Decision ID: 3f5446ea-ac38-5160-a6f1-d3e3ab67876c
Year: 2021
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law
Law Sub-area: 
Label: approval

Facts:
ritenuto in fatto e considerando in diritto:
che nella procedura fallimentare aperta contro l’eredità giacente fu PI 1 dall’8 maggio 2019, il 22 marzo 2021 l’Ufficio dei fallimenti (UF) di Bellinzona ha depositato le condizioni d’incanto relativa alla
quota di proprietà per piani (PPP) n. _ di
60
⁄
1000
della particella n. _ RFD di _, che al punto 23 (“indicazioni speciali”) prevede che a richiesta della creditrice ipotecaria di primo grado (la PI 3) la PPP viene venduta con il doppio turno d’asta, volto a permettere all’aggiudicatario, ove essa venisse aggiudicata al secondo turno senza gli eventuali contratti di locazione, di disdirli per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno personale (v. punto n. 22);
che l’elenco oneri, pure depositato il 22 marzo 2021, stabilisce in fr. 133'817.15 complessivi la somma delle ipoteche legali e convenzionali;
che in occasione della vendita all’asta del fondo
il 20 aprile 2021
, RI 1 ha formulato, nel primo turno, la miglior offerta di fr. 181'000.–;
che RI 1 si è allora opposto alla tenuta del secondo turno d’asta, sulla scorta dell’art. 56 del
Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42)
, secondo cui se la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno (cpv. 2 lett. a);
che ciò nonostante il supplente Ufficiale ha deciso seduta stante di continuare con il secondo turno, ritenendo l’art. 56 RFF inapplicabile nelle procedure di fallimento;
che la PPP è poi stata aggiudicata alla migliore offerente del secondo turno, la PI 2 di _, per fr. 192'000.–;
che con il ricorso in esame, del 21 aprile 2021, chiede di annullare l’asta e di rettificarla, unitamente al verbale, nel senso di aggiudicare il fondo a suo favore;
che né i creditori né la PI 2 hanno presentato osservazioni sul ricorso entro il termine impartito, mentre l’UF ha dichiarato il 2 giugno 2021 di non avere osservazioni da formulare;
che interposto all’autorità di vigilanza cantonale – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF)
del Tribunale d’appello
(art. 3 LPR) – il giorno successivo all’aggiudicazione contestata, avvenuta il 20 aprile 2021, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF);
che il ricorrente rileva come la sua offerta, di fr. 181'000.– copre ampiamente le ipoteche legali e convenzionali (di fr. 133'817.15 complessivi), sicché l’asta avrebbe dovuto concludersi in virtù dell’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF;
che contrariamente a quanto stabilito dall’Ufficiale supplente in occasione dell’asta, in realtà l’art. 56 RFF si applica per analogia anche in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1 RFF (v. pure il rimando dell’art. 258 cpv. 2 all’art. 142 cpv. 3 LEF);
che, infatti, il privilegio di poter ottenere l’aggiudicazione del fondo senza l’onere fondiario per il quale è stato chiesto il doppio turno d’asta, o con la facoltà di potere disdire eventuali contratti di locazione non annotati
per la prossima scadenza legale a prescindere da un urgente bisogno personale (DTF 125 III 123 segg. e 126 III 290 segg.;
sentenza della CEF 15.2002.78 del 20 agosto 2002
consid. 7.3
), è riservato ai titolari di diritti di pegno prevalenti rispetto
all’onere fondiario o ai contratti di locazione in questione, vale a dire i pegni iscritti prima dell’onere o del contratto di locazione e ai diritti di pegno legali che prevalgono su tutti gli altri diritti di pegno (nella fattispecie le ipoteche legali del Comune _ e del Consorzio correzione fiume Ticino, così come le cartelle ipotecarie della PI 3);
che l’onere fondiario o i contratti di locazione non annotati sono invece opponibili ai titolari di pegno di rango successivo come ai creditori chirografari (persino a beneficio di un pignoramento del fondo) in virtù delle regole del diritto fondiario, rispettivamente del Codice delle obbligazioni (art. 261, 261
b
e 290 lett. a CO a contrario e art. 50 RFF);
che
secondo l’art. 56 cpv. 2 lett. a RFF (come visto applicabile in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1), se la miglior offerta nel primo turno è sufficiente per soddisfare il creditore, il fondo viene aggiudicato con l’aggravio e non si procede a un secondo turno;
che nel caso in esame l’offerta del ricorrente nel primo turno d’asta, di fr. 181'000.–, era sufficiente a coprire le ipoteche legali e quelle convenzionali della PI 3, di complessivi fr. 133'817.15 oltre alle spese, sicché il fondo sarebbe dovuto essergli aggiudicato senza procedere al secondo turno d’asta (DTF 81 III 63 consid.
1; sentenza della CEF 15.2020. 111 del 13 gennaio 2021;
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol.
II, 2000, n. 23 ad art. 142 LEF;
Piotet
in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 13 ad art. 142 LEF)
;
che
il ricorso va pertanto accolto, l’aggiudicazione del fondo al ricorrente anziché alla PI 2 essendo tuttavia
subordinata al versamento dell’acconto di fr. 23'000.–
stabilito al punto 14 delle condizioni d’asta
;
che non è necessaria la modifica del verbale d’incanto, che peraltro rispecchia correttamente quanto avvenuto il 20 aprile 2021, siccome esso viene sostituito dalla decisione odierna;
che p
er legge
non si preleva la tassa di giustizia e non si asse-gnano indennità (art. 20
a
cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).

Considerations: