Decision ID: 077bf1e3-3d53-40b5-9f81-4d13de29d38c
Year: 2017
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Sachverhalte liessen sich nicht vergleichen. Von einem offensichtlichen
Rechtsmissbrauch sei vorliegend nicht auszugehen, weshalb die
Baubehörde keine vertieften Abklärungen zur Nachfrage nach einem
Hotel für betreute Ferien machen müsse.
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Die Erstellung und der Betrieb eines Hotels in der Touristikbauzone (T)
sei zonenkonform.
Allerdings müsse die Baubehörde dafür sorgen, dass keine Bauten
erstellt würden, die innert nützlicher Frist nicht vollendet würden. Gemäss
Art. 91 Abs. 2 und 3 KRG seien Bauvorhaben grundsätzlich innert zwei
Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Würde z.B. infolge ungenügender
Finanzierung eine Bauruine entstehen, müsste die Baubehörde
nachträglich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
durchsetzen. Um dies möglichst zu verhindern, verfüge sie, dass mit dem
Bau des Hotels erst begonnen werden dürfe, wenn der Baubehörde ein
Finanzierungsnachweis vorgelegt sowie aufgezeigt werde, dass sich das
Projekt baulich und betrieblich eigne, um einen wirtschaftlichen
Hotelbetrieb zu ermöglichen, wobei detailliert anzugeben sei, was für ein
Dienstleistungsangebot beabsichtigt sei. Sobald diese Unterlagen
vorlägen, werde die Baufreigabe für das bewilligte Bauvorhaben erteilt.
Da es sich bei diesen Unterlagen jedoch nicht um für die Beurteilung des
Bauvorhabens massgebende Faktoren handle, sondern die Nachweise
lediglich zur Absicherung der vollständigen Realisierung des
Bauvorhabens dienten, müssten diese Unterlagen den Einsprechern nicht
zur Stellungnahme zugestellt werden.
Die Gebühren/Kosten der Gemeinde von Fr. 500.-- und einen Teil der
Kosten der Rechtsberatung von Fr. 3'000.-- überband die Baubehörde
den Einsprechern.
3. In der Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 erlegte die Baubehörde
der Bauherrschaft insbesondere auf, dass mit den Bauarbeiten erst
begonnen werden dürfe, wenn die Bauherrschaft der Baubehörde einen
Finanzierungsnachweis vorgelegt habe, woraus ersichtlich sei, dass die
Finanzierung für die Realisierung des Projektes durch eine Bank, ein
Finanzinstitut oder einen Investor gewährleistet sei, die Bauherrschaft der
Baubehörde in einem schriftlichen Bericht dargelegt habe, dass sich das
Projekt baulich und betrieblich eigne, um einen wirtschaftlichen
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Hotelbetrieb zu ermöglichen und die Bauherrschaft die Baubehörde
schriftlich und umfassend über das Dienstleistungsangebot informiert
habe. Die Baubehörde erteile nach Vorliegen sämtlicher aufgeführter
Voraussetzungen schriftlich die Baufreigabe. Solange diese nicht erfolgt
sei, dürfe mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden.
4. Gegen den Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2016 und die
Verfügung vom 23. Dezember 2016, beide mitgeteilt am 23. Dezember
2016, erhoben A._, B._, C._, D._ sowie E._
(Beschwerdeführer und als Stockwerkeigentümer Miteigentümer der
direkt an der Parzelle 216 angrenzenden, sich in der Nähe von Parzelle
217 befindenden Parzelle 218 in X._) Beschwerde und stellten
folgende Anträge:
Hauptantrag
1. Ziff. 1 des Einspracheentscheides des Gemeindevorstandes X._
vom 13. Dezember 2016 sei wie folgt zu fassen: Der Entscheid über den Bedarfs- und Finanzierungsnachweis wird unter Wahrung
des rechtlichen Gehörs auf die Baufreigabe verschoben; die Baufreigabe erfolgt
mittels anfechtbarer Verfügung. Im Übrigen wird die Einsprache abgewiesen. [Rest
unverändert].
2. Die Kosten gemäss Ziffer 2 des Einspracheentscheides des
Gemeindevorstandes X._ vom 13. Dezember 2016 seien
aufzuheben oder angemessen zu reduzieren und auf höchstens
Fr. 1'500.-- festzusetzen.
3. Ziff. 5.3 der Verfügung des Gemeindevorstandes X._
vom 23. Dezember 2016 in Sachen Baugesuch 01/14 (Neubau
eines Hotels für betreute Ferien) sei wie folgt zu fassen: Die Bauherrschaft die Baubehörde schriftlich und umfassend über das
Dienstleistungsangebot informiert und einen nachvollziehbaren Bedarfsnachweis
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für ein Hotel für betreute Ferien erbracht hat, sofern sich dieser nicht bereits aus
den Nachweisen gemäss Ziffer 5.1 oder 5.2 ergibt.
Die Baubehörde erteilt nach Vorliegen sämtlicher aufgeführter Voraussetzungen
und nach Anhörung der Einsprecher mittels anfechtbarer Verfügung die
Baufreigabe. Solange diese Baufreigabe nicht rechtskräftig ist, darf mit den
Bauarbeiten nicht begonnen werden.
Eventualantrag
4. Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes X._ vom 13.
Dezember 2016 und die Verfügung des Gemeindevorstandes
X._ vom 23. Dezember 2016 in Sachen Baugesuch 01/14 seien
aufzuheben.
In beiden Fällen
5. Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu
erteilen (darauf wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 24.
Februar 2017 mangels Beschwer nicht eingetreten).
6. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Das übergeordnete Recht – namentlich die BV, das RPG und das KRG –
verpflichte die Gemeinden zu einer zweckmässigen und haushälterischen
Nutzung des Bodens. Mit der Annahme von Art. 75b BV und dem Erlass
des ZWG sei die Überbaubarkeit der in der Touristikbauzone gelegenen
Parzellen 216 und 217 eingeschränkt.
Im Urteil 1C_159/2015 vom 3. Mai 2016 habe das Bundesgericht in E.2
festgehalten, dass die kommunale Baubehörde im Hinblick auf eine
zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens zu prüfen habe,
ob ein genügender Bedarf für das geplante Bauvorhaben bestehe. Dazu
gehöre auch, ob das geplante Projekt genügend Gewähr für eine
nachhaltige zonenkonforme Überbauung biete. Es gelte zu vermeiden,
dass eine bewilligte Überbauung zwar realisiert, aber mangels Rentabilität
nur kurze Zeit bestimmungsgemäss genutzt werde und anschliessend
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leer stehe. Um eine solche unzweckmässige und nicht haushälterische
Nutzung zu vermeiden, sei die Gemeinde nicht nur berechtigt, sondern
bundesrechtlich sogar verpflichtet, einen zumindest minimalen Nachweis
der Rentabilität oder Überlebensfähigkeit des geplanten Betriebes zu
verlangen. Dabei versteht sich von selbst, dass ein solcher Nachweis
keine Garantie für eine auch bei veränderten Verhältnissen langfristige
bestimmungsgemässe Nutzung biete und keine entsprechende Garantie
verlangt werden dürfe.
Dass die Voraussetzungen für einen rentablen Hotelbetrieb in X._
nicht einfach seien, zeige die leider bevorstehende Schliessung des
Hotels L._. Umso mehr obliege es der Baubehörde, im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens eine haushälterische und zweckmässige
Nutzung des Bodens sicherzustellen. Die Angaben im Bauprojekt
enthielten dazu keinerlei Hinweise. So fehlten jegliche Angaben oder
Belege dafür, dass der Standort X._ für ein Hotel für betreute Ferien
überhaupt geeignet sei und dass generell ein entsprechender Bedarf
bestehe. Ebenso fehle der Nachweis, dass das vorliegende Projekt den
entsprechenden Anforderungen für ein solches Hotel zu genügen
vermöge.
Mit der Auflage in Ziff. 5 der Baubewilligung anerkenne die Baubehörde
faktisch, dass die entsprechenden Anträge der Einsprecher zutreffend
und berechtigt seien. Mit dem gewählten Vorgehen verletze die
Gemeinde jedoch das rechtliche Gehör der Einsprecher.
Das von der Gemeinde gewählte Vorgehen betreffend Prüfung des
Finanzierungs- und Bedarfsnachweises in einem nachgelagerten
Verfahren sei in verschiedenen Bündner Gemeinden nicht unüblich. Auch
das Bundesgericht habe in BGE 121 II 393 (im Rahmen eines
eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens) entschieden, dass
ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren im Sinne eines Ergänzungs-
und Detailprojektierungsverfahrens auch dann zulässig sei, wenn es das
anwendbare Verfahrensrecht nicht ausdrücklich vorsehe. Voraussetzung
sei, (1) dass sich das nachlaufende Verfahren mit Sinn und Zweck des
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Hauptverfahrens vereinbaren lasse, (2) dass im nachfolgenden
Bewilligungsverfahren die Parteirechte umfassend gewahrt würden und
(3) dass die Kernpunkte im Hauptverfahren entschieden werden bzw.
dass den ins nachgelagerte Verfahren verwiesenen Fragen lediglich
untergeordnete Bedeutung zukomme.
Die erste Voraussetzung sei hier erfüllt. Hingegen halte die Baubehörde
ausdrücklich fest, dass den Einsprechern im nachgelagerten Verfahren
der Baufreigabe keine Parteistellung mehr zukomme. Dies bedeute mit
anderen Worten, dass die Entscheide der Gemeinde X._ die
Parteirechte der Einsprecher – insbesondere das rechtliche Gehör –
verletzten, indem die Baubehörde eine im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zulässige Rüge der Einsprecher nicht in
diesem Verfahren behandle und entscheide, sondern in ein
nachgelagertes Verfahren verwiesen habe, ohne dass in jenem Verfahren
die Parteirechte umfassend gewahrt wären.
Mit dem Hauptantrag verlangten die Beschwerdeführer, den
Einspracheentscheid vom 13./23. Dezember 2016 und die Baubewilligung
vom 23. Dezember 2016 dahingehend zu ergänzen, dass die Parteirechte
der Einsprecher im Verfahren der Baufreigabe umfassend zu wahren
seien (rechtliches Gehör, Erlass einer anfechtbaren Verfügung), weil eine
grundsätzlich im Rahmen der Baubewilligung zu entscheidende Frage in
dieses nachgelagerte Verfahren verwiesen werde.
Sollte das Verwaltungsgericht der Ansicht sein, dass die ins
Baufreigabeverfahren verwiesenen Fragen nicht lediglich untergeordneter
Natur seien, so wäre auch die dritte Voraussetzung nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht erfüllt. Dem trage der
Eventualantrag Rechnung.
Nach Art. 96 Abs. 2 KRG könnten den Einsprechenden die sich aus der
Behandlung der Einsprachen ergebenden Kosten überbunden werden,
wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten werde. Im
vorliegenden Fall wird die Einsprache inhaltlich nur teilweise abgewiesen.
Die nach bundesgerichtlicher Praxis im Baubewilligungsverfahren
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zulässige Rüge, wonach die Baubehörde die Voraussetzungen für eine
zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens zu prüfen habe,
werde im Ergebnis gutgeheissen, auch wenn der Entscheid in ein
nachgelagertes Verfahren verwiesen werde.
Die vollumfängliche Überbindung der Verfahrens- und Beratungskosten
auf die Einsprechenden verstösst gegen die gesetzliche Regelung.
Entsprechend sei auf eine Kostenüberbindung zu verzichten oder
zumindest sei diese angemessen zu reduzieren.
5. Am 13. Februar 2017 (Poststempel) beantragten die Mitglieder der IG
F._ (Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde.
Innerhalb der Bauzone sei die Projektierung eines Bauvorhabens per se
schon ein haushälterisches Unterfangen zur Bodennutzung.
Die Zweitwohnungsgesetzgebung beziehe sich auf Zweitwohnungen. Hier
seien keine solchen vorgesehen. Die Bemerkung im Urteil 1C_159/2015
habe sich auf Zweitwohnungen bezogen und sei schon deshalb auf das
Hotelunternehmen ohne bewirtschaftete Zweitwohnungen nicht
anwendbar.
Das Hotel solle Pflegebedürftigen und Pflegenden erholsame Ferien
ermöglichen, indem für die Pflegebedürftigen eine persönliche
Tagesbetreuung angeboten werde und ihre Angehörigen somit freie Zeit
zur eigenen Erholung gewännen. Zudem solle die Möglichkeit zur
Durchführung von Kurz- und Wochenendseminaren bestehen. Das Hotel
solle ausserdem dem üblichen Sport- und Erholungstourismus als Garni
zur Verfügung stehen. Zudem solle im Haus und in einem angrenzenden
Therapiezentrum eine Vielfalt an Gruppen- und Einzeltherapien
angeboten werden, für interne und externe Gäste. Der Betrieb solle auch
Hilfspersonal vor Ort und in der näheren Umgebung ausbilden und
beschäftigen sowie regionalen Fachleuten aus dem Therapiebereich
Arbeitsgelegenheiten verschaffen.
Die Anlage werde von einer Genossenschaft oder eine Stiftung erstellt
und einem geeigneten Bewerber in Pacht oder Miete zum Betrieb
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übergeben werden. Die Behauptung der Beschwerdeführer, das Projekt
erfülle die Anforderungen an das Ziel "betreute Ferien" nicht, sei nicht
begründet und auch nicht überprüfbar. Die Baugesetzgebung sehe keine
Vorschrift in Bezug auf die Finanzierung, Renditenberechnung und
weitere Details der Betriebsführung vor.
6. Diese Stellungnahme war von G._, einem Nicht-Anwalt, in
Vertretung der Beschwerdegegner eingereicht worden. Innert angesetzter
Verbesserungsfrist erging am 23. Februar 2017 eine weitere
Stellungnahme der nun anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner. Sie
beantragten erneut die Abweisung der Beschwerde.
Bei der Bauherrschaft handle es sich um eine formlose
Interessengemeinschaft im Sinne einer einfachen Gesellschaft.
Vollmachten lägen vor.
Die Beschwerdegegner beabsichtigten, eine Genossenschaft zu gründen.
Mit dem Vorliegen einer gültigen Baugenehmigung werde diese
aufgebaut und nach der Gründung sollten die Parzellen 216 und 217 ins
Genossenschaftseigentum überführt und überbaut werden.
Die von G._ unterzeichnete Eingabe bilde Bestandteil dieser
Vernehmlassung.
Die gemäss dem Baugesuch geplanten Zimmer verfügten über keine
Kocheinrichtungen und seien somit keine Wohnungen im Sinne des
ZWG. Eine gesetzliche Grundlage, welche einen Nachweis der
Wirtschaftlichkeit und Finanzierung zwingend vorschreibe, fehle. Hier sei
ein Bauvorhaben auf zwei Parzellen in der Touristikbauzone gemäss Art.
42 BG vorgesehen. Neben Wohnbauten seien hier vor allem Bauten, die
für die Förderung und Unterstützung des Tourismus notwendig,
zweckmässig und erwünscht seien, vorgesehen. Das Bauvorhaben ziele
auf diese Wünsche ab. Es sei für chronisch Erkrankte gedacht, für
Betroffene und ihre Angehörigen. Es sei zonenkonform.
Ein Finanzierungsnachweis sei in keiner Gesetzesbestimmung
vorgesehen. Den Beschwerdeführern stehe kein Recht zu, in die
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Geschäftsbücher der Bauherrschaft Einsicht zu nehmen. Wenn die
Gemeinde entsprechende Auflagen mache, sei dies nicht zu
beanstanden, indessen hätten die Beschwerdeführer kein Recht zur
Einsichtnahme in die Akten. Es liege im Ermessen der Gemeinde, den
Baubeginn freizugeben oder nicht und alles andere wäre ein unerlaubter
Eingriff in die Privatsphäre ohne gesetzliche Grundlage.
Hier gehe es nur um eine Baubewilligung und somit die Prüfung der
Bauvorschriften.
BGE 121 II 393 habe ein eisenbahnrechtliches
Plangenehmigungsverfahren zum Gegenstand gehabt. Er sei hier nicht
einschlägig.
7. Am 20. März 2017 beantragte auch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin)
die Abweisung der Beschwerde.
Das Bauvorhaben falle nicht in den Anwendungsbereich des ZWG. Es
gehe um ein Hotel für betreute Ferien. Es seien keine Wohnungen
vorgesehen, ausser der Verwalterwohnung. Dies sei unbestritten.
BGer 1C_159/2015 habe ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen. Dort
sei es um die mögliche nachträgliche Umnutzung neu zu erstellender
Wohnungen mangels Nachfrage an Erstwohnungen gegangen,
weswegen vom Bundesgericht die Vornahme entsprechender
Bedarfsabklärungen auferlegt worden sei. Dies sei hier nicht der Fall.
Es gebe keine Pflicht der Baubehörde, einen minimalen Nachweis der
Rentabilität eines Hotelprojekts zu verlangen. Es müsse auch nicht
geprüft werden, ob der Standort für das beabsichtigte Projekt geeignet sei
und dass das Projekt den Anforderungen für ein Hotel für betreute Ferien
genüge. Das Hotel sei zonenkonform. Es ändere auch nichts, dass ein
bestehendes Hotel in X._ möglicherweise geschlossen werde.
Hotelschliessungen könnten zahlreiche Gründe haben. Daraus
verschärfte Vorschriften und Auflagen abzuleiten, die gesetzlich nicht
verankert seien, sei unzulässig.
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Die von der Bauherrschaft nachzureichenden Unterlagen dienten einzig
der Absicherung der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens. Die
Beschwerdeführer hätten diesbezüglich kein schutzwürdiges eigenes
Interesse. Somit sei durch die Auflagen in Ziff. 5 der Baubewilligung auch
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgt.
Die Auflagen in der Baubewilligung stellten keine Anerkennung der
Anträge der Beschwerdeführer dar. Diese hätten sich im
Baubewilligungsverfahren auf den Standpunkt gestellt, das Baugesuch
sei unvollständig, weil der Nachweis für den wirtschaftlichen Betrieb etc.
fehle. Die Beschwerdegegnerin habe im Einspracheentscheid dargelegt,
weswegen die Baugesuchsunterlagen als ausreichend erachtet worden
seien. Diese Ausführungen zeigten deutlich, dass die Auflagen in Ziff. 5
der Baubewilligung keine teilweise Gutheissung der Einsprache
darstellten. Die Baufreigabe stelle auch kein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren dar. Der Hinweis auf ein eisenbahnrechtliches
Plangenehmigungsverfahrens sei unbehelflich, weil er nicht mit diesem
Fall vergleichbar sei.
Es stimme nicht, dass eine zulässige Rüge der Einsprecher im
Einspracheverfahren unbehandelt geblieben sei und stattdessen in ein
nachgelagertes Verfahren verwiesen werde. Die Parteirechte der
Beschwerdeführer seien umfassend gewahrt worden.
Die Einsprache sei in allen Punkten abgewiesen worden. Die Baubehörde
hätte alle Kosten auf die Einsprecher überbinden können. Sie habe
jedoch nur einen Teil der Beratungskosten verrechnet.
8. Am 3. April 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest.
Es sei nur streitig, ob die von der Beschwerdegegnerin geforderten
Nachweise den Beschwerdeführern zur Kenntnis- und Stellungnahme zu
unterbreiten seien oder nicht. Die Rechtsgrundlage ergebe sich aus Art.
90 KRG in Verbindung mit den Vorgaben des übergeordneten Rechts.
Dieses verpflichte alle Planungsträger zu einer zweckmässigen und
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haushälterischen Nutzung des Bodens. Daraus folge, dass ein
Bauvorhaben bestimmungsgemäss genutzt werde bzw. werden könne.
Für die zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens könne
nicht nur die Fertigstellung des Bauvorhabens massgeblich sein. Ein
leerstehender Hotelbau sei mit Blick auf die zweckmässige und
haushälterische Nutzung unzulässig wie eine nicht fertig gestellte
Bauruine. Nicht nur ein Finanzierungsnachweis, sondern auch ein
Betriebseignungsnachweis sei verlangt.
Nach dem Inkrafttreten von RPG 1 am 15. Juni 2012 komme der
haushälterischen Nutzung des Bodens noch eine erhöhte Bedeutung zu.
Die Auslagerung in ein nachgelagertes Verfahren dürfe nicht dazu führen,
dass die Mitsprachemöglichkeiten der Einsprechenden bzw.
Beschwerdeführenden eingeschränkt würden. Diese seien legitimiert, die
Einhaltung von Vorschriften zu verlangen, an deren Durchsetzung sie ein
konkretes Interesse hätten. Dies sei hier der Fall.
Es werde keine Einsichtnahme in die Geschäftsbücher verlangt, sondern
nur in die von der Gemeinde verlangten Berichte zur Finanzierung bzw.
zur betrieblichen Eignung. Die Berechtigung der Gemeinde zu diesen
Auflagen werde nicht bestritten und sei anerkannt. Das Recht der
Einsprechenden bzw. Beschwerdeführenden auf Einsichtnahme in diese
Berichte ergebe sich klarerweise aus den massgeblichen Bau- und
verfahrensrechtlichen Vorschriften.
9. Am 21. April 2017 (Poststempel) hielt die Beschwerdegegnerin
duplicando an ihren Anträgen fest.
Es sei nur die Erhaltung der Aussicht, was die Beschwerdeführer
anstrebten. Solche privaten Interessen rechtfertigten die geltend
gemachten Mitsprachemöglichkeiten der Nachbarn nicht. Auch nach RPG
1 vom 15. Juni 2012 gebe es keine Pflicht der Baubehörde, die
Finanzierbarkeit und die betrieblichen Eignung eines Bauvorhabens im
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu prüfen bzw. die
entsprechenden Nachweise zu verlangen. Mit der Teilrevision des RPG
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habe der Gesetzgeber der Zersiedlung und dem Kulturlandverlust
entgegentreten wollen. Zentral sei der revidierte Art. 15 RPG. Dieser
verschärfe die Voraussetzungen für die Ausscheidung neuer Bauzonen
gegenüber dem bisherigen Recht. Hier gehe es aber nicht um die
Ausscheidung neuer Bauzonen, sondern um die zonenkonforme Nutzung
zweier in der Touristikbauzone gelegener Parzellen, also um die Nutzung
brachliegender Flächen in der Bauzone, worin ein grosses öffentliches
Interesse bestehe.
10. Am 1. Mai 2017 verzichteten die Beschwerdegegner auf die Einreichung
einer Duplik.
11. Am 3. Mai 2017 reichte die beschwerdegegnerische Rechtsvertreterin
ihre Honorarnote ein.
12. Am 8. Mai 2017 reichte der beschwerdeführerische Rechtsvertreter seine
Honorarnote ein.
Er führte noch aus, dass nicht stimme, dass es den Beschwerdeführern
nur um die Erhaltung der Aussicht gehe. Entsprechende Anträge seien
auch im Einspracheverfahren nicht gestellt worden.
Nachdem die Gemeinde die Auflagen hinsichtlich Finanzierung und
betrieblicher Eignung verfügt habe, stelle sich die Frage nach der
gesetzlichen Grundlage nicht mehr, zumal die Auflagen von der
Bauherrschaft nicht bestritten worden seien. Hier gehe es nur, aber
immerhin, um die Wahrung der Parteirechte.

Considerations:
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekte bilden hier der Einspracheentscheid vom 13.
Dezember 2016 sowie die Baubewilligung vom 23. Dezember 2016, beide
eröffnet am 23. Dezember 2016, der Beschwerdegegnerin, womit sie die
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Einsprache der Beschwerdeführer unter solidarischer Auferlegung der
Verfahrenskosten von Fr. 3'500.-- an diese abwies bzw. die
Baubewilligung für die Erstellung eines Hotels für betreute Ferien auf
Parzellen 216 und 217 unter Bedingungen und Auflagen erteilte. Die
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit.
a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]).
Die Beschwerdeführer sind als Adressaten der abschlägigen Entscheide
und als Nachbarn ohne Weiteres zur Erhebung der Beschwerde
legitimiert (Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde im Übrigen frist- und
formgerecht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) eingereicht, weshalb darauf
einzutreten ist.
2. a) Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, sie habe dafür zu sorgen, dass
keine Bauten erstellt würden, die innert nützlicher Frist nicht vollendet
würden. Würde z.B. infolge ungenügender Finanzierung eine Bauruine
entstehen, müsste die Baubehörde nachträglich die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes durchsetzen. Um dies möglichst zu
verhindern habe sie Nebenbestimmungen in der Baubewilligung verfügt.
In der angefochtenen Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 erlegte die
Baubehörde der Bauherrschaft in Ziff. 5 auf, dass mit den Bauarbeiten
erst begonnen werden dürfe, wenn die Bauherrschaft der Baubehörde
einen Finanzierungsnachweis vorgelegt habe, woraus ersichtlich sei, dass
die Finanzierung für die Realisierung des Projektes durch eine Bank, ein
Finanzinstitut oder einen Investor gewährleistet sei (Ziff. 5.1), die
Bauherrschaft der Baubehörde in einem schriftlichen Bericht dargelegt
habe, dass sich das Projekt baulich und betrieblich eigne, um einen
wirtschaftlichen Hotelbetrieb zu ermöglichen (Ziff. 5.2) und die
Bauherrschaft die Baubehörde schriftlich und umfassend über das
Dienstleistungsangebot informiert habe (Ziff. 5.3). Die Baubehörde erteile
nach Vorliegen sämtlicher aufgeführter Voraussetzungen schriftlich die
Baufreigabe. Solange diese nicht erfolgt sei, dürfe mit den Bauarbeiten
nicht begonnen werden.
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b) Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne
besondere Schwierigkeiten behoben werden oder drängen sich
Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands
auf, sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen
(Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR
801.100]). Für die richtige Erfüllung von Nebenbestimmungen in
unmittelbarem Zusammenhang mit der Bauausführung kann
Sicherstellung verlangt werden. Sie ist in der Regel vor Baubeginn zu
leisten (Art. 90 Abs. 3 KRG). Nebenbestimmungen dürfen nur für
sekundäre Massnahmen angeordnet werden. Wenn wesentliche oder
eigentliche Voraussetzungen einer Bewilligung im Baugesuch nicht
enthalten sind, ist es zurückzuweisen (RUCH, in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar zum RPG,
Zürich 2010, Art. 22 Rz. 15).
c) Vorab ist festzuhalten, dass es sich bei den betreffenden
Nebenbestimmungen um (Suspensiv-)Bedingungen handelt, zumal deren
Erfüllung Voraussetzung für den Baubeginn und damit für die
Vollstreckbarkeit der Baubewilligung ist.
d) Die Beschwerdeführer haben in ihrer Replik vom 3. April 2017 präzisiert,
dass hier nur noch streitig sei, ob die von der Beschwerdegegnerin in der
Baubewilligung geforderten Nachweise den Beschwerdeführern zur
Kenntnis- und Stellungnahme zu unterbreiten seien oder nicht. Unter den
Parteien ist somit unumstritten, dass die Beschwerdegegnerin das Recht
hatte, die betreffenden Nachweise als Nebenbestimmungen in der
Baubewilligung zu verfügen. Aufgrund der Dispositionsmaxime (Art. 56
Abs. 1 VRG), muss das Gericht demnach nicht mehr über die Zulässigkeit
zur Regelung dieser Nachweise in Nebenbestimmungen befinden. Infolge
der Einschränkung des Streitgegenstandes auf die Frage der Wahrung
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des rechtlichen Gehörs im Rahmen des nachgelagerten
Baufreigabeverfahrens ist der Eventualantrag in Ziff. 4 der Beschwerde
auf Aufhebung der angefochtenen Entscheide obsolet geworden, weshalb
darauf nicht einzutreten ist.
3. a) Demnach ist zu prüfen, ob den Beschwerdeführern im Rahmen der
Erteilung der Baufreigabe hinsichtlich der den Beschwerdegegnern in Ziff.
5 auferlegten Bedingungen das rechtliche Gehör zu gewähren ist.
b) Die Beschwerdeführer führen insbesondere aus, die Baubehörde halte
ausdrücklich fest, dass den Einsprechern im nachgelagerten Verfahren
der Baufreigabe keine Parteistellung mehr zukomme. Dies bedeute mit
anderen Worten, dass die Entscheide der Beschwerdegegnerin ihre
Parteirechte – insbesondere das rechtliche Gehör – verletzten, indem die
Baubehörde eine im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zulässige
Rüge der Einsprecher nicht in diesem Verfahren behandle und
entscheide, sondern in ein nachgelagertes Verfahren verwiesen habe,
ohne dass in jenem Verfahren die Parteirechte umfassend gewahrt
wären. Es werde keine Einsichtnahme in die Geschäftsbücher verlangt,
sondern nur in die von der Gemeinde verlangten Berichte zur
Finanzierung bzw. zur betrieblichen Eignung. Die Berechtigung der
Gemeinde zu diesen Auflagen werde nicht bestritten und sei anerkannt.
Das Recht der Einsprechenden bzw. Beschwerdeführenden auf
Einsichtnahme in diese Berichte ergebe sich klarerweise aus den
massgeblichen Bau- und verfahrensrechtlichen Vorschriften.
Die Beschwerdegegnerin ist hingegen der Auffassung, da es sich bei
diesen Unterlagen nicht um für die Beurteilung des Bauvorhabens
massgebende Faktoren handle, sondern die Nachweise lediglich zur
Absicherung der vollständigen Realisierung des Bauvorhabens dienten,
müssten diese Unterlagen den Einsprechern nicht zur Stellungnahme
zugestellt werden. Die Beschwerdeführer hätten diesbezüglich kein
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schutzwürdiges eigenes Interesse. Somit sei durch die Auflagen in Ziff. 5
der Baubewilligung auch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgt.
Auch die Beschwerdegegner sind der Auffassung, die Beschwerdeführer
hätten kein Recht zur Einsichtnahme in die Akten; ihnen stehe kein Recht
zu, in die Geschäftsbücher der Bauherrschaft Einsicht zu nehmen. Es
liege im Ermessen der Gemeinde, den Baubeginn freizugeben oder nicht
und alles andere wäre ein unerlaubter Eingriff in die Privatsphäre ohne
gesetzliche Grundlage.
c) Die Beschwerdeführer stützen ihr Recht auf rechtliches Gehör bei
Prüfung der auferlegten Bedingungen im nachgelagerten
Baufreigabeverfahren auf BGE 121 II 378, welches die Plangenehmigung
einer SBB-Neubaustrecke zum Gegenstand hatte. Die
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner erwidern, ein
eisenbahnrechtliches Plangenehmigungsverfahren sei mit dem
vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht vergleichbar, weshalb dieser
BGE nicht einschlägig sei. Die Beschwerdegegnerin fügt noch hinzu, dass
die Baufreigabe auch kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren
darstelle. Letzterem ist zuzustimmen. Das Verfahren der Baufreigabe, in
dem die Erfüllung der Bedingungen geprüft werden soll, stellt kein
nachträgliches Baubewilligungsverfahren dar, weshalb hier die vom
Bundesgericht im soeben erwähnten Entscheid festgesetzten
Voraussetzungen für die Durchführung von nachgeordneten
Bewilligungsverfahren im Eisenbahnrecht nicht unmittelbar zur
Anwendung kommen.
d) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits
den Verfahrensbeteiligten ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht
(BGE 140 I 99 E.3.4). Das Mitwirkungsrecht beinhaltet das Recht der
Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten
http://links.weblaw.ch/de/BGE-140-I-99
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Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten
zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten
Stellung nehmen zu können. Vor Erlass einer Verfügung ist den
Betroffenen in der Regel Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben (vgl.
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1001-1002 und 1010; Art. 16 und 17 VRG).
e) Bei den vorliegenden Bedingungen – über deren Zulässigkeit als
Nebenbestimmungen hier, wie erwähnt, nicht zu befinden ist (vgl. E.2d
vorstehend) – handelt es sich um solche, welche, wenn sie nicht erfüllt
werden, die geplante Baufreigabe und somit die Erstellung der geplanten
Bauten verhindern könnten. Wenn nun, wie hier, der Gegenstand dieser
drei Bedingungen in das nachgelagerte Baufreigabeverfahren verschoben
wird, muss sichergestellt sein, dass sich die Beschwerdeführer vor der
Baufreigabe dazu noch äussern können. Die Baufreigabe ist somit in
einer anfechtbaren Verfügung anzuordnen, wobei den
Beschwerdeführern davor das Recht auf Akteneinsicht betreffend die laut
Bedingungen von den Beschwerdegegnern vorzuweisenden Bedarfs- und
Finanzierungsnachweise sowie auf eine Stellungnahme hierzu zu
gewähren ist. Das stellt – entgegen der Meinung der Beschwerdegegner
– noch keinen unverhältnismässigen Eingriff in ihrer Privatsphäre dar.
Denn die Beschwerdeführer verlangen keine Einsichtnahme in die
Geschäftsbücher, sondern nur in die von der Gemeinde verlangten
Berichte zur Finanzierung bzw. zur betrieblichen Eignung.
f) Wie bereits angetönt, geht es hier nur um die Beurteilung der
anfechtbaren Nebenbestimmungen (welche durch Anfechtung der
Baubewilligung anzufechten sind), weshalb eine Gutheissung folgerichtig
die Anpassung der Baubewilligung vom 23. Dezember 2016 zur Folge
hat. Eine Reformation des Einspracheentscheides vom 13. Dezember
2016 kommt hier hingegen nicht in Betracht. Dieser hätte nur dann
geändert werden müssen, wenn eine (teilweise) Gutheissung der
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Beschwerde bewirkt hätte, dass die Einsprache der Beschwerdeführer
hätte (teilweise) gutgeheissen werden müssen, was hier nicht zutrifft. Die
Beschwerdeführer verlangten im Vorverfahren nämlich die Abweisung
des Baugesuchs infolge Unvollständigkeit, u.a. aufgrund der fehlenden
Nachweise eines Betriebskonzeptes sowie der Sicherstellung eines
wirtschaftlichen Betriebs bzw. der Finanzierung künftiger Erneuerungen.
Die Beschwerdeführer sahen diese Nachweise als Voraussetzung für das
Baugesuch gestützt auf das Zweitwohnungsrecht. Dagegen verfügte die
Beschwerdegegnerin diese Nachweise als Bedingungen in der
Baubewilligung lediglich zur Absicherung der vollständigen Realisierung
des Bauvorhabens. Nun steht aber für die Parteien ausser Diskussion,
dass die betreffenden Nachweise in Nebenbestimmungen verlangt
werden dürfen. Die (teilweise) Gutheissung der Beschwerde hinsichtlich
der Gewährung des rechtlichen Gehörs im Baufreigabeverfahren
bedeutet somit nicht, dass die auf Aufhebung des Baugesuchs lautende
Einsprache hätte (teilweise) gutgeheissen werden müssen (bzw. wie im
Hauptantrag verlangt, dass sie im Übrigen abzuweisen gewesen wäre).
Dem Hauptantrag in Ziff. 1, der auf Änderung des Einspracheentscheides
zielt, ist deshalb nicht stattzugeben. Demgegenüber ist dem Hauptantrag
in Ziff. 3 – unter Vorbehalt nachfolgender Einschränkungen – zu
entsprechen.
g) Der Hauptantrag in Ziff. 3 ist insoweit gutzuheissen, als er sicherstellt,
dass die Einsprecher im nachgelagerten Baufreigabeverfahren anzuhören
sind. Dagegen ist nicht einzusehen, wieso die Beschwerdegegner – wie
von den Beschwerdeführern verlangt – einen "nachvollziehbaren
Bedarfsnachweis" für ein Hotel für betreute Ferien zu erbringen haben
sollen, sofern sich dieser nicht bereits aus den Nachweisen gemäss Ziff.
5.1 oder 5.2 ergebe. Die Beschwerdeführer begründen nämlich nicht,
wieso diesbezüglich die Bedingungen in Ziff. 5.1 und 5.2 nicht genügen
sollten und auch noch ein nachvollziehbarer Bedarfsnachweis vonnöten
ist, im Gegenteil: In ihrer Replik bringen sie selber vor, es sei nur streitig,
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ob die von der Beschwerdegegnerin geforderten Nachweise den
Beschwerdeführern zur Kenntnis- und Stellungnahme zu unterbreiten
seien oder nicht. Falls vor dieser prozessualiter gemachten Äusserung
vorher von den Beschwerdeführern mehr verlangt worden sein sollte,
haben sie nun mit der Replik den Streitgegenstand darauf eingeschränkt.
4. a) Des Weiteren verlangen die Beschwerdeführer in Ziff. 2 des
Hauptantrags, dass die Kosten gemäss Ziffer 2 des
Einspracheentscheides vom 13. Dezember 2016 aufzuheben oder
angemessen zu reduzieren und auf höchstens Fr. 1'500.-- festzusetzen
seien.
b) Die Verfahrenskosten des Einspracheentscheids setzen sich gemäss
Erwägung 13 desselben aus Gebühren/Kosten von Fr. 500.-- und Kosten
für die Rechtsberatung durch die Gemeindejuristin von Fr. 3'000.--
zusammen. Wie in obiger Erwägung gesehen, wäre die Einsprache der
Beschwerdeführer nicht teilweise gutzuheissen gewesen. Indem die
Beschwerdegegnerin trotz abzuweisendem Antrag, wie sie im
Einspracheentscheid festhielt, lediglich einen Teil der
Rechtsberatungskosten an die Beschwerdeführer überwälzte, hat sie die
mit der Einsprache erhobenen Einwände genügend berücksichtigt. Ziff. 2
des Hauptantrages ist somit abzuweisen.
5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin im
nachgelagerten Baufreigabeverfahren die Parteirechte der
Beschwerdeführer namentlich den Anspruch auf rechtliches Gehör und
auf Rechtsschutz zu wahren hat. Konkret wird sie mithin angehalten,
einerseits die Baufreigabe in einer anfechtbaren Verfügung anzuordnen,
anderseits den Beschwerdeführern vor Erlass derselben das rechtliche
Gehör einzuräumen. In teilweiser Gutheissung von Ziff. 3 des
Hauptantrages lautet Ziff. 5 der Verfügung vom 23. Dezember 2016 somit
neu wie folgt:
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5. [...]. Die Baubehörde erteilt nach Vorliegen sämtlicher aufgeführten Voraussetzungen
und nach Anhörung der Einsprecher mittels anfechtbarerer Verfügung die Baufreigabe.
Solange diese Baufreigabe nicht rechtskräftig ist, darf mit den Bauarbeiten nicht
begonnen werden.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen bzw. es wird darauf nicht
eingetreten.
6. a) Im Rechtsmittel- und im Klageverfahren hat in der Regel die
unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Mehrere
Parteien tragen ihre Kosten zu gleichen Teilen, soweit die Behörde nichts
anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend rechtfertigt sich eine Quoteneinteilung, welche die
Beschwerdeführer zu einem Viertel als obsiegend vorsieht. Die
Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- geht somit im Umfang von Fr. 1'875.-- unter
solidarischer Haftbarkeit derselben zu Lasten der Beschwerdeführer und
zu je Fr. 312.50 zu Lasten der Beschwerdegegnerin bzw. der
Beschwerdegegner.
b) Im Rechtsmittel- oder Klageverfahren wird die unterliegende Partei in der
Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG).
Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art.
78 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin
schulden den zu einem Viertel obsiegenden Beschwerdeführern je 1/8 der
dem Gericht angemessen erscheinenden Honorarnote des
Rechtsvertreters vom 8. Mai 2017 über total Fr. 2'427.80, d.h. je
Fr. 303.50. Demgegenüber haben die Beschwerdeführer den
Beschwerdegegnern 3/4 des in der Honorarnote ihrer Rechtsvertreterin
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vom 3. Mai 2017 geltend gemachten Betrages zu entrichten. Dieser ist
jedoch hinsichtlich der Spesenentschädigung zu korrigieren, zumal diese
praxisgemäss bei höchstens 3 % zu liegen hat (vgl. statt vieler: Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 16 105 vom 20. Februar
2017 E.4c m.H.). Zudem ist noch die Mehrwertsteuer hinzuzurechnen.
Damit ergibt sich ein Honorar von total Fr. 2'255.60 (7.51 h à Fr. 270.-- =
Fr. 2'027.70 + 3 % Spesen [Fr. 60.85] = Fr. 2'088.55 + 8 % MWST
[Fr. 167.05]). Die Beschwerdeführer schulden den Beschwerdegegnern
somit Fr. 1'691.70 (3/4 von Fr. 2'255.60). Die Beschwerdeführer haben
den Beschwerdegegnern demnach unter solidarischer Haftbarkeit eine
aussergerichtliche Entschädigung von netto Fr. 1'388.20 (Fr. 1'691.70 -
Fr. 303.50) zu bezahlen. Die Beschwerdegegnerin hat den
Beschwerdeführern hingegen Fr. 303.50 auszurichten, da sie keinen
Anspruch auf Parteientschädigung hat.