Decision ID: ae1d5b3d-c724-4a49-89cf-9ff3b68db43b
Year: 2016
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
II. Statuant en faits
4. Les faits, tels qu’ils ont été arrêtés par le juge de district (cf. consid. 1-11 du
jugement entrepris), sans être remis en cause dans la présente procédure, sont repris
ci-dessous, pour rappel, étant en outre précisé que le seul élément factuel contesté par
l’appelante y sera également discuté (cf. consid. 4.9 ci-dessous).
4.1 A_, décédé le 24 avril 2012 en laissant pour seules héritières ses deux
filles, X_ et Y_ - cette dernière ayant en outre assumé la défense
de ses intérêts à la fin de sa vie -, était, notamment, propriétaire d’une maison
villageoise sise sur la commune de C_ (bien-fonds no xxx1, plan folio xxx,
nom local « F_ », cf. allégués 1-3 [admis] ainsi que pièces 9 et 10 [dos.
p. 21-24]).
4.2 Auparavant, le 16 février 2011, Y_ (en qualité de mandante) et
W_ Sàrl (en qualité de mandataire) - société dont E_ était associé
gérant et au sein de laquelle il bénéficiait de la signature individuelle - avaient conclu
un contrat de courtage avec « mandat exclusif » portant sur la vente de cette maison
(pièce 2 [dos. p. 9-10] ainsi que dos. p. 254).
4.2.1 Par ce contrat, dame Y_ chargeait ladite société, soit « de lui indiquer
ou de lui amener un acheteur » pour cette habitation, soit « de lui servir d’intermédiaire
pour la négociation » de cette opération immobilière. Le « prix de vente demandé »
était fixé à 1'700'000 fr., le « prix de vente net » devant encore être débattu « selon
offre, commission déduite », étant encore précisé que le « prix demandé » n’avait
qu’une « valeur indicative » et que toute offre d’achat « même inférieure » devait être
transmise à la mandante. Ce contrat, qualifié d’exclusif, était conclu pour une durée
d’une année, dès sa signature, et, sauf résiliation dans les quinze jours avant son
terme, reconductible pour douze mois, aux mêmes conditions. La commission (3%)
prévue en faveur de W_ Sàrl - qui, pour sa part, devait assumer les « frais de
publicité, vacation et débours » -, devait en outre être payée dès la conclusion de la
vente et calculée « sur le prix de vente accepté + TVA ».
4.2.2 L’article 4 de ce même contrat prévoyait de surcroît ce qui suit :
- 12 -
(...) Les honoraires du mandataire lui sont dus si pendant la durée du contrat ou pendant les 12 mois
qui suivent l’expiration du présent mandat la vente de l’immeuble est conclue avec une des personnes
contactée par le mandataire au cours de sa mission ou si elle est conclue avec un acheteur pour lequel
la personne contactée agissait. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette période, le(s) mandant(s)
est (sont) tenu(s) d’informer le mandataire de la transaction.
Pour cela, il doit adresser au mandataire une lettre ou un courriel d’information précisant les noms et
adresses de l’acheteur et du notaire chargé de l’affaire. Le(s) mandant(s) s’engage(nt) à adresser au
mandataire le nom des clients potentiels qui prendront directement contact avec lui. A l’expiration de la
présente convention, le mandataire pourra communiquer au(x) mandant(s), le nom de toutes les
personnes auxquelles il aura fait des offres. Si l’une de ces personnes achète l’objet de la vente
désigné à l’art. 2 ci-dessus, la commission de vente sera due, même si la vente intervient après la fin
du mandat. Au cas où le mandataire ne pourrait faire visiter entièrement et librement le bien immobilier
pour des raisons propres au vendeur ou aux occupants (accès à l’immeuble, absence de locataires ou
du client, congés etc...), pendant une durée ininterrompue de 8 jours au moins, la durée de la présente
convention sera prolongée pour une période égale au double de la période de suspension.
4.2.3 Les parties audit contrat reconnaissaient enfin la compétence des tribunaux
valaisans pour tout litige relatif à son interprétation et à son exécution.
4.3 Le 7 mars 2011, Y_ a adressé un e-mail à E_ par lequel elle
lui demandait de lui faire parvenir « les éventuelles pièces originales », encore en sa
possession, concernant la maison de C_ et l’invitait à concentrer ses efforts
sur un autre immeuble (sis à G_) « qui était le premier mandat » qui lui avait
été confié par son père. Elle précisait également que « de toute manière » elle préférait
« mettre C_ en sommeil quelques mois le temps de régler la succession
paternelle ». Elle terminait en outre ce message comme suit : « Merci de me faire parvenir
ces documents au plus vite, ainsi que la somme de ce que je vous dois pour les frais engagés jusqu’ici, je
pense que vous serez soulagés de vous concentrer sur G_ et je prendrais, moi, le temps, avec
ma sœur, pour ce qui est de C_.» (cf. pièce 3 [dos. p. 11-13]).
4.4 Le 13 mai 2011, W_ Sàrl a fait paraître, dans le journal « H_ »,
une annonce proposant la vente de la maison de C_ pour un prix de
1'700'000 francs. Le 3 juin 2011, elle a fait paraître une nouvelle annonce pour le
même immeuble, dans le même journal, le prix de vente étant toutefois réduit à
1'490'000 francs (pièces 4 et 5 [dos. p. 14-17]).
4.5 Le 6 juin 2011, intéressé par cette habitation, I_ a contacté W_
Sàrl, sans en informer toutefois sa compagne, J_. Le 9 juin 2011, il a visité
ce bien immobilier, sans cette dernière, mais en compagnie de E_. En quête
d’une demeure lui permettant d’aménager deux appartements (un pour lui-même et un
second pour sa fille), il s’est toutefois immédiatement rendu compte « que cela n’était
- 13 -
pas possible » dans ladite habitation, de sorte qu’il a renoncé à l’acquérir - pour un prix
alors fixé, selon ses dires, à 1'700'000 fr. -, toujours sans tenir son amie informée de
ses démarches (pièces 6-8 [dos. p. 18-20], R 19-27 [dos. p. 219] et R 33-35 [dos.
p. 221]).
4.6 En juillet 2011, Y_ a pris contact avec la Régie Z_ - qui avait
pour principe de ne conclure que des « contrats de courtage exclusifs » (R 1-2 [dos.
p. 216]) - à laquelle elle souhaitait confier le mandat de vendre la maison de
C_. Le 14 juillet 2011, cette Régie lui a communiqué une « proposition de
courtage » décrivant ses conditions et les prestations qu’elle offrait (dos. C2 13 130,
p. 65-66). Ayant ensuite appris que Y_ était déjà liée par un « contrat avec
un autre courtier », ladite Régie lui a alors demandé « de clarifier d’abord cette
situation » avant qu’ils puissent eux-mêmes conclure un contrat similaire (R 3-5 [dos.
p. 216-217]).
4.7 Les 3 juillet et 4 août 2011, Y_ a demandé à W_ Sàrl de
« stopper immédiatement » ses démarches en vue de la vente de la maison précitée et
lui a intimé l’ordre de lui en restituer les clés (pièce 11 [dos. p. 25] et R 74 [dos.
p. 228]).
4.8 Le 7 septembre 2011, E_ a envoyé l’e-mail suivant à Maître
N_, avocat de Y_ et de X_ : « Etant donné que Madame
Y_ ne semble plus vouloir de mes services, je propose un compromis par un dédommagement
de l’ordre de Fr. 15'000.- + TVA. Qu’en pensez-vous ? » (pièce 12 [dos. p. 26]).
4.9
4.9.1 Le 13 septembre 2011, W_ Sàrl a adressé à Maître N_ une
facture intitulée « N o xxx2 », d’un montant total de 5400 fr., soit 5000 fr. pour des
« honoraires arrêté[s] (selon entente) » et 400 fr. pour la TVA. Ce document décrivait
en outre les prestations facturées de la manière suivante (pièce 13 [dos. p. 27]) :
« Prestations fournies en rapport avec la tentative de vente de la propriété de Monsieur A_.
Bien-fonds N. xxx1, situé à C_. Facture relative uniquement à cet objet immobilier précisément
situé à C_, pour solde de tout compte. Annulant ainsi, le contrat de vente exclusif d’une année
signé par Mademoiselle Y_ (selon procuration), en date du 16 février 2011.».
4.9.2 Cette même facture était encore assortie d’un post-scriptum ainsi libellé : « En
annexe, nous joignons différents courriers. Vous en conviendrez que si, il y avait revirement de situation et
que l’une de ces personnes se décide finalement à acquérir ce bien immobilier, la commission de courtage
- 14 -
de la Société W_, lui serait due intégralement selon les termes de l’article 4 du dit contrat ;
déduction faite du montant précité qui serait alors considéré comme acompte.».
4.9.3 Sur le montant facturé de 5400 fr., W_ Sàrl a encaissé une somme de
5000 fr. (pièce 17 et R 50 [dos. p. 224]).
4.9.4 Selon le premier juge, il ne serait pas possible de déterminer si les documents,
indiqués comme annexés à la facture en question, y ont effectivement été joints
(consid. 6, p. 7 du jugement entrepris).
Se plaignant d’une constatation inexacte des faits, l’appelante soutient, pour sa part,
que ces documents, et dès lors notamment « la feuille de visite de M. I_ »,
également déposée sous pièce 6 du dossier, ont bel et bien été transmis avec ladite
facture (ch. I, p. 2 de l’écriture d’appel).
Y_ et X_ prétendent, quant à elles, que cette dernière « n’était en
réalité assortie d’aucune annexe » (allégué 100 [recte : 24] du mémoire réponse du
26 avril 2013 [dos. p. 80]).
4.9.5 Il faut d’emblée relever que lors de son interrogatoire par le juge de première
instance, le 14 mars 2014, E_ a déclaré, d’entrée de cause, ne jamais avoir
transmis les coordonnées de I_ à Y_, car cette dernière ne
« voulait plus de contact » avec lui et que ses « e-mails avec Me N_ restaient
sans réponse » (R 48 [dos. p. 224] ; cf. également consid. 4.10 ci-dessous).
Puis, il a expliqué que I_ l’avait relancé, le 30 septembre 2011 - date dont il a
déclaré être sûr car il notait tout (cf. toutefois consid. 4.11 ci-dessous) -, en prétendant
que « son amie était très intéressée », si bien qu’il aurait ensuite « fait part de
l’existence d’un client potentiel à Me N_ » par le biais d’un e-mail - demeuré
sans réponse - déposé sous pièce 14 (R 52 [dos. p. 224-225] et consid. 4.10 ci-
dessous).
Il a par ailleurs affirmé que les annexes qui y étaient mentionnées avaient bel et bien
été jointes à la « facture d’honoraires » précitée du 13 septembre 2011 (R 54 [dos.
p. 225]), et répondu négativement à la question de son avocat de savoir si une
quelconque « récrimination » avait été formulée en rapport avec une « absence
d’annexe » à cette même facture (R 56 [dos. p. 225]).
Interrogé ensuite par l’avocat de Y_ et de X_, il a soutenu que les
annexes à ladite facture étaient des « feuilles de visites comme celles de
- 15 -
M. I_ » (R 58bis [dos. p. 225]), laquelle était déposée sous pièce 6 du
dossier et avait effectivement été adressée à Y_ « en annexe » à la facture
en cause (R 59 [dos. p. 226]), à un moment où il ne savait pas encore que celui-ci
« était intéressé » par la maison de C_ (R 60 [dos. p. 226]). Il a pourtant
ensuite précisé, de manière contradictoire, que ladite pièce 6 - qui mentionne aussi le
nom de J_ - avait été « remplie le 30 septembre 2011 après que
M. I_ [l’eut] recontacté » (R 64-65 [dos. p. 226]).
4.9.6 Pour sa part, lorsqu’elle a été entendue par le juge de district, également le
14 mars 2014, Y_ a affirmé que E_ ne lui avait jamais « donné de
noms des personnes qui [avaient] visit[é] la maison » de C_, et notamment
pas celui de I_ (R 67 [dos. p. 227]), ni ne lui avait « signalé un acquéreur
potentiel depuis le jour où la vente de l’immeuble lui [avait] été confiée » (R 70 [dos.
p. 227]). Elle a de surcroît expliqué avoir été informée, pour la première fois, à la « fin
novembre 2011 », par la Régie Z_ - et non par W_ Sàrl - de
l’intérêt manifesté par I_, qu’elle avait ensuite rencontré chez le notaire lors
de la signature de l’acte de vente « juste avant Noël » (R 78-81 ainsi que 87 [dos.
p. 228-229]).
4.9.7 Sur la base de ces éléments, la Cour de céans constate qu’il n’est nullement
établi que Y_, ou son mandataire, ont été avisés par W_ Sàrl,
notamment en prenant connaissance de sa facture du 13 septembre 2011 - dont il
n’est pas prouvé qu’elle était bel et bien accompagnée des annexes qu’elle
mentionnait - ou de son e-mail du 20 septembre 2011 - qui ne fait nullement état de
l’identité du client intéressé (cf. consid. 4.10 ci-dessous) -, du fait que I_ avait
manifesté un quelconque intérêt pour la maison de C_. Sur la base des
explications - non exemptes de contradictions - fournies par E_, il n’est, au
demeurant, et quoi qu’il en soit, pas non plus possible de retenir que la pièce 6 du
dossier, qui fait état de la visite de ladite maison par I_ le 9 juin 2011 - en
indiquant également le nom de J_ qui n’y a pourtant pas participé - et qui,
selon ses propres dires, n’a été rédigée que le 30 septembre 2011, a pu être jointe à
ladite facture qui a été établie plus de quinze jours auparavant.
4.10 Le 20 septembre 2011, W_ Sàrl a adressé l’e-mail suivant à Maître
N_ : « Le hasard fait-il bien les choses ? Ne voyant plus apparaître sur Internet la propriété
de C_, un client ayant visité ce bien en date du 9 juin s’inquiète de savoir si entretemps, elle a
été vendue. Il m’a donc téléphoné aujourd’hui en invoquant que son épouse a eu un coup de cœur "à
retardement" et elle fait une fixation sur cet objet immobilier. A partir de là, est-ce que l’avocat
représentant les intérêts familiaux de Monsieur A_ est prêt à passer outre cette opportunité de
- 16 -
vente ? Qu’en pensez-vous et que fait-on ? Prix proposé (avec l’accord de Mademoiselle Y_)
Fr. 1'490'000.-. Par votre perspicacité, j’ose espérer votre soutien. » (pièce 14 [dos. p. 29]).
Ce message est demeuré sans réponse, tout comme les appels téléphoniques qui l’ont
apparemment suivi (pièce 15 [dos. p. 30]).
4.11 Le 30 septembre 2011, selon ses dires - qui paraissent cependant inexacts au vu
du contenu de l’e-mail précité du 20 septembre 2011 expédié dix jours plus tôt -,
E_ a été relancé par I_ - qui prétend, à l’inverse, que c’est celui-ci
qui l’a sollicité -, lequel s’intéressait à nouveau à la maison de C_. Il lui aurait
alors remis le dossier relatif à cette dernière, que I_ lui aurait toutefois
retourné en indiquant ne pas être intéressé (R 30 [dos. p. 220], R 52 et 63 [dos. p. 224-
226], pièce 16 [dos. p. 31]).
4.12 Dans le courant du mois d’octobre 2011, Y_ a conclu un contrat de
courtage exclusif avec la Régie Z_ portant sur ladite maison, d’une durée
initiale de six mois, puis reconductible de mois en mois. Le prix indicatif était fixé à
1'480'000 fr. et le prix minimum à 1'350'000 fr., alors que la commission était arrêtée à
3% du prix de vente, TVA et « frais de publicité » en sus (R 6, 10, 11 [dos. p. 217], R
83 [dos. p. 228] et p. 68 dos. C2 13 130).
4.13 Après avoir lu une annonce que cette Régie avait fait paraître dans le journal
neuchâtelois « H_ » en octobre 2011, et appris de l’employé de cette Régie,
K_ - qu’il connaissait bien pour avoir déjà acquis, par le passé, un bien
immobilier par son intermédiaire - que le prix de la maison de C_ « avait bien
baissé », I_ l’a visitée, une première fois, seul avec ledit employé - auquel il a
expliqué avoir eu le « dossier » de cette habitation entre les mains et l’avoir déjà visitée
avec un autre courtier -, puis, une seconde fois, avec sa compagne J_,
laquelle l’avait au demeurant déjà découverte, auparavant, grâce à un voisin,
L_, qui les connaissait tous deux et détenait les clés de ladite maison (R 1, 6
et 15 [dos. p. 216-218], R 27 [dos. p. 219-220], R 28 [dos. p. 220], R 31 [dos. p. 221], R
36, 37, 44 et 45 [dos. p. 222-223]).
4.14 Par e-mail du 16 novembre 2011, K_ a informé Y_ du fait que
I_ allait se porter acquéreur de cette habitation pour un prix de
1'350'000 francs. Ce message précisait également les modalités de financement de
l’opération ainsi que le nom du notaire chargé d’instrumenter l’acte de vente (pièce 156
[dos. p. 122]).
- 17 -
4.15 Une fois cette vente conclue au prix précité (R 29 [dos. p. 220]), un montant total
de 45'418 fr. 85 (40'500 fr. [commission de courtage] + 3240 fr. [TVA] + 1678 fr. 85
[frais de publicité]), a été versé par A_ à la Régie Z_ le 8 février
2012 (pièce 158 [dos. p. 126-128] et p. 16 dos. C2 13 130).
4.16 Le 23 mars 2012, W_ Sàrl, par l’intermédiaire de son mandataire de
l’époque, a mis Y_ en demeure de lui verser un montant de 38'740 fr., soit
une commission de courtage de 40'500 fr. auquel s’ajoutait la TVA et dont il convenait
de retrancher un montant de 5000 fr. déjà encaissé. Cette société considérait que cette
somme lui était due en vertu du contrat de courtage signé le 16 février 2011, car la
maison de C_ avait été vendue à un acheteur dont elle avait fourni les
coordonnées (pièce 17 [dos. p. 32]).

Considerations:
III. Considérant en droit
5.
5.1 Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est
chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une
convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation
d’un contrat (courtage de négociation). Les règles du mandat lui sont, d’une manière
générale, applicable (art. 412 al. 2 CO).
5.2 Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la
négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO).
5.3 Tout courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être
conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou
négociateur, doivent tendre à la conclusion d’un contrat, quelle qu’en soit la nature. Le
courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver
un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l’affaire pour le
compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il
a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès. Il faut donc que
le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de
causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n’est pas nécessaire
que cette dernière soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit qu’un lien
- 18 -
psychologique existe entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut
subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n’ait pas
participé jusqu’au bout aux négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu’un autre
courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l’art.
413 al. 1 CO n’est défaillante que si l’activité du courtier n’a abouti à aucun résultat,
que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que
l’affaire a finalement été conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des
bases tout à fait nouvelles. Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la
conclusion du contrat est en soi un fait dénué de portée. Il incombe à celui-ci de
prouver le rapport de causalité entre son activité et le fait que le mandant et le tiers se
sont contractuellement liés. Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en
ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la
conclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas des
circonstances, que ses efforts ont effectivement entraîné cette conséquence.
5.4 L’exigence d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du
tiers n’a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le
courtage d’indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de
personnes intéressées à conclure et n’exerce pas d’influence sur la volonté de celles-
ci. Ainsi, en matière de courtage d’indication, la conclusion du contrat principal est
dans un rapport de causalité avec l’activité de courtage si le courtier prouve qu’il a été
le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la
suite et que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont
entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481
consid. 3a ; arrêts du 15 novembre 2011 [4A_337/2011] consid. 2.1 et du 14 juillet
2006 [4C.93/2006] consid. 2.1 ainsi que les références citées).
6. Dans le cas particulier, comme l’a retenu à bon droit le premier juge (cf. consid. 13-
15 du jugement attaqué) dont l’opinion à cet égard n’est pas remise en cause devant la
Cour de céans, W_ Sàrl et Y_ - cette dernière agissant comme
représentante de son père A_ - ont conclu, le 16 février 2011, un contrat de
courtage comprenant une clause d’exclusivité (cf. également art. 1 et 4 de ce contrat),
qui a pris fin, d’entente entre les parties, au plus tard le 13 septembre 2011
(cf. également consid. 4.9.1 ci-dessus), et dont les éventuelles obligations incombant
encore à celui-ci au moment de son décès ont passé à ses héritières (Y_ et
X_).
http://links.weblaw.ch/fr/BGE-131-III-268 http://links.weblaw.ch/fr/BGE-124-III-481
- 19 -
7.
7.1 W_ Sàrl conteste le premier jugement en tant qu’il lui refuse toute
commission de courtage en vertu du contrat précité du 16 février 2011. Elle prétend
que « seule l’indication d’une personne intéressée suffisait » pour qu’elle ait droit à
cette commission et qu’elle a bel et bien fourni cette information à Y_ et à
X_, par le biais de « la feuille » qui a été annexée à la facture du
13 septembre 2011 et attestait de la visite de la maison de C_ par
I_ le 9 juin 2011.
Elle soutient, par ailleurs, avoir indéniablement fourni « des efforts propres à favoriser
la conclusion du contrat » de vente de cette habitation à I_, « notamment en
publiant l’annonce » qui avait retenu son attention en premier lieu, « en lui transmettant
le dossier » concernant ladite habitation, « puis en la lui faisant visiter ». Du reste, à
son avis, en acceptant de lui verser « un acompte sur honoraire concernant la tentative
de vente » de cette maison, les « intimé[e]s » auraient « tacitement reconnu » son
travail. De plus, toujours selon elle, le lien de causalité entre ses efforts et la
« conclusion de l’affaire » ne pouvait avoir été « rompu du simple fait du changement
de courtier ».
7.2 Il est certes établi que l’appelante a effectivement eu les premiers contacts avec
I_ et lui a fait visiter pour la première fois la maison de C_ le 9 juin
2011 (cf. consid. 4.5). Il n’est en revanche pas prouvé qu’elle en ait, d’une quelconque
manière, informé Y_ (cf. consid. 4.9.7), si bien qu’il faut retenir que cette
dernière n’a appris l’intérêt de celui-ci à se porter acquéreur de ce bien immobilier que
plusieurs mois plus tard, par le biais du nouveau courtier (La Régie Z_)
qu’elle avait mandaté après la fin du contrat la liant à W_ Sàrl (cf. consid.
4.14).
Dès lors, si, comme cette société l’affirme dans un premier argument (cf. chiffre III/a de
son écriture de recours), ledit contrat n’est qu’un simple courtage d’indication, force est
de constater qu’elle ne peut prétendre à une quelconque commission puisque,
précisément, elle n’a jamais indiqué à Y_ l’identité de la personne intéressée
(I_) avec laquelle elle avait eu des contacts et qui se révélera être celle avec
laquelle la vente sera en définitive conclue.
Au surplus, l’application de l’art. 4 du contrat de courtage du 16 février 2011 (cf. consid.
4.2.2) - dont l’interprétation à cet égard doit se faire à la lumière du post-scriptum de la
facture du 13 septembre 2011 (cf. consid. 4.9.2) - ne conduit pas à une autre solution
- 20 -
dans la mesure où il n’ouvre le droit à une « commission de vente » après
« l’expiration » dudit contrat que si le mandataire a communiqué au mandant « le nom
de toutes les personnes auxquelles il [avait] fait des offres » - ce qui n’a précisément
pas été le cas en l’espèce - et si la vente est conclue avec l’une de celles-ci.
7.3 Dans une seconde argumentation (cf. chiffre III/b de son écriture de recours),
l’appelante affirme que la commission qu’elle réclame sur la base du contrat précité du
16 février 2011 - qu’elle semble, à ce stade de sa démonstration, considérer comme un
courtage de négociation - lui serait due pour des prestations (publication d’une
annonce, transmission du dossier concernant la maison et visite de cette dernière)
qu’elle aurait effectivement fournies et qui se trouveraient en lien de causalité avec
l’achat du bien immobilier en question par I_.
7.3.1 A cet égard, il est établi que, lors de leurs premiers contacts en juin 2011, ce
dernier a clairement informé W_ Sàrl de sa décision de ne pas acquérir la
maison de C_ pour le motif qu’elle ne lui permettait pas d’y créer deux
appartements distincts (cf. consid. 4.5). Puis, lors de leurs contacts ultérieurs en
septembre 2011, dont les raisons qui les ont justifiés demeurent controversées,
I_ a restitué à cette société le dossier qu’elle lui avait fait parvenir en
affirmant ne pas être intéressé, là également pour des motifs qui demeurent
indéterminés (cf. consid. 4.11). Ce ne sera qu’ultérieurement, après avoir lu une
nouvelle annonce que le second courtier mandaté par Y_ (la Régie
Z_) avait fait paraître en octobre 2011 et pris contact avec celui-ci, que
I_, apprenant que le prix de l’immeuble avait « bien baissé » (cf. consid.
4.13) par rapport à celui articulé dans le cadre de ses démarches auprès de
l’appelante (1'700'000 fr., cf. consid. 4.5), s’y est à nouveau intéressé, puis l’a
finalement acquis à un prix encore plus bas (1'350'000 fr., cf. consid. 4.14),
correspondant au prix minimum prévu dans le nouveau contrat de courtage (cf. consid.
4.12).
7.3.2 La réduction du prix de vente de l’objet immobilier en cause semble ainsi avoir
joué un rôle déterminant dans la décision de I_ de s’en porter acquéreur,
opération qui a ainsi été effectuée sur des bases économiques fondamentalement
différentes de celles existant lors des discussions qu’il avait eues par le passé avec
W_ Sàrl, sans que cette dernière n’y joue le moindre rôle, si bien que le lien
psychologique entre l’activité de cette société et la conclusion du contrat d’achat par
I_ fait défaut. En effet, il n’est nullement établi en cause, et l’appelante ne l’a
du reste jamais prétendu, que ce prix aurait été discuté, voire aurait fait l’objet de
- 21 -
négociations entre eux avant la fin du contrat de courtage du 16 février 2011, au plus
tard le 13 septembre 2011 (cf. consid. 6). Il paraît bien plutôt conforme au dossier de
retenir que ce prix n’a fait l’objet d’une négociation qu’avec le nouveau courtier
mandaté par Y_. Ainsi, l’activité de W_ Sàrl ne peut nullement être
mise en relation de causalité, même lointaine, avec la décision de I_
d’acquérir ledit bien immobilier (cf. également dans ce sens ATF 72 II 84 consid. 2), ce
d’autant plus, si, comme le laisse penser l’e-mail que celle-là a adressé à Maître
N_ le 20 septembre 2011 (cf. consid. 4.10), J_, qui a visité ledit
bien en dehors de toute intervention de l’appelante (cf. consid. 4.13), a également joué
un rôle dans ladite décision.
7.3.3 Au surplus, le fait qu’un montant de 5000 fr. (cf. consid. 4.9.3) - pouvant, au
demeurant, correspondre aux « frais » dont Y_ réclamait le décompte depuis
le 7 mars 2011 (cf. consid. 4.3) - a été versé à W_ Sàrl sur la base de la
facture du 13 septembre 2011 - prévue en principe pour « solde de tout compte » (cf.
consid. 4.9.1) - ne saurait impliquer une reconnaissance d’une rémunération
supplémentaire en lien avec l’acquisition ultérieure du bien immobilier en cause par
une personne dont Y_ ignorait l’identité et dont E_ - dont la société
n’a fourni aucune prestation en lien de causalité avec cette acquisition, comme on vient
de le voir - ignorait même, selon ses dires, lors de l’établissement de ladite facture,
qu’il avait encore un intérêt à ladite acquisition (cf. consid. 4.9.5).
7.4 Compte tenu ce de ce qui précède, c’est dès lors à juste titre que le juge de
première instance a estimé que W_ Sàrl n’avait droit au versement d’aucune
commission de courtage par Y_ et X_.
8. Dans ces conditions, c’est également à bon droit que ce même juge a considéré
que les conclusions récursoires de ces dernières à l’encontre de la Régie Z_
étaient privées d’objet (cf. dans ce sens FREI, Commentaire bâlois, 2 ème
éd., 2013, n.
59 et 63 ad art. 81 CPC).
9. Au terme de cette analyse, force est de constater que le présent appel est mal
fondé et doit être entièrement rejeté, si bien qu’il convient de confirmer purement et
simplement, sur le fond, le jugement entrepris (cf. art. 318 al. 1 let. a CPC)
10.
10.1 Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario).
- 22 -
Dans ces conditions, pour les motifs exposés par le jugement attaqué (consid. 19.1-
19.3 de ce dernier), les frais de première instance pour la procédure principale sont
mis à la charge de W_ Sàrl à hauteur de 4100 fr. et ceux afférents à la
procédure sur appel en cause sont mis à la charge de Y_ ainsi que de
X_, solidairement entre elles, à concurrence de 1800 francs.
Par ailleurs, W_ Sàrl versera à Y_ et à X_, créancières
communes, une indemnité de 6250 fr. à titre de dépens pour la procédure principale, et
ces dernières verseront, solidairement entre elles, à Z_ une indemnité de
dépens de 6950 fr. pour la procédure sur appel en cause (cf. consid. 19.4 du jugement
entrepris).
10.2
10.2.1 Compte tenu de la valeur litigieuse, du degré de difficulté ordinaire de la cause,
ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations
(art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui se limitent à l’émolument
forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés à 1600 fr. (cf. art. 16 al. 1
et 19 LTar) et doivent être mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1
CPC).
10.2.2 L’activité utilement déployée par l’avocat de Y_ et de X_ en
instance d’appel a, pour l’essentiel, consisté en la rédaction d’un mémoire-réponse et
d’un courrier. W_ Sàrl versera dès lors à celles-ci, créancières communes,
une indemnité de dépens globalement arrêtée à 2500 fr. (art. 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a
LTar).
10.2.3 L’activité utilement déployée par l’avocat de la Régie Z_ en instance
d’appel a, pour l’essentiel, consisté en la rédaction d’un mémoire-réponse.
W_ Sàrl lui versera dès lors une indemnité de dépens globalement arrêtée à
600 fr. (art. 29 al. 2 LTar).