Decision ID: d38c724c-9013-5116-9d72-5b0e0b5bd211
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law
Law Sub-area: Oeffentliches Bau-, Raumplanungs- und Umweltrecht
Label: dismissal

Facts:
I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 22. Dezember 2017 bei der Gemeinde
Zollikofen ein Baugesuch ein für den Neubau der Wohnüberbauung J._ mit 19
Mehrfamilienhäusern in sieben Gebäuden auf Parzellen Zollikofen Grundbuchblatt
Nrn. K._ und L._. Die Parzellen befinden sich in der Zone mit
Planungspflicht (ZPP) M «J._». Die dazugehörige Überbauungsordnung (ÜO) Nr.
26 «J._», bestehend aus dem Überbauungsplan 1:1000 und den
Überbauungsvorschriften (ÜV), ist rechtskräftig.1 Die Gemeinde nahm eine vorläufige
Prüfung vor und wies das Baugesuch mehrmals zur Verbesserung zurück. Anschliessend
wurde das Bauvorhaben im Amtsanzeiger vom 4. und 11. Juli 2018 publiziert. Dagegen
erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom
22. Mai 2019 erteilte die Gemeinde Zollikofen die Baubewilligung.
2. Gegen diesen Gesamtentscheid reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am
17. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
(BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 22. Mai 2019 und
die Erteilung des Bauabschlags. Sie macht geltend, die zulässige Geschosszahl werde
überschritten, die geplante Überbauung führe zu einer unzulässigen Beeinträchtigung des
angrenzenden Landschaftsschon- und des nahegelegenen Ortsbildschutzgebiets sowie die
Profilierung sei teilweise unrichtig gewesen.
Gegen diesen Gesamtentscheid reichten zudem die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 am
24. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
(BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 22. Mai 2019 und
die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen insbesondere geltend, die Baubewilligung
dürfe erst erteilt werden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass die für die Überbauung
notwendigen Pfählungen und die geplanten Erdsonden keine Gefährdung des
Grundwassers und der Aare darstellen würden. Zudem bemängeln sie eine unzulässige
Geschosszahl, die Höhe der geplanten Gebäude und den Schattenwurf.
1 Beschlossen durch den Gemeinderat Zollikofen am 8. Dezember 2014, durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 21. März 2016, geringfügig geändert mit Beschluss des Gemeinderats Zollikofen von 23. Januar 2017, genehmigt durch das AGR 10. März 2017
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3. In ihrer Beschwerdeantwort vom 10. Juli 2019 beantragen die
Beschwerdegegnerinnen, auf die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 sei nicht
einzutreten. Eventuell sei die Beschwerde abzuweisen. Zur Begründung machen sie
insbesondere geltend, die geringfügige Beeinträchtigung der Aussicht genüge zur
Begründung der besonderen Betroffenheit nicht. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen
weiter, die Beschwerde der Beschwerdeführenden 3 und 4 sei abzuweisen. Den
Beschwerdegegnerinnen sei die Baubewilligung zu erteilen.
In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 16. Juli 2019 beantragt die Gemeinde die
Abweisung der Beschwerden. Sie macht insbesondere geltend, die Regelung in der ÜO
Nr. 26, wonach die Hauptgebäude aus drei bzw. vier Geschossen über der Einstellhalle
bestünden, habe mit den geologischen Verhältnissen auf den Parzellen zu tun.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, gab den Parteien
Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Auf die Rechtsschriften und Vorakten
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Der Entscheid der Gemeinde ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG3. Er
ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG innert 30 Tagen mit
Baubeschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 bei der BVE anfechtbar. Die BVE ist somit zur
Beurteilung der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die
Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und
die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191) 3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
RA Nr. 110/2019/101 4
b) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 sind Eigentümer bzw. Eigentümerin der
Liegenschaft Zollikofen Grundbuchblatt Nr. M._. Diese liegt rund 280 m von den
Baugrundstücken entfernt. Die Distanz zwischen dem Haus der Beschwerdeführenden 1
und 2 und dem nächstgelegenen Gebäude der Überbauung beträgt rund 330 m. Zwischen
dem Grundstück der Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie den Baugrundstücken liegen
mehrere Strassen, insbesondere die V._strasse, und mehrere überbaute
Grundstücke. Trotzdem haben die Beschwerdeführenden 1 und 2 aufgrund der Hanglage
ihrer Liegenschaft unbestritten Sichtverbindung zur geplanten Überbauung. Diese wird
unter anderem auch die Aussicht der Beschwerdeführenden 1 und 2 auf die Alpenkette
und insbesondere auf Eiger, Mönch und Jungfrau tangieren. Die Beschwerdeführenden 1
und 2 haben sich deshalb am vorinstanzlichen Verfahren als Einsprechende beteiligt. Da
sie mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind, sind sie formell beschwert. Zur
Baubeschwerde sind sie allerdings nur befugt, wenn sie sich zulässigerweise am
vorinstanzlichen Verfahren beteiligt haben,5 was von den Beschwerdegegnerinnen
bestritten wird. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde kann somit nur
eingetreten werden, wenn diese Voraussetzung erfüllt ist.
Zur Einsprache befugt sind Personen, die durch das Bauvorhaben unmittelbar in eigenen
schutzwürdigen Interessen betroffen sind (Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG). Als wichtiges
Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum
Bauvorhaben. Das Beschwerderecht wird in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft
des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder nur durch einen
Verkehrsträger davon getrennt wird oder sich in einem Umkreis von bis zu 100 m befindet.
Die Legitimation ergibt sich aber nicht allein aus der räumlichen Nähe, sondern aus der
daraus herrührenden besonderen Betroffenheit.6 Diese ist umso weniger offensichtlich, je
grösser die Entfernung zwischen dem Baugrundstück und den Liegenschaften der
Einsprecherinnen und Einsprecher ist. Bei grösseren Distanzen müssen deshalb konkrete
Interessen vorliegen und dargetan werden, die durch das Bauprojekt beeinträchtigt werden
könnten und denen ein gewisses Gewicht zukommt, das es rechtfertigt, eine Betroffenheit
zu bejahen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit. Eine direkte Sichtverbindung
oder eine minimale Beeinträchtigung der Aussicht genügt nicht.7 Die mögliche
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art.  N. 4b 6 BGE 140 II 214 E. 2.3, mit weiteren Hinweisen 7 BGer 1C_107/2018 vom 30. August 2018 E. 4.1; 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 E. 3.3.1
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Beeinträchtigung muss deutlich wahrnehmbar sein und objektiv betrachtet als ein Nachteil
empfunden werden.8 Anders entscheiden hiesse, den Eigentümerinnen und Eigentümern
eines höher gelegenen Grundstücks an einer Hanglage das Recht einzuräumen, gegen
jede bauliche Veränderung an einer tiefer gelegenen Liegenschaft einzusprechen, was
gemäss bundesgerichtlicher Praxis offensichtlich nicht der Sinn einer wohlverstandenen
öffentlich-rechtlichen Einsprache- und Beschwerdebefugnis sein kann.9
Die Entfernung zwischen den Bauparzellen und der Liegenschaft der
Beschwerdeführenden 1 und 2 ist gut dreimal grösser als die Distanz, die nach der
Faustregel des Bundesgerichts in der Regel für die Bejahung der erforderlichen
Beziehungsnähe genügt. Bei einer solchen Distanz müssen konkrete Interessen vorliegen
und dargetan werden, die durch das Bauprojekt beeinträchtigt werden könnten. Diesen
muss zudem ein gewisses Gewicht zukommen, das es rechtfertigt, eine Betroffenheit zu
bejahen, die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit. Allein der Umstand, dass eine
direkte Sichtverbindung besteht, genügt ebenso wenig wie eine geringfügige
Beeinträchtigung der Aussicht. Im Rahmen der Genehmigung der Überbauungsordnung
J._ beurteilte das AGR das betroffene Aussichtsfeld als eher klein.10 Auch
aufgrund der Fotos in den Akten erscheint die Beeinträchtigung der Aussicht aufgrund der
grossen Distanz nicht als genügend gross, um die erforderliche besondere
Beziehungsnähe zur Streitsache zu begründen. Im Hinblick auf den Ausgang des
Beschwerdeverfahrens kann aber auf eine abschliessende Beurteilung der Einsprache-
und Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführenden 1 und 2 verzichtet werden.
c) Die Beschwerdeführerin 3 ist u. a. Eigentümerin der Liegenschaften Zollikofen
Grundbuchblatt Nrn. N._, O._ und P._. Diese sind bloss durch
einen Verkehrsträger (Q._weg) von den Baugrundstücken getrennt. Die
Beschwerdeführerinnen 3 und 4 haben zudem ihr Domizil am Q._weg 30
(Zollikofen Grundbuchblatt Nr. O._). Als Nachbarinnen haben sie sich deshalb
unbestritten zulässigerweise als Einsprecherinnen am Baubewilligungsverfahren beteiligt
(Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG).11 Sie sind zur Beschwerde befugt (Art. 40 Abs. 2 BauG). Ihre
8 VGE 2014/129 vom 23. April 2015 E. 2.2, mit Hinweisen 9 BGer 1C_124/2016 vom 7. Juli 2016 E. 3.3.1 10 Vgl. Verfügung des AGR vom 21. März 2016 betreffend Genehmigung der Überbauungsordnung J._ und des Richtprojekts "Wettbewerbsergebnis", E. 2.3.8 (Beschwerdebeilage 3) 11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35-35c N. 17
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Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist eingereicht worden (Art. 40 Abs. 1 und
BauG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG) und entspricht den Formvorschriften von Art. 32 Abs. 2
VRPG. Die BVE tritt deshalb darauf ein.
2. Profilierung
a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 machen geltend, die Profilierung sei teilweise
unrichtig gewesen. Das Protokoll der Kontrolle Bauprofile vom 7. Juni 201812 zeige, dass
die Profile im Zeitpunkt der Kontrolle lagenmässig um bis zu einem Meter verschoben
gewesen seien und dass keine Kontrolle der Höhe stattgefunden habe. Die Gemeinde
behaupte, die entsprechenden Mängel der Profilierung seien vor der Auflage behoben
worden. Ein entsprechender Beweis fehle. Aufgrund der festgestellten, beachtlichen
Abweichungen hätte die Baubewilligungsbehörde die Profilierung nochmals abschliessend
prüfen müssen. Soweit nicht ohnehin der Bauabschlag erteilt werde, sei die Gemeinde
anzuweisen, die Profile zu kontrollieren und allenfalls die Bekanntmachung zu wiederholen.
Die Beschwerdegegnerinnen machen demgegenüber geltend, dass die Abweichungen
lediglich in zwei Fällen um gut einen Meter von den Soll-Koordinaten abweichen würden.
Ansonsten würden die Abweichungen zwischen zwei Zentimetern und wenigen Dezimetern
liegen. Die Profilierung weiche nicht wesentlich von den Projektplänen ab.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Abweichung der Lage der Profile zwischen
sieben und 64 Zentimeter betrage. Das Protokoll zeige zwar bei den Profilen 11 und 35
höhere Abweichungen. Da diese Profile schräg gewesen seien, habe der Geometer
nochmals am Fuss der Profile gemessen und festgehalten, dass die Abweichungen nur
neun (Punkt Nr. 11.1) bzw. 11 Zentimeter (Punkt Nr. 35.1) betragen würden. Die
durchschnittliche Abweichung liege bei 26.5 Zentimetern. Von einer wesentlichen
Abweichung könne daher nicht gesprochen werden. Die Vorinstanz weist weiter darauf hin,
der Geometer habe die Ist-Situation für die Höhen aufgenommen. Die Sollwerte würden
sich in den Plänen der Überbauungsordnung befinden. Ein Vergleich dieser Zahlen zeige
bei einem Profil eine Abweichung von 3.28 Metern (Profil Nr. 24). Die kleinste Abweichung
betrage zwei Zentimeter (Profil Nr. 45). Die durchschnittliche Abweichung liege bei 62
12 Beschwerdebeilage 5
RA Nr. 110/2019/101 7
Zentimetern. Die Baubewilligungsbehörde habe das Bauprofil Nr. 24 optisch mit den
anderen Profilen für den fraglichen Baukörper verglichen und festgestellt, dass die
Abweichung nicht so gravierend sei, wie im Protokoll festgehalten. Sie gehe deshalb davon
aus, dass die Profile zwischen der Kontrolle des Geometers und der Publikation aufgrund
des Protokolls korrigiert worden seien.
b) Die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller haben zugleich mit der Baueingabe die
äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich
zu machen. Die Profile haben namentlich in den Gebäudeecken die Höhen der Fassaden
und die Neigung der Dachlinien, bei Flachdächern die Höhe der Dachbrüstung bzw. des
Dachrands sowie gegebenenfalls die Gesamthöhe am massgebenden Ort, anzugeben. Die
Höhe von oberkant Erdgeschossboden ist mit einer Querlatte zu markieren (Art. 16 Abs. 1
erster Satz BewD). Die Profile sind stehenzulassen, bis über das Bauvorhaben endgültig
entschieden ist (Art. 16 Abs. 2 BewD). Die Baubewilligungsbehörde kann für die
Profilierung besondere Anordnungen treffen oder Erleichterungen gestatten, wenn wichtige
Gründe dies erfordern. Die genügende Orientierung der Nachbarn und der Öffentlichkeit
muss aber gewährleistet sein (Art. 16 Abs. 3 BewD). Falls ein Bauvorhaben im Zeitpunkt
seiner Bekanntmachung nicht vorschriftsgemäss profiliert ist oder die gestellten Profile
wesentlich von den Projektplänen abweichen, ist die Bekanntmachung nach Behebung des
Mangels zu wiederholen mit entsprechender Verlängerung der Einsprachefrist (Art. 16
Abs. 4 BewD).
Mit der Profilierung sollen die äusseren Umrisse der geplanten Bauten und Anlagen im
Gelände abgesteckt und kenntlich gemacht werden. Die Profile haben jedoch eine reine
Hilfsfunktion: Das Ausstecken und Profilieren von Bauvorhaben bezweckt, diese zu
veranschaulichen und interessierte Personen auf das Projekt aufmerksam zu machen
(Publizitätswirkung). So müssen aus der Profilierung die für das Erscheinungsbild
wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten
Baute ersichtlich sein. Um Details über das Vorhaben zu erfahren, müssen die
Interessierten vielmehr die Baugesuchsakten – insbesondere die Pläne – einsehen.13 Wer
indessen seine Verfahrensrechte ausüben konnte, kann aus einer mangelhaften
Profilierung keine Rechte ableiten.
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, Art. 34 N. 20 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
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c) Wie die Eingaben der Beschwerdeführenden 1 und 2 zeigen, wurden sie über das
Bauvorhaben rechtzeitig und ausreichend informiert. Sie waren in der Lage, die
Auswirkungen des Bauvorhabens abzuschätzen und rechtzeitig und umfassend
Einsprache zu erheben bzw. Beschwerde zu führen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Beschwerdeführenden 1 und 2 durch die gerügte mangelhafte Profilierung ein
ungenügendes Bild vom Bauvorhaben erhalten haben sollen. Es war den
Beschwerdeführenden ohne Weiteres möglich, ihre Rechte sowohl im Einsprache- als
auch im Beschwerdeverfahren vollumfänglich zu wahren, was sie auch getan haben. Es
kann dementsprechend offen gelassen werden, ob das Bauvorhaben im Detail korrekt
profiliert ist oder nicht. Der Einwand, die gestellten Bauprofile stimmten mit den Angaben
im Baugesuch nicht überein, ist unerheblich, da die Beschwerdeführerenden 1 und 2
unabhängig davon keinen Nachteil erlitten haben. Im Übrigen hat die Vorinstanz plausibel
dargelegt, dass die Mängel nicht derart massiv waren, wie es die Beschwerdeführenden 1
und 2 glauben machen wollen und dass der gravierendste Mangel vor der Publikation
behoben worden war. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die vom Geometer
festgestellten Abweichungen angesichts der Grösse des Bauvorhabens nicht wesentlich
sind. Eine (zusätzliche) Behebung der Mängel und eine Wiederholung der
Bekanntmachung sind deshalb nicht geboten.
3. Geschosszahl
a) Die sieben Gebäude, die ihrerseits aus zwei bis vier Häusern bestehen, weisen alle
ein Sockelgeschoss auf Erdgeschossniveau auf. Dieses soll insbesondere die
Autoabstellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner, aber auch Keller und
Technikräume beinhalten. Über diesem untersten Geschoss sind drei bzw. vier
Wohngeschosse geplant. Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass das Vorhaben
ein Vollgeschoss zu viel aufweise und die Baubewilligung deshalb zu Unrecht erteilt
worden sei. Zur Begründung führen die Beschwerdeführenden 1 und 2 insbesondere aus,
die ÜO definiere den Begriff des Vollgeschosses nicht selbst. Sie äussere sich auch nicht
zur Frage, ob die Einstellhalle selber ein Vollgeschoss oder nur ein Untergeschoss sein
dürfe. Die ÜO sei deshalb in dieser Frage auslegungsbedürftig. In den Vorschriften zur
ZPP M «J._» (Art. 29 GBR14) fänden sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass eine
14 Baureglement der Gemeinde Zollikofen vom 26. November 2017/17. September 2018, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 29. Oktober 2018(GBR)
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vollgeschossige Einstellhalle zusätzlich zu vier normalen Vollgeschossen realisiert werden
dürfte. Art. 5 Abs. 2 ÜV sei deshalb so zu lesen, dass vier Vollgeschosse nur über einer als
Untergeschoss ausgestalteten Einstellhalle zulässig seien. Für die Frage, wann ein
Untergeschoss nicht als Vollgeschoss zähle, sei auf Art. 6 Abs. 2 GBR abzustellen. Ein
Blick auf die Baupläne zeige, dass das vorgeschriebene Mass überschritten werde. Die
Auslegung der Gemeinde, auch wenn die Einstellhalle ein Vollgeschoss wäre, lasse Art. 5
Abs. 2 ÜV darüber drei bzw. vier Vollgeschosse zu, sei nicht haltbar. Sie stehe in
offenkundigem Widerspruch zu den Vorgaben der Grundordnung, die insgesamt nur vier
Vollgeschosse zuliessen. Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 führen insbesondere aus,
wegen des ungünstigen Baugrundes sei aus Kostengründen eine weitgehende offene
Einstellhalle geplant. Diese überrage den fertigen Boden praktisch durchgehend um
deutlich mehr als 1.2 m. Sie sei daher ein Vollgeschoss. Die Einhaltung der
Bauvorschriften bedinge zwingend die Verlegung der Parkplätze unter Boden oder aber
den Verzicht auf ein Obergeschoss. Das Bauvorhaben sei in der vorgelegten Form nicht
bewilligungsfähig.
b) Die Beschwerdegegnerinnen machen demgegenüber insbesondere geltend, Art. 5
Abs. 2 ÜV weiche von der Festlegung über die baupolizeilichen Masse von Art. 6 GBR ab,
weshalb jene Bestimmung nicht zur Ergänzung beigezogen werden könne. Die Dimension
der Baukörper werde im Überbauungsplan bezüglich Lage, Länge, Breite und Höhe
(maximale Kote ü.M.) festgelegt und es werde zusätzlich eine maximale oberirdische
Geschossfläche definiert. Der Grund für die Wahl dieser abweichenden Methode liege in
der Art und Weise, wie im Planerlassverfahren die mit dem Orts- und Landschaftsbild
verträgliche verdichtete Überbauung des Perimeters der ÜO Nr. 26 «J._» ermittelt
worden sei. Die Festlegungen in der ÜO seien nichts anderes als die Übernahme des
Ergebnisses des in Art. 118e Abs. 8 aGBR15 zur Qualitätssicherung vorgeschriebenen
wettbewerbsähnlichen Verfahrens. Zusammen mit dem Überbauungsplan könne Art. 5
Abs. 2 ÜV nur bedeuten, dass insgesamt fünf bzw. vier Ebenen zulässig seien, die
innerhalb der maximalen Höhekoten liegen müssten, wobei die unterste Ebene
ausschliesslich als Einstellhalle genutzt werden dürfe. Unerheblich sei, ob und inwieweit
die Einstellhalle über den gewachsenen Boden hinausrage. Dass in Art. 29 GBR (bzw. in
Art. 118e aGBR) nichts zur Einstellhalle gesagt werde, bedeute nicht, dass der in
Rechtskraft erwachsene Inhalt der ÜO Nr. 26 «J._» teilweise nicht wirksam sei.
15 Baureglement der Gemeinde Zollikofen vom 2. Dezember 2001, genehmigt vom AGR am 28. Juni 2002 (aGBR), in der Fassung vom 23. September 2012
RA Nr. 110/2019/101 10
Gemäss Art. 16 GBR sei der Gemeinderat auf Empfehlung einer Fachberatung oder eines
Preisgerichts bzw. Beurteilungsgremiums ermächtigt, den in den einzelnen ZPP als
Nutzungsmass festgelegten Planungswert zu erhöhen, was u.a. auch eine Erhöhung der
Anzahl Vollgeschosse zur Folge haben könne. Die Festlegung in der ÜO Nr. 26
«J._» widerspreche deshalb der Grundordnung nicht.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass bereits im Planungsbericht zur ZPP «J._»
Bezug auf den Baugrund und die Wichtigkeit, dass möglichst wenig Aushubmaterial
verursacht werden solle, genommen werde. Es liege nicht im Sinn der ÜO, ein Geschoss
für die Einstellhalle zu "opfern". Vielmehr solle mit dieser Bauweise den geologisch
schwierigen Verhältnissen Rechnung getragen werden. Die ÜO dürfe von den spezifischen
Vorschriften des GBR für die ZPP grundsätzlich nicht abweichen. Im Übrigen stehe es dem
Gemeinderat als Planungsbehörde aber frei, in der ÜO Festlegungen zu treffen, die von
den übrigen (nicht ZPP-spezifischen) Vorschriften der Grundordnung abweichen. Die ÜO
weiche nicht von der ZPP M ab, sei vom AGR genehmigt worden und in Rechtskraft
erwachsen. Der Gemeinderat habe lediglich die Festlegungen für die Baubereiche
verfeinert. Die ÜO enthalte eine Regelung, wonach die Hauptgebäude aus drei bzw. vier
Wohngeschossen über der Einstellhalle bestehen würden und das jeweils unterste
Geschoss der Parkierung diene. Diese Regelung habe mit den geologischen Verhältnissen
zu tun.
c) Als ZPP können Teile der Bauzone bezeichnet werden, deren Überbauung der
Landschaft oder Siedlung besonders angepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung
besonders bedeutsam ist (z.B. Hanglagen, Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen,
Neubaugebiete), wenn es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der Grundordnung
zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG). Das Bauen in einer ZPP setzt eine rechtskräftige
Überbauungsordnung (ÜO) voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). Diese wird nicht von den
Stimmberechtigten, sondern vom Gemeinderat beschlossen (Art. 66 Abs. 3 BauG). Die
Grundordnung hat für jede ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als
Planungswert und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume
festzulegen. Diese Festlegungen bilden die Grundlage für die zu erlassende ÜO.16 Der
Gemeinderat kann in der ÜO baurechtliche Vorschiften, die nicht diese Festlegungen
betreffen, abweichend zur Grundordnung festlegen (Art. 92 Abs. 1 BauG). Die
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 92/93 N. 1
RA Nr. 110/2019/101 11
Grundordnung kann als weitere Vorgabe für die ÜO die Durchführung eines Wettbewerbs
oder eines nach anerkannten Regeln durchzuführenden wettbewerbsähnlichen Verfahrens
verlangen (Art. 92 Abs. 2 BauG). Die ZPP soll der Gemeinde vermehrten Einfluss auf die
Gestaltung besonders empfindlicher oder für die Ortsentwicklung wichtiger Gebiete
verschaffen. Die Festlegungen zur ZPP gehen als speziellere Normen den übrigen
Vorschriften der Grundordnung vor. Weder die einen noch die anderen können im
Zusammenhang mit dem Erlass der ÜO noch angefochten werden.17 Von den spezifischen
ZPP-Vorschriften des Baureglements darf die ÜO grundsätzlich nicht abweichen. Im
Übrigen steht es dem Gemeinderat als Planungsbehörde aber frei, in der ÜO Festlegungen
zu treffen, die von den übrigen, nicht ZPP-spezifischen Vorschriften der Grundordnung
(bspw. bezüglich Gebäudemasse, Gebäude- und Grenzabstände, Dachgestaltung usw.)
abweichen. Soweit die ÜO keine Regelung enthält, gilt die Grundordnung.18 Das Verfahren
für den Erlass der ÜO in einer ZPP richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen über
das Verfahren für Vorschriften und Pläne, soweit die Art. 94 und 95 BauG keine
Sonderregelung enthalten (Art. 94 Abs. 1 BauG). Es gelten also insbesondere die
allgemeinen Einsprache- und Beschwerdebefugnisse (Art. 60 und 61a BauG). Zudem
bedarf die vom Gemeinderat beschlossene ÜO der Genehmigung durch das AGR. Dieses
prüft, ob sie rechtmässig und mit den übergeordneten Vorschriften vereinbar sind (Art. 61
Abs. 1 BauG).
d) Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder
Auslegung ist der Wortlaut (grammatikalisches Element). Ist der Normtext nicht klar und
sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss unter Einbeziehung aller
Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Zu berücksichtigen
sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen (systematisches
Auslegungselement), die Entstehungsgeschichte (historisches Auslegungselement) sowie
der Sinn und Zweck der Norm (teleologisches Auslegungselement), soweit diesem bei der
Auslegung überhaupt eigenständige Bedeutung zukommt. Zu beachten ist weiter, dass die
Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen
Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen
kommt deshalb bei der Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 92/93 N. 1 18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 92/93 N. 2
RA Nr. 110/2019/101 12
Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend
gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung.
Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen
mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm.19
e) Für die Beurteilung des Vorhabens ist in erster Linie die ÜO Nr. 26 «J._»
massgebend. Soweit diese nichts anderes bestimmt, gelten die Vorschriften des GBR (Art.
2 ÜV). Es trifft zu, dass die ÜO Nr. 26 «J._» die Begriffe "Vollgeschoss",
"Attikageschoss" oder "Untergeschoss" nicht definiert. Falls beurteilt werden muss, ob ein
Geschoss als Vollgeschoss zählt oder nicht, ist deshalb Art. 6 Abs. 2 GBR anwendbar. Im
Zusammenhang mit der Geschosszahl enthält die ÜO Nr. 26 «J._» folgende
Bestimmungen: Gemäss Art. 5 Abs. 2 ÜV sind über den Einstellhallen drei bzw. vier
Vollgeschosse zugelassen. Attikageschosse sind nicht erlaubt. Für die Gesamthöhe der
Bauten gelten die in den Baubereichen eingetragenen Höhekoten im Überbauungsplan.
(...) Die Hauptgebäude sind einfache Baukörper mit drei bzw. vier Wohngeschossen ohne
zusätzliches Attikageschoss (Art. 8 Abs. 1 ÜV). Das jeweils unterste Geschoss der
Hauptgebäude dient der Parkierung von Motorfahrzeugen und Fahrrädern (Art. 8 Abs. 5
ÜV). Auch im Überbauungsplan ist von Baubereichen mit drei bzw. vier Wohngeschossen
die Rede. Der ÜO Nr. 26 «J._» lässt sich somit klar entnehmen, dass die
Hauptgebäude sowohl ein Einstellhallengeschoss als auch drei bzw. vier Wohngeschosse
aufweisen dürfen. Ob das Einstellhallengeschoss als unterstes Geschoss ein Vollgeschoss
oder ein Untergeschoss ist, steht nicht. Entscheidend ist, dass die im Überbauungsplan
verbindlich geregelten Gebäudehöhen eingehalten werden. Die Auslegung der Gemeinde,
dass es unter diesen Umständen nicht entscheidrelevant ist, ob es sich beim
Einstellhallengeschoss um ein Vollgeschoss oder um ein Untergeschoss handelt, ist unter
Berücksichtigung der Autonomie, die ihr bei der Auslegung ihrer Vorschriften zukommt,
ohne Weiteres haltbar und damit zu stützen.
f) Das AGR hat die ÜO Nr. 26 «J._» im Rahmen der Genehmigung geprüft,
insgesamt als rechtmässig und mit der übergeordneten Planung als vereinbar beurteilt.
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen wollen, Art. 5 Abs. 2, Art. 8 Abs. 1 und
Art. 8 Abs. 5 ÜV würden unzulässigerweise von den in Art. 29 GBR enthaltenen, spezifisch
für die ZPP M «J._» erlassenen Festlegungen der Grundordnung abweichen, ist
ihnen entgegenzuhalten, dass diese Rüge verspätet wäre. Sie hätte im Rahmen des
19 BVR 2016 S. 79 E. 4.6, 2015 S. 263 E. 5.1, 2012 S. 20 E. 3.2
RA Nr. 110/2019/101 13
Planerlassverfahrens vorgebracht werden müssen. Im Übrigen wäre die Auslegung der
Gemeinde auch im Lichte von Art. 29 GBR haltbar: Planungszweck ist die Erstellung einer
Wohnüberbauung mittlerer bis hoher Dichte, hoher Siedlungsqualität und einem
zusammenhängenden Bebauungs- und Erschliessungskonzept (vgl. Art. 29 Abs. 1 GBR).
Gemäss Grundordnung sind im Bereich Wohnüberbauung vier Vollgeschosse ohne Attika
zugelassen (vgl. Art. 29 Abs. 3 GBR). Parkplätze für Bewohnerinnen und Bewohner sind
als gedeckte Abstellplätze auszugestalten. Soweit es wegen der besonderen geologischen
Verhältnisse möglich und zweckmässig ist, sind sie unteririsch zu erstellen (Art. 29 Abs. 5
GBR). Das Konzept der maximal vier Vollgeschosse gilt somit nicht uneingeschränkt,
sondern steht unter dem Vorbehalt, dass die unterirdische Anordnung der gedeckten
Abstellplätze für die Bewohnerinnen und Bewohner wegen der besonderen geologischen
Verhältnisse möglich und zweckmässig ist. Die Grundordnung räumt somit bezüglich der
unter- oder oberirdischen Anordnung der gedeckten Abstellplätze für Bewohnerinnen und
Bewohner einen Spielraum ein, den der Gemeinderat beim Erlass der ÜO Nr. 26
«J._» in zulässiger Weise ausgefüllt hat. Zudem kann der Gemeinderat gemäss
Art. 16 Abs. 4 GBR den in den einzelnen ZPP als Nutzungsmass festgelegten
Planungswert auf Empfehlung einer Fachberatung oder eines Preisgerichts bzw.
Beurteilungsgremiums um höchstens 20 Prozent erhöhen, wenn dadurch eine
städtebaulich besonders gute Lösung oder ein wesentlicher Beitrag zur Innenverdichtung
erreicht werden kann. Diese Erhöhung kann insbesondere Auswirkungen auf die
Geschosszahl haben. Die in der ÜO Nr. 26 «J._» getroffene Regelung, die
Einstellhallen ebenerdig unterhalb der drei bzw. vier Wohngeschosse anzuordnen,
entspricht dem als verbindlich erklärten Wettbewerbsergebnis. Der Gemeinderat war somit
auch gemäss Art. 16 Abs. 4 GBR befugt, die in Art. 29 Abs. 3 GBR festgelegte Anzahl
Vollgeschosse um ein Geschoss zu erhöhen. Die Rüge, das Vorhaben weise ein
Vollgeschoss zu viel auf, ist somit unbegründet.
4. Ortsbildschutz und Landschaftsschongebiet
a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 rügen einen Verstoss gegen die Vorschriften zum
Ortsbildschutz- und Landschaftsschongebiet. Der Perimeter der ÜO grenze unmittelbar an
das Landschaftsschongebiet R._. In der Nähe befinde sich zudem ein
Ortsbildschutzgebiet. Bei den entsprechenden Vorschriften handle es sich um besondere
Schutzvorschriften, die auch zu einer Reduktion des zulässigen Volumens führen könnten.
RA Nr. 110/2019/101 14
Folglich müsse geprüft werden, ob das Vorhaben mit den kommunalen Schutzvorschriften
im Einklang stehe. Die geplante Überbauung mit den zu hohen Baukörpern werde zu einer
unzulässigen Beeinträchtigung der angrenzenden Landschaft und des geschützten
Ortsbildes in der R._ führen. Aus der geschützten Landschaft heraus werde die
Überbauung überdimensioniert und "festungsartig" wirken und die Eigenart, die Schönheit
und den Erholungswert der schützenswerten Landschaft empfindlich stören. Dasselbe
gelte für den Blick aus der Ortschaft hinauf auf die R._: Die Überbauung würde die
Sicht auf die R._ verdecken. Auch aus diesem Grund dürfe die Überbauung in der
nun vorliegenden Form nicht bewilligt werden. Die Beschwerdeführenden 1 und 2
beantragen, dass sich die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder zu
diesen Fragen äussere.
Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Rüge, das Bauprojekt verletze
Gestaltungsvorschriften und beeinträchtige Baudenkmäler in der Umgebung, sei
unbegründet. Im vorangegangenen Verfahren seien diese Aspekte berücksichtigt und
gewürdigt worden. Die Vorinstanz weist darauf hin, dass die Beschwerdeführenden 1 und 2
bereits beim Erlass der ÜO ähnliche Rügen vorgebracht hätten.
b) Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und
Bemalungen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Diese Vorschrift
stellt die sogenannte negative „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen
Beeinträchtigungsverbots dar. Art. 9a Abs. 1 BauG verlangt darüber hinaus, dass u. a. auf
besonders schöne oder kulturgeschichtlich wertvolle Landschaften sowie bedeutende
öffentliche Aussichtspukte (Bst. b) sowie geschichtliche und archäologische Stätten,
Fundstellen und Ruinen (Bst. e) in besonderem Masse Rücksicht genommen wird. Die
Gemeinden sind befugt, eigene Ästhetikvorschriften zu erlassen, die über die kantonalen
Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes bzw. des besonderen
Landschaftsschutzes hinausgehen können (Art. 9 Abs. 3, Art. 9a Abs. 2 und Art. 69 Abs. 2
Bst. c BauG; Art. 12 Abs. 4 BauV20). Solche kommunalen Vorschriften müssen aber, um
selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen
Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.21 Wo die Gemeinde eigene,
selbständige Normen erlassen hat, steht ihr aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei
20 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
RA Nr. 110/2019/101 15
der Auslegung und Anwendung der Norm ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist
deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift
verstanden haben will.
c) Vorab ist festzuhalten, dass die Baufelder und die Höhen der geplanten Baukörper in
der ÜO Nr. 26 «J._» verbindlich festgelegt wurden. Die Beschwerdeführenden 1
und 2 hätten daher bereits im Rahmen ihrer Beschwerde gegen die fragliche ÜO rügen
müssen, die geplante Überbauung mit den zu hohen Baukörpern werde zu einer
unzulässigen Beeinträchtigung der angrenzenden Landschaft und des geschützten
Ortsbildes in der Rüti führen. Dies haben sie seinerzeit insoweit getan, als sie geltend
machten, mit den in der ÜO Nr. 26 «J._» festgelegten Bauhöhen sei eine
harmonische Einfügung in das Ortsbild nicht (mehr) gewährleistet. Wie die Vorinstanz in
ihrer Beschwerdevernehmlassung zutreffend ausführt, teilte das AGR diese Auffassung in
der Genehmigungsverfügung nicht. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in
Rechtskraft. Es ist deshalb fraglich, ob diese Rüge im vorliegenden Verfahren überhaupt
noch zu hören ist.
Dem Zonenplan der Gemeinde Zollikofen lässt sich entnehmen, dass die ZPP M
«J._» an ein Landschaftsschongebiet grenzt. In der Nähe befindet sich auch ein
Ortsbildschutzgebiet, dass u. a. das Areal des S._ R._ umfasst. Die
Landschaftsschongebiete bezwecken gemäss Art. 57 Abs. 1 GBR die Freihaltung von
Gebieten besonderer Eigenart, Schönheit und Erholungswert, insbesondere von
exponierten Lagen und intakten Ortsbildern. Bauten, Anlagen und Terrainveränderungen
sind zugelassen, wenn sie für die Bewirtschaftung notwendig sind und sich gut in das
Landschaftsbild einfügen (Art. 57 Abs. 2 GBR). Wie die Vorinstanz in ihrer
Beschwerdevernehmlassung zutreffend ausführt, dient das Landschaftsschongebiet somit
insbesondere dem Schutz des angrenzenden Ortsbildschutzgebietes vor
Beeinträchtigungen durch Bauvorhaben. Da sich die Bauparzellen unbestritten ausserhalb
des Landschaftsschongebiets befinden, sind die fraglichen Vorschriften offensichtlich nicht
auf das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen anwendbar. Ortsbildschutzgebiete sind
Schutzgebiete gemäss Art. 86 BauG. Sie bezwecken den Schutz der aus
denkmalpflegerischer Sicht wertvollen Ortsteile (Art. 52 Abs. 3 GBR). Bauliche
Massnahmen in Ortsbildschutzgebieten sind bezüglich Stellung, Volumen und Gestaltung
(Fassaden, Dach, Aussenräume, Materialisierung) besonders sorgfältig in das Ortsbild
einzufügen (Art. 52 Abs. 4 GBR). Da sich die Bauparzellen unbestritten ausserhalb des
RA Nr. 110/2019/101 16
Ortsbildschutzgebiets befinden, sind die fraglichen Vorschriften offensichtlich nicht auf das
Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen anwendbar. Auf dem Areal des S._
R._ befinden sich mehrere schützens- und erhaltenswerte Baudenkmäler im Sinn
von Art. 10a BauG. Aufgrund der Distanz zwischen der geplanten Überbauung und dem
S._ R._ kann aber von vornherein ausgeschlossen werden, dass die
fraglichen Baudenkmäler dadurch beeinträchtigt würden (vgl. Art. 10b Abs. 1 BauG). Somit
erscheint eine Beschränkung der gemäss ÜO Nr. 26 «J._» erlaubten
Gebäudedimensionen weder gestützt auf den besonderen Ortsbild- und Landschaftsschutz
noch auf die Vorschriften über die Denkmalpflege als gerechtfertigt. Die Rüge, es liege ein
Verstoss gegen die Vorschriften zum Ortsbildschutz- und Landschaftsschongebiet vor, ist
deshalb offensichtlich unbegründet. Diese Beurteilung lässt sich ohne Weiteres aus den
vorhandenen Unterlagen herleiten. Ein Bericht der OLK ist deshalb nicht erforderlich. Der
entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführenden 1 und 2 wird abgewiesen.
5. Belasteter Baugrund, Pfählung und Erdsonden
a) Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 weisen darauf hin, dass die beiden
Baugrundstücke ebenso wie ihre Grundstücke weitgehend auf dem Perimeter einer
früheren Tongrube liegen würden, die mit Aushubmaterial, Bauschutt und diversen
anderen Materialien aufgefüllt worden sei. Es handle sich um einen belasteten Standort.
Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 hätten seinerzeit bei ihrem Bauvorhaben eingehende
Abklärungen zum Baugrund vornehmen lassen müssen und die Bewilligung sei mit
Nebenbestimmungen verbunden worden. Die Bewilligung sei damals erst erteilt worden,
nachdem das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) nach durchgeführten
Rammsondierungen der vorgesehenen Pfahlfundation zugestimmt hatte. Im vorliegenden
Fall seien keine Rammsondierungen durchgeführt worden und es sei noch überhaupt nicht
bekannt, wie die für die Überbauung erforderliche Pfählung hinsichtlich Pfahltyp, Länge
und Durchmesser aussehen würde und welche hydrogeologischen und hydrochemischen
Auswirkungen sie haben würde. Sicher sei vorerst einzig, dass die Überbauung auf
aufgeschüttetem, relativ losem Terrain zu stehen kommen solle und eine harte
Moräneschicht in diesem Bereich, wenn überhaupt, so nur in beträchtlicher Tiefe
vorkommen dürfte. Es erscheine deshalb unverständlich, dass das AWA sich im
vorliegenden Fall damit begnüge, die Beschwerdegegnerinnen aufzufordern, vor Beginn
der Bauarbeiten ein Pfählungskonzept vorzulegen. In Anbetracht der potentiell grossen
RA Nr. 110/2019/101 17
Gefährdung dürfe eine Baubewilligung erst erteilt werden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass
die für die Überbauung notwendige Pfählung keine Gefährdung des Grundwassers und der
Aare darstelle.
b) Wie die Beschwerdegegnerinnen und die Vorinstanz zu Recht geltend machen,
enthalten die Ausführungen der Beschwerdeführerinnen 3 und 4 zum belasteten Baugrund
keine Einwände, die der Erteilung der Baubewilligung entgegenstehen würden. Dem
Kataster der belasteten Standorte22 kann entnommen werden, dass u. a. auf den
Baugrundstücken (Zollikofen Grundbuchblatt Nrn. K._ und L._) der
Standort Nr. T._ (Ablagerungsstandort) eingetragen ist. Als Schadstoffe werden
Aushubmaterial und Bauschutt genannt. Der fragliche Standort ist weder überwachungs-
noch sanierungsbedürftig. Er ist somit der Kategorie jener belasteten Standorte zugeteilt,
bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind (vgl. Art. 5 Abs.
4 Bst. a AltlV23). Folglich sind altlasten- bzw. abfallrechtliche Massnahmen nur im Falle von
Bauvorhaben notwendig. Das AWA hat das Vorhaben unter diesem Aspekt geprüft und in
seinem Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28 Februar 2019 die in diesem
Zusammenhang erforderlichen Nebenbestimmungen formuliert. Die Vorinstanz hat den
Amtsbericht samt den darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen zum Bestandteil der
Gesamtbewilligung erhoben.
c) In den Vorakten der Gemeinde befindet sich ein geotechnischer Bericht vom 6. Juni
2018 der U._ AG, der den Stempel "Auflageexemplar" trägt. Dem Bericht lässt
sich entnehmen, dass auf den Bauparzellen eine Baugrunduntersuchung vorgenommen
wurde. Dabei wurden unter anderem auch Rammsondierungen ausgeführt und
Baggerschlitze geöffnet. Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen 3 und 4, es seien
keine Rammsondierungen vorgenommen worden, ist somit aktenwidrig.
d) Den Vorakten lässt sich weiter entnehmen, dass das AWA mit Schreiben vom
28. August 2018 mitteilte, innerhalb von Deponiestandorten sei das Abteufen von
Erdwärmesonden grundsätzlich verboten. Eine Ausnahmebewilligung könne nur erteilt
werden, wenn verhindert werde, dass Verschmutzungen (belastetes Material und
Deponiesickerwasser) in den darunter liegenden Grundwasserleiter gelangen könnten.
22 Einsehbar im Geoportal des Kantons Bern (https://www.geo.apps.be.ch/de) 23 Verordnung des Bundesrates vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung, AltlV; SR 814.680)
https://www.geo.apps.be.ch/de
RA Nr. 110/2019/101 18
Dazu brauche es weitere Erkenntnisse über den Deponiekörper und es seien Massnahmen
aufzuzeigen, wie ein Verschleppen von allfällig vorhandenen Schadstoffen in den
Untergrund durch das Durchstossen der Deponiesohle verhindert werden könne. Das
Grundwasser am Projektstandort sei zwar nicht nutzbar, es fliesse aber in westlicher
Richtung der Aare zu. Entlang der Aare befänden sich genutzte Quellen, die durch das
Grundwasser des Projektstandorts gespiesen würden. Eine Mobilisierung von
Deponiewasser durch die geplanten Erdsondenbohrungen und Pfählungen müsse deshalb
unbedingt vermieden werden. Die eingereichten Unterlagen würden nicht ausreichen, um
dem Gesuch entsprechen zu können. Es sei fraglich, ob eine Ausnahmebewilligung für
Erdwärmesonden innerhalb des belasteten Standorts überhaupt möglich sei. Diese
Beurteilung gelte im Weiteren auch für allfällige Pfähle, die den Deponiekörper und die
darunterliegenden dichten Schichten durchstossen würden. Für die
gewässerschutzrechtliche Beurteilung seien daher ergänzende Unterlagen anzufordern.
Gestützt darauf forderte die Vorinstanz die Beschwerdegegnerinnen mit Schreiben vom
6. September 2018 auf, ein Pfählungskonzept einzureichen sowie Massnahmen und
Sicherheitsvorkehrungen beim Durchörtern der Deponiesohle aufzuzeigen. In der Folge
gab es weitere Korrespondenz zwischen dem Ingenieurbüro der Beschwerdegegnerinnen
und dem AWA. Zudem reichten die Beschwerdegegnerinnen am 6. Februar 2019 einen
neuen Erdsondenplan ein. Gestützt auf die Baugesuchsunterlagen und die zusätzlichen
Beurteilungsgrundlagen erachtete das AWA das Vorhaben nun als grundsätzlich
bewilligungsfähig. Zu den Erdwärmesonden führte es in seinem Amtsbericht Wasser und
Abfall vom 28. Februar 2019 insbesondere aus, aufgrund des Deponiestandorts seien
diese nur im südlichen Teilbereich des Baugrundstücks zugelassen. Aufgrund der
Abklärungen des Ingenieurbüros der Bauherrschaft habe zusätzlich im östlichen Bereich
des Grundstücks eine Fläche ausgearbeitet werden können, wo aufgrund des Aufbaus des
Untergrundes davon ausgegangen werden könne, dass bei der Erstellung der
Erdwärmesonden-Bohrungen keine Belastungen aus der Deponie verschleppt werden
könnten. Die Erdsonden dürften ausschliesslich in diesen beiden Bereichen erstellt
werden. Für die Sonden im Deponiebereich formulierte das AWA ausserdem zusätzliche
Auflagen. Die Pfahlfundation beurteilt das AWA grundsätzlich als unproblematisch. Im
Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28. Februar 2019 verlangt es aber, dass vor
Baubeginn ein detailliertes Pfählungskonzept zur Beurteilung einzureichen sei. Dieses
müsse einen Plan enthalten, aus dem die Anzahl und die Verteilung der Pfähle ersichtlich
sei. Pfahltyp, Länge und Durchmesser der Pfähle seien anzugeben.
RA Nr. 110/2019/101 19
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es nicht zutrifft, dass das AWA sich
damit begnügt hat, die Beschwerdegegnerinnen aufzufordern, vor Beginn der Bauarbeiten
ein Pfählungskonzept vorzulegen. Ebenso wenig trifft zu, dass der künftige Standort der
geplanten Erdsonden nicht bekannt ist. Dieser ergibt sich aus dem als massgeblich
erklärten Plan Grundrisse Niveau Erdsonden (Plan Nr. 235 220). Das AWA hat das
Vorhaben sorgfältig geprüft und in seinem Amtsbericht Wasser und Abfall vom 28. Februar
2019 die erforderlichen Nebenbestimmungen formuliert. Die Vorinstanz hat den
Amtsbericht samt den darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen zum Bestandteil der
Gesamtbewilligung erhoben. Die BVE hat keinen Anlass, an der Beurteilung des AWA zu
zweifeln.
6. Höhe der geplanten Gebäude und Schattenwurf
a) Die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 machen geltend, es sei nicht geprüft worden,
welche Auswirkungen die geplante Überbauung auf die bestehenden Liegenschaften am
Q._weg habe. Bis Mittag werde keine Sonneneinstrahlung erfolgen. Die deutliche
Hanglage verstärke den von den geplanten Gebäuden ausgehenden Schattenwurf massiv.
Es entstehe faktisch ein Hochhauseffekt. Es rechtfertige sich deshalb, die für Hochhäuser
entwickelten Grundsätze analog anzuwenden. Es sei deshalb ein Schattendiagramm zu
erstellen. Aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse sei das Bauprojekt so anzupassen, dass
die am Q._weg bereits bestehenden oder geplanten Wohnliegenschaften nicht in
unzumutbarer Weise dem Schattenwurf ausgesetzt seien. Die Situation würde
voraussichtlich entschärft, wenn die Autoparkplätze in eine unterirdische Einstellhalle
verlegt würden.
b) Bauten und Anlagen dürfen nicht zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen, die
der Zonenordnung widersprechen (Art. 24 Abs. 1 BauG). Das gilt auch für den
Schattenwurf oder den Entzug von Sonne und Aussicht. Dabei handelt es sich um negative
Immissionen, die durch die blosse Existenz von Bauten und Anlagen entstehen.24
Grundsätzlich ist es Sache der zuständigen Planungsbehörde bzw. des kommunalen
Gesetzgebers, zwischen dem Interesse der Nachbarschaft an ausreichender Besonnung
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 N. 2; BGE 138 III 49 E. 4.4.1
RA Nr. 110/2019/101 20
bzw. dem öffentlichen Interesse an gesundem Wohnen (vgl. Art. 3 Abs. 3 RPG25) und dem
in Art. 75 Abs. 1 BV26 und Art. 1 Abs. 1 RPG umschriebenen öffentlichen Interesse an der
haushälterischen Bodennutzung abzuwägen. Das Ergebnis dieser Abwägung kann im
Baubewilligungsverfahren im Regelfall nicht mehr in Frage gestellt werden.27 In den
Zonenvorschriften sind Art und Mass der zulässigen Immissionen somit ausdrücklich oder
indirekt bestimmt.28 Einwirkungen, die durch zonenkonforme, den baupolizeilichen und
umweltrechtlichen Vorschriften entsprechende Bauten verursacht werden, müssen
grundsätzlich geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 BauV29). Die Nachbarinnen und Nachbarn
können nur verlangen, dass ein Gebäude die baupolizeilichen Masse einhält. Die
Beschattung durch ein baurechtskonformes Gebäude müssen sie dulden.30
c) Hochhäuser dürfen bestehende zonenkonforme oder nach den geltenden
Vorschriften mögliche Wohnbauten nicht durch übermässigen Schattenwurf
beeinträchtigen (Art. 22 Abs. 3 BauV). Diese Bestimmung gilt ihrem Titel nach nur für
Hochhäuser, d.h. für Gebäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 m (vgl. Art. 20 Abs.
1 BauG). Bei den geplanten Gebäuden handelt es sich nicht um Hochhäuser im Sinn
dieser Bestimmung. Daran ändert auch die Hanglage nichts. Die Beschwerdeführerinnen 3
und 4 können somit nur verlangen, dass die Bauten die massgeblichen baupolizeilichen
Masse einhalten. Dies ist vorliegend der Fall. Insbesondere werden die in der ÜO
festgelegten Gebäudehöhen eingehalten. Die Beschwerde der Beschwerdeführerinnen 3
und 4 erweist sich somit in Bezug auf den geltend gemachten Schattenwurf als
unbegründet. Unter diesen Umständen ist kein Schattendiagramm zu erstellen. Dieser
Beweisantrag wird deshalb abgewiesen.
7. Kosten
25 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 26 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 27 BGer 1C_114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 7.2.1 mit Hinweis auf BGer 1C_539/2011 vom 3. September 2012 E. 4.9 28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 N. 8 29 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 N. 31 Bst. a
RA Nr. 110/2019/101 21
a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Rügen der Beschwerdeführenden 1
bis 4 als unbegründet erweisen. Die Beschwerden sind daher abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann, und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben deshalb die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
(reduzierte) Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 pro Beschwerde (Art. 103 Abs. 2 VRPG
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3 GebV31), insgesamt also Fr. 4'000.00. Die
Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 haften für ihren
Anteil je solidarisch.
b) Die Beschwerdeführenden haben zudem den Beschwerdegegnerinnen die
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote ihres Rechtsvertreters
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Parteikosten der Beschwerdegegnerinnen von Fr.
8'054.00 (Honorar Fr. 7'280.00, Auslagen Fr. 198.20, Mehrwertsteuer Fr. 575.80) werden
den Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie den Beschwerdeführerinnen 3 und 4 je zur Hälfte
auferlegt. Diese haften für ihren Anteil je solidarisch.