Decision ID: c3530bc2-f0a0-4141-8514-6a1440c9ec61
Year: 2022
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Mit Baugesuch vom 5. September 2019 ersuchte die Y._ Genossenschaft um die
Bewilligung, das Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 0000_ auf ihrem Grundstück Nr. 0001_,
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Grundbuchkreis X._, umzubauen und aufzustocken. Gegen das vom 17. September
bis 16. Oktober 2019 öffentlich aufgelegte Gesuch erhoben A._ und B._,
Miteigentümer des nördlich angrenzenden Grundstücks Nr. 0002_, sowie C._ und
D._, Miteigentümer des südöstlich angrenzenden Grundstücks Nr. 0003_,
Einsprache. Der Gemeinderat der Politischen Gemeinde X._ bewilligte das Gesuch am
4. Juni 2020 und wies die öffentlich-rechtlichen Einsprachen ab. Die privatrechtliche
Einsprache von C._ und D._ verwies er auf den Zivilrechtsweg.
B.
Gegen die Baubewilligung und die Abweisung ihrer Einsprachen erhoben sowohl A._
und B._ als auch C._ und D._ beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und
Umweltdepartement) Rekurs. Das Baudepartement hiess die Rekurse am 22. April
2021 gut und hob die Baubewilligung auf. Es beurteilte das an der Nordseite geplante
Treppenhaus mit Lift nicht als Dachaufbaute im Sinn des kommunalen Baureglements,
sondern als Teil der Hauptbaute, der die Vorgaben zu Geschossigkeit und
Gebäudehöhe einzuhalten habe und im Bereich des Dachgeschosses den dafür
geltenden Vorgaben genügen müsse. Das geplante Dachgeschoss sei als Vollgeschoss
zu werten und überschreite die zulässige Gebäudehöhe. Ergänzend hielt die Vorinstanz
fest, bei kleinerer Dimensionierung der Erweiterung des Mehrfamilienhauses oder mit
dem Bau einer Tiefgarage könnten auf dem Grundstück sowohl die Pflichtparkplätze
als auch die Fläche für einen Kinderspielplatz bereitgestellt werden. Auf die
Bereitstellung der Fläche für einen Kinderspielplatz sei deshalb unzulässigerweise
verzichtet worden. Zudem sei die Erschliessung nicht hinreichend, weil für die
nördlichen Parkplätze Zufahrt und Wendeanlage ungenügend seien.
C.
Die Y._ Genossenschaft (Beschwerdeführerin) erhob gegen den Rekursentscheid des
Baudepartements (Vorinstanz) vom 22. April 2021 durch ihren Rechtsvertreter mit
Eingabe vom 7. Mai 2021 und Ergänzung vom 21. Juni 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der
angefochtene Entscheid aufzuheben.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2021, die Beschwerde sei
abzuweisen. A._ und B._ sowie C._ und D._ (Beschwerdegegner) liessen sich am
17. August 2021 durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter vernehmen und
beantragten, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich
Mehrwertsteuer abzuweisen. Die Politische Gemeinde X._ (Beschwerdebeteiligte)
verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung.
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In der zwangsrechtlichen Verwertung vom 24. September 2021 erwarb die Bank Q._
das Grundstück Nr. 0001_. Am 15. Dezember 2021 teilte sie mit, sie werde in das
laufende Beschwerdeverfahren nicht eintreten. Mit der Begründung, die Erwerberin
wolle das Grundstück so rasch als möglich wieder veräussern und potentielle Käufer
zeigten Interesse am Bauprojekt, hielt die Beschwerdeführerin am 10. Januar 2022 an
der Beschwerde fest. Die übrigen Verfahrensbeteiligten verzichteten stillschweigend,
sich dazu zu äussern.
Auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin, der Vorinstanz und der
Beschwerdegegner zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin
ist zwar mittlerweile nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0001_, Grundbuch
X._. Ob das von ihr für dieses Grundstück verfolgte Bauprojekt bewilligt werden kann,
bleibt für sie jedoch von wirtschaftlicher Bedeutung. Sie ist deshalb zur Erhebung der
Beschwerde gegen den die Baubewilligung aufhebenden vorinstanzlichen Entscheid
befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit
Eingabe vom 7. Mai 2021 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung
vom 21. Juni 2021 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 VRP sowie mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf
die Beschwerde ist, soweit sie sich gegen die vorinstanzliche Aufhebung der
Baubewilligung richtet, deshalb einzutreten (vgl. auch Erwägung 6).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine – im Beschwerdeverfahren nicht heilbare –
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, weil die Vorinstanz in der
Angelegenheit keinen Augenschein durchgeführt hat. Entgegen der vorinstanzlichen
Darstellung ergäben sich die tatsächlichen (örtlichen) Verhältnisse nicht hinreichend
aus den Verfahrensakten und dem – anerkanntermassen nicht nachgeführten –
Geoportal. Es gehe um die Zufahrt zum Grundstück, die Anordnung der Parkplätze und
die Frage, ob für Zu- und Wegfahrt das Nachbargrundstück Nr. 0004_ beansprucht
werden müsse.
Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
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entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu
werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (vgl.
anstelle vieler VerwGE B 2021/101 vom 17. Februar 2021 E. 3.2.1).
Die Vorinstanz hat die praktische Umsetzbarkeit der vorgesehenen Zufahrt anhand der
in den Akten liegenden und auf dem Geoportal veröffentlichten Pläne beurteilt. Die
tatsächliche Situation, wie sie sich nach einer allfälligen Realisierung des Bauprojekts
hinsichtlich der Zu- und Wegfahrt zu den nördlich des Gebäudes geplanten
Parkplätzen im Detail zeigen wird, hätte auch mit einem Augenschein nicht geklärt
werden können. Deshalb konnten für die Beurteilung dieser Frage einzig die
vorhandenen Pläne massgeblich sein. Die Vorinstanz durfte damit pflichtgemässer
Handhabung ihres Ermessensspielraums zum Schluss kommen, für die Klärung des
entscheidwesentlichen Sachverhalts bedürfe es keines Augenscheins. Die Rüge, die
Vorinstanz habe den Anspruch der Beschwerdeführerin auf die Gewährung des
rechtlichen Gehörs verletzt, erweist sich deshalb als unbegründet.
3.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 731.1,
PBG) in Kraft getreten. Das bisherige Gesetz über die Raumplanung und das
öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (nGS 2017-049, BauG) wurde per 30. September
2017 aufgehoben (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und
Baubewilligungsentscheid erging am 4. Juni 2020 und damit nach Inkrafttreten des
PBG.
Die Anwendung des "neuen Rechts" (vgl. Art. 173 Abs. 2 PBG) setzt indes voraus, dass
die ans PBG angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne in Kraft sind (vgl.
Planungs- und Baugesetz, Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015,
in: ABl 2015 S. 2399 ff., S. 2531, sowie Kreisschreiben "Übergangsrechtliche
Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz (PBG)" des Baudepartements vom
8. März 2017, Ziff. 1 [nachfolgend: Kreisschreiben]). Das Baureglement der
Beschwerdebeteiligten vom 16. Januar 2014 (nachfolgend: BauR) mit dazugehörendem
Zonenplan wurde noch nicht an das neue Recht angepasst. Praxisgemäss kann von
den neuen Regelungen deshalb vorerst nur Gebrauch gemacht werden, sofern sie
direkt anwendbar sind (vgl. dazu Anhang des Kreisschreibens; das Verwaltungsgericht
kann vom Kreisschreiben abweichen, sofern es gewisse Bestimmungen für anwendbar
erachtet). Andernfalls ist das bis am 30. September 2017 gültig gewesene BauG in der
Fassung vom 1. Januar 2015 heranzuziehen.
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4.
In der Sache hat die Vorinstanz das Bauprojekt der Beschwerdeführerin in
verschiedener Hinsicht – Gebäudehöhe, fehlender Kinderspielplatz, unzureichende
Zufahrt zu den Parkplätzen, soweit sie nördlich des Gebäudes geplant sind – als nicht
bewilligungsfähig beurteilt. Erweist sich das Projekt unter einem dieser Aspekte als
baurechtswidrig, hat die Vorinstanz die von der Beschwerdebeteiligten erteilte
Baubewilligung zu Recht aufgehoben und die Beschwerde, mit welcher die Aufhebung
des angefochtenen Rekursentscheides beantragt wird, ist abzuweisen.
5.
Das Grundstück Nr. 0001_, auf welches sich das Bauprojekt der Beschwerdeführerin
bezieht, liegt in der Kernzone K3. In dieser Zone sind drei Vollgeschosse zuzüglich
Untergeschosse und Dachgeschoss zulässig, und die Gebäudehöhe ist auf 10.50
Meter beschränkt (vgl. Art. 9 und Art. 20 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde X._
vom 16. Januar 2014, nachfolgend: BauR). Dachgeschosse dürfen einen Kniestock von
maximal 1.20 Metern aufweisen (Art. 20 Abs. 2 Satz 1 BauR). Dachaufbauten haben
sich bezüglich der Grössenverhältnisse und Gestaltung gut in den Baukörper und die
Dachfläche einzuordnen und dürfen insgesamt höchstens sechzig Prozent der
jeweiligen Gebäudeseite einnehmen. Sie dürfen an die Fassadenflucht reichen und
müssen mindestens 1.0 Meter unter der Firstlinie angesetzt sein (Art. 32 Abs. 1 und 2
BauR). Technisch notwendige Bauteile und Anlagen wie unter anderem Treppen- und
Liftaufbauten dürfen unabhängig von den Vorschriften über die Dachaufbauten,
Gebäude- und Firsthöhe erstellt werden, wenn sie das Orts- und Landschaftsbild nicht
beeinträchtigen; sie sind möglichst klein zu halten, zusammenzufassen und der Sicht
zu entziehen (vgl. Art. 32 Abs. 4 BauR). Bei den Begriffen der Dachaufbaute und der
notwendigen technischen Bauteile und Anlagen handelt es sich um unbestimmte
Rechtsbegriffe, deren Auslegung und Anwendung durch Beschwerdebeteiligte und
Vorinstanz der Rechtskontrolle durch das Verwaltungsgericht zugänglich ist (vgl.
VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.1 mit Hinweisen).
Die Vorinstanz ging davon aus, der mit einem Schrägdach versehene Bauteil mit
Treppenhaus und Liftanlage überrage die restliche Schrägdachfläche des
Mehrfamilienhauses. Er ähnle in der Aussenwahrnehmung einer Schleppgaube,
weshalb die Beschwerdebeteiligte wohl zum Schluss gelangt sei, dieser Gebäudeteil
stelle eine Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 BauR dar. Der Gebäudeteil sei aber
vollständig in den Hauptbau integriert. Er stelle weder eine Anbaute noch eine Vorbaute
5.1.
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im Sinn von Art. 27 und 29 BauR dar. Sein Dach stelle auch keinen über die Grundform
des Dachs hinausragenden Bauteil dar. Es durchstosse die Dachebene nicht nach
aussen. Der umstrittene Gebäudeteil weise ganz einfach eine eigene Dachgestaltung
mit etwas geringerer Dachneigung als die beiden anderen, westlich und östlich davon
liegenden und nach Süden zurückversetzten Teile der Hauptbaute auf. Damit liege aber
keine Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 1 BauR und auch keine technisch
notwendige Treppenhaus- und/oder Liftaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 4 BauR vor,
sondern lediglich eine mit einer dreifach versetzten Nordfassade gestaltete
Hauptbaute, die über den drei versetzten Gebäudeteilen jeweils unterschiedliche
Dachneigungen aufwiesen. Als Teil der Hauptbaute habe er die Vorgaben zu
Geschossigkeit und Gebäudehöhe beziehungsweise – wenn er als Teil des
Dachgeschosses gelten solle – jene von Art. 20 Abs. 2 BauR einzuhalten. Danach dürfe
bei Schrägdächern der Kniestock – von Oberkant Dachgeschoss-Fussboden bis
Schnittpunkt Innenwand mit Dach – höchstens 1.2 Meter aufweisen. Dieser Vorgabe
widerspreche der Gebäudeteil des Treppenhauses mit Lift mit einem Kniestock von
über zwei Metern deutlich. Das Geschoss sei deshalb als (viertes) Vollgeschoss zu
werten. Zudem werde die höchstzulässige Gebäudehöhe überschritten.
In der Beschwerde wird nicht geltend gemacht, die Höhe der Fassade gegen Norden
im Bereich des Treppenhauses übersteige die zulässige Gebäudehöhe von
10.50 Metern nicht. Hingegen ist umstritten, ob eine Überschreitung zulässig ist, weil
der Bauteil als Dachaufbaute im Sinn von Art. 32 Abs. 2 BauR (dazu nachfolgend
Erwägung 5.2) oder aber als notwendige technische Anlage im Sinn von Art. 32 Abs. 4
BauR (dazu nachfolgend Erwägung 5.3) und damit das Dachgeschoss nicht als viertes
und damit in der Kernzone K3 unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren ist (dazu
nachfolgend Erwägung 5.3).
Die Beschwerdebeteiligte hat den Bauteil mit Treppenhaus und Lift als Dachaufbaute
im Sinn von Art. 32 Abs. 2 BauR behandelt, die mit einer Länge von 7.3 Metern deutlich
weniger als sechzig Prozent der Gebäudeseite mit einer Länge von 21 Metern
einnehme. Es sei zudem zulässig, dass die Dachaufbaute bis an die Fassadenflucht
reiche. Die Vorschriften für die Dachaufbaute seien eingehalten, weshalb diese bei der
Gebäudehöhe nicht zu berücksichtigen sei.
Der Begriff der Dachaufbaute gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR wird im Baureglement nicht
konkretisiert. Nach allgemeinen baurechtlichen Grundsätzen sind Dachaufbauten
untergeordnete Bauteile, welche die Dachfläche von Voll-, Dach- oder
5.2.
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Attikageschossen gegen aussen durchbrechen (B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 657; VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010
E. 2.3.2). Sie sind immer dem Dachgeschoss funktional zugeordnet (VerwGE B 2013/28
vom 14. Februar 2014 E. 3.2). Das Baureglement der Beschwerdeführerin enthält keine
Bestimmung, welche Treppenhäuser explizit als zulässige Dachaufbauten qualifiziert
(vgl. dazu auch VerwGE B 2009/139 vom 20. Mai 2010 E. 2.6.4).
Zwischen dem über die östlichen und westlichen Dachabschnitte hinausragenden
Gebäudeteil und dem restlichen Dachgeschoss besteht unbestreitbar eine funktionelle
Einheit. Das Treppenhaus und die Liftanlage ermöglichen erst den Zugang zum
eigentlichen Wohnteil auch auf der Ebene des Dachgeschosses und erweitern somit
dessen Nutzfläche (vgl. im Zusammenhang mit einem als Attikageschoss
ausgestalteten Dachgeschoss VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.2). Aus
den genehmigten Plänen wird ersichtlich, dass das gegen Norden erstellte
Treppenhaus samt Lift architektonisch als eigenständiger Teil des Gebäudes erscheint.
Selbst wenn der unterhalb des First ansetzende Dachteil als das Dach der westlichen
und östlichen Gebäudeteile durchstossend bezeichnet würde und insoweit – wie die
Vorinstanz ausführt – ähnlich in Erscheinung tritt wie das Dach einer breiten
Schleppgaube, unterscheidet sich der Gebäudeteil insgesamt wesentlich von einer
solchen Dachaufbaute. Eine Gaube darf zwar – vorauf die Beschwerdeführerin hinweist
– bis an die Gebäudefassade geführt werden. Allerdings durchbricht vorliegend die
Fassade in diesem Bereich unterhalb des Daches – mehr oder weniger weit
vorspringend – auch die Nordfassade des Gebäudes. Das Dach des Gebäudeteils ragt
deshalb – anders als jenes einer Gaube oder Lukarne – über die östlich und westlich
gelegenen Teile des Dachs hinaus. Insoweit durchstösst das Dach über dem
Treppenhaus und der Liftanlage nicht lediglich das Dach des Gebäudes. Hinzu kommt,
dass das Treppenhaus nicht nur das Dachgeschoss, sondern sämtliche Geschosse
des Mehrfamilienhauses erschliesst und damit deren Nutzfläche vergrössert. Auch die
Beschwerdeführerin führt aus, Treppenhaus und Liftanlage seien ein eigener in Beton
erstellter Bauteil und sei wie ein eigener Körper ans Haus angebracht. Der Gebäudeteil
erscheint damit nicht von untergeordneter Bedeutung. Die Beurteilung der Vorinstanz,
wonach es sich beim vorstehenden Gebäudeteil um keine Dachaufbaute im Sinne von
Art. 32 Abs. 1 und 2 BauR handelt, und deshalb die in der Kernzone K3 geltende
maximale Gebäudehöhe von 10.50 Metern einhalten muss, überzeugt. Die
Beschwerdeführerin beanstandet diese Einschätzung im Ergebnis nicht, sondern stellt
sich auf den Standpunkt, es handle sich um eine Treppen- und Liftaufbaute im Sinn
von Art. 32 Abs. 4 BauR.
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Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Treppenhaus mit Lift sei an der Nordseite des
Mehrfamilienhauses, etwa in der Mitte des Gebäudes geplant und erstrecke sich – was
nicht weiter erstaune – vom Unter- bis ins Dachgeschoss. Im Bereich des
Dachgeschosses überrage der Gebäudeteil, der Treppenhaus und Lift beinhalte, die
restliche Schrägdachfläche des Mehrfamilienhauses, was technisch erforderlich sei.
Die Bauweise, insbesondere die Erstellung aus Beton, sei aus feuerpolizeilichen
Gründen verlangt worden, um eine klare Trennung von den beiden zusätzlichen
Stockwerken, welche aus Holz erstellt würden, sicherzustellen. Die Vorinstanz setze
sich zu Unrecht mit dem Begriff der Dachaufbaute auseinander und gelange so zum
falschen Ergebnis, es liege keine technisch notwendige Treppenhaus- und/oder
Liftaufbaute vor. Richtig sei vielmehr, dass die ganze Erschliessung über Treppe und
Lift ein eigener Bauteil aus Beton sei. Das Treppenhaus werde an das Haus wie ein
eigener Körper angebracht und die Aussenmauern des Altbaus blieben in diesem
Bereich unverändert. Es handle sich im Ergebnis um einen technisch notwendigen
Bauteil im Sinne von Art. 32 Abs. 4 BauR.
Art. 32 Abs. 4 BauR zählt neben den Treppen- und Liftaufbauten beispielhaft weitere
technisch notwendige Bauteile und Anlagen auf, nämlich Kamine, Ventilationszüge,
Fassadenabschlüsse (Brüstungen) sowie Antennenanlagen, Solarzellen und
Sonnenkollektoren. Der Begriff der "technisch notwendigen Bauteile und Anlagen"
steht im Einklang mit jenem des kantonalen Rechts in Art. 83 Abs. 3 des Planungs- und
Baugesetzes (sGS 731.1, PBG), der – ebenfalls beispielhaft – Liftschächte, Kamine,
Antennen, Dachränder, Solarzellen und Sonnenkollektoren nennt. Als technisch
notwendige Bauteile gelten Dachaufbauten nur, wenn sie dem darunterliegenden
Gebäude funktionell dienen, für dessen Betrieb erforderlich sind, nicht anders als über
das Dach geführt werden können und das technisch notwendige Mass nicht
überschreiten (VerwGE B 2019/124 vom 23. Januar 2020 E. 2.2; VerwGE B 2009/104
vom 28. Januar 2010 E. 2.3.1). Nicht als technisch notwendige Dachaufbauten werden
Treppen- und Lifthäuser anerkannt. Sie sind innerhalb der vorgeschriebenen
Gebäudeumhüllung anzuordnen, die aus Gesamthöhe, Gebäudehöhe und Dachraum
mit Winkelmass und Bruchteil des Fassadenabschnittes (Dachaufbaute) gebildet wird
(vgl. C. Bernet, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und
Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 119 zu Art. 73 – 89 mit Hinweisen auf
die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung).
Der strittige Gebäudeteil, bestehend aus Treppenhaus und Liftanlage, dient unter
anderem dem Zugang zum Dachgeschoss. Er erweitert somit auch grundsätzlich den
5.3.
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nutzbaren Raum im Dachgeschoss und dient nicht bloss dem darunterliegenden
Gebäude. Letzteres wäre nur der Fall, wenn das Treppenhaus und die Liftanlage
lediglich die unteren Vollgeschosse zugänglich machen sollten, jedoch aus technischen
Gründen darüber hinaus erstellt werden müssten (VerwGE B 2009/104 vom 28. Januar
2010 E. 2.3.4). Treppenhaus und Liftanlage beinhalten zwar auch technische Elemente.
Sie sind allerdings nicht – wovon die Beschwerdeführerin ausgeht – insgesamt als
solche zu bezeichnen, allein weil sie die Funktion des Zugänglichmachens der
Wohnräume erfüllen und sich baulich aus brandschutztechnischen Gründen
hinsichtlich der verwendeten Materialien vom Bereich der Wohnungen abheben.
Demzufolge kann der umstrittene Gebäudeteil nicht als technisch notwendiger Bauteil
im Sinne von Art. 32 Abs. 4 BauR qualifiziert werden.
Als Vollgeschoss zählt gemäss Art. 20 BauR jedes Stockwerk, das weder als Unter-
noch als Dachgeschoss definiert ist (Abs. 1); Dachgeschosse dürfen einen – von
Oberkant Dachgeschoss-Fussboden bis Schnittpunkt Innenwand mit Dachuntersicht
zu messenden – Kniestock von maximal 1.20 Metern aufweisen (Abs. 2).
Da es sich beim vorliegenden Treppenhaus mit Liftanlage weder um eine Dachaufbaute
noch um einen technisch notwendigen Bauteil handelt, hat dieser Gebäudeteil die
Vorgaben betreffend Geschossigkeit und Gebäudehöhe einzuhalten; namentlich im
oberen Teil des Gebäudeteils sind dies die Vorgaben betreffend das Dachgeschoss.
Dass die Höhe des obersten Geschosses des Treppenhauses die für den Kniestock
eines Dachgeschosses maximal zulässige Höhe von 1.20 Metern deutlich
überschreitet, bestreitet die Beschwerdeführerin nicht. In diesem Bereich kann das
Geschoss des Treppenhauses nicht als Dachgeschoss behandelt werden und zählt
deshalb entsprechend Art. 20 Abs. 1 BauR als Vollgeschoss. Damit überschreitet der
Gebäudeteil mit vier Vollgeschossen die in der Kernzone K3 maximal zulässige
Geschosszahl von drei.
5.4.
Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, es entspreche der konsequenten
Praxis der Beschwerdebeteiligten, "solche Treppen- und Liftaufbauten" als technisch
notwendige Bauteile und Anlagen im Sinn von Art. 32 Abs. 4 BauR zu bewilligen.
Davon wolle sie gemäss Aussagen ihr gegenüber auch nicht abweichen. Soweit sich
die Beschwerdebeteiligte im Beschwerdeverfahren nicht entsprechend äussere, sei ein
Amtsbericht einzuholen.
5.5.
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6.
Die Vorinstanz hat mit dem angefochtenen Entscheid nicht nur die der
Beschwerdeführerin von der Beschwerdebeteiligten am 4. Juni 2020 erteilte
Baubewilligung, sondern auch den von der Beschwerdebeteiligten am 15. August 2019
erlassenen Teilstrassenplan "Z._" aufgehoben. Weil nach Auffassung der Vorinstanz
das Bauvorhaben auch wegen unzureichender Erschliessung nicht bewilligungsfähig
wäre, hat sich die Beschwerdeführerin in der Beschwerde eingehend dazu geäussert.
Aus dem in Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (SR 101, BV) verankerten Rechtsgleichheitsgebot lässt sich kein
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht ableiten (BGE 132 II 485 E. 8.6), es sei
denn, es liege eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde
vor und die Behörde gebe zu erkennen, sie gedenke auch in Zukunft nicht, von der
rechtswidrigen Praxis abzuweichen (BGE 136 I 65 E. 5.6 mit Hinweisen). Bestehen
jedoch widersprechende überwiegende öffentliche Interessen beziehungsweise
überwiegende berechtigte Interessen eines privaten Dritten, so kann eine
Ungleichbehandlung im Unrecht nicht bejaht werden. Die Interessen der benachbarten
Dritten, die im Schutzbereich der Bauvorschriften stehen, gehen in der Regel dem
Interesse eines Bauherrn, rechtswidrige Bewilligungen zu erhalten, vor (vgl. VerwGE B
2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3.4; vgl. auch BGE 108 Ia 212 E. 4b). Da das
Gebot der rechtsgleichen Rechtsanwendung verlangt, Gleiches nach Massgabe der
Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe der Ungleichheit ungleich zu
behandeln (BGE 131 I 91 E. 3.4), kann ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht
von vornherein nur dann bestehen, wenn die Unterschiede in den Sachverhalten keine
unterschiedliche Behandlung rechtfertigen.
Die Beschwerdebeteiligte hat sich zur Frage einer ständigen rechtswidrigen Praxis in
der Vernehmlassung nicht geäussert. Die Beschwerdeführerin verweist auf keine
Bauten im Gebiet der Beschwerdebeteiligten, in denen sich der Sachverhalt ähnlich mit
dem hier zu beurteilenden darstellt und bei denen sie eine vergleichbare –
rechtswidrige – Handhabung von Art. 32 Abs. 2 und 4 BauR durch die
Beschwerdebeteiligte vermutet. Insoweit legt die Beschwerdeführerin keine konkreten
Hinweise vor, welche die Frage der rechtsgleichen Handhabung des Baureglements in
vergleichbaren Fällen aufwerfen und weitere Sachverhaltsabklärungen, insbesondere
die Einholung eines Amtsberichts rechtfertigen würden (vgl. BGer 9C_601/2017 und
9C_527/2017, beide vom 26. Januar 2018, je E. 3; BGE 122 II 446 E. 4b). Die
Gewichtung der einer Gleichbehandlung der Beschwerdeführerin im Unrecht
entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdegegner kann deshalb
offenbleiben.
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Sie fordert deshalb auch die Aufhebung des angefochtenen Entscheides, soweit die
Vorinstanz damit den von der Beschwerdebeteiligten erlassenen Strassenplan
aufgehoben hat. Die Beschwerdebeteiligte, die als Planungsbehörde unabhängig vom
Ausgang des Baubewilligungsverfahrens ein eigenes schutzwürdiges Interesse am
rechtlichen Schicksal ihres Teilstrassenplanes vom 15. August 2019 hat, hat gegen
dessen Aufhebung durch die Vorinstanz keine Beschwerde erhoben.
Da die Baubewilligung – wie dargelegt – wegen Überschreitens der zulässigen
Gebäudehöhe und der Anzahl Vollgeschosse aufzuheben war, erübrigt sich die
Auseinandersetzung mit der Frage der Erschliessung. Selbst die Feststellung der
Rechtmässigkeit des Teilstrassenplans würde nicht dazu führen, dass das Projekt der
Beschwerdeführerin bewilligt werden könnte. Soweit der Beschwerde gegen die
Aufhebung des Teilstrassenplans durch die Vorinstanz eigenständige Bedeutung
zugemessen wird, kann darauf mangels eines schutzwürdigen Interesses der
Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden. – Ob die Erschliessung des Grundstücks
als Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung im Sinn von Art. 22 Abs. 2
Ingress und lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz;
SR 700, RPG) in Verbindung mit Art. 19 RPG und Art. 67 PGB auch die Frage der
grundstücksinternen Zufahrt zu einzelnen Parkplätzen umfasst, kann offenbleiben.
Ebenso kann offenbleiben, ob eine Baubewilligung verweigert werden dürfte, allein weil
eine den tatsächlichen und rechtlichen Anforderungen im Übrigen genügende
öffentliche Strasse nicht ihrer Bedeutung entsprechend klassiert ist.
7.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem
Ausgang sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von der
Beschwerdeführerin zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
CHF 4'500 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung). Der
von der Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 4'500 ist zu
verrechnen.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren
ausseramtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner hat keine
Kostennote eingereicht. Ein pauschales Honorar von CHF 2'000 zuzüglich pauschale
Barauslagen von CHF 80 und Mehrwertsteuer von CHF 160.15 (7,7 Prozent von
CHF 2'080) erscheint angemessen (Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28
und Art. 29 der Honorarordnung; sGS 963.75).
bis
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