Document ID: 32005D0664

KOMISSION PÄÄTÖS,
tehty 14 päivänä joulukuuta 2004,
Lemwerderin kunnan Aircraft Services Lemwerder -yritykseltä hankkimasta maa-alueesta
(tiedoksiannettu numerolla K(2004) 4748)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2005/664/EY)
EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 88 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon sopimuksen Euroopan talousalueesta ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
I MENETTELY
(1)
Komissiolle on toimitettu kantelu, joka koskee Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen (jäljempänä ’ASL’) välistä kiinteistökauppaa. Kantelun mukaan kauppaan sisältyy tukea ASL:lle. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta tietoja 30 päivänä tammikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä. Saksan viranomaiset vastasivat 18 päivänä maaliskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä.
(2)
Komissio aloitti 17 päivänä syyskuuta 2003 tehdyllä päätöksellä ilmoitettua toimenpidettä koskevan EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn. Asian viitenumero on C 56/2003. Päätös toimitettiin Saksan viranomaisille 18 päivänä syyskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä ja julkistettiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio ei ole saanut huomautuksia kolmansilta.
(3)
Saksan viranomaiset toimittivat komission päätöstä koskevat huomautuksensa 14 ja 18 päivänä marraskuuta 2003 päivätyillä kirjeillä. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta lisätietoja 13 päivänä tammikuuta 2004 ja 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Saksan viranomaiset vastasivat 13 päivänä helmikuuta 2004 ja 31 päivänä elokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Komission ja Saksan viranomaisten edustajat ja kiinteistön arvon määrityksestä vastannut henkilö tapasivat 13 päivänä lokakuuta 2004 pidetyssä kokouksessa. Kokouksen jälkeen Saksan viranomaiset toimittivat lisätietoja 23 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä.
II TOIMENPIDE
1. Tuensaaja
(4)
ASL, jonka päätoimipaikka on Niedersachsenin osavaltiossa Bremenin lähellä sijaitsevassa Lemwerderissä, tarjoaa palveluja muun muassa huoltamalla ilma-aluksia. Yrityksellä oli tilikaudella 2002-2003 noin 700 työntekijää ja 53,4 miljoonan euron liikevaihto. ASL oli vuoteen 1993 saakka osa Deutsche Aerospace AG -yritystä (jäljempänä ’DASA’). Kun DASA alkoi suunnitella ASL:n toiminnan lopettamista, Niedersachsenin osavaltio ryhtyi toimiin yrityksen pelastamiseksi. Komissio hyväksyi kyseiset toimenpiteet ASL:lle myönnettävää valtiontukea koskevalla päätöksellä 97/753/EY, joka tehtiin 12 päivänä maaliskuuta 1997 (3). EADS hankki 1. tammikuuta 2004 51 prosentin enemmistöosuuden ASL:stä. Siitä lähtien ASL:ssä on toteutettu rakenneuudistusta. Siviili-ilma-alusten huoltotoiminta lopetetaan. Tulevaisuudessa yritys keskittyy taistelukoneiden (Transall C-160, Tornado) komponenttien huolto- ja korjaustöihin sekä sotilasilma-alusten (Eurofighter, A400M) komponenttien kokoonpanoon. Työntekijöiden lukumääräksi on suunniteltu 210 vuonna 2006 (4).
2. Toimenpiteen kuvaus
(5)
Lemwerderin kunta osti tontin, jota ASL ei tarvinnut. Saksan viranomaisten toimittamien tietojen mukaan tontin hintaan sisältyi sen kokoon perustuva paljousalennus.
Ajankohta
Tontti
Pinta-ala (m2)
Hinta/m2
(Saksan markkaa/euroa)
Kokonaishinta
(Saksan markkaa/euroa)
28.6.2000
Länsi- ja keskiosa
241 643
(97 828 + 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Eteläosa
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyvät investoinnit aiheuttivat 1 355 040 euron kokonaiskustannukset. Useista syistä tontin keskiosan katsottiin aiheuttavan 10 prosenttia pienemmät kustannukset.
(7)
Lemwerderin kunta arvioi, että tarvittavan infrastruktuurin rakentamisen jälkeen tontin länsi- ja keskiosa voitaisiin myydä hintaan […] Saksan markkaa/m2 ([…] euroa/m2). Hinta on suhteellisen korkea tontin tarjoamien mahdollisuuksien vuoksi. Se sijaitsee ASL:n lentokentän välittömässä läheisyydessä, rautatieverkkoon on suora yhteys ja ASL:n Weser-joen rannalla sijaitsevia satamarakennuksia on mahdollisuus käyttää. Maata myytiin samaan hintaan läheisellä Edenbüttelin alueella vuosina 1999 ja 2002, vaikka sinne on huonompi pääsy Weser-joelta sekä rautateiltä ja lentokentältä. Saksan viranomaiset ovat toimittaneet kaksi muutakin hinta-arviota, jotka koskevat ASL:stä pohjoiseen sijaitsevia tontteja, joiden arvon katsotaan vastaavan ASL:n tonttia.
(8)
Kunta on saanut tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyviä investointeja varten tukea 562 200 euroa, johon sisältyy 50 prosentin yhteisrahoitus EAKR:n tavoitteen 2 mukaisesti. Kunnan omia varoja on käytetty 132 215 euroa. Tontin myynnistä toivottiin saatavan […] euroa.
(9)
Kunnan ja Niedersachsenin osavaltion kehitysviraston (niedersächsische Entwicklungsgesellschaft, NILEG) pääasiallinen kohderyhmä on ilmailuteollisuus, mutta potentiaalisten ostajien ryhmää ei ole rajattu mitenkään. Kiinteistömarkkinat romahtivat vuonna 2000. Vuoden 2002 jälkipuoliskolta alkaen tämäntyyppisten maa-alueiden kysyntä on piristynyt, mutta kauppoja ei ole toistaiseksi syntynyt.
III SYYT MENETTELYN ALOITTAMISEEN
(10)
Kun komissio teki päätöksen EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn aloittamisesta, se epäili, että kunnan maksama hinta ei vastannut tontin markkina-arvoa. Kauppa koski pelkkää maa-aluetta, joten ASL tai muu julkinen tai yksityinen ostaja joutuisi tekemään merkittäviä investointeja pystyäkseen myymään tontin käyttövalmiina. Koska pelkän maa-alueen arvo ei ollut tiedossa, komissio arvioi sen vähentämällä käyttövalmiin tontin arvosta investointikustannukset. Arviossa on otettu huomioon, että tontin myynti osina aiheuttaa viivästyksiä, hankkeen rahoituskustannukset sekä se, että infrastruktuurin rakentamiseen tarvitaan maata. Arviosta käy ilmi, että pelkän maa-alueen arvo on selvästi kunnan maksamaa kauppahintaa pienempi. Tämän lisäksi komissio epäilee, olisiko yksityinen sijoittaja ylipäätään osallistunut hankkeeseen, kun otetaan huomioon ASL:n tontin lähialueen yleinen markkinatilanne. On myös epäselvää, olisiko yksityinen sijoittaja saanut yhtä paljon tukea kuin kunta. Tontin eteläosan hankkimiseen saattaa myös sisältyä tukea, koska Saksan viranomaiset eivät ole esittäneet perusteluja kyseiselle kaupalle.
(11)
Komissio katsoo, että maakauppoihin saattaa sisältyä tukea, joka ei sovellu yhteismarkkinoille. Tontin myyntiin ei esimerkiksi sisälly lainkaan investointeihin eikä rakenneuudistuksiin liittyviä ehtoja. Saksan viranomaisten mukaan yritys ei myöskään ole vaikeuksissa. Tuki hyväksyttiin päätöksellä 97/753/EY sillä edellytyksellä, että Saksa ei myönnä tapauskohtaista tukea viiteen vuoteen. Kyseisiin maakauppoihin mahdollisesti liittyvä tuki on kuitenkin myönnetty ennen mainitun viiden vuoden määräajan täyttymistä.
IV SAKSAN HUOMAUTUKSET
(12)
Pelkän maa-alueen markkina-arvoa määritettäessä lähtökohdaksi olisi Saksan viranomaisten mielestä otettava vastaavan suuruisista osista koostuvan maa-alueen arvo, jossa otetaan huomioon sijainti ja yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Pelkän maa-alueen arvosta toimitettiin uusi arvio. Arvio perustuu välittömään vertailuun vastaavien enintään 80 kilometrin säteellä sijaitsevien tonttien kanssa ottaen huomioon niiden laadussa esiintyvät erot. Arvion tehnyt asiantuntija on tutkinut käsiteltävänä olevaan asiaan liittyvän tontin sekä muut vertailuun valitut tontit. Hän on ottanut erityisesti huomioon toteutettavissa olevat yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Asiantuntijan arvion mukaan maan arvo on […] euroa/m2. Koska neliöhinta on korkeampi kuin kunnan maksama hinta, kauppaan ei ole voinut sisältyä tukea. Saksan viranomaisten mukaan tontin osien myynnin aiheuttamia viivytyksiä, kunnallistekniikkaan liittyvistä investoinneista aiheutuvia kustannuksia eikä tukea tarvitse ottaa huomioon.
(13)
Teollisuusalueisiin tehtävissä investoinneissa viranomaisten on myös otettava huomioon pitkän aikavälin näkökohdat, kuten käyttövalmiille tontille sijoittautuvilta yrityksiltä saatavat verotulot. Kunnat eivät voi saavuttaa tavoitteitaan, jos niiden on määritettävä myyntihinta valtiontukisääntöjen mukaisesti. Kunnat voivat järjestää tarjouskilpailun myydessään tontteja, mutta se ei ole mahdollista kuntien halutessa ostaa kunnallistekniikan kehittämisstrategiaansa sopivia tonttien osia. Myyjä saattaa näin ollen päästä erittäin edulliseen neuvotteluasemaan. Näissä olosuhteissa tehty kauppa ei merkitsisi tuen myöntämistä myyjälle.
(14)
Komission tekemän arvion väitetään lisäksi olevan virheellinen. Yksityissijoittajaan ei esimerkiksi sovelleta samoja säännöksiä kuin kuntaan. Liittovaltion maankäyttö- ja rakennuslain 127 §:n (ja sitä seuraavien pykälien) mukaan kunnan on maksettava vähintään 10 prosenttia tukikelpoisista investointikustannuksista. Lisäksi räjähteiden raivauksesta on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia. Kaupantekohetkellä näillä kustannuksilla ei voinut olla vaikutusta kauppahintaan. Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetussa komission tiedonannossa (6) (jäljempänä ’tiedonanto’) ei myöskään edellytetä ylimääräisten infrastruktuurikustannusten sisällyttämistä maa-alueen arvoon. Tiedonannossa annetaan myös mahdollisuus soveltaa korkeampaa hintaa tiettyjen edellytysten täyttyessä (esimerkiksi viiden prosentin liikkumavara).
(15)
Sillä ei katsota olevan merkitystä, olisiko yksityinen sijoittaja liittänyt tonttia kunnallistekniikkaan. Kunnallistekniikan rakentaminen kuuluu julkisille tahoille, ja se on yleisen taloudellisen edun mukainen palvelu. Kunta rakentaa kunnallistekniikan ainoastaan siinä tapauksessa, että se katsoo tontilla olevan kysyntää, kuten tässä tapauksessa. Niedersachsenin osavaltion taloudellisen tutkimuskeskuksen ennusteiden mukaan teollisuusmaan tarjonnassa esiintyy tulevaisuudessa pullonkauloja. Teollisuusmaan kysyntää on lisännyt koko aluetta koskeva innovatiivinen rakenneuudistus, jonka puitteissa rakennetaan muun muassa yhteys uuteen Weser-tunneliin. Lisäksi Wilhemshaveniin suunniteltuun syväsatamaan aiotaan rakentaa rannikkoa pitkin kulkeva moottoritie. Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto on myös todennut, että tontit ovat tämän vuoksi erittäin arvokkaita, ja jättämällä maa-alueen ostamatta kunta menettäisi mahdollisuuden saada aikanaan poikkeuksellisen hyvät myyntituotot. Virasto suositteli kunnalle maa-alueen ostamista erityisesti siksi, että kaupan myötä kunta saisi mahdollisuuden hyödyntää koko Bahnhof Alteneschin teollisuusalueen ja ASL-tontin välistä aluetta.
(16)
Tontin eteläosan hankinta on Saksan viranomaisten mielestä osa kokonaissuunnitelmaa, koska se toimii korvaavana ja vaihtoehtoisena maa-alueena rakennettaessa kunnallistekniikkaa tontin keskiosalle.
V ARVIOINTI
(17)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaisesti jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Käsiteltävänä olevassa asiassa on selvitettävä, onko ASL saanut tonttikaupasta perusteetonta etua. Tämä edellyttäisi, että kunnan maksama kauppahinta on markkina-arvoa suurempi.
(18)
Komissio on Saksan viranomaisten kanssa yhtä mieltä siitä, että markkina-arvoksi on katsottava pelkän maa-alueen hinta. Pelkän maan arvon määrittäminen vähentämällä kunnallistekniikan rakentamiskustannukset käyttövalmiin tontin arvosta on vain apuväline, jota tulee käyttää ainoastaan siinä tapauksessa, että tarkempaa hinta-arviota ei ole saatavilla. Tämän vuoksi komissio on tutkinut huolellisesti Saksan viranomaisten toimittaman uuden arvion pelkän maa-alueen arvosta.
(19)
Kun viranomaiset haluavat ostaa tietyn tontin, niiden on neuvoteltava omistajan kanssa. Vailla ehtoja olevan tarjouskilpailun järjestäminen ei ole hyvä ratkaisu. Tiedonannon II jakson 1 kohdan mukaisia periaatteita, jotka koskevat myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ei voida soveltaa käsiteltävänä olevassa asiassa. Sen sijaan II jakson 2 kohtaan sisältyviä periaatteita voidaan soveltaa jossain määrin.
(20)
Tiedonannon II jakson 2 kohdan a alakohdan mukaisesti arviointiraportin on laatinut riippumaton asiantuntija. Arvion tehneelle asiantuntijalle ei ole annettu ohjeita, ja riippumattomuuden takeita ovat nimitysmenettelyn julkisuus ja nimittämisen yhteydessä annettu vakuutus. Kyseinen asiantuntija on suorittanut virallisia arviointeja sekä komission että Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen lukuun. Hänellä on erityinen asiantuntemus maa-alueiden arvonmäärityksestä kyseisellä seudulla. Arviota voidaan käyttää tässä menettelyssä, vaikka se onkin tehty vasta 6. marraskuuta 2003 eli kaupanteon jälkeen. Komissio pitää asiantuntijan käyttämää arviointimenetelmää asianmukaisena, koska siinä otetaan huomioon vastaavien muiden tonttien arvo ja laatuerot. Komissio on tutkinut raportin huolellisesti ja ottanut erityisesti huomioon vertailussa käytettyjen tonttien koot ja tyypit, mahdollisen saastumisen käsittelyn raportissa, arvioijan riippumattomuuden, infrastruktuuriyhteyksiin tehtyjen viittausten merkityksen, maaperän laadun sekä lopullisen arvion laskennassa sovelletun menetelmän. Vertailussa arvioitujen tonttien hinnat olivat 16-36 euroa neliömetriltä. Komissio toteaa, että vaikka lopullista hinta-arviota ([…] euroa/m2) ei kenties ole laskettu täysin oikein, vaihtoehtoiset laskentatavat tuottaisivat vielä korkeamman arvon. Arvion perusteella komissio katsoo pelkän maa-alueen markkina-arvon olleen karkeasti ottaen […] euroa/m2 kaupantekohetkellä. Arvion perusteella komissio voi joka tapauksessa sulkea pois sen mahdollisuuden, että markkina-arvo olisi vähemmän kuin […] euroa/m2 eli tontin toteutunut kauppahinta.
(21)
Komissio toteaa, että kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan ostaessaan tontin. Sen sijaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian mukaisesti investoida tontin kunnallistekniikkaan ja myydä se (ks. 15 kappale). Tämän vahvistaa EAKR:n varoista myönnetty tuki (ks. 8 kappale). Kunta valitsi ostokohteekseen ASL:n tontin poliittisten näkökohtien vuoksi sekä siksi, että kyseiseltä alueelta on erinomaiset liikenneyhteydet. Tämän tosiseikan on Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto vahvistanut.
(22)
Komissio myöntää, että yksityinen sijoittaja ei olisi pystynyt ostamaan pelkkää maa-aluetta nyt toteutuneella hinnalla, tekemään infrastruktuuriin liittyviä ja muita tarpeellisia investointeja eikä myymään maa-aluetta voitolla. Tämä saattaa johtua muun muassa kuntiin sovellettavasta erilaisesta lainsäädännöstä, kuten Saksan viranomaisten huomautuksista käy ilmi. Asiaa koskevien tutkimusten jatkaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, koska edellä on tehty kaksi johtopäätöstä, jotka osoittavat, että ASL:lle ei ole koitunut erityistä etua. Ensinnäkin kunnan tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Toiseksi kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan tonttia ostaessaan vaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian noudattaminen. Menettelyn aloittamista koskevassa komission päätöksessä esitetyt muut epäilykset eivät ole enää merkityksellisiä.
(23)
Komissio hyväksyy Saksan viranomaisten esittämät perustelut, jotka koskevat tontin eteläosan hankintaa. Asiaan liittyvä tuki ei sitä paitsi ylittäisi missään olosuhteissa 100 000 euron vähimmäistasoa.
VI JOHTOPÄÄTÖS
(24)
Komissio toteaa, että Lemwerderin kunnan ASL:n tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Myyjälle ei näin ollen koitunut etua eikä tälle myönnetty EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea,
ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen väliseen tonttikauppaan ei sisälly EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.
Tehty Brysselissä 14 päivänä joulukuuta 2004.

Labels: 1
19
5
10
0
3
18
15