Decision ID: 48d35d9d-62bb-53ed-a5cb-af0c88ddf328
Year: 2022
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_002
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Sachverhalt
A. A. (nachfolgend: Beschwerdeführerin) übertrug am 15. Dezember 2020 nach einer
Besitzesdauer von 59 Jahren das Grundstück GB C. Nr. 0001 auf ihre Tochter B.
(nachfolgend: Beigeladene).
B. Die Beschwerdeführerin erhielt im Zusammenhang mit dieser Übertragung von der kantona-
len Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden (nachfolgend: Vorinstanz) eine am 4. März
2021 vorgenommene Steuerveranlagung für die Grundstückgewinnsteuer 2020. Basierend
auf einem steuerbaren Grundstückgewinn von abgerundet Fr. 258'500.-- erhob die
Vorinstanz eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 38'775.--.
Für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns waren ein Veräusserungserlös von
Fr. 690'000.-- (Verkaufspreis ohne Erbvorbezug von Fr. 90'000.--) sowie als Abzüge davon
der Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren (Fr. 431'000.-- gemäss Schätzung vom
28. Mai 1997) sowie die nachgewiesenen unmittelbaren Kosten des Erwerbs von Fr. 214.--
berücksichtigt worden (KStV.AR.act. 3).
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C. Gegen diese Steuerveranlagung reichte der Treuhänder der Beschwerdeführerin am
20. März 2021 eine Einsprache bei der Vorinstanz ein. Bei der Übertragung handle es sich
um ein gemischtes Rechtsgeschäft und deshalb werde die Grundstückgewinnsteuer aufge-
schoben. Auf seine Anfrage vom 26. November 2020 hin sei ausdrücklich ein Steueraufschub
zugesichert worden. Entsprechend sei die Veranlagungsverfügung zu korrigieren und die
Schlussrechnung zu stornieren (KStV.AR.act. 4).
D. Mit Einspracheentscheid vom 19. April 2021 (KStV.AR.act. 5) wies die Vorinstanz diese Ein-
sprache ab. Die vom Treuhänder erwähnte Bestätigung der Vorinstanz, wonach es sich um
ein gemischtes Rechtsgeschäft handle und die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben
werde, habe auf dem vorgelegten Entwurf des Kaufvertrags vom 26. November 2020 basiert.
Dort sei ein Kaufpreis von Fr. 780'000.--, bestehend aus einer Banküberweisung von
Fr. 650'000.-- sowie einem Erbvorbezug von Fr. 130'000.--, vorgesehen gewesen. Gemäss
Grundbucheintrag habe dann aber der Kaufpreis davon abweichend in einer Banküber-
weisung von Fr. 690'000.-- und einem Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bestanden. Gemäss
den Rechtsgrundlagen im kantonalen Steuerrecht liege eine gemischte Schenkung vor,
wenn die Gegenleistung die Leistung wertmässig um mehr als 20% übersteige. Bei Grund-
stücken sei der amtliche Verkehrswert massgebend, hier also Fr. 781'000.--. Der Anteil der
Leistung ohne Schenkungsanteil habe im konkreten Fall Fr. 690'000.-- betragen. Folglich
übersteige die Gegenleistung (hier: das Grundstück im Wert von Fr. 781'000.--) die Leistung
(hier: der bezahlte Kaufpreis ohne Schenkungsanteil, d.h. Fr. 690'000.--) wertmässig um
weniger als 20%, weshalb keine gemischte Schenkung vorliege. Deshalb könne
– anders als bei der Situation im Entwurf des Kaufvertrags vom 26. November 2020 – hier
gar kein Steueraufschub gewährt werden.
E. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von der Beschwerdeführerin beim Ober-
gericht eingereichte Beschwerde vom 15. Mai 2021 (act. 1) mit den eingangs erwähnten
Anträgen. Zur Begründung wurde angeführt, die Liegenschaft sei, wie bereits im Kaufver-
tragsentwurf vorgesehen, zum Preis von Fr. 780'000.-- unter dem amtlichen Verkehrswert
von Fr. 781'000.-- verkauft worden. Entsprechend dem Schenkungsvertrag seien vom Kauf-
preis Fr. 90'000.-- direkt verrechnet und der Restbetrag der Schenkung von Fr. 40'000.-- sei
gemäss Bankgutschriftsanzeige am 17. Dezember 2020 mit den Mitteln aus dem
unwiderruflichen Zahlungsversprechen der käuferseitig finanzierenden Bank durch
Banküberweisung von der Beschwerdeführerin an die Beigeladene ausgerichtet worden.
Somit sei die im Kaufvertragsentwurf vorgesehene Schenkung von Fr. 130'000.--
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vollumfänglich ausgerichtet worden. Die Steuerverwaltung habe nach Vorlage des Vertrags-
entwurfs, wo dieser Erbvorbezug von Fr. 130'000.-- erwähnt gewesen sei, den Steuerauf-
schub vorbehaltlos bestätigt und die Übertragung als gemischtes Rechtsgeschäft qualifiziert.
Die lediglich aus Gründen der finanzierenden Bank veränderte Zahlungsabwicklung ändere
nichts an der Tatsache, dass der Eigentumswechsel der Liegenschaft im Rahmen eines
Erbvorbezugs und einer gemischten Schenkung vollzogen worden sei und die vollzogene
gemischte Schenkung dem unveränderten Betrag von Fr. 130'000.-- entspreche.
Mit Vernehmlassung vom 4. Juni 2021 (act. 6) beantragte die Vorinstanz die Abweisung der
Beschwerde. Entscheidend sei der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 15. Dezember
2020 und nicht ein davon abweichender früherer Vertragsentwurf. Die Vorinstanz habe sich
nur zum vorgelegten Kaufvertragsentwurf vom 26. November 2020 geäussert; der nachträg-
lich geänderte Sachverhalt bezüglich Kaufpreisaufteilung sei der Vorinstanz nicht erneut
unterbreitet worden, weshalb auch keine Vertrauensgrundlage bestehe, auf die sich die Be-
schwerdeführerin berufen könnte. Gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag habe
der finale Kaufpreis von Fr. 780'000.-- in einer Banküberweisung von Fr. 690'000.-- und
einem Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bestanden. Der Vergleich der Leistung von
Fr. 690'000.-- mit dem Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 781'000.-- zeige eine Abwei-
chung von weniger als 20%. Somit liege keine gemischte Schenkung vor und es könne kein
Steueraufschub gewährt werden.
Am 13. Juni 2021 reichte die Beigeladene ebenfalls eine Stellungnahme zum Verfahren ein
und ersuchte darum, "unter Würdigung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise und Treu und
Glauben" den zugesicherten Steueraufschub zu bestätigen. Weder der Verkaufspreis noch
die Höhe der Schenkung seien tatsächlich verändert worden. Der vorbehaltlos bestätigte
Steueraufschub sei Voraussetzung für die Tragbarkeit und Berechnung der Finanzierung
gewesen. Sowohl der Beigeladenen als auch der Beschwerdeführerin fehle der finanzielle
Spielraum, um die Grundstückgewinnsteuer ohne weiteres aufbringen zu können. Die
Schenkung habe einzig wegen dem Bankzahlungsversprechen der finanzierenden Bank
angepasst und aufgeteilt werden müssen; mit dem vorgängig zum Grundbuchkaufvertrag
abgeschlossenen Schenkungsvertrag sei die gemischte Schenkung verbindlich vereinbart
worden.
Die Parteien verzichteten auf die Einreichung weiterer Stellungnahmen.
F. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Ausführungen der
Beteiligten in den Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden
Erwägungen näher eingegangen.
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Considerations:
Erwägungen
1. Formelles
1.1 Einspracheentscheide der Vorinstanz können innert 30 Tagen nach Eröffnung schriftlich mit
Beschwerde beim Obergericht angefochten werden (Art. 188 Abs. 1 Steuergesetz [StG, bGS
621.11] i.V.m. Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). Die Beschwerde richtet
sich gegen den Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 19. April 2021 und wurde der Post
am 17. Mai 2021 zur Beförderung übergeben. Die Beschwerdefrist wurde somit eingehalten.
1.2 Der Entscheid über Steuerstreitsachen fällt unabhängig vom Streitwert in die Zuständigkeit
der Abteilungen des Obergerichts (Art. 29 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31] e con-
trario). Das Gesamtgericht hat Beschwerden in Steuerstreitsachen der 2. Abteilung zur Be-
urteilung zugewiesen (so publiziert im aktuellen Staatskalender des Kantons Appenzell
Ausserrhoden [https://staatskalender.ar.ch/organizations/pdf], Ziff. 2.6.1.2), weshalb diese
zur Behandlung der Beschwerde zuständig ist.
