CELEX: 32016D0649
Language: sk
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Rozhodnutie Komisie (EÚ) 2016/649 z 15. januára 2016 o opatrení SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) poskytnutom Holandskom – Údajný predaj pozemkov pod trhovú cenu zo strany samosprávy Leidschendam-Voorburg [oznámené pod číslom C(2016) 85] (Text s významom pre EHP)

26.4.2016   
            
            
               SK
            
            
               Úradný vestník Európskej únie
            
            
               L 109/27
            
         ROZHODNUTIE KOMISIE (EÚ) 2016/649
   z 15. januára 2016
   o opatrení SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) poskytnutom Holandskom – Údajný predaj pozemkov pod trhovú cenu zo strany samosprávy Leidschendam-Voorburg
   
      
         [oznámené pod číslom C(2016) 85]
      
   
   (Iba holandské znenie je autentické)
   (Text s významom pre EHP)
   EURÓPSKA KOMISIA,
   so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie, a najmä na jej článok 108 ods. 2,
   so zreteľom na Dohodu o Európskom hospodárskom priestore, a najmä na jej článok 62 ods. 1 písm. a),
   po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s uvedenými ustanoveniami (1), a so zreteľom na ich pripomienky,
   keďže:
   1.   POSTUP
   
   
               (1)
            
            
               Listom z 10. septembra 2007 predložila nadácia Stichting Behoud Damplein Leidschendam (ďalej len „nadácia“), založená v roku 2006, ktorej cieľom je brániť záujmy obyvateľov žijúcich v blízkosti Damplein v Leidschendame (samospráva Leidschendam-Voorburg, Holandsko), Komisii sťažnosť vo veci údajného poskytnutia štátnej pomoci v rámci realitného projektu, ktorý iniciovala samospráva Leidschendam-Voorburg v spolupráci s niekoľkými súkromnými subjektmi.
            
         
               (2)
            
            
               Listom z 12. októbra 2007 postúpila Komisia holandským orgánom uvedenú sťažnosť na posúdenie spolu so žiadosťou o zodpovedanie niekoľkých otázok. Holandské orgány odpovedali listom zo 7. decembra 2007. Komisia poslala holandským orgánom ďalšie žiadosti o informácie listami z 25. apríla 2008, 12. septembra 2008, 14. augusta 2009, 12. februára 2010 a 2. augusta 2011. Holandské orgány odpovedali na tieto žiadosti listami z 30. mája 2008, zo 7. novembra 2008, z 30. októbra 2009, 12. apríla 2010, 29. septembra 2011 a 3. októbra 2011. Dňa 12. marca 2010 sa konalo stretnutie útvarov Komisie s holandskými orgánmi, ktorého výsledkom bolo predloženie ďalších informácií Komisii listom z 30. augusta 2010.
            
         
               (3)
            
            
               Listom z 26. januára 2012 informovala Komisia Holandsko o svojom rozhodnutí začať konanie stanovené v článku 108 ods. 2 Zmluvy o fungovaní Európskej únie (ďalej len „ZFEÚ“), pokiaľ ide o špecifické opatrenie prijaté v súvislosti s predmetným realitným projektom. Rozhodnutie Komisie o začatí konania (ďalej len „rozhodnutie o začatí konania“) bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie
                   (2). Komisia uvedeným rozhodnutím o začatí konania vyzvala zainteresované strany, aby predložili pripomienky k jej predbežnému posúdeniu opatrenia.
            
         
               (4)
            
            
               Listom z 18. apríla 2012 predložili holandské orgány pripomienky k rozhodnutiu o začatí konania po tom, ako im bola dvakrát predĺžená lehota na pripomienkovanie, a po stretnutí s útvarmi Komisie, ktoré sa konalo 12. marca 2012 za prítomnosti príjemcu opatrenia.
            
         
               (5)
            
            
               Listom zo 16. apríla 2012 predložila nadácia Komisii pripomienky k rozhodnutiu o začatí konania. Znenie týchto pripomienok, ktoré neobsahuje dôverné informácie, bolo postúpené holandským orgánom listom zo 16. mája 2012. Listom zo 14. júna 2012 predložili holandské orgány svoje stanovisko k pripomienkam nadácie.
            
         
               (6)
            
            
               Komisia prijala 23. januára 2013 konečné rozhodnutie, v ktorom dospela k záveru, že sporný realitný projekt obsahoval štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
            
         
               (7)
            
            
               Holandsko, samospráva Leidschendam-Voorburg a príjemca pomoci Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV podali voči rozhodnutiu z 23. januára 2013 odvolanie. Všeobecný súd vo svojom rozsudku z 30. júna 2015 rozhodnutie zrušil (3). Komisia preto musela opatrenie preskúmať a prijať nové rozhodnutie o spornom realitnom projekte.
            
         2.   OPIS OPATRENÍ
   
   2.1.   ZÚČASTNENÉ STRANY
   
               (8)
            
            
               Samospráva Leidschendam-Voorburg (ďalej len „samospráva“) sa nachádza v provincii Zuid-Holland pri Haagu v Holandsku.
            
         
               (9)
            
            
               Schouten-de Jong Bouwfonds (ďalej len „SJB“) je partnerstvo založené podnikmi Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (ďalej len „Schouten de Jong“) a Bouwfonds Ontwikkeling BV (ďalej len „Bouwfonds“) na účely sporného realitného projektu a podľa holandského práva nemá právnu subjektivitu (4).
            
         
               (10)
            
            
               Podnik Schouten de Jong založený vo Voorburgu v Holandsku pôsobí v oblasti realizácie realitných projektov v Holandsku, a to najmä v oblasti Leidschendamu. V roku 2011 jeho obrat dosiahol 60 miliónov EUR.
            
         
               (11)
            
            
               Podnik Bouwfonds založený v Delfte v Holandsku, ktorý je dcérskou spoločnosťou podniku Rabo Vastgoed, je najväčšou stavebnou spoločnosťou v Holandsku a patrí k trom najväčším účastníkom na európskom trhu s nehnuteľnosťami. Bouwfonds pôsobí najmä v Holandsku, Nemecku a vo Francúzsku. V roku 2011 dosiahol obrat 1,6 miliardy EUR.
            
         
               (12)
            
            
               Samospráva a SJB založili verejno-súkromné partnerstvo vo forme vennootschap onder firma (ďalej len „PPP“), aby uskutočnili etapu využívania pôdy sporného realitného projektu. Každá strana PPP mala znášať 50 % výdavkov a rizík spojených s etapou projektu týkajúcou sa využívania pôdy. Rozhodnutia v rámci PPP sa mali prijímať jednomyseľne. Podľa informácií poskytnutých holandskými orgánmi sú podniky Schouten de Jong a Bouwfonds spoločne a nerozdielne zodpovedné („hoofdelijk aansprakelijk“) za plnenie povinností SJB na základe dohody o PPP (5).
            
         2.2.   REALITNÝ PROJEKT
   
               (13)
            
            
               Dňa 6. apríla 2004 prijala mestská rada koncepciu hlavného plánu využívania pôdy pre Damcentrum a koncepciu hlavného plánu Damcentrum, ktorými sa stanovila rámcová zmluva zameraná na revitalizáciu centra mesta Leidschendam (ďalej len „projekt Leidschendam Centrum“) (6). Projekt Leidschendam Centrum sa týka oblasti s rozlohou približne 20,7 hektára a zahŕňa demoláciu približne 280 najmä sociálnych bytových jednotiek, obnovu verejných priestranstiev a verejných služieb (kanalizácia, chodníky, osvetlenie atď.) a výstavbu približne 600 nových bytových jednotiek – sociálneho bývania a komerčného bývania –, ako aj obchodných (nákupných) priestorov s rozlohou približne 3 000 metrov štvorcových, dvojposchodovej podzemnej parkovacej garáže, ako aj premiestenie a prestavbu školy. Projekt Leidschendam Centrum bol rozdelený do rôznych čiastkových projektov a jedným z nich je realitný projekt týkajúci sa Dampleinu (ďalej len „projekt Damplein“).
            
         2.2.1.   Etapa výstavby
   
   
               (14)
            
            
               Na základe projektu Leidschendam Centrum uzavrela samospráva 9. septembra 2004 dohodu o spolupráci s niekoľkými súkromnými stavebnými spoločnosťami vrátane SJB (ďalej len „dohoda o spolupráci z roku 2004“). V dohode o spolupráci z roku 2004 sa stanovuje, že súkromné stavebné spoločnosti na vlastné riziko a náklady postavia a budú predávať plánované nehnuteľnosti, pokiaľ ide o každú jednotlivú dielčiu časť projektu Leidschendam Centrum, ktorá im bola pridelená.
            
         
               (15)
            
            
               Podľa dohody o spolupráci z roku 2004 sa stavebné práce mali začať, keď bude pozemok pripravený na výstavbu (pozri ďalej odôvodnenie 23) a po získaní potrebných stavebných povolení. Pokiaľ však ide o výstavbu komerčných bytových jednotiek, súkromným stavebným spoločnostiam sa umožnilo výstavbu odložiť dovtedy, kým nebude predaných 70 % týchto jednotiek, či už v kombinácii so sociálnymi bytovými jednotkami, alebo bez nich, v príslušnej oblasti čiastkového projektu (článok 7.5 dohody o spolupráci z roku 2004, ďalej len „doložka o 70 %“). V Holandsku je táto doložka o 70 % bežnou súčasťou zmlúv o výstavbe a jej cieľom je obmedziť riziká pre stavebné spoločnosti, ktoré budujú nehnuteľnosť, ktorá sa nemusí predať. V dohode však nie je stanovená možnosť odložiť výstavbu obchodných priestorov a podzemnej parkovacej garáže.
            
         
               (16)
            
            
               Podľa dohody o spolupráci z roku 2004, ako aj podľa dohody o ďalšom projekte uzavretej 22. novembra 2004 (ďalej len „dohoda o projekte SJB“) malo SJB postaviť spolu 242 bytových jednotiek, z ktorých sa 74 pôvodne plánovalo postaviť v Dampleine (7). SJB malo v Dampleine postaviť aj obchodné priestory s rozlohou približne 2 400 metrov štvorcových a vybudovať podzemnú parkovaciu garáž, ktorá mala okrem súkromnej časti (75 parkovacích miest) zahŕňať aj verejnú časť (225 parkovacích miest). Obchodné priestory spolu s bytovými jednotkami mali byť postavené nad podzemnou parkovacou garážou.
            
         
               (17)
            
            
               Samospráva, ako jasne zdôraznili aj holandské orgány v predložených informáciách, nebola zapojená do etapy projektu týkajúcej sa výstavby a neniesla žiadne riziká spojené s predajom bytových jednotiek a obchodných priestorov. Prípadné zisky z týchto predajov by pripadli priamo súkromným stavebným spoločnostiam. Treba rozlišovať medzi etapou projektu týkajúcou sa výstavby a jeho etapou týkajúcou sa tzv. využívania pôdy, do ktorej bola zapojená samospráva spolu so SJB prostredníctvom PPP a znášala 50 % rizík [pozri ďalej odôvodnenie (19)].
            
         2.2.2.   Etapa využívania pôdy
   
   
               (18)
            
            
               Pred začiatkom stavebných prác v jednotlivých častiach realitného projektu bolo potrebné získať pozemok, upraviť verejnú infraštruktúru a pripraviť pozemok na výstavbu. Keďže sa očakávalo, že etapa projektu týkajúca sa „využívania pôdy“ spôsobí vysoké náklady (v tom čase odhadované približne na 30 miliónov EUR) a prinesie značné riziká, samospráva sa rozhodla spolu so SJB založiť PPP na vykonávanie týchto prác (8). Na tento účel samospráva a SJB podpísali 22. novembra 2004 dohodu o využívaní pôdy/o PPP (ďalej len „GREX“).
            
         
               (19)
            
            
               Výmenou za svoju účasť v etape projektu týkajúcej sa využívania pôdy malo SJB získať podiel z príjmov PPP a dostať práva na ďalší rozvoj parciel, ktoré predtým patrili samospráve (9). Podľa dohody GREX mali samospráva a SJB finančne prispieť priamo do PPP na účely vykonania prác týkajúcich sa využívania pôdy (10). V dohode GREX sa ďalej stanovuje, že samospráva aj SJB budú znášať po 50 % nákladov a rizík spojených s etapou využívania pôdy (článok 4.1 dohody GREX) a že konečné príjmy/straty z využívania pôdy budú rozdelené podľa pravidiel stanovených v dohode o spolupráci z roku 2004 (článok 14.3). V uvedenej dohode sa stanovilo, že na konci etapy využívania pôdy bude záporný alebo kladný výsledok do výšky 1 milión EUR rovnomerne rozdelený medzi samosprávu a SJB, pričom časť kladného výsledku presahujúca 1 milión EUR sa rozdelí medzi samosprávu, SJB a iné súkromné strany podieľajúce sa na etape realitného projektu týkajúcej sa výstavby (článok 10.9 dohody o spolupráci z roku 2004).
            
         
               (20)
            
            
               Okrem prípravy pozemku na výstavbu zahŕňala etapa využívania pôdy aj výstavbu, dočasné využívanie a opätovný predaj verejnej časti podzemnej parkovacej garáže a budovy školy (článok 4 dohody GREX). V tomto zmysle sa PPP dohodlo so SJB, že SJB postaví podzemnú verejnú garáž, o ktorej sa predpokladalo, že má byť v podstate prepojená so súkromnou časťou parkovacej garáže (článok 9 dohody GREX), za ktorú SJB malo dostať od PPP (článok 6 dohody o projekte SJB) maximálnu sumu vo výške približne 4,6 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003). Výstavbu súkromnej časti parkovacej garáže malo financovať SJB samo. PPP plánovalo predať celú parkovaciu garáž tretej strane a príjmy z tohto predaja mali plynúť PPP, ktoré ich malo rozdeliť medzi samosprávu a SJB.
            
         
               (21)
            
            
               Nakoniec malo prispieť aj PPP vo výške 50 % nákladov na výstavbu školy v inej oblasti plánu projektu Leidschendam Centrum. Zvyšných 50 % malo byť financovaných priamo samosprávou (článok 8 dohody GREX).
            
         
               (22)
            
            
               Ako vyplýva z odôvodnení 18 až 21, náklady na etapu projektu týkajúcu sa využívania pôdy sa zatiaľ skladali najmä z nákladov na získanie pozemku, pretože samospráva ho ešte nevlastnila, z nákladov na prípravu pozemku na výstavbu, z nákladov na verejnú časť podzemnej parkovacej garáže a z 50 % nákladov na výstavbu školy.
            
         
               (23)
            
            
               PPP malo vytvárať príjmy z etapy využívania pôdy, najmä z predaja pozemku súkromným stavebným spoločnostiam vrátane SJB po tom, ako PPP pripraví pozemok na výstavbu. Každá stavebná spoločnosť mala kúpiť časť pozemku, ktorá jej bola pridelená, a postaviť na nej bytové jednotky a obchodné priestory. Ceny za pozemok boli stanovené v článku 10 a v prílohe 3a k dohode o spolupráci z roku 2004. V dohode o spolupráci z roku 2004 sa jasne uvádza, že tieto ceny boli minimálne ceny, ktoré mohli byť zvýšené, ak by sa postavilo viac podlahovej plochy, ako sa plánovalo. Tieto ceny sa zakladali na správe o ocenení vypracovanej nezávislým znalcom z 11. marca 2003, podľa ktorého ceny boli v súlade s trhovými podmienkami. Platba za pozemok bola splatná v momente, keď príslušná súkromná stavebná spoločnosť získala potrebné stavebné povolenia, a mala sa uskutočniť najneskôr v momente právneho prevodu pozemku (článok 10.5 dohody o spolupráci z roku 2004).
            
         
               (24)
            
            
               Cena pozemku, ktorý PPP predalo SJB, bola za celý projekt Leidschendam Centrum určená na minimálne 18,5 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003). Pozemok v oblasti Damplein, ktorý PPP predalo SJB, bol ohodnotený na minimálne 7,2 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003), s ročným indexovaním 2,5 % až do uhradenia platby.
            
         
               (25)
            
            
               Po druhé, PPP malo získať ďalšie príjmy z účtovania poplatku každej súkromnej stavebnej spoločnosti za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu (kwaliteitsbijdrage) podľa článku 10.3 dohody o spolupráci z roku 2004 (11). Tieto poplatky boli vypočítané na základe počtu bytových jednotiek, ktoré mala postaviť súkromná stavebná spoločnosť podieľajúca sa na projekte, a mohli byť zvýšené alebo znížené v závislosti od počtu skutočne postavených bytových jednotiek. Splatnosť týchto poplatkov bola do 1. júla 2004 a bolo ich potrebné zaplatiť v jednej splátke za všetky bytové jednotky, ktoré príslušná súkromná stavebná spoločnosť postavila v rámci projektu Leidschendam Centrum.
            
         
               (26)
            
            
               Pokiaľ ide o SJB, celkový poplatok za využívanie pôdy bol stanovený približne na 1,1 milióna EUR a poplatok za kvalitu približne na 0,9 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003), s ročnou indexáciou 2,5 % do uhradenia platby, a to za všetky bytové jednotky, ktoré plánovalo postaviť v oblasti Leidschendam Centrum. Konečný splatný poplatok za využívanie pôdy a poplatok za kvalitu mali závisieť od počtu skutočne postavených bytových jednotiek.
            
         
               (27)
            
            
               V dohode o spolupráci z roku 2004 sa v článku 6.6 (12) stanovuje, že v prípade, že stavebné povolenia nebudú vydané v stanovených termínoch, strany opätovne prerokujú dohodu vrátane výpočtu cien pozemkov a údajov, na základe ktorých musia byť zaplatené, s uvedením podmienok, ktoré sa budú čo najviac približovať podmienkam tejto dohody a dvojstranných dohôd.
            
         
               (28)
            
            
               Okrem toho sa v článku 16 dohody o spolupráci z roku 2004 stanovuje, že túto dohodu alebo bilaterálne dohody možno zrušiť – úplne alebo čiastočne – len za konkrétne uvedených okolností. Jednou z týchto okolností sú „nepredvídateľné okolnosti uvedené v článku 6:258 Občianskeho zákonníka“: ak sa potom jedna zo strán domnieva, že ostatné strany od nej nemôžu vyžadovať nezmenené plnenie dohody, musia začať rokovania s cieľom dospieť k vzájomne dohodnutým zmeneným podmienkam.
            
         
               (29)
            
            
               V článku 18 dohody o spolupráci z roku 2004 sa stanovuje, že ak vzniknú spory týkajúce sa tejto dohody alebo dvojstranných dohôd, tieto spory sa budú v čo najväčšej miere riešiť v súlade so zásadou dobrej viery a lojálnej spolupráce medzi stranami. Ak to nie je možné, spor sa musí predložiť na rozhodcovské konanie v súlade s pravidlami holandského Rozhodcovského inštitútu v Rotterdame. Miestom rozhodcovského konania je Haag.
            
         2.3.   SPÄTNÉ ZNÍŽENIE CENY A ODPUSTENIE POPLATKOV
   
               (30)
            
            
               Podľa časového plánu, ktorý bol vypracovaný v marci 2004, bol začiatok stavebných prác v Dampleine pôvodne plánovaný na november 2005. Z dôvodu niekoľkých vnútroštátnych súdnych konaní sa však vydanie stavebných povolení, ktoré SJB potrebovalo na začatie výstavby, oneskorilo a partnerstvo ich napokon získalo až v novembri 2008.
            
         
               (31)
            
            
               SJB začalo s predpredajom bytových jednotiek vo februári 2007, s predajom však malo ťažkosti a napokon sa mu podarilo vopred predať len 20 zo 67 plánovaných bytových jednotiek. Z dôvodu oneskorení, ktoré nastali pri získavaní potrebných stavebných povolení, boli tieto predpredajné zmluvy v septembri 2008 zrušené a keď SJB nakoniec povolenia na začatie stavebných prác v novembri toho istého roka získalo, nebola vopred predaná žiadna z bytových jednotiek, ktorú bolo SJB povinné v Dampleine postaviť. Medzičasom sa začala finančná kríza, ktorá v Holandsku ovplyvnila najmä trh s nehnuteľnosťami.
            
         
               (32)
            
            
               V tejto súvislosti informovalo SJB samosprávu, že stavebné práce nezačne, pričom sa spoliehalo na doložku v dohode o spolupráci z roku 2004, podľa ktorej mohlo odložiť výstavbu bytových jednotiek v prípade, že bude predaných menej ako 70 % týchto jednotiek.
            
         
               (33)
            
            
               V tejto súvislosti sa SJB odvolalo na zmluvné ustanovenia v dohode o spolupráci z roku 2004, najmä na jej článok 6.6, v ktorom sa stanovuje možnosť opätovného prerokovania ceny a termínov odovzdania v prípade, že stavebné povolenia nebudú vydané včas. Keďže tieto povolenia boli vydané až 3 roky po plánovanom dátume, podľa SJB sa nemohlo od neho vyžadovať nezmenené plnenie dohody o spolupráci. V dôsledku toho sa strany rozhodli opätovne prerokovať pôvodnú dohodu.
            
         
               (34)
            
            
               Na jeseň 2008 SJB predložilo PPP návrh, že zaplatí za pozemok v Dampleine namiesto pôvodne dohodnutých 7,2 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003) 4 milióny EUR, pričom by SJB začalo stavebné práce v apríli 2009 bez ohľadu na to, či by bytové jednotky boli vopred predané. Výmenou za toto zníženie ceny bolo SJB ochotné zriecť sa svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %, ktorú obsahovala dohoda o spolupráci z roku 2004, a na škody, ktoré utrpelo v dôsledku vydania stavebných povolení s trojročným oneskorením. SJB ďalej navrhlo obrátiť sa na investora, ktorý mal garantovať kúpu nepredaných bytových jednotiek. Podľa holandských orgánov to malo za následok nižšiu cenu, ako bola očakávaná cena za priamy predaj súkromným osobám.
            
         
               (35)
            
            
               PPP a SJB sa 18. decembra 2008 v zásade dohodli, že cenu znížia, ale ešte pred požiadaním mestskej rady o schválenie sa samospráva obrátila na nezávislého znalca, aby posúdil, či je cena, ktorú vypočítalo SJB, v súlade s trhovými podmienkami. Vo svojej správe z 11. februára 2009 znalec dospel k záveru, že 4 milióny EUR (hodnota k 1. januáru 2010) by mohli byť na základe metódy reziduálnej hodnoty považované za cenu pozemku v Dampleine, ktorá je v súlade s trhovými podmienkami v roku 2010, pričom sa zohľadnila skutočnosť, že SJB sa zaviazalo predať nepredané bytové jednotky investorovi a súhlasilo, že zníži svoju pôvodne predpokladanú ziskovú a rizikovú maržu z 5 % na 2 %. V správe sa nezohľadnilo zníženie poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu.
            
         
               (36)
            
            
               Na základe tejto správy a vzhľadom na skutočnosť, že samospráva sa podľa holandských orgánov obávala ďalších oneskorení a čo najskorší začiatok etapy výstavby považovala za všeobecný záujem, mestská rada na zasadnutí 10. marca 2009 rozhodla, že PPP bude súhlasiť so znížením ceny a poplatkov, ktoré boli pôvodne so SJB dohodnuté v roku 2004, pokiaľ ide o pozemok nachádzajúci sa v Dampleine. Návrh samosprávy z 18. februára 2009, ktorý bol poslaný členom mestskej rady, sa týkal zníženia ceny za pozemok a zníženia poplatkov za využívanie pôdy a za kvalitu. V návrhu sa ďalej uvádza, že z dôvodu tohto zníženia by sa etapa využívania pôdy, ktorej rozpočet bol naplánovaný ako neutrálny, zmenila na stratový projekt. V návrhu sa od samosprávy takisto vyžadovalo, aby plánovala potrebnú rezervu vo výške 50 % strát. V návrhu sa ďalej uvádza, že z dôvodu finančnej krízy SJB nebolo schopné získať potrebné financovanie na rozvoj Dampleinu.
            
         
               (37)
            
            
               Zníženie ceny bolo formálne potvrdené dohodou uzavretou 1. marca 2010 (ďalej len „doplnková dohoda“) medzi samosprávou, PPP a SJB. Touto dohodou sa zmenila dohoda o spolupráci z roku 2004, dohoda o projekte SJB a dohoda GREX. V článku 2.1.2 prvom odseku bode i) doplnkovej dohody sa stanovuje, že na rozdiel od dohody o spolupráci z roku 2004 cena za pozemok v Dampleine, ktorý mal byť predaný SJB, bude 4 milióny EUR. V článku 2.1.2 druhom odseku bode ii) doplnkovej dohody sa stanovuje, že predtým dohodnutý poplatok za využívanie pôdy a poplatok za kvalitu už nie sú splatné. V uvedenom druhom odseku sa na pozemok v Dampleine konkrétne neodkazuje (13).
            
         
               (38)
            
            
               V doplnkovej dohode sa takisto uvádza, že SJB začalo stavebné práce v Dampleine 7. júla 2009 a že tieto práce musí realizovať bez prerušenia. Tieto práce mali byť dokončené do decembra 2011. V prípade neskorého odovzdania malo SJB nahradiť časť zníženej ceny. Odovzdanie pozemku sa malo uskutočniť najneskôr v polovici marca 2010 a platba mala byť zrealizovaná najneskôr v deň odovzdania.
            
         
               (39)
            
            
               PPP a SJB okrem toho uzavreli 13. júla 2009 novú dohodu týkajúcu sa verejnej podzemnej parkovacej garáže (14). Podľa tejto dohody malo SJB začať stavebné práce na verejnej parkovacej garáži v druhom štvrťroku 2009 a malo ich dokončiť v stanovenom období. PPP malo zaplatiť SJB za výstavbu verejnej parkovacej garáže 5,4 milióna EUR (hodnota k 1. aprílu 2009) (15). Táto suma mala byť fixná až do odovzdania garáže a nemala byť indexovaná.
            
         
               (40)
            
            
               SJB a Wooninvest Projecten BV (ďalej len „Wooninvest“), spoločnosť prepojená s jednou zo stavebných spoločností, ktoré podpísali dohodu o spolupráci z roku 2004, podpísali 15. januára 2010 kúpno-stavebnú zmluvu („koop/aannemingsovereenkomst“) o kúpe 43 bytových jednotiek, ktoré mal Wooninvest prenajímať súkromným osobám. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, že by SJB našlo súkromného kupujúceho pre niektoré z týchto bytových jednotiek pred 29. januárom 2010, tieto jednotky by sa nepredali spoločnosti Wooninvest. V zmluve sa takisto predpokladá obdobie od 29. januára 2010 do odovzdania bytových jednotiek spoločnosti Wooninvest, počas ktorého môže SJB spätne odkúpiť bytové jednotky, ktoré boli predané spoločnosti Wooninvest, za rovnakých podmienok, ako boli predané spoločnosti Wooninvest, so zvýšením o náhradu nákladov znášaných zo strany spoločnosti Wooninvest a s úrokmi vo výške 6 % ročne za obdobie od úhrady platby spoločnosti Wooninvest voči partnerstvu SJB do spätného odovzdania bytových jednotiek zo strany spoločnosti Wooninvestu partnerstvu SJB (článok 24).
            
         3.   ROZHODNUTIE O ZAČATÍ KONANIA
   
   
               (41)
            
            
               Komisia rozhodnutím o začatí konania otvorila formálne vyšetrovacie konanie stanovené v článku 108 ods. 2 ZFEÚ vo veci spätného zníženia ceny za pozemok a zrieknutia sa poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu zo strany PPP v prospech SJB (ďalej len „sporné opatrenia“), pretože uvedené opatrenia by mohli predstavovať štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ a Komisia mala pochybnosti o ich zlučiteľnosti s vnútorným trhom.
            
         
               (42)
            
            
               Komisia považovala za nepravdepodobné najmä to, že by hypotetický súkromný predávajúci v podobnej situácii, v akej sa nachádza samospráva, súhlasil s rovnakým znížením ceny a so zrieknutím sa poplatkov, ako sa vyžaduje na základe kritéria súkromného investora v trhovom hospodárstve. Spätným znížením predajnej ceny za pozemok, ktorý PPP predalo SJB, sa PPP, a teda samospráva, rozhodli znášať riziko oslabenia trhu s obytnými nehnuteľnosťami. Toto správanie je v rozpore s vlastným tvrdením holandských orgánov, že etapa projektu týkajúca sa výstavby sa mala v celom rozsahu realizovať na riziko a náklady súkromných stavebných spoločností vrátane SJB. Keďže PPP ako predávajúci pozemku nemalo na tejto etape žiadnu finančnú účasť, nebol najmenší dôvod domnievať sa, že by hypotetický súkromný predávajúci v podobnej situácii, v akej sa nachádza samospráva, súhlasil so spätným znížením dohodnutej predajnej ceny za pozemok, pretože zamýšľaný kupujúci má problémy s predajom bytových jednotiek, ktoré plánoval postaviť na uvedenom pozemku. Zdá sa, že ani zrieknutie sa poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu nebolo v súlade so zásadou súkromného investora v trhovom hospodárstve, pretože bolo nepravdepodobné, že by sa súkromný investor spätne zriekol dohodnutého príspevku na svoje náklady a bez akejkoľvek kompenzácie.
            
         
               (43)
            
            
               Komisia nakoniec vyjadrila pochybnosti o tom, či by sporné opatrenia mohli patriť do rozsahu pôsobnosti niektorej z výnimky stanovených v článku 107 ZFEÚ.
            
         4.   PRIPOMIENKY HOLANDSKA
   
   
               (44)
            
            
               Listom z 18. apríla 2012 predložili holandské orgány pripomienky k rozhodnutiu Komisie o začatí konania.
            
         4.1.   PRIPOMIENKY TÝKAJÚCE SA SKUTOČNOSTÍ
   
               (45)
            
            
               Holandské orgány uviedli, že na rozdiel od toho, čo naznačovalo znenie článku 2.1.2 doplnkovej dohody, samospráva sa nezriekla plných súm poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu, ktoré boli pôvodne dohodnuté na základe dohody o spolupráci z roku 2004, ale len tých poplatkov, ktoré boli splatné partnerstvom SJB za bytové jednotky, ktoré sa mali postaviť v Dampleine. Podľa holandských orgánov uvedené poplatky spolu dosahovali hodnotu 511 544 EUR (hodnota k 1. januáru 2003, ktorá by k 1. januáru 2010 predstavovala celkovú hodnotu 719 400 EUR). Holandské orgány na účel odôvodnenia svojho stanoviska odkázali na návrh týkajúci sa zníženia ceny, ktorý poslala samospráva svojej rade 18. februára 2009, a na plán výstavby pripojený vo forme prílohy k dohode o spolupráci z roku 2004, ktorou sa k lokalite Damplein priraďuje poplatok za využívanie pôdy a poplatok za kvalitu vo výške 511 544 EUR.
            
         
               (46)
            
            
               Holandské orgány okrem toho informovali Komisiu o tom, že zníženia cien, pokiaľ ide o SJB, boli s PPP prerokované už v rokoch 2006 a 2008. V roku 2006 sa PPP podľa všetkého rozhodlo znížiť predajnú cenu pozemku za obchodné priestory, pretože sa mohlo vybudovať menej obchodných priestorov, ako sa pôvodne plánovalo, pričom sa PPP v roku 2008 podľa všetkého rozhodlo poskytnúť SJB kompenzáciu za oneskorené predloženie stavebného povolenia. Tieto zníženia mali byť udelené pod podmienkou, že SJB získa platné stavebné povolenie do 1. októbra 2008. Keďže sa tak nestalo, strany sa rozhodli opätovne prerokovať zníženie. Podľa holandských orgánov zníženie ceny za pozemok v Dampleine, ako aj odpustené poplatky, mali byť vypočítané tak, ako sa stanovuje v tabuľke 1.
               
                  Tabuľka 1
               
               
                  Výpočet zníženia cien a odpustenie poplatkov navrhnuté holandskými orgánmi
               
               
                           Zníženia v Dampleine
                        
                        
                           Hodnota k 1.1.2010
                        
                     
                           Hodnota pozemku
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Poplatok za využívanie pôdy a poplatok za kvalitu
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Pozemok a poplatky spolu
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Zníženia dohodnuté v rokoch 2006 a 2008
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Znížená hodnota
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Hodnota podľa doplnkovej dohody z marca 2010
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Zníženie spolu
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   PRIPOMIENKY TÝKAJÚCE SA EXISTENCIE ŠTÁTNEJ POMOCI
   
               (47)
            
            
               Holandské orgány nesúhlasia s tým, aby sa sporné opatrenia kvalifikovali ako štátna pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Holandské orgány zastávajú v podstate stanovisko, že spornými opatreniami nebola SJB udelená výhoda, ktorú by za bežných trhových podmienok nezískalo.
            
         
               (48)
            
            
               Holandské orgány skôr zastávajú názor, že samospráva konala v súlade so zásadou súkromného investora v trhovom hospodárstve, pretože nezrealizovanie projektu Damplein by ovplyvnilo celý projekt Leidschendam Centrum a samospráve by spôsobilo priame a nepriame škody.
            
         
               (49)
            
            
               Po prvé, pokiaľ ide o výpočet priamych škôd, samospráva predpokladala, že bez doplnkovej dohody by SJB trvalo aspoň dva roky, kým by v období krízy predalo 70 % bytových jednotiek a kým by začalo stavebné práce. Samospráva zahrnula do rozpočtu priame škody pre PPP vyplývajúce z ďalšieho dvojročného oneskorenia vo výške 2,85 milióna EUR, z ktorých 50 % by predstavovali náklady pre samosprávu. Samospráva okrem toho odhadla svoje dodatočné priame náklady na údržbu znehodnotenej oblasti na 50 000 EUR (pozri tabuľku 2).
               
                  Tabuľka 2
               
               
                  Priame škody vypočítané holandskými orgánmi
               
               
                           Priame škody počas 2 rokov
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           Samospráva (50 %)
                        
                     
                           Úrokové náklady na úverový nástroj (5 % počas 2 rokov z nesplatenej sumy k 1.1.2009: 17 miliónov EUR)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Dočasné poskytnutie oplotenia, cestných značiek a údržba
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Zvýšenie nákladov na poskytnutie (indexácia na úrovni 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Dodatočné náklady na plánovanie, t. j. náklady súvisiace s administratívou projektu, ako je finančná správa, poistenie atď.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Údržba zdevastovanej oblasti
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Spolu
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Holandské orgány okrem toho tvrdia, že samospráva by v dôsledku tohto oneskorenia utrpela nepriamu škodu spočívajúcu v ďalšom úpadku verejného priestranstva, v strate dôvery v túto oblasť zo strany obyvateľov obce a budúcich kupujúcich nehnuteľností, v nákladoch spojených s premiestnením obchodov a so žiadosťami podnikov o odškodnenie, v nákladoch na údržbu a v zmenách plánov ostatných čiastkových projektov. Takéto oneskorenie by takisto mohlo znamenať koniec nákupných možností v oblasti rozvoja, ktorých prítomnosť prispieva k obývateľnosti celej oblasti. Už pred začiatkom projektu bolo neobsadených približne 23 % obchodov a do roku 2010 bolo mimo prevádzky 27 %. Celá oblasť by bez potrebnej revitalizácie naďalej upadala.
            
         
               (51)
            
            
               Holandské orgány sa preto domnievajú, že samospráva konala tak, ako by konal súkromný investor v trhovom hospodárstve, keďže zohľadnila finančné vyhliadky a vo vlastnom záujme sa pokúsila obmedziť priame a nepriame škody vyplývajúce z ďalšieho oneskorenia projektu. Zároveň získala záruku, že stavebné práce v Dampleine sa vykonajú.
            
         
               (52)
            
            
               Po druhé, holandské orgány uviedli, že samospráva udelila sporné oprávnenia výmenou za záväzok SJB, že sa zriekne svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %, teda konala tak, ako by konal súkromný investor. Skutočnosť, že sa SJB už nemohlo odvolávať na doložku o 70 %, mala vplyv na predpoklady, ktoré vznikli v počiatočnom ocenení pozemku v roku 2003, a na cenu dohodnutú v dohode o spolupráci z roku 2004. Podľa holandských orgánov zníženie predajnej ceny za pozemok a zrieknutie sa poplatkov bolo protihodnotou, ktorú samospráva musela zaplatiť, aby SJB súhlasilo so zrieknutím sa svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %. Bez doplnkovej dohody by SJB stavbu v Dampleine nezačalo.
            
         4.3.   PRIPOMIENKY TÝKAJÚCE SA ZLUČITEĽNOSTI ŠTÁTNEJ POMOCI
   
               (53)
            
            
               V prípade, že Komisia dospeje k záveru, že sporné opatrenia sa kvalifikujú ako štátna pomoc, holandské orgány budú namietať, že táto pomoc by bola zlučiteľná s vnútorným trhom podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ.
            
         4.3.1.   Všeobecný záujem
   
   
               (54)
            
            
               Holandské orgány tvrdia, že samospráva mala verejný záujem na realizácii tohto projektu. Keďže veľká časť pozemku v Dampleine leží ladom a oblasť upadala, samospráva považovala začatie stavebných prác v Dampleine za rozhodujúce nielen pre rozvoj Dampleinu, ale aj pre celé centrum mesta Leidschendam. Realizáciu ostatných čiastkových projektov mohlo ohroziť najmä oneskorenie výstavby podzemnej parkovacej garáže.
            
         4.3.2.   Cieľ spoločného záujmu
   
   
               (55)
            
            
               Podľa holandských orgánov revitalizácia centra mesta Leidschendam prispeje k cieľu hospodárskej a sociálnej súdržnosti, ako sa stanovuje v článkoch 3 a 174 ZFEÚ. Revitalizáciou centra mesta sa efektívne využije zanedbaný priestor na nové bytové jednotky, obchodné možnosti a podzemné parkovanie v Leidschendame, pričom zlepšenie verejnej infraštruktúry prispeje k súdržnosti celého centra mesta.
            
         4.3.3.   Vhodnosť doplnkovej dohody
   
   
               (56)
            
            
               Holandské orgány tvrdia, že SJB nemohlo byť prinútené začať stavebné práce v Dampleine z dôvodu doložky o 70 % stanovenej v dohode o spolupráci z roku 2004. Kým SJB získalo platné stavebné povolenie, holandský trh s nehnuteľnosťami už ovplyvnila úverová kríza, v dôsledku čoho bolo ešte menej pravdepodobné, že by SJB rýchlo vopred predalo 70 % komerčných bytových jednotiek. Dohoda o spolupráci z roku 2004 bola preto opätovne prerokovaná, pretože samospráva považovala začatie stavebných prác v Dampleine za mimoriadne dôležité. Doplnková dohoda bola preto primeraná a potrebná na to, aby samospráva dosiahla svoj cieľ revitalizácie Dampleinu.
            
         4.3.4.   Proporcionalita
   
   
               (57)
            
            
               Na to, aby samospráva dosiahla, že stavebné práce sa začnú okamžite, sa SJB muselo zrieknuť svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 % a muselo začať stavebné práce s rizikom, že bytové jednotky sa možno nepredajú. SJB preto prepočítalo predtým dohodnutú cenu. Tento výpočet následne overil nezávislý znalec, ktorý vyhlásil, že dohodnutá cena je v súlade s trhovými podmienkami.
            
         
               (58)
            
            
               Podľa holandských orgánov skutočnosť, že nezávislý znalec vyhlásil, že cena je v súlade s trhovými podmienkami, znamená, že zníženie ceny je primerané. Zároveň by to znamenalo, že partnerstvu SJB nebola poskytnutá nadmerná kompenzácia. Zníženie ceny bolo protihodnotou, ktorú samospráva musela zaplatiť, aby SJB súhlasilo so zrieknutím sa svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %. Bez doplnkovej dohody by SJB stavbu v Dampleine nezačalo.
            
         
               (59)
            
            
               SJB samotné okrem toho znáša prostredníctvom svojej účasti v PPP 50 % rizík a nákladov spojených s využívaním pôdy, čím sa podieľa aj na dohodnutom znížení predajnej ceny. S cieľom dosiahnuť pokrytie nákladov na využívanie pôdy sa rozhodlo, že SJB by malo do PPP prispieť sumou 2,6 milióna EUR (bod 5.2.1 hlavného plánu využívania pôdy pre Damcentrum), a keďže PPP znášalo 50 % nákladov na školu, 25 % uvedených nákladov je na úkor SJB (0,7 milióna EUR).
            
         4.3.5.   Narušenie hospodárskej súťaže
   
   
               (60)
            
            
               Holandské orgány nakoniec tvrdia, že spätné zníženie ceny sa týka budovy so 67 bytovými jednotkami a 14 obchodnými priestormi, ktoré budú predané za ceny v súlade s trhovými podmienkami, stanovené nezávislým znalcom. Narušenie hospodárskej súťaže by malo preto vyslovene miestny charakter a neprevažovalo by nad priaznivými účinkami dokončenia projektu.
            
         5.   PRIPOMIENKY TRETÍCH STRÁN
   
   
               (61)
            
            
               Pripomienky predložila len nadácia, a to v odpovedi na rozhodnutie o začatí konania. Nadácia víta rozhodnutie o začatí konania, ale domnieva sa, že sporné opatrenia opísané v tomto rozhodnutí sú súčasťou oveľa rozsiahlejšieho opatrenia pomoci, a odvoláva sa na svoju sťažnosť a ďalšie podania. Nadácia sa odvoláva najmä na to, že samospráva údajne bezplatne previedla pozemok na PPP.
            
         
               (62)
            
            
               Nadácia zastáva názor, že oneskorenie v projekte nebolo spôsobené vnútroštátnym súdnym konaním, ktoré iniciovala, a že oneskorenie predaja bytových jednotiek v Dampleine nebolo spôsobené ani finančnou krízou. Podľa nadácie už od začiatku projektu v roku 2004 nebol na trhu dopyt po tom druhu bytových jednotiek, ktoré boli navrhnuté pre Damplein.
            
         
               (63)
            
            
               Podľa nadácie nebol pozemok ocenený nezávislým znalcom ani v roku 2003, ani v roku 2009.
            
         6.   PRIPOMIENKY HOLANDSKÝCH ORGÁNOV K PRIPOMIENKAM TRETÍCH STRÁN
   
   
               (64)
            
            
               Holandské orgány uviedli, že samospráva začala projekt transparentne a opísala ho v „koncepcii hlavného plánu pre Damcentrum“, ktorá bola schválená 6. apríla 2004. Dôvernosť sa zachovala len v súvislosti s finančne citlivými dohodami alebo ich časťami.
            
         
               (65)
            
            
               Pokiaľ ide o bezplatný prevod pozemku zo strany samosprávy na PPP, samospráva vysvetlila, že nejde o súčasť rozhodnutia o začatí konania, a odkázala na informácie, ktoré predložila Komisii v roku 2009 a v ktorých vysvetlila, že prevod nebol zadarmo, pretože PPP výmenou za prevod poskytlo služby. Samospráva vo svojich skôr predložených informáciách zdôraznila, že práce, ktoré vykonalo PPP, by za zvyčajných podmienok mala zabezpečiť samospráva.
            
         
               (66)
            
            
               Podľa holandských orgánov mali na predaj bytových jednotiek v Dampleine nepriaznivý vplyv jednak rôzne súdne konania podnietené nadáciou, ktorá okolo projektu vytvorila negatívnu kampaň, a aj úverová kríza. Keď sa však začal počiatočný predaj v roku 2007, bola predaná takmer tretina bytových jednotiek. Tieto kúpne zmluvy boli neskôr zrušené z dôvodu neskorého vydania potrebných stavebných povolení. Možno preto dospieť k záveru, že na začiatku projektu bol po týchto bytových jednotkách dopyt.
            
         
               (67)
            
            
               Holandské orgány ďalej uviedli, že samospráva vybrala nezávislých znalcov, ktorí nemali žiadny záujem na dosiahnutí nízkej hodnoty za pozemok.
            
         7.   POSÚDENIE SPORNÝCH OPATRENÍ
   
   7.1.   EXISTENCIA ŠTÁTNEJ POMOCI PODĽA ČLÁNKU 107 ODS. 1 ZFEÚ
   
               (68)
            
            
               V článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa stanovuje, že: „pomoc poskytovaná v akejkoľvek forme členským štátom alebo zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určitých podnikateľov alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi“.
            
