Decision ID: 6ab07bb7-0787-426d-9be1-59e48ab01493
Year: 2013
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
hat sich ergeben:
I.
Die Baukommission Russikon erteilte L und M am 16. April 2012 die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines Dachgeschosses und die Fassadensanierung beim bestehenden Einfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der N-Strasse 02 in Russikon.
II.
Hiergegen erhoben
A und B
sowie 9 weitere Mitrekurrenten Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten in materieller Hinsicht die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7.
November 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
III.
Mit Beschwerde vom 12
.
Dezember 2012 beantragten die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses
samt
Fassadensanierung des Einfamilienhauses N
-Strasse 02
zu verweigern, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Das Baurekursgericht, die Baukommission Russikon sowie die private Beschwerdegegner
schaft beantragten Abweisung der Beschwerde.
Die Kammer

Considerations:
erwägt:
1.
Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. August 2012 einen Referentenaugenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 05
mit einer Fläche
von 579
m
2
liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon in der zweigeschossigen Wohnzone W
2
. Es ist mit
einem
Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut
(N-Strasse 02)
.
Dieses soll
um ein weiteres Geschoss unter Schrägdach
aufgestockt werden. Zudem soll eine
Aussenisolation
angebracht werden
.
3.
Strittig ist vorab, ob das Bauprojekt im betreffenden Quartier geltende spezielle Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975 verletzt.
Die Vorinstanz
hat dies mit einlässlicher Begründung verneint (
Entscheid der Vorinstanz,
E. 3.1
–
3.3.6). Auf diese überzeugenden Ausführungen ist
einleitend
zu
verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.
Mai 1959 [VRG]).
3.1
Die Beschwerdeführenden beriefen sich im Rekursverfahren unter anderem auf spezielle Bauvorschriften vom 31. März 1976, vom Gemeinderat genehmigt am 14. April 1976, für das Baugebiet Y/Quartier P. Zu Recht hat die Vorinstanz hierzu festgehalten, dass diese örtlich nicht anwendbar seien, da sie den Bereich der heutigen Stichstrasse Q, begrenzt im Westen durch die R-Strasse, beträfen und nicht die Überbauung N, die östlich durch der R-Strasse abgegrenzt werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.1). Diese Feststellung wird im Beschwerdeverfahren nicht infrage gestellt. Trotzdem wollen die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass diese speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet Y/Quartier P auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden Nr. 7.1 und 7.2, Kat.-Nr. 07, Q-Strasse 04, als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkt wurden, ableiten, dass auch die Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 (vgl. nachfolgend, E. 3.2) für das Gebiet N öffentlich-rechtlicher Natur seien. Dieser Schluss ist schon deshalb unzulässig, weil die Anmerkung ein Grundstück im Bereich der hier örtlich nicht anwendbaren Bauvorschriften für das Gebiet Q betrifft. Zudem würde der Umstand, dass eine entsprechende Anmerkung bei den Grundstücken im Gebiet N fehlt, eher dafür sprechen, dass die dort streitigen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 gerade nicht öffentlich-rechtlicher Natur sind bzw. waren.
3.2
Streitig ist im Beschwerdeverfahren die Anwendbarkeit von speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 für das Gebiet N. Während sich die Baukommission Russikon im baurechtlichen Entscheid vom 16. April 2012 sowie in der Rekursantwort auf den Standpunkt stellte, bei diesen handle es sich um privatrechtliche Vorschriften, halten die Beschwerdeführenden dafür, diese Bestimmungen seien öffentlich-rechtlicher Natur und nach wie vor gültig.
3.2.1
Aktenkundig ist in diesem Zusammenhang Folgendes: Mit Schreiben vom 18. Juni 1975 stellte das Ingenieurbüro S in T, dem Gemeinderat Russikon die Projektunterlagen für die Quartiererschliessung Y (heute N) zu. Das Ingenieurbüro wies unter anderem darauf hin, dass das Baugrundstück westlich der R-Strasse parzellenweise verkauft werden solle, was in der Zone W04 erfahrungsgemäss zu ungeordneten Überbauungen führe. Das Büro habe deshalb der Bauherrschaft empfohlen, mit dem Landverkauf spezielle Bauvorschriften – zusätzlich zu den Bauordnungsvorschriften – den Interessenten vorzulegen. Wie sich aus dem Verkaufsprospekt der Bauherrschaft ergebe, sei dieser Vorschlag übernommen worden. Der Gemeinderat werde ersucht, die vorliegenden Überbauungsvorschriften als Grundlage für die Beurteilung von Baugesuchen zu genehmigen. Mit Beschluss vom 9. Juli 1975 genehmigte der Gemeinderat das Erschliessungsprojekt und "stimmte" den speziellen Bauvorschriften "zu". In den Erwägungen wurde hierzu ausgeführt, die Bauvorschriften würden "begrüsst und in Ordnung befunden".
Am 2.
März 1976 erteilte der Gemeinderat Russikon dem Baukonsortium U
die Baubewilligung für
sechs
Einfamilienhäuser an der R-Strasse
anstelle der bereits bewilligten acht Reiheneinfamilienhäuser. Hinsichtlich der Höhenlagen hielt die Baubewilligung fest, dass diese nicht mehr den ursprünglich mit den speziellen Bauvorschriften vereinbarten Höhenbegrenzungen entspr
ä
chen, weshalb mit der Überarbeitung dieser Vorschriften auch die Höhen neu zu fixieren seien. Laut Ziff. 3.9 dieses Beschlusses waren die "genehmigten, speziellen Bauvorschriften" der neuen Situation anzupassen und die bereinigten Vorschriften dem Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung vorzulegen. Diese Anpassung der am 9.
Juli 1975 bewilligten speziellen Bauvorschriften ist nicht aktenkundig und es fehlt jeglicher Anhaltspunkt dafür, dass die Überarbeitung jemals vorgenommen wurde. Wie die Vorinstanz
zutreffend
ausführt, erscheint es aufgrund dieser Umstände durchaus plausibel, dass es die seinerzeitigen Grundeigentümer bei der
–
mindestens teilweise
–
in den Kaufverträgen vereinbarten Beschränkung der Dachdeckenhöhen bewenden liessen. Die angestrebte Einheitlichkeit der Überbauung war ja auch durch die gemeinsame Baueingabe und Baubewilligung gesichert. Dies würde auch erklären, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Baufreigabe ohne die verlangte Anpassung der speziellen Bauvorschriften erteilte und die Anpassung auch später unterblieb. Letztlich kann dies offenbleiben, da die
speziellen V
orschriften,
denen
der Gemeinderat Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte", aus den nachfolgenden Gründen ohnehin keine Gültigkeit haben.
3.2.2
Die Zustimmung des Gemeinderates Russikon vom 9. Juli 1975 erfolgte vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975. Dieses wurde nach der Volksabstimmung vom Regierungsrat mit Beschlüssen vom 18. Februar 1976 (OS 46, 41) und 31. Mai 1978 (OS 46, 833) auf den 1. April 1976 bzw. 1. Juli 1978 in Kraft gesetzt. 1975 galt in der Gemeinde Russikon deren Bauordnung vom 26. August 1963, welche die Gemeinde gestützt auf § 68a des Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 (Baugesetz) erlassen hatte. Diesem kantonalen Gesetz war die Gemeinde Russikon mit Beschluss der Gemeinde vom 14. November 1960, vom Regierungsrat genehmigt am 5. Januar 1961, unterstellt worden (Anhang zum Baugesetz).
Das Baugesetz ermächtigte in § 68d Private
,
über eine Quartieranlage besondere Bauvorschriften aufzustellen,
die
nicht hinter den gesetzlichen Anforderungen übergeordneter Baurechtserlasse zurückstehen durften (vgl. hierzu Dieter von Schulthess, Gesetzliche Regelung der Gesamtüberbauungen,
Bern
1963, S. 97 f., auch zum Folgenden). Solche Anordnungen bedurften der Einstimmigkeit der betroffenen Grundeigentümern und unterlagen der Genehmigung sowohl des Gemeinderats (§ 68d Baugesetz) als auch des Regierungsrats (§ 68e Baugesetz). Da für die Spezialvorschriften,
welchen der Gemeinderat Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte", keine Genehmigung des Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Recht auch keine Rechtswirksamkeit entfalten.
Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführenden ist schon aus diesem Grund unbegründet.
3.2.3
Mit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes wurde das Baugesetz vom 23. April 1893 aufgehoben (§ 348 PBG). Die Nutzungsplanungen und die Bauvorschriften der Gemeinden blieben laut § 351 Abs. 1 PBG längstens zum Ablauf der Frist für die Einführung des neuen Rechts in Kraft. Die Anpassungsfristen für die Nutzungsplanungen und Bauvorschriften regelte § 343 Abs. 1 PBG; ausgenommen von der Anpassungsfrist waren Bau- und Niveaulinienpläne und Werkpläne.
Die Gemeinde Russikon hat am 28.
November 1983 ihre Bau- und Zonenordnung den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes angepasst. Eine allfällige Eigentümerbauordnung im Sinn von § 68d Baugesetz hätte in die neue  Zonenordnung überführt werden müssen. Dies erfolgte nicht. In der geltende
n
Bau- und Zonenordnung vom 3.
April 1995, Ausgabe 2009; sind sie weder unter dem Titel "Weitere Verordnungen der Gemeinde Russikon" noch unter den Ergänzungsplänen zur Bau- und Zonenordnung aufgeführt (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.4). Auch unter diesem Gesichtspunkt ist der Einwand der Beschwerdeführenden, vorliegend würden jene Spezialvorschriften,
denen
der Gemeinderat Russikon am 9.
Juli 1975 "zustimmte", nach wie vor
Gültigkeit
haben, rechtlich nicht haltbar.
3.2.4
Die Beschwerdeführenden wollen schliesslich die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 aus Gründen des Vertrauensschutzes selbst dann angewendet haben, wenn sie durch den späteren Erlass einer neuen Bau- und Zonenordnung aufgehoben wurden. Die Beschwerdeführenden hätten aus diversen Gründen darauf vertrauen dürfen, dass die im Baugebiet Y aufgestellten und am 9. Juli 1975 genehmigten speziellen Bauvorschriften nach wie vor rechtsbeständig seien. Bei der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sei den Beschwerdeführenden 7.2 und 2.2 im Januar 1994 im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens von Mitgliedern des Planungsausschusses der Gemeinde Russikon zugesichert worden, dass die speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet Y von der Teilrevision der Rahmennutzungsplanung nicht betroffen seien. Diese Beschwerdeführer hätten darauf vertrauen dürfen, dass diese Auskunft richtig sei. Der Planungsausschuss sei zur entsprechenden Auskunft auch zuständig gewesen; zumindest hätten die Beschwerdeführenden von der Zuständigkeit ausgehen dürfen. Gestützt auf diese Auskunft hätten es diese unterlassen, durch Eingaben, Einwendungen etc. gegen die neue Bau- und Zonenordnung Russikon vorzugehen. Das Vertrauen in die Beständigkeit der Bauvorschriften müsse auch deshalb geschützt werden, weil die zuständige Baubehörde die entsprechenden Bauvorschriften noch über Jahrzehnte hinweg mehrfach angewendet habe, insbesondere habe sie am 2. April 1998 die Baubewilligung für ein identisches Bauvorhaben betreffend die Liegenschaft N-Strasse 05 gestützt auf die speziellen Bauvorschriften verweigert. Die Annahme einer Praxisänderung durch die Vorinstanz sei willkürlich.
Es ist richtig, dass die Baubehörde der Gemeinde Russikon auch nach dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bzw. nach Anpassung der kommunalen Bau- und Zonenordnung an dieses Gesetz von der baurechtlichen Relevanz der vorliegend streitigen speziellen Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975 ausging. So verweigerte die Baukommission Russikon mit Beschlüssen vom 2.
April 1998 mit Hinweis auf die Speziellen Bauvorschriften vom 9
.
Juli 1975 die baurechtliche Bewilligung für einen Dachaufbau auf den Einfamilienhäusern
der
N
-Strasse
06 (behördenverbindlicher Vorentscheid) und N
-Strasse
05. Diese beiden Beschlüsse wurden ohne inhaltliche Überprüfung im Rekursverfahren rechtskräftig. Am 18.
Juli 2002 hatte die Baukommission Russikon erneut ein Bauvorhaben zu beurteilen,
das
die Liegenschaft
der
N
-Strasse
06 betraf. In den Erwägungen zu diesem Beschluss führte die Baukommission aus, die speziellen Bauvorschriften vom 9.
Juli 1975 würden durch das Bauvorhaben nicht berührt. Ergänzend hielt die Baukommission fest, es sei der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass die speziellen Bauvorschriften als privatrechtliche Regelung zu verstehen sei
en
,
die
seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nicht mehr zu berücksichtigen sei, sofern sie sich nicht mit einer Beschränkung des öffentlichen Rechts deckten.
Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass in der Vergangenheit in Bauentscheiden auf die Speziellen Bauvorschriften verwiesen bzw. diese angewendet wurden, nichts für sich ableiten können (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.5). Auf diese überzeugenden Ausführungen ist zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Anzufügen ist, dass sich der Vertrauensschutz auf das Verhältnis zwischen Bürger und Behörde bzw. Staat beschränkt und sich nur in diesem Verhältnis unmittelbar auswirkt (BGE 96 II 16
1
E. 4b
)
. Er kann im Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht dazu führen, dass aufgrund eines Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem bauwilligen Grundeigentümer in Durchbrechung des Legalitätsprinzips (Art. 5 BV) eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung entgegengehalten und ein an sich bewilligungsfähiges Baugesuch abgelehnt wird (vgl. hierzu BGE 96 II 16
1
E. 4b und c; Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel 1983, S. 146 ff.).
3.3
Zusammengefasst ergibt sich, dass bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit des streitigen Bauprojekts die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Anwendung finden. Zu prüfen ist allein die heute geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon.
4.
Streitig ist weiter die Einhaltung des Grenzabstands durch das aufgestockte Gebäude. Die Vorinstanz hielt hierzu in ihrem Rekursentscheid (E. 4.3) fest, da die Abstände des streitbetroffenen und der beiden östlich benachbarten Hauptgebäude zueinander weniger als 7 m betrügen, sei nach Art. 28 Abs. 4 BZO ein Mehrlängenzuschlag zu berechnen. Bei einer Mehrlänge von 18 m wie hier ergebe dies gemäss Art. 28 Abs. 1 BZO einen Mehrlängenzuschlag von 4,5 m und somit einen Grenzabstand von 9,5 m. Diesen Abstand unterschreite das bestehende Gebäude um 4,47 m. Das Bauvorhaben sei indessen aus näher dargelegten Gründen (vgl. nachfolgend, E. 4.4) nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig.
4.1
Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Baukommission Russikon habe den Mehrlängenzuschlag unverständlicherweise nicht berücksichtigt. Die Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG beziehe sich nur auf Bauten und Nutzungen, die seinerzeit gemäss dem damals geltenden Recht errichtet worden seien. Die streitbetroffene Liegenschaft habe indessen schon im Zeitpunkt der Errichtung gegen die damaligen Bauvorschriften verstossen, denn auch nach der alten Bau- und Zonenordnung Russikon habe ein Mehrlängenzuschlag berücksichtig werden müssen. Die Besitzstandsgarantie sei daher nicht anwendbar. Zudem seien die projektierten Änderungen infolge entgegenstehender überwiegender nachbarlicher Interessen zu verweigern.
4.2
Gemäss Art. 26 lit. k BZO beträgt der kleine Grundabstand in der hier massgebenden zweigeschossigen Wohnzone W2 5 m, der grosse Grundabstand, d.
h. für die am meisten nach Süden gerichtete Hauptfassade (Art. 27 Abs. 1 BZO), 9 m. Bei einer Fassadenlänge von mehr als 18 m ist der betreffende Grenzabstand nach Art. 28 Abs. 1 BZO um 1⁄4 der Mehrlänge heraufzusetzen. Weisen zwei benachbarte Hauptgebäude einen Gebäudeabstand von weniger als 7 m auf, wird der Mehrlängenzuschlag berechnet, wie wenn beide Gebäude zusammengebaut wären (Art. 28 Abs. 4 BZO).
Der Abstand des streitbetroffenen Gebäude
s
der
N
-Strasse
0
5 zu den beiden östlich benachbarten zusammengebauten Einfamilienhäusern
der
N
-Strasse
07 und 05 beträgt weniger als 7
m, weshalb der Mehrlängenzuschlag nach Art. 28 Abs. 4 BZO so zu berechnen ist, wie wenn diese drei Häuser zusammengebaut wären. Die Häuserzeile
der
N
-Strasse
02/07/05 beträgt
36 m, die Mehrlänge mithin 18
m
und der Mehrlängenzuschlag 4,5
m.
