Decision ID: 1cfc8ec3-6643-4991-9061-043a66508a8e
Year: 2016
Language: de
Court: BL_KG
Chamber: BL_KG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
C. Mit Eingabe vom 1. Februar 2016 liess die Mieterschaft, vertreten durch Advokat Andreas Béguin aus Basel, gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft Ost vom 17. November 2015 Berufung beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, einreichen. Sie beantragte, es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil  und die Nichtigkeit/Ungültigkeit der am 27. August 2014 per 28. Februar 2015  Kündigung festzustellen. Eventualiter sei die fragliche Kündigung als  aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um drei Jahre bis Ende Februar 2018; unter o/e Kostenfolge. In der Begründung wurde zusammengefasst gerügt, die Vorinstanz habe von den drei Kündigungsgründen  die „Körperverletzungen“ geschützt und die beiden anderen Kündigungsgründe zutreffend nicht als wichtige Gründe im Sinne von Art 266g OR erachtet. Die Klägerin schliesse sich  der Beurteilung der Urkundenfälschung und des Zahlungsverzugs als nicht gegebene wichtige Kündigungsgründe der Vorinstanz an und beschränke sich auf die Rüge der  von Art. 266g OR durch Annahme eines wichtigen Grundes hinsichtlich des  der Körperverletzung. In rechtlicher Hinsicht sei davon auszugehen, dass der Beklagte an die angegebenen Kündigungsgründe gebunden sei. Wenn die Vorinstanz die Kündigung wegen einer angenommenen Tätlichkeit, angeblich begangen von G._, schütze, verstosse sie gegen Art. 266g OR, weil Tätlichkeiten als Kündigungsgrund nicht geltend gemacht worden seien. Die Anwendung von Art. 266g OR verbiete sich sodann, wenn die Voraussetzungen zur Anwendung eines anderen gesetzlichen Kündigungsgrundes erfüllt seien. Vorliegend biete sich beim Kündigungsgrund der Körperverletzung und evtl. der Tätlichkeit vorab als lex specialis der ausserordentliche Kündigungsgrund von Art. 257f Abs. 3 und 4 OR an. Die ausserordentliche Kündigung gemäss dieser Bestimmung setze eine schriftliche Abmahnung des Vermieters . Eine solche liege nicht vor. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz könne aufgrund der noch nicht rechtskräftig beurteilten Sachverhalte der vermieterseits geltend gemachte  der Körperverletzung bzw. Tätlichkeit nicht als nachgewiesen erachtet werden. Eine Kündigung, die sich auf wichtige Gründe stütze, müsse ferner unmittelbar nach Eintritt derselben ausgesprochen werden. Dies sei vorliegend nicht geschehen. Der Vorfall, welcher die Kündigung rechtfertigen solle, habe sich am 25. April 2012 ereignet. Die Kündigung sei  erst am 27. August 2014 erfolgt und damit über zwei Jahre und vier Monate später. Das lange Zuwarten zwischen dem Vorfall vom 25. April 2012 und der Kündigung vom 27. August 2014 mache deutlich, dass die in Art. 266g OR vorausgesetzte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegend nicht gegeben sei. Es komme hinzu, dass es sich dabei um einen einmaligen Vorfall mit arbeitsrechtlichem Hintergrund gehandelt habe, an welchem ledig-
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Considerations:
lich der Sohn der Mietpartei beteiligt gewesen sei. Die Vorinstanz habe schliesslich das  der Mieterschaft um eine erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre zu Unrecht abgewiesen. Für den bestrittenen Fall der Gültigkeit der Kündigung wäre schon angesichts der relativ langen Dauer des Mietverhältnisses sowie der massiven  der Unterhaltspflicht des Vermieters eine Erstreckung gerechtfertigt. Die Vorinstanz gehe ohne nähere Abklärungen davon aus, dass die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume einer Erstreckung entgegenstehen würden. Auf die weitergehende Begründung in der Berufungsschrift ist - sofern notwendig - in den Erwägungen .
D. Der Vermieter liess mit Berufungsantwort vom 12. April 2016 durch Advokat Christian Kummerer beantragen, dass die Berufung vollumfänglich abzuweisen und der Entscheid des Zivilkreisgerichtes Ost vom 17. November 2015 somit zu bestätigen sei; unter o/e Kostenfolge. Das Verhältnis zwischen der Berufungsklägerin bzw. dessen Organen und Repräsentanten und dem Berufungsbeklagten sei nicht mehr nur als zerrüttet, sondern als zutiefst vergiftet zu ; es handle sich um eine eigentliche Familienfehde. Der Berufungsbeklagte werde von den Repräsentanten der Berufungsklägerin in praktisch allen Bereichen des Lebens  drangsaliert. Der Mietzins für das Mietobjekt werde nur dann fristgerecht beglichen, wenn der Berufungsbeklagte die mietrechtlichen Schritte gemäss Art. 257d OR einleite bzw. - oder Gerichtsverfahren hängig seien. Der eine Sohn des Berufungsbeklagten sei aufs Übelste verprügelt, der andere Sohn des Berufungsbeklagten kurz vor Lehrabschluss auf die Strasse gestellt worden und schliesslich habe G._ den Berufungsbeklagten bei der Polizei der Geldwäscherei und der Drohung bzw. Nötigung denunziert, so dass entsprechende  eingeleitet worden seien, wobei dasjenige wegen Geldwäscherei als völlig  eingestellt worden und in den anderen Fällen ein Freispruch erfolgt sei. Es sei für einen Vermieter absolut unzumutbar, regelmässig den Mietzins abmahnen und Frist gemäss Art. 257d OR setzen zu müssen. Erst nachdem eine Kündigung ausgesprochen und ein  eingeleitet worden sei, habe sich die Zahlungsmodalität kurzfristig gebessert. Dies habe sich umgehend wieder geändert. Erst als erneut eine Kündigung ausgesprochen und das vorliegende Verfahren eingeleitet worden sei, sei wieder rechtzeitig bezahlt worden. Der Beklagte könne nur dann mit einem rechtzeitigen Eingang von Mietzinszahlungen rechnen, wenn er die Gegenpartei mit Kündigungen oder Gerichtsverfahren unter Druck setze. Falsch liege die Vorinstanz, wenn sie die getätigte Urkundenfälschung als irrelevant für die  Kündigung taxiere. Bei einem Mietverhältnis handle es sich um ein Vertragsverhältnis, welches nur dann funktionieren könne, wenn zwischen den Parteien ein Mindestmass an  vorhanden sei. Dies sei augenscheinlich nicht mehr der Fall, wenn die Gegenpartei  fälsche. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob die Fälschung letztlich konkreten  auf das Vertragsverhältnis gezeitigt habe. Verbleibe letztlich die Tatsache, dass der Sohn des Berufungsbeklagten von den Repräsentanten der Berufungsklägerin, G._ und F._, in erheblicher Weise körperlich angegangen worden sei. Zu Recht sei die Vorinstanz davon ausgegangen, dass der Sachverhalt diesbezüglich erstellt sei. Ob das Urteil des Strafgerichtes Basel-Stadt bereits rechtskräftig sei, oder nicht, könne für die Beurteilung des konkreten Falles keine Rolle spielen. Das eventualiter gestellte Erstreckungsbegehren der Berufungsklägerin sei abzuweisen. Auch hier sei auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz zurückzuverwei-
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sen. Ergänzend sei angefügt, dass Erstreckungen bei einer Kündigung gestützt auf Art. 266g OR gemäss herrschender Lehre und Praxis nur in absoluten Ausnahmefällen gewährt werden könnten. Dies ergebe sich bereits aus dem Umstand, dass die Kündigung erfolgt sei, weil die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheine, womit das Interesse des  an einer möglichst raschen Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kündigung bereits berücksichtigt worden sei, was wiederum zur Folge habe, dass die Interessenabwägung schwerlich zu Gunsten des Mieters ausfallen könne.