         
               (69)
            
            
               Po prvé, nebolo spochybnené, že SJB, ako aj Schouten de Jong a Bouwfonds, členovia tohto partnerstva, sú kvalifikované ako podniky na účely týchto ustanovení, keďže vykonávajú hospodárske činnosti, v rámci ktorých ponúkajú na trhu tovary a služby, ako sa uvádza v rozhodnutí o začatí konania.
            
         
               (70)
            
            
               Po druhé, sporné opatrenia boli poskytnuté partnerstvom PPP, to znamená s nevyhnutným súhlasom samosprávy, ktorá má v PPP 50 % podiel. Keďže prijímanie rozhodnutí v PPP prebieha jednomyseľne a tieto opatrenia by nemohli byť odsúhlasené bez výslovného súhlasu mestskej rady, možno rozhodnutie o udelení sporných opatrení partnerstva PPP pripísať štátu. Okrem toho, ak by samospráva nesúhlasila s udelením sporných opatrení, rozsah jej finančnej expozície vyplývajúci z PPP by bol pomerne nižší. Zníženie ceny a odpustenie poplatkov, ktoré odsúhlasilo PPP, preto znamenajú stratu štátnych zdrojov (16).
            
         
               (71)
            
            
               Po tretie, keďže opatrenia sú len v prospech SJB a v konečnom dôsledku v prospech spoločností Schouten de Jong a Bouwfonds, členov tohto partnerstva, ich povaha sa musí považovať za selektívnu.
            
         
               (72)
            
            
               Holandské orgány však spochybnili tvrdenie, že samospráva súhlasom so znížením pôvodne dohodnutej predajnej ceny za pozemok predaný SJB a zrieknutím sa poplatkov priznala SJB hospodársku výhodu, ktorú by SJB inak za bežných trhových podmienok nezískalo.
            
         
               (73)
            
            
               Komisia z dôvodov stanovených ďalej v odôvodneniach 74 až 83 môže v tomto bode súhlasiť s holandskými orgánmi vzhľadom na osobitné okolnosti danej veci a konkrétny kontext sporných opatrení, najmä vzhľadom na osobitné právne postavenie samosprávy na základe dohody o spolupráci z roku 2004 a viacerých dvojstranných dohôd so SJB.
            
         7.1.1.   Existencia výhody
   
   
               (74)
            
            
               Podľa judikatúry hospodárske transakcie, ktoré vykonáva verejný subjekt alebo verejný podnik, neposkytujú výhodu druhej strane, a teda nepredstavujú pomoc, ak sa vykonávajú v súlade s bežnými trhovými podmienkami (17). Aby bolo možné určiť, či sa hospodárska transakcia vykonáva za bežných trhových podmienok, treba porovnať správanie verejnoprávnych orgánov alebo podnikov so správaním podobných súkromných hospodárskych subjektov za bežných trhových podmienok s cieľom určiť, či sa hospodárskymi transakciami, ktoré takéto orgány alebo podniky vykonávajú, poskytuje výhoda druhej strane. To sa označuje ako „zásada hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve“.
            
         
               (75)
            
            
               Na účel určenia, či samospráva tým, že súhlasila so znížením pôvodne dohodnutej predajnej ceny za pozemok predaný SJB a zriekla sa poplatkov, priznala SJB hospodársku výhodu, treba preto preskúmať, či samospráva konala v súlade so zásadou hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve. To znamená, že hypotetický súkromný predajca by v rovnakej situácii, v akej sa nachádzala samospráva, súhlasil s rovnakým znížením ceny a so zrieknutím sa poplatkov, aby zabránil existencii výhody vyplývajúcej zo sporných opatrení.
            
         
               (76)
            
            
               V tejto súvislosti treba vziať do úvahy všetky dôležité aspekty sporných opatrení a ich súvislosti (18), najmä právne postavenie samosprávy a SJB so zreteľom na dohodu o spolupráci z roku 2004 a rozličné dvojstranné dohody, a rovnako aj zložitosť projektu, ktorý bol súčasťou väčšieho realitného projektu.
            
         
               (77)
            
            
               Holandské orgány tvrdia, že samospráva konala v súlade so zásadou hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve, pretože nezrealizovanie projektu Damplein by ovplyvnilo celý projekt Leidschendam Centrum a samospráve by spôsobilo škody. V tejto súvislosti holandské orgány uviedli v podstate nasledujúce skutočnosti. Po prvé, podľa holandských orgánov mala samospráva významný finančný a spoločenský záujem na tom, aby sa stavebné práce v Dampleine začali čo najskôr, pretože ďalšie oneskorenia by mohli pre ňu znamenať priame a nepriame škody, pričom tieto škody by boli vyššie ako náklady samosprávy vyplývajúce zo súhlasu so spornými opatreniami. Z dôvodu tohto finančného záujmu samospráva rozhodla o preskúmaní dohôd, ktoré boli uzatvorené so SJB. Po druhé, holandské orgány uviedli, že samospráva sa správala ako súkromný investor, keď prijala od SJB záväzok, že sa SJB výmenou za sporné opatrenia zriekne práva odvolávať sa na doložku o 70 % uvedenú v dohode o spolupráci z roku 2004.
            
         
               (78)
            
            
               Komisia v tejto súvislosti poukazuje na nasledujúce skutočnosti. V danej veci nie je sporné, ako sa uvádza v odôvodnení 30 uvedenom vyššie, že sa stavebné práce v Dampleine, ktoré sa podľa pôvodného plánu mali začať v novembri 2005, oneskorili, keďže z dôvodu viacerých vnútroštátnych súdnych konaní mohli byť potrebné stavebné povolenia získané až v novembri 2008. Za týchto okolností SJB už nebolo ochotné realizovať dohodu o spolupráci z roku 2004, ako bola pôvodne odsúhlasená, a na základe zmluvných ustanovení požiadalo samosprávu o opätovné prerokovanie pôvodnej dohody.
            
         
               (79)
            
            
               Zo zmluvných ustanovení dohody o spolupráci z roku 2004 skutočne vyplýva, že v prípade oneskoreného vydania stavebných povolení sa od strán vyžaduje, aby opätovne prerokovali dohodu odsúhlasenú v roku 2004. Najmä v článku 6.6 dohody o spolupráci sa stanovuje, že v prípade oneskoreného vydania stavebného povolenia by strany mali opätovne prerokovať pôvodne dohodnutú cenu za pozemok a platobné termíny. Okrem toho sa v článku 16 tej istej dohody stanovuje, že danú dohodu možno zrušiť – úplne alebo čiastočne – len za konkrétne uvedených okolností. Jednou z týchto uvedených okolností je „nepredvídateľná okolnosť uvedená v článku 6:258 Občianskeho zákonníka“: ak sa potom jedna zo strán domnieva, že ostatné strany nemôžu od nej vyžadovať nezmenené plnenie dohody, musia začať rokovania s cieľom dospieť k vzájomne dohodnutým zmeneným podmienkam. A napokon sa v článku 18 dohody o spolupráci stanovuje, že spory sa budú riešiť vzájomnou dohodou alebo môžu byť predmetom rozhodcovského konania.
            
         
               (80)
            
            
               Z týchto zmluvných ustanovení vyplýva, že úmyslom strán bolo zachovať vzájomnú spoluprácu a obmedziť prípadné zrušenie tejto spolupráce na situácie, v ktorých nebude možné dosiahnuť dohodu alebo strany nesplnia svoje povinnosti takým spôsobom, že opätovné prerokovanie dohody už nebude možné. V tejto súvislosti treba vziať do úvahy aj zložitosť projektu, ktorý pozostával z niekoľkých navzájom prepojených čiastkových projektov, a takisto aj skutočnosť, že tento väčší realitný projekt zahŕňal niekoľko strán, ktoré boli podieľali na dohode o spolupráci z roku 2004.
            
