Decision ID: 01858407-544d-585b-9cc1-84ea361f37f6
Year: 2016
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law
Law Sub-area: Oeffentliches Bau-, Raumplanungs- und Umweltrecht
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Liegenschaften Bern Kreis O._
Grundbuchblatt Nrn. H._ und I._ an der J._strasse 70. Die
Parzellen liegen in der Wohnzone, massgebend ist die Bauklasse E. Darauf befinden sich
ein Gebäude mit einem Restaurant und den Clubräumen des K._ Clubs Bern
sowie drei Tennisplätze. Am 21. Dezember 2012 reichte der Beschwerdeführer bei der
Gemeinde Bern ein vom 7. Dezember 2012 datierendes Baugesuch ein für den Abbruch
des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf
Wohnungen, den Neubau einer Einstellhalle und den Neubau eines unterirdischen
Clubraums für den Tennisclub. Er beantragte auch die Erteilung von drei
Ausnahmebewilligungen, nämlich für die Überschreitung der Arbeitsnutzung, die Öffnung
des Vorlandes und das Bauen auf dem Vorland. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter
anderen die Beschwerdeführer Einsprache. Aufgrund eines anderen, für die gleichen
Bauparzellen eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens verzichtete das
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland vorerst auf die Durchführung weiterer
Verfahrensschritte. Nach dem Rückzug dieses Gesuchs nahm es mit verfahrensleitender
Verfügung vom 8. Dezember 2014 das Verfahren wieder auf. Auf die Durchführung einer
Einigungsverhandlung verzichtete es. Mit Gesamtentscheid vom 20. Mai 2015 erteilte das
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführer am 22. Juni 2015 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 20. Mai 2015 sowie die Erteilung des
Bauabschlags. Sie machen insbesondere geltend, die zulässige Arbeitsnutzung werde
überschritten, das Bauvorhaben füge sich nicht in die Umgebung ein, die
Lärmschutzvorschriften würden nicht eingehalten und die Zufahrt zur Einstellhalle sei
ungenügend. Im Übrigen rügen sie die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die
Nichteinhaltung verschiedener baupolizeilicher Bestimmungen.
3. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 15. Juli 2015 die
Abweisung der Beschwerde vom 22. Juni 2015. Insbesondere liege eine Ausnahme zur
Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung vor und die Einordnung des Bauvorhabens
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in das Quartierbild sei von der Stadtbildkommission als positiv beurteilt worden. Im Übrigen
seien die gerügten baupolizeilichen Vorschriften eingehalten. Das
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland gab in seiner Eingabe vom 7. Juli 2015 bekannt,
es verzichte unter Verweis auf die Akten auf das Einreichen einer förmlichen
Vernehmlassung. In seiner Stellungnahme vom 17. Juli 2015 beantragt das Bauinspektorat
der Stadt Bern die Abweisung der Beschwerde.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte im
Beisein der Parteien, einer Vertretung der Stadt Bern und einer Vertretung der
Stadtbildkommission einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern. Der
Beschwerdegegner reichte eine Projektänderung ein. Die Beteiligten konnten dazu
Stellung nehmen und Schlussbemerkungen einreichen.
5. Auf die Rechtsschriften und auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Unabhängig von den geltend
gemachten Einwänden kann er nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das
Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Leitverfahren ist im vorliegenden Fall
das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40
Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten
werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid
zuständig.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführer, die sich im vorinstanzlichen Verfahren als
Einsprecher beteiligt haben, sind durch die Gesamtbewilligung beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert.
c) Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1
BauG in Verbindung mit Art. 41 Abs. 1 und 2 VRPG4). Sie enthält einen Antrag und eine
Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG). Die BVE tritt daher auf die Beschwerde ein.
2. Verletzung des rechtlichen Gehörs
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Weigerung der Baubewilligungsbehörde,
den Einsprechern Einsicht in die Fachberichte der Stadtbildkommission Bern (SKB) zu
gewähren, würde ihr Recht auf Akteneinsicht verletzen. Zudem sei die Vorinstanz nicht auf
ihre Rügen zur Einstellhallenzufahrt eingegangen. Den Beschwerdeführern sei somit das
rechtliche Gehör verweigert worden.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör und dem Grundsatz der Schriftlichkeit
des Verfahrens (Art. 31 VRPG) ergibt sich insbesondere die Pflicht der Verwaltung zur
vollständigen Aktenführung. In den Akten ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und
entscheidwesentlich sein kann. Die Behörden haben die Vollständigkeit der im Verfahren
eingebrachten und erstellten Akten sicherzustellen.5 Nur so ist im Übrigen auch die
Überprüfbarkeit des Entscheids in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren sichergestellt.
Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG6 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. Eine
Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 23 N. 10 6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.7
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die
Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der
beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Bei besonders
schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die Rechtsprechung jedoch eine Heilung
grundsätzlich aus.8 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der
Kostenverlegung zu berücksichtigen.9
c) Die Beschwerdeführer beantragten bereits im vorinstanzlichen Verfahren, die
Stellungnahmen der SKB seien einzuholen und ihnen zur Einsicht und Stellungnahme
vorzulegen.10 Das Bauinspektorat der Stadt Bern bestätigte daraufhin, die SKB habe das
Vorhaben bereits im Rahmen von Voranfragen beurteilt und das Projekt sei gestützt darauf
überarbeitet worden. Die Voranfragen seien nicht Bestandteil des laufenden
Bewilligungsverfahrens, weshalb die entsprechenden Berichte nicht zur Verfügung gestellt
würden. Im laufenden Bewilligungsverfahren habe die SKB das Projekt an den Sitzungen
vom 6.09.2012, 27.06.2013 und 5.09.2013 beurteilt. Die Berichte der SKB würden
fortlaufend und seitenübergreifend die Beurteilungen mehrerer Projekte beinhalten. Sie
könnten deshalb aus Datenschutzgründen nicht als Kopien zur Verfügung gestellt werden.
Das Bauinspektorat gab jedoch die Stellungnahmen der SKB vom 6.09.2012, 27.06.2013
und 5.09.2013 im Wortlaut wieder.11 Aktenkundig ist zudem eine Beurteilung zur ersten
Baueingabe.12
Die SKB berät den Gemeinderat, die Baubewilligungsbehörde und die zuständigen
Verwaltungsabteilungen in Fragen, die das Stadtbild, die Stadtstruktur und die
Stadtentwicklung prägend beeinflussen. Die fünf stimmberechtigten Mitglieder sind
verwaltungsunabhängige, anerkannte Fachpersonen (vgl. Art. 90 Abs. 2 und 3 BO13 sowie
7 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 8 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16 9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9 10 Vgl. Schlussbemerkungen vom 6. Februar 2015, Vorakten pag. 183 ff. 11 Vgl. Stellungnahme des Bauinspektorats zu den Eingaben der Einspracheparteien vom 8. März 2015, Vorakten pag. 195 f. 12 Vgl. Schreiben des Bauinspektorats vom 15. Juni 2015. Vorakten pag. 002 13 Bauordnung der Stadt Bern (BO; SSSB 721.1)
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KoV14 Anhang II Bst. A Ziff. 1, Zusammensetzung Bst. a). Die Zusammensetzung der SKB
ist publiziert.15 Allfällige Ausstandsgründe können deshalb ohne Einsichtnahme ins
Protokoll vorgebracht werden. Die Sitzungen der SKB werden protokolliert. Die sachlich
zuständige Dienststelle teilt den betroffenen Parteien die Ergebnisse der Beratung
schriftlich und begründet mit. Die Stadtpräsidentin bzw. der Stadtpräsident kann die
Öffentlichkeit über die Ergebnisse der Beratungen der Kommission informieren (vgl. KoV
Anhang II Bst. A Ziff. 1, Aufgaben und Befugnisse Bst. d und e). Wie das Bauinspektorat in
seiner Stellungnahme vom 17. Juli 2015 zutreffend ausführt, sind Diskussionsprotokolle
kommunaler Kommissionen vorbehältlich einer abweichenden Regelung nicht öffentlich
(vgl. Art. 11 Abs. 3 IG16). Die Stadt Bern kennt keine abweichende Regelung (vgl. Art. 17
KoR17 betreffend Verschwiegenheitspflicht). Die substanzielle Fachmeinung der SKB als
leistungsfähige örtliche Fachstelle im Sinne von Art. 22 Abs. 2 BewD18 ist in den Vorakten
genügend dokumentiert. Die entsprechenden Auszüge aus den Protokollen mit dem
Ergebnis der Beurteilung sind vorhanden. Die Vorakten sind insoweit vollständig. Das
Recht auf Akteneinsicht wurde nicht verletzt. Zudem haben zwei Vertreter der SKB
anlässlich des Augenscheins ihre Beurteilung erläutert. Der Beschwerdeführer 2 konnte
Ergänzungsfragen stellen und seine Auffassung dazu äussern. Selbst wenn eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs vorläge, wäre sie im Beschwerdeverfahren geheilt
worden.
