Decision ID: 58f17284-fbaa-5a57-9488-27ec961c3c4e
Year: 2022
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A._ ist (act. G 7/5/1, 3, 16) Eigentümer des in der Wohn-Gewerbezone für
dreigeschossige Bauten (WG3) liegenden Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch X._. Es
ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (DG)
überbaut. An der südlichen Fassade befindet sich im Erdgeschoss (EG) eine
A.a.
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B.
geschlossene Eingangsnische. Über der Eingangsnische ist im Obergeschoss (OG) und
DG jeweils ein Balkon angebracht. Der Abstand des Wohnhauses zur südlichen
Grundstücksgrenze bzw. zum Grundstück Nr. 0001_ beträgt zwischen 2.41 m (act. G
7/5/21) bzw. 2.44 m (act. G 7/5/22) und 4.6 m. Mit Baugesuch vom 29. September
2020 beantragten A._ und B._ bei der Baukommission X._ die Bewilligung für den
Anbau einer Aussenliftanlage. Diese soll anstelle der Eingangsnische und den darüber
liegenden Balkonen angebracht werden und über vier Haltestellen verfügen. Durch das
Projekt verkleinert sich der Grenzabstand zum Grundstück Nr. 0001_ um 73 cm bzw.
76 cm (act. G 7/5 /21 und 22). Die Eigentümerin dieses Grundstücks stimmte dem
Projekt zu.
Am 6. Oktober 2020 gab die Bauverwaltung X._ den Baugesuchstellern bekannt, dass
das Vorhaben den grossen Grenzabstand von 10 m gegen Süden unterschreite und
daher anzupassen sei. Auf das Schreiben des mit dem Projekt beauftragten
Architekten vom 12. Oktober 2020 (act. G 7/5/12) teilte ihm die Bauverwaltung mit Mail
vom 3. November 2020 mit, aus Sicht der Baukommission könne keine
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Grenzabstands in Aussicht gestellt
werden, da keine Ausnahmesituation vorliege (act. G 7/5/10). Das Baugesuch wurde in
der Folge aufgelegt. Innert der Auflagefrist vom 18. November bis 1. Dezember 2020
gingen keine Einsprachen ein. Mit Beschluss vom 14. Dezember 2020 verweigerte die
Baukommission die Baubewilligung für den Liftanbau mit der Begründung, dass die
Südfassade gegenüber dem Grundstück Nr. 0001_ einen Abstand von 2.44 m
aufweise und damit den grossen Grenzabstand deutlich unterschreite. Mit der
geplanten Liftanlage werde der Grenzabstand um weitere 76 cm vermindert. Eine
erweiterte Grenzabstandspflicht gegenüber Grundstück Nr. 0001_ sei nicht möglich.
Dementsprechend werde auch der Gebäudeabstand weiter unterschritten. Mangels
Ausnahmesituation könne keine Ausnahmebewilligung erteilt werden (act. G 7/5/1).
Den gegen diesen Beschluss von Rechtsanwalt lic. iur. Marcel Aebischer, Gossau, für
A._ und B._ erhobenen Rekurs (act. G 7/1, 7/3) wies das Baudepartement mit
Entscheid vom 11. Juni 2021 ab, wobei sie den Rekurrenten die amtlichen Kosten
zufolge Verletzung des rechtlichen Gehörs lediglich zum Teil auferlegte und eine
ausseramtliche Entschädigung zusprach (act. G 2).
A.b.
Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Aebischer für A._ und B._ mit Eingabe
vom 28. Juni 2021 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei
B.a.
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Considerations:
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführer
sind einerseits als Eigentümer der Liegenschaft Nr. 0000_ und anderseits als
Baugesuchsteller sowie als Empfänger des angefochtenen Entscheids zur Ergreifung
des Rechtsmittels befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Eingabe
ihres Rechtsvertreters vom 28. Juni 2021 (act. G 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt die
formellen und inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1
und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdebeteiligten vom 14. Dezember 2020
(abschlägiger Baubewilligungsentscheid) erging nach Inkrafttreten des Planungs- und
Baugesetzes (sGS 731.1; PBG) am 1. Oktober 2017. Auf das strittige Bauvorhaben ist
somit das PBG grundsätzlich anwendbar, soweit dessen Bestimmungen gemäss
Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom
8. März 2017 als unmittelbar anwendbar erklärt werden und im vorliegenden
Zusammenhang zum Tragen kommen (vgl. auch VerwGE B 2020/10 vom
aufzuheben (Ziffer 1) und die Baubewilligung für den Anbau der Liftanlage sei zu
erteilen. Eventualiter sei den Beschwerdeführern eine Ausnahmebewilligung gemäss
Art. 108 PBG zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegnerin (Ziffer 2).
In der Vernehmlassung vom 12. August 2021 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids (act. G 6). Die Beschwerdegegnerin beantragte in ihrer Vernehmlassung
vom 3. September 2021 Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zu Lasten der
Beschwerdeführer. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und
äusserte sich ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde (act. G 9). Die
Beschwerdeführer verzichteten auf eine weitere Äusserung (act. G 10).
B.b.
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.c.
bis
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14. September 2020 E. 5). Im Übrigen kommen gegebenenfalls - neben dem
kommunalen Baureglement (BauR) - weiterhin die Bestimmungen des früheren
Baugesetzes (BauG; nGS 8,134) zur Anwendung.
2.
Gemäss Art. 109 PBG sind Bestand und Erneuerung von formell rechtmässig erstellten
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, die den geltenden Vorschriften oder
Plänen widersprechen, gewährleistet (Abs. 1). Umbauten, Zweckänderungen und
Erweiterungen sind zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch
wesentlich verstärkt wird. Keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn
Bauten und Anlagen ohne Vergrösserung des umbauten Raums umgebaut oder in
ihrem Zweck geändert werden, sowie beim Anbringen einer Wärme- und
Schalldämmung (Abs. 2). Eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn die
Änderung zu einer Verletzung zusätzlicher Vorschriften führt. Eine Verstärkung der
Rechtswidrigkeit ist gegeben, wenn eine bereits verletzte Vorschrift in noch stärkerem
Mass verletzt wird (M.E. Looser, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum
Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 11 zu Art. 109 PBG).
Wann die Verstärkung der Rechtswidrigkeit wesentlich ist, beurteilt sich zum einen
nach der Schwere der Verletzung des Schutzzwecks der Norm und zum anderen nach
dem Ausmass, in dem ein bestehender rechtswidriger Gebäude- oder Anlageteil
erweitert werden soll. Unwesentlich ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur,
wenn weder der Schutzzweck der Norm wesentlich beeinträchtigt wird, noch die
Erweiterung des bestehenden rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit
dem weiteren Gebäude als bedeutsam bezeichnet werden muss (B. Heer,
St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 752). Zur Beurteilung, ob die
geplante Erweiterung zu einer wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt, ist
auf jenen Bereich abzustellen, der die Baute zur materiell rechtswidrigen Baute macht
(vgl. GVP 2001 Nr. 95).
Nach Art. 108 PBG kann die Baubehörde im Einzelfall mit Erteilung einer
Ausnahmebewilligung von Vorschriften des PBG oder des Baureglements abweichen,
wenn besondere Verhältnisse vorliegen oder die Durchsetzung der Vorschrift
unzweckmässig und unbillig wäre (Abs. 1). Die Ausnahmebewilligung ist zulässig, wenn
sie nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstösst (Abs. 2 lit. a), keine
überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt (Abs. 2 lit. b) und die Nachbarschaft
nicht unzumutbar benachteiligt (Abs. 2 lit. c). Besondere Verhältnisse liegen
2.1.
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insbesondere vor, wenn aufgrund einer nachträglichen Wärmedämmung von
Aussenwänden und Dach die Baumassenziffer über- oder der Grenzabstand
unterschritten wird (Abs. 3). Die Ausnahmebewilligung darf nicht dazu eingesetzt
werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen
liessen. Auf diesem Weg würde ansonsten materiell das Gesetz geändert. "Besondere
Verhältnisse" sind demnach - neben der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder
der Zweckbestimmung des Gebäudes - insbesondere in der Topografie, Form oder
Lage des Baugrundstücks oder der besseren Wahrung öffentlicher Interessen
begründet (ABl 2015, 2399 ff., 2496).
Bestandesgarantie2.2.
Gemäss Art. 9 des Baureglements der Politischen Gemeinde X._ vom 29. Juli 2015
(BauR) beträgt der grosse Grenzabstand 10 m und der kleine Grenzabstand 5 m. Der
grosse Grenzabstand ist gegenüber der am stärksten nach Süden gerichteten
Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten
(Art. 16 Abs. 1 BauR). Weist eine Baute nach Ost und West orientierte Längsfassaden
auf, so ist der grosse Grenzabstand gegenüber der Westfassade einzuhalten. Bei
annähernd gleich langen Süd- und Westfassaden kann der Gemeinderat die Aufteilung
der Summe des grossen und des kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide
Fassaden gestatten (Art. 16 Abs. 2 BauR).
