Decision ID: f37f6f1c-7d51-5bcf-b32d-e8ccd353ef07
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Sachverhalt:
A.- Die X AG mit Sitz in Y (AR) bezweckt den Handel mit Waren und die Erbringung von
Dienstleistungen, insbesondere im Bereich Medizin. Die Gesellschaft kann im In- und
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Ausland Tochtergesellschaften und Zweigniederlassungen errichten und sich im In-
und Ausland an anderen Unternehmen beteiligen. Sie kann Grundstücke und
Liegenschaften erwerben, halten und veräussern. Die Gesellschaft kann auch alle
kommerziellen, finanziellen und anderen Tätigkeiten ausüben, welche mit dem Zweck
der Gesellschaft direkt oder indirekt im Zusammenhang stehen. A amtet als Präsident
und F als Mitglied des Verwaltungsrats.
B.- Mit öffentlich beurkundetem Personaldienstbarkeitsvertrag vom 2. Dezember 2019
räumte F der X AG an seinem in A gelegenen Grundstück GB-Nr. 0000 (Grundbuch A,
1'803 m Gartenanlage) ein selbständiges und dauerndes Baurecht für ein Geschäfts-
und Wohnhaus ein. Die Dauer des Baurechts wurde auf 100 Jahre ab dem Datum des
Grundbucheintrags festgelegt. Zudem vereinbarten die Parteien, dass als
Baurechtszins für die gesamte Dauer des Baurechtsvertrags eine einmalige Zahlung
von Fr. 100'000.– geschuldet sei (kapitalisierter Baurechtszins). Das Grundbuchamt A
veranlagte die Handänderungssteuer am 20. Januar 2020, wobei sie als
Bemessungsgrundlage von einem Kapitalwert von Fr. 2'196'914.– ausging. Am
22. Januar 2020 stellte es der X AG eine Handänderungssteuer von Fr. 21'969.15 (1 %
von Fr. 2'196'914.–) und verschiedene Gebühren in der Gesamthöhe von Fr. 11'293.40
in Rechnung. Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeinderat der Politischen
Gemeinde A (nachfolgend: Gemeinderat) mit Entscheid vom 17. August 2020 ab.
C.- Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 3. September 2020 erhob die X AG Rekurs
bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie beantragte,
der Einspracheentscheid des Gemeinderats vom 17. August 2020 sei aufzuheben, die
Handänderungssteuer und die von der Bemessungsgrundlage abhängigen
Grundbuchgebühren seien gestützt auf den kapitalisierten Baurechtszins von
Fr. 100'000.– festzusetzen, eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben
und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
Der Gemeinderat liess sich am 22. Oktober 2020 zum Rekurs vernehmen und
beantragte dessen kostenfällige Abweisung. Die X AG nahm dazu mit Schreiben vom
2. November 2020 Stellung.
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Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist
sowohl zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend Handänderungssteuer als auch
betreffend Grundbuchgebühren zuständig (Art. 229 in Verbindung mit Art. 194 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und 5 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 3. September 2020 ist rechtzeitig
eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 45 ff. VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Im Rekurs ist umstritten, ob der von den Vertragsparteien vereinbarte kapitalisierte
Baurechtszins von Fr. 100'000.– oder der von der Vorinstanz berechnete Verkehrswert
von Fr. 2'196'914.– als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer
heranzuziehen ist.
a) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in
der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
Handänderung gilt jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Als Handänderungen
gelten auch entgeltliche Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen
Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die
Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und
wesentlich beeinträchtigen (Art. 241 Abs. 3 StG). Der Steueranspruch entsteht mit der
Handänderung und wird mit der Rechnungstellung fällig (Art. 241 Abs. 4 StG).
Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Gemäss
Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen
des Erwerbers bemessen. Ist kein Kaufpreis vereinbart oder liegt der Kaufpreis unter
dem Verkehrswert, ist dieser massgebend (Art. 243 Abs. 2 StG).
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b) Die Rekurrentin wendet sich mit ihrer Eingabe nicht gegen die Erhebung einer
Handänderungssteuer. Sie macht vielmehr geltend, dass bei grammatikalischer
Auslegung von Art. 243 StG klar werde, dass diese Gesetzesnorm auf tatsächliche
Handänderungen, namentlich Grundstückkäufe, ausgelegt sei. Die Bestimmung,
wonach der Verkehrswert massgebend sei, wenn kein Kaufpreis vereinbart worden sei
oder wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liege, könne sich nicht auf
Handänderungen im Sinn von Art. 241 Abs. 3 StG beziehen, welche ausdrücklich nur
entgeltliche Belastungen von Grundstücken der Handänderungssteuer unterstelle.
Nach dem Gesetzeswortlaut unterlägen Belastungen von Grundstücken mit
privatrechtlichen Dienstbarkeiten nur der Handänderungssteuer, sofern und soweit sie
entgeltlich erfolgten. Zum gleichen Resultat gelange man bei einer systematischen
Gesetzesauslegung. So führe der Fall, in dem kein Kaufpreis festgelegt worden sei,
mithin die Belastung unentgeltlich gewährt worden sei, unweigerlich zu einem
diametralen Widerspruch zwischen Art. 241 Abs. 3 StG, welcher keine Besteuerung
vorsehe, und Art. 243 Abs. 2 StG, der die Besteuerung auf dem Verkehrswert verlange.
Dass die Steuerbemessung anhand des Verkehrswerts bei Belastungen von
Grundstücken unzulässig sei, ergebe sich schliesslich auch bei teleologischer
Auslegung. Das von der Vorinstanz gewählte Vorgehen führe zum stossenden Resultat,
dass bereits ab einem (kapitalisierten) Baurechtszins von einem symbolischen Franken
eine Besteuerung zum vollen Verkehrswert vorgenommen werden müsse, während bei
Verzicht auf einen Baurechtszins keine Handänderungssteuer anfalle.
Die Vorinstanz hielt dagegen, aus der Systematik der Bestimmungen des
Steuergesetzes über die Handänderungssteuer könne abgeleitet werden, dass bei
einem unterpreislich eingeräumten Baurecht für die Veranlagung der
Handänderungssteuer ebenfalls der Verkehrswert massgebend sei. Aus Art. 243 StG
gehe nicht hervor, dass für unterpreisliche Baurechte etwas Anderes gelten solle als für
alle anderen Handänderungen. Für alle Steuerobjekte gemäss Art. 241 StG seien die
gleichen Bemessungsgrundlagen massgebend. Das baurechtsbelastete Grundstück
GB-Nr. 1289 liege gemäss Zonenplan in der Wohnzone W2a an bester Wohnlage. Der
Baurechtsgeber habe es im Jahr 2017 für Fr. 2'250'000.– erworben. Die im
Personaldienstbarkeitsvertrag vereinbarte einmalige Zahlung von Fr. 100'000.– als
Baurechtszins für die gesamte Dauer des Baurechtsvertrags liege damit weit unter
einem marktüblichen Baurechtszins. Deshalb sei eine marktübliche Kapitalisierung
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vorzunehmen. Hinzu komme, dass der Baurechtsgeber an der Baurechtsberechtigten
beteiligt sei. Die Veranlagung der Handänderungssteuer auf der Basis des
kapitalisierten Baurechtszinses entspreche zudem der langjährigen kantonalen
Rechtsprechung.
c) aa) Das der Rekurrentin eingeräumte Baurecht umfasst das gesamte Grundstück
GB-Nr. 1289. Gemäss der Ziffer 1 der dinglichen Bestimmungen des
Personaldienstbarkeitsvertrags vom 2. Dezember 2019 (act. 8/1) hat die Rekurrentin als
Baurechtsberechtigte das Recht, im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen sowie
allfälliger behördlicher Ausnahmebewilligungen auf dem baurechtsbelasteten
Grundstück ein Geschäfts- und Wohnhaus und diesem dienende Bauwerke zu erstellen
und als Eigentum beizubehalten. Die Rekurrentin darf während der Dauer des
Baurechts erstellte Gebäude ganz oder teilweise abbrechen sowie bis 30 Jahre vor
Ablauf des Baurechts neue Gebäude erstellen. Der nicht überbaute Teil des
baurechtsbelasteten Grundstücks darf von der Baurechtsberechtigten im Rahmen der
gesetzlichen Bestimmungen nach ihrem Belieben genutzt werden. Das Baurecht
umfasst unter Vorbehalt der eingetragenen Rechte die ganze Fläche des Grundstücks
GB-Nr. 1289 (Ziff. 2). Das Baurecht wurde für die Dauer von 100 Jahren ab dem Datum
des Grundbucheintrags eingeräumt (Ziff. 3). Es ist übertragbar und vererblich (Ziff. 4).
Das Baurecht ist als Dienstbarkeit zulasten des Grundstücks GB-Nr. 0000 im
Grundbuch einzutragen und anschliessend als selbständiges und dauerndes Recht als
Grundstück Nr. D00000 im Grundbuch der Gemeinde A aufzunehmen (Ziff. 5). Im
Weiteren wurde unter den realobligatorischen Bestimmungen eine
Heimfallentschädigung festgelegt. Danach fallen nach Ablauf der Baurechtsdauer die
Bauwerke dem Grundeigentümer ordentlich heim und werden zu Bestandteilen des
Grundstücks GB-Nr. 0000. Für die heimfallenden Gebäude leistet der Grundeigentümer
der Baurechtsberechtigten eine Entschädigung, die sich bei Ablauf des Baurechts auf
den dannzumaligen Verkehrswert (Marktwert) beläuft. Sodann vereinbarten die Parteien
sowohl für den jeweiligen Grundeigentümer am Baurecht als auch für den jeweiligen
Baurechtsberechtigten am belasteten Grundstück ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach
Art. 682 Abs. 2 ZGB.
bb) Es ist unbestritten, dass es sich beim hier streitigen Baurecht um eine
privatrechtliche Dienstbarkeit im Sinn von Art. 241 Abs. 3 StG handelt (vgl. zum
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Baurecht nach Art. 675 und 779 ff. ZGB; Hrubesch-Millauer/Graham-Siegenthaler/
Roberto, Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, N 08.100 ff.). Wie die Rekurrentin zutreffend
vorbrachte, ergibt die grammatikalische Auslegung dieser Norm, dass nur entgeltliche
Dienstbarkeiten von der Handänderungssteuer erfasst werden. Von dem aus dem
Wortlaut abgeleiteten Sinn ist jedoch abzuweichen, wenn triftige Gründe dafür
bestehen, dass der Gesetzgeber diesen nicht gewollt haben kann. Solche Gründe
können sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Zweck
oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 143 III 385
E. 4.1). Im Rahmen einer solch historischen Betrachtung erwog das Verwaltungsgericht
in einem Entscheid vom 29. März 1988, Art. 182 Abs. 3 aStG (der gleich lautete wie
Art. 241 Abs. 3 des heute geltenden StG vom 9. April 1998) sei neu in das Steuergesetz
vom 23. Juni 1970 (nGS 25–93) gekommen. Durch diese Bestimmung sollten
privatrechtliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
unter gewissen Voraussetzungen ausdrücklich der Steuerpflicht unterstellt werden. Im
Weiteren sei durch die Aufnahme dieser Bestimmung eine Angleichung an die
Grundstückgewinnsteuer, namentlich Art. 47 Abs. 3 aStG, angestrebt worden. Aus der
Entstehungsgeschichte von Art. 182 Abs. 3 bzw. Art. 47 Abs. 3 aStG ergebe sich, dass
es sich bei dieser Bestimmung in erster Linie um eine Präzisierung von Art. 182 Abs. 2
aStG (heute Art. 241 Abs. 2 StG) handle. Es gäbe somit Handänderungstatbestände,
die sowohl unter Art. 182 Abs. 2 als auch unter Art. 182 Abs. 3 aStG fielen. Ein Beispiel
dafür sei die öffentlich-rechtliche Belastung eines Grundstücks mit einem zeitlich nicht
begrenzten Bauverbot als Schutzmassnahme. Werde eine solche
Nutzungseinschränkung entschädigt, so liege darin sowohl eine Handänderung im Sinn
von Art. 182 Abs. 3 aStG als auch im Sinn von Art. 182 Abs. 2 aStG. Ebenso verhalte
es sich bei der Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts im Sinn von
Art. 779 ZGB; auch dieser Vorgang falle grundsätzlich unter Art. 182 Abs. 2 und 3 aStG
(GVP 1988 Nr. 32 E. 4a). Dies bedeutet, dass die Errichtung eines selbständigen und
dauernden Baurechts unter Art. 182 Abs. 2 aStG fiel bzw. heute unter Art. 241 Abs. 2
StG fällt, wenn es unentgeltlich ist; entgeltliche fallen dagegen unter Art. 241
Abs. 3 StG. Das Vorbringen der Rekurrentin, wonach ausschliesslich entgeltliche
Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten der
Handänderungssteuer unterlägen, ist somit nicht stichhaltig. Da Art. 241 Abs. 3 StG als
Konkretisierung von Art. 241 Abs. 2 StG zu verstehen ist, ist nicht ersichtlich, weshalb
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die beiden Sachverhalte im Rahmen der Steuerbemessung unterschiedlich zu
behandeln sein sollten, wie die Rekurrentin geltend machte. Ob es sich um einen
Verkauf oder eine (entgeltliche) Belastung eines Grundstücks handelt, ist nicht von
primärer Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr der wirtschaftliche Effekt der
Handänderung. Erfolgt diese ganz oder teilweise unentgeltlich – zu denken ist bspw. an
eine Schenkung oder einen Tausch –, wird für die Bemessung deshalb auf ihren
tatsächlichen Wert abgestellt (G. Rüegg-Peduzzi, Die Handänderungssteuer in der
Schweiz, Zürich 1989, S. 139; Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht,
7. Aufl.2014, S. 337; Botschaft der Regierung zur Totalrevision des Steuergesetzes
vom 13. Mai 1997, ABl 1997, S. 1062). Auf die Bedeutung wirtschaftlicher
Handänderungen wurde im Übrigen bereits in der Botschaft der Regierung über den
Entwurf zu einem III. Nachtragsgesetz zum Gesetz über die Staats- und
Gemeindesteuern vom 30. August 1960 hingewiesen und ausgeführt, im neuen Abs. 3
(von aArt. 136 StG vom 1. April 1944, später aArt. 182 StG vom 23. Juni 1970) werde
eine der Regelung bei der Grundstückgewinnsteuer analoge Umschreibung der
Steuerpflicht für die sogenannten wirtschaftlichen Handänderungen vorgenommen.
Dem Erwerb würden neu Rechtsgeschäfte gleichgestellt, die bezüglich der
Verfügungsgewalt über Grundeigentum tatsächlich oder wirtschaftlich wie ein Erwerb
wirkten (ABl 1960, S. 859).
cc) Gemäss den unwidersprochenen Ausführungen der Vorinstanz erwarb F das in der
Wohnzone W2a liegende nicht überbaute Grundstück GB-Nr. 000 im Jahr 2017 für
Fr. 2'250'000.–. Bei einer Fläche von 1'803 m ergibt sich ein m -Preis von
Fr. 1'247.92, was für eine gehobene Lageklasse spricht. Es ist daher offensichtlich,
dass die vertraglich vereinbarte Baurechtsentschädigung von Fr. 100'000.– weit unter
dem Marktwert liegt. Gemäss Art. 243 Abs. 2 StG ist daher zur Bemessung der
Handänderungssteuer der Verkehrswert massgebend. Dazu darf auf den Landwert des
unbelasteten Grundstücks abgestellt werden; namentlich in Konstellationen, in denen
der Baurechtsberechtigte und der Eigentümer des baurechtsbelasteten Grundstücks
identisch sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_1081/2018 vom 29. Januar
2020 E. 3.4). Wie es sich um die Eigentumsverhältnisse bei der Beschwerdeführerin
genau verhält, lässt sich den Akten zwar nicht entnehmen, jedoch ist der
Baurechtsgeber bei der Beschwerdeführerin gleichzeitig Mitglied des Verwaltungsrats
mit Einzelunterschrift, was auf ein gewisses Näheverhältnis schliessen lässt. Deshalb
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darf auch im vorliegenden Fall auf den Landwert als Verkehrswert abgestellt werden,
ohne gegen allgemein anerkannte Schätzmethoden zu verstossen (BGer, a.a.O.,
E. 3.5), zumal der Verkehrswert Allgemeingültigkeit hat und nicht von den
Eigentumsverhältnissen abhängig ist. Gemäss Art. 254 Abs. 1 StG beträgt der
Steuersatz ein Prozent, was einen Steuerbetrag von Fr. 22'500.– ergibt.
dd) Die Vorinstanz ging nicht vom blossen Landwert von Fr. 2'250'000.– aus, sondern
errechnete unter Anwendung eines Kapitalisierungszinsfusses von 3 Prozent
(vgl. St. Galler Steuerbuch [StB] 135 Nr. 4, im Internet abrufbar unter: www.sg.ch/
steuern-finanzen und dort unter Steuern, Steuerbuch und rechtliche Grundlagen) einen
jährlichen Baurechtszins von Fr. 67'500.– und daraus einen Barwert von
Fr. 2'196'914.–. Der daraus errechnete Steuerbetrag von Fr. 21'969.15 liegt folglich nur
geringfügig unter dem gestützt auf dem Verkehrswert berechneten Steuerbetrag. Diese
Berechnungsmethode der Vorinstanz entspricht der gängigen Praxis und ist nicht zu
beanstanden. Entsprechend erweisen sich auch die vom Kapitalwert – dieser
entspricht dem Barwert bzw. der Summe der von der Vorinstanz berechneten
Jahreszinsen (vgl. Stauffer, Schaetzle, Weber, Barwerttafeln, 7. Aufl. 2018, N 2.15) –
abhängigen Gebühren für die Begründung eines selbständigen und dauernden
Baurechts in der Höhe von Fr. 8'787.70 (2 x Fr. 4'393.85) als rechtmässig. Sie
entsprechen der Verordnung über die Gebühren für Amtshandlungen der
Grundbuchämter und für die Durchführung von Grundstückschätzungen (sGS 914.5,
abgekürzt: GB-GebV). Danach werden für die Begründung eines selbständigen und
dauernden Baurechts zwei Promille des Kapitalwerts erhoben (Art. 11 Abs. 1 Nr. 22.01
GB-GebV). Für ein Rechtsgeschäft, das durch die Grundbuchverwalterin oder den
Grundbuchverwalter öffentlich beurkundet wird, werden die Gebührenansätze
verdoppelt (Art. 5 Abs. 1 GB-GebV). Die Kosten für die Grundbuchvermessung und die
diversen Gebühren sind nicht umstritten, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.
d) Die von der Vorinstanz erhobene Handänderungssteuer von Fr. 21'969.15 und die
Gebühren in der Gesamthöhe von Fr. 11'293.40 sind somit nicht zu beanstanden. Der
Rekurs erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Rekurrentin die Verfahrenskosten zu
bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Die Entscheidgebühr ist auf Fr.1'200.– festzusetzen
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(Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete
Kostenvorschuss von insgesamt Fr. 1'200.– ist mit den Entscheidgebühren zu
verrechnen.
Ein Anspruch auf Entschädigung der ausseramtlichen Kosten besteht bei diesem
Ausgang des Verfahrens nicht (Art. 98 VRP).