Decision ID: e5821520-d750-4ed9-89f1-b67d1d5c77bd
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Affoltern vom 21. Dezember 2017 (CG150010-A)
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Rechtsbegehren (Urk. 1 S. 2):
1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 38'896.20 zzgl. Verzugszins zu 5% seit 16. Februar 2015 zu bezahlen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8% MWST) zu Lasten des Beklagten.
Urteil des Bezirksgerichts Affoltern vom 21. Dezember 2017 (Urk. 90 S. 28):
1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
6'214.–
; die weiteren Auslagen betragen:
500.– Zeugenentschädigung.
3. Die Kosten des begründeten Entscheids sowie die Auslagen für die Zeugenentschädigung werden der Klägerin auferlegt und mit den von ihr geleisteten Vorschüssen in Höhe von insgesamt Fr. 5'062.– und mit dem vom Beklagten geleisteten Vorschuss von Fr. 100.– verrechnet. Die Klägerin hat dem Beklagten den von ihm geleisteten Vorschuss in der Höhe von Fr. 100.– zu ersetzen. Der Fehlbetrag wird von der  nachgefordert.
4. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 525.– werden der  auferlegt.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine  von Fr. 9'685.– (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
6. [Mitteilungen]. 7. [Rechtsmittelbelehrung].
Berufungsanträge:
der Klägerin und Berufungsklägerin (Urk. 89 S. 2):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Affoltern vom 21. Dezember 2017 (Geschäfts-Nr. CG150010) sei aufzuheben und das vor erster  gestellte Rechtsbegehren vollumfänglich gutzuheissen, welches lautet:
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1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 38'896.20 zzgl. Verzugszins zu 5% seit 16. Februar 2015 zu bezahlen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8% MWST) zulasten des Beklagten.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor der Vorinstanz und für dieses Berufungsverfahren (zzgl. MWST von 8% auf der Parteientschädigung) zulasten des Beklagten.
des Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 98 S. 2):
Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen; unter Kosten- und  zu Lasten der Klägerin zuzüglich 7,7%  auf der Parteientschädigung.

Considerations:
Erwägungen:
1. Sachverhalt
1.1. Der am tt. März 1920 geborene und am tt.mm.2011 verstorbene C._
hinterliess die folgenden Erben:
- D._, geb. tt. Oktober 1947; - E._, geb. tt. Februar 1951;
- B._, geb. tt. September 1953 (Beklagter); - F._, geb. tt. Januar 1958.
1.2. Durch letztwillige Verfügung setzte C._ den am tt. März 1941 gebore-
nen G._ als Willensvollstrecker ein. G._ ist Immobilienfachmann und
Präsident des Verwaltungsrates der Klägerin, wobei ihm für diese die Kollektivun-
terschrift zu zweien zusteht. Die Klägerin ist in ... [Ort] domiziliert, weist ein Ak-
tienkapital von Fr. 300'000.00 auf und bezweckt unter anderem die Vermittlung,
den Kauf und den Verkauf von Liegenschaften.
1.3. In den Nachlass des C._ gehörten unter anderem zwei Mehrfamilien-
häuser, nämlich die Liegenschaft H._-Strasse ... in Zürich sowie die Liegen-
schaft I._-Strasse ... in J._. Am 18. Juni 2013 fand im Nachlass des
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C._ unter dem Vorsitz des Willensvollstreckers G._ die achte Erbenver-
sammlung statt. Der Erbe F._ nahm an dieser Versammlung nicht teil und
der Beklagte liess sich durch seinen Treuhänder K._ vertreten. Gemäss
Ziff. 2 des Protokolls dieser Versammlung beschlossen "alle anwesenden Erben
... schlussendlich übereinstimmend, dass beide Liegenschaften freihändig ver-
kauft werden sollen". Ziff. 3 des Protokolls dieser Versammlung lautet wie folgt
(Urk. 3/3):
"3. Weiteres Vorgehen beim Freihandverkauf a) Es werden folgende Mindestverkaufspreise festgelegt:
H._-Strasse ... CHF 5'500'000
I._-Strasse ... CHF 3'000'000
b) Die Verwaltung erstellt die Verkaufsdossiers und stellt sie informationshalber ebenfalls den Erben zu.
c) Die Häuser werden im Tagesanzeiger, der NZZ und im Internet .
d) Es wird mit einer Anzahl Bestbieter, die von den Erben bestimmt werden, eine 2. Angebotsrunde durchgeführt.
e) Vor einem Zuschlag an einen Dritten erhält jeder Erbe die Möglichkeit, das eine oder andere Haus selber zum offerierten Marktpreis zu übernehmen.
f) G._ [Willensvollstrecker] ermittelt bei den zuständigen Steuerämtern den Wert der beiden Häuser vor 20 Jahren (Grundstückgewinnsteuer).
g) Es wird ein Zeitplan für den Verkauf erstellt und den Erben vorgelegt."
1.4. Am 2. Juli 2013 unterzeichneten G._ in seiner Eigenschaft als Wil-
lensvollstrecker im Nachlass des C._ einerseits und die Klägerin, diese han-
delnd durch die beiden Kollektivzeichnungsberechtigten L._ und M._,
anderseits zwei separate "Verkaufsaufträge" für die beiden Liegenschaften
(Urk. 3/4-5). Gemäss Ziff. 5 der Verträge erteilte G._ der Klägerin den "Al-
leinauftrag (exklusiv) für den Verkauf des beschriebenen Objektes". Vorgesehen
wurde eine Laufzeit des Vertrages von sechs Monaten, wobei er sich "ohne vor-
herige Kündigung" jeweils um weitere sechs Monate verlängern sollte. Und sollte
innerhalb von zwei Jahren "nach Ablauf oder Auflösung ein Verkauf an einen Inte-
ressenten zustande ... [kommen], mit dem der Beauftragte [d.h. die Klägerin] ver-
handelt hat, ist der Auftraggeber provisionspflichtig". Gemäss Ziff. 6 der Verträge
ist sodann eine "Provision von 11⁄2 % (Mindestansatz) des erzielten Verkaufsprei-
ses geschuldet", "wenn im Rahmen dieses Auftrages infolge Nachweis oder Ver-
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mittlung ein Kaufvertrag zustande kommt". Gemäss den Verträgen gehörte zu den
versprochenen Dienstleistungen der Klägerin unter anderem die "Ausarbeitung
der Verkaufsdokumentation". Für die Liegenschaft in Zürich wurde ein Mindest-
verkaufspreis von 5,5 Mio. Franken und für jene in J._ ein solcher von 3 Mio.
Franken festgelegt. Die von der Klägerin erstellten Verkaufsdokumentationen lie-
gen bei den Akten (Urk. 3/7 und 3/8).
1.5. Im Gegensatz zu den andern Erben bestritt der Beklagte die Provisionsan-
sprüche der Klägerin im Zusammenhang mit der Veräusserung der beiden Lie-
genschaften. Am 21. November 2013 schlossen die Parteien dieses Prozesses
sowie G._ als Willensvollstrecker eine "Vereinbarung betreffend Provisions-
anspruch i.S. Nachlass C._" (Urk. 3/2). Dort wurde festgehalten, dass der
Beklagte die Rechtmässigkeit der "Verkaufsaufträge" zwischen den Erben des
C._ und der Klägerin bestreite, wogegen die andern Erben die Provisionsan-
sprüche gemäss den Verkaufsaufträgen anerkannt und ihre Zustimmung zu den
Handänderungen bereits erteilt hätten. Mit der Vereinbarung vom 21. November
2013 erteilte auch der Beklagte diese Zustimmung, d.h. er erklärte sich mit dem
Verkauf der Liegenschaft in Zürich einverstanden und erklärte weiter, die Liegen-
schaft in J._ zum Anrechnungspreis von Fr. 3.27 Mio. selber übernehmen zu
wollen. Der Willensvollstrecker verpflichtete sich sodann, dem Beklagten die von
ihm bestrittenen "anteiligen Provisionsansprüche" im Umfange von Fr. 23'625.00
bzw. Fr. 12'262.50 nach Eingang der Kaufpreiszahlungen "ohne Präjudiz und An-
erkennung einer Rechtspflicht" auszubezahlen, und der Beklagte übernahm dafür
die von ihm bestrittene anteilige Provisionsschuld. Für den Fall, dass die Klägerin
auf den Provisionsansprüchen bestehen sollte, hätte sie sich gemäss der Verein-
barung vom 21. November 2013 an den Beklagten zu halten, "welcher wiederum
auf den Willensvollstrecker G._ Rückgriff nehmen würde". "Im Gegenzug"
verzichtete die Klägerin "auf die Geltendmachung des anteiligen Provisionsan-
spruches" gegenüber den übrigen Erben.
1.6. Am 12. Dezember 2013 verkaufte G._ für die Erben die Liegenschaft
in Zürich zu einem Preis von Fr. 6'334'000.00 an die N._ AG (Urk. 3/17).
Gleichentags schlossen die vier Erben einen schriftlichen Vertrag über die "teil-
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weise Erbteilung". Gemäss diesem Vertrag wiesen sie die Liegenschaft in
J._ dem Beklagten zu Alleineigentum zu, und zwar zu einem Anrechnungs-
preis bzw. "Übernahmewert" von Fr. 3'270'000.00 (Urk. 3/18).
1.7. Mit Rechnungen vom 11. November 2014 stellte die Klägerin dem Beklag-
ten für die Liegenschaft in Zürich eine "Verkaufsprovision aus Kaufvertrag" von
Fr. 24'293.00 netto bzw. von Fr. 26'236.45 inkl. Mehrwertsteuer und für die Lie-
genschaft in J._ eine "Verkaufsprovision aus Kaufvertrag / Übertrag
B._" von Fr. 12'803.00 netto bzw. von Fr. 13'827.25 inkl. Mehrwertsteuer in
Rechnung (Urk. 3/26-27). Der Beklagte bezahlte nicht.
2. Prozessverlauf
2.1. Am 17. Februar 2015 ging das Schlichtungsgesuch der Klägerin beim zu-
ständigen Friedensrichteramt ein, worauf dieses die Klagebewilligung am 25. Au-
gust 2015 ausstellte (Urk. 6). Bezüglich des Verlaufs des erstinstanzlichen Ver-
fahrens sei auf das angefochtene und vom 21. Dezember 2017 datierende Urteil
verwiesen (Urk. 90 S. 2-4).
2.2. Das angefochtene Urteil, mit dem die Klage abgewiesen wurde, wurde den
Parteien am 12. Januar 2018 zugestellt (Urk. 86 und 87). Mit Eingabe vom
12. Februar 2018 erhob die Klägerin Berufung, mit der sie die oben vermerkten
Anträge stellte. Der Beklagte beantwortete die Berufung mit Rechtsschrift vom
9. Mai 2018 (Urk. 98). Mit Verfügung vom 14. Mai 2018 wurde den Parteien eröff-
net, dass weder eine Berufungsverhandlung noch ein zweiter Schriftenwechsel
stattfinde und dass die Phase der Urteilsberatung beginne (Urk. 101).
3. Prozessuales
3.1. Das Berufungsverfahren ist ein eigenständiges Verfahren. Es dient nicht
etwa der Vervollständigung des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern vielmehr
der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheides im Lichte konk-
ret dagegen vorgebrachter Beanstandungen (BGE 142 III 413 E. 2.2.1). In der Be-
rufungsschrift sind die Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen. Zu-
dem muss sie – im Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur eine tatsächliche, son-
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dern auch eine rechtliche Begründung enthalten (ZK ZPO-Reetz/Theiler, Art. 311
N 36). Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien in-
nert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen (BGE 142
III 413 E. 2.2.4 mit Hinweisen). Der Berufungskläger hat mittels klarer und saube-
rer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo er die
massgeblichen Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen vorgetragen und auch
Beweisanträge gestellt hat. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die Akten
und die Rechtsschriften der Vorinstanz zu durchforsten um festzustellen, was
welche Partei wo ausgeführt hat. Damit ist gesagt, dass die Berufungsschrift we-
der eine pauschale Verweisung auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechts-
schriften noch eine neuerliche Darstellung der Sach- oder Rechtslage enthalten
darf, welche nicht darauf eingeht, was vor der Vorinstanz vorgebracht worden ist.
Mit der Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung
des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz
verfügt über eine umfassende Überprüfungsbefugnis der Streitsache, d.h. über
unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der
Frage richtiger Ermessensausübung (BGer 5A_184/2013 vom 26. April 2013,
E. 3.1). In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend
genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den angefochte-
nen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der genannten Mängel
leidet (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015, E. 2.1).
Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen genü-
genden Weise beanstandet wird, braucht die Rechtsmittelinstanz nicht zu über-
prüfen. Das gilt zumindest solange, als ein Mangel nicht geradezu ins Auge
springt (BGer 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015, E. 2.4.3; BGer 4A_290/2014
vom 1. September 2014, E. 5).
Die Anforderungen an die Begründung einer Berufung gelten sinngemäss
auch für die Begründung der Berufungsantwort (BGer 4A_580/2015 vom 11. April
2016, E. 2.2. mit Hinweis auf den zur Beschwerdeantwort im bundesgerichtlichen
Verfahren ergangenen BGE 140 III 115 E. 2). Ein Berufungsbeklagter, der die
Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Urteil nicht gelten lassen will, hat
sich ebenso mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen wie das
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ein Berufungskläger tun muss, der mit der Berufung ein erstinstanzliches Urteil
anficht.
3.2. Die Klägerin verweist mit ihrer Berufung teilweise auf ihre Vorträge im erst-
instanzlichen Verfahren (Urk. 89 Rz 52). Solche Verweisungen sind nach dem
Gesagten unzulässig und damit unbeachtlich. Soweit die Berufungsinstanz
Rechtsfragen prüft, verfügt sie allerdings über eine freie Kognition. Das verkennt
der Beklagte, wenn er vorträgt, dass die Berufungsinstanz dann in den vorinstanz-
lichen Entscheid nicht eingreifen könne, wenn die Vorinstanz "auf eine vertretbare
– durch Entscheide und grundlegende Kommentare erhärtete – Lehrmeinung ab-
stellt" (Urk. 98 S. 5).
4. Materielles: Die Frage eines unzulässigen Insichgeschäfts
4.1. Mit ihrer Eventualbegründung stellt sich die Vorinstanz auf den Standpunkt,
dass der Provisionsanspruch der Klägerin auf einem unzulässigen Insichgeschäft
beruhe, weil G._ beim Vertragsschluss mit der Klägerin einerseits Willens-
vollstrecker im Nachlass des C._ und anderseits "Mehrheitseigentümer" der
Klägerin gewesen sei. Die Interessenkollision sei darin zu erblicken, dass "– mit
grosser Wahrscheinlichkeit –" die Gesamtkosten bei einer Veräusserung der Lie-
genschaft durch die Klägerin höher ausfallen würden, als wenn G._ die Lie-
genschaften als Willensvollstrecker unter Mithilfe der Klägerin verkauft hätte, denn
"die Maklerprovision dürfte höher ausfallen, als das Willensvollstrecker-Honorar",
was für G._ vorteilhafter gewesen sein "dürfte". Für die Erben habe dies zu
"Mehrkosten im Umfang der Kostendifferenz" geführt. Daran ändere auch der
Umstand nichts, dass schliesslich "insgesamt ein deutlich höherer Verkaufspreis
als die durch die Erbengemeinschaft festgelegten Mindestpreise erzielt werden
konnte" (Urk. 90 S. 24 f.). Für den Willensvollstrecker sei im Zweifelsfalle "ein
Selbstkontrahieren und die Doppelvertretung" unzulässig, denn "ein solches sog.
Insichgeschäft" könne "nur in Frage kommen, wenn ein Interessenkonflikt zwi-
schen den eigenen und den Erbschaftsinteressen ausgeschlossen" sei. Die Klä-
gerin beanstandet das mit der Berufung (Urk. 89 Rz 45 ff.), wogegen der Beklagte
mit der Berufungsantwort an seiner Auffassung festhält, dass eine unzulässige
Doppelvertretung vorliege (Urk. 98 S. 12 ff.).
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4.2. Schliesst der Vertreter einer Gesellschaft ein Geschäft, das er für die Ge-
sellschaft bzw. für den Vertretenen vornimmt, mit sich selber ab, liegt ein Fall von
Selbstkontrahieren bzw. ein Insichgeschäft vor. Nach herrschender Lehre und
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das Kontrahieren eines Vertre-
ters mit sich selbst grundsätzlich unzulässig, weil es regelmässig zu Interessen-
kollisionen führt (BGE 138 III 755 E. 6.2; 127 III 332 E. 2a S. 333; 126 III 361
E. 3a S. 363). Das Selbstkontrahieren hat daher grundsätzlich die Ungültigkeit
des betreffenden Rechtsgeschäfts zur Folge. Bei einem Interessenkonflikt besteht
nämlich eine negative Vermutung in dem Sinne, dass die Vollmacht des Vertre-
ters ein Selbstkontrahieren nicht abdeckt. Das Insichgeschäft gilt mangels Zure-
chenbarkeit an den Vertretenen zunächst als schwebend unwirksam. Die Vermu-
tung der Ungültigkeit kann nach der Rechtsprechung entweder durch den Nach-
weis widerlegt werden, dass die Gefahr einer Benachteiligung des Vertretenen
nach der Natur des Geschäfts ausgeschlossen ist, oder aber durch den Nach-
weis, dass der Vertretene den Vertreter zum Vertragsschluss mit sich selbst be-
sonders ermächtigt oder das Geschäft nachträglich genehmigt hat. Nur wenn die
negative Vermutung widerlegt wird, ist das Insichgeschäft gültig zustande ge-
kommen. Andernfalls ist es als von Anfang an ungültig zu erachten (BGE 127 III
332 E. 2a; BGE 126 III 361 E. 3a; Gauch/Schluep et. al., Schweizerisches Obliga-
tionenrecht, Allgemeiner Teil, 10. A., Rz 1438-1440; Straessle/von der Crone, Die
Doppelvertretung im Aktienrecht, SZW 2013 S. 342).
4.3. Im vorliegenden Fall ist allerdings nicht von einem Insichgeschäft auszu-
gehen, denn bei den Vertragsschlüssen mit der Klägerin hat G._ einzig als
Willensvollstrecker im Nachlass des C._ mitgewirkt, nicht aber als Vertreter
der Klägerin. Für die Klägerin handelten bei den Vertragsschlüssen die gemäss
Handelsregister Zeichnungsberechtigten L._ und M._. Den Hinweis der
Vorinstanz, dass G._ damals "Mehrheitseigentümer" der Klägerin gewesen
sei, bestätigt die Klägerin zwar mit der Berufung (Urk. 89 Rz 43). Dieser Umstand
allein macht die mit der Klägerin abgeschlossenen Verträge aber noch nicht zu
unzulässigen Insichgeschäften, auch wenn solche Vorgänge in krassen Fällen
durchaus zur Intervention der Aufsichtsbehörde gegenüber dem Willensvollstre-
cker führen könnten (vgl. Art. 518 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 595 Abs. 3 ZGB
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und § 139 Abs. 2 GOG). Wenn G._ als Willensvollstrecker befugt war, die
Dienstleistungen eines professionellen Liegenschaftsmäklers in Anspruch zu
nehmen (vgl. dazu unten E. 5.3.), dann ist allerdings nicht einzusehen, weshalb er
nicht auf ein Unternehmen hätte zurückgreifen dürfen, das er bestens kannte und
mit dem er in geschäftlichen Beziehungen stand, solange dadurch für die Erben
ein zufriedenstellendes Ergebnis erzielt werden konnte. Zu Recht weist die Kläge-
rin mit der Berufung auch darauf hin, dass die zwischen ihr und dem Willensvoll-
strecker vereinbarte Provision von 11⁄2 % des Verkaufspreises an der untersten
Grenze dessen liegt, was üblich ist (Urk. 89 Rz 49). Im Liegenschaftshandel ist
vielerorts von einer üblichen Provision von 2% auszugehen "mit Tendenz zur Re-
duktion bei grösseren Geschäften" (so BSK OR I-Ammann, Art. 414 N 4; vgl. auch
BGE 117 II 286 E. 5). Das ist jedenfalls auch ein Umstand, der gegen eine unzu-
lässige Interessenkollision spricht.
5. Materielles: Die Verträge zwischen Willensvollstrecker und der Klägerin  die Befugnis des Willensvollstreckers zu deren Abschluss
5.1. Die zwischen dem Willensvollstrecker und der Klägerin unterzeichneten
"Verkaufsaufträge" sind als Mäklerverträge im Sinne der Art. 412 ff. OR zu qualifi-
zieren. Gemäss Gesetz setzt die Vergütung des Mäklers entweder den Auftrag
voraus, die "Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen", oder
aber den Auftrag, "den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln" (Art. 412 Abs. 1
OR). Verdient ist der Mäklerlohn gemäss Art. 413 Abs. 1 OR, sobald der Vertrag
"infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande ge-
kommen ist".
5.2. Die Vorinstanz hat die Klage namentlich auch mit dem Argument abgewie-
sen, dass ein Willensvollstrecker gemäss Art. 398 Abs. 3 OR gehalten sei, das
Amt persönlich auszuüben. Daher sei er im Zusammenhang mit der Veräusse-
rung der beiden Liegenschaften nicht zur "umfassenden Substitution" durch die
Klägerin befugt gewesen (Urk. 90 S. 20-24). Die Klägerin beanstandet die vorin-
stanzliche Rechtsauffassung mit der Berufung. Art. 398 Abs. 3 OR sei im vorlie-
genden Zusammenhang nicht anwendbar. Ferner sei zwischen Vertretungsmacht
und Vertretungsbefugnis zu unterscheiden. Davon abgesehen stellten die hier in-
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teressierenden mit der Klägerin abgeschlossenen Verträge ohnehin keine umfas-
sende Substitution dar (Urk. 89 Rz 27 ff., insbesondere Rz 27, 31, 36).
5.3. Dem Willensvollstrecker kommt eine exklusive Verfügungsmacht über den
Nachlass zu, welche die Verfügungsfähigkeit der Erben einschränkt. Diese exter-
ne Verfügungsmacht umfasst insbesondere auch die Veräusserung von Grund-
stücken, wobei freilich ein freihändiger Verkauf, wie das hier geschehen ist, der
Zustimmung der Erben bedarf, weil ohne diese Zustimmung Grundstücke gemäss
Art. 596 Abs. 2 und Art. 612 Abs. 3 ZGB einzig auf dem Wege der Versteigerung
veräussert werden könnten (BK-Künzle, Art. 517-518 ZGB N 198 ff.). Von dieser
externen Verfügungsmacht ist die interne Verfügungsbefugnis zu unterscheiden,
denn auch beim Willensvollstrecker ist es so, dass sein Können weiter reicht als
sein Dürfen (vgl. BK-Künzle, Art. 517-518 ZGB N 204). Da im vorliegenden Fall
die Erben einem Freihandverkauf der beiden Liegenschaften bei Mindestver-
kaufspreisen von Fr. 3,0 bzw. 5,5 Mio. zugestimmt hatten, war der Willensvoll-
strecker in diesem Zusammenhang ohne weiteres befugt, einen professionellen
Mäkler beizuziehen, um über den Mindestverkaufspreisen liegende Ergebnisse zu
erzielen. Das hat der Willensvollstrecker im vorliegenden Falle mit dem Beizug
der Klägerin denn auch getan, weshalb die Erben die sich aus den Mäklerverträ-
gen ergebenden Verpflichtungen zu erfüllen haben. Mit einer "umfassenden Sub-
stitution", wie die Vorinstanz meint, hat das nichts zu tun. Durch den Abschluss
von Mäklerverträgen übertrug der Willensvollstrecker keineswegs seine Befugnis-
se als Willensvollstrecker auf den Mäkler, sondern sicherte sich lediglich dessen
Dienstleistungen zugunsten des Nachlasses bezüglich eines begrenzten Aufga-
benbereichs (vgl. BK-Künzle, Art. 517-518 ZGB N 63). Die Erteilung eines Mäk-
lerauftrages seitens des Willensvollstreckers hatte zwei gewichtige Vorteile: Ei-
nerseits reagiert der Markt beim Verkauf von Liegenschaften mit höheren Millio-
nenwerten anders, wenn hinter dem Angebot keine Einzelperson, sondern eine im
Liegenschaftshandel tätige Handelsgesellschaft mit einem gewissen Renommee
steht. Und anderseits hat die Mandatierung eines Mäklers den Vorteil, dass seine
Verkaufsbemühungen nicht entschädigt werden müssen, wenn der Verkauf
schliesslich nicht zustande kommt. Im vorliegenden Fall sollten zwei Liegenschaf-
ten zu einem Mindestverkaufspreis von immerhin 8,5 Mio. Franken verkauft wer-
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den. Der Willensvollstrecker hätte daher geradezu sorgfaltswidrig gehandelt,
wenn er sich nicht die Dienstleistungen und die Infrastruktur von Fachleuten gesi-
chert hätte. Auch wenn der Willensvollstrecker selber ein Immobiliensachverstän-
diger ist, durfte er sich bei der Bewältigung der ihm gestellten Aufgabe der Dienst-
leistung eines berufsmässigen Mäklers bedienen, denn für den Verkauf von Lie-
genschaften mit einem solchen Wert bedarf es der Unterstützung eines ganzen
Dienstleistungsapparats, der Anfragen von Interessenten auslöst und beantwor-
tet, ordnet, kanalisiert, beurteilt und auch die Besichtigung der Objekte organisiert.
Das sind Dienstleistungen, die zum Angebot eines professionellen Mäklers gehö-
ren und die mit dem Mäklerlohn abzugelten sind. Der Willensvollstrecker war da-
her befugt, für die Erben solche Dienstleistungen einzukaufen, ohne dass es de-
ren Zustimmung bedurft hätte. Die Erben des C._ sind daher verpflichtet, den
Mäklerlohn zu bezahlen, der sich aus den Verträgen ergibt, die der Willensvoll-
strecker mit der Klägerin abgeschlossen hat. Nur weil der Willensvollstrecker mit
der Klägerin geschäftlich verbunden ist, heisst das noch längst nicht, dass deren
Infrastruktur den Erben gratis hätte zur Verfügung stehen sollen, wie das der Be-
klagte offensichtlich meint (vgl. Urk. 98 S. 13). Entgegen der vom Beklagten mit
der Berufungsantwort vertretenen Meinung (Urk. 98 S. 4) kann auch keine Rolle
spielen, dass sich der Willensvollstrecker schliesslich an den Vertragsverhand-
lungen aktiv beteiligt hat (BGE 72 II 421 E. 3 S. 422). Stand der engere Kreis der
Bewerber einmal fest, war dies vielmehr seine Pflicht als Willensvollstrecker.
5.4. Nur ergänzend sei darauf hingewiesen, dass es gemäss dem Beschluss
der Erbenversammlung vom 18. Juni 2013 Sache der "Verwaltung" war, die "Ver-
kaufsdossiers" zu erstellen. Mit "Verwaltung" konnte nur die mit dem Willensvoll-
strecker liierte Klägerin gemeint gewesen sein. Insoweit akzeptierten die Erben,
namentlich auch der Beklagte durch seinen ihn vertretenden Treuhänder
K._, das Tätigwerden der Klägerin ausdrücklich. Nicht annehmen durften die
Erben bei dieser Ausgangslage, dass die Leistungen der Klägerin umsonst er-
bracht würden. Immerhin anerkennt auch der Beklagte vor Obergericht, dass
G._ "sehr stark die Infrastruktur der Klägerin genutzt hat" (Urk. 98 S. 12).
Weshalb diese Infrastruktur hätte gratis zur Verfügung gestellt werden sollen, er-
klärt er aber nicht.
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6. Materielles: Mäklerlohn aus der Veräusserung der Liegenschaft H. ...
6.1. Fest steht, dass die Liegenschaft H._-Strasse ... am 12. Dezember
2013 zum Preis von Fr. 6'334'000.00 verkauft werden konnte, d.h. zu einem Preis,
der Fr. 834'000.00 über dem von den Erben gesetzten Mindestverkaufspreis lag.
Die Klägerin verlangt unter diesem Titel vom Beklagten 1⁄4 der gesamten Provision
von 1,5%, d.h. Fr. 23'752.50 zuzüglich 8% Mehrwertsteuer = Fr. 25'652.70. Der
Willensvollstrecker hat in diesem Zusammenhang die Dienstleistungen der Kläge-
rin in Anspruch genommen, was der Beklagte an und für sich nicht bestreitet. Vor
Vorinstanz führte die Klägerin aus, dass sie das Verkaufskonzept, die Factsheets
und Verkaufsdokumentationen sowie das Formular für den Verkauf im Bieterver-
fahren erstellt habe. Weiter habe sie Inserate in Zeitungen und im Internet veran-
lasst und mit Interessenten korrespondiert, wobei es 300 Anfragen gegeben habe.
Ferner habe sie vier Besichtigungen durchgeführt, die Angebote ausgewertet und
schliesslich "die beiden Kaufverträge" entworfen (Urk. 1 Rz 11). Die entsprechen-
den Unterlagen liegen als Urk. 3/6-14 bei den Akten.
6.2. Vor Obergericht macht der Beklagte geltend, es seien nicht die Bemühun-
gen der Klägerin gewesen, die zu diesem für die Erben günstigen Vertragsab-
schluss geführt hätten, sondern es sei dies einzig auf die "Marktnachfrage nach
entsprechenden Renditeobjekten" zurückzuführen gewesen (Urk. 98 S. 3 f.). Er
bestreitet allerdings nicht, dass die Käuferin N._ AG von der Klägerin nach-
gewiesen wurde. Unter dieser Voraussetzung ist der Mäklerlohn allerdings auch
bei günstiger Marktlage geschuldet. Vor Vorinstanz liess die Klägerin denn auch
ausführen, dass sie nach einer ersten Phase den Bietern das aktuelle Höchstan-
gebot mitgeteilt habe, um ihnen die Gelegenheit zu geben, ein neues Angebot
abzugeben. Schliesslich habe nach der zweiten Angebotsrunde der Meistbietende
den Zuschlag erhalten (Urk. 1 Rz 14 mit Hinweis auf die Dokumentation der ein-
gegangen Offerten, Urk. 3/22 und 3/23). Dem hielt der Beklagte vor Vorinstanz
einzig entgegen, dass alle Orientierungen der Erben im Zusammenhang mit den
Verkaufsbemühungen bezüglich der beiden Liegenschaften durch den Willens-
vollstrecker und nicht durch die Klägerin erfolgt seien (Urk. 14 Ziff. 2.9). Das ist
aber nicht der entscheidende Gesichtspunkt, trug doch der Willensvollstrecker
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den Erben gegenüber die Verantwortung und nicht die Klägerin. Entscheidend ist
aber, dass der Willensvollstrecker sich auf das Ergebnis der Arbeit der Klägerin
stützen konnte.
6.3. Damit ist davon auszugehen, dass die Klägerin bezüglich des Verkaufs der
Liegenschaft H._-Strasse ... im Sinne ihrer Mäklertätigkeit einen entschei-
denden Beitrag geleistet hat. Und damit schuldet der Beklagte der Klägerin im
Sinne der von den Parteien am 21. November 2013 abgeschlossenen "Vereinba-
rung betreffend Provisionsanspruch" den auf ihn entfallenden "anteiligen Provisi-
onsanspruch". Das Schlichtungsgesuch ist beim zuständigen Friedensrichteramt
am 17. Februar 2015 eingegangen. Der verlangte Verzugszins, der vom Beklag-
ten nicht bestritten wird (vgl. Urk. 98), ist daher zuzusprechen. Auch bezüglich
des Masses wird dieser Provisionsanspruch nicht bestritten. Der Beklagte schul-
det daher der Klägerin den Betrag von Fr. 25'652.70 nebst Zins zu 5% seit dem
16. Februar 2015.
7. Materielles: Mäklerlohn aus der Liegenschaft I._-Strasse ...
7.1. Anders verhält es sich bezüglich des von der Klägerin im Zusammenhang
mit der Liegenschaft I._-Strasse ... in J._ verlangten Provisionsan-
spruchs. Versprochen war der Mäklerlohn gemäss dem schriftlichen Mäklerver-
trag vom 2. Juli 2013 im Hinblick auf den Verkauf der Liegenschaft (Urk. 3/5 Ziff. 5
und 6 Abs. 2). Bezüglich dieser Liegenschaft kam indessen kein Kaufvertrag zu-
stande, weil die Erben auf einen Verkauf der Liegenschaft verzichteten und die
Liegenschaft im Rahmen der Erbteilung dem Beklagten zu Alleineigentum zuwie-
sen. Kam aber kein Kaufvertrag zustande, so ist gemäss Art. 413 Abs. 1 OR der
Mäklerlohn auch nicht verdient. Es ist dies die Folge des aleatorischen Charakters
des Mäklervertrags (vgl. BSK OR I-Ammann, Art. 413 N 3). In diesem Punkte ist
daher die Klage abzuweisen.
7.2. Mit der Berufung macht die Klägerin allerdings geltend, sie habe bereits vor
Vorinstanz vorgetragen, dass ein "tatsächlicher Konsens zwischen den Vertrags-
parteien" bestanden habe, "dass der Provisionsanspruch auch bei dieser Konstel-
lation", d.h. "auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Erben entstehen
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sollte" (Urk. 89 Rz 14 mit Hinweis auf Urk. 25 Rz 17-21 und Rz 33). Im vorinstanz-
lichen Verfahren stellte die Klägerin in diesem Zusammenhang denn auch eine
Reihe von Beweisanträgen (vgl. Urk. 25 Rz 18 f.), die von der Vorinstanz sinnge-
mäss zu Beweissatz 1.10 ihrer Beweisverfügung vom 22. Juli 2016 wenigstens
teilweise vermerkt worden sind (Urk. 28 S. 7).
7.2.1. Zunächst ist festzuhalten, dass bezüglich der Liegenschaft in J._ von
einem Vorkaufsfall gar nicht die Rede sein kann. Weder stand dem Beklagten be-
züglich dieser Liegenschaft ein gemäss Art. 216 Abs. 2 OR begründetes Vor-
kaufsrecht zu noch vermag die Klägerin auf ein Rechtsgeschäft hinzuweisen, das
im Sinne von Art. 216c Abs. 1 OR als Vorkaufsfall gewertet werden könnte. Fest
steht dagegen, dass die Liegenschaft dem Beklagten von der Gesamtheit der Er-
ben im Rahmen der Erbteilung zu Alleineigentum zugewiesen wurde.
7.2.2. Die Frage, ob der übereinstimmende tatsächliche Wille der Parteien im
Sinne der Behauptungen vorgelegen habe, war Gegenstand von Beweissatz 1.10
der vorinstanzlichen Beweisverfügung (Urk. 28 S. 7). Die Vorinstanz würdigte mit
dem angefochtenen Urteil die von ihr zu Beweissatz 1.10 abgenommenen Bewei-
se nicht und auch mit der Berufung wird nichts zur Beweiswürdigung in diesem
Zusammenhang gesagt. Insoweit fehlt es der Berufung daher an der notwendigen
Begründung, weshalb es schon aus diesem Grunde beim angefochtenen Urteil
sein Bewenden haben muss. Nur ergänzend sei erwähnt, dass die Klägerin vor
Vorinstanz in ihrer Stellungnahme zum Beweisergebnis zu Beweissatz 1.10 aus-
führte, dass sich die befragten Zeugen in diesem Zusammenhang nicht mehr er-
innern könnten. Und zur Parteibefragung G._s führte sie aus, dass dieser
ausgesagt habe, dass über die Provision nicht gesprochen worden sei (Urk. 81
Rz 38). Damit steht aber fest, dass der von der Klägerin behauptete tatsächliche
Konsens im Beweisverfahren nicht nur nicht nachgewiesen werden konnte, son-
dern dass es einen solchen Konsens nicht gab. Es bleibt daher bei der oben
(E. 7.1.) vorgenommenen Vertragsauslegung.
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8. Zusammenfassung und Kosten- und Entschädigungsfolgen
8.1. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Klage bezüglich der Provision für
die Liegenschaft H._-Strasse ... gutzuheissen ist, d.h. für Fr. 25'652.70 nebst
Zins zu 5% seit dem 16. Februar 2015. Im Übrigen, d.h. bezüglich der Provision
für die Liegenschaft I._-Strasse ... (Fr. 12'262.50 zuzüglich 8% Mehrwert-
steuer = Fr. 13'243.50), ist die Klage aber abzuweisen. In diesem Sinne ist die
Berufung teilweise gutzuheissen.
8.2. Bei diesem Prozessausgang rechtfertigt es sich bezüglich beider Instan-
zen, der Klägerin 1/3 und dem Beklagten 2/3 der Gerichtskosten aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 2 ZPO). In diesem Sinne schuldet der Beklagte der Klägerin für
beide Instanzen eine auf 1/3 reduzierte Parteientschädigung.
8.2.1. Die Gerichts- und Parteikosten für das erstinstanzliche Verfahren werden
von den Parteien vor Obergericht nicht beanstandet. Die von der Vorinstanz fest-
gesetzten Gerichtskosten sind ohne weiteres zu bestätigen. Im Sinne von Art. 207
Abs. 2 ZPO hat der Beklagte der Klägerin die Kosten des Schlichtungsverfahrens
von Fr. 525.00 im Umfange von 2/3, d.h. im Umfange von Fr. 350.00, zu ersetzen
(vgl. Urk. 6).
8.2.2. Mit der Vorinstanz ist für das erstinstanzliche Verfahren von einer vollen
Parteientschädigung von Fr. 9'685.00 auszugehen. Der Beklagte ist sodann zu
verpflichten, der Klägerin für das erstinstanzliche Verfahren eine auf 1/3, d.h. auf
Fr. 3'228.30, reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Die volle Parteient-
schädigung ist für das Berufungsverfahren auf Fr. 3'300.00 zu bemessen (ein-
schliesslich 7,7% Mehrwertsteuer). Entsprechend hat der Beklagte der Klägerin
für das Berufungsverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 1'100.00
zu bezahlen. Insgesamt ist der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin für beide In-
stanzen eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 4'328.30 zu bezahlen. Die
Vorschüsse sind mit den Gerichtskosten zu verrechnen. Soweit die Klägerin zu
hohe Vorschüsse geleistet hat, sind sie ihr vom Beklagten zu ersetzen (Art. 111
Abs. 2 ZPO).
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