Document ID: 31992D0465

DECISIONE DELLA COMMISSIONE del 14 aprile 1992 relativa ad un aiuto del Land Berlino a favore di Daimler-Benz AG Germania (C 3/91 ex NN 5/91) (Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede) (92/465/CEE)
LA COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ EUROPEE,
visto il trattato che istituisce la Comunità economica europea, in particolare l'articolo 93, paragrafo 2, primo comma,
dopo aver invitato gli interessati a presentare le loro osservazioni a norma del succitato articolo (1),
considerando quanto segue:
I
All'inizio del luglio 1990 si è diffusa la notizia che Daimler-Benz AG (DB) avrebbe acquistato dalle autorità di Berlino al prezzo di 92,9 milioni di DM un'area molto estesa nei pressi dell'ex Potsdamer Platz dove si ergeva sino a poco tempo prima parte del muro di Berlino.
Il 13 luglio 1990 è pervenuta alla Commissione una denuncia che segnalava il livello inadeguato del prezzo di vendita di detto terreno a DB.
Convalidavano tale affermazione anche alcuni articoli apparsi sui giornali, in cui si asseriva che il prezzo di mercato era superiore di oltre il 400 % al prezzo fissato dall'amministrazione (percentuale corrispondente ad un aiuto di circa 400 milioni di DM). La denuncia del 13 luglio è stata successivamente ritirata.
Dietro richiesta della Commissione con lettere del 26 luglio e 9 ottobre 1990, le autorità tedesche hanno fornito informazioni dettagliate sull'operazione con lettere del 25 luglio, 5 settembre, 20 settembre e 28 novembre 1990 corredate degli elementi seguenti:
- copia della perizia effettuata dalla competente autorità di Berlino « Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen » (SBW) in data 28 maggio 1990;
- copia del contratto di vendita;
- copie degli estratti delle leggi e dei regolamenti tedeschi relativi alle operazioni immobiliari effettuate dalle autorità pubbliche;
- copie delle mappe catastali elaborate dal « Gutachterausschuss fuer Grundstueckswerte in Berlin » (GGB) contenenti gli estimi di parti di Berlino al 31 dicembre 1988;
- alcune spiegazioni sulla prassi relativa agli estimi catastali;
- dati su altre transazioni fondiarie nella stessa zona;
- due valutazioni comparative eseguite nel 1990 per vendite effettuate nella stessa zona;
- informazioni complementari relative all'evoluzione dei valori locativi a Berlino.
Ai termini del contratto di vendita del 16 luglio 1990 il Land Berlino vende a DB un'area di 61 710 m2 libera da gravami di qualsiasi tipo per un importo complessivo di 92 873 550 DM. Il prezzo, basato su un coefficiente di edificazione 4, sarà aumentato o ridotto in caso di diverso numero di piani - ma senza che il coefficiente possa scendere al di sotto di 3,5 - di 25 DM al m2 per ogni scarto di 0,1 del coefficiente stesso. L'obiettivo, come risulta da un concorso di urbanistica indetto per questo progetto, è una superficie coperta di 265 000 m2, per il 20-30 % adibita a scopi commerciali, culturali, ricreativi o a ristoranti e abitazioni, ecc. e la parte restante destinata ad uffici. Il prezzo del terreno doveva essere pagato entro le due settimane successive alla conclusione del contratto. Qualora entro quattro anni non fosse ancora stata rilasciata una licenza edilizia DB poteva recedere dal contratto; il Land Berlino per parte sua aveva facoltà di recesso se DB non avesse rispettato determinati vincoli del piano urbanistico e taluni termini per i lavori di costruzione.
Nelle sue osservazioni il governo tedesco ha affermato che il prezzo è basato esclusivamente sul valore di mercato del terreno stabilito dall'ufficio catastale competente in conformità delle leggi e dei regolamenti in materia e non contiene pertanto alcun elemento di aiuto di Stato. Ha inoltre sostenuto che gli aumenti speculativi dei prezzi derivanti dall'unificazione dei due settori di Berlino e la futura riorganizzazione della zona in questione non possono essere incorporati nella valutazione del valore di mercato e che tale incorporazione sarebbe del resto vietata dalle leggi vigenti. Nel fissare il valore di mercato sono stati presi in considerazione i seguenti elementi negativi:
- parte del terreno non è edificabile perché in essa si trovano vecchi alberi di valore storico;
- esiste una servitù pubblica di accesso;
- l'acquirente deve sobbarcarsi certi costi per urbanizzare il sito;
- il prezzo del terreno deve essere versato entro le due settimane successive alla stipula del contratto benché i lavori di costruzione non possano iniziare effettivamente per un certo periodo.
In data 28 febbraio 1991 la Commissione ha deciso di avviare la procedura di cui all'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CEE relativamente al contratto di vendita stipulato il 16 luglio 1990 tra il Land Berlino e DB dopo che dalle informazioni all'epoca a disposizione della Commissione è emerso che il prezzo di cessione era con tutta probabilità notevolmente inferiore al valore di mercato del sito e che la valutazione dell'SBW era sotto molti aspetti insolita e alquanto discutibile. La Commissione ha espresso inoltre riserve circa la procedura amministrativa seguita nel caso in questione dalle autorità berlinesi. Essendo stato fissato un prezzo inferiore al valore di mercato la vendita poteva costituire un aiuto indiretto all'acquirente. Dato che gli investimenti che dovrebbero venire effettuati sul sito riguardano gli scambi di servizi connessi con l'industria automobilistica ed altre attività del gruppo industriale DB, che sono oggetto di una vivace attività intracomunitaria, secondo la Commissione l'aiuto in questione minaccia di falsare la concorrenza intracomunitaria ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CEE.
Sembrava altresì dubbio che all'eventuale aiuto connesso con l'operazione in questione si potesse applicare una delle deroghe previste dall'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CEE.
Nel quadro della procedura dell'articolo 93, paragrafo 2 la Commissione ha invitato le autorità tedesche competenti, in conformità agli articoli 198 e 199 della legge urbanistica federale del 12 dicembre 1986, a designare un organismo peritale completamente indipendente e neutrale come il GGB, perché fornisse una seconda perizia sul valore di mercato del sito nel maggio 1990, tenendo conto non solo della prima valutazione e dei dati sui quali essa era basata, ma anche degli elementi da chiarire sollevati dalla Commissione nella procedura.
Con lettera del 20 marzo 1991 la Commissione ha invitato il governo tedesco a presentarle le sue osservazioni nel termine di un mese e a fornirle tutte le informazioni necessarie per la valutazione del caso. Anche gli altri Stati membri e gli altri interessati sono stati invitati a presentare le proprie osservazioni.
II
Nel quadro della procedura di cui all'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CEE il governo tedesco ha fatto pervenire le proprie osservazioni con lettera del 17 aprile 1991 ed ha fatto rilevare, come elementi pertinenti ai fini della valutazione del caso, le seguenti informazioni:
- Già nel 1988 DB aveva manifestato il proprio interesse ad investire a Berlino. Nel settembre del 1989 la scelta è caduta sulla Potsdamer Platz. L'area in questione, pur trovandosi geograficamente nel centro di Berlino, è attualmente una zona non ancora urbanizzata.
- Il valore di mercato del sito è stato stabilito sulla base di un coefficiente di edificazione 4. Ciò può significare ad esempio un'edificazione al 100 % dell'area con fabbricati di quattro piani oppure un'edificazione al 25 % con edifici di sedici piani. Il coefficiente rappresenta quindi soltanto un rapporto commisurato alla superficie; se esso cambia, cambia anche il prezzo di vendita.
- Dal luglio 1990 sono stati venduti nelle vicinanze dell'ex muro di Berlino complessivamente 15 siti, di cui uno in una zona centrale analoga, otto in zone residenziali o miste e sei in zone industriali.
- Mentre per l'acquisto del sito DB non fruisce di sovvenzioni pubbliche, non è ancora stabilito se riceverà un aiuto pubblico per la costruzione dei fabbricati (investimenti inizialmente stimati sui 700-800 milioni di DM).
- Ad eccezione dei casi di esproprio (vedi legge urbanistica federale) le valutazioni per le vendite di siti effettuate dall'esecutivo berlinese non debbono necessariamente e sistematicamente essere affidate a organismi peritali indipendenti, ma possono essere realizzate, come nel caso in oggetto, dalla competenta autorità di Berlino vale a dire l'SBW.
- Ai termini del contratto l'area dell'ex Potsdamer Strasse era dichiarata non edificabile.
- Le trattative con il « Verein fuer bergbauliche Interessen » menzionate all'avvio della procedura sono tuttora in corso.
- Il Land Berlino non può assumere comportamenti speculativi nella vendita dei siti di proprietà pubblica, bensì deve essere fonte di indirizzi urbanistici ed impulsi economici.
Nel contempo è stato fatto presente alla Commissione che l'esecutivo berlinese ha invitato il GGB con lettera dell'11 aprile 1991 a procedere ad una nuova perizia del valore di mercato dell'area acquistata da DB nei pressi della Potsdamer Platz con riferimento all'aprile/maggio 1990 e ad esprimere un parere sui dubbi formulati dalla Commissione in sede di apertura della procedura nei confronti della prima stima. Tale nuova valutazione avrebbe richiesto due mesi. Con lettera del 24 maggio 1991 le autorità tedesche assicuravano che avrebbero fornito la seconda stima per la metà di luglio.
Le autorità tedesche hanno trasmesso la seconda stima ufficiale, recante la data 9 luglio 1991, con lettera del 25 settembre 1991 alla quale erano acclusi un parere dell'SBW (organismo che aveva effettuato la prima stima del valore di mercato) datato 22 luglio 1991, informazioni complementari fornite dal « Berliner Senatsverwaltung fuer Wirtschaft und Technologie », le osservazioni dell'acquirente Daimler-Benz nel quadro della procedura di cui all'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CEE, datate 18 settembre 1991, ed una controperizia del valore di mercato anch'essa datata 18 settembre 1991 effettuata da un perito privato per conto di Daimler-Benz.
Due altri Stati membri (la Francia e la Danimarca) hanno fatto pervenire nel quadro della procedura le proprie osservazioni a sostegno dell'iniziativa della Commissione, che sono state comunicate al governo tedesco. Quest'ultimo ha fatto notare, nella sua replica alle osservazioni formulate dalla Francia, che il quadro normativo comunitario relativo agli aiuti di Stato nell'industria automobilistica non sarebbe applicabile in questo caso poiché DB intende insediare nel sito in oggetto la sua controllata Daimler-Benz Interservices AG (Debis) che è completamente indipendente dalla controllata Mercedes-Benz AG operante nel settore automobilistico. In tale sito non verrebbero infatti prodotti autoveicoli.
Daimler-Benz sostiene inoltre nelle sue osservazioni che il contratto di vendita del sito non contiene alcun elemento di aiuto di Stato a suo favore ai sensi dell'articolo 92 del trattato CEE, suffragando tale affermazione con le seguenti argomentazioni:
- nell'aprile/maggio 1990 la riunificazione della Germania era ben lungi dall'essere cosa certa e l'area venduta si trovava nei pressi dell'allora ancora esistente muro di Berlino;
- Daimler-Benz condivide le critiche mosse dall'SBW e dal perito privato alla perizia del GGB per quanto concerne la suddivisione in tre parcelle, la scelta dell'area di riferimento e la mancata considerazione dei costi supplementari inerenti alla manutenzione e al restauro di un edificio di valore storico;
- dalle diverse stime emerge che il valore di mercato può essere valutato solo approssimativamente vale a dire entro una fascia di valori che comprende anche il prezzo concordato;
- per accertare se esista o meno un aiuto di Stato non basta riferirsi unicamente al valore di mercato, ma devono essere considerati anche il particolare contributo sotto il profilo urbanistico e il valore emblematico per altri progetti di investimento nonché la disponibilità di DB ad acquistare, ad un prezzo nettamente superiore al valore di mercato, un sito all'interno della parcella maggiore non edificata ed un edificio confinante con la parcella minore non edificate, entrambi non necessari ai fini perseguiti da DB;
- DB valuta che gli oneri e gli impegni accessori che le derivano dal contratto di vendita (acquisto e demolizione della Bellevue-Tower confinante con la parcella minore non edificata, gli oneri finanziari fino al momento dell'edificabilità del sito, i costi del concorso di urbanistica, i minori ricavi per effetto della cessione a terzi del 25 % del volume netto utile che non sarà adibito ad uffici) ammontano a 207,8 milioni di DM, quindi più del valore di mercato stimato dal GGB;
- gli elementi sopra indicati relativi all'acquisto del sito (contributo di DB a fini urbanistici) implicano che il contratto è una transazione di natura particolare non paragonabile ad un normale contratto di compravendita di un sito a fini industriali.
Non sarebbe neppure comprensibile come un presunto aiuto di Stato possa influire sulla concorrenzialità di DB, giacché solo il 35 % del volume edificato è riservato ad uffici ad uso di Debis: non sarebbe quindi chiaro in che modo gli scambi tra Stati membri possano esserne pregiudicati. Inoltre il fatto che DB abbia il vantaggio di disporre di propri uffici in questa zona di Berlino e non in altre non sarebbe rilevante né sotto il profilo del mercato né sotto quello della concorrenza e non avrebbe quindi alcun rapporto con gli scambi tra Stati membri.
Infine qualora la Commissione dovesse riscontrare l'esistenza di un aiuto di Stato nel caso in oggetto, dovrebbe valutarne l'ammissibilità alla luce dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) e paragrafo 3, lettera c), poiché Berlino rientra tra le parti della Germania che sono state maggiormente colpite dalla divisione del paese e continua a risentire delle conseguenze di tale divisione. Un aiuto di Stato concesso per la ricostruzione della zona di Berlino in oggetto, con l'obiettivo di promuovere lo sviluppo urbanistico della città, dovrebbe quindi essere considerato compatibile con il trattato.
Dopo un primo esame delle osservazioni sopra esposte la Commissione ha accettato nel dicembre del 1991 la proposta delle autorità tedesche di discutere con loro i diversi aspetti del caso. In tale occasione è stata decisa la costituzione di un gruppo di esperti ad hoc incaricato di quantificare le spese e i vantaggi aggiuntivi che sarebbero derivati al progetto di DB dal successivo acquisto di un'area confinante: in tal modo la Commissione avrebbe potuto completare le informazioni in proprio possesso sugli elementi pertinenti al caso. Con lettera del 21 febbraio 1992 le autorità tedesche hanno trasmesso alla Commissione i calcoli e le informazioni integrative cui era pervenuto il gruppo di esperti.
III
La perizia del GGB datata 9 luglio 1991 era stata redatta e sottoscritta da tutti i sette esperti indipendenti. In essa si giunge alla conclusione che il valore di mercato del sito nell'aprile 1990 era di 179 706 000 DM. Il valore di mercato nel maggio 1990 sarebbe rimasto invariato, non essendo possibile sul mercato immobiliare constatare un'eventuale tendenza dei prezzi se non su periodi superiori al mese. Nello stabilire tale valore di mercato il GGB ha tenuto conto di quanto segue:
- gli elementi di diritto che comprendono non solo la descrizione catastale del sito e il contratto di vendita, bensí anche la prassi e la normativa in materia edilizia;
- la posizione, le caratteristische reali e la conformazione dell'area che giustificano la suddivisione in tre diverse parcelle, vale a dire quella edificata su cui si erge la storica Weinhaus Huth, quella non edificata tra la Potsdamer Strasse, l'Einhornstrasse e la Linkstrasse (esclusi i 500 m2 di proprietà privata) e, infine, quella non edificata tra la Einhornstrasse, la Linkstrasse, la Schellingstrasse e la Reichpietschufer (senza la parcella con la Bellevue-Tower).
- i criteri determinanti per il calcolo del valore di mercato delle tre parcelle che comprendono, oltre ai tre criteri standard fissati dalla legge, anche i nuovi orientamenti in maniera urbanistica emersi dal concorso indetto per questa parte della città; va tenuto conto in questo contesto dell'impegno a norma di contratto di non adibire tutto il volume edificato ad uffici, che è la regola normale per le zone centrali, mentre l'area non edificata è esente dal contributo di urbanizzazione.
La determinazione del valore può essere riepilogata distinguendo le seguenti fasi. Il valore di mercato della prima parcella (46 363 m2) è stato così calcolato:
- la Potsdamer Platz dovrebbe in futuro essere assimilabile alla zona circostante la Ernst-Reuter-Platz, la Hardenbergstrasse a la Fasanenstrasse; pertanto può essere preso come valore di riferimento il valore catastale medio del suolo in detta zona alla fine del 1988 (2 335 DM al m2);
- una stima dell'incremento di valore medio del suolo tra la fine del 1988 e l'aprile 1990 in base ad un'analisi di regressione dà un aumento del 65 % circa (3 853 DM al m2);
- la rettifica per le differenze specifiche al sito (ad esempio diversa infrastruttura tecnica e sociale, collegamenti alla rete dei trasporti e future eventuali destinazioni), operata in base ad un metodo di analisi multifattoriale, permette una riduzione del valore del suolo del 10,7 % (3 441 DM/m2);
- una rettifica per un'eventuale variante al progetto di costruzione comporta, in base ai relativi coefficienti di conversione, una maggiorazione del 20,2 % (4 136 DM/m2);
- le eccellenti possibilità di progettazione e l'eccezionale opportunità di acquisto compensano la correzione di norma applicabile per i lotti di grande estensione alla quale non si fa luogo;
- la rettifica connessa con il valore storico dell'ex Postdamer Strasse e le incertezze per quanto concerne la piccola parcella di proprietà privata autorizzano una riduzione del valore del suolo del 5 % (3 929 DM/m2);
- una rettifica che tiene conto dei prevedibili tempi lunghi fino all'introduzione dei vincoli in materia urbanistica, basata su un coefficiente di attualizzazione per un periodo di tre anni e un tasso d'interesse dell'8,7 %, comporta una riduzione del 22,2 % (3 059 DM/m2);
- il prodotto del valore del suolo così calcolato (3 059 DM al m2) per l'intera superficie di 46 363 m2 dà un valore di mercato di 141 824 417 DM.
Per la valutazione della seconda parcella non edificata (14 285 m2) si è proceduto nel modo seguente:
- una rettifica del valore del suolo calcolato per la prima parcella (ad esclusione della rettifica del 5 % per il vincolo relativo al valore storico, vale a dire 3 220 DM/m2), atta a riflettere la minore centralità dell'ubicazione rispetto alle parcelle di riferimento scelte per la prima parcella, comporta una riduzione del 25 % (2 415 DM/m2);
- nessuna correzione per la confinante Bellevue-Tower, essendo rispettata la distanza prescritta tra gli edifici e mantenuto il coefficiente di edificazione di 4;
- la moltiplicazione del valore del suolo così calcolato, pari a 2 415 DM/m2, per la superficie totale di 14 285 m2 dà un valore di mercato di 34 498 275 DM.
La valutazione della storica Weinhaus (1 062 m2) è avvenuta nel modo seguente:
- punto di partenza sono stati il reddito annuo da affitti, previa correzione per le parti che beneficiano di canoni artificiosamente ridotti (247 267 DM);
- da tale importo sono state dedotte le spese annuali di gestione ottenendo un reddito netto annuo di 111 217 DM;
- è stato calcolato il reddito capitalizzato dividendo il reddito netto annuale per il rendimento standard degli immobili che è del 3 % (3 707 233 DM);
- dopo una correzione per le spese sostenute dai locatari per restauro di due uffici si arriva ad un valore di mercato di 3 383 763 DM.
Dalla somma dei valori di mercato delle tre parcelle risulta, previo arrotondamento, un valore di mercato dell'intera area di 179 706 000 DM.
Riallacciandosi alle osservazioni formulate dalla Commissione quando ha aperto la procedura il GGB attribuisce la diversità della propria stima rispetto a quella dell'SBW ai seguenti motivi:
1. scelta di un'area di riferimento il cui valore catastale si aggira tra 2 000 e 2 500 DM/m2 invece di 900-1 100 DM/m2;
2. considerazione dell'evoluzione dei prezzi oltre l'aprile/maggio 1990 fino all'inizio del 1991;
3. per tener conto delle maggiori possibilità di utilizzo, applicazione di nuovi coefficienti di conversione derivati dalle vendite di siti effettuate negli anni 1989 e 1990. Tali coefficienti non sono ancora stati pubblicati;
4. valutazione globale dell'area nord non edificata, invece di una sua suddivisione in sei parti; inoltre, il tracciato dell'ex Potsdamer Strasse è stato incorporato nel terreno edificabile e non è stato valutato a parte né considerato come parcella che separa in due il terreno edificabile;
5. calcolo del valore di mercato dell'area edificata (Weinhaus) con il metodo del reddito prodotto invece del metodo del valore di riferimento.
Nelle sue osservazioni del 22 luglio 1991 sulla perizia del GGB, l'SBW difende i presupposti che sono alla base della sua prima stima e dichiara in particolare di non poter condividere la tesi del GGB per quanto concerne la valutazione dell'ex Potsdamer Strasse. L'SBW ha quindi presentato in un allegato una variante alla stima del GGB basata su ipotesi diverse per quanto riguarda l'ex Potsdamer Strasse, giungendo alla conclusione che la perizia del GGB andrebbe ridotta di 8,2 milioni di DM.
Il perito privato che ha realizzato per conto di Daimer-Benz una stima datata 18 luglio 1991 critica nella perizia del GGB la definizione dell'intera area come terreno edificabile, la scelta dell'area Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse come zona di riferimento e alcuni dettagli del metodo applicato dal GGB. Il perito incaricato da Daimler-Benz perviene ad una stima alternativa del valore di mercato pari a 99,24 milioni di DM.
Il gruppo di esperti citato nella parte II ha cercato di stabilire l'entità, al 1o gennaio 1991, dei costi e vantaggi accessori derivanti dall'acquisto della parcella di proprietà privata dell'Eichhornstrasse 5-6, su cui sorge la Bellevue-Tower, avvenuto nel dicembre del 1990 (vale a dire sei mesi dopo la cessione del suolo da parte delle autorità di Berlino). La Commissione è del parere che da questo acquisto DB non deriva solo impegni ed oneri, ma trarrà in futuro anche vantaggi finanziari, giacché l'inclusione di quest'area accresce la possibilità di aumentare il coefficiente di edificazione 4 stabilito per contratto, essendo venute meno le distanze da rispettare nella seconda parcella menzionata in precedenza. In effetti in data 11 dicembre 1991 le autorità di Berlino hanno deciso di aumentare a cinque il coefficiente di edificazione applicabile al progetto DB e agli altri progetti nelle vicinanze della Potsdamer Platz.
I costi aggiuntivi che DB dovrà sostenere a seguito di quest'operazione sono stati valutati in circa 59,1 milioni di DM contro sopravvenienze attive di 6,1 milioni di DM, che in definitiva li riducono a 53 milioni di DM. I calcoli fatti possono essere così riassunti:
- il sovrapprezzo di 42,5 milioni di DM pagato da DB per l'acquisto della Bellevue-Tower corrisponde alla differenza tra il prezzo di acquisto (64,2 milioni di DM) e il valore di mercato della parcella risultante dagli estimi catastali del GGB al 31 dicembre 1990 moltiplicato per il coefficiente di edificazione 5,0 (21,7 milioni di DM);
- le spese di finanziamento, pari a 5,7 milioni di DM, corrispondono alla differenza tra l'onere per interessi al tasso ufficiale dell'8,9 % su un periodo di due anni e mezzo (fino alla metà del 1993) calcolato al suo valore attuale al 1o gennaio 1991, data prevista per la demolizione dell'edificio (8,2 milioni di DM), e il valore dei redditi da affitti al 1o gennaio 1991 (2,5 milioni di DM);
- i costi di sgombero dell'edificio e di reinstallazione degli attuali inquilini, pari a 7,1 milioni di DM, corrispondono alla somma che DB dovrà versare all'Università per la sistemazione di circa 300 studenti in un nuovo pensionato a partire dal 1993 (6,3 milioni di DM) e al valore attuale degli affitti che DB dovrà pagare per alloggiare le circa 250 persone trasferite e profughi insediati nello stabile fino alla scadenza dell'attuale contratto di affitto (0,8 milioni di DM);
- i costi di demolizione per 3,8 milioni di DM corrispondono al valore attuale della migliore offerta presentate dalle imprese di demolizione basata su costi medi di demolizione di circa 110 DM/m3;
- l'inclusione nel sito della parcella su cui sorge la Bellevue-Tower ne aumenta il valore di 6,1 milioni di DM; quest'importo è il risultato della moltiplicazione della superficie per la differenza tra il conguaglio al metro quadro corrispondente ai coefficienti di conversione del GGB in contropartita dell'aumento del coefficiente di edificazione da 4 a 5 (DM 348,10) e l'adeguamento già previsto nel contratto (DM 250).
IV
Il gruppo Daimler-Benz è una delle maggiori imprese industriali d'Europa. Nel 1990 ha realizzato un fatturato mondiale di 85,5 miliardi di DM, di cui 55,6 sul mercato comunitario. A Mercedes-Benz (autoveicoli e veicoli commerciali) si devono più di due terzi di tale fatturato, mentre AEG e Deutsch Aerospace ne realizzano il 15 % ciascuna e DB Interservices (Debis) il 3 %.
A Debis, costituita il 1o luglio 1990, fanno capo tutte le attività del gruppo nel comparto dei servizi (elaborazione dati, servizi finanziari, assicurazioni, operazioni di compensazione, servizi di marketing) una parte delle quali è destinata direttamente ad altre componenti del gruppo DB. I servizi finanziari ad esempio fanno perno sui contratti di leasing con i clienti di Mercedes-Benz.
Nel 1990 Mercedes-Benz ha venduto nel mondo 823 700 veicoli. I 535 400 veicoli collocati nella Comunità equivalgono al 3,1 % e al 15,6 % rispettivamente delle autovetture e dei veicoli commerciali (furgoni e automezzi) immatricolati nella Comunità. Con la decisione di insediare parte di Debis a Berlino viene rafforzata la posizione nell'Europa orientale di Daimler-Benz, che per sua stessa ammissione intende svolgere un ruolo determinante nella ricostruzione della Germania orientale e dei paesi dell'ex Comecon.
V
Come dichiarato dalla Commissione al momento in cui ha aperto la procedura, « per stabilire se l'operazione contenga elementi di aiuto pubblico è necessario accertare se le condizioni di vendita del sito da parte del Land Berlino si discostino dai normali criteri e pratiche commerciali in misura tale da costituire un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CEE ». Tale affermazione rimane il punto di partenza nell'esame del caso in oggetto (2).
Ai sensi della normativa applicabile a livello regionale (Landeshaushaltordnung e Grundstuecksordnung) le proprietà immobiliari possono essere vendute unicamente al loro valore pieno. La legislazione federale tedesca in materia urbanistica definisce il valore di mercato per le proprietà immobiliari come « il prezzo che all'atto dell'accertamento potrebbe essere ottenuto sul normale mercato commerciale considerando il quadro giuridico, le condizioni materiali, le altre caratteristiche e l'ubicazione del terreno o di qualsiasi altro oggetto dell'accertamento senza tenere conto di elementi straordinari o a carattere personale ». La legislazione federale in questione stabilisce che la stima vada effettuata da un gruppo di periti indipendenti non addetti a titolo principale all'amministrazione dei beni fondiari dell'autorità regionale per la quale viene effettuata la perizia. Le autorità del Land possono, se sollecitate in tal senso, invitare uno o più enti peritali più autorevoli a fornire una valutazione alternativa.
Sulla base delle considerazioni suesposte, avviando la procedura la Commissione aveva espresso riserve sull'iter amministrativo seguito dalle autorità di Berlino. La scelta dell'SBW in veste di organismo peritale per l'accertamento del valore del sito è giudicata discutibile giacché, trattandosi di una vendita dell'esecutivo berlinese, tale ente pubblico, facente parte dell'amministrazione berlinese e dunque non indipendente, non soddisfaceva al requisito di indipendenza previsto dalla legge urbanistica federale. La Commissione ha ritenuto inoltre discutibile che nel caso in questione non fosse stata richiesta una seconda perizia ad opera di uno o più organismi di esperti di livello superiore, soprattutto data la opinabilità delle ipotesi di partenza e viste le polemiche divampate sulla stima compiuta dall'SBW. In proposito la Commissione ha fatto anche notare che esiste un collegio peritale completamente indipendente che è il GGB.
Nella loro lettera del 17 aprile 1991 le autorità tedesche hanno affermato che nel caso del Land Berlino la valutazione del valore di mercato di un terreno non deve essere obbligatoriamente effettuata da un collegio di periti indipendenti e hanno inviato a conferma di tale asserzione diverse copie di disposizioni di legge concernenti tale Land. Pur ammettendo che probabilmente il Land Berlino non fosse giuridicamente tenuto a ricorrere al GGB, la Commissione rimane convinta che, data l'eccezionalità del sito venduto, sia per le dimensioni che per la natura e vista la mancanza di qualsiasi valore di riferimento e la difficoltà di stabilire come tale parte della città sarebbe stata integrata nei futuri piani urbanistici, l'esecutivo non poteva essere sufficientemente certo che la cessione era effettuata al pieno valore del terreno.
La Commissione è disposta ad accogliere la tesi in forza della quale la mancanza di una valutazione indipendente non è che un indizio di una possibile sottovalutazione del valore di mercato del sito. Per confermare tale ipotesi e calcolare obiettivamente il valore di mercato occorre, secondo la Commissione, una seconda perizia affidata questa volta, in ottemperanza alla legge federale del 12 dicembre 1986, ad un collegio peritale assolutamente indipendente e neutrale: a tal fine nell'avviare la procedura la Commissione aveva chiesto alle competenti autorità tedesche di affidare la seconda perizia ad un organismo indipendente.
Con lettera dell'11 aprile 1991 l'esecutivo berlinese ha chiesto al GGB di ricalcolare il valore di mercato del sito, tenendo conto non soltanto della prima valutazione e dei dati su cui essa era basata, ma anche delle questioni sollevate dalla Commissione nella presente procedura. L'unica divergenza di opinione sulle modalità di questa nuova valutazione riguarda la data alla quale riferirla, che per l'esecutivo berlinese doveva essere l'aprile 1990 come nel caso della prima valutazione, mentre la Commissione proponeva il maggio 1990, come da lei richiesto al momento dell'avvio della procedura. L'esecutivo berlinese ha infine deciso di chiedere la perizia con riferimento sia all'aprile 1990 che al maggio 1990 e ha invitato il GGB a prendere posizione anche in merito alle riserve espresse dalla Commissione circa il metodo seguito nella prima valutazione sottolineando la necessità di un metodo di valutazione più uniforme e imparziale.
Da quel momento l'esecutivo di Berlino e la Commissione si sono quindi trovati concordi sulla scelta dell'organismo peritale e sulle modalità della seconda valutazione, ad eccezione del periodo di riferimento sul quale poteva effettivamente sussistere divergenza di opinioni.
A prescindere dal risultato di questa seconda valutazione indipendente, le due parti erano quindi implicitamente d'accordo sul fatto che il GGB si sarebbe pronunciato in modo imparziale e professionale sul valore effettivo del sito acquistato da DB. L'eventuale esistenza di un elemento di aiuto di Stato dipendeva quindi interamente dal risultato di questa seconda valutazione.
Nella sua perizia del 7 luglio 1991 il GGB ha quantificato il valore di mercato del sito all'aprile e al maggio 1990 in 179 706 000 DM. L'unica divergenza ancora sussistente tra la Commissione e l'esecutivo di Berlino circa la modalità della seconda valutazione veniva quindi a cadere, essendo identiche le valutazioni riferite ad entrambe le date. Per effetto della seconda valutazione risulta quindi che il prezzo di acquisto di 92 873 550 DM è inferiore di 86 832 450 DM al valore effettivo del sito.
Le autorità tedesche hanno trasmesso alla Commissione la seconda valutazione con lettera del 25 settembre 1991, alla quale erano allegate le osservazioni dell'SBW motivanti la sua prima valutazione, le osservazioni di Daimler-Benz nel quadro della procedura di cui all'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CEE (nelle quali Daimler-Benz ha quantificato anche gli oneri a suo carico per i vincoli urbanistici), nonché la perizia privata.
Per quanto concerne le repliche dell'SBW, del perito privato e di DB alla perizia del GGB, la Commissione osserva innanzitutto che sarebbero state più convincenti se fossero state presentate prima che l'esecutivo di Berlino avesse accettato di commissionare una seconda valutazione secondo le modalità proposte dalla Commissione e prima che il GGB avesse presentato la sua perizia. Per quanto riguarda l'iniziativa di DB di commissionare una controperizia dopo il ricevimento della perizia del GGB, la Commissione rifiuta di porre mano ad un secondo calcolo per il quale una delle parti vorrebbe, a posteriori e senza alcuna motivazione vincolante, sostituire con un perito un collegio di sette periti nominati ufficialmente. Del resto la Commissione non ritiene che il contenuto di questa valutazione meno dettagliata giustifichi il rigetto della perizia ufficiale.
Per quanto concerne la critica a vari aspetti del metodo impiegato dal GGB, la Commissione fa rilevare che il collegio di periti nominato ufficialmente ha accesso a tutte le informazioni statistiche ed è a conoscenza dei metodi più recenti impiegati dai professionisti chiamati a procedere a perizie.
Quanto alla richiesta di DB che nella stima del valore di mercato si tenga conto anche degli impegni e degli oneri che l'impresa si è assunta per il rispetto dei vincoli di destinazione di questa parte della città, la Commissione osserva che la perizia del GGB considera tutti gli impegni contrattuali di DB, inclusi quelli che limitano lo sfruttamento commerciale del sito, come risulta dalle considerazioni della perizia stessa in merito ai criteri assunti per la determinazione del valore di mercato (vedi sopra).
Gli unici impegni aggiuntivi che non sono espressamente previsti né nel contratto di vendita né nelle due valutazioni e che vengono ora quantificati da DB riguardano l'acquisto e la demolizione della Bellevue-Tower e l'inclusione dell'area Bellevue nel progetto di urbanizzazione. Tali costi aggiuntivi, che non erano noti al momento dell'acquisto e che Daimler-Benz ha evidentemente assunto solo più tardi, non potevano però avere influenzato il valore di mercato nell'aprile/maggio 1990 e di conseguenza il prezzo di vendita.
In queste circostanze la Commissione è arrivata alla conclusione che la differenza di 86,8 milioni di DM tra la valutazione del sito realizzata da GGB e il prezzo di vendita pagato da DB rappresenta un aiuto di Stato del Land Berlino a DB.
Avviando la procedura la Commissione aveva sostenuto che l'aiuto grazie al quale DB aveva acquistato il sito ad un prezzo inferiore al valore di mercato costituisce un aiuto a DB ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CEE. Dato che gli investimenti che verranno effettuati sul sito riguardano gli scambi nel comparto dei servizi connessi con l'industria automobilistica ed altre attività del gruppo industriale, che sono oggetto di vivace vivave commercio intracomunitario, l'aiuto in questione minaccia di falsare la concorrenza tra Stati membri.
In questo contesto è irrilevante il fatto che parte degli edifici vengano dati in affitto a terzi, trattandosi di locazioni commerciali che forniranno un utile a DB. La Commissione non può infine accettare neppure la tesi di DB per cui tale acquisto a prezzo ridotto non sarebbe rilevante per il mercato o la concorrenza giacché, qualora non avesse potuto acquistare l'area vicina alla Potsdamer Platz alle condizioni previste dal contratto del 16 luglio 1990, DB avrebbe tentato di acquistare un altro sito sempre a Berlino a condizioni analoghe. Come il GGB ha fatto notare si è trattato infatti di un'occasione di acquisto eccezionale per DB, non essendo disponibili nel centro città altri siti di pari dimensioni. L'aiuto di Stato non ha quindi necessariamente influenzato la scelta dal sito da parte di DB, ma è da considerare piuttosto come un guadagno insperato che minaccia di falsare la concorrenza poiché può dar luogo ad un aumento dei margini di utile nelle attività dei servizi e/o industriali di DB.
VI
L'aiuto in oggetto, che non rientra nell'ambito di alcun regime previamente autorizzato, avrebbe dovuto essere notificato alla Commissione ai sensi dell'articolo 93, paragrafo 3 del trattato CEE. Non avendo il governo tedesco notificato l'aiuto prima della sua concessione, la Commissione non ha potuto pronunziarsi sull'operazione prima che venisse eseguita. L'aiuto è quindi illegale in quanto concesso in violazione dell'articolo 93, paragrafo 3 del trattato CEE.
Giacché le norme procedurali di cui all'articolo 93, paragrafo 3 del trattato CEE, rilevanti anche sotto il profilo dell'ordine pubblico, sono vincolanti e la Corte di giustizia ha confermato la loro efficacia diretta nella sentenza del 19 giugno 1973 nella causa 77/72 (3), l'illegalità dell'aiuto in questione non può essere sanata a posteriori.
VII
Nelle sue osservazioni Daimler-Benz ha sostenuto che un eventuale aiuto insito nell'operazione sarebbe compatibile con il mercato comune ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) del trattato CEE.
In virtù di detto articolo sono infatti compatibili con il mercato comune « gli aiuti concessi alle economie di determinate regioni della Repubblica federale di Germania che risentono della divisione della Germania, nella misura in cui sono necessari a compensare gli svantaggi economici provocati da tale divisione ».
Berlino ovest fa parte incontestabilmente dei territori ai quali si applica tale articolo. Per questo motivo la Commissione ha già autorizzato in precedenza e da ultimo nel marzo del 1989 (vedi aiuto di Stato n. 266/88) numerosi aiuti a favore dell'economia locale previsti dalla « Legge di sostegno per Berlino » (Berlinfoerderungsgesetz), basandosi sul disposto dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) ed in conformità alla dichiarazione comune dei sei Stati membri fondatori della CEE, considerata la situazione particolare di Berlino e la necessità di apportarle l'appoggio del mondo libero.
D'altra parte, nella comunicazione del 21 agosto 1990 su « La Comunità e l'unificazione tedesca » (4), la Commissione ha sostenuto la tesi che è venuta meno la giustificazione economica per il mantenimento delle misure di sostegno a favore di Berlino. Accogliendo con favore l'intenzione delle autorità tedesche di abolire completamente tali aiuti, la Commissione ha dichiarato che, in occasione del riesame attualmente in atto degli aiuti a favore delle zone di frontiera (« Zonenrandgebiete ») e di Berlino ovest, deciderà in merito ai tempi per attuare tale soppressione, che è a suo avviso necessaria e giustificata.
Le autorità tedesche e DB hanno però sottolineato che già nel 1988 DB aveva manifestato il suo interesse ad investire a Berlino, scegliendo l'area della Potsdamer Platz fin dal settembre del 1989, prima ancora dell'abbattimento del muro di Berlino. D'altra parte nello stesso aprile 1990, data della valutazione del sito prescelto, la decisione in merito alla riunificazione tedesca non era ancora stata presa e i tempi di una sua eventuale realizzazione erano più che mai incerti. In tale epoca l'area circostante la Potsamer Platz non era ancora affatto integrata nel centro urbano di Berlino ovest, né esistevano progetti concreti per lo sviluppo di questa zona della città.
Inoltre qualsiasi investitore che all'epoca fosse interessato ad acquisire un'area di grandi dimensioni in tale zona della città doveva affrontare difficoltà particolari, sia per l'incertezza circa la proprietà di determinate parcelle, sia per l'ostacolo rappresentato dalla presenza di piccole parcelle appartenenti a privati non intenzionati a vendere, che impediva la costituzione di un terreno delle dimensioni volute. Non sorprende quindi che i tre siti alternativi che l'esecutivo di Berlino ha offerto a DB nel gennaio del 1990 presentassero tutti tali inconvenienti.
Con la demolizione del muro di Berlino all'inizio del 1990 non sono affatto svaniti d'incanto gli evidenti svantaggi della divisione della Germania, né in particolare quelli riguardanti tale specifico quartiere di Berlino. La situazione era tale da scoraggiare in pratica qualsiasi grande investitore privato - a prescindere da DB - giacché ogni progetto privato doveva tener conto di una nuova concezione urbanistica e dell'assenza, per il momento, di un piano regolatore e delle necessarie opere di urbanizzazione (allacciamento alle reti di trasporto e altre infrastrutture). Questa situazione, ed in particolare il fatto che gli indirizzi per il piano regolatore non fossero ancora stabiliti, non solo era causa di grande incertezza, ma richiedeva al potenziale investitore la disponibilità ad assumersi rischi finanziari quasi impossibili da quantificare.
Alla luce di quanto precede la Commissione ammette che l'esecutivo di Berlino avesse argomenti sufficienti per dimostrare che era necessario e giustificato un aiuto specifico per compensare gli svantaggi suddetti e trovare un « investitore pioniere » che fosse disposto ad accettare i rischi esistenti e a contribuire con un grande progetto edilizio alla pianificazione urbanistica del nuovo quartiere.
Inoltre con il contratto di compravendita DB si è assunta esplicitamente diversi impegni che verranno stabiliti in tutti i particolari solo quando il progetto urbanistico sarà definitivo e si è implicitamente impegnata anche ad acquistare possibilmente la Bellevue-Tower, ad abbattere questa « vergogna urbanistica » e ad integrare l'area nel progetto di costruzione. Dopo avere esaminato i dati che le sono stati trasmessi con lettera del 25 settembre 1991, la Commissione, pur permanendo convinta che il contratto di vendita contiene un elemento di aiuto di Stato, ha ammesso che l'esecutivo berlinese poteva concedere un siffatto aiuto, il quale era necessario per compensare gli svantaggi derivanti a DB dalle condizioni esistenti all'epoca della stipula del contratto, vale a dire prima della riunificazione. Siccome tali circostanze non avevano trovato esplicito riscontro nel contratto, non se ne poteva tenere conto nella valutazione del sito, ma potevano bensì giustificare un aiuto di Stato a compensazione degli svantaggi.
Alla fine del 1991 la Commissione si è quindi dichiarata disposta ad esaminare, insieme agli esperti dell'esecutivo berlinese e a DB le conseguenze finanziarie degli impegni e degli oneri aggiuntivi addossati a DB dal contratto di vendita. A tal fine la Commissione ha calcolato il costo netto che sarebbe derivato a DB dalla sua decisione di includere nel progetto la parcella Eichhornstrasse 5-6. Tale costo netto poteva senza dubbio essere considerato come espressione dello svantaggio economico derivante, nel luglio 1990 e cioè prima della riunificazione tedesca, dalla divisione del paese. Un aiuto a compensazione di questi costi aggiuntivi reali era quindi giustificabile ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) del trattato CEE. La Commissione ha però sottolineato che non poteva accettare la tesi di DB, che nel corso della procedura aveva quantificato tale costo netto in 112,5 milioni di DM, su un totale di 207,8 milioni di DM di impegni ed oneri derivanti dal contratto di compravendita.
Come indicato in precedenza, la perizia tecnica eseguita nel gennaio e nel febbraio del 1992 è giunta alla conclusione che il costo netto che DB deve sostenere a causa dell'acquisto della Bellevue-Tower e dell'inclusione del terreno di Bellevue nel progetto è pari a 53 milioni di DM. La Commissione considera quindi che è compatibile con il mercato comune ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) del trattato CEE un aiuto a DB non superiore a 53 milioni di DM.
La parte rimanente dell'aiuto di Stato insito nel contratto di compravendita, pari a 33,8 milioni di DM, è quindi incompatibile con l'articolo 92 del trattato CEE.
Lo stesso articolo 92 elenca, nel paragrafo 3, gli aiuti che possono considerarsi compatibili con il mercato comune. In questi casi la compatibilità con il trattato va accertata nel contesto comunitario e non con riferimento ad un solo Stato membro. Per garantire l'ordinato funzionamento del mercato comune e tener conto dei principi di cui all'articolo 3, lettera f) del trattato, le deroghe al divieto di cui all'articolo 92, paragrafo 1, previste dal paragrafo 3 dello stesso articolo, sono da interpretare restrittivamente in sede di esame di un regime di aiuti o di un aiuto individuale. In particolare, l'applicazione di tali deroghe è possibile soltanto se la Commissione è convinta del fatto che le forze di mercato in quanto tali non sarebbero sufficienti per indurre l'eventuale beneficiario dell'aiuto ad agire in modo tale da contribuire al raggiungimento di uno degli obiettivi citati nell'articolo 92, paragrafo 3.
Per quanto concerne la deroga prevista dall'articolo 92, paragrafo 3, lettera a), a favore degli aiuti destinati a favorire lo sviluppo economico delle regioni ove il tenore di vita sia anormalmente basso, oppure si abbia una grave forma di sottoccupazione, va rammentato che la Commissione ha sempre sostenuto che nessuna regione della Germania occidentale è caratterizzata da una situazione economica e sociale così grave da poter giustificare l'applicazione di tale deroga al divieto generale di aiuti di cui all'articolo 92, paragrafo 1.
Per quanto riguarda la deroga prevista dall'articolo 92, paragrafo 3, lettera b), si deve constatare che l'aiuto indiretto per l'acquisto del sito in oggetto non è destinato né a promuovere un importante progetto di comune interesse europeo né a porre rimedio ad un grave turbamento dell'economia di uno Stato membro.
In forza dell'articolo 92, paragrafo 3, lettera c), possono essere autorizzati gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche, sempreché non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse.
In merito all'aspetto regionale di tale deroga va osservato che secondo DB Berlino dovrebbe continuare a far parte delle regioni tedesche beneficiarie di aiuti, poiché continuerebbe a risentire delle conseguenze della passata divisione della Germania. L'aspetto della divisione della Germania è tuttavia un argomento che va esaminato nel quadro dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c). Per valutare l'ammissibilità degli aiuti regionali ai sensi di quest'ultima disposizione la Commissione ha stabilito e pubblicato un metodo di analisi articolato in due fasi (5) secondo il quale - tenuto conto dei valori di riferimento per la Germania (occidentale) nel 1990 - per rispondere ai criteri della prima fase la regione candidata agli aiuti deve avere o un valore aggiunto lordo pro capite non superiore al 74 % del valore medio nazionale o una disoccupazione superiore al 143 % della media nazionale. Berlino ovest è però ben lontana da questi valori soglia (valore aggiunto lordo 1986: 102 %; disoccupazione 1987-1990: 119,4 %).
Nella seconda fase possono essere utilizzati anche altri indicatori economici, cosicché in determinate circostanze, soprattutto per le regioni che si avvicinano alle soglie applicate nella prima fase, la seconda fase del metodo di analisi può fornire una giustificazione adeguata di un aiuto regionale.
Berlino ovest è però ben lontana dal raggiungere le soglie previste nella prima fase del metodo. Va rilevato inoltre che Berlino Ovest non è compresa nel nuovo elenco - stabilito il 25 gennaio 1991 - delle regioni della Germania occidentale ammesse agli aiuti nel quadro del « Miglioramento delle strutture economiche regionali », che rappresenta il principale regime tedesco di aiuti regionali.
Come dimostrato dai seguenti indicatori economici, Berlino si trova nella media della Germania occidentale. Per esempio, le retribuzioni lorde della regione di Berlino ovest sono pari al 98 % della media della Germania occidentale il che, tenuto conto delle notevoli agevolazioni fiscali di cui gode Berlino ovest, corrisponde ad un livello salariale netto superiore alla media della Germania occidentale. Va rilevato inoltre che la dotazione di Berlino ovest in infrastrutture corrisponde al 99 % della media della Germania occidentale.
Alla luce di quanto precede, aiuti regionali a favore di Berlino ovest non possono considerarsi compatibili con il mercato comune, ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 3, lettera c) del trattato CEE.
Va inoltre ricordato che qualsiasi aiuto specifico indiretto, concesso al di fuori di un regime atto a garantire la trasparenza degli aiuti stessi, non può in linea di principio considerarsi compatibile con il mercato comune ai sensi di detto articolo.
In base alle considerazioni suesposte, all'aiuto in questione non è applicabile la deroga di cui all'articolo 92, paragrafo 3, lettera c) del trattato CEE relativa agli aspetti regionali.
Per quanto concerne la deroga prevista dall'articolo 92, paragrafo 3, lettera c) del trattato CEE per « gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività » la Commissione può considerare determinati aiuti compatibili con il mercato comune sempreché non pregiudichino gli scambi fra gli Stati membri. Lo sviluppo delle attività nel comparto dei servizi di Daimler-Benz non può tuttavia beneficiare di una tale deroga, poiché non esiste nessuna ragione per promuovere imprese di questo settore e questa attività economica non può essere considerata essenziale per l'intera Comunità.
VIII
Nei casi di aiuti incompatibili con il mercato comune la Commissione, avvalendosi della possibilità offertale dall'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CEE - confermata dalla Corte di giustizia nelle sentenze del 12 luglio 1973, nella causa 70/72 (6), e del 24 febbraio 1987, nella causa 310/85 (7) - può esigere che gli Stati membri recuperino dal beneficiario l'aiuto indebitamente concesso. Le autorità tedesche devono pertanto richiedere all'impresa Daimler-Benz il rimborso entro due mesi dell'aiuto incompatibile concesso dal Land Berlino. Tale rimborso va effettuato conformemente alle disposizioni nazionali in materia ed in particolare a quelle relative agli interessi di mora sui debiti nei confronti dello Stato, qualora il rimborso avvenisse dopo la scadenza del termine fissato dalla Commissione,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il contratto di compravendita stipulato in data 16 luglio 1990 tra Daimler-Benz AG e il Land Berlino, relativamente ad un'area di 61 740 m2 situata nei pressi della Potsdamer Platz a Berlino, contiene un aiuto di Stato per un importo pari a 86 832 450 DM, aiuto che è illegale essendo stato concesso all'impresa in violazione dell'articolo 93, paragrafo 3 del trattato CEE. Una frazione di tale aiuto, pari ad un importo di 53 milioni di DM, è peraltro compatibile con il mercato comune ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 2, lettera c) del trattato CEE. La frazione rimanente pari a 33 832 450 DM, è per contro incompatibile con il mercato comune ai sensi dell'articolo 92 del trattato stesso.
Articolo 2
Il governo tedesco prende i provvedimenti necessari poiché l'aiuto incompatibile con il mercato comune, pari a 33 832 450 DM, venga rimborsato da Daimler-Benz al Land Berlino entro due mesi dalla notifica della presente decisione. In caso di rimborso successivo a tale scadenza, detta somma è maggiorata degli interessi, in modo da eliminare il vantaggio finanziario di cui l'impresa abbia indebitamente beneficiato.
Articolo 3
Il governo tedesco informa la Commissione entro due mesi dalla notifica della presente decisione circa le disposizioni adottate per conformarvisi.
Articolo 4
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione. Fatto a Bruxelles, il 14 aprile 1992.

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