Decision ID: bfc1117a-867d-5632-80b2-302a56b0a998
Year: 1995
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law
Law Sub-area: 
Label: approval

Facts:
ritenuto
in fatto:
A.
Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare del 6 febbraio 1992 _ ha chiesto all’UEF di Bellinzona di procedere contro _ per l’incasso di Fr. 2’300’000.-- oltre accessori. Quale titolo di credito essa ha indicato sette cartelle ipotecarie al portatore dal II al V grado di valore nominale corrispondente all’importo posto in esecuzione e gravanti la part. n. _ RFD di _. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere al blocco degli affitti. Al PE n. _ del 13/18 febbraio 1992 l’escussa non ha interposto opposizione.
B.
Ordinata l’amministrazione coatta del fondo n. _ di _, con provvedimento 12 marzo 1992 l’UEF di Bellinzona ha delegato l’amministrazione dell’immobile all’Immobiliare _.
C.
Il 28 ottobre 1992 la _ ha chiesto la vendita del pegno.
D.
Il 9 maggio 1995 l’UEF di Bellinzona ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. _ di _, assegnando l’importo da ripartire di Fr. 120’000.-- interamente alla _.
E.
Con tempestivo reclamo 22 maggio 1995 la _ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, che “lo stato di riparto provvisorio 9 maggio 1995 venga modificato nel senso che l’importo di Fr. 120’000.-- attribuito alla _ venga assegnato alla _, oltre alle somme globalmente incassate sino al momento della vendita della part. n. _ RFD di _ ”, atteso che:
- “dal 19 luglio 1988 la _ risulta essere cessionaria della _ di sei cartelle ipotecarie per complessivi Fr. 1’300’000, gravanti in II-IV rango la part. n. _ di _ ”;
- “la realizzazione forzata del mappale _ non è ancora potuta avvenire a seguito di contestazioni giudiziarie dei crediti d’ipoteca legale insinuati dal Cantone Ticino e dal Comune di _, alcune delle quali sono tuttora pendenti”;
- il riparto provvisorio è stato allestito “esclusivamente a favore della _, poiché non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto all’asserita beneficiaria del riparto e essendo essa al beneficio di una cessione dei crediti per affitti conferitole proprio dalla _ ”;
- “la debitrice _ a fronte dei crediti ricevuti dalla _, inglobati nei titoli ipotecari consegnatile in proprietà, aveva ceduto alla mutuante anche i proventi degli affitti derivanti dall’immobile _. In seguito, mediante l’atto di cessione _ di cui al doc. B, i cui effetti principali si rilevano dal doc. C, sono stati trasferiti alla cessionaria _ anche tutti i diritti accessori e privilegi del credito ceduto, fra cui le cartelle ipotecarie, il diritto di pegno immobiliare e segnatamente i crediti vantati verso la debitrice ceduta, rispettivamente verso gli inquilini dello stabile locato (art. 170 cpv. 1, 2 e 3 CO)”;
- “l’importo di Fr. 120’000.--, il cui riparto è tuttavia erratamente previsto a favore della _, compete esclusivamente alla reclamante sulla base della duplice cessione di credito sopra ricordata, nonché in virtù del suo diritto di pegno potiore”.
F.
Contestualmente al reclamo la _ ha presentato un’istanza di edizione documenti tendente all’edizione da parte della _ “dell’atto di cessione generale, rispettivamente speciale avente per oggetto le pigioni del fondo part. n. _ RFD di _, sottoscritto a suo favore dalla Immobiliare _ proprietaria del predetto immobile”. Con l’edizione di siffatti documenti la reclamante vuole provare “l’avvenuta cessione da parte della _ proprietaria del predetto immobile, alla _ dei crediti per pigioni vantati verso gli inquilini dell’immobile in parola”.
G.
Con osservazioni 22 giugno 1995 il _ ha asseverato che il 19 agosto 1991 gli è stato ceduto il provento degli affitti e il 9 maggio 1995 ha presentato contro _ la domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare. A mente dell’osservante l’importo incassato dagli affitti sarebbe di sua spettanza, atteso che esso è creditore ipotecario procedente di primo rango e cessionario degli introiti degli affitti.
H.
Con osservazioni 30 giugno 1995 _ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame e della domanda di edizione di documenti.
_ assevera che il 19 novembre 1991 ha “acquistato ai pubblici incanti, nell’ambito di una procedura esecutiva in via di realizzazione di pegno promossa contro _, la proprietà di una cartella ipotecaria al portatore di nominali Fr. 1’000’000.-- gravante in quinto rango la part. n. _ RFD di _ di proprietà dell’_. In tal modo _ è divenuta titolare del credito di Fr. 1’000’000.-- oltre interessi al 7% incorporato nella cartella di quinto rango e garantito da pegno immobiliare sulla particella in questione”. Il 6 febbraio 1992 _ ha poi presentato “domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare _ chiedendo l’estensione del pegno immobiliare agli incassi per pigioni e affitti. Al PE n. _ non è stata interposta opposizione e il 28 ottobre 1992 _ ha presentato domanda di vendita.
A mente della _ irrilevanti sarebbero le affermazioni della _ secondo cui la stessa sarebbe “cessionaria della _ di sei cartelle ipotecarie per complessivi Fr. 1’300’000.--, gravanti in II-IV rango la part. _ di _ ”. Rilevante sarebbe infatti unicamente “che a tutt’oggi la _ non ha avviato alcuna procedura esecutiva riguardo alle cartelle ipotecarie di II-IV rango di cui asserisce essere cessionaria”. _ contesta inoltre che la _ sarebbe “al beneficio di una cessione di crediti per pigioni e affitti conferitale dalla _ ”.
_ nega “che la debitrice _ le avrebbe ceduto i proventi di pigioni ed affitti dell’immobile _ _ ” e che “con l’atto di cessione _ di cui al doc. B sarebbero stati ceduti tutti i diritti accessori e privilegi del credito ceduto”, in particolare i crediti vantati verso il “debitor cessus” (il signor _ e non l’escussa) rispettivamente verso gli inquilini dello stabile locato.
I.
Delle osservazioni 31 luglio 1995 dell’UEF di Bellinzona si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerations:
Considerato
in diritto:
1.
a)
Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC): ciò indipendentemente dal fatto che proprietario del pegno sia il debitore od un terzo, atteso che il diritto di pegno sui crediti per pigioni e fitti altro non è che un accessorio del diritto di pegno che grava l’immobile (
DTF
42 III 36 s.).
Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (
DTF
64 III 28;
Paul-Henri Steinauer
, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.
Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".
La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (
DTF
64 III 28-29).
Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF;
DTF
71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni (
Steinauer
, op. cit., n. 2732 i).
b)
Nel caso di specie la creditrice _ nella domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare ha chiesto all'UEF di Bellinzona di procedere al blocco degli affitti. Essa ha così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.
Corretto è stato l'operato dell'Ufficio, che ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. _ di _ e, con provvedimento 12 marzo 1992, ha delegato l’amministrazione dell’immobile all’_.
2.
Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”.
Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF). Il ricavo netto delle pigioni e degli affitti incassati dalla domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla vendita del fondo sarà assegnato al creditore pignoratizio istante in acconto del suo credito, anche se il prodotto della vendita del fondo bastasse per soddisfarlo (art. 114 cpv. 1 RFF).
Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”.
I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti (
DTF
42 III 412).
3.
La _ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro _ il 6 febbraio 1992 mentre la _ non ha presentato alcuna domanda di esecuzione. L’importo di Fr. 120’000.-- per le pigioni incassate dall’UEF di Bellinzona spettano, in principio, alla _ e ciò indipendente dal grado del proprio credito ipotecario.
Nel caso di specie con il PE n. _ del 13/18 febbraio 1992 la _ ha però posto in esecuzione anche il credito della _ di Fr. 1’300’000.-- oltre accessori garantito da cartelle ipotecarie dal II al IV rango cedute a quest’ultima dalla _ il 19 luglio 1988 (cfr. doc. B). Ne consegue che, sebbene sia stata la _ a richiedere il blocco dei crediti per pigioni e fitti, questi sono stati bloccati anche a favore della reclamante come ad esplicita richiesta della _ che è ora malvenuta a censurare tale fatto da lei voluto, cfr. doc. 3 e in particolare l'allegato n. I alla domanda d'esecuzione 6 febbraio 1992. Considerato che la _ è creditrice poziore in grado rispetto alla _, l’importo di Fr. 120’000.-- riscosso dall’ufficio nel periodo della sua amministrazione, deve essere assegnato alla reclamante. In questo senso va pertanto riformato il provvedimento impugnato.
4.
La _ chiede che le vengano assegnati anche gli importi che verranno incassati dall’amministrazione coatta sino alla vendita del fondo.
Il reclamo all'Autorità di vigilanza è ammesso contro ogni provvedimento degli uffici di esecuzione e fallimento (art. 17 cpv. 1 LEF).
Con siffatta richiesta la _ solleva una questione sulla quale l'UEF, a questo stadio della procedura esecutiva, non si è ancora pronunciato: il reclamo a tal riguardo è pertanto irricevibile.
5.
Visto l’esito del reclamo, già favorevole alla reclamante, si prescinde dall’esaminare l’istanza di edizione di documenti presentata unitamente al reclamo perché divenuta priva di interesse.
6.
Con osservazioni 22 giugno 1995 il _ ha asseverato che il 19 agosto 1991 gli è stato ceduto il provento degli affitti e quindi l’importo incassato è di sua spettanza, perché “creditrice ipotecaria procedente di primo rango e cessionaria degli introiti degli affitti”.
Lo stato di riparto in oggetto è stato trasmesso ai creditori il 9 maggio 1995: ne risulta che le censure del _ sono inammissibili per tardività, a prescindere dalla loro evidente irritualità nell’ambito della procedura connessa al reclamo della _.
In via abbondanziale va comunque rilevato che le censure mosse dal _ allo stato di riparto sono da respingere anche nel merito. Il _ ha infatti presentato contro _ la domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare solo il 9 maggio 1995, quando è stato allestito lo stato di riparto impugnato. L’importo di Fr. 120’000.-- per le pigioni scadute fino a quel momento e bloccate dall’UEF di Bellinzona spettano quindi alla _ indipendentemente dal grado dei propri crediti ipotecari. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 19 agosto 1991 la _ ha ceduto al _ gli “affitti inerenti lo stabile oggetto d’ipoteca”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice procedente.
7.
Il reclamo 22 maggio 1995 della _ in quanto ricevibile, è accolto.
Non si prelevano spese (art. 67 cpv.2 OTLEF) e non si assegnano indennità, benché espressamente protestate dalla reclamante, perché così imposto per norma di diritto regolamentare federale (art. 68 cpv.2 OTLEF).