Decision ID: 4a4876a3-49e7-4db5-b59d-b6a845c60cbc
Year: 2022
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_009
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Handelsgericht entnimmt den Akten:
1.
Der Kläger 1 und die Klägerin 2 sind natürliche Personen mit Wohnsitz in
Q..
2.
2.1.
Die Beklagte 1 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in S.. Ihr Zweck umfasst
im Wesentlichen Immobiliengeschäfte wie den Erwerb, die Verwaltung und
die Veräusserung von Grundeigentum und die Erstellung, Sanierung und
Umnutzung von Bauten als Generalunternehmen (Klagebeilage [KB] 2).
2.2.
Die Beklagte 2 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in T.. Sie bezweckt im
Wesentlichen die Projektierung und die Durchführung von Überbauungen
auf eigene und fremde Rechnung, den Erwerb und die Veräusserung von
bebauten und unbebauten Grundstücken und Rechten an solchen sowie
die Finanzierung von Grundstücksgeschäften aller Art (KB 3).
3.
3.1.
Am 15. Februar 2016 schlossen die Kläger (als Käuferschaft) und die Be-
klagten (als Verkäuferschaft) einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag
(nachfolgend: Kaufvertrag) über die Liegenschaft GB Q. Nr. 1203, Plan 31,
beinhaltend das Einfamilienhaus Nr. 1171 und den Miteigentumsanteil
Grundstück Nr. 1204-0-25, zu einem Kaufpreis von pauschal
Fr. 1'180'000.00 (KB 5).
3.2.
In Ziff. II lit. a des Kaufvertrages (KB 5 S. 5) wurden folgende Unterlagen
als Vertragsbestandteile bezeichnet:
 Planbeilage Überbauung "O.-P.": Plan 256-204-4, EFH 4, Grundrisse / Fassaden 1:100 vom 3.7.14 / Revision 12.9.14 (nachfolgend: Planbeilage);
 Baubeschrieb vom 25. November 2015 (nachfolgend: ).
Unter Ziff. II lit. b vereinbarten die Parteien sodann:
"Das Kaufsobjekt ist von den Verkäufern gemäss den Vertragsbestandteil bildenden Unterlagen unter lit. a) hiervor auszuführen. Unwesentliche Abweichungen vom Baubeschrieb und von den Plänen, die sich als zweckmässig oder notwendig erweisen, die aber mindestens gleichwertig sein müssen, bleiben vorbehalten."
- 3 -
In Ziff. III.3 (KB 5 S. 6) sahen die Parteien vor:
"Individuelle Ausführungen in Abweichung von den Vertragsbestandteil  Unterlagen oder zusätzlich zu diesen sind schriftlich zu . Sie können Mehr- oder Minderpreise zur Folge haben, worüber die Parteien ausserhalb dieses Vertrages unter sich schriftlich abrechnen."
3.3.
Weiter enthält der Vertrag die folgende Bestimmung (Ziff. IV.4; KB 5 S. 8):
"Die Verkaufpartei gibt der Kaufpartei die ihr von den am Bau beteiligten Unternehmern geleisteten Garantien nach SIA 118 bezüglich des  anteilsmässig weiter. Da es sich um eine Gesamtüberbauung handelt und die Garantiescheine gesamthaft ausgestellt werden, werden diese bei der Verkaufpartei hinterlegt und verwaltet. Die Verkaufpartei wird vor Ablauf von zwei Jahren nach Erstellung des Neubaues die Garantieabnahme durchführen und die Ausführung  Nacharbeiten anordnen und überwachen. Diese Leistung der  ist im Kaufpreis inbegriffen. Die Kaufpartei hat allfällige Garantiearbeiten ohne Anspruch auf  für allfällige Beeinträchtigungen zu dulden. Die rechtliche Durchsetzung von Garantieansprüchen ist Sache der . Für die von der Verkaufpartei selber erbrachten Arbeiten gilt  die Baugarantie nach den Bestimmungen des SIA, jedoch ohne  in Form von Bar-, Versicherungs- oder Bankgarantie. Darüber hinaus wird, soweit gesetzlich zulässig, jede  der Verkaufpartei für rechtliche und sachliche Mängel der  ausdrücklich aufgehoben. Die Kaufpartei bestätigt, die  dieser Bestimmung zu kennen."
4.
Die Übergabe des Kaufobjekts bzw. die Abnahme durch die Kläger erfolgte
am 10. März 2017. Dabei wurde im Abnahmeprotokoll vom 10. März 2017
festgehalten, dass die Aussenarbeiten, wozu namentlich die Aussentreppe,
die Sitzplätze EG und die Bepflanzung zählen, zu einem späteren Zeitpunkt
ausgeführt würden (KB 8).
5.
Am 30. Juni 2017 und am 24. August 2017 fand jeweils eine gemeinsame
Begehung des Aussenbereichs durch die Parteien statt (act. 7 Rz. 15 f.;
act. 44).
6.
Am 11. September 2017 stellte die Beklagte der Klägerin eine Zusammen-
stellung der Mehr- und Minderkosten zu und ersuchte sie um Begleichung
der daraus resultierenden Mehrkosten von Fr. 28'589.05 (Antwortbeilage
[AB] 5).
7.
In der Folge entstanden zwischen den Parteien Differenzen bezüglich der
Dimension des auf dem Dach des Gebäudes installierten Splitgeräts (Wär-
metauscher, Luft- und Heizgerät) mit Holzeinfassung, der Verglasung des
- 4 -
Gartensitzplatzes auf der Südseite des Gebäudes und der Beschaffenheit
des Gartenbodens.
8.
Im Herbst 2018 beauftragten die Kläger erstmals die Einzelunternehmung
H. in Q. mit der Durchführung diverser Gartenarbeiten, insbesondere der
Umgestaltung des Bodens. Diese stellte die Arbeiten am 4. Oktober 2018
mit Fr. 450.00 (KB 20) und am 5. November 2018 mit Fr. 890.25 (KB 21) in
Rechnung. Am 7. Dezember 2018 wurde die H. erneut von den Klägern
beauftragt. Für die Umgestaltung der verbleibenden Fläche des Bodens
stellte diese am 15. April 2019 einen Betrag von Fr. 24'080.10 (KB 26) in
Rechnung.
9.
Mit Einschreiben vom 17. November 2018 stellten die Kläger der Beklag-
ten 2 eine Rechnung für Minderwerte des Kaufobjekts in der Höhe von ins-
gesamt Fr. 71'197.45 aus und setzten ihr eine Zahlungsfrist bis zum
30. November 2018 an (KB 24).
10.
Weil die Rechnung innert angesetzter Frist nicht beglichen wurde, betrie-
ben die Kläger die Beklagten 1 und 2 je für Fr. 65'960.70 zuzüglich Zins zu
5 % auf Fr. 61'958.25 seit 10. März 2017 und auf Fr. 4'002.45 seit 30. No-
vember 2018. Gegen die Zahlungsbefehle der Betreibungsämter C. und V.
je vom 3. Dezember 2018 erhoben die Beklagten 1 und 2 jeweils Rechts-
vorschlag (KB 27; KB 28).
11.
Auf Initiative der Kläger fand am 20. Februar 2019 eine Schlichtungsver-
handlung statt. Mangels Einigung der Parteien stellte der Friedensrichter
den Klägern gleichentags eine Klagebewilligung aus (KB 4).
12.
Am 5. März 2019 fand die Zwei-Jahres-Garantieabnahme nach Ziff. IV.4.
des Kaufvertrages (KB 5 S. 8) statt (KB 17 S. 2).
13.
Mit Klage vom 12. Juli 2019 (Postaufgabe: gleichentags) stellten die Kläger
folgende Rechtsbegehren:
"1. Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, den Klägern den Betrag von CHF 54'410.10 zu bezahlen, zuzüglich Zins zu 5 % seit 24. August 2017.
- 5 -
2. In der Betreibung Nr. 2183265 des Betreibungsamtes S. gegen die  1 über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 10. März 2017 auf CHF 61'958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30.  2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.
3. In der Betreibung Nr. 21802125 des Betreibungsamtes V. gegen die  2 über den über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 10. März 2017 auf CHF 61958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30.  2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.
4. Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten 1 und 2, zuzüglich Kosten der Betreibungen von CHF 206.60."
Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, das abgelieferte
Kaufobjekt sei in verschiedener Hinsicht mangelhaft. Erstens sei das auf
dem Dach installierte Splitgerät mit Einhausung nicht wie vertraglich ver-
einbart 80 cm, sondern 200 cm hoch. Die erheblich grösser dimensionierte
und rundum geschlossene Holzverkleidung des Splitgeräts sei nicht nur
optisch störend, sondern verursache auch höhere jährliche Wartungskos-
ten, zumal für die De- und Wiedermontage zwei Handwerker nötig seien.
Zweitens fehle dem Sitzplatz auf der Südseite des Gebäudes die vertrag-
lich geschuldete Verglasung, wodurch dessen Nutzungsmöglichkeiten er-
heblich eingeschränkt würden und den Klägern ein Minderwert entstehe.
Drittens sei auch der Gartenbereich mangelhaft. Die Mächtigkeit der obers-
ten Humusschicht sei zu gering und darunter befinde sich eine verdichtete
Schicht aus Kies und Steinen. Dieser Bodenaufbau lasse keine Bepflan-
zung mit einheimischen Sträuchern und Bäumen zu. Diese Mängel führten
zu einem Minderwert des Kaufobjekts, der den Klägern von den Beklagten
zu erstatten sei.
14.
Mit Klageantwort vom 30. September 2019 (Postaufgabe: gleichentags)
beantragten die Beklagten:
"1. Die Anträge der Kläger seien vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % MwSt) zulasten der Kläger."
Zur Begründung führten die Beklagten im Wesentlichen aus, das abgelie-
ferte Kaufobjekt sei vertragsgemäss erstellt worden und weise keine Män-
- 6 -
gel auf, womit auch keine Minderungsansprüche der Kläger gegen die Be-
klagten bestünden. Ohnehin hätten die Kläger die angeblichen Mängel
nicht rechtzeitig gerügt.
15.
Am 9. Juli 2020 fand vor dem Instruktionsrichter eine Instruktionsverhand-
lung mit Vermittlungsgespräch statt.
16.
Mangels Einigung der Parteien wurde ein zweiter Schriftenwechsel ange-
ordnet. Mit Replik vom 25. September 2020 (Postaufgabe: gleichentags)
stellten die Kläger die folgenden geänderten Rechtsbegehren:
"1. Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, den Klägern den Betrag von CHF 84'651.32 zu bezahlen, zuzüglich Zins zu 5 % seit 24. August 2017.
2. In der Betreibung Nr. 2183265 des Betreibungsamtes S. gegen die  1 über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 10. März 2017 auf CHF 61'958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30.  2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.
3. In der Betreibung Nr. 21802125 des Betreibungsamtes V. gegen die  2 über den über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 10. März 2017 auf CHF 61958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30.  2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.
4. Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten 1 und 2, zuzüglich Kosten der Betreibungen von CHF 206.60."
Die Erhöhung des Streitwertes begründeten die Kläger im Wesentlichen
mit dem Vorliegen einer Offerte für die Sitzplatzverglasung und der Ausfüh-
rung weiterer Arbeiten im Rahmen der Gartensanierung.
17.
Mit Duplik vom 20. November 2020 (Postaufgabe: gleichentags) hielten die
Beklagten an ihren Anträgen fest. Weiter verkündeten sie der J. den Streit.
18.
18.1.
Mit Verfügung vom 23. November 2020 wurde der J. Frist angesetzt, um
zu erklären, ob sie:
a) zugunsten der Beklagten als Nebenintervenientin am Verfahren  will (Art. 79 Abs. 1 lit. a ZPO);
- 7 -
b) anstelle der Beklagten mit deren Einverständnis den Prozess führen will (Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO);
c) den Eintritt ins Verfahren ablehnt (Art. 79 Abs. 2 ZPO).
18.2.
Nachdem sich die J. nicht vernehmen liess, wurde das Verfahren ohne
Rücksicht auf sie fortgesetzt.
19.
Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 (Postaufgabe: gleichentags) reichten
die Kläger eine Stellungnahme zur Duplik der Beklagten vom 20. Novem-
ber 2020 ein.
20.
Mit Eingabe vom 18. Dezember 2020 (Postaufgabe: gleichentags) reichten
die Beklagten eine Stellungnahme zur Stellungnahme der Kläger vom
4. Dezember 2020 ein.
21.
Mit Eingabe vom 7. Januar 2021 (Postaufgabe: gleichentags) reichten die
Kläger eine Stellungnahme zur Stellungnahme der Beklagten vom 18. De-
zember 2020 ein.
22.
Mit Verfügung vom 8. April 2022 überwies der Präsident die Streitsache
ans Handelsgericht, gab die Zusammensetzung des Gerichts bekannt, lud
die Parteien zur Hauptverhandlung vor und erliess die Beweisverfügung.
23.
Am 4. Mai 2022 fand die Hauptverhandlung statt. Die Parteien hielten ihre
Schlussvorträge und konnten sich dabei je zwei Mal äussern. Daraufhin
zog sich das Handelsgericht zur Beratung zurück und fällte das folgende
Urteil.
- 8 -

Considerations:
Das Handelsgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60
ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-
digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO).
1.1. Örtliche Zuständigkeit
Für Klagen aus Vertrag ist das Gericht am Sitz der beklagten Partei zustän-
dig (Art. 31 ZPO). Der Sitz der Beklagten 1 befindet sich in S. und derjenige
der Beklagten 2 in T., womit die örtliche Zuständigkeit der aargauischen
Gerichte gegeben ist. Im Übrigen haben sich die Beklagten auf das vorlie-
gende Verfahren eingelassen (Art. 18 ZPO).
1.2. Sachliche und funktionelle Zuständigkeit
Sachlich ist das Handelsgericht des Kantons Aargau zuständig: Die Streit-
sache betrifft die geschäftliche Tätigkeit der beiden Beklagten (Art. 6 Abs. 2
lit. a ZPO), denn dem Forderungsstreit liegt ein Kaufvertrag zwischen den
Beklagten als Verkäuferinnen und den Klägern als Käufern über ein Grund-
stück sowie einen Miteigentumsanteil an einem weiteren Grundstück zu-
grunde. Der Streitwert beträgt laut Replikbegehren Ziff. 1 Fr. 84'651.32.
Damit steht gegen den Entscheid des Handelsgerichts die Beschwerde in
Zivilsachen ans Bundesgericht offen (Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO i.V.m. Art. 74
Abs. 1 lit. b BGG). Zudem sind die Beklagten 1 und 2 als Aktiengesellschaf-
ten im Handelsregister eingetragen (Art. 6 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Kläger
übten ihr Wahlrecht gemäss Art. 6 Abs. 3 ZPO demnach gültig zugunsten
des Handelsgerichts aus. Das Handelsgericht entscheidet als Kollegialge-
richt (§ 12 Abs. 1 lit. a EG ZPO).
1.3. Einfache aktive und passive Streitgenossenschaft
Gestützt auf Art. 71 Abs. 1 ZPO können mehrere Personen gemeinsam
klagen oder beklagt werden, wenn Rechte und Pflichten beurteilt werden
sollen, welche auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen
(einfache aktive bzw. passive Streitgenossenschaft).1 Gleichartigkeit liegt
vor, wenn die Verbindung der einzelnen Parteien zu einer einfachen Streit-
genossenschaft unter prozessökonomischen Gesichtspunkten zweckmäs-
sig erscheint und keine prozessuale Unübersichtlichkeit droht.2 Zudem
muss auf die einzelnen Klagen die gleiche Verfahrensart anwendbar sein
(Art. 71 Abs. 2 ZPO). Schliesslich wird vorausgesetzt, dass das angerufene
Gericht hinsichtlich der eingeklagten Ansprüche je einzeln sachlich und ört-
lich zuständig ist.3
1 STAEHELIN/SCHWEIZER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, Art. 71 N. 4. 2 STAEHELIN/SCHWEIZER (Fn. 1), Art. 71 N. 5. 3 STAEHELIN/SCHWEIZER (Fn. 1), Art. 71 N. 9; BGE 142 III 581 E. 2.1.
- 9 -
Die Voraussetzungen sowohl für eine einfache aktive als auch für eine pas-
sive Streitgenossenschaft sind erfüllt. Die klägerischen Ansprüche stützen
sich auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 15. Februar 2016.
Parteien sind die Beklagten 1 und 2 als Verkäufer und die Kläger 1 und 2
als Käufer (KB 5 S. 2). Die Ansprüche wären aufgrund von Art. 6 Abs. 3
ZPO i.V.m. § 12 Abs. 1 lit. a EG ZPO zudem auch je einzeln vom Handels-
gericht des Kantons Aargau im ordentlichen Verfahren zu beurteilen.
1.4. Änderung des Rechtsbegehrens Ziff. 1
Mit Replik vom 25. September 2020 haben die Kläger 1 und 2 Rechtsbe-
gehren Ziff. 1 der Klage wie folgt geändert:
"Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu , den Klägern den Betrag von CHF 84'651.32 zu bezahlen, zuzüglich Zins zu 5 % seit 24. August 2017."
Folglich ist zu prüfen, ob vorliegend die Voraussetzungen der Klageände-
rung erfüllt sind.
1.4.1. Rechtliche Grundlagen
Die Zulässigkeit der Klageänderung ist Prozessvoraussetzung.4 Diese be-
urteilt sich nach Einreichung der Klage bis zum Aktenschluss nach Art. 227
ZPO.5 Demnach ist eine Klageänderung zulässig, wenn der geänderte oder
neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit
dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder
die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt.
1.4.2. Würdigung
In ihrer Klage beziffern die Kläger den Minderwert des Kaufobjekts mit
Fr. 54'410.10, basierend auf einer Schätzung für die Sitzglasverglasung,
die Kosten der abgestorbenen Pflanzen, der Gartensanierung und für die
Wartung des Splitgeräts (act. 23 Rz. 66). In ihrer Replik vom 25. Septem-
ber 2020 erhöhen sie den geltend gemachten Minderwert gestützt auf eine
Offerte für die Sitzplatzverglasung und den Kosten der ausgeführten Gar-
tenarbeiten (act. 75 Rz. 6). Der sachliche Zusammenhang zum bisherigen
Anspruch ist ohne Weiteres gegeben. Die Klageänderung hat keine Ver-
fahrensänderung zur Folge und das angerufene Gericht bleibt örtlich und
sachlich zuständig.
1.5. Übrige Prozessvoraussetzungen
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass. Auf die Klage ist einzutreten.
4 ZÜRCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 59 N. 80; LEUENBERGER, in: Sut-
ter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 227 N. 26. 5 LEUENBERGER (Fn. 4), Art. 227 N. 26.
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2. Replik- und Novenrecht
2.1. Rechtliche Grundlagen
Die Parteien haben gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 und
Abs. 2 BV das Recht, zu jeder Eingabe der Gegenpartei Stellung zu neh-
men.6 Insbesondere sind Stellungnahmen zum Rechtlichen und zum Be-
weisergebnis bis zur Urteilsfällung jederzeit möglich (sog. Replikrecht). Das
Handelsgericht setzt dafür keine Fristen an.7
Das Replikrecht ist vom Novenrecht abzugrenzen. Nach Abschluss des
Schriftenwechsels können neue Tatsachen und Beweismittel nur noch un-
ter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden.8
Eine Tatsache ist neu, wenn sie ein Sachverhaltselement erstmals einführt.
Wird ein bereits eingeführtes Sachverhaltselement hingegen bloss klarge-
stellt, ist es nicht neu. Dagegen sind Vorbringen neu, die dem Nachsub-
stantiieren dienen, wenn die Partei ein substantiiertes Behaupten oder Be-
streiten zuvor unterlassen hat.9 Zulässig ist das Vorbringen neuer Tatsa-
chen oder Beweismittel, welche nach Abschluss des Schriftenwechsels
entstanden sind (echte Noven; Art. 229 Abs. 1 lit. a ZPO) oder welche be-
reits vor Abschluss des Schriftenwechsels vorhanden waren, aber trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte No-
ven; Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO). Zu berücksichtigen ist, dass es der klagen-
den Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in der Replik sämt-
liche denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der
Duplik noch ausgedehnt werden kann. Wenn daher in der Duplik Noven
vorgebracht werden, welche die klagende Partei ihrerseits mit unechten
Noven entkräften will, so sind die Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1
lit. b ZPO erfüllt.10 Damit der klagenden Partei der Sorgfaltsnachweis ge-
lingt, ist immerhin unabdingbar, dass die Dupliknoven für ihre Novenein-
gabe kausal sind.11 Es obliegt der Partei, die das Novenrecht beansprucht,
darzutun, inwiefern die Verspätung entschuldbar ist.12
Sowohl echte als auch unechte Noven sind nur dann zu berücksichtigen,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht wurden (Art. 299 Abs. 1 ZPO). Hierfür
müssen sie regelmässig innert einer Frist von praxisgemäss 10 Tagen13 in
das Verfahren eingebracht werden. Ob das Erfordernis des unverzüglichen
6 BGE 144 III 117 E. 2.1., 138 I 154 E. 2.3.3 je m.w.H. 7 Vgl. Merkblatt des Handelsgerichts, abrufbar unter: <https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/do-
kumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-handelsgericht.pdf> (letztmals besucht am 4. Mai 2022).
8 LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 229 N. 4a. 9 BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N. 16. 10 BGE 146 III 55 E. 2.5.2 m.w.H. 11 BGE 146 III 55 E. 2.5.2 m.w.H. 12 BSK ZPO-WILLISEGGER (Fn. 9), Art. 229 N. 33; vgl. LEUENBERGER (Fn. 8), Art. 229 N. 10. 13 Vgl. Merkblatt des Handelsgerichts, abrufbar unter: <https://www.ag.ch/media/kanton-aar-
gau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-handelsgericht.pdf> (letztmals besucht am 4. Mai 2022).
- 11 -
Vorbringens hinsichtlich einer bestimmten Eingabe eingehalten wurde, ist
letztlich in Würdigung der Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurtei-
len.
2.2. Würdigung
2.2.1. Zeitliche Zulässigkeit
Sowohl die Kläger als auch die Beklagten haben von ihrem unbedingten
Replikrecht Gebrauch gemacht.
Die Duplik wurde den Klägern mit Verfügung vom 23. November 2020 am
24. November 2020 via Postfach zugestellt. Die Kläger erstatteten ihre
Stellungnahme zur Duplik am 4. Dezember 2020. Sie erfolgte innert 10 Ta-
gen nach deren Zustellung14 und damit ohne Verzug. Dasselbe gilt für die
Stellungnahme der Beklagten vom 18. Dezember 2020, welche innert sie-
ben Tagen nach erfolgter Zustellung der Eingabe der Kläger15 eingereicht
wurde. Die Stellungnahme der Beklagten vom 18. Dezember 2020 er-
reichte das Handelsgericht am 21. Dezember 2020 und wurde den Klägern
mit Verfügung vom 21. Dezember 2020 am 22. Dezember 2020 via Post-
fach zugestellt.16 Die zweite Stellungnahme der Kläger vom 7. Januar 2021
erfolgte damit innert 15 Tagen. Ob die Eingabe unverzüglich im Sinne des
Novenrechts eingereicht wurde, kann offenbleiben, da sich die darin ent-
haltenen Noven nur auf Ausführungen der Beklagten beziehen, die ihrer-
seits novenrechtlich unzulässig sind (siehe E. 2.2.2).
2.2.2. Inhaltliche Zulässigkeit
Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 nehmen die Kläger zu neuen Vorbrin-
gen der Duplik Stellung. Diese beziehen sich auf die erstmals eingereichten
Ausführungspläne (Duplikbeilage [DB] 1 ["Sammelbeilage]) sowie die
Planskizze Haus 4 vom 23. Dezember 2015 (DB 2). Die Kläger legen
rechtsgenüglich dar, inwiefern ihre Stellungnahme durch die Dupliknoven
veranlasst ist. Ebenso zeigen sie auf, dass es ihnen nicht möglich war, be-
reits in der Replik auf die Behauptungen betreffend die ihnen nie oder in
anderem Zusammenhang zugestellten Plänen zu reagieren. Die Vorbrin-
gen der Kläger sind entsprechend zu berücksichtigen.
Novenrechtlich unzulässig sind hingegen die mit Eingabe der Beklagten
vom 18. Dezember 2020 erstmalig eingeführten Tatsachenvorbringen und
Beweismittel. Dabei handelt es sich um zwei E-Mails der Beklagten an die
Kläger aus dem Jahre 2016. Diese hätten bereits in der Duplik vorgebracht
werden können.
14 Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00428290. 15 Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00432722. 16 Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00433819.
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3. Verhandlungsmaxime
Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich
daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen:
3.1. Behauptungslast
Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-
chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel
anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.17 Die Auf-
teilung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislast-
verteilung nach Art. 8 ZGB.18 Somit trägt die Behauptungslast für rechtser-
zeugende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für
rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang ei-
nes Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin-
dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung
etc.).19 Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflich-
tung zu behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.20
Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge-
nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli-
chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens
entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be-
hauptet werden.21 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach-
ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden
(sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen).22 Blosse Mutmassungen
stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachenbehauptungen dar.23 Ist
ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs-
sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die
anbegehrte Rechtsfolge zulässt.24
Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu-
stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).25 Der bloss
17 Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2;
SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 18 BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 19 SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 55 N. 18. 20 BGE 128 III 271 E. 2.a.aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 21 BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 22 BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Be-
haupten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen , in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und Gefahren – national und international, 2019, S. 80.
23 BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 24 BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1;
SCHNEUWLY (Fn. 17), S. 445. 25 BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften,
SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 22), S. 60.
- 13 -
pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.26 Zweck dieses
Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche
Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor-
derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die
Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei-
digen muss (Art. 222 ZPO).27 Durch einen Verweis auf Urkunden können
Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn
es als blossen Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden-
inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.28 An einen rechtsgenüglichen Ver-
weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt:
Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen
Zügen oder Umrissen behauptet sein.29 Zweitens hat der entsprechende
Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen-
nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak-
tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.30 Drittens muss die Beilage
selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der
Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein
Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge-
geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift
die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage
enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in-
terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass
in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhan-
den sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegen-
partei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zu-
sammensuchen müssen.31 Die in der Praxis beliebten Pauschalverweise
auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden "integ-
rierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hin-
reichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptungen nicht
ersetzen.32
3.2. Bestreitungslast
Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet
eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als
26 BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1
m.w.N.; JOSI (Fn. 22), S. 61. 27 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 28 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 29 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1,
4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 25), S. 535 f. 30 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni
2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 25), S. 536 ff. 31 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1,
4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 25), S. 538 ff.
32 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 25), S. 540 Fn. 50 m.w.N.
- 14 -
unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne wei-
teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein
Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).33 Art. 222
Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa-
chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be-
stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun-
gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.34 Bestreitun-
gen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche
einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung muss ih-
rem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei weiss,
welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pauschale Be-
streitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie explizit erfol-
gen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer
bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.35 Auch ein im-
plizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den Anforderun-
gen der rechtsgenügenden Bestreitung.36
3.3. Substantiierungslast
Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der
behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine
über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor-
bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa-
chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis
abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.37
Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor-
bringen zu vervollständigen.38 Der nicht oder nicht substantiiert vorge-
brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem
nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.39
3.4. Bezeichnung der Beweismittel
Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen
Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die
Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen
Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört
auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen
33 BK ZPO I-HURNI (Fn. 32), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 22), S. 57. 34 Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise-
karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 35 BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 17),
S. 445 f. 36 SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ
2016, S. 285 m.w.N. 37 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 38 DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen,
2013, S. 21; JOSI (Fn. 22), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 39 BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021,
Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 22), S. 62.
- 15 -
Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht,
in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila-
gen zu verweisen.40 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten,
wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa-
chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.41 Deshalb sind die einzel-
nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden Tat-
sachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden sol-
len ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung").42 Es ist hingegen unzu-
reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich
pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu ver-
weisen.43 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisführung
erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).44
4. Einleitung
Die Kläger untermauern ihre Forderung dem Grundsatz nach mit zwei An-
spruchsgrundlagen. Erstens verlangen sie Minderung wegen Sachmän-
geln des Kaufobjekts. Zweitens stützen sie sich auf die Haftung der Beklag-
ten in ihren Rollen als Bauleitung (Beklagte 1) und Architektin (Beklagte 2)
nach der SIA-Norm 118 gemäss Ziff. IV.4. des Kaufvertrags.
Im Folgenden ist zunächst der zwischen den Parteien geschlossene Ver-
trag rechtlich zu qualifizieren. Sodann sind allfällige Gewährleistungsan-
sprüche der Kläger aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Kauf-
vertrag zu prüfen. Dies bedingt das Vorliegen von gewährleistungsrechtlich
relevanten Mängeln, die rechtzeitige Rüge derselben und das Fehlen von
Ausschlussgründen, die der Haftung entgegenstünden. Schliesslich ist die
Frage zu beantworten, ob die Kläger die Beklagten in deren Rollen als Bau-
leitung bzw. Architektin für die behaupteten Mängel der Liegenschaft be-
langen können.
5. Qualifikation des Vertrags vom 15. Februar 2016
5.1. Rechtliche Grundlagen
Die Qualifikation eines Vertrages ist eine Rechtsfrage und folglich von Am-
tes wegen zu prüfen (vgl. Art. 57 ZPO). Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist beim Verkauf eines Grundstückes mit einer Neubaute
im Rahmen eines einheitlichen Vertrages insbesondere zwischen einem
reinen Kaufvertrag (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache) und
40 BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in BGE
140 III 602). 41 BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3
m.w.N. 42 BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, Art. 221 N. 16 ff.; BRUGGER (Fn. 25), S. 537. 43 BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 42), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 22), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom
30. November 2017 E. 4. 44 BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
(Fn. 1), Art. 180 N. 10 ff., je m.w.N.
- 16 -
einem gemischten Grundstückkauf-/Werkvertrag (Grundstückkauf mit Bau-
leistungspflicht) zu unterscheiden. Massgebliches Abgrenzungskriterium
bildet dabei die Herstellungspflicht. Während der Verkäufer nur zur Über-
eignung der künftigen Sache verpflichtet ist, ist der Unternehmer zur Her-
stellung einer künftigen Neubaute verpflichtet. Ein Kauf über eine künftige
Sache ist anzunehmen, wenn der Erwerber keinerlei Einfluss auf den Her-
stellungsprozess ausübt, d.h. der Neubau nicht eigens für ihn hergestellt
wird. Demgegenüber ist von einem gemischten Grundstückkauf mit Bau-
leistungspflicht auszugehen, wenn dem Erwerber ein Einfluss auf den Ar-
beitsprozess eingeräumt wird, und zwar auch bei einer bloss teilweisen
Herstellung eines Neubaus nach den individuellen Wünschen des Erwer-
bers.45 Von einer qualifizierenden Einflussmöglichkeit kann dann nicht
mehr gesprochen werden, wenn sich diese auf die Mitbestimmung von
nicht wesensprägenden Details der Endausführung des Neubaus be-
schränkt, wie etwa die Farbe der Tapeten, die Wahl der Bodenbeläge oder
der Küchenapparate.46
5.2. Würdigung
Vorab ist zu klären, auf welcher vertraglichen Grundlage die Mängelrechte
der Käufer zu beurteilen sind. Die Parteien gehen übereinstimmend vom
Vorliegen eines Kaufvertrages aus und verwenden im Zusammenhang mit
dem zwischen ihnen abgeschlossenen Vertrag durchwegs die Begriffe
"Kaufvertrag" und "Kaufobjekt" (vgl. act. 4 Rz. 6 ff; act. 16 Rz. 38 f.; act. 42;
act. 90 Rz. 72; act. 130; act. 134 ff.). Entscheidend für die rechtliche Qua-
lifikation eines Vertrags ist dessen Inhalt; nicht entscheidend sind die von
den Parteien verwendeten Begrifflichkeiten.47
Am 15. Februar 2016 schlossen die Parteien eine als "Kaufvertrag" be-
zeichnete Vereinbarung über den Erwerb des Grundstücks GB Q. Nr. 1203
mit dem noch zu erstellenden Einfamilienhaus Nr. 1171 und dem dominier-
ten Grundstück Nr. 1204-0-25 (Miteigentumsanteil) mit der zu erstellenden
Tiefgarage Nr. 1172 zu einem Pauschalpreis von Fr. 1'180'000.00 (KB 5).
Die Gesamtheit dieser Leistungen (Übertragung der Grundstücke sowie Er-
stellung des Einfamilienhauses mit Garage) bezeichneten die Parteien als
"Kaufsobjekt" (Ziff. II des Vertrags). Die zu erstellende Baute sollte gemäss
dem Vertrag durch die Beklagten nach der Planbeilage und dem Baube-
schrieb, welche ausdrücklich als Vertragsbestandteile bezeichnet wurden,
45 BGer 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 2.2; 4A_306/2018 vom 29. Januar 2019 E. 2.2;
4A_702/2011 vom 20. August 2012 E. 5; 4C.301/2002 vom 22. Januar 2003 E. 2.1 mit Hinweisen auf die Lehre.
46 Vgl. KRAUSKOPF/MÄRKI, Erwerb einer Stockwerkeinheit ab Plan. Unter besonderer  der Aufklärungs- und Informationspflichten der Notarinnen und Notare bei der Beurkundung des Wohnungskaufes, in: Wolf, Aktuelles zum Stockwerkeigentum – insbesondere aus Sicht des Notariats, Weiterbildungstagung des Verbands bernischer Notare und des Instituts für  und Notarielle Praxis an der Universität Bern vom 25./26. Oktober 2017, 2017, S. 60.; RÜEGG, in: Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 3. Aufl., Bern 2017, § 5 N. 8 S. 169 f.
47 vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 144 III 43 E. 3.3.; BGE 131 III 217 E. 3 = Pra 2006 Nr. 6.
- 17 -
ausgeführt werden (KB 5 S. 5, Ziff. II lit. a und b). Die Planbeilage und der
Baubeschrieb enthalten einerseits die konkrete Bemassung der zu erstel-
lenden Baute (Seitenansicht der Fassaden Nord, Süd, Ost und West). An-
dererseits bestimmen sie die wesentlichen Eigenschaften der Baute, die
auszuführenden Handwerkerarbeiten und die zu verwendenden Materia-
lien. Mit anderen Worten definieren sie die geschuldete Qualität der bauli-
chen Ausführungen (vgl. KB 5, Baubeschrieb S. 1). Die Eigenschaften des
Kaufobjektes bei Ablieferung wurden mithin bereits im Voraus festgelegt.
Das Kaufobjekt ist Teil einer einheitlichen, von den Beklagten vorgängig
projektierten und im Anschluss realisierten Gesamtüberbauung mit vier
weitgehend identischen Einfamilienhäusern (KB 5 S. 7, Ziff. IV.2; vgl. auch
KB 7).
Sodann ist auch die Verkaufsdokumentation der Beklagten (KB 7) in inhalt-
licher sowie formeller Hinsicht standardisiert. Sie wurde namentlich nicht
mit Blick auf die Kläger individualisiert. Diese Sachverhaltselemente lassen
nur den Schluss zu, dass die infrage stehende Baute nicht nach den indivi-
duellen Wünschen der Klägerschaft bzw. nicht auf deren Bestellung hin er-
stellt wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Baute in Bezug auf
ihre wesentlichen Eigenschaften in identischer Form auch für jeden ande-
ren Erwerber erstellt worden wäre.
Bereits diese Konstellation spricht gegen eine (wesentliche) Einflussnahme
der Kläger auf den Herstellungs- und Arbeitsprozess. Weiter wurde im Bau-
beschrieb ausdrücklich festgehalten, dass das Fassaden- und Farbkonzept
von den Käufern nicht beeinflusst werden kann, dass grundsätzlich keine
Eigenleistungen durch die Käufer möglich sind und dass die vom Ersteller
bestimmten Unternehmer durch die Erwerber zu berücksichtigen sind
(KB 5, Baubeschrieb S. 7). Sowohl die Kläger als auch die Beklagten füh-
ren aus, dass die Kläger keinen Einfluss auf den Herstellungsprozess und
Gestaltung des Gebäudes nehmen konnten (act. 15; act. 135; act. 179
Rz. 4; act. 196). Weiter ist nicht ersichtlich, dass die Kläger von der vorge-
sehenen Standardausführung des Baus abgewichen wären oder Anwei-
sungen für den Innenausbau gegeben hätten oder hätten geben können.
Zumindest waren die Wahlmöglichkeiten der Kläger nicht derart umfang-
reich, dass sie die Annahme eines gemischten Kauf-/Werkvertrags recht-
fertigen würden. Letztlich lässt sich auch der pauschale Preis von
Fr. 1'180'000.00 nicht auf das Grundstück und die versprochene Baute auf-
teilen, was ebenfalls für das Vorliegen eines reinen Kaufvertrages spricht.48
Zusammenfassend ist der Vertrag vom 15. Februar 2016 als reiner Kauf-
vertrag über eine künftige Sache zu qualifizieren.
48 Vgl. RÜEGG (Fn. 46), S. 170 N. 8.
- 18 -
6. Sachgewährleistung
6.1. Anspruch der Kläger aus Sachgewährleistung
Die Kläger machen einen Minderungsanspruch nach Art. 197 ff. OR gel-
tend. Diesen stützen sie darauf, dass ihre Liegenschaft in Bezug auf drei
Positionen – Splitgerät samt Einhausung, fehlende Sitzplatzverglasung,
Aufbau des Gartenbodens – mangelhaft sei. Konkret beziffern die Kläger
den Minderwert wie folgt:
Die kaufrechtliche Sachgewährleistung bedingt das Bestehen von Mängeln
am Kaufobjekt, deren rechtzeitige Rüge sowie das Fehlen von Ausschluss-
gründen.
6.2. Sachmängel am Kaufobjekt
6.2.1. Rechtliche Grundlagen
6.2.1.1. Sachgewährleistung
Das Gewährleistungsrecht ist dispositiver Natur. Die Sachgewährleistung
richtet sich beim Grundstückkauf grundsätzlich nach den Bestimmungen
des Fahrniskaufs (Art. 221 OR i.V.m. Art. 197 ff. OR).49
Gemäss Art. 197 Abs. 1 OR haftet der Verkäufer dem Käufer sowohl für die
zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körper-
liche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit
zum vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. Er haf-
tet für diese Mängel auch dann, wenn er sie nicht kannte (Abs. 2). Mangel-
haft i.S.v. Art. 197 OR ist eine Sache dann, wenn sie von dem abweicht,
was nach dem Kaufvertrag sein sollte, weil ihr eine Eigenschaft fehlt, die
vom Verkäufer zugesichert wurde oder die der Käufer nach den Grundsät-
zen von Treu und Glauben voraussetzen durfte.50 Ob es an einer zugesi-
cherten oder vorausgesetzten Eigenschaft fehlt, beurteilt sich jeweils an-
hand des konkreten Kaufvertrages.51
49 Vgl. BINDER/VETTER, Freizeichnung von Gewährleistungsansprüchen beim Grundstückkauf unter
besonderer Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Normen, AJP 2007, S. 687; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Aufl. 2021, N. 643, 652 ff.
50 BGE 114 II 239 E. 5a; RÜEGG (Fn. 46), §5 N. 35 S. 179 f.; BSK OR I-HONSELL, 7. Aufl. 2020, Art. 197 N. 2; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 331.
51 BGer 4A_173/2014 vom 10. Juni 2014 E. 5.2; BGE 114 II 239 E. 5.a.aa.
- Abgestorbene Pflanzen Fr. 990.00
- Gartensanierung, erfolgt Fr. 25'420.10
- Gartensanierung, erfolgt (neu) Fr. 11'473.17
- Gartensanierung, ausstehend Fr. 18'500.00
- Fehlende Verglasung Fr. 26'268.05
- Splitgerät Fr. 2'000.00
Total Fr. 84'651.32
- 19 -
Eine Zusicherung seitens des Verkäufers i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR liegt vor,
wenn dieser anlässlich des Vertragsschlusses und als Teil des Vertrages
eine verbindliche Erklärung über das Vorliegen bestimmter Eigenschaften
bzw. das Fehlen bestimmter Mängel des Kaufobjekts abgibt.52 Eine solche
Erklärung kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen.53 So kann sie ins-
besondere auch ausserhalb der Kaufvertragsurkunde abgegeben werden,
namentlich durch die Aushändigung von Verkaufsunterlagen.54 Eine Zusi-
cherung beim Liegenschaftskauf bedarf nach herrschender Lehre und
Rechtsprechung nicht der öffentlichen Beurkundung.55 Sie ist gewährleis-
tungsrechtlich erst relevant, wenn sie für den Kaufentschluss des Käufers
ursächlich war (Kausalitätserfordernis).56 Die Kausalität wird bei Zusiche-
rungen vermutet, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet sind,
den Käufer in seinem Entscheid, das Objekt überhaupt oder zu den kon-
kreten Bedingungen zu kaufen, massgebend zu beeinflussen.57
Liegt keine Zusicherung vor, kann das Kaufobjekt mangelhaft sein, wenn
der Käufer nach Treu und Glauben gewisse Eigenschaften voraussetzen
durfte, das Kaufobjekt diese aber nicht aufweist. Dabei bestimmen sich die
erwarteten Eigenschaften nach dem vorausgesetzten Gebrauch des
Kaufobjekts. Dieser ergibt sich in erster Linie aus dem übereinstimmenden
Parteiwillen.58 Ist ein solcher nicht feststellbar, kann auf denjenigen Ge-
brauch – und die entsprechenden Eigenschaften – abgestellt werden, die
der Käufer gemäss der Verkehrsauffassung, den Umständen des Vertrags-
schlusses und der Natur des Geschäfts nach Treu und Glauben erwarten
durfte.59 Hierbei finden insbesondere auch Branchenusancen und Normen,
welche die "anerkannten Regeln der Baukunde" widerspiegeln (z.B. Nor-
men des SIA), Berücksichtigung.60 Ein rechtlich relevanter Mangel liegt in-
dessen nur dann vor, wenn die Abweichung vom erwarteten Zustand den
Wert oder die Tauglichkeit des Kaufobjekts zum vorausgesetzten Ge-
brauch aufhebt oder erheblich mindert (Art. 197 Abs. 1 Teil 2 OR). Die Er-
heblichkeit der Wert- oder Tauglichkeitsminderung steht im Ermessensent-
scheid des Richters, welcher insbesondere die Umstände des Einzelfalls
und die Verkehrsanschauung zu berücksichtigen hat.61 Gemäss herrschen-
der Lehre sind Wert oder Tauglichkeit des Kaufobjekts namentlich dann
52 HUGUENIN ET AL., Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 2599. 53 BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 14; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2601; BGE 88 II 410
E. 3c; 109 II 24 E. 4; BGE 102 II 97 E. 5.1. 54 Vgl. RÜEGG (Fn. 46), § 5 N. 47 S. 184. 55 BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 15 mit Hinweisen. 56 BGer 4A_538/2013 vom 19. März 2014 E. 4.1; BGE 88 II 410 E. 3.c. 57 BGE 71 II 239 E. 4.; BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 5.1. 58 HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2609. 59 BGer 4C.200/2006 vom 20. September 2006 E. 2.1; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2609;
SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 331. 60 RÜEGG (Fn. 46), S. 192 N. 74 m.w.H. 61 Zum Ganzen: ZK OR-SCHÖNLE/HIGI, 3. Aufl. 2005, Art. 197 N. 71 ff.; MÜLLER-CHEN, in: Müller-
Chen/Huguenin (Hrsg.), Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, , Miete, Leihe, Art. 184 - 318 OR, 3. Aufl. 2016, Art. 197 N. 27.
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erheblich vermindert, wenn der Käufer den Kaufvertrag in Kenntnis des
Mangels nicht oder zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte.62
Die Beweislast für das Vorliegen des Mangels im Zeitpunkt des Gefahr-
übergangs obliegt dem Käufer (vgl. Art. 8 ZGB), sofern dieser das Kaufob-
jekt angenommen hat.63
6.2.1.2. Vertragsauslegung
Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Aus-
legung, d.h. nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18
Abs. 1 OR).64 Haben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach dem
erklärten wirklichen Willen verstanden und stimmen die Willen überein, so
liegt ein natürlicher Konsens vor. Die subjektive Auslegung zielt auf die Re-
konstruktion des tatsächlichen Parteiwillens ab.65 Bleibt der (innere) Partei-
wille unbewiesen oder stimmt er nicht überein, sind zur Ermittlung des mut-
masslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Ver-
trauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusam-
menhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten.66 Im Rahmen dieser objektivierten (normativen) Auslegung67 hat
jede Partei nach dem Vertrauensprinzip ihre Erklärung so gelten zu lassen,
wie sie von der Adressatin nach ihrem Wortlaut und der Entstehungsge-
schichte des Vertrags wie Vorverhandlungen und Begleitumstände, Verhal-
ten der Parteien bei Vertragsschluss, Interessenlage, Zweck und Systema-
tik des Vertrags, Verkehrsauffassung und -übung im Rahmen einer ganz-
heitlichen Auslegung verstanden werden musste und durfte.68 Es gilt das
als Vertragswille, was vernünftig und korrekt handelnde Parteien unter den
gegebenen Umständen gewollt haben würden.69
6.2.2. Splitgerät
6.2.2.1. Parteibehauptungen
6.2.2.1.1. Kläger
Die Kläger machen geltend, auf dem Dach des Gebäudes sei ein anderes
Splitgerät installiert worden, als ursprünglich vorgesehen (act. 7 Rz. 18).
Konkret seien das Splitgerät samt Holzverkleidung nicht nur 80 cm, son-
dern rund 200 cm hoch und damit erheblich grösser ausgefallen als es ver-
traglich vereinbart worden wäre (act. 7 f. Rz. 18, 21). Gemäss Planbeilage
zum Kaufvertrag hätte die Holzverkleidung des Splitgeräts südseitig offen
ausgeführt werden müssen. Die erheblich grösser dimensionierte sowie
62 Vgl. HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2612; RÜEGG (Fn. 46), S. 193 f. N. 76. 63 BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 12 m.w.H. 64 BGE 131 III 467 E. 1. 65 HUGUENIN, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 278. 66 BGE 138 III 659 E. 4.2.1, 133 III 61 E. 2.2.1, 132 III 24 E. 4. 67 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 1201. 68 BGE 131 III 280 E. 3, 143 III 157 E. 1.2.2; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015, Art. 18
N. 370 ff. 69 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 65), N. 1201.
- 21 -
rundum geschlossene Holzverkleidung sei zum einen optisch störend. Das
Splitgerät erscheine dadurch wie eine "Holzhütte" auf dem Dach. Die ur-
sprünglich geplante Anlage wäre demgegenüber vom Garten bzw. Terrain
aus kaum sichtbar gewesen. Zum anderen verursache die Holzverkleidung
nun auch höhere jährliche Wartungskosten, weil für die De- und Wieder-
montage der südseitig angebrachten massiven Abdeckung jeweils zwei
Handwerker nötig seien. Das vertraglich vereinbarte, südseitig offene Gerät
hätte demgegenüber nur eines Handwerkers bedurft (act. 8 f. Rz. 22f.,
act. 81 f. Rz. 33 ff., act. 22 Rz. 60, act. 93 Rz. 83). Diese Vertragsabwei-
chung stelle einen Mangel dar (act. 16 Rz. 41).
In ihrer Replik führen die Kläger sodann aus, die grössere Dimension des
Splitgeräts habe keinen Zusammenhang mit der Bodenheizung im Unter-
geschoss, da die weiteren Häuser ohne Bodenheizung ebenfalls ein grös-
seres Splitgerät hätten. Das grössere Splitgerät bringe den Klägern keinen
Mehrnutzen, sondern nur Nachteile und Einschränkungen. Die Beklagten
hätten auch ein Splitgerät im Querformat und liegend anstelle des sehr
grossen Splitgeräts in Hochformat installieren lassen können (act. 80
Rz. 27 ff.). Das vertragliche Gerät habe man in der Mitte des Daches vor-
gesehen. Es wäre vom Garten aus nicht sichtbar gewesen. Daher sei auch
keine geschlossene Konstruktion notwendig gewesen. Das nun installierte
Gerät überrage das Dach um rund 200 cm und sei daher vom Garten aus
sichtbar. Aufgrund der Störwirkung der offenen Vorderseite hätten die Be-
klagten von sich aus, ohne Verlangen der Kläger die vorderseitige Verklei-
dung montiert (act. 80 Rz. 31 f.). Die Kläger hätten das Gerät am 2. August
2018 ein erstes Mal kontrollieren lassen. Dabei sei festgestellt worden,
dass das Entfernen und die Wiedermontage der nachträglich geänderten
Holzverkleidung von einer Person allein nicht zu bewältigen sei (act. 80
Rz. 33). Die Front-Abdeckung, welche zunächst abgeschraubt werden
müsse, sei 182 cm breit, 188 cm hoch und wiege 62.7 kg. Auch klemme sie
(act. 82 Rz. 35).
6.2.2.1.2. Beklagte
Die Beklagten bestreiten die klägerische Behauptung, das Splitgerät bzw.
dessen Holzverkleidung seien mit rund 200 cm höher ausgefallen, als ur-
sprünglich geplant, nicht. Dies sei jedoch keine Vertragsabweichung, da im
Baubeschrieb Änderungen im Sinne einer Verbesserung und bezüglich Un-
vorhergesehenem vorbehalten worden seien. Zudem seien die Beklagten
auch zu geringfügigen Änderungen berechtigt gewesen, sofern diese keine
Nachteile oder Einschränkungen im Gebrauch oder bei der Qualität der
Ausführung mit sich gebracht hätten (act. 45 f.). Das grössere Splitgerät sei
auf die von den Klägern gewünschte zusätzliche Bodenheizung im Unter-
geschoss zurückzuführen. Dabei handle es sich um eine Änderung im
Sinne einer Verbesserung zugunsten der Kläger, zumal ohne Überwälzung
der Mehrkosten ein leistungsfähigeres Splitgerät installiert worden sei.
- 22 -
Dass die weiteren Häuser ohne Bodenheizung ebenfalls ein grosses Split-
gerät haben, stehe dem nicht entgegen. Des Weiteren sei die Änderung
gegenüber dem Baubeschrieb und den Verkaufsplänen nur geringfügig.
Sie bringe keinerlei Nachteile oder Einschränkungen im Gebrauch oder bei
der Qualität der Ausführung mit sich. Überdies hätten die Beklagten ange-
boten, die Abdeckung ohne Kostenfolge für die Kläger zu entfernen
(act. 45 f., act. 51; act. 119). Der behauptete negative ästhetische Einfluss
der Einhausung des Splitgeräts sei eine rein subjektive Empfindung der
Kläger; auch die drei weiteren Liegenschaften der Überbauung hätten ein
gleich grosses Splitgerät mit Holzeinfassung auf dem Dach (act. 128).
Zur rundum geschlossenen Holzverkleidung erklären die Beklagten, sie
hätten sich auf Wunsch der Eigentümer der vier Einfamilienhäuser ent-
schlossen, in Abweichung von den Bauplänen, aber ohne Mehrkosten für
die Käufer, auch die Südseite des Splitgeräts einzufassen. Die klägeri-
schen Äusserungen betreffend die Optik des Splitgeräts seien nicht nach-
vollziehbar (act. 46). Schliesslich bestreiten die Beklagten, dass den Klä-
gern höhere Wartungskosten bzw. Mehrkosten für den Unterhalt anfielen.
Insgesamt resultiere keinerlei Nachteil aus dem grösseren Splitgerät und
es liege somit kein Mangel vor (act. 46, 51).
6.2.2.2. Würdigung
Unbestritten ist, dass auf dem Dach des Einfamilienhauses der Kläger ein
Splitgerät für die Wärmepumpen mit rundum geschlossener, rund 200 cm
hoher Holzverkleidung erstellt wurde. Ebenso sind sich die Parteien einig,
dass das Splitgerät mit Einfassung gemäss Vertrag die Oberkante des
Dachs um lediglich 80 cm überragen sollte. Weiter stimmen die Kläger und
die Beklagten auch darin überein, dass die geplante Installation nicht wie
ausgeführt komplett, sondern lediglich auf drei Seiten eingefasst geplant
war. Vorgesehen war, die Holzverkleidung südseitig geöffnet auszuführen
(vgl. KB 5, Ansicht Südfassade Haus 4). Uneins sind sich die Parteien über
die Frage, ob dadurch zum Nachteil der Kläger von der vertraglich voraus-
gesetzten Beschaffenheit abgewichen wurde und den Klägern ein gewähr-
leistungsrechtlich relevanter Minderwert entstanden ist.
Die Kläger legen schlüssig dar, dass die Rundumverschalung des Splitge-
räts zu höheren Wartungskosten führt. Dass eine Person alleine die Mon-
tage und Demontage einer 62.7 kg schweren, 1.88 m hohen und 1.82 m
breiten Holzfront nicht übernehmen kann, ergibt sich aus der allgemeinen
Lebenserfahrung. Die Kläger sehen den Mangel bzw. die Nachteile und
Einschränkungen der Installation ausschliesslich in den höheren Wartungs-
kosten, die dadurch verursacht würden, dass für die Wartung zwei Perso-
nen eingesetzt werden müssten (act. 80 Rz. 29, 34). Die Kläger stützen
den Minderwert insbesondere nicht auf eine allfällige optische Beeinträch-
tigung und auch nicht allein auf die Grösse der auf dem Dach befindlichen
- 23 -
Installation (act. 180 Rz. 10). Mit E-Mail vom 2. September 2018 sowie Ein-
schreiben vom 16. September 2018 verlangten die Kläger, dass die Be-
klagte den Zugang zum Wärmetauscher mittels einer Tür vereinfachten o-
der die Einfassung verkleinerten (KB 13 S. 2; KB 14 S. 2). Die Beklagten
boten den Klägern daraufhin mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 die Ent-
fernung und Entsorgung der Front-Verkleidung an (KB 15 S. 2). Die Kläger
haben damit Nachbesserung verlangt, woraufhin die Beklagte eine solche
anbot. Wurde ein Nachbesserungsrecht vereinbart, liegt es grundsätzlich
im Ermessen des Verkäufers, wie die Nachbesserung bewerkstelligt wird.70
Mit der Entfernung der Türe wäre der geltend gemachte Mangel behoben
worden. Daran ändert nichts, dass die Kläger eine andere Vorgehens-
weise, namentlich den Einbau einer Türe, bevorzugt hätten. Nachdem die
Kläger das Angebot der Beklagten gemäss deren unbestritten gebliebenen
Ausführungen (act. 120, act. 192) verweigerten, können sie sich nunmehr
nicht auf ein Minderungsrecht berufen.
Ohnehin ist aber das Vorliegen eines gewährleistungsrechtlich relevanten
Mangels zu verneinen. Mit Ziff. II lit. b des Kaufvertrages haben die Par-
teien vereinbart, dass unwesentliche Abweichungen vom Baubeschrieb
und von den Plänen, die sich als zweckmässig oder notwendig erweisen,
aber mindestens gleichwertig sein müssen, vorbehalten bleiben (KB 5
S. 5). Weiter haben die Kläger die Beklagten im Baubeschrieb ermächtigt,
geringfügige Änderungen gegenüber dem Baubeschrieb und den Ver-
kaufsplänen vorzunehmen, sofern solche keine Nachteile oder Einschrän-
kungen im Gebrauch oder bei der Qualität der Ausführung mit sich bringen
(KB 5 Baubeschrieb S. 1). Es behauptet keine der Parteien, mit dieser Ver-
tragsbestimmung sei eine über das dispositive Gesetzesrecht hinausge-
hende (verschärfte) Haftung für zugesicherte Eigenschaften vereinbart
worden. Die Bestimmung kann dem Wortlaut nach nur so verstanden wer-
den, dass das Kaufobjekt geringfügig vom Vertrag abweichen kann, der
Verkäufer also nicht für die exakte Ausführung des Objekts gemäss Plänen
haften soll, sofern das veränderte Element dem vereinbarten gleichwertig
ist. Bezogen auf die Heizung liegt darin die Zusicherung der Beklagten,
dass die Liegenschaft auf dem Dach ein Splitgerät mit Holzverkleidung auf-
weist, und diese der im Baubeschrieb und in der Planbeilage projektierten
Installation mindestens gleichwertig ist.
Eine solche Zusicherung ist gewährleistungsrechtlich erst relevant, wenn
sie für den Kaufentschluss des Käufers kausal war. Die Kausalität wird
zwar bei Zusicherungen vermutet, die nach der allgemeinen Lebenserfah-
rung geeignet sind, den Käufer in seiner Entscheidung, überhaupt oder
doch zu den konkreten Bedingungen zu kaufen, massgebend zu beeinflus-
sen (vgl. E. 6.2.1). Hiervon geht das Bundesgericht im Zusammenhang mit
70 Vgl. VISCHER, Das Nachbesserungsrecht des Käufers beim Unternehmenskauf, AJP 2011 S. 1172
m.w.H.
- 24 -
dem Kauf von Wohneigentum insbesondere dann aus, wenn die Gesamt-
Wohnfläche oder die Zimmeranzahl betroffen sind.71 Die Kausalität bejaht
hat es auch bezüglich der Angaben zur Stärke der Decken für den Käufer
eines Geschäftshauses.72 Hinsichtlich der Masse der Heizungsinstallation
auf dem Dach, welche lediglich den von aussen sichtbaren Teil der Wär-
meanlage ausmacht, kann diese Vermutung nicht gelten. Die Kläger hätten
aufzeigen müssen, dass und inwiefern die Ausmasse des Splitgeräts und
seiner Umhüllung bzw. deren Unterhaltskosten für ihren Kaufentschluss
kausal gewesen waren. Kaufobjekt sind ein Einfamilienhaus auf einem
Grundstück mit 4.27 Aren Fläche sowie ein Miteigentumsanteil an einer
weiteren Liegenschaft mit ausschliesslichem Benutzungsrecht an einer ab-
schliessbaren Doppelgaragenboxe in der Tiefgarage (KB 5 Ziff. II). Sowohl
objektiv als auch durch die Linse angesprochener Kaufinteressenten be-
trachtet erscheinen die Aussenmasse der auf dem Flachdach montierten
Holzverkleidung und die durch deren Konstruktionsweise etwas höheren
Wartungskosten der Heizanlage beim Abschluss des Kaufvertrages über
ein solches Objekt als nebensächlich. Die Kläger behaupten denn auch
nicht, die Ausführung der Installation auf dem Dach habe bei den Vertrags-
verhandlungen die Höhe des Kaufpreises, welcher als Pauschalpreis aus-
gestaltet wurde, beeinflusst. Davon ist umso weniger auszugehen, als die
Kläger die Masse des Splitgeräts mit Holzeinfassung erst über ein Jahr
nach der Übernahme des Kaufobjekts rügten. Die zusätzlichen jährlichen
Wartungskosten von Fr. 100.00, hochgerechnet auf 20 Jahre (vgl. act. 23
Rz. 62), entsprechen gerundet 0.17 % des Basiskaufpreises von
Fr. 1'180'000.00. Die Beeinträchtigung der Wertbeständigkeit ist derart ge-
ringfügig, dass sie in ihrer Tragweite als Bagatelle erscheint.
6.2.2.3. Ergebnis
Zusammengefasst weist die Dachaufbaute, bestehend aus Splitgerät und
Holzverkleidung, keinen gewährleistungsrechtlich relevanten Mangel auf.
6.2.3. Sitzplatzverglasung
6.2.3.1. Parteibehauptungen
6.2.3.1.1. Kläger
Der zweite von den Klägern behauptete Mangel am Kaufobjekt betrifft den
Gartensitzplatz auf der Südseite des Gebäudes. Die Kläger sind der An-
sicht, gemäss Kaufvertrag sei vereinbart worden, dass dieser eine Vergla-
sung aufweisen müsse. Die Unterteilung der einzelnen Schiebe- bzw. Fal-
telemente der Verglasung sei auf der notariell beurkundeten Planbeilage
zum Kaufvertrag vom 3. Juli 2014 ohne weiteres erkennbar (act. 10
Rz. 25). Auch im bewilligten Plan der Baueingabe vom 14. April 2015 sei
71 vgl. BGE 87 II 44 E. a; BGer 4C.7/2005 vom 30. Juni 2005 E. 3.1; 4A_417/2007 vom 14. Februar
2008 E. 5.6. 72 BGE 73 II 218 E. 2.
- 25 -
diese Verglasung eingezeichnet und der Sitzplatz sei darin auch ausdrück-
lich als "gedeckter Sitzplatz, einfach verglast und unisoliert" bezeichnet.
Das gleiche Bild zeige schliesslich auch die Verkaufsdokumentation der
Beklagten, in welcher der Gartensitzplatz ebenfalls als "einfach verglast,
unisoliert" angepriesen und abgebildet worden sei (act. 10 Rz. 26, act. 19
Rz. 48). Dass die Verglasung im Mangelprotokoll vom 5. März 2019 nicht
als Mangel aufgeführt worden sei, liege nur daran, dass umstritten gewe-
sen sei, ob die Verglasung geschuldet war (act. 84 Rz. 45).
Die geschuldete Verglasung des südseitigen Gartensitzplatzes sei von der
Beklagten jedoch bis heute nicht installiert worden. Dieser Umstand stelle
eine Abweichung vom Kaufvertrag, dem bewilligten Baueingabeplan sowie
der Verkaufsdokumentation dar. Damit bestehe ein Mangel am Kaufobjekt
(act. 10 Rz. 27, act. 19 Rz. 48).
In ihrer Stellungnahme vom 4. Dezember 2020 bringen die Kläger vor, die
von den Beklagten vorgebrachten Behauptungen hinsichtlich der Ausfüh-
rungspläne seien nicht genügend substantiiert (act. 147 Rz. 6 f.). Zudem
könnten sich die Kläger nicht daran erinnern, diese Pläne erhalten zu ha-
ben (act. 147 Rz. 8.). Weiter bestreiten die Kläger die Richtigkeit der Pläne
(act. 147 f. Rz. 9 f.). Aus der Planskizze Haus 4 vom 23. Dezember 2015
könnten die Beklagten auch nichts in Bezug auf die Verglasung des Gar-
tensitzplatzes ableiten, da diese die Neugestaltung der Küche betreffe
(act. 149 Rz. 16). Schliesslich bestreiten die Kläger die Aussage der Be-
klagten, eine Sonnenstore bei einer Verglasung sei nicht erforderlich
(act. 150 Rz. 17 ff.).
6.2.3.1.2. Beklagte
Die klägerische Behauptung, die Verglasung des südseitigen Gartensitz-
platzes sei vertraglich geschuldet und ihr Fehlen entsprechend ein Mangel
am Kaufobjekt, wird von den Beklagten bestritten. Der Gartensitzplatz
werde in Rz. 228.3 des Baubeschriebs vom 25. November 2015 bloss als
"gedeckter Sitzplatz" bezeichnet und eine Verglasung werde nicht erwähnt.
Wäre eine Verglasung vorgesehen gewesen, so hätte sie im Baubeschrieb
definiert sein müssen. In den Plänen sei die Verglasung des Gartensitzplat-
zes nur deswegen eingezeichnet worden, damit diese, falls von den Klä-
gern explizit in Abweichung vom Baubeschrieb gewünscht, im Rahmen der
Baubewilligung gleich habe mitbewilligt werden können. Keines der vier
Einfamilienhäuser der Überbauung habe denn einen verglasten Sitzplatz
(act. 47, 53, 132). Auch in der Planskizze vom 23. Dezember 2015 werde
der Sitzplatz eindeutig als "gedeckter Sitzplatz" bezeichnet. Überdies seien
den Klägern Ausführungspläne betreffend die Terrasse vorgelegt worden.
Die Kläger hätten sich für die Anbringung von Sonnenstoren entschieden.
Sonnenstoren wären indessen nicht erforderlich gewesen, wenn eine Ver-
glasung hätte erfolgen sollen. Den Klägern sei also bewusst gewesen, dass
keine Verglasung vorgesehen gewesen sei (act. 121). Schliesslich sei die
- 26 -
Verkaufsdokumentation der Beklagten nicht Bestandteil des Kaufvertrags
gewesen (act. 47, act. 132).
6.2.3.2. Würdigung
6.2.3.2.1. Zusicherung
Laut Ziff. II lit. a des Kaufvertrags vom 15. Februar 2016 sind die Planbei-
lage Überbauung "O.-P." (lit. aa) und der Baubeschrieb vom 25. November
2015 (lit. bb) Vertragsbestandteile (KB 5). Im Baubeschrieb finden sich
keine direkten Angaben zur Beschaffenheit des Sitzplatzes. Unter
Ziff. 228.3 wird einzig ausgeführt: "Beim gedeckten Sitzplatz im EG wird
eine Normmarkise montiert. Bedienung elektrisch" (KB 5, Baubeschrieb
S. 4). Ein gedeckter Sitzplatz kann zwar auch verglast sein. Soweit indes-
sen eine Eigenschaft nicht erwähnt wird, ist grundsätzlich von einem quali-
fizierten Schweigen auszugehen. Ein Käufer, der ein bestimmtes Merkmal
in den Vertragsunterlagen nicht findet, kann dieses gerade nicht vorausset-
zen.
Demgegenüber hebt sich die Verglasung des Gartensitzplatzes in der Plan-
beilage zum Kaufvertrag vom 3. Juli 2014, revidiert am 12. September
2014, in der Süd-, West- und Ostansicht des Einfamilienhauses durch eine
graue Schraffierung von der Hausfassade und der dahinterliegenden Fens-
terfront ab. Diese ähnelt der Schraffierung der Fenster. Die einzelnen Glä-
ser lassen sich anhand von dünnen vertikalen Linien ausmachen (KB 5).
Damit stehen der Baubeschrieb und die Planbeilage im Widerspruch zuei-
nander. Der Vertrag enthält keine Klausel, wonach dem einen Vertragsbe-
standteil in einem solchen Fall Vorrang über den anderen zukommen
würde. Zur Ermittlung des Parteiwillens sind nebst anderem die Begleitum-
stände zu beachten, welche zum Vertragsschluss geführt haben (vgl. vorne
E. 6.2.1.2).
In diesem Zusammenhang führen die Kläger aus, der Vertragsunterzeich-
nung seien verschiedene Besprechungen vorausgegangen. Am 10. De-
zember 2015 sei ihnen im Nachgang zu einer Besprechung eine Kopie der
Baubewilligung übergeben worden und ebenfalls hätten ihnen die Beklag-
ten eine Verkaufsdokumentation ausgehändigt (act. 6 Rz. 13 f.). Diese
Ausführungen bestreiten die Beklagten nicht. In der Verkaufsdokumenta-
tion der Beklagten wird der Sitzplatz als "einfach verglast, unisoliert" ange-
priesen und abgebildet (KB 7 S. 1, 6 und 9). Auch im Plan 256 – 202 vom
3. Juli 2014 der Baueingabe, welcher vom Gemeinderat Q. bewilligt wurde,
ist die Verglasung mittels dünner Linien deutlich erkennbar eingezeichnet.
Innerhalb dieser Linien wird der Sitzplatz als "Gedeckter Sitzplatz, Einfach
Verglast Unisoliert" bezeichnet, während er ausserhalb der Linien als "Sitz-
platz Offen" beschriftet ist (KB 16 S. 3). Entgegen der Ansicht der Beklag-
ten sind diese Dokumente – obgleich sie nicht Vertragsbestandteil bilden –
nicht unbeachtlich (vgl. vorne E. 6.2.1). Angesichts der Abbildungen in der
- 27 -
Planbeilage zum Kaufvertrag, dem bewilligten Plan der Baueingabe und
der Verkaufsdokumentation der Beklagten durften die Kläger in guten
Treuen damit rechnen, dass der Gartensitzplatz auf der Südseite des Ge-
bäudes eine einfache Verglasung aufweise, obschon eine solche im Bau-
beschrieb nicht aufgeführt wird. Die Kläger durften vom verbindlichen Cha-
rakter der Pläne ausgehen, welche alle dasselbe Bild zeigen. Daran ändern
auch die von der Beklagten eingereichten Ausführungspläne und die
Planskizze Haus 4 nichts. Es wäre an den Beklagten gelegen, bereits in
der Duplik aufzuzeigen, in welchem Zusammenhang diese Pläne den Klä-
gern vorgelegt worden sind. Die Beklagten begnügten sich jedoch mit der
Behauptung, die Kläger hätten sich für die Montage von Sonnenstoren ent-
schieden, welche bei einer Verglasung nicht erforderlich gewesen wären.
Dies entnimmt sich jedoch weder DB 1 noch DB 2. Ohnehin werden in den
Ausführungsplänen vom 27. November 2015 nur "Lamellenstoren" erwähnt
(DB 1). Lamellenstoren dienen regelmässig der Verdunkelung oder Ab-
schirmung von Innenräumen und nicht der Beschattung des Sitzplatzes. So
befindet sich auch die Lamellenstore in Duplikbeilage 1 vor der Fensterfront
zwischen dem Raum "KÜCHE / ESSEN" und dem gedeckten Sitzplatz.
6.2.3.2.2. Kausalität für den Kaufentschluss
Bei der fehlenden Verglasung des gedeckten Sitzplatzes handelt es sich
nicht bloss um eine unwesentliche Abweichung von den Plänen im Sinne
von Vertragsziffer II lit. b Abs. 2 des Kaufvertrages, welche die Käufer hin-
zunehmen hätten. Darauf weist bereits die Offerte für die Verglasung des
Sitzplatzes der N. (RB 17) hin, auch wenn sie nicht ausweist, welchen An-
teil an den Gesamtkosten von Fr. 26'268.05 der Ersatz der bestehenden
durch eine neue Markise hat. Dennoch ist für die blosse Verglasung von
substantiellen Kosten im fünfstelligen Bereich auszugehen.
Die zugesicherte einfache Verglasung verleiht dem gedeckten Sitzplatz
zwar nicht die Qualität isolierter und beheizter Innenräume. Sie macht ihn
aber bei Bedarf zu einem vor Witterungseinflüssen wie Wind, Regen und
Schnee geschützten Raum, der auch bei schlechtem Wetter und niedrige-
ren Temperaturen noch genutzt werden kann, zumal Glas erfahrungsge-
mäss die Wärme einfallender Sonnenstrahlen an den davon umgebenen
Raum überträgt. Indem sich ein einfach verglaster Sitzplatz gegenüber ei-
nem unverglasten länger nutzen lässt, insbesondere abends und in der
Übergangszeit von Sommer zu Winter bzw. Winter zu Sommer, schafft er
für die Bewohner des Hauses einen Mehrwert.
Es ist nicht davon auszugehen, dass die Zusicherung eines verglasten Sitz-
platzes die Kläger beim Grundsatzentscheid, das Objekt überhaupt zu kau-
fen, massgebend beeinflusste. Dem Kaufentscheid an sich dürfte vielmehr
das Zusammenspiel mehrerer für die Kläger relevanter Faktoren zugrunde
gelegen haben. Die Zusicherung dürfte aber auf den Entscheid, das Objekt
- 28 -
zu den vertraglichen Bedingungen zu kaufen, massgebend eingewirkt ha-
ben, was für die Vermutung der Kausalität zwischen Zusicherung und Kauf-
entscheid genügt (vgl. vorne E. 6.2.1).
6.2.3.3. Ergebnis
Unbestrittenermassen ist der Sitzplatz des klägerischen Hauses bis heute
nicht verglast worden. Damit fehlt dem Kaufobjekt eine vertraglich zugesi-
cherte Eigenschaft; es weist einen Mangel i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR auf.
Daran vermag auch der Umstand, dass keines der vier Einfamilienhäuser
der Überbauung über einen verglasten Gartensitzplatz verfügt, nichts zu
ändern.
6.2.4. Gartenboden
6.2.4.1. Parteibehauptungen
6.2.4.1.1. Kläger
Beim Gartenbereich bemängeln die Kläger im Wesentlichen den Aufbau
des Bodens. Dieser verunmögliche eine Bepflanzung mit einheimischen
Sträuchern und Bäumen. Beim Aushub der Baugrube sei der wertvolle Hu-
mus (Mutterboden) entgegen der vertraglichen Vereinbarung grossmehr-
heitlich entfernt und durch Kies und Steine ersetzt worden. Der Grund aus
Kies und Steinen sei während der darauffolgenden Bauarbeiten zudem
noch stark verdichtet worden. Auf diesem stark verdichteten Untergrund sei
schliesslich eine zu geringe Humusschicht mit einer Mächtigkeit von nur
ca. 20 - 25 cm aufgebaut worden. Im Rahmen der Sanierung sei darüber
hinaus eine Betonplatte zum Vorschein gekommen, welche man habe weg-
spitzen müssen (act. 11 f. Rz. 29; act. 86 Rz. 54; act. 87 Rz. 57 f.). Die von
den Klägern nach der Aussenabnahme des Kaufobjekts gesetzten Bäume
und Sträucher im Warenwert von € 871.71, namentlich ein roter Ku-
gelahorn und eine frühe Zierkirsche, seien in der Folge nicht richtig ge-
wachsen und schliesslich abgestorben (act. 11 Rz. 28).
Den Klägern sei vertraglich eine Grundbepflanzung des Gartens mit einhei-
mischen Sträuchern und Bäumen zugesichert worden. Dies setze voraus,
dass der Gartenboden so aufgebaut werde, dass eine solche Bepflanzung
möglich sei (act. 17 Rz. 42 f., act. 86 Rz. 54). Mit dem Verzicht auf die Be-
pflanzung durch die Beklagten sei nicht auch gleichzeitig auf die zugesi-
cherte Qualität des Bodenaufbaues verzichtet worden (act. 94 Rz. 94).
Auch die Kläger gingen davon aus, dass je nach einheimischem Baum oder
Strauch übliche zusätzliche Massnahmen wie eine Pflanzgrube notwendig
seien. Der Aufwand dazu sollte sich jedoch im Rahmen des üblichen
Pflanzaufwandes bewegen. Die Wurzeln eines Baumes oder Strauches
würden mit den Jahren in die Tiefe oder auch in die Breite wachsen. Dieses
Wurzelwachstum sei nicht möglich, wenn der Boden unterhalb von 20 cm
einen ca. 50 cm verdichteten undurchdringlichen Kiesboden aufweise
(act. 86 Rz. 54). Die Kläger hätten nicht damit rechnen müssen, dass der
Boden derart verdichtet sei, dass sich Staunässe bilden könne und nur mit
- 29 -
schwerem Gerät wie Bagger Gruben ausgehoben werden könnten (act. 86
Rz. 55).
Die Beklagten hätten zum Nachteil der Kläger Kosten eingespart, indem sie
die während der Bauphase erstellte Kiesschicht nach deren Abschluss
nicht entfernt hätten. Das habe den Klägern einen aufwendig zu beheben-
den Schaden verursacht. Noch immer seien Teile des Gartens nicht zur
Bepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträuchern geeignet. Auf der
Nordseite des Hauses sei der Boden vertragswidrig auf einer Tiefe von
über 2 m mit Kies aufgeschüttet worden. Diese Kiesschicht, welche sich im
ganzen Garten finden würde, sei im Rahmen der Gartensanierung entfernt
worden (act. 87 f. Rz. 56 ff.). Beim Sanieren sei zudem Beton zum Vor-
schein gekommen, der habe weggespitzt werden müssen. Ohne diese Ein-
griffe wäre eine Bepflanzung nicht möglich gewesen (act. 87 Rz. 58). Auf
der Ostseite sei der Boden nach Fertigstellung des Hauses ebenfalls nicht
aufgelockert worden. Dadurch sei Staunässe entstanden (act. 88 Rz. 59).
Dass der Gartenbauer der Beklagten allenfalls seinen Werkvertrag korrekt
erfüllt habe, stehe dem nicht entgegen. Dieser sei nur für die oberen
Schichten des Gartenaufbaus verantwortlich. Die unteren Schichten der
Baugrube ab der Sohle würden mit der Wiederauffüllung der Baugrube
durch den Baumeister mit grobem Gerät wiederhergestellt. Im Garten der
Kläger sei jedoch gar kein Unterboden erstellt worden (act. 89 Rz. 61).
Ein Oberboden von lediglich 20 - 25 cm Humus auf einem Unterboden aus
Kies und Steinen, welcher aufgrund der starken Verdichtung ein Durchdrin-
gen der Wurzeln der Pflanzen verunmögliche, widerspreche der SIA-Norm
318 und damit den anerkannten Regeln der Baukunde. Eine vertragsge-
mässe Bepflanzung des Gartens sei nicht möglich. Ausgehend davon sei
die Mangelhaftigkeit des Gartens bzw. der Bodenbeschaffenheit erstellt
(act. 18 Rz. 46 f.).
Schliesslich weisen die Kläger die Behauptung der Beklagten zurück, sie
selber seien für das Absterben der selbst gepflanzten Bäume verantwort-
lich. Seit der Sanierung des Gartens würden diese prächtig wachsen
(act. 84 f. Rz. 49, act. 94, Rz. 90 f.).
6.2.4.1.2. Beklagte
Die Beklagten bestreiten die Behauptung der Kläger, die Bäume im Garten
seien nicht richtig gewachsen (act. 121). Sie sind der Ansicht, der Garten
sei vertragsgemäss erstellt worden (act. 49, 52). Im Baubeschrieb sei be-
züglich der Gartenarbeiten festgehalten worden, dass ein erster Rasen-
schnitt und die Grundbepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträu-
chern erfolgen müsse. Der Bodenaufbau hingegen werde nicht erwähnt.
(act. 122). Die Parteien hätten sich darauf geeinigt, dass die Kläger die Be-
pflanzung des Gartens mit Bäumen und Sträuchern selbst übernehmen.
- 30 -
Hierfür sei ihnen ein Minderwert in Höhe von Fr. 1'500.00 angerechnet wor-
den. Daher seien die Beklagten nur für die sachgerechte Anpflanzung des
Rasens verantwortlich gewesen. Der Rasen werde nicht bemängelt und sei
auch schön gewachsen (act. 52, 122 f.). Die SIA-Norm 318 verlange für
den Oberboden einer Rasenfläche eine Schichtstärke von 20 cm. Die Be-
klagten hätten den Oberboden mit einer Schichtstärke von 25 cm erstellen
lassen. Dieser sei damit für den vorgesehenen Rasen mehr als ausrei-
chend (act. 52). Da die Kläger die Bepflanzung des Gartens selber vorge-
nommen hätten, könne ein allfälliges Absterben der gepflanzten Bäume
und Sträucher nicht den Beklagten angelastet werden. Vielmehr sei dieses
von den Klägern zu verantworten und könne im Übrigen alle möglichen
Gründe haben (act. 48 f., 52). So müsse für die Anpflanzung von Bäumen
an der vorgesehenen Stelle jeweils eine Baumgrube erstellt werden, in wel-
che weitere Erde einbracht werde (act. 52, 122 f.).
Weiter hätten die Beklagten bis auf das Einbringen einer Humusschicht an
der Bodenbeschaffenheit nichts verändert. Der natürliche Grund sei bereits
mit Kies durchsetzt gewesen. Es sei kein Bauschutt, Beton oder Ähnliches
eingeführt worden (act. 123). Auch widersetzen sich die Beklagten dem
Vorwurf, dass sich eine Staunässe gebildet habe (act. 124). Ebenso be-
streiten sie die behaupteten Mängel der Bodenbeschaffenheit (Verdich-
tung, eingebrachter Kies/Bauschutt/Steinbrocken sowie Betonsockel).
Dass der Boden zwischenzeitlich zu grossen Teilen von den Klägern selber
verändert worden sei, erschwere eine Beurteilung. Der Bodenaufbau sei
bei Übergabe des Kaufobjektes in vertragsgemäss geschuldetem Zustand
gewesen (act. 124).
6.2.4.2. Würdigung
6.2.4.2.1. Soll-Beschaffenheit des Bodens
Im Kaufvertrag vom 15. Februar 2016 sahen die Parteien vor, dass die Um-
gebung des Hauses mit einheimischen Bäumen und Sträuchern zu be-
pflanzen ist (KB 5, Baubeschrieb S. 7). Damit haben die Parteien grund-
sätzlich eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts vereinbart. Entgegen
den Klägern kann daraus aber gerade keine ausdrückliche Zusicherung
über eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft des Untergrunds
bzw. der Struktur der Bodenschichten abgeleitet werden. Damit ist zu klä-
ren, ob die Kläger unabhängig von einer ausdrücklichen Vereinbarung über
die Bodenbeschaffenheit einen bestimmten Aufbau des Gartenbodens vo-
raussetzen durften und ob der Gartenboden ihrer Liegenschaft davon ab-
weicht.
Gegenstand des Kaufvertrages ist ein Grundstück mit Einfamilienhaus, in
dem die Kläger heute wohnen. Der Garten eines Einfamilienhauses dient
gemeinhin der Freizeitgestaltung, der Erholung, der Ästhetik der Liegen-
schaft und als Pufferzone gegenüber den umliegenden Grundstücken oder
- 31 -
der Strasse. Vorliegend ist der Planbeilage und dem Baubeschrieb zu ent-
nehmen, dass sich die Parteien einen Garten mit Sitzplatz, Grünfläche (Ra-
sen) sowie vereinzelten Bäumen und Sträuchern vorstellten (KB 5). Das-
selbe Bild zeigt auch die Verkaufsdokumentation (KB 7). Eine darüberhin-
ausgehende Funktion – beispielsweise die Eignung zum Anbau von Ge-
müse oder Obst – war nicht vorgesehen. Ausserdem ist erstellt, dass die
Parteien in Abweichung vom Kaufvertrag nachträglich vereinbarten, dass
das Kaufobjekt lediglich mit Rasensaat und ohne Bäume und Sträucher an
die Kläger zu übertragen war (act. 48; act. 88 Rz. 51). Den Klägern wurden
für die Übernahme der Bepflanzung im Rahmen der Zusammenstellung der
Mehr- und Minderkosten vom 11. September 2017 Minderkosten von
Fr. 1'500.00 angerechnet (AB 5). Die Höhe der Minderkosten entspricht in
etwa den zu erwartenden Kosten für Pflanzen.
Die Kläger konnten weder aus dem Baubeschrieb noch aus den weiteren
Umständen ableiten, dass sich der Gartenboden ohne weitere spezielle
Vorkehrungen wie dem Aushub einer Baumgrube und dem Zuführen von
Humus zur Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern eignen sollte. Nichts
lässt den Schluss zu, dass die Kläger erwarten durften, an jeder Stelle des
Gartens ohne Weiteres einen Baum oder einen Strauch pflanzen zu kön-
nen. Ein derartiger Gartenboden wäre erfahrungsgemäss unüblich. Dies
gilt vorliegend umso mehr, als auch aus den Vertragsunterlagen hervor-
geht, dass die Kläger Rasen wollten und der Garten erkennbar als Rasen-
fläche und unter anderem auch als Spielplatz genutzt werden sollte (vgl.
KB 19 S. 3). Selbst nach Auffassung der Kläger ist für die Pflanzung eines
Strauches oder Baumes ein gesondertes Vorgehen – insbesondere das
Ausheben einer Baumgrube – notwendig.
In qualitativer Hinsicht sind sich die Parteien einig, dass bei der Auffüllung
des Bodens die anerkannten Regeln der Baukunst oder gleichwertige Stan-
dards eingehalten werden sollten. Hierfür halten die Parteien die SIA-Norm
318:2009 "Garten- und Landschaftsbau" (fortan: SIA-Norm 318) für an-
wendbar (vgl. act. 17 Rz. 44 f.; act. 52). Im Bauwesen gilt die natürliche
Vermutung, dass die SIA-Normen die anerkannten Regeln der Baukunde
widergeben.73 Schliesslich ist allgemein bekannt, dass Art und Typ eines
Bodens je nach geografischer Lage verschieden sind. Die Kläger konnten
daher erwarten, dass der wiederaufgebaute Boden ihres Gartens dem ur-
sprünglichen Boden, wie er an dieser Lage natürlich vorkommt, entspricht.
Dies wurde von den Parteien sinngemäss auch so festgehalten (vgl. KB 5,
Baubeschrieb Ziff. 20 S. 2).
73 BGer 4A_428/2007 vom 2. Dezember 2008 E. 3.1.
- 32 -
6.2.4.2.2. Absterben der Pflanzen
Nicht ernsthaft bestritten ist, dass die von den Klägern im Garten gepflanz-
ten Bäume abgestorben sind (act. 11 Rz. 28; act. 48 f.). Die Beklagten be-
streiten aber die Behauptung der Kläger, Ursache für das Absterben der
Pflanzen sei ein mangelhafter Aufbau des Bodens. Die Parteien haben die
Bepflanzung des Grundstücks mit einheimischen Bäumen und Sträuchern
nachträglich ausgeklammert, womit sie nicht mehr Gegenstand des Kauf-
vertrags sind. Deren Absterben kann deshalb keinen Mangel des Kaufob-
jekts darstellen. Ob die Beklagten für die abgestorbenen Pflanzen haften,
ist vielmehr die Frage nach einem Mangelfolgeschaden, der mit dem be-
haupteten Mangel (zur Bepflanzung ungeeigneter Boden) zusammen-
hängt.
Das Absterben der Bäume kann zwar eine mögliche Folge eines unzu-
reichenden Bodenaufbaus sein, lässt aber nicht zwingend auf einen derar-
tigen Mangel schliessen. Diesbezüglich hätten die Kläger darlegen müs-
sen, dass dieser – und nicht beispielsweise unsachgemässe Pflanzung,
ungeeignete, geschwächte oder kranke Pflanzen usw. – kausal war für das
Absterben. Hierfür fehlt es jedoch bereits an substantiierten Behauptungen,
was eine Beweisabnahme verunmöglicht. Von der einzig zum Beweis offe-
rierten Parteibefragung ist daher abzusehen. Die Kläger behaupten, das
Absterben der Bäume sei nicht darauf zurückzuführen, dass sie sie selbst
gepflanzt haben. Sie seien grosse Gartenliebhaber, die Bepflanzung des
Gartens sei ihnen wichtig und sie hätten das notwendige Wissen. So seien
seit der Sanierung des Gartens die selbstgepflanzten Bäume prächtig ge-
wachsen (act. 84 f. Rz. 49). Diese Behauptungen vermögen ihre Position
nicht zu stärken. Der unbestimmte Begriff Gartenliebhaber sagt nichts über
die gartenbautechnischen Kenntnisse und Fähigkeiten der so bezeichne-
ten Person aus. Vielmehr ist es eine unsubstantiierte Selbstdeklaration.
Auch dass einem die Bepflanzung des Gartens wichtig ist, sagt nichts dar-
über aus, ob man über die Fertigkeiten verfügt, diese selber vorzunehmen.
So erläutern die Kläger auch nicht, worin denn das notwendige Wissen be-
stehen sollte und wie sie dieses erworben haben wollen. Letztlich kann
aber offen bleiben, ob die Kläger über die selbst deklarierten Fähigkeiten
verfügen oder nicht. Denn unabhängig davon kann aus ihren unsubstanti-
ierten Behauptungen nicht darauf geschlossen werden, der Aufbau des Bo-
dens ausserhalb der Baumgrube sei für das Absterben der Bäume ursäch-
lich gewesen. Hierzu hätten dem Tatsachenvortrag die Resultate fundierter
Abklärungen von Fachleuten zugrunde gelegt werden müssen. Zusam-
mengefasst vermögen die Kläger nicht aufzuzeigen, dass der seinerzeitige
Bodenaufbau für das Baumsterben kausal war; weder der behauptete
Sachmangel noch der behauptete Folgeschaden lassen sich damit nach-
weisen.
- 33 -
6.2.4.2.3. Gebrauchstauglichkeit
Nachdem feststeht, dass die Kläger nicht erwarten durften, der Bodenauf-
bau erlaube ohne weitere Vorkehrungen eine Bepflanzung mit Bäumen und
Sträuchern, kann ein allfälliger Mangel nicht darin bestehen, dass die Pflan-
zung solcher Gewächse spezifische Erdarbeiten erfordert. Dass diese von
Art und Grösse der Pflanze und dem Wuchs ihrer Wurzeln bestimmt wer-
den, entspricht der allgemeinen Erfahrung. Dass der von den Beklagten
angepflanzte Rasen einwandfrei wächst, bestreiten die Kläger nicht. Dies
belegen auch die Fotografien in Klagebeilage 12 (S. 1 und 4). So behaup-
ten die Kläger auch nicht, sie könnten ihren Garten nicht zu Erholungszwe-
cken oder für Freizeitaktivitäten nutzen. Selbst wenn man aufgrund einer
verminderten Bodenqualität (vgl. nachfolgend E. 6.2.4.2.5) von einer Min-
derung der Gebrauchstauglichkeit ausginge, erreichte diese allein aufgrund
des Umstandes, dass die Kläger als Laien bzw. Freizeit-Gärtner für den
Aushub einer Baumgrube auf die Hilfe eines Gartenbauunternehmens an-
gewiesen sind, noch kein erhebliches Ausmass. Vor diesem Hintergrund
ist die Gebrauchstauglichkeit des Gartens weder aufgehoben noch erheb-
lich gemindert.
6.2.4.2.4. Keine Staunässe
Die Kläger behaupten, der Boden sei zu stark verdichtet und nicht aufgelo-
ckert worden. Deshalb sei Staunässe entstanden (act. 86 Rz. 55, act. 88
Rz. 59). Die behaupteten Tatsachen werden weder substantiiert noch
nachgewiesen. Auf insgesamt vier Fotografien der Nord- und der Ostseite
der Liegenschaft ist zwar punktuell Wasseraufkommen im Boden zu sehen
(KB 12 S. 4; Replikbeilage [RB] 8 S. 2 und 4). Die Beklagten wenden in-
dessen zu Recht ein, dass es sich dabei um Momentaufnahmen handle.
Zudem erläutern die Kläger weder die Umstände noch der Zeitpunkt dieser
Aufnahmen. Die Fotografie auf Seite 4 von Klagebeilage 12 zeigt lediglich,
dass sich zu einem bestimmten Zeitpunkt etwas Wasser in der Baumgrube
befand. Aus der Fotografie ergibt sich nicht, woher das abgebildete Wasser
stammt und wie lange der gezeigte Zustand andauerte. Ohne weitere Plau-
sibilisierung lässt sich aus dem Bild nicht ableiten, dass es sich um
Staunässe handelt; das Wasser könnte auch von einem willkürlichen Ein-
trag herrühren und innert kurzer Zeit wieder versickert sein.
Die Kläger behaupten weiter, auch auf der Ostseite sei der Boden nach
Fertigstellung des Hauses nicht aufgelockert worden, was zu Staunässe
geführt habe. Der Boden habe saniert und ein gepflanzter Baum umge-
pflanzt werden müssen (act. 88 Rz. 59). Auch diese Behauptung wird nicht
weiter substantiiert. Die zum Beweis ins Recht gelegte Replikbeilage 8 ent-
hält auf den Seiten 2 bis 4 verschiedene Fotografien. Auf der ersten Foto-
grafie (RB 8 S. 2) ist erkennbar, dass sich in einem ausgegrabenen Erdloch
Wasser angesammelt hat. Nicht erkennbar sind die Dimensionen des Erd-
lochs und die Tiefe des Wassers. Auf der zweiten Fotografie (RB 8 S. 3
oben) ist bereits kein Wasser mehr auszumachen. Die dritte Fotografie
- 34 -
lässt das Erdloch wegen des Schattenwurfs nur erahnen; ob sich darin
Wasser befindet, erkennt man nicht (RB 8 S. 3 Mitte). Die vierte Fotografie
dokumentiert Erdarbeiten mit einem kleinen Bagger. Wasser ist in der aus-
gehobenen Vertiefung nicht zu sehen (RB 8 S. 3 unten). Die Fotografien
auf Seite 4 zeigen laut Überschrift den Zustand gegen Ende der Bauphase.
Auf der sechsten Fotografie ist zwar nicht versickertes Wasser in einer Ver-
tiefung auf dem noch nicht fertiggestellten Terrain vor einem Lichtschacht
des Hauses erkennbar (RB 8). Aus diesem Bild des noch unvollendeten
Terrains während der Bauarbeiten und ohne detaillierte Beschreibung der
abgebildeten Umstände können die Kläger aber nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Auf eine Partei- und Zeugenbefragung zur nicht substantiiert be-
haupteten Staunässe (offeriert in Klage Rz. 20 und Replik Rz. 59) ist zu
verzichten, da nur über substantiierte Behauptungen Beweis abzunehmen
ist (vgl. vorne E. 3.3).
6.2.4.2.5. Bodenqualität
Zu prüfen bleibt, ob der Boden des Gartens insofern mangelhaft ist, als er
nicht die nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu erwartende Nor-
malbeschaffenheit aufweist. Die Parteien sind sich einig, dass der Boden
in qualitativer Hinsicht den Regeln der SIA-Norm 318 zu entsprechen hat.
Diese gelten indessen nicht als notorisch, so dass es Sache jener Partei
ist, welche sich darauf beruft, deren Inhalt zu behaupten und den entspre-
chenden Beweis zu erbringen.74 Soweit die Kläger aus angeblichen Verlet-
zungen der Regeln der Baukunde bzw. der SIA-Norm 318 etwas zu ihren
Gunsten ableiten möchten, ist es folglich an ihnen, die einschlägigen Nor-
men zu behaupten und aufzuzeigen, inwiefern der Bodenaufbau davon ab-
weicht. Nachfolgende Ausführungen stützen sich nur soweit auf die SIA-
Norm 318, als deren Inhalt von den Klägern genügend behauptet wurde.
Der Boden ist die oberste, unversiegelte Erdschicht, in der Pflanzen wach-
sen können (vgl. Art. 7 Abs. 4bis USG). Er besteht aus einer Abfolge von
Schichten mit unterschiedlicher Struktur. Die SIA-Norm 318 unterscheidet
zwischen dem Oberboden (A-Horizont) und dem Unterboden (B-Horizont)
(SIA-Norm 318 Ziff. 1; KB 29 S. 6). Der Oberboden besteht gemäss der
SIA-Norm 318 aus belebtem, humusreichem, dunkel gefärbten und meist
intensiv durchwurzeltem Oberbodenmaterial. Der Unterboden wird definiert
als Bodenschicht, die aus Unterbodenmaterial besteht. Dieses wird als ver-
wittert mineralisch mit meist gut sichtbaren Spuren biologischer Aktivität
beschrieben (SIA-Norm 318 Ziff. 1; KB 29 S. 6 f.).
Die Kläger beanstanden am Aufbau ihres Gartenbodens hauptsächlich drei
Punkte: Die Humusschicht bzw. der Oberboden seien mit 20 bis 25 cm
74 BGer 4A_428/2007 vom 2. Dezember 2008 E. 3.1.; STÖCKLI/SIEGENTHALER, in: Fellmann/Poledna
(Hrsg.), Aktuelle Anwaltspraxis – La pratique de l'avocat, 2009, S. 393.
- 35 -
Höhe zu gering, der Boden enthalte zu viele Steine und er sei zu stark ver-
dichtet. Die Verdichtung des Bodens wird von den Beklagten erstmals in
der Duplik bestritten, was prozessual vor dem Hintergrund des unbe-
schränkten zweimaligen Äusserungsrechts ohne Weiteres zulässig ist.75
Die Kläger hätten ihre Vorbringen substantiieren müssen, was sie jedoch
unterlassen haben. Darüber hinaus offerieren die Kläger in Bezug auf die
Verdichtung des Bodens während der Bauphase auch keine Beweise.
Die Kläger reichen diverse Fotografien ein, denen zu entnehmen ist, dass
der Boden sowohl auf der südlichen Seite der Liegenschaft (KB 19 S. 3 ff.;
KB 25 Bild 4 - 16) als auch auf der nördlichen Seite (RB 5 S. 1 - 4) unter
der obersten Erdschicht mit Steinen durchsetzt ist. Dies wird auch von den
Beklagten nicht in Abrede gestellt. Im Folgenden sind die Beanstandungen
der Kläger betreffend die Mächtigkeit der Bodenschichten zu prüfen.
In Ziff. 2.7.1.3. definiert die SIA-Norm 318 für Rasen- und Wiesenflächen
für den Oberboden eine Schichtdicke von mindestens 0.2 m (KB 29 S. 13).
Nachdem auch die Kläger ausführen, dass der Boden durchwegs eine Hu-
musschicht von 20 bis 25 cm aufweise (vgl. act. 11 Rz. 29, 18 Rz. 46), ist
nicht ersichtlich, inwiefern der Oberboden mangelhaft sein sollte. Wie aus-
geführt, durften die Kläger gerade nicht voraussetzen, auf der gesamten
Gartenfläche ohne zusätzliche Massnahmen wie zusätzliches Einbringen
von Humus Bäume oder Sträucher anpflanzen zu können. Für den Unter-
boden sieht die SIA-Norm 318 bei Rasenflächen eine Schichtdicke von
mindestens 0.3 m vor (Ziff. 2.7.1.3.; KB 29 S.13). Die Kläger verwenden
den Begriff des Unterbodens nicht durchwegs im technischen Sinn. Ihre
Behauptung, es sei gar kein Unterboden erstellt worden (act. 89 Rz. 61),
wird von den Beklagten indessen nicht bestritten. Damit gilt grundsätzlich
als erstellt, dass der Garten keinen Unterboden aufweist, der den Vorgaben
der SIA-Norm 318 genügt. Aus diesem Grund widerspricht der Boden den
anerkannten Regeln der Baukunde. Daran ändert auch der Hinweis der
Beklagten, für das Rasenwachstum sei ein Oberboden mit einer Schicht-
stärke von 25 cm ausreichend, nichts.
Die Beklagten bestreiten den Vorwurf der Kläger, die Kiesschicht, die wäh-
rend der Bauphase als Baupiste gedient habe, sei nicht entfernt worden,
ebenso wenig wie deren Behauptung, diese Kiesschicht sei direkt mit Hu-
mus bedeckt worden (act 88 Rz. 59). Namentlich bestreiten die Beklagten
nicht, dass im Rahmen der Baustelleninstallation auf dem abgetragenen
Boden eine Kies- und Geröllschicht als Baupiste aufgeschüttet worden war
(act. 87 Rz. 57; act. 123). Die Baugrube und die darauf errichtete Baupiste
sind auf den Fotos 1 und 2 der Klagebeilage 19 erkennbar. Ebenso ist er-
stellt, dass sich sowohl auf der Nord- als auch der Südseite des Hauses
75 Vgl. BGer 4A_498/2019 vom 3. Februar 2020 E. 1.5.
- 36 -
Betonstücke im Boden befanden. Nachdem die Kläger deren Auffinden dar-
gelegt haben (act. 11 Rz. 29 und act. 87 Rz. 58), genügt es nicht, wenn die
Beklagten lediglich pauschal ausführen, die von den Klägern behaupteten,
angeblichen Mängel der Bodenbeschaffenheit (Verdichtung, eingebrachtes
Kies/Bauschutt/Steinbrocken sowie Betonsockel) würden bestritten
(act. 124). Im Übrigen ergibt auch aus Klagebeilage 19 (S. 4), Replikbei-
lage 5 (S. 5) und Replikbeilagen 7 f., dass sich Betonstücke im Boden be-
fanden.
Zusammengefasst verfügte der von den Beklagten eingebaute Gartenbo-
den nicht über den nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu erwar-
tenden schichtweisen Aufbau. Die Qualität war minderwertig, weil der Hu-
mus als oberste Schicht direkt auf die Baupiste bzw. das Aufschüttmaterial
(C-Horizont) aufgetragen wurde.
6.2.4.2.6. Erheblichkeit des Mangels
Rechtlich hat ein Mangel nur Bedeutung, wenn er erheblich ist. Wie gezeigt,
hatte die Qualität des eingebauten Gartenbodens keine einschneidende
Wirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des Kaufobjekts (vgl. E. 6.2.4.2.3.).
Zu prüfen bleibt, ob der Mangel des Gartenbodens den Wert der Kaufsache
erheblich mindert. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann zur
Festsetzung des Minderwerts auf die Kosten der Mängelbehebung abge-
stellt werden, wenn die Umstände des Einzelfalles eine entsprechende tat-
sächliche Vermutung zulassen.76 Die Kläger machen basierend auf den
Kosten für die teilweise erfolgte und teilweise noch ausstehende Gartensa-
nierung einen Minderwert von Fr. 55'393.27 geltend. Dieser wird von den
Beklagten in Bestand und Höhe unter anderem mit dem Argument bestrit-
ten, es handle sich nicht um Sanierungsmassnahmen, sondern um eine
Umgestaltung des Gartens (act. 49 Ziff. 8, act. 125 Zu 1.8).
Die Käufer bezahlten für die Liegenschaft inklusive Boxen für zwei Fahr-
zeuge in der Tiefgarage sowie die zusätzlichen Mehrkosten einen Preis von
insgesamt Fr. 1'208'589.05 (Kauvertrag vom 15. Februar 2016 [KB 5] und
Abrechnung vom 11. September 2017 [AB 5]). Setzt man für den Minder-
wert der Kaufsache die behaupteten Kosten für die Behebung der Mängel
von Fr. 55'393.27 ein, so beträgt der Minderwert 4.6 % des Kaufpreises von
Fr. 1'208'589.05 (55'393.27 x 100 ∙∕∙ 1'208'589.05).
Selbst wenn der Minderwert nicht den bisher aufgelaufenen und noch er-
warteten Sanierungskosten von insgesamt Fr. 55'393.27 entsprechen, son-
dern wesentlich tiefer anzusiedeln sein dürfte, zeigt die Erfahrung, dass für
Kaufinteressenten bei einem geforderten Kaufpreis von rund Fr. 1.2 Mio.
auch ein Minderwert von einigen zehntausend Franken insofern erheblich
76 BGer 4C.294/2001 vom 3. Januar 2001 E. 3baa m.w.H.
- 37 -
sein kann, als sie diesen bei der Preisgestaltung berücksichtigt haben wol-
len. In diesem Lichte betrachtet ist nicht auszuschliessen, dass die Kläger
den Vertrag zu anderen Bedingungen geschlossen hätten, wenn sie um
den Bodenaufbau gewusst hätten. Letztlich kann die Frage aber offenblei-
ben, denn wie zu zeigen sein wird, scheitert die Haftung der Kläger am
gültigen Ausschluss der Gewährleistung (hinten E. 6.3.3.2).
6.2.5. Fazit
Im Ergebnis sind die Glaseinfassung des Sitzplatzes und die Beschaffen-
heit des Bodens mit Mängeln behaftet. Das Splitgerät dagegen weist keine
Mängel auf. Nachfolgend sind die weiteren Voraussetzungen der Sach-
mängelhaftung zu prüfen.
6.3. Freizeichnungsklausel
Dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15. Feb-
ruar 2016 lässt sich in Ziff. IV. 4. eine Vereinbarung über die Währschaft
entnehmen. Da das kaufrechtliche Sachgewährleistungsrecht dispositiver
Natur ist,77 gilt es zu prüfen, ob die Parteien die Haftung der Beklagten ver-
traglich eingeschränkt oder im Rahmen von Art. 199 OR vollständig ausge-
schlossen haben.
6.3.1. Rechtliche Grundlagen
Die Tragweite von Freizeichnungsklauseln bestimmt sich nach den allge-
meinen Regeln der Vertragsauslegung und somit primär nach dem über-
einstimmenden Willen der Parteien. Wenn eine tatsächliche Willensüber-
einstimmung unbewiesen ist, ist die vereinbarte Klausel nach dem Vertrau-
ensgrundsatz so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammen-
hang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durfte und
musste.78 Als Ausnahmeregelung gegenüber der gesetzlichen Ordnung
sind Freizeichnungsklauseln im Zweifel einschränkend auszulegen.79
Ein Mangel fällt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei objekti-
ver Auslegung dann nicht unter den Gewährleistungsausschluss, wenn er
gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rech-
nen musste. Dabei kommt es darauf an, zu welchem erkennbaren Zweck
jemand einen Gegenstand gekauft hat. Damit ein Mangel von einer allge-
mein formulierten Freizeichnungsklausel nicht erfasst wird, genügt es nicht,
77 BGE 91 II 348 E. 2a; RÜEGG (Fn. 46), S. 211 N. 122 m.w.H. 78 BGer 4A_444/2017 vom 12. April 2018 E. 5.1.m.w.H. 79 BGE 91 II 348 E. 2a.
- 38 -
dass er unerwartet ist; er muss auch den wirtschaftlichen Zweck des Ge-
schäfts erheblich beeinträchtigen.80 Abzustellen ist insbesondere auf die
Relation der Beseitigungskosten zum Verkaufspreis.81
Für zugesicherte Eigenschaften i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR kann eine allge-
meine Freizeichnungsklausel die Haftung des Verkäufers nicht ausschlies-
sen. Trotz einer solchen Klausel darf der Käufer auf Zusicherungen des
Verkäufers vertrauen. Anderes gilt nur, soweit im Vertrag unmissverständ-
lich zum Ausdruck kommt, dass sich die Verkäufer bei ihren Angaben nicht
behaften lassen möchten.82
6.3.2. Parteibehauptungen
Die Beklagten verweisen darauf, dass für die von ihnen selbst erbrachten
Arbeiten zwischen den Parteien ebenfalls die Bestimmungen der SIA-Norm
118 gelten, darüber hinaus aber soweit gesetzlich zulässig jede Gewähr-
leistungspflicht der Verkaufspartei für rechtliche und sachliche Mängel der
Vertragsgegenstände ausdrücklich aufgehoben worden sei (act. 126). Die
Kläger äussern sich nicht ausdrücklich zur Freizeichnungsklausel.
6.3.3. Würdigung
6.3.3.1. Gültigkeit der Freizeichnungsklausel
Die Parteien haben mit Vertragsziffer IV. 4 des Kaufvertrags vom 15. Feb-
ruar 2016 sämtliche Gewährleistungsrechte der Kläger gegenüber den Be-
klagten 1 und 2 schriftlich wegbedungen (bei gleichzeitiger Abtretung der
Gewährleistungsrechte der Beklagten 1 und 2 gegenüber den beteiligten
Unternehmen an die Kläger). Eine derartige Freizeichnungsklausel ent-
spricht bei Grundstückveräusserungsverträgen gängiger Praxis.83 Aus den
Parteibehauptungen und den vorliegenden Beweismitteln ergibt sich nicht,
dass die Beklagten gegenüber den Klägern hinsichtlich der Bodenqualität
des Gartens eine Aufklärungspflicht verletzt hätten. Folglich ist der verein-
barte Gewährleistungsausschluss gültig (Art. 199 OR e contrario).
6.3.3.2. Gartenboden
Die Beklagten haben den Klägern keine bestimmte Qualität des Gartenbo-
dens zugesichert (vgl. vorne E. 6.2.4.2.1). Daher steht der vereinbarte Ge-
währleistungsausschluss dem klägerischen Minderungsanspruch aus un-
zureichender Bodenqualität grundsätzlich entgegen. Zu prüfen bleibt, ob
80 BGE 130 III 686 E. 4.3.1; BGer 4A_529/2010 vom 4. Januar 2011 E. 4.1; 4A_444/2017 E. 5.1;
BINDER/VETTER (Fn. 49), S. 688; RÜEGG (Fn. 46), N. 148; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 372 und 648 m.w.H.
81 Vgl. BGer 4A_226/2009 vom 20. August 2009 E. 3.2.2.; 4A_619/2013 vom 20. Mai 2014 E. 5.3.1. und 4A_11/2015 vom 25. Juni 2015 E. 2.2.1.
82 BGer 4A_237/2009 vom 26. Oktober 2009 E. 5.1; 4C.119/2005 vom 25. August 2005 E. 2.3 je m.w.N
83 Vgl. BINDER/VETTER (Fn. 49), S. 687 ff.; WOLF, Aktuelles zum Stockwerkeigentum – insbesondere aus der Sicht des Notariats, 2017, S. 69; GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N. 2436; RÜEGG (Fn. 46), S. 244 N. 204.
- 39 -
der Mangel gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit die Käufer vernünf-
tigerweise rechnen mussten.
Kaufobjekt ist ein Einfamilienhaus mit Garten und geschlossenen Einstell-
plätzen in einer Tiefgarage. Ein solches dient den Käufern in der Regel als
Wohnung und zur Erholung in der Freizeit. Die Kläger behaupten nicht, sie
hätten die Liegenschaft zu einem anderen Zweck gekauft. Der Kaufpreis
von Fr. 1'208'589.05 inklusive Tiefgaragenboxe für zwei Fahrzeuge und zu-
sätzliche Mehrkosten (KB 5 und AB 5) dürfte sich im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses innerhalb des damals Üblichen bewegt haben; anderes wird
jedenfalls nicht behauptet.
Der Aufbau des Bodens entsprach bzw. entspricht nicht den Vorgaben der
SIA-Norm 318. Dieser Mangel war für die Kläger unerwartet. Allerdings ent-
spricht der Oberboden mit einer von den Klägern bestätigten Schichtdicke
von 20 bis 25 cm den Anforderungen für Rasenflächen von SIA-Norm 318
Ziff. 2.7.1.3. Der Unterboden sollte sowohl für Rasen- als auch für Pflanz-
flächen eine Schichtdicke von mindestens 30 cm aufweisen. Die Beklagten
bestreiten nicht, dass ein solcher fehlt und der Boden damit einen Mangel
aufweist (vgl. vorne E. 6.2.4.2.4). Trotz dieses Mangels wuchs aber der von
den Beklagten angepflanzte Rasen unbestrittenermassen einwandfrei (vgl.
vorne E. 6.2.4.2.3).
Dass der Unterboden fehlte, heisst nicht, dass in dem von den Beklagten
eingebauten Boden keine einheimischen Sträucher oder Bäume hätten ge-
deihen können. Letzteres hängt von verschiedenen weiteren Faktoren ab,
namentlich von der vorhandenen Beschaffenheit des unterhalb des
Oberbodens verfüllten Materials und der fachmännischen Pflanzung der
Sträucher und Bäume. So ist auch keineswegs erwiesen, dass es für eine
dauerhafte Bepflanzung einer Gartensanierung bedurft hätte bzw. bedarf.
Die Kläger vermögen die Behauptung der Beklagten, ihr Bodenaufbau sei
für die Bepflanzung mit einheimischen Sträuchern und Bäumen tauglich
gewesen (act. 130 Zu 2.1.3), nicht zu widerlegen. Folglich könnte ein allfäl-
liger Minderwert nicht in den bisher aufgelaufenen und noch erwarteten Sa-
nierungskosten von insgesamt Fr. 55'393.27 bestehen, sondern dürfte we-
sentlich tiefer anzusiedeln sein. Das bedeutet, dass sich das für die Erheb-
lichkeit der Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Zwecks des Vertrags re-
levante Verhältnis zwischen den Kosten einer allfälligen Mängelbehebung
zur Herstellung der Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch und dem
Kaufpreis für das mutmasslich mängelfreie und für den vorausgesetzten
Gebrauch taugliche Kaufobjekt im tiefen einstelligen Prozentbereich bewe-
gen dürfte. Damit kann nicht von einer erheblichen Beeinträchtigung des
wirtschaftlichen Zwecks des Kaufobjekts gesprochen werden. Zusammen-
fassend liegt der Aufbau des Gartenbodens nicht gänzlich ausserhalb des-
- 40 -
sen, womit die Kläger vernünftigerweise rechnen mussten. Der mangel-
hafte Aufbau des Bodens wird von der vertraglichen Freizeichnung erfasst
und die Beklagten können sich darauf berufen.
6.3.3.3. Sitzplatzverglasung
Anderes gilt in Bezug auf die Sitzplatzverglasung. Hier liegt eine Zusiche-
rung der Beklagten vor (vgl. oben E. 6.2.3.2.1). Die Parteien haben denn
auch in Ziff. II b) des Vertrags vereinbart, dass das Kaufsobjekt gemäss
den Vertragsbestandteil bildenden Unterlagen ausgeführt werde. Gemäss
Ziff. IV. 2 hat die Verkäuferschaft die Haftung dafür übernommen, dass das
Kaufobjekt bis zum Antrittstermin gemäss den Bestimmungen des Vertra-
ges erstellt werde (KB 5). Es wird weder ein anderslautender Parteiwille
behauptet, noch zeigen die Beklagten auf, dass die Bestimmung anders
auszulegen wäre. Die Freizeichnungsklausel erfasst daher die fehlende
Sitzplatzverglasung nicht. Es ist nachfolgend zu prüfen, ob die Kläger die-
sen Mangel rechtzeitig gerügt haben.
6.4. Mängelrüge
6.4.1. Parteibehauptungen
6.4.1.1. Kläger
Die Kläger führen aus, das Objekt sei am 10. März 2017 fertiggestellt bzw.
übergeben worden. Die Aussenarbeiten hätten dagegen erst später erstellt
werden sollen, was im Abnahmeprotokoll auch so festgehalten worden sei
(act. 7 Rz. 15). Die Aussenabnahme hätte in der Kalenderwoche 19/2017
(8. bis 14. Mai 2017) stattfinden sollen. An der geplanten Abnahme seien
Mängel vorhanden gewesen, weshalb am 24. August 2017 eine zweite
Aussenabnahme durchgeführt worden sei (act. 7 Rz. 16). Entgegen der
Beklagten habe die Aussennabnahme am 30. Juni 2017 nicht stattfinden
können (act. 78 Rz. 19). Die Abnahme vom 24. August 2017 sei die effek-
tive Aussenabnahme gewesen (act. 78 Rz. 21). Am 5. März 2019 sei
schliesslich die Garantieabnahme nach Ziff. IV.4. des Kaufvertrages durch-
geführt worden. Dabei seien unter anderem folgende Mängel bzw. Ver-
merke festgehalten worden: "Beim Sitzplatz fehlt die Verglasung"; "Der Auf-
bau des Gartens ist mangelhaft"; "Holzeinfassung Splitgerät ist höher als
80 cm". Im Protokoll sei ausserdem vermerkt worden, die Parteien würden
bezüglich dieser Punkte bereits eine gerichtliche Auseinandersetzung füh-
ren (act. 15 Rz. 35 f.).
