Decision ID: dd7636d7-ef9f-4034-b126-1994d53bff78
Year: 2022
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_009
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Handelsgericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in B. (ZH). Sie bezweckt im
Wesentlichen [...] (Klagebeilage [KB] 1).
2.
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in T. (BE). Sie bezweckt
[...] (KB 2).
3.
3.1.
Mit Vereinbarung vom April 2017 sicherte die Klägerin der Beklagten zu,
die beiden Grundstück-Nrn. 999 und 888 GB V. von der Beklagten käuflich
zu erwerben. Diese Vereinbarung stand unter der auflösenden Bedingung,
dass die Parteien keinen Kaufvertrag über die beiden Grundstück-Nrn. 777
und 666 GB V. abschliessen würden (Antwort Rz. 55 ff.; Antwortbeilage
[AB] 17]).
3.2.
3.2.1.
Am 6. November 2017 unterschrieben die Parteien zwei bedingte Kaufver-
tragsurkunden über die vier Grundstück-Nrn. 888, 999, 777 und 666 GB V.
(KB 4 f.).
3.2.2.
Gemäss der ersten Vertragsurkunde (KB 4; nachfolgend: erster Kaufver-
trag) verpflichtete sich die Klägerin, von der Beklagten die beiden Grund-
stück-Nrn. 777 und 666 GB V. für den Kaufpreis von Fr. 15.6 Mio. zu er-
werben. Der Kaufvertrag wurde unter folgende Bedingungen gestellt
(Ziff. VII):
" 1. Bedingung
Der Kaufvertrag entfaltet Wirkung, am Tage, an welchem die  für die Bebauung der Grundstücke V.. Nrn. 777 und 666  Gbbl. Nrn. 888 und 999 in Rechtskraft erwächst.
Der bedingte Kaufvertrag fällt in folgenden Fällen – vorbehältlich der Konventionalstrafenregelung (vgl. Ziffer VII./2) – ersatzlos dahin:
a) falls die Käuferin bis am 30. Juni 2018 kein vollständiges und kor-
rektes Baugesuch für die Überbauung der Vertragsgrundstücke bei der zuständigen Behörde eingereicht hat, oder
b) falls die Käuferin das eingereichte Baugesuch zurückzieht, oder c) falls bis spätestens am 31. Dezember 2023 keine rechtskräftige
Baubewilligung für die vier Parzellen (888 und 999 sowie 777 und 666) vorliegt."
- 3 -
3.2.3.
Gemäss der zweiten Vertragsurkunde (KB 5; nachfolgend: zweiter Kauf-
vertrag) verpflichtete sich die Klägerin, von der Beklagten die beiden
Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. für den Kaufpreis von Fr. 3 Mio. zu
erwerben. Der Kaufvertrag wurde unter folgende Bedingungen gestellt
(Ziff. V):
" V. Bedingungen
Der Kaufvertrag entfaltet Wirkung, am Tage, an welchem die  für die Bebauung der Grundstücke V.. Nrn. 888 und 999 sowie Gbbl. Nrn. 777 und 666 in Rechtskraft erwächst.
Der bedingte Kaufvertrag fällt in folgenden Fällen ersatzlos dahin:
a) falls die Käuferschaft bis am 30. Juni 2018 kein vollständiges und
korrektes Baugesuch für die Überbauung der Vertragsgrundstücke bei der zuständigen Behörde eingereicht hat, oder
b) falls die Käuferin das eingereichte Baugesuch zurückzieht, oder
c) falls bis spätestens am 31. Dezember 2023 keine rechtskräftige
Baubewilligung für die vier Parzellen (888 und 999 sowie 777 und 666) vorliegt."
3.3.
Im März 2018 wurden die Aktien der Klägerin an die C. mit Sitz in X. (F)
veräussert (Antwort Rz. 30 ff.; Replik Rz. 28; AB 1 ff.). Die Umfirmierung
von E. (ehemals F.) zu A. wurde am 17. Dezember 2018 im Handelsregis-
ter eingetragen (KB 1).
3.4.
Am 28. Juni 2018 reichte die Klägerin betreffend die Grundstück-Nrn. 999,
777 und 666 (sog. zweite Bautiefe) ein Baugesuch ein. Die am 22. Oktober
2018 erteilte Baubewilligung wurde am 26. November 2018 rechtskräftig
(Klage Rz. 67 und 75, Antwort Rz. 19; KB 16).
3.5.
Nach Erteilung der Baubewilligung (KB 16) entbrannte zwischen den Par-
teien ein Streit über die Bezahlung der Kaufpreise sowie darüber, ob die
auflösenden Bedingungen gemäss den beiden Kaufverträgen (KB 4 f.), wo-
nach für die Vertragsgrundstücke spätestens per 30. Juni 2018 ein vollstän-
diges und korrektes Baugesuch hätte eingereicht worden sein müssen, er-
füllt wurden.
- 4 -
3.6.
3.6.1.
Am 16. Januar 2020 wurde der Gestaltungsplan für die erste Bautiefe
(hauptsächlich Grundstück-Nrn. 888 und 999) aufgelegt (Klage Rz. 101;
KB 32).
3.6.2.
Am 14. Februar 2020 erhob die Beklagte Einwendungen gegen die Teilän-
derung des Gestaltungsplans für die erste Bautiefe (Klage Rz. 102; Antwort
Rz. 149).
3.6.3.
Mit Verkaufsauftrag vom 13./14. Mai 2020 erteilte die Beklagte der G. den
Maklerauftrag, die streitgegenständlichen Grundstücke zu verkaufen
(AB 24).
3.6.4.
Ende Juni 2020 verkaufte die Beklagte die vier umstrittenen Grundstücke
an die H. (Klage Rz. 8, Antwort Rz. 23; KB 38 ff.).
3.6.5.
Danach zog die Beklagte ihre Einwendung gegenüber der Teiländerung
des Gestaltungsplans zurück (Klage Rz. 116).
4.
Mit Klage vom 8. März 2021 (Postaufgabe: 8. März 2022) stellte die Kläge-
rin folgende Rechtsbegehren:
" 1. Es sei die Beklagte zur Zahlung von CHF 12'497'694.80.- an die  zu verpflichten, zzgl. 5% Zins für CHF 11'000'000.- seit 1. August 2020 sowie für CHF 1'497'694.80 seit 17. Oktober 2020;
2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Zur Begründung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, sie habe mit der
Beklagten zwei bedingte Grundstückkaufverträge abgeschlossen. Die Be-
dingung, wonach die Klägerin bis 30. Juni 2018 ein Baugesuch eingereicht
haben müsse, sei nachträglich abgeändert worden. Trotz laufender beding-
ter Kaufverträge habe die Beklagte die umstrittenen Grundstücke an eine
Drittpartei verkauft. Damit habe sie ihre vertraglichen Pflichten verletzt und
sei für den entsprechenden Schaden verantwortlich. Zudem habe sie wider
Treu und Glauben dafür gesorgt, dass die Bedingung nicht mehr eintreten
könne (Klage Rz. 2 ff.).
- 5 -
5.
Mit Antwort vom 9. Juni 2021 stellte die Beklagte folgende Rechtsbegeh-
ren:
" Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST"
und folgenden Verfahrensantrag
" Es sei das Verfahren auf die Frage zu beschränken, ob die Beklagte gegenüber der Klägerin eine Pflicht verletzt hat."
Zur Begründung führte die Beklagte hauptsächlich aus, die Kaufverträge
seien bedingt gewesen und die auflösende Bedingung über die nicht recht-
zeitige Einreichung eines Baugesuchs für alle vier Grundstücke sei einge-
treten, womit der Beklagten nach dem 30. Juni 2018 gar keine Vertrags-
pflichten mehr obliegen hätten, die sie hätte verletzen können. Ferner sei
die Klägerin mittlerweile von einer ausländischen Gesellschaft übernom-
men worden, weshalb sie das umstrittene Wohnbauland aufgrund des
BewG gar nicht mehr hätte erwerben können und die Klägerin damit die
nachträgliche Unmöglichkeit verursacht habe (Antwort Rz. 8).
6.
6.1.
Am 19. August 2021 lud der Vizepräsident auf den 24. November 2021 zu
einer Instruktionsverhandlung mit informeller Parteibefragung und Vermitt-
lungsgespräch vor und erliess eine Beweisverfügung.
6.2.
Anlässlich der Instruktionsverhandlung vom 24. November 2021 konnte
zwischen den Parteien kein Vergleich abgeschlossen werden.
7.
Mit Replik vom 10. Februar 2022 bzw. Duplik vom 2. Mai 2022 hielten die
Parteien im Wesentlichen an ihren Rechtsbegehren und Begründungen
fest.
8.
8.1.
8.1.1.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2022 überwies der Vizepräsident die Streitsa-
che an das Handelsgericht, gab die Zusammensetzung des Gerichts be-
kannt und forderte die Parteien auf, dem Handelsgericht schriftlich mitzu-
teilen, ob sie auf eine Hauptverhandlung gänzlich verzichteten (Art. 233
ZPO) bzw. alternativ auf die Durchführung einer mündlichen Hauptver-
handlung verzichteten und dem Gericht beantragten, ihre Schlussvorträge
- 6 -
schriftlich einzureichen (Art. 232 Abs. 2 ZPO). Stillschweigen innert Frist
gelte als Antrag auf Durchführung einer Hauptverhandlung.
8.1.2.
Mit Eingabe vom 30. Mai 2022 teilte die Klägerin mit, sie verzichte auf die
mündliche Durchführung der Hauptverhandlung (erste Parteivorträge),
nicht aber auf eine allfällige Beweisabnahme und Schlussvorträge in
schriftlicher Form.
8.1.3.
Mit Eingabe vom 7. Juni 2022 verzichtete die Beklagte auf die Durchfüh-
rung einer mündlichen Hauptverhandlung und beantragte die Einreichung
schriftlicher Schlussvorträge.
8.2.
8.2.1.
Mit Verfügung vom 8. Juni 2022 setzte der Vizepräsident den Parteien Frist
bis zum 29. Juni 2022, um ihre schriftlichen Schlussvorträge einzureichen.
8.2.2.
Mit Eingabe vom 27. Juni 2022 teilte die Klägerin mit, sie nehme mit Be-
dauern zur Kenntnis, dass das Gericht die Durchführung eines Beweisver-
fahrens als nicht nötig erachte, weshalb sie auf die Erstattung eines
Schlussvortrags verzichte.
8.2.3.
Mit Eingabe vom 28. Juni 2022 erstattete die Beklagte ihren Schlussvor-
trag.
- 7 -

Considerations:
Das Handelsgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
1.1. Örtliche Zuständigkeit
Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten in der Hauptsache einen ver-
traglichen Schadenersatzanspruch geltend. Sie führt weiter aus, wenn sich
ihr Schaden nicht vollständig mit einem vertraglichen Schadenersatzan-
spruch decken lassen sollte, so sei auch ein Anspruch aus unlauterem
Wettbewerb (Klage Rz. 389) bzw. aus Urheberrecht (Klage Rz. 393) zu
prüfen.
Die Beklagte anerkennt die örtliche Zuständigkeit für den vertraglichen
Schadenersatzanspruch (Antwort Rz. 1), weshalb diesbezüglich eine Ein-
lassung i.S.v. Art. 18 ZPO vorliegt.
In Bezug auf die Ansprüche aus unlauterem Wettbewerb bzw. Urheber-
recht bestreitet die Beklagte die örtliche Zuständigkeit des Handelsgerichts
des Kantons Aargau (Antwort Rz. 2). Da jedoch alle drei Ansprüche in tat-
sächlicher Hinsicht auf dem Verkauf der streitgegenständlichen Grundstü-
cke durch die Beklagte an einen Dritten basieren, stehen sie in einem en-
gen sachlichen Zusammenhang. Die örtliche Zuständigkeit des Handels-
gerichts des Kantons Aargau gestützt auf Art. 15 Abs. 2 ZPO ist demge-
mäss auch für die Ansprüche aus unlauterem Wettbewerb bzw. Urheber-
recht zu bejahen.
Die örtliche Zuständigkeit ist demnach insgesamt zu bejahen.
1.2. Sachliche Zuständigkeit
Die Streitigkeit beschlägt die geschäftliche Tätigkeit zumindest der Kläge-
rin. Zudem sind beide Parteien im Handelsregister eingetragen (KB 1 f.)
und der Streitwert beträgt weit über Fr. 30'000.00. Das Handelsgericht ist
demgemäss nach Art. 6 Abs. 2 ZPO sachlich zuständig. Für die Ansprüche
aus UWG und URG ist die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts
gestützt auf Art. 6 Abs. 4 lit. a ZPO i.V.m. Art. 5 Abs. 1 lit. a und d ZPO zu
bejahen.
1.3. Objektive Klagenhäufung
Die Voraussetzungen der objektiven Klagenhäufung nach Art. 90 ZPO sind
erfüllt.
2. Verhandlungsmaxime
Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich
daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen:
- 8 -
2.1. Behauptungslast
Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-
chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel
anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.1 Die Auftei-
lung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislastver-
teilung nach Art. 8 ZGB.2 Somit trägt die Behauptungslast für rechtserzeu-
gende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für
rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang ei-
nes Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin-
dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung etc.).3
Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung zu
behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.4
Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge-
nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli-
chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens
entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be-
hauptet werden.5 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach-
ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden
(sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen).6 Blosse Mutmassungen
stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachenbehauptungen dar.7 Ist
ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs-
sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die
anbegehrte Rechtsfolge zulässt.8
Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu-
stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).9 Der bloss
pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.10 Zweck dieses
Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche
1 Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2;
SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 2 BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 3 SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 55 N. 18. 4 BGE 128 III 271 E. 2.a.aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 5 BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 6 BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Be-
haupten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen , in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und Gefahren – national und international, 2019, S. 80.
7 BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 8 BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1;
SCHNEUWLY (Fn. 1), S. 445. 9 BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften,
SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 6), S. 60. 10 BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1
m.w.N.; JOSI (Fn. 6), S. 61.
- 9 -
Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor-
derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die
Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei-
digen muss (Art. 222 ZPO).11 Durch einen Verweis auf Urkunden können
Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn
es als blossen Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden-
inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.12 An einen rechtsgenüglichen Ver-
weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt:
Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen
Zügen oder Umrissen behauptet sein.13 Zweitens hat der entsprechende
Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen-
nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak-
tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.14 Drittens muss die Beilage
selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der
Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein
Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge-
geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift
die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage
enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in-
terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass
in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhan-
den sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegen-
partei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zu-
sammensuchen müssen.15 Die in der Praxis beliebten Pauschalverweise
auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden "integ-
rierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hin-
reichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptungen nicht
ersetzen.16
2.2. Bestreitungslast
Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet
eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als
unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne wei-
teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein
Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).17 Art. 222
11 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 12 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 13 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1,
4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 9), S. 535 f. 14 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni
2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 536 ff. 15 BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1,
4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 9), S. 538 ff.
16 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 9), S. 540 Fn. 50 m.w.N. 17 BK ZPO I-HURNI (Fn. 16), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 6), S. 57.
- 10 -
Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa-
chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be-
stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun-
gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.18 Bestreitun-
gen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche
einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung muss ih-
rem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei weiss,
welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pauschale Be-
streitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie explizit erfol-
gen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer
bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.19 Auch ein im-
plizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den Anforderun-
gen der rechtsgenügenden Bestreitung.20
2.3. Substantiierungslast
Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der
behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine
über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor-
bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa-
chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis
abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.21
Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor-
bringen zu vervollständigen.22 Der nicht oder nicht substantiiert vorge-
brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem
nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.23
2.4. Bezeichnung der Beweismittel
Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen
Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die
Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen
Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört
auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen
Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht,
18 Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise-
karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 19 BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 1),
S. 445 f. 20 SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ
2016, S. 285 m.w.N. 21 BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 22 DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen,
2013, S. 21; JOSI (Fn. 6), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 23 BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021,
Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 6), S. 62.
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in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila-
gen zu verweisen.24 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten,
wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa-
chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.25 Deshalb sind die einzel-
nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden Tat-
sachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden sol-
len ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung").26 Es ist hingegen unzu-
reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich
pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu ver-
weisen.27 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisführung
erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).28
3. Vertragsverletzung
Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Schadenersatzanspruch zu-
folge einer Vertragsverletzung, insbesondere von Art. 152 OR,29 geltend,
die darin bestehen soll, dass die Beklagte die umstrittenen vier Grundstü-
cke an die H. verkauft hat (Klage Rz. 316). Kern des Streits bildet dabei die
Frage, ob die in den beiden Kaufverträgen (KB 4 f.) enthaltenen Resolutiv-
bedingungen, wonach diese dahinfallen, sofern die Klägerin bis zum
30. Juni 2018 kein vollständiges und korrektes Baugesuch für die Überbau-
ung der Vertragsgrundstücke bei der zuständigen Behörde eingereicht hat,
eingetreten sind. Da die Klägerin unstreitig nur für die zweite Bautiefe
(hauptsächlich betreffend die Grundstück-Nrn. 777 und 666), nicht aber für
die erste Bautiefe (hauptsächlich betreffend die Grundstück-Nrn. 888 und
999), ein Baugesuch eingereicht hat, stellt sich in einem ersten Schritt die
Frage, wie die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) diesbezüglich zusammenhän-
gen.
3.1. Vertragsverknüpfung / Vertragsverletzung
3.1.1. Parteibehauptungen
3.1.1.1. Klägerin
Die Klägerin behauptet, die beiden Kaufverträge würden nicht ein einziges
und alle vier Grundstücke umfassendes, vollständiges und korrektes Bau-
gesuch verlangen. Vielmehr ergebe die Vertragsauslegung bzw. der Wort-
laut eindeutig, dass die Parteien für die beiden Verträge je ein separates
Baugesuch vorgesehen hätten, das jeweils nur die Vertragsgrundstücke zu
24 BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in BGE
140 III 602). 25 BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3
m.w.N. 26 BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Schweize-
rische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, Art. 221 N. 16 ff.; BRUGGER (Fn. 9), S. 537. 27 BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 26), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 6), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom
30. November 2017 E. 4. 28 BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
(Fn. 3), Art. 180 N. 10 ff., je m.w.N. 29 Vgl. BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, 7. Aufl. 2020, Art. 152 N. 2 und 4.
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umfassen gehabt hätte (Replik Rz. 12, 22, 86 und 194). Als Folge dieser
Differenzierung treffe es auch nicht zu, dass die Verträge ersatzlos dahin-
fallen würden, wenn nicht ein alle vier Grundstücke betreffendes Bauge-
such eingereicht würde (Replik Rz. 13).
Es werde bestritten, dass die Beklagte die Absicht gehabt habe, die um-
strittenen Grundstücke in einem Zug als Gesamtes und im bestehenden
Zustand zu veräussern (Replik Rz. 49) bzw. dass eine Veräusserung in
Teilstücken im Sinne von Etappen zum Vornherein ausgeschlossen gewe-
sen sei (Replik Rz. 52). Den Parteien sei bewusst gewesen bzw. habe be-
wusst sein müssen, dass bei der Formulierung der Bedingungen in den
bedingten Kaufverträgen zwischen den vier Grundstücken und den jeweili-
gen Vertragsgrundstücken differenziert worden sei (Replik Rz. 69). Nach-
dem die Beklagte gegenüber Notar I. den Input geäussert habe, die beiden
Verträge miteinander zu verknüpfen, habe dieser im Vertragsentwurf nur
die Bedingung gemäss lit. d und nicht auch jene gemäss lit. b angepasst.
Daher habe die Klägerin darauf vertrauen können, dass sich die Bedingung
gemäss lit. b nur auf die Vertragsgrundstücke beziehe (Replik Rz. 69;
AB 18). Auch sei keine Einheit in dem Sinne geschaffen worden, als die
Beendigung des einen Vertrags automatisch die Beendigung des anderen
zur Folge habe (Replik Rz. 70).
