Decision ID: 2bedac19-3902-4f50-b438-39668e0cb56c
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Die C._ Zweigniederlassung B._, ist Eigentümerin der Parzelle
D._ (Hotel Palace und Nebenbauten) und der Parzelle E._
(Personalhaus und Nebenbauten) in der Gemeinde B._.
2. Am 16. August 2021 erhob die Gemeinde B._ eine
Handänderungssteuer bei der A._ aufgrund des Beteiligungserwerbs
von 50 % der Anteile der C._ von G._. Dies war aus einem
Vergleich der Bilanzen 2018 und 2019 der C._ ersichtlich. Für die
Bemessungsgrundlage stützte sich die Gemeinde auf die Verkehrswerte
der zwei Liegenschaften von gesamthaft CHF 6'497'000.00, woraus sich
bei einem Steuersatz von 2 % ein Steuerbetrag von CHF 129'940.00
ergab. Diese Veranlagung wurde in Abweisung der dagegen erhobenen
Einsprache mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2021 bestätigt.
3. Dagegen reichte die A._ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 31.
Januar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden ein mit den Anträgen, in Aufhebung der
Veranlagungsverfügung und des Einspracheentscheids sei es
festzustellen, dass die A._ die Handänderungssteuer nicht schulde
und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen.
Die Beschwerdeführerin machte in der Beschwerde im Wesentlichen
geltend, dass das falsche Steuersubjekt belastet worden sei. In den
Bilanzen der C._ sei die hälftige Beteiligung irrtümlicherweise der
A._ zugeschrieben worden. Dies sei auf einen Übertragungsfehler
von der Bilanz 2014 zurückzuführen. Eigentliche Beteiligte sei die F._
gewesen. Die A._ sei demnach gar nicht Steuersubjekt. Weiter sei
die Bemessungsgrundlage falsch. Gemäss Kaufvertrag vom 16./20. März
2017 zwischen der H._ (vertreten durch die Managerin G._) und
der F._ sei das Kaufdatum der 20. März 2017 gewesen, womit der
F._ die gesamte wirtschaftliche Verfügungsmacht über die
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Hotelliegenschaften übertragen worden sei. Die Gemeinde könne nicht
willkürlich den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den 31. Dezember
2019 festsetzen und von einer Schätzung vom Mai 2021 ausgehen. Als
Kaufpreis seien USD 1.2 Mio. vereinbart worden, wovon USD 200'000.00
stehen gelassen worden seien. Der Verkaufspreis der Anteilscheine bilde
die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer. Damals seien
die Grundstücke faktisch wertlos gewesen. Die Investitionen seien nach
dem Verkauf der Anteile im März 2017 erfolgt. Die Veranlagung dürfe
daher nicht auf der Basis der amtlichen Schätzungen von 2021 erfolgen,
weil darin die in der Zwischenzeit getätigten Investitionen enthalten seien.
4. Mit Vernehmlassung vom 24. März 2022 beantragte die Gemeinde
B._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der
Beschwerde. Sie brachte insbesondere vor, die Beschwerdeführerin habe
nicht dargelegt, geschweige denn bewiesen, dass die Anteile von der
F._ erworben worden seien, und wann das Verfügungsgeschäft
(Übertragung der Anteile) stattgefunden habe. Somit sei die
Beschwerdeführerin ihrer (erweiterten) Mitwirkungspflicht nicht
nachgekommen. Die Jahresrechnungen der C._, insbesondere von
2018 und 2019, worauf sich die Beschwerdegegnerin für die Bemessung
gestützt habe, seien eine Urkunde und verbindlich für die
Steuerveranlagung. Darin werde jeweils konsequent die A._ als (Mit-
)Eigentümerin aufgeführt. Weiter werde ansonsten klar zwischen A._
und F._ unterschieden, so in der Bilanz 2019, wo die F._ als
Darlehensgeberin auftritt. Das "Operating Agreement of C._" weise
verschiedene Daten aus und es sei unklar, was daraus die
Beschwerdeführerin ableiten wolle. Darin werde festgehalten, dass am 17.
September 2014 die H._ und die F._ Gesellschafter der C._
seien. Im 2015 werde hingegen festgehalten, dass G._ selbst und die
F._ Gesellschafter der C._ seien. Seit 2013 müsse daher
mindestens eine Handänderung erfolgt sein. Wann der Kauf der Anteile
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aus dem Vertrag 2017 vollzogen worden sei, ergebe sich nicht aus den
eingereichten Unterlagen. Die Steuerbehörde habe sich daher auf die
Bilanz der C._ stützen dürfen. Es sei unbestritten, dass zu
Verspätungen beim Umbau des Hotels gekommen sei. Es könne aber
nicht die Rede davon sein, dass keine Arbeiten an den Liegenschaften vor
2017 ausgeführt worden seien. Der Wert der Liegenschaften sei in der
Bilanz denn auch von 2014 bis 2015 gestiegen (von 2.7 Mio. auf 4.7 Mio.).
Sodann habe deren Wert per Ende 2016 bei ca. CHF 5.7 Mio. und per
Ende 2017 bei ca. CHF 7.3 Mio. gelegen. 2018 sei der Wert auf CHF 8.9
Mio. und 2019 auf CHF 9.6 Mio. gestiegen. Die Handänderung sei aus der
Jahresrechnung 2019 sowie den Kontoblättern der Kapitalkonten 2019
ersichtlich. Abgesehen vom Vertrag spreche somit alles für eine
Übertragung der Anteile im Jahr 2019, und zwar an die A._.
5. Am 5. Mai 2022 erliess die Beschwerdegegnerin vorsorglich, zwecks
Wahrung der Veranlagungsverjährungsfrist, eine Veranlagungsverfügung
für die betreffende Handänderungssteuer, diesmal zulasten der F._.
Dagegen wurde Einsprache erhoben. Das Einspracheverfahren wurde bis
zum Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Verfahrens sistiert.
6. Mit Replik vom 17. Mai 2022 machte die Beschwerdeführerin bei
unveränderten Rechtsbegehren zusätzlich insbesondere geltend, dass
keine wirtschaftliche Handänderung vorliege. Auf jeden Fall sei der
Zeitpunkt für die bestrittene Veranlagung falsch und die
Beschwerdeführerin zu Unrecht veranlagt worden. Mit der neuen
Handänderungssteuerveranlagung gegenüber der F._ vom 5. Mai
2022 habe die Beschwerdegegnerin zugegeben, dass die Veranlagung
gegen die A._ falsch gewesen sei. Ausserdem liege es eine
Betriebsgesellschaft und keine Immobiliengesellschaft vor. Hauptzweck
der Übernahme der Mehrheitsbeteiligung der C._ durch die F._
sei die Beteiligung am Hotelbetrieb gewesen und nicht die
Verfügungsmacht über die Grundstücke des Hotels. Eine
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Immobiliengesellschaft liege nur vor, wenn ihr Zweck ausschliesslich im
Erwerb, Verwaltung, Wiederverkauf und Überbauung von Grundstücken
bestehe. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Die Grundstücke der C._
würden die sachliche Grundlage bilden, damit überhaupt ein Hotelbetrieb
erfolgen kann. Auch der Zweck der C._ sei die Führung von
Gastronomiebetrieben, Pensionen, Herbergen etc. Zudem könne sie
Liegenschaften verwalten, erwerben, vermieten und verkaufen sowie
Bauten als Generalunternehmerin erstellen. Dieser Zweck diene einzig
dazu, das Palace Hotel in B._ als Hotel betreiben zu können. Die
Jahresrechnungen der C._ zeigten schliesslich, dass sehr grosse
Aufwendungen für die Umbauten des Hotels und Aufwendungen für das
Personal getätigt worden seien. Zudem hätten diese Umbauarbeiten durch
kurz- und langfristige Darlehen sowie den Kapitaleinschuss finanziert
werden müssen. Alle Instandstellungsarbeiten für das Hotel seien immer
durch die C._ erfolgt.
7. Mit Duplik vom 15. Juni 2022 hielt die Beschwerdegegnerin am Antrag auf
Abweisung der Beschwerde fest (mit der Ergänzung auf Nichteintreten auf
das Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerin). Sie fügte namentlich
hinzu, die Annahme, dass 2019 die Beschwerdeführerin (und nicht ein
anderes Rechtssubjekt) Alleineigentümerin der C._ geworden sei,
werde von der Tatsache bekräftigt, dass die letzte Jahresrechnung der
C._ (2021) nicht im Sinne der Argumentation der Beschwerdeführerin
angepasst worden sei, sondern weiterhin die Beschwerdeführerin als
Alleininhaberin aufführe. Zudem stelle die C._ eindeutig eine
Immobiliengesellschaft und keine Betriebsgesellschaft dar, zumal nicht sie
selbst den Hotelbetrieb führe, sondern ein Pächter. Die
Hotelliegenschaften seien 2019 nach der Renovation an eine GmbH
verpachtet worden, wie der Beschwerdegegnerin vom Treuhänder der
GmbH im Rahmen der Abrechnung der Gästetaxe bestätigt worden sei.
Dass die C._ bloss Eigentümerin der Grundstücke sei und den Hotel
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nicht selbst führe, gehe auch aus ihren Jahresrechnungen, die einzig
Pachterträge und keinen Personal- und Sachaufwand auswiesen, hervor.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die
Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 49 Abs.
1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100)
zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen den
angefochtenen Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2021 (und damit
die ihm zugrundeliegende Veranlagungsverfügung vom 16. August 2021
betreffend Handänderungssteuer), mit welchem die Beschwerdegegnerin
die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen hat. Als
formelle und materielle Adressatin des angefochtenen
Einspracheentscheids ist die Beschwerdeführerin zur
Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und
formgerecht (Art. 29 Abs. 2 GKStG) eingereichte Beschwerde ist somit
einzutreten.
2. Strittig ist zunächst, ob die Gesellschaft, deren Anteile übertragen wurden,
eine Immobiliengesellschaft ist. Weiter ist umstritten, ob die
Beschwerdeführerin überhaupt Steuersubjekt ist und damit die
Handänderungssteuer schuldet, sowie der Zeitpunkt der Handänderung
und die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer.
3.1. Die Erhebung kommunaler Handänderungssteuern ist abschliessend
durch das kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen
lediglich für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem
Maximalsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der
kantonalen Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG).
Für die hier umstrittene Frage der Voraussetzungen für die Erhebung einer
Handänderungssteuer sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. GKStG unter
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Berücksichtigung des im kommunalen Steuergesetz (kStG) festgelegten
Steuersatzes von 2 % (vgl. Art. 4 kStG).
3.2. Gemäss Art. 7 Abs. 2 GKStG erhebt die Gemeinde bei Handänderungen
eines in der Gemeinde gelegenen Grundstücks oder Grundstücksanteils
eine Handänderungssteuer. Als Handänderung gilt gemäss Art. 8 Abs. 1
GKStG jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Im Kanton Graubünden ist die
Handänderungssteuer als reine Wirtschaftsverkehrssteuer ausgestaltet.
Sie beruht auf einer umfassend wirtschaftlichen Betrachtungsweise und
setzt im Gegensatz zu den Regelungen anderer Kantone keinerlei
(zivilrechtlichen) Rechtsgeschäfte voraus (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts Graubünden A 21 37 E.5.2 f. m.H.; Urteil des
Bundesgerichts [BGU] 2C_9/2019 E.2.4.4).
3.3. Als wirtschaftliche Handänderung gilt u.a. die Übertragung von
Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch der
Erwerber allein oder zusammen mit seinem Ehegatten und den
minderjährigen Kindern eine Mehrheit der Stimmen erlangt (Art. 8 Abs. 2
lit. b GKStG). Eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass
sie ausschliesslich oder überwiegend die Nutzbarmachung der
Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als
Kapitalanlage bezweckt, wobei dies durch Veräusserung, Vermietung,
Verpachtung oder Überbauung geschehen kann. Erlangt der Käufer eine
Aktienmehrheit [bzw. Beteiligungsmehrheit] an einer
Immobiliengesellschaft, ist die Handänderungssteuer auf dem gesamten
Wert der Liegenschaft zu erheben. Mit dem Erwerb der Mehrheit der
Aktien [bzw. Anteile] wechselt die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über
die Gesamtheit der Liegenschaften, weshalb auch der gesamte
Liegenschaftenbesitz der Handänderungssteuer unterstellt werden muss.
Die Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke stellt eine
unteilbare Grösse dar. Eine teilweise Besteuerung nach Massgabe der
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erworbenen Beteiligung wäre nicht praktikabel, weil die zuständige
Veranlagungsbehörde von solchen Käufen kaum Kenntnis erlangt
(HARTMANN/HESS, Das neue Gemeinde- und Kirchensteuergesetz – Eine
Einführung, in: ZGRG 4/06, S. 130; Botschaft der Regierung zum GKStG,
Heft Nr. 3/2006-2007, S. 216; vgl. zum Ganzen VGU A 15 17 E.4 f. m.H.).
Von der wirtschaftlichen Handänderung nicht erfasst sind dagegen
grundsätzlich Betriebsgesellschaften, d.h. Gesellschaften, bei denen der
Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage für einen Fabrikations-,
Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb bildet (vgl. BGU 2C_1044/2014
E.2.5).
4. Im vorliegenden Fall hat die Beteiligung an der C._ geändert. Diese
hält die Hotelimmobilien, führt jedoch den Hotelbetrieb nicht selbst,
sondern hat ihn nach der Renovierung an eine GmbH im Juni 2019
verpachtet. Davor war das Hotel offenbar während 10 Jahren geschlossen
gewesen (vgl. E-Mail der Treuhandfirma vom 13. September 2021 [Bg-act.
8]), weshalb davon auszugehen ist, dass die C._ auch vor dem
strittigen Beteiligungsverkauf keinen Hotelbetrieb führte. Die in den
Erfolgsrechnungen 2014 bis 2021 (Bf-act. 9-16) ausgewiesenen
Personalaufwände betreffen wenige Angestellten, die offensichtlich einen
Immobilienbetrieb unterhielten und keinen Hotelbetrieb führen konnten.
Wie von der Beschwerdegegnerin eingewendet, fehlen die für einen Hotel-
und Restaurantbetrieb typischen Ertrags- und Aufwandpositionen für
Übernachtungen, Küche etc. Stattdessen wird ein Mietertrag ausgewiesen
(vgl. Erfolgsrechnung 2019 [Bg-act. 14]). Irrelevant ist demnach, dass der
statutarische Zweck der C._ neben dem Immobilienbetrieb auch die
Hotelführung erfasst. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin,
wonach die C._ eine Betriebsgesellschaft sei, handelt es sich dabei
hingegen um eine Immobiliengesellschaft. Mit der Übernahme der
Mehrheit der Beteiligung an dieser Immobiliengesellschaft (hier sogar der
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ganzen Beteiligung) erfolgte eine wirtschaftliche Handänderung. Es ist
demnach eine Handänderungssteuer zu erheben.
5. Sodann ist zunächst die Frage zu beantworten, wer Steuersubjekt ist.
5.1. Da hier grenzüberschreitende Rechtsbeziehungen bestehen, gilt daran zu
erinnern, dass eine "besonders qualifizierte" Mitwirkungspflicht gilt. Leitet
die steuerpflichtige Person aus dem internationalen Verhältnis etwas zu
ihren Gunsten ab, treffen sie auch erhöhte Beweisanforderungen und
Auskunftspflichten. In besonderem Masse gilt dies, falls der
Vertragspartner in einem Staat ansässig ist, dessen Recht die Bildung
fiktiver Sitze juristischer Personen erfahrungsgemäss begünstigt. Diese
strenge Beweiserfordernisse sind bei internationalen Geschäfts- und
Rechtsbeziehungen deshalb zu beachten, weil sich die Verhältnisse des
ausländischen Leistungsempfängers der Kontrolle durch die inländischen
Steuerbehörden entziehen. Bei Zahlungen ins Ausland ist somit nicht nur
der Empfänger zu nennen, sondern es sind die gesamten Umstände
darzulegen, die im konkreten Fall zu deren Ausrichtung geführt haben (vgl.
BGE 144 II 427 E.2.3.2 m.H.a. BGU 2C_16/ 2015 E.2.5.2; BGU
2C_942/2017 E.3.3, 2C_797/2012 E.2.2.2).
5.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Beteiligung nicht von der
A._, sondern von der F._ übernommen wurde. In den Bilanzen
der C._ sei irrtümlicherweise über Jahre die A._ aufgeführt
gewesen.
5.3. Wie sich aus nachfolgenden Erwägungen ergibt, durfte indessen die
Beschwerdegegnerin zur Ermittlung des Steuersubjekts auf die Angaben
in den Bilanzen der C._ abstellen. Seit Eintragung der
Zweigniederlassung der C._ im Handelsregister 2015 wurde in ihren
Bilanzen bis 2018 beim Kapital stets G._ und die A._ aufgeführt
(vgl. Bilanzen 2014-2018 [Bf-act. 9-13]). 2019 erfolgte eine Umbuchung
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und das gesamte Kapital (Beteiligung) wurde auf die A._ verbucht
(vgl. Bf-act. 14). Auch im Excelblatt (Bf-act. 17) und in den Kontoblättern
der Kapitalkonten 2019 (Bg-act. 5) ist die A._ aufgeführt. Dies lässt
den Schluss zu, dass 2019 50 % der Anteile der C._ von G._ auf
A._ als nun alleinige Anteilsinhaberin übertragen wurden. Hätte sich
tatsächlich um einen Fehler gehandelt (Verwechslung von F._ mit
A._), wie von der Beschwerdeführerin behauptet, so ist – wie die
Beschwerdegegnerin entgegnet – nicht nachvollziehbar, wieso die letzte
Jahresrechnung der C._ 2021 nicht im Sinne der Argumentation der
Beschwerdeführerin angepasst wurde, sondern diese weiterhin die
Beschwerdeführerin als Alleininhaberin aufführt (vgl. Bf-act. 16). Anhand
der von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen lässt sich für
diese Richter nicht hinreichend feststellen, dass anstelle der A._ die
F._
(Mit-)Eigentümerin der C._ ist (war). Laut einer Bescheinigung vom
12. Oktober 2015 soll die F._ nebst G._ Eigentümerin der
C._ gewesen sein (Bf-act. 8). Sodann sollen gemäss
Abtretungsvertrag vom 16/20. März 2017 die Anteile der H._,
vertreten durch ihre Managerin G._, an die F._ übertragen
worden sein (Bf-act. 18). Als Kaufpreis wurden USD 1.2 Mio. vereinbart,
wobei USD 1.0 Mio. sofort zur Zahlung fällig wurden und USD 200'000.00
USD bei einer Anwaltskanzlei hinterlegt werden sollten und beim Verkauf
der ersten Wohnung hätten freigegeben werden sollen. Ob der Vertrag
tatsächlich rechtsgenüglich zustande gekommen ist, bleibt unklar.
Entgegen den Ausführungen in der Bilanz sind zwei völlig andere Parteien
als Beteiligte aufgeführt (H._ statt G._ und F._ statt
A._). Ein Nachweis der Zahlung von USD 1 Mio. wie auch davon,
dass der Vertrag effektiv vollzogen worden sein soll, wurde nicht erbracht.
Diesen Nachweis bleibt die Beschwerdeführerin schuldig. Für diese
Richter reichen die Unterlagen der Beschwerdeführerin nicht aus, um von
den klaren Angaben in den Bilanzen abzuweichen. Die
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Beschwerdeführerin hat ihre Darstellung, wonach die F._ zuerst
Miteigentümerin und durch die betreffende Anteilsübertragung sodann
Alleineigentümerin der C._ geworden sei, nicht hinreichend belegt.
Damit ist sie ihrer im Rahmen eines Sachverhalts mit internationalem
Bezug erhöhten Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen. Die
Beschwerdegegnerin hat somit zu Recht die A._ als Steuersubjekt
(Erwerberin) betrachtet.
6. Die Beschwerdeführerin rügt des Weiteren eine falsche Annahme des
Zeitpunkts des Anteilsübergangs.
6.1. Die wirtschaftliche Handänderung erfolgt in jenem Zeitpunkt, in welchem
die wirtschaftliche Verfügungsmacht auf einen Dritten übertragen wird. Bei
der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft
ist dies im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. des Vorliegens der
übereinstimmenden Willenserklärungen (VGU A 21 13 E.4.4 m.H.).
6.2. Wie oben bereits gesehen, ist die Handänderung 2019 erfolgt. Allein
aufgrund der von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen, ohne
Belege wie Zahlungen des Kaufpreises etc., kann nicht von der
Sachverhaltsschilderung der Beschwerdeführerin, wonach die
Handänderung gemäss betreffendem Kaufvertrag am 20. März 2017
erfolgt sei, ausgegangen werden. Die Beschwerdegegnerin hat somit zu
Recht das Jahr 2019 als Zeitpunkt der Handänderung bestimmt.
7. Fraglich ist noch, welcher (Verkehrs-)Wert die Grundstücke im Jahr 2019
hatten.
7.1. Die Handänderungssteuer wird auf dem Verkehrswert (Marktwert [vgl.
PVG 2000 Nr. 47, PVG 1997 Nr. 37]) des übertragenen Grundstücks
erhoben (Art. 12 Abs. 2 GKStG). In Anlehnung an die Praxis zur
Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an
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einer Immobiliengesellschaft ergibt sich der Veräusserungserlös der auf
diese Weise übertragenen Liegenschaften aus der Summe von
vereinbartem Kaufpreis für die Anteile und übernommenen Schulden der
Gesellschaft abzüglich der nicht liegenschaftlichen Aktiven.
7.2. Wie von der Beschwerdegegnerin auf S. 12 ihrer Vernehmlassung
aufgezeigt, liegen die für die strittige Handänderungssteuer
herangezogenen Verkehrswerte der amtlichen Schätzung 2021 (CHF
6'250'000.00 bzw. CHF 247'000.00) erheblich unter dem nach der
oberwähnten Berechnungsmethode ermittelten Veräusserungserlös.
Ausserdem ist mit der Beschwerdegegnerin davon auszugehen, dass die
Renovationsarbeiten per 31. Dezember 2019 (weitgehend)
abgeschlossen waren. Die Beschwerdeführerin begnügt sich damit,
dagegen einzuwenden, der Bau sei erst 2020 abgeschlossen worden, was
nicht ausreicht, um die Annahme der Beschwerdegegnerin umzustossen.
Erstellt ist vielmehr, dass das Hotel im Sommer 2019 verpachtet und
wiedereröffnet wurde (vgl. die Aussagen des Pächters [s. oben E.4] und
der Beschwerdeführerin selbst [Bf-act. 31 und 32] sowie den 2019
erzielten Mietertrag von CHF 940'000.00 [Bf-act. 14]). Die
Beschwerdeführerin kann nicht darlegen, welche wertvermehrenden
Investitionen in den Jahren 2020 und 2021 (also zwischen dem hier
anzunehmenden Zeitpunkt der Handänderung und dem Erlass der von der
Beschwerdegegnerin herangezogenen amtlichen Schätzung) getätigt
wurden. Die Beschwerdeführerin hätte die entsprechenden Unterlagen
einreichen können und müssen. Es handelt sich nämlich um eine
steuermindernde Tatsache, wofür die Beschwerdeführerin die Beweislast
trägt (vgl. BGE 146 II 6 E.4.2; BGU 2C_425/2020 E.3.1), da im
vorliegenden Fall bei Anwendung der eigentlichen Berechnungsmethode
für den Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung an einer
Immobiliengesellschaft ein höherer Veräusserungserlös bzw.
Verkehrswert resultieren würde als bei Anwendung der amtlichen, nach
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Möglichkeit und entsprechendem Nachweis auf den Zeitpunkt der
Handänderung angepassten Schätzungswerte. Unabhängig davon, ob die
C._ der A._ (wie anzunehmen ist) oder der F._ (wie von der
Beschwerdeführerin behauptet) gehört, hätte die Beschwerdeführerin
(direkt oder indirekt) Zugriff auf die getätigten Investitionen haben können.
Deshalb ist die Beschwerdegegnerin korrekt vorgegangen, indem sie die
Handänderungssteuer auf der Grundlage der amtlichen Verkehrswerte
2021 erhob. Die Bemessungsgrundlage gemäss Veranlagungsverfügung
vom 16. August 2021 ist damit nicht zu beanstanden. Die Beschwerde
erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
8. Nach dem Gesagten erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid
als rechtens. Aufgrund der Akten ist davon auszugehen, dass 2019 die
A._ die volle Verfügungsmacht über die Grundstücke der
Immobiliengesellschaft C._ erworben hat, was eine wirtschaftliche
Handänderung darstellt. An der Erhebung der Handänderungssteuer
aufgrund des Verkehrswerts der betreffenden Liegenschaften in der
amtlichen Schätzung 2021 ist nichts auszusetzen. Die Beschwerde ist
daher abzuweisen.
9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Der
Beschwerdegegnerin wird entsprechend der Regel in Art. 78 Abs. 2 VRG
keine Parteientschädigung zugesprochen.