Decision ID: 139e9878-b2f3-4924-9e86-c4a4c6671ad8
Year: 2000
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
I. Der Gemeinderat A. erteilte der I. Immobilien AG am 3. November 1988 die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus am J.‐Weg ..1, nachdem die Bauherrschaft am 31. Oktober 1988 ein Baudepositum von Fr. 37'000.‐ geleistet hatte. Vor Fertigerstellung der Baute fiel die I. Immobilien AG in Konkurs. Für den fertigerstellten Teil des Vorhabens erteilte die Baupolizei eine provisorische Bezugsbewilligung. Im Mai 1998 erwarb D. E. die Liegenschaft aus der Konkursmasse der I. Immobilien AG. Nachdem er das Bauprojekt vollendet hatte, erfolgte am 30. November 1998 die Schlussabnahme.
Die Gemeindeverwaltung stellte D. E. am 21. Dezember 1998 die Schlussabrechnung zu, worin Gebühren und Kosten von insgesamt Fr. 49'235.30 aufgelistet werden sowie nach Abzug des Depositums von Fr. 37'000.‐ ein Saldo von Fr. 12'235.30 in Rechnung gestellt wird. Nachdem D. E. hiergegen am 30. März 1999 Einwendungen erhoben hatte, hielt der Gemeinderat mit Beschluss vom 26. April 1999 an der Schlussabrechnung fest und forderte D. E. zur Bezahlung des Restbetrags von Fr. 12'235.30 auf.
II. Hiergegen erhob D. E. am 1. Juni 1999 Rekurs an die Baurekurskommission I, dessen Präsident das Rechtsmittel am 18. Juni 1999 dem Bezirksrat K. überwies. Dieser hiess den Rekurs am 1. Dezember 1999 gut und hob den Beschluss des Gemeinderats A. vom 26. April 1999 auf; die Gemeinde A. wurde zur Übernahme der Verfahrenskosten von Fr. 570.‐ sowie zur Leistung einer Parteientschädigung von Fr. 800.‐ an den Rekurrenten verpflichtet.
III. Mit Beschwerde vom 21. Januar 2000 beantragte die Gemeinde A. dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid des Bezirksrats K. aufzuheben und den Beschluss des Gemeinderats vom 26. April 1999 zu bestätigen, unter Kosten‐ und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. Der Bezirksrat K. ersuchte am 27. Januar 2000 um Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte am 24. Februar 2000 D. E., der zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte.

Considerations:
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 19c Abs. 2 und § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sachlich und funktionell zuständig, wobei angesichts des Streitwerts von unter Fr. 20'000.‐ (vgl. dazu E. 2) der Einzelrichter entscheidberufen ist (§ 38 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde A. ist nach § 21 lit. b in Verbindung mit § 70 VRG zur Beschwerde legitimiert. Weil auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember 1998 enthält Positionen für Leistungen der Gemeinde sowie Dritter; die einzelnen Positionen stehen alle im Zusammenhang mit der Erstellung des am 3. November 1988 baurechtlich bewilligten Mehrfamilienhauses, das der Beschwerdegegner am 22. Mai 1998 von der Konkursmasse der I. Immobilien AG erworben hat. Es handelt sich aber um Positionen verschiedener Art: vorab um Gebühren für Bewilligungen und andere amtliche Handlungen (Baubewilligung Fr. 2'000.‐; Baufreigabe Fr. 100.‐; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‐; Feuerungsbewilligung Fr. 250.‐; Wärmedämmungsbewilligung Fr. 100.‐; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Baupolizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‐; alles sogenannte Verwaltungsgebühren), sodann um verschiedene Benützungsgebühren (für Wasseranschluss Fr. 1'800.‐ + Fr. 117.‐, Kanalisationsanschluss Fr. 21'504.‐ + Fr. 1'397.75 und Bauwasserbezug Fr. 3'120.‐ + Fr. 62.40), schliesslich um die Weiterverrechnung von Leistungen Dritter (Luftschutzarbeiten Fr. 1'960.‐; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‐; baupolizeilich bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90).
Im Streit liegt dabei lediglich noch der aus der Gesamtforderung von Fr. 49'235.30 stammende Saldo von Fr. 12'235.30; das von der I. Immobilien AG am 31. Oktober 1999 geleistete Baudepot von Fr. 37'000.‐ verbleibt unbestrittenermassen der Beschwerdeführerin. Das hängt damit zusammen, dass die einzelnen Postionen der Schlussabrechnung weder dem Grundsatz noch ihrer Höhe nach bestritten sind. Streitig ist einzig, ob Schuldner dieser an sich ausgewiesenen Forderungen der Beschwerdeführerin der Beschwerdegegner oder die frühere Eigentümerin des Mehrfamilienhauses ‐ die I. Immobilien AG bzw. deren Konkursmasse ‐ ist. Dabei ist zu beachten, dass sich der betragsmässig allein streitige Saldo prozessual nicht bestimmten Positionen der Schlussabrechnung zurechnen lässt; es kann diesbezüglich auf die zutreffende Erwägung I des Bezirksrats verwiesen werden. Zu beachten ist ferner, dass hinsichtlich der inhaltlich einzig streitigen Frage der Schuldnerschaft für die einzelnen Positionen allenfalls unterschiedliche Grundsätze massgebend sind.
Bezüglich der einzelnen Positionen ist zu prüfen, ob die Leistungspflicht des Schuldners (des Eigentümers der Liegenschaft) vor dem Eigentumswechsel am 22. Mai 1998 entstanden ist und, bejahendenfalls, ob der frühere Eigentümer trotz der Handänderung Schuldner dieser Forderungen geblieben sei. Trifft dies zu, ist die Beschwerde abzuweisen. Handelt es sich jedoch um Verpflichtungen, die erst nach dem Eigentumsübergang entstanden sind, hat die Gemeinde den Beschwerdegegner zu Recht als Schuldner belangt; Gleiches gilt, soweit früher entstandene Verpflichtungen auf den Beschwerdegegner übergegangen sind. Da es sich durchwegs um öffentlichrechtliche Forderungen handelt, beurteilen sich beide Fragen ‐ betreffend den Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung wie auch jene betreffend die Schuldnerschaft nach dem Eigentumswechsel ‐ nach öffentlichem Recht (vgl. zur zweiten Frage Max Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Frankfurt am Main, Band I, 6. A. 1986 und Ergänzungsband 1990, je Nr. 30 B II c und d). Dem öffentlichen Recht zuzurechnen sind allerdings auch gewisse dem Privatrecht entstammende allgemeine Rechtsgrundsätze (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., Zürich 1998, Rz. 142 ff.). Ferner können bei der Auslegung einschlägiger öffentlichrechtlicher Normen sowie dort, wo solche fehlen, obligationenrechtliche Bestimmungen hilfsweise herangezogen werden (Häfelin/Müller, Rz. 245 ff.).
In tatsächlicher Hinsicht ist die Sachdarstellung des Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegners, wonach im Zeitpunkt der Handänderung am 22. Mai 1998 das Mehrfamilienhaus weitgehend erstellt war und nur noch die Nebenräume im Untergeschoss vollendet werden mussten, seitens der beschwerdeführenden Gemeinde im Wesentlichen unbestritten geblieben; davon weicht die Sachdarstellung der Gemeinde lediglich insofern ab, als auch die Umgebungsarbeiten nach der Handänderung vollendet worden sind; ferner waren laut Schlusskontrolle vom 30. November 1998 noch eine Belüftungsanlage im Luftschutzkeller sowie ein Wasserzähler einzubauen.
3. a) Die Pflicht zur Leistung der
Kanalisationsanschlussgebühr
ist gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung der Gemeinde A. über Gebühren an Abwasseranlagen vom 24. April 1987 (AbwGebV) mit dem Anschluss an die öffentliche Kanalisation (Einspitz) entstanden. Der Bezirksrat ist davon ausgegangen, dass dieser Anschluss vor dem Eigentumswechsel im Mai 1998 erfolgt ist, was von der Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Laut Art. 9 Abs. 3 AbwGebV bleibt Schuldner der Anschlussgebühr der Eigentümer im Zeitpunkt der Entstehung der Leistungspflicht, sofern die Gemeinde nicht ausdrücklich einer Schuldübernahme zugestimmt hat. Der Bezirksrat hat erwogen, dass der heutige Beschwerdegegner eine solche Schuldübernahme mit befreiender Wirkung der Beschwerdeführerin angezeigt habe (Art. 176 Abs. 2 OR), sei weder behauptet noch aktenkundig. Die Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was diese zutreffende Erwägung entkräften würde. Es ist daher mit dem Bezirksrat davon auszugehen, dass eine externe Schuldübernahme nicht stattgefunden bzw. die Beschwerdeführerin einer solchen Schuldübernahme nicht im Sinn von Art. 9 Abs. 3 AbwGebV zugestimmt hat.
b) Das Reglement über die Abgabe von Wasser durch die Wasserversorgung A. vom 13. Dezember 1963 (WasserabgabeR) enthält keine Bestimmung, welche die Entstehung der Pflicht zur Leistung der
Wasseranschlussgebühr
ausdrücklich regeln würde. Der Bezirksrat hat erwogen, das anstaltsrechtliche Verhältnis werde mit der Durchführung der der Lieferung des Wassers vorangehenden Druckproben begründet, was hier offenkundig vor dem Eigentumswechsel geschehen sei. Nach der Praxis des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts mit Bezug auf Kanalisationsanschlussgebühren trifft die Gebührenpflicht grundsätzlich jene Person, die im Zeitpunkt der Entstehung der Gebührenpflicht, d.h. im Zeitpunkt des Anschlusses, Grundeigentümer war; erfolgt die Veranlagung und Rechnungsstellung erst nach einer Handänderung, darf der neue Eigentümer nur belangt werden, wenn hierfür eine klare gesetzliche Grundlage besteht (BGE 103 Ia 26 E. 2; 102 Ia 69 E. 3; 98 Ia 175; RB 1978 Nr. 115 = ZBl 80/1979, S. 68; RB 1968 Nr. 60 = ZBl 70/1969, S. 292; RDAF 50/1994, S. 77; vgl. die Kritik an dieser Praxis bei Imboden/Rhinow, Bd. 1, Nr. 30 B II d). Diese Praxis muss auch für die Erhebung von Wasseranschlussgebühren massgebend sein (Rhinow/Krähenmann, Nr. 110 B VII). Mangels ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage ist daher hier keine Abgabesukzession auf den Beschwerdegegner erfolgt.
c) Der Bezirksrat hat erwogen, der heutige Beschwerdegegner sei auch bezüglich der in Rechnung gestellten
Bauwassergebühr
nicht Schuldner der verlangten Leistung. Das Bauwasser werde nach Art. 7 Ziff. 1 WasserabgabeR auf Rechnung des "Bauherrn" geliefert, als welcher der heutige Beschwerdegegner nicht gelten könne, sei doch die Liegenschaft im Zeitpunkt des Eigentumswechsels bereits vermietet gewesen. Dieser Beurteilung ist beizupflichten. Zum einen entsteht die Gebührenforderung nach der Praxis des Verwaltungsgerichts frühestens mit der Lieferung des Wassers, jedenfalls aber im Zeitpunkt der Bezugsbewilligung (VGr, 27. November 1997, VB.97.00494). Zum andern muss auch bezüglich dieser Gebühr gelten, dass eine Abgabesukzession an den heutigen Beschwerdegegner mangels ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage nicht erfolgt ist.
d) Die Pflicht zur Zahlung von
Verwaltungsgebühren
entsteht mit der Vornahme der entsprechenden amtlichen Handlungen. Für deren Bemessung ist, soweit nicht besondere Vorschriften bestehen, die kantonale Verordnung über die Gebühren der Gemeindebehörden vom 8. Dezember 1966 (GemeindegebührenV) massgebend. Hinsichtlich der hier in Rechnung erstellten Verwaltungsgebühren (Baubewilligung Fr. 2'000.‐; Baufreigabe Fr. 100.‐; Kanalisationsbewilligung Fr. 900.‐; Feuerungsbewilligung Fr. 250.‐; Wärmedämmungsbewilligung Fr. 100.‐; Amtliche Publikationen Fr. 160.60; Rechnung Baupolizei Fr. 761.50; Administrativer Aufwand Fr. 500.‐) ist aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die entsprechenden amtlichen Verrichtungen vor dem Eigentumswechsel im Mai 1998 stattgefunden haben; die Beschwerdeführerin behauptet jedenfalls nichts Gegenteiliges. Es fragt sich, ob die Gebührenpflicht mit der Handänderung an der Liegenschaft auf den neuen Eigentümer, den Beschwerdegegner, übergegangen sei. Das ist zu verneinen. Es besteht kein Grund, bezüglich der Verwaltungsgebühren von einer anderen Betrachtungsweise als bei den Benutzungsgebühren (vgl. vorstehend E. 3a‐c) auszugehen.
e) Die Schlussabrechnung vom 21. Dezember 1998 enthält sodann wie erwähnt verschiedene Positionen, mit denen
Leistungen Dritter weiterverrechnet
werden (Luftschutzarbeiten Fr. 1'960.‐; Hauszuleitungen Fr. 6'310.15 und Fr. 1'751.‐; baupolizeilich bedingte Arbeiten Fr. 6'250.90). Auch hierbei handelt es sich um öffentlichrechtliche Forderungen, soweit ihre Weiterverrechnung an den Grundeigentümer in Frage steht (bezüglich Hauszuleitungen für Kanalisation und Wasser, deren Erstellung durch das Werk, jedoch auf Kosten des Grundeigentümers erfolgt: vgl. Art. 43 Abs. 2 der Kanalisationsverordnung vom 23. Februar 1988 bzw. Art. 14 und 16 WasserabgabeR). In analoger Anwendung von Art. 372 Abs. 1 OR werden solche Vergütungen mit der Vollendung der Arbeit bzw. Ablieferung des Werks fällig. Dass diese Forderungen erst nach Fertigerstellung der ganzen Baute entstanden seien (Beschwerdeschrift S. 3), trifft nicht zu.
Mit Bezug auf derartige Forderungen der Gemeinde gegenüber dem Grundeigentümer ist eine privative Schuldübernahme durch den neuen Eigentümer nach den Regeln von Art. 176 f. OR nicht von vornherein auszuschliessen. Hieraus kann jedoch die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie beruft sich in diesem Zusammenhang auf Ziffer 3 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 22. Mai 1998, wonach dem Käufer der noch nicht fertiggestellte Zustand des Gebäudes bekannt ist und er alle mit der Fertigstellung der Baute entstehenden Kosten zu tragen habe. Darin kann jedoch bezüglich der hier streitigen Kosten höchstens eine interne Schuldübernahme zwischen Verkäufer und Käufer erblickt werden. Wie der Bezirksrat K. zutreffend ausgeführt hat, ist nicht dargetan, dass zwischen dem Beschwerdegegner als Übernehmer und der Beschwerdeführerin als Gläubigerin eine entsprechende Übereinkunft erzielt worden ist. Weil der Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdeführerin jedenfalls keine Offerte im Sinn von Art. 176 Abs. 2 OR unterbreitet hat, kann eine Annahme im Sinn von Art. 176 Abs. 3 OR seitens der Beschwerdeführerin von vornherein nicht erfolgt sein; es ist daher in diesem Zusammenhang auch unerheblich, dass die Beschwerdeführerin vom Beschwerdegegner Erfüllung der Forderung verlangt hat.
4. Aufgrund dieser Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr als unterliegender Partei von vornherein nicht zu; hingegen ist sie zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine solche Entschädigung im angemessenen Umfang von Fr. ......‐ zu leisten.