Decision ID: 1444819b-6de7-418b-955a-e858d6ede530
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
I. Sachverhalt:
1. Am 3./4. März 2020 reichte die Baugesellschaft C._, bestehend
aus D._, ein Baugesuch für den Neubau von zwei
Einfamilienhäusern mit Autounterstand auf der Parzelle E._ in der
Wohnzone in B._ ein. Gemäss Baugesuch war eine zu
überbauende Fläche von 287 m2 geplant. Zudem wurde im Baugesuch die
Überbauungsziffer (ÜZ) des Baugrundstücks mit 0.35 und die ÜZ des
Bauvorhabens mit 0.26 angegeben. Vom 13. März 2020 bis 2. April 2020
wurde das Baugesuch öffentlich aufgelegt.
2. Gegen dieses Bauvorhaben erhob A._, Miteigentümer der an die
Bauparzelle E._ angrenzenden Parzelle G._, am 1. April
2020 Einsprache und beantragte die Abweisung des Baugesuchs.
Begründend wurde zusammengefasst vorgebracht, dass das Bauprojekt
gegen mehrere öffentlich-rechtliche Vorschriften verstosse und deshalb
nicht bewilligungsfähig sei.
3. In ihrer Stellungnahme vom 28. April 2020 beantragte die Baugesellschaft
C._ die Abweisung der Einsprache. Sie führte insbesondere aus,
mit Erlass einer Planungszone über das ganze Gemeindegebiet am
21. Dezember 2018 sei eine optimale Ausnützung des Baulands
vorgeschrieben worden. Dies bedinge eine verdichtete Überbauung.
Gleichzeitig reichte sie eine Stellungnahme ihres Architekten vom 27. April
2020 ein.
4. Mit Replik vom 8. Mai 2020 hielt A._ an seiner Einsprache fest.
Er brachte unter anderem vor, mit der am 17. Dezember 2018 vom
Gemeindevorstand beschlossenen Planungszone könne die geplante
Baute nicht gerechtfertigt werden. Der Hinweis auf die Planungszone führe
im Ergebnis dazu, dass das Baugesuch nicht behandelt werden könne und
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bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision sistiert werden müsse. Laut
Zonenschema des Baugesetzes werde für die Wohnzone eine ÜZ von 0.4
vorgeschrieben (entgegen den Angaben im Baugesuchsformular, 0.35).
Gemäss Publikationstext der Planungszone seien Baubewilligungen
insbesondere dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben nicht
mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden
Ausnützung konsumiere. Vorliegend sei dies nicht erfüllt. Unter
Berücksichtigung der von der Bauherrschaft erwähnten Planungszone
dürfe das Baugesuch bis zum Abschluss der Ortsplanungsrevision bzw.
während der Geltungsdauer der Planungszone nicht beurteilt werden.
Eine materielle Beurteilung im Rahmen des vorliegenden Bau- und
Einspracheverfahrens sei somit gar nicht zulässig. Weshalb die
Baukommission bzw. die Baubehörde das Baugesuch nicht von Amtes
wegen der Planungszone unterstellt habe, sei schleierhaft.
5. Am 18. Mai 2020 hielt die Baugesellschaft C._ duplicando an
ihren Anträgen fest. Der Einsprecher bemängle, dass die Parzelle um 63.6
m2 (350.4 m2 – 286.79 m2) zu wenig überbaut werde. Ausserdem solle
sogar eine Beurteilung vor Abschluss der Ortsplanungsrevision nicht
möglich sein. Dies werde bestritten.
6. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am
28. September 2020, wies der Gemeindevorstand B._ die
Einsprache von A._ ab und erteilte die nachgesuchte
Baubewilligung unter Auflagen. Betreffend Planungszone erwog er, dass
am 17. Dezember 2018 eine zweijährige Planungszone (Baustopp) verfügt
worden sei. Das Bauvorhaben befinde sich nicht ausserhalb des
weitgehend überbauten Gebiets, weshalb es nicht von den Auflagen der
Planungszone betroffen sei. Erlasse eine Gemeinde eine Planungszone,
könne sie auch selbst beurteilen, welche Bauvorhaben nach wie vor
bewilligt würden.
