Decision ID: f68dbfa1-9226-5e43-a856-c2527997c2c3
Year: 2017
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_004
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Sachverhalt
A. Das Grundstück Nr. 001 im Miteigentum von C1_ und C2_, B_, liegt an einem
Südhang und ist mit einem Wohnhaus überbaut, das von unten bzw. Süden her über einen
Fussweg und Treppen ab der D_strasse zugänglich ist, die am Hangfuss über die
genannte Parzelle führen. Trotz eines fehlenden Eintrages eines Fahrrechts als Last (auf
Parzellen Nr. 002) oder überhaupt (auf der benachbarten Parzelle Nr. 003) konnten der
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frühere Eigentümer der östlich an jene angrenzenden Parzelle Nr. 001 (Dr. E_) und
dessen Rechtsvorgänger zusätzlich ein Fahrrecht ungehindert ausüben (während rund 100
Jahren), das ihnen die Zufahrt horizontal von Westen her über die Parzellen 002 und 003
via die obere D_strasse bis zu ihrem Wohnhaus erlaubte. Ab dem Jahre 2007 stellte der
Vater der heutigen Eigentümerin (F_) die Tolerierung dieser Zufahrt zunehmend in Frage
und mit Schreiben vom 14. August 2013 liess A_ als aktuelle Eigentümerin der Parzellen
002 und 003 dem Ehepaar C1_ und C2_ mitteilen, dass ihnen ab dem 16. September
2013 das bislang geduldete Befahren und Betreten ihrer Grundstücke ver-boten sei.
B. Mit Gesuch vom 9. September 2013 liessen C1_ und C2_ beim Gemeinderat B_ ein
Gesuch um Mitbenützung der auf Parz. 002 und 003 bestehenden Zufahrt gestützt auf Art.
66 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, fortan BauG; bGS
721.1) stellen. Ferner ersuchten sie den Gemeinderat, für dieses Mitbenützungsrecht habe
er eine Entschädigung vorzuschlagen und die Ermächtigung zur Mit-benutzung sei
superprovisorisch zu verfügen (ohne vorgängige Anhörung der vom Gesuch betroffenen
Eigentümerin), eventualiter im Rahmen einer vorsorglichen Massnahme.
Mit Entscheid vom 16. Oktober 2013 wies der Gemeinderat B_ dieses Gesuch von
C1_ und C2_ vollumfänglich ab. Der Gemeinderat hielt gestützt auf Art. 66 Abs. 1 lit. b
BauG im Wesentlichen dafür, die Erschliessung des gesuchstellerischen Grundstücks (001)
sei auf anderem Weg als über die Zufahrt von Westen her zumutbar und zweckmässig.
Das Grundstück der Gesuchsteller sei seit langem überbaut und im südlichen Randbereich
der Parzelle führe die D_strasse als bestehende Erschliessungsanlage über diese
Parzelle. Die Parzelle 001 gelte daher im baurechtlichen Sinne als erschlossen. Wie der
Grundeigentümer bzw. Gesuchsteller die grundstücksinterne Erschliessung bewerkstellige,
sei weder eine Frage der planungs- bzw. baurechtlichen Erschliessung noch der
kommunalen Erschliessungspflicht. Da es der Voraussetzung gemäss lit. b fehle, könne
offen bleiben, ob die weiteren Voraussetzungen nach lit. a (raumplanerische
Zweckmässigkeit) und lit. c (Zumutbarkeit für das belastete Grundstück) erfüllt seien.
Gegen diesen Entscheid liessen C1_ und C2_ mit Eingabe vom 4. November 2013
Rekurs beim Departement Bau und Umwelt (fortan DBU) erheben mit den Anträgen, der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben und sie seien gestützt auf Art. 66 BauG zu
ermächtigen, die bestehende Erschliessungsanlage auf den Parzellen 002 und 003 im
Eigentum von A_ mitzubenutzen.
Mit Entscheid vom 7. Mai 2014 hiess das DBU diesen Rekurs im Sinne der Erwägungen
gut und ordnete an, dass die Mitbenutzung der bestehenden Strasse auf der nördlichen
Seite der Parzellen 002 und 003 im Grundbuch anzumerken sei. Der Unterhalt obliege den
Rekurrenten und der Rekursgegnerin zu gleichen Teilen. Zur Begründung hielt das DBU im
Wesentlichen dafür, dass auf das Gesuch C1_ und C2_ Art. 66 BauG als öffentlich-
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rechtliches Institut anwendbar sei, dass das DBU zu dessen Anwendung zuständig sei und
dass das zivilrechtliche Notwegrecht nach Art. 694 ZGB erst subsidiär zur Anwendung
käme. Unter Hinweis auf Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG hielt das DBU
fest, die während annähernd 100 Jahren von den jeweiligen Eigentümern der Parzelle 001
genutzte Zufahrt von Westen her sei zum heutigen Zeitpunkt infolge fehlender
Grundbucheinträge nicht rechtlich gesichert, womit das betreffende Grundstück als nicht
genügend erschlossen zu qualifizieren sei. Entgegen der Auffassung des Gemeinderates
B_ vermöge daran die D_strasse nichts zu ändern. Zwar führe die D_strasse im
südlichen Randbereich über die rekurrentische Parzelle 001, aber der Augenschein habe
ergeben, dass das Wohnhaus der Rekurrenten wohl über die nötigen Werkleitungen
verfüge, aber hinsichtlich der Zufahrt sei es nicht hinreichend erschlossen, da eine allfällige
Erschliessung direkt ab der D_strasse weder Art. 19 RPG noch Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG
genüge: Wegen der Abgrenzung durch die 1m hohe Mauer, der Entfernung des
Wohngebäudes zur D_strasse und angesichts der schmalen Treppe im steilen Hang und
dem beträchtlichen Höhenunterschied genüge die D_strasse für die betreffende Nutzung
der Parzelle 001 nicht als hinreichende Zufahrt. Insbesondere als Zugang zur Wohnstätte
der Künstlerfamilie sowie für ältere oder gehbehinderte Menschen und Rollstuhlfahrer
genüge dieser Treppenzugang nicht. Nach der Praxis des Bundesgerichts seien
beschwerliche lange Treppenwege in Wohngebieten als ungenügende Verbindung zu einer
öffentlichen Strasse einzustufen, namentlich wenn diese nur über 90 Treppenstufen
erreichbar seien (BGE 131 II 72, E. 3.4 und 136 III 130 E. 5.4). Die D_strasse sei mit
einer Breite von etwas mehr als 3m so schmal, dass im Bereich der Parzelle 001 keine
Fahrzeuge kreuzen könnten, und es somit nicht möglich wäre, ein Fahrzeug nur
vorübergehend abzustellen. Andernfalls wäre die Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste wie Feuerwehr und Krankenwagen nicht mehr gegeben. Das
Grundstück sei ferner auch deshalb nicht erschlossen, weil ein Ausbau angesichts der
Hanglage negative Auswirkungen auf das Landschaftsbild hätte. In Anbetracht der
topographischen Verhältnisse und der Bedürfnisse der Rekurrenten mangle es derzeit der
Parzelle 001 an einer hinreichenden und rechtlich gesicherten Zufahrt. In der Folge bejahte
das DBU das Mitbenützungsrecht gestützt auf Art. 66 BauG, namentlich weil im Rahmen
einer 2005 auf Parzelle 003 bewilligten Garage auf deren Dach auch Autoabstellplätze
bewilligt worden seien, in welche nur über die bestehende Zufahrt im Norden der Parzellen
002 und 003 zugefahren werden könne. Daher bestehe seitens der Eigentümerin dieser
beiden Parzellen nach wie vor ein Mitbenützungsinteresse an dieser Zufahrt und eine
Mitbenutzung im Sinne von Art. 66 BauG sei gegeben. Die Mitbenutzung der Zufahrt auch
durch die Gesuchsteller sei mit Blick auf eine haushälterische Bodennutzung
raumplanerisch zweckmässig im Sinne von Abs. 1 lit. a dieser Bestimmung. Dass eine
Erschliessung auf anderem Weg nach lit. b dieser Bestimmung nicht zumutbar und nicht
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zweckmässig wäre, bejaht das DBU mit folgender Begründung: Am Augenschein habe sich
gezeigt, dass der Bau einer hinreichenden Zufahrt von Süden her aufgrund der Hanglage
nicht möglich sei. Der Bau von Parkplätzen oder sogar einer Garage mit Liftzugang sei für
die bestimmungsmässige Nutzung der Parzelle 001 nicht als zweckmässig zu betrachten,
da die Gesuchsteller auf eine Zufahrt bis zu ihrem Haus angewiesen seien. Es sei
zweifelhaft, ob ein allfälliges Bauvorhaben (Garage, Abstellplätze) an dieser Hanglage
überhaupt umsetzbar wäre, denn es befinde sich mindestens ein Drittel der Parzelle 001 in
einer Gefahrenzone. Unabhängig von der Realisierbarkeit sei aber davon auszugehen,
dass ein solches Bauvorhaben mit so hohen Kosten verbunden wäre, dass diese in keinem
Verhältnis mehr stünden. Es sei weder zumutbar noch zweckmässig in ein bestehendes
und funktionierendes Erschliessungskonzept einzugreifen, welches während annähernd
100 Jahren mit der Zufahrt von Westen her bestanden habe, um nun stattdessen ein
aufwendiges Erschliessungsverfahren einzuleiten. Zudem bestehe die Zufahrt von Westen
her nach wie vor, und der Umstand, dass das 1913 eingeräumte Fahr- und Wegrecht nicht
auch als Last auf den Parzellen der Rekursgegnerin eingetragen wurde, sei als ein
Versehen einzustufen. Die Alternativerschliessung von Süden her direkt ab der
D_strasse erfordere zusätzliche Baumassnahmen und sei für die Gesuchsteller weder
zumutbar noch zweckmässig. Dass die Mitbenützung der Zufahrt von Westen her auch im
Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. c BauG für die betroffene Grundeigentümerin zumutbar sei,
leitete das DBU daraus ab, dass damit für diese keine neue Situation geschaffen werde,
sondern es gehe um die Aufrechterhaltung einer jahrelang geduldeten und auch benutzten
Durchfahrtsmöglichkeit. Dazu sei das asphaltierte Strässchen bestens geeignet. Aus den
Fotos, mit denen die neue Nutzung der Zufahrt als Kinderspielplatz und Liegeplatz
dokumentiert wurde, lasse sich erkennen, dass durch das Befahren der Zufahrt keine
unzumutbare Situation entstehe oder jemals bestanden habe. Zudem sei festzustellen,
dass mit dem Garagenbau auf dessen Dach nicht ein Kinderspielplatz, sondern eine
Parkierungsfläche bewilligt worden sei. Schliesslich sei davon auszugehen, dass die
Gesuchsteller im Vergleich zu den Jahren zuvor keinen erheblichen Mehrverkehr
verursachen würden. Das DBU bewilligte die Mitbenutzung und auferlegte den Unterhalt,
inklusive Schneebruch, je zur Hälfte den beiden Parteien. Ferner hielt das DBU dafür, dass
für den Fall eines Dahinfallens des Mitbenützungsinteresses bei der belasteten
Grundeigentümerin die Mitbenützung auch gestützt auf Art. 67 Abs. 6 des
Strassengesetzes (StrG, bGS 731.11) zu bewilligen wäre.
C. Gegen diesen Entscheid liess A_ mit Eingabe vom 10. Juni 2014 Beschwerde bei der
verwaltungsgerichtlichen Abteilung des Obergerichts erheben und die eingangs erwähnten
Begehren stellen. Die vom DBU bejahte raumplanerische Zweckmässigkeit einer
Mitbenutzung der Zufahrt von Westen her bestritt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen
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damit, dass das öffentliche Interesse sich vorab am Postulat der haushälterischen Nutzung
des Bodens als zentrales Ziel der Raumplanung zu orientieren habe. Dazu gehöre
insbesondere das Anliegen der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und das damit
verbundene Konzentrationsprinzip. Vorgaben betreffend der konkreten grundstücksinternen
baulichen Ausgestaltung gehörten nicht zu den im öffentlichen Interesse liegenden
Aufgaben und Zielsetzung des Raumplanungsrechts. Daher bestehe für die Mitbenutzung
der Zufahrt über ihre benachbarten Grundstücke weder ein öffentliches Interesse noch sei
dies raumplanerisch zweckmässig oder habe sie dies zu dulden. Dass die Erschliessung
auf anderem Weg bzw. von Süden her nicht zumutbar und nicht zweckmässig sein soll,
wird von der Beschwerdeführerin damit bestritten, dass die Parzelle 001 - wie schon vom
Gemeinderat erkannt - durch die bestehende, auf diese Parzelle führende D_strasse
erschlossen sei. Denn für eine nach Art. 19 Abs. 1 RPG hinreichende Erschliessung
genüge, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführe,
wogegen diese aber nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen auf dem
Grundstück befindlichen Gebäude hinführen müsse. Dem Erfordernis der Erschliessung sei
Genüge getan, sobald Benützer und Besucher mit dem Motorfahrzeug oder einem
öffentlichen Verkehrsmittel in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg
zum Gebäude oder zur Anlage gehen könnten (vgl. u.a. Urteil BGer 1C_290/2011, E. 3.1).
Eine unmittelbare Zufahrt direkt vor die Haustüre sei gerade nicht erforderlich (BGE 136 III
130, E. 5.4.2). Die grundstücksinterne Hauszufahrt als Verbindungsstück zwischen einer
heranführenden Zufahrtsstrasse und dem betreffenden Gebäude sei gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht Bestandteil von Art. 19 Abs. 1 RPG (u.a. Urteil
1C_271/2011 E. 3.2.2). Deshalb könne auch deren Ausgestaltung für die Erschliessung
des Baugrundstücks nicht massgebend sein. Das DBU verkenne sodann, dass die von ihr
zitierte Rechtsprechung, wonach beschwerliche ca. 50 m lange Treppenwege in
Wohngebieten als unmittelbare Verbindung zwischen der öffentlichen Strasse und dem
überbauten Grundstück eine ungenügende Erschliessung darstellen würden, vorliegend
nicht einschlägig sei. Beim Fussweg ab der D_strasse handle es sich nicht um die
unmittelbare Verbindung zwischen einer öffentlichen Strasse und dem überbauten
Grundstück, sondern vielmehr um einen Weg auf der überbauten Parzelle 001 selber zum
Hauseingang. Dessen parzelleninterne Ausgestaltung beschlage die baurechtliche
Erschliessungspflicht weder nach BauG noch RPG. Daher könne auch die 1m hohe Mauer
entlang der D_strasse nicht als Hindernis für eine genügende Er-schliessung von Süden
her in Betracht fallen. Dabei handle es sich bloss um eine grundstücksinterne Abgrenzung
zur D_strasse. Mit einer Auswahl von Fotos weist die Beschwerdeführerin auf eine
Vielzahl von Bauten an Hanglagen in B_ hin, welche nicht als erschlossen im Sinne von
Art. 19 Abs. 1 RPG und 95 Abs. 3 BauG zu gelten hätten, wenn man der Auffassung des
DBU folgen wollte. Indem das DBU die Parzelle 001 durch die D_strasse als nicht
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genügend erschlossen qualifiziere, verletze dieses die genannten Bestimmungen des
Bundes- und des kantonalen Rechts. Die Beschwerdeführerin lässt ferner bestreiten, dass
eine andere Erschliessung der Parzelle 001 als durch Mitbenutzung ihrer Parzellen 002 und
003 für die Beschwerdegegner unzumutbar und unzweckmässig sei. Denn eine Zufahrt ab
der D_strasse zum Haus Assek. Nr. 004 sei technisch durchaus möglich. Auch treffe
nicht zu, dass der Bau von Parkplätzen oder einer Garage mit Liftzugang für die
bestimmungsgemässe Nutzung der Parzelle 001 nicht zweckmässig wäre. Das DBU habe
diesen Schluss nur gerade daraus geschlossen, dass der Beschwerdegegner glaubhaft
gemacht habe, dass er als Künstler schwere Gegenstände wie Holz und Steine zu seinem
Haus transportieren müsse und die Beschwerdegegnerin zur Betreuung von alten
Menschen im Haus vor allem im Winter auf eine Zufahrt bis zu ihrem Haus angewiesen sei.
Damit werde übersehen, dass die Beschwerdegegner dieses Haus in Kenntnis der nicht
gesicherten Zufahrt gekauft haben und somit in Kenntnis davon, dass dieses für ihre
Zwecke ungeeignet sei (Edition des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages). Im Übrigen
habe Dr. E_ als Voreigentümer im Haus während Jahren eine Praxis für Psychiatrie
geführt, wobei jeweils alle seine Patienten über den Fussweg von Süden her ab der
D_strasse zum Haus gelangt seien - ohne je über die beiden Parzellen der
Beschwerdeführerin zuzufahren. Die Feststellung des DBU, dass ein Anhalten auf der
D_strasse im Bereich der Parzelle 001 nicht möglich sei, ohne andere Strassenbenützer
zu behindern, werde obsolet, sobald nach dem Bau von Parkplätzen oder einer Garage auf
Parzelle 001 kein Anhalten und Anfahren mehr notwendig sein werde. Soweit die
Beschwerdegegner für Unterhalts- und Renovationsarbeiten die Zufahrt über die Parzellen
002 und 003 für unabdingbar hielten, sei eine vorübergehende Sperrung der D_strasse
zulässig, weil dann die Zufahrt zur oberen D_strasse immer noch alternativ über den
Strassenzweig von Südwesten her möglich bleibe. Im Übrigen weise das
Asphaltsträsschen über ihre zwei Parzellen ohnehin eine zu geringe Breite auf, um mit
grösseren Fahrzeugen zum Haus Assek. Nr. 004 zufahren zu können. Unter diesen
Umständen sei der Bau von Parkplätzen oder einer Garage für die bestimmungsgemässe
Nutzung des Wohnhauses auf Parzelle 001 durchaus zweckmässig. Ferner wird die
Annahme des DBU bestritten, dass die Kosten für den Bau von Parkplätzen oder einer
Garage mit Liftzugang unzumutbar hoch wären. Die Beschwerdeführerin verweist auf die
Angaben der Beschwerdegegner in ihrer Rekurseingabe, wonach die von ihnen
eingeholten Offerten für den Bau von zwei Parkplätzen und entsprechenden
Hangsicherungsmassnahmen auf der Südseite Kosten zwischen Fr. 70'000 bis Fr. 100'000
ergeben hätten. Ferner habe ihre Mitteilung an die Rechtsvorgänger und ans Grundbuch,
dass man den Käufern und heutigen Beschwerdegegnern die Zufahrt von Westen her nicht
mehr gewähren werde, am 26. November 2012 nicht nur zu einer Verschiebung der
Beurkundung, sondern auch zu einer Kaufpreisminderung im Betrag von Fr. 200'000
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geführt. Unter diesen Umständen sei die Vorinstanz, welche dazu keinerlei Abklärungen
getroffen habe, unzutreffend davon ausgegangen, es entstünden den Beschwerdegegnern
durch das Erstellen von Parkplätzen im Süden unzumutbar hohe Kosten, welche angeblich
in keinem Verhältnis mehr stünden. Von einer Unzumutbarkeit der Erschliessung auf
anderem Weg im Sinne von Art. 66 Abs. lit. b BauG könne daher keine Rede sein. Das
Gesuch um Mitbenutzung erscheine sogar als rechtsmissbräuchlich: Da die
Beschwerdegegner durch das Einholen von Offerten und das Erwirken der erwähnten
Kaufpreisreduktion sich rechtzeitig mit der anderweitigen Erschliessung befasst hätten,
könne nicht von einem plötzlichen Entzug einer zuvor nur auf Zusehen hin gewährten
Zufahrtsmöglichkeit gesprochen werden. Als betroffene Grundeigentümerin habe sie sich
ihrerseits darauf verlassen dürfen, dass im Grundbuch für ihre beiden Parzellen keine
belastenden Dienstbarkeiten eingetragen seien. Sie müsse sich daher keineswegs ein
blosses Versehen bei der Abparzellierung entgegenhalten lassen. Unter Hinweis darauf,
dass sie die Zufahrt inzwischen als Kinderspielplatz, für ein Schwimmbecken und als
Liegeplatz umgenutzt habe, hält die Beschwerdeführerin dafür, dass ihr das weitere Dulden
einer Zufahrt auf ihrem dadurch belasteten Grundeigentum unzumutbar sei. Auf die
weiteren Rügen - namentlich betreffend der bestrittenen Unterschutzstellung der Parz. 001
- wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
D. Das DBU und die Beschwerdegegner stellten in ihren Vernehmlassungen die eingangs
erwähnten Begehren und hielten im Wesentlichen an ihren bisherigen Standpunkten fest.
Die Beschwerdegegner beantragten überdies Abweisung des Antrages der
Beschwerdeführer, es sei eine Expertise zur technischen Machbarkeit einer Zufahrt von
Süden her einzuholen. Eine solche Expertise verursache lediglich unnötige Unkosten und
ziehe das Verfahren unnötig in die Länge. Stattdessen sei auf das Fachwissen des am
vorinstanzlichen Augenscheins anwesenden Baudirektors abzustellen, welcher als
Ingenieur festgestellt habe, dass aufgrund der topographischen Verhältnisse an dieser
Hanglage der Bau einer neuen Zufahrt nicht möglich sei. Die Beschwerdegegner
bestreiten, sie hätten im Zeitpunkt des Kaufes ihrer Liegenschaft Kenntnis davon gehabt,
dass die strittige Zufahrt von Westen her rechtlich nicht gesichert sei. Weil das Wohnhaus
in der Wohnzone liege und darin auch nichtstörende Betriebe zulässig seien, spreche
nichts dagegen, dass er als Künstler in seinem Haus (Assek. Nr. 004) einer künstlerischen
Tätigkeit nachgehe und dass er und seine Ehefrau (zur Betreuung älterer Menschen im
selben Haus) vor allem im Winter auf eine Zufahrt angewiesen seien. Dass die Patienten
ihres Rechtsvorgängers (Dr. E_) nicht über die Parzellen der Beschwerdeführerin
zugefahren seien, wird ebenfalls bestritten und im Übrigen handle es sich beim
Kundenkreis von C2_ um eine andere Klientel als bei jenem von Dr. E_. Der Bau von
Parkplätzen oder einer Garage für die bestimmungsgemässe Nutzung ihres Hauses sei
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nicht als zweckmässig zu betrachten und wäre, selbst wenn dies bautechnisch realisierbar
wäre, so oder so mit unverhältnismässig hohen, ihnen nicht zumutbaren Kosten verbunden.
Auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdegegner und jene des DBU wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
E. In der Folge wurde von der Gerichtsleitung der von der Beschwerdeführerin zur Edition
beantragte Kaufvertrag für die Parzelle 001 vom 11.1.2013 wie folgt zu den Akten
genommen: Nachdem die Beschwerdegegner sich gegen eine Offenlegung dieses
Kaufvertrages mit der Begründung wandten, es handle sich dabei um eine private
Angelegenheit, wurde der Vertrag mit verfahrensleitender Verfügung vom 3. September
2014 in Abwägung der berührten Interessen den Beteiligten nur teilweise (Seiten 3 und 6)
und damit insbesondere ohne Kaufpreis zugänglich gemacht.
F. In der Folge verzichteten die Beteiligten mit Replik und Duplik oder stillschweigend
(Gemeinderat) auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Auf diese Eingaben,
wie auch auf die unaufgefordert eingegangene weitere Eingabe der Beschwerdeführerin
(vom 10.12.2014) wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
G. Mit Zwischenentscheid vom 9. September 2014 wies der Instruktionsrichter das Begehren
um Entzug der aufschiebenden Wirkung bzw. um vorsorgliche Ermächtigung zur
Mitbenutzung der Zufahrt über die Parzellen 001 und 003 ab. Mit der Vorladung zum
Augenschein wurde den anwaltlich vertretenen Parteien der Beizug des Baureglements der
Gemeinde B_ (fortan BauR) angezeigt; ferner wurde ihnen das öffentlich aufgelegte
Strassenverzeichnis und eine Aktennotiz als Beilage zur Kenntnis gebracht. Die anwaltlich
vertretenen Parteien haben in der Folge auf eine Stellungnahme dazu verzichtet. Die
D_strasse ist im Strassenverzeichnis nicht aufgeführt, weil es sich nach Auskunft des
Gemeindeingenieurs um eine Strasse ohne öffentliche Widmung zum Gemeingebrauch
handle. Gemäss Edikt zur Abstimmung über das kommunale Strassenreglement (vom
18. Mai 2014) untersteht die D_strasse deshalb nicht dem Strassengesetz, sondern dem
Baugesetz.
H. Für den 25. März 2015 wurden die Parteien zu einem Augenschein an Ort und Stelle
vorgeladen, an dem auch das Gericht in vollständiger Besetzung teilnahm. Nach damaliger
Praxis hat das Obergericht gleichentags sein Urteil gefällt, und deshalb das Ergebnis des
Augenscheines direkt im begründeten Urteil (unter lit. H) in den wesentlichen Zügen wie
folgt festgehalten: "Die im Süden über Parzelle 001 führende D_strasse weist eine
Fahrbahnbreite von durchwegs mindestens 3m auf und diese kann insbesondere auch von
Lastwagen einspurig befahren werden. Weil die D_strasse sowohl im Südwesten als
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auch im Nordosten je durch einen Bahnübergang ans Kantonsstrassennetz angeschlossen
ist, kann der einspurig befahrbare Teil der D_strasse in beide Richtungen befahren
werden (kein Wenden erforderlich). Ferner bestätigte sich der aus den im Recht liegenden
Plänen ersichtliche Sachverhalt, dass bei Gegenverkehr beim Abzweiger in die obere
D_strasse sowie beim Bahnübergang im Nordosten auf Sicht angehalten werden kann,
um Gegenverkehr auf der einspurigen Fahrbahn der D_strasse abzuwarten und
passieren zu lassen (eine weitere Ausweichstelle befindet sich im Südwesten der
D_strasse auf Parzelle 005). Entlang der D_strasse besteht auf Parzelle 006 eine
Parkbucht und auf Parzelle 005 die erwähnte Ausweichstelle, welche je hangseitig
Stützmauern aufweisen; diese beiden Erschliessungsanlagen wurden nach den
unbestrittenen Angaben des Gemeindevertreters erst vor kurzem so bewilligt. Auf Parzelle
003 konnte an der Grenze zu Parzelle 001 ferner eine weitere, auch unbestritten so
bewilligte Stützmauer mit einer Höhe bis zu 2.0m festgestellt werden. Auf Parzelle 001 der
Beschwerdegegner bestehen am Hang ebenfalls mehrere Stützmauern, welche allerdings
unter dem hochstämmigen Baumbewuchs derzeit schlecht einsehbar sind. Ferner hat sich
gezeigt, dass auch die Zufahrt im Norden der Parzellen 002 und 003 bis praktisch an die
Grenze zu Parzelle 001 entlang einer horizontalen, rund 1.80m hohen Betonstützmauer
verläuft, welche unbestritten so bewilligt wurde. Diese Zufahrt besteht als einspurig
befahrbare Teerfläche, welche im Grenzbereich zu Parzelle 001 derzeit abgesperrt bzw.
unterbrochen ist. Diese Zufahrt weist auf Parzelle 003 teils nur eine Breite von 2.90m auf
und erweitert sich erst unter Einbezug auch der Parzelle 291 bis zur hangseitigen
Stützmauer auf eine Breite bis total 3.60m (die Mitbenutzung der Parzelle 291 war nicht
Bestandteil des alten Fahrrechts und ist auch aktuell nicht beantragt). Die engste
befahrbare Stelle dieser Zufahrt wurde auf Parzelle 002 im Grenzbereich zur Parzelle 293
festgestellt, da dort die Zufahrt durch eine Treppe und die Hausecke (Assek. Nr. 007) auf
eine minimale Breite von 2.55m verengt wird. Weil um diese Hausecke in die Zufahrt
eingebogen werden muss und weil vor der hangseitigen Stützmauer ein steiles,
gepflästertes Bord den befahrbaren Radius zusätzlich verkleinert, kann dort mit einem
heute bis zu 2.5m breiten, normallangen Lastwagen nicht eingebogen werden. Hingegen ist
ein Einbiegen und Befahren dieser Zufahrt mit PW und Lieferwagen auf der ganzen Länge
bis zur Absperrung an der Grenze zu Parzelle 001 möglich. Auf Parzelle 001 konnten als
Fortsetzung dieser (derzeit gesperrten) Westzufahrt zwei geteerte Fahrspuren festgestellt
werden. Das Wenden eines Fahrzeuges auf Parzelle 001 ist derzeit allerdings nicht
möglich, weil die Fahrspur sich nach Norden hin zu einer Treppe verengt und nach Süden
hin das unbefestigte Gelände recht steil abfällt und auch die Treppe zur D_strasse
hinunter das Wenden hindert. Zur Parzelle 001 kann auf dem alten Fahrrecht (von 1913)
deshalb derzeit entweder nur vorwärts oder rückwärts zugefahren werden. Ein Wenden
wäre derzeit nur auf dem befestigten und befahrbaren Garagendach auf der benachbarte
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Parzelle 003 möglich, aber dessen Mitbenutzung als Wendeplatz ist weder Bestandteil des
alten Fahrrechts noch im Rahmen des strittigen Gesuches um Mitbenutzung beantragt. Das
ursprünglich auf Parzelle 003 als Autoabstellplatz bewilligte und am vorinstanzlichen
Augenschein offenbar noch so genutzte Garagendach wird derzeit als Sitz- und
Kinderspielplatz (mit Trampolin), zum Wäschetrockenen (Stewi) und saisonal auch zum
Aufstellen eines Swimmingpools benutzt (vgl. Luftbild von 2014 im GIS)."
I. Mit Urteil vom 25. März 2015 hiess das Obergericht die Beschwerde von A_ gut, soweit
darauf eingetreten werden konnte. Gegen das begründete Urteil liessen C1_ und C2_
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erheben. Mit
Urteil vom 3. Mai 2016 hiess das Bundesgericht die Beschwerde gut, hob den
angefochtenen Entscheid des Obergerichts auf und wies die Sache zu neuer Beurteilung
im Sinne der Erwägungen an das Obergericht zurück. Demnach erfolgte die Rückweisung,
weil den Beschwerdeführern vor der Entscheidfällung vom Obergericht nicht vorgängig ein
Augenscheinprotokoll mit den getroffenen Feststellungen sowie die am Augenschein
erstellte Fotodokumentation zur Kenntnis- und Stellungnahme überlassen wurde; ferner,
weil im Anschluss an den Augenschein (als Alternative) auch keine Parteiverhandlung mehr
stattfand, an der sich die Parteien noch zum Ergebnis des Augenscheines hätten äussern
können. Daher bejahte das Bundesgericht die gerügte Verletzung des rechtlichen Gehörs
der Beschwerdeführer. Das Obergericht wurde mit der Rückweisung angewiesen (Erw.
2.7), es habe den Parteien Gelegenheit einzuräumen, zum Ergebnis des Augenscheines,
inklusive Fotodokumentation, Stellung zu nehmen, bevor erneut entschieden werde. Weil
die Rückweisung mithin zur Behebung eines formellen Mangels erfolgte, trat das
Bundesgericht nicht näher auf die geltend gemachten materiellen Rügen ein.
J. Im Sinne der vorgenannten Weisung wurde den Parteien mit Schreiben vom 15. Juli 2016
was folgt zur Stellungnahme überlassen: die zum Augenschein erstellte
Fotodokumentation; die als lit. H im aufgehobenen Urteil festgehaltenen Feststellungen des
Obergerichts am Augenschein; ferner das zuhanden des Bundesgerichts beigezogene
Strassenreglement und ein Auszug aus dem vom Regierungsrat genehmigten Strassenplan
und Strassenverzeichnis der Gemeinde B_. Auf die dazu eingegangenen
Stellungnahmen der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegner und der Vorinstanz sowie
die mit Schreiben vom 8. September 2016 dazu eingeholten Gegenbemerkungen der
Parteien wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. Der Gemeinderat B_
verzichtete durchwegs auf Stellungnahmen. Auf das Schreiben vom 1. November 2016 der
Gerichtsleitung hin verzichteten alle Beteiligten auf Gegenbemerkungen. Mit Schreiben der
Gerichtsleitung vom 4. April 2017 wurde den Parteien der Beizug diverser Unterlagen in
Ergänzung des Augenscheines bzw. zur Vervollständigung der Sachverhaltsfeststellung
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angezeigt und zur allfälligen Stellungnahme überlassen. Auf die daraufhin von den
Beschwerdegegnern eingegangene Stellungnahme (vom 18. April 2017) und der
Beschwerdeführerin wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das
seitens der Beschwerdegegner mit der genannten Eingabe gegen Obergerichtsschreiber T.
Bienz gerichtete Ausstandsbegehren wurde mit Beschluss vom 29. Juni 2017 von der dafür
zuständigen vierten Abteilung des Obergerichts abgewiesen. Dieser Entscheid wurde
unangefochten rechtskräftig. Daraufhin wurde den Parteien angezeigt, dass das Gericht
unverändert, in der den Parteien schon früher angezeigten Zusammensetzung entscheiden
wird. Auf die mit Schreiben vom 25. Juli 2017 zu den vorgenannten Eingaben seitens der
Beschwerdegegner und der Vorinstanz noch je eingegangenen Eingaben (vom 28. Juli
bzw. 14. August 2017) wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
Abgesehen von einer Kostennote sind auf das Schreiben der Gerichtsleitung vom
27. September 2017 keine weiteren Eingaben mehr eingegangen.

Considerations:
Erwägungen
1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt,
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRPG, bGS 143.1, in der Fassung gemäss Art. 100 Abs. 1 Justizgesetz, JG, bGS 145.31)
in Verbindung mit Art. 110 lit. b BauG zur Behandlung der Beschwerde gegen den
Rekursentscheid des Departements Bau und Umwelt (fortan DBU) zuständig ist. Die
Beschwerde wurde form- und fristgerecht eingereicht. Die Beschwerdeführerin ist als
Beteiligte am vorinstanzlichen Rekursverfahren, mit dem ihre Begehren abgewiesen und
die Mitbenutzung ihrer Parzellen 002 und 003 gutgeheissen wurde, in eigenen
schutzwürdigen Interessen berührt; sie ist zur Beschwerde legitimiert, da sie im Falle einer
Gutheissung namentlich die Umnutzung ihrer Parzellen als Sitz- und Kinderspielplatz
sicherstellen kann. Auf die Beschwerde ist einzutreten - unter Vorbehalt der als Exkurse
bezeichneten Eventualbegehren. Auf die Gründe für das teilweise Nichteintreten wird am
Schluss eingegangen.
2. Zur Mitbenützung bestehender privater Erschliessungsanlagen können Hinterliegende
sowie Nachbarinnen und Nachbarn durch den Gemeinderat ermächtig werden, wenn nach
Art. 66 Abs. 1 BauG drei kumulative Voraussetzungen gegeben sind:
a) dies raumplanerisch zweckmässig ist;
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b) die Erschliessung des betreffenden Grundstücks auf anderem Weg nicht zumutbar und zweckmässig ist;
c) dies für das belastete Grundstück als zumutbar erscheint.
2.1 Der Gemeinderat B_ hat das Gesuch um Mitbenützung gestützt auf lit. b dieser
Bestimmung abgewiesen und zwar auch in Anlehnung an die zur Vorgängerbestimmung
(Art. 58 EG zum RPG) entwickelten Praxis (publiz. in AR GVP 1/1989, Nr. 1187): Demnach
konnte die Mitbenützung einer privaten Erschliessungsanlage nur dort gewährt werden, wo
dies für die Überbauung einer Liegenschaft unabdingbar ist und wo die bestehende
Erschliessungsanlage ihrerseits den öffentlichen Bauvorschriften genügt. Wenn eine
Erschliessungsanlage diesen Anforderungen nicht genügte, so konnte demnach eine
hinterliegende Liegenschaft darüber auch nicht erschlossen werden, weil der Zweck, die
Baureife im öffentlich-rechtlichen Sinne sicherzustellen, damit nicht erreicht werde. Der
Gemeinderat hielt dafür, dass das Grundstück der Gesuchsteller seit langem überbaut sei
und dass in dessen südlichen Randbereich die D_strasse als bestehende
Erschliessungsanlage über diese Parzelle 001 führe; damit gelte diese im baurechtlichen
Sinne als erschlossen. Eine Erschliessung dieser Parzelle auf anderem Weg - über
Parzelle 001 anstatt über die Parzellen 002 und 003 - sei somit gegeben und mithin
zumutbar und zweckmässig. Wie die Gesuchsteller die grundstücksinterne Erschliessung
ab der D_strasse bewerkstelligen, sei weder eine Frage der planungs- bzw.
baurechtlichen Erschliessung noch der kommunalen Erschliessungspflicht. Daran werde
sich auch nichts ändern, wenn das Wohnhaus der Gesuchsteller unter Schutz gestellt
werden sollte. Selbst für die geltend gemachte Anlieferung von schweren Gegenständen
und Heizöl sei eine Möglichkeit bis zum Wohnhaus zufahren zu können, nicht zwingend
und keine Frage der Erschliessungspflicht, sondern eine Frage der parzelleninternen
Erschliessung und welchen Komfortbedürfnissen diese genügen soll.
2.2 Die Vorinstanz verneinte, dass die Parzelle 001 von Süden her hinreichend erschlossen
sei, da diese durch eine Mauer von mindestens 1m Höhe und zusätzlich von einem
Holzzaun von der D_strasse abgetrennt sei. Es gebe nur eine kleine Öffnung mit einem
Gartentor, von wo aus eine schmale Treppe über den steilen Hang hinauf zum weiter oben
gelegenen Wohnhaus Assek. Nr. 004 führe. Anders als die benachbarten Häuser grenze
dieses nicht unmittelbar an die D_strasse, sondern sei mehrere Meter zurückversetzt.
Die Höhendifferenz betrage rund 7-10m und die Hangneigung liege im westlichen Bereich
bei 36-50% und im östlichen Bereich sogar über 50%. Unter diesen Umständen sei keine
hinreichende Zufahrt zu Parzelle 001 gegeben und zwar namentlich nicht für
Zubringerdienste wie Taxi, Möbeltransporte und Fahrten von Reparaturunternehmen.
Zudem müsse die Zufahrt den Beschwerdegegnern als Zugang zu ihrer Wohnstätte als
Künstler und ferner für gehbehinderte Menschen sowie Rollstuhlfahrer dienen können.
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Nach der Praxis des Bundesgerichts seien an Hanglagen Liegenschaften, die nur über 90
Treppenstufen zugänglich seien oder nur über einen beschwerlichen langen Treppenweg
erreichbar seien, als nicht genügend erschlossen befunden worden. Weil die D_strasse
nur 3m breit sei, könnten in jenem Bereich ein Fahrzeug auch nicht bloss vorübergehend
abgestellt werden, da sonst die D_strasse für die anderen Anstösser der oberen
D_strasse sowie Feuerwehr und Krankenwagen blockiert wäre.
2.3 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG, SR 700). Gemeint ist damit die Gesamtheit aller Einrichtungen,
die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungskonform genutzt werden
kann. Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das Erschliessungserfordernis der
Zufahrt ist vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeilich motiviert. Hinreichende
Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit für die Benützer der Bauten als auch für
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste - wie insbesondere für die Feuerwehr und die Sanität -
gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben sich nach den
zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen sollen.
Das Bundesrecht knüpft an die jeweilige Nutzung der konkreten Bauzone an, enthält aber
nur allgemeine Grundätze (Urteil BGer 1C_532/2010, vom 29.3.2011, E. 2.3.1).
Bundesrechtlich umfasst die hinreichende Erschliessung die Grund-, Grob- und
Feinerschliessung, wogegen die sog. Hausanschlüsse, also die Zu- und Wegfahrten, nicht
Bestandteil der Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG bilden, da dafür genügt,
wenn die Einrichtungen vorliegen, die einen Anschluss des einzelnen Hauses "ohne
erheblichen Aufwand" erlauben. Hauszufahrt, Hauszugang und Hausanschlüsse sind
demgegenüber vom Bauherr zu planen und bilden Bestandteil des Baugesuches
(Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG 2006, N 5 zu Art. 19, Fn 12). Diese Anlagen
gehören nicht mehr zur öffentlichen Erschliessungspflicht; die Gemeinde muss lediglich
sicherstellen, dass diese Gebäudeerschliessung ohne weiteres möglich ist. Das kantonale
Recht kann insofern eine andere Zuständigkeit vorsehen, als es die Pflicht zur
Feinerschliessung ebenfalls an die Privaten übertragen kann (D. von Reding, in: Die
Baulanderschliessung und deren Finanzierung, VLP-Schriftenfolge 72, Bern 2006, S. 12).
Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an
Bauten und Anlagen heranführt. Die befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück
oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und
Besucher mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende
Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gelangen
können. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung
nachzuweisen (Urteil BGer 1C_290/2011 vom 1.2.2012, E. 3.1). Die Anforderungen an die
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Erschliessung und Baureife ergeben sich im Einzelnen aus dem kantonalen Recht. Das
kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die
Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen. Hingegen
ist es den Kantonen verwehrt, im Rahmen der Konkretisierung der
Erschliessungsanforderungen den durch Art. 19 RPG und die Spezialgesetzgebung
gezogenen bundesrechtlichen Rahmen zu überschreiten (BGer, a.a.O, E. 3.2 m.W.H). Bei
der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den
kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65). Für
die Erteilung einer Baubewilligung müssen eine genügende Hauszufahrt, ein genügender
Hauszugang sowie die erforderlichen Hausanschlüsse durch den Gesuchsteller
sichergestellt sein (von Reding, a.a.O., S.12).
2.4 Nach Art. 95 Abs. 2 des kantonalen BauG gilt ein Grundstück als erschlossen, wenn
folgende Erschliessungsanlagen bestehen oder diese gleichzeitig mit dem Neubau erstellt
werden:
a) eine für die vorgesehene Nutzung hinreichende, rechtlich gesicherte, auch den Bestimmungen über die Staatsstrassen (heute: Strassengesetz, StrG, bGS 731.11) genügende Zufahrt besteht oder gleichzeitig mit
dem Neubau erstellt wird, falls notwendig mit Abstellplätzen für Motorfahrzeuge; b) ein gut begehbarer, direkter Zugang;
c) die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen (vorhanden bzw. so nahe heranführend, dass
ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist).
Das Baureglement der Gemeinde B_ (BauR, vom 6.2.2007) bestimmt in Art. 25 Abs. 1,
dass bei Neubau, Erweiterung sowie Zweck- oder Nutzungsänderung von Bauten und
Anlagen auf privatem Grund für deren Benützer, Besucher, Lieferanten die erforderlichen
Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen sind. Bei bestehenden Bauten kommt nach
Abs. 2 sinngemäss Art. 85 des (alten) Gesetzes über die Staatsstrassen zur Anwendung:
Demnach kann der Eigentümer zur Erstellung von Abstellflächen auf privatem Grund
verpflichtet werden, wenn ein Missstand bei der Verkehrsabwicklung nicht durch
verkehrspolizeiliche Massnahmen behoben werden kann, die örtlichen Verhältnisse es
zulassen und die Kosten zumutbar sind. Die Zahl der erforderlichen Abstellplätze für
Personenwagen berechnet sich nach Art. 25 Abs. 4 BauR insbesondere für
Einfamilienhäuser wie folgt: Es sind in der Regel 2 Abstellplätze oder Garagen erforderlich,
wovon mindestens 1 Abstellplatz frei zugänglich sein soll. Die Erstellung von Abstellplätzen
für Motorfahrzeuge kann nach Art. 25 Abs. 6 BauR untersagt oder beschränkt werden,
wenn ihre Erstellung namentlich dem Erhalt von Schutzobjekten, Vorgärten oder
Grünanlagen widersprechen oder ihre Benützung den Verkehr erheblich stören würde. Für
diesen Fall sieht Art. 26 BauR vor, dass der Pflichtige Ersatzabgaben zu leisten hat.
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3. Zu prüfen ist vorab, ob die D_strasse für eine Erschliessung der Parzelle 001 von Süden
her, den eben genannten Vorschriften genügt: Die im GIS zugängliche Karte "Stand der
Erschliessung" der Gemeinde B_ zeigt im Sinne von Art. 58 BauG, dass das Gebiet
D_ - abgesehen von einer hier nicht interessierenden Baulücke - grundsätzlich als
überbaut bzw. baureif gilt und hauptsächlich durch die im SW und NO je über einen
Bahnübergang in die Kantonsstrasse mündende D_strasse erschlossen wird. Die
D_strasse ist zwar zum grössten Teil nur einspurig befahrbar, aber dank der
Ausweichstelle auf Parzelle 005 sowie der Kreuzungsmöglichkeit beim Abzweiger in die
obere D_strasse kann diese in beide Richtungen befahren werden, weil dort je auf Sicht
angehalten werden kann, um allfälligen Gegenverkehr passieren zu lassen. Dazu kommt,
dass der Bahnübergang im SW im Einlenkerbereich ohnehin zweispurig befahren werden
kann (vgl. dazu AR GVP 17/2005, Nr. 2254, E. 2.1, wo das kantonale Verwaltungsgericht
[als Vorgänger des Obergerichts] rechtskräftig unter Hinweis auf die VSS-Normen
festgestellt hat, dass die D_strasse in Verbindung mit dieser Ausweichstelle als sog.
Zufahrtsstrasse mit einem Fahrstreifen das Quartier in tatsächlicher Hinsicht hinreichend
erschliesst). Müssen Sanität, Feuerwehr, Kehrichtabfuhr oder auch private Taxidienste ein
Fahrzeug vorübergehend im Bereich der Parzelle 001 anhalten oder abstellen, ist die
D_strasse für das Gebiet der oberen D_strasse denn auch keineswegs blockiert (wie
dies die Vorinstanz unzutreffend angenommen hat): Einem Anwohner in der oberen
D_strasse bleibt es dann nämlich immer noch möglich, über den im Mündungsbereich
zweispurig befahrbaren Bahnübergang im SW und die dortige Ausweichstelle weg- und
zuzufahren. Muss für Möbeltransporte oder Reparaturen einmal ein Fahrzeug länger als
kurzfristig auf dem NO-Zweig der D_strasse bzw. auf Parzelle 001 abgestellt werden, ist
es den Beschwerdegegnern zudem möglich und zumutbar, dies den Anwohnern der
oberen D_strasse durch geeignete Signalisation (Pannendreieck, o.ä.) kundzutun, damit
diese diesem Hindernis ausweichen, um vorübergehend ausschliesslich via den zweispurig
befahrbaren Bahnübergang im SW weg- und zuzufahren; solche verkehrspolizeilichen
Massnahmen lässt der oben erwähnte Art. 25 Abs. 2 BauR für bestehende Bauten in
Verbindung mit dem Gesetz über die Staatsstrassen ausdrücklich zu. Der Vertreter der
Gemeinde B_ hat am Augenschein denn auch bestätigt, dass diese die grösstenteils nur
einspurig, aber mit Ausweichmöglichkeiten ausgestattete und alternativ von zwei Seiten her
befahrbare D_strasse auch für die jüngst an dieser Strasse unangefochten bewilligten
Neu- und Umbauvorhaben als genügende Zufahrt im Sinne von Art. 95 Abs. 1 lit. a BauG
betrachtet. Dies ist angesichts der am Augenschein an Ort angetroffenen übersichtlichen
Verhältnisse nicht zu beanstanden, ist doch ein auf Parzelle 001 (zum Warenumschlag)
vorübergehend abgestelltes Fahrzeug auch von der Kantonsstrasse her ohne weiteres zu
erkennen, so dass ein Verkehrsteilnehmer gegebenenfalls direkt zum Bahnübergang im
SW ausweichen und von dort in die D_strasse einbiegen kann. Aber selbst wenn die
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Gemeinde für den Strassenzweig im NO zur (geänderten) Auffassung käme, es sei im
Bereich der Parzelle 001 eine weitere Ausweichstelle erforderlich, so hat der Augenschein
gezeigt, dass eine solche analog zur Ausweichstelle auf Parzelle 005 auch hier in
Verbindung mit einer Stützmauer erstellt werden könnte, denn angesichts einer
Anstosslänge von über 35m liesse sich eine solche ohne Beeinträchtigung des zu Parzelle
001 bestehenden Treppenzuganges (für Fussgänger) - nämlich daran anschliessend - auch
im Süden (längs der D_strasse) erstellen (allenfalls in Kombination mit den nachfolgend
eventuell als notwendig erkannten zwei Abstellflächen für Motorfahrzeuge; dazu müsste die
Ausweichbucht lediglich um zwei Fahrzeuglängen zu einer kombinierten Park- und
Ausweichbucht verlängert werden). Eine zusätzliche Ausweichstelle zu verlangen und zu
errichten, ist indessen nicht Sache der vorliegend betroffenen Grundeigentümer, sondern
beschlägt die Erschliessungspflicht der Gemeinde und wäre von dieser anzuordnen und
von der Flurgenossenschaft als Erschliessungsträger (Art. 57 Abs. 3 BauG) zu realisieren.
Das derzeitige Fehlen einer Ausweichstelle ist unter diesen Umständen und mit Blick auf
die Bestandesgarantie der auf Parz. 001 bestehenden Bauten nicht geeignet, der
D_strasse ihren Status als hinreichende Zufahrt auch für Parzelle 001 abzusprechen.
3.1 Dieser auf dem gerichtlichen Augenschein und der dabei an Ort erstellten
Fotodokumentation beruhenden Feststellungen halten die Beschwerdegegner nunmehr im
Wesentlichen entgegen, die Einsehbarkeit der D_strasse von der Kantonsstrasse her sei
am Augenschein gar kein Thema gewesen bzw. es sei von der Kantonsstrasse her nicht
ersichtlich, dass im Bereich der Parzelle 001 keine Kreuzungsmöglichkeit bestehe (Eingabe
vom 4.8.2016, Ziff. 10). Beides trifft nicht zu: Die Seiten 12 und 13 der Fotodokumentation
(act. 6.1) belegen, dass die Teilnehmer am gerichtlichen Augenschein diese
Sichtverbindung an Ort besichtigt haben; diese wurde denn auch im Beisein der Parteien
mit Fotos (a.a.O.) dokumentiert. Dass ein vorübergehend zum Warenumschlag auf der
einspurig befahrbaren D_strasse angehaltenes Fahrzeug von der Kantonsstrasse her
rechtzeitig als temporäres Hindernis erkannt werden kann, um rechtzeitig auf den
Bahnübergang im SW auszuweichen, belegen nun auch die mit Beweisbeschluss vom
30.3.2017 ergänzend noch beigezogenen Google-Map-Bilder (act. 22.3), genauso wie das
durch die Beschwerdegegnern selber eingereichte Foto (act. 45.2/28 im Dossier O4V 14
13). Dass diese Bilder die aktuellen Sichtverhältnisse von und zur Kantonsstrasse nicht
mehr korrekt wiedergeben sollen, wird nun zwar behauptet (Eingabe Beschwerdegegner
vom 18.4.2017, Ziff. 4), aber durch nichts belegt. Von veränderten Sichtverhältnissen ist
nicht auszugehen, nachdem die in B_ wohnhaften Mitglieder des Spruchkörpers diese
Kantonsstrasse praktisch täglich befahren, ohne dass ihnen je eine Sichteinschränkung zur
D_strasse hin aufgefallen wäre. Entscheidend ist ohnehin, dass wer eine eigene, durch
leicht zugängliche Beweismittel (hier: erwähntes Foto der Beschwerdegegner) geschaffene
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Sachdarstellung nicht durch ein ebensolches Beweismittel (Foto) widerlegt, nicht erwarten
kann, dass dieses Versäumnis der als Notweg-Gesuchsteller ohnehin beweisbelasteten
Beschwerdegegner durch einen zweiten gerichtlichen Augenschein zu beheben wäre,
umsomehr, als die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner nicht einmal darlegen,
wodurch die Sichtverbindung aktuell unterbrochen sein soll. Dazu kommt, dass auch das
Bundesgericht in seinem Rückweisungsurteil (vom 3.5.2015, Erw. 2.7) das Obergericht
lediglich dazu anhält, das Ergebnis des Augenscheines vom 25.3.2015 mitsamt der
Fotodokumentation zur Stellungnahme aufzulegen. Unter diesen Umständen ist nach der
aktualisierten Aktenlage und des Augenscheines unverändert davon auszugehen, dass
eine Sichtverbindung von der Kantonsstrasse auf die D_strasse besteht, welche erlaubt,
ein dort vorübergehend angehaltenes Fahrzeug als Hindernis zu erkennen, um via den
alternativ zur Verfügung stehenden Bahnübergang im SW in die D_strasse einzufahren.
3.2 Zu prüfen bleibt, ob die D_strasse als Zufahrt im Süden auch hinsichtlich der für das
bestehende Wohnhaus allenfalls noch im Sinne von Art. 95 Abs. 1 lit. a BauG und 25 BauR
notwendigen Abstellplätze für Motorfahrzeuge als hinreichende Erschliessung gelten kann.
Vorab ist festzuhalten, dass nach Art. 25 Abs. 1 BauR insbesondere bei einer Zweck- oder
Nutzungsänderung von bestehenden Bauten Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf privatem
Grund verlangt werden können. Allerdings kann nach Abs. 2 und 6 dieser Bestimmung für
bestehende Bauten (also auch für das bestehende Wohnhaus auf Parz. 001) darauf
verzichtet werden oder es können solche Abstellplätze sogar untersagt werden. Wie die
Sachlage in Bezug auf eine allfällige Erstellungspflicht für Parzelle 001 zu beurteilen wäre,
würde ein Baugesuch der Beschwerdegegner für die offenbar geplante Umnutzung des
Wohnhauses als Künstleratelier oder zur Pflege von Demenzkranken voraussetzen und
bleibt dem Bauentscheid der dafür zuständigen Gemeindebehörde vorbehalten. Für die
aktuelle Fragestellung (Gesuch um Mitbenützung) genügt, dass dem Grundsatz nach
geprüft wird, ob in solche Abstellflächen dann gegebenenfalls von der D_strasse her
zugefahren werden könnte. Erfolgt keine Dispensation im Sinne von Art. 25 Abs. 2 oder 6
BauR, sind nach Abs. 4 dieser Bestimmung für das Einfamilienhaus der Beschwerdegegner
in der Regel 2 Abstellplätze oder Garagen erforderlich, wovon mindestens 1 Abstellplatz
frei zugänglich sein müsste.
3.2.1 Am Augenschein hat sich angesichts der im Quartier schon bewilligten Parkbucht (auf
Parz. 006) und der Ausweichstelle (auf Parz. 005) gezeigt, dass längs der D_strasse sich
auf Parzelle 001 analog eine Parkbucht mit Stützmauer für zwei Motorfahrzeuge errichten
liesse. Die bestehende Stützmauer von rund einem Meter Höhe müsste für diesen Zweck
lediglich um 2.5 bis 3m hangwärts verlegt und entsprechend erhöht werden, so dass die
Motorfahrzeuge längs der Strasse abgestellt werden könnten. In diese Parkbucht könnte
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von der im Kreisverkehr einspurig befahrbaren D_strasse her auf gleichem Niveau und
insbesondere ohne Wendemanöver ein- und ausgefahren werden. Dass eine Stützmauer
für diese Parkbucht in der erforderlichen Höhe technisch möglich wäre, wurde von den
Beschwerdegegnern nicht substantiiert bestritten, zumal sie zunächst beantragt haben, es
sei auf das Einholen des von der Beschwerdeführerin dazu beantragten Gutachtens zu
verzichten. Dass es zur technischen Machbarkeit einer hangparallelen Parkbucht für das
vorliegende Verfahren keines Gutachtens bedarf, ergibt sich daraus, dass solche
hangparallele Stützmauern heute schon auf Parzelle 001 und auch sonst längs der
D_strasse verbreitet bestehen; auf Parzelle 003 steht eine gut einsehbare Stützmauer in
einer Höhe bis zu 2m. Dazu kommt, dass der im Süden der Parzelle 001 dafür
beanspruchte Standort gänzlich ausserhalb der kommunalen Gefahrenzone liegt (vgl. GIS,
Zonenplan Gefahren der Gemeinde B_: demnach liegt nur der Nordteil der Parzelle 001
in der Gefahrenzone 3, welche gemäss Art. 22bis Abs. 3 BauR ohnehin nur eine "geringe
Gefährdung" bedeutet). Aber selbst wenn für die Parkbucht angesichts der Hangneigung
vermutlich eine höhere Stützmauer erforderlich sein sollte, ist dem Obergericht aus
verschiedentlich Stützmauern betreffenden Verfahren bekannt, dass höher als 2m hohe
Stützmauern sich aus gestalterischen Gründen zurückgestaffelt errichten lassen und dann
auf der Berme dazwischen begrünt werden können. Dazu besteht in Art. 32 BauR eine vom
Gemeindestimmbürger erlassene Grundlage: Nach dessen Abs. 3 sind Stützmauern zwar
möglichst zu vermeiden, aber an dieser Hanglage sind Stützmauern offenkundig seit jeher
und auch jüngst als unvermeidlich bewilligt worden. Für diesen Fall sieht Art. 32 Abs. 8
BauR denn auch ausdrücklich vor, dass für Stützmauern in empfindlichen Lagen
Gestaltungs- und Bepflanzungsauflagen erlassen werden können. Damit steht in
tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht fest, dass die D_strasse vom Gemeinderat B_
auch mit Blick auf eine allfällige Umnutzung als Künstleratelier oder zur Pflege zu Recht als
hinreichende Zufahrt auch für Parzelle 001 beurteilt wurde (hinreichend im Sinne von
Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG). Sollten für die Umnutzung des Wohnhauses (Assek. Nr. 004) als
Künstleratelier und zur Pflege von Demenzkranken allenfalls noch Abstellplätze auf
eigenem Grund im Sinne von Art. 25 BauR notwendig sein, erweist sich die Parzelle 001
durch die D_strasse auch insofern in zumutbarer und zweckmässigerweise Weise
erschlossen bzw. erschliessbar: Allfällige Abstellplätze können in einer Parkbucht auf
eigenem Grund und direkt ab der D_strasse befahrbar erstellt werden. Weil analoge
Park- und Ausweichbuchten längs der überwiegend einspurig befahrbaren D_strasse
schon rechtmässig bestehen und sich diese auch ohne weiteres mit Lastwagen (für
Kerichtabfuhr, Feuerwehr, Heizöl, usw.) im Kreisverkehr (und somit ohne Wendemanöver)
je von den beiden Bahnübergangen her befahren lassen, kann nicht länger von einer von
Süden her nicht zumutbaren oder unzweckmässigen Zufahrt gesprochen werden. Daran
ändert nichts, dass die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin alternativ auch
Seite 20
vorgeschlagene kurvenreiche Zufahrt in der Vertikalen bis hinauf unmittelbar vor das
Wohnhaus auf Parzelle 001 zu Recht als unzweckmässig und unzumutbar verworfen hat.
Das Bauen längs der D_strasse hat an dieser gut besonnten Hang- und Aussichtslage
neben diesen Vorteilen auch den unbestreitbaren Nachteil, dass höhere
Erschliessungskosten anfallen, welche jedoch hinzunehmen sind, nachdem die Parzelle
001 nach dem Gesagten keine eigentliche Wegnot aufweist, sondern auf eigenem Grund
über die im Kreisverkehr einspurig befahrbare Zufahrt erreicht werden kann, welche einzig
noch um die für die Umnutzung allenfalls nötigen Abstellflächen ergänzt werden muss und
auch kann: Denn solche Abstellflächen können in einer Parkbucht am Hangfuss bzw. auf
dem dortigen Niveau der D_strasse errichtet werden. Der Gemeinderat B_ ist deshalb
zu Recht und ohne Ermessensfehler zum Schluss gekommen, mit der D_strasse
bestehe für Parzelle 001 bereits eine hinreichende Zufahrt. Folgerichtig kann der
Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn diese im angefochtenen Entscheid das Bestehen
einer öffentlich-rechtlichen Wegnot im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b bejaht: Denn die
Vorinstanz hat es ohne jede Begründung unterlassen, die von der Beschwerdeführerin am
vorinstanzlichen Augenschein (vgl. Dossier O4V 14 13, act. 10.11, S. 3) geltend gemachte
Möglichkeit, anstelle der strittigen Notzufahrt im Süden eine Parkbucht zu errichten, einer
Prüfung und Beurteilung zu unterziehen. Das heisst, die Vorinstanz ist ihrer Rechts-,
Angemessenheits- und Zweckmässigkeitskontrolle insoweit gar nicht und somit nur
unvollständig nachgekommen (Art. 111 Abs. 4 BauG). Deshalb gehen die
Beschwerdegegner auch unzutreffend davon aus, der angefochtene Entscheid beruhe
insofern auf besonderer Sachkunde der Vorinstanz. Es obliegt dem Obergericht im
Rahmen seiner unbestritten auf Rechts- und Sachverhaltskontrolle eingeschänkten
Kognition dem somit ohne Rechts- oder Ermessensfehler ergangenen Entscheid des
Gemeinderates B_ zum Durchbruch zu verhelfen: Soweit die Vorinstanz der Parzelle 001
jedenfalls eine hinreichende strassenmässige Erschliessung von Süden her über den dort
bestehenden Zweig der D_strasse im Sinne von Art. 95 Abs. 2 lit. a BauG abgesprochen
hat, erweist sich die Beschwerde als begründet.
