Decision ID: c3c2bf25-ae93-5ef1-b143-5a06af523df5
Year: 2020
Language: de
Court: CH_BVGE
Chamber: CH_BVGE_001
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Sachverhalt:
A.
A.a Die X._ AG ist seit dem 1. Januar 2014 im Register der mehr-
wertsteuerpflichtigen Personen der Eidgenössischen Steuerverwaltung
(ESTV; nachfolgend auch: Vorinstanz) eingetragen. Gemäss Handelsre-
gister bezweckt sie unter anderem den Erwerb und Verkauf von Liegen-
schaften und Grundstücken sowie die Erstellung, Vermietung, Vermittlung
und Verwaltung von Immobilien aller Art.
A.b Am 14. November 2018 schloss die X._ AG (als Käuferin) mit
der A._ AG (als Verkäuferin) einen Kaufvertrag über das betriebs-
eigene Grundstück letzterer Gesellschaft in [Gemeinde] (Liegenschaft
Nr. [...]) ab.
B.
Dem Verkauf des Grundstücks waren folgende Abklärungen mit der ESTV
vorangegangen:
B.a Am 27. August 2018 hatte die Vertreterin der A._ AG der ESTV
mitgeteilt, die A._ AG habe ihre Produktion stilllegen müssen. Seit-
her werde das betriebseigene Industrieareal im Sinne einer Zwischennut-
zung zurzeit mit Mehrwertsteueroption vermietet. Die Mietverträge seien
bis März 2020 befristet, wobei die Möglichkeit bestehe, diese zu verlän-
gern. Die Parzelle sei mittlerweile rechtskräftig aus der Industriezone in die
Wohnzone und die Wohn- und Gewerbezone umgezont worden. Nun solle
ein Sondernutzungsplan für eine neue Wohnüberbauung entwickelt und
umgesetzt und die Parzelle verkauft werden. Es sei klar, dass der Käufer
die Industriebaute abbrechen werde, sobald mit der Erstellung einer Wohn-
überbauung begonnen werden könne. Die A._ AG bat die ESTV, im
Schreiben näher geäusserte Ansichten betreffend Kauf der Liegenschaft
mit oder ohne Option zu prüfen und, sofern die ESTV mit diesen Ansichten
einverstanden sei, ihr eine unterzeichnete Kopie des Schreibens zurück-
zusenden.
B.b Die ESTV antwortete am 18. September 2018. Unter anderem hielt sie
fest, dass der Käufer der Parzelle kein Vorsteuerabzugsrecht auf den Ab-
bruchkosten habe, da diese Kosten im Zusammenhang mit der zukünfti-
gen, von der Mehrwertsteuer ausgenommenen Wohnungsvermietung
stünden.
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B.c Am 19. September 2018 teilte die A._ AG der ESTV zusam-
mengefasst mit, dass sie der Ansicht sei, der vorliegende Fall sei mit dem-
jenigen gemäss dem Urteil des Bundesgerichts 2C_166/2016 (vom 27. Ok-
tober 2017) identisch, da der neue Eigentümer zunächst die bestehenden
Mietverhältnisse (mit Option) übernehme, womit er unternehmerisch tätig
und obligatorisch mehrwertsteuerpflichtig sei. Der Abbruch durch den Käu-
fer sei damit noch dessen unternehmerischer Tätigkeit zuzuordnen und voll
vorsteuerabzugsberechtigt. Das Bundesgericht habe im genannten Ent-
scheid in der Erwägung 5.3 festgehalten: «Anders wäre die Situation zu
beurteilen, falls ein neuer Eigentümer die Liegenschaft erwirbt, abbricht
und neuen Zwecken zuführt; diesfalls würde der Abbruch aus Sicht des
Eigentümers zur Lebensphase ‹Erstellung› – im Hinblick auf die neue Ver-
wendung – des Objektes gehören. Der neue Eigentümer befindet sich am
Anfang seiner unternehmerischen (ausgenommenen) Tätigkeit». Im vorlie-
genden Fall befinde sich der neue Eigentümer aber nicht am Anfang einer
unternehmerischen (ausgenommenen) Tätigkeit, sondern führe vorerst die
obligatorisch steuerpflichtige Tätigkeit des Verkäufers weiter (optierte Ver-
mietung).
B.d Die ESTV erklärte sich am 10. Oktober 2018 mit dieser Sichtweise
nicht einverstanden. Der neue Eigentümer erwerbe vorliegend die Liegen-
schaft bereits im Hinblick auf die Erstellung einer Wohnbaute. Der Abbruch
gehöre damit aus Sicht des Investors zur Lebensphase «Erstellung». Wie
lange noch eine Zwischennutzung erfolge, sei nicht von Belang. Damit be-
stehe kein Vorsteuerabzugsrecht auf den Abbruchkosten.
B.e Am 22. Oktober 2018 meldete sich der Vertreter der X._ AG bei
der ESTV und bat um ein Gespräch.
B.f Nachdem ein solches Gespräch stattgefunden hatte, bestätigte die
ESTV am 25. Oktober 2018 der X._ AG, dass auf dem Zeitwert der
abgebrochenen Liegenschaft bzw. der getätigten Investitionen kein Eigen-
verbrauch geschuldet sei, wenn der Verkauf der Liegenschaft mit Option
erfolge, die Liegenschaft vom Käufer bis zum Abbruch weiterhin vollum-
fänglich zur Erbringung steuerbarer Leistungen weiterverwendet werde
und nach Ablauf der bestehenden (optierten) Mietverträge die Liegenschaft
abgebrochen werde. Hinsichtlich des Vorsteuerabzugs auf den eigentli-
chen Abbruchkosten sei nochmals zu erwähnen, dass die Liegenschaft im
vorliegenden Fall vom Käufer bereits mit der Absicht gekauft werde, auf
dieser eine Wohnüberbauung zu erstellen. Aus diesem Grund gehörten der
Abbruch und die damit zusammenhängenden Abbruchkosten beim neuen
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Eigentümer zur Erstellungsphase der Wohnüberbauung, weshalb sich das
Vorsteuerabzugsrecht auf den Abbruchkosten nach der zukünftigen Ver-
wendung ([von der Mehrwertsteuer] ausgenommene Immobilienvermie-
tung) richte.
B.g Mit Schreiben vom 30. Oktober 2018 widersprach die X._ AG
der Ansicht der ESTV in Bezug auf den Vorsteuerabzug betreffend die Ab-
bruchkosten und verlangte eine einlässlich begründete Verfügung, falls
sich die ESTV ihrer Ansicht nicht anschliessen sollte. Insbesondere hob sie
hervor, dass die optierten Mietverträge nach dem Kauf noch weit über ein
Jahr dauerten und keine Hinweise auf eine Steuerumgehung vorlägen.
C.
Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen worden war (Bst. A.b), erliess
die ESTV am 11. Februar 2020 eine Verfügung, in der sie an ihrer bisheri-
gen Auffassung festhielt und diese begründete. Namentlich stellte sie fest,
dass auf den Aufwendungen der X._ AG im Zusammenhang mit
dem Abbruch des von ihr erworbenen Fabrikgebäudes auf dem [Areal]
(Parzelle Nr. [...]) kein Vorsteuerabzugsrecht besteht. Insbesondere wie-
derholte sie, dass der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt von jenem,
der dem Urteil des Bundesgerichts 2C_166/2016 vom 27. Oktober 2017
zugrunde gelegen habe, abweiche, weil vorliegend die X._ AG die
Immobilien bereits im Hinblick auf die Umnutzung als Wohnraum gekauft
habe.
D.
Gegen diese Verfügung reichte die X._ AG (nachfolgend: Be-
schwerdeführerin) am 10. März 2020 bei der Vorinstanz eine «Sprungbe-
schwerde» ein. In formeller Hinsicht beantragte sie der ESTV, diese Be-
schwerde als Sprungbeschwerde ans Bundesverwaltungsgericht weiterzu-
leiten, sofern sie (die ESTV) einverstanden sei. Materiell beantragt sie, es
sei festzustellen, dass sie im Zusammenhang mit dem Abbruch der Indus-
triebaute der A._ AG ([Areal] in [Gemeinde], Parzelle Nr. [...]) im
Umfang der bisherigen steuerbaren Nutzung den vollen Vorsteuerabzug
habe – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Sie begründet dies zu-
sammengefasst damit, dass sie die bisherige Nutzung, welche schwerge-
wichtig in der optierten Vermietung bestehe, weiterführe. Wesentlich für die
Frage, ob sie einen Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten geltend ma-
chen könne, sei, wie sie das Gebäude vor dem Abbruch nutze. Sie macht
geltend, dass die Mietverträge verlängert worden seien und das Gebäude
voraussichtlich bis ins Jahr 2021 oder 2022 – und damit seit dem Kauf
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während insgesamt 3-4 Jahren – weiterhin für steuerbare Zwecke verwen-
det würde. Mit dem Eigentümerwechsel sei damit die unternehmerische
Tätigkeit der optierten Mietverhältnisse auf die Beschwerdeführerin über-
tragen und von dieser weitergeführt worden.
E.
Die Vorinstanz leitete die Beschwerde am 11. März 2020 an das Bundes-
verwaltungsgericht weiter.
F.
Mit Vernehmlassung vom 20. Mai 2020 beantragt die Vorinstanz, die Be-
schwerde unter Kostenfolge für die Beschwerdeführerin abzuweisen und
ihre Verfügung vom 11. Februar 2020 zu bestätigen. Wesentlich sei, dass
die A._ AG die Liegenschaft erst an die Beschwerdeführerin ver-
kauft habe, als die Umzonung von einer Industrie- zu einer Wohnzone
rechtskräftig vollzogen worden sei. Die Beschwerdeführerin habe die Lie-
genschaft im Hinblick auf die Erstellung einer Wohnüberbauung gekauft. In
Bezug auf die Frage, ob für den Abbruch des Fabrikgebäudes ein Vorsteu-
erabzug geltend gemacht werden könne, sei auf die neue Nutzung abzu-
stellen, weil im konkreten Fall der Abbruch des alten Gebäudes bereits den
Auftakt und damit die erste Phase für die Erstellung der Wohnüberbauung
darstelle. Der Zwischennutzung komme keine selbständige Bedeutung zu.
So habe auch das Bundesgericht festgehalten, dass die Situation anders
(als im genannten Urteil) zu beurteilen wäre, wenn ein neuer Eigentümer
die Liegenschaft erwerbe, abbreche und neuen Zwecken zuführe.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die Akten
wird – soweit dies für den Entscheid wesentlich ist – im Rahmen der fol-
genden Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Bundesverwaltungsgericht beurteilt gemäss Art. 31 des Bundes-
gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesverwaltungsgericht (VGG,
SR 173.32) Beschwerden gegen Verfügungen nach Art. 5 des Bundesge-
setzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG,
SR 172.021), sofern keine Ausnahme nach Art. 32 VGG gegeben ist. Eine
solche liegt hier nicht vor. Die angefochtene Verfügung stellt eine solche im
Sinne von Art. 5 VwVG dar. Die Vorinstanz ist eine Behörde im Sinne von
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Art. 33 Bst. d VGG. Das Bundesverwaltungsgericht ist demnach für die Be-
urteilung der vorliegenden Beschwerde sachlich zuständig.
1.2 Angefochten ist vorliegend die Verfügung der Vorinstanz vom 11. Fe-
bruar 2020 (Sachverhalt Bst. C). Diese ist einlässlich begründet und die
dagegen gerichtete Einsprache vom 10. März 2020 (Sachverhalt Bst. D)
wurde – auf Antrag der Einsprecherin bzw. Beschwerdeführerin – als
Sprungbeschwerde (nachfolgend: Beschwerde) im Sinne von Art. 83
Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 2009 über die Mehrwertsteuer
(MWSTG, SR 641.20) an das Bundesverwaltungsgericht weitergeleitet
(Sachverhalt Bst. E). Letzteres ist somit für die Beurteilung der vorliegen-
den Beschwerde auch funktionell zuständig (vgl. statt vieler: Urteile des
BVGer A-5601/2019 vom 6. Mai 2020 E. 1.2, A-5368/2018 vom 23. Juli
2019 E. 1.2, A-5044/2017 vom 23. November 2018 E. 1.2 f., A-3678/2016
vom 6. August 2018 E. 1.2.2 f.).
1.3 Das Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht richtet sich nach
dem VwVG, soweit das VGG nichts anderes bestimmt (Art. 37 VGG).
1.4 Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung
und von dieser betroffen. Sie ist damit zur Beschwerdeerhebung berechtigt
(Art. 48 Abs. 1 VwVG).
1.5 Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde
(Art. 50 Abs. 1 und 52 Abs. 1 VwVG) ist einzutreten.
1.6 Das Bundesverwaltungsgericht kann den angefochtenen Entscheid in
vollem Umfang überprüfen. Die Beschwerdeführerin kann neben der Ver-
letzung von Bundesrecht (Art. 49 Bst. a VwVG) und der unrichtigen oder
unvollständigen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 49
Bst. b VwVG) auch die Unangemessenheit rügen (Art. 49 Bst. c VwVG).
1.7 Im Beschwerdeverfahren gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von
Amtes wegen. Das Bundesverwaltungsgericht ist verpflichtet, auf den unter
Mitwirkung der Verfahrensbeteiligten festgestellten Sachverhalt die richti-
gen Rechtsnormen und damit jenen Rechtssatz anzuwenden, den es als
den zutreffenden erachtet, und ihm jene Auslegung zu geben, von der es
überzeugt ist (vgl. BGE 119 V 347 E. 1a). Aus der Rechtsanwendung von
Amtes wegen folgt, dass das Bundesverwaltungsgericht als Beschwer-
deinstanz nicht an die rechtliche Begründung der Begehren gebunden ist
(vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus anderen
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als den geltend gemachten Gründen (allenfalls auch nur teilweise) gutheis-
sen oder den angefochtenen Entscheid im Ergebnis mit einer von derjeni-
gen der Vorinstanz abweichenden Begründung bestätigen (sog. Motivsub-
stitution; vgl. BVGE 2009/61 E. 6.1, 2007/41 E. 2; Urteile des BVGer
A-1510/2020 vom 6. Juli 2020 E. 1.4, A-3678/2016 vom 6. August 2018
E. 2.2; ANDRÉ MOSER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessie-
ren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2. Aufl. 2013, Rz. 1.54; PIERRE
MOOR/ETIENNE POLTIER, Droit administratif, Bd. II, 3. Aufl. 2011,
Ziff. 2.2.6.5 S. 300 f.).
1.8
1.8.1 Gemäss Art. 82 Abs. 1 Bst. f MWSTG trifft die ESTV von Amtes we-
gen oder auf Verlangen der steuerpflichtigen Person sämtliche für die Steu-
ererhebung erforderlichen Verfügungen, insbesondere wenn «für einen be-
stimmten Fall vorsorglich die amtliche Feststellung der Steuerpflicht, der
Steuerforderung, der Grundlagen der Steuerbemessung, des anwendba-
ren Steuersatzes oder der Mithaftung beantragt wird oder als geboten er-
scheint». Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss ein aktuelles
Rechtsschutzinteresse gegeben sein, damit eine Feststellungsverfügung
zu erlassen ist (vgl. Art. 25 Abs. 2 VwVG). Schutzwürdig ist das Interesse,
wenn der Steuerpflichtige bei Verweigerung der Feststellung Vorkehren
treffen oder unterlassen würde und ihm dadurch Nachteile entstünden (Ur-
teil des BGer 2C_1111/2018 vom 12. Dezember 2019 E. 1; FELIX GEIGER,
in: Geiger/Schluckebier [Hrsg.], MWSTG Kommentar, 2. Aufl. 2019, Art. 82
MWSTG N. 9).
1.8.2 Vorliegend waren im Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Fest-
stellungsverfügung die sachverhaltlichen Grundlagen für den Erlass eines
Leistungs- oder Gestaltungsentscheids, welcher die Beschwerdeführerin
zur Entrichtung eines bestimmten Mehrwertsteuerbetrages verpflichtet
oder ihr ein bestimmtes Vorsteuerguthaben zugesprochen hätte, nicht ge-
geben. Dies ist zu Recht unbestritten (vgl. dazu auch Ziff. I der angefoch-
tenen Verfügung). Im Hinblick auf den möglichen Abbruch des von ihr ge-
kauften und zurzeit noch teilweise mit Option vermieteten Fabrikgebäudes
hat sie ein aktuelles Rechtsschutzinteresse daran, eine Antwort auf die von
ihr gestellte Frage bereits zu einem Zeitpunkt zu erhalten, in dem der Er-
lass eines Leistungsentscheids (noch) nicht möglich ist. Vor diesem Hin-
tergrund war die Vorinstanz ohne weiteres gestützt auf Art. 82 Abs. 1 Bst. f
MWSTG berechtigt, einen Feststellungsentscheid zu erlassen.
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Seite 8
1.9
1.9.1 In Anwendung von Art. 65 Abs. 3 MWSTG ist die ESTV gehalten, alle
Praxisfestlegungen ohne zeitlichen Verzug zu veröffentlichen. Die von den
Verwaltungsbehörden veröffentlichten Broschüren, Kreisschreiben und
Merkblätter stellen lediglich Verwaltungsverordnungen dar, das heisst ge-
nerelle Dienstanweisungen, die sich an nachgeordnete Behörden oder
Personen wenden und worin die Verwaltungen ihre Sichtweise darlegen.
Sie dienen der Sicherstellung einer einheitlichen, gleichmässigen und
sachrichtigen Praxis des Gesetzesvollzugs (vgl. BVGE 2010/33 E. 3.3.1;
MARTIN KOCHER, in: Zweifel/Beusch/Glauser/Robinson [Hrsg.], Kommentar
zum schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Mehrwert-
steuer, 2015 [nachfolgend: Kommentar MWSTG], Art. 65 N. 31; MICHAEL
BEUSCH, Was Kreisschreiben dürfen und was nicht, in: Der Schweizer
Treuhänder 2005, S. 613 ff.). Als solche sind sie für die als eigentliche
Adressaten figurierenden Verwaltungsbehörden verbindlich, wenn sie nicht
klarerweise einen verfassungs- oder gesetzeswidrigen Inhalt aufweisen
(Urteil des BGer 2C_264/2014 vom 17. August 2015 E. 2.4.1; Urteile des
BVGer A-5601/2019 vom 6. Mai 2020 E. 1.7.1, A-2204/2018 vom 16. De-
zember 2019 E. 3.2; MICHAEL BEUSCH, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kom-
mentar zum schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer [DBG], 3. Aufl. 2017, Art. 102 N. 15 ff.).
1.9.2 Nicht verbindlich sind Verwaltungsverordnungen, welche keine von
der gesetzlichen Ordnung abweichenden Bestimmungen enthalten dürfen,
dagegen für die Justizbehörden, deren Aufgabe es ist, die Einhaltung von
Verfassung und Gesetz im Einzelfall zu überprüfen. Die Gerichtsbehörden
sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung allerdings mitbe-
rücksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht
werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zu-
lassen. Dies gilt umso mehr, als es nicht Aufgabe der Gerichte ist, als
Zweitinterpreten des der Verwaltungsverordnung zugrunde liegenden Er-
lasses eigene Zweckmässigkeitsüberlegungen an die Stelle des Vollzugs-
konzepts der zuständigen Behörde zu setzen (Urteil des BGer
2C_264/2014 vom 17. August 2015 E. 2.4.1 f.; BVGE 2007/41 E. 3.3;
vgl. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 2.173 f.). Von selbst versteht
sich angesichts der herausragenden Bedeutung, welche dem Legalitäts-
prinzip im Schweizer Steuerrecht zukommt, dass eine Verwaltungsverord-
nung oder gar eine blosse nicht schriftlich festgehaltene Praxis unter kei-
nen Umständen alleinige Grundlage für die wie auch immer ausgestaltete
steuerliche Erfassung eines Sachverhalts darstellen kann (BVGE 2010/33
A-1436/2020
Seite 9
E. 3.3.1, 2007/41 E. 4.1; Urteile des BVGer A-5601/2019 vom 6. Mai 2020
E. 1.7.2, A-2204/2018 vom 16. Dezember 2019 E. 3.2).
2.
2.1 Der Bund erhebt eine allgemeine Verbrauchssteuer nach dem System
der Netto-Allphasensteuer mit Vorsteuerabzug (Mehrwertsteuer; Art. 130
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
18. April 1999 [BV, SR 101]; Art. 1 Abs. 1 MWSTG). Der Mehrwertsteuer
unterliegen unter anderem die im Inland durch steuerpflichtige Personen
gegen Entgelt erbrachten Leistungen (Inlandsteuer; Art. 1 Abs. 2 Bst. a und
Art. 18 Abs. 1 MWSTG). Die Erhebung erfolgt unter anderem nach dem
Grundsatz der Wettbewerbsneutralität (Art. 1 Abs. 3 Bst. a MWSTG; s.a.
Art. 21 Abs. 5 MWSTG; BVGE 2008/63 E. 4.4.2.1; ausführlich: Urteil des
BVGer A-5786/2018 vom 27. Mai 2020 E. 2.2.2 m.Hw.).
2.2 Als Leistung gilt die Einräumung eines verbrauchsfähigen wirtschaftli-
chen Wertes an eine Drittperson in Erwartung eines Entgelts (Art. 3 Bst. c
MWSTG). Die Leistung umfasst als Oberbegriff sowohl Lieferungen (vgl.
Art. 3 Bst. d MWSTG) als auch Dienstleistungen (vgl. Art. 3 Bst. e
MWSTG; vgl. Botschaft vom 25. Juni 2008 zur Vereinfachung der Mehr-
wertsteuer, BBl 2008 6885 ff., 6939). Eine Lieferung liegt insbesondere
dann vor, wenn die Befähigung verschafft wird, im eigenen Namen über
einen Gegenstand wirtschaftlich zu verfügen und wenn ein Gegenstand
zum Gebrauch oder zur Nutzung überlassen wird (vgl. Art. 3 Bst. d Ziff. 1
und 3 MWSTG).
2.3 Die aus der Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen
zum Gebrauch oder zur Nutzung erzielten Umsätze sind grundsätzlich von
der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Teilsatz 1 MWSTG). Eine
Grundstücksvermietung im Sinne dieser Steuerausnahme liegt vor, wenn
der Vermieter dem Mieter ein Gebäude oder einen Gebäudeteil (Wohnung
oder Stockwerk) zum Gebrauch überlässt (Urteil des BVGer A-7749/2016
vom 17. August 2017 E. 2.2).
2.4 Laut Art. 22 Abs. 1 MWSTG kann die steuerpflichtige Person unter Vor-
behalt von Art. 22 Abs. 2 MWSTG von der Steuer ausgenommene Leistun-
gen durch offenen Ausweis der Steuer oder durch Deklaration in der Ab-
rechnung versteuern (objektive Option oder Option im objektiven Sinn;
BGE 140 II 495 E. 2.2.2). Letztere Vorschrift enthält einen Katalog von
Leistungen, bei welchen die Option ausgeschlossen ist. Dazu zählen ins-
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besondere die nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG von der Steuer ausge-
nommenen Leistungen, wenn der Gegenstand bzw. das Gebäude oder der
Gebäudeteil vom Empfänger ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird
(Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG; Urteil des BVGer A-7749/2016 vom 17. Au-
gust 2017 E. 2.3.1).
2.5 Gemäss Art. 28 Abs. 1 MWSTG kann die steuerpflichtige Person Vor-
steuern im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit abziehen.
Kein Anspruch auf Vorsteuerabzug besteht bei Leistungen und bei der Ein-
fuhr von Gegenständen, die für die Erbringung von Leistungen, die von der
Steuer ausgenommen sind und für deren Versteuerung nicht optiert wurde,
verwendet werden (Art. 29 Abs. 1 MWSTG).
2.6 Ziff. 8.4.1.2 und Ziff. 8.6 der MWST-Branchen-Info 04 «Baugewerbe»
(nachfolgend: MBI 04) sowie Ziff. 1.3 und Ziff. 4.1 der MWST-Branchen-
Info 17 «Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobi-
lien» (nachfolgend: MBI 17) sehen vor, dass (a) die steuerpflichtige Person
bei der Erstellung eines Bauwerks und/oder Objekts auf den Bezügen der
betreffenden Gegenstände und Dienstleistungen bereits während der Pla-
nungs- und Bauphase den Vorsteuerabzug vornehmen kann, sofern sie
das Bauwerk und/oder Objekt im Hinblick auf steuerbare Leistungen er-
stellt, und konsequenterweise (b) Aufwendungen, welche im Zusammen-
hang mit der Erzielung von nicht optierbaren Leistungen anfallen, von vorn-
herein nicht bzw. nie zum Vorsteuerabzug berechtigen (vgl. dazu auch PHI-
LIP ROBINSON, in: Kommentar MWSTG, a.a.O., Art. 29 N. 22; s.a. die Bei-
spiele in Ziff. 1.5.2.2 der MWST-Info 09 «Vorsteuerabzug und Vorsteuer-
korrekturen»).
2.7 Gemäss Ziff. 10 MBI 04 ist eine steuerpflichtige Person, welche Boden
nicht für von der Steuer ausgenommene Zwecke verwendet, in Bezug auf
die Aufwendungen für die Roherschliessung – wie beispielsweise auch für
den Totalabbruch oder die Bodensanierung – im Rahmen ihrer unterneh-
merischen Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Laut der bereits erwähnten Ziff. 1.3 MBI 17 (vgl. E. 2.6), welche sich auf
erschlossenen oder unerschlossenen, aber nicht bebauten Boden bezieht,
dürfen, «[s]ofern bereits beim Erwerb von Boden oder später bei der Er-
schliessung eindeutig ist, dass der Boden ganz oder teilweise für Bauten
verwendet wird, die für von der Steuer ausgenommene (nicht optierbare)
Vermietungen oder Verkäufe sowie für Wohnzwecke (bei Inhabern einer
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Einzelunternehmung) verwendet werden, [...] die anfallenden Vorsteuern
von Beginn weg nicht beziehungsweise nur anteilsmässig geltend ge-
macht werden».
Kann später das Gebäude nicht dem geplanten Zweck zugeführt werden,
weil es z.B. nicht gelingt, Geschäftsräume zu vermieten, wobei für diese
Leistung optiert wurde, und diese stattdessen als Wohnraum vermietet
werden (hierfür ist eine Option nicht möglich, E. 2.4), ist der Vorsteuerab-
zug auf der Erstellung der Baute nachträglich zu korrigieren (Art. 31
MWSTG, Art. 69 der Mehrwertsteuerverordnung vom 27. November 2009
[MWSTV, SR 641.201]; Ziff. 4.1 MBI 17).
2.8
2.8.1 Das Bundesgericht hielt mit Urteil 2C_166/2016 vom 27. Oktober
2017 in Erwägung 5.3 fest, ein Gebäude durchlaufe bei einer unternehme-
rischen Tätigkeit verschiedene Phasen und zwar unabhängig davon, ob es
für unterschiedliche Zwecke oder von mehreren Eigentümern verwendet
werde. Es werde erstellt, betrieben und schliesslich abgebrochen (oder
verkauft). Diese tatsächlichen Verhältnisse seien im Rahmen der mehr-
wertsteuerlichen Betrachtung zu berücksichtigen, wobei sich die konkrete
Zugehörigkeit zu einer der drei Phasen aus Sicht des jeweiligen Eigentü-
mers ergebe, welcher Steuersubjekt sei. Der Abbruch eines Gebäudes
stelle somit den letzten Abschnitt der unternehmerischen Tätigkeit dar, falls
sich das Objekt weiterhin im Eigentum desjenigen befinde, welcher es zu-
vor genutzt habe. Mit dem Abbruch werde der Zustand des Grundstücks,
wie er vor dem Bau der Betriebsliegenschaft vorgelegen habe, wiederher-
gestellt. Insbesondere erfolge im Rahmen der Abbrucharbeiten üblicher-
weise eine Reinigung des Bodens und die Beseitigung weiterer Immissio-
nen, die aufgrund der bisherigen Nutzung der Liegenschaft entstanden
seien. Diese Arbeiten fielen – vorausgesetzt, sie erfolgten nicht durch einen
neuen Eigentümer – unabhängig von einer allfälligen Weiternutzung der
Liegenschaft an und würden deshalb nicht als für die Erbringung einer
nachfolgenden Leistung verwendet gelten. Sie erfüllten dementsprechend
die Anforderungen von Art. 29 Abs. 1 MWSTG gar nicht erst, ungeachtet
davon, ob sie schliesslich in Leistungen, die von der Steuer ausgenommen
seien und für deren Versteuerung nicht optiert worden sei, einflössen oder
nicht. Anders wäre die Situation zu beurteilen, falls ein neuer Eigentümer
die Liegenschaft erwerben, abbrechen und neuen Zwecken zuführen
würde; diesfalls würde der Abbruch aus Sicht des Eigentümers zur Lebens-
phase «Erstellung» – im Hinblick auf die neue Verwendung – des Objektes
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gehören: der neue Eigentümer befinde sich am Anfang seiner unternehme-
rischen Tätigkeit. Totalabbruch sowie die Bodensanierung gehörten dabei
zur Roherschliessung eines Grundstücks, welche im Rahmen der unter-
nehmerischen Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigten, wenn sie nicht
für von der Steuer ausgenommene Zwecke verwendet würden (mit Hinweis
auf Ziff. 10 MBI 04 und Ziff. 8.4.1.2 MBI 04).
2.8.2 Bereits in Erwägung 5.2 des genannten Urteils hatte das Bundesge-
richt festgehalten, dem Ansatz der ESTV und des Bundesverwaltungsge-
richts, sich auf die zukünftige Leistungserbringung zu konzentrieren, könne
nicht gefolgt werden. Dabei werde nicht berücksichtigt, dass im damaligen
Verfahren nicht Vorsteuern auf den Kosten eines Neubaus zur Diskussion
stünden, sondern solche auf dem Abbruch eines bisher unbestrittenermas-
sen zur Erzielung mehrwertsteuerpflichtiger Umsätze bestimmten und
künftig nicht mehr benötigten Betriebsgebäudes. Würde die Eigentümerin
dieses Betriebsgebäude im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit ab-
brechen, um das Grundstück in seinen natürlichen Zustand zurückzuver-
setzen und dieses anschliessend an einen Bauherrn zu verkaufen, anstatt
es selbst zu bebauen, wären die getätigten Aufwendungen ohne Weiteres
in vollem Umfang abzugsfähig (mit Hinweis auf CAMENZIND/HONAUER/VAL-
LENDER/JUNG/PROBST, Handbuch zum Mehrwertsteuergesetz, 3. Aufl.
2012, S. 464 Rz. 1295). Dieselben mehrwertsteuerrechtlichen Folgen wie
beim Verkauf würden sich auch bei der Beendigung der bisherigen unter-
nehmerischen Tätigkeit ergeben. Abbau-, Rückbau- oder Aufräumarbeiten
gehörten noch zur unternehmerischen Tätigkeit, auch wenn in dieser
Phase keine Einnahmen aus Leistungen mehr erzielt würden. Seien solche
Arbeiten mit Vorsteuer belastet, sei diese grundsätzlich im Rahmen von
Art. 28 MWSTG abzugsfähig (mit Hinweis auf CLAUDIO FISCHER, in: Kom-
mentar MWSTG, Art. 14 N. 9). Ausschlaggebend für den Vorsteuerabzug
sei in den genannten Fällen die Verwendung des fraglichen Objekts durch
den Steuerpflichtigen. Der Umstand, dass die Eigentümerin weder beab-
sichtige, das fragliche Grundstück nach Beendigung der Abbrucharbeiten
zu veräussern noch ihre unternehmerische Tätigkeit aufzugeben, sondern
das Grundstück – teilweise – neu überbauen wolle, könne in Bezug auf den
vorliegend ausschliesslich zur Diskussion stehenden Vorsteuerabzug auf
den Abbrucharbeiten nicht zu einem anderen Ergebnis führen.
2.8.3 Zwischen dem Zeitpunkt, in dem das Urteil des Bundesgerichtes
2C_166/2016 gefällt wurde (27. Oktober 2017) und dem Datum des vorlie-
genden Urteils wurde zwar Art. 22 MWSTG geändert, nämlich per 1. Ja-
nuar 2018 (AS 2017 3575). Diese Änderungen haben jedoch zumindest
A-1436/2020
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auf den vorliegenden Fall keine Auswirkungen: Konkret wurde Art. 22
Abs. 1 MWSTG insofern geändert, als die Option nicht mehr nur durch of-
fenen Ausweis der Steuer, sondern auch durch Deklaration in der Abrech-
nung möglich ist; in Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG wurde der Begriff «private
Zwecke» durch «Wohnzwecke» ersetzt.
3.
3.1 Für den vorliegenden Fall sind folgende höchstrichterlichen Grund-
sätze zu wiederholen und weiterzuführen:
3.1.1 Ein Gebäude durchläuft drei Phasen (Erstellung, Betrieb, Abbruch;
E. 2.8.1). Dazwischen kann es gekauft oder verkauft werden (auf andere
Fragen beispielsweise zum Umbau ist hier nicht einzugehen). Mehrwert-
steuerrechtlich verhält es sich so, dass die Antwort auf die Frage, ob Vor-
steuern auf der Erstellung und dem Abbruch des Gebäudes geltend ge-
macht werden können, davon abhängt, wie das Gebäude während der Be-
triebsphase genutzt wurde (beispielsweise ausgenommene Leistungen ei-
nerseits bzw. mehrwertsteuerpflichtige Leistungen und ausgenommene
Leistungen, für deren Versteuerung optiert wurde, andererseits; vgl. E. 2.3-
2.5). Gemäss dem bundesgerichtlichen Urteil ändert ein Eigentümerwech-
sel nichts daran, dass das Gebäude die drei Phasen durchläuft (E. 2.8.1).
Mehrwertsteuerlich ist nun entscheidend, dass sich die Zugehörigkeit zu
einer Phase aus der Sicht des jeweiligen Eigentümers ergibt (E. 2.8.1).
Wesentlich ist also, ob der Eigentümer (vorliegend der neue Eigentümer)
das Gebäude während der Erstellungs-, Betriebs- oder Abbruchphase oder
zwischen diesen Phasen erwirbt und wie er es nutzt.
Dabei hat das Bundesgericht einen Fall konkret genannt, nämlich jenen, in
dem ein neuer Eigentümer das Gebäude vor dem Abbruch erwirbt, dieses
abbricht und dann ein neues Gebäude erstellt. In diesem konkreten Fall
gehört gemäss dem bundesgerichtlichen Urteil der Abbruch aus Sicht des
neuen Eigentümers bereits zur Erstellungsphase des neuen Gebäudes
(wobei die Erwägung ein obiter dictum darstellt, da diese Frage nicht zu
entscheiden war). Demgemäss sei für die Antwort auf die Frage, inwiefern
die Vorsteuerabzüge auf den Abbrucharbeiten (und in der Folge den Kos-
ten der Erstellung) geltend gemacht werden können, auf die zukünftige
Nutzung des neuen Gebäudes abzustellen (E. 2.8.1).
3.1.2 Mehrwertsteuerlich ist diese Betrachtungsweise insofern sachge-
recht, als der neue Eigentümer sonst allenfalls Vorsteuerabzüge auf dem
A-1436/2020
Seite 14
Abbruch geltend machen könnte, obwohl er das Gebäude nicht für steuer-
bare bzw. Leistungen, für die optiert wurde, benutzt hat oder benutzen wird.
Dies wäre etwa dann der Fall, wenn das Gebäude bisher vom alten Eigen-
tümer für steuerbare bzw. Leistungen, für die optiert wurde, verwendet
wurde, der neue Eigentümer dieses aber direkt vor dem Abbruch erwirbt,
es also nicht mehr betrieblich nutzt und den Neubau, den er nach dem
Abbruch erstellt, für ausgenommene Leistungen, für welche er nicht optiert
oder nicht optieren kann, benutzt. In diesem Fall ist die Abbruchphase in-
sofern schon der Erstellungsphase des neuen Gebäudes zuzuordnen, als
der Abbruch lediglich dazu dient, den Boden für die Erstellung der neuen
Baute leerzuräumen bzw. vorzubereiten oder – wie es das Bundesgericht
ausdrückt – zur Roherschliessung des Grundstücks.
Aus dieser Sachlogik ergibt sich, dass dieses Beispiel des Bundesgerichts,
in dem die Abbruchphase aus Sicht des konkreten neuen Eigentümers be-
reits zur Erstellungsphase gehört, so zu verstehen ist, dass der neue Ei-
gentümer das Gebäude zuvor nicht betrieblich genutzt hat. Der Kauf wird
also nach der Betriebs-, aber vor der Abbruchphase vollzogen. So hält das
Bundesgericht denn auch fest, der neue Eigentümer befinde sich in einem
solchen Fall «am Anfang seiner unternehmerischen Tätigkeit» (E. 2.8.1).
Nutzt er das gekaufte Gebäude aber betrieblich, hat er es aus mehrwert-
steuerlicher Sicht während der «Betriebsphase» erworben. Er steht dann,
wenn das Gebäude abgebrochen wird, gerade nicht «am Anfang seiner
unternehmerischen Tätigkeit». Vielmehr «beendigt» er die «bisherige un-
ternehmerische Tätigkeit» im Sinne des bundesgerichtlichen Urteils
(s. E. 2.8.2). Im Gegensatz zur Abbruchphase kann die Betriebsphase
nicht zur Erstellungsphase im Sinne der höchstrichterlichen Rechtspre-
chung gezählt werden: Kann die Leerräumung eines Grundstücks (also
auch der Abbruch eines alten Gebäudes) bzw. die Vorbereitung des Bo-
dens noch als Vorbereitung für die Erstellung eines neuen Gebäudes be-
trachtet werden (ohne solche Arbeiten ist ein Neubau nämlich nicht mög-
lich), ist aus steuersystematischer Sicht nicht erkennbar, inwiefern die be-
triebliche Nutzung des Gebäudes der Vorbereitung eines Neubaus dienen
soll.
3.2 Vorliegend hat die Beschwerdeführerin das Fabrikgebäude von der
A._ AG mit beglaubigtem Kaufvertrag vom 14. November 2018 ge-
kauft. Sie hat die bereits bestehenden Mietverträge, davon zumindest die
meisten mit Option, von der vorherigen Eigentümerin übernommen (vgl.
Art. 261 Abs. 1 des Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR, SR 220];
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Seite 15
s.a. Ziff. 10 auf S. 9 des Kaufvertrages, Beilage 2 zur Vernehmlassung).
Die in den Akten liegenden Mietverträge waren bis zum 30. Juni 2020 be-
fristet (Beilage 3 zur Beschwerde; ob sie, wie die Beschwerdeführerin er-
klärt, tatsächlich bis zum 31. Dezember 2020 verlängert wurden, ist den
Akten nicht zu entnehmen), wobei die Beschwerdeführerin bei Einreichung
der Beschwerde am 10. März 2020 erklärt hat, sie würden aufgrund von
Verzögerungen wohl bis ins Jahr 2021 oder 2022 verlängert.
3.3
3.3.1 Die Beschwerdeführerin hat aus ihrer Sicht das Gebäude während
der Betriebsphase erworben und betreibt es auch tatsächlich unternehme-
risch weiter. Die Sichtweise der Beschwerdeführerin stimmt mit den tat-
sächlichen Verhältnissen überein. Wird sie das Gebäude dannzumal ab-
brechen, gehört dieser Vorgang zur Abbruchphase des derzeit noch be-
trieblich genutzten bzw. unternehmerisch betriebenen Gebäudes. Der Fall,
in dem es lediglich um die Roherschliessung des Grundstücks geht, liegt
gerade nicht vor. Die Beschwerdeführerin ist entsprechend zum Vorsteuer-
abzug auf den Abbruchkosten zu berechtigen.
Sobald also die Abbruchphase vorliegen wird, wird mehrwertsteuerlich we-
sentlich sein, wie das Gebäude bisher verwendet wurde. Die künftige Nut-
zungsabsicht der Beschwerdeführerin wird entgegen der Auffassung der
Vorinstanz und mit Blick auf das bisher Ausgeführte für die mehrwertsteu-
erliche Betrachtung erst in der Erstellungsphase des neuen Gebäudes
(wozu vorliegend der Abbruch des alten – wie gesagt – gerade nicht gehört)
eine Rolle spielen.
