Decision ID: 074b088f-7ce2-4f1c-978d-7f9d0187007b
Year: 2014
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Sachverhaltes vorgelegen haben. Zweckmässigkeit und Angemessenheit
der Planfestlegung dürfe das Gericht aber nicht prüfen. Somit sei das
Begehren der Beschwerdeführerin auf Zuweisung von Parzelle 1225 zur
Wohnzone und der Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone unzulässig.
Dies verstiesse gegen die Gemeindeautonomie. Allenfalls wäre die Sache
an die Gemeinde zurückzuweisen.
Die strittige Festlegung für die beiden Parzellen könne nicht losgelöst von
der Gesamtvorlage beurteilt werden.
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Die Unklarheit betreffend die frühere Zuordnung des Hotels entweder zur
Kurzone A oder zum üG sei wohl auf ein Versehen zurückzuführen. Die
Zuweisung des Hotels zur Kurzone A hätte die Regierung aber wohl kaum
genehmigt, da es sich dabei um eine unzulässige Punktbauzone
gehandelt hätte. Indessen bestünde auch kein Anspruch auf Zuweisung
von Parzelle 1225 zur Wohnzone W4, wenn das Gebäude gemäss
bisherigem Zonenplan in der Kurzone A gelegen hätte.
Die Anträge der Beschwerdeführerin auf Zuweisung von Parzelle 1225
zur Wohnzone W4 und Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone seien in
formeller Hinsicht unzulässig, aber auch materiell. Die Kurzone A sei
keine Wohnzone gewesen. Die Definition der Kurzone habe, mit
Ausnahme der Aufteilung in eine Kurzone A und B und der Verwendung
der Begriffe Spitäler statt Krankenhäuser und Ladengeschäfte statt
Verkaufslokale der Kurzone gemäss Art. 26 KRG 1973 entsprochen.
Andere Bauten wie Wohnbauten seien erst in zweiter Linie und nur dann
zulässig gewesen, wenn sie den Kurbetrieb und die Erholung nicht gestört
hätten. Art. 24 nBG umschreibe die Nutzungsmöglichkeiten der neuen
Hotelzone nicht viel anders. Die Hotelzone sei für Gastgewerbebetriebe
bestimmt, Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und
Anlagen sowie Personalwohnungen in Verbindung mit
Gastgewerbebetrieben seien zulässig. Zudem könnten dort auch
Appartements in Verbindung mit Gastgewerbebetrieben erstellt werden,
wenn Letztere der Finanzierung der Investition- und Betriebskosten des
gastgewerblichen Betriebs dienten.
Das KRG 2005 habe die Kurzone nicht übernommen. Somit habe es
nahe gelegen, die Kurzone A durch die Hotelzone und die Kurzone B
durch die Tourismuszone zu ersetzen. Ziel und Zweck seien weitgehend
gleich geblieben.
Die Hotelzone sei nicht rechtswidrig. Die erstmalige Zuweisung eines
Grundstücks zu einer Wohnzone wie auch die Überführung eines
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Grundstücks aus einer Spezialzone wie die Kurzone in eine Wohnzone
sei nur möglich, wenn sämtliche gemäss kantonalem Richtplan für eine
Neueinzonung erforderlichen Voraussetzungen erfüllt würden (Leitbild,
Zielvorstellungen; Abstimmung auf regionales Siedlungskonzept;
Bedarfsnachweis; Gestaltungs- und Erschliessungskonzept; keine
anderen überwiegenden Interessen berührt; Nachweis über die
Verfügbarkeit des Baulandes). Diese Anforderungen seien hier nicht
erfüllt. Die Gemeinde wolle X._ als regionalen Standort traditionell
geführter Hotelbetriebe erhalten und fördern. Hier solle kein Wohngebiet
geschaffen werden. Wohnraum solle in anderen Fraktionen von Y._
bereitgestellt werden. Zudem sei die Wohnzone in Y._ gross genug
bemessen. Zudem wäre die Ausscheidung einer auf Parzelle 1225
beschränkten Wohnzone eine unzulässige Punktbauzone. Die
Beschwerdeführerin beanstande in ihrer Beschwerde nur, dass die
Zugehörigkeit ihrer Parzelle zum weitgehend überbauten Gebiet nicht
anlässlich eines Augenscheins überprüft worden sei. Sie führe aber nicht
aus, weswegen ihre Parzelle zum überbauten Gebiet gehören solle. Der
Begriff des überbauten Gebietes umfasse im Wesentlichen den
geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken.
Offensichtlich gehöre Parzelle 1235 nicht zum geschlossenen
Siedlungsbereich und stelle auch keine Baulücke dar.
