Decision ID: 97939cee-7a21-4be2-a882-837b6445a582
Year: 2016
Language: fr
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_006
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Faits
A. Il n’est pas contesté que l’immeuble no xxx1 de la commune de B_, à
C_, est constitué en propriété par étages.
Il n’est pas contesté que le but social de Fiduciaire de A_ SA est
« l’exploitation d'un bureau fiduciaire, tenue de comptabilité, administration de sociétés
et de co-propriété, et tous travaux comptables et administratifs s'y rapportant
directement ou indirectement. Peut créer des succursales en Suisse et à l'étranger,
fonder des entreprises à but analogue ou identique ou y participer, faire toutes
opérations et conclure tous contrats de nature à développer son but ou s'y rattachant ».
Il n’est pas contesté que Fiduciaire de A_ SA est l’administrateur de la
propriété par étages constituée sur l’immeuble no xxx1.
Il n’est pas contesté que X_ est le propriétaire de la PPE no xxx2 (82/1000)
et le (co)propriétaire de la PPE no xxx3 (6,15/1000 sur le total de 16/1000).
Ni la date de la constitution de la propriété par étages, ni celle du début des fonctions
de Fiduciaire de A_ SA, ni celle de l’entrée de X_ dans la
copropriété, n’ont été alléguées.
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B. Il n’est cependant pas contesté que, « depuis plusieurs années » (soit depuis l’hiver
2001/2002 selon la déclaration écrite du 30 octobre 2015 de D_ et
E_ dont la production a été admise), X_ est « en désaccord avec
certaines décisions et prises de position de l’administrateur », notamment au sujet de
travaux réalisés ou à réaliser. X_ est également en désaccord avec les
autres copropriétaires.
1. A cet égard, il n’est pas contesté que X_ a interpellé l’administrateur au
sujet de l’existence d’un mandat exercé parallèlement pour un autre propriétaire
d’étage, D_. La quote-part de ce dernier, qui exploite dans le bâtiment de la
copropriété un restaurant à l’enseigne « F_ », est de 572/1000. Le
2 septembre 2014, répondant au courrier du 25 août 2014 du mandataire de
X_, Fiduciaire de A_ SA a écrit qu’elle exerçait « un mandat de
comptabilité et de fiscalité avec M. D_ depuis 1988 [en réalité 1998], date de
la reprise du restaurant par M. D_ ». Le 1 er octobre 2014, l’avocat de
X_ a écrit à Fiduciaire de A_ SA, l’invitant à démissionner
immédiatement de sa fonction d’administrateur en raison du conflit d’intérêt qui résultait
de cette situation. Le 30 octobre 2014, Fiduciaire de A_ SA a répondu ne pas
accepter l’existence d’un conflit d’intérêts. Par courrier du 21 novembre 2014 de son
mandataire, X_ a maintenu son exigence de démission immédiate de
l’administrateur. Fiduciaire de A_ SA n’y a pas donné suite.
Les indications de Fiduciaire de A_ SA relatives à l’étendue de son mandat
en faveur de D_ ont été confirmées par l’administrateur de la société,
G_, lorsque celui-ci a déposé. L’administrateur a par ailleurs déclaré que
Fiduciaire de A_ SA n’intervenait pas dans les décisions concernant le
restaurant et que sa rémunération était forfaitaire. Dans leur déclaration écrite du
30 octobre 2015, D_ et son épouse ont confirmé que Fiduciaire de
A_ SA s’occupait de leur comptabilité et de la gestion des salaires de leurs
employés, sans pouvoir de décision, et que sa rémunération était forfaitaire. La
concordance de ces déclarations écrites et orales avec le contenu de la lettre du
2 septembre 2014 conduit le tribunal à retenir qu’elles correspondent à la réalité.
X_ a allégué que c’est « après avoir pris conscience de ce qu’une
modification du règlement de copropriété avantageait [D_] » qu’il s’est
« interrogé sur de possibles liens contractuels spécifiques » entre l’administrateur et
celui-ci. La modification dont il est question a été adoptée le 16 février 2006.
X_ n’a pas allégué plus précisément la date à laquelle il aurait conçu des
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soupçons au sujet de l’existence d’une relation contractuelle entre Fiduciaire de
A_ SA et D_. Il n’a pas non plus allégué avoir demandé des
explications à l’administrateur avant le courrier de son avocat du 25 août 2014.
Il n’est pas contesté qu’en 2006, X_ a demandé à H_, qui était à
l’époque l’administrateur de Fiduciaire de A_ SA, de lui faire une offre pour
un mandat de fiduciaire en relation avec une promotion immobilière.
2. Il n’est pas contesté que le règlement d’administration et d’utilisation initial de la
propriété par étages permettait d’exiger une contribution supplémentaire équitable au
copropriétaire occasionnant un accroissement des frais. Le règlement prévoyait aussi
la pose de compteurs individuels pour les commerces « utilisant beaucoup d’eau ».
L’assemblée du 28 juillet 2004 a décidé de modifier le règlement. Celui-ci a été
examiné par les copropriétaires lors de l’assemblée du 10 mars 2005. Les
modifications ont été adoptées à l’unanimité lors de l’assemblée du 16 février 2006.
Les dispositions précitées ne figurent plus dans le règlement.
X_ a allégué que le règlement avait été modifié « à l’initiative de
l’administrateur », pour favoriser D_. Sur le premier point, le procès-verbal de
l’assemblée du 28 juillet 2004, qui confirme les déclarations de G_ à ce sujet,
ne révèle cependant pas d’autre motif que l’obsolescence du texte qui avait été adopté
lors de la constitution de la propriété par étages. Sur le second point, bien qu’il ne soit
pas exclu que la nouvelle teneur du règlement soit théoriquement plus favorable à
D_, la preuve de l’obtention d’avantages concrets n’a pas été apportée. En
toutes hypothèses, cas échéant, la preuve n’a pas été apportée que c’est dans ce but
que le règlement avait été modifié. De plus, il ressort des dépositions des deux parties
que l’ancien art. 27 du règlement, qui prévoyait la participation accrue aux charges des
propriétaires occasionnant un accroissement des frais communs, n’a jamais été
appliqué et que les compteurs d’eau individuels, mentionnés par l’ancien art. 31, n’ont
jamais été installés.
X_ a reconnu, lorsqu’il a déposé, qu’il n’était assidu aux assemblées de
copropriétaires que depuis 4 ou 5 ans. Il n’est pas contesté qu’il était personnellement
présent lors de l’assemblée qui a adopté le règlement modifié, le 16 février 2006. Il a
déclaré qu’il était possible qu’il ait été présent, ou représenté par H_, en
2004 et 2005. Il ressort des procès-verbaux de ces assemblées et des déclarations de
G_ qu’il était présent ou représenté à l’assemblée du 10 mars 2005, mais
pas à celle du 28 juillet 2004.
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3. Il n’est pas contesté que les frais et charges communs ainsi que le versement au
fond de rénovation se sont élevés à 77'019 fr. 50 en 2014 et que le même montant
(77'000 fr.) a été porté au budget de l’année 2015. Il n’est pas contesté que les
comptes de la propriété par étages comportent à l’actif du bilan un poste intitulé
« copropriétaires », correspondant aux contributions impayées. Au 31 décembre 2014,
ce compte s’élevait à 100’444 fr. 25, dont 80'266 fr. 90 dus par D_. Celui-ci
est, depuis plusieurs années, en retard dans le paiement de sa contribution.
D_ n’a jamais été mis en poursuite. Aucune inscription d’hypothèque légale
n’a été requise sur ses unités d’étages et aucun droit de rétention n’a été mis en œuvre
contre lui.
Fiduciaire de A_ SA n’a pas donné d’explication au sujet des motifs des
retards de D_. Lorsqu’il a déposé, G_ a déclaré que les charges
étaient, depuis des années, payées régulièrement, mais avec un décalage d’une
année, raison pour laquelle Fiduciaire de A_ SA ne considérait pas que cette
situation constituait un danger à l’encaissement. Il a reconnu qu’en tenant compte du
taux de 6% l’an qui figure dans le règlement de la propriété par étages, l’intérêt de
retard dû par D_ depuis 2010 représentait 22'000 francs. Il a reconnu que
Fiduciaire de A_ SA ne l’avait jamais réclamé.
Il ressort par ailleurs des décomptes produits par Fiduciaire de A_ SA qu’au
31 décembre 2014, X_ devait pour sa part 10'492 fr. 95 à la copropriété.
Selon G_, l’intérêt de retard qui aurait pu être facturé à l’intéressé depuis
2010 s’élève à 2'500 francs.
Fiduciaire de A_ SA a admis qu’elle n’avait jamais facturé d’intérêt de retard
à un copropriétaire. Elle a aussi admis n’avoir jamais requis de poursuite contre un
propriétaire en retard dans le paiement de sa contribution.
4. Il n’est pas contesté qu’au cours des assemblées des 6 février 2012 et 13 février
2013, les copropriétaires, dont X_, ont requis la mise en place, par
l’administrateur, d’un processus d’appel d’offres en vue du renouvellement des
assurances de la propriété par étages qui expiraient le 31 décembre 2013.
X_, qui n’avait pas été consulté, a appris lors de l’assemblée du 22 mars
2014 la conclusion d’une nouvelle assurance. Il a demandé à Fiduciaire de
A_ SA de lui faire parvenir les offres reçues, en précisant les critères qui
avaient guidé le choix de l’administrateur. X_ a demandé à Fiduciaire de
A_ SA si la conclusion de l’assurance avait donné lieu au paiement d’une
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rétrocession à la société ou à l’un de ses employés. Fiduciaire de A_ SA a
admis l’existence d’un contrat cadre la liant à l’assureur choisi, mais a contesté la
perception d’une rétrocession.
Fiduciaire de A_ SA a produit une offre du 12 septembre 2012 de
I_ Assurances, deux offres, des 29 septembre et 10 décembre 2012, de
J_ Assurances SA, une offre du 30 juillet 2013 de K_ Assurance et
une offre du de L_ Assurances SA, « valable jusqu’au 25.10.2013 ».
Fiduciaire de A_ SA n’a pas allégué avoir présenté les offres à l’assemblée
des copropriétaires avant d’accepter celle de I_. Elle n’a pas non plus
allégué la date à laquelle la nouvelle assurance avait été conclue.
Fiduciaire de A_ SA a en revanche allégué que la proposition la plus
intéressante était celle de I_. Cette conclusion ne peut toutefois pas être tirée
de la simple comparaison des offres produites. Fiduciaire de A_ SA a allégué
que les primes étaient plus avantageuses en raison du contrat-cadre la liant à
I_. Cependant, lorsqu’il a déposé, G_ a admis que c’était Fiduciaire
de A_ SA, et non ses clients, qui bénéficiait de la différence de prime, au titre
de frais de facturation et de couverture des risques d’encaissement. A l’inverse, il n’a
pas non plus été établi que l’assurance conclue avec I_ est moins
avantageuse pour la propriété par étages que les trois offres concurrentes.
5. Il n’est pas contesté qu’à la requête de X_, Fiduciaire de A_ SA
a mis à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires du 21 mars 2015 un point
intitulé « nomination ou révocation de l’administrateur ». Lors de l’assemblée,
X_ a voté la révocation de Fiduciaire de A_ SA qui a toutefois été
maintenue dans ses fonctions par la majorité des copropriétaires dont D_.
Celui-ci a par ailleurs proposé l’augmentation de la rémunération de l’administrateur.
G_ a refusé d’entrer en matière sur cette proposition. Lorsqu’il a déposé, il a
expliqué qu’il aurait trouvé maladroit de l’accepter, compte tenu des tensions qui
existaient au sein de la copropriété. Interrogé sur les motifs qui avaient conduit
D_ à faire cette proposition, il a supposé que l’intéressé avait voulu « mettre
un peu d’huile sur le feu », compte tenu des tensions entre lui et X_.
Lors de l’assemblée, X_ a aussi refusé les comptes de la propriété par
étages qui ont toutefois été acceptés par la majorité des propriétaires dont
D_.
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Considerations:
Droit
1. Le tribunal de district connaît des affaires civiles (art. 4 al. 1 LACPC). Dans le cas
particulier, le lieu de situation de l’immeuble constitué en propriété par étages, soit
C_, fonde la compétence du tribunal du district de l’Entremont (art. 97 LDIP).
Soumise à la procédure sommaire (art. 249 let. d ch. 4 CPC), l’action est dispensée du
préliminaire de la tentative de conciliation (art. 198 let. a CPC). Elle a été introduite
dans le mois qui a suivi l’assemblée qui a refusé de révoquer l’administrateur (art. 75 et
712m al. 2 CC). Il y a par conséquent lieu d’entrer en matière.
2. Le requérant a conclu à la révocation de Fiduciaire de A_ SA de sa
fonction d’administrateur de la partie adverse. Celle-ci a conclu au rejet de la requête.
2.1. Le droit suisse est applicable (art. 99 al. 1 LDIP).
2.2. Inscrit au registre foncier comme copropriétaire de l’immeuble en propriété par
étages, le requérant, qui s’est opposé à la décision qu’il conteste, a la qualité pour agir.
La communauté des propriétaires d’étages a la qualité pour défendre (ATF 119 II 404
consid. 5 p. 406). Comme la procédure sommaire est applicable, l’administrateur peut
représenter en justice la communauté des propriétaires d’étages sans autorisation
particulière de l’assemblée (art. 712t al. 2 CC).
2.3. a) Le copropriétaire qui demande la révocation judiciaire de l'administrateur doit
avoir préalablement sollicité, en bonne et due forme, la révocation par l'assemblée des
copropriétaires, laquelle doit l'avoir refusée au mépris de justes motifs (art. 712r al. 2
CC ; ATF 131 III 297 consid. 2.3.3 p. 299).
La notion de justes motifs s’interprète selon le droit et l’équité (art. 4 CC), ce qui signifie
que le juge doit prendre en considération toutes les circonstances du cas d’espèce. Il y
a justes motifs lorsque le maintien de l’administrateur ne peut pas être exigé parce que
les relations de confiance sont détruites. Un juste motif existe, plus précisément,
lorsque l’administrateur, de manière durable ou grossièrement contraire aux règles de
la bonne foi, ne remplit pas ses tâches, gère de manière négligente les fonds qui lui
sont confiés, passe outre aux décisions de l’assemblée de propriétaires, chicane ou
invective ces derniers, délègue indûment des tâches à des tiers ou se comporte de
manière contraire à l’honneur (ATF 127 III 534 consid. 3a p. 536). En revanche, de
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légères violations des devoirs de l’administrateur (par exemple : de légères hésitations
dans la conduite des assemblées, des petites impolitesses ou des préjugés personnels
à l’égard de certains membres de la communauté ; Meier-Hayoz/Rey, Commentaire
bernois, n. 20 ad art. 712r CC et les références citées) ne sauraient constituer des
justes motifs de révocation (ATF 127 précité). Toutefois, des manquements qui,
considérés isolément, ne constituent pas de justes motifs, doivent être pris en
considération dans l’appréciation de l’activité globale de l’administrateur. Le cumul de
ces manquements peut constituer un juste motif de révocation (ATF 126 III 177 consid.
2 b et c p. 178 ss). En définitive, il doit s’agir de motifs qui, selon les règles de la bonne
foi, ne permettent plus d’exiger d’un ou de tous les copropriétaires de faire administrer
la propriété par étages par l’administrateur contesté (ATF 127 précité). Par ailleurs, le
risque abstrait d’une éventuelle violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui
seul, un juste motif de révoquer l’administrateur (ATF 127 III 534 consid. 3c p. 537).
Enfin, celui qui réclame la révocation de l’administrateur pour des justes motifs dont lui-
même, un autre copropriétaire ou la communauté dans son ensemble est à l’origine,
commet un abus de droit, qui n’est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC ; Meier-
Hayoz/Rey, op. cit., n. 18 ad art. 712r CC).
b) En l’occurrence, à la demande du requérant, la révocation de l’administrateur a été
mise à l’ordre du jour de l’assemblée du 21 mars 2015 qui a décidé, contre l’avis du
requérant, de maintenir Fiduciaire de A_ SA à cette fonction. Il s’agit dès lors
de déterminer si la décision des copropriétaires a été prise au mépris de justes motifs
qui imposaient le départ de l’administrateur. A cet égard, les reproches que le
requérant adresse à Fiduciaire de A_ SA sont de deux ordres : le premier a
trait aux relations entretenues par l’administrateur avec le copropriétaire D_,
le second au renouvellement des assurances de la copropriété.
aa) Selon le requérant, le mandat de fiduciaire confié par D_ à Fiduciaire de
A_ SA n’est pas compatible avec la fonction d’administrateur. Peu importe,
contrairement à ce que soutient la partie adverse, que l’objet du contrat entre
l’administrateur et D_ soit limité. C’est à juste titre que le requérant voit dans
ce mandat, qui implique un devoir de fidélité de Fiduciaire de A_ SA envers
le copropriétaire concerné, une situation insatisfaisante, qui entraîne un risque accru
que la société n'observe pas scrupuleusement son devoir de fidélité envers la partie
adverse. Toutefois, ce risque abstrait d'une éventuelle violation du devoir de fidélité ne
constitue pas, à lui seul, un juste motif de révoquer l'administrateur. Au reste, en
envisageant, en 2006, de confier à Fiduciaire de A_ SA (ou à H_,
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administrateur de la société) un mandat de fiduciaire en relation avec une promotion
immobilière, le requérant avait lui-même implicitement admis qu’un tel contrat n’était
pas forcément incompatible avec la fonction d’administrateur de la partie adverse.
Le requérant veut pour preuve de la violation concrète par Fiduciaire de A_
SA de son devoir de fidélité que le règlement d’administration et d’utilisation de la
copropriété a été modifié en faveur de D_, que ce dernier n’a jamais été
sanctionné en raison des retards de paiement de sa contribution aux frais communs et
qu’il a proposé d’augmenter la rémunération de l’administrateur. S’agissant du premier
argument, il n’a pas été prouvé que la modification du règlement avait été initiée dans
le but de favoriser D_. Bien que cela ne soit théoriquement pas exclu, il n’a
pas non plus été démontré que ce copropriétaire avait réellement bénéficié d’une
amélioration de sa situation après l’adoption du nouveau texte. Au contraire, il est
apparu que, dans les faits, les deux dispositions réglementaires dont le requérant
déplore la suppression n’avaient jamais été appliquées. Dès lors, la modification du
règlement ne révèle aucune favorisation indue de D_ au détriment des
autres propriétaires trahissant un manquement de l’administrateur à ses devoirs. Le
deuxième aspect soulevé par le requérant est plus délicat. En effet, il est avéré que
D_ paie sa contribution aux frais communs, qui représente plus de la moitié
de ceux-ci, certes régulièrement, mais avec un an de retard. Comme cette situation
dure depuis de nombreuses années et que l’existence de difficultés financières de la
propriété par étages n’a pas été alléguée, on peut suivre l’administrateur lorsque celui-
ci justifie sa tolérance par l’absence de risques d’encaissement. En revanche, en
renonçant à comptabiliser un intérêt de retard, pourtant prévu par le règlement,
l’administrateur a accepté de faire crédit à D_ aux frais de la partie adverse,
ce qui apparaît a priori contraire aux intérêts de cette dernière. La gravité de cette
violation par Fiduciaire de A_ SA de son obligation d’encaisser les
contributions (cf. art. 712s al. 2 CC) doit cependant être relativisée, dès lors qu’il n’est
pas possible d’en déduire un parti pris favorable à D_, puisque la
bienveillance de l’administrateur n’est pas réservée à celui-ci, mais profite à tous les
copropriétaires en retard dans le paiement de leur contribution, y compris du reste au
requérant. Au demeurant, le retard systématique des paiements de D_
perdure depuis des années. Alors même qu’il pouvait être aisément constaté par la
lecture des comptes, ce retard n’a suscité aucune réaction des copropriétaires, jusqu’à
l’intervention du requérant, en 2014. Dès lors, eu égard à leur longue tolérance, les
copropriétaires, y compris le requérant qui en a lui-même bénéficié, ne peuvent pas, de
bonne foi, déduire du manque de rigueur dans l’encaissement des contributions aux
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frais communs la rupture du lien de confiance avec l’administrateur. S’agissant du
troisième argument du requérant, quelle que fût l’intention de D_ (s’attirer les
bonnes grâces de l’administrateur ou provoquer le requérant) lors de l’assemblée du
21 mars 2015, sa proposition d’augmenter la rémunération de l’administrateur ne peut
pas être imputée à Fiduciaire de A_ SA qui l’a refusée. C’est dire finalement
que, même dans la situation de conflit d'intérêts potentiel évoquée plus haut, l’attitude
de Fiduciaire de A_ SA à l’égard de D_ ne saurait être considérée
comme un juste motif de révocation de l’administrateur.
bb) A l’occasion du renouvellement des assurances de la propriété par étages,
Fiduciaire de A_ SA n’a pas complètement respecté la volonté des
copropriétaires qui était de mettre en concurrence plusieurs assureurs. Outre qu’il n’a
sollicité que deux offres en 2012 et deux offres en 2013, l’administrateur a choisi lui-
même, sans soumettre les propositions reçues aux copropriétaires. Or il apparaît
évident que la demande de ces derniers impliquait qu’ils fussent consultés avant la
conclusion du nouveau contrat. La partie adverse n’a pas démontré que l’offre de
I_ était la plus avantageuse pour elle. En réalité, contracter avec I_
était surtout la solution de facilité pour Fiduciaire de A_ SA, au bénéfice d’un
contrat cadre avec cet assureur. Néanmoins, il n’a pas non plus été établi que
l’assurance conclue était moins avantageuse pour la partie adverse que les autres
offres. Dès lors, en définitive, Fiduciaire de A_ SA a bien violé ses devoirs
d’administrateur en s’écartant de la volonté des copropriétaires lors du processus de
renouvellement des assurances. Toutefois, comme il n’a pas été démontré que ce
comportement avait nui aux intérêts de la propriété par étages, ce manquement est
mineur, ne justifiant pas la révocation de Fiducaire de A_ SA.
cc) Cela étant, même cumulés, les deux manquements avérés de Fiduciaire de
A_ SA, à savoir l’absence de comptabilisation d’un intérêt aux
copropriétaires en retard dans le paiement de leur contribution aux frais communs et la
conclusion d’une nouvelle assurance sans avoir respecté la procédure d’évaluation
voulue par la propriété par étages, ne témoignent pas d’une gestion à ce point
déficiente que le maintien de l’administrateur dans ses fonctions ne puisse plus être,
de bonne foi, exigé des copropriétaires, en particulier du requérant.
dd) Dans ces circonstances, même si la gestion de la partie adverse par Fiduciaire de
A_ SA n’est pas totalement exempte de reproches, ceux-ci ne constituent
pas, isolément ou pris dans leur ensemble, un juste motif qui imposerait la révocation
de l’administrateur. La requête doit par conséquent être rejetée.
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3. Les frais judiciaires (1’100 fr. ; émolument [art. 13, 14 al. 1 et 16 al. 1 LTar], pour
une valeur litigieuse de 4’860 fr.) sont mis à la charge du requérant qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Le requérant payera à la partie adverse une indemnité pour les dépens de 2’000 fr.
(honoraires [art. 27 et 32 al. 1 LTar], débours [port, copies] et TVA compris).