Decision ID: 2511b1af-b791-4278-aa81-43902c1bf678
Year: 2014
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Klärung des Sachverhalts bezüglich der auf den Parzellen 4231 und 4427
geltenden Grenzabstände. An der Vermittlungsverhandlung vom 27.
Februar 2014 wurde festgestellt, dass sich die Parteien nicht geeinigt
hätten, und dass der Klägerschaft die Klagebewilligung erteilt werde. In
der Folge verzichteten die Eheleute E._ auf die Einreichung der
Klage.
3. Am 26. Juni 2014 teilte der Gemeindevorstand X._ A._ mit,
dass der geplante Erweiterungsbau nur einen Abstand von knapp 1 m zu
Parzelle 4231 aufweise. Gemäss Baugesetz der Gemeinde X._
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müsse der Abstand mindestens 2.5 m betragen oder es sei der Gemeinde
ein Näherbaurecht vorzulegen. Da mit den Grundeigentümern von
Parzelle 4231 keine Einigung für ein Näherbaurecht habe erzielt werden
können, könne sein Baugesuch in der vorliegenden Form nicht bewilligt
werden.
4. Am 14. Juli 2014 teilte A._ der Gemeinde X._ mit, im
Grundbuch sei ein Näherbaurecht zulasten von Parzelle 4231 und
zugunsten von Parzelle 4427 eingetragen. Zudem hätten die Eheleute
E._ auf einen Weiterzug der zivilrechtlichen Klage verzichtet. Daraus
könne die stillschweigende Duldung seines Bauvorhabens abgeleitet
werden. Sein Gesuch sei zu bewilligen oder allenfalls rechtsgenüglich
abzulehnen.
5. Daraufhin verfügte der Gemeindevorstand X._ am 7. August 2014
die Erteilung der Baubewilligung gemäss Baugesuch vom 16. Januar
2014, verbunden mit der Auflage, dass A._ der Gemeinde X._
vor Baubeginn die erforderlichen Belege für den Nachweis eines
Näherbaurechts zu Parzelle 4231 beizubringen habe. Zur Begründung
führte die Gemeinde X._ aus, der Abstand des geplanten
Erweiterungsbaus zu Parzelle 4231 unterschreite den kantonal- und
kommunalgesetzlichen Grenzabstand von 2.5 m. Bezüglich des
bestehenden Näherbaurechts verweise A._ im Schreiben vom 14.
Juli 2014 auf den Beleg 1/65 des Grundbuchs und beziehe sich somit auf
den Kaufvertrag vom 19. Januar 1965. Der Gemeindevorstand X._
sei der Ansicht, Inhalt und Umfang des Näherbaurechts ergäben sich
eindeutig aus diesem Kaufvertrag. Demzufolge beziehe sich das
Näherbaurecht nur auf das zu erstellende Einfamilienhaus und es sei
nicht genereller Natur, weshalb es nicht auf weitere, zukünftig zu
erstellende Bauten angewendet werden könne. Ausserdem führe der
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geplante Erweiterungsbau auf Parzelle 4427 zu einer Ausdehnung des
Näherbaurechts und damit zu einer Mehrbelastung von Parzelle 4231,
was der belastete Grundeigentümer nicht dulden müsse. Eine
anderweitige Vereinbarung betreffend Näherbaurecht als diejenige im
Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 habe A._ nicht vorgelegt. Das
Bauvorhaben könne in dieser Form nicht bewilligt werden. Folglich sei die
Anordnung der Auflage gerechtfertigt.
6. Gegen den Entscheid des Gemeindevorstands erhob A._
(nachfolgend Beschwerdeführer) am 25. August 2014 (Poststempel)
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und
beantragte, es sei die in Punkt 2 der Baubewilligung angeordnete Auflage
betreffend den Nachweis des Näherbaurechts zu Parzelle 4231
aufzuheben. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, nach
diversen Verhandlungen mit den Eheleuten E._ sei keine Einigung
über das Bauvorhaben erzielt worden. Es könne jedoch davon
ausgegangen werden, dass die Eheleute E._ seinem Vorhaben
stillschweigend zugestimmt hätten und das vorhandene Näherbaurecht
akzeptieren würden, weil sie eine entsprechende Zivilklage nicht
prosequiert hätten.
7. Am 5. September 2014 beantragte die Gemeinde X._ (nachfolgend
Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Nach ihrem
Dafürhalten beinhalte der Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 lediglich ein
Näherbaurecht für das bestehende Einfamilienhaus. Eine Ausdehnung
des Näherbaurechts würde zu einer Mehrbelastung des belasteten
Grundeigentümers führen. Sodann bedeute der Verzicht auf die Zivilklage
nicht, dass sich die Parteien über das Näherbaurecht geeinigt hätten. Die
Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedürfe nämlich der öffentlichen
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Beurkundung. Eine stillschweigende Vereinbarung erfülle diese
Formvorschrift nicht.
8. Die Eheleute E._ (nachfolgend Beigeladene) wurden am 24. Oktober
2014 i.S.v. Art. 40 VRG zum Verfahren beigeladen. Am 28. Oktober 2014
teilten sie dem Gericht mit, dass sie sich an den Kaufvertrag vom 19.
Januar 1965 hielten. Das Näherbaurecht gelte nur für das bestehende
Einfamilienhaus. Im Jahr 1965 sei dieses Haus zudem mit lediglich 50-
57 cm Abstand an die Grenze gebaut worden. Darüber hinaus habe der
Beschwerdeführer vor ca. zwölf Jahren einen Brennholzschopf ohne
Baubewilligung und ohne Näherbaurecht erstellt. Gegen diesen hätten die
Beigeladenen nicht remonstriert, weil er sie nicht gestört habe.
9. Am 17. November 2014 (Eingang beim Gericht) antwortete der
Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der Beigeladenen, er habe sie
über den geplanten Erweiterungsbau ausführlich informiert, und die
Beigeladenen hätten ihm gegenüber erwähnt, sie würden ihm keine
Steine in den Weg legen. Der erwähnte Holzschopf sei im Übrigen gebaut
worden, bevor die Beigeladenen Eigentümer von Parzelle 4231 geworden
seien. Der Beschwerdeführer sei weiterhin der Meinung, das im
Grundstückkaufvertrag vom 19. Januar 1965 festgelegte Näherbaurecht
gelte auch für den geplanten Erweiterungsbau. Er sei auch bereit, seinen
Nachbarn auf der gleichen Fläche das Näherbaurecht einzuräumen, wie
er den Anbau plane, nicht aber auf das ganze Grundstück oder an einem
anderen Ort auf dem Grundstück. Vorher verzichte er auf den Anbau.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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Considerations:
Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit a. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden. Anfechtungsobjekt des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens bildet der Entscheid der Gemeinde X._ vom
7. August 2014, worin dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für sein
Baugesuch vom 16. Januar 2014 u.a. mit der Auflage erteilt wurde, er
habe der Gemeinde vor Baubeginn zu belegen, dass er über ein
Näherbaurecht zu Parzelle 4231 verfüge.
2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
seiner Aufhebung oder Änderung hat. Vom Entscheid besonders berührt
ist derjenige, der stärker als jedermann betroffen ist und in einer
besonderen und beachtlichen Beziehung zur Streitsache steht.
Unbestrittenermassen ist der Beschwerdeführer durch den Entscheid der
Gemeinde X._ vom 7. August 2014 beschwert, da ihm die darin
angeordnete Auflage betreffend den Nachweis eines Näherbaurechts
faktisch verwehrt, mit seinem geplanten Bauvorhaben zu beginnen.
3. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen
Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen (Art. 52 Abs. 1 VRG).
Gegen den Entscheid der Gemeinde X._ vom 7. August 2014 reichte
der Beschwerdeführer am 25. August 2014 (Poststempel) Beschwerde
beim Verwaltungsgericht ein. Die Beschwerde wurde somit fristgerecht –
und unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen – auch formgerecht
beigebracht.
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4. a) Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall, ob die öffentlich-rechtlichen
Bestimmungen betreffend die Einhaltung der Bauabstände nach Art. 75
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR
801.100) eingehalten sind, oder ob aufgrund einer Vereinbarung
zwischen den Parteien die Unterschreitung der in den kantonalen und
kommunalen Gesetzen festgelegten Bauabständen beabsichtigt wurde.
Damit geht auch die Prüfung einher, ob die Gemeinde X._ die
Auflage betreffend den Nachweis eines Näherbaurechts vor Baubeginn
zu Recht verfügte.
b) Art. 75 KRG bestimmt unter dem Titel Bauabstände, dass bei der
Erstellung von Gebäuden gegenüber jedem Nachbargrundstück ein
Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der
Gemeinde nicht grössere Abstände vorschreibt. Dieser Minimalabstand
ist gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG unmittelbar anwendbar und geht
abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Art. 13 des Baugesetzes
der Gemeinde X._ vom 13. Dezember 2012 erwähnt für die
Grenzabstände, dass diese gemäss Zonenschema einzuhalten sind.