1.3 Als direkt vom Einspracheentscheid vom 19. April 2021 betroffener Steuerpflichtiger kommt
der Beschwerdeführerin nach Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder
Änderung des Entscheids zu. Der bei der Beschwerdeführerin angeforderte Kostenvor-
schuss im Betrag von Fr. 800.-- ging rechtzeitig bei der Gerichtskasse ein.
1.4 Da sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. Materielles
2.1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von Grund-
stücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 122 Abs. 1
StG). In Art. 124 StG sind verschiedene Sachverhalte vorgesehen, bei denen die Grund-
stückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Gemäss Art. 124 Abs. 1 lit. a StG fällt darunter unter
anderem auch der Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis),
Erbvorbezug oder Schenkung.
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Es ist zu beachten, dass der Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer keine Steuer-
befreiung bedeutet (wie dies bei Zuwendungen an Nachkommen im Sinn von Art. 139 StG
vorgesehen ist, siehe dazu nachfolgend, E. 2.2). Die Wirkung eines Steueraufschubtat-
bestands beschränkt sich darauf, dass die Besteuerung (hier: des Grundstückgewinns),
obwohl die Voraussetzungen hierfür vollständig vorliegen würden, ausnahmsweise aufge-
schoben wird, bis gewisse privilegierende Umstände entfallen (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/
OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 1. Aufl. 2021, S. 167). Der
Erwerber des Grundstücks übernimmt im Falle eines Steueraufschubtatbestands also immer
eine latente Steuerlast des Rechtsvorgängers.
Steuerpflichtig für die Grundstückgewinnsteuer ist, wer veräussert (Art. 125 Abs. 1 StG). Als
Grundstückgewinn besteuert wird der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten
(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 126 StG). Als Erlös gilt der Kaufpreis mit
Einschluss aller weiterer Leistungen der erwerbenden Person (Art. 127 Abs. 1 StG). Als Er-
werbspreis gilt der (vom aktuellen Veräusserer beim seinerzeitigen Erwerb für das Grund-
stück bezahlte) Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen (Art. 128 Abs. 1 StG).
Fehlt ein solcher Kaufpreis, so ist grundsätzlich der amtliche Verkehrswert zum Zeitpunkt des
Erwerbs massgebend (Art. 128 Abs. 2 Satz 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung
allerdings bereits mehr als 20 Jahre zurück, so darf die steuerpflichtige Person wahlweise
die nachweisbaren Anlagekosten oder den amtlichen Verkehrswert vor 20 Jahren, zuzüglich
der seitherigen wertvermehrenden Aufwendungen, in Anrechnung bringen (Art. 131 Abs. 3
StG). Als Aufwendungen anrechenbar sind die in Art. 129 StG abschliessend festgelegten
Positionen, darunter insbesondere auch Handänderungskosten (Art. 129 Abs. 1 lit. c StG).
Die Grundstückgewinnsteuer beträgt 30 Prozent. Die Steuer ermässigt sich bei einer anre-
chenbaren Eigentumsdauer von mindestens 10 Jahren um 2.5 Prozent für jedes folgende
volle Jahr, höchstens aber um 50 Prozent (Art. 133 Abs. 1 und 2 StG).
2.2 Der Schenkungssteuer unterliegen Zuwendungen unter Lebenden, mit denen die empfang-
ende Person aus dem Vermögen einer anderen Person ohne entsprechende Gegenleistung
bereichert wird (Art. 136 Abs. 1 StG). Zu den steuerbaren Zuwendungen gehören insbeson-
dere Vorempfänge in Anrechnung an die künftige Erbschaft, Schenkungen unter Lebenden
und die Errichtung einer Stiftung zu Lebzeiten oder Zuwendungen an eine bestehende
Stiftung (Art. 136 Abs. 2 StG). Zuwendungen an gewisse Empfänger, darunter auch Nach-
kommen, sind explizit steuerfrei (Art. 139 StG).
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2.3 Die Beschwerdeführerin ist die Mutter der zum vorliegenden Verfahren beigeladenen Erwer-
berin des Grundstücks. Wäre das Grundstück von der Mutter auf die Tochter mittels Erb-
vorbezug oder Schenkung übertragen worden, würden die Grundstückgewinnsteuern ge-
stützt auf die dargelegten Gesetzesgrundlagen aufgeschoben. Schenkungssteuern werden
aufgrund des Verwandtschaftsverhältnisses zwischen der Beschwerdeführerin und der
Beigeladenen keine erhoben.
2.4 Das Grundstück wurde gemäss öffentlicher Urkunde vom 15. Dezember 2020 zu einem Kauf-
preis von Fr. 780'000.-- übertragen. In der öffentlichen Urkunde ist festgehalten, dass der
Kaufpreis wie folgt beglichen werden soll: Einerseits durch Banküberweisung von
Fr. 690'000.-- zugunsten der Beschwerdeführerin und andererseits durch einen Erbvorbezug
der Beigeladenen gegenüber der Beschwerdeführerin von Fr. 90'000.-- (KStV.AR.act. 7). Der
aktuelle amtliche Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übertragung betrug
Fr. 781'000.-- (basierend auf der damals aktuellsten Schätzung vom 5. Mai 2017).
a. Die Vorinstanz gewährt grundsätzlich auch dann einen vollständigen Steueraufschub der
Grundstückgewinnsteuer, wenn es sich um ein gemischtes Rechtsgeschäft, d.h. um eine
gemischte Schenkung handelt (vgl. KStV.AR.act. 2: E-Mail der Vorinstanz vom 26. Novem-
ber 2020 an den Treuhänder der Beschwerdeführerin).
b. Was im Steuerbereich als gemischte Schenkung gilt, ist in der Verordnung zum Steuergesetz
(Steuerverordnung [StV], bGS 621.111) definiert. Gemäss Art. 53 Abs. 1 StV liegt eine ge-
mischte Schenkung dann vor, wenn die Gegenleistung die Leistung wertmässig um mehr als
20 Prozent übersteigt. Bei Grundstücken wird auf den amtlichen Verkehrswert abgestellt.
c. Die Vorinstanz hat die Steuerveranlagung vom 4. März 2021 gestützt auf den öffentlich beur-
kundeten Kaufvertrag vorgenommen (KStV.AR.act. 3). Der auf der letzten Schätzung basie-
rende amtliche Verkehrswert von Fr. 781'000.-- wurde dabei in Relation zum vereinbarten
Kaufpreis von Fr. 690'000.-- und zu dem im Vertrag vereinbarten Erbvorbezug von
Fr. 90'000.-- gesetzt. Werden diese Zahlen aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag
vom 15. Dezember 2020 berücksichtigt, übersteigt der Wert des Grundstücks gemäss der
damals aktuellsten Schätzung (Fr. 781'000.--) die Banküberweisung zugunsten der
Beschwerdeführerin (Fr. 690'000.--) wertmässig um deutlich weniger als 20 Prozent. Dies
bedeutet, wie die Vorinstanz rechnerisch korrekt dargelegt hat, dass der Schenkungsanteil
unter 20 Prozent liegt, so dass folglich keine gemischte Schenkung im Sinne der Definition
von Art. 53 Abs. 1 StV vorliegt.
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d. Mit Einsprache an die Vorinstanz vom 20. März 2021 liess die Beschwerdeführerin vorbring-
en, es sei auf die Anfrage vom 26. November 2020 hin ein Steueraufschub zugesichert
worden. Daher sei die Steuerrechnung zu stornieren (KStV.AR.act. 4).
e. Die von der Beschwerdeführerin erwähnte Anfrage vom 26. November 2020 basierte aller-
dings, wie sich aus den vorinstanzlichen Akten ergibt, auf einem Kaufvertragsentwurf, in wel-
chem vorgesehen war, dass der Kaufpreis für das Grundstück von Fr. 780'000.-- wie folgt
beglichen werden sollte (vgl. KStV.AR.act. 2): Einerseits mittels Fr. 650'000.-- durch Bank-
überweisung zugunsten der Beschwerdeführerin sowie andererseits durch Berücksichtigung
eines Erbvorbezugs der Beigeladenen von Fr. 130'000.--. Wie die Vorinstanz im an-
gefochtenen Einspracheentscheid richtig anführte, weichen diese Zahlen von den Zahlen im
öffentlich beurkundeten Kaufvertrag, der am 15. Dezember 2020 abgeschlossen wurde,
insofern wesentlich ab, als bei diesen Zahlen im Entwurf des Kaufvertrags – anders als bei
den Zahlen, die schliesslich dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15. De-
zember 2020 zugrunde gelegt wurden – das Rechtsgeschäft klar als gemischte Schenkung
im Sinn von Art. 53 Abs. 1 StV zu qualifizieren wäre, da die Gegenleistung (Fr. 781'000.--)
die Leistung (Fr. 650'000.--) wertmässig um (knapp) mehr als 20 Prozent überstiegen hätte.
2.5 Mit der vorliegend zu beurteilenden Beschwerde hat die Beschwerdeführerin neue Unterla-
gen eingereicht und einen in den vorinstanzlichen Akten noch nicht enthaltenen Schenkungs-
vertrag vom 15. Dezember 2020 vorgelegt (act. 2/7), in welchem Folgendes festgehalten ist:
"Um den Liegenschaften-Erwerb zu ermöglichen, schenkt A. ihrer Tochter B. den Betrag von
insgesamt CHF 130'000.--, wovon CHF 90'000.-- gemäss Grundbuch-Kaufvertrag und
CHF 40'000.-- werden von A. zusätzlich durch Banküberweisung an B. geschenkt."
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dieser Schenkungsvertrag sei vorgängig zum Kauf-
vertrag über die Liegenschaft abgeschlossen worden. Entsprechend dem Schenkungsver-
trag seien vom Kaufpreis für die Liegenschaft Fr. 90'000.-- direkt verrechnet worden und der
Restbetrag der Schenkung von Fr. 40'000.-- sei von der Beschwerdeführerin gemäss bei-
gelegter Bankgutschrift (vgl. act. 2/8; die Gutschrift erfolgte mit der Mitteilung "Erbvorbezug")
am 17. Dezember 2020 mit den Mitteln aus dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der
käuferseitig finanzierenden D. AG durch Banküberweisung an die Beigeladene ausgerichtet
worden.
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2.6 Somit lagen im konkreten Fall zwischen der Beschwerdeführerin und der Beigeladenen zwei
verschiedene Verträge vor, welche beide im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung
abgeschlossen worden waren:
a. Aus dem Schenkungsvertrag vom 15. Dezember 2020 ergibt sich, dass die Beschwerdefüh-
rerin der Beigeladenen im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung insgesamt
Fr. 130'000.-- in Form einer Schenkung zukommen lassen wollte. Im Schenkungsvertrag
wurde vereinbart, dass die Schenkung der Fr. 130'000.-- einerseits in Form des Erbvorbe-
zugs von Fr. 90'000.-- im Rahmen des Grundstückskaufs umgesetzt werden und anderer-
seits durch Bezahlung von Fr. 40'000.-- durch Banküberweisung an die Beigeladene vollzo-
gen werden soll (act. 2/8). Auf dieser Schenkung von total Fr. 130'000.-- waren, da Zuwen-
dungen an Nachkommen gestützt auf Art. 139 StG steuerfrei sind, keine Schenkungssteuern
zu erheben.
b. Gemäss Kaufvertrag über das Grundstück übertrug die Beschwerdeführerin ihr Grundstück
am gleichen Tag, als auch der Schenkungsvertrag abgeschlossen wurde, zum Kaufpreis von
Fr. 780'000.-- an die Beigeladene. Der Kaufpreis war einerseits durch Banküberweisung von
Fr. 690'000.-- und andererseits durch Anrechnung eines Erbvorbezugs von Fr. 90'000.-- zu
leisten. Die Beigeladene legte, der Vereinbarung im Grundstückkaufvertrag entsprechend,
bei der Eigentumsübertragung ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ihrer Bank über
Fr. 690'000.-- vor. Als Zahlungsgrund war angegeben: "Restkaufpreis" (act. 2/5).
2.7 Daraus folgt, dass das Grundstück unter dem damals aktuellen Schätzungswert vom 5. Mai
2017 (Fr. 781'000.--) an die Beigeladene übertragen wurde. Nur wenn dieser amtliche
Verkehrswert des Grundstücks die von der Beigeladenen erbrachte Leistung (im konkreten
Fall: Fr. 690'000.--) wertmässig um mehr als 20 Prozent übersteigt, würde eine gemischte
Schenkung mit der Folge eines Steueraufschubs vorliegen (Art. 53 Abs. 1 StV); macht der
Schenkungsanteil bei der Eigentumsübertragung dagegen weniger als 20 Prozent der
Leistung von Fr. 690'000.-- aus, wird der von der Käuferin geleistete Kaufpreisanteil bei der
Ermittlung des Grundstückgewinns als Erlös berücksichtigt.
a. Als Erlös zur Ermittlung des Grundstückgewinns gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller wei-
teren Leistungen der erwerbenden Person (Art. 127 Abs. 1 StG). Vom notariell beurkundeten
Kaufpreis können sich daher im Einzelfall Abweichungen ergeben: Nebst dem beurkundeten
Kaufpreis sind grundsätzlich auch sämtliche weiteren Parteivereinbarungen innerhalb oder
ausserhalb des eigentlichen Kaufvertrags zu berücksichtigen. Es sollen grundsätzlich alle
Leistungen des Erwerbers zur Festlegung des Erlöses in Anrechnung kommen, welche mit
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der Handänderung in kausalem Zusammenhang stehen. Der Erlös wird somit aufgrund der
Parteivereinbarungen nach wirtschaftlichen Kriterien bestimmt (RICHNER/FREI/
KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N 23 zu § 220).
b. Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Dezember 2020 war, abgesehen von
der Berücksichtigung eines Erbvorbezugs von Fr. 90'000.--, eine Kaufpreiszahlung der
Beigeladenen von Fr. 690'000.-- an die Beschwerdeführerin vorgesehen. Die Beigeladene
legte nachweislich ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen ihrer Bank über diesen Betrag
vor (act. 2/5).
c. Die Beschwerdeführerin und die Beigeladene machen im vorliegenden Verfahren allerdings
(sinngemäss) geltend, von diesem Gesamtbetrag sei lediglich ein Anteil von Fr. 650'000.--
zu berücksichtigen, weil gemäss vorgängig zum Kaufvertrag abgeschlossenem Schenkungs-
vertrag ein Erbvorbezug von insgesamt Fr. 130'000.-- vereinbart worden sei und die Beige-
ladene von der Beschwerdeführerin nebst den Fr. 90'000.-- Erbvorbezug, die im Kaufvertrag
erwähnt wurden, die weiteren Fr. 40'000.-- nachweislich auf ihr Bankkonto überwiesen
erhalten habe (vgl. act. 2/8). Mit dieser Argumentation verkennen die Beschwerdeführerin
und die Beigeladene allerdings, dass es aus grundstückgewinnsteuerlicher Sicht grundsätz-
lich keine Rolle spielen kann, wie der Veräusserer des Grundstücks den Erlös verwendet,
den er bei der Grundstückübertragung tatsächlich erhalten hat. Es kommt grundsätzlich nicht
darauf an, wem der Erlös endgültig zufliesst. Für die Steuerveranlagung der Grundstückge-
winnsteuer wesentliche Fragen müssen immer aus der Sicht des Veräusserers beurteilt wer-
den (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 12 zu § 217).
Aus Sicht der veräussernden Beschwerdeführerin sind ihr im Zusammenhang mit der Grund-
stückübertragung auf die Beigeladene Fr. 690'000.-- zugeflossen. Dass vom erhaltenen
Betrag kurz darauf – konkret: am 17. Dezember 2020 (vgl. act. 2/8) – Fr. 40'000.-- als
Schenkung wieder an die Beigeladene zurücküberwiesen wurden (vgl. dazu Beschwerde-
schrift, act. 1: "... der Restbetrag der Schenkung von CHF 40'000.-- wurde von der Mutter ...
mit den Mittel[n] aus dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen der käuferseitig finanzie-
renden D. AG durch Banküberweisung ... ausgerichtet"), ändert nichts daran, dass sie bei
der zuvor erfolgten Eigentumsübertragung einen entgeltlichen Kaufpreisanteil von
Fr. 690'000.-- vereinbart und erhalten hat. Zwar ist es richtig, dass im Schenkungsvertrag
festgehalten wurde, dass insgesamt eine Schenkung von Fr. 130'000.-- von der Beschwer-
deführerin an die Beigeladene abgemacht wurde, "um den Liegenschaften-Erwerb zu
ermöglichen" und es ist auch ersichtlich, dass die Parteien davon ausgingen, dass die Grund-
stückgewinnsteuer aufgeschoben würde. Allerdings ist im Schenkungsvertrag vom
15. Dezember 2020 auch ausdrücklich erwähnt, dass die Schenkung von Fr. 130'000.--
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einerseits durch den Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- bei der Grundstückübertragung und
andererseits in einer zusätzlichen Banküberweisung bestehen soll. Diese Zweiteilung war
also auch gemäss Schenkungsvertrag klar beabsichtigt, d.h. Beschwerdeführerin und die
Beigeladene wollten gerade nicht, dass der Erbvorbezug bzw. die Schenkung in vollem
Umfang der Fr. 130'000.-- im Grundstückkaufvertrag berücksichtigt würde. Dies wird auch in
der von der Beigeladenen eingereichten Stellungnahme nochmals bestätigt, wo ausgeführt
wird, die Schenkung habe "einzig wegen dem Bankzahlungsversprechen der finanzierenden
Bank (...) im Rahmen der Zahlungsabwicklung dem Bankzahlungsversprechen angepasst
und aufgeteilt" werden müssen (act. 9). Somit steht fest, dass die Parteien, wie sie dies
schliesslich auch im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 15. Dezember 2020 ausdrück-
lich so vorgesehen haben, konkret wollten, dass die Beigeladene bei der Übertragung des
Grundstücks den Kaufpreis von Fr. 780'000.-- dadurch erfüllt, dass einerseits zugunsten der
Beschwerdeführerin Fr. 690'000.-- überwiesen werden und die restlichen Fr. 90'000.-- als
Erbvorbezug gelten und daher nicht bezahlt werden mussten. Erst nach Erhalt des
unwiderruflichen Zahlungsversprechens über die Fr. 690'000.-- richtete dann die Beschwer-
deführerin die bereits vorgängig zum Grundstückverkaufsvertrag vereinbarte Schenkung von
Fr. 40'000.-- an die Beigeladene aus; die Schenkung von Fr. 40'000.-- wurde nicht mit dem
von der Beigeladenen zu leistenden Kaufpreis von Fr. 690'000.-- verrechnet, sondern es
erfolgten zu unterschiedlichen Zeitpunkten gegenläufige Verschiebungen von Geldwerten,
das eine Mal im Zusammenhang mit der Grundstückübertragung von der Beigeladenen
zur Beschwerdeführerin (im Betrag von Fr. 690'000.--) und das zweite Mal im Zusammen-
hang mit der Schenkung von der Beschwerdeführerin zur Beigeladenen (im Betrag von
Fr. 40'000.--).
d. Somit ist zusammengefasst Folgendes festzuhalten: Statt den von den Parteien im Rahmen
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens dargelegten wirtschaftlichen Grundentschluss,
wonach die Beschwerdeführerin der Beigeladenen das Grundstück für einen Kaufpreis von
Fr. 650'000.-- und unter Anrechnung eines Erbvorbezugs von Fr. 130'000.-- veräussern soll,
auf direktestem Weg gradlinig zu verwirklichen (wie dies noch im Entwurf des Kaufvertrags
vom 26. November 2020 vorgesehen gewesen war, vgl. KStV.AR.act. 2), haben sich die
Parteien im konkreten Fall bewusst entschieden, zwei separate Verträge abzuschliessen und
einerseits im Grundstückkaufvertrag einen Erbvorbezug von Fr. 90'000.-- sowie andererseits
im Schenkungsvertrag zusätzlich zum auch dort erwähnten Erbvorbezug von Fr. 90'000.--
bei der Grundstückübertragung eine separate Schenkung in Form einer Geldüberweisung
von Fr. 40'000.-- vorzusehen. Diese Vorgehensweise wurde bzw. wird weder von der
Vorinstanz noch vom urteilenden Gericht beanstandet. In der Praxis kommen häufig ähnliche
Fälle vor, in denen eines von mehreren Kindern das Haus der Eltern übernehmen will, aber
nicht über die dafür notwendigen finanziellen Mittel verfügt. Hier ist es möglich, an Stelle
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eines zu tief gewählten Preises die Schenkung von Geld vorzusehen, damit es nicht (oder
zumindest nicht im gleichen Ausmass) zur ausgleichungs- und herabsetzungsrechtlichen
Anwendung der sog. Quotenmethode bei Wertsteigerung der Grundstücke bis zum Tod des
Erblassers kommt (vgl. dazu CAN/RUSCH/VÖLK/ZBINDEN, Hausverkauf an Kinder im Alter,
AJP 2021, S. 1112 ff., S. 1122 f.). Das naheliegenderweise auch hier aus diesen Gründen
so gewählte Vorgehen, das insbesondere den Interessen der Beigeladenen dient, ist
grundsätzlich zulässig. Ob die konkrete Ausgestaltung der Grundstückübertragung den
Steuerbefreiungstatbestand einer gemischten Schenkung erfüllt oder nicht, ist allerdings eine
andere Frage. Der bei der Grundstückgewinnsteuer steuerbare Erlös bestimmt sich gemäss
gesetzlicher Vorschrift anhand der Leistungen des Erwerbers (vgl. Art. 127 Abs. 1 StG: "Als
Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiterer Leistungen der erwerbenden Person.")