d) In ihrer Einsprache machten die Beschwerdeführer geltend, die Einstellhallenzufahrt
sei ungenügend und nicht bewilligungsfähig. Zwei Fahrzeuge könnten kaum kreuzen, die
Sichtverhältnisse seien durch die Grenzmauer stark eingeschränkt und die Einfahrt werde
durch einen Hydranten verengt. In ihren Schlussbemerkungen hielten sie an dieser Rüge
fest. Die Vorinstanz setzte sich in ihrem Entscheid mit den Vorbringen der
Beschwerdeführer auseinander und äusserte sich zur gerügten Beeinträchtigung der
Verkehrssicherheit. Sie führte insbesondere aus, dass für die Einstellhallenzufahrt eine
Öffnung des Vorlands um mehr als 3.00 m bewilligt worden sei, um das Kreuzen zweier
Fahrzeuge zu gewährleisten. Die zuständige Strassenaufsichtsbehörde habe auf eine
Zufahrtsbreite von 5.80 m bestanden. Es sei davon auszugehen, dass die verbreiterte
Zufahrt zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit beitrage, da es im Gegensatz zu
14 Verordnung über die Kommissionen des Gemeinderats (Kommissionenverordnung, KoV; SSSB 152.211) 15 Einsehbar unter www.bern.ch, Rubriken «Politik und Verwaltung, Stadtverwaltung, Behördenverzeichnis, Präsidialdirektion, Stadtbildkommission» 16 Gesetz vom 2. November 1993 über die Information der Bevölkerung (Informationsgesetz, IG; BSG 107.1) 17 Reglement über die Kommissionen der Stadt Bern (Kommissionenreglement, KoR; SSSB 152.21) 18 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
http://www.bern.ch
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heute nicht mehr zu einem Rückwärtsfahren auf die J._strasse komme. Im
Übrigen schloss sich die Vorinstanz der Beurteilung der zuständigen
Strassenaufsichtsbehörde an, wonach die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Sie nannte
somit die Überlegungen, von denen sie sich leiten liess. Gestützt darauf konnten die
Beschwerdeführer den Entscheid sachgerecht anfechten. Ob die Auffassung der
Vorinstanz zutreffend ist, ist im Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen. Eine
Verletzung der Begründungspflicht ist ihr jedoch nicht vorzuwerfen.
3. Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung
a) Gemäss Art. 19 Abs. 1 BO dient die Wohnzone W dem Wohnen sowie nicht
störenden Arbeitsnutzungen. Auf der Bauparzelle sind bis 10 Prozent der
Bruttogeschossfläche (BGF) an Arbeitsnutzung gestattet (Art. 19 Abs. 2 und 4 BO). Die 10
Prozent beziehen sich auf die Gesamtfläche der Wohn- und Arbeitsnutzung. Den nicht
bestrittenen Berechnungen des Beschwerdegegners zufolge weist das Projekt eine BGF
von insgesamt 1'307.70 m2 auf.19 Erlaubt wäre somit eine Nichtwohnnutzung im Umfang
von rund 130.80 m2. Der Clubraum weist eine BGF von 174.00 m2 auf. Dies entspricht
einem Anteil von 13.3 Prozent. Die zulässige BGF an Arbeitsnutzung wird somit
überschritten. Der Beschwerdegegner machte in seinem Ausnahmegesuch geltend, der
Clubraum sei auf ein Minimum reduziert worden. Bei einer Reduktion auf das zulässige
Mass könnte der Tennisclub nicht mehr weiter existieren. Die Vorinstanz erteilte die
Ausnahmebewilligung mit der Begründung, der Clubraum werde auf der Parzelle Nr.
H._ unterirdisch angeordnet. Da auf diesem Grundstück wegen eines
privatrechtlichen Bauverbots keine Wohnbauten erstellt werden dürften, würden die Ziele
von Art. 19 BO nicht gefährdet. Besondere Verhältnisse seien deshalb nachgewiesen,
öffentliche Interessen seien keine beeinträchtigt und wesentliche nachbarlichen Interessen
nicht verletzt. Die Beschwerdeführer sind demgegenüber der Auffassung, eine Ausnahme
für die Überschreitung der zulässigen Arbeitsnutzung könne nicht erteilt werden. Das
Vorhaben überschreite die mögliche Arbeitsnutzung um mehr als 50 Prozent. Gemäss den
Akten seien keine Alternativen geprüft worden. Mit dem Abbruch des bestehenden
Clubhauses und der Verlagerung der Nutzung auf die Parzelle Nr. H._ seien die
besonderen Verhältnisse nicht zu begründen. Das tatsächliche Interesse des
19 Vgl. Baugesuch J._strasse 70, Berechnungen, Vorakten pag. 040
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Beschwerdegegners an der Erhaltung des Tennisclubs sei gering. Es gehe ihm in erster
Linie darum, die Liegenschaft gewinnbringend zu nutzen.
b) Nach Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die eine strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund
keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt
von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der
verlangten Abweichung.20 Je erheblicher die beanspruchte Ausnahme und je bedeutender
die Norm, von der abgewichen werden soll, desto gewichtiger müssen die
Ausnahmegründe sein. Demgegenüber liegen besondere Verhältnisse umso eher vor, je
weniger die Ziele der Vorschriften gefährdet werden. Die Geringfügigkeit einer
Normabweichung stellt für sich allein jedoch keinen Ausnahmegrund dar. Sie kann lediglich
insofern eine Rolle spielen, als bei geringen Abweichungen von weniger wichtigen
Vorschriften keine allzu hohen Anforderungen an den Ausnahmegrund zu stellen sind.21
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 4 und Art. 26-27 N. 5
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c) Die Wohnraumerhaltung ist der Stadt Bern ein grosses Anliegen. Deshalb hat sie mit
Art. 16a BO eine Bestimmung zum Schutz von bestehendem Wohnraum bei
Wohnungsknappheit erlassen. Auch bei der Beschränkung der Nichtwohnnutzung in der
Wohnzone auf 10 Prozent (Art. 19 Abs. 2 BO) geht es darum, ein genügendes
Wohnangebot zu sichern. Die gesetzliche Regelung verfolgt somit in erster Linie ein
öffentliches Interesse. Anders als das bisherige Clubhaus dient das geplante
Mehrfamilienhaus vollumfänglich der Wohnnutzung. Es werden keine zum Wohnen
geeigneten Räume einer Arbeits- oder Freizeitnutzung zugeführt. Die bisherige Nutzung
als Restaurant und Clubhaus wird aufgegeben, die Clubräume werden vollständig in das
Untergeschoss verlegt. Die fraglichen Räumlichkeiten entsprechen den
gesundheitspolizeilichen Vorschriften für Wohnräume nicht (vgl. Art. 64 ff. BauV22). Sie sind
weder zum Wohnen geeignet noch dürften sie zu Wohnzwecken verwendet werden. Das
Ziel der Vorschrift, ein genügendes Angebot an Wohnraum zu sichern, ist deshalb nicht
gefährdet. Da die Freizeitnutzung nicht auf Kosten von Wohnräumen erfolgt, wird der
Zweck der Beschränkung der Nichtwohnnutzung auf 10 Prozent nicht tangiert. Soweit unter
diesen Umständen überhaupt eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist, sind an den
Ausnahmegrund keine hohen Anforderungen zu stellen.
Mit der Überschreitung des für die Nichtwohnnutzung zulässigen Masses strebt der
Beschwerdegegner nicht nach einer optimalen, gewinnbringenden Nutzung auf Kosten von
Wohnungen, sondern er beabsichtigt, neben dem Bau von neuem Wohnraum den
Weiterbestand des traditionsreichen Tennisclubs zu ermöglichen. Dazu sind Clubräume mit
Duschen und Garderoben erforderlich. Andernfalls kann der Club- und Tournierbetrieb
nicht aufrechterhalten werden. Um ihren Zweck zu erfüllen, müssen diese Räume in der
Nähe der Tennisplätze sein. Das Bauinspektorat führt in seiner Stellungnahme vom 17. Juli
2015 aus, die nächstgelegenen Standorte für ein Clubhaus befänden sich auf der anderen
Seite der J._strasse. Diese Distanz und die Strassenüberquerung seien
unzumutbar. Funktionell gehört der Clubraum zu den bestehenden Tennisplätzen. Diese
befinden sich in einer Zone für private Bauten und Anlagen im allgemeinen Interesse
(Freifläche F*). Zulässig sind stark durchgrünte Anlagen und die Ausnützungsziffer beträgt
0.1 (vgl. Art. 24 Abs. 2 und 5 BO). Das Erstellen eines neuen Clubhauses dürfte deshalb
nicht zonenkonform sein. Zumutbare Alternativen sind somit keine ersichtlich. Die Fläche
der Clubräume wird auf ein Minimum beschränkt. Zudem sind die Clubräume auf einer
Parzelle geplant, die mit einem privaten Bauverbot belegt ist. Es könnten dort auch keine
22 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
RA Nr. 110/2015/82 10
Wohnräume geschaffen werden. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände liegen
besondere Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Öffentliche
Interessen, die dadurch beeinträchtigt würden oder wesentliche nachbarlichen Interessen,
die dadurch verletzt würden, sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Die Vorinstanz
hat daher zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt.
4. Einordnung in das Quartierbild
a) Umstritten ist, ob sich der geplante Neubau hinreichend in das Quartier- und
Strassenbild einfügt. Die Beschwerdeführer machen geltend, entgegen der Ansicht der
Vorinstanz habe die SKB zu keiner Zeit bestätigt, dass die gestalterischen Forderungen
von Art. 6 BO erfüllt seien. Ebenso wenig habe sie sich zur in Art. 57 BO verlangten
städtebaulichen Verbesserung geäussert. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die SKB
erachte die gestalterischen Forderungen der Art. 6 und Art. 57 BO als erfüllt, sei deshalb
nicht statthaft. Noch am 27. Juni 2013 habe die SKB festgehalten, dass grundsätzliche
Differenzen mit den Projektverfassern bezüglich der angemessenen Reaktion auf den
städtebaulichen Kontext und der verträglichen architektonischen Haltung bestünden. Die
Beschwerdeführer machen weiter geltend, der Neubau stehe quer zur J._strasse
und sei nicht annähernd quadratisch. In die denkmalgeschützten Häuserzeilen zwischen
L._platz und M._strasse werde mit dieser Gebäudestellung ein
städtebaulich völlig neues und sachfremdes Thema eingeführt, das zu einer
Verschlechterung gegenüber dem heutigen Zustand führe. Der unüblich und gestalterisch
fragwürdig um 90° verdreht auf dem Mansartdach aufgesetzte Dachfirst scheine
ausserdem suggerieren zu wollen, dass das Gebäude längs zur J._strasse stehe.
Die Querstellung des Neubaus und der Verlauf des Dachfirstes verletzten in
grundsätzlicher Weise Art. 6 Abs. 1 BO, indem die Einheitlichkeit der wesentlichen
Merkmale der betreffenden Bebauung nicht gewahrt blieben. In ihrer Stellungnahme vom
6. September 2012 habe die SKB zudem empfohlen, auf den geplanten südseitigen
Vorbau zu verzichten. Dieser sei jedoch noch Teil des Bauprojekts. Es müsse deshalb
davon ausgegangen werden, dass die SKB nach wie vor erhebliche Vorbehalte gegen das
Bauprojekt habe, weil sie dieses lediglich dem Grundsatz nach als mit dem städtebaulichen
Kontext verträglich erachte.
RA Nr. 110/2015/82 11
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.23 Die Bauordnung der Stadt Bern enthält insbesondere folgende
Bestimmungen zur Gestaltung und Einordnung von Bauten und Anlagen:
«Art. 6 BO Einordnung in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild 1 Bauten, Gebäudeteile und Gestaltungen des öffentlichen sowie privaten Aussenraums, die sich in ihrer Erscheinung nicht in das Stadt-, Quartier- und Strassenbild sowie die Stadtsilhouette einfügen oder die Einheitlichkeit der wesentlichen Merkmale der betreffenden Bebauung nicht wahren, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen. 2 Für die Einordnung sind insbesondere die Gestaltung und Anordnung folgender Elemente massgebend:
a. Standort, Stellung und Form (Baukubus und Dach) des Gebäudes;
b. Gliederung der Aussenflächen (Fassaden und Dach), insbesondere von Sockelgeschoss, Dachrand, Balkone, Erker und Attika;
c. Material und Farbe;
d. Eingänge, Ein- und Ausfahrten;
e. Aussenraum, insbesondere die Begrenzung gegenüber dem Strassenraum, die Lärmschutzmassnahmen, die Abstellplätze und die Bepflanzung.
3 Zur Beurteilung der städtebaulichen Einordnung sind für das Projekt sowie die Gebäude und Anlagen der Umgebung ein Umgebungsgestaltungsplan und bei Gebäudegruppen Fassadenpläne der benachbarten Gebäude beizubringen.»
Diese Bestimmung geht weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG. Ihr kommt deshalb selbständige
Bedeutung zu. In der Bauklasse E gelten zudem folgende Bestimmungen:
«Art. 56 BO Bauklasse E; Regel 1 In der Bauklasse E (Erhaltung der bestehenden Bebauungsstruktur) hat sich ein Neu- oder Umbau an den Standort und die Volumetrie des bestehenden Baukörpers zu halten. 2 Unterirdische Abstellplätze und Erweiterungen wie Dachausbauten, Wintergärten nach Artikel 55, Balkone, Anbauten für Treppenhäuser oder Lifte sind unter Vorbehalt der Einordnungsvorschriften von Artikel 6 zulässig.
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
RA Nr. 110/2015/82 12
Art. 57 BO Bauklasse E; Sonderfälle 1 Abweichungen vom Standort und von der Volumetrie sind dann zulässig, wenn
a. dadurch eine bessere städtebauliche Lösung erzielt wird und
b. das Nutzungsmass unverändert bleibt. 2 Zusätzlich sind Abweichungen auch vom Nutzungsmass zulässig, sofern die folgenden Ausnützungsziffern nicht überschritten werden:
a. 2 Geschosse: 0,5
b. 3 und mehr Geschosse: 0,6 3 (...). 4 (...).»
Die Liegenschaften der Beschwerdeführer und des Beschwerdegegners befinden sich
gemäss Bauinventar der Stadt Bern24 im Bereich des Ensembles 7 «Obere
J._strasse», gehören aber selber nicht dazu. Ihnen ist auch keine Schutzkategorie
(schützenswert oder erhaltenswert) zugewiesen worden. Das Bauinventar der Stadt Bern
spricht im Zusammenhang mit der oberen J._strasse von einem "nicht-Bild" der
Strasse. Die Villen auf der Südseite seien durch tiefe, von Mauern und Hecken eingefasste
Vorplätze von der Strasse getrennt, ihre Architektur sei nur durch die Türöffnungen
einsehbar. Die Bebauung der Nordseite stehe zwar weniger weit entfernt und
abgeschlossen von der Strasse, richte sich aber infolge Südlage ausnahmslos nicht mit
Fassadenarchitektur, sondern mit der Gartenseite zum Betrachter. Der Blick durch
Gartenportale zeige eine weitgehend vom Neubarock geprägte Landhausarchitektur. Das
J._ ist auch im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS)
verzeichnet und zwar als durchgrüntes Villen- und Diplomatenquartier von besonderer
Bedeutung und von besonderer räumlicher und architektonisch historischer Qualität.25
c) Die Stadt Bern verfügt mit der SKB über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle zur
Beurteilung von Ortsbildfragen (vgl. Art. 22 Abs. 2 BewD26). Diese hat das Bauprojekt
mehrmals beurteilt. Zu Beginn hatte die SKB grundsätzliche Einwände und konnte das
Vorhaben nicht zur Bewilligung empfehlen.27 Bezüglich der überarbeiteten Version, die ihr
anlässlich der Sitzung vom 6. September 2012 unterbreitet wurde, empfahl sie, auf den
südseitigen kubischen Vorbau zu verzichten. Im Übrigen hatte sie keine Vorbehalte gegen
24 Einsehbar unter <http://bauinventar.bern.ch> 25 Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), Kanton Bern Band 3, Stadt Bern, S. 80 26 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 27 Vgl. dazu Schreiben des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 15.06.2012, Vorakten pag. 002 ff.
RA Nr. 110/2015/82 13
die Weiterbearbeitung des Projekts. Zur vorliegend zu beurteilenden zweiten Baueingabe
nahm die SKB anlässlich ihrer Sitzung vom 27. Juni 2013 ausführlich Stellung:28
«Eine Abfolge repräsentativer qualitätsvoller Villen mehrheitlich aus der Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert säumt die Südseite der J._strasse. Der stark durch grünte Raum ist mit Bauten in repetitiver, ruhiger Körnung und Streuung besetzt. Das begrünte Vorland ist mit Einfriedungen zu einer klaren Linie zusammengefasst. Zum N._wald bestehen überwiegend herrschaftliche, parkähnliche Privatgärten. An diesen wesentlichen Qualitäten der Nachbarschaft soll sich nach Auffassung der SKB auch ein Neubauprojekt orientieren. Die SKB hat sich, einschliesslich der vorliegenden Stellungnahme, an insgesamt sechs Sitzungen, darunter einer ordentlichen Sitzung, mit dem Projekt befasst. Es wird auf die in den Protokollen festgehaltenen Feststellungen und Empfehlungen verwiesen. Zu jeder Bearbeitungsstufe wurden teilweise gravierende Vorbehalte geäussert. Es liegt in der Natur des Beurteilungsverfahrens, dass das Beurteilungsgremium nur Empfehlungen abgeben kann, die Interpretation und Umsetzung solcher Empfehlungen jedoch den Projektverfassern obliegt. Im vorliegenden Projekt herrschten zwischen den Projektverfassern und der SKB grundsätzliche Differenzen dahingehend, worin eine angemessene Reaktion auf den städtebaulichen Kontext bestehe und welches eine verträgliche architektonische Haltung sei. Nach Auffassung der Projektverfasser war dies anfänglich ein den Kontext konterkarierendes Gebäude mit exaltiertem architektonischem Anspruch und zeichenhaftem Auftritt. Das Projekt ist seither in mehreren Punkten verbessert worden: Das Gebäude wurde mit einer unauffälligeren Materialisierung und Farbgebung zurückgenommen. Die anfänglich durch verschiedene eher grobschlächtige Details gestörte Volumetrie wurde beruhigt. Die Vorlandgestaltung fügt sich nun besser in den Kontext ein. Eine Baumgrube in der Mitte der Gartenparzelle ermöglicht langfristig einen dringend nötigen grünen Akzent. Die Gestaltung des Vorlandes mit Begrünung und Einfriedung stellt sicher, dass die Liegenschaft sich typologisch in die Nachbarschaft einordnet. Positiv hervorzuheben ist auch der Verzicht auf einen ursprünglich vorgesehenen Anbau. Es bleibt die Irritation der massstabslosen Befensterung der Südfassade, mit der sich die Wohnungen auf die vorgelagerten Tennisplätze öffnen. Auch der vorliegende Projektstand ist allerdings nicht an einem Punkt angelangt, wo das Projekt bezüglich Einordnung, Qualität etc. vorbehaltlos zur Bewilligung empfohlen werden könnte. Wiederholt wurde von der SKB auf die Problematik der mehrfachen Nutzung der Parzelle hingewiesen. Die ursprüngliche Nutzung als Clubhaus wird mit der Tiefgarage in den Untergrund verbannt. An die Stelle der Hauptnutzung tritt Wohnraum. Dies bedeutet nach Auffassung der SKB vom Programm her tendenziell eine Übernutzung, unbesehen aller sonstigen baurechtlichen Erwägungen. Dass die Qualität beider Nutzungen und insgesamt des Aussenraums insgesamt unter dieser Konstellation leidet, liegt in der Natur der Sache. Weitere Bemerkungen der SKB: Das Beispiel ist nach Auffassung der SKB typisch für eine Gruppe von Geschäften, in denen mit Hilfe eines Auswahlverfahrens frühzeitig eine akzeptable Grundhaltung hätte ermittelt werden müssen. Ein solches Verfahren hat jedoch nicht stattgefunden. Wesentliche Weichenstellungen waren bereits auf der Voranfragestufe abgeschlossen. Die Bereitschaft und Fähigkeit der Projektverfasser, Anregungen in einem grundsätzlichen Sinn aufzunehmen, wurden vermisst.»
Anlässlich ihrer Sitzung vom 5. September 2013 beurteilte die SKB das Projekt ein
weiteres Mal und nahm wie folgt Stellung:29
28 Vgl. dazu Stellungnahme des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 6. März 2015, Vorakten pag. 169 ff. 29 Vgl. dazu Stellungnahme des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 6. März 2015, Vorakten pag. 169 ff.
RA Nr. 110/2015/82 14
«Grundsätzlich hält die SKB fest, dass sich die Setzung und Volumetrie des Projekts sowie die Gestaltung des Vorlandes gegenüber der Strasse in den städtebaulichen Kontext einfügen.»
