Decision ID: ce124fc5-767d-4e4e-969d-9e4e8b350d31
Year: 2016
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Sachverhalte der Lenkungsabgabe unterstellt seien. Damit sei
klargestellt, dass die Aufzählung nicht abschliessend sei. Vorliegend
würden sich die Bauten auf Veränderungen innerhalb des Gebäudes
beschränken und über den reinen Unterhalt oder eine reine Erneuerung
hinausgehen. Im Wesentlichen bestünden die Umbauarbeiten darin, dass
aus den bisherigen zwei Wohnungen eine Wohnung gemacht werde.
Damit läge nicht der Fall vor, wo durch den Umbau pro altrechtliche
Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung
gleich bleibe. Nur ein solcher Fall sei gemäss Art. 12 lit. b ZwG von der
Lenkungsabgabe befreit. Vielmehr läge hier der Fall vor, dass eine
Wohnung auf Kosten der anderen vergrössert werde. Dieser Fall sei
gemäss Art. 12 ZwG nicht vollständig von der Lenkungsabgabe befreit,
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sondern nur im Umfang der vorbestehenden BGF der betreffenden
Wohnung. Im Umfang der neu dazukommenden BGF sei eine
Lenkungsabgabe geschuldet. Damit habe der Gesetzgeber verhindern
wollen, dass bestehende Wohnungen in mehrere kleinere Wohnungen
aufgeteilt bzw. mehrere Wohnungen zu einer grösseren Wohnung
zusammengelegt werden könnten. Auch aus der Entstehungsgeschichte
von Art. 11 und 12 ZwG gehe hervor, dass bei einem Umbau einer
altrechtlichen Wohnung, bei dem die BGF dieser Wohnung vergrössert
werde, eine Lenkungsabgabe anfalle. Betreffend Vertrauensschutz fehle
es an einer Grundlage. Der Vorentscheid gebe dem Gesuchstellenden
weder einen Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung noch binde er die
entscheidende Behörde bei der Beurteilung des ordentlichen
Baugesuchs.
9. Am 26. August 2015 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest. Die beschwerdegegnerische Auslegung, wonach die
Zusammenlegung zweier Wohnungen innerhalb eines Gebäudes als
Erweiterung der grösseren von beiden gelte, sei willkürlich und
widerspreche Wortlaut und Systematik des Gesetzes. Das Gesetz regle
den Tatbestand der Zusammenlegung zweier Wohnungen innerhalb des
Gebäudes nicht, womit es bereits an einem die Lenkungsabgabe
auslösenden Tatbestand fehle. Das Legalitätsprinzip verlange, dass eine
Besteuerung unterbleibe, wenn ein Lebenssachverhalt weder durch
Auslegung noch grammatikalisch unter eine Gesetzesnorm zu
subsumieren sei. Art. 11 Abs. 2 ZwG erfasse zwar auch altrechtliche
Wohnungen, jedoch nur mit der BGF der Erweiterung. Das Gesetz
definiere die Erweiterung in Art. 2 Abs. 16 ZwG als Vergrösserung eines
bestehenden Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle. Da die
Zusammenlegung innerhalb der Gebäudehülle nicht unter den Begriff der
Erweiterung subsumiert werden könne, fehle es vorliegend an der
Umschreibung des steuerpflichtigen Tatbestands im Gesetz. Der Hinweis
der Beschwerdegegnerin auf die Entstehungsgeschichte des ZwG sei
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nicht überzeugend. Der Gesetzgeber habe klar festgehalten, dass
altrechtliche Wohnungen nur erfasst werden sollten, wenn die BGF einer
altrechtlichen Wohnung über die Gebäudehülle hinaus erweitert werde.
Die Beschwerdegegnerin bringe vor, dass sich der Gesetzgeber geirrt
habe, indem er irrtümlicherweise davon ausgegangen sei, dass auch die
Vergrösserung einer Wohnung innerhalb der Gebäudehülle als
Erweiterung erfasst werde. Dieser Irrtum sei nicht glaubhaft, zumal sich
die Beschwerdegegnerin gegen die ausdrückliche Definition der
Erweiterung im eigenen Gesetz wende. Der Gemeinderat habe
altrechtliche Wohnungen nur bei der Erweiterung bestehender
Wohnungen einer Lenkungsabgabe unterwerfen wollen. Selbst wenn sich
die Beschwerdegegnerin tatsächlich geirrt haben sollte, sei dieser Irrtum
unbeachtlich. Denn was der Gesetzgeber aus Unachtsamkeit oder
Unkenntnis nicht geregelt habe, dürfe auch nicht durch analoge
Anwendung anderer Normen besteuert werden. Hier bleibe die BGF
gleich und es läge keine Erweiterung vor, weshalb der Umbau gemäss
klarem Gesetzeswortlaut keine Abgabe auslöse. Es deute nichts darauf
hin, dass der kommunale Gesetzgeber die Zusammenlegung zweier
Wohnungen ohne Erhöhung der BGF mit der Lenkungsabgabe habe
erfassen wollen. Das Schweigen des Gesetzgebers dürfe als qualifiziertes
Schweigen interpretiert werden. Im Übrigen seien vor der Baubewilligung
Investitionen getätigt worden und auch nach dem Vorbescheid seien
Architektenkosten sowie weitere Aufwendungen für Fachplaner und
Ingenieure angefallen. Bei anderslautender Auskunft hätten die
Beschwerdeführer das Projekt unter Umständen anders geplant bzw.
andere Aufträge erteilt.
10. Am 28. September 2015 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an
ihren Anträgen fest. Es liege ein Umbau vor, weshalb der Fokus auf
Art. 12 lit. b ZwG liege. Befreit sei pro altrechtlicher Wohnung nur die bis
dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung. Art. 12 lit. b ZwG
erfülle die Anforderungen an das Legalitätsprinzip. Auch aus dem
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Vorentscheid könnten die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Die Voraussetzungen für den Vertrauensschutz seien nicht
gegeben.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie im Wiedererwägungsentscheid vom 23., mitgeteilt am 30. Juni
2015, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.

Considerations:
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die
angefochtene kommunale Verfügung vom 7., mitgeteilt am 8. April 2015,
mit welcher die Beschwerdegegnerin die Baubewilligung für das ersuchte
Bauvorhaben erteilt und gleichzeitig den Eheleuten B._ eine
Lenkungsabgabe von Fr. 700.-- pro m2 für die Erweiterung von 143.93 m2
der Erdgeschosswohnung (total Fr. 100'751.--) in Rechnung gestellt hat,
ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten
werden. Folglich stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar.
Auch wenn die angefochtene Verfügung "bloss" der Bauherrschaft, mithin
der A._ AG, zugestellt wurde, sind unstrittig auch die Eheleuten
B._ von der Verfügung berührt und weisen ein schutzwürdiges
Interesse an deren Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist-
und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig
und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit der von der Beschwerdegegnerin
verfügten Lenkungsabgabe von gesamthaft Fr. 100'751.--.
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2. a) In Ziff. 8 der Baubewilligung vom 7., mitgeteilt am 8. April 2015, auferlegte
die Beschwerdegegnerin den Grundeigentümern (Eheleute B._) eine
Lenkungsabgabe von Fr. 700.-- pro m2 für die Erweiterung von 143.93 m2
der Erdgeschosswohnung, total somit Fr. 100'751.--. Bei dieser
Lenkungsabgabe handelt es sich unstrittig um eine öffentliche Abgabe
(vgl. BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts,
7. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, § 1 S. 3 mit weiteren Hinweisen). Aus
dem Legalitätsprinzip im Abgaberecht folgt, dass öffentliche Abgaben in
rechtssatzmässiger Form festgelegt sein müssen, so dass den
rechtsanwendenden Behörden kein übermässiger Spielraum verbleibt
und die möglichen Abgabepflichten voraussehbar und rechtsgleich sind.
Die formell-gesetzliche Grundlage, d.h. der in einem im
verfassungsmässig vorgeschriebenen Gesetzgebungsverfahren zustande
gekommene generell-abstrakte Erlass, muss zumindest den Kreis der
Abgabepflichtigen sowie den Gegenstand und die Bemessung einer
Abgabe enthalten (vgl. Art. 127 Abs. 1 und Art. 164 Abs. 1 lit. d der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR
101]). Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Gesetzgeber die
Kompetenz zur Festlegung einer Abgabe an eine nachgeordnete Behörde
delegiert (BGE 136 I 142 E.3.1 mit weiteren Hinweisen). Davon wird nur
für Kanzlei- und für gewisse andere Gebühren eine Ausnahme gemacht,
wenn das Mass der Abgabe durch überprüfbare verfassungsrechtliche
Prinzipien (Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip) begrenzt wird und
nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erfüllt (BGE
140 I 176 E.5.2). Dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer kommt
im Abgaberecht die Bedeutung eines verfassungsmässigen Rechts zu,
dessen Verletzung selbständig, unmittelbar gestützt auf Art. 127 Abs. 1
BV gerügt werden kann (BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., § 1 S. 15 f.).
b) Die Beschwerdegegnerin hat im Hinblick auf eine geordnete und
nachhaltige bauliche Entwicklung und mit Rücksicht auf die begrenzten
Baulandreserven − noch bevor das Schweizer Stimmvolk am 11. März
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2012 die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“
angenommen hat, mit welcher der Anteil von Zweitwohnungen am
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten
Bruttogeschossflächen einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt
wurde − den Zweitwohnungsbau mit einer Kontingentierung beschränkt
und zusätzlich mit einer Lenkungsabgabe belastet. Zu diesem Zweck
erliess die Beschwerdegegnerin das Gesetz über die Kontingentierung
von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe (ZwG;
Nr. 4.20.00) vom 23. Oktober 2011, welches mit der Genehmigung durch
die Regierung des Kantons Graubünden am 8. Mai 2012 in Kraft getreten
ist. Beim ZwG handelt es sich unstrittig um einen im verfassungsmässig
vorgeschriebenen Gesetzgebungsverfahren zustande gekommenen
Erlass und damit um ein Gesetz im formellen Sinn. Wie nachfolgend
dargestellt sind darin sowohl das Abgabeobjekt als auch das
Abgabesubjekt und auch die Bemessungsgrundlage geregelt (vgl. Art. 11
ZwG). Die Anforderungen an das Legalitätsprinzip sind damit offenkundig
erfüllt. Noch nicht beantwortet ist damit aber die Frage, ob der vorliegend
zu beurteilende Sachverhalt eine Lenkungsabgabe auslöst bzw. ob
vorliegend überhaupt ein Abgabeobjekt vorliegt.
3. a) Die für die vorliegend zu beantwortende Frage der Rechtmässigkeit der
von der Beschwerdegegnerin verfügten Lenkungsabgabe massgeblichen
Bestimmungen des ZwG lauten wie folgt:
Art. 1 Zweck 1 Die Gemeinde beschränkt im Hinblick auf eine geordnete und nachhaltige bauliche Entwicklung und mit Rücksicht auf die begrenzten Baulandreserven den Zweitwohnungsbau mit einer Kontingentierung und belastet diesen mit Lenkungsabgaben.
Art. 2 Begriffe 12 Als altrechtliche Wohnungen gelten all jene Erst- und Zweitwohnungen, welche vor dem 1. Juli 2010 rechtmässig bewilligt oder von der Planungszone vom 1. Juli 2010 ausgenommen worden sind und keiner Erstwohnungsverpflichtung unterliegen.
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16 Als Erweiterung gilt jede Vergrösserung eines bestehenden Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle. 17 Als Umbau gilt jede über den Unterhalt und die Erneuerung hinausgehende bauliche Veränderung innerhalb eines Gebäudes.
Art. 11 Lenkungsabgabe 1 Für die unter dem Regime des vorliegenden Gesetzes neu geschaffenen Zweitwohnungen erhebt die Gemeinde von den Eigentümer/innen der Baugrundstücke im Zeitpunkt des Baubeginns eine Lenkungsabgabe zwischen Fr. 400.-- und Fr. 1‘000.-- pro m2 BGF. 2 Der Lenkungsabgabe unterstellt sind insbesondere auch:
a) bei altrechtlichen Wohnungen die BGF der Erweiterung;
b) bei oder nach Wiederauf- oder Ersatzbau von freiwillig abgebrochenen altrechtlichen Wohnungen diejenige BGF einer Wohnung, für welche bis dahin noch keine Lenkungsabgabe bezahlt wurde, sobald diese Wohnung eine Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt. Schuldner/in ist der/die Veräusserer/in. Die Zahlungspflicht ist als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf dem betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken.
3 Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes beträgt die Höhe der Lenkungsabgabe für neu geschaffene Zweitwohnungen in der Wohn- und Gewerbezone CHF 400.-- pro m2 BGF. Für alle anderen Zweitwohnungen beträgt die Lenkungsabgabe CHF 700.-- pro m2 BGF. Der Gemeinderat kann die Höhe der Lenkungsabgabe innerhalb der unter Abs. 1 beschriebenen Bandbreite unter Berücksichtigung der Entwicklung der kommunalen Volkswirtschaft, des wirtschaftlichen Umfeldes sowie der Zweitwohnungs- und Hotelbautätigkeit neu festlegen. 4 Die Bandbreite der Lenkungsabgabe entspricht dem Zürcher Baukostenindex im Zeitpunkt der Rechtskraft der vorliegenden Bestimmung. Verändert sich der Index um jeweils 10% der Punkte, erhöht oder reduziert sich die Lenkungsabgabe ebenfalls um 10%.
Art. 12 Befreiung von der Lenkungsabgabe 1 Von der Lenkungsabgabe befreit sind:
a) die unveränderte Zuführung von altrechtlichen Wohnungen zur Zweitwohnungsnutzung;
b) bei Umbau von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung;
c) bei Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt;
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d) deklarierte Zweitwohnungen in den Hotelzonen, welche nachgewiesenermassen für die Querfinanzierung von Hotels und hotelähnlichen Betrieben verwendet werden.
b) Gemäss Zweckartikel (Art. 1) will das ZwG im Hinblick auf eine geordnete
und nachhaltige bauliche Entwicklung und mit Rücksicht auf die
begrenzten Baulandreserven den Zweitwohnungsbau mit einer
Kontingentierung beschränken und diesen mit Lenkungsabgaben
belasten. Aus dem Zweckartikel lässt sich schliessen, dass das ZwG
primär den Bau neuer Zweitwohnungen begrenzen will.
Der unter der Marginalie "Lenkungsabgaben" stehende Art. 11 ZwG regelt
sodann das Abgabeobjekt, das Abgabesubjekt sowie die hier nicht
strittige Bemessungsgrundlage. Gemäss Art. 11 Abs. 1 ZwG wird die
Abgabe von den Eigentümern der Baugrundstücke erhoben
(Abgabesubjekt). Von der Lenkungsabgabe betroffen sind "unter dem
Regime des vorliegenden Gesetzes neu geschaffene Zweitwohnungen"
(Abgabeobjekt). Darunter kann man sowohl die Umnutzung von Erst- in
Zweitwohnungen als auch den Bau von Zweitwohnungen verstehen.
Gemäss Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG untersteht sodann auch die BGF der
Erweiterung altrechtlicher Wohnungen der Lenkungsabgabe, wobei
gemäss Art. 2 Abs. 16 ZwG jede Vergrösserung eines bestehenden
Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle als Erweiterung gilt und gemäss
Art. 2 Abs. 12 ZwG jene Erst- und Zweitwohnungen als altrechtliche
Wohnungen gelten, welche vor dem 1. Juli 2010 rechtmässig bewilligt
oder von der Planungszone vom 1. Juli 2010 ausgenommen worden sind
und keiner Erstwohnungsverpflichtung unterliegen. Zudem lösen gemäss
Art. 11 Abs. 2 lit. b ZwG auch der Wiederaufbau bzw. der Ersatzbau
freiwillig abgebrochener altrechtlicher Wohnungen im Falle einer
Handänderung eine Lenkungsabgabe aus.
Art. 12 ZwG regelt sodann gemäss der Marginalie "Befreiung von der
Lenkungsabgabe", welche Fälle von Art. 11 ZwG trotzdem keine
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Lenkungsabgabe leisten müssen. Demnach sind von der
Lenkungsabgabe befreit die unveränderte Zuführung von altrechtlichen
Wohnungen zur Zweitwohnungsnutzung (Art. 12 lit. a ZwG), bei
Umbauten von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnungen die bis dahin
bestehende BGF der betreffenden Wohnung (Art. 12 lit. b ZwG), bei
Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen pro
altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden
Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im Sinne dieses
Gesetzes erfährt (Art. 12 lit. c ZwG) sowie deklarierte Zweitwohnungen in
den Hotelzonen, welche nachgewiesenermassen für die Querfinanzierung
von Hotels und hotelähnlichen Betrieben verwendet werden (Art. 12 lit. d
ZwG).
c) Für den vorliegenden Fall einschlägig ist zunächst Art. 11 Abs. 2 lit. a
ZwG, wonach bei der Erweiterung einer altrechtlichen Wohnung die BGF
der Erweiterung ein Abgabeobjekt bildet. Art. 2 Abs. 16 ZwG definiert
sodann unmissverständlich, dass als Erweiterung jede Vergrösserung
eines bestehenden Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle gilt.
Vorliegend erfolgt mit dem Zusammenschluss der beiden Wohnungen
eine Erweiterung innerhalb der Gebäudehülle. Gemäss
Baueingabeplänen soll das Dach zwar leicht angehoben und damit die
Gebäudehülle angepasst werden. Einen Einfluss auf die BGF hat diese
Anpassung indes nicht. Dementsprechend liegt vorliegend aber keine
Erweiterung im Sinne von Art. 2 Abs. 16 ZwG und damit weder ein
abgabebegründender Sachverhalt im Sinne von Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG
noch allgemein ein abgabebegründender Sachverhalt gemäss Art. 11
ZwG vor. Damit ist es grundsätzlich nicht von Relevanz, welche
Tatbestände gemäss Art. 12 ZwG von der Lenkungsabgabe befreit sind,
denn Art. 12 ZwG befreit − gemäss Marginalie − gewisse Fälle, die
gemäss Art. 11 ZwG eine Lenkungsabgabe begründen, ganz oder
teilweise von der Abgabe. Von der Lenkungsabgabe befreit werden
können indes nur Sachverhalte, welche gemäss Art. 11 ZwG überhaupt
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den Tatbestand des Abgabeobjekts erfüllen. Da im vorliegenden Fall −
wie gesehen − kein Abgabeobjekt erfüllt wird, kommt Art. 12 ZwG gar
nicht zur Anwendung. Aufgrund des klaren Wortlauts des Gesetzes und
weil der zu beurteilende Sachverhalt kein Abgabeobjekt darstellt, ist
vorliegend auch keine Lenkungsabgabe geschuldet. Bereits aus diesem
Grunde erweist sich die Beschwerde als begründet, weshalb diese
gutzuheissen ist.
4. Im Steuerrecht, das der einzelnen steuerpflichtigen Person unter
Umständen gewichtige und sich ständig wiederholende, periodische
finanzielle Lasten auferlegt, spielt das Legalitätsprinzip eine ungemein
wichtige Rolle. Hinsichtlich der Auslegung steuerrechtlicher
Bestimmungen hat dies zur Folge, dass sich die Auslegung stärker als in
anderen Rechtsbereichen am Gesetzeswortlaut zu orientieren hat. Denn
der Gesetzeswortlaut ist für die steuerpflichtige Person die einzige
Richtschnur, aus der sie die finanziellen Folgen im Abgabebereich
herleiten kann. Eine steuerrechtliche Vorschrift bedarf daher nur dann der
Auslegung, wenn ihr Wortlaut nicht klar ist oder wenn bei klarem Wortlaut
Zweifel bestehen, ob er den wahren Sinn der Norm wiedergibt (vgl.
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. Aufl., Zürich 2013, VB zu §§ 119 - 131 Rz. 21 f.). Vorliegend ist der
Wortlaut der einschlägigen Bestimmungen insofern klar, als dass eine
Zusammenlegung zweier altrechtlicher Wohnungen innerhalb der
Gebäudehülle kein abgabebegründender Sachverhalt im Sinne von
Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG darstellt, da gemäss Art. 2 Abs. 16 ZwG als
Erweiterung nur die Vergrösserung eines bestehenden Gebäudes
ausserhalb der Gebäudehülle gilt. Da die Zusammenlegung zweier
altrechtlicher Wohnungen innerhalb der Gebäudehülle somit nicht unter
den Begriff der Erweiterung im Sinne von Art. 2 Abs. 16 ZwG subsumiert
werden kann, stellt der zu beurteilende Sachverhalt kein Abgabeobjekt
dar. Der Wortlaut des Gesetzestextes ist klar und es bestehen keine
Zweifel daran, dass er den wahren Sinn der Norm wiedergibt.
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Dementsprechend bedürfen die hier einschlägigen Bestimmungen − nach
dem vorstehend Gesagten − grundsätzlich keiner Auslegung.
5. a) Selbst wenn zugunsten der Beschwerdegegnerin davon ausgegangen
würde, dass der Wortlaut der einschlägigen Normen nicht klar ist bzw.
dass Zweifel daran bestehen, ob der Wortlaut der massgeblichen
Bestimmungen den wahren Sinn wiedergibt, ergäbe die Auslegung der
einschlägigen Normen − wie nachfolgend dargestellt − keinen anderen
Schluss.
b) Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat jede Auslegung, d.h. jede
Ermittlung von Sinn und Zweck einer Norm, vom grammatikalischen
Element und damit vom Wortlaut des Gesetzestexts (inkl. Marginalie und
dessen systematischer Stellung), wie er vernünftigerweise nach dem
allgemeinen Sprachgebrauch zu verstehen ist, auszugehen. Ist der
Wortlaut einer Bestimmung unmissverständlich und eindeutig und ergibt
er zweifelsfrei eine sachlich richtige Lösung, so bleibt er massgebend, es
sei denn, es ergebe sich zweifelsfrei, dass der Wortlaut nicht den wahren
Sinn der Bestimmung wiedergibt. Gründe hierfür können sich aus der
Entstehungsgeschichte, aus dem Zweck der Vorschrift und aus ihrem
Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen ergeben (vgl.
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., VB zu §§ 119 - 131 Rz. 23 f.).
Bei einer Auslegung, die über den auf den ersten Blick klaren Wortlaut
einer Gesetzesbestimmung hinausgeht − wie dies die
Beschwerdegegnerin vorliegend tut − ist aber Zurückhaltung geboten.
Wer Texte formuliert, an die sich andere halten sollen, hat diese Texte mit
Klarheit zu gestalten. Unklarheiten gehen zulasten desjenigen, der für die
Textfassung verantwortlich ist, denn er hätte sich klarer ausdrücken
sollen. Des Weiteren ist zu beachten, dass durch Analogieschluss weder
neue Steuertatbestände noch neue Verfahrenspflichten geschaffen
werden dürfen. Insbesondere darf eine zulässige Auslegung nicht zur
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unzulässigen Analogie führen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O.,
VB zu §§ 119 - 131 Rz. 31 f.).
6. Vorliegend sind keinerlei Gründe ersichtlich, wonach der Wortlaut der
einschlägigen Bestimmungen nicht deren wahren Sinn wiedergeben soll.
Insbesondere lassen sich − wie nachfolgend dargestellt − weder aus dem
Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen (vgl. nachstehend
E.6a) noch aus dem Zweck der Vorschriften (vgl. nachstehend E.6b) noch
aus deren Entstehungsgeschichte (vgl. nachstehend E.6c und 6d)
entsprechende Hinweise entnehmen.
a) Aus der Systematik des Gesetzes lässt sich nichts zu Gunsten der
Auffassung der Beschwerdegegnerin ableiten. Vielmehr spricht die
Systematik des Gesetzes gerade gegen die beschwerdegegnerische
Auffassung, wonach gestützt auf Art. 12 lit. b ZwG auch im Fall des
Umbaus einer altrechtlichen Wohnung innerhalb der Gebäudehülle eine
Lenkungsabgabe anfällt, sobald sich die BGF der entsprechenden
Wohnung verändert. Wie gesehen liegt vorliegend nämlich weder ein
abgabebegründender Sachverhalt im Sinne von Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG
noch allgemein ein abgabebegründender Sachverhalt gemäss Art. 11
ZwG vor. Mangels eines Abgabeobjekts fällt denn auch keine
Lenkungsabgabe an (vgl. vorstehend E.3c). Eine solche lässt sich −
entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung − nicht auf Art. 12
lit. b ZwG stützen, da Art. 12 ZwG − gemäss Marginalie − gewisse Fälle,
die gemäss Art. 11 ZwG eine Lenkungsabgabe begründen, ganz oder
teilweise von der Abgabe befreit. Von der Lenkungsabgabe können indes
nur Sachverhalte befreit werden, welche gemäss Art. 11 ZwG den
Tatbestand des Abgabeobjekts erfüllen. Da vorliegend kein Abgabeobjekt
erfüllt wird, kommt der Ausnahmetatbestand von Art. 12 ZwG nicht zur
Anwendung. Die Systematik des Gesetzes spricht demnach offenkundig
gegen die beschwerdegegnerische Auffassung, wonach gestützt auf
Art. 12 lit. b ZwG auch im Fall des Umbaus einer altrechtlichen Wohnung
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innerhalb der Gebäudehülle eine Lenkungsabgabe anfällt, wenn die BGF
pro Wohnung nicht gleich bleibt.
b) Inwiefern der Wortlaut der hier einschlägigen Bestimmungen nicht der
Zweckvorstellung, welche mit den Rechtsnormen verbunden ist,
entsprechen soll, ist weder ersichtlich noch wird dies seitens der
Beschwerdegegnerin dargelegt. Wie gesehen bezweckt das ZwG gemäss
dessen Art. 1 im Hinblick auf eine geordnete und nachhaltige bauliche
Entwicklung und mit Rücksicht auf die begrenzten Baulandreserven die
Beschränkung des Zweitwohnungsbaus mit einer Kontingentierung und
die Belastung desselben mit einer Lenkungsabgabe. Weshalb aber der
Umbau von zwei altrechtlichen Wohnungen ohne Zusammenlegung
derselben keine Lenkungsabgabe auslösen soll, während der Umbau mit
Zusammenlegung zweier altrechtlicher Wohnungen der Lenkungsabgabe
unterstehen soll, ist nicht ersichtlich. Mit dem Sinn und Zweck der hier
einschlägigen Normen bzw. mit den Wertungen, welche den
einschlägigen Gesetzesbestimmungen zu Grunde liegen, lässt sich dies
jedenfalls nicht begründen.
c) Entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung lässt sich der von der
Beschwerdegegnerin geltend gemachte Sinn der hier einschlägigen
Normen, wonach die Lenkungsabgabe auch bei einem Umbau einer
altrechtlichen Wohnung innerhalb der Gebäudehülle geschuldet sei, wenn
die BGF dieser Wohnung vergrössert werde, auch aus den Materialien
nicht entnehmen. Weder an der vorberatenden Gemeindeversammlung
vom 26. April 2011 noch an der anschliessenden Gemeinderatssitzung
vom 28. April 2011 wurde eine allfällige Unterstellung unter die
Lenkungsabgabe von Umbauten altrechtlicher Wohnungen innerhalb der
Gebäudehülle bei gleichzeitiger Vergrösserung der BGF thematisiert.
Jedenfalls steht in den eingereichten Protokollen (vgl. Beilagen der
Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 3 und 4) nichts dazu. Im
Wiedererwägungsentscheid vom 23., mitgeteilt am 30. Juni 2015, hält die
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Beschwerdegegnerin sodann fest, dass auf S. 29 des Mitwirkungsberichts
zur Teilrevision der Ortsplanung ZwG, der wesentlich zur
Meinungsbildung der beschlussfassenden Urnengemeinde beigetragen
habe, die Bestimmung betreffend Umbau altrechtlicher Wohnungen noch
klarer und unmissverständlicher formuliert sei, nämlich wie folgt: "Befreit
von der Lenkungsabgabe werden einzig bei Umbau von altrechtlichen
Wohnungen die bis dahin bestehende BGF". Diesbezüglich gilt es
zunächst festzuhalten, dass dem streitberufenen Gericht der erwähnte
Mitwirkungsbericht nicht eingereicht wurde. Dies ist jedoch nicht von
Relevanz, zumal auch dem vorstehend angeführten Zitat aus dem
Mitwirkungsbericht keine Hinweise zu entnehmen sind, wonach im Fall
des Umbaus in Form eines Zusammenschlusses zweier altrechtlicher
Wohnungen eine Lenkungsabgabe anfällt, sobald sich die BGF der
entsprechenden Wohnung verändert. Denn der Satz "Befreit von der
Lenkungsabgabe werden einzig bei Umbau von altrechtlichen
Wohnungen die bis dahin bestehende BGF" kann verstanden werden "pro
Wohnung" oder aber "für alle betroffenen altrechtlichen Wohnungen bei
einem Zusammenlegen derselben".
d) Schliesslich ist − entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung −
auch nicht ersichtlich, inwiefern die Entstehungsgeschichte von Art. 11
und 12 ZwG für das Verständnis der Behandlung von altrechtlichen
Wohnungen durch das ZwG bzw. für das Verständnis der
beschwerdegegnerischen Auffassung erhellend sein soll.
Die Beschwerdegegnerin macht diesbezüglich geltend, dass ursprünglich
vorgesehen gewesen sei, die altrechtlichen Wohnungen vollständig vom
Anwendungsbereich des ZwG auszunehmen. Dementsprechend habe es
im ersten Entwurf keine Bestimmungen zu den altrechtlichen Wohnungen
gegeben. Daran habe es an der vorberatenden Gemeindeversammlung
vom 26. April 2011 Kritik gegeben, weshalb man sich entschieden habe,
dass gewisse Änderungen an altrechtlichen Wohnungen, nämlich die
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Erweiterung von altrechtlichen Wohnungen, der Abbruch und Ersatzbau
bzw. Wiederaufbau im Fall einer Handänderung sowie der Umbau, wenn
die BGF pro Wohnung nicht gleich bleibe, eine Lenkungsabgabe
auslösen sollten. Dementsprechend seien die heute geltenden Art. 11
Abs. 2 und Art. 12 lit. b und c ZwG eingefügt worden. Dabei sei vergessen
gegangen, dass die Erweiterungen gemäss Definition in Art. 2 Abs. 16
ZwG nur die Vergrösserung einer Wohnung ausserhalb der Gebäudehülle
umfasse. Man sei irrtümlicherweise davon ausgegangen, eine
Erweiterung erfasse auch die Vergrösserung einer Wohnung innerhalb
der Gebäudehülle. Wäre dies richtig erkannt worden, wäre eine
zusätzliche Litera in Art. 11 Abs. 2 ZwG aufgenommen worden, wonach
auch ein Umbau einer altrechtlichen Wohnung, bei dem die BGF dieser
Wohnung vergrössert werde, die Lenkungsabgabe auslöse. Dass dies
nicht geschehen sei schade nicht, denn mit dem Umkehrschluss aus
Art. 12 lit. b ZwG sei dies auch so klar, zumal der Katalog von Art. 12
(recte: Art. 11) ZwG nicht abschliessend sei.
Bezüglich der beschwerdegegnerischen Argumentation, wonach die
Entstehungsgeschichte des ZwG zeige, dass auch die Erweiterung von
altrechtlichen Wohnungen, der Abbruch und Ersatzbau bzw.
Wiederaufbau bei einer Handänderung sowie der Umbau, wenn die BGF
pro Wohnung nicht gleich bleibe, der Lenkungsabgabe unterstünden, gilt
es festzuhalten, dass sich diese drei Abgabeobjekt aus den Materialien
gerade nicht ergeben. Vielmehr heisst es im Auszug des Protokolls der
Gemeinderatssitzung vom 28. April 2011 (vgl. Bg-act. 4 S. 3) lediglich:
"Der Gemeinderat entscheidet sich aber mit 3 : 1 Stimmen dafür, dass bei Abbruch und Wiederaufbau von Wohnungen (sowie der Erweiterung bestehender Wohnungen) eine Lenkungsabgabe erhoben werden soll."
Der entsprechende Beschluss des Gemeinderats lautete sodann wie
folgt: (vgl. Bg-act. 4 S. 3):
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"Der Entwurf des "Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe" wie er der Gemeindeversammlung vom 26. April 2011 präsentiert wurde (Version 06.04.2011), wird wie folgt angepasst:
Die Definition des Begriffs "Umnutzung" (Abs. 18) wird ergänzt, sodass eindeutig erkennbar ist, dass der Betriff (recte: Begriff) auch bei Ersatz- und Wiederaufbau angewendet werden kann.
Die Lenkungsabgabe zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes wird von CHF 600.--/m2 auf CHF 700.--/m2 erhöht.
Die Erweiterung (zusätzliche BGF) sowie der Wiederauf- und Ersatzbau von altrechtlichen Wohnungen (gesamte BGF) wird ebenfalls der Lenkungsabgabe unterstellt."
Von der Unterstellung von Umbauten oder von der Unterstellung von
Umbauten bei Zusammenlegen von Wohnungen oder dem Aufteilen von
Wohnungen ist in den Materialien nirgends die Rede. Woher die
Beschwerdegegnerin dieses Argument im Wiedererwägungsentscheid
vom 23., mitgeteilt am 30. Juni 2015, und in ihren Rechtsschriften her hat,
ist nicht ersichtlich. Jedenfalls ist in keinem der eingereichten Dokumente
davon die Rede. Im Übrigen ist es − wie gesehen − auch nicht ersichtlich,
weshalb der Umbau von zwei altrechtlichen Wohnungen ohne
Zusammenlegung derselben keine Lenkungsabgabe auslösen soll,
während das Zusammenlegen von zwei altrechtlichen Wohnungen der
Lenkungsabgabe unterstehen soll.
Ebenfalls nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermag die
Beschwerdegegnerin aus der Argumentation, wonach sie
irrtümlicherweise davon ausgegangen sei, dass eine Erweiterung auch
die Vergrösserung einer Wohnung innerhalb der Gebäudehülle umfasse
und sie − wenn sie dies erkannt hätte − eine zusätzliche Litera in Art. 11
Abs. 2 ZwG aufgenommen hätte, wonach auch ein Umbau einer
altrechtlichen Wohnung, bei dem die BGF dieser Wohnung vergrössert
werde, die Lenkungsabgabe auslöse. Wie gesehen kommt dem
Legalitätsprinzip im Bereich des Steuerrechts eine ungemein wichtige
Rolle zu. Dementsprechend hat sich die Auslegung im Steuerrecht stärker
als in anderen Rechtsbereichen am Gesetzeswortlaut zu orientieren (vgl.
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vorstehend E.4). Von einem klaren und eindeutigen Wortlaut kann nur
dann abgewichen werden, wenn sich zweifelsfrei ergibt, dass dieser nicht
den wahren Sinn der Norm wiedergibt (vgl. vorstehend E.5b). Vorliegend
hält Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG fest, dass bei altrechtlichen Wohnungen die
BGF der Erweiterung der Lenkungsabgabe unterstellt ist, während die
Erweiterung in Art. 2 Abs. 16 ZwG unmissverständlich als Vergrösserung
eines bestehenden Gebäudes ausserhalb der Gebäudehülle definiert ist.
Hinweise, wonach die entsprechenden Wortlaute nicht den wahren Sinn
der Normen wiedergeben, bestehen keine. Dementsprechend kann aber
die Zusammenlegung zweier altrechtlicher Wohnungen innerhalb der
Gebäudehülle offenkundig nicht unter den Begriff der Erweiterung im
Sinne von Art. 2 Abs. 16 ZwG subsumiert werden kann. Hätte die
Beschwerdegegnerin den Umbau einer altrechtlichen Wohnung innerhalb
der Gebäudehülle der Lenkungsabgabe unterstellen wollen, wenn sich die
BGF der entsprechenden Wohnung verändert, hätte sie dies in Art. 11
ZwG ausdrücklich so regeln müssen. Die Tatsache, dass sie dies nicht
getan hat, muss sie sich zum eigenen Nachteil anrechnen lassen. Denn
mittels Analogieschluss dürfen − wie gesehen − keine neuen
Steuertatbestände geschaffen werden. Es ist unstatthaft,
steuerbegründende Normen über den möglichen Wortsinn hinaus (also
ausdehnend) auszulegen, indem andere Vorschriften analog angewendet
werden (vgl. vorstehend E.5b).
e) Selbst wenn somit zugunsten der Beschwerdegegnerin davon
ausgegangen würde, dass der Wortlaut der einschlägigen Normen nicht
klar ist bzw. dass Zweifel daran bestehen, ob der Wortlaut der
massgeblichen Bestimmungen den wahren Sinn wiedergibt, ergäbe die
Auslegung der einschlägigen Normen keineswegs, dass sich e contrario
aus Art. 12 lit. b ZwG ein Abgabeobjekt ergibt bzw. dass auch im Fall des
Umbaus einer altrechtlichen Wohnung innerhalb der Gebäudehülle eine
Lenkungsabgabe anfällt, sobald sich die BGF der entsprechenden
Wohnung verändert. Vielmehr widersprechen der
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beschwerdegegnerischen Auffassung sowohl der klare Wortlaut der
einschlägigen Bestimmungen als auch die Gesetzessystematik. Zudem
lässt sich der von der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Sinn der
einschlägigen Normen auch den Materialien nicht entnehmen.
7. Nur am Rande sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass auch die
abenteuerliche Argumentation der Beschwerdegegnerin in deren
Wiedererwägungsentscheid vom 23., mitgeteilt am 30. Juni 2015, wonach
die Tatsache, dass Art. 11 ZwG den Umbau bei gleichzeitiger
Veränderung der BGF nicht explizit der Lenkungsabgabe unterwerfe,
darauf zurückzuführen sei, dass in der knappen Zeitspanne zwischen der
vorberatenden Gemeindeversammlung vom 26. April 2011 und der
Mitwirkungsauflage eine Anpassung von Art. 11 ZwG (anders als bei
Art. 12 ZwG) übersehen oder ganz einfach vergessen worden sei, nichts
an der Tatsache zu ändern vermag, dass vorliegend weder ein
abgabebegründender Sachverhalt im Sinne von Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG
noch allgemein ein abgabebegründender Sachverhalt gemäss Art. 11
ZwG vorliegt und dementsprechend Art. 12 ZwG gar nicht zur Anwendung
gelangt. Tatsache ist nämlich, dass nicht nur Art. 12 ZwG, sondern auch
Art. 11 ZwG zwischen der vorberatenden Gemeindeversammlung und der
Mitwirkungsauflage angepasst wurde (vgl. Bg-act. 2 im Vergleich mit dem
aktuell geltenden ZwG). Art. 11 ZwG wurde gegenüber der ursprünglichen
Fassung nämlich insofern abgeändert, als neu auch die Erweiterung
altrechtlicher Wohnungen (vgl. Art. 11 Abs. 2 lit. a ZwG) sowie der
Abbruch und Ersatzbau bzw. Wiederaufbau im Fall einer Handänderung
(vgl. Art. 11 Abs. 2 lit. b ZwG) ausdrücklich als Abgabeobjekt
aufgenommen wurden. Weshalb der Umbau bei gleich bleibender BGF
pro Wohnung nicht als weiteres Steuerobjekt bei den
Steuerbegründungen in Art. 11 ZwG, sondern quasi e contrario unter der
Marginalie "Befreiung von der Lenkungsabgabe" bei Art. 12 ZwG
aufgenommen wurde, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts; jedenfalls
kann dies nicht auf die angeblich knappe Zeitspanne zwischen der
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vorberatenden Gemeindeversammlung vom 26. April 2011 und der
Mitwirkungsauflage zurückgeführt werden. Doch selbst wenn dem so
wäre, vermöchte dies nichts an der Tatsache zu ändern, dass bei der
Gesetzesanwendung im Allgemeinen und im Bereich des Abgaberechts
insbesondere in erster Linie vom Wortlaut des Gesetzes auszugehen ist
(vgl. vorstehend E.4).
8. Schliesslich kann die Beschwerdegegnerin auch aus dem Argument,
wonach die Aufzählung der Abgabeobjekte in Art. 11 Abs. 2 ZwG nicht
abschliessend sei, was sich aus dem Wort "insbesondere" ergebe, nichts
zu ihren Gunsten ableiten. Wie gesehen folgt aus dem Legalitätsprinzip
im Abgaberecht, dass öffentliche Abgaben in rechtssatzmässiger Form
festgelegt sein müssen, so dass den rechtsanwendenden Behörden kein
übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten
voraussehbar und rechtsgleich sind. Die formell-gesetzliche Grundlage
muss zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen sowie den Gegenstand
und die Bemessung der Abgabe enthalten (vgl. vorstehend E.2a). Aus
dem abgaberechtlichen Legalitätsprinzip kann aber nicht geschlossen
werden, die gesetzlichen Vorgaben müssten Auslegungsspielräume für
die rechtsanwendenden Behörden ausschliessen (vgl. VALLENDER/WIE-
DERKEHR, in: EHRENZELLER/SCHWINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER [Hrsg.],
Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 127 Rz. 7 in fine). Zumindest in
grundsätzlicher Hinsicht müssen sich die abgabebegründenden
Tatbestände im Abgaberecht indes aus dem Gesetzeswortlaut ergeben.
Grundsätzlich ist es nach dem Gesagten somit möglich, dass ähnliche,
sich aus der aufgeführten Aufzählung in Art. 11 Abs. 2 ZwG indirekt
ergebende Tatbestände eine Abgabe begründen. Der vorliegend zu
beurteilende Sachverhalt, wo zwei bestehende Wohnungen zu einer
einzigen, grösseren Wohnung zusammengelegt werden und innerhalb der
Gebäudehülle einige Umbauarbeiten vorgenommen werden, lässt sich mit
den in Art. 11 Abs. 2 ZwG erwähnten Abgabeobjekten indes nicht
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vergleichen; insbesondere besteht zwischen den in Art. 11 Abs. 2 ZwG
erwähnten Abgabeobjekten und dem vorliegenden zu beurteilenden Fall
kein Zusammenhang. Dementsprechend hätte aber die
Beschwerdegegnerin in Art. 11 ZwG explizit regeln müssen, wenn sie
auch den Umbau einer altrechtlichen Wohnung innerhalb der
Gebäudehülle der Lenkungsabgabe hätte unterstellen wollen, wenn sich
die BGF der entsprechenden Wohnung verändert, was sie aber − wie
gesehen − nicht getan.
9. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten,
dass das Zusammenlegen zweier Wohnungen keinen
abgabebegründeten Tatbestand im Sinne von Art. 11 ZwG darstellt. Die
diesbezügliche Argumentation der Beschwerdeführer erweist sich als
korrekt. Der Wortlaut von Art. 11 ZwG, welcher Abgabeobjekt,
Abgabesubjekt und die Bemessungsgrundlage regelt, ist − insbesondere
im Zusammenhang mit der gesetzlichen Definition der Begriffe
altrechtliche Wohnung, Erweiterung und Umbau in Art. 2 Abs. 12, Art. 2
Abs. 16 und Art. 2 Abs. 17 ZwG − klar und unmissverständlich. Jedoch
selbst die Anwendung sämtlicher Auslegungselemente führt nicht zu der
von der Beschwerdegegnerin angewandten Lösung. Kommt hinzu, dass
eine Ausweitung der abgabebegründenden Normen über die Auslegung
unstatthaft, weil im Widerspruch zum Legalitätsprinzip, ist. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die Beschwerde als begründet, was zu deren
Gutheissung und zur Aufhebung von Ziff. 8 der Baubewilligung vom 7.,
mitgeteilt am 8. April 2015, führt. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die
Prüfung, ob parallel dazu auch noch die Voraussetzungen des
Vertrauensschutzes erfüllt wären.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin,
welche gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet wird, den
obsiegenden, anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern die durch den
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Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Gemäss
Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR
310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und 270.-- als üblich.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat mit Schreiben vom
6. Oktober 2015 eine Honorarnote vom 3. September 2015 im Umfang
von gesamthaft Fr. 8'851.05 eingereicht. Dieser Betrag setzt sich
zusammen aus einem Honorar von Fr. 3'616.60 für 18.08 Arbeitsstunden
à Fr. 200.--, Fr. 2'101.65 für 8.08 Arbeitsstunden à Fr. 260.-- und
Fr. 2'875.-- für 9.58 Arbeitsstunden à Fr. 300.-- zuzüglich 3 % Spesen (=
Fr. 257.80). Nach dem vorstehend Gesagten kann nicht von einem
Stundenansatz von Fr. 300.-- ausgegangen werden, da dieser ausserhalb
des Rahmens von Art. 3 Abs. 1 HV liegt. Zudem enthält die Kostennote
vom 6. Oktober 2015 zahlreiche Positionen, welche nicht mit dem
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu tun haben (z.B. Briefe
an Grundbuchinspektorat, Arbeiten bezüglich
Wiedererwägungsverfahren) oder im Rahmen des
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens nicht geltend gemacht
werden können (insbesondere der Austausch zwischen den
verschiedenen Mitarbeitern derselben Kanzlei). Vor diesem Hintergrund
erscheint es angebracht, die Parteientschädigung ermessensweise durch
das streitberufene Gericht festzulegen, wobei vorliegend eine
aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 6'500.-- angemessen erscheint.
Diesen Betrag hat die Beschwerdegegnerin somit noch an die
Beschwerdeführer zu bezahlen.