Decision ID: d71f2fc6-fccc-5ac1-9629-042a489aa8ba
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law
Law Sub-area: Oeffentliches Bau-, Raumplanungs- und Umweltrecht
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt
1. Mit Baugesuch vom 5. September 2014 und Projektänderungen vom 15. Mai 2015
und 10. November 2015 ersuchte die Beschwerdegegnerin um die Baubewilligung für den
Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit 76 touristisch bewirtschafteten Wohnungen, den
Einbau einer Rezeption, einer Lobby sowie eines Frühstückraums mit Küche im
Erdgeschoss des bestehenden Gebäudes " alte Post " sowie eine Terrasse mit 84
Sitzplätzen auf den Parzellen Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nrn. I._ und
J._. Die Parzellen liegen im Anwendungsbereich der Zone mit Planungspflicht Nr.
44 "Apartmenthotel Mürren" (im Folgenden: ZPP "Apartmenthotel Mürren"). Das betroffene
Gebäude " alte Post " ist im Bauinventar als erhaltenswertes K-Objekt eingetragen.
Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Gesamtentscheid vom 19. Mai 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli die Baubewilligung und verfügte hinsichtlich der touristisch bewirtschafteten
Wohnungen diverse Auflagen (vgl. Ziffer. 3.6.1 des Entscheids). Dabei wies es das
Grundbuchamt Oberland an, für die Wohnhäuser die Anmerkung "touristisch
bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 Bst. b ZWG1 (Wohnung im Rahmen eines
strukturierten Beherbergungsbetriebs)" als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
einzutragen (vgl. Ziffer 3.2 des Entscheids).
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer 1 am 20. Juni 2016 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die
Aufhebung des Gesamtentscheids vom 19. Mai 2016 und die Erteilung des Bauabschlags.
1 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
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Eventualiter sei die Sache an die zuständige Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen. Mit
(nahezu identischen) Beschwerden vom 20. Juni 2016 wehren sich auch die
Beschwerdeführenden 2 bis 11 sowie die Beschwerdeführenden 12 und 13 gegen das
Bauvorhaben. Sie stellen folgende Anträge2: "1. Der Gesamtbauentscheid (die Verfügung) des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli
vom 19.5.2016 bbew 201/2014 sei, unter Abweisung des Baugesuchs inkl. Projektänderungen
der Beschwerdegegnerin und unter Erteilung des Bauabschlags, aufzuheben;
2. evtl. Das Verfahren sei an die Vorinstanz zurückzuweisen (gem. Rückweisungsantrag II. 7. Und
III. F. und G.) und das Baugesuch neu zu publizieren;
3. evtl. Es sei der Beschluss des Gemeinderates Lauterbrunnen vom 18.5.2016 gem. Protokoll
Nr. 7 vom 17.5.2016 betreffend definitiven Verzichts auf den Erlass einer Überbauungsordnung
aufzuheben und der Erlass einer Überbauungsordnung anzuordnen.
4. [nur Beschwerdeführende 2 bis 11] Es seien die als Rechte Dritter eingelegten und
angemeldeten Rechtsverwahrungen sowie Lastenausgleichsansprüche weiterhin vorzumerken
und die Baupolizeibehörde der Gemeinde Lauterbrunnen betreffend der
Lastenausgleichsansprüche anzuweisen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge."
Dabei machen die Beschwerdeführenden vorab geltend, das Vorhaben verstosse gegen
das Zweitwohnungsgesetz ZWG, beeinträchtige das Orts- und Landschaftsbild in
unzulässiger Weise und verletze die einzuhaltenden Strassenabstände.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Schreiben vom 2. Juli 2016
verzichtete die Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP) auf eine Stellungnahme. Das
Regierungsstatthalteramt beantragt mit Schreiben vom 6. Juli 2016 die Abweisung der
Beschwerden. Die Gemeinde stellt mit Stellungnahme vom 21. Juli 2016 den Antrag, die
Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und der vor-
instanzliche Entscheid sei zu bestätigen. Denselben Antrag stellt die Beschwerdegegnerin
in der Beschwerdeantwort vom 22. Juli 2016.
2 In präzisierter Form hinsichtlich der Anordnung der Anträge gemäss Schlussbemerkungen vom 17. November 2016. 3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Mit Schreiben vom 4. Juli 2016 gab der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden 2 bis 11
bekannt, dass sich die Beschwerdeführenden 12 und 13 neu ebenfalls durch ihn vertreten
liessen. Die entsprechenden Anwaltsvollmachten wurden mit Schreiben vom 26. Juli 2016
nachgereicht.
4. Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) nahm
mit Bericht vom 22. September 2016 zum Vorhaben Stellung. Weiter beantwortete die
Gemeinde mit Stellungnahme vom 23. September 2016 verschiedene Fragen des
Rechtsamts im Zusammenhang mit dem bestehenden Strassenstück, über welches das
Vorhaben erschlossen werden soll. Danach führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien
und einer Vertretung der OLK am 12. Oktober 2016 einen Augenschein mit
Instruktionsverhandlung durch.
5. Mit Verfügung vom 19. Oktober 2016 führte das Rechtsamt aus, es beabsichtige, die
Einhaltung von Art. 45a Abs. 4 des kommunalen Baureglements (GBR4) von Amtes wegen
zu überprüfen. Nach Lemma 2 dieser Bestimmung seien auf der Parzelle Lauterbrunnen
Nr. I._ oberhalb einer Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. maximal vier Vollgeschosse
und der Dachausbau oder Attika möglich; unterhalb dieser Höhenkote seien zwei
Sockelgeschosse zulässig. Das Rechtsamt der BVE bleibe bei seiner anlässlich des
Augenscheins geäusserten Einschätzung, wonach es aufgrund einer summarischen
Prüfung fraglich sei, ob diese Vorgabe vorliegend eingehalten werde. Gleichzeitig erhielten
die Beteiligten mit dieser Verfügung Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu
äussern sowie Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen.
6. Auf die Rechtsschriften, den Fachbericht der OLK sowie auf das Ergebnis des
Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
4 Baureglement der Gemeinde Lauterbrunnen vom 1. Juli 1996, genehmigt vom AGR am 2. April 1998, inkl. Änderung vom 28. Januar 2013 betreffend ZPP Nr. 44 Apartmenthotel Mürren, genehmigt vom AGR am 12. Juni 2013.
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Considerations:
II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Sämtliche Beschwerdeführenden haben sich als Einsprechende am
vorinstanzlichen Verfahren beteiligt. Der Beschwerdeführer 1 ist Eigentümer einer
Wohnung im Gebäude auf der Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. L._
Diese Parzelle liegt unmittelbar hinter der Bauparzelle und ist einzig durch eine Strasse
vom Bauvorhaben getrennt. Die Grundstücke der Beschwerdeführenden 2 bis 11 grenzen
entweder unmittelbar an die Bauparzellen an (Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr.
M._ der Beschwerdeführerin 7) oder sind ebenfalls nur durch eine Strasse vom
Bauvorhaben getrennt (Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. N._ der
Beschwerdeführenden 2 bis 6 und 8 sowie Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr.
L._ der Beschwerdeführenden 9 und 10). Einzig das Haus der
Beschwerdeführerin 11 (Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. O._) liegt
etwas weiter zurückversetzt und ist durch eine Strasse sowie eine Parzelle vom
Bauvorhaben getrennt; auch dieses Haus liegt jedoch weniger als 50 m vom Bauvorhaben
entfernt. Der Beschwerdeführer 12 schliesslich ist Grundeigentümer der Parzellen
Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nrn. P._, Q._ und R._, welche
unmittelbar an die Bauparzelle grenzen; die Beschwerdeführerin 13 ist im Gebäude auf der
Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. Q._ wohnhaft. Damit sind alle
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
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Beschwerdeführenden als Nachbarn unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen
betroffen und daher zur Beschwerde befugt.
c) Alle drei Beschwerden sind innert der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40
Abs. 1 BauG) und enthalten einen Antrag und eine Begründung (Art. 32 Abs. 2 VRPG7).
Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist damit einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Der Beschwerdeführer 1 führt aus, die Einsprechenden hätten erst mit Zustellung des
Gesamtentscheids Kenntnis von einzelnen Akten erhalten. Da sie nicht Gelegenheit gehabt
hätten, zu diesen Akten Stellung zu nehmen, sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör
verletzt worden. Zudem bringt er vor, der letzte Satz auf S. 36 des vorinstanzlichen
Entscheids sei nicht vollständig und damit nicht nachvollziehbar. Auch dies stelle eine
Gehörsverletzung dar. Das Regierungsstatthalteramt sei aufzufordern, hier die vollständige
Begründung nachzuliefern.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Teilaspekt des allgemeinen Grundsatzes
des fairen Verfahrens von Art. 29 BV8. Als grundlegende Verfahrensgarantie umfasst er
insbesondere auch das Recht der Parteien, von jedem eingereichten Aktenstück bzw. jeder
Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können, und zwar
unabhängig davon, ob dieses Aktenstück neue Tatsachen oder Argumente enthält.9
Demnach sind den Parteien im Baubewilligungsverfahren etwa die Amts- und Fachberichte
zuzustellen, so dass diese Gelegenheit haben, sich dazu zu äussern, sofern sie dies als
erforderlich erachten.10
Dem vorinstanzlichen Entscheid lässt sich entnehmen, dass den Einsprechenden der
Mitbericht des Lebensmittelinspektorats vom 9. Mai 2016, die Schlussbemerkungen der
Einsprechenden sowie ein Protokollauszug des Gemeinderats Lauterbrunnen vom 17. Mai
7 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 8 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 9 BGE 133 I 100, Regeste und E. 4.3 ff.; BGer 5P.385/2005 E. 2.1 f. vom 17. Januar 2006. 10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 38/39 N. 9b; Urs Eymann, Das rechtliche Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren,  2006 S. 47 ff.
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2016 erst mit dem Entscheid zugestellt wurden (Ziffer 3.17.3 des Entscheids). Damit
konnten sich die Einsprechenden zu diesen Unterlagen nicht mehr äussern, weshalb die
Vor-instanz deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hat. Eine Gehörsverletzung
kann im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die obere Instanz dieselbe
Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den Beschwerdeführenden daraus
kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders schwere Verletzung der
Parteirechte handelt.11 Gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG kommt der BVE als
Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zu. Die erwähnten Akten wurden den
Beschwerdeführenden mit dem vorinstanzlichen Entscheid zugestellt. Die
Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im Beschwerdeverfahren damit vollumfänglich
wahrnehmen; ihnen ist durch die Verfahrensmängel kein materieller Nachteil entstanden.
Die im Baubewilligungsverfahren begangene Gehörsverletzung ist so geringfügig, dass sie
bei der Kostenverlegung nicht zu berücksichtigen ist.12
c) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung zudem eine Begründung
enthalten. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung
sachgerecht anfechten können.13
Wie der Beschwerdeführer 1 zwar richtig ausführt, fehlt beim letzten Abschnitt auf S. 36
des vorinstanzlichen Entscheids ein Satzteil. Auch ohne diesen Satzteil ist jedoch die
Begründung der Vorinstanz im Zusammenhang mit dem Ortsbild- und Landschaftsschutz
nachvollziehbar und liess es ohne weiteres zu, dass die Betroffenen die Verfügung
sachgerecht anfechten konnten. Dieser Mangel des vorinstanzlichen Entscheids stellt
daher keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Zudem hat die Vorinstanz den
fehlenden Satzteil im Beschwerdeverfahren nachgeliefert. Selbst wenn es sich also um
eine Gehörsverletzung handeln sollte, so wurde diese im Rechtsmittelverfahren geheilt und
wäre so geringfügig, dass sie bei der Kostenverlegung ebenfalls nicht zu berücksichtigen
ist.
d) Die Beschwerdeführenden 2 bis 13 machen geltend, die Vorinstanz habe
verschiedenen, von ihnen im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemachten
11 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG,
1997, Art. 21 N. 16. 12 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16 mit Hinweisen. 13 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.
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Beweisanträgen nicht stattgegeben und eingereichte Beweismittel nicht gewürdigt. Dies
stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen
Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die
Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die
vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts
oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von
Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.14 Auch
wenn das Rechtsamt der BVE vorliegend weitere Beweismassnahmen als angezeigt
erachtet hat, so bedeutet dies daher nicht, dass die Vorinstanz mit ihrer Beweiswürdigung
das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt hätte.
3. ZPP-Vorschrift zur maximalen Geschosszahl ab der Höhenkote 1633.70 m.ü.M.
a) In den Vorgaben des GBR zur ZPP "Apartmenthotel Mürren" findet sich unter den
Gestaltungsgrundsätzen folgende Regelung (Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR): "- Parzelle Nr. I._:
Folgende Vorgaben gelten ohne qualifiziertes Planungsverfahren nach anerkannten
Verfahrensregeln (RRB vom 30.06.2010):
a. Oberhalb einer Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. sind bis zur Vorderkante der Hauptfassade
der alten Post maximal 4 Vollgeschosse und der Dachausbau oder Attika möglich.
b. Unterhalb einer Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. ist ein Sockelgeschoss bis maximal zur
Vorderkante der bestehenden Terrassenmauer (1633.70 m.ü.M.) und ein weiteres
Sockelgeschoss bis maximal zur Vorderkante der durchlaufenden Gartenmauer auf der
Höhenlinie 1629 m.ü.M. zulässig."
Gemäss Lemma 4 dieser Bestimmung kann sodann von den für die Parzelle Nr.
I._ festgelegten Massen, Orientierungswerten und Dachgestaltung mit einem
qualifizierten Planungsverfahren nach anerkannten Verfahrensregeln abgewichen werden;
14 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
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dabei sind jedoch "das festgelegte Nutzungsmass, die maximale Geschosszahl ab
Höhenkote 1633.70 m.ü.M. sowie südöstlich ein Grenzabstand von 6 m gegenüber der
Parzelle Nr. S._" einzuhalten.
Für den vorliegenden Fall, bei welchem ein qualifiziertes Planungsverfahren durchgeführt
wurde, ist aus diesen Bestimmungen zu schliessen, dass die Regelung zu den Anzahl
Geschossen oberhalb und unterhalb der Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. gemäss Art. 45a
Abs. 4 Lemma 2 GBR zur Anwendung gelangt, nicht jedoch die in dieser Bestimmung
ebenfalls enthaltenen Vorgaben zur Platzierung der Gebäude im Gelände. Bei Bauten auf
der Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. I._ sind damit oberhalb einer
Höhenkote von 1633.70 m.ü.M maximal vier Vollgeschosse und der Dachausbau oder
Attika zulässig, unterhalb dieser Höhenkote dürfen zwei Sockelgeschosse erstellt werden.
Wie das Rechtsamt der BVE im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens angekündigt hat, wird
vorliegend von Amtes wegen geprüft, ob diese Bestimmung durch das umstrittene
Bauprojekt eingehalten ist. Bei deren Auslegung ist die Gemeindeautonomie zu beachten.
Der Gemeinde kommt bei der Anwendung von kommunalen Bestimmungen ein gewisser
Beurteilungsspielraum zu. Die BVE als Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die von der
Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegt sich mit anderen
Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde. Sie ist nicht
befugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen,
wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den Inhalt, den Sinn und die
Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.15
b) Von den vier projektierten Mehrfamilienhäusern befinden sich die Häuser B, C und D
auf der von dieser Regelung betroffenen Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr.
I._. Die Häuser B und C verfügen über jeweils 6 Geschosse (bezeichnet als 1.
UG, EG, 1. OG, 2. OG, 3 OG und DG), beim Haus D sind 7 Geschosse vorgesehen
(bezeichnet als 2. UG, 1. UG, EG, 1. OG, 2. OG, 3 OG und DG). Südostseitig liegen bei
allen drei Häusern sämtliche Geschosse über dem fertigen Terrain, wobei die
Untergeschosse als Sockel mit einer Steinfassade ausgebildet sind und sich damit von den
restlichen Geschossen mit Holzverkleidung abheben. Die gemäss Art. 45a Abs. 4 Lemma
2 GBR massgebende Höhenkote 1633.70 m.ü.M führt 0.2 m (Haus B), 0.4 m (Haus C)
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band II, Bern 2010, Art. 65 N. 2 ff.
RA Nr. 110/2016/79 10
bzw. 1.00 m (Haus D) unter dem Boden des als Erdgeschoss bezeichneten Geschosses
(in den Plänen jeweils mit "EG +0.00" gekennzeichnet) durch.16
c) Es ist unbestritten, dass die geplanten Häuser B, C und D allesamt über vier
Vollgeschosse (bezeichnet als EG, 1.OG, 2.OG und 3.OG) sowie ein Dachgeschoss
verfügen, welche über der Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. liegen. Streitig ist dagegen, ob
es nach Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR zulässig ist, dass zusätzlich auch Teile des
Sockelgeschosses (bezeichnet als 1. UG) über diese Höhenkote hinausragen.
Die Parteien konnten sich im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens zu dieser Frage und
damit zur Frage der Einhaltung von Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR durch das umstrittene
Projekt äussern.
Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 3. November 2016 Folgendes aus: "Im
rechtsgültigen Baureglement der Gemeinde Lauterbrunnen wird in Artikel 19 festgelegt,
wann ein Geschoss als solches angerechnet wird. Massgebend ist dabei grundsätzlich das
fertige Terrain. Soweit die ZPP-Vorschriften keine Aussagen machen, gilt die in Artikel 19
Absatz 2 Buchstabe b Gemeindebaureglement festgelegte spezielle Regelung für Bauten
unterhalb der Dorfstrasse in Mürren. Die Vorschrift der ZPP bestimmt nicht, dass die
Höhenkote von 1633.70 m.ü.M. exakt die Sockelgeschosse von den Vollgeschossen
trennen muss. Aus der Sicht der Gemeinde liegt nur dann ein (Voll-) Geschoss oberhalb
der genannten Höhenkote vor, wenn diese im Mittel aller Fassaden um mindestens 1.2 m
überragt wird (analog der Definition eines Geschosses). Das Geschoss im Bereich der
Höhenkote 1633.70 m.ü.M. gilt somit nicht als Vollgeschoss."
Auch nach Ansicht der Beschwerdegegnerin (Stellungnahme vom 9. November 2016) ist
Art. 45a Abs. 4 GBR von sämtlichen Gebäuden eingehalten. Diese Bestimmung enthalte
keine Vorgabe zur maximalen Gebäudehöhe. Vielmehr werde darin einzig die Anzahl
zulässiger Geschosse festgesetzt. Zur Frage, was als Geschoss gelte, sei Art. 19 GBR
einschlägig. Die Sockelgeschosse der vorliegenden Bauten seien nach dieser Bestimmung
nicht als Geschosse zu qualifizieren.
16 Vgl. Plan Gesamtansicht Südost/Nordwest, Mst. 1:200, vom 23.12.2015.
RA Nr. 110/2016/79 11
Die Beschwerdeführenden sind dagegen der Meinung, oberhalb der massgebenden
Höhenkote von 1633.70 m.ü.M lägen neben vier Vollgeschossen und dem Dachausbau
auch massgebliche Teile der darunterliegenden Sockelgeschosse, weshalb das
Bauvorhaben gegen Art. 45a Abs. 4 GBR verstosse.
d) Nach Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 Bst. a GBR sind – wie bereits ausgeführt – über der
Höhenkote von 1633.70 m.ü.M maximal vier Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoss
zulässig. Bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ergibt sich eindeutig, dass es sich
dabei um einen Maximalwert handelt und damit über der betreffenden Höhenkote keine
weiteren Teile der darunterliegenden Stockwerke zugelassen sind. Dies lässt sich zudem
aus Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 Bst. b GBR ableiten, wonach unterhalb der Höhenkote von
1633.70 m.ü.M zwei Sockelgeschosse zulässig sind: Nur unterhalb dieser Höhenkote, nicht
jedoch oberhalb, ist in der umstrittenen Bestimmung von Sockelgeschossen die Rede.
Auch der Sinn und Zweck von Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR lässt keinen anderen Schluss
zu. So ist diese Bestimmung unter den Gestaltungsgrundsätzen der ZPP "Apartmenthotel
Mürren" eingeordnet und soll damit zu einer guten Einordnung des Vorhabens in das
Umgebungs- und Dorfbild beitragen. Indem genau definiert wird, welche Teile der Gebäude
über bzw. unter einer gewissen Höhenkote zulässig sind, wird eine gewisse Einheitlichkeit
der Gebäude bezweckt. So sollen die Sockelgeschosse, welche sich üblicherweise
hinsichtlich ihrem Erscheinungsbild von den übrigen Geschossen abheben (hier mit
Steinfassaden) unterhalb dieser Höhenkote zu liegen kommen, während dem die darüber
liegenden Geschosse (hier mit Holzverkleidung) ab dieser Höhenkote zu beginnen haben.
So kann es auch nicht dem Sinn und Zweck dieser Einordnungsbestimmung entsprechen,
wenn – wie vorliegend – zusätzlich zu den vier Vollgeschossen und dem Dachgeschoss
auch noch Teile des Unter- bzw. Sockelgeschosses über dieser Höhenkote zu liegen
kommen.
Sowohl nach dem Wortlaut der umstrittenen Bestimmung als auch nach deren Sinn und
Zweck dürfen sich demnach oberhalb der Höhenkote von 1633.70 m.ü.M neben den vier
Vollgeschossen und dem Dachgeschoss keine Teile des Unter- bzw. Sockelgeschosses
befinden. Irrelevant ist dabei, wie dieses Unter- bzw. Sockelgeschoss zu qualifizieren ist.
Die Ansicht der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin, wonach ein Sockelgeschoss über
der betreffenden Höhenkote nur dann gegen Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR verstösst,
wenn es sich dabei um ein anrechenbares Geschoss im Sinne von Art. 19 GBR (vgl. für
RA Nr. 110/2016/79 12
den Wortlaut dieser Bestimmung E. 3e) handelt, kann nicht gefolgt werden. Würde man
darauf abstellen, so hätte dies zur Folge, dass auch das ganze Sockel- bzw.
Untergeschoss (oder gar mehrere Sockel- bzw. Untergeschosse) über der massgebenden
Höhenkote liegen dürften, solange diese nicht als Geschoss im Sinne von Art. 19 GBR
gelten. Dies kann nicht sein, würde es doch in deutlichem Widerspruch zum Zweck von Art.
45a Abs. 4 Lemma 2 GBR stehen. Die Definition der Geschosse nach Art. 19 GBR hat
nichts mit der vorliegend umstrittenen Gestaltungsbestimmung zu tun.
Insgesamt darf es bei Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR keine Rolle spielen, ob das
Sockelgeschoss ein anrechenbares Geschoss im Sinne von Art. 19 GBR darstellt. Die von
der Gemeinde und der Beschwerdegegnerin gemachte Verbindung zwischen diesen
Bestimmungen ist rechtlich nicht haltbar. Sobald über der Höhenkote von 1633.70 m.ü.M
neben den maximal zugelassenen vier Vollgeschossen und dem Dachausbau auch Teile
der darunterliegenden Sockelgeschossen liegen, ist Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR nicht
mehr eingehalten. Dies ist vorliegend bei allen drei Häusern auf der Parzelle
Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. I._ der Fall. Damit verstossen diese Gebäude
gegen Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR, was ein erheblicher Mangel darstellt. Bereits aus
diesem Grund ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen.
e) Selbst wenn – entgegen dem Ausgeführten, jedoch der Ansicht der Gemeinde und
der Beschwerdegegnerin folgend – Art. 19 GBR bei der Auslegung von Art. 45a Abs. 4
Lemma 2 GBR relevant sein sollte und damit der über der Höhenkote von 1633.70 m.ü.M
liegende Teil des Sockelgeschosses nur zu berücksichtigen wäre, wenn es sich dabei um
ein anrechenbares Geschoss im Sinne dieser Bestimmung handelt, ändert dies nichts am
Ergebnis:
Art. 19 Abs. 1 und 2 GBR enthält folgende Regelung: " 1 Als Geschosse zählen das Erdgeschoss und die Obergeschosse.
2 Das Kellergeschoss zählt als Erdgeschoss, wenn
a) es im Mittel aller Fassaden, bis oberkant fertige Geschossdecke gemessen, den fertigen
Boden um mehr als 1.20 m überragt; Abgrabungen für Hauseingänge und einzelne
Garageeinfahrten nicht angerechnet.
b) talseitig entlang der unteren Dorfstrasse in Mürren (Station BLM - Station der
Schilthornbahn), der Erdgeschossboden das Strassenniveau um mehr als 0.50 m überragt,
oder die Grundfläche der unter dem Strassenniveau untergebrachten wohn- und
RA Nr. 110/2016/79 13
gewerblichen Arbeitsräume (die Wandquerschnitte nicht eingerechnet) gesamthaft mehr als
140 % der Bruttogeschossfläche eines Normalgeschosses ausmacht."
Aus Art. 19 Abs. 2 GBR lässt sich nicht schliessen, dass beim vorliegenden Bauvorhaben
unterhalb der Dorfstrasse – wie dies die Gemeinde und der Beschwerdegegnerin
behaupten – nur Bst. b zu beachten wäre. Vielmehr ist davon auszugehen, dass auch bei
Bauten unterhalb der Dorfstrasse das Kellergeschoss als Erdgeschoss und damit als
(anrechenbares) Geschoss zu zählen ist, wenn entweder Bst. a oder Bst. b erfüllt ist. Wäre
bei Bauten unterhalb der Dorfstrasse nur Bst. b zu beachten, so könnte als Kellergeschoss
und damit als nicht anrechenbares Geschoss im Sinne von Art. 19 Abs. 1 GBR sogar
dasjenige "Untergeschoss" gelten, welches zu überwiegenden Teilen oder gar gänzlich
(mittels Abgrabungen) über dem fertigen Terrain zu liegen kommt, solange der
Erdgeschossboden das Strassenniveau nicht um mehr als 0.5 m überragt. Eine solche
Privilegierung gegenüber Bauten, welche nicht talseitig entlang der unteren Dorfstrasse zu
liegen kommen und damit Bst. a zu beachten haben, liesse sich nicht rechtfertigen. Es ist
vielmehr der Schluss zu ziehen, dass der Gesetzgeber bei Bauten talseitig entlang der
Dorfstrasse für die Frage der Anrechenbarkeit als Geschoss ein weiteres Kriterium
schaffen wollte (welches auf das Strassenniveau Bezug nimmt und nicht vom fertigen
Boden abhängig ist), sofern die Voraussetzung von Bst. a nicht erfüllt ist.
Im vorliegenden Fall überragt das Sockelgeschoss (als. 1. UG bezeichnet) bei allen drei
Häusern auf der Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. I._ den fertigen
Boden im Mittel aller Fassaden um mehr als 1.20 m. In Anwendung von Art. 19 Abs. 2 Bst.
a GBR handelt es sich daher bei diesen Sockelgeschossen – entgegen der Ansicht der
Gemeinde und der Beschwerdegegnerin – um anrechenbare Geschosse im Sinne von Art.
19 Abs. 1 GBR.
Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob auch die Voraussetzungen von Art. 19 Abs. 2
Bst. b GBR erfüllt sind. Trotzdem ist darauf hinzuweisen, dass es zumindest bei Haus D
fraglich ist, ob es sich beim Sockelgeschoss nicht auch nach dieser Bestimmung um ein
anrechenbares Geschoss handelt. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung ist von einem
Erdgeschoss und damit einem anrechenbaren Geschoss im Sinne von Art. 19 Abs. 1 GBR
auszugehen, wenn "die Grundfläche der unter dem Strassenniveau untergebrachten wohn-
und gewerblichen Arbeitsräume (die Wandquerschnitte nicht eingerechnet) gesamthaft
mehr als 140 % der Bruttogeschossfläche eines Normalgeschosses ausmacht." Beim Haus
D befinden sich insgesamt drei Geschosse unter dem Strassenniveau (EG, 1. UG und
RA Nr. 110/2016/79 14
2.UG). Dem Wortlaut folgend ist die gesamte Grundfläche der Wohn- und Arbeitsräume
dieser Geschosse zu berücksichtigen. Diese beträgt vorliegend mehr als 140 % der
Bruttogeschossfläche eines Normalgeschosses.
f) Nach Ansicht der Gemeinde darf das Sockelgeschoss die genannte Höhenkote im
Mittel aller Fassaden um bis zu 1.2 m überragen, um nicht als anrechenbares Geschoss zu
zählen und noch in Einklang mit der Vorgabe von Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR zu stehen
(vgl. E. 3c). Dieser Auslegung kann nicht gefolgt werden. So besteht – wie ausgeführt
(E. 3d) – kein Konnex zwischen dem umstrittenen Art. 45a Abs. 4 Lemma 2 GBR und Art.
19 GBR. Selbst wenn auf Art. 19 GBR abzustellen wäre, lässt sich die Auslegung der
Gemeinde nicht aus dieser Bestimmung ableiten, ist doch darin als Referenzwert für das
Herausragen des Geschosses im Mittel aller Fassaden das fertige Terrain massgebend
(Art. 19 Abs. 2 Bst. a GBR) und nicht eine bestimmte Höhenkote. Die Gemeinde verhält
sich auch widersprüchlich, wenn sie für die Frage der Anrechenbarkeit des umstrittenen
Sockelgeschosses nur Art. 19 Abs. 2 Bst. b GBR, nicht aber Art. 19 Abs. 2 Bst. a GBR als
anwendbar erklärt, dann aber die Nichtanrechenbarkeit trotzdem mit Elementen von Art. 19
Abs. 2 Bst. a GBR begründet. Insgesamt wird damit verdeutlicht, dass sich die rechtliche
Beurteilung der Gemeinde als unhaltbar erweist und die Gemeindeautonomie der
vorliegenden Auslegung nicht entgegenstehen kann.
4. Ortsbild- und Landschaftsschutz
a) Der Beschwerdeführer 1 bringt vor, die vier geplanten Mehrfamilienhäuser seien
deutlich grösser als die umliegenden Gebäude. Es handle sich um überdimensionierte
"Jumbo-Chalets", welche den einzigartigen Charme des Ferienortes Mürren nachhaltig
zerstören würden. Auch die Beschwerdeführenden 2 bis 13 vertreten die Ansicht, das
Projekt nehme in ortsbild- und landschaftsschützerischer Hinsicht keine Rücksicht auf die
gewachsene dörfliche Struktur sowie die umliegenden schützens- und erhaltenswerten
Gebäude. Die Mehrfamilienhäuser seien einzeln sowie gesamt störend und zu dominant.
Sowohl die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid als auch die Gemeinde und die
Beschwerdegegnerin in ihren Eingaben im Rechtsmittelverfahren weisen darauf hin, dass
RA Nr. 110/2016/79 15
das Bauprojekt das Ergebnis eines langwierigen, sorgfältigen Planungsprozesses sei. Als
Grundlage für die ZPP "Apartmenthotel Mürren" seien Testplanungen durchgeführt worden,
bei welchen auch die Kantonale Denkmalpflege (KDP) und die Eidgenössische Natur- und
Heimatschutzkommission (ENHK) beigezogen worden seien. Für das konkrete Projekt sei
sodann ein Wettbewerbsverfahren nach anerkannten Verfahrensregeln durchgeführt
worden. Der generellen ästhetischen Kritik der Beschwerdeführenden sei die Wertung der
Wettbewerbsjury, die Fachberichte des Berner Heimatschutzes und der KDP sowie der
positive Bericht der Gemeinde entgegenzustellen. Die messbaren Vorgaben der ZPP
"Apartmenthotel Mürren" würden zudem durch das Projekt allesamt eingehalten, weshalb
es als zonenkonform gelte. Gegen die Vorgaben der ZPP hätten sich die
Beschwerdeführenden schon im Planverfahren wehren müssen.
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.17
Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Lauterbrunnen mit ihren Bestimmungen zur ZPP
"Apartmenthotel Mürren" im Baureglement Gebrauch gemacht: So soll gemäss Art. 45a
Abs. 1 GBR mit dem Apartmenthotel Mürren eine Überbauung von hoher ortsbaulicher
Qualität realisiert werden, bei welcher eine gute Einordnung in das Orts- und
Landschaftsbild sichergestellt ist und eine qualitätsvolle Umgebungs- und
Aussenraumgestaltung gefördert wird. Dabei haben sich Bauten und Anlagen in ihrer
Gesamterscheinung gut in das Ortsbild und in die landschaftlich wertvolle Umgebung
einzufügen (Art. 45a Abs. 4 GBR). Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1
BauG; ihnen kommt daher selbständige Bedeutung zu.
Der Gemeinde kommt bei der Anwendung dieser Rechtsnormen ein gewisser
Beurteilungsspielraum zu. Wird die Anwendung einer von der Gemeinde erlassenen
17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2016/79 16
Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen
zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie
auferlegen sich bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in eigenständigen
kommunalen Vorschriften eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der
Gemeinde.18
c) Geplant ist der Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit 76 Wohnungen, wobei ein
Mehrfamilienhaus südwestlich des bestehenden, als erhaltenswert eingestuften Gebäudes
" alte Post " zu liegen kommt (Haus A mit 14 Wohnungen) und drei Mehrfamilienhäuser
nordöstlich davon (Haus B und C mit jeweils 20 Wohnungen, Haus D mit 22 Wohnungen).
Die asymmetrischen Bauten weisen eine Gebäudelänge von 22.53 m und eine
Gebäudebreite von 18.93 m auf. Die Häuser A, B und C sind mit der Breitseite und das
Haus D mit der Längsseite gegen Südosten ausgerichtet. Die Häuser sind fünfgeschossig
(Haus A), sechsgeschossig (Häuser B und C) und siebengeschossig (Haus D) geplant.
Das Vorhaben befindet sich am Hang, so dass auf der Südostseite bei allen Häusern
sämtliche Geschosse über dem Terrain zu liegen kommen. Die Untergeschosse der
Gebäude sind als Sockel mit einer Steinfassade ausgebildet, die restlichen Geschosse
sehen eine Holzverkleidung vor. Die Satteldächer sind in einer Eternit Doppeldeckung mit
dunklem Farbton geplant. Das bestehende Gebäude "alte Post" soll mit einer Terrasse aus
Naturstein mit einer Grösse von 182 m2 umgeben werden.
Nebst dem als erhaltenswert eingestuften Gebäude " alte Post ", welches Teil des Projekts
ist, befinden sich im näheren Umfeld ein schützenswertes Gebäude (T._) sowie
mehrere erhaltenswerte Häuser (U._, im äusseren Dorf V._, auf den
Platten W._). Als schützenswertes Objekt eingestuft ist zudem die der unteren,
südöstlichen Parzellengrenze der Parzelle Lauterbrunnen Grundstück Nr. J._
entlang führende Terrasse des ehemaligen Kurhauses. Sämtliche Gebäude sowie die
Bauparzellen befinden sich in der Baugruppe E (Mürren). Mürren ist schliesslich im
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von
regionaler Bedeutung aufgeführt.
d) Im Rahmen des Projektwettbewerbs führte das Preisgericht (bestehend aus drei
Architekten, einem Gemeinderat, einem Architekten als Vertreter der Bauherrschaft sowie
18 VGE 22887 vom 21.08.2007, E. 4.3, mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2016/79 17
dem künftigen Betreiber des Apartmenthotels) im April 2014 zum Siegerprojekt u.a. aus,
dieses zeige auf, dass mit vier Einzelvolumen in Ergänzung zur Post eine dorftypische
Massstäblichkeit für ein Apartmenthotel möglich sei, trotz hoher Dichte. Die Wohngebäude
seien trotz ihrer grossmassstäblichen Volumen gut in die Situation eingegliedert. Das
Postgebäude werde volumetrisch überzeugend in das Ensemble der Neubauten
aufgenommen. Die fein coupierte Topographie werde durch die Setzung der Bauten
beibehalten.19
Mit Stellungnahme vom 18. November 201420 äusserte sich die Regionalgruppe Interlaken-
Oberhasli des Berner Heimatschutzes zum Bauvorhaben. Das geplante Bauvorhaben
werde das Ortsbild von Mürren wesentlich verändern. Das Siegerprojekt werde in
architektonischer, ortsbaulicher und landschaftsverträglicher Hinsicht als die eindeutig
beste Lösung beurteilt. Die Verteilung der Gesamtnutzfläche auf einzelne Bauvolumen sei
richtig, die Stellung der Bauten ebenfalls und die geschickte Gliederung der grossen
Baukörper lasse deren Massstab als verträglich erscheinen. Es sei aber auch festzuhalten,
dass der Nutzungsdruck gross sei und damit eine Reduktion des Flächenangebotes
vorteilhaft wäre. Die im Gelände geplanten freistehenden Sonnenkollektoren seien im
Landschaftsbild störend.
Mit Fachbericht vom 22. Dezember 201421 nahm schliesslich die KDP zum Vorhaben
Stellung und nahm dabei Bezug auf das im Rahmen der Testplanung eingeholte Gutachten
der ENHK22. Die KDP führte Folgendes aus: "Gestützt auf die Unterlagen und den
Augenschein einer Delegation kam die ENHK zum Schluss, dass auf der Parzelle Nr.
I._ ein Neubau mit einer Bruttogeschossfläche von rund 10'000 m2, sowie sie die
Testplanung vorgesehen hat, als schwere Beeinträchtigung des Ortsbildes von regionaler
Bedeutung zu beurteilen ist. [...] Die ENHK war deshalb dezidiert der Meinung, dass als
Vorgabe für die weitere Planung das vorgesehene Bauvolumen deutlich reduziert werden
muss. Es seien vielmehr Varianten zu entwickeln, welche die Massstäblichkeit des
bestehenden Dorfes, ausgehend von der Baumasse des abgebrochenen Grand Hotel
Kurhaus Mürren, aufnehmen und auch die kleineren Bauten und die Schutzobjekte des
19 Bericht des Preisgerichts, S.11. 20 Vorakten pag. 473. 21 Vorakten pag. 472. 22 Vgl. Vorprüfungsakten AGR, Geschäft ZPP Nr. 44 "Apartmenthotel K._", Gutachten der ENHK "Neubau Apartmenthotel K._, Testplanung" vom 28.10.2011.
RA Nr. 110/2016/79 18
Ortsbildes berücksichtigen. Nur daraus könne das maximal verträgliche Volumen
respektive die maximal zulässige Bruttogeschossfläche für die bestehende Bebauung
abgeleitet werden. Zudem legte die ENHK die maximale Bauhöhe auf die Kote 1647.5
m.ü.M. (Firsthöhe des Gebäudes Alte Post) fest und empfahl, auf die Ausbildung eines
Dorfplatzes zu verzichten. Die im ISOS ausgeschiedene Umgebungszone II ist gemäss
ENHK von Bauten vollständig freizuhalten." Die KDP beurteilte das umstrittene
Bauvorhaben im Anschluss wie folgt: "Die Erkenntnisse und Vorgaben der ENHK sind in
das anschliessende Wettbewerbsverfahren eingeflossen. Das nun zu beurteilende Projekt
zeigt ein reduziertes Volumen und die Höhenkote sowie die Bauverbotslinie
Umgebungszone II sind eingehalten. Das Wettbewerbsverfahren zeigte diverse
Lösungsansätze, wobei das vorliegende Siegerprojekt aus Sicht der Denkmalpflege die im
Prinzip einzig mögliche Variante für ein Bauvolumen an diesem Ort zeigt. Sowohl die
Verteilung der Volumen in einzelne Baukörper wie deren Setzung an der Strasse ohne
Dorfplatz erachten wir als günstig. [...]"
e) Die BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die OLK beigezogen.
Dies wird von der Beschwerdegegnerin mit Hinweis auf den bereits erfolgten Beizug
diverser Fachbehörden und die Durchführung eines Projektwettbewerbs kritisiert.
Es ist zwar richtig, dass die OLK nach Art. 2 Abs. 2 der OLKV23 zur gleichen Frage nicht
nochmals Stellung nimmt, wenn ein Baugesuch bereits von der ENHK, der KDP oder einer
leistungsfähigen örtlichen Fachstelle beurteilt worden ist. Damit soll eine
"Doppelbegutachtung" im Baubewilligungsverfahren vermieden werden. Diese Regel gilt
jedoch nicht, wenn Bauvorhaben im Rechtsmittelverfahren vor Justizbehörden umstritten
sind. Als verwaltungsinterne Justizbehörde ist die BVE gehalten, den Sachverhalt im
Rahmen des Verfahrensgegenstands von Amtes wegen festzustellen. Dabei bestimmt sie
Art und Umfang der Ermittlungen der rechtserheblichen Sachumstände, ohne dass sie an
die Beweisanträge der Parteien gebunden ist (Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG). Ihr steht bei der
Erhebung und Abnahme von Beweisen ein weiter Ermessensspielraum zu.24 Es ist zwar
verständlich, dass der Beschwerdegegnerin die Beurteilung der OLK im vorliegenden Fall
missfällt. Die BVE ist jedoch bereits gestützt auf die allgemeinen geltenden
Verfahrensgrundsätze des VRPG befugt, das Bauvorhaben der OLK zur Begutachtung zu
23 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 426.221). 24 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 8 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2016/79 19
unterbreiten, selbst wenn das Vorhaben im Vorverfahren bereits durch die KDP und den
Berner Heimatschutz beurteilt wurde und hierfür ein Projektwettbewerb durchgeführt
wurde. Überdies sieht die OLKV in Art. 4 vor, dass die OLK alle Bau- oder
Planungsgeschäfte behandelt, die ihr von Justizbehörden zur Begutachtung unterbreitet
werden. Dabei hat sich die OLK bei ihrer Beurteilung mit allfälligen, durch die Vorinstanz
eingeholten Gutachten der ENHK, der KDP oder auch einer leistungsfähigen örtlichen
Fachstelle auseinanderzusetzen (Art. 4 Abs. 1 zweiter Satz OLKV). Der OLK standen bei
ihrer Beurteilung sämtliche Unterlagen – und damit auch die erwähnten Einschätzungen
der ENHK zu den Testplanungen und der KDP sowie des Berner Heimatschutzes zum
konkreten Projekt – zur Verfügung.
Die von der Beschwerdegegnerin vorgebrachten Einwände gegen den Beizug der OLK
erweisen sich als unbegründet. Ihr Antrag, wonach der Bericht der OLK sowie deren
Wortmeldungen anlässlich des Augenscheins aus dem Recht zu weisen seien, ist
abzuweisen. Der Bericht der OLK vom 22. September 2016 sowie die Ausführungen der
Vertreter der OLK anlässlich des Augenscheins sind im Rahmen der
Beweismittelwürdigung zu beachten.
f) Die OLK hat das Ortsbild in der Umgebung des Bauvorhabens in ihrem Bericht vom
22. September 2016 charakterisiert. Aufgrund des am Augenschein vom 12. Oktober 2016
gewonnenen Eindrucks erweist sich diese Umschreibung des Umgebungsbildes durch die
Fachbehörde aus Sicht der BVE als korrekt. Sie lautet wie folgt: " Mürren hat sich insbesondere nach der Eröffnung der Bergbahn Lauterbrunnen- Mürren (BLM) zu
einem Tourismus- und Kurort entwickelt. Ein Dorfbrand 1926 zerstörte weite Teile des historischen
Dorfkerns. Der Wiederaufbau erfolgte regellos, bäuerliche Bauten wurden neben touristischen
erstellt, teils in Stein, mehrheitlich aber in Holz. Nicht alle um 1900 entstandenen Hotels wurden
dabei wieder errichtet. Ein weiterer baulicher Schub folgte nach dem Bau der Schilthornbahn, in
deren Folge die Bausubstanz teilweise nochmals ausgewechselt oder verdichtet wurde, indem in
den Zwischenbereichen Neu- und Erweiterungsbauten zu stehen kamen. Im ISOS ist Mürren als
Ortsbild von regionaler Bedeutung aufgeführt.
Zum inneren Ortsbild in der Umgebung des Bauvorhabens
Die Dorfstrasse strasse, an der sich das Bauvorhaben befindet, bildet die Hauptachse eines
feingliedrigen Wegsystems, das die einzelnen Teile des Siedlungsgebiets erschliesst. Sie hat sich
zu einer Flaniermeile entwickelt, die den BLM-Bahnhof mit dem Dorf, bzw. das Dorf mit der
Bergstation der Stechelbergbahn der Höhenkurve entlang verbindet. Aufgrund der oben
beschriebenen Siedlungsentwicklung zeigt sich die Bebauung entlang der Dorfstrasse als
heterogenes Gemisch von Wohn- und Ferienhäusern, Wohn- und Gewerbebauten sowie Hotels und
RA Nr. 110/2016/79 20
Restaurants. Die Bebauung weist gerade auch in dieser Heterogenität Charakteristika auf, die für
Mürren prägend sind:
Beidseits der Strasse stehen 1- bis 3-geschossige Bauten, mehrheitlich giebelständig zur Strasse
ausgerichtet. Die Firste der Bauten talwärts der Strasse liegen höchstens gleich hoch, mehrheitlich
jedoch unter den Firsten der Bauten oberhalb der Strasse. Die talseitigen Bauten liegen tendenziell
dichter bzw. unmittelbar an der Strasse (ohne trennende Grünfläche) und weisen in den
Erdgeschossen eine öffentliche Nutzung wie Läden oder Restaurants auf, die zum Flanieren
einladen. Zwischen den Bauten öffnen sich jeweils begrenzte Durchblicke in die eindrückliche
Bergwelt. Die Baufelder der geplanten Häuser B, C und D liegen auf einer grösseren Baulücke, die
durch den Teilabbruch des Grandhotels Kurhaus Mürren entstand. Sie gibt zwar mit ihrer
atemberaubenden Aussichtslage einen ungehinderten Blick in die gegenüberliegende Bergkulisse
frei, bildet aber eine offene Wunde im sonst geschlossenen Siedlungsmuster. Zudem konkurriert sie
die Sportterrasse als öffentlich zugängliche Aussichtsplattform. Diese wird heute trotz ihrer
exzeptionellen Lagequalität daher kaum noch frequentiert.
Zum äusseren Ortsbild in der Umgebung des Bauvorhabens
Mürren liegt auf einer Geländeterrasse, die zum Tal hin in einer jäh abfallenden Geländekante ihren
Abschluss findet. In der Umgebung des Bauvorhabens wird der talseitige Siedlungsrand durch die
Bebauungszeile gebildet, die sich unterhalb der Dorfstrasse entlangzieht. Zu dieser Zeile gehörte
einst auch der Gebäudekomplex des nicht mehr existierenden Grandhotels Kurhaus Mürren. Die
teils stark abfallende Hangpartie, die sich zwischen diese Bebauungszeile und den steilen
Felswänden erstreckt, bildet einen natürlichen Grünraum. Lediglich zur Anlage von Gärten und
Parkanlagen wurden gewisse Geländeabschnitte zu den Bauten hin durch Stützmauern terrassiert.
Das markanteste Element dieser aus mehreren Teilen bestehenden Terrassierung bildet die
Sportterrasse, an die sich die mehrfach abgestufte Parkanlage des einstigen Grandhotels Kurhaus
Mürren anschloss, die sich in Ansätzen noch im Terrain erkennen lässt. Die Fortsetzung findet diese
Terrassierung in einigen Pflanzgärten. Diese Terrassierung, die den Dorfkern vom Hotel Edelweiss
bis zur Sportterrasse umspannt, stärkt den südöstlichen Siedlungsrand, schliesst diesen klar ab und
prägt das äussere Ortsbild (von der gegenüberliegenden Talseite gesehen) auch im Bereich des
Bauvorhabens wesentlich mit."
g) Zur Einordnung des Bauvorhabens in das umliegende Ortsbild führt die OLK in ihrem
Bericht Folgendes aus: "Die Schliessung der bestehenden Baulücke stärkt den urbanen Charakter der Dorfstrasse und wird
begrüsst. Die ortsverwandte Typologie der giebelständigen Einzelbauten vermag die Strassenfront
zu ergänzen und erlaubt dabei den punktuellen Durchblick zum Tal. Die Aufteilung des sehr grossen
Raumprogramms in total 5 neue Einzelbauten führt jedoch zu verhältnismässig langen und hohen
Giebelfassaden. Bei Haus D weist diese zudem eine ortsfremde Gesamtproportion auf. Die
Aufnahme ortstypischer Baumerkmale wie der murale Sockel kombiniert mit dem hölzernen Aufbau
ist richtig. Die leicht hochrechteckigen Fassadenöffnungen zur Strasse hin orientieren sich in den
Proportionen am Bestand; die etwas grösseren Fenster auf der Talseite respektieren richtigerweise
RA Nr. 110/2016/79 21
ebenfalls den geschlossenen Charakter der Fassaden. In ihrer willkürlichen Anordnung wirken die
Fassaden jedoch beliebig und die modische Anschrägung der Vordächer ist ortsfremd.
Das Haus A nimmt die Giebelhöhe der alten Post auf und fügt sich stimmig in den Bestand.
Während die Dorfstrasse auf die Länge der Überbauung zwischen der alten Post und Haus D mehr
oder weniger linear ansteigt, macht die Neubebauung am Übergang von der alten Post zum Haus B
einen Massstabwechsel durch einen übermässigen Sprung in der Gesamthöhe. Beim Gebäude D ist
insbesondere zu beachten, dass der gegenüber der profilierten Traufe 4.5 m höhere Giebel
anderthalb Mal höher ist als das Baugespann.
Die Häuser C und D stehen zu weit talwärts. Beim Haus D führt dies strassenseitig zu einem
unverständlichen Rücksprung gegenüber den nördlichen Nachbarn, was die Strassenfront unnötig
schwächt. Als Folge der zurückversetzten Lage weisen beide Bauten zur Strasse hin zu hohe,
geschlossene Sockelwände auf; die Zugänge zu den Bauten müssen durch künstlich wirkende
Aufschüttungen und Geländemodellierungen im Bereich der Hauseingänge gelöst werden.
Südostseitig führt diese zu tief gelegene Position zu einem inakzeptablen Verlust der räumlichen
Kontinuität des für das äussere Ortsbild wichtigen Terrassenraumes, der den Dorfkern vom Hotel
Edelweiss bis zur Sportterrasse umspannt. Die Terrassierung selbst wird schmerzlich geschwächt,
sowohl durch den ersatzlosen Abbruch des obersten Niveaus als auch durch die unsensible
Verstellung durch Sonnenkollektoren.
Die Gestaltung des Aussenraumes schwächt zudem das innere Ortsbild. Die talseitige Bebauung
der Dorfstrasse ist ohne Grünzone an die Strasse gesetzt. Die geplanten Grünflächen zwischen der
Dorfstrasse und den Neubauten C und D sind in diesem Bereich des Dorfes ortsfremd. Die
Begrünung der Hauszwischenräume, mit oder ohne Bäume, ist hingegen möglich.
Zusammenfassend ist zu sagen, dass das Einzelvolumen A grundsätzlich in diesem Umfeld möglich
ist, die Volumen B, C und D aus Sicht der OLK in einzelnen Punkten (Gebäudehöhen und -breiten,
Bezug zur Strasse/Strassenabstand und Gestaltung der Geländeterrassen) zu optimiert ist."
h) Ein Hauptkritikpunkt der OLK betrifft die Dimensionierung und die
Gesamtproportionen der drei Häuser auf der Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr.
I._ (Häuser B, C und D) und die daraus resultierende dominierende Wirkung
dieser Bauten in der Umgebung. Insbesondere das Haus D wird durch die Fachbehörde
als ortsfremd eingestuft. Die unterschiedliche Ausrichtung dieses Hauses habe zur Folge,
dass es deutlich breiter sei als die drei anderen Bauten und daher auch eine höhere
Firsthöhe als die übrigen Häuser aufweise.25 Grundsätzlich gilt zwar, dass Art oder Mass
der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung gestützt auf Vorschriften des allgemeinen
Ortsbild- und Landschaftsschutzes nicht eingeschränkt werden darf.26 Was die zulässigen
25 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 19. Oktober 2016, S. 8, Voten OLK-Vertreter. 26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2016/79 22
Gebäudedimensionen betrifft, so enthalten die Bestimmungen der ZPP "Apartmenthotel
Mürren" allerdings keine konkreten baupolizeilichen Vorgaben. Es finden sich nur konkrete
Bestimmungen zur maximal zulässigen Geschossfläche auf den Bauparzellen sowie
Vorgaben zum Strassen- und Grenzabstand. Mangels genauer Vorgaben zu den
Gebäudedimensionen kommt daher den anwendbaren Ästhetikbestimmungen (vgl. E. 4b)
vorliegend ein besonderes Gewicht zu. Ein Blick auf den Situation- und den
Umgebungsplan bestätigt den anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindruck,
wonach die vier geplanten Mehrfamilienhäuser jeweils ein grösseres Volumen aufweisen
als das Gebäude der alten Post und sich zudem hinsichtlich ihrer Proportionen auch
deutlich von den unmittelbar umliegenden Häusern abheben (mit Ausnahme des
Sportchalets). Wie die OLK richtig feststellte, führen diese grossen Grundflächen zu
verhältnismässig langen und hohen Giebelfassaden. Beim Haus D wird dies noch dadurch
verstärkt, dass es im Unterschied zu den drei anderen Neubauten und dem Gebäude " alte
Post " eine andere Ausrichtung aufweist, indem sich die längeren Fassadenseiten
strassen- und talseitig befinden; die Giebelfassaden des Hauses D werden aufgrund der
Mehrbreite noch höher. Die Neubauten sind mit einer strassenseitigen Breite von 18.93 m
(Häuser A, B und C) sowie 22.53 m (Haus D) rund 6 m bzw. 9.5 m breiter als das Gebäude
"alte Post". Bereits mit ihren grossen Grunddimensionen heben sich die geplanten
Neubauten vom umliegenden Ortsbild ab; von einer dorftypischen Massstäblichkeit, welche
die Jury des Wettbewerbsverfahrens dem Vorhaben attestiert, kann nicht gesprochen
werden. Dazu kommen eine unruhige Fassadenstruktur mit zahlreichen Vor- und
Rücksprüngen sowie die Anschrägung der Vordächer gegen Süden hin, welche ortsfremd
sind.
In nachvollziehbarer Weise kritisiert die OLK weiter die Gesamthöhe der Häuser B, C und
D. So mache die Neubebauung am Übergang vom Gebäude "alte Post" zum Haus B einen
Massstabwechsel durch einen übermässigen Sprung in der Gesamthöhe, obwohl die
Dorfstrasse auf der Länge der Überbauung zwischen alter Post und Haus D mehr oder
weniger linear ansteige. Dieser übermässige Sprung ist auf dem Plan "Gesamtansicht
Südost/Nordwest" gut erkennbar. Während dem sich das Gebäude A in der Gesamthöhe
am Gebäude " alte Post " orientiert (First auf Höhenkote 1647.5 m.ü.M.), ist das Gebäude
B im Vergleich zu diesem bestehenden Baudenkmal 2.15 m höher (First auf Höhenkote
1649.65 m.ü.M.). Die anschliessenden Gebäude C (First auf Höhenkote 1649.85 m.ü.M.)
und D (First auf Höhenkote 1650.45 m.ü.M.) sind sodann 2.35 m bzw. 2.95 m höher als
das Gebäude "alte Post". Nach dem Haus D erfolgt in östlicher Richtung im Vergleich zum
RA Nr. 110/2016/79 23
angrenzenden, bestehenden Haus sodann ein deutlicher Sprung der Gebäudehöhe nach
unten. Diesbezüglich ist zu beachten, dass bereits die ENHK in ihrem Gutachten vom
28. November 2011 für eine ortsbildverträgliche Überbauung verlangt hat, die maximale
Bauhöhe auf der Kote 1647.5 m.ü.M. (Firsthöhe des Gebäudes alte Post ) festzulegen.27
Dabei hielt sie in diesem Gutachten u.a. Folgendes fest28: "Wenn die Kote für die maximale
Bauhöhe der Neubauten auf 1650 m.ü.M. fixiert und dazu keine Dachvorschriften
festgelegt werden, entsteht gegenüber den bergseitigen Chalets ein erdrückendes
Gegenüber und die Neubauten scheinen höher als die Chalets, auch wenn die Distanz zur
Strasse grösser ist, als dies beim Grand Hotel Kurhaus Mürren der Fall war." Entgegen den
Ausführungen der KDP in ihrem Fachbericht vom 22. Dezember 201429 hat die
Beschwerdegegnerin diese Empfehlung der ENHK in ihrem Bauprojekt nicht berücksichtigt;
vielmehr liegt die Gesamthöhe von drei Gebäuden bei einer Höhenkote von rund 1650
m.ü.M, was nach der plausiblen Einschätzung der ENHK zu einer zu grossen Dominanz
dieser Neubauten gegenüber der bestehenden Überbauung oberhalb der Dorfstrasse führt.
Damit erweisen sich diese drei Gebäude – der Fachmeinung der OLK folgend – als zu
hoch und damit nicht ortsbildverträglich.
i) Die OLK bemängelt zudem die Platzierung der Häuser C und D. Diese Häuser
stünden zu weit talwärts, was vorab beim Haus D strassenseitig zu einem unverständlichen
Rücksprung gegenüber den nördlichen Nachbarn führe. Durch den grossen Abstand zur
Dorfstrasse und die in diesem Bereich vorgesehenen künstlich wirkenden
Terrainaufschüttungen und Geländemodellierungen werde die Qualität im inneren Ortsbild
unterbrochen, welche sich durch Gebäude mit öffentlichen Nutzungen unmittelbar an der
Strasse auszeichne. Durch die Aufschüttungen und Grünflächen zwischen der Strasse und
den Häusern fehle dieser Dialog zur Strasse.30 Talseitig rage das Haus D über den
bestehenden Siedlungsrand hinaus, was gemäss Fachbericht zu einem "inakzeptablen
Verlust der räumlichen Kontinuität des für das äussere Ortsbild wichtigen
Terrassenraumes" führt. Daher trage jeder Meter, welcher diese Häuser näher an die
Strasse rücken, zur Entschärfung der Situation bei.31 Diesen Ausführungen der OLK ist
27 Vgl. Vorprüfungsakten AGR, Geschäft ZPP Nr. 44 "Apartmenthotel Mürren ", Gutachten der ENHK "Neubau Apartmenthotel Mürren, Testplanung" vom 28.10.2011, 6. 28 S. 4 des Gutachtens der ENHK. 29 Vorakten pag. 472. 30 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 19. Oktober 2016, S. 12, Voten OLK-Vertreter. 31 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 19. Oktober 2016, S. 12 und 14, Voten OLK-Vertreter.
RA Nr. 110/2016/79 24
beizupflichten. Das Haus D passt bereits durch seine andersartige Ausrichtung nicht gut in
das Gesamtkonzept der neuen Überbauung. Vorab dieses Haus D (in etwas geringerem
Masse auch das Haus C) stellt einen Bruch im talseitigen Siedlungsrand dar, indem es
nicht nur deutlich über die bestehenden Häuser nordostseitig hinausragt, sondern auch
über die projektierten Mehrfamilienhäuser sowie über das Gebäude " alte Post " auf deren
südwestlichen Seite. Auch strassenseitig wirkt sich dies negativ aus, vorab aufgrund des
augenfälligen Rücksprungs zwischen der nordöstlichen Ecke des Hauses C und der
südwestlichen Ecke des Hauses D.32 Die Kritik der Fachbehörde zum grossen Abstand
gegenüber der Dorfstrasse und dem fehlenden Bezug ist aus ästhetischer Sicht ebenfalls
nachvollziehbar. Allerdings ist diesbezüglich zu berücksichtigen, dass gemäss der Vorgabe
zur ZPP "Apartmenthotel Mürren" ein Strassenabstand von 6 m einzuhalten ist (Art. 45
Abs. 4 Lemma 7 GBR). Ebenso wenig kann von der Beschwerdegegnerin verlangt werden,
in den Erdgeschossen dieser Gebäude – wie sonst entlang der Dorfstrasse üblich – eine
öffentliche Nutzung unterzubringen. Allerdings könnte aus ästhetischer Sicht bereits eine
Verbesserung erreicht werden, wenn die Gebäude C und D (allenfalls unter Anpassung
des Grundrisses in diesem Bereich) ganz an den Strassenabstand von 6 m heranrücken
würden. Diese Möglichkeit besteht: Die strassenseitige Fassade des Haus C liegt in beiden
Eckpunkten rund 1 m von der Strassenabstandslinie entfernt; das Haus D ist aufgrund der
dem Strassenverlauf entgegengesetzten Platzierung und dem Rücksprung der
strassenseitigen Fassade im südwestlichen Bereich bis zu rund 4.5 m von dieser
Strassenabstandslinie zurückversetzt. Mit einem Heranrücken an die
Strassenabstandslinie könnte nicht nur der ortsfremde Zwischenraum zur Strasse etwas
reduziert werden, auch talseitig würden sich die Gebäude dadurch etwas besser am
bestehenden Siedlungsrand orientieren und damit zu einer besseren Einordnung der
Bauten in die Umgebung führen. So wie das Vorhaben derzeit geplant ist, kann jedoch
auch aufgrund der Platzierung der Gebäude C und D nicht von einer guten Einordnung in
das Orts- und Landschaftsbild gesprochen werden. Ortsfremd sind zudem – wie dies die
OLK zu Recht festhält – die erheblichen Terrainaufschüttungen im Bereich zwischen
diesen Häusern und der Dorfstrasse sowie die Konzipierung dieser Freiflächen als
Grünzone.
j) Weiter bringt die OLK in ihrem Bericht vom 22. September 2016 zu Recht vor, dass
die Fassaden in ihrer willkürlichen Anordnung beliebig wirken. Die Frontfassaden des
32 Die entsprechenden Profile sind erkennbar in der Fotodokumentation zum Augenschein vom 19. Oktober 2016, Fotos Nrn. 1 (Profile im Hintergrund) und 8 (Profile im Vordergrund).
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Gebäudes " alte Post " sowie der weiteren, bestehenden Bauten in unmittelbarer
Umgebung weisen in der Regel eine gewisse Symmetrie auf. Im Unterschied dazu sind die
Fassaden der umstrittenen Mehrfamilienhäuser durch die zufällige Anordnung der Balkone
und Fenster sowie die unterschiedlichen Fenstertypen und -grössen unruhig und nicht
symmetrisch. Auch diesbezüglich ist damit ein Gegensatz zum umliegenden Ortsbild
festzustellen. Schliesslich wirken sich die beiden im Gelände unterhalb der umstrittenen
Häuser geplanten, freistehenden Sonnenkollektoren mit einer Grösse von 72 bzw. 80 m2
störend auf das Landschaftsbild aus, was neben der OLK auch schon vom Berner
Heimatschutz in der Stellungnahme vom 18. November 2014 bemängelt wurde.
k) Insgesamt ist der Fachmeinung der OLK, wonach die Neubauten zu voluminös sind
und ortsfremde Gesamtproportionen aufweisen, zu folgen. Vorab die Mehrfamilienhäuser
auf der Parzelle Grundbuchblatt Nr. I._ (Häuser B, C und D) sind
überdimensioniert und erweisen sich als zu hoch. Zudem verhindert die Platzierung und
Ausrichtung des Gebäudes D (in vermindertem Masse auch des Gebäudes C) eine gute
Einordnung in das umliegende Ortsbild, so dass – entgegen der Ansicht des Preisgerichts
bzw. der KDP und des Berner Heimatschutzes – nicht von einer guten oder geschickten
Eingliederung in die Situation bzw. einer günstigen Setzung an der Strasse gesprochen
werden kann. Das Bauvorhaben fügt sich nicht gut in das Orts- und Landschaftsbild der
Umgebung ein und verstösst gegen die anwendbaren Ästhetikbestimmungen der ZPP
"Apartmenthotel Mürren ". Die Haltung der Gemeinde ist rechtlich nicht haltbar, den
Schlussfolgerungen der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Damit sind die Beschwerden
gutzuheissen.
5. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend verstösst das Bauvorhaben gegen die Vorgabe von Art. 45a
Abs. 4 Lemma 2 GBR sowie gegen die anwendbaren Ästhetikbestimmungen der ZPP
"Apartmenthotel Mürren". Damit sind die Beschwerden gutzuheissen. Der vorinstanzliche
Entscheid ist aufzuheben und dem Vorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden
einzugehen. Auf die weiteren, von den Beschwerdeführenden beantragten Beweismittel
konnte verzichtet werden, da die massgeblichen Sachverhaltselemente anhand der zur
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Verfügung stehenden Akten und Pläne sowie der getroffenen Beweismassnahmen
(Augenschein, OLK-Bericht) genügend überprüft bzw. festgestellt werden konnten. Die von
den Beschwerdeführenden 2 bis 11 verlangte Vormerkung von Rechtsverwahrungs- und
Lastenausgleichsansprüchen hat sich damit ebenfalls erledigt.
b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1
i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV33). Vorliegend wurden drei Beschwerden eingereicht, wobei zu
beachten ist, dass die Beschwerde der Beschwerdeführenden 2 bis 11 und die
Beschwerde der Beschwerdeführenden 12 und 13 bis auf den Antrag zur
Rechtsverwahrung und zum Lastenausgleich identisch sind und daher hinsichtlich der
Verfahrenskosten als eine Beschwerde zu behandeln sind. In Anwendung der erwähnten
Bestimmungen werden die Pauschalen für die beiden Beschwerden auf je Fr. 3'000.00
festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann
die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer
angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). Dementsprechend werden die
Pauschalen auf je zwei Drittel, d.h. Fr. 2'000.00 reduziert. Für den Augenschein vom 12.
Oktober 2016 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von
Fr. 500.00 erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 1'500.00 für den Bericht vom 22. September
2016 gemäss Rechnung vom 4. Oktober 2016, Fr. 300.00 für den Augenschein gemäss
Rechnung vom 26. Oktober 2016) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben.
Insgesamt betragen die oberinstanzlichen Verfahrenskosten somit Fr. 6'300.00.
Die Beschwerden werden gutgeheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die
Beschwerdegegnerin, weshalb ihr die Verfahrenskosten von Fr. 6’300.00 aufzuerlegen sind
(Art. 108 Abs. 1 VRPG).
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 49'179.80 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
33 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Kostennote der Anwälte des Beschwerdeführers 1 beläuft sich auf Fr. 10'419.10
(Honorar Fr. 10'300.00, Auslagen Fr. 119.10). Die Parteikosten umfassen den durch die
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11
Abs. 1 PKV34 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren
Fr. 400.00 bis Fr. 11'800.00 pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der
Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG35). Im
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich im oberen Bereich zu
werten, da neben dem Schriftenwechsel ein OLK-Bericht eingeholt und ein Augenschein
durchgeführt wurde und die Parteien dazu Stellung zu nehmen hatten. Angesichts der
Baukosten gemäss Baugesuch von rund Fr. 19'000'000.00 ist die Bedeutung der
Streitsache als überdurchschnittlich einzustufen. Die Schwierigkeit des Prozesses wird
schliesslich aufgrund der umstrittenen Rechtsfragen als knapp überdurchschnittlich
gewertet. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 9'000.00 als angemessen. Der von den
Rechtsvertretern des Beschwerdeführers 1 geltend gemachte Reisezuschlag von
Fr. 300.00 für einen ganzen Tag nach Art. 10 PKV ist zu diesem Honorar hinzuzurechnen.
Die Kostennote der Anwälte des Beschwerdeführers 1 wird damit auf Fr. 9'419.10 (Honorar
Fr. 9'300.00, Auslagen Fr. 119.10) gekürzt und ist in diesem Umfang von der
Beschwerdegegnerin zu tragen.
Der Anwalt der Beschwerdeführenden 2 bis 11 reichte eine Kostennote über Fr. 13'716.00
(Honorar Fr. 12'390.00, Auslagen Fr. 310.00, Mehrwertsteuer Fr. 1'016.00) ein. Für die
Beschwerdeführenden 12 und 13, welche sich im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens
durch denselben Anwalt vertreten liessen, reichte dieser eine Kostennote über Fr. 9'142.20
(Honorar Fr. 8'260.00, Auslagen Fr. 205.00, Mehrwertsteuer Fr. 677.20) ein.
34 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; BSG 168.811) 35 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
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Hier gilt es vorab zu beachten, dass sich die Beschwerdeführenden 12 und 13 erst im
Verlaufe des Beschwerdeverfahrens durch den Anwalt vertreten liessen. Das
Vertretungsverhältnis wurde mit Schreiben vom 4. Juli 2016 bekanntgegeben, die
Anwaltsvollmachten mit Eingabe vom 26. Juli 2016 nachgereicht. Entgegen der
eingereichten Kostennote für die Beschwerdeführenden 12 und 13 kann daher ihr
Rechtsvertreter für das Abfassen der Beschwerde keine Parteikosten geltend machen.
Dieses Recht steht ihm nur hinsichtlich der Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 bis
11 zu, welche von Beginn an durch ihn vertreten waren. Ab dem Zeitpunkt, ab welchem
sich sowohl die Beschwerdeführenden 1 bis 11 als auch die Beschwerdeführenden 12 und
13 durch denselben Anwalt vertreten liessen, entstand dem Rechtsvertreter durch das
Doppelmandat kaum ein höherer Aufwand. So nahm er im Namen beider Klientschaften
am Augenschein teil und verfasste für diese im Rahmen der Schlussbemerkungen eine
gemeinsame Stellungnahme. In Anbetracht dieser Ausführungen und der auch hier
angezeigten Kürzung der Kostennote (vgl. oben) rechtfertigt es sich daher, den
Beschwerdeführenden 2 bis 11 und den Beschwerdeführenden 12 und 13 insgesamt ein
Honorar von Fr. 9'000.00 zuzusprechen. Dieses ist sodann aufzuteilen, wobei den
Beschwerdeführenden 2 bis 11 – da von Anfang an anwaltlich vertreten – drei Viertel
dieses Betrags (Fr. 6'750.00) und den Beschwerdeführenden 12 und 13 ein Viertel (Fr.
2'250.00) zustehen.
Der Anwalt macht schliesslich bei der Kostennote der Beschwerdeführenden 2 bis 11 einen
Zuschlag von 50 % für die Wahrung bedeutender vermögensrechtlicher Interessen geltend.
Sind bedeutende vermögensrechtliche Interessen zu wahren, wird auf dem Honorar ein
Zuschlag von bis zu 200 Prozent gewährt (Art. 11 Abs. 2 PKV). Dabei sind
vermögensrechtliche Streitigkeiten solche um geldwerte Ansprüche und Verpflichtungen,
wobei die finanziellen Gesichtspunkte im Vordergrund stehen müssen. Streitigkeiten um
die Erteilung von Polizeibewilligungen wie beispielsweise Baubewilligungen zählen nicht
dazu.36 Ein Zuschlag im Sinne von Art. 11 Abs. 2 PKV wird daher vorliegend nicht gewährt.
Insgesamt wird damit die Kostennote des Anwalts der Beschwerdeführenden 2 bis 13
bezüglich der Beschwerdeführenden 2 bis 11 auf Fr. 7'472.25 (Honorar Fr. 6'750.00,
Auslagen Fr. 168.75, Mehrwertsteuer Fr. 553.50) und bezüglich der Beschwerdeführenden
36 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 5, mit Hinweisen
RA Nr. 110/2016/79 29
12 und 13 auf Fr. 2'490.75 (Honorar Fr. 2'250.00, Auslagen Fr. 56.25, Mehrwertsteuer
Fr. 184.50) gekürzt. Auch diese Parteikosten sind von der Beschwerdegegnerin zu tragen.