Decision ID: a755c36a-6d0d-55c6-968e-51886782666b
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 17. Januar 2018 bzw. mit Verfügung vom 6. Dezember
2017 erteilten der Ausschuss Bau und Infrastruktur X sowie die Baudirekti-
on des Kantons Zürich R. und N. M. (teilweise) die nachträgliche bau- bzw.
raumplanungsrechtliche Bewilligung für diverse bereits erstellte Kleinbauten
auf ihren Grundstücken [....] in X.
B.
Hiergegen wandte sich L. B. mit Rekurseingabe vom 1. Februar 2018 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte (sinngemäss) die
Aufhebung der angefochtenen Entscheide unter Kostenfolge zulasten der
Rekursgegnerschaft. In prozessualer Hinsicht stellte er den Antrag auf An-
ordnung vorsorglicher Massnahmen (Baustopp, Nutzungsverbot).
C.
Mit Verfügung vom 5. Februar 2018 wurde vom Rekurseingang Vormerk
genommen, das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen abgewiesen
und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Vernehmlassung vom 27. Februar 2018 beantragte die private Rekurs-
gegnerschaft die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
Die Baudirektion des Kantons Zürich wie auch der Ausschuss Bau und Inf-
rastruktur X schlossen mit Eingaben vom 6. März 2018 bzw. vom 7. März
2018 auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter
Kostenfolge zulasten des Rekurrenten. Der Ausschuss Bau und Infrastruk-
tur X beantragte überdies die Zusprechung einer Parteientschädigung.
E.
Mit Replik vom 26. März 2018 hielt der Rekurrent (sinngemäss) an seinen
Anträgen fest. Die Rekursgegnerschaft verzichtete auf Duplik.
R4.2018.00023 Seite 3
F.
Am 7. Mai 2018 führte eine Delegation der 4. Abteilung des Baurekursge-
richts einen Augenschein auf Lokal durch.

Considerations:
Es kommt in Betracht:
1.
Die Baugrundstücke stehen im Eigentum der privaten Rekursgegnerschaft
und sind gemäss geltender Bau- und Zonenordnung X (BZO) der Weiler-
kernzone KW [....] bzw. der Landwirtschaftszone Lk [....] zugeschieden.
Das Wohngebäude Vers.-Nr. 330 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 0001 ist im
Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler
Bedeutung eingetragen. Die private Rekursgegnerschaft hat diverse Klein-
bauten ohne die hierfür erforderlichen Bewilligungen erstellt: Im südwestli-
chen Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 0001 wurde der Vorplatz auf einer
Fläche von ca. 8 m2 (8 m lang und 1 m breit) mit Verbundsteinen gepfläs-
tert (Baute Nr. 1 gemäss Situationsplan, act. 14.3) und im nordwestlichen
Bereich desselben Grundstücks eine Miststockumrandung mit Geröll aufge-
füllt und eine asphaltierte Fläche realisiert (Baute Nr. 2). Weiter wurde im
nordöstlichen Grundstücksbereich von Kat.-Nr. 0002 entlang der Wegpar-
zelle Kat.-Nr. 0003 ein Saunagebäude mit einer Fläche von ca. 5,1 m (2,80
x 2,30 m) erstellt (Baute Nr. 3). Auf der Parzelle Kat.-Nr. 0004 wurden so-
dann ein Schopfgebäude (ca. 6,33 m x 4,32 m, Baute Nr. 4) und ein Hüh-
nerhaus (ca. 1,7 m x 1,8 m, Baute Nr. 5) errichtet. Mit Ausnahme des Hüh-
nerhauses (Baute Nr. 5) wurden mit den angefochtenen Entscheiden alle
Kleinbauten nachträglich bewilligt; einzig bezüglich des Hühnerhauses
wurde die Baubewilligung verweigert und die Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands befohlen. Wie sich anlässlich des Augenscheins ge-
zeigt hat, wurde der angeordnete Rückbau des Hühnerhauses mittlerweile
vollständig vollzogen (Foto des Augenscheins Nr. 7, Prot. S. 4 ff.). Soweit
der Rekurs die Bauverweigerung und den Wiederherstellungsbefehl für das
Hühnerhaus betrifft, ist er daher infolge Gegenstandslosigkeit als erledigt
abzuschreiben.
R4.2018.00023 Seite 4
Im vorliegenden Rekursverfahren ebenfalls nicht zu behandeln sind sodann
sämtliche Rügen des Rekurrenten, die sich auf Bauten und Anlagen bezie-
hen, welche nicht Gegenstand der angefochtenen Entscheide bilden. Ge-
genstand des Rekursverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der
angefochtenen Entscheide war, ansonsten unzulässigerweise in die funkti-
onelle Zuständigkeit der Vorinstanzen eingegriffen würde (Martin Bertschi,
in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Vorbemerkungen zu
§§ 19 - 28a Rz. 45). Dies trifft namentlich auf das Vordach aus Welleternit,
den Betonvorplatz mit fehlendem Entwässerungskonzept, den zugeschütte-
ten Bauerngarten und die Erhöhung der Gartenmauer auf Kat.-Nr. 0002 zu
(vgl. Rekursanträge Nr. 4.3, 4.4, 4.5 und 4.6, act. 2 S. 2 und S. 13 ff.); fer-
ner auf die Umnutzung des Schopfgebäudes in einen Hühnerstall auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 0004 (act. 2 S. 20).
2.
Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat
(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Der Rekurrent ist Eigen-
tümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 000Y, die südlich unmittelbar an das Bau-
grundstück Kat.-Nr. 0004 anstösst und vom Baugrundstück Kat.-Nr. 0002
nur durch die schmale Wegparzelle Kat.-Nr. 0003 getrennt ist. Auch das
Baugrundstück Kat.-Nr. 0001 befindet sich in unmittelbarer Nähe der rekur-
rentischen Parzelle. In Anbetracht dieser besonderen Nähebeziehung und
der vorgebrachten Rügen (insbesondere mangelhafte Einordnung in Kern-
zone und Verletzung von Abstandsvorschriften) ist der Rekurrent ohne Wei-
teres zum Rekurs legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
gegeben sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich einzutreten. Sollte dies auf
einzelne Rügen oder Anträge nicht zutreffen, wird dies bei der Behandlung
derselben darzulegen sein.
3.
Der Rekurrent beantragt zunächst, der privaten Rekursgegnerschaft sei ei-
ne Busse im Sinne von § 340 Abs. 2 PBG wegen illegaler Bautätigkeit auf-
zuerlegen. Die Verhängung von Strafen und Zwangsmassnahmen gemäss
§ 340 ff. PBG ist Bestandteil des Vollzugs und fällt damit in die Zuständig-
R4.2018.00023 Seite 5
keit der kommunalen Baubehörde, nicht in diejenige des Baurekursgerichts.
Auf den rekurrentischen Antrag ist daher nicht einzutreten.
4.
Weiter rügt der Rekurrent, die Baugesuchsunterlagen würden gravierende
Mängel und Unvollständigkeiten aufweisen.
Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung
des Vorhabens nötig sind (§ 310 PBG, vgl. §§ 3 ff. der Bauverfahrensver-
ordnung [BVV]). Die Mangelhaftigkeit der Baugesuchsunterlagen kann vom
Nachbarn nur erfolgreich gerügt werden, wenn sie sich auf seine Rechts-
und Interessenwahrnehmung nachteilig auswirkt, indem er das Bauprojekt
und seine Auswirkungen nicht bzw. nicht hinreichend beurteilen kann. Ent-
steht kein solcher Nachteil, liegt kein wesentlicher Verfahrensmangel vor,
sodass die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuches weder die Anord-
nung einer Nebenbestimmung noch die Aufhebung der Baubewilligung zur
Folge hat. Nur wenn die Mangelhaftigkeit des Baugesuches mit einer mate-
riellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens einhergeht, verhält sich die Sa-
che anders. Der Rekurrent hat vorliegend nicht einmal im Ansatz dargetan,
inwiefern er durch die angeblich mangelhaften Baugesuchsunterlagen in
seiner Rechts- und Interessenwahrung nachteilig betroffen sein könnte. Ein
solcher Nachteil ist denn auch nicht erkennbar, weshalb der Rüge des Re-
kurrenten nicht weiter nachzugehen ist.
5.1.
Im Zusammenhang mit der Pflästerung des Vorplatzes mit Verbundsteinen
auf Kat.-Nr. 0001 (Baute Nr. 1) beanstandet der Rekurrent eine mangelhaf-
te Einordnung und Gestaltung. An Bauten, Anlagen und Umschwung wür-
den in der Kernzone hohe ästhetische Anforderungen gestellt; es müsse
eine gute Gesamtwirkung erreicht werden (Ziff. 2.1.5 BZO). Die Umgebung
sei ortsüblich zu gestalten und zu bepflanzen. Die herkömmlichen Elemen-
te der Umgebungsgestaltung wie Mauern, Zäune, Brunnen, Bauerngärten
und dgl. seien zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten weitge-
hend zu übernehmen bzw. wiederherzustellen (Ziff. 2.5.6 BZO). Diese
Kernzonenvorschriften würden vorliegend bei weitem nicht eingehalten.
Durch die Aufhebung des ehemaligen Bauerngartens und die Erstellung
von Parkplätzen sei das Ortsbild massiv gestört worden. Für den Erhalt der
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typischen ortsbaulichen Situation und des Denkmalwertes der Hofstatt –
beim Gebäude Vers. Nr. 330 handle es sich um ein inventarisiertes Gebäu-
de – sei die Bewahrung eines bäuerlich geprägten Umschwungs mit ländli-
chen Hofräumen von sehr hoher Bedeutung. Ausserdem seien ortsbildrele-
vante Bauvorhaben durch ein externes Fachorgan zuhanden der Baube-
hörde begutachten zu lassen (vgl. Ziff. 2.1.6 BZO). Es gelte zu verhindern,
dass in X noch mehr Bauerngärten irgendwelchen Parkplätzen zum Opfer
fielen. Die Bauherrschaft sei daher anzuweisen, die ursprüngliche Umge-
bungsgestaltung (vgl. act. 5.11) wiederherzustellen.
5.2.
Die Kritik des Rekurrenten zielt ins Leere. Wie der Auschuss Bau und Infra-
struktur X zutreffend vorbringt (vgl. act. 13 S. 6) und auch im Rahmen des
Augenscheins festgestellt werden konnte, handelt es sich bei der gepfläs-
terten Fläche auf Kat.-Nr. 0001 um eine sehr untergeordnete Anpassung
des Vorplatzbereichs, deren Auswirkungen auf das Ortsbild ‒ wenn über-
haupt – als marginal zu bezeichnen sind (vgl. Prot. S. 4 ff.; Fotos des Au-
genscheins Nrn. 1, 2 und 3). Der hier zu beurteilende gepflästerte Bereich
beschränkt sich auf eine Fläche von lediglich ca. 8 m2 und fügt sich nahtlos
in die bestehende Umgebungsgestaltung ein. Von einem ortsbildrelevanten
Bauvorhaben geschweige denn einer massiven Störung des Ortsbilds kann
keine Rede sein. Eine Begutachtung durch ein externes Fachorgan im Sin-
ne von Ziff. 2.1.6 BZO war daher nicht erforderlich, zumal das Baurekurs-
gericht als Fachgericht ohne Weiteres in der Lage ist, die streitgegenständ-
liche Pflästerung des Vorplatzbereichs auf ihre Übereinstimmung mit den
Gestaltungsvorschriften der Kernzone hin zu überprüfen. Auch das Schutz-
ziel des inventarisierten Gebäudes Vers.-Nr. 330 wird durch den gepfläster-
ten Vorplatz in keiner Weise negativ beeinträchtigt (vgl. act. 14.10). Insge-
samt treten die baulichen, äusserst geringfügigen Massnahmen jedenfalls
nicht derart in Erscheinung, dass ihnen eine gute Gesamtwirkung abge-
sprochen werden müsste. Die nachträgliche Baubewilligung ist in diesem
Punkt nicht zu beanstanden.
6.1.
Betreffend das Saunagebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 0002 (Baute Nr. 3)
rügt der Rekurrent im Wesentlichen eine Verletzung von Abstandsvorschrif-
ten.
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6.2.
Beim streitbetroffenen Saunagebäude handelt es sich um ein Besonderes
Gebäude im Sinne von § 273 PBG, da es nicht für den dauernden Aufent-
halt von Menschen bestimmt ist und seine grösste Höhe 4 m bzw. 5 m nicht
übersteigt. Besondere Gebäude sind abstandsprivilegiert, d.h. sie dürfen
bis zu einer Gebäudelänge von maximal einem Drittel der nachbarlichen
Grenze, jedoch höchstens bis zu einer Gebäudelänge von 8 m ohne nach-
barliche Zustimmung mit einem auf 1,75 m reduzierten Grenzabstand er-
stellt werden. Der Grenzbau Besonderer Gebäude bedarf der schriftlichen
Zustimmung des Nachbarn (Ziff. 11.8 BZO). Gegenüber dem nördlich be-
nachbarten Grundstück Kat.-Nr. 000Z beträgt der Grenzabstand des Sau-
nagebäudes bloss 0,3 m. Da der betreffende Grundeigentümer jedoch sei-
ne schriftliche Zustimmung zum Näherbau erteilt hat (vgl. act. 14.3), ist die-
se Abstandsunterschreitung zulässig.
Für die Verletzung des Wegabstandes von 3,5 m (§ 265 Abs. 1 PBG) ge-
genüber dem östlich gelegenen Weggrundstück Kat.-Nr. 0003 (das Sauna-
gebäude hält gegenüber dem Weg einen Abstand von lediglich ca. 0,5 m
ein) hat der Auschuss Bau und Infrastruktur X hingegen zu Unrecht eine
Ausnahmebewilligung erteilt. Zur Begründung erwog die kommunale Vo-
rinstanz, es gelte zu prüfen, ob das Saunagebäude dem Sinn und Zweck
des Wegabstandes widerspreche. Die Beanspruchung des Abstandsbe-
reichs durch öffentliche Bauten und Anlagen (z.B. Werkleitungen) erschei-
ne unwahrscheinlich. Aufgrund der untergeordneten Bedeutung der Weg-
parzelle als Erschliessungsanlage werde das Saunagebäude im Wegab-
standsbereich ohne Präjudiz für andere Fälle toleriert (vgl. act. 3 S. 5).
Dies ist offensichtlich keine taugliche Begründung für die Gewährung einer
Ausnahmebewilligung. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne
von § 220 PBG setzt das Vorliegen "besonderer Verhältnisse" voraus. Da-
runter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächlichen
Verhältnissen abweichen, welcher der Gesetzgeber im Auge gehabt hat. Es
handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraus-
sicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr
gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse können namentlich in
der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. Nur schon
die von der kommunalen Vorinstanz verwendete Formulierung, "das Sau-
nagebäude im Wegabstandsbereich werde ohne Präjudiz für andere Fälle
toleriert" zeigt, dass sich die Überlegungen, die für die Begründung der
R4.2018.00023 Seite 8
Ausnahmebewilligung angeführt wurden, für eine Vielzahl von Fällen an-
stellen liessen. Besondere Verhältnisse, welche die Annahme einer Aus-
nahmesituation im rechtlichen Sinne rechtfertigen würden, liegen zweifels-
ohne nicht vor. Ob das Saunagebäude darüber hinaus auch die gestalteri-
schen Anforderungen an eine gute Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 2
PBG bzw. Ziff. 2.5.4 und 2.5.5. BZO missachtet – wie der Rekurrent vor-
bringt (vgl. act. 2 S. 12) –, kann unter diesen Umständen offen bleiben.
Im Ergebnis ist die Ausnahmebewilligung für die Wegabstandsunterschrei-
tung durch das Saunagebäude unzulässig und die nachträgliche Baubewil-
ligung insoweit aufzuheben. Der Auschuss Bau und Infrastruktur X ist ein-
zuladen, diesbezüglich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
zu prüfen.
7.1.
Schliesslich rügt der Rekurrent, dem Schopfgebäude auf Parzelle Kat.-
Nr. 0004 (Baute Nr. 4) sei zu Unrecht Bestandesschutz zuerkannt worden.
Die Grundbaute sei 1956 erstellt und danach bis ins Jahr 2006 als offener
Unterstand für Hasenställe und Schafe genutzt worden. Ab 2007 sei der
Unterstand dann schleichend und unmerklich zu einem Gebäude ausge-
baut und umgenutzt worden. Die Türen, Fenster, neuen Dachbalken, der
neue Anbau und die Umgebungsgestaltung mit Gartenplatten und Beton-
formsteinen stammten wohl kaum aus dem Jahr 1956. Mit dem GIS-Luftbild
von 1981 lasse sich der entsprechende Nachweis jedenfalls nicht erbrin-
gen; auf dem Luftbild sei – mit viel Einbildungskraft und Vorstellungsver-
mögen – lediglich eine Dachfläche erkennbar (act. 14.9). Hierbei handle es
sich vermutlich um diejenige des ehemaligen Unterstandes für Hasenställe
und Schafe. Für das Schopfgebäude hätte somit keine Ausnahmebewilli-
gung nach Art. 24c des Raumplanungsgesetzes (RPG) erteilt werden dür-
fen.
7.2.
Die Baudirektion hat das strittige Schopfgebäude gestützt auf Art. 24c RPG
nachträglich bewilligt. Zur Begründung führte sie aus, die Rechtmässigkeit
des Schopfgebäudes mit einer ursprünglichen Baubewilligung habe zwar
nicht belegt werden können. Die Gemeinde X habe jedoch mit Schreiben
vom 18. Oktober 2017 (act. 14.7) bestätigt, dass für das Schopfgebäude
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die Bestandesgarantie angewendet werden könne. Es sei davon auszuge-
hen, dass für den Schopf damals keine Baubewilligungspflicht bestanden
habe. Somit könne der Schopf als rechtmässig beurteilt und eine nachträg-
liche Ausnahmebewilligung erteilt werden (vgl. zum Ganzen act. 4 S. 3).
Diese knappe Begründung vermag nicht zu überzeugen. Die Frage, ob ei-
ner illegal errichteten Baute, die seit 30 Jahren unverändert besteht, Be-
standesschutz zukommt, ist nicht eine Frage der nachträglichen materiellen
Bewilligungsfähigkeit, sondern einzig eine Frage der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands. Sieht das Gemeinwesen von der Wiederherstel-
lung ab, weil es die Befugnis, den Abbruch einer rechtswidrigen Baute zu
verlangen, wegen Zeitablaufs verwirkt hat, führt dies nicht zur nachträgli-
chen Legalisierung dieser Baute. Vielmehr wird der rechtswidrige Zustand
aus Gründen der Rechtsicherheit sowie aufgrund rein praktischer Überle-
gungen (Schwierigkeit der Abklärung der tatsächlichen und rechtlichen
Verhältnisse vor über 30 Jahren) fortan unanfechtbar geduldet. Die Bau-
herrschaft "ersitzt" gewissermassen das Recht, den – an sich rechtswidri-
gen – Zustand der Baute beizubehalten. Die Baudirektion verkennt dies,
wenn sie argumentiert, dem Schopfgebäude komme gemäss Einschätzung
der kommunalen Baubehörde Bestandesschutz zu und deshalb könne eine
nachträgliche Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG erteilt werden.
Sie macht damit die materielle Bewilligungsfähigkeit des Schopfgebäudes
unzulässigerweise von der Bejahung des Bestandesschutzes durch die
Gemeinde abhängig. Richtig wäre vielmehr der umgekehrte Schluss: ent-
weder erweist sich eine bestehende Baute als nachträglich bewilligungsfä-
hig im Sinne von Art. 24c RPG, weil die betreffende Baute ursprünglich
rechtmässig erstellt und durch spätere Rechtsänderung – massgebender
Stichtag ist in der Regel der 1. Juli 1972, als das Gewässerschutzgesetz
(GSchG) in Kraft trat – zonenwidrig wurde, oder aber für die Baute kann
zwar keine nachträgliche Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG er-
teilt werden, die Gemeinde sieht indes in der Folge von der Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands ab, weil die Baute seit über 30 Jahren
unverändert besteht.
Das Vorgehen der Baudirektion ist damit nicht korrekt. Auch an der Ein-
schätzung der kommunalen Vorinstanz, dem strittigen Schopfgebäude Be-
standesschutz zuzuerkennen, bestehen aufgrund der bisherigen Aktenlage
und den tatsächlichen Wahrnehmungen anlässlich des Augenscheins (vgl.
Prot. S. 8 ff., Fotos des Augenscheins Nrn. 9 - 11) erhebliche Zweifel. Der
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Ausschuss Bau und Infrastruktur X stützt sich – soweit ersichtlich – einzig
und allein auf ein Luftbild des GIS-Browsers von 1981 (vgl. act. 14.9) und
behauptet, aufgrund dieses Luftbilds dürfe davon ausgegangen werden,
dass der Schopf bereits seit über 30 Jahren bestehe. Weitere Belege wur-
den (bisher) nicht ins Feld geführt. Es mag zutreffen, dass an besagter
Stelle auf dem Baugrundstück seit über 30 Jahren eine Art Baute (evtl. ein
offener Unterstand) besteht, ob es sich hierbei allerdings um das heutige
Schopfgebäude (im unveränderten bzw. nur unwesentlich veränderten Be-
stand) handelt, ist fraglich und durch den Ausschuss Bau und Infrastruktur
X näher abzuklären. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass
die Eruierung des baulichen Zustands vor 30 Jahren oft mit Schwierigkeiten
verbunden ist. Es kommt daher die allgemeine Beweislastregel von Art. 8
des Zivilgesetzbuches (ZGB) zur Anwendung (VB.2012.00081 vom
10. September 2012, E. 3.3). Werden an der rechtswidrigen Baute im Ver-
lauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist bauliche Veränderungen oder Nut-
zungsänderungen vorgenommen, die nicht mehr als geringfügig einzustu-
fen sind, kann dies den Beginn der Verwirkungsfrist von Neuem auslösen
(vgl. BGE 136 II 359, E. 8.3; BGer 1C_726/2013 vom 24. November 2014,
E. 5).
Im Ergebnis ist die Rüge des Rekurrenten somit begründet. Die angefoch-
tenen Entscheide sind demnach in Bezug auf das Schopfgebäude (Baute
Nr. 4) aufzuheben und die Angelegenheit ist zur erneuten Prüfung bzw. zur
weiteren Abklärung des Sachverhalts an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
8.1.