3.2.2 Daran ändern auch die im Anschluss an den Augenschein von den Beschwerdegegnern
und der Vorinstanz noch vorgetragenen Argumente nichts:
Dass die Beschwerdegegner zunächst den Verzicht auf eine Expertise beantragen und
neuerdings eine solche verlangen sowie bestreiten, dass sich für eine Parkbucht
Stützmauern in der erforderlichen Höhe errichten lassen, ist widersprüchlich und im
Übrigen wie folgt zu würdigen: Dass die bestehende Ausweichstelle im SW in weniger
steilem Gelände steht, als dies für Parzelle 001 der Fall ist, mag zutreffen, ändert aber
nichts daran, dass die im Nahbereich zu Parzelle 001 bestehenden Stützmauern (direkt
angrenzend auf Parzelle 003 sowie längs des Bahntrasses) auch ohne Expertise zu
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belegen vermögen, dass solche in einer Höhe von etwa 2m und mehr in diesem Gelände
analog fundiert, erstellt und bewilligt werden können (vgl. dazu Fotodokumentation act. 6.1,
S. 10-13, 16, 20-22 und 26; act. 22.2, 22.3; act. 8.4 Höhenkurven der Parz. 001 und der
Stützmauer längs des Bahntrassees). Dass aus gestalterischen Gründen solche
Stützmauern in der Höhe segmentiert und hangwärts zurückgestaffelt werden können, ist
aufgrund vergleichbarer Streitfälle an Hanglagen im Kanton gerichtsnotorisch. Die
gestalterische und technische Realisierbarkeit einer Park- und Ausweichbucht längs
Parzelle 001 steht deshalb jedenfalls dem Grundsatz nach nicht in Frage. Hingegen kann
ein solches Vorhaben zwingend erst auf ein Baugesuch hin bewilligt werden. Dass den
Beschwerdegegnern das Durchlaufen eines Baubewilligungsverfahrens dafür nicht
zumutbar sein soll (Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG), kann nicht im Ernst behauptet werden. Damit
steht fest, dass mit dem im Kreisverkehr einspurig befahrbaren östlichen Zweig der
D_strasse derzeit eine hinreichende strassenmässige Erschliessung der Parzelle 001
besteht, welcher - vorbehältlich eines negativen Bauentscheides - auch nicht
entgegensteht, dass in einer Parkbucht die für die Umnutzung als Künstleratelier oder zur
Pflege allenfalls erforderlichen Abstellflächen erst noch errichtet werden müssen. Erst wenn
sich bei der Prüfung eines konkreten Baugesuches für diese Umnutzung entgegen den
heutigen Erwartungen ergeben sollte, dass eine dafür allenfalls erforderliche Park-
und/oder Ausweichbucht sich nicht als bewilligungsfähig erweist, müsste hinsichtlich der
Zufahrt die strittige Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 im Sinne von Art. 66 Abs. 1
lit. b BauG in Verbindung mit Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG wieder in Betracht gezogen werden
(vgl. BGE 141 II 245, E. 7.9).
3.2.3 Damit steht bereits fest, dass es bezüglich Zufahrt jedenfalls an einer von drei
kumulativen Voraussetzungen (Art. 66 Abs. 1 lit. b) für die Mitbenutzung der strittigen,
derzeit rechtlich nicht gesicherten Zufahrt von Westen her fehlt.
3.3 Zu prüfen bleibt indessen, ob der von Süden her ab der D_strasse vorhandene Zugang
zu Parzelle 001 bzw. zum Wohnhaus (Assek. Nr. 004) den Anforderungen in Art. 95 Abs. 3
lit. b BauG genügt und ob dieser gegebenenfalls als zweckmässig und zumutbar im Sinne
von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG gelten kann. Die Vorinstanz hat dies verneint, und zwar unter
Hinweis darauf, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beschwerliche lange
Treppenwege in Wohngebieten eine ungenügende Verbindung zu einer öffentlichen
Strasse darstellen. So seien eine Liegenschaft an Hanglage, die nur über 90 Treppenstufen
zu erreichen war (BGE 131 II 72 E. 3.4) sowie ein Hauseingang zu einem Gebäude,
welcher nur über eine beschwerlichen langen Treppenweg zu erreichen war, als
ungenügend erschlossen beurteilt worden (BGE 136 III 130, E. 5.4.1). Am gerichtlichen
Augenschein hat sich gezeigt, dass vorliegend keine damit vergleichbaren Verhältnisse
Seite 22
gegeben sind, liegt doch der (Haus-) Zugang ab der D_strasse vollständig auf eigenem
Grund (Parz. 001), und wird dieser Zugang deshalb von der öffentlichen
Erschliessungspflicht gar nicht erfasst: denn die Beschwerdegegner können diesen Zugang
mithin aus eigener Kraft an ihre Bedürfnisse anpassen, sollte dies für die von ihnen
geplante Umnutzung ihres Wohnhauses als Künstleratelier oder zur Pflege erforderlich
sein. Auch in tatsächlicher Hinsicht ist dieser Zugang nicht mit dem genannten Präjudiz
vergleichbar, ist doch das rund 7.5m über dem Eingang ab der D_strasse gelegene
Wohnhaus (gemäss Höhenlinienplan act. 8.4) über insgesamt 47 Treppenstufen und die
dazwischen angelegten Wegpodeste (mit geringer Neigung) gut begehbar, wozu auch die
im oberen Teil vorhandenen Treppengeländer beitragen. Auf einer Gesamtlänge von rund
25m wird die Wohnliegenschaft damit trotz Hanglage auf möglichst direktem Weg mit der
D_strasse verbunden. Der Zugang entspricht damit auch den in anderen Kantonen
üblichen Mindestanforderungen bei weitem, werden doch beispielsweise im Kanton Bern
Fusswege bis zu einer Länge von 100m als hinreichende Erschliessung akzeptiert (vgl.
Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz BE, 4. A., N 15 zu Art. 7/8 m.H. auf BVR 2008,
S. 348). Der Zugang ist auch durchwegs breit genug, damit Personen kreuzen oder die
Sanität diesen mit einer Tragbahre begehen kann. Dass sich auch der von der Post
bediente Briefkasten beim Eingang (Gartentor) an der D_strasse befindet, ist ein
weiteres Indiz dafür, dass der Zugang auch im Winter begangen werden kann. Ferner
können Feuerwehr und Heizöllieferant auf der D_strasse direkt vor diesen Zugang (mit
Gartentor), und später gegebenenfalls in die längsseitige Park- und/oder Ausweichbucht
fahren, um ihre Schlauchleitungen im Zugang auszulegen; auf einer Wegdistanz von
maximal 30m ist das Wohnhaus somit auch für diese Dienste hinreichend erreichbar. Der
mit Platten befestigte Zugang genügt damit insgesamt den Anforderungen in Art. 95 Abs. 3
lit. b BauG, zumal damit auch die Haltestelle der Appenzeller Bahn und das Trottoir an der
Kantonsstrasse je auf direktem Weg erreicht werden können.
3.3.1 Dass dieser Zugang nicht rollstuhlgängig ist, lässt diesen nicht als ungenügend im Sinne
von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG erscheinen, ist doch demnach als Erschliessung ausdrücklich
nur ein gut begehbarer, direkter Zugang erforderlich. Die Beschwerdegegner übersehen,
dass in Art. 117 BauG nur für Bauten mit Publikumsverkehr und öffentlichem Zugang sowie
für Neubauten in Mehrfamilienhäusern ab vier Wohnungen ein rollstuhlgängiger Zugang
verlangt ist. Sie können daher für ihr privates Einfamilienhaus in der Wohnzone auch
daraus keine unzumutbare Wegnot im Sinne von 66 Abs. 1 lit. b BauG ableiten. Falls sie an
dieser, für die Pflege gehbehinderter Menschen naturgemäss nicht besonders geeigneten
Hanglage tatsächlich auf einem rollstuhlgängigen Zugang und für das Atelier auf einer
Möglichkeit zum An- und Abtransport schwerer Güter bestehen, ist ihnen im Sinne von
Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG zumutbar, dass sie dafür den auf eigenem Grund vorhandenen
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Zugang ab der D_strasse beispielsweise mit einem Treppenlift für Personen oder/und
Waren ergänzen. Eine solche Lösung ist in der Wohnzone für ein nicht von Art. 117 BauG
erfasstes Gebäude für die geplanten beiden Nutzungen durchaus zumutbar, zumal
Wohnzonen nach Art. 21 Abs. 1 BauG (nur) die für Wohnzwecke geeigneten Gebiete
umfassen. Wohnzonen brauchen deshalb nicht in jedem Fall für alle erdenklichen
nichtstörenden Betriebe geeignet zu sein, auch wenn solche Betriebe nach Abs. 2 dieser
Bestimmung in Wohnzonen grundsätzlich nebst dem Wohnen zulässig sind. Wenn die
Beschwerdegegner somit ausgerechnet an dieser ausgesprochenen Hanglage auf einem
rollstuhlgängigen Zugang bzw. einer Anlieferung von schweren Gütern ins Künstleratelier
bestehen, so ist ihnen zumutbar und auch zweckmässig, dass sie dafür einen Treppenlift
oder dergleichen auf eigenem Grund erstellen; denn gebäudeintern müssen sie bei Bedarf
ja ohnehin zu gleichartigen Lösungen (Lift) greifen. Dazu kommt, dass das Wohnhaus der
Beschwerdegegner nicht aus Not, sondern offenkundig zur besseren Ausnutzung der
schönen Aussichtslage am oberen Rand der Parzelle 001 platziert wurde (ganz im
Gegensatz zu den östlich angrenzenden Liegenschaften, welche direkt an der D_strasse
liegen). Daher steht dem für die besondere Nutzung der Wohnzone (als Künstleratelier und
zur Pflege dementer Personen) grössere Erschliessungsaufwand auch offenkundig ein
höherer Wohnwert gegenüber, der die Mehrkosten für den Hauszugang durchaus
aufzuwiegen vermag. Unter diesen Umständen kann insgesamt nicht gesagt werden,
dieser "andere", von Süden her ab der D_strasse bestehende Zugang sei nicht zumutbar
oder unzweckmässig im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG. Der Vorinstanz (DBU) kann
auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.
3.3.2 Dasselbe folgt auch aus der mittlerweile vom Bundesgericht präzisierten Rechtsprechung
zu solchen Treppenzugängen, welche als Verbindung zu einer tiefer gelegenen
Zufahrtsstrasse dienen (vgl. Urteil 1C_603/2015, vom 5.4.2016, i.S.
Sonnenbühl/Weinfelden): Demnach (Erw. 2.2) ist eine hinreichende Erschliessung auch
dann gegeben, wenn Fahrräder, Einkaufs- und Kinderwagen sowie schwere Waren über
eine Treppe zu einem Wohnhaus hochgetragen werden müssen, soweit diese nicht in einer
Garage auf Strassenniveau abgestellt werden können. Demnach kann auch aus
Bundesrecht bei Wohnbauten geringer Grösse kein uneingeschränkter Zugang für
gehbehinderte Personen gefordert werden. Konkret ging es um eine Treppe mit rund 60
Stufen, welche der Überwindung einer Höhendifferenz von rund 12m zu einem Wohnhaus
dient. Diese Situation wurde vom Bundesgericht als dem Sanitätspersonal und Patienten
zumutbar beurteilt, zumal sich diese nicht von Situationen unterscheide, in denen
Personentransporte über ein Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses erfolgen muss, wenn
kein oder ein zu kleiner Aufzug vorhanden ist. Auch für Feuerwehrleute wurde diese
Höhendifferenz vom Bundesgericht als technisch und personell überwindbar beurteilt (E.
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2.2 a.E). Nachdem vorliegend bloss eine Höhendifferenz von 7.5m und lediglich 47
Treppenstufen in Frage stehen, steht fest, dass der Gemeinderat B_ das Wohnhaus auf
Parzelle 001 auch zu Recht durch den bestehenden Treppenzugang als hinreichend
erschlossen im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. b BauG beurteilt hat.
3.3.3 Was die Vorinstanz und die Beschwerdegegner diesbezüglich zum Augenschein und zur
ihnen bekannt gemachten jüngsten Bundesgerichtspraxis vorbringen, vermag daran auch
nichts zu ändern:
Dass an der D_strasse den Beschwerdegegner (im Unterschied zum Fall Weinfelden)
derzeit kein Abstellraum auf Strassenniveau zur Verfügung steht, trifft zu. Dies ändert aber
am Bestehen eines hinreichenden Zuganges via die 47 Treppenstufen ebenso wenig
etwas, wie das oben festgestellte derzeitige Fehlen einer Park- und/oder Ausweichbucht
nichts daran ändert, dass die D_strasse derzeit als hinreichende Zufahrt zu Parzelle 001
zu qualifizieren ist. Den Beschwerdegegnern steht es frei, mit der geplanten Umnutzung
ihres Wohnhauses beim bestehenden Gartentor an der D_strasse zusammen mit einer
Bucht auf eigenem Grund (Parz. 001) auch eine Abstellmöglichkeit für Waren vorzusehen.
