Decision ID: ba4022d1-bb5c-57d8-8652-96e53232fd02
Year: 2016
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 19. April 2016 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich
der Immobilienstiftung der Privatschule X die baurechtliche Bewilligung für
den Neubau eines Schulhauses, einer Garage und Autoabstellplätzen [....]
an der T.-Strasse in Zürich. In Dispositiv-Ziffer II.B.6 wurde folgende Aufla-
ge statuiert:
" Das Projekt ist dahingehend zu ändern, dass die Dachaufbauten die  Länge nicht überschreiten (vgl. Erw. lit. H.b) und die Höhenlage
des Erdgeschosses den Anforderungen gemäss Art. 33 Abs. 1 BZO E2014
genügt (vgl. Erw. lit. D.d)."
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die Privatschule X (nachfolgend Bauherrin)
mit Eingabe vom 24. Mai 2016 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht
des Kantons Zürich und stellte die folgenden Anträge:
" Disp. II B 6 des angefochtenen Beschlusses sei ersatzlos aufzuheben. Entsprechend sei Disp. II B 1 c dahingehend zu ändern, dass der Hinweis auf Disp. II B 6 gestrichen wird.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei."
Auch A. und E. B, T. M. sowie N. L. (nachfolgend rekurrierende Nachbarn
R.-Strasse) erhoben mit Eingabe vom 26. Mai 2016 fristgerecht Rekurs. Sie
stellten die folgenden Anträge:
" 1. Der angefochtene Entscheid vom 19. April 2016 sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern ev. sei das Verfahren unter  des angefochtenen Beschlusses an die Vorinstanz .
2. Die aufschiebende Wirkung des Rekurses sei zu gewähren.
3. Die Stellungnahmen der Rekursgegner seien der Rekurrentin nach Eingang derselben zur Replik zuzustellen.
4. Es sei ein Augenschein durchzuführen, soweit der Rekurs nicht  ohne diesen gutgeheissen werden kann.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu  des privaten Rekursgegners."
R1S.2016.05058 Seite 3
Schliesslich gelangten auch noch T. G., A. G. und S. G. (nachfolgend re-
kurrierende Nachbarn T.-Strasse) mit Eingabe vom 26. Mai 2016 an das
Baurekursgericht und beantragten das Folgende:
" 1. Der Bauentscheid 571/16 vom 19. April 2016 sei aufzuheben.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin."
C.
Mit Verfügungen vom 25. Mai bzw. 30. Mai 2016 wurden die
Rekurseingänge unter den Geschäfts-Nrn. R1S.2016.05058,
R1S.2016.05063 und R1S.2016.05064 vorgemerkt und die Vernehm-
lassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 12. Juli 2016 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
der Rekurse. Im Bauherrenrekurs G.-Nr. R1S.2016.05058 stellte sie zudem
den Antrag, dass ihr eine angemessene Parteientschädigung zuzuspre-
chen sei.
Die Bauherrin beantragte mit Eingaben vom 19. Juli 2016 in den Rekursen
der Nachbarn ebenfalls die Abweisung der Rekurse, soweit darauf einge-
treten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
rekurrierenden Nachbarn.
E.
Die Replik der Bauherrin im Bauherrenrekurs datiert vom 23. Juli 2016. Die
Duplik der Vorinstanz vom 17. August 2016.
Die Repliken in den Nachbarrekursen datieren vom 10. August 2016, die
Duplik der Vorinstanz vom 31. August 2016 und jene der Bauherrin vom
1. September 2016.
F.
Am 4. Oktober 2016 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Bei-
sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
R1S.2016.05058 Seite 4
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Considerations:
Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind
daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. [....] liegt mit seinem nördlichen Teil in der
viergeschossigen Wohnzone W4 und mit seinem südlichen Teil in der drei-
geschossigen Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Zürich (BZO). Das angrenzende Grundstück Kat.-Nr. [....], welches zum
Teil für den Neubau ebenfalls beansprucht werden soll, liegt in der vierge-
schossigen Wohnzone W4. Die Baugrundstücke haben einen Mindest-
wohnanteil von 90 % einzuhalten. Sie stossen im Nordosten an die T.-
Strasse und sind ansonsten mit überbauten Grundstücken umgeben.
Geplant ist, die bestehenden Gebäude abzureissen und zwei zusammen-
hängende Gebäude für die Schulnutzung zu errichten.
3.
Die rekurrierenden Nachbarn im Verfahren G.-Nr. R1S.2016.05063 sind
Stockwerkeigentümer der Liegenschaft R.-Strasse [....] und die rekurrie-
renden Nachbarn im Verfahren G.-Nr. R1S.2016.05064 sind Eigentümer
der Liegenschaft T.-Strasse [....]. Angesichts der engen nachbarlichen Be-
ziehung und der vorgebrachten Rügen (Verletzung Wohnanteil, Gebäude-
höhe etc.) sind die rekurrierenden Nachbarn zur Rekursergreifung ohne
Weiteres legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
R1S.2016.05058 Seite 5
Von vornherein unbestritten ist die Rechtsmittellegitimation der Bauherr-
schaft. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Re-
kurse einzutreten.
4.1.
Die rekurrierenden Nachbarn R.-Strasse bringen zunächst vor, dass die
Ausnahmebewilligung für den zu beachtenden Wohnanteil zu Unrecht er-
teilt worden sei. Für die bestehenden Gebäude T.-Strasse [....] mit dem ge-
samten Grundstück Kat.-Nr. [....] sei ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrie-
ben. Die Bauherrin und die Vorinstanz würden sich jedoch auf einen für
Dritte verbindlichen Vorentscheid berufen. Dieser sei jedoch nicht rechts-
gültig. Bereits aus der damaligen Publikation sei klar ersichtlich, dass der
Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil für der Zone W4 zuge-
hörige Bauten in Aussicht gestellt worden sei. Zudem habe der Vorent-
scheid aus dem Jahr 2012 lediglich die Befreiung vom Wohnanteil für ge-
wisse bestehende Bauten geprüft. Die Bauherrin plane jedoch den Abbruch
der bestehenden Bauten und einen Neubau mit einem Wohnanteil von 0 %.
Für eine solche Befreiung vom Wohnanteil für Neubauten habe der Vorent-
scheid jedoch keine Wirkung.
Die von der Vorinstanz im Vorentscheid genannten Gründe würden keine
Ausnahme rechtfertigen. Es handle sich nur um eine subjektive Beschrei-
bung und Einschätzung der eigenen gegenwärtigen Betriebstätigkeit und
Charakteristik. Zudem sei eine Mittelschule fraglos nicht standortgebunden
und schon gar nicht in einer Wohnzone mit Wohnanteilsvorschriften von
90 %. Sie würde sich zudem an Kunden aus dem ganzen Kanton Zürich
richten. Damit diene sie nicht einmal mehr einer "Quartierversorgung".
Die Erteilung eines Dispenses nach § 220 Abs. 1 PBG setze das Vorliegen
"besonderer Verhältnisse" voraus, also Sachverhalte, die der Gesetzgeber
bei richtiger Voraussicht anders normiert hätte, so dass ihnen die Allge-
meinordnung nicht mehr gerecht zu werden vermöge. Die Bauherrin habe
solche Gründe nicht dargetan. Jeder der vielen Betreiber einer Privatschule
im Kanton Zürich oder der Schweiz könne geltend machen, er wolle auf
seinen in einer Wohnzone mit Wohnanteil liegenden Grundstücken ein
Schulhaus für eine Mittelschule bauen – oder einen bestehenden Standort
entsprechend damit ergänzen, weil dies eine bessere Nutzung ermögliche.
R1S.2016.05058 Seite 6
4.2.
Auch die rekurrierenden Nachbarn T.-Strasse monieren die Ausnahme vom
vorgeschriebenen Wohnanteil. Aus der Publikation des Vorentscheides er-
helle eindeutig, dass der Bauherrin lediglich eine Befreiung vom Wohnanteil
für in der Zone W4 liegende Bauten in Aussicht gestellt worden sei. Zudem
erstrecke sich diese Befreiung vom Wohnanteil nur auf das bestehende
Gebäude T.-Strasse [....]. Demgegenüber sei der Bauherrin nicht in Aus-
sicht gestellt worden, dass auch eine Befreiung vom Wohnanteil für über-
baute oder unüberbaute Flächen in der Wohnzone W3 des Grundstücks
Kat.-Nr. [....] erfolgen könne. Dasselbe gelte mit Bezug auf den mit einem
Wohnanteil belasteten, in der Zone W3 liegenden Teil des Grundstückes
Kat.-Nr. [....].
Die Vorinstanz habe der Bauherrin sehr leichtfertig, im Widerspruch zum
Vorentscheid und unter gravierender Verletzung ihrer Begründungs- und
Prüfungspflicht eine Ausnahmebewilligung für die gänzliche Befreiung vom
Wohnanteil für alle Neubauten erteilt. Der Rekurs sei daher nur schon des-
halb gutzuheissen, weil die Vorinstanz nicht geprüft hat, ob die Vorausset-
zungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erfüllt
seien.
Die Bauherrin beabsichtige in den geplanten Neubauten eine Mittelschule
zu betreiben. Eine solche sei keinesfalls standortgebunden und schon gar
nicht in einer Wohnzone mit Wohnanteil. Sie diene offensichtlich auch nicht
der Quartierversorgung. Die Bauherrin habe auch keine Gründe dargetan,
welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 220 Abs. 1 PBG
rechtfertigen würde. Das Vorhaben widerspreche zudem sehr ausgeprägt
dem Sinn und Zweck der Wohnanteilsvorschriften (§ 220 Abs. 2 PBG).
Auch diese sogenannte negative Dispensvoraussetzung, welcher selbst-
ständige Bedeutung zukomme und die vom Gericht frei überprüft werde, sei
vorliegend verletzt. Die Wohnanteilsvorschriften würden insbesondere die
Erhaltung von günstigem Wohnraum fördern. Das Gebäude T.-Strasse [....]
habe seit jeher der Wohnnutzung gedient, auch wenn die Bauherrin den
Wohnanteil in den letzten Jahren durch Umnutzung der unteren Geschosse
gesenkt habe. Das Neubauvorhaben würde jenen Personen, welche in den
Appartements wohnen, das Obdach rauben.
R1S.2016.05058 Seite 7
4.3.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, dass sie mit Vorentscheid Nr. 759/08
vom 17. Juni 2008 die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für die Befrei-
ung vom vorgeschriebenen Wohnanteil in Aussicht gestellt habe. Nach Ab-
lauf der Gültigkeit jenes Bauentscheids sei mit Vorentscheid Nr. 1818/12
vom 4. Dezember 2012 abermals eine Befreiung vom Mindestwohnanteil in
Aussicht gestellt worden. Innert dessen Gültigkeitsdauer, nämlich am
24. November 2015 sei das mit dem vorliegend strittigen Bauentscheid be-
urteilte Baugesuch beim Amt für Baubewilligung eingegangen. Das Gesuch
um Vorentscheid sei öffentlich bekannt gemacht worden. Der Vorentscheid
sei hinsichtlich der behandelten Frage gegenüber der Baubehörde und Drit-
ten verbindlich.
Die Behauptung, mit dem Vorentscheid Nr. 1818/12 sei nur eine Ausnah-
mebewilligung für Bauten in Aussicht gestellt worden, die in der Zone W4
liegen würden, sei nicht korrekt. Bereits die Zonierung sei mit "W3, W4" in
jenem Bauentscheid deutlich bezeichnet.
Mit dem Vorentscheid sei kundgetan worden, dass eine reine Schulnutzung
ohne jeglichen Wohnraum auf jener Parzelle bewilligt würde. Dieser Dis-
pens sei nicht leichtfertig zugesagt worden. Die Ausnahmebewilligung sei
für eine Erweiterung der bereits im Quartier verwurzelten Schule zugesi-
chert worden. Jener Entscheid beantworte die Frage, ob die heute beste-
henden Bauten so umgenutzt werden dürften, dass der Wohnanteil 0 %
betrage, positiv. Die Bauherrin habe sich in der Zwischenzeit entschieden,
nicht die bestehenden Bauten zu Schulräumen umzunutzen, sondern statt-
dessen einen Schulneubau zu realisieren. Auch im Falle des Neubaus sei
der beantragte Dispens zu gewähren. Die Argumentation bleibe dieselbe.
Der Vorentscheid enthalte keinerlei Argumente, welche sich aus den Bau-
ten selber bzw. der Bausubstanz ergeben würden. Auch die Abweichung
von den Mindestanteilsvorschriften bleibe dieselbe. Bei Umnutzung der be-
stehenden Bauten hätte sich kein Wohnraum auf der Parzelle Kat.-Nr. [....]
befunden und auch beim Neubau betrage der Anteil der Wohnfläche null.
Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des vorgeschriebenen
Wohnanteils sei daher zu erteilen gewesen. Die entsprechenden Voraus-
setzungen seien erfüllt. Zur Begründung könne auf den angefochtenen
Bauentscheid und die vorangegangenen Vorentscheide verwiesen werden.
Zusammenfassend lasse sich festhalten, dass sich die Ausnahmebewilli-
gung aufgrund der Standortgebundenheit der Schulraumerweiterung sowie
R1S.2016.05058 Seite 8
aufgrund des erheblichen öffentlichen Interesses an der Ergänzung und
Entlastung des öffentlichen Schulsystems rechtfertige.
4.4.
Die Bauherrin macht diesbezüglich geltend, dass zur Frage der Verletzung
des geltenden Wohnanteils zunächst zu bemerken sei, dass die Frage der
Wohnanteilpflicht u.a. für das Baugrundstück Kat.-Nr. [....] im mit Drittwir-
kung versehenen Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 geklärt worden sei.
Mit den Ausführungen im angefochtenen Beschluss erscheine es als nahe-
liegend, diese Beurteilung auch für das strittige Vorhaben, für das im Übri-
gen das Baugesuch während der Gültigkeitsdauer des Vorentscheides ein-
gereicht worden sei, gelten zu lassen. Es sei nicht einzusehen, warum die
damals als massgebend erachteten Interessen nicht auch für den auf dem
gleichen Grundstück vorgesehenen Neubau geltend gemacht werden könn-
ten. Davon abzuweichen bestehe umso weniger Anlass, als der Gemeinde-
rat an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 beschlossen habe, das Baugrund-
stück von einem Wohnanteil zu befreien.
Die Bauherrin habe mit ihrer Schule an diesem Standort an der T.-Strasse
eine ausgesprochen reiche Tradition. Bereits im Jahre 1927 habe nämlich
im Gebäude T.-Strasse [....] Schulräume für 35 Kinder eingerichtet werden
können. Seither habe sich die Schule im Quartier etabliert und unterrichte
seit Jahrzehnten an diesem Standort mehrere hundert Schüler auf Primar-,
Sekundar- und Mittelschulstufe. Zu beachten sei insbesondere, dass neben
andern Gebäuden namentlich auch das Haus [....] dem Schulbetrieb der
Bauherrin diene; unter dem Aspekt des Wohnanteils erscheine deshalb das
strittige Projekt als angemessene Erweiterung der bestehenden Institution,
wie sie ohne Weiteres etwa auch dem Grundgedanken von § 357 PBG ent-
spreche.
4.5.1.
Nach § 323 Abs. 1 PBG können über Fragen, die für die spätere Bewilli-
gungsfähigkeit eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind,
Vorentscheide eingeholt werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser
Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Koordinationsgebot ver-
stösst. Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher
Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern sich die Verhält-
R1S.2016.05058 Seite 9
nisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich geändert haben
(§ 324 PBG).
Mit Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 hat die Vorinstanz die Frage be-
jaht, wonach bei den bestehenden Bauten, die bereits gegen die Wohnan-
teilsvorschriften verstossen, für die beantragten Reduktionen des jeweiligen
Wohnanteils Ausnahmebewilligungen in Aussicht gestellt werden können.
Den Erwägungen dieses Entscheides lässt sich entnehmen, dass die Ge-
bäude T.-Strasse [....] 1862 als Wohnhaus und Werkstattgebäude erbaut
worden seien. Im Jahre 1943 habe eine Totalsanierung der Etagenwoh-
nungen zu Ein- und Zweizimmer-Appartements stattgefunden. Mit Bausek-
tionsbeschluss Nr. 503/84 vom 15. Mai 1984 sei im Gebäude T.-Strasse
[....] die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Umnutzung der
seinerzeitigen Appartements im Erdgeschoss in Unterrichtsräume erteilt
worden. Die Bewilligung für die Reduktion des Wohnflächenanteils im Ge-
bäude T.-Strasse [....] von 100 % auf 81 % sei damit begründet worden,
dass es sich um eine angemessene Erweiterung des bestehenden Schul-
betriebes an der T.-Strasse [....] handle.
Die Fragestellung im genannten Vorentscheid bezog sich somit klar auf die
bestehenden Bauten auf den betroffenen Grundstücken. Mit dem angefoch-
tenen Beschluss wird jedoch die Bewilligung für zwei neu zu erstellende,
zusammengebaute Gebäude erteilt. Der Sachverhalt präsentiert sich folg-
lich nicht mehr gleich wie anlässlich des Vorentscheids – allein schon auf-
grund des erheblich grösseren Volumens des Neubauvorhabens –, wes-
halb diesem keine Gültigkeit für das vorliegende Bauvorhaben zukommt.
Dem angefochtenen Beschluss lässt sich sodann auch nicht eindeutig ent-
nehmen, ob die Vorinstanz dem Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 Gül-
tigkeit für das vorliegende Verfahren attestiert oder ob sie lediglich bezüg-
lich der Begründung darauf verweist (act. 3 S.2).
4.5.2.
Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vor-
schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegen-
den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nach-
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bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn
schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen
dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht
werden (Abs. 3).
Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnis-
se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den
tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge
gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei rich-
tiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinord-
nung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse kön-
nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes
liegen.
Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebe-
willigung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so be-
steht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine
Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen
Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der Allge-
meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller
Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich bringt.
Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine Dis-
penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen beson-
derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negati-
ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.
Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvor-
aussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend,
weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von der Rekursin-
stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom Ge-
setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, stellt demgegenüber
einen Ermessensentscheid der Gemeinde dar.
4.5.3.
Dem angefochtenen Beschluss lässt sich entnehmen, dass für das Bau-
areal ein minimaler Wohnflächenanteil von 90 % vorgeschrieben sei (Art. 6
Abs. 1 BZO). Der Neubau diene vollumfänglich der Schulnutzung, womit
der vorgeschriebene Wohnanteil offensichtlich unterschritten werde. Mit
Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 sei der Bauherrschaft die Befreiung
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vom vorgeschriebenen Wohnanteil auf den Parzellen der Liegenschaften
T.-Strasse [....] in Aussicht gestellt worden. Da sich die rechtlichen oder
tatsächlichen Verhältnisse seither nicht wesentlich geändert hätten, könne
die erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt werden. Der Dispens werde
nur für eine als Ergänzung zur Volksschule anerkannte Schulnutzung ge-
währt. Dies sei im Grundbuch anzumerken.