Gestützt darauf führte das Bauinspektorat der Stadt Bern in seinem Bericht zum
Bauentscheid vom 2. Dezember 2014 aus, die gestalterischen Forderungen der Art. 6 und
57 BO seien erfüllt.30 Die Vorinstanz schloss sich diesen Beurteilungen an. Das Projekt sei
deutlich besser als die heute bestehende Situation. Weitergehende Anforderungen seien
nicht vorgeschrieben.
d) Anlässlich des Augenscheins vom 4. November 2015 erläuterte eine Delegation der
SKB die Beurteilung des Vorhabens vor Ort. Zu den Anforderungen bezüglich Einordnung,
die sich aus dem Stadt-, Quartier- und Strassenbild ergeben, führt sie aus, Hauptteil sei
vorliegend die Strassentypologie, also die Villen mit den Vorgärten. Man befinde sich in
einer Erhaltungszone, das bedeute, man wolle den vorhandenen Charakter weiterführen.
Am heutigen Gebäude des Beschwerdegegners, der Liegenschaft J._strasse 70,
sehe man deutlich, was nicht gut sei. Insbesondere störten die Parkplätze auf dem Trottoir.
Eine Übernahme der Typologie der Liegenschaft Nr. 68 sei sicherlich eine Verbesserung
des Bildes. Massgebliche Elemente bezüglich Form seien etwa die Lochfenster, die
Dachbildungen und die Mauern. Wichtig sei auch die Stellung des Baus. Alle
Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Häuser müssten nicht alle auf einer Linie stehen,
dies sei auch charakteristisch für das Quartier. Mit dem Begriff "Setzung" in der Beurteilung
der SKB sei die Stellung des Hauses gemeint. An diesem Strassenzug sei die Regel, dass
diese verschieden sein könne. "Setzung" bedeute somit eigentlich "Position". In der
Umgebung habe es verschiedene Walmdächer. Bezüglich der Dachform ergebe sich aus
der bestehenden Situation keine eindeutige Vorgabe. Vielfalt sei durchaus möglich.31 Dass
das geplante Gebäude als einziges Haus quer zur J._strasse stehen würde, störe
das Strassenbild nicht, da es gar nicht auffalle.32 In der Bauklasse E sei es wichtig, dass
Lücken geschlossen würden. Insgesamt führe der Neubau klar zu einer besseren
städtebaulichen Lösung.33 Wichtig für die Beurteilung sei die Vorderansicht. Die Rückseite
sei weniger bedeutsam. Die geplante Vorderansicht sei gegenüber dem heutigen Zustand
eine städtebauliche Verbesserung. Insbesondere werde der Vorgartenbereich angepasst.34
30 Vgl. Vorakten pag. 249 31 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 9, Voten O._ 32 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 9, Voten P._ und Q._ 33 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 11, Votum Q._ 34 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 11, Votum O._
RA Nr. 110/2015/82 15
Aufgrund des Eindrucks, den sich die BVE am Augenschein vom Orts- und Strassenbild
verschaffen konnte, ist die Beurteilung der SKB nachvollziehbar und überzeugend.
Wesentlichstes Merkmal des Strassenbilds sind die Villen mit ihren grossen Vorgärten, die
gegenüber der J._strasse durch Mauern, Zäune und Hecken abgegrenzt sind. Das
geplante Gebäude übernimmt diese Vorgartengestaltung und orientiert sich an der
Typologie des Nachbargebäudes. Die BVE teilt deshalb die Auffassung der Stadt Bern,
wonach der Neubau insgesamt zu einer besseren städtebaulichen Lösung führt.
Angesichts der vorhandenen Vielfalt der Dachformen besteht keine Einheitlichkeit, die
gewahrt werden müsste. Der Verlauf des Dachfirsts ist deshalb ortsbildverträglich. Für das
Orts- und Strassenbild ist auch nicht entscheidend, ob der Neubau längs oder quer zur
J._strasse steht, ob er annähernd quadratisch ist und wie seine Rückseite
ausgestaltet ist, da dies vom öffentlichen Raum aus nicht erkennbar ist. Damit ergibt sich
zusammenfassend, dass die Auslegung und die Anwendung von Art. 6 und 57 BO durch
die Vorinstanz nicht zu beanstanden ist.
5. Baupolizeiliche Masse
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, das Bauvorhaben verletze die zulässige
Gebäudelänge. Die baupolizeilichen Masse in der Bauklasse E hätten sich an der
Umgebung zu orientieren. Eigene Abklärungen hätten ergeben, dass auf der Südseite der
J._strasse zwischen Thun- und Jubiläumsplatz kein Gebäude länger als 20 m sei.
Dementsprechend habe sich auch der Neubau an der J._strasse 70 an diese
maximale Länge zu halten. Diese werde durch die projektierte Länge von 24.34 m
überschritten. Die Beschwerdeführer machen zudem geltend, das Bauvorhaben verletze
den Grenzabstand gegenüber ihrer Liegenschaft, da an beiden Längsseiten der grosse
Grenzabstand eingehalten werden müsste. Die Gebäude J._strasse 68 und 70
seien nicht zusammengebaut. Wenn sie zusammengebaut wären, läge ein unzulässiger
Winkelbau vor.
b) Nach dem Augenschein beantragten die Beschwerdeführer die Einholung eines
Fachberichts zu verschiedenen baupolizeilichen Fragen bei der Abteilung Bauen des Amts
für Gemeinden und Raumordnung (AGR). Die Behörden stellen den Sachverhalt von
Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18
VRPG). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die
RA Nr. 110/2015/82 16
Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, sofern diese nötig
sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer
Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige
und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die
Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer
Beweise verzichten.35 Soweit es um die Auslegung von Vorschriften der BO geht ist zu
berücksichtigen, dass die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im
Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art.
65 Abs. 1 BauG). Es ist deshalb vorab Sache der Stadt Bern zu bestimmen, wie sie eine
eigene Vorschrift verstanden haben will. Im Übrigen stellen sich keine komplexen
baupolizeilichen Fragen. Ein Fachbericht der Abteilung Bauen des AGR ist daher im
vorliegenden Fall zur Beurteilung der Sache nicht erforderlich. Der Beweisantrag wird
abgewiesen.
c) Der Bauklassenplan bestimmt das Mass der baulichen Nutzung eines Grundstücks
(Art. 44 BO). Das Bauvorhaben liegt in der Bauklasse E (Erhaltung der bestehenden
Bebauungsstruktur). Gemäss Art. 56 Abs. 1 BO hat sich ein Neu- oder Umbau an den
Standort und die Volumetrie des bestehenden Baukörpers zu halten. In der Regel wird
somit ein Gebäude am gleichen Standort und mit gleichem Volumen wieder aufgebaut. In
diesem Fall sind die baupolizeilichen Masse des alten Gebäudes massgeblich, d. h.
Gebäudelänge und -tiefe sowie Grenzabstände bleiben gleich. Abweichungen von
Standort, Volumetrie und Nutzungsmass sind unter den Voraussetzungen von Art. 57 Abs.
