Decision ID: 07b1027e-10d9-541f-926d-c96f1bcac74d
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_005
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 
Law Sub-area: 
Label: dismissal

Facts:
in fatto e in diritto:
1. Il 13 gennaio 1987 _ ha concluso con l’ _ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di due locali sito in uno stabile di proprietà di quest’ultima in Via _ a _ per una pigione mensile di complessivi fr. 820.- (fr. 650.- per la locazione dell’appartamento, fr. 90.- per spese accessorie e fr. 80.- per un’autorimessa).
Il 9 dicembre 1994, mediante l’apposito modulo ufficiale, la locataria ha notificato una modifica unilaterale del contratto per l’inserimento di nuove spese accessorie quali: riscaldamento, servizio assistenza telegestione, abbonamento telefonico impianto telegestione e gratifica custode. La locataria ha giustificato la modifica così proposta “allo scopo di unificare tutti i contratti in vigore”.
_ ha contestato dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione questa proposta di modifica unilaterale del contratto. Da qui l’accertamento della mancata conciliazione del 16 febbraio 1995.
Con istanza 16 marzo 1995 la _ ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 chiedendo la conferma della liceità della modifica unilaterale del contratto per l’introduzione di nuove spese accessorie quali: servizio assistenza telegestioni, abbonamento telefonico per il servizio telegestioni, gratifica a favore della custode, 5% per spese di elettricità (cfr. istanza p. 4).
L’istante ha adotto inoltre che queste nuove spese comportano un aumento della pigione di soli fr. 13.- mensili, per cui non si può parlare di spese abusive e tantomeno eccessive.
La convenuta si è opposta all’istanza contestando la liceità dell’introduzione delle nuove spese: l’aumento del 5% per spese di elettricità non figurando sul modulo ufficiale; l’introduzione delle poste per “servizio assistenza telegestione” e “abbonamento servizio per telegestioni” trattandosi di interventi non necessari e senza alcun risparnio effettivo sui consumi; la posta “gratifica a favore della custode” non rappresentando un costo connesso con l’uso della cosa locata e non essendo provato che questa sia effettivamente corrisposta alla custode.
2. Con il querelato giudizio il pretore ha parzialmente accolto l’istanza ammettendo unicamente la liceità dell’introduzione della spesa relativa alla gratica della custode. Per il resto egli ha respinto la richiesta di introduzione dell’aumento del 5% per spese di elettricità poichè non contemplato nel modulo ufficiale, mentre per le spese relative alla telegestione e al relativo abbonamento telefonico sono state considerate spese di manutenzione comprese nella pigione.
3. Con il presente tempestivo gravame la _ è insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver sufficientemente motivato la sua decisione per aver attribuito alle spese relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento telefonico la qualifica di spese di manutenzione senza sostanziare i motivi di tale definizione; di aver arbitrariamente valutato le prove; di aver giudicato ultra petita e di aver violato le norme di procedura che regolano le controversie in materia di locazione. La ricorrente chiede in sostanza che le spese relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento telefonico vengano inserite nel contratto di locazione quali spese accessorie.
Con osservazioni 6 luglio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.
Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (
DTF
119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
5. Per quanto attiene alle censure di natura formale mosse al giudizio pretorile - con particolare riferimento al rimprovero di aver contravvenuto all’art. 407 CPC per non aver indicato a verbale i fatti che dovevano essere provati e i mezzi di prova per accertarli nonchè a quello di aver assunto agli atti il prospetto relativo alla telegestione solo in sede di dibattimento finale - va rilevato che con l’introduzione in materia di locazione del principio indagatorio, non è pensabile che il legislatore abbia inteso demandare al giudice ogni responsabilità sull’esito del processo, almeno laddove questi deve presumere che una parte sia in grado di gestire autonomamente la propria condotta processuale (
CCC
16 novembre 1994 in re S.SA/B.). Nel particolare, la norma in discussione vuol essere soprattutto di aiuto alle parti che ne necessitano: così il giudice, sulla base dei loro esposti, fissa i termini della contestazione e i fatti che devono essere provati, quest’attività potrà essere ridotta entro i termini usuali della procedura ordinaria, se le parti sono rappresentate adeguatamente, o comunque si dimostrano informate sui rispettivi diritti e sui termini della lite e sulle questioni che devono essere chiarite nel processo.
E’ la situazione che si è attuata indubitabilmente nel caso concreto.
L’art. 274d cpv. 3 CO impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i fatti e di apprezzare liberamente le prove; in ques’ambito la stessa norma impone anche alle parti di coaudiuvare l’autorità presentando tutti i documenti per la valutazione del caso. L’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti determinanti; di procedere a indagini proprie diverse da quelle proposte, nonchè di assumere all’incarto elementi probatori anche all’infuori delle strette regole procedurali (
Cocchi
, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, in
Rep
1990, p. 76). Si tratta tuttavia di facoltà riservate al giudice affinchè questi sia in grado di agire nel processo con ampi poteri senza correre il rischio di censure di tipo formale; non si tratta però di obblighi: non v’è pertanto possibilità alcuna per l’istanza superiore di stigmatizzare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto ricorso ai propri poteri (
II CCA
21 ottobre 1994 in re S./C.P.C.-G.AG).
E’ vero che dal verbale del dibattimento finale risulta: “Preliminarmente è acquisito agli atti il prospetto Telegestione” ed è anche vero che - di regola - le prove documentali vanno prodotte prima d’ogni altro atto istruttorio, ma è pacifico che nessuna delle parti vi si è opposta; in particolare non la ricorrente, debitamente rappresentata a quell’udienza, che - così facendo- ha tacitamente permesso il compimento di un atto processuale, privandosi della possibiltità di impugnarlo (art. 143 cpv. 2 CPC). D’altra parte si tratta di una prova inconferente nel concreto della controversia.
6. Controversa nella concreta fattispecie è la natura delle spese relative al servizio assistenza telegestione e al relativo abbo-namento telefonico, spese che il primo giudice ha qualificato di manutenzione mentre la ricorrente ribadisce che si tratta di spese accessorie ai sensi dell’art. 257b CO.
A questo proposito va preliminarmente rilevato che la censura ricorsuale secondo la quale il primo giudice sarebbe andato ultra petita qualificando le spese in contestazione quali spese di manutenzione, è del tutto infondata poichè tutta la questione litigiosa verte proprio sulla definizione di queste spese e dipendendo da questa definizione la liceità o meno dell’inserimento delle stesse nelle spese accessorie.
Secondo l’art. 257b cpv. 1 CO le spese accessorie corrispon-dono ai costi effettivi occasionati al locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (
SVIT
Kommentar, N. 11 e 21 ad art. 257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi d’esercizio che il conduttore deve sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata (
Portner
, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31). Non sono spese accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata (
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, p. 56;
Messaggio
concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la revisione del diritto del contratto di locazione nel CO e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in
FF
1985 I, p. 1237).
Poichè il diritto sostanziale non contiene un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta alla pigione - l’art. 5 OLAL ne indica alcune a titolo indicativo - spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere attribuita la qualifica di spesa accessoria.
Ora, ritenuto che gli estremi del rimedio della cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC sono dati unicamente contro la sentenza che contiene una violazione del diritto materiale o formale, mentre non è arbitraria una decisione che non si conforma alla giurisprudenza del Tribunale federale o alla dottrina (
CCC
9 settembre 1992 in re V. e E.A. /P.), il fatto per il pretore di aver escluso che la spesa relativa al servizio di telegestione possa essere considerata una spesa accessoria (poco importa al proposito se si tratti di una spesa di manutenzione o altro) non può essere censurato.
La conclusione del pretore, per quanto discutibile, non è comunque arbitraria poiché non è contraddetta dalle risultanze istruttorie e non è neppure contraria a una norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giuridico.

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