Die Klägerin ist damit der Ansicht, es lägen zwei Kaufverträge und nicht
bloss ein Kaufvertrag vor (Replik Rz. 345). Die Klägerin bestreitet auch,
dass die Parteien die beiden Kaufverträge im Sinne der beklagtischen Aus-
führungen hätten verknüpfen wollen (Replik Rz. 346). Vielmehr sei nur die
Bedingung gemäss lit. c betreffend die rechtskräftige Baubewilligung in bei-
den Kaufverträgen verknüpft worden, nicht aber die Bedingung gemäss
lit. a (Replik Rz. 346 i.f.). Dies bedeute, es liege nur insofern eine Verknüp-
fung vor, als für alle vier Grundstücke eine rechtskräftige Baubewilligung
vorliegen müsse. Ganz bewusst hätten die Parteien darauf verzichtet, ein
einziges Baugesuch für alle vier Grundstücke zu vereinbaren (Replik
Rz. 347). Wenn sich nun der Umfang der Verbindung mehrerer formell
selbständiger Verträge aus den konkreten Vereinbarungen ergebe und die
Parteien vorliegend hinsichtlich der Einreichung eines einheitlichen Bauge-
suchs bewusst auf eine Verbindung verzichtet hätten, könne eine allfällige
Verletzung einer nicht verbundenen Bestimmung nicht dazu führen, dass
dadurch beide Verträge enden würden. Wäre dies die Rechtsfolge, würde
die parteiautonom vereinbarte Verbindung der Verträge auf einen Bereich
ausgeweitet, der nach dem klaren Parteiwillen nicht vereinheitlicht habe
werden sollen. Das könne nicht die Absicht der Parteien gewesen sein
(Replik Rz. 349).
3.1.1.2. Beklagte
Die Beklagte behauptet demgegenüber, es sei die Absicht beider Parteien
gewesen, nicht nur die Grundstück-Nrn. 777 und 666 GB V., sondern auch
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die Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. zu verkaufen (Antwort Rz. 53 ff.).
Die Aufteilung des Verkaufs der vier Grundstücke auf zwei Kaufverträge sei
nur deshalb zustande gekommen, weil für die ersten beiden Grundstücke
bereits ein verhandelter Entwurf eines Kaufvertrags vorgelegen hätte (Ant-
wort Rz. 62). Es sei die Klägerin gewesen, die den Erwerb der beiden
Grundstück-Nrn. 777 und 666 GB V. vom gleichzeitigen Erwerb der beiden
Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. abhängig gemacht habe (Antwort
Rz. 63).
Die Absicht der Beklagten, die vier Grundstücke in einem Zug zu veräus-
sern, ergäbe sich aus den beiden Kaufverträgen, wonach die gleichzeitige
Eigentumsübertragung aller Grundstücke vereinbart und eine gestaffelte
Eigentumsübertragung der Grundstücke ausgeschlossen worden sei (Dup-
lik Rz. 26 f. und 63). Die Absicht der Beklagten, die vier Grundstücke zu-
sammen zu verkaufen, habe der Klägerin bekannt sein müssen, zumal sich
diese aus Ziff. VIII des einen (KB 4) bzw. Ziff. VI des anderen Kaufvertrags
(KB 5) ergebe. Darin stünde, dass die Anmeldung des einen Kaufvertrags
beim Grundbuchamt nur zusammen mit dem anderen Kaufvertrag erfolgen
dürfe. Alle vier Grundstücke hätten daher nur zusammen und zeitgleich
übertragen werden dürfen (Duplik Rz. 132). Die Eigentumsverschaffungs-
pflicht als Hauptpflicht der Beklagten habe daher nur hinsichtlich aller vier
Grundstücke zusammen – oder gar nicht bestanden (Duplik Rz. 300). Dar-
aus ergebe sich die Rechtsfolge, dass wenn ein Kaufvertrag dahinfalle
(KB 5), die Beklagte den anderen Kaufvertrag (KB 4) nicht mehr zu erfüllen
habe (Duplik Rz. 132 und 298).
In beiden Kaufverträgen stünde zudem die gleichlautende Aufforderung,
dass die Klägerin ein Baugesuch für alle vier Parzellen zu erarbeiten und
bis am 30. Juni 2018 einzureichen habe (Duplik Rz. 30). Darüber habe sich
die Klägerin im Klaren sein müssen (Duplik Rz. 144). Die Klägerin gestehe
denn auch zu, erst nach Abschluss der beiden Kaufverträge beschlossen
zu haben, für die erste Bautiefe anstelle eines Baugesuchs ein Gestal-
tungsplanänderungsverfahren anzustossen, was zeige, dass die Klägerin
vor diesem Entscheid die Absicht gehabt habe, auch für die erste Bautiefe
– und damit letztlich für alle vier Grundstücke – ein Baugesuch einzu-
reichen (Duplik Rz. 31 f., 134, 144 und 303).
Dass die beiden Kaufverträge miteinander verknüpft gewesen seien, sei
der Klägerin vom Notar I. mitgeteilt worden. Sie habe die Verträge daher in
Kenntnis dieser Verknüpfung und mit den damit verbundenen Änderungen
unterzeichnet. Ihr sei klar gewesen oder es hätte ihr klar sein müssen, dass
es sich trotz der Aufteilung auf zwei Vertragsurkunden um ein einziges Ge-
schäft handle. Die Verknüpfung der Verträge habe nicht nur im Rahmen
der Bedingungen, sondern auch bei den Vollzugsmodalitäten bestanden
(Duplik Rz. 51). Dass im Rahmen dieser Verknüpfung die Bedingung ge-
mäss lit. b nicht angepasst worden sei, spreche nicht für die Ansicht der
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Klägerin. Vielmehr hätte der Klägerin gestützt auf die beiden gleichen Re-
solutivbedingungen klar sein müssen, dass insgesamt die Vorgabe bestan-
den habe, bis am 30. Juni 2018 ein vollständiges und korrektes Baugesuch
über alle vier Grundstücke einzureichen (Duplik Rz. 52). Auch die Flächen-
angabe für die Projektierung durch die J. (23'932m2) beziehe sich auf alle
vier Grundstücke (Duplik Rz. 53 f.; KB 55). Dies zeige, dass die Klägerin
im Zeitpunkt des Abschlusses der bedingten Kaufverträge nicht nur ge-
wusst habe, dass sie ein Baugesuch für alle vier Grundstücke zu erarbeiten
gehabt habe, sondern auch, dass dies im damaligen Zeitpunkt ihrem wirk-
lichen Willen entsprochen habe (Duplik Rz. 55).
Demnach hätten die Parteien zwar zwei Vertragsurkunden unterzeichnet;
diese bildeten aber ein einheitliches Geschäft, d.h. nur ein bedingter Kauf-
vertrag über vier Grundstücke, was von den Parteien gewollt und akzeptiert
gewesen sei (Duplik Rz. 59, 65 und 300). Die Klägerin hätte bis am 30. Juni
2018 ein vollständiges und korrektes Baugesuch über alle vier Grundstücke
einzureichen gehabt, andernfalls das Geschäft – und zwar das ganze Ge-
schäft – dahinfallen würde. Ansonsten mache es keinen Sinn, in beiden
Verträgen dieselbe Bedingung zu vereinbaren (Duplik Rz. 59 und 65).
3.1.2. Rechtliches
3.1.2.1. Vertragsauslegung
3.1.2.1.1. Konsens- und Auslegungsstreit
Zum Abschluss eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige
Willensäusserung der Parteien erforderlich (Art. 1 Abs. 1 OR). Sind sich die
Parteien zwar einig, dass ein Vertrag zustande gekommen ist, mithin, dass
übereinstimmende gegenseitige Willensäusserungen vorliegen, ist aber
dessen Inhalt unter den Parteien umstritten, so liegt kein Konsensstreit
(Streit über den Vertragsabschluss),30 sondern ein Auslegungsstreit (Streit
über den Vertragsinhalt) vor.31 Diesen löst das Gericht, indem es den Ver-
trag auslegt und den vereinbarten Inhalt des Vertrags ermittelt.32
3.1.2.1.2. Subjektive Vertragsauslegung
Das Ziel der gerichtlichen Vertragsauslegung besteht in der Feststellung
des übereinstimmenden wirklichen Willens, den die Parteien erklärt haben
(subjektive Auslegung; vgl. Art. 18 Abs. 1 OR).33 Dabei ist nicht allein der
Wortlaut massgebend, vielmehr indizieren die gesamten Umstände, unter
denen die Willenserklärungen abgegeben wurden, den inneren Willen der
erklärenden Partei.34 Namentlich kann auch aus dem nachträglichen Ver-
30 Vgl. zum Konsensstreit GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 309 ff. 31 Vgl. auch GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1197 f. 32 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1196. 33 BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1200. 34 BGE 143 III 157 E. 1.2.2.
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halten einer Partei darauf geschlossen werden, was diese mit ihrer Erklä-
rung tatsächlich wollte.35 Die subjektive Vertragsauslegung basiert auf ei-
ner Beweiswürdigung.36 Für die einer tatsächlichen Willensübereinstim-
mung im von ihr behaupteten Sinn zugrunde liegenden Tatsachen ist die-
jenige Partei beweisbelastet, die sich darauf beruft.37
3.1.2.1.3. Objektivierte Vertragsauslegung
Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Partei nicht in einer dem an-
wendbaren Beweismass genügenden Art festgestellt werden, sind die Er-
klärungen der Parteien zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens an-
hand des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden
durften und mussten (objektivierte Auslegung).38 Dabei hat das Gericht von
vernünftig und redlich handelnden Parteien auszugehen39 und darauf ab-
zustellen, was sachgerecht ist, da nicht anzunehmen ist, dass die Parteien
eine unangemessene Lösung gewollt haben.40 Die objektivierte Vertrags-
auslegung stellt eine Rechtsfrage dar.41
Primäres Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vor-
rang vor weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich aufgrund
anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck o-
der weiterer Umstände als nur scheinbar klar.42 Mangels anderer Anhalts-
punkte ist anzunehmen, dass die Parteien die Worte gemäss dem allge-
meinen Sprachgebrauch verwendet haben. Hat ein Wort in bestimmten
Verkehrskreisen indessen einen besonderen Sinn, so ist zu vermuten, dass
die Parteien dieses Wort entsprechend seinem besonderen Sinn verstan-
den haben. Weiter ist die Vertragssystematik zu berücksichtigen, indem der
Wortlaut stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen
aufzufassen ist.43
Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmittel im Rahmen ei-
ner ganzheitlichen Auslegung die Begleitumstände des Vertragsschlusses,
35 BGE 144 III 93 E. 5.2.3, 143 III 157 E. 1.2.2; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 36 BGE 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1;
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1200. 37 BGE 121 III 118 E. 4b/aa; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1201a. 38 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N., 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020
E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1201; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.
39 BGE 143 III 558 E. 4.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1201. 40 BGE 122 III 420 E. 3a m.w.N.; BGer 4A_539/2016 vom 7. März 2017 E. 8.3.2 m.w.N.; BSK OR I-
WIEGAND, 7. Aufl. 2020, Art. 18 N. 13; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1201. 41 BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1201. 42 BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3. Vgl. ausführlich zu den ein-
zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1205 ff. 43 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1206 ff., 1220 und 1228; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN,
4. Aufl. 2015, Art. 18 N. 374 ff..
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die Entstehungsgeschichte des Vertrags (bspw. die Vertragsverhandlun-
gen, Materialien wie Vertragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Inte-
ressenlage der Parteien bei Vertragsabschluss (bspw. die Beweggründe
und Erwartungen der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebens-
verhältnisse sowie der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.44
Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrau-
ensprinzip demgegenüber nicht von Bedeutung.45
Führt die Vertragsauslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, ist bei meh-
reren Auslegungsvarianten diejenige massgebend, die den Vertrag nicht
ungültig oder unvernünftig macht (favor negotii).46
3.1.3. Resolutivbedingungen
Ein Vertrag, dessen Auflösung vom Eintritte einer Bedingung abhängig ge-
macht worden ist, verliert seine Wirksamkeit mit dem Zeitpunkt, in dem die
Bedingung in Erfüllung geht (Art. 154 Abs. 1 OR). Eine solche Resolutivbe-
dingung bzw. auflösende Bedingung kann auch darin bestehen, dass ein
ungewisses zukünftiges Ereignis ausbleibt.47 Die Erfüllung der auflösenden
Bedingung wirkt ipso iure, womit der Vertrag ohne Wissen und Willen der
Parteien, das heisst ohne Weiteres, beendet wird.48
3.1.4. Würdigung
3.1.4.1. Vertragsverknüpfung
Es ist unumstritten, dass die Parteien für den Verkauf der vier umstrittenen
Grundstücke formal zwei Kaufvertragsurkunden unterschrieben haben
(KB 4 f.). Richtig ist, dass der erste Kaufvertrag (KB 4) als Hauptinhalt den
Verkauf der beiden Grundstück-Nrn. 777 und 666 GB V. für den Preis von
Fr. 15.6 Mio. und der zweite Kaufvertrag (KB 5) als Hauptinhalt den Verkauf
der beiden Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. für den Preis von Fr. 3 Mio.
aufweist. Richtig ist zudem die Ansicht der Klägerin, wonach der Wortlaut
der umstrittenen Resolutivbedingungen (KB 4: Ziff. VII/1/a und KB 5:
Ziff. V/a) die "Vertragsgrundstücke" umfasst. Auch die klägerische Ansicht,
wonach die Parteien mit KB 4 f. zwei Kaufverträge abgeschlossen haben,
die teilweise zusammenhängen und in denen unter "Vertragsgrundstücke"
jeweils nur die im entsprechenden Kaufvertrag genannten zwei Grundstü-
cke gemeint sind, ergibt Sinn. Nach diesem Verständnis würden die beiden
umstrittenen Resolutivbedingungen demnach so lauten, dass die Klägerin
bis zum 30. Juni 2018 nicht zwingend für alle vier Grundstücke nur ein ein-
44 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN (Fn. 43), Art. 18
N. 385 ff. 45 BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 46 BSK OR-I-WIEGAND (Fn. 40), Art. 18 N. 40; vgl. BGer 4A_551/2008 vom 12. Mai 2009 E. 5.2,
5A_140/2014 vom 17. Oktober 2014 E. 2.1. 47 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 29), Art. 154 N. 1. 48 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 29), Art. 154 N. 2.
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ziges Baugesuch einzureichen gehabt hätte, sondern auch mehrere recht-
zeitige Baugesuche, die immerhin zusammen alle vier Grundstücke umfas-
sen würden, den Eintritt der Resolutivbedingungen verhindern würden. Wie
nachfolgend aufgezeigt wird, ist der Streit zwischen den Parteien darüber,
ob unter "Vertragsgrundstücke" nur jeweils die beiden im entsprechenden
Kaufvertrag angesprochenen Grundstücke oder alle vier Grundstücke ge-
meint sind, sowie die Fragen, ob die Parteien materiell betrachtet zwei oder
nur einen Kaufvertrag abgeschlossen haben bzw. ob ein zusammengesetz-
ter Kaufvertrag vorliegt (vgl. Antwort Rz. 64 und 321 ff.; Schlussvortrag der
Beklagten Rz. 26 ff.) und ob mit "kein vollständiges und korrektes Bauge-
such" somit ein einziges Baugesuch für alle vier Grundstücke oder auch
mehrere Baugesuche für je nur einen Teil der vier Grundstücke gemeint ist,
jedoch irrelevant.
In jedem Fall gesteht auch die Klägerin zu, dass die beiden Kaufverträge
(KB 4 f.) nicht völlig losgelöst voneinander waren, sondern in einem gewis-
sen Zusammenhang standen und voneinander abhängig waren. Fraglich
ist bloss, wie dieser Zusammenhang bzw. diese Abhängigkeit geregelt
wurde. Der Wortlaut der beiden Kaufverträge – und demnach auch der ent-
sprechenden Willenserklärungen der Parteien – ist zwischen den Parteien
unumstritten und durch KB 4 f. nachgewiesen (zur Frage, ob unter "Bauge-
such" auch ein Gestaltungsplanänderungsverfahren zu verstehen ist vgl.
unten E. 3.2). Selbst wenn vor diesem Hintergrund der Ansicht der Klägerin
gefolgt würde, wonach es genügt hätte, wenn sie unter jedem Kaufvertrag
ein separates Baugesuch für nur die zwei im entsprechenden Kaufvertrag
explizit genannten Grundstücke – und nicht für alle vier Grundstücke ein
gemeinsames Baugesuch – eingereicht hätte, damit die entsprechenden
Resolutivbedingungen (KB 4: Ziff. VII/1/a bzw. KB 5: Ziff. V/a) nicht einge-
treten wären, so übersieht sie, dass doch in jedem Fall, d.h. egal, ob die
beiden Resolutivbedingungen separat oder gemeinsam verstanden wur-
den, für alle vier Grundstücke bis zum 30. Juni 2018 ein oder mehrere Bau-
gesuche hätten eingereicht werden müssen. Dass die Klägerin für die bei-
den Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. bzw. für die erste Bautiefe innert
Frist kein Baugesuch einreichte, gesteht diese explizit zu (Klage Rz. 325).
Fraglich ist somit, wie sich die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) zueinander
verhalten, wenn die Resolutivbedingung Ziff. V/a des zweiten Kaufvertrags
(KB 5) eintritt. Gemäss der entsprechenden Bedingung fällt der Kaufvertrag
explizit ersatzlos dahin. Fällt der zweite Kaufvertrag (KB 5) jedoch ersatzlos
dahin, so ist die Beklagte daraus in keiner Weise mehr gebunden und die
Klägerin in keiner Weise mehr berechtigt.
Nun haben die Parteien in Ziff. VIII des ersten Kaufvertrags (KB 4) explizit
geregelt, dass der Vollzug dieses Vertrags – d.h. die Grundbucheintragung
des Eigentumswechsels von der Beklagten auf die Klägerin – nur unter
gleichzeitigem Vollzug mit jenem der beiden Grundstücken des zweiten
Kaufvertrags (KB 5) erfolgen könne, wie die Beklagte zu Recht ausführt.
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Eine analoge Bestimmung wurde im zweiten Kaufvertrag vorgesehen
(KB 5: Ziff. VI/c). Fällt demnach einer der beiden Kaufverträge zufolge des
Eintritts einer Resolutivbedingung ersatzlos dahin – und werden die beiden
Grundstücke dieses Kaufvertrags daher nicht mehr zu Eigentum an die Klä-
gerin übertragen –, so vereinbarten die Parteien, dass auch für die beiden
Grundstücke des anderen Kaufvertrags der Vollzug nicht erfolgen könne
bzw. die Parteien hierzu nicht verpflichtet waren, wie die Beklagte zu Recht
vorträgt (Duplik Rz. 308). Ein anderes Verständnis dieser Vollzugsbedin-
gungen (KB 4: Ziff. VIII; KB 5: Ziff. VI/c) ergibt keinen Sinn, weil die Par-
teien unter anderem über diese Vollzugsbedingung die beiden Kaufver-
träge gerade miteinander verknüpfen wollten (vgl. hierzu die Korrespon-
denz mit dem Notar I. und die entsprechende Anpassung des Vertragsent-
wurfs; AB 18). Aus dieser Verbindung der beiden Kaufverträge geht hervor,
dass die Parteien die vier Grundstücke nur im Paket und nicht einzeln ver-
kaufen wollten. Dasselbe ergibt sich im Übrigen aus der jeweils dritten Re-
solutivbedingung der beiden Kaufverträge (KB 4: Ziff. VII/1/c und KB 5:
Ziff. V/c), wonach der entsprechende Kaufvertrag jeweils ersatzlos dahin-
fällt, falls bis spätestens am 31. Dezember 2023 keine rechtskräftige Bau-
bewilligung für die vier Grundstücke (888 und 999 sowie 777 und 666) vor-
liegt. Wenn aber für zwei der vier Grundstücke gar kein Baugesuch vorliegt
– und ein solches von der Klägerin zufolge der aufgrund des Dahinfallens
des zweiten Kaufvertrags (KB 5) erloschenen Vollmacht zur Einreichung
eines Baugesuchs auch nicht mehr eingereicht werden konnte und auch
eine Vertragsübertragung auf einen Dritten nicht mehr zulässig war –, so
tritt in Bezug auf den ersten Kaufvertrag (KB 4) in jedem Fall die dritte Re-
solutivbedingung (lit. c) ein, da keine rechtskräftige Baubewilligung für alle
vier Grundstücke vorliegen wird. Soweit die Klägerin argumentiert, es
spiele keine Rolle, dass sie für die beiden Grundstücke des zweiten Kauf-
vertrags (KB 5) kein Baugesuch eingereicht habe, da sie diesen Kaufver-
trag auf einen Dritten hätte übertragen dürfen (KB 5: Ziff. IV/4), so übersieht
sie, dass zufolge des Eintritts der ersten Resolutivbedingung (lit. a) des
zweiten Kaufvertrags (KB 5) die Beklagte daran nicht mehr gebunden und
die Klägerin hierzu auch nicht mehr berechtigt war. Die Ansicht der Kläge-
rin, wonach sie das Projekt auch ohne Zustimmung der Beklagten hätte
verkaufen können (Replik Rz. 37 und 221), ist im Übrigen im Hinblick auf
die Ziff. IV/4 des zweiten Kaufvertrags (KB 5) und Ziff. VII/3 des ersten
Kaufvertrags (KB 4), wonach sich die Beklagte lediglich dazu verpflichtete,
einer solchen Vertragsübertragung Hand zu bieten, falsch. Eine Vertrags-
übertragung hätte der Mitwirkung der Beklagten bedurft.
Daraus folgt, dass die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) – soweit vorliegend
relevant – insoweit zusammenhingen, als der eine Kaufvertrag ebenfalls
dahinfällt, wenn der andere Kaufvertrag gestützt auf den Eintritt der Reso-
lutivbedingung gemäss lit. a dahinfällt. Wenn die Klägerin somit bis zum
30. Juni 2018 nicht in Bezug auf alle vier Grundstücke ein oder mehrere
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vollständige und korrekte Baugesuche eingereicht hatte (zur Frage, ob un-
ter "Baugesuch" auch ein Gestaltungsplanänderungsverfahren zu verste-
hen ist vgl. unten E. 3.2), fielen beide Kaufverträge dahin. Entgegen der
Ansicht der Klägerin wird mit dieser Rechtsfolge der Wille der Parteien nicht
übergangen, sondern gerade gelebt, andernfalls sowohl die Verknüpfung
der beiden Kaufverträge über die Vollzugsbestimmung (KB 4: Ziff. VIII;
KB 5: Ziff. VI/c) als auch über die jeweils dritte Resolutivbedingung (KB 4:
Ziff. VII/1/c, KB 5: Ziff. V/c) sinnlos wäre. Dass nur alle vier Grundstücke
zusammen ins Eigentum der Klägerin übertragen werden konnten war aus-
drücklich Teil des Abhängigkeitsverhältnisses, das sich die Parteien
wünschten (AB 18). Eine andere Rechtsfolge des einen Kaufvertrags bei
Dahinfallen des anderen ergibt vor diesem Hintergrund keinen Sinn. Die
Klägerin erläutert auch nicht, welchen Sinn eine andere Rechtsfolge haben
sollte.
Zwar bestreitet die Klägerin, dass ein derartiger tatsächlicher Konsens vor-
liege ("Ein tatsächlicher Konsens ist sowieso ausgeschlossen" [Replik
Rz. 347]). Weshalb dies der Fall sein soll, erläutert sie indessen nicht und
ist auch nicht ersichtlich. Gestützt auf den klaren Wortlaut der von den bei-
den Parteien in den beiden öffentlich beurkundeten Vertragsurkunden
schriftlich geäusserten Willenserklärungen ist das Handelsgericht über-
zeugt, dass der Verkauf der vier Grundstücke im Paket dem Verständnis
beider Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entsprochen hat.
Hierfür sprechen auch diverse weitere Indizien: Erstens stand bereits die
Vereinbarung vom April 2017 betreffend die beiden Grundstücke Nr. 999
und 888 GB V. (AB 17) unter der Bedingung, dass auch für die beiden an-
deren Grundstücke ein Kaufvertrag abgeschlossen werde (AB 17 Ziff.
IV/2). Zweitens ergeben die vier Grundstücke ein ganzes, überbaubares
Gebiet ("D.") bzw. eine Projektfläche, wie auch die Klägerin zugesteht
(Klage Rz. 2 und 32 f.: "Die vier Grundstücke bilden zusammen eine für
bauliche Zwecke äussert attraktive, mehr oder weniger rechteckige Ge-
samtfläche [...]"; Replik Rz. 185), sodass auch die örtlichen Gegebenheiten
der vier Grundstücke eine einheitliche Regelung nahelegt. Drittens umfasst
der Architektenvertrag zwischen der Klägerin und ihrer Architektin, der J.,
vom 16. Mai 2018 ein Angebot derselben vom 1. Februar 2018, das sich
auf das Projekt V. "D." und den Gestaltungsplan vom 25. Oktober 2013 be-
zog und eine Gesamtfläche von 23'932 m2 umfasste (KB 55). Diese Ge-
samtfläche entspricht exakt der Summe der Flächen der vier umstrittenen
Grundstücke (Nr. 888: 609 m2, Nr. 999: 1'654 m2, Nr. 777: 269 m2, Nr. 666:
21'400 m2). Hätte es im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht dem Wil-
len der Klägerin entsprochen, alle vier Grundstücke zusammen zu erwer-
ben, hätte sie ihre Architektin auch nicht mit der Projektierung über alle vier
Grundstücke zusammen beauftragt. Viertens schrieb die Klägerin der Be-
klagten mit E-Mail vom 12. April 2017 (AB 14) in Bezug auf die Übernahme
der beiden Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V., dass im Entwurf der Ver-
einbarung vom April 2017 (AB 17) noch ein Punkt vergessen worden sei.
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Nämlich müsse noch aufgenommen werden, dass beide Parteien kein In-
teresse daran hätten, Verpflichtungen einzugehen, sollte der bedingte
Kaufvertrag über die Grundstück-Nrn. 777 und 666 nicht zustande kom-
men. Gestützt darauf ergänzte die Beklagte den Entwurf der Vereinbarung
vom April 2017 (AB 17) um die entsprechende Ziff. IV/2, womit die Verein-
barung vom April 2017 betreffend die beiden Grundstücke Nr. 999 und 888
GB V. vom Abschluss eines Kaufvertrags über die beiden anderen Grund-
stücke abhängig gemacht wurde (AB 15 und 17). Selbst wenn diesbezüg-
lich jedoch kein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien festgestellt
werden könnte, so hätte die Klägerin die besagten Vertragsbestimmungen
nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen
immerhin nicht anders verstehen dürfen und müssen, sodass auch die ob-
jektive Auslegung zum selben Ergebnis führen würde.
Folglich ist davon auszugehen, dass die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) un-
tereinander eng verbunden sind. Die Parteien wollten nicht, dass bloss ein-
zelne der vier Grundstücke verkauft würden. Ziel war es, die ganze Projekt-
fläche, bestehend aus den vier Grundstücken (ein Paket), einheitlich zu
verkaufen (eine Transaktion, ein einziges Geschäft). Die Klägerin gesteht
denn auch explizit zu, dass alle vier Grundstücke verkauft werden sollten
(Klage Rz. 2: "zwei Kaufverträge über eine grosse überbaubare Arealflä-
che"; Replik Rz. 65) bzw. sie das Ziel hatte, die Gesamtfläche zu veräus-
sern (Replik Rz. 185: "Gesamtfläche zu veräussern"; Rz. 166: "Veräusse-
rung der vier Grundstücke"). Vor diesem Hintergrund muss das Dahinfallen
des einen Kaufvertrags zwingend auch das Dahinfallen des anderen be-
deuten, andernfalls es eben gerade zum Verkauf von nur einzelnen Grund-
stücken gekommen wäre. Dementsprechend kann die Klägerin nichts zu
ihren Gunsten aus dem Umstand ableiten, wonach sich die Resolutivbedin-
gungen in den beiden Kaufverträgen, wonach bis zum 30. Juni 2018 jeweils
ein Baugesuch eingereicht worden sein muss, nur auf die jeweiligen Ver-
tragsgrundstücke beziehen. Irrelevant ist auch, ob die Klägerin für die vier
Grundstücke letztlich ein einziges oder mehrere Baugesuche eingereicht
hätte, solange diese – gesamthaft bezogen auf alle vier Grundstücke – in-
nert Frist eingereicht worden wären. Auf die diesbezüglichen Argumente
der Parteien (vgl. bspw. Antwort Rz. 18; Replik Rz. 12, 68 i.f., 70 und 347)
ist daher nicht näher einzugehen.
3.1.4.2. Keine Vertragsverletzung durch die Beklagte
Der von der Klägerin geltend gemachte Schadenersatzanspruch basiert auf
der Annahme, dass die Beklagte die beiden Kaufverträge durch den Ver-
kauf der vier Grundstücke Ende Juni 2020 an die H. verletzt hat. Dies setzt
voraus, dass die beiden Kaufverträge oder zumindest einer davon zu die-
sem Zeitpunkt noch nicht ersatzlos dahingefallen waren, d.h. die umstritte-
nen Bedingungen noch nicht eingetreten sind.
- 21 -
Der Wortlaut der entsprechenden Bedingungen ist unumstritten (vgl. hierzu
Aktenzusammenzug Ziff. 3.2.2 f.) und durch KB 4 f. zweifellos nachgewie-
sen. Diese Bedingungen sind so ausgestaltet, dass der entsprechende
Kaufvertrag ersatzlos dahinfällt, wenn die Klägerin bis zum 30. Juni 2018
kein vollständiges und korrektes Baugesuch für die Überbauung der Ver-
tragsgrundstücke eingereicht hat. Es handelt sich demnach um auflösende
Bedingungen (Resolutivbedingungen), deren Eintritt vom Ausbleiben eines
ungewissen zukünftigen Ereignisses abhängt. Tritt die Bedingung ein, fällt
der Kaufvertrag dahin. Es wurde bereits ausgeführt, dass die Klägerin zu-
gesteht, für die beiden Grundstück-Nrn. 888 und 999 GB V. bzw. für die
erste Bautiefe innert Frist kein Baugesuch eingereicht zu haben (Klage
Rz. 325; zur Frage, ob unter "Baugesuch" auch ein Gestaltungsplanände-
rungsverfahren zu verstehen ist vgl. unten E. 3.2). Damit ist die erste Re-
solutivbedingung des zweiten Kaufvertrags (KB 5: Ziff. V/a) erfüllt und die-
ser per 1. Juli 2018 ersatzlos und ipso iure dahingefallen.
Aus den vorstehenden Ausführungen (vgl. oben E. 3.1.4.1) folgt zudem,
dass damit auch der erste Kaufvertrag (KB 4) ersatzlos dahingefallen ist.
Damit wurde die Beklagte wieder frei und war nicht mehr verpflichtet, die
vier umstrittenen Grundstücke der Klägerin zu verkaufen. Dementspre-
chend konnte die Beklagte mit dem Verkauf der vier Grundstücke an die H.
im Juni 2020 auch die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) mit der Klägerin nicht
mehr verletzen. Aus demselben Grund kann der Klägerin auch nicht darin
gefolgt werden, die Beklagte habe durch ihre Einwendung gegen das Ge-
staltungsplanänderungsverfahren vom 14. Februar 2020 die Vertragserfül-
lung durch die Klägerin vereitelt bzw. den Vertrag verletzt (Klage Rz. 355
und 361). Vielmehr waren die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) nach dem
30. Juni 2018 bereits dahingefallen. Die Einwendung der Beklagten konnte
die Vertragserfüllung der Klägerin daher bereits aus chronologischen Grün-
den nicht mehr vereiteln. Auch ohne Einwendung durch die Beklagte hätte
es keine vertraglichen Pflichten der Klägerin mehr gegeben, welche diese
hätte erfüllen können. Mangels einer Vertragsverletzung durch die Beklagte
verfügt die Klägerin gegenüber der Beklagten daher über keinen vertragli-
chen Schadenersatzanspruch.
3.2. Vertragsauslegung / richterliche Vertragsergänzung
Die Klägerin macht ferner geltend, sie habe den Eintritt der ersten Resolu-
tivbedingung des zweiten Kaufvertrags (KB 5: Ziff. V/a) nicht nur durch ein
rechtzeitig eingereichtes Baugesuch, sondern auch durch ein Gestaltungs-
planänderungsverfahren verhindern können. Dies ist im nachfolgenden zu
prüfen, wobei zunächst der Vertrag auszulegen ist, dann die Frage der rich-
terlichen Vertragsergänzung zu klären ist und letztlich auch die Frage der
Vertragsanpassung (vgl. hierzu unten E. 3.3) zu diskutieren ist.
- 22 -
3.2.1. Parteibehauptungen
3.2.1.1. Klägerin
Inhaltlich gesteht die Klägerin zu, für die erste Bautiefe (hauptsächlich be-
treffend die Grundstück-Nrn. 888 und 999) kein Baugesuch eingereicht zu
haben. Zwar widerspreche dies auf den ersten Blick der Bedingung aus
dem zweiten Kaufvertrag (KB 5). Die Auslegung dieser Vertragsbestim-
mung sowie das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss zeige je-
doch, dass das Vorgehen der Klägerin keine Vertragsverletzung darstelle
(Klage Rz. 325).
Dabei macht die Klägerin geltend, es sei kein übereinstimmender wirklicher
Wille der Parteien feststellbar. Demnach müsse objektiviert (normativ) aus-
gelegt werden, wie die strittige Vertragsbestimmung (KB 5 Ziff. V/a) zu ver-
stehen sei. Die Parteien hätten mit dieser Bestimmung sicherstellen wollen,
dass die Klägerin nicht untätig bleibe und die Planung zügig vorantreibe.
Dies ergebe sich aus einer E-Mail vom 20. Januar 2017 der Beklagten
(KB 3). Es sei nicht davon auszugehen, dass die Parteien im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses an die Option der Gestaltungsplanänderung gedacht
hätten. Hätten die Parteien damals gewusst, dass die Gemeinde ein Ge-
staltungsplanänderungsverfahren wünsche, hätten die Parteien ein sol-
ches als vertragskonform bezeichnet (Klage Rz. 330 und 332; Replik
Rz. 319). Aus dem Parteiverhalten nach Vertragsabschluss könne eindeu-
tig geschlossen werden, dass sie übereinstimmend davon ausgegangen
seien, dass die anvisierte Gestaltungsplanänderung im Einklang mit den
vertraglichen Bedingungen stehe (Klage Rz. 332). Demnach liege keine
Vertragsverletzung durch die Klägerin vor (Klage Rz. 334).
3.2.1.2. Beklagte
Die Beklagte argumentiert, beide Parteien hätten im Zeitpunkt des Ver-
tragsschlusses eine übereinstimmende und gleiche Vorstellung davon ge-
habt, was unter einem Baugesuch zu verstehen sei (Antwort Rz. 329). Es
sei weder nachvollziehbar noch verständlich, weshalb die Klägerin in Be-
zug auf die erste Bautiefe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses den Willen
gehabt haben sollte, anstelle eines Baugesuchs ein Gestaltungsplanände-
rungsverfahren einzuleiten, zumal sie selber zugebe, diesen Willen erst
nach Vertragsabschluss gefasst zu haben (Antwort Rz. 323 und 327).
Selbst wenn jedoch der Vertrag objektiviert ausgelegt werden müsste, sei
die Verwendung des Ausdruckes "Baugesuch" im allgemeinen Sprachge-
brauch klar. Es handle sich dabei um jene Eingabe, die ein Baubewilli-
gungsverfahren und nicht ein Gestaltungsplanänderungsverfahren in Gang
setze und mit einem Bauentscheid ende. Das Gestaltungsplanänderungs-
verfahren bedinge hingegen, dass anschliessend daran noch ein Baube-
willigungsverfahren durchgeführt werde (Antwort Rz. 330). Hauptziel der
Beklagten sei es gewesen, die vier Grundstücke möglichst rasch gemein-
sam an die Klägerin zu übertragen. Für die Annahme der Klägerin, die Par-
- 23 -
teien hätten auch ein Gestaltungsplanänderungsverfahren als vertragskon-
form erachtet, wenn sie gewusst hätten, dass die Gemeinde ein solches
wünsche, gebe es keine Anhaltspunkte (Antwort Rz. 331). Die Beklagte be-
streitet dies (Antwort Rz. 327 ff.).
3.2.2. Rechtliches
3.2.2.1. Vertragsauslegung
Es wird auf die rechtlichen Ausführungen zur Vertragsauslegung oben un-
ter E. 3.1.2.1 verwiesen.
3.2.2.2. Richterliche Vertragsergänzung
Eine richterliche Vertragsergänzung kommt dann zum Tragen, wenn eine
Vertragslücke entsteht, die nicht durch dispositives Gesetzesrecht gefüllt
werden kann.49 Das heisst die Parteien müssen eine Rechtsfrage, die den
Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollständig geregelt haben.50
Liegt ein Fall der richterlichen Vertragsergänzung vor, so hat das Gericht
die Lücke im Streitfall mit einer von ihm selbst geschaffenen Regel zu er-
gänzen. Dabei hat es vom hypothetischen Willen der Parteien auszugehen.
Das heisst es ist nach einer Lösung zu suchen, welche die Parteien als
vernünftige und redliche Vertragspartner gewollt und deshalb vereinbart
hätten, wenn sie die offengebliebene Frage selber geregelt und die Ver-
tragslücke somit vermieden hätten.51 Auch bei formbedürftigen Verträgen
ist eine richterliche Vertragsergänzung möglich, was indessen nicht unum-
stritten ist.52
3.2.3. Würdigung
3.2.3.1. Vertragsauslegung
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die umstrittene Resolutivbe-
dingung Vertragsbestandteil wurde. Demnach geht es vorliegend nicht um
einen Konsens-, sondern nur um einen Auslegungsstreit.
Zunächst ist daher zu untersuchen, ob die Parteien in Bezug auf die um-
strittene Bedingung (KB 4: Ziff. VII/1/a und KB 5: Ziff. V/a) einen tatsächlich
übereinstimmenden Willen gebildet haben (subjektive Vertragsauslegung).
Die Klägerin verneint dies zwar (Replik Rz. 319). Indessen sind keine
Gründe erkennbar, weshalb die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsab-
schlusses, indem die Teiländerung des Gestaltungsplans noch gar kein
Thema war, nicht übereinstimmend davon ausgegangen sein sollten, dass
die Klägerin entsprechend dem klaren Wortlaut der von den beiden Par-
teien in den beiden Vertragsurkunden (KB 4 f.) unter Beizug eines Notars
geäusserten Willenserklärungen für alle vier Grundstücke bis zum 30. Juni
49 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1248 und 1256. 50 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1248. 51 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1256 f. 52 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 1278 f. m.w.N.
- 24 -
2018 ein oder mehrere Baugesuche einzureichen hatte. Es ist die Klägerin
selber, die behauptet, dass die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsab-
schlusses nicht an die Option der Gestaltungsplanänderung gedacht hat-
ten. Demnach kann eine Gestaltungsplanänderung weder Teil des tatsäch-
lichen Konsenses gewesen sein noch können die Parteien darüber im Zeit-
punkt des Vertragsabschlusses abweichende Vorstellungen gehabt haben.
Wenn keine Partei bei Vertragsabschluss an die Option der Gestaltungs-
planänderung gedacht hatte, dann hat auch keine der beiden Parteien die
umstrittene Vertragsbedingung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses so
verstehen können, dass sie eine Änderung des Gestaltungsplans mitein-
beziehe. Dass der Klägerin als Unternehmen aus der Immobilienbranche
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses klar war, was ein Baugesuch ist und
worin der Unterschied zu einer Anpassung eines Gestaltungsplans liegt,
muss als bekannt angenommen werden und wird von dieser auch nicht
bestritten (Antwort Rz. 97; Replik Rz. 116; KB 26). Gestützt auf den klaren
Wortlaut der von den beiden Parteien in den beiden Vertragsurkunden
(KB 4 f.) geäusserten Willenserklärungen ist das Handelsgericht daher
überzeugt, dass die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter
dem Begriff des "Baugesuchs" auch tatsächlich nur ein Baugesuch und
nichts anderes gemeint haben. Daran ändert auch das nachvertragliche
Parteiverhalten der Klägerin in Bezug auf die Gestaltungsplanänderung
nichts, zumal sie – wie bereits ausgeführt – selber behauptet, im massge-
benden Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht an ein Gestaltungs-
planänderungsverfahren gedacht zu haben.
Wenn demgegenüber mit der Klägerin davon ausgegangen würde, es wäre
in Bezug auf die umstrittene Bedingung kein übereinstimmender wirklicher
Wille auszumachen, so wäre die Bedingung objektiviert auszulegen. In die-
sem Fall wären entgegen der Ansicht der Klägerin nachvertragliche Hand-
lungen der Parteien aber nicht zu berücksichtigen. Solche können nur im
Rahmen einer subjektiven Vertragsauslegung berücksichtigt werden. Inso-
weit ginge die klägerische Argumentation zur Vertragsauslegung von einer
falschen Prämisse aus. Zu fragen wäre demnach, wie die Klägerin die um-
strittene Bedingung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nach ihrem
Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen hätte ver-
stehen dürfen und müssen. Dabei wäre primär vom Wortlaut der umstritte-
nen Bedingung auszugehen. Dieser wäre insoweit klar, als er eindeutig ein
bestimmtes Datum (30. Juni 2018) als auch den Begriff des Baugesuchs
enthält. Der Klägerin als Unternehmen aus der Immobilienbranche hätte
klar sein müssen, was ein Baugesuch ist. Sie hätte diesen Begriff nur in
seinem juristisch technischen Sinne verstehen dürfen und müssen. Die um-
strittene Bedingung wäre somit klar formuliert und einfach verständlich: Die
auflösende Bedingung träte ein, sofern die Klägerin per 30. Juni 2018 nicht
in Bezug auf alle vier Grundstücke ein oder mehrere Baugesuche einge-
reicht hätte (da die vier Grundstücke nur zusammen übertragen werden
sollten [vgl. oben E. 3.1.4]). In diesem Fall würden die beiden Kaufverträge
- 25 -
(KB 4 f.) dahinfallen. Es wären keine Gründe ersichtlich, weshalb die ob-
jektivierte Vertragsauslegung zu einem von diesem klaren Wortlaut abwei-
chenden Resultat kommen sollte. Es wäre zwar möglich, dass Sinn und
Zweck der umstrittenen Bedingung gewesen war, dass die Klägerin nicht
untätig blieb, sondern die Planung zügig vorantreiben würde, wie sie selber
ausführt. Gerade dies wäre vorliegend aber nicht geschehen: Die Klägerin
behauptet selber, sie habe am 24. November 2017 erstmals von den Wün-
schen der Gemeinde V. erfahren, die eine Teiländerung des Gestaltungs-
plans erfordern würden. Diese Teiländerung war jedoch selbst Ende 2019
noch nicht beschlossene Sache. Anstatt der vereinbarten etwa halbjährigen
Bauprojektplanung (Kaufvertragsabschluss vom 6. November 2017 bis
zum 30. Juni 2018) dauerte alleine schon die Teiländerung des Gestal-
tungsplans über zwei Jahre. Die Zulässigkeit einer solchen Verzögerung –
alleine schon durch die Initiierung eines Gestaltungsplanänderungsverfah-
rens; die weitere Verzögerung durch das nachträglich noch zu erstellende
Baugesuch wäre zusätzlich noch zu berücksichtigen – könnte die Klägerin
nach Treu und Glauben nicht aus der umstrittenen Bedingung in den bei-
den Kaufverträgen (KB 4 f.) ableiten (vgl. auch Antwort Rz. 85). Sinn und
Zweck der umstrittenen Bedingung widersprächen daher nicht deren Wort-
laut. Andere Hinweise, die auf eine Abweichung vom Wortlaut hindeuten
würden, wären nicht ersichtlich.
3.2.3.2. Richterliche Vertragsergänzung
Soweit die Klägerin behauptet, die Parteien hätten im Zeitpunkt des Ver-
tragsabschlusses nicht an die Option der Gestaltungsplanänderung ge-
dacht, diese aber, wenn sie daran gedacht hätten, als vertragskonform be-
trachtet, so zielt dies nicht auf eine objektivierte Vertragsauslegung ab, son-
dern in Richtung einer richterlichen Vertragsergänzung. Eine Vertragslücke
ist vorliegend allerdings zu verneinen: Die umstrittene Bedingung enthält
eine abschliessende und in sich stimmige Regelung: Reicht die Klägerin
bis zum 30. Juni 2018 nicht in Bezug auf alle vier Grundstücke ein oder
mehrere Baugesuche ein, fallen die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) dahin.
Unter diese Bedingung kann ohne Weiteres auch der vorliegend zu unter-
suchende Sachverhalt des nachträglichen Bedürfnisses der Gemeinde V.
nach einer Teiländerung des Gestaltungsplans subsumiert werden. Eine
solche Gestaltungsplanänderung würde die auflösende Bedingung nur
dann nicht eintreten lassen, wenn trotzdem bis zum 30. Juni 2018 ein Bau-
gesuch eingereicht würde. Da somit keine Rechtsfrage offenbleibt, liegt
auch keine Vertragslücke vor. Eine richterliche Vertragsergänzung entfällt.
Selbst wenn jedoch von einer Vertragslücke auszugehen wäre, so wäre zu
berücksichtigen, dass eine Gestaltungsplanänderung erheblich länger dau-
ert als die blosse Eingabe eines Baugesuchs. Gerade auch im vorliegen-
den Fall rechneten die Parteien für die Eingabe des Baugesuchs mit etwa
einem halben Jahr (Kaufvertragsabschluss vom 6. November 2017 bis zum
- 26 -
30. Juni 2018). Die Teiländerung des Gestaltungsplans dauerte demge-
genüber – selbst ohne Einwendung der Beklagten – mehr als zwei Jahre
und damit ungefähr viermal so lang. Es ist deshalb nicht davon auszuge-
hen, dass es dem hypothetischen Willen der Beklagten entsprochen hätte,
eine solche Verlängerung der auflösenden Bedingung einfach so zu akzep-
tieren. Es ist durchaus plausibel, dass sich die Beklagte in diesem Fall ei-
nen anderen Käufer gesucht hätte, der die Grundstücke unbedingt gekauft
hätte. Die Beklagte war unbestritten hauptsächlich am zügigen Erhalt des
Verkaufspreises interessiert (Klage Rz. 76, Antwort Rz. 70 f.). Eine Verzö-
gerung der Kaufpreiszahlung wäre aber eingetreten, wenn die auflösende
Bedingung um die Dauer eines Gestaltungsplanänderungsverfahrens ver-
längert würde, da die Kaufpreiszahlung an die Rechtskraft der Baubewilli-
gung anknüpft (KB 4: Ziff. III/2.2 und KB 5: Ziff. II/2 i.V.m. Ziff. III/1). Es ist
daher davon auszugehen, dass die Beklagte mit einer solchen Verlänge-
rung nicht einverstanden gewesen wäre. Eine allfällige Vertragslücke wäre
demnach nicht im Sinn der Klägerin zu füllen.
3.3. Vertragsanpassung
3.3.1. Parteibehauptungen
3.3.1.1. Klägerin
Die Klägerin macht im Hauptstandpunkt geltend, die Initiierung eines Ge-
staltungsplanänderungsverfahren schliesse den Eintritt der umstrittenen
Resolutivbedingung nach deren objektiven Auslegung aus (vgl. hierzu
oben E. 3.2). Eventualiter sei im entsprechenden Sinne von einer konklu-
denten Vertragsänderung auszugehen. Der zweite Kaufvertrag enthalte
keinen Schriftlichkeitsvorbehalt. Einer Vertragsänderung durch konkluden-
tes Verhalten habe daher grundsätzlich nichts im Wege gestanden. Auf-
grund mehrerer Umstände habe die Klägerin vorliegend auf eine konklu-
dente Annahme durch die Beklagte schliessen können (Klage Rz. 335 ff.).
Subeventualiter habe die Beklagte das nicht vertragskonforme Verhalten
der Klägerin genehmigt (Klage Rz. 340 ff.).
Hierfür behauptet die Klägerin, K. (Verwaltungsratsmitglied der Beklagten)
habe ihr bzw. L. (Projektleiter der Klägerin) kurz nach Abschluss der be-
dingten Kaufverträge (KB 4 f.) vorgeschlagen, sich mit den Gemeindever-
tretern von V. zu treffen, um die optimale Umsetzung des Projekts zu dis-
kutieren (Klage Rz. 50). Entsprechend habe K. das Treffen vom 24. No-
vember 2017 mit dem Gemeindeammann von V. (M.) organisiert. Dieser
habe L. gesagt, die Gemeinde wünsche sich eine optimale Ausschöpfung
der planungsrechtlichen Möglichkeiten der Projektfläche, um ein neues Ge-
meindehaus zu erstellen (Klage Rz. 51).
An einem weiteren Treffen vom 19. Februar 2018 habe die Gemeinde V.
die Klägerin darüber informiert, das Grundstück westlich direkt neben der
Projektfläche (Grdst.-Nr. 555 GB V.) gekauft zu haben und dieses solle in
die Planung einbezogen werden (Klage Rz. 52). Zu diesem Zweck solle
- 27 -
eine Anpassung des Gestaltungsplans im Bereich der ersten Bautiefe ge-
prüft werden (Klage Rz. 52).
Am 28. Februar 2018 hätten sich die Architekten der Klägerin mit den N.
(N.) getroffen und diesen das parallele Vorantreiben der Wohnüberbauung
(zweite Bautiefe) und der Teilanpassung des Gestaltungsplans in der ers-
ten Bautiefe vorgestellt. Die N. hätten dieses Szenario positiv beurteilt
(Klage Rz. 54). Die Gemeinde selbst habe sich an einer Besprechung vom
12. März 2018 zwischen ihr und den Architekten ebenfalls für dieses Sze-
nario entschieden (Klage Rz. 56). Die Anpassung des Gestaltungsplans
habe im Interesse der Gemeinde V. gelegen und sei für diese von grosser
Bedeutung gewesen (Klage Rz. 57). An der Sitzung vom 17. April 2018
zwischen den Architekten, der Gemeinde V. und dem Kanton Aargau sei
das weitere Vorgehen besprochen worden. Demnach sei zunächst das
Baugesuch für die zweite Bautiefe einzureichen und danach die Gestal-
tungsplananpassung zur kantonalen Vorprüfung einzugeben gewesen
(Klage Rz. 59).
Am 13. Juni 2018 habe K. die Klägerin zu einer Besprechung am 19. Juni
2018 bei der Beklagten eingeladen. Die Klägerin habe darauf geantwortet,
sie könne der Beklagten an dieser Sitzung den Stand des Bauprojekts vor-
stellen sowie den Stand der Verhandlungen mit der Gemeinde präsentieren
(Klage Rz. 63; KB 15). Daraus ergebe sich klar, dass K. über die Teilände-
rung des Gestaltungsplans im Bereich der ersten Bautiefe im Bilde gewe-
sen sei (Klage Rz. 64). Am 19. Juni 2018 habe die entsprechende Bespre-
chung stattgefunden. Die Klägerin habe die Beklagte über das am 17. April
2018 festgelegte zeitliche Vorgehen informiert (Klage Rz. 65). Für die Be-
klagte sei deshalb klar gewesen, dass hinsichtlich der ersten Bautiefe vor-
erst kein Baugesuch eingereicht werde. Darauf sei K. ausdrücklich hinge-
wiesen worden. Er habe nicht protestiert. Die Klägerin habe daher davon
ausgehen dürfen, dass die Beklagte dieses Vorgehen (Baugesuch nur für
die zweite Bautiefe und Gestaltungsplanänderung betreffend die erste Bau-
tiefe) mittragen würde (Klage Rz. 66; Replik Rz. 112). Anlässlich dieser Sit-
zung sei auch zur Sprache gekommen, dass die Gestaltungsplanänderung
möglicherweise nicht unter die Resolutivbedingung nach lit. a subsumiert
werden könne, weshalb es eine Änderung der bestehenden Verträge brau-
che. Dieser Beurteilung durch die Klägerin habe K. zugestimmt. Ausdrück-
lich zugestimmt habe er der gemeinsam gewonnenen Einschätzung, dass
es eine formelle Vertragsänderung brauche. Die Parteien hätten sich dann
darauf geeinigt, zu einem späteren Zeitpunkt auf diesen Punkt, d.h. die for-
melle Vertragsanpassung, zurückzukommen (Replik Rz. 112).
Am 28. Juni 2018 habe die Klägerin das Baugesuch für die zweite Bautiefe
eingegeben (Klage Rz. 67; KB 16).
- 28 -
Am 6. Juli 2018 habe die Klägerin der Beklagten sämtliche Eingabepläne
sowie die Bestätigung der Baueingabe geschickt (Klage Rz. 68; Replik
Rz. 15; KB 17). Auch diesen Unterlagen sei zu entnehmen, dass sich die
Baueingabe nur auf die zweite Bautiefe bezogen habe. Die Beklagte habe
keine Bedenken geäussert. Deshalb habe die Klägerin davon ausgehen
dürfen, dass die Beklagte mit dem dualen Vorgehen einverstanden gewe-
sen sei (Klage Rz. 69).
Am 12. Juli 2018 habe die Startsitzung zur Teiländerung des Gestaltungs-
plans stattgefunden (Klage Rz. 71; KB 18). Gestützt darauf habe die Klä-
gerin die Architekten mit der Erarbeitung eines Richtprojekts beauftragt. Am
9. September 2018 habe das Richtprojekt vorgelegen. Danach seien Dis-
kussionen mit der Gemeinde V. und dem Kanton Aargau erfolgt (Klage
Rz. 72).
Am 1. Oktober 2018 habe es ein Treffen zwischen den Parteien gegeben.
Es sei über eine Etappierung der Wohnüberbauung (zweite Bautiefe) ge-
sprochen worden. Daneben sei auch der Stand der Teiländerung des Ge-
staltungsplans Thema gewesen (Klage Rz. 73). K. habe versprochen, den
Zeitplan anlässlich einer auf den 14. Dezember 2018 angesetzten VR-Sit-
zung der Beklagten bestätigen zu lassen (Klage Rz. 73). Da er sich danach
nicht abschlägig geäussert habe, habe die Klägerin von einer Genehmi-
gung ausgehen dürfen (Klage Rz. 74).
Am 22. Oktober 2018 sei die Baubewilligung für die Wohnbauten im Be-
reich der zweiten Bautiefe erteilt worden (Klage Rz. 75). Die Baubewilli-
gung beziehe sich explizit nur auf die Grundstücke Nr. 999, 777 und 666,
woraus entnommen werden könne, dass nicht die ganze erste Bautiefe Teil
des Baubewilligungsverfahrens gewesen sei (Klage Rz. 75; KB 16).
Anlässlich eines Treffens vom 11. Dezember 2018 in U. zwischen den Par-
teien sei unter anderem über die erfolgte Baubewilligung sowie den Stand
des Gestaltungsplanänderungsprozesses gesprochen worden (Klage
Rz. 76; Replik Rz. 15). Die Beklagte habe sich nicht gegen das duale Vor-
gehen der Klägerin ausgesprochen (Klage Rz. 77). An der Sitzung vom
13. März 2019 zwischen den Parteien sei abermals der Stand des Gestal-
tungsplanänderungsprozesses Gesprächsthema gewesen (Klage Rz. 78).
Auch hier habe sich die Beklagte nicht gegen das duale Vorgehen der Klä-
gerin ausgesprochen (Klage Rz. 78).
Am 3. April 2019 habe die Klägerin der Beklagten mitgeteilt, dass für das
Grundstück, auf dem der Gasthof "ZZZ" stehe, die Baubewilligung noch
fehle (Klage Rz. 80; KB 19). Hierzu habe sich die Beklagte in ihrer Antwort
vom 5. April 2019 nicht geäussert, was zeige, dass sich die Beklagte be-
wusst gewesen sei und nichts am Umstand auszusetzen gehabt habe,
dass die Baubewilligung noch nicht für alle Grundstücke bestehe (Klage
- 29 -
Rz. 81; KB 19). Der Umstand, wonach P. (Delegierter des Verwaltungsrats
der Klägerin) in seiner E-Mail vom 3. April 2019 (KB 19) ein gleichentags
geführtes Telefongespräch zusammengefasst habe, zeige auf, dass er mit
K. die formelle Anpassung der bedingten Kaufverträge besprochen habe
(Replik Rz. 134).
Ebenso am 5. April 2019 habe die Beklagte der Klägerin das angekündigte
längere Schreiben versandt. Darin habe die Beklagte ausgeführt, dass die
Baubewilligung am 26. November 2018 in Kraft getreten sei, weshalb die
Vertragsbedingung eingetreten und die Kaufpreiszahlung daher fällig sei.
Über das laufende Änderungsverfahren des Gestaltungsplans habe der un-
terzeichnende K. damals bestens Bescheid gewusst. Trotz all diesem Wis-
sen habe er ausgeführt, die Bedingung der Kaufverträge sei eingetreten.
Es habe daher nicht der Ansicht der Beklagten entsprochen, dass die
Durchführung des Planänderungsverfahrens gegen die bedingten Kaufver-
träge verstossen würde. Es sei von einer Genehmigung durch die Beklagte
auszugehen (Klage Rz. 82). In ihrer Antwort vom 15. April 2019 habe die
Klägerin entgegnet, dass nicht für alle vier genannten Vertragsgrundstücke
eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Zudem habe die Klägerin an-
gekündigt, den Erhalt der Baubewilligung für die noch fehlenden Bereiche
der vier umstrittenen Grundstücke unverändert voranzutreiben (Klage
Rz. 84; KB 22). Mit Schreiben vom 2. Mai 2019 habe die Beklagte geant-
wortet. Die darin ausgeführte erstmalige Behauptung der Beklagten, das
Baugesuch sei unvollständig, sei für die Klägerin überraschend gekommen
(Klage Rz. 85 f.; KB 23).
Am 20. Mai 2019 hätten sich die Parteien erneut getroffen. Es sei bespro-
chen worden, die Genehmigung des Gestaltungsplans für die Vermarktung
des Projekts sei zentral. Die Beklagte habe bestätigt, dass die Anzahlung
von Fr. 1 Mio. (Konventionalstrafe) für ein anderes Projekt in T. verwendet
werden könnte, sollte der Verkauf des Projekts in V. erfolgreich sein. Dar-
aus sei abzuleiten, dass die Beklagte von keiner Vertragsverletzung aus-
gehe (Klage Rz. 88; Replik Rz. 159). Auch das Treffen vom 20. Juni 2019
habe für die Klägerin keinen Anlass geboten, davon auszugehen, dass sich
die Beklagte nicht mehr an die bedingten Kaufverträge gebunden fühle
(Klage Rz. 89 f.).
Mit Schreiben vom 11. Juli 2019 habe die frühere Rechtsvertreterin der Be-
klagten auf einem Erfüllungsanspruch beharrt, weshalb die Klägerin aber-
mals keinen Anlass gehabt habe, davon auszugehen, die Beklagte fühle
sich nicht mehr an die bedingten Kaufverträge gebunden (Klage Rz. 91 f.;
KB 24). Am 16. Juli 2019 habe L. eine interne Notiz erstellt (Klage Rz. 93;
KB 25). Am 17. Juli 2019 habe die Klägerin auf das Schreiben der Beklag-
ten vom 11. Juli 2019 reagiert. Darin sei ausgeführt worden, dass die Än-
derung des Gestaltungsplans auf Empfehlung der Beklagten erfolgt sei
(Klage Rz. 94; KB 26). Den der Klägerin von der früheren Rechtsvertreterin
- 30 -
der Beklagten am 19. September 2019 unterbreitete Einigungsvorschlag
habe diese abgelehnt und mit Schreiben vom 31. Oktober 2019 an ihrem
Rechtsstandpunkt festgehalten (Klage Rz. 95 ff.; KB 27 ff.).
3.3.1.2. Beklagte
Die Beklagte macht in ihrem Hauptstandpunkt geltend, die Initiierung eines
Gestaltungsplanänderungsverfahren habe den Eintritt der umstrittenen Re-
solutivbedingung nach deren subjektiven bzw. objektiven Auslegung nicht
ausgeschlossen (vgl. hierzu oben E. 3.2). Es sei aber auch nicht zu einer
nachträglichen Vertragsänderung gekommen. Das bloss passive Verhalten
von K. könne die Klägerin nicht als Zustimmung auslegen. Zudem hätte die
Änderung der Kaufverträge (KB 4 f.) der öffentlichen Beurkundung bedurft.
Ohne die Einhaltung dieser Formvorschrift sei auch eine Vertragsänderung
nicht möglich gewesen (Antwort Rz. 332 ff.). Auch eine nachträgliche Ge-
nehmigung liege nicht vor. Der Beklagten sei die Vertragsabweichung erst
sehr spät bekannt geworden, dann habe sie sofort protestiert. Was der Be-
klagten nicht bekannt gewesen sei, habe sie auch nicht genehmigen kön-
nen (Antwort Rz. 335). Da das von der Klägerin eingeleitete Gestaltungs-
planänderungsverfahren keine Eingabe eines Baugesuchs gewesen sei
und somit zum Eintritt der auflösenden Bedingung geführt habe (Antwort
Rz. 326 ff.), seien die beiden Kaufverträge (KB 4 f.) ersatzlos dahingefallen
(Antwort Rz. 336 ff.).
Die Beklagte bestreitet weiter, dass K. L. geraten haben soll, mit der Ge-
meinde V. über die Optimierung des südlichen Bereichs des Gestaltungs-
plangebiets zu sprechen (Antwort Rz. 85). Die Beklagte habe kein Inte-
resse daran gehabt, ein langwieriges Verfahren zur Änderung des Gestal-
tungsplans abzuwarten. Vielmehr habe sie das Geld aus dem Verkauf der
Grundstücke für ihren neuen Betriebsstandort schnell gebraucht (Antwort
Rz. 85). Richtig sei jedoch, dass K. den Gemeindepräsidenten am Treffen
vom 24. November 2017 mit der Klägerin als neue Investorin bekannt ge-
macht habe. K. wisse aber nicht, was L. damals mit dem Gemeindepräsi-
denten besprochen habe (Antwort Rz. 86).
Hinsichtlich der Treffen zwischen der Klägerin und der Gemeinde V. vom
19. Februar 2018, 28. Februar 2018, 12. März 2018, 17. April 2018 und
18. Mai 2018 sei die Beklagte weder involviert noch beteiligt gewesen (Ant-
wort Rz. 87 ff.).
Im Übrigen sei K. nicht über die Projektierungstätigkeit der Klägerin im Bild
gewesen (Duplik Rz. 79). Er sei auch nicht über die wesentlichen Punkte
von Sitzungen oder über die Gestaltungsplanänderung orientiert worden
(Duplik Rz. 86). Insgesamt sei die Beklagte über die Änderung des Gestal-
tungsplans nicht im Bild gewesen (Duplik Rz. 126). Sie habe erst mit
Schreiben vom 17. Juli 2019 der Klägerin von der Gestaltungsplanände-
rung erfahren (Duplik Rz. 127 f.; KB 26).
- 31 -
Richtig sei zwar, dass zwischen den Parteien am 19. Juni 2018 eine Be-
sprechung stattgefunden habe und ihr die Klägerin dabei die Absichten der
Gemeinde betreffend das Gemeindehaus mitgeteilt habe. Bestritten sei
aber, dass die Klägerin die Beklagte darauf hingewiesen habe, das Bauge-
such nur unter Ausklammerung der ersten Bautiefe einzureichen und dass
die Beklagte dies als vertragskonform genehmigt habe (Antwort Rz. 95;
Duplik Rz. 88, 92 und 94). Nicht richtig sei auch, dass die Klägerin der Be-
klagten gegenüber am 19. Juni 2018 eine Vertragsänderung erwähnt bzw.
vorgeschlagen und diese eine solche akzeptiert haben soll (Duplik Rz. 89).
Die Klägerin habe zudem einen Tag vor diesem Treffen eine Medienmittei-
lung publiziert, indem die gesamte Überbauung Erwähnung gefunden
habe. Dass die Klägerin die Beklagte einen Tag nach dieser Medienmittei-
lung anders orientiert haben soll, sei weder plausibel noch glaubhaft (Ant-
wort Rz. 96).
Am 6. Juli 2018 habe O. K. nur über die Einreichung des Baugesuchs ori-
entiert. Das Baugesuch selber habe die Beklagte nicht geprüft und auch
nicht prüfen müssen. Die Klägerin habe auch keine Antwort der Beklagten
verlangt (Antwort Rz. 98).
Weder von der Sitzung vom 12. Juli 2018 noch vom Richtprojekt vom
9. September 2018 habe die Beklagte gewusst. Beides werde bestritten
(Antwort Rz. 103).
Am Treffen vom 1. Oktober 2018 habe die Beklagte keine Etappierung der
Realisierung der Wohnüberbauung gewünscht. Thema der Besprechung
sei vielmehr gewesen, welchen Zeitbedarf die Beklagte habe, um ihren Be-
trieb auf dem umstrittenen Areal einzustellen und wie der Rückzug aus dem
Areal organisiert werden solle. Da die Beklagte auf den Grundstücken des
zweiten Kaufvertrags (KB 5) keine Betriebsanlagen habe, sei es logisch,
dass diese nicht Teil der Diskussion gewesen seien (Antwort Rz. 104, Dup-
lik Rz. 96). Bestritten sei zudem, dass die Klägerin über eine beabsichtigte
Teiländerung des Gestaltungsplans orientiert haben soll. Die Beklagte
hätte eine solche nicht als vertragskonform genehmigt (Antwort Rz. 105;
Duplik Rz. 96).
Über die Bewilligung des Baugesuchs vom 22. Oktober 2018 habe die Klä-
gerin die Beklagte nicht orientiert (Antwort Rz. 106).
An der Sitzung vom 11. Dezember 2018 sei bloss besprochen worden, wel-
chen Zeitbedarf die Beklagte für die Betriebsaufgabe habe und wie der
Rückzug vom umstrittenen Areal ablaufe. Von der Baubewilligung habe die
Beklagte immer noch nichts gewusst (Antwort Rz. 108). Erst mit E-Mail vom
31. Januar 2019 habe die Gemeinde V. die Beklagte über die Erteilung der
Baubewilligung orientiert (Antwort Rz. 109).
- 32 -
Hauptthemen der Sitzung vom 13. März 2019 seien die Kaufpreiszahlung
und der Rückzugsplan gewesen. Die anvisierte Gestaltungsplanänderung
sei nicht Thema der Besprechung gewesen (Antwort Rz. 111; Replik
Rz. 100).
Auch bei den Gesprächen am 3. April 2019 sei die Kaufpreiszahlung Ge-
sprächsthema gewesen (Antwort Rz. 112). Es sei die Klägerin gewesen,
die der Beklagten daraufhin die Etappierung der Realisierung der Wohn-
bauten – und damit auch der Kaufpreiszahlung – vorgeschlagen habe. Im
Übrigen habe die Klägerin dabei selber darauf hingewiesen, dass die Kauf-
verträge noch notariell anzupassen wären, weswegen die Klägerin gewusst
haben musste, dass sie nicht vertragskonform vorgehe (Antwort Rz. 113).
Der Hinweis der Vertragsanpassung habe sich dabei auf das Angebot der
Klägerin, eine zusätzliche Anzahlung von Fr. 5 Mio. zu leisten, bezogen
(Duplik Rz. 106).
Dem Angebot der Klägerin zur Änderung der beiden Kaufverträge (KB 4 f.)
habe die Beklagte nicht zugestimmt (Antwort Rz. 116). In ihrem Schreiben
vom 5. April 2019 (KB 20) sei die Beklagte davon ausgegangen, dass die
Zahlungsvoraussetzungen erfüllt seien. Daraus könne nicht abgeleitet wer-
den, die Beklagte habe das Verhalten der Klägerin akzeptiert (Antwort
Rz. 117 und 119). Die Beklagte habe jedenfalls keine Kenntnis vom Ge-
staltungsplanänderungsverfahren gehabt (Antwort Rz. 118).
Zum ersten Mal habe die Klägerin die Beklagte im Schreiben vom 15. April
2019 (KB 22) darüber in Kenntnis gesetzt, dass nicht für alle vier Grundstü-
cke eine Baubewilligung vorliege (Antwort Rz. 123). Darauf habe die Be-
klagte in ihrem Schreiben vom 2. Mai 2019 (KB 23) Bezug genommen. Da-
rin habe sie ausgeführt, dass – falls das Baugesuch tatsächlich nicht alle
vier Grundstücke umfasse – die Kaufverträge (KB 4 f.) dahingefallen wä-
ren.
An den Besprechungen vom 20. Mai und 20. Juni 2019 seien keine Fragen
der Gestaltungsplanänderung besprochen worden. Vielmehr sei es dort um
finanzielle Fragen im Projekt T. gegangen (Antwort Rz. 130). Das Vorge-
hen der Klägerin in Bezug auf die Gestaltungsplanänderung habe die Be-
klagte nicht als vertragskonform genehmigt (Antwort Rz. 131).
Über den Umstand, dass eine Änderung des Gestaltungsplans erarbeitet
und bereits eingereicht worden sei, habe die Beklagte erstmals mit Schrei-
ben der Klägerin vom 17. Juli 2019 (KB 26) erfahren (Antwort Rz. 135). Da-
raufhin habe sich die Beklagte am 19. Juli 2019 an die Gemeinde V. ge-
wendet (Antwort Rz. 136; AB 20). Am 26. August 2019 sei die Beklagte von
der Gemeinde für ein Gespräch am 12. September 2019 eingeladen wor-
- 33 -
den (AB 21). Am 9. September 2019 sei die Gestaltungsplanänderung je-
doch bereits beschlossen und den kantonalen Behörden zur Vorprüfung
übermittelt worden (Antwort Rz. 137). Gestützt darauf habe die Beklagte im
September 2019 einen letzten Versuch unternommen, die Angelegenheit
mit der Klägerin zu regeln, worauf diese allerdings nicht eingegangen sei
(Antwort Rz. 138 ff.).
3.3.2. Rechtliches
3.3.2.1. Form von Willenserklärungen
3.3.2.1.1. Ausdrückliche und konkludente Willensäusserungen, Still-
schweigen
Eine Willenserklärung besteht in der Mitteilung des Willens zur Begrün-
dung, Änderung oder Beendigung eines Rechts oder Rechtsverhältnis-
ses.53
Der Erklärende kann seinen Willen dem Erklärungsempfänger auf ver-
schiedene Art und Weise mitteilen.54 Er kann seine Erklärung ausdrücklich,
durch konkludentes Verhalten oder stillschweigend erklären.55 Grundsätz-
lich ist eine Annahmeerklärung formfrei möglich, das heisst sie kann aus-
drücklich, konkludent oder stillschweigend erfolgen.56
Blosses Schweigen auf einen Antrag stellt demgegenüber grundsätzlich
keine Annahmeerklärung dar, auch nicht im kaufmännischen Verkehr
(Art. 6 OR e contrario). Den Antragsempfänger trifft grundsätzlich keine
Antwortpflicht und daher auch keine Pflicht, einen Antrag abzulehnen.57 Da-
von abgesehen kann blosses Schweigen dann eine Annahmeerklärung
darstellen, wenn wegen der besonderen Natur des Geschäfts oder nach
den Umständen eine ausdrückliche Annahme nicht zu erwarten ist. Eine
ausdrückliche Annahme ist dann nicht zu erwarten, wenn der Antragsteller
aus dem Schweigen des Antragsempfängers auf dessen Annahmewillen
schliessen darf und muss, weil besondere Umstände vorliegen. Solche
Umstände liegen etwa bei Rahmenverträgen vor, in denen sich der An-
tragsempfänger grundsätzlich bereit erklärt hat, bestimmte Aufträge des
Antragstellers auszuführen, bei einer Einladung zur Offertstellung durch
Auskündung, bei längeren Vertragsverhandlungen oder auch bei einer be-
stehenden Geschäftsbeziehung.58
53 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 168. 54 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 177. 55 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 181 und 188 ff. 56 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 445. 57 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 451. 58 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 30), N. 453 ff.; BSK OR I-ZELLWEGER-GUTKNECHT, 7. Aufl. 2020,
Art. 6 N. 13 f. je mit entsprechenden Beispielen.
- 34 -
3.3.2.1.2. Gesetzliche Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung
Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit nur dann einer besonderen Form,
wenn das Gesetz eine solche vorsieht (Art. 11 Abs. 1 OR). Ist über Bedeu-
tung und Wirkung einer gesetzlich vorgeschriebenen Form nicht etwas an-
deres bestimmt, so hängt von deren Beobachtung die Gültigkeit des Ver-
trages ab (Art. 11 Abs. 2 OR).
Ist für einen Vertrag die schriftliche Form gesetzlich vorgeschrieben, so gilt
diese Vorschrift auch für jede Abänderung, mit Ausnahme von ergänzen-
den Nebenbestimmungen, die mit der Urkunde nicht im Widerspruche ste-
hen (Art. 12 OR). Zwar befindet sich Art. 12 OR bloss im Unterabschnitt
über die einfache Schriftlichkeit. Seine systematische Stellung ist jedoch
verfehlt. Sachlich gehört Art. 12 OR zu Art. 11 OR, weshalb Art. 12 OR
ebenso für die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung gilt.59 Wird die
entsprechende Formvorschrift zur Abänderung des Vertrags nicht einge-
halten, bleibt das ursprünglich formwirksam Vereinbarte bestehen.60
Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu
ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Bedin-
gungen in Grundstückkaufverträgen sind ebenfalls öffentlich zu beurkun-
den.61 Insbesondere für den Grundbuchverwalter und für Dritte haben sol-
che Bedingungen ersichtlich zu sein.62 Demnach können Bedingungen, die
einen Grundstückkaufvertrag nachträglich dahinfallen lassen nur unter Be-
achtung der Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung geändert wer-
den. Eine konkludente Vertragsänderung ist nicht zulässig.
3.3.3. Würdigung
3.3.3.1. Konkludente Vertragsänderung
In ihrem ersten Eventualstandpunkt geht die Klägerin davon aus, die Be-
klagte habe einer Änderung der umstrittenen auflösenden Bedingung kon-
kludent zugestimmt.
Da eine Bedingung, die einen Grundstückkaufvertrag nachträglich dahin-
fallen lässt (auflösende Bedingung) dem Formvorbehalt der öffentlichen
Beurkundung unterliegt (vgl. auch KB 4: Ziff. VII/4), gilt dies auch für eine
Änderung einer solchen Bedingung. Es ist im vorliegenden Fall daher aus-
geschlossen, dass die Parteien die umstrittene Resolutivbedingung des
zweiten Kaufvertrags (KB 5: Ziff. V/a) konkludent abänderten. Die Klägerin
wusste bestens, dass Vertragsänderungen öffentlich beurkundet werden
mussten, wie sie ausdrücklich zugesteht (Replik Rz. 158).
59 BGE 123 III 97 E. 2; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, 7. Aufl. 2020, Art. 12 N. 1 f. 60 BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 59), Art. 12 N. 7. 61 WOLFER, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 3. Aufl.
2017, § 2 N. 98. 62 WOLFER (Fn. 61), § 2 N. 98.
- 35 -
Hinzu kommt, dass in Bezug auf ein Akzept durch Stillschweigen zu beach-
ten ist, dass blosses Stillschweigen – selbst im kaufmännischen Verkehr –
grundsätzlich nicht als Akzept gilt. Von diesem Grundsatz ist nur in engen
Ausnahmefällen abzuweichen, etwa, wenn die besondere Natur des Ge-
schäfts oder die Umstände eine ausdrückliche Annahme nicht erwarten las-
sen. Eine besondere Natur des Geschäfts, die eine ausdrückliche Antwort
nicht erwarten lässt, ist in casu weder behauptet worden noch ersichtlich.
Es würde sich somit höchstens die Frage nach besonderen Umständen
stellen. Soweit ersichtlich hat die Klägerin die Beklagte vor ihrem Schreiben
vom 15. April 2019 nie ausdrücklich darüber in Kenntnis gesetzt, dass sie
nicht für alle vier Grundstücke ein Baugesuch eingereicht hat (KB 22). Ihr
eigenes Verhalten weist aus einer objektiven Perspektive nicht eindeutig
darauf hin, dass sie die auflösende Bedingung des zweiten Kaufvertrags
(KB 5: Ziff. V/a) nachvertraglich abändern wollte. Die blosse Zustellung von
Plänen genügt nicht, da die Beklagte nicht gehalten war, diese Pläne zu
studieren. Wenn somit bereits das Verhalten der Klägerin nicht eindeutig
zu verstehen war, dann kann sie auch aus dem darauffolgenden Schwei-
gen der Beklagten nicht ohne Zweifel ableiten, diese habe ihre vertragliche
Position zu ihren eigenen Lasten verschlechtern wollen. Weiter musste für
die Klägerin klar sein, dass die Beklagte fälschlicherweise von einem voll-
ständigen Baugesuch ausging und sich daher im Sachverhalt irrte, da die
Beklagte gegenüber der Klägerin stets auf einer raschen Kaufpreistilgung
beharrte (Antwort Rz. 110 ff. und 116 ff.). Der Kaufpreis war aber erst nach
Rechtskraft der Baubewilligung fällig (KB 4: Ziff. III/2.2 und KB 5: Ziff. II/2
i.V.m. Ziff. III/1). Die Klägerin musste daher annehmen, die Beklagte gehe
von einem vollständigen Baugesuch aus. Wenn die Beklagte durch ihr
Schweigen demgegenüber bloss hätte anzeigen wollen, dass die Verzöge-
rungen durch das Gestaltungsplanänderungsverfahren den Eintritt der auf-
lösenden Bedingung nicht hätte auslösen sollen, hätte es keinen Sinn er-
geben, auf der Kaufpreiszahlung zu beharren (vgl. auch Antwort Rz. 117).
Zumindest hätten bei der Klägerin erhebliche Zweifel vorhanden sein müs-
sen, die nach einem aktiven Nachfragen bei der Beklagten verlangt hätten.
Folglich tat es die Klägerin auch in ihrem Schreiben an die Beklagte vom
15. April 2019 (KB 22), als sie ausführte, sie könne die beklagtische Argu-
mentation zur Kaufpreiszahlung nicht nachvollziehen und es läge noch
keine Baubewilligung für alle vier Grundstücke vor. Demnach liegen keine
besonderen Umstände vor, wonach die Klägerin aus dem Stillschweigen
der Beklagten auf eine konkludente Willenserklärung hätte schliessen dür-
fen. Zwar gesteht die Beklagte zu, seit dem Februar 2019 über ein
Exemplar der Baubewilligung für die zweite Bautiefe verfügt zu haben
(Duplik Rz. 110). Aus besagter Baubewilligung (KB 16) ergibt sich indessen
nicht, dass die Klägerin für die erste Bautiefe gar kein – auch kein separa-
tes – Baugesuch eingereicht hatte. Im Übrigen nahm die Beklagte nach
dem Schreiben vom 15. April 2019 umgehend und ausdrücklich auf die In-
formation betreffend das nicht umfassende Baugesuch Bezug und führte
aus, die Kaufverträge seien dahingefallen, falls das Baugesuch tatsächlich
- 36 -
nicht alle vier Grundstücke umfasse (KB 23). Das Argument der Klägerin,
die Beklagte hätte eine Vertragsänderung ausdrücklich ablehnen müssen,
weil ihr bewusst gewesen sei, dass der Planungsprozess äusserst aufwen-
dig und kostspielig sei (Klage Rz. 338, letztes Lemma), fällt auf die Klägerin
zurück: Da die Klägerin wusste, dass ihr eigener Planungsprozess aufwen-
dig und kostspielig war, wäre sie nach Treu und Glauben verpflichtet ge-
wesen, die Beklagte vorgängig ausdrücklich um eine Vertragsänderung zu
ersuchen. Auch eine Vertragsänderung durch Stillschweigen wäre dem-
nach zu verneinen.
Nach dem Gesagten ist die umstrittene Resolutivbedingung (KB 5:
Ziff. V/a) durch die Parteien nachträglich nicht angepasst worden.
3.3.3.2. Nachträgliche Genehmigung
Sollte das Gericht selbst eine konkludente Vertragsänderung ablehnen, be-
ruft sich die Klägerin subeventualiter auf eine nachträgliche Genehmigung
ihres vertragsabweichenden Verhaltens (Klage Rz. 340 ff.).
Das Institut der nachträglichen Genehmigung ist dem Schweizer Recht
nicht im Rahmen einer Vertragsänderung bekannt, sondern beim voll-
machtlosen Abschluss eines Vertrags durch einen angeblichen Vertreter
(Art. 38 Abs. 1 OR). Bei der Genehmigung handelt es sich um ein Institut
der rechtsgeschäftlichen Vertretung.63
Vorliegend käme einer "nachträglichen Genehmigung" durch die Beklagte
keine über eine konkludente Vertragsänderung hinausgehende Bedeutung
zu: Die Genehmigung wäre inhaltlich bloss die Erklärung der Beklagten, mit
einem vertragswidrigen Verhalten der Klägerin einverstanden zu sein, was
im vorliegenden Fall dasselbe ist, wie eine konkludente bzw. eine still-
schweigende Vertragsänderung. Das vertragswidrige Verhalten der Kläge-
rin wäre als Antrag zur Änderung des Vertrags i.S. der vertragswidrigen
Handlung zu qualifizieren und der Genehmigung durch die Beklagte käme
die Bedeutung einer entsprechenden Annahme zu. Dies ergibt sich auch
aus den von der Klägerin zur Untermauerung ihrer These zitierten Quellen:
In BGer 4C.437/2006 vom 13. März 2007 E. 2.3.1 (nicht publ. in BGE 133
III 356) ging es um die Frage, ob Stillschweigen auf eine Offerte als An-
nahme zu verstehen sei. Im zitierten Abschnitt aus VON THUR/PETER geht
es ebenfalls um die Frage, ob Schweigen im Kontext des Vertragsab-
schlusses die Bedeutung einer Zustimmung haben könne. Die weiteren von
der Klägerin zitierten Fundstellen (BGer 4C.81/2002 vom 1. Juli 2002
E. 4.3; HGer ZH, Urteil vom 1. April 2003 E. VI/E.2; Beitrag von PACH-
MANN/VON DER CRONE) sind insoweit nicht einschlägig, als es darin um eine
in den AGB einer Bank vereinbarte Vertragsbestimmung zur Genehmi-
gungsfiktion bei banklagernder Post geht. Bei dieser Konstellation geht es
63 HGer ZH, Urteil vom 1. April 2003 E. VI/E.1 i.f. (ZR 104 [2005], S. 117).
- 37 -
nicht um die Abänderung von vertraglichen Bestimmungen, sondern um die
Genehmigung von vertragswidrigen Anlageentscheiden, sodass der ge-
nehmigende Bankkunde gestützt auf diese Anlageentscheide keinen Scha-
denersatz aus positiver Vertragsverletzung mehr geltend machen kann.64
In casu ist es demgegenüber die einen Schadenersatz fordernde Klägerin,
die aus der behaupteten Genehmigung eine Vertragsänderung ableitet.
Wenn somit das von der Klägerin als nachträgliche Genehmigung darge-
stellte Verhalten der Beklagten eigentlich einer stillschweigenden Vertrags-
änderung entspricht und eine solche wegen Nichteinhaltens der gesetzli-
chen Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung in casu unzulässig ist,
gilt dies auch für eine allfällige nachträgliche Genehmigung.
Darüber hinaus gibt die Klägerin den massgebenden Sachverhalt teilweise
auch falsch und nur einseitig wieder: Soweit die Klägerin beispielsweise in
Klage Rz. 62 unter Verweis auf Klage Rz. 50 f. behauptet, K. von der Be-
klagten habe den Prozess zur Teiländerung des Gestaltungsplans empfoh-
len und initiiert, so stimmt dies nicht: Die Klägerin behauptete in Klage
Rz. 50 f. selber einzig, dass K. den Gemeindeammann mit der Klägerin be-
kannt gemacht habe. Selbst wenn K. die gemeinsame Optimierung des
Projekts mit der Gemeinde V. empfohlen haben sollte (vgl. Replik Rz. 100),
was umstritten ist, so ist darin noch lange keine Empfehlung bzw. Initiierung
zur Änderung des Gestaltungsplans zu erblicken. Dass L. am 16. Juli 2019
in einer internen Aktennotiz (KB 25) etwas anderes ausführte, beweist
nichts Gegenteiliges, zumal diese Aktennotiz von einer der Klägerin zuzu-
rechnenden Person und erst nach Ausbruch der vorliegenden Streitigkeit
erstellt wurde. Zudem behauptet die Klägerin ebenfalls selber, die Ge-
meinde V. habe sie anlässlich eines Treffens vom 19. Februar 2018 über
den Zukauf des Nachbarsgrundstück-Nr. 555 GB V. und deren darauf ge-
stützten Wunsch, diesen Umstand in die Planung miteinzubeziehen und zu
diesem Zweck eine Anpassung des Gestaltungsplans im Bereich der ers-
ten Bautiefe zu prüfen, informiert (Klage Rz. 5 und 52; vgl. auch Antwort
Rz. 83 und 88). Bezeichnenderweise nahm die Beklagte an keinem der
diesbezüglichen Planungstreffen zwischen der Klägerin und der Gemeinde
V. teil (Treffen vom 19. und 28. Februar 2018, 12. März 2018, 17. April
2018 und 12. Juli 2018) (vgl. auch Klage Rz. 52 ff.). Demnach ergab sich
das Bedürfnis einer Änderung des Gestaltungsplans erst nach dem Kontakt
zwischen der Klägerin und der Gemeinde V. und zwar auf Wunsch der Ge-
meinde V. hin (vgl. Klage Rz. 5). Inwiefern es vor diesem Hintergrund die
Beklagte gewesen sein soll, die der Klägerin ein solches Gestaltungs-
planänderungsverfahren empfohlen bzw. ein solches initiiert haben soll, ist
nicht nachvollziehbar (vgl. auch KB 11, S. 2 Ziff. 2.2; Duplik Rz. 83 und
134).
64 Vgl. auch GUTZWILLER, Die Genehmigung pflichtwidriger Anlageentscheide der Bank, SJZ 2002,
S. 119.
- 38 -
Auf die entsprechenden Bedürfnisse der Gemeinde V. einzugehen und
diese im Rahmen eines Verfahrens zur Änderung des Gestaltungsplans
umzusetzen, bevor mit der Beklagten über eine Vertragsänderung verhan-
delt wurde, war demnach alleiniger Entscheid der Klägerin (vgl. auch
KB 12, S. 2 Ziff. 4). Die Gemeinde V. wies die Klägerin anlässlich der Sit-
zung vom 12. März 2018 sogar darauf hin, dass die Änderung des Gestal-
tungsplans mindestens ein Jahr dauern würde, sie jedoch lieber länger
brauchen wolle, um die richtige städtebauliche Situation für das Dorf zu
schaffen (vgl. auch KB 12, S. 2 Ziff. 4). Das heisst, es war für die Klägerin
bereits am 12. März 2018 absehbar, dass sie mit dieser Variante die Be-
dingung in den beiden Kaufverträgen (KB 4 f.), bis zum 30. Juni 2018 für
sämtliche vier Grundstücke ein oder mehrere Baugesuche eingereicht zu
haben, nicht wird erfüllen können. Umso mehr wäre die Klägerin nach Treu
und Glauben verpflichtet gewesen, der Beklagten diesen Umstand aus-
drücklich offenzulegen. Dennoch hielt sie es nicht für notwendig, diesen
Punkt mit der Beklagten zu besprechen und die Kaufverträge förmlich kor-
rekt zu bereinigen. Sie ging damit bewusst das Risiko ein, die umstrittene
auflösende Bedingung der beiden Kaufverträge (KB 4 f.) eintreten zu las-
sen. War es aber der Entscheid der Klägerin, dieses Risiko einzugehen, so
hat sie auch die entsprechenden Konsequenzen daraus zu tragen.
Der Klägerin kann auch insoweit nicht gefolgt werden, die Beklagte habe
gegenüber der Gestaltungsplanänderung nie Bedenken geäussert (Klage
Rz. 343). Spätestens im Schreiben vom 2. Mai 2019, mit dem die Beklagte
das Schreiben der Klägerin vom 15. April 2019 beantwortete, erklärte die
Beklagte, dass die Kaufverträge dahingefallen wären, sollte das Bauge-
such tatsächlich nicht alle vier Grundstücke betroffen haben (KB 23). Spä-
testens zu diesem Zeitpunkt musste die Klägerin somit mit Gewissheit da-
von ausgehen, dass die Beklagte das Verhalten der Klägerin nicht akzep-
tieren würde, sollte sich zeigen, dass das Baugesuch unvollständig wäre.
Eine nachträgliche Genehmigung kann die Klägerin aus dem Verhalten der
Beklagten nach Treu und Glauben daher nicht ableiten.
4. Rechtsmissbrauch
4.1. Parteibehauptungen
4.1.1. Klägerin
Die Klägerin macht subsubeventualiter geltend, die Beklagte berufe sich
rechtsmissbräuchlich auf den Nichteintritt der Bedingung (recte: auf den
Eintritt der Resolutivbedingung). Sie leitet den Rechtsmissbrauch aus dem
Umstand ab, dass die Beklagte sich trotz jederzeitiger umfassender Kennt-
nis nie gegen das Vorgehen der Klägerin ausgesprochen habe (Klage
Rz. 346; Replik Rz. 358 und 360). Hinzu komme, dass die Beklagte über
einen langen Zeitraum behauptet habe, die Bedingung gemäss den beiden
Kaufverträgen (KB 4 f.) sei eingetreten und sie habe einen Erfüllungsan-
spruch. Auf dieser Ansicht sei die Beklagte zu behaften und gegenteilige
- 39 -
Behauptungen seien widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich
(Klage Rz. 347). Die Rechtsmissbräuchlichkeit solle sich auch daraus er-
geben, dass die Beklagte nie erklärt habe, vom zweiten Kaufvertrag (KB 5)
zurücktreten zu wollen. Eine solche Rücktrittserklärung sei indessen not-
wendig gewesen (Klage Rz. 348).
Weiter macht die Klägerin geltend, K. habe anlässlich der Sitzung vom
19. Juni 2018 im Zusammenhang mit der Gestaltungsplanänderung aus-
drücklich die Mitwirkung der Beklagten bei einer formellen Vertragsbereini-
gung (Anpassung an die praktisch gelebte Tatsache, dass anstelle eines
Baugesuchs im Bereich der ersten Bautiefe eine Gestaltungsplanänderung
durchgeführt werde) in Aussicht gestellt (Replik Rz. 358). Ihm sei bei dieser
Sitzung klar gewesen, dass im Bereich der ersten Bautiefe eine Gestal-
tungsplanänderung erfolgen und demzufolge nicht für alle vier Grundstücke
ein Baugesuch gestellt werden solle. Es sei über die Gestaltungsplanände-
rung gesprochen worden und dabei sei zur Sprache gekommen, dass diese
möglicherweise nicht unter die Resolutivbedingung lit. a subsumiert wer-
den könne, weshalb es eine Änderung der bestehenden Verträge brauche.
K. habe der Erkenntnis zugestimmt, dass es hierfür eine formelle Vertrags-
änderung brauche. Die Parteien hätten sich daher darauf verständigt, dass
man zu einem späteren Zeitpunkt auf die formelle Vertragsanpassung zu-
rückkommen solle (Replik Rz. 112). Wenn sich die Beklagte nun auf den
Formmangel einer entsprechenden Vertragsänderung berufe, sei dies
rechtsmissbräuchlich. Immerhin habe die Klägerin den aufwändigen Pla-
nungsprozess anhand genommen und den Vertrag erfüllt. Die Beklagte
habe zumindest im Wissen um den Formmangel diese Vertragserfüllung
gebilligt (Replik Rz. 90 und 361).
4.1.2. Beklagte
Die Beklagte argumentiert, dass der Ausfall [recte: Eintritt] einer auflösen-
den Bedingung das Rechtsverhältnis ohne Weiteres beende und eine
Rücktrittserklärung nicht nötig sei (Antwort Rz. 342).
Widersprüchlich bzw. rechtsmissbräuchlich habe die Beklagte nicht gehan-
delt (Antwort Rz. 344). Die Klägerin stelle den Sachverhalt verkehrtherum
dar: Es sei die Klägerin gewesen, die sich mit dem Argument, sie habe ein
unvollständiges Baugesuch eingereicht, geweigert habe, den Kaufpreis zu
bezahlen, als die Beklagte gestützt auf die rechtskräftige Baubewilligung
die Zahlung verlangt habe (Antwort Rz. 100). Entweder sei das Baugesuch
vollständig und korrekt und dann wäre nach Rechtskraft auch die Zahlung
fällig geworden oder das Baugesuch sei eben unvollständig, womit die
Kaufverträge dahingefallen wären (Antwort Rz. 101 f.).
Insbesondere aus dem Schreiben vom 5. April 2019 könne die Klägerin
nichts zu ihren Gunsten ableiten, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt von
der falschen Prämisse ausgegangen sei, die Bedingung sei erfüllt gewesen
- 40 -
und die Klägerin habe per 30. Juni 2018 ein vollständiges und korrektes
Baugesuch eingereicht gehabt (Antwort Rz. 343). Die Klägerin habe den
entsprechenden Irrtum der Beklagten erkannt (Antwort Rz. 343). Als die
Beklagte erstmals im klägerischen Schreiben vom 15. April 2019 davon er-
fahren habe, dass für die erste Bautiefe noch kein Baugesuch eingereicht
worden sei, habe die Beklagte umgehend reagiert. Für diesen Fall habe die
Beklagte in ihrem Schreiben vom 2. Mai 2019 das Dahinfallen des Kaufver-
trags geltend gemacht (Antwort Rz. 343 f.; KB 23).
Eine Nachfristansetzung sei zudem nicht erforderlich gewesen, da der Ein-
tritt einer auflösenden Bedingung den Vertrag ohne Wissen und Willen der
Parteien dahinfallen lasse (Antwort Rz. 346 und 336). Ebenso entbehrlich
sei eine Verzichtserklärung gewesen (Antwort Rz. 346).
Weiter werde bestritten, dass die Parteien eine Fristverlängerung verein-
bart hätten (Duplik Rz. 75). Am Treffen vom 19. Juni 2018 sei seitens der
Klägerin auch nicht über die Gestaltungsplanänderung orientiert worden
und es sei auch nicht kommuniziert worden, dass die Klägerin für die erste
Bautiefe kein Baugesuch einreichen werde. Dementsprechend habe K. die-
ses Verhalten der Klägerin auch nicht als vertragskonform genehmigen
können. Bestritten sei auch, dass die Klägerin anlässlich dieses Treffens
eine Vertragsänderung erwähnt bzw. vorgeschlagen und K. einer solchen
zugestimmt haben soll (Duplik Rz. 89). Dass die Vertragsänderung letztlich
zustande gekommen sei, behaupte die Klägerin zu Recht nicht (Duplik
Rz. 90). Eine rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen Formmangel sei
allenfalls dann zu bejahen, wenn ein formungültiger Vertrag von beiden
Parteien freiwillig erfüllt worden sei und sich eine Partei erst nachträglich
auf den Formmangel berufe. Indessen habe die Beklagte die beiden Kauf-
verträge noch in keiner Weise freiwillig erfüllt (Duplik Rz. 320).
4.2. Rechtliches
Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner
Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Der offenbare Missbrauch
eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Art. 2 ZGB). Als allgemeiner
Rechtsgrundsatz gilt das Rechtsmissbrauchsverbot in der ganzen Rechts-
ordnung mit Einschluss des öffentlichen Rechts sowie des Prozess- und
Vollstreckungsrechts. Es bildet Bestandteil des schweizerischen ordre
public und ist von jeder Instanz von Amtes wegen zu beachten. Die Gel-
tendmachung eines Rechts ist missbräuchlich, wenn an der Ausübung ei-
nes Rechts jegliches Interesse fehlt, eine zweckwidrige Inanspruchnahme
eines Rechtsinstituts vorliegt, ein offensichtliches Missverhältnis zwischen
den auf dem Spiel stehenden Interessen besteht oder das Verhalten wider-
sprüchlich ist. Dabei ist zu beachten, dass Art. 2 Abs. 2 ZGB nicht allge-
mein für bestimmte Arten von Fällen die Bestimmungen des Zivilrechts aus-
ser Kraft setzt, sondern das Gericht bloss anweist, den besonderen Um-
- 41 -
ständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Die Norm dient als korrigie-
render "Notbehelf" für die Fälle, in denen formales Recht zu materiell kras-
sem Unrecht führen würde. Weil der Rechtsmissbrauch offenbar sein
muss, ist er nur restriktiv anzunehmen.65
Widersprüchliches Verhalten begründet für sich allein keinen Rechtsmiss-
brauch. Es gibt keinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Han-
deln. Setzt sich jemand zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, ist
darin nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn
das frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, wel-
ches durch die neuen Handlungen enttäuscht würde. Der Vertrauende
muss aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen getroffen ha-
ben, die sich nun als nachteilig erweisen.66 Widersprüchliches Verhalten
kann ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen auch in einer gegen-
wärtigen, in sich völlig unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhal-
tensweise gesehen werden, beispielsweise wenn eine Partei Ansprüche,
die sich gegenseitig ausschliessen, kumulativ geltend macht.67
Einen Spezialfall des widersprüchlichen Verhaltens stellt die rechtsmiss-
bräuchliche Berufung auf Formmängel dar.68 Im Rahmen eines Grund-
stückkaufs ist die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich,
wenn der Vertrag von beiden Parteien in Kenntnis des Formmangels frei-
willig und irrtumsfrei erfüllt worden ist, wenn diejenige Partei, die sich darauf
beruft, den Formmangel arglistig herbeigeführt hat bzw. bei zweckwidriger
Berufung auf den Formmangel.69 Arglistig wird der Formmangel herbeige-
führt, wenn die Absicht besteht, sich gegebenenfalls später von einer un-
bequem gewordenen Bindung zu befreien.70 Kein Rechtsmissbrauch liegt
vor, wenn sich der Verkäufer auf den Formmangel beruft, weil er das
Grundstück nicht verkaufen will oder weil er es anderweitig zu einem höhe-
ren Preis veräussern kann.71 Beide Szenarien stellen schutzwürdige Inte-
ressen dar, um sich auf den Formmangel zu berufen.72 Ist der Grundstück-
kaufvertrag demgegenüber noch nicht erfüllt, können sich die Parteien in
aller Regel auf den Formmangel berufen.73
65 BGE 143 III 666 E. 4.2, 140 III 583 E. 3.2.4; BGer 4A_70/2021 vom 15. Juli 2021 E. 8.1,
4A_390/2020 vom 9. Februar 2021 E. 8.2. 66 BGE 143 III 666 E. 4.2, 140 III 481 E. 2.3.2; BGer 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021 E. 4.5. 67 BGE 143 III 666 E. 4.2, 138 III 401 E. 2.2; BGer 4A_601/2020 vom 11. Mai 2021 E. 4.5,
4A_390/2020 vom 9. Februar 2021 E. 8.2. 68 BSK ZGB I-HONSELL, 6. Aufl. 2018, Art. 2 N. 45. 69 BSK ZGB I-HONSELL (Fn. 68), Art. 2 N. 46. 70 KOLLER, Vom Formmangel und seinen Folgen – Der formungültige Grundstückkauf, in: Koller
(Hrsg.), Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 3 N. 34. 71 BGE 86 II 258 E. 3. 72 BGE 86 II 258 E. 3. 73 BSK OR I-FASEL, 7. Aufl. 2020, Art. 216 N. 20.
- 42 -
4.3. Würdigung
Zunächst leitet die Klägerin den Rechtsmissbrauch der Beklagten aus dem
Umstand ab, wonach diese dem klägerischen Verhalten nie widersprochen
habe, obwohl sie über die Sachlage stets informiert gewesen sei. Dass die
Beklagte mit Schreiben vom 2. Mai 2019 (KB 23) durchaus dem klägeri-
schen Verhalten widersprach, sowie dass weder eine konkludente Ver-
tragsanpassung noch eine nachträgliche Genehmigung vorliegt, wurde be-
reits ausgeführt (vgl. oben E. 3.3.3). Darüber hinaus unterlag die Beklagte
keiner weitergehenden Pflicht, dem klägerischen Verhalten zu widerspre-
chen.
Als widersprüchlich bezeichnet die Klägerin weiter den Wechsel der be-
klagtischen Ansicht, wonach sie zunächst davon ausgegangen sei, die Ver-
tragsbedingung sei erfüllt, weshalb der Kaufpreis geschuldet sei (Erfül-
lungsanspruch), um danach von einem Nichteintritt (recte: Eintritt) der Re-
solutivbedingung und dem Dahinfallen der Kaufverträge auszugehen. Je-
der Person steht es indessen frei, ihre Meinung zu ändern, solange ihr Ver-
halten insgesamt nicht als rechtsmissbräuchlich zu betrachten ist. Das
Wechseln eigener Ansichten ist nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich.
Es gibt keinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene Handeln. Hinzu
kommt, dass die Beklagte in ihrem Schreiben vom 5. April 2019 (KB 20)
offensichtlich davon ausging, dass das von der Klägerin am 28. Juni 2018
eingereichte Baugesuch alle vier Vertragsgrundstücke umfassen würde.
Gestützt auf diese Prämisse vertrat die Beklagte in ihrem Schreiben vom
5. April 2019 (KB 20) folgerichtig die Ansicht, die Vertragsbedingung sei
eingetreten und die Kaufpreisrestanz in der Höhe von Fr. 13.6 Mio. dem-
nach fällig. Dass die Prämisse der Beklagten falsch war, erkannte die Klä-
gerin und liess dies die Beklagte in ihrem Antwortschreiben vom 15. April
2019 (KB 22) auch wissen. Demnach vertraute die Klägerin gerade nicht in
die Auffassung der Beklagten.
Erst als die Klägerin die Beklagte in ihrem Antwortschreiben vom 15. April
2019 (KB 22) auf ihre irrtümliche Sachverhaltsannahme hinwies und aus-
führte, das Baugesuch habe nicht alle vier Vertragsgrundstücke umfasst,
führte die Beklagte in ihrem Schreiben vom 2. Mai 2019 für diesen Fall eine
Eventualbegründung an. Sie erwähnte, dass der Kaufvertrag vollständig
und ersatzlos dahingefallen sei, wenn sich herausstellen sollte, dass die
Klägerin kein korrektes Baugesuch eingereicht hätte (KB 23). Entgegen der
Behauptung der Klägerin verhält es sich demnach nicht so, dass die Be-
klagte einfach ihre Meinung änderte und daher ein widersprüchliches Ver-
halten vorliegen würde. Vielmehr ging die Beklagte von zwei unterschiedli-
chen Sachverhaltsszenarien aus (vollständiges bzw. nicht vollständiges
Baugesuch) und würdigte diese rechtlich unterschiedlich. Darin ist kein wi-
dersprüchliches Verhalten zu erblicken.
- 43 -
Ferner ist nicht nachvollziehbar, inwiefern eine fehlende Rücktrittserklärung
der Beklagten Rechtsmissbrauch begründen soll: Da die auflösende Ver-
tragsbedingung erfüllt war, fiel der Kaufvertrag sofort und ipso iure dahin.
Eine irgendwie geartete Handlung der Beklagten, beispielsweise eine
Rücktrittserklärung, war hierfür nicht nötig. Daran ändert auch nichts, dass
die Beklagte der Klägerin zunächst eine Nachfrist zur Bezahlung des Kauf-
preises ansetzte (Klage Rz. 354: gemeint ist wohl KB 20), womit zu erwar-
ten gewesen sein soll, dass ein Rücktritt folge. Genau betrachtet macht die
Klägerin damit lediglich einmal mehr geltend, die unterschiedliche rechtli-
che Beurteilung der Beklagten, je nachdem, ob ein vollständiges Bauge-
such vorliegt oder nicht, sei rechtsmissbräuchlich, worauf bereits eingegan-
gen wurde.
Auch wenn diese Umstände zusammen in einem Gesamtbild betrachtet
werden, so ist ein widersprüchliches Verhalten der Beklagten und damit
Rechtsmissbrauch nicht erkennbar: In ihrem Schreiben vom 2. Mai 2019
(KB 23) führte die Beklagte, nachdem sie von der Klägerin erst mit Schrei-
ben vom 15. April 2019 darauf aufmerksam gemacht wurde, dass die ein-
geholte Baubewilligung nicht alle vier Grundstücke umfasste (KB 22), in ei-
nem Eventualstandpunkt explizit aus, dass der Kaufvertrag in diesem Fall
ersatzlos dahinfallen würde. Demnach war der Klägerin bestens bekannt,
dass die Ansicht der Beklagten über die Rechtsfolgen des klägerischen
Verhaltens davon abhängig war, ob das von der Klägerin eingereichte Bau-
gesuch alle vier Grundstücke umfasste. Die Beklagte begründete somit
keine Vertrauenssituation, in der sich die Klägerin entweder auf die eine
oder andere Rechtsauffassung der Beklagten verlassen konnte. Rechts-
missbräuchliches Verhalten der Beklagten ist damit ausgeschlossen.
Im Übrigen ist die Klägerin ihre Dispositionen – das heisst die aufwändige
Planung eines Bauprojekts –, aufgrund derer sie nun Schadenersatz bean-
sprucht, nicht wegen einer von der Beklagten geschaffenen Vertrauenssi-
tuation eingegangen, sondern weil sie gemäss den beiden Kaufverträgen
bis zum 30. Juni 2018 ein vollständiges Baugesuch einzureichen hatte, an-
sonsten die Kaufverträge dahinfallen würden. Dementsprechend führt die
Klägerin selber aus, sie habe nach Abschluss der beiden Kaufverträge ei-
nen äusserst aufwendigen und kostspieligen Planungsprozess für die
ganze Projektfläche initiiert (Klage Rz. 43). Die Aufwendungen der Klägerin
in Bezug auf die zweite Bautiefe sind daher nicht auf das Verhalten der
Beklagten, sondern auf die Kaufverträge an sich zurückzuführen. Die Auf-
wendungen der Klägerin in Bezug auf die erste Bautiefe (v.a. Gestaltungs-
planänderungsverfahren) erfolgten demgegenüber auf Wunsch der Ge-
meinde V. und daher ebenfalls nicht gestützt auf eine von der Beklagten
geschaffene Vertrauenssituation. Dass sich diese Dispositionen aus der
Sicht der Klägerin im Nachhinein nun als nachteilig darstellen, ist darauf
zurückzuführen, dass die Klägerin – ohne Nachverhandlung der beiden
- 44 -
Kaufverträge (KB 4 f.) mit der Beklagten – dem Wunsch der Gemeinde V.
folgte und eine Teiländerung des Gestaltungsplans initiierte.
Was die beklagtische Berufung auf einen Formmangel anbelangt, so liegt
diesbezüglich ebenfalls kein Rechtsmissbrauch vor: Die Beklagte hat die
umstrittenen Kaufverträge noch in keiner Weise erfüllt, sondern die umstrit-
tenen vier Grundstücke an einen Dritten verkauft. Die Berufung auf einen
Formmangel, um die Grundstücke an einen Dritten zu verkaufen, ist ge-
mäss Bundesgericht nicht rechtsmissbräuchlich. Auch die Klägerin ist ihrer
Hauptpflicht zur Bezahlung des Kaufpreises nicht nachgekommen. Es liegt
daher kein Fall vor, indem sich eine Partei im Nachgang zu einer freiwilligen
Vertragserfüllung und in Kenntnis des Formmangels in widersprüchlicher
Art und Weise aufgrund eines Formmangels auf die Nichtigkeit des Ver-
trags beruft. Im Übrigen behauptet die Klägerin selber, den an der Sitzung
vom 19. Juni 2018 Beteiligten sei die Formbedürftigkeit einer Vertragsan-
passung klar gewesen, das geplante Vorgehen der Klägerin via einem Ge-
staltungsplanänderungsverfahren indessen eine Anpassung der Verträge
bedürfe und man sich daher darauf verständigt habe, hierauf zu einem spä-
teren Zeitpunkt zurückzukommen (ob diese Behauptung zutrifft, kann aller-
dings offengelassen werden). Die Klägerin behauptet gerade nicht, dass
die Parteien den Vertrag anschliessend tatsächlich abgeändert hätten
(Replik Rz. 112). Vielmehr machte die Beklagte ihre eigene Willenserklä-
rung – selbst nach den Behauptungen der Klägerin – von der Einhaltung
der notwendigen Form abhängig. Anders als es die Klägerin in ihrer recht-
lichen Argumentation darzustellen versucht (Replik Rz. 361), hat die Be-
klagte demnach einer Vertragsanpassung gerade nicht bzw. noch nicht zu-
gestimmt. Dementsprechend führte die Beklagte den Formmangel auch
nicht arglistig herbei. Sie beruft sich nicht rechtsmissbräuchlich auf den
Formmangel einer allfälligen Vertragsänderung. Im Übrigen ist fraglich, in-
wiefern sich die Klägerin überhaupt auf Art. 2 ZGB berufen können soll, da
sie eine den Formerfordernissen entsprechende Vertragsänderung unter-
liess, obwohl ihr selber klar war, dass eine Vertragsänderung öffentlich zu
beurkunden gewesen wäre.
5. Zwischenfazit
Die umstrittenen Resolutivbedingungen in den beiden Kaufverträgen
(KB 4 f.) auferlegten der Klägerin die Obliegenheit, bis zum 30. Juni 2018
für alle vier Grundstücke ein oder mehrere Baugesuche einzureichen. Die
Resolutivbedingungen sind in ihrem Wortlaut klar. Sie beziehen sich auf ein
oder mehrere Baugesuche und nicht auf ein Gestaltungsplanänderungs-
verfahren. Die Klägerin durfte nach Treu und Glauben den Vertrag auch
nicht anders auffassen. Mangels einer Vertragslücke ist der Vertrag vom
Gericht nicht zu ergänzen und wenn, so würde eine solche Ergänzung nicht
im Sinne der Klägerin lauten. Ebenso ist eine nachträgliche konkludente
Vertragsanpassung sowie eine nachträgliche Genehmigung alleine schon
- 45 -
zufolge Nichteinhaltung des gesetzlichen Formerfordernisses der öffentli-
chen Beurkundung zu verwerfen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die
Beklagte sich in rechtsmissbräuchlicher Art auf den Eintritt der auflösenden
Bedingung oder den Formmangel berufen soll. Die auflösende Bedingung
ist eingetreten, da es die Klägerin versäumt hat, bis am 30. Juni 2018 für
alle vier Grundstücke ein oder mehrere vollständige und korrekte Bauge-
suche einzureichen. Die Kaufverträge sind damit per 1. Juli 2018 dahinge-
fallen. Mit dem Verkauf der vier Grundstücke an die H. Ende Juni 2020
verletzte die Beklagte die Kaufverträge nicht und schuldet der Klägerin da-
her auch keinen vertraglichen Schadenersatz.
6. Rückforderung der Anzahlung von Fr. 1 Mio. / Konventionalstrafe
6.1. Parteibehauptungen
6.1.1. Klägerin
Die Klägerin verlangt schliesslich, ihr sei die geleistete Anzahlung von Fr. 1
Mio. zurückzuerstatten (Klage Rz. 322 und 372). Die Konventionalstrafe sei
nicht geschuldet, da sie für die beiden Grundstück-Nrn. 777 und 666 GB V.
rechtzeitig ein Baugesuch eingereicht habe. Die auflösende Bedingung ge-
mäss Ziff. VII/1/a sei daher in Bezug auf den ersten Kaufvertrag (KB 4) er-
füllt worden (recte: nicht eingetreten). Aus der Erfüllung (recte: dem Nicht-
eintritt) dieser Bedingung folge, dass keine Grundlage für die Einbehaltung
der Anzahlung in der Höhe von Fr. 1 Mio. bestehe; die Konventionalstrafe
sei nicht verfallen (Klage Rz. 321 f.; Replik Rz. 170, 352 ff.). Der Verfall der
Konventionalstrafe könne auch nicht mit Ziff. VII/2/e begründet werden. Es
wäre durchaus möglich gewesen, beide Kaufverträge auf zwei oder meh-
rere verschiedene Investoren zu übertragen, die in der Lage gewesen wä-
ren, eine im Sinne von Ziff. VII/2/e rechtzeitige Baubewilligung beizubrin-
gen. Dem Einleitungssatz "Falls die Käuferin" komme daher keine inhaltli-
che Bedeutung zu. Dies gelte auch dann, wenn die Baubewilligung nicht
von einem Investor beschaffen würde, der via Vertragsübertragung durch
die Klägerin Eigentümer geworden wäre, sondern via Verkauf durch die
Beklagte. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass ein solcher Eigen-
tümer bis Ende 2023 eine Baubewilligung für die Überbauung der ersten
Bautiefe hätte erwirken können, womit die Konventionalstrafe nicht verfal-
len wäre (Replik Rz. 354 f.).
Für den Fall, dass die vereinbarte Konventionalstrafe (KB 4: Ziff. VII/2) ge-
schuldet sein sollte, sei deren Höhe nach Art. 163 Abs. 3 OR nach dem
Ermessen des Gerichts herabzusetzen (Klage Rz. 382). Dabei habe der
Entscheid über die Angemessenheit einer Konventionalstrafe unter Würdi-
gung des Einzelfalls bezogen auf den Zeitpunkt der Verletzung der gesi-
cherten Hauptverpflichtung zu erfolgen (Replik Rz. 328). Eine direkte Ver-
letzung des einen Kaufvertrags (KB 4) liege nicht vor. Zudem habe sich die
Klägerin in Bezug auf ihre vermeintliche Verletzung der gesicherten Haupt-
verpflichtung in einem Irrtum befunden, da die Beklagte nie Bedenken ge-
genüber der offen kommunizierten Gestaltungsplanänderung geäussert
- 46 -
habe. Dies sei bei der Beurteilung der Angemessenheit zu berücksichtigen.
Es könne nicht einfach auf den ursprünglichen Zweck der Konventional-
strafe abgestellt werden (Replik Rz. 329).
6.1.2. Beklagte
Die Beklagte bestreitet den klägerischen Anspruch auf Rückzahlung der
Anzahlung von Fr. 1 Mio. Die Parteien hätten vereinbart, dass bei Nichtein-
reichen eines vollständigen und korrekten Baugesuchs bis zum 30. Juni
2018 die Klägerin der Beklagten eine Konventionalstrafe von Fr. 1 Mio.
schulde. Dieser Fall sei eingetreten, weshalb die Beklagte die Anzahlung
behalten dürfe (Antwort Rz. 317; Duplik Rz. 311). Zudem verfalle die Kon-
ventionalstrafe nicht nur, wenn die Klägerin bis zum 30. Juni 2018 kein voll-
ständiges und korrektes Baugesuch einreicht oder dieses zurückzieht, son-
dern auch, wenn die Klägerin nicht bis zum 31. Dezember 2023 eine
rechtskräftige Baubewilligung für die vier Grundstücke erwirkt. Da die Klä-
gerin für die beiden Grundstück-Nrn. 888 und 999 kein Baugesuch einge-
reicht habe, sei der zweite Kaufvertrag (KB 5) ersatzlos dahingefallen. Da-
her wäre die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, einem Baugesuch auf
den entsprechenden beiden Grundstücken zuzustimmen, selbst wenn die
Klägerin oder ein Vertragsübernehmer um Zustimmung ersucht hätte, was
nicht der Fall gewesen sei. Nach dem 30. Juni 2018 sei daher bereits klar
gewesen, dass die Klägerin die Bedingung VII/2/e des ersten Kaufvertrags
(KB 4) nicht mehr erfüllen könnte (Duplik Rz. 313). Aufgrund des Dahinfal-
lens des zweiten Kaufvertrags (KB 5) sei die Beklagte auch nicht mehr ver-
pflichtet gewesen, einem Vertragsübernehmer das Eigentum an den bei-
den Grundstücken zu verschaffen (Duplik Rz. 314).
Zudem seien die wirtschaftlichen Verhältnisse der Klägerin intakt (Antwort
Rz. 375). Die Klägerin könne im Verhältnis zur Beklagten nicht als die wirt-
schaftlich schwächere Partei bezeichnet werden. Im Gegensatz zur Be-
klagten sei die Klägerin im Immobilienbereich geschäftserfahren (Duplik
Rz. 316). Die Klägerin habe das Baugesuch auch absichtlich und in Kennt-
nis der vertraglichen Vereinbarung nicht vollständig eingereicht (Antwort
Rz. 375). Es sei die Klägerin, die einseitig, ohne Orientierung der Beklag-
ten, ohne Rücksprache, ohne vorgängige klare Information und ohne dazu
gezwungen zu sein, beschlossen hätte, absichtlich die mit Konventional-
strafe gesicherte Bedingung nicht zu erfüllen. Die Höhe der Konventional-
strafe stehe in keinem krassen Missverhältnis zur Vertragssumme (Duplik
Rz. 316). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe sei daher nicht ange-
zeigt (Duplik Rz. 317).
6.2. Rechtliches
Wenn für den Fall der Nichterfüllung oder der nicht richtigen Erfüllung eines
Vertrages eine Konventionalstrafe versprochen ist, so ist der Gläubiger
mangels anderer Abrede nur berechtigt, entweder die Erfüllung oder die
Strafe zu fordern (Art. 160 Abs. 1 OR). Die Konventionalstrafe ist verfallen,
- 47 -
auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist (Art. 161 Abs. 1
OR). Die Konventionalstrafe kann von den Parteien in beliebiger Höhe be-
stimmt werden (Art. 163 Abs. 1 OR).
Übermässig hohe Konventionalstrafen hat der Richter nach seinem Ermes-
sen herabzusetzen (Art. 163 Abs. 3 OR). Ob eine gerichtliche Herabset-
zung gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wobei
folgende Beurteilungskriterien namentlich massgebend sind:
 das Verhältnis zwischen der Konventionalstrafe und dem Interesse
des Gläubigers an der Erfüllung der gesicherten Forderung,
 die Schwere des Verschuldens der Beteiligten,
 die Schwere der Verletzung der gesicherten Hauptverpflichtung,
 die wirtschaftliche Lage der Beteiligten,
 der mutmassliche Schaden, den der Gläubiger höchstens erlitten
hat (Schadensrisiko),
 die Art und Dauer des Vertrags,
 die Geschäftserfahrung der Parteien,
 die wirtschaftliche Abhängigkeit des Verpflichteten vom Berechtig-
ten und
 die Funktion der Konventionalstrafe.74
Es sind jedoch nur krasse Missverhältnisse vom Richter zu korrigieren, wo-
bei der Sinn dieser Bestimmung im Schutz der wirtschaftlich schwächeren
Vertragspartei liegt.75 Dem Gericht steht ein erheblicher Ermessensspiel-
raum zu, sowohl bei der Frage der Übermässigkeit der Konventionalstrafe
als auch bei deren Herabsetzung.76
Die tatsächlichen Voraussetzungen einer Herabsetzung einer Konventio-
nalstrafe und damit auch das Missverhältnis zum Erfüllungsinteresse sind
vom Schuldner der Konventionalstrafe zu behaupten und nachzuweisen.77
6.3. Würdigung
Die Parteien sind sich einig, dass die Anzahlung von Fr. 1 Mio. als Konven-
tionalstrafe zu verstehen ist, sofern der Kauf aus einem in Ziff. VII/2 des
74 BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 29), Art. 163 N. 16 mit zahlreichen Hinweisen auf die
Rechtsprechung. 75 BGE 143 III 1 E. 4.1 (Pra 2018 Nr. 27); BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 29), Art. 163
N. 10. 76 BGer 4A_107/2011 vom 25. August 2011 E. 3.1; BSK OR I-WIDMER/COSTANTINI/EHRAT (Fn. 29),
Art. 163 N. 10. 77 BGE 143 III 1 E. 4.1 (Pra 2018 Nr. 27).
- 48 -
ersten Kaufvertrags (KB 4) genannten Grund nicht vollzogen wird (Klage
Rz. 36; Antwort Rz. 74 und 317; KB 4: Ziff. VII/2/letzter Absatz).
Darüber hinaus besagt die Regelung der Konventionalstrafe (KB 4:
Ziff. VII/2) klar, dass die Beklagte die Anzahlung in der Höhe von Fr. 1 Mio.
als Konventionalstrafe behalten darf, unter anderem wenn die Käuferin bis
spätestens dem 31. Dezember 2023 keine rechtskräftige Baubewilligung
für die vier umstrittenen Grundstücke erwirkt. Aufgrund des Dahinfallens
der beiden Kaufverträge (vgl. hierzu oben E. 3.1) wird die Klägerin dieses
Ziel nicht mehr erreichen können, sodass bereits heute sicher feststeht,
dass die Anzahlung als Konventionalstrafe verfallen wird. Dem Argument
der Klägerin, sie hätte einen oder beide Kaufverträge auf einen Dritten
übertragen können und dieser hätte noch eine rechtskräftige Baubewilli-
gung für die vier umstrittenen Grundstücke erwirken können, steht der Um-
stand des Dahinfallens beider Kaufverträge entgegen. Sind diese dahinge-
fallen, war die Klägerin nicht mehr berechtigt und die Beklagte musste nicht
mehr Hand bieten, die Kaufverträge auf einen Dritten zu übertragen, so-
dass es auch keinen durch die Klägerin vermittelten Dritten mehr geben
kann, der bis Ende 2023 eine rechtskräftige Baubewilligung über alle vier
Grundstücke wird erwirken können. Dem ist auch nicht der Fall gleichzu-
stellen, dass die Beklagte die Grundstücke auf einen Dritten überträgt und
dieser rechtzeitig eine rechtskräftige Baubewilligung erwirkt, zumal die
Ziff. VII/2 klar davon spricht, dass die Käuferin, d.h. die Klägerin, eine ent-
sprechende Baubewilligung zu erwirken hatte. Es vermag zwar noch ein-
zuleuchten, dass unter der Formulierung "die Käuferin [...] erwirkt" auch
der Fall zu subsumieren wäre, indem die Klägerin die Kaufverträge auf ei-
nen Dritten übertragen hätte und dieser rechtzeitig eine Baubewilligung er-
wirkt hätte. In diesem Fall hätte die Klägerin die Baubewilligung immerhin
indirekt erwirkt. Es leuchtet demgegenüber nicht ein, weshalb unter die For-
mulierung "die Käuferin [...] erwirkt" auch ein Verhalten der Beklagten als
Verkäuferin zu subsumieren sein soll, zumal die Beklagte die vier Grund-
stücke nur deshalb und gänzlich ohne Unterstützung der Klägerin an einen
Dritten verkaufte, weil die Klägerin bis zum 30. Juni 2018 nicht in Bezug auf
alle vier Grundstücke ein oder mehrere Baugesuche einreichte. Demnach
ist die Konventionalstrafe grundsätzlich verfallen und von der klägerischen
Anzahlung in der Höhe von Fr. 1 Mio. in Abzug zu bringen.
Auch die Argumentation der Klägerin zur Herabsetzung der Konventional-
strafe vermag nicht zu überzeugen: Die Klägerin behauptet nicht, gegen-
über der Beklagten die wirtschaftlich schwächere Vertragspartei zu sein.
Da die Bestimmung zur Herabsetzung von übermässigen Konventional-
strafen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bloss den Schutz
der wirtschaftlich schwächeren Vertragspartei bezweckt und die im Immo-
bilienbereich tätige Klägerin im Vergleich zur Fleisch verarbeitenden Be-
klagten mangels entsprechender Behauptungen nicht als die wirtschaftlich
- 49 -
schwächere Vertragspartei gilt, kann sie sich auch nicht auf Art. 163 Abs. 3
OR berufen.
Selbst wenn sich die Klägerin aber auf Art. 163 Abs. 3 OR berufen können
sollte, steht die Konventionalstrafe in der Höhe von Fr. 1 Mio. vorliegend
einem Gesamtpreis von Fr. 18.6 Mio. (Fr. 15.6 Mio. [KB 4] + Fr. 3 Mio.
[KB 5]) gegenüber und beträgt somit knapp 5.4 %. Angesichts des Um-
stands, dass das Bundesgericht in anderen Grundstückkaufgeschäften
eine Konventionalstrafe von 10 % (Fr. 1.3 Mio. / Fr. 13 Mio.78 bzw.
Fr. 130'500.00 / Fr. 1.305 Mio.79) des vereinbarten Kaufpreises für ange-
messen erachtete, ist die vorliegende Konventionalstrafe von Fr. 1 Mio.
nicht unangemessen hoch. Hinzu kommt, dass die Klägerin im Immobilien-
bereich geschäftserfahren ist und nicht behauptet, in einer wirtschaftlich
schlechten Lage oder wirtschaftlich von der Beklagten abhängig gewesen
zu sein. Dass sich die Klägerin über die von ihr versäumte Einreichung ei-
nes oder mehrerer Baugesuche für alle vier Grundstücke bzw. ihrer Oblie-
genheit hierzu in einem Irrtum befunden haben soll, ist aufgrund des klaren
Wortlauts der vertraglichen Bestimmungen nicht nachvollziehbar. Die Höhe
der Konventionalstrafe von 5.4 % ist dem Verschulden der Klägerin und
dem Interesse der Beklagten am schnellen Erhalt des Verkaufspreises zur
Investition in andere Produktionsanlagen durchaus angemessen. Nebst
der Höhe der Konventionalstrafe sprechen somit weitere Umstände gegen
eine Übermässigkeit der vorliegenden Konventionalstrafe. Ein krasses
Missverhältnis liegt nicht vor. Die Konventionalstrafe ist nicht übermässig
und eine Herabsetzung nicht angebracht.
7. Unwirksamkeit zufolge Verstosses gegen das BewG
Vor diesem Hintergrund kann offengelassen werden, ob die beiden Kauf-
verträge bereits zufolge eines Verstosses gegen das BewG ungültig bzw.
nichtig wären.
Immerhin gesteht die Klägerin zu, angesichts des Übergangs ihrer Aktien
im März 2018 auf eine französische Aktiengesellschaft als ausländisch be-
herrscht im Sinne des BewG zu gelten (Replik Rz. 28 f. und 332). Der vor-
liegend angedachte Grundstückerwerb fällt daher zweifellos unter das
BewG, auch wenn ein Teil der Grundstückfläche für gewerbliche Zwecke
genutzt werden sollte. Solange die Wohnnutzung überwiegt, besteht eine
Bewilligungspflicht.80 Die Bewilligungspflicht wird von der Klägerin denn
auch nicht in Frage gestellt (Replik Rz. 36).
Vorliegend liegt weder ein allgemeiner Bewilligungsgrund i.S.v. Art. 8
Abs. 1 BewG noch ein kantonaler Bewilligungsgrund i.S.v. Art. 9 Abs. 1
78 BGE 133 III 43 E. 4.1; BGer 4A_227/2020 vom 28. Januar 2021 E. 4. 79 BGer 4A_268/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 5 (nicht publ. in BGE 143 III 1 E. 5). 80 ALBISETTI, Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland, in: Koller (Hrsg.), Der Grund-
stückkauf, 3. Aufl. 2017, § 8 N. 20.
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lit. a BewG i.V.m. § 1 EG BewG des Kantons Aargau (SAR 210.500) vor.
Dass keine Bewilligung erteilt worden wäre, gesteht die Klägerin dadurch
ein, dass sie ausführt, ihr sei es aufgrund der Lex Koller-Problematik nicht
möglich gewesen, den Kaufpreis zu bezahlen und die Grundstücke zu er-
werben (Replik Rz. 17, 20 und 193).
Demnach handelt es sich beim umstrittenen Grundstückkaufgeschäft um
ein Rechtsgeschäft nach Art. 26 Abs. 1 BewG, für das eine Bewilligung nö-
tig wäre, und das, solange keine erteilt ist, unwirksam bleibt.81 Unwirksam-
keit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten (Art. 26 Abs. 3
BewG). Ob Unwirksamkeit oder Nichtigkeit vorliegt, spielt keine Rolle, da
die Rechtsfolgen dieselben sind.82 Bei der Unwirksamkeit bleibt das
Rechtsgeschäft als Ganzes in der Schwebe, vergleichbar mit einem auf-
schiebend bedingten Geschäft.83 Versprochene Leistungen dürfen nicht
gefordert werden, bereits erbrachte Leistungen können innerhalb eines
Jahres seitdem der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch
hat, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seitdem die Leistung er-
bracht worden ist, zurückgefordert werden (relative bzw. absolute Verjäh-
rungsfrist84; Art. 26 Abs. 4 lit. a und b BewG).
Der Klägerin steht es somit nicht zu, von der Beklagten Leistung, das heisst
die Übertragung des Eigentums an den vier Grundstücken zu fordern. Sie
könnte indessen ihre bereits geleistete Anzahlung in der Höhe von Fr. 1
Mio. zurückfordern, wenn diese nicht bereits als Konventionalstrafe verfal-
len wäre (vgl. oben E. 6). Zusätzlich stellt sich die Frage, ob dieser Rück-
forderungsanspruch nicht bereits verjährt wäre. Hierzu führt die Klägerin
aus, die Verjährungsfrist habe noch nicht begonnen, da im Zeitpunkt des
Eintritts der Fremdbeherrschung der konkret zu bewilligende Sachverhalt
noch überhaupt nicht festgestanden habe (Replik Rz. 343). Es sei weiterhin
möglich gewesen, dass die Klägerin die bedingten Kaufverträge auf Dritte
überträgt. Ein Rückforderungsanspruch nach Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG sei
noch gar nicht entstanden, weshalb keine Verjährung eingetreten sei (Rep-
lik Rz. 344). Dem ist entgegenzuhalten, dass die Klägerin nach Eintritt der
umstrittenen Resolutivbedingung und dem entsprechenden Dahinfallen der
beiden Kaufverträge (vgl. hierzu oben E. 3.1) gerade nicht mehr berechtigt
– und die Beklagte nicht mehr verpflichtet – war, die beiden Kaufverträge
auf einen Dritten zu übertragen. Da die Klägerin das Eigentum sodann nicht
mehr selber erwerben konnte, stand der unter das BewG zu subsumie-
rende Sachverhalt somit spätestens per 1. Juli 2018 fest. Darüber hinaus
wurde die Klägerin bereits vorprozessual von verschiedener Seite über die
81 BGer 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3. 82 BGer 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3; vgl. auch BGer 5A_532/2019 vom 4. März 2020
E. 4.1.1. 83 BGer 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3; vgl. auch BGer 5A_532/2019 vom 4. März 2020
E. 4.1.1. 84 Vgl. BGer 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 4.2.
- 51 -
Problematik des BewG aufgeklärt, bspw. mit Schreiben von RA Dr. iur. AG.
vom 12. Mai 2020 (AB 23 S. 3) und dem Notar I. (vgl. auch die beiden Kauf-
verträge KB 4: Ziff. V, KB 5: Ziff. III/13). Dass sich die Klägerin der BewG-
Problematik bewusst war, geht auch aus der internen Aktennotiz von L.
vom 16. Juli 2019 (KB 25 i.f.) hervor. Ferner ging aus dem Schreiben der
Beklagten an die Klägerin vom 2. Mai 2019 (KB 23) deren Ansicht hervor,
wonach die beiden Kaufverträge dahingefallen wären, wenn sich heraus-
stellen sollte, dass nicht für alle vier Grundstücke ein oder mehrere Bauge-
suche eingereicht worden wären. Demnach wusste oder musste die Kläge-
rin spätestens mit Zugang des Schreibens vom 2. Mai 2019 (KB 23) wis-
sen, dass eine BewG-Problematik besteht, sie als ausländisch beherrschte
Unternehmung das Eigentum der vier Grundstücke nicht wird erwerben
können, sich die Beklagte zufolge Eintritts der Resolutivbedingung auf das
Dahinfallen der beiden Kaufverträge berufen wird, die Klägerin die beiden
Kaufverträge daher nicht mehr auf einen Dritten würde übertragen können
und daher der unter das BewG zu subsumierende Sachverhalt nun definitiv
feststand und nicht mehr bewilligungsfähig war. Spätestens von diesem
Zeitpunkt an musste der Klägerin daher klar sein, dass sie betreffend die
geleistete Anzahlung einen Rückforderungsanspruch geltend machen
könnte. Die Klägerin behauptet nicht, innerhalb eines Jahres eine verjäh-
rungsunterbrechende Handlung vorgenommen zu haben. Als erste verjäh-
rungsunterbrechende Massnahme kann daher nur die Klage vom 8. März
2021 angesehen werden (Art. 135 Ziff. 2 OR). Damit ist in Bezug auf den
Rückforderungsanspruch der Klägerin nach Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG die
relative Verjährungsfrist bereits abgelaufen und der Anspruch damit ver-
jährt.
8. UWG / URG
Schliesslich macht die Klägerin eine Verletzung von Art. 5 UWG und von
Art. 10 URG geltend.
Nach Art. 5 UWG handelt unlauter, wer ein ihm anvertrautes Arbeitsergeb-
nis wie Pläne unbefugt verwertet, ein Arbeitsergebnis eines Dritten wie
Pläne verwertet, obwohl er wissen muss, dass es ihm unbefugterweise
überlassen oder zugänglich gemacht worden ist, oder das marktreife Ar-
beitsergebnis eines andern ohne angemessenen eigenen Aufwand durch
technische Reproduktionsverfahren als solches übernimmt und verwertet.
Art. 5 UWG sei verletzt, weil gestützt auf die Ausführungen von K. in sei-
nem Schreiben vom 2. Mai 2019 (KB 23), jenen der vormaligen Rechtsver-
treterin der Beklagten in ihrem Schreiben vom 28. November 2019 (KB 30),
einem Artikel in der Aargauer Zeitung (KB 54) und dem Umstand, wonach
die Beklagte mit dem Verkauf der vier Grundstücke an die H. einen um
Fr. 1.8 Mio. höheren Verkaufspreis erzielte als mit der Klägerin, davon aus-
zugehen sei, dass die Beklagte konkrete Arbeitsergebnisse der Klägerin
verwendete, um einen höheren Preis zu erzielen (Klage Rz. 387). Welche
konkreten Arbeitsergebnisse der Klägerin die Beklagte verwertet haben
- 52 -
soll, führt die Klägerin indessen nicht aus. Sie hält den von der Beklagten
verwendeten Begriff "Projektergebnisse" für unklar (Replik Rz. 209), spricht
jedoch selber von verwerteten Projektergebnissen im weiteren Sinne (Rep-
lik Rz. 209) bzw. von einem indirekten Verkauf eines Teils des Projekts,
nämlich dem Mehrwert zufolge Gestaltungsplanänderung (Replik Rz. 214).
Die Beklagte bestreitet demgegenüber, das von der Klägerin entwickelte
Projekt mit den vier Grundstücken mitverkauft zu haben. Im Übrigen sei die
von der Klägerin für ihr Projekt erwirkte Baubewilligung mittlerweile abge-
laufen, sodass sich die H. auch deshalb nicht darauf berufen könne (Ant-
wort Rz. 179 und 377). Durch die Vorlage des der G. erteilten Verkaufsauf-
trags konnte die Beklagte zeigen, dass das baubewilligte Projekt nicht Ver-
kaufsgegenstand war (AB 24). Der blosse Hinweis darauf, dass ein baube-
willigtes Projekt besteht, kann im vorliegenden Fall jedenfalls nicht als un-
lauter angesehen werden. Auch der Umstand, wonach die vier Grundstü-
cke nach durchlaufenem Gestaltungsplanänderungsverfahren für einen um
Fr. 1.8 Mio. höheren Preis verkauft werden konnten, stellt keine unlautere
Verwertung eines Arbeitsergebnisses i.S.v. Art. 5 UWG dar, zumal die Be-
klagte der H. den öffentlich-rechtlichen Gestaltungsplan nicht verkaufte und
sich der Kaufpreis aus den Verhandlungen zwischen der Beklagten und der
H. ergab. Folglich hat die Beklagte kein materialisiertes Produkt geistiger
und materieller Aufwendungen85 der Klägerin i.S.v. Art. 5 UWG verwertet.
Weiter hatte die Beklagte den Maklervertrag mit der G. bereits am 14. Mai
2020 abgeschlossen (Antwort Rz. 157; AB 24). Dass die Klägerin gleich-
zeitig mit einer Konzerngesellschaft der H. (AH.) in Verhandlungen stand,
erfuhr die Beklagte erst anlässlich des Treffens vom 27. Mai 2020 (Klage
Rz. 108; Antwort Rz. 151 und 165). Zudem hatte die H. von der G. bereits
am 19. Mai 2020 Unterlagen erhalten (Antwort Rz. 165; AB 25). Es kann
daher nicht gesagt werden, dass die Beklagte das entsprechende Non-
Disclosure-Agreement zwischen der Klägerin und der AH. treuwidrig oder
unlauter verwendet hat (so aber Klage Rz. 361; KB 35).
Nach Art. 10 URG hat die Urheberin das ausschliessliche Recht zu bestim-
men, ob, wann und wie das Werk verwendet wird. Insbesondere hat sie das
Recht, Werkexemplare herzustellen, anzubieten, zu veräussern oder sonst
wie zu verbreiten, das Werk vorzutragen, aufzuführen, vorzuführen, an-
derswo wahrnehmbar oder so zugänglich zu machen, dass Personen von
Orten und zu Zeiten ihrer Wahl dazu Zugang haben, das Werk durch Radio,
Fernsehen oder ähnliche Einrichtungen, auch über Leitungen, zu senden,
gesendete Werke mit Hilfe von technischen Einrichtungen, deren Träger
nicht das ursprüngliche Sendeunternehmen ist, insbesondere auch über
Leitungen, weiterzusenden, zugänglich gemachte, gesendete und weiter-
gesendete Werke wahrnehmbar zu machen. Worin das von der Beklagten
85 Vgl. hierzu DAL MOLIN, in: Streuli-Youssef (Hrsg.), Lauterkeitsrecht; SIWR V/1; 3. Aufl. 2020,
S. 329 f.; FAHRLÄNDER, in: Heizmann/Loacker (Hrsg.), UWG Kommentar, 2018, Art. 5 lit. a und b N. 7; SHK UWG-BRAUCHBAR BIRKHÄUSER, 2. Aufl. 2016, Art. 5 N. 10.
- 53 -
unzulässig verwendete Werk bestehen soll, führt die Klägerin nicht aus.
Soweit sie sich pauschal darauf beruft, dass die Beklagte "urheberrechtlich
geschützte Arbeitserzeugnisse" benutze oder weitergebe (Klage Rz. 393),
ist das nicht schlüssig, da kein konkretes Arbeitserzeugnis genannt wird,
dessen Werkeigenschaft geprüft werden könnte. Zudem zeigt die Klägerin
nicht schlüssig auf, dass und welche konkreten Arbeitserzeugnisse die Be-
klagte unzulässig benutzt oder weitergegeben haben soll. Auch die Um-
schreibung "wesentliche Elemente der durch [die Klägerin] finanzierten pla-
nerischen Vorleistungen" (Klage Rz. 126) genügt hierfür nicht. Durch die
Vorlage des der G. erteilten Verkaufsauftrags konnte die Beklagte aufzei-
gen, dass das baubewilligte Projekt nicht Verkaufsgegenstand war (AB 24),
sie das von der Klägerin finanzierte Bauprojekt also gerade nicht verwer-
tete.
9. Kosten
Abschliessend sind die Prozesskosten entsprechend dem Verfahrensaus-
gang zu verlegen. Sie bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteient-
schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Kantone setzen die Tarife für die Pro-
zesskosten fest (Art. 96 ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegen-
den Partei auferlegt, ausgangsgemäss der Klägerin (Art. 106 ZPO).
9.1. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten bestehen vorliegend allein aus der Entscheidgebühr
(Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO). Der Grundansatz für die Entscheidgebühr be-
trägt bei einem Streitwert von Fr. 12'497'694.80 gemäss § 7 Abs. 1 Zeile 11
VKD Fr. 65'763.00. Sie werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr
in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111
Abs. 1 ZPO).
9.2. Parteientschädigung
Die Parteientschädigung spricht das Gericht nach den Tarifen gemäss
Art. 96 ZPO zu. Die Parteien können eine Kostennote einreichen (Art. 105
Abs. 2 ZPO). Die von der Beklagten eingereichte Kostennote vom 28. Juni
2022 orientiert sich am aargauischen Anwaltstarif (AnwT), weshalb sich die
Parteientschädigung danach richtet.
Die Parteientschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO besteht aus den
Kosten der berufsmässigen Vertretung. In vermögensrechtlichen Streitsa-
chen beträgt die Grundentschädigung bei einem Streitwert von
Fr. 12'497'694.80 gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 12 AnwT Fr. 194'056.95.
Dadurch sind die Instruktion, das Aktenstudium, rechtliche Abklärungen,
die Korrespondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und die
Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (§ 6 Abs. 1
AnwT). Für den doppelten Schriftenwechsel erfolgt ein Zuschlag von pra-
xisgemäss 20 % und für das Einreichen eines schriftlichen Schlussvortrags
ein Zuschlag von 10 %. Mit der Kleinkostenpauschale von praxisgemäss
- 54 -
3 % (vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Parteientschädigung von
gerundet Fr. 259'842.00. Die Beklagte verlangt in ihrer Kostennote selber
nur eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 241'400.00. Aufgrund der
Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) ist auf diesen tieferen Betrag ab-
zustellen. Am zunächst beantragten Mehrwertsteuerzuschlag hält die Be-
klagte in ihrem Schlussvortrag Rz. 111 zufolge der Mehrwertsteuerpflicht
der Beklagten86 zu Recht nicht mehr fest, weshalb ein solcher auch nicht
zuzusprechen ist.87
86 <https://www.uid.admin.ch/Detail.aspx?uid_id=CHE-[...]> sowie <https://www.uid.admin.ch/De-
tail.aspx?uid_id=CHE-[...]> (zuletzt besucht am 2. August 2022). 87 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: <https://www.ag.ch//kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf> (zuletzt besucht am 2. August 2022).
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