CELEX: 32016D0649
Language: da
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Kommissionens afgørelse (EU) 2016/649 af 15. januar 2016 om foranstaltning SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) gennemført af Nederlandene — Påstand om Leidschendam-Voorburgs salg af jord under markedsprisen (meddelt under nummer C(2016) 85) (EØS-relevant tekst)

26.4.2016   
            
            
               DA
            
            
               Den Europæiske Unions Tidende
            
            
               L 109/27
            
         KOMMISSIONENS AFGØRELSE (EU) 2016/649
   af 15. januar 2016
   om foranstaltning SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) gennemført af Nederlandene — Påstand om Leidschendam-Voorburgs salg af jord under markedsprisen
   
      
         (meddelt under nummer C(2016) 85)
      
   
   (Kun den nederlandske udgave er autentisk)
   (EØS-relevant tekst)
   EUROPA-KOMMISSIONEN HAR —
   under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
   under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
   efter at have opfordret de interesserede parter til at indsende deres bemærkninger i henhold til ovenstående bestemmelser (1), under henvisning til deres bemærkninger, og
   ud fra følgende betragtninger:
   1.   SAGSFORLØB
   
   
               (1)
            
            
               Ved brev af 10. september 2007 indgav Stichting Behoud Damplein Leidschendam (i det følgende benævnt »Stichting«), en fond, der blev etableret i 2006 med det formål at varetage interesserne for beboerne i området omkring Damplein i Leidschendam (Leidschendam-Voorburg kommune, Nederlandene), en klage over påstået ydelse af statsstøtte inden for rammerne af et ejendomsprojekt, der var iværksat af Leidschendam-Voorburg i samarbejde med en række private partnere.
            
         
               (2)
            
            
               Ved brev af 12. oktober 2007 videresendte Kommissionen klagen til de nederlandske myndigheder sammen med en anmodning om at besvare en række spørgsmål. De nederlandske myndigheder fremsendte deres svar ved brev af 7. december 2007. Kommissionen sendte yderligere anmodninger om oplysninger til de nederlandske myndigheder ved brev af 25. april 2008, 12. september 2008, 14. august 2009, 12. februar 2010 og 2. august 2011. De nederlandske myndigheder besvarede disse anmodninger ved brev af henholdsvis 30. maj 2008, 7. november 2008, 30. oktober 2009, 12. april 2010, 29. september 2011 og 3. oktober 2011. Den 12. marts 2010 blev der afholdt et møde mellem Kommissionens tjenestegrene og de nederlandske myndigheder, og efterfølgende blev yderligere oplysninger fremsendt til Kommissionen ved brev af 30. august 2010.
            
         
               (3)
            
            
               Ved brev af 26. januar 2012 informerede Kommissionen Nederlandene om, at den havde besluttet at indlede proceduren efter artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde (i det følgende benævnt »TEUF«), vedrørende en specifik foranstaltning iværksat inden for rammerne af det pågældende ejendomsprojekt. Kommissionens afgørelse om at indlede proceduren (i det følgende benævnt »åbningsafgørelsen«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende
                   (2). I denne afgørelse opfordrede Kommissionen interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til Kommissionens foreløbige vurdering af foranstaltningen.
            
         
               (4)
            
            
               Ved brev af 18. april 2012 sendte de nederlandske myndigheder deres bemærkninger til åbningsafgørelsen efter at have fået indrømmet to forlængelser af fristen for bemærkninger og efter et møde med Kommissionens tjenestegrene den 12. marts 2012 under tilstedeværelse af støttemodtageren.
            
         
               (5)
            
            
               Ved brev af 16. april 2012 indgav Stichting sine bemærkninger til åbningsafgørelsen til Kommissionen. En ikkefortrolig version af disse bemærkninger blev videresendt til de nederlandske myndigheder ved brev af 16. maj 2012. Ved brev af 14. juni 2012 indgav de nederlandske myndigheder deres reaktion på Stichtings bemærkninger.
            
         
               (6)
            
            
               Den 23. januar 2013 vedtog Kommissionen en endelig afgørelse, hvor den konkluderede, at det anfægtede ejendomsprojekt indeholdt statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF.
            
         
               (7)
            
            
               Nederlandene, Leidschendam-Voorburg og støttemodtageren Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV appellerede afgørelsen af 23. januar 2013. I sin dom af 30. juni 2015 annullerede Retten afgørelsen (3). Kommissionen skulle derfor undersøge foranstaltningen igen og træffe en ny afgørelse om det anfægtede ejendomsprojekt.
            
         2.   BESKRIVELSE AF FORANSTALTNINGERNE
   
   2.1.   DE INVOLVEREDE PARTER
   
               (8)
            
            
               Kommunen Leidschendam-Voorburg (i det følgende benævnt »kommunen«) er beliggende i provinsen Sydholland tæt på Haag i Nederlandene.
            
         
               (9)
            
            
               Schouten-de Jong Bouwfonds (i det følgende benævnt »SJB«) er et partnerskab etableret af Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (i det følgende benævnt »Schouten de Jong«) og Bouwfonds Ontwikkeling BV (i det følgende benævnt »Bouwfonds«) i forbindelse med det påklagede ejendomsprojekt og har ikke status som juridisk person under nederlandsk lov (4).
            
         
               (10)
            
            
               Schouten de Jong, som er etableret i Voorburg, Nederlandene, beskæftiger sig med ejendomsudvikling i Nederlandene, navnlig i området omkring Leidschendam. Dets omsætning beløb sig til 60 mio. EUR i 2011.
            
         
               (11)
            
            
               Bouwfonds, som er etableret i Delft, Nederlandene, og er et datterselskab af Rabo Vastgoed, er den største udvikler af ejendomsprojekter i Nederlandene og blandt de tre største aktører på det europæiske ejendomsmarked. Bouwfonds har primært aktiviteter i Nederlandene, Tyskland og Frankrig. Det havde en omsætning på 1,6 mia. EUR i 2011.
            
         
               (12)
            
            
               Et offentlig-privat partnerskab i form af et vennootschap onder firma (i det følgende benævnt »OPP«) blev etableret af kommunen og SJB med det formål at gennemføre arealudnyttelsesfasen i det påklagede ejendomsprojekt. Hver part i OPP skulle bære 50 % af omkostningerne og risiciene i forbindelse med projektets arealudnyttelsesfase. Beslutninger i OPP skulle træffes enstemmigt. Ifølge oplysningerne fra de nederlandske myndigheder hæfter Schouten de Jong og Bouwfonds solidarisk (hoofdelijk aansprakelijk) for SJB's opfyldelse af sine forpligtelser i medfør af OPP-aftalen (5).
            
         2.2.   EJENDOMSPROJEKTET
   
               (13)
            
            
               Den 6. april 2004 vedtog kommunalrådet »Concept Ground Exploitation Masterplan Damcentrum« og »Concept Masterplan Damcentrum«, som fastlagde en rammeaftale med det formål at forny Leidschendams bymidte (i det følgende benævnt »Leidschendam Centrum-projektet«) (6). Leidschendam Centrum-projektet berører et areal på ca. 20,7 ha og omfatter nedrivning af ca. 280 hovedsagelig sociale boliger, renovering af offentlige områder og forsyningstjenester (kloakering, belægning, belysning osv.) og opførelse af ca. 600 nye boliger (både socialt boligbyggeri og private boliger), et erhvervsareal (forretninger) på ca. 3 000 kvadratmeter og en parkeringskælder i to etager samt flytning og genopførelse af en skole. Leidschendam Centrum-projektet var opdelt i en række delprojekter, hvoraf det ene er ejendomsprojektet vedrørende Damplein (i det følgende benævnt »Damplein-projektet«).
            
         2.2.1.   Anlægsfasen
   
   
               (14)
            
            
               På grundlag af Leidschendam Centrum-projektet indgik kommunen en samarbejdsaftale med en række private projektudviklere, herunder SJB, den 9. september 2004 (i det følgende benævnt »2004-samarbejdsaftalen«). I henhold til 2004-samarbejdsaftalen skulle de private projektudviklere for hver specifik del af Leidschendam Centrum-projektet, der var tildelt dem, bygge og sælge den planlagte ejendom for egen risiko og regning.
            
         
               (15)
            
            
               I henhold til 2004-samarbejdsaftalen ville anlægsarbejdet blive indledt, når jorden var blevet byggemodnet (se betragtning 23 nedenfor), og de nødvendige byggetilladelser var blevet indhentet. Hvad angår byggeriet af de private boliger, fik de private projektudviklere mulighed for at udskyde byggeriet, indtil 70 % af disse boliger, enten i kombination med sociale boliger eller separat, i det berørte delprojektområde var blevet solgt på forhånd (punkt 7.5 i 2004-samarbejdsaftalen (i det følgende benævnt »70 %-klausulen«). Denne 70 %-klausul er almindelig i bygge- og anlægskontrakter i Nederlandene og har til formål at begrænse risiciene for udviklere af ejendomsprojekter, der muligvis ikke kan sælges. Aftalen gav dog ikke mulighed for at udskyde byggeriet af erhvervsejendommene og parkeringskælderen.
            
         
               (16)
            
            
               I henhold til både 2004-samarbejdsaftalen og en yderligere projektaftale, som blev indgået den 22. november 2004 (i det følgende benævnt »SJB-projektaftalen«), skulle SJB opføre i alt 242 boliger, hvoraf 74 i henhold til de oprindelige planer skulle bygges på Damplein (7). SJB skulle desuden opføre ca. 2 400 kvadratmeter erhvervslokaler på Damplein og parkeringskælderen, der bortset fra en privat del (75 parkeringspladser) også omfattede en offentlig del (225 parkeringspladser). Erhvervsejendommene og boligerne skulle opføres oven på parkeringskælderen.
            
         
               (17)
            
            
               Kommunen var, som det også udtrykkeligt fremhæves af de nederlandske myndigheder i deres oplysninger, ikke involveret i projektets anlægsfase og bar ingen risici i forbindelse med salget af boliger og erhvervsejendomme. Et eventuelt overskud fra dette salg ville gå direkte til de private udviklere. Projektets anlægsfase skulle ses adskilt fra projektets såkaldte arealudnyttelsesfase, hvor kommunen deltog via OPP med SJB og bar 50 % af risikoen (se betragtning 19 nedenfor).
            
         2.2.2.   Arealudnyttelsesfasen
   
   
               (18)
            
            
               Inden anlægsarbejdet i hver del af ejendomsprojektet kunne indledes, skulle jorden erhverves, den offentlige infrastruktur skulle tilpasses, og jorden skulle byggemodnes. Eftersom projektets »arealudnyttelsesfase« forventedes at medføre høje omkostninger (estimeret til ca. 30 mio. EUR på daværende tidspunkt) og betydelige risici, besluttede kommunen at indgå i et OPP med SJB med henblik på at udføre disse arbejder (8). Kommunen og SJB underskrev derfor en aftale om arealudnyttelses/OPP den 22. november 2004 (i det følgende benævnt »GREX-aftalen«).
            
