Decision ID: a25603cb-dda9-4f52-b36c-e32a96dc92dd
Year: 2022
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_006
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 7. Dezember 2020 bewilligte der Gemeinderat X. der A. AG die
Wohnüberbauung "E." mit 13 Wohneinheiten samt Tiefgarage als
Arealüberbauung auf der Parzelle Nr. aaa der Gemeinde X. Gleichzeitig
wies der Gemeinderat die gegen das Bauvorhaben erhobenen
Einwendungen unter anderem von B. sowie C. und D. ab. Die am 3. August
2020 erteilte Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
(BVU), Abteilung für Baubewilligungen, zu den kantonalen Prüfbelangen
(Kantonsstrassenabstand, Gewässerraum, Nutzungsbewilligung,
fischereirechtliche Bewilligung), einschliesslich der von der Abteilung für
Baubewilligungen koordinierten Zustimmungen/Bewilligungen von dritten
Stellen (eisenbahnrechtliche Zustimmung der SBB; kantonale
Brandschutzbewilligung der Aargauischen Gebäudeversicherung), wurden
zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt.
B.
1.
B. sowie C. und D. fochten diesen Entscheid mit Beschwerde vom
14. Januar 2021 beim Regierungsrat an und beantragten einerseits die
Aufhebung der Baubewilligung, andererseits die Rückweisung der Sache
an den Gemeinderat X.
2.
Am 25. August 2021 entschied der Regierungsrat (RRB Nr. 2021-000994):
1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats X. vom 7. Dezember 2020 aufgehoben.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie den Kanzleigebühren und Auslagen von Fr. 388.55, zusammen Fr. 2'388.55, werden der , der A. AG, Y., auferlegt. Den Beschwerdeführenden, das heisst B. sowie C. und D., X., wird der von ihnen geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'500.00 aus der Staatskasse zurückerstattet.
3. a) Die A. AG hat B. sowie C. und D., X., die ihnen im Verfahren vor dem Regierungsrat entstandenen Parteikosten mit Fr. 6'000.– zu entschädigen.
b) Der Gemeinderat X. hat B. sowie C. und D., X., die ihnen im Verfahren vor dem Regierungsrat entstandenen Parteikosten mit Fr. 4'000.– zu entschädigen.
- 3 -
C.
1.
Dagegen liess die A. AG am 29. September 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht einreichen, mit den Anträgen:
1. Der Beschluss des Regierungsrats Nr. 2021-000994 vom 25. August 2021 sei aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderats X. vom 7. Dezember 2020 sei zu bestätigen.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwertsteuer).
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2021 stellte der Rechtsdienst des
Regierungsrats im Namen des Regierungsrats Antrag auf kostenfällige Ab-
weisung der Beschwerde. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Aktener-
gänzung und Neubeurteilung an den Gemeinderat X. zurückzuweisen.
Der Gemeinderat X. beantragte demgegenüber mit Protokollauszug zur
Sitzung vom 1. November 2021 (Datum Postaufgabe: 5. November 2021)
die Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen für die Beschwerdegegner.
Die Beschwerdegegner beantragten mit Beschwerdeantwort vom 26. No-
vember 2021, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie
abzuweisen, subeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzu-
weisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bau-
herrin/Gemeinde X.
3.
Im weiteren Schriftenwechsel ("Replik" des Gemeinderats X. vom
13. Dezember 2021; Repliken der A. AG vom 6. Januar 2022 [eigene
Eingabe] und 14. Januar 2022 [Eingabe ihres Rechtsvertreters]; "Replik"-
Verzicht der Beschwerdegegner vom 13. Januar 2022; Duplik des
regierungsrätlichen Rechtsdiensts vom 8. Februar 2022; Duplik der Be-
schwerdegegner vom 11. Februar 2022) hielten alle Beteiligten an ihren
Anträgen fest.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 19. Juli 2022 beraten und ent-
schieden.
- 4 -

Considerations:
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-
lich (§ 61 Abs. 2 BauV). Das Verwaltungsgericht ist folglich für die Beurtei-
lung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Die Beschwerdegegner begründen ihren Antrag, wonach auf die vorliegen-
de Beschwerde nicht einzutreten sei, im Wesentlichen damit, dass die
Beschwerdeführerin ihren Standpunkt im vorinstanzlichen Beschwerdever-
fahren ungenügend vorgetragen und dadurch ihre Mitwirkungspflichten
sowie den Grundsatz zu einem Verhalten nach Treu und Glauben verletzt
habe. Ihre Stellungnahme zur Beschwerde der damaligen Beschwerdefüh-
rer (= heutige Beschwerdegegner) an den Regierungsrat habe sich darin
erschöpft, dass der Gemeinderat X. die Baubewilligung zu Recht erteilt
habe und sie über die Opposition der Beschwerdegegner erstaunt sei,
nachdem diese dem Bauprojekt an der Einigungsverhandlung sehr viel
Wohlwollen entgegengebracht hätten. Wenn eine Partei die nach § 23
VRPG erforderliche Mitwirkung verweigere, sei die Behörde nicht verpflich-
tet, auf ein Begehren einzutreten.
Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. In der Tat ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Beschwerdeführerin in den vorinstanzlichen Verfahren die ihr
nach § 23 VRPG obliegende Mitwirkung verweigert haben sollte. Diese
Mitwirkungspflicht bezieht sich auf die Feststellung des Sachverhalts. We-
der der Gemeinderat X., der die von der Beschwerdeführerin nachgesuchte
Baubewilligung gestützt auf ein aus seiner Sicht genügend dokumentiertes
Baugesuch erteilte, noch der Regierungsrat, der sich bei seinem Entscheid
ausschliesslich auf die kommunalen und kantonalen Baugesuchsakten
stützte und keine weiteren Sachverhaltsabklärungen traf, folglich die
Baugesuchstellerin nicht zu ergänzenden Angaben und Belegen anhielt,
haben der Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Mitwirkungspflicht
vorgeworfen respektive sie unter Androhung des Nichteintretens auf-
gefordert, ihr Baugesuch zu ergänzen. Die Einreichung einer Beschwerde-
antwort mit Stellungnahme zu den Vorbringen der Gegenpartei gehörte
selbstverständlich nicht zu den der Baugesuchstellerin im vorinstanzlichen
Verfahren obliegenden Mitwirkungspflichten. Sie hätte auch ganz auf eine
Beschwerdeantwort verzichten können, ohne jede Nachteile/Rechtsverlus-
te für das spätere Rechtsmittelverfahren vor dem Verwaltungsgericht. Eine
- 5 -
Novenschranke wie sie in Art. 229 der Schweizerischen Zivilprozessord-
nung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) auf-
grund der Eventualmaxime vorgesehen ist, kennt das von der Untersu-
chungsmaxime (§ 17) beherrschte VRPG nicht. Neue Tatsachen und Be-
weismittel können grundsätzlich jederzeit und in jedem Stadium des kanto-
nalen Rechtsmittelverfahrens vorgebracht werden, solange der Streitge-
genstand dadurch nicht unzulässig verändert wird. Im Übrigen hat die Be-
schwerdeführerin mit ihrer Beschwerde ans Verwaltungsgericht keine
neuen Tatsachen und Beweismittel eingebracht. Sie beschränkt sich da-
rauf, an ihrer Darstellung festzuhalten, dass nebst allen anderen einschlägi-
gen Bauvorschriften auch die Höhenvorschriften der Bau- und Nutzungs-
ordnung (BNO) der Gemeinde X. vom 2. Dezember 2015 eingehalten
seien, und der gegenteiligen Sichtweise des Regierungsrats zu wider-
sprechen.
3.
Weitergehend geben die Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die
offenkundig gegebene Beschwerdelegitimation, zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
4.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist hingegen aus-
geschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Gewerbezone
WG2 der Gemeinde X., Ortsteil Z., und weist eine Hanglage sowie eine
Fläche von 2'552 m2 auf. Wohn- und Gewerbezonen sind gemäss § 10
Abs. 1 BNO unter anderem für Wohnen und mässig störendes Gewerbe
bestimmt. Die Ausnützungsziffer beträgt 0,6, mit Erhöhungspotenzial um
15% auf 0,69 bei Arealüberbauungen, die Fassadenhöhe maximal 8 m, mit
Erhöhungspotenzial um 3 m auf 11 m bei Arealüberbauungen und Verzicht
auf ein zusätzliches Attika- oder Dachgeschoss, und die Gesamthöhe
maximal 12 m (§ 7 Abs. 1 und § 29 Abs. 2 und 3 BNO). Eine Höchstzahl
(Voll-)Geschosse wird in der BNO nicht festgelegt, was zulässig ist. § 49
des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993
(Baugesetz, BauG; SAR 713.100) lässt den Gemeinden die Wahl, ob sie
die Bauhöhe durch Bestimmung der zulässigen Höhe oder Geschosszah-
len (oder beides) begrenzen wollen.
- 6 -
Das umstrittene Bauvorhaben umfasst zwei Wohnhäuser (A und B), die
durch einen mehrheitlich unterirdischen Gebäudetrakt ("Haus C") mit zwei
Geschossebenen (1. und 2. UG), von denen das untere die Tiefgarage be-
herbergt, miteinander verbunden sind. Das Haus A verfügt über ein Erdge-
schoss und zwei Obergeschosse, die höhenversetzt sind. Das Haus B zählt
ein Erdgeschoss und drei Obergeschosse. Beide Wohnhäuser sind vertikal
und teilweise auch horizontal gestaffelt.
2.
2.1.
Die Vorinstanz gelangte im angefochtenen Entscheid, Erw. 2.2.2.2, zum
Schluss, die beiden Wohnhäuser A und B seien an der Nordostfassade
13 m hoch und würden damit die zulässige Gebäudehöhe (richtig: Gesamt-
höhe) von 12 m um 1 m überschreiten. Die zulässige Fassadenhöhe von
11 m (mit Arealüberbauungsbonus) werde an derselben Fassade um 2 m
überschritten. Entsprechend sei das Bauvorhaben nicht zonenkonform und
bewilligungsfähig.
Die Einhaltung der übrigen, von den Beschwerdegegnern (damalige Be-
schwerdeführer) als verletzt gerügten Bau- und Umweltvorschriften prüfte
die Vorinstanz daher nur noch punktuell und summarisch.
2.2.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, der Regierungsrat habe die Gesamt- und
die Fassadenhöhe falsch ermittelt. Beim Plan Nordostfassade (Vorakten,
act. 54: Plan-Nr. 1906-09 "Nordwest-/Nordostfassaden" Massstab 1:100)
handle es sich um einen Ansichtsplan, der die Nordostfassaden samt
Gebäuderücksprüngen bei den obersten Geschossen zeige. Ein zuverläs-
sigeres Bild für die Messung der Fassaden- und Gesamthöhe vermittelten
die Schnittpläne A–C (Vorakten, act. 55: Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B /
C" Massstab 1:100). Ausserdem sei zu beachten, dass das Gelände nicht
gleichmässig verlaufe und im nördlichen Grenzbereich stärker geneigt sei.
Bei dieser Ausgangslage könne ein Ansichtsplan keine verlässliche Grund-
lage für die Messung der Gesamt- und Fassadenhöhe bilden.
Aus dem Schnittplan A gehe hingegen hervor, dass die Gesamthöhe des
Hauses A 11 m und dessen Fassadenhöhe (bis zur Oberkante der Brüs-
tung) 8 m betrage. Die Gesamthöhe des Hauses B betrage gemäss Schnitt-
plan B ebenfalls 11 m, die Fassadenhöhe (bis zur Oberkante der Brüstung)
7,2 m. Folglich hielten beide Häuser die zulässige Gesamthöhe von 12 m
und die zulässige Fassadenhöhe für Arealüberbauungen von 11 m ohne
weiteres ein. Der Regierungsrat habe die Baugesuchspläne offensichtlich
missverstanden und den Sachverhalt falsch beurteilt.
- 7 -
2.3.
2.3.1.
Die Gesamthöhe definiert sich als der grösste Höhenunterschied zwischen
dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegen-
den Punkten auf dem massgebenden Terrain (§ 16 und Anhang 1 Ziff. 5.1
BauV i.V.m. Anhang 1 zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmo-
nisierung der Baubegriffe [IVHB; SAR 713.010], Ziff. 5.1). In den Skizzen
in den Anhängen 2 zur BauV und zur IVHB wird die Gesamthöhe wie folgt
dargestellt:
Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnitt-
linie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der
dazugehörigen Fassadenlinie (Anhang 1 Ziff. 5.2 BauV und IVHB). Die
Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden
durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden
Terrain. Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile
werden nicht berücksichtigt (Anhang 1 Ziff. 3.1 BauV und IVHB). Die Fas-
sadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Ter-
rain (Anhang 1 Ziff. 3.2 BauV und IVHB). In den Skizzen in den Anhän-
gen 2 zur BauV und zur IVHB wird die Fassadenhöhe wie folgt dargestellt:
- 8 -
Nach den Erläuterungen zu IVHB, Stand 3. September 2013, S. 10, ist es
Sache der Kantone, differenzierte Fassadenhöhen je nach Gebäudeseite
festzulegen: bergseitige Fassaden, talseitige Fassaden, giebelseitige Fas-
saden, traufseitige Fassaden. Denkbar sind auch Regelungen, die bei Ge-
bäuden am Hang die Erhöhung der talseitigen Fassadenhöhe um jenes
Mass erlauben, um welches sie bergseits reduziert wird. § 21a BauV be-
stimmt jedoch nur, welche Bauteile ohne Einfluss auf die Berechnung der
Fassadenhöhe sind. Dazu gehören Attikageschossfassaden, die um das
Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind (lit. c). § 7 Abs. 1 BNO hält sodann
fest, dass bei der Ermittlung der Fassadenhöhe bei Flachdachbauten die
talseitige Fassadenhöhe gilt, falls das massgebende Terrain steiler als 10%
ist. Ist das Terrain weniger steil und das oberste Geschoss als Attikage-
schoss (mit entsprechender Flächenreduktion gegenüber den darunterlie-
genden Vollgeschossen) ausgebildet, entspricht die Fassadenhöhe bei
Flachdachbauten mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikage-
schoss der Gesamthöhe.
- 9 -
2.3.2.
Richtig liegt die Beschwerdeführerin mit ihrer Einschätzung, dass sich die
Gesamthöhe der Häuser A und B nicht anhand der Fassaden- bzw. An-
sichtspläne bestimmen lässt. Das liegt daran, dass aufgrund der horizon-
talen Staffelung der Gebäude die obersten Geschosse im Vergleich zu den
darunterliegenden Geschossen zu grossen Teilen, insbesondere an der
Nordostfassade auf ganzer Linie zurückversetzt sind. Insofern ergibt sich
die Differenz zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den
lotrecht bzw. senkrecht darunterliegenden Punkten nicht zuverlässig aus
diesen Plänen. Der tiefste Punkt des massgebenden Terrains lotrecht un-
terhalb der jeweiligen Flachdachkonstruktion ist weder beim Haus A noch
beim Haus B auf Höhe der nordöstlichen Fassadenfluchten der ersten
sichtbaren Geschosse situiert, die im Vergleich zu den Fassadenfluchten
der obersten Geschosse deutlich vorspringend sind. Beim Haus A käme
als tiefster Punkt des massgebenden Terrains lotrecht unterhalb der Flach-
dachkonstruktion höchstens ein Punkt an der Südwestfassade sowie an
Teilen der Südost- und Nordwestfassaden in Frage, wo sich die Fassaden-
fluchten der verschiedenen Geschosse (teilweise) auf gleicher Höhe befin-
den; beim Haus B an Teilen der Südwest- und Nordwestfassaden. An
diesen Fassaden erreicht die Differenz zwischen dem massgebenden Ter-
rain und den Flachdachkonstruktionen jedoch nirgends 12 m (vgl. dazu die
Vorakten, act. 53: Plan-Nr. 1906-10 "Südost-/Südwestfassaden" Massstab
1:100; act. 54: Plan-Nr. 1906-09 "Nordwest-/Nordostfassaden" Massstab
1:100; sowie die Grundriss-Pläne-Nrn. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht",
1906-03 "1. + 2. Obergeschoss", 1906-04 "Erdgeschoss", 1906-06 "1. + 2.
Untergeschoss", Massstab 1:100, bei den kommunalen Akten).
Aus dem Plan Nr. 1906-8 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 (Vorakten,
act. 55) ergeben sich für das Haus A (bei Schnitt A) und das Haus B (bei
Schnitt B) jeweils eine Gesamthöhe von 11 m, wobei aus den bei den Akten
liegenden Plänen nicht genügend ersichtlich ist, ob die tiefsten Punkte des
massgebenden Terrains lotrecht unterhalb der Dachkonstruktionen (der
obersten Geschosse der beiden Häuser) tatsächlich genau auf den Schnitt-
linien A und B liegen. Schaut man sich die Dachaufsicht der Häuser auf
dem Grundriss-Plan Nr. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht", Massstab 1:100
(bei den kommunalen Akten) an, befinden sich die nordwestlichsten Punkte
der Dachkonstruktionen beim Haus B 4,5 m und beim Haus A 3 m nord-
westlich der Schnittlinien. Aus dem Grundriss-Plan Nr. 1906-04 "Erdge-
schoss", Massstab 1:100 (bei den kommunalen Akten), in welchem die Hö-
henlinien (teilweise) eingezeichnet sind, lässt sich sodann ablesen, dass
das Terrain in nördliche Richtung abfällt. Entsprechend dürfte die Differenz
zwischen den nordwestlichsten Punkten der Dachkonstruktionen der
obersten Geschosse der beiden Häuser und dem lotrecht darunterliegen-
den massgebenden Terrain und damit die Gesamthöhe der Häuser mehr
als 11 m betragen. Zwar dürfte die Marke von 12 m aufgrund der grossen
Äquidistanzen zwischen den Höhenlinien 496 und 497 m ü.M. (Haus A)
- 10 -
bzw. 500 und 501 m ü.M. (Haus B), die für eine Abflachung des Geländes
in den Bereichen zwischen den Schnittlinien A und B und den nordwest-
lichsten Punkten der Dachkonstruktionen sprechen, nicht überschritten
sein. Genau verifizieren lässt sich dies allerdings nicht, da die Höhenlinien
im Grundriss-Plan Nr. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht" fehlen und zudem
keine Koten zu den höchsten Punkten der Dachkonstruktionen vermerkt
sind. Solche sind im Übrigen auch aus den Fassadenplänen (Pläne-
Nrn. 1906-09 "Nordwest-/Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54], 1609-10
"Südost-/Südwestfassaden" [Vorakten, act. 53], Massstab 1:100) und dem
Schnittplan nicht ersichtlich. Im Grundriss-Plan Nr. 1906-04 "Erdgeschoss"
überlagern die Höhenlinien nicht die Baubereiche, weshalb sich auch da-
raus keine zuverlässigen Rückschlüsse auf den Verlauf des massgeblichen
Terrains lotrecht unter den nordwestlichsten Punkten der Dachkonstruktio-
nen der obersten Geschosse ziehen lassen.
Hinzu kommt, dass das Terrain an den Nordostfassaden zwecks Freile-
gung der Untergeschosse abgegraben wird. Wie sich dem Plan-Nr. 1906-
09 "Nordwest-/Nordostfassaden" (Vorakten, act. 54) entnehmen lässt, wird
das Terrain beim Haus B für die dortige Wohnung und den daran anschlies-
senden gemeinschaftlichen Fitnessbereich im ersten Untergeschoss auf
einer Länge von beinahe 24 m gegenüber einer Gesamtfassadenlänge von
25,7 m abgegraben. Aufgrund dieser Abgrabung, die im Sinne von § 28
Abs. 1 BNO dafür sorgt, dass das an eine Gebäudefassade (Nordostfassa-
de) anschliessende Terrain um (weit) mehr als ein Drittel der Fassadenlän-
ge freigelegt wird, gelangt § 28 Abs. 2 BNO zur Anwendung. Danach müs-
sen bei denjenigen Fassaden, welche das zulässige Mass der Abgrabun-
gen gemäss Abs. 1 überschreiten, die Fassaden- und Gesamthöhen um
die Höhe der Abgrabung reduziert werden. Beim Haus B wird das an die
Nordostfassade anschliessende massgebende Terrain um maximal 2,7 m
abgegraben. Eine Abgrabung an der Nordostfassade des ersten Unterge-
schosses von Haus B von rund 2 m ist auch noch auf der Schnittlinie B (vgl.
dazu den Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 [Vorakten,
act. 55]) zu verzeichnen. Folglich reduziert sich die zulässige Gesamthöhe
für das Haus B um mehr als 2 m auf unter 10 m, was wiederum dazu führt,
dass die effektive Gesamthöhe von 11 m das noch zulässige Mass von
weniger als 10 m um mindestens 1 m überschreitet. Im Ergebnis ist somit
dem Regierungsrat darin zuzustimmen, dass die zulässige Gesamthöhe
zumindest durch das Haus B nicht respektiert wird, auch wenn der falsche
Plan herangezogen wurde, um die Gesamthöhe der beiden Häuser zu er-
mitteln.
2.3.3.
Aufgrund der oben dargelegten Abgrabung an der Nordostfassade des
Hauses B mit Freilegung des Untergeschosses um mehr als 2 m reduziert
sich nach dem oben Gesagten zu § 28 Abs. 2 BNO auch die zulässige Fas-
- 11 -
sadenhöhe von 11 m um mehr als 2 m auf weniger als 9 m. Die Beschwer-
deführerin geht zwar beim Haus B an dessen Nordostfassade von einer
Fassadenhöhe von lediglich 7,2 m aus. Ihre Messweise überzeugt aller-
dings nicht. Sie umfasst lediglich die Fassadenhöhen des Erdgeschosses
und des ersten Obergeschosses samt der darauf angebrachten Brüstung.
Weshalb die Fassadenhöhe des zweiten Obergeschosses nicht mitgerech-
net respektive ausgeklammert wird, leuchtet nicht ein. Eine separate Beur-
teilung von (in der Situation) gestaffelten Bauteilen erfolgt nur bei Terras-
senhäusern im Sinne von § 17 BauV, die hier nicht vorliegen (vgl. zur Ver-
deutlichung auch die Skizze auf S. 42 der Erläuterungen zum Bau- und
Nutzungsrecht des Kantons Aargau [BNR], Version 3.1 Juni 2012 / Januar
2014), und wohl auch eher nur im Hinblick auf die Geschosszahlen und die
Gesamthöhe, nicht hingegen auf die Fassadenhöhe (IVHB-Erläuterungen,
Stand 3. September 2013, S. 9 f. und 12), was aber offengelassen werden
kann. Und trotz deutlicher Rückversetzung gegenüber dem ersten Oberge-
schoss und dem Erdgeschoss kann das zweite Obergeschoss nicht als At-
tikageschoss angesehen werden, dessen Fassade gemäss § 21a lit. c
BauV nicht angerechnet wird. Als Attikageschoss kommt jeweils nur das
oberste Geschoss eines Gebäudes, hier also das dritte Obergeschoss in
Betracht. Die Hangneigung wird in den Plänen nicht ausgewiesen, beträgt
aber mutmasslich mehr als 10% durchschnittlich, sodass die Fassadenhö-
he auf der Talseite zu ermitteln ist. Dort beträgt sie ca. 9,5 m, wenn man
die Fassade des zweiten Obergeschosses richtigerweise miteinbezieht
(vgl. Plan-Nr. 1906-09 "Nordwest-/Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54];
Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 [Vorakten, act. 55]).
Bei einer Hangneigung von weniger als 10% käme die Gesamthöhe von
11 m zum Zuge, welche die zulässige Fassadenhöhe von weniger als 9 m
noch signifikanter überschreiten würde.
Vergleichbar gestaltet sich die Ausgangslage beim Haus A, wo die talseiti-
ge Fassadenhöhe (Nordostfassade) unter Einbezug des ersten Oberge-
schosses sogar fast 10 m misst (vgl. Plan-Nr. 1906-09 "Nordwest-
/Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54]; Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B /
C", Massstab 1:100 [Vorakten, act. 55]). Würde man stattdessen wegen
einer geringeren Hangneigung als 10% wiederum auf die Gesamthöhe von
auch hier 11 m abstellen, betrüge die Mehrhöhe gegenüber der zulässigen
Fassadenhöhe von weniger als 9 m sogar über 2 m anstatt über 1 m.
2.3.4.
Demnach hat der Regierungsrat zu Recht erkannt, dass das Bauvorhaben
infolge Verletzung der einschlägigen Höhenvorschriften nicht bewilligungs-
fähig ist, und zwar durch Überschreitung der zulässigen Fassadenhöhe an
den Nordostfassaden beider Häuser A und B um mindestens 0,5 m bzw.
1 m sowie durch Überschreitung der zulässigen Gesamthöhe beim Haus B
um mindestens 1 m. Im Übrigen wird die zulässige Fassadenhöhe zumin-
dest beim Haus A auch durch die Abgrabungen auf praktisch der gesamten
- 12 -
Fassadenlänge des massgebenden Terrains anschliessend an die Nord-
westfassade um ca. 1 m überschritten. Eine Überschreitung der zulässigen
Fassadenhöhe findet sodann, wenn auch in etwas geringerem Masse,
durch die Abgrabungen des massgebenden Terrains an der Südostfassade
von Haus B statt.
3.
3.1.
Ausgehend davon bräuchte auch vom Verwaltungsgericht an sich nicht
mehr beurteilt zu werden, ob dem Bauvorhaben noch weitere Bau- oder
Umweltschutzvorschriften entgegenstehen. Der Vollständigkeit halber ist
jedoch eine summarische Prüfung und Würdigung der weiteren von den
Beschwerdegegnern gegen das Bauvorhaben erhobenen Rügen ange-
zeigt.
3.2.
Fraglich erscheint auch die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer
(zuzüglich Arealüberbauungsbonus) von 0,69 (§ 7 Abs. 1 i.V.m. § 29 Abs. 3
BNO). Aus der Gegenüberstellung der anrechenbaren Geschossfläche von
1'670,54 m2 und der anrechenbaren Grundstücksfläche von 2'552 m2 resul-
tiert zwar die gemäss dem Plan "AZ-Berechnung" (Plan-Nr. 1906-11,
Massstab 1:100 [bei den kommunalen Akten]) korrigierte Ausnützungsziffer
von 0,655. Allerdings bleiben im Untergeschoss Flächen, insbesondere der
gesamte Fitnessbereich im Umfang von 74,84 m2, der klar nicht als nicht
anrechenbare Nebennutzfläche gemäss § 32 Abs. 2 BauV eingestuft wer-
den kann, darin unberücksichtigt. Ferner dürfte zumindest das mit einem
Fenster versehene und infolgedessen natürlich belichtete Kellerabteil im
Erdgeschoss von Haus B mit einer Fläche von 24,99 m2 zur anrechenbaren
Geschossfläche gehören (vgl. § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV). Wird die an-
rechenbare Geschossfläche nur schon um die besagten 74,84 m2 und
24,99 m2 erhöht, ergibt sich ein Wert von 1'770,37 m2, aus dessen Gegen-
überstellung mit der anrechenbaren Grundstücksfläche von 2'552 m2 eine
Ausnützungsziffer von leicht über 0,69 resultiert. Darin sind die Treppe und
der Aufzug, welche die Wohnung im ersten Untergeschoss des Hauses A
erschliessen, sowie der gesamte Korridor zur Erschliessung der Wohnung
im ersten Untergeschoss des Hauses B (anstatt nur ein solcher von 1,2 m
Breite; § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 5 BauV ist nur auf teilweise offene Erschlies-
sungsflächen anwendbar) noch nicht mit eingerechnet.
3.3.
Als ausreichend erweisen sich hingegen mit der Vorinstanz die Anordnun-
gen des Gemeinderats X. im Zusammenhang mit der geologisch-
geotechnischen Kurzbegutachtung der G. AG vom 18. März 2014 (bei den
kommunalen Akten). Indem diese Kurzbegutachtung in Ziff. 3.2 der
Baubewilligung als verbindlich und zum integrierenden Bestandteil der
Baubewilligung erklärt wurde, sind die darin enthaltenen Hinweise und
- 13 -
Empfehlungen (zur Fundation und Ausbildung der untersten Geschosse,
zur Baugrubensicherung, zum Aushub, zur Wasserhaltung, zur
Trockenhaltung der unterirdischen Gebäudeteile und zur Dachwasserver-
sickerung) von der Bauherrin zu beachten, auch wenn sie in den vom Ge-
meinderat formulierten Bedingungen und Auflagen nicht noch einmal ent-
halten sind.
3.4.
Auch die Bedenken der Beschwerdegegner hinsichtlich der strassenmässi-
gen Erschliessung des Baugrundstücks können nicht geteilt werden. Ge-
mäss Grundbuchauszug (bei den kommunalen Akten) sind zugunsten der
Parzelle Nr. aaa verschiedene Fuss- und Fahrwegrechte eingetragen.
Eines lastet auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc, ein zweites nur auf der
Parzelle Nr. bbb und ein drittes auf den Parzellen Nrn. ddd und eee. Die
genaue Lage dieser Wegrechte ist zwar nicht aus dem Grundbuchauszug
ersichtlich, sondern müsste in den Grundbuchbelegen konsultiert werden.
Bei der Parzelle Nr. ddd handelt es sich jedoch um eine Strassenparzelle
(U-Weg), weshalb davon auszugehen ist, dass die wegberechtigten Be-
wohner der Parzelle Nr. aaa diese Strasse als Zu- und Wegfahrt zu der auf
ihrer Parzelle geplanten Tiefgarageneinfahrt mitbenützen dürfen. Fuss-
gänger finden über den auf der Parzelle Nr. aaa geplanten Fussweg An-
schluss an den bestehenden asphaltierten Weg auf den Parzellen Nrn. bbb
und ccc, den die wegberechtigten Bewohner der Parzelle Nr. aaa ebenfalls
mitbenützen dürfen (vgl. dazu die nachfolgenden Ausschnitte aus dem
Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems
[AGIS]; amtliche Vermessung und Luftbildaufnahme 2021). Vor diesem
Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb die Parzelle Nr. aaa strassen-
mässig nicht genügend erschlossen sein sollte. Daran ändert auch der Um-
stand nichts, dass die Tiefgarageneinfahrt und der Fussweg auf der Par-
zelle Nr. aaa als Anschluss an den U-Weg bzw. den asphaltierten Weg auf
den Parzellen Nrn. bbb und ccc erst noch gebaut werden müssen. Die
betreffenden Erschliessungsanlagen auf der Parzelle Nr. aaa bilden ja ge-
rade Bestandteil des umstrittenen Baugesuchs. Baureif ist ein Grundstück
nach § 32 Abs. 1 lit. b BauG, wenn es erschlossen ist, das heisst, wenn
namentlich eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der Nutzung ge-
nügen, vorhanden sind oder mit der Baute oder Anlage erstellt werden.
[Ausschnitte aus dem Geoportal des Aargauischen Geographischen
Informationssystems AGIS; amtliche Vermessung und Luftbildaufnahme
2021]
3.5.
Die Kritik der Beschwerdegegner hinsichtlich einer ungenügenden Vermas-
sung der Pläne, namentlich was die Höhenkoten des massgebenden Ter-
rains, aber auch der geplanten Gebäude anbelangt, ist teilweise berechtigt
- 14 -
(vgl. dazu auch schon die Ausführungen in Erw. 2.3.2 vorne). Mit einem
allfälligen neuen Baugesuch respektive einer Projektänderung wird die Be-
schwerdegegnerin aussagekräftigere und besser lesbare Pläne einzurei-
chen haben. Der Verweis auf die Unterlagen eines früheren Baugesuchs
(Höhenaufnahmen), die nicht mit den Unterlagen zum aktuellen Baugesuch
öffentlich aufgelegt wurden, genügt dabei nicht.
3.6.
Zu Ortsbildschutzfragen äusserte sich der Gemeinderat X. in der
Baubewilligung kaum, obwohl der Baubewilligungsbehörde aufgrund der
Gemeindeautonomie (§ 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom
25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) speziell bei der Anwendung von Ästhe-
tikvorschriften ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt, in welchen
die Rechtsmittelinstanzen nur zurückhaltend eingreifen dürfen (vgl. den
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.213 vom 3. Dezember
2018, Erw. II/2.2 mit Hinweisen; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts
1C_252/2018 vom 25. Februar 2019, Erw. 4.3). Der Gemeinderat X. liess
es jedoch beim Hinweis auf das Fachgutachten von F., dipl. Arch. ETH/SIA,
vom 13. Februar 2020, leicht ergänzt am 15. Juli 2020 (bei den
kommunalen Akten), und die darin enthaltene Feststellung (im Rahmen der
Gesamtbeurteilung) bewenden, der geplante Bau verfüge über eine
Architektur, die am Eingang von X. ein gutes Zeichen setze (Ziff. 2.7.2.4
der Baubewilligung). Er setzte sich nicht – wie in § 37 Abs. 1 BNO
vorgesehen – im Einzelnen damit auseinander, wie sich das Bauvorhaben
hinsichtlich Stellung, Grösse der Baukuben, Wirkung im Strassenraum und
in der Landschaft, Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, Dachform,
Dachneigung, Fassadengliederung, Materialwahl, Farbe, Terrain- und
Umgebungsgestaltung sowie Einfriedungen in die bauliche und natürliche
Umgebung einordnet und ob die Bauten zur guten Gestaltung entlang der
V.-Strasse im Sinne von § 10 Abs. 1 BNO beitragen, indem sie den
Strassenraum räumlich fassen und die Vorplatzbereiche sorgfältig gestaltet
werden.
Zu diesen Fragen äusserte sich zwar das angeführte Fachgutachten teil-
weise, was jedoch den Gemeinderat nicht davon entband, seine eigene
Sichtweise etwas ausführlicher zu begründen, allenfalls unter Bezugnahme
auf die detaillierten Einschätzungen im Fachgutachten. Dabei muss man
sich auch vor Augen halten, dass mit dem Fachbericht nach § 40 BauV
nicht in erster Linie die Einordnung in das Ortsbild zu beurteilen, sondern
eine Stellungnahme darüber abzugeben war, ob die Arealüberbauung eine
gesamthaft bessere Lösung als die Regelbauweise ermöglicht, was sich
auch, aber nicht nur auf die gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und
Landschaftsbild bezieht (vgl. § 39 Abs. 2 BauV). Die Vorinstanz ging im an-
gefochtenen Entscheid mit keinem Wort auf die Thematik Ortsbildschutz
ein. Entsprechend gibt es keine vorinstanzlichen Ortsbildbeurteilungen, an
welche das Verwaltungsgericht für die Überprüfung der Rechtmässigkeit
- 15 -
der vorinstanzlichen Entscheide anknüpfen könnte. Der Umstand allein,
dass das Bauvorhaben nicht das Erscheinungsbild einer zweigeschossigen
Baute aufweist, was die Beschwerdegegner kritisieren, spricht per se noch
nicht gegen eine gute Einordnung. Der Gemeinderat wird sich im Falle
eines neuen Baugesuchs bzw. einer Projektänderung vertiefter mit Einord-
nungsfragen zu befassen haben.
3.7.
Zudem ist – wie die Beschwerdegegner zu Recht einwenden – nicht
vollends klar, zu welchen Projekten Architekt F. jeweils Stellung genommen
hat. Beim ursprünglichen Fachbericht vom 13. Februar 2020 lag dem
Berichterstatter ein auf den 14. Januar 2020 datiertes Projekt vor, beim
ergänzenden Fachbericht vom 15. Juli 2020 ein solches vom Juni 2020.
Die im Recht liegenden Pläne datieren dagegen vom 16. September 2019
und wurden am 14. Januar 2020, am 14. April 2020 und am 10. und
23. Juni 2020 revidiert. Vom Gemeinderat X. genehmigt wurden im April
und Juni 2020 revidierte Pläne. Eine einwandfreie Zuordnung ist unter
diesen Aspekten nicht möglich.
3.8.
Das Lärmschutzgutachten der H. GmbH vom 4. Dezember 2019 (bei den
kommunalen Akten) bildete gemäss der unbestritten gebliebenen
Darstellung der Beschwerdegegner nicht Bestandteil der Auflageakten.
Zwar gehört ein Lärmschutzgutachten nicht zu den obligatorischen
Auflageakten gemäss § 51 Abs. 1 BauV. Wo es die Beurteilung eines
Gesuchs erfordert, kann jedoch vom Gemeinderat oder der Abteilung für
Baubewilligungen ein Lärmnachweis verlangt werden (§ 51 Abs. 3 BauV).
Hier lag das Lärmschutzgutachten schon vor der öffentlichen Planauflage
vom 6. März bis 6. April 2020 vor. Es ist daher nicht einzusehen, weshalb
dieses Gutachten nicht mit den anderen Baugesuchsakten öffentlich
aufgelegt wurde (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts
BE.2003.00030-K3 vom 15. Dezember 2003, Erw. II/3/b/aa). Dabei handelt
es sich allerdings um einen Verfahrensfehler, der für sich genommen keine
Aufhebung der Baubewilligung rechtfertigen würde, zumal die Beschwer-
degegner nicht befugt sind, die Gehörsverletzung von Drittpersonen (po-
tenziellen weiteren Einwendungsberechtigten) zu rügen, solange der Ver-
fahrensfehler – wie hier – nicht dermassen schwer wiegt, dass er zur Nich-
tigkeit des angefochtenen Entscheids führen würde (vgl. die Urteile des
Bundesgerichts 1C_17/2021 vom 26. August 2021, Erw. 4.5, und
1C_340/2017 vom 25. Juni 2018, Erw. 5.2; Entscheide des Verwaltungs-
gerichts WBE.2020.19 vom 23. November 2020, Erw. II/1.2, und
WBE.2018.382 vom 13. Mai 2019, Erw. II/1). Die Beschwerdegegner sel-
ber sind vom Publikationsmangel nicht nachteilig betroffen. Im Übrigen
beanstanden sie das Lärmschutzgutachten in inhaltlicher Hinsicht nicht und
machen nicht geltend, das Bauvorhaben verletze Lärmschutzvorschriften.
Die Abteilung für Baubewilligungen gelangte in der Zustimmungsverfügung
- 16 -
vom 3. August 2020 zum Schluss, dass die einschlägigen Immissions-
grenzwerte der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) sowohl mit Be-
zug auf den Strassenverkehrs- als auch den Eisenbahnlärm eingehalten
seien (Vorakten, act. 65, Rückseite). Dabei hat es sein Bewenden.
3.9.
Inwiefern eine im Grundbuch nicht gelöschte Anmerkung betreffend eine
auf der Parzelle Nr. aaa bestehende, durch eine frühere (nicht mehr gülti-
ge) Baubewilligung bewirkte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
im Sinne von Art. 962 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. De-
zember 1907 (ZGB; SR 210) und § 163 BauG (Arealüberbauung) der
Rechtmässigkeit der vom Gemeinderat X. erteilten streitgegenständlichen
Baubewilligung entgegenstehen könnte, erschliesst sich aus den
Ausführungen der Beschwerdegegner (Beschwerdeantwort, S. 15) nicht.
Weil es sich beim neu bewilligten Bauvorhaben ebenfalls um eine Areal-
überbauung handelt, dürfte die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-
kung weiterhin ihre Daseinsberechtigung haben, womit kein Anlass zu de-
ren Löschung besteht. Andernfalls könnte der Gemeinderat die Löschung
gestützt auf Art. 962 Abs. 2 ZGB jederzeit veranlassen, auch ausserhalb
eines Baubewilligungsverfahrens.
4.
Zusammenfassend sind die geplanten Mehrfamilienhäuser primär wegen
Überschreitung der zulässigen Gesamthöhe und Fassadenhöhen nicht be-
willigungsfähig. Darüber hinaus dürfte die zulässige Ausnützungsziffer
nicht eingehalten sein. Offen und vom Gemeinderat zu wenig begründet ist
die Ortsbildverträglichkeit des Bauvorhabens. Weitergehende inhaltliche
Mängel sind hingegen nicht erkennbar, wobei die Baueingabepläne vor
allem im Hinblick auf die Bestimmung der Gesamthöhe ungenügend ver-
masst sind und sich der Fachbericht zu den Vorzügen der Arealüberbauung
zu wenig klar auf einen bestimmten Stand des Projekts bezieht. Die schon
vom Regierungsrat (mit anderer Begründung) festgestellte Verletzung der
Höhenvorschriften führt zur Abweisung der vorliegenden, sich im Ergebnis
als unbegründet erweisenden Beschwerde.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG). Verfahrenskosten wer-
den den Behörden aber nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfah-
rensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG). Eine solche Privilegierung der Behörden findet bei den Par-
teikosten nicht statt.
- 17 -
Als obsiegende Parteien gelten die Beschwerdegegner und der Regie-
rungsrat. Unterliegende Parteien sind die Beschwerdeführerin und der Ge-
meinderat X.
2.
Weil dem Gemeinderat X. weder schwerwiegende Verfahrensfehler noch
Willkür in der Sache vorzuwerfen sind, sind die verwaltungsgerichtlichen
Verfahrenskosten ausschliesslich von der unterliegenden Beschwer-
deführerin zu tragen.
3.
3.1.
Die obsiegenden Beschwerdegegner haben Anspruch auf den Ersatz ihrer
Parteikosten für die anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht. Dem
nicht anwaltlich vertretenen Regierungsrat steht ein solcher Anspruch
gemäss § 29 VRPG nicht zu. Zu ersetzen sind den Beschwerdegegnern
die Parteikosten anteilsmässig, d.h. je hälftig von der Beschwerdeführerin
und dem Gemeinderat X. (§ 33 Abs. 1 VRPG).
3.2.
In Verwaltungssachen bemisst sich die Parteientschädigung bei vermö-
gensrechtlichen Streitigkeiten nach dem Streitwert (§ 8a Abs. 1 des De-
krets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987
[Anwaltstarif; SAR 291.150]), der sich im Falle von Beschwerden gegen
eine Baubewilligung praxisgemäss auf 10 % der geschätzten Baukosten
beläuft. Bei einer Bausumme von Fr. 6ʹ670ʹ000.00 und einem Streitwert
von Fr. 667ʹ000.00 beträgt der Rahmen für die Parteientschädigung
Fr. 7ʹ000.00 bis Fr. 22ʹ000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 Anwaltstarif). Inner-
halb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung
nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeu-
tung und Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). Die Entschädi-
gung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuern
sind darin enthalten (§ 8c Anwaltstarif). Bei einem hohen Streitwert (über
Fr. 100ʹ000.00) kann die Entschädigung zu Lasten des Gemeinwesens um
bis zu einem Drittel herabgesetzt werden (§ 12a Abs. 1 Anwaltstarif). Diese
Bestimmung wäre im Übrigen aus Rechtsgleichheitsgründen auch auf Ent-
schädigungen zugunsten des Gemeinwesens anwendbar (Aargauische
Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2011, S. 247 ff.).
Weil die Fragestellung vor Verwaltungsgericht auf die Einhaltung der Hö-
henvorschriften beschränkt und den Parteien aus dem vorinstanzlichen
Verfahren bekannt war, fielen sowohl der mutmassliche Aufwand des An-
waltes der Beschwerdegegner als auch die Komplexität der Materie eher
gering aus. Zwar musste sich der Anwalt der Beschwerdegegner aus Grün-
den der prozessualen Vorsicht auch noch zu den weiteren, von ihnen ge-
- 18 -
rügten Mängeln des Baugesuchs äussern, doch konnte er sich dabei voll-
umfänglich an den Ausführungen im vorinstanzlichen Verfahren orientie-
ren. Es rechtfertigt sich daher, die Parteientschädigung der Beschwerde-
gegner auf das Minimum des dafür vorgegebenen Rahmens von
Fr. 7'000.00 festzulegen. Davon hat die Beschwerdeführerin den Be-
schwerdegegnern Fr. 3'500.00 zu ersetzen, während der auf den Gemein-
derat X. entfallende hälftige Kostenanteil in Anwendung von § 12a Abs. 1
Anwaltstarif um 20% auf Fr. 2'800.00 herabzusetzen ist.