Decision ID: 01b75ab1-7fc4-5d5e-8b54-9d312039011f
Year: 2016
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_002
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Sachverhalt
A. A.1
Das Ehepaar A_/B_ erteilte E_ am 30. April 2011 den Auftrag, das Einfamilienhaus
im F_ in der Gemeinde D_ (Grundbuch-Nr. XXX) zum Richtpreis von 1.28 Mio.
Franken zu verkaufen, wobei bei Minderangeboten Rücksprache zu nehmen sei (Bf. act. 9).
Mit E-Mail vom 10. Juni 2011 (StV-act. 4) erkundigte sich die Beauftragte bei der
Steuerverwaltung über die Höhe der Grundstückgewinnsteuer bei einem derzeitigen
Höchstgebot von Fr. 950'000.--, das sie auf Fr. 980'000.-- hinaufhandeln wolle.
A.2
Gemäss Mutationsmeldung des Grundbuchamtes G_ vom 1. Juli 2011 (StV-act. 3) hatte
das Ehepaar A_/B_ eine Ersatzliegenschaft (Grundbuch-Nr. 1152.3034) für 1.1 Mio.
Franken gekauft, mit Besitzesantritt am 7. Juni 2011.
A.3
Am 27. Juni 2011 erteilte das Ehepaar A_/B_ H_ den Auftrag, die Liegenschaft
Nr. XXX zu einem Mindestpreis von 1.28 Mio. Franken zu verkaufen (Bf. act. 10).
A.4
Gemäss Schreiben von RA C_ an die Firma K_ vom 26. September 2011 (Bf. act. 16)
bestünden am Natursteinplattenbelag der Liegenschaft Nr. XXX Mängel, worauf mit
Schreiben vom 11. November 2011 (Bf. act. 17) erneut hingewiesen wurde.
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A.5
Am 27. Februar 2012 beauftragte das Ehepaar A_/B_ L_ mit dem Verkauf der
Liegenschaft Nr. XXX, ausgehend von einem Preis von 1.28 Mio. Franken (Bf. act. 11).
A.6
Mit Schreiben vom 17. Januar 2013 (Bf. act. 8) teilte der im Quartier F_ wohnhafte M_
den übrigen Mitgliedern der Flurgenossenschaft F_ mit, dass er nach Einsicht in die
öffentlich aufgelegten Pläne Einsprache erheben und allenfalls eine Bau-bewilligung der
Gemeinde beim Kanton anfechten werde.
A.7
Mit Schreiben vom 25. Januar 2013 (Bf. act. 18) orientierte das Ingenieurbüro N_ AG,
D_, die Anwohner im Quartier F_ über die Sanierung und Erneuerung von
Werkleitungen (inkl. Fernwärmeanschluss) und der Strasse.
A.8
Gemäss Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes D_ vom 2. Dezember 2013 (StV-
act. 2) erfolgte gleichentags der Besitzesantritt der neuen Eigentümer der Liegenschaft Nr.
XXX bei Gesamtkosten von 1.13 Mio. Franken.
B. B.1
Am 1. April 2014 reichte das Ehepaar A_/B_ die Steuererklärung betreffend
Grundstückgewinn im Zusammenhang mit dem Verkauf der erwähnten Liegenschaft ein,
wobei ein Steueraufschub zufolge des Kaufs der Liegenschaft in G_ geltend gemacht
wurde. Mit Schreiben vom 25. April 2014 (Bf. act. 3) verwies es auf eine objektive
Zwangssituation, da wegen des Fernwärmeanschlusses und eines Strassenbauprojektes
ein massiver Preisabschlag gedroht habe. Ferner hätten die ungenügend sorgfältigen
Liegenschaftsmakler Probleme bereitet.
B.2
Die Steuerverwaltung verneinte mit Schreiben vom 21. Mai 2014 (Bf. act. 5) eine objektive
Zwangssituation. Gleichentags erging die Rechnung betreffend Grundstückgewinnsteuer
über Fr. 87'686.95 (Bf. act. 4).
B.3
Mit Schreiben vom 11. Juni 2014 teilte RA C_ der Steuerverwaltung mit, man
akzeptiere die Steuerberechnung, nicht aber die Verweigerung des Steueraufschubs (StV-
act. 13). Dagegen erhob das Ehepaar A_/B_ am 19. Juni 2014 Einsprache (Bf. act. 6),
Seite 4
wobei die Zwangssituation ergänzend mit Schäden am Terrassenbelag und der
Schwierigkeit, eine Ersatzliegenschaft für die sechsköpfige Familie zu finden, begründet
wurde.
B.4
Mit Entscheid vom 2. Juli 2015 (StV-act. 22) wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab.
Bereits mit E-Mail vom 15. Juni 2011 habe man auf Anfrage von E_ die
Grundstückgewinnsteuer bei einem Verkaufspreis von Fr. 980'000.-- provisorisch
berechnet, welcher Wert später vom Ehepaar A_/B_ mit den Worten "die wollen das
Haus verschenken" als zu tief bezeichnet worden sei. Erst 2013 habe ein dessen
Vorstellungen entsprechender Verkaufspreis erzielt werden können. Von einer objektiven
Zwangssituation könne vor diesem Hintergrund nicht gesprochen werden.
C. C.1
Gegen diesen Entscheid liessen die Steuerpflichtigen mit Schreiben vom 31. Juli 2015
Beschwerde erheben. Weder seien für 2011 Kaufangebote bewiesen, noch stimme die
Behauptung, dass der Verkaufspreis damals zu tief gewesen sei. Ausserdem habe die
Zwangssituation einen früheren Verkauf der Liegenschaft verhindert.
C.2
Mit Beschwerdeantwort vom 28. September 2015 entgegnete die Steuerverwaltung, eine
solche liege nur in Situationen ausserhalb des Einflussbereiches der Steuerpflichtigen vor.
Vorliegend lasse die längere Haltedauer darauf schliessen, dass nicht der Ersatz der
Liegenschaft im Vordergrund gestanden habe, sondern das Ausnutzen von Marktchancen
beim Verkaufsobjekt. Auch fehle es an einer Zwangssituation, da der behauptete
Terrassenschaden, der das Haus ohnehin nicht unverkäuflich mache, innert weniger
Wochen behebbar gewesen wäre, im Haus 2008/2009 eine Wärmepumpe eingebaut
worden und weil eine in Aussicht stehende Strassensanierung die Verkaufsaussichten -
wenn überhaupt - positiv beeinflusse.
C.3
Die Steuerpflichtigen machten mit Replik vom 5. November 2015 geltend, die Reparatur der
Natursteinplatten auf der Terrasse habe sich verzögert, da die Ursache für die
Rotverfärbung und den Schwund des Fugenmörtels unklar und danach die Haftungsfrage
zu klären gewesen sei. Aufgrund des Fernwärmeausbaus und der Strassensanierung sei
während einem längeren Zeitraum mit intensiven und lärmigen Bauarbeiten zu rechnen
gewesen.
Seite 5
Mit Duplik vom 30. November 2015 und mit Stellungnahme dazu vom 9. Dezember 2015
hielten die Parteien an ihren bisherigen Standpunkten fest.

Considerations:
Erwägungen
1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass
diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und
Fristerfordernisse erfüllt sind. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.
2. Nach Art. 12 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14) unterliegen der
Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstückes des
Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von
Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert
zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines
Grundstückes begründet (Art. 12 Abs. 2 StHG). Die Besteuerung wird aufgeschoben bei
der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in
der Schweiz verwendet wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Die Kantone hatten ihre
Gesetzgebung innert acht Jahren nach Inkrafttreten des StHG am 1. Januar 1993 an
dieses Gesetz anzupassen (Art. 72 Abs. 1 StHG).
3. In Nachachtung dessen unterliegen im Kanton Appenzell Ausserrhoden die Gewinne, die
aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an
solchen erzielt werden, der Grundstückgewinnsteuer (Art. 122 Abs. 1 des am 1. Januar
2001 in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; bGS 621.11]). Die
Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem
Grundstück übertragen wird (Art. 123 Abs. 1 StG). Die Grundstückgewinnsteuer wird u.a.
aufgeschoben bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten
Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in
der Schweiz verwendet wird (Art. 124 Abs. 1 lit. f StG). Nach Art. 286 Abs. 1 StG erlässt der
Regierungsrat die zur Ausführung dieses Gesetzes erforderlichen Verordnungen und
beschliesst in den von Gesetz und Verordnung vorgesehenen Fällen.
Seite 6
4. 4.1
In Vollziehung der letztgenannten Vorschrift und in Konkretisierung des unbestimmten
Rechtsbegriffes der "angemessenen Frist" gemäss Art. 124 Abs. 1 lit. f StG kann der
Verkaufserlös nach Art. 52 Abs. 1 der ebenfalls am 1. Januar 2001 in Kraft getretenen
Verordnung zum Steuergesetz vom 8. August 2000 (StV; bGS 621.111) innert drei Jahren
nach Veräusserung zum Erwerb eines Ersatzgrundstückes verwendet werden. Die Frist
wird erstreckt, wenn eine Verzögerung durch eine objektive Zwangssituation entstanden ist,
die sich auch bei sorgfältigem Vorgehen nicht hätte vermeiden lassen. Erfolgt der Erwerb
des Ersatzgrundstückes nach der Veräusserung, so wird die Grundstückgewinnsteuer
veranlagt und bezogen. Das Ersatzgrundstück kann nach Art. 52 Abs. 2 StV aber auch
innerhalb
eines Jahres vor der Veräusserung des zu ersetzenden Grundstücks erworben werden.
Auch diese Frist kann unter den bereits erwähnten Voraussetzungen erstreckt werden.
4.2
Ein Vergleich mit anderen Kantonen zeigt vielfältige Lösungen: Während einige Kantone
die Fristbestimmung vollständig der Praxis überlassen, haben andere in
Ausführungsverordnungen zu den kantonalen Steuergesetzen konkrete Fristen festgelegt.
Daneben gibt es Kantone, welche die Frist nicht auf Verordnungs-, sondern auf
Gesetzesstufe konkretisiert haben. Bei den Kantonen, welche die Frist konkretisiert haben,
reicht die zeitliche Spanne von einem bis zu fünf Jahren. Der Kanton Schwyz
beispielsweise nennt im Gesetz zunächst eine angemessene Frist als massgebend und
konkretisiert anschliessend, dass die angemessene Frist in der Regel vier Jahre vor oder
nach der Veräusserung liegt. Einige Kantone räumen den Steuerpflichtigen ausdrücklich
eine Verlängerungsfrist ein, wenn sie nachweisen, dass sie die Verzögerung nicht zu
vertreten haben.
Ebenso vielfältig sind die kantonalen Regelungen in Bezug auf die Unterscheidung
zwischen vorgängiger und nachträglicher Ersatzbeschaffung. Die Frage ist teils auf
Gesetzesstufe behandelt, teils in einer Verordnung oder gar nicht ausdrücklich beantwortet,
wobei gewisse Kantone einfach den Wortlaut des Steuerharmonisierungsgesetzes
übernommen haben oder diesen leicht modifizierten (BGer-Urteil 2A.445/2004 vom 7. Juni
2005 Erw. 4.3).
4.3
Im Kanton Zürich beispielsweise heisst es betreffend Ersatzbeschaffung in § 216 Abs. 3
lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (LS 631.1/ZStB Nr. 05/022) lediglich, diese habe
innert angemessener Frist zu erfolgen. Welche Frist als angemessen gilt, bemisst sich
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sowohl bei einer vorgängigen als auch bei einer nachträglichen Ersatzbeschaffung nach
den Umständen des Einzelfalles. Für zürcherische Verhältnisse erscheint eine Frist von
zwei Jahren im Sinne einer Unbedenklichkeitsregel als angemessen, was auch gemäss
Bundesgericht gesamtschweizerisch vielfach als angemessene Frist erachtet wird (BGer-
Urteil 2C_215/2008 vom 21. August 2008 Erw. 3.2 betreffend den Kanton Obwalden, der
für vorgängige und nachträgliche Ersatzanschaffungen eine Frist von zwei Jahren kennt,
wobei Abweichungen in Ausnahmefällen zulässig sein können). Die Frist kann unter
Umständen aber auch länger sein (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich
Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage 2013, § 216 N 280).
4.4
Im Kanton Aargau gilt für die vorgängige Ersatzbeschaffung eine Frist von zwei Jahren und
für die nachträgliche eine solche von drei Jahren (§ 98 Abs. 1 des Steuergesetzes vom
15. Dezember 1998 (SAR 651.100). Die jeweils ab dem Zeitpunkt der öffentlichen
Beurkundung des Kaufvertrages laufende Ersatzbeschaffungsfrist kann nicht verlängert
werden und steht insbesondere in der Zeit erfolgloser Verkaufsbemühungen, schwieriger
Markt-verhältnisse oder Hypothekarzinserhöhungen nicht still. Sie wird jedoch dann
gewahrt, wenn die Ersatzbeschaffung vor Fristablauf zwar noch nicht vollendet ist, der
Steuerpflichtige aber mit der Vorbereitung derselben innerhalb der Frist begonnen hat,
diese aber aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen nicht innerhalb der Frist vollenden
konnte, z.B. wegen Abwartens der Rechtskraft der Baubewilligung.
Bei vorgängiger Ersatzbeschaffung ist die Frist nur bei tatsächlichen
Veräusserungsverboten gewahrt, nicht aber bei blossen Veräusserungserschwernissen,
auf die der Steuerpflichtige namentlich durch die Preisgestaltung selbst Einfluss nehmen
kann. Der Steuerpflichtige hat das Risiko, dass er seine bisherige Liegenschaft nicht innert
der gesetzlichen Ersatzbeschaffungsfrist zum gewünschten Preis veräussern kann, selber
zu tragen. Mit der Gesetzesrevision im Jahr 2007 ist die vorgängige Ersatzbeschaffungsfrist
von einem auf zwei Jahre verlängert worden, um Härtefälle zu mildern wie beispielsweise
einen erzwungenen Wohnungswechsel aus gesundheitlichen oder beruflichen Gründen,
wenn innert der bloss einjährigen Frist kein Käufer für die bisherige Liegenschaft gefunden
werden konnte (Marianne Klöti-Weber, in: Marianne Klöti-Weber/Dave Siegrist/Dieter
Weber [Herausgeber], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage 2015, § 98 N 3-
5).
4.5
Vor diesem Hintergrund erscheint (auch) die vom Kanton Appenzell Ausserrhoden
gewählte Lösung mit unterschiedlichen Fristen für die vorgängige Ersatzbeschaffung, wo
Seite 8
die Missbrauchsgefahr als grösser anzusehen ist, da mit der Preisgestaltung Einfluss auf
die Zeitdauer genommen werden kann (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 216 N
280), und wo auch eine absolute statt einer verlängerbaren Frist zulässig wäre (BGer-Urteil
2A.445/2004 vom 7. Juni 2005 Erw. 6.3 und 6.4), sowie für die nachträgliche Ersatz-
beschaffung als vertretbar. Tendenziell ist dabei die Einhaltung der Frist bei einer
Vorausbeschaffung strenger zu handhaben als bei einer nachträglichen Ersatzbeschaffung,
weil Reserveanschaffungen im Rahmen einer längerfristigen Bildung oder Umschichtung
von Vermögen nicht privilegiert werden sollen (BGer-Urteil 2C_215/2008 vom 21. August
2008 Erw. 4.1).
5. 5.1
Vorliegend steht die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ausser Frage. Unbestritten ist
ferner, dass die Frist von einem Jahr für den Verkauf der früheren Liegenschaft seit dem
vorgängigen Erwerb der Ersatzliegenschaft (deutlich) überschritten wurde: Gemäss Muta-
tionsmeldung des Grundbuchamtes G_ vom 1. Juli 2011 erfolgten Kauf und Be-
sitzesantritt der Ersatzliegenschaft am 7. Juni 2011, Verkauf und Besitzesantritt der
früheren Liegenschaft gemäss Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes D_ vom
2. Dezember 2013 hingegen an diesem Datum, also praktisch zweieinhalb Jahre später.
Unter diesen Umständen fragt es sich, ob die von den Beschwerdeführern behauptete
objektive Zwangssituation, für welchen Umstand sie beweispflichtig sind (BGer-Urteil
2C_215/2008 vom 21. August 2008 Erw. 5.1), tatsächlich vorlag.