Die Kläger hätten Mängel während zwei Jahren jederzeit rügen bzw. anzei-
gen können. Die Parteien hätten vereinbart, vor Ablauf von zwei Jahren
nach Erstellung des Neubaus eine Garantieabnahme durchzuführen. Die
Nacharbeiten sollten durch die Beklagten angeordnet und überwacht wer-
den. Damit hätten die Beklagten den Klägern das Recht eingeräumt, dass
sie Mängel der Kaufsache nach den Garantieansprüchen der SIA-Norm
118/2013 geltend machen könnten. Diese sehe eine Rügefrist von zwei
Jahren vor, während der Mängel jederzeit gerügt werden könnten
- 41 -
(act. 100 f. Rz. 121). Eine solche Garantiefrist habe vielfach den Sinn einer
Rügefrist (act. 101 Rz. 122). So hätten die Beklagten auch immer wieder
zugesichert, dass sie die Mängel im Zuge der 2-Jahres-Garantie aufneh-
men und beheben würden (act. 101 Rz. 123). Die Kläger hätten sämtliche
Mängel innert dieser vertraglichen 2-Jahres-Frist gerügt (act. 101 Rz. 124).
Die Kläger behaupten weiter, sie hätten sich an der ersten Aussenabnahme
danach erkundigt, wann die Verglasung erstellt werde. Die Beklagten hät-
ten jedoch unter Verweis auf den Baubeschrieb mitgeteilt, eine Verglasung
sei nicht geschuldet (act. 79 Rz. 23; act. 97 Rz. 105). Am 4. Juni 2018 hät-
ten sie sich nochmals bei den Beklagten nach der Verglasung erkundigt,
da diese auf den ursprünglichen Zeichnungen des Hauses vorgesehen ge-
wesen sei. Wiederum hätten sie dieselbe Antwort erhalten (act. 97 Rz. 107
f.). Am 30. Oktober 2018 hätten die Kläger die Vertragspläne direkt beim
Notar abgeholt. Am 16. November 2018 habe eine Besprechung mit dem
Rechtsberater stattgefunden. Nachdem auch dieser der Meinung gewesen
sei, dass die Kläger mit der Verglasung rechnen dürften, hätten die Kläger
Gewissheit erlangt, dass die Verglasung effektiv geschuldet sei. Am
17. November 2018 hätten die Kläger gegenüber den Beklagten eine For-
derung auf Minderwert aufgrund der fehlenden Verglasung erhoben. Damit
hätten die Kläger ihre Obliegenheit erfüllt. Wenn sich die Beklagten, nach-
dem sie die Kläger von der formellen Anzeige des Mangels abgehalten hät-
ten, auf die Verspätung der Mangelanzeige beriefen, handelten sie wider
Treu und Glauben und rechtsmissbräuchlich (act. 98 f. Rz. 108 ff.). Der
Mangel sei gerügt und im Abnahmeprotokoll vom 5. März 2019 festgehal-
ten worden (act. 10 Rz. 27).
6.4.1.2. Beklagte
Die Beklagten bestreiten die Rechtzeitigkeit der Mängelrügen der Kläger.
Die Aussenabnahme sei am 30. Juni 2017 durchgeführt worden. Dies gehe
klar aus der E-Mail der Kläger vom 2. Juli 2017 hervor. Es sei widersprüch-
lich, wenn die Kläger nun erklärten, die Abnahme habe nicht stattgefunden.
Dass kein Abnahmeprotokoll vorläge, ändere daran nichts. Es sei verein-
bart worden, dass alle in der von den Klägern erstellten Mängelliste aufge-
führten Mängel bis zum 31. August 2017 korrigiert würden. Die Kläger hät-
ten den Beklagten diese Mängelliste mit E-Mail vom 2. Juli 2017 zugestellt.
In dieser Liste sei weder die bemängelte Höhe des Splitgeräts auf dem
Dach noch die angeblich fehlende Verglasung des Sitzplatzes aufgeführt
worden. Am 24. August 2017 habe, entgegen der klägerischen Behaup-
tung, keine zweite Aussenabnahme stattgefunden, sondern ein Treffen der
Parteien vor Ort zur Besprechung einiger offener Pendenzen (act. 44,
act. 116 f.).
Mit dem Kaufvertrag sei den Klägern das Recht eingeräumt worden, dass
sie die Mängel der Kaufsache gegenüber den am Bau beteiligten Unter-
nehmen nach den Garantieansprüchen der SIA geltend machen können.
- 42 -
Zwischen den Beklagten als Verkäuferschaft der Liegenschaft und den Klä-
gern als Käufer würden jedoch die Bestimmungen des Kaufrechts gelten
(act. 134 f.).
Bei der Verglasung des Gartensitzplatzes handle es sich um einen offen-
sichtlichen Mangel, welcher sofort hätten gerügt werden müssen. Mit der
Abnahme vom 30. Juni 2017 ohne Geltendmachung des angeblichen Man-
gels sei dieser genehmigt worden. Dies gelte umso mehr, als die Kläger bei
den beiden Abnahmen das Werk genau geprüft und jeweils detaillierte
Mängellisten erstellt hätten. Nach der Begehung vom 27. August 2017 hät-
ten die Kläger den Beklagten erneut eine Mängelliste ohne das Splitgerät
und den Gartensitzplatz zugestellt (act. 44 f.; act. 47 f., act. 118, 129, 133).
Es sei korrekt, dass die Beklagten bezüglich der Behebung der Mängel auf
die 2-Jahres-Garantie verwiesen hätten. Jedoch habe dies weder den
heute geltend gemachten Mangel der fehlenden Verglasung der Terrasse
noch die Mängel des Gartens betroffen. Von den heute strittigen Mängeln
sei nur das Splitgerät ein Thema gewesen (act. 126 f.). Auch liessen sich
aus dem Protokoll der Zwei-Jahres-Garantieabnahme vom 5. März 2019
keinerlei Schlüsse in Bezug auf die behaupteten Mängel ziehen (act. 50).
6.4.2. Rechtliche Grundlagen
Gemäss Art. 201 Abs. 1 OR trifft den Käufer die Obliegenheit, die Beschaf-
fenheit des Kaufobjekts, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tun-
lich ist, zu prüfen. Offenbart sich dabei ein Mangel oder zeigt sich ein sol-
cher später, muss der Käufer eine form- und fristgerechte Mängelrüge er-
heben.84 Die Prüfungs- und Rügeobliegenheit des Käufers entsteht mit der
Übergabe des Besitzes am Kaufobjekt (Art. 210 Abs. 1 OR). Dabei ist auch
beim Grundstückkauf nicht auf die Eigentumsübertragung, sondern auf den
Besitzesantritt abzustellen.85
Um seiner Prüfungsobliegenheit nachzukommen, muss der Käufer den
Kaufgegenstand einer «übungsgemässen Untersuchung» (Art. 201 Abs. 2
OR) unterziehen. Hierbei sind stets die Umstände des Einzelfalls und die
Art des vorgefundenen Mangels zu beachten. So sind an die Prüfungsob-
liegenheit des Einmal-Käufers eines Grundstücks keine hohen Anforderun-
gen zu stellen. Nichtsdestotrotz wird man auch von diesem erwarten dür-
fen, die gekaufte Liegenschaft einer eingehenden und vollständigen Be-
sichtigung zu unterziehen.86
Offenkundige Mängel müssen sofort nach der Ablieferung gerügt werden.
Versteckte Mängel sind sofort nach der Entdeckung zu rügen. Entdeckt gilt
84 BGE 104 II 357 E. 4a. 85 BGE 131 III 145 E. 7.1; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2626; ZK OR-SCHÖNLE/HIGI (Fn. 61), Art. 201
N. 18. 86 RÜEGG (Fn. 46), S. 252 f. N. 226 ff m.w.H.
- 43 -
ein Mangel, sobald der Käufer sichere Kenntnis ("zweifelsfreie Feststel-
lung") davon hat. Er muss solche Kenntnisse vom Mangel erlangt haben,
dass er eine genügend substantiierte Rüge erheben kann.87 Was als sofort
zu gelten hat, hängt von den Umständen, namentlich von der Natur des
Mangels ab.88 Im Falle eines sich nicht fortentwickelnden Mangels aner-
kennt die Rechtsprechung eine Frist von einer Woche als angemessen. Als
rechtzeitig wurden unter anderem auch Rügen innert vier, sieben oder elf
Tagen (inkl. zwei Wochenenden) gewertet, wobei eine Rüge innert zwei bis
drei Tagen stets als rechtzeitig zu gelten hat. Zu lange ist jedoch das Ab-
warten von 14, 18 bzw. 20 Tagen, einem Monat bzw. fünf Wochen.89 Hin-
tergrund der sofortigen Rügeobliegenheit ist das allgemeine Interesse an
einer prompten Abwicklung von Kaufverträgen und die Verkehrssicher-
heit.90 Inhaltlich muss der Käufer dem Verkäufer den Mangel in jedem Fall
substantiiert anzeigen, so dass dieser in die Lage versetzt wird, Art, Inhalt
und Umfang des Mangels zu erkennen. Eine allgemeine Unzufriedenheits-
äusserung genügt nicht.91 Einer besonderen Form bedarf die Mängelrüge
allerdings nicht.92
Erhebt der Käufer keine Mängelrüge bzw. erfolgt diese nicht rechtzeitig, so
tritt die gesetzliche Genehmigungsfiktion ein (Art. 201 Abs. 2 OR) und die
Gewährleistungsansprüche des Käufers entfallen.93
Die Regelung des Art. 201 OR ist dispositiver Natur. Die Parteien können
die Prüf- und Rügeobliegenheit sowohl verschärfen als auch mildern oder
gänzlich wegbedingen.94 Abweichende Vereinbarungen über die Untersu-
chungs- und Rügefristen müssen zwar klar und unzweideutig getroffen wer-
den. Sie können sich aber auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung
unter Einbezug von Verkehrssitte und Handelsbrauch ergeben.95 Die Ver-
einbarung einer Garantiefrist genügt in der Regel nicht für die Wegbedin-
gung von Art. 201 OR. Nach herrschender Lehre ist auch in diesem Fall
unverzüglich zu untersuchen und sofort Anzeige zu erstatten.96 Anders ver-
hält es sich nur, wenn die Auslegung erkennen lässt, dass es dem Käufer
87 BGE 118 II 142 E. 3b, 117 II 425 E. 2, 107 II 172 E. 1a; BGer 4C.205/2003 vom 17. November
2003 E. 3.2; ZK OR-SCHÖNLE/HIGI (Fn. 61), Art. 201 N. 77; BSK OR I-HONSELL, 7. Aufl. 2020, Art. 201 N. 11; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2629.
88 BGer 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 3.2. 89 BGer 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 3.2, 4A_367/2009 vom 2. November 2009 E. 1.2 je mit
zahlreichen Hinweisen auf andere Bundesgerichtsentscheide; BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 11; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2628.
90 BGE 88 II 364 E. 2; BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 1; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2621. 91 BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 10; BGE 22 I 492 E. 2. 92 BGE 101 II 83 E. 3; BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 10. 93 BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 12; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2620. 94 BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 13; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 367. 95 ZK OR-SCHÖNLE/HIGI (Fn. 61), Art. 201 N. 22 96 HONSELL, OR BT, 10. Aufl. 2017, S. 102 sowie ZK OR-SCHÖNLE/HIGI (Fn. 61), Art. 201 N. 22.
- 44 -
erlaubt sein soll, gegenüber dem Verkäufer während der gesamten Garan-
tiefrist zu rügen, ohne dass ihm dann eine Verletzung der Untersuchungs-
und Rügeobliegenheit entgegengehalten werden kann.97
Die Beweislast für die ordnungsgemässe und rechtzeitige Mängelrüge und
den Zeitpunkt der Kenntnis bzw. Entdeckung des Mangels liegt beim Käu-
fer, letzteres insbesondere deshalb, weil es sich um eine innere Tatsache
des Käufers handelt, von der nur er Kenntnis hat.98 Behauptet der Verkäu-
fer jedoch, der Käufer habe den Mangel bereits früher entdeckt, so trägt er
diesbezüglich die Beweislast.99
6.4.3. Anwendbare Prüfungs- und Rügeordnung
Ziff. IV. 4. des Kaufvertrages bestimmt, dass die Beklagten den Klägern die
von den am Bau beteiligten Unternehmern geleisteten Garantien nach SIA-
Norm 118 objektbezogen weitergeben. Zudem enthält sie die Verpflichtung
der Beklagten, vor Ablauf von zwei Jahren nach Erstellung des Neubaus
die Garantieabnahme durchzuführen und die Ausführung allfälliger Nach-
arbeiten anzuordnen und zu überwachen (KB 5 S. 8). Ausgehend von die-
ser Regelung ist im Hinblick auf die Beurteilung der Rechtzeitigkeit der
Mängelrüge der Kläger in einem ersten Schritt zu prüfen, ob vorliegend die
gesetzliche Prüf- und Rügeordnung gemäss Art. 201 OR oder die zweijäh-
rige Rügefrist nach Art. 172 Abs. 1 SIA-Norm 118 zur Anwendung gelangt.
Diesbezüglich ist der genannten Bestimmung entgegen den Klägern nicht
zu entnehmen, dass die SIA-Norm 118 auch zwischen den Parteien als
Käufer und Verkäufer der streitgegenständlichen Liegenschaft zur Anwen-
dung gelangen sollte. Vielmehr ist daraus zu lesen, dass die Beklagten ihre
kaufrechtliche Gewährleistung wegbedingt und im Gegenzug die Gewähr-
leistungsrechte gegenüber den am Bau beteiligten Unternehmern gemäss
der SIA-Norm 118 abgetreten haben. Nur soweit die Beklagten selbst in
ihren Rollen als Bauleiterin bzw. Architektin am Bau beteiligt waren, sollten
sie den Klägern gegenüber nach den Bestimmungen der SIA-Norm 118
haften.
Vorliegend machen die Kläger gerade keinen abgetretenen Garantiean-
spruch gegenüber den am Bau beteiligten Unternehmern, sondern den
Minderungsanspruch gegenüber den Beklagten als Verkäuferinnen gel-
tend. Es kann einzig massgeblich sein, was im Verhältnis zwischen den
Parteien gilt. Aus dem Kaufvertrag ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür,
97 Zum Ganzen: ZK OR-SCHÖNLE/HIGI (Fn. 61), Art. 201 N. 22. 98 BGE 118 II 142 E. 3a, 107 II 172 E. 1a i.f., 21 I 570 E. 6; BGer 4D_4/2011 vom 1. April 2011 E. 3,
4A_83/2009 vom 6. Mai 2009 E. 3.2.1, 4A_51/2007 11. September 2007 E. 4.5 i.f., 4C.273/2006 vom 6. Dezember 2006 E. 3.1; BSK OR I-HONSELL (Fn. 87), Art. 201 N. 14, BSK ZGB I-/VETTER, 6. Aufl. 2018, Art. 8 N. 52. Vgl. für eine Übersicht über die kritischen Lehrmeinungen: ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018; 2012, Art. 8 N. 460 in Fn. 1028; BK ZGB-WALTER, Art. 8 N. 566 ff.
99 BGE 118 II 142 E. 3a; BGer 4A_83/2009 vom 6. Mai 2009 E. 3.2.1, 4C.159/1999 vom 28. Juli 2000 E. 1b/bb.
- 45 -
dass die SIA-Norm 118 im Verhältnis zwischen den Parteien als Käufer und
Verkäufer Anwendung findet. Zur Beurteilung der Frage, ob die Mängelrü-
gen der Kläger vorliegend gegenüber den Beklagten rechtzeitig erhoben
wurden, ist demnach grundsätzlich auf die gesetzliche Prüf- und Rügeord-
nung gemäss Art. 201 OR abzustellen.
6.4.4. Keine Erstreckung der Rügefrist
Fraglich ist, ob die die Kläger aus Ziff. IV.4. des Kaufvertrags eine Verlän-
gerung der strengen kaufrechtlichen Rügefrist auf zwei Jahre ableiten dür-
fen.
Ziff. IV. 4. des Kaufvertrages regelt mehrere Rechtsverhältnisse: Zu unter-
scheiden ist zwischen der Abtretung von Gewährleistungsansprüchen ge-
genüber den Unternehmern von den Beklagten auf die Kläger (Abs. 1), der
Übernahme der Pflicht der Beklagten, die Garantiescheine treuhänderisch
zu halten, die Garantieabnahme durchzuführen und Nacharbeiten anzuord-
nen (Abs. 1 und 2) und der Freizeichnung der Beklagten gegenüber den
Klägern (Abs. 4). Schliesslich regelt Ziff. IV. 4. Abs. 3 auch, dass für die von
den Verkäufern selber erbrachten Arbeiten ebenfalls die Baugarantie nach
den Bestimmungen der SIA-Norm 118 gilt und überträgt den Käufern die
rechtliche Durchsetzung der Garantieansprüche gegenüber den Unterneh-
men. Unter Garantieabnahme wird in der Praxis die sogenannte Schluss-
prüfung von Art. 177 der SIA-Norm 118 verstanden.100 In diesem Sinn woll-
ten auch die Parteien den Begriff verstanden haben, wie sich aus dem Zu-
sammenhang der Absätze 1 und 2 von Ziff. IV. 4 des Kaufvertrages sowie
den Vorbringen der Parteien ergibt.
Eine Verlängerung der gesetzlichen Rügefrist enthält die Klausel gerade
nicht. Zu prüfen ist daher, ob das nachträgliche Parteiverhalten im Sinne
der Kläger auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lässt. Da
die Beklagten gleichzeitig mit der Abtretung der Mängelrechte gegenüber
ihren Unternehmern auch die Anordnung und Überwachung von Nachbes-
serungsarbeiten sowie die Durchführung der Garantieabnahme übernom-
men haben, konnten sich die Kläger bezüglich sämtlicher Mängel in erster
Linie an die Beklagten halten. Dies bedeutete jedoch nicht, dass die Par-
teien keine Unterscheidung vornehmen wollten zwischen Mängeln, für wel-
che die Beklagten als Verkäuferinnen einzustehen hatten, und solchen, für
die die Beklagten die Nachbesserungsarbeiten durch die Unternehmer or-
ganisieren sollten. Der E-Mail der Beklagten 2 vom 11. September 2018
(RB 10) bzw. deren Schreiben vom 19. Oktober 2018 (AB 7), welche die
Kläger zum Nachweis eines dahingehenden tatsächlichen Parteiwillens
einreichen, ist dies gerade nicht zu entnehmen. Mit diesen Schreiben rea-
gierte die Beklagte 2 auf diverse Beanstandungen der Kläger. Dabei ver-
100 Vgl. GAUCH, Kommentar zur SIA-Norm 118, 2. Aufl. 2017, Art. 177 N. 1.
- 46 -
wies sie einzig in Zusammenhang mit den abgetretenen Gewährleistungs-
rechten gegenüber den Unternehmern (AB 7 S. 2) bzw. in Bezug auf die
nicht verschliessbare Tür des Briefkastens, ein Loch in der Wärmeisolie-
rung der Fassade, Flecken durch Kupferwasser auf der Garagentüre, den
Ablauf des Garagendaches und ein falsch verlegtes Regenrohr (RB 10) auf
die 2-Jahres-Garantieabnahme. Bezüglich der Front-Verkleidung des Split-
geräts führten die Beklagten aus, diese sei nicht geschuldet und die Be-
klagten seien zu einer Verkleinerung oder der Installation einer Tür nicht
bereit. Die Verglasung des Gartensitzplatzes oder der Bodenaufbau sind
nicht Gegenstand dieser Schreiben (RB 10 S. 1 f.; AB 7). Den Klägern ge-
lingt daher der Nachweis eines übereinstimmenden wirklichen Willens be-
züglich der Frist zur Rüge von Mängeln der Kaufsache gegenüber den Be-
klagten nicht. Folglich muss die Klausel nach dem Vertrauensprinzip aus-
gelegt werden.
Ziff. IV. 4. des Kaufvertrags betrifft mehrere Rechtsverhältnisse, welche für
juristische Laien nicht ohne Weiteres klar auseinanderzuhalten sein dürf-
ten. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Parteien den Vertrag un-
ter Hilfestellung des Notars AA. geschlossen haben. Es ist daher davon
auszugehen, dass sie den Wortlaut des Grundstückkaufvertrags mit Be-
dacht wählten und den darin genannten Wörtern die diesen zukommenden
juristischen Bedeutungen zumassen. Die Kläger führen denn auch nicht
aus, dass es für sie nicht erkennbar gewesen wäre, welche Ansprüche sie
gegenüber den Unternehmern und welche gegenüber den Verkäufern gel-
tend zu machen hätten. Insbesondere behaupten sie nicht, dass sie davon
ausgegangen seien, dass für die von den Verkäufern zugesicherte Sitz-
platzverglasung die am Bau beteiligten Unternehmen einzustehen hätten.
Vielmehr halten sie diese für eine von den Verkäufern geschuldete Eigen-
schaft des Kaufobjekts, für welche diese einzustehen hätten. Schliesslich
ist ohne weiteres erkennbar, dass die Beklagten mit der Vertragsbestim-
mung keine besondere Garantie abgeben, sondern vielmehr ihre eigene
Haftung einschränken und die Käufer an die Unternehmer verweisen woll-
ten. Entsprechend konnten auch die Kläger die Klausel nicht so lesen, dass
sie von günstigeren Bedingungen profitieren sollten. Es entnimmt sich dem
Wortlaut der Vertragsbestimmung einzig, dass die Verkäuferhaftung einge-
schränkt werden sollte.
Zusammenfassend ergibt eine normative Auslegung, dass die Kläger all-
fällige Nachbesserungsansprüche gegenüber den Unternehmern auf
Nachbesserung der Kaufsache ebenso wie ihre Ansprüche gegenüber den
Beklagten als Folge ihrer eigenen Beteiligung am Bau innerhalb der zwei-
jährigen Rügefrist gemäss Art. 172 Abs. 1 der SIA-Norm 118 jederzeit
(Art. 173 Abs. 1 der SIA-Norm 118) geltend machen konnten. Ansprüche
gegenüber den Beklagten aus der kaufrechtlichen Sachgewährleistung wa-
ren indessen innert der ordentlichen Rügefrist zu erheben. Dabei ist vorlie-
gend die Frage nicht zu beantworten, ob die Mängelhaftung des Verkäufers
- 47 -
allenfalls wieder auflebt, wenn der Versuch der Käuferin, die Unternehmer
für die Nachbesserung in Anspruch zu nehmen, misslungen ist.
6.4.5. Rechtzeitigkeit der Rüge
Wie ausgeführt, wird die Prüfungs- und Anzeigepflicht nach Art. 201 OR
durch die Ablieferung der Ware, d.h. durch die Inbesitznahme ausgelöst.101
Bezüglich der Ablieferung des Kaufobjekts, mit der – versteckte Mängel
vorbehalten – die Rügefrist ausgelöst wird, sind sich die Parteien einig,
dass die Übergabe, bzw. der Antritt gemäss Ziff. IV.1. des Vertrags, am
10. März 2017 erfolgte. Ebenso sind sie sich einig, dass für den Aussenbe-
reich nicht der 10. März 2017, sondern das Datum seiner Abnahme für den
Beginn der Prüf- und Rügeobliegenheit der Kläger ausschlaggebend sein
sollte. Wurde die Übernahme des Kaufobjekts derart vertraglich festgelegt,
beginnt die First zur Prüfung der Sache und Erhebung der Mängelrüge erst
mit diesem Zeitpunkt zu laufen, selbst wenn die Käufer schon zuvor Zugang
zum Grundstück hatten.102 Zwischen den Parteien umstritten und daher zu
prüfen ist, in welchem Zeitpunkt die massgebliche Aussenabnahme des
Kaufobjekts stattfand. Die Kläger sind der Ansicht, es habe zwei Aussen-
abnahmen gegeben, wobei sie die zweite, die am 24. August 2017 stattge-
funden haben soll, als massgeblich zu erachten scheinen. Demgegenüber
stellen sich die Beklagten auf den Standpunkt, man habe nur eine Aussen-
abnahme durchgeführt und das am 30. Juni 2017. Bei der zweiten gemein-
samen Begehung am 24. August 2017 habe es sich lediglich um ein Treffen
der Parteien zur Besprechung einiger offener Pendenzen gehandelt.
Den Klägern obliegt der Beweis für den behaupteten Zeitpunkt der Abliefe-
rung bzw. der Durchführung der Abnahme des Kaufobjekts, der den Beginn
ihrer Prüfungs- und Rügeobliegenheit markiert (Art. 8 ZGB). Zum Beweis
ihrer Behauptungen offerieren sie einen Auszug aus ihrem Kalender von
Kalenderwoche 34/2017 (KB 10) sowie eine E-Mail der Beklagten 1 vom
18. April 2017 (KB 9). Aus letzterer ergibt sich deren Absicht zum damali-
gen Zeitpunkt, die Abnahmen der Aussenarbeiten auf die Kalenderwo-
che 19/2017 zu terminieren, wobei den Klägern der genaue Termin noch
mitgeteilt werden sollte. Mit dem Auszug von Kalenderwoche 34/2017 ver-
mögen die Kläger keinen Beweis dafür zu erbringen, dass die Aussenab-
nahme des Kaufobjekts am 24. August 2017 durchgeführt wurde. Der an
diesem Datum im Kalender eingetragene Termin trägt zwar die Überschrift
"G.", womit wohl der einzelzeichnungsberechtigte Verwaltungsratspräsi-
dent der Beklagten 2 gemeint ist, enthält aber keinerlei Angaben zum
Zweck dieses Termins und insbesondere keinen Hinweis darauf, dass an
diesem Datum die Aussenabnahme stattfinden sollte.
101 Vgl. auch BGE 131 III 145 E. 7.1. 102 SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 646a.
- 48 -
Zweifel an der klägerischen Behauptung, die Aussenabnahme des Kaufob-
jekts habe am 24. August 2017 stattgefunden, wecken auch die von den
Beklagten offerierten Beweismittel. Dabei handelt es sich zunächst um eine
E-Mail des Klägers 1 vom 2. Juli 2017 (AB 1), mit welcher die Kläger den
Beklagten explizit die "Mängelliste im Zusammenhang mit der am 30. Juni
2017 durchgeführten Abnahme des Aussenbereichs" zukommen liessen
und diese daran erinnerten, dass laut Vereinbarung vom 30. Juni 2017 "alle
gemäss Mängelliste aufgeführten Punkte bis zum 31.8.2017 korrigiert wer-
den" müssten. Unter "Anlagen" führte die E-Mail vom 2. Juli 2017 unter an-
derem eine "Mängelliste_Aussen_2017_06_30_V1.01.xlsx" auf. Die klare
Formulierung der Kläger legt nahe, dass die massgebliche Aussenab-
nahme, wie von den Beklagten behauptet, am 30. Juni 2017 durchgeführt
wurde. Diesen Eindruck bestätigt die E-Mail des Klägers 1 vom 27. August
2017 (AB 2). Als "Anlagen" werden darin eine "Mängelliste_Aus-
sen_2017_08_27_V1.00.xlsx" und eine "Mängelliste_Innen_2017_08_27-
_V1.00.xlsx" aufgeführt. Darunter schreibt der Kläger 1, er sende dem Ad-
ressaten "je eine Mängelliste für den Innen- und Aussenbereich unseres
Grundstückes". Wie versprochen, seien "die offenen Mängel gemäss den
Listen bis zum 31. August 2017 zu beheben". Die beiden Listen sind über-
schrieben mit "Bekannte Mängel Haus 4, B. – A., Q." und "Bekannte Män-
gel Haus 4 Aussenbereich, B. – A., Q.". Sie dokumentieren den Stand der
Mängelbehebung, die vereinbarungsgemäss bis zum 31. August 2017 ab-
geschlossen werden sollte; es handelt sich klarerweise nicht um ein (wei-
teres) Abnahmeprotokoll bzw. weitere Abnahmeprotokolle. Im Ergebnis
fand die Abnahme des Aussenbereichs des Einfamilienhauses der Kläger
am 30. Juni 2017 statt. Vorliegend besteht mit Blick auf die Umstände der
Abnahme keine Veranlassung, über die von der Rechtsprechung entwickel-
ten Rügefristen hinauszugehen. Bleibt man am oberen Rand der Skala,
hätten allfällige Mängelrügen (für offenkundige Mängel) bis zum 11. Juli
2017 erhoben werden müssen, um als fristgerecht zu gelten; nach dem
14. Juli 2017 waren sie jedenfalls verspätet (vgl. vorne E. 6.4.1).
6.4.6. Sitzplatzverglasung
Die Kläger haben das Fehlen der Sitzplatzverglasung nachweislich erst mit
Schreiben vom 17. November 2018 gerügt (KB 24). Weder in den von den
Klägern an die Beklagten gesandten Mängellisten vom 2. Juli 2017 (AB 1)
und vom 27. August 2017 (AB 2) noch in der Liste mit offenen Mängeln
vom 2. September 2018 (KB 13) wird das Fehlen als Mangel aufgeführt.
Auch im Schreiben vom 16. September 2018 (KB 14) wird die fehlende
Verglasung des Sitzplatzes nicht beanstandet.
Entgegen den Klägern ist die fehlende Sitzplatzverglasung ein offensichtli-
cher Mangel, der nach Art. 201 Abs. 1 OR sofort hätte gerügt werden müs-
sen. Dass laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur die tatsächli-
che Eigenschaft der Sache, sondern auch der Umstand, dass diese ver-
tragswidrig ist, offensichtlich sein muss, bedeutet nicht, dass die Kläger als
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Käufer den Vertrag nicht zu kennen brauchten.103 Die Abweichung von den
Vertragsplänen ist derart offensichtlich, dass sie auf den ersten Blick zu
erkennen war. Die Kläger führen selber aus, sich bereits anlässlich der ers-
ten Aussenabnahme vom 30. Juni 2017 nach der Verglasung erkundigt zu
haben (act. 97 Rz. 105). Im Anschluss an die Abnahme stellte der Kläger 1
der Beklagten 2 die umfangreiche "Mängelliste Aussenbereich" zu. Allein
7 Positionen wurden im Zusammenhang mit der Terrasse gerügt. Die Sitz-
platzverglasung wird darin jedoch nicht als Mangel angeführt (AB 1). Dies
lässt nur den Schluss zu, dass die Kläger die Erklärung der Beklagten ak-
zeptierten. Ohnehin vermöchte die Bestreitung eines Mangels durch die
Beklagten die Kläger nicht von ihrer Prüfungs- und Rügeobliegenheit zu
entbinden. Vielmehr hätten sie die Beschaffenheit des Kaufobjekts – ge-
rade beim Aufkommen von Zweifeln – auf die Vertragskonformität prüfen
und nötigenfalls fachkundigen Rat holen müssen. Es ist nicht nachvollzieh-
bar, weshalb die Kläger erst über ein Jahr nach Übernahme des Kaufob-
jekts die Vertragspläne und schliesslich einen Anwalt konsultierten (act. 98
Rz. 108).
6.4.7. Genehmigung des Mangels
Zusammengefasst rügten die Kläger die mangelnde Verglasung erst über
ein Jahr nach der Abnahme, obwohl dies problemlos innerhalb der Rüge-
frist möglich gewesen wäre. Infolge verspäteter Rüge greift damit die Ge-
nehmigungsfiktion nach Art. 201 Abs. 2 OR.
6.5. Fazit
Im Ergebnis dringen die Kläger mit ihrer Klage nicht durch, soweit sie sich
auf die kaufrechtliche Sachgewährleistung stützen. Das Splitgerät samt
Einhausung hat keinen rechtlich relevanten Mangel. Soweit das Fehlen der
Sitzplatzverglasung einen Mangel darstellt, gilt dieser wegen verspäteter
Mängelrüge als genehmigt. Beim Gartenboden schliesslich greift der ver-
traglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss.
7. Haftung aus Werkvertrags- bzw. Auftragsrecht
7.1. Parteibehauptungen
Die Kläger behaupten schliesslich auch, die Beklagten seien als Architektin
und Bauleitung aufgetreten (act. 90 Rz. 73). Für ihre eigenen Arbeiten haf-
teten die Beklagten auch für die schlechte Vertragserfüllung nach der SIA-
Norm 118. Dass die grosse und rechtswidrige Einhausung für das Splitge-
rät ein Planungs- und Ausführungsfehler sei, liege auf der Hand. Ebenso
sei bei der Ausführungsplanung die Verglasung vergessen und bei der
Bauleitung nicht auf deren Einbau bestanden worden. Schliesslich sei es
ein Fehler, wenn bei der Ausführungsplanung die Entfernung der einge-
kiesten Baupisten und Installationsplätze nicht vorgesehen und bei der
Bauleitung diese Unterlassung nicht beanstandet werde. Die Planung und
103 BGer 4A_6464/2016 vom 8. März 2017 E. 2.3.
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Bauleitung seien für die umstrittenen Mängel fehlerhaft ausgeführt worden.
Die Kläger verfügten daher auch gestützt auf Art. 169 SIA-Norm 118 über
einen Minderungsanspruch (act. 102 Rz. 126 f.).
Die Beklagten sind demgegenüber der Auffassung, für die geltend gemach-
ten Mängel komme nur eine kaufvertragsrechtliche Haftung in Frage
(act. 134 f.).
7.2. Würdigung
Die Beklagten hatten mehrere Rollen inne. Zum einen wurde die Liegen-
schaft unter ihrer Bauherrschaft erstellt. Zum anderen wirkten sie als Bau-
leiterin (Beklagte 1) bzw. Architektin (Beklagte 2) mit. Letzteres ändert aber
nichts daran, dass sie den Klägern gegenüber als Verkäuferinnen aufge-
treten sind und in erster Linie aus dem Kaufvertrag belangt werden müs-
sen.104 Laut dessen Ziff. IV. 4. Abs. 3 gilt für die von der Verkaufspartei sel-
ber erbrachten Arbeiten ebenfalls die Baugarantie nach den Bestimmun-
gen der SIA (KB 5 S. 8). Dieser Verweis auf die SIA-Norm 118 hält fest,
was selbstverständlich ist, dass nämlich die Verkäuferinnen die Haftung für
den eigenen Leistungsanteil am Bau nicht abtreten konnten und die Frei-
zeichnung diese nicht erfasst.105
Eine Haftung der Beklagten in ihren Rollen als Architektin bzw. Bauleiterin
wäre werkvertrags- bzw. auftragsrechtlicher Natur. Die von den Klägern
monierten Unzulänglichkeiten des Kaufobjekts beschlagen indessen keine
Leistung der Beklagten als Architektin oder Bauleitung, sondern allein die
Leistungspflicht der Beklagten aus dem Kaufvertrag. Dies gilt umso mehr,
wenn die Beanstandungen das Fehlen von (kaufvertraglich) zugesicherten
Eigenschaften betreffen. Auch in Bezug auf den Gartenboden legen die
Kläger nicht genügend dar, worin ein Fehlerverhalten der Beklagten als Ar-
chitektin oder als Bauleiterin liegen sollte. Eine Haftung der Beklagten nach
der SIA-Norm 118 ist daher vorliegend ausgeschlossen.
Ein Minderungsrecht bestünde nach Art. 169 Abs. 1 SIA-Norm 118 ohnehin
nur, sofern vom Unternehmer zunächst die Beseitigung des Mangels inner-
halb einer angemessenen Frist verlangt worden wäre. Erst wenn der Un-
ternehmer den Mangel innerhalb der angesetzten Frist nicht behebt, ist der
Bauherr berechtigt, das Minderungsrecht auszuüben (Art. 169 Abs. 1 Ziff.
2 SIA-Norm 118). Ein allfälliger Anspruch gegen die Beklagten gestützt auf
die SIA-Norm 118 würde daher auch daran scheitern, dass die Kläger keine
Fristansetzung zur Mängelbehebung behauptet haben.
104 Vgl. BGer 4A_444/2017 vom 12. April 2018 E. 5.5. 105 RÜEGG (Fn. 46), S. 245 N. 207; BGer 4c.134/2004 vom 14. Oktober 2004 E. 4.1.
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8. Ergebnis
Über alles gesehen haben die Kläger gegenüber den Beklagten keinen An-
spruch auf Minderung, Verzugszins und Beseitigung der Rechtsvor-
schläge. Die Klage ist vollumfänglich abzuweisen.
9. Prozesskosten
9.1. Verlegung
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und der Parteientschä-
digung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), werden gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO im Ver-
hältnis des Obsiegens bzw. Unterliegens auferlegt.
9.2. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten werden in Abhängigkeit des Streitwerts festgesetzt, der
sich nach den Bestimmungen der ZPO berechnet (§ 4 VKD). Bei einem
Streitwert von Fr. 84'651.32 beträgt der Grundansatz für die Gerichtsge-
bühr gerundet Fr. 6'695.00 (§ 7 Abs. 1 VKD). Weil das Verfahren weder
ausserordentliche noch nur geringe Aufwendungen erfordert hat, sind die
Gerichtskosten auf Fr. 6'695.00 festzusetzen (vgl. § 7 Abs. 3 VKD) und
ausgangsgemäss von den Klägern zu tragen. Die von den Klägern geleis-
teten Kostenvorschüsse von Fr. 4'578.00 und Fr. 2'117.00 (insgesamt
Fr. 6'695.00) werden mit den Gerichtskosten verrechnet (Art. 111 Abs. 1
ZPO).
9.3. Parteientschädigung
Die Parteientschädigung besteht aus den Kosten der berufsmässigen Ver-
tretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO). Bei ihrer Festsetzung ist von den kanto-
nalen Tarifen auszugehen (Art. 105 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 96 ZPO). Die
Grundentschädigung beträgt gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT gerundet
Fr. 11'688.60. Dadurch sind Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Abklärun-
gen, Korrespondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und
die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (§ 6 Abs. 1
AnwT). Zuzüglich einer Erhöhung der Grundentschädigung um 50 % für
den zweiten Schriftenwechsel, die weiteren Rechtsschriften und die Haupt-
verhandlung (vgl. § 6 Abs. 3 AnwT) sowie einer Auslagenersatzpauschale
von 3 % (vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) ergibt dies eine Parteientschädigung von
gerundet Fr. 17'883.60. Ausgangsgemäss haben der Kläger 1 und die Klä-
gerin 2 den Beklagten 1 und 2 die Parteientschädigung unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.
Dem Antrag der Beklagten auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzuschlags
ist nicht zu entsprechen, da diese selbst mehrwertsteuerpflichtig und folg-
lich vorsteuerabzugsberechtigt sind.106
106 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch//kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf> (letztmals  am 4. Mai 2022).
https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf
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