Nach Art. 9 dieses Baugesetzes betragen der grosse und kleine
Grenzabstand je nach Wohnzone mindestens 2.5 m und höchstens
4.0 m. Der Beschwerdeführer setzt sich mit den genannten gesetzlichen
Regelungen in seinen Rechtsschriften nicht auseinander. Die
Beschwerdegegnerin hingegen verweist im Entscheid vom 7. August
2014 unter Bezugnahme auf die kantonalen Grenzabstandsvorschriften
ausdrücklich darauf, dass Bauvorhaben und Zweckänderungen erst
bewilligt werden, wenn alle Vorschriften des kommunalen, kantonalen und
eidgenössischen Rechts eingehalten sind (Art. 89 Abs. 1 KRG). In
Anbetracht der gesetzlichen Regelungen und in Würdigung der ihm
vorliegenden Beweise kommt das Gericht vorliegend zum Schluss, dass
das Bauvorhaben des Beschwerdeführers den öffentlich-rechtlichen
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Minimalvorschriften des KRG sowie denjenigen des Baugesetzes der
Gemeinde X._ widerspricht. Bei der Errichtung des
Erweiterungsbaus auf dem Grundstück des Beschwerdeführers
beabsichtigt dieser lediglich einen Grenzabstand von 1 m einzuhalten,
obwohl das Gesetz einen minimalen Grenzabstand von 2.5 m vorsieht.
Eine Unterschreitung dieser Minimalvorschrift wäre nur rechtens, wenn
der Beschwerdeführer mit den Beigeladenen eine Vereinbarung über ein
entsprechendes Näherbaurecht abgeschlossen hätte (Art. 77 Abs. 1
KRG). Die Gemeinde X._ hat folglich korrekt gehandelt, indem sie
die Baute nicht bewilligt hatte, weil die Erstellung des Erweiterungsbaus
auf Parzelle 4427 den kantonalen und kommunalen Vorschriften über die
Grenzabstände widerspricht.
5. a) Gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG kann die kommunale Baubehörde
Unterschreitungen der im KRG und im Baugesetz der Gemeinde
festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung der
Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen
entgegenstehen (vgl. Botschaft KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004 – 2005, S.
346). Die kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der
Unterschreitung im Grundbuch. Das Verwaltungsgericht hat bereits
beiläufig entschieden, dass eine Vereinbarung nach Art. 77 Abs. 1 KRG
keiner Formvorschrift – auch nicht der einfachen Schriftlichkeit – unterliegt
und daher mündlich geschlossen werden kann (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11 58 vom 1. November
2011 E.2b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 08
77 vom 28. April 2009 E.3a m.w.H.). Obwohl die einfache Schriftlichkeit
zur Begründung eines Näherbaurechts keine Gültigkeitsvoraussetzung
ist, dürfte diese Formvorschrift im Hinblick auf eine Anmerkung im
Grundbuch sowie zur Vermeidung von Streitigkeiten im Zusammenhang
mit der Rechtsnachfolge für eine Vereinbarung über die Unterschreitung
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der kantonalen bzw. kommunalen Bauabstände i.S.v. Art. 77 Abs. 1 KRG
naturgemäss und aus Praktikabilitäts- sowie Beweisgründen einzuhalten
sein.
b) Der Beschwerdeführer ist der Meinung, die Vereinbarung betreffend das
Näherbaurecht im Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 beziehe sich auch
auf die im Baugesuch vom 16. Januar 2014 begehrte Erstellung des
Erweiterungsbaus. Folglich sei die von der Beschwerdegegnerin verfügte
Auflage betreffend den Nachweis eines Näherbaurechts vor Baubeginn
unzulässig. Dem halten die Beschwerdegegnerin sowie die Beigeladenen
entgegen, dieses Näherbaurecht könne nicht generell auf sämtliche,
zukünftig zu erstellende Bauten ausgedehnt werden, weil es nur für die
Erstellung des Einfamilienhauses eingeräumt wurde. Den Ausführungen
des Beschwerdeführers ist entgegenzuhalten, dass den Akten keine
schriftliche Vereinbarung über ein entsprechendes Näherbaurecht
beiliegt. Der Beschwerdeführer hält denn auch fest, dass er mit den
Beigeladenen lediglich fruchtlose Gespräche über das Näherbaurecht auf
den Parzellen 4231 und 4427 geführt habe, womit er implizit belegt, dass
eine Vereinbarung über das infrage stehende Näherbaurecht auch
mündlich nicht zustande gekommen ist. Aus den Akten ergibt sich ferner,
dass die Beigeladenen dem Beschwerdeführer unter der Bedingung ein
Näherbaurecht eingeräumt hätten, wenn dieser ebenfalls bereit gewesen
wäre, ihnen ein entsprechendes Recht einzuräumen. Der
Beschwerdeführer lehnte diesen Lösungsvorschlag jedoch ab, weil er
durch einen möglichen Bau der Beigeladenen eine Abwertung seines
Grundstücks befürchtete. Sodann kann der Beschwerdeführer aus der
Tatsache, dass seine Nachbarn auf die Prosequierung der von ihnen
eingereichten Zivilklage verzichtet hätten, keine stillschweigende Duldung
seines Bauvorhabens bzw. die Begründung des Näherbaurechts
zugunsten seiner Parzelle ableiten. Mit der einlässlichen Begründung der
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Vorinstanz, weswegen die Auflage betreffend den Nachweis des
Näherbaurechts zu Recht verfügt wurde, setzt sich der Beschwerdeführer
in seiner Beschwerde kaum auseinander. Auch in der
beschwerdeführerischen Antwort auf die Stellungnahme der
Beigeladenen verweist er lediglich auf die Anwendbarkeit der
vertraglichen Regelung im Grundstückkaufvertrag vom 19. Januar 1965
und nimmt Stellung zu der das Beschwerdethema nicht tangierenden
Angelegenheit mit dem auf seinem Grundstück befindlichen Holzschopf.
Darüber hinaus enthielt die Stellungnahme keine rechtswesentlichen
Tatsachen, mit welcher der Beschwerdeführer auf die Begründung der
Vorinstanz Bezug nahm und abweichend davon den Nachweis für das
Vorhandensein eines Näherbaurechts zu Parzelle 4427 erbrachte. Bei
dieser Ausgangslage ist davon auszugehen, dass zwischen den
betroffenen Grundeigentümern weder eine mündliche noch schriftliche
Vereinbarung über ein entsprechendes Näherbaurecht zustande
gekommen war.
6. Die Beschwerdegegnerin vertritt ferner die Ansicht, die kommunale
Baubehörde könne eine Unterschreitung der Grenzabstände erst
bewilligen, wenn ein öffentlich beurkundeter und im Grundbuch
aufgenommener Dienstbarkeitsvertrag ein Näherbaurecht zwischen den
betroffenen Grundeigentümer regle. Der Auffassung der
Beschwerdegegnerin, wonach die Unterschreitung des im vorliegenden
Falles geltenden gesetzlichen Grenzabstandes von 2.5 m der öffentlichen
Beurkundung bedarf, kann nach dem Gesagten nicht gefolgt werden (vgl.
E. 5a). Eine Vereinbarung gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG muss lediglich
nachgewiesen werden. Trotzdem dürfte Art. 77 Abs. 1 KRG für eine
Anmerkung im Grundbuch naturgemäss zumindest die (einfache)
Schriftlichkeit voraussetzen. Den Akten kann im vorliegenden Fall jedoch
entnommen werden, dass zwischen den Parteien keine Vereinbarung
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i.S.v. Art. 77 KRG zustande gekommen ist. Damit erübrigt sich im
konkreten Fall die Beurteilung über eine Eintragungspflicht im Grundbuch.
7. Abschliessend sei erwähnt, dass eine Verwaltungsbehörde oder eine
kommunale Exekutivbehörde nach kantonsgerichtlicher Rechtsprechung
nicht autoritativ darüber befinden kann, wenn über das seiner Rechtsnatur
nach offensichtlich zivilrechtliche Element „Vereinbarung zwischen den
Betroffenen“ in Art. 77 Abs. 1 KRG der Streit eskaliert. Wird innerhalb
eines öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens – unter
Privatrechtssubjekten – streitig, ob oder mit welcher Tragweite zwischen
ihnen ein Vertrag betreffend Näherbaurecht, sei es mit dinglicher Wirkung
im Sinne einer Grunddienstbarkeit gemäss Art. 730 ff. des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), zustande gekommen
ist, sind für die abschliessende Beurteilung der zivilrechtlichen Wirkungen
die Zivilgerichte mit dem entsprechenden Rechtsmittelweg zuständig (vgl.
Urteil des Kantonsgerichts vom 9. Januar 2006 ZF 05 68, S. 9 E.a/aa).
Dabei dürften die Zivilgerichte für die Ermittlung von Inhalt und Umfang
einer Dienstbarkeit auf die in Art. 738 ZGB vorgeschriebene
Stufenordnung zurückgreifen (vgl. BGE 130 III 554 E.3.1 m.w.H.; BGE
128 III 169 E.3a). Im vorliegenden Fall werden die Parteien demnach auf
den Zivilweg verwiesen, sofern über die Auslegung des in Punkt 2 des
Grundstückkaufvertrages vom 19. Januar 1965 geregelten
Näherbaurechts Uneinigkeit besteht.
8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer der
Rechtsmittelinstanz nicht rechtsgenüglich dargelegt hat, dass für den
Erweiterungsbau ein Näherbaurecht zu Parzelle 4427 besteht. Weil das
Näherbaurecht nach dem Gesagten somit nicht nachgewiesen ist, hat die
Beschwerdegegnerin die Baubewilligung zu Recht mit der Auflage
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verbunden, dass der Beschwerdeführer vor Baubeginn den Nachweis
über ein entsprechendes Näherbaurecht zu erbringen habe.
9. Die Beschwerde ist im Sinne der Erwägungen abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- gehen bei diesem Verfahrensausgang nach
Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten des Beschwerdeführers. Eine
aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach
Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegt hat.
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