5.2
Selbst wenn die von ihnen in diesem Zusammenhang angeführten Gründe des
mangelhaften Terrassenbelages der zu verkaufenden Liegenschaft in D_ sowie der im
Quartier in Aussicht genommenen Projekte der Strassensanierung und des
Fernwärmeanschlusses objektiv eine vorübergehende Verkaufserschwernis bewirkt hätten
- von einem Veräusserungsverbot konnte zu keinem Zeitpunkt die Rede sein -, so würden
sie die Überschreitung der Einjahresfrist gemäss Art. 52 Abs. 2 StV um das
Zweieinhalbfache mit Sicherheit nicht rechtfertigen. Ausserdem waren Strassensanierung
und Fernwärme erst ab dem Jahr 2013 überhaupt ein Thema, wie aus dem Schreiben des
Ingenieurbüros N_ AG an die Anwohner im Quartier F_ vom 25. Januar 2013
hervorgeht. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Einjahresfrist ebenfalls bereits um ein halbes
Jahr überschritten, was durch den mangelhaften Terrassenbelag allein nicht zu
rechtfertigen ist. Diesbezüglich legen die Beschwerdeführer die zeitlichen Verhältnisse mit
den beiden Schreiben an die K_ vom 26. September und vom 11. November 2011 nur in
ungenügender Weise dar. Daraus geht insbesondere nicht hervor, wann der Schaden
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behoben worden ist bzw. was in dieser Hinsicht zwischen September/November 2011 und
Juni 2012, als die Einjahresfrist ablief, geschehen ist.
Ferner finden sich in den Akten wiederholt Anhaltspunkte dafür, dass die Beschwerdeführer
mit dem Verkauf der Liegenschaft in D_ zuwarteten, um einen höheren Preis erzielen zu
können. So wurde mit allen drei Immobilienmaklern ein Richtpreis von 1.28 Mio. als
Verhandlungsbasis vereinbart. Mit E-Mail vom 10. Juni 2011 meinte Maklerin E_
gegenüber der Steuerverwaltung, das Höchstgebot liege momentan bei Fr. 950'000.--, sie
versuche aber, dieses auf Fr. 980'000.-- hinaufzuhandeln. In dieses Bild passt die
Darstellung der Steuerverwaltung im vorliegend angefochtenen Einspracheentscheid, der
Beschwerdeführer habe am Telefon gemeint, die bisherigen Makler E_ und H_ hätten
das Haus verschenken wollen, weshalb er zusätzlich den Makler L_ engagiert habe. In
diesem Zusammenhang ist auch das nicht näher begründete Argument der mangelnden
Sorgfalt der Immobilienmakler nicht nachvollziehbar, da der Makler letztlich den Willen des
Verkäufers vollstreckt und es deshalb nicht zu einem fristgerechten Abschluss kommen
kann, wenn der zu erzielende Preis nicht den Vorstellungen des Verkäufers entspricht.
Dass dem so gewesen sein dürfte, räumen die Beschwerdeführer in der Replik selber ein,
indem sie darauf hinweisen, dass für die Liegenschaft während langer Zeit kein
marktgerechter Preis erzielbar gewesen sei. Von einer objektiven Zwangssituation, die die
Einhaltung der Einjahresfrist verunmöglichte, kann vor diesem Hintergrund keine Rede
sein, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.
6. 6.1
Im Beschwerdeverfahren ist gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise
unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 19 in Verbindung mit
Art. 53 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 9. September 2002
[VRPG; bGS 143.1]). Das Obergericht erhebt für seine Urteile in Verwaltungssachen
Gebühren bis Fr. 5‘000.-- (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen
vom 25. April 1982, bGS 233.2). Vorliegend erscheint eine den unterliegenden
Beschwerdeführern aufzuerlegende Entscheidgebühr von Fr. 3‘000.-- als angemessen,
unter Anrechnung des von ihnen einbezahlten Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--.
6.2
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist den Beschwerdeführern keine Entschädigung
zuzusprechen (Art. 53 Abs. 3 VRPG e contrario). Als Behörde hat die Steuerverwaltung
unabhängig vom Verfahrensausgang von vornherein keinen Anspruch auf Entschädigung
(Art. 24 Abs. 3 VRPG).
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