3.3.2 Die Vorinstanz macht geltend, die Beschwerdeführerin habe das
Grundstück bereits mit der Absicht erworben, das bestehende Fabrikge-
bäude abzureissen und eine Wohnüberbauung zu erstellen. Bei der Ab-
sicht handelt es sich jedoch um einen inneren Vorgang. Zwar lassen sich
solche inneren Vorgänge teilweise aufgrund äussere Umstände erschlies-
sen. Es ist aber nicht auszuschliessen, dass zwei neue Eigentümer die je
eine Liegenschaft mit Gebäude erwerben, ungleichbehandelt werden,
wenn der Beantwortung der Frage, ob auf den Abbruchkosten des Gebäu-
des ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden kann, die Absicht des je-
weiligen Eigentümers beim Kauf der Liegenschaft zu Grunde gelegt wird:
Nach gleich langer, mehrjähriger unternehmerischer «Zwischennutzung»
in Form einer Vermietung an Gewerbebetriebe, wobei für diese Leistung
optiert wurde, brechen diese Eigentümer je ihr Gebäude ab und erstellen
A-1436/2020
Seite 16
je einen Neubau, der nun als Wohnraum vermietet wird; einer der Eigentü-
mer hat jedoch bereits beim Kauf seiner Liegenschaft kundgetan, dass er
sobald möglich Wohnraum errichten möchte, der andere nicht (wobei sich
auch nicht nachweisen liesse, dass er die entsprechende Absicht schon
beim Kauf der Liegenschaft hatte). In einem solchen Fall läge eine Un-
gleichbehandlung vor, weil der objektiv gleiche Sachverhalt nur gestützt auf
einen inneren Vorgang unterschiedlich behandelt würde. Dies könnte zu
Wettbewerbsverzerrungen führen, die im Mehrwertsteuerrecht gerade ver-
mieden werden sollten (E. 2.1).
3.3.3 Es kann daher zumindest in einer Situation wie der vorliegenden (von
Steuerumgehung abgesehen) nicht darauf ankommen, ob – in den Worten
der Vorinstanz – eine «vorübergehende» oder ob eine «tatsächlich beab-
sichtigte» Nutzung vorliegt (die Vorinstanz spricht davon, dass die Zwi-
schennutzung «bloss vorübergehender Natur» sei und «mit der tatsächlich
beabsichtigten Nutzung» nichts zu tun habe; S. 4 der Vernehmlassung).
Entscheidend ist vielmehr, dass die Nutzung betrieblich bzw. unternehme-
rischer Natur ist. Auch bei der Zwischennutzung handelt es sich nämlich
um eine Nutzung, die der Betriebsphase des Gebäudes zuzurechnen ist.
Der Vorinstanz, die festhält, der Zwischennutzung komme keine eigenstän-
dige Bedeutung zu (S. 4 der Vernehmlassung), ist nicht zu folgen.
3.3.4 Zum gleichen Ergebnis führt im Übrigen auch folgende Überlegung
(vgl. die hier in E. 2.8.2 wiedergegebene Überlegung des Bundesgerichts):
Würde die Beschwerdeführerin das Gebäude abbrechen und danach wei-
terverkaufen, könnte sie, da sie das Gebäude zuvor betrieblich bzw. unter-
nehmerisch genutzt hat, den Vorsteuerabzug geltend machen. Die zukünf-
tige Nutzung eines neuen Eigentümers würde ihr nicht zugerechnet.
3.3.5 Sofern die Informationsbroschüren der ESTV (E. 2.6 f.) anders zu
verstehen sein sollten, wäre diesem Verständnis nicht zu folgen. Für die
Gerichte wäre ein solches Verständnis ohnehin nicht verbindlich (E. 1.9.2).
3.4 Nicht entscheidwesentlich ist der Umstand, dass die Beschwerdefüh-
rerin die Liegenschaft nach der Umzonung kaufte. Der Weiterführung der
bisherigen betrieblichen Nutzung steht diese – soweit ersichtlich – nicht
entgegen, zumal nach [kantonalem] Recht auch in Wohnzonen bzw. Wohn-
/Gewerbezonen (Sachverhalt Bst. B.a sowie Beilage 1 zur Vernehmlas-
sung) Gewerbebetriebe unter gewissen Voraussetzungen zugelassen sind
([...]).
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Seite 17
3.5 Der vorliegende Sachverhalt erweist sich somit als rechtswesentlich
gleich wie jener, der dem Urteil des Bundesgerichts 2C_166/2016 vom
27. Oktober 2017 zugrunde lag.
Damit muss auf die in den Akten liegenden weiteren Planungsdokumente
nicht eingegangen werden, beziehen sich diese doch insbesondere auf die
zukünftig geplante Nutzung des neuen Gebäudes und sind damit vorlie-
gend nicht entscheidwesentlich.
3.6 Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass vorliegend keine An-
zeichen für eine Steuerumgehung vorliegen und eine solche auch nicht
geltend gemacht ist. Darauf muss demnach nicht weiter eingegangen wer-
den.
3.7 Die Sichtweise der Beschwerdeführerin erweist sich im Ergebnis vor-
liegend als die rechtskonforme. Die Beschwerde ist gutzuheissen – auch
wenn die nachfolgende Formulierung leicht von der beantragten ab-
weicht – und es ist festzustellen, dass der Beschwerdeführerin auf den im
Zusammenhang mit dem Abbruch der Industriebaute der A._ AG
([Areal] in [Gemeinde], Parzelle Nr. [...]) stehenden und von ihr bezogenen
Leistungen im Umfang der bisherigen steuerbaren Nutzung und unter den
weiteren gesetzlichen Voraussetzungen der Vorsteuerabzug zusteht.
4.
4.1 Ausgangsgemäss sind der Beschwerdeführerin keine Verfahrenskos-
ten aufzuerlegen (Art. 63 Abs. 1 VwVG e contrario). Der geleistete Kosten-
vorschuss im Betrag von Fr. 3’000.-- ist ihr nach Eintritt der Rechtskraft des
vorliegenden Urteils zurückzuerstatten. Der Vorinstanz können keine Ver-
fahrenskosten auferlegt werden (Art. 63 Abs. 2 VwVG).
4.2 Die obsiegende, vertretene Beschwerdeführerin hat gemäss Art. 64
Abs. 1 und Abs. 2 VwVG i.V.m. Art. 7 ff. des Reglements vom 21. Februar
2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungs-
gericht (VGKE, SR 173.320.2) Anspruch auf eine Parteientschädigung zu-
lasten der Vorinstanz. Diese ist vorliegend praxisgemäss auf Fr. 4'500.--
festzusetzen.
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