Decision ID: 09d4f76a-b988-51ed-9696-7dc72b54a5ff
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die A._ AG ist Eigentümerin des unüberbauten Grundstücks Nr. 0000_, Y._,
Grundbuch X._. Das Grundstück grenzt nordöstlich an das Grundstück Nr. 0001_ der
C._ und südwestlich an das Grundstück Nr. 0002_ der D._ AG.
Gemäss Zonenplan und Baureglement der Politischen Gemeinde X._ vom 15. Juli
2019 (nachfolgend: Zonenplan bzw. BauR 2019) gehört das Grundstück Nr. 0000_ zur
Wohnzone niedrige Dichte (W 11.5). Zuvor – gemäss Zonenplan und Baureglement der
Politischen Gemeinde X._ vom 15. April 2011 (nachfolgend: Zonenplan bzw. BauR
2011) – war es der Wohnzone W2 zugewiesen. Dies war es auch zum Zeitpunkt des
Erlasses des Überbauungsplans Y._ mit Besonderen Vorschriften (BesV) vom 18. Juli
2012 (nachfolgend: Überbauungsplan), in dessen Perimeter das Grundstück sich
befindet. Darin gehört es dem Baubereich C für Ein , Doppel- und Mehrfamilienhäuser
an. Das vom Überbauungsplan erfasste Gebiet liegt an einem Südhang und fällt stark
gegen Südosten ab.
B.
Mit Baugesuch vom 28. Oktober 2019 beantragten die A._ AG und die B._ AG der
Baukommission X._ die Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage auf Grundstück Nr.
0000_. Hiergegen erhoben die C._ und die D._ AG mit je zwei Eingaben vom 13.
bzw. 27. März 2020 Einsprache. Am 30. Juli 2020 wies die Baukommission der
Politischen Gemeinde X._ die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter
Bedingungen und Auflagen. Gegen diesen Entscheid rekurrierten die C._ und die
D._ AG beim Baudepartement. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom
17. Dezember 2020 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung
auf (Dispositiv Ziffer 1).
C.
Die A._ AG und die B._ AG (Beschwerdeführerinnen 1 und 2) erhoben gegen den am
17. Dezember 2020 versandten Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz) durch
ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 13. Januar 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und
der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid zu bestätigen, eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Am 2. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und verwies auf den angefochtenen
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Entscheid. Mit Eingabe vom 25. Februar 2021 liess sich die Politische Gemeinde X._
(Beschwerdebeteiligte) vernehmen und beantragte die Gutheissung der Beschwerde
unter Bestätigung des Einspracheentscheids und der Baubewilligung. Mit
Vernehmlassung vom 17. März 2021 beantragten die C._ und die D._ AG
(Beschwerdegegnerinnen 1 und 2) die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer und Barauslagen). Zu dieser Eingabe
nahmen die Beschwerdeführerinnen am 10. Mai 2021 Stellung, wozu sich die
Beschwerdegegnerinnen wiederum am 9. Juni 2021 äusserten. Hernach verzichteten
sämtliche Beteiligten stillschweigend auf eine Antwort.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der
Beschwerdeführerinnen, der Beschwerdegegnerinnen sowie der
Beschwerdebeteiligten zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Eintreten
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Rechtsprechung
erfolgt in Fünferbesetzung, weil eine Rechtsfrage vom Verwaltungsgericht erstmals zu
beurteilen ist (vgl. Art. 18 Abs. 3 Ingress und lit. b Ziff. 1 des Gerichtsgesetzes; sGS
941.1). Die Beschwerdeführerinnen sind als Baugesuchstellerinnen und Adressatinnen
des angefochtenen Entscheids, mit welchem die ihnen von der Beschwerdebeteiligten
erteilte Baubewilligung aufgehoben wurde, zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art.
64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den am
17. Dezember 2020 versandten Rekursentscheid wurde unter Berücksichtigung des
Fristenstillstands über Weihnachten und Neujahr rechtzeitig erhoben (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
Ingress und lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung; SR 272, ZPO) und erfüllt
inhaltlich und formal die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 48
Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Streitgegenstand
Die vorliegende Streitigkeit betrifft in erster Linie übergangsrechtliche Fragestellungen,
die sich im Zusammenhang mit altrechtlichen Sondernutzungs- bzw.
Überbauungsplänen ergeben. Auszugehen ist dabei davon, dass das Planungs- und
Baugesetz (sGS 731.1, PBG) am 1. Oktober 2017 in Kraft trat und damit zum Zeitpunkt
der erstinstanzlichen Beurteilung des Baugesuchs durch die Beschwerdebeteiligte
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bereits in Vollzug war. Alsdann hat die Beschwerdebeteiligte mit Erlass des Zonenplans
und des BauR 2019 ihre Rahmennutzungsplanung bereits an das PBG angepasst.
Diese ist seit 1. September 2019 und war damit zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen
Beurteilung ebenfalls bereits in Vollzug. Zugleich gehen die Beteiligten
übereinstimmend davon aus, dass der Überbauungsplan, der vor Inkrafttreten des PBG
erlassen und nicht an dieses angepasst wurde und in dessen Perimeter das
Grundstück Nr. 0000_ liegt, nach wie vor gilt (vgl. etwa Beschwerde Ziff. II.1a, 2b, 3
und 4 sowie Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen Ziff. 9). Dies trifft zu – und
zwar ungeachtet des Umstands, dass Art. 175a Ingress und lit. c PBG, welcher
nunmehr ausdrücklich die Weitergeltung von unter dem Gesetz über die Raumplanung
und das öffentliche Baurecht (sGS 731.1, BauG) erlassenen Sondernutzungsplänen
vorsieht, erst seit 1. September 2020 in Vollzug ist. Das PBG enthielt nämlich bereits
vor Erlass dieses Nachtrags keine Anpassungspflicht für altrechtliche
Sondernutzungspläne, sodass deren Bestand und weitere Anwendbarkeit ausser Frage
stand und steht (anders noch der Entwurf der Regierung zu Art. 180 E-PBG, vgl. dazu
Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz, ABl 2015, S.
2399 ff. [nachfolgend: Botschaft PBG], S. 2427; siehe dazu Erwägung 3.3
nachfolgend). Art. 175a Ingress und lit. c PBG stellt mithin einzig klar, was ohnehin galt
(vgl. J. Frei, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz
des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 15 f. zu Art. 175a PBG; Botschaft und Entwurf
der Regierung vom 10. Dezember 2019 zum Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz,
S. 8, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte > 22.19.11). Der besagte
Überbauungsplan ist denn auch im Geoportal in der Rubrik "ÖREB
Sondernutzungspläne Kt SG" erfasst.
Zwischen den Beteiligten ist umstritten, welche (Regelbau-)Vorschriften angesichts
dieser rechtlichen Ausgangslage nebst dem Überbauungsplan zur Anwendung
gelangen. Die Vorinstanz kam mit den Beschwerdegegnerinnen zum Schluss, es sei
weiterhin (integral) auf die zum Zeitpunkt des Erlasses des Überbauungsplans
geltenden Vorschriften des BauG sowie des BauR 2011 abzustellen. Dass das
Bauvorhaben diese Vorschriften nicht einhalte, sei unbestritten. Entsprechend hob sie
die Baubewilligung auf (vgl. Erwägungen 2.2-4 des angefochtenen Entscheids). Die
Beschwerdeführerinnen sind hiermit nicht einverstanden und rügen, die altrechtlichen
Bestimmungen könnten nur noch insoweit Anwendung finden, als die Besonderen
Vorschriften des Überbauungsplans zugehörige altrechtliche Begriffe, Mess- und
Berechnungsweisen oder sonstige Regelungen des übergeordneten Rechts
voraussetzten. Sie möchten daher insbesondere die Regelbauvorschriften des BauR
2019 für die Wohnzone niedrige Dichte (W 11.5), der das streitbetroffene Grundstück
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gemäss Zonenplan 2019 angehört, angewandt wissen.
Zu untersuchen ist in einem ersten Schritt, ob und inwieweit die Weitergeltung des
Überbauungsplans auch eine Weitergeltung von BauG und BauR 2011 nach sich zieht
(vgl. Erwägung 3 nachfolgend). Ausgehend davon bedarf der Klärung, ob das
Bauvorhaben mit den einschlägigen Vorschriften in Einklang steht (vgl. Erwägung 4
nachfolgend).
3. Weitergeltung des BauG sowie des BauR 2011
Vorauszuschicken ist, dass sich die geschilderte Problematik – entgegen dem, was die
Beschwerdeführerinnen suggerieren – nicht anhand einer isolierten Betrachtung von
Art. 173 PBG auflösen lässt. Diese übergangsrechtliche Bestimmung besagt, dass die
bei Vollzugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren nach jenem
Recht beurteilt werden, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der
Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat (Abs. 1). Vorbehalten bleibt die Anwendung des
neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Abs. 2). Vorliegend
einschlägig ist Abs. 1. Es steht nämlich ausser Frage, dass der zeitliche
Geltungsbereich des PBG grundsätzlich eröffnet ist und zum Zeitpunkt der
erstinstanzlichen Beurteilung bereits ein an das PBG angepasstes Baureglement in
Kraft war (vgl. Erwägung 2 vorstehend). Damit ist aber noch nichts darüber gesagt, was
die – im anwendbaren neuen Recht eben auch vorgesehene (vgl. Erwägung 2
vorstehend) – Weitergeltung von altrechtlichen Sondernutzungsplänen für die
Anwendbarkeit von BauG und alten Baureglementen bedeutet.
3.1.
Auf die Frage, ob die Weitergeltung von Sondernutzungsplänen wie dem vorliegenden
sich auf die Bestimmungen des BauG sowie des zum Erlasszeitpunkt des
Überbauungsplans geltenden Baureglements erstreckt (zur Zulässigkeit einer solchen
Nachwirkung im Allgemeinen vgl. M. Kradolfer, Intertemporales öffentliches Recht, Ein
Beitrag zum zeitlichen Kollisionsrecht unter besonderer Berücksichtigung des
schweizerischen Verwaltungs- und Verfassungsrechts, Zürich 2020, § 2 Rz. 52, der
darauf hinweist, dass die Nachwirkung – anders als die Vorwirkung [BGE 129 V 455
E. 3; BGer 1C_441/2007 vom 23. Mai 2008 E. 2.3] – in keinem Spannungsverhältnis
zum Legalitätsprinzip steht), gibt das PBG keine ausdrückliche Antwort. Eine solche
lässt sich – dies ist den Beschwerdeführerinnen zuzugestehen – jedenfalls bei einer
streng formalen Lesart auch nicht dem Wortlaut von Art. 175a Ingress und lit. c PBG
entnehmen, dessen Anwendbarkeit im vorliegenden Fall strittig ist, mit Blick auf die
3.2.
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nachfolgenden Ausführungen aber keiner näheren Betrachtung bedarf. Die Antwort auf
die erwähnte Fragestellung ergibt sich bereits aus einer davon unabhängigen
Auslegung des im PBG verankerten übergangsrechtlichen Regimes.
Ein Gesetz ist in erster Linie nach Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde
liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode
auszulegen. Die Auslegung des Gesetzes ist zwar nicht entscheidend historisch zu
orientieren, im Grundsatz aber dennoch auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers
und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten, die es mit Hilfe
der herkömmlichen Auslegungselemente zu ermitteln gilt. Eine hierarchische
Prioritätenordnung zu Gunsten einzelner Auslegungselemente existiert nicht (BGE 140
IV 28 E. 4.3.1; 128 I 34 E. 3b). Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar
entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen
(BGE 140 II 509 E. 2.6; 140 III 206 E. 3.5.3 f.). Dies gilt insbesondere bei jüngeren
Erlassen (BGE 140 I 305 E. 6.1; 140 V 8 E. 2.2.1; 138 III 694 E. 2.4; 137 V 167 E. 3.2).
Der Entwurf der Regierung zum PBG sah in dessen Art. 180 vor, dass
Sondernutzungspläne der politischen Gemeinden innert zehn Jahren seit
Vollzugsbeginn des Gesetzes im ordentlichen Verfahren an das neue Recht
anzupassen seien (Abs. 1). Bis zu ihrem Vollzugsbeginn würden sie angewendet,
soweit sie dem unmittelbar anwendbaren neuen Recht nicht widersprächen (Abs. 2).
Nach Ablauf der Anpassungsfrist nicht angepasste Sondernutzungspläne gälten als
aufgehoben (Abs. 3). In der Botschaft wurde dazu ausgeführt, diese Regelung diene
der Rechtssicherheit. Damit sei sichergestellt, dass nicht während Jahren bzw.
allenfalls Jahrzehnten Sachverhalte nach bisherigem Recht (BauG und Baureglement)
beurteilt werden müssten. Nachdem mit dem PBG ein eigentlicher Systemwechsel
eingeleitet werde, wäre ein Nebeneinander von unterschiedlichen Regelbauweisen
(nach bisherigem Recht und nach neuem Recht) auf längere Sicht nicht praktikabel
(Botschaft PBG, S. 2532). Im Rahmen der Gesetzesberatungen entschied die
vorberatende Kommission des Kantonsrates, Art. 180 E-PBG ersatzlos zu streichen
(vgl. Protokoll der Sitzung der vorberatenden Kommission des Kantonsrates zum
Planungs- und Baugesetz vom 21. Januar 2016 [nachfolgend: Protokoll VoKo],
S. 26-28, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte > 22.15.08 > Dokumente).
Zentral waren dabei Überlegungen der Rechtssicherheit und des tief zu haltenden
Verwaltungsaufwands der Gemeinden (Frei, a.a.O., N 15 zu Art. 175a PBG; vgl. dazu
das Votum Ritter-Hinterforst, Protokoll VoKo, S. 27). Der Kantonsrat folgte der
vorberatenden Kommission (vgl. das Ergebnis der 1. Lesung des Kantonsrates vom
3.3.
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2. und 3. März 2016, S. 50 Fn. 62; abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte >
22.15.08 > Dokumente).
Aus dem Vorstehenden erhellt, dass der Gesetzgeber bei Erlass des PBG vom
Verständnis ausging, bei einer (vorbehaltlosen) Weitergeltung altrechtlicher
Sondernutzungspläne habe dies im entsprechenden Perimeter auch eine Weitergeltung
von Baugesetz und (altem) Baureglement zur Folge (siehe auch Protokoll VoKo, Votum
Clavadetscher-RA auf S. 27 ["Der Sondernutzungsplan sei mit den alten
Regelbauvorschriften eine Einheit"]). Dies zumindest in jenen Fällen, in denen die
fraglichen Sondernutzungspläne – wie hier (vgl. Erwägung 3.5 nachfolgend) – einen
entsprechenden Vorbehalt zugunsten der bei Planerlass geltenden
Regelbauvorschriften enthalten (vgl. zu Sondernutzungsplänen ohne solchen Vorbehalt
den [insoweit im Widerspruch zur Botschaft stehenden] Antrag der Regierung zu
Art. 180 E-PBG vom 16. Februar 2016, abrufbar unter: www.ratsinfo.sg.ch/geschaefte
> 22.15.08 > Dokumente). Eine historische Auslegung spricht demnach, soweit hier von
Bedeutung, für eine Weitergeltung des BauG sowie der zum Zeitpunkt des Erlasses
des Sondernutzungsplans geltenden Baureglements.
Teleologisch-systematische Überlegungen decken sich mit diesem
(Zwischen-)Ergebnis:
Sondernutzungspläne werden als planerische Instrumente eingesetzt, wenn es auf
Grund der konkreten örtlichen und baulichen Situationen sinnvoll erscheint, in
geeigneten Fällen im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss
Art. 1 und 3 RPG von den allgemein gehaltenen Regelbauvorschriften bzw.
Zonenbestimmungen abzuweichen (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht,
Bern 2003, Rz. 145 und 147; VerwGE B 2015/308 vom 26. Oktober 2017 E. 6.1). Nach
altem Recht erstellte Sondernutzungspläne sind entsprechend auf das BauG und nicht
auf das PBG abgestimmt. Sie enthalten regelmässig Abweichungen von – aber auch
Vorbehalte zu Gunsten der – Regelbauvorschriften (Frei, a.a.O., N 17 zu Art. 175a PBG;
Botschaft PBG, S. 2532). Es ist daher folgerichtig, auf betroffenen Grundstücken nicht
nur die besonderen Bestimmungen des altrechtlichen Sondernutzungsplans, sondern
auch die Regelbauvorschriften des aufgehobenen BauG und des kommunalen
Baureglements, auf denen sie basieren, anzuwenden (vgl. Frei, a.a.O.). Anders zu
entscheiden hiesse, die Eigenheiten des Verhältnisses zwischen Sondernutzungs- und
Regelbauordnung auszublenden. Überbauungspläne dürfen nicht auf eine materielle
Änderung der Zonenordnung hinauslaufen (zit. VerwGE B 2015/308 E. 6.5.1; Heer,
3.4.
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a.a.O., Rz. 145; GVP 2003 Nr. 19; siehe auch B. Deillon, in: Bereuter/ Frei/Ritter [Hrsg.],
a.a.O., N 14 ff. zu Art. 25 PBG). Die Zulässigkeit eines Überbauungsplans beurteilt sich
deshalb – wie die Beschwerdeführerinnen sinngemäss selbst vortragen (Beschwerde
Ziff. II.2d) – nicht zuletzt anhand der Frage, inwieweit sich dessen Vorschriften mit der
anwendbaren Grundordnung vertragen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen
Abweichungen von Regelbauvorschriften materiell als Zonenplanänderung zu
qualifizieren sind, beurteilt sich anhand der konkreten Umstände im Einzelfall (zit.
VerwGE B 2015/308 E. 6.5.1; B 2008/124 vom 24. März 2009 E. 5.1 mit Hinweisen). Ein
Überbauungsplan ist insofern nicht eine isoliert zu betrachtende, allseits kompatible
Ergänzung der jeweils gültigen übrigen Vorschriften, sondern weist naturgemäss einen
engen Bezug zur Grundordnung auf, wie sie zum Zeitpunkt seines Erlasses gilt
respektive galt. Die Anwendung einer neurechtlichen Grundordnung auf altrechtliche
und unangepasste Sondernutzungspläne, wie sie die Beschwerdeführerinnen
befürworten, könnte je nach Ausgangslage zu erheblichen Verzerrungen innerhalb des
erwähnten Verhältnisses zwischen Grund- und Sondernutzungsordnung und damit zu
einem Regime führen, das in der entsprechenden Kombination nie öffentlich auflag und
unter Umständen gar nicht zulässig gewesen wäre. Dabei gilt zu bedenken, dass eine
akzessorische Überprüfung von Sondernutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren
grundsätzlich ausser Betracht fällt (Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 248). Insofern liefe – soweit nicht aufgrund der
veränderten Verhältnisse ausnahmsweise eine solche Überprüfung vorgenommen
würde (vgl. dazu VerwGE B 2014/77 vom 28. April 2015 E. 3 mit Hinweis) – eine
Anwendung des neuen Rechts (PBG, neues Baureglement) auf entsprechende
altrechtliche Pläne darauf hinaus, dass die Gemeinden zwecks Vermeidung von sich
aus dem Gesagten ergebenden Anwendungsproblemen faktisch gezwungen wären,
ihre Sondernutzungspläne einer Überprüfung auf deren Kompatibilität mit dem neuen
Regime hin zu unterziehen und allenfalls anzupassen. Ziel der Streichung von Art. 180
E-PBG war es aber unter anderem gerade, den Aufwand für die Gemeinden tief zu
halten (vgl. Erwägung 3.3 vorstehend).
Insgesamt ist somit festzuhalten, dass eine Anwendung des neuen Rechts auf
altrechtliche Sondernutzungspläne zu einem Zusammenspiel verschiedener Ordnungen
führen würde, das jedenfalls unzweckmässiger als der von den Beschwerdeführerinnen
beanstandete Ansatz (Nebeneinander von PBG und BauG bzw. neuem und altem
Baureglement) wäre. Dies wäre der Rechtssicherheit abträglich und gilt es demnach zu
vermeiden. Vor diesem Hintergrund greift es zu kurz, wenn die Beschwerdeführerinnen
argumentieren, die altrechtlichen Vorschriften könnten nur noch Berücksichtigung
finden, soweit die Besonderen Vorschriften zugehörige altrechtliche Begriffe, Mess-
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und Berechnungsweisen oder sonstige Regelungen des übergeordneten kantonalen
oder kommunalen Rechts voraussetzten (Beschwerde Ziff. II.2e). Aus dem Gesagten
folgt – unter dem sogleich (Erwägung 3.5) anzubringenden Vorbehalt – vielmehr, dass
der gesetzgeberische Entscheid, Sondernutzungspläne keiner Anpassungspflicht zu
unterstellen, im entsprechenden Perimeter auch eine Weitergeltung des BauG sowie
des zum Zeitpunkt des Sondernutzungsplanerlasses in Kraft stehenden Baureglements
zur Folge hat.
Ob es sich in Fällen, in denen ein Sondernutzungsplan keinen Verweis auf die zum
Zeitpunkt seines Erlasses geltende Grundordnung enthält (vgl. Erwägung 3.3 in fine),
gleich verhält, kann vorliegend offen bleiben, zumal, wie nachfolgend zu zeigen ist, der
hier interessierende Überbauungsplan statisch auf die alte Ordnung verweist.
Eine statische Verweisung liegt vor, wenn das Verweisungsobjekt eine bestehende
Regelung ist, die in einer ganz bestimmten Fassung Anwendung finden soll. Das
verweisende Organ kennt den Inhalt der Norm, auf die verwiesen wird, und dieser
verändert sich nicht ohne Zustimmung des für die Verweisung zuständigen Organs.
Dynamisch ist die Verweisung, wenn Normen nicht in einer bestimmten, sondern in der
jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt werden. Das bedeutet, dass sich die
Norm, auf die verwiesen wird, ohne Zutun des verweisenden Organs ändern kann
(BGE 136 I 316 E. 2.4.1; Bundesamt für Justiz, Gesetzgebungsleitfaden, 4. Aufl. 2019,
S. 198 f., 202; M. Wyss, Rechtsetzungslehre, Bern 2016, S. 151 ff.).
Auszugehen ist hier von Art. 1 BesV, welcher unter anderem was folgt statuiert: "Soweit
nachstehend nichts anderes bestimmt wird, gelten insbesondere die Vorschriften des
kantonalen Baugesetzes (BauG) sowie das Baureglement der Gemeinde X._ (BauR)".
Allein daraus ergibt sich noch nicht, auf welche Fassung der entsprechenden
Bestimmungen verwiesen wird. Art. 3 BesV besagt jedoch, dass der Überbauungsplan
unter anderem "die Berücksichtigung der wichtigsten Vorgaben bezüglich
rechtsgültigem Zonenplan und Baureglement vom 15. April 2011" bezweckt. Dass
damit nicht der Zonenplan und das BauR 2019 der Beschwerdebeteiligten gemeint
sein können, bedarf keiner ergänzenden Ausführungen. Weiter verweisen die
Besonderen Vorschriften an zwei Stellen auf die Bestimmungen der Wohnzone W2
"des Baureglements der Gemeinde X._" (Art. 4 Abs. 5 und Art. 5 BesV). Auch dies
impliziert eine statische Bezugnahme auf das altrechtliche kommunale Regime, war
doch im Zeitpunkt des Erlasses nicht klar, ob bei einer künftigen Revision die
Wohnzone W2 (überhaupt oder für das Plangebiet) erhalten bleiben würde. Hinweise
3.5.
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4. Einhalten der Regelbauvorschriften
Dass die anwendbaren Regelbauvorschriften des BauG bzw. des BauR 2011 nicht
eingehalten sind, blieb im Verfahren, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, unbestritten.
Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführerinnen ist unbegründet. Stellten sie die
entsprechende Rüge der Beschwerdegegnerinnen (vgl. Rekurs Rz. 11) nämlich nicht in
Abrede, durfte die Vorinstanz gestützt auf den sich daraus ergebenden
Prozesssachverhalt auch ohne ausdrückliche Anerkennung darauf schliessen, die
Beschwerdeführerinnen hielten das Vorhaben unter dem BauG bzw. dem BauR 2011
ebenfalls für nicht bewilligungsfähig.
Im Übrigen ist offenkundig, dass das Vorhaben bei Anwendung der entsprechenden
Regelbauvorschriften anhand der vorliegenden Unterlagen nicht bewilligungsfähig ist.
So hält das geplante Gebäude insbesondere den für die Wohnzone W2 geltenden
grossen Grenzabstand von 8 m nicht ein (vgl. Art. 16 und die Tabelle Regelbauweise
auf Seite 8 des BauR 2011 sowie act. 8/4-14, Situationsplan; act. 13 Rz. 26), was die
Beschwerdeführerinnen in ihrer Stellungnahme vom 10. Mai 2021 denn auch nicht in
Abrede stellten (act. 17 Ziff. I.c). Sodann weicht die Definition des Niveaupunktes
gemäss Art. 60 Abs. 2 BauG wesentlich von Art. 77 Abs. 1 PBG ab. Während erstere
Norm auf den Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden
abstellt (vgl. zur Ermittlung beispielsweise die Grafik zu Art. 14 des Baureglements der
Politischen Gemeinde Rebstein vom 18. Februar 2014, S. 11), bestimmt sich der
Niveaupunkt nach neuem Recht anhand des Schwerpunkts des kleinsten aus
Gebäudelänge und Gebäudebreite ohne Anbauten und Dachvorsprünge gebildeten
Rechtecks auf dem massgebenden Terrain. Da den sich bei den Akten befindlichen
Plänen einzig eine Ermittlung des Niveaupunkts gestützt auf die Definition des PBG zu
entnehmen ist, lässt sich nicht überprüfen, ob jene Vorschriften des BauR 2011, welche
auf den Niveaupunkt als Referenz abstellen (vgl. Art. 19 [Gebäude- und Firsthöhe] und
Art. 20 [Geschosszahl] BauR 2011), eingehalten sind. Dies ist insofern erheblich, als
namentlich eine Verschiebung des Niveaupunkts um rund 60 cm in Richtung Süden
respektive Südosten – ausgehend von der aus den eingereichten Unterlagen
hervorgehenden Gebäudehöhe von 6.91 m (vgl. act. 8/4-14, Plan 651/04; siehe auch
die insoweit unbestritten gebliebene [vgl. act. 8/4-10 S. 4] Bezifferung durch die
Beschwerdegegnerinnen in act. 8/4-7 und 8, jeweils Ziff. 11) – eine Überschreitung der
zulässigen Gebäudehöhe von 7.5 m (Art. 19 Abs. 1 sowie Tabelle Regelbauweise auf
auf eine dynamische Verweisung lassen sich den Besonderen Vorschriften hingegen
keine entnehmen. Der vorinstanzliche Schluss, die Besonderen Vorschriften enthielten
einen statischen Verweis auf die Vorschriften des BauR 2011, ist somit nicht zu
beanstanden.
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Seite 8 des BauR 2011) zur Folge hätte. Eine solche Abweichung erscheint bei einer
Verschiebung des Niveaupunkts angesichts des stark gegen Südosten abfallenden
Geländes zumindest nicht von vornherein ausgeschlossen.
5. Zusammenfassung
Es ergibt sich, dass das PBG eine Weitergeltung von unter dem BauG erlassenen
Sondernutzungs- respektive Überbauungsplänen vorsieht. Dies hat zur Folge, dass für
die Beurteilung von Baugesuchen auf Grundstücken, welche in den entsprechenden
Perimetern liegen, auch nach Inkrafttreten des PBG weiterhin die Bestimmungen des
BauG sowie des Baureglements, auf deren Basis die betreffenden Überbauungspläne
erlassen wurden, zur Anwendung gelangen, jedenfalls soweit der betreffende
Sondernutzungsplan auf diese altrechtlichen Vorschriften verweist. Das strittige
Bauvorhaben ist deshalb – das heisst mit Blick auf die Vorschriften für die Wohnzone
W2 gemäss BauR 2011 – in der vorliegenden Form nicht bewilligungsfähig, weshalb
die Vorinstanz die erteilte Baubewilligung zu Recht aufhob. Die Beschwerde ist
abzuweisen.
6. Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Sie haften solidarisch (Art. 96 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist
angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Da über die
Rechtsfrage, welche Regelbauvorschriften bei Weitergeltung eines altrechtlichen
Sondernutzungsplans zur Anwendung gelangen, erstmals entschieden wurde, ist in
Anwendung von Art. 97 VRP auf die Erhebung der Kosten zu verzichten (VerwGE B
2016/115 vom 27. Juni 2016 E. D; B 2009/22 vom 22. September 2009 E. 5.1; R. von
Rappard-Hirt, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zürich/St. Gallen 2020, N 7 zu Art. 97
VRP). Der von den Beschwerdeführerinnen geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500
ist ihnen zurückzuerstatten.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführerinnen die
Beschwerdegegnerinnen, deren Rechtsvertreter keine Kostennote einreichte, für ihre
ausseramtlichen Kosten mit einem pauschalen Honorar von CHF 4'000 zuzüglich
Barauslagen von CHF 160 (4 Prozent von CHF 4'000) und Mehrwertsteuer
ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98 VRP sowie
Art. 6, 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, 28 und Art. 29 der Honorarordnung; sGS
963.75). Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 schulden die Entschädigung je zur Hälfte
und haften solidarisch für den gesamten Betrag (Art. 98 in Verbindung mit Art. 106
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© Kanton St.Gallen 2022 Seite 13/13
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St.Galler Gerichte
Abs. 3 ZPO). Da die Beschwerdegegnerin 2 selbst mehrwertsteuerpflichtig ist
(www.uid.admin.ch) und somit die Honorarforderung ihres Rechtsvertreters von ihrer
eigenen Steuerschuld abziehen kann, hat die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der
ausseramtlichen Entschädigung bei ihr unberücksichtigt zu bleiben. Die
Beschwerdegegnerin 1 ist daher mit CHF 2'000 zuzüglich Barauslagen von CHF 80
und – mangels Anhaltspunkten dafür, dass auch sie mehrwertsteuerpflichtig ist (vgl.
VerwGE B 2020/177 und B 2020/178 vom 25. März 2021 E. 5) – Mehrwertsteuer, und
die Beschwerdegegnerin 2 mit CHF 2'000 zuzüglich Barauslagen von CHF 80 ohne
Mehrwertsteuer ausseramtlich zu entschädigen (vgl. VerwGE B 2015/36 und
B 2016/117 vom 28. März 2017 E. 18 mit Hinweis).