Decision ID: cc5dfcd6-da94-5768-9bfb-5a93b7dce383
Year: 2021
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_001
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
EN FAIT
A.
a.
C_ SA est une société anonyme de droit suisse constituée en 2007 et sise à Genève. Elle a pour but social la construction et commercialisation du projet immobilier "
E_
" situé [nos.] _, rue 1_, [code postal] Genève. Selon ses statuts, elle peut en outre effectuer toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières se rapportant directement ou indirectement à son but.
Son capital-actions s'élève à 4'000'000 fr.; il est constitué de 4'000'000 actions nominatives de 1 fr.
F_ SA est l'actionnaire majoritaire de C_ SA, à raison de 52%. G_ SA et A_ AG en sont les actionnaires minoritaires, à raison de 38% et 10% respectivement.
H_ est propriétaire des actions de F_ SA et G_ SA.
b.
I_ et J_ ont été nommés respectivement administrateur-président et administrateur de C_ SA au mois de décembre 2012 (ci-après également "les administrateurs").
I_ perçoit une rémunération forfaitaire pour ses activités d'administrateur, laquelle s'est élevée à 17'000 fr. en 2019. Il facture également des honoraires d'avocat à C_ SA pour les services qu'il lui rend. Cette relation n'a pas fait l'objet d'un contrat de mandat écrit.
J_ est employé de la société K_ SA. Jusqu'au 30 juin 2019, cette société facturait à C_ SA un émolument forfaitaire de 180'000 fr. par an pour l'activité de J_. Depuis le 1
er
juillet 2019, celui-ci perçoit un émolument de 17'000 fr. par an, ainsi qu'une rémunération à l'heure.
En leur qualité d'administrateurs, I_ et J_ valident entre eux l'ensemble des honoraires qu'ils facturent à C_ SA.
A_ AG allègue que les honoraires facturés par I_ et J_ sont également approuvés par H_ en sa qualité de bénéficiaire économique de F_ SA et de G_ SA, ce que C_ SA conteste.
c.
En raison de la chute des prix du marché immobilier consécutive à la crise financière de 2008, C_ SA a été confrontée à des difficultés financières et a dû contracter d'importants emprunts auprès de ses actionnaires, notamment de A_ AG.
d.
Les huit derniers lots du projet immobilier"
E_
" n'ayant pas trouvé d'acquéreur et C_ SA ayant besoin de liquidités, l'assemblée générale a décidé, en 2017, de mettre ces appartements en location.
A compter du mois de février 2020, A_ AG a demandé que ces appartements soient progressivement vendus, ce que la société a refusé.
e.
En vue de l'assemblée générale ordinaire de C_ SA du 26 juin 2020, les administrateurs ont transmis les comptes de l'exercice 2019 (ci-après "les comptes 2019") et le rapport du conseil d'administration aux actionnaires.
Il résulte desdits comptes que les revenus engendrés par la location des appartements se sont élevés à 695'861 fr. en 2019.
Les frais de service, qui comprennent notamment les charges de copropriété, se sont élevés à 268'591 fr.
Les frais administratifs, qui comprennent notamment les frais d'audit et de comptabilité ainsi que les rémunérations des administrateurs, se sont élevés à 590'157 fr.
f.
Il résulte des comptes 2019 que C_ SA est surendettée et qu'il a été renoncé à annoncer cette situation au juge en raison de la postposition de prêts consentis par les actionnaires à hauteur de 18'000'000 fr.
g.
Par courrier du 25 mai 2020, A_ AG a demandé aux administrateurs de soumettre les comptes 2019 de la société à un contrôle ordinaire en application de l'art. 727 al. 2 CO.
h.
Par courrier électronique du 23 juin 2020, A_ AG a transmis aux administrateurs, en vue de l'assemblée générale du 26 juin 2020, une liste de vingt-deux questions relatives à la gestion de C_ SA et aux frais encourus par celle-ci, qu'elle considère comme injustifiés.
Les administrateurs ont répondu aux questions susmentionnées par courrier électronique du 25 juin 2020.
i.
Estimant que les réponses apportées par les administrateurs étaient insuffisantes, A_ AG a réitéré ses questions lors de l'assemblée générale du 26 juin 2020.
A_ AG allègue que la majorité de ses questions n'ont pas obtenu de réponse satisfaisante lors de cette assemblée.
C_ SA conteste cette affirmation. Elle admet toutefois que certaines questions financières, concernant notamment la rémunération de ses administrateurs et de son comptable, L_, n'ont reçu une réponse qu'après l'assemblée générale. Ces réponses ont été transcrites dans l'annexe 1 au procès-verbal de l'assemblée générale et transmises le 5 août 2020 à A_ AG, en même temps que le procès-verbal en question.
A teneur de cette annexe, C_ SA a constitué, en 2019, une provision supplémentaire de 200'000 fr. en lien avec la "
problématique
Lex Koller
". La provision pour honoraires d'avocat de 150'000 fr. constituée en 2018 a ainsi été portée à 318'114 fr. [soit 150'000 fr. (provision 2018) - 31'886 fr. (notes d'honoraires réglées en 2019) + 200'000 fr. (provision 2019)]. Il résulte également de cette annexe que I_ a perçu, en 2019, 17'000 fr. d'honoraires d'administrateur et 81'962 fr. d'honoraires d'avocat, y compris une provision de 10'000 fr. constituée en fin d'exercice. J_ a quant à lui perçu 169'505 fr. d'honoraires d'administrateur (cf. également
infra
let. A.q).
S'agissant des frais de comptabilité, il est fait état de notes d'honoraires en 69'797 fr. 80 et 48'005 fr. en 2019 (cf. également
infra
let. A.q).
C_ SA justifie les montants susmentionnés par les nombreux dossiers gérés par les administrateurs en 2019 en sus de la gestion courante.
A teneur du rapport du conseil d'administration, ces dossiers ont principalement concerné la correction des malfaçons subsistant dans l'immeuble, les relations de voisinage, les négociations avec la banque ayant octroyé le crédit de construction et les rapports avec l'administration cantonale (fiscalité et LFAIE).
j.
Lors de l'assemblée générale,A_ AG a voté en défaveur de la décharge du conseil d'administration pour l'exercice 2019 et de la réélection de I_, ainsi que de J_, aux postes d'administrateurs.
k.
Considérant que le procès-verbal de l'assemblée générale ne reflétait par le contenu réel de la séance, A_ AG a communiqué ses corrections aux administrateurs le 27 août 2020.
l.
Dans son rapport du 31 juillet 2020 à l'attention du conseil d'administration, établi à la suite de la demande de contrôle ordinaire des comptes 2019, l'organe de révision de C_ SA a notamment constaté que le système de contrôle interne de la société relatif à l'établissement et à la préparation des comptes annuels n'était pas conforme à la loi. Il a dès lors recommandé au conseil d'administration de définir un tel système, en déterminant notamment les responsabilités de chacun en matière de comptabilité et d'établissement des comptes annuels.
m.
L'assemblée générale extraordinaire de C_ SA visant à approuver les comptes 2019 contrôlés de manière ordinaire par l'organe de révision a été fixée au 27 août 2020.
Par courrier électronique du 20 août 2020, A_ AG a adressé une nouvelle liste de questions aux administrateurs en vue de cette assemblée générale.
Les administrateurs ont répondu à ces questions par courrier électronique du 26 août 2020, à nouveau de manière insuffisante selon A_ AG.
n.
Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, l'organe de révision a exposé
que le contrôle ordinaire des comptes n'avait nécessité aucun ajustement et que ceux-ci avaient été tenus avec la précision nécessaire.
Il a également indiqué, s'agissant des lacunes du système de contrôle interne relevées dans son rapport du 31 juillet 2020, que "
seule manquait une formalisation de la méthode et des revues à effectuer par la société
" et que "
la procédure discutée avec les administrateurs lui paraissait à cet égard satisfaisante
".
o.
A teneur du procès-verbal de l'assemblée générale,A_ AG a réitéré ses questions concernant les honoraires des administrateurs et du comptable de la société, les provisions pour honoraires d'avocat inscrites dans les comptes et le non-enregistrement au registre foncier de la vente d'un appartement de l'immeuble "
E_
". A_ AG conteste cette mention au procès-verbal et affirme être revenue sur "
ses questions restant sans réponses
" lors de l'assemblée générale.
Les administrateurs ayant refusé de revenir sur les points susmentionnés, estimant y avoir déjà répondu "
bien au-delà de ce à quoi ils étaient tenus
", A_ AG a soumis une demande de contrôle spécial à l'assemblée générale, qui l'a refusée par 90% des voix.
Les administrateurs ont toutefois accepté de rencontrer A_ AG afin d'aborder les questions mentionnées au procès-verbal et de lui montrer les documents pertinents, à condition qu'elle confirme "
ne pas [avoir] dans son pipeline une nouvelle série de questions supplémentaires
".
A_ AG a répondu "
[ne pas avoir] d'autres questions relatives à la société
".
Les parties divergent quant à la portée de cette réponse : C_ SA fait valoir que A_ AG a, ce faisant, confirmé que, hormis les trois sujets susmentionnés, elle avait reçu des réponses satisfaisantes aux questions qu'elle avait formulées. A_ AG allègue quant à elle que son affirmation selon laquelle elle n'avait pas "
d'autres questions
" ne signifiait pas qu'elle admettait avoir reçu des réponses claires à ses précédentes interrogations.
p.
Par courrier électronique du 9 septembre 2020, I_ a relaté à A_ AG les derniers développements concernant le non-enregistrement de la vente d'un appartement au registre foncier
Il lui a également transmis le courrier électronique adressé par L_, comptable de C_ SA, à l'organe de révision au sujet des provisions pour honoraires d'avocat enregistrées dans les comptes de la société au 31 décembre 2019.
A teneur de ce courriel, la provision de 318'000 fr. constituée au 31 décembre 2019 se décomposait comme suit:
- "
Lex Koller and outstanding issues
"
: 118'000 fr. (soit 150'000 fr. - 32'000 fr. facturés au 31 décembre 2019);
- "
A_ and other related issues
" : 100'000 fr.
- "
Other matters (please see report of the directors to the AGM) including apartement 2_, 3_, square
" : 100'000 fr.
I_ a par ailleurs convié A_ AG à une séance le 24 septembre 2020 afin d'évoquer les honoraires des administrateurs et de L_.
q.
Le 24 septembre 2020, I_ et J_ ont rencontré les représentants de A_ AG afin de leur communiquer des informations sur leurs activités et de justifier leurs honoraires, ainsi que ceux de L_.
A_ AG allègue que les factures présentées lors de cette séance ne correspondent pas aux montants effectivement perçus par les administrateurs pour les services rendus à la société.
Elle fait notamment valoir ce qui suit :
-
Honoraires de I_
Il résulte de l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2020 que les honoraires perçus par I_ durant l'exercice 2019 se sont élevés à 98'967 fr.; cette somme se composait de 17'000 fr. d'honoraires d'administrateur, de 71'967 fr. d'honoraires d'avocat et d'une provision sur honoraires de 10'000 fr.
A_ AG allègue que lors de la séance du 24 septembre 2020, I_ a présenté huit factures relatives à la période décembre 2018-novembre 2019 pour un montant total de 53'124 fr., ne correspondant dès lors pas au montant indiqué dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale.
Elle allègue également que, pour le premier et le troisième trimestres 2019, deux bulletins de versement à l'ordre de I_, mentionnant des montants de 8'423 fr. et 2'516 fr., n'étaient accompagnés d'aucune facture.
Les bulletins de versement relatifs au deuxième et au quatrième trimestres 2019 se référaient en outre chacun à trois factures; or, seules deux factures étaient annexées à ces bulletins. Il en résultait des versements injustifiés à hauteur de 6'642 fr. (3'873 fr. pour le deuxième trimestre et 2'769 fr. pour le quatrième trimestre).
Les factures présentées par I_ comprenaient enfin une description des prestations fournies mais ne mentionnaient pas le temps consacré à celles-ci.
Selon A_ AG, J_ aurait reconnu les incohérences susmentionnées et promis des explications, lesquelles n'auraient toutefois jamais été fournies.
-
Honoraires de J_
C_ SA a indiqué dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2020 que les honoraires perçus par J_ durant l'exercice 2019 s'étaient élevés à 169'505 fr., soit 96'930 fr. d'honoraires fixes pour le 1
er
semestre 2019 (15'000 fr. par mois HT rémunérant l'intégralité de son activité; cf. pièce 20 req.), 8'500 fr. d'honoraires fixes pour le deuxième semestre 2019 (soit la moitié du "
director fee
" fixe de 17'000 fr. par an convenu à compter du 1
er
juillet 2019; cf. pièce 20 req.) et 64'075 fr. d'honoraires facturés à l'heure durant le deuxième semestre 2019 (payables en sus du "
director fee
" fixe susmentionné; cf. pièce 20 req.).
J_ aurait cependant déclaré, le 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses honoraires fixes du 2
ème
semestre 2019 (soit 8'500 fr.) à la demande de H_. A_ AG en déduit que C_ SA lui aurait dès lors versé 8'500 fr. de plus que les montants réellement facturés.
J_ a toutefois précisé, lors de la séance du 24 septembre 2020, qu'il avait initialement facturé les 8'500 fr. en question à la société, mais qu'il avait finalement déduit ce montant de sa note d'honoraires du mois de novembre 2019.
-
Honoraires de L_
S'agissant des frais de comptabilité, l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2020 mentionne ce qui suit :
"
1.
Les frais de comptabilité enregistrés sous « administration fees » dans les comptes de C_ SA au 31.12.2019 pour un montant de 69'797 fr. 80
correspondent à la note d'honoraires y relative établie par M. L_.
2. Les frais de comptabilité enregistrés sous « Frais de comptabilité _ 2019 » dans les comptes de C_ SA au 31.12.2019 pour un montant de 48'005 fr. correspondent à la note d'honoraires y relative établie par M. L_ pour le 2
ème
semestre 2019.
"
Lors de la séance du 24 septembre 2020, les administrateurs de C_ SA n'ont présenté à A_ AG que deux factures de 12'326 et 17'630 livres sterling. A_ AG allègue dès lors que L_ a perçu 69'000 livres sterling sans justification.
Par courrier du 5 octobre 2020, C_ SA a toutefois indiqué à A_ AG que les factures susmentionnées correspondaient, respectivement, au deuxième semestre 2018 et au premier semestre 2019; la facture du deuxième semestre 2019 s'était quant à elle élevée à 48'005 fr.; elle n'avait toutefois été établie et payée qu'en 2020, raison pour laquelle elle figurait dans les charges transitoires de l'exercice 2019 (cf. requête, p. 14). Or, l'addition des factures des deux semestres 2019 (17'630 livres sterling et 48'005 fr., soit 69'797 fr. 80) correspondait bien aux frais de comptabilité mentionnés dans les comptes 2019.
r.
Estimant les réponses susmentionnées insuffisantes, A_ AG a réitéré ses demandes par courrier du 9 octobre 2020, sans obtenir de réponse.
B. a.
Le 26 novembre 2020, A_ AG a saisi la Cour de justice d'une requête en désignation d'un contrôleur spécial de C_ SA.
Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la Cour ordonne l'institution d'un contrôle spécial portant sur les comptes 2019 de C_ SA, et plus particulièrement sur les dépenses, frais et honoraires d'administrateurs et gestion de cette société, et charge le contrôleur spécial d'obtenir les informations et de répondre aux questions suivantes :
a) Obtenir tous les documents portant sur les mandats de gestion et d'administrateurs de I_, L_ et J_, "
y compris mais non limité
" aux contrats de mandat, décisions relatives aux rémunérations, rémunérations effectives, approbations desdites rémunérations par les actionnaires majoritaires et leur bénéficiaire économique H_.
b) Etablir les mandats de I_, L_ et J_.
c) Déterminer si l'un des administrateurs est lié sur le plan personnel, commercial ou économique avec un actionnaire.
d) Définir les rémunérations obtenues par I_ à titre d'administrateur et à titre d'avocat et établir les motifs de ces rémunérations en 2019.
e) Définir les rémunérations de L_ en 2019.
f) Définir les rémunérations de J_ en 2019.
g) Obtenir le grand livre et les documents comptables de C_ SA ainsi que tous les documents propres et utiles pour déterminer ses dépenses en 2019.
h) Définir les dépenses de C_ SA en 2019, en particulier à titre de frais de gestion et d'administration.
i) Définir les dépenses 2019, "
y compris mais non limité aux dépenses intitulées en tant que « services costs », « sundry accruals », « costs of property sold », frais fiscaux, frais de notaire, frais d'audit, « financial charges », « transformation costs », « provision Lex Koller », « frais de pilotage », « office expenses », frais de comptabilité, frais de location d'une arcade ou encore frais relatifs aux honoraires d'architectes
"
.
j) Cela fait, déterminer le montant total des dépenses de la société en 2019.
k) Déterminer l'existence d'un contrôle interne de la société.
l) Déterminer quelles mesures et activités ont été prises à titre de système de contrôle interne.
m) Définir les tâches du contrôle interne de la société.
A_ AG expose avoir, depuis le mois de juin 2020, questionné en vain C_ SA au sujet des frais de gestion mentionnés dans les comptes 2019, des mandats et honoraires des administrateurs et du comptable, et du système de contrôle interne. Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, elle avait une fois de plus insisté sur ses questions restées sans réponse, ce dont attestait le procès-verbal de la séance. S'étant vue opposer une fin de non-recevoir, elle avait sollicité l'instauration d'un contrôle spécial, lequel avait été refusé. C_ SA avait certes accepté d'aborder ses questions en suspens lors de la séance du 24 septembre 2020 mais aucune réponse satisfaisante n'avait été apportée à cette occasion
.
Les conditions formelles d'instauration
d'un contrôle spécial étaient dès lors remplies.
Sur le plan matériel, il résultait des comptes 2019 que C_ SA était surendettée et ne couvrait pas ses charges. Malgré cette situation délicate, les administrateurs et le comptable de la société s'étaient octroyés des honoraires équivalents à la moitié des revenus de celle-ci, avec l'approbation de H_, bénéficiaire économique des actionnaires majoritaires. Si l'on ajoutait à ces sommes la provision constituée en lien avec la problématique "
Lex Koller
", les honoraires correspondaient même à la totalité des revenus sociaux. Les administrateurs avaient dès lors violé leur devoir de fidélité et géré la société de manière déloyale (art. 158 CP) et fautive (art. 165 CP). I_ se trouvait de surcroît dans une situation de conflit d'intérêts dès lors qu'il agissait comme administrateur et comme avocat de la société, et qu'il facturait des honoraires pour ces deux activités. Cette situation causait un dommage à la société, de sorte que A_ AG envisageait d'intenter une action en responsabilité.
b.
C_ SA a conclu au rejet de la requête avec suite de frais et dépens. A titre subsidiaire, elle a sollicité que les frais et coûts du contrôle spécial soient mis à la charge de A_ AG.
Elle a fait valoir que les postes de dépenses 2019 contestés par A_ AG existaient depuis 2013 et que A_ AG avait toujours approuvé les comptes de la société, sauf en 2020. Les critiques et les accusations portées contre les administrateurs ne visaient en réalité qu'à obtenir un changement de stratégie de la société.
Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, A_ AG avait en outre indiqué que ses questions ne concernaient que les rémunérations des administrateurs et du comptable, les provisions inscrites dans les comptes et le non-enregistrement de la vente d'un appartement au registre foncier. Conformément au principe de subsidiarité, sa requête en désignation d'un contrôle spécial ne pouvait dès lors porter que sur ces trois points; ses conclusions tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les autres points devaient en revanche être rejetées.
A_ AG avait par ailleurs obtenu des réponses à toutes les questions qu'elle avait posées en 2020, ce qui rendait sa requête de contrôle spécial sans objet. Elle n'avait au demeurant rendu vraisemblable, ni que les administrateurs auraient violé la loi ou les statuts, ni qu'ils auraient causé un dommage à la société. Les rémunérations versées aux intéressés et au comptable étaient au contraire justifiées et raisonnables. I_ agissait enfin comme administrateur et conseil de la société depuis 2013, situation connue et approuvée depuis cette date par A_ AG. Les conditions d'un contrôle spécial n'étaient dès lors pas réunies. La requête formée en ce sens par A_ AG était de surcroît abusive.
c.
A_ AG a formé une réplique spontanée, persistant dans ses conclusions.
Elle a allégué des faits nouveaux.
d.
C_ SA a dupliqué, persistant dans ses conclusions. Elle a en outre conclu à la condamnation de A_ AG à l'indemniser de la totalité de ses frais d'avocat relatifs à la présente procédure, d'un montant de 76'512 fr. 65.
Elle a allégué un fait nouveau et produit une pièce nouvelle.
e.
Par courrier du 10 février 2021, le greffe de la Cour a informé les parties que la cause était gardée à juger.

Considerations:
EN DROIT
1.
La Chambre civile de la Cour de justice est compétente pour statuer en instance cantonale unique sur la désignation d'un contrôleur spécial en vertu de l'art. 697b CO, soit en cas de refus de l'assemblée générale d'instituer un tel contrôle (art. 5 al. 1 let. g CPC; art. 120 al. 1 let. a LOJ).
2.
Relevant de la procédure contentieuse (art. 697c al. 1 CO; Pauli Pedrazzini, Code des obligations II, Commentaire romand, 2
ème
éd. 2017, n. 26 ad art. 697a CO et l'arrêt cité), l'action fondée sur l'art. 697a al. 2 CO est régie par la maxime des débats (art. 255 let. b CPC
a contrario
) et la maxime de disposition (art. 58 CPC; Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 4 ad art. 697c).
La procédure sommaire s'applique à l'institution d'un contrôle spécial de la société anonyme (art. 250 let. c ch. 8 CPC). Il n'y a dès lors en principe qu'un seul échange d'écritures. La phase d'allégations est par conséquent close après que les parties se sont exprimées une fois et celles-ci ne peuvent pas introduire de
nova
en exerçant leur droit constitutionnel inconditionnel à la réplique (ATF
144 III 117
consid. 2.2 et 2.3). Le degré de preuve est par ailleurs limité à la vraisemblance (arrêts du Tribunal fédéral
4A_129/2013
du 20 juin 2013 consid. 7.2.1;
4A_359/2007
du 26 novembre 2007 consid. 2.2).
3.
La requérante sollicite l'institution d'un contrôle spécial sur la base de l'art. 697b al. 2 CO.
3.1.1
Le contrôle spécial, régi par les art. 697a à 697g CO, est une des mesures prévues par la loi pour donner aux actionnaires un droit de contrôle sur la marche de la société (art. 696 ss CO; ATF
138 III 252
consid. 3.1).
Lors de l'assemblée générale, tout actionnaire peut demander des renseignements au conseil d'administration sur les affaires de la société et à l'organe de révision sur l'exécution et le résultat de sa vérification; les renseignements doivent être fournis dans la mesure où ils sont nécessaires à l'exercice des droits de l'actionnaire (art. 697 al. 1 et 2 CO).
Tout actionnaire peut proposer à l'assemblée générale l'institution d'un contrôle spécial afin d'élucider des faits déterminés si cela est nécessaire à l'exercice de ses droits et s'il a déjà usé de son droit à être renseigné ou à consulter les pièces (art. 697a al. 1 CO).
Si l'assemblée générale ne donne pas suite à la proposition, des actionnaires représentant 10% au moins du capital-actions ou des actions d'une valeur nominale de 2'000'000 de francs peuvent dans les trois mois demander au tribunal la désignation d'un contrôleur spécial (art. 697b al. 1 CO).
Si le tribunal agrée la requête, il charge un expert indépendant de l'exécution du contrôle. Il définit l'objet du contrôle dans les limites de la requête (art 697c al. 2 CO).
3.1.2
Le droit à l'institution d'un contrôle spécial suppose ainsi notamment que le requérant soit actionnaire de la société et dispose de la participation minimale requise, qu'il ait préalablement fait valoir son droit aux renseignements (condition de subsidiarité formelle) et proposé à l'assemblée générale d'instituer un tel contrôle, et qu'il agisse dans le délai de trois mois à compter du refus de l'assemblée générale d'instituer ce contrôle. Il y a lieu d'examiner ces conditions formelles dans un premier temps, avant de se pencher sur les conditions matérielles de cette mesure.
3.2
En l'espèce, la requérante est actionnaire de la société citée et détient 10% de son capital-actions. Elle dispose ainsi de la qualité et de la participation minimale pour solliciter l'institution d'un contrôle spécial.
Elle a saisi la Cour d'une requête en ce sens le 26 novembre 2020, soit dans les trois mois à compter de l'assemblée générale du 27 août 2020, lors de laquelle sa proposition d'instituer cette mesure n'avait pas été acceptée. La requête a en conséquence été déposée dans le délai imposé par l'art. 697b al. 1 CO.
Elle a en outre fait valoir son droit aux renseignements en soumettant au conseil d'administration, par courrier électronique des 23 juin et 20 août 2020, puis lors des assemblées générales des 26 juin et 27 août 2020, des questions relatives à la gestion de la société et aux frais encourus par celle-ci, en particulier les honoraires des administrateurs et du comptable. La condition relative à la subsidiarité formelle est ainsi également réalisée.
4.
Il reste à déterminer si les conditions matérielles auxquelles est soumise l'institution d'un contrôle spécial sont réalisées.
4.1.1
Le requérant a droit à la désignation d'un contrôleur spécial lorsqu'il rend vraisemblable que des fondateurs ou des organes ont violé la loi ou les statuts et qu'ils ont ainsi causé un préjudice à la société ou aux actionnaires (art. 697b al. 2 CO).
Sur le droit à l'institution d'un contrôle spécial, les conditions de vraisemblance de l'art. 697b al. 2 CO constituent un point crucial. Le droit pourrait rester lettre morte si les conditions étaient trop strictes. A l'inverse, des conditions trop libérales seraient contraires à l'intention du législateur pour qui le contrôle spécial ne doit pas être imposé trop facilement. La vraisemblance concerne le droit comme le fait. Quant aux faits, il faut rendre vraisemblables des actions ou des omissions déterminées des fondateurs ou des organes et les dommages qui en découlent. Il n'est pas nécessaire de convaincre pleinement le tribunal de l'existence de ces faits. Une certaine probabilité suffit même si le tribunal admet que ces faits pourraient ne pas être réalisés (ATF
138 III 252
consid. 3.1;
120 II 393
consid. 4c).
Le requérant ne peut pas se contenter d'exprimer des soupçons ou d'affirmer qu'il y a eu des comportements contraires aux obligations de gestion (arrêt du Tribunal fédéral
4C_190/2005
du 6 septembre 2006 consid. 3.4.). Il lui incombe de rendre vraisemblable que le comportement ou l'omission des organes viole une disposition légale ou statutaire précise et d'indiquer en quoi consiste cette violation (ATF
138 III 252
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_215/2010
du 27 juillet 2010 consid. 3.1.3).
Il doit également rendre vraisemblable que cette violation a causé un dommage à la société ou aux actionnaires et qu'il existe un lien de causalité entre celui-ci et celle-là (Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 15 ad art. 697b).
4.1.2
Le contrôle spécialdoit tendre à établir des faits, non pas à obtenir des appréciations ou des jugements de valeur (art. 697 al. 2 et 697a al. 2 CO; ATF
138 III 252
consid. 3.1;
133 III 453
consid. 7.5). Il a pour objet l'examen de faits déterminés conformément à son but, qui est d'assurer l'information des actionnaires. Le contrôleur ne peut procéder à aucune appréciation, ni se prononcer sur la légalité de certains actes ou l'opportunité de la gestion en général ou de certains actes des organes de la société (Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 8 et 9 ad art. 697a; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 2016, n. 23 ad art. 697a).
Il n'est pas admissible de demander un examen à des fins purement exploratoires dans l'espoir de découvrir des irrégularités dont le requérant ne sait rien. Le contrôle spécial ne peut par ailleurs avoir pour but de procéder à un examen complet des comptes en se substituant à l'organe de révision (ATF
138 III 252
consid. 3.1;
133 III 453
consid. 7.5).
4.1.3
Le requérant doit rendre vraisemblable que les renseignements demandés sont nécessaires à l'exercice de ses droits d'actionnaire (art. 697 al. 2 CO), par exemple son droit d'agir en responsabilité à l'encontre du conseil d'administration (art. 754 CO) ou d'agir en restitution de prestations indues (art. 678 CO; Trigo Trindade, in Code des Obligations II, Commentaire romand, 2
ème
éd. 2017, n. 27 ad art. 697; Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 15 ad art. 697a et n. 9 ad art. 697b).
La responsabilité des administrateurs envers la société, fondée sur l'art. 754 CO, est subordonnée à la réunion des quatre conditions générales suivantes, à savoir un manquement par l'organe à ses devoirs, une faute (intentionnelle ou par négligence), un dommage et un lien de causalité naturelle et adéquate entre le manquement et le dommage; il appartient au demandeur à l'action en responsabilité de prouver la réalisation de ces conditions (art. 8 CC), qui sont cumulatives (ATF
132 III 564
consid. 4.2).
Parmi les devoirs de l'administrateur figure notamment son devoir de fidélité envers la société, qui lui impose de veiller fidèlement aux intérêts de celle-ci et de traiter de la même manière les actionnaires qui se trouvent dans la même situation (art. 717 CO).
L'art. 678 CO prévoit que les actionnaires et les membres du conseil d'administration, ainsi que les personnes qui leur sont proches, sont tenus de restituer les autres prestations de la société qui sont en disproportion évidente avec leur contre-prestation et la situation économique de la société (al. 2). L'action en restitution appartient à la société et à l'actionnaire; celui-ci agit en paiement à la société (al. 3).
Cette disposition prohibe le versement de dividendes cachés, soit de prestations de la société à l'actionnaire lorsqu'elles sont en disproportion évidente avec leur contre-prestation et la situation économique de la société (arrêt du Tribunal fédéral
4A_174/2007
du 13 septembre 2007 consid. 4.3.1). Le critère principal consiste à déterminer si la prestation litigieuse aurait été fournie aux mêmes conditions à un tiers indépendant. La disproportion devant être évidente, seuls les abus sont sanctionnés. Cette condition est toutefois plus facile à retenir si la société se trouve dans une situation financière précaire (Chenaux/Gachet, in Code des Obligations II, Commentaire romand, 2
ème
éd. 2017, n. 33, 36 et 42 ad art. 678). Sont notamment visées la rémunération de prestations fictives de l'actionnaire (p. ex. prétendus mandats de conseils ou acquisition par la société de prestations de l'actionnaire pour un prix excessif) (Chenaux/Gachet, op. cit., n. 46 ad art. 678). Le bénéficiaire doit en outre être de mauvaise foi, i.e. connaître le vice affectant l'attribution ou avoir dû le connaître en témoignant d'une attention suffisante (Chenaux/Gachet, op. cit., n. 55 ad art. 678).
Les conditions de cette action (perception indue, disproportion évidente) ne peuvent en revanche pas faire l'objet du contrôle spécial (Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 10 ad art. 697a).
Le versement de dividendes ou de dividendes cachés peut en outre constituer un manquement de l'administrateur à ses devoirs, pouvant donner lieu à une action en responsabilité selon l'art. 754 CO, lorsqu'un tel versement n'apparaissait objectivement pas admissible au regard de la situation économique de la société au moment où il a été effectué (arrêt du Tribunal fédéral
4A_174/2007
du précité consid. 4.3.1). La jurisprudence admet le concours entre l'action en restitution et l'action en responsabilité des art. 754 ss CO. En effet, le dommage né de la responsabilité peut être supérieur au montant de la prestation litigieuse; en outre, l'action de l'art. 678 CO ne permet pas nécessairement d'obtenir la restitution de l'intégralité du montant de la distribution illicite (Chenaux/Gachet, op. cit., n. 86 ad art. 678).
4.1.4
Le contenu de la proposition de contrôle spécial doit correspondre à celui de la demande de renseignements (subsidiarité matérielle; Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 34 ad art. 697a). Il faut une connexité matérielle entre l'objet de la demande de renseignements et celui du contrôle spécial. Des questions complémentaires ou plus précises sont admissibles pour autant que le conseil d'administration ait pu s'attendre de bonne foi à celles-ci au vu de la demande de renseignements initiale (Hänni, La responsabilité des administrateurs hors de la faillite de la société anonyme, 2016, p. 241, n. 647).
4.2.1
En l'espèce, la requérante demande en premier lieu à la Cour d'instaurer un contrôle spécial en vue d'établir les mandats de I_, L_ et J_; de déterminer si l'un des administrateurs est lié sur le plan personnel, commercial ou économique avec un actionnaire; de définir les rémunérations obtenues par I_ à titre d'administrateur et à titre d'avocat et d'établir les motifs de ces rémunérations en 2019; de définir les rémunérations de L_ en 2019; de définir les rémunérations de J_ en 2019; de définir la dépense intitulée "
provision Lex Koller
" (conclusions, let. b à f et i).
Elle demande également que le contrôleur spécial obtienne "
tous les documents relatifs à la Société portant sur les mandats de gestion et d'administrateurs de I_, L_ et J_, y compris mais non limité aux contrats de mandat, décisions relatives aux rémunérations, rémunérations effectives, éventuelles approbations desdites rémunérations par les actionnaires majoritaires et leur bénéficiaire économique H_
" (conclusions, let. a).
En l'occurrence, I_ agit pour la citée non seulement en tant qu'administrateur mais également en tant qu'avocat. Or, il est rendu vraisemblable qu'il a perçu, en 2019, en sus de ses honoraires d'administrateur, 71'967 fr. à titre d'honoraires d'avocat et qu'il n'a pas été en mesure de justifier l'intégralité de ce montant en dépit des questions posées par la requérante à ce sujet.
Il résulte en effet du compte-rendu de la séance du 24 septembre 2020 rédigé par le conseil de la requérante que I_ a présenté, lors de cette séance, des notes d'honoraires d'un montant total de 53'124 fr., soit une différence de 18'843 fr. avec les montants que lui a versés la société en 2019. J_ aurait, à teneur dudit compte-rendu, reconnu ces incohérences et se serait engagé à fournir des explications, qui n'ont toutefois jamais été données. Les notes d'honoraires présentées par I_ ne mentionnaient en outre pas le temps consacré à chaque activité, de sorte que la requérante n'était pas en mesure d'évaluer si ce temps était proportionné ou non aux services rendus.
Dans le cadre de la présente procédure, la citée s'est bornée à réfuter en bloc les incohérences susmentionnées. Confrontée à des allégations aussi circonstanciées que celles de la requérante, il lui incombait de préciser sa contestation - en tentant par exemple de réconcilier les montants versés à son administrateur et les factures présentées par celui-ci, ainsi qu'elle s'y était engagée -, sous peine de voir les allégués de la requérante admis (ATF
144 III 519
consid. 5.2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_126/2019
du 17 février 2020 consid. 6.2.1).
S'agissant de l'ampleur de l'activité déployée par I_, censée justifier les honoraires perçus, la citée s'est limitée à renvoyer à la liste des tâches des administrateurs figurant dans le rapport du conseil d'administration. Or, cette liste ne permet pas de se rendre compte, avec la précision requise, du temps consacré par les administrateurs à la gestion des dossiers de la société; elle ne distingue en outre pas les activités incluses dans le cahier des charges des administrateurs de celles donnant lieu à la facturation d'honoraires d'avocat.
A supposer que les incohérences et les lacunes susmentionnées soient avérées - la citée n'étant pas en mesure de justifier par des factures idoines les montants versés à I_ et/ou les honoraires facturés par celui-ci étant disproportionnés par rapport à l'activité déployée -, il pourrait en découler la perception par I_ d'avantages indus, génératrice d'un dommage pour la société.
Au vu de la différence entre les versements justifiés par une facture et la somme totale perçue par I_ (18'843 fr. soit 26% de la somme encaissée) et du fait que celui-ci a connaissance, en sa qualité d'administrateur, de la situation financière délicate de la société, la requérante pourrait dès lors disposer, à l'encontre du précité, d'une action en restitution des prestations fondée sur l'art. 678 al. 2 CO.
Compte tenu de ce qui précède, il convient d'admettre que la requérante a un intérêt digne de protection à l'instauration d'un contrôle spécial portant sur les montants précis des rémunérations que la citée a versées à I_ en 2019 pour ses activités d'administrateur et d'avocat, ainsi que sur l'existence de pièces justifiant ces rémunérations (factures, demandes de provisions, descriptif d'activités, time-sheet). La requête formée en ce sens ne saurait constituer un abus de droit, comme le prétend la citée.
La citée n'ayant signé aucun contrat de mandat d'avocat avec I_, le contrôleur spécial devra également déterminer quelles activités sont couvertes par ce mandat.
Ces éléments sont en effet nécessaires à la requérante pour déterminer si elle pourrait exercer une éventuelle action en restitution des prestations au sens de l'art. 678 al. 2 CO à l'encontre de I_, voire une action en responsabilité au sens de l'art. 754 CO à l'encontre de J_, dans la mesure où il résulte du dossier que celui-ci approuve les honoraires d'avocat versés à I_.
Bien qu'elle n'ait pas expressément formulé cette question préalablement au dépôt de la présente requête, la requérante a un intérêt digne de protection à ce que le contrôle spécial porte également sur l'approbation de ces rémunérations par les actionnaires majoritaires de la citée et leur ayant-droit économique, H_, ainsi que sur les liens existant entre ceux-ci et I_. Ces informations sont en effet pertinentes pour apprécier le respect par les administrateurs du principe d'égalité de traitement entre les actionnaires, lequel présuppose de traiter les actionnaires de manière égale s'agissant de leur droit aux renseignements (Peter/Cavadini, in Code des Obligations II, Commentaire romand, 2
ème
éd. 2017, n. 21 ad art. 717). Au vu du contenu de la demande de renseignements initiale, la citée pouvait en outre s'attendre de bonne foi à ce qu'une telle question lui soit posée.