und nicht anhand allfälliger gegenläufigen Leistungen des Verkäufers an den Käufer. Somit
ist das Vorgehen der Vorinstanz, die bei der Veranlagung zur Ermittlung des
Grundstückgewinns als Erlös den von der Beigeladenen tatsächlich geleisteten Kaufpreis
von Fr. 690'000.-- berücksichtigte, zu bestätigen. Die vom Erlös abzugsfähigen Anlagekosten
bestehen, was zwischen den Parteien unbestritten ist, einerseits aus dem amtlichen
Verkehrswert vor 20 Jahren (Fr. 431'000.--) sowie andererseits aus den unmittelbaren
Kosten des Erwerbs von Fr. 214.--; weitere abzugsfähige wertvermehrende Aufwendungen
wurden bzw. werden von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Demgemäss
erweist sich die veranlagte Grundstückgewinnsteuer als richtig und die Vorinstanz hat die
dagegen erhobene Einsprache zu Recht abgewiesen.
2.8 Insoweit mittels Eventualantrag sinngemäss beantragt wird, es sei der Beschwerdeführerin
Gelegenheit zu geben, nachträglich die Voraussetzungen der Grundstückübertragung so
anzupassen oder zu ergänzen, dass die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt
werden, ist dieser Antrag abzuweisen. Der blosse Zweck einer Steuervermeidung stellt kei-
nen Grund dar, es der Beschwerdeführerin zu ermöglichen, die zuvor, wie sich aus den ange-
führten Erwägungen ergibt, sehr wohl bewusst im Grundstückkaufvertrag vereinbarte Auftei-
lung der Kaufpreisleistung in einen Kaufpreisanteil von Fr. 690'000.-- und einen Erbvorbezug
von Fr. 90'000.--, nachträglich anzupassen. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die
Parteien im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses fälschlicherweise davon ausgingen, die
Grundstückgewinnsteuern würden auch so aufgeschoben werden. Für eine solche Annahme
bestand nämlich kein Anlass, zumal der Vertragsentwurf, der der Vorinstanz zur Vorprüfung
eingereicht wurde, nicht demjenigen Vertrag entsprach, den die Parteien schliesslich
tatsächlich abschlossen.
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2.9 Nachdem die Beigeladene in ihrer Eingabe darauf hinweist, dass es der Beschwerdeführerin
gar nicht möglich sei, die Grundstückgewinnsteuer ohne weiteres aufzubringen, werden die
Parteien abschliessend vorsorglich auf Art. 208a Abs. 1 StG hingewiesen, wonach die
Vorinstanz in besonderen Fällen eine Erstreckung der Zahlungsfrist oder Ratenzahlungen
bewilligen kann. Es steht der Beschwerdeführerin frei, sich diesbezüglich mit einem begrün-
deten Gesuch an die Vorinstanz zu wenden.
3. Kosten und Entschädigung
3.1 Die 2. Abteilung des Obergerichts hat in der vorliegenden Sache als Verwaltungsgericht
entschieden. Vor Verwaltungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des
Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) grundsätzlich bis zu
Fr. 5‘000.--. Innerhalb des Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeits-
aufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Gemäss ständiger
Praxis der 2. Abteilung des Obergerichts wird in vergleichbaren Fällen mit geringem
Aktenumfang und nicht besonders schwierigen Rechts- und Sachverhaltsfragen, weshalb
sich der Aufwand in Grenzen hält, üblicherweise eine Gebühr von Fr. 800.-- festgelegt, was
auch im vorliegenden Fall angemessen erscheint. Diese Kosten sind von der unterliegenden
Beschwerdeführerin zu tragen und können mit dem bereits einbezahlten Kostenvorschuss
verrechnet werden.
3.2 Keine der Parteien hat eine Entschädigung beantragt. Eine solche wäre beim vorliegenden
Verfahrensausgang ohnehin weder der Beschwerdeführerin noch der Beigeladenen zuzu-
sprechen (Art. 53 Abs. 3 VRPG e contrario).
3.3 Der Vorinstanz werden unabhängig vom Verfahrensausgang weder Kosten auferlegt (Art. 53
Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG) noch Entschädigungen zugesprochen (Art. 53 Abs. 3
i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG).
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