Decision ID: 3c0352ea-9826-59c4-bc1e-f6b4588fde76
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 
Law Sub-area: nan
Label: approval

Facts:
Sachverhalt:
A.- X verkaufte am 21. Juni 2019 die Liegenschaft Grundstück Nr. 000, Grundbuch Y,
zum Preis von Fr. 790'000.–. Die neue Eigentümerin wurde gleichentags im Grundbuch
eingetragen. X hatte die Liegenschaft im Jahr 2008 für Fr. 610'000.– erworben.
B.- In der Steuererklärung für Grundstückgewinne deklarierte X einen
Veräusserungserlös von Fr. 790'000.–, einen Erwerbspreis von Fr. 610'000.–,
anrechenbare Nebenkosten von Fr. 32'972.– und wertvermehrende Aufwendungen von
Fr. 71'696.–. Mit Verfügung vom 27. Mai 2020 veranlagte das Kantonale Steueramt X
mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 116'651.– und einem Steuerbetrag
von Fr. 30'753.–, wobei es die Nebenkosten auf Fr. 28'457.– und die
wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. 34'892.– gekürzt hatte. Dagegen liess X am
25. Juni 2020 Einsprache erheben mit den Anträgen, die Nebenkosten seien wie
deklariert auf Fr. 32'972.– und die wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. 71'696.–
festzusetzen. Mit Einspracheentscheid vom 30. November 2020 hiess das Kantonale
Steueramt die Einsprache teilweise gut. Es liess höhere wertvermehrende
Aufwendungen zu, und zwar im Betrag von Fr. 46'152.–, was einen steuerbaren
Gewinn von Fr. 105'391.– und einen Steuerbetrag von Fr. 26'967.– ergab.
C.- Mit Eingabe vom 3. Januar 2021 (Datum der Postaufgabe: 4. Januar 2021) erhob X
Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit dem
Antrag, die drei Rechnungen ihres Einzelunternehmens "Z" über Fr. 4'515.– (Rechnung
Nr. 190601), Fr. 23'520.– (Rechnung Nr. 190602) und Fr. 2'520.– (Rechnung Nr.
191201) seien als Anlagekosten zum Abzug zuzulassen. Zudem sei die Differenz der
Verkehrswerte der amtlichen Schätzungen von Fr. 100'000.– zu berücksichtigen. Das
Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 12. März 2021 die
Abweisung des Rekurses. Dazu nahm X mit Eingabe vom 15. April 2021 nochmals
Stellung.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
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Considerations:
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist zum
Sachentscheid zuständig. Die Befugnis der Rekurrentin zur Ergreifung des
Rechtsmittels ist gegeben. Der Rekurs vom 4. Januar 2021 wurde rechtzeitig
eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den
Rekurs ist einzutreten.
2.- a) Gemäss Art. 130 Abs. 1 StG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die
Gewinne, die aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von
Anteilen an solchen erzielt werden. Der Grundstückgewinn entspricht dem Betrag, um
den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134
StG). Gemäss Art. 137 Abs. 1 StG sind als Aufwendungen insbesondere Ausgaben
anrechenbar, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie
Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a), durch eigene Arbeitsleistung
geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der Einkommenssteuer erfasst wurden oder
werden (lit. c) und die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar
zusammenhängenden Kosten (lit. f, sogenannte Nebenkosten). Aufwendungen, die
steuerlich bereits abgezogen worden sind, werden nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2
StG).
b) Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind der Erwerbspreis der Liegenschaft von
Fr. 610'000.– und der Veräusserungserlös von Fr. 790'000.– unbestritten. Streitig ist
hingegen die Höhe der zu berücksichtigenden Nebenkosten und der
wertvermehrenden Aufwendungen.
aa) Zu den mit dem Erwerb und der Veräusserung zusammenhängenden Nebenkosten
zählen beispielsweise die Handänderungssteuern, die Gebühren für Versteigerung,
öffentliche Beurkundung, Fertigung, behördliche Bewilligung, Kosten für eine
notwendig werdende Vermessung, Vermarktung, Planerstellung sowie
Beratungskosten, Gerichtskosten und weitere effektive Auslagen des Erwerbers oder
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Veräusserers (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V.
Teil N 101).
bb) Wertvermehrende Aufwendungen sind die während der massgebenden
Eigentumsdauer anfallenden Ausgaben, die geeignet sind, im Zeitpunkt der Leistung
eine Wertsteigerung an einem Grundstück zu bewirken. Mit solchen Ausgaben kann
eine körperliche oder rechtliche Verbesserung eines Grundstücks eintreten. Zu den
körperlichen Verbesserungen tragen in erster Linie Investitionen bei, die für die
Erstellung, Erweiterung oder Verbesserung einer Liegenschaft aufgewendet wurden.
Typische wertvermehrende Aufwendungen sind Neubauten, Umbauten, Einbauten,
Erschliessungskosten, Boden- und Geländeverbesserungen, Verbesserung der
Installationen und dergleichen. Die wertvermehrenden Aufwendungen sind
insbesondere von den werterhaltenden Aufwendungen abzugrenzen. Letztere sind
keine Anlagekosten, da sie das Grundstück längerfristig betrachtet bloss im bisherigen
Zustand bewahren und nichts Neues hinzufügen. Als Unterhaltskosten gelten alle
Aufwendungen, die mit der Nutzung der Liegenschaft zusammenhängen oder der
Erhaltung der liegenschaftlichen Werte dienen. Dazu gehören die Auslagen für die
Instandhaltung, die Instandstellung und Ersatzbeschaffungen. Die Unterhaltskosten
können als Gewinnungskosten bei der Einkommenssteuer angerechnet werden.
Deshalb sind diejenigen Aufwendungen, welche bei der Einkommens- oder
Gewinnsteuer als Abzug, insbesondere als Liegenschaftsunterhaltskosten oder
sonstiger Aufwand, berücksichtigt wurden oder hätten berücksichtigt werden können,
auszuscheiden. Demgegenüber sind Kosten, die wegen ihres wertvermehrenden
Charakters bei der Einkommenssteuer nicht zum Abzug zugelassen worden sind, bei
der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu berücksichtigen (Zigerlig/Oertli/
Hofmann, a.a.O., V. Teil N 85 f. und II. Teil N 484; M. Reich, Steuerrecht, 3. Aufl. 2020,
§ 25 N 62 f; Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9. Aufl. 2001, § 22 N 51 f., M. Klöti-
Weber, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
4. Aufl. 2015, § 104 StG AG N 13).
cc) Eigenarbeiten an einem privaten Grundstück gelten als wertvermehrende
Aufwendungen und dementsprechend als Anlagekosten, wenn sie die Beschaffenheit
des Grundstücks dauernd verbessern, mit ihnen also ein Mehrwert geschaffen wird.
Die wertvermehrende Eigenleistung gilt im Zeitpunkt der Veräusserung des
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Grundstücks als realisiert. Der realisierte Mehrwert unterliegt der ordentlichen
Einkommensbesteuerung. Voraussetzung für die Anrechnung bei der
Grundstückgewinnsteuer ist daher, dass die geschaffenen Mehrwerte mit der
Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden. Zudem muss einwandfrei feststehen,
dass die steuerpflichtige Person Eigenarbeiten erbracht hat. Von Eigenleistungen ist
beispielsweise auszugehen, wenn im Zeitpunkt der Erbringung der Materialaufwand
durch Rechnungen ausgewiesen ist oder bei einer Bauabrechnung eine
entsprechende, arbeitsintensive Position fehlt (Art. 137 Abs. 1 lit. c StG; Zigerlig/Oertli/
Hofmann, a.a.O., V. Teil N 96; StB 137 Nr. 1 Ziff. 2.3).
c) Nach der allgemeinen Beweislastregel im Steuerrecht trägt die Veranlagungsbehörde
gemäss konstanter Rechtsprechung die Beweislast für steuerbegründende oder
steuererhöhende Tatsachen, während die Steuerpflichtige die Beweislast für Tatsachen
trifft, welche die Steuerschuld aufheben oder mindern (Urteil des Bundesgerichts
[BGer] 2C_211/2021 vom 8. Juni 2021 E. 5.1.3; Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., VII. Teil
N 23). Daher hat grundsätzlich die Rekurrentin darzutun, dass die streitigen Aufwände
anrechenbare Anlagekosten darstellen.
3.- a) Die Rekurrentin macht geltend, dass die Leistungen der Z anrechenbare
Anlagekosten darstellen würden und bei der Berechnung des steuerbaren
Grundstückgewinns zum Abzug zuzulassen seien. Beim Umbau seien die drei
Nebenräume nicht saniert und instand gestellt, sondern komplett entkernt, neu geplant
und gestaltet worden, Öltanks seien ausgebaut sowie neue Räume errichtet worden. Z
bestehe bereits seit 2012. Die Leistungen der Z seien zu Unrecht der A zugerechnet
worden. Dass die Leistungen der Z erst nach dem Verkauf der Liegenschaft hätten in
Rechnung gestellt werden können, tue der Qualifizierung als anrechenbare
Anlagekosten keinen Abbruch. Es sei nicht plausibel, dass sich die eigenen Arbeiten
am Haus bisher nur im Einkommen niedergeschlagen hätten, nicht aber bei den
Abzügen. Die Steuerwerte 2012 (Fr. 405'000.–) und 2014 (Fr. 505'000.– ) seien zu
berücksichtigen. Daraus werde ersichtlich, dass sich der Umbau des Hauses mit Fr.
100'000.– wertvermehrend ausgewirkt habe.
b) Die Vorinstanz hält demgegenüber fest, dass es sich bei den Rechnungen der Z vom
30. Juni 2019 (über Fr. 4'515.–) und vom 11. Dezember 2019 (über Fr. 2'520.–) um
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Kosten für Reinigung und Bereitstellung für die Hausbesichtigung sowie um Kosten für
Hausräumung, Abtransport, Umzug und Entsorgungen handle, welche nicht als
wertvermehrende Kosten, sondern als private Lebenshaltungskosten zu qualifizieren
und damit nicht abzugsfähig seien. Bei der Rechnung vom 26. Juni 2019 (über Fr.
23'520.–) handle es sich um Kosten für das Erstellen von Archiv-, Regie-, Studio- und
Werkraum mit Gang und Nebenräumen. Sämtliches Material für diese Umbauarbeiten
sei in der Steuererklärung 2012 als werterhaltende Aufwendungen abgezogen worden.
Daraus sei zu schliessen, dass auch die erbrachten Eigenleistungen keine
wertvermehrenden, sondern Liegenschaftsunterhaltskosten darstellen würden. Bei den
von der Rekurrentin beschriebenen Arbeiten handle es sich um Instandstellungskosten
und energetische Sanierungen, welche bei der Grundstückgewinnsteuer keine Rolle
spielen würden. Einzig der Einbau der Fenster könnte als wertvermehrende
Aufwendung berücksichtigt werden; hierfür sei aber der Nachweis der Wertvermehrung
durch die Rekurrentin nicht rechtsgenüglich erbracht worden. Zudem habe die Firma A
mit Rechnung vom 12. Januar 2013 Kosten für den Einbau der Fenster in Rechnung
gestellt, welche bereits zum Abzug zugelassen worden seien. Beim Vergleich der
Steuerwerte 2012 und 2014 verkenne die Rekurrentin, dass der Steuerwert 2012 auf
der amtlichen Liegenschaftsschätzung aus dem Jahr 2004 beruhe, weshalb die
Wertsteigerung die Zeit zwischen 2004 bis 2012 betreffe. Der sogenannte
Neuwertvergleich stelle eine taugliche Grundlage dar, um die von der Steuerpflichtigen
pauschal geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen. Es bestünden
Anhaltspunkte, dass in den Jahren 2004 bis 2012 wertvermehrende Investitionen
vorgenommen worden seien. Der Neuwertvergleich für diese Periode ergebe
anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen in der Höhe von Fr. 9'400.–. Es seien
für den Zeitraum 2004 bis 2012 bereits wertvermehrende Aufwendungen in der Höhe
von Fr. 41'152.– zum Abzug zugelassen worden. Deshalb rechtfertige sich aufgrund
des Neuwertvergleichs keine zusätzliche Erhöhung der wertvermehrenden Kosten;
diese seien bereits grosszügig berücksichtigt worden.
4.- a) Die Rekurrentin reichte drei Rechnungen ein, in denen sie sich selber Rechnung
stellte. Dass die Rechnungen von der "Z" (einem Einzelunternehmen der Rekurrentin)
stammen, ergibt sich aus den Rechnungen selber nicht. Mit den eingereichten
Rechnungen macht die Rekurrentin jedenfalls (sinngemäss) anrechenbare
Eigenleistungen geltend.
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aa) Die Rechnung (Nr. 190601) vom 30. Juni 2019 über Fr. 4'515.– betrifft
Reinigungsarbeiten im Zusammenhang mit Hausbesichtigungen und dem Verkauf der
Liegenschaft und die Rechnung (Nr. 191201) vom 11. Dezember 2019 über Fr. 2'520.–
Leistungen im Zusammenhang mit der Hausräumung, dem Abtransport, Umzug und
Entsorgungen. Zu Recht hielt die Vorinstanz fest, dass diese Kosten bei der
Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig seien. Gebäudereinigungs-, Umzugs- und
Räumungskosten fallen nicht unter die mit dem Erwerb und der Veräusserung
zusammenhängenden abziehbaren Nebenkosten gemäss Art. 137 Abs. 1 lit. f StG
(SGE 1998 Nr. 14 E. 3e; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer S. 7; Zigerlig/Oertli/
Hofmann, a.a.O., V. Teil N 101). Dass die Rekurrentin in der Steuererklärung 2019 diese
eigenen Arbeitsleistungen als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit
deklarierte und entsprechend veranlagt wurde, ändert daran nichts. In diesem
Verfahren kann lediglich geprüft werden, ob die von der Rekurrentin geltend
gemachten Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug gebracht
werden können, was zu verneinen ist.
bb) Die Rechnung (Nr. 190602) vom 26. Juni 2019 über Fr. 23'520.– betrifft die
Erstellung eines Archiv-, Regie-, Studio- und Werkraums sowie eines Flurs. In der
Steuererklärung 2019 deklarierte die Rekurrentin diesen Betrag als Erwerbseinkommen
(act. 16). Aus der Dokumentation der Rekurrentin ergibt sich, dass zwei Öltanks
entfernt, neue Räume erstellt und die Arbeiten teilweise von Dritten sowie teilweise von
der Rekurrentin selber ausgeführt wurden. Die Vorinstanz anerkannte die Kosten der A
(Rechnung Nr. 01070965 vom 12. Januar 2013) von Euro 8'000.– für die Erstellung des
Regie-, Studio- und Archivraumes sowie für Elektroinstallationen als wertvermehrende
Aufwendungen und liess diese bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zum
Abzug zu. Sie stellte die Rechtmässigkeit des Umbaus nicht in Frage, weshalb davon
auszugehen ist, dass eine allfällig notwendige Baubewilligung für den Umbau
vorhanden war. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sind auch die Eigenleistungen der
Rekurrentin als wertvermehrend zu qualifizieren, und zwar aus den folgenden Gründen.
Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, also
ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken
lassen, haben wertvermehrenden Charakter (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 DBG N 48). Nach ständiger
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Bundesgerichtspraxis ist von einer Wertvermehrung auszugehen, wenn eine
Renovation zu einer Nutzungsänderung führt. Steuerlich als (Teil-)Neubau zu
betrachten ist der Ausbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn damit in erster
Linie eine Wohnraumerweiterung bezweckt wird. Ein solcher Ausbau mit
Wohnraumerweiterung kommt wirtschaftlich betrachtet dem An- oder Aufbau
zusätzlicher Wohnräume gleich. Alle anfallenden Kosten, die durch den Ausbau
unmittelbar veranlasst werden, gelten dabei als Herstellung (BGer 2C_153/2014 vom 4.
September 2014 E. 2.3 und 2.4). Werden Wirtschaftsgüter durch bauliche Massnahmen
einem neuen Nutzungszweck zugeführt, stellen die entsprechenden Kosten in aller
Regel Anlagekosten dar (B. Zwahlen, Die einkommenssteuerrechtliche Behandlung von
Liegenschaftskosten, Basel 1986, S. 119). Deshalb stellen in der Verwaltungspraxis
namentlich beim Ausbau von Dachgeschossen mit Einbau von Zimmern oder
Wohnungen die Aufwendungen grundsätzlich Anlage- und keine Unterhaltskosten dar
(BGer 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4), so auch im Kanton St. Gallen (StB
44 Nr. 3 Ziff. 2.1). Das Erstellen von Räumen mit Lichteinfall im Untergeschoss, wo
vorher Öltanks waren, ist durchaus vergleichbar mit dem Einbau von Zimmern im
Estrich.
Gemäss den eingereichten Fotos waren die Räume nach der Entfernung der Öltanks im
Rohbau und nicht bewohnbar. Mit den Arbeiten der Rekurrentin (Türen isolieren und
täfern, Dachschrägen isolieren und täfern, Fenster einbauen, Seitenwände mit
Täferplatten verlegen, Boden isolieren und Laminat verlegen, Malerarbeiten, Decke
isolieren und Akkustikplatten verlegen) wurde ein Mehrwert geschaffen. Dass die
Rekurrentin im Jahr 2012 Eigenarbeiten erbrachte, ist zudem plausibel, da sie in der
Steuererklärung 2012 diverses Baumaterial als Liegenschafts- und Unterhaltskosten in
Abzug gebracht hatte (act. 9/8). Der geltend gemachte Aufwand von insgesamt Fr.
23'520.– (84 Tage à 8 Stunden à Fr.35.–) erscheint plausibel und wird auch von der
Vorinstanz nicht bestritten. An der Qualifikation der Eigenleistungen als
wertvermehrende Auslagen im vorliegenden Verfahren der Grundstückgewinnsteuer
ändert die Tatsache, dass die Rekurrentin das Material für die Eigenleistung als
Liegenschaftsunterhalt und damit als werterhaltende Auslagen in der Steuererklärung
2012 deklarierte, nichts. Dies ist zwar seitens der Rekurrentin widersprüchlich. Im
vorliegenden Verfahren können jedoch die in der Steuererklärung 2012 deklarierten
Liegenschaftsunterhaltskosten nicht überprüft werden, weshalb daraus auch keine
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Rückschlüsse auf die Grundstückgewinnsteuer gezogen werden können. Das
widersprüchliche Deklarieren der Materialkosten bei der Einkommensbesteuerung
einerseits und des Arbeitsaufwands bei der Grundstückgewinnsteuer andererseits hat
aber immerhin zur Folge, dass die Materialkosten der Eigenleistungen bei der
Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals als wertvermehrende Auslagen in Abzug
gebracht werden können, was die Rekurrentin indes auch nicht tat.
Die Voraussetzung für die Anerkennung von wertvermehrenden Eigenleistungen bei der
Grundstückgewinnsteuer, das Erfassen der Eigenleistungen mit der
Einkommenssteuer, ist sodann erfüllt. Die Rekurrentin deklarierte die mit dem Verkauf
der Liegenschaft im Jahr 2019 realisierten Eigenleistungen von Fr. 23'520.– in der
Steuererklärung 2019 unter den Einnahmen aus der selbständigen Erwerbstätigkeit
(vgl. Steuererklärung 2019, act. 16).
Damit ergibt sich, dass die Eigenleistungen im Betrag von Fr. 23'520.– als
wertvermehrende Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer anzurechnen sind.
b) Soweit die Rekurrentin beantragt, es seien wertvermehrende Aufwendungen auch
für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013 und 2014 nochmals zu überprüfen, da in den
jeweiligen Steuererklärungen wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen
vermischt worden seien, obwohl sie die Steuererklärungen von fachkundigen
Unternehmen habe ausfüllen lassen, ist auf den Rekurs nicht einzutreten. Im Verfahren
der Grundstückgewinnsteuer kann die Einkommensbesteuerung vergangener
Steuerperioden nicht überprüft werden. Für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013 und 2014
ist die Rekurrentin bereits rechtskräftig veranlagt worden. Auch wenn sie ihre
Steuerangelegenheiten durch einen vertraglichen Vertreter besorgen liess, trug sie die
Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in den
Steuererklärungen (BGer 2A.194/2002 vom 25. April 2003 E. 2.5.1). Sie ist deshalb auf
ihre damalige Deklaration zu behaften. Die Aufwendungen, die bei der
Einkommensbesteuerung als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht
wurden, können bei der Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals berücksichtigt
werden.
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c) Der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der
Eigentumsdauer, der sogenannte Neuwertvergleich, bildet gemäss Veranlagungspraxis
und Rechtsprechung eine taugliche Grundlage, um ermessensweise und pauschal
geltend gemachte Aufwendungen zu überprüfen. Die mutmassliche Wertvermehrung
wird dabei aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und
Einzelvergleich ermittelt. Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert im Zeitpunkt
des Erwerbs (gemäss amtlicher Schätzung) mittels Baukostenindex auf den
Veräusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich
aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Index und
dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Sinngemäss
wird beim Einzelvergleich verfahren, wobei die Wertvermehrungen aber stufenweise
von einer amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer
ermittelt werden (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Teil N 89).
Die Vorinstanz führte den Neuwertvergleich korrekt durch. Die mutmassliche
Wertvermehrung beträgt demnach zwischen 2004 und 2014 Fr. 9'385.– (vgl. act. 9/11)
und nicht Fr. 100'000.– wie die Rekurrentin geltend macht. Dementsprechend ist auch
der Antrag, zusätzlich Fr. 100'000.– wertvermehrende Aufwendungen zu
berücksichtigen, abzuweisen. Da die Vorinstanz der Rekurrentin bereits mehr als Fr.
9'385.– anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen zugestand, kann die
Rekurrentin aus dem Neuwertvergleich nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auf die
amtlichen Schätzungen wird ohnehin nur dann zurückgegriffen, wenn es an
geeigneteren Grundlagen mangelt. Denn zwingende Schlussfolgerungen über erfolgte
Investitionen und über den effektiven Mehrwert lassen sich daraus keine ziehen (vgl.
Klöti-Weber, a.a.O., § 104 StG AG N 5a; Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2020/93
vom 28. August 2020 E. 2.2, im Internet abrufbar unter: www.sg.ch/recht/gerichte und
dort unter Rechtsprechung). Die Rekurrentin reichte Aufstellungen über die in Frage
stehenden Aufwendungen ein. Den amtlichen Schätzungen kommt deshalb keine
entscheidende Bedeutung zu.
5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist, soweit
darauf einzutreten ist, und zusätzlich Fr. 23'520.– als wertvermehrende Aufwendungen
zum Abzug zuzulassen sind. Die anrechenbaren wertvermehrenden Aufwendungen
betragen damit insgesamt Fr. 69'672.–. Der Einspracheentscheid vom 30. November
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2020 ist aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.- Die amtlichen Kosten sind nach Obsiegen und Unterliegen zu verlegen (Art. 95 Abs.
1 VRP). Im Zusammenhang mit der Berücksichtigung von Eigenleistungen als
anrechenbare Anlagekosten dringt die Rekurrentin betragsmässig zu drei Vierteln durch
bezüglich der drei Rechnungen der Z. Der Antrag, zusätzlich wertvermehrende
Aufwendungen von Fr. 100'000.– zu berücksichtigen, ist abzuweisen. Auf den Antrag,
es seien wertvermehrende Aufwendungen auch für die Jahre 2009, 2010, 2011, 2013
und 2014 nochmals zu prüfen, ist nicht einzutreten, was einem Unterliegen
gleichkommt. Unter diesen Umständen erscheint es angemessen, der Rekurrentin die
Hälfte der amtlichen Kosten aufzuerlegen. Der andere Hälfte ist vom Staat zu tragen.
Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist mit
dem Kostenanteil der Rekurrentin von Fr. 500.– zu verrechnen und im Restbetrag von
Fr. 500.– zurückzuerstatten.