Decision ID: e9ffd86e-bfad-46ae-8f12-5166066b0d48
Year: 2022
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Vu les faits suivants:
A.
A._ est propriétaire de la parcelle n
o
792 de la commune de Crans (anciennement Crans-près-Céligny). Sur ce bien-fonds, d’une surface de 1’565 m
2
, est érigée une maison d’habitation, ainsi qu’un garage.
C._ est propriétaire de la parcelle n
o
806, qui jouxte au nord-est la parcelle n
o
792. Elle a acquis ce bien-fonds suite au décès de son époux, feu D._, survenu le 6 septembre 2019. La parcelle n
o
806 a une surface de 915 m
2
. Elle est contigüe, à l'est avec la parcelle n
o
105, d'une surface de 1'400 m
2
et qui supporte une habitation de 304 m
2
.
Ces parcelles étaient classées dans la zone du Bourg (ZBO) au sens de l’art. 3.1 du règlement communal sur les constructions et l’aménagement du territoire (RCAT), adopté le 10 avril 1989 par le Conseil communal de Crans-près-Céligny et approuvé le 12 mai 1989 par le Conseil d’Etat en vigueur jusqu'au 3 décembre 2018.
Un nouveau plan général d'affectation (PGA) de la Commune de Crans et son règlement (RPGA) ont été soumis à l'enquête publique du 15 novembre au 14 décembre 2016 puis adoptés par le Conseil communal le 27 juin 2017. Ils sont entrés en vigueur le 4 décembre 2018. Les parcelles de A._ et de C._ sont classées dans la zone village au sens des art. 47 ss RPGA.
B.
Le 8 avril 2011, feu D._ et E._, alors promettant-acquéreur de la parcelle n
o
806, ont fait mettre à l’enquête publique un projet consistant à édifier sur cette parcelle une maison d’habitation comprenant trois logements. Ce projet a suscité l’opposition de B._ et A._. Le 16 juin 2011, la Municipalité de Crans (ci-après: la municipalité) a levé l’opposition et délivré le permis de construire, décision contre laquelle B._ et A._ ont recouru. Par arrêt AC.2011.0183 du 6 février 2012, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a admis le recours et annulé la décision municipale.
Le 18 juillet 2012, feu D._ a fait mettre à l’enquête un nouveau projet visant à créer, sur la parcelle n
o
806, une maison d'habitation comprenant également trois logements. Ce projet a suscité l'opposition de B._ et A._, que la municipalité a levée le 18 mars 2013 pour délivrer le permis de construire requis. Le recours de B._ et A._ auprès de la CDAP contre cette dernière décision a été admis et la décision municipale, annulée par arrêt AC.2013.0218 du 26 novembre 2013.
Le 10 avril 2014, feu D._ a requis l’octroi d’une autorisation aux fins de réaliser, sur la parcelle n
o
806, un nouveau projet. Celui-ci consistait à édifier un bâtiment d’habitation de 182,75 m
2
au sol, d’un étage sur rez, plus combles, surcombles et sous-sol enterré. Une grande partie du rez-de-chaussée était affectée en un local commercial de 118,95 m
2
. L’enquête publique, qui s’est tenue du 4 juin au 3 juillet 2014, a suscité l’opposition de B._ et A._. Le 2 septembre 2014, la municipalité a levé l’opposition de B._ et A._, qui ont recouru contre cette décision. Le 16 juin 2015, la municipalité a délivré à D._ le permis de construire requis. Le 27 août 2015, la CDAP a admis le recours et a annulé les décisions attaquées (affaire AC.2014.0339). La CDAP a retenu un dépassement du coefficient d'utilisation du sol (CUS) en violation de l'art. 5.9 RCAT. D._ et la municipalité ont tous deux recouru auprès du Tribunal fédéral contre l’arrêt de la CDAP. Par arrêt 1C_438/2015 et 1C_571/2015 du 16 mars 2016, le Tribunal fédéral a admis les recours. Il a notamment retenu ce qui suit:
"
4.2. A teneur de l'art. 5.9 du règlement communal, le coefficient d'utilisation du sol (CUS) définit la capacité constructive de chaque parcelle sous la forme d'une proportion entre la superficie du terrain et la surface brute de plancher habitable ou utilisable. Cette disposition prévoit que, dans la zone du bourg, les valeurs limites du CUS sont de 0,5.
L'art. 5.9 précise cependant que la surface des locaux professionnels situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment n'est pas limitée par un coefficient d'utilisation, dans la zone du bourg.
4.3. En l'espèce, le Tribunal cantonal a retenu que le CUS de 0.5 de la 'zone du bourg' était dépassé, au motif que la Municipalité n'avait pas pris en compte les surfaces commerciales - de 118,95 m
2
- situées au rez-de-chaussée. Ce faisant, la cour cantonale a perdu de vue que l'art. 5.9 du règlement communal prévoit expressément que, dans la 'zone du bourg', la surface des locaux professionnels situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment n'est pas limitée par un coefficient d'utilisation. Son raisonnement est ainsi arbitraire puisqu'il viole gravement la disposition communale en cause. En soustrayant la surface des locaux commerciaux (118,95 m
2
) de la surface brute de plancher habitable (523,4 m
2
), on parvient à une surface de 404,45 m
2
, ce qui respecte le CUS de 0,5 pour une parcelle de 915 m
2
.
"
La cause a été reprise par la CDAP sous la référence AC.2016.0092. Dans son arrêt du 29 avril 2016, la CDAP
a partiellement admis le recours et a renvoyé la cause à la municipalité afin qu’elle statue tant sur
la teinte des façades et la couverture du bâtiment projeté, d’une part, que sur l’opposition de B._ et A._ à la pose de panneaux solaires en toiture, d’autre part. La décision attaquée a été confirmée pour le surplus.
Le bâtiment prévu a par la suite été érigé.
Selon B._ et A._, le local commercial du rez-de-chaussée a été, rapidement après l’achèvement des travaux, loué pour loger une famille.
C.
Le 16 mai 2018, feu D._ a fait mettre à l’enquête publique un changement d’affectation – de bureau à logement – du rez-de-chaussée de l’immeuble construit sur la parcelle n
o
806. Ce projet a suscité l'opposition de B._ et A._ en date du 11 juin 2018. Le 12 septembre 2018, après plusieurs rappels des opposants, la municipalité leur a répondu qu’elle avait décidé de reporter sa décision jusqu’à ce qu’une procédure de mention selon l’art. 962 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) soit terminée. Interpellée à plusieurs reprises par B._ et A._, la municipalité a répondu en date du 11 octobre 2018 qu’une demande d’inscription au registre foncier de mention selon l’art. 962 CC avait été déposée le 10 octobre 2018, ce qui régularisait le calcul du CUS de la parcelle n
o
806 en vue du changement d’affectation souhaité. Toutefois, elle entendait suspendre sa décision jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau PGA.
Le 16 novembre 2018, B._ et A._ ont dénoncé D._ au Préfet de Nyon en raison de la transformation et de l’utilisation illégale d’une surface commerciale à des fins d’habitation.
Le nouveau PGA et son règlement sont entrés en vigueur le 4 décembre 2018.
Lors de sa séance du 8 avril 2019, la municipalité a décidé de lever l’opposition et de délivrer le permis de construire demandé par feu D._ . Par acte du 5 juin 2019, B._ et A._ ont recouru auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité. Sur le fond, ils considéraient, concernant le changement d’affectation, que, selon l’ancien règlement, l’autorité intimée ne pouvait pas déroger à l’art. 3.1 et 5.9 RCAT (fixant le CUS) et que le nouveau règlement (RPGA), ne prévoyait la possibilité de changer d’affectation dans la zone village que pour les bâtiments anciens (art. 48 RPGA), ce qui n'était pas le cas du bâtiment concerné. Selon eux, le changement d’affectation ne pouvait pas non plus être autorisé à la lumière de l’art. 80 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), dès lors que le projet de changement d'affectation entraînait une aggravation de l’atteinte à la règlementation. Concernant la mention au registre foncier, les intéressés considéraient qu'elle ne pouvait pas autoriser une dérogation que le règlement communal et la LATC prohibaient.
Le 8 juillet 2019, l'ingénieur-géomètre Rolle, mandaté par la municipalité, a adressé au Conservateur du registre foncier une réquisition d'inscription d'une mention de restriction du droit des constructions sur la parcelle n
o
806 et la parcelle n
o
566, sise à une trentaine de mètres à l'ouest de la première. La demande prévoyait que le bien-fonds n
o
566, d'une surface de 1'403 m
2
, cédait 66 m
2
de droits à bâtir au bien-fonds n
o
806 qui disposait ainsi d'une capacité constructible de 523,5 m
2
. (915 x 0,5 + 66 = 523,5).
Par arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020, la CDAP a admis le recours de B._ et A._ et annulé la décision de la municipalité du 8 avril 2019. En substance, le Tribunal a retenu que le bâtiment faisant l'objet de la demande de changement d'affectation comportait une surface brute de plancher habitable de 523,4 m
2
, dont 404,45 m
2
étaient affectés à l'habitation et 118,95 m
2
étaient censés être affectés à des locaux commerciaux. Si l'immeuble du constructeur ne comportait pas de surfaces commerciales, la surface brute de plancher habitable maximale que pouvait comporter l'immeuble serait de 457,5 m
2
, ceci compte tenu de la surface de la parcelle de 915 m
2
et de l'indice d'utilisation du sol (IUS) de 0,50. Toutefois,
comme le rez-de-chaussée était censé être affecté à plus de 51% à des locaux commerciaux, le constructeur pouvait bénéficier, selon le RPGA applicable au moment où l'autorité avait statué, d'un bonus constructif permettant d'augmenter la surface brute de plancher jusqu'à 526,125 m
2
(étant entendu que, sur ladite surface,
68,5 m
2
[correspondant au bonus de 15%], en plus du 51% au moins du rez-de-chaussée, devraient alors être affectés à un usage non résidentiel). En l'occurrence, même avec un rez-de-chaussée de 118,95 m
2
censé être affecté aux activités commerciales (comme cela était prévu lors de la construction), le bâtiment du constructeur n'était pas conforme aux règles de la nouvelle zone village, qui implique que 68,5 m
2
, en plus du 51% au moins du rez-de-chaussée, soient affectées à un usage non résidentiel. La CDAP a considéré que le projet litigieux, qui supprimait formellement les surfaces commerciales de l'immeuble, rendrait la construction encore moins conforme au RPGA en augmentant encore l’atteinte à la réglementation en vigueur relative à l'IUS puisque le bâtiment litigieux ne pouvait plus bénéficier du bonus de 15% prévu par l'art. 48 al. 2 RPGA. Cette aggravation de la violation de la réglementation en vigueur était manifeste et ne pouvait être autorisée à l'aune de l'art. 80 al. 2 LATC. Le tribunal a également relevé que le résultat serait le même si l'on devait considérer que, avec son affectation de 118,95 m
2
du rez-de-chaussée censés être affectés à des locaux commerciaux, le bâtiment était conforme à l'IUS fixé à l'art. 48 RPGA. Dans cette hypothèse, le changement d'affectation litigieux aurait pour conséquence de rendre la construction non réglementaire, puisque celle-ci a une surface de plancher habitable de 523 m
2
alors que, on l'a vu, compte tenu d'un IUS fixé à 0,50 et d'une surface de parcelle de 915 m
2
, la surface maximale de plancher admissible est de 457,50 m
2
dès le moment où la construction est entièrement affectée au logement. Le tribunal a ensuite examiné si le projet pouvait être réglementaire suite au transfert de droits à bâtir de la parcelle n
o
566 en faveur de la parcelle du constructeur. En se référant à la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt 1C_389/2013 du 25 mars 2014), la CDAP a retenu que les parcelles n
os
566 et 806 étaient séparées l'une de l'autre par une parcelle appartenant à un tiers. Non contiguës, elles ne présentaient au surplus pas de caractéristiques qui justifieraient de les traiter comme un ensemble et d'autoriser un transfert de droits à bâtir. Elle a considéré que le transfert de droits à bâtir allait en l'occurrence à l'encontre d'une règle importante de l'aménagement du territoire, à savoir l'indice d'utilisation du sol, sans que cela ne soit justifié par des circonstances particulières. Finalement, le tribunal a retenu que l'art. 48 RPGA, prévoyant la possibilité de transformer ou de changer la destination de bâtiments anciens dans la zone village ne concernait pas le bâtiment litigieux construit environ deux ans auparavant.
D.
Le 17 janvier 2020, l'ingénieur-géomètre Rolle, mandaté par la municipalité, a adressé au Conservateur du registre foncier une nouvelle réquisition d'inscription formulée comme suit:
"
(...)
MENTION RESTRICTION DU DROIT DES CONSTRUCTIONS
(...)
DEROGATION A L'ART. 48 RPGA (Mesure d'utilisation du sol)
- requiert de la part du Conservateur du Registre foncier de La Côte l'inscription sur les parcelles n
o
105 et 806 d'une mention rappelant à tout acquéreur de ces parcelles que les restrictions légales résultant de la règlementation sur les constructions demeurent inchangées.
Règle spéciale concernée :
- l'art 48 du règlement sur le plan général d'affectation et la police des constructions fixe un indice d'utilisation du sol (IUS) à 0,50. Le bien-fonds n
o
105 d'une surface totale de 1'400 m
2
a une capacité constructive de 700 m
2
. (1'400 x 0.5). Il transfert 66 m
2
de ses droits à bâtir au bien fonds n
o
806 d'une surface de 915m
2
et d'une capacité constructive de 457.5 m
2
afin d'augmenter la capacité constructive de cette dernière.
En conséquence :
Les constructions existantes sur le bien-fonds n
o
105 ont une surface de plancher déterminante de 545.9 m
2
pour des droits à bâtir de 700 m
2
soit un solde de 154.1 m
2
. Le bien-fonds n
o
105 cède 66 m
2
de droits à bâtir au bien-fonds n
o
806 et ne dispose par conséquent plus que de 88.1 m
2
de droits à bâtir (154.1 – 66).
Le bien-fonds n
o
806 qui reçoit 66 m
2
de droits à bâtir du bien-fonds n
o
105 dispose par conséquent d'une capacité constructible de 523.5 m
2
. (915 x 0.5 66 = 523.5).
Dans la mesure où les règles seraient allégées les propriétaires des parcelles frappées de mention peuvent demander la révision de celle-ci.
"
E.
Le 6 janvier 2021, C._ a déposé une demande de permis de construire pour un changement d’affectation – de bureau à logement – du rez-de-chaussée de l’immeuble construit sur la parcelle n
o
806 (CAMAC 200176). La demande a été mise à l'enquête public du 30 janvier 2021 au 28 février 2021. L'avis d'enquête contient, sous "
demande de dérogation
", la mention suivante: "
Article 48 mesure d'utilisation du sol, compensé par un transfert de droit à bâtir de la parcelle 105, selon l'article 962 CC.
"
Ce projet a suscité l'opposition de B._ et A._ en date du 26 février 2021, sur laquelle la propriétaire s'est déterminée le 15 mars 2021.
Lors de sa séance du 22 mars 2021, la municipalité a décidé de lever l’opposition et de délivrer le permis de construire demandé par C._. La décision a été communiquée à B._ et A._ le 27 avril 2021.
Par acte du 5 juin 2019, B._ et A._ (ci-après: les recourants) ont recouru auprès de la CDAP contre la décision de la municipalité. Ils concluent qu’il plaise à la Cour:
"
(...)
·
annuler la décision du 27 avril 2021 de la Municipalité de Crans
·
annuler le permis de construire
·
ordonner l'effet suspensif de la location et de l'utilisation du local commercial en tant qu'habitation
·
rétablir l'utilisation du rez-de-chaussée conformément à son affectation et conformément au droit
·
accorder des dépens compensant les prestations de notre avocat qui a dû s'adresser à la Préfecture, au DIT et au DGTL en l'absence de mesures prises par la Municipalité suite aux conclusions de l'arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020, décompte qui sera fourni le cas échéant
·
sanctionner le constructeur pour l'utilisation abusive et contraire au droit du rez-de-chaussée durant plus de trois ans
Sur le fond, les recourants considèrent en substance que le changement d'affectation contrevient à l'art. 48 al. 3 RPGA et que le bâtiment litigieux, qui excède déjà la capacité maximum autorisée, serait, ensuite de sa nouvelle affectation, encore moins réglementaire. Ils contestent, s'agissant de la mesure d'utilisation du sol (IUS) les surfaces mentionnées dans le dossier de mise à l'enquête. Ils estiment notamment que les terrasses et balcons superposés de l'immeuble sont de véritables extensions des pièces principales abrités, destinés au séjour, directement et exclusivement liées à l'utilisation principale des logements, et faisant ainsi partie des surfaces de plancher à prendre en compte. Les recourants présentent leur propre calcul et en tirent que la surface de plancher déterminante excède la surface de plancher autorisée. Ils estiment que le transfert de droit de 66 m
2
requis par la municipalité ne suffit pas à rendre le bâtiment réglementaire. Ils considèrent que le bâtiment litigieux n'étant plus règlementaire depuis l'entrée en vigueur du RPGA, car excédant la surface de plancher autorisée pour un bâtiment mixte, le changement d'affectation mis à l'enquête est régi par l'art. 80 LATC et ne saurait être autorisé compte tenu du texte clair de l'art. 80 al. 2 LATC. Par ailleurs, ils considèrent que la dérogation accordée par le transfert des droits opérés entre les parcelles n
os
806 et 105 permet, d'une manière "
artificielle et détournée
" et sans que cela ne soit justifié par des circonstances objectives, de déroger et contourner le règlement dans le seul but de permettre au propriétaire de bénéficier d'une construction dépassant l'IUS en vigueur et de continuer à bénéficier du bonus constructif pour les bâtiments mixtes, alors même que le changement d'affectation supprime formellement cette mixité. Les recourants se plaignent ensuite de l'absence de réponse des services cantonaux s'agissant de leur intervention auprès du Département des institutions et du territoire (DIT) et de Direction générale du territoire et du logement (DGTL) visant à faire sanctionner en lieu et place de la municipalité, l'utilisation des locaux litigieux pour le logement.
C._ a déposé sa réponse au recours le 24 juin 2021. Elle se réfère à l'arrêt AC.2019.0174 précité s'agissant du changement d'affectation et des mesures d'utilisation du sol et se réfère à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_252/2014 précité s'agissant du transfert de droit à bâtir intervenu, en contestant avoir agi par "
pur avantage privé
" ou de vouloir contourner le RPGA, mais seulement pour mettre en conformité l'immeuble litigieux.
La municipalité s’est déterminée le 7 septembre 2021, par la voix de son conseil, et a conclu au rejet du recours. Elle expose qu’au vu des dispositions du nouveau règlement, le propriétaire peut légalement vouer le rez-de-chaussée de son immeuble au logement. Des droits ayant été transférés d’une parcelle voisine, le projet litigieux respecte le CUS de la zone.
Les recourants ont déposé des observations complémentaires le 23 septembre 2021.
Le 11 mars 2022, les parties ont été informées que l’instruction de la cause était reprise par un nouveau juge instructeur.
F.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.

Considerations:
Considérant en droit:
1.
a) Interjeté dans le délai légal de trente jours suivant la notification de la décision entreprise (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36]), le recours a été déposé en temps utile. Il satisfait par ailleurs aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond, sous réserve de ce qui suit.
b) L'objet du litige est défini par trois éléments: la décision attaquée, les conclusions du recours et les motifs de celui-ci. Selon le principe de l'unité de la procédure, ne peuvent être examinés et jugés, en principe, que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative s'est prononcée préalablement, d'une manière qui la lie sous forme de décision. L'objet du litige peut être réduit devant l'autorité de recours, mais non étendu, ni modifié (ATF 136 V 362 consid. 3.4.2). Le juge administratif n'entre pas en matière sur des conclusions qui vont au-delà de l'objet du litige qui lui est soumis (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1, 125 V 413 consid. 1a).
c) En l'espèce, les conclusions des recourants qui portent sur l'absence de réponse à leur dénonciation auprès de la municipalité, du DIT ou de la DGTL n'ont pas été traitées dans la décision attaquée et ne relèvent pas de l'objet du litige. Il en est de même de leur conclusion visant à faire "
sanctionner le constructeur
" ou de se faire octroyer des dépens pour l'intervention de leur avocat auprès du DIT et de la DGTL. Au surplus, ces questions relevant de sanctions à infliger ne sont pas de la compétence du tribunal de céans, qui n'entrera pas en matière sur ces conclusions.
2.
Les recourants soutiennent principalement que l'IUS prévu par le règlement communal serait dépassé suite au changement d'affectation projeté.
a) D'une manière générale, les différents indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti ou doit rester libre de construction. Ils ont notamment pour but de réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (cf. arrêt AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 5a/aa; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n
os
865 et 867). Les indices ou coefficients d'occupation du sol (IOS ou COS) et d'utilisation du sol (IUS ou CUS) ont pour but essentiel de limiter la densité des habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un quartier donné; ces coefficients permettent aussi de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (cf. arrêts AC.2019.0099 précité consid. 5a/aa; AC.2018.0170 du 9 novembre 2018 consid. 3b/aa; Jean-Luc Marti, Distances, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 151 s.). Le COS, qui impose un rapport maximum entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., no 878). La jurisprudence a encore précisé que le COS a également pour fonction de permettre l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (cf. arrêts AC.2018.0375 du 10 septembre 2019 consid. 4a; AC.2018.0283 du 17 avril 2019 consid. 2b/aa). Le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la densité d'habitation (arrêt AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2; RDAF 1989 p. 318). Ainsi, la réglementation concernant les COS et CUS sont complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le CUS fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (arrêts AC.2018.0170 du 9 novembre 2018 consid. 3b/aa; AC.2016.0432 du 9 mars 2018 consid. 5b et les références citées).
Il ressort de la LATC (cf. art. 47 al. 1 LATC) que le législateur cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol, par quoi il faut entendre également la définition du CUS (cf. arrêt AC.2016.0035 du 16 juin 2016 consid. 4b).
b) Une opération de transfert d'indice (ou d'IUS), même si elle n'est pas directement prévue par la LATC, est en principe admissible selon la jurisprudence, sur la base d'une application par analogie de l'art. 83 LATC. Cette dernière disposition interdit en principe le fractionnement ou la modification de limites d'une parcelle lorsque cela aurait pour effet de rendre une construction non réglementaire, mais elle admet une exception lorsque la demande présentée au registre foncier est accompagnée d'une réquisition de mention signée par la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (art. 83 al. 1 LATC). Tel qu'il est rédigé, cet article ne vise pas les terrains non bâtis dont les limites peuvent en conséquence être librement déplacées même si une telle opération a pour effet de les rendre inconstructibles (cf. Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction, quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, RDAF 1991 p. 401). Il est cependant fait référence par analogie à l'art. 83 LATC à propos du transfert d'indice, lequel n'est pas nécessairement lié à un fractionnement ou à une modification de limites, parce que l'on transfère aussi en quelque sorte des possibilités de construire d'une parcelle sur une autre, et parce que, souvent, cette opération fait l'objet d'une mention au registre foncier.
A propos d'affaires vaudoises, le Tribunal fédéral considère que le transfert des possibilités de bâtir est licite, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Cela peut intervenir par l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. La mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962 CC) dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante (arrêts TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2; 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1; 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence cantonale: arrêt AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).
Le Tribunal fédéral relève que les objectifs de l'aménagement du territoire consistant à maintenir une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 LAT) doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet qu'un transfert des possibilités de bâtir est possible, pour autant que le transfert s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2).
c) En l'espèce, la parcelle de la propriétaire est régie notamment par les art. 47 et 48 RPGA, qui ont la teneur suivante:
"
Chapitre 3: Zone village
Article 47 Destination
Cette zone est destinée à l’habitation, aux commerces et aux activités moyennement gênantes au sens de l'article 43 de l'ordonnance sur la protection contre le bruit. Les équipements et services d’utilité publique sont autorisés.
Article 48 Mesure d’utilisation du sol
L’indice d’utilisation du sol (IUS) est fixé à 0.50.
Afin d'inciter la mixité dans la zone village, les constructions pour lesquelles plus de 50% de la surface du rez-de-chaussée est affectée à une autre destination que l’habitation (activité professionnelle, équipement collectif, commerces) bénéficient d’un bonus constructif maximum de 15%, ne pouvant bénéficier qu’aux surfaces non résidentielles.
Dans la zone village, les bâtiments anciens dont la conservation est imposée ou souhaitable pour la sauvegarde de la partie historique de la localité peuvent être transformés et changer de destination. Les volumes existants peuvent être utilisés dans une proportion compatible avec le respect de l'intégrité de la construction.
Les constructions existantes pour lesquelles la surface brute de plancher peut dépasser la limite fixée par l’indice d'utilisation du sol (IUS) sont au bénéfice du droit acquis. Elles peuvent être intégralement démolies et reconstruites dans le volume initial.
"
Selon l'art. 3 RPGA, conformément à la norme SIA en vigueur, l'IUS est le rapport entre la somme des surfaces de plancher et la surface de terrain déterminante (STd), celle-ci étant définie par art. 5 RPGA. Quant à l'art. 6 RPGA, il prévoit que, conformément à la norme SIA en vigueur, la surface de plancher déterminante (SPd) est la somme de toutes les surfaces de plancher des bâtiments principaux.
La norme SIA 504.421 (2006) intitulée "
Aménagement du territoire – Mesures de l'utilisation du sol
", définit l'indice d'utilisation du sol (IUS) comme le rapport entre la somme des surfaces de plancher déterminantes (SPd) et la surface de terrain déterminante (STd) (chiffre 4.3). La surface de plancher déterminante (SPd) inclut les surfaces utiles principales (SUP), les surfaces de dégagement (SD), les surfaces de construction (SC) (chiffre 4.5). Ne sont pas déterminantes notamment les surfaces utiles secondaires (SUS) et les surfaces d'installation (SI) selon la norme 416 (chiffre 4.4).
Conformément à la norme SIA 504 416 (2003) intitulée "
Surfaces et volumes des bâtiments
", les surfaces précitées sont définies comme suit: la surface utile principale (SUP) est la surface utile (SU) qui est affectée aux fonctions répondant à la destination, au sens strict, de l'immeuble (ch. 2.1.1.1); la surface de dégagement (SD) comprend, dans l'habitation, notamment les couloirs situés en dehors des appartements, les halls d'entrée des immeubles, les escaliers, les rampes et les gaines d'ascenseurs (ch. 2.1.2); enfin, la surface de construction (SC) est constituée de la surface horizontale occupée, à l'intérieur de la surface de plancher, par les éléments formant l'enveloppe de l'immeuble et par les éléments intérieurs de la construction, p.ex. murs, cloisons, piliers, allèges et garde-corps.
Par SUS on entend, selon le ch. 2.1.1.2 de la norme SIA 416, la partie de la surface utile SU qui est affectée à des fonctions complétant celles de la SUP; elle sera déterminée en fonction de la destination particulière de l'immeuble. Dans l'habitation par exemple, les surfaces utiles secondaires sont notamment les buanderies, les greniers et caves, les débarras, les garages, les abris de protection civile, les locaux à poubelles (cf. arrêt AC.2017.0373 du 18 juin 2018 consid. 3b). Selon la jurisprudence, pour être considéré comme "
habitable
", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail. Pour décider si un niveau de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables. Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (cf. arrêt AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2c et les références citées).
Les surfaces externes de plancher (SEP) sont les surfaces correspondant aux espaces situés à l'extérieur, qui ne sont pas fermés de toute part (ch. 3.) et comprend essentiellement les balcons, les terrasses, les terrasses de combles, les toitures-jardins et les garages ouverts pour autant que ces surfaces ne communiquent pas directement avec la surface des abords; si elles communiquent elles doivent être classées comme surface des abords (chiffre 1.2).
On mentionnera que la définition de la surface brute de plancher habitable ou utilisable (SBPU) élaborée par l'ancien Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ORL-EPFZ), à laquelle se référait le RCAT et qui est évoquée par les recourants, avait la teneur suivante (norme ORL-EPF 514'420, édition du 11 octobre 1966):
"
La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive.
"
Selon la jurisprudence relative au calcul du CUS, il convient de retenir sans ambiguïté que les balcons – qui, du reste, ne peuvent être réellement "habités" sous nos latitudes – ne comptent pas dans le calcul du CUS, quelles que soient leur forme ou leurs dimensions, les règlements communaux d'une teneur différente étant évidemment réservés; la norme ORL définissant expressément la surface brute de plancher exclut les balcons du calcul du CUS (arrêts AC.2018.0416 du 2 septembre 2019, consid. 2d; AC.2009.0253 du 3 août 2010 consid. 4b/aa; contra arrêt antérieur AC.2007.0083 du 31 mars 2008 consid. 3). En d'autres termes, même les balcons dont la profondeur excède 1,5 m n'entrent pas en considération dans le calcul du CUS. Il est précisé que le fait que les balcons soient fermés latéralement ou soient encastrés ne les faits pas entrer dans le calcul du CUS: si les normes ORL excluent de la surface brute de plancher utile les loggias – qui par définition sont fermées latéralement –, il ne peut pas être question d'y compter les balcons lorsqu'ils sont en tout ou partie fermés latéralement – et deviennent ainsi des loggias (arrêt AC.2007.0240 consid. 8b et 8c).
d) En l'espèce, la municipalité a requis un transfert des droits à bâtir à hauteur de 66 m
2
de la parcelle n
o
105 à la parcelle n
o
806, les deux bien fonds étant contigus. Les propriétaires des parcelles concernées n'ont pas conclu un contrat constitutif d'une servitude de non-bâtir. La municipalité a fixé la surface brute de plancher utilisable sur chacune des nouvelles parcelles par un acte unilatéral mentionné au registre foncier, cet acte contenant une restriction de droit public destinée à prévenir une utilisation excessive du bien-fonds.
L'art 48 RPGA fixe un indice d'IUS à 0,50. Le bien-fonds n
o
105 d'une surface totale de 1'400 m
2
a une capacité constructive de 700 m
2
(1'400 x 0,5). Il a transféré 66 m
2
de ses droits à bâtir au bien fonds n
o
806 d'une surface de 915 m
2
et d'une capacité constructive de 457,5 m
2
afin d'augmenter la capacité constructive de ce dernier. Selon la mention requise par la municipalité, les constructions existantes sur la parcelle n
o
105 ont une surface de plancher déterminante de 545,9 m
2
pour des droits à bâtir de 700 m
2
soit un solde de 154,1 m
2
disponibles. En cédant 66 m
2
à la parcelle n
o
806, le bien fonds n
o
105 ne dispose par conséquent plus que de 88,1 m
2
de droits à bâtir (154,1 – 66). La parcelle n
o
806 qui reçoit 66 m
2
de droits à bâtir du bien-fonds n
o
105 voit par conséquent sa capacité constructible augmentée à 523,5 m
2
(915 x 0,5 + 66 = 523,5).
Comme évoqué ci-dessus, la jurisprudence considère que le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui est le cas en l'occurrence compte tenu du la mention opérée au registre foncier.
La cession porte sur une surface brute de plancher utile de 66 m
2
de la parcelle n
o
105 en faveur de la parcelle n
o
806. Ce transfert est effectué entre deux parcelles contiguës et colloquées dans la même zone. Il apparaît que les constructions sises sur la parcelle n
o
105 ont été prises en considération lors des calculs du solde disponible d'utilisation du sol. Les recourants ne démontrent en tout cas pas le contraire. La surface brute de plancher utile de la parcelle servante (n
o
105) n'excèdera pas l'IUS malgré le transfert envisagé. L'existence de ces constructions ne fait ainsi pas obstacle à un transfert de surfaces constructibles avec la parcelle n
o
806.
Par ailleurs, la mention requise par la municipalité et portée au registre foncier est suffisante pour assurer le respect des capacités constructibles (après transferts) des parcelles déjà construites dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur ultérieur (cf. arrêt 1C_750/2013 du 28 avril 2014 consid. 4.2). L’octroi du permis de construire indique par ailleurs l'existence de la mention du transfert de surface de plancher habitable susmentionnée.
Enfin, les parcelles en cause sont contiguës et se situe dans une même zone. Ce transfert de capacité constructible n'a aucune incidence sur l'harmonie des constructions ou le quartier. Le transfert attaqué ne viole ainsi pas les buts et principes fixés aux art. 1 et 3 LAT et le procédé ne saurait ainsi être qualifié d'arbitraire. Il respecte la jurisprudence précitée et, contrairement à ce que soutiennent les recourants, constitue un instrument admissible.
Il en découle que la parcelle n
o
806 bénéficie, suite à ce transfert, d'une
capacité constructive de 523,5 m
2
(457,5 + 66)
.
e) Les recourants remettent en question le calcul de la surface de plancher habitable opéré en proposant leur propre calcul. Ils estiment en particulier que les surfaces des terrasses et des balcons doivent faire partie des surfaces de plancher à prendre en compte. Selon leur propre calcul, la surface de plancher déterminante serait ainsi recalculée à 611,70 m
2
et dépasserait ainsi la capacité constructive de la parcelle, même en tenant compte du transfert des possibilités de bâtir intervenu.
Le nouveau règlement (RPGA) n'emploie pas, comme l'ancien la notion de "
coefficient d'utilisation du sol (CUS)
". Pour la "
mesure d'utilisation du sol
" (art. 48 RPGA), il prévoit qu'elle est définie par un "
indice d'utilisation du sol
" de 0,5, en précisant qu'il se calcule conformément à la norme SIA en vigueur.
En préambule, et à l'instar de l'autorité intimée, il convient de constater que le tribunal de céans, dans son arrêt du 10 janvier 2020, a déjà confirmé les surfaces retenues dans la décision attaquée et a fondé son arrêt AC.2019.0174 sur une surface de plancher habitable de 523,4 m
2
(cf. consid. 4b), composée de 404,45 m
2
affectés à l'habitation et 118,95 m
2
censés être affectés à des locaux commerciaux et que le projet litigieux entend affecter au logement. Cette décision a été rendue sur la base des nouvelles règles du RPGA qui étaient déjà appliquées (arrêt AC.2019.0174 précité consid. 3). Il n'y a pas eu de travaux depuis lors et le seul objet du permis de construire attaqué est le changement d'affectation précité visant à affecter 118,95 m
2
à l'habitation, sans que cela n'implique de changement des surfaces ou de modifications du bâtiment. Il n'apparaît pas dans cet arrêt que la surface brute utile des planchers ou son calcul auraient été critiqués par les recourants, ce que ces derniers confirment d'ailleurs sous chiffre 3 de leur recours du 25 mai 2021. En définitive, la question des surfaces prises en considération a déjà été tranchée dans l’arrêt AC.2019.0174, et il n’y a pas lieu d’y revenir.
On relèvera que l'autorité communale et le service technique compétent ont nécessairement vérifié ces données, que cela soit dans le cadre de la présente procédure ou dans la précédente. La municipalité a d'ailleurs repris ces surfaces pour l'inscription de la mention concernant le transfert des droits à bâtir opéré.
On relèvera en outre que l'objectif nouveau PGA en 2018 était notamment de maintenir les possibilités d'utilisation du sol dans la zone du village, alors que les droit à bâtir y apparaissent comme souvent dépassé (pièce 10 produite); on peut considérer que les nouvelles normes sur l'indice d'utilisation ne fixent pas des critères plus restrictifs, et donc que les surfaces de plancher déterminantes peuvent être mesurées de la même manière que sous l'empire de l'ancien règlement employant la notion traditionnelle de CUS.
En outre, et contrairement à ce qu'affirment les recourants, le Tribunal fédéral, dans son arrêt 1C_438/2015 du 16 mars 2016 n'a pas retenu d'autres chiffres s'agissant des surface de plancher déterminantes, mais a simplement constaté qu'en soustrayant de la surface brute de plancher habitable (523,4 m
2
) la surface des locaux commerciaux située au rez-de-chaussée (118,95 m
2
) – retenue alors à tort par la CDAP comme surface brute de plancher utilisable compte tenu de l'absence de limite par un coefficient d'utilisation des surfaces commerciales –, on parvenait à une surface de 404,45 m
2
. L'arrêt précité ne remet ainsi pas en question les surfaces calculées, les éléments retenus s'agissant des surfaces déterminantes ou les calculs opérés s'agissant de celles-ci.
L'on ne saurait en particulier prendre en considération dans le calcul de la SPd les balcons et les terrasses, comme le souhaiteraient les recourants,
Pour déterminer si un local doit être pris en considération dans le CUS, il convient de déterminer s'il est habitable et si, objectivement, les aménagements prévus permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (ATF 108 lb 130; arrêts AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 2b/aa et AC.2019.0270 du 17 août 2020 consid. 5e et AC.2011.0192 du 14 mars 2012 consid. 5a). En l'occurrence, il convient de retenir sans ambiguïté, le RGPA n'ayant pas une teneur différente, que les balcons ou terrasses du bâtiment, non chauffés et non isolés, ne peuvent être réellement habités fussent-ils recouverts par la dalle supérieure, par la toiture ou fermés latéralement au même titre qu'une "loggia" (cf. aussi figure 6 de la norme SIA 504.421, p. 13). Ces éléments se distinguent des espaces de rangement intérieur examinés par la Cour de céans dans son arrêt du 8 janvier 2021 (arrêt AC.2020.0211 consid. 3) cité par les recourants dans leur écriture de recours.
En retenant que la surface du rez-de-chaussée désormais destinée à être affectée à l'habitation est de 118,95 m
2
et le reste de la surface ayant déjà cette affectation est de 404,45 m
2,
le bâtiment comprend une surface de plancher habitable de 523,4 m
2
, ce qui respecte le CUS de 0,5 pour une parcelle présentant une capacité constructive de 523,5 m
2
(457,5 + 66).
3.
Les recourants estiment que le nouveau règlement ne prévoit la possibilité de changer d’affectation dans la zone village que pour les bâtiments anciens (art. 48 RPGA), et que le bâtiment en question étant récent, il ne répond pas aux critères permettant un changement de destination selon le RPGA, le changement souhaité contrevenant à l'art. 48 RPGA
a) Ce grief avait déjà été formulé par les recourants dans le cadre de la procédure AC.2019.0174 (cf. arrêt, lettre E).
L'arrêt AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 retient clairement que l'art. 48 al. 3 RPGA visait les bâtiments anciens dont la conservation était imposée ou souhaitable pour la sauvegarde de la partie historique de la localité et qu'elle ne concernait ainsi pas le bâtiment de la propriétaire, construit il y a quelques années. Il ne saurait en être différemment dans le cadre de la présente procédure.
b) En l'occurrence, le texte de la norme litigieuse apparaît clair. Elle ne s'applique s'agissant de son alinéa 3 qu'aux bâtiment anciens.
Toutefois, et contrairement à ce que semblent penser les recourants, cela ne signifie pas que seuls ces derniers bâtiments pourraient changer d'affectation.
Cette disposition ne contient aucune réserve qui exclurait le changement d'affectation d'un bâtiment récent. En l'absence d'autre disposition dans le RPGA, sur ce point ce sont les règles générales qui trouve application.
D'après l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
Sur le plan cantonal, l'art. 103 al. 1 LATC dispose qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l’apparence ou l’affectation d’un terrain ou d’un bâtiment, ne peut être exécuté avant d’avoir été autorisé. L’art. 68 al. 1 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), qui précise la portée de l’art. 103 al. 1 LATC, prévoit qu’est notamment subordonné à l'autorisation de la municipalité, le changement de destination de constructions existantes (let. b).
En l'occurrence, le bâtiment litigieux se situe en zone village est le changement d'affectation opéré est conforme à l'affectation de la zone dans laquelle il se situe, ce que ne contestent pas les recourants.
La parcelle n
o
806 bénéficiant, compte tenu du transfert de droit à bâtir intervenu, d'une capacité constructive de 523,5 m
2
(457,5 + 66), le changement d'affectation qui entraîne une surface de plancher habitable de 523,4 m
2
est conforme au RPGA, sans qu'il ne soit nécessaire d'utiliser le bonus de 15% découlant de l'affectation d'une partie du rez-de-chaussée en local commercial.
Alors que l'art. 3.1 RCAT imposait, dans la zone du Bourg (ZBO), une affectation à une autre destination que l'habitation d'une partie, environ 50%, de la surface du rez-de-chaussée dans les bâtiments nouveaux, cette obligation n'est plus prévue dans le RPGA qui prévoit, sous la forme d'une mesure incitative, une possibilité de bénéficier d'un bonus constructif en cas d'affectation en surface d'activités. A l'inverse, rien n'empêche un changement d'affectation en logements comme souhaité par la propriétaire en l'occurrence.
c) Dans le cas d'espèce, le projet de changement d'affectation a pour effet de supprimer l’atteinte à la réglementation en vigueur relative à l'IUS constatée dans l'arrêt AC.2019.0174. Le projet sera réglementaire suite au transfert de droits à bâtir de la parcelle n
o
105 en faveur de la parcelle de la propriétaire. Il n'y a dès lors pas aggravation d'une violation de la réglementation en vigueur et l'art. 80 LATC ne trouve plus application, précisément en raison du transfert des droits à bâtir.
d)
Les considérations développées par les recourants concernant les conditions d'octroi d'une dérogation ne sont pas pertinentes.
Comme déjà évoqué, le procédé consistant au transfert des possibilités de bâtir entre parcelles n'est pas illicite, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. La mention au registre foncier du transfert de surfaces de plancher habitables constitue un instrument admissible et suffisant dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur ultérieur (cf. arrêts TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.21C_750/2013 du 28 avril 2014 consid. 4.2).
Le transfert de droits à bâtir ne constitue ainsi pas une dérogation.
4.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Succombant, les recourants doivent supporter, solidairement entre eux, les frais judiciaires (art. 49 LPA-VD) et prendre à leur charge les dépens à allouer à la commune, représentée par un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).