Decision ID: 3c1503db-f8cc-585b-8cfa-545bd30d8b37
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die Ortsgemeinde X._ ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch X._.
Am 29. März 1995 schloss sie mit M._ eine als "Baurechts- und Gebäudekaufvertrag
mit Pachtvertrag" bezeichnete Vereinbarung ab. Darin wurde M._ ein selbständiges
und dauerndes Baurecht (Nr. 0001_) an einer Teilfläche von 10'000 Quadratmetern
des betreffenden Grundstücks eingeräumt. Zudem erwarb er die Gebäude auf dem
Baurechtsgrundstück – Wohnhaus, Scheune und Remise (Vers.-Nrn. 0002_, 0003_
und 0004_) – zum Preis von CHF 190'000. Schliesslich verpachtete ihm die
Ortsgemeinde 14.62 Hektaren Wies- und Ackerland des Grundstücks Nr. 0000_.
Baurecht und Pacht wurden für eine Dauer von fünfzig Jahren vereinbart. Sie sind
vererblich und übertragbar. Deren Übertragung unterliegt der Genehmigung durch die
Grundeigentümerin. Die Führung, Beteiligung oder Mitwirkung des Pächters an einer
Betriebsgemeinschaft, Betriebszweiggemeinschaft oder ähnlichen Verbindung bedarf
der Zustimmung der Ortsgemeinde.
B.
Am 1. März 2008 gingen M._ und A._ einen Vertrag über die Errichtung einer
Betriebszweiggemeinschaft und am 20. September 2008 eine einfache Gesellschaft ein
mit dem Zweck, ihre Landwirtschaftsbetriebe samt Inventar und Pachtland gemeinsam
zu bewirtschaften. Die Zusammenarbeit wurde weder vom Landwirtschaftsamt als
Betriebs(zweig)gemeinschaft anerkannt noch stimmte ihr die Ortsgemeinde zu (vgl. act.
16/1, Ziff. I/4). Am 17. März 2009 verkaufte M._ das Baurecht zum Preis von
CHF 287'500 an A._. Die Ortsgemeinde X._ übte am 29. April 2009 ihr Vorkaufsrecht
aus. Das Landwirtschaftsamt bewilligte am 7. Mai 2009 den Erwerb durch die
Ortsgemeinde mit der Begründung, die Handänderung führe faktisch und wirtschaftlich
den vorzeitigen Heimfall herbei, für den – weil kein Erwerb stattfinde – keine
Erwerbsbewilligung erforderlich sei. Der vereinbarte Preis sei nicht übersetzt. Gegen
die Bewilligung des Erwerbs erhob M._ Beschwerde bei der
Verwaltungsrekurskommission.
Am 9. März 2010 verstarb M._. Weil die nächsten Erben die Erbschaft ausschlugen,
wurde am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche Liquidation des Nachlasses von
M._ sel. und am 26. Januar 2011 das summarische Konkursverfahren angeordnet.
Die Verwaltungsrekurskommission wies das von M._ sel. gegen die Bewilligung des
Erwerbs durch die Ortsgemeinde erhobene und von der Konkursverwaltung
übernommene Rechtsmittel am 2. Dezember 2011 ab. Auf die dagegen von A._
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erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht am 23. August 2012 nicht ein. Das
Bundesgericht wies mit Urteil vom 10. Juni 2013 die von A._ gegen den
Nichteintretensentscheid erhobene öffentlich-rechtliche Beschwerde ab. Es hielt fest,
die Verwaltungsrekurskommission sei auf die Beschwerde von M._ sel. zu Unrecht
eingetreten. Der Kaufvertrag sei zu den von M._ und A._ vereinbarten Bedingungen
bewilligt worden. M._ sei deshalb nicht in schutzwürdigen Interessen betroffen
gewesen. Dies schliesse auch eine akzessorische Teilnahme von A._ – obwohl selbst
grundsätzlich legitimiert – am Beschwerdeverfahren aus (BGer 2C_964/2012 vom
10. Juni 2013).
C.
Am 24. Februar 2014 teilte die amtliche Konkursverwaltung der Ortsgemeinde X._ mit,
sie werde den Kaufvertrag vom 17. März 2009 nicht erfüllen, da mittlerweile B._
CHF 350'000 geboten habe. Die dagegen von der vorkaufsberechtigten Ortsgemeinde
erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos (BGer 5A_640/2015 vom 24. November
2015).
Die Konkursverwaltung teilte den Gläubigern am 10. April 2018 mit, es liege für das
Baurecht ein Angebot zum Preis von CHF 701'000 vor. Daraufhin unterbreitete die
Ortsgemeinde ein Kaufangebot für CHF 950'000. Am 8. Mai 2018 boten A._ und B._
CHF 716'000. Das Landwirtschaftsamt bewilligte den Erwerb durch die Ortsgemeinde
am 14. Dezember 2018 im Wesentlichen mit der Begründung, die Ortsgemeinde sei
zwar nicht Selbstbewirtschafterin, jedoch könne eine Ausnahmebewilligung erteilt
werden, weil mit der Handänderung faktisch und wirtschaftlich der – vorzeitige –
Heimfall herbeigeführt werde. Für den Heimfall wäre keine Erwerbsbewilligung
erforderlich, weil dabei kein Erwerb stattfinde, sondern lediglich die dingliche Trennung
von Boden und Bauten aufgehoben werde. Das Landwirtschaftsamt verwies zudem auf
das unbeschränkt geltende gesetzliche Vorkaufsrecht des mit dem Baurecht belasteten
Grundeigentümers. Schliesslich wäre es treuwidrig, der Ortsgemeinde die Begründung
eines Baurechts zu bewilligen und ihr später bei der Ausübung des Vorkaufsrechts
fehlende Selbstbewirtschaftung vorzuhalten. Die bodenrechtlichen Preisvorschriften
seien in einem Zwangsvollstreckungsverfahren unbeachtlich.
A._, dem das Landwirtschaftsamt die Verfügung "vorsorglich" zugestellt hatte, erhob
zusammen mit B._ Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem
Antrag, die Bewilligung sei aufzuheben und der Ortsgemeinde der Erwerb zu
verweigern. Die Verwaltungsrekurskommission trat am 28. September 2020 auf die
Beschwerde nicht ein. Zur Begründung führte sie aus, A._ und B._ könnten zwar als
Selbstbewirtschafter gelten, jedoch ergebe sich aus ihrer Beteiligung an der
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Versteigerung keine Beschwerdelegitimation. Bei der Versteigerung im Rahmen der
Erbteilung handle es sich um eine Zwangsverwertung nach Massgabe des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts und damit um eine Zwangsversteigerung, bei
welcher die Vereinbarung eines übersetzten Preises unbeachtlich sei. Die Tatsache
allein, dass die Ortsgemeinde möglicherweise die Erwerbsbewilligung erhalte, obwohl
sie nicht Selbstbewirtschafterin sei, berühre A._ und B._ nicht mehr als jeden
anderen Landwirt oder Dritten, der am Erwerb des Baurechts interessiert sei und
ebenfalls ein Angebot einreiche. Würde der Ortsgemeinde der Erwerb nicht bewilligt,
führte dies lediglich zu einer zweiten Zwangsversteigerung, nicht aber zum Zuschlag an
A._ und B._. Sie seien auch nicht als Pächter zur Beschwerde legitimiert. Zwar
bewirtschafteten sie das Grundstück Nr. 0000_, hätten jedoch weder einen
Pachtvertrag eingereicht noch die Entrichtung eines Entgelts nachgewiesen, so dass
von einer Gebrauchsleihe auszugehen sei. Schliesslich könnten A._ und B._ auch aus
der "vorsorglichen Eröffnung" durch das Landwirtschaftsamt keine
Beschwerdelegitimation ableiten.
D.
A._ und B._ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 29. September 2020
versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihres
Rechtsvertreters vom 14. Oktober 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem
Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge inklusive Mehrwertsteuer sei
der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur materiellen
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter die Bewilligung zum Erwerb
durch die Ortsgemeinde X._ (Beschwerdegegnerin) zu verweigern.
Mit Vernehmlassung vom 3. November 2020 verwies die Vorinstanz auf die
Erwägungen des angefochtenen Entscheides und beantragte die Abweisung der
Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte durch ihren Rechtsvertreter mit
Vernehmlassung vom 28. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer. Das
Landwirtschaftsamt, die Kantonale Aufsichtsbehörde und die Konkursverwaltung
(Beschwerdebeteiligte) haben stillschweigend auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die
Beschwerdeführer nahmen am 14. April 2021 zur Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin Stellung. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu am 21. Mai
2021, die Beschwerdeführer antworteten am 9. Juli 2021. Die Beschwerdegegnerin
nahm am 15. Juli 2021 abschliessend Stellung.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der
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Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie
die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Considerations:
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Eintreten
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1). Die Beschwerdeführer, auf
deren Rechtsmittel die Vorinstanz nicht eingetreten ist, sind zur Erhebung der
Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde
gegen den am 29. September 2020 versandten Rekursentscheid wurde mit Eingabe
vom 14. Oktober 2020 rechtzeitig erhoben und erfüllt in formeller und inhaltlicher
Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist dementsprechend einzutreten.
2. Streitgegenstand
M._ sel. hatte von der Beschwerdegegnerin am 29. März 1995 für eine Teilfläche des
Grundstücks Nr. 0000_ ein Baurecht samt den darauf stehenden Gebäuden erworben
und eine weitere Teilfläche des Grundstücks gepachtet. Am 17. März 2009 verkaufte er
das Baurecht zum Preis von CHF 287'500 an den Beschwerdeführer 1. Die
Beschwerdegegnerin übte das Vorkaufsrecht aus und das Landwirtschaftsamt
bewilligte ihr den Erwerb mit – mittlerweile rechtskräftiger – Verfügung vom 7. Mai
2009. Am 9. März 2010 verstarb M._. Weil die nächsten Erben seine Erbschaft
ausschlugen, wurden am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche Liquidation des
Nachlasses und am 26. Januar 2011 das summarische Konkursverfahren angeordnet.
Die amtliche Konkursverwaltung teilte der Beschwerdegegnerin am 24. Februar 2014
mit, sie werde den Kaufvertrag vom 17. März 2009 nicht erfüllen, weil der
Beschwerdeführer 2 mittlerweile CHF 350'000 geboten habe. Am 10. April 2018 teilte
die Konkursverwaltung den Gläubigern mit, für das Baurecht liege ein Angebot zum
Preis von CHF 701'000 vor. In der Folge boten die Beschwerdegegnerin CHF 950'000
und die Beschwerdeführer CHF 716'000 für das Baurecht. Das Landwirtschaftsamt
bewilligte am 14. Dezember 2018 der Beschwerdegegnerin den Erwerb des – von ihr
begründeten – Baurechts. Auf das von den Beschwerdeführern gegen diese
Bewilligung erhobene Rechtsmittel ist die Vorinstanz nicht eingetreten. Zu prüfen ist
einzig, ob dieser Nichteintretensentscheid zu Recht ergangen ist. Soweit der
massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist und die rechtliche
Situation als klar erscheint, darf das Verwaltungsgericht die Motive des umstrittenen
Entscheides ersetzen (vgl. für das Bundesgericht BGer 1P.403/1999 vom 3. Juli 2000
E. 6 mit Hinweisen auf BGE 124 I 208 E. 4a und weitere). Erweist sich der
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Nichteintretensentscheid als rechtswidrig, ist die Sache grundsätzlich zur materiellen
Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Art. 83 Abs. 3 BGBB
Art. 83 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11,
BGBB) beschränkt den Kreis der Personen, welche gegen die Verweigerung oder
Erteilung einer Bewilligung Beschwerde erheben können. Der Wortlaut der Bestimmung
ist einerseits zu weit gefasst, weil auch die nach dieser Bestimmung
beschwerdeberechtigten Personen die allgemeinen Legitimationsvoraussetzungen
erfüllen und ein besonderes, schutzwürdiges praktisches Interesse dartun müssen (vgl.
BGE 139 II 233 E. 5.2.1 mit Hinweisen). Anderseits ist die Bestimmung hinsichtlich des
Kreises der Beschwerdeberechtigten zu eng gefasst (vgl. BGE 126 III 274 E. 1c und d =
Pra 2000 Nr. 156).
Wortlaut
Gegen die Erteilung der Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes
oder Grundstücks können gemäss Art. 83 Abs. 3 zweite Satzhälfte BGBB die kantonale
Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte
Beschwerde führen.
Das Landwirtschaftsamt hat der Beschwerdegegnerin den Erwerb des auf einer Fläche
von 10'000 m des Grundstücks Nr. 0000_ lastenden Baurechts mit Wohnhaus,
Scheune und Remise (Vers.-Nrn. 0002_, 0003_ und 0004_) bewilligt. Gegenstand
des Bewilligungsverfahrens ist einzig dieses Baurecht. Die Witwe des
Baurechtsnehmers und die gemeinsame Tochter nutzen das Wohnhaus. Der
Beschwerdeführer 1 nutzt die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude. Rechtsgrundlage
dafür – und auch für die Bewirtschaftung der 14.62 Hektaren landwirtschaftlichen
Pachtlands auf dem Grundstück Nr. 0000_ – bildet die am 20. September 2008 zum
Zweck der gemeinsamen Bewirtschaftung der Landwirtschaftsbetriebe mit dem
Baurechtsnehmer begründete einfache Gesellschaft, die seit dessen Tod als
Auflösungsgesellschaft fortbesteht. Aufwendungen, die der Beschwerdeführer 1 für die
Betriebsgebäude erbracht hat, macht er dementsprechend unter Berufung auf diese
Vereinbarung als "Massaverbindlichkeit" gegenüber dem Nachlass geltend (vgl.
act. 3/12 und 13). Ein Vertrag, wonach die Beschwerdeführer das Baurecht vom
Baurechtsnehmer gepachtet hätten, liegt nicht vor. Vielmehr vereinbarte der
Beschwerdeführer 1 mit dem Baurechtsnehmer am 17. März 2009 unmittelbar den
Erwerb des Baurechts samt Gebäuden. Nach dem Tod des Baurechtsnehmers am
9. März 2010 trat die konkursamtliche Nachlassverwalterin in diesen – noch nicht
3.1.
2
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erfüllten – Vertrag nicht ein. Dass die Beschwerdeführer mit der für den Nachlass
handelnden Nachlassverwalterin einen Pachtvertrag über das Baurecht abgeschlossen
hätten, machen sie nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig machen
die Beschwerdeführer geltend oder ergibt sich aus den Akten, dass sie kaufs-,
vorkaufs- oder zuweisungsberechtigt im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB sind.
Insbesondere fällt ein Vorkaufsrecht der Beschwerdeführer als Pächter des Baurechts
von vornherein ausser Betracht (vgl. Art. 47 BGBB).
Wird Art. 83 Abs. 3 BGBB entsprechend seinem Wortlaut angewendet, sind die
Beschwerdeführer nicht befugt, gegen die Bewilligung des Erwerbs des Baurechts
durch die Ortsgemeinde ein Rechtsmittel zu führen.
Sinn und Zweck3.2.
Ausgangslage
Der Wortlaut von Art. 83 Abs. 3 BGBB sieht für blosse Kaufinteressenten, die sich nicht
auf ein konkretes gesetzliches Vorrecht auf den Erwerb – sei es als Pächter oder Kauf-,
Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte – berufen können, keine Rechtsmittelbefugnis
gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung vor. Dies gilt auch für Kaufinteressenten,
die ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung
erwerben möchten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist indessen die
Bestimmung zu eng formuliert (grundlegend BGE 126 III 274 = Pra 2000 Nr. 156 E. 1d-
f).
3.2.1.
Parteien des Kaufvertrags
Über den Gesetzeswortlaut hinaus ist der vertragliche Erwerber eines
landwirtschaftlichen Grundstücks oder Gewerbes zur Beschwerde legitimiert, wenn er
sich gegen die Erteilung der Bewilligung an einen Dritten wendet, der ein Vorkaufsrecht
geltend macht (BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.4 mit Hinweis auf BGE
126 III 274 E. 1d-f). Wie Pächter, Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte, die
sich gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an einen Dritten wenden können, kann
sich auch der Käufer auf einen konkretisierten, hier obligationenrechtlichen Anspruch
berufen (vgl. Art. 184 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht]; SR 220, OR). Dies
gilt aber mangels eines schutzwürdigen Interesses nicht für den Veräusserer, sofern
der Kauf zwischen ihm und dem Vorkaufsberechtigten zu jenen Bedingungen bewilligt
wird, welche dem Vertrag mit dem ursprünglichen Käufer zugrunde lagen (BGE 139 II
233 E. 5, in der vorliegenden Streitsache BGer 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 E. 4.3
3.2.2.
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und 4.4; wenn der Veräusserer vom eingeräumten Kaufsrecht nichts mehr wissen will:
BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.6).
Der Beschwerdeführer 1 hat mit dem Erblasser zwar am 17. März 2009 einen
Kaufvertrag über das Baurecht abgeschlossen. Soweit das Bundesgericht die
Rechtsmittelbefugnis des Beschwerdeführers 1 anerkannt hat, leitete sie sich aus
seiner Stellung als vertraglicher Erwerber ab (BGer 2C_964/2012 vom 10. Juni 2013 E.
4.2). Diese Rechtsposition hat er allerdings mittlerweile verloren: Die konkursamtliche
Nachlassverwalterin hat am 24. Februar 2014 entschieden, den Vertrag vom 17. März
2009 nicht erfüllen zu wollen. Die dagegen von der Grundeigentümerin, die mit Bezug
auf diesen Kaufvertrag ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben wollte, erhobenen
Rechtsmittel blieben erfolglos (BGer 5A_640/2015 vom 24. November 2015). Einen
Anspruch auf die Erfüllung des Kaufvertrags hat der Beschwerdeführer 1 mithin nicht
mehr. Der Beschwerdeführer 2 war und ist nicht Partei eines Kaufvertrags, der das
fragliche Baurecht zum Gegenstand hat. Da die Beschwerdeführer nicht als Käufer des
Baurechts auftreten können, verleiht ihnen auch diese ausdehnende Auslegung und
Anwendung von Art. 83 Abs. 3 BGBB keine Rechtsmittelbefugnis.
Selbstbewirtschaftender Kaufinteressent
Zur Beschwerde gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung ist der Dritte, der ein
landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe nicht zur Selbstbewirtschaftung
erwerben will, nicht legitimiert (BGer 2C_127/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.3). Legitimiert
ist demgegenüber nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Dritte, der ein
Angebot als Selbstbewirtschafter gemacht hat und geltend macht, der Käufer sei nicht
Selbstbewirtschafter (vgl. BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.4 mit Hinweis
auf weitere Rechtsprechung). – Die Beschwerdeführer machen geltend, genau diese
Konstellation liege vor. Die Vorinstanz ist zwar davon ausgegangen, die
Beschwerdeführer erfüllten die Voraussetzungen, um als Selbstbewirtschafter
aufzutreten. Sie hat deren Legitimation trotzdem verneint, weil sie nicht mehr berührt
seien als jeder andere Landwirt oder Dritte, der am Erwerb des Baurechts interessiert
sei und ebenfalls ein Angebot eingereicht habe. Die Verweigerung der Bewilligung hätte
lediglich zur Folge, dass eine weitere Zwangsversteigerung angeordnet werden
müsste.
Die Ausweitung der Legitimation über den Wortlaut hinaus auf den
selbstbewirtschaftenden Kaufinteressenten gemäss der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zielt auf jenen Beschwerdeführer, der in einer öffentlichen
3.2.3.
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Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB ein Angebot als
Selbstbewirtschafter eingereicht hat und geltend macht, der Erwerber, dem die
Bewilligung erteilt wurde, sei seinerseits nicht Selbstbewirtschafter (vgl. 2C_711/2018
vom 7. Juni 2019 = Pra 2020 Nr. 22 E. 2.3 mit Hinweis insbesondere auf BGE 139 II
233 E. 5.2.2). Nach Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB ist die Bewilligung bei
fehlender Selbstbewirtschaftung nur zu erteilen, wenn trotz öffentlicher Ausschreibung
zu einem nicht übersetzten Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliegt. Zu
prüfen ist, ob die Situation der Beschwerdeführer wertungsmässig gleich ist. – Bei
dieser Beurteilung ist dem Zweck der – im Vergleich mit der allgemeinen
Legitimationsvoraussetzung des schutzwürdigen Interesses – eingeschränkten
Legitimationsbestimmung Rechnung zu tragen. Der Gesetzgeber wollte bewusst den
Kreis derjenigen Personen einschränken, die gegen die Bewilligungserteilung
Beschwerde erheben können; insbesondere sollten Nachbarn oder die Organisationen
des Naturschutzes oder der Landwirtschaft ausgeschlossen werden. Dritte sollen sich
nicht in das Vertragsverhältnis drängen. Das öffentliche Interesse, das zur
Bewilligungspflicht geführt hat, soll von den Behörden – insbesondere auch von der zur
Beschwerdeerhebung befugten kantonalen Aufsichtsbehörde – wahrgenommen
werden. Die Erweiterung gegenüber dem Gesetzeswortlaut ist nur sehr restriktiv zu
handhaben (vgl. BGer 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.3 und 2.4).
Die ausdehnende Auslegung und Anwendung von Art. 83 Abs. 3 BGBB auf den
selbstbewirtschaftenden Kaufinteressenten steht – wie dargelegt – im Zusammenhang
mit der öffentlichen Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB.
Eine solche öffentliche Ausschreibung erfolgt dann, wenn dem Angebot des
verkaufswilligen Landwirts keine Nachfrage eines Selbstbewirtschafters
gegenübersteht (vgl. Stalder/Bandli, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum
BGBB, 2. Aufl. 2011, N 36 zu Art. 64 BGBB). Die Bestimmung soll dem
veräusserungswilligen Eigentümer die Verfügung über sein Eigentum ermöglichen und
soweit als möglich dem Zweck des bäuerlichen Bodenrechts, die Stellung des
Selbstbewirtschafters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu
stärken (vgl. Art. 1 Abs. 1 Ingress und lit. b BGGB), zum Durchbruch verhelfen. In
diesen Fällen soll der als Kaufinteressent auftretende Selbstbewirtschafter verhindern
können, dass der Erwerb einem Nichtselbstbewirtschafter erteilt wird. Die Ausweitung
der Rechtsmittellegitimation in Art. 83 Abs. 3 BGBB ist insoweit die
verfahrensrechtliche Konsequenz der vom bäuerlichen Bodenrecht vorgesehenen
Möglichkeit, auf öffentliche Ausschreibung gemäss Art. 64 Abs. 1 Ingress lit. f BGBB
hin ein Angebot als Selbstbewirtschafter einzureichen.
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Demgegenüber leitete sich die Möglichkeit der Beschwerdeführer, ein Angebot zum
Erwerb des Baurechts auf dem Grundstück Nr. 0000_ einzureichen, nicht aus dem
bäuerlichen Bodenrecht ab. Die Veräusserung des Baurechts, welches der Erblasser
am 29. März 1995 erworben hatte, erfolgt im Zug der konkursamtlichen Liquidation der
von den nächsten gesetzlichen Erben ausgeschlagenen Erbschaft (vgl. Art. 573 Abs. 1
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches; SR 210, ZGB). Unabhängig davon, ob sich die
Erbschaft als überschuldet erweist, erfolgt die Liquidation deshalb durch das
Konkursamt nach den Vorschriften des Konkursrechts. Grundstücke dürfen nur
freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben,
höhere Angebote zu machen (Art. 256 Abs. 3 des Bundesgesetzes über
Schuldbetreibung und Konkurs; SR 281.1, SchKG). Nach dieser Bestimmung ist das
Konkursamt vorgegangen. Die Beschwerdeführer haben deshalb ihr Angebot als
Gläubiger eingereicht, da zumindest dem Beschwerdeführer 1 die
Gläubigereigenschaft zukommt (vgl. act. 3/5).
Das bäuerliche Bodenrecht selbst relativiert die Stärkung der Stellung des
Selbstbewirtschafters, indem gemäss Art. 63 Abs. 2 BGBB beim Erwerb eines
landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks im Verfahren der
Zwangsvollstreckung – anders als im Verfahren der öffentlichen Ausschreibung nach
Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB – der Verweigerungsgrund des übersetzten
Preises gemäss Art. 63 Abs. 1 Ingress und lit. b BGBB unbeachtlich ist. Die nach den
Regeln von Art. 66 BGBB ermittelte Grenze soll Preise verhindern, die für
Selbstbewirtschafter nicht mehr tragbar sind (vgl. Goldenberger/Hotz, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 1 zu Art. 66 BGBB).
Der Begriff der Zwangsvollstreckung in Art. 63 Abs. 2 BGBB umfasst alle Arten der
zwangsweisen Grundstücksverwertung, unter anderem also Zwangsversteigerungen,
betreibungsrechtliche Freihandverkäufe und Nachlassverträge mit Vermögensabtretung
(vgl. B. Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011,
N 12a zu Art. 63 BGBB). Zumal die konkursamtliche Liquidation einer ausgeschlagenen
Erbschaft ebenfalls die möglichst weitgehende Deckung der Nachlassschulden
bezweckt, erscheint es als gerechtfertigt, die Regel von Art. 63 Abs. 2 BGBB auch in
diesen Fällen anzuwenden. Die Durchsetzung der verbleibenden öffentlichen Interessen
insbesondere der Beachtung der Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung
gemäss Art. 64 Abs. 1 BGBB, die zur Bewilligungspflicht des Erwerbs
landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke geführt haben, obliegt in diesen Fällen
den zuständigen Behörden. Dies bringt insbesondere Art. 67 BGBB zum Ausdruck,
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wonach bei einer Zwangsversteigerung der Ersteigerer die (Erwerbs-)Bewilligung
vorlegen muss oder die Kosten für eine neue Versteigerung zu hinterlegen und innert
zehn Tagen nach dem Zuschlag der Ersteigerer ein entsprechendes Gesuch einreichen
muss.
Würde das Verfahren der konkursamtlichen Nachlassliquidation vorliegend mangels
öffentlicher Versteigerung im Sinn von Art. 138 ff. und Art. 257 f. SchKG – das Baurecht
wurde freihändig verkauft – nicht als Verfahren der Zwangsverwertung im Sinn von
Art. 63 Abs. 2 BGBB behandelt, würde es sich jedenfalls aus der Sicht der
Beschwerdeführer ganz ausserhalb des Geltungsbereichs des bäuerlichen
Bodenrechts bewegen. Es käme ihnen dann weder die Rechtsstellung eines Anbieters
in einer öffentlichen Ausschreibung im Sinn von Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB
noch jene eines Anbieters in einem Verfahren der Zwangsverwertung gemäss Art. 63
Abs. 2 BGBB zu. Erst recht in diesen Fällen obläge – nach dem Willen des
Gesetzesgebers – die Durchsetzung des öffentlichen Interesses, das zur
Bewilligungspflicht geführt hat, den Behörden und insbesondere der zur
Beschwerdeerhebung befugten kantonalen Aufsichtsbehörde.
Zusammenfassung
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführer weder als Pächter noch als
Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte im Sinn von Art. 83 Abs. 3 BGBB zur
Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die
Ortsgemeinde befugt sind. Die Beschwerdeführer haben das Angebot zum Erwerb des
Baurechts nicht als Selbstbewirtschafter auf öffentliche Ausschreibung im Sinn von
Art. 64 Abs. 1 Ingress und lit. f BGBB hin, sondern als Gläubiger in einem Verfahren der
Zwangsvollstreckung im Sinn von Art. 63 Abs. 2 BGBB, in welchem der
Verweigerungsgrund des übersetzten Erwerbspreises im Sinn von Art. 66 BGBB – im
Interesse des Gläubigerschutzes – unbeachtlich ist, eingereicht. Dieses Verfahren
schliesst zwar die Geltung des Grundsatzes, dass landwirtschaftliche Grundstücke und
Gewerbe von Selbstbewirtschaftern erworben werden sollen, nicht aus. Die
Durchsetzung dieses Prinzips obliegt aber nicht den Kaufinteressenten, sondern den
Behörden. Zum einen hat die zur Erteilung der Erwerbsbewilligung zuständige Behörde
zu beurteilen, ob dem nichtselbstbewirtschaftenden Erwerber ausnahmsweise eine
Bewilligung erteilt werden kann. Zum andern hat die kantonale Aufsichtsbehörde, die
zur Erhebung der Beschwerde gegen die Erteilung einer Erwerbsbewilligung befugt ist,
über die Einhaltung der Regeln des bäuerlichen Bodenrechts zu wachen. Dies gilt
umso mehr, wenn der freihändige Verkauf in der Zwangsliquidation einer
ausgeschlagenen Erbschaft nicht als Zwangsvollstreckungsverfahren im Sinn von
3.3.
© Kanton St.Gallen 2022 Seite 13/13
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St.Galler Gerichte
4. Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens von den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zu
tragen (Art. 95 Abs. 1 und Art. 96 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'500
erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12). Der
von den Beschwerdeführern geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'500 ist
anzurechnen.
Die obsiegende und berufsmässig vertretene Beschwerdegegnerin stellte ihre Anträge
unter Entschädigungsfolge inklusive Mehrwertsteuer. Eine Kostennote hat ihr
Rechtsvertreter nicht eingereicht. Ein pauschales Honorar von CHF 4'000 zuzüglich
CHF 160 Barauslagen (vier Prozent von CHF 4'000) und CHF 320.30 Mehrwertsteuer
(7.7 Prozent von CHF 4'160) erscheint angemessen. Entschädigungspflichtig sind die
Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 98 Abs. 1, Art. 98 und
Art. 98 VRP in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung, SR 272; Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28 und
Art. 29 Honorarordnung, sGS 963.75).