D
ie Vorinstanz
errechnete auf der Nordseite einen Grenzabstand von 9,5
m
(kleiner Grenzabstand 5
m
plus Mehrlängen
zuschlag 4,5
m),
den
das bestehende Gebäude um 4,47
m
unterschreite. Diese
s
Mass bezieht sich auf den
bestehenden
Abstand (ohne projektierte Aussenisolation) des streitbezogenen Hauses
der
N
-Strasse
02 von 5,03
m
zur
N-Strasse (Kat.-Nr. 08)
. Die Vorinstanz übersieht indessen, dass der Abstand gegenüber einer Strasse durch die Baulinie (§ 264 PBG) bestimmt wird
;
fehlt eine solche wie hier, greift
gemäss § 265 Abs. 1 PBG subsidiär und ausschliesslich der Strassenabstand bzw. Wegabstand ein
(RB 1998 Nr. 116; RB 1999 Nr. 119). Die
(Gemeinde-)Strasse N-Strasse
erfüllt gemäss den Zugangsnorm
a
lien die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungs
bereich
, womit sie im Übrigen – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – den gestellten Anforderungen bei Weitem genügt,
sodass
ein Strassenabstand von 6 m zu beachten ist. Diesen Abstand unterschreitet das bestehende Gebäude um 97 cm (5.03 m statt 6 m).
4.3
Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen gemäss § 101 PBG entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfähig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2). Bei der Vorschrift von § 101 PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2). Sie ist auch hier anzuwenden, wo die bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, aber im subsidiär nach § 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht.
Die geplanten baulichen Massnahmen (Aufbau Dachgeschoss) fallen weder unter den Begriff des "Unterhalts" noch der "Modernisierung" im Sinn von § 101 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1981 Nr. 108 = BEZ 1981 Nr. 2; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 138 ff.). Wie § 357 PBG schützt indessen auch § 101 (Abs. 2) PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; BRK, 29. März 2006, BEZ 2006 Nr. 39; Willi, S. 70 ff., insbesondere S. 79). Nach der Praxis fallen aber baulichen Massnahmen auch nicht unter den Begriff der "weiter gehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG, wenn diese – wie bei § 357 Abs. 1 PBG – so intensiv sind, dass sie das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen. Solche baulichen Änderungen sind vielmehr nach den für Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; Willi, S. 135).
Nach der Rechtsprechung ist die Aufstockung eines Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als neubauähnlich, sondern als "weiter gehende Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn
–
wie vorliegend
–
die darunter liegenden Geschoss vom Umbau weitestgehend unberührt bleiben (VGr, 14
.
März 2007, VB.2006.
00
512
,
E. 2.2.2
=
BEZ 2007 Nr. 18).
Solche "weiter gehenden Vorkehren" können bewilligt werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat
(§ 101 Abs. 2 PBG)
. Ein Ausbau der Stichstrasse
N-Strasse
,
der
das streitbetroffene Einfamilienhaus beanspruchen würde, kann ausgeschlossen werden. Hingegen hat die Baukommission Russikon keine Anmerkung eines entsprechenden Mehrwertrevers
es
zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch statuiert. Da ein solcher den Beschwerdeführern keinen Rechtsvorteil bringen würde, kann von der Anordnung eines solchen Mehrwertreverses im vorliegenden Beschwerdeverfahren
jedoch
abgesehen werden
(vgl. VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b)
. Dem Bauvorhaben stehen auch keine öffentlichen oder überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch (vgl. auch nachfolgend
,
E.
4.4.3
). Die Fernsicht bzw. der Durchblick zwischen den Häusern
der
N
-Strasse
07 und 02 für die nördlich davon in mehr als 20 m Entfernung gelegenen Häuser der Beschwerdeführenden wäre kaum merkbar besser, wenn das streitige Einfamilienhaus
der
N
-Strasse
02 den Strassenabstand von 6 m (statt 5,03 m) einhalten würde.
4.4
Selbst wenn das streitige Bauvorhaben – mit der Vorinstanz – in Anwendung eines Mehrlängenzuschlags und damit von § 357 Abs. 1 PBG beurteilt würde, wäre es bewilligungsfähig. Nach dieser Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Willi, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird.
4.4.1
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden wäre die von der Vorinstanz errechnete Unterschreitung des Mehrlängenzuschlags durch eine nach der Errichtung der Baute eingetretene Änderung der materiell-rechtlichen Vorschriften eingetreten. Denn die Bauordnung der Gemeinde Russikon vom 26. August 1963 sah zwar in Art. 16 und 17 ebenfalls einen kleinen Grenzabstand von 5 m und einen Zuschlag von 1⁄4 der Mehrlänge über 18 m vor, doch fehlte eine analoge Regelung zu Art. 28 Abs. 4 der heute geltenden BZO 1995, wonach zwei benachbarte Hauptgebäude mit einem Gebäudeabstand von weniger als 7 m bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags so behandelt werden, wie wenn sie zusammengebaut wären. Das vom Umbau betroffene Gebäude der N-Strasse 02 hätte auf der Nordseite mit einer Fassadenlänge von 8,3 m keinen Mehrlängenzuschlag beachten müssen.
4.4.2
Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002 Nr. 81 (VGr, 10. April 2002, VB.2001.00375 = BEZ 2002 Nr. 20; bestätigt letztmals mit Entscheid vom 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 5.4.3) zur Zulässigkeit einer Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Stellung genommen. Es hat festgehalten, dass die Änderung einer vorschriftswidrigen Baute nicht schon dann unzulässig ist, wenn – wie gerade beispielsweise bei der Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes – die durch die verletzte Norm geschützten Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt werden. Entscheidend ist in diesem Fall, ob der Änderung nicht überwiegende öffentliche und nachbarliche Interessen entgegenstehen. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten Erweiterung der Umbaumöglichkeiten für baurechtswidrige Bauten Rechnung getragen.
4.4.3
Die Vorinstanz kam mit überzeugender Begründung zum Schluss, dem Bauvorhaben stünden keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Öffentliche Interessen, die gegen die Aufstockung sprechen, liegen nicht vor. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch, beträgt doch die Entfernung des Einfamilienhauses der N-Strasse 02 zu den auf der gegenüberliegenden Strassenseite gelegenen Gebäuden der Beschwerdeführenden mehr als 20 m. Die nachbarlichen Interessen sind zwar insofern berührt, als die Fernsicht, insbesondere der Durchblick zwischen den Gebäuden der N-Strasse 07 und 02 verschlechtert wird. Zu Recht hält die Vorinstanz dazu aber fest, dass auf dem Baugrundstück ein Neubau möglich wäre, der leicht gegen Westen verschoben wäre, sodass Art. 28 Abs. 4 BZO nicht mehr Anwendung fände und damit gegen Norden auch kein Mehrlängenzuschlag erforderlich wäre und der damit hinsichtlich Durchblick und Fernsicht gegenüber dem Bauprojekt nur geringfügig bessere Verhältnisse schaffen würde. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, den erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Erhaltung der bestehenden Bausubstanz stünden keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden.
4.5
Was das Anbringen einer 15 cm dicken Aussenisolation betrifft, so hat die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass dies gemäss § 357 Abs. 5 PBG in Verbindung mit § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zulässig ist, und zwar auch dann, wenn das bestehende Gebäude den gesetzmässigen Abstand bereits unterschreitet (RB 1991 Nr. 68 = BEZ 1991 Nr. 11).
5.
Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, das Bauvorhaben verletze die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des  Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2,
erster
Halbsatz).
5.1
Das strittige Bauvorhaben ist – wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1 ff.) – nach § 238
Abs. 1
PBG zu beurteilen. Die speziellen Bauvorschriften vom 9 Juli 1975 haben – wie erwähnt (E. 3) – keine rechtliche Gültigkeit und können somit auch nicht als Grundlage für die Anwendung von § 238
Abs. 2
PBG dienen. In der Nachbarschaft befinden sich keine Natur- oder Heimatschutzobjekte, auf die besondere Rücksicht zu nehmen wäre (vgl. hierzu Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1). Bei den sechs Einfamilienhäusern handelt es sich nicht um eine schützenswerte Gebäudegruppe im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, deren Erscheinungsbild gesamthaft zu erhalten wäre. Es handelt sich auch nicht um eine Arealüberbauung, die erhöhten Gestaltungsanforderungen (§ 71 PBG) unterliegen würde (vgl. z.
B. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437 = BEZ 2011 Nr. 20). Das Gebiet N und damit auch das Baugrundstück ist – wie das Gebiet Q – der zweigeschossigen Wohnzone W2 zugeteilt; spezielle Gestaltungsvorschriften greifen nicht ein. Einer allfälligen landschaftlichen Empfindlichkeit ist bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG Rechnung zu tragen, führt aber nicht zu erhöhten Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.
5.2
Die Vorinstanz hat die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten Grundsätze umfassend und zutreffend dargelegt (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1–5.3.3). Es kann auf diese Ausführungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2VRG). Die Vorinstanz hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der örtlichen Baubewilligungsbehörde bezüglich Einordnungsfragen eine besondere  Ermessensfreiheit zusteht und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zur respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen (vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.; VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).
Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a
und b
VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar halten durfte
bzw.
, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten
(BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.).
5.3
Zur Frage der Einordnung führte die Vorinstanz aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.5), die Vorschriften über die Geschosszahl würden die Aufstockung zulassen. Der Umstand, dass im Gebiet N die gemäss Zonenordnung erlaubte Geschosszahl bislang nicht ausgeschöpft worden sei, sei kein Grund das Bauvorhaben zu verweigern. Da es sich beim Streitobjekt im Verhältnis zu den hangseitig der N-Strasse gelegenen Gebäude um ein sehr kleines Bauvolumen handle, das zudem gegenüber den grösseren Gebäuden tiefer gelegen sei, werde das aufgestockte Gebäude diese Nachbarliegenschaften kaum, jedenfalls nicht in störender Weise, überragen. Die einzelnen Bauten der Überbauung der N-Strasse 05–09 wiesen je für sich allein keine besonderen architektonischen Merkmale auf. Deren Anordnung und die weitgehend erhaltene Einheitlichkeit verliehen der Überbauung insgesamt eine gewisse Qualität, welche den Massstab abgebe für  Umbauten in diesem Umfeld. Das bedeute jedoch nicht, dass die Bauten nicht verändert werden dürften, sondern nur, dass eine der baulichen Umgebung adäquate gestalterische Leistung erbracht werden müsse und dass deshalb höhere Anforderungen zu stellen seien als in einem baulichen Umfeld, das keinerlei architektonische Qualitäten erkennen lasse (VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00023, E. 2.3). Zwar werde der ästhetische Gesamteindruck der sechs Einfamilienhäuser von der weitgehend einheitlichen Gestaltung wesentlich mitgeprägt. Die Gleichförmigkeit sei jedoch zu relativieren, seien doch etwa die Fassaden der sechs Gebäude sowie die Dachrandabschlüsse hinsichtlich Materialisierung und Farbgebung teilweise recht verschieden ausgestaltet. Jedenfalls sei die Gleichförmigkeit für eine den gestalterischen Anforderungen entsprechende Gesamtwirkung nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung unabdingbar wäre, zumal es sich beim Umbauobjekt um ein freistehendes Gebäude handle. Unter diesen Umständen liege es im Ermessen der Baubehörde, das strittige Bauvorhaben zu bewilligen, das die Einheitlichkeit zwar aufbreche, aber in angemessener Weise auf die baulichen Gegebenheiten Rücksicht nehme. Das geplante Schrägdach sei konventionell gestaltet in der Art, wie sie – abgesehen von den fünf verbleibenden Einfamilienhäusern – sämtliche nördlich, östlich und südöstlich gelegenen Gebäude aufwiesen. Auf Dachaufbauten und grössere Dachflächenfenster werde verzichtet. Es entstehe ein in sich stimmiges Gebäude, das sich nunmehr von den übrigen, ehemals gleichartig gestalteten Häusern zwar abhebe, aber wie diese nach wie vor eine einfache, schnörkellose Architektur aufweise.
5.4
Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, das singuläre und unästhetisch wirkende zusätzliche Dachgeschoss mit Giebeldach am Haus der N-Strasse 02 erscheine in der bestehenden Einheit von sechs Flachdach-Einfamilienhäusern als unausgewogener Turm und ordne sich damit nicht befriedigend ein. Es mache die Gesamtüberbauung völlig unausbalanciert. Die sechs Liegenschaften hätten nur als Gruppe in der heute vorliegenden Form erstellt werden können und nicht als Einzelbauten. Entsprechend seien sie als Gruppe anzusehen und als Ganzes zu beurteilen. Es könne keinesfalls von einem freistehenden Gebäude ausgegangen werden. Die Aufstockung beeinträchtige das Erscheinungsbild dieser Gruppe empfindlich. Der historische Hintergrund sowie die jahrzehntelange Praxis der örtlichen Baubehörde seien von der Vorinstanz nicht in ihre Überlegungen einbezogen worden. Das strittige Bauvorhaben befinde sich in einem landschaftlich sensiblen und exponierten Gebiet am Bauzonenrand in leichter Hanglage des langgezogenen Gebiets Y. Ein exponiertes Gebäude mit zusätzlichem Dachstock und Giebeldach in der ersten Reihe verunstalte das bisherige Erscheinungsbild schwer.
5.5
Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid RB 1980 Nr. 120 festgehalten hat, erlaubt es die allgemeine Gestaltungs- und Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG der Baubehörde nicht, "in einem Quartier eine einheitliche Überbauung durchzusetzen, indem etwa durchwegs Flachdächer verlangt und Giebeldächer abgelehnt werden". Werde eine einheitliche Überbauung mittels Gleichschaltung gewisser baulicher Elemente, z.
B. Dachform, Giebelrichtung, Farbgebung usw. angestrebt, so sei dieses Ziel in erster Linie durch den Erlass entsprechender kommunaler Bauordnungsnormen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne zu erreichen.
Wie gesehen schreibt hier keine baurechtliche Norm den Grundeigentümern südlich der N-Strasse Flachdächer vor. Auch nachdem mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom 1. September 1991 ausdrücklich festgehalten wurde, dass in der kommunalen Bau- und Zonenordnung auch Regelungen über die Dachgestaltung zulässig sind (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG), wurden in den revidierten Bau- und Zonenordnungen der Gemeinde Russikon für dieses Gebiet keine Flachdächer vorgeschrieben und somit darauf verzichtet, die Einheitlichkeit der Häuser der N-Strasse 05/07/02/06/10/09 bezüglich der Flachdächer durch Anordnung dieser Dachform in Zukunft zu sichern. Was die empfindliche Hanglage betrifft, so weist die Zonenordnung die Gebiete nordwestlich des Quartiers N sowie nordöstlich des V-Wegs der Zone mit der tiefsten Ausnützung (Ausnützungsziffer 20 %), also der eingeschossigen Wohnzone W1 zu. Das Gebiet N mit dem Baugrundstück, das Gebiet Q wie auch das Gebiet beidseits der X-Strasse wurde hingegen der zweigeschossigen Wohnzone W2 (Ausnützungsziffer 35 %) zugeschieden. Mit dieser Zonenzuteilung hat der Gesetzgeber dem Quartier N nicht eine spezielle Empfindlichkeit attestiert.
Gemäss Art. 26 lit. d und e BZO sind in der hier massgebenden Zone W2 maximal zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig, wobei ein Vollgeschoss durch ein Dach- oder Untergeschoss ersetzt werden kann. Das streitbetroffene Gebäude wird nach der geplanten Erweiterung zulässigerweise ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, verleiht die Flachdachform den Häusern der N-Strasse 05/07/02/06/10/09 eine gewisse Einheitlichkeit, die den ästhetischen Gesamteindruck mitprägt und durch die Aufstockung durchbrochen wird. Diese durch die Flachdachform geprägte Gleichförmigkeit hätte aber – wie gesehen (vgl. oben und RB 1980 Nr. 120) – in erster Linie durch Vorschriften über die Dachform gesichert werden müssen. Die Errichtung eines Gebäudes mit Schrägdach neben einem solchen mit Flachdach ist in gestalterischer Hinsicht hier grundsätzlich nicht zu beanstanden, lässt doch die geltende Bauordnung das Nebeneinander dieser Dachformen zu. Die bestehende Gleichförmigkeit hinsichtlich der Dachform ist im hier gegebenen Kontext nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung unverzichtbar wäre. Beim Umbauobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. Gegenüber den südwestlichen gelegenen Häusern der N-Strasse 06/10/09 liegt es – entsprechend dem Strassenverlauf – zurückgesetzt. Die nordwestlich und nördlich auf der gegenüberliegenden Strassenseite gelegenen Bauten weisen alle ein Steildach auf. Gleiches gilt für das südöstlich gelegene Haus Assek.-Nr. 09, das direkt an die Liegenschaften der N-Strasse 05 und 07 anstösst. Wie
die Vorinstanz
zu Recht ausführt, erscheint das geplante Dachgeschoss auch nicht aufgesetzt, sondern vermittelt für sich den Eindruck eines stimmigen Gebäudes mit einer schnörkellosen Architektur. Der Entscheid der Baukommission Russikon beruht
auf einer vertretbaren Würdigung
all dieser
massgebenden Umstände,
welche
die
Vorinstanz zu Recht
respektier
t und für vertretbar gehalten hat. Eine rechtsverletzende Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG liegt nicht vor.
6.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die
Beschwerde abzuweisen
ist
. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten de
n
Beschwerdeführe
nden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§
13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ih
nen
von vornherein nicht zu.
Mangels eines besonderen Aufwands für die Erstattung der Beschwerdeantwort steht auch der privaten Beschwerdegegnerschaft keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gleiches gilt, da sich im vorliegenden Verfahren private Parteien gegenüberstehen, für die Baukommission Russikon (§ 17 Abs. 2 VRG; vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 12 = BEZ 2008 Nr. 3).