Document ID: 31996D0631

DECISÃO DA COMISSÃO de 17 de Julho de 1996 relativa ao auxílio estatal concedido pelo município de Mainz, uma autarquia local da República Federal da Alemanha, à Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, uma filial da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Apenas faz fé o texto em língua alemã) (Texto relevante para efeitos do EEE) (96/631/CE)
A COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS,
Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Europeia e, nomeadamente, os seus artigos 92º e 93º,
Tendo notificado, nos termos do nº 2 do artigo 93º do Tratado CE, os outros Estados-membros e terceiros interessados para apresentarem as suas observações,
Considerando o seguinte:
I
Em 21 de Dezembro de 1994, a Comissão decidiu, na sequência de denúncias pormenorizadas provenientes de fontes externas, dar início ao processo previsto no nº 2 do artigo 93º do Tratado CE relativamente a um acordo de venda de terrenos concluído entre o município de Mainz e a Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, uma sociedade de investimentos imobiliários da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. A Comissão concluiu que as condições do acordo poderão conter elementos de auxílio estatal incompatíveis com o mercado comum. O Governo alemão foi informado dessa decisão por carta de 23 de Janeiro de 1995. Foi solicitado às autoridades alemãs o envio de informações complementares relativas à referida transacção e a realização de uma peritagem reportada à data de celebração do contrato de compra e venda do terreno em questão. Em 19 de Abril de 1995, o Governo alemão informou a Comissão que estava em curso a referida avaliação e que apresentaria as suas observações assim que esta estivesse concluída.
Em 5 de Maio de 1995, foi publicada no Jornal Oficial das Comunidades Europeias (1) a decisão de dar início ao processo, sendo solicitado aos outros Estados-membros e terceiros interessados que apresentassem as suas observações. Não foram recebidas quaisquer observações.
Em 10 de Julho de 1995, o Governo alemão apresentou a avaliação dos peritos com algumas observações adicionais.
Em 9 de Outubro de 1995, o caso foi tratado, em conjunto com outros, numa reunião realizada entre representantes da Comissão e do Governo alemão. Em 17 de Janeiro de 1996, a Comissão enviou uma lista de perguntas relativas a pormenores da avaliação dos peritos e, em particular, ao seu cálculo da relevância económica de algumas das condições do contrato de compra e venda. Por carta de 18 de Março de 1996, as autoridades alemãs propuseram discutir estas questões numa reunião a realizar com representantes da administração do município de Mainz, avaliadores imobiliários e representantes da Comissão. Esta reunião teve lugar em 26 de Março de 1996, em Bona. Foi acordado que as Autoridades alemãs apresentariam informações e observações adicionais, por escrito, relativamente às questões que não pudessem ficar resolvidas na reunião. O Governo alemão enviou as suas informações e observações adicionais em 23 de Maio de 1996.
II
Por contrato datado de 24 de Fevereiro de 1992, o município de Mainz comprou um terreno com 24 212 m² no centro de Mainz, próximo do Reno, ao Land da Renânia-Palatinado que o utilizara para quartel de uma das suas unidades de polícia de intervenção. O município de Mainz, no âmbito de uma política geral de transformação do centro da cidade numa área mais atraente, preferiu que a unidade da polícia de intervenção fosse mudada para outra área.
O município de Mainz adquiriu o local ao preço de 33 950 000 marcos alemães (a seguir designados «marcos») (1402,20 marcos por m²). Este preço baseou-se numa avaliação efectuada pelo Staatsbauamt Mainz-Süd em 8 de Julho de 1980, ou seja, 12 anos antes da data de celebração do contrato de compra e venda. O preço foi calculado com base num valor do terreno de 10 895 400 marcos (450 marcos por m²) e num valor dos edifícios de 23 054 600 marcos. Segundo o contrato de compra e venda, a propriedade do terreno deveria ser transferida em meados de 1994.
O contrato celebrado entre o município de Mainz e o Land da Renânia-Palatinado estabelece expressamente que a transferência de propriedade do terreno para o município de Mainz se destina a permitir a respectiva venda, após demolição dos edifícios existentes, à Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, ou empresas associadas (verbundene Unternehmen) destas, nas seguintes condições:
- o comprador final compromete-se a construir um complexo comercial e de escritórios destinado a um centro de distribuição e formação da Siemens AG e/ou Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, ficando sujeito ao pagamento de uma sanção no valor de 7 milhões de marcos caso esta obrigação não seja cumprida,
- o comprador final compromete-se a arrendar a área construída à Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG ou empresas associadas por um período mínimo de 15 anos, tendo estas que desenvolver uma actividade tributável (em benefício do município de Mainz),
- o comprador final será obrigado a pagar uma majoração do preço do terreno, correspondente ao respectivo valor real de mercado à data de celebração do contrato de compra e venda, não podendo esta quantia ser inferior a 40 milhões de marcos e sendo metade dessa verba transferida pelo município de Mainz para o Land da Renânia-Palatinado, caso esta última condição não seja cumprida em parte ou na sua totalidade.
- esta última obrigação deverá ser garantida mediante uma hipoteca de montante máximo.
A parte mais importante da referida área, juntamente com outros terrenos que já eram propriedade do município Mainz, foi vendida à Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG (doravante designada «Fort Malakoff»), uma empresa de investimentos imobiliários da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, por contrato igualmente datado de 24 de Fevereiro de 1992. A área total é composta por 22 010 m² e foi vendida por 13 528 650 marcos (614,66 marcos por m²).
O contrato de compra e venda celebrado entre a Fort Malakoff e o município de Mainz honra as obrigações assumidas por este último perante o Land da Renânia-Palatinado:
- a Fort Malakoff compromete-se a construir um complexo comercial e de escritórios com 25 000 m² de superfície útil e um parque de estacionamento subterrâneo para 800 carros, destinado à criação de um centro de formação e distribuição da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. A construção deve estar terminada o mais tardar no prazo de 5 anos a contar da celebração do contrato de compra e venda, ou seja, Fevereiro de 1997,
- caso a construção não esteja terminada na data estabelecida ou caso a Fort Malakoff celebre um contrato de compra e venda com um terceiro, o município de Mainz tem direito a reclamar a sua restituição, o que é garantido por uma inscrição de prioridade a registar na Conservatória de Registo Predial, e a uma indemnização global no valor de 7 milhões de marcos,
- a Fort Malakoff compromete-se ainda a arrendar a área em causa, o mais tardar no prazo de um ano a contar do termo da construção e por um período mínimo de 15 anos, à Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG ou empresas associadas, que aí terão de desenvolver uma actividade tributável,
- caso esta última condição não seja cumprida em parte ou na totalidade, a Fort Malakoff terá de pagar a diferença entre o preço de compra acordado e o valor real de mercado do terreno no momento da venda, não podendo, no entanto, esse montante ser inferior a 40 milhões de marcos, incluindo já a referida indemnização de 7 milhões de marcos,
- este direito do município de Mainz a uma eventual indemnização é garantido por uma hipoteca de montante máximo e de primeira prioridade no valor de 40 milhões de marcos, registada na Conservatória de Registo Predial, sobre a qual terão preferência, mediante acordo, hipotecas destinadas à cobertura de até um máximo de 50 % dos custos de construção, acrescidos do preço de compra.
O preço de compra do terreno deveria ser pago na data da transferência formal da propriedade, prevista para 1 de Janeiro de 1995. Não está acordado o pagamento de quaisquer juros relativamente ao período intermédio.
III
O Governo alemão é de opinião que as condições do contrato de venda do terreno concluído entre o município de Mainz e a Fort Malakoff não incluem elementos de auxílio estatal.
O Governo alemão salienta que o preço pago pelo município de Mainz pelo terreno (1402,20 marcos por m²) não é relevante para a determinação do valor do terreno vendido à Fort Malakoff, visto o município ter adquirido um terreno construído e vendido um terreno vazio, tendo decidido assumir os custos da demolição dos quartéis da polícia de intervenção, na defesa do interesse público em termos de desenvolvimento da cidade.
O grupo independente de avaliadores imobiliários do município de Mainz, encarregue por esta, a 14 de Fevereiro de 1995, de «analisar se o preço de venda do terreno a avaliar conteria elementos indevidos de auxílio estatal», apresentou uma avaliação referente ao valor de mercado do terreno em questão à data da celebração do contrato de compra e venda, bem como o seu parecer de peritos no que diz respeito à relevância económica das diferentes condições específicas incluídas no referido contrato. O Governo alemão apresentou esta avaliação e sublinhou que partilha da opinião dos avaliadores relativamente à relevância económica dessas condições.
Os peritos chegaram às seguintes conclusões:
- o valor de mercado do terreno sem edifícios, estabelecido com base nos preços de venda acordados para terrenos comparáveis na área de Mainz, era, à data da celebração do contrato de compra e venda, de 969 marcos por m²,
- foram identificadas algumas desvantagens na localização do terreno relativamente à dos terrenos utilizados como termo de comparação, sendo salientado que, ao contrário do que acontecia nos outros casos, o comprador teria de proceder a várias operações de drenagem das águas freáticas devido ao facto de o terreno em questão se encontrar próximo do Reno. As desvantagens identificadas foram avaliadas em 58 marcos por m². Este número foi corrigido para 59 marcos por m² após a reunião em que esta questão foi discutida, realizada no dia 26 de Março de 1996,
- os custos de demolição dos edifícios (o terreno foi vendido sem edifícios, sendo os custos da limpeza do local assumidos pelo município de Mainz) foram avaliados em 44 marcos por m²,
- a obrigação do comprador de construir determinado tipo de edifícios num período previamente definido foi avaliada em 158,50 marcos por m²,
- a condição que estabelece que o comprador só teria de proceder ao pagamento do terreno após a transferência formal de propriedade foi considerada uma vantagem para o comprador, avaliada em 131 marcos por m²,
- a obrigação da Fort Malakoff de arrendar o terreno construído à Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, para utilização como centro de formação durante um período mínimo de 15 anos, não foi considerada uma desvantagem particular (wertneutral) para o comprador. Os peritos foram de opinião que tais condições são normalmente compensadas através de um contrato de arrendamento, celebrado pelo comprador antes de aceitar essa condição, e que uma tal obrigação não acarreta desvantagens económicas para o comprador. O mesmo se passa com a obrigação de pagamento da diferença entre o preço de compra acordado e o valor de mercado na data da celebração do contrato, não podendo esta ser inferior a 40 milhões de marcos, caso aquela obrigação não seja cumprida, visto essa condição estar igualmente incluída, em circunstâncias normais, no contrato de arrendamento previamente celebrado,
- o contrato celebrado entre o município e a Fort Malakoff previa a obrigatoriedade de o comprador pagar a diferença entre o preço de compra acordado e o valor de mercado à data da celebração do contrato. Ficou, além disso, acordado que este direito a uma potencial indemnização deveria ser estabelecido num montante fixo de 40 milhões de marcos, mas que esta quantia poderia ser superior caso os avaliadores imobiliários nomeados pelas partes avaliassem o terreno num valor superior a 53 528 000 marcos. O contrato estabelecia ainda a obrigação do comprador de garantir essa eventual indemnização através de uma hipoteca de montante máximo e de primeira prioridade no valor de 40 milhões de marcos, a registar na Conservatória de Registo Predial. A hipoteca deveria ser registada como de primeira prioridade, mas foi acordado que poderia ser ultrapassada por hipotecas para cobertura de até 50 % dos custos da construção dos edifícios previstos, acrescidos do preço de compra. Todavia, essa obrigação de garantia sob forma de hipoteca foi considerada uma desvantagem para o comprador que deveria, na opinião dos peritos, ser compensada, segundo as práticas gerais de mercado, por uma redução do preço de compra. Devido à necessidade de estabelecimento de uma garantia mediante uma hipoteca de montante máximo, os custos de financiamento do projecto imobiliário aumentariam, em virtude de não ser possível oferecer aos credores uma primeira hipoteca para cobertura de mais de 50 % dos custos da construção, acrescidos do preço de compra. Em consequência, a taxa de juros para obtenção de empréstimos seria mais elevada ou o comprador teria de utilizar uma maior quantidade de capital próprio. A desvantagem desta condição, calculada com base na taxa normal das garantias bancárias (1,2 %), em substituição da primeira hipoteca, foi calculada em 5 416 792 marcos, ou seja, 246 marcos por m².
O valor de mercado do terreno foi consequentemente calculado da seguinte forma:
POSIÇÃO NUMA TABELA
Os peritos concluíram que o preço de venda acordado (13 528 650 = 614,66 marcos por m²) não seria, portanto, inferior ao valor «especial» de mercado do terreno.
No que diz respeito ao valor «normal» de mercado do terreno, estabelecido pelos avaliadores com base em vendas de terrenos comparáveis em Mainz, sem tomar em consideração as várias condições específicas do contrato de compra e venda celebrado entre o município de Mainz e a Fort Malakoff, o Governo alemão é de opinião que esse valor não deveria, em geral, ser contestado, devido à competência e estatuto dos comités independentes de avaliadores imobiliários. No que diz respeito ao parecer dos avaliadores relativamente às condições contratuais específicas do contrato de compra e venda, as autoridades alemãs reportam-se expressamente aos cálculos e argumentos dos peritos, a ponto de tornarem sua a opinião dos avaliadores.
Relativamente à obrigação de construir um determinado edifício nesse terreno, num período de tempo definido, o Governo alemão é de opinião que essa condição é invulgar, visto que, em condições normais de mercado, o comprador não está interessado em garantir um determinado uso para o terreno vendido. No presente caso, o município de Mainz, devido a experiências anteriores com outros terrenos no centro da cidade que permaneceram vazios durante um longo período de tempo, quis impor esta obrigação a fim de evitar que o terreno se mantivesse vazio durante um período possivelmente mais longo, o que iria contra os planos estabelecidos de desenvolvimento da cidade. A desvantagem económica relacionada com esta condição deveria, segundo as autoridades alemãs, ser compensada por um preço de venda mais baixo.
Considerando a desvantagem relacionada com a obrigatoriedade de apresentação de uma garantia, por meio de uma hipoteca, relativamente ao pagamento da diferença entre o preço de compra acordado e o valor de mercado, o Governo alemão é de opinião que esta obrigação deveria ser perspectivada tendo em consideração a situação financeira precária da Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, que é uma sociedade em comandita simples (KG) e que tem como sócio pessoalmente responsável uma sociedade de responsabilidade limitada (GmbH) com um capital social de apenas 50 000 marcos.
IV
Nos termos do nº 1 do artigo 92º do Tratado CE, qualquer auxílio concedido por um Estado-membro ou através de recursos estatais, sob qualquer forma, que falseie ou ameace falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções, será, na medida em que afecte as trocas comerciais entre os Estados-membros, incompatível com o mercado comum.
No presente caso, a questão da existência ou não de um auxílio estatal na acepção do nº 1 do artigo 92º do Tratado CE centra-se no facto de as condições da venda do terreno à Fort Malakoff pelo município de Mainz se desviar ou não dos critérios e práticas comerciais normais, a ponto de constituir um auxílio estatal [ver Decisão 92/11/CEE da Comissão (2) e Decisão 92/465/CEE da Comissão (3)].
Em geral, a Comissão é de opinião que o valor de mercado de um terreno que as autoridades públicas pretendam vender é estabelecido de forma mais adequada através de um procedimento de concurso público e incondicional, no qual todos os potenciais compradores tenham oportunidade de apresentar as suas propostas e após o qual é escolhida a melhor ou única proposta, ou ainda através de um esforço adequado para venda do terreno às melhores condições de mercado possíveis [comunicação da Comissão no processo «Fresenius» (4)].
Nos casos em que as autoridades públicas decidem não aplicar tais procedimentos e vender um terreno a um determinado investidor, estabelecendo posteriormente o preço a pagar, a Comissão é de opinião que o valor de mercado do terreno em questão deverá ser estabelecido por avaliadores imobiliários independentes, utilizando métodos gerais e normalmente aceites a fim de determinar o valor de mercado/preço de venda do terreno em questão, com base nas condições de venda de terrenos comparáveis no passado recente e noutros indicadores de mercado geralmente aceites.
No presente caso, as autoridades alemãs decidiram não utilizar nenhum destes procedimentos ao celebrar o contrato de compra e venda do terreno com a Fort Malakoff. Consequentemente, a Comissão, ao decidir dar início ao processo previsto no nº 2 do artigo 93º do Tratado CE, solicitou ao Governo alemão que providenciasse no sentido de efectuar uma avaliação independente para determinação do valor de mercado do terreno em questão à data de celebração do contrato de compra e venda.
A Comissão partilha da opinião das autoridades alemãs no sentido de o preço a que o município de Mainz adquiriu o terreno ao Land da Renânia-Palatinado não constituir necessariamente o valor de mercado do terreno na forma em que este foi vendido à Fort Malakoff. O local foi adquirido com edifícios e vendido sem edifícios. Em consequência, o bem imobiliário vendido é diferente do bem adquirido e uma avaliação diferente não implica que a venda não se tenha efectuado ao valor de mercado. O município, enquanto proprietário do terreno adquirido ao Land, tem o direito (§ 903º do Código Civil - BGB) de demolir os edifícios e de vender o terreno vazio, mesmo que tal implique uma desvalorização da propriedade. As decisões desse tipo que as autoridades públicas podem tomar por razões de vária ordem, como, por exemplo, de desenvolvimento e planeamento da cidade, não são, em geral, objecto de contestação por parte da Comissão (artigo 222º do Tratado CE).
No entanto, é de notar que, no presente caso, tanto o Land da Renânia-Palatinado como o município de Mainz foram, no momento da celebração do contrato, aparentemente de opinião que o preço de venda acordado era inferior ao valor de mercado do terreno. No contrato celebrado entre o Land e o município, bem como no contrato celebrado entre o município de Mainz e a Fort Malakoff, é expressamente estabelecido que o comprador final, a Fort Malakoff, se compromete a pagar a diferença entre o preço de compra acordado e o valor real de mercado do terreno à data da celebração do contrato. O facto de terem acordado o pagamento de uma soma fixa de 40 milhões de marcos, independentemente de uma eventual avaliação posterior do terreno, indica, na verdade, que eram de opinião que a venda se efectuava a um preço muito abaixo do valor real de mercado. O fundamento desta opinião, que agora se tornou obsoleta devido à avaliação efectuada por peritos independentes, poderia residir no facto de o mapa de valores imobiliários padrão para Mainz apresentar um valor padrão para áreas mistas/centrais (Misch/Kerngebiete MI/MK, §§ 6 e 7 BauNVO) de até 3 000 marcos por m². Embora o terreno em questão não se encontre numa área formalmente classificada como mista/central, as suas características e envolvente estão muito próximas da descrição jurídica desse tipo de áreas. Esta quantia dá uma noção dos valores que poderão ter sido tomados em consideração no que diz respeito ao valor real de mercado do terreno em questão.
Foi solicitado aos peritos nomeados pelo município de Mainz que «analisassem se o preço de venda do terreno a avaliar conteria elementos indevidos de auxílio estatal». A Comissão é de opinião que os avaliadores imobiliários independentes têm competência para estabelecer o valor geral de mercado do terreno em questão, mas não a têm para determinar se um determinado acordo de venda de terrenos representa ou não um auxílio estatal. No entanto, os argumentos e cálculos dos peritos relativos ao valor «especial» de mercado, ou seja, a relevância económica de determinadas condições específicas do contrato de compra e venda celebrado entre o município de Mainz e a Fort Malkoff, receberam o acordo expresso das autoridades alemãs e podem, portanto, ser considerados como exprimindo a opinião das autoridades alemãs.
Em termos gerais, é de observar que o valor «geral» de mercado do terreno foi estabelecido por peritos em 968 marcos por m². O montante de 59 marcos por m², deduzido pelos peritos devido a determinadas desvantagens decorrentes da localização do terreno e da necessidade de operações de drenagem especiais, e o montante de 44 marcos por m² deduzido devido aos custos de demolição de alguns edifícios remanescentes, são considerados como parte da avaliação geral dos peritos relativamente ao terreno em questão, de forma que o valor «padrão» de mercado do terreno, que seria o preço de venda a esperar, segundo critérios e práticas comerciais normais, deve ser considerado como de 865 marcos por m². Este montante corresponderia ao preço de venda susceptível de ser praticado se o terreno fosse vendido em condições comerciais normais.
O contrato de compra e venda celebrado entre o município de Mainz e a Fort Malakoff diverge, em alguns pontos, dos critérios e práticas comerciais normais. A Comissão, considerando os argumentos e cálculos do Governo alemão, conforme atrás explicado, é de opinião que determinadas obrigações e condições do contrato de compra e venda teriam, na verdade, em condições normais de mercado, alguma influência no preço de venda.
Em primeiro lugar, a Fort Malakoff é obrigada a construir um determinado edifício no terreno, num período de tempo definido. Uma tal obrigação é invulgar visto que, em condições normais de mercado, o vendedor não está interessado em garantir um determinado uso para o terreno vendido. No presente caso, o município de Mainz, devido a algumas experiências anteriores com outros terrenos no centro da cidade que permaneceram vazios durante um longo período de tempo, quis impor esta obrigação a fim de evitar que o terreno se mantivesse vazio durante um período possivelmente mais longo, o que iria contra os planos estabelecidos de desenvolvimento da cidade. Os avaliadores independentes calcularam que a desvantagem económica decorrente dessa exigência contratual seria de 158,50 marcos por m².
Em segundo lugar, o contrato celebrado entre o município e a Fort Malakoff estabelece, na opinião do Governo alemão e dos peritos, um intervalo de tempo invulgar entre a data de celebração do contrato e a data prevista para a transferência formal de propriedade. Esta condição específica a favor do comprador deve ser compensada por um aumento do preço de venda. Os avaliadores independentes calcularam que a vantagem económica decorrente dessa exigência contratual seria de 131 marcos por m².
Tomando em consideração estes dois pontos, às taxas calculadas pelos peritos, o valor «especial» de mercado do terreno vendido nestas condições deveria ser estabelecido em (865 marcos - 158,50 marcos, + 131 marcos =) 837,50 marcos por m².
No que diz respeito à condição estabelecida no contrato de a Fort Malakoff se comprometer a alugar, por um período mínimo de 15 anos, os edifícios a construir à Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, que teria por sua vez de os utilizar para actividades tributáveis, as autoridades alemãs, reportando-se ao relatório dos avaliadores imobiliários, são de opinião que esta obrigação não seria, em condições comerciais normais, compensada por um preço de venda mais baixo devido ao facto de o comprador ter já um contrato celebrado com o utilizador previsto para os edifícios antes de aceitar uma tal condição. Caso o co-contratante do comprador denunciasse o contrato de arrendamento, este teria direito à cobertura dos seus custos e despesas decorrentes do incumprimento da sua obrigação para com o município. O mesmo se aplica, na opinião do Governo alemão, à obrigação de pagamento de uma indemnização sob forma de um aumento do preço de venda.
Todavia, a obrigação de apresentar uma garantia, sob a forma de hipoteca, relativa a uma eventual indemnização para pagamento da diferença entre o preço de compra acordado e o valor de mercado, caso as condições relativas ao uso do edifício não fossem cumpridas, é considerada pelas autoridades alemãs como representando um encargo financeiro que, em condições normais de mercado, seria compensado por uma redução do preço de venda. O facto de o comprador não poder oferecer o valor total do terreno como garantia dos empréstimos a contrair para construção dos edifícios constitui uma desvantagem financeira que, segundo o Governo alemão, seria compensada, a nível das práticas comerciais normais, por uma redução do preço de compra, calculada com base nos custos normais de uma garantia bancária, a obter em substituição da hipoteca que seria possível noutras condições.
É verdade que o construtor, ao celebrar um contrato de compra e venda de um terreno, apenas aceitaria uma condição que impusesse o arrendamento do terreno construído a uma determinada sociedade e um uso particular dos edifícios por parte desse cliente, caso tivesse já um acordo válido com esse utilizador final previsto que lhe garantisse o cumprimento dessa obrigação. Além disso, a obrigação de pagamento da diferença entre o valor de mercado do terreno em questão e o preço de venda acordado, caso essa condição não fosse cumprida, não representa um encargo especial, devido ao facto de essa dívida potencial estar coberta pelos direitos adquiridos pelo construtor em relação ao seu cliente. A Comissão partilha, por isso, da opinião do Governo alemão que uma tal condição não representa um encargo especial a ser compensado por uma redução do preço de venda.
A Comissão não concorda, no entanto, com a posição defendida pelo Governo alemão que considera a obrigação de apresentação de uma garantia, através de uma hipoteca para cobertura de uma eventual indemnização, um encargo excepcional que justificaria, em condições e práticas comerciais normais, uma redução do preço de venda. Em práticas comerciais normais, é de esperar que seja apresentada uma garantia efectiva relativamente a qualquer eventual direito a indemnização, quando esta não seja manifestamente reduzida face ao estatuto financeiro do devedor potencial. É evidente que a fiabilidade financeira de uma sociedade de responsabilidade limitada (GmbH), que é o sócio pessoalmente responsável de uma sociedade em comandita simples, é relativamente limitada quando o capital social se limita ao mínimo legal estabelecido de 50 000 marcos. A desvantagem económica decorrente dessa construção, em relação à expectativa de terceiros quanto a garantias válidas para cobertura de eventuais indemnizações, deve, no entanto, ser suportada, na prática comercial normal, pela parte que as utiliza e não pelos seus co-contratantes.
Quando uma sociedade em comandita simples compra um terreno não hipotecado e utiliza essa propriedade recentemente adquirida como base para garantia de eventuais dívidas, essa eventual utilização posterior à compra do terreno representa uma mera exploração do valor pleno do bem adquirido. O facto de ser usado para garantir uma eventual indemnização ao comprador inicial e anterior proprietário do terreno não tem nada de invulgar em comparação com, por exemplo, o seu uso para garantia de indemnizações de terceiros. O uso previsto ou acordado da propriedade após a venda como garantia real de direitos não influencia, nas práticas comerciais normais, o preço a pagar por essa propriedade. Um potencial credor não assume, em práticas comerciais normais, os custos decorrentes da garantia dessa obrigação.
Parece inconsistente concluir, por um lado, que a obrigação de pagamento da diferença entre o valor de mercado e o preço de compra, caso os edifícios a construir no terreno não sejam utilizados por um período mínimo de 15 anos pelo centro de formação da Siemens, é neutra («wertneutral») para o comprador, não tendo, portanto, qualquer influência no valor «especial» de mercado do terreno, ao mesmo tempo que se defende, por outro lado, que a simples necessidade de garantir uma eventual dívida deve ser compensada por uma redução do preço de compra, calculada com base no preço resultante da obtenção de uma garantia bancária do mesmo valor.
Observa-se, além disso, que a condição que obriga a Fort Malakoff a apresentar uma garantia, por meio de uma hipoteca, para cobertura de uma eventual indemnização que depende do facto de a Siemens utilizar o terreno construído durante um período mínimo de 15 anos para o exercício de uma actividade tributável, se destina a garantir as receitas fiscais do município de Mainz («Gewerbesteuer»). A garantia efectiva de uma eventual indemnização para pagamento do valor de mercado, caso essa condição não seja cumprida, tem como objectivo manter o futuro contribuinte nessa cidade durante um período de tempo mais longo.
Ao avaliar se, no presente caso, o Estado agiu em conformidade com o comportamento normal de um investidor no mercado, a perspectiva de colecta de impostos não pode ser tomada em consideração. Além disso, nos casos em que o Estado vende bens imobiliários próprios, as condições devem estar em conformidade com o comportamento normal de um investidor privado que não se encontra na posição especial do Estado, com as suas responsabilidades em matéria de interesse público e com o direito correspondente de cobrar impostos (5). Um investidor privado normal não estaria interessado na forma como o comprador iria utilizar o terreno, nem teria, em particular, qualquer interesse no facto de a utilização específica escolhida pelo comprador ir ou não criar futuras receitas fiscais para a autarquia onde o terreno em questão estivesse localizado. Um vendedor privado de bens imobiliários não aceitaria uma redução do preço de venda como compensação de uma condição contratual destinada a atrair e manter um contribuinte numa determinada cidade.
Por consequência, não é aceitável a redução proposta do valor «especial» de mercado decorrente da hipoteca acordada. O valor «especial» de mercado, estabelecido por avaliadores imobiliários independentes com base nas condições de venda de outros terrenos comparáveis em Mainz e tomando em consideração a obrigação específica de construir os edifícios planeados até uma determinada data, bem como o intervalo de tempo invulgar entre a data da celebração do contrato e a transferência da propriedade (ambas as rubricas correspondendo a um valor líquido de 27,50 marcos por m²), deve portanto ser avaliado em 837,50 marcos por m², ou seja, 18 433 375 marcos pela totalidade do terreno constituído por 22 010 m². O comprador, a Fort Malakoff, pagou apenas 13 528 650 marcos, ou seja menos 4 905 725 marcos que o valor de mercado do terreno à data da celebração do contrato.
Consequentemente, conclui-se que as condições do contrato de compra e venda celebrado entre o município de Mainz e a Fort Malakoff se desviam dos critérios e práticas comerciais normais, constituindo um auxílio estatal no valor global de 4 904 725 marcos, na acepção do nº 1 do artigo 92º do Tratado CE.
Os auxílios estatais que falseiam ou ameaçam falsear a concorrência ao favorecer determinadas empresas são, na medida em que afectam as trocas comerciais entre Estados-membros, incompatíveis com o mercado comum, sendo, por conseguinte, proibidos. O presente auxílio, que favorece uma determinada empresa, a Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, uma filial a 100 % da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, ameaça falsear a concorrência intracomunitária no sector dos equipamentos informáticos e suportes lógicos para processamento de dados com fins comerciais, onde se verifica uma concorrência intracomunitária feroz devido a uma descida constante dos preços, a uma rápida evolução das tecnologias e à correspondente necessidade de investimentos elevados em investigação e desenvolvimento I& D e em novas instalações de produção. O auxílio reduz os custos da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG para estabelecimento, através da sua sociedade de investimentos imobiliários Fort Malakoff, de um novo centro que oferece formação em suportes lógicos, para além de outra formação específica relacionada com os seus produtos de processamento de dados, ao pessoal dos seus clientes. A oferta deste tipo de formação constitui um elemento normal na comercialização eficaz de soluções integradas de processamento de dados no sector comercial, como em bancos, companhias de seguros, etc. É irrelevante se a Siemens poderia ter apenas decidido instalar um novo centro de formação na Alemanha para os empregados de língua alemã dos seus clientes devido ao facto de os seus concorrentes europeus terem também de suportar custos comparáveis - ou comprar serviços a terceiros que prestem serviços de formação específica - a fim de concorrer ou penetrar eficazmente no mercado relevante no sector comunitário de língua alemã.
Este auxílio deve ser considerado um auxílio ad hoc ao investimento, destinado a reduzir os custos do investimento num novo centro de formação da Siemens em Mainz. O auxílio foi concedido fora do âmbito dos regimes gerais de auxílio ao investimento. Independentemente da questão de o auxílio ad hoc poder ou não ser considerado uma contribuição para o desenvolvimento da região, é de notar que o município de Mainz não se situa numa região abrangida pelas alíneas a) ou c) do nº 3 do artigo 92º, pelo que o auxílio não pode ser considerado compatível com o mercado comum ao abrigo do conceito de auxílio ao investimento regional.
O auxílio identificado não preenche as condições de derrogação previstas no nº 2, alínea a), do artigo 92º do Tratado CE, visto não se tratar de um auxílio social destinado a determinados consumidores, mas sim de um auxílio ao investimento destinado a atrair um investidor para uma determinada cidade. Não se relaciona igualmente com calamidades naturais ou com outros acontecimentos excepcionais.
Além disso, o auxílio não promove a execução de um projecto importante de interesse europeu comum. O facto de um centro de formação de um fornecedor de soluções integradas de processamento de dados se situar numa determinada cidade não constitui um interesse europeu comum. O auxílio não se destina igualmente a sanar uma perturbação grave da economia de um Estado-membro. Em consequência, também não é aplicável a derrogação prevista no nº 3, alínea b), do artigo 92º do Tratado CE. Não promove, além disso, actividades de carácter cultural nem de conservação do património cultural [artigo 3º, alínea d), do artigo 92º do Tratado CE].
V
Conclui-se, em resumo, que os dados dos avaliadores imobiliários e os argumentos apresentados pelo Governo alemão são aceites, excepto no que diz respeito à posição defendida de que a obrigação de apresentação de garantia de uma eventual indemnização para pagamento da diferença entre o valor de mercado e o preço de compra deveria ser compensada, em termos e condições comerciais normais, por uma redução do preço de venda.
POSIÇÃO NUMA TABELA
O valor «especial» de mercado do terreno deve ser considerado de 837,50 marcos por m², ou seja, 18 433 375 marcos pela totalidade do terreno composto por 22 010 m². A Fort Malakoff, a agência imobiliária da Siemens, pagou apenas 13 528 650 marcos, ou seja, menos 4 904 725 marcos que o valor de mercado do terreno à data da celebração do contrato.
A Comissão conclui, portanto, que a venda deste terreno pelo município de Mainz à Fort Malakoff, uma filial da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, a um preço de venda inferior ao valor de mercado representa um auxílio estatal no valor global de 4 904 725 marcos na acepção do nº 1 do artigo 92º do Tratado CE, que não pode ser considerado compatível com o mercado comum.
O auxílio deve ser recuperado. O reembolso deve ser efectuado em conformidade com o direito material e processual alemão, com juros calculados com base na taxa de juros utilizada como taxa de referência na avaliação dos regimes de auxílios regionais, com efeito a partir da data em que o auxílio foi concedido, ou seja, a data da transferência de propriedade do terreno do município de Mainz para a Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, uma filial da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG,
ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
Artigo 1º
A venda de um terreno em Mainz à Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, uma filial da Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, a um preço de venda inferior ao valor de mercado representa um auxílio estatal no montante de 4 904 725 marcos, na acepção do nº 1 do artigo 92º do Tratado CE. O auxílio é ilegal visto ter sido concedido em violação do disposto no nº 3 do artigo 93º do Tratado CE. É, além disso, incompatível com o mercado comum visto não satisfazer as condições de derrogação previstas nos nºs 2 e 3 do artigo 92º
Artigo 2º
A Alemanha deve proceder à recuperação do auxílio concedido à empresa beneficiária. O reembolso deverá ser efectuado em conformidade com o direito material e processual alemão, com juros calculados com base na taxa de juros utilizada como taxa de referência na avaliação de regimes de auxílio regional, a contar da data em que o auxílio foi concedido.
Artigo 3º
A Alemanha informará a Comissão, no prazo de dois meses a contar da notificação da presente decisão, das medidas tomadas para lhe dar cumprimento.
Artigo 4º
A República Federal da Alemanha é o destinatário da presente decisão.
Feito em Bruxelas, em 17 de Julho de 1996.

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