Decision ID: b1b3f28e-39d3-4e04-bce6-5d4de85540c0
Year: 2019
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
in Sachen
W _, X _, Y _, Z _, alle vertreten durch
W _,
gegen
SCHÄTZUNGSKOMMISSION
EINWOHNERGEMEINDE A _,
(Enteignung)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Entscheide vom 30. Oktober 2018.
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Sachverhalt
A. Am 17. Februar 2016 genehmigte der Staatsrat die Pläne des kommunalen Stras-
senbauprojektes "Erschliessungsstrasse B _", gelegen auf dem Gebiet der
Gemeinde A _, und hielt fest, dass diese Genehmigung überdies das Recht
auf Enteignung aller zur Ausführung des Werkes benötigten dinglichen Rechte an
Grundstücken begründe. Vom erwähnten Bauprojekt und dem entsprechenden Enteig-
nungsverfahren betroffen ist unter anderem die Parzelle Nr. xxx, Plan Nr. xxx, gelegen
auf dem Gebiet der Gemeinde A _, welche sich im Stockwerkeigentum von
W _ (STWE-Anteil xxx-1 mit der Wertquote von 113/1000), X _
(STWE-Anteil xxx-2 mit der Wertquote von 294/1000), Y _ (STWE-Anteil xxx-
3 mit der Wertquote von 327/1000) und Z _ (STWE-Anteil xxx-4 mit der Wert-
quote von 246/1000) befindet. Mit vier gleichlautenden Entscheiden vom 30. Oktober
2018 schätzte die Schätzungskommission den Wert des Bodens der Parzelle Nr. xxx auf
Fr. 220.--/m2 und wies die Begehren um Entschädigung für die Enteignung der Pri-
vatstrasse und für den Minderwert des Wohnhauses infolge Lärmimmissionen ab.
B. Gegen die Entscheide der Schätzungskommission reichten W _,
X _, Y _ und Z _ (fortan Beschwerdeführer) am 1. Februar
2019 eine (gemeinsame) Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtlichen
Abteilung des Kantonsgerichts ein und stellten folgende Rechtsbegehren:
"1. Primär
Die Munizipalgemeinde A _ wird verpflichtet, den Beschwerdeführern und  insgesamt eine Enteignungsentschädigung auszurichten, die sich wie folgt zusammenstellt:
 Fr. 300.—pro Quadratmeter enteignete Fläche der Parzelle Nr. xxx,
 Fr. 46'249.xx4 _ für die enteignete Grunddienstbarkeit und die seinerzeit erstellte Zufahrtsstrasse zum Wohnhaus auf Parzelle Nr. xxx
 Fr. 81'900.—für den Minderwert des Wohnhauses auf der Parzelle Nr. xxx
. Subsidiär
Die vier angefochtenen Entscheide der Schatzungskommission vom 18.12.2018 i.S.  B _, die Parzelle Nr. xxx der Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnnen , werden aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
3. Den Beschwerdeführern und Beschwerdeführerinnen wird angemessene Parteientschädigung zugesprochen."
Zur Begründung führen die Beschwerdeführer aus, gemäss Art. 13 lit. a und Art. 15 des
Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (kEntG; SGS/VS 710.1) habe der Enteigner den
vollen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schätzung bzw. der vorzeitigen Besitznahme zu
entschädigen. Nicht zu beanstanden sei, dass zur Festlegung des Verkehrswertes der
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enteigneten Fläche die bezahlten Preise in der Umgebung vergleichsweise herangezo-
gen worden seien. Die Schätzungskommission habe es jedoch unterlassen, Angaben zu
den entsprechenden Vergleichswerten bzw. Vergleichsverträgen zu machen und sie be-
rücksichtige die Eigenheiten der einzelnen Parzellen in der Zone W3 nicht. Zudem ver-
wiesen die Beschwerdeführer auf den Kaufvertrag zwischen den verschwägerten Par-
teien C _ und W _, mit welchem ein Teil der Parzelle
Nr. xx1 _ (Nachbarparzelle von Parzelle Nr. xxx) zum Preis von Fr. 300.--/m2
verkauft worden sei. Zudem werde der Verkehrswert durch den öffentlichen Weg, wel-
cher auf der Parzelle Nr. xxx verlaufe, keinesfalls vermindert, sondern im Gegenteil ver-
mehrt. Somit sei der geschätzte Wert von Fr. 220.--/m2 im Vergleich zum geforderten
Quadratmeterpreis von Fr. 300.--/m2 zu tief. Des Weiteren machten die Beschwerdefüh-
rer geltend, im Jahr 1999 sei zu Gunsten der Parzelle Nr. xxx und zu Lasten der Parzel-
len Nrn. xx2 _ und xx3 _ ein Durchfahrtsrecht begründet worden. Als