E. Mit Verfügung vom 13. April 2016 wurde der Schriftenwechsel geschlossen und der Fall der Dreierkammer des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, unterbreitet. Es wurde eine schriftliche Auskunft beim Appellationsgericht Basel-Stadt über den  im Rechtsmittelverfahren gegen das Strafurteil vom 12. Dezember 2014 eingeholt. Im Übrigen wurde auf die Durchführung einer Parteiverhandlung verzichtet und ein Entscheid  auf die Akten in Aussicht gestellt. Mit Antwort vom 27. April 2016 teilte das  Basel-Stadt mit, dass das fragliche Berufungsverfahren noch hängig sei.
Erwägungen
1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen  ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen  mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30  seit Zustellung des begründeten Entscheides bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). In  des Monatsmietzinses von CHF 2'900.00 ist die Streitwertgrenze fraglos erreicht (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen). Der angefochtene Entscheid vom 17. November 2015 wurde der Klägerschaft mit schriftlicher Begründung am 22. Dezember 2015 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes über /Neujahr vom 18. Dezember 2015 bis 2. Januar 2016 (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO) durch die Postaufgabe der Berufung am Montag, 1. Februar 2016, eingehalten, zumal der letzte Tag auf einen Sonntag fiel und die Frist damit am nächsten Werktag endete. Sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Kostenvorschuss für das Rechtsmittelverfahren in Höhe von CHF 2‘500.00 wurde am 22. Februar 2016 geleistet.  Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen, aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO) oder einen zweiten Schriftenwechsel anordnen (Art. 316 Abs. 2 ZPO). Diese Regelung stellt es ins Ermessen der Rechtsmittelinstanz, das für den konkreten Fall Geeignete vorzukehren (VOLKART, in: DIKE-Kommentar ZPO, N 1 zu Art. 316 ZPO). Die vorliegende Sache erscheint ohne weiteres spruchreif, so dass bereits nach dem ersten Schriftenwechsel aufgrund der Akten zu entscheiden ist.
2. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost prüfte im Rahmen des angefochtenen , ob die Vermieterschaft den Mietvertrag über die Halle mit Freiflächen zur gewerbli-
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chen Nutzung als Garagenbetrieb und zum Autohandel an der X._strasse 105 in Y._ aus wichtigen Gründen gestützt auf Art. 266g Abs. 1 OR kündigen konnte. Es handelte die drei von der Vermieterschaft in der Kündigung vom 27. August 2014 angeführten Gründe für die ausserordentliche Kündigung einlässlich ab und kam zum Schluss, dass lediglich die , begangen durch F._, und die Tätlichkeit von G._ am Sohn des Vermieters einen wichtigen Grund darstelle, welcher die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar  liesse. Der Vermieter könne sich hingegen nicht auf den Kündigungsgrund der  stützen, da der Mietvertrag in korrekter Weise bis September 2024 verlängert worden sei. Den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs verwarf die Vorinstanz, da der  nicht bewiesen habe, um den regelmässigen Zahlungsverzug der Mieterin nicht gewusst zu haben. Die Berufungsklägerin schloss sich bezüglich der Beurteilung der Urkundenfälschung und des Zahlungsverzugs als nicht gegebene wichtige Kündigungsgründe der Vorinstanz an und beschränkte sich auf die Rüge der Verletzung von Art. 266g OR durch Annahme eines wichtigen Grundes hinsichtlich des Kündigungsgrundes der Körperverletzungen. Der Vermieter liess entgegnen, das Verhältnis zwischen den Parteien sei nicht mehr nur als zerrüttet, sondern als zutiefst vergiftet zu bezeichnen. Der Mietzins für das Mietobjekt werde nur dann fristgerecht beglichen, wenn der Berufungsbeklagte die mietrechtlichen Schritte einleite. Der eine Sohn des Berufungsbeklagten sei sodann aufs Übelste verprügelt, der andere Sohn des  kurz vor Lehrabschluss auf die Strasse gestellt worden und schliesslich habe man den Berufungsbeklagten bei der Polizei der Geldwäscherei und der Drohung bzw. Nötigung , so dass Strafverfahren eingeleitet worden seien. Falsch liege die Vorinstanz, wenn sie die getätigte Urkundenfälschung als irrelevant für die ausserordentliche Kündigung taxiere. Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, wird nachfolgend die drei in der  vom 27. August 2014 namhaft gemachten Gründe zu überprüfen haben. Es wird zu  haben, ob diese Gründe genügend wichtig sind, so dass sie die Vertragserfüllung für den Vermieter unzumutbar werden lassen. Ob ein wichtiger Grund vorliegt oder gar mehrere  Gründe vorliegen, ist nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Das Gewicht eines einzelnen Grundes oder mehrerer Gründe für sich allein oder in der Gesamtheit muss dabei derart schwer wiegen, dass er bzw. sie unter Berücksichtigung der Grundsätze der Vertragstreue, der  und des Interesses der Gegenpartei an der Einhaltung als deutlich überwiegend  bzw. erscheinen, womit zum Ausdruck gebracht ist, dass bei mehreren Gründen nicht jeder für sich alleine schon sehr schwergewichtig sein muss (vgl. HIGI, in ZK N 30 zu Art. 266g OR).
3. Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung des  gestützt auf Art. 266g Abs. 1 OR im Entscheid vom 17. November 2015 zutreffend wiedergegeben. Das ausserordentliche Kündigungsrecht gemäss der genannten Bestimmung entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 f. mit Hinweisen). Art. 266g Abs. 1 OR ist als genereller ausserordentlicher Kündigungstatbestand grundsätzlich subsidiär zu den vom Gesetz besonders geregelten ausserordentlichen Kündigungsgründen (Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, E. 2c, publ. in: AJP 2000, S. 484, und Pra 2000, S. 278, Nr. 49; Roger Weber, Basler Kommentar, N 4 zu Art. 266g OR). Wichtige Gründe im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR sind aussergewöhnliche, bei Vertragsschluss unbekannte und nicht vorherseh-
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bare Umstände, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar machen. Diese  müssen sich objektiv gesehen schwerwiegend auswirken. Dabei wird die Situation im Zeitpunkt der Kündigung mit derjenigen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses verglichen. Es darf sich nicht um Gründe handeln, die schon bei Vertragsabschluss bestanden oder voraussehbar waren. Was voraussehbar war, muss im Einzelfall beurteilt werden.
4. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost verwarf den Kündigungsgrund der , auf den sich die Vermieterschaft in der Kündigung vom 27. August 2014 berief. Die Vermieterschaft hielt daselbst dafür, G._ habe mit einer gefälschten Unterschrift des  der Mietliegenschaft die Mindestdauer des Mietvertrages unrechtmässig verlängert. lm Mietvertrag vom 23. September 2004 verabredeten die damaligen Parteien in Ziffer 2.3, dass der Mieterin das Recht zustehe, die Mindestmietdauer durch einseitige Erklärung einmal um eine weitere Dauer von zehn Jahren zu verlängern. Hierzu bedürfe es der schriftlichen  der Mieterin gegenüber dem Vermieter, die mindestens 13 Monate vor Ablauf der  abzugeben sei. Dieses Optionsrecht ermöglichte es der Mieterschaft durch einseitige Willenserklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Die Mieterschaft übte diese Option am 22. Mai 2012 rechtzeitig aus, womit sich das Mietverhältnis entsprechend verlängerte. Selbst wenn G._ die Unterschrift des vormaligen Vermieters tatsächlich gefälscht haben sollte, ist die Verlängerung der Mietdauer aufgrund der einseitigen Willenserklärung durch die Mieterin rechtmässig erfolgt. Der Entscheid der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden.
5.1 Im Weiteren berief sich der Vermieter in der Kündigung vom 27. August 2014 darauf, dass F._ seinen Sohn verprügelt habe, weshalb er sich wegen versuchter schwerer und einfacher Körperverletzung vor dem Strafgericht des Kantons Basel-Stadt zu verantworten habe. Der ehemalige Geschäftsführer der Mieterschaft und Vater vom F._ sei sodann mit Strafbefehl vom 16. Juni 2014 dafür wegen einfacher Körperverletzung verurteilt worden. Die erste Instanz gelangte zum Schluss, dass der fragliche Kündigungsgrund gegeben sei. Der Sohn des  sei tatsächlich verletzt worden und die Verwandtschaft rechtfertige es, dass die  des Mietvertrages für den Vermieter nicht mehr zumutbar sei. Weshalb der Sohn des Vermieters seinen Onkel am 25. April 2012 im Mietobjekt aufgesucht habe, sei nicht von . Es sei aufgrund der Strafakten davon auszugehen, dass sich der Sohn des Vermieters vor allem verteidigt habe, weshalb ihm keine Schuld für die Schlägerei und seine Verletzungen vorgeworfen werden könne.
5.2 Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, geht mit der Mieterschaft einig, dass eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen gestützt auf die  Auseinandersetzung zwischen dem Sohn des Vermieters und dem Geschäftsführer der Mieterin resp. dessen Vater im Mietobjekt ausgeschlossen ist. Die Vorinstanz hat zunächst übersehen, dass noch keine Entscheide vorliegen, welche die fraglichen Sachverhalte  beurteilt hätten. Das Appellationsgericht Basel-Stadt informierte das Kantonsgericht -Landschaft, Abteilung Zivilrecht, am 27. April 2016, dass das Berufungsverfahren nach wie vor hängig sei. Darüber hinaus erachtet das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung , das Kündigungsrecht der Vermieterschaft durch das überlange Zuwarten als längst . Die ausserordentliche Kündigung, welche sich auf wichtige Gründe stützt, muss zeitnah nach Eintritt des fraglichen Ereignisses ausgesprochen werden. Die dem Kündigenden zuzuge-
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stehende angemessene Überlegungsfrist richtet sich zwar nach den Umständen des jeweiligen Falles. Der Vorfall, welche die Kündigung rechtfertigen soll, ereignete sich am 25. April 2012. Die Kündigung erfolgte am 27. August 2014 und damit deutlich über zwei Jahre später. Diese Dauer kann nicht mehr als angemessene Zeitspanne zur Aufklärung des Sachverhalts und zur Überlegung der hieraus zu ziehenden Folgerungen angesehen werden. Das lange Zuwarten deutet im Gegenteil darauf hin, dass der Kündigende das besagte Ereignis damals nicht als so schwerwiegend empfunden hat, wie es im späteren Kündigungsschreiben dargestellt wird. Es wurde nicht belegt, dass nach dem Ereignis vom 25. April 2012 weitere ähnliche Vorfälle . Anderweitige familiäre Differenzen zwischen den Parteien können gleichfalls die  Kündigung aus wichtigen Gründen nicht hinreichend rechtfertigen, da der Nachweis fehlt, dass diese Gründe allein im missliebigen Verhalten der Mieterschaft liegen würden.
6.1 Die Kündigung vom 27. August 2014 wurde sodann mit der Begründung ausgesprochen, die Mieterin zeige ein querulatorisches und treuwidriges Zahlungsverhalten. So seien die  zum wiederholten Male erst erfolgt, nachdem die 30-tägige Zahlungsfrist gesetzt worden sei mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis  werde. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost setzte sich im angefochtenen  mit den Argumenten der Parteien zum Zahlungsverhalten der Mieterschaft ausführlich auseinander. So habe die Klägerschaft geltend gemacht, der Grund für die verspäteten  sei gewesen, dass die Miete mit Investitionen in die renovationsbedürftige Liegenschaft habe verrechnet werden sollen. Es handle sich nämlich um eine komplett sanierungsbedürftige Garagendecke, die aufgrund des Asbests ein Gesundheitsrisiko berge. Dies stelle einen schwerwiegenden Mangel dar, weshalb die Mieterschaft die Beseitigung nicht selbst in Auftrag geben könne. Bei Beeinträchtigung oder Verminderung des vereinbarten Gebrauchs einer  durch einen Mangel, bestünden für den Mieter die Möglichkeit den Mietzins . Das Gesetz sehe allerdings keine Möglichkeit für den Mieter vor, den Mietzins nicht bzw. mit Verspätung zu bezahlen. Die fast monatlich zu späten Zahlungen und nach Fristansetzung stets am letzten Tag bezahlten Mietzinse würden ein systematisch schikanöses Verhalten , was als wichtiger Grund nach Art. 266g OR zählen könne. Allerdings sei nicht bekannt, ob B._ als neuer Vermieter darüber informiert gewesen sei, dass die Mieterin mit den  im Verzug gewesen sei. Die Mahnung vom 8. Juni 2012 führe jedenfalls die  Mietzinszahlungen seit 1. Januar 2012 auf, als das Mietobjekt noch im Eigentum des  gewesen sei. Sicherlich wäre bei einem Vermieterwechsel vom vormaligen Vermieter eine Information zum Mietzinsrückstand zu erwarten. Es sei allerdings vom B._ nicht  worden, dass er davon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nichts gewusst habe. Der andauernde Zahlungsverzug stelle somit aufgrund dessen vermuteter Kenntnis beim , keinen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR dar.
6.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind bei Zahlungsrückstand des Mieters grundsätzlich die Kündigungsmodalitäten gemäss Art 257d Abs. 2 OR zu beachten, bei  Sorgfalt und Rücksichtnahme ist unter Vorbehalt vorsätzlicher schwerer Schädigung nach Art. 257f Abs. 3 OR vorzugehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass der Grund für die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrags bis zum nächsten ordentlichen  (auch) in der Nichtbeachtung von Zahlungsfristen oder mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme liegen kann. So können insbesondere stets wiederholte, für sich genommen
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nicht hinreichende, aber in der Wiederholung trotz Abmahnung als schwerwiegend  Vertragsverletzungen dazu führen, dass der anderen Vertragspartei die Fortführung des  bis zur ordentlichen Beendigung nicht zuzumuten ist (Urteil des Bundesgerichts 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3 mit Hinweis). Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, teilt die grundsätzliche Ansicht der ersten Instanz, dass das  der Mieterschaft permanent schleppend und letztlich schikanös war. Aus den Akten , dass die Mieterschaft über einen längeren Zeitraum regelmässig für ausstehende  gemahnt werden musste. In Abweichung von der Vorinstanz ist das Kantonsgericht , Abteilung Zivilrecht, allerdings der Auffassung, dass der aktuelle Vermieter durch die Vermutung, er habe um die schlechte Zahlungsmoral der Mieterin gewusst, sein  nicht verwirkte. Das vom Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost angeführte Zitat „WEBER, in: Basler Kommentar zum OR, 6. Aufl., Basel 2015, N 5 zu Art. 266g OR“ lässt  den entsprechenden Schluss nicht zu. Es erscheint im Gegenteil als klar stossend, wenn man der Vermieterschaft das ausserordentliche Kündigungsrecht ein für alle Mal verschliessen wollte mit dem Vorhalt, sie habe sich mit einem schikanösen Zahlungsverhalten abzufinden, da sie durch den vormaligen Vermieter wohl darüber in Kenntnis gesetzt worden sei. Das Bild, das sich dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, letztlich ergibt, ist dasjenige einer Mieterin, die zum Teil zwar möglicherweise berechtigte Ansprüche stellt, ihre Forderungen aber mit treuwidrigem Zahlungsverhalten kombiniert und dazu generell keine hinreichende  zeigt zu einem konstruktiven Umgang mit der Vermieterschaft. Im Ergebnis liegt  ein wichtiger Grund für eine Kündigung gemäss Art. 266g Abs. 1 OR vor.
7. Die Mieterschaft hat in der Klage vom 6. Februar 2015 die Kündigung auch unter dem Aspekt der Missbräuchlichkeit angefochten und im Rahmen der Parteiverhandlung vom 17. November 2015 ausdrücklich angeführt, dass die Kündigung, so sie überhaupt gültig sei und damit die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt seien, missbräuchlich sei. Mit der Berufung wird eventualiter beantragt, dass die ausgesprochene Kündigung als  aufzuheben sei. Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird (BGE 120 II 31 E. 4a S. 32 f.; 120 II 105 E. 3a S. 108; vgl. auch Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.2, in: SJ 2003 I S. 261 ff., 263). Auch eine wegen wichtigen Gründen ausgesprochene ausserordentliche Kündigung kann missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR sein. Allerdings bedarf es hierzu besonderer Umstände. Die Missbräuchlichkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen kann sich dabei selbstverständlich nicht auf die Existenz bzw. Nichtexistenz der Kündigungsberechtigung der kündigenden Partei beziehen. Sie setzt diese eben gerade voraus und beschränkt sich folglich auf den Bereich der Lauterkeit der , der Lauterkeit allenfalls mit der Kündigung verbundener Motive bzw. mit der Kündigung verfolgter (weiterer) Zwecke (vgl. HIGI: in Zürcher Kommentar, N 71 f. zu Art. 266g OR mit weiteren Nachweisen). Die Konkretisierung des Rechtsmissbrauchs in einem Verhalten kann nur einzelfallweise geschehen. Die Vorinstanz versäumte es, eine allfällige Treuwidrigkeit der Kündigung zu untersuchen. Im Weiteren fehlt es dem Entscheid an einer Beurteilung der vermögensrechtlichen Folgen einer (allenfalls) korrekten Kündigung. Art. 266g Abs. 2 OR sieht vor, dass der Richter die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdi-
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gung aller Umstände bestimmt. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Berufung letztlich als doch begründet heraus.
8. Die vorstehenden Ausführungen haben aufgezeigt, dass das Kantonsgericht , Abteilung Zivilrecht, zu einer im Sinne der Klägerin vom angefochtenen Urteil  Entscheidung gelangt und sich die Berufung grundsätzlich als begründet erweist. Wird der angefochtene Entscheid nicht vollumfänglich bestätigt, so hat die Berufungsinstanz gemäss Art. 318 Abs. 1 ZPO im Umfange der Gutheissung der Berufung neu zu entscheiden oder die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Art. 318 Abs. 1 ZPO ist als Kann-Vorschrift formuliert. Stellt sich die Berufung als begründet heraus und liegt ein Rückweisungsgrund  Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO vor, liegt es im pflichtgemässen Ermessen der , ob sie einen neuen Entscheid in der Sache oder einen Rückweisungsentscheid fällt (vgl. LEUENBERGER / UFFER-TOBLER, a.a.O. 12.59). Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO nennt zwei  Fälle, in welchen die Rechtsmittelinstanz zur Rückweisung der Sache an die erste Instanz berechtigt ist. So ist gemäss Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO eine Rückweisung zulässig, wenn ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt wurde. Die Rückweisung hat hier den Zweck, die Beurteilung dieses fehlenden Teils der Klage nachzuholen, und zwar durch die erste Instanz. Dieser obliegt es sodann, das Verfahren zu ergänzen oder nötigenfalls ganz oder teilweise zu wiederholen. Ist der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen, so kann die  das vorinstanzliche Urteil aufheben und die Vorinstanz in Anwendung von Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO anweisen, weitere Fragen abzuklären, um sodann ein neues Urteil zu fällen. Von der Unvollständigkeit des Sachverhalts in wesentlichen Teilen ist insbesondere dann auszugehen, wenn sich herausstellt, dass noch verschiedene zusätzliche Beweismittel  sind oder wenn die Beweisabnahme der Vorinstanz ungenügend ist, namentlich bei zu Unrecht nicht durchgeführtem Beweisverfahren. Diesfalls kann die Berufungsinstanz das  Urteil aufheben und den Prozess zur Durchführung eines Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung an die erste Instanz zurückweisen. Es ist grundsätzlich nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, den Sachverhalt anstelle des erstinstanzlichen Gerichts zu erstellen. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, sieht es gestützt auf die vorstehenden Erwägungen als geboten, die vorliegende Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Zivilkreisgericht  Ost wird mithin insbesondere die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu prüfen , zumal auch Kündigungen gestützt auf Art. 266g im Bereich der Miete von Wohn- und  anfechtbar im Sinne von Art. 271 f. OR sein können. Im Weiteren ist allenfalls noch über die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände zu bestimmen (Art. 266g Abs. 2 OR).
9. Abschliessend ist noch über die Verlegung der Prozesskosten, bestehend aus den  sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), zu befinden. Massgebend für die Regelung der Kostenfolgen sind die Bestimmungen der Art. 104 ff. ZPO, die auch im  gelten (BOTSCHAFT ZPO, S. 7296). Weist die Berufungsinstanz die Sache an die Vorinstanz zurück, so wird in der Regel nur über die zweitinstanzlichen Kosten entschieden. In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz die Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens gemäss Art. 104 Abs. 4 ZPO der Vorinstanz überlassen, beispielsweise wenn die Beweisführung zu ergänzen ist oder noch nicht absehbar ist, welche Partei in wel-
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chem Umfang letztlich obsiegen wird. In solchen Fällen setzt die Berufungsinstanz die  des Rechtsmittelverfahrens fest, überlässt die konkrete Verteilung dieser Kosten dann aber der Vorinstanz (BOTSCHAFT ZPO, a.a.O.). Die Berufungsinstanz hat diesfalls also die  anzuweisen, in ihrem Entscheid auch über die Verteilung der Kosten des  zu befinden. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, ist hievor zum Schluss , dass das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost die Missbräuchlichkeit der Kündigung sowie allenfalls deren vermögensrechtlichen Folgen noch zu prüfen hat. Der Ausgang des  bzw. welche Partei in welchem Umfang letztlich in der Hauptsache durchdringen wird, ist somit im jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar. Es verbietet sich folglich für das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, heute über die Verteilung der Prozesskosten zu befinden. Immerhin hat sich das Gericht über die Höhe der Gerichtskosten auszusprechen. In Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung vom 15. November 2010 über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) wird die Entscheidgebühr für das zweitinstanzliche  auf pauschal CHF 2'500.00 festgelegt. Im Weiteren hat das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, die Höhe der Parteientschädigungen für das Rechtsmittelverfahren zu bestimmen. Bei der Berechnung des Honorars ist grundsätzlich von Streitwert auszugehen, der sich auf über CHF 100‘000.00 beläuft (BGE 137 III 389 E. 1.1 mit Hinweisen), so dass für die zweite Instanz ein Grundhonorar von mindestens CHF 9‘750.00 und höchstens CHF 17‘250.00 anfällt. Zumal zwischen dem Streitwert und den Bemühungen der Rechtsvertreter sowie der  der Sache ein offenbares Missverhältnis besteht, erachtet das Kantonsgericht , Abteilung Zivilrecht, eine Herabsetzung des Honorars in Anwendung von § 9 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (SGS 178.112) auf pauschal CHF 6‘000.00  geschätzter Auslagen von CHF 100.00 zuzüglich allenfalls der Mehrwertsteuer als der Sache angemessen.