         
               (81)
            
            
               Okrem toho, hoci samospráva bola zapojená len do etapy využívania pôdy realitného projektu, pričom riziko a náklady etapy projektu týkajúcej sa výstavby znášali príslušné súkromné stavebné spoločnosti vrátane SJB, zistilo sa, že v roku 2008, keď SJB informovalo samosprávu, že nie je ochotné začať stavebné práce, bol projekt ešte stále v etape využívania pôdy. V tejto fáze sa samospráva finančne podieľala na projekte, pretože znášala 50 % nákladov a rizík. Náklady na etapu projektu týkajúcu sa využívania pôdy zahŕňali náklady na prípravu pozemku na výstavbu, náklady na verejnú časť podzemnej parkovacej garáže a 50 % nákladov na výstavbu školy. Preto bolo vo finančnom záujme samosprávy, aby sa práce týkajúce sa využívania pôdy vykonali rýchlo, tak, aby sa pozemok mohol odovzdať a predajná cena pozemku sa zaplatila v súlade s článkom 10.5 dohody o spolupráci z roku 2004. Za týchto konkrétnych okolností Komisia pripúšťa, že kým úvahy verejnoprávneho orgánu samosprávy pri realizácii projektu nie sú relevantné, pokiaľ ide o zásadu hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve, hypotetický súkromný hospodársky subjekt, ktorý by bol v podobnom zmluvnom a finančnom postavení, by sa snažil skôr opätovne prerokovať cenu, než okamžite zrušiť dohodu a uverejniť výzvu na predkladanie ponúk, najmä keď zákazka na výstavbu parkovacej garáže už bola zadaná SJB. Komisia v tejto súvislosti ďalej poznamenáva, že v čase opätovných rokovaní sa začala finančná kríza, ktorá v Holandsku ovplyvnila najmä trh s nehnuteľnosťami.
            
         
               (82)
            
            
               Opätovné rokovania medzi stranami vyústili na jeseň roku 2008 do predloženia návrhu zo strany SJB, podľa ktorého SJB zaplatí PPP za pozemok 4 milióny EUR, pričom by SJB začalo stavebné práce v apríli 2009 bez ohľadu na to, či by bytové jednotky boli vopred predané. SJB bolo okrem toho ochotné zriecť sa svojho práva odvolávať sa na doložku o 70 %, ktorú obsahovala dohoda o spolupráci z roku 2004. Polovicu znížených nákladov na predajnú cenu by navyše znášalo SJB prostredníctvom svojej účasti v PPP.
            
         
               (83)
            
            
               Nezávislý znalec, spoločnosť Fakton, ktorú poverila samospráva, vo svojej správe z 11. februára 2009 dospela k záveru, že 4 milióny EUR (hodnota k 1. januáru 2010) dohodnuté ako nová cena za pozemok by mohli byť považované za cenu za daný pozemok, ktorá bude v súlade s trhovými podmienkami, aj s prihliadnutím na ďalšie záväzky zo strany SJB.
            
         
               (84)
            
            
               Komisia nemá za týchto okolností žiadny dôvod domnievať sa, že správanie samosprávy, ktorá súhlasila s cenou 4 milióny EUR za týchto konkrétnych okolností, nie je v súlade s bežnými trhovými podmienkami.
            
         
               (85)
            
            
               Komisia sa vzhľadom na uvedené skutočnosti domnieva, že zníženie predajnej ceny pozemku a zrieknutie sa poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu dohodnuté v doplnkovej dohode medzi samosprávou, PPP a SJB neobsahuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ,
            
         PRIJALA TOTO ROZHODNUTIE:
   Článok 1
   Zníženie predajnej ceny pozemku a zrieknutie sa poplatku za využívanie pôdy a poplatku za kvalitu odsúhlasené 1. marca 2010 zo strany samosprávy Leidschendam-Voorburg v prospech partnerstva Schouten-de Jong Bouwfonds tvoreného spoločnosťami Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV a Bouwfonds Ontwikkeling BV nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 Zmluvy o fungovaní Európskej únie.
   Článok 2
   Toto rozhodnutie je určené Holandskému kráľovstvu.
   
      V Bruseli 15. januára 2016
      
         
            Za Komisiu
         
         Margrethe VESTAGER
         
            členka Komisie
         
      
   
   
      (1)  Ú. v. EÚ C 86, 23.3.2012, s. 12.
   
      (2)  Pozri poznámku pod čiarou č. 1.
   
      (3)  Rozsudok Súdneho dvora z 30. júna 2015 v spojených veciach T-186/13, T-190/13 a T-193/13, Holandsko (T-186/13), Gemeente Leidschendam-Voorburg (T-190/13) a Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13)/Komisia, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  Odkazy na SJB v celej zvyšnej časti tohto rozhodnutia by sa preto mali považovať aj za odkazy na podniky Schouten de Jong a Bouwfonds.
   
      (5)  V článku 4.1 dohody o využívaní pôdy/o PPP z 22. novembra 2004 sa stanovuje: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).“
   
      (6)  Projekt sa pôvodne volal projekt Dam centrum, v roku 2005 bol však premenovaný na projekt Leidschendam Centrum. V tomto rozhodnutí sa na opísanie tohto realitného projektu používa pojem „projekt Leidschendam Centrum“.
   
      (7)  V konečných plánoch pre Damplein sa predpokladalo, že SJB postaví len 67 bytových jednotiek.
   
      (8)  V tomto smere sa neuskutočnilo žiadne verejné obstarávanie. Toto rozhodnutie neovplyvňuje žiadnu analýzu, ktorú prípadne uskutočnila Komisia v súvislosti s aspektmi verejného obstarávania týkajúcimi sa projektu.
   
      (9)  Bod 5.1.2 hlavného plánu využívania pôdy pre Damcentrum z 10. februára 2004.
   
      (10)  Podľa hlavného plánu využívania pôdy pre Damcentru, z 10. februára 2004 by samospráva prispela sumou 7,3 milióna EUR, zatiaľ čo SJB by prispelo sumou 2,6 milióna EUR.
   
      (11)  Samospráva môže od súkromných strán podľa „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009“ žiadať, aby prispeli na náklady na infraštruktúru. V tomto zmysle sa v dohode o spolupráci z roku 2004 stanovuje, že súkromné strany zaplatia PPP poplatok za využívanie pôdy a, pretože sa samospráva rozhodla využívať na rozvoj verejného priestranstva výrobky vysokej kvality, poplatok za kvalitu, o ktorý sa navýši cena za pozemok.
   
      (12)  V článku 6.6 dohody o spolupráci z roku 2004 sa stanovuje, že: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande – daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata – nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.“
   
      (13)  V článku 2.1.2 bode 1 doplnkovej dohody sa stanovuje: ‚In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.‘
   
      (14)  Táto nová dohoda sa týka 208 parkovacích miest, t. j. menej než pôvodne plánovaných 225 miest.
   
      (15)  Táto suma zodpovedá predtým dohodnutej sume 4,6 milióna EUR (hodnota k 1. januáru 2003) indexovanej 2,5 % do 1. januára 2010.
   
      (16)  Ako potvrdil Všeobecný súd vo svojom rozsudku z 30. júna 2015, pozri poznámku pod čiarou č. 3, body 62 – 72.
   
      (17)  Vec C-39/94 SFEI a iní, EU:C:1996:285, body 60 – 61.
   
      (18)  Vec T-244/08 Konsum Nord/Komisia EU:T:2011:732, bod 57 a citovaná judikatúra.