Gegenleistung hätten die Beschwerdeführer fachmännisch eine (Privat-)strasse erstel-
len lassen und die Erstellungs-, Unterhalts- und Instandstellung übernommen. Die Ei-
gentümer der Parzellen Nr. xx2 _ und xx3 _ hätten diese Pri-
vatstrasse unentgeltlich nutzen können, soweit sie auf ihren Parzellen erstellt worden
sei. Die Beschwerdeführer legten dar, dass ihnen im Rahmen des Enteignungsverfah-
rens weder für die Enteignung des Durchfahrtsrechts noch für die entfernte Privatstrasse
eine Entschädigung zugesprochen worden sei und sie darüber hinaus im Verfahren be-
treffend Mehrwertabschöpfung, ohne Berücksichtigung der bestehenden Grunddienst-
barkeit und der erstellten Privatstrasse, zur Bezahlung von Grundeigentümerbeiträgen
verpflichtet worden seien. Überdies brachten die Beschwerdeführer vor, die Schätzungs-
kommission habe die beantragte Entschädigung für den Minderwert des Wohnhauses
zu Unrecht abgelehnt. Bei dem Lärmgutachten, auf das sich die Schätzungskommission
berufe, handle es sich lediglich um einen Entwurf, welcher zusätzlich noch auf falschen
Annahmen beruhe. Ausserdem habe die Schätzungskommission keinerlei Lärmmessun-
gen durchführen lassen, so dass grundsätzliche Parameter für die Erstellung eines aus-
sagekräftigen Gutachtens fehlen würden.
C. Die Schätzungskommission reichte am 7. März 2019 (Datum der Postaufgabe) eine
Vernehmlassung ein und stellte den Antrag, die Beschwerde sei kostenpflichtig abzu-
weisen. In Bezug auf den Verkehrswert der enteigneten Fläche hinterlegte sie eine Über-
sicht von vergleichbaren Bodenpreisen in den Gemeinden A _, D _
und E _, welche gemäss ihren Ausführungen den angefochtenen Schätzungs-
entscheiden zugrunde liege. Hinsichtlich der Entschädigung für die Enteignung der
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Grunddienstbarkeit und der Entfernung der Privatstrasse argumentierte die Schätzungs-
kommission, durch den Bau der Erschliessungsstrasse mit einer Breite von 3.50 m sei
die Privatstrasse mit einer Breite von 2 m mindestens gleichwertig ersetzt worden. Dem-
gegenüber sei eine allfällige Mehrwertabschöpfung in einem anderen Verfahren zu be-
handeln. Betreffend die Entschädigung für den Minderwert infolge Lärmimmissionen ver-
wies die Schätzungskommission auf das Lärmgutachten. Aus diesem gehe hervor, dass
die berechneten Werte die Planungswerte nicht übersteigen würden.
D. Die Gemeinde A _ (fortan Gemeinde) reichte am 7. März 2019 eine Be-
schwerdeantwort ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde
führte aus, dass sie den von der Schätzungskommission ermittelten Quadratmeterpreis
von Fr. 220.-- befürworte, weil vergleichbare Parzellen bei der Erschliessungsstrasse
B _ zu diesem Preis entschädigt worden seien. Im Zusammenhang mit der
Privatstrasse sei zu berücksichtigen, dass diese durch eine öffentliche Erschliessungs-
strasse ersetzt werde, weshalb seitens der Beschwerdeführer kein Anrecht auf eine Ent-
schädigung bestehe. Überdies entstehe den Beschwerdeführern durch den Bau der Er-
schliessungsstrasse kein Minderwert, da die dB-Werte eingehalten würden.
E. Mit Eingabe vom 3. April 2019 replizierten die Beschwerdeführer und änderten bzw.
ergänzten ihre Rechtsbegehren wie folgt:
"1. Die in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Rechtsbegehren werden aufrechterhalten.
2. Zusätzlich wird verlangt, dass das Kantonsgericht die Kaufverträge bezüglich der Parzellen Nrn. xx4 _ und xx3 _ in A _, welche von der Pfarrei resp. dem Priorat verkauft wurden, beim Grundbuchamt F _ edieren lässt."
Die Beschwerdeführer machten geltend, die von der Schätzungskommission einge-
reichte Vergleichsliste beinhalte einerseits keine Preise der Parzellen
Nrn. xx4 _ und xx3 _ und sei daher unvollständig, andererseits ent-
halte sie Parzellen, die sich teilweise in der Landwirtschaftszone befinden würden. Dar-
über hinaus riefen die Beschwerdeführer erneut in Erinnerung, dass lediglich ein Entwurf
eines Lärmgutachtens vorliege.
F. Die Gemeinde reichte am 30. April 2019 eine Duplik ein und hielt ihre in der Be-
schwerdeantwort vom 7. März 2019 gestellten Rechtsbegehren aufrecht. Der Eingabe
legte die Gemeinde neben einer Kopie des Lärmgutachtens auch eine Übersicht der
Parzellenkäufe 2015 bis 2019 in der Bauzone von A _ bei.
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G. Die Schätzungskommission hinterlegte am 22. Mai 2019 eine Duplik und hielt an
ihren Rechtsbegehren gemäss Vernehmlassung vom 7. März 2019 fest. Der Rechts-
schrift lag eine Liste betreffend Käufe/Verkäufe in der Bauzone von A _ bei.
Die Schätzungskommission legte dar, sie habe sich beim Grundbuchamt F _
sowie beim Registerhalter der Gemeinden A _ und D _ über die Bo-
denpreise informiert, welche in den letzten Jahren für Bauland bezahlt worden seien,
wobei die Liste der getätigten Verkäufe mit dem Jahr 2014 beginne. Die Parzelle
Nr. xx4 _ sei im Jahr 2018 verschenkt und die Parzelle Nr. xx3 _ im
Jahr 2013 zum Preis von Fr. 77 000.-- verkauft worden. Bezüglich des allfälligen Minder-
werts des Wohnhauses verwies die Schätzungskommission (wiederum) auf das Lärm-
gutachten, wonach die massgebenden Grenzwerte eingehalten seien. Schliesslich sei
die Privatstrasse mindestens gleichwertig ersetzt worden, weshalb seitens der Be-
schwerdeführer kein Entschädigungsanspruch bestehe.
Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, so-
weit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.

Considerations:
Erwägungen
1. Gemäss Art. 42 Abs. 1 kEntG kann gegen Entscheide der Schätzungskommission
Beschwerde beim Kantonsgericht eingereicht werden. Das Beschwerdeverfahren ist
grundsätzlich durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Das kEntG weicht
dahingehend vom VVRG ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und
über die Begehren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen
kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b kEntG). Die angefochtenen Entscheide der Schätzungs-
kommission stellen letztinstanzliche Verfügungen im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die
mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde unterliegen. Die Beschwerdeführer sind als jeweilige Adressaten der ange-
fochtenen Entscheide der Schätzungskommission durch diese berührt und haben ein
schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung, so dass sie gemäss
Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert
sind. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb ein-
zutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
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2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige o-
der unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
3. Die Beschwerdeführer beantragen als Beweismittel die Edition diverser Kauf- und
Dienstbarkeitsverträge, des Zonen- und Nutzungsplans der Gemeinde und des Er-
schliessungsdossiers, eine Ortsschau, Lärmmessungen und ein Lärmgutachten sowie
Partei- und Zeugenbefragungen. Die Vorinstanz verlangt in ihrer Beschwerdeantwort
vom 7. März 2019 den Beizug der Vorakten.
3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs und
die Parteien haben das Recht, die Abnahme relevanter Beweise zu verlangen (BGE 140
I 99 E. 3.4; 137 III 324 E. 3.2.2). Das Beweisverfahren kann aber nach der Rechtspre-
chung und der herrschenden Lehre geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Ge-
hör zu verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat
und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechts-
relevante Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 136
I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; ZWR 2009 S. 46 E. 3b; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin
Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., 2013,
N. 153 und N. 537). Dies trifft unter anderem zu, wenn eine Beweisführung über einen
nicht rechtlich relevanten Sachverhalt verlangt wird (Art. 80 Abs. 1 lit. d, 56 und 17
Abs. 2 VVRG; BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1). Führen die von Amtes wegen
vorzunehmenden Abklärungen die Verwaltung oder den Richter bei pflichtgemässer Be-
weiswürdigung zur Überzeugung, ein bestimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahr-
scheinlich zu betrachten und es könnten weitere Beweismassnahmen an diesem fest-
stehenden Ergebnis nichts mehr ändern, ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu ver-
zichten (BGE 136 I 229 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1; Alfred Kölz/Isabelle
Häner/Martin Bertschi, a.a.O., N. 153, 154 und 537).
3.2 Das Kantonsgericht hat sämtliche von den Beschwerdeführern und der Gemeinde
hinterlegten Urkunden zu den Akten genommen. Die Schätzungskommission hat am
7. März 2019 die Akten des Schätzungsverfahrens eingereicht, welche unter anderem
den Zonennutzungsplan der Gemeinde und den Landerwerbsplan umfassen. Die vor-
handenen Akten enthalten mithin die entscheidrelevanten Sachverhaltselemente und
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genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur Beurteilung der rechtserheb-
lichen Fragen. Das urteilende Gericht nimmt unter Berücksichtigung der vorliegenden
Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, weitere Beweismittel würden nichts an
der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern. Deshalb wird auf zusätzliche Be-
weisabnahmen - insbesondere eine Ortsschau, Zeugenbefragungen und eine Lärmmes-
sung - verzichtet.
4. Die Beschwerdeführer rügen, die von der Schätzungskommission festgelegte Ent-
schädigung von Fr. 220.--/m2 sei zu tief. Vielmehr sei der Quadratmeterpreis auf
Fr. 300.-- zu erhöhen.
4.1 Gegenstand des Enteignungsrechts können die dinglichen Rechte, die im Nachbar-
recht begründeten Rechte sowie die persönlichen vorgemerkten Rechte von Mietern und
Pächtern des zu enteigneten Grundstücks sein (Art. 5 Abs. 1 kEntG). Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR
101) und Art. 6 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 (KV;
SGS/VS 101.1) verlangen eine volle und gerechte Entschädigung bei Enteignungen (vgl.
Art. 11 Abs. 1 kEntG; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S. 162 E. 3.1). Die Entschädigung
umfasst den vollen Verkehrswert des enteigneten Rechtes (Art. 13 Abs. 1 lit. a kEntG).
Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Zeitpunkt der Schätzung oder jener des
Entscheids betreffend die vorzeitige Besitznahme massgebend (Art. 15 Abs. 1 kEntG).
Der Verkehrswert wird üblicherweise anhand von Vergleichspreisen festgelegt (statisti-
sche Methode oder Vergleichsmethode); abgestellt wird mithin auf die Kaufpreise für
Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit (Urteil des Bundesge-
richts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). Freund-
schafts- und Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungspreise fallen in der Regel
nicht in Betracht. Besonderen Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des
Durchschnittspreises bewirken, ist jedoch Rechnung zu tragen. Im Allgemeinen wird die
statistische Methode als die verlässlichste betrachtet (BGE 122 I 168 E. 3a; Urteil des
Bundesgerichts 1C_293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; Heinz Hess/Heinrich Wei-
bel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19 EntG; ebenso
ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 85 vom 13. Januar 2012
E. 3.4). Diese Methode lässt es zu, besondere Umstände zu würdigen, welche ein zum
Vergleich herbeigezogenes Geschäft als nicht allgemein für die Preisbildung repräsen-
tativ erscheinen lassen und gilt als die verlässlichste Methode, wenn auf eine statistisch
relevante Zahl von Vergleichspreisen zurückgegriffen werden kann. Sie trägt der Markt-
lage Rechnung und lässt es zu, unmittelbare Vergleiche anzustellen, selbst wenn der
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Wert eines Grundstücks nicht von seinem hypothetischen Ertrag bestimmt wird (Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts A-6731/2014 vom 9. Januar 2017 E. 4.1.7). Die statisti-
sche Methode bedingt lediglich eine ähnliche Beschaffenheit der Vergleichsobjekte. Sie
schreibt nicht vor, dass diese im selben Quartier oder auf demselben Gemeindegebiet
zu liegen haben, sofern sie sich hinsichtlich Lage, Umgebung und Ausnützungsmöglich-
keit ähnlich sind (BGE 122 I 168 E. 3a). Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise
vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwen-
dung von Methoden beschränken, die auf blosse Hypothesen abstellen, die auf heute
nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das
Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast
beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168 E. 3a; 115 Ib 408 E. 2c). Hierzu wird in
der Praxis insbesondere auch die Sach- oder Realwertberechnung angewandt (Pierre
Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., 2014,
§ 64 N 25).
4.2 Vorliegend hat die Schätzungskommission die Höhe der Entschädigung auf
Fr. 220.--/m2 festgelegt. Zur Begründung führt die Schätzungskommission aus, dass sie
für die Festlegung der Entschädigung auch die Preise miteinbezogen habe, welche in
den letzten Jahren für Bauland in der Zone W2 und W3 auf den Gemeindegebieten A
_, D _ und G _ bezahlt worden seien. Diese Preise werden
weder in den angefochtenen Entscheiden aufgeführt noch sind sie diesen als Liste bei-
gelegt worden. Im Rahmen der Beschwerdeantwort hat die Schätzungskommission eine
Liste mit Vergleichspreisen für die Bauzone W2 und W3 in den Gemeinden A
_, D _ und E _ eingereicht. Hinsichtlich dieser Vergleichs-
preise bringen die Beschwerdeführer in der Replik vor, der Vergleich mit Preisen von
Parzellen in E _ sei irrelevant und überdies seien die Verkaufspreise der Par-
zellen Nr. xx4 _ und xx3 _ (auf dem Gebiet der Gemeinde
A _) "nicht berücksichtigt [worden], obwohl diese sehr nahe resp. unmittelbar
an der neu erstellten Strasse liegen" würden.
4.3 Die Schätzungskommission hat die Höhe der Entschädigung festgelegt, ohne die
massgeblichen Vergleichspreise in den Entscheiden oder einer Beilage hierzu zu erwäh-
nen. Erst mit der Beschwerdeantwort hat die Schätzungskommission eine Preisliste für
die Gemeinden A _, D _ und E _ hinterlegt. Gestützt auf
diese Preisangaben ergibt sich ein Durchschnittswert von gerundet Fr. 290.--/m2 (Ge-
meinde A _), Fr. 260.--/m2 (Gemeinden A _ und D _) bzw.
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Fr. 240.--/m2 (Gemeinden A _, D _ und E _); der durch-
schnittliche Quadratmeterpreis beträgt in allen Fällen mehr als Fr. 220.--. Dieser Um-
stand ist umso erstaunlicher, als dass die Schätzungskommission nicht erklärt, ob und
falls ja welche Preise speziell hoch bzw. tief oder aus anderen Gründen in der Berech-
nung nicht zu berücksichtigen wären. Im Rahmen der Duplik hat die Schätzungskom-
mission eine zweite Liste betreffend (Ver-) Käufe in der Bauzone von A _ vor-
gelegt. Diese enthält jedoch einerseits lediglich Rechtsgeschäfte ab dem Jahr 2014 und
andererseits keine Preisangaben. Die Schätzungskommission äussert sich weder zu
den (Ver-)Käufen bis und mit dem Jahr 2013 noch zu den fehlenden Preisen. Folglich ist
nicht ersichtlich, gestützt auf welche Preise die Höhe der Enteignungsentschädigung be-
rechnet worden ist. Im Übrigen ist den Beschwerdeführern dahingehend zuzustimmen,
dass die Parzellen Nrn. xx4 _ und xx3 _ in der von der Schätzungs-
kommission eingereichten Listen nicht aufgeführt sind. Aus dem Situationsplan geht her-
vor, dass die Parzelle Nr. xx3 _ unmittelbar neben der Parzelle Nr. xxx der
Beschwerdeführer liegt und ebenfalls an die Erschliessungsstrasse angrenzt. Für die
enteignete Fläche der Parzelle Nr. xx3 _ ist ebenfalls ein Bodenpreis von
Fr. 220.-- geschätzt worden, wobei die Entschädigung aufgrund einer Dienstbarkeitsbe-
lastung auf Fr. 154.-- reduziert worden ist (vgl. Beilage 10 Entscheid Nr. xxx der Schät-
zungskommission). Dieser Entscheid ist nicht angefochten worden. Die Parzelle
Nr. xx4 _ stösst zwar nicht direkt an die Erschliessungsstrasse an, aber sie
befindet sich sehr nahe bei den Parzellen Nrn. xxx und xx3 _. Damit ist der
Verkehrswert der Parzellen Nr. xx4 _ und xx3 _ grundsätzlich mit
demjenigen der Parzelle Nr. xxx vergleichbar. Die Beschwerdeführer bringen vor, dass
die Parzellen Nrn. xx4 _ und xx3 _ in der letzten Zeit von der Pfarrei
bzw. dem Priorat zu einem Preis von Fr. 300.--/m2 bzw. "nicht viel weniger" verkauft wor-
den seien. Falls sich dieser Hinweis als zutreffend erweist, sind die entsprechenden Ver-
äusserungspreise aufgrund der räumlichen Nähe zur Parzelle der Beschwerdeführer so-
wie den vergleichbaren Verhältnissen bei der Berechnung der Entschädigung in mass-
geblichem Umfang zu berücksichtigen. Die Schätzungskommission teilt in der Duplik mit,
der Kommissionspräsident habe nachträgliche Abklärungen zu den Parzellen
Nr. xx4 _ und xx3 _ getroffen. Diese hätten ergeben, dass die Par-
zelle Nr. xx4 _ am 5. Februar 2018 verschenkt und die Parzelle
Nr. xx3 _ am 20. August 2013 zu einem Preis von Fr. 77 000.-- verkauft wor-
den sei. Im Zusammenhang mit der Parzelle Nr. xx4 _ unterlässt es die Schät-
zungskommission allerdings, einen Beleg für diese angebliche Schenkung einzureichen.
Beim Preis für die Parzelle Nr. xx3 _ handelt es sich um den Gesamtpreis.
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Mangels Angaben zur Parzellengrösse lässt sich der Preis pro Quadratmeter nicht er-
mitteln.
4.4 Folglich lässt sich nicht rekonstruieren, wie die Schätzungskommission die Höhe
der Entschädigung ermittelt hat. Daran vermag auch die von der Gemeinde hinterlegte
Preisliste nichts zu ändern, zumal auch diese nur Käufe ab dem Jahr 2015 beinhaltet
und es ohnehin die Aufgabe der Schätzungskommission ist, die Grundlagen ihrer Be-
rechnungen offenzulegen. Unter den erwähnten Umständen bleibt ungewiss, ob im
Schätzungsverfahren die massgeblichen Vergleichspreise - insbesondere diejenigen der
Parzellen Nrn. xx4 _ und xx3 _ - berücksichtigt worden sind und so-
mit die Höhe der Entschädigung korrekt ermittelt worden ist. Ausserdem hat die Schät-
zungskommission bei der Neubeurteilung der Entschädigung zu prüfen, ob es sich beim
enteigneten Teilstück der Parzelle Nr. xxx um Vorgartenland bzw. dem Vorgartenland
gleichgestelltes, minderwertiges Land handelt, da allenfalls auf dem Restgrundstück die
gleiche bauliche Nutzung möglich ist, wie vor der Teilenteignung auf der ganzen Parzelle
(BGE 122 I 168 E. 4; ZWR 2018 S. 20 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Zürich VR.2017.00001 vom 12. April 2018 E. 4.5 f.; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a.a.O.,
N. 106 f. zu Art. 19 EntG): Gemäss dem vom Staatsrat am 17. Februar 2016 genehmig-
ten Landerwerbsplan (vgl. Beleg 3 der Schätzungskommission) beträgt die enteignete
Fläche der Parzelle Nr. xxx (Gesamtfläche 465 m2) bloss 24 m2; es handelt sich um zwei
schmale Streifen am östlichen Rand der Parzelle. Die Parzelle Nr. xxx befindet sich in
der Bauzone W3 und ist bereits mit einem Wohnhaus und einer Remise überbaut. Die
Parzelle hat vor der Erstellung der Erschliessungsstrasse über eine private Zufahrts-
strasse verfügt (siehe unten E. 5 ff.). Bei der enteigneten Fläche handelt es sich vermut-
lich um einen Teil dieser privaten Zufahrtsstrasse (vgl. Verwaltungsgerichtsbeschwerde
vom 1. Februar 2019 Sachverhalt Punkt 5 sowie die Fotos in Beilage 6 zur Beschwerde).
Zudem fällt auf, dass die enteignete Fläche der Parzelle Nr. xxx gemäss angefochtenem
Entscheid der Schätzungskommission mit 57 m2 mehr als doppelt so gross ist als im
Landerwerbsplan festgelegt; die Schätzungskommission führt nicht aus, inwiefern eine
Anpassung erfolgt ist. Nach dem Gesagten wird die Beschwerde in diesem Punkt gut-
geheissen, die Entscheide werden diesbezüglich aufgehoben und die Sache wird zur
Neubeurteilung der Höhe der Entschädigung an die Schätzungskommission zurückge-
wiesen.
5. Des Weiteren erachten es die Beschwerdeführer als unzulässig, dass sie für die Ent-
eignung des Durchfahrtsrechts und der Privatstrasse nicht entschädigt worden sind.
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5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat eine mit Fahrwegrechten belas-
tete Privatstrasse in der Regel keinen Verkehrswert. Bei der Überführung eines Privat-
wegs in das öffentliche Eigentum behält der Eigentümer im Regelfall alle mit dem Weg
verbundenen Vorteile und wird von gewissen Nachteilen (Unterhaltspflicht, Verantwort-
lichkeit) entlastet. Eine Vermögensminderung kann allerdings vorliegen, wenn der Weg
infolge der Öffentlicherklärung eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit einbüsst (Urteile
des Bundesgerichts 1C_329/2014 vom 5. Januar 2015 E. 5.3 und 1C_589/2012 vom
30. September 2013 E. 6.1; BGE 95 I 453 E. 4 S. 456 f.).
5.2 Es ist unbestritten, dass die 2 m breite Privatstrasse entfernt und eine Erschlies-
sungsstrasse mit einer Breite von 3.5 m erstellt worden ist. Das Wohnhaus auf der Par-
zelle der Beschwerdeführer ist seit der Erstellung der Erschliessungsstrasse über diese
erreichbar. Da es sich bei der Erschliessungsstrasse um einen öffentlichen Verkehrsweg
handelt, ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführer den Weg nicht auch inskünf-
tig unter dem Titel des Gemeingebrauchs in Anspruch nehmen können sollten, solange
und soweit dies den übrigen Verkehr nicht stört. Die Beschwerdeführer bringen nicht vor,
dass die Privatstrasse ausser als Zufahrt zu ihrer Parzelle auch anderweitig genutzt wor-
den wäre und auch die Akten enthalten keine diesbezüglichen Hinweise. Damit hat die
Entfernung der Privatstrasse aufgrund der Erstellung der öffentlichen Erschliessungs-
strasse keine Einbussen der Nutzungsmöglichkeit zur Folge, weshalb den Beschwerde-
führern mangels Vermögensminderung keine Entschädigung zusteht. Folglich ist die Be-
schwerde in diesem Punkt abzuweisen.
6. Ferner machen die Beschwerdeführer geltend, dass die Erstellung der Erschlies-
sungsstrasse zu höheren Lärmimmissionen und damit einhergehend zu einem Minder-
wert ihrer Parzelle führen würde.
6.1 Ergeben sich aus der Art der Bewirtschaftung oder Nutzung eines Grundstückes
übermässige Einwirkungen auf die benachbarten Liegenschaften, so können sich deren
Eigentümer gestützt auf das in Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10.
Dezember 1907 (ZGB; SR 210) enthaltene Immissionsverbot mit den in Art. 679 ZGB
genannten nachbarrechtlichen Klagen zur Wehr setzen. Gegen sog. negative Immissio-
nen – Beeinträchtigung der Aussicht, Entzug von Licht und Sonnenschein usw. – beste-
hen Abwehrrechte nur insoweit, als sie in den kantonalen privatrechtlichen Bauvorschrif-
ten, die gestützt auf Art. 686 ZGB erlassen wurden, oder im öffentlichen Baurecht der
Kantone vorgesehen sind. Gehen allerdings unvermeidbare übermässige Einwirkungen
von einem Werk aus, das im öffentlichen Interesse liegt und für welches dem Werkei-
gentümer das Enteignungsrecht zusteht, so werden die Abwehrrechte des betroffenen
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Nachbarn unterdrückt und dieser kann nur noch im Rahmen des Enteignungsrechtes
eine Entschädigung beanspruchen. Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über
die Enteignung (EntG; SR 711) sieht ausdrücklich vor, dass neben anderen dinglichen
Rechten an Grundstücken die aus dem Grundeigentum hervorgehenden Nachbarrechte
Gegenstand der Enteignung bilden können. Eine Entschädigungspflicht des Enteigners
für Beeinträchtigungen durch Schienen- und Strassenverkehr entsteht indessen nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur dann, wenn die Immissionen schwer und inten-
siv sind, den Eigentümer in besonderer Weise treffen und nicht vorhergesehen werden
konnten. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist der durch die Einwirkungen entstandene
Schaden zu ersetzen (BGE 106 IB 381 E. 2a mit weiteren Hinweisen, bestätigt unter
anderem in BGE 131 II 458 E. 4).
6.2 Im zu beurteilenden Fall handelt es sich um ein kantonales Enteignungs- bzw. Ent-
schädigungsverfahren. Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass Art. 5 Abs. 1 kEntG
die Regelung von Art. 5 Abs. 1 EntG (beinahe mit identischem Wortlaut) übernimmt. Da-
her rechtfertigt es sich, die Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. E. 6.1 hiervor)
auch bei Verfahren auf kantonaler Ebene zu beachten. Demnach besteht bei einer Be-
einträchtigung durch Strassenverkehr lediglich eine Entschädigungspflicht des Enteig-
ners, wenn die Voraussetzungen der Spezialität und der Unvorhersehbarkeit der Immis-
sionen sowie der Schwere des Schadens kumulativ erfüllt sind.
6.3 Die Beschwerdeführer führen in ihrer Replik selber aus, dass mindestens die Bauten
auf den Parzellen Nrn. xx5, xx6, xx7, xx8, xx9, xx10 und xx11 im Zeitpunkt ihrer Erstel-
lung, wie auch ihre eigene Parzelle, über keine Zufahrtstrasse verfügten. Es war den
Beschwerdeführern durchaus bewusst, dass sich in unmittelbarer Nachbarschaft ihrer
Parzelle und in der näheren Umgebung überbaute Parzellen befinden. Unter diesen Um-
ständen mussten die Beschwerdeführer damit rechnen, dass das betreffende Gebiet in
absehbarer Zeit durch den Bau einer öffentlichen Strasse erschlossen wird. Da somit die
Entschädigungspflicht der Gemeinde schon mangels Unvorhersehbarkeit der Immissio-
nen zu verneinen ist, kann offenbleiben, ob die Spezialität der Immissionen und die
Schwere des Schadens gegeben sind. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu-
weisen.
7. Nach dem Gesagten wird die Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffend die Höhe
der Entschädigung für die enteignete Fläche gutgeheissen. Im Übrigen wird die Be-
schwerde abgewiesen. Die Angelegenheit wird zur Neubeurteilung der Höhe der Ent-
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schädigung an die Schätzungskommission zurückgewiesen. Dieser Ausgang des Ver-
fahrens bestimmt nach Art. 89 VVRG die Kostentragung und ist nach Art. 91 VVRG für
den Entscheid über die Zusprechung einer Parteientschädigung massgebend.
7.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen. Unterliegt sie nur teilweise, so werden die Kosten ermässigt (Art. 89 Abs. 1
VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise erlassen werden
(Art. 89 Abs. 2 VVRG). Den Behörden des Bundes, des Kantons und der Gemeinden,
die in ihrem amtlichen Wirkungskreis und ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse
handelt, als Parteien oder Vorinstanzen in einem Verfahren auftreten, werden in der Re-
gel keine Kosten auferlegt (Art. 89 Abs. 3 VVRG). Haben mehrere Parteien gemeinsam
gehandelt, haften sie für die Kosten grundsätzlich solidarisch (Art. 88 Abs. 2 VVRG).
Vorliegend bestehen keine Gründe, von den Grundregeln abzuweichen, weshalb die
Beschwerdeführer die Gerichtsgebühr im Umfang ihres Unterliegens bezahlen müssen.
Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor
Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; GS/VS 173.8) set-
zen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr
zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffentlichrechtlichen
Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- und Fr. 5 000.--
(Art. 25 GTar). Vorliegend wird die Beschwerde hinsichtlich der Entschädigung für die
enteignete Fläche gutgeheissen, betreffend die Entschädigung für die Enteignung der
Privatstrasse sowie für einen Minderwert des Wohnhauses jedoch abgewiesen. Damit
unterliegen die Beschwerdeführer teilweise, weshalb es sich rechtfertigt, die Kosten ent-
sprechend herabzusetzen. Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs
und Schwierigkeitsgrads wird die (reduzierte) Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1 200.-
- festgesetzt und den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
7.2. Die Beschwerdeinstanz gewährt der ganz oder teilweise obsiegenden Partei auf
Begehren die Rückerstattung der notwenigen Kosten, die ihr entstanden sind (Art. 91
Abs. 1 VVRG. Die Entschädigung wird im Dispositiv beziffert und der Staats- und Ge-
meindekasse auferlegt, soweit sie aus Billigkeitsgründen nicht der unterliegenden Partei
auferlegt werden kann (Art. 91 Abs. 2 VVRG). Den Behörden oder mit öffentlichen Auf-
gaben betrauten Organisationen, welche obsiegen, darf in der Regel keine Parteient-
schädigung zugesprochen werden (Art. 91 Abs. 3 VVRG). Die Parteientschädigung um-
fasst die Entschädigung an die berechtigte Partei und die Kosten des Rechtsbeistands
(Art. 4 Abs. 1 GTar). Die einer Partei gewährte Entschädigung umfasst die Rückerstat-
tung ihrer Auslagen und, falls es die besonderen Umstände rechtfertigen, eine Abgeltung
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für Zeitverlust und entgangenen Gewinn (Art. 4 Abs. 2 GTar). Die Kosten des Rechts-
beistands umfassen das Honorar, welches sich nach den Artikeln 27 und folgende des
vorliegenden Gesetzes berechnet, und weitere Auslagen (Art. 4 Abs. 3 GTar). Vorlie-
gend haben die Beschwerdeführer als teilweise obsiegende Partei Anspruch auf eine
Parteientschädigung. Sie verzichten darauf, ihre Auslagen zu beziffern und beantragen
(pauschal) eine angemessene Parteientschädigung. Die Beschwerdeführer sind nicht
anwaltlich vertreten, weshalb ihre Parteientschädigung gestützt auf Art. 4 Abs. 2 GTar
und mangels besonderer Umstände die Rückerstattung ihrer Auslagen umfasst und auf
Fr. 50.-- festgesetzt wird, welche von der Gemeinde zu bezahlen ist.