Der Vorentscheid vom 4. Dezember 2012 begründet die in Aussicht gestell-
te Ausnahmebewilligung wie folgt: Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforder-
ten besonderen Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften
unverhältnismässig erschienen, lägen im vorliegenden Fall darin, dass die
Privatschule X bereits in den Liegenschaften T.-Strasse [....] ihre Unter-
richtstätigkeit – zumindest in Teilen der Gebäude – ausübe und die Erwei-
terung der Privatschule X damit standortgebunden sei. Die Standortgebun-
denheit sei bereits mit Bausektionsbeschluss vom 15. Mai 1984 sinnge-
mäss bejaht worden. Mit der projektierten Nutzung würden im Sinne von §
220 Abs. 2 PBG wichtige öffentliche Interessen verfolgt. Der Förderung der
Schulkinder im Sinne der Privatschule X [....] komme ein erhebliches Inte-
resse zu, weil damit die Volksschule ergänzt und entlastet werde. Die Ge-
wichtung und Abwägung ergebe, dass das öffentliche Interesse an der ge-
planten Erweiterung des Unterrichtsangebots der Privatschule X dasjenige
an der Durchsetzung des vorgeschriebenen Wohnanteils überwiege. Eine
unzumutbare Benachteiligung der Nachbarschaft im Sinne von § 220 Abs.
3 PBG sei aufgrund der geplanten Erweiterung nicht gegeben.
Aus diesen Erwägungen ergibt sich somit klar, weshalb gemäss vorinstanz-
licher Auffassung die Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Den rekur-
rierenden Nachbarn war es denn auch möglich, sich in ihren Rekursschrif-
ten ausführlich damit auseinanderzusetzen, weshalb eine ungenügende
Begründung der Ausnahmebewilligung nicht vorliegt.
4.5.4.
Die besonderen Verhältnisse erblickt die Vorinstanz in der Standortgebun-
denheit der Schulraumerweiterung sowie in der Ergänzung und Entlastung
des öffentlichen Schulsystems.
Geplant ist, durch den Abbruch des baulich in schlechtem Zustand befindli-
chen Hauses an der T.-Strasse [....] eine Atelierschule in Form eines Neu-
baus zu schaffen. Mit dem vorgesehenen Umzug der Atelierschule in den
R1S.2016.05058 Seite 12
Neubau könnte das Gelände der bisherigen Privatschule X entlastet wer-
den, sodass dort die notwendigen Freiräume für die Vorschulstufe und die
Klassen 1 - 9 entstünden. Bei der Atelierschule handelt es sich um eine
Oberstufenschule für Schülerinnen und Schüler der Klasse 10 bis 12, die
verschiedene Schulabschlüsse anbietet (act. 5.8).
Es trifft zu, dass die Privatschule X bereits seit mehreren Jahren ihren
Standort an der T.-Strasse hat. Geplant ist nun ein Schulhaus für die Ober-
stufe ab der 10. Klasse. Hierfür ist die Nähe zur bisherigen Schule nicht er-
forderlich, ist es doch durchaus üblich, dass Jugendliche nach der obligato-
rischen Schulzeit eine neue Ortschaft aufsuchen müssen, um ihre schuli-
sche Ausbildung fortzusetzen bzw. abzuschliessen (z.B. bestehen nur 21
Mittelschulen bei 168 politischen Gemeinden im Kanton Zürich). Die Ate-
lierschule ist somit – im Gegensatz zu Kinderkrippen und Horten – nicht auf
einen Standort in unmittelbarer Nähe von Elternhaus und Schu-
le/Kindergarten und somit auf einen Standort in der vorliegenden Wohnzo-
ne angewiesen. Die Lage des bisherigen Schulkomplexes vermag somit
nicht, besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 PBG zu begründen. Es
müssten dazu Umstände vorliegen, die gerade nur auf dem Baugrundstück
und allenfalls ein paar wenigen anderen vorkommen, sodass eine Anwen-
dung der Vorschriften zu stossenden Ergebnissen führen würde und sich
aber angesichts der kleinen Zahl der Fälle eine Anpassung der gesetzli-
chen Ordnung weder aufdrängt noch sinnvoll erscheint. Die Überlegungen,
die die Vorinstanz für die Begründung der Ausnahmebewilligung angeführt
hat, lassen sich zudem für eine Vielzahl von Fällen anstellen. So könnte je-
de Privatschule, welche von Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften
umgeben ist, eine Ausnahmebewilligung für ihre Erweiterung verlangen. Es
liegt somit keine Ausnahmesituation vor.
Gegen die Anwendung von § 220 PBG spricht auch, dass die Bau- und Zo-
nenordnung der Stadt Zürich in Art. 6 Abs. 4 BZO für Betriebe und Einrich-
tungen, welche vorwiegend die in einem näheren Umkreis wohnende Be-
völkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs ver-
sorgen, eine Reduktion des Wohnanteils ausdrücklich vorsieht (i.c. auf
66 %). Insofern wurden die Dispensmöglichkeiten in einer speziellen Vor-
schrift genauer definiert, und eine weitergehende Befreiung ist nur unter
strengen Voraussetzungen möglich. Mit Art. 6 Abs. 4 BZO hat die Stadt Zü-
rich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass besondere Verhältnisse
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im Sinne von § 220 PBG, welche einen Dispens von der Einhaltung der
Wohnanteilsvorschriften rechtfertigten, kaum vorstellbar sind.
Gemäss Art. 6 Abs. 4 bis
BZO darf zugunsten von Kinderbetreuungseinrich-
tungen (Krippen, Horten oder dergleichen) sowie für Kindergärten unab-
hängig von der geltenden Wohnanteilspflicht der Wohnanteil unbeschränkt
herabgesetzt werden. Diese Bestimmung, welche am 26. März 2015 in
Kraft getreten ist, bezweckt die erleichterte Zulassung von Kinderbetreu-
ungseinrichtungen in Wohnzonen. Es geht dabei um familienergänzende
Kinderbetreuung im Vorschulalter, wie der Weisung des Stadtrates an den
Gemeinderat vom 29. Januar 2014 zu entnehmen ist (Gemeinderatsbe-
schluss Nr. 276 vom 20. August 2014, GR Nr. 2014/29). Schulen sind da-
von ausgenommen, weshalb die Privilegierung von Art. 6 Abs. 4 bis
BZO für
sie nicht gilt.
Der von der Bauherrin erwähnte § 357 Abs. 1 PBG kommt vorliegend nicht
zur Anwendung, zumal diese Bestimmung nur die Rechtsänderung
vorschriftswidrig gewordener Bauten und Anlagen sowie deren Umnutzung,
Umbau und Erweiterung zulässt. Der Neubau eines Gebäudes unter Ab-
bruch der bestehenden Baute kommt somit von vornherein nicht in den
Genuss des gesetzlichen Bestandesschutzes.
Aufgrund fehlender besonderer Verhältnisse ist daher zu Unrecht eine
Ausnahmebewilligung erteilt worden.
4.5.5.
Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführt, hat der Gemeinderat der Stadt
Zürich an seiner Sitzung vom 29. Juni 2016 dem Antrag zugestimmt, dass
der Wohnanteil bei den Grundstücken T.-Strasse [....] von 90 % auf 0 %
gesenkt werde. Diese Regelung soll mit der teilrevidierten BZO der Stadt
Zürich in Kraft treten. Da die Anwendung des künftigen, noch nicht in Kraft
stehenden Rechts durch das Legalitätsprinzip und den Grundsatz der
Rechtssicherheit ausgeschlossen wird (sog. positive Vorwirkung), ist die
künftige Regelung für den vorliegenden Rekurs jedoch unbeachtlich.
R1S.2016.05058 Seite 14
5.1.
Nachdem die angefochtene Bewilligung bereits wegen der Verletzung der
Wohnanteilsvorschriften aufzuheben ist, erübrigt sich eine Behandlung der
restlichen Rügen.
5.2.
Die Bauherrschaft wehrt sich in ihrem Rechtsmittel gegen die eingangs zi-
tierte Auflage. Da vorliegend jedoch der angefochtene Beschluss bereits in
Gutheissung der Nachbarrekurse aufzuheben ist, ist der Bauherrenrekurs
nicht zu behandeln und als gegenstandslos geworden abzuschreiben (vgl.
VB.2008.0021).
6.1.