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7. Hiergegen erhob A._ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mit
Eingabe vom 28. Oktober 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden und beantragte, es sei der Bau- und
Einspracheentscheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt am 28. September
2020, aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zzgl. MWST gemäss Gesetz. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde um Erteilung der aufschiebenden
Wirkung ersucht. Begründend führte der Beschwerdeführer im
Wesentlichen aus, gemäss Publikation der Planungszone seien
Baubewilligungen während der Geltungsdauer der Planungszone
insbesondere dann zurückzustellen, wenn ein Bauvorhaben Flächen
beanspruche, die ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets lägen,
oder wenn es nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur
Verfügung stehenden Ausnützung konsumiere. Die Planungszone sei
durch den Beschluss des Gemeindevorstands vom 24. August 2020,
publiziert am 2. Oktober 2020, bis am 31. Dezember 2022 verlängert
worden. Die Nichtunterstellung des Baugesuchs unter die Planungszone
und die Erteilung der Baubewilligung verletzten Art. 27 RPG und Art. 21
KRG. Ziel der vorliegenden Planungszone sei die Umsetzung der Revision
des RPG (RPG1). Das geplante Projekt konsumiere nicht mindestens
80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung. Die
Baubewilligung hätte somit während der Wirkungsdauer der
Planungszone nicht erteilt werden dürfen. Das Verfahren müsse bis zum
Abschluss der Ortsplanungsrevision sistiert werden. Gemäss
Zonenschema des Baugesetzes gelte für die Wohnzone eine ÜZ von 0.4
und nicht eine solche von 0.35, wie im Baugesuch angegeben. Bei einer
Grundstücksfläche von 1'095 m2 und einer anrechenbaren Gebäudefläche
der beiden Häuser A und B von total 253.87 m2 ergebe sich eine ÜZ von
0.23 (253.87 m2 : 1'095 m2). Um mindestens 80 % der auf der Bauparzelle
zur Verfügung stehenden Ausnützung zu konsumieren, müsste eine
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anrechenbare Gebäudefläche von 350.4 m2 erstellt werden (1'095 m2 x 0.4
x 0.8). Mit der anrechenbaren Gebäudefläche von 253.87 m2 sei die
erforderliche bauliche Ausnützung bei weitem nicht gegeben. Zu diesem
Ergebnis gelange man auch, wenn von einer ÜZ von 0.35 auszugehen
wäre.
8. In ihrer Beschwerdeantwort vom 31. Dezember 2020 beantragte die
Baugesellschaft C._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), es
sei die Beschwerde abzuweisen und die Bauherrschaft zu berechtigen,
das mit Baubewilligung vom 28. September 2020 genehmigte Baugesuch
zu realisieren; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des
Beschwerdeführers. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
festgehalten, Zweck der Planungszone in Bezug auf das Dorfgebiet sei
ausschliesslich die Redimensionierung der Bauzone. Die Gemeinde sei
absolut autonom, die aus der Bauzone auszuscheidenden Parzellen zu
bestimmen. Die Parzelle E._ grenze an die H._, welche
mit Ausnahme einer weiteren bergseitigen Parzelle I._, welche
sehr steil sei, infolge der knappen Dimensionierung unter
Berücksichtigung der Grenzabstände und infolge des
Schieferuntergrundes baulich kaum nutzbar, beidseitig vollständig bebaut
und raumplanerisch genutzt worden sei. Die Parzelle E._ weise
einen herrlichen Ausblick auf die J._ und ins hintere K._
auf. Es handle sich um sehr attraktives Bauland. Zur Dorfkernzone
bestehe lediglich eine Distanz von rund 150 m. Unbestrittenermassen
grenze die Bauparzelle unmittelbar an die Dorfzone. Offensichtlich liege
die Parzelle E._ nicht ausserhalb des weitgehend überbauten
Gebiets gemäss publizierter Planungszone. Zwar werde die Ausnützung
von 80 % gemäss Planungszone ausgehend von einer Gebäudefläche
beider Bauten von 286.8 m2 und einer ÜZ von 0.26 nur marginal
unterschritten. Das sei allerdings unbedeutend. Entscheidend sei, dass es
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keine Gründe gebe, die Parzelle E._ aus der Wohn- bzw.
Bauzone auszuscheiden, dass der Beschwerdeführer entsprechend auch
keine Gründe für eine Auszonung geltend mache, dass sich die Gemeinde
bei der Erteilung der Baubewilligung zu Recht für den Fortbestand der
Parzelle E._ in der Wohn- bzw. Bauzone ausgesprochen habe,
dass dieser Zonenfortbestand der konsequenten Mobilisierung der
inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen entspreche,
dass das Bauprojekt keine Vorwirkung zeige und die planerische
Neuordnung nicht beeinträchtige, dass das Bauprojekt zudem keine
negative präjudizierende Auswirkung auf die sich im Gang befindliche
Planung habe und dass das Bauvorhaben – nachdem ihm jegliche
negative Präjudizwirkung für die vorgesehenen Nutzungsplanänderung
fehle und es der geltenden Bau- und Nutzungsordnung entspreche – in
Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch in einer
Planungszone bewilligungsfähig sei. Der Entscheid der Gemeinde bzw.
die Erteilung der Baubewilligung trotz Planungszone sei korrekt und nicht
zu beanstanden.
9. Die Gemeinde B._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss
in ihrer Stellungnahme vom 4. Januar 2021 auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf überhaupt einzutreten sei; unter Kosten- und
Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zu Lasten des Beschwerdeführers.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Behauptung des
Beschwerdeführers, wonach die Beschwerdegegnerin 1 nicht befugt sei,
auf den mit einer Planungszone belegten Gebieten eine Baubewilligung
zu erteilen, sei unzutreffend. Unbestritten sei, dass die
Beschwerdegegnerin 1 eine bis am 21. (recte: 31.) Dezember 2022
verlängerte Planungszone erlassen habe. Dies hindere die
Beschwerdegegnerin 1 in ihrer weitreichenden Autonomie indes nicht
daran, auch innerhalb des mit der Planungszone verfügten Perimeters
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weiterhin Baubewilligungen zu erteilen. Dies gelte umso mehr, als dass
die vorliegende Planungszone das gesamte Gemeindegebiet betreffe.
Zudem könne der Gemeindevorstand die Planungszone jederzeit
konkretisieren bzw. an den aktuellen Planungsstand anpassen.
Ausserdem gebiete der Grundsatz der Verhältnismässigkeit, dass nicht
einfach sämtliche Bauvorhaben verhindert würden. Da das Bauvorhaben
nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 gut in das bestehende Ortsbild
passe, habe sie es genehmigt. An dieser Stelle ein Bauvorhaben zu
erzwingen, welches noch eine höhere Ausnützung aufwiese, ginge
zulasten der Ästhetik des Dorfbildes, was von der Beschwerdegegnerin 1
nicht gewollt sei.
10. Am 15. Januar 2021 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen
Anträgen fest. Zudem brachte er insbesondere vor, aufgrund der
Planungszone habe die Baubehörde bei der Behandlung von
Baugesuchen zu prüfen, ob das Bauvorhaben mit der geltenden und der
neuen Planung vereinbar sei. In diesem Sinne sei im Einzelfall zu prüfen,
ob das Bauvorhaben der Planungszone unterstellt werden müsse. Ergebe
die einzelfallweise Prüfung, dass das Projekt im Widerspruch zur künftigen
Planung stehe, z.B. weil es nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle
zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiere, bestehe kein
Spielraum, das Projekt trotzdem zu bewilligen. Zudem sei die Aussage,
die Planungszone beziehe sich in Bezug auf das Dorfgebiet
ausschliesslich auf die Redimensionierung der Bauzone, aktenwidrig. Aus
der Publikation der Planungszone ergebe sich zweifelsfrei, dass der
Gemeindevorstand eine Planungszone mit zwei Planungszielen erlassen
habe: In Bezug auf das Dorfgebiet bilde neben der Redimensionierung der
Bauzone auch die Förderung einer hochwertigen baulichen
Siedlungsentwicklung nach innen ein Planungsziel. Die amtlich publizierte
Planungszone und der sich daraus ergebende Wortlaut gingen allfälligen
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Informationen an einer Gemeindeversammlung vor. Sodann betrage die
Gebäudefläche beider Bauten nicht 286.8 m2, sondern 253.87 m2.
Ursprünglich sei die Bauherrschaft von einer Gebäudefläche von 286.8 m2
ausgegangen, was gemäss Baugesuch zu einer ÜZ von 0.26 geführt
habe. Aufgrund der Einsprache des Beschwerdeführers sei die
Gebäudefläche dann aber auf 253.87 m2 reduziert worden. Folglich
betrage die ÜZ bei einer Grundstücksfläche von 1'095 m2 nicht 0.26,
sondern 0.23. Damit die zulässige Ausnützung um mindestens 80 %
realisiert werde, müsste eine anrechenbare Gebäudefläche von 306.6 m2
bei einer ÜZ von 0.35 bzw. von 350.4 m2 bei einer ÜZ von 0.4 erstellt
werden. Bei der vorliegend geplanten Gebäudefläche von 253.87 m2
werde die zulässige Ausnützung bei einer ÜZ von 0.35 zu rund 66 % und
bei einer ÜZ von 0.4 sogar nur zu ca. 58 % konsumiert. Es könne somit
nicht von einer marginalen Unterschreitung der vorgeschriebenen
Ausnützung gesprochen werden, weshalb das Bauprojekt dem
Planungsziel nach einer besseren Nutzung der bestehenden
Baulandreserven entgegenstehe. Damit sei davon auszugehen, dass das
Vorhaben den neuen Vorschriften betreffend Ausnützung der Parzelle
widersprechen werde und präjudizierende Auswirkung auf die sich im
Gang befindliche Planung habe. Um klarzustellen, dass solche
Bauvorhaben für die Dauer der Planungszone nicht bewilligt werden
könnten, habe der Gemeindevorstand entschieden, dass all jene
Baubewilligungen zurückgestellt werden müssten, welche nicht
mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden
Ausnützung realisierten. Somit sei die Erteilung der Baubewilligung trotz
Planungszone unzulässig.
11. Mit Schreiben vom 21. Januar 2021 informierte die Rechtsvertreterin des
Beschwerdeführers das angerufene Gericht darüber, dass Letzterer
künftig durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster vertreten werde.
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12. Am 16. Februar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren
Rechtsbegehren fest. Zudem führte sie im Wesentlichen aus, gemäss
verbindlichem Baugesuch betrage die ÜZ 0.35. Ausgehend von dieser ÜZ
und einer 80 %-Nutzung resultiere eine Vorgabe von 0.28, welche mit dem
vorliegenden Projekt um eine vernachlässigbare ÜZ-Differenz von 0.02
unterschritten werde.
13. Mit Duplik vom 18. Februar 2021 hielt die Beschwerdegegnerin 1 ebenfalls
an ihren Anträgen fest und wiederholte ihren Standpunkt betreffend
Planungszonenproblematik.
14. Am 19. Februar 2021 erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde
antragsgemäss die aufschiebende Wirkung.
15. Am 24. Februar 2021 reichten die Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
und der Beschwerdegegnerin 2 ihre Honorarnoten ein.
16. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und
auf den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie auf die
vorliegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Considerations:
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind.
Angefochten ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 29.
Juni 2020, mitgeteilt am 28. September 2020, mit welchem die
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Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 unter
Auflagen bewilligte und die Einsprache des Beschwerdeführers abwies.
Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen
Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches
Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden dar. Gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG ist zur Beschwerde
legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder
wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der
Beschwerdeführer ist Miteigentümer der Parzelle G._, welche
unmittelbar an die Bauparzelle E._ grenzt. Demnach kann
aufgrund der räumlichen Nähe von einer besonderen Beziehungsnähe
und grundsätzlich von einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung
oder Abänderung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids
ausgegangen werden. Auf die zudem form- und fristgerecht erhobene
Beschwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit
einzutreten.
2. Dem prozessualen Antrag des Beschwerdeführers, wonach der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist der
Vorsitzende gestützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG am 19. Februar 2021
nachgekommen, weshalb er nicht mehr Beschwerdethema ist.
3. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 die
Einsprache des Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen und das
Baugesuch Nr. 2020/03 der Beschwerdegegnerin 2 betreffend Neubau
von zwei Einfamilienhäusern mit Autounterstand zu Recht bewilligt hat.
Umstritten ist insbesondere die Frage, ob das besagte Baugesuch der
Planungszone zu unterstellen ist.
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4. Die Planungszone stellt das klassische Instrument zur Sicherung künftiger
Planungen dar (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar SHK
zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 27 Rz. 2 m.w.H.). Wird der
Erlass oder die Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplans in
die Wege geleitet, kann der Gemeindevorstand für die davon betroffenen
Gebiete eine Planungszone erlassen (Art. 21 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100];
vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). In einer
Planungszone darf gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen
werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen
könnte. Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie
weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und
Vorschriften widersprechen (vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG).
Planungszonen im Sinne von Art. 27 RPG sowie Art. 21 KRG zeitigen also
eine negative Vorwirkung in dem Sinne, dass beispielsweise Bauten nur
noch bewilligt werden dürfen, wenn sie die vorgesehene planerische
Neuordnung nicht beeinträchtigen. Damit wird also die Anwendung des
geltenden Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt.
Eine Planungszone bewahrt die Baubewilligungsbehörde insbesondere
davor, Bewilligungen erteilen zu müssen, welche den vorgesehenen
neuen Vorschriften und Plänen widersprechen oder die Ausführung der
beabsichtigten Grundordnungsplanung beeinträchtigen könnten. Bauliche
Veränderungen innerhalb von Planungszonen sind zulässig, soweit die
Nutzungsplanung dadurch nicht erschwert ist. Untersagt werden im Sinne
des Verhältnismässigkeitsprinzips nur Vorhaben, die der beabsichtigten
neuen Ordnung widersprechen oder ihre Umsetzung erschweren (vgl.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 19 78
vom 15. April 2020 E.3.1 m.w.H.). Mit der Planungszone werden also nicht
gemeinhin sämtliche Bauvorhaben im Planungsbereich verunmöglicht.
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Vielmehr soll nur, aber immerhin, die Erstellung derjenigen Einrichtungen
verboten werden, die der im Gang befindlichen Planung widersprechen.
Nicht planungsrelevante Sachverhalte bleiben unangetastet.
Baubewilligungen bleiben damit weiterhin möglich, solange die konkrete
Baute bzw. Nutzungsänderung der künftigen planungsrechtlichen
Festlegung nicht derogiert. Damit die behandelnde Behörde die
Nichtübereinstimmung mit der künftigen Planung überprüfen kann, muss
sie auf das Baugesuch eintreten, sobald das Gesuch die ordentlichen
formellen Anforderungen erfüllt. Bei der Beurteilung des Baugesuchs sind
nicht nur die beim Erlass der Planungszone herrschenden, sondern auch
die sich im Laufe des Planungsverfahrens ergebenden Änderungen in den
Planungsideen und -zielen massgebend (vgl. VGU R 19 78 vom 15. April
2020 E.3.3 m.w.H.).
5.1. Anlässlich seiner Sitzung vom 17. Dezember 2018 hat der
Gemeindevorstand B._ gestützt auf Art. 21 KRG über das ganze
Gemeindegebiet eine Planungszone für die Dauer von zwei Jahren
erlassen. Dieser Beschluss wurde am 21. Dezember 2018 im
Kantonsamtsblatt publiziert. Im entsprechenden Publikationstext wurden
die Planungsziele wie folgt umschrieben (vgl. beschwerdeführerische
Akten [Bf-act.] 11):
1. Prüfung einer Reduktion der Bauzonen (Kern-, Dorf- und Wohnzonen) ausserhalb
und am Rand des weitgehend überbauten Gebiets entsprechend den Vorgaben von
Art. 15 Abs. 2 RPG sowie des kantonalen Richtplans (KRIP-S) vom 20. März 2018.
2. Umsetzung der weiteren Vorgaben von Art. 15 RPG sowie des kantonalen KRIP-S
vom 20. März 2018, insbesondere betreffend Förderung einer hochwertigen
baulichen Siedlungsentwicklung nach innen und Siedlungserneuerung (KRIP-S,
Ziff. 5.1.2, Handlungsanweisungen).
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Daraus geht hervor, dass die Planungszone im Hinblick auf die Anpassung
der Ortsplanung an die Vorgaben des am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen
teilrevidierten Raumplanungsgesetzes (RPG1) und des gestützt darauf
angepassten kantonalen Richtplans (KRIP-S) erlassen wurde. Letzterer
wurde am 20. März 2018 von der Regierung des Kantons Graubünden
beschlossen und am 10. April 2019 vom Bundesrat (mit Vorbehalten)
genehmigt.
Im Publikationstext wurde unter anderem darauf hingewiesen, dass in der
Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was die neue Planung
erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Bauvorhaben dürften nur
bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den
vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprächen (vgl. Art.
21 Abs. 2 KRG). Baubewilligungen seien während der Geltungsdauer der
Planungszone insbesondere dann zurückzustellen, wenn das
Bauvorhaben Flächen beanspruche, die ausserhalb des weitgehend
überbauten Gebiets lägen, oder wenn es nicht mindestens 80 % der auf
der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiere (vgl.
Bf-act. 11).
5.2. Anlässlich seiner Sitzung vom 24. August 2020 hat der Gemeindevorstand
B._ die am 18. (recte: 17.) Dezember 2018 über das ganze
Gemeindegebiet erlassene Planungszone gestützt auf Art. 21 KRG
unverändert, d.h. mit identischen Planungszielen und denselben
Hinweisen im Publikationstext, bis am 31. Dezember 2022 verlängert. Die
Verlängerung der Planungszone wurde am 2. Oktober 2020 im
Kantonsamtsblatt publiziert (vgl. Bf-act. 12).
6.1. Soweit die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 geltend machen, die ÜZ
betrage 0.35, kann ihnen nicht gefolgt werden. Gemäss ÖREBlex (siehe
auch Bf-act. 13) hat die Gemeindeversammlung B._ am 8. Juni
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2018 unter anderem eine Änderung von Art. 13 des Baugesetzes (BG) der
Beschwerdegegnerin 1 (Zonenschema) beschlossen. Laut diesem
Zonenschema beträgt die ÜZ in der hier massgeblichen Wohnzone 0.4
(siehe auch Bf-act. 13). Der besagte Beschluss der
Gemeindeversammlung B._ wurde von der Regierung des
Kantons Graubünden mit Regierungsbeschluss Nr. 345 vom 7. Mai 2019,
mitgeteilt am 8. Mai 2019, genehmigt und ist folgerichtig seither in Kraft
(vgl. Art. 49 Abs. 1 KRG). Dies geht auch aus der entsprechenden
Fussnote zu Art. 13 BG (Zonenschema) mit Hinweis auf den besagten
Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons Graubünden hervor
(siehe auch Bf-act. 13). Es ist nicht nachvollziehbar, wie die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 auf eine ÜZ von 0.35 kommen, zumal
das Baugesuch für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit
Autounterstand am 3./4. März 2020 eingereicht und am 29. Juni 2020,
mitgeteilt am 28. September 2020, bewilligt wurde (vgl. Akten der
Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2). Gemäss Art. 89 Abs. 2 KRG werden
Baugesuche bekanntlich nach dem Recht beurteilt, das zur Zeit des
Entscheids gilt. Somit ist vorliegend mit dem Beschwerdeführer von einer
ÜZ von 0.4 auszugehen. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, spielt es
letztlich jedoch keine Rolle, ob die ÜZ 0.4 oder 0.35 beträgt.
6.2. Sodann beträgt die Gebäudefläche beider Bauten nicht (mehr) 286.79 m2,
sondern aktuell 253.87 m2. Zum Zeitpunkt der Einreichung des
Baugesuchs am 3./4. März 2020 ging die Beschwerdegegnerin 2 von einer
zu überbauenden Fläche von 286.79 bzw. 287 m2 und einer ÜZ des
Bauvorhabens von 0.26 aus (vgl. Bg1-act. 2 und 3). In seiner
Stellungnahme vom 27. April 2020 zur beschwerdeführerischen
Einsprache hielt der Architekt insbesondere fest, dass die eingereichte
ÜZ-Berechnung kleine Detailfehler aufweise, welche aber zu einer
geringeren Überbauung führten und daher keinen Einfluss auf die
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Baubewilligungserteilung hätten, und verwies auf die revidierte ÜZ-
Berechnung bzw. den entsprechenden Schemaplan Nr. 1912-32.6.1.1
vom 24. April 2020 (vgl. Bf-act. 6). Diesem Schemaplan ist zu entnehmen,
dass die Gebäudefläche beider Bauten auf 253.87 m2 reduziert wurde (vgl.
Bf-act. 6.). Bei einer unbestrittenen Grundstücksfläche von 1'095 m2
beträgt die ÜZ des Bauvorhabens somit nicht 0.26, sondern 0.23. Damit
das vorliegende Bauvorhaben mindestens 80 % der auf der Bauparzelle
zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert, müsste eine
anrechenbare Gebäudefläche (von 306.6 m2 bei einer ÜZ von 0.35) bzw.
von 350.4 m2 bei einer ÜZ von 0.4 erstellt werden. Mit der nun geplanten
Gebäudefläche beider Bauten von 253.87 m2 wird die zulässige
Ausnützung (bei einer ÜZ von 0.35 gerade einmal zu rund 66 %) und bei
einer ÜZ von 0.4 sogar nur zu ca. 58 % konsumiert. Von einer marginalen
Unterschreitung der vorgeschriebenen Ausnützung kann somit – entgegen
der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 – nicht die Rede sein. Damit
steht das strittige Bauvorhaben – wie der Beschwerdeführer zutreffend
festhält – dem Planungsziel nach einer besseren Nutzung der
bestehenden Baulandreserven entgegen. Mit dem Beschwerdeführer ist
davon auszugehen, dass das Bauprojekt den neuen Vorschriften
betreffend Ausnützung der Parzelle widersprechen würde und
präjudizierende Auswirkung auf die sich im Gang befindliche Planung
hätte.
6.3. Des Weiteren ist die Argumentation der Beschwerdegegnerin 1, wonach
das Bauvorhaben von den Auflagen der Planungszone nicht betroffen sei,
weil es sich nicht ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets befinde,
nicht stichhaltig. Gemäss den Bestimmungen zur Planungszone sind
nämlich Baubewilligungen während der Geltungsdauer der Planungszone
insbesondere dann zurückzustellen, wenn das Bauvorhaben Flächen
beansprucht, die ausserhalb des weitgehend überbauten Gebiets liegen,
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oder (Hervorhebung durch das Gericht) wenn es nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert
(vgl. vorstehende Erwägung 5.1 f.). Für die Rückstellung einer
Baubewilligung genügt es also schon, wenn in Bezug auf ein Bauvorhaben
eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Zudem irrt die
Beschwerdegegnerin 1, wenn sie davon ausgeht, bei Erlass einer
Planungszone könne sie selbst beurteilen, welche Bauvorhaben nach wie
vor bewilligt würden. Vielmehr hat sie sich während der Geltungsdauer der
Planungszone an die Regeln zu halten, die sie beim Erlass derselben
selbst aufgestellt hat. Ausserdem wurde im Rahmen der Publikation der
Planungszone festgelegt, dass die Rückstellung einer Baubewilligung
während der Geltungsdauer der Planungszone zu erfolgen hat, wenn das
Bauvorhaben nicht mindestens (Hervorhebung durch das Gericht) 80 % der auf der Bauparzelle zur Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert
(vgl. vorstehend Erwägung 5.1 f.). Das Wort "mindestens" deutet darauf
hin, dass die Beschwerdegegnerin 1 unter dem Regime der Planungszone
keinerlei Unterschreitung dieser Ausnützungsregel dulden will. Dabei
spielt es auch keine Rolle, ob die Planungszone das gesamte
Gemeindegebiet betrifft oder nur einen Teil davon.
6.4. Ferner vermag die Beschwerdegegnerin 2 aus ihrem Vorbringen, wonach
die Beschwerdegegnerin 1 absolut autonom sei, die aus der Bauzone
auszuscheidenden Parzellen zu bestimmen, nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten. Mit dem Beschwerdeführer ist davon auszugehen, dass sich
die Planungszone in Bezug auf das Dorfgebiet nicht ausschliesslich auf
die Redimensionierung der Bauzone bezieht. Wie bereits dargelegt (vgl.
vorstehend Erwägung 5.1 f.), hat der Gemeindevorstand B._ eine
Planungszone mit zwei Planungszielen erlassen: In Bezug auf das
Dorfgebiet bildet neben der Redimensionierung der Bauzone auch die
Förderung einer hochwertigen baulichen Siedlungsentwicklung nach
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innen ein Planungsziel. Es geht vorliegend also gar nicht um die Pflicht der
Beschwerdegegnerin 1 zur Redimensionierung von Bauzonen, sondern
um die Frage, ob die Baubewilligung zu Recht erteilt wurde, obwohl das
strittige Bauvorhaben nicht mindestens 80 % der auf der Bauparzelle zur
Verfügung stehenden Ausnützung konsumiert und damit dem
Planungsziel der Förderung einer hochwertigen baulichen
Siedlungsentwicklung nach innen nicht gerecht wird.
6.5. Korrekt aber nicht hilfreich ist sodann der Hinweis der
Beschwerdegegnerin 1, sie sei befugt, die Planungszone jederzeit
entsprechend dem aktuellen Planungsstand zu konkretisieren bzw. an den
jeweils aktuellen Planungsstand anzupassen, zumal die Planungszone –
wie bereits dargelegt (vgl. vorstehend Erwägung 5.2) – auch mit deren
Verlängerung inhaltlich unverändert geblieben ist.
6.6. Soweit die Beschwerdegegnerin 1 schliesslich behauptet, dass auf eine
höhere Ausnützung zugunsten der Ästhetik des Dorfbildes verzichtet
worden sei, überzeugt dies ebenfalls nicht. Sie hat sich – wie der
Beschwerdeführer zutreffend festhält – mit der Frage des Ortsbildschutzes
eines anderen Bauprojekts gar nicht auseinandergesetzt, denn sie ist
unzutreffenderweise davon ausgegangen, dass die Planungszone auf das
vorliegend zu prüfende Bauvorhaben gar nicht anwendbar ist. Zudem lag
gar nie ein anderes Bauprojekt mit höherer Ausnützung vor, so dass die
Beschwerdegegnerin 1 gar nicht beurteilen konnte, ob sich ein solches
Bauvorhaben gut ins Ortsbild einfügen würde oder nicht.
6.7. Da die Beschwerde nach dem Gesagten bereits aufgrund der
Planungszonenproblematik gutzuheissen ist, erübrigt es sich, auf die
weiteren Rügen des Beschwerdeführers einzugehen.
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7. Im Ergebnis hat die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch Nr. 2020/03
der Beschwerdegegnerin 2 betreffend Neubau von zwei
Einfamilienhäusern mit Autounterstand zu Unrecht bewilligt. Vielmehr
hätte das besagte Baugesuch während der Geltungsdauer der
Planungszone zurückgestellt werden müssen. Folglich ist der
angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 29. Juni 2020, mitgeteilt
am 28. September 2020, in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und
das Baugesuch Nr. 2020/03 der Beschwerdegegnerin 1 zur Unterstellung
unter die Planungszone zurückzuweisen.
8.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
aufzuerlegen. Die Staatsgebühr wird dabei im Sinne von Art. 75 Abs. 2
VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt.
8.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 dem
Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Der
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers legte mit Schreiben vom 24.
Februar 2021 eine Honorarnote samt Honorarvereinbarung über total CHF
17'594.82 (Honoraraufwand von 63.25 h à CHF 250.--, Fahrspesen von
CHF 50.--, Kleinspesenpauschale von CHF 474.38, 7.7 % MWST von
CHF 1'257.94) ins Recht. Der geltend gemachte Stundenansatz von CHF
250.-- ist angesichts der eingereichten Honorarvereinbarung nicht zu
beanstanden. Da die Honorarnote allerdings den Zeitraum vom 6. Januar
2020 bis und mit 28. August 2020 und damit auch die Einspracheverfahren
vor der Beschwerdegegnerin 1 umfasst, sind bei der Festlegung der
Parteientschädigung bloss die Aufwandpositionen ab dem 1. Oktober
2020 zu berücksichtigen. Damit würde ein Honorar in der Höhe von CHF
9'268.30 (Honoraraufwand von 33.42 h à CHF 250.--,
Kleinspesenpauschale von CHF 250.65, 7.7 % MWST von CHF 662.65)
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resultieren. Dieser Aufwand erscheint dem angerufenen Gericht jedoch als
zu hoch bzw. für die Prozessführung nicht erforderlich, weshalb es die
aussergerichtliche Parteientschädigung für das vorliegende Verfahren
ermessensweise auf pauschal CHF 7'000.-- (inkl. MWST und Spesen)
festsetzt. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
den Beschwerdeführer somit je zur Hälfte aussergerichtlich zu
entschädigen.