Decision ID: ccc0a328-04ca-4dbf-86cb-89e0d92677a1
Year: 2021
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_009
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Das Handelsgericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin ist eine Stiftung mit Sitz in Q. Sie bezweckt im Wesentlichen
[...] (Klagebeilage [KB] II).
2.
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R. (GR). Sie bezweckt
hauptsächlich [...] (KB III).
3.
Im Jahr 2015 kaufte die Klägerin (vormals C.) die Liegenschaft an der X-
Strasse in S. (AG) von der Beklagten (vormals D.) (Klage Rz. 13).
4.
4.1.
Vor bzw. nach Verkauf der Liegenschaft an der X-Strasse in S. mietete die
Beklagte "von sich selbst" (Klage Rz. 20 und 22; KB 4 und 5) bzw. von der
Klägerin (Klage Rz. 16; KB 2) diverse Räumlichkeiten in besagter Liegen-
schaft.
4.2.
Ebenso schloss die Klägerin mit der E. (vormals F.) am 30. September
2015 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten derselben Liegenschaft, wo-
bei der Mietvertrag die Beklagte als Solidarschuldnerin aufführte (Klage
Rz. 24; KB 6).
5.
Am 25. Oktober 2019 schlossen die Parteien eine Schuldanerkennungs-
vereinbarung und vereinbarten einen Abzahlungsplan (Klage Rz. 14;
KB 1).
6.
Die Klägerin kündigte die Mietverhältnisse am 26. Oktober 2020 mit Wir-
kung auf den 30. November 2020 infolge Zahlungsverzug (Klage Rz. 19,
21, 23 und 26; KB 3 und 7).
7.
Die Klägerin liess die Beklagte mit drei Zahlungsbefehlen jeweils vom
17. Juni 2020 beim Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja be-
treiben. Die Klägerin erhob dagegen jeweils Rechtsvorschlag (Klage
Rz. 36; KB 14a-14f).
8.
Mit Klage vom 10. September 2021 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die
Klägerin die folgenden Rechtsbegehren:
- 3 -
" 1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 852'921.80  Zins von 5 % seit 11. Oktober 2020 auf den Betrag von CHF 51'084.60, zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juni 2020 auf den  von CHF 558'308.25, zuzüglich Zins von 5 % seit 16. August 2020 auf den Betrag von CHF 24'694.60, zuzüglich Zins von 5 % seit 10.  2021 auf den Betrag von CHF 16'912.25, zuzüglich Zins von 5 % seit 29. April 2021 auf den Betrag von CHF 18'669.40, zuzüglich Zins von 5 % seit 29. März 2021 auf den Betrag von CHF 5'900.00,  Zins von 5 % seit 15. Mai 2020 auf den Betrag von CHF 177'352.70 sowie Betreibungs- und Zustellkosten von CHF 589.10 zu bezahlen  dem ausdrücklichen Vorbehalt der Klageerweiterung  des Nachklagerechts;
2. Es sei der Klägerin in der Betreibung Nr. K des Betreibungsamtes  Maloja (Zahlungsbefehl vom 17. September 2020) für den in  gesetzten Betrag von CHF 179'876.50 zuzüglich 5 % Zins seit 16. September 2020 Rechtsöffnung zu erteilen;
3. Es sei der Klägerin in der Betreibung Nr. L des Betreibungsamtes  Maloja (Zahlungsbefehl vom 17. September 2020) für den in  gesetzten Betrag von CHF 434'124.50 zuzüglich 5 % Zins seit 16. September 2020 Rechtsöffnung zu erteilen;
4. Es sei der Klägerin in der Betreibung Nr. M des Betreibungsamtes  Maloja (Zahlungsbefehl vom 17. September 2020) für den in  gesetzten Betrag von CHF 51'084.60 zuzüglich 5 % Zins seit 16. September 2020 Rechtsöffnung zu erteilen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten der Beklagten."
9.
Mit Verfügung vom 13. September 2021 bestätigte der Vizepräsident des
Handelsgerichts den Parteien den Eingang der Klage und setzte der Klä-
gerin Frist zur Leistung des Kostenvorschusses in Höhe von Fr. 22'205.10.
Dieser wurde am 17. September 2021 bezahlt.
10.
10.1.
Mit Verfügung vom 20. September 2021 stellte der Vizepräsident der Be-
klagten das Doppel der Klage zu und setzte ihr zur Erstattung einer schrift-
lichen Antwort Frist bis zum 21. Oktober 2021 an.
10.2.
Mit Eingabe vom 20. Oktober 2021 beantragte die Beklagte eine Frister-
streckung bis zum 12. November 2021.
- 4 -
10.3.
Mit Verfügung vom 25. Oktober 2021 wies der Vizepräsident das Frister-
streckungsgesuch ab und setzte der Beklagten eine letzte, nicht erstreck-
bare Frist bis zum 5. November 2021 für die Erstattung einer schriftlichen
Antwort an. Damit war die Androhung verbunden, dass das Gericht bei er-
neuter Säumnis einen Endentscheid fällt, sofern die Angelegenheit spruch-
reif ist, oder zur Hauptverhandlung vorlädt (vgl. Art. 223 Abs. 2 ZPO). Die
Beklagte blieb innert der angesetzten Nachfrist mit der Antwort säumig.
11.
Mit Verfügung vom 11. November 2021 wurde die Streitsache an das Han-
delsgericht überwiesen.
- 5 -

Considerations:
Das Handelsgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60
ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-
digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO).
1.1. Örtliche Zuständigkeit
Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am
Ort der gelegenen Sache zuständig. Da sich vorliegend das Mietobjekt in
S. (AG) befindet, ist die örtliche Zuständigkeit der aargauischen Gerichte
gegeben.
1.2. Sachliche Zuständigkeit
Die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts ergibt sich aus Art. 6
Abs. 2 ZPO, wenn die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Prozess-
partei betroffen ist, gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an
das Bundesgericht offen steht und die Prozessparteien im Handelsregister
eingetragen sind.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend alle erfüllt, da die geschäftliche Tä-
tigkeit der Klägerin als Vermieterin betroffen ist, der Streitwert über dem
geforderten Betrag von Fr. 15'000.00 (Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO i.V.m. Art. 74
Abs. 1 lit. a BGG) liegt und beide Parteien im Handelsregister eingetragen
sind (KB II und III).
1.3. Objektive Klagehäufung
Ist das gleiche Gericht für mehrere Ansprüche gegen dieselbe Partei sach-
lich zuständig und die gleiche Verfahrensart anwendbar, kann die klagende
Partei diese Ansprüche in einer Klage vereinen (Art. 90 ZPO). Gemäss
Art. 93 Abs. 1 ZPO werden die Ansprüche für die Berechnung des Streit-
werts zusammengerechnet, ausser sie schliessen sich gegenseitig aus.
Zur Erstellung einer streitwertabhängigen sachlichen Zuständigkeit genügt
es, wenn die so zusammengerechneten Ansprüche die Streitwertgrenze
erreichen.1
Vorliegend sind keine Hinweise vorhanden, wonach die objektive Klage-
häufung der Klägerin unzulässig sein sollte.
2. Säumnis der Beklagten
Die Beklagte ist mit der Erstattung einer Klageantwort auch innert der ihr
angesetzten Nachfrist gemäss Art. 223 Abs. 1 ZPO säumig geblieben. Bei
zweimaliger Säumnis erlässt das Gericht entweder einen Endentscheid,
1 BGE 142 III 788 E. 4.2.3.
- 6 -
sofern die Angelegenheit spruchreif ist, oder es lädt zur Hauptverhandlung
vor (Art. 223 Abs. 2 ZPO).
Die in der Klageschrift vorgebrachten Tatsachenbehauptungen blieben von
der Beklagten unbestritten und gelten daher als zugestanden. Daraus kann
jedoch noch keine Anerkennung der klägerischen Rechtsbegehren abge-
leitet werden. Gemäss Art. 153 Abs. 2 ZPO kann das Gericht bei erhebli-
chen Zweifeln an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache, d.h. bei
fehlender Spruchreife, von Amtes wegen Beweis erheben. In diesem Fall
hat das Gericht in der Regel eine Verhandlung anzusetzen.2
Ist die Angelegenheit hingegen spruchreif, trifft das Gericht direkt einen En-
dentscheid (Art. 223 Abs. 2 ZPO). Hierzu muss die Klage soweit geklärt
sein, dass auf diese mangels Prozessvoraussetzungen nicht eingetreten
oder die Klage durch Sachurteil erledigt werden kann. Letzteres setzt vo-
raus, dass die Vorbringen der Klägerin nicht unklar, widersprüchlich, unbe-
stimmt oder offensichtlich unvollständig sind, denn andernfalls hat das Ge-
richt seine Fragepflicht auszuüben (vgl. Art. 56 ZPO).3
3. Forderungen der Klägerin
3.1. Schuldanerkennung
3.1.1. Klägerin
Die Beklagte habe in einer Schuldanerkennungsvereinbarung vom 25. Ok-
tober 2019 den offenen Forderungsbetrag aus dem Mietverhältnis zwi-
schen den Parteien von Fr. 382'874.45 anerkannt (Klage Rz. 14 f.).
Der Abzahlungsplan habe 12 weitere monatliche Raten à Fr. 15'953.10 vor-
gesehen, zahlbar auf die Mitte eines jeden Monats, erstmals per 15. No-
vember 2019. Zudem habe sich die Beklagte verpflichtet insgesamt fünf
quartalsweise Raten à Fr. 23'929.65 zu bezahlen, jeweils auf das Ende ei-
nes Quartals, erstmals per 31. Dezember 2019 (Rz. 14 f.; KB 1). Bei ver-
späteter Zahlung um mehr als zehn Tage, sei die noch unbeglichene Rest-
schuld zuzüglich Verzugszinsen von 5 % ab dem Datum der ursprünglichen
Fälligkeit der Forderungen sofort fällig gewesen (Klage Rz. 15.). Per
30. September 2020 bzw. 11. Oktober 2020 sei die Klägerin mit der Bezah-
lung von rund Fr. 11'201.85 im Rückstand gewesen, weshalb die gesamte
Schuld sofort fällig geworden sei. Die Restschuld belaufe sich auf insge-
samt Fr. 51'084.60 (Klage Rz. 27 ff.).
2 LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, Art. 223 N. 7. 3 Zum Ganzen: LEUENBERGER (Fn. 2), Art. 223 N. 5 und 6a; BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017,
Art. 223 N. 18 ff.
- 7 -
3.1.2. Rechtliches
Mit einer Schuldanerkennung erklärt der Anerkennende dem Anerken-
nungsempfänger, dass er ihm gegenüber eine Schuld hat.4 Die Schuldan-
erkennung bewirkt eine Umkehr der Beweislast.5 Der Gläubiger muss we-
der den Rechtsgrund seiner Forderung, noch die Verwirklichung anderer
als der in der Urkunde aufgeführten Bedingungen beweisen.6 Die Schuld-
anerkennung hat aber grundsätzlich keinen Einfluss auf den materiellen
Bestand der Forderung.7 Es obliegt lediglich dem Schuldner zu widerlegen,
dass der Rechtsgrund der anerkannten Forderung nicht gültig ist, wobei er
sich grundsätzlich auf sämtliche Einreden und Einwendungen (Erfüllung,
Einrede der Nichterfüllung, Verjährung etc.) berufen kann, die sich gegen
die anerkannte Schuld richten.8
3.1.3. Würdigung
Die Beklagte hat die klägerischen Behauptungen (Klage Rz. 14 und 29),
die Beklagte habe die Forderung von Fr. 382'874.45 anerkannt, wobei
Fr. 51'084.60 noch nicht beglichen worden seien, nicht bestritten. Diese
Behauptungen gelten demnach als anerkannt (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).
Die Schuldanerkennungsvereinbarung sieht die Abzahlung des anerkann-
ten Betrages unter anderem in 12 monatlichen Raten à Fr. 15'953.10, zahl-
bar auf die Mitte eines jeden Monats, erstmals auf den 15. November 2019,
sowie in fünf quartalsweisen Raten à Fr. 23'929.65, zahlbar auf das Ende
eines jeden Quartals, d.h. per 31. Dezember 2019, 31. März 2020, 30. Juni
2020, 30. September 2020 sowie 31. Dezember 2020, vor (KB 1). Sollte
eine der Raten mehr als 10 Tage verspätet bezahlt werden, werde die ge-
samte bis zu diesem Zeitpunkt noch unbezahlte Schuld zuzüglich Verzugs-
zins von 5% seit der ursprünglichen Fälligkeit der Forderungen fällig. Es
blieb unbestritten, dass die per 30. September 2020 fällig gewordenen Ra-
ten nicht vollständig geleistet wurden. Der Verzug trat demnach nach Ab-
lauf von mehr als zehn Tagen ein, sprich frühestens am 11. Oktober 2020.
Zu diesem Zeitpunkt betrug die unbezahlte Schuld noch Fr. 51'084.60, so-
dass die Beklagte der Klägerin den Betrag von Fr. 51'084.60 schuldet.
3.2. Mietverträge
3.2.1. Rechtliches
3.2.1.1. Mietzinsforderung
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter den Miet-
zins für eine zum Gebrauch überlassene Sache zu leisten (Art. 253 OR).
4 BGer 4A_147/2014 vom 19. November 2014 E. 4.4.1, 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3,
4A_426/2013 vom 27. Januar 2014 E. 3.4. 5 BGE 131 III 268 E. 4.3.2. 6 BGer 4A_459/2013 vom 22. Januar 2014 E. 3.3. 7 BGE 131 III 268 E. 4.3.2. 8 BGE 131 III 268 E. 4.3.2.
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Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende je-
des Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein
anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist (Art. 257c OR).
Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages, so
geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber
über (Art. 261 Abs. 1 OR).
3.2.1.2. Faktisches Vertragsverhältnis
Benutzt jemand eine Sache, ohne dass zwischen den Parteien ein Mietver-
trag zustande gekommen ist, oder benutzt er sie über den Zeitpunkt hinaus,
auf den der Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis rechtsgültig gekün-
digt hat, so besteht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein fakti-
sches Vertragsverhältnis.9 Der Benützer hat für den effektiv ausgeübten
Gebrauch der Sache eine Gegenleistung zu entrichten, die einem adäqua-
ten Mietzins entspricht.10
3.2.1.3. Nebenkosten
Während der Mietzins das Entgelt darstellt, welches der Mieter für die Über-
lassung der Sache schuldet (Art. 257 OR), sind die Nebenkosten das Ent-
gelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Ge-
brauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Geschäfts-
räumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Ver-
mieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Hei-
zungs-, Warmwasser-11 und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche
Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1
OR). Die Heizungskosten für nicht vermietete Geschäftsräume trägt der
Vermieter (Art. 7 Abs. 1 VMWG). Betriebskosten sind etwa Kosten für: Rei-
nigung, Hauswartung, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Gar-
ten- und Umgebungspflege, Allgemeinstrom (nicht aber Individualstrom =
Verbraucherkosten), Lift, Alarmanlagen, Kanalisationsgebühren, etc.12 Der
gesetzliche Begriff der Nebenkosten ist zwingender Natur.13 Nicht neben-
kostenfähig sind die Kosten für Reparatur und Erneuerungen von Anla-
gen.14
Weil das Mietrecht davon ausgeht, mit dem Mietzins seien auch die Neben-
kosten abgedeckt, muss der Mieter Nebenkosten nur bezahlen, wenn er
9 BGE 131 III 257 E. 2, 119 II 437 3b; SVIT-Kommentar-ROHRER, 4. Aufl. 2018, Vorbemerkungen zu
Art. 253-273c OR N. 35 f. m.w.N. 10 Vgl. BGer 4A_276/2018 vom 22. Juli 2019 E. 3.1 m.w.N. 11 Vgl. für Heizungs- und Warmwasserkosten Art. 5 VMWG. 12 WYTTENBACH, in: Müller (Hrsg.), Wohn- und Geschäftsraummiete: Beraten und Prozessieren im Im-
mobiliarmietrecht, 2016, N. 6.7; SVIT-Kommentar-BIBER, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR N. 12. 13 BGer 4A_194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 2.2; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 12), Art. 257-257b OR
N. 2. 14 WYTTENBACH (Fn. 12), N. 6.32; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 12), Art. 257-257b OR N. 14.
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dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR).15
Diese Bestimmung ist zwingend,16 gilt aber nicht für Heizungs- und Warm-
wasserkosten, da diese gesetzlich geregelt sind (Art. 5 VMWG).17
3.2.2. Mietvertrag betreffend Archiv, Empfang und Businesszimmer
3.2.2.1. Klägerin
Die Klägerin behauptet, die Parteien hätten einen Mietvertrag über ein Ar-
chiv im 1. Untergeschoss, einen Empfang im Erdgeschoss, 11 Business-
zimmer im 10. Obergeschoss, 11 Businesszimmer im 11. Obergeschoss
und 10 Businesszimmer im 12. Obergeschoss der Liegenschaft an der X-
Strasse in S. abgeschlossen, mit Mietbeginn am 1. April 2016 (Klage
Rz. 16). Dabei sei ein monatlicher Mietzins von Fr. 33'450.95 geschuldet
gewesen inklusive Nebenkostenakontobeträge und MwSt. von 7.7 %, der
jeweils im Voraus in vierteljährlichen Raten, spätestens bis zum Ersten ei-
nes jeden Quartals, erstmals pro rata bei Mietbeginn zu bezahlen gewesen
sei. Trotz der Mietvertragskündigung vom 26. Oktober 2020 mit Wirkung
auf 30. November 2020 infolge Zahlungsverzug (KB 3), seien die Mietob-
jekte erst am 1. Februar 2021 bzw. das Archiv im 1. UG erst am 2. März
2021 zurückgegeben worden (Klage Rz. 17 ff.).
Die Beklagte habe seit 1. November 2019 bis 1. Februar 2021 keine Miet-
zinse mehr bezahlt für das Archiv, den Empfang und die Businesszimmer.
Insgesamt hätten sich die geschuldeten Mietzinse auf Fr. 501'764.25 be-
laufen (15 x Fr. 33'450.95) (Klage Rz. 30 f.).
3.2.2.2. Würdigung
Die Beklagte bestreitet nicht, dass ein Mietvertrag betreffend die titelge-
nannten Mietobjekte zwischen den Parteien bestand, sie die Mietobjekte
nutzte und Mietzinszahlungen zwar geschuldet aber nicht geleistet wurden.
Folglich sind die von der Klägerin behaupteten Mietzinse für die Monate
November 2019 – Januar 2021 von je Fr. 33'450.95 inklusive Nebenkos-
tenakontobeträgen und 7.7 % MwSt., total Fr. 501'764.25, ausstehend.
3.2.3. Mietvertrag betreffend Sauna und Waschraum
3.2.3.1. Klägerin
Die Klägerin behauptet, mit Datum vom 25. September 2015 habe die Be-
klagte mit sich selbst einen Mietvertrag betreffend die Sauna im 3. Oberge-
schoss bzw. einen Mietvertrag betreffend den Waschraum im 1. Oberge-
schoss der Liegenschaft an der X-Strasse in S. abgeschlossen, jeweils mit
Mietbeginn ab 1. Oktober 2015. Es sei ein monatlicher Mietzins von
Fr. 3'021.00 bzw. Fr. 748.60 inklusive Nebenkostenakontobeträge und
MwSt. von 7.7 % vereinbart worden. Trotz der Mietvertragskündigung vom
15 Vgl. auch WYTTENBACH (Fn. 12), N. 6.1. 16 WYTTENBACH (Fn. 12), N. 6.38. 17 WYTTENBACH (Fn. 12), N. 6.10.
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26. Oktober 2020 mit Wirkung auf 30. November 2020 infolge Zahlungs-
verzug, seien die Mietobjekte erst am 1. Februar 2021 zurückgegeben wor-
den (Klage Rz. 20 ff.).
Die Beklagte habe seit 1. November 2019 bis 1. Februar 2021 keine Miet-
zinse mehr bezahlt für die Sauna bzw. den Waschraum. Insgesamt beliefen
sich die geschuldeten Mietzinse auf Fr. 56'544.00 (15 x Fr. 3'021.00 und
15 x Fr. 748.60) (Klage Rz. 31).
3.2.3.2. Würdigung
Unabhängig der Frage, ob betreffend die titelgenannten Mietobjekte die
fraglichen zwei Mietverträge auf die Klägerin übergegangen sind, ist unbe-
stritten, dass die Beklagte diese Mietobjekte genutzt und dafür die entspre-
chenden Mietzinszahlungen nicht geleistet hat. Folglich sind die Mietzinse
bzw. die Kondiktionsansprüche für die Monate November 2019 – Januar
2021 für die titelgenannten Mietobjekte in Höhe von Fr. 45'315.00 und
Fr. 11'229.00 jeweils inklusive Nebenkostenakontobeträgen und 7.7 %
MwSt., total Fr. 56'544.00, ausstehend.
3.3. Solidarschuld
3.3.1. Klägerin
Mit Datum vom 30. September 2015 habe die Klägerin mit der heutigen E.
einen Mietvertrag betreffend eine Bar, eine Terrasse im 14. Obergeschoss,
Seminar-/Eventräumlichkeiten, ein WC und eine Garderobe im 13. Ober-
geschoss, ein Getränkelager im 12. Obergeschoss und Archiv-/Lagerräum-
lichkeiten im 1. Untergeschoss der Liegenschaft an der X-Strasse in S. ver-
einbart mit Mietbeginn am 1. April 2016. Als Solidarschuldnerin mit kumu-
lativer Schuldübernahme sei die Beklagte aufgeführt worden. Dabei sei ein
monatlicher Mietzins von Fr. 12'668.05 inklusive Nebenkostenakontobeträ-
gen und MwSt. von 7.7 % geschuldet gewesen, der jeweils im Voraus in
vierteljährlichen Raten, spätestens bis zum Ersten eines jeden Quartals, zu
bezahlen gewesen sei. Trotz der Mietvertragskündigung vom 26. Oktober
2020 mit Wirkung auf 30. November 2020 infolge Zahlungsverzug, seien
die Mietobjekte erst am 1. Februar 2021 bzw. die Mietobjekte im 1. Unter-
geschoss erst am 2. März 2021 zurückgegeben worden (Klage Rz. 24 ff.).
Die Mieterin (heutige E.) habe seit 1. Dezember 2019 bis 1. Februar 2021
keinen Mietzins mehr bezahlt. Insgesamt seien Fr. 177'352.70 (14 x
Fr. 12'668.05) geschuldet (Klage Rz. 34 f.).
3.3.2. Rechtliches
Im Rahmen eines Solidarschuldverhältnisses (Art. 143 ff. OR) verpflichtet
sich der Übernehmer, für die Hauptschuld solidarisch zu haften. Er begrün-
det damit eine eigene, selbständige Verpflichtung. Die Solidarschuld ist
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nicht subsidiär: Im Gegenteil erlaubt die Solidarverpflichtung dem Gläubi-
ger den direkten Zugriff auf den Übernehmer.18
3.3.3.Würdigung
Die Beklagte bestreitet nicht, als Solidarschuldnerin kumulativ für die im
Rahmen des Mietvertrages vom 30. September 2015 zwischen der E. und
der Klägerin entstandenen Mietforderungen zu haften. Die Klägerin kann
folglich ausstehende Beträge direkt bei der Beklagten einfordern. Weder
das Bestehen des Mietvertrages noch die offenen Mietzinsforderungen für
die Monate Dezember 2019 bis Januar 2021 werden bestritten. Die Be-
klagte schuldet der Klägerin folglich einen Betrag von Fr. 177'352.70 (14 x
Fr. 12'668.05) inklusive Nebenkostenakontobeträgen und 7.7 % MwSt. aus
dem Mietvertrag vom 30. September 2015 zwischen der E. und der Kläge-
rin (KB 6).
3.4. Dachareal
3.4.1. Klägerin
Die Beklagte habe einer Drittperson eine Fläche auf dem Dach der Liegen-
schaft an der X-Strasse in S. vermietet ohne dazu berechtigt gewesen zu
sein, die Fläche zu nutzen oder zu vermieten. Für die Nutzung der Fläche
sei folglich ein Betrag von monatlich Fr. 100.00 geschuldet für den Zeitraum
vom 1. April 2016 bis 28. Februar 2021, insgesamt Fr. 5'900.00 (Klage
Rz. 33).
3.4.2. Würdigung
Es blieb unbestritten, dass die Beklagte einen Teil des Dachareals für den
Zeitraum vom 1. April 2016 bis 28. Februar 2021 ohne Berichtigung an ei-
nen Dritten vermietete. Folglich ist erstellt, dass die Beklagte das Dachareal
nutzte, ohne dass sie dazu berechtigt gewesen wäre. Demzufolge liegt ein
faktisches Vertragsverhältnis vor oder eine Kondiktion gemäss Art. 62 ff.
OR und die Beklagte hat für den effektiv ausgeübten Gebrauch der Sache
eine Gegenleistung zu entrichten, die einem adäquaten Mietzins entspricht.
Die Klägerin macht einen Mietzins von monatlich Fr. 100.00, insgesamt
Fr. 5'900.00, geltend. Die Beklagte bestreitet den mit Rechnung vom
25. Februar 2021 verlangten Mietzins nicht. Folglich schuldet die Beklagte
der Klägerin für die Benützung des Dachareals zwischen 1. April 2016 und
28. Februar 2021 einen Betrag von Fr. 100.00 pro Monat, d.h. total
Fr. 5'900.00 (59 x Fr. 100.00).
18 BGE 125 III 257 E. 2b; BGer 2C_58/2015 und 2C_59/2015 vom 23. Oktober 2015 E. 5.5.1; KUKO
OR-JUNG, 2014, Art. 145 N. 1.
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3.5. Heiz- und Betriebskosten
3.5.1. Klägerin
Insgesamt schulde die Beklagte der Klägerin für die Abrechnungsperioden
2017/2018, 2018/2019 und 2019/2020 einen Betrag von Fr. 60'276.25 für
Heiz- und Betriebskosten (Klage Rz. 32).
3.5.2. Würdigung
Die Beklagte bestreitet nicht, dass die von der Klägerin behaupteten Heiz-
und Betriebskosten geschuldet sind. Folglich ist erstellt, dass die Beklagte
der Klägerin die Beträge aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen
vom 15. Juli 2020 im Betrag von Fr. 22'059.85 (KB 8), ebenfalls vom
15. Juli 2020 im Betrag von Fr. 2'634.75 (KB 9), vom 9. Dezember 2020 im
Betrag von Fr. 16'912.25 (KB 10), vom 28. März 2021 im Betrag von
Fr. 491.40 (KB 11) und ebenfalls vom 28. März 2021 im Betrag von
Fr. 18'178.00 (KB 12), d.h. total den Betrag von Fr. 60'276.25, schuldet.
3.6. Zwischenfazit
Insgesamt schuldet die Beklagte der Klägerin Forderungen von
Fr. 852'921.80 bestehend aus den Beträgen von Fr. 51'084.60,
Fr. 501'764.25, Fr. 45'315.00, Fr. 11'229.00, Fr. 177'352.70, Fr. 5'900.00
und Fr. 60'276.25.
4. Verzugszinsen
4.1. Klägerin
Die Beklagte schulde Verzugszinsen von 5 % auf den Mietzinsforderungen
im Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten jeweils seit Ver-
falltag der entsprechenden Forderungen, d.h. seit dem Ersten eines jeden
Monats bzw. dem Ersten eines jeden Quartals. Der mittlere Verfalltag für
die Mietzinsforderungen vom 1. November 2019 bis 31. Januar 2021 liege
beim 1. Juni 2020 (Klage Rz. 49).
Auch für die Mietzinsforderungen im Mietverhältnis zwischen der Klägerin
und der E. sei der Verzug jeweils am Ersten eines jeden Quartals eingetre-
ten, weshalb der mittlere Verfalltag für die Mietzinsforderungen vom 1. De-
zember 2019 bis 31. Januar 2021 beim 15. Mai 2020 liege (Klage Rz. 51).
Die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen sowie die Rechnung für die
Webcam seien jeweils innert 30 Tagen seit Zustellung fällig gewesen. Ab
diesem Zeitpunkt sei ein Verzugszins von 5 % geschuldet (Klage Rz. 50).
4.2. Rechtliches
Nach Art. 104 Abs. 1 OR hat der Schuldner Verzugszinsen zu leisten, wenn
er sich mit der Zahlung der Geldschuld im Verzug befindet. Der gesetzliche
Verzugszins beträgt 5 % p.a. (Art. 104 Abs. 1 OR).
- 13 -
Der Schuldner einer fälligen Forderung gerät entweder durch Mahnung
(Art. 102 Abs. 1 OR) oder, sofern die Parteien einen bestimmten Verfalltag
verabredet haben, schon mit dessen Ablauf (Art. 102 Abs. 2 OR), in Ver-
zug. Praxisgemäss gerät er auch mit Ablauf einer in einer Rechnung ge-
setzten Zahlungsfrist, wie „zahlbar 30 Tage netto“, ohne weitere Mahnung
in Verzug.19 Im Bereich der Miete gelten die in den Mietverträgen verein-
barten Zahlungstermine regelmässig als Verfalltage, z.B.: «Zahlbar in mo-
natlichen/quartalsweisen Raten im Voraus, je auf den 1. des Monats/Quar-
tals».20 Bei periodisch anfallenden Zahlungen kann aus Praktikabilitäts-
gründen ein mittlerer Verfall angenommen werden.21
4.3. Würdigung
4.3.1. Schuldanerkennung
Für die noch offene Forderung von Fr. 51'084.60 aus der Schuldanerken-
nungsvereinbarung vom 25. Oktober 2019 (KB 1) trat der Verzug am
11. Dezember 2020 ein (vgl. oben E. 3.1.3), so dass der Klägerin der be-
antragte Verzugszins von 5 % auf Fr. 51'084.60 ab 11. Dezember 2019 zu-
zusprechen ist.
4.3.2. Mietzinsforderungen betreffend Archiv, Empfang und Business-
zimmer
Der Mietvertrag bezüglich titelgenannter Mietobjekte sieht in Ziff. 3.4 mit
dem 1. Tag eines jeden Quartals einen Verfalltag für den vierteljährlich zu
bezahlenden Mietzins vor (KB 2). Die Klägerin behauptet aus Praktikabili-
tätsgründen einen mittleren Verfall am 1. Juni 2020. Folglich ist der Kläge-
rin ab dem 1. Juni 2020 ein Verzugszins von 5 % auf Fr. 501'764.25 zuzu-
sprechen.
4.3.3. Mietzinsforderungen betreffend Sauna und Waschraum
Die Mietverträge bezüglich titelgenannter Mietobjekte sehen jeweils in Ziff.
5.5 mit "Ende des Vormonates" einen Verfalltag für die monatlich zu be-
zahlenden Mietzinse vor (KB 4 und 5). Folglich hat die Beklagte einen An-
spruch auf Verzugszins von 5 % auf Fr. 56'544.00 ab dem 1. Juni 2020.
4.3.4. Solidarschuld
Der Mietvertrag bezüglich dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und der
heutigen E. sieht in Ziff. 3.4 mit dem 1. Tag eines jeden Quartals einen
Verfalltag für den vierteljährlich zu bezahlenden Mietzins vor (KB 6). Die
Klägerin behauptet aus Praktikabilitätsgründen einen mittleren Verfall am
15. Mai 2020. Folglich ist der Klägerin ab dem 15. Mai 2020 ein Verzugs-
zins von 5 % auf Fr. 177'352.70 zuzusprechen.
19 AGVE 2003, S. 38; BK OR I-WIEGAND, 6. Aufl. 2015, Art. 102 N. 9b m.w.N.; VETTER/BUFF, Verzugs-
zinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, S. 150 f. m.w.N. 20 BGer 5C.97/2006 vom 30. Juni 2006 E. 2.3.1; SVIT-Kommentar-BIBER, 4. Aufl. 2018, Art. 257c OR
N. 10; BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND, 7. Aufl. 2020, Art. 102 N. 10. 21 Vgl. BGE 131 III 12 E. 9.5.
- 14 -
4.3.5. Dachareal
Die Klägerin fordert einen Verzugszins von 5 % auf den Betrag von
Fr. 5'900.00 seit 29. März 2021 (Klage Rz. 50). Die Rechnung der Klägerin
datiert vom 25. Februar 2021 und enthält den Zahlungsvermerk "innert
30 Tagen" (KB 13), so dass sich die Beklagte am 29. März 2021 in Verzug
befand. Folglich ist der Klägerin ab dem 29. März 2021 ein Verzugszins von
5 % auf Fr. 5'900.00 zuzusprechen.
4.3.5.1. Heiz- und Betriebskosten
Die Klägerin fordert einen Verzugszins von 5 % auf den Betrag von
Fr. 24'694.60 (Fr. 22'059.85 und Fr. 2'634.75) seit 16. August 2020. Die
entsprechenden Rechnungen der Klägerin datieren vom 15. Juli 2020 und
enthalten den Zahlungsvermerk "innert 30 Tagen" (KB 8 f.), so dass sich
die Beklagte am 16. August 2020 jeweils in Verzug befand. Folglich ist der
Klägerin ab dem 16. August 2020 ein Verzugszins von 5 % auf den Betrag
von Fr. 24'694.60 zuzusprechen.
Ebenso fordert die Klägerin einen Verzugszins von 5 % auf den Betrag von
Fr. 16'912.25 seit 10. Januar 2021. Die entsprechende Rechnung datiert
vom 9. Dezember 2020 und enthält den Zahlungsvermerk "innert 30 Ta-
gen" (KB 10), so dass sich die Beklagte am 10. Januar 2020 in Verzug be-
fand. Folglich ist der Klägerin ab dem 10. Januar 2021 ein Verzugszins von
5 % auf den Betrag von Fr. 16'912.25 zuzusprechen.
Schliesslich fordert die Klägerin einen Verzugszins von 5 % auf den Betrag
von Fr. 18'669.40 (Fr. 491.40 und Fr. 18'178.00) seit 29. April 2021. Die
entsprechenden Rechnungen der Klägerin datieren vom 28. März 2021
und enthalten den Zahlungsvermerk "innert 30 Tagen" (KB 11 f.), so dass
sich die Beklagte am 29. April 2021 jeweils in Verzug befand. Folglich ist
der Klägerin ab dem 29. April 2021 ein Verzugszins von 5 % auf den Betrag
von Fr. 18'669.40 zuzusprechen.
4.3.6. Zwischenfazit
Die Klägerin hat Anspruch auf Verzugszins von 5 % auf den Betrag von
Fr. 51'084.60 ab 11. Dezember 2019, von 5% auf den Betrag von
Fr. 501'764.25 seit 1. Juni 2020, von 5% auf den Betrag von Fr. 56'544.00
seit 1. Juni 2020, von 5% auf den Betrag von Fr. 177'352.70 seit 15. Mai
2020, von 5 % auf den Betrag von Fr. 5'900.00 seit 29. März 2021, von 5 %
auf den Betrag von Fr. 24'694.60 seit 16. August 2020, von 5 % auf den
Betrag von Fr. 16'912.25 seit 10. Januar 2021 und von 5 % auf den Betrag
von Fr. 18'669.40 seit 29. April 2021.
- 15 -
5. Betreibungskosten
5.1. Klägerin
Aufgrund der offenen Forderungen habe die Klägerin drei Betreibungen
eingereicht. Gemäss den Zahlungsbefehlen vom 17. September 2020
seien der Klägerin Betreibungskosten von Fr. 589.10 entstanden (Klage
Rz. 36; KB 14a-14f).
5.2. Rechtliches
Gemäss Art. 68 Abs. 1 SchKG trägt der Schuldner die Betreibungskosten;
der Gläubiger hat diese lediglich vorzuschiessen. Der Gläubiger ist berech-
tigt, von den Zahlungen des Schuldners die Betreibungskosten vorab zu
erheben (Art. 68 Abs. 2 SchKG). Diese Bestimmung ist so zu verstehen,
dass diese Kosten im Ergebnis zur Schuld geschlagen werden und vom
Schuldner zusätzlich zu dem Gläubiger zugesprochenen Betrag zu bezah-
len sind. Da die Betreibungskosten dem Gläubiger bei erfolgreicher Betrei-
bung von Gesetzes wegen zustehen, bedarf es zur Durchsetzung der Kos-
tenersatzpflicht weder eines Urteils noch eines Rechtsöffnungsent-
scheids.22
5.3. Würdigung
Entsprechend steht der Klägerin kein Anspruch auf Ersatz der Betreibungs-
kosten zu, den sie mittels Klage durchsetzen könnte.
6. Rechtsöffnung
6.1. Klägerin
Schliesslich beantragt die Klägerin in den Rechtsbegehren Ziff. 2 bis 4 die
Erteilung der Rechtsöffnung für die Betreibung Nr. K des Betreibungsamtes
Region Maloja im Betrag von Fr. 179'876.50, die Betreibung Nr. L des Be-
treibungsamtes Region Maloja im Betrag von Fr. 434'124.50 und die Be-
treibung Nr. M des Betreibungsamtes Region Maloja im Betrag von
Fr. 51'084.60 jeweils zuzüglich Verzugszins ab 16. September 2020.
6.2. Rechtliches
Ein Gläubiger, gegen dessen Betreibung Rechtsvorschlag erhoben worden
ist, hat seinen Anspruch im Zivilprozess geltend zu machen. Er kann die
Fortsetzung der Betreibung nur aufgrund eines vollstreckbaren Entscheids
erwirken, der den Rechtsvorschlag ausdrücklich beseitigt (sog. Anerken-
nungsklage; Art. 79 SchKG).
Beruht die Forderung auf einem vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid, so
kann der Gläubiger beim Richter die Aufhebung des Rechtsvorschlags (de-
finitive Rechtsöffnung) verlangen (sog. Rechtsöffnungsverfahren; Art. 80
Abs. 1 SchKG). Über Gesuche um Rechtsöffnung entscheidet der Richter
des Betreibungsortes (Art. 84 Abs. 1 SchKG).
22 BSK SchKG I-EMMEL, 3. Aufl. 2021, Art. 68 N. 16 m.w.N.
- 16 -
Während das Handelsgericht für die materiellrechtliche Anerkennungs-
klage nach Art. 79 SchKG sachlich zuständig ist, ist für das betreibungs-
rechtliche Rechtsöffnungsverfahren nicht das Handelsgericht, sondern der
Rechtsöffnungsrichter, d.h. das jeweilige Bezirksgerichtspräsidium, sach-
lich zuständig (Art. 84 Abs. 1 SchKG sowie Art. 251 lit. a ZPO i.V.m. § 6
Abs. 1 lit. b EG ZPO).
6.3. Würdigung
Die Rechtsbegehren Ziff. 2 bis 4 der Klägerin können – nach Treu und
Glauben ausgelegt (vgl. Art. 52 ZPO) – nur so verstanden werden, dass sie
die Beseitigung des Rechtsvorschlags der Beklagten im Sinne einer Aner-
kennungsklage nach Art. 79 SchKG und nicht eine Rechtsöffnung verlangt.
Dafür ist das Handelsgericht sachlich zuständig.
Dementsprechend sind die Rechtsvorschläge der Beklagten jeweils im Um-
fang der Gutheissung der Klage, d.h. in der Betreibung Nr. K des Betrei-
bungsamtes Region Maloja im Umfang von Fr. 177'352.70 für die Solidar-
schuld (vgl. oben E. 3.3.3), in der Betreibung Nr. L des Betreibungsamtes
Region Maloja im Umfang von Fr. 434'124.50 für die Mietzinsforderungen
betreffend Archiv, Empfang und Businesszimmer (vgl. oben E. 3.2.2.2) und
in der Betreibung Nr. M des Betreibungsamtes Region Maloja im Umfang
von Fr. 51'084.60 für die Schuldanerkennung (vgl. oben E. 3.1.3) jeweils
zuzüglich Verzugszins von 5 % seit dem 16. September 2020, zu beseiti-
gen.
7. Prozesskosten
Abschliessend sind die Prozesskosten entsprechend dem Verfahrensaus-
gang zu verlegen. Sie bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteient-
schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterlie-
genden Partei auferlegt. Da die Klage mit Ausnahme der Zusprechung der
Betreibungskosten vollumfänglich gutgeheissen wird, gilt die Beklagte als
unterliegend und rechtfertigt es sich, ihr die gesamten Prozesskosten auf-
zuerlegen (Art. 106 ZPO).
7.1. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten bestehen vorliegend einzig aus der Entscheidgebühr
(Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO). Der Grundansatz für die Entscheidgebühr be-
trägt bei einem Streitwert von Fr. 853'510.90 (Zinsen werden nicht mitge-
rechnet [Art. 91 Abs. 1 Satz ZPO]) gemäss § 7 Abs. 1 Zeile 9 VKD gerun-
det Fr. 22'205.10. Hiervon ist gemäss § 13 Abs. 1 VKD bei wie hier nicht
vollständig durchgeführtem Verfahren ein angemessener Abzug vorzuneh-
men. Unter Berücksichtigung des verursachten gerichtlichen Aufwandes
werden die Gerichtskosten deshalb auf total Fr. 7'500.00 festgesetzt. Sie
werden der Beklagten auferlegt und mit dem von der Klägerin geleisteten
Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 22'205.10 verrechnet (Art. 111 Abs. 1
- 17 -
ZPO). Ein allfälliger Überschuss steht der Klägerin zu. Die Beklagte hat der
Klägerin die von ihr zu tragenden Gerichtskosten von Fr. 7'500.00 zu erset-
zen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
7.2. Parteientschädigung
Die Parteientschädigung bemisst sich nach § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 AnwT.
Die Grundentschädigung beträgt Fr. 41'577.77. Damit sind gemäss § 6
Abs. 1 AnwT unter anderem eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer
Verhandlung abgegolten. Für die nicht durchgeführte Verhandlung ist pra-
xisgemäss ein Abschlag von 20 % gerechtfertigt (vgl. § 6 Abs. 2 AnwT).
Davon ist ein weiterer Abzug von 25 % % aufgrund der geringen Aufwen-
dungen vorzunehmen (§ 7 Abs. 2 AnwT). Mit der Kleinkostenpauschale
von praxisgemäss 3 % (vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Partei-
entschädigung von gerundet Fr. 25'695.00.
Der beantragte Mehrwertsteuerzuschlag ist der Klägerin nicht zuzuspre-
chen, da sie mehrwertsteuerpflichtig23 und damit auch vorsteuerabzugsbe-
rechtigt ist.24
23 <https://www.uid.admin.ch/Detail.aspx?uid_id=CHE-109.824.344> (zuletzt besucht am 13. Dezem-
ber 2021). 24 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch//kanton_aargau/jb/dokumente_6/obergerichte/handelsgericht/Merkblatt_MwSt.pdf> (zuletzt  am 13. Dezember 2021).
- 18 -