Decision ID: 6badcade-0e4c-4212-8b58-e90eaa7af94e
Year: 2014
Language: de
Court: AG_SVWG
Chamber: AG_SVWG_001
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law
Law Sub-area: nan
Label: dismissal

Facts:
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Die Einwohnergemeinde Q. beabsichtigt, die Parzelle aaa mit einer Stich-
strasse zu erschliessen. Es liegt dafür der rechtskräftige Erschliessungs-
plan "XY" vor (beschlossen vom Gemeinderat am 22. Januar 2007, geneh-
migt vom Regierungsrat am 19. Dezember 2007, bestätigt vom Bundesge-
richt am 1. Juni 2010 mit Entscheid 1C_13/2010).
Um das für den Bau notwendige Land erwerben zu können, ersuchte der
Gemeinderat Q. die Schätzungskommission (seit 1. Januar 2013: Spezial-
verwaltungsgericht, Kausalabgaben und Enteignungen) um Einleitung des
Enteignungsverfahrens (Schreiben vom 30. Januar 2012; Protokollauszug
des Gemeinderats vom 23. Januar 2012).
B.1
Voraussetzung für die Einleitung und Durchführung eines Enteignungsver-
fahrens sind das Vorliegen eines Enteignungstitels (vgl. § 132 des Geset-
zes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR
713.100] vom 19. Januar 1993) und ein rechtskräftiges Bauprojekt zur Um-
schreibung des Umfangs der Rechtsänderung (vgl. § 151 Abs. 2 BauG).
Die erste Voraussetzung war mit dem Erschliessungsplan "XY" gegeben (§
132 Abs. 1 lit. c BauG). Ein rechtskräftiges Bauprojekt lag dagegen noch
nicht vor. Daher entschied sich der Gemeinderat
Q. für eine kombinierte Auflage von Projekt und Enteignung (Schreiben
vom 1. Februar 2012).
B.2.
Das Gericht beauftragte den Gemeinderat, die Bauprojekt- und Enteig-
nungsakten vom 15. März 2012 bis 28. April 2012 auf der Gemeindekanzlei
öffentlich aufzulegen, die Auflage im amtlichen Publikationsorgan der Ge-
meinde bekannt zu machen sowie die Eigentümer von an den betroffenen
Weg anstossenden Grundstücken vor Beginn der Auflage schriftlich zu be-
nachrichtigen (Einschreiben vom 27. Februar 2012).
Mit Protokollauszug vom 14. Mai 2012 (Eingang beim Gericht 1. Juni 2012)
bestätigte der Gemeinderat Q., dass die öffentliche Auflage anordnungs-
gemäss stattgefunden habe, und leitete die eingegangenen Begehren an
das Gericht weiter.
- 3 -
C.1.
Vom Bauprojekt ist auch die Parzelle bbb (im Halte von 1'215 m2) im Ei-
gentum von A. tangiert. Von diesem Grundstück sind ca. 39 m2 bzw. nach
Reduktion des Projekts (hinten D.3.) noch ca. 27 m2 an den Strassenbau
abzutreten.
C.2.
A. stellte mit Eingabe vom 25. April 2012 diverse Forderungen. Er verlangte
eine Entschädigung von total Fr. 260'000.00 für Parkplatzverlust, für Wert-
verlust von Restparzelle und Altstatthalterhaus, für Mietzinsausfall sowie
für Verlust des Grünabschlusses. Er ging von einem Landwert von Fr.
1'800.00/m2 aus. Er verlangte, dass die südliche Abschlussmauer und der
östliche Grünabschluss bestehen bleiben, sowie, dass die Parkierungsflä-
che ersetzt werde. Zudem müsse die Sichtschutzfläche bei der Einmün-
dung in die X-Strasse befahrbar bleiben. Er machte der Gemeinde Vorhalte
betreffend Kosten des Projekts und der Verfahrensdurchführung.
C.3.
Der Gemeinderat nahm mit Protokollauszug vom 14. Mai 2012 zu den Be-
gehren Stellung. Er führte aus, die geforderte Entschädigung sei zu hoch.
Das Verfahren sei korrekt durchgeführt worden. Das Projekt habe erst aus-
gearbeitet werden können, nachdem der Erschliessungsplan rechtskräftig
gewesen sei.
D.1.
Der Präsident führte am 28. August 2012, unterstützt von Fachrichter
Philipp Kühne, S., eine Instruktionsverhandlung mit Augenschein durch.
Die einzelnen Begehren wurden besprochen (Protokoll passim) und den
Parteien ein Vorschlag zur Einigung gemacht. Dieser wurde den Parteien
am 31. August 2012 noch schriftlich und mit Frist zur Vernehmlassung un-
terbreitet.
D.2.
Der Gemeinderat Q. ersuchte mit Schreiben vom 11. Oktober 2012 und A.
mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 um Erstreckung der Frist für die Stel-
lungnahme, damit Detailabklärungen gemacht werden könnten. Der Präsi-
dent wies mit Schreiben vom 16. Oktober 2012 darauf hin, dass Abwei-
chungen vom Einigungsvorschlag nur möglich seien, wenn sie von den
Parteien gemeinsam getragen würden. Er setzte nochmals Frist für die aus-
stehenden Stellungnahmen.
Dieses Schreiben ging orientierungshalber auch an die Parteien in den Pa-
rallelverfahren 4-EV.2012.5 und 4-EV.2012.6.
- 4 -
D.3.
Mit Protokollauszug vom 26. November 2012 stimmte der Gemeinderat Q.
dem Einigungsvorschlag betreffend das vorliegende Verfahren zu. Er er-
klärte, er wolle das Strassenbauprojekt auf einen Minimalausbau reduzie-
ren, weil die Erschliessungsstrasse bei Ausführung des Projekts B. nur ei-
nen bescheidenen Zweck habe bzw. das öffentliche Interesse daran gering
sei. Das sei im Entscheid des Gerichts zu berücksichtigen. Der Gemeinde-
rat machte weiter Ausführungen zu den vereinbarten Anpassungen des Ei-
nigungsvorschlags.
A. stimmte dem aussergerichtlich abgeänderten Einigungsvorschlag mit
Schreiben vom 27. November 2012 ebenfalls zu. Auch er machte Ausfüh-
rungen zu den vereinbarten Änderungen.
Die in den beiden Eingaben gemachten Angaben zu den getroffenen An-
passungen des gerichtlichen Vorschlags waren jedoch widersprüchlich.
Eine Einigung lag daher nicht vor.
E.1.
Der Präsident stellte mit Einschreiben vom 18. Januar 2013 an die Parteien
fest, dass der Einigungsversuch fehlgeschlagen sei und das Spezialverwal-
tungsgericht die Entschädigung festlegen werde. Das Gericht sei nicht an
den (gescheiterten) Entschädigungsvorschlag gebunden und die Parteien
nicht an die im Rahmen des Einigungsversuchs gemachten Zusicherun-
gen.
Der Präsident setzte A. nochmals Frist, um allfällige Projektänderungsbe-
gehren mitzuteilen.
E.2.
A. liess die angesetzte Frist ungenutzt verstreichen. Mangels offener
Planänderungsbegehren konnte das Verfahren betreffend das Projekt dem
Gemeinderat Q. zur Erteilung der Baubewilligung überwiesen werden. Das
Entschädigungsverfahren wurde bis zum Vorliegen der rechtskräftigen
Baubewilligung formlos sistiert (Verfügung vom 19. Februar 2013).
F.1.
Nachdem die Baubewilligung vom 2. April 2013 in Rechtskraft erwachsen
war (bestätigt vom Gemeindeschreiber anlässlich der telefonischen Rück-
frage der Gerichtsschreiberin vom 23. Mai 2013) wurde das vorliegende
Verfahren wieder aufgenommen. Der Gesuchsgegner wurde aufgefordert,
seine Entschädigungsforderung der veränderten Sachlage (vereinfachtes
Bauprojekt) anzupassen, zu begründen und zu belegen (Schreiben vom
23. Mai 2013).
- 5 -
F.2.
Der Gesuchsgegner hielt mit Schreiben vom 3. Juni 2013 an der Entschä-
digungsforderung von Fr. 30'000.00 fest. Dem Gemeinderat wurde die Ein-
gabe am 5. Juni 2013 zur Kenntnis gebracht. Damit war der Schriftenwech-
sel abgeschlossen.
G.
Das Gericht führte am 11. Dezember 2013 eine Augenscheinverhandlung
durch (Präsenz siehe Protokoll II S. 1). Die erforderlichen Anpassungsar-
beiten wurden vor Ort besprochen (Protokoll II S. 2-5). Insbesondere wurde
im Einmündungsbereich zur X-Strasse nochmals eine Verschmälerung der
Strasse in Aussicht gestellt, um wieder eine Hagebuchenhecke anpflanzen
zu können (Protokoll II S. 3). Auf die einzelnen Forderungen wurde sodann
eingegangen (Protokoll S. 8 ff.). A. reichte dem Gericht zudem Unterlagen
bezüglich der geltend gemachten Mietzinsersatzforderung ein (Protokoll II
S. 9). Am Schluss der Verhandlung wurde der Gemeinderat aufgefordert,
die Pläne an die besprochene Projektänderung anzupassen und dem Ge-
richt einzureichen (Protokoll S. 10).
H.
Die Gemeindevertreter unterbreiteten die an der Verhandlung diskutierte
Projektänderung zur Genehmigung dem Gesamtgemeinderat. Dieser
lehnte die Änderung ab und hielt am Projekt gemäss Baubewilligung vom
2. April 2013 fest (Protokollauszug des Gemeinderats Q. vom 6. Januar
2014). Das Gericht informierte die Verfahrensbeteiligten über diese Wen-
dung. Es machte sodann Ausführungen zum wesentlichen Inhalt der von
A. eingereichten Unterlagen, in welche beim Gericht Einsicht genommen
werden könnten. Schliesslich gab es bekannt, dass gemäss telefonischer
Rückfrage bei der Kantonalen Denkmalpflege lediglich das Gebäude, nicht
aber der Garten, Schutzobjekt sei (Schreiben vom 13. Januar 2014).
I.
A. teilte dem Gericht telefonisch mit, dass seiner Ansicht nach der Eingriff
in die Hecke aus denkmalschützerischen Gründen nicht zulässig sei. Da-
raufhin ersuchte das Gericht die Kantonale Denkmalpflege um einen Amts-
bericht zur neuen Gestaltung des Abschlusses im Einmündungsbereich der
Stichstrasse (Anfrage vom 22. Januar 2014). Der Amtsbericht vom 21. Feb-
ruar 2014 wurde den Verfahrensbeteiligten als Beilage zum Schreiben vom
27. März 2014 zur Kenntnis gebracht.
J.
Am 30. April 2014 wurde der Fall abschliessend beraten und entschieden.
- 6 -

Considerations:
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Der Enteignungstitel (Erschliessungsplan "XY") und die Baubewilligung lie-
gen vor (Sachverhalt A. und F.1.). Die Auflage der Enteignungsakten hat
ordnungsgemäss stattgefunden (vorne B.2.). Der Gesuchsgegner hat in-
nert Frist eine Eingabe nach § 152 BauG eingereicht.
1.2.
Die Einwohnergemeinde Q. ist als Enteignerin befugt, das Verfahren der
formellen Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchsgegner ist als Ei-
gentümer der vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungs-
verfahren einbezogenen Parzelle bbb ohne weiteres zur Einreichung von
Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über
die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember
2007; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren
nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die Verwaltungs-
rechtspflege, Kommentar zum aVRPG, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.).
1.3.
Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig-
nung, entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und Be-
gehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148
Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln an-
wendet, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die
sachliche Zuständigkeit des Spezialverwaltungsgerichts ist folglich gege-
ben.
2.
Im Verlaufe des Projektverfahrens passte der Gemeinderat das Bauvorha-
ben den Wünschen der betroffenen Grundeigentümer, insbesondere jenen
von A., an. Es wurden folgende Projektvereinfachungen vorgenommen:
 Beibehaltung des Radius von 4 m bei der Ausfahrt auf die X-Strasse auf
der nördlichen Seite;
 Verkleinerung des Radius beim Wendeplatz auf 3 m;
 Belassen der Mauer entlang der Parzelle bbb soweit möglich;
(vgl. den angepassten Landerwerbsplan vom 5. Dezember 2012).
Die Abtretungsfläche ab der Parzelle bbb verkleinert sich dadurch auf rund
27 m2; die Einfahrt zum Garten, die als Fahrzeugabstellfläche benutzt wird,
bleibt erhalten.
Das redimensionierte Projekt wurde am 2. April 2013 bewilligt (vorne F.1.).
Von diesem Ausbaustand ist bei der Festlegung der Entschädigung auszu-
gehen.
- 7 -
3.
3.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher
(Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205;
Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom
28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107; Erich Zimmerlin, Bau-
gesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 192
N 1 zum Baugesetz des Kantons Aargau [aBauG] vom 2. Februar 1971).
3.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13;
Zimmerlin, a.a.O., § 193 aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die
Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).
3.3.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige
- 8 -
Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-
ton Aargau).
3.4.
Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des
Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2
Satz 2 BauG).
Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im
Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder
grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben
hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-
lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179).
4.
Mit Eingabe vom 25. April 2012 forderte A. eine Entschädigung von
Fr. 260'000.00. Als Begründung führte er an, der Landpreis liege bei Fr.
1'800.00/m2, die Parkplatzbenutzung werde eingeschränkt, die Parzelle
bbb verliere an Wert, das geschützte Altstatthalterhaus werde abgewertet,
es sei ein Mietzinsausfall aus einem Mietvertrag über 10 Jahre für
Fr. 430'000.00 entstanden, der Grünabschluss gehe verloren.
In der letzten Eingabe vom 3. Juni 2013 forderte A. noch eine Entschädi-
gung von Fr. 30'000.00. Die Verkleinerung der Abtretungsfläche infolge der
Projektänderung rechtfertige in Anbetracht des erlittenen Mietzinsausfalls
von Fr. 430'000.00 keine Reduktion. Zudem seien keine baulichen Mass-
nahmen zur Sicherstellung der beiden Parkplätze geplant. An dieser For-
derung werde festgehalten. Der Gesuchsgegner bezieht sich auf den ge-
scheiterten gerichtlichen Einigungsversuch (vgl. Schreiben des Gerichts
vom 31. August 2012).
Die Forderungen sind im Folgenden unter den einzelnen Titeln zu prüfen.
5.
5.1.
Für die Landabtretung offeriert der Gemeinderat A. Fr. 600.00/m2 (absolu-
ter Landwert), nachdem die Grundeigentümer in den Parallelverfahren (4-
EV.2012.4-6) ebenfalls mit diesem Betrag entschädigt wurden.
5.2.
Zu entschädigen ist der Verkehrswert (§ 143 Abs. 1 lit. a BauG), welcher in
der Regel anhand von Vergleichshandänderungen festgelegt wird
(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 N 80 ff.). Massgebend sind die Ver-
gleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag (vgl. AGVE 2004
- 9 -
S. 207 ff.; VGE WBE.2004.417 vom 1. Dezember 2006 S. 22; Hess/
Weibel, Band I, Art. 19 N 81).
An der Instruktionsverhandlung vom 28. August 2012 erklärten die Ge-
meindevertreter, der höchstbezahlte Preis für Land in T. in der nahen Ver-
gangenheit liege bei gut Fr. 500.00/m2 (Protokoll S. 5). Er offerierte den
vom Projekt betroffenen Grundeigentümern Fr. 600.00/m2. Auf dieser Ba-
sis wurden sämtliche Parallelverfahren einigungsweise erledigt
(4-EV.2012.4-6). Die Entscheide sind rechtskräftig.
5.3.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 erklärten sich die Parteien
auch für das vorliegende Verfahren mit diesem Preis einverstanden (Pro-
tokoll II S. 8). Auf weitere Abklärungen kann damit verzichtet werden. Die
abzutretende Fläche ist dem Gesuchsgegner mit Fr. 600.00/m2 zu entschä-
digen.
6.
6.1.
Der Gesuchsgegner verlangt eine Minderwertentschädigung für die Lie-
genschaft. Das Grundstück sowie das denkmalgeschützte Altstatthalter-
haus würden durch den Eingriff entwertet (Eingabe vom 24. April 2012).
6.2.
Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-
nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG).
Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-
weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des
Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben
sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 185).
6.3.
Der Gesuchsgegner hat nicht dargelegt, weshalb sich der Wert der Parzelle
bbb und des darauf stehenden Gebäudes als Folge des Ausbaus der Er-
schliessungsstrasse, die als Privatstrasse bereits besteht, verändern sollte.
Ein Kausalzusammenhang zwischen Strassenausbau bzw. Abtretung von
rund 27 m2 und angeblichem Minderwert des Grundstücks ist nicht ersicht-
lich. Das gilt insbesondere auch in Bezug auf eine allfällige künftige Über-
bauung der Nachbarparzelle (durch einen Privaten), die nach dem Ausbau
der Stichstrasse möglich wird. Dadurch erfährt das Grundstück des Ge-
suchsgegners keinen entschädigungspflichtigen "indirekten Minderwert",
wie an der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 vorgetragen (Protokoll II
S. 8). Auf dieses Begehren ist mangels Begründung nicht einzutreten (§ 43
Abs. 2 VRPG).
- 10 -
7.
7.1.
Wird der Anspruch auf volle Entschädigung nicht bereits durch die Sach-
wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter
die sogenannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha-
den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen
entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist ein rechtserheblicher
Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden,
der dem Enteigneten aus der Enteignung oder dem Unternehmen des Ent-
eigners erwächst. Zudem muss der Schaden dem Enteigneten selber er-
wachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 196 f.). Als In-
konvenienzen gelten etwa bauliche Anpassungen zur Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebsunterbruch,
Kosten für einen Umzug, Verlust von Abstellplätzen infolge Abtretung von
Vorgartenland, etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 200;
Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2114; Zimmerlin, a.a.O., § 193 aBauG N
6a; § 192 aBauG N 10; §§ 65-68 aBauG N 8 ff.). Weiter muss es sich um
einen Schaden handeln, den der Enteignete mit Hilfe der enteigneten
Rechte hätte von sich abwenden können, den er also nicht auch ohne Ent-
eignung in gleicher Weise hätte dulden müssen wie seine nicht enteigneten
Nachbarn (Hess/Weibel, Band I, Art. 19 EntG N 20, S. 241). Die Entschä-
digungspflicht erstreckt sich nur auf denjenigen Schaden, der vernünftiger-
weise als Folge des Rechtsverlusts erwartet werden kann (Hess/Weibel,
Band I, a.a.O., Art. 19 EntG N 22).
Der Gesuchsgegner macht unter diesem Titel diverse Leistungen geltend
(Wiederherstellung des Grünabschlusses, Ersatz bzw. Verlegung der Ab-
stellfläche für zwei Fahrzeuge, Ersatz des Mietzinsausfalls).
7.2.
Die Forderung nach Ersatz bzw. Verlegung der Abstellfläche hat sich durch
die Projektänderung bereits erledigt (vgl. Erw. 2.). Das redimensionierte
Bauvorhaben sieht bei der Einmündung der Erschliessungsstrasse in die
X-Strasse einen Radius von 4 m statt 5 m vor (Protokollauszug vom 26.
November 2012). Die Abtretungsfläche verkleinert sich dadurch, so dass
die beiden Fahrzeugabstellflächen auf der Zufahrt zum Grundstück des Ge-
suchsgegners unverändert erhalten bleiben (vgl. auch Erw. 7.4.). Zudem
wird die ursprünglich vorgesehene Sichtschutzzone bei der Einmündung in
die X-Strasse durch das Anbringen eines Spiegels gewährleistet (Baube-
willigung vom 2. April 2013 S. 3). Die Hecke gegen die X-Strasse kann
dadurch weitgehend bestehen bleiben.
7.3.
Für die Bauarbeiten an der Stichstrasse wird die angrenzende Hecke mit
Thuja und Hagebuchen gefällt werden müssen. Sie ist – soweit nötig und
möglich – in der gleichen Art wieder anzupflanzen (handelsübliche Grössen
- 11 -
von 110-120 cm, jeweils zwei Stück pro Meter). An der Südwestecke der
Parzelle bbb erhält die Grundstückgrenze infolge der Landabtretung einen
neuen Verlauf. In diesem Bereich sind zusätzlich ein Wacholder (Juniperus
communis, Säule) und eine Eibe (Taxus baccata, Säule) betroffen. Sie sind
ebenfalls zu ersetzen und in die Bepflanzung entlang der neuen Grenze zu
integrieren (handelsübliche Grösse für beide: 150 cm).
Unmittelbar vor der Hecke zieht sich eine niedere Mauer der Stichstrasse
entlang. Sie soll möglichst erhalten bleiben. Sie ist wiederherzustellen bzw.
gleichartig zu ersetzen, falls sie beim Bauen beschädigt wird oder abgebro-
chen werden muss (Protokoll II S. 6 f.).
Mit diesen Anordnungen wird auch dem Anliegen des Denkmalschutzes,
das Erscheinungsbild des Statthalterhauses möglichst wenig zu verändern,
nachgelebt (vgl. § 32 des Kulturgesetzes vom 31. März 2009 [KG; SAR
495.200] und § 29 der Verordnung zum Kulturgesetz vom 4. November
2009 [SAR 495.211]).
7.4.
Beim Einmündungsbereich der Stichstrasse in die X-Strasse, dort wo un-
mittelbar hinter der Hecke die Zufahrt auf das Grundstück ist, kann die He-
cke nach Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr gleich gepflanzt werden.
Der verbleibende Graben zwischen Stichstrasse und Zufahrt ist zu schmal
dafür. Eine Verbreiterung des Grabens durch das Verschieben der Zufahrt
Richtung Statthalterhaus ist gemäss Stellungnahme des Kantonalen Denk-
malschutzes ausgeschlossen (vgl. S. 2 der Stellungnahme vom 21. Feb-
ruar 2014).
Die Neugestaltung dieses Abschnitts soll sich möglichst selbstverständlich
in die Umgebung einfügen. Denkbar ist eine Ersatzbepflanzung an einem
Gitter. Aus Sicherheitsgründen darf dieses aber nicht höher als 80 cm sein,
ansonsten grössere Fahrzeuge bei den sehr engen Platzverhältnissen mit
dem Aussenspiegel hängen bleiben könnten. Die Detailplanung ist dem
Kantonalen Denkmalschutz zur Genehmigung vorzulegen (§ 23 KG).
7.5.
Neben den Sachleistungen fordert der Gesuchsgegner eine Entschädigung
für den erlittenen Mietzinsausfall. Er habe mit den Mietern des Altstatthal-
terhauses einen 10-Jahresvertrag über Fr. 430'000.00 abgeschlossen.
Kurz nach Bezug des Hauses seien auf dem Nachbargrundstück Bauprofile
aufgestellt und im Garten des Mietobjekts Markierungen auf den Rasen ge-
sprayt worden. Da seien die Mieter ausgezogen (Protokoll der Verhandlung
vom 28. August 2012 S. 6 f.; Verhandlung vom 11. Dezember 2013 S. 9).
- 12 -
Aus den an der Verhandlung vom 11. Dezember 2013 eingereichten Un-
terlagen ergibt sich ein anderes Bild. Die Mieter wurden über die bevorste-
hende Landabtretung am südlichen Parzellenrand für den Ausbau der Er-
schliessungsstrasse informiert. Eine Mietzinsreduktion aus diesem Grund
wurde ausdrücklich ausgeschlossen (Mietvertrag vom 1. Juni 2011 S. 7).
Zur Kündigung des Mietvertrags hatten wirtschaftliche und berufliche
Gründe geführt. Die Mieter waren nicht mehr in der Lage, den Mietzins zu
tragen (so im Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht, Bezirk U., vom 20. März 2012, S. 4). Die Schlichtungsstelle hob die
Kündigung auf und erklärte das Mietverhältnis als weiterbestehend. Das
Bezirksgericht V. erteilte A. sodann die provisorische Rechtsöffnung für
ausstehende Mietzinsforderungen (Entscheid vom 9. Oktober 2012). Zivil-
rechtlich sind die Forderungen von A. gegenüber den ehemaligen Mietern
also anerkannt. Er kann allfällige von den Schuldnern nicht erhältlich zu
machende Beträge nun nicht bei Gelegenheit des Enteignungsverfahrens
ersatzweise von der Gemeinde einfordern.
Stossend ist insbesondere, dass er gegenüber Gemeinde und Gericht of-
fensichtlich aktenwidrige Angaben gemacht hat, um die Ersatzforderung zu
begründen. Dieses Verhalten ist missbräuchlich und bei der Kostenverle-
gung zu berücksichtigen.
7.6.
Der Ausbau der Strasse verändert die Situation für die Parzelle bbb nur
geringfügig. Der Hauptteil der Abtretungsfläche war bereits bisher Ver-
kehrsfläche und vom Haus aus nicht einsehbar. Der Garten wird nur minim
tangiert. Die Bepflanzung entlang der Strassen wird soweit möglich gleich-
wertig ersetzt. Die Abstellplätze auf der Zufahrt können weiter benutzt wer-
den. Eine Verschlechterung der Wohnsituation, die eine Mietzinsreduktion
rechtfertigen könnte, wird durch den Strassenbau nicht bewirkt. Die Stö-
rung durch Bauarbeiten wird sich auf wenige Wochen beschränken (vgl.
Protokoll der Verhandlung vom 28. August 2012 S. 8). Solches ist in der
Bauzone ohne weiteres zu dulden (§ 110 BauG; vgl. AGVE 2006 S. 341
ff.). Bleibende negative Veränderungen für das Grundstück des Gesuchs-
gegners verursacht das Strassenbauprojekt nicht. Im Gegenteil wird die
neue, einheitlich gestaltete Strasse ein im Vergleich zu heute gepflegteres
Erscheinungsbild abgeben.
8.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Abtretungsfläche von ca.
27 m2 mit Fr. 600.00/m2 zu entschädigen ist (Erw. 5.3.) und die Restliegen-
schaft keinen Minderwert erleidet (Erw. 6.3.). Die Hecke ist soweit möglich
gleichartig zu ersetzen. Wo eine Neugestaltung erforderlich ist (Einmün-
dungsbereich in X-Strasse), ist diese mit dem Kantonalen Denkmalschutz
abzusprechen (Erw. 7.3. f.). Die Gartenmauer ist gleichartig zu ersetzen
- 13 -
bzw. allfällige Schäden sind auf Kosten des Projekts zu beheben (Erw.
7.3.). Es ist kein Ersatz für Mietzinsausfall auszurichten (Erw. 7.5.).
9.
Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an
zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür
zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts
vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-
sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung
über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR
713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt aktuell 2 %.
10.
10.1.
Für das Enteignungsverfahren gilt eine spezielle Kostenregelung, nach
welcher in Verfahren, in denen eine Entschädigung zugesprochen wird, die
Kosten "in der Regel" vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tra-
gen sind (§ 149 Abs. 2 BauG). Von der "Regel-Kostenverteilung" kann ab-
gewichen werden. In welchen Fällen dies angezeigt ist, wird im Gesetz
nicht gesagt. Die Rechtsprechung hat den Rahmen dafür selber festzule-
gen. In der aufgehobenen, altrechtlichen Regelung von § 26 Abs. 2 des
aufgehobenen Dekrets über das Verfahren vor der Schätzungskommission
nach Baugesetz und Gewässerschutzgesetz vom 22. Februar 1972 ([Ver-
fahrensdekret] AGS [Aargauische Gesetzessammlung] Bd. 8 S. 250), wur-
den als Ausnahmefälle genannt: missbräuchliches Verhalten, namentlich
offensichtlich unbegründete oder übersetzte Forderungen. An diese Leitli-
nie hat sich das Spezialverwaltungsgericht bzw. die vorgängige Schät-
zungskommission in den bisher äusserst seltenen Fällen, wo diese Thema-
tik zu behandeln war, weiterhin gehalten (vgl. im Detail AGVE 2008 S. 373
ff.).
10.2.
Der Gesuchsgegener hat vorliegend wider besseres Wissen behauptet, die
Mieter des Statthalterhauses seien vor allem wegen des bevorstehenden
Strassenausbaus ausgezogen (Erw. 7.5.). Mit dieser offensichtlich akten-
widrigen Begründung versuchte er, die anderweitig nicht einbringlichen
Mietzinsforderungen über eine Enteignungsentschädigung zu decken. Die-
ses Verhalten ist missbräuchlich und rechtfertigt es, dem Gesuchsgegner
abweichend von der Regel einen Drittel der Verfahrenskosten aufzuerle-
gen.
Ein Parteikostenersatz ist mangels anwaltlicher Vertretung nicht geschul-
det (§ 149 Abs. 2 BauG in Verbindung mit § 29 VRPG).
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