2.2.1.
Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz fest, aufgrund der bereits
bestehenden Unterschreitung des Grenzabstands falle die (geplante) Baute unter Art.
109 PBG. Unbestritten sei, dass die südliche Gebäudefassade die am meisten gegen
Süden gerichtete Längsfassade im Sinn von Art. 16 BauR darstelle und entsprechend
gegenüber dem Grundstück Nr. 0001_ der grosse Grenzabstand einzuhalten sei. Da
das bestehende Gebäude mit einem Abstand von 2.41 m sowohl den grossen wie auch
den kleinen Grenzabstand unterschreite, stehe die materielle Rechtswidrigkeit der
Unterschreitung fest. Damit geniesse das Gebäude grundsätzlich Bestandesgarantie
(Art. 109 Abs. 1 PBG). Die durch das geplante Vorhaben bewirkte weitere
Unterschreitung des Grenzabstands um 73 cm stelle eine Verstärkung der
Rechtswidrigkeit dar. Sowohl der grosse als auch der kleine Grenzabstand würden mit
einem Abstand von 2.41 m bereits massiv unterschritten, womit eine schwerwiegende
Verletzung des Schutzzwecks der Grenzabstandsregelung einhergehe. Die
Eingangsnische liege mit einer Fläche von 3.1 m im Grenzabstand und würde durch
2.2.2.
2
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den geplanten Liftanbau auf 8.8 m vergrössert werden. Bereits die zusätzliche
baurechtswidrige Fläche sei somit nicht unbedeutsam. Der Liftanbau nehme deutlich
mehr Volumen ein als die bestehende Eingangsnische mit den darüber liegenden
Balkonen. Zudem überrage der Liftanbau die Balkone deutlich. Aufgrund der
zusätzlichen Fläche und des zusätzlichen Volumens im Grenzabstand liege eine
bedeutsame Erweiterung vor. Zudem verletze ein grosser Teil des bestehenden
Gebäudes die Grenzabstandsvorschriften. Bei (unbestrittener) Anwendung des grossen
Grenzabstandes (10 m) liege das bestehende Gebäude mit über der Hälfte seines
Volumens im Grenzabstand. Nachdem bei einer bestehenden erheblichen
Rechtswidrigkeit schon eine an sich wenig bedeutende Erweiterung zu einer
unzulässigen wesentlichen Verstärkung führe, könnten sich die Beschwerdeführer nicht
auf Art. 109 PBG berufen (act. G 2 S. 8-11).
Die Beschwerdeführer wenden ein, dass sie selber in der Liegenschaft auf Grundstück
Nr. 0000_ wohnen würden und die Absicht hätten, mit dem Anbau eines Personenlifts
die Zugänglichkeit im Alter (nötigenfalls mit einem Rollstuhl) sicherzustellen. Der grosse
Grenzabstand sei im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft durch sie im Jahr 1985
bereits verletzt gewesen. Die Vereinbarung eines Näherbaurechts mit der Eigentümerin
des Grundstücks Nr. 0001_ sei, wie dies die Beschwerdegegnerin korrekt festhalte,
aufgrund der gegebenen Verhältnisse nicht möglich. Durch den geplanten Liftanbau
ergebe sich keine wesentliche Verstärkung der bestehenden Rechtswidrigkeit, weshalb
sich die Beschwerdeführer auf die Bestandesgarantie berufen könnten (act. G 1 S. 3-5).
2
Streitig ist die Wesentlichkeit der unbestritten aus dem Liftprojekt resultierenden
Verstärkung der Rechtswidrigkeit hinsichtlich des Grenzabstandes zum
Nachbargrundstück Nr. 0001_. Auszugehen ist dabei von der Rechtsprechung,
wonach eine an sich wenig bedeutende Erweiterung dazu führen kann, dass die
Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als wesentlich bezeichnet werden muss,
wenn bei einer (ursprünglich) materiell rechtswidrigen Baute oder Anlage eine
bestimmte Norm bereits erheblich verletzt ist (vgl. GVP 2011 Nr. 18). Im
vorinstanzlichen Entscheid wurde zutreffend begründet, dass angesichts der beim
Wohnhaus auf Grundstück Nr. 0000_ vorbestehenden beträchtlichen Unterschreitung
des Grenzabstandes die durch das geplante Vorhaben bewirkte weitere
Unterschreitung des Grenzabstands um 73 cm eine wesentliche Verstärkung der
vorbestehenden Rechtswidrigkeit darstellt und damit nicht durch die
Bestandesgarantie gedeckt ist. Was die Beschwerdeführer dagegen einwenden (act. G
2.2.3.
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1 S. 4 f.), vermag nicht zu einem anderen Schluss zu führen. Der von ihnen angeführte
VerwGE B 2007/10 vom 11. Juni 2007 betraf die Frage der (wesentlichen) Verstärkung
der Rechtswidrigkeit aufgrund einer Überschreitung der Ausnützungsziffer durch eine
zusätzliche Anbaute bzw. einen Verbindungsbau zwischen zwei Hauptgebäuden. Der
Verbindungsbau bewirkte eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge, aufgrund
welcher eine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit bejaht wurde. Eine
Unterschreitung des Grenzabstands bildete nicht Thema jenes Entscheids (vgl.
VerwGE B 2007/10 a.a.O. E. 3.3.6). Aus der allgemeinen Feststellung in jenem
Entscheid, wonach es möglich sei, ein Gebäude, das den geltenden
Abstandsvorschriften widerspreche, aufzustocken, falls die Aufstockung hinsichtlich
der Abstandsverletzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führe
und mit den übrigen Vorschriften (Gebäudehöhe, Geschosszahl usw.) vereinbar sei
(VerwGE B 2007/10 a.a.O. E. 3.2), lässt sich nicht ableiten, dass das vorliegend
streitige Baugesuch zu bewilligen wäre. Insbesondere kann angesichts der
vorbestehenden erheblichen Rechtswidrigkeit der Grenzabstandsunterschreitung
(Grenzabstand 2.44 m bzw. 2.41 m statt 10 m; act. G 7/5/1 S. 4 und G 7/5/21 bzw.
G7/5/22) die zusätzliche Unterschreitung um 73 cm bzw. 76 cm entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 1 S. 4 Rz. 12) nicht als unproblematisch
bezeichnet werden. Vielmehr bewirkt sie für sich allein eine wesentliche Verstärkung
der Rechtswidrigkeit. Hinzu kommt - wie im vorinstanzlichen Entscheid dargelegt - eine
durch den Liftanbau bewirkte erhebliche Grundflächen- und Volumenvergrösserung
(vgl. in anderem Zusammenhang auch VerwGE B 2019/124 vom 23. Januar 2020 E.
3.3.3 zweiter Absatz).
Ausnahmebewilligung2.3.
Die Vorinstanz hielt zu dem vorliegend (wie Art. 109 PBG) unmittelbar anwendbaren
(vgl. vorstehende E. 1 zweiter Absatz) Art. 108 PBG fest, weder die Eigenart des
Bauwerks, die Architektur oder die Zweckbestimmung des in Frage stehenden
Wohnhauses, noch die Topographie, die Form oder die Lage des Baugrundstücks
würden eine Ausnahmesituation begründen. Die Tatsache, dass der Grenzabstand
bereits - teils massiv - verletzt sei, rechtfertige keine Ausnahmebewilligung. Es könne
keine Rede davon sein, dass Sinn und Zweck der Gesetzesbestimmung durch die
bestehende Unterschreitung bereits vereitelt sei. Die Verwirklichung des Normzwecks
werde durch die bestehende Unterschreitung zwar vereitelt, aber (noch) nicht
verunmöglicht. Das private Interesse der Beschwerdeführer an der Realisierung eines
hindernisfreien Wohnhauses begründe ebenfalls keine Ausnahmesituation im Sinn von
2.3.1.
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Art. 108 PBG (act. G 2 S. 12).
Die Beschwerdeführer halten dafür, die vom Gesetz verlangte Ausnahmesituation liege
vor, wenn die Anwendung der Allgemeinordnung aussergewöhnlichen Gegebenheiten
nicht Rechnung trage. Es gehe um offensichtlich ungewollte Wirkungen der Vorschrift.
Gemessen an den heutigen Massstäben habe eine massive Grenzabstandsverletzung
von allem Anfang an vorgelegen, ohne dass es eines späteren Zutuns der
Beschwerdeführer bedurft hätte. Aufgrund dieser Rechtslage sei den
Beschwerdeführern jede Möglichkeit genommen, das Grundstück Nr. 0000_ sinnvoll
zu überbauen. Rund die Hälfte der Liegenschaft liege innerhalb des Grenzabstands.
