Decision ID: acf1c649-3e0c-4f98-938e-db3ba232f208
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Gestützt auf den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 7. April 2005
führt die Gemeinde C._ zur Erhaltung und Förderung einer gesunden
Landwirtschaft eine Gesamtmelioration durch. In der Folge beschloss die
Meliorationskommission C._ einen Umlegungsbann über sämtliche
Parzellen der Güterzusammenlegung. Die Verfügungsbeschränkung,
wonach rechtliche und tatsächliche Veränderungen an den Grundstücken
der Zustimmung der Meliorationskommission bedürfen, wurde amtlich
publiziert und gilt seit dem 1. März 2010.
2. A._ und B._ konnten nach eigenen Angaben im Jahr 1999 einen
landwirtschaftlichen Betrieb in E._, Kanton N._, erwerben,
welchen sie im Rahmen des Vereins F._ mit einer sozialen Tätigkeit
(Kinder- und Jugendheim) verbanden. Zudem sind sie Eigentümer der
grösstenteils in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle G._ in
der Gemeinde C._, die mit einem Wohnhaus sowie einem Stall
überbaut ist und (nun) eine Fläche von 1'934 m2 aufweist. Darauf wird eine
kleinere Viehhaltung betrieben. Das Grundstück wird weitgehend von der
ebenfalls fast ausschliesslich in der Landwirtschaftszone gelegenen
Parzelle H._ mit einer Fläche vom 19'663 m2 umschlossen, welche
im Eigentum von I._ steht und als Meliorationsgrundstück im
Beizugsgebiet der laufenden Güterzusammenlegung in der Gemeinde
C._ liegt. Daran grenzt im östlichen Bereich die Parzelle J._ mit
einer Fläche von 2'753 m2 an.
3. Am 23. November 2016 schlossen A._ und B._ mit I._
einen öffentlich beurkundeten Kaufrechtsvertrag ab, mit welchem dem
Eigentümer des Grundstücks G._, gegenwärtig die Eigentümer der
Grundstücke bzw. Stockwerkeigentumseinheiten Z.1._-Z.3._,
nämlich A._ und B._ als Miteigentümer zu je 1⁄2, das Recht
eingeräumt wurde, das Grundstück H._ im Halte von ca. 19'663 m2
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zu einem Kaufpreis von CHF 1.50 pro m2 bis zum 23. November 2026 zu
erwerben. Mit Schreiben vom 10. Juni 2020 erklärten sie, das Kaufrecht
ausüben zu wollen.
4. Am 18. Dezember 2020 teilte die Meliorationskommission der
Gesamtmelioration C._ A._ auf Anfrage hin mit, dass die
Bewilligung für den Erwerb der Liegenschaften J._ und H._ zum
gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erteilt werden könne, da er die Kriterien
zum Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken als Selbstbewirtschafter
nicht erfülle. Zudem informierte das Amt für Landwirtschaft und
Geoinformation (ALG) mit Schreiben vom 22. März 2021, im Jahr 2024,
nachdem der Betrieb während dreier Jahre geführt worden sei, könne ein
Gesuch für den Kauf als Selbstbewirtschafter für die ununterbrochen
selbst bewirtschafteten Parzellen gestellt werden.
5. Daraufhin ersuchten A._ und B._ am 22. April 2021 förmlich bei
der Meliorationskommission der Gesamtmelioration C._ um
Zustimmung zum Erwerb der beiden Parzellen J._ und H._. Mit
Verfügung vom 25. Mai 2021 verweigerte diese die Erwerbsbewilligung.
Das ALG habe mit Schreiben vom 22. März 2021 bestätigt, dass sie die
Kriterien zum Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken als
Selbstbewirtschafter gegenwärtig nicht erfüllen würden. Zu diesen
Kriterien zähle unter anderem, dass sie im Kanton Graubünden seit
mindestens drei Jahren Tiere und Flächen gemeldet haben müssten.
6. Die dagegen von A._ und B._ erhobene Einsprache blieb
erfolglos. Mit Entscheid vom 10., mitgeteilt am 16. Dezember 2021 wies
die Schätzungskommission Gesamtmelioration C._ die Einsprache
ab. In Bezug auf die Parzelle H._ führte sie namentlich aus, es liege
unbestrittenermassen heute keine Selbstbewirtschaftung durch die
Gesuchsteller vor. Die Parzelle sei an den ortsansässigen Landwirt
K._ verpachtet worden. Zwar sei eine Minimalpachtdauer bis zum
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1. April 2022 und eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart
worden. Dies widerspreche indes den zwingenden Bestimmungen des
Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (Art. 7 Abs. 1 LPG),
die für Grundstücke eine Mindestpachtdauer von sechs Jahren vorsehe.
Eine Bewilligung für eine kürzere Pachtdauer liege nicht vor und könnte
auch nicht mehr nachgereicht werden. Damit sei eine
Selbstbewirtschaftung der Parzelle H._ durch die Einsprecher
zumindest nach der aktuellen Rechts- und Sachlage noch auf längere Zeit
ausgeschlossen, was eine Erwerbsbewilligung ausschliesse. Hinsichtlich
des Kaufrechtsvertrags vom 23. November 2016 zwischen den
Einsprechern und I._ sei anzumerken, dass der Erwerb des
Grundstücks durch A._ und B._ "als Miteigentümer zu je 1⁄2"
erfolgen solle. Nachdem B._ unbestrittenermassen nicht in C._,
sondern in E._ bzw. L._ (Kanton N._) wohne, wo sie einen
eigenen landwirtschaftlichen Betrieb führe, könne sie naturgemäss nicht
als Selbstbewirtschafterin in C._ auftreten. Weil aber der Kaufvertrag
bzw. der Eigentumserwerb und das damit zusammenhängende Gesuch
um Bewilligungserteilung sich ausschliesslich auf den Erwerb von
Miteigentum bezögen, sei eine Bewilligungserteilung nicht möglich, auch
nicht an A._ allein. Dass das Eigentum an der Parzelle G._
jederzeit auf ihn allein umgeschrieben werden könne, sei aus
verschiedenen Gründen nicht stichhaltig. Denn einerseits müssten die
Voraussetzungen für einen Erwerb grundsätzlich bei der
Bewilligungserteilung vorliegen, was heute offensichtlich nicht zutreffe.
Andererseits liege die Berechtigung zur Ausübung des Kaufrechts
ausschliesslich bei beiden Einsprechern gemeinsam. Schliesslich erfüllten
die Einsprecher auch nicht die Vorgabe einer dreijährigen
Selbstbewirtschaftung der Parzelle als Voraussetzung für deren Erwerb.
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7. Dagegen erhoben A._ und B._ (nachfolgend Beschwerdeführer)
am 31. Januar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden und beantragten was folgt:
1. Es sei der Entscheid der Schätzungskommission vom 10. Dezember 2021 aufzuheben und die Zustimmung zum Erwerb des Grundstücks Nr. H._ zum Preis von CHF 29'494.50 in der Gemeinde C._ für A._ und B._ zu erteilen.
2. Eventualiter sei die Zustimmung zum Erwerb des Grundstücks Nr. H._ zum Preis von CHF 29'494.50 in der Gemeinde C._ für A._ alleine zu erteilen.
3. Subeventualiter sei die Zustimmung zum Erwerb des Grundstücks Nr. H._ zum Preis von CHF 29'494.50 unter der auflösenden Bedingung zu erteilen, dass die Beschwerdeführer während dreier Jahre Flächen im Kanton Graubünden landwirtschaftlich bewirtschaften.
4. Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten der Gegenseite.
Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, sie beabsichtigten, den
nichtlandwirtschaftlich genutzten Stall wieder einer landwirtschaftlichen
Nutzung zuzuführen, nachdem dort bereits wieder Tiere gehalten würden.
Die Bewilligung für eine zonenfremde Dauerwohnbaute mit
hobbymässiger Tierhaltung sei ihnen durch das Amt für Raumentwicklung
(ARE GR) bereits in Aussicht gestellt worden, während für die
weitergehende landwirtschaftliche Nutzung als Betriebszentrum noch
weitere Abklärungen im Gange seien. Die Verpachtung des
Grundstücks H._ an einen Dritten ändere nichts am Erfüllen der
Voraussetzungen für dessen Erwerb, denn ihnen stehe gestützt auf Art. 15
Abs. 2 LPG ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Die effektive
Selbstbewirtschaftung sei demnach spätestens innert einem Jahr nach der
Eigentumsübertragung möglich. Letztere würde auch die Situation für die
Güterzusammenlegung wesentlich verbessern und der
Betriebsarrondierung dienen, zumal sie – im Gegensatz zum jetzigen
Eigentümer, welcher keinen landwirtschaftlichen Bezug mehr aufweise –
landwirtschaftlich tätig seien. Zudem befinde sich die zu erwerbende
Parzelle in unmittelbarer Umgebung zu ihrem Wohnhaus samt Stall.
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Aufgrund des Umstands, dass Ehegatten im bäuerlichen Bodenrecht als
Einheit betrachtet würden sowie der bewilligungsfreien
Erwerbsmöglichkeit unter Ehegatten sei der Erwerb des
Grundstücks H._ im Miteigentum möglich, obgleich die Ehefrau sich
in erster Linie um den Betrieb im N._ kümmere und nur der Ehemann
ständig vor Ort in C._ anwesend sei. Dieser verfüge auch über eine
genügende Ausbildung und Kapazität sowie die notwendigen Maschinen
zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks. Die einheitlich und
starr angewendete Praxis, wonach die Meldung von Flächen und Tieren
im Kanton während dreier Jahre verlangt werde, genüge der
Einzelfallgerechtigkeit nicht und würde vermutlich einer Überprüfung durch
ein höheres Gericht nicht standhalten. Sie seien effektiv und tatsächlich
bereits ihr ganzes Leben landwirtschaftlich tätig und würden den
Tatbeweis täglich erbringen, sowohl im Kanton N._ wie auch in
Graubünden. So würden sie das Grundstück J._ pachten und
bewirtschaften. Schliesslich sei weder der vereinbarte Kaufpreis übersetzt
noch liege das Grundstück ausserhalb des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs. Im Übrigen sei es gestützt auf den Grundsatz
der Verhältnismässigkeit ohne Weiteres möglich, die Zustimmung zum
Erwerb unter der Bedingung zu erteilen, dass die Selbstbewirtschaftung
mindestens während dreier Jahre fortgeführt werde.
8. Die Schätzungskommission Gesamtmelioration C._ (nachfolgend
Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 25. März
2022 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In
formeller Hinsicht beantragte sie die Einholung einer Stellungnahme des
kantonalen Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation (ALG). Zur
Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, die Beschwerdeführer
müssten als gemeinsame Erwerber des Grundstücks beide als
Selbstbewirtschafter auftreten können. Dies treffe auf die Ehefrau
unbestrittenermassen nicht zu. Allein habe der Ehemann keinen Anspruch
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auf den Erwerb der Liegenschaft, da der beurkundete Kaufrechtsvertrag
auf beide laute. Die Parzelle H._ sei ausserdem mit Pachtvertrag vom
1. April 2021 vom gegenwärtigen Eigentümer I._ an den
ortsansässigen Landwirt K._ verpachtet worden. Dies schliesse
wegen der gesetzlich fixierten Minimaldauer der landwirtschaftlichen
Pacht von sechs Jahren eine Selbstbewirtschaftung kurz und mittelfristig
aus. Insofern seien die Voraussetzungen für eine Selbstbewirtschaftung
im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nicht gegeben. Zudem müsse der
Wille zur Selbstbewirtschaftung durch einen Tatbeweis erbracht werden.
Dieser bestehe nach der Praxis des ALG darin, dass der Erwerber die
entsprechenden Grundstücke auch tatsächlich während drei Jahren
bewirtschaftet habe. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt.
9. Die Beschwerdeführer replizierten mit unveränderten Rechtsbegehren am
16. Mai 2022, wobei sie ihre Argumentation vertieften.
10. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 20. Juni 2022 auf die
Einreichung einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den
angefochtenen Einspracheentscheid vom 10. Dezember 2021 und die
weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Im Streit steht die Verweigerung einer Bewilligung zum Erwerb eines
landwirtschaftlichen Grundstücks, welche während des ab dem 1. März
2010 geltenden Umlegungsbannes (vgl. amtliche Publikation des
kantonalen Amtes für Landwirtschaft und Geoinformation [ALG] betreffend
eine Verfügungsbeschränkung im Rahmen der Gesamtmelioration
C._ vom 25. Februar 2010, abrufbar unter:
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https://www.kantonsamtsblatt.gr.ch/..., zuletzt besucht am: 16. August
2022) von der Meliorationskommission der Gesamtmelioration C._
beschlossen (vgl. Art. 20 Abs. 2 des Meliorationsgesetz des Kantons
Graubünden [MelG; BR 915.100] i.V.m. Art. 14 Abs. 1 lit. f der
Vollziehungsverordnung zum Meliorationsgesetz des Kantons
Graubünden [VVOzMG; BR 915.110] und Art. 5 Ziff. 4 des Reglements
über die Durchführung der Gesamtmelioration C._ vom 7. April 2005)
und durch die Schätzungskommission mit Einspracheentscheid vom 10.,
mitgeteilt am 16. Dezember 2021, bestätigt worden ist (vgl. Art. 39 Abs. 1
MelG). Dabei handelt es sich um Organe einer Genossenschaft (vgl.
Art. 10 MelG), die eine öffentlich-rechtliche Körperschaft mit eigener
Rechtspersönlichkeit darstellt (siehe Art. 7 Abs. 1 Satz 2 MelG). Gemäss
Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, von anderen Körperschaften und von
selbstständigen Anstalten des kantonalen Rechts, soweit diese nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Ferner bestimmt Art. 49
Abs. 1 lit. g VRG, dass das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide anderer Behörden beurteilt, wenn dies gesetzlich vorgesehen
ist. Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission ist weder
endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden.
Vielmehr können die betroffenen Grundeigentümer gegen die Entscheide
der Schätzungskommission innert 30 Tagen seit Zustellung beim
Verwaltungsgericht Beschwerde erheben (siehe Art. 43 Abs. 1 MelG; vgl.
auch Art. 83 Abs. 3, Art. 88 Abs. 1 und Art. 90 Abs. 1 lit. f des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB;
SR 211.412.11]). Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt
demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Als
Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (siehe Art. 50 VRG und Art. 83 Abs. 3
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BGBB). Zudem wurde die Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht
(siehe Art. 7 f., 38 f. und 52 Abs. 1 VRG sowie Art. 43 Abs. 1 MelG),
weshalb darauf einzutreten ist.
2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht
die Bewilligungsverweigerung für den Erwerb des landwirtschaftlichen
Grundstücks H._, je zu 1⁄2 Miteigentum, in der Gemeinde C._
geschützt hat. Nicht mehr umstritten ist die verweigerte Zustimmung zum
Erwerb der Parzelle J._, nachdem deren neue Eigentümerin nach
Angaben der Beschwerdeführer keinen Verkauf mehr in Betracht zieht.
3.1. Gemäss Art. 61 BGBB braucht eine Bewilligung, wer ein
landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will (Abs. 1). Die
Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Abs. 2).
Nach Art. 63 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines
landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks namentlich verweigert,
wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist (Abs. 1 lit. a).
Selbstbewirtschafter ist gemäss Art. 9 BGBB, wer den landwirtschaftlichen
Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches
Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Abs. 1). Für die
Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach
landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen
Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe
persönlich zu leiten (Abs. 2).
Diese Bestimmung definiert die Begriffe des Selbstbewirtschafters
(Abs. 1) und der Selbstbewirtschaftungsfähigkeit (Abs. 2), eine
Unterscheidung, welche aus dem alten bäuerlichen Erbrecht stammt (vgl.
die per 1. Januar 1994 aufgehobenen Art. 620 und Art. 621 Abs. 2 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Urteil des
Bundesgerichts 2C_520/2021 vom 21. Dezember 2021 E.6.2). Die
höchstrichterliche Rechtsprechung hat die Konturen dieser Begriffe
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genauer festgelegt. Was zunächst den Selbstbewirtschafter anbelangt, so
unterscheidet Art. 9 Abs. 1 BGBB zwischen dem Selbstbewirtschafter von
Grundstücken und dem Selbstbewirtschafter von landwirtschaftlichen
Gewerben. Unbestrittenermassen handelt es sich vorliegend bei der
Parzelle H._ nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von
Art. 7 BGBB, sondern um ein landwirtschaftliches Grundstück gemäss
Art. 6 BGBB. Hierfür reicht es aus, dass der Bewirtschafter den
landwirtschaftlichen Boden persönlich bewirtschaftet. Den Boden im Sinne
von Art. 9 BGBB selber zu bearbeiten bedeutet, die im Betrieb anfallenden
Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof (inkl. Administrativarbeiten)
und im Zusammenhang mit der Vermarktung der Produkte zu einem
wesentlichen Teil selber verrichten (siehe Urteil des Bundesgericht
2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E.2.1 mit Hinweisen). Dies heisst
für kleinere Betriebe, dass die betroffene Person den Grossteil der Feld-
und Viehwirtschaftsarbeiten selbst erledigen muss (siehe Urteil des
Bundesgerichts 2C_520/2021 vom 21. Dezember 2021 E.6.2). Bei neuen
Grundstücken, die er noch nicht bewirtschaftet (z.B. als Pächter), muss
sich der Erwerber verpflichten, den Boden, den er erwerben will, selbst zu
bewirtschaften; da es sich um eine zukünftige Tatsache handelt, genügt
es, wenn er dieses Verhalten glaubhaft macht, was durch das blosse
Hervorheben seiner aktuellen oder früheren Verbundenheit mit der
Landwirtschaft der Fall sein kann (siehe Urteile des Bundesgerichts
2C_520/2021 vom 21. Dezember 2021 E.6.2 und 2C_747/2008 vom
5. März 2009 E.3.1, nicht publ. in: BGE 135 II 123).
Vorausgesetzt wird zudem die Eignung zur Selbstbewirtschaftung (siehe
Art. 9 Abs. 2 BGBB): Die betreffende Person muss die durchschnittlichen
beruflichen, moralischen und physischen Eigenschaften besitzen, die
nach den Gepflogenheiten der Landwirtschaft erforderlich sind, um ein
landwirtschaftliches Gut angemessen zu bewirtschaften (siehe BGE 110
II 488 E.5 und die zitierten Referenzen zu den Kriterien, die in Anwendung
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von Art. 620 ff. aZGB entwickelt wurden, aber auch unter dem Gesetz über
das bäuerliche Bodenrecht relevant bleiben: BGE 134 III 586 E.3.1.2]; zu
diesen Komponenten: HOFER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl.,
Brugg 2011, Rz. 33 ff. zu Art. 9 BGBB). Eine solche Fähigkeit besteht in
der Regel nur, wenn die Person eine landwirtschaftliche Schule besucht
hat (für weitere Details: DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse: droit
public et droit privé [nachfolgend Traité de droit agraire], Band 2,
Bern 2006, Rz. 3215 ff.) oder eine angemessene landwirtschaftliche
Ausbildung besitzt, um das Grundstück, das sie erwerben will, zu
bewirtschaften (Freizeitlandwirte) oder, je nach Fall, wenn sie bereits ein
Grundstück, das mit dem zu erwerbenden vergleichbar ist, fachgerecht
bewirtschaftet hat (siehe Urteile des Bundesgerichts 2C_520/2021 vom
21. Dezember 2021 E.6.2, 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019 E.2.3,
5A.17/2006 vom 21. Dezember 2006 E.2.4.1 und 5A.9/2001 vom 30. Juli
2001 E.2b, 2c und 4a). Das Gericht hat in Gesamtwürdigung aller
Tatsachen die Überzeugung zu gewinnen, es sei wahrscheinlich, dass
sich der potentielle Selbstbewirtschafter auf dem Heimwesen behaupten
und den Betrieb sachgerecht führen könne. An diese Prognose und
Wertung dürfen nicht allzu strenge Massstäbe gelegt werden. Es muss
nicht absolut sicher und undiskutabel, sondern bloss wahrscheinlich sein,
dass sich der Interessent als selbstständiger Bewirtschafter eines
landwirtschaftlichen Betriebs von der Grösse und Art des
streitgegenständlichen bewähren werde, wobei auch die Eignung der
Ehegatten einbezogen werden kann (siehe BGE 110 II 488 E.5; Urteile
des Bundesgerichts 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019 E.2.2 und
2C_539/2014 vom 23. Oktober 2014 E.7.2.1; vgl. auch DONZALLAZ, Traité
de droit agraire, Rz. 3286 in fine). Das bäuerliche Bodenrecht schafft kein
ausschliessliches Standesrecht für Landwirte; auch wer eine
landwirtschaftliche Tätigkeit als Freizeitbeschäftigung ausübt, kann als
Selbstbewirtschafter gelten, wenn er die Voraussetzungen von Art. 9
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BGBB erfüllt (siehe Urteil des Bundesgerichts 2C_855/2008 vom
11. Dezember 2009 E.2.1 m.H.).
3.2. Angesichts dieser Rechtsprechung ist der Beschwerdegegnerin darin
beizupflichten, dass die Beschwerdeführerin (B._) mit Blick auf das
zu erwerbende Grundstück nicht als Selbstbewirtschafterin gelten kann.
Zwar wird in der Replik vorgebracht, sie helfe bzw. arbeite tatkräftig auf
dem Betrieb in C._ mit. Obschon dies der ins Recht gelegten
Fotodokumentation entnommen werden kann (siehe Akten der
Beschwerdeführer [Bf-act.] 18), wird weder behauptet noch ist ersichtlich,
dass sie sich in wesentlichem Umfang persönlich auf dem zu erwerbenden
Grundstück betätigen und den Grossteil der Arbeiten auf dem Feld- und in
der Viehhaltung selbst erledigen wird. Vielmehr geht bereits aus der
Beschwerde hervor, dass die Ehegatten eine Entflechtung der Arbeiten
und Kompetenzen untereinander angestrebt haben. Während der
Beschwerdeführer (A._) zusammen mit seinem Sohn seinen
Wohnsitz nach C._ verlegt habe (vgl. auch Bf-act. 12 f.), um dort den
kleinen Landwirtschaftsbetrieb zu führen und zudem in Teilzeitarbeit zu
einem gewissen Teil im Homeoffice für den Verein F._ zu arbeiten
(vgl. auch Bestätigung vom 24. Januar 2022 [Bf-act. 14]), bleibe die
Ehefrau und Beschwerdeführerin weiterhin vor Ort im N._, wo sie nun
die Verantwortung für den dortigen Betrieb und die Geschäftsführung
sowie auch die Heimbewilligung alleine innehabe (vgl. Rz. III.3 und 7 der
Beschwerde vom 31. Januar 2022 und Bf-act. 15 S. 2). Insofern liegt
nahe, dass sie den wesentlichen Teil ihrer Arbeitskraft und -zeit für den
Betrieb im N._ einsetzt, um die dort anfallenden Arbeiten zu
verrichten, und nur in untergeordneter, für die Anerkennung als
Selbstbewirtschafterin der Parzelle H._ rechtsprechungsgemäss
nicht ausreichender Art und Weise im Betrieb in C._ mithilft. Insoweit
erübrigt sich es sich, die beantragte Parteibefragung durchzuführen.
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Nicht zu verfangen vermag indes, wenn die Beschwerdegegnerin aus der
fehlenden Eigenschaft der Beschwerdeführerin als Selbstbewirtschafterin
ableitet, der Beschwerdeführer habe alleine keinen Anspruch auf den
Erwerb der Parzelle H._, da der beurkundete Kaufrechtsvertrag auf
beide laute und somit auch beide als Selbstbewirtschafter gelten müssten.
Mit dieser Argumentation verkennt sie, dass es – wie bereits dargelegt –
gemäss Art. 9 BGBB ausreicht, den landwirtschaftlichen Boden selber zu
bearbeiten oder persönlich ein landwirtschaftliches Gewerbe zu leiten und
die Fähigkeit zur Selbstbewirtschaftung zu haben. Auf die
Eigentumsverhältnisse kommt es dabei nicht an (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2C_747/2008 vom 5. März 2009 E.3.3, nicht publiziert in
BGE 135 II 123). So befand das Bundesgericht im Urteil 5A.2/1998 vom
23. Juni 1998 beispielsweise, es entspreche dem Sinn und Zweck des
Gesetzes, wenn ein Vater ohne landwirtschaftliche Ausbildung ein
landwirtschaftliches Gewerbe für seinen Sohn erwirbt, weil dieser zwar
über die nötige Ausbildung, nicht aber die finanziellen Mittel verfügt
(dortige E.2c, zitiert in DONZALLAZ, Traité de droit agraire, Rz. 3295).
Gleiches hat auch für den Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken zu
gelten, ist eine solche Konstellation doch jener vorzuziehen, in welcher ein
Grundstück nicht zur Selbstbewirtschaftung erworben wird (vgl. HOFER,
a.a.O., Rz. 36a zu Art. 9 BGBB; vgl. ferner zur Zulässigkeit der
Berücksichtigung der Kenntnisse des Ehegatten unter dem Gesichtspunkt
der Selbstbewirtschaftung neben den vorgenannten, in Erwägung 3.1
aufgeführten Entscheiden: Urteil des Bundesgerichts 2C_855/2008 vom
11. Dezember 2009 E.2.3). Wenn demnach die Kenntnisse eines
Familienmitglieds dem Erwerber (und künftigen Eigentümer) zur Eignung
zur Selbstbewirtschaftung verhelfen können, kann im umgekehrten Fall
beim gemeinsamen Erwerb zu Miteigentum – wie vorliegend die
Eigentümer des Grundstücks G._ als Miteigentümer zu je 1⁄2 gemäss
Kaufrechtsvertrag vom 23. November 2016 (siehe Bf-act. 10) – die
fehlende Eigenschaft eines Familienmitglieds zur Selbstbewirtschaftung
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dem anderen Miteigentümer umso weniger entgegengehalten werden,
solange er selbst die Voraussetzungen hierfür erfüllt. Denn abgesehen
davon, dass Art. 3 Abs. 1 BGBB die Gleichstellung von
Miteigentumsanteilen an landwirtschaftlichen Grundstücken mit diesen
selbst vorsieht (vgl. BGE 128 III 229 E.3b; SCHMID-TSCHIRREN/BANDLI, in:
Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl., Brugg 2011, Rz. 4 zu Art. 3 BGBB),
gehen die mit dem Bewilligungsverfahren des BGBB verfolgten
eigentums- und strukturpolitischen Ziele dahin festzulegen, von wem und
mit welchen betrieblichen Strukturen ein landwirtschaftliches Grundstück
nach einer Handänderung bewirtschaftet werden soll (STALDER, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl., Brugg 2011, Rz. 24 zu Art. 61 BGBB).
Das Gesetz bezweckt dabei namentlich die Stellung des
Selbstbewirtschafters beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke zu
stärken (siehe Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB). Mithin will das BGBB den
Selbstbewirtschafter beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken
begünstigen und all jene vom Markt ausschliessen, die solchen Boden
überwiegend als Kapitalanlage oder als Spekulationsobjekte zu erwerben
trachten (vgl. Botschaft zum BGBB sowie zum Bundesgesetz über die
Teilrevisionen des Zivilgesetzbuches [Immobiliarsachenrecht] und des
Obligationenrechts [Grundstückkauf], BBl 1988 III 953 970). In der Lehre
wird zwar die Auffassung vertreten, dass bereits bei der Einleitung des
Bewilligungsverfahrens ein beurkundeter Erwerbsvertrag vorliegen muss
(STALDER, a.a.O., Rz. 7 zu Art. 61 BGBB und HERRENSCHWAND/STALDER,
in: Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl., Brugg 2011, Rz. 7 zu Art. 83
BGBB), worauf sich auch die Beschwerdegegnerin beruft. Das
Rechtsgeschäft befindet sich in einem Zustand der "schwebenden
Unwirksamkeit", solange keine Erwerbsbewilligung erteilt wurde; durch die
Bewilligung als privatrechtsgestaltende Verfügung wird das
Rechtsgeschäft dann entweder in die Vollgültigkeit überführt oder aber
zunichtegemacht. Erst die Verweigerung der Bewilligung führt damit zur
Nichtigkeit des privatrechtlichen Rechtsgeschäfts (siehe Urteil des
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Bundesgerichts 4A_260/2018 vom 28. November 2018 E.2.2.2 m.H.a.
STALDER, a.a.O., Rz. 16 ff. in Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB, Rz. 7 zu
Art. 61 BGBB und Rz. 8 und 10 zu Art. 70 BGBB; STALDER, Die
verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter
Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1993, S. 208;
vgl. auch DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991
sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993, Rz. 637 ff.). Vorliegend lag
jedoch der öffentlich beurkundete Kaufrechtsvertrag vom 23. November
2016 bereits vor der Durchführung des Bewilligungsverfahrens in
verurkundeter Form vor (vgl. Bf-act. 10), womit insbesondere
sichergestellt ist, dass auch wirklich dieses Geschäft beim Grundbuchamt
angemeldet und eingetragen wird. Anhaltspunkte dafür, dass die
Beschwerdeführer als Eigentümer des Grundstücks G._ bzw. die
Beschwerdeführerin als Miteigentümerin zu 1⁄2 das kaufrechtsbelastete
Grundstück H._ nicht erwerben wollen, finden sich keine. Vielmehr
erklärten die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 10. Juni 2020 das
ihnen (als Eigentümer der Parzelle G._ bzw. der sich dort
befindlichen Stockwerkeigentumseinheiten Z.1._-Z.3._ im
Miteigentum zu je 1⁄2) eingeräumte Kaufrecht ausüben zu wollen (siehe Bf-
act. 25). Insofern kann auf die beantragte schriftliche Auskunft des
Grundbuchinspektorats und Handelsregister (GIHA) verzichtet werden. Es
bleibt zu prüfen, ob der Beschwerdeführer die Voraussetzungen für die
Selbstbewirtschaftung erfüllt.
3.3. Die Beschwerdegegnerin stellte diese in erster Linie aufgrund des
Umstands in Abrede, dass das Grundstück H._ mit Pachtvertrag vom
1. April 2021 von dessen gegenwärtigem Eigentümer an einen
ortsansässigen Landwirt verpachtet worden sei, weshalb aufgrund der
gesetzlichen Minimaldauer von sechs Jahren keine Selbstbewirtschaftung
durch den Beschwerdeführer in Frage komme. Entgegen der von den
Beschwerdeführern in der Replik vertretenen Auffassung ist das
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Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) auf
entgeltliche Pachtverträge zur Gebrauchsüberlassung anwendbar, welche
– wie vorliegend – ein landwirtschaftliches Grundstück zum Gegenstand
haben (siehe Art. 1 Abs. 1 lit. a und Art. 4 LPG; WOLF, Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung zum landwirtschaftlichen Pachtrecht,
in: Jusletter vom 15. Juni 2020, Rz. 3). Der von der Beschwerdegegnerin
mit ihrer Vernehmlassung ins Recht gelegte, zwischen I._ und
K._ abgeschlossene Pachtvertrag vom 1. April 2021 nimmt denn
auch Bezug auf die einschlägigen Bestimmungen des LPG (siehe Akten
der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 2). Insbesondere wird zur Pachtdauer
(gemäss dem Musterpachtvertrag für einzelne Grundstücke; abrufbar
unter:
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/alg/dokumentation/agr
armassnahmen/formulare-vertraege/Seiten/Verträge.aspx, zuletzt
besucht am: 16. August 2022) angemerkt, diese betrage mindestens
sechs Jahre, wobei eine kürzere Pachtdauer gemäss Art. 7 LPG vom ALG
zu bewilligen sei. Da die Vertragsparteien die Pachtdauer auf ein Jahr ab
dem 1. April 2021 festgelegt haben (siehe Bg-act. 2 S. 1), bestreiten die
Beschwerdeführer, dass ein rechtsgültiger, sechsjähriger Pachtvertrag
über die Parzelle H._ abgeschlossen worden sei. Wie es sich damit
im Einzelnen verhält, kann letztlich jedoch genauso offen bleiben, wie die
Frage, ob das ALG eine kürzere Pachtdauer hätte bewilligen können bzw.
müssen. Insofern drängt sich auch keine Einvernahme von I._ als
Zeuge auf. Denn die Beschwerdeführer bringen zu Recht vor, dass der
Erwerber gestützt auf Art. 15 Abs. 1 LPG als Ausnahme vom Grundsatz
"Kauf bricht Pacht nicht" (Art. 14 LPG) den Pachtvertrag vorzeitig auflösen
kann, wenn er den Pachtgegenstand namentlich zur
Selbstbewirtschaftung erwirbt. Für den Fall der ordentlichen Kündigung
durch den Verpächter bestimmt Art. 27 Abs. 2 LPG, dass bei einer
Erstreckungsklage des Pächters der Verpächter zu beweisen hat, dass die
Fortsetzung der Pacht für ihn nicht zumutbar oder aus anderen Gründen
- 17 -
nicht gerechtfertigt ist. Das ist nach lit. c dieses Absatzes namentlich der
Fall, wenn der Verpächter den Pachtgegenstand selbst bewirtschaften will.
Gemäss Bundesgericht besteht kein Zweifel, dass der Begriff der
Selbstbewirtschaftung in beiden zitierten Normen identisch sein muss,
geht es doch in beiden Fällen um die gesetzliche Regelung des Konflikts
zwischen dem Wunsch des Eigentümers, das Grundstück möglichst bald
selbst bewirtschaften zu können, und dem Schutzbedürfnis des bisherigen
Pächters (siehe BGE 115 II 181 E.2). Sodann hält das Bundesgericht fest,
es würden keine sachlichen Gründe gegen eine einheitliche Definition der
Selbstbewirtschaftung im Landwirtschaftsrecht sprechen (siehe BGE 115
II 181 E.2a). Der Erwerber hat nach Art. 15 Abs. 1 LPG demnach
nachzuweisen, dass er den Pachtgegenstand erwirbt, um ihn selber zu
bewirtschaften. Nach DONZALLAZ ist dabei nicht aus den Augen zu
verlieren, dass dem BGBB bereits im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs die
notwendige Filterfunktion zugekommen sei. Es gehe daher nicht an, im
nachgelagerten Stadium der Auflösung des Pachtvertrags strengere
Massstäbe anzusetzen als jene, die nach Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB bei
der Bewilligung des Erwerbs verwendet worden seien (siehe DONZALLAZ,
Traité de droit agraire, Rz. 3369). Dieser Ansicht stimmt HOFER mit der
Präzisierung zu, dass auch der Wille zur Selbstbewirtschaftung schon
beim Kauf geprüft worden ist, weshalb im Fall von Art. 15 LPG davon
ausgegangen werden könne, dass der Käufer die Anforderungen an die
Selbstbewirtschaftung erfüllt (HOFER, a.a.O., Rz. 11a zu Art. 9 BGBB).
Daraus geht mithin hervor, dass – obgleich in Bezug auf das Kriterium der
Selbstbewirtschaftung grundsätzlich die Verhältnisse zum Zeitpunkt des
Bewilligungsentscheids massgebend sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts
2C_20/2021, 2C_21/2021 vom 19. November 2021 E.6.2 und E.6.5.3 f.) –
ein bestehender Pachtvertrag einem Erwerb des Pachtgegenstands zur
Selbstbewirtschaftung nicht per se entgegensteht. Vielmehr erfüllt der
Erwerber, welcher die Bewilligung als Selbstbewirtschafter erhalten hat
(siehe Art. 63 lit. a BGBB e contrario), auch die Anforderungen zur
- 18 -
Auflösung der Pacht nach Art. 15 LPG (siehe STUDER/HOFER, Das
landwirtschaftliche Pachtrecht, 2. Aufl., Brugg 2014, Rz. 321 zu Art. 15
LPG). Gemäss Art. 15 Abs. 2 LPG beträgt die Kündigungsfrist mindestens
ein Jahr, wobei die Pacht auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder
Herbsttermin aufgelöst werden kann. Zudem besteht die Möglichkeit der
Pachterstreckung von sechs Monaten bis zwei Jahren, wenn die
Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat,
die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu
rechtfertigten ist (siehe Art. 15 Abs. 3 LPG). Im hier zu beurteilenden Fall
wurde der Pachtvertrag vom 1. April 2021 zwischen dem gegenwärtigen
Eigentümer der Parzelle H._ I._ und dem ortsansässigen
Landwirt K._ nicht im Grundbuch vorgemerkt (vgl. den im Juli 2022
editierten Grundbuchauszug), womit eine vorzeitige Auflösung nicht
ausgeschlossen ist (siehe STUDER/HOFER, a.a.O., Rz. 322 zu Art. 15
LPG). Die Frist von drei Monaten, innert der die schriftliche
Kündigungsanzeige zu erfolgen hat, kann vorliegend weder mit dem
Abschluss des Kaufrechtsvertrags am 23. November 2016 noch mit der
Ausübungserklärung am 10. Juni 2020 zu laufen begonnen haben, da das
Pachtverhältnis erst am 1. April 2021 abgeschlossen worden ist (siehe Bg-
act. 2 S. 2). Da insofern weder der Abschluss des
Veräusserungsgeschäfts massgebend sein noch erst der Zeitpunkt des
Eigentumsübergangs, d.h. der Grundbucheintrag, herangezogen werden
kann (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., Rz. 329 zu Art. 15 LPG), rechtfertigt es
sich unter den konkreten Umständen des Einzelfalls, vorliegend für den
Fristbeginn als Mittelweg auf den Zeitpunkt einer allfälligen
Bewilligungserteilung als privatrechtsgestaltende Verfügung abzustellen,
da das Rechtsgeschäft – wie dargelegt – erst damit vom Stadium der
"schwebenden Unwirksamkeit" in die Vollgültigkeit überführt und somit
rechtswirksam wird. Hinsichtlich der sogenannten kleinen Erstreckung
gemäss Art. 15 Abs. 3 LPG ist zu würdigen, dass der Pachtvertrag vom
1. April 2021 von den Parteien lediglich für ein Jahr abgeschlossen und
- 19 -
der gegenwärtige Eigentümer der Parzelle H._ und Verpächter dem
Pächter nach Art. 15 Abs. 4 LPG den Schaden aus der vorzeitigen
Pachtauflösung ersetzen muss (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., Rz. 347 ff. zu
Art. 15 LPG). Insofern dürfte das Ende der Pacht absehbar sein und somit
einer Selbstbewirtschaftung nicht von vornherein entgegenstehen.
Hinzuweisen bleibt, dass es den Vertragsparteien freilich unbenommen
ist, den Pachtvertrag durch Übereinkunft vorzeitig zu beenden (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 4A_391/2017 vom 26. März 2018 E.3.2.1).
3.4. Die Beschwerdegegnerin spricht dem Beschwerdeführer des Weiteren
den Willen zur Selbstbewirtschaftung ab. Dieser ist vorhanden, wenn
genügend Grund zur Annahme besteht, dass der Erwerber den
landwirtschaftlichen Boden tatsächlich langfristig bewirtschaften wird (vgl.
HOFER, a.a.O., Rz. 44 zu Art. 9 BGBB). Das Bundesgericht verlangt, dass
die Selbstbewirtschaftung ernsthaft gewollt und praktisch möglich ist (so
schon BGE 94 II 258 E.3a und 81 II 574 E.2). Erheben sich nicht von
vornherein gewichtige Zweifel, wird die vom Anwärter bekundete Absicht
zunächst als ernstlich vorhanden zu betrachten sein, wobei es der
Gegenpartei unbenommen ist, den Gegenbeweis anzutreten (vgl. BGE 88
II 185 E.2b).
3.5. Die Beschwerdegegnerin verlangt vom Beschwerdeführer den Tatbeweis,
welcher nach der Praxis des ALG darin bestehe, dass sich der Erwerber
darüber ausweise, dass er das entsprechende Grundstück auch
tatsächlich während drei Jahren bewirtschaftet habe (vgl. hierzu das
Schreiben des ALG vom 22. März 2021 [Bf-act. 29]; vgl. ferner Entscheid
der Meliorationskommission vom 25. Mai 2021 [Bf-act. 3], wonach die
Beschwerdeführer im Kanton Graubünden seit mindestens drei Jahren
Tiere und Flächen gemeldet haben müssen). Während die
Beschwerdeführer diese Praxisfestlegung in der Beschwerde als neu und
anscheinend auf ihren Fall bezogen kritisieren (siehe Beschwerde vom
31. Januar 2022 S. 10), räumten sie anlässlich der
- 20 -
Einspracheverhandlung vom 28. September 2021 noch ein, dass der
Kanton Graubünden eine solche Dreijahresfrist seit dem Jahr 2016 kenne
(siehe Bf-act. 32 S. 1 unten), ohne dabei geltend zu machen, dass diese,
damals bereits mehrere Jahre geltende Praxis neu und mit Blick auf ihre
Situation festgelegt worden sei. Darauf sind sie zu behaften, weshalb sich
die Einholung einer Stellungnahme des ALG dazu erübrigt.
3.6. Diese Praxis steht in einem Spannungsverhältnis zur vorgenannten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach sich der Erwerber bei
neuen Grundstücken, die er noch nicht bewirtschaftet (z.B. als Pächter),
verpflichten muss, den Boden, den er erwerben will, selbst zu
bewirtschaften; da es sich um eine zukünftige Tatsache handelt, genügt
es, wenn er dieses Verhalten glaubhaft macht, was durch das blosse
Hervorheben seiner aktuellen oder früheren Verbundenheit mit der
Landwirtschaft der Fall sein kann (siehe Urteile des Bundesgerichts
2C_520/2021 vom 21. Dezember 2021 E.6.2 und 2C_747/2008 vom 5.
März 2009 E.3.1, nicht publiziert in BGE 135 II 123). Die
Beschwerdegegnerin beruft sich des Weiteren auf eine Kommentarstelle
von HOFER zum Tatbeweis bei der Beurteilung der Eignung zur
Selbstbewirtschaftung. Diese lautet auszugsweise wie folgt (HOFER,
a.a.O., Rz. 37 zu Art. 9 BGBB):
"Die Beurteilung der Eignung ist wohl dort am einfachsten, wo der Bewerber das Gewerbe bereits als Pächter bewirtschaftet. Weist er nach, dass er dabei seinen Vermögensstand halten und die notwendigen Investitionen tätigen konnte, dürfte er auch für die Übernahme des Eigentums geeignet sein, sofern nicht andere Mängel bestehen (...). Anders verhält es sich, wenn der Erwerber das gekaufte Gewerbe noch nicht kennt. War er bereits Landwirt, hat er einen anderen Betrieb bewirtschaftet. Die dabei erzielten Ergebnisse sind ein umso wichtigeres Indiz für die Eignung, je ähnlicher die beiden Betriebe sind. Ist aber der gekaufte Betrieb wesentlich grösser oder handelt es sich, im Gegensatz zum vorher bewirtschafteten, um einen Spezialbetrieb, genügen die dort erzielten guten Ergebnisse allein nicht. Hat ein Ansprecher den entsprechenden oder einen ähnlichen Betrieb über geraume Zeit erfolgreich geführt, sind ihm die erforderlichen beruflichen Fähigkeiten zuzugestehen, auch wenn er keine landwirtschaftliche Schule abgeschlossen hat (...). (...)."
- 21 -
Sollte diese Lehrmeinung analog auf den Erwerb landwirtschaftlicher
Grundstücke Anwendung finden, geht auch aus ihr hervor, dass der
Ansprecher das streitgegenständliche Grundstück nicht zwingend im
Sinne eines Tatbeweises bereits als Pächter bewirtschaftet haben muss.
Vielmehr kann sich seine Eignung zur Selbstbewirtschaftung auch daraus
ergeben, dass er in der Vergangenheit ein mit der zu erwerbenden
Parzelle vergleichbares Grundstück mit ähnlichem Strukturen bereits
erfolgreich bewirtschaftet hat. Angesichts der dargelegten
Rechtsprechung und Literatur geht es demnach nicht an, die vorerwähnte
Dreijahrespraxis unbesehen von den konkreten Umständen und
Verhältnisse schematisch und starr auf jeden Fall anzuwenden.
Gleichzeitig ist diese Praxis vom schützenswerten Gedanken der
Nachhaltigkeit und Verhinderung von Missbräuchen getragen, weshalb sie
insbesondere dort Platz greifen kann, wo der Gesuchsteller noch nie
wirklich in der Landwirtschaft tätig gewesen ist oder ein Grundstück mit
Spezialkulturen erwerben will, für die er die notwendigen Kenntnisse nicht
aufweist. In der Hobby-Landwirtschaft rechtfertigt es sich – wie auch in der
Lehre vertreten wird (vgl. RICHLI, Landwirtschaftliches Gewerbe und
Selbstbewirtschaftung – zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über
das bäuerliche Bodenrecht, AJP 1993, S. 1063 ff. S. 1067; HOFER, a.a.O.,
Rz. 42 und 46 zu Art. 9 BGBB) –, besonders hohe Anforderungen an die
Glaubhaftigkeit des Willens zur Selbstbewirtschaftung zu stellen. Dabei ist
eine Gesamtbeurteilung aller massgeblichen Gegebenheiten des
konkreten Einzelfalls vorzunehmen (vgl. HOFER, a.a.O., Rz. 46 zu Art. 9
BGBB).
3.7. Vorliegend ist aktenkundig, dass der Beschwerdeführer ausgebildeter
Landmaschinenmechaniker EFZ ist und ein landwirtschaftliches Lehrjahr
auf einem Betrieb in M._ absolviert hat (siehe Bf-act. 5 S. 1 ff.). In der
Folge arbeitete er immer wieder auf verschiedenen landwirtschaftlichen
Betrieben, wobei er neben der Mutterkuhhaltung und Raufutterproduktion
- 22 -
auch Arbeiten im Stall und in der Milchwirtschaft verrichtete (vgl. die
verschiedenen Bestätigungen für bisher geleistete Praxisstunden in der
Landwirtschaft [Bf-act. 5 S. 9 ff.]). Seit dem Jahr 2000/2001 führte er in
E._ im Kanton N._ im Zusammenhang mit dem Kinder- und
Jugendheim F._ als Angestellter in einem Teilzeitpensum einen
kleinen Landwirtschaftsbetrieb, wobei er dabei entgegen der Auffassung
der Beschwerdegegnerin als Bewirtschafter tätig und namentlich für die
Tierhaltung mit Mutterkühen, -schafen und -ziegen, einer Schweinemast
und -aufzucht, einer Trutenmast sowie Legehühner genauso wie für die
Raufutterproduktion und Forstwirtschaft zuständig war (vgl. Bestätigung
für ausgewiesene praktische Tätigkeit in der Landwirtschaft vom
21. Dezember 2020 [Bf-act. 5 S. 7 f.]; ferner Betriebskonzept Plantahof
vom 17. November 2021 [Bf-act. 33 S. 4]). Infolge einer angestrebten
Entflechtung der Arbeit und Kompetenzen unter den Beschwerdeführern
im Sinne eines Aufbaus eines neuen, zweiten Betriebsstandorts kauften
sie sodann das Wohnhaus und alsdann den Stall auf der abparzellierten
Parzelle G._ in der Gemeinde C._ (siehe Bf-act. 9 und 11).
Dorthin verlegte der Beschwerdeführer per Anfang 2021 seinen Wohnsitz,
nachdem dies bereits sein Sohn gemacht hatte (siehe Bf-act. 12 f.). Schon
zuvor meldete der Beschwerdeführer den Betrieb im November 2020 beim
ALG als Gemüse-, Mutterkuh- und Schafhaltungsbetrieb an; dieser wird
vom ALG kontrolliert und anerkannt (siehe Bf-act. 20 und 29). Darauf hält
der Beschwerdeführer aktuell zwischen zwei und vier Rindern (siehe Bf-
act. 21 ff. und 35). Als Futterbasis dient ihm dabei neben der
Heimliegenschaft die an die streitgegenständliche Parzelle H._
angrenzende Parzelle J._, welche er seit Anfang 2021 für sechs
Jahre mit einer ebenso langen Fortsetzungsdauer gepachtet hat, sofern
ihm nicht (fristgerecht) gekündigt wird (Pachtvertrag vom 29. Dezember
2020 [siehe Bf-act. 4]). Mit Blick auf den Erwerb des Grundstücks H._
liess der Beschwerdeführer zudem bereits ein Betriebskonzept erstellen.
Daraus geht hervor, dass geplant ist, vier Mutterkühe und ebenso viele
- 23 -
Rinder und Schafe zu halten, wobei der Betriebsberater des Plantahofs
dazu befand, dass die Stallungen nach den durchzuführenden baulichen
Massnahmen geeignet seien, einen solchen, dem Raum- und
Funktionsprogramm entsprechenden Tierbestand zu beherbergen (siehe
Bf-act. 33 S. 5; vgl. ferner Bf-act. 23). Hinsichtlich der Betriebsart ist der
Betrieb in C._ auch mit jenem im N._ vergleichbar, wurden doch
auch dort insbesondere Kühe bzw. Rinder und Schafe gehalten und
landwirtschaftliche Nutzflächen bestellt (vgl. Bf-act. 6). Hinzu kommt, dass
der Beschwerdeführer unbestrittenermassen über die für die
Bewirtschaftung notwendigen Maschinen und Geräte verfügt, die er vom
Betrieb im N._ nach C._ überführen konnte (siehe Bf-act. 33 S. 4
und S. 11, Bf-act. 15 mit Hinweis namentlich auf einen Bergmäher,
Bandrechen, Polytrac und Heuladegerät; vgl. ferner Fotodokumentation
[Bf-act. 17 ff.]). Ebenso wenig wird in Abrede gestellt, dass die
Beschwerdeführer dem gegenwärtigen Eigentümer der Parzelle H._
bei der Bewirtschaftung dieser Nutzungsfläche geholfen haben (vgl. hierzu
auch die ins Recht gelegte Fotodokumentation [siehe Bf-act. 18 f.]). Da
auch nach der Erweiterung durch den Erwerb des Grundstücks H._
nach wie vor ein kleiner (Hobby-)Landwirtschaftsbetrieb vorliegen würde,
ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer auch neben der im
Homeoffice ausgeübten Teilzeitarbeit für den Verein F._ (siehe Bf-
act. 14) genügend Kapazitäten hat, um die auf dem Grundstück und den
Stallungen anfallenden Arbeiten selbst auszuführen (vgl. HOFER, a.a.O.,
Rz. 20 zu Art. 9 BGBB). Hinzu kommt, dass auch der Sohn des
mittlerweile über 50-jährigen Beschwerdeführers auf dem Betrieb in
C._ wohnt, wobei dieser gelernter Forstwart ist und ebenfalls
landwirtschaftliche Kenntnisse und Interessen aufweist (siehe Bf-act. 15).
3.8. Insgesamt kann somit als erstellt gelten, dass der Beschwerdeführer
bereits vor der Betriebsaufnahme in C._ nebenbei eine
landwirtschaftliche Tätigkeit in N._ ausgeübt hat und somit über die
- 24 -
für die Bewirtschaftung des streitgegenständlichen Grundstücks
notwendige, praktische Erfahrung in der Viehhaltung und
Landbewirtschaftung verfügt. Auch erscheint aufgrund des Ausgeführten
glaubhaft, dass er sich mit der Landwirtschaft verbunden fühlt (vgl. auch
Bf-act. 15). Angesichts seiner langjährigen landwirtschaftlichen
Erwerbsbiografie liegt nahe, dass seine Tätigkeit in der Landwirtschaft
nicht einem kurzfristigen Hobby entspricht. Vielmehr stellte die
Betriebserweiterung mit dem Erwerb des Grundstücks H._ eine
konsequente Fortsetzung seiner bisherigen Laufbahn dar. Seine
diesbezügliche Absicht stellt er nicht nur mit dem ins Recht gelegten
Betriebskonzept unter Beweis, sondern auch insoweit, als er bereits
wenige Rinder in seinem Stall hält und zur Futterproduktion zusätzlich zur
Heimliegenschaft das nahegelegene Grundstück J._ gepachtet hat.
Ebenso sind keine etwaigen Umgehungsabsichten erkennbar. Zudem
erscheint nachvollziehbar, wenn er nach der beruflichen Entflechtung der
Kompetenzen unter den Beschwerdeführern weiterhin einen Bezug zur
Landwirtschaft sucht. Daher ist nicht daran zu zweifeln, dass die vom
Beschwerdeführer bekundete Absicht zur Selbstbewirtschaftung des
streitgegenständlichen Grundstücks H._ ernsthaft gewollt und –
namentlich unter Berücksichtigung der vorhandenen Kapazitäten und der
Infrastruktur – auch möglich ist. Überdies liegt aufgrund seiner
Ausbildungen und Erfahrungen im Landwirtschaftsbereich mit Viehhaltung
und Feldarbeiten in einem mit jenem in C._ vergleichbaren Betrieb im
N._ nahe, dass er sich auf dem Heimwesen behaupten und das
streitgegenständliche Grundstück sachgerecht bewirtschaften wird. In
Gesamtwürdigung der konkreten Umstände ist somit die
Selbstbewirtschaftungseigenschaft des Beschwerdeführers – unter
Berücksichtigung der nachfolgenden Erwägungen 6.1 ff. – zu bejahen.
3.9. Vor diesem Hintergrund und angesichts der bereits im Recht liegenden
ausführlichen Fotodokumentation kann auf den von den
- 25 -
Beschwerdeführern beantragten Augenschein verzichtet werden, zumal
das streitberufene Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise
seine Überzeugung gebildet hat und annehmen kann, dass diese
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl.
BGE 144 II 427 E.3.1.3, 141 I 60 E.3.3, 136 I 229 E.5.3 und 134 I 140
E.5.3).
4.1. Neben der Förderung des bäuerlichen Eigentums und der Stärkung der
Position der Selbstbewirtschafter bezweckt das BGBB auch, übersetzte
Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen (siehe Art. 1 Abs. 1
lit. c BGBB). Der Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe oder Grundstücke
kann daher nicht bewilligt werden, wenn ein übersetzter Preis vereinbart
wurde (siehe Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Die Beschwerdeführer sind dabei
der Ansicht, dass der für die Parzelle H._ vereinbarte Preis von
CHF 1.50 pro m2, d.h. total CHF 29'494.50, nicht übersetzt sei.
4.2. Nach Art. 66 Abs. 1 BGBB gilt ein Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die
Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in
der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf
Prozent übersteigt. Massgebend sind dabei die Geschäfte in den fünf
Jahren vor dem Bewilligungsentscheid bzw. vor dem Entscheid der
Rechtsmittelinstanz (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_20/2021,
2C_21/2021 vom 19. November 2021 E.8.1, 2C_999/2015 vom 29. Mai
2017 E.6.2 und 2C_46/2015 vom 9. Juli 2015 E.6.1). Die Kantone können
in ihrer Gesetzgebung den Prozentsatz von fünf auf maximal 15 Prozent
erhöhen (siehe Art. 66 Abs. 2 BGBB), wovon der Kanton Graubünden
keinen Gebrauch gemacht hat (siehe Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden [VGU] R 03 14 vom 6. Mai 2003 E.1b). Die
Anwendung von Art. 66 Abs. 1 BGBB hat sich in der Praxis als schwierig
erwiesen, weil verschiedene landwirtschaftliche Gewerbe bzw.
Grundstücke und die dafür bezahlten Preise selten unmittelbar
miteinander vergleichbar sind. Die Kantone haben verschiedene
- 26 -
Methoden entwickelt, um eine gewisse Vergleichbarkeit herzustellen.
Dabei wird oft auf die Relation zwischen Ertragswert und Kaufpreis der
Vergleichsobjekte abgestellt (sog. Faktormethode). Da sich die
Unterschiede zwischen den Objekten im Ertragswert niederschlagen,
kann mit dem so ermittelten Faktor auch bei fehlender direkter
Vergleichbarkeit der zulässige Verkaufspreis ermittelt werden (vgl. Urteile
des Bundesgerichts 2C_20/2021, 2C_21/2021 vom 19. November 2021
E.8.2, 2C_999/2015 vom 29. Mai 2017 E.5.2, 2C_234/2015 vom
19. August 2015 E.5.4 und 5.5 sowie 2C_46/2015 vom 9. Juli 2015 E.5.2
und E.5.3; DONZALLAZ, Traité de droit agraire, Rz. 3503 ff.).
4.3. Da sich weder die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid vom
10., mitgeteilt am 16. Dezember 2021, zum Erwerbspreis geäussert noch
den Akten Hinweise auf die für Vergleichsobjekte bezahlten Preise
ergeben, erweist sich die Angelegenheit insoweit nicht als liquid. Die
Beschwerdegegnerin wird in diesem Punkt die notwendigen
Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen und zu beurteilen haben, ob der
für die Parzelle H._ in C._ vereinbarte Preis von CHF 1.50 pro
m2 bzw. insgesamt CHF 29'494.50 als übersetzt erscheint. Dabei wird sie
ihren Untersuchungen die Preise aus den fünf Jahren vor ihrem neuen
Entscheid zugrunde zu legen haben (siehe Urteil des Bundesgerichts
2C_20/2021, 2C_21/2021 vom 19. November 2021 E.8.4).
5. Demgegenüber liegt der Verweigerungsgrund gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. d
BGBB, wonach einer Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen
Grundstücks entgegensteht, wenn das zu erwerbende Grundstück
ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des
Erwerbers liegt, offensichtlich nicht vor. Wie die Beschwerdeführer zu
Recht vorbringen, grenzt das Grundstück H._ an jenes der
Beschwerdeführer an, auf welchem sich der Stall mit dem Vieh und den
landwirtschaftlichen Maschinen befindet (vgl. Bf-act. 8 ff.). Die Anfahrts-
- 27 -
bzw. Transportwege sind demnach sehr kurz (vgl. STALDER, a.a.O., Rz. 32
zu Art. 63 BGBB).
6.1. Nach der Rechtsprechung ist die Aufzählung der Verweigerungsgründe in
Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend. Andere als die dort genannten
Gründe dürfen daher nicht dazu führen, dass einem Gesuchsteller die
Erteilung einer Erwerbsbewilligung verweigert wird. Mit Blick auf die Frage,
ob das beschwerdeführerische Nutzungskonzept den Anforderungen des
Raumplanungs- und Baurechts genügt, erachtete es das Bundesgericht
im hier interessierenden Zusammenhang als ausreichend, eine
Grobbeurteilung vorzunehmen, ob die vorgesehene Nutzung
grundsätzlich raumplanungskonform verwirklicht werden kann. Eine
weitergehende Koordination der Bewilligungsverfahren nach Art. 61
BGBB einerseits und nach Art. 22 bzw. Art. 24 Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) andererseits ist gesetzlich nicht vorgesehen
(siehe Urteil des Bundesgerichts 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009
E.3.2 m.H.a. Art. 4a der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht
[VBB; SR 211.412.110] e contrario). Da eine solche Grobbeurteilung vom
streitberufenen Gericht selbst vorgenommen werden kann, erübrigt es
sich, ein Sachverständigengutachten einzuholen.
6.2. Vorliegend unterbreitete der Beschwerdeführer im Rahmen einer
Vorprüfung bzw. vorläufigen Beurteilung gemäss Art. 41 der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO;
BR 801.110) am 9. Dezember 2021 dem Amt für Raumentwicklung
Graubünden (ARE GR) überarbeitete Unterlagen für ein Bauprojekt auf
der grösstenteils in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle G._
(inkl. Rückführung des Ökonomiegebäudes unter das BGBB). Nach
Einholung der Vernehmlassung des ALG sowie des Amtes für Natur und
Umwelt Graubünden (ANU) teilte das ARE GR am 27. Januar 2022 dem
Beschwerdeführer mit, dass für das Bauvorhaben keine Bewilligung als
zonenkonformes Vorhaben in Aussicht gestellt werden könne (siehe Bf-
- 28 -
act. 34). Für die zu erfüllenden Voraussetzungen für eine künftige,
landwirtschaftliche (zonenkonforme) Bewilligung verwies es auf das ALG.
Insgesamt wurden zwei in Frage kommende Varianten für die geplanten
Bauvorhaben näher erörtert. Eine Variante betraf die Schaffung eines
(zukünftigen, zonenkonformen) Landwirtschaftsbetriebs. Dazu wurde
bemerkt, dass heutige bauliche Massnahmen der künftigen Nutzung nicht
widersprechen dürften. Sollten Erweiterungen in den Stall aber dazu
führen, dass künftig weniger Remisen- oder Einstellflächen vorhanden
wären bzw. diese zukünftig wieder erstellt werden müssten, wäre eine
solche Erweiterung unzulässig. Es sei nicht zulässig, zuerst das
Erweiterungspotenzial von Art. 24c RPG auszuschöpfen und danach neue
Bauten als zonenkonform bewilligen zu lassen. Eine Wiedereingliederung
der auf der (abparzellierten) Parzelle G._ gelegenen, aus der
Landwirtschaft entlassenen Gebäude zurück in die Landwirtschaft werde
als äusserst kritisch beurteilt. Grundsätzlich sei dies nur möglich, wenn
dadurch ein zukunftsfähiger Betrieb geschaffen werde, welcher nach der
Pensionierung an einen Nachfolger übergeben werden könne. Die
Höchstmasse des landwirtschaftlichen (Dauer-)Wohnraums richte sich
gemäss Art. 38 KRVO. Vorliegend ergäbe dies 180 m2 (165 m2
Betriebsleiterwohnung und 15 m2 Büro). Die heutige Bruttogeschossfläche
(BGF) übersteige diese Fläche aber bereits deutlich, womit die Bewilligung
von zusätzlichem landwirtschaftlichen Wohnraum auch künftig nicht in
Aussicht gestellt werden könne.
Die zweite Variante befasste sich mit der Möglichkeit einer zonenfremden
Dauerwohnbaute mit hobbymässiger Tierhaltung. Demnach wäre das/die
Bauvorhaben nach Art. 24c und 24e RPG zu beurteilen. Das ARE GR wies
insbesondere auf das Erfordernis der Wahrung der Identität im Sinne von
Art. 24c RPG i.V.m. Art. 42 der eidgenössischen
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) hin. Daraus ergebe sich eine
maximale Erweiterungsmöglichkeit von 30 % (der vorbestehenden
- 29 -
Flächen) nach Aussen bzw. eine solche von maximal 60 % (der
[vorbestehenden] anrechenbaren BGF) nach Innen. Auf die volle
Ausschöpfung dieser (Maximal-)Werte bestehe kein Anspruch. Eine
grosse, sich über drei Etagen erstreckende Fensterfront wurde unter dem
Aspekt der Identitätswahrung als nicht bewilligungsfähig eingestuft.
Weitere Erörterungen betrafen den Nachweis von vorbestehenden
Geschossflächen sowie die im Rahmen eines BAB-Verfahrens zu
prüfende Geschossflächenberechnung. Namentlich wurden
Konstellationen erwähnt, welche als BGF-Erweiterung nach aussen zu
qualifizieren wären. Eine auf Art. 24e RPG gestützte Bewilligung erfordere
eine Nutzung der Wohnbaute auf der Parzelle G._ als
Dauerwohnbaute mit entsprechender Nutzungsauflage
(Erstwohnungseintrag). Bauliche Massnahmen am Stall erschienen dem
ARE GR unter diesem Aspekt als bewilligungsfähig, wobei die Einhaltung
der Vorgaben der Tierschutzverordnung vorab noch beim Amt für
Lebensmittelsicherheit und Tiergesundheit (ALT) abgeklärt werden
müsste. Schliesslich empfahl das ARE GR das Vorhaben noch einmal zu
überdenken und einer der beiden aufgezeigten Varianten weiter zu
verfolgen.
Daraus ergibt sich (für die dargestellte zweite Variante), dass das ARE GR
– als für die Beurteilung der Zonenkonformität eines (Bau-)Vorhabens
ausserhalb der Bauzone bzw. für die Prüfung der Voraussetzungen für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone
(BAB) zuständige Behörde (siehe dazu Art. 25 Abs. 2 RPG sowie Art. 87
Abs. 1 und 2 KRG i.V.m. Art. 49 Abs. 1 und Art. 1 Abs. 2 KRVO) – bauliche
Massnahmen sowie die Nutzung von unbewohnten Gebäuden bzw. -teilen
für die hobbymässige Tierhaltung gestützt auf Art. 24e RPG, Art. 42b und
Art. 43a RPV durchaus für möglich erachtet, sofern die Bauten in ihrer
Substanz erhalten sind, eine tierfreundliche Haltung gewährleistet wird
- 30 -
sowie das Vorhaben lediglich identitätswahrende Baumassnahmen
vorsieht.
6.3. Im vorliegenden Fall wurden die sich auf der (heutigen) Parzelle G._
befindlichen Bauten in zwei Schritten von der ursprünglichen
Stammparzelle H._ abparzelliert. Zuerst erfolgte gemäss den
Angaben der Beschwerdeführer am 23. November 2016 die Abtrennung
des Wohnhauses (Versicherungsnummer Z.4._) (siehe Rz. III.4 ff.
der Beschwerde vom 31. Januar 2022 und Rz. III.2 der Replik vom 16. Mai
2022; vgl. auch Bf-act. 8, 31 S. 2 und Bf-act. 32 S. 3). Gleichentags
wurden zwei Kaufrechtsverträge betreffend den Stall und das Silo
(Versicherungsnummern Z.5._ sowie Z.6._) sowie die
Restfläche der Parzelle H._ beurkundet (siehe Bf-act. 9 f.). Am
3. April 2018 haben die Beschwerdeführer die Ausübung des ihnen am
23. November 2016 eingeräumten Kaufrechts gegenüber dem
Eigentümer der Parzelle H._ betreffend ein Teilstück (Stall mit Anbau
Versicherungsnummer Z.5._ und Silo Versicherungsnummer
Z.6._) der Parzelle H._ mit einer Fläche von 659 m2 erklärt, was
in der Ausübungserklärung/Grundbuchanmeldung betreffend Kaufrecht
mit Bereinigung samt Nachtrag zu einer Begründung von
Grunddienstbarkeiten geführt hat und welche am 14. Mai 2018 öffentlich
beurkundet wurde. Diese von der Parzelle H._ abparzellierte
Teilfläche mit Stall und Silo im Halte von 659 m2 wurde mit der
Wohnhausparzelle G._ vereinigt, welche nunmehr eine Fläche vom
1'934 m2 umfasst (siehe Bf-act. 8 und 11). In der Folge nahm der
Beschwerdeführer per 1. Januar 2021 Wohnsitz in der Gemeinde C._
(siehe Bf-act. 12 sowie 26 S. 3 und 5). Dementsprechend ist davon
auszugehen, dass die damaligen Abparzellierungen des Wohnhauses und
des Stalls von der Parzelle H._ gestützt auf entsprechende BAB-
Bewilligungen erfolgten und es sich somit um eine bewilligte,
nichtlandwirtschaftliche Nutzung handelt (siehe dazu Bf-act. 8 und 26 S. 3;
- 31 -
vgl. auch Art. 58 Abs. 2 BGBB und Art. 4a VBB sowie Urteil des
Bundesgerichts 5A.32/2004 vom 4. Februar 2005 E.3.2 ff.), auch wenn
aus den Akten nicht hervorgeht, welcher Tatbestand gemäss Art. 24 ff.
RPG diesen BAB-Bewilligungen zugrunde lag. Jedenfalls würde sich
damit erklären, dass das ARE GR in der Folge mit Schreiben vom
27. Januar 2022 eine Wiedereingliederung der aus der Landwirtschaft
entlassenen Bauten als äusserst kritisch beurteilte. Dies sei grundsätzlich
nur möglich, wenn mit der Wiedereingliederung ein zukunftsfähiger Betrieb
geschaffen würde, welcher nach der Pensionierung des
Beschwerdeführers einem Nachfolger übergeben werden könnte. Denn
für eine Überführung in eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung war als
allgemeine Voraussetzung für alle Bewilligungen gemäss dem sechsten
Abschnitt der RPV (siehe Art. 39 ff. RPV) nach Art. 43a lit. a RPV
namentlich zu beachten, dass die Bauten für den bisherigen
zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt
werden oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten
bleiben. Ebenso wenig durfte die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der
umliegenden Grundstücke gefährdet werden (siehe Art. 43a lit. d RPV).
Aufgrund der vorliegenden Unterlagen ist davon auszugehen, dass
hinsichtlich des Wohnhauses sowie des Stalles auf diese
Ausnahmebestimmung des Raumplanungsrechts abgestellt wurde, um
die Bauten (zumindest) einer Zweckänderung zuführen zu können (vgl. Bf-
act. 32 S. 3).
6.4. Die vom ARE GR thematisierte zweite Variante basiert auf der
(erweiterten) Besitzstandsgarantie für die abparzellierten Bauten und
Anlagen, also dem Wohnhaus und dem Stall inkl. An- und Nebenbauten.
Art. 24c RPG erlaubt etwa bei rechtmässig erstellten oder geänderten
(altrechtlichen) landwirtschaftlichen Wohnbauten sowie angebauten
Ökonomiebauten eine teilweise Änderung sowie eine massvolle
Erweiterung, sofern dabei die Identität der Baute oder Anlage
- 32 -
einschliesslich ihrer Umgebung in ihren wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt (siehe Art. 42 Abs. 1 RPV) und insbesondere auch die Vorgaben
von Art. 42 Abs. 2 RPV sowie Art. 43a RPV einhält (siehe MUGGLI, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Bauen ausserhalb der Bauzone [nachfolgend Praxiskommentar BAB],
Zürich/Basel/Genf 2017, Vorbemerkungen zu den Art. 24 bis 24e und 37a,
Rz. 31 f. und Art. 24c Rz. 14 ff.). Aufgrund der Thematisierung von Art. 24c
RPG seitens des ARE GR ist davon auszugehen, dass namentlich die
(ehemals landwirtschaftliche) Wohnbaute vor dem massgebenden
Stichtag erstellt wurde (siehe Art. 24c Abs. 3 RPG und Art. 41 Abs. 1 RPV;
die Zuweisung des Grundstückes zum Nichtbaugebiet im Sinne des
Bundesrechts stellt in der Regel der 1. Juli 1972 dar, als das
Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen
Verunreinigungen [altes Gewässerschutzgesetzes; aGSchG; SR 814.20]
in Kraft trat; vgl. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Praxiskommentar BAB, Vorbemerkungen zu den Art. 24 bis 24e und 37a,
Rz. 2 und 12 sowie Art. 24c Rz. 1, 9 und 17 f.).
6.5. Zu dieser vom ARE GR thematisierten Variante 2 ist zudem was folgt
festzuhalten: Gemäss Art. 24e RPG können in unbewohnten
(Ökonomie-)Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz erhalten
sind, bauliche Massnahmen bewilligt werden, wenn sie der
hobbymässigen Tierhaltung einer nahe gelegenen Wohnbaute dienen und
eine tierfreundliche Haltung gewährleisten (Abs. 1). In diesem Rahmen
können auch Aussenanlagen bewilligt werden, wenn sie für die
tiergerechte Haltung notwendig sind (Abs. 2). Zusätzlich sind die
Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG zu erfüllen, womit über die
allgemeinen Voraussetzungen von Art. 43a RPV hinaus auch vorgegeben
ist, dass die Baute oder Anlage für die vorgesehene Nutzung geeignet sein
und das äussere Erscheinungsbild bzw. die bauliche Grundstruktur im
Wesentlichen unverändert bleiben muss (siehe Art. 24d Abs. 3 lit. a und b
- 33 -
RPG). Weiter ist bei einer Bewilligung nach Art. 24e RPG zu beachten,
dass diese als Erweiterung der Wohnnutzung der nahe gelegenen
Wohnbaute gilt und sie an eine allfällige Erweiterung der Wohnbaute nach
Art. 42 Abs. 3 RPV (in der Regel als Nebenflächen) anzurechnen ist (siehe
Art. 42b Abs. 1 und 2 RPV, Urteil des Bundesgerichts 1C_325/2018 vom
15. März 2019 E.7.2; vgl. auch Bundesamt für Raumentwicklung,
Wegleitung Pferd und Raumplanung vom Juli 2015, S. 18). Zudem ist die
Haltung von Tieren auf diejenige Anzahl beschränkt, die die
Bewohnerinnen und Bewohner der nahe gelegenen Wohnbaute selber
betreuen können (siehe Art. 42b Abs. 3 RPV). Sind die Voraussetzungen
nach Art. 24e RPG nicht mehr erfüllt, fällt die Bewilligung dahin (siehe
Art. 42b Abs. 7 RPV; siehe zum Ganzen MUGGLI, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar BAB,
Art. 24e Rz. 4 ff.). Das genaue Bauvorhaben der Beschwerdeführer für die
(Nutz-)Tierhaltung auf der Parzelle G._ ist nicht im Detail bekannt
(vgl. aber immerhin Bf-act. 33 S. 5). Als schwierig erweisen könnte sich
allenfalls die Berücksichtigung bzw. Anrechnung der hobbymässigen
Tierhaltung an allfällige Erweiterungsmöglichkeiten des Wohnhauses,
welche – gemäss den vorliegenden Unterlagen – ebenfalls beabsichtigt
sind. Ebenso ist noch eine Lösung für das Mistlager sowie die Garagierung
der motorgetriebenen Fahrzeuge infolge von Brandschutzvorgaben zu
finden. Dabei ist gemäss Art. 24e Abs. 5 i.V.m. Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG
– auch im Zusammenhang mit Aussenanlagen – etwa das Erfordernis der
Wahrung der Identität zu beachten (vgl. Bericht der Kommission für
Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates vom 24. April 2012
betreffend die Parlamentarische Initiative Pferdehaltung in der
Landwirtschaftszone, BBl 2012 6589 6598 f.). Insofern ergibt sich, dass
wohl nicht alle von den Beschwerdeführern gewünschten Änderungen und
Erweiterungen an den Bauten und Anlagen auf der Parzelle G._ (vgl.
dazu Bf-act. 33 S. 5) raumordnungsrechtlich ohne Weiteres auch realisiert
werden können. Inwiefern die Beschwerdeführer namentlich beim
- 34 -
Wohnraum zu Abstrichen bereit sind, ist unklar. Im Rahmen der hier
vorzunehmenden Grobbeurteilung erscheint das beschwerdeführerische
Vorhaben aus raumordnungsrechtlicher Perspektive – sofern die
entsprechenden Projektänderungen vorgenommen werden – jedenfalls
zumindest hinsichtlich der Variante 2 "zonenfremde Dauerwohnbaute mit
hobbymässiger Tierhaltung" grundsätzlich realisierbar, wobei auch die
Variante 1 "zonenkonformer künftiger Landwirtschaftsbetrieb" nicht
gänzlich ausgeschlossen scheint. Betreffend Wohnraum besteht im
bestehenden Wohnhaus, welches bereits über drei Wohnungen mit über
180 m2 BGF verfügen soll, mehr als hinreichend Raum für eine
(landwirtschaftliche) Dauerwohnnutzung oder für eine nahegelegene
(Dauer-)Wohnnutzung im Zusammenhang mit Art. 24e RPG, wenn auch
diese nicht nach den Vorstelllungen der Beschwerdeführer verwirklicht
werden kann. Offen ist aber noch die Frage, wie die Bilanz der
Berücksichtigung bzw. Anrechnung der als Erweiterung der Wohnnutzung
geltenden hobbymässigen Tierhaltung gemäss Art. 42b Abs. 1 und 2 RPV
aussieht (die hobbymässige Tierhaltung konsumiert gemäss Art. 24e
Abs. 6 RPG i.V.m. Art. 42b Abs. 1 und 2 vorhandene bzw.
Erweiterungspotenziale von (Brutto-)Nebenflächen unter angemessenem
Einbezug von Aussenanlagen [siehe dazu: Bundesamt für
Raumentwicklung, Wegleitung Pferd und Raumplanung vom Juli 2015,
S. 18] im maximalen Rahmen von Art. 42 Abs. 3 RPV [vgl. Botschaft zu
einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 2. Dezember 2005,
BBl 2005 7097 7102, 7104 und 7116, Bericht der Kommission für Umwelt,
Raumplanung und Energie des Nationalrates vom 24. April 2012
betreffend die Parlamentarische Initiative Pferdehaltung in der
Landwirtschaftszone, BBl 2012 6589 6600] sowie exemplarisch die
Tabellen des ARE GR bzw. des Bundesamtes für Raumentwicklung zur
Überprüfung der Einhaltung der [Maximal-]Vorgaben von Art. 42 Abs. 3
RPV, abrufbar unter:
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/BAB/Tabelle zur
- 35 -
Berechnung.xls bzw.
https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-
raumplanung/raumplanungsrecht/bauen-ausserhalb-der-bauzonen.html,
zuletzt besucht am: 16. August 2022]) und ob die Grenze von Art. 42b
Abs. 3 RPV für die zulässige Anzahl Tiere eingehalten ist. Dass dadurch
aber das ganze Vorhaben zum Aufbau einer (kleineren) Tierhaltung in
Frage gestellt wäre, ist im Rahmen der hier vorzunehmenden
raumordnungsrechtlichen Grobbeurteilung allerdings nicht naheliegend.
7. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche
Parzelle H._ im Beizugsgebiet der laufenden Güterzusammenlegung
in der Gemeinde C._ liegt (vgl. den beim zuständigen Grundbuchamt
edierten Grundbuchauszug der Parzelle H._), über welche die
Meliorationskommission C._ einen Umlegungsbann gelegt hat (vgl.
amtliche Publikation des ALG vom 25. Februar 2010, abrufbar unter:
https://www.kantonsamtsblatt.gr.ch/..., zuletzt besucht am: 16. August
2022). Nach Art. 20 Abs. 2 MelG dürfen während des Umlegungsbannes
ohne Zustimmung der mit der Durchführung betrauten Instanz keine
rechtlichen oder tatsächlichen Veränderungen an den Grundstücken
getroffen werden, welche die Zusammenlegung beeinträchtigen können.
Gemäss dem von den Beschwerdeführern referenzierten Kreisschreiben
des GIHA 2/2013 vom 11. Oktober 2013 betreffend die Behandlung von
Gesuchen für Handänderungen im Meliorationsverfahren ist dabei zu
prüfen, inwiefern die anbegehrte Veränderung den Struktur- und
Projektzielen der Gesamtmelioration im konkreten Einzelfall zuwiderläuft.
Dabei stehen die Zielsetzung einer maximalen Arrondierung und
Verkleinerung der Parzellenzahl sowie eine Optimierung der
Bewirtschaftungsverhältnisse aus landwirtschaftlicher Sicht im
Vordergrund. Kein Strukturziel stellt hingegen die Verringerung der Anzahl
Grundeigentümer dar (Kreisschreiben des GIHA 2/2013, Ziff. 4, abrufbar
unter
- 36 -
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/alg/dokumentation/meli
orationen/Dokumentliste%20Meliorationen/Kreisschreiben%202%202013
.pdf, zuletzt besucht am: 16. August 2022). Im vorliegenden Fall erweisen
sich die Sachverhaltsabklärungen auch in diesem Punkt als unvollständig.
Weder hat die Beschwerdegegnerin – trotz entsprechender Vorbringen
seitens der Beschwerdeführer – dazu Stellung genommen noch finden
sich in den Akten konkrete Anhaltspunkte, welche eine entsprechende
Beurteilung der Vereinbarkeit der streitgegenständlichen Handänderung
mit den Zielen der Gesamtmelioration zuliesse. Auch diesbezüglich wurde
der hier rechtserhebliche Sachverhalt demnach ungenügend erstellt.
8. Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid vom 10., mitgeteilt
am 16. Dezember 2021, demnach aufzuheben und festzustellen, dass der
Beschwerdeführer für den vorliegend zu beurteilenden
Grundstückserwerb als Selbstbewirtschafter im Sinne von Art. 9 BGBB
einzustufen ist. Mangels entsprechender Feststellungen kann jedoch nicht
beurteilt werden, ob der für die Parzelle H._ vereinbarte Preis
angemessen oder übersetzt ist und ob die mit der anbegehrten
Handänderung einhergehende Veränderung in den
Eigentumsverhältnissen die Güterzusammenlegung beeinträchtigen
könnte. Ein reformatorischer Entscheid im Sinne einer
Bewilligungserteilung für den Erwerb des Grundstücks H._ in der
Gemeinde C._ erweist sich somit als verfrüht. Die Angelegenheit ist
zur Vornahme der erforderlichen Sachverhaltsergänzungen und neuem
Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen.
9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens, wo aufgrund der
beschwerdeführerischen Vorbringen die Angelegenheit (mit noch offenem
Ausgang) im Hinblick auf den Verweigerungsgrund gemäss Art. 63 Abs. 1
lit. b BGBB sowie die Auseinandersetzung mit den Vorgaben von Art. 20
Abs. 2 MelG an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen ist, sind die
- 37 -
Gerichtskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr und den
Kanzleiauslagen (siehe Art. 75 Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG dieser aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird in
Anwendung von Art. 75 Abs. 2 VRG und in Anbetracht des
Verfahrensaufwandes sowie der Interessenlage der Kostenpflichtigen auf
CHF 2'500.-- festgesetzt.
10. Im Rechtsmittelverfahren wird die unterliegende Partei in der Regel auch
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (siehe Art. 78 Abs. 1 VRG).
Die Parteientschädigung wird gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über
die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) i.V.m. Art. 19 Abs. 1 des
kantonalen Anwaltsgesetzes (BR 310.100) durch die urteilende Instanz
nach Ermessen festgesetzt. Ausgangspunkt bildet die Kostennote (siehe
Art. 2 Abs. 2 HV). Dabei hat insbesondere der vereinbarte Stundensatz
üblich (vgl. Art. 3 Abs. 1 HV) und der geltend gemachte Aufwand
angemessen und für die Prozessführung erforderlich zu sein (siehe Art. 2
Abs. 2 Ziffer 2 HV). Praxisgemäss wird bei Nichteinreichen einer
Honorarvereinbarung der in der Kostennote geltend gemachte
Stundenansatz, höchstens aber ein Stundenansatz von CHF 240.--
übernommen, da die Höhe des Stundenansatzes mangels
Honorarvereinbarung nicht verifiziert werden kann (vgl. auch Art. 4 Abs. 1
HV). Geltend gemachte Pauschalspesen werden maximal im Umfang von
3 % des festgelegten Honorars nach Zeitaufwand zugesprochen (vgl.
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] S 21 117
vom 25. Januar 2022 E.9, R 20 96 vom 11. Januar 2022 E.4.2.2, S 19 101
vom 7. Juli 2020 E.7.2.1, S 19 44 vom 15. April 2020 E.7.2.1, R 18 95 vom
4. März 2020 E.6.2 m.w.H.). Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer
reichte dem Gericht am 30. Juni 2022 eine Honorarnote über
CHF 5'716.65 für 20.33 Arbeitsstunden à CHF 250.-- und 0.5
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Arbeitsstunden à CHF 140.-- (CHF 5'153.35) zzgl. 3 % Pauschalspesen
(CHF 154.60) und 7.7 % MWST (CHF 408.70) ein. Zwar liegt eine
Honorarvereinbarung über den angeführten Stundenansatz von
CHF 250.-- vor (siehe Bf-act. 1). Der geltend gemachte Arbeitsaufwand
erscheint aber angesichts der bereits ausführlichen Einsprache vom
24. Juni 2021 (siehe Bf-act. 31), in welcher bereits die für die Begründung
der Beschwerde wesentlichen Vorbringen ausgeführt wurden, und des
Umstands, dass in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin keine
neuen Argumente vorgebracht worden waren, zu den in der Replik in
ablehnender Weise Stellung genommen wurde, als überhöht. Denn alleine
für die Ausarbeitung der zwölfseitigen Beschwerde werden im Zeitraum
vom 25. bis 31. Januar 2022 zwölf Stunden ausgewiesen und für die
siebenseitige Replik im Zeitraum vom 10. bis 16. Mai 2022 noch einmal
sechseinhalb Stunden. Daher ist der geltend gemachte Aufwand für die
Ausarbeitung der Rechtsschriften und das Aktenstudium zu kürzen.
Insgesamt erweist sich eine Entschädigung von pauschal CHF 4'000.--
(inkl. Spesen und MWST) als angemessen. In diesem Umfang hat die
Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu
entschädigen.
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