1 und 2 BO zulässig. In diesem Fall gelten die baupolizeilichen Masse der dem
bestehenden Gebäude entsprechenden Bauklasse (Art. 57 Abs. 4 BO). Die Liegenschaften
J._strasse 68 und 70 werden durch einen Zwischenbau verbunden. Sie gelten
deshalb nicht nur gemäss Praxis der Stadt Bern, sondern auch nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als zusammengebaut.36 Da die Liegenschaft der
Beschwerdeführer drei Geschosse aufweist, ist gemäss Praxis der Stadt Bern für den
ganzen Gebäudekomplex die Bauklasse 3 massgebend. Es gelten deshalb die
baupolizeilichen Masse dieser Bauklasse. Welche Gebäudelängen und -tiefen zulässig
sind, ergibt sich direkt aus dem Bauklassenplan. Die baupolizeilichen Masse der
umliegenden Bauten sind somit unerheblich. Für das Baugrundstück sind gemäss
Bauklassenplan weder eine maximale Gebäudelänge noch eine maximale Gebäudetiefe
35 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen. 36 Vgl. dazu VGE 2014.257 vom 21.07.2015 E. 4 mit weiteren Hinweisen
RA Nr. 110/2015/82 17
festgelegt. Mangels eines fixen Masses kann die Gebäudelänge gar nicht überschritten
werden. Es ist deshalb auch unerheblich, ob es sich beim Gebäudekomplex um einen
Winkelbau handelt oder nicht. Gemäss Randtitel regelt Art. 48 BO die Länge von
Gebäuden oder Gebäudegruppen. In der offenen Bauweise sind auf Eckgrundstücken
Winkelbauten zulässig, sofern die zulässige Gebäudelänge durch die Summe der
abgewinkelten Fassadenlängen längs den Strassen nicht überschritten wird (Art. 48 Abs. 2
BO). Die Bestimmung regelt somit, unter welchen Umständen auf Eckgrundstücken
Winkelbauten zulässig sind, sie untersagt jedoch diese Gebäudeform auf anderen
Grundstücken nicht.
d) Da im vorliegenden Fall keine maximale Gebäudelänge festgelegt ist, gilt laut Art. 46
Abs. 1 BO ein grosser Grenzabstand von 11 m. Zudem sind zwei grosse Grenzabstände
vorgeschrieben. Laut Art. 33 Abs. 1 BO bezeichnet der grosse Grenzabstand die kürzeste,
rechtwinklig und horizontal zur Fassade gemessene Entfernung der Längsseiten der
Gebäude oder Gebäudegruppe von der Grundstücksgrenze. Die Liegenschaften
J._strasse 68 und 70 werden auch künftig durch einen Zwischenbau verbunden
sein (Einstellhallenzufahrt). Sie gelten deshalb als zusammengebaut und sind folglich als
ein einziger Baukörper zu behandeln. Die massgebliche Längsseite verläuft deshalb
entlang der J._strasse. Gegenüber der J._strasse gilt der
Strassenabstand. Dieser ersetzt den reglementarischen grossen Grenzabstand. Das
Bauvorhaben des Beschwerdegegners muss daher lediglich auf der Rückseite des
Gebäudes den grossen Grenzabstand einhalten. Dieser ist eingehalten. Da das Gebäude
der Beschwerdeführer an der Grenze steht, darf die Einstellhallenzufahrt ohne ihre
Zustimmung angebaut werden (Art. 35 Abs. 2 BO). Im Übrigen wird der kleine
Grenzabstand von 5 m eingehalten.
6. Lärmschutz
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Baubewilligung könne wegen der
Überschreitung der Lärm-Immissionsgrenzwerte nicht erteilt werden. Nach dem
Lärmgutachten der Firma P._ AG würden die Immissionsgrenzwerte an der
Ostseite des Gebäudes um 3 dB(A) überschritten. Mit dem Einbau von Lüftungsfenstern
oder dem Anbringen von schalldichten Schildern seitlich vor den Fenstern an den West-
und Ostfassaden könnte gemäss Gutachten die Lärmbelastung um 2 bis 3 dB(A) verringert
RA Nr. 110/2015/82 18
werden. Massgebend sei die Lärmbelastung in der Mitte der offenen Fenster. Der Einbau
von Lüftungsfenstern sei deshalb keine Lösung. Die Schallschutzschilder seien weder eine
bauliche noch eine gestalterische Massnahme. Zudem seien sie von der SKB nicht
beurteilt worden. Die Verkehrsdaten der Lärmberechnung basierten auf dem Jahr 2012
und seien im Gutachten für das Jahr 2013 mit einer jährlichen Verkehrszunahme von 1
Prozent hochgerechnet worden. In der Zwischenzeit sei eine Anpassung von mindestens 3
Prozent zu berücksichtigen. Selbst mit den vorgeschlagenen Lärmschutzmassnahmen
dürfe demnach der Immissionsgrenzwert um mindestens 1 dB(A) überschritten sein.
Zudem seien weder die Lärmimmissionen der Anflugroute des Flughafens Belp
berücksichtigt noch die verschiedenen Lärmquellen (Strasse, Parkplatz, Tennisplatz)
gesamthaft dargestellt worden.
b) Der Beschwerdegegner reichte im Baubewilligungsverfahren einen Bericht der
P._ AG zur Aussenlärmuntersuchung ein. Darin wurden die massgeblichen
Lärmquellen ermittelt. Da die Bauparzellen gemäss Lärmbelastungskataster nicht von
übermässigem Fluglärm betroffen sind,37 wurde zu Recht auf eine Beurteilung des
Fluglärms verzichtet. Beurteilt wurden neben dem Strassenlärm auch der Parkplatzlärm
und der Lärm von der Tennisanlage.
Nach Art. 8 USG gilt der Grundsatz, dass Einwirkungen sowohl einzeln als auch
gesamthaft und nach ihrem Zusammenwirken beurteilt werden sollen. Dieser Grundsatz
beruht auf der Erkenntnis, dass einzelne Belastungen der Umwelt häufig für sich alleine
betrachtet von geringer Bedeutung sind, aber durch ihr Zusammentreffen zu ernsthaften
Beeinträchtigungen führen können. Möglich sind kumulative Effekte (bei denen sich die
Wirkungen verschiedener Einwirkungen summieren), synergistische Effekte (bei denen
sich die Wirkungen verschiedener Einwirkungen über die blosse Summierung hinaus
verstärken) und Rückkoppelungseffekte, die Auswirkungen auf andere Umweltbereiche
haben.38 Diese Erscheinungen machen es erforderlich, Einwirkungen nicht isoliert, sondern
auch auf ihr mögliches Zusammenwirken oder ihre denkbare mehrfache Wirkung in der
Umwelt zu beurteilen. In diesem Sinne gilt Art. 8 USG als verbindliche Anweisung sowohl
37 Vgl. Lärmbelastungskataster, einsehbar unter <www.bazl.admin.ch>, Rubriken «Politik, Umwelt, Lärm» 38 Rausch/Keller, in Kommentar USG, 2001, Art. 8 N. 1; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des schweizerischen Umweltrechts, Rz. 345 S. 255 f.
http://www.bazl.admin.ch
RA Nr. 110/2015/82 19
für den Erlass von Verordnungen als auch von Verfügungen.39 Einer Gesamtbetrachtung
sind jedoch in vielen Fällen wissenschaftlich-technische Grenzen gesetzt. Bislang
bestehen noch keine gesicherten und geeigneten fachlichen Grundlagen für die
Beurteilung der Kumulation verschiedenartiger Geräusche.40 Deshalb beschränkt sich Art.
40 Abs. 2 LSV für die Beurteilung der Immissionsgrenzwerte darauf, die Summierung
gleichartiger Lärmimmissionen vorzuschreiben. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass
die verschiedenen Lärmarten im Bericht zur Aussenlärmuntersuchung separat beurteilt
wurden.
c) Das Baugrundstück, auf dem das Mehrfamilienhaus erstellt werden soll, liegt auf
einer Tiefe von 20 m ab Strassenrand in den Lärm-Empfindlichkeitsstufen (ES) III, im
Übrigen in der ES II. In der ES III betragen die Immissionsgrenzwerte für
Strassenverkehrslärm 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht, in der ES II 60 dB(A)
am Tag und 50 dB(A) in der Nacht (vgl. Anhang 3 LSV). Gemäss dem Bericht zur
Aussenlärmuntersuchung beträgt die Belastung des geplanten Mehrfamilienhauses durch
den Strassenlärm an der am stärksten betroffenen Fassade am Tag 67 dB(A) und 60
dB(A) in der Nacht. Die Immissionsgrenzwerte sind somit überschritten. Der Bericht basiert
auf den Verkehrsdaten aus dem Strassenlärmkataster der Stadt Bern. Diese wurden für
den Beurteilungszeitpunkt mit einer jährlichen Verkehrszunahme von 1 Prozent
hochgerechnet, was einen durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) von 16'010 ergab.
Gemäss den Angaben der Stadt Bern hat die Verkehrsbelastung auf der
J._strasse seither nicht zu-, sondern abgenommen. Der DTV betrug 2015 nur
noch 14'256. Selbst wenn der Verkehr seither um 1 Prozent pro Jahr zugenommen hätte,
würde dies an der Lärmbelastung nichts ändern. Wie der Vertreter der P._ AG am
Augenschein erläutert hat, wäre erst ab einer Verkehrszunahme von 25 Prozent mit einer
Zunahme des Lärms um etwa 1 dB(A) zu rechnen.41 Es kann deshalb auf die im Übrigen
unbestrittene Beurteilung der Aussenlärmuntersuchung abgestellt werden.
d) Gemäss Art. 22 USG42 werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für
neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die
39 Botschaft zu einem Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 31. Oktober 1979, BBl 1979 III 749 ff., insbes. S. 785 40 BGE 126 II 522 E. 37 e; Rausch/Keller, in Kommentar USG, 2001, Art. 8 N. 12; Zäch/Wolf, in Kommentar USG, 2000, Art. 15 N. 29; Beatrice Wagner Pfeifer, Umweltrecht I, 2. Aufl., S. 157; Rausch/Keller, a.a.O., N. 12 zu Art. 8 USG; André Schrade/Theo Loretan, USG-Kommentar, N. 14a zu Art. 13 USG) 41 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 4, Votum R._; vgl. auch Wolf, in Kommentar USG, 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 N. 9 42 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
RA Nr. 110/2015/82 20
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten sind (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig
angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen
getroffen werden (Abs. 2). Es sind deshalb Massnahmen zur Einhaltung der
Immissionsgrenzwerte erforderlich. Infrage kommen die Anordnung der lärmempfindlichen
Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (Art. 31 Abs. 1 Bst. a LSV)
sowie bauliche oder gestalterische Massnahmen, mit denen ein Gebäude gegen Lärm
abgeschirmt werden kann (Art. 31 Abs. 1 Bst. b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte
durch solche Massnahmen nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss
Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein
überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt.
Auf welche Weise es gelingt, die Immissionsgrenzwerte einzuhalten, ist grundsätzlich
unerheblich.43 Das Gesetz nennt als erste Massnahme die zweckmässige Anordnung der
Räume. Das bedeutet, dass die Grundrisse so gestaltet werden, dass die
lärmempfindlichen Wohnräume auf der ruhigen Seite des Gebäudes und die
lärmunempfindlichen Räume auf der lärmigen Seite des Gebäudes angeordnet werden. Als
zusätzliche Schallschutzmassnahmen kommen bauliche oder gestalterische Massnahmen
in Frage. Diese baulichen Massnahmen sind Hindernisse zwischen der Lärmquelle und
den lärmempfindlichen Gebäuden wie Lärmschutzwände und Lärmschutzdämme oder
vorgelagerte Bauten mit geringerer Lärmempfindlichkeit. Gestalterische Massnahmen
betreffen das lärmempfindliche Gebäude selber. So ermöglichen beispielsweise Atrien,
Innenhöfe, Fassadenschilder, Pufferzonen, Erschliessung, Verwinkelungen,
Terrassierungen, Fassadenvor- und Fassadenrücksprünge, Erker oder Blenden, eine
abgewinkelte Bauweise, Mauervorsprünge oder Erker,44 dass lärmempfindliche Räume
entweder vom Lärm abgewandt angeordnet werden können oder dass eine Lärmreduktion
erreicht wird. Auch offene Balkone mit massiv geschlossenen Brüstungen und
schallabsorbierenden Oberflächen oder Lärmschutzwände zwischen den Gebäuden sind
geeignete Massnahmen zur Verminderung der Lärmbelastung.45 Massgeblich ist letztlich
einzig, dass mit diesen Massnahmen die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte an den
offenen Fenstern der lärmempfindlichen Räume gewährleistet ist.
43 Vgl. dazu und zum Folgenden: Wolf, in Kommentar USG, 2000, Art. 22 N. 25 ff. 44 Vgl. Hans-Jörg Grolimund, Lärmschutzarchitektur: Bauen in lärmbelasteten Gebieten, in: Schweizer Ingenieur und Architekt, 117 (1999), S. 834 45 Vgl. Praxisblatt Bauen in lärmbelasteten Gebieten, Zusammenstellung von Lärmschutzmassnahmen, einsehbar unter www.bern.ch Rubriken «Themen, Lärm, Downloads und Lins»
http://www.bern.ch
RA Nr. 110/2015/82 21
e) Der Beschwerdegegner hat von der Möglichkeit der zweckmässigen Anordnung der
Räume insofern Gebrauch gemacht, als er die Badezimmer auf die Nordseite verlegt hat
und auf der strassenseitigen Fassade keine Fenster lärmempfindlicher Räume plant. Eine
weitere Optimierung des Grundrisses wäre zwar theoretisch möglich. Angesichts des
Umstandes, dass die Immissionsgrenzwerte nicht nur auf der Nord-, sondern auch auf der
ganzen Ost- und Westseite überschritten sind, lässt sich dadurch jedoch nicht vermeiden,
dass lärmempfindliche Räume auf den lärmexponierten Seiten angeordnet werden. Die
Aussage im Bericht Aussenlärmuntersuchung, die Grundrisse seien weitgehend optimiert,
trifft deshalb zu. Gemäss neuster Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen die
Immissionsgrenzwerte für Lärm bei Neubauten grundsätzlich an allen Fenstern von
lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Die von rund der Hälfte aller Kantone
angewandte «Lüftungsfensterpraxis», wonach die Grenzwerte nur an einem Fenster
einzuhalten sind, ist nicht zulässig, da sie zu einer unzulässigen Aushöhlung des
Gesundheitsschutzes führt.46 Es ist deshalb fraglich, ob der im Bericht
Aussenlärmuntersuchung vorgeschlagene Einbau von Lüftungsfenstern eine zulässige
Massnahme ist. Diese Frage kann jedoch offen gelassen werden, weil der
Beschwerdegegner den Einbau transparenter, schalldichter Schilder seitlich vor den
betroffenen Fenstern plant. Dies stellt eine zulässige gestalterische Massnahme am
Gebäude dar. Wie die Vertreter der P._ AG und des Amts für Umweltschutz am
Augenschein erläutert haben, kann damit die Lärmbelastung um bis maximal 3 dB(A)
vermindert werden. Dies hängt gemäss den Erläuterungen des Vertreters des Amts für
Umweltschutz der Stadt Bern damit zusammen, dass der Einfallswinkel des Lärms dadurch
halbiert wird.47 Die SKB hat keine Einwände, da eine ortsbildverträgliche Gestaltung
möglich ist.48
Die BVE hat keinen Anlass, an den fachkundigen Ausführungen der Vertreter der
P._ AG und des Amts für Umweltschutz der Stadt Bern zu zweifeln. Da die
Immissionsgrenzwerte an den Fenstern der lärmempfindlichen Räume durch gestalterische
Massnahmen am Gebäude eingehalten werden können, steht der Baubewilligung unter
dem Gesichtspunkt des Lärmschutzes nichts entgegen.
46 BGer 1C_139/2015, 1C_140/2015 und 1C_141/2015) 47 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 4 f., Votum R._ und S. 5, Votum S._ 48 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 4. November 2015, S. 10, Votum O._
RA Nr. 110/2015/82 22
7. Zufahrt zur Einstellhalle
a) Die Beschwerdeführer machen geltend, das Kreuzen von Fahrzeugen im
Zufahrtsbereich sei nicht möglich, weil die Zufahrt durch einen Hydranten verengt werde.
Dessen Position sei in den Bauplänen nicht richtig eingezeichnet. Zudem werde die
Einsicht in die J._strasse durch die Grenzmauer verunmöglicht. Weder auf das
eine noch das andere Argument sei in der Gesamtbewilligung eingegangen worden. Es sei
lediglich ausgeführt worden, das städtische Amt für Verkehrsplanung habe auf einer
Zufahrtsbreite von 5.80 m bestanden, damit das Kreuzen zweier Fahrzeuge gewährleistet
sei. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden und der Sachverhalt sei unvollständig
festgestellt worden.
b) Geplant ist ein neuer Strassenanschluss auf die J._strasse für die
Einstellhallenzufahrt. Daher ist eine Strassenanschlussbewilligung der Stadt Bern
erforderlich. Voraussetzung für eine Strassenanschlussbewilligung ist, dass die Zu- und
Wegfahrten die öffentliche Strasse nicht beeinträchtigen (vgl. dazu Art. 73 Abs. 1 SG und
Art. 21 Abs. 1 BauG in Verbindung mit Art. 57 BauV). Die Verkehrssicherheit muss
gewährleistet sein. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Strassenanschluss verkehrssicher ist,
können die einschlägigen Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und
Verkehrsfachleute (VSS) herangezogen werden.49 Voraussetzung für einen sicheren
Strassenanschluss sind nach der Norm VSS SN 640 050 (Grundstückzufahrten) vorab die
Ein- und Ausfahrt in Vorwärtsrichtung sowie ausreichend grosse Sichtfelder.50
c) Aufgrund der Erkenntnisse anlässlich des Augenscheins wurde die Rüge, der
Hydrant sei nicht richtig eingetragen, fallengelassen. Hingegen wurde festgestellt, dass
beim Strassenanschluss an die J._strasse die erforderlichen Sichtweiten nicht
eingehalten werden können, weil die Gartenmauer zwischen dem Baugrundstück und dem
Nachbargrundstück die Sicht behindert. Der Beschwerdegegner reichte deshalb mit
Schreiben vom 16. Dezember 2016 eine Projektänderung ein (Eingangsstempel
Rechtsamt BVE vom 17. Dezember 2015). Er beabsichtigt, die Mauer im interessierenden
Bereich auf die maximale Höhe von 60 cm abbrechen zu lassen, so dass die Sichtweiten
eingehalten werden können. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der
Beschwerdegegner sei nicht berechtigt, die Umfriedungsmauer abzubrechen, da diese
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7 50 VSS SN 640 050, Tabelle 2
RA Nr. 110/2015/82 23
nicht vollständig auf dem Grundstück des Beschwerdegegners, sondern auf der Grenze
der beiden benachbarten Grundstücke stehe. Es bestehe deshalb Miteigentum. Im
Weiteren sei ein Teilabbruch der Mauer ungeeignet, die erforderlichen Knotensichtweiten
sicherzustellen, da es auf dem Grundstück der Beschwerdeführer eine Eibe im Sichtfeld
habe.
d) Über Privatrechte wird im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht entschieden.
Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Rechtsweg
verwiesen. Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Privat- und Verwaltungsrecht
wird jedoch durchbrochen, wenn die Baugesetzgebung privatrechtliche Tatbestände
voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend erklärt. In solchen Fällen kann die
Baubewilligungsbehörde oder die Beschwerdeinstanz das Bestehen und den Umfang des
fraglichen Rechts vorfrageweise prüfen.51 So ist zum Beispiel beim Bauen auf fremdem
Grund das Einverständnis des Grundeigentümers erforderlich (vgl. Art. 10 Abs. 2 BewD).
Der Beschwerdegegner hat einen (unbeglaubigten) Plan des Vermessungsamts der Stadt
Bern eingereicht. Danach befindet sich die Mauer zwar grösstenteils auf dem Baugrund
und nur zu einem kleinen Teil auf dem Grundstück der Beschwerdeführer. Das ändert aber
nichts daran, dass sie nicht an der Grenze zum Grundstück des Beschwerdegegners,
sondern auf der Grenze der beiden Nachbargrundstücke steht. Gemäss Art. 670 ZGB52
besteht daher die Vermutung, die fragliche Mauer sei im Miteigentum der Nachbarn. Ohne
Zustimmung der Beschwerdeführer kann die Mauer somit nicht abgebrochen werden.
e) Die fragliche Mauer ist gemäss dem Projektplan Erdgeschoss vom 9.12.2015
ungefähr 2 m hoch und reicht bis an die Trottoir-Hinterkante. Die Einstellhallenein- und -
ausfahrt soll etwa 60 cm von dieser Mauer entfernt in die J._strasse einmünden.
Aufgrund der Mauer können die Knotensichtweiten bei weitem nicht eingehalten werden.
Sowohl die Sicht auf das Trottoir als auch die Sicht auf die stark befahrene
J._strasse sind massiv beeinträchtigt. So müssten die Sichtweiten auf das Trottoir
mindestens 15 m betragen.53 Vorhanden sind etwa 4 m. Aufgrund der signalisierten
Geschwindigkeit auf der J._strasse von 50 km/h müsste die Knotensichtweite
mindestens 50 m betragen.54 Vorhanden sind etwa 12 m. Die Verkehrssicherheit des
neuen Strassenanschlusses ist deshalb klar nicht gewährleistet. Das wiegt umso schwerer,
51 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 2 N. 4a 52 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201) 53 Vgl. VSS SN 640 273a Ziff. 12.2 54 Vgl. VSS SN 640 273a Ziff. 12.1 S. 8 Tabelle 1
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als die Einstellhalle neben den 10 Parkplätzen für die Wohnnutzung auch 10 Parkplätze für
den Tennisclub enthält. Diese Parkplätze werden durch einen breiteren Benutzerkreis
genutzt als die Parkplätze der Wohnungen. Es ist deshalb davon auszugehen, dass
dadurch mehr Fahrbewegungen pro Tag generiert werden, als bei einer blossen
Wohnnutzung, da die Tennisspielerinnen und Tennisspieler jeweils nur einige Stunden im
Tennisclub verbringen. Im Übrigen würde der Abbruch der Mauer zur Herstellung von
genügend grossen Sichtweiten nicht ausreichen, da auch der Zaun auf dem Grundstück
der Beschwerdeführer die Sicht auf das Trottoir und die Fahrbahn der J._strasse
beeinträchtigt. Es kann deshalb offen gelassen werden, ob auch die Bepflanzung
sichtbehindernd ist. Der Strassenanschluss für die Einstellhallenein- und -ausfahrt kann
deshalb am geplanten Standort nicht bewilligt werden. Die Strassenanschlussbewilligung
wurde deshalb zu unrecht erteilt. Aus diesem Grund muss die Gesamtbewilligung
aufgehoben werden.
8. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV55). Für den
Augenschein vom 4. November 2015 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine
zusätzliche Gebühr von Fr. 600.00 erhoben. Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'600.00.
Laut Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Im vorliegenden Fall gilt der Beschwerdegegner als unterliegend. Er hat daher die
Verfahrenskosten zu tragen.
b) Der Beschwerdegegner hat zudem den Beschwerdeführern die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführer gibt
55 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit den Beschwerdeführern
die Parteikosten von Fr. 9'322.10 zu ersetzen.