Document ID: 31996D0631

DECISIONE DELLA COMMISSIONE del 17 luglio 1996 in merito all'aiuto di Stato concesso dalla città di Magonza, ente locale della Repubblica federale di Germania, a Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH Co. KG, società controllata di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede) (Testo rilevante ai fini del SEE) (96/631/CE)
LA COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ EUROPEE,
visto il trattato che istituisce la Comunità europea, in particolare gli articoli 92 e 93,
avendo invitato gli altri Stati membri e i terzi interessati a presentare le loro osservazioni a norma dell'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CE,
considerando quanto segue:
I
Il 21 dicembre 1994 la Commissione, dopo aver ricevuto reclami dettagliati di terzi, ha deciso di avviare un procedimento a norma dell'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CE in merito ad un contratto di compravendita di terreni concluso tra la città di Magonza e Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, una holding immobiliare di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. La Commissione ha concluso che il contratto di compravendita poteva contenere elementi di aiuto di Stato incompatibili con il mercato comune. Con lettera del 23 gennaio 1995 la Commissione ha informato il governo tedesco della propria decisione, invitandolo a comunicarle ulteriori informazioni sulla questione ed a presentare una perizia sul valore dei terreni al momento della compravendita. Il 19 aprile 1995 il governo tedesco ha comunicato alla Commissione che la perizia era in corso e che avrebbe presentato le proprie osservazioni al completamento della perizia stessa.
Il 5 maggio 1995 la Commissione ha pubblicato una comunicazione nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee (1) in merito all'avvio della procedura, invitando gli altri Stati membri e i terzi interessati a presentare le loro osservazioni. Non è pervenuta alcuna osservazione sulle misure in questione.
Il 10 luglio 1995 il governo tedesco ha inviato la perizia, corredata di ulteriori osservazioni. La questione è stata oggetto di discussione il 9 ottobre 1995, in occasione di un incontro tra rappresentanti della Commissione e del governo tedesco. Il 17 gennaio 1996 la Commissione ha richiesto al governo tedesco chiarimenti su alcuni particolari della perizia ed in particolare sulla determinazione del valore economico di alcune clausole del contratto di compravendita. Con lettera del 18 marzo 1996 le autorità tedesche hanno proposto un incontro con rappresentanti dell'amministrazione comunale di Magonza, del gruppo di esperti immobiliari e della Commissione per rispondere a tali domande. La riunione ha avuto luogo il 26 marzo 1996 a Bonn. È stato concordato che le autorità tedesche presentassero ulteriori commenti e chiarimenti sulle questioni che non erano state chiarite in occasione della riunione. Con lettera del 23 maggio 1996 il governo tedesco ha trasmesso tali informazioni.
II
Con contratto del 24 febbraio 1992, il comune di Magonza ha acquistato dal Land Renania-Palatinato un terreno di 24 212 m², che aveva fino ad allora ospitato la caserma di un reparto di polizia del Land. Per rendere più attraente il centro città, il comune di Magonza voleva trasferire la caserma di polizia in un'altra zona.
Il comune di Magonza ha acquistato il terreno per 33 950 000 DM (1 402,20 DM/m²). Tale prezzo si basava su di una valutazione effettuata dallo Staatsbauamt Mainz-Süd l'8 luglio 1980, vale a dire dodici anni prima della sottoscrizione del contratto. Questo importo comprende il prezzo del terreno, pari a 10 895 400 DM (ossia 450,00 DM/m²), e quello degli edifici, pari a 23 054 600 DM. Il contratto prevedeva che il terreno divenisse proprietà del comune di Magonza a metà del 1994.
Il contratto concluso tra il comune di Magonza e il Land Renania-Palatinato prevede che il comune, una volta acquisita la proprietà del terreno, lo rivenda, previa demolizione degli edifici esistenti, a Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG o alle società collegate alle seguenti condizioni:
- l'acquirente finale deve impegnarsi a costruire edifici commerciali ed uffici destinati ad ospitare un centro di distribuzione e formazione di Siemens AG e/o Siemens Nixdorf Informationssysteme AG e, in mancanza, a versare una penale di 7 milioni di DM;
- l'acquirente finale deve affittare l'area edificata per una durata minima di 15 anni a Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG o alle società collegate che dovranno esercitarvi attività imponibili (soggette alla «Gewerbesteuer» comunale di Magonza);
- in caso di parziale o mancata osservanza della disposizione succitata l'acquirente finale deve versare un prezzo superiore, corrispondente all'effettivo valore di mercato dei terreni al momento della conclusione del contratto e comunque di almeno 40 milioni di DM, la metà dei quali dovrà essere versata dal comune di Magonza al Land Renania-Palatinato;
- la condizione succitata è assistita dalla garanzia reale di un'ipoteca cauzionale limitata ad un ammontare massimo.
Il 24 febbraio 1992 la maggior parte dell'area in oggetto, così come altri terreni già di proprietà del comune di Magonza, sono stati venduti a Grundstücks-verwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG (infra «Fort Malakoff»), una holding immobiliare di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. L'area, che ha una superficie complessiva di 22 010 m², è stata venduta per 13 528 650 DM (614,66 DM m²).
Il contratto concluso fra Fort Malakoff e il comune di Magonza rispetta gli impegni sottoscritti dal comune nei confronti del Land Renania-Palatinato:
- Fort Malakoff è tenuta a costruire un complesso di edifici commerciali e di uffici (25 000 m² di superficie utile) con un parcheggio sotterraneo per 800 autovetture, destinato ad un centro di distribuzione e formazione di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. I lavori di costruzione devono concludersi al più tardi entro 5 anni dalla stipula del contratto di acquisto, cioè entro il febbraio 1997.
- se i lavori di costruzione non dovessero concludersi nei tempi previsti o se Fort Malakoff vendesse il sito ad altri, il comune di Magonza potrà chiedere di rientrare in possesso del terreno, ricevendo inoltre un risarcimento forfettario di 7 milioni di DM.
- Fort Malakoff è tenuta ad affittare per una durata minima di 15 anni il sito edificato, entro un anno dal suo completamento, a Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG o alle società collegate, che devono esercitarvi attività imponibili.
- In caso di parziale o mancata osservanza della clausola di qui sopra, Fort Malakoff è tenuta a pagare la differenza fra il prezzo convenuto ed il prezzo di mercato corrente al momento della stipula dell'atto di vendita e, in ogni caso, una somma di almeno 40 milioni di DM, incluso il risarcimento forfettario di 7 milioni di DM di cui sopra.
- l'eventuale credito del comune di Magonza è assistito da una garanzia reale costituita da un'ipoteca cauzionale di primo grado da iscriversi nel registro fondiario e limitata ad un ammontare massimo di 40 milioni di DM; i debiti fondiari di finanziamento fino al 50 % dei costi di costruzione più il prezzo d'acquisto hanno comunque la precedenza rispetto a questa ipoteca cauzionale.
Il prezzo di compravendita del terreno era pagabile il giorno della cessione della proprietà, prevista per il 1° gennaio 1995. Non era stato concordato il pagamento di interessi per il periodo intercorrente tra la data di sottoscrizione del contratto e l'effettiva cessione.
III
Il governo tedesco ritiene che il contratto di compravendita immobiliare concluso tra il comune di Magonza e Fort Malakoff non contenga alcun elemento di aiuto di Stato.
Le autorità tedesche sostengono che il prezzo pagato dal comune di Magonza per l'acquisizione del terreno (1 402,20 DM/m²) sia ininfluente per la determinazione del valore del terreno ceduto a Fort Malakoff, poiché il comune ha acquistato un'area edificata per rivenderla in seguito come area non edificata, dopo la demolizione della caserma di polizia, i cui costi sono stati sostenuti, per ragioni urbanistiche, dal comune di Magonza nell'interesse pubblico.
Il gruppo indipendente di esperti immobiliari del comune di Magonza, incaricato dal comune il 14 febbraio 1995 di verificare «se il prezzo di vendita del terreno in questione contenesse elementi illegali assimilabili agli aiuti di Stato», ha effettuato una perizia del valore corrente del terreno al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita (data del rogito) e ha espresso il proprio parere in merito al valore economico delle clausole particolari del contratto di compravendita. Il governo tedesco ha trasmesso alla Commissione la perizia, sottolineando il fatto che condivideva l'opinione espressa dai periti in merito all'importanza economica di tali clausole.
I periti sono giunti alle seguenti conclusioni:
- Il valore corrente del terreno non edificato, valutato in base al prezzo di terreni analoghi siti nel territorio comunale di Magonza, era pari, alla data del rogito, a 969 DM/m².
- I periti hanno constatato che il sito in questione presentava alcuni svantaggi rispetto ad altri terreni. L'acquirente, ad esempio, doveva eseguire ulteriori lavori di prosciugamento del terreno a causa della vicinanza del Reno, rispetto ad altri siti presi in esame. I relativi costi sono stati stimati a 58 DM/m², rettificati a 59 DM/m² dopo la riunione del 26 marzo 1996.
- I costi di demolizione degli edifici ancora esistenti (il sito è stato venduto come non edificato e i costi di demolizione sono stati sostenuti dal comune di Magonza) sono stati valutati a 44 DM/m².
- L'obbligo dell'acquirente di costruire, entro un termine stabilito, un determinato tipo di edificio è stato valutato a 158,50 DM/m².
- La clausola che prevedeva che l'acquirente versasse il prezzo d'acquisto solo dopo la cessione di proprietà è stata considerata un vantaggio per l'acquirente e stimata a 131 DM/m².
- I periti ritengono che l'obbligo incombente a Fort Malakoff di affittare il sito edificato per una durata minima di 15 anni a Siemens AG e/o Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, che devono adibirlo a centro di formazione, non modifichi il valore del terreno per l'acquirente. I periti sostengono che clausole di questo tipo vengono normalmente controbilanciate da un contratto di locazione già concluso dall'acquirente prima di accettare tale obbligo e che quindi la clausola in questione non rappresenta uno svantaggio economico per l'acquirente. I periti hanno espresso parere analogo anche per la clausola che prevede, in caso di inosservanza, il pagamento della differenza tra il prezzo convenuto ed il prezzo di mercato corrente alla data del rogito e, in ogni caso, di almeno 40 milioni di DM, perché anche questa clausola viene normalmente inserita nel contratto di locazione concluso preventivamente.
- Il contratto tra il comune di Magonza e Fort Malakoff prevedeva inoltre che l'acquirente pagasse la differenza tra il prezzo d'acquisto convenuto e il valore di mercato alla data del contratto ed indicava un importo forfettario di almeno 40 milioni di DM. Qualora i periti nominati dalle parti stimassero il valore del terreno a non più di 53 528 000 DM la differenza da versare potrebbe essere ancora più alta. In base al contratto, inoltre, l'acquirente è tenuto a garantire questo eventuale credito attraverso un'ipoteca cauzionale di primo grado per un valore massimo di 40 milioni di DM, da iscriversi nel registro fondiario. Anche se l'ipoteca doveva essere di primo grado, è stato stabilito che potesse essere riconosciuta la precedenza ai debiti di finanziamento fino alla concorrenza del 50 % dei costi sostenuti per edificare gli edifici previsti. L'obbligo di fornire una garanzia reale sotto forma d'ipoteca è stato considerato un particolare svantaggio economico per l'acquirente. I periti ritengono che questo svantaggio debba essere compensato, secondo le consuetudini di mercato, mediante un prezzo d'acquisto più basso. Essi sostengono che un'ipoteca cauzionale fissata ad un importo massimo comporti costi più alti per il finanziamento del progetto immobiliare, poiché non sarebbe possibile offrire ai creditori un'ipoteca di primo grado che copra più del 50 % dei costi di costruzione più il prezzo d'acquisto. L'acquirente dovrebbe di conseguenza prevedere interessi passivi più alti o investire maggiori capitali propri. Lo svantaggio di questa clausola è stato valutato, in base al premio corrente per una garanzia d'indennizzo (1,2 %) che sostituisca l'ipoteca primaria, a 5 416 792 DM, ossia 246 DM/m².
Il valore corrente del terreno è stato quindi determinato come segue:
SPAZIO PER TABELLA
I periti hanno concluso che il prezzo concordato di compravendita (13 528 650 DM, ossia 614,66 DM/m²) non è inferiore al valore corrente «speciale» del terreno.
Il governo tedesco sostiene che il valore corrente «normale» del terreno, determinato dai periti in base alle vendite di terreni in zone analoghe nell'area di Magonza senza considerare le clausole particolari del contratto concluso tra il comune e Fort Malakoff, non vada messo in discussione visto lo status e la competenza del gruppo indipendente di esperti immobiliari. Il governo tedesco, inoltre, condivide esplicitamente i calcoli e le argomentazioni dei periti in merito alle clausole particolari del contratto di compravendita.
L'obbligo di costruire, entro un determinato periodo di tempo, un particolare tipo di edificio sul terreno in questione è, secondo il governo tedesco, inusuale, poiché in normali condizioni di mercato nessun cedente sarebbe interessato a che il terreno venduto sia destinato ad un particolare scopo. Nel caso in questione il comune di Magonza ha voluto prevedere questo obbligo viste le esperienze fatte con altri terreni del centro città, rimasti vuoti per un lungo periodo di tempo, onde evitare che il sito rimanesse a lungo non edificato, ostacolando i progetti del comune in merito allo sviluppo del centro città. Lo svantaggio economico derivante da questa clausola andava compensato, secondo le autorità tedesche, con un prezzo d'acquisto inferiore.
L'obbligo di garantire attraverso un'ipoteca il diritto al pagamento della differenza tra il prezzo d'acquisto concordato e il valore di mercato e il conseguente svantaggio vanno considerati, secondo il governo tedesco, in relazione alla limitata solvibilità della Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, una società in accomandita il cui socio accomandatario è una società a responsabilità limitata (GmbH) con un capitale sociale di appena 50 000 DM.
IV
A norma dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CE sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.
Nel caso di specie, per determinare se sussiste un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CE è necessario innanzi tutto stabilire se le condizioni di vendita del terreno in questione da parte del comune di Magonza a Fort Malakoff si discostano dalle pratiche e dai criteri commerciali normali in misura tale da costituire un'aiuto di Stato [cfr. decisione 92/11/CE della Commissione (2) e decisione 92/465/CE della Commissione (3)].
In linea generale la Commissione ritiene che il valore di mercato di un terreno che un ente pubblico intende vendere possa essere stabilito al meglio attraverso un'asta aperta e non condizionata nella quale tutti gli acquirenti potenziali abbiano la possibilità di presentare le proprie offerte e il terreno venga venduto al migliore o all'unico offerente, ovvero compiendo sforzi equivalenti per vendere il terreno alle migliori condizioni di mercato [cfr. comunicazione della Commissione nel caso «Fresenius» (4)].
Qualora l'ente pubblico decida di non seguire una simile procedura ma di vendere il terreno ad un determinato investitore fissando il prezzo dopo la scelta dell'acquirente, il valore di mercato del terreno, secondo la Commissione, andrebbe determinato da periti immobiliari indipendenti che stabiliscano, mediante metodi generalmente riconosciuti, il valore di mercato/prezzo di acquisto del terreno in base a compravendite di terreni analoghi e di altri indicatori di mercato generalmente accettati.
Il contratto di compravendita tra il comune di Magonza e Fort Malakoff non è stato concluso secondo queste modalità. Di conseguenza la Commissione, nell'avviare il procedimento a norma dell'articolo 93, paragrafo 2 del trattato CE, ha richiesto al governo tedesco una perizia sul valore di mercato al momento della conclusione del contratto.
La Commissione ritiene, come il governo tedesco, che il prezzo al quale il comune di Magonza ha acquisito il terreno dal Land Renania-Palatinato non corrisponda necessariamente al valore di mercato del terreno che è stato venduto a Fort Malakoff. Il terreno è stato infatti acquistato edificato e rivenduto non edificato. Il comune ha, di conseguenza, venduto un bene economico diverso rispetto a quello acquisito in precedenza e dunque la valutazione diversa non indica necessariamente che la vendita sia avvenuta ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Il comune, in quanto proprietario del sito acquisito dal Land, ha il diritto (paragrafo 903 del codice civile tedesco) di abbattere gli edifici per poter vendere un terreno non edificato anche se in questo modo diminuisce il valore del terreno stesso. L'ente pubblico può adottare simili decisioni, che in linea di principio non vengono contestate dalla Commissione (articolo 222 del trattato CE), ad esempio per ragioni di sviluppo e di progettazione urbanistica.
Nel caso in questione, tuttavia, sia il Land Renania-Palatinato che il comune di Magonza, nel concludere il contratto, sono partiti dal presupposto che il prezzo di compravendita concordato fosse inferiore al valore di mercato del terreno. Sia nel contratto concluso tra il Land e il comune che in quello concluso tra il comune e Fort Malakoff è previsto che l'acquirente finale, Fort Malakoff, versi la differenza tra il prezzo di compravendita concordato e l'effettivo valore di mercato al momento della conclusione del contratto. Il fatto che, a prescindere da una successiva valutazione del terreno, sia stato concordato un importo forfettario di 40 milioni di DM dimostra che le parti sono partite dal presupposto di vendere il terreno ad un prezzo decisamente inferiore al valore di mercato effettivo. La ragione di questa valutazione, nel frattempo superata a seguito della perizia degli esperti, potrebbe essere dovuta al fatto che la mappa dei valori orientativi dei terreni siti a Magonza per i terreni misti/centrali (MI/MK, paragrafi 6 e 7 Bau NVO) indicava un valore orientativo fino a 3 000 DM/m². Anche se il sito in questione non rientrava nella zona definita formalmente come zona mista/centrale, esso si avvicinava molto, viste le sue caratteristiche e le zone circostanti, alla definizione giuridica di terreno misto/centrale. L'importo di cui sopra dà un'idea delle cifre che potrebbero essere state prese in considerazione per la valutazione dell'effettivo valore di mercato del sito in questione.
Il comune di Magonza ha incaricato i periti di verificare «se il prezzo di vendita del terreno in questione contenesse elementi illegali assimilabili agli aiuti di Stato». A parere della Commissione i periti tecnici indipendenti hanno la competenza di fissare il valore corrente generale del terreno in questione, ma non di stabilire se un particolare accordo relativo alla compravendita di un terreno contenga elementi di aiuto di Stato. Poiché tuttavia il governo tedesco ha espressamente sottoscritto le affermazioni e i calcoli dei periti per quanto riguarda il valore di mercato «speciale» del terreno, ossia il valore economico di alcune clausole particolari del contratto di compravendita concluso tra il comune e Fort Malakoff, si può ritenere che questi rappresentino il punto di vista delle autorità tedesche.
I periti hanno valutato il valore di mercato «generale» del terreno a 968 DM/m². Gli importi di 59 DM/m² per i particolari svantaggi derivanti dalla posizione del terreno e per i necessari lavori di prosciugamento, nonché di 44 DM/m² per i costi di demolizione degli edifici esistenti, che i periti hanno detratto dal valore di mercato «generale», vanno considerati parte della valutazione di base dei periti; di conseguenza il valore di mercato «normale» è pari a 865 DM/m². Tale importo corrisponde al prezzo di vendita che ci si potrebbe aspettare in circostanze normali secondo la consueta prassi commerciale.
Il contratto concluso tra il comune di Magonza e Fort Malakoff si discosta tuttavia in alcuni punti dalle prassi e dai criteri commerciali normali. La Commissione ritiene, considerando le argomentazioni ed i calcoli del governo tedesco sopra esposti, che particolari obblighi e clausole contrattuali, in normali condizioni di mercato, possano avere un determinato influsso sul prezzo di vendita.
In primo luogo Fort Malakoff è tenuta ad edificare sul terreno un particolare tipo di costruzione entro un determinato periodo di tempo. Si tratta di un obbligo inusuale poiché, a normali condizioni di mercato, il cedente non è tenuto a destinare il terreno ad un particolare scopo. Nel caso in questione il comune di Magonza, sulla base di esperienze fatte con altri terreni situati nel centro della città e rimasti per lungo tempo inutilizzati, voleva tuttavia obbligare l'acquirente alla costruzione per evitare che il terreno rimanesse a lungo inutilizzato contrariamente ai propri programmi di sviluppo urbanistico. I periti indipendenti hanno valutato il danno economico derivante da questa clausola a 158,50 DM/m².
In secondo luogo il contratto tra il comune e Fort Malakoff prevede, secondo quanto dichiarato dal governo tedesco e dai periti, un periodo di tempo insolitamente lungo tra il momento della conclusione del contratto e la prevista cessione della proprietà. Questo vantaggio per l'acquirente andava compensato con un prezzo più alto. Il vantaggio economico di tale clausola è stato valutato dai periti indipendenti a 131 DM/m².
Qualora si valutino questi due fattori sulla base dei valori calcolati dai periti, il valore «speciale» del terreno venduto alle condizioni di cui sopra è pari a 837,50 DM/m² (865 DM/m² meno 158,50 DM/m² più 181 DM/m²).
Il governo tedesco, facendo riferimento alla perizia, sostiene che la clausola che obbliga Fort Malakoff ad affittare gli edifici erigenti per almeno 15 anni a Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, che da parte sua li deve utilizzare per un'attività imponibile, non verrebbe compensata, in una normale transazione commerciale, attraverso un prezzo più basso, poiché qualsiasi acquirente avrebbe concluso un contratto di locazione con il previsto utilizzatore degli edifici prima di accettare una simile condizione. Qualora la controparte dell'acquirente non adempisse al contratto di locazione, l'acquirente avrebbe diritto al rimborso dei costi insorti a causa della mancata esecuzione delle sue obbligazioni contrattuali nei confronti del comune. Questo vale, secondo il governo tedesco, anche per l'obbligo al pagamento di una penale convenzionale sotto forma di prezzo d'acquisto maggiorato.
L'obbligo contrattuale di garantire l'eventuale pagamento della differenza tra il prezzo concordato e il valore di mercato attraverso l'ipoteca in caso non venisse rispettata la clausola relativa all'utilizzo dell'edificio rappresenta per contro, secondo il governo tedesco, un onere finanziario che a normali condizioni di mercato verrebbe compensato attraverso un prezzo più basso. Il fatto che l'acquirente non possa offrire il terreno al suo valore completo come garanzia di primo grado per mutui edilizi rappresenta uno svantaggio finanziario che, secondo il governo tedesco, verrebbe compensato in una normale situazione di mercato attraverso una diminuzione del prezzo e comporterebbe i normali costi di una fideiussione bancaria che verrebbe concessa al posto dell'ipoteca.
È vero che il committente di una costruzione, nel concludere un contratto di compravendita di terreni, accetterebbe l'obbligo di affittare il terreno edificato ad una determinata controparte ed a permettere solo uno specifico utilizzo degli edifici da parte del cliente, solo se avesse un accordo contrattuale con il previsto locatario che gli consenta di adempiere ad un simile impegno. Anche l'obbligo a pagare la differenza tra il valore di mercato del terreno in questione ed il prezzo concordato qualora la clausola non venga rispettata non rappresenta un particolare onere perché quest'obbligo eventuale viene compensato con un diritto corrispondente che il committente della costruzione può far valere nei confronti del suo locatario. La Commissione ritiene quindi, come il governo tedesco, che questa condizione non rappresenti un particolare onere finanziario che debba essere compensato attraverso un prezzo minore.
La Commissione non concorda tuttavia con il governo tedesco sul fatto che l'obbligo a garantire il credito eventuale attraverso un'ipoteca rappresenti un onere straordinario che, secondo le normali pratiche e condizioni commerciali, giustificherebbe un prezzo di compravendita più basso. Secondo la normale prassi commerciale ci si aspetta sempre che un diritto potenziale ad un importo non trascurabile rispetto alle capacità economiche del potenziale debitore venga garantito efficacemente attraverso un'adeguata garanzia. La solvibilità di una società a responsabilità limitata socio accomandatario di una società in accomandita è effettivamente bassa se il capitale sociale è limitato all'importo minimo legale di 50 000 DM. Lo svantaggio finanziario di una simile situazione rispetto ai terzi, che si attendono una garanzia adeguata per i loro eventuali diritti, viene comunque sopportato, in una normale situazione commerciale, dalla parte che ne è responsabile e non dalla controparte.
Qualora una società in accomandita acquisisca un terreno privo di vincoli ed usi la nuova proprietà come garanzia materiale per eventuali obbligazioni è solo l'intero valore economico del bene acquisito ad essere utilizzato. L'utilizzo del terreno come garanzia di un eventuale diritto del cedente originario e dei precedenti proprietari non rappresenta una circostanza particolare se paragonata alla garanzia di diritti di una terza parte. A normali condizioni di mercato, l'utilizzo previsto o concordato della proprietà dopo la vendita come garanzia materiale di crediti non ha effetti sul calcolo del prezzo di acquisto. In circostanze normali nessun creditore potenziale si assumerebbe dei costi per garantire un proprio diritto.
Se, da un lato, si presume che l'obbligo di versare la differenza tra valore di mercato e prezzo d'acquisto qualora l'erigendo edificio non venga utilizzato da Siemens almeno per 15 anni come centro di formazione non comporti una differenza di valore per l'acquirente e di conseguenza non abbia alcun effetto sul valore di mercato «speciale» del terreno, risulta contraddittorio che, d'altro canto, si affermi che la semplice garanzia di questo diritto condizionato vada compensata con la diminuzione del prezzo in base ai costi di una fideiussione bancaria corrispondente. Obbligando Fort Malakoff ad offrire una garanzia sotto forma di ipoteca per un eventuale diritto, che dipende dal fatto che Siemens utilizzi il sito edificato per almeno 15 anni per un'attività economica imponibile, il comune di Magonza intende garantirsi un gettito fiscale. La garanzia del pagamento del prezzo di mercato in caso di mancata osservanza di tale obbligo ha lo scopo di trattenere il futuro contribuente nel comune per un periodo di tempo più lungo.
Nel verificare se l'ente pubblico abbia agito come un investitore operante a normali condizioni di mercato non è possibile tener conto di eventuali entrate fiscali future. Anche se l'ente pubblico vende terreni di sua proprietà, le condizioni di tale vendita devono corrispondere a quelle normalmente fissate da un investitore privato, la cui posizione è diversa rispetto a quella dello Stato, che adempie a compiti di interesse pubblico e può quindi riscuotere imposte (5). Ad un investitore privato non interessa il modo in cui l'acquirente utilizza il terreno, né, in particolare, gli interessa sapere se l'utilizzo deciso dall'acquirente determina un gettito fiscale per il comune nel quale si trova il terreno in questione. Un venditore privato di terreni non accetterebbe una diminuzione del prezzo a compensazione di una clausola contrattuale grazie alla quale un particolare comune acquisisce e mantiene un nuovo contribuente.
Di conseguenza non è possibile accettare la proposta riduzione del valore di mercato «speciale» in relazione all'ipoteca concordata. Il valore corrente «speciale» che gli esperti immobiliari indipendenti hanno stabilito confrontando i prezzi ottenuti per la vendita di siti analoghi a Magonza e considerando l'obbligo a costruire gli edifici previsti entro un determinato periodo di tempo, nonché l'inusuale intervallo esistente tra il giorno del rogito e la prevista cessione della proprietà (per questi due fattori vengono calcolati 27,50 DM/m² netti), è di conseguenza pari a 837,50 DM/m², ossia 18 433 375 DM per l'intero terreno di 22 010 m². L'acquirente, Fort Malakoff, ha invece pagato 13 528 650 DM, ovvero 4 904 725 DM in meno rispetto al valore di mercato che il terreno aveva al momento della conclusione del contratto.
Si deve quindi rilevare che le condizioni del contratto concluso tra il comune di Magonza e Fort Malakoff si discostano dalle pratiche e dai criteri commerciali normali in misura tale da costituire un'aiuto di Stato pari a 4 904 725 DM a norma dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CE.
Gli aiuti di Stato che, favorendo talune imprese, falsino o minaccino di falsare la concorrenza sono incompatibili con il mercato comune nella misura in cui incidano sugli scambi tra gli Stati membri e sono di conseguenza vietati. L'aiuto in questione minaccia di falsare la concorrenza intracomunitaria nel settore dei prodotti di hardware e software per l'elaborazione commerciale dei dati poiché favorisce Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, interamente detenuta da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Su questo mercato, dato il continuo calo dei prezzi, il progresso tecnologico è particolarmente rapido e vi è, di conseguenza, un'aspra concorrenza a causa della necessità di notevoli investimenti nella ricerca e nello sviluppo, nonché nei nuovi impianti di produzione. Questo aiuto di Stato rappresenta per Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG una riduzione dei costi per il nuovo centro di formazione che verrà edificato dalla sua holding immobiliare Fort Malakoff e nel quale l'impresa preparerà il personale dei suoi clienti all'utilizzo dei suoi prodotti di elaborazione dati, attraverso corsi sui programmi di elaborazione dati ed altri corsi specifici per utenti. Nel settore commerciale questo tipo di formazione viene normalmente offerta nell'ambito di un'efficace commercializzazione delle soluzioni integrate di elaborazione dati e viene, tra l'altro, fornita a banche o imprese di assicurazione. Sarebbe possibile obiettare che Siemens ha previsto esclusivamente un centro di formazione in Germania per il personale di lingua tedesca delle imprese sue clienti; si tratterebbe tuttavia di un'argomentazione non pertinente, poiché i concorrenti europei di Siemens devono sostenere costi analoghi od acquistare da altri offerenti specifiche prestazioni di formazione per poter concorrere con efficacia nella parte della Comunità di lingua tedesca o per poter penetrare nel relativo mercato.
Si tratta quindi di un aiuto all'investimento ad hoc che è volto a ridurre i costi di investimento per la realizzazione del nuovo centro di formazione di Siemens a Magonza. Esso non è stato concesso nell'ambito di programmi generali di aiuti agli investimenti. Anche se si potesse considerare questa particolare misura come un contributo allo sviluppo economico della regione, Magonza non si trova in una regione che possa beneficiare di aiuti ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 3, lettere a) o c) del trattato CE e di conseguenza l'aiuto non può essere considerato un aiuto regionale agli investimenti compatibile con il mercato comune.
L'aiuto in questione non rientra inoltre in nessuna delle deroghe previste dall'articolo 92, paragrafo 2, lettere da a) a c) del trattato CE, poiché non è un aiuto a carattere sociale concesso ai singoli consumatori, bensì un aiuto agli investimenti volto a legare un investitore ad una particolare città. Questi aiuti, inoltre, non sono destinati ad ovviare ai danni arrecati da calamità naturali oppure da altri eventi eccezionali.
L'aiuto non è nemmeno destinato a promuovere la realizzazione di un importante progetto di comune interesse europeo. La costituzione di un centro di formazione di un fornitore di soluzioni integrate di elaborazioni dati in una particolare città non è di comune interesse europeo. Non si tratta nemmeno di un aiuto destinato a porre rimedio ad un grave turbamento dell'economia di uno Stato membro. Di conseguenza in questo caso non sussistono i presupposti per considerare l'aiuto compatibile con il mercato comune come previsto dall'articolo 92, paragrafo 2, lettera b) del trattato CE. Scopo di questo aiuto non è, infine, promuovere la cultura e la conservazione del patrimonio culturale (articolo 92, paragrafo 3, lettera d) del trattato CE).
V
Le conclusioni a cui è giunto il gruppo indipendente di esperti immobiliari e gli argomenti addotti dal governo tedesco possono, in linea di principio, essere accettati, ad eccezione dell'affermazione secondo la quale l'obbligo a garantire un eventuale diritto al versamento della differenza tra valore di mercato e prezzo d'acquisto verrebbe compensato, secondo la normale prassi di mercato, attraverso un prezzo più basso.
SPAZIO PER TABELLA
Il valore di mercato «speciale» del terreno è quindi pari a 837,50 DM/m², ossia 18 433 375 DM per l'intero sito di 22 010 m². La società immobiliare di Siemens Fort Malakoff ha, per contro, pagato solo 13 528 650 DM, ossia 4 904 725 DM in meno rispetto al valore di mercato che il terreno aveva al momento della conclusione del contratto.
La Commissione conclude quindi che la vendita del terreno da parte del comune di Magonza a Fort Malakoff, controllata di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato costituisce un aiuto di Stato a norma dell'articolo 92, paragrafo 1 del trattato CE, pari a 4 904 725 DM, che non può essere considerato compatibile con il mercato comune.
L'aiuto deve essere restituito. Il rimborso dovrà avvenire conformemente alle procedure e alle disposizioni del diritto tedesco; l'importo da rimborsare sarà maggiorato di interessi che decorrono dalla data di erogazione dell'aiuto in questione, ossia dalla data del trasferimento della proprietà dal comune di Magonza a Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, controllata di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, al tasso di interesse utilizzato per la valutazione di regimi d'aiuto regionali,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
La vendita di un terreno sito nel comune di Magonza alla Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, controllata di Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato costituisce un aiuto di Stato, ai sensi dell'articolo 92, paragrafo 2 del trattato CE, pari a 4 904 725 DM. Tale aiuto è illegale in quanto concesso in violazione delle disposizioni dell'articolo 93, paragrafo 3 del trattato CE. Inoltre esso è incompatibile con il mercato comune poiché non soddisfa le condizioni previste per l'applicazione delle deroghe di cui all'articolo 92, paragrafi 2 e 3.
Articolo 2
La Germania deve esigere la restituzione dell'aiuto da parte dell'impresa beneficiaria. La restituzione sarà effettuata secondo le norme sostanziali e procedurali del diritto tedesco e l'importo sarà maggiorato di interessi a decorrere dalla data di erogazione degli aiuti, al tasso applicato per valutare i regimi di aiuti regionali.
Articolo 3
La Germania comunica alla Commissione, entro due mesi dalla data di notifica della presente decisione, le misure adottate per conformarvisi.
Articolo 4
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 17 luglio 1996.

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