Decision ID: f87251bf-38ef-415c-b5e2-bfbe45a5465b
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
hat sich ergeben:
I.
A (Jahrgang 1941), verheiratet mit B (nachfolgend: die Pflichtigen), veräusserte am 1. Juli 2014 ein Mehrfamilienhaus in D und erzielte aus dem Verkauf einen Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. ... Am 14. Oktober 2014 verkaufte er ein Mehrfamilienhaus in E mit einem Grundstückgewinn von Fr. ... Mit Veranlagungsverfügung vom 31. Oktober 2016 qualifizierte das kantonale Steueramt die erzielten Grundstückgewinne als steuerbares Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und veranlagte die Pflichtigen für die direkte Bundessteuer 2014 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. ... (zum Satz von Fr. ...). Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 8. März 2017 ab.
II.
Die dagegen erhobene erstinstanzliche Beschwerde an das Steuerrekursgericht wurde am 8. April 2020 ebenfalls abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 26. Mai 2020 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids; zudem sei ihr steuerbares Einkommen für die direkte Bundessteuer 2014 auf Fr. ... (zum Satz von Fr. ...) festzusetzen. Eventualiter sei die Sache an das kantonale Steueramt zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der Pflichtigen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer

Considerations:
erwägt:
1.
1.1
Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).
1.2
Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2).
1.3
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, könne durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend sei, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4).
1.4
Private Vermögensverwaltung
und damit keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4). Entsprechend ist auch nicht von selbständiger Erwerbstätigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt, sein Vermögen schwerpunktmässig in Immobilien zu investieren und damit steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den Finanzmärkten fest, dass es – trotz "Klumpenrisikos" – nicht nur für professionelle Immobilienhändler von Vorteil sein könne, Anlagestrategien zu wählen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten würden (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 1.5 [nicht auf www.vgr.zh.ch veröffentlicht]; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3).
1.5
Auch bei einem
professionellen Liegenschaftenhändler
sind nicht automatisch alle Liegenschaften als Geschäftsvermögen im Sinn von Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG zu qualifizieren. Vielmehr sind drei Arten von Immobilien zu unterscheiden (siehe BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3 f. mit Hinweisen): solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.
h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenhändlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hält. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehört grundsätzlich weiterhin zum Privatvermögen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie für den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde. Entscheidend ist, mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, d.
h. ob für den Steuerpflichtigen beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand.
2.
2.1
Unbestritten ist, dass der pflichtige Ehemann ursprünglich in der Baubranche als technischer Bauleiter tätig war. Im Jahr 1999 beteiligte er sich zudem an einem Baukonsortium, wobei das in diesem Rahmen erzielte Einkommen steuerrechtlich als Einkommen aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel qualifiziert worden war. Zudem war er Verwaltungsratsmitglied der Baufirma F AG, welche im Jahr 2000 per Generalversammlungsbeschluss aufgelöst wurde, indessen erst im Jahr 2006 im Handelsregister gelöscht wurde. Seit 1993 ist der Pflichtige sodann Verwaltungsratsmitglied der G AG. Nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 erwarb und veräusserte der Pflichtige verschiedene Liegenschaften, namentlich tätigte er folgende Liegenschaftstransaktionen:
Käufe:
Liegenschaft:
Kaufsdatum:
(Spanien) (Eigentumswohnung)
2001
(Spanien) (Ferienhaus)
2002
U-Strasse 12 in E
(Mehrfamilienhaus)
08.05.2003
AZ-Strasse 13 in D
(Mehrfamilienhaus)
28.06.2005
T-Strasse 09 in P
(Stockwerkeigentum)
2005
T-Strasse 11 in P
(Mehrfamilienhaus)
2007
BZ-Strasse in Q
(Stockwerkeigentum)
24.09.2008
R in AX
(Parzelle mit anschliessendem Bau eines Mehrfamilienhauses)
2010
Verkäufe
Liegenschaft:
Verkaufsdatum:
H-Strasse 01/02 in I (Geschäftshaus)
27.09.2001
CZ-Strasse in J (Stockwerkeigentum)
31.03.2005
O-Strasse 05 in I (Stockwerkeigentum)
30.06.2005
K-Strasse 03 in I
11.07.2007
N-Strasse 04 in I
(Mehrfamilienhaus)
26.09.2007
(Spanien) (Eigentumswohnung)
20.11.2013
AZ-Strasse in D
(Mehrfamilienhaus)
01.07.2014
U-Strasse 12 in E
(Mehrfamilienhaus)
14.10.2014
Im Eigentum der Pflichtigen steht zudem die selbstbewohnte Liegenschaft an der Y-Strasse 10 in Z (unbestimmter Erwerbszeitpunkt vor 2001).
2.2
Das Steuerrekursgericht erwog, das Fachwissen und die liegenschaftsbezogenen Aktivitäten des Pflichtigen liessen darauf schliessen, dass sich dieser auch nach seiner Pensionierung im (gewerbsmässigen) Liegenschaftsgewerbe betätigt habe. Er sei nämlich auch heute noch Mitglied des Verwaltungsrats der G AG, welche bis am 21. Oktober 2010 noch den Zweck gehabt habe, Liegenschaften zu erwerben oder zu veräussern und bis heute im Handel mit Inneneinrichtungen aller Art aktiv sei. In Bezug auf die beiden streitbetroffenen Mehrfamilienhäuser ergebe sich aus den Grundstückgewinnsteuer-Entscheiden, dass bei beiden Liegenschaften während der Besitzesdauer von neun bzw. elf Jahren keine wertvermehrenden Aufwendungen vorgenommen worden seien. Somit sei für den Pflichtigen hauptsächlich die Rendite entscheidend gewesen, habe er doch nur das investiert, was für den Unterhalt der Liegenschaften erforderlich gewesen sei. Für die Qualifizierung als Liegenschaftenhändler seien aber letztlich seine Fachkenntnisse und das Verwaltungsratsmandat bei der G AG ausschlaggebend.
2.3
Das Steuerrekursgericht stellte massgeblich auf die Fachkenntnisse des Pflichtigen ab. Dass er über spezielle Fachkenntnisse aufgrund früherer Tätigkeiten im Baugewerbe verfügt, bestreitet der Pflichtige nicht. Zu Recht bringt er indessen vor, dass sein Mandat bei der G AG bezüglich der Fachkenntnisse nicht herangezogen werden könne: Diese Unternehmung bezweckt den Handel mit Inneneinrichtungen aller Art und weist damit kaum eine besondere Nähe zur Baubranche auf. Im Umstand, dass der Gesellschaftszweck bis 21. Oktober 2010 auch den Erwerb und die Veräusserung von Liegenschaften umfasste, ist kein Indiz auf eine Handelstätigkeit mit Liegenschaften zu erblicken, denn wie der Pflichtige zutreffend einwendet, findet sich dieser Passus standardisiert bei zahlreichen im Handelsregister eingetragenen juristischen Personen, ohne dass diese eine spezifische Immobilientätigkeit aufweisen würden. Nachdem die Baufirma F AG, deren Verwaltungsrat der Pflichtige war, per Generalversammlungsbeschluss vom 6. November 2000 aufgelöst wurde, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Pflichtige nach seiner Pensionierung im Jahr 2001 nicht mehr aktiv in der Baubranche tätig war. Fraglich ist, ob der Pflichtige aufgrund der Anzahl der unter E. 2.1 aufgeführten Liegenschaftstransaktionen als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler auftrat. Um dies zu beurteilen, sind die einzelnen Transaktionen näher zu beleuchten.
2.4
Bei Betrachtung der
Liegenschaftenverkäufe
fällt Folgendes auf:
2.4.1
Das 2001 veräusserte Geschäftshaus an der H-Strasse 01/02 in I stand im Gesamteigentum des Pflichtigen und seiner Schwester aufgrund eines Erbgangs. Es wurde gemäss Veranlagungsbeschluss der Kommission für die Grundsteuern der Stadt I vom 5. März 2002 ohne Gewinn veräussert, weshalb auch keine Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde.
2.4.2
Auch die im Jahr 2005 verkaufte Ferienwohnung in J wurde ohne Grundstückgewinn weiterveräussert (siehe Veranlagungsverfügung ...).
2.4.3
Dasselbe Bild ergibt sich hinsichtlich des Verkaufsgeschäfts bezüglich K-Strasse 03 in I: Mangels Gewinns wurde gemäss Veranlagungsbeschluss der Kommission für Grundsteuern der Stadt I vom 20. November 2007 keine Grundstückgewinnsteuer erhoben.
2.4.4
In Bezug auf die Eigentumswohnung in L, M (Spanien), erzielte der Pflichtige gemäss eigenen Ausführungen einen Verlust von Fr. ... Ob dies zutrifft, kann offenbleiben: Da die Ferienwohnung im Ausland belegen war, wäre ein allfälliger Kapitalgewinn nach Art. 16 Abs. 3 DBG ohnehin steuerfrei und auch nicht satzbestimmend zu berücksichtigen gewesen (siehe Stefan Oesterhelt/Susanne Schreiber in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 7 DBG N. 6).