La requérante sera en revanche déboutée de sa conclusion tendant à ce que le contrôleur spécial définisse la "
provision Lex Koller
" inscrite dans les comptes 2019 de la citée. Cette provision, d'un montant total de 318'114 fr., paraît certes disproportionnée en regard de la situation financière difficile de la citée; elle a en outre un impact négatif sur le résultat de l'exercice social, de sorte qu'elle porte atteinte aux expectatives des actionnaires en matière de dividende. Force est toutefois de constater que la requérante n'a pas contesté les explications données par le comptable de la citée dans son courriel du 10 juillet 2020 au sujet de la composition de cette provision. Elle n'a par conséquent pas démontré sur quels points elle aurait besoin d'être plus amplement renseignée pour exercer ses droits d'actionnaire en relation avec cette provision. Les conditions permettant d'ordonner un contrôle spécial sur ce point font dès lors défaut.
4.2.2
S'agissant de J_, la requérante fait valoir que celui-ci aurait déclaré, lors de la séance du 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses honoraires fixes du deuxième semestre 2019, soit 8'500 fr.; or, l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale mentionnait ce montant parmi les honoraires versés à J_. La requérante en déduit que la citée aurait versé un montant indu au précité.
La requérante perd cependant de vue que J_ a affirmé, lors de la séance du 24 septembre 2020 susmentionnée, qu'après l'avoir initialement facturé à la citée, il avait déduit ce montant de 8'500 fr. de sa note d'honoraires du mois de novembre 2019, afin de le restituer à la société. La requérante n'ayant pas contesté cette explication, son grief relatif à la perception indue de cette somme s'avère mal fondé.
La requérante allègue en outre, dans sa réplique spontanée, que J_ aurait également affirmé, lors de la séance du 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses honoraires de janvier et février 2019 en 32'310 fr.; or, l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale mentionnait, de manière contradictoire, qu'il avait perçu ses honoraires durant les mois en question. La requérante en déduit que J_ a également perçu ce montant sans justification.
Ces allégués sont toutefois irrecevables. La Cour n'ayant pas ordonné de second échange d'écritures, la phase d'allégation était close après le dépôt de la réponse de la citée. La requérante ne pouvait par conséquent plus introduire de nouveaux faits au procès dans le cadre de sa réplique spontanée (cf.
supra
consid. 2). Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner la question susmentionnée plus avant.
La requérante se borne pour le surplus à reprocher à J_ de s'être octroyé d'importants revenus, non justifiés et disproportionnés compte tenu de la situation financière de la société. Or, le seul fait que le montant des honoraires d'administrateur facturés par J_ en 2019 paraisse élevé par rapport aux revenus de la société et à sa situation de surendettement n'entraîne pas une violation du devoir de diligence au sens de l'art. 717 al. 1 CO, ou une obligation de restitution au sens de l'art. 678 al. 2 CO. L'admission d'une telle violation, respectivement d'une telle obligation, requiert également l'existence d'une disproportion évidente entre les honoraires facturés et les prestations effectivement fournies. Or, à l'inverse de ce qu'elle s'est efforcée de faire pour I_, la requérante n'a ni allégué, ni cherché à démontrer, que l'activité déployée par J_ durant l'exercice 2019 aurait été largement inférieure à celle pouvant justifier les honoraires que celui-ci a facturés. Elle ne rend dès lors pas vraisemblable que celui-ci aurait perçu des honoraires indus au sens de l'art. 678 al. 2 CO.
Au vu de ce qui précède, les conditions permettant d'ordonner un contrôle spécial en relation avec la rémunération perçue par J_ ne sont pas réalisées.
4.2.3
S'agissant de L_, la requérante fait valoir que celui-ci aurait perçu en 2019 un montant compris entre 69'798 fr. et 117'803 fr. pour établir la comptabilité de la société. Il résulte cependant des explications fournies par la citée que les montants mentionnés dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2020, soit 69'798 fr. et 48'005 fr., ne doivent pas être additionnés; le second montant serait en réalité inclus dans le premier. Or, la requérante ne conteste pas cette explication. Elle ne cherche pas non plus à établir que le montant perçu serait disproportionné en regard des prestations fournies par L_ et que les conditions d'une action en restitution au sens de l'art. 678 al. 2 CO seraient, partant, réalisées.
Les conditions permettant d'ordonner un contrôle spécial en relation avec la rémunération perçue par L_ ne sont dès lors, là non plus, pas réunies.
En conclusion sur ce point, la requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les points mentionnés aux lettres a à f des conclusions de la requête sera admise en tant qu'elle concerne I_ et rejetée en tant qu'elle concerne J_ et L_.
4.2.4
La requérante demande en second lieu à la Cour d'instaurer un contrôle spécial en vue de définir les dépenses de la citée en 2019, "
y compris mais non limité aux dépenses intitulées en tant que « services costs », « sundry accruals », « costs of property sold », frais fiscaux, frais de notaire, frais d'audit, « financial charges », « transformation costs », « provision Lex Koller », « frais de pilotage », « office expenses », frais de comptabilité, frais de location d'une arcade ou encore frais relatifs aux honoraires d'architectes
", ainsi que d'obtenir tous les documents utiles à ce sujet (conclusions, let. g à j).
En l'occurrence, il n'est pas contesté que la requérante a questionné à réitérées reprises la citée sur ses dépenses de l'exercice 2019 préalablement à la demande de contrôle spécial formulée lors de l'assemblée générale du 27 août 2020. La citée fait en revanche valoir que la requérante a déclaré, lors de cette assemblée générale, que sa demande de contrôle spécial ne portait finalement plus que sur les rémunérations des administrateurs et du comptable, les provisions inscrites dans les comptes de la société et le litige avec le registre foncier. Conformément au principe de subsidiarité matérielle, sa requête en désignation d'un contrôle spécial ne pouvait dès lors porter que sur ces trois points et devait être rejetée en tant qu'elle visait à établir les dépenses de la société en 2019.
Cette question peut souffrir de rester indécise. Dans ses conclusions, la requérante se borne effet à solliciter, de manière toute générale, que le contrôleur spécial définisse l'ensemble des dépenses de la société en 2019, en particulier les frais de gestion et d'administration, ainsi que les douze postes énumérés dans ses conclusions sous lettre i). Ainsi formulée, sa requête ne vise dès lors pas à élucider des faits déterminés, conformément au but légal du contrôle spécial, mais à opérer un contrôle général de l'ensemble des frais de fonctionnement de la société durant l'exercice litigieux dans le but de découvrir des irrégularités. Or, le contrôle spécial ne peut, selon la jurisprudence, servir à un tel examen.
Le fait que la requérante a détaillé, dans la partie "En fait" de sa requête, ses interrogations au sujet de certaines dépenses de la société, ne permet pas de corriger la formulation trop vague des questions figurant dans les conclusions. Le principe de disposition (art. 58 CPC) applicable à la présente procédure impose en effet aux parties de formuler des conclusions précises et déterminées, qui puissent être reprises dans le dispositif de jugement en cas d'admission de la demande (arrêt du Tribunal fédéral
4A_428/2018
du 29 août 2019 consid. 4.2.1). Il ne saurait dès lors incomber à la Cour de reformuler, en violation de ce principe, les questions insuffisamment détaillées énoncées dans les conclusions de la requête, à l'aune de la motivation figurant aux pages précédentes.
La requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les points susmentionnés sera par conséquent rejetée (s'agissant de la "
provision Lex Koller
", voir également
supra
consid. 4.2.1
in fine
).
4.2.5
La requérante demande en dernier lieu à la Cour d'instaurer un contrôle spécial en vue de déterminer l'existence d'un contrôle interne de la société et les tâches dévolues à celui-ci (conclusions, let. k à l).
En l'occurrence, la question de savoir si - comme le prétend la citée - la requérante a renoncé à l'instauration d'un contrôle spécial sur le système de contrôle interne mis en place par la société, au motif que ce point ne faisait pas partie des questions évoquées lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, peut souffrir de rester indécise.
Il résulte certes du dossier que l'organe de révision a constaté, dans son rapport du 31 juillet 2020 portant sur le contrôle ordinaire des comptes 2019, que le contrôle interne de la société n'était pas conforme à la loi, les responsabilités en matière de comptabilité et d'établissement des comptes annuels n'ayant pas été définies par le conseil d'administration. Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, l'organe de révision a cependant déclaré que les administrateurs avaient, dans l'intervalle, remédié aux lacunes mentionnées dans son rapport. Or, la requérante ne conteste pas cette affirmation. Elle ne prétend pas non plus que l'absence de contrôle interne aurait occasionné un dommage à la société, ni ne tente d'expliquer les raisons pour lesquelles un examen de ce système par le contrôleur spécial lui serait nécessaire afin de lui permettre de faire valoir ses droits d'actionnaire.
La requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les points susmentionnés sera par conséquent rejetée.
5.
La requête de contrôle spécial étant partiellement admise (cf.
supra
consid. 4.2.1 et 4.2.3), la Cour nommera un contrôleur spécial en la personne de Me M_, avocat.
Un délai au 15 octobre 2021 lui sera imparti pour remettre à la Cour un rapport rendant compte du résultat de son contrôle de manière détaillée (art. 697d al. 1, 697e al. 1 CO; Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 3 ad art. 697e), étant précisé qu'il lui incombera, préalablement à l'établissement dudit rapport, d'entendre la citée sur les résultats du contrôle spécial (art. 697d al. 3 CO; Weber, op. cit., n. 13 ad art. 697d).
Conformément à l'art. 697d al. 4 CO, le contrôleur spécial sera rappelé à son devoir de discrétion en relation avec les informations récoltées dans le cadre de sa tâche.
S'il l'estime nécessaire, il devra faire figurer dans son rapport les faits qui pourraient porter atteinte au secret des affaires. La décision finale relative à l'élimination ou au maintien de ces passages incombe à la Cour dans le cadre de la procédure d'épuration prévue par l'art. 697e al. 2 CO (Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 7 ad art. 697e).
6.
6.1
Si le juge agrée la requête tendant à désigner un contrôleur spécial, la société en supporte les frais. Si des circonstances particulières le justifient, il peut mettre tout ou partie des frais à la charge des requérants (art. 697g al. 1 CO). Tel peut notamment être le cas lorsque le requérant agit de manière contraire à la bonne foi, soit lorsqu'il agit de manière hâtive ou dans l'intention de nuire à la société (Pauli Pedrazzini, op. cit., n. 5 ad art. 697g).
6.2
En l'espèce, il résulte du dossier que la requérante a contesté à réitérées reprises, au cours de l'année 2020, les frais de gestion de la société, notamment les honoraires d'avocat facturés par I_. Il apparaît certes que ces contestations ont été élevées alors que les parties étaient en litige au sujet de la stratégie de location des appartements décidée en 2017. Au vu des incohérences mises en évidence par la requérante s'agissant de la rémunération versée à I_, l'on ne saurait toutefois considérer qu'elle a formulé sa requête de contrôle spécial dans le seul but de nuire à la société ou pour une fin totalement étrangère à son but. Les frais du contrôleur seront par conséquent mis à la charge de la partie citée.
La Cour condamnera dès lors celle-ci à verser à Me M_ une première avance de 15'000 fr.
Le contrôleur spécial sera autorisé à solliciter de la partie citée des provisions régulières tant et aussi longtemps que son mandat n'aura pas pris fin.
7. 7.1
Le tribunal statue sur les frais dans la décision finale (art. 104 al. 1 CPC).
Les frais, à savoir les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC), sont mis à la charge de la partie succombante (art. 106 al. 1 CPC). Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, ils sont répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
7.2
En l'espèce, les frais judiciaires de la présente procédure seront arrêtés à 4'500 fr. (art. 95 al. 1 et 96 CPC; art. 26 RTFMC) et compensés avec l'avance du même montant fournie par la requérante, qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).
La requérante obtenant gain de cause sur le principe de l'instauration d'un contrôle spécial mais voyant la plus grande partie de ses questions rejetées, lesdits frais seront répartis par moitié entre les parties. La citée sera par conséquent condamnée à verser 2'250 fr. à la requérante à titre de remboursement des frais judiciaires.
Compte tenu de l'issue du litige, chaque partie supportera ses propres dépens, étant relevé que l'activité déployée par les conseils apparaît d'ampleur équivalente.
8.
Dans les procédures en reddition de comptes, la pratique est d'apprécier la valeur litigieuse en fonction des prétentions pécuniaires auxquelles les renseignements ou documents requis peuvent servir de fondement (ATF
126 III 445
consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral
4A_640/2016
du 25 septembre 2017 consid. 1 et les arrêts cités).
En l'espèce, la requérante demande l'instauration d'un contrôle spécial, notamment en vue d'agir en responsabilité à l'encontre des administrateurs de la citée au motif que ceux-ci auraient perçu des honoraires disproportionnés, soit 98'967 fr., 169'505 fr. et 117'803 fr. La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF).
* * * * *