Decision ID: f3ffa0e5-3063-5e03-9897-c215429f459b
Year: 2021
Language: de
Court: CH_BVGE
Chamber: CH_BVGE_001
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Sachverhalt:
A.
Im Herbst 2019 legte die Beschwerdeführerin die höhere Fachprüfung für
Immobilientreuhand ab. Mit Notenblatt vom 6. September 2019 teilte ihr die
Erstinstanz mit, dass sie die Prüfung nicht bestanden habe. Die Prüfungs-
leistungen der Beschwerdeführerin wurden wie folgt bewertet:
Schriftliche Prüfungen
Unternehmensführung zweifach 3.5
Immobilienbewirtschaftung dispensiert
Immobilienvermarktung 4.0
Immobilienbewertung 4.5
Immobilientreuhand zweifach 3.5
Mündliche Prüfungen
Unternehmensführung 4.5
Immobilientreuhand 3.5
Diplomarbeit
Diplomarbeit (Diplomarbeit 4.0 / Kolloquium 4.5) zweifach 4.3
Gewichtetes Mittel aller Prüfungsteile 3.9
B.
B.a Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben
vom 9. Oktober 2019 Beschwerde bei der Vorinstanz. Sie beantragte die
Erhöhung der Noten in den Fächern Unternehmensführung schriftlich, Im-
mobilientreuhand schriftlich, Immobilientreuhand mündlich und in der Dip-
lomarbeit sowie die entsprechende Anhebung der Gesamtnote.
B.b Im vorinstanzlichen Verfahren fand ein ausgedehnter Schriftenwechsel
statt. Die Beschwerdeführerin reichte neben der Beschwerde drei weitere
Stellungnahmen ein. Die Prüfungsexperten der Erstinstanz nahmen ihrer-
seits mit zwei Schreiben zu den Rügen der Beschwerdeführerin Stellung.
Mit Schreiben vom 8. Januar 2020 korrigierte die Erstinstanz die Note der
Beschwerdeführerin in der Diplomarbeit von 4.3 auf 4.5. Die Schlussnote
(Gewichtetes Mittel aller Prüfungsteile) setzte sie entsprechend auf 4.0.
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B.c Mit Entscheid vom 27. November 2020 wies die Vorinstanz die Be-
schwerde der Beschwerdeführerin ab.
Sie führte im Wesentlichen aus, die Prüfungskommission habe sich in den
Prüfungsteilen Unternehmensführung schriftlich, Immobilientreuhand
schriftlich und Immobilientreuhand mündlich nachvollziehbar und rechts-
genüglich mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt.
Die Anträge der Beschwerdeführerin auf Erhöhung der Noten in den schrift-
lichen Prüfungsteilen seien daher abzuweisen. Auch die Anträge auf einen
rückwirkenden Nachteilsausgleich aufgrund einer gesundheitlichen Beein-
trächtigung und auf Feststellung eines Verfahrensfehlers aufgrund des
mehrmaligen Dimmens des Lichts bei der Prüfung Immobilientreuhand
mündlich seien abzuweisen. Bei der Begründung der Notenermittlung der
Prüfung Immobilientreuhand mündlich habe die Erstinstanz einen Fehler
gemacht. Trotzdem bleibe es bei der Note 3.5 für die Beschwerdeführerin.
Insgesamt erweise sich die Beschwerde in allen Punkten als unbegründet,
weshalb sie vollständig abzuweisen sei.
C.
Mit Eingabe vom 12. Januar 2021 erhob die Beschwerdeführerin beim
Bundesverwaltungsgericht Beschwerde und beantragte, der Entscheid der
Vorinstanz sei aufzuheben und zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Even-
tualiter sei die Notengebung zu überprüfen und aufgrund der Akten sei in
den Prüfungen Unternehmensführung schriftlich (plus 27 Punkte), Immobi-
lientreuhand schriftlich (plus 11 Punkte) und Immobilientreuhand mündlich
(unter Anwendung der Grenzfallregelung) mindestens die Note 4 zu verge-
ben und damit die Voraussetzungen zum Bestehen der Prüfung für die hö-
here Fachprüfung für Immobilientreuhand als erfüllt zu bestätigen.
Sie führte im Wesentlichen aus, die Vorinstanz habe mehrfach das rechtli-
che Gehör und insbesondere die Begründungspflicht verletzt. Sie habe
durch die Verweigerung, eine Grenzfallregelung anzuwenden, einen Er-
messensfehler begangen. Weiter seien zahlreiche Aufgaben in den Prü-
fungen Unternehmensführung schriftlich und Immobilientreuhand schrift-
lich unterbewertet worden. Die Note in der Prüfung Immobilientreuhand
mündlich sei unter Berücksichtigung der Gesamtumstände anzuheben.
D.
Mit Vernehmlassung vom 1. April 2021 beantragte die Vorinstanz die Ab-
weisung der Beschwerde. Die Erstinstanz reichte keine Stellungnahme ein.
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E.
Mit Eingabe vom 22. April 2021 nahm die Beschwerdeführerin unaufgefor-
dert Stellung zur Vernehmlassung der Vorinstanz. Sie hielt an ihren Anträ-
gen fest.

Considerations:
Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesverwaltungsgericht ist für die Beurteilung der vorliegenden Be-
schwerde zuständig (Art. 61 Abs. 2 BBG [SR 412.10] i.V.m. Art. 31 f. sowie
Art. 33 Bst. d VGG). Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin der ange-
fochtenen Verfügung zur Beschwerde legitimiert (Art. 48 Abs. 1 VwVG), hat
den einverlangten Kostenvorschuss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG) und die
Beschwerde frist- und formgerecht eingereicht (Art. 50 Abs. 1 und
52 Abs. 1 VwVG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Mit Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht können die Verlet-
zung von Bundesrecht einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch
des Ermessens, die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechts-
erheblichen Sachverhalts sowie die Unangemessenheit der angefochte-
nen Verfügung gerügt werden (Art. 49 VwVG).
2.2 Das Bundesverwaltungsgericht überprüft Entscheide über Ergebnisse
von Prüfungen grundsätzlich mit uneingeschränkter Kognition (Art. 49
VwVG; vgl. auch ZIBUNG/HOFSTETTER, in: Waldmann/Weissenberger
[Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016,
Art. 49 N. 43). Indes haben Prüfungen oftmals Spezialgebiete zum Gegen-
stand, in denen die Rechtsmittelbehörde in der Regel über keine eigenen
Fachkenntnisse verfügt. Der Rechtsmittelbehörde ist es oft nicht möglich,
sich ein zuverlässiges Bild über die Gesamtheit der Leistungen einer Be-
schwerdepartei und der Leistungen der übrigen Kandidaten zu machen.
Eine freie und umfassende Überprüfung der Examensbewertung würde die
Gefahr von Ungerechtigkeiten und Ungleichheiten gegenüber den anderen
Prüfungskandidaten in sich bergen, und es ist auch nicht Aufgabe der Be-
schwerdeinstanz, die Bewertung der Prüfungsleistungen gewissermassen
zu wiederholen (vgl. statt vieler BVGE 2008/14 E. 3.1). In ständiger Recht-
sprechung auferlegt sich das Bundesverwaltungsgericht daher bei der Be-
wertung von Prüfungsleistungen und spezifischen Fragen, die seitens der
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Gerichte nur schwer überprüfbar sind, eine gewisse Zurückhaltung. Auf die
Rüge der Unangemessenheit der Bewertung von Prüfungsleistungen ist
nur dann detailliert einzugehen, wenn die beschwerdeführende Partei
selbst substantiierte Anhaltspunkte mit den entsprechenden Beweismitteln
dafür liefert, dass das Ergebnis materiell nicht vertretbar ist, eindeutig zu
hohe Anforderungen gestellt oder die Prüfungsleistungen offensichtlich un-
terbewertet wurden (vgl. BVGE 2010/21 E. 5.1 m.w.H.; kritisch dazu PAT-
RICIA EGLI, Gerichtlicher Rechtsschutz bei Prüfungsfällen: Aktuelle Ent-
wicklungen, in: ZBI 10/2011, S. 553 ff., insb. S. 555 f. m.w.H.).
2.3 In Bezug auf die relative Gewichtung der verschiedenen Aufgaben, der
Überlegungen oder Berechnungen, die zusammen die korrekte und voll-
ständige Antwort auf eine bestimmte Prüfungsfrage darstellen, kommt den
Experten ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Dies gilt insbesondere
auch bei der Beurteilung der Frage, wie viele Punkte für eine konkrete ab-
weichende oder nur teilweise richtige Antwort erteilt werden. Das Ermes-
sen der Experten ist lediglich eingeschränkt, wenn die Prüfungsorgane ein
verbindliches Bewertungsraster vorgegeben haben, in dem die genaue
Punkteverteilung für einzelne Teilantworten klar definiert ist. In einem sol-
chen Fall hat jeder einzelne Kandidat entsprechend dem Grundsatz der
Gleichbehandlung den Anspruch darauf, dass er diejenigen Punkte erhält,
die ihm gemäss Bewertungsraster für eine richtige Teilleistung zustehen
(vgl. BVGE 2008/14 E. 4.3.2 m.H.).
2.4 In Bezug auf die Beurteilung von Experten auferlegt sich das Bundes-
verwaltungsgericht somit eine gewisse Zurückhaltung, wenn die Experten
zum Parteivorbringen Stellung genommen haben und ihre Auffassung
nachvollziehbar und einleuchtend ist (vgl. BVGE 2010/11 E. 4.2 und BVGE
2008/14 E. 3.1 f. und 4.3.2, je m.w.H.; kritisch EGLI, a.a.O., S. 556 m.w.H.;
vgl. auch allgemein ZIBUNG/HOFSTETTER, a.a.O., Art. 49 N. 45 ff.). Diese
Zurückhaltung gilt nur für die materielle Bewertung der Prüfungsleistungen.
Ist die Auslegung oder Anwendung von Rechtsvorschriften streitig oder
werden Verfahrensmängel im Prüfungsablauf gerügt, so hat das Bundes-
verwaltungsgericht die erhobenen Einwendungen mit umfassender Kogni-
tion zu prüfen (vgl. BVGE 2008/14 E. 3.3 m.w.H.). Hierbei nehmen all jene
Einwände auf Verfahrensfragen Bezug, die den äusseren Ablauf der Prü-
fung, die Aufgabenstellung oder das Vorgehen bei der Bewertung betreffen
(Urteil des BGer 2D_6/2010 vom 24. Juni 2010 E. 5.2; Urteil des BVGer
B-6256/2009 vom 14. Juni 2010 E. 3 m.w.H.).
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3.
3.1 Das eidgenössische Diplom als Immobilientreuhänderin und Immobili-
entreuhänder erhält, wer die höhere Fachprüfung für Immobilientreuhand,
d.h. die Diplomprüfung, mit Erfolg bestanden hat (Art. 43 Abs. 1 BBG i.V.m.
Ziff. 7.1 der Prüfungsordnung über die Höhere Fachprüfung für Immobili-
entreuhänderin und Immobilientreuhänder, genehmigt am 25. April 2012;
nachfolgend: Prüfungsordnung).
3.2 Die Prüfungsordnung sieht in Ziff. 6.41 vor, dass die höhere Fachprü-
fung bestanden ist, wenn kumulativ die folgenden Voraussetzungen gege-
ben sind: a) die Gesamtnote mindestens 4.0 beträgt; b) höchstens in zwei
Prüfungsteilen eine Note unter 4.0 erteilt wird; c) keine Prüfungsteilnote
unter 3.0 liegt.
3.3 Die Beschwerdeführerin erzielte eine gewichtete Gesamtnote von 4.0.
In den Teilprüfungen Unternehmensführung schriftlich (3.5), Immobilien-
treuhand schriftlich (3.5) und Immobilientreuhand mündlich (3.5) wurde sie
mit Noten unter 4.0 bewertet. Damit erfüllt die Beschwerdeführerin die Vo-
raussetzungen a) und c) von Ziff. 6.41 zum Bestehen der Prüfungen. Auf-
grund dreier Prüfungsteile, welche mit einer Note unter 4.0 bewertet wur-
den, erfüllt sie jedoch Voraussetzung b) nicht, weshalb die Erstinstanz die
höhere Fachprüfung als nicht bestanden qualifizierte.
4.
4.1 Gemäss Art. 29 VwVG haben die Parteien Anspruch auf rechtliches
Gehör. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, ander-
seits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass
eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen ein-
greift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Er-
lass eines solchen Entscheides zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise
beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisan-
trägen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise ent-
weder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern,
wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch
auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse,
die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren
Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 140 I 99 E. 3.4; BGE
135 II 286 E. 5.1; BVGE 2009/35 E. 6.4.1 m.w.H.).
http://links.weblaw.ch/BVGE-2009/35
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Mit dem Gehörsanspruch korreliert die Pflicht der Behörden, die Vorbrin-
gen tatsächlich zu hören, ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung
angemessen zu berücksichtigen. Das gilt für alle form- und fristgerechten
Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streit-
frage geeignet und erforderlich erscheinen. Die Begründung muss so ab-
gefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachge-
recht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nen-
nen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren
Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1).
4.2 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe das rechtliche
Gehör verletzt, indem sie ihre Kognition bei der Prüfung der Aufgaben auf
die "ohne-Not Praxis" eingeschränkt habe.
Wie das Bundesverwaltungsgericht auferlegt sich auch die Vorinstanz bei
der Bewertung von Prüfungsleistungen eine gewisse Zurückhaltung. Sie
verfügt als Beschwerdeinstanz gar nicht über die nötige Fachkenntnis, die
materielle Bewertung der Experten der Erstinstanz umfassend zu überprü-
fen. Mit diesem Vergehen verstösst die Vorinstanz jedenfalls nicht gegen
das rechtliche Gehör (vgl. oben E. 2 m.w.H.). Verfahrensmängel im Prü-
fungsablauf hat sie hingegen mit umfassender Kognition zu überprüfen.
Dass sie dies nicht gemacht habe, ist weder ersichtlich noch wird es von
der Beschwerdeführerin geltend gemacht. Die Vorinstanz hat ihre Kogni-
tion nicht in unzulässigerweise eingeschränkt (vgl. auch Urteil des BVGer
B-6114/2020 vom 27. Mai 2021 E. 5.3 m.w.H.).
4.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe die in der
Triplik vorgebrachten Rügen nicht an die Erstinstanz weitergeleitet und
diese auch nicht gewürdigt. Insbesondere ihre Ausführungen zu den Auf-
gaben B1 und C3 seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Damit sei
wiederum das rechtliche Gehör verletzt. Die Vorinstanz müsse die Triplik
und auch die Musterlösungen im Sachverhalt aufnehmen.
Entgegen der Ausführungen der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz die
von der Beschwerdeführerin eingereichte Triplik sehr wohl in den Sachver-
halt miteinbezogen (vgl. angefochtene Verfügung Sachverhalt Bst. G sowie
Erwägung Nr. 8). Die Triplik und die von der Beschwerdeführerin einge-
reichten Musterlösungen befindet sich ebenfalls in den vorinstanzlichen
Akten (vgl. Vorakten act. 14). Auch die Nicht-Weiterleitung der Triplik an die
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Erstinstanz verletzt das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht.
Die Erstinstanz hat in zwei Eingaben zu den Vorbringen der Beschwerde-
führerin Stellung genommen. Die Vorinstanz ist nicht verpflichtet, den
Schriftenwechsel ewig weiterzuführen. Offensichtlich war die Vorinstanz
der Meinung, dass sie mit den beiden Stellungnahmen der Erstinstanz die
vorgebrachten Rügen der Beschwerdeführerin ohne weiteres behandeln
kann.
Auch das Vorbringen, die Vorinstanz habe die Musterlösungen nicht be-
rücksichtigt, geht fehl. So führt die Vorinstanz in der Vernehmlassung aus,
sie habe zur Beurteilung der Aufgaben die Musterlösungen beigezogen.
Dies geht so beispielsweise auch aus Erwägung 9.2 der angefochtenen
Verfügung hervor.
Mit dem Vorbringen, dass die Vorinstanz die in der Triplik gemachten Aus-
führungen nicht gewürdigt habe, rügt die Beschwerdeführerin eine Verlet-
zung der Begründungspflicht. Die Vorinstanz äussert sich im angefochte-
nen Beschwerdeentscheid zu jeder einzelnen Aufgabe, welche die Be-
schwerdeführerin als unrichtig bewertet rügt. Sie bringt jeweils vor, dass
die durch die Experten vorgenommene Bewertung der Leistung der Be-
schwerdeführerin nachvollziehbar sei. So auch zu Aufgabe B1 der Prüfung
Unternehmensführung schriftlich. Auch bei Aufgabe C3 der gleichen Prü-
fung, zu welcher sich die Erstinstanz nicht geäussert hat, zeigt die Vor-
instanz auf, weshalb die Rüge der Beschwerdeführerin unbegründet ist.
Sie führt dabei die wesentlichen Überlegungen aus, von welchen sie sich
hat leiten lassen. Eine sachgerechte Anfechtung war für die Beschwerde-
führerin ohne Weiteres möglich. Dies zeigt auch die vorliegende Be-
schwerde. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nicht vor.
4.4 Die Beschwerdeführerin rügt eine weitere Verletzung der Begrün-
dungspflicht. Aus den Erwägungen 9.2 und 9.3 im angefochtenen Ent-
scheid gehe nicht oder nur teilweise hervor, welche Fragen sie richtig be-
antwortet habe, wo Mängel festgestellt worden seien und welches die rich-
tigen Antworten gewesen wären.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin muss aus dem vorinstanz-
lichen Entscheid nicht hervorgehen, welche Fragen die Beschwerdeführe-
rin richtig beantwortet habe, wo Mängel festgestellt worden seien und wel-
ches die richtige Antwort gewesen wäre. Die von der Beschwerdeführerin
in ihrer Beschwerde zitierte Textpassage bezieht sich auf die Stellungnah-
men der Prüfungsexperten der Erstinstanz. Die Vorinstanz hingegen hat zu
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überprüfen, ob die Ausführungen der Prüfungsexperten nachvollziehbar
und einleuchtend sind (vgl. oben E. 2). Dies hat die Vorinstanz in den von
der Beschwerdeführerin gerügten Erwägungen des angefochtenen Ent-
scheids gemacht. Sie hat zu allen von der Beschwerdeführerin in der Be-
schwerde genannten Aufgaben (vgl. Beschwerde N. 29) ausgeführt, wa-
rum sie die von der Erstinstanz vergebenen Punkte als gerechtfertigt er-
achtet (vgl. angefochtene Verfügung E. 9.2 und 9.3). Dabei hat sie sich
nicht mit allen Parteistandpunkten ausführlich auseinanderzusetzen. Auch
wenn die Ausführungen zu den einzelnen Aufgaben zumindest teilweise
eher knapp ausgefallen sind, hat sie doch die wesentlichen Überlegungen
genannt, auf welche sie sich stützt. Wie die Beschwerdevorbringen zu den
einzelnen Aufgaben zeigen, war für die Beschwerdeführerin eine sachge-
rechte Anfechtung ohne weiteres möglich.
4.5 Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe durch die Ver-
weigerung einer Grenzfallregelung ihr Ermessen unterschritten. Aufgrund
des knappen Resultates und der medizinisch verursachten Störung in der
mündlichen Prüfung hätte die Prüfungskommission eine entsprechende
Grenzfallpraxis anwenden sollen.
Weder im Berufsbildungsgesetz noch in der Prüfungsordnung oder der
Wegleitung (http://www.sfpk.ch/fileadmin/user_upload/SVIT_SFPKIW/pdf-
/Treuhand/160129_Wegleitung_Immobilientreuhand_signiert.pdf, abgeru-
fen am 03.08.21) findet sich eine allgemein gültige Grenzfallregelung. Die
Prüfungskommission darf daher grundsätzlich selber Kriterien zur Behand-
lung von Grenzfällen aufstellen (Urteile des BVGer B-2103/2019 vom
2. Februar 2021 E. 7.2 und B-2199/2006 vom 5. Juli 2007 E. 7.1). Wie die
Vorinstanz zutreffend ausführt, wurde die subsidiäre Grenzfallregelung in
Prüfungsfällen abgeschafft (BVGE 2010/10 E. 6.2.4). Vorliegend hat die
Prüfungskommission beschlossen, dass den Prüfungsabsolventinnen und
-absolventen auch bei knappen Resultaten keine zusätzlichen Punkte zu-
gesprochen werden (vgl. angefochtene Verfügung E. 7.4). Auch dabei han-
delt es sich um eine Regelung der Grenzfälle, die durch das behördliche
Ermessen gedeckt ist. Ein Ermessensfehler liegt nicht vor. Die Rüge der
Beschwerdeführerin geht fehl.
5.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Unterbewertung des Prüfungsteils Un-
ternehmensführung schriftlich und beantragt zusätzliche 35 Punkte. Sie er-
reichte in der Prüfung 124.5 Punkte. Die Note 4 wurde ab einer Punktzahl
von 132 erteilt.
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5.1 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Bewertung der Aufgabe A6.
Sie führt aus, die Antworten "TA/TP" und "Abschreibungen" seien korrekt.
Ihr würden Prüfungen vorliegen, in welchen diese Antworten mit je einem
Punkt bewertet worden seien.
Gefragt wurde nach fünf Beispielen, wie man eine Bilanz fälschen oder be-
schönigen könne.
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerdeschrift erstmalig Aus-
führungen zu dieser Aufgabe. Im vorinstanzlichen Verfahren war eine all-
fällige Unterbewertung dieser Aufgabe noch kein Thema, weshalb auch die
Prüfungsexperten der Erstinstanz und die Vorinstanz keine Stellungnah-
men hierzu eingereicht haben. Die Beschwerdeführerin behauptet, ihre
Antworten seien richtig. Die Behauptung ist pauschal und ohne Begrün-
dung. Davon, dass substantiierte Anhaltspunkte vorgebracht werden, wel-
che auf die offensichtliche Unterbewertung dieser Aufgabe hindeuten wür-
den, kann keine Rede sein (vgl. oben E. 2.2). Auch die von ihr erwähnten
Prüfungen, in welchen diese Antworten angeblich als richtig angesehen
wurden, hat die Beschwerdeführerin nicht eingereicht. Die begehrten zu-
sätzlichen Punkte für diese Aufgabe sind ihr deshalb nicht zuzusprechen.
5.2
5.2.1 Für Aufgabe A9 a) beantragt die Beschwerdeführerin zusätzliche
Punkte. Gefragt wurde, welche vier Gesichtspunkte festgelegt werden
müssten, um ein aussagefähiges Anforderungsprofil für die Einführung von
IT-Applikationen im Immobilienbereich zu erstellen. Die Beschwerdeführe-
rin erhielt für ihre Antworten keine Punkte. Sie führt aus, die Frage und der
Gebrauch des Wortes "Gesichtspunkt" seien unklar. Die Frage sei offen
formuliert. Ihre Antworten ("Verhalten, Psychologisch, Demographisch und
Sozioökonomisch") seien vier Aspekte, IT-Applikationen zu betrachten. Sie
würden auf den Menschen als Anwender abzielen. Dies verdiene die volle
Punktzahl.
5.2.2 Die Prüfungsexperten der Erstinstanz führen aus, die Beschwerde-
führerin könne keine mangelnden Sprachkenntnisse ins Feld führen. Das
Nicht-Verstehen einer Frage könne aus Rechtsgleichheitsgründen nicht ins
Feld geführt werden. Ausserdem habe sie die Aufgabe A9 b), in welcher
ebenfalls nach Gesichtspunkten gefragt wurde, korrekt beantwortet. Ihre
Antworten auf die Frage A9 a) würden keinen Sinn ergeben. Es sei nach
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Gesichtspunkten wie "Welche Leistung soll unterstützt werden?" oder "Zu-
sammensetzung des Immobilienportfolios" gesucht worden.
5.2.3 Die Vorinstanz führt hierzu aus, die Beschwerdeführerin substantiiere
nicht, weshalb sie für ihre Antworten Punkte verdient habe.
5.2.4 Tatsächlich macht die Beschwerdeführerin pauschal geltend, ihre
Antworten seien korrekt. Daraus kann sie nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Die Frage heisst "Welche vier Gesichtspunkte müssen festgelegt werden,
um ein aussagekräftiges Anforderungsprofil für die Einführung von IT-Ap-
plikationen im Immobiliensektor zu erstellen?". Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin ist die Frage weder missverständlich noch offen ge-
stellt. Es wird explizit nach vier Gesichtspunkten, welche festgelegt werden
müssen, gefragt. Die Antworten der Beschwerdeführerin ("Verhalten, Psy-
chologisch, Demographisch und Sozioökonomisch") sind offensichtlich
sehr allgemein und allein schon von der Fragestellung her keine passen-
den Antworten. Die Beschwerdeführerin hat die Frage offensichtlich miss-
verstanden, was jedoch, wie die Fachexperten korrekt anführen, nicht zu
einer Erhöhung der Punkte führen kann.
5.3
5.3.1 Bei Aufgabe A9 b) holte die Beschwerdeführerin drei von acht mögli-
chen Punkten. Verlangt wurde die Anwendung der vier Gesichtspunkte auf
den Fall der PHAG. Die Beschwerdeführerin bringt vor, "der Fall der PHAG"
werde weder definiert noch erläutert und sei auch nicht aus der Presse
bekannt. So sei beispielsweise nicht bekannt, ob die PHAG ein grosses
oder ein kleines Immobilienportfolio besitze. Auch sei wiederum unklar,
was die Erstinstanz unter dem Wort "Gesichtspunkt" verstehe. Sie wende
die gewählten Aspekte oder die Art und Weise der Betrachtung eines An-
wenderprogrammes für den zur Interpretation offenen "Fall PHAG" an. Ihre
Antwort passe zur offenen Frage und sei korrekt. Sie verdiene die volle
Punktzahl.
5.3.2 Die Experten führen zu dieser Aufgabe aus, die von der Beschwer-
deführerin gelieferten Antworten seien auf alle Applikationen anwendbar
und "common sense". Diese allgemeinen Antworten seien mit drei von acht
Punkten grosszügig belohnt worden. Spezifische Anforderungen für das
Portfolio der PHAG habe sie keine genannt. Als angehende Immobilien-
treuhänderin müsse die Beschwerdeführerin fähig sein, theoretisches und
praktisches Wissen auf aktuelle Begebenheiten anzuwenden.
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Seite 12
5.3.3 Die Vorinstanz führt aus, die Beschwerdeführerin vermöge in keiner
Weise darzulegen, weshalb sie mehr Punkte verdient habe.
5.3.4 Die Fragestellung zu Aufgabe A9 b) lautet: "Wenden Sie diese vier
Gesichtspunkte auf den Fall der PHAG an.". Die Gesichtspunkte beziehen
sich dabei auf Aufgabe A9 a). Die Beschwerdeführerin bringt nun vor, es
sei unklar, was unter dem "Fall der PHAG" zu verstehen sei. Die Fragestel-
lung bezieht sich jedoch klar auf die am Anfang der Prüfung geschilderte
Ausgangslage. Demnach handelt es sich bei der PHAG um eine Finanz-
und Immobilieninvestorin, welche diverse Hotelbetriebe besitzt und in den
Arabischen Emiraten Marktführerin im Facility Management ist. Es dürfte
also klar gewesen sein, dass die PHAG über ein grosses Immobilienport-
folio verfügt. Deshalb ist nachvollziehbar, wenn die Experten bemängeln,
dass die Antworten der Beschwerdeführerin ("Rentabel", "Effizient, für alle
Altersgruppen anwendbar", "Zentralisiert, alle Daten an einem Ort", "Mobil,
überall abrufbar, online und offline") zu allgemein ausgefallen seien. Aus
der pauschalen Behauptung, ihre Antworten würden passen und seien kor-
rekt, kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten.
5.4
5.4.1 Die Beschwerdeführerin verlangt für Aufgabe B1 zusätzliche 1.5
Punkte. Die Prüfungsfrage lautet: "Welche fünf kommunikativen Massnah-
men treffen Sie, um kontinuierlich dem Missmut [der Gemeinde] entgegen-
zutreten und Vorurteile abzubauen?". Die Antworten der Beschwerdefüh-
rerin lauteten "Beratungsgespräch; Dokumentation über Projekt; Etappen-
weise Info über Arbeitsschritte; Bau-Cam installieren auf der Baustelle etc.;
Events wie Tag der offenen Tür organisieren". Die Beschwerdeführerin er-
hielt dafür 3.5 Punkte (inkl. 0.5 zusätzlicher Punkte). Sie führt zur Aufgabe
aus, die Musterlösungen würden zeigen, dass auch vage Antworten genügt
hätten. Auch bleibe unklar, wie die fünf Punkte auf die neun Antworten der
Musterlösung aufgeteilt worden seien. Ihre Antwort entspreche inhaltlich
den Antworten der Prüfungskommission und sei mit diesen vergleichbar.
Ihre Antwort sei vergleichsweise präziser, da sie auf Stellvertreterausdrü-
cke wie "etc." verzichte.
5.4.2 Die Experten der Prüfungskommission führen zu dieser Aufgabe aus,
ein Beratungsgespräch sei keine sinnvolle kommunikative Massnahme.
Die genannte Massnahme "Dokumentation über Projekt" sei sehr vage und
noch nicht ausreichend. Es gehe jedoch in die richtige Richtung, weshalb
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zusätzliche 0.5 Punkte vergeben würden. Korrekte Antworten seien "run-
der Tisch, regelmässige Updates an Gemeindeversammlung geben, regel-
mässig Artikel zum Bauverlauf in lokaler Presse platzieren, Baufortschritt
auf Projektwebsite dokumentieren und Link kommunizieren, Präsenz im
Dorf, direkte persönliche Kommunikation, Baustellenbegehung, soziale
Medien bedienen etc.".
5.4.3 Die Vorinstanz bringt vor, die Auffassung der Prüfungskommission,
dass die Antworten der Beschwerdeführerin keine sinnvollen Massnahmen
respektive sehr vage seien, sei nachvollziehbar.
5.4.4 Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist bei vorliegender
Aufgabe klar, wie die Punkte verteilt werden. Gesucht wurden fünf Mass-
nahmen. Für jede richtige Massnahme gab es einen Punkt. Die Beschwer-
deführerin erhielt für drei richtige Antworten jeweils einen Punkt. Für die
Antwort "Dokumentation über Projekt" erhielt sie 0.5 Punkte, da die Antwort
zwar vage gewesen, jedoch in die richtige Richtung gegangen sei. Bei den
Antworten in den Musterlösungen handelt es sich offensichtlich um Bei-
spiele richtiger Antworten, welche alle mit einem Punkt bewertet worden
wären. Die Begründung der Experten, dass es sich einerseits nicht um eine
kommunikative Massnahme handle und andererseits eine Antwort zu vage
ausgefallen sei, ist nachvollziehbar. Jedenfalls gelingt es der Beschwerde-
führerin nicht aufzuzeigen, weshalb ihre Antworten mit zusätzlichen Punk-
ten hätten bewertet werden müssen.
5.5
5.5.1 Bei Frage B2 e) wurden die Prüfungskandidaten aufgefordert, einen
Claim für die "Femme de Vals, 7132 Hotel" zu kreieren. Die Antwort der
Beschwerdeführerin lautet "Wellness mit atemberaubender Aussicht". Von
drei möglichen Punkten erhielt die Beschwerdeführerin einen. Sie bean-
tragt zusätzliche zwei Punkte und führt aus, ihre Antwort sei korrekt und
verdiene die volle Punktzahl. Die Beantwortung bleibe stark subjektiv ge-
prägt. Es sei unverständlich, weshalb eine nicht als falsch betrachtete Ant-
wort nicht als korrekt bewertet werden könne, da die Aufgabe keinen Zu-
satz enthalte, dass hier Kreativität gefordert sei. Der Vergleich mit den Mus-
terlösungen zeige nochmals die Subjektivität auf und auch die Limitierung
des Arguments, ihr Claim könne sich auf alles beziehen.
5.5.2 Die Prüfungskommission führt aus, der Claim "Wellness mit atembe-
raubender Aussicht" sei mit einem Punkt versehen worden, da er sich auf
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Seite 14
alles beziehen könne. Er sei nicht spezifisch auf die Femme de Vals aus-
gerichtet und auch nicht genügend kreativ, weshalb nicht die volle Punkt-
zahl gegeben worden sei. Die Bewertung mit der vollen Punktzahl wäre im
Vergleich mit allen anderen Kandidatinnen nicht fair gewesen.
5.5.3 Die Vorinstanz führt zu Aufgabe B2 e) aus, die Prüfungskommission
habe sich mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin rechtsgenüglich
auseinandergesetzt. Sie habe die Bewertung der Leistung im Detail und
nachvollziehbar begründet und dargelegt, weshalb sie nicht die volle
Punktzahl erhalten habe. Der Claim sei zu wenig kreativ und beziehe sich
nicht speziell auf die Femme de Vals.
5.5.4 Die Beschwerdeführerin kann aus der pauschalen Behauptung, ihre
Antwort sei richtig und verdiene die volle Punktzahl, nichts ableiten. Die
Fragestellung wendet sich offensichtlich an die Kreativität der Prüfungs-
kandidatinnen und -kandidaten. Gerade bei solch offenen Fragen verfügt
die Erstinstanz über einen erheblichen Beurteilungsspielraum bei der
Punktevergabe (vgl. oben E. 2.3). Mit Blick auf die Musterlösung, bei der
die Erstinstanz verschiedene mögliche Lösungen aufzeigt (z.B. Höher als
der Eiffelturm. 381m hohe Gastronomie, Entspannung und Gastfreund-
schaft), ist der Einwand der Prüfungskommission, die Lösung der Be-
schwerdeführerin sei zu wenig spezifisch und kreativ, nachvollziehbar. Die
Bewertung der Aufgabe ist nicht zu beanstanden.
5.6
5.6.1 Bei Aufgabe B2 f) wurde nach einem neuen Markennamen für das
Hotel gefragt. Dieser solle kreativ sein, insbesondere für die internationale
Vermarktung. Die Beschwerdeführerin erhielt einen von zwei möglichen
Punkten für ihre Antwort "Mélange". Sie führt zur Aufgabe aus, ihre Lösung
sei korrekt und verdiene die volle Punktzahl. Die Antwort sei wegen der
Wahl der Sprache kreativ, da sich das Französische im Bereich von Luxus-
marken etabliert habe und akzeptiert sei. Auch passe die Sprache zum bis-
herigen Projekttitel "Femme de Vals". Die Prüfungskommission habe keine
Kriterien, was eine kreative von einer weniger kreativen Antwort abgrenze.
Auch seien "knackig" und "Originalität" keine Bewertungskriterien. Ihre Ant-
wort passe inhaltlich auf die Frage.
5.6.2 Die Experten der Erstinstanz führen aus, die Beschwerdeführerin
habe für ihre Antwort "Mélange" einen Punkt erhalten. Die Wahl des Fran-
zösischen sei eher auf die bereits bestehende französische Bezeichnung
B-160/2021
Seite 15
"Femme de Vals" zurückzuführen, als auf die bewusste Wahl einer "ver-
breiteten Fremdsprache". Im Vergleich mit den anderen Kandidatinnen und
Kandidaten sei ihre Antwort nicht knackig und kreativ genug, weshalb nicht
die volle Punktzahl vergeben worden sei.
5.6.3 Auch zu Aufgabe B2 f) führt die Vorinstanz aus, dass sich die Prü-
fungskommission mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin rechts-
genüglich auseinandergesetzt habe und die Bewertung im Detail und nach-
vollziehbar begründet habe. Die Antwort der Beschwerdeführerin sei zu
wenig kreativ.
5.6.4 Wie bereits dargelegt, kommt den Experten bei der Beurteilung, ob
eine Frage nur teilweise richtig beantwortet wurde, ein grosser Beurtei-
lungsspielraum zu. Die Experten führen aus, die Antwort der Beschwerde-
führerin sei, auch unter Berücksichtigung der Antworten der anderen Kan-
didatinnen und Kandidaten, zu wenig knackig und kreativ. Auch wenn die
Beschwerdeführerin vielleicht durchaus zutreffend ausführt, Französisch
habe sich im Bereich der Luxusmarken etabliert, lässt sich daraus nicht
ableiten, dass die Bewertung der Experten nicht vertretbar sei. Die Frage-
stellung fordert explizit Kreativität ein. In den Augen der Experten war die
Antwort der Beschwerdeführerin zu wenig kreativ, weshalb sie lediglich ei-
nen von zwei Punkten verteilten. Dies ist nachvollziehbar.
5.7
5.7.1 In Frage C1 e) wurde gefragt, ob codierte Arbeitszeugnisse verboten
seien. Die Beschwerdeführerin erhielt für ihre Antwort "Ja, da das Arbeits-
zeugnis wahrheitsgetreu und klar formuliert sein muss" einen halben
Punkt. Sie führt in der Beschwerde aus, andere Kandidaten hätten für die
Antwort "Ja" einen ganzen Punkt erhalten, weshalb sie zusätzlich einen
halben Punkt verdiene.
5.7.2 Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerdeschrift erstmalig
Ausführungen zu dieser Aufgabe. Im vorinstanzlichen Verfahren war eine
allfällige Unterbewertung dieser Aufgabe noch kein Thema, weshalb auch
die Experten und die Vorinstanz keine Stellungnahmen hierzu eingereicht
haben. Die Beschwerdeführerin führt jedoch pauschal aus, andere hätten
für die gleiche Antwort einen ganzen Punkt erhalten, ohne dies näher zu
substantiieren oder auszuführen, warum ihre Antwort einen Punkt verdient
hätte. Aus den Musterlösungen geht vorliegend klar hervor, für welche Ant-
worten die Erstinstanz Punkte verteilt hat. Einerseits für die Antwort, dass
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Seite 16
nach dem Gebot der Klarheit und Unzweideutigkeit aber auch nach dem Ge-
bot der Wahrheit Geheimcodes nicht zulässig seien (1 Punkt). Andererseits
für den Hinweis darauf, dass codierte Zeugnisse weiterhin sehr verbreitet
seien (1 Punkt). Offensichtlich erfüllt die Beschwerdeführerin einen Teil der
ersten Antwort, jedoch war ihre Lösung zu wenig ausführlich und sie weist
nicht auf die Unzweideutigkeit hin. Dass ihr für diese Antwort ein halber
Punkt gegeben wurde, ist nicht zu beanstanden. Selbst wenn bei anderen
Kandidatinnen oder Kandidaten für die Antwort "Ja" ein Punkt vergeben wor-
den wäre, kann die Beschwerdeführerin daraus nichts zu ihren Gunsten ab-
leiten, da kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht.
5.8
5.8.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine Unterbewertung der Aufgabe C2
e). Die Aufgabenstellung erfordert das Erstellen einer Lohnabrechnung für
einen bestimmten Monat und das Ausweisen des Bruttolohnes anhand ei-
nes vorgegebenen Sachverhaltes. Die Beschwerdeführerin erhielt von vier
möglichen Punkten nur einen. Sie bringt vor, sie habe den Sachverhalt ana-
lysiert und die Lohnabrechnung anhand des Bruttolohnes erstellt. Die Ant-
wort entspreche der Frage und verdiene zusätzliche drei Punkte. Die Ant-
wort der Prüfungskommission sei nicht die einzig richtige Lösung. Es werde
nicht ausgeführt, was genau für eine Lohnabrechnung gefordert werde.
Deshalb sei auch eine Bruttolohnabrechnung als korrekte Antwort zu be-
trachten.
5.8.2 Die Prüfungsexperten führen in ihrer Stellungnahme detailliert aus,
welches die richtige Lösung gewesen wäre und legen die Berechnung säu-
berlich dar. Die Vorinstanz bestätigt die Ausführung der Experten.
5.8.3 Die Beschwerdeführerin führt einzig aus, ihre Antwort sei richtig. Sie
substantiiert dies jedoch nicht. Die Berechnung der Prüfungskommission
ist einleuchtend und nachvollziehbar. Aus der korrigierten Prüfung geht
hervor, dass die Beschwerdeführerin einzig für die Multiplizierung des Mo-
natslohnes (Fr. 5'450.–) mit der versicherten Leistung (80%) einen Punkt
erhielt. Für welche anderen Angaben sie weitere Punkte hätte erhalten sol-
len, führt sie nicht aus. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die Bewertung ist
nicht zu beanstanden.
5.9
5.9.1 Bei den Aufgabe C2 g) und k) rügt die Beschwerdeführerin, dass
diese ohne Kalender nicht zu beantworten gewesen seien. Ihr sei daher
B-160/2021
Seite 17
die volle Punktzahl zu gewähren. Eventualiter sei die Aufgabe unter Anpas-
sung der Punkteskala aus der Prüfung zu streichen.
5.9.2 Die Prüfungsexperten legen die Berechnungen der richtigen Lösun-
gen dar. Zudem führen sie aus, alle Kandidaten hätten die gleichen Vo-
raussetzungen gehabt und die entsprechenden Punkte erhalten. Aus
Rechtsgleichheitsgründen könne hier für die Beschwerdeführerin keine
Ausnahme gemacht werden. Die Vorinstanz bestätigt die Ausführungen
der Erstinstanz. Alle Kandidatinnen und Kandidaten hätten diesen Prü-
fungsteil unter denselben Voraussetzungen absolviert.
5.9.3 Bei der Aufgabe ging es einerseits um die Berechnung des Mutter-
schaftsurlaubes und andererseits um die Berechnung des frühestmögli-
chen Zeitpunktes der Kündigung eines Arbeitsverhältnisses. Gefragt war
jeweils ein genaues Datum. Dieses musste offensichtlich ohne Kalender
berechnet werden. Die Prüfungsexperten haben zu beiden Aufgaben dar-
gelegt, wie die korrekte Lösung zu berechnen gewesen wäre. Die Be-
schwerdeführerin lag bei beiden Daten falsch und auch die Herleitung, so-
fern sie eine vornahm, ist falsch. Es mag zwar zutreffen, dass die Berech-
nung der Daten ohne Kalender sehr mühsam gewesen ist, wie die Be-
schwerdeführerin vorbringt, jedoch waren die Voraussetzungen für alle
Kandidatinnen und Kandidaten gleich. Der Beschwerdeführerin sind daher
keine zusätzlichen Punkte zuzugestehen, und es gibt auch keinen Grund,
die Aufgabe aus der Prüfung zu streichen.
5.10
5.10.1 Bei Aufgabe C3 mussten die Kandidatinnen und Kandidaten ein An-
forderungsprofil für eine Stellenausschreibung für ein/e Leiter/in Facility
Management erstellen. Die Beschwerdeführerin erhielt sechs von acht
möglichen Punkten. Sie stellt in ihrer Beschwerde die Musterlösung ihrer
eigenen Antwort gegenüber und führt aus, dass sie die Aufgabe im Kontext
inhaltlich gleich wie die Musterlösung beantwortet habe. Sie verdiene da-
her die volle Punktzahl.
5.10.2 Da die Beschwerdeführerin die Aufgabe C3 erst in ihrer dritten Stel-
lungnahme beanstandete und die Vorinstanz bereits zwei Stellungnahmen
der Erstinstanz eingeholt hatte, verzichtete sie auf einen erneuten Schrif-
tenwechsel und überprüfte die Rügen der Beschwerdeführerin anhand der
Musterlösung. Sie führt aus, die Rügen der Beschwerdeführerin seien pau-
schaler Natur. Nach Prüfung der Akten sei festzustellen, dass pro richtige
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Antwort ein halber Punkt vergeben worden sei. Bei "Aufgaben" hätten die
Prüfungsexperten drei, bei "Anforderungen" fünf und bei "Vorteile" vier
Häkchen gesetzt. In Abgleich mit der Musterlösung sei deshalb nachvoll-
ziehbar, dass die Antworten unvollständig seien und deshalb nicht die volle
Punktzahl vergeben worden sei.
5.10.3 Tatsächlich geht aus der Aufgabenkorrektur sehr genau hervor, für
welche Antworten die Beschwerdeführerin jeweils 0.5 Punkte erhalten hat.
Ebenfalls ist aus dem Vergleich der Antwort der Beschwerdeführerin und
der Musterlösung ersichtlich, dass in allen drei Rasterabschnitten (Aufga-
ben, Anforderungen, Vorteile) diverse Punkte aus der Musterlösung von ihr
nicht erwähnt wurden. Es kann somit sehr gut nachvollzogen werden, wes-
halb der Beschwerdeführerin für die Lösung der Aufgabe sechs Punkte zu-
gesprochen worden sind und welche Antworten ihr für das Erreichen der
vollen Punktzahl gefehlt haben. An der Bewertung der Erstinstanz ist somit
nichts auszusetzen. Zusätzliche Punkte für diese Aufgabe sind der Be-
schwerdeführerin keine zuzusprechen.
5.11 Zusammenfassend dringt die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge, die
Prüfung Unternehmensführung schriftlich sei unterbewertet worden, nicht
durch. Es sind ihr keine zusätzlichen Punkte zuzusprechen, womit es bei
der Note 3.5 bleibt.
6.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Unterbewertung des Prüfungsteils Im-
mobilientreuhand schriftlich und beantragt zusätzliche elf Punkte. Sie er-
reichte in der Prüfung 127 Punkte. Die Note 4 wurde ab einer Punktzahl
von 132 erteilt.
6.1
6.1.1 In Aufgabe A22 wurde nach der Bezeichnung des Kostendokuments
und der erwarteten Kostengenauigkeit für verschiedene Projektstufen ge-
fragt. Die Beschwerdeführerin erreichte 0.5 von vier möglichen Punkten.
Sie rügt, die Frage liege ausserhalb des Lernstoffes. Das Thema sei nicht
durch das Lehrmittel gedeckt. Die Prüfungskommission verweise zwar auf
die Wegleitung und die SIA. Die Antwort der Prüfungskommission enthalte
jedoch keinen Hinweis, was genau unter SIA zu verstehen sei. Ihr sei daher
die volle Punktezahl zu gewähren oder eventualiter sei die Aufgabe unter
Anpassung der Punkteskala aus der Prüfung zu entfernen.
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Seite 19
6.1.2 Die Prüfungsexperten bringen vor, das Thema liege innerhalb des
Prüfungsstoffes (Wegleitung Ziff. 5.1). Der Immobilientreuhänder müsse in
der Lage sein, Kunden in Bauprojekten zu beraten und deren Interessen
zu vertreten. Es sei unabdingbar, die Kostengenauigkeiten gemäss SIA der
verschiedenen Projektphasen zu kennen. Ansonsten könne eine Beratung
ziemlich danebengehen.
6.1.3 Die Vorinstanz führt in der angefochtenen Verfügung zu Aufgabe A22
aus, die Beschwerdeführerin habe der Auffassung der Prüfungskommis-
sion, dass die Aufgabe unter Ziffer 5.1 der Wegleitung falle, nichts Rele-
vantes entgegenzusetzen.
6.1.4 In der Wegleitung für die Höhere Fachprüfung zur Immobilientreu-
händerin / zum Immobilientreuhänder (downloadbar unter
http://www.sfpk.ch/pruefungen/treuhand.html, abgerufen am 03.08.21,
nachfolgend Wegleitung) werden im Kapitel VI. die Prüfungsteile, Themen
und Anforderungen festgehalten. Unter Ziffer 5.1 zur Prüfung Immobilien-
treuhand heisst es: "Der/die Immobilientreuhänder/in ist in der Lage Kun-
den in Bauprojekten zu beraten und als Bauherrenvertreter deren Interes-
sen zu vertreten.". Wenn die Prüfungsexperten der Erstinstanz ausführen,
es sei für eine Immobilientreuhänderin unabdingbar, die Kostengenauigkeit
gemäss SIA der verschiedenen Projektphasen zu kennen, ist dies nach-
vollziehbar. Ebenso lässt sich die Fragestellung ohne weiteres unter Ziffer
5.1 der Wegleitung subsumieren. Die Beschwerdeführerin führt schliess-
lich aus, es sei unklar, was unter SIA zu verstehen sei. Was die Beschwer-
deführerin mit dieser Rüge bezwecken will, ist nicht nachvollziehbar. So
dürfte der Beschwerdeführerin als angehende Immobilientreuhänderin klar
sein, dass es sich beim SIA um den Schweizerischen Ingenieur- und Archi-
tektenverein, welcher zahlreiche Normen, Ordnungen, Richtlinien, Emp-
fehlungen und Dokumentationen erarbeitet, welche für die schweizerische
Bauwirtschaft massgebend sind, handelt (https://www.sia.ch/de/der-
sia/der-sia/, abgerufen am 03.08.21). Der Beschwerdeführerin sind für die
Aufgabe A22 weder zusätzliche Punkte zuzusprechen, noch ist die Auf-
gabe aus der Prüfung zu streichen.
6.2
6.2.1 Die Beschwerdeführerin rügt auf Beschwerdeebene erstmals die Be-
wertung der Aufgabe A23. Die Prüfungskandidatinnen und -kandidaten
mussten den Minergiestandard erklären und zwei Merkmale nennen. Die
Beschwerdeführerin erhielt 1.5 von drei möglichen Punkten. Sie führt aus,
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Seite 20
die Prüfungskommission habe die Antwort "Energiesparende Geräte" nicht
bewertet. Die Angabe sei korrekt und sie verdiene die volle Punktzahl. Im
vorinstanzlichen Verfahren war eine allfällige Unterbewertung dieser Auf-
gabe noch kein Thema, weshalb auch die Experten und die Vorinstanz
keine Stellungnahmen hierzu eingereicht haben.
6.2.2 Die Beschwerdeführerin behauptet pauschal, ihre Antwort "Energie-
sparende Geräte" sei richtig. Sie begründet dies jedoch mit keinem Wort
und legt auch keine entsprechenden Beweismittel ins Recht. Damit liefert
sie keine substantiierten Anhaltspunkte, dass die Aufgabe offensichtlich
unterbewertet worden ist. Auch aus der Musterlösung kann nicht entnom-
men werden, dass die Antwort der Beschwerdeführerin richtig wäre, be-
zieht sich der Minergie Baustandard doch auf das Gebäude und nicht auf
Geräte. Die Bewertung der Aufgabe ist nicht zu beanstanden.
6.3
6.3.1 In Aufgabe A25 a) wurde die Beschwerdeführerin aufgefordert, den
Sinn und Zweck des öffentlichen Beschaffungswesens zu erklären und ei-
nen relevanten Unterschied zum privaten Vergaberecht aufzuzeigen. Sie
erhielt 0.5 von möglichen zwei Punkten und beantragt 0.5 zusätzliche
Punkte. Eventualiter sei die Frage unter Anpassung der Punkteskala aus
der Prüfung zu entfernen. Wiederum führt sie aus, der Stoff liege aus-
serhalb des Leitfadens. Die Kenntnisse seien nicht unterrichtet worden und
seien auch nicht Teil des Prüfungsstoffes. Die Formulierung in Ziffer 5.1 der
Wegleitung, auf welche die Erstinstanz verweise, sei viel zu weit. Mit dieser
Argumentation müsse ein Prüfungsabgänger auch in der Lage sein, den
Bau einer Seilbahn, eines Bunkers, eines Schulhauses oder sogar eines
Kraftwerkes zu begleiten.
6.3.2 Die Prüfungsexperten führen aus, das Thema liege innerhalb des
Prüfungsstoffes (Ziffer 5.1 der Wegleitung). Der Immobilientreuhänder
müsse in der Lage sein, Kunden (dies könne auch die öffentliche Hand
sein) in Bauprojekten zu beraten und deren Interessen zu vertreten. Dabei
sei es unabdingbar, das öffentliche Beschaffungswesen zu kennen, an-
sonsten könne eine Beratung ziemlich danebengehen.
6.3.3 Die Vorinstanz führt in der angefochtenen Verfügung zu Aufgabe A25
aus, die Beschwerdeführerin habe der Auffassung der Prüfungskommis-
sion, dass die Aufgabe unter Ziffer 5.1 der Wegleitung falle, nichts Rele-
vantes entgegenzusetzen.
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Seite 21
6.3.4 Unter Ziffer 5.1 der Wegleitung zur Prüfung Immobilientreuhand
heisst es: "Der/die Immobilientreuhänder/in ist in der Lage Kunden in Bau-
projekten zu beraten und als Bauherrenvertreter deren Interessen zu ver-
treten.". Wenn die Prüfungsexperten der Erstinstanz ausführen, es sei für
eine Immobilientreuhänderin unabdingbar, das öffentliche Beschaffungs-
wesen zu kennen, da auch die öffentliche Hand Kunde sein könne, ist dies
nachvollziehbar. Die gestellte Aufgabe (Sinn und Zweck des öffentlichen
Beschaffungsrechts und Unterschiede zum privaten Vergaberecht) lässt
sich ohne weiteres unter die Ziffer 5.1 der Wegleitung subsumieren. Die
Beschwerdeführerin bringt zudem vor, die Formulierung in Ziffer 5.1 der
Wegleitung sei zu weit. Ihr ist zu entgegnen, dass die Beratung und Inte-
ressensvertretung offensichtlich zu den Hauptaufgaben eines Immobilien-
treuhänders gehören. Ausserdem wurde in der Aufgabe lediglich Basiswis-
sen über das öffentliche Beschaffungswesen abgefragt. Ihre Rüge stösst
ins Leere. Der Beschwerdeführerin sind keine zusätzlichen Punkte zuzu-
sprechen und die Prüfungsfrage ist nicht aus der Prüfung zu entfernen.
6.4
6.4.1 Aufgabe A25 b) verlangt von den Kandidatinnen und Kandidaten die
Nennung der vier möglichen Verfahren für die Offerteinholung und Vergabe
von Bauarbeiten durch die öffentliche Hand. Die Beschwerdeführerin er-
hielt keine Punkte (von vier möglichen). Sie bemängelt wiederum, dass die
Frage ausserhalb des Prüfungsstoffes liege und ersucht deshalb um einen
zusätzlichen Punkt, eventualiter um die Streichung der Frage unter Anpas-
sung der Punkteskala. Sie führt aus, es bleibe unklar, was die vier gesuch-
ten Punkte der Aufgabe sein sollen. Das offene und das selektive Verfahren
würden sich bei den meisten Kantonen nicht unterscheiden. Ferner könne
es Jurisdiktionen in der Schweiz geben, welche das Einladungsverfahren
nicht kennen würden. Der Terminus entspreche manchen kantonalen
Rechtsordnungen.
6.4.2 Die Prüfungsexperten führen aus, das Thema liege innerhalb des
Prüfungsstoffes und verweisen auf Ziffer 5.1 der Wegleitung. Der Immobi-
lientreuhänder müsse in der Lage sein, Kunden (dies könne auch die öf-
fentliche Hand sein) in Bauprojekten zu beraten und deren Interessen zu
vertreten. Dabei sei es unabdingbar, das öffentliche Beschaffungswesen
zu kennen, ansonsten könne eine Beratung ziemlich danebengehen. Die
möglichen Verfahren seien: freihändiges Verfahren, Einladungsverfahren,
selektives Verfahren (mit Präqualifikation) und offenes Verfahren.
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Seite 22
6.4.3 Die Vorinstanz führt in der angefochtenen Verfügung zu Aufgabe A25
aus, die Beschwerdeführerin habe der Auffassung der Prüfungskommis-
sion, dass die Aufgabe unter Ziffer 5.1 der Wegleitung falle, nichts Rele-
vantes entgegenzusetzen.
6.4.4 Wie bereits erwähnt, lässt sich die Frage über das öffentliche Be-
schaffungsrecht ohne weiteres unter Ziffer 5.1 der Wegleitung subsumie-
ren (vgl. oben E. 6.3.4). Die Prüfungsexperten haben die vier möglichen
Verfahren, für welche es jeweils einen Punkt gegeben hat, genannt. Was
die Beschwerdeführerin mit dem Einwand, das offene und das selektive
Verfahren würden sich in einigen Kantonen unterscheiden und es könne
Jurisdiktionen geben, welche das Einladungsverfahren nicht kennen wür-
den, erreichen möchte, ist nicht nachvollziehbar. Der Einwand ändert nichts
daran, dass die vier Verfahren tatsächlich existieren und die Beschwerde-
führerin keines davon in ihrer Prüfung erwähnt hat. Die Bewertung der Auf-
gabe ist nicht zu beanstanden. Auch ist die Aufgabe nicht aus der Prüfung
zu weisen.
6.5
6.5.1 Zu Aufgabe B17 führt die Beschwerdeführerin aus, die Korrektur
führe in der Antwort "ohne Option" ein Häkchen auf. Die Bepunktung habe
jedoch keine 0.5 Punkte aufgeführt. Ihre Punktzahl müsse deshalb von 2.5
auf drei erhöht werden.
6.5.2 Die Prüfungskommission hat diesen Einwand der Beschwerdeführe-
rin bereits im vorinstanzlichen Verfahren geprüft und der Beschwerdefüh-
rerin richtigerweise die zusätzlichen 0.5 Punkte gewährt. Im Beschwerde-
verfahren sind ihr deshalb keine zusätzlichen Punkte gutzuschreiben.
6.6
6.6.1 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Punktevergabe bei Auf-
gabe B18 a). Sie erhielt zwei Punkte und beantragt 1.5 zusätzliche Punkte.
Gemäss Musterlösung wären bei dieser Aufgabe 3.5 Punkte zu vergeben.
Sie habe die Aufgabe korrekt gelöst.
6.6.2 Die Prüfungsexperten führen aus, für Teilaufgabe a) seien maximal
zwei Punkte vergeben worden. Bei Teilaufgabe b) seien es maximal drei
Punkte. Pro richtige Antwort seien 0.5 Punkte verteilt worden. Die Be-
schwerdeführerin habe bei Aufgabe a) die volle Punktzahl erhalten.
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Seite 23
6.6.3 Tatsächlich widerspricht hier die Musterlösung den Angaben der Prü-
fungsexperten. Gemäss der Musterlösung wären bei Aufgabe B18 a) 3.5
Punkte zu vergeben gewesen. Gefragt wurde nach vier Indizien, die für die
Qualifikation eines Liegenschaftenhändlers sprechen sowie nach drei Indi-
zien, welche dagegensprechen. Pro richtige Antwort wurden logischer-
weise also 0.5 Punkte vergeben, was also gesamthaft 3.5 Punkte ergibt.
Trotzdem kann die Beschwerdeführerin nichts daraus ableiten. Ihr wurden
für die positiven Indizien 1.5 Punkte erteilt (drei richtige Antworten) und für
die negativen Indizien 0.5 Punkte (eine richtige Antwort). Für welche wei-
teren Antworten sie zusätzliche Punkte beansprucht, geht aus der Be-
schwerdeschrift nicht hervor. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal die ein-
zige zusätzliche Antwort ("Fachkenntnisse"), welche sie in ihrer Prüfungs-
antwort geschrieben hat, von den Experten als falsch bewertet bzw. als zu
nahe an der Antwort "Nähe zum Beruf" angesehen wurde. Ihr sind somit
keine zusätzlichen Punkte zuzusprechen.
6.7
6.7.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine Unterbewertung der Aufgabe B18
b). Die Frage lautet: "Nennen Sie drei Folgen (positive und negative) bei
einer Qualifikation von A als Liegenschaftenhändler.". Die Beschwerdefüh-
rerin erhielt für ihre Antwort "Positive: Abschreibungen und Rückstellungen
können bei Steuern geltend gemacht werden" 0.5 Punkte. Für die weiteren
Antworten "Kapitalsteuern" und "Negative: Mehr Steuern (Einkommen, Ge-
winn etc.)" erhielt sie keine Punkte. Sie führt nun aus, sie verdiene für die
zweite Antwort ("mehr Steuern") zusätzliche 1.5 Punkte. Die Prüfungskom-
mission habe die Zusätze "Einkommen" und "Gewinn" ignoriert. Ferner
würde ihre Antwort auch Grundstücksgewinnsteuern beinhalten. Unter Be-
rücksichtigung des Zusatzes sei die Frage richtig beantwortet.
6.7.2 Die Prüfungsexperten führen hierzu aus, die Antwort der Beschwer-
deführerin sei zu pauschal. Sie hätte ausführen müssen, welche zusätzli-
che Steuer anfalle. Es werde nämlich lediglich auf dem Veräusserungswert
direkte Bundessteuern erhoben. Die Antwort stehe zudem im Widerspruch
zur eigenen Antwort, wonach als positive Folge Kapitalsteuern reduziert
würden. Sodann weise man daraufhin, dass die Beschwerdeführerin bei
den positiven Folgen exakt ausgeführt habe, dass Abschreibungen/Rück-
stellungen getätigt werden, was zur Verminderung von Steuern führe. Sie
gebe somit bei den positiven Folgen auch nicht einfach die allgemeine Ant-
wort "niedrige" Steuern. Zur Erreichung der vollen Punktzahl hätte sie bei-
spielsweise folgende Antworten geben können: - Direkte Bundessteuern
B-160/2021
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auf Veräusserungsgewinn (kein steuerfreier privater Gewinn); - Sozialver-
sicherungsabgaben auf Mieterträgen und Veräusserungsgewinn; - Verluste
sind abzugsfähig und können vorgetragen werden. Die erteilten Punkte
seien somit korrekt.
6.7.3 Die Vorinstanz führt zur Aufgabe B18 b) aus, die Erstinstanz be-
gründe, wo die Antworten der Beschwerdeführerin Lücken aufweisen wür-
den und welches die korrekten Antworten gewesen seien.
6.7.4 Die Ausführungen der Prüfungsexperten sind nachvollziehbar. Sie
führen aus, dass die Antwort der Beschwerdeführerin zu pauschal sei, und
nennen mögliche korrekte Lösungen. Dem hat die Beschwerdeführerin
keine substantiierten Rügen entgegenzusetzen. Die Bewertung der Auf-
gabe ist deshalb nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführerin sind keine
zusätzlichen Punkte zu gewähren.
6.8
6.8.1 Bei Frage B26 b) mussten die Kandidatinnen und Kandidaten die we-
sentlichen Unterschiede zwischen einem Auftrag und einem Werkvertrag
benennen. Gemäss Musterlösung lautet die Antwort: "Beim Werkvertrag ist
ein Erfolg, d.h. die Herstellung eines Werkes, geschuldet; beim Auftrag le-
diglich ein sorgfältiges Tätigwerden.". Die Antwort der Beschwerdeführerin,
für welche sie keine Punkte erhalten hat, lautet: "Werkvertrag  Auftrag
mit Erfolg. Einfacher Auftrag  Auftrag ohne geschuldeter Erfolg". Sie
bringt nun vor, dass der geschuldete Erfolg beim Werkvertrag auch in der
Musterlösung genannt wurde und sie deshalb zusätzliche 0.5 Punkte ver-
dient habe.
6.8.2 Da die Beschwerdeführerin diese Rüge erstmals auf Beschwerde-
ebene vorbringt, liegt von den Prüfungsexperten keine Stellungnahme vor.
Auch die Vorinstanz hat sich bei der Vernehmlassung zu dieser Aufgabe
nicht geäussert.
6.8.3 Tatsächlich ist die Beschwerdeführerin mit ihrer Antwort sehr nahe an
der Musterlösung. Den Hauptpunkt, dass beim Werkvertrag ein Erfolg ge-
schuldet ist, hat sie erwähnt. Eine nachvollziehbare Stellungnahme der
Prüfungsexperten, warum der Beschwerdeführerin diese 0.5 Punkte nicht
gegeben wurden, liegt nicht vor. Ihr sind deshalb 0.5 zusätzliche Punkte
zuzusprechen.
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Seite 25
6.9
6.9.1 Die Beschwerdeführerin beantragt bei Aufgabe C3 c) zusätzlich 0.5
Punkte. Sie lautet: "Bei Transaktionen, die einen Immobilienfonds betref-
fen, dürfen keine Geschäfte mit 'nahestehenden Personen' getätigt wer-
den. Nennen Sie vier Beispiele von 'nahestehenden Personen'." Die Be-
schwerdeführerin antwortet unter anderem "Fondsberater". Sie bringt vor,
gemäss den Musterlösungen sei die Antwort "Mitarbeiter" bepunktet wor-
den. Der Fondsberater sei ein Mitarbeiter, weshalb ihre Antwort korrekt sei.
6.9.2 Diese Rüge bringt die Beschwerdeführerin auf Beschwerdeebene
erstmals vor, weshalb von den Prüfungsexperten keine Stellungnahme vor-
liegt. Auch die Vorinstanz hat sich zu dieser Aufgabe in der Vernehmlas-
sung nicht geäussert.
6.9.3 Die Beschwerdeführerin substantiiert nicht, inwiefern die Personen-
gruppe der Fondsberater und die Personengruppe der Mitarbeiter de-
ckungsgleich sein sollen. Ein Fondsberater kann auch selbstständig tätig
sein. Ihre Antwort ist deshalb zu pauschal und ihre Rüge zu wenig begrün-
det. Eine offensichtliche Unterbewertung konnte sie nicht substantiiert dar-
legen, weshalb ihr keine zusätzlichen Punkte zuzusprechen sind.
6.10
6.10.1 Bei Aufgabe C9 wurden die Kandidatinnen und Kandidaten nach
dem grössten Immobilienfonds der Schweiz gefragt (Stand 2019). Die Be-
schwerdeführerin erhielt für ihre Antwort "Credit Suisse" null Punkte und
beantragt einen zusätzlichen Punkt. Sie führt aus, die Frage liege aus-
serhalb des Prüfungsstoffes. Es sei unklar, inwieweit das Kennen des
grössten Immobilienfonds einer Portfoliostrategie und im Strategieprozess
dienlich seien. Auch sei fraglich, ob der durchschnittliche Handelsumsatz
eine sinnvolle Grösse für die Qualifikation eines Immobilienfonds sei. Die
Grösse könne auch anhand von anderen Kriterien bewertet werden. Ihre
Antwort sei jedenfalls nicht falsch.
6.10.2 Die Prüfungsexperten führen aus, gemäss Ziffer 5.2 der Wegleitung
müsse der Immobilientreuhänder in der Lage sein, die Elemente einer Port-
foliostrategie aufzuzählen und den Strategieprozess zu klären. Dabei sei
es unabdingbar, die Immobilienfonds der Schweiz zu kennen (mindestens
den grössten), um den Kunden in seiner Strategie richtig beraten zu kön-
nen.
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Seite 26
6.10.3 Die Vorinstanz bestätigt die Ansicht der Prüfungsexperten. Sie führt
aus, die Prüfungsexperten hätten sich substantiiert geäussert. Die Be-
schwerdeführerin vermöge nicht darzulegen, weshalb die Aufgabe nicht mit
dem Lernziel der Ziffer 5.2 der Wegleitung in Zusammenhang stehe. Der
grösste Immobilienfonds der Schweiz sei nicht die Credit Suisse.
6.10.4 Die Prüfungsexperten führen nachvollziehbar aus, warum es für ei-
nen Immobilientreuhänder notwendig sei, die grössten (oder zumindest
den grössten) Immobilienfonds der Schweiz zu kennen. Die Aufgabe lässt
sich ohne weiteres unter den ersten Punkt der Ziffer 5.2 der Wegleitung
subsumieren. Der Beschwerdeführerin gelingt es nicht, substantiiert aus-
zuführen, weshalb dies nicht der Fall sein sollte. Auch zeigt sie nicht auf,
weshalb ihre Antwort Credit Suisse richtig sein sollte. Die Credit Suisse ist
in erster Linie eine Grossbank und ein Finanzdienstleister, jedoch kein Im-
mobilienfonds. Hätte die Beschwerdeführerin den in der Beschwerde an-
gesprochenen "CS Real Estate Fund Interswiss" gemeint, hätte sie dies
näher spezifizieren müssen. Der Beschwerdeführerin sind somit keine zu-
sätzlichen Punkte zuzusprechen.
6.11
6.11.1 Bei Aufgabe D8 mussten die Kandidatinnen und Kandidaten die
Tragbarkeit und die Belehnung beim Kauf einer Stockwerkeigentumswoh-
nung berechnen. Die Aufgabe gab fünf Punkte. Die Beschwerdeführerin
erreichte davon 3.5. Sie bringt vor, ihre Antwort liege aufgrund eines Folge-
fehlers nur in der Nähe des Ergebnisses. Der Lösungsweg sei ersichtlich
und korreliere mit dem Ergebnis der Banken, der Formel und der Muster-
lösung. Die Formel in der Musterlösung entspreche jedoch nicht dem Re-
sultat respektive der von der Prüfungskommission angewendeten Formel.
Deshalb sei ihr Ergebnis korrekt und sie ersuche um zusätzliche 1.5
Punkte.
6.11.2 Die Prüfungsexperten legen dar, wie sie die fünf Punkte verteilen,
welche bei der Aufgabe erreicht werden konnten (Belehnung 2.5; Korrekte
Zinskosten 0.5; Korrekte Amortisation 0.5; Korrekte Unterhaltskosten 0.5;
Berechnung der korrekten Tragbarkeit 1). Sie führen aus, die Beschwerde-
führerin habe die Belehnung korrekt berechnet und dafür die volle Punkt-
zahl (2.5) erhalten. Bei der Tragbarkeit habe sie die korrekten Zinskosten
(0.5) und den korrekten Unterhalt (0.5) berechnet. Die Kosten für die Amor-
tisation und die Tragbarkeit seien falsch, weshalb sie korrekterweise keine
B-160/2021
Seite 27
Punkte bekommen habe. Die Beschwerdeführerin befinde sich bei der Prü-
fung zur diplomierten Immobilientreuhänderin. Hier müsse man genau ar-
beiten, um den Kunden korrekt beraten zu können. Im Berufsleben könne
sie sich auch nicht auf Folgefehler berufen. Aus diesem Grund seien auch
Folgefehler als falsch bewertet worden. Die erteilten Punkte seien deshalb
korrekt.
6.11.3 Die Vorinstanz stützt die Argumentation der Prüfungskommission.
Diese habe ausgeführt, wo der Beschwerdeführerin das Wissen gefehlt
habe und wofür die Punkte erteilt worden seien.
6.11.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, ihr sei ein Folgefehler un-
terlaufen. Unter einem Folgefehler versteht man einen Fehler im Resultat,
der sich einzig deshalb ergibt, weil an sich korrekt, aber mit einem falschen
Zwischenresultat weitergerechnet worden ist. Die Prüfungsexperten kön-
nen einen Folgefehler nur bei der Berechnung des Zwischenresultats be-
werten oder auch bei der Berechnung der weiteren Schritte berücksichti-
gen. Wie der Folgefehler berücksichtigt wird, hängt davon ab, welche Über-
legung oder Berechnung als wesentliche Prüfungsleistung zählt. Da den
Prüfungsexperten diesbezüglich ein relativ weiter Ermessensspielraum zu-
steht, greift die Rechtsmittelinstanz nur ein, wenn dieser Spielraum rechts-
fehlerhaft, das heisst willkürlich oder rechtsungleich, genutzt wurde (Urteil
des BVGer B-2880/2018 vom 19. März 2020 E. 8.6 m.w.H.).
Die Ausführungen der Prüfungsexperten sind nachvollziehbar. Diese füh-
ren aus, wie die Punkte verteilt wurden, welche Punkte die Beschwerde-
führerin für welche Berechnung erhalten hat und welche Punkte sie auf-
grund falscher Berechnungen nicht erhalten hat. Die Beschwerdeführerin
hingegen bringt pauschal vor, ihre Antwort sei richtig, führt dies jedoch nicht
näher aus. Dass ihre Formel mit der Formel in der Musterlösung korreliert,
ändert nichts daran, dass ihre Antwort im Ergebnis falsch ist. So hat die
Prüfungskommission dargelegt, dass auch falsche Ergebnisse, welche
durch Folgefehler entstanden sind, als falsch beurteilt wurden. Dies liegt in
ihrem Ermessen. Dass die Prüfungsexperten ihren Ermessensspielraum
diesbezüglich willkürlich oder rechtsungleich genutzt hätten, ist nicht er-
sichtlich. Auch der Hinweis der Beschwerdeführerin, dass die Musterlö-
sung einen Berechnungsfehler enthalte, ändert nichts daran, dass die Be-
rechnungen der Beschwerdeführerin zur Amortisation und zur Tragbarkeit
im Ergebnis falsch sind. An der Bewertung der Aufgabe ist nichts auszu-
setzen. Der Beschwerdeführerin sind keine zusätzlichen Punkte zu ertei-
len.
B-160/2021
Seite 28
6.12 Zusammenfassend dringt die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge, die
Prüfung Immobilientreuhand schriftlich sei unterbewertet worden, gröss-
tenteils nicht durch. Einzig für die Aufgabe B26 b) sind ihr zusätzlich 0.5
Punkte zuzusprechen. Damit kommt sie auf 127.5 Punkte. Das reicht für
eine Notenerhöhung nicht aus, da die Note 4 ab 132 Punkten erteilt wurde.
Es bleibt damit bei der Note 3.5.
7.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Unterbewertung des Prüfungsteils Im-
mobilientreuhand mündlich. Sie erreichte gemäss Vorinstanz in der Prü-
fung einen Notenschnitt von 3.354 und beantragt, dass dieser unter Be-
rücksichtigung der Gesamtumstände auf die Note 4 anzuheben sei. Zudem
bringt sie gesundheitliche Probleme und einen Fehler im Prüfungsablauf
(Dimmen des Lichts) vor.
7.1 Die Vorinstanz führt in der angefochtenen Verfügung aus, die Erstin-
stanz habe die Bewertung des mündlichen Prüfungsteils Immobilientreu-
hand in nachvollziehbarer Weise begründet. Die Prüfungskommission
nehme Stellung zur Aufgabenstellung, zum Prüfungsablauf und zur Bewer-
tung. Die Aussagen der Beschwerdeführerin würden sich auf ihren Ge-
sundheitszustand sowie auf pauschale Ausführungen zur Strenge der Be-
wertung beschränken. Die Erstinstanz gehe in rechtsgenüglicher Tiefe auf
die Rügen der Beschwerdeführerin ein.
Das mehrmalige Dimmen des Lichts während der Prüfung, welches die
Beschwerdeführerin rüge, vermöge für sich alleine keinen relevanten Ver-
fahrensfehler zu begründen. Eine zukünftige Immobilientreuhänderin dürfe
sich bei einem Kundengespräch von solch geringen äusseren Einflüssen
nicht aus der Fassung bringen lassen.
Tatsächlich habe die Erstinstanz die Note der mündlichen Prüfung falsch
berechnet. Statt des errechneten Mittels von 3.2 ergebe sich ein Schnitt
von 3.35. Da die Erstinstanz die Note auf 3.5 erhöht habe, ändere sich
nichts an der Prüfungsnote der Beschwerdeführerin im Fach Immobilien-
treuhand mündlich. Es bleibe bei der Note 3.5.
7.2 Die Beschwerdeführerin bringt vor, unter Anwendung der Grenzfallpra-
xis und aufgrund des eingereichten Arztzeugnisses sei die Note auf min-
destens 4 anzuheben. Ihr Prüfungsverhalten sei auf die ambulante Be-
handlung und eine Operation zurückzuführen. Der medizinische Sachver-
halt sei belegt.
B-160/2021
Seite 29
Die andauernden Themenwechsel an der Prüfung seien schwierig gewe-
sen. Sie sei mehrmals in ihren Argumenten unterbrochen worden. Gemäss
ihrer (Ärztin) habe gerade diese Art der Prüfungsführung die Prüfungssitu-
ation für sie erschwert. Aus diesem Grund müsse bei ihr die Grenzfallpraxis
angewandt werden.
Das von der Vorinstanz zitierte Urteil (Urteil des BVGer A-541/2009 vom
24. November 2009 E. 5.5) zu ihrem eingereichten Zeugnis stimme nicht
mit dem vorliegenden Sachverhalt überein. Vorliegend sei der Hinderungs-
grund während der Prüfung entstanden. Sie sei aufgrund der äusseren
Umstände derart gestört worden, dass sie anschliessend nicht in der Lage
gewesen sei, die Prüfung durchzuführen. Der Experte habe immer wieder
aufstehen müssen, um das Licht anzumachen. Teilweise habe die Prüfung
im Dunkeln stattgefunden. Die Prüfungskommission habe bei ihr auch ein
Unwohlsein festgestellt.
Im Gespräch sei eine Einschätzung der leerstehenden Flächen erwartet
worden. Sie habe vorgeschlagen, dass über die Dienstleistungen von JLL
(ein Immobilienberatungsunternehmen) die leerstehenden Flächen durch
neue Mieter zu besetzen seien. Diese Antwort sei korrekt und entspreche
der tatsächlichen Praxis. Es stimme nicht, dass die Kunden nach dem Ge-
spräch nicht schlauer gewesen seien als zuvor, zumal sie über die Dienst-
leistungen von JLL informiert worden seien. Sie habe dem Kunden ihre
Dienste angeboten und begründet. Sie habe sogar eine Empfehlung abge-
geben und verdiene deshalb mindestens eine genügende Note.
Sie weise das Argument der Erstinstanz, welche ihr Verhalten im Kunden-
gespräch als unzureichend bemängle, zurück. Die Prüfung sei nicht mit
einem Kundengespräch zu vergleichen. Das Kundengespräch könne nur
als Simulation im Kontext der Prüfung betrachtet werden.
Die Prüfungskommission sage, dass sie die Aufgaben teilweise korrekt be-
antwortet habe. Trotzdem habe sie keine Änderung an der Bepunktung
vorgenommen. Unter diesem Gesichtspunkt sei die Note 3.5 in der Fach-
kompetenz nicht gerechtfertigt.
Auch widerspreche sich die Prüfungskommission, wenn sie vorbringe, bei
Aufgabe 2 sei keine Gesamtportfolioanalyse durchzuführen. Die Vor-
instanz sage, dass sie nicht auf den erwirtschafteten Verkaufserlös einge-
B-160/2021
Seite 30
gangen sei. Eine solche monetäre Analyse käme jedoch einer Portfolio-
analyse gleich. Ihre Antworten seien daher korrekt und ihre Note sei zu
erhöhen.
Schliesslich stelle die Vorinstanz fest, dass der Notenschnitt von der Erst-
instanz falsch berechnet worden sei. Daraus leite die Vorinstanz jedoch
keine Rechtsfolge ab. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände
müsse ihre Note erhöht werden.
7.3
7.3.1 Was die Anwendung einer Grenzfallregelung betrifft, ist die Be-
schwerdeführerin erneut darauf hinzuweisen, dass die Erstinstanz bei der
Anwendung der vorliegenden Grenzfallregelung keinen Ermessensfehler
begangen hat (vgl. oben E. 4.5).
7.3.2 Die Beschwerdeführerin rügt, das mehrfache Dimmen des Lichts
habe sie aus dem Konzept gebracht. Die Erstinstanz bestätigt, dass es
während der mündlichen Prüfung rund zwei Mal zu einem Dimmen des
Lichts gekommen sei. Es sei jedoch zu keinem Unterbruch der Prüfung
gekommen. Ein Experte habe jeweils von sich aus kurz den Lichtschalter
aktiviert. Diesbezüglich ist der Vorinstanz zuzustimmen. Von einer zukünf-
tigen Immobilientreuhänderin darf erwartet werden, dass sie sich durch ge-
ringfügige Störungen nicht aus dem Konzept bringen lässt. Der Mangel im
Prüfungsablauf ist durch ein Dimmen des Lichts, welches durch ein kurzes
Betätigen des Lichtschalters durch einen Experten beseitigt werden kann,
nur marginal und rechtfertigt keine Wiederholung der Prüfung oder gar eine
Erhöhung der Note der Beschwerdeführerin.
7.3.3 (Gesundheitliche Probleme der Beschwerdeführerin)
Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Hinderungsgrund grundsätzlich
nur vor oder während der Prüfung geltend gemacht werden (statt vieler
Urteil des BVGer B-1332/2019 vom 5. August 2019 E. 4.2 m.w.H.). Ge-
mäss unbestritten gebliebenen Aussagen der Prüfungsexperten hat die
Beschwerdeführerin vor der Prüfung jedoch bestätigt, dass sie sich in der
Lage fühle, die Prüfung zu absolvieren. Auch während der Prüfung hat sie
sich in keinem anderen Sinne geäussert. Die Beschwerdeführerin macht
jedoch geltend, der Hinderungsgrund sei erst während der Prüfung ent-
standen. Gemäss dem ärztlichen Schreiben sei sie sich der möglichen Be-
einträchtigung während der mündlichen Prüfung nicht bewusst gewesen.
B-160/2021
Seite 31
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Bundesverwaltungsge-
richts sieht vor, dass eine nachträgliche Annullierung nur dann in Betracht
zu ziehen ist, wenn die geprüfte Person aus objektiver Sicht und unver-
schuldet nicht in der Lage gewesen ist, ihren Verhinderungsgrund in eigen-
verantwortlicher Willensausübung unverzüglich geltend zu machen (Urteil
des BGer 2C_135/2015 vom 5. Mai 2015 E. 6.1; Urteil des BVGer
B-1789/2016 vom 25. November 2016 E. 4.2). Die Rechtsprechung macht
die ausnahmsweise Berücksichtigung eines verspätet mitgeteilten Hinde-
rungsgrundes von der kumulativen Erfüllung der folgenden fünf Vorausset-
zungen abhängig: a) die Krankheit darf erst im Zeitpunkt der Prüfung auf-
treten, ohne dass vorher Symptome festgestellt worden sind; sind Symp-
tome schon vorhanden, so nimmt der Kandidat das Risiko in Kauf, sich in
einem geschwächten Zustand zu präsentieren, was eine nachträgliche Auf-
hebung des Prüfungsresultates nicht rechtfertigt; b) die Symptome sind
während der Prüfung nicht erkennbar; c) der Kandidat konsultiert nach der
Prüfung unverzüglich einen Arzt; d) der Arzt stellt unmittelbar eine plötzlich
auftretende und schwerwiegende Erkrankung fest, die – trotz Fehlens
sichtbarer Symptome – den Schluss in tatsächlicher Hinsicht erlaubt, dass
ein ursächlicher Zusammenhang zum Nichtbestehen der Prüfung besteht;
e) das Nichtbestehen hat einen Einfluss auf das Ergebnis des Bestehens
oder Nichtbestehens einer Prüfungssession als Ganzes (statt vieler Urteil
des BVGer B-1332/2019 vom 5. August 2019 E. 4.2 m.w.H.).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, erfüllt die Beschwerdeführerin die
obgenannten Voraussetzungen, insbesondere in Bezug auf die unverzüg-
liche Konsultation eines Arztes, nicht. So fand die mündliche Prüfung der
Beschwerdeführerin am 27. August 2019 statt. Das negative Prüfungsre-
sultat wurde ihr mit Verfügung vom 6. September 2019 mitgeteilt. Erst im
Oktober 2019 hat sie sich in ärztliche Behandlung begeben. Die Diagnose
wurde gemäss eingereichtem Schreiben erst im Dezember 2019 gestellt.
Das ärztliche Schreiben, mit dem die Beschwerdeführerin der Vorinstanz
den Hinderungsgrund mitteilte, datiert vom 6. Februar 2020. Damit sind zu-
mindest die Voraussetzungen c) und d) nicht erfüllt. Ein nachträglicher Hin-
derungsgrund im Sinne der Rechtsprechung liegt damit nicht vor.
7.3.4 Des Weiteren rügt die Beschwerdeführerin eine Unterbewertung ihrer
Leistung in der mündlichen Prüfung.
7.3.4.1 Aufgabe in der mündlichen Prüfung war das Führen eines Exper-
tengesprächs. Die Kandidatinnen und Kandidaten mussten den neuen VR-
B-160/2021
Seite 32
Mitgliedern anhand eines vorgegebenen Sachverhaltes Chancen und Risi-
ken des heutigen Portfolios einer Immobilien AG in Hinblick auf bestimmte
Pendenzen aufzeigen, ihnen die aktuelle Marktlage erklären, eine Ein-
schätzung zu leerstehenden Gewerbeflächen und eine Empfehlung zu den
Optionen Sanierung und Verkauf abgeben. Schliesslich sollte die Neuor-
ganisation der Bewirtschaftung diskutiert werden.
7.3.4.2 Zu den Vorbringen der Beschwerdeführerin äussern sich die Prü-
fungsexperten der Erstinstanz in zwei Stellungnahmen. Die Experten ma-
chen im ersten Schreiben umfassende Ausführungen zum Zweck der Prü-
fung und zur Prüfungsstruktur, legen die Ausgangslage der Prüfungsauf-
gabe der Beschwerdeführerin dar und beschreiben das Ziel des Experten-
gesprächs. Sie äussern sich weiter detailliert zum Prüfungsablauf und den
Voraussetzungen für eine genügende Note. Schliesslich überprüfen sie die
Notengebung und ziehen ein Fazit. In einem zweiten Schreiben setzen sie
sich nochmals umfassend mit den Rügen der Beschwerdeführerin ausei-
nander. So führen die Prüfungsexperten bezüglich der leerstehenden
Büro-/Gewerbeflächen aus, die Problematik liege darin, dass sich die Mie-
tinteressenten an den Ausbaukosten stören würden. Die Beschwerdefüh-
rerin habe diese Problematik und die Chancen und Risiken der Aufgaben-
stellung nicht erkannt. Sie sei bestrebt gewesen, die Beratungsfirma JLL
zu rekrutieren, anstatt sich selbst dafür anzubieten, was dem Anforde-
rungsprofil als Immobilientreuhänderin entspreche. Auch die von ihr ge-
nannte Bruttorendite für die Stadt Zürich sei viel zu hoch und nicht realis-
tisch gewesen. Bei den sanierungsbedürftigen Wohnliegenschaften emp-
fehle die Beschwerdeführerin den Verkauf oder die Sanierung, bleibe je-
doch mit der Begründung an der Oberfläche und könne die Kunden dahin-
gehend nicht beraten. Sie empfehle jemanden beizuziehen, obwohl sie
wiederum als angehende Immobilientreuhänderin dazu im Stande sein
müsste. Den Prozess der Sanierung könne sie nicht erklären. Auch die Va-
riante mit dem Stockwerkeigentum, welche von den Kunden ins Spiel ge-
bracht wurde, könne sie nicht ergänzen.
Es sei mitnichten so, dass alle Ausführungen der Beschwerdeführerin
falsch ausgefallen wären, jedoch rechtfertige sich die Note 3.5, welche als
knapp ungenügend definiert werde. Die Beschwerdeführerin habe nicht die
Aufgabe gehabt, das Gesamtportfolio für den Kunden zu analysieren, son-
dern den Kunden im gestellten Einzelfall zu beraten, ob die Liegenschaft
verkauft bzw. saniert werden solle. Sie habe jedoch lediglich die Aufgaben-
stellung wiederholt, kein eigenes Fazit gezogen und auch keine eigene
Empfehlung an den Kunden herangetragen.
B-160/2021
Seite 33
Insgesamt verfüge die Beschwerdeführerin über eine ungenügende Sozial-
und Methodenkompetenz und über eine klar ungenügende Fachkompe-
tenz. Es bleibe daher bei der Note 3.5 für die Beschwerdeführerin bei der
mündlichen Prüfung Immobilientreuhand.
7.3.4.3 Die Vorinstanz führt aus, sie vermöge in jeglicher Hinsicht nachzu-
vollziehen, weshalb die Prüfungsleistung der Beschwerdeführerin mit der
Note 3.5 beurteilt worden sei. Auf die Rügen gehe die Erstinstanz in rechts-
genüglicher Tiefe ein.
7.3.4.4 Tatsächlich führen die Prüfungsexperten äusserst umfangreich
aus, wie die Bewertung der Beschwerdeführerin im Fach Immobilientreu-
hand mündlich zustande kam. Sie legen nachvollziehbar dar, was von den
Prüfungskandidatinnen und -kandidaten erwartet worden wäre und wes-
halb die Leistung der Beschwerdeführerin mit der Note 3.5 beurteilt worden
ist. Auch auf die einzelnen Rügen der Beschwerdeführerin gehen sie ein.
So führen sie zur Problematik der leerstehenden Flächen aus, weshalb die
Anregung der Beschwerdeführerin, Dritte beizuziehen, nicht die erwartete
Vorgehensweise sei. Auch bringen sie verständlich vor, weshalb eben ge-
rade keine Gesamtportfolioanalyse verlangt worden sei und die Beschwer-
deführerin trotz einiger richtiger Antworten mit einer knapp ungenügenden
Note bewertet worden ist. Die Beschwerdeführerin hingegen bringt pau-
schal vor, ihre Antworten seien korrekt und deshalb müsse die Note erhöht
werden. Ihre diesbezüglichen Rügen sind zu wenig substantiiert, um die
nachvollziehbaren Äusserungen der Prüfungsexperten zu entkräften. Dass
das Ergebnis materiell nicht vertretbar oder die Prüfungsleistung der Be-
schwerdeführerin offensichtlich unterbewertet worden wäre, ist jedenfalls
nicht ersichtlich.
7.3.5 Die Vorinstanz korrigierte in ihrem Entscheid die Notenberechnung
der Erstinstanz. Sie berechnete die Note nicht anhand der drei Positions-
noten, sondern anhand der 24 Feinkriterien. Die Beschwerdeführerin be-
mängelt die Notenberechnung der Vorinstanz nicht. Trotzdem ist sie der
Meinung, die Note müsse angehoben werden. Sie bringt vor, die Vorinstanz
leite aus der falschen Berechnung der Erstinstanz keine Rechtsfolge ab.
Dem kann nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz führt aus, warum sie nach
wie vor von der Note 3.5 ausgeht. Zwar hat die Erstinstanz die Note der
Beschwerdeführerin entgegen der mathematischen Rundung von 3.208
auf 3.5 aufgerundet. Dies heisst jedoch nicht, dass die Vorinstanz die Note
vom errechneten Schnitt von 3.354 auf eine 4 aufrunden muss. Dafür gibt
es weder rechtliche noch mathematische Gründe. Die Beschwerdeführerin
B-160/2021
Seite 34
substantiiert auch nicht, auf welche Grundlage sie eine Erhöhung stützt.
Ihre Rüge geht fehl.
7.3.6 Die Beschwerdeführerin dringt mit ihren Rügen zur mündlichen Prü-
fung Immobilientreuhand nicht durch. An der Bewertung der Prüfungsleis-
tung ist nichts auszusetzen. Es bleibt bei der Note 3.5.
8.
Die Beschwerdeführerin beantragt zu mehreren Prüfungsaufgaben ihre
Befragung.
Sie konnte alle ihre Argumente in ihren schriftlichen Eingaben ins Verfah-
ren einbringen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine persönliche Einver-
nahme diesbezüglich einen weiteren Erkenntnisgewinn bringen könnte.
Auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Parteibefragung ist daher
in antizipierter Beweiswürdigung zu verzichten.
9.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die angefochtene
Verfügung kein Bundesrecht verletzt und auch sonst nicht zu beanstanden
ist (Art. 49 VwVG). Die Beschwerde ist abzuweisen.
10.
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 63 Abs. 1 VwVG sowie Art. 1 ff. des Reg-
lements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor
dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]). Die Spruchge-
bühr richtet sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der
Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG
und Art. 2 Abs. 1 VGKE). Sie ist auf Fr. 2'200.– festzusetzen. Der einbe-
zahlte Kostenvorschuss wird nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden
Urteils zur Bezahlung der Verfahrenskosten verwendet.
Der unterliegenden Beschwerdeführerin ist keine Parteientschädigung zu-
zusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG, Art. 7 Abs. 1 VGKE).
11.
Nach Art. 83 Bst. t BGG ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-
legenheiten an das Bundesgericht unzulässig gegen Entscheide über das
Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich
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Seite 35
auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung.
Unter diesen Ausschlussgrund fallen Prüfungsergebnisse im eigentlichen
Sinn, aber auch alle anderen Entscheide, die sich auf eine Bewertung der
intellektuellen oder physischen Fähigkeiten oder die Eignung eines Kandi-
daten beziehen (BGE 138 II 42 E. 1.1 m.w.H.). Wenn andere Entscheide
im Zusammenhang mit einer Prüfung strittig sind, insbesondere solche or-
ganisatorischer oder verfahrensrechtlicher Natur, bleibt das Rechtsmittel
zulässig (Urteil des BGer 2C_769/2019 vom 27. Juli 2020 E. 1.2.1 m.w.H.).
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