2.4.5
Hinsichtlich der Liegenschaft N-Strasse 04, I, welche aus dem Erbe der Mutter des Pflichtigen stammte, hielt das kantonale Steueramt mit Berechnungsmitteilung vom 24. November 2011 fest, es gäbe keine Anzeichen dafür, dass sich die Liegenschaft je im Geschäftsvermögen des Pflichtigen befunden hätte, weshalb der Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2007 keine Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich ziehe.
2.4.6
Die im Jahr 2005 verkaufte 2 1⁄2-Zimmerwohnung an der O-Strasse 05, I, war gemäss Ausführungen des Pflichtigen einst seine eheliche Wohnung. Er habe die Wohnung 1976 gekauft. Seine erste Ehefrau habe auch nach der Trennung dort gewohnt und über ein lebenslängliches Wohnrecht verfügt. Nach deren Tod habe er die Wohnung aus emotionellen Gründen verkaufen wollen. Auf der Handänderungsanzeige vom 7. Juli 2005 war gemäss handschriftlicher Notiz – wahrscheinlich des zuständigen Steuerkommissärs – denn auch Folgendes vermerkt: "Bis zu deren Wechsel in ein Pflegeheim, bewohnt von der getrennt lebenden Ehefrau => PV (
Anmerkung:
Privatvermögen) => dBSt Ø". Die Veräusserung dieser als Privatvermögen zu qualifizierenden Wohnung zog damit ebenfalls keine Besteuerung nach Art. 18 DBG nach sich.
Nach dem Gesagten schloss das kantonale Steueramt in seinem Einspracheentscheid vom 8. März 2017 zu Unrecht, die oben aufgeführten Liegenschaftenverkäufe seien "fälschlicherweise nicht einkommensmässig bzw. mit der direkten Bundessteuer" erfasst worden. Denn bei genauer Betrachtung resultierte aus den Verkäufen entweder kein Gewinn, die veräusserte Wohnung stand unbestritten im Privatvermögen des Pflichtigen oder es handelte sich um eine im Ausland gelegene Liegenschaft (keine Besteuerung des Verkaufs).
2.4.7
Unter den vom Pflichtigen seit 2001
erworbenen Liegenschaften
sind drei selbstgenutzte Ferienwohnungen. Das Mehrfamilienhaus in P und das Stockwerkeigentum in Q dienen gemäss eigener Aussage des Pflichtigen als langfristige Vermögensanlage. Der Grundstückkauf in R erfolgte vor dem Hintergrund einer Zwangsversteigerung, an welcher der Pflichtige mitbot, da ihm die damalige Eigentümerin aus einem Darlehen rund Fr. ... schuldete.
Nach dieser Gesamtbetrachtung lässt sich aus der hohen Anzahl der Liegenschaftstransaktionen allein nicht ableiten, der Pflichtige habe sich gewerbsmässig als Liegenschaftenhändler betätigt. Auch ist bei drei Verkaufsgeschäften von sieben Verkaufstransaktionen (ohne Berücksichtigung der Wohnung in M) kein Grundstückgewinn erzielt worden, was gegen eine Gewinnerzielungsabsicht spricht.
2.5
Gegen eine eigentliche Liegenschaftenhandelstätigkeit sprechen auch die jeweils längere Haltedauer: So wurde die mit Gewinn veräusserte Liegenschaft O-Strasse 05, I, nach einer Haltedauer von 29 Jahren veräussert. Entsprechend wurde auch der Verkehrswert vor 20 Jahren berücksichtigt. Dasselbe gilt für die Liegenschaft N-Strasse 04, I. Die streitbetroffenen Liegenschaften in E bzw. D wurden nach einer Haltedauer von 11 bzw. 9 Jahren veräussert. Eine kurze Haltedauer liegt somit auch bei diesen Liegenschaften nicht vor.
2.6
Zu prüfen bleibt der Fremdfinanzierungsgrad. Der selbständige Liegenschaftenhändler zeichnet sich dadurch aus, dass er auf eigene Rechnung und Gefahr handelt, indem er ein eigentliches Unternehmerrisiko eingeht (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 18 N. 11). Indiz hierfür kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er über das hinausgeht, was auch in der privaten Vermögensverwaltung üblich ist, wie z.
B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.
