Title: § 11 Bewirtschaftungskosten

Description:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 3 - Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 - Ertragswertverfahren
§ 11 Bewirtschaftungskosten

Paragraph: 11

Content:
Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV)
Teil 3 - Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1 - Ertragswertverfahren
§ 11 Bewirtschaftungskosten

(1) Der nach § 10 ermittelte Rohertrag ist um die üblicherweise beim
Vermieter verbleibenden Bewirtschaftungskosten zu kürzen. Dafür sind
ertragsmindernde, aus langfristiger Markterfahrung gewonnene
Einzelkostenansätze für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das
Mietausfallwagnis und gegebenenfalls weitere nicht durch Umlagen
gedeckte Betriebskosten anzusetzen sowie objektartenspezifisch ein
Modernisierungsrisiko nach Absatz 7 zu berücksichtigen.

(2) Die Einzelkostenansätze dürfen die in Anlage 1 festgelegten
Mindestsätze nicht unterschreiten. Ein erkennbares, akutes
Mietausfallwagnis, welches über dem angesetzten Einzelkostenansatz
liegt, ist als gesonderter Wertabschlag in Höhe des erwarteten
Ausfalls anzusetzen. Die Mindesthöhe für den Abzug der in den Absätzen
3 bis 5 genannten Kosten insgesamt beträgt 15 Prozent des Rohertrags.
Im Ergebnis dürfen aber die tatsächlichen oder kalkulierten
Bewirtschaftungskosten eines Objekts nicht unterschritten werden.

(3) Verwaltungskosten im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 sind

1.  die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen
    Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Aufsicht,

2.  die Kosten für Buchhaltung, Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr und
    Jahresabschluss sowie

3.  die Kosten für Abschluss und Änderung von Mietverträgen und die
    Bearbeitung von Versicherungsfällen.

(4) Instandhaltungskosten im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 sind Kosten,
die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des
bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlage während ihrer
Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie umfassen die laufende
Instandhaltung und regelmäßige Instandsetzung der baulichen Anlage,
nicht jedoch deren Modernisierung.

(5) Mietausfallwagnis im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 ist das Wagnis
einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder
Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es
dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung
oder Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.

(6) Betriebskosten im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 sind die Kosten, die
durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen
Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen
laufend entstehen.

(7) Die Kosten für notwendige Anpassungsmaßnahmen, die zusätzlich zu
den Instandhaltungskosten zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit
und der dauerhaften Sicherung des Mietausgangsniveaus notwendig sind,
bilden das Modernisierungsrisiko nach Absatz 1 Satz 2. Sie sind als
prozentualer Anteil an den Neubaukosten darzustellen.

Source: https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__11.html
Directory: belwertv
Level: 4.0