Decision ID: 0ebe740d-5c05-4816-920c-05dc1e9b1148
Year: 2021
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Am 30. Juli 2019 reichte die E._ GmbH bei der Gemeinde C._
ein Baugesuch für ein Ferienresort auf einem Teilstück der Parzelle Nr.
D._ ein (Baugesuch Nr. 64-2019). Das Projekt sieht den Neubau des
Ferienresorts I._ vor, bestehend aus dem Hauptgebäude mit
Rezeption, Lobby, Bar, Kids' Club, Mehrzweckraum, Betriebsräume,
Hallenbad mit SPA und fünf Mehrfamilienhäusern mit total 80
bewirtschafteten Wohnungen (total 448 Betten); weiter ist ein Turm mit
einer Liftverbindung zum Badesee auf der Parzelle Nr. F._ und den
Bergbahnen vorgesehen. Das Gesuch wurde am 8. August 2019 publiziert
und im Zeitraum vom 9. – 28. August 2019 öffentlich aufgelegt.
2. Dagegen richteten sich mehrere Einsprachen, darunter am 24. August
2019 diejenige von A._, Eigentümer einer Ferienwohnung im
Mehrfamilienhaus G._ auf Parzelle Nr. K._. In ihrer Einsprache
bemängelten die Eheleute A._ im Wesentlichen, es sei ein
Verkehrskonzept zu erstellen und darzulegen, wie das Ferienresort
verkehrsmässig erschlossen, befahren und bewirtschaftet werde.
Ausserdem seien die Parkplätze unterirdisch anzuordnen oder allenfalls
seien Carports mit einem begrünten Dach zu erstellen; eventualiter seien
die vorgesehenen 145 Parkplätze in ihrer Zahl massiv zu reduzieren.
3. Nachdem der Bauherrin die vorliegende sowie weitere Einsprachen
zugestellt wurden, reichte diese ein Verkehrs- und Erschliessungskonzept
sowie das Dokument 'Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort I._'
ein. Diese Unterlagen wurden den Einsprechern daraufhin zugestellt,
verbunden mit einer Fristansetzung für eine allfällige Stellungnahme.
4. Zwischenzeitlich beantragte die Gemeinde B._ mit Baugesuch vom
19. September 2019 (Baugesuch Nr. 84-2019) die Erteilung einer
Baubewilligung für die Erschliessung J._, Parkplätze mit Carports und
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Zufahrt für die Überbauungen Neubau Ferienresort I._ und Neubau
Hotelanlage J._; das Hotelprojekt ist ebenfalls auf der Parzelle Nr.
D._ geplant in der Grössenordnung von 110 Zimmern mit 246 Betten
sowie 60 Parkfeldern in einer Unterniveaugarage. Das Parkierungsprojekt
der Gemeinde umfasst 102 oberirdische Parkfelder auf Parzelle Nr.
D._ und ist in zwei Etappen unterteilt; dabei sollte das
Parkierungsprojekt 1. Etappe im Umfang von 77 PP dem Ferienresort
dienen, die 2. Etappe dann mit den restlichen 25 PP dem Hotelprojekt. Auf
diese Bauausschreibung wurden die Einsprecher von der Gemeinde am
18. September 2019 hingewiesen. Das Baugesuch für das Hotelprojekt –
das hier nicht Streitgegenstand ist –, eingegeben von der X._, lag
vom 4. bis am 23. Oktober 2019 auf; wobei die Angaben bezüglich Auflage
aus der Beschwerde S. 4 Ziff. 7 stammen.
5. Am 26. September 2019 legten A._ Einsprache ein gegen das
Baugesuch für die Parkplätze mit Carports; ausserdem nahmen sie zum
Verkehrs- und Erschliessungskonzept sowie zum Geschäftsmodell
Stellung.
6. Mit Bauentscheid vom 31. Oktober 2019 entschied der Gemeindevorstand,
die beiden Baugesuche in einem Entscheid zu behandeln und bewilligte
beide jeweils mit diversen Auflagen. Gleichentags wies er in separaten
Entscheiden die neun Einsprachen ab.
7. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2019 erhoben A._ (nachfolgend
Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden. Darin beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids und die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligungen für die
Baugesuche Nr. 64-2019 und 84-2019 – Ferienresort I._ und
Parkplatzanlagen/Zufahrt auf den Grundstücken Nrn. D._ und
F._; weiter beantragten sie die Gewährung der aufschiebenden
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Wirkung, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegner. Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der
Zweitwohnungsgesetzgebung, diverse Verletzungen des kantonalen und
kommunalen Baurechts (so etwa mangelnde Einordnung und Gestaltung,
Unvollständigkeit des Baugesuchs, Verletzung der Regelbauweise, Mängel
bei den Energieanlagen, der Parkierung und der Erschliessung) und
verschiedener Aspekte der Lärmschutzvorschriften
(Strassenlärmbelastungskataster/Sanierungsbedürftigkeit der Strasse,
Vorsorgeprinzip und Annahmen betreffend den Mehrverkehr).
8. Am 7. Januar 2020 gewährte der Instruktionsrichter die aufschiebende
Wirkung.
9. Am 26. Februar 2020 beantragte die E._ GmbH
(Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2) die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführer. Sie führte im Wesentlichen aus, dass ihr Projekt für ein
Ferienresort mit bewirtschafteten Wohnungen sämtliche Vorgaben der
Zweitwohnungsgesetzgebung erfülle; unter anderem sei im
Projektentwicklungsvertrag die ausschliesslich touristische Nutzung der
Anlage zugesichert und auch durch eine Zustimmungsklausel zugunsten
der Gemeinde für eine Kaufrechtsübertragung sichergestellt. Die
Beschwerdegegnerin 2 legt zudem offen, wer neben ihr als
Projektentwicklerin als Investor und wer als Betreiber und Vermarkter
vorgesehen ist. Definitive Verträge könnten erst bei Vorliegen einer
rechtskräftigen Baugenehmigung abgeschlossen werden. Die Bauherrin
äussert sich eingehend zu Geschäftsmodellen und Businessplänen.
10. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer
Vernehmlassung vom 4. März 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolge
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zu Lasten der Beschwerdeführer. In Bezug auf den Sachverhalt lässt sie
ausführen, dass sie zwischenzeitlich hinsichtlich der 1. Etappe des
Parkierungsprojekts am 25. Februar 2020 eine geringfügige
Projektänderung beschlossen habe, nämlich eine Erhöhung der
Gesamtzahl von Parkplätzen von 77 auf 85 mit leichter Umgruppierung an
verschiedenen Stellen (Verweis auf ihre Beilagen 2 und 3). Auch in Bezug
auf die 2. Etappe des Parkierungsprojekts habe sich in der Zwischenzeit
eine projektbedingte Präzisierung ergeben, nämlich eine detailliertere
Ausgestaltung des Grenzbereichs zwischen dem Ferienresort I._ und
dem Hotel J._. Diese Änderung habe sie bewogen, die 2. Etappe des
Parkierungsprojekts im Sinne einer Projektänderung am 28. Februar 2020
erneut öffentlich aufzulegen. Entsprechend sei die neu aufgelegte 2.
Etappe des Parkierungsprojekts nicht mehr Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Die Anpassung sei auf veränderte betriebliche Aspekte
zurückzuführen und nicht auf die Rügen der Beschwerdeführer. Mit
Verweis auf das modifizierte Verkehrs- und Erschliessungsgutachten vom
14. Februar 2020 wäre das ursprüngliche Projekt genau gleichermassen
bewilligungsfähig gewesen wie es das nun modifizierte Projekt sei. Die
Rügen der Beschwerdeführer seien allesamt abzuweisen, entspreche das
Ferienresort doch vollumfänglich den Anforderungen der
Zweitwohnungsgesetzgebung und den Vorgaben der Baugesetzgebung;
die Erschliessung sei genügend und zulässig; auch in lärmtechnischer
Hinsicht sei das Projekt nicht zu beanstanden.
11. Mit Eingabe vom 4. Mai 2020 replizierten die Beschwerdeführer und hielten
dabei an ihren Rechtsbegehren fest. Darin kritisierten sie die Aufteilung des
Projekts in mehrere, zeitlich gestaffelte Teilprojekte, was die Beurteilung
und Anfechtung erschwerte; durch die zwischenzeitliche im
Zusammenhang mit dem Hotelkomplex eingegebene Projektänderung sei
die Angelegenheit zusätzlich verkompliziert worden. Es falle schwer, bei
dieser Vorgehensweise die Übersicht zu bewahren. Auf jeden Fall sei die
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Einheit des Baubewilligungsverfahrens bzw. das Koordinationsgebot
verletzt. Die übrigen Rügen werden sodann weiter vertieft.
12. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 3. Juni 2020 ihre Dupliken ein.
13. Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer am 15. Juni 2020
eingelegte Honorarnote wurde von den Beschwerdegegnerinnen nicht
kommentiert.
14. Am 13. August 2021 forderte der Instruktionsrichter die
Beschwerdegegnerin 1 auf, die vollständigen Akten der beiden strittigen
Baubewilligungsverfahren einzureichen. Diese gingen am 1. September
2021 ein. Den Beschwerdeführern wurde Gelegenheit gegeben, darin
Einsicht zu nehmen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Der umstrittene Bauentscheid der
Beschwerdegegnerin 1 vom 31. Oktober 2019 – womit sie zeitgleich
separat einerseits die Einsprache vom 24. August 2019 der heutigen
Beschwerdeführer gegen das Baugesuch vom 30. Juli 2019 (Baugesuch
Nr. 64-2019) für ein Ferienresort auf einem Teilstück von Parzelle D._
der Beschwerdegegnerin 2 [= Bauherrin/Projektverfasserin] sowie
andererseits die Einsprache vom 26. September 2019 derselben
Beschwerdeführer gegen das Baugesuch vom 19. September 2019
(Baugesuch Nr. 84-2019) der Beschwerdegegnerin 1 für die Erschliessung
der Parzelle D._ zuzüglich Parkplätzen mit Carports und einer Zufahrt
für die dort geplanten Überbauungen (Neubau Ferienresort/Neubau
Hotelanlage im Westen auf Parzelle D._) abwies – ist weder endgültig
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noch kann er bei anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt jener
Bauentscheid ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer
– als Eigentümer einer Ferienwohnung im benachbarten Mehrfamilienhaus
auf Parzelle K._ im Nordwesten von Parzelle D._ – sind als
Adressaten des angefochtenen Entscheids von den neuen Bauprojekten
auf dem Nachbargrundstück im Südosten – direkt betroffen und haben
daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie
zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die zudem
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 und Art. 52
Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten. Zur Erschliessung und der damit
einhergehenden Lärmproblematik am südöstlichsten Punkt der
Bauparzelle D._ – mit einer doch erheblichen Distanz (ca. 200 m) zur
Parzelle K._ – sei bezüglich der Beschwerdelegitimation lediglich auf
die Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGE 137 II 30 E.2.2.2.
verwiesen, wonach (nebst der formellen Beschwer) verlangt wird, dass die
Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache
verfügen und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung
des angefochtenen Entscheids ziehen. Die Nähe der Beziehung zum
Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher
Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die
tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer durch den
Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Nach Auffassung des
Gerichts reichen vorliegend der aus den Bauprojekten zu erwartende
Mehrverkehr bzw. die generelle Erschliessungsfähigkeit der Bauparzelle
D._ in der Hotelzone B im Halte von 18'439 m2 somit bereits aus, um
die Anfechtungslegitimation der Beschwerdeführer vollumfänglich zu
bejahen.
2. Streitgegenstand bilden die Bauvorhaben Nr. 64-2019 der
Beschwerdegegnerin 2 (Erstellen Ferienresort mit sechs Hochbauten) und
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Nr. 84-2019 der Beschwerdegegnerin 1 (Erschliessung/Zufahrt,
Parkplätze, Carports). In der Einsprache vom 24. August 2019 beantragen
die nachmaligen Beschwerdeführer, dass ein Verkehrskonzept zu erstellen
und darzulegen sei, wie das Ferienresort verkehrsmässig erschlossen,
befahren und bewirtschaftet werde; weiter seien die oberirdischen
Parkplätze unterirdisch anzuordnen oder allenfalls als Carport mit
begrüntem Dach zu erstellen, eventualiter seien die vorgesehenen 145
Aussenparkplätze in ihrer Zahl massiv zu reduzieren. In ihrer Einsprache
vom 26. September 2019 gegen das Parkierungskonzept der
Beschwerdegegnerin 1 beanstanden sie in Ergänzung zur Einsprache vom
August, dass die Projektänderung (Erhöhung der Anzahl Parkplätze von 77
auf 85) zur erneuten Publikation des Bauprojekts Ferienresort hätte führen
müssen. In Bezug auf das Parkierungsprojekt erneuern sie ihre
Forderungen nach einem Verkehrskonzept und der Untertaglegung der
Parkplätze. Die Beschwerdegegnerin 1 hat dann im Einspracheentscheid
zum Baugesuch Ferienresort Themen des Zweitwohnungsgesetzes (wie
Einordnung und Gestaltung etc.) aufgegriffen. Es fragt sich daher, ob die
Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 9. Dezember 2019 nicht
unzulässigerweise (gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG) den Streitgegenstand
erweitert haben, indem sie ihre Rügen betreffend Verkehrskonzept und
Untertaglegung der Parkplätze auf weitere Themen ausgeweitet haben.
Umgekehrt hat die Beschwerdegegnerin 1 deren erweitertes
Rügeprogramm selbst befeuert, indem sie diese Aspekte in ihren
Einspracheentscheiden abhandelte. Nachdem weder die
Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2 eine solche
Ausweitung kritisieren, gibt es aus Sicht des Gerichts keinen Grund, jene
Rügen nicht ebenfalls zu behandeln. Einzig das neu aufgelegte
Parkierungsprojekt der 2. Etappe (Erstellen von zusätzlichen 25
Parkplätzen) zu Gunsten des Hotelprojekts sowie der Neubau des
Hotelprojekts selbst sind vorliegend nicht zu behandeln, da sie von den
Beschwerdeführern bislang nicht als rechtswidrig angefochten wurden.
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Diese Nichtbehandlung hat indes die Beschwerdegegnerin 1 zu
verantworten, sodass diesbezüglich keine Kostenauflage an die
Beschwerdeführer zu rechtfertigen wäre. Umgekehrt können daraus aber
auch der Beschwerdegegnerin 1 keine Mehrkosten erwachsen, weil dieser
Vorgang (kleinere Projektanpassungen im Grenzbereich 'Ferienresort-
/Hotelanlage' und Bereitstellung weiterer 25 Parkplätzen in 2. Etappe)
zulässig ist und dadurch den Beschwerdeführern kein unnötiger
Zusatzaufwand verursacht wurde.
3. In materieller Hinsicht sind die einzeln erhobenen Rügen der
Beschwerdeführer betreffend Verletzung der Koordinationspflicht bei
Erteilung der Baubewilligungen (nachfolgend E.4.1.ff.), bezüglich
Missachtung der Vorschriften des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG;
hiernach E.5.1.ff.), der Verletzung des Baugesetzes
(Einordung/Gestaltung; E.6.1.ff.), der Vorwurf der Unvollständigkeit der
Baugesuchakten (E.7.1.ff.) samt Nichtbeachtung der Regelbauweise
(E.8.1.ff.), die Kritik an den Energieanlagen (E.9.1.ff.), die Einwände gegen
die Parkierung/das Parkierungskonzept (E.10.1.ff.) und die
Erschliessung/Zufahrt (E.11.1.ff.), sowie speziell die geäusserten
Bedenken hinsichtlich der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften
(E.12.1.ff.) bzw. des Strassenlärmbelastungskatasters einschliesslich
Sanierungsbedürftigkeit der Strasse auf der Verkehrszubringerachse
(E.13.1.ff.), der Einhaltung resp. Respektierung des
umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzips (E.14.1.ff) sowie der von Seiten
der Beschwerdegegnerinnen getroffenen und darauf rechnerisch
ausgewerteten Annahmen betreffend Mehrverkehr und Lärmbelastung
(E.15.1.ff.) auf ihre Korrektheit und Rechtmässigkeit zu prüfen. All diese
Streitpunkte gilt es hiernach zu klären und zu entscheiden.
4.1. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 und
die Beschwerdegegnerin 1 durch eine sachliche und zeitliche Staffelung
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ihrer Baugesuche und der Projektänderungen die Übersicht und die
Anfechtbarkeit ihrer Bauvorhaben in unzulässiger Art und Weise
erschwerten. Ausserdem dürften das Feriendorf- und das
Parkierungsprojekt gar nicht separat eingegeben und bewilligt werden, weil
sie zusammengehörten. Der bewilligte Teil eines Baubegehrens müsse
unabhängig vom nicht bewilligten Teil des Baubegehrens beurteilt werden
können. Dies sei hier nicht der Fall, weshalb die Beschwerdegegnerin 1
den Art. 25a RPG verletzte.
4.2. Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet, dass ihr Parkierungskonzept mit
seinen zwei Etappen stets transparent kommuniziert worden sei, und dass
sowohl die Vereinigung der Baubewilligungsverfahren (für Ferienresort und
Parkierungsprojekt) als auch die geringfügige Projektänderung betreffend
die 1. Etappe während laufendem Verfahren von Seiten der
Beschwerdeführer zu Recht nicht beanstandet worden seien. Es sei nicht
ersichtlich, inwiefern den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang
Nachteile entstanden sein sollten.
4.3. Nach der Überzeugung des streitberufenen Gerichts bezieht sich die aus
Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700)
ergebende und in Art. 88 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG, BR 801.100) umgesetzte Koordinationspflicht auf die
Situation, in welcher im Hinblick auf ein Bauprojekt durch mehrere
Behörden (Zusatz-) Bewilligungen erteilt werden müssen (so etwa VGU R
12 43 = PVG 2012 Nr. 29). Diese Ausgangslage liegt hier nicht vor. Die
Beschwerdegegnerin 1 koordiniert jedoch die Baubewilligungsverfahren
unabhängig von Art. 88 KRG und sorgt so für eine einheitliche Beurteilung.
Sie bringt zurecht vor, dass es vielmehr problematisch gewesen wäre,
wenn sie das Parkierungsprojekt zunächst nur für die 1. Etappe aufgelegt
hätte, um später zusammen mit dem Hotelprojekt die 2. Etappe
nachzuschieben. Stattdessen hat die Beschwerdegegnerin 1 von Beginn
weg die gesamte Parkierungsanlage ausgeschrieben und der Transparenz
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Willen in Kauf genommen, dass mit Blick auf die 2. Etappe noch
projektbedingte Anpassungen bzw. Konkretisierungen erfolgen könnten.
Unabhängig davon hat sie durch die Zusammenfassung der
Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sichergestellt, dass die beide
Projekt betreffenden Aspekte, namentlich bezüglich Lärm und Verkehr,
gesamthaft in einem Verfahren beurteilt werden konnten. Die Rüge der
Beschwerdeführer ist somit in diesem Punkt abzuweisen.
5.1. Unter dem Blickwinkel des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG;
SR 702) rügen die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihre
Prüfungspflicht gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 ZWG verletzt habe, indem sie
im angefochtenen Entscheid weder Nachweise hinsichtlich der Investoren
oder der Finanzierung verlangt noch eine Verifizierung des
Geschäftsmodells vorgenommen habe. Die Baubehörde treffe eine
Prüfungspflicht, weil die Baubewilligung in Fällen, in denen die Nachfrage
offensichtlich unzureichend sei, bei Erstwohnungen nur erteilt werden
könne, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch
ganzjährige Bewohner vorlägen (BGE 144 II 49 E.2.3.); dies bedeute auf
den Fall von touristisch bewirtschafteten Wohnungen angewandt, dass der
wirtschaftliche Erfolg des eingegebenen Konzeptes – objektiv betrachtet –
realistisch erscheinen müsse, was von der Beschwerdegegnerin 2
nachzuweisen sei; zudem sei bereits im Zeitpunkt der Baueingabe
mindestens ein ernsthafter Interessent nachzuweisen, der an einer
langfristigen Führung des Betriebes interessiert sei. Angesichts der
Möglichkeit der Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 lilt. b ZWG sei der
Einwand der Beschwerdegegnerin 2, wonach sie das finanzielle Risiko
trage, ebenso unbehelflich wie der Hinweis auf die mögliche Strafzahlung
in der Höhe von 50% des Landwertes. Um eine Gesetzesumgehung zu
verhindern, hätte die Baubewilligungsbehörde prüfen müssen, ob es in der
betreffenden Gemeinde eine genügende Nachfrage nach solchen
Wohnungen im veranschlagten Preissegment gebe. Das von der
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Beschwerdegegnerin 2 eingegebene Konzept hätte auf seine
wirtschaftliche Nachhaltigkeit überprüft werden müssen; die
Baubewilligungsbehörde hätte mit der Prüfung des Gesuches erst
beginnen dürfen, wenn die Investoren und der Pächter bzw. die Details des
Bewirtschaftungsvertrages bekannt seien. Es sei unzulässig, die Prüfung
dieser Voraussetzungen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben und
in ein separates, nachgelagertes Bewilligungsverfahren zu verweisen.
5.2. Die Beschwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass das nachträgliche
Einbringen des Dokuments 'Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort
I._ C._' nicht schade. Eine Nachreichung sei gesetzlich auch
nicht ausgeschlossen. Mit der Zustellung dieses Dokuments an alle
Einsprecher und der Fristansetzung zur Stellungnahme, sei auch
niemandem ein Nachteil entstanden. Ebenfalls schade es nicht, wenn zur
Zeit der Bewilligungserteilung die Person des Investors und diejenige des
Bewirtschafters noch nicht abschliessend bekannt seien. Ebenfalls habe
man der Beschwerdegegnerin 2 einen Vertrauensvorsprung zugutehalten
dürfen; eine gesetzliche Grundlage betreffend Nachweise von Investoren,
Finanzierung oder Verifizierung eines Geschäftsmodells bestehe nicht.
Konkrete Anhaltspunkte, weshalb an den Angaben der
Beschwerdegegnerin 2 Zweifel angebracht wären, habe es auch nicht
gegeben. Ausserdem könne und dürfe die Bauherrin und
Projektverfasserin angesichts der Bedingung im Bewirtschaftungsvertrag
nicht bauen, solange sie keine Investoren und Bewirtschafter gefunden
habe. Es treffe nicht zu, dass die Bewilligungsvoraussetzungen bereits zum
Zeitpunkt der Baugesuchsprüfung gegeben sein müssten; auch im
Zeitpunkt der Bewilligungserteilung treffe dies nur bedingt zu. Dass die
Voraussetzungen der Zweitwohnungsgesetzgebung erfüllt bzw.
eingehalten werden könnten, sei sehr wohl geprüft und durch die
Bedingung betreffend den Bewirtschaftungsvertrag hinreichend
sichergestellt worden. Die von den Beschwerdeführern in Anlehnung an
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Art. 8 ZWG monierte Prüfungspflicht gelte im vorliegenden Fall nicht. Auch
die aufgeführte bundesgerichtliche Rechtsprechung beziehe sich auf die
Erstellung von klassischen Erstwohnungen und nicht auf einen touristisch
bewirtschafteten, strukturierten Beherbergungsbetrieb. Entgegen der
Darstellung der Beschwerdeführer habe sich die Beschwerdegegnerin 1
sehr wohl mit der Vereinbarkeit des Projekts mit dem
Zweitwohnungsgesetz auseinandergesetzt, habe dabei aber keinerlei
Indizien ausmachen können, welche auf eine rechtsmissbräuchliche
Umgehung hätten schliessen lassen.
5.3. Die Beschwerdegegnerin 2 erläutert in ihrer Vernehmlassung vom 26.
Februar 2020 (vgl. Ziff. 9 im Sachverhalt) sowie in ihrer Duplik vom 3. Juni
2020 vor allem ökonomische und konzeptionelle Aspekte; was die
rechtliche Argumentation betrifft, verweist sie auf die Eingaben der
Beschwerdegegnerin 1 vom 4. März 2020 (vgl. Ziff. 10, hiervor) und deren
zeitgleiche Duplik.
5.4. Ausgangspunkt zur gerichtlichen Beurteilung dieser Rüge ist Art. 7 ZWG:
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue
Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
a. als Ersatzwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer
Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.
5.4.1. Das Verwaltungsgericht hat sich erst kürzlich in einem ähnlich gelagerten
Fall mit dieser Thematik befasst und dazu festgehalten (siehe Urteil R 2020
23 vom 26. Oktober 2021 E.2.7.1.ff.): Begründet wurde diese
Nutzungseinschränkung damit, dass Art. 75b BV nicht die Hotellerie zum
Gegenstand habe und mit der Zweitwohnungsinitiative insbesondere die
"kalten Betten" limitiert, nicht jedoch neue "warme Betten" verboten werden
sollten. Umstritten war im Gesetzgebungsprozess hingegen, welche
Kategorien von Wohnungen unter die touristisch bewirtschafteten
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Wohnungen zu subsumieren sind. Der Bundesrat wollte dabei auch den
Neubau von "auf einer auf den internationalen Markt ausgerichteten,
kommerziellen Vertriebsplattform" angebotenen Wohnungen (sog.
"Plattformwohnungen") ermöglichen. Diese Vertriebsform wurde allerdings
bei der Behandlung des ZWG vom Parlament mit dem Argument des
Missbrauchspotentials wieder gestrichen. Nach Art. 7 Abs. 1 ZWG können
Erstwohnungen oder diesen gleichgestellte Wohnungen (lit. a) sowie
touristisch bewirtschaftete Wohnungen (lit. b) weiterhin mit entsprechender
Nutzungsbeschränkung bewilligt werden, wobei zur letzteren Kategorie die
Einliegerwohnungen (Abs. 2 lit. a) sowie die im Rahmen eines
strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen (Abs.
2 lit. b) gezählt werden. Nebst diesen Wohnungen mit
Nutzungsbeschränkungen (Art. 7 ZWG) können in Spezialfällen aber auch
Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8, 9, 26 und 27 ZWG)
bewilligt werden (vgl. WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz (ZWG) –
unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Bern 2021, 2. Aufl.,
Art. 7 ZWG Rz. 1 [S. 84] und Rz. 3 [S. 84-85]).
5.4.2. Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 1 liegt
mit 74.84% (so WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., S. 278, Wohnungsinventar per
31. Dezember 2019) bei weitem über 20%, weshalb dort grundsätzlich
keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6
Abs. 1 ZWG – Verbot neuer Zweitwohnungen; vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). Art. 6 Abs. 2
ZWG behält jedoch u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch
bewirtschafteter Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch
Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020
E.3). Um eine Verletzung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG feststellen zu können,
ist es unerlässlich, die damit eng und unmittelbar zusammenhängende
Nutzungseinschränkung laut Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV auf
ihre Berechtigung hin zu prüfen. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen
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müssen – sofern sie nicht "Einliegerwohnungen" sind – im Rahmen eines
"strukturierten Beherbergungsbetriebs" bewirtschaftet werden (so Urteil
des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4). Das
Bundesgericht hat sich insbesondere in den Urteilen BGE 145 II 354 und
1C_422/2018 vom 4. November 2019 bereits ausführlich zu touristisch
bewirtschafteten Wohnungen geäussert (vgl. Urteil 1C_71/2019,
1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.2.1.-3.2.2.).
5.4.3. Zum Vorwurf des Fehlens der Voraussetzungen für strukturierte
Beherbergungsbetriebe ist auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art.
4 ZWV Bezug zu nehmen, welche die Konkretisierung und Präzisierung
von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG – als allgemein gehaltener Typenkategorie –
darstellen:
Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie: a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise
ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten
ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.
(vgl. WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rzn. 13-17, 23-28 [S. 90 ff.]).
5.4.4. Zur Definition "strukturierter Beherbergungsbetrieb" hält Art. 4 ZWV fest:
Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (des ZWG) liegt vor, wenn folgende (3) Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind: a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise
von einer Mehrheit der Gäste beansprucht werden. b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf. c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.
(vgl. dazu: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O. Rz. 30-39 [S. 97-101] zu Art. 4 ZWV).
5.4.5. Mit dem Begriff "strukturierter Beherbergungsbetrieb" wollte der
Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der
Hotellerie zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden
Mischformen, sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum
Zweitwohnungsgesetz wird dazu ausgeführt, ein strukturierter
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Beherbergungsbetrieb setze ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu
gehörende minimale Infrastrukturen) und eine minimale Grösse des
Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche Residenzen wie
Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten Wohnungen) und
Ferienresorts oder Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen für den
kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen
anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie
eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption,
zentrale Parkplätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie
Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume angeboten würden,
die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. Die Grösse und die
Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbringende
Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im Markt
längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen: Botschaft
BBl 2014 S. 2304 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3.
September 2019 E.4.1.). Schliesslich ist festzuhalten, dass für die
Bewilligung des Neubaus von im Rahmen eines strukturierten
Beherbergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen kein unabhängiges
Gutachten vorgelegt werden muss. Ein solches ist [...] nur dann erstellen
zu lassen, wenn im Zusammenhang mit strukturierten
Beherbergungsbetrieben Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung [Art. 8
ZWG] erstellt werden sollen (so ausdrücklich WOLF/PFAMMATTER, a.a.O.,
Art. 7 ZWG Rz. 29 [S. 97]).
5.4.6. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Fragen bilden vorliegend
einerseits die Nutzungsauflagen im angefochtenen Bauentscheid vom 31.
Oktober 2019 sowie andererseits das dazu eingereichte Dokument
'Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort I._ C._' vom 26.
September 2019 der Beschwerdegegnerin 2.
- 18 -
5.4.7. Das von den Beschwerdeführern suggerierte rechtsmissbräuchliche
Verhalten, wonach die Beschwerdegegnerin 2 in Umgehungsabsicht auf
die Erstellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen spekuliere und
dass die Beschwerdegegnerin 1 dazu auch noch beinahe vorsätzlich Hand
biete, kann das Gericht in den eingereichten Unterlagen und den Auflagen
der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid nicht erkennen.
Es ist hierzu auf das Dokument "Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort
I._ C._" vom 26. September 2019 (vgl. Akten/Beilagen der
Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 1) und den Baubescheid vom 31.
Oktober 2019 (vgl. Akten/Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.]
29) abzustellen, worin u.a. folgendes ziffernmässig festgehalten, erläutert
und bestimmt wurde:
5.4.7.1.Auszüge aus Geschäftsmodell [Ziff. 3, S. 5] mit Markteinschätzung [Ziff. 3.1. Absatz 2 f.]. Das Angebot an qualitativ guten, zeitgemäss eingerichteten Ferienwohnungen ist in der Schweiz – mit Ausnahmen – als eher schwach einzustufen, da viele Wohnungen, die im Vermietungsmodus angeboten werden, bereits 30- bis 40-jährig sind und sich im renovationsbedürftigen Stadium befinden. Dasselbe gilt für diverse der wenigen in der Schweiz bestehenden Feriendörfer. Ähnlich wie in der Hotellerie besteht hier somit ein Nachhol- und Investitionsbedarf. Es zeichnet sich dabei ab, dass in der Schweiz in den kommenden Jahren um die 10 bis 20 Resorts realisiert werden dürften. Fakt ist jedoch, dass selbst daraus kein Überangebot entstehen wird, da selbst dann maximal um die 10'000 qualitativ sehr gute Betten im Angebot sein werden. Verglichen mit den total 273'000 Hotelbetten, die gegenwärtig in der Schweiz bestehen (Quelle: Hotelleriesuisse), ist diese Zahl immer noch als minimal anzusehen. Im Einzugsgebiet von C._ besteht zudem kein ähnliches oder gleichwertiges bzw. fehlt [...] ein solches Angebot, so dass einem Ferienresort an bester Lage in C._, gekoppelt mit der Ausrichtung und mit dem Marketing der Destination, beste Erfolgschancen einzuräumen sind.
Dienstleistungsangebot [Ziff. 3.2, S. 6]. Der Gast, der im Resort C._ Ferien bucht, entscheidet sich zunächst grundsätzlich für "Ferien in einer Ferienwohnung", im Wissen, dass er gewisse Dienstleistungen in hotelähnlicher Form beanspruchen kann, aber ebenso im Wissen, dass er diverse Leistungen selber erbringen möchte. Dazu gehört insbesondere die eigenständige Organisation von sämtlichen Verpflegungseinheiten in der dafür zur Verfügung stehenden, sehr grosszügig eingerichteten Küche. Alle anderen Dienstleistungen, wie Réception, Wellness. Kinderclub, Wäsche oder Reinigung, bezieht der Gast aus dem . [...].
Betriebsorganisation [Ziff. 3.4, S. 7]. Die vorgesehene Struktur geht davon aus, dass ein Investor, oder eine Gruppe von Investoren, das gesamte Resort erstellen wird. Dies bedeutet, dass die total 80 Wohnungen gänzlich als Block in eine gesamtheitliche Vermarktung gelangen. Oder umgekehrt formuliert: Es werden keine Wohnungen – mit oder ohne Vermietungspflicht – ausserhalb der Investorengruppe veräussert. Demnach stehen alle Wohnungen während
- 19 -
der gesamten Öffnungs- und Betriebszeiten ausschliesslich zur Vermietung an Wochen- oder Mehrtagesgäste zur Verfügung. Es ist weder eine Dauermiete noch eine Veräusserung in Form von Zweitwohnungen statthaft. Die Investoren werden mit einem Betreiber, der die gesamte betriebliche Abwicklung hotelähnlich organisieren und verantworten wird, einen Pachtvertrag vereinbaren. Dementsprechend wird nach der Fertigstellung des Resorts ein klassisches -System mit Pächter und Verpächter bestehen. Als Betreiber kommen etablierte Organisationen, wie z.B. REKA, Alprima, oder eine lokale Struktur, infrage.
Plausibilisierung Betriebsaufwand [Ziff. 3.5.3, S. 9]. Die angenommenen Werte beim Betriebsaufwand stützen sich einerseits auf konkrete Planungen (Personalaufwand) ab. Andererseits richten sich diese nach den Werten, welche beim Vergleichsprojekt Y._ anfallen.
Betriebsergebnis [Ziff. 3.5.4, S. 9]. Das Betriebsergebnis, Worst- und Best-Case, liegt in jedem Fall in einem für einen Investor und für einen Betreiber attraktiven Rahmen, so dass eine Finanzierungs- und Organisationsstruktur als realisierbar eingestuft werden kann.
Fazit [Ziff. 4, S. 10] Der Standort C._ wird für ein Feriendorf im dargestellten Sinne als in jeder Hinsicht geeignet beurteilt. Die wichtigsten Parameter, nämlich die unmittelbare Nähe zu einem Familienskigebiet, die Ganzjahresdestination, das multiple Sport- und Freizeitangebot, das vorteilhafte Investitions- und Ertragsverhältnis, die Einzigartigkeit im Einzugsgebiet sowie das Synergiepotential, können als erfüllt oder realisierbar, bzw. positiv entwickelbar eingestuft werden. Demnach entspricht es dem Ziel der E._ GmbH, das Projekt zeitnah einer Realisierung zuzuführen.
(Anmerkung: Der Businessplan [BG2-act.2] ist vertraulich und daher nur für das Gericht bestimmt [vgl. Vorgabe in Duplik BG2 vom 3. Juni 2020, S. 4]; entsprechend wird im Urteil daraus auch nicht zitiert).
5.4.7.2.Auszüge aus dem angefochtenen Baubescheid [Dispositiv Ziff. II/A./Bewilligungserteilung] Die ersuchte Bewilligung für
 das Ferienresort I._, bestehend aus einem Hauptgebäude mit Réception, Lobby, Bar, Kids' Club, Mehrzweckraum, Betriebsräume, Hallenbad mit SPA und fünf Mehrfamilienhäuser mit total achtzig bewirtschafteten Wohnungen auf einem Teilstück der Parzelle Nr. D._ in C._, J._, sowie
 einen Turm mit Liftverbindung zum Badesee und zur Bergbahn auf Parzelle Nr. F._ in C._, L._,
wird unter den nachfolgend aufgeführten, verbindlichen Bedingungen und Auflagen erteilt:
1. Folgende im Rahmen des Ferienresorts zu erstellenden Wohnungen werden als touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe b des Zweitwohnungsgesetzes (Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs) bewilligt:
Haus 1: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen 1'005.23 m2 HNF] Haus 2: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen 1'005.23 m2 HNF] Haus 3: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen 1'036.06 m2 HNF] Haus 4: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen 1'036.06 m2 HNF] Haus 5: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen 1'036.06 m2 HNF]
[Gesamthaft: 80 Wohnungen [5 x 16 Wohnungen]; insgesamt 5'118.64 m2 HNF]
- 20 -
Bei diesen Wohnungen ist im Grundbuch zudem anzumerken, dass eine Umwandlung von touristisch bewirtschafteten in nicht touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen untersagt ist. Eine solche Umwandlung würde in jedem Fall eine Umzonung und eine Abgeltung voraussetzen, welche mindestens 50% des nach der Umwandlung bestehenden Landwerts entspricht.
2. Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Gemeindevorstand einen Bewirtschaftungsvertrag mit dem Betreiber des Ferienresorts mit folgendem Mindestinhalt zur Genehmigung zu unterbreiten:
2.1. Sämtliche Wohnungen müssen während der gesamten Haupt- und Nebensaison (Mitte Dezember bis Mitte März) aus einer Hand zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten werden.
2.2. Eine Dauermiete von mehr als 90 Tagen muss ebenso ausgeschlossen sein wie die Veräusserung oder die persönliche Ausgestaltung einzelner Wohnungen.
2.3.Das Angebot hat über geeignete Vermittlungsplattformen sowie zu mark- und ortsüblichen Preisen zu erfolgen.
2.4.Der Betreiber hat den Gästen die im Projekt vorgesehenen hotelmässigen Dienstleistungen (Réception, Zimmerdienst, Gemeinschaftseinrichtungen wie SPA-Bereich, Kinderclub etc.) anzubieten.
2.5.Der Bewirtschaftungsvertrag ist mit einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit auszugestalten. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung wäre eine gleichwertige Ersatzvereinbarung nachzuweisen.
3. Nach der Genehmigung dieses Bewirtschaftungsvertrags erteilt der Gemeindevorstand die Baufreigabe und weist das Grundbuchamt B._ an, die Nutzungsbeschränkung sowie die Eventualverpflichtung gemäss Dispositiv-Ziffer A/1 sowie den genehmigten Bewirtschaftungsvertrag gemäss Dispositiv-Ziffer A/2 im Grundbuch anzumerken. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Bauherrschaft.
4. [Jederzeitige Betriebskontrolle: Einhaltung Nutzungsauflage/Bewirtschaftungsvertrag]
5. [Grenzabstandsvereinbarung zG Parzelle Nr. D._ und zL Parzelle Nr. M._]
6. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn:
6.1.Die Bauherrschaft dem Gemeindevorstand mittels entsprechender Verträge den Nachweis erbracht hat, dass sie auf eigenem oder fremdem Grundeigentum über die erforderlichen 85 Pflichtparkplätze verfügt.
6.2.Die Bewilligungsgebühren bezahlt worden sind. Die Quittung muss bei Baubeginn vorgewiesen werden, andernfalls kann das Gemeindebauamt ohne jegliches Weiterzugsrecht für den betroffenen Bauherrn die Bauarbeiten einstellen.
6.3.Die erforderlichen Bewilligungen bei den kantonalen Instanzen durch den Bauherrn eingeholt und erteilt worden sind.
6.4.Alle Bedingungen und Auflagen gemäss diesem Baubescheid durch den Bauherrn akzeptiert worden sind.
[Ziff. 7- Ziff. 20: Zahlreiche weitere, verbindliche Auflagen und Bedingungen im Entscheid]
5.4.8. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 ist zu folgen, die unter Hinweis
auf WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG N 8 in Erinnerung ruft, dass ein
- 21 -
behaupteter Rechtsmissbrauch offensichtlich sein müsse und es
demjenigen, der sich darauf berufe, obliege, anhand der konkreten
Umstände des Einzelfalls das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs
darzulegen. Im Zweifel ist das Vorliegen eines solchen zu verneinen.
Sämtliche Ausführungen der Beschwerdeführer zum angeblichen
Rechtsmissbrauch – etwa zur Rechtsform der Beschwerdegegnerin 2, zu
den Kosten der Unterniveaugarage, zu angeblichen Geschenken und dem
Finanzhaushalt der Beschwerdegegnerin 1, zu den politischen
Würdigungen, zur angeblichen Absicht zur späteren Umnutzung der
bewirtschafteten Wohnungen in klassische Zweitwohnungen – sind
unbelegte Behauptungen, Vermutungen und Konstrukte, welche jedenfalls
keinen Rechtsmissbrauch belegen, geschweige denn einen
offensichtlichen Rechtsmissbrauch. Die Rüge ist somit abzuweisen.
5.4.9. Das von den Beschwerdeführern beantragte Gerichtsgutachten zur
Nachfrage von 'Parahotellerie-Betten' in der Region B._ sowie zu den
marktgerechten Preisen in der fraglichen Region und der zu erwartenden
durchschnittlichen Auslastung erscheint dem Gericht deshalb nicht
notwendig.
6.1. Zur Rüge der Verletzung des kommunalen Baugesetzes (BauG) – hier
insbesondere der Vorschriften über die Einordnung und Gestaltung von
neuen Hochbauten – machen die Beschwerdeführer geltend, dass die
Baubewilligungsbehörde ungenügend Rücksicht auf die Eingliederung
respektive auf die gute Gesamtwirkung genommen habe. Gerade wenn
von der Regelbauweise abgewichen und ein AZ-Bonus komplett
ausgeschöpft werde, seien strengere Voraussetzungen hinsichtlich der
guten Einordnung anzuwenden, was vorliegend unterlassen worden sei.
Dass eine gute Gesamtwirkung hier gerade nicht vorliege, ergebe sich im
Hinblick auf die nachbarliche Siedlung und die Situierung des Projekts am
Rande des Dorfes insbesondere daraus, dass sich das Bauprojekt in
- 22 -
Kubatur, Gestaltung und Farbwahl deutlich von weiteren Gebäuden in der
Nähe abhebe; das Bauprojekt wirke so in direkter Nähe zum idyllischen
Badesees und mit Blick auf die Bergkulisse als Fremdkörper.
6.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist auf den Umstand, dass das Baugesetz
für das fragliche Gebiet kein Beizug eines Gestaltungsberaters vorsehe;
ebenso wenig bestehe eine Grundlage für ein einheitliches
Gestaltungskonzept. Vielmehr habe es die Beschwerdegegnerin 1 bewusst
unterlassen, für die Hotelzone B solche Vorgaben zu erlassen. Weiter
könnten die Beschwerdeführer auch nicht dartun, inwiefern in
gestalterischer Hinsicht keine gute Lösung vorliegen sollte. Nachdem die
Gestaltung des Resorts in der Einsprache nicht explizit thematisiert worden
sei, habe die Beschwerdegegnerin 1 ihre diesbezüglichen Überlegungen
auch nicht schon im Baubescheid darlegen müssen. Anders verhalte es
sich mit der gestalterischen Einordnung der Parkierungsanlage, welche
entsprechend im angefochtenen Entscheid thematisiert worden sei.
Schliesslich zeige die mit den Auflageakten gezeigte Visualisierung des
Bauprojekts, dass sich die gestalterische Kritik der Beschwerdeführer als
unzutreffend erweise.
6.3. Nach Auffassung des Gerichts gibt das Gesamtbauvorhaben visuell und in
gestalterischer Hinsicht zu keinen kritischen Bemerkungen Anlass (vgl.
dazu Abbildung/Fotomontage/Bildaufnahme zum Bauprojekt [BG1-act. 6]).
Auf dieser aussagekräftigen Visualisierung sind in der Bildmitte die fünf
Mehrfamilienhäuser und dahinter das Hauptgebäude ersichtlich. Links
davon (weiter westlich oberhalb des Turmliftes mit Zugangspasserelle)
würde dann das neue Hotel anschliessen, welches dort noch nicht
abgebildet ist. Die geplanten Baukörper sind gleich dimensioniert wie die
bereits bestehenden, das Hotel wird dann die Lücke zu den weiter hinten
liegenden, bereits bestehenden Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen
- 23 -
K._ (mit Beschwerdeführern), N._ sowie O._ schliessen.
Auch die gewählte Materialisierung und die Dachformen fallen in keiner
Weise aus dem Rahmen. Anhand dieser Visualisierung durfte das Gericht
auch auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten. Auch diese
Rüge ist somit abzuweisen.
7.1. Die Beschwerdeführer rügen weiter die Unvollständigkeit des Baugesuchs
der Beschwerdegegnerin 2, da anlässlich der öffentlichen Auflage vom 9.-
28. August 2019 nicht alle notwendigen Planunterlagen vorhanden
gewesen seien. Aus den Plänen sei insbesondere nicht ersichtlich
gewesen, welcher Teil der Bauparzelle als Berechnungsgrundlage
verwendet resp. wo die parzelleninterne Abgrenzung vorgenommen
worden sei. Bei einer Gesamtparzellengrösse von 18'439 m2 werde mehr
als die Hälfte für das aktuelle Bauprojekt aufgewendet, was sich aus den
Plänen so nicht zeige, weshalb grundlegende Zweifel an der Richtigkeit der
Berechnung der Grundstücksfläche und Ausnützungsziffer (AZ)
anzubringen seien.
7.2. Nach Ansicht des Gerichts präsentiert sich das Bauprojekt – wie bereits zur
Koordinationspflicht (E.4.1.ff., hiervor) ausgeführt – tatsächlich etwas
verschachtelt, wird aber letztlich transparent und vollständig dargelegt.
Grundsätzliche Zweifel an der Richtigkeit der AZ-Berechnung (BG1-act. 7)
genügen nicht. Die Beschwerdeführer müssten schon genau aufzeigen,
was aus ihrer Sicht nicht in Ordnung ist. Dass sich die beanspruchte
Ausnützungsziffer aus der Parzelle ableiten lässt, scheint dem Gericht
ohnehin klar zu sein. Das Problem entsteht dann beim Hotelprojekt,
welches nicht mehr Ausnützungsziffer verbrauchen darf, als vom
Feriendorf noch übrig ist.
8.1. In Bezug auf die Regelbauweise rügen die Beschwerdeführer sodann, dass
die Baubewilligungsbehörde der Beschwerdegegnerin 1 der
- 24 -
Beschwerdegegnerin 2 den Vorteil, von der Regelbauweise abweichen zu
dürfen, gewährt habe, ohne einen Nachweis des Minergiestandards
einzuverlangen. Auch wenn das definitive Zertifikat erst nach
Bauvollendung ausgestellt werden könne, hätte die Behörde sich als
Planungssicherheit ein provisorisches Zertifikat vorlegen lassen müssen.
Ohne ein solches Zertifikat sei eine Abweichung von der Regelbauweise
nicht zulässig.
8.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist hierzu auf den Energienachweis der
Beratungsfirma P._ AG (Bauphysik/Energie/Akustik; vgl. dazu BG1-
act. 22), welcher Bestandteil der Auflageakten war. Unter Hinweis auf Art.
53 Abs. 2 lit. 14 BauG hielt sie zudem fest, dass der Minergie-
Zertifizierungsnachweis (erst) nach Abschluss der Arbeiten beizubringen
sei.
8.3. Der Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 vermag sich das Gericht
anzuschliessen. Es ist ihr beizupflichten, dass sie korrekt vorgegangen ist.
Für ein von den Beschwerdeführern verlangtes provisorisches Zertifikat ist
keine Rechtsgrundlage ersichtlich. Es handelt sich dabei ohnehin um ein
baupolizeiliches Problem: Bei periodischer Kontrolle des Baufortschritts
durch die Beschwerdegegnerin 1 wäre eine allfällige Abweichung bald
ersichtlich und die Beschwerdegegnerin 1 könnte bei Bedarf einschreiten.
9.1. Was die Rüge bezüglich Energieanlagen betrifft, bringen die
Beschwerdeführer vor, aus den Unterlagen gehe nicht hervor, wie gross
die Photovoltaikanlage sei, noch wo diese erstellt werde. Entsprechend
fehlten daher auch eine gestalterische Begutachtung und eine vertiefte
Auseinandersetzung mit der geplanten Anlage.
9.2. Die Beschwerdegegnerin 1 weist in diesem Zusammenhang zurecht darauf
hin, dass aus dem nachgereichten Projektbeschrieb (BG1-act. 12, S. 3 Titel
- 25 -
Architektur) hervorgehe, dass eine 100 m2 grosse Photovoltaikanlage
geplant sei, welche in das Dach des Haupthauses integriert ist. Aufgrund
dieser Integration tritt sie nach aussen nicht zusätzlich in Erscheinung und
beeinträchtigt somit auch nicht das Orts- und Landschaftsbild (BG1-act.
15).
10.1. Die Beschwerdeführer monieren weiter, dass das von der
Beschwerdegegnerin 1 gewählte Verfahren hinsichtlich Parkierung
fragwürdig und absolut ungewöhnlich sei. Faktisch habe eine Zweiteilung
des Baubewilligungsverfahrens stattgefunden, indem in einem ersten
Schritt die Beschwerdegegnerin 2 ihr Projekt für das Ferienresort
eingegeben hätte, und die Beschwerdegegnerin 1 in einem zweiten Schritt
– nach Ablauf der öffentlichen Auflage des Ferienresort-Projekts – ihr
Projekt betreffend Parkierung eingegeben habe. Damit sei der Grundsatz
der Einheit der Materie verletzt und sei eine unzulässige 'Salamitaktik' zur
Anwendung gekommen. Weiter würden die gesetzlichen Vorgaben
bezüglich der Pflichtparkplätze nicht eingehalten; mindestens acht
Pflichtparkplätze würden fehlen. Diese seien im Bewilligungszeitpunkt
weder nachgewiesen noch überhaupt eingeplant, weshalb keine
Bewilligung hätte erfolgen dürfen. Die Abstellplätze seien auch nicht wie
gesetzlich vorgeschrieben so konzipiert, dass sie die umgebende
Grünfläche nicht wesentlich schmälerten; es fehle an unterirdischen
Parkierungsmöglichkeiten.
10.2. Die Beschwerdegegnerin 1 vermag weder formelle noch materielle Fehler
zu erkennen. Bezüglich der Pflichtparkplätze gebe es tatsächlich eine
Diskrepanz zwischen dem Einsprache- und dem Bauentscheid. Zutreffend
seien die im Baubescheid erwähnten und auch in der Dispositiv-Ziffer 6.1.
geforderten 85 Pflichtparkplätze. Es treffe nicht zu, dass 8 Pflichtparkplätze
gefehlt hätten, weil diese im Rahmen der 2. Etappe des
Parkierungsprojekts realisiert und dann der Beschwerdegegnerin 2 zur
- 26 -
Verfügung gestellt würden. Die von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligte
Vorgehensweise sei absolut üblich und zulässig. Was die Ausführung der
Parkierungsanlage betreffe, schreibe Art. 67 Abs. 3 BauG nicht vor, dass
eine solche Parkierungsanlage zwingend unterirdisch zu erfolgen habe; es
handle sich dabei vielmehr um eine Gestaltungsnorm. Die
Parkierungsfläche werde nicht einfach zubetoniert, sondern es befänden
sich zwischen und neben den Parkplätzen grosszügige Grünflächen. Der
Bau einer Tiefgarage falle sehr wohl finanziell ins Gewicht.
10.3. Nach Auffassung des Gerichts ist den Ausführungen der
Beschwerdegegnerin 1 beizupflichten. Durch die Anpassung des
Parkierungsprojekts 1. Etappe sind die geforderten 85 Pflichtparkplätze
inkl. drei behindertengerechte Parkplätze im Rahmen des Projekts
vorhanden, weshalb diese Rüge dahinfällt (vgl. dazu BG1-act. 3
[Neukonzept Parkplatzanordnung] mit BG1-act. 1 [Erstkonzept]).
Wesentlich erscheint dem Gericht jedoch, dass das Vorgehen der
Beschwerdegegnerin 1 auch vor der Projektanpassung korrekt war bzw.
die Rüge auch ohne diese Anpassung hätte abgewiesen werden müssen.
Dies ist deshalb so, weil es zulässig ist bzw. war, noch fehlende
Pflichtparkplätze einem Projekt erst im Rahmen eines anderen Projekts zur
Verfügung zu stellen. Diese hätten dann vor Baubeginn nachgewiesen
werden müssen; und eben nicht schon bei Erteilung der Baubewilligung.
Aufgrund der vorliegenden Konstellation hätte das Ferienresort so oder
anders über die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze verfügt und es war
mit der Bedingung im Bauentscheid in Ziff. 6.1. (BG1-act. 29) sichergestellt,
dass erst mit dem Nachweis der Pflichtparkplätze mit dem Bau hätte
begonnen werden dürfen. Selbst bei Nichtrealisierung des Hotelprojekts
hätten die noch fehlenden Pflichtparkplätze im Zuge einer verkleinerten 2.
Etappe des Parkierungsprojekts beigebracht werden können.
- 27 -
10.4. Was die Bemängelung der Einordnung und Gestaltung angeht, kann auf
das bereits vorne unter Ziff. 6.1. ff. Gesagte verwiesen werden. Eine Pflicht
zur unterirdischen Errichtung von Pflichtparkplätzen ist aus dem Baugesetz
jedenfalls nicht ersichtlich. Eine Tiefgarage wäre denn auch augenfällig mit
grösseren Investitionen verbunden. Wichtiger aber erscheint die Tatsache,
dass das benachbarte Resort des Q._ SA über eine nahezu identisch
ausgestaltete oberirdische Parkierungsanlage verfügt – wie auch bei vielen
anderen touristisch genutzten Bauten in der betreffenden Gemeinde,
darunter namentlich ebenfalls beim zu Stockwerkeigentum
ausgeschiedenen Mehrfamilienhaus auf Parzelle K._, in welchem die
Beschwerdeführer eine (Ferien-) Wohnung besitzen.
11.1. Zur Rüge betreffend Zufahrtsverhältnisse machen die Beschwerdeführer
geltend, dass die verkehrstechnische Erschliessung, insbesondere für den
Fussgängerverkehr, ungenügend geregelt sei. Zudem würden beide
Bauprojekte gegen die gesetzlichen Anforderungen betreffend
behindertengerechtes Bauen verstossen. Vorliegend sei die Fachstelle für
hindernisfreies Bauen zum Schluss gekommen, dass der Hauptzugang
zum Ferienresort für Fussgänger nicht sicher sei, weil keine Trennung
zwischen Fahr- und Gehbereich vorhanden sei. Auf diesen Punkt gehe die
Beschwerdegegnerin 1 im Baubescheid überhaupt nicht ein. Weiter
bemängelte die Fachstelle die Aussenwege, worauf im Baubescheid auch
nicht eingegangen werde.
11.2. Die Beschwerdegegnerin 1 weist auf die Stellungnahme der Fachstelle für
hindernisfreies Bauen (Pro Infirmis) vom 6. September 2019 (BG1-act. 8)
hin, in der auch die Erschliessungssituation angesprochen und nicht
beanstandet wird; insbesondere wird dort nicht bemängelt, dass beim
Zugangsweg über die Parkplatz-Zufahrt keine Trennung von Fahr- und
Gehbereich geplant ist. Auch sonst hat sie keine Unzulänglichkeiten
- 28 -
festgestellt, welche sich nicht durch die Umsetzung ihrer Hinweise beheben
liessen.
11.3. Das Gericht stellt diesbezüglich fest, dass die Rüge der Beschwerdeführer
in diesem Punkt aktenwidrig ist und die Ausführungen der
Beschwerdegegnerin 1 nachweislich zutreffend sind (vgl. BG1-act. 8 S. 1,
A. Konzept: "Die gesetzlichen Anforderungen zum hindernisfreien Bauen
werden im Projekt weitgehend umgesetzt". - Blau markierter Hinweis in der
Stellungnahme).
12.1. Zur Rüge betreffend Missachtung der Lärmschutzvorschriften bringen die
Beschwerdeführer vor, dass das Bauprojekt 'notfallartig' nach der
öffentlichen Auflage um ein Erschliessungs- bzw. Parkierungsprojekt
ergänzt worden sei. Entsprechend rudimentär sei das Baugesuch vom 18.
September 2018 ausgefallen. Die Lärmprognose in Ziff. 4 des Berichts
gehe von zu geringen Fahrzeugfrequenzen aus und entspreche in der
Berechnungsweise nicht den Anforderungen der LSV.
12.2. Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass sich bereits das
ursprüngliche Verkehrs- und Erschliessungskonzept von Dr. R._ vom
18. September 2019 (BG1-act. 9) mit sämtlichen relevanten Aspekten
zutreffend auseinandergesetzt habe. Seither sei dieses Konzept noch
überarbeitet und erweitert worden, und zwar im Sinne einer ganzheitlichen
Betrachtung noch expliziter auf das Ferienresort und das Hotelprojekt (vgl.
modifiziertes Konzept vom 14. Februar 2020 [BG1-act. 4]). Demnach seien
sämtliche Planungswerte sowohl tagsüber als auch nachts bei weitem
eingehalten, sowohl bezüglich Strassenverkehr als auch bezüglich
Parkierungslärm des Resorts und des Hotels einzeln und zusammen;
weiter werde festgehalten, dass die Erschliessung der Parkplätze den
einschlägigen (Strassenverkehrs-) Normen entspreche und dass auch die
Erschliessung während der Bauphase hinreichend sichergestellt sei.
- 29 -
12.3. Zunächst stellt sich für das Gericht die Frage, ob die Beschwerdeführer zu
dieser (lärm-/umweltschutzrechtlichen) Rüge tatsächlich legitimiert sind, da
sich die Einfahrt/Zufahrt über die Parzelle S._ (Veia J._) zur
Bauparzelle D._ räumlich immerhin bereits ca. 200 Meter entfernt von
der Ferienwohnung der Beschwerdeführer auf Parzelle K._ befindet.
Fraglos ist aber die Beschwerdelegitimation bezüglich Parkierungslärms
gegeben. Betreffend Erschliessung/Zufahrt erscheint dies weniger klar.
Wenn man die Legitimation jedoch so sieht, dass einmal legitimierte
Beschwerdeführer alles rügen können, was die Zulässigkeit des strittigen
Bauprojekts in Frage stellt (hier also auch die Erschliessung/Zufahrt und
der daraus resultierende Mehrverkehr inkl. Zusatzlärm), so können die
Beschwerdeführer auch diese Rüge erheben, zumal sie einen praktischen
Nutzen daraus ziehen, wenn die bestehenden Verhältnisse auf der
Nachbarparzelle D._ unverändert bleiben (vgl. dazu auch E.1). Hinzu
kommt, dass selbst die Beschwerdegegnerinnen die Anfechtungsbefugnis
der Beschwerdeführer nicht in Frage stellen.
13.1. Zur Rüge der Verletzung des Strassenlärmbelastungskatasters und jener
der Sanierungsbedürftigkeit der Verkehrszubringerachse (Veia T._)
bringen die Beschwerdeführer vor, der Gutachter übersehe bei seiner
Einschätzung, dass auf der genannten Verbindungsachse zwischen der
oberhalb gelegenen Kantonsstrasse und der Einmündung zur Bauparzelle
D._ über die Strassenparzelle S._ (Veia J._) bei den
anstossenden Liegenschaften bereits heute der Planungswert, im
Zufahrtsbereich zur Veia J._ sogar der Immissionswert überschritten
sei. Damit sei die Strasse auf diesem Abschnitt i.S.v. Art. 16-18 USG und
Art. 9 lit. b LSV sanierungsbedürftig, weshalb kein Bauprojekt bewilligt
werden dürfte, das einen kritischen Mehrverkehr mit sich bringen würde.
- 30 -
13.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, dass im fraglichen Bereich der
Veia T._ gar keine Liegenschaften vom Lärm negativ tangiert seien;
gerade die Liegenschaft auf Parz. Nr. U._ befinde sich unterhalb der
Einmündung der Veia J._ in die Veia T._ und sei damit vom
Mehrverkehr nicht betroffen. Wenn lediglich der Lärm über den
Grenzwerten liege, was im Kataster mittels Kolorierung der
Strassenflächen dargestellt werde, könnten die von den
Beschwerdeführern verlangten Sanierungspflichten ohnehin nicht greifen.
Zudem sei lediglich die Veia T._ im Lärmbelastungskataster
einschlägig verzeichnet, nicht aber die Veia J._. Weiter sehe das
Bundesgericht die Legitimation eines betroffenen Anwohners, sich auf die
Lärmproblematik stützend gegen ein Bauprojekt zu wehren, erst bei einem
Mehrverkehr von mindestens 25%. Damit sage es jedoch nicht, dass ein
Mehrverkehr von >25% überhaupt nicht zulässig sei. Im Übrigen führe das
Ferienresort und das Hotel nicht zu einem Mehrverkehr von 25% oder
mehr; die vom Verkehrsgutachter angenommenen Fahrzeugfrequenzen
seien nicht zu beanstanden. Auch BGE 129 II 238 habe nicht zur
Konsequenz, dass mit der Bewilligung des Ferienresorts zugewartet
werden müsse, bis die Veia T._ lärmrechtlich saniert worden sei, weil
im vorliegenden Fall das Bauvorhaben nicht zu wahrnehmbar stärkeren
Lärmimmissionen führe. Diese Einschätzung beruhe auf der Erkenntnis
des Verkehrsgutachters, wonach der durchschnittliche Tagesverkehr
(DTV) auf der Veia T._ gemäss Verkehrsmodell Graubünden ca. 1'250
Fahrzeuge betrage. Die vom Gutachter berechnete Zunahme von 61 PW
und 4 LkW betrage ca. 5%, was einer Lärmzunahme von <0.4 dB(A)
entspreche und somit nicht wahrnehmbar sei. Demzufolge sei auch die
Forderung der Beschwerdeführer nach einer vorgängigen lärmrechtlichen
Sanierung der Veia T._ nicht begründet, weil die derzeitige Verkehrs-
resp. Lärmsituation keinen Einfluss auf die Bewilligungsfähigkeit der
Bauprojekte habe.
- 31 -
13.3. Laut den Abklärungen des Gerichts präsentiert sich die Situation betreffend
Strassenlärmsanierungen wie folgt (Siehe Auszug aus dem Geoportal des
Kantons Graubünden; abrufbar unter: https://edit.geo.gr.ch/s/5keZ, zuletzt
besucht am 14. Dezember 2021): Die Immissionsgrenzwerte (IGW
'Gelbmarkierung') werden danach entlang der Veia T._ auf den
Parzellen V._ und U._ überschritten.
Der Auszug zum Thema Lärmbelastungskataster Strassen aus dem
Geoportal des Kantons Graubünden zeigt folgendes Bild (abrufbar unter:
https://edit.geo.gr.ch/s/eYQ8; zuletzt besucht am 14. Dezember 2021): Es
werden die Planungswerte (PW 'Grünmarkierung') und IGW überschritten.
13.4. Die von den Beschwerdeführern angeführten Bundesgerichtsurteile (BGE
136 II 285 E.2.3.2 und weitere) befassen sich vorweg mit der Legitimation
von Anstössern einer bereits lärmrechtlich sanierungsbedürftigen Strasse.
Die Legitimation ist gemäss dieser Rechtsprechung gegeben, wenn der
durch das Bauprojekt anzunehmende Mehrverkehr 25% oder mehr
erreicht. Im konkreten Fall ist die Beschwerdelegitimation bereits aus
anderen Gründen gegeben (vgl. hiervor E.1 in fine), weshalb sich hier
weitere Ausführungen zur Anfechtungsbefugnis der zusätzlich zu
erwartenden Lärmbelastungen aus dem Mehrverkehr auf Parzelle D._
erübrigen.
13.5. Materiell entscheidend ist hier, dass es gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts nicht per se verboten ist, ein Bauprojekt zu bewilligen, das
auf einer lärmsanierungsbedürftigen Strasse zu Mehrverkehr führt. Der
prognostizierte Verkehr darf aber nicht zu wahrnehmbar stärkeren
Lärmimmissionen führen. Das Bundesgericht hat dazu in BGE 129 II 238
E.4.1. (= Pra 2003 Nr. 174) ausgeführt, dass eine Zunahme der
Lärmbelastung um 0.3 dB in Bezug auf den Lärm des bestehenden
- 32 -
Verkehrs als nicht wahrnehmbar bezeichnet werden kann und damit die
Voraussetzungen von Art. 9 lit. b LSV als erfüllt zu betrachten sind.
13.6. Insofern entscheidet sich diese Rüge nicht am Umstand, ob die Veia
T._ punkto Lärm sanierungsbedürftig ist oder nicht, sondern ob die
zusätzliche Lärmbelastung wahrnehmbar ist oder nicht. Für Letzteres
müssen die Annahmen und die Berechnungen der Beschwerdegegnerin 1
bzw. des von ihr eingesetzten Experten (BG1-act. 4; Verkehrs- und
Erschliessungskonzept vom 14. Februar 2020) einer genaueren
("Plausibilitäts-") Prüfung unterzogen werden, insbesondere die Annahmen
betreffend Mehrverkehr bedürfen noch einer kritischen Würdigung (dazu
nachfolgend: E.15.1. ff.).
14.1. In Bezug auf das Vorsorgeprinzip bringen die Beschwerdeführer vor, die
Beschwerdegegnerin 1 hätte als Baubewilligungsbehörde alle erdenklichen
lärmreduzierenden Massnahmen wenigstens evaluieren müssen. Bei
überschrittenen Planungswerten wie vorliegend müsste die vorsorgliche
Verhältnismässigkeit umso sorgfältiger abgewogen werde, was die
Baubehörde unterlassen habe. Korrekterweise hätte die Baubehörde die
unterirdische Garagierung im Rahmen einer korrekten Evaluation und
Gegenüberstellung von Kosten und Nutzen prüfen müssen.
14.2. Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet hierzu, dass die Planungswerte an
den Gebäuden entlang der Veia J._ unter Berücksichtigung des
Mehrverkehrs durch das Resort und das Hotel immer noch bei weitem
eingehalten seien. Auch der Parkierungslärm – über beide Anlagen bzw.
beide Etappen des Parkierungsprojekts gesehen – sei sowohl tagsüber als
auch in der Nacht deutlich resp. weit unter den einzuhaltenden
Planungswerten (vgl. BG1-act. 4; Verkehrs- und Erschliessungskonzept
vom 14. Februar 2020). Vor diesem Hintergrund könne keine Rede davon
sein, dass die Baubehörde eine Überschreitung irgendwelcher
- 33 -
Planungswerte in Kauf nehme. Immerhin stützte sie sich in ihrer
Baubewilligung auf das eingeholte Fachgutachten.
14.3. Laut den Feststellungen des Gerichts sind die Lärmwerte gemäss
Gutachten des beigezogenen Verkehrsexperten tatsächlich eingehalten.
Insofern gibt es rechnerisch nichts an den ermittelten Belastungswerten
auszusetzen. Allerdings stellt sich die Frage, ob die Annahmen im
Gutachten wirklich schlüssig und nachvollziehbar sind. Erhebliche Zweifel
drängen sich dem Gericht insbesondere in Bezug auf die Annahmen des
Mehrverkehrs zur Parzelle D._ mit einer Fläche von 18'439 m2 auf, mit
80 geplanten Wohnungen, mit 145 Parkplätzen (überwiegend oberirdisch,
teils Carports) sowie – nebst dem Ferienresort – zusätzlich einer
Hotelanlage mit Gästen, Lieferanten (Wäscherei, Bäckerei, Fleischwaren
etc.) und täglich rotierendem Hotelpersonal für den Betrieb und Unterhalt
des Hotels. Diesbezüglich erscheint dem Gericht eine noch vertiefte
Betrachtungsweise unerlässlich.
15.1. Zu den Annahmen betreffend Mehrverkehr werfen die Beschwerdeführer
dem Gutachter der Verkehrs- und Erschliessungsexpertise vor, er gehe in
seinem Bericht von zu geringen Fahrzeugfrequenzen aus; so sei die
Annahme eines täglichen Mehrverkehrs von 55 Fahrten deutlich zu tief.
Allein schon die 85 Pflichtparkfelder des Ferienresorts würden viel höhere
Frequenzen nahelegen, insbesondere bei der im Betriebskonzept
getroffenen Annahme einer Wohnungsauslastung von 50%. Zudem sei die
geplante Unterniveaugarage des Hotels mit 60 weiteren Parkfeldern (BG1-
act. 5), welche ebenfalls über die Veia J._ erschlossen werde, nicht
eingerechnet worden. Der angenommene Mehrverkehr durch das Hotel
und Resort von insgesamt bloss 4,2 Fahrten pro Stunde sei unrealistisch.
Auch die aktuellen Fahrzeugfrequenzen von heute 5,8 Fahrzeugen pro
Stunde sei viel zu tief angesetzt. Die Mehrfamilienhäuser an der Veia
J._ würden heute einen deutlich grösseren Verkehr generieren. Auch
- 34 -
bei den Parkierungsvorgängen würden mit 0.048 pro Parkfeld und Stunde
(=3.84 Parkierungsvorgänge pro Stunde über alle 80 Parkfelder) viel zu
tiefe Annahmen getroffen. Basierend auf diesen zu tiefen Annahmen seien
zwangsläufig auch die Berechnungen im Verkehrsgutachten falsch.
15.2. Die Beschwerdegegnerin 1 bezeichnet die Kritik der Beschwerdeführer als
rein appellatorisch. Ausserdem verhielten sie sich widersprüchlich, wenn
sie beim Bewirtschaftungskonzept von zu hoher Auslastung ausgehen,
während sie beim Mehrverkehr die Annahme einer zu tiefen Auslastung
rügen. Zudem seien die Grenzwerte selbst dann noch eingehalten, wenn
anstatt einer 20% resp. 40%-igen mit einer 100%-igen Verkehrszunahme
gerechnet würde (siehe Hinweis auf das Verkehrs- und
Erschliessungsgutachten vom 14. Februar 2020 unter Ziff. 2.3.3 und 3.3.3,
[BG1-act.4]).
15.3. Nach Ansicht des Gerichts sind die Berechnungen im erwähnten Verkehrs-
und Erschliessungskonzept schlüssig. Nicht problematisch sind die
Bereiche Parkierungslärm und der Strassenlärm entlang der Veia J._,
weil bei beiden viel Spielraum nach oben besteht, was die Annahmen des
täglichen Mehrverkehrs betrifft, zumal dort die Lärmwerte selbst bei einer
Verkehrszunahme von 100% eingehalten werden können. Knapp ist das
Ergebnis in dieser Hinsicht dagegen im Bereich der Veia T._: Mit den
im Konzept angenommenen Fahrzeugbewegungen dürfte auf diesem
Strassenzug die Lärmsteigerung ganz knapp unterhalb der Schwelle der
wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissionen liegen (BGE 129 II 238).
Wenn also die Annahmen im Konzept auch nur wenig zu tief angesetzt
sind, dürfte die Lärmzunahme wahrnehmbar werden; damit aber müsste
die Frage, ob die Bauparzelle D._ mit einer hinreichenden Zufahrt im
Sinne des Raumplanungsrechts erschlossen ist, wegen Nichteinhaltung
der Vorgaben des Umweltschutzgesetzes und der Lärmschutzverordnung
verneint werden.
- 35 -
15.4. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Rechtsfrage sind die vorliegend
konkret getroffenen Annahmen des Verkehrsplaners, die wie folgt lauten:
15.4.1. Die Veia J._ erschliesst heute 14 Erst- und 24 Zweitwohnungen mit
insgesamt rund 60 Parkplätzen, 22 für Erst- und 38 für Zweitwohnungen.
Mit 2.5 Fahrten pro Tag und Parkplatz bei Erstwohnungen und 1
Fahrt/Tag/PP bei Zweitwohnungen ergeben sich ca. 100 Fahrten/Tag
(Bg1-act. 4 S. 4).
15.4.2. Bei der Veia T._ stützt sich der Verkehrsplaner auf den aus dem
Verkehrsmodell Graubünden gezogenen durchschnittlichen Tagesverkehr
(DTV) von 1'250 Fahrzeugen (Bg1-act. 4 S. 12).
15.4.3. Beim Resort nimmt der Planer bei 85 Parkplätze und einer
durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der Gäste von einer Woche, 100%
Anreise mit Privatauto, 45 Betriebswochen, einer Auslastung von 50% –
diese Kennziffer stimmt mit dem Businessplan überein – und ein
spezifisches Verkehrspotential von vier Fahrten pro Parkplatz und Woche
an, was insgesamt durchschnittlich 21 Fahrten pro Tag generiert, davon
75% tagsüber (7 – 19 Uhr) und 25% nachts (19 – 7 Uhr). Zusätzlich werden
für Anlieferung und Entsorgung täglich zwei Fahrten tagsüber mit einem
Lastwagen hinzugezählt (BG1-act. 4 S. 5).
15.4.4. Beim Hotel sind 60 Parkplätze geplant, 35 davon oberirdisch. Bei Betrieb
des Hotels wird von 365 Öffnungstagen ausgegangen, einer Auslastung
von 50% (bzw. während 190 Tagen von 100%). Die Dauer der
Wintersaison beträgt 90 Tage, die der Sommersaison 100 Tage. Die
durchschnittliche Aufenthaltsdauer pro Winter beträgt sieben Tage, im
Sommer sind es vier Tage; was im Winter 13 Aufenthalte (pro Parkplatz)
und im Sommer 25 (pro Parkplatz) ergibt; pro Aufenthalt im Winter werden
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drei Fahrten angenommen, im Sommer acht Fahrten, was im Sommer
12'000 Fahrten ergibt, im Winter 14'314. Im Durchschnitt gibt das 39
Fahrten pro Tag, davon wiederum 75% am Tag und 25% in der Nacht.
Weiter nimmt der Verkehrsplaner für das Hotel zusätzliche zwei Fahrten
von Lastwagen für die Anlieferung und Entsorgung (tagsüber) von Gütern
an (BG1-act. 4 S. 8).
15.5. Für das Gericht sind diese Zahlen einerseits schlüssig und nachvollziehbar.
Anderseits erscheinen sie insgesamt doch eher tief. Es trifft sicher zu, dass
im Winter wenige Fahrzeugbewegungen stattfinden, weil Resort und Hotel
sehr gut über die Passerelle und den Lift an die Bergbahnen
angeschlossen sind. Nicht einkalkuliert sind aber zusätzliche Fahrten für
Einkäufe (bei den Ferienwohnungen) sowie für allfällige Ausflüge, z.B. ins
Engadin oder nach Bergün zum Schlitteln. Im Sommer sind es trotz höherer
Annahme der Fahrzeugbewegungen immer noch eher wenige. Zu tief sind
zudem die Annahmen der insgesamt vier LW/Tag für Ver- und Entsorgung
(BG1 act- 4 S. 12 oben), man denke etwa an die Wäscherei, Bäcker,
Metzger, Techniker, Früchte/Gemüse, Reinigung, Dekoration,
Gästeunterhaltung etc., welche in ihrer Gesamtheit mehr Fahrten
generieren dürften. Gänzlich ausgeblendet ist in diesen Zahlen auch das
betriebsnotwendige Personal des Hotels, welches zu einem grösseren Teil
täglich zu- und wegfahren dürfte.
15.6. Aus der Sicht des Gerichts bestehen deshalb nicht unerhebliche Zweifel an
den Berechnungen bzw. an den diesen zugrundeliegenden Annahmen
betreffend Mehrverkehr. Um insbesondere den beispielhaft erwähnten
Mehrverkehr vertieft und umfassend abzuklären als auch allfällige weitere
Lärmquellen aus dem Hotel- und Ferienresortbetrieb sorgfältig zu erfassen,
auszuwerten und letztlich in die Baubewilligung auch sachgerecht
miteinzubeziehen, erscheint es dem Gericht daher unerlässlich, die
Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 zur verbesserten Abklärung
- 37 -
und Plausibilisierung der Verkehrszunahme (mit stichhaltigem
Verkehrskonzept) und der Auswirkungen auf die bisher unterschätzte
Lärmproblematik (unter Berücksichtigung der konkreten Lärmbelastung auf
der Veia T._) zurückzuweisen. Insbesondere muss das
Verkehrskonzept verständlicher dargelegt werden (so z.B. wie viele
Lieferanten und wie viel eigenes Personal befahren, bewirtschaften
und/oder unterhalten das Hotel- und Resortareal, mit welchen Fahrzeugen,
zu welchen Zeiten, in welcher Häufung von An- und Abreisen von Gästen
mit Wochenbuchungen etwa an Samstagen, mit Auswirkungen solcher
Konzentrationen auf die Lärmbelastung usw.). Die Beschwerdegegnerin 1
wird dabei am besten die massgebenden Fahrzeugbewegungen pro Tag
und Nacht, im Winter/Sommer (Spitzenzeiten/Zwischensaison) ermitteln
können und sie wird auch am ehesten im Bilde darüber sein, ob inzwischen
irgendwelche Sanierungsarbeiten bei der lärmtechnisch am meisten
belasteten (bzw. bereits jetzt lärmmässig überlasteten) Veia T._
erfolgt sind (wie z.B. Flüsterbelag auf Strassenfahrbahn oder dgl.). Die
Beschwerdegegnerin 1 hat somit einen neuen Bewilligungsentscheid –
unter allfälliger Mithilfe oder Beteiligung der Beschwerdegegnerin 2 bei der
Erhebung, Überprüfung und Verifizierung der Annahmen in verkehrs- und
lärmtechnischer Hinsicht auf der zu erschliessenden Bauparzelle D._
mitsamt Strassenzubringer Veia T._ – zu erlassen, was zur teilweisen
Gutheissung der Beschwerde in diesem Rügepunkt, zur Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Angelegenheit an die
Beschwerdegegnerin 1 zur erneuten Behandlung und für weitere
Abklärungen (Prüfung und Plausibilisierung der Annahmen i.S.
Mehrverkehr/Lärm) führt.
16.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte (1⁄2) den Beschwerdeführern, untereinander
solidarisch haftend für das Ganze, sowie zu jeweils 1⁄4 der
Beschwerdegegnerin 1 und (zu 1⁄4) der Beschwerdegegnerin 2
- 38 -
aufzuerlegen. Darin eingerechnet sind dabei gewisse Erschwernisse,
welche die Beschwerdegegnerin 1 durch ihre Projektanpassungen
verursacht hat. Das Gericht erachtet dabei hier ermessensweise – unter
Berücksichtigung des nicht 'auf Anhieb' klaren Sachverhalts und der
Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels – eine Staatsgebühr von
insgesamt CHF 7'500.-- für angemessen und gerechtfertigt. Die
Gerichtskosten belaufen sich für die Beschwerdeführer somit auf CHF
3'750.-- (zzgl. 1⁄2 Anteil an Kanzleiauslagen); für die Beschwerdegegnerin 1
und die Beschwerdegegnerin 2 betragen die Gerichtskosten somit je CHF
1'875.-- entsprechend je 1⁄4 von CHF 7'500.-- (zzgl. je 1⁄4 Anteil an
Kanzleiauslagen).
16.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen je hälftig die
anwaltlich vertretenen und teilweise obsiegenden Beschwerdeführer
gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG – wonach die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen sind – noch angemessen zu
entschädigen. Ausgangspunkt ist dabei die Honorarnote des Anwalts der
Beschwerdeführer vom 12. Juni 2020 über CHF 12'216.10 (bestehend aus:
Arbeitsaufwand 35.80 Std. à CHF 240.--/Std. [CHF 8'592.--] zzgl. Spesen
[CHF 34.70]) sowie Drittaufwand des beigezogenen Anwalts über CHF
4'281.50 (15.05 Std. à CHF 250.--/Std. [CHF 3'762.50], plus Barauslagen
3% [CHF 112.90] und Reisespesen [CHF 100.--] sowie 7.7% MWST [macht
CHF 306.10 auf CHF 3'975.40]). Insgesamt betrug die Honorarsumme also
CHF 16'497.60. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) gilt im Kanton Graubünden
üblicherweise ein Stundenansatz von (im Durchschnitt) CHF 240.--. Nach
Art. 4 Abs. 1 HV kann bei Vorliegen einer Honorarvereinbarung davon
abgewichen werden, wobei der maximale Stundenansatz in diesem Fall
praxisgemäss bei CHF 270.-- liegt. Vorliegend wurde vom beigezogenen
Drittanwalt keine solche Honorarvereinbarung eingereicht, weshalb dessen
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Stundensatz von CHF 250.-- auf die üblichen CHF 240.-- zu kürzen ist.
Beim geltend gemachten Totalaufwand von 50.65 Std. (35.80 Std. + 15.05
Std.) rechtfertigt sich – angesichts der "Doppelvertretung" der
Beschwerdeführer – noch ein Koordinationsabzug, weshalb pauschal ein
Arbeitsaufwand von total 40.0 Std. anerkannt wird. Die entsprechend
korrigierte Honorarnote beträgt deshalb CHF 10'493.25 (bestehend aus: 40
Std. à CHF 240.-- [CHF 9'600.--], zzgl. Auslagen [CHF 34.70; RA
Hollenstein] und Spesen 3% [CHF 108.35; RA Duff], ergibt zusammen CHF
9'743.05, zzgl. MWST 7.7% [CHF 750.20]). Allerdings obsiegen die
Beschwerdeführer nicht vollumfänglich, sondern lediglich teilweise.
Gleichermassen wie beim Verteilschlüssel der Staatsgebühr ist somit auch
die ausseramtliche Entschädigung zu halbieren (1⁄2), was eine
Parteientschädigung von [aufgerundet] CHF 5'246.65 (inkl. MWST) ergibt.
Dieser Betrag ist jeweils zur Hälfte von der Beschwerdegegnerin 1 (CHF
2'623.30 [abgerundet]) und der Beschwerdegegnerin 2 (CHF 2'623.30
[abgerundet]) an die (zumindest partiell obsiegenden) Beschwerdeführer
zu bezahlen.
16.3. Der Beschwerdegegnerin 1 steht keine Parteientschädigung zu, weil sie –
soweit überhaupt – lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat
(vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin 2 steht ebenfalls keine
solche Entschädigung (zulasten der Beschwerdeführer) zu, da sie nicht
anwaltlich vertreten war und somit einzig die eigenen Interessen
wahrnahm.
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