Decision ID: 7bdcdce3-4c9a-584f-8f39-47e0aa89629a
Year: 2008
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law
Law Sub-area: Steuerrecht
Label: approval

Facts:
Ritenuto in fatto e considerando in diritto
A.
Con atto pubblico del 3 marzo 2006, RI 1 concedeva a _ un diritto di compera cedibile su otto quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. _ RFD di _, al prezzo complessivo di fr. 3'000'000.–, così ripartito fra le singole quote:
PPP n_ (122
‰) fr. 312'000.–
PPP n. _ (122
‰) fr. 312'000.–
PPP n. _ (90
‰) fr. 230'000.–
PPP n. _ (90
‰) fr. 230'000.–
PPP n. _ (91
‰) fr. 233'000.–
PPP n. _ (91
‰) fr. 233'000.–
PPP n. _ (197
‰) fr. 775'000.–
PPP n. _ (197
‰) fr. 675'000.–
In seguito alla cess
io
ne ed all’eserciz
io
dei diritti di compera, venivano iscritti i seguenti trapassi di proprietà delle quote in quest
io
ne:
PPP n_ (122
‰) 28 settembre 2006 _
B.
Con otto decis
io
ni del 27 novembre 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne notificava al venditore le tassaz
io
ni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle cess
io
ni in quest
io
ne.
Per quattro quote (PPP n. _), quale valore di investimento era stato considerato il valore di stima ufficiale del terreno in vigore 20 anni prima, cui si aggiungevano i costi di costruz
io
ne. Ne risultavano pertanto i seguenti utili imponibili e le seguenti imposte:
PPP n. _ (122
‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20
PPP n. _ (122
‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20
PPP n. _ (197
‰) fr. 352’592.– fr. 10'577.75
PPP n. _ (197
‰) fr. 252’592.– fr. 7'577.75
Per le altre quattro quote, l’utile era invece calcolato a partire dall’acquisto delle stesse, avvenuto il 22 dicembre 1995 a prezzi super
io
ri rispetto a quelli di vendita. L’utile imponibile e l’imposta erano pertanto pari a zero.
C.
Il contribuente impugnava le suddette decis
io
ni, con reclamo del 7 dicembre 2007. A suo avviso, era arbitraria la decis
io
ne dell’Uffic
io
di tassaz
io
ne di considerare singolarmente la vendita di ognuna delle quote di PPP, considerata la sua volontà di “cedere l’intera casa per evitare di occuparsi di trovare gli acquirenti”. Chiedeva pertanto che l’utile fosse calcolato deducendo dal prezzo di vendita complessivo (fr. 3’000'000.–) tutti i costi di costruz
io
ne e di acquisto, per giungere ad un utile unico di fr. 617'000.– e ad una sola imposta di fr. 18'510.–.
All’udienza del 12 dicembre 2007, l’autorità di tassaz
io
ne osservava di non potersi scostare dalla decis
io
ne impugnata, mentre il contribuente ribadiva le proprie censure.
D.
Con otto decis
io
ni del 27 dicembre 2007, l’Uffic
io
di tassaz
io
ne respingeva il reclamo del contribuente, argomentando che “l’operaz
io
ne di vendita è avvenuta in una sola volta, ma secondo il contratto stipulato ai diversi appartamenti sono stati attribuiti i rispettivi valori”. Concludeva pertanto che faceva stato il contratto di costituz
io
ne del diritto di compera e che in nessun caso, salvo rettifica all’Uffic
io
dei registri, ci si poteva scostare da esso.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributar
io
, RI 1 contesta nuovamente la tassaz
io
ne separata dell’utile relativo alle diverse quote di PPP cedute e chiede che l’utile venga stabilito unitariamente in fr. 617'000.–. Ribadisce che la sua intenz
io
ne era di vendere l’edific
io
in blocco, ma che l’acquirente ha poi suddiviso il prezzo in base ai millesimi. Solo in seguito si sarebbe accorto che i millesimi non rispecchiavano il reale valore, tanto è vero che i condomini avrebbero poi incaricato l’amministraz
io
ne di ricalcolare il valore delle quote.
F.
All’udienza del 10 giugno 2008, il ricorrente ha sostenuto che il prezzo degli appartamenti definito con il contratto di costituz
io
ne del diritto di compera è stato successivamente modificato. In effetti, con atto pubblico del 25 agosto 2006, che non era agli atti, il prezzo complessivo di fr. 3'000'000.– è stato così suddiviso:
PPP n. _ (122
‰) fr. 300'000.–
PPP n. _ (122
‰) fr. 300'000.–
PPP n. _ (90
‰) fr. 300'000.–
PPP n. _ (90
‰) fr. 310'000.–
PPP n. _ (91
‰) fr. 280'000.–
PPP n. _ (91
‰) fr. 310'000.–
PPP n. _ (197
‰) fr. 610'000.–
PPP n. _ (197
‰) fr. 590'000.–
L’eserciz
io
dei diritti di compera è pertanto avvenuto a questi valori.
Alla luce di questa nuova circostanza, le parti hanno convenuto di modificare tutte le tassaz
io
ni in base ai valori stabiliti in quest’ultimo atto. Ne risulta un utile complessivo di fr. 431'998.– per le quattro quote di PPP da sempre di proprietà del venditore e di fr. 180'000.– per le quote acquistate nel 1995.

Considerations: