Decision ID: 87ee60e1-2320-43f5-b324-7f00330fdee6
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Mit Beschluss des Gemeindevorstandes F._ vom 22. Juni 2009 wurde
die erste Version des Quartierplans I._ (QP 2009) genehmigt,
nachdem der Quartierplan in der Zeit vom 15. Mai 2009 bis 13. Juni 2009
erstmals öffentlich aufgelegt worden war. In den Jahren 2012 bis 2014
erfolgte eine Erweiterung des Quartierplans. Neu wurde – nebst den bereits
im Quartierplan enthaltenen Parzellen J._ [Miteigentümer B._
und C._, D._ sowie E._], K._ [Alleineigentümerin
G._ AG; neu Parzellen L._, M._] und N._ ganz im
Osten [Alleineigentümer A._; neu Parzellen O._, P._] – auch
die im Jahre 2010 eingezonte Parzelle R._ im Nordwesten
[Alleineigentümer H._] ins Quartierplangebiet aufgenommen. Zur
Erschliessung der Parzelle R._ wurde im Generellen
Erschliessungsplan (GEP) eine private Zufahrtsstrasse über die Parzelle
J._ festgelegt. Diese Ergänzung des GEP wurde am 17. April 2013
vom Kanton genehmigt. Mit Beschluss vom 13. Januar 2014 genehmigte
der Gemeindevorstand F._ die erweiterte Version des Quartierplans
(QP 2014), welcher unangefochten in Rechtskraft erwuchs.
2. Mit Schreiben vom 15. März 2016 stellte der Verwaltungsratspräsident der
G._ AG bei der Gemeinde F._ das Gesuch, den QP 2014
nochmals zu überarbeiten, worauf der Gemeindevorstand mit Entscheid
vom 21. März 2016 eine 'Absichtserklärung zur Einleitung der
Überarbeitung des Quartierplans I._ erliess. Dieser Entscheid wurde
der G._ AG sowie dem Planungsbüro Q._ – als Beraterin in
Raum- und Gestaltungsfragen der Gemeinde – mitgeteilt. Mit Schreiben
vom 24. August 2016 wurde allen Quartierplanbeteiligten kundgetan, dass
der Gemeindevorstand F._ an seiner Sitzung vom 22. August 2016
die Einleitung des Quartierplanverfahrens beschlossen habe. Der Entwurf
der Quartierplanänderung wurde allen Beteiligten mit Schreiben des
Gemeindevorstands vom 12. April 2017 mitgeteilt.
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3. Der geänderte Quartierplan (nachfolgend QP 2018) lag zusammen mit den
weiteren Quartierplanakten vom 20. April 2018 bis 20. Mai 2018 öffentlich
auf. Die Eigentümer der Parzellen [neu] O._, P._ [A._] sowie
der Parzelle J._ [B./C./D./E._] erhoben dagegen am 18. Mai 2018
Einsprache.
4. Mit Beschluss vom 31. August/1. September 2020 wies der
Gemeindevorstand F._ die eingegangenen Einsprachen ab, soweit er
darauf eintrat. Die Anpassung des QP 2018 mit markierten Änderungen der
Quartierplanvorschriften (inkl. Anhänge) wurde in der Fassung gemäss
öffentlicher Auflage vom 20. April 2018 bis 20. Mai 2018 genehmigt. In
seinen Erwägungen [Ziff. 12-21] zum Beschluss begründete der Vorstand
diesen Entscheid.
5. Dagegen erhoben die Eigentümer der Parzellen J._ (B./C./D./E._)
und N._ [neu O._/P._] (A._) gemeinsam (nachfolgend
Beschwerdeführer) am 1. Oktober 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, mit folgenden
Rechtsbegehren:
1. Der Beschluss des Gemeindevorstandes F._ vom 31. August 2020 / 1.
September 2020 betreffend den Quartierplan I._, Gemeinde F._, sei
aufzuheben.
2. Die Inkraftsetzung der Anpassung des Quartierplans I._, Gemeinde F._, in
der Fassung gemäss öffentlicher Auflage vom 20. April 2018 bis 20. Mai 2018 sei zu
unterlassen.
3. Eventualiter sei der Quartierplan I._, Gemeinde F._, dahingehend
anzupassen, dass die geplante Zufahrtsstrasse zum Grundstück Nr. R._,
Gemeinde F._, um mindestens 3 Meter gegen Norden versetzt und in der Breite
auf 2 Meter reduziert wird und dass der geplante Wendehammer in östliche Richtung
verschoben wird, sodass er vollständig auf dem Grundstück Nr. K._, Gemeinde
F._ (neu: Grundstücke Nrn. L._ und M._, Gemeinde F._) liegt.
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4. Der Verteilschlüssel für die Erschliessungskosten sei infolge Nichtigkeit aufzuheben
bzw. es sei dessen Nichtigkeit festzustellen.
5. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zzgl. MWST, zulasten der Gemeinde
F._.
Zur Begründung dieser Anträge wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass
die Interessen der einzelnen Quartierplanbeteiligten ungleich bzw. einseitig
zu Gunsten der Eigentümer von Parzelle K._ [neu: L._/M._
– mit geplanter Überbauung] und Parzelle R._ [Zufahrt direkt hinter
bestehendem Haus auf Parzelle J._] berücksichtigt worden seien
(Beschwerde Ziff. 15/16, S. 7-9). Die Voraussetzungen für die Änderung
des bestehenden und rechtskräftigen Quartierplans (Versionen QP 2009
und QP 2014) seien nicht erfüllt und die erneuten Anpassungen (QP 2018)
daher nicht genehmigungsfähig (Beschwerde Ziff. 17-20, S. 9-10). Weiter
wurde die Gewährung unzulässiger Nutzungsboni (so Abweichungen der
Regelbauweise bezüglich Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudelängen,
Berechnung der Gesamt- und Fassadenhöhe sowie Pult- und
Flachdächern) (Beschwerde Ziff. 21-23, S. 10-11) moniert. Im Einzelnen
wurde vertieft zur unzulässigen Festlegung der Gebäudehöhen
(Beschwerde Ziff. 24-28, S. 12-13), zu rechtswidrigen Flachdachterrassen
inkl. Flachdächern (Beschwerde Ziff. 29-31, S. 13-14) sowie zur
Nichteinhaltung der maximal zulässigen Gebäudelängen Stellung
genommen; mit dem Fazit, dass die QP-Vorschriften 2018 den vom
kommunalen Baugesetz festgelegten Rahmen in verschiedener Hinsicht
sprengten und diese deshalb in dieser Form nicht in Kraft gesetzt werden
könnten (Beschwerde Ziff. 32-33, S. 14). Zur Anpassung des QP 2018
wurde im Sinne eines Eventualbegehrens zudem festgehalten, dass es
völlig unverständlich sei, dass die Gemeinde die unter den Parteien
getroffene Grundsatzeinigung – wonach die Zufahrtsstrasse zur Parzelle
R._ auf Parzelle J._ um mindestens 3 Meter nach Norden
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verschoben und der Wendehammer auf Parzelle J._ gegen Osten auf
Parzelle K._ (mit reduzierter Strassenbreite von 2 Metern) versetzt
würden – nicht in ihrem letzten Beschluss mitberücksichtigt hätten
(Beschwerde Ziff. 34, S. 14). Auch sei der Verteilschlüssel für die
Erschliessungskosten für nichtig zu erklären, weil nicht ersichtlich sei, worin
der wirtschaftliche Sondervorteil oder Mehrwert zugunsten der Parzellen
J._ und N._ (neu O._/P._) bestehen sollte, der durch
die konkret geplante Zufahrtsstrasse zur Parzelle R._ geschaffen
werde und der es rechtfertigen würde, der Eigentümerschaft der Parzelle
J._ einen Anteil an den Erschliessungskosten von CHF 33'051.-- bzw.
der Parzelle N._ von CHF 98'458.-- aufzuerlegen. Diese
Kostenverteilung sei schlechterdings nicht haltbar und der erarbeitete
Verteilschlüssel deshalb nichtig (Beschwerde Ziff. 35-38, S. 15). Zum
Antrag (unter Ziff. 5) wurde ausgeführt: Um zu verhindern, dass Fakten
geschaffen würden, die bei Gutheissung der Beschwerde unter Umständen
schwer rückgängig zu machen seien, müsse der Beschwerde
aufschiebende Wirkung erteilt werden (Beschwerde Ziff. 39, S. 16).
6. Mit Stellungnahme vom 12. November 2020 beantragte die G._ AG
(Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei. Es sei unklar, weshalb zwei Anträge gestellt
worden seien. Jedenfalls sei nicht detailliert begründet worden, aus
welchen Gründen der Quartierplan nicht in Kraft gesetzt werden sollte bzw.
warum die aufschiebende Wirkung zu gewähren sei. Auf diese Anträge sei
mangels rechtsgenüglicher Begründung nicht einzutreten (B. Prozessuales
Ziff. 1, S. 2). Auf die Kritik der fehlenden Voraussetzungen für die Änderung
des Quartierplans sei ebenso wenig einzutreten, da keiner der
Beschwerdeführer gegen den Einleitungsbeschluss vom 22. August 2016
Beschwerde im Sinne von Art. 16 Abs. 2 KRVO erhoben habe. Der
Einleitungsbeschluss sei rechtskräftig. Über die Zulässigkeit der Änderung
des Quartierplans könne nicht mehr entschieden werden (Ziff. 2, S. 3).
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Gegenstand des Beschwerde- und Einspracheverfahrens könnten nur jene
Änderungen resp. Bestimmungen des betreffenden Quartierplans sein, die
Gegenstand des Quartierplanänderungs- bzw. Auflageverfahrens (2018)
waren. Diese seien in den revidierten Quartierplanvorschriften (QPV) rot
hervorgehoben. Alle anderen Teile und Bestimmungen des seit 2009
gültigen Quartierplans mit Ergänzung aus dem Jahre 2012 [2014], die nicht
geändert werden sollten, seien rechtskräftig. Dagegen könne weder
Einsprache noch Beschwerde geführt werden. Sie seien nicht Gegenstand
des Revisionsverfahrens und könnten somit auch nicht Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens sein (Ziff. 3, S. 3). Inhaltlich wurde geltend gemacht,
es verstehe sich von selbst, dass Quartierpläne im Lauf der Jahre an die
veränderten Verhältnisse angepasst werden müssten. Seit Erlass des QP-
2009 seien – vier namentlich genannte – Gesetzesrevisionen in Kraft
getreten. Heute werde eine verdichtete Bauweise angestrebt (vgl. KRIP-S).
Die Aktualisierung des QP-2009 sei zweifellos nicht nur zulässig, sondern
sogar geboten gewesen. Nachdem der Einleitungsbeschluss für die
Änderung des Quartierplans unangefochten in Rechtskraft erwachsen sei,
müsse nicht mehr über die Voraussetzungen für die Änderungen debattiert
werden (C. Materielles Ziff. 1.1-1.3, S. 3-4). Es treffe in keiner Weise zu,
dass die Gemeinde die Interessen einzelner Grundeigentümer bevorzuge.
Für alle Beteiligten gälten die gleichen QPV. Die Beschwerdegegnerin 2
sei die einzige, die aktuell ein Interesse daran zeige, ihre Parzelle K._
[neu L._/M._] im QP-Gebiet zu überbauen. Ihr Projekt füge sich
gut in die Umgebung ein, sei eine Art Richtprojekt, aber nicht Bestandteil
des Quartierplans. Der Verlauf der Erschliessungsstrasse sei im jetzt zu
beurteilenden Abänderungsverfahren nicht verändert worden. Das QP-
Gebiet befinde sich am Hang, der gegen oben steiler werde. Talseitig
grenze es an die RhB, zu der Bauten aufgrund der NIS-Verordnung
Abstand halten müssten. Aufgrund der Topographie sei die Erschliessung
nur von Osten möglich. Ebenfalls logisch sei, dass es im QP-Gebiet zwei
Baureihen geben werde, eine untere, auf der Höhe des bestehenden
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Hauses auf Parzelle J._, und eine obere. Mit der (Stich-) Strasse
zwischen der oberen und unteren Baureihe könnten die Überbauungen auf
beiden Seiten erschlossen werden. Die Parzelle R._ könne wegen der
(Hang-) Steilheit nicht über die Parzelle S._ – welche nicht zum QP-
Perimeter zähle – erschlossen werden. Genau deshalb sei die Parzelle
R._ nachträglich (2012) ins Beizugsgebiet aufgenommen worden. Die
Parzelle N._ (neu O._/P._) ganz im Osten werde durch die
Erschliessungsstrasse nicht "zerschnitten", sondern (erst) sinnvoll
erschlossen (Ziff. 2.1-2.7). Art. 18 QPV und die übrigen Gestaltungs- und
Bauvorschriften in den QPV seien nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens betreffend Änderung/Erweiterung (QP-2018). Die dazu
erhobenen Einwände seien auch materiell unbegründet (im Detail Ziff. 4.1-
10, S. 6-7). Die behauptete Nichtigkeit des Kostenverteilschlüssels sei
keineswegs begründet, weshalb darauf gar nicht einzutreten sei. Die dazu
einschlägigen Art. 32 ff. QPV blieben unverändert in Kraft, zumal der
Kostenverteiler nicht Inhalt der Änderung/Erweiterung (QP-2018) sei.
Ferner sei ein öffentliches Interesse an der (privaten) Überbauung des QP-
Gebiets auch nicht identisch mit der öffentlichen Interessenz an
Erschliessungsanlagen und dergleichen (vgl. Ziff. 11.1-11.3, S. 8).
7. In der Vernehmlassung vom 25. November 2020 beantragte die Gemeinde
(Beschwerdegegnerin 1) Abweisung der Beschwerde, sofern darauf
einzutreten sei; unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Im QP-
2009 seien namentlich die Erschliessung der Parzellen J._, K._
und N._ sowie der Verteilschlüssel für die Erschliessungskosten
geregelt worden. Diese seien somit seit mehreren Jahren rechtskräftig. Es
stimme absolut nicht, dass die Änderung aufgrund der Änderungswünsche
der Beschwerdegegnerin 2 gemacht worden sei. In der Publikation sei mit
keinem Wort auf so etwas hingewiesen worden. Lediglich der ursprüngliche
Antrag auf Überprüfung der Einleitung des Verfahrens auf Änderung des
Quartierplans sei von ihr erfolgt, worauf die Beschwerdegegnerin 1 die
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Einleitung am 22. August 2016 beschlossen habe. Dieser Beschluss sei
unangefochten in Rechtskraft erwachsen (III. Materielles Ziff. 2, S. 2 und
Ziff. 4.1-4.2, S. 4). Die Quartierplanänderung sei einzig und allein nach den
einzelnen Bestandteilen des Quartierplans, die öffentlich aufgelegt waren,
genehmigt worden. Die Baupläne der Beschwerdegegnerin 2 seien klar
nicht Bestandteil des Quartierplanes und seien deshalb auch nicht
öffentlich aufgelegen. Deren Überbauungspläne seien "nur" der
ursprüngliche Anstoss gewesen, auf welchen hin von der
Beschwerdegegnerin 1 mit Hilfe des Planers der Q._ AG überprüft
worden sei, ob der Quartierplan anzupassen sei (Ziff. 7, S. 5). Die
Erschliessung des Quartierplangebietes – inkl. Verteilschlüssel und
Erschliessungskosten – sei bereits in den rechtskräftigen QP-2009 und QP-
2014 geregelt worden (Ziff. 9.1, S. 6). Es stimme auch nicht, dass der
untere Teil der neuen Parzelle P._ (südlicher Teil der Parzelle
N._) wegen der Erschliessungsstrasse praktisch wertlos werden
würde. Dessen tieferer Wert sei ausschliesslich darauf zurückzuführen,
dass diese Parzelle ausserhalb der Bauzone liege. Die 'Nutzungsboni'
würden für das ganze Plangebiet gelten, und somit auch für die
Beschwerdeführer (Ziff. 9.5-9.6, S. 7). Die Voraussetzungen für die
Änderung des Quartierplanes seien erfüllt worden. Vorliegend zeige sich
die Situation, dass ein über 10 Jahre alter Quartierplan bestehe – mit dem
QP-2014 sei lediglich die Parzelle R._ ins Quartierplangebiet
einbezogen worden, ohne dass der QP-2009 inhaltlich geändert worden
wäre -, gestützt auf welchen die Quartierplanbetroffenen noch keine
Dispositionen, insbesondere keine Bautätigkeiten getroffen hätten. Wenn
nun die Quartierplanvorschriften (QPV) in den vorliegend interessierenden
Bereichen – Höhen, Baufelder, Gebäudelänge und Flachdachterrassen,
Art. 18 bis 18C QPV – geändert würden, brächte dies für die
Quartierplanbeteiligten absolut keine Nachteile. Keiner von den
Beschwerdeführern hätte nämlich nach den alten QPV gebaut. Ihr
Interesse an der Aufrechterhaltung des alten QP-2009 könne deshalb
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praktisch vernachlässigt werden. Das Interesse der Beschwerdegegnerin
2 an einer effizienten, haushälterischen und zeitgemässen Nutzung des
verfügbaren Baulands im betreffenden Quartierplangebiet sei
demgegenüber erheblich. Mit dem QP-2009 wäre eine solche Nutzung
nicht möglich gewesen. Das Interesse an einer Änderung des
Quartierplanes müsse bereits aus diesem Grunde höher bewertet werden
als das Interesse am Erhalt des bestehenden Quartierplanes (Ziff. 11, S. 7-
8). Ein weiteres Argument für eine Änderung des QP-2009 seien die
(sechs) seither eingetretene Veränderungen bezüglich Rechtssetzung und
Sachlage. Dass die Beschwerdeführer aktuell selbst keine
Überbauungspläne hätten, ändere nichts daran. Ebenso wenig
entscheidend sei die Frage, ob in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin
1 dringender Wohnungsbedarf bestehe oder nicht. Es sollte nämlich einzig
und allein die effiziente Nutzung von Bauland ermöglicht werden, was im
öffentlichen Interesse liege (Ziff. 12/13, S. 8-9). Es wurde weiter detailliert
zur Zulässigkeit und Berechtigung der gewährten Nutzungsboni (Ziff. 14-
22, S. 9-11), zum Eventualantrag um Anpassung des QP-2018 (Ziff. 23, S.
11-12) sowie dem als 'nichtig' gerügten Verteilschlüssel der
Erschliessungskosten (Ziff. 24, S. 12-13) Stellung genommen.
8. Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 26. November 2020 wurde der
Beschwerde R 20 95 die aufschiebende Wirkung im Sinne der Erwägungen
zuerkannt.
9. Mit Replik vom 16. Dezember 2020 hielten die Beschwerdeführer
unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 1.
Oktober 2020 fest, soweit die Anträge nicht bereits mit Verfügung des
Instruktionsrichters vom 26. November 2020 beurteilt wurden. In den
Erwägungen wurden die früheren Argumente für eine Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses der Beschwerdegegnerin 1 sowie der
Nichtinkraftsetzung des QP-2018 mit den darin enthaltenen Änderungen
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gegenüber dem QP-2009 und QP-2014 nochmals ausführlich (auf 14
Seiten) erläutert, vertieft und zum Teil ergänzt.
10. Mit Dupliken vom 6. Januar 2021 (Beschwerdegegnerin 1) und 25. Januar
2021 (Beschwerdegegnerin 2) äusserten sich die Gemeinde und die
Bauherrschaft der Parzelle K._ [neu L._/M._] ebenfalls
nochmals zur Sache.
11. Am 27. Januar 2021 reichte der Anwalt der Beschwerdegegnerin 2 und am
1. Februar 2021 der Anwalt der Beschwerdeführer seine Honorarnote ein.
12. Am 21. Februar 2022 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen
Augenschein vor Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführer
ein Vertreter der Miteigentümer der Parzelle J._ und der
Alleineigentümer der Parzelle N._ [neu: O._/P._] in
Begleitung ihres Rechtsvertreters RA lic. iur. Georg Mattli anwesend waren.
Die Beschwerdegegnerin 1 war durch zwei Mitglieder des
Gemeindevorstands und ihre Rechtsvertreterin RA'in lic. iur. Rita Marugg
vertreten. Die Beschwerdegegnerin 2 (Eigentümerin Parzelle K._
[neu: L._/M._]) war durch ihren Verwaltungsratspräsidenten und
deren Rechtsvertreter RA lic. iur. Markus Janett präsent. Überdies war die
Ehefrau des weiteren Quartierplanbeteiligten (Beigeladener/Eigentümer
Parzelle R._) persönlich zugegen. Allen Anwesenden und Beteiligten
wurde an vier verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur
bestehenden Erschliessungssituation sowie den konkreten Gelände-,
Raum- und Platzverhältnissen im Quartierplangebiet als auch unmittelbar
daneben im Westen, ausserhalb des Planungsperimeters (Parzellen
S._/T._/U._) zu äussern. Von Seiten des Gerichts wurden
zudem 14 Fotos von den vier besichtigten Standorten erstellt und dem
Protokoll der Ortsbegehung beigefügt.
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13. Mit Stellungnahme vom 16. März 2022 (Beschwerdeführer) und
Stellungnahme vom 15. März 2022 (Beschwerdegegnerin 1) äusserten
sich diese beiden Parteien zum gerichtlichen Augenscheinprotokoll vom
21. Februar 2022, während die Beschwerdegegnerin 2 am 14. März 2022
ihren Verzicht auf eine Stellungnahme erklärte. Der weitere
Quartierplanbeteiligte (Beigeladener) liess sich dazu nicht vernehmen.
Auf die weiteren Argumente und Beweismittel der Parteien sowie den
angefochtenen Beschluss [Entscheid] der Beschwerdegegnerin 1 wird,
soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Der angefochtene Einsprache- und
Genehmigungsentscheid vom 31. August/1. September 2020, worin die
Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen abwies, soweit sie darauf eintrat,
und die Anpassung des QP 2018 mit markierten Änderungen der
Quartierplanvorschriften (inkl. Anhänge) in der Fassung gemäss
öffentlicher Auflage vom 20. April 2018 bis 20. Mai 2018 genehmigte, ist
weder endgültig noch kann er anderweitig angefochten werden. Folglich
stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer
sind als Grundeigentümer der im Quartierplangebiet gelegenen Parzelle
J._ und Parzelle N._ [neu O._/P._] als formelle und
materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids berührt und haben
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie zur
Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen
- 13 -
frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereichte
Beschwerde vom 1. Oktober 2020 ist daher – mit Ausnahme der in E. 2.1.4.
nachfolgend erwähnten Begehren (Ziff. 3/4/5) – einzutreten.
2. Für die Einleitung und Änderung oder Anpassung eines Quartierplans (hier
Quartierplan I._ Version [QP] 2009 mit Erweiterung [QP] 2012/2014)
wird nach Art. 21 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) vorausgesetzt, dass sich die
Verhältnisse seit dem Erlass des Quartierplans erheblich geändert haben.
Die Bestimmung korrespondiert mit und richtet sich nach dem
höherrangigen Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(RPG; SR 700), der besagt, dass – sofern sich die Verhältnisse erheblich
geändert haben – die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst
werden. Diese Bundesvorschrift gilt für alle Arten von Nutzungsplänen, also
neben den Quartierplänen auch für die verschiedenen
Sondernutzungspläne (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar, RPG, Bern
2006, Art. 21 N 3; Urteil des Bundesgerichts 1C_494/2018 vom 13. Juni
2019 E.3.2 mit Hinweis auf AEMISEGGER/KISSLING, in: Aemisegger et al.
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG; Nutzungspläne, 2016, Vorbemerkungen
zur Nutzungsplanung, Rz. 59 ff.). Wie die Raumplanung im Allgemeinen
bildet auch die Nutzungsplanung eine ständige und durchgehende
Aufgabe, die eine Veränderung der Verhältnisse und neue Erkenntnisse zu
berücksichtigen hat. Eine Planung gilt nur als sachgerecht, wenn sie bei
Bedarf mit der Wirklichkeit in Übereinstimmung gebracht wird. Das gilt nicht
nur für Bauzonen, die nach dem jeweiligen Bedürfnis nach Bauland (Art.
15 lit. b RPG – mit Planungshorizont von 15 Jahren) auszurichten sind,
sondern für die Nutzungsplanung schlechthin. Die Eigentumsgarantie (Art.
26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV];
SR 101) steht einer derartigen Anpassung nicht entgegen, zumal sie dem
Eigentümer keinen Anspruch darauf vermittelt, dass sein Land dauernd in
jener Zone verbleibt, in die es einmal eingewiesen worden ist. Im Gegenteil:
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Eine Planung, die nicht mehr zeitgerecht ist, widerspricht nicht nur den
Planungsgrundsätzen des RPG, sondern im Fall von
Nutzungseinschränkungen auch der Eigentumsgarantie
(WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 21 N 11). Das Quartierplanverfahren lässt
sich in zwei voneinander getrennte Planungsschritte unterteilen, welche es
strikte auseinanderzuhalten gilt (Urteil des Bundesgerichts 1C_437/2019
vom 4. Dezember 2020 E.1.3, 1C_420/2015 vom 22. April 2016 E.3.1,
1C_12/2013 vom 27. März 2014 E.1.3, 1C_230/2012 vom 21. Februar
2013 E.5).
2.1. In einem ersten Schritt gibt der Gemeindevorstand die Absicht zur
Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der Planung
und die Durchführung einer allfälligen Landumlegung oder
Grenzbereinigung im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt.
Gleichzeitig legt er den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des
Planungsgebietes während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich auf.
Betroffene sind vor der Auflage schriftlich zu benachrichtigen (Art. 16 Abs.
1 KRVO). Während der öffentlichen Auflage kann beim Gemeindevorstand
gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des
Planungsgebietes Einsprache erhoben werden. Für die
Einsprachelegitimation gelten die gleichen Voraussetzungen wie für die
Planungsbeschwerde an die Regierung. Einwendungen gegen das
Verfahren an sich und das Planungsgebiet können im weiteren Verfahren
nicht mehr erhoben werden (Art. 16 Abs. 2 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 und 4
KRVO). Nach Abschluss des Auflageverfahrens erlässt der
Gemeindevorstand den Einleitungsbeschluss und eröffnet diesen den
Beteiligten und allfälligen Einsprechenden (Art. 16 Abs. 3 i.V.m. Art. 30 Abs.
4 KRVO; vgl. PVG 2011 Nr. 17, 2008 Nr. 19).
2.1.1. Im konkreten Fall ist zunächst erstellt, dass bereits im Jahre 2009 ein
umfassendes Quartierplanverfahren im fraglichen Teilgebiet der
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Beschwerdegegnerin 1 durchgeführt, genehmigt und rechtskräftig
abgeschlossen wurde (vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 8 mit
Protokollauszug Sitzung Nr. 12/09 vom 22. Juni 2009; Bf-act. 9 mit
Quartierplanvorschriften [QPV], Bestandestabelle [Anhang 1],
Neuzuteilungsplan [Anhang 2], Verteilschlüssel [Anhang 3]; Skizze
Erschliessungsstrasse [Anhang 3.1], Wasser [Anhang 3.2],
Schmutzwasser [Anhang 3.3], Energie [Anhang 3.4], Planungskosten
[Anhang 3.5], Kostenschätzung/Berechnung Entschädigung Fussweg
[Anhang 4], provisorischer Kostenverteiler [Anhang 5] und
Grundbuchauszügen [Anhang 6]; zzgl. detailliertem Bestandesplan 1:500
[farbig], Erschliessungsplan 1:500 sowie Neuzuteilungsplan 1:500). Mit
Entscheid vom 13. Januar 2014 genehmigte die Beschwerdegegnerin 1
sodann die 'Erweiterung des Quartierplans' (Bf-act. 10), wobei sich die
Erweiterung des Beizugsgebiets ausschliesslich und kostenfällig auf die (im
Jahre 2012) neu einzonierte Hangparzelle Nr. R._ im Nordwesten
bezog, was eine entsprechende Anpassung der QPV (Bf-act. 11) zzgl. der
Anhänge nach sich zog. Diese Erweiterung wurde auch im Bestandsplan
1:500, Neuzuteilungsplan 1:500 und Erschliessungsplan 1:500 gut sichtbar
nachgeführt, wobei auch noch eine Änderung des Generellen
Erschliessungsplanes (GEP) erforderlich war. Der Standort des bisherigen
Wendehammers im Grenzbereich der Parzellen J._ und neu
L._/M._ [ehemals Parzelle K._]) blieb unverändert, die
geplante Quartierzufahrtsstrasse sollte aber gegen Westen hin neu direkt
bis zur Parzelle R._ verlängert werden (Strassenbreite 3.30 m; Fläche
67 m2; Abstand 50 cm zu Gebäudeanbau [16C-A] auf Parzelle J._).
Diese Ergänzung des GEP wurde vom Kanton am 17. April 2013
genehmigt, worauf die Beschwerdegegnerin 1 ihrerseits am 13. Januar
2014 die erweiterte Version des Quartierplans (QP 2014) genehmigte.
Beide Genehmigungen sind danach in Rechtskraft erwachsen und somit
bis dato rechtsverbindlich.
- 16 -
2.1.2. Mit Beschluss vom 24. August 2016 (Bf-act. 13) i.S. "Einleitung
Quartierplanverfahren [..] – Überarbeitung" hielt die Beschwerdegegnerin 1
neu fest:
Am 8. Juli 2016 hat der Gemeindevorstand gestützt auf Art. 53 des kantonalen
Raumplanungsgesetzes (KRG) und Art. 16 Abs. 1 der kantonalen
Raumplanungsverordnung (KRVO) die Absicht zur Einleitung des Quartierplanverfahrens
für das Gebiet I._ wie folgt öffentlich bekannt gegeben sowie den betroffenen
Grundeigentümern mit Brief vom 6. Juli 2016 schriftlich mitgeteilt:
1. Das Quartierplangebiet umfasst die Parzellen Nr. J._, K._, N._ und R._ des Grundbuches F._.
2. Der Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Quartierplangebiets kann auf der Gemeindekanzlei eingesehen werden.
3. Die Überarbeitung der Quartierplanung bezweckt nachfolgende Anpassungen/Änderungen:
 Quartierplanvorschriften (Erschliessung, Gestaltung und Kostenverteiler)  Neuzuteilungsplan (Strasse)  Erschliessungsplan (Strasse und Fussweg)
Die öffentliche Auflage dauerte vom 8. Juli 2016 bis 7. August 2016. Während der Auflage
sind keine Einsprachen gegen die beabsichtigte Einleitung des Quartierplanverfahrens
eingegangen.
Der Gemeindevorstand hat daher an der Sitzung vom 22. August 2016 gestützt auf Art.
16 Abs. 4 KRVO die Einleitung des Quartierplanverfahrens beschlossen.
Beschwerden gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens sind innert 30 Tagen seit
Mitteilung des vorliegenden Beschlusses schriftlich und begründet an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 7000 Chur zu richten.
Dieser Beschluss wurde mit folgenden Beilagen (Einleitungsplan,
Quartierplan I._, Ergänzung 2016) an alle Grundeigentümer versandt.
2.1.3. Keiner der Grundeigentümer im Einzugsgebiet bzw. Quartierplanbeteiligten
hat gegen den Einleitungsbeschluss vom 24. August 2016 betreffend
Überarbeitung der bestehenden Vorgaben (QP 2009 mit Erweiterung QP
2014) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
erhoben, weshalb am Erfordernis der Anpassung der bisherigen QPV
infolge veränderter Verhältnisse nach Art. 21 Abs. 2 RPG und Art. 21 Abs.
1 KRVO für das Gericht kein Zweifel besteht und somit vorliegend einzig
noch die inhaltlichen Änderungen der erst gestützt darauf überarbeiteten
- 17 -
QPV Beschwerdethema sein können. An der Rechtskraft und Gültigkeit
des damals unangefochten gebliebenen Einleitungsbeschusses ist somit
festzuhalten.
2.1.4. Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde vom 1. Oktober 2020
somit bezüglich der Rechtsbegehren in Ziff. 3 (Verschiebung
Wendehammer nach Osten; Abänderung Erschliessung via
Zufahrtsstrasse von Osten mit grösserem Gebäudeanbauabstand (16C-A)
und Schmälerung der Zufahrtsstrasse) und in Ziff. 4 (Nichtigerklärung des
Kostenverteilschlüssels), weil mit der Rechtskraft des unangefochtenen
Einleitungsbeschlusses das bisherige Beizugsgebiet (mit Parzellen
J._, K._, N._ und R._) gegenüber der ebenfalls
rechtskräftigen Erweiterung laut QP-2014 und des damals erstellten
Kostenverteilschlüssels unverändert blieb und im Besonderen auch der
Erschliessungsplan 1:500 laut QP-2014 mit demjenigen laut QP-2018
identisch ist (vgl. dazu Bf-act. 11 Anhang Erweiterung Erschliessungsplan
QP-2014 mit Bf-act. 15 Anhang Änderung Erschliessungsplan QP-2018).
Dasselbe trifft auf den Kostenverteilschlüssel zu, weil in Art. 43 QPV 2018
ausdrücklich bestimmt wird, dass die (zusätzlichen) Quartierplankosten der
Änderung 2018 zu Lasten der Parzelle Nr. L._ und M._ (ehemals
Nr. K._) – also der Beschwerdegegnerin 2 als Initiantin der Änderung
– gehen. Die Beschwerdeführer auf den Parzellen Nr. J._ und Nr.
O._/P._ (Nr. N._) sind davon nicht berührt, weshalb für sie
weiterhin der Kostenverteilungsschlüssel gemäss rechtskräftigem QP-
2014 massgebend und anwendbar ist. Von einer Nichtigkeit des damals
erarbeiteten Verteilschlüssels (Bf-act. 11 Anhang 3), der
Kostenschätzung/Berechnung Entschädigung Fussweg (Bf-act. 11 Anhang
4) und des provisorischen Kostenverteilers (Bf-act. 11 Anhang 5) kann
denn auch keine Rede sein. Bezüglich dieser Fragen hat der QP-2014 inkl.
Anhänge unverändert Bestand, zumal die Beschwerdeführer durch den
Einleitungsbeschluss diesbezüglich überhaupt nicht tangiert wurden. Auf
- 18 -
die beiden Rechtsbegehren (Ziff. 3 und Ziff. 4) der Beschwerde ist deshalb
mangels zulässigen Anfechtungsobjektes gar nicht einzutreten. Dem
Begehren in Ziff. 5 (Gewährung aufschiebende Wirkung) wurde vom
Instruktionsrichter bereits mit prozessleitender Verfügung vom 26.
November 2020 (Sachverhalt Ziff. 8) entsprochen, weshalb darauf
ebenfalls nicht weiter einzugehen ist.
2.2. In einem zweiten Schritt lässt der Gemeindevorstand – nach Eintritt der
Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses als ersten Schritt – den
Quartierplan durch Fachleute (hier: Planungsbüro Q._ AG) erarbeiten.
Die Beteiligten erhalten Gelegenheit zur Mitwirkung. Vorliegend ist dies mit
Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 12. April 2017 (Aufforderung zur
Mitwirkung; Äusserungsmöglichkeit zum Vorprojekt) ordnungsgemäss
geschehen (Bf-act. 14). Der Gemeindevorstand legt die Anforderungen an
die Ausgestaltung der einzelnen Bestandteile des überarbeiteten
Quartierplans fest und sorgt dafür, dass die öffentlichen Interessen bei der
Planung berücksichtigt werden. Er unterbreitet Entwürfe für Quartierpläne
vor der öffentlichen Auflage dem Grundbuchamt zur formellen Prüfung (Art.
17 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 31 KRVO). Der Entwurf für den Quartierplan
wird erneut während 20 Tagen öffentlich aufgelegt und dagegen kann
erneut separat Einsprache erhoben werden (Art. 18 und Ar. 19 KRVO, Art.
32 und Art. 33 Abs. 1 KRVO). Inhaltlich wird zu den Bestandteilen eines
Quartierplans in Art. 52 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG; BR 801.100) geregelt, dass die
Quartierplanbestimmungen Vorschriften über die Gestaltung der Bauten
und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der
Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und
Erschliessungskosten (Verteilschlüssel) enthalten sollten. Sie können die
Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die
Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen.
Gemäss Art. 52 Abs. 3 KRG enthält der Quartiererschliessungsplan die
- 19 -
notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers [...]. Nach Art. 54
Abs. 1 KRG gehen die Kosten der Quartierplanung und
Quartiererschliessung zulasten der Quartierplanbeteiligten. Für die
Abgabepflicht und die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten
unter den Quartierplanbeteiligten gelten sinngemäss die Bestimmungen für
die Erhebung von Beiträgen (Art. 54 Abs. 3 KRG).
2.2.1. Im konkreten Fall geht es ausschliesslich um die zweite Planungsphase,
d.h. die Überarbeitung (der QP-2009 inkl. deren Erweiterung mit QP-2014),
also einzig um die Anpassung des QP-2018 mit (rot) markierten
Änderungen der Quartierplanvorschriften einschliesslich Anhängen in der
Fassung gemäss öffentlicher Auflage vom 20. April 2018 bis 20. Mai 2018
(Bf-act. 15 – Änderungen Art. 18 [Gesamt- und Fassadenhöhe], Art. 18A
[Baufeld Hochbauten/Auto-/Velounterstand], Art. 18B [Gebäudelänge] und
Art. 18C [Flachdachterrassen]; Art. 29 [Einbezug jeweils anstossender
Grundeigentümer bei Ausgestaltung Erschliessungsstrasse und
Strassenraum [Belag, Randabschlüsse, Seitenbereiche etc.]]). Besonders
anschaulich sind der Erschliessungsplan 1:500 und der Neuzuteilungsplan
1:500 (Änderung Anhänge) inkl. illustrativer Projektvisualisierungen (Bf-act.
16) auf den Bauparzellen L._ und M._ im Quartierplangebiet.
Streitgegenstand bilden hier allerdings einzig die Quartierplanänderungen
2018. Allein diese – und nicht die visualisierte Projektstudie, welche
dereinst Gegenstand und Bestandteil des konkreten
Baubewilligungsverfahrens mit separater Anfechtungsmöglichkeit sein wird
– gilt es im Folgenden auf ihre Rechtmässigkeit zu prüfen.
2.2.2. Art. 50 BV gewährleistet die Gemeindeautonomie nach Massgabe des
kantonalen Rechts. Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem
Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht
abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur
Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche
- 20 -
Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann
sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler
Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der
Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Im
Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für
den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und
Gesetzesrecht. Gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG ist die Ortsplanung Aufgabe der
Gemeinden, welche diese Aufgabe im Rahmen des übergeordneten
Rechts autonom erfüllen. Innerhalb des vom kantonalen Recht
vorgegebenen Rahmens verfügen die Gemeinden jedoch über einen
grossen Entscheidungsspielraum und damit Autonomie (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E.2 und E.2.1; ebenso
Urteil 1C_494/2018 vom 13. Juni 2019 E.2.4).
2.2.3. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Rechtmässigkeit des
angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids vom 31.
August/1. September 2020 (Bf-act. 7) ist einzig die erfolgte Anpassung des
QP 2018 mit (rot) markierten Änderungen der Quartierplanvorschriften in
der Fassung gemäss öffentlicher Auflage vom 20. April 2018 bis 20. Mai
2018 (Bf-act. 15; siehe Änderungen in E.2.2.1.). Die Beschwerdeführer
beantragten dazu in den Hauptbegehren die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses [Ziff.1] sowie die Unterlassung der
Inkraftsetzung der [mit roter Schrift] ergänzten QPV [Ziff. 2]. Für die
Beurteilung dieser Rechtsbegehren und demnach der Kernfrage, ob die
kritisierten Änderungen zulässige Abweichungen vom ordentlichen
Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1 und deren Grundordnung darstellen
oder nicht, ist in erster Linie auf Art. 52 KRG sowie Art. 46 BauG der
Beschwerdegegnerin 1 abzustellen, welche wie folgt lauten:
Art. 52 KRG (Bestandteile der Quartierplanung)
1Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die
- 21 -
Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. 2Der Quartiergestaltungsplan bestimmt die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. 3Der Quartiererschliessungsplan enthält die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze sowie Anlagen für die Parkierung und die Quartierausstattung.
Art. 46 BauG (Quartierplanung)
1Im Quartierplan können folgende Abweichungen von der zonengemässen Regelbauweise bewilligt werden, wenn damit ein haushälterischer Umgang mit dem Boden bei guter Wohn- und Gestaltungsqualität erreicht wird: 1) Die Grenz- und Gebäudeabstände auf Grundstücken im
Quartierplangebiet können nach architektonischen Kriterien frei festgelegt werden. Gegenüber Nachbargrundstücken ausserhalb des Quartierplangebiets gelten in jedem Fall die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise.
2) Die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer Baukörper können nach architektonischen Kriterien frei festgelegt werden.
3) Im Gelände mit einer Neigung von mehr als 80% können auch Gebäudehöhen frei festgelegt werden.
4) Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Berechnung der Gesamt- und Fassadenhöhe ab neuem Terrain vorgeschrieben werden.
5) Zusätzlich zu den ortsüblichen Dachformen können auch Pult- und Flachdächer vorgesehen werden, sofern eine gute Gesamtwirkung erzielt wird.
Aufgrund dieser gesetzlichen Vorgaben ist auch vorliegend zu entscheiden.
2.2.4. Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung müssen grundsätzlich auch
die [Nutzungs-]/Gestaltungspläne nach Art. 26 RPG – zu denen auch die
Quartierpläne zählen – durch eine kantonale Behörde genehmigt werden.
Die Rechtsprechung lässt indessen eine Abweichung von diesem
Grundsatz zu, wenn der Gestaltungsplan lediglich Art und Mass der im
Zonen- oder Bebauungsplan festgelegten Nutzung verfeinert bzw.
Abweichungen davon bereits im kommunalen Baugesetz vorgesehen sind,
- 22 -
welches selbst Teil der Grundordnung bildet und von einer kantonalen
Behörde genehmigt worden ist (vgl. BGE 146 II 80 E.4.3 = Urteil
1C_161/2019 vom 23. Januar 2020 E.4.3, 1C_22/2020 vom 4. November
2020 E.5.1 /E.5.3, 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E.4.2 und E.4.3.3;
MICHAEL PLETSCHER, Der Gestaltungsplan i.e.S. – Eine Würdigung seines
Abweichungspotentials, Diss. Basel 2021, § 12 Grundsätze
rechtsstaatlichen Handelns als Abweichungsvoraussetzungen/–grenzen,
N 443f. [Rechtssicherheit], N 445 [Gesetzmässigkeit], N 447 [Öffentliches
Interesse], N 448 [Verhältnismässigkeit]). Der Gestaltungsplan – je nach
Kanton auch als Quartier-, Überbauungs- oder Bebauungsplan bezeichnet
– bezweckt eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und
landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und
Erschliessung zusammenhängender Bodenflächen. Es können Zahl, Art,
Lage, äussere Abmessungen, Geschosszahl, Durchmischung der Nutzung
und weitere bauliche Einzelheiten der im Planungsgebiet zu erstellenden
Bauten und Anlagen bestimmt werden. Sonderbauvorschriften zu
Gestaltungs-/Quartierplänen können von den allgemeinen baupolizeilichen
Bestimmungen oder von anderen kommunalen Verordnungen abweichen.
Gestaltungspläne können Eigentumsbeschränkungen darstellen. Bei
Gestaltungsplänen, mit denen in erheblichem Masse von der
zonenmässigen Nutzung abgewichen werden soll, dürfen höhere
Anforderungen an die Bestimmtheit des Planinhaltes gestellt werden
(PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7.
Auflage, Bern 2022, Planungsrecht/Gestaltungspläne [Ziff. 2, S. 267-268]).
2.2.5. Im konkreten Fall befindet sich das in Frage stehende Quartierplangebiet
überwiegend in der Wohnzone 2 [W2; siehe Bestandesplan 1:500], womit
gemäss ordentlichem Baugesetz grundsätzlich das Zonenschema (Art. 15
BauG) für die Wohnzonen (Art. 26 BauG) zur Anwendung kommt. Die
Fassadenhöhe traufseitig beträgt danach in der W2 max. 7 (+z) m und die
Gesamthöhe max. 11 (+z) m (Art. 20 BauG definiert Gesamt- und
- 23 -
Fassadenhöhe). Die Gebäudelänge (Art. 21 BauG) ist dort auf max. 17 m
beschränkt. In der W2 ist laut Zonenschema die geschlossene (Art. 16),
halboffene (Art. 17) sowie offene (Art. 18 BauG) Bauweise gestattet. Im
Vergleich dazu wird in den QPV 2018 unter "Änderung" in Art. 18 zunächst
nur die Begrifflichkeit von bisher Gebäude- und Firsthöhe (QPV 2009/2014)
in neu Gesamt- und Fassadenhöhe (QPV 2018) geändert [und damit
begrifflich in Übereinstimmung mit Art. 20 BauG gebracht]; weiter ist nur
noch von Parzelle O._ (Parzelle L._ wurde gestrichen) die Rede
(siehe Art. 18 Abs. 1 und 2 QPV).
Zusätzlich wird neu ergänzend (in Art. 18 Abs. 3, 4 und 5 QPV) festgelegt: Allenfalls notwendige Abgrabungen für interne Erschliessungswege müssen bei der
Ermittlung der Gesamt- und Fassadenhöhe nicht eingerechnet werden.
Sonnenenergie-, Photovoltaik- und Solaranlagen sowie technisch bedingte Aufbauten
dürfen die jeweils oberste Flachdachebene um max. 1.50 m übertreffen.
Infolge verbessertem Lärmschutz (Lärmnachweis X.Y._, Nov. 2016) und
Gartengestaltung darf die Berechnung der Gesamt- und Fassadenhöhe auf Parzelle
M._ von der Kote 820.00 m ü. M. aus erfolgen.
Neu wird in Art. 18A (Baufeld Hochbauten/Auto-/Velounterstand) bestimmt: Auf den Parzellen Nr. L._ und M._ sind Neubauten innerhalb der im
Neuzuteilungsplan festgelegten 'Baufelder Hochbauten' zu erstellen. Im Baufeld Autounterstand dürfen gedeckte Parkplätze (eingeschossig, max. Fassaden-
/Gesamthöhe 4.50 m) erstellt werden.
Bauten im Baufeld Velounterstand dürfen die Kote von 823.80 m ü. M. nicht übertreffen;
ein Geländerabschluss auf der Parkierungsebene ist zulässig.
Auf den übrigen Parzellen richtet sich die Bebauung nach den baugesetzlichen
Bestimmungen und der festgelegten Baulinie gemäss Neuzuteilungsplan.
Neu wird in Art. 18B (Gebäudelänge) konkretisierend festgelegt: Auf Parz. Nr. M._ darf die Gebäudelänge auf 33 m erhöht werden; die Gebäudetiefe
darf jedoch 17 m nicht übertreffen.
Neu wird in Art. 18C (Flachdachterrassen) überdies noch bestimmt: Die Gesamtfläche der Flachdachterrassen gemäss Art. 62 Abs. 4 BauG ist nicht
eingeschränkt.
- 24 -
Art. 62 (Dachgestaltung) Abs. 4 BauG lautet hierzu wie folgt: Flachdachterrassen sind zulässig. Sie müssen mindestens ein Geschoss tiefer als die
Traufe des Hauptgebäudes liegen. Ihre Gesamtfläche darf nicht mehr als 1/3 der Fläche
innerhalb der projizierten Fassadenlinie betragen.
Neu hinzugefügt: Satz 2 in Art. 29 (Öffentliche Erschliessungsstrasse): [...] Die jeweils anstossenden Grundeigentümer sind bei der Ausgestaltung der
Erschliessungsstrasse resp. des Strassenraumes (Belag, Randabschluss und
Seitenbereiche etc.) in die Projektierung einzubeziehen. [...]
Diese Abweichungen (Art. 18, 18A,18B, 18C QPV) von der Regelbauweise
(zu beachten insbesondere Art. 15, 20, 21, 46, 61, 62, 68 f. BauG) gilt es
nachfolgend materiell zu würdigen und auf ihre Rechtmässigkeit zu prüfen.
2.2.6. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts handelt es sich bei den
vorgenommenen Änderungen im QP-2018 materiell klarerweise um
räumlich, architektonisch wie auch energetisch zulässige Ergänzungen und
teils gar markante Verbesserungen im Vergleich zu den QPV in den QP-
2009/2014. Abgesehen davon, dass in Art. 18 Abs. 1 und 2 QPV bloss die
Terminologie des geltenden kommunalen Baugesetzes (Art. 20)
übernommen wurde und die Streichung der Höhenvorgabe für die Parzelle
L._ angesichts ihrer besonderen Hanglage (mit Forstwirtschaftszone
im Norden ohne Bebauungsmöglichkeiten) nachvollziehbar für vertretbar
erachtet wurde, lässt sich bezüglich der neu angeführten Ergänzungen
(Art. 18 Abs. 3-5 QPV) sagen, dass sie sachlich sinnvoll erscheinen
(Abgrabungen für interne Erschiessungswege) oder gar höheren
umweltschutzrechtlichen Zielen dienen (Nutzung neuer
Energieträger/verbesserter Lärmschutz), die aktuell und künftig von
grossem öffentlichen Interesse sind (vgl. Art. 61 Abs. 3 BauG, wonach die
Beurteilungskriterien [für die Gestaltung/Einordnung von Bauten/Bauteilen
aller Art] im ordentlichen Bauverfahren ebenfalls die architektonische
Qualität, umwelt- sowie energietechnische Gesichtspunkte sind). Diese
- 25 -
Ergänzungen stellen daher auch keine unzulässigen Abweichungen von
den genehmigungsfähigen Normvorgaben des RPG, KRG oder BauG dar.
2.2.7. Die Ausscheidung und damit die Festlegung von konkreten Baufeldern (Art.
18A QVP) für Hochbauten mitsamt Auto- und Velounterstand sind ebenfalls
vernünftige Präzisierungen im Hinblick auf die künftig vorgesehene
Bebauung und Überbauung der Parzelle K._ (neu unterteilt in
Parzellen L._/M._) mit mehreren Wohngebäuden (Modulartige
Living-Boxen) und zweckdienlichen Infrastrukturanlagen (inkl. Autopark-
/Veloabstellplätze). Folgerichtig geben auch diese sachdienlichen
Konkretisierungen des künftig zonenkonformen Gebrauchs der Parzelle
K._ zu keinen Beanstandungen Anlass.
2.2.8. Hinsichtlich der Gebäudelänge (Art. 18B QPV) sollte auf Parzelle M._
(unterhalb der Zufahrtsstrasse gelegener Grundstücksteil der Parzelle
K._) neu die bauliche Ausdehnung auf 33 m erhöht werden, was
faktisch beinahe einer Verdoppelung der laut Zonenschema (Art. 15 BauG)
in der W2 sonst üblicherweise zulässigen 17 m entspricht. In der
Gebäudetiefe sollten hingegen die 17 m vollumfänglich respektiert werden.
Für die massive Erweiterung der höchstzulässigen Gebäudelänge um 16
m muss es gestalterisch und ortsbaulich triftige Gründe geben. Die
Beschwerdegegnerin 2 hat solche Gründe aufgrund der eingereichten
Pläne und aufschlussreichen Visualisierungen des Gesamtprojekts auf den
Parzellen M._ (Teil unterhalb Erschliessungsstrasse) und L._
(oberer/hangseitiger Grundstücksteil) plausibel dargetan. Die
gestalterischen als auch architektonischen Argumente für eine optimale
Nutzung und einen möglichst haushälterischen Umgang mit dem
vorhandenen Baugrund in teils steiler Hanglage in der W2 vermochten die
Beschwerdegegnerin 1 offensichtlich zu überzeugen, weshalb sie den 33
Metern im Rahmen ihres weiten Ermessens zustimmte.
- 26 -
2.2.9. Es bleibt die Bestimmung (Art. 18C QPV – Flachdachterrassen erlaubt) zu
prüfen und zu würdigen. Wie bereits dem Hinweis auf Art. 62 Abs. 4 BauG
entnommen werden kann, sind solche Terrassentypen gestattet und somit
grundsätzlich mit dem charakteristischen Baustil vor Ort vereinbar. Über
die konkrete Umsetzung und allfällige Verfeinerung des Terrassentyps wird
dereinst das Baubewilligungsverfahren abschliessend zu entscheiden
haben. Im Rahmen der Genehmigung des Quartierplans ist Art. 18C QPV
daher auch nicht geeignet, tatsächlich aufgehoben und gestrichen zu
werden.
2.2.10. Der Einschub (Satz 2 von Art. 29 QPV) ist sodann bloss eine Präzisierung
und Klärung der bisherigen Informationsregelung der Zufahrtswege inkl.
öffentlicher Erschliessungsstrasse und deshalb hier nicht weiter beachtlich.
2.2.11. Das Verwaltungsgericht kann sich der Beurteilung der
Beschwerdegegnerin 1 anschliessen aufgrund der eingereichten
Gestaltungs- und Erschliessungspläne (vgl. Akten der
Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 7 mit Neuzuteilungsplan [rot: Baufeld
Hochbauten, braun: Baufeld Autounterstand, blau: Baufeld Velounterstand,
grün: Interne Fusswegerschliessung]; ebenso Bg1-act. 12; Bg1-act. 23 mit
GGP/Kommunaler Nutzungsplanung [Wohnzone W2/Waldareal]; Bg1-act.
24 [KRL] – Bemerkungen (roter Kreis Nr. 3): Gebiet "I._" mittels
Folgeplanung mobilisieren und effizient nutzen; Bf-act. 16 [Visualisierung
Living-Box auf Parzelle K._; neu Parzelle L._ mit Haus 1 und
Haus 2 samt Garagen oben/Parzelle M._ mit Haus 3 und Haus 4
[zusammengebaut Gebäudelänge 33 m; verdichtete Bauweise] zzgl.
Autounterstand und Stellplätze) sowie auch der vom Gericht selbst
anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse und Eindrücke
über die räumlichen und erschliessungstechnischen Verhältnisse vor Ort
(siehe Protokoll vom 21. Februar 2022 mit Situationsplan und besichtigten
Standorten I-II samt Gerichtsfotos 1-4 und 5-8). Die besondere
- 27 -
Topographie des fraglichen Hanggeländes, die talseitige RhB-Bahnlinie
und die alte Kantonsstrasse im Süden erfordern punktuell geradezu eine
effiziente und praxistaugliche Quartierplanung und die entsprechend
situativ angepassten QPV - wie hier die Art. 18A-C – sind deshalb nahezu
unerlässlich, um eine möglichst vernünftige und bodensparende
Verwendung des raren Gutes 'Bauland' in vorteilhaftester Südhanglage
nachhaltig zu garantieren.
2.2.12. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts vermag auch das öffentliche
Interesse an der zeitgemässen Revision der hinzugefügten Art. 18A-C QPV
das private Interesse der Beschwerdeführer an der Beibehaltung des
jetzigen IST-Zustands bei weitem zu überwiegen. Zunächst gilt es dazu
hervorzuheben, dass die beiden Parzellen J._ und N._ (neu
O._/P._) der Beschwerdeführer erstmals überhaupt durch das
Quartierplanverfahren bundesrechtskonform (Art. 19 RPG) erschlossen
werden und sie somit sehr wohl einen grossen wirtschaftlichen Vorteil auch
aus dem QP-2018 ziehen. Die Parzelle J._ erhält von Osten her (via
Geissgasse) eine höhenmässig austarierte Quartiererschliessungsstrasse
(siehe Bg1-act. 22 Erschliessungsplan 1:500) und es wird so die
Gelegenheit geboten, drei Autoabstellplätzen auf der Ostseite des
Wohnhauses verfügbar zu halten (vgl. Bf-act. 29: Plan Q._ für Parzelle
J._). Die bestehende und planerisch völlig ungenügende und
unbefriedigende Zufahrts- und Parkplatzsituation auf Parzelle J._ in
der W2 konnte im Rahmen des Augenscheins vom Gericht selbst
festgestellt und damit verifiziert werden (vgl. Gerichtsfotos 5 und 9 am
Standort 2 sowie Gerichtsfotos 10 und 11 am Standort 3 [enge und schmale
Bahnunterführung ohne Abstellplätze am Ende der steilen
Zugangsverbindung zu Parzelle J._]). Auch die Parzelle N._
(insbesondere die oberhalb neu geschaffene Parzelle O._) wird durch
den QP-2018 und die dazugehörige Erschliessungsstrasse profitieren, weil
die Einfahrt ab der Geissgasse im Osten an einer einzigen Zufahrtsstelle
- 28 -
erfolgen kann und so auf weitere Quartierstrassenanschlüsse ab der
bergseits steil ansteigenden Geissgasse verzichtet werden kann (vgl.
illustrativ die Gerichtsfotos 1 und 4 am Standort 1; Bg1-act. 22
Bestandesplan, Neuzuteilungsplan und Erschliessungsplan, allesamt im
Massstab 1:500). Eine umfassende Interessensabwägung fällt auch
deshalb zu Gunsten der öffentlichen Hand und ihren Planungsträgern aus,
weil die Beschwerdeführer – trotz rechtskräftigem QP-2009 mit
Erweiterung QP-2014 [inkl. QPV] – keinen Gebrauch von den sich daraus
für sie ergebenden Erschliessungs- und Bebauungsmöglichkeiten gemacht
haben und sie daher durch die nun zur Diskussion stehenden Änderungen
im Zuge des QP-2018 gar nicht nachteilig berührt sein können oder sonst
irgendwie rechtsungleich behandelt würden.
2.2.13. Hinzu kommt, dass die in Art. 1 Abs. 2 lit. a und lit. b RPG genannten Ziele,
die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung
einer angemessenen Wohnqualität, und kompakte Siedlungen zu schaffen,
beide in optimalster Form und Ausgestaltung durch den QP-2018 sowie die
dazu eigens erlassenen Ergänzungen – im Besonderen Art. 18B QPV
(Erhöhung Gebäudelänge auf 33 m) – gefördert und in die Realität
umgesetzt werden. Die Leitidee der verdichteten Bauweise kann durch
solche Änderungen bei den bestehenden und zeitlich teilweise schon
etwas überholten QP-2009/2014 nachträglich so doch noch berücksichtigt
und damit den modernen Entwicklungen im Planungs- und Baurecht
angepasst werden (vgl. zu den veränderten Verhältnissen in der
Rechtsetzung seit 2009 die Aufzählung in der Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin 1 [Ziff. 12, S. 8 unten] und in derjenigen der
Beschwerdegegnerin 2 [Ziff. 1.1., S. 4 oben]).
2.2.14. Bloss der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die am Standort 4
vorgebrachten Ausführungen keinen Einfluss auf die hier allein strittigen
Fragen der Zulässigkeit und Rechtmässigkeit der überarbeiteten QPV (Art.
- 29 -
18/18A-C/29 Satz 2) im QP-2018 gehabt haben, weshalb die Gerichtsfotos
12-14 an jenem Besichtigungsort nicht weiter kommentiert werden müssen.
2.2.15. Zusammengefasst ergibt sich, dass die neuen QPV (Art. 18/18A-C/29) im
QP-2018 den vom kommunalen Baugesetz festgelegten Rahmen nicht
gesprengt haben und sie deshalb in der vorgesehenen Form in Kraft
gesetzt werden können. Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich
weder in Willkür verfallen noch hat sie eine Ermessensüberschreitung
begangen.
3.1. Der angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 31.
August/1. September 2020 ist demnach rechtens, was zur Abweisung der
Beschwerde vom 1. Oktober 2020 führt, soweit darauf überhaupt
eingetreten werden kann (siehe E.2.1.4.).
3.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte den Beschwerdeführern aufzuerlegen,
wobei die Beschwerdeführer (Parzelle J._) unter sich solidarisch für
ihren Anteil haften. Das Gericht erachtet dabei ermessensweise eine
Staatsgebühr von CHF 4'000.-- (zzgl. Kanzleiauslagen) für angemessen
und sachlich gerechtfertigt (doppelter Schriftgenwechsel mit Augenschein).
3.3. Die Beschwerdeführer haben der anwaltlich vertretenen und materiell
obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 ausserdem die durch den
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (vgl. Art. 78
Abs. 1 VRG). Ausgangspunkt ist dabei die Honorarnote des Anwalts der
Beschwerdegegnerin 2 vom 27. Januar 2021 in der Höhe von CHF
3'500.25 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 12.5 Std. à CHF 250.--/Std.
[CHF 3'125.--] plus Kleinspesen pauschal 4 % [CHF 125.--] und plus 7.7 %
Mehrwertsteuer [250.25]). Nach Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (vgl.
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Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz
im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine Honorarvereinbarung nach Art. 4
HV vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.-- zulässig. Laut
Honorarvereinbarung vom 29. Oktober 2020 wurde [in Ziff. 1] ein
Stundenansatz von CHF 250.-- vereinbart. Die eingereichte Honorarnote
ist allerdings noch hinsichtlich der Spesenpauschale von 4 % auf die vor
Verwaltungsgericht üblichen 3 % zu kürzen (also statt CHF 125.-- korrigiert
CHF 93.75). Weil die Beschwerdegegnerin 2 laut UID-Register
mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die
Parteientschädigung vorliegend ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl.
Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, Urteil des Verwaltungsgerichts R 21 69 vom 14.
September 2021 E.5, R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32
vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b). Die
verrechnete MWST 7.7 % [über CHF 250.25] entfällt damit gänzlich. Die so
entsprechend korrigierte Honorarnote ergibt neu CHF 3'218.75 (bestehend
aus: Arbeits-/Zeitaufwand 12.5 Std. à CHF 250.--/Std. [CHF 3'125.--] plus
Spesenpauschale 3 % [CHF 93.75] ohne MWST). Die Beschwerdeführer
haben die Beschwerdegegnerin 2 daher – nach dem gleichen
Verteilschlüssel wie bei den Gerichtskosten – aussergerichtlich je zur Hälfte
(1⁄2 von CHF 3'218.75.-- = [aufgerundet] CHF 1'609.40) zu entschädigen,
wobei die als Miteigentümer konstituierten Beschwerdeführer (Parzelle
J._) untereinander solidarisch für die hälftige Parteientschädigung
(CHF 1'609.40) haften.
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