Document ID: 32015D0507

KOMISJONI OTSUS (EL) 2015/507,
16. september 2014,
Saksamaa võetud meetme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) kohta
(teatavaks tehtud numbri C(2014) 6411 all)
(Ainult saksakeelne tekst on autentne)
(EMPs kohaldatav tekst)
EUROOPA KOMISJON,
võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut, eriti selle artikli 108 lõike 2 esimest lõiku,
olles kutsunud huvitatud isikuid üles esitama märkusi vastavalt osutatud artiklile (1) ja võttes neid märkusi arvesse
ning arvestades järgmist:
1. MENETLUS
(1)
30. märtsil 2007 esitas Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (edaspidi „NEUWOGES”) nõukogu määruse (EÜ) nr 659/1999 artikli 20 lõike 2 alusel komisjonile kaebuse, (2) mille kohaselt on ettevõtjatele Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (edaspidi „BAVARIA 1” ja „BAVARIA 2”; koos „BAVARIA”) antud hoonestusõiguse lepingu (Erbbaurechtsvertrag, edaspidi „EBV”) ja halduslepingu (Generalverwaltervertrag, edaspidi „GVV”) kaudu ebaseaduslikku riigiabi. NEUWOGES taotles ametliku uurimismenetluse algatamist vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikele 2.
(2)
6. augustil 2007, 14. mail 2008, 6. aprillil 2009 ja 3. veebruaril 2012 palus komisjon Saksamaalt lisateavet. Saksamaa vastas 4. septembril 2007, 12. oktoobril 2007, 17. oktoobril 2007, 11. juulil 2008, 14. juulil 2008, 12. detsembril 2008, 30. juunil 2009 ja 28. veebruaril 2012. NEUWOGES edastas märkused 30. mail 2007, 5. novembril 2007, 26. veebruaril 2008, 15. juulil 2008, 30. septembril 2008, 18. detsembril 2008, 6. märtsil 2009, 4. juunil 2009, 15. juulil 2009, 26. augustil 2009, 22. septembril 2009 ja 19. jaanuaril 2012. BAVARIA esitas märkused 13. mail 2008.
(3)
28. novembril 2008 tegi Rostocki madalama astme piirkonnakohus (edaspidi „LG Rostock”) BAVARIA/NEUWOGESi menetluses teatavaks oma otsuse. BAVARIA oli esitanud NEUWOGESi vastu hagi nende vahel sõlmitud lepingu täitmata jätmise tõttu. NEUWOGES väitis seejärel, et leping sisaldab õigusvastast ja siseturuga kokkusobimatut riigiabi ja on seetõttu tühine. LG Rostock jõudis järeldusele, et BAVARIA-le ei ole antud eelist ja seetõttu ei ole tegemist ka riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGES esitas otsuse kohta apellatsioonkaebuse. Menetlus on Rostocki kõrgema astme piirkonnakohtus (edaspidi „OLG Rostock”) veel pooleli. Lisaks algatas BAVARIA menetluse Greifswaldi halduskohtus (edaspidi „VG Greifswald”), et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. Menetlus on veel pooleli.
(4)
4. juuni 2009. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 265 lõikega 2 komisjonilt kahe kuu jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(5)
29. juuli 2009. aasta kirjaga edastas komisjon NEUWOGESile oma esialgse hinnangu, et EBV ega GVV ei sisalda riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(6)
26. augusti 2009. aasta kirjaga vaidlustas kaebuse esitaja eelnimetatud esialgse hinnangu ja nõudis komisjonilt kahe nädala jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(7)
Komisjoni talitused teatasid NEUWOGESile 15. septembri 2009. aasta kirjaga, et edastavad talle veel ühe kirja koos NEUWOGESi viimastele märkustele antud hinnanguga. 22. septembri 2009. aasta kirjaga teavitas NEUWOGES komisjoni, et ta ei ole komisjoni ettepanekuga nõus.
(8)
9. oktoobril 2009 esitas NEUWOGES hagi Üldkohtule ja taotles komisjoni 29. juuli 2009. aasta kirjas sisaldunud otsuse tühistamist või teise võimalusena tuvastamist, et komisjon on toimingu tegemata jätnud, sest keeldus ametliku uurimismenetluse algatamisest Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõike 2 kohaselt. 9. jaanuaril 2012 lükkas kohus tühistamishagi vastuvõetamatuna ja tegevusetushagi põhjendamatuna tagasi (3).
(9)
19. jaanuari 2012. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES komisjonilt uuesti ametliku uurimismenetluse algatamist kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikega 2.
(10)
21. märtsi 2012. aasta kirjaga teavitas komisjon Saksamaad oma otsusest algatada ametlik uurimismenetlus. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta (edaspidi „algatamisotsus”) avaldati Euroopa Liidu Teatajas (4). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta oma märkused. 22. märtsil 2012 esitas NEUWOGES Üldkohtu 9. jaanuari 2012. aasta määruse suhtes apellatsioonkaebuse. Kohus lükkas selle 15. novembril 2012 alusetuna tagasi (5).
(11)
Komisjon sai 17. juulil 2012, 2. oktoobril 2012, 4. aprillil 2013 ja 15. aprillil 2014 NEUWOGESi märkused ning 18. juunil 2012 ja 22. aprillil 2013 BAVARIA märkused. Märkused edastati Saksamaale 7. augustil 2012 ja 16. septembril 2013. Liiduvalitsuse ülesandel esitas Neubrandenburgi linn märkused 23. juulil 2012 ja 28. septembril 2012; Berliini liidumaa edastas oma märkused 16. mail 2012, 28. septembril 2012 ja 30. septembril 2013.
2. MEETMETE KIRJELDUS
(12)
NEUWOGES on Saksa õiguse kohaselt osaühing. Neubrandenburgi linnale kuulub 100 % selle osadest. NEUWOGESi eesmärk on varustada suurt osa Neubrandenburgi linna ja ümbritsevate piirkondade elanikest taskukohaste korteritega. Osaühingule kuulub praegu 33 % kõikidest Neubrandenburgi linna korteritest. BAVARIA 1 ja BAVARIA 2 on sihtotstarbelised ühingud, mis asutati spetsiaalselt NEUWOGESiga tehingute tegemiseks ja mille enamusosalus kuulub suletud kinnisvarafondidele. BAVARIA 1 kuulub BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG-le (94 %) ja BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I-le (6 %), BAVARIA 2 kuulub 100 % ulatuses äriühingule Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ning Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehni osalused on erainvestorite omanduses. Mõlema fondi asutaja ja turustaja oli Berliner Immobilien-Holding GmbH, mis kuulus 1. jaanuarini 2006 Bankgesellschaft Berlinile ja on sellest ajast saadik otseselt 100 % Berliini liidumaa omandis.
(13)
NEUWOGESile kuulub muu hulgas mitu Neubrandenburgis asuvat kinnistut, millel paikneb kaksteist elamut kokku 557 korteri ja mitme äripinnaga. 21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA hoonestusõiguse lepingu (EBV) ja halduslepingu (GVV) (edaspidi „kõnealused lepingud” või koos „müügi- ja tagasirenditehing”).
2.1. HOONESTUSÕIGUSE LEPING
(14)
21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA kaheteistkümne hoone (kokku 557 korteri) kohta kinnistu rentimise ja hoone müümise lepingu. Selle lepinguga sai BAVARIA 75 aastaks nende kinnistute hoonestusõiguse ja omandas hooned.
(15)
EBV jaguneb kaheks põhiosaks:
a)
esiteks kohustus BAVARIA maksma NEUWOGESile kokku […] (6) eurot: (7) […] eurot kapitaliseeritud renti hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana;
b)
teiseks peab BAVARIA maksma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest või […] eurot aastas. EBV ülejäänud kestuse jooksul on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra.
(16)
1997. aastal lasi NEUWOGES oma ekspertidel enne EBV sõlmimist BAVARIAga hinnata objektide (hooned ja kinnistud) väärtust. Selle eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus […] eurot. 2007. aastal tellis NEUWOGES ettevõtteväliselt eksperdilt tagasiulatuvalt veel ühe eksperdiarvamuse objektide 1997. aasta turuväärtuse kohta. 2007. aasta eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus 1997. aastal hinnanguliselt […] eurot.
Võlakergenduse seadus
(17)
EBV sõlmiti võlakergenduse seaduse (8) (Altschuldenhilfegesetz, edaspidi „AHG”) taustal. Pärast Saksamaa taasühinemist 1990. aastal muudeti Ida-Saksamaa varasemad riiklikud elamumajandusettevõtted õiguslikult iseseisvateks kommunaalelamuettevõteteks. Eelkäijate varad ja kohustused anti üle nendele uutele ettevõtetele, mis tähendas nende jaoks rasket koormat. Et anda elamuettevõtetele võimalus pikaajaliselt püsima jääda, võttis riigi seadusandja vastu võlakergenduse seaduse, mis jõustus 27. juunil 1993.
(18)
AHG kohaselt võisid Ida-Saksamaa kommunaalelamuettevõtted taotluse alusel võlakergendust saada. AHG paragrahvi 4 lõigete 1 ja 2 alusel oli võimalik osaliselt vabaneda vanadest võlgadest, mille summa ületas 76,69 eurot ruutmeetri kohta, kusjuures arvesse oli lubatud võtta siiski kuni 434,60 eurot ruutmeetri kohta. Vastutasuks pidi elamuettevõte nõustuma teatud kohustustega. Näiteks tuli tal teha aktiivselt jõupingutusi, et erastada korteritest 15 % (paragrahvi 4 lõike 5 esimene lause koostoimes paragrahviga 5), tal pidi olema äriplaan oma elamispindade kiireks erastamiseks, moderniseerimiseks ja remondiks (paragrahvi 4 lõike 5 teine lause) ning ta pidi andma aru oma investeerimiskava seisu ja erastamistulemuste kohta (paragrahvi 4 lõiked 5-7). Tol ajal (1997/1998) kehtinud seaduse versiooni kohaselt oli elamuettevõtetel võimalik täita erastamiskohustust 31. detsembrini 2003. Kui elamuettevõte jättis selle täitmata (st ei teinud erastamise nimel aktiivselt jõupingutusi), tuli juba saadud võlakergendus tagasi maksta.
(19)
Elamuettevõtted olid kohustatud kandma teatud protsendi 76,69 eurot ruutmeetri kohta ületavast erastamistulust üle võlgade kustutamise fondile (Erblastentilgungsfonds, edaspidi „ETF”). Tol ajal (1997/1998) oli AHG paragrahvi 5 lõikes 2 ette nähtud, et kõikide 31. detsembriks 1998 toimunud erastamiste puhul tuli üle kanda 45 % võõrandamistulust. 31. detsembriks 2000 või 31. detsembriks 2003 tehtud erastamise suhtes kehtestati tulumääraks vastavalt 50 % ja 55 %. Kui erastamine toimus hoonestusõiguse seadmisena (st hoonete ja kinnistute otsemüügi asemel müüdi ainult hooned ning kinnistutele seati hoonestusõigus), tugines ülekandmiskohustuste arvutamisel aluseks võetud võõrandamistulu hoonete hinnale ja kokkulepitud rendi nüüdisväärtusele (paragrahvi 5 lõige 2).
(20)
1995. aasta jooksul selgus, et algul kavandatud erastamisvorm - st üürnikele müümine - ei vii tõenäoliselt nõutud 15 % suuruse erastamismäärani. Seetõttu hakkas võlakergendust haldav krediidiasutus Kreditanstalt für Wiederaufbau (edaspidi „KfW”) lubama ka niinimetatud erastamist vahendajast ostjatele (9). Selle mudeli kasutamine oli ette nähtud üksnes juhul, kui 15 % määra ei olnud otsese erastamise teel eeldatavasti võimalik saavutada, ja selle kohaselt võis elamuettevõte võõrandada hooned en bloc ettevõtjast ostjale. Et seda elamuettevõtte 15 % suurust erastamismäära arvesse võetaks, pidi ettevõtjast ostja võtma kohustuse hooned renoveerida ja võimalikult palju (ent vähemalt kolmandiku) kortereid üürnikele edasi võõrandada (10). Kui pärast konkreetsete müügipakkumiste esitamist oli ostust huvitatud tunduvalt vähem kui kolmandik üürnikest, võis ettevõtjast ostja 60 % korteritest erastamiskohustuse alt välja jätta ja vähendada seeläbi seda kohustust järelejäänud 40 %-le korteritest, millest tuli erastada üks kolmandik (11).
NEUWOGES ja AHG
(21)
Lõpuks tunnustas KfW EBVd vastavalt AHG-le asjaomase vahendajast ostjale võõrandamisena. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimine hõlbustas NEUWOGESil seega tema AHGst tuleneva erastamiskohustuse täitmist. Ebaselgeks ja vaieldavaks jääb siiski see, mil määral mõjutas AHG ärilisi kaalutlusi, millele NEUWOGES lepingute sõlmimise otsuse tegemisel tugines, ja kas NEUWOGESile AHG alusel antud võlakergendust tuleb arvesse võtta selle küsimuse uurimisel, kas müügi- ja tagasirenditehing kujutab endast BAVARIA-le antud abi.
(22)
NEUWOGESi andmetel sai ta võlakergendust kokku […] eurot (12). NEUWOGES selgitas, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul on saadud võlakergenduse osaline proportsionaalne arvessevõtmine keeruline, sest AHG kohaselt on võlakergendus võimalik vaid juhul, kui elamuettevõte on oma erastamiskohustuse täielikult täitnud. Kui aga teatud erastamismeetme puhul tuleb selle meetme osakaalu tõttu NEUWOGESi üldises erastamiskohustuses arvestada ühte osa saadud võlakergenduse kogusummast, võiks müügi- ja tagasirenditehingu juures arvutuslikult arvesse võtta kogu saadud võlakergenduse […] euro suurust brutosummat. BAVARIA tehingust teenitud tulust tuli […] eurot ETFile üle kanda, nii et NEUWOGESi võlakergenduse arvutuslik netosumma oli […] eurot (13).
2.2. HALDUSLEPING
(23)
21. jaanuaril 1998 allkirjastasid BAVARIA ja NEUWOGES ka GVV, mille alusel renditi hooned NEUWOGESile tagasi. GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise ja ärilise kasutamise eest 30 aastat. Kogu hoonete üürileandmise eest saadav tulu jääb NEUWOGESile. Vastutasuna nende kasutusõiguste eest kohustus NEUWOGES tasuma igakuist kindlat rendimakset summas […] eurot ([…] eurot aastas) kuni renoveerimistööde lõpuni ja pärast seda […] eurot ([…] eurot aastas). Alates 1. jaanuarist 2000 tõusis rendimäär […] % võrra aastas.
2.3. FIKSEERITUD SUMMAGA ÜLDLEPING
(24)
BAVARIA kohustus kõnealused hooned renoveerima ja sõlmis sel eesmärgil ettevõtjaga BRG Bau-Regie GmbH (edaspidi „BRG”), kes on 100 % NEUWOGESi tütarettevõtja, fikseeritud summaga üldlepingu (Globalpauschalvertrag, edaspidi „GPV”). GPV kohaselt tegi BAVARIA BRG-le kokkulepitud renoveerimistööde eest […] euro suuruse ühekordse makse.
3. SAKSAMAA MÄRKUSED
(25)
Saksamaa piirdus algatamisotsusele saadetud vastuses selgitusega, et käesoleval juhul ta otsuse kohta märkusi ei esita ja jätab selle asjaomaste kohalike omavalitsuste, Neubrandenburgi linna ja Berliini liidumaa teha.
4. HUVITATUD ISIKUTE MÄRKUSED
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES väidab, et kõnealuste lepingute sõlmimisel ei tegutsenud ta turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana ega andnud seega BAVARIA-le majanduslikku eelist, mis kujutab endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGESi hinnangute kohaselt toovad kõnealused lepingud kahjumit summas […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa). NEUWOGES käsitleb nimetatud kahjumit BAVARIA-le antud, siseturuga kokkusobimatu riigiabina.
(27)
NEUWOGES leiab, et kõnealuste lepingute tavapärastele turutingimustele vastavuse hindamisel tuleb EBVd ja GVVd uurida üksteisest eraldi (punkt 4.1.1). Lepinguid ükshaaval vaadeldes väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks sõlminud ei EBVd (punkt 4.1.2) ega GVVd (punkt 4.1.3). Lisaks selgitab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks valinud mõne alternatiivse viisi (punkt 4.1.4). Lõpuks nendib NEUWOGES, et BAVARIA-le antud eelis kujutab endast riigi ressursside üleandmist, mis on seostatav Neubrandenburgi linnaga (punkt 4.1.5).
4.1.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(28)
NEUWOGESi väitel tuleb seoses küsimusega, kas kõnealused lepingud sõlmiti turutingimustel, uurida EBVd ja GVVd rangelt üksteisest eraldi. NEUWOGESi sõnul on EBV ja GVV õiguslikult iseseisvad lepingud, mis peaksid kehtima eraldi. Kui mõlemad lepingud oleksid tõepoolest kavandatud ühe üksusena, oleks NEUWOGESi väitel tulnud mõlemad notariaalselt tõestada; notariaalselt on aga tõestatud ainult EBV.
(29)
Seetõttu käsitleb NEUWOGES tavapärastele turutingimustele vastavuse uurimisel kumbagi lepingut eraldi.
4.1.2. Hoonestusõiguse leping (EBV)
(30)
NEUWOGES on seisukohal, et kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) kohta 1997. aastal ja 2007. aastal koostatud eksperdiarvamusi silmas pidades ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlminud BAVARIAga EBVd kokkulepitud hinnaga. Ei rendimakse, AHGst tulenev võlakergendus EBV alusel, renoveerimiskohustus ega piiratud pakkumismenetlus ei muuda selle järelduse juures midagi.
4.1.2.1. Ostuhind
(31)
NEUWOGES tuletab meelde, et BAVARIA maksis hoonete eest […] euro suuruse rahasumma ning lisaks […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest. 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta hinnati objektide väärtuseks kokku (kinnistute ja hoonete väärtus) vastavalt […] eurot ja […] eurot. Lisaks ei arvutatud mõlemas eksperdiarvamuses välja mitte üksnes objektide koguväärtust, vaid ka eraldi kinnistute väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot) ja hoonete väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot).
(32)
NEUWOGES on seisukohal, et 1997. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta kujutab endast objekti tolleaegse (1997/1998) väärtuse realistlikku hinnangut ja võrdluse eesmärgil tuleb arvesse võtta ainult BAVARIA poolt tegelikult hoonete eest makstud hinda (mitte hoonete hinda koos kapitaliseeritud rendiga hoonetealuse maa kasutuse eest). Sellele vastavalt sai NEUWOGES enda arvates summa, mis on tolle aja (1997/1998) turuhinnast […] euro võrra väiksem. Isegi AHG võlakergendust arvesse võttes jääks BAVARIA tasutud hind ikka veel 16 % võrra 2007. aasta eksperdiarvamuse madalamast väärtusest väiksemaks. BAVARIA tasutud hind oli NEUWOGESi väitel turuhinnast palju madalam, nii et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks nõustunud selle hinnaga müüma.
(33)
Sellega seoses tuletab NEUWOGES meelde, et vastavalt komisjoni teatisele ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (14) on teatud tingimustel võimalik aktsepteerida turuhinnana ostuhinda, mis on kuni 5 % väiksem sõltumatus eksperdiarvamuses kindlaks tehtud turuväärtusest. Seevastu ei ole turuhinnana võimalik aktsepteerida hinda, mis on ka kõige soodsamatel eeltingimustel vähemalt 16 % kõige madalamast hinnangust väiksem.
4.1.2.2. Kapitaliseeritud rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(34)
NEUWOGES väidab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes (milles määrati hoonete ja kinnistute omandiõiguse koguväärtus) kindlaks tehtud hindadega ei tohi kapitaliseeritud renti esimese 30 aasta eest arvesse võtta. Kuna renti makstakse hoonestusõiguse seadmise ja üleandmise eest 75aastase perioodi jooksul, mitte kinnistute omandiõiguse eest, ei ole seda võimalik BAVARIA poolt hoonete eest makstud hinna ja eksperdiarvamustes kindlaks tehtud hinna võrdlemisel kasutada.
4.1.2.3. AHG kohane võlakergendus
(35)
NEUWOGES selgitab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel mõlemas turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses kindlaks tehtud hinnaga ei tohi kõnealustest lepingutest tulenevat AHG kohast võlakergendust summas […] eurot arvesse võtta. Sellel on järgmised põhjused.
-
AHG võlakergendus on eelis, mille andis NEUWOGESile kolmas isik (KfW), kellel puudub seos ostjaga. Ei ole põhjust, miks müüja peaks nõustuma turuhinnast väiksema hinnaga ainult seetõttu, et tehingu tulemusena saab ta kolmandalt isikult mõningad lisaeelised.
-
BAVARIA ei võtnud AHG alusel üle kohustusi, mida varem pidi täitma NEUWOGES ja mille eest peaks saama hüvitist ostuhinna vähendamisena. BAVARIA kohustus küll „paberil” üritama müüa mõningaid kortereid üürnikele, kuid tegi erastamise konkreetse elluviimise NEUWOGESi kulul ülesandeks NEUWOGESile; seega ei võtnud BAVARIA tegelikku vastutust ega kandnud ka vastutusriski erastamispingutuste ebaõnnestumise korral.
-
Kuna võlakergendus oli seotud NEUWOGESi täidetava kohustusega erastada 15 % oma korteritest ja tehing BAVARIAga kattis ainult 20 % kõikidest erastamiskohustustest, ei ole BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu saadud AHG kohase võlakergenduse proportsionaalne arvessevõtmine reaalselt (vastupidiselt arvutuslikule) võimalik. Teisisõnu, kui NEUWOGES ei oleks oma erastamiskohustust täielikult täitnud, ei oleks äriühing saanud BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu AHG alusel mingit eelist.
-
Müügi- ja tagasirenditehing oleks parimal juhul viinud selleni, et NEUWOGES oleks pidanud ETFile üle kandma ainult võrdlemisi väikese protsentuaalse osa (50 % või 55 % asemel 45 %) tuludest, samal ajal kui lepingu sõlmimata jätmine ja teise ostja otsimine oleksid olnud seotud riskiga, et fondile tuleb üle kanda suurem osa võõrandamistulust.
-
NEUWOGES väidab igal juhul, et lõpuks täitis ta oma erastamiskohustused 165 % ulatuses, nii et juba antud võlakergendus oleks kinnitatud ka ilma BAVARIAga sõlmitud tehinguta.
4.1.2.4. Renoveerimine
(36)
NEUWOGES väidab veel, et ta ei saanud BAVARIA teostatud renoveerimisest kasu, sest BAVARIA oli hoonete omanik ja seega ainuke renoveerimisest kasu saaja.
4.1.2.5. Pakkumismenetlus
(37)
NEUWOGES kinnitab, et 1997. aasta piiratud pakkumismenetlust ei saa võtta näitajana selle kohta, et BAVARIA makstud hind oli tõepoolest turuhind. Pakkumismenetlus ei olnud avatud, läbipaistev, tingimusteta ja diskrimineerimiseta ja sellest ei piisa seetõttu turuväärtuse kindlakstegemiseks.
4.1.3. Haldusleping (GVV)
(38)
NEUWOGES selgitab, et ükski võrreldava suurusega ja võrreldavas olukorras turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks GVVd sõlminud, sest algusest peale oli selge, et leping toob suurt kahjumit. NEUWOGES leiab eelkõige, et kahjum oli algusest peale prognoositav, kuna arvutused, millele leping tugines, lähtusid Neubrandenburgi üürikorterite turu tulevase arengu eeldustest, mis olid selgelt liiga optimistlikud. NEUWOGES leiab ka, et erinevad väidetavalt sarnased lepingud, mille BAVARIA võrdluseesmärgil esitas, ei tõenda GVV vastavust tavapärastele turutingimustele ja et NEUWOGES nõustus selle selgelt ebasoodsa lepinguga ainult poliitilistel põhjustel, mis on turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamise seisukohast tähtsusetud.
4.1.3.1. GVV turu ootusi arvestades
(39)
NEUWOGES väidab, et GVV kesksed sätted - kindel igakuine rent, mida suurendatakse igal aastal […] % võrra, indekseerimata kulude mahaarvamine esialgu ligikaudu […] % ulatuses (kaasa arvatud […] % üüri saamata jäämise risk) ja 30aastane lepinguperiood - ei vasta tingimustele, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks nõustunud. NEUWOGES põhjendab seda järgmiselt.
-
Kuna üüri saamata jäämise risk on väikeseks hinnatud ja moodustab ainult […] % üüritulu netosummast, kannab NEUWOGES finantsriski vähemalt […] % suuruse täituvusmäära saavutamise eest.
-
Kindla rendi indekseerimine […] %ga aastas tähendab, et NEUWOGES kannab finantsriski, et ei suuda saavutada vähemalt sellele määrale vastavat iga-aastast üüri tõstmist.
-
Kuna kulud on indekseerimata, kannab NEUWOGES haldus- ja hoolduskulude suurenemisega seotud finantsriski ning kulude kasvu suudaks korvata võib-olla ainult üüri tõstmine üle […] % aastas.
-
Pikka, 30aastast lepinguperioodi arvestades on need finantsriskid märkimisväärsed.
(40)
NEUWOGESi väitel oli algusest peale selge, et need riskid tekivad ja toovad kaasa suure kahjumi ning järelikult ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lepingut sõlminud. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlmiks ainult sellise lepingu, mis on kasumlik või ei too vähemalt kahjumit. NEUWOGES selgitab, et GVV oleks teeninud kasumit ainult juhul, kui oleks olnud võimalik mõistlikul viisil eeldada, et kõrget täituvusmäära, üüri iga-aastast tõstmist […] % võrra ja stabiilseid kulusid on tegelikult võimalik saavutada. Juba lepingu sõlmimisel võis siiski aru saada, et keskmiselt […] % suurust täituvusmäära ei ole võimalik saavutada, üüri tõstmine vähemalt […] % aastas on võimatu ja et haldus- ja hoolduskulud kasvavad lepinguperioodi jooksul vältimatult. Nende väidete tõendamiseks viitab NEUWOGES nii elanike arvu prognoositud vähenemisele kui ka Neubrandenburgi kinnisvaraturule ja kinnitab, et selle teabe alusel tuli arvestada kahjumiga. Kuna Neubrandenburgi elanike arv oli juba enne kõnealuste lepingute sõlmimist kahanemas, esines vähemalt alates 1995. aastast märkimisväärne korterite ülepakkumine, kusjuures just lepingu esemeks olevad vähe ligitõmbavad paneelelamud seisid tühjalt ja olid madala üüriga.
(41)
NEUWOGESi väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja tuginenud oma arvutustes pessimistlikumatele ootustele, näiteks prognoositud üüri tõstmine […] %-lt […] %ni, üüri saamata jäämise risk […] % ja kulude indekseerimine […] %ga. NEUWOGESi esitatud hilisem rahavoogude analüüs 2012. aastast tõendab, et nende eelduste alusel tuli GVV puhul arvestada negatiivse rahavooga […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa) (15). NEUWOGES väidab, et see summa kujutab endast BAVARIA saadud riigiabi. Lisaks esitatakse kõnealusest rahavoogude analüüsist hulk variante, millest nähtub, et isegi kui optimistlikumad eeldused oleksid olnud põhjendatud (näiteks keskmine tühjalt seismise määr […] %, üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra ja kulude […] %line kasv), oleksid prognoositud rahavood kokku samuti negatiivsed olnud. GVVga oleks olnud võimalik kasumit teenida ainult väidetavalt täiesti ebarealistlikke eeldusi aluseks võttes ([…] % suurune tühjalt seismise määr, iga-aastane üüri tõstmine […] % võrra, kulude kasv […] % võrra).
4.1.3.2. Näidislepingud
(42)
NEUWOGES eitab, et teatud võrreldavatel tehingutel põhinevate lepingutega ([…] (16)-, […] (17)- ja […] (18)-lepingud) on võimalik tõendada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele. NEUWOGES ei nõustu seisukohaga, et lepingud on võrreldavad, ja selgitab, et need erinevad GVVst järgmistes olulistes punktides.
-
Kuna ei esitatud tõendeid selle kohta, et valitseb piisav sarnasus nende linnade majandusliku olukorra ja tulevikuväljavaadete vahel, kus asub näidislepingutes hõlmatud kinnisvara, ning Neubrandenburgi olukorra ja väljavaadete vahel, ei ole võimalik lähtuda sellest, et lepingud on kokkuvõttes võrreldavad.
-
Rendi indekseerimine võrdluslepingutes erineb suurel määral GVVs ette nähtud indekseerimisest (st 1,0-1,5 %).
-
Kõik kasutatud näidislepingud on võrdluseks sobimatud, sest asjaolud on igal juhul erinevad ([…]: vähem kulukad hoolduskohustused, […]: korterite asemel ärikinnisvara, mille tühjalt seismise määr on lepingu sõlmimisel 0 %, […]: kinnisvara majanduskasvuga piirkonnas).
(43)
NEUWOGESi arvates ei suuda näidislepingud kinnitada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, vaid tõendavad vastupidiselt pigem just selle mittevastavust tavapärastele turutingimustele, sest sisaldavad vähem koormavaid sätteid, kuigi asjaomaste objektide majandusväljavaated olid paremad.
4.1.3.3. Poliitilised põhjused
(44)
NEUWOGES väidab, et GVV sõlmiti selgele majanduslikule halvemusele vaatamata poliitilistel põhjustel. NEUWOGES tuletab meelde, et riigiabi andmise põhjused ei ole õigusliku hinnangu andmisel olulised, ja väidab, et just osutatud poliitilised põhjused tõendavad, et majanduslikud kaalutlused ei etendanud otsustavat osa. NEUWOGES selgitab, et GVV sõlmiti järgmistel põhjustel.
-
Valitses suur poliitiline surve uutes liidumaades asuvate elamispindade renoveerimiseks ja erastamiseks.
-
Neubrandenburgi linn lootis elanikkonna pidevat kahanemist korterite renoveerimise ja erastamisega tõkestada.
-
GVV sõlmimise ja GPV kaudu hoiti investeerimistaset Neubrandenburgis kõrgel, samal ajal kui investeeringute vähenemine oleks avaldanud suurt mõju kohapealsele töötuse määrale.
4.1.4. Alternatiivid
(45)
Lõpuks väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks eelistanud kõnealuste lepingute asemel alternatiive.
(46)
NEUWOGES selgitab esmalt, et eelistada oleks tulnud otsemüüki, sest see oleks toonud kasumit, ent GVV puhul võis algusest peale lähtuda kahjumist. Objektid (hooned ja kinnistud) oleks olnud võimalik võõrandada turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamustes kindlaks tehtud või sellest kõrgema hinnaga. Isegi kui ostja oleks ostnud vaid kinnistud ja lammutanud hooned maha, oleks selline müük olnud kasumlikum. NEUWOGES jääb selle hinnangu juurde ka AHG võlakergenduse arvessevõtmise korral, sest NEUWOGES oleks saanud üritada täita oma kohustusi teiste hoonete erastamise kaudu ja müük oleks olnud ka ilma AHG võlakergenduseta müügi- ja tagasirenditehingust kasumlikum. Kõnealustest alternatiividest loobumise põhjusi tuleb näha NEUWOGESi poliitilistes kohustustes.
(47)
Lisaks on NEUWOGES seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks meelsamini väiksemamahulist renoveerimist ise rahastanud, ilma renoveerimiseta edasi üürinud või hooned lammutanud. Nendest alternatiividest loobumist põhjendatakse jällegi NEUWOGESi poliitiliste kohustustega.
(48)
Lõpuks kinnitab NEUWOGES, et renoveerimisotsuse korral oleks olnud NEUWOGESi jaoks igal juhul kasumlikum kõnealuseid töid teisiti rahastada. Näiteks oleks võinud võtta laenu, millele Neubrandenburgi linn oleks tagatise andnud, nii et laenutingimused oleksid kujunenud soodsamaks kui BAVARIAga sõlmitud tehingu puhul.
4.1.5. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(49)
NEUWOGES on arvamusel, et väidetav eelis anti riigi vahenditest ja on seostatav riigiga.
(50)
Esiteks väidab NEUWOGES, et Neubrandenburgi linnal oli ainuosanikuna ja valitseva mõju tõttu nõukogule ka NEUWOGESi üle valitsev mõju. Seda kontrollivat suhet silmas pidades kujutab müügi- ja tagasirenditehingust saadud väidetav kahjum endast riigi saamata jäänud vahendeid.
(51)
Edasi väidab NEUWOGES, et käesoleval juhul on olemas peaaegu kõik riigiga seostatavuse näitajad: Neubrandenburgi linnal on NEUWOGESi üle ulatuslik kontroll; NEUWOGESi jaoks on linna huvide teenimine suurima tähtsusega; kõnealune tehing sõlmiti poliitilistel põhjustel ja on tõendatud, et Neubrandenburgi linnal oli müügi- ja tagasirenditehingu juures viimane sõna.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA lükkab NEUWOGESi esitatud argumendid tagasi ja selgitab, et kõnealused lepingud kujutasid endast tavalisi turutehinguid ega andnud talle eelist. Järelikult ei olnud need ka riigiabi. BAVARIA selgitab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühtse majandusüksusena (punkt 4.2.1). Teiseks ei ole lepingud kokkuvõttes sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks neid allkirjastanud (punkt 4.2.2). Kolmandaks ei olnud NEUWOGESi loetletud alternatiivid NEUWOGESi jaoks soodsamad (punkt 4.2.3). Viimasena selgitab BAVARIA, et riigiga seostatavaid vahendeid üle ei kantud (punkt 4.2.4).
4.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos hindamine
(53)
BAVARIA leiab, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühe üksusena ja neid ei saa hinnata üksteisest eraldiseisvana. Hoonete müük ja järgnev tagasirentimine on üheainsa tehingu kaks omavahel seotud osa. BAVARIA rõhutab, et tehingut pakuti paketina ja NEUWOGES seda sellisena ka käsitles, nagu nähtub ettevõttesisesest protokollist, milles on dokumenteeritud NEUWOGESi otsustusprotsess.
(54)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi tuleb BAVARIA väitel järelikult kohaldada tehingule tervikuna, mitte kummalegi üksiklepingule.
4.2.2. Tehing ei andnud BAVARIA-le eelist
(55)
BAVARIA väitel on eelise võimalik esinemine välistatud juba asjaoluga, et NEUWOGES korraldas turu uurimiseks pakkumismenetluse (ehkki piiratud ulatuses). Ei ole põhjust kahelda selles, et NEUWOGES valis välja majanduslikult soodsaima pakkumuse.
(56)
Et kindlaks teha, kas turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks tehingu pakkumismenetlusest sõltumata sõlminud, tuleb arvesse võtta NEUWOGESi eriolukorda. NEUWOGES pidi kaasama kapitali ja korterid renoveerima, et need (jätkuvalt soodsate üürihindadega) erastada ja saada AHG kohast võlakergendust. BAVARIA väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja seetõttu samasuguses olukorras samuti tehingu sõlminud.
(57)
Mis puudutab GVV tingimusi ja Neubrandenburgi kinnisvaraturu oodatust aeglasema arenguga (näiteks prognoositust kõrgem tühjalt seismise määr jne) kaasnevaid riske, siis leiab BAVARIA, et soovitud üüri ja täituvusmäära saavutamata jätmise riski ei surutud NEUWOGESile peale, vaid see pigem jäi NEUWOGESile. NEUWOGES oleks pidanud kandma turu oodatust aeglasema arengu tagajärgi ka juhul, kui tehingut BAVARIAga ei oleks toimunud.
(58)
GVV üksikute tingimustega seoses väidab BAVARIA, et rendimäära arvutamisel aluseks võetud keskmine üür ruutmeetri kohta jäi veidi alla näitajatele, mida oleks võinud Neubrandenburgi sellekohase üüritasude ülevaate alusel oodata. Lisaks rõhutab BAVARIA, et samas üüritasude ülevaates lähtuti üüritasude kasvust 1. jaanuarile 2000 järgneval perioodil, nii et üüri tõstmine […] % võrra aastas ei olnud ebarealistlik.
(59)
EBVga seoses toonitab BAVARIA, et 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamusi turuväärtuse kohta ei ole võimalik otseselt EBVga võrrelda, sest eksperdiarvamused puudutasid otsemüüki, samal ajal kui EBV sisaldas küll hoonete müüki, kuid üksnes läbi hoonestusõiguse seadmise kinnistutele. Kuna NEUWOGES jäi kinnistute omanikuks, ei olnud võimalik eksperdiarvamustes kindlaks tehtud kinnistute väärtust arvesse võtta. Turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei ole BAVARIA arvates igal juhul olulised, sest nendes selgitati välja ainult objektide teoreetiline väärtus, mitte nende realiseerimisväärtus.
(60)
BAVARIA väidab ka, et arvesse tuleb võtta tehingu alusel saadud võlakergendust. Üks NEUWOGESi eesmärkidest kõnealuse tehingu sõlmimisel seisnes AHG kohase võlakergenduse saavutamises.
(61)
EBV ja GVV täpseid tingimusi kõrvale jättes tuleb BAVARIA väitel arvesse võtta ka eeliseid, mille NEUWOGES GPV kaudu sai. BAVARIA kinnitab, et NEUWOGES nõudis korterite renoveerimise tellimist oma tütarettevõtjalt BRG-lt, teades hästi, et NEUWOGES saab endale kogu BRG teenitava kasumi (kuid vastutab sealjuures ka võimaliku kahjumi katmise eest). Sellel taustal tuleb BRGga sõlmitud lepingu alusel teenitud kasumit, mille maht oli […] eurot, käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena.
(62)
Lõpuks väidab BAVARIA müügi- ja tagasirendimudeli üldise loogika kohta, et NEUWOGES peab iseenesestmõistetavalt tagasi maksma BAVARIA esialgse investeeringu koos intressidega. BAVARIA viitab NEUWOGESi ettevõttesisese otsustusprotsessi protokollile näitamaks, et NEUWOGES oli täiesti teadlik asjaolust, et rendimääraga tuli BAVARIA esialgne investeering amortiseerida.
4.2.3. Alternatiivid
(63)
Kui vaadelda NEUWOGESi esitatud alternatiive, mis oleksid tema arvates olnud majanduslikult soodsamad, siis väidab BAVARIA, et need alternatiivid ei olnud kättesaadavad või ei oleks olnud soodsamad. Esiteks peab BAVARIA seoses väidetava üürnikele otsemüügi võimalusega väga ebatõenäoliseks, et NEUWOGES oleks saanud müüa renoveerimata kortereid, kui tal ei olnud samal ajal isegi vahendeid vajaliku renoveerimise rahastamiseks. Teiseks selgitab BAVARIA, et NEUWOGESil oleks renoveerimise rahastamisel laenu abil tulnud kanda samu riske ja kulusid nagu tehingu puhul BAVARIAga. Lisaks ei oleks renoveeritud korterite otsemüük üürnikele või ettevõtjast ostjale olnud atraktiivne, sest NEUWOGES oleks pidanud suure protsentuaalse osa kõrgemast hinnast ETFile üle kandma.
4.2.4. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(64)
Viimaks väidab BAVARIA, et tehing ei hõlma riigi vahendeid ega ole seostatav riigiga. NEUWOGES on tavaline eraõiguslik ettevõtja, kes ei saa otseselt ega kaudselt riigi vahendeid. Enamjaolt kohaliku omavalitsuse esindajatest koosneva nõukogu teostatavast üldisest kontrollist ei piisa tehingu seostamiseks riigiga. NEUWOGESi väide, et Neubrandenburgi linn sundis NEUWOGESi poliitilistel põhjustel tehingut sõlmima, ei ole usutav.
4.3. NEUBRANDENBURGI LINN
(65)
Neubrandenburgi linn, kes on NEUWOGESi omanik, väidab, et kõnealused lepingud hõlmavad riigiabi. Linn ühineb NEUWOGESi esitatud väidetega ja esitab hulga punktide kohta enda märkused.
4.3.1. Eelis
(66)
Neubrandenburg on esiteks seisukohal, et EBVd ja GVVd tuleb hinnata eraldi, sest lepingupooled eraldasid need hoolikalt nii õiguslikus kui ka majanduslikus tähenduses. Teiseks viitab Neubrandenburg NEUWOGESi esitatud argumentidele elanike arvu prognoositud kahanemise kohta, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks arvestanud. Neubrandenburg rõhutab, et kõrge tühjalt seismise määr oli turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja jaoks selgelt ettenähtav. Kolmandaks on Neubrandenburg seisukohal, et BAVARIA tellitud renoveerimine oli nii lihtsat laadi, et kõrget täituvusmäära ja üüri märkimisväärset tõstmist ei olnud oodata.
(67)
Neubrandenburg lükkab BAVARIA edasised argumendid tagasi. Neubrandenburg on eelkõige seisukohal, et pakkumismenetlust ei saa võtta kaudse tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli kõige soodsam turul olemasolev pakkumus. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks BAVARIA pakkumusega mingil juhul nõustunud, isegi kui see oleks tõepoolest olnud kõige soodsam pakkumus turul. Mis puudutab väidetavaid alternatiive, siis toetub Neubrandenburg põhiliselt NEUWOGESi argumentidele. Seoses turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuste ja BAVARIA väitega, et kindlaks tehtud hindu ei oleks olnud võimalik saavutada, selgitab Neubrandenburg, et turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamus tuleb võtta aluseks tolleaegse turuhinna parameetrina, sest seda, millise hinna oleks NEUWOGES 1998. aastal turul tegelikult võinud saada, ei ole enam võimalik kindlaks teha.
4.3.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(68)
Neubrandenburgi linn on seisukohal, et õigustoiming on temaga seostatav, sest ta kontrollis NEUWOGESi piisaval määral üldiselt ja eriti seoses müügi- ja tagasirenditehinguga.
(69)
Linnal oli ainuosanikuna enda andmetel NEUWOGESi üle täielik kontroll. NEUWOGESi juhtimine oli seetõttu seotud linna korraldustega. Lisaks on NEUWOGESi nõukogu kümnest liikmest kaheksa linna esindajad, nii et linnal on kasutada täiendav kontrollimehhanism. Neubrandenburgi linn oli kohaliku omavalitsuse õigusaktide alusel kohustatud tagama, et tal on võimalik NEUWOGESi mõistlikult mõjutada.
(70)
Kõnealuse tehinguga seoses selgitab Neubrandenburgi linn, et tal ei olnud mitte ainult võimalus kontrollida, vaid et ta tegigi seda tegelikult selle tehingu puhul. Neubrandenburg on seisukohal, et linna esindajate aktiivne kaasamine nähtub muu hulgas nõukogu protokollidest ja et enne tehingu sõlmimist oli vajalik nõukogu otsus. Tehingu tingimustega seoses täpsustab Neubrandenburg, et linn nõudis kohaliku omavalitsuse poliitiliste huvide järgimist.
(71)
Kokkuvõttes märgib Neubrandenburgi linn, et linna kontroll müügi- ja tagasirenditehingu üle ning tema vastutus selle eest on tõendatud faktidega, nii et tehing on temaga seostatav.
4.4. BERLIINI LIIDUMAA
(72)
Berliini liidumaa, kes on tihedalt BAVARIAga (19) seotud, väidab, et kõnealused lepingud ei sisalda abi elementi, kuna BAVARIA-le ei antud eelist.
4.4.1. Eelis
(73)
Berliin väidab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda üheainsa tehinguna, sest need on müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. NEUWOGES neid sellisena ka käsitles.
(74)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga seoses viitab Berliini liidumaa sellele, et pidades silmas NEUWOGESi tolleaegset (1997/1998) majanduslikku olukorda ja eesmärgiks olnud tehingu liiki (erastamine kooskõlas AHG kohase võlakergenduse tingimustega, elamispindade renoveerimine, objektide haldamise jätkamine, sotsiaalselt vastutustundlike üüritasude säilitamine), pakkus BAVARIA tasakaalustatud lahendust.
(75)
Eelkõige seoses EBVga selgitab Berliini liidumaa esiteks, et NEUWOGESi pakkumismenetlus näitab, et NEUWOGES pidas BAVARIA pakkumust tol ajal (1997/1998) kõige soodsamaks turul kättesaadavaks rahastamispakkumiseks. Teiseks väidab Berliin, et arvesse tuleb võtta AHG kohast võlakergendust, sest erastamiskohustuse täitmine vastavalt AHG-le oli NEUWOGESi oluline eesmärk. Kolmandaks rõhutab Berliin, et suhteliselt madala hinnaga müük (valides renoveerimiskohustusega seotud võõrandamise, selle asemel et võõrandada pärast enda teostatud renoveerimistööde lõppu) oli NEUWOGESi majanduslikes huvides, kuna madalam hind tähendas, et ETFile tuli üle kanda vähem raha.
(76)
GVV kohta selgitab Berliini liidumaa esiteks, et näidislepingute põhjal ei olnud lepinguperiood ega rendi indekseerimine […] %ga aastas ebatavaline. Teiseks oli indekseerimine tolleaegset (1997/1998) eeldatud keskmist inflatsioonimäära arvesse võttes põhjendatud. Kolmandaks jäi üür ruutmeetri kohta Neubrandenburgi kehtivas üüritasude ülevaates toodud näitajate piiridesse.
4.4.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(77)
Sarnaselt BAVARIAga leiab Berliini liidumaa, et Neubrandenburgi linn ei anna NEUWOGESile vahendeid kasutada. Pigem oli NEUWOGESil kasutada ainult enda teenitud tulu, mille üle kohaliku omavalitsuse asutustel puudub otsene kontroll.
(78)
Riigiga seostatavuse puhul peab Berliini liidumaa väheusutavaks, et Neubrandenburgi linn otsustas anda Berliini kinnisvarafondile omaenda kohaliku elamuehitusühingu arvel abi. Lisaks puuduvad piisavad viited selle kohta, et Neubrandenburgi linn soovis lasta lepingute sõlmimise endaga seostada.
5. AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED
(79)
Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses esitas komisjon mitmes küsimuses esialgse seisukoha ja kutsus huvitatud isikuid üles edastama teavet eelkõige kolme küsimuse kohta.
(80)
Kõigepealt nõustus komisjon algul sellega, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte üksteisest eraldi, sest mõlemad on müügi ja tagasirentimise variandi puhul tehingu osad (20). Seetõttu põhineb võimaliku majandusliku eelise hindamine nende tulude analüüsil, mida NEUWOGES võis 1998. aastal EBV ja GVV ühisest sõlmimisest oodata (21).
(81)
EBV kohta esitas komisjon eelkõige kaks küsimust.
-
Esiteks on vaja selgeks teha, kas hinnangusse tuleb kaasata AHG kohane võlakergendus (22).
-
Teiseks soovis komisjon lisateavet turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste erinevuste kohta, sest edasiste täpsustusteta ei ole võimalik kindlaks teha, milline nendest eksperdiarvamustest kajastab kinnisomandi tegelikku turuväärtust aastatel 1997/1998 (23).
(82)
GVVga seoses osutas komisjon esiteks sellele, et näidislepingute põhjal ei olnud NEUWOGESi ja BAVARIA vahel kokkulepitud tingimused tol ajal (1997/1998) turul ebatavalised (24). Teiseks väitis komisjon, et NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus tõendab, et NEUWOGESil oli võimalus turu kohta teavet koguda ja teha majanduslikult mõistlik otsus (25). Kolmandaks viitas komisjon asjaolule, et lepingus 2008. aastaks kokkulepitud üüritasud vastasid tõepoolest 2008. aasta keskmisele üüritasule asjaomases linnaosas või olid sellest ainult veidi allpool (26).
(83)
Kuigi kõik need tegurid näitasid GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, palus komisjon lisateavet kinnisvaraturul osalejate ootuste kohta 1998. aastal, et asjakohaseid argumente oleks võimalik põhjalikumalt uurida (27).
(84)
Lõpuks uuris komisjon NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsi ja tuli viimaks järeldusele, et metoodiliste puuduste tõttu ei suuda see analüüs BAVARIA-le antud majanduslikku eelist tõendada (28).
(85)
Komisjon jõudis seetõttu arusaamani, et esitatud teabe alusel ei ole tal võimalik tõendada majandusliku eelise andmist BAVARIA-le (29). Siiski tegi ta teatavaks kavatsuse turuosaliste argumente põhjalikumalt uurida ja palus kõikidel huvitatud isikutel esitada asjakohast lisateavet (30).
6. LIIKMESRIIGI KOHTUMENETLUSED
(86)
28. novembril 2008 tegi LG Rostock teatavaks oma otsuse BAVARIA ja NEUWOGESi vahelises esimese astme kohtumenetluses. BAVARIA oli esitanud hagi, sest NEUWOGES oli alates 2006. aasta oktoobrist keeldunud maksmast GVVs kokkulepitud igakuist renti põhjendusega, et leping on tühine, kuna sisaldab easeaduslikku riigiabi.
(87)
LG Rostock märkis oma otsuses kõigepealt, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte eraldi, sest mõlemad lepingud on ühe ja sama müügi- ja tagasirenditehingu osad (31).
(88)
EBV puhul tegi LG Rostock esmalt kindlaks iga-aastase rendimäära EBV lepinguperioodi esimese 30 aasta jooksul; see oli […] % aastas. LG Rostock oli seisukohal, et tegemist ei ole ebamõistlikult väikese hüvitisega, sest NEUWOGES sai esimese 30 aasta eest hoonestusõiguse tasu ette ja tal oli võimalik see tulutoovalt investeerida, mis ei oleks nii olnud iga-aastaste maksete puhul (32).
(89)
Edasi leidis LG Rostock, et NEUWOGESile müügi- ja tagasirenditehingu alusel antud vabastust varasematest kohustustest tuleb täies ulatuses arvesse võtta, kuna see tehing lõi eeldused varasematest kohustustest vabastamiseks (33). Kui varasematest kohustustest vabastamise summa hoonete ostuhinnale juurde arvestatakse, jääks sellest tulenev väärtus vaid 16 % turuväärtuse kohta koostatud 2007. aasta eksperdiarvamuses märgitud hoonete väärtusest väiksemaks ja seega ei ole see hoonete väärtusega võrreldes ebaproportsionaalne (34). Lõpuks selgitas LG Rostock, et NEUWOGES oli madalast ostuhinnast huvitatud, sest selle toel vähenes BAVARIA investeeringute kogumaht ja sellekohane rendimäär (35). Lisaks märkis LG Rostock, et madalam ostuhind oli kasulik ka seetõttu, et NEUWOGESi maksekohustused ETFi ees sõltusid müügitulust (36).
(90)
GVVga seoses oli LG Rostock esiteks seisukohal, et müügi- ja tagasirenditehingute puhul ei ole 30aastane lepinguperiood midagi ebatavalist (37). Teiseks leidis kohus, et lepingus kokkulepitud rent, mille suurus oli esialgu […] eurot ruutmeetri kohta, ei olnud ebaproportsionaalne võrreldavate hoonete tollaste (1997/1998) keskmiste üüritasudega (38). Edasi jõudis kohus järeldusele, et rendimäära iga-aastane tõus […] % võrra oli aastate 1970-1998 inflatsiooni arvestades (st keskmiselt 3,52 % aastas) põhjendatud (39). Lisaks viitas LG Rostock sellele, et üüritasu tegelik areng asjaomastes linnaosades vastas lepinguperioodi esimesel kümnel aastal ligikaudu lepingus kokkulepitud tõusule. Kolmandaks esitas LG Rostock argumendi, et haldus- ja hoolduskulud arvutati kehtivate õigusaktide alusel ega osutanud BAVARIA-le antud eelisele (40).
(91)
[…] % moodustava üüri saamata jäämise riski puhul oli LG Rostock seisukohal, et igas rendisuhtes peab rendilevõtja kandma riski, kas tal on võimalik talle kasutamiseks üleantud asja ka tegelikult ettenähtud viisil kasutada (41). LG Rostock tugines selle järelduse tegemisel argumendile, et ükski krediidiasutus ei vastutaks selle eest, kas rahastatud kinnisvara on võimalik kavakohaselt kasutada.
(92)
Lõpuks võrdles LG Rostock keskmist müügi- ja tagasirenditehingust tulenevat rendimäära tavapäraste laenude intressimääradega. Kuna keskmine iga-aastane rendimäär on […] % aastas, ei olnud see LG Rostocki arvates ehituslaenu intressimäärade oodatava arenguga võrreldes ebaproportsionaalne, sest ehituslaenu intressimäär võib ulatuda aastas kuni 10 %ni (42).
(93)
Kokkuvõttes märkis LG Rostock, et BAVARIA-le ei antud eelist, sest ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks kõnealused lepingud sõlminud (43).
(94)
NEUWOGES esitas selle otsuse vastu apellatsioonkaebuse; menetlus OLG Rostockis on veel pooleli.
(95)
Lisaks algatas BAVARIA menetluse VG Greifswaldis, et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. BAVARIA selgitas, et proovis eelnevalt saada seda tutvumisõigust teabevabaduse seaduse alusel esitatud taotlusega, mille aga Neubrandenburgi linn lükkas tagasi argumendiga, et BAVARIA oli LG/OLG Rostocki ja Euroopa Komisjoni menetluste raames saanud juba juurdepääsu kõikidele olulistele dokumentidele (44). Menetlus VG Greifswaldis on samuti veel pooleli.
7. MEETME HINDAMINE
7.1. ABI OLEMASOLU VASTAVALT EUROOPA LIIDU TOIMIMISE LEPINGU ARTIKLI 107 LÕIKELE 1
(96)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt „on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust”. Meede on järelikult riigiabi, kui on täidetud kõik neli järgmist tingimust:
a)
meede annab ettevõtjale valikulise majandusliku eelise;
b)
meede on seostatav riigiga ja seda rahastatakse riigi vahenditest;
c)
meede kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi;
d)
meede võib kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.1.1. Ettevõtjale antud valikulise eelisega seotud üldpõhimõtted
(97)
Euroopa Kohtu praktikast ilmneb, et tingimused, millele peab vastama meede, et kuuluda Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 tähenduses mõiste „abi” alla, ei ole täidetud, kui ettevõtja, kes sai abi, võiks saada sama eelise nagu see, mille ta sai riigi vahenditest, tavapärastele turutingimustele vastavatel asjaoludel. Hindamaks, kas sama meetme oleks tavapärastel turutingimustel võtnud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on riigiga võimalikult sarnases olukorras, tuleb arvesse võtta üksnes eeliseid ja kohustusi, mis on seotud riigi kui aktsionäri olukorraga, mitte aga neid, mis puudutavad teda kui avaliku võimu kandjat (45).
(98)
Järelikult sõltub turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte kohaldamine lõpuks sellest, kas asjaomane liikmesriik annab ettevõtjale majandusliku eelise ettevõtjana, mitte aga avaliku võimu kandjana. Sellest tuleneb, et kui liikmesriik tugineb haldusmenetluses sellele põhimõttele, peab ta kahtluse korral tõendama üheselt ning lähtudes objektiivsetest ja kontrollitavatest tõenditest, et rakendatav meede pärineb temalt kui ettevõtjalt. Nendest tõenditest peab selgelt nähtuma, et asjaomane liikmesriik otsustas enne majandusliku eelise andmist või samal ajal sellega alustada tegelikult ettevõtja suhtes rakendatud meetme abil majandustegevust. Nõutavad võivad selles osas olla eelkõige tõendid, millest ilmneb, et kõnealune otsus põhineb majandushinnangutel, mis on sarnased nendega, mille käesoleva juhtumi asjaoludel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on nimetatud liikmesriigiga võimalikult sarnases olukorras, enne selle investeeringu tegemist hankinud, et kindlaks teha sellise investeeringu kasumlikkus tulevikus.
(99)
Seevastu kui majandushinnangud koostatakse pärast selle eelise andmist, ei piisa asjaomase liikmesriigi tehtud investeeringu tegeliku kasumlikkuse tagantjärele tuvastamisest või tegelikult kasutatud menetluse valiku hilisemast põhjendamisest, selleks et tõendada, et liikmesriik tegi enne eelise andmist või eelise andmise ajal niisuguse otsuse turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana (46).
(100)
Ülalnimetatust järeldub esiteks, et lepingupoolte esitatud dokumente, mis koostati pärast meetme võtmist, ei ole sellistena võimalik käesoleval juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel arvesse võtta.
(101)
Teiseks ilmneb eeltoodust, et AHG mõju NEUWOGESi finantsolukorrale ei saa siinsel juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel samuti arvesse võtta. AHG täitis tõepoolest poliitilist eesmärki ja toetuse saamisel tuli kõne alla ainult piiratud ettevõtjate kategooria (AHG paragrahv 2). Seadust ei oleks olnud võimalik kohaldada NEUWOGESiga sarnases olukorras olevale turumajanduse tingimustes tegutsevale ettevõtjale.
7.1.2. Käesolevas asjas antud hinnangu ülesehitus
(102)
Et välja selgitada, kas BAVARIA-le anti kõnealuste lepingutega eelis, tuleb uurida, kas need lepingud olid sellised, millega oleks nõustunud ka NEUWOGESiga sarnases olukorras olev turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(103)
Komisjonipoolne uurimine hõlmab kolme etappi. Esimeses etapis analüüsitakse tehingu finantsmõju NEUWOGESile, et selgitada välja, millise kasumiga võis ettevõtja arvestada (punkt 7.2). Teises etapis võrreldakse müügi- ja tagasirenditehingut teiste alternatiividega, näiteks otsemüügiga, et teha kindlaks, kas võimalikud alternatiivid oleksid olnud majanduslikult atraktiivsemad (punkt 7.3). Kolmandas etapis kasutatakse võrdlusnäitajaid, kusjuures kõnealust tehingut võrreldakse sarnaste müügi- ja tagasirenditehingutega, mis sõlmiti ligikaudu samal ajal, analüüsitakse NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetluse tulemusi ja võrreldakse tehingu tingimusi teiste finantseerimistehingute tavapäraste intressimääradega tol ajal (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) (punkt 7.4). Need kolm analüüsietappi võimaldavad teha kokkuvõttes järelduse selle kohta, kas NEUWOGES on käitunud nagu turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
7.2. TEHINGU FINANTSTAGAJÄRJED NEUWOGESI JAOKS
(104)
Kõnealuse tehingu finantstagajärgede analüüsi esimene etapp seisneb tehingu liigi määramises. Käesoleval juhul on peamisel kohal küsimus, kas mõlemad NEUWOGESi ja BAVARIA vahel sõlmitud lepingud kujutavad endast ühe ja sama ühtse tehingu kahte osa või tuleb neid uurida kahe eraldi tehinguna (punkt 7.2.1). Teiseks uuritakse müügi- ja tagasirenditehingu eripärasid, et hinnata asjakohaselt tehingu finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.2). Pärast EBV (punkt 7.2.3) ja GVV (punkt 7.2.4) finantsmõju põhjalikku eraldi analüüsimist järgneb üldanalüüs tehingu oodatava kasumlikkuse kohta NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.5).
7.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(105)
Kõigepealt tuletatagu meelde, et nii komisjoni algatamisotsuses kui ka LG Rostocki otsuses ollakse seisukohal, et kõnealuseid lepinguid tuleb uurida koos (47). Ametlik uurimismenetlus kinnitas seda järeldust järgmistel põhjustel.
a)
Mõlemad lepingud on üheainsa müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. BAVARIA koostatud brošüüris, milles reklaamitakse talle ainuomast müügi- ja tagasirendimudelit, viidatakse sellele, et tehing sõlmitakse kahe lepingu abil, millest üks reguleerib müüki ja teine tagasirentimist (48). Pärast seda on osutatud mõlemale lepingule alati ainult kui ühtsele tehingule.
b)
Lepingud sõlmiti 21. jaanuaril 1998, st samal päeval, ja mõlemas lepingus viidatakse teisele lepingule, (49) mis näitab nende tihedat seotust ja asjaolu, et kumbagi lepingutest ei oleks ilma teiseta sõlmitud.
c)
Nagu nähtub NEUWOGESi esitatud esialgsest BAVARIA hinnakalkulatsioonist, on lepingute tingimused lahutamatult üksteisega seotud (50). Rahalise ettemakse suurus sõltus NEUWOGESi makstavast igakuisest rendist ja BAVARIA investeeringust hoone renoveerimisse. Müügi- ja tagasirenditehingu puhul peab rent rendileandja esialgse investeeringu amortiseerima. See tähendab, et GVV teistsuguste sätete korral oleksid EBV arvandmed samuti muutunud ja vastupidi (51).
d)
NEUWOGESi nõukogu koosolekute protokollidest ilmneb, et NEUWOGES käsitles mõlemat lepingut alati ühe ja sama tehingu osana (52). Näiteks märgitakse nõukogu 30. oktoobri 1997. aasta ja 16. detsembri 1997. aasta dokumentides selgelt, et ostja rahastab ostuhinda rendimudeli kaudu. See näitab, et NEUWOGES teadis väga hästi EBV ja GVV seotust. Samuti selgitas NEUWOGESi juhatus 16. detsembri 1997. aasta koosolekul nõukogule, et BAVARIAga läbirääkimiste käigus kokkulepitud makse on hind, mida selle paketi eest on võimalik saada, ja et see pakett sisaldab ettevõtte jaoks mõningaid riske, mis on aga jõukohased. Viide paketile ja sellega seotud riskile tõendab taas, et mõlemat lepingut käsitleti üheainsa tehinguna.
(106)
NEUWOGESi väited ühe kõnealuse lepingu notariaalselt tõestamata jätmise kohta ei ole veenvad. NEUWOGESi põhiargument on see, et tõestamata jätmine kinnitab lepingupoolte kavatsust sõlmida kaks eraldi, üksteisest sõltumatut lepingut. Komisjon viitab sellele, et kuna riigi sekkumised võivad toimuda mitmesugustes vormides ja seepärast tuleb neid analüüsida nende tagajärgede kaudu, siis ei saa välistada, et mitut riigi järjestikust sekkumist tuleb Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamise eesmärgil käsitleda ühe sekkumisena. Selline võib olukord olla eelkõige siis, kui järjestikused sekkumised, võttes eelkõige arvesse nende ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda nende sekkumiste hetkel, on niivõrd tihedalt omavahel seotud, et neid on võimatu eraldada (53). Üheainsa tehingu mõiste on seega määratletud liidu riigiabi alastes õigusaktides laiemalt kui Saksa lepinguõiguses. Põhjenduses 105 esitatud kaalutlused näitavad, et võttes arvesse kõnealuste lepingute ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda lepingute sõlmimise ajal, tuleb neid käsitada liidu riigiabi alaste õigusaktide seisukohast üheainsa tehinguna.
7.2.2. Müügi- ja tagasirenditehingu vormistamise taust
(107)
BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline tehing põhineb BAVARIA kinnisvara rendimudelil. Mudeli kohaselt rahastab ostja (BAVARIA) oma esialgset investeeringut omandatud hoonete müüjale (NEUWOGES) tagasirentimise kaudu. Investeerimismahu ja vastavate rendimäärade kindlakstegemiseks kasutatakse rendimudeli puhul lihtsat valemit, kus investeerimismahu arvutamiseks jagatakse nominaalne iga-aastane rendimakse rendimääraga (%):
Rendimäär omakorda tuleneb lepinguperioodi, rendi indekseerimise ja hoonete jääkväärtuse kombinatsioonist.
Rendimäär (%)
Periood: 25 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Periood: 30 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Seega on selge, et investeerimismaht sõltub nii rendimäärast kui ka igakuistest rendimaksetest ja vastupidi. Niipea kui lepingupooled on kindlaks määranud põhinäitajad (periood, iga-aastane indekseerimine, jääkväärtus) ja eesmärgiks seatud investeeringute kogumahu või kavandatud igakuised rendimaksed, on võimalik välja arvutada puuduvad parameetrid. Valemi alusel annavad lühem periood, väiksem jääkväärtus, väiksem indekseerimine või pisemad nominaalsed igakuised rendimaksed tulemuseks väiksema investeeringute kogumahu.
(109)
Pärast investeeringute kogumahu kindlaksmääramist arvatakse maha renoveerimis- ja maksukulud ning muud võimalikud kulud. Järelejääv summa vastab ostuhinnale. NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise müügi- ja tagasirenditehingu juures ei eristata ostuhinna puhul (rahaline ettemakse) hoonete omandiõiguse eest makstud hinda ja renti.
BAVARIA ja NEUWOGESi vahelise tehingu kalkulatsioon
Investeeringute kogumaht
[…] eurot
Renoveerimine
[…] eurot
Maksud ja lõivud
[…] eurot
Erastamishüvitis
[…] eurot
Ostuhind
[…] eurot
(110)
Kõnealusel müügi- ja tagasirenditehingul on kaks osa, EBV ja GVV, mis on omakorda seotud GPVga. EBVst, GVVst ja GPVst tulenevaid finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks on vaja hinnata sellel taustal.
7.2.3. EBV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(111)
EBV kesksed osad on hoonete müük ja hoonestusõiguse seadmine hoonetealustele kinnistutele 75 aastaks. BAVARIA kohustus maksma NEUWOGESile kokku […] eurot, sellest […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana (54). Lisaks peab BAVARIA tasuma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri kohta või […] eurot aastas (55). EBV ülejäänud perioodi eest - 2039. aastast kuni 2073. aasta lõpuni - on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra (56).
(112)
Lisaks hoonete ostmisele ja asjaomaste kinnistute hoonestusõiguse omandamisele kohustus BAVARIA hooned renoveerima ja nõustus sõlmima ehitustööde teostamiseks lepingu NEUWOGESi tütarettevõtja BRGga.
(113)
BAVARIA poolt NEUWOGESile EBV raames makstava ostuhinna suuruse määramisel lähtusid lepingupooled igakuisest rendimaksest summas […] eurot ruutmeetri kohta, indekseerimisest […] % aastas, hoonete jääkväärtusest […] % (mille NEUWOGES pidi pärast 75 aastaks sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu lõppemist asjaomasel ajahetkel koostatava eksperdiarvamuse alusel tasuma) ning 30aastasest tagasirentimise perioodist (57). Nendest eeldustest tulenev investeeringute kogumaht oli […] miljonit eurot (58). Pärast […] euro suuruse renoveerimiskulude summa, […] euro suuruse erastamiskulude summa ning […] euro suuruse maksude/lõivude summa mahaarvamist oli müügihind […] eurot (59).
(114)
See lõpphind jagati seejärel hoonete hinnaks ([…] % = […] eurot) ja kapitaliseeritud rendiks hoonetealuse maa kasutuse eest ([…] % = […] eurot) (60). Hoonetealuse maa kasutuse ja hoonete eest tasutavaid summasid ei arvutatud eraldi välja, vaid need määrati kindlaks protsendina kogu müügihinnast.
(115)
Esimesed eelised, mille NEUWOGES tehingust sai, olid seega rahaline makse […] eurot ja tulu 30 aasta möödumisel BAVARIA makstavast hoonestusõiguse tasust.
7.2.3.1. Muud tegurid
Erastamishüvitis
(116)
Esmalt tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile erastamishüvitisena tasutud rahalisi makseid summas […] eurot tuleb igal juhul arvesse võtta.
(117)
Hoonete ostja ja kinnistute hoonestusõiguse valdajana oli BAVARIA kõnealuste lepingute kohaselt kohustatud tegema selgesõnaliselt ette nähtud jõupingutusi osa korterite võõrandamiseks üürnikele. See kohustus oli lepingus kindlaks määratud, nii et võõrandamist vahendajast ostjale erastamise kaudu oli võimalik AHG eesmärgil tunnustada. Selle seaduse kohaselt oli ettevõtjast ostja kohustatud pingutama selle nimel, et võõrandada võimalikult suur osa, vähemalt aga kolmandik tehinguga ülevõetud korteritest üürnikele (61). Selle kohustuse raames tuli teha ka jõupingutusi, et teavitada üürnikke nende võimalustest ja selgitada välja nende huvi korteriostu vastu. Nende jõupingutuste tegemise ülesanne anti EBV (V osa paragrahvid 1-3) alusel üle NEUWOGESile. Lisaks lepiti kokku, et NEUWOGES saab selle eest hüvitist […] eurot ruutmeetri kohta, nii et koguhüvitis erastamispingutuste eest moodustas […] eurot.
(118)
Esialgu ei plaanitud, et NEUWOGES saab erastamispingutuste eest hüvitist; hiljem erastamispingutuste eest eraldi makstud hüvitis oli algul lihtsalt osa kavandatud müügihinnast (62). Tegelikult ei olnud BAVARIA jaoks mingit mõtet maksta NEUWOGESile hüvitist tegevuse eest, mille vastu BAVARIA-l puudus igasugune majanduslik huvi. AHGst tuleneva võlakergenduse andmine, mis oli seotud erastamispingutuste tegemise kohustusega, oli ainult NEUWOGESi majanduslikes huvides.
(119)
Erastamispingutuste hüvitis arvati hiljem siiski müügihinnast maha ja maksti selle asemel välja eraldi maksena. Põhjus võis olla selles, et kui kõnealune summa oleks jäänud müügihinna osaks, oleks sellele laienenud ETFile ülekandmise kohustus. BAVARIA-lt NEUWOGESile makstud müügihinda vähendati vastava summa võrra. BAVARIA seisukohast ei olnud siin majanduslikult võttes mingit vahet. NEUWOGES sai BAVARIA-lt täpselt sama summa, mille ta oleks saanud, kui eraldi erastamishüvitist ei oleks kokku lepitud. Tegelikult arvestas NEUWOGES erastamismaksed ise müügi- ja tagasirenditehingust oodatava tulu hulka (63).
(120)
Nende maksete arvestamine eraldi hüvitisena, mitte müügihinna osana oli NEUWOGESi jaoks oluline ainult AHG tõttu. Nagu on juba eespool (vt põhjendus 101) selgitatud, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja jätnud AHG tähelepanuta. Asjaolu, et NEUWOGES tegi erastamiseks jõupingutusi ja kulutas selleks ressursse, ei ole käesoleval juhul oluline. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes ei toimi AHG kontekstis, ei oleks erastamispingutusi teinud, mistõttu ei ole võimalik neid ka turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamisel arvesse võtta.
(121)
Seega tuleb BAVARIA-lt NEUWOGESile erastamispingutuste eest makstud hüvitist käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena, mis tuleb müügihinna hulka arvestada, et määratleda müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tulenev finantsmõju tervikuna.
Renoveerimine
(122)
Müügi- ja tagasirenditehingu kohaselt tehtud renoveerimisel oli NEUWOGESi jaoks lisanduv finantsmõju. Tuleb meenutada, et renoveerimiskulud olid otseselt seotud BAVARIA maksega NEUWOGESile vastavalt EBV-le, mis tulenes investeeringute kogumahu arvestusest, millest on maha arvatud kulud, sealhulgas renoveerimiskulud (vt põhjendus 109). Teiste sõnadega: mida suuremad renoveerimiskulud, seda kõrgem ostuhind. Alternatiivse tehinguarvestuse korral, mille puhul lähtuti väiksemast üürist, madalamast indekseerimisest ja seega tunduvalt madalamatest rendimääradest, oli ostuhind sel põhjusel ikkagi EBVs kokku lepitud hinnast kõrgem; esmajoones oli selle taga asjaolu, et aluseks võetud renoveerimiskulud olid alternatiivses arvestuses palju väiksemad, kui lõpuks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepiti (64).
(123)
Selle taustal tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile 100 %-liselt kuuluvale tütarettevõtjale BRG-le GPV alusel renoveerimistööde eest tasutud ühekordne makse oli NEUWOGESi esialgsetest hinnangulistest renoveerimiskuludest tuntavalt suurem (65). Kui NEUWOGES oli oma esialgses hinnangus märkinud kuludeks kokku […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta, siis BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel lõpuks renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse moodustas […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta. Teisisõnu ületasid kokkulepitud kulud esialgseid hinnangulisi kulusid […] euro või […] % võrra. Silmatorkavalt suurem kokkulepitud kulude üldsumma alandas märkimisväärselt BAVARIA-lt EBV alusel NEUWOGESile makstud ostuhinda.
(124)
Põhjendust esialgse kuluhinnangu ja kokkulepitud ühekordse makse erinevuse kohta ei esitatud. See on seda üllatavam, et NEUWOGES oli hinnangulisi renoveerimiskulusid keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta nimetanud esialgu üldiselt tavalisteks […] (66). Ka NEUWOGESi esitatud eksperdiarvamuses „Renoveerimine või lammutamine: paneelmajad uutes liidumaades” (edaspidi „Pesteli eksperdiarvamus”) hinnati BRG tehtud renoveerimisega sarnase renoveerimise kuludeks […]-[…] eurot ruutmeetri kohta (67). Hoonete omaniku ja haldajana olid NEUWOGESil renoveerimisvajaduse kohta täpsed teadmised ja on raske mõista, miks seda nii ootamatult alahinnati.
(125)
Renoveerimiskulusid tuleb EBV finantsmõju määramisel arvesse võtta. Esiteks on päevselge, et BAVARIA jaoks ei olnud oluline, millise renoveerimiskulude summa kohta NEUWOGESi tütarettevõtja BRG talle arve esitab, sest kõikide uute renoveerimiskulude kohta tehakse lihtsalt ostuhinnaga tasaarvestus. NEUWOGESil seevastu oli ilmne majanduslik huvi selle suhtes, et BAVARIA sõlmiks BRGga renoveerimistööde lepingu ja et osa müügihinnast arvestataks renoveerimiskulude alla. Viimane kaalutlus põhines asjaolul, et NEUWOGESi tütarettevõtja poolt renoveerimisega teenitud kasumile AHGst tulenev ülekandmiskohustus ei laienenud. Enda hinnangute kohaselt oli BRG (ja järelikult NEUWOGESi) BAVARIAga seotud renoveerimistöödega teenitud kasum […] eurot (68). See kasum kujutab endast NEUWOGESile antud otsest eelist, mida tuleb arvesse võtta. Ka NEUWOGESi juhatus viitas tegelikult müügihinna põhjendamiseks BRGga sõlmitud renoveerimistööde lepingule (69).
Rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(126)
Rendiga seoses tuleb siinkohal lähemalt vaadelda NEUWOGESi väidet, et esimese 30 aasta jooksul ei pea BAVARIA de facto makseid tegema, sest kapitaliseeritud rent sisaldus müügihinnas. Küsimus, kas renti makstakse igal aastal või kapitaliseeritud ettemaksena, ei ole käesoleva hindamise seisukohast kuigi oluline. Ei ole mingeid märke sellest, et niisugune kokkulepe oli ebamõistlik; see väljendas lihtsalt NEUWOGESi eelistust saada likviidsus eelnevalt kätte.
(127)
Lõpuks ei tasu unustada, et BAVARIA on ka pärast GVV lõppemist kohustatud maksma renti hoonetealuse maa kasutuse eest. Alates 1. jaanuarist 2029 peab BAVARIA tasuma kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest. Ülejäänud perioodi eest on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra. Kui lähtuda lihtsuse huvides sellest, et elukallidusindeks ei kõigu, tuleks nende tulevaste maksete nominaalväärtuseks arvestada […] eurot. Üldhinnangus tuleb kõnealuste tulevaste maksete 1998. aasta suhtes ajaldatud väärtust käsitleda samuti osana NEUWOGESi saadud eelisest.
7.2.3.2. Järeldused
(128)
Siinkohal tuleb meenutada, et eelnenud analüüsi eesmärk oli selgitada võimalikult täpselt välja EBV finantsmõju NEUWOGESi jaoks. Analüüsist nähtub, et NEUWOGESi saadud olulised eelised hõlmavad järgmist:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
7.2.4. GVV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(129)
GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise eest. NEUWOGESil on õigus kogu korterite ja äripindade üürileandmisest saadavale tulule. Vastutasuks peab ta maksma omanikule (BAVARIA) kindlat igakuist renti, mille kindlaksmääratud summa on […] eurot kuni renoveerimistööde lõpetamiseni ja […] eurot sellele järgneval perioodil (GVV paragrahv 3). Lepinguperiood on 30 aastat arvates renoveerimistööde lõpetamisest (paragrahvi 2 lg 1). Igakuine rent on indekseeritud […] %ga aasta kohta (paragrahvi 4 lg 2). Järgneva analüüsi eesmärk on määrata kindlaks GVV finantsmõju NEUWOGESi jaoks.
7.2.4.1. Taust (arvutused)
(130)
Igakuine rendimakse saadakse ruutmeetri kohta oodatava netoüüri ja kuu - millest arvatakse maha haldus- ja hoolduskulud ning üüri saamata jäämise risk - korrutamisel olemasolevate ruutmeetrite arvuga (70). Põhieeldused hõlmavad seega oodatavat netoüüri ruutmeetri ja kuu kohta ning oodatavaid kulusid. GVVs lähtusid pooled netoüürist […] eurot ruutmeetri kohta pärast renoveerimist ja kuludest […] eurot ruutmeetri kohta; igakuise rendimakse suuruseks määrati vastavalt […] eurot ruutmeetri kohta (71).
(131)
Nende konkreetsete näitajate kindlaksmääramisel, mis lõpuks GVVsse lisati, oli NEUWOGESil valikuvõimalus (72). Ta võis enda lepinguperioodi jooksul tasutavad igakuised maksed ja müügitulu erineva üürisumma või kõrgema indekseerimise kehtestamise kaudu täpselt kindlaks määrata (73). Kindla rendimakse määramise kaudu (näiteks erinevate üürisummade, erineva indekseerimise ja erinevate kulude määramise teel) suurema või väiksema riski võtmise ja müügihinnana saadud likviidsuse vahel oli otsene korrelatsioon. Nii näiteks oleks BAVARIA tehtud alternatiivse arvutuse alusel, kus aluseks võeti indekseerimine 2,0 %, üürisumma […] eurot ja seega rendihind […] eurot, olnud igakuine rendisumma […] euro asemel […] eurot (74). Iseenesestmõistetavalt oleks ka müügihind väiksemaks kujunenud.
7.2.4.2. Finantsmõju analüüs
Üldised kaalutlused
(132)
GVV finantsmõju määramisel NEUWOGESi jaoks tuleb arvesse võtta kahte kaalutlust. Esiteks arvutatakse rent ruutmeetri põhjal. Kuna BAVARIA müüs mõned korterid pärast lepingu sõlmimist ära, muutus ruutmeetrite koguarv algselt […]st 1999. aastal […]ni, 2000. aastal […]ni ja 2001. aastal […]ni. Pärast 2001. aastat jäi see näitaja muutumatult […] ruutmeetri juurde. Oma märkustes võttis NEUWOGES prognoositud finantsvoogude arvutamisel aluseks kõnealuse järk-järgult väheneva ruutmeetrite arvu. Kuna oluline on aga üksnes eelnev perspektiiv, ei oleks NEUWOGES tohtinud oma arvutuste aluseks olevat ruutmeetrite koguarvu vähendada tegelikult müüdud ruutmeetrite arvu võrra, vaid nende ruutmeetrite arvu võrra, mille edasimüümisest ta 1998. aasta alguses lähtus. Seepärast ei tugine järgnev analüüs NEUWOGESi märkustes esitatud arvnäitajatele; pigem võetakse aluseks näitajad, millest NEUWOGES lähtus oma esialgses kasumiprognoosis, nimelt järkjärgulisest vähenemisest […] ruutmeetrilt 2003. aastaks […] ruutmeetrini. Teiseks: et selgitada välja lepingu sõlmimise hetkel oodatav lepingu finantsmõju NEUWOGESi jaoks, tuleb tulevased tulud ja kulud diskonteerida, mis nõuab diskontomäära kindlaksmääramist. Kooskõlas oma esialgse kirja ja NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsidega võtab komisjon aluseks diskontomäära 5 % aastas (75).
NEUWOGESi rahavoogude analüüside usaldusväärsus
(133)
Enne GVV sõltumatut majandusanalüüsi on vaja kõigepealt kommenteerida NEUWOGESi esitatud rahavoogude järelanalüüse, mille eesmärk on näidata, millised oleksid olnud ettevaatliku ja turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja eelootused GVV kaudu tekkiva rahavoo suhtes. NEUWOGES väidab, et GVV puhul oleks võinud realistlikke eelnevaid eeldusi aluseks võttes - tema arvates olid nendeks üüri tõstmine […] % aastas, kulude indekseerimine […] %ga aastas ja tühjalt seismine […] % - oodata negatiivset kogurahavoogu nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (76). Edasi väidab NEUWOGES, et GVV oleks ainult väidetavalt ebarealistlike eelnevate eelduste korral - üüri tõstmine […] % aastas, tühjalt seismine […] %, stabiilsed kulud - toonud positiivse väärtuse nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (77). NEUWOGESi arvates oli seega algusest peale selge, et ainuüksi rendi teenimiseks tuleb läbi suruda üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kusjuures kulude suurendamiseks ei oleks ruumi jäänud.
(134)
Sellega seoses tuleb märkida, et kulude suuruse puhul toetub NEUWOGES eeldustele, mis on väheveenvad (kulude lähtetase on kõikides NEUWOGESi esitatud analüüsides identne). Sõlmitud GVV aluseks olevates arvutustes lähtutakse kogukuludest (haldamine, hooldus, üüri saamata jäämise risk), mis moodustavad ligikaudu […] % üürisummadest, NEUWOGESi rahavoogude analüüsides aga vähemalt […] %-lisest kulutasemest (pärast renoveerimist) ([…] % üüri saamata jäämise risk, […] % haldamine ja hooldus). Isegi kui jätta kõrvale üüri saamata jäämise järsk kasv ([…] %-lt […] %ni), tuleb ülejäänud kulude puhul täheldada ikkagi tõusu […] %-lt […] %ni üürisummadest. NEUWOGESi märkustest ei leia sellele tõusule piisavat põhjendust. NEUWOGES märgib hoopis, et väärtus […] % ([…] eurot ruutmeetri kohta) on vahetult moderniseerimisele järgneval ajal põhjendatud, ent seejärel peab see igal aastal suurenema […] % võrra aastas (78). Ka turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses, mille NEUWOGES enne müüki tellis, lähtuti kogukulude tasemest (kaasa arvatud üüri saamata jäämise risk) (79) vahemikus […]-[…] % (1997. aasta eksperdiarvamus). Kuna eksperdiarvamuses ei ole täpselt märgitud, millise protsendimääraga saamata jäänud üüri puhul arvestatakse, ei ole võimalik välja selgitada, mis ulatuses muude kuludega seoses aluseks võetud eeldused NEUWOGESi eeldustest erinevad. Igal juhul on NEUWOGESi praegu aluseks võetud muud kulud suuremad, isegi kui eeldada, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oleks üüri saamata jäämise risk olnud […] %. Selle taustal ei ole võimalik NEUWOGESi rahavoogude analüüsidega nõustuda ja neid tuleb kulude […] % suurust lähtetaset aluseks võttes - ilma üüri saamata jäämise riskita - korrigeerida (80).
(135)
Sellega seoses tuleb veel märkida, et NEUWOGESi väide, et ainuüksi rendimäära tõusu korvamiseks tuleb läbi suruda üüri tõstmine […] % võrra, ei vasta tõele. Kuna rendimäär arvutatakse protsendina esialgsest koguüürist (siinsel juhul […] %), võimaldaks üüri tõstmine […] % võrra tasakaalustada nii rendimäära tõusu kui ka kulude suurenemist […] % võrra. Stabiilsete kulude puhul piisaks üüritasu suurenemise korvamiseks juba väiksemast rendimäära tõstmisest. Tegelikult aitaks rendimäära kerkimist küllaldaselt kompenseerida üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kui võtta aluseks üüri saamata jäämise risk […] % ja muus osas stabiilsed kulud. Igasugust seda ületavat suurenemist võiks NEUWOGES kasutada kasvavate kulude tasumiseks või kasumi teenimiseks.
Finantsmõju analüüs
(136)
Lepingu sõlmimise ajal tegi NEUWOGES ise nominaalse rahavoo analüüsi (81). Analüüsis lähtus ta sellest, et tema enda kulud (haldamine, hooldus) kasvavad aastas […] % võrra, et ta suurendab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra, et tühjalt seismise määr […] % säilib ja et […] % korteritest müüakse üürnikele. Selle põhjal ootas NEUWOGES GVVst tulenevat nominaalset rahavoogu […] eurot 30aastase perioodi jooksul.
(137)
Ametliku uurimismenetluse käigus ei leitud tõendeid, mis lubaksid oletada, et nimetatud arvutused tehti teadlikult liiga optimistlike ootuste alusel. Puuduvad viited selle kohta, et NEUWOGESi esindajad, kes esitasid need arvnäitajad NEUWOGESi nõukogule, tegid seda teadmisega, et need on ebaõiged. Tegelikult tundub, et NEUWOGES ei väidagi, nagu oleks tema juhatus nõustunud poliitilistel põhjustel teadlikult kahjumliku tehinguga, vaid pigem, et majandusliku mõju hindamisel tehti valearvestusi (mida NEUWOGESi arvates turumajanduse tingimustes tegutseval ettevõtjal ei oleks juhtunud) (82).
(138)
Sellele vaatamata on vaja uurida, kas ootused olid tõesti sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks oma otsuses nendele tuginenud. Sellega seoses tuleb märkida, et NEUWOGESi arvates oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lähtunud üüri tõstmisest vaid […] % aastas, üüri saamata jäämise riskist […] % ning haldus- ja hoolduskulude kasvust […] % (83). Neid eeldusi aluseks võttes oleks kogu rahavoog NEUWOGESi väitel nominaalsummas -[…] eurot ja diskonteeritult -[…] eurot, kusjuures määrav oleks eelkõige enam kui seitse korda suurem saamata jäänud üür.
7.2.4.3. Turuga seotud ootused
(139)
Kõigepealt tuleb osutada dokumentidele, mis annavad ettekujutuse mõlema tehingus osalenud poole tegelikest ootustest. Esmajoones võib nõukogu 16. detsembri 1997. aasta koosoleku protokollist lugeda, et NEUWOGESi juhatus liigitas tehinguga seotud riskid jõukohasteks (84). Edasi ilmneb protokollist, et NEUWOGES tugines oma tegevuses arvutustele, mis lähtusid üüri tõstmisest […] % võrra iga kolme aasta järel, kulude kasvust (ilma üüri saamata jäämise riskita) […] % ja üüri saamata jäämise riskist […] % (85).
(140)
Enne lepingute allkirjastamist konsulteeris NEUWOGES audiitorfirmaga Nordrevision, kelle hinnangul vastas üüri tõstmine […] % küll üldisele inflatsioonimäärale, kui oli vaevu realiseeritav (86). Peale selle oli Nordrevision seisukohal, et kulude lähtetase (arvutustes tugineti hinnangulistele kuludele, mis moodustavad […] % üürist) oleks realistlik, kui eeldada tühjalt seismise nullmäära, kuid vajalik on kulude indekseerimine vastavalt rendi indekseerimisele (87).
(141)
BAVARIA lähtus omakorda sellest, et kui pidada silmas Neubrandenburgi elanike arvu eeldatavalt muutumatut arengut (sest seal asusid tegutsema erinevad suured teenuseosutajad) (88) ja hoonete head asukohta, on oodata väga madalat tühjalt seismise määra (89). Lisaks võttis ta aluseks selle, et üüri on võimalik tõsta vastavalt rendimaksete indekseerimisele (90).
(142)
Lõpuks osutatakse sellele, et NEUWOGESi enne müüki tellitud 1997. aasta eksperdihinnang turuväärtuse kohta sisaldas andmeid oodatava asjaomase arengu kohta. 1997. aasta eksperdiarvamuses lähtuti kulutasemest […]-[…] %, sealjuures ei esitatud aga andmeid selle kohta, milline protsendimäär võeti üüri saamata jäämise riski aluseks (91).
7.2.4.4. Hinnang
Halduskulud
(143)
Kõigepealt tunduvad ootused haldus- ja hoolduskulude ning lähtetaseme ([…] eurot ruutmeetri kohta või […] % üürisummadest) ning ka oodatava kasvu ([…] % aastas) suhtes põhjendatud. Mis puudutab kulude lähtetaset, siis tuleneb see järeldus NEUWOGESi enda märkusest, et kulud olid vähemalt vahetult renoveerimisjärgseks ajaks arvestatud piisavas suuruses. Teiseks märgiti Pesteli eksperdiarvamuses, et 1997. aastal moodustavad haldus- ja korrashoiukulud keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta; seda on […] eurot vähem, kui arvestati samade kulude suuruseks müügi- ja tagasirenditehingu raames (92). Lõpuks jäid ka eksperdiarvamuses aluseks võetud kulud samasse suurusjärku. Kindlasti tuli lähtuda nende kulude kasvust; eeldatav kasv […] % võrra aastas tundus põhjendatud ja pigem ettevaatlik hinnang. Nordrevision oli teinud ettepaneku juhinduda halduskulude indekseerimisel rendi indekseerimisest; see annab tulemuseks iga-aastase kasvu […] %, seega väiksema kasvu, kui NEUWOGES tegelikult eeldas. Ülejäänud osas on NEUWOGES ise nüüdseks seisukohal, et realistlik oleks olnud oodata suurenemist […] % aastas; see tähendab, et […] % aastas ei olnud kindlasti põhjendamatult madal.
Üüri saamata jäämise risk
(144)
Mis puudutab üüri saamata jäämise riski, siis oli realistlik arvestada üldise üüri saamata jäämisega […] % ulatuses. Esiteks tuleb märkida, et kui Nordrevision lepinguid hindas, siis seda eeldust kahtluse alla ei seatud, kuigi nõustajad väljendasid muud laadi muret seoses üldise majandusolukorra ja Neubrandenburgi kinnisvaraturuga (93). Teiseks tundus, et 1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta ei lähtutud kuigi palju suurematest üüri saamata jäämise riskidest, kuigi täpseid andmeid eeldatava üüri saamata jäämise riski kohta ei esitatud (94).
(145)
Nagu ilmneb BAVARIA otsustusprotsessi käsitlevatest sisedokumentidest, lähtus BAVARIA erinevate suurte teenuseosutajate tegutsema asumise puhul sellest, et Neubrandenburgi elanike arv jääb stabiilseks ja et kõnealused korterid on võimalik pärast renoveerimist peaaegu kõik üürile anda. NEUWOGESi andmetel arvestasid Neubrandenburgi linn ja Mecklenburg-Vorpommerni liidumaa aastatel 1997/1998 tõepoolest elanike stabiilse arvu ja sissetulekute püsiva arenguga.
(146)
Lõpuks ei tohi jätta ka tähelepanuta, et NEUWOGESi juhatus - kes juhtis ettevõtet, mis oli üle 30 % Neubrandenburgi korterite omanik ja kellel olid seega kohaliku kinnisvaraturu kohta põhjalikud teadmised - hindas müügi- ja tagasirenditehinguga seotud riske jõukohasteks ja lähtus enda prognoosides […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist. Ei ole ühtegi põhjust, miks tunnustatud kohaliku kinnisvaraturu eksperdid oleksid oma arvutustes sellele eeldusele tuginenud, kui see oleks olnud nii ebarealistlikult madal, nagu NEUWOGES nüüd väidab.
(147)
Samal ajal tuleb arvesse võtta dokumente, mille NEUWOGES esitas seoses küsimusega, kas kõnealusel kinnisvaraturul (Ida-Saksamaa paneelelamud) ettevaatlikult tegutsev osaleja oleks oodanud kõrgemat tühjalt seismise määra, kui asjaomased dokumendid pärinevad müügi- ja tagasirenditehingule eelnenud ajast. Saadud eksperdiarvamustest esitati enne kõnealuste lepingute sõlmimist ainult Pesteli eksperdiarvamus. Sealjuures tuleb tähele panna, et Pesteli eksperdiarvamus käib kogu Ida-Saksamaa kohta ega võta arvesse Neubrandenburgi konkreetseid kohalikke olusid, mis piirab käesolevas kontekstis tema tõendusjõudu. Eksperdiarvamuses loetletakse Ida-Saksamaa kinnisvaraturu mõningaid üldisi probleeme, kuid see eksperdiarvamus üksinda ei anna piisavalt tõendeid selle kohta, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks investeerimisotsuse tegemisel lähtunud […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist.
Üüritasud
(148)
Üüritasudega seoses tuleb kõigepealt märkida, et NEUWOGES ei pea pärast renoveerimist oodatavat üüri liiga kõrgeks. Pigem väidab ta, et üüritasusid ei olnud võimalik oodatud määral tõsta. LG Rostocki seisukoha põhjal, et GVVs aluseks võetud keskmine üür […] eurot ruutmeetri kohta jäi kohaldatava üüritasude ülevaate (95) vahemikku, võib järeldada, et üüri esialgne keskmine suurus oli arvutatud realistlikult.
(149)
Kui vaadelda kokkulepitud rendi indekseerimist, siis ei ole otseseid tõendeid selle kohta, millisest keskmisest üüri tõstmisest 1998. aastal üldiselt lähtuti. Nordrevision märkis vaid, et esialgu aluseks võetud […] % aastas vastas üldisele inflatsioonimäärale, Neubrandenburgis aga ei ole see tõenäoliselt realiseeritav (96). Asjaolu, et NEUWOGES nõustus lõpuks indekseerimisega „ainult” […] % ja lähtus sellest, et ta suudab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra (või […] % aastas) tõsta, tundub rääkivat selle kasuks, et ta võttis seda hoiatust arvesse. Eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta ei sõnastatud selgeid ootusi üüri tulevase tõstmise kohta. Sellegipoolest tuleb märkida, et kuna turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei sisaldanud sõnaselgeid eeldusi inflatsiooni ja üüritasude arengu kohta, lähtuti nendes ilmselt üüri kasvu ja üldise inflatsiooni (mis oli eelnevatel kümnenditel olnud ligikaudu 3,5 %) koosliikumisest (97). LG Rostock oli seisukohal, et kui pidada silmas lepingute sõlmimisele eelnenud 28 aasta keskmist iga-aastast inflatsioonimäära 3,52 %, oli indekseerimine põhjendatud (98). Lisaks märkis kohus, et üüritasude 30 aasta arengut on loomulikult raske prognoosida, aga tema ei leia, et rendi indekseerimise ja üüritasude oodatava arengu suhe oleks silmatorkavalt ebaproportsionaalne.
(150)
NEUWOGESi esitatud Pesteli eksperdiarvamus ei sisalda andmeid Ida-Saksamaa kinnisvaraturu osalejate tegelike ootuste kohta ega konkreetseid andmeid Neubrandenburgi kohta. Sellele vaatamata on selles viidatud, et Ida-Saksamaa kinnisvaraturg oli potentsiaalselt küllalt probleemne. Esitatud lisafaktide taustal ei ole Pesteli eksperdiarvamus aga piisav tõendamaks, et kokkulepe indekseerida rendimakseid […] %ga aastas ja ootus suruda igal aastal läbi üüritasude tõstmine […] % võrra oleksid olnud ebamõistlikud.
Lepinguperiood
(151)
Kui heita viimaks pilk lepinguperioodile, siis väitis LG Rostock, et teatud rendilepingutele on pikad lepinguperioodid (kuni 30 aastat) iseloomulikud ja et kõnealuse lepingu taoline leping ei ole seega ebatavaline (99). 30aastane lepinguperiood kätkes endastmõistetavalt küll teatud riske, kuid pakkus ka stabiilse kasumi teenimise võimalust ja suurt kindlustunnet oodatavate kulude suhtes. Lisaks tähendas pikk periood ka seda, et ostja investeeringute amortiseerimiseks vajalikud igakuised rendimaksed kujunesid väiksemaks või et müügihind oli sama suurte rendimaksete juures kõrgem kui lühema lepinguperioodi korral (100). Selles valguses vaadates ei tundu 30aastase perioodi kokkuleppimine ebamõistlik.
7.2.4.5. Järeldus
(152)
Seetõttu ei saa ootusi, mida NEUWOGES oma esialgses arvestuses väljendas, vaadelda ebarealistlikena. Esitatud dokumentide põhjal võis NEUWOGES seega igati oodata, et ta hakkab GVV raames kasumit teenima. Kui oodatav nominaalne kasum diskonteeritakse asjaomase ajahetkeni (1998. aasta algus), selgub, et NEUWOGESi otsuse aluseks oli eeldus, et GVV rahaline väärtus on […] eurot.
7.2.5. Üldhinnang
(153)
Komisjon on juba järeldanud, et EBV ja GVV on ühe ja sama seotud tehingu osad. Et teha kindlaks tehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks, tuleb seega mõlema lepingu rahalised väärtused kokku liita. Meeldetuletuseks: NEUWOGES võis oodata EBV alusel järgmisi eeliseid:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
(154)
Lisaks, nagu on kindlaks tehtud punktis 7.2.4, tuli NEUWOGESi realistlikke ootusi aluseks võttes määrata GVV väärtuseks diskonteeritud nüüdisväärtus […] eurot. Seega oli müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks […] eurot.
7.3. VÕRDLUS TEISTE TEHINGUVÕIMALUSTEGA
(155)
Et oleks võimalik välja selgitada, kas NEUWOGESi ja BAVARIA sõlmitud müügi- ja tagasirenditehing vastab lepingutele, mille kasuks oleks otsustanud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, tuleb selle tehingu väärtust võrrelda teiste tehinguvõimaluste väärtusega. Kui NEUWOGESil oleks olnud majanduslikust aspektist soodsam alternatiiv, ei saaks müügi- ja tagasirenditehingu kasuks otsustamist pidada tegutsemisvõimaluseks, mille oleks valinud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(156)
Sellega seoses tuleb märkida, et renoveerimata hoonete üürileandmine või koguni lammutamine ei oleks ilmselt olnud sobilikud alternatiivid. Esmajoones oleks üürileandmine ilma renoveerimiseta andnud ainult piiratud tulu. Lisaks oli selge, et renoveerimata hooneid ohustab tühjalt seisma jäämine rohkem kui renoveeritud hooneid (101). Seega puuduvad usaldusväärsed faktid, mis lubavad järeldada, et renoveerimata hoonete edasisel väljaüürimisel oleks saanud arvestada suurema kasumiga, kui oli oodata müügi- ja tagasirenditehingust. Lammutamine ei oleks toonud tulu, vaid oleks olnud seotud lammutamiskuludega. Seega poleks ka see olnud tol ajal (1997/1998) kõlblik alternatiiv.
7.3.1. Laenu abil rahastamine kui võimalik valik
(157)
Esimese võimaliku alternatiivina oleks kõne alla tulnud laenu abil rahastamine. Kui NEUWOGES oleks rahastanud kõnealuste hoonete renoveerimist laenu abil, oleks tal osaliselt olnud võimalik teenida samasugust kasumit nagu müügi- ja tagasirenditehingu puhul. Esmajärjekorras oleks ta saanud renoveeritud hooned üürile anda ja teenida sellega korralikku tulu. Peale selle oleks ta erinevalt müügi- ja tagasirenditehingust jäänud hoonete omanikuks.
(158)
On siiski ilmselge, et laenu abil rahastamisel oleks olnud ka teatud puudusi. Esiteks oleks NEUWOGES pidanud 30 % investeerimismahust eraldama enda omakapitalist, kui NEUWOGES oli seisukohal, et tuleb säilitada 30 %-line omakapitali osatähtsus (102). 1997. aasta lõpus arutas NEUWOGESi nõukogu võimalust vähendada omakapitali osatähtsust, et võimaldada suuremaid investeeringuid. Juhatus lükkas selle ettepaneku siiski majanduslikult ebasoovitatavana tagasi, kuna see oleks toonud kaasa vastuvõetamatult suure võlakoormuse (103). Juhatus selgitas seda nii: „Omakapitali osatähtsuse vähendamine 30 %-lt 25 %ni ei oleks soovitatav (võlakoormuse tase) (104)”. NEUWOGESi nõukogu liige Räuber märkis lisaks: „Ettevõtte seisukohast ei ole omakapitali osatähtsuse vähendamine mõeldav. Ettevõtte kohustused tuleb täita (105)”. […] euro suuruse renoveerimisinvesteeringu rahastamiseks oleks NEUWOGES pidanud seega eraldama omakapitalist […] eurot. On väga kaheldav, kas selline omakapitali summa oleks kohe võtta olnud. Nõukogu protokollist nähtub, et 1998. aasta investeeringute võimalik kogumaht (kaasa arvatud laenud) oli ligikaudu […] eurot ja et see summa oli juba planeeritud teiste projektide jaoks (106). Seega oli selge, et NEUWOGES oleks saanud renoveerimistöid laenu abil rahastada ainult juhul, kui ta oleks loobunud teistest projektidest.
(159)
Vastupidiselt laenu abil rahastamisele oli müügi- ja tagasirenditehingu eelis see, et NEUWOGESil ei olnud tarvis kasutada omakapitali, vaid ta sai selle asemel isegi likviidsust juurde ja peale selle oli tagatud hoonete renoveerimise täielik rahastamine.
(160)
Kõiki neid kaalutlusi arvesse võttes ei saa lugeda tõendatuks, et laenu abil rahastamine oleks olnud võimalik või - kui see olekski olnud võimalik - et see oleks olnud NEUWOGESi jaoks soodsam kui tehing BAVARIAga. Kuna NEUWOGESil ilmselt puudus laenu saamiseks vajalik omakapital ja ta võis lisalikviidsust kasutada teiste investeeringute rahastamiseks, viib see pigem järelduseni, et otsus müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja laenu abil rahastamise vastu oli mõistlik.
7.3.2. Otsemüük kui võimalik valik
(161)
Teine tõsiselt võetav valikuvõimalus oleks olnud hoonete ja kinnistu otsemüük. Otsustav küsimus on siinjuures, kas selline müük oleks olnud soodsam.
7.3.2.1. Hinnang turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste põhjal
(162)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks eelistega, mida oleks andnud otsemüük, on keskne küsimus, millise hinna oleks NEUWOGES tavamüügist saanud. Siin etendavad teatud rolli mõlemad turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused aastatest 1997 ja 2007.
(163)
Mõlemad eksperdiarvamused tellis NEUWOGES, et lasta hinnata kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) väärtust 1997. aastal. Ühe eksperdiarvamuse koostas 1997. aastal ettevõtte enda ekspert, teise 2007. aastal tagasiulatuvalt sõltumatu ekspert. 1997. aasta eksperdiarvamuses arvestati hinnaks […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses aga […] eurot (107). Mõlemas eksperdiarvamuses hinnati hooneid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) ja kinnistuid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) eraldi. Mõlemad eksperdiarvamused tuginevad põhiliselt samale meetodile (tulumeetod).
(164)
Kuna 2007. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta koostati alles pärast müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist, ei saa see olla komisjoni arvates usaldusväärne alus objektide 1997. aasta väärtuse hindamisel vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Otsuse tegemisel selle kohta, kas ta peaks BAVARIAga müügi- ja tagasirenditehingu sõlmima, ei olnud NEUWOGESil ju võimalik tugineda 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamusele.
(165)
Komisjoni vaatenurgast ei saa aga ka 1997. aasta eksperdiarvamust turuväärtuse kohta kasutada usaldusväärse näitajana kinnisvara 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Nagu ametliku uurimismenetluse käigus kindlaks tehti, oli NEUWOGESi juhatus täiesti teadlik sellest, et 1997. aasta eksperdiarvamust ei saanud kõnealuste lepingute sõlmimise hetkel hinnangu usaldusväärseks aluseks pidada. Selle kohta annavad teavet järgmised tähelepanekud.
a)
Üüritasud
1997. aasta eksperdiarvamus lähtus üüritasust vahemikus […]-[…] eurot ruutmeetri kohta. Samal ajal oli alates 1. jaanuarist 1998 kehtivas ja 1997. aasta andmetel põhinevas Neubrandenburgi linna esimeses üüritasude ülevaates märgitud renoveeritud korterite keskmiseks üüritasuks 3,90-4,38 eurot ruutmeetri kohta. Neubrandenburgis tegutseva suure kinnisvaraettevõtjana oli Neubrandenburgi keskmine üüritasu NEUWOGESile kindlasti teada. Kinnisvara hindamisel sai NEUWOGES seega nendele andmetele tugineda. Müügi- ja tagasirendilepingus oli renoveerimisjärgsel ajal (seega alates 1999. aastast, st kaks aastat pärast seda, kui koguti esimese üüritasude ülevaate aluseks olnud andmed) tegelikult ette nähtud üür keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis kattus ka üüritasude ülevaatega.
b)
Renoveerimiskulud
1997. aasta kevadel, mil turuväärtuse kohta koostati eksperdiarvamust, kus lähtuti renoveerimiskulude kogusummast […] eurot, teatas NEUWOGESi juhatus samal ajal (1997. aasta märtsis) BAVARIA-le saadetud kirjas, et ta arvestab renoveerimiskuludeks […] eurot. Seega teadis NEUWOGES ilmselgelt väga hästi, et vajalikud renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses suuresti alahinnatud. BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel kinnisvara renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse oli isegi tunduvalt suurem ([…] eurot), mida tuleb hinnata kaudse tõendina selle kohta, et NEUWOGES oli BAVARIAga lepingute sõlmimise ajal teadlik, et renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses ligikaudu 10 miljoni euro võrra väiksemaks hinnatud.
c)
Järelejääv kasutusaeg
1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta lähtuti kavandatud renoveerimist silmas pidades üldisest järelejäävast kasutusajast […]-[…] aastat. Siinkohal tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses väikeseks hinnatud renoveerimiskulud ei ole ilmselgelt kokkusobivad eeldusega, et renoveerimine pikendab tuntavalt hoonete kasutusiga.
d)
Kinnistute väärtus
Tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses jäeti kõnealuste hoonete hindamisel tähelepanuta väärtust vähendavad tegurid (seevastu 2007. aasta eksperdiarvamuses võeti need arvesse). Nende tegurite hulka kuuluvad muu hulgas olemasolev infrastruktuur, mida ei ole võimalik liigutada või eemaldada (heitveesüsteemid, torustik), või ka kinnistu ebasoodne kuju. Üldjuhul on selle tagajärjeks väärtuse vähenemine. Kinnistute omanikuna pidid need tegurid NEUWOGESile teada olema. Järelikult pidi ta ka teadma, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oli kinnistute väärtus hinnatud liiga suureks.
(166)
Kokkuvõttes võib märkida, et on tõendatud NEUWOGESi teadlikkus sellest, et mõned 1997. aasta eksperdiarvamuse aluseks olevatest kesksetest eeldustest ei pidanud eelkõige seoses renoveerimiskuludega paika. Komisjon teeb seega järelduse, et 1997. aasta eksperdiarvamus ei anna usaldusväärseid andmeid objektide 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele.
(167)
Lisaks on komisjon seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes oleks leidnud end NEUWOGESi olukorras, oleks asjaomasel ajal NEUWOGESile teadaoleva teabe alusel jõudnud kinnisvara väärtuse eelhindamisel tõenäoliselt tulemusteni, mis oleksid olnud 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamuse omadele väga sarnased. Nii nagu seda 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses tehti, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras tuginenud saadava üüri eelootustes asjaomasele üüritasude ülevaatele, arvestanud renoveerimiskulude summaks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepitud summale lähedasema summa ja kohandanud kinnistute väärtust talle teadaolevaid väärtust vähendavaid tegureid arvesse võttes. Peale selle oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras võtnud kavandatud renoveerimistööde ja võrdlusandmete valguses (nagu tehti ka 2007. aasta hinnangus) hoolikalt vaatluse alla järelejääva kasutusaja, nii et võib mõistlikult eeldada, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras lähtunud järelejääva kasutusaja kohta hinnangu andmisel näitajatest, mis on 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses antud hinnangutele lähemal.
(168)
Komisjon on seega seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras arvestanud objektide väärtuseks enne müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist mõistlikult ligikaudu […] eurot (nagu seda tehti ka 2007. aasta eksperdiarvamuses).
7.3.2.2. Otsemüügi ning müügi ja tagasirentimise valikuvõimaluste võrdlus
(169)
Meeldetuletuseks: müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks oli […] eurot. Eelnevalt esitatud analüüs näitas seevastu, et NEUWOGES oleks realistlikult tohtinud lähtuda objekti väärtusest summas […] eurot, mis on ainult […] % müügi- ja tagasirenditehingu väärtusest suurem. See väike erinevus ei tähenda siiski, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks vältimatult valinud otsemüügi.
a)
Esiteks ei tohi tähelepanuta jätta, et kõnealune otsemüügi võimalus puudutas hoonete ning vastavate kinnistute müüki, ent BAVARIA ostis üksnes hooned ja omandas 75 aastaks ainult hoonestusõiguse hoonetealuse maa kasutuse eest. Kinnistud kui sellised jäid NEUWOGESi omandiks. Ainult kinnistute väärtuseks oleks NEUWOGES arvestanud […] eurot (nagu ka 2007. aasta eksperdiarvamuses). Küll on aga keeruline täpselt hinnata seda väärtust, mis jäi NEUWOGESile seetõttu, et ta ei müünud kinnistuid, vaid seadis neile ainult hoonestusõiguse. Lähtuda tuleb siiski sellest, et kinnistute omandiõiguse jäämine NEUWOGESile õigustas veidi väiksemat tehinguhinda.
b)
Teiseks tuleb märkida, et on teatud kahtlusi, kas hinda, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESiga samas olukorras eeldanud oleks, oleks ka tegelikult olnud võimalik saada. Ainuke konkreetne ostupakkumine, mille kohta NEUWOGES teabe esitas, tuli ettevõttelt Felske-Immobilien, kes pakkus hinnaks ilmselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis oleks teinud ostuhinnaks kokku […] eurot (108). See pakkumine oli enam kui 1 miljon eurot madalam hinnast, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras eeldanud oleks.
c)
Kolmandaks arvestas NEUWOGES GVV raames oodatava kasumi hindamisel ekslikult kasumiga ainult kuni 2027. aastani (k.a). Kuna GVV periood oli aga 30 aastat alates renoveerimistööde lõpetamisest (st 30 aastat alates 1999. aasta algusest), oleks arvutusse tulnud lisada kasum kuni 2028. aastani (k.a). Hinnangu sellekohasel korrigeerimisel suureneks müügi- ja tagasirenditehingu väärtus.
d)
BAVARIA poolt tulevikus NEUWOGESile makstava rendi nüüdisväärtuse arvutamisel eeldati lihtsuse huvides, et elukallidus ei muutu ja makseid ei ole vaja seega kohandada. Realistlikum on siiski lähtuda elukalliduse üldisest kasvust, nii et tulevikus tasutavad maksed kujunevad tõenäoliselt eeldatust suuremaks. Ka see tooks kaasa lepingu väärtuse suurenemise.
(170)
Nende kaalutluste valguses tuleb järeldada, et majanduslikult oli mõistlik eelistada otsemüügikatsele müügi- ja tagasirenditehingut.
7.3.3. Järeldus
(171)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks teiste valikuvõimaluste väärtusega, tuleb järeldada, et tehing oli kujundatud nii, et ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks sellega nõustunud.
7.4. VÕRDLUSUURING
(172)
Kuna nüüd on võimalik kindlalt väita, et müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja alternatiivsete lahenduste vastu tehtud otsus vastas igati turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele, uuris komisjon ettevaatuse mõttes ka seda, kas tehing vastab teistele lepingutele, mida võis tol ajal asjaomasel turul täheldada, ja kas on muid märke, mis kinnitavad komisjoni järeldust, et müügi- ja tagasirenditehing vastab turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttele.
(173)
Võrreldavate tehingute kohta olemasolev teave hõlmab müügi ja tagasirentimise kokkuleppeid, mille BAVARIA sõlmis kõnealuse meetmega umbes samal ajal. Need lepingud võivad anda tunnistust selle kohta, kas ka teised turuosalised, kaasa arvatud eraettevõtjad, oleksid otsustanud seda liiki müügi- ja tagasirenditehingu kasuks, mida saab võtta kaudse tõendina selle tavapärasuse kohta turul (punkt 7.4.1). Peale selle võivad ka NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus ja võrdlus teiste rahastamistehingutega anda teavet kõnealuse tehingu tavapärasuse kohta turul (punktid 7.4.2 ja 7.4.3).
7.4.1. Näidislepingud
(174)
Võrdlemiseks kasutati lepinguid kolme võrreldava õigustoimingu kohta ([…]). Arvesse saab siiski võtta ainult […]- ja […]-lepingut, sest vaid need sõlmiti ligikaudu samal ajal kui BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline müügi- ja tagasirenditehing. Esmalt tuleb märkida, et mõlemad võrdlustehingud erinevad kõnealusest tehingust lepinguperioodi, fikseeritud rendi indekseerimise ja renoveerimise poolest. NEUWOGES rõhub eelkõige erinevale indekseerimisele ([…]: 1,5 % aastas; […]: kohandamine elukalliduse kasvuga) tõestamaks, et GVV sisaldas sätteid, mis ei vastanud tollal (1997/1998) tavapärastele turutavadele.
(175)
BAVARIA toob oma kinnisvara rendimudeli kasutamise (109) näideteks […]- ja […]-tehingu, mis lubab järeldada, et nende lepingute tingimused määrati kindlaks arvutuste alusel, mis sarnanesid NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu aluseks olevatele arvutustega.
(176)
Nagu on juba eespool kirjeldatud (vt põhjendus 131), oli NEUWOGESil võimalik lepingu parameetreid BAVARIA pakutud rendimudeli raames vabalt valida. Seega oleks NEUWOGES saanud eelistada madalamat indekseerimist või arvata maha suuremad kulud. Tagajärjeks oleks loomulikult olnud väiksem ettemaksesumma. Võib oletada, et see kehtis ka […] ja […] suhtes.
(177)
Kuna lepingupooltel oli võimalik tehingu täpseid parameetreid BAVARIA pakutud mudeli raames ilmselt vabalt valida, ei tundu see, kas NEUWOGESi valitud parameetrid olid identsed parameetritega, mille valisid […]- ja […]-tehingus osalevad pooled, olevat NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu tavapärasuse hindamiseks turul kõige tähtsam. Parameetrite valik oli üksnes osalevate poolte strateegiliste äriliste otsuste tagajärg. Olulisem on asjaolu, et kõik need tehingud põhinesid ühel ja samal tehingumudelil.
(178)
Kuivõrd […]-lepingu ja […]-lepingu aluseks oli sama arvutusmudel, milles olemasolevat teavet silmas pidades ei ole põhjust kahelda, võimaldab see teha järelduse, et tehingumudel, mis oli ka NEUWOGESi tehingu aluseks, oli turul tavapärane. Seejuures on oluline, et kinnisvara rendimudeli valisid ilmselt ühteviisi nii avalik-õiguslikud ([…]) kui ka eraettevõtted ([…]) ja et seda pakkusid nii ettevõtjad, kes tahtsid AHG võlakergendusest kasu saada, kui ka pooled, kellele see seadus ei laienenud.
7.4.2. Pakkumismenetlus
7.4.2.1. Taust
(179)
Nagu on juba selgitatud, ei korraldanud NEUWOGES seoses lõpuks BAVARIA-le müüdud hoone erastamisega igakülgselt avatud, läbipaistvat, tingimusteta ja diskrimineerimiseta pakkumismenetlust. NEUWOGES kutsus algul 72 võimalikku ostjat pakkumust esitama. NEUWOGES väidab, et valis kutse saajad välja enam-vähem juhuslikult ja et seda valikut ei saa pidada turu jaoks tervikuna esinduslikuks. Pärast nende esimeste osalemiskutsete laialisaatmist tekkis edasisi kontakte, sealhulgas BAVARIAga, kellele algul ei kirjutatud.
7.4.2.2. Pakkumismenetluse tulemus
(180)
Saabunud pakkumustest, mille arv ei ole teada, peeti vastuvõetavaks viit (110). Kaks nendest lükati siiski tagasi, sest potentsiaalsed ostjad ei näinud ajapuudusel võimalust täieliku pakkumuse esitamiseks. Lisaks lükati kaks pakkumust tagasi majanduslikel põhjustel. Viies, Felske-Immobilieni esitatud pakkumus lükati tagasi, kuna pakutud hinda peeti liiga madalaks (Felske pakkus hinnaks […] eurot ruutmeetri kohta, mis vastas ostuhinnale kokku […] eurot). Peale viie nimetatu esitati veel kolm pakkumust: üks BAVARIA-lt ja kaks teistelt pakkujatelt, kellele ei olnud pakkumiskutset saadetud. Alustati ka läbirääkimisi ühega kahest teisest pakkujast, kes olid omal algatusel pakkumuse esitanud, kuid ka see pakkumus lükati lõpuks täpsemalt määratlemata majanduslikel põhjustel tagasi (111).
(181)
Pärast läbirääkimiste lõppu pidi lepingud heaks kiitma NEUWOGESi nõukogu. Lepingute esitamisel nõukogule väitis juhatus, et kõrgemat müügihinda ei ole võimalik saada, sest lepingud puudutavad ainult hoonestusõiguse seadmist kinnistutele (mitte otsemüüki), renoveerimistööde tegemine tellitakse BRG-lt ja NEUWOGES jätkab hoonete majandamist veel 30 aastat (112). Vastuseks küsimusele erinevuse kohta 1997. aasta eksperdiarvamusega võrreldes selgitas juhatus taas, et tehingu eest ei ole võimalik kõrgemat hinda saada (113).
7.4.2.3. Hinnang
(182)
Pakkumismenetlust ei saa küll nimetada avatuks, läbipaistvaks, tingimusteta ja diskrimineerimiseta menetluseks, aga see lubab teha teatud järeldusi turul esitatud pakkumiste kohta. Sellega seoses on kõnekas ka asjaolu, et ilmselt laekus terve hulk pakkumusi ilma kutseta. See tõestab, et ka need võimalikud ostjad, kes ei kuulunud 72 ettevõtja hulka, kellega algul ühendust võeti, said pakkumismenetlusest teada ja sellest osa võtta.
(183)
NEUWOGESi hinnang pakkumustele näitab, et BAVARIA pakkumust pidas NEUWOGES tol ajal (1997/1998) parimaks pakkumuseks turul. NEUWOGESi väide, et vähemalt Felske pakkumus oli soodsam, ei pea paika. Felske pakutud hind ([…] eurot) oli küll lõpuks BAVARIA tehtud ettemaksest ([…] eurot) kõrgem, kuid meeles tuleb pidada, et müügi- ja tagasirenditehingut tuleb hinnata tervikuna ja selle koguväärtus ([…] eurot) oli Felske pakutud hinnast suurem.
(184)
Nende kaalutluste valguses tuleb märkida, et pakkumismenetlus ei olnud küll piisavalt kvalifitseeritud, et seda saaks iseenesest võtta tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli parim turul saadaolev pakkumus, kuid see osutab siiski selgelt sellele. Igal juhul ei anna piiratud pakkumismenetlus põhjendatud viidet sellele, et NEUWOGESile oleks tol ajal (1997/1998) esitatud parem pakkumus.
7.4.3. Teised tolleaegsed tehinguliigid
7.4.3.1. Hindamisraamistik
(185)
Abi on sellest, kui uurida kõnealust tehingut teiste sarnast liiki tehingute taustal, mida küsimuse all oleval ajal (1997/1998) turul pakuti.
(186)
Kõnealuse tehingu puhul on tegemist tüüpilise müügi- ja tagasirenditehinguga. Müügi ja tagasirentimise kokkulepped on olemuselt rahastamistehingud. Rendilevõtjalt kinnisvara ostmisega varustab rendileandja rendilevõtjat likviidsete vahenditega või rahastab suuremaid investeeringuid, näiteks vanade hoonete renoveerimist. Et kinnisvara oleks võimalik ettevõtluse või muudel eesmärkidel edasi kasutada, rendib rendilevõtja kinnisvara tagasi, mille kaudu amortiseerub rendileandja investeering rendilepingu perioodi jooksul (osaliselt või täielikult).
(187)
Rahastamistehinguna on müügi ja tagasirentimise kokkuleppel teatud sarnasus pangalaenude ja hüpoteekidega. On aga ka mõningaid olulisi erinevusi, mida ei tohi tähelepanuta jätta. Müügi- ja tagasirenditehing võimaldab müüjal/rendilevõtjal rahastada suuremaid investeeringuid ja saada kohe oma kasutusse likviidsed vahendid, ilma et peaks sõltuma omakapitalist. See tähendab, et omakapitali ja lisaks saadud likviidseid vahendeid on võimalik kasutada teisteks investeeringuteks või rendilevõtja saab teha investeeringuid, mille tarbeks omakapitali puudumise või suure võlakoormuse tõttu tavapärast laenu ei antaks. Kuna ostja/rendileandja peab oma alginvesteeringu refinantseerima ja kasumit teenima, on rendimäär võrreldava pangalaenu intressimäärast üldjuhul veidi suurem (nagu järgnevas punktis lähemalt selgitatakse). Pärast rendilepingu lõppemist peab rendilevõtja kinnisvara kas tagasi ostma või see jääb rendileandja omandiks ja seda saab edasi kasutada. See tähendab, et rendimäär sõltub kinnisvara jääkväärtusest pärast poolte vahel sõlmitud rendilepingu lõppemist. Kuna jääkväärtust on eriti pikaajaliste rendilepingute puhul sageli raske ette näha, on see rendileandja jaoks riskitegur, mis kajastub rendimääras. Sellist riski tavapäraste pangalaenude puhul ei esine ja hüpoteekide puhul esineb seda ainult teatud määral.
(188)
Järelikult ei ole rendimäärad ja laenude/hüpoteekide intressimäärad täielikult võrreldavad. Kui kõrvutada kõnealuse tehingu rendimäära laenude/hüpoteekide tolleaegsete (1997/1998) keskmiste intressimääradega, ei ole võimalik ühetähenduslikult kindlaks teha, kas nõutud rendimäär oli sel ajal (1997/1998) turul tavapärane. Siiski on võimalik hinnata, kas rendimäär oli nii kõrge, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks tehinguga nõustunud.
7.4.3.2. Hinnang
(189)
Kõnealuse õigustoimingu puhul määrati rendimääraks esialgu […] % investeeringute kogumahust aastas. Tasutava summa indekseerimisega […] %ga aastas on rendimäär lepinguperioodi lõpuks […] %, mis vastab keskmisele rendimäärale […] % aastas. Võrdluseks: kui NEUWOGES oleks otsustanud renti mitte indekseerida, oleks see kogu 30aastaseks perioodiks kindlaks määratud […] %na aastas. „Lisatasu” on seega hind otsuse eest mitte maksta kogu lepinguperioodi jooksul stabiilset renti, vaid alguses madalamat ja lepinguperioodi lõpu poole kõrgemat renti.
(190)
Esmalt on vaja meelde tuletada, et LG Rostock hindas rendimäära võrreldes teiste tehingute intressimääradega. Kohus leidis, et hüpoteekide intressimäärade arengut 30aastase perioodi jooksul on küll raske hinnata, kuid kõrgete intressimäärade ajajärkudel tuleb arvestada üle 10 % suuruse intressimääraga. NEUWOGESi nõutud keskmine rendimäär ei olnud seega turul ebatavaline.
(191)
Võrdlemiseks on kasutada ainult väga üldised andmed. Kõikidest Deutsche Bundesbanki 1998. aasta jaanuari kohta kogutud andmetest (kõnealuse õigustoimingu teostamise aeg) võib oluliseks pidada kahte liiki intressimäärasid. Esiteks pakuvad huvi elamukinnistute fikseeritud intressimääraga 10aastaste hüpoteeklaenude intressimäärad, kuna ka NEUWOGES kasutaks laenu tagamiseks eluasemekinnisvara (sõltumata sellest, kas selline laen täidaks kõiki hüpoteegi vormilisi tingimusi). Teiseks võiksid võrdlemiseks sobida ka ettevõtetele ja füüsilisest isikust ettevõtjatele antavate pikaajaliste fikseeritud intressimääraga 500 000 euro kuni 5 miljoni euro suuruste laenude intressimäärad, sest NEUWOGESi võib käsitleda ettevõtjana (hüpoteeke seavad üldiselt pigem eraisikud, kes on ise kinnisvara elanikud ega üüri seda edasi).
(192)
Bundesbanki andmetel oli 10aastaste fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine intressimäär Saksamaal 1998. aasta jaanuaris 6,40 % aastas. Sel ajal liikusid seda liiki laenude intressimäärad aastas tavaliselt vahemikus 6,17 % (vahemiku alampiir) kuni 6,97 % (vahemiku ülempiir). Pikaajaliste fikseeritud intressimääraga laenude keskmine intressimäär oli 1998. aasta jaanuaris 6,35 % aastas ja see muutus vahemikus 5,55 % (vahemiku alampiir) kuni 7,73 % aastas (vahemiku ülempiir). Bundesbank ei teata aga midagi pikaajalise laenu keskmise perioodi kohta. Siiski võib lähtuda sellest, et keskmine periood on kuni 10 aastat ja tõenäoliselt sellest lühem (114).
(193)
NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel Bundesbanki esitatud intressimääradega samal perioodil (st 1998. aasta jaanuaris) antud laenude puhul tuleb arvesse võtta järgmisi aspekte.
-
Keskmine iga-aastane rendimäär on 30aastase lepinguperioodi jooksul […] % aastas. Nagu juba selgitatud, otsustas NEUWOGES omal algatusel maksta lepinguperioodi alguses madalamat renti, mis tasakaalustatakse kõrgema rendiga hilisemal ajahetkel. Sellel otsusel on oma hind: kui NEUWOGES oleks algusest peale otsustanud maksta kindlat renti, oleks ta pidanud maksma ainult määraga […] % aastas (115). Bundesbanki näitajad käivad fikseeritud intressimääraga laenude kohta, st intressimäär on igal aastal sama kõrge. Kui lähtuda sellest, et NEUWOGES oleks suutnud kokku leppida sarnaste maksetingimustega laenu saamises (st alguses madalamad intressimaksed ja lõpupoole kõrgemad), oleks ka sellel olnud oma hind (samadel põhjustel nagu BAVARIA juhtumi puhul) (116). Bundesbanki intressimäärasid tuleks seetõttu võrrelda muutumatu […] % suuruse rendimääraga.
-
Rendimäär on kindlaks määratud 30aastaseks perioodiks. Iga-aastasele indekseerimisele vaatamata oli täiesti võimalik arvutada juba lepinguperioodi alguses välja keskmine rent kogu lepinguperioodiks. Bundesbanki esitatud hüpoteeklaenude intressimäärad on fikseeritud ainult 10 aastaks (nagu eespool selgitatud, ei ole teada, milliseks perioodiks olid ettevõtete intressimäärad kehtestatud; siiski võib lähtuda sellest, et see periood ei ületa 10 aastat). Kõige paremini sobiv võrdlusnäitaja oleks 30 aastaks fikseeritud intressimäär. Selliseid andmeid Bundesbank aga ei avalda. Üldjuhul muutuvad fikseeritud intressimääraga laenud perioodi pikenemisel kallimaks. Näiteks Bundesbanki 1998. aasta jaanuarikuiste näitajate kohaselt oli fikseeritud intressimääraga 5aastaste hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 5,85 %, aga 10aastase perioodiga fikseeritud intressimääraga laenude intressimäär oli 6,40 %. Seega võib õigustatult lähtuda sellest, et fikseeritud intressimääraga 30aastase laenu intressimäär oleks olnud palju kõrgem kui Bundesbanki esitatud keskmised intressimäärad 6,35 % või 6,40 %.
-
Bundesbank esitab nii keskmise määra kui ka vahemiku, mille aluseks on suur hulk 1998. aasta jaanuaris Saksamaal sõlmitud laenulepinguid. NEUWOGESile määratud rent kajastab kaudselt tehinguga seotud riski BAVARIA jaoks. BAVARIAt ohustas kõige enam krediidirisk, st oht, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks või ei suuda muul põhjusel enam oma nõutava rendi maksmise kohustust täita. Pank oleks enne laenu andmist samuti NEUWOGESi krediidivõimet hinnanud. Väiksema krediidivõimega (või panga jaoks suurema krediidiriskiga) kliendid peavad maksma suurema riski tasakaalustamiseks üldjuhul kõrgemat intressimäära (117). Nagu on kirjeldatud punktis 7.3.1, olid NEUWOGESil uute laenulepingute sõlmimiseks ainult piiratud võimalused, kui arvestada tema üsnagi suurt võlakoormust ja asjaolu, et tema omakapital oli seotud teiste investeerimisprojektidega. Kui pank oleks siiski valmis olnud NEUWOGESile laenu andma, oleks ta neid aspekte intressimäära kehtestamisel arvesse võtnud. Kui suurte võlgadega ettevõtjad suudavad investeeringutesse kaasata vaid vähe omakapitali, siis on nendele antavate laenude intressimäärad kõrgemad. Sel põhjusel peavad NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel turul pakutavate laenude intressimääradega olema tähelepanu keskmes Bundesbanki vahemiku kõrgemad määrad (118).
-
Nagu juba osutatud, peab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja oma alginvesteeringu (siinsel juhul eelkõige hoonete ostuhinna ja renoveerimiskulud) refinantseerima. Intressimäär, mida ta peab omaenda refinantseerimise eest maksma, sõltub erinevatest aspektidest, näiteks tema suurusest, võlgadest ja portfellis olevast kinnisvarast. Intressimäär on siiski üksnes lähtepunkt, sest müügi ja tagasirentimisega tegelevale ettevõtjale (BAVARIA) tuleb hüvitada ka tema kantud riskid. Siia alla kuuluvad intressi muutumise risk (oht, et ta peab oma investeeringu muutuva intressimääraga refinantseerima, samal ajal kui rendimaksed on fikseeritud intressimääraga), krediidirisk (juba nimetatud võimalus, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks ja BAVARIA ei saa veel tasumata rendimakseid kätte) ning jääkväärtuse risk (ebakindlus kinnisvara väärtuse suhtes pärast rendilepingu lõppemist). Müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kannab tõenäoliselt ka teatud üldkulusid, mis kajastuvad samuti rendimääras (119). Samuti tahab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kasumit teenida ja võtab seda rendimäära määramisel arvesse (120). Isegi kui BAVARIA oleks suutnud refinantseerida oma investeeringuid madalama intressimääraga kui see, mida NEUWOGES oleks pangalaenu eest maksnud, oleks tulnud refinantseerimise intressimäära siiski nende erinevate elementide võrra (lisatasu riski eest, kulud ja kasum) tõsta, et saada nõutud rendimäär, mis võib viimaks olla kõrgem kui traditsioonilise laenu intressimäär.
(194)
Kõiki eespool nimetatud tegureid arvesse võttes tundub rendimäär […] % aastas kindla rendimäära puhul (või […] %ga indekseeritud rendi puhul isegi […] %, mis tundub võrdluseks siiski vähem sobivat) Bundesbanki esitatud laenude intressimääradega kõrvutades üsnagi mõistlik. Tuleb meelde tuletada, et Bundesbanki näitajad tuleb näiteks 30aastaseks perioodiks fikseeritud intressimäära puhul ekstrapoleerida. Kuigi sobiva võrdlusnäitaja saavutamiseks vajalikku parandust ei ole võimalik täpselt kvantifitseerida, tundub laenude/hüpoteekide keskmiste intressimäärade ja rendimäära erinevus olevat piisavalt põhjendatud järeldamaks, et puuduvad tõendid selle kohta, et BAVARIA nõudis liiga kõrget renti. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et BAVARIA rendimäär oli tolleaegsel (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) turul tavapärane.
7.4.4. Järeldus
(195)
Olemasolev teave osutab sellele, et NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise tehingu oleks teinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Näidislepingud, pakkumismenetlus ja võrdlus muude rahastamisvahenditega osutavad kõik sellele, et tehing tehti tollal valitsevatel turutingimustel ja BAVARIA mudel ei olnud ülemäära kalliks hinnatud.
7.5. LISAHINNANG: JÄRELEJÄÄVAD ABI ELEMENDID JA KOKKUSOBIVUS SISETURUGA
(196)
Komisjoni esmane uurimine näitab seega, et NEUWOGESi otsus nõustuda müügi ja tagasirentimise tehinguga oli kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega, st tehing ei andnud BAVARIA-le eelist ja seega ei antud talle ka abi. Siiski uuris komisjon ka seda, kas teistsugune tulemus - nimelt see, et BAVARIA saanuks NEUWOGESi kaudu tõepoolest eelise - oleks viinud vältimatult järelduseni, et tehing kujutas endast siseturuga kokkusobimatut riigiabi. Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et NEUWOGES ei oleks täitnud turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtet ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, uuris komisjon, kas meetmete puhul oli tegemist BAVARIA-le antud riigiabiga ja kas selle võimaliku abi saaks tunnistada siseturuga kokkusobivaks.
7.5.1. Järelejäävad abi elemendid
7.5.1.1. Ettevõtja
(197)
Avaliku sektori vahendite andmise saab liigitada riigiabiks ainult juhul, kui saaja on ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Euroopa Kohtu praktika kohaselt hõlmab ettevõtja mõiste mis tahes majandustegevusega tegelevat üksust (121). Majandustegevus on igasugune tegevus, mis seisneb kaupade või teenuste pakkumises turul (122).
(198)
BAVARIA majandustegevusel on mitu ala, nagu ärieesmärgil investeeringud kinnisvarasse ja selle kinnisvara üürileandmine ettevõtjatest ja eraisikutest klientidele. BAVARIA on seega ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
7.5.1.2. Riigi vahendite kasutamine ja seostatavus riigiga
(199)
Meede peab olema seostatav riigiga ja rahastatud riigi vahenditest. Vastavalt Euroopa Kohtu praktikale Stardust Marine (123) kohtuasjas võib seda kriteeriumi täita ka riigiabi, mida ei rahastata otseselt riigieelarvest, kui vahendid on riigi kontrolli all ja otsus nende vahendite üleandmise kohta on seostatav riigiga.
(200)
NEUWOGES on 100 % Neubrandenburgi linna omandis ja seega riigi osalusega äriühing komisjoni direktiivi 2006/111/EÜ (124) artikli 2 punkti b tähenduses, millele kohus toetus Stardust Marine kohtuasjas. Neubrandenburgi linnale kuuluvad kõik NEUWOGESi osad ja ainuosanikuna saab ta teostada nõukogu ja osanike koosoleku kaudu NEUWOGESi üle olulist kontrolli. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et linnal on võimalik NEUWOGESi vahendite kasutamist juhtida. Müügi- ja tagasirenditehing sisaldas järelikult riigi vahendeid.
(201)
Riigiga seostatavuse kohta märgib komisjon, et esitatud teabe alusel osales Neubrandenburgi linn olulisel määral müügi- ja tagasirenditehingu teokssaamises. Tehingu pidi kinnitama NEUWOGESi nõukogu, mille liikmed tegutsesid linna ülesandel. Dokumendid tõendavad ka, et nõukogu võttis lepinguläbirääkimistest aktiivselt osa. Komisjon on seetõttu seisukohal, et müügi- ja tagasirendilepingu sõlmimine on seostatav riigiga.
7.5.1.3. Valikulisus
(202)
Euroopa Liidu lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt on meede riigiabi ainult juhul, kui see soodustab teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist. Seetõttu kuuluvad ettevõtjaid soodustavad meetmed riigiabi mõiste alla ainult juhul, kui need annavad ettevõtjatele valikulise eelise.
(203)
Kuna kõnealuse meetme puhul oli tegemist NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise kahepoolse tehinguga, oleks NEUWOGESi mis tahes BAVARIA-le antud eelis valikuline, kuna ühelgi teisel ettevõtjal ei oleks sellele juurdepääsu olnud.
7.5.1.4. Konkurentsi kahjustamine ja mõju kaubandusele
(204)
Ettevõtjate riikliku rahastamise puhul on tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses üksnes juhul, kui see kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi ja kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Kui riiklik rahastamine tugevdab ettevõtja konkurentsiseisundit konkurentidega võrreldes, käsitatakse seda meetmena, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi (125). Seetõttu eeldatakse konkurentsi kahjustamist, kui riik annab ettevõtjale rahalise eelise liberaliseeritud majandusharus, kus valitseb või võiks valitseda konkurents.
(205)
Liidu kohtute väljakujunenud praktika kohaselt võib siseturul tegutsevatele ettevõtjatele antud abi kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust (126).
(206)
BAVARIA konkureerib investorite ja investeerimisvõimaluste pärast Saksamaa ja liidu teiste liikmesriikide kinnisvarafondide ja ettevõtjatest investoritega. BAVARIA-le antud rahaline eelis tugevdaks selle ettevõtja konkurentsiseisundit ja võiks seetõttu konkurentsi kahjustada. Kuna kinnisvarainvesteeringute turg hõlmab kogu ELi, tugevdaks igasugune BAVARIA-le antud rahaline eelis ettevõtja turupositsiooni võrreldes tema konkurentidega teistest liikmesriikidest ja mõjutaks seega liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.5.1.5. Järeldus
(207)
Eeldusel, et müügi- ja tagasirenditehing ei oleks olnud - erinevalt komisjoni eespool toodud esmasest järeldusest - kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, tuleks teha järeldus, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul oli tegemist riigiabiga. Seetõttu tuleks selle hüpoteesi alusel kontrollida, kas võimalikku riigiabi saab käsitleda siseturuga kokkusobivana.
7.5.2. Siseturuga kokkusobivus vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c
(208)
Vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c võib [siseturuga kokkusobivaks pidada] „abi teatud majandustegevuse või teatud majanduspiirkondade arengu soodustamiseks, kui niisugune abi ei mõjuta ebasoovitavalt kaubandustingimusi määral, mis oleks vastuolus ühiste huvidega.” Artikli 107 lõike 3 punkti c kohaldamisel peab komisjon võrdlema, kas abimeetme soodne ja soovitud mõju on tasakaalus ebasoodsa mõjuga kaubandustingimustele, mis abimeetme rakendamisega kaasneb.
(209)
Et abimeede vastaks tasakaalustatuse põhimõttele, peab ta täitma viit tingimust. Esiteks peab abimeede kaasa aitama täpselt määratletud ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamisele. Teiseks peab see olema sobiv poliitiline vahend selle eesmärgi täitmiseks. Kolmandaks peab abimeede olema vajalik ja ergutava mõjuga. Neljandaks peab abimeede olema asjakohane. Viiendaks ei tohi abimeede mõjutada liikmesriikide vahelist kaubandust ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.2.1. Ühist huvi pakkuv eesmärk
(210)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklite 3 ja 174 kohaselt on liidu eesmärk majanduslik ja sotsiaalne ühtekuuluvus. Majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamine tähendab linnakeskkonna paremaks muutmist ja linnaelanike elukvaliteedi parandamist. Ühtekuuluvuspoliitika võib aidata kaasa jätkusuutlike kogukondade loomisele, tagades majandus-, sotsiaal- ja keskkonnaküsimuste lahendamise ühtsete uuendamis-, taastamis- ja arengustrateegiate kaudu nii linna- kui ka maapiirkondades. Seda on võimalik saavutada erineval viisil (127).
(211)
Komisjon märgib, et NEUWOGESi põhikirjajärgne eesmärk on tagada piirkonna piisav varustatus elamispindadega. Lisaks märgib komisjon, et müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega püüdis NEUWOGES saavutada teatud (kommunaal)poliitilisi eesmärke. NEUWOGES väidab, et
-
Ida-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine Lääne-Saksamaa omadega oli 1990. aastatel pärast taasühinemist tähtis poliitiline projekt; selle tulemusena hoogustati Ida-Saksamaa elamispindade erastamist ja renoveerimist, ükskõik kas see oli majanduslikult otstarbekas või mitte;
-
müügi- ja tagasirendilepingu esemeks olevate hoonete erastamise ja renoveerimise eesmärk oli Neubrandenburgi linna tulevikuperspektiivide kindlustamine: hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise ja nende erastamise kaudu (mis oli BAVARIA kohustus) lootis NEUWOGES suurendada Neubrandenburgi atraktiivsust oma kodanike jaoks.
(212)
Komisjon märgib, et BAVARIA võttis kohustuse üritada müüa teatud arv kortereid nende tolleaegsetele üürnikele. BAVARIA ei võinud nõuda sealjuures vabalt turu määratud hinda, vaid pidi kinni pidama teatud ülemmääradest (128). Nende kohustustega leping andis kõnealuste hoonete tollastele üürnikele teatud eelise.
(213)
Kui NEUWOGESi ja BAVARIA vaheline müügi- ja tagasirenditehing liigitataks tõepoolest riigiabiks - mida see ei ole -, siis oleks seda abi antud eelnimetatud poliitiliste eesmärkide elluviimiseks. Piirkonna varustamist piisava arvu eluruumidega, riikliku poliitilise eesmärgi (Ida- ja Lääne-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine pärast taasühinemist) täitmisele kaasaaitamist ja Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaadete kindlustamist elanikele hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise kaudu võib kõiki käsitada täpselt määratletud ühist huvi pakkuvate eesmärkidena. Komisjoni arvates tuleb tehingut seetõttu pidada ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamise meetmeks.
7.5.2.2. Meetmete asjakohasus
(214)
Vaieldamatult on selge, et NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirendileping saavutas seatud eesmärgid. Seega viis tehing selleni, et BAVARIA ostetud hooned renoveeriti põhjalikult ja erastati ning neid pakuti tolleaegsetele üürnikele madala hinnaga ostmiseks ning et kvaliteetsete eluruumide pakkumine piirkonnas kasvas ja sel viisil paranesid Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaated.
(215)
Hoonetele ostja otsimisel ja valikuvõimaluste hindamisel astus NEUWOGES hulga samme, mis tagasid tegelikkuses selle, et kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldab abi, oleks see piiratud seatud eesmärkide saavutamiseks vajaliku miinimumiga. Just NEUWOGES korraldas piiratud pakkumismenetluse, leppis BAVARIAga mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel kokku tehingu tingimused ja oli lõpuks veendunud, et tehingu puhul on tegemist parima pakkumisega turul. Seega ei osuta miski sellele, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, oleks see abi läinud kaugemale minimaalselt vajalikust. Punktis 7.3 esitatud analüüs, mille raames võrreldi müügi- ja tagasirenditehingut muude valikuvõimalustega (nt hoonete laenupõhine renoveerimine või otsemüük), näitas, et puudus alternatiiv, mille puhul oleks samad eesmärgid saavutatud ilma abi andmata või väiksema abisummaga. Müügi- ja tagasirenditehing ning mis tahes selles sisalduv abi olid seega sobiv poliitiline vahend ühist huvi pakkuva eesmärgi täitmiseks.
7.5.2.3. Vajalikkus ja ergutav mõju
(216)
Lähtudes eeldusest, et müügi- ja tagasirenditehing sisaldas tõepoolest riigiabi, tuleks edasi uurida, kas abil oli ergutav mõju. NEUWOGES ja BAVARIA leppisid tehingu tingimused kokku mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel. Näib, et BAVARIA ei oleks nõustunud tehinguga, mis ei oleks tema kinnisvara rendimudeliga kokku sobinud. Kui viimaks sõlmitud tehing, mis põhines BAVARIA kinnisvara rendimudelil, oleks sisaldanud riigiabi, siis on väljaspool kahtlust, et ilma nimetatud abita ei oleks BAVARIA tehinguga nõustunud.
7.5.2.4. Proportsionaalsus
(217)
Komisjon on juba osutanud sellele, et NEUWOGESi eesmärke kõnealuse tehingu sõlmimisel tuleb käsitleda olulistena. Hoonete renoveerimine ja erastamine, samuti nende müük üürnikele madala hinna eest aitasid suuresti kaasa majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamisele liidus. Samal ajal oli müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma pigem piiratud, mille kaudu oli samuti piiratud meetme võimalik konkurentsi kahjustav mõju. Sellel taustal oli NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv võimalik abi seatud eesmärgi suhtes proportsionaalne.
7.5.2.5. Puuduv mõju kaubandustingimustele, mis on vastuolus ühiste huvidega
(218)
Tuleb meelde tuletada, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma oli pigem piiratud. Meetme mõju kaubandustingimustele oli seega samuti üksnes vaevumärgatav. Kui müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes abi oleks parandanud konkurentsiseisundit BAVARIA jaoks, kes vähemalt potentsiaalselt teiste ettevõtjatega (ka teiste liikmesriikide ettevõtjatega) konkureeris, sõltub nimetatud mõju ulatus saadud abi summast. Kuna BAVARIA konkurentsiseisund oleks seega ainult vähesel määral paranenud, võib teha järelduse, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, ei mõjutanud see kaubandustingimusi ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.3. Järeldus järelejäävate abi elementide ja siseturuga kokkusobivuse kohta
(219)
Komisjon jõudis punktis 7.5.2 nimetatud põhjustel järeldusele, et kui müügi- ja tagasirenditehing oleks andnud BAVARIA-le eelise, oleks tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Komisjon märgib siiski, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes riigiabi oleks Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
7.6. JÄRELDUS ABI OLEMASOLU JA SISETURUGA KOKKUSOBIVUSE KOHTA
(220)
Müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tuleneva väärtuse analüüs, võrdlus võimalike muude tehingutega ja tehingu uurimine selle tavapärasuse seisukohast turul lubavad järeldada, et tehing on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega käitus NEUWOGES viisil, mille oleks valinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Eriti tuleb rõhutada, et majanduslikult ligitõmbavamat alternatiivi valida ei olnud, samuti ei saanud müügi- ja tagasirenditehingu tingimusi käsitada tolleaegsete (1997/1998) olemasolevate võrdlusnäitajate ning pakkumismenetluse käigus esitatud muude pakkumiste valguses turul ebatavalistena.
(221)
Seetõttu tuleb järeldada, et tehing NEUWOGESiga ei andnud BAVARIA-le eelist, sest NEUWOGESi käitumine vastas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele. Kuna kõnealuse meetme raames eelist ei antud, ei ole üks riigiabiks liigitamise eeldus täidetud; seega ei kujuta meede endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(222)
Lisaks esmasele järeldusele, et müügi- ja tagasirenditehing ei andnud BAVARIA-le eelist ega sisalda seega riigiabi, jõuab komisjon lisajäreldusele, et juhul kui müügi- ja tagasirenditehing oleks BAVARIA-le siiski eelise andnud, kujutaks see endast tõepoolest riigiabi. See riigiabi oleks aga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv,
ON VASTU VÕTNUD JÄRGMISE OTSUSE:
Artikkel 1
21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming ei kujuta endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
Artikkel 2
Kui 21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming peaks endast siiski kujutama riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses, on see Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
Artikkel 3
Käesolev otsus on adresseeritud Saksamaa Liitvabariigile.
Brüssel, 16. september 2014

Labels: 4
19
10
0
3
18