         
               (19)
            
            
               Til gengæld for sin deltagelse i arealudnyttelsesfasen ville SJB få en andel af OPP's indtægter og få rettighederne til at byggemodne jord, der tidligere var tildelt kommunen (9). I henhold til GREX-aftalen skulle både kommunen og SJB yde et direkte finansielt bidrag til OPP med henblik på at udføre arealudnyttelsesarbejdet (10). GREX-aftalen fastlagde endvidere, at kommunen og SJB hver skulle bære 50 % af omkostningerne og risiciene i arealudnyttelsesfasen (punkt 4.1. i GREX-aftalen), og at de endelige indtægter/tab i forbindelse med arealudnyttelsen skulle fordeles i overensstemmelse med bestemmelserne i 2004-samarbejdsaftalen (punkt 14.3). I henhold til denne bestemmelse skulle et negativt eller positivt resultat på op til 1 mio. EUR ved afslutningen af arealudnyttelsesfasen deles ligeligt mellem kommunen og SJB, mens den del af et positivt resultat, der oversteg 1 mio. EUR, skulle deles mellem kommunen, SJB og de øvrige private parter, der deltog i ejendomsprojektets anlægsfase (punkt 10.9 i 2004-samarbejdsaftalen).
            
         
               (20)
            
            
               Ud over byggemodning af jorden omfattede arealudnyttelsesfasen også opførelse, midlertidig udnyttelse og videresalg af den offentlige del af parkeringskælderen og byggeriet af skolen (punkt 4 i GREX-aftalen). Til det formål aftalte OPP og SJB, at SJB skulle opføre den offentlige parkeringskælder, som angiveligt hang uløseligt sammen med den private del af parkeringskælderen (punkt 9 i GREX-aftalen). For dette ville SJB modtage et maksimumsbeløb på ca. 4,6 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003) fra OPP (punkt 6 i SJB-projektaftalen). SJB skulle selv stå for finansieringen af opførelsen af den private del af parkeringskælderen. OPP ønskede selv at sælge hele parkeringskælderen til tredjemand, og indtægterne fra dette salg skulle gå til OPP, som ville fordele dem mellem kommunen og SJB.
            
         
               (21)
            
            
               Endelig skulle OPP også afholde 50 % af omkostningerne til opførelsen af en skole i et andet planområde under Leidschendam Centrum-projektet. De resterende 50 % skulle finansieres direkte af kommunen (punkt 8 i GREX-aftalen).
            
         
               (22)
            
            
               Som det fremgår af betragtning 18-21 ovenfor, bestod omkostningerne i projektets arealudnyttelsesfase grundlæggende af omkostninger til erhvervelse af jorden, for så vidt den ikke i forvejen var ejet af kommunen, omkostninger til byggemodning af jorden, omkostninger til den offentlige del af parkeringskælderen og 50 % af omkostningerne til opførelsen af skolen.
            
         
               (23)
            
            
               OPP ville opnå indtægter fra arealudnyttelsesfasen, primært via salget af jord til de private projektudviklere, herunder SJB, efter at OPP havde byggemodnet jorden. Hver projektudvikler skulle købe den del af jorden, der var tildelt vedkommende med henblik på at opføre boliger og erhvervsejendomme. Priserne på jorden var fastlagt i punkt 10 i 2004-samarbejdsaftalen og aftalens bilag 3a. I 2004-samarbejdsaftalen var det udtrykkeligt angivet, at disse priser var minimumspriser, som ville stige, hvis man opførte mere end det planlagte etageareal. Disse priser var baseret på en uafhængig ekspertvurdering af 11. marts 2003, hvoraf det fremgik, at priserne var i overensstemmelse med markedsniveauet. Betalingen for jorden forfaldt, når den pågældende private udvikler havde indhentet de nødvendige byggetilladelser, og skulle ske senest på tidspunktet for den juridiske overdragelse af jorden (punkt 10.5 i 2004-samarbejdsaftalen).
            
         
               (24)
            
            
               Prisen på den jord, som OPP solgte til SJB til det samlede Leidschendam Centrum-projekt, blev fastlagt til mindst 18,5 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003). Værdien af den jord i Damplein-området, som OPP solgte til SJB, blev sat til mindst 7,2 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), som årligt skulle indeksreguleres med 2,5 % indtil betaling.
            
         
               (25)
            
            
               Dernæst ville OPP opnå yderligere indtægter i form af et arealudnyttelsesgebyr og et kvalitetsgebyr fra hver privat projektudvikler i henhold til punkt 10.3 i 2004-samarbejdsaftalen (11). Disse gebyrer blev beregnet ud fra det antal boliger, som den private projektudvikler skulle opføre, og kunne forhøjes eller sænkes afhængigt af det antal boliger, der faktisk blev opført. Gebyrerne forfaldt den 1. juli 2004 og skulle betales i ét afdrag for alle de boliger, som den pågældende private udvikler opførte i Leidschendam Centrum-projektet.
            
         
               (26)
            
            
               Hvad angår SJB, blev det samlede arealudnyttelsesgebyr fastlagt til ca. 1,1 mio. EUR, mens kvalitetsgebyret blev fastlagt til ca. 0,9 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), som årligt skulle indeksreguleres med 2,5 % indtil betaling, for alle boliger, som det efter planen ville opføre i Leidschendam Centrum-området. Det endelige arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr ville afhænge af det antal enheder, der faktisk blev opført.
            
         
               (27)
            
            
               Det fastslås i punkt 6.6 i 2004-samarbejdsaftalen (12), at parterne, hvis byggetilladelserne ikke udstedes til tiden, skal genforhandle aftalen, herunder beregningen af jordpriserne og de data, der danner grundlag for betalingen heraf, og at betingelserne skal ligge så tæt som muligt på betingelserne i denne aftale og i de bilaterale aftaler.
            
         
               (28)
            
            
               Det fastslås desuden i punkt 16 i 2004-samarbejdsaftalen, at denne aftale eller de bilaterale aftaler kun kan ophæves helt eller delvis i de specifikt anførte situationer. En af disse situationer er »uforudsete omstændigheder« i henhold til artikel 6:258 i den nederlandske civillovbog, hvor det anføres, at parterne, hvis en af parterne er af den opfattelse, at de øvrige parter ikke kan tvinge den pågældende part til at gennemføre aftalen uændret, skal indlede forhandlinger for at nå til enighed om ændrede vilkår.
            
         
               (29)
            
            
               I henhold til punkt 18 i 2004-samarbejdsaftalen skal eventuelle tvister i forbindelse med denne aftale eller de bilaterale aftaler i muligt omfang løses gennem et godt og loyalt samarbejde mellem parterne. Hvis dette ikke er muligt, skal tvisten indbringes til voldgift i overensstemmelse med statutten for Nederlandse Arbitrage Instituut i Rotterdam. Voldgiftsbehandlingen finder sted i Den Haag.
            
         2.3.   PRISFALD MED TILBAGEVIRKENDE KRAFT OG OPGIVNE GEBYRER
   
               (30)
            
            
               I henhold til den tidsplan, der blev udarbejdet i marts 2004, skulle byggeriet på Damplein oprindeligt indledes i november 2005. Som følge af forskellige nationale retssager var de byggetilladelser, som SJB skulle have for at påbegynde byggeriet, forsinket og blev først givet i november 2008.
            
         
               (31)
            
            
               SJB begyndte at forhåndssælge boliger i februar 2007, men havde problemer med at sælge disse og fik kun solgt 20 af de 67 planlagte boliger på projektplanet. Som følge af forsinkelserne i forbindelse med indhentningen af de nødvendige byggetilladelser blev disse forhåndsaftaler annulleret i september 2008, og det betød, at ingen af de boliger, som SJB skulle opføre på Damplein, var blevet solgt på forhånd, da SJB endelig fik tilladelse til at påbegynde byggeriet i november samme år. I mellemtiden var finanskrisen en realitet, og den ramte navnlig det nederlandske ejendomsmarked.
            
         
               (32)
            
            
               I den forbindelse oplyste SJB kommunen, at man ikke ville påbegynde anlægsarbejdet, idet selskabet i henhold til 2004-samarbejdsaftalen kunne udskyde opførelsen af boligerne, hvis man havde solgt under 70 % af dem.
            
         
               (33)
            
            
               SJB henviste i denne forbindelse til aftalebestemmelserne i 2004-samarbejdsaftalen, navnlig punkt 6.6 i 2004-samarbejdsaftalen, der giver parterne mulighed for at genforhandle prisen og leveringsdatoerne, hvis byggetilladelserne ikke udstedes til tiden. Ifølge SJB kunne SJB ikke tvinges til at gennemføre samarbejdsaftalen uændret, da disse tilladelser først blev udstedt tre år efter den planlagte dato. Parterne besluttede derfor at genforhandle de oprindelige aftaler.
            
         
               (34)
            
            
               I efteråret 2008 tilbød SJB OPP at betale 4 mio. EUR for jorden på Damplein i stedet for de 7,2 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003), man oprindeligt havde aftalt, hvorefter SJB ville påbegynde byggeriet i april 2009, uanset om boligerne var blevet solgt på forhånd. Til gengæld for denne prissænkning var SJB villig til at give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen og det påførte tab som følge af forsinkelsen i udstedelsen af byggetilladelsen på tre år. SJB foreslog endvidere, at man kontaktede en investor, der ville give garanti for at købe de usolgte boliger. I henhold til de nederlandske myndigheder medførte dette en pris, der var lavere end den pris, der kunne forventes ved direkte salg til private.
            
         
               (35)
            
            
               Den 18. december 2008 aftalte OPP og SJB i princippet prisnedsættelsen, men inden der blev indhentet godkendelse fra kommunalrådet, kontaktede kommunen en uafhængig sagkyndig med henblik på at afgøre, om den pris, som SJB havde beregnet, var en markedskonform pris. I sin rapport fra den 11. februar 2009 konkluderede den sagkyndige, at en pris på 4 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2010) på grundlag af restværdimetoden kunne betragtes som en markedskonform pris for jorden på Damplein i 2010, idet SJB havde forpligtet sig til at sælge de usolgte boliger til en investor og havde accepteret at nedsætte sin oprindeligt planlagte overskuds- og risikomargin fra 5 % til 2 %. Rapporten tog ikke hensyn til nedsættelsen af arealudnyttelsesgebyret og kvalitetsgebyret.
            
         
               (36)
            
            
               På grundlag af denne rapport, og fordi kommunen i henhold til de nederlandske myndigheder frygtede yderligere forsinkelser og fandt det hensigtsmæssigt, at byggeriet blev indledt så hurtigt som muligt, besluttede kommunalrådet på sit møde den 10. marts 2009, at OPP skulle acceptere sænkningen af den pris og de gebyrer, der oprindeligt var aftalt med SJB i 2004 for jorden på Damplein. I et forslag af 18. februar 2009 fra kommunen, som blev sendt til medlemmerne af kommunalrådet, omtales en nedsættelse af prisen på jorden og en nedsættelse af arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret. I forslaget angives det endvidere, at denne prisnedsættelse ville gøre arealudnyttelsesfasen, som i henhold til budgettet ville være omkostningsneutral, til et underskudsgivende projekt. I forslaget anmodes kommunen også om at foretage den nødvendige hensættelse til 50 % af underskuddet. Forslaget nævner endvidere, at SJB som følge af finanskrisen ikke var i stand til at skaffe den nødvendige finansiering til udvikling af Damplein.
            
         
               (37)
            
            
               Prisnedsættelsen blev formaliseret i en aftale indgået den 1. marts 2010 (i det følgende benævnt »den supplerende aftale«) mellem kommunen, OPP og SJB. Denne aftale ændrede 2004-samarbejdsaftalen, SJB-projektaftalen og GREX-aftalen. I punkt 2.1.2, første afsnit, litra i), i den supplerende aftale fastsættes det, at prisen på jorden på Damplein, der skulle sælges til SJB, ville være 4 mio. EUR, hvilket ikke er i overensstemmelse med det, der var aftalt i 2004-samarbejdsaftalen. Punkt 2.1.2, første afsnit, litra ii), i den supplerende aftale fastsætter, at det tidligere aftalte arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr ikke længere skal betales. I dette andet afsnit henvises der ikke specifikt til jorden på Damplein (13).
            
         
               (38)
            
            
               I den supplerende aftale angives det også, at SJB påbegyndte anlægsarbejdet på Damplein den 7. juli 2009, og at det skulle gennemføre arbejdet uden afbrydelse. Arbejdet skulle være afsluttet inden december 2011. I tilfælde af forsinket overdragelse skulle SJB tilbagebetale en del af den nedsatte pris. Overdragelse af jorden skulle finde sted senest i midten af marts 2010, og betaling skulle finde sted senest på overdragelsesdagen.
            
         
               (39)
            
            
               Den 13. juli 2009 indgik OPP og SJB en ny aftale om den offentlige parkeringskælder (14). I henhold til denne aftale skulle SJB påbegynde byggeriet af den offentlige parkeringskælder i andet kvartal 2009 og afslutte det inden for en bestemt tidsperiode. OPP skulle betale SJB 5,4 mio. EUR (værdi pr. 1. april 2009) for byggeriet af den offentlige parkeringskælder (15). Dette beløb skulle være fast indtil overdragelse og ville ikke blive indeksreguleret.
            
         
               (40)
            
            
               Den 15. januar 2010 underskrev SJB og Wooninvest Projecten BV, et selskab tilknyttet en af de projektudviklere, der havde underskrevet 2004-samarbejdsaftalen, en købs-/anlægskontrakt (koop/aannemingsovereenkomst) vedrørende købet af 43 boliger, som Wooninvest skulle udleje til private. Hvis SJB fandt en privat køber til nogle af disse boliger inden den 29. januar 2010, ville disse boliger i henhold til aftalen mellem parterne ikke blive solgt til Wooninvest. I henhold til aftalen kan SJB i en periode fra den 29. januar 2010 og indtil overdragelse af boligerne til Wooninvest tilbagekøbe boliger solgt til Wooninvest på de samme betingelser, som de blev solgt til Wooninvest på, plus kompensation for Wooninvests omkostninger og en rente på 6 % pr. år for perioden mellem Wooninvests betaling til SJB og overdragelsen af boligerne fra Wooninvest til SJB (punkt 24).
            
         3.   ÅBNINGSAFGØRELSEN
   
   
               (41)
            
            
               Ved sin afgørelse om indledning af proceduren indledte Kommissionen den formelle undersøgelsesprocedure efter artikel 108, stk. 2, i TEUF med hensyn til den retroaktive sænkning af salgsprisen for jorden og OPP's afkald på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret til fordel for SJB (i det følgende benævnt »de anfægtede foranstaltninger«) med den begrundelse, at disse foranstaltninger kunne udgøre statsstøtte som defineret i artikel 107, stk. 1, i TEUF, og at Kommissionen var i tvivl om deres forenelighed med det indre marked.
            
         
               (42)
            
            
               Kommissionen fandt det især usandsynligt, at en hypotetisk privat sælger i en situation svarende til kommunens ville have accepteret samme prisnedsættelse og afkald på gebyrer, som det kræves i henhold til den markedsøkonomiske investortest. Ved retroaktivt at sænke prisen på den jord, OPP havde solgt til SJB, besluttede OPP og dermed kommunen at bære risikoen for det faldende boligmarked. Denne handlemåde er i strid med de nederlandske myndigheders egen påstand om, at de private projektudviklere, herunder SJB, alene skulle bære risikoen