Decision ID: 5a46a004-0639-4ffd-b0a1-67fbbaeff58d
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
I. Sachverhalt:
1. C._ und E._ sind Schwestern. Infolge Erbvorbezugs waren sie
Eigentümerinnen des Grundstücks Nr. B._ in F._. Da sich die
Schwestern über die Zuweisung dieses Grundstücks nicht einigen
konnten, wurde durch das Konkursamt G._ ein Steigerungsverkauf
angeordnet. Am 30. April 2022 wurde das Grundstück Nr. B._ zum
Preis von CHF 905'000.-- an die Eheleute H._ verkauft.
2. Am 22. Juli 2022 erliess die A._ (nachfolgend Steuerverwaltung)
gegenüber den Schwestern die (separaten) definitiven
Veranlagungsverfügungen für die kantonale und
kommunale Grundstückgewinnsteuer. Dabei veranlagte die
Steuerverwaltung Anlagekosten von insgesamt CHF 516'008.--, wovon
ein Betrag von CHF 270'800.-- auf die wertvermehrenden Aufwendungen
und ein solcher von CHF 308'208.-- auf den Zuschlag für die
Geldentwertung entfiel. Unter Berücksichtigung eines
Veräusserungspreises von CHF 905'000.-- ergab sich ein
Grundstückgewinn von CHF 388'992.--. Dadurch resultierte eine
kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer von insgesamt
CCHF 28'361.90 pro Schwester.
3. Gegen die definitive Veranlagungsverfügung vom 22. Juli 2022 erhob
C._ am 3. August 2022 Einsprache, worin sie die Auffassung vertrat,
dass bei ihr zusätzliche Anlagekosten, so unter anderem auch eine von ihr
bezahlte Rechnung der I._GmbH vom 5. September 2021 in der
Höhe von EUR 5'523.81, vollumfänglich steuermindernd zu
berücksichtigen seien.
4. Nachdem die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 22. September 2022
die von C._ geltend gemachten zusätzlichen Anlagekosten teilweise
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anerkannte und sie sich am 24. September 2022 nochmals zur Sache
gehäussert hatte, erliess die Steuerverwaltung am 7. Oktober 2022 den
Einspracheentscheid, womit die Einsprache teilweise gutgeheissen
wurde.
5. Dagegen erhob C._ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 28.
Oktober 2022 (Posteingangsstempel) Beschwerde mit dem
sinngemässen Antrag um Aufhebung des Einspracheentscheids und
vollumfänglicher Anrechnung des von ihr bezahlten Rechnungsbetrages
in der Höhe von EUR 5'523.81 (rund CHF 5'800.--) als wertvermehrende
Investition. Begründend wird im Wesentlichen geltend gemacht, dass
durch die von der I._GmbH erbrachten "verkaufsfördernden
Massnahmen" ein um mindestens CHF 40'000.-- höherer Verkaufspreis
habe erzielt werden können.
6. Mit Vernehmlassung vom 4. November 2022 beantragte die
Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der
Beschwerde. Die geltend gemachten Anlagekosten von CHF 5'800.--
könnten aus mehreren Gründen nicht anerkannt werden. Einerseits
lauteten diese Kosten auf eine Firma, welche dem Ehemann der
Beschwerdeführerin gehöre. Diese Firma sei vom Konkursamt zu keinem
Zeitpunkt mit irgendwelchen verkaufsfördernden Massnahmen beauftragt
worden. Andererseits habe das Konkursamt die von der I._GmbH
angeblich erbrachten Leistungen auch nicht genehmigt. Ferner sei zu
berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin die genannte Firma ohne
das Einverständnis der Schwester beauftragt habe. Überdies habe die
Beschwerdeführerin nur die eine Hälfte des Grundstücks verkauft.
Gleichzeitig möchte sie aber den gesamten Betrag von CHF 5'800.-- am
eigenen Verwertungsergebnis abgezogen wissen, was nicht angehe.
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Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 7. Oktober
2022 betreffend kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer, mit
welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache der
Beschwerdeführerin vom 3. August 2022 teilweise gutgeheissen hat.
Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes
für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die
sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49
Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR
370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von
unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das
kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier − wie gesehen
(vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung
der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführerin
ist als Adressatin des angefochtenen Einspracheentscheids berührt und
weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50
VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist
somit einzutreten.
2. Gemäss Art. 43 Abs. 3 VRG entscheidet das Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der
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Streitwert CHF 5'000.-- nicht übersteigt oder ein Rechtmittel offensichtlich
unzulässig oder offensichtlich begründet oder unbegründet ist. Die
steuerpflichtige Person – hier die Beschwerdeführerin – hat die von ihr
geltend gemachten Kosten weder substantiiert dargelegt noch hat sie
bewiesen, dass es sich dabei überhaupt um Anlagekosten handelt. Damit
ist sie der ihr obliegenden Beweislast nicht nachgekommen. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die Beschwerde vom 23. Oktober 2022 als
offensichtlich unbegründet, weshalb die Zuständigkeit des Einzelrichters
gegeben ist.
3.1. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die von der Beschwerdeführerin
geltend gemachten Kosten gemäss Rechnung der I._GmbH vom 5.
September 2021 von EUR 5'523.81 bzw. CHF 5'800.-- als Anlagekosten
bei der Festlegung des Veräusserungsgewinns zuzulassen sind.
3.2. In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für
steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis
für steuermindernde Tatsachen grundsätzlich der Steuerpflichtigen
obliegt; sie hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten,
sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E.3.5 m.w.H.). Da die
Beschwerdeführerin vorliegend eine steuermindernde Tatsache – nämlich
die Zulassung der Kosten von CHF 5'800.-- als Anlagekosten bei der
Festlegung des Veräusserungsgewinns – geltend macht, trägt diese
vorliegend die Beweislast (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden [VGU] A 21 24 vom 15. Februar 2022 E.5). Dieser
Nachweis ist durch eine substantiierte Sachdarstellung beizubringen
(VGU A 20 62 vom 18. Mai 2021 E.4.2).
3.3. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin den Nachweis, dass es sich bei
den Kosten von CHF 5'800.-- um Anlagekosten handelt weder im
Veranlagungs- und Einspracheverfahren noch im vorliegenden
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht. So liegt einzig
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und allein eine Rechnung der I._GmbH vom 5. September 2021 in
der Höhe von EUR 5'523.81 im Recht (vgl. beschwerdegegnerische
Beilage [Bg-act.] 7). Diese Rechnung verweist bezüglich der von der
genannten Gesellschaft im Zeitraum vom 1. November 2016 bis 5.
September 2021 angeblich erbrachten Leistungen auf einen Lieferschein.
Dieser Lieferschein ist indes nicht aktenkundig. Vor diesem Hintergrund
kann schlicht nicht gesagt werden, welche Leistungen die I._GmbH
konkret erbracht hatte; dies umso weniger, als in der Rechnung vom 5.
September 2021 in allgemeiner Weise von "verkaufsfördernde
Massnahmen" die Rede ist. Um welche Massnahmen bzw. Leistungen es
sich dabei konkret handelt, ist allerdings nicht klar. Klarheit schaffen auch
die Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe an die
Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022 bzw. in ihrer
Beschwerdeschrift vom 28. Oktober 2022 nicht. Während sich die
Beschwerdeschrift zu den geltend gemachten zusätzlichen
Anlagenkosten von CHF 5'800.-- gänzlich ausschweigt, wird in der
Eingabe an die Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022
festgehalten, dass die I._GmbH über die nötigen Maschinen und
Geräte verfügt habe, um die "verkaufsfördernden Massnahmen"
durchzuführen. In diesem Zusammenhang sei ein Mitarbeiter zweimal mit
einem Transporter vor Ort gewesen. Es hätten Bauschäden bestanden.
Die Bodenbeläge hätten sich bis zu 0.1 m angehoben. Auch seien
Ameisenvölker in alle Lücken eingedrungen. Der Aussenputz sei durch
Bäume und Pflanzen beschädigt worden. Auch drohe das grosse
Flachdach undicht zu werden. Überdies wäre der Garten ohne die
Leistungen der I._GmbH verwildert. Diese Ausführungen sind
einerseits unbelegt und andererseits werden dadurch die von der
I._GmbH angeblich erbrachten Leistungen pauschal bzw. ohne
substantiierte Sachverhaltsdarlegung als Anlagekosten qualifiziert. Diese
Pauschalisierung genügt nicht. Damit ist die Beschwerdeführerin ihrer
Beweislast dafür, dass für das hier zur Diskussion stehende Grundstück
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zusätzliche Anlagekosten von CHF 5'800.-- angefallen sind, nicht
nachgekommen.
3.4. Selbst wenn die von der Beschwerdeführerin pauschal geltende
gemachten bzw. nicht substantiierten Leistungen der I._GmbH
erbracht worden wären, wäre aufgrund der Akten mehr als fraglich, ob es
sich dabei auch um Anlagekosten handeln würde. Von den Anlagekosten
sind die Unterhaltskosten zu unterscheiden. Unterhaltskosten sind
Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster
Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längerem
oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen,
Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner
Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert weiterbestehen; es
werden einzig die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt.
Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung der Liegenschaft im
bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bauten und
Anlagen voraus. Darüber hinaus können Unterhaltskosten auch solche
Aufwendungen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werten neue
hinzugefügt werden, wobei die neuen Werte aber einzig dazu dienen, das
Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es seinen
bereits einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder
vollständig erfüllen kann. Unterhaltskosten sind demnach all jene
Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in
dem es sich bereits einmal befunden hat (vgl.
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl.,
Zürich 2016, Art. 32 Rz. 37 f.).
3.5. Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche
zur Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche
wertvermehrenden Aufwendungen sind nicht bei der Einkommenssteuer
(vgl. Art. 37 Abs. 1 lit. d StG), sondern bei der Grundstückgewinnsteuer
abzugsfähig (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Während Unterhaltskosten der
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Erhaltung bereits vorhandener Werte dienen, werden mit
wertvermehrenden Aufwendungen zusätzliche neue Werte geschaffen
(vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_251/2016 vom 30. Dezember 2016
E.3.3). Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren
Zustand versetzen, d.h. ein Haus in den Rang eines besser
ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen, haben
wertvermehrenden Charakter (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER,
a.a.O., Art. 32 Rz. 48). Typische wertvermehrende Aufwendungen sind
neben der erstmaligen Schaffung von Werten (z.B. Anbau einer Garage,
Einbau eines Lifts) insbesondere auch einmalige Beiträge wie Strassen-,
Trottoir-, Schwellen-, Werkleitungsbeiträge, Anschlussgebühren für
Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, Gas, Strom, Fernseh- und
Gemeinschaftsantennen (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O.,
Art. 32 Rz. 110 ff.; vgl. auch Art. 1 Abs. 2 lit. b der Verordnung der ESTV
über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei
der direkten Bundessteuer [ESTV-Liegenschaftskostenverordnung; SR
642.116.2]).
3.6. Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt
nach objektiv-technischen Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht
der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret
instand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird also eine alte
Installation nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik
angepasste neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine
qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt kein Unterhalt mehr vor,
sondern eine Wertvermehrung, auch wenn der ursprüngliche Wert des
Grundstücks als solches nicht angestiegen ist (vgl.
RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., Art. 32 Rz. 47; LOCHER, a.a.O.,
Art. 32 Rz. 27).
3.7. Gemäss der Rechnung der I._GmbH vom 5. September 2021 wurde
ihr Auftrag wie folgt definiert: Verkaufsfördernde Massnahmen auf dem
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unbewohnten Anwesen mit zwei Wohngebäuden durchzuführen, damit ein
Verkauf über die gerichtlich angeordnete Versteigerung an eine – wenn
möglich – einheimische Familie überhaupt möglich wird. Aufgrund dieser
Definition ist davon auszugehen, dass es sich bei den Leistungen der
I._GmbH um Aufwendungen gehandelt hätte, die die Liegenschaft
wieder in denjenigen Zustand versetzten, dass sie ihren vorhanden
gewesenen Wohnzweck zumindest ansatzweise wieder erfüllen konnte;
schliesslich sollte die Liegenschaft im Hinblick auf die Versteigerung
dahingehend in Stand gesetzt werden, dass es einer Familie möglich sein
sollte, dort zu wohnen. Die Definition des Auftrages spricht somit für das
Vorliegen von Unterhalts- und nicht von Anlagekosten. Hierfür sprechen
auch die Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe an die
Beschwerdegegnerin vom 24. September 2022 (vgl. vorstehende Erw.
3.3.). Danach haben – wie dargelegt – Bauschäden behoben, der
Aussenverputz erneuert und das grosse Flachdach repariert werden
müssen. Ferner habe der Garten vor Verwilderung bewahrt werden
müssen. Diese von der I._GmbH (angeblich) erbrachten Leistungen
hätten somit allesamt dazu gedient, die Liegenschaft in ihren bisherigen
Zustand zu versetzen, nämlich in denjenigen Zustand, dass für eine
Familie ein dortiges Wohnen (wieder) möglich war. Dies hätte zur
Konsequenz, dass die hier zur Diskussion stehenden Aufwendungen nicht
als Anlagekosten, sondern vielmehr als Unterhaltskosten zu qualifizieren
wären. Diese Frage kann aber letztlich offengelassen werden, zumal die
Beschwerdeführerin – wie bereits gesagt – die von ihr geltend gemachten
Kosten ohnehin weder substantiiert dargelegt noch bewiesen hat, dass es
sich dabei überhaupt um Anlagekosten handelt. Die Beschwerde erweist
sich demnach als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten
vollumfänglich zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 72 Abs. 2 VRG). Die
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.--
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festgelegt. Die obsiegende Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf
Ausrichtung einer aussergerichtlichen Entschädigung, zumal sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).