Decision ID: 245d0344-89dd-4f7d-827f-d6b021fd9a84
Year: 2021
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: Steuerrecht
Label: dismissal

Facts:
Sachverhalt:
A.
Am 28. Mai 1993 erwarb A._ die Parzelle Nr. nn, Grundbuch (GB) B._, mit einer Fläche
von 1’981 m2 für Fr. 270'000.--. Auf dem Grundstück befand sich das landwirtschaftliche Öko-
nomiegebäude, welches dem Bauunternehmen von A._ (Einzelunternehmen) als Magazin
diente.
Ab 1994 plante der Pflichtige auf der Parzelle Nr. nn, GB B._, eine Überbauung mit zwei
Wohnungs-Einbauten in das bestehende Ökonomiegebäude (Projekt «C._») und zusätzli-
chen vier Reiheneinfamilienhäusern (Projekt «D._»). Die Um- und Ausbauten wurden so-
wohl von Drittunternehmungen als auch durch die A._ Bauunternehmung und später durch
die A._ GmbH vorgenommen.
Am 22. Juli 2002 wurden 595 m2 (Hofraum, Garten) der Parzelle Nr. nn, GB B._, veräussert.
Die Restfläche der Parzelle Nr. nn, GB B._, betrug noch 1'386 m2, wovon
161 m2 auf das Ökonomiegebäude (neu: X._strasse 8) entfiel.
Per 12. Januar 2011 wurde die Parzelle Nr. nn, GB B._, (1'365 m2) aufgeteilt in die Parzel-
len Nr. nn, GB B._, (886 m2), Nr. oo, GB B._, (337 m2), und Nr. pp,
GB B._, (163 m2). Das Ökonomiegebäude befand sich je zur Hälfte (je 81 m2) auf den Par-
zellen Nr. oo, GB B._, und Nr. pp, GB B._. Nachträglich wurde die Hausnummer 8a der
Parzelle Nr. pp, GB B._, zugeteilt und die Hausnummer 8 bei der Parzelle Nr. oo, GB
B._, belassen.
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2011 hat das Bauinspektorat nochmals festgestellt, dass die
Reiheneinfamilienhäuser 1 - 4 (Projekt «D._») nicht mehr erstellt werden dürfen. Dies sei
bereits im September 2007 kommuniziert worden.
Am 10. April 2017 wurde die Parzelle Nr. nn, GB B._, (886 m2) weiter aufgeteilt in die Par-
zellen Nr. nn, GB B._, (240 m2), Nr. qq, GB B._, (227 m2), Nr. rr, GB B._, (125 m2),
Nr. ss, GB B._, (131 m2), und Nr. tt, GB B._, (164 m2). Mit Grundbuchdatum vom
21. Juli 2017 wurde auf der Parzelle Nr. oo, GB B._, (337 m2) Stockwerkeigentum hinsicht-
lich einer 4 1⁄2 Zimmer-Maisonette-Wohnung W1 (Parzelle Nr. uu, GB B._, zu 75/100 Mitei-
gentumsanteil) und einer Heizzentrale W2 (Parzelle Nr. vv, GB B._, zu 25/100 Miteigen-
tumsanteil) begründet.
Die 4 1⁄2 Zimmer-Maisonette-Wohnung an der X._strasse 8 (Parzelle Nr. uu, GB B._)
wurde am 1. Februar 2018 für Fr. 680'000.-- veräussert. Mit Veranlagungsverfügung Grund-
stückgewinnsteuer Nr. ww vom 1. Februar 2019 wurden die Gestehungskosten auf
Fr. 198'013.-- und damit der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 481'987.-- festgesetzt.
Das Einfamilienhaus an der X._strasse 8a (Parzelle Nr. pp, GB B._) wurde am
1. November 2018 für Fr. 710'000.-- veräussert. Mit Veranlagungsverfügung Grundstückge-
winnsteuer Nr. xx vom 7. Oktober 2019 wurden die Gestehungskosten auf Fr. 561'698.-- und
somit der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 148'302.-- festgesetzt.
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B.
Mit Schreiben vom 18. Februar 2019 erhob der Pflichtige Einsprache gegen die Veranlagungs-
verfügung Grundstückgewinnsteuer Nr. ww vom 1. Februar 2019. Im Bauprojekt seien die Dop-
pelhaushälften Y._strasse 8 und 8a gleichzeitig erstellt und somit auch die Buchführung für
beide Häuser gemeinsam geführt worden. Deswegen sei eine Aufteilung der Buchführung für
eine Haushälfte nicht sinnvoll und unangemessen aufwendig. Weiter fügte er an, dass er eine
Fristverlängerung für die Einreichung des Meldeformulars für die Grundstückgewinn- und Han-
dänderungssteuer betreffend das Verfahren Nr. xx erhalten habe. Bis dann würden auch die
Angaben für das Meldeformular im Verfahren Nr. ww zur Verfügung stehen.
Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 setzte die Steuerverwaltung dem Pflichtigen eine Nachfrist,
um die erforderlichen Unterlagen und Belege im Verfahren Nr. ww nachzureichen. Gleichzeitig
gewährte sie dem Pflichtigen im Verfahren Nr. xx eine Fristerstreckung zur Einreichung des
Meldeformulars.
Die Steuerverwaltung stellte mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 fest, dass die im Verfahren
Nr. xx eingereichten Unterlagen fälschlicherweise nicht in die Berechnung der Veranlagungs-
verfügung vom 7. Oktober 2019 miteingeflossen seien. Gleichentags stellte sie einen Revisi-
onsantrag zur Buchprüfung der Grundstückgewinnsteuerveranlagungen Nr. ww sowie Nr. xx.
Im (internem) Revisionsbericht Nr. yy vom 27. Mai 2020 wurde der steuerbare Grundstückge-
winn für die veräusserten Parzellen Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, von gesamthaft
Fr. 630'289.-- auf Fr. 380'478.-- reduziert. Aufgrund der eingereichten Meldeformulare und Bau-
kostennebenabrechnungen, je einzeln für eine Parzelle erstellt, hätten nun die effektiven Ge-
stehungskosten berechnet werden können. Abzüglich Gestehungskosten von Fr. 538'643.--
resultiere im Verfahren Nr. ww ein steuerbarer Grundstückgewinn von
Fr. 141'357.--. Im Verfahren Nr. xx resultiere nach Abzug der Gestehungskosten von
Fr. 470'880.-- ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 239'120.--.
Hinsichtlich des Erwerbspreises sei festzustellen, dass das ursprüngliche Ökonomiegebäude,
welches sich auf der Parzelle Nr. nn, GB B._, befand, im Laufe der Jahre bis auf die
Grundmauern ausgehöhlt worden sei, sodass neu ein Doppeleinfamilienhaus entstanden sei.
Aufwendungen für Bauten, die im Handänderungszeitpunkt nicht mehr vorhanden seien, könn-
ten nicht den Anlagekosten zugerechnet werden. Aus diesem Grund sei nicht auf die Berech-
nung des Verkehrswertes vor 20 Jahren zurückgreifen, sondern es sei der tatsächlich bezahlte
Kaufpreis zu berücksichtigen. Zudem sei davon auszugehen, dass das Ökonomiegebäude im
Handänderungszeitpunkt keinen Wert mehr besässen habe. Folglich würde der im Jahr 1993
bezahlte Kaufpreis für die Parzelle Nr. nn, GB B._, von Fr. 270'000.-- auf die veräusserten
Parzellen Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, in Höhe von (indexiert)
Fr. 36'891.-- resp. Fr. 23'772.-- entfallen.
Insgesamt habe der Pflichtige Erwerbs- und Verkaufsunkosten von Fr. 294'950.25.-- und wert-
vermehrende Aufwendungen von Fr. 1'436'898.80.-- geltend gemacht. Jedoch seien die Um-
resp. Neubauten zwischen 1998 und 2018 durchgeführt worden. Aufgrund des nicht realisierten
Projekts «D._» seien gewisse Kosten nicht nur für die verkauften Parzellen Nr. uu,
GB B._, und Nr. pp, GB B._, angefallen, sondern auch für die nicht verkauften Parzellen
Nr. nn, GB B._, Nr. qq, GB B._, Nr. rr, GB B._, Nr. ss, GB B._, und Nr. tt,
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GB B._. Aus diesem Grund seien die Kosten für die verkauften zwei Parzellen nur anteils-
mässig berücksichtigt worden.
Letztlich sei der Pflichtige als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler zu qualifizieren, da die
Überbauung in enger Zusammenarbeit mit der A._ GmbH resp. A._ Baugeschäft erstellt
worden sei, die entsprechenden Abparzellierungen und Renovationen in Hinblick auf die Über-
bauung mit sechs Reiheneinfamilienhäusern vorgenommen und die Parzellen nicht vom Einzel-
unternehmen in die GmbH überführt worden seien. Daraus resultiere ein Einkommen von
Fr. 350'527.--, welches in der Bundessteuer 2018 berücksichtigt werden müsse.
Mit Schreiben vom 7. August 2020 nahm der Pflichtige, vertreten durch die Anwaltskanzlei
E._, Stellung zum Revisionsbericht Nr. yy. Die Vertreterin hielt im Wesentlichen fest, dass
bei der Neufestsetzung der Grundstückgewinnsteuer diverse Aufwendungen fälschlicherweise
auf die ursprünglich projektierten vier Reiheneinfamilienhäuser (Projekt «D._») aufgeteilt
und einige Positionen zu Unrecht nicht in Abzug gebracht worden seien.
Das Ökonomiegebäude müsse in die Berechnung des Verkehrswertes miteinbezogen werden,
da dieses nicht abgerissen, sondern unter Beibehaltung der Bausubstanz umfassend renoviert
worden sei. Weiter könnten die Gestehungskosten, die eindeutig dem bewilligten Objekt
«C._» zuzuordnen seien, nicht auf Parzellen aufgeteilt werden, deren Bebauung weder er-
folgt noch genehmigt worden sei und bei welchen folglich keine Wertsteigerung (Gestehung)
eingetreten sei. Nahezu sämtliche Positionen seien nur für den Bau der beiden verkauften Häu-
ser 8 und/oder 8a angefallen und seien damit zu Unrecht auch auf die anderen Parzellen auf-
geschlüsselt worden.
Unter dem Titel der Erwerbsunkosten seien lediglich die beim Kauf im Jahr 1993 angefallene
Handänderungssteuer anteilmässig berücksichtigt worden, nicht aber die Kosten des Notars
und die Grundbuchgebühren.
Nur der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt und nicht die ursprünglich geplante Vorgehens-
weise seien für die Berechnung der Gestehungskosten massgeblich. So sei bereits mit Schrei-
ben des Bauinspektorats vom 20. Dezember 2011 der Bau des Projekts «D._» ausdrücklich
untersagt worden und gemäss einer ersten Kostenschätzung aus dem Jahr 1994 habe das Ge-
samtprojekt die finanziellen Möglichkeiten des Pflichtigen überstiegen. Deshalb habe er sich auf
den Bau der Häuser 8 und 8a konzentriert. Vor diesem Hintergrund müssten auch die diversen
Regiearbeiten und Teilrechnungen verstanden werden. Dass auch künftig allenfalls zu realisie-
rende Projekte von diesen Aufwendungen kostenmässig profitieren würden, dürfte nicht zu ei-
ner pauschalen Verteilung der Gestehungskosten auf die verschiedenen noch unbebauten Par-
zellen führen.
Schliesslich äusserte sich die Vertreterin zur Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschafts-
händler. Der Pflichtige habe im Jahr 1993 die Parzelle Nr. nn, GB B._, erworben, um sein
Magazin im darauf befindlichen Ökonomiegebäude errichten zu können. Deshalb sei das
Grundstück in das Geschäftsvermögen integriert worden. Die spätere Überführung des Einzel-
unternehmens in eine GmbH sei lediglich aufgrund der Scheidung des Rekurrenten erfolgt. Zu-
dem fehle die Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterveräussern zu wol-
len. So hätten auch die langen Ruhephasen, der ständige Projektwechsel und der späte Ver-
kauf der Liegenschaften kein planmässiges und systematisches Vorgehen begründet. Die Zu-
sammenarbeit mit der A._ GmbH ergebe sich aus dem Umstand, dass mit den Arbeiten an
der Baute die Auslastung der Arbeitskräfte abgesichert worden sei.
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Im definitiven Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 erfolgte eine Reduktion des
steuerbaren Grundstückgewinns von Fr. 380'478.-- auf Fr. 321'749.-- und eine Erhöhung der
Aufrechnungen von Fr. 509'937.-- auf Fr. 663'599.--, mit der Begründung, dass einzelne Verbu-
chungen bereits im Einzelunternehmen A._ Baugeschäfte vorgenommen worden seien. Die
Bausubstanz des Ökonomiegebäudes sei grösstenteils verändert resp. abgebrochen worden.
Die Aushöhlung bis auf die Grundmauern werde im vorliegenden Fall einem Abbruch gleichge-
stellt. Zudem existiere die Mehrheit des Ökonomiegebäudes (Ställe, Scheune, Jauchegrube
usw.) heute nicht mehr. Aus diesem Grund sei das Gebäude bei der Berechnung des Ver-
kehrswertes vor 20 Jahren nicht berücksichtigt worden. Hinsichtlich der Erwerbsunkosten hielt
das Revisorat fest, dass mit Ausnahme der Handänderungssteuern keine Rechnungs- und Zah-
lungsbelege eingegangen seien. Ohne Belege und Zahlungsnachweise könnten die in der Stel-
lungnahme vom 7. August 2020 zusätzlich verlangten Kosten nicht berücksichtigt werden. Bei
der quotenmässigen Aufteilung der Gestehungskosten gelte es u.a. folgende Punkte zu berück-
sichtigen: Erstens könnten die Kosten der Parzelle Nr. oo, GB B._, (Haus 8) nur im Verhält-
nis 75/100 für die verkaufte Parzelle Nr. uu, GB B._, berücksichtigt werden, denn die Parzel-
le Nr. vv, GB B._, (Heizzentrale mit Miteigentumsanteil [25/100]) sei beim Pflichtigen ver-
blieben. Zweitens müsse sich die Grundstückgewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich
gleiche Grundstück beziehen. Kosten für Planung usw. auch von nicht realisierten Projekten
könnten berücksichtigt werden, sofern diese einen Mehrwert bei den Parzellen bewirkt hätten.
Da das Projekt «D._» nicht die im Jahr 2018 verkauften Parzellen betreffe, könnten diese
Kosten bei den verkauften Parzellen nicht berücksichtigt werden. Drittens sei bis mindestens
10. September 2007 ein Projekt mit zusätzlichen vier Reiheneinfamilienhäusern geplant und
bewilligt gewesen. Somit würden die Projektierungskosten bis mindestens zu diesem Zeitpunkt
auch die zusätzlichen Reihenhäuser betreffen. Man könne sogar noch weitergehen, denn der
Pflichtige habe vom Projekt «D._» erst mit abgeänderter Baubewilligung vom
16. Februar 2012 abgesehen. Viertens entspreche es nicht den Tatsachen, dass sämtliche Pla-
nungs- und Regiekosten lediglich für die verkauften Parzellen angefallen seien. Diverse Rech-
nungen aus der Regierechnung des Baugeschäfts A._ zeigten dies, indem sie den Vermerk
«Überbauung D._ B._» tragen würden. Vielmehr erscheine es so, als habe der Pflichtige
mit dem Verkauf der Häuser 8 und 8a die Finanzierung des übrigen Projekts sicherstellen wol-
len. Zudem gehe aus diversen Rechnungen hervor, dass auch nach dem Entzug der Baubewil-
ligung nach wie vor mehrere Häuser in Planung gewesen seien.
Gestützt auf den Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 erliess die Steuerverwaltung
die Veranlagungsverfügungen Nr. ww (ersetzt Verfügung vom 1. Februar 2019) vom
17. Dezember 2020 und Nr. xx (ersetzt Verfügung vom 7. Oktober 2019) vom
17. Dezember 2020. Im Verfahren Nr. ww legte sie den steuerbaren Grundstückgewinn auf
Fr. 115'776.-- sowie die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 28'944.-- und im Verfahren
Nr. xx auf Fr. 205'973.-- resp. Fr. 51'493.-- fest.
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C.
Dagegen erhob die Vertreterin mit Eingabe vom 31. März 2021 Einsprache und begehrte, es
seien die Veranlagungsverfügung Nr. ww vom 17. Dezember 2020 und die Veranlagungsverfü-
gung Nr. xx vom 17. Dezember 2020 aufzuheben und die Steuerfolgen betreffend den Verkauf
der Stockwerkeigentümerparzelle Nr. uu, GB B._, und der Liegenschaftsparzelle Nr. pp, GB
B._, unter o/e Kostenfolge neu zu beurteilen.
Im Wesentlichen machte sie geltend, dass gewisse Aufwendungen bis zum
10. September 2007 das Gesamtprojekt betroffen hätten. Jedoch könne die Steuerverwaltung
bei genauem Studium der einzelnen Belege erkennen, dass die Arbeiten zum grossen Teil le-
diglich bei den Parzellen Nr. oo, GB B._, und Nr. pp, GB B._, zu einer Wertsteigerung
geführt hätten. Zudem könnten Aufwendungen nur dann auf ein unbebautes Grundstück umge-
legt werden, wenn dieses durch die Aufwendungen eine tatsächliche Wertsteigerung erfahren
hätten. Aber im Dezember 2020 sei dem Pflichtigen bestätigt worden, dass sich die Parzellen
Nr. nn, GB B._, Nr. qq, GB B._, Nr. rr, GB B._, Nr. ss, GB B._, und
Nr. tt, GB B._, zu nahe am anliegenden Friedhof befinden würden und deswegen sei eine
Bebauung gar nicht möglich; es dränge sich sogar eine Auszonung an. Vor diesem Hintergrund
sei das Argument, dass allfällige künftige Projekte von den bereits getätigten Investitionen profi-
tieren könnten, haltlos.
Darüber hinaus sei die Steuerverwaltung auch von einer falschen Gewichtung für die Aufteilung
der Gestehungskosten ausgegangen. Richtigerweise wäre zwischen solchen Gestehungskos-
ten zu unterscheiden, die den Bodenwerten einerseits und solchen, die den Erstellungskosten
des Bauwerks andererseits zuzuordnen seien. Daraus folge, dass die Gestehungskosten, die
die Erstellungskosten des Bauwerks betreffen würden, höher zu gewichten seien.
Mit Entscheid vom 16. März 2021 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut. Zur
Begründung verwies sie grundsätzlich auf den Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020
und u.a. hielt sie fest, dass vom Pflichtigen keine konkreten Rechnungen benannt worden sei-
en, bei denen eine Wertsteigerung einzig bei den verkauften Parzellen
Nr. oo, GB B._, und Nr. nn, GB B._, eingetreten sei. Ausserdem handle es sich bei der
Grundstückgewinnsteuerveranlagung um Massenverfügungen, weswegen nicht jeder Einzelfall
gesondert berücksichtigt werden könne. Somit sei die Gewichtung der Gestehungskosten nach
Parzellen nicht zu beanstanden.
Neu würden folgende wertvermehrende Positionen berücksichtigt: Fr. 46'061.85.-- Nr. 5 Regie-
arbeiten zu 1/6 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung Nr. xx und 1/8 bei der Grundstück-
gewinnsteuer-Verfügung Nr. ww; Fr. 118'375.-- Nr. 20 Regiearbeiten zu 5/12 bei der Grund-
stückgewinnsteuer-Verfügung Nr. xx und 4/12 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung
Nr. ww; Fr. 2'014.55.-- Nr. 20 Regiearbeiten zu 2/3 bei der Grundstückgewinnsteuer-Verfügung
Nr. xx sowie gesamthaft Fr. 57'936.95.-- Wasseranschlussgebühren zu 1/1 bei den Grund-
stückgewinnsteuer-Verfügungen Nr. xx und Nr. ww.
Häufig könne eine einzelne bauliche Massnahme oder Anschaffung nicht als Ganzes entweder
den werterhaltenden oder den wertvermehrenden Aufwendungen zugeteilt werden, da sie Ele-
mente beider Kategorien umfassen würden. In diesen Fällen müssten die Kosten zerlegt wer-
den. Bspw. sollte der Carport der Parzelle Nr. nn, GB B._, ausschliesslich dem Haus 8a
dienen. Die Aussenwände und der Platz auf dem Dach des massiv gebauten Carports könnten
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jedoch auch durch den Eigentümer der Parzelle Nr. tt, GB B._, genutzt werden und sei des-
halb nicht ausschliesslich für das Haus 8a gedacht.
Dem Argument der Vertreterin vom 17. Dezember 2020, die Fremdfinanzierung habe unter
80 % und im üblichen Rahmen für ein zu überbauendes Grundstück gelegen, sei entgegenzu-
halten, dass auch eine Fremdfinanzierung unter 80 % den Einsatz erheblicher Mittel nicht aus-
schliesse. Zudem habe die Vertreterin in der Einsprache vom 31. März 2021 eingeräumt, der
Pflichtige habe systematisch ein Grundstück auf Vorrat angekauft, um bei Auftragsflaute die
Mitarbeiter seiner Gesellschaft beschäftigen zu können. Somit liege steuerbarer gewerbsmässi-
ger Liegenschaftshandel vor, sodass die Sozialversicherungsabzüge korrekt seien.
D.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2021 erhebt der Pflichtige Rekurs gegen den Entscheid der Steuer-
verwaltung und begehrt sinngemäss, (1) es sei die Zuteilung der entstandenen Kosten auf die
verkauften Parzellen Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, gemäss Revisionsbericht
Nr. zz vom 10. Dezember 2020 sowie Einspracheentscheid vom 15. Juni 2021 wegen sachli-
cher Unrichtigkeit und unter Einhaltung der Steuergesetze zu korrigieren und die Veranla-
gungsverfügungen Grundstückgewinnsteuer Nr. ww und Nr. xx entsprechend anzupassen,
(2) es sei dem Pflichtigen der Abzug seiner Verluste und der spätere Abzug beim Verkauf der
angrenzenden Liegenschaften zu gewähren und (3) es sei davon abzusehen, den Pflichtigen
als Liegenschaftshändler zu qualifizieren.
In Ergänzung zu seinen bisherigen Ausführungen macht er geltend, dass es beim Haus 8 (Par-
zelle Nr. oo, GB B._) zwei Stockwerkeigentumseinheiten gebe, welche sich im Verhältnis
75/25 teilen würden. Das halbe Untergeschoss und ein Quadratmeter Land seien beim Pflichti-
gen verblieben. Aber dessen Gestehungskosten würden keine Wertkotierung von 75/25 recht-
fertigen und wären mit Quadratmeterpreisen und umbautem Raum leicht zu ermitteln. Die hohe
Kotierung resultiere aus dem enormen Preis der Hackschnitzelanlage, zugehörig zum Hei-
zungskeller. Die Kosten der Anlage habe er nicht angegeben, weil diese in seinem Besitz ver-
blieben sei. Es sei von der Behörde ungerechtfertigt, die auf die Liegenschaft anfallenden Ge-
stehungskosten im Verhältnis 75/25 aufzuteilen, ohne vorher die Kosten der Hackschnitzelanla-
ge in Abzug zu bringen.
Schliesslich hätten die Verkaufspreise den Gestehungskosten entsprochen und er habe Verlus-
te verbuchen müssen. Dass er bei einem deutlichen Überhang an Schulden noch Gewinnsteu-
ern zahlen müsse, gehe nicht auf.
Mit Vernehmlassung vom 13. September 2021 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung
des Rekurses. Grundsätzlich verweist sie auf die Ausführungen im einlässlich begründeten Ein-
spracheentscheid vom 15. Juni 2021 sowie auf den ausführlichen Revisionsbericht Nr. zz vom
10. Dezember 2020. Ergänzend hält sie in ihrer Begründung u.a. fest, dass der Pflichtige im
Rekursschreiben Beanstandungen sehr allgemeiner Art macht und er zu Beginn des Veranla-
gungsverfahrens zwei Ordner voller Belege in ungeordneter Form eingereicht habe. Eine Auftei-
lung oder Zuweisung auf das realisierte Projekt «C._» und das nicht realisierte Projekt
«D._» habe der Rekurrent nicht vorgenommen. Die Steuerverwaltung habe versucht nach
bestem Wissen und Gewissen die Kosten gemäss dem Kongruenzprinzip zuzuordnen. Gemäss
der im Steuerrecht geltenden Beweislastverteilung obliege jedoch der Nachweis für steuerbe-
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gründende oder steuererhöhende Tatsachen der Steuerbehörde und der Nachweis für steuer-
aufhebende oder steuermindernde Tatsachen der steuerpflichtigen Person. Diese habe die ent-
sprechenden Tatsachen also nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Die Beweislo-
sigkeit wirke sich dabei zu Ungunsten jener Partei aus, welche die Beweislast trage. Aufgrund
der nicht eindeutigen Zuweisbarkeit dieser Kosten sei eine gewisse Pauschalisierung und damit
einhergehende ermessensweise Scheingenauigkeit unvermeidbar. Vom Pflichtigen sei geltend
gemacht worden, dass eine quotale Aufteilung insbesondere der Regiearbeiten Nr. 5 vom
5. Mai 1997 und Nr. 20 vom 26. August 2003 falsch sei und auf das Haus 8 und Haus 8a hälftig
bzw. die Regiearbeiten Nr. 20 allein auf das Haus 8a entfallen würden. Jedoch würden bei der
Betrachtung der Regiearbeiten zwei Dinge auffallen: Es handle sich bei der ausführenden Firma
um die eigene Firma des Rekurrenten und als Baustelle werde auf beiden Regierapporten im-
mer «D._» angegeben, obwohl nun vorliegend geltend gemacht werde, es handle sich da-
bei allein um Kosten für den Bau «C._». Vor diesem Hintergrund sei die vorgenommene
quotale Aufteilung nicht zu beanstanden.
Mit Eingabe vom 19. Oktober 2021 nimmt die Vertreterin, F._, Stellung zur Kostenaufteilung
im Rekursverfahren. Während im Vorprojekt noch Kosten geschätzt würden, gehe es in der
nächsten Phase, dem Bauprojekt, um konkrete Baukosten. Dabei seien die Kosten der geplan-
ten Teilverkäufe nach den Kostenvoranschlägen auf die Wohnungen umzulegen. Würden die
tatsächlich anfallenden Kosten ermittelt werden, könnten sich einige Wohnungen nicht verkau-
fen lassen. Bspw. müssten Wohnungen im Erdgeschoss die Kosten der dicken Stützwände
mittragen, wohingegen eine Dachgeschosswohnung über relativ dünne Wände und Decken
verfüge. Die Dachgeschosswohnung, welche den höchsten Verkaufserlös erziele, hätte bau-
technisch bedingt die geringsten Gestehungskosten und würde dementsprechend hoch besteu-
ert werden. An diesem Beispiel werde deutlich, dass Baukosten und Wertermittlung nicht zwin-
gend mit den Gestehungskosten einhergehen würden. Der Aufwand, die anteiligen tatsächli-
chen anfallenden Kosten nach Rechnungen aufzuschlüsseln, wäre zudem baupraktisch unver-
hältnismässig hoch und ohne Nutzen. Es genüge, wenn die Summe der Gestehungskosten
ermittelt werde. Diese stehe dem Verkaufserlös gegenüber und daraus könne die Steuerverwal-
tung die konforme Steuer ermitteln. Zudem gehe aus den nachgereichten Unterlagen vor, dass
die Parzelle Nr. vv, GB B._, (Heizzentrale) nicht in den Ansatz der Gestehungskosten einge-
flossen sei, weil sie nicht verkauft worden sei. Die Rechnung der Heizzentrale, die einen mass-
gebenden Anteil in der Bewertung ausmache, sei nicht vorgelegt worden. Letztlich zeige das
Baugesuch von 1999 die unterschiedliche Geometrie der Häuser und Grundstücke, die keine
pauschale Aufteilung nach Quoten erlaube.
An der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest.
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Considerations:
Erwägungen:
1.
Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und
Gemeindesteuern (Steuergesetz [StG], SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses
zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen
und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Somit ist das Steuergericht zur Beurteilung des vor-
liegenden Rekurses örtlich, sachlich und funktionell zuständig. Da die in formeller Hinsicht an
einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten.
2.
Als erstes gilt es zu prüfen, in welchem Umfang der für die Parzelle Nr. nn, GB B._, bezahl-
te Erwerbspreis von Fr. 270'000.-- bei der Kostenzuweisung auf die veräusserten Parzellen
Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, zu berücksichtigten ist. Im gleichen Zusammenhang
ist zu beurteilen, ob die von der Steuerverwaltung schätzungsweise vorgenommene Aufteilung
hinsichtlich der wertvermehrenden Aufwendungen im Sinne von § 78 StG angemessen ist. Zu-
dem gilt es, die Differenz in der Höhe von Fr. 95'000.-- zwischen den in der Buchhaltung der
A._ Baugeschäfte aktivierten Kosten und den geltend gemachten Gestehungskosten zu
klären. Schliesslich sind die Gewährung der Verlustverrechnung und die Qualifikation als ge-
werbsmässiger Liegenschaftenhandel strittig.
3.
3.1 Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist das
sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstücksge-
winnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll ver-
gleichbare Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinner-
mittlung als Gestehungskosten zu berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. ZWAHLEN/
NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun-
desgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG],
3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 N 45, m.w.H.). Der Grundgedanke ist, dass mit der Grundstückge-
winnsteuer nur der «unverdiente» Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll,
nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit und/oder
Kapital, geschaffen wurde. Solche Substanzzunahmen unterliegen grundsätzlich nicht der
Grundstückgewinnsteuer. Dasselbe gilt für Substanzverminderungen, welche auf tatsächlichen
oder rechtlichen Vorgängen beruhen können. Tatsächliche Verschlechterungen der Grund-
stücksubstanz können durch Naturereignisse (z.B. Elementarschäden) oder durch Handlungen
des Grundeigentümers (z.B. Abbruch einer Liegenschaft, Ausbeutung des Bodens) eintreten.
Konsequenterweise muss bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks der tatsächlichen
Verschlechterung entsprechende Wert vom Erwerbspreis abgezogen werden. Wird ein Grund-
stück veräussert, auf dem ein Gebäudeabbruch vorgenommen wurde, müssen die auf das Ge-
bäude entfallenden Anlagekosten vom Erwerbspreis abgesetzt werden. Bei der Gewinnberech-
nung ist daher vom Erwerbspreis der damalige Gebäudewert auszuscheiden. Wurde das Land
Seite 10
zwischenzeitlich wieder überbaut, sind zum ursprünglichen Erwerbspreis ohne Gebäudewert
die neuen Baukosten als wertvermehrende Aufwendungen zu berücksichtigen. Die ursprüngli-
chen Gebäudekosten fallen ausser Betracht (vgl. KLÖTI-WEBER, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber
[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, § 101 N 5 ff., m.w.H., insb.
auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom 14. Juni 2000, publ. in: Der Steuerent-
scheid [StE] 2001 ZH B 44.1 Nr. 10). Allgemein können Aufwendungen für Bauten, die im Han-
dänderungszeitpunkt nicht mehr vorhanden sind, nicht den Anlagekosten zugerechnet werden
(vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich
2021, § 219 N 21, m.w.H.).
Die Steuerverwaltung macht geltend, dass das ursprüngliche Ökonomiegebäude, welches sich
auf der Parzelle Nr. nn, GB B._, befand, bis auf die Grundmauern ausgehöhlt worden sei.
Zudem existiere die Mehrheit des Ökonomiegebäudes (Ställe, Scheune, Jauchegrube usw.)
heute nicht mehr und selbst die Gebäudeversicherung des Kantons Basel-Landschaft sei in der
Situationsbeurteilung und Schätzung vom 21. März 2018 zum Schluss gekommen, dass das
alte Gebäude vollständig abgebrochen worden sei. Der Rekurrent führt an der Hauptverhand-
lung aus, dass die Baute nicht abgerissen worden sei: Zwei tragende Aussenmauern seien ste-
hen geblieben, jedoch seien die übrigen Aussen- sowie Innenmauern und das Dach vollständig
ersetzt worden. Es ist diesbezüglich festzustellen, dass schwere bauliche Massnahmen in die
grundlegende Gebäudestruktur des Ökonomiegebäudes eingegriffen haben und sie somit ei-
nem Gebäudeabbruch gleichkommen. Demzufolge sind keine Kosten des erworbenen Ökono-
miegebäudes mehr in den veräusserten Parzellen Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._,
gebunden. Indem die Rekursgegnerin die ursprünglichen Gebäudekosten nicht bei den Veran-
lagungsverfügungen Grundstückgewinnsteuer Nr. ww und Grundstückgewinnsteuer Nr. xx be-
rücksichtigt hat, hat sie im Sinne der hiervor zitierten Praxis zum Kongruenzprinzip vergleichba-
re Verhältnisse hergestellt, was nicht zu bemängeln ist.
3.2 Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder
Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um
den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Auf-
wendungen) übersteigt. Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrs-
wert im Zeitpunkt des Erwerbes (§ 77 Abs. 2 StG). Liegt der Erwerb der Parzelle mehr als 20
Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor
20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§ 77 Abs. 3 StG).
Der Rekurrent hat die Parzellen Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, am
15. November 2017 resp. 15. Juni 2018 veräussert. Das Eigentum ging mit Grundbucheintrag
vom 1. Februar 2018 bzw. 1. November 2018 auf die Käuferschaft über. Zur Bestimmung des
Verkehrswertes des Grundstückes vor 20 Jahren setzte die Steuerverwaltung das massgebli-
che Bewertungsstichjahr auf 1998 fest. Unter Verweis auf die Vergleichspreise des Statisti-
schen Amtes für die Gemeinde B._ resultierte für das fragliche Land ein flächengewichteter
Durchschnittspreis von Fr. 101.70/m2. Nach den bisherigen Ausführungen zum Kongruenzprin-
zip besass das ursprüngliche Ökonomiegebäude auf der Parzelle Nr. nn, GB B._, keinen
Wert (siehe E. 3.1). Somit wurde der Kaufpreis in Höhe von Fr. 270'000.-- für die Parzelle
Nr. nn, GB B._, vollumfänglich für deren Gesamtfläche von 1981 m2 aufgewendet. Daraus
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lässt sich ein Einstandspreis des Bodens von Fr. 136.30/m2 ermitteln. Der nachgewiesene Er-
werbspreis liegt einiges höher als der flächengewichtete Durchschnittspreis, weswegen im kon-
kreten Fall auf den Erwerbspreis abzustellen ist (vgl. § 77 Abs. 3 StG). Die veräusserten Parzel-
len Nr. uu, GB B._, und Nr. pp, GB B._, verfügten über einen Flächenanteil von
253/1981 resp. 163/1981. Insofern hat die Steuerverwaltung zutreffend gehandelt, als sie den
Erwerbspreis der Parzelle Nr. nn, GB B._, von Fr. 270'000.-- bei der Berechnung der
Grundstückgewinnsteuer für die beiden veräusserten Parzellen nur anteilsmässig (indexiert) in
Höhe von Fr. 23'772.-- und Fr. 36'897.-- berücksichtigte.
3.3 Die steuerpflichtige Person ist zur Mitwirkung im Steuerverfahren verpflichtet. Diese Mitwir-
kungspflicht gebietet ihr alles vorzunehmen, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu
ermöglichen (ZWEIFEL/HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., Art. 42 N 3 f.). Wirkt die
steuerpflichtige Person berechtigterweise oder unberechtigterweise an der Sachverhaltsermitt-
lung nicht oder nicht gehörig mit, ist die Behörde meist ausserstande, ihrer Untersuchungs-
pflicht weiterhin nachzukommen und den in Frage stehenden Sachverhalt abzuklären. Sie gerät
dadurch gleichsam in einen Untersuchungsnotstand. Trotz der Ungewissheit über den für die
Veranlagung massgebenden Sachverhalt ist die Veranlagungsbehörde von Gesetzes wegen
verpflichtet, eine Veranlagung der steuerpflichtigen Person vorzunehmen, welche dem Prinzip
der vollständigen und richtigen Besteuerung entspricht (zum Ganzen: ZWEIFEL/HUNZIKER, in:
Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., Art. 46 N 12). Es gilt die Ungewissheit zuerst nach den Regeln
über die objektive Beweislast zu beseitigen (ZWEIFEL/HUNZIKER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.],
a.a.O., Art. 46 N 12). Demzufolge sind steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige
Person zu beweisen und steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen durch die Steu-
erbehörde (vgl. Leitentscheid des Bundesgerichts [BGE] vom 28. März 2014, 140 II 248, E. 3.5;
BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich 2016, S. 519;
vgl. auch ZWEIFEL/CASANOVA/BEUSCH/HUNZIKER, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direk-
te Steuern, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, § 19 Rz. 8 ff.). Die steuerpflichtige Person hat die
entsprechenden Tatsachen also nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (HUNZIKER/
MAYER-KNOBEL, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., Art. 140 N 44). Die steuerpflichtige Person
trifft mit anderen Worten eine Substantiierungspflicht, indem sie sich mit dem angefochtenen
Entscheid konkret und genügend verständlich auseinanderzusetzen hat (HUNZIKER/MAYER-
KNOBEL, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], a.a.O., Art. 140 N 42). Die Beweislosigkeit wirkt sich dabei
zu Ungunsten jener Partei aus, welche die Beweislast trägt (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER,
Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 123 N 77 und 90).
Im vorliegenden Fall trägt der Rekurrent die Beweislast, die geltend gemachten Gestehungs-
kosten substantiiert nachzuweisen und nicht bloss zu behaupten. Jedoch hat der Rekurrent
seine Mitwirkungspflicht verletzt, indem er die gesetzlich geforderte Kostenzuordnung auf die
betroffenen Objekte nicht vornahm. Einerseits reichte er der Steuerverwaltung vier Ordner mit
Detailrechnungen ein, ohne dabei die Kosten zwischen dem nicht realisierten Projekt «D._»
und dem realisierten Projekt «C._» aufzuteilen. Andererseits händigte er nur ein einziges
Meldeformular für die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer betreffend die veräusser-
ten Parzellen Nr. oo, GB B._, und Nr. nn, GB B._, ein. Die Steuerverwaltung hat die
Kostenzuordnung bei dieser Sachlage zu Recht nach pflichtgemässem Ermessen vorgenom-
men.
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3.4 Gemäss § 78 Abs. 1 StG gelten als abziehbare Aufwendungen die Kosten für Bauten, Um-
bauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen die eine Werterhöhung des
Grundstückes bewirkt haben (lit. a), die Grundeigentümerbeiträge für den Anschluss des
Grundstückes an Strassen und öffentlichen Werken (lit. b) sowie die Kosten, die mit dem Er-
werb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen
Mäklerprovision (lit. c). Die in § 78 StG genannten Aufwendungen werden abschliessend aufge-
zählt. Daraus ist e contrario abzuleiten, dass Aufwendungen eines Grundstückveräusserers, die
nicht unter § 78 StG fallen tatsächlich aber entstanden sind, bei der Berechnung des Grund-
stückgewinnes nicht berücksichtigt werden (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-
Landschaft [VGE] vom 17. Dezember 1997, E. 4a.). Sowohl aus § 78 lit. c StG als auch aus rein
sachlogischen Gründen können bei Gestehungskosten einer Baute nur diejenigen Kosten be-
rücksichtigt werden, welche mit der veräusserten Parzelle in einem rechtserheblichen Zusam-
menhang stehen (VGE vom 17. Dezember 1997, E. 4a). Fallen nun Kosten für mehrere Ge-
bäude oder Parzellen an, so sind diese gemeinschaftlichen Kosten allen betroffenen Gebäuden
oder Parzellen zuzuweisen (WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], Kommentar zum Steuer-
gesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 78 N 3; VGE vom 26. Januar 1994, publ.
in: Basellandschaftliche Steuerpraxis [BlStPra], Bd. XII, S. 74 ff.). Dies gilt auch für Parzellen,
die erst später durch Aufteilung entstanden sind. Nun gibt es unterschiedliche Möglichkeiten,
die Kosten sachgerecht zuzuweisen, bspw. nach Nutzfläche, Kubatur, Stückmässig, wert- oder
flächenproportional. Je nach Methode resultieren unterschiedliche Werte.
Der Rekurrent beanstandet in allgemeiner Art und Weise die Entscheidung der Steuerverwal-
tung, zumal sie ihm nicht sämtliche ihm erwachsenen Aufwendungen zum Abzug zugelassen
habe. Während Projektierungskosten für verwirklichte Bauprojekte eindeutig wertvermehrende
Aufwendungen darstellen und damit Bestandteil des Grundstückswertes werden, sind Profilie-
rungs-, Planungs- und Baugesuchskosten für nicht bewilligte oder aus anderen Gründen nicht
ausgeführte Projekte nicht abzugsfähig; sie haben keine Wertvermehrung des veräusserten
Grundstückes bewirkt (PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-
Landschaft, Diss., Basel 1997, S. 177 f.). Indes geht aus den eingereichten Unterlagen vor,
dass bis mindestens zum 10. September 2007 das Projekt «D._» mit zusätzlichen vier Rei-
heneinfamilienhäusern geplant und bewilligt gewesen ist. Somit betreffen die Projektierungsar-
beiten bis zu diesem Zeitpunkt auch die nicht veräusserten Parzellen Nr. nn, GB B._, Nr. qq,
GB B._, Nr. rr, GB B._, Nr. ss, GB B._, und Nr. tt, GB B._. Weil sich die Projek-
tierung nicht nur auf die veräusserten Parzellen bezog, also nicht nur diesen Parzellen eine
Werterhöhung zukam, rechnete die Steuerverwaltung den Abzug der geltend gemachten Kos-
ten zu Recht nur quotenmässig an.
Diverse Rechnungen aus der Regierechnung Nr. 5 vom 5. Mai 1997 des Baugeschäfts A._
tragen den Vermerk «Überbauung D._ B._», u.a. die Rapporte 1 bis 31. Ausserdem be-
treffen die Regiearbeiten Nr. 20 vom 26. August 2003, insbesondere die Rapporte N55 bis N66
das Abhumusieren und den Aushub für die nicht realisierten Häuser Nr. 5 und 6. Zwar werden
die Arbeitsleistungen nicht in Frage gestellt, aber sie fielen weder für die veräusserten Parzellen
an noch haben sie bei diesen zu einer Wertsteigerung geführt. Bisher hat der Rekurrent keine
konkreten Rechnungen bezeichnet, die eine Wertsteigerung einzig bei den veräusserten Par-
zellen bewirkt hat, weshalb zahlreiche der geltend gemachten Aufwendungen nicht als wert-
vermehrenden Aufwendungen im Sinne von § 78 Abs. 1 lit. c StG qualifiziert werden können.
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Die ermessensweise erfolgte Kostenzuteilung der Steuerverwaltung ist mithin nicht zu bean-
standen.
Mit Grundbuchdatum vom 21. Juli 2017 wurde die Parzelle Nr. oo, GB B._, (Haus 8) in zwei
Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilt, nämlich in die Parzelle Nr. uu, GB B._, (75/100
Miteigentumsanteil) und Parzelle Nr. vv, GB B._, (25/100 Miteigentumsanteil); Letzteres
verblieb im Eigentum des Rekurrenten. Gemäss Ausführungen des Rekurrenten hätten Keller
und Heizzentrale rund 15 % der Baukosten verursacht, wobei er die Kosten der Heizzentrale
nicht bei den Gestehungskosten angegeben habe. Eine Kostenaufteilung im Verhältnis 25/75
sei deshalb nicht gerechtfertigt. Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten obliegt es ihm,
alle Gestehungskosten der Parzelle Nr. oo, GB B._, geltend zu machen. Zudem ist die
Wertkotierung im Verhältnis 25/75 in der öffentlichen Urkunde zur Stockwerkeigentumsbegrün-
dung durch den Rekurrenten selbst oder mit Hilfe des instrumentierenden Notars festgelegt
worden. Vor diesem Hintergrund können die geltend gemachten Kosten der Parzelle Nr. oo, GB
B._, nur im Verhältnis 75/100 für die veräusserte Parzelle Nr. uu, GB B._, berücksichtigt
werden.
3.5 Im Revisionsbericht Nr. zz vom 10. Dezember 2020 (S. 35) führt die Steuerverwaltung aus,
dass die Baukosten anfänglich in der Einzelunternehmung A._ Baugeschäfte verbucht und
zum Teil aktiviert worden sei, wobei im Zeitraum zwischen 2004 und 2011 keine Kosten ver-
bucht wurden. In der Buchhaltung der A._ Baugeschäfte seien per 2010 zum Erwerbspreis
zusätzliche Kosten in Höhe von Fr. 345'300.-- aktiviert und gleichzeitig bis Ende 2010 Geste-
hungskosten von Fr. 440'000.-- deklariert worden. Die Steuerverwaltung gehe davon aus, dass
die Differenz von Fr. 95'000.-- als Liegenschaftsunterhalt im Jahr 2010 erfasst worden sei. Da
der Rekurrent die Beweislast trägt und er bisher auf die Erbringung eines solchen Nachweises
verzichtet hat, ist der angefochtene Einspracheentscheid auch in diesem Punkt nicht zu bean-
standen.
4.
Mit Rekurseingabe vom 16. Juli 2021 begehrt der Pflichtige, es sei ihm der Abzug seiner Ver-
luste und deren spätere Abzug beim Verkauf der angrenzenden Liegenschaften zu gewähren.
Die Verrechnung mit allfälligen Verlusten ergibt sich aus § 79 StG: Grundstückgewinne und
-verluste, die sich innert eines Jahres ergeben, werden zusammengerechnet (Abs. 1). Schliesst
das Geschäftsjahr einer steuerpflichtigen Person in der Steuerperiode, in der ein Grundstück-
gewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem
Verlust ab, so kann dieser vom betreffenden steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen wer-
den (Abs. 3). Sofern im konkreten Fall die Voraussetzungen eingehalten sind, ist die Verrech-
nung von Betriebsverlusten mit Grundstückgewinnen von Amtes wegen zu gewähren
(vgl. Kreisschreiben Nr. 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 15. März 2007 über die
Vermeidung von Ausscheidungsverlusten [KS 27], Ziff. 3.1.4 und 3.1.5). Ob nun verrechenbare
Betriebsverluste vorliegen, ergibt sich aus der Veranlagung der Staatsteuer. Im vorliegenden
Verfahren ist nicht darüber zu entscheiden.
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5.
Zum Steuerobjekt der basellandschaftlichen Grundstückgewinnsteuer zählen entsprechend
dem monistischen System Grundstückgewinne sowohl auf Privat- als auch auf Geschäftsver-
mögen (vgl. WENK, in: Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg.], a.a.O., § 75 N 2). Demnach unterliegen
Wertzuwachsgewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel bei den kantonalen Steu-
ern der Grundstückgewinnsteuer. Dagegen bilden sie bei der direkten Bundessteuer Einkom-
men aus Erwerbs- oder Quasi-Erwerbstätigkeit (vgl. FINDEISEN/THEILER, in: Nefzger/Simonek/
Wenk [Hrsg.], a.a.O., § 24 N 69). Da der Wertzuwachsgewinn auf kantonaler Ebene immer mit
der Grundstückgewinnsteuer besteuert wird, erübrigt sich auch die Frage, ob in casu ein ge-
werbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit vorliegt.
Eine solche Qualifikation ist lediglich bei der direkten Bundessteuer massgebend.
6.
Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die
Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung [VPO], SGS 271)
werden die Gerichtskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass
auferlegt. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind dem Rekurrenten die Verfahrens-
kosten in Höhe von Fr. 2’000.-- vollständig aufzuerlegen. Da der Rekurrent keine Parteient-
schädigung geltend gemacht hat, wird ihm auch keine Entschädigung i.S.v. § 130 StG i.V.m.
§ 21 Abs. 3 VPO zugesprochen.
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