Decision ID: deb358b4-4251-50e3-8870-e107f9190479
Year: 2002
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law
Law Sub-area: 
Label: dismissal

Facts:
in fatto:
A.
Il 6 febbraio 1995 i signori _ e _, comproprietari in ragione di metà ciascuno della part. n. _ RFD del Comune di _ e della relativa quota di 1/3 sulla comproprietà coattiva (part. n. _ RFD), conferivano in esclusiva mandato alla _ di _ di vendere l’immobile di loro proprietà al prezzo di fr. 550'000.-- (doc. 2, A1). La durata del contratto era di sei mesi. La provvigione dovuta alla mandataria corrispondeva al 4% del prezzo di vendita. Al contratto di mandato venne aggiunta una clausula che stabiliva la possibilità dei mandanti di vendere per conto proprio l’immobile, ma dietro corresponsione alla _ di una provvigione pari all’1% del prezzo di vendita (v. verbale audizione teste _, pag. 13). Nel corso del mandato, la _ faceva pubblicare su "_" e sul "_" alcune inserzioni sulle quali veniva indicato il prezzo stabilito nel contratto (v. verbale audizione teste _, pag. 13). La _ non riuscì a trovare un acquirente e quindi, come previsto, il contratto di mediazione immobiliare si esaurì sei mesi dopo la sua conclusione, ovvero il 6 agosto 1995.
B.
Nel corso del mese di giugno 1995, quando il contratto con la _ era ancora in vigore, _ conferiva verbalmente a _ l’incarico di trovare un acquirente per l’immobile di sua proprietà. Verso metà agosto 1995, il convenuto consegnava all’attore le chiavi della sua abitazione (risposta, pag. 3). Nel frattempo, il 28 agosto 1995, decedeva la moglie del convenuto.
C.
Nel mese di agosto 1995, rispondendo a un annuncio apparso verosimilmente su “_ ”, _ si metteva in contatto telefonico con _ (doc. I; verbale audizione _, pag. 11). Il 6 settembre 1995, _ incontrava _ e _ presso il Ristorante _ di _ e mostrava loro la casa del convenuto, il quale sopraggiunse nel corso della visita (doc. I). _ e _ rinunciavano all’acquisto poiché il prezzo richiesto era troppo elevato e quindi al di fuori della loro portata. Infatti, essi non volevano superare il limite di fr. 500'000.-- che doveva includere le spese notarili e l’imposta che _ avrebbe dovuto versare per prelevare parte dell’avere di cassa pensione (v. audizioni _, pag. 11 e _, pag. 10; doc. I). Il 18 settembre 1995, nel corso di un colloquio telefonico, _ e _ ribadivano all’attore che non erano interessati all’acquisto dell’immobile perché il prezzo di vendita era troppo elevato (doc. I). _ comunicò a _ e _ che avrebbe proposto loro altri immobili, tra cui uno ad _, e a prezzi inferiori. Nel mese di ottobre 1995 _ incontrava casualmente l’attore all’_ e questi asseriva che la casa di _ sarebbe stata venduta a giorni, ma che avrebbe mostrato loro altri immobili, cosa che però non è mai avvenuta (doc. I). L’attore non prese più contatto con _ e _ (v. audizioni _, pag. 11 e _, pag. 10).
D.
Il 30 novembre 1995 l’attore riconsegnava le chiavi dell’immobile al convenuto, il quale spiegava che in quel momento non intendeva più vendere la casa ma era intenzionato ad abitarla con l’amica _, divenuta poi sua moglie (petizione, pag. 4).
Tra gennaio e febbraio 1996, _ leggeva su "_" un annuncio per la vendita di una casa ad _ (v. audizioni _, pag. 9 e _, pag. 11; doc. I; sui doc. C e D viene indicato un prezzo di fr. 560'000.--). Il numero telefonico da contattare era quello della signora _, la quale fissava un appuntamento per visitare la casa di _, indicando a _ e _ una strada per arrivare all’immobile diversa da quella percorsa il 6 settembre 1995: solo quando essi arrivarono in loco si rendevano conto che l’immobile era lo stesso di quello già visitato (doc. I; audizioni _, pag. 12 e _, pag. 9).
E.
Con rogito n. _ del 26 marzo 1996 del notaio _ di _ veniva perfezionata la vendita dell’immobile di proprietà di _ a _ e _. Il prezzo di vendita ammontava a fr. 470'000.--. L’iscrizione a Registro fondiario è avvenuta il 28 marzo 1996 (doc. 4). Il 24 marzo 1998, due anni dopo la stipulazione dell’atto di compravendita, l’avv. _ che a quel tempo rappresentava l’attore, avanzava nei confronti di _ la pretesa di fr. 25'000.-- a titolo di provvigione, al quale il convenuto non diede seguito (doc. 3).
F.
L’attore ha quindi convenuto giudizialmente _ per il pagamento di fr. 25'000.-- a titolo di mercede derivante dal contratto di mediazione per la vendita dell’immobile di _. Il convenuto si è opposto contestando sia la pattuizione di una provvigione, sia l’esistenza del nesso causale tra l’operato di _ e l’avvenuta compravendita del 26 marzo 1996. Il Pretore ha negato l’esistenza di un nesso causale tra quanto svolto dall’attore e la vendita dell’immobile di _.

Considerations:
in diritto:
1.
Secondo l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (
Rep.
1988, pag. 360;
Gautschi
, Commentario Bernese, Berna 1964, n. 2a ad art. 412 CO;
Ammann
, Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 1 s. ad art. 412 CO;
Schweiger
, Der Mäklerlohn, Zurigo 1986, pag. 23 ss.:
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n. 4306 ss.).
Stante il consenso sugli elementi essenziali, la premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la stipulazione del contratto mediato a seguito della indicazione o dell’interposizione del mediatore (
Ammann
, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole, è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO;
Schweiger
, op. cit., pag. 81 ss.;
Marquis
, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag. 441 ss.;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e
II CCA
del 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.;
DTF
72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare contrattualmente (
DTF
97 II 357).
Dottrina e giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore (
DTF
97 II 357;
Ammann
, op. cit., n. 8 e 10 ad art. 413 CO;
Marquis
, op. cit., pag. 394).
L’onere della prova quo all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al mediatore (
Gautschi
, Commentario Bernese, Berna 1964, Vorbemerkungen, pag. 97).
2.
Tra le parti è venuto in essere un contratto di mediazione per interposizione. Questa circostanza è incontestata. Contestate risultano invece sia la pattuizione di una provvigione di fr. 25'000.--, sia l’esistenza di un nesso causale che porta alla retribuzione dell’attività svolta dal mediatore. L’appellante sostiene inoltre che il prezzo di vendita, secondo istruzioni impartitegli dal proprietario, si doveva aggirare tra fr. 520'000.--/fr. 530'000.-- e che il prezzo effettivo ricavato da _ con la vendita a _ e _ sarebbe maggiore rispetto a quello rogato perché gli acquirenti ne avrebbero versata una parte (fr. 50'000.--) in nero.
3.
Il punto centrale della vertenza consiste nel determinare se tra l’operato del mediatore e la conclusione del contratto di compravendita tra _ da una parte, _ e _ dall’altra si riscontra un nesso causale psicologico, rispettivamente se, sulla scorta di una valutazione oggettiva, al momento della conclusione della compravendita l’attività allora svolta dal mediatore era stata ancora di impulso per la determinazione alla stipulazione del contratto da parte degli acquirenti (
Schweiger
, op. cit., pag. 86 ss.).
4.
Come giustamente rilevato dal primo giudice, l’attività svolta dal mediatore non appare determinante per la conclusione del contratto di compravendita dell’immobile di _ perfezionatosi il 26 marzo 1996. Infatti, il mandante deve suscitare negli acquirenti delle motivazioni che rivestono una certa importanza nel loro processo decisionale (
Marquis
, op. cit., pag. 443). Nel caso specifico, non emerge che _ abbia determinato l’interesse all’acquisto da parte di _ e _ o che abbia contribuito a far nascere in loro una ragione che li ha poi spinti, mesi dopo, a contrattare con _ e a concludere la compravendita a un prezzo inferiore (
Marquis
, op. cit., pag. 445 ss.).
Infatti, fin dall’inizio essi dichiararono al mediatore che il prezzo era troppo elevato per le loro possibilità (verbale teste _, pag. 11: fr. 580'000.-- trattabili). A mente di _ e _ il prezzo era una circostanza fondamentale per la decisione in merito all’acquisto o meno della casa di _ (verbale teste _, pag. 9 e teste _, pag. 11; doc. I;
II CCA
16 dicembre 1994 in re S. SA/A.M., e contrario). Pertanto, l’acquisto della casa di _ venne scartato già in occasione della visita del 6 settembre 1995.
_ non ha portato in avanti alcuna trattativa. Egli si è limitato a telefonare il 18 settembre 1995 a _ e _. Questi ultimi ribadirono la loro decisione di non acquistare l’immobile perché il prezzo era troppo alto. Anche _ rimase sulle sue posizioni replicando che l’importo limite di fr. 500’000.-- posto dai futuri acquirenti era invece troppo basso (doc. I; verbale teste _, pag. 11). Si segnala di transenna che _, nonostante avesse prospettato l’offerta di altri immobili a prezzi inferiori, tra cui uno ad _, non ha più preso contatto né con _, né con _ (doc. I; verbale teste _, pag. 10 e teste _, pag. 11). Questo significa, unitamente all’episodio avvenuto _ e al quale si farà accenno in seguito, che nei confronti di _ e _, _ riteneva chiusa la faccenda dell’immobile di _ (
BJM
1985, pag. 195).
Questi ultimi si sono poi rivolti ad altre agenzie o direttamente a privati per valutare ulteriori offerte (p.es. la _; doc. I; verbale audizione teste _, pag. 11).
Già sin d’ora si può concludere che quanto svolto dal mediatore non ha motivato _ e _ al successivo acquisto dell’immobile al prezzo di fr. 470'000.--.
5.
A comprova del fatto che anche _ riteneva esclusa ogni futura possibilità di determinare _ e _ ad acquistare l’immobile di _, si ricorda l’esternazione rivolta a _ in occasione di un incontro casuale all’_ (ottobre 1995). In quel frangente, l’appellante riferiva a _ che la casa di _ sarebbe stata venduta a giorni. È chiaro che dopo un’affermazione del genere, se per caso poteva ancora esistere una remota possibilità di motivare all’acquisto _ e _, essi venivano dissuasi definitivamente dall’acquisto del predetto immobile.
Anche in questo caso si evince dal comportamento di _ che egli non intendeva più intervenire nei confronti di _ e _.
Dagli atti non emergono motivi per destituire della loro valenza probatoria le deposizioni univoche di _ e _ e il doc. I. In particolare, lo scritto di cui al doc. I è stato redatto nel luglio 1996, vale a dire quattro anni prima dell’avvio della vertenza da parte di _. In particolare è inverosimile che questa versione, ribadita in sede di audizione testimoniale e confermata dalla stessa _ all’avv. _ (verbale, pag. 12), sia stata inventata da _ e _ per giustificare una sorta di complotto ordito unitamente a _ nei confronti di _. L’appellante non è stato in grado di provare questa tesi. Al contrario, il comportamento di _ ha escluso definitivamente la possibilità di trattativa con _ e _. L’attività di mediazione di _ è stata pertanto infruttuosa (
Schweiger
, op. cit., pag. 88). Addirittura, il comportamento di _ è contrario ai doveri di diligenza che incombono al mediatore ai sensi dei combinati art. 412 cpv. 2 e 398 cpv. 2 CO (
Marquis
, op. cit., pag. 133 ss. e 145).
6.
Un’ulteriore circostanza che porta di nuovo a negare l’esistenza di un nesso psicologico ai sensi dell’art. 413 CO è rappresentata dal fatto che la seconda volta, _ e _ sono entrati in contatto con _ rispondendo a un annuncio pubblicato su iniziativa di quest’ultimo. È palese che questa nuova possibilità di contatto con _ è sorta del tutto indipendentemente da quanto in precedenza svolto da _. _ e _ hanno anche affermato che se avessero saputo che l’immobile offerto su "_" all’inizio del 1996 era lo stesso di quello che già era stato loro offerto da _, non lo avrebbero più visitato (verbale teste _, pag. 9 e _, pag. 12; doc. I).
_ ha poi condotto personalmente – senza impulsi o residui di impulsi da parte di _ (
Schweiger
, op. cit., pag. 86 ss.) – le trattative con _ e _, i quali hanno più volte ribadito di non essere disposti a pagare più di complessivi fr. 500'000.-- (verbale teste _, pag. 12 e teste _ 10). Un primo incontro con _ non ebbe esito positivo a causa del prezzo ancora troppo elevato preteso dal venditore. Nel frattempo _ e _ videro un altro annuncio fatto pubblicare da _ su "_" (doc. I). Solo in seguito le parti si accordarono sull’importo di fr. 470'000.-- (verbale teste _, pag. 10 e _, pag. 12; doc. I).
Il contratto del 26 marzo 1996 è stato concluso unicamente a seguito di trattative portate in avanti su altre basi da _, il prezzo essendo stato modificato nella direzione auspicata dagli acquirenti (
DTF
72 II 90). Non si può al contrario affermare che il proprietario abbia concluso il contratto sulla base di relazioni già create dall’appellante. Le parti sarebbero infatti giunte ad un accordo anche senza l’intervento precedente di _ (
BJM
1985, pag. 196;
Marquis
, op. cit., pag. 445 ss.;
DTF
72 II 422).
7.
Dagli atti risulta che il prezzo di compravendita è stato ridotto da fr. 580'000.--/fr.550'000.-- (v. doc. 2, I, C, D; v. testi _, _, _, _ e _) a fr. 470’000.-- (doc. 4). L’appellante sostiene che una parte del prezzo (fr. 50'000.--) sarebbe stata pagata in nero. Da alcune deposizioni testimoniali si rileva che _, nell’ambito del suo mandato, avrebbe proposto ai potenziali acquirenti di pagare una parte del prezzo di compravendita in nero (v. testi _, _, _; mentre i testi _, _, _, _ e _, interrogati in tal senso, non riportano questa possibilità di pagamento).
Dalle testimonianze menzionate sopra, così come dalle pretese incongruenze in merito all’importo di fr. 10'000.-- (verbale teste _, pag. 10 e _, pag. 12), non si può concludere che il contratto di compravendita rogato il 26 marzo 1996 dal notaio _ riporti un prezzo inveritiero (doc. 4). Infatti, anche se _ ha offerto a una parte degli interessati la possibilità di pagare una parte del prezzo in nero, non si può desumere che _ e _ abbiano pagato fr. 50'000.-- in nero (anche perché nelle loro deposizioni entrambi lo negano). Tra l’altro, _ e _ hanno sempre sostenuto che il prezzo massimo e onnicomprensivo che erano disposti a versare era di fr. 500'000.--. L’accordo in merito al prezzo d’acquisto è stato trovato nell’ambito di trattative tra _ e _ da un lato e _ dall’altro. Quest’ultimo peraltro non aveva trovato acquirenti disposti a pagare le somme da lui richieste.
In base all’art. 9 CC, l’atto pubblico fa piena prova dei fatti che attesta (
Schmid
, Schweizerisches Zivilgesetzbuch I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 21 ss. ad art. 9 CC). Il grado richiesto per la prova dell’inesattezza dei fatti riportati nell’atto pubblico deve essere alto (
Schmid
, op. cit., n. 29 s. ad art. 9 CC). Le censure sollevate dall’appellante non sono idonee per portare la prova che il prezzo di fr. 470’000.-- indicato nel rogito dell’avv. _ sia inveritiero.
8.
Parimenti incontestata è la circostanza che il contratto di mediazione sia cessato il 30 novembre 1995 con la riconsegna delle chiavi dell’appartamento da parte di _. L’appellante sostiene però che _ avrebbe revocato pretestuosamente il mandato per poi procedere, dopo alcuni mesi, alla vendita diretta della casa a _ e _, risparmiando così la mercede dovuta al mediatore.
Se la revoca del contratto di mediazione avviene al fine di concludere il contratto con l’interessato trovato dal mediatore e al fine di evitare l’obbligo di pagare una mercede al mediatore, l’obbligo di rimunerazione di quest’ultimo continua a sussistere anche dopo la revoca (
Ammann
, Basler Kommentar, 2. ed., Basilea/Francoforte s. M. 1996, n. 2 ad art. 413 CO). È palese che nel caso specifico non si ravvedono gli estremi per accogliere la tesi dell’appellante. Non vi è agli atti alcuna prova che _ abbia revocato il contratto al fine di concludere successivamente il negozio di compravendita con _ e _ e per non corrispondere la provvigione a _. Al contrario, _ non ha più avuto contatti con _ e _ fintanto che questi ultimi non si incontravano con lui dopo aver letto l’inserzione apparsa su "_" (due mesi dopo la cessazione del mandato e quattro mesi dopo la telefonata del 18 settembre 1995). Di conseguenza, anche in questo caso, l’obbligo di rimunerare il mediatore non può essere ammesso.
9.
Il contratto venuto in essere tra la _ e i coniugi _ prevedeva che se il mandante avesse venduto l’immobile a persone in precedenza presentategli dalla _, egli era obbligato a versare alla mandataria la provvigione del 4% del prezzo di vendita, anche dopo la scadenza del mandato (doc. 2, punto 6). L’appellante sostiene che con la lettura di questa clausola il convenuto veniva messo al corrente che di regola la scadenza del contratto o la sua revoca non comporta la decadenza dell’obbligo di versare la provvigione, qualora il contratto sia perfezionato con interessati presentati dal mediatore. Questa affermazione è errata poiché la clausola inserita nel contratto di cui al doc. 2 rappresenta una cosiddetta garanzia per la provvigione. In altre parole, per facilitare la prova dell’esistenza del nesso causale, le parti contraenti sono legittimate a concordare clausule che assicurano al mediatore il diritto alla provvigione (
Ammann
, op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). Risiede nella diligenza del mediatore stabilire con il mandante una clausula per assicurarsi la rimunerazione, soprattutto quando la promozione degli interessi del mandante è connessa con spese e sforzi rilevanti (
Ammann
, op. cit., nota 13 ad art. 413 CO). L’istruttoria non ha permesso in alcun modo di giungere alla conclusione che una clausola di questo genere sia stata pattuita tra le parti, né espressamente né tantomeno in modo concludente. Pertanto, stante una mancata pattuizione in tal senso, una mercede ai sensi dell’art. 413 CO non è dovuta (
BJM
1985, pag. 194).
10.
In conclusione, non si ravvisa alcun nesso psicologico tra l’attività svolta da _ e l’acquisto dell’immobile di _ da parte di _ e _. Quanto svolto da _ non ha contribuito in alcun modo a determinare _ e _ ad acquistare detto immobile. Decade pertanto la questione riguardante la pattuizione e l’ammontare della provvigione dovuta al mediatore.
L’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.