Document ID: 32011D0529

KOMMISSIONENS BESLUT
av den 20 april 2011
om åtgärd C 37/04 (f.d. NN 51/04) som Finland genomfört till förmån för Componenta Corporation Abp
[delgivet med nr K(2011) 2559]
(Endast de finska och den svenska texterna är giltiga)
(Text av betydelse för EES)
(2011/529/EU)
EUROPEISKA KOMMISSIONEN HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, särskilt artikel 108.2 första stycket,
med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, särskilt artikel 62.1 a,
efter att i enlighet med nämnda artiklar ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig (1), och
av följande skäl:
I. FÖRFARANDE
(1)
Den 10 mars 2004 mottog kommissionen ett klagomål från Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB om ett påstått stöd som genomförts av Högfors stad till förmån för företaget Componenta Abp (nedan kallat Componenta). Genom en skrivelse av den 19 november 2004 underrättade kommissionen Finland om sitt beslut att inleda det förfarande som anges i artikel 88.2 i EG-fördraget (numera artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt) avseende den aktuella åtgärden. Kommissionens beslut om att inleda förfarandet har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning (2). Kommissionen uppmanade berörda parter att inkomma med sina synpunkter på stödet i fråga. Inga synpunkter inkom emellertid.
(2)
Den 20 oktober 2005 fattade kommissionen ett negativt slutgiltigt beslut (nedan kallat 2005 års beslut) och ålade de finländska myndigheterna att återkräva stödet från Componenta. 2005 års beslut om att avsluta det formella granskningsförfarandet offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning (3). Componenta överklagade beslutet som ogiltigförklarades genom en dom (nedan kallad domen) av den 18 december på grund av bristande motivering (4).
(3)
Finland inkom med synpunkter i form av skrivelser daterade den 5 respektive den 10 januari 2010, vilka inbegrep två utredningar rörande värderingen av den berörda fastigheten. Kommissionen sände tre förfrågningar om ytterligare information daterade den 9 januari 2009, den 23 juli 2009 och den 8 januari 2010, vilka besvarades genom skrivelser som registrerades den 9 mars 2009, den 15 oktober 2009 respektive den 5 mars 2010. Ett möte mellan företrädare för kommissionen samt de finländska myndigheterna och stödmottagaren ägde rum i Bryssel den 23 november 2009.
II. DETALJERAD BESKRIVNING AV FAKTA
1. Transaktionen
(4)
Componenta är en stålproducent med säte i Högfors, Finland. Företaget har produktionsanläggningar i Finland, Nederländerna och Sverige. Huvuddelen av företagets nettoförsäljning på 316 miljoner euro 2004 gick till Nord- och Centraleuropa. Koncernen sysselsatte cirka 2 200 personer 2004.
(5)
Den transaktion som är föremål för granskning avser fastighetsbolaget Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (nedan kallat KK) som ägde fastigheter i staden Högfors, ca 65 km nordväst om Helsingfors. KK ägdes gemensamt (50/50) av Componenta och Högfors stad. Båda parterna i det gemensamma företaget hade 1996 beviljat KK ett räntefritt aktieägarlån på 1 670 184 euro.
(6)
Enligt det köpeavtal som undertecknades den 16 december 2003 skulle Högfors stad förvärva hela äganderätten till KK genom att förvärva de aktier som innehades av Componenta till det sammanlagda beloppet 2 383 276,50 miljoner euro. Transaktionen omfattade följande två delar:
-
Componenta erhöll 713 092,50 euro i betalning för de 50 % av aktierna som såldes till Högfors stad.
-
KK återbetalade till Componenta det aktieägarlån på 1 670 184 euro som Componenta hade beviljat KK 1996. Högfors stad beviljade därför KK ett räntefritt lån till samma belopp. Detta innebar ett byte av fordringsägare från Componenta till Högfors stad.
(7)
De medel som Högfors stad hade till sitt förfogande för den ovan nämnda transaktionen uppgick således till sammanlagt 2 383 276,50 euro, varav 713 092,50 euro i form av en betalning för KK:s aktier och 1 670 184 euro i form av ett räntefritt lån som beviljats KK.
(8)
Aktiernas inköpspris beräknades på grundval av följande standardpriser som Högfors stad använde vid försäljning av fastigheter 2003:
Tabell 1
Standardpriser per m2 för fastigheter som såldes av KK
(euro)
Zon 1
Tomter för egnahemshus
11,11
Tomter för radhus
88,81
Tomter för höghus
79,56
Zon 2
Tomter för egnahemshus
10,19
Tomter för radhus
74,02
Tomter för höghus
64,76
Övriga
Mark utanför detaljplaneområde
1,18
Mark avsatt för parkområde
1,18
(9)
Dessa standardpriser tillämpades på de fastigheter som ingick i KK-portföljen vid tiden för transaktionen, och de delades med två, vilket gav ett inköpspris för aktierna på 713 092,50 euro.
(10)
I köpeavtalet mellan Högfors stad och Componenta anges vidare följande:
a)
”Säljaren förbinder sig att investera i utvidgningen av Componenta Högfors Ab:s produktionsanläggningar i Högfors stad i enlighet med specifikationerna i bilaga 1. Investeringen förväntas skapa 50-70 nya arbetstillfällen på heltid i Högfors under 2004 (cirka 130 anställda under 2003).
b)
Om arbetet med att utvidga säljarens anläggningar inte inleds under 2004 i enlighet med ovanstående punkt har köparen rätt att ogiltigförklara transaktionen efter eget gottfinnande.”
(11)
I bilaga I till köpeavtalet anges att Componenta kommer att slå samman verksamheten i två av koncernens gjuterier, dvs. gjuteriet i Alvesta i Sverige och gjuteriet i Högfors, och att beslutet om var det framtida gjuteriet ska ligga beror på utfallet av en undersökning. År 2005 lades gjuteriet i Alvesta ned och produktionen flyttades till Högfors.
(12)
Efter det att Högfors stad hade förvärvat Componentas andelar i KK beslutade staden att likvidera KK och överföra marken till staden.
2. KK:s portfölj
(13)
Högfors är beläget ca 65 km nordväst om Helsingfors längs riksväg 2, i nordvästra delen av landskapet Nyland. Staden hade ca 8 500 invånare 2003. Staden växte upp kring Högfors masugn från 1800-talet och bebyggelsen är spridd kring runt en sjö i norra delen av Högfors.
(14)
De fastigheter som ägdes av KK omfattade 730 000 m2 mark i Högfors och de närmaste omgivningarna, inom ett avstånd av 2,5 km från stadens centrum. I december 2003 rådde följande situation:
-
Det högsta värdet kan beräknas för marken på Asemanranta-området (zon 1) som är avsatt för höghus. Den står för ca hälften av värdet av KK:s portfölj.
-
Största delen av marken ligger i området Haapala/Uuusitalo (zon 2). Den är avsatt för egnahemshus och står för omkring en fjärdedel av det sammanlagda värdet.
-
Portföljen innehåller dessutom några få tomter för egnahemshus i andra stadsdelar, några fastigheter i Takko I avsatta för höghus och några tomter avsatta för radhus.
-
En del mark är avsatt som parkområden.
-
Portföljen innehåller också en del råmark utanför detaljplaneområdet.
(15)
Fastigheterna omfattar sammanlagt ca 160 tomter. Högfors stad hade emellertid för avsikt att omstrukturera en del av fastigheterna och dela upp dem i mindre tomter. Vid tiden för transaktionen var KK den klart största fastighetsägaren i Högfors stad.
(16)
Efter det att Högfors stad hade blivit ägare till hela KK hade staden för avsikt att arrendera ut en del fastigheterna för att täcka driftskostnaderna. KK:s driftskostnader (löner, hyra, låneräntor) under åren 2000-2003 översteg aldrig 40 000 euro.
3. Övriga relevanta upplysningar
(17)
Högfors är beläget på pendlingsavstånd till Helsingfors. Fastighetspriserna i Helsingfors med omgivande städer är synnerligen höga och priserna fortsätter att stiga. Pristrycket leder till att invånarna ser sig tvungna att söka sig till städerna kring huvudstaden. Denna process leder till höjda fastighetspriser i dessa städer. Högfors kan betraktas som ett alternativ till tre andra kommuner, nämligen Vichtis, Lojo och Hyvinge. Kommunernas centralorter ligger på följande avstånd till Helsingfors:
Tabell 2
Avstånd till Helsingfors
Lojo
52 km
38 min.
Hyvinge
56 km
45 min.
Vichtis
58 km
42 min.
Högfors
68 km
50 min.
(18)
Dessa tre kommuner drog till sig nya invånare i betydande utsträckning. Till följd av detta steg fastighetspriserna betydligt före (och efter) transaktionen. I Högfors steg priserna till det dubbla, i vissa fall rentav till det sexdubbla.
(19)
Enligt officiella prognoser från 2000 förväntades invånarantalet i Högfors stiga till 9 600 år 2025, vilket skulle medföra ett behov av ytterligare 600 bostäder. Denna prognos befanns snart ligga under den faktiska befolkningsökningen. Tre år senare, vid tiden för transaktionen, uppskattade Högfors stad att behovet av nya bostäder skulle uppgå till ca 70 per år. Prognosen bekräftades i en undersökning som strax därefter genomfördes av Nylands förbund, för perioden fram till 2025. (I praktiken byggdes 63 nya bostäder år 2005, 137 bostäder år 2006 och 95 bostäder år 2007.)
(20)
Under de fem år som föregick transaktionen hade fastighetspriserna i Högfors stigit med i genomsnitt 30 %.
III. SYNPUNKTER FRÅN FINLAND
(21)
Finland lade i efterhand fram sammanlagt tre värderingar av marken som genomförts av experter. Slutsatsen var att det pris som betalats som mest motsvarade marknadspriset. Den värdering (värdering A) som lades fram under det första granskningsförfarandet avvisades i sina huvuddelar av kommissionen i det inledande 2005 års beslut (5). Efter att 2005 års beslut fattats lät Finland genomföra ytterligare två expertvärderingar. I den första värderingsrapporten (värdering B) konstaterades bara allmänt att värderingen av fastigheterna var korrekt, men några detaljerade uppgifter gavs inte. I den andra värderingen (värdering C; genomförd av Kiinteistötaito Peltola & Pulkkanen, nedan kallat KP&P) analyserades fastighetssituationen i Högfors med omgivningar i detalj.
(22)
Finland hävdar att Högfors stad förvärvade full äganderätt till aktierna som en investering med låg risk på medellång till lång sikt. Mot bakgrund av de kontinuerligt stigande fastighetspriserna i grannkommunerna, den förväntade befolkningsökningen i Högfors, det faktum att de befintliga bostadsområdena redan var utbyggda och behovet av expansion ansåg Högfors stadsfullmäktige att en investering i form av förvärv av den fulla äganderätten av KK skulle ha varit lönsam.
(23)
Finland förklarade vidare att möjligheten att påskynda förfarandet var en ytterligare praktisk orsak till att förvärva hela äganderätten. Finland påpekade upprepade gånger att samarbetet mellan Högfors stad och Componenta inte fungerade särskilt väl till följd av deras motstridiga kommersiella intressen, och att partnerna samtyckte till att avsluta det gemensamma företaget för att förhindra att flera beslut skulle blockeras. Särskilt på området Haapala/Uusitalo behövde ett stort antal beslut fattas för att tomterna skulle kunna omstruktureras för att underlätta en exploatering av området. Eftersom handel med fastigheter inte utgjorde en av Componentas kärnverksamheter låg det i Componentas intresse att göra sig av med den, medan det låg i Högfors stads intresse att ha fullständig kontroll över exploateringen av marken.
(24)
Finland förklarade varför en jämförelse med Vichtis, Lojo och Hyvinge var relevant. Finland poängterade bland annat att det inte fanns någon passagerartrafik med tåg till Vichtis och Lojo som skulle underlätta pendling mellan dessa orter och Helsingfors.
(25)
Finland hävdar att kommissionens beräkning av stödbeloppet i 2005 års beslut snedvrids av att aktieägarlånet tagits i beaktande två gånger. Lånet drogs av företagets värde vid beräkningen av värdet av 50 % av aktierna och togs i beaktande som återbetalning till Componenta. Finland hävdar därför att lånet redan är inbegripet i värdet av aktierna (713 092,50 euro), eftersom priset beräknades på grundval av KK:s nettovärde.
IV. BEDÖMNING AV STÖDET
(26)
Enligt artikel 87.1 i EG-fördraget är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den gemensamma marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Enligt rättspraxis vid Europeiska unionens domstolar uppfylls kriteriet om påverkan på handeln när det stödmottagande företaget bedriver ekonomisk verksamhet som omfattar handel mellan medlemsstaterna.
(27)
Componentas produkter tillverkas även av andra företag på den inre marknaden, och är föremål för omfattande handel mellan medlemsstaterna. Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget inbegriper statliga medel lokala myndigheters medel (6). Den berörda transaktionen som finansierades med medel från Högfors stad inbegriper således statliga medel enligt artikel 107.1. En eventuell fördel som beviljats Componenta i samband med transaktionen, som Componenta inte skulle ha fått under normala marknadsvillkor, skulle därför falla inom räckvidden för artikel 87.1 i EG-fördraget. Huvudfrågan i föreliggande ärende är således huruvida Componenta erhöll en ersättning som företaget inte skulle ha fått under normala marknadsvillkor.
(28)
För det första noterar kommissionen att villkoren i det köpeavtal som ingicks mellan Componenta och Högfors stad vid första anblicken kan ses som ett tecken på att de köpevillkor som Högfors stad erbjöd var avsedda att uppmuntra Componenta att bevara sin produktionsanläggning i Högfors och lägga ned gjuteriet i Alvesta.
(29)
I sin dom (7) ansåg domstolen att affären skedde under vissa förutsättningar, men uttalade sig inte om konsekvenserna. Även om denna villkorlighet tyder på att transaktionen kan ha gjorts på villkor som är fördelaktiga för Componenta, föreligger ingen fördel för Componenta som klart härrör från dessa klausuler. Såsom anges nedan översteg det pris som erlades till Componenta för försäljningen av dess andel i KK inte marknadspriset, och kommissionen fann inga bevis för att villkoren skulle ha kunnat medfört andra fördelar för Componenta. Kommissionen undersökte därför om en aktieägare i en marknadsekonomi som redan innehar 50 % av aktierna skulle ha förvärvat den fulla äganderätten under rådande omständigheter.
(30)
Enligt domstolens fasta rättspraxis behöver den privata investerares agerande, som utgör jämförelseobjekt för agerandet hos en offentlig investerare med ekonomisk-politiska mål, inte nödvändigtvis motsvara en vanlig investerares agerande, vars mål är att generera vinst på mer eller mindre kort sikt, utan det bör åtminstone motsvara ett privat holdingbolags eller en privat koncerns agerande, genom att följa en strukturell, övergripande eller sektoriell strategi och låta sig vägledas av lönsamhetsutsikter på längre sikt (8).
1. Allmänna synpunkter rörande aktiernas värde
(31)
Kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (9) (nedan kallat meddelandet) är inte direkt tillämpligt, eftersom det aktuella ärendet inte direkt avser försäljningen av marken i sig, utan köpet av aktier i ett fastighetsbolag. Kommissionen kan dock beakta principerna i detta meddelande, eftersom värdet på KK:s aktier i huvudsak bestäms av marknadsvärdet på den mark som ingår i dess portfölj. Värderingen av den mark som ägdes av KK är avgörande för att kunna fastställa förekomst av statligt stöd.
(32)
Det ovan nämnda meddelandet bygger på principen om en privat investerare i en marknadsekonomi, dvs. att offentliga myndigheters försäljning av mark inte innehåller inslag av statligt stöd om marken säljs till ett pris som en privat investerare som verkar under normala marknadsvillkor skulle ha kunnat få.
(33)
Kommissionen anser att den kontrafaktiska situationen i detta fall utgörs av det pris som en investerare i en marknadsekonomi som äger 50 % av KK skulle ha betalat för förvärvandet av den fulla äganderätten. En aktör i en marknadsekonomi skulle bygga beräkningen av det pris han är redo att betala på den avkastning som han kan förvänta på investeringen.
(34)
I det aktuella ärendet försökte inte Componenta hitta en annan köpare, eftersom det låg i företagets intresse att sälja sina aktier till den andra aktieägaren. Enligt en klausul i aktieägaravtalet (10) och KK:s bolagsordning (11) hade Högfors stad förköpsrätt till de av KK:s aktier som ägdes av Componenta, och staden skulle ha haft inlösningsrätt om Componenta hade försökt sälja dem till en annan köpare. Dessa regler ledde till att Componenta inte var intresserat av att finna andra köpare. Dessutom skulle privata köpare ha varit ointresserade av att förvärva 50 % av aktierna i KK, om de inte samtidigt skulle ha förvärvat den fulla kontrollen över KK. En eventuell ny partner som inte hade full kontroll över KK skulle ha varit bunden av de villkor som anges i KK:s bolagsordning (12), i vilken det anges att KK:s syfte var att bromsa prisökningarna på mark och bostäder i Högfors, till gagn för stadens befolkning.
(35)
Kommissionen anser även att en aktieägare i en marknadsekonomi som förvärvar full äganderätt skulle reflektera över finansieringen av den sammanlagda investeringen (2,37 miljoner euro för aktierna och lånet).
(36)
När det gäller återbetalningen av aktieägarlånet konstaterar kommissionen att tillgångarna i KK-portföljen värderades till 4,9 miljoner euro. Detta täckte i stort sett de utestående lånen på 3,34 miljoner euro, vilket innebär att återbetalningen av lånet i sig inte föreföll problematisk.
(37)
Finland förklarade också att Högfors stad hade planerat att öka sina arrendeintäkter efter transaktionen för att täcka KK:s finansierings- och driftskostnader (under 40 000 euro per år före transaktionen). Om staden hade blivit den enda aktieägaren skulle den ha kunnat ändra KK:s bolagsordning, som begränsade dess frihet i fråga om prispolitiken. Ur juridisk synpunkt fanns det ingenting som förhindrade staden att höja hyresinkomsterna så snart den hade full kontroll över KK.
(38)
Kommissionen konstaterar att den faktiska utvecklingen bekräftar att kostnadstäckningen genom arrendeintäkter var en realistisk plan. Högfors stad ingick 28 långfristiga arrendeavtal som genererade intäkter enligt följande:
Tabell 3
Arrendeintäkter efter transaktionen
(euro)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Vidare hade en privat investerare förväntat sig att hans andel i företaget skulle öka i värde som en kompensation för det räntefria lånet. I det aktuella ärendet realiserades avkastningen på investeringen i form av ett ökat värde på de fastigheter som ägdes av KK. Finland angav att värdet på den mark som ägdes av KK hade stigit betydligt mellan 1996 och 2003. Under de fem år som föregick transaktionen hade fastighetspriserna i Högfors stigit med i genomsnitt 30 %, och mellan 2005 och 2008 med ca 10 %.
(40)
Samtidigt förväntades invånarantalet i Högfors stiga med mer än 100 personer per år fram till 2025, vilket enligt en försiktig uppskattning innebär att minst 70 nya bostäder skulle behöva byggas i staden varje år (13).
(41)
Av dessa orsaker skulle en privat investerare förvänta sig en betydande ökning av värdet på sin andel i KK.
2. Fastigheternas värde
(42)
Kommissionen har inledningsvis bedömt om inköpspriset för de aktier som köpts av Högfors stad medförde en fördel för Componenta, eftersom säljaren skulle ha erhållit ett lägre pris under normala marknadsvillkor.
(43)
Finland angav värdet på KK enligt följande (14):
Tabell 4
KK:s värde enligt Finlands beräkningar
Markens nuvarande värde
5 067 988
Kontanter och banktillgodohavanden
28 256
Totala tillgångar
5 096 244
Aktieägarlån
3 340 368
Kortfristiga skulder
107
Totala skulder
3 340 475
KK:s nettovärde
1 755 769
50 % av KK:s nettovärde
877 885
(44)
Värdet på marken beräknades på grundval av de standardpriser som togs ut av Högfors stad 2003. Dessa priser var enhetliga i hela Högfors stad, som dock delats upp i två zoner med separata priser. Utifrån de uppgifter som lämnats av Finland framgick det emellertid snart att de faktiska marknadspriserna varierar betydligt mellan stadsdelar och bostadsområden. Av denna orsak riktade kommissionen in sin bedömning på de berörda områdena.
(45)
Kommissionen noterar att Högfors stad gick in för ett förvärv av den fulla äganderätten med ett perspektiv på medellång till lång sikt. Detta är inte ovanligt i fastighetsbranschen, särskilt när det på grundval av omständigheterna kan förväntas en betydande värdeökning på berörda fastigheterna på medellång till lång sikt. Högfors stad följde en långsiktig investeringsstrategi och strävade efter att generera vinst från en ökad försäljning i framtiden.
(46)
När det gäller situationen i Högfors visade Finland att Högfors stad hade välgrundade skäl att förvänta en avsevärd befolkningsökning i en inte alltför avlägsen framtid, vilken skulle medföra ett stort behov av ytterligare bostäder. Den främsta orsaken var att tre kommuner norr och väster om Helsingfors - Vichtis, Lojo och Hyvinge - drog till sig nya invånare i betydande omfattning, bland annat många pendlare. Fastighetspriserna steg därför snabbt och kontinuerligt, och någon avmattning inom den närmaste framtiden var inte att vänta. År 2003 var priserna i dessa grannkommuner i genomsnitt 2,5 gånger högre än i Högfors. Högfors stad förväntade sig därför att ytterligare prishöjningar i dessa kommuner skulle leda till att köparna sökte sig till Högfors som följande logiska alternativ, oavsett om priserna även i Högfors skulle stiga betydligt. Samtidigt föreföll det inte orealistiskt att fastighetspriserna i Högfors skulle fördubblas på medellång sikt.
(47)
Även om den faktiska utvecklingen inte är direkt relevant för en förhandsanalys av syftena med transaktionen, kan det konstateras att prisutvecklingen på fastigheter i de tre grannkommunerna under åren efter transaktionen bekräftar att prognosen var realistisk. I vissa fall överskred priserna fastighetspriserna i Högfors fyra gånger.
(48)
En ytterligare orsak till varför inflyttning till Högfors var att vänta var upprustningen av vägförbindelsen till staden som redan var planerad vid tiden för transaktionen (och senare genomfördes).
(49)
Bakom beslutet att förvärva den fulla äganderätten låg officiella prognoser om befolkningstillväxt. Enligt den första undersökning som offentliggjordes av Nylands förbund 2000 antogs att befolkningen i Högfors skulle öka med ca 9 600 personer fram till 2025 (dvs. med ca 10 %), och att 600 nya bostäder skulle behövas. Denna prognos visade sig snart vara för försiktig. Vid tidpunkten för transaktionen förväntade Högfors stad en mycket större befolkningsökning, som skulle medföra ett behov av ytterligare minst 70 bostäder per år.
(50)
Denna positiva prognos bekräftades senare i en ytterligare undersökning som lades fram av Nylands förbund den 18 augusti 2009, i vilken befolkningsökningen uppskattades till 100 invånare per år fram till år 2030, och bostadsbehovet till ytterligare 70 nya bostäder per år. Den faktiska utvecklingen överträffade denna prognos, eftersom 137 nya bostäder byggdes 2006 och 95 nya bostäder 2007.
(51)
Det bör också noteras att KK var den ojämförligt största fastighetsägaren i Högfors. Vid tidpunkten för transaktionen var det exakta antalet bostäder som omfattades av portföljen oklart, eftersom Högfors stad hade för avsikt att dela upp och omstrukturera en del av tomterna, särskilt på området Haapala/Uusitalo. Vidare byggs ett större antal bostäder per tomt på mark avsatt för radhus och, i synnerhet, på mark avsatt för höghus. Den förteckning över fastigheter som lämnats av Finland upptar färre än 140 fastigheter för bostadsändamål (återstoden är parkområden). Med det behov av 70 nya bostäder per år som förväntades vid tidpunkten för transaktionen skulle man kunna räkna med ett behov av 700 nya bostäder under de följande tio åren och 1 400 nya bostäder under de följande tjugo åren. Med tanke på att KK inte hade någon större konkurrent i Högfors kunde Högfors stad skäligen kunna räkna med att sälja största delen eller rentav alla fastigheter i portföljen.
(52)
Finland förklarade allmänt taget att Högfors stad hade som strategi att först höja värdet på sina fastigheter genom att omstrukturera och exploatera dem, att invänta de priseffekter som följde av den allmänna prisökningen i regionen och inte sälja dem förrän i ett senare skede. I enlighet med denna strategi hade KK avstått från att sälja under de föregående åren, viket förklarar den ringa försäljningen under åren före transaktionen.
(53)
Kommissionen noterar att den mark som ägdes av KK värderades separat enligt typ av mark, dvs. mark för egnahemshus, radhus, höghus, parker respektive allmänna områden. En närmare beskrivning och analys av de enskilda områdena ges nedan.
(54)
Värdet på fastigheterna i området Asemanranta, som är avsatt för höghus, uppgår till 2 358 158 euro, dvs. ungefär hälften av värdet på KK:s egendom. För transaktionen värderades marken till 79,56 euro per kvadratmeter.
(55)
Värderingarna är inte uttömmande i detta avseende, främst eftersom referenspriser i Högfors saknas. I Högfors hade ingen mark avsatt för höghus sålts på marknaden före transaktionen. I den expertvärdering (värdering A) som Finland lade fram under den första undersökningsperioden angavs ett pris på 50 euro per kvadratmeter. Finland har nu förklarat att detta pris troligen byggde på de uppgifter som används för statligt finansierade bostäder i regionen och låg betydligt under marknadspriset. I denna ursprungliga värdering uppskattades i övrigt värdet på fastigheter för höghus till 60-75 euro per kvadratmeter. I den andra värderingen (värdering B) konstaterades att det erlagda priset motsvarar marknadspriset, utan att någon ytterligare information gavs. I KP&P:s värdering (värdering C) drogs slutsatsen att priset 79,56 euro per kvadratmeter motsvarar marknadspriset, eftersom det låg långt under de priser som betalats i de tre angränsande kommunerna. I avsaknad av en exaktare måttstock ger dessa värderingar en viss vägledning om priset på fastigheter i Helsingforsområdet vid tiden för transaktionen. Kommissionen har därför granskat uppgifterna i värderingsrapporterna och kompletterat dem med sin egen bedömning.
(56)
Området Asemanranta har ett speciellt läge, nämligen vid stranden av en sjö, 200 meter från stadens centrum. Enligt Finland är värdet på det berörda området exceptionellt högt på grund av sjöutsikten och tillgängligheten till sjön. Försäljningen av en motsvarande tomt 2006 skedde till priset 92,35 euro per kvadratmeter. Högfors stad ansåg att värdet på egendomen var tillräckligt högt för att höja försäljningspriset till 105 euro per kvadratmeter i januari 2008.
(57)
En annan viktig faktor för värderingen av området är den yta som priset tillämpas på. Försäljningsvärderingen grundades på en minimal byggnadsrätt på 29 640 m2, medan den maximala byggnadsrätten var 39 590 m2. Med tanke på den förväntade befolkningsökningen räknade Högfors stad med att den maximala byggnadsrätten skulle vara affärsmässigt lönsam på lång sikt..
(58)
Trots att inga fastigheter avsatta för höghus hade sålts i Högfors före transaktionen kunde Högfors stad rimligen räkna med att marknaden för denna typ av byggande var på uppgång. Under 2003 beviljades fyra byggnadslov för höghus. Utvecklingen efter transaktionen bekräftar att prognosen inte var orimlig, med tanke på att sex ytterligare byggnadslov söktes och beviljades fram till 2007, och att sju höghus byggdes mellan 2007 och mitten av 2010.
(59)
De priser som betalades i grannkommunerna steg till 133,6 euro per kvadratmeter i Hyvinge år 2003 och som högst till hela 312,6 euro per kvadratmeter i Vichtis år 2004.
(60)
Kommissionen anser att dessa tre värderingar innehåller uppgifter som i huvudsak är jämförbara och att de inte förefaller uppenbart felaktiga vid en jämförelse med de priser som betalades på marknaden för motsvarande mark vid tiden för transaktionen. Frågan om vilken av värderingarna som kan betraktas som mest tillförlitlig kan lämnas obesvarad, eftersom det pris som betalats för aktierna ligger under marknadsvärdet även vid lägsta möjliga antagande om värdet (se skäl 84 och följande om allmän beräkning av marknadsvärde). Det lägsta möjliga värdet har uppskattats av kommissionen enligt följande: Med tanke på Asemanrantafastigheternas utmärkta läge låg marknadspriset åtminstone i den övre delen av det intervall som angivits av den försiktigaste av värderingsmännen, dvs. 75 euro per kvadratmeter. Om vi gör det försiktiga antagandet att marken säljs med endast minimal byggnadsrätt skulle fastigheternas marknadsvärde uppgå till minst 2 223 000 euro.
(61)
I den mån överskattning förekom kan den anses uppgå till högst 135 158,4 euro, vilket motsvarar 67 579,2 för andelen på 50 %.
(62)
Kommissionen noterar att man i detta värde har beaktat de 8-9 hektar som också ingår i Asemanranta-området och som är avsatta för gator, parker och liknande. Exempelvis har man i delgeneralplanen avsatt strandområdet för rekreation och naturskydd. Dessa 8-9 hektar bidrar därför till det höga priset på den del av området som avsatts för bostäder, och de har inte prissatts separat.
(63)
Huvuddelen av fastigheterna i KK:s portfölj var belägna på området Haapala/Uusitalo som ligger ca 2,5 km sydväst om stadens centrum. Dessa två intill varandra liggande områden var avsatta för egnahemshus och radhus, men de hade ännu inte exploaterats. Detta faktum var orsaken till de låga priserna och en orsak till den ringa försäljningen. KK ägde så gott som hela området.
(64)
För transaktionen värderades fastigheterna till sammanlagt 1 612 059 euro för alla typer av tomter, med ett pris per kvadratmeter på 10,19 euro för egnahemstomter och 74,02 euro för radhustomter, i enlighet med stadens standardpriser. Det sammanlagda värdet av egnahemstomterna var 973 268 euro, och av radhustomterna 811 209 euro.
(65)
I alla tre värderingarna konstateras att priserna för egnahemstomter motsvarade marknadspriserna. I KP&P:s värdering (värdering C) anges att marknadspriserna var 15-20 % högre än de priser som tillämpades av Högfors stad. Finland lade fram uppgifter som visar att det genomsnittliga priset låg på ca 14,4 euro per kvadratmeter under 2003. Enligt den första fastighetsexperten (värdering A) varierade priserna i Högfors mellan 9,43 euro och 14,76 euro.
(66)
I alla tre värderingarna hänvisades dock till de genomsnittliga försäljningspriserna, vilket innebar att de uppgifter som lämnats av Finland visar på betydande skillnader mellan bostadsområdena, med Haapala/Uusitalo i den nedre delen av intervallet. År 2003 såldes två tomter i Haapala (av ett privat företag till en privatperson). För den tomt som såldes i april 2003 var priset 9,25 per kvadratmeter och för den tomt som såldes i augusti 2003 var priset 10,06 euro per kvadratmeter. Detta skulle innebära en prishöjning på 8,8 % under fyra månader. Mot bakgrund av den allmänna prisutvecklingen i Högfors med en prisökning på 12,6 % åren 2001-2002 och på 42,7 % åren 2002-2003 kan en prisökning på 1,3 % under de fyra sista månaderna 2003 anses ligga i linje med den allmänna tendensen. Med tanke på dessa omständigheter ser kommissionen ingen anledning till att ett pris på 10,19 euro per kvadratmeter i december 2003 inte skulle kunna godtas som ett marknadspris.
(67)
När det gäller priserna för radhustomter har det inte skett någon försäljning i området som kan tjäna som direkt riktmärke. Den första fastighetsexperten uppskattade marknadsvärdet till 70-80 euro per kvadratmeter. I KP&P:s värdering (värdering C) nämns bara de mycket högre priserna för radhustomter i grannkommunerna. Eftersom man i alla tre värderingarna drar slutsatsen att det pris som betalades motsvarade marknadspriset och det inte föreligger några fakta som tyder på att dessa slutsatser inte är riktiga för området Haapala/Uusitalo, kan kommissionen godta att priset 74,2 euro per kvadratmeter motsvarade marknadspriset.
(68)
Kommissionen bad Finland redogöra för varför det låg i Högfors stads intresse att förvärva den fulla äganderätten till hela området, med tanke på att försäljningsstatistiken under tidigare år tydde på att köparna inte var intresserade av området och föredrog andra områden i staden, trots de högre priserna. Finland förklarade att KK redan under de föregående åren hade tillämpat en målinriktad investeringsstrategi som gick ut på att exploatera Haapala/Uusitalo som det framtida egnahemsområdet i Högfors. De övriga stadsdelarna började bli utbyggda och den befolkningsökningen ledde till förväntningar på exploatering av andra områden.
(69)
Haapala/Uusitalo hade redan stadsplanerats men ännu inte exploaterats, vilket inbegrep en ny styckning av marken i enskilda, mer individuellt anpassade tomter, anslutning av tomterna till kommunaltekniska nät och byggande av serviceanläggningar.
(70)
Högfors stad hade redan med framgång följt samma strategi i andra bostadsområden och utvidgat kommunaltekniken till områdena Tuorila, Nikkimäki och Pumminmäki. År 2003 hade det genomsnittliga försäljningspriset i Pumminmäki stigit till 14,28 euro, och Högfors stad sålde med framgång tomter till det nya standardpriset 14 euro under 2004. Under de följande åren steg priserna ytterligare och nådde 18,5 euro per kvadratmeter 2005.
(71)
Värdet på fastigheterna i Haapala/Uusitalo förväntades stiga till samma nivå som för bostadsområden som exploaterats på motsvarande sätt och dessutom följa den allmänna tendensen i fråga om prisökningar. En värdeökning på minst 40-50 % efter exploatering (dvs. inom 3-4 år) föreföll därför motiverad, och härtill kommer ökningar på lång till medellång sikt.
(72)
Vidare hade Högfors stad hade intresse av att exploatera området genom ett enda infrastrukturprojekt som omfattade hela området. Ett sådant övergripande tillvägagångssätt skulle bli mycket billigare än att exploatera varje tomt för sig (kommunen har en lagstadgad plikt att ansluta fastigheter till de kommunaltekniska näten, vilket vanligen sker på begäran av tomtägarna när de inleder byggnadsarbeten). Högfors stad poängterade att arbetena framskred mycket smidigare eftersom staden ensam ägde marken och hade kontroll över arbetena. Ett stort antal enskilda beslut måste fattas för varje tomt och infrastrukturprojekt, och exploatering av fastigheter hade tidigare visat sig svår att genomföra för stålproducenten Componenta, som inte hade detta som kärnverksamhet.
(73)
På grund av den långsiktiga exploateringsstrategin och avsikten att genomföra alla infrastrukturprojekt på en gång hade Högfors stad inget intresse av att sälja fastigheterna förrän de hade exploaterats. Detta var orsaken till att nästan ingen försäljning av tomter ägde rum före transaktionen.
(74)
Kommissionen kan godta att den långsiktiga strategi som Högfors stad tillämpade för Haapala/Uusitalo motiverar att det även för en aktieägare som verkar på marknadsekonomiska villkor och redan äger 50 % av aktierna på området skulle kunna vara ekonomiskt fördelaktigt att förvärva de återstående 50 % av aktierna. Med tanke på utsikterna att äga hela det nya bostadsområdet, den låga risknivån när det gäller priserna och den seriösa möjligheten att sälja största delen av tomterna under loppet av tio år och återstoden under de följande tio åren kan förvärvet betraktas som en affärsstrategi som en investerare i en marknadsekonomi skulle ha övervägt att följa.
(75)
Några egnahemstomter är belägna på andra områden. Värderingen (43 000 euro) byggde på Högfors stads officiella försäljningspris på 10,19 euro per kvadratmeter för sådan mark. Av ovan (i skälen 65 och 66) angivna orsaker anser kommissionen att priset i december 2003 kan godtas som marknadspris.
(76)
KK:s portfölj omfattar också två fastigheter avsatta för höghus, belägna i området Takko I. Fastigheternas sammanlagda värde uppgick till 100 191 euro. Takko I är också beläget i Högfors centrum. I värdering A ansågs att marknadspriset låg i intervallet 60-75 euro per kvadratmeter. I KP&P:s värdering (värdering C) drogs samma slutsats när det gäller den fastighet som var avsatt för höghus. Priset ansågs motsvara marknadspriset, efter en jämförelse med de försäljningspriser som betalats i grannkommunerna.
(77)
Kommissionen anser att frågan om vilken expertvärdering som är mest trovärdig kan lämnas obesvarad. Även om man på transaktionen tillämpade det lägsta möjliga marknadspriset, 60 euro per kvadratmeter, skulle det korrigerade totala värdet av aktierna fortfarande överstiga det pris som Högfors stad betalade (se beräkningen av aktiernas minsta möjliga värde nedan). Om man tillämpar antagandet om lägsta möjliga marknadsvärde skulle fastigheterna i Takko I ha övervärderats med 19,65 euro per kvadratmeter, vilket motsvarar sammanlagt 27 212 euro, dvs. 13 606 för 50 % av aktierna.
(78)
För mark avsatt som parkområde fastställdes värdet 456 601 euro. Det byggde på ett kvadratmeterpris på 1,18 euro, vilket är ett standardpris som Högfors stad betalar för denna typ av mark. De rör sig om områden som staden har rätt att inlösa genom att betala en ersättning som motsvarar gängse pris (15). Eftersom dessa områden inte enigt detaljplanen är avsedda att bebyggas, har de prissatts på samma grunder som oplanerad råmark (se skäl 80). Kommissionen har därför dragit slutsatsen att denna del av fastigheterna inte var övervärderad.
(79)
KK:s portfölj omfattade också en del råmark utanför detaljplaneområdet som värderades till 49 678 euro, på grundval av ett pris på 1,18 euro per kvadratmeter. I värderingsrapporterna motiveras inte varför denna mark anses vara korrekt värderad. Bland de övriga uppgifter som lämnats av Finland ingår en förteckning över försäljning av råmark i glest bebyggda områden i Högfors, som betingade ett genomsnittligt försäljningspris på 1,86 euro per kvadratmeter. På grundval av detta kan kommissionen godta att priset 1,18 euro inte översteg marknadspriset.
(80)
Enligt de beräkningar som genomförts av Finland på grundval av de standardpriser till vilka KK sålde sin egendom, uppgick värdet på KK:s fastigheter till 5 067 988 euro. Efter avdrag av de belopp som avser en eventuell övervärdering av fastigheterna för höghus i Asemanranta (135 158 euro) och i Takko I (27 212 euro) är värdet på fastigheterna minst 4 905 618 euro.
3. Återbetalningen av lånet
(81)
År 1996 hade både Componenta och Högfors stad beviljat KK ett räntefritt aktieägarlån på 1 670 814 euro på samma villkor (pari passu). För att Componenta skulle kunna dra sig ur KK måste det aktieägarlån som KK hade beviljats återbetalas. Eftersom KK skulle ha behövt sälja en betydande del av sin egendom för att uppbåda dessa medel och - vilket beskrivs ovan - eftersom detta skulle äventyra affärsstrategin på medellång till lång sikt, beslutade Högfors stad bevilja ytterligare ett räntefritt lån till KK till samma belopp som KK använde för återbetalningen. Som en följd av detta uppgick KK:s skuld till Högfors stad till sammanlagt 3,34 miljoner euro.
(82)
Kommissionen håller med Finland om att lånen redan hade beaktats vid värderingen av företaget och att aktiernas värde redan hade sänkts med skuldens värde. Om återbetalningen av lånet bedömdes som en separat åtgärd skulle detta innebära dubbelräkning.
4. Aktiernas värde
(83)
Efter det att beloppen av den eventuella övervärderingen dragits av var värdet av 50 % av aktiestocken i KK enligt följande:
Tabell 5
KK:s värde
Markens nuvarande värde
4 905 618
Kontanter och banktillgodohavanden
28 256
Totala tillgångar
4 933 874
Aktieägarlån
3 340 368
Kortfristiga skulder
107
Totala skulder
3 340 475
KK:s nettovärde
1 593 399
50 % av KK:s nettovärde
796 699,5
(84)
Eftersom Högfors stad betalade ett förvärvspris på 713 092,50 euro för 50 % av aktierna anser kommissionen att staden inte betalade ett pris som översteg marknadsvärdet.
V. SLUTSATS
(85)
Kommissionen anser att det pris som Högfors stad betalade till Componenta för förvärvet av 50 % av aktierna i KK inte överskrider marknadspriset och därför inte utgör statligt stöd enligt artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
Artikel 1
Den köpeskilling som Högfors stad erlagt till Componenta Corporation Abp för aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy inom ramen för det kontrakt som ingicks mellan parterna den 16 december 2003 utgör inte ett i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt avsett statligt stöd till förmån för Componenta Corporation Abp.
Artikel 2
Detta beslut riktar sig till Republiken Finland.
Utfärdat i Bryssel den 20 april 2011.

Labels: 2
4
1
19
18
15