Document ID: 31996D0631

ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΗΣ της 17ης Ιουλίου 1996 σχετικά με κρατική ενίσχυση που χορήγησε η πόλη του Mainz, τοπική αρχή της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας της Γερμανίας, στην Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, θυγατρική της Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό) (Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ) (96/631/ΕΚ)
Η ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ,
Έχοντας υπόψη τη συνθήκη για τη ίδρυση της Ευρωπαϊκής Κοινότητας, και ιδίως τα άρθρα 92 και 93,
Έχοντας τάξει προθεσμία, σύμφωνα με το άρθρο 93 παράγραφος 2 της συνθήκης, προς τα άλλα κράτη μέλη και τους λοιπούς ενδιαφερόμενους τρίτους προκειμένου να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους,
Εκτιμώντας ότι:
Ι
Στις 21 Δεκεμβρίου 1994 η Επιτροπή, αφού έλαβε λεπτομερείς καταγγελίες από τρίτους, αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 93 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ σχετικά με συμφωνία πώλησης οικοπέδου μεταξύ της πόλης του Mainz και της Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, εταιρείας χαρτοφυλακίου που ασκεί δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων και είναι θυγατρική επιχείρηση της Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Η Επιτροπή εξήγαγε το συμπέρασμα ότι οι όροι και οι προϋποθέσεις της συμφωνίας ενδέχεται να περιλαμβάνουν στοιχεία κρατικής ενίσχυσης ασυμβίβαστα με την κοινή αγορά. Η γερμανική κυβέρνηση ενημερώθηκε σχετικά με την εν λόγω απόφαση με επιστολή της 23ης Ιανουαρίου 1995. Ζητήθηκε από τις γερμανικές αρχές να παράσχουν περαιτέρω πληροφορίες σχετικά με τις λεπτομέρειες της υπόθεσης και να υποβάλουν αξιολόγηση εμπειρογνωμόνων του εν λόγω οικοπέδου κατά την ημερομηνία της σύμβασης πώλησης. Στις 19 Απριλίου 1995, η γερμανική κυβέρνηση πληροφόρησε την Επιτροπή ότι ανατέθηκε σε εμπειρογνώμονες να συντάξουν πραγματογνωμοσύνη και ότι η ίδια θα υπέβαλε τις παρατηρήσεις της μόλις έπαιρνε στα χέρια της την πραγματογνωμοσύνη.
Στις 5 Μαΐου 1995, η Επιτροπή δημοσίευσε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (1) ανακοίνωση για την έναρξη της διαδικασίας και κάλεσε τα άλλα κράτη μέλη και τους λοιπούς ενδιαφερόμενους τρίτους να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους. Η Επιτροπή δεν έλαβε παρατηρήσεις.
Στις 10 Ιουλίου 1995, η γερμανική κυβέρνηση υπέβαλε την πραγματογνωμοσύνη με ορισμένες πρόσθετες παρατηρήσεις. Στις 9 Οκτωβρίου 1995, η υπόθεση αποτέλεσε, μεταξύ άλλων θεμάτων, αντικείμενο σύσκεψης μεταξύ εκπροσώπων της Επιτροπής και της γερμανικής κυβέρνησης. Στις 17 Ιανουαρίου 1996, η Επιτροπή διαβίβασε κατάλογο ερωτημάτων σχετικά με τις λεπτομέρειες της αξιολόγησης των εμπειρογνωμόνων, και ειδικότερα τον υπολογισμό της οικονομικής σημασίας ορισμένων διατάξεων της σύμβασης πώλησης. Με επιστολή της 18ης Μαρτίου 1996, οι γερμανικές αρχές πρότειναν να συζητηθούν τα θέματα αυτά σε σύσκεψη μεταξύ εκπροσώπων της διοίκησης της πόλης του Mainz, της επιτροπής εμπειρογνωμόνων για εκτιμήσεις ακινήτων και της Επιτροπής. Η σύσκεψη αυτή πραγματοποιήθηκε στις 26 Μαρτίου 1996 στη Βόννη. Συμφωνήθηκε ότι οι γερμανικές αρχές θα υπέβαλλαν γραπτά πρόσθετες παρατηρήσεις και πληροφορίες σχετικά με τα θέματα που δεν ήταν δυνατό να διευκρινιστούν κατά τη διάρκεια της σύσκεψης. Η γερμανική κυβέρνηση απέστειλε τις πρόσθετες παρατηρήσεις και πληροφορίες στις 23 Μαΐου 1996.
ΙΙ
Με σύμβαση της 24ης Φεβρουαρίου 1992, η πόλη του Mainz αγόρασε οικόπεδο με εμβαδόν 24 212 m² στο κέντρο του Mainz, κοντά στο Ρήνο, από το κρατίδιο Ρηνανίας-Παλατινάτου που το χρησιμοποιούσε για τις εγκαταστάσεις στέγασης μιας αστυνομικής μονάδας άμεσης δράσης. Η πόλη του Mainz, στο πλαίσιο της γενικότερης πολιτικής της να καταστήσει ελκυστικότερο το κέντρο της πόλης, προτίμησε να μετακινήσει σε άλλη περιοχή τη μονάδα της αστυνομίας.
Η πόλη του Mainz αγόρασε το οικόπεδο έναντι τιμήματος 33 950 000 γερμανικών μάρκων (1 402,20 DM/m²). Το τίμημα αυτό βασίστηκε σε αποτίμηση που διενήργησε η πολεοδομία της πόλης του Mainz-Sόd στις 8 Ιουλίου 1980, δηλαδή 12 χρόνια πριν από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πώλησης. Το τίμημα προέκυψε από την αξία του οικοπέδου ύψους 10 895 400 γερμανικών μάρκων (450,00 DM/m²) και την αξία των κτισμάτων ύψους 23 054 600 γερμανικών μάρκων. Σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης, η κυριότητα του οικοπέδου επρόκειτο να μεταβιβασθεί στη πόλη του Mainz στα μέσα του 1994.
Η σύμβαση μεταξύ της πόλης του Mainz και του κρατιδίου Ρηνανίας-Παλατινάτου προβλέπει ρητά ότι συμφωνείται η μεταβίβαση του οικοπέδου στην πόλη του Mainz προκειμένου να μπορέσει η τελευταία να πωλήσει το οικόπεδο, αφού κατεδαφισθούν τα υπάρχοντα κτίσματα, στη Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG ή σε θυγατρικές των εταιρειών αυτών (verbundene Unternehmen), υπό τους ακόλουθους όρους και προϋποθέσεις:
- ο τελικός αγοραστής πρέπει να δεσμευθεί συμβατικά ότι θα κατασκευάσει γραφεία και κτίρια επιχειρήσεων για τη στέγαση ενός κέντρου διανομής και εκπαίδευσης της Siemens AG ή/και της Siemens Nixdorf Informationssysteme AG και ότι θα καταβάλει ποινική ρήτρα 7 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων σε περίπτωση αθέτησης αυτής της υποχρέωσης,
- ο τελικός αγοραστής πρέπει να εκμισθώσει το οικοδομημένο οικόπεδο στη Siemens AG, στη Siemens Nixdorf Informationssysteme AG ή σε συνδεδεμένες επιχειρήσεις για ελάχιστο διάστημα 15 ετών. Οι επιχειρήσεις αυτές πρέπει να ασκούν φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα («Gewerbesteuer» υπέρ του Mainz),
- σε περίπτωση που δεν τηρηθεί, εν όλω ή εν μέρει, η τελευταία διάταξη, ο τελικός αγοραστής οφείλει να καταβάλει αυξημένο τίμημα για το οικόπεδο, ανταποκρινόμενο στην πραγματική τρέχουσα αξία του οικοπέδου κατά την ημερομηνία της σύμβασης αγοράς, ίσο τουλάχιστον με 40 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, το ήμισυ του οποίου θα μεταβιβασθεί από την πόλη του Mainz στο κρατίδιο Ρηνανίας-Παλατινάτου,
- η τελευταία υποχρέωση πρέπει να καλυφθεί από υποθήκη ανωτάτου ποσού.
Στις 24 Φεβρουαρίου 1992, το μεγαλύτερο μέρος της ανωτέρω περιοχής, καθώς και άλλα οικόπεδα που αποτελούσαν ήδη ιδιοκτησία της πόλης του Mainz, πωλήθηκαν στην Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, εταιρεία χαρτοφυλακίου που ασκεί δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων και είναι θυγατρική της Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (στο εξής καλείται «Fort Malakoff»). Η συνολική έκταση καλύπτει 22 010 m² και πωλήθηκε έναντι 13 528 650 γερμανικών μάρκων (614,66 DM/m²).
Η σύμβαση αγοράς μεταξύ της Fort Malakoff και της πόλης του Mainz τηρεί τις υποχρεώσεις που ανέλαβε η πόλη του Mainz έναντι του κρατιδίου Ρηνανίας-Παλατινάτου:
- η Fort Malakoff υποχρεούται να κατασκευάσει γραφεία και κτίρια επιχειρήσεων με ωφέλιμο εμβαδόν 25 000 m², χώρο στάθμευσης, δυναμικότητας 800 αυτοκινήτων, ενός κέντρου διανομής και εκπαίδευσης που πρόκειται να δημιουργήσει η Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Η κατασκευή πρέπει να ολοκληρωθεί το αργότερο πέντε έτη μετά τη σύσκεψη της σύμβασης αγοράς, δηλαδή το Φεβρουάριο του 1997,
- σε περίπτωση που η κατασκευή δεν ολοκληρωθεί εγκαίρως ή η Fort Malakoff συνάψει σύμβαση πώλησης με τρίτο μέρος, η πόλη του Mainz, δικαιούται να αξιώσει εκ νέου μεταβίβαση του οικοπέδου, που διασφαλίζεται με αναγγελία προτεραιότητας μεταβιβάσεως στο μητρώο μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου και συνολική αποζημίωση 7 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων,
- η Fort Malakoff υποχρεούται επίσης να εκμισθώσει το οικοδομημένο οικόπεδο το αργότερο ένα έτος μετά την ολοκλήρωση των κτισμάτων για ελάχιστο διάστημα 15 ετών στη Siemens AG, στη Siemens Nixdorf Informationssysteme AG ή σε συνδεδεμένες επιχειρήσεις, οι οποίες και πρέπει να ασκούν φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα,
- σε περίπτωση που η τελευταία από τις προαναφερθείσες διατάξεις δεν τηρηθεί εν όλω ή εν μέρει, η Fort Malakoff οφείλει να καταβάλει τη διαφορά του συμφωνηθέντος τιμήματος και της τρέχουσας τιμής του οικοπέδου τη στιγμή της πώλησης, τουλάχιστον όμως 40 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, στα οποία συμπεριλαμβάνεται και η ανωτέρω αποζημίωση ύψους 7 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων,
- η ανωτέρω ενδεχόμενη απαίτηση της πόλης του Mainz διασφαλίσθηκε με πρώτη υποθήκη ανωτάτου ποσού ύψους 40 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, που επρόκειτο να καταχωρισθεί στο μητρώο μεταγραφών του υποθηκοφυλακείου, η οποία όμως μπορεί, κατόπιν συμφωνίας, να έπεται υποθηκών για την κάλυψη του 50 % κατ' ανώτατο όριο του κόστους κατασκευής και της τιμής αγοράς.
Το τίμημα για την αγορά του οικοπέδου έπρεπε να καταβληθεί κατά την ημερομηνία μεταβίβασης της κυριότητας, που προβλεπόταν για την 1η Ιανουαρίου 1995. Δεν συμφωνήθηκε καταβολή τόκων για την ενδιάμεση περίοδο.
ΙΙΙ
Η γερμανική κυβέρνηση υποστηρίζει ότι οι όροι και προϋποθέσεις της σύμβασης πώλησης οικοπέδου μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.
Υπογραμμίζει ότι το τίμημα που κατέβαλε η πόλη του Mainz για να αγοράσει το οικόπεδο (1 402,20 DM/m²) δεν έχει καμία σχέση με την αξία του οικοπέδου που πωλήθηκε στη Fort Malakoff, διότι η πόλη αγόρασε οικοδομημένο οικόπεδο και πώλησε κενό οικόπεδο, ενώ παράλληλα αποφάσισε να επωμισθεί το κόστος κατεδάφισης των εγκαταστάσεων στέγασης της αστυνομικής μονάδας αποκατάστασης της τάξης, εξυπηρετώντας το δημόσιο συμφέρον για την ανάπτυξη της πόλης.
Η ανεξάρτητη ομάδα εκτιμητών ακινήτων της πόλης του Mainz, στην οποία η τελευταία ανέθεσε στις 14 Φεβρουαρίου 1995 «να εξετάσει κατά πόσον η τιμή αγοράς του υπό εκτίμηση οικοπέδου περιλαμβάνει αδικαιολόγητα στοιχεία κρατικής ενίσχυσης», αποτίμησε την τρέχουσα αξία του εν λόγω οικοπέδου κατά την ημερομηνία υπογραφής (ημερομηνία του συμβολαίου) της σύμβασης πώλησης και διατύπωσε την εκτίμησή της σχετικά με την οικονομική σημασία των διαφόρων επί μέρους διατάξεων της σύμβασης αγοράς. Η γερμανική κυβέρνηση υπέβαλε την εκτίμηση των εμπειρογνωμόνων και υπογράμμισε ότι συμμερίζεται την άποψή τους σχετικά με την οικονομική σημασία των εν λόγω διατάξεων.
Οι εμπειρογνώμονες κατέληξαν στα ακόλουθα συμπεράσματα:
- η τρέχουσα αξία του κενού οικοπέδου, η οποία προσδιορίσθηκε βάσει της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς άλλων συγκρίσιμων οικοπέδων στην περιοχή του Mainz, ήταν κατά την ημερομηνία του συμβολαίου 969 DM/m²,
- οι εμπειρογνώμονες εντόπισαν ορισμένα μειονεκτήματα λόγω της θέσης του οικοπέδου σε σχέση με τα υπό σύγκριση οικόπεδα και επισημάνθηκε ότι, σε αντίθεση με τα τελευταία, ο αγοραστής θα έπρεπε να λάβει διάφορα μέτρα για να αποστραγγίσει υπόγεια ύδατα, διότι το εν λόγω οικόπεδο βρίσκεται κοντά στο Ρήνο. Τα μειονεκτήματα αποτιμήθηκαν σε 58 DM/m². Το ποσό αυτό διορθώθηκε σε 59 DM/m² μετά τη συζήτηση της 26ης Μαρτίου 1996,
- το κόστος κατεδάφισης των υπολοίπων κτιρίων (το οικόπεδο πωλήθηκε χωρίς καμία διαμόρφωση και το κόστος καθαρισμού του οικοπέδου επρόκειτο να επιβαρύνει την πόλη Mainz) αποζημιώθηκε σε 44 DM/m²,
- η υποχρέωση του αγοραστή να αναγείρει κτίριο ορισμένου είδους σε προκαθορισμένο διάστημα αποτιμήθηκε σε 158,50 DM/m²,
- η συμβατική διάταξη που προέβλεπε ότι ο αγοραστής έπρεπε να καταβάλει το τίμημα μόνο μετά τη μεταβίβαση της κυριότητας του οικοπέδου θεωρήθηκε πλεονέκτημα για τον αγοραστή και αποτιμήθηκε σε 131 DM/m²,
- η υποχρέωση της Fort Malakoff να εκμισθώσει το οικόπεδο με τις κτιριακές εγκαταστάσεις στη Siemens AG ή/και στη Siemens Nixdorf Informationssysteme AG προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κέντρο εκπαίδευσης επί 15 έτη θεωρήθηκε ως ουδέτερο από άποψη αξίας. Οι εμπειρογνώμονες αποφάνθηκαν ότι τέτοιες διατάξεις αντισταθμίζοναι κατά κανόνα από μισθωτήριο συμβόλαιο που συνάπτει ο αγοραστής πριν αποδεχθεί τις διατάξεις αυτές και ότι δεν απορρέουν οικονομικά μειονεκτήματα για τον αγοραστή και την εν λόγω υποχρέωση. Η ίδια άποψη διατυπώθηκε από τους εμπειρογνώμονες και ως προς τη ρήτρα που προβλέπει ότι ο αγοραστής, σε περίπτωση που δεν καλυφθεί η διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της τρέχουσας αξίας του οικοπέδου κατά την ημερομηνία του συμβολαίου, υποχρεούται να καταβάλει τουλάχιστον 40 εκατομμύρια γερμανικά μάρκα, διότι υπό κανονικές συνθήκες και αυτή η υποχρέωση έχει καλυφθεί από ήδη συναφθέν μισθωτήριο,
- η σύμβαση μεταξύ της πόλης και της Fort Malakoff προβλέπει ότι ο αγοραστής υποχρεούται ενδεχομένως να καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της τρέχουσας αξίας του οικοπέδου κατά την ημερομηνία της σύμβασης και ότι η ενδεχόμενη αυτή απαίτηση καθορίζεται σε εφάπαξ ποσό τουλάχιστον 40246 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων. Σε περίπτωση που οι εκτιμητές ακινήτων που θα ορίσουν τα μέρη αποτιμήσουν την αξία του οικοπέδου σε ποσό υψηλότερο των 53 528 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, το εφάπαξ ποσό μπορεί να οριστεί υψηλότερο. Η σύμβαση προβλέπει επίσης την υποχρέωση του αγοραστή να διασφαλίσει την ενδεχόμενη αυτή απαίτηση με πρώτη υποθήκη μέγιστου ποσού ύψους 40 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων καταχωρούμενης στο κτηματολόγιο. Η υποθήκη επρόκειτο να καταχωρισθεί ως πρώτης τάξεως αλλά συμφωνήθηκε ότι η προτεραιότητά της μπορεί να ακολουθήσει υποθήκες για την κάλυψη του 50 % του κόστους κατασκευής των σχεδιαζόμενων κτιρίων πλέον του κόστους αγοράς. Η υποχρέωση διασφάλισης μέσω υποθήκης θεωρήθηκε ως ιδιαίτερο οικονομικό μειονέκτημα για τον αγοραστή. Οι εμπειρογνώμονες υποστηρίζουν ότι, υπό τις συνήθεις πρακτικές της αγοράς, θα έπρεπε να αντισταθμιστεί από χαμηλότερο τίμημα. Λόγω της υποθήκης ανωτάτου ποσού, αυξάνεται το κόστος χρηματοδότησης του σχεδίου για το ακίνητο, διότι δεν θα ήταν δυνατό να προσφερθεί στους πιστωτές υποθήκη πρώτης τάξεως για ποσό μεγαλύτερο του 50 % του κόστους κατασκευής πλέον της τιμής αγοράς. Ως εκ τούτου, το επιτόκιο δανεισμού θα ήταν υψηλότερο ή ο αγοραστής θα έπρεπε να χρησιμοποιήσει περισσότερα ίδια κεφάλαια. Το μειονέκτημα αυτής της διάταξης, που υπολογίστηκε με βάση το σύνηθες κόστος της τραπεζικής εγγύησης (1,2 %) εις αντικατάσταση της υποθήκης πρώτης τάξεως, εκτιμήθηκε σε 5 416 792 γερμανικά μάρκα, δηλαδή σε 246 DM/m².
Σύμφωνα με τα ανωτέρω, η τρέχουσα αξία του οικοπέδου υπολογίσθηκε ως εξής:
ΘΕΣΗ ΠΗΝΑΚΑ
Οι εμπειρογνώμονες συμπέραναν ότι το συμφωνηθέν τίμημα (13 528 650 DM = 614,66 DM/m²) δεν ήταν χαμηλότερο από την «ειδική» τρέχουσα αξία του οικοπέδου.
Όσον αφορά την «κανονική» τρέχουσα αξία του οικοπέδου, που προσδιορίσθηκε από τους εκτιμητές βάσει των πωλήσεων συγκρίσιμων οικοπέδων στο Mainz, χωρίς να ληφθούν υπόψη οι διάφορες ιδιαίτερες διατάξεις της σύμβασης πώλησης μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff, η γερμανική κυβέρνηση εκτιμά ότι εν γένει δεν πρέπει να αμφισβητηθεί λόγω του κύρους και της ικανότητας των ανεξάρτητων επιτροπών εκτιμητών ακινήτων. Όσον αφορά τη γνώμη των εκτιμητών σχετικά με τους ιδιαίτερους όρους της σύμβασης πώλησης, οι γερμανικές αρχές αναφέρονται ρητά στους υπολογισμούς και την επιχειρηματολογία των εκτιμητών σαν να ήταν δική τους γνώμη.
Όσον αφορά την υποχρέωση συγκεκριμένου είδους κτιρίων στο οικόπεδο κατά τη διάρκεια ορισμένης χρονικής περιόδου, η γερμανική κυβέρνηση φρονεί ότι η διάταξη αυτή είναι συνήθης διότι, υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς, ο πωλητής δεν ενδιαφέρεται να διασφαλίσει ότι το πωλούμενο οικόπεδο θα χρησιμοποιηθεί για συγκεκριμένο σκοπό. Στην προκειμένη περίπτωση, η πόλη του Mainz, έχοντας υπόψη το προηγούμενο άλλων οικοπέδων στο κέντρο της πόλης που παρέμειναν κενά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, θέλησε να επιβάλει την υποχρέωση αυτή για να αποφύγει την ύπαρξη ενός κενού οικοπέδου για ενδεχομένως μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, γεγονός που θα παρεμπόδιζε την υλοποίηση των προθέσεών της για την ανάπτυξη της πόλης. Το οικονομικό μειονέκτημα που απορρέει από τη διάταξη αυτή θα έπρεπε, σύμφωνα με τις γερμανικές αρχές, να αντισταθμιστεί από χαμηλότερη τιμή αγοράς.
Όσον αφορά το μειονέκτημα που απορρέει από την υποχρέωση διασφάλισης μέσω υποθήκης της υποχρέωσης καταβολής της διαφοράς μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της τρέχουσας αξίας του οικοπέδου, η γερμανική κυβέρνηση φρονεί ότι η υποχρέωση αυτή πρέπει να εξετασθεί υπό το φως των περιορισμένων οικονομικών δυνατοτήτων της Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, η οποία είναι ετερρόρυθμη εταιρεία (KG), ο δε ομόρρυθμος εταίρος είναι μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης (GmbH) με ονομαστικό κεφάλαιο ύψους 50 000 γερμανικών μάρκων.
IV
Σύμφωνα με το άρθρο 92 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ, ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από κράτη μέλη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό δια της ευνοϊκής μεταχειρήσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές.
Στην προκειμένη περίπτωση, το ερώτημα ύπαρξης ή μη κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ επικεντρώνεται στο κατά πόσον οι όροι και οι προϋποθέσεις της πώλησης του οικοπέδου στη Fort Malakoff από την πόλη του Mainz αποκλίνουν από τη συνήθη εμπορική πρακτική και τα συνήθη εμπορικά κριτήρια σε βαθμό ώστε να συνιστούν κρατική ενίσχυση [βλ. απόφαση 92/11/ΕΟΚ της Επιτροπής (2) και απόφαση 92/465/ΕΟΚ (3)]
Εν γένει, η Επιτροπή φρονεί ότι η τρέχουσα αξία του οικοπέδου που προτίθενται να πωλήσουν οι δημόσιες αρχές μπορεί να καθορισθεί κατά τον καλύτερο τρόπο είτε από ανοικτό και άνευ όρων διαγωνισμό υποβολής προσφορών, στον οποίο όλοι οι δυνητικοί αγοραστές θα έχουν την ευκαιρία να υποβάλουν τις προσφορές τους και κατόπιν του οποίου κατακυρώνεται στην καλύτερη ή τη μοναδική προσφορά είτε μέσω ανάλογης διαδικασίας πώλησης του οικοπέδου υπό τους καλύτερους δυνατούς όρους της αγοράς [βλ. ανακοίνωση της Επιτροπής στην υπόθεση «Fresenius» (4)].
Σε περιπτώσεις στις οποίες οι αρχές αποφάσισαν να μην εφαρμόσουν αυτή τη διαδικασία και να πωλήσουν ένα οικόπεδο σε συγκεκριμένο επενδυτή, ορίζοντας το τίμημα μετά την επιλογή αυτή, η Επιτροπή φρονεί ότι η τρέχουσα αξία του πωλούμενου οικοπέδου πρέπει να καθορισθεί από ανεξάρτητους εκτιμητές, χρησιμοποιώντας γενικές και ευρέως αποδεκτές μεθόδους για τον καθορισμό της τρέχουσας αξίας/του τιμήματος του πωλούμενου οικοπέδου βάσει των όρων και προϋποθέσεων πώλησης συγκρίσιμων οικοπέδων κατά το πρόσφατο παρελθόν και άλλων ευρέως αποδεκτών δεικτών της αγοράς.
Στην προκειμένη περίπτωση, οι γερμανικές αρχές δεν επέλεξαν μία από τις ανωτέρω διαδικασίες για τη σύναψη της σύμβασης πώλησης του ακινήτου στη Fort Malakoff. Ως εκ τούτου, στην απόφασή της να κινήσει τη διαδικασία σύμφωνα με το άρθρο 93 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ, η Επιτροπή ζήτησε από τη γερμανική κυβέρνηση να υποβάλει αξιολόγηση εμπειρογνωμόνων που να προσδιορίζει την τρέχουσα αξία του εν λόγω οικοπέδου κατά την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης.
Η Επιτροπή συμμερίζεται την άποψη των γερμανικών αρχών ότι το τίμημα που κατέβαλε η πόλη του Mainz για να αγοράσει το οικόπεδο από το κρατίδιο Ρηνανίας-Παλατινάτου δεν αντιπροσωπεύει απαραίτητα την τρέχουσα αξία του οικοπέδου, όπως πωλήθηκε στη Fort Malakoff. Το οικόπεδο αγοράσθηκε οικοδομημένο και πωλήθηκε χωρίς κτίσματα. Επομένως, το πωληθέν αγαθό ήταν διαφορετικό από το αγορασθέν αγαθό και η διαφορετική αξιολόγησή του δεν σημαίνει ότι η πώληση δεν έγινε στην τρέχουσα αξία. Η πόλη, ως ιδιοκτήτρια του οικοπέδου που αγόρασε από το κρατίδιο, έχει το δικαίωμα (§ 903 BGB) να κατεδαφίσει τα κτίσματα για να μπορέσει να πωλήσει ένα κενό οικόπεδο, ακόμη και εάν η αξία του ακινήτου μειώνεται κατ' αυτόν τρόπο. Παρόμοιες αποφάσεις που λαμβάνουν οι αρχές για λόγους, π.χ., πολεοδομικής ανάπτυξης και σχεδιασμού, δεν αμφισβητούνται εν γένει από την Επιτροπή (άρθρο 222 της συνθήκης ΕΚ).
Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι στην προκειμένη περίπτωση τόσο το κρατίδιο Ρηνανίας-Παλατινάτου, όσο και η πόλη του Mainz, κατά τη σύναψη των συμβάσεων, φρονούσαν ότι το συμφωνηθέν τίμημα ήταν χαμηλότερο της τρέχουσας αξίας του οικοπέδου. Στη σύμβαση μεταξύ του κρατιδίου και της πόλης, καθώς και στη σύμβαση μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff αναφέρεται ρητά ότι ο τελικός αγοραστής, η Fort Malakoff, πρέπει να καταβάλει τη διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της τρέχουσας αξίας του οικοπέδου κατά την ημερομηνία της σύμβασης. Το γεγονός ότι συμφώνησαν στην καταβολή εφάπαξ ποσού 40 εκατομμυρίων γερμανικών μάρκων, αν και προβλέπεται το ενδεχόμενο μεταγενέστερης αποτίμησης της αξίας του οικοπέδου, δείχνει ότι πράγματι θεωρούσαν ότι το τίμημα ήταν πολύ χαμηλότερο από την τρέχουσα αξία. Η πεποίθηση αυτή, που δεν ισχύει πλέον λόγω της γνώμης των εμπειρογνωμόνων εκτιμητών ακίνητης περιουσίας, μπορεί να οφείλεται στο γεγονός ότι ο χάρτης μέσης αξίας των οικοπέδων (Bodenrichtwertatlas) για το Mainz αναφέρει ότι η μέση αξία των μεικτών και κεντρικών περιοχών (Misch/Kerngeblete ΜΙ/ΜΚ, §§ 6,7 BauNVO) ανέρχεται μέχρι τα 3 000 DM/m². Αν και το εν λόγω οικόπεδο δεν βρίσκεται σε επίσημα χαρακτηρισμένη μεικτή/κεντρική περιοχή, τα χαρακτηριστικά και το περιβάλλον του προσεγγίζουν πολύ τη νομική περιγραφή αυτού του είδους των περιοχών. Το ποσό αυτό αποτελεί ένδειξη για το μέγεθος που θα μπορούσε να είχε ληφθεί υπόψη σχετικά με την πραγματική τρέχουσα αξία του εν λόγω οικοπέδου.
Οι εμπειρογνώμονες που προσέλαβε η πόλη του Mainz ανέλαβαν να «εξετάσουν κατά πόσον η τιμή αγοράς του προς εκτίμηση οικοπέδου περιέχει αδικαιολόγητα στοιχεία κρατικής ενίσχυσης». Η Επιτροπή φρονεί ότι ανεξάρτητοι εμπειρογνώμονες εκτιμητές είναι αρμόδιοι να προσδιορίσουν τη γενική τρέχουσα αξία του εν λόγω οικοπέδου, αλλά δεν είναι αρμόδιοι να αποφανθούν εάν μια συγκεκριμένη συμφωνία πώλησης οικοπέδου αποτελεί κρατική ενίσχυση ή όχι. Ωστόσο, η γερμανική κυβέρνηση συμμερίζεται ρητά τα επιχειρήματα και τους υπολογισμούς των εμπειρογνωμόνων σχετικά με την «ειδική» τρέχουσα αξία, δηλαδή την οικονομική σημασία ορισμένων ιδιαίτερων διατάξεων της σύμβασης πώλησης μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff. Επομένως, τα ανωτέρω επιχειρήματα και οι υπολογισμοί μπορούν να θεωρηθούν ως γνώμη της γερμανικής κυβέρνησης.
Πρέπει να σημειωθεί ότι, κατά βάση, η «γενική» τρέχουσα αξία του οικοπέδου προσδιορίστηκε από τους εμπειρογνώμονες σε 968 DM/m². Το ποσό των 59 DM/m² που αφαιρέθηκε λόγω ορισμένων μειονεκτημάτων της θέσης του οικοπέδου και της ανάγκης εκτέλεσης ειδικών αποστραγγιστικών έργων, καθώς και το ποσό των 44 DM/m² που αφαιρέθηκαν λόγω του κόστους κατεδάφισης ορισμένων εναπομενόντων κτισμάτων θεωρούνται ως τμήματα της γενικής εκτίμησης των εμπειρογνωμόνων σχετικά με το εν λόγω οικόπεδο, με αποτέλεσμα η μέση τρέχουσα αξία του οικοπέδου, που θα ήταν η αναμενόμενη τιμή αγοράς υπό τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές και τα συνήθη εμπορικά κριτήρια, να διαμορφωθεί στα 865 DM/m².
Η σύμβαση πώλησης μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff αποκλίνει σε ορισμένα σημεία από τη συνήθη εμπορική πρακτική και τα συνήθη εμπορικά κριτήρια. Η Επιτροπή, λαμβάνοντας υπόψη τα επιχειρήματα και τους υπολογισμούς της γερμανικής κυβέρνησης, όπως εκτίθενται ανωτέρω, φρονεί ότι ορισμένες υποχρεώσεις και διατάξεις της σύμβασης πώλησης πράγματι θα επηρέαζαν κατά κάποιον τρόπο την τιμή αγοράς κάτω από κανονιστικές συνθήκες.
Πρώτον, η Fort Malakoff υποχρεούται να ανεγείρει ένα συγκεκριμένο είδος κτιρίων στο οικόπεδο εντός ορισμένου χρόνου. Η υποχρέωση αυτή είναι ασυνήθης, διότι υπό κανονικές συνθήκες ο πωλητής δεν ενδιαφέρεται να διασφαλίσει μαι συγκεκριμένη χρήση του πωληθέντος οικοπέδου. Στην προκειμένη περίπτωση, η πόλη του Mainz, λαμβάνοντας υπόψη το προηγούμενο άλλων οικοπέδων στο κέντρο της πόλης που παρέμειναν κενά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, θέλησε να επιβάλει την υποχρέωση αυτή για να αποφύγει την ύπαρξη ενός κενού οικοπέδου για μεγαλύτερο διάστημα, γεγονός που θα παρεμπόδιζε την υλοποίηση των προθέσεών της για την ανάπτυξη της πόλης. Οι ανεξάρτητοι εκτιμητές υπολόγισαν το οικονομικό μειονέκτημα αυτής της συμβατικής διάταξης σε 158,50 DM/m².
Δεύτερον, η σύμβαση μεταξύ της πόλης και της Fort Malakoff προβλέπει, σύμφωνα με τη γερμανική κυβέρνηση και τους εμπειρογνώμονες, την παρέλευση ασυνήθως μεγάλου χρονικού διαστήματος μεταξύ της ημερομηνίας της σύμβασης και της προβλεπόμενης μεταβίβασης της κυριότητας του οικοπέδου. Η ιδιαίτερη αυτή διάταξη προς όφελος του αγοραστή θα έπρεπε να αντισταθμιστεί από αύξηση της τιμής αγοράς. Οι ανεξάρτητοι εκτιμητές υπολόγισαν ότι το οικονομικό πλεονέκτημα αυτής της συμβατικής διάταξης ανέρχεται σε 131 DM/m².
Λαμβάνοντας υπόψη τα δύο αυτά σημεία και τα αντίστοιχα ποσά που υπολόγισαν οι εμπειρογνώμονες, η «ειδική» τρέχουσα αξία του πωληθέντος οικοπέδου, υπό τους όρους αυτούς, διαμορφώνεται στα (865 DM/m² μείον 158,50 DM/m² συν 131 DM/m²=) 837,50 DM/m².
Όσον αφορά τη διάταξη της σύμβασης ότι η Fort Malakoff πρέπει να εκμισθώσει τα κτίρια που πρόκειται να κατασκευαστούν επί 15 έτη τουλάχιστον στη Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, η οποία πρέπει να τα χρησιμοποιήσει για να ασκήσει φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα, οι γερμανικές αρχές, αναφερόμενες στην έκθεση των εκτιμητών ακινήτων, διατυπώνουν την άποψη ότι η υποχρέωση αυτή υπό συνήθες εμπορικές συνθήκες δεν θα αντισταθμιζόταν από χαμηλότερη τιμή αγοράς, διότι κάθε αγοραστής θα είχε ήδη συνάψει σύμβαση με τον ενδεχόμενο χρήστη των κτισμάτων πριν αποδεχθεί αυτό τον όρο. Σε περίπτωση αθέτησης των όρων του μισθωτηρίου συμβολαίου από τον αντισυμβαλλόμενο του αγοραστή, ο αγοραστής θα μπορούσε να εγείρει αξίωση για να καλύψει τις δαπάνες και τα έξοδά του που θα απέρρεαν από την αθέτηση των υποχρεώσεων έναντι της πόλης. Σύμφωνα με τη γερμανική κυβέρνηση, τούτο ισχύει και για την υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης υπό μορφή αυξημένης τιμής αγοράς.
Η υποχρέωση διασφάλισης ενδεχόμενης αξίωσης καταβολής της διαφοράς μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της αγοραίας αξίας μέσω υποθήκης σε περίπτωση μη τήρησης της διάταξης σχετικά με τη χρησιμοποίηση των κτιρίων, θεωρείται, ωστόσο, από τις γερμανικές αρχές ως οικονομική επιβάρυνση, η οποία υπό τις κανονικές συνθήκες της αγοράς, θα αντισταθμιζόταν από χαμηλότερο τίμημα. Το γεγονός ότι ο αγοραστής δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει την πλήρη αξία του οικοπέδου ως εγγύηση προκειμένου να λάβει δάνειο για την κατασκευή των κτισμάτων αποτελεί οικονομικό μειονέκτημα το οποίο, σύμφωνα με τη γερμανική κυβέρνηση, υπό τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές, θα αντισταθμιζόταν από μείωση της τιμής αγοράς ίση με το σύνηθες κόστος μιας τραπεζικής εγγύησης σε αντικατάσταση της υποθήκης, που θα ήταν δυνατή σε διαφορετική περίπτωση.
Είναι αληθές ότι, κατά τη σύναψη σύμβασης αγοράς οικοπέδου, μια κτηματική επιχείρηση θα δεχόταν τον όρο να εκμισθωθεί το διαμορφωμένο οικόπεδο σε ορισμένο συμβαλλόμενο και να χρησιμοποιηθούν τα κτίρια κατά ορισμένο τρόπο μόνον εάν είχε συνάψει ισχυρή συμφωνία με το συγκεκριμένο τελικό χρήστη, η οποία θα διασφάλιζε την πλήρωση αυτού του όρου. Επιπλέον, η υποχρέωση καταβολής της διαφοράς μεταξύ της τρέχουσας αξίας του εν λόγω οικοπέδου και του συμφωνηθέντος τιμήματος σε περίπτωση μη πλήρωσης του ανωτέρου όρου, δεν αποτελεί ιδιαίτερη επιβάρυνση, διότι το ενδεχόμενο αυτό χρέος καλύπτεται από την αξίωση της κτηματικής επιχείρησης έναντι του πελάτη της. Συνεπώς, η Επιτροπή συμμερίζεται τη θέση της γερμανικής κυβέρνησης ότι ο όρος αυτός δεν αποτελεί ιδιαίτερη επιβάρυνση που θα έπρεπε να αντισταθμιστεί από μειωμένη τιμή αγοράς.
Ωστόσο, η Επιτροπή δεν συμφωνεί με τη θέση της γερμανικής κυβέρνησης ότι η υποχρέωση διασφάλισης ενδεχόμενης αξίωσης μέσω υποθήκης αποτελεί εξαιρετική επιβάρυνση, η οποία, υπό τους συνήθεις εμπορικούς όρους και τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές, θα δικαιολογούσε χαμηλότερο τίμημα. Υπό τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές κάθε ενδεχόμενη αξίωση για ποσό που δεν είναι προφανώς αμελητέο σε σύγκριση με τις οικονομικές δυνατότητες του ενδεχόμενου οφειλέτη κατά κανόνα διασφαλίζεται αποτελεσματικά. Είναι αληθές ότι η φερεγγυότητα μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης (GmbH), η οποία είναι ομόρρυθμος εταίρος σε μία GmbH& Co. KG (ομόρρυθμη εταιρεία), είναι σχετικά μικρή όταν το ονομαστικό κεφάλαιο περιορίζεται στο εκ του νόμου ελάχιστο ποσό των 50 000 γερμανικών μάρκων. Εντούτοις, το απορρέον οικονομικό μειονέκτημα σε σχέση με την προσδοκία τρίτων μερών να λάβουν ισχυρές διασφαλίσεις για την κάλυψη ενδεχόμενων απαιτήσεων, υπό τις συνήθειες εμπορικές πρακτικές, επιβαρύνει το μέρος που το χρησιμοποιεί και όχι τον αντισυμβαλλόμενο του.
Όταν μια ομόρρυθμη εταιρεία αγοράζει ένα οικόπεδο που δεν επιβαρύνεται με υποθήκη και χρησιμοποιεί το νεαποκτηθέν ακίνητο ως διασφάλιση ενδεχομένων χρεών, αυτή η πιθανή χρησιμοποίηση του οικοπέδου μετά την αγορά αποτελεί απλώς εκμετάλλευση της συνολικής αξίας του αγορασθέντος ακινήτου. Το γεγονός ότι χρησιμοποιείται ως διασφάλιση έναντι τυχόν απαιτήσεων του αρχικού πωλητή και προηγούμενου ιδιοκτήτη του οικοπέδου δεν έχει ιδιαίτερη σημασία σε σύγκριση, π.χ., με τη χρησιμοποίησή του για τη διασφάλιση έναντι απαιτήσεων άλλων τρίτων μερών. Η σχεδιαζόμενη ή συμφωνηθείσα χρησιμοποίηση ακινήτου μετά την πώλησή του ως διασφάλιση έναντι απαιτήσεων, υπό κανονικές συνθήκες αγοράς, δεν επηρεάζει το τίμημα που πρέπει να καταβληθεί για την αγορά του ακινήτου. Υπό τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές, ο ενδεχόμενος πιστωτής δεν επωμίζεται το κόστος διασφάλισης της απαίτησης.
Είναι αντιφατικός ο ισχυρισμός ότι, αφενός, η υποχρέωση καταβολής της διαφοράς μεταξύ της τρέχουσας αξίας και της τιμής αγοράς σε περίπτωση που τα κτίσματα που αναγερθούν στο οικόπεδο δεν χρησιμοποιηθούν επί 15 τουλάχιστον έτη για το εκπαιδευτικό κέντρο της Siemens είναι ουδέτερο από άποψη αξίας για τον αγοραστή και επομένως δεν επηρεάζει την «ειδική» τρέχουσα αξία του οικοπέδου και, αφετέρου, ότι η διασφάλιση και μόνο της ενδεχόμενης αυτής αξίας πρέπει να αντισταθμιστεί από μείωση του τιμήματος βάσει του κόστους μιας ισόποσης τραπεζικής εγγύησης.
Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η διάταξη που υποχρεώνει τη Fort Malakoff να παράσχει διασφάλιση μέσω υποθήκης για την ενδεχόμενη απαίτηση που εξαρτάται από τη χρησιμοποίηση του οικοδομημένου οικοπέδου από τη Siemens επί 15 τουλάχιστον έτη για την άσκηση φορολογητέας δραστηριότητας αποσκοπεί στο να διασφαλίσει φορολογικά έσοδα για την πόλη του Mainz (Gewerbesteurer). Η αποτελεσματική διασφάλιση ενδεχόμενης αξίωσης καταβολής της τρέχουσας αξίας σε περίπτωση μη τήρησης αυτού του όρου εξυπηρετεί το σκοπό να παραμείνει ο φορολογούμενος στην πόλη για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Το ενδεχόμενο μελλοντικών εσόδων από τη φορολογία δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για να διευκρινιστεί κατά πόσον το κράτος ενήργησε στην προκειμένη περίπτωση σύμφωνα με τη συνήθη συμπεριφορά των επενδυτών στην οικονομία της αγοράς. Επιπλέον, στις περιπτώσεις που το κράτος πωλεί ακίνητη περιουσία του, οι όροι και προϋποθέσεις της πώλησης πρέπει να συμφωνούν με τη συνήθη συμπεριφορά των ιδιωτών επενδυτών που δεν βρίσκονται στην ιδιάζουσα θέση του κράτους, το οποίο έχει ευθύνη όσον αφορά το δημόσιο συμφέρον και το αντίστοιχο δικαίωμα συλλογής φόρων (5). Ο συνήθης ιδιώτης επενδυτής δεν ενδιαφέρεται για το πώς θα χρησιμοποιήσει το οικόπεδο ο αγοραστής και, ειδικότερα, δεν ενδιαφέρεται εάν η συγκεκριμένη χρήση του οικοπέδου θα αποφέρει στο μέλλον φορολογικά έσοδα στο δήμο όπου βρίσκεται το σχετικό οικόπεδο. Ένας ιδιώτης πωλητής ακινήτου δεν θα δεχόταν μείωση της τιμής αγοράς ως αντιστάθμισμα ενός συμβατικού όρου που θα αποσκοπούσε να προσελκυσθεί και να παραμείνει ένας φορολογούμενος σε ορισμένη πόλη.
Ως εκ τούτου, δεν είναι αποδεκτή η προτεινόμενη μείωση της «ειδικής» τρέχουσας αξίας λόγω της συμφωνηθείσας υποθήκης. Η «ειδική» τρέχουσα αξία, η οποία προσδιορίσθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές βάσει των όρων πώλησης άλλων συγκρίσιμων οικοπέδων στο Mainz και λαμβάνοντας υπόψη τη συγκεκριμένη διάταξη σχετικά με την υποχρέωση ανέγερσης των προβλεπόμενων κτιρίων εντός συγκεκριμένου χρόνου, καθώς και την παρέλευση ασυνήθως μεγάλου χρονικού διαστήματος μεταξύ της ημερομηνίας της σύμβασης και την προβλεπόμενης μεταβίβασης της κυριότητας του οικοπέδου (και τα δύο σημεία ανέρχονται καθαρά σε 27,50 DM/m²) πρέπει επομένως να ορισθεί σε 837,50 DM/m², δηλαδή σε 18 433 375 γερμανικά μάρκα για ολόκληρο το οικόπεδο των 22 010 m². Ο αγοραστής, η Fort Malakoff κατέβαλε μόνο 13 528 650 γερμανικά μάρκα, δηλαδή 4 904 725 γερμανικά μάρκα λιγότερα από την τρέχουσα αξία του οικοπέδου κατά την ημερομηνία της σύμβασης.
Κατά συνέπεια, διαπιστώνεται ότι οι όροι και προϋποθέσεις της σύμβασης πώλησης οικοπέδου μεταξύ της πόλης του Mainz και της Fort Malakoff αποκλίνουν από τη συνήθη εμπορική πρακτική και τα συνήθη εμπορικά κριτήρια σε βαθμό ώστε να συνιστούν κρατική ενίσχυση συνολικού ύψους 4 904 725 γερμανικών μάρκων κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ.
Οι κρατικές ενισχύσεις που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρήσεως ορισμένων επιχειρήσεων είναι, στο βαθμό που επηρεάζουν τις συναλλαγές μεταξύ των κρατών μελών, ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά και, ως εκ τούτου, απαγορεύονται. Η παρούσα ενίσχυση, η οποία ευνοεί συγκεκριμένη επιχείρηση, της Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malokoff Mainz mbH & Co. KG, θυγατρική κατά 100 % της Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, απειλεί να νοθεύσει τον ενδοκοινοτικό ανταγωνισμό στον τομέα της διακίνησης υλικού και λογισμικού επεξεργασίας εμπορικών δεδομένων, στον οποίο υφίσταται σφοδρός ενδοκοινοτικός ανταγωνισμός λόγω της συνεχούς μείωσης των τιμών, της ταχείας εξέλιξης των τεχνολογιών και της συνακόλουθης ανάγκης πραγματοποίησης μεγάλων επενδύσεων σε Ε& Α και κατασκευής νέων εγκαταστάσεων παραγωγής. Η ενίσχυση μειώνει το κόστος δημιουργίας ενός νέου κέντρου εκπαίδευσης της Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, μέσω της θυγατρικής της στον τομέα των ακινήτων Fort Malakoff. Το εν λόγω κέντρο θα παρέχει σε υπαλλήλους των πελατών της εκπαίδευση στο λογισμικό και άλλες μορφές εκπαίδευσης χρηστών για τα προϊόντα επεξεργασίας δεδομένων. Η παροχή ανάλογης εκπαίδευσης αποτελεί σύνηθες στοιχείο του αποτελεσματικού μάρκετινγκ για την παροχή ολοκληρωμένων λύσεων επεξεργασίας δεδομένων στον εμπορικό τομέα, όπως σε τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες κ.λπ. Δεν έχει σημασία εάν η Siemens σχεδίαζε ενδεχομένως να συστήσει ένα νέο εκπαιδευτικό κέντρο μόνο στη Γερμανία για τους γερμανόφωνους υπαλλήλους των πελατών της, διότι οι ευρωπαίοι ανταγωνιστές της θα έπρεπε επίσης να επωμιστούν ανάλογο κόστος -ή να αγοράσουν υπηρεσίες άλλων εταιρειών παροχής ειδικής εκπαίδευσης- για να ανταγωνισθούν αποτελεσματικά ή να διεισδύσουν στη σχετική αγορά στο γερμανόφωνο τμήμα της Κοινότητας.
Η ενίσχυση πρέπει να θεωρηθεί ad hoc επενδυτική ενίσχυση με στόχο τη μείωση του επενδυτικού κόστους του νέου εκπαιδευτικού κέντρου της Siemens στο Mainz. Η ενίσχυση χορηγήθηκε εκτός του πεδίου των γενικών καθεστώτων επενδυτικών ενισχύσεων. Πέραν του ερωτήματος εάν η εν λόγω ad hoc ενίσχυση μπορεί να θεωρηθεί ότι συμβάλλει στην ανάπτυξη της περιφέρειας, πρέπει να σημειωθεί ότι το Mainz δεν βρίσκεται σε περιοχή η οποία έχει αναγνωρισθεί ως εμπίπτουσα στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο α) ή γ), επομένως η ενίσχυση δεν μπορεί να θεωρηθεί συμβιβάσιμη με την κοινή αγορά στο πλαίσιο περιφερειακής επενδυτικής ενίσχυσης.
Η υπό εξέταση ενίσχυση δεν πληροί τις προϋποθέσεις των εξαιρέσεων δυνάμει του άρθρου 92 παράγραφος 2, στοιχεία α) έως γ) της συνθήκης ΕΚ: δεν αποτελεί ενίσχυση κοινωνικού χαρακτήρα προς μεμονωμένους καταναλωτές, αλλά επενδυτική ενίσχυση για να προσελκυσθεί ένας επενδυτής σε συγκεκριμένη πόλη. Δεν προορίζεται για την αποκατάσταση ζημιών που έχουν προκληθεί από θεομηνίες ή άλλα έκτακτα γεγονότα.
Επιπλέον, η ενίσχυση δεν προωθεί την εκτέλεση σχεδίων κοινού ευρωπαϊκού ενδιαφέροντος. Η ύπαρξη ενός εκπαιδευτικού κέντρου εταιρείας παροχής ολοκληρωμένων συστημάτων επεξεργασίας δεδομένων σε μια συγκεκριμένη πολή δεν αποτελεί κοινό ευρωπαϊκό συμφέρον. Η ενίσχυση δεν αποσκοπεί επίσης στην άρση σοβαρής διαταραχής της οικονομίας κράτους μέλους, Συνεπώς, δεν εφαρμόζεται η παρέκκλιση του άρθρου 92 παράγραφος 3 στοιχείο β) της συνθήκης ΕΚ. Επιπλέον, δεν προωθεί τον πολιτισμό και τη διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς [άρθρο 92 παράγραφος 3 στοιχείο δ) της συνθήκης ΕΚ].
V
Το τελικό συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε η επιτροπή των εκτιμητών ακινήτων και τα επιχειρήματα της γερμανικής κυβέρνησης γίνονται κατ' αρχήν δεκτά, εκτός από τη θέση ότι η υποχρέωση διασφάλισης έναντι ενδεχόμενης απαίτησης καταβολής της διαφοράς μεταξύ της τρέχουσας αξίας και του τιμήματος, υπό τους συνήθεις εμπορικούς όρους και προϋποθέσεις, πρέπει να αντισταθμιστεί από χαμηλότερο τίμημα.
ΘΕΣΗ ΠΗΝΑΚΑ
Η «ειδική» τρέχουσα αξία του οικοπέδου πρέπει να προσδιορισθεί σε 837,50 DM/m², δηλαδή σε 18 433 375 γερμανικά μάρκα για ολόκληρο το οικόπεδο των 22 010 m². Η Fort Malakoff εταιρεία της Siemens που δραστηριοποιείται στον τομέα των ακινήτων, κατέβαλε μόνο 13 528 650 γερμανικά μάρκα, δηλαδή 4 904 725 γερμανικά μάρκα λιγότερα από την τρέχουσα αξία του οικοπέδου κατά τη σύναψη της σύμβασης.
Συνεπώς, εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πώληση του ευρισκομένου στο Mainz οικοπέδου στη Fort Malakoff, θυγατρικής της Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, έναντι τιμήματος χαμηλοτέρου της τρέχουσας αξίας αποτελεί κρατική ενίσχυση συνολικού ύψους 4 904 725 γερμανικών μάρκων κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ, που δεν μπορεί να θεωρηθεί συμβιβάσιμη με την κοινή αγορά.
Η ενίσχυση πρέπει να ανακτηθεί. Η επιστροφή της θα γίνει σύμφωνα με τις διαδικασίες και διατάξεις της γερμανικής νομοθεσίας με τόκο, βάσει του επιτοκίου που χρησιμοποιείται ως επιτόκιο αναφοράς κατά την αξιολόγηση καθεστώτων περιφερειακών ενισχύσεων, ο οποίος αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία χορήγησης της ενίσχυσης, δηλαδή από τη μεταβίβαση της κυριότητας του οικοπέδου από το Mainz στην Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malokoff Mainz mbH & Co. KG, θυγατρική της Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG,
ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
Άρθρο 1
Η πώληση οικοπέδου, ευρισκομένου στην πόλη του Mainz, προς την Grundstόcksverwaltungsgesellschaft Fort Malokoff Mainz mbH & Co. KG, θυγατρική της Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, έναντι τιμήματος χαμηλοτέρου της τρέχουσας αξίας αποτελεί κρατική ενίσχυση συνολικού ύψους 4 904 725 γερμανικών μάρκων, κατά την έννοια του άρθρου 92 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ. Η ενίσχυση είναι παράνομη εφόσον χορηγήθηκε κατά παράβαση του άρθρου 93 παράγραφος 3 της συνθήκης ΕΚ. Επιπλέον, η ενίσχυση είναι ασυμβίβαση με την κοινή αγορά, εφόσον δεν πληροί τις προϋποθέσεις για τις εξαιρέσεις και απαλλαγές που προβλέπονται από το άρθρο 92 παράγραφοι 2 και 3.
Άρθρο 2
Η Γερμανία θα ανακτήσει την ενίσχυση από την ευνοηθείσα εταιρεία. Η επιστροφή της θα γίνει σύμφωνα με τις διαδικασίες και διατάξεις που προβλέπονται από τη γερμανική νομοθεσία με το επιτόκιο που χρησιμοποιείται ως επιτόκιο αναφοράς κατά την αξιολόγηση καθεστώτων περιφερειακών ενισχύσεων, υπολογιζόμενο από την ημερομηνία χορήγησης της ενίσχυσης.
Άρθρο 3
Εντός δύο μηνών από την κοινοποίηση της παρούσας απόφασης, η Γερμανία θα ενημερώσει την Επιτροπή σχετικά με τα μέτρα που έλαβε για να συμμορφωθεί προς την παρούσα απόφαση.
Άρθρο 4
Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας.
Βρυξέλλες, 17 Ιουλίου 1996.

Labels: 19
0
3
18
15