Das in Aussicht genommene Projekt sei ausserdem ausschliesslich an der geplanten
Stelle umsetzbar. Ein Ausweichen an eine andere Fassade der Liegenschaft sei - aus
technischen und rechtlichen Gründen - nicht möglich. Ebenso wenig könnten die
Ausmasse des Projekts verändert werden. Die Beschwerdeführer beabsichtigten, die
Liegenschaft auch im Alter zu bewohnen, wenn sie möglicherweise gesundheitlich
eingeschränkt bzw. auf einen Rollstuhl angewiesen seien. Das beabsichtigte Projekt
stelle keine Wohnraumvergrösserung dar. Es bezwecke die Anpassung der
Liegenschaft an heutige Wohnbedürfnisse und altersgerechtes Wohnen. Es bestehe
keine andere Möglichkeit, als den Liftanbau genau an der gewählten Stelle und mit den
Dimensionen gemäss Baugesuch zu verwirklichen. Eine weitere unwesentliche
Unterschreitung des bereits massiv verletzten Grenzabstands könne problemlos in
Kauf genommen werden. Das Nachbargrundstück Nr. 0001_ verletze seinerseits den
Grenzabstand zur selben Seite des Grundstücks Nr. 0000_. Das Schutzbedürfnis
könne aus diesem Grund nicht allzu ausgeprägt sein. Ferner sei nicht einzusehen,
inwiefern aufgrund des Baus der Liftanlage eine unzumutbare Benachteiligung
entstehen könne. Die Ausnahmebewilligung sei zu Unrecht verweigert worden (act. G 1
S. 5-8).
Die Ausnahmebewilligung hat zum Zweck, Härten und Unbilligkeiten zu vermeiden, die
sich wegen der Besonderheit des Sachverhaltes aus der strikten Anwendung der
Bauordnung ergeben würden. Vorausgesetzt ist eine Ausnahmesituation, bei der die
Handhabung der Bauvorschriften in Würdigung der Gegebenheiten des Einzelfalles den
Bauherrn in besonderem Mass hart treffen würde. Die Härte muss in einem objektiven
Nachteil bestehen, den der Baugesuchsteller im Verhältnis zu anderen Personen in
gleicher oder ähnlicher Situation durch die strikte Anwendung der Baunormen erleiden
würde (GVP 2001 Nr. 94 mit Hinweisen). Für die Annahme einer Ausnahmesituation
2.3.2.
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3.
bedarf es nach der Rechtsprechung triftiger Gründe, und an die Erteilung eines
Dispenses ist ein strenger Massstab zu legen (VerwGE B 2012/239 vom 16. April 2014,
E. 6.1.1., mit Hinweis auf B 2003/161 vom 18. Dezember 2003). Die Beschwerdeführer
erleiden durch die Anwendung der einschlägigen Baunormen keinen objektiven
Nachteil, der sie gegenüber anderen Personen in gleicher oder ähnlicher Situation
schlechterstellen würde. Der Umstand, dass die massive Grenzabstandsverletzung von
allem Anfang an bzw. vor dem Eigentumsantritt durch sie vorlag, vermag keinen
Ausnahmetatbestand zu begründen, zumal die bauliche Situation im Zeitpunkt des
Liegenschaftserwerbs klar zu Tage lag und damit auch künftige bauliche Möglichkeiten
des Grundstücks abschätzbar waren. Nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist,
inwiefern den Beschwerdeführern (ohne Ausnahmebewilligung) jede Möglichkeit
genommen sein sollte, das Grundstück Nr. 0000_ sinnvoll zu überbauen. Auch ist
nicht ersichtlich, inwiefern die Normanwendung bzw. die Unmöglichkeit, den Liftanbau
am gewählten Ort zu realisieren, die Beschwerdeführer in besonderem Mass hart
treffen würde. Bei der Prüfung der Gewährung einer Ausnahmebewilligung ist sodann
nicht nur das Schutzbedürfnis der Nachbarn bzw. der Nachbarliegenschaft Nr. 0001_
miteinzubeziehen, sondern auch der Schutzzweck der Grenzabstandsnorm (Regelung
der maximal zulässigen Nutzung, feuer- und gesundheitspolizeiliche Ziele, ästhetische
Siedlungsgestaltung, zweckmässige Verdichtung) sowie das öffentliche Interesse an
einer rechtsgleichen Handhabung von Baunormen. Von daher lässt es sich nicht
beanstanden, dass die Vorinstanzen das Vorliegen eines
Ausnahmebewilligungsgrundes verneinten.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen.
3.1.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des Verfahrens von
den Beschwerdeführern zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung,
sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 ist mit dieser Gebühr zu
verrechnen.
3.2.
Zufolge Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer auf ausseramtliche
Entschädigung. Vorinstanz und Beschwerdegegnerin haben ebenfalls keinen Anspruch
auf ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98
3.3.
bis
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