Liegt der Fremdfinanzierungsgrad über dem üblichen Rahmen, indiziert dies Gewerbsmässigkeit (
vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). Bei den vom Pflichtigen veräusserten Liegenschaften in E und D handelt es sich um Mehrfamilienhäuser. Es sind daher
die Vorgaben für Mehrfamilienhäuser bzw. Renditeobjekte heranzuziehen: Die ab 1. Januar 2020 geltenden Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen von August 2019 der SwissBanking
, welche bei der Hypothekarfinanzierung von Renditeobjekten einen Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert von 25 % verlangen (Ziff. 4.1 der Richtlinien), kommen vorliegend indessen noch nicht zur Anwendung, da die Objekte 2003 bzw. 2005 erworben wurden. Mit Blick auf den üblichen Fremdfinanzierungsgrad ist daher auf die früher anwendbaren Voraussetzungen abzustellen: Dabei betrug bei Mehrfamilienhäusern die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.00112. E. 2.6; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden;
Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer Bankkundengeschäft, Zürich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische Bankgeschäft, 7. A., Zürich 2011, Rz. 1023)
. Zusätzlich ist zu beachten, dass sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des erworbenen Grundstücks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite möglich und kann ein Grundstückkauf namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer Grundstücke (mit)finanziert werden.
2.7
Vorliegend wies die Liegenschaft in E einen Fremdfinanzierungsgrad von 66,7 % und damit einen üblichen Fremdfinanzierungsgrad auf. Hinsichtlich der Liegenschaft in D wird der vom kantonalen Steueramt postulierte Fremdfinanzierungsgrad von 96,6 % von den Pflichtigen bestritten. Die Pflichtigen räumten im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren ein, dass neben der Begründung einer neuen Hypothek bei der Bank V AG in der Höhe von Fr. ... auch die Hypothekarschuld gegenüber der Bank W Ende 2005 um Fr. ... erhöht worden sei. Indessen könnten sie sich den Zusammenhang dieser Erhöhung heute nicht mehr erklären. Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren führen sie weiter aus, der Nachweis über die Verwendung der Aufstockung der einen Hypothek könne nach "zig" Jahren nicht mehr erbracht werden. Das kantonale Steueramt hätte diesen Nachweis beim Erwerb fordern müssen. Tatsächlich zeigt ein Vergleich des Schuldenverzeichnisses 2005 gegenüber dem Vorjahr einerseits die neu abgeschlossene Hypothek bei der Bank V AG in der Höhe von Fr. ... sowie andererseits die Erhöhung einer bestehenden Hypothek bei der Bank W um weitere Fr. ... auf insgesamt Fr. ... Eine plausible Erklärung ist der ebenfalls im Jahr 2005 erfolgte Kauf einer Eigentumswohnung in P zum Erwerbspreis von Fr. ... Gemäss Schuldenverzeichnis der Steuererklärung 2013 belief sich die Schuld bei der ehemaligen Bank W (
neu:
Bank X) wieder auf Fr. ... ("Festdarlehen 06") sowie neu Fr. ... ("Festhypothek 07") betreffend die Liegenschaft in E, welche offenbar die frühere Hypothek bei den ... Immobilien ablöste. Neu aufgeführt ist auch ein separates Darlehen bei der Bank S für die 2005 erworbene Liegenschaft P, T-Strasse 08 (recte: 09) in der Höhe von Fr. .... Es ist also durchaus denkbar, dass das Darlehen bei der Bank X in der Höhe von Fr. ... durch ein Darlehen bei der Bank S in der Höhe von Fr. ... abgelöst wurde und eben gerade nicht die Liegenschaft D betraf. Wie es sich damit letztlich verhält, kann offengelassen werden, da
in Bezug auf die im Streit liegenden Verkäufe die Indizien gegen ein gewerbsmässiges Vorgehen des Pflichtigen überwiegen.
Die früheren Fachkenntnisse des Pflichtigen im Baubereich, welcher dieser nach eigenen Angaben im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren "bis zu seinem Tode nicht los [wird]", und auf die das Steuerrekursgericht massgeblich abstellt, genügen für sich allein nicht, um Gewerbsmässigkeit zu begründen. So wird das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung denn auch weniger zentral gewichtet, indem diese keinen ausreichenden Hinweis dafür sind, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (vgl. BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ebenso kann dem Kriterium der beruflichen Nähe in Bezug auf die Immobilienbranche nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 2.1 [nicht auf www.vgr.zh.ch veröffentlicht]).
Der Schluss der Vorinstanz, der Pflichtige sei in Bezug auf die in der Steuerperiode 2014 veräusserten Liegenschaften als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler tätig geworden, trifft gestützt auf eine Gesamtwürdigung sämtlicher Indizien nicht zu. Demzufolge ist der Gewinn aus den im Jahr 2014 erfolgten Verkäufe der Mehrfamilienhäuser in E und D nicht der Besteuerung im Rahmen der direkten Bundessteuer zu unterwerfen.
Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den Beschwerdeführenden für das erstinstanzliche Beschwerdeverfahren und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).