Decision ID: b0f9e46a-2a31-439e-8c0f-538923f8a688
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Mit Kaufvertrag vom 9. September 2005 erwarb A._ die
Stockwerkeigentumseinheit Nr. S.1._ mit Sonderrecht an der 4 1⁄2-
Zimmerwohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss und mit Keller Nr. 5 im
Untergeschoss der Liegenschaft Nr. L._ im Grundbuch von B._
zu Alleineigentum zum Preis von CHF 700'000.00 (act. C.2).
2. Im Mai 2021 verkaufte A._ die genannte Stockwerkeigentumseinheit
für einen Betrag von CHF 1'150'000.00. Die Handänderung erfolgte per
21. Mai 2021 (act. C.1, wobei der Vertrag an sich nicht bei den Akten ist,
sondern lediglich die Handänderungsanzeige des Grundbuchamts der
Region Maloja vom 10. Juni 2021).
3. In der Steuererklärung für Grundstückgewinne 2021 deklarierte A._
den genannten Veräusserungspreis und zog davon CHF 18'931.00 unter
dem Titel "Erneuerungsfonds" ab. Weiter brachte sie CHF 20'000.00 an
Vermittlungs-/Verkaufsprovisionen, Insertionen in Abzug. Die
Anlagekosten gemäss Seite 3 des Hauptformulars bezifferte sie auf
insgesamt CHF 775'301.00, bestehend aus CHF 700'00.000 für den
Erwerbspreis, CHF 8'050.00 für Nebenkosten des Erwerbs (Gebühren und
Abgaben) und insbesondere CHF 67'251.00 an wertvermehrenden
Aufwendungen. Diese wiederum würden sich laut Hauptformular Seite 4
aus CHF 5'453.00 für Sonnenstoren, CHF 54'765.00 für Wohnungsumbau
und CHF 7'033.00 für Umbau zusammensetzen. Der Grundstückgewinn
betrug demnach gemäss Deklaration CHF 335'768.00 (act. C.3).
4. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend KSTV)
erliess am 24. Januar 2022 die definitive Veranlagungsverfügung für die
kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer zur genannten
Veräusserung vom 21. Mai 2021. Dabei legte sie den steuerbaren und
satzbestimmenden Gewinn auf CHF 380'602.00 fest und kam somit auf
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einen Steuerbetrag von je CHF 52'808.55 für den Kanton und die
Gemeinde B._ (act. C.4 = act. B.1). Im Unterschied zur
Steuererklärung erkannte sie nur CHF 22'417.00 an wertvermehrende
Aufwendungen, was einem Drittel der deklarierten Aufwendungen
entspricht. Zu den Abweichungen erklärte sie, dass Aufwendungen, deren
Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bzw. der Ersatz
bisheriger Werte ist, seien nicht wertvermehrend. Dazu zählten
insbesondere der Ersatz von Bädern und Küchen, Ersatz bzw. Sanierung
von Dächern, Ersatz von Bodenbelägen, von Heizungen, des weiteren
Maler- und Gipserarbeiten, Reparaturen etc. Einer allfälligen
Wertvermehrung werde im vorliegenden Fall durch die Anerkennung eines
Anteils von 1/3 Rechnung getragen.
5. A._, nunmehr vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian Lüthi, liess
gegen diesen Entscheid Einsprache erheben (act. C.5 = act. B.2). Mit
schriftlicher Eingabe vom 31. Januar 2022 beantragte sie, die
angefochtene Veranlagungsverfügung sei aufzuheben. Die Investitionen
über insgesamt CHF 67'251.00 seien als wertvermehrend anzuerkennen
und demnach auch die Verfügung entsprechend anzupassen. Zudem sei
auch die Offerte der C._ AG aus dem Jahr 2005 als wertvermehrende
Investition zu berücksichtigen.
Zur Begründung führt sie aus, die Lamellenstoren hätten vorher nicht
bestanden und seien daher als wertvermehrend abzugsfähig. Ebenfalls
sei der Umbau der Küche, der Neueinbau der Garderobe und der
Schränke sowie der Badumbau samt Plattenlegung als Abzug zu
berücksichtigen. Betreffend Praxis der KSTV, wonach blosse Offerten in
aller Regel nicht anerkannt würden, macht sie geltend, diese sei nicht
haltbar. Die KSTV könnte einfach zusätzliche Beweismittel anfordern wie
bspw. Bestätigungen des offertstellenden Unternehmens. Zudem würden
sehr viele Laien ihr Stockwerkeigentum veräussern ohne daran zu
denken, sämtliche Rechnungen aufzubewahren. So sei in ihrem Fall auch
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die Offerte der C._ AG noch zusätzlich als abzugsberechtigende
Position zuzulassen.
6. Die KSTV erliess ihren Einspracheentscheid am 12. April 2022 (act. C.6 =
act. B.3 erster Teil). Sie hiess die Einsprache insoweit gut, als sie die mit
Rechnung der damaligen Schreinerei D._ GmbH (heute in
Liquidation) ausgewiesenen Aufwendungen im Betrag von CHF 5'453.15
für Lamellenstoren vollständig anerkannte und den entsprechenden
Abzug zuliess. Im Übrigen wies sie die Einsprache ab.
Dabei erwog sie, die Beschwerdeführerin habe – abgesehen von den
Kosten für die neu eingebauten Lamellenstoren – nicht begründet,
weshalb der volle Betrag von CHF 67'251.00 der Wertvermehrung
zuzuschreiben sei. Die Einsprache negiere jedes Zugeständnis an
Unterhalt, obwohl die ausgeführten Arbeiten gemäss den der KSTV
vorliegenden Rechnungen eindeutig der Definition von Unterhalt und
Ersatz entsprechen würden. In den Rechnungen sei denn auch die Rede
von "Abbrucharbeiten, Demontage, Entsorgung, abschleifen und reinigen
etc.". Dazu komme, dass gemäss amtlicher Schätzung 2009 die letzte
Renovation der Liegenschaft im Jahr 1989 vorgenommen und die
Liegenschaft bereits im Jahr 1910 erstellt worden sei. Der Zeitwert gemäss
letzter amtlicher Schätzung liege mit 91% nahe am Neuwert, was auf
vorgenommenen Unterhalt schliessen lasse. Ziel der geltend gemachten
Aufwendungen sei die Erhaltung bzw. der Ersatz bisheriger Werte
gewesen und nicht etwa die Schaffung neuer Werte. Praxisgemäss seien
diese Aufwendungen dennoch zu 1/3 als wertvermehrend anerkannt als
Zugeständnis an materielle und technische Entwicklungen und so in
Abzug gebracht worden. Betreffend die im Einspracheverfahren neu
eingereichte Offerte der Firma C._ AG habe die Einsprecherin innert
Frist bis auf ein Schreiben der Firma, das ausschliesslich Abbrucharbeiten
bestätige, keinen weiteren Nachweis eingereicht. Weder die Offerte noch
die nachgereichte Bestätigung seien geeignet, eine Wertvermehrung
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nachzuweisen. Der Antrag um Anrechnung der Kosten im Betrag von
CHF 31'194.30 müsse daher abgelehnt werden.
7. Am 25. April 2022 stellte die KSTV der Einsprecherin noch Details zum
Einspracheentscheid zu (act. C.7 = act. B.3 zweiter Teil). Dabei handelt es
sich um eine bereinigte Veranlagungsverfügung mit neuen Beträgen. So
wurden neu die CHF 5'453.00 der Lamellenstoren voll als abzugsfähig
angerechnet und die restlichen CHF 61'798.00 wiederum nur zu 1/3,
mithin im Umfang von CHF 20'597.00. Damit entsprachen die
wertvermehrenden Aufwendungen für Position 20 (Code 260) neu
CHF 26'050.00, was einen steuerbaren und satzbestimmenden Gewinn
von CHF 376'969.00 ergab.
8. Mit Eingabe vom 2. Mai 2022 (act. A.1) lässt A._ beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde gegen den
Einspracheentscheid vom 12. April 2022 erheben, den sie am 26. April
2022 erhalten habe. Sie beantragt, den angefochtenen Entscheid unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der KSTV aufzuheben und die
geltend gemachten Investitionen von CHF 67'251.00 vollumfänglich
anzuerkennen, das heisst nicht nur die Kosten für die Lamellenstoren
sondern auch die Rechnungen für Küche und Bad ganz abzuziehen.
Zur Begründung führt sie aus, Gegenstand der Beschwerde sei die Praxis
der KSTV, wonach Investitionen in Küche und Bad prinzipiell zu einem
wesentlichen Teil als Erhaltung bzw. Ersatz bisheriger Werte interpretiert
würden und nicht etwa als wertvermehrend. Dies bilde immer wieder einen
Streitpunkt in der Diskussion mit der KSTV. Die Praxis sei nie einem
Gericht zum Entscheid vorgelegt worden, weshalb die Frage im Interesse
der Rechtssicherheit richterlich zu prüfen sei. Im hier zu beurteilenden Fall
würden sich die Investitionen für die Küche auf CHF 54'764.80 und
diejenigen für das Bad auf CHF 7'033.10 belaufen. Bei Beträgen dieser
Grössenordnung erscheine ein anerkannter Betrag als wertvermehrender
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Bestandteil von 1/3 als zu geringfügig. Aus den der Beschwerde
beigelegten Fotos (act. B.6 und B.7) würde sich zeigen, wie sich Küche
und Bad vor und nach der Renovation präsentieren würden. Zwar hätten
die alten fest eingebauten Teile der Küche problemlos noch einige Jahre
gebraucht werden können, doch habe sich aufgedrängt, die Küche nicht
nur in ihrer Substanz zu erhalten, sondern eben zu verbessern. Dieser
Umstand habe auch auf die Gestaltung des Kaufpreises einen nicht zu
unterschätzenden Einfluss und somit auch auf den Grundstückgewinn.
Entsprechend sei nicht einzusehen, weshalb diese Aufwendungen nicht in
vollem Umfange anerkannt werden sollten.
9. Die KSTV hat mit Eingabe vom 10. Mai 2022 (act. A.2) zur Beschwerde
Stellung genommen und deren kostenfällige Abweisung beantragt. Dabei
hat sie an der Begründung des Einspracheentscheids festgehalten. Sie
erinnert, dass das Haus 1910 erstellt und 1989 einer umfassenden
Sanierung/Renovation unterzogen worden sei. Ergänzend führt sie aus,
das Verwaltungsgericht habe in einem Fall die Anerkennung einer Quote
von 1/3 bei derartigen Investitionen als grosszügig qualifiziert. Im
vorliegenden Fall handle es sich bei den Investitionen vornehmlich um
Ersatzanschaffungen (Ersatz Bad und Küche) und damit
zusammenhängende Ersatzarbeiten (Parkett, Platten). Die Anerkennung
einer Pauschalquote von 33% als wertvermehrend könne hier nicht als zu
wenig grosszügig bezeichnet werden.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 137 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden
vom 8. Juni 1986 (BR 720.000; nachfolgend StG/GR) kann die
steuerpflichtige Person gegen definitive Veranlagungsverfügungen innert
30 Tagen seit Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich
Einsprache erheben. Nach Art. 139 StG/GR kann die steuerpflichtige
Person dann gegen Einspracheentscheide (und Entscheide über
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Steuererlasse) ebenfalls innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids
beim Verwaltungsgericht schriftlich Beschwerde erheben. Die
Beschwerde ist im Doppel einzureichen und hat das Rechtsbegehren, den
Sachverhalt, einen ziffernmässigen Antrag sowie eine kurze Begründung
zu enthalten und ist zu unterschreiben. Die Beweismittel sind genau zu
bezeichnen und soweit möglich beizulegen (Art. 139 Abs. 2 StG/GR; vgl.
auch Art. 38 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
31. August 2006 [VRG; BR 370.100]).
Im zu beurteilenden Fall richtet sich die Beschwerde vom 2. Mai 2022
gegen den Einspracheentscheid vom 12. April 2022. Die
Beschwerdeführerin ist vom angefochtenen Entscheid unmittelbar berührt
und hat ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung, weshalb sie
zur Beschwerde legitimiert ist (Art. 50 VRG). Die Beschwerde erweist sich
im Übrigen als frist- und formgerecht, weshalb auf sie einzutreten ist. Der
Streitwert überschreitet die Grenze von CHF 5'000.00 (vgl. die
diesbezüglich korrekte Aufstellung der KSTV in act. C.9, wonach sich die
Differenz des Steuerbetrages insgesamt auf CHF 5'716.00 belaufe),
weshalb das Gericht in Dreierbesetzung befindet (Art. 43 VRG).
2. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine vom Bundesrecht vorgeschriebene
Steuer (siehe Art. 2 Abs. 1 lit. d des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom
14. Dezember 1990 [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]).
Das StHG definiert die groben Züge der Steuer (Art. 12 StHG), während
es an den Kantonen liegt, die Details zu regeln. Insbesondere gibt das
Bundesrecht vor, welche Tatbestände den Veräusserungen gleichgestellt
sind, wann die Besteuerung aufgeschoben wird, dass auch auf Gewinnen
aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens eine
Grundstückgewinnsteuer erhoben werden kann und dass die Kantone
dafür zu sorgen haben, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne
stärker besteuert werden. Im Kanton Graubünden wird diese Steuer in den
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Art. 41 ff. StG/GR näher geregelt. Steuerbar ist hier der
Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG/GR, das heisst der
Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und
Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die
letzte steuerbegründenden Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2
StG/GR). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller
weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG/GR). Gemäss
Art. 49 Abs. 1 StG/GR gelten als Aufwendungen Kosten für
Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben
(lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und
Korrektion von Strassen, für Bodenverbesserungen, für Wasser- und
Lawinenverbauungen (lit. b), Kosten, die mit dem Erwerb und der
Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der
üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c) sowie
Mehrwertabgaben gemäss Raumplanungsgesetz für den Kanton
Graubünden (lit. d). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als
Abzüge berücksichtigt worden sind, und der Wert eigener Arbeit, der nicht
als Einkommen versteuert worden ist, können nicht geltend gemacht
werden (Art. 49 Abs. 2 StG/GR).
3. Das Vorliegen einer steuerbegründenden Veräusserung ist hier nicht
strittig. Auch die Parameter zur Bemessung der Steuer sind soweit
anerkannt, mit Ausnahme der Höhe des Abzugs für wertvermehrende
Aufwendungen. Strittig sind bloss noch die Kosten für die Arbeiten an der
Küche und im Bad. Darum geht es in diesem Beschwerdeverfahren.
4. Anders als von der Beschwerdeführerin ausgeführt, hat sich dieses
Gericht bereits mehrfach mit der Anrechnung von
Renovationen/Ersatz/Umbau von Küchen und Bädern auseinandersetzen
dürfen (siehe etwa Urteile des Verwaltungsgerichts A 17 36 vom
24. Oktober 2017 und A 20 62 vom 18. Mai 2021). Unter Verweis auf die
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bundesgerichtliche Rechtsprechung hat es erwogen, dass gemäss Art. 49
Abs. 1 lit. a StG/GR auch wertvermehrende Investitionen unter den Begriff
der Anlagekosten fallen und dass diese von den Unterhaltskosten
abzugrenzen sind, die dazu dienen, die Liegenschaft in ihrem Wert zu
erhalten. Abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind
wertvermehrende Aufwendungen, während werterhaltende
Aufwendungen bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden
können (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. b StG/GR).
4.1. Wie die KSTV zutreffend ausführt, sind Unterhaltskosten Aufwendungen,
deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung
bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren
Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen).
Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und
Zweckbestimmung unverändert weiterbestehen; es werden einzig die
mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind
Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand und
setzen begrifflich bestehende Bauten und Anlagen voraus. Darüber hinaus
können Unterhaltskosten auch solche Aufwendungen sein, mit denen zu
bereits bestehenden Werte neue hinzugefügt werden, wobei die neuen
Werte aber einzig dazu dienen, das Grundstück wieder in denjenigen
Zustand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal vorhanden
gewesenen Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann.
Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein
Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits
einmal befunden hat. Unterhaltskosten können somit sowohl der
Instandhaltung als auch der Instandstellung eines Grundstückes dienen.
Dabei sind Instandhaltungskosten die regelmässig anfallenden Auslagen,
welche die Funktionsfähigkeit des Grundstücks sicherstellen.
Demgegenüber fallen Instandstellungskosten aperiodisch, in grösseren
Zeitabständen an und stellen die Ertragsfähigkeit der Liegenschaft sicher,
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indem sie durch diese Aufwendungen – allenfalls modernisiert – weiterhin
ihren bisherigen Verwendungszweck erfüllen kann. Dazu gehören
beispielsweise Fassadenrenovationen, Neuanstriche, aber auch der
Ersatz veralteter Installationen wie sanitäre Einrichtungen,
Kücheneinrichtungen, Heizanlagen etc.
4.2. Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, die zur
Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden
Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer (vgl. Art. 37 Abs. 1
lit. d StG/GR), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig (vgl.
Art. 49 Abs. 1 lit. a StG/GR). Während Unterhaltskosten der Erhaltung
bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden
Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen (vgl. Urteil des
Bundesgerichtes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016 E. 3.3). Alle
Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen,
das heisst ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren
Gebäudes aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter.
Typische wertvermehrende Aufwendungen sind neben der erstmaligen
Schaffung von Werten (z.B. Anbau einer Garage, Einbau eines Lifts)
insbesondere auch einmalige Beiträge wie Strassen-, Trottoir-, Schwellen-
und Werkleitungsbeiträge, aber auch Anschlussgebühren für Kanalisation,
Abwasserreinigung, Wasser, Gas und Strom sowie Fernseh- und
Gemeinschaftsantennen (siehe auch Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung
der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom 24. August 1992
[ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116.2]).
4.3. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt
nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht
der Wert des Grundstückes insgesamt, sondern derjenige der konkret
instandgehaltenen oder ersetzten Installation. Dabei ist nicht erforderlich,
dass die ersetzte und die neue Anlage identisch sind; entscheidend ist,
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dass beide die gleiche Funktion erfüllen. Ist der Ersatz qualitativ besser,
wird allerdings der wertvermehrende Anteil nicht als Unterhalt zum Abzug
zugelassen. Wird also eine alte Installation nicht bloss durch eine dem
aktuellen Stand der Technik angepasste neue Installation ersetzt, sondern
an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt kein
Unterhalt mehr vor, sondern eine Wertvermehrung, auch wenn der
ursprüngliche Wert des Grundstücks als solches nicht angestiegen ist.
Aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise ist massgebend, ob das
Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und
damit eine Wertsteigerung erfahren hat, z.B. durch die erstmalige
Schaffung von Werten oder durch Aufwendungen für Ersatzbauten (siehe
für die ganze E. 4 das Urteil des Bundesgerichts 2C_251/2016 vom
30. Dezember 2016 E. 3 und die genannten Urteile des
Verwaltungsgerichts A 17 36 E. 3 und A 20 62 E. 3.2 mit Hinweisen auf
die Literatur).
4.4. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen
wertvermehrenden Anteil, so wird der werterhaltende Anteil bei der
Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zum Abzug zugelassen, während der
wertvermehrende Anteil bei der Grundstückgewinnsteuer
abzugsberechtigt ist. Dies bedingt, dass die Kosten in werterhaltende und
wertvermehrende Aufwendungen zerlegt werden. Bei Umbauten
bestehender Gebäude können wertvermehrende und werterhaltende
Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf auseinandergehalten
werden; ihre Anteile lassen sich aus diesem Grund nur schätzen. Dabei
obliegt es der steuerpflichtigen Person, die notwendigen
Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über
die ausgeführten Arbeiten, Lieferungen und Leistungen und den Zustand
sowie die Ausstattung des Objekts vor und nach dem Umbau nötig. Weil
aus der Steuererklärung und den allenfalls beigelegten
Rechnungsbelegen solche Angaben regelmässig nicht oder nicht mit
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genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es der mit der Untersuchung
und Verfahrensleitung betrauten Steuerbehörde, von der steuerpflichtigen
Person eine detaillierte Sachdarstellung über die im Einzelnen erbrachten
Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den Zustand und die
Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach dem Umbau zu verlangen und
– wenn Zweifel an der Sachdarstellung bestehen – weitergehende
Beweismittel zur Überprüfung des behaupteten Sachverhalts (z.B. Pläne,
Fotos, Rechnungen, Augenscheine, Expertisen, Zeugenbefragung usw.)
ins Auge zu fassen. Für die schätzungsweise Aufteilung von gemischten
Aufwendungen kennen die Kantone Abgrenzungskataloge. Diese gelten,
solange die steuerpflichtige Person im konkreten Fall keinen anderen
Nachweis erbringt (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER/OLIVIER
MARGRAF/STEFAN OESTERHELT, Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, §10 N 156 ff.).
Der Kanton Graubünden bzw. die KSTV kennt auch einen solchen
Abgrenzungskatalog, dieser besteht in der Praxisfestlegung zu Art. 35
StG/GR.
5. Mit der Anrechnung im Umfang von 33% als wertvermehrend hat die KSTV
vorliegend anerkannt, dass nicht nur ein Ersatz des Bestehenden in
gleicher Art und gleichem Komfort erfolgte, sondern beim Umbau auch ein
gewisser Mehrwert entstanden ist. Die Beschwerdeführerin macht in der
Steuererklärung wertvermehrende Aufwendungen in Höhe von insgesamt
CHF 67'251.00 geltend. In Beilage zur Beschwerde reicht sie
verschiedene Belege und Fotos ein, darunter namentlich zwei
Rechnungen: eine vom 22. November 2005 von der damaligen
Schreinerei D._ GmbH (heute in Liquidation) für die Renovation der
Küche über gesamthaft CHF 54'764.80 (act. B.4) und eine vom
5. Dezember 2005 der E._ AG für die Renovation des Bades über
insgesamt CHF 7'033.10 (act. B.5). Zu berücksichtigen ist auch, wie die
KSTV zu Recht anführt, dass die letzte Renovation der Wohnung im Jahre
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1989 erfolgt ist, bevor die Beschwerdeführerin im 2005 renoviert hat. Die
KSTV hat insgesamt CHF 20'597.00 aus den beiden Rechnungen für
Küche und Bad als wertvermehrend anerkannt. Nachfolgend sind die
Rechnungen im Detail zu prüfen.
5.1. Bezüglich die Rechnung der E._ AG und auch in Berücksichtigung
der von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos mit Grundriss der
Wohnung (act. B.7) ist festzustellen, dass im Rahmen des Umbaus das
alte Bad und die alte Gästetoilette verbunden wurde. Neu wurde im
ehemals separaten Lavabobereich ein Waschturm installiert und anstelle
der Gästetoilette wurde eine Dusche eingebaut. Aus den vorherigen zwei
Räumen ist nun also ein etwas grösseres Bad entstanden. Auf der
Rechnung ist dagegen kein Einbau einer Dusche aufgeführt. Es sind
hauptsächlich neue Wandplatten im Umfang von 33.54 m2 und
Bodenplatten im Umfang von 6.18 m2 ausgewiesen, mit Lieferung und
Einbau. Die auf der Rechnung aufgeführten einzelnen Positionen
(Wandbeläge, Zuschläge zu Wandbeläge, Versetzarbeiten, Bodenbeläge,
Zuschläge zu Bodenbeläge und Reserveplatten) stellen grundsätzlich
werterhaltende Massnahmen dar. Dass im Jahr 2005 im neuen Bad
gegenüber dem alten wie auf den Fotos ausgewiesen grössere und
modernere Platten gewählt und eingebaut wurden, entspricht lediglich der
Entwicklung betreffend Gestaltung von Boden- und Wandbelägen.
Dadurch ist noch kein Mehrwert im oben beschriebenen Sinne generiert
worden. Es bleibt somit bei einer Werterhaltung. Abzugsberechtigt wären
zwar die Kosten für eine neue Dusche, soweit es sich effektiv um eine
Neuinstallation und nicht um einen Ersatz handelt. Dies ist aber auf der
Rechnung nicht ausgewiesen und es bestehen auch sonst keine
genügenden Nachweise, um darauf zu schliessen bzw. dann deren
Kosten zu schätzen. Weitere Neuinstallationen sind ebenso wenig
ausgewiesen. Die beweisbelastete Beschwerdeführerin hat keine
weiteren Rechnungen diesbezüglich eingereicht. Bei den Arbeiten von
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2005 kann in Bezug auf das Bad nicht von einem Beweisnotstand die
Rede sein, der eine Schätzung der wertvermehrenden Investitionen nach
sich ziehen würde.
5.2. Mit Bezug auf den Umbau der Küche ist in Berücksichtigung der Rechnung
der damaligen Schreinerei und der Fotos (act. B.6) ebenfalls festzustellen,
dass verschiedene Positionen keine wertvermehrenden Investitionen
darstellen können.
5.2.1. Die gesamte Position 3 (Parkettboden) zu einem Total von CHF 5'058.11
stellt Unterhalt dar und ist damit werterhaltend. Der Esstisch gemäss
Position 4.3 im Betrag von CHF 2'570.00 ist zum Mobiliar zu zählen und
daher ebenso wenig wertvermehrend, sondern Teil der
Lebenshaltungskosten. Der Ersatz von Kühlschrank, Kochherd,
Dunstabzug und Geschirrspüler (Positionen 1.6, 1.7, 1.81, 1.82, 1.9 und
2.0) für insgesamt CHF 5'537.95 ist bei 16 Jahre alten Geräten (1989 bis
2005) als Unterhaltskosten zu qualifizieren. Die Beschwerdeführerin
macht denn auch nicht geltend, dass es sich um spezielle, qualitativ
wertvollere Geräte handelte. Es ist daher von besseren Geräten aufgrund
der technischen Entwicklung auszugehen. Dasselbe gilt für die
Mischbatterie und das Spülbecken (Positionen 2.4 und 2.5) im Betrag von
zusammen CHF 864.70. Weiter wurden Küchenmöbel ersetzt (Positionen
1.2 und 1.21). Vergleicht man die Bilder (vorher/nachher), so ist
festzustellen, dass grundsätzlich dasselbe Möbelvolumen verbaut worden
ist. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, dass diese Möbel
qualitativ besser seien als die bisherigen. Diese haben zwar eine andere
Farbe, aber es ist davon auszugehen, dass sie schlicht der technischen
Entwicklung entsprechen. Damit entfallen weitere CHF 14'680.00. Weiter
sind die Positionen 2.1, 2.2 und 2.3 (Recycling) im Betrag von CHF 111.55
klar nicht zu den wertvermehrenden Investitionen zu zählen. Schliesslich
stellen noch die Positionen 1.1 und 1.11 lediglich Unterhalt dar, weil diese
Kosten von zusammen CHF 1'198.00 unabhängig des Wertes der neuen
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Küche angefallen wären, mithin selbst bei einem reinen Unterhalt.
Zusammenfassend ergibt sich also eine Summe von werterhaltenden
Investitionen von CHF 30'020.31.
5.2.2. Klar wertvermehrend sind hingegen die Lieferung und der Einbau des
neuen Steamers zum Betrag von CHF 3'436.35 (Position 1.5). Zuvor
bestand gemäss Fotos bloss ein Backofen, nach der Renovation ein
Backofen und neu auch der separate Steamer. Ebenfalls als
wertvermehrend qualifiziert werden können die Glastablare neben dem
Fenster (Position 1.22), die nachträgliche Lieferung und der Einbau eines
Schranks neben der Boilerverkleidung (Position 1.23), der Einbau eines in
Oberbauten integrierten Halogenspots (Position 1.3) und einer Lichtblende
über der Fensterfront (Position 1.4), sowie die Granitabdeckung (Position
2.6) und die damit zusammenhängenden Rückwände (Position 2.7), die
Badezimmertüre (Position 4.2), die Deckleisten für Antennenkabel und
das dazugehörige Material (Positionen 4.4 und 4.41) für insgesamt
CHF 11'260.00. Das ergibt somit eine Gesamtsumme an
wertvermehrenden Investitionen von CHF 14'896.35.
5.2.3. Unklar sind die Positionen 4 und 4.1. Dabei handelt es sich um einen
bestehenden Garderobenschrank für CHF 1'920.00, der gemäss
Beschreibung in Lärche furniert, farblich angepasst und mit einer 2-türigen
Schrankfront ergänzt wurde, sowie um einen Schrank im Schlafzimmer für
CHF 4'060.00. Falls es sich dabei um Einbauschränke handelt, könnten
diese als wertvermehrend gewertet werden, ansonsten stellen sie
Lebenshaltungskosten dar, wie der Esstisch.
5.3. Daraus ergibt sich für die Küche zusammenfassend folgendes Bild
(sämtliche Beträge exkl. MWST):
werterhaltende Investitionen / Lebenshaltungskosten: CHF 30'020.31
wertvermehrende Investitionen (abzugsberechtigend): CHF 14'896.35
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unklar: CHF 5'980.00
5.4. Die KSTV hat eine Pauschalierung vorgenommen und 1/3 als
wertvermehrend anerkannt. Eine solche praxisgemässe Pauschalierung
ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Werden jedoch – wie hier –
konkrete Belege mit detaillierten Positionen und/oder vorher/nachher
Bilder eingereicht ist – wenn die steuerpflichtige Person mit der
Anerkennung einer Pauschale nicht einverstanden ist (wie vorliegend die
Beschwerdeführerin) – eine Zerlegung der einzelnen Positionen in
werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen vorzunehmen. Wie
oben festgestellt konnte hier nicht bei allen Positionen restlos geklärt
werden, ob sie als werterhaltend oder wertvermehrend zu qualifizieren
sind. Dazu sind weitere Abklärungen und Beweiserhebungen notwendig.
Diese sind durch die KSTV und nicht durch das Gericht vorzunehmen,
zumal bei einer Erhebung durch dieses Gericht die Beschwerdeführerin
einer gerichtlichen Rechtsmittelinstanz verlustig ginge. Dies rechtfertigt
sich auch deshalb, weil wenn davon ausgegangen würde, dass es sich bei
den zwei fraglichen Schränken um Einbauschränke handelte, die Summe
der als wertvermehrend zu zählenden Investitionen auf nunmehr
CHF 22'462.95 (inkl. MWST zum damals gültigen Tarif von 7.6%) stiege,
zuzüglich die bereits im Einspracheverfahren angerechneten
CHF 5'453.00, insgesamt also CHF 27'915.95 gegenüber den im
Einspracheverfahren veranlagten CHF 26'050.00. Demgegenüber würde
bei Vorliegen von normalen, nicht fest eingebauten Schränken die
Gesamtsumme (inkl. Lamellenstoren) auf CHF 21'935.95 sinken.
5.5. Damit ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene
Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit im Sinne der
Erwägungen zum neuen Entscheid an die KSTV zurückzuweisen.
6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die hier auf CHF 1'500.00
festgelegte Staatsgebühr mit den übrigen Verfahrenskosten zulasten der
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KSTV, welche die Beschwerdeführerin darüber hinaus aussergerichtlich
für das gerichtliche Beschwerdeverfahren zu entschädigen hat. Obwohl
mit Verfügung vom 14. Juni 2022 (act. D.5) ausdrücklich dazu eingeladen,
hat der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin keine Honorarnote und
auch keine Honorarvereinbarung eingereicht. Das Gericht muss daher die
aussergerichtliche Entschädigung von Amtes wegen festsetzen. Unter
Berücksichtigung aller massgebenden Elemente des Falles erscheint eine
pauschale Entschädigung von CHF 700.00 (inkl. Spesen und MWST) als
angemessen.