Decision ID: fa9c84df-8e7f-4b58-b2d2-bf28c374d269
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Der Ferienkolonieverein B._ (FEKO) war Eigentümer des
Ferienheims "D._", Grundstück Nr. E._, GB C._. Das an
diese Liegenschaft angrenzende Grundstück Nr. F._ stand im
Eigentum der Stadt A._ und war an den FEKO verpachtet. Zweck des
FEKO ist die Organisation von Ferienlagern für die Schüler des
Stadtkreises B._ und der Betrieb des genannten Ferienheims. Am 21.
März 2019 entschied die Generalversammlung des FEKO angesichts der
bevorstehenden Pensionierung der Heimleitung, die Liegenschaft Nr.
E._ in C._ zu verkaufen. In der Folge orientierte der FEKO die
Stadt A._ über seine Absicht und schlug ein koordiniertes Vorgehen
vor, wobei er sie insbesondere auf ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht zum
Selbstkostenpreis am Grundstück Nr. E._ hinwies. Der Stadtrat von
A._ beschloss daraufhin am 20. Mai 2020, das Grundstück Nr.
E._ zu erwerben und zusammen mit dem Grundstück Nr. F._ zu
veräussern. Am 16. Juli 2020 schlossen der FEKO und die Stadt A._
sodann einen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von CHF 960'000.--
betreffend das Grundstück Nr. E._ ab. Die Eigentumsübertragung
sollte bis spätestens am 31. August 2021 erfolgen. Anschliessend wurden
beide Grundstücke im Rahmen eines Angebotsverfahrens zum Verkauf
ausgeschrieben. Nachdem die Ferienkolonie G._ AG angeboten
hatte, beide Grundstücke zum Preis von CHF 3'700'000.-- zu kaufen,
unterzeichneten der FEKO und die Stadt A._ am 20. Juli 2021 eine
Erklärung, wonach sie vom Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 zurücktreten.
Gleichentags schloss der FEKO mit der Ferienkolonie G._ AG einen
Kaufvertrag über das Grundstück Nr. E._ mit einem Kaufpreis von
CHF 2'541'500.-- ab. Ebenso schlossen die Stadt A._ und die
Ferienkolonie G._ AG am 20. Juli 2021 einen Kaufvertrag über das
Grundstück Nr. F._ zu einem Preis von CHF 1'158'500.-- ab. Beide
Kaufverträge wurden im Grundbuch vollzogen.
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2. Mit Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2021 besteuerte die Gemeinde
C._ als wirtschaftliche Handänderungen den Verkauf des
Grundstücks Nr. E._ vom FEKO an die Stadt A._ im Umfang von
CHF 960'000.-- gemäss Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 sowie den Verkauf
desselben Grundstücks von der Stadt A._ an die Ferienkolonie
G._ AG im Umfang von CHF 2'541'500.-- gemäss Kaufvertrag vom
20. Juli 2021. Zudem behielt sich die Gemeinde C._ eine
nachträgliche Veranlagung der Handänderungssteuer für den Verkauf des
Grundstücks Nr. E._ vom FEKO an die Stadt A._ gegenüber
dieser sowie für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._ von der Stadt
A._ an die Ferienkolonie G._ AG gegenüber dem FEKO vor.
3. Am 23. August 2021 erhoben der FEKO und die Stadt A._ gegen die
Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2021 Einsprache und beantragten
deren Aufhebung. Mit Entscheid der Gemeinde C._ vom 30.
September 2021 wurde die Einsprache abgewiesen.
4. Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Stadt A._
(nachfolgend Beschwerdeführerin 1) und der FEKO (nachfolgend
Beschwerdeführer 2) am 15. Oktober 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, dass der
Einspracheentscheid aufzuheben und die Gemeinde C._ anzuweisen
sei, den Verkauf des Grundstücks Nr. E._ nur einmal zu besteuern.
Begründend führten die Beschwerdeführer aus, dass die Qualifikation des
nicht vollzogenen Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 und dem vollzogenen
Kaufvertrag vom 20. Juli 2021 als Kettengeschäft unzulässig sei. Mit dem
Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 sei die wirtschaftliche Verfügungsmacht
über das Grundstück Nr. E._ nicht vom Beschwerdeführer 2 auf die
Beschwerdeführerin 1 übergegangen. Das Eigentum an Grundstück Nr.
E._ sei in der Folge der Ferienkolonie G._ AG auch nicht durch
die Beschwerdeführerin 1 verschafft worden. Diese nehme in der
Transaktion keine eigentümerähnliche Stellung ein.
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5. Mit Vernehmlassung vom 10. November 2021 beantragte die Gemeinde
C._ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der
Beschwerde. Sie verwies zur Begründung auf den angefochtenen
Einspracheentscheid und machte im Wesentlichen geltend, dass ein
Kettengeschäft und damit zwei wirtschaftliche Handänderungen vorlägen.
Der Beschwerdeführer 2 habe sein Eigentum am Grundstück Nr. E._
aufgeben wollen und die Beschwerdeführerin 1 habe durch die
Verkaufsbemühungen und die Vorgaben beim Verkauf des Grundstücks
Nr. E._ zusammen mit dem Grundstück Nr. F._ eine
eigentümerähnliche Stellung erhalten und eingenommen. Am Grundstück
Nr. E._ habe ein limitiertes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis
zugunsten der Beschwerdeführerin bestanden, welches von dieser
faktisch ausgeübt worden sei.
6. Mit Replik vom 8. Dezember 2021 hielten die Beschwerdeführer an ihren
Anträgen fest und vertieften ihre Argumentation. Namentlich führten sie
aus, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nicht nur durch die
Beschwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei und der Stadtrat nicht
über den Verkauf des Grundstückes Nr. E._ entschieden habe. Eine
faktische Ausübung des Vorkaufsrechtes sei nicht erfolgt. Der
Beschwerdeführer 2 habe das Verfügungsrecht über das Grundstück Nr.
E._ zu keinem Zeitpunkt an die Beschwerdeführerin 1 abgetreten.
7. Am 5. Januar 2022 reichte die Beschwerdegegnerin eine Duplik ein und
hielt an ihren Anträgen fest. Insbesondere wies sie darauf hin, dass die
Beschwerdeführerin 1 jederzeit die Möglichkeit gehabt hätte, den Vollzug
des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 16. Juli 2020
durchzusetzen. Die Aufhebung dieses Kaufvertrages sei nur unter der
Verpflichtung erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den Mehrerlös aus
dem neuen Verkauf innert drei Arbeitstagen an die Beschwerdeführerin 1
überweise.
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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im
angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und
Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs. 1 lit. a des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt
das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der
angefochtene kommunale Einspracheentscheid vom 30. September 2021,
mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der heutigen
Beschwerdeführer abgewiesen hat, ist weder endgültig noch kann er bei
einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressaten des
angefochtenen Einspracheentscheids sind die Beschwerdeführer berührt
und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art.
50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde
ist somit einzutreten.
2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der erfolgte Verkauf des
Grundstücks Nr. E._, GB C._, nur einmal als Handänderung zu
besteuern ist oder ob zwei wirtschaftliche Handänderungen aufgrund
eines Kettengeschäfts vorliegen.
3.1. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Gemeinde- und
Kirchensteuern auf den 1. Januar 2007 bzw. seit der direkten
Anwendbarkeit der darin enthaltenen Bestimmungen per 1. Januar 2009
(vgl. Art. 34 Abs. 2 GKStG) ist die Erhebung kommunaler
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Handänderungssteuern abschliessend durch das kantonale Recht
geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen lediglich noch für die
Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem Maximalsatz von 2
% (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der kantonalen Vorschriften
über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). Massgebend für die hier
umstrittene Frage der Handänderungssteuerpflicht im Zusammenhang mit
der Veräusserung des Grundstücks Nr. E._ in C._ sind somit
ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG unter Berücksichtigung der
kommunalen Bestimmungen im Bereich des Steuersatzes (vgl. Art. 5 des
Steuergesetzes der Gemeinde C._) und der Behördenorganisation.
3.2. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen
eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstücksanteils
eine Handänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1
GKStG jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück. In Art. 8 Abs. 2 GKStG werden
einige Tatbestände aufgeführt, die klassischerweise wirtschaftlicher
Betrachtungsweise unterworfen werden. Da es sich bei der
Handänderungssteuer um eine Rechtsverkehrssteuer handelt, kann sie
nicht beliebig auf wirtschaftliche Sachverhalte ausgedehnt werden. Nur
dort, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an einem
Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäftes steht, soll auch eine
Handänderungssteuer erhoben werden (vgl. Botschaft der Regierung des
Kantons Graubünden zum GKStG, Heft Nr. 3/2006–2007, S. 217
[Botschaft GKStG]). Art. 8 Abs. 3 GKStG sieht sodann eine
Steuerbefreiung für die Einbringung von Grundstücken in eine
Personengesellschaft vor, sofern sich die wirtschaftliche Berechtigung
daran nicht ändert. Von der Handänderungssteuer gänzlich befreit sind
schliesslich die in Art. 9 GKStG aufgezählten Tatbestände.
3.3. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat hinsichtlich der
Handänderungsbesteuerung in konstanter Rechtsprechung eine
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umfassende wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt. Demnach
stellt eine bloss zivilrechtliche Handänderung, durch welche die
wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück nicht ändert, keinen
Handänderungssteuertatbestand dar (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden [VGU] A 18 34 vom 6. November 2018 [= PVG
2018 19], A 18 24 vom 6. November 2018, A 18 22 vom 30. Oktober 2018,
A 16 21 vom 10. Januar 2017 [= PVG 2017 12]; vgl. auch Botschaft GKStG
S. 216). Andererseits kann aber in bestimmten Fällen auch eine
wirtschaftliche Handänderung der Besteuerung unterstellt werden, auch
wenn mit der Transaktion keine zivilrechtliche Handänderung verbunden
ist (vgl. die in Art. 8 Abs. 2 GKStG erwähnten Beispiele). Diese Praxis
wurde mit dem Erlass des Gesetzes über die Gemeinde und
Kirchensteuern gesetzlich verankert (vgl. Botschaft GKStG S. 215 in fine).
Die Handänderungssteuer (Rechtsverkehrssteuer) knüpft an die
Vornahme eines Rechtsgeschäfts (Übertragung von Eigentum) an und
bezweckt die Besteuerung der Grundstücksübertragung (vgl. REICH,
Steuerrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, § 2 Rz. 36 und § 7 Rz. 84).
Als zivilrechtliche Handänderung gilt hingegen der Übergang von
zivilrechtlichem (sachenrechtlichem) Eigentum an einem Grundstück oder
einem Grundstückanteil vom bisherigen Rechtsträger auf einen andern,
wobei es dazu eines gültigen Rechtsgrundes und in der Regel eines
Grundbucheintrags bedarf (vgl. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]).
4.1. Die Beschwerdegegnerin erblickt im Vorgehen der Beschwerdeführer bei
der Veräusserung des Grundstücks Nr. E._ ein Kettengeschäft mit
zwei wirtschaftlichen Handänderungen. Begründend bringt sie vor, dass
die Beschwerdeführerin 1 ein limitiertes Vorkaufsrecht zum
Selbstkostenpreis am Grundstück Nr. E._ gehabt habe. Gemäss
einer Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 habe die Beschwerdeführerin 1
mit dem Kauf des Ferienheims "D._" ihr Vorkaufsrecht ausgeübt und
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mitgeteilt, den Verkauf der Liegenschaft nach der Pensionierung des
Heimleiterpaares zusammen mit der Liegenschaft Nr. F._ zu planen.
Im Verkaufsreglement sei festgesetzt worden, dass das Grundstück Nr.
E._ im Eigentum der Beschwerdeführerin 1 sein werde und deshalb
der Stadtrat über den Verkaufszuschlag entscheide. In diesem sei zudem
ein Richtangebot für beide Grundstücke (CHF 3.5 Mio.) enthalten
gewesen und festgelegt worden, dass die Angebote an den Bereich
Immobilien der Beschwerdeführerin 1 mitzuteilen seien und diese eine
vorläufige Auswahl der Käuferschaft trifft. Nach Abklärungen der
Beschwerdeführerin 1 betreffend die Grundstückgewinnsteuern habe
diese entschieden, im Sinne einer Steueroptimierung die beiden
Liegenschaften nicht direkt an die Ferienkolonie G._ AG zu
veräussern, sondern den Verkauf der Grundstücke getrennt
vorzunehmen. Das Grundstück Nr. E._ sei anschliessend durch den
Beschwerdeführer 2 und das Grundstück Nr. F._ durch die
Beschwerdeführerin 1 an die Ferienkolonie G._ AG veräussert
worden, wobei in beiden Kaufverträgen vereinbart worden sei, dass der
jeweilige Kaufvertrag nicht ohne den anderen im Grundbuch vollzogen
werden könne. Die Rücktrittserklärung zum Kaufvertrag vom 16. Juli 2020
sei zudem unter der Bedingung erfolgt, dass die beiden Kaufverträge mit
der Ferienkolonie G._ AG im Grundbuch vollzogen werden. Gemäss
einer Pressemitteilung vom 20. Juli 2021 solle die Beschwerdeführerin 1
aus dem Verkaufserlös des Grundstücks Nr. E._ eine
zweckgebundene Zuwendung von rund CHF 1 Mio. erhalten. Aus diesen
Umständen könne gefolgert werden, dass der Beschwerdeführer 2 sein
Eigentum am Grundstück Nr. E._ habe aufgeben wollen und die
Beschwerdeführerin 1 eine eigentümerähnliche Stellung erhalten und
eingenommen habe. Somit handle es sich bei der Abwicklung der
Veräusserung des Grundstücks Nr. E._ um ein klassisches
Kettengeschäft mit zwei wirtschaftlichen Handänderungen.
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4.2. Die Beschwerdeführer halten entgegen, dass sie sich gemeinsam auf den
Verkauf der Grundstücke Nr. E._ und Nr. F._ geeinigt hätten.
Die Kriterien, nach welchen ein Käufer ausgewählt werden sollte, seien
gemeinsam vereinbart worden. Für beide Parteien habe die Auswahl eines
Kaufinteressenten, welcher das Heim weiterzuführen bereit ist, eine
zentrale Rolle gespielt. Die Immobilienabteilung der Beschwerdeführerin
1 sei nur für die Organisation der Ausschreibung zuständig gewesen, das
Verfügungsrecht über das Grundstück Nr. E._ sei bei dem
Beschwerdeführer 2 verblieben. Die Pressemitteilung vom 16. Juli 2020
sei augenfällig falsch, die Beschwerdeführerin 1 habe ihr Vorkaufsrecht
nicht ausgeübt. Ein Vorkaufsfall sei am 16. Juli 2020 gar nicht gegeben
gewesen. Das Verkaufsreglement beruhe auf einem Muster und beträfe
das Grundstück Nr. F._. Der Beschwerdeführer 2 habe die
Beschwerdeführerin 1 zu keinem Zeitpunkt ermächtigt, einen
verbindlichen Zuschlag für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._ zu
geben. Die Aufteilung des durch die Ferienkolonie G._ AG offerierten
Kaufpreises sei zwischen den Beschwerdeführern untereinander
vereinbart worden. Die Kaufverträge seien voneinander abhängig zu
machen gewesen, da bei einem unabhängigen Verkauf des Grundstücks
Nr. E._ das Grundstück Nr. F._ eine massive Werteinbusse
erfahren hätte. Wäre der Verkauf der beiden Grundstücke gescheitert,
hätte die Beschwerdeführerin 1 den ursprünglichen Kaufvertrag vom 16.
Juli 2020 vollzogen, um dem Beschwerdeführer 2 die Liquidation ohne
Aufschub zu ermöglichen. Der Beschwerdeführer 2 habe seine Rechte
nicht nach den objektiven Umständen erkennbar aufgeben wollen und die
Beschwerdeführerin 1 sei nicht berechtigt worden, das Grundstück Nr.
E._ selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Der
Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 enthalte weiter keine Substitutionsklausel
und der Besitzesantritt in Rechte und Pflichten sollte erst mit
Eigentumsübertragung stattfinden. Die tatsächliche und wirtschaftliche
Verfügungsgewalt habe allein dem Beschwerdeführer 2 zugestanden. Der
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Verkauf des Grundstücks Nr. E._ sei auf dessen Rechnung erfolgt
und der Kaufpreis sei auf dessen Konto geflossen. Ein wirtschaftlicher
Eigentümerwechsel habe somit nicht stattgefunden.
4.3. In ihrer Vernehmlassung machte die Beschwerdegegnerin weiter
insbesondere geltend, dass der Verkauf der beiden Grundstücke nur
durch die Beschwerdeführerin 1 beabsichtigt gewesen sei. Zudem sei das
limitierte Vorkaufsrecht faktisch durch die Beschwerdeführerin 1 ausgeübt
worden, indem der Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 am 20. Juli 2021 unter
der Bedingung aufgehoben worden sei, dass die beiden neuen
Kaufverträge separat abgeschlossen würden und zugleich der grösste Teil
des erzielten Mehrerlöses der Beschwerdeführerin 1 zukäme. Im
vorliegenden Fall habe die Beschwerdeführerin 1 ganz klar die für ein
Kettengeschäft notwendige eigentümerähnliche Stellung eingenommen.
Sie habe das Recht gehabt, die Eigentumsübertragung betreffend das
Grundstück Nr. E._ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 2020
durchzusetzen und damit die Möglichkeit, dieses Grundstück selbständig
und auf eigene Rechnung zu verkaufen.
4.4. Replizierend hielten die Beschwerdeführer fest, dass die
Beschwerdeführerin 1 in den Beschluss des Beschwerdeführers 2, das
Grundstück Nr. E._ zu verkaufen, nicht involviert gewesen sei. Dem
Vereinsvorstand sei zudem keine Kompetenz erteilt worden, die
wirtschaftliche Verfügungsmacht über dieses Grundstück zu übertragen.
Bereits mit Schreiben vom 22. März 2019 habe der Beschwerdeführer 2
gegenüber der Beschwerdeführerin 1 darauf hingewiesen, dass die
Grundstücke Nr. E._ und Nr. F._ eine Einheit bilden würden. Der
gemeinsame Verkauf sei in besagtem Schreiben durch den
Vereinsvorstand angeregt worden. Ebenso sei die Übernahme des
Verkaufes durch die Beschwerdeführerin 1 durch den Beschwerdeführer
2 vorgeschlagen und festgehalten worden, dass die Verkaufsdetails
zwischen den Partnern abgesprochen und vereinbart werden müssten.
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Diese Anregungen habe die Beschwerdeführerin 1 sich zu eigen gemacht.
Die Vermittlung des Grundstücks Nr. E._ sei im Auftrag des Vereins
erfolgt. Das Verkaufsreglement sei ein internes Standarddokument der
städtischen Immobilienabteilung und dem Beschwerdeführer 2 nie
vorgelegt und von diesem auch nicht genehmigt worden. Mit der
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 sei weder
die tatsächliche noch die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf die
Beschwerdeführerin 1 übergegangen. Der Kaufvertrag habe dieser
lediglich das Recht gegeben, die Eigentumsübertragung an sich
durchzusetzen. Vor dem Eigentumsübergang habe die
Beschwerdeführerin 1 aber keinerlei materielle Rechte weitergeben
können. Die Beschwerdeführer seien übereingekommen, ihre
Grundstücke der Ferienkolonie G._ AG zu verkaufen und auf den
Vollzug des Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 zu verzichten. Am 12. Juli
2021 hätten die Beschwerdeführer eine Vereinbarung über den
Einzelverkauf der Grundstücke und deren Modalitäten abgeschlossen.
Der Vereinsvorstand habe zudem am 18. Mai 2021 den Verkauf des
Grundstücks Nr. E._ an die Ferienkolonie G._ AG beschlossen
und den Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- genehmigt. Der grösste Teil des
Mehrerlöses würde nicht der Beschwerdeführerin 1 zufliessen, sondern
zweckgebunden in einen speziell dafür errichteten "Kinder- und
Jugendfonds". Die Vereinsstatuten sähen bei Auflösung des Vereins die
Zurverfügungstellung des Vereinsvermögens an die Beschwerdeführerin
1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben vor. Der Vereinszweck würde mit
dem Verkauf des Grundstücks Nr. E._ obsolet, weshalb dieser
aufgelöst werden solle und der Vereinsvorstand entschieden habe, einen
Teil des Verkaufserlöses bereits jetzt der Beschwerdeführerin 1 als
zweckgebundene Zuwendung auszurichten. Da es an einem Vorkaufsfall
gefehlt habe, habe die Beschwerdeführerin 1 die tatsächliche Möglichkeit,
das Eigentum weiter zu übertragen, nicht besessen. Diese habe auch den
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Netto-Verkaufserlös nicht ganz oder teilweise für sich beanspruchen
können.
4.5. Duplizierend hielt die Beschwerdegegnerin an ihrer Begründung fest und
führte zudem aus, dass gemäss der Vereinbarung vom 12. Juli 2021
CHF 1'285'00.-- vom Verkaufserlös von CHF 2'541'500.-- an die
Beschwerdeführerin 1 gehen würden. Die Überweisung habe dabei innert
drei Arbeitstagen nach Eingang der Kaufpreiszahlung zu erfolgen. Der
Beschwerdegegner 2 sei nicht frei gewesen, das Grundstück Nr. E._
selbständig zu verkaufen. Die Beschwerdeführerin 1 habe der
Überweisung des Verkaufserlöses mit einer Zweckbindung aus freien
Stücken zustimmen können, da sie die Möglichkeit gehabt habe, den
Vollzug des ursprünglichen Kaufvertrages vom 16. Juli 2020
durchzusetzen. Die Aufhebung des Kaufvertrages vom 16. Juli 2020 sei
nur unter der Verpflichtung erfolgt, dass der Beschwerdeführer 2 den
Mehrerlös innert drei Arbeitstagen an die Beschwerdeführerin 1 überweist.
Damit habe diese eine eigentümerähnliche Stellung über- und
wahrgenommen, womit die Voraussetzungen für ein Kettengeschäft erfüllt
seien.
5.1. Vorliegend geht es um die Frage, ob ein sogenanntes Kettengeschäft
vorliegt. Der zivilrechtlichen Übertragung des Eigentums können
Geschäfte vorgelagert werden, mithilfe derer Drittpersonen am
Grundstückswert partizipieren und gegebenenfalls Zwischengewinne
realisieren können, ohne selbst je formell Eigentümer zu werden. Solche
Gestaltungen werden als Kettengeschäfte bezeichnet (SEILER, in:
ZWEIFEL/BEUSCH/OESTERHELT [Hrsg.], Immobiliensteuern, § 4 N 26).
Vorausgesetzt ist dabei immer, dass die Verfügungsgewalt über ein
Grundstück ohne Grundbucheintrag vom zivilrechtlichen Eigentümer
vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtigten übergeht, welcher seine
wirtschaftliche Verfügungsmacht wiederum auf einen Dritten weiter
überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtlichen Handänderung
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kommt. Die Steuerpflicht entsteht, wenn der Ersterwerber die
wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern
diese auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte
den Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäftes ist ein
Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht die
tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den Käufer über.
Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Vertrag
eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch als
neuer Eigentümer eingetragen wird. Wirtschaftliche Veräusserungen
können auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusserung
oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rückkaufsrechten.
So bedeutet der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten
auf ein vorgemerktes Kaufsrecht eine wirtschaftliche Veräusserung, wenn
ein darüber abgeschlossener Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und
dem Dritten vollzogen wird.
5.2. Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kaufvertrag ohne
Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das Grundstück zu den
gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis weiterverkauft, also
gleich handelt wie der Weiterverkäufer beim Kettenhandel. In jedem
einzelnen Fall ist gestützt auf die Gesamtheit der Vereinbarungen
zwischen Veräusserer und Berechtigtem zu entscheiden, ob die
vorgenannten Tatbestände – einschliesslich die sogenannten
Kettengeschäfte – wirtschaftliche Veräusserungen sind. Der Erwerber
muss in jedem Fall eine eigentümerähnliche Stellung erhalten. Dies setzt
voraus, dass der Veräusserer seine Rechte nach den objektiven
Umständen erkennbar aufgeben will und der Erwerber z.B. berechtigt wird,
das Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es
gibt jedoch durchaus Fälle, wo der Eigentümer einem anderen Vorrechte
(z.B. in der Form von Vorkaufs- oder Kaufsrechten) einräumt, ohne sich
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seiner wesentlichen Herrschaftsrechte zu begeben. Dann bleibt es bei der
zivilrechtlichen Betrachtungsweise (vgl. PVG 2009 23).
5.3. Vor diesem Hintergrund gilt es zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 mit
dem Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 eine eigentümerähnliche Stellung
eingeräumt erhalten hat, was voraussetzen würde, dass der
Beschwerdeführer 2 seine Rechte nach den objektiven Umständen
erkennbar aufgeben wollte und sich seiner wesentlichen
Herrschaftsrechte begeben hat. Dabei ist auf die Gesamtheit der
Vereinbarungen zwischen der Beschwerdeführerin 1 und dem
Beschwerdeführer 2 abzustellen.
6.1. Zum Vorkaufsrecht ist vorab festzuhalten, dass ein solches unter
gewissen Umständen Ausgangspunkt einer wirtschaftlichen
Handänderung bilden kann. Ein Vorkaufsrecht vermittelt dem Berechtigten
den Anspruch, die Übertragung des Eigentums an einer Sache zu
verlangen, wenn der Verpflichtete diese einem Dritten veräussert (BGE
116 II 49 E.4). Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführerin 1 ein
(obligatorisches) Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. E._, GB C._,
zukam. Das Vorkaufsrecht muss durch eine (einseitige) Willenserklärung
des Berechtigten ausgeübt werden, um Rechtswirkung zu zeitigen.
Voraussetzung für die Ausübung ist indes das Vorliegen eines sog.
Vorkaufsfalles, d.h. des Abschlusses eines Rechtsgeschäfts über die
Sache zwischen dem Verpflichteten und einem Dritten. Ohne einen
Vorkaufsfall kann keine Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen. Der
Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 bewirkte nicht den Eintritt eines
Vorkaufsfalls, da die Beschwerdeführerin 1 als Vorkaufsberechtigte
zugleich als Erwerberin auftrat. Die Ausübung des Vorkaufsrechts im
damaligen Zeitpunkt fällt mangels Vorkaufsfalls von vornherein ausser
Betracht. Nicht massgeblich kann damit auch die offensichtlich unrichtige
Pressemitteilung vom 16. Juli 2020 sein, wonach die Beschwerdeführerin
1 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hätte. Allein der Umstand, dass die
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Beschwerdeführerin 1 über ein Vorkaufsrecht am Grundstück Nr. E._,
GB C._, verfügte, bewirkte keinen Übergang der Verfügungsgewalt.
Für die Annahme einer "faktischen" Ausübung des Vorkaufsrechtes
verbleibt dabei kein Raum. Eine spätere Ausübung des Vorkaufsrechtes
ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig
erfolgte eine Übertragung des Vorkaufsrechts. In den Statuten des
Beschwerdeführers 2 ist vorgesehen, dass das Vereinsvermögen bei
Auflösung des Vereins der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für
ähnliche Aufgaben zur Verfügung gestellt wird (vgl. Bf-act. 2). Im Lichte
dieser Bestimmung kann die zweckgebundene Zuwendung des
Beschwerdeführers 2 an die Beschwerdeführerin 1 aus dem Verkaufserlös
des Grundstücks Nr. E._ auch nicht als Entschädigung für den
Verzicht auf das Vorkaufsrecht betrachtet werden, welche allenfalls eine
wirtschaftliche Handänderung begründen könnte.
6.2. Weiter ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin 1 zur Erteilung eines
verbindlichen Zuschlags für den Verkauf des Grundstücks Nr. E._
durch den Beschwerdeführer 2 ermächtigt wurde, was diese
Beschwerdeführer bestreiten. Im Kaufvertrag vom 16. Juli 2020 wurde
festgehalten, dass der Vertrag bis am 31. August 2021 im Grundbuch
einzutragen ist und der Besitzesantritt in Rechte und Pflichten mit der
Eigentumsübertragung erfolgt. Die Eigentumsübertragung ist in der Folge
nicht vorgenommen worden. Eine Substitutionsklausel ist im Kaufvertrag
vom 16. Juli 2020 nicht enthalten. Unter Ziffer 17 ist im Kaufvertrag vom
16. Juli 2020 lediglich festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 nach
öffentlicher Beurkundung des Vertrages Verkaufsbemühungen betreffend
das Vertragsobjekt aufnimmt (vgl. Bf-act. 4). Aus dem Kaufvertrag vom 16.
Juli 2020 allein ergibt sich daher weder eine rechtliche noch eine
tatsächliche Verfügungsmacht der Beschwerdeführerin 1 betreffend das
Grundstück Nr. E._.
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6.3. Auch aus dem von der Beschwerdeführerin 1 erstellten undatierten
Verkaufsreglement geht nichts Gegenteiliges hervor. Es handelt sich bei
diesem offenkundig um eine angepasste Version eines
Standarddokuments der Beschwerdeführerin 1 (vgl. Bg-act. 2). Im
Verkaufsreglement wurde davon ausgegangen, dass der Kaufvertrag vom
16. Juli 2020 grundbuchlich vollzogen würde. Aus dem Verkaufsreglement
geht zudem nicht hervor, dass der Beschwerdeführer 2 diesem
zugestimmt oder das dieses dem Beschwerdeführer 2 auch nur bekannt
gewesen wäre. Zwar hat die Beschwerdeführerin 1 resp. ein von ihr
beauftragter Mäkler einen Kaufvertragsentwurf beim Grundbuchamt in
Auftrag gegeben, bei welchem die Beschwerdeführerin 1 für beide
Grundstücke als Verkäuferin figurierte (vgl. Bg-act. 4). Unter
"Ergänzenden Bemerkungen" ist auf dem Formular für die Übermittlung
von Kaufvertragsangaben jedoch festgehalten, dass die erwerbende
Partei davon Kenntnis hat, dass das Vertragsobjekt Kat.-Nr. E._ von
der Beschwerdeführerin 1 vorab noch zu erwerben ist und der Vertrag
dahinfällt, wenn der Erwerb nicht zustande kommen sollte. Der
Beschwerdegegnerin kann daher nicht beigestimmt werden, wenn sie sich
auf den Standpunkt stellt, dass die Beauftragung des Grundbuchamtes
C._ mit der Erstellung eines Kaufvertrages zwischen der
Beschwerdeführerin 1 und der Ferienkolonie G._ AG eine
eigentümerähnliche Stellung der Beschwerdeführerin 1 betreffend das
Grundstück Nr. E._ dokumentiere. Wie aufgezeigt wurde, lag die
Abwicklung des Verkaufes durch die Beschwerdeführerin 1 insbesondere
auch im Interesse des Beschwerdeführers 2 und erscheint sachlich
begründet (vgl. Bf-act. 3). Soweit die Beschwerdeführerin 1 für den
Beschwerdeführer 2 tätig wurde, ist darin ein Verkaufsauftrag zu erblicken,
welcher nicht mit der Einräumung einer eigentümerähnlichen Stellung
gleichgesetzt werden kann. Die Organisation des Verkaufes durch die
Immobilienabteilung der Beschwerdeführerin 1 und das durch diese
formulierte Verkaufsreglement reichen nicht aus, um eine Übertragung der
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tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsmacht anzunehmen. Ohne
die Zustimmung und Mitwirkung des Beschwerdeführers 2 konnte die
Beschwerdeführerin 1 trotz des Verkaufsreglements nicht über das
Grundstück Nr. E._ verfügen. Vielmehr bedurfte es zur Veräusserung
des Grundstücks Nr. E._ eines entsprechenden
Vorstandsbeschlusses des Beschwerdeführers 2 (vgl. Bf-act. 12). Auch im
Stadtratsbeschluss vom 30. Juni 2021 wird ausgeführt, dass die
Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 übereingekommen
sind, ihre Grundstücke der Käuferin direkt zu verkaufen. Es war der
Beschwerdeführerin 1 mangels wirtschaftlicher Verfügungsgewalt nicht
möglich, diese auf einen Dritten zu übertragen, wie dies für ein
Kettengeschäft erforderlich wäre.
6.4. Die Initiative zum Verkauf der Grundstücke Nr. E._ und Nr. F._
ging vom Beschwerdeführer 2 aus (vgl. Bf-act. 3 und 11). Zutreffend wurde
durch den Beschwerdeführer 2 sodann bereits im Schreiben vom 22. März
2019 festgehalten, dass die Beschwerdeführerin 1 durch den
beabsichtigten Verkauf des Grundstücks Nr. E._ massgeblich
betroffen sei (vgl. Bf-act. 3). Der Beschwerdeführer 2 wies weiter darauf
hin, dass die beiden Grundstücke Nr. E._ und F._ eine Einheit
bilden würden und regte einen gemeinsamen Verkauf an (vgl. Bf-act. 3).
Namentlich fragte der Beschwerdeführer 2 im Schreiben vom 22. März
2019 auch an, ob der Bereich Immobilien der Beschwerdeführerin 1 den
Verkauf der beiden Grundstücke übernehmen könne (Bf-act. 3). Ebenso
führte der Beschwerdeführer 2 im Schreiben vom 22. März 2019 bereits
aus, dass die möglichen Optionen für den Verkauf von den
Beschwerdeführern ("Partnern") diskutiert werden müssten (vgl. Bf-act. 3).
Die Notwendigkeit der Koordination der beiden Verkäufe wurde auch im
Protokoll der 94. Ordentlichen Generalversammlung des
Beschwerdeführers 2 festgehalten (vgl. Bf-act. 11). Auch wurde in diesem
bereits auf die Möglichkeit hingewiesen, dass die Immobilien-
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Bewirtschaftung der Beschwerdeführerin 1 den Verkauf übernehme (Bf-
act. 11). Offenkundig war damit besonders dem Beschwerdeführer 2 an
dem gemeinsamen Verkauf und der Abwicklung desselben über die
Beschwerdeführerin 1 gelegen. Darüber hinaus wurde bereits im Protokoll
der 94. Ordentlichen Generalversammlung des Beschwerdeführers 2
ausgeführt, dass das Vereinsvermögen bei Auflösung des Vereins der
Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche Aufgaben zur
Verfügung zu stellen ist und ein anderweitiger Einsatz der Mittel vor der
Auflösung des Vereins angesichts der Darlehensgewährung durch die
Beschwerdeführerin 1 im Jahre 2005 fragwürdig erscheine (vgl. Bf-act.
11). Der Beschwerdegegnerin kann vor diesem Hintergrund nicht gefolgt
werden, wenn sie geltend macht, dass allein die Beschwerdeführerin 1
den Verkauf der beiden Grundstücke beabsichtigt habe und die
Modalitäten des Verkaufes durch diese diktiert worden seien.
6.5. Ob steuerliche Erwägungen bei der Entscheidung der
Beschwerdeführerin 1, einen separaten Verkauf der Grundstücke
anzustreben, eine Rolle gespielt haben, ist für die Beurteilung des
Vorliegens einer wirtschaftlichen Handänderung nicht massgeblich. Die
Beschwerdeführer führen zutreffend aus, dass Gemeinden zum
haushälterischen Umgang mit ihren Mitteln angehalten sind und
Steueroptimierung nicht mit Steuerumgehung gleichgesetzt werden kann.
Auch wenn die Beschwerdeführerin 1 einen getrennten Verkauf der beiden
Grundstücke aus steuerlichen Gründen favorisierte, ergibt sich daraus
keine tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt. Die Koppelung
der beiden Kaufverträge vom 20. Juli 2021 erscheint sachlich
gerechtfertigt, da die Grundstücke in enger räumlicher Beziehung stehen
und ein einzelner Verkauf des Grundstücks Nr. F._ einen erheblich
geringeren Erlös betreffend dieses hätte erwarten lassen. Mit Blick auf die
beabsichtigte Liquidation des Beschwerdeführers 2 verfügte dieser zudem
über ein selbständiges Interesse am Vollzug des Kaufvertrages vom 16.
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Juli 2020, wenn die gemeinsame Veräusserung der Grundstücke
gescheitert wäre. Eine tatsächliche oder rechtliche Verfügungsmacht der
Beschwerdeführerin 1 kann daher aus der im Beschluss des Stadtrates
vom 30. Juni 2021 festgehaltenen Bedingung, wonach ein Rücktritt vom
ursprünglichen Kaufvertrag nur bei Vollzug der Kaufverträge vom 20. Juli
2021 erfolgen solle, nicht abgeleitet werden. Die Beschwerdeführerin 1
hatte zwar das Recht, die Eigentumsübertragung betreffend das
Grundstück Nr. E._ gestützt auf den Kaufvertrag vom 16. Juli 2020
durchzusetzen. Jedoch hätte sie erst in diesem Fall das Grundstück
Nr. E._ selbständig und auf eigene Rechnung verkaufen können. Die
blosse Möglichkeit der Durchsetzung stellt indes noch keine Übertragung
der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über das
Grundstück dar. Keine eigentümerähnliche Stellung der
Beschwerdeführerin 1 ergibt sich auch aus dem Umstand, dass diese
zunächst den vorgängigen Erwerb des Grundstücks Nr. E._
beabsichtigte (vgl. Bg-act. 1). Auf den vorgängigen Erwerb des
Grundstücks Nr. E._ hat die Beschwerdeführerin 1 verzichtet (vgl. Bf-
act. 5 und 6; Bg-act. 5)Abzustellen ist bei der Beurteilung einer
wirtschaftlichen Veräusserung auf die Gesamtheit der konkret
geschlossenen Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtigtem.
6.6. Angesichts der Schlussbestimmung in den Statuten des
Beschwerdeführers 2, wonach bei einer allfälligen Auflösung des Vereins
dessen Vermögen der Beschwerdeführerin 1 zur Verwendung für ähnliche
Aufgaben zur Verfügung gestellt wird, vermag auch die zweckgebundene
Zuwendung an die Beschwerdeführerin 1 keinen Übergang der
Verfügungsgewalt auf diese zu begründen (vgl. Bf-act. 2). Die
Vereinbarung, wonach die Überweisung des entsprechenden Betrages
innert drei Arbeitstagen nach Eingang der Kaufpreiszahlung auf dem
Konto des Beschwerdeführers 2 zu erfolgen habe (vgl. Bf-act. 15), stellt
lediglich eine Regelung der Abrechnungsmodalitäten dar, welche im
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Lichte der Statutenbestimmung betreffend die Verwendung des
Liquidationsüberschusses nicht unangemessen erscheint. Der Betrag ist
in Übereinstimmung mit den Vereinsstatuten in einen "Kinder- und
Jugend-Fonds" einzulegen, womit nicht gesagt werden kann, dass der
grösste Teil des mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. E._ an die
Ferienkolonie G._ AG erzielten Mehrerlöses der Beschwerdeführerin
1 zukomme (vgl. Bg-act. 5). Der Zuschlag erfolgte für beide Grundstücke
im Rahmen der Ausschreibung an die meistbietende Partei (vgl. Bg-act.
5). In der Vereinbarung vom 12. Juli 2021 haben sich die
Beschwerdeführer sodann über die jeweiligen Kaufpreise der beiden
Grundstücke verständigt (vgl. Bf-act. 15), wobei der Vereinsvorstand am
18. Juni 2021 den Verkauf des Grundstücks Nr. E._ zum Preis von
CHF 2'541'500.-- bereits beschlossen hatte (vgl. Bf-act. 12). Der Kaufpreis
wurde unter Berücksichtigung der vereinbarten Rückzahlung des
Darlehens der Beschwerdeführerin 1 und des zur Sicherstellung der
Wertzuwachssteuer bestimmten Betrages auf das Konto des
Beschwerdegegners 2 bezahlt (vgl. Bf-act. 14).Vor diesem Hintergrund
kommt dem von der Beschwerdeführerin 1 im Verkaufsreglement
vorgesehene Richtangebot bzw. der durch die Beschwerdeführerin 1 an
das Grundbuchamt übermittelten Kaufpreis für beide Grundstücke keine
massgebliche Bedeutung zu, womit diese keine eigentümerähnliche
Stellung zu begründen vermögen.
7. Bei gesamthafter Betrachtung der Vereinbarungen zwischen der
Beschwerdeführerin 1 und dem Beschwerdeführer 2 ergibt sich
zusammenfassend, dass die Beschwerdeführerin 1 keine
eigentümerähnliche Stellung eingeräumt erhalten hat, da der
Beschwerdeführer 2 seine Rechte nicht erkennbar aufgeben wollte und
sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte nicht begeben hat. Im
Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin die Handänderungssteuer zu
Unrecht auf zwei wirtschaftlichen Handänderungen erhoben. Somit ist die
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Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid vom
30. September 2021 aufzuheben und die Beschwerdegegnerin
anzuweisen, den Verkauf von Grundstück Nr. E._, GB C._, nur
einmal zu besteuern und die Handänderungssteuer auf dem öffentlich
beurkundeten Kaufpreis von CHF 2'541'500.-- zu erheben.
8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'500.--
festgesetzt.
8.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die
unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei bzw.
den obsiegenden Parteien die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend ist somit die
Beschwerdegegnerin grundsätzlich zu verpflichten, den
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Art. 78 Abs. 2
VRG schränkt diesen Anspruch auf Parteientschädigung für Bund, Kanton
und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten
Organisationen jedoch ein, indem er diesen in der Regel keine
Parteientschädigung zusprechen lässt, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen.
8.3. Die Stadt A._ ist im vorliegenden Verfahren nicht als Gemeinde in
ihrem amtlichen Wirkungskreis aufgetreten, sondern eher als Private bzw.
allgemein Verfahrenspartei in einem Verfahren, das nicht in ihre
Zuständigkeit fiel. Das Grundstück Nr. E._ sollte ins Finanzvermögen
erworben werden. Ihr sind mithin die entstandenen notwendigen Kosten
für die eigene Rechtsvertretung zu ersetzen. Der Vertreter der
Beschwerdeführer reichte trotz Aufforderung keine Honorarnote ein.
Daher wird die Parteientschädigung ermessensweise festgelegt. Die
Beschwerdeführerin 1 ist nicht mehrwertsteuerpflichtig. Auch die
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Mehrwertsteuerpflicht des Beschwerdeführers 2 hat ausweislich des UID-
Registers geendet. Die ihnen zustehende Parteientschädigung ist daher
inkl. Mehrwertsteuer zuzusprechen. Die aussergerichtliche Entschädigung
zugunsten der Beschwerdeführer ist ermessensweise auf pauschal CHF
2'500.-- (inkl. Barauslagen und MWST) festzulegen. In diesem Umfang hat
die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer aussergerichtlich zu
entschädigen.