Erst wenn sich im für die Umnutzung erforderlichen Baubewilligungsverfahrens eine solche
Abstellmöglichkeit nicht als bewilligungsfähig erweisen sollte, könnte die Mitbenützung der
Parzellen 002 und 003 als Zugang in Betracht fallen. Dass das vorgängige Durchlaufen
eines Baubewilligungsverfahrens den Beschwerdegegnern auch insofern nicht zumutbar
sein soll (Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG), ist erneut zu verneinen. Dass der Zugang via die
bestehenden 47 Treppenstufen an dieser Hanglage aus gestalterischen Gründen nicht
zumutbar oder nicht zweckmässig sein könnte, wird zu Recht nicht behauptet, denn diese
fügen sich offenkundig gut ins Gelände ein. Dass das Wohnhaus für die Erschliessung
nicht gegen Süden, sondern ausschliesslich zur strittigen Zufahrt von Westen her
ausgerichtet sein soll (Eingabe vom 28.7.2017) trifft nicht zu, ist doch das an der
D_strasse seit jeher bestehende Gartentor (mit Briefkasten) zusammen mit der Treppe
beredtes Beleg dafür, dass das Wohnhaus auch von Süden her erschlossen ist. Dass ein
Treppenlift für schwere Gegenstände keine hinreichende Erschliessung ermöglichen soll,
trifft ebenfalls nicht zu. Denn das Bundesgericht kommt in seiner jüngsten Praxis
ausdrücklich zum Schluss, dass sowohl gebäudeextern als auch -intern für das
Rettungspersonal auch Zugänge ohne Lift als zumutbar bzw. hinreichend zu beurteilen
sind. Die Beschwerdegegner übersehen, dass eine hinreichende Erschliessung in einer
Wohnzone mittels Treppen mit bis zu 60 Stufen darauf basiert, dass den Benutzern damit
einerseits das Tragen gängiger Traglasten zugemutet wird. Anderseits setzt ein
hinreichender Zugang nicht voraus, dass Baumaschinen und dergleichen ohne Einsatz
eines Krans auf das betreffende Grundstück transportiert werden können (Urteil BGer,
1C_603/2015, E. 2.2). Das gilt auch für die geplante Umnutzung als Künstleratelier: Der
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Zugang über die 47 Treppenstufen ist in der Wohnzone nicht deshalb unzumutbar oder
unzureichend, weil die vom Beschwerdegegner bearbeiteten Holzrohlinge offenbar
schwerer sind als eine übliche Traglast oder die Tragkraft eines Treppenlifts. Dass dafür
allenfalls ein Kran eingesetzt werden muss, lässt die Erschliessung der Parzelle 001 über
den Treppenzugang ab der D_strasse weder als unzumutbar noch nicht hinreichend
erscheinen.
3.3.4 Zusammenfassend steht damit fest, dass die Parzelle 001 der Beschwerdegegner durch
die östliche D_strasse als Zufahrt und anschliessend durch den Treppenzugang
hinreichend erschlossen ist (im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a und b BauG). Daraus folgt
ohne weiteres, dass die Erschliessung der Parzelle 001 damit bereits "auf anderem Weg"
im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG in zumutbarer und zweckmässiger Weise
gewährleistet ist, zumal diese Erschliessungsanlagen je auf eigenem Grund und damit
auch rechtlich gesichert bestehen.
Dass ergänzend zur Zufahrt auf der einspurig befahrbaren D_strasse im Hinblick auf die
geplante Umnutzung des Wohnhauses auf Parzelle 001 allenfalls noch längsseitig eine
Park- und/oder Ausweichbucht erstellt werden muss, ändert nichts daran, dass die
Beschwerdegegner dafür noch ein Baubewilligungsverfahren zu durchlaufen haben, und
dass ihnen dies ohne weiteres zumutbar ist. Zu diesem Baubewilligungsverfahren braucht
im jetzigen Zeitpunkt kein Beweis abgenommen werden, so dass namentlich auf die
Durchführung eines weiteren Augenscheines verzichtet werden kann. In jenem Verfahren
ist es dann ohnehin Sache der gesuchstellenden Beschwerdegegner, die dafür
erforderlichen Projektpläne beizubringen, welche dann anstelle eines Augenscheines erst
und weit besser erlauben, das Bauvorhaben zu beurteilen. Erst wenn sich in diesem
Baubewilligungsverfahren ergeben sollte, dass für die Umnutzung als Atelier und zur Pflege
eine Park- und/oder Ausweichbucht zwar erforderlich ist, sich aber längs der D_strasse
nicht bewilligen lässt, könnte sich auf erneutes Gesuch hin die Frage einer Mitbenutzung
der benachbarten Parzellen 002 und 003 - sei es als Zufahrt oder als Zugang oder für
beides - ernsthaft stellen. Damit steht ohne weiteres fest, dass die von der Vorinstanz
erteilte Bewilligung um Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 als Zufahrt und Zugang
jedenfalls derzeit zu Unrecht erteilt wurde, da angesichts einer hinreichenden Zufahrt und
eines hinreichenden Treppenzuganges zu Parzelle 001 gar keine Wegnot im Sinne von
Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG festgestellt werden kann. Schon allein deshalb ist die Beschwerde
gutzuheissen.
3.4 Weil es bezüglich Zufahrt und Zugang zu Parzelle 001 somit an der Voraussetzung gemäss
lit. b als einer von drei kumulativen Voraussetzungen in Art. 66 Abs. 1 BauG fehlt, kann an
sich offen bleiben, ob für die strittige Mitbenutzung der privaten Zufahrt von Westen her die
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Vorinstanz die übrigen beiden Voraussetzungen allenfalls zu Recht bejaht hat. Dass beide
Parteien das Obergericht nunmehr um Beurteilung auch dieser beiden Voraussetzungen
ersuchen, vermag deren abschliessende Beurteilung aber nicht zu rechtfertigen: Schon der
Gemeinderat B_ ging in seinem Entscheid vom 16. Oktober 2013 (zu Recht) vom Fehlen
der Voraussetzung gemäss lit. b aus und liess deshalb dahingestellt (Erw. II/1 a.E.), ob die
Voraussetzungen nach lit. a (raumplanerische Zweckmässigkeit) und lit. c (Zumutbarkeit für
das belastete Grundstück) erfüllt sind. Daher hat bislang einzig die Vorinstanz als
Rechtsmittelinstanz über alle drei Voraussetzungen materiell entschieden, wobei aber
schon festgestellt wurde (oben E. 3.2.1 a.E), dass dies hinsichtlich der Parkbucht im Süden
ohnehin nur unvollständig geschehen ist. Das ist abgesehen davon auch deshalb
problematisch, weil namentlich die Beurteilung der raumplanerischen Zweckmässigkeit
(lit. a) dem Gemeinderat einen erheblichen Ermessens- und Abwägungsspielraum eröffnet.
Weil die Vorinstanz zur Prüfung dieser beiden Voraussetzung auf eine Rückweisung an
den Gemeinderat verzichtete, hat diese richtiger Auffassung nach ohne Not durch eigene
Ermessensbetätigung dem Gemeinderat vorgegriffen. Nach dem oben Gesagten wird sich
vorliegend erst im Rahmen des für die Umnutzung des Wohngebäudes erforderlichen
Baubewilligungsverfahren ergeben, ob sich die als solche hinreichende Zufahrt
(D_strasse) nötigenfalls um eine bewilligungsfähige Park- und Ausweichbucht und/oder
der Treppenzugang um eine bewilligungsfähige Abstellmöglichkeit für Waren erweitern
lässt. Einzig wenn die örtliche Baubehörde eine Baubewilligung dafür - nach aktuellem
Aktenstand eher unerwartet - nicht oder nur teilweise wird erteilen können, steht fest, ob
und in welchem Umfang alternativ eine Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 überhaupt
in Frage kommen kann. Es wäre gegebenenfalls dann vorerst Sache des Gemeinderates
über die raumplanerische Zweckmässigkeit (lit. a) und die Zumutbarkeit für das belastete
Grundstück (lit. c) in einem Ermessens- und Abwägungsentscheid erstinstanzlich zu
befinden. Diese erstinstanzliche Ermessensbetätigung ist dem Gemeinderat vorzubehalten,
weshalb folgerichtig eine abschliessende gerichtliche Beurteilung der Voraussetzungen in
lit. a und c unterbleiben muss. Deshalb kann für den Gemeinderat unpräjudiziell einzig auf
folgendes hingewiesen werden:
3.5 Dass von der Vorinstanz auch die beiden Voraussetzungen in lit. a und c als gegeben
beurteilt wurden, muss beim jetzigen Aktenstand (aufgrund des Augenscheines und der
dazu eingegangenen Stellungnahmen) als fraglich bezeichnet werden. Am Augenschein
wurde festgestellt, dass die Zufahrt von Westen her jedenfalls im Bereich des offenkundig
nur einspurig befahrbaren Einlenkers von der oberen D_strasse auf die Parzelle 002
nicht die für das Befahren und Abbiegen mit Lastwagen erforderliche Breite aufweist bzw.
dass dort der für eine übliche Lastwagenlänge erforderliche Abbiegeradius nicht gegeben
sein dürfte. Im Bereich der Hausecke (Assek. Nr. 007) konnte eine Fahrbahnbreite von nur
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2.55m gemessen werden, so dass jedenfalls mit den heute bis zu 2.5m breiten Lastwagen
von der oberen D_strasse kaum unbeschadet um diese Hausecke in die Zufahrt auf den
Parzellen 002 und 003 der Beschwerdeführerin eingebogen werden kann. Der
Einbiegeradius ist dort zusätzlich durch ein steiles gepflästertes Bord begrenzt (vgl. act.
6.1, Fotodokumentation S. 23/24). Sofern nicht ein Fahrversuch mit einem Lastwagen der
Feuerwehr oder der Kehrichtabfuhr etwas anderes ergibt, wird die Zufahrt von Westen her
deshalb kaum als hinreichend befahrbar im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. a BauG bezeichnet
werden können. Eine Zufahrt kann nur als hinreichend gelten, wenn diese auch mit den
Lastwagen der Abfallentsorgung und der Feuerwehr befahren werden kann. Dass die
Beschwerdegegner neuerdings geltend machen, sie hätten ein Befahren mit Lastwagen gar
nie beantragt, entbindet nicht davon, dass ihre Parzelle im Hinblick auf die geplante
Umnutzung nur dann als hinreichend erschlossen bezeichnet werden kann, wenn diese
entweder im Süden (bis zum Zugang ab Gartentor, act. 6.1, S. 10: auf der D_strasse
offenkundig möglich) oder alternativ im Westen (bis zum Gartentor, act. 6.1, S. 1) mit
Lastwagen der genannten Dienste befahren werden kann. Das Befahren der mehr als 50m
langen einspurigen Stichstrasse im Westen wird aus Gründen der Verkehrssicherheit einer
Wendemöglichkeit voraussetzen, die jedenfalls beim Wohnhaus auf Parzelle 001 derzeit
höchstens für einen PW, nicht aber für einen Lastwagen vorhanden ist. Das von den
Beschwerdegegnern vorgelegte Foto eines offenkundig unbefestigten Platzes (act. 8.2,
ohne Massangaben) kann das Bestehen einer den Regeln der Baustatik und der
Wendegeometrie genügenden Wendemöglichkeit für einen normallangen und -schweren
Lastwagen nicht belegen; dazu kommt, dass von den als Gesuchsteller beweisbelasteten
Beschwerdegegnern dafür ja auch keine Baubewilligung vorgelegt wurde. Dass die
Parzelle 003 der Beschwerdeführerin auch zum Wenden mitbenutzt werden soll, ist im
Gesuch um Mitbenutzung nicht beantragt und wäre mit der derzeitigen Nutzung der
Parzelle 003 als Sitz- und Kinderspielplatz auch kaum zu vereinbaren. Sollte der
Gemeinderat für die geplante Umnutzung als Künstleratelier und/oder zur Pflege von
Demenzkranken auch noch Abstellplätze für Motorfahrzeuge als erforderlich beurteilen,
müssten diese auf dem Niveau der strittigen Zufahrt von Westen her auf Parzelle 001
zusammen mit der derzeit auch fehlenden, voraussichtlich quer zum Hang anzuordnenden
Wendemöglichkeit für Lastwagen erstellt werden. Schon allein die Schaffung einer
Wendemöglichkeit quer zum Hang dürfte auf diesem Höhenniveau eher noch höhere
Stützmauern bedingen, als dies für eine Park- und/oder Ausweichbucht längs der
D_strasse (im Süden) erforderlich wäre. Weil die Stützmauern für die Zufahrt von
Westen her auch weiter oben am Hang und damit gut einsehbar zu errichten wären, ist
fraglich, ob der Gemeinderat die Mitbenutzung der Parzellen 002 und 003 unter diesen
Umständen als raumplanerisch zweckmässig (lit. a) wird beurteilen können. Fraglich ist
auch, ob der Gemeinderat das Dulden dieser Zufahrt von Westen her für die belasteten
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Grundstücke der Beschwerdeführerin als zumutbar wird beurteilen können. Dies könnte
wohl vorab aus Sicherheitsgründen in Frage stehen, namentlich wenn die
Beschwerdegegner die heute von der Beschwerdeführerin als Sitz- und Kinderspielplatz
umgenutzte Zufahrt (auf Parz. 003) mangels Wendemöglichkeit auf eigenem Grund
(Parzelle 001) wird rückwärts befahren müssen. Wie es sich damit aber letztlich verhält,
braucht derzeit nicht geklärt zu werden, da die beantragte Mitbenutzung der Zufahrt von
Westen her aktuell schon daran scheitert, dass mit der östlichen D_strasse auf Parzelle
001 bereits eine hinreichende Zufahrt besteht, welche zusammen mit dem Treppenzugang
die Parzelle 001 bzw. das darauf bestehende Wohnhaus recht- und zweckmässig von
Süden her hinreichend erschliesst; auch die auf dieser Parzelle in einer Parkbucht allenfalls
noch erforderlichen Abstellplätze sind so auf eigenem Grund miterschlossen. Damit steht
fest, dass für Parzelle 001 aktuell keine unzumutbare Wegnot festgestellt werden kann.
Deshalb hat der Gemeinderat B_ das Begehren um Mitbenutzung der Parzellen 002 und
003 zu Recht gestützt auf Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG abgewiesen.
3.6 Dass die Parzelle 001 im Sinne von Art. 95 Abs. 3 lit. c BauG an die erforderlichen
Wasser-, Energie und Abwasserleitungen angeschlossen ist und sich (auch) insofern nicht
in einer unzumutbaren Notlage befindet, ist unbestritten.
3.7 Damit steht zusammenfassend fest, dass die Beschwerde sich im Hauptstandpunkt als
begründet erweist. Die von der Vorinstanz den Beschwerdegegnern zugestandene
Ermächtigung zur Mitbenutzung der Zufahrt über die Parzellen 002 und 003 ist
antragsgemäss aufzuheben, da es der Parzelle 001 an der in Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG
kumulativ vorausgesetzten Erschliessungs- bzw. Wegnot fehlt. Das Wohnhaus auf Parzelle
001 ist über die bestehende D_strasse und den Zugang von Süden her hinreichend
erschlossen (Art. 95 Abs. 3 BauG). Dies gilt auch für dessen Umnutzung als Atelier und für
Pflegezwecke, da die dafür allenfalls noch erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge
längs der D_strasse auf eigenem Grund erstellt und im Kreisverkehr in zweckmässiger
und zumutbarer Weise angefahren werden können; auch ist die Parkbucht über den
bestehenden Treppenzugang in zumutbarer Distanz zum Wohnaus erreichbar. Vorbehalten
bleibt, dass dafür auf ein formgültig und sachkundig erstelltes Baugesuch der
Beschwerdegegner hin eine Baubewilligung erteilt werden kann. Nach Art. 95 Abs. 3 lit. a
und b BauG genügt ferner eine hinreichende Zufahrt und ein gut begehbarer, direkter
Zugang. Die Beschwerdegegner haben deshalb auch im Rahmen von Art. 66 Abs. 1 lit. b
BauG keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf, ihr derzeit nach dem Gesagten nicht in
ausgewiesener Wegnot befindliches Grundstück durch zusätzliche Erschliessungsanlagen
über Dritteigentum auch noch von Westen her im Sinne einer Mitbenutzung zu
erschliessen. Dies hätte in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht eine Übererschliessung
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ihres Grundstückes zur Folge, an der kein öffentliches Interesse besteht, zumal dies mit
dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens nicht zu vereinbaren wäre (Art. 1
Abs. 1 RPG). Damit nicht zu vereinbaren wäre insbesondere, dass die mit dem strittigen
Mitbenutzungsrecht zu belastende Beschwerdeführerin, welche ihre Hauptzufahrt und ihre
Abstellplätze für Motorfahrzeuge derzeit auch im Süden hat und ihre beiden Parzellen 002
und 003 im Norden teilweise bereits einem anderen, in der Wohnzone aber durchaus
zonenkonformen Zweck zugeführt hat (Sitz- und Kinderspielplatz), durch das Gewähren der
strittigen Mitbenutzung veranlasst sein könnte, dafür anderweitig Boden in Anspruch zu
nehmen.
4. Die Beschwerdeführerin lässt in einem ersten Exkurs ohne nähere Begründung bestreiten,
dass die Unterschutzstellung der Liegenschaft auf Parzelle 001 unmittelbar bevorstehe.
Nachdem auch die Vorinstanz nicht darauf abgestellt hat und die Beschwerdegegner dazu
vor Obergericht auch nicht weiter Stellung nehmen, ist mangels Begründung auf diesen Teil
der Beschwerde nicht einzutreten. Gleich verhält es sich mit dem zweiten Exkurs der
Beschwerdeführerin. Sie lässt damit eine von den Beschwerdegegnern offenbar bei den
Vorinstanzen vorgetragene "Problematik der Flurgenossenschaft" bestreiten, allerdings
ebenfalls ohne nähere Begründung. Da die Vorinstanz darauf auch nicht näher
eingegangen ist und sich die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner vor Obergericht
ebenfalls damit begnügen, diesbezüglich an ihrem vor Gericht aber nicht substantiierten
früheren Standpunkt festzuhalten, ist auch darauf nicht einzutreten. Für die von der
Beschwerdeführerin und von den Beschwerdegegnern gestellten Anträge gilt nämlich
gleichermassen, dass das Gericht nicht gehalten ist, in früheren Rechtsschriften nach
deren Begründung zu suchen (vgl. AR GVP 24/2012 Nr. 3586).
4.1 Ein dritter Exkurs hat wie folgt eine vorinstanzliche Eventualerwägung zum Gegenstand (E.
5.a): Bei einem Dahinfallen eines Mitbenützungsinteresses bei der belasteten
Grundeigentümerin sei Art. 66 Abs. 1 BauG allenfalls nicht anwendbar. In diesem Fall
könne aber diese Grundeigentümerin gestützt auf Art. 67 Abs. 6 des (neuen) StrG
verpflichtet werden, dem Hinterlieger die notwendigen Fahr- und Wegrechte einzuräumen.
Dem hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nur, aber immerhin entgegen,
vorliegend sei einzig das Gesuch um Mitbenützung nach Art. 66 Abs. 1 BauG Gegenstand
des Verfahrens, nicht aber ein Gesuch gemäss Art. 67 Abs. 6 StrG. Die Beschwerdegegner
beschränken sich ihrerseits darauf, diese Rechtsauffassung ohne substantiierte
Begründung zu bestreiten und beantragen, es sei ihnen eventualiter gestützt auf diese
Bestimmung das notwendige Fahr- und Wegrecht einzuräumen. Auf dieses
Eventualbegehren der Beschwerdegegner ist nicht einzutreten, weil die D_strasse
(inklusive die obere D_strasse) im neuen Strassenverzeichnis der Gemeinde B_ nicht
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verzeichnet ist, und mangels öffentlicher Widmung zum Gemeingebrauch gemäss Art. 1
Abs. 1 und 3 StrG nun auch nicht dem Strassengesetz, sondern (einzig) dem Baugesetz
untersteht. Die Beschwerdegegner können deshalb aus Art. 67 StrG von vornherein nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob formell ein Gesuch
um Einräumung von Fahr- und Wegrechten nach dieser Bestimmung vorliegt, und wer -
gegebenenfalls - nach Strassengesetz ein solches Gesuch erstinstanzlich hätte behandeln
müssen, zumal mit der Zufahrt ab der D_strasse nicht eine Gemeinde-, sondern eine
Flurgenossenschaftsstrasse Gesuchsgegenstand bildet.
4.2 Zusammenfassend steht damit fest, dass die Beschwerde gutzuheissen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann. Anzumerken bleibt, dass auf die umfangreichen Vorbringen der
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegner zum 1913 und auch später nicht als Last
eingetragenen Fahrrecht nach dem Gesagten nicht näher einzugehen ist, ausser der
unbestrittenen Feststellung, dass die während Jahren geduldete Zufahrt von Westen her
durch die bloss unvollständige Begründung dieses Fahrrechts rechtlich nie zugunsten der
Parzelle 001 Bestand hatte und hat. Da auf Parzelle 001 öffentlich-rechtlich derzeit keine
Wegnot im Sinne von Art. 66 Abs. 1 lit. b BauG festgestellt werden kann, kann auch offen
bleiben, ob und in welchem Umfang den Beschwerdegegnern beim Kauf ihrer Liegenschaft
für das fehlende Fahrrecht anscheinend eine von den Beschwerdegegnern bestrittene
Preisreduktion gewährt worden sein soll. Da die Beschwerdegegner auch beim Kauf ihrer
Liegenschaft schon anwaltlich vertreten waren, dürften sie zumindest um den fehlenden
Eintrag des Fahrrechts als Last gewusst haben. Da diesen Umständen aber höchstens
noch zivilrechtliche Bedeutung zukommen kann, ist auf die Abnahme der dazu
angebotenen Beweise zu verzichten.
5. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird.
5.1 Da die Beschwerdeführerin obsiegt, soweit auf ihre Begehren eingetreten werde kann, ist
ihr für das Beschwerdeverfahren keine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Die Gerichtskasse
ist anzuweisen, ihr den Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- zurückzuerstatten.
5.2 Hingegen ist den beiden Beschwerdegegner (1 und 2) in Anwendung von Art. 4a des
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) eine
Entscheidgebühr aufzuerlegen, da diese mit ihren Begehren entweder nicht durchdringen
oder es kann darauf nicht eingetreten werden. Eine Entscheidgebühr von Fr. 5'000.--
erscheint für das durch mehrfache Schriftenwechsel und einen Augenschein
Seite 31
gekennzeichnete Verfahren als angemessen. Für diese Entscheidgebühr haften die
Beschwerdegegner solidarisch (Art. 19 Abs. 2 VRPG).
5.3 In Anwendung von Art. 56 Abs. 3 VRPG ist auch die von der Vorinstanz verlegte
Staatsgebühr dem Ausgang entsprechend neu zu verlegen. Die Ziff. 4 des
Rekursentscheides ist deshalb insofern aufzuheben, als die damit erhobene Staatsgebühr
von Fr. 2'000.-- neu den Beschwerdegegner 1 und 2 aufzuerlegen ist, und zwar ebenfalls
unter solidarischer Haftbarkeit. Die Vorinstanz ist ferner anzuweisen, ihnen den von ihr
erhobenen Kostenvorschuss von Fr. 500.-- anzurechnen.
6. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Ausgangsgemäss ist dem
Entschädigungsbegehren der Beschwerdeführerin zu entsprechen, wogegen das
Entschädigungsbegehren der Beschwerdegegner abzuweisen ist.
6.1 Die Parteientschädigung geht grundsätzlich zu Lasten der unterliegenden Partei und somit
zu Lasten der Beschwerdegegner (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 VRPG). Billigkeitsgründe für eine
abweichende Verlegung sind weder dargetan noch ersichtlich. Da der Anwalt der
Beschwerdeführerin keine Kostennote eingereicht hat, ist die Anwaltsentschädigung nach
Ermessen festzulegen. Dem Gericht erscheint im Rahmen von Art. 15 der Verordnung über
den Anwaltstarif (bGS 145.53) für das Beschwerdeverfahren zunächst mit doppeltem
Schriftenwechsel, einem separaten Verfahren betreffend vorsorglicher Massnahmen, einem
Augenschein und anschliessend mehreren Schriftenwechsel dazu eine Entschädigung von
Fr. 8'000.-- als angemessen (Barauslagen und 8.0% MWSt. inbegriffen). Diese
Entschädigung ist der Beschwerdeführerin durch die Beschwerdegegner 1 und 2 zu
erbringen, für welche diese solidarisch haften.
6.2 In Anwendung von Art. 56 Abs. 3 VRPG ist auch die von der Vorinstanz auf Antrag der
Beschwerdegegner diesen noch zulasten der Beschwerdeführerin zugesprochene
Parteientschädigung dem Ausgang entsprechend neu zu verlegen. Die Ziff. 5 des
Rekursentscheides ist insofern aufzuheben, als die Parteientschädigung von Fr. 2'000 neu
zugunsten der Beschwerdeführerin und zulasten der Beschwerdegegner 1 und 2
zuzusprechen ist, wobei letztere auch dafür solidarisch haften.