Die Behandlung dieser Flächen sei vielmehr im Zusammenhang mit den
allgemeinen Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde und ihren
Zielsetzungen zu beurteilen. Die Gemeinde wolle X._ als
Hotelstandort weiterführen.
Der Bundesgerichtsentscheid Sigriswil sei hier nicht einschlägig.
23. Am 21. Januar 2014 beantragte auch die Regierung die Abweisung der
Beschwerde. Sie verwies auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid.
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Es könne offen bleiben, ob Parzelle 1225 früher im üG oder in der
Kurzone A gelegen habe. Auch die Kurzone A habe keine Wohnzone
dargestellt. Die neue Hotelzone lasse nur noch Wohnnutzungen zu,
welche in Verbindung mit einem Gastgewerbebetrieb stünden
(Personalwohnungen, Appartwohnungen mit Hoteldienstleistungen). Aus
der bisherigen Planung vermöge die Beschwerdeführerin nichts zu
Gunsten ihres Begehrens um Einzonung in eine reine Wohnzone
abzuleiten. Diese würde auch eine Punktbauzone darstellen.
Die Regierung habe sehr wohl in Kenntnis der Expertise der SGH
entschieden. Zudem habe man dem Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin die Zustellung sämtlicher Unterlagen, auch der von
ihm selbst eingereichten, offeriert.
24. Am 4. Februar 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren
Anträgen fest. Der Replik sind keine neuen oder entscheidwesentlichen
Argumente zu entnehmen.
25. In ihrer Duplik vom 10. Februar 2014 hielt die Regierung an ihren
Anträgen fest, wobei keine neuen Gesichtspunkte vorgebracht wurden.
26. Am 10. März 2014 hielt auch die Gemeinde Y._ an ihren bisherigen
Anträgen fest. Darin wurden ebenfalls keine neuen Argumente aufgeführt.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Das Gericht zieht in Erwägung:
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1. Anfechtungsobjekt ist der Genehmigungsbeschluss vom 19./21.
November 2013 der Regierung (Beschwerdegegnerin 1), worin diese die
Planungsbeschwerde der Beschwerdeführerin vom 29. Juni 2011 gegen
die Totalrevision der Ortsplanung in der betreffenden Gemeinde
(Beschwerdegegnerin 2) abwies und damit dem Beschwerdeantrag der
Beschwerdeführerin auf Zuweisung ihrer Parzellen 1224 (bisher in der
Landwirtschaftszone) und 1225 (bisher in der Kurzone A und im üG) in
die Wohnzone W4 nicht nachkam, sondern – im Einklang mit der
beschussfassenden Gemeindeversammlung vom 24. Mai 2011 – u.a.
auch Teile der zwei Parzellen 1224 und 1225 neu in die Hotelzone
einteilte. Beschwerdethema bildet hier demnach die Frage, ob die
Beschwerdegegnerinnen die beiden Parzellen 1224 und 1225 zu Recht
neu der Hotelzone anstatt der Wohnzone W4 zugewiesen haben oder ob
es triftige Gründe für die beantragte Zonenzuweisung (W4) gegeben
hätte. In der Beschwerde vom 30. Dezember 2013 an das
Verwaltungsgericht wurde das (ursprüngliche) Rechtsbegehren durch die
Beschwerdeführerin noch insofern abgeändert, als die Parzelle 1224 neu
in der Landwirtschaftszone belassen (anstatt der W4 zugewiesen) werden
sollte und somit auch nicht Teile von Parzelle 1224 in die Hotelzone
„umzuzonen“ seien.
2. a) In formeller Hinsicht gilt es vorab zu klären, ob die Beschwerdegegnerin 1
im Zuge des Rechtsmittelverfahrens das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin verletzte, indem sie – entgegen eines
entsprechenden Antrags der Beschwerdeführerin – auf die Durchführung
eines Augenscheins und damit eine zusätzliche mündliche
Äusserungsmöglichkeit aller Beteiligten vor Ort verzichtete. Nach Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eigenossenschaft
(BV; SR 101) haben Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Auf
kantonaler Ebene ist der Grundsatz in Art. 16 ff. des Gesetzes über die
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Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) verankert. Das rechtliche
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines
Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift
(vgl. statt vieler: BGE 135 I 187 E.2.2, 127 I 54 E.2b; BIAGGINI,
Kommentar zur Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft, Zürich 2007, Art. 29 Rz. 17; HÄFELIN/HALLER/KELLER,
Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf/St. Gallen
2008, Art. 29 Rz, 21; vgl. zum Ganzen auch: Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 171 vom 1. April
2014 E.3b-e). Die massgebenden Zonenpläne zeigen nun aber bereits,
dass die zwei aneinander grenzenden Parzellen 1224 und 1225
offensichtlich nicht zum weitgehend überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit.
a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) gehören
(vgl. aktuell noch gültigen Zonenplan von 1989/1990 mit punktuell „rosa“
eingefärbter Kurzone A nur im Bereich des Gebäudegrundrisses der
B._ auf Parzelle 1225 und sonst umliegend „gelb“ eingefärbter
Landwirtschaftszone für Parzelle 1224 bzw. neuen Zonenplan von
2011/2013 mit „blau“ markierter Hotelzone und keinen weiteren
Gebäuden rings um die B._). Die nächstgelegenen
Gebäudekomplexe befinden sich danach allesamt weiter nördlich entlang
der Gemeindestrasse (Parzellen 1239/1217) und sind – mit Ausnahme
des neu ebenfalls der Hotelzone zugewiesenen Hotels D._ auf
Parzelle 1222 – über diesen Strassenzug erschlossen und daher neu –
ihrer bisherigen Nutzung entsprechend - der Wohnzone W4 zugewiesen.
Zwischen den erwähnten Wohnbauten entlang der Gemeindestrasse und
der randständig wie ein Solitär in südlicher Hügelhanglage alleine
positionierten B._ besteht also eine deutliche Überbauungszäsur, in
der weit und breit keine anderen Gebäude liegen. Nach gefestigter
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Begriff des weitgehend
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überbauten Gebietes eng zu verstehen. Er umfasst im Wesentlichen den
geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken (vgl. BGE
132 II 218 E.4, 122 II 455 E.6a, 121 II 417 E.5a). Auf die Parzellen 1224
und 1225 trifft diese Begriffsumschreibung zweifellos nicht zu, da sie
weder in einem geschlossenen Siedlungsbereich liegen noch durch ihre
Bebauung lediglich eine offene Baulücke geschlossen würde. Aufgrund
dieser klaren Sachlage ist es für das Gericht aber durchaus
nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegnerin 2 eine zusätzliche
Begehung vor Ort für nicht nötig bzw. wenig ergiebig hielt, da die
tatsächlichen Bebauungsverhältnisse schon aus den erwähnten Plänen
aussagekräftig ersichtlich sind und ein Augenschein daher von vornherein
keine neuen Erkenntnisse gebracht hätte. Durch den behördlichen
Verzicht auf eine Ortsbegehung wurde das rechtliche Gehör bzw. die
fallrelevante Äusserungsmöglichkeit der Beschwerdeführerin zu den
vorbestehenden baulichen und räumlichen Verhältnissen somit nicht
verletzt. Unter diesem Gesichtspunkt (Gehörsverletzung) erweist sich die
Beschwerde demnach als nicht begründet.
b) Die Beschwerdeführerin hat eine formelle Rechtsverweigerung zudem
darin erblickt, dass die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen
Genehmigungsbeschluss nicht auch noch ausführlich zur
Potenzialanalyse respektive Unternehmensbewertung der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 30. August 2011
Stellung genommen hat (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 21). Dem ist
entgegenzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 den angefochtenen
Entscheid immerhin in Kenntnis des Gutachtens SGH erstellte, was die
Beschwerdeführerin in Ziff. 8 ihrer Replik vom 4. Februar 2014 später gar
noch selbst einräumte. Indem die Beschwerdegegnerin 1 im
angefochtenen Genehmigungsbeschluss indes darauf hinweist, dass
nicht die momentanen Absichten oder finanziellen Möglichkeiten für die
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Zoneneinteilung eine Rolle spielen, sondern diese gemäss Art. 15 lit. b
RPG auf einen längeren Zeithorizont (von 15 Jahren) ausgerichtet sind,
hat sie sich aber auch materiell dazu geäussert, weshalb der Vorwurf der
Rechtsverweigerung ebenfalls unbegründet ist.
c) Auf den Antrag der Beschwerdeführerin in Ziff. 1 ihrer Eingabe vom 30.
Dezember 2013 an das Verwaltungsgericht – wonach der Zonenplan (ZP)
und Generelle Gestaltungsplan (GGP) von dieser Gerichtsinstanz
dahingehend abzuändern seien, dass die Liegenschaft Nr. 1225 (direkt
per Urteil) der Wohnzone W4 und die Parzelle 1224 der
Landwirtschaftszone zuzuweisen seien – kann vorweg nicht eingetreten
werden. Streitgegenstand und Beschwerdethema ist hier einzig die Frage,
ob die Totalrevision der Ortsplanung durch die Beschwerdegegnerin 2
(verantwortliche Planungsträgerin) korrekt und rechtmässig erfolgte und
ob die Beschwerdegegnerin 1 (Genehmigungs- und erste
Rechtsmittelinstanz) die entsprechenden Planungsmassnahmen der
Gemeinde willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden
Verwaltungsbehörden ist damit klar auf die raumplanerischen Befugnisse
ausgerichtet, während dem streitberufenen Gericht (zweite
Rechtsmittelinstanz) selber keine direkte Kompetenz für raumplanerische
Eingriffe und konkrete Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen
zukommt. Beschwerdethema kann hier deswegen nur die
Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit der angefochtenen Beschlüsse und
Entscheide anhand der gesetzlichen Vorgaben (auf Stufe Bund, Kanton
und Gemeinde) sein. Würde die Zuteilung der Parzelle 1225 sowie Teile
der Parzelle 1224 zur Hotelzone also vom Gericht tatsächlich – wie von
der Beschwerdeführerin beantragt – aufgehoben, wäre die Angelegenheit
daher zuerst noch an die Beschwerdegegnerin 2 zu neuem Beschluss
bezüglich der Zuteilung der Liegenschaft Nr. 1225 zur Wohnzone W4 und
der Parzelle 1224 zur Landwirtschaftszone oder einer anderen Zone
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zurückzuweisen. Diese Überlegungen gelten hier ganz besonders für das
in Ziff. 2 gestellte Rechtsbegehren, wonach Ziff. 3 des angefochtenen
Genehmigungsbeschlusses der Beschwerdegegnerin 1 vom 19./21.
November 2013 (RB Prot.-Nr. 1096) im Sinne von Ziff. 1 vorstehend –
also direkt per Urteil des Verwaltungsgerichts - abzuändern sei. In dieser
Beziehung (Antrag auf Direktzuweisung der Parzelle 1224 zur
Landwirtschaftszone und der Liegenschaft Nr. 1225 zur Wohnzone W4)
kann das Gericht auf die Beschwerde vom 30. Dezember 2013 gar nicht
eintreten.
d) Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen
Verwaltungsgerichts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide
der Beschwerdegegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen
Grundordnungen sowie Planungsbeschwerden mit
(verwaltungsgerichtlicher) Beschwerde nach Art. 102 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)
ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Gemäss Art. 51
Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts
im Beschwerdeverfahren dabei auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b). Das
streitberufene Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt
und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der
angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen sei. Amtete die
Beschwerdegegnerin 1 nicht bloss als Genehmigungs-, sondern – wie
vorliegend – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das
Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmittelinstanz,
gilt eben auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1
VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden R 11 46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai
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2009 E.1b, R 08 76 vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11.
September 2007 E.1; vgl. zu den identischen altrechtlichen
Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang
beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die reine
Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung
mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des
Ermessensmissbrauchs behaftet ist. Die Beantwortung dieser
Rechtsfrage wird materiell-rechtlich noch Gegenstand der nachfolgenden
Erwägungen (E.3a-c) sein.
e) Zum Beweisantrag der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines
gerichtlichen Augenscheins an Ort und Stelle kann auf das bereits vorne
in E.2a in fine Gesagte verwiesen werden, wonach eine solche Begehung
angesichts der aussagekräftigen und bei den Akten liegenden
Zonenpläne 1989/1990 und 2011/2013 nicht notwendig erscheint, um sich
ein zuverlässiges Bild über die bestehenden baulichen und räumlichen
Verhältnisse auf den Parzellen 1224 und 1225 sowie ihrer näherer
Umgebung zu machen. An der rechtlich relevanten Tatsache, dass die
Voraussetzungen für eine Zuweisung der beiden Parzellen zur Wohnzone
W4 nicht vorliegen – weil es sich dabei offensichtlich weder um ein
weitgehend überbautes Gebiet nach Art. 15 lit. a RPG noch um ein
voraussichtlich innert 15 Jahren beanspruchtes Gebiet nach Art. 15 lit. b
RPG handelt -, hätte nämlich selbst ein gerichtlicher Augenschein vor Ort
nichts geändert. Auf den beantragten Augenschein kann somit verzichtet
werden, da sich der Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten
ergibt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.256/1999 bzw. 1P.298/1999 vom
12. April 2000 E.2e).
3. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst auf folgende Bestimmungen
(neues Baugesetz der Gemeinde vom 24. Mai 2011 [nBauG]; basierend
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auf dem Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden vom 1.
November 2005 [KRG; BR 801.100] und altes Baugesetz der Gemeinde
vom 4. Januar 1990 [aBauG]; Basis KRG 1973 ) und Dokumente (Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 24. Mai 2011 [PMB] inklusive Anhang 1-4) Bezug zu nehmen, welche für die Streitentscheidung dieses
Verfahrens von ausschlaggebender Bedeutung sind:
Art. 24 nBauG – Hotelzone [Basierend auf dem KRG 2005] 1Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personalwohnungen in Verbindung mit Gastgewerbebetrieben sind zulässig. 2Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, Hotels, Garni-Hotels und Pensionen mit ihren Nebenanlagen (für Verwaltung, Parkierung, Sport, Erholung). In Verbindung mit einem solchen Gastgewerbebetrieb i.e.S. sind Aparthotels zulässig, wenn sichergestellt wird, dass die Appartements bewirtschaftet werden und ihre Nutzung gastgewerbliche Dienstleistungen wie Restaurant, Sport- und Freizeitanlagen, Verwaltungs- und Betriebsdienste einschliesst. 3Bestehende Gastgewerbetriebe dürfen erneuert und im Rahmen des bestehenden Volumens umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes nicht verändert wird. Die Umwandlung bestehender gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum ist nicht gestattet. 4Neue Bauten und Anlagen sowie Nutzungsänderungen an bestehenden Bauten werden nur bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Gestaltungsplanes bewilligt. 5Werden zur Finanzierung der Investitions- und Betriebskosten eines Gastgewerbebetriebes Appartements erstellt, so sind die entsprechenden Leistungen zugunsten des Gastgewerbebetriebes in einem Vertrag mit der Gemeinde sicherzustellen.
Art. 29 aBauG – Kurzonen A, B [Basierend auf dem KRG 1973]
Die Kurzone A ist bestimmt für Hotels, Gaststätten, Erholungsanlagen und Spitäler. Wohnbauten, Ladengeschäfte und andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie selbst oder ihre Benützung den Kurbetrieb und die Erholung nicht stören. In der Kurzone B sind nur Erholungsanlagen gestattet.
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Art. 21 nBauG – Wohnzonen W2/W4 [Basis RB Nr. 638 von 1997 bzw. KRG 2005] 1Die Wohnzonen W2 und W4 sind bestimmt für Wohnbauten sowie für Dienstleistungs- und Produktionsbetriebe, welche ihrem Wesen nach in ein Wohnquartier passen und keine Störungen verursachen, welche das gesunde Wohnen beeinträchtigen. 2Die Bauten haben Giebeldächer mit einer beidseitig gleichen Neigung von 35 bis 50% aufzuweisen.
PMB - Überlegungen für Hotelzone [Ziff. 4.2.2 S. 13] an folgenden Orten [S. 14/15]
Der Standort Y._, insbesondere Y._-X._ ist für die Hotellerie von regionaler Bedeutung. Diese Bedeutung kann nur aufrechterhalten werden, wenn auf die Bedürfnisse der Branche, d.h. auch ihrer Kunden, eingegangen werden kann.
Die im Baugesetz [Art. 24 nBauG] definierte Hotelzone regelt die notwendigen Rahmenbedingungen für die Nutzung der in dieser Form (freies „Bettenlayout“ verbunden mit Angebot an Hoteldienstleistungen betrieblich abgesichert) zulässigen Betriebseinheiten. - Die konkreten Nutzungsvorgaben und Baumassen sind wegen der nach Lage und Örtlichkeit unterschiedlichen Voraussetzungen im Generellen Gestaltungsplan festzulegen.
Die Hotelzone ist [u.a.] an folgenden Orten vorgesehen:
X._: B._: Parzelle Nr. 1225 und Teile von Nr. 1224
X._: Hotel F._: Parzellen Nr. 1235, 1251 u. weitere [Parallelfall R 14 3]
Der bestehende Hotelbetrieb ‚B._‘, Parzelle Nr. 1225 wurde zusammen mit der Parzelle Nr. 1222 [Hotel D._] erst an der Gemeindeversammlung der Hotelzone zugeteilt: bis zu diesem Zeitpunkt verlangte der Grundeigentümer eine Zuordnung zur Wohnzone W4.
PMB - Grundsätzliche Erwägungen zur Bedeutung der Hotelzone [S.15/S. 16]
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Die Gemeinde hat 1990 zentral noch heute ausreichende Wohnkapazitäten (für Hauptwohnungen mit einem Zweitwohnungsanteil) mit Landerwerb und auf der Basis eines Wettbewerbs geschaffen; eine Erweiterung der Kapazitäten für Wohnen ist also ausgeschlossen.
Y._-X._ ist seit seiner Entstehung DER regionale Standort traditionell geführter Hotelbetriebe. [...] Die Konsequenzen für Y.._ sind grundlegend. Entweder wird der Hotel-Standort von regionaler Bedeutung entsprechend regional promoviert oder die Gemeinde gibt diesen Standort auch über planerische Massnahmen auf und betrachtet X._ künftig als weitere Wohn-Fraktion mit nach dem Bau der neuen Innbrücke guter Erreichbarkeit, allerdings auch mit zusätzlichen Fragen bezüglich Infrastruktur, Ausstattung usw..
Zur Zeit steht (noch) die Option Hotel-Standort im Vordergrund mit darauf abgestimmter Hotelzone; [..] Die Hotelzone verzichtet auf Regeln zum ‚Layout‘ und zu den Eigentumsverhältnissen des Bettenangebots, es sind also vom Massenlager über Zimmer, Suiten auch Appartements möglich, die zudem nicht im Eigentum des Hotelbetriebs stehen müssen. Gefordert wird einzig eine hotelmässige Bewirtschaftung des Bettenangebots, sodass auch in der Betriebsphase die Einheit ‚Bettenangebot mit hoteltypischen und zu definierenden touristischen Dienstleistungen‘ angeboten und betriebswirtschaftlich gesichert ist. Die Hotelzone wird daher für solche Projektoptionen grosszügig abgegrenzt und ist mit einem (projektorientierten) GGP zu ergänzen [Im Zonenplan 2011/2013 GGP B._ /D._ vermerkt; s. Ziff. 6.8].
PMB – Besondere Nutzungsaspekte: Ziff. 5.3.3 Hotelzone W4 in X._ [S.19f]
Wie unter Ziff. 4.2.2 erläutert, bleibt die Hotelzone gastgewerblichen Betrieben vorbehalten. Darunter fallen auch Bauten mit Wohneinheiten, die hotelmässig bewirtschaftet werden und deren Nutzung mit der Beanspruchung von Hoteldienstleistungen verbunden ist. Diese Verknüpfung, die bei der Investitions- und Betriebsrechnung eine Mischrechnung erlaubt, ist vertraglich abzusichern.
Die Schaffung der Hotelzone hat dazu geführt, die Nutzungsordnung in X._ neu zu regeln. Die bestehenden Hotelbetriebe werden der Hotelzone zugeteilt. Die früher zentral verwalteten Appartementgebäude mit Eigentumswohnungen (mehrheitlich als Ferienwohnungen genutzt) erfüllen die Vorgaben der Hotelzone nicht und werden einer Wohnzone zugeteilt.
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PMB – Ziff. 5.3.4 Hotelzonen - Die Hotelzone B._ [S. 20]
Die Hotelzone B._ wurde an der Generalversammlung aufgrund eines Antrags festgelegt, inkl. des bestehenden Betriebes auf Parz. Nr. 1222 (D._). Im Laufe des Revisionsverfahrens wurden zwar Projektvorschläge für Erweiterungen des Hotelbetriebes auf den Tisch gelegt und diskutiert, schlussendlich bestand die Eigentümerin [heutige Beschwerdeführerin] aber auf einer Zuteilung zur Wohnzone W4, ergänzt mit der Zone Hofraum Garten. Die Vorschläge der Gemeinde für die Abgrenzung der Wohnzone W4 (eng um die bestehenden Bauten) wurden von der Eigentümerin nicht goutiert. Eine Erweiterung wurde von der Gemeinde aber abgelehnt mit dem Hinweis, dass bereits die enge Zuordnung zur W4 das ‚Kapazitätskonto für Wohnnutzungen‘ (UEB) belastet. Der Spielraum der Gemeinde für künftige Einzonungen für Kern- und Wohnnutzungen wird eingeschränkt. Zudem besteht keine Garantie, dass die Regierung in Kenntnis der Umnutzungskapazität zu Wohnnutzungen selbst eine enge Abgrenzung genehmigt. Obwohl eine Vertretung der Eigentümerin an der beschlussfassenden Gemeindeversammlung Zustimmung signalisierte, ist anzunehmen, dass die Beschwerdeauflage für eine erneute Eingabe genutzt wird.
PMB – Ziff. 5.3.14 Folgeplanungen/Weitere Folgemassnahmen [S. 24]
Zwingender Ergänzungen der Grundordnung mit GGP bedürfen [u.a.] die Gebiete: B._ (X._): Baustandort und Gestaltung der Bauten in der Hotelzone Areal Hotel F._ (X._/Parallelfall R 14 3): Baustandort und Gestaltung Bauten Hotelzone. Aufgrund der prominenten Lage und der verschiedenen Vorgaben der Grundordnung soll für die Umsetzung ein Spielraum gegeben sein.
PMB – Ziff. 6.8 GGP für Hotelzonen [S. 28]
Für die Hotelzonen sind die Baumasse zwingend in ergänzenden Gestaltungsplänen festzulegen. Damit kann auf die Bedürfnisse an den einzelnen Standorten gezielt eingegangen werden [Siehe dazu vorne PMB Bedeutung Hotelzone S.15/16 in fine].
PMB - Anhang 4: Kurzbericht Leitbildkommission [inkl. Nachhaltigkeitstabelle]
PMB - Anhang 3: Gemeindedatenblatt
PMB - Anhang 2: Überbauungsstand [UEB] 2011
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PMB - Anhang 1: Genehmigungsakten / Gemeindeversammlung 24. Mai 2011
Im Lichte der soeben zitierten Vorschriften (nBauG/aBauG) sowie
Dokumente (PMB samt Anhänge 1-4) über das künftige
Entwicklungskonzept der betreffenden Gemeinde in der Region gilt es zu
entscheiden, ob die raumplanerische Umzonung der Parzellen 1224 und
1225 von der Landwirtschaftszone und Kurzone A (B._) in die neu
geschaffene Hotelzone zu Recht erfolgte oder ob die Zuteilung in eine
andere Zone (namentlich der Liegenschaft Nr. 1225 in die Wohnzone W4)
rechtlich geboten gewesen wäre.
b) Nach überzeugender und einleuchtender Darstellung der
Beschwerdegegnerinnen gibt es vorliegend keinen Anspruch auf
Zuweisung der Parzelle 1225 zur Wohnzone W4. Einmal verhält es sich
so, dass auch die ehemalige Kurzone A keine eigentliche Wohnzone
bildete. Der ausserhalb der Wohnzone gelegene Standort der B._
auf Parzelle 1225 müsste aus heutiger Sicht als unzulässige
Punktbauzone taxiert werden, welche dem Verbot der Schaffung isolierter
Kleinbauinseln krass zuwiderliefe und deshalb heute überhaupt nicht
mehr bewilligungsfähig wäre (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1A.256/1999/1P.298/1999 vom 12. April 2000 E.5; sowie BGE 116 Ia 339
E.4). Damit spielt es keine Rolle, ob Parzelle 1225 früher teilweise in der
Kurzone A oder im üG lag. Im Übrigen entspricht ist es der erklärten
Absicht der Beschwerdegegnerin 2, speziell in X._ die Hotellerie zu
fördern und zu erhalten. Zudem sind die Vor-aussetzungen für eine
Einzonung in die Wohnzone W4 offensichtlich nicht erfüllt, da das Leitbild
der betreffenden Gemeinde nicht von der Schaffung neuer Wohnzonen
ausgeht, sondern als Zielvorstellungen den Erhalt und die Förderung der
Hotellerie und des Tourismus nennt und demnach im öffentlichen
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Interesse die Abstimmung auf das regionale Entwicklungs- und
Siedlungskonzept in den Vordergrund stellt. Ferner würde es für die
Zuweisung der 1225 in eine reine Wohnzone auch an einem
entsprechenden Bedarfsnachweis sowie einem dafür erforderlichen
Gestaltungs- und Erschliessungskonzept fehlen. Schliesslich müsste eine
Wohnzonenzuteilung auch an einer umfassenden Rechtsgüterabwägung
zwischen den Partikularinteressen der Beschwerdeführerin
(erhöhte/gesteigerte Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle 1225) und den
bedeutend höher zu gewichtenden Allgemeininteressen des
Gemeinwesens (Neubeginn der Hotellerie-Tradition nach Annahme der
„Zweitwohnungsinitiative“) am Fortbestand der bisherigen
Siedlungsstrukturen und dem mangelnden Nachweis über die
Verfügbarkeit des fraglichen Baulandes scheitern. Das streitberufene
Gericht ist deshalb klar zur Auffassung gelangt, dass die Umzonung der
Parzelle 1225 sowie Teilen der Parzelle 1224 in die Hotelzone wegen der
bestehenden Bebauungsverhältnisse (vgl. Zonenpläne 1989/1990 und
2011/2013) und der unzweideutig geäusserten Planungsabsichten der
Beschwerdegegnerin 2 (vgl. dazu vorne Auszüge PMB Ziff. 4.2.2 S. 13/14
und S.15/16; Ziff. 5.3.3 S. 19f. und Ziff. 5.3.4 S. 20, Ziff. 5.3.14 S. 24, Ziff.
6.8 S. 28 inkl. Anhang 4 PMB: Leitbild) - nämlich die Hotellerie und das
Gastgewerbe künftig gezielt zu fördern und so weiterhin auch auf längere
Sicht (Planungshorizont 15 Jahre gemäss Art. 15 RPG) zu erhalten –
ohne Weiteres für die Fraktion X._ sinnvoll und gerechtfertigt ist und
folgerichtig auch raumplanerisch schützenswert ist. Die von den
Beschwerdegegnerinnen vorgebrachten Begründungen für die Zuteilung
der beiden erwähnten Nachbarparzellen in die Hotelzone und eben
gerade nicht in die Wohnzone W4 oder eine andere Nutzungszone
vermögen im Detail wie auch in ihrer Gesamtheit zu überzeugen (vgl. zur
bisherigen Nutzung auch den Wortlaut von Art. 24 nBauG und Art. 29
aBauG im Vergleich zu Art. 21 nBauG). Ein weiterer Beweis für das
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überragend hohe öffentliche Interesse am Erhalt und an der Förderung
der Hotelzone in X._ kann darin gesehen werden, dass sich die
Gemeindeversammlung am 24. Mai 2011 ja noch ausdrücklich für diese
Zonenordnung ausgesprochen hat. Erwähnenswert ist zudem noch, dass
für das auf Parzelle 1225 bereits bestehende Gebäude (B._) der
Besitzstandsschutz gilt; das fragliche Gebäude auf Parzelle 1225 also
ohne Zweckänderung weiterhin zur gleichen Nutzung wie bisher
verwendet werden darf. Abschliessend sei einzig noch klargestellt, dass
der von der Beschwerdeführerin zuletzt in der Beschwerde vom 30.
Dezember 2013 geäusserte Antrag auf Belassung der Parzelle 1224 in
der Landwirtschaftszone (vgl. Beschwerde, III. Formelles Ziff. 4 S. 10) die
Zuordnung der bezeichneten Parzelle in eine Nichtbauzone bedeuten
würde, womit die Beschwerdeführerin aber ungleich schwerer in ihren
Eigentumsrechten getroffen würde als bei Zuweisung in die Hotelzone.
Am Vorgehen der Beschwerdegegnerinnen gibt es deshalb auch unter
dem Gesichtspunkt des Verhältnismässigkeitsprinzips nichts zu
beanstanden. Um allfällige Doppelspurigkeiten oder unnötige
Wiederholungen zu vermeiden, kann hier im Übrigen uneingeschränkt auf
die zutreffenden Argumente der Beschwerdegegnerin 1 in ihrer
Vernehmlassung vom 20. Januar 2014 verwiesen werden, worin
insbesondere in Ziff. 5 S. 11, Ziff. 9 S. 12, Ziff. 10-11 S. 13, Ziff. 12 S. 13-
14 und Ziff. 13 S. 14 bereits einlässlich zu den von der
Beschwerdeführerin aufgeworfenen Fragen Stellung genommen wurde
und die für die beantragte Zuweisung der Parzelle 1225 in die Wohnzone
W4 bzw. die Belassung der Parzelle 1224 in der Landwirtschaftszone
vorgebrachten Argumente allesamt stichhaltig entkräftet und widerlegt
wurden. Den dort enthaltenen Ausführungen vermag sich das Gericht
materiell vollumfänglich anzuschliessen, weshalb sich weitere
Erörterungen in dieser Angelegenheit erübrigen.
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c) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass es am angefochtenen
Genehmigungsbeschluss vom 19./21. November 2013 betreffend
Totalrevision der Ortsplanung – insbesondere den darin enthaltenen
Zuweisungen der Parzelle 1225 sowie Teilen der Parzelle 1224 in die neu
geschaffene Hotelzone – rechtlich nichts auszusetzen gibt, was zur
Bestätigung dieses Beschlusses und zur Abweisung der dagegen
erhobenen verwaltungsgerichtlichen Beschwerde vom 30. Dezember
2013 führt. Auf die Beschwerde kann jedoch nicht eingetreten werden,
soweit die Beschwerdeführerin darin direkt (also per Gerichtsurteil) die
Umzonung der Parzelle 1225 von der Kurzone A in die Wohnzone W4
bzw. die Belassung der Parzelle 1224 in der Landwirtschaftszone
verlangte, da dafür raumplanerisch ausschliesslich die
Beschwerdegegnerin 2 (Planungsträgerin) und nicht das
Verwaltungsgericht (Rechtsmittelinstanz) sachlich zuständig ist.
4. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht den zwei
Beschwerdegegnerinnen nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie
lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten.