Decision ID: 597a4ae6-5279-46ae-9b8c-2be12667d5e4
Year: 2013
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Statuant en faits et considérant en droit
1. Le jugement querellé a été expédié aux parties le 9 janvier 2012 (ATF 137 III 127
consid. 2), en sorte que l’appel est régi par le code de procédure civile suisse du 19
décembre 2008 (CPC; RS 272), entré en vigueur le 1 er janvier 2011 (art. 405 al. 1
CPC).
Le jugement attaqué a été notifié au conseil de X_ le 10 janvier 2012. La
déclaration d'appel, remise à la poste le 9 février 2012, remplit les exigences de forme
et respecte le délai de trente jours de l'article 311 al. 1 CPC. Le Tribunal cantonal étant
compétent pour connaître de l'affaire en appel vu la valeur litigieuse (31'131 fr. 80; art.
91, 308 al. 2 CPC et 5 al. 1 let. b LACPC; cf. ég. Hohl, Procédure civile, T. II, Berne
2010, p. 95, no 460; arrêt 4A_446/2009 du 28 septembre 2009 consid. 1.2), il y a lieu
d’entrer en matière.
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2. Le 29 mai 2006, Y_ a acquis les unités d’étages n os
xxx et xxx, avec droit
exclusif sur un appartement de cinq pièces et demie en duplex, une cave, un garage et
deux places de parc extérieures; cet appartement se situait aux deux niveaux
supérieurs de l'immeuble E_de trois étages, sis sur territoire de la commune
de F_ dans le cadre d'une promotion entreprise par la société G_.
H_est l'associé gérant de cette société, dont le but est décrit comme suit au
registre du commerce : "entreprise générale de construction, tous travaux de
construction et de rénovation, plâtrerie-peinture, maçonnerie, carrelage, traitement du
bois, sablage, ainsi que toutes affaires mobilières, immobilières, industrielles et
commerciales".
Le bâtiment E_fait partie d'un ensemble de quatre immeubles, dont
G_ a assumé la construction. Il est affecté de divers défauts, discutés
notamment lors de l'assemblée générale extraordinaire de la propriété d'étages du 11
décembre 2008, la société I_étant alors l'administratrice de celle-ci. La
possibilité de mandater un expert pour relever les problèmes phoniques, relativement
importants, affectant l'immeuble a été envisagée à cette occasion. La mise en œuvre
d'une telle expertise a finalement été confiée à la société J_, qui a rendu son
rapport le 9 février 2009. Selon ce document, l'isolation phonique de l'immeuble
présentait des insuffisances, que ce soit par rapport aux bruits de chocs, aux sons
aériens ou aux bruits des installations techniques, probablement en raison de la
présence de ponts phoniques et de transmissions latérales de bruit imputables à
différents défauts de construction, à une "isolation phonique sous la chape
insuffisamment performante pour pallier aux phénomènes de résonance", à des "dalles
tendues provoquant des réémissions de sons de basses fréquences", à des escaliers
"solidaires du gros-œuvre", à des "panneaux de portes d'entrée d'appartements et
système de fixation (cadres - faux cadres - embrasures) inadaptés à la situation", ainsi
qu'à un "raccord mur / toit inadapté pour les séparations entre appartements du 3 ème
étage" (dossier, p. 92 sv.).
A la suite de ce rapport d'expertise, décision fut prise, selon H_, de réparer
ce qui était susceptible de l'être. Comme 80 % des défauts ne pouvaient pas être
supprimés, le promoteur a proposé aux propriétaires, en août 2009, de racheter leurs
appartements. Deux propriétaires ont accepté cette proposition, dont Y_ qui
a donné son accord quelque temps plus tard.
Les propriétaires d'étages se sont réunis en assemblée générale extraordinaire, le
22 décembre 2009, dans les bureaux de X_, devenue la nouvelle
administratrice de la copropriété. A cette occasion, celle-ci les a informés qu'une
seconde expertise avait été mise en œuvre "afin de chiffrer le coût total d'une remise
en état et de (déterminer) ce qui pourrait être fait pour aboutir à une situation plus
saine". Le 12 janvier 2010, X_ a écrit à G_, en sa qualité de
promotrice responsable, pour évoquer notamment le problème des frais de la première
expertise et pour lui signaler qu'une nouvelle étude était en cours.
3.1 Après avoir constaté que l'appartement qu'il avait acquis présentait d'assez graves
défauts phoniques, Y_ a décidé de le revendre. Dans ce but, il est entré en
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discussion avec le responsable de G_. Parallèlement, le 29 septembre 2009,
il a signé un "contrat de courtage sécurité semi-exclusif". Etabli à C_ le
25 septembre 2009, ce contrat a été rédigé par X_ sur la base d'un canevas
utilisé par cette société. K_, courtière auprès de X_, l'a adressé le
même jour à Y_ pour signature. X_ l'a paraphé le 1 er octobre 2009.
Selon les explications fournies par le témoin L_, K_ avait présenté
à Y_ différents modèles de contrats.
A teneur du contrat finalement conclu, son objet portait sur un appartement de cinq
pièces et demie en duplex, avec un "garage-box" et deux places de parc extérieures,
situé au n° xxx du chemin de M_ à F_, propriété de Y_
(art. 2). Il n'était pas spécifié si l'objet serait, "le jour de la signature de l'acte définitif",
"libre de toute occupation", "loué" ou "libre" à une date donnée, selon l'une des trois
possibilités envisagées à l'article 8. Le prix de vente "désiré" était fixé à 748'000 fr. (art.
3). En vertu de l'article 4, le "propriétaire-vendeur accord(ait) au courtier une semi-
exclusivité" durant la période allant du 1 er octobre 2009 au 1
er avril 2010, à charge pour
celui-ci "d'intervenir comme négociateur" et de "s'entremettr(e) entre propriétaire-
vendeur et amateur en vue de faire aboutir la vente", voire "comme indicateur" (art. 5
al. 1). La "commission de courtage" convenue se montait "à 3,75 %, TVA non
comprise, qu'il s'agisse d'une activité directe ou indirecte du courtier" (art. 9 al. 1); cette
commission était due intégralement même si le propriétaire-vendeur devait refuser de
conclure la vente avec un acquéreur présenté par le courtier aux conditions convenues
(art. 9 al. 3).
La clause de semi-exclusivité prévue à l'article 4 du contrat était concrétisée à l'article
7 (note marginale : "Rôle du propriétaire-vendeur"), libellé en ces termes :
"Le propriétaire-vendeur conserve la faculté de trouver lui-même un acquéreur par l'unique biais
de son relationnel.
Le propriétaire-vendeur s'interdit pendant la durée du présent contrat de traiter la vente de
l'objet par l'intermédiaire d'un autre courtier ou de tout tiers, et durant 12 mois au-delà du terme
du contrat, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté ou indiqué par le courtier au
cours du contrat.
Le propriétaire-vendeur s'interdit, durant le contrat, de proposer la vente de son objet à un prix
inférieur à celui convenu, indiqué ci-contre.
Pendant la durée du contrat, et durant les douze mois suivant son terme, le propriétaire-
vendeur devra informer le courtier en cas de vente de l'objet, en lui communiquant dans les 48
heures par lettre-signature avec accusé de réception, les coordonnées de l'acquéreur et du
notaire chargé de la rédaction de l'acte définitif et la date de signature.
En cas de non respect d'une des obligations ci-dessus, le propriétaire-vendeur versera au
courtier, à titre d'indemnité forfaitaire, une somme égale au montant de la rémunération prévue
au paragraphe 9.".
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3.2 Il ressort des actes de la cause que X_ a entrepris les démarches
usuelles pour trouver un acquéreur. Elle a présenté le dossier à 82 personnes ou
groupes de personnes, principalement par un mailing effectué le 4 novembre 2009
auprès de sa clientèle, assumé le suivi de cette opération, effectué de la publicité dans
la publication interne à la société, sur des sites internet, et fait paraître six annonces :
le 25 novembre 2009 dans Sélection immobilière, les 25 novembre et 9 décembre
2009 dans N_, ainsi que les 30 novembre, 7 décembre 2009 et 18 janvier
2010 dans le O_.
Par lettre du 18 janvier 2010, P_, courtier auprès de X_, a informé
Y_ qu'il avait présenté l'objet à vendre à Q_ au "prix proposé de
710 000 CHF (commission de courtage comprise)". Celle-ci avait réagi dès le
lendemain, par l'envoi d'un courriel, en sollicitant une visite de l'appartement. Après un
entretien téléphonique avec Y_, P_ lui a confirmé, le jour même,
qu'il viendrait visiter l'appartement le vendredi 22 janvier 2010 à 17 h, avec l'intéressée.
Le 21 janvier 2010, dame K_ lui a en outre fait parvenir un relevé des
démarches entreprises ("synthèse des actions") par X_ en exécution du
contrat de courtage.
Par courriel du 26 janvier 2010, P_ a certifié à Y_, ce qu'il lui avait
dit par téléphone, à savoir que les époux Q_ et R_ étaient
disposés à acheter l'appartement, à la mi-février 2010, pour le prix de 738'000 fr., avec
versement d'un acompte "de réservation" de 10'000 fr. auprès du notaire, vente qui
serait assortie d'un bail permettant à Y_ de rester dans l'appartement
jusqu'au 30 juin 2010 pour un loyer mensuel de 1500 fr., charges comprises. Le
courtier spécifiait que, au vu du geste consenti sur le prix de vente, X_ était
d’accord de prendre à sa charge "les frais de TVA de 7,6 %", le prix net étant en
définitive de 710'325 fr. (738'000 fr., moins le salaire du courtier de 27'675 fr.).
Par courriel du 28 janvier 2010 (envoyé à 11 h 10), Y_ a informé
P_ qu'il refusait l'offre des époux Q_ et R_ et qu'il optait
pour l'offre, plus intéressante, articulée par un client avec lequel il était "en parallèle en
contact". Dans un mail adressé 35 minutes plus tard, P_ a relevé qu'il
demeurait sans nouvelles de la part de son interlocuteur depuis la proposition d'achat
de R_, que celui-ci désirait "absolument acquérir" l'appartement mis en vente
et acceptait de "payer le prix affiché" de 748'000 fr., que le geste financier relatif à la
TVA n'avait dès lors plus de raison d'être et que la proposition concernant la location
de l'appartement ainsi que les modalités y relatives demeuraient pour le surplus
inchangées.
Le même jour, à 16 h 20, Y_ a encore envoyé une impression de son courriel
de 11 h 10 à X_, avec des adjonctions manuscrites spécifiant qu'il ne lui était
pas possible de quitter définitivement son appartement en juin 2010 et que Me
S_ serait le notaire chargé d'instrumenter l'acte de vente.
3.3 Lors de leur audition en qualité de témoins, les époux Q_ et
R_ ont expliqué que c'est grâce à X_ qu'ils avaient appris que
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l'appartement de Y_ était mis en vente. Ils étaient décidés à faire l'acquisition
de ce bien immobilier pour le prix de 748'000 fr., convaincus de pouvoir en devenir les
propriétaires jusqu'au moment où ils ont appris qu'il était vendu à un tiers. Ils étaient
par ailleurs disposés à louer ledit appartement à son ancien propriétaire jusqu'à la fin
juin 2010 au moins, échéance susceptible d'être prolongée au terme des négociations
qu'ils devaient eux-mêmes mener avec leur bailleur. Ils n'ont pas eu connaissance du
rapport de la société J_. A en croire R_, on ne leur a pas parlé de
problèmes phoniques, mais d'un défaut au plafond ou dans l'isolation à cet endroit,
ouvrage encore sous garantie. Il estimait que ce problème n'était pas "gênant",
puisqu'il s'agissait de "l'appartement du haut". Selon les explications de Q_,
Y_ leur avait parlé de l'isolation du plafond, rénovée aux frais du promoteur
afin d'éliminer les bruits en provenance de l'appartement voisin; on ne leur avait rien dit
de plus au sujet des problèmes phoniques de l'immeuble. Les deux époux ont confirmé
qu'ils étaient prêts à "signer l'acte de vente à la première réquisition" et qu'ils l'auraient
"de toute façon acheté".
Présent lors de la visite de l'appartement par les époux Q_ et R_,
le courtier P_ a confirmé que Y_ avait bien évoqué à cette
occasion le "fameux problème phonique". Compte tenu des explications fournies par
les époux intéressés, on peine à se convaincre de la pertinence des déclarations de
P_ selon lesquelles Y_ aurait informé les acquéreurs potentiels
qu'une procédure avait été engagée contre les promoteurs et qu'il s'agissait pour lui
d'un problème majeur à l'origine de son intention de vendre. N'ayant pas manifesté un
grand étonnement, les époux Q_ et R_ avaient paru même
rassurés d'entendre parler d'une procédure en cours, avec expertise à la clef. Les
explications de Y_, qui correspondent à celles fournies par les époux
Q_ et R_, sont, elles, plus cohérentes et crédibles. Le mandant a
demandé à P_ de conduire la visite de l'appartement; le courtier lui avait
répondu que, comme il ne connaissait pas les lieux, il valait mieux que l'intéressé se
charge de cette démarche. Puisque le représentant du courtier n'avait pas abordé les
problèmes phoniques avec les époux concernés, Y_ s'était chargé d'exposer
les travaux projetés sur la toiture parce qu'il savait que "les poutres allaient être
coupées"; il n'a en revanche pas évoqué les autres défauts, puisqu'il lui était difficile
d'en parler "dans les termes techniques que cela supposait".
X_ était parfaitement au courant des défauts phoniques de l'immeuble. En
effet, K_ a déclaré que, dès après la signature du contrat de courtage, elle
avait consulté le dossier de la propriété par étages, dont son employeur venait de
reprendre l'administration. Elle avait constaté qu'il y avait des "nuisances phoniques",
qui seraient réglées par le promoteur dès la libération de l'appartement. Si elle avait
bien compris, une poutre, source de la transmission des bruits entre les deux
appartements supérieurs, devait être coupée. Il y avait par ailleurs d'autres nuisances
dans le bâtiment. Y_ lui avait expliqué que l'assemblée des propriétaires
d'étages s'était séparée de l'ancienne administratrice - la société I_-,
considérée comme trop proche du promoteur, en ajoutant que, compte tenu des
difficultés rencontrées avec son appartement, "il ne souhaitait plus travailler avec
G_".
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3.4 En été 2009, Y_ avait discuté avec cette société d'un éventuel rachat
par celle-ci de son appartement (PPE nos xxx et xxx). Par lettre du 28 août 2009, il lui
confirmait son souhait de lui "revendre (s)on appartement et de commander à la place
une villa 'T_ ' sur le terrain (qu'elle lui avait) présenté, de 800m2, à
U_ ". Il indiquait qu'il ne pouvait "plus supporter cette situation de bruit et de
manque de discrétion" dans l'immeuble, en raison des défauts phoniques, en partie
irréparables, révélés par expertise. Il mentionnait dans cette lettre la proposition
chiffrée qui avait été articulée pour la villa, soit 754'200 fr. (200'000 fr. pour le terrain et
554'200 fr. pour la construction de la villa). Il proposait en outre le même montant pour
la reprise de l'appartement, censée ainsi couvrir la totalité du financement de la villa
(dossier, p. 170 sv.).
Après avoir reçu l'offre ferme des époux Q_ et R_, le 26 janvier
2010, Y_ a pris contact avec G_ et lui a demandé de concrétiser
par écrit les tractations intervenues à la suite de la lettre du 28 août 2009. Le 28 janvier
2010, la société concernée a établi un contrat d'entreprise générale en vue de la
construction d'une villa individuelle pour Y_ sur la parcelle n° xxx sise à
U_ . Le contrat a été signé, le 1er février 2010, à F_, la veille de
l'achat par Y_ de la parcelle n° xxx (d'une superficie de 796 m2). Par ledit
contrat, il s'est engagé à verser à sa cocontractante le montant "global forfaitaire y.c.
TVA" de 518'600 francs. Compte tenu de 315'600 fr. dus en sus de la construction
proprement dite (prix du terrain : 199'000 fr.; 7500 fr. d'intérêts intercalaires; 9000 fr. de
frais de notaire; 20'100 fr. de taxes et 80'000 fr. compensés avec le montant du prix de
rachat de l'appartement), le coût de la villa devait se chiffrer à 834'200 francs. Par lettre
du 28 janvier 2010, G_ a confirmé à Y_ la compensation convenue
en lui écrivant que, "suite à l'achat de votre appartement, une déduction de CHF
80'000.00 a été faite sur le prix de vente de votre future villa, afin d'arriver au prix de
vente de CHF 750'000.00 pour la vente de votre appartement" (dossier, p. 152).
Le 29 janvier 2010, Y_ a cédé les unités d'étages nos xxx et xxx à
G_; le notaire S_ a informé X_, le jour même, de la vente
intervenue. Selon les termes utilisés par Me S_, "pour tenir compte de la
réelle intention des parties, certains éléments n'ayant pas été portés à la connaissance
du Notaire le 29 janvier 2010", un nouvel acte authentique a été instrumenté le
12 février 2010 (dossier, p. 311 ss). Selon cet acte, Y_ a vendu les unités
d'étages susmentionnées à G_ "pour le prix total et global de 750'000 fr.",
payable à concurrence de 670'000 fr. le 15 février 2010, date de l'entrée en jouissance,
et de 80'000 fr. "à porter en compte dans le cadre du contrat d'entreprise générale
signé entre les parties pour la construction de la villa prévue sur l'immeuble No xxx de
U_ , selon pièce annexée et signée des parties" (dossier, p. 314).
Y_ a expliqué que l'instrumentation d'un nouvel acte s'était révélée
nécessaire parce que le premier acte prévoyait bien un prix de 750'000 fr., mais que la
question du prix avait dû être précisée dans le second "afin de tenir compte de la
déduction de 80'000 fr.".
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En définitive, pour l'acquisition de l'appartement de F_, G_ a payé
670'000 fr. en espèces et accordé une réduction de 80'000 fr. sur le prix de
construction de la villa.
Selon attestation du contrôle des habitants de la commune de U_,
Y_ est domicilié dans cette commune depuis le 16 novembre 2010, époque à
laquelle il a vraisemblablement emménagé dans la villa construite, à sa demande, par
G_.
4. A raison, les deux parties au procès soutiennent avoir conclu un contrat de courtage
au sens de l’article 412 CO.
4.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire,
soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage
d’indication) soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage
de négociation).
L’activité du courtier consiste à trouver un amateur qui se portera contractant du
mandant et/ou à négocier l’affaire pour le compte de celui-ci. Pour prétendre à un
salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son
intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481
consid. 3a).
En vertu de l'article 413 al. 1 CO, il a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a
donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le contrat
qui prescrit qu'une rémunération est due, même si le résultat recherché n'a pas été
atteint, ne saurait être qualifié de courtage, mais de mandat ordinaire (cf. not.
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ème éd., 2009, p. 846, no 5595).
La nature aléatoire de la rémunération du courtier constitue l'une des caractéristiques
du contrat de courtage (arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). L'obligation
de rémunérer est conditionnelle : elle suppose que le contrat principal visé par l'activité
du courtier ait été conclu; il n'est ainsi tenu compte ni des efforts déployés, ni du temps
consacré par le courtier pour exécuter sa prestation. La solution légale de l'article 413
al. 1 CO est de droit dispositif; les parties peuvent notamment convenir de clauses
particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (ATF
131 III 268 consid. 5.1.2).
4.2 Une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir au service
d'un autre intermédiaire, est en soi parfaitement valable (ATF 103 II 129 consid. 1; 100
II 361 consid. 3d), même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de
causalité; le courtier a alors droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de
négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II
361 consid. 3d; arrêt 4C.228/2005 consid. 3). Certaines instances cantonales et une
partie de la doctrine admettent également la validité d'une clause d'exclusivité d'un
contrat de courtage interdisant au mandant non seulement de recourir à un autre
courtier mais aussi de procéder lui-même à la vente, voire ne privant pas le mandant
de la faculté de conclure lui-même l'affaire mais assurant alors au courtier d'être
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rémunéré, à la condition que l'accord ne laisse planer aucun doute sur ce point. Le
Tribunal fédéral souligne que seule l'interprétation du contrat permet de déterminer si,
par la clause d'exclusivité, le mandant a renoncé à s'occuper lui-même de l'affaire, ce
qui devrait ressortir clairement du contrat. Selon la Haute Cour, il est difficile de
conclure à une telle renonciation lorsque le contrat de courtage a été signé après que
le mandant a déjà eu des contacts avancés avec un amateur et que le courtier était au
courant de ces tractations. Dans une telle situation, la mise en œuvre d'un courtier doit
plutôt être comprise comme la volonté du mandant d'élargir le cercle des possibilités,
sans avoir pour autant l'intention de verser un salaire s'il parvient à conclure avec un
amateur trouvé par lui-même (arrêt 4C.228/2005 consid. 3 et les nombreuses réf.).
La partie qui entend déroger à la règle de l'article 413 al. 1 CO doit le faire avec
suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre
2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société
de courtage, le Tribunal fédéral a prononcé qu'en tant que celle-ci était une
professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la
desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que
ne surgissent des divergences (arrêt 4C.278/2004 du 29 novembre 2004 consid.
2.4.2). Face à un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il
n'y parvient pas, il doit interpréter les déclarations et les comportements des intéressés
selon la théorie de la confiance; il convient alors de rechercher comment une
déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de
l'ensemble des circonstances (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; arrêt
4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 4).
Ainsi, le juge doit partir de la lettre du contrat et tenir compte des circonstances qui ont
entouré sa conclusion. Même si la teneur d'une clause contractuelle semble limpide et
claire à première analyse, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but
poursuivi par les parties ou de certaines circonstances que le texte de ladite clause ne
restitue pas le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 280 consid. 3.1; 130 III 417 consid.
3.2).
Pour l'interprétation selon le principe de la confiance, le moment décisif se situe à la
conclusion du contrat. Les circonstances survenues postérieurement à celle-ci ne
permettent pas de procéder à une telle interprétation. Elles constituent, le cas échéant,
un indice de la volonté réelle des parties (ATF 129 III 675 consid. 2.3; 123 III 129
consid. 3c).
5.1 Grâce à l’activité développée par X_, le 28 janvier 2010, les époux
Q_ et R_ se sont déclarés prêts à acquérir les unités d’étages nos
xxx et xxx au prix convenu dans le contrat de courtage. Ce point n’est pas contesté.
Les indications fournies par X_ ont bien abouti à une conclusion possible de
la vente des immeubles en question, ce qui ouvre en principe le droit au salaire prévu
contractuellement (art. 413 al. 1 CO); en effet, la rémunération est due dès qu'un lien
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psychologique est établi entre les efforts du courtier et la décision du tiers. L'activité
déployée par la société appelante a déterminé les époux Q_ et R_
à se porter acquéreurs de l'appartement de Y_. L'aide apportée par celui-ci,
lors de la visite de l'appartement du 22 janvier 2010, est restée dans l'ordre ordinaire
des choses, que ce soit pour la présentation des lieux et les explications relatives au
défaut; elle ne fut pas de nature à rompre le lien psychologique qui s'est établi entre les
démarches de X_ et la décision des époux Q_ et R_
d'acheter.
5.2 Comme le premier juge l'a retenu, les parties ne sont pas convenues d'une
intervention exclusive de K_ dans le processus de recherche d'un acheteur
potentiel. L'interprétation du contrat selon la théorie de la confiance ne change rien à la
situation. S'étant adressé à une société de courtage d'une certaine importance,
Y_ devait s'attendre à un travail en équipe, propre à toute entreprise
disposant de plusieurs collaborateurs. Il ne pouvait pas s'adresser à une telle société et
partir de l'idée que son dossier serait traité par une seule personne, comme s'il avait
mandaté un professionnel œuvrant en raison individuelle, avec une clientèle plus
réduite. S'il entendait que tel fut le cas, il aurait dû exiger que le contrat spécifie ce
point. X_ n'était dès lors pas tenue de confier l'exécution du contrat de
courtage uniquement à dame K_; Y_ ne pouvait ainsi invoquer
l'intervention de P_ pour contester le droit éventuel du courtier à son salaire.
5.3 Pour s'opposer à la demande de X_, le défendeur a également soutenu
que l'obligation de quitter son appartement avant de pouvoir emménager dans sa
nouvelle maison de U_ l'aurait plongé dans l'embarras. Il était le seul à
savoir quand il pourrait libérer son logement en cas de vente. Dès lors, il lui incombait
de relever ce point lors de la conclusion du contrat de courtage, ce qu'il n'a pas fait
puisque les rubriques de l'article 8 n'ont pas été remplies. Dans ces conditions, la
solution acceptée par les époux Q_ et R_, consistant à permettre à
Y_ de rester en location jusqu'au 30 juin 2010 dans l'appartement à vendre,
répondait largement à l'exigence de l'équivalence entre l'affaire escomptée et le contrat
fourni par le courtier (cf., à ce propos, Tercier/Favre, op. cit., p. 852, no 5637), ce
d'autant que l'argumentation relative à la date de libération de l'appartement n'est pas
du tout fondée sur les faits qui prévalaient au moment de la conclusion du contrat de
courtage, à la fin septembre 2009, mais résulte des événements qui ont suivi
l'intervention des époux Q_ et R_. C'est en effet à partir de ce
moment-là que Y_ a réactivé et mené à chef les tractations engagées avec
G_ en vue de la revente des unités d'étages à cette société, qui s'est par
ailleurs engagée à lui construire une villa. C'est donc à juste titre que le premier juge a
considéré que les inconvénients relatifs à la nécessité pour le défendeur de quitter son
logement quelques mois avant de disposer de sa nouvelle maison n'étaient pas de
nature à le libérer de son obligation éventuelle de verser un salaire.
5.4 Y_ a encore souligné que X_ n'avait pas informé les époux
Q_ et R_ des défauts de l'immeuble et qu'il avait dû intervenir
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personnellement lors de la visite de l'appartement par les intéressés pour les informer,
mais seulement partiellement, des défauts phoniques affectant l'immeuble.
En matière de courtage, le mandant doit informer le courtier de toute circonstance qui
pourrait influencer l'exécution de sa tâche, tandis que le courtier est tenu par ses
devoirs de diligence et de fidélité, ce qui l'oblige à veiller aux intérêts du mandant et à
l'informer de toutes les circonstances susceptibles de l'intéresser, avec un devoir
d'information accru dans les domaines à risque (Tercier/Favre, op. cit., p. 849 sv., nos
5614 ss, et p. 851 sv., no 5631).
En l'espèce, les parties se devaient de procéder avec toute la transparence voulue,
entre elles et vis-à-vis des acquéreurs potentiels, pour éviter qu'un acquéreur éventuel
reste dans l'ignorance des défauts cachés. Il ressort des actes de la cause que les
parties se sont abstenues de clarifier cet aspect des choses lors de la conclusion du
contrat de courtage. Elles se sont bien gardées de spécifier dans le contrat de
courtage comment le problème des défauts devait être présenté aux personnes
intéressées. Elles sont demeurées dans le vague. Lors de la visite de l'appartement,
Y_ s'est contenté d'aborder le cas de la toiture sans que les époux
Q_ et R_ aient véritablement pu prendre conscience de
l'importance des défauts dont l'immeuble était affecté. Lesdits époux ont affiché leur
détermination à acquérir l'appartement dès qu'ils l'eurent visité. En l'absence de toute
nouvelle intervention de Y_ relative aux défauts de l'objet à vendre,
X_ pouvait partir de l'idée que le mandant ne souhaitait pas que des
informations complémentaires soient fournies aux intéressés, notamment par la remise
d'une copie du rapport d'expertise. Compte tenu de la nature de l'affaire et de la
formation de Y_ (policier), X_ n'était pas tenue envers lui d'un
devoir d'information accrue en rapport avec le problème soulevé. Comme les époux
Q_ et R_ ont décidé d'acheter l'appartement sur la base des
explications données et dans les circonstances indiquées, X_ n'est pas
déchue, pour le motif invoqué, de son droit de réclamer son salaire de courtier.
6. En application de l'article 9 al. 3 du contrat, le salaire convenu est intégralement dû
lorsque "le propriétaire-vendeur refuse de signer la vente avec un acquéreur présenté
par le courtier aux prix et conditions" prévus. Pour s'opposer aux prétentions,
Y_ invoque la clause de "semi-exclusivité" réservée en sa faveur (art. 7 du
contrat). Le jugement de première instance a rejeté la demande de X_ en
application de cette clause. La société de courtage a formé appel de ce jugement en
soutenant, en substance, que Y_ avait usé "abusivement de la possibilité
ménagée par l'article 78 (recte : 7) al. 1 du contrat".
6.1 La disposition contractuelle en question (art. 7 al. 1) prescrit que le "propriétaire-
vendeur conserve la faculté de trouver lui-même un acquéreur par l'unique biais de son
relationnel". Invoquant cette clause, Y_ estime qu'il était en droit de refuser
l'offre des époux Q_ et R_, puisqu'il avait trouvé par lui-même un
acquéreur. L'appelante considère, pour sa part, que la clause de semi-exclusivité, telle
que stipulée, ne fait pas obstacle à ses prétentions. Elle relève à cet égard que la
notion de "relationnel" contenue dans le contrat ne pouvait concerner que la proche
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famille du mandant et n'intégrait donc pas la société G_. Le principe de la
bonne foi en affaires aurait dû amener le défendeur à l'informer, au plus tard lors de la
signature du contrat de courtage, qu'il avait proposé le rachat de ses unités d'étages à
cette société. Par ailleurs, il a déclaré à dame K_ que, "étant donné les
difficultés rencontrées avec l'appartement mis en vente, il ne souhaitait plus travailler
avec G_". Ces circonstances permettent dès lors de considérer que
Y_ a adopté un comportement déloyal et abusé de son droit (art. 2 al. 2 CC)
en refusant la proposition d'achat des époux Q_ et R_.
6.2 C'est la société appelante qui a élaboré le contrat de courtage litigieux; elle s'est
très vraisemblablement servie d'une formule préétablie, après que dame K_
eut présenté à Y_ les différents modèles de contrats proposés. X_
reproche au premier juge d'avoir mal interprété la clause de l'article 7 al. 1 du contrat
en considérant que la société G_ faisait partie du "relationnel" de
Y_. Comme le relèvent doctrine et jurisprudence, une clause d'exclusivité en
faveur du courtier suppose un accord suffisamment clair, puisqu'elle déroge à la règle
de l'article 413 al. 1 CO (ATF 113 II 49; arrêts 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 et
4C.278/2004; Tercier/Favre, op. cit., p. 852, no 5633). La question de l'exclusivité
constituait une question centrale du contrat de courtage. Il incombait à X_,
en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, de veiller à ce que la clause 7 du
contrat de courtage présente toute la clarté voulue, faute de quoi elle s'exposait à
devoir supporter les conséquences d'un risque de confusion qu'elle aurait pu empêcher
par l'élaboration d'un texte dénué de toute ambiguïté.
Selon les définitions données par les dictionnaires courants, le terme "relationnel"
concerne la relation ou les relations entre les personnes. Dans le contexte de l'affaire
jugée dans le présent jugement, la relation se définit comme le lien d'influence
réciproque, ou comme la personne avec laquelle on est en relation. Sont notamment
citées à titre d'exemples les relations professionnelles, sociales, mondaines, de
voisinage ou d'affaires (cf. ég. Le Nouveau Petit Robert : "Ce n'est pas un ami,
seulement une relation."). On doit en déduire, contrairement à ce que soutient
l'appelant, que le "relationnel" se rapporte à un cercle de personnes très large, qui va
bien au-delà de la parenté ou du cercle amical du mandant. Y_ était en
relation d'affaires avec G_. Cette société et H_, l'associé gérant de
celle-ci, faisaient dès lors partie du "relationnel" de Y_. A priori, ce dernier
était donc en droit de traiter avec elle.
Inscrite au registre du commerce en qualité d'entreprise générale de construction,
active dans tous travaux de construction et de rénovation ainsi que dans toutes affaires
immobilières notamment, cette société peut s'adonner à du courtage immobilier ou
entrer en contact avec des tiers spécialisés dans ce genre d'activité. Mais, en l'espèce,
tel n'a pas été le cas; la société concernée ne s'est pas entremise entre Y_
et un tiers en vue de la vente des unités d'étages nos xxx et xxx. Elle s'est portée elle-
même acquéresse desdits immeubles dont elle est restée propriétaire et qu'elle a mis
en location après avoir supprimé les défauts réparables. Elle est donc intervenue à titre
personnel après que Y_ l'eut approchée. On ne peut pas non plus la
soupçonner d'avoir simulé un achat destiné à cacher une opération de revente différée
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dans le temps. En effet, tout porte à penser que la société promotrice entendait régler
de manière définitive les conséquences d'une vente initiale d'un appartement
défectueux afin de ne pas être exposée, compte tenu de défauts majeurs relevés par
expertise, à une procédure judiciaire de la part de Y_ ou de la part d'un tiers
en cas de revente.
6.3 Selon la courtière K_, Y_ lui a expliqué que les propriétaires
d’étages avaient décidé de désigner un nouvel administrateur, en l’occurrence
X_, pour remplacer la société I_ jugée "trop proche du promoteur",
et a ajouté que, "étant donné les difficultés rencontrées avec l'appartement mis en
vente, il ne souhaitait plus travailler avec G_" (dossier, p. 281). L'appelante
considère, dès lors, qu'en raison de cette déclaration Y_ s'est privé du droit
de traiter avec cette société. Tel n'est toutefois pas le cas. Ainsi que déjà souligné, il
incombait le cas échéant à X_ de prévoir que le contrat soit clair et ne recèle
aucune ambiguïté sur ce genre de question. Comme le Tribunal fédéral l'a relevé dans
l'arrêt 4C.228/2005 (consid. 3), il est difficile de conclure à une renonciation du
mandant à s'occuper lui-même de l'affaire lorsque, au moment de la conclusion du
contrat de courtage, le mandant avait déjà eu des contacts avancés avec un amateur,
alors que le courtier était au courant de ces tractations : "Dans une telle situation, la
mise en œuvre d'un courtier doit plutôt être comprise comme la volonté du mandant
d'élargir le cercle des possibilités, sans avoir pour autant l'intention de verser un salaire
s'il parvient à conclure avec un amateur trouvé par lui-même (...).".
En l'espèce, par lettre du 28 août 2009, Y_ avait proposé à la promotrice
G_ de lui racheter l'appartement qu’elle lui avait vendu. Il a pris contact avec
X_ quelque temps plus tard, alors que cette société était devenue la nouvelle
administratrice de la propriété par étages en raison du contentieux lié à l'existence de
défauts phoniques dans l'immeuble E_. Comme cela ressort des
explications données par K_, X_ avait connaissance de ce
contentieux. Celle-ci a d'ailleurs pu aisément inférer des explications fournies que
Y_ avait abordé avec la société G_ la question du rachat de son
appartement. X_ ne pouvait nullement déduire de la déclaration du mandant,
selon laquelle il n'entendait désormais plus "travailler" avec G_, un
engagement de l'intéressé à s'abstenir définitivement de poursuivre les discussions
engagées avec H_; en effet, cette déclaration de circonstance manifestait
davantage l'humeur du moment de Y_ envers le promoteur qu'elle ne
constituait une obligation formelle de sa part vis-à-vis de la société de courtage.
X_ devait en être d'autant plus consciente qu'il s'agissait de la revente -
susceptible d'être délicate - d'un appartement affecté de défauts non négligeables, que
le mandant avait un intérêt certain à conclure avec le vendeur initial. En l'absence
d'une clause spécifique sur ce point, le contrat de courtage ne lui interdisait nullement
d'envisager pareille solution.
Dans ces circonstances, la cour de céans estime que Y_ n'a pas adopté à
l'égard de X_ un comportement déloyal ni commis un abus de droit en se
prévalant de l'article 7 al. 1 du contrat de courtage pour s'opposer au versement d'un
salaire à cette société.
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Il est encore précisé, à toutes fins utiles, que la vente de l'appartement à G_
est intervenue au prix de 750'000 fr. (670'000 fr. en espèces et 80'000 fr. par
compensation), soit à un prix supérieur à celui convenu dans le contrat de courtage (cf.
art. 3 et 7 al. 3 dudit contrat). Rien au dossier ne permet de retenir qu'il y ait eu
simulation de Y_ et de la société acquéresse, simulation qui aurait pour
conséquence l'inefficacité de l'acte aussi bien entre les cocontractants qu'envers les
tiers (ATF 123 IV 61 consid. 5.c.cc et la réf.). En sa qualité de titre authentique, l'acte
de vente du 12 février 2010 fait donc foi des faits qu'il constate (art. 9 al. 1 CC). Une
éventuelle inexactitude à ce propos n'a été ni alléguée, ni a fortiori établie en l'espèce.
6.4 Y_ a exploité la faculté, réservée par le contrat de courtage, de trouver
lui-même un acquéreur pour son appartement de F_. Dans ces conditions,
malgré qu'elle ait découvert un client intéressé à acquérir ledit bien immobilier,
X_ n'a pas droit à son salaire de courtier. L'appel et les prétentions de la
demanderesse doivent dès lors être rejetés.
7. En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie
succombante (al. 1). Lorsque aucune partie n'obtient entièrement raison, les frais sont
répartis selon le sort de la cause (al. 2).
X_ a la qualité de partie qui succombe, en sorte qu'elle doit supporter les
frais de l'ensemble de la procédure (art. 106 al.1 CPC; cf. ég. art. 318 al. 3 CPC).
7.1 Vu le sort de l’appel, il n'y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans ces
circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 7 du jugement
entrepris), les frais de première instance, fixés conformément aux dispositions
applicables (art. 3 al. 3, 13 et 16 al. 1 LTar) à 3508 fr. (indemnités aux témoins : 408 fr.;
débours d'huissier : 100 fr.; émolument judiciaire : 3000 fr.), sont mis à la charge de la
société demanderesse, qui versera au défendeur une indemnité de 5800 fr. à titre de
dépens et un montant de 1376 fr. à titre de remboursement d’avances (2132 fr.
d'avances effectuées par la demanderesse et 1632 fr. par le défendeur).
7.2 L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première
instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art.
19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de difficulté de la cause doit être qualifié de
moyen. Aussi, eu égard notamment aux principes de la couverture des frais et de
l'équivalence des prestations, l'émolument de justice est fixé à 1400 fr., prélevé sur
l'avance effectuée. Au total, le montant dû par X_ à titre de frais judiciaires
pour l'ensemble de la procédure est arrêté à 4908 fr. (3508 fr. + 1400 fr.).
Les honoraires en appel sont également calculés par référence au barème applicable
en première instance, avec un coefficient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let. a
LTar). Ils varient entre 1880 fr. et 2720 fr. (40 % de 4700 fr., respectivement de
6800 fr.; art. 34 al. 1 et 2 LTar). L'activité du conseil de l’appelé a, pour l’essentiel,
consisté à prendre connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une réponse.
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Eu égard au degré ordinaire de difficulté de la cause, les dépens de Y_ dus
par l'appelante sont arrêtés à 2200 fr., honoraires et débours compris. L'indemnité due
par la demanderesse au défendeur pour l'ensemble de la procédure se chiffre dès lors
à 8000 fr. (5800 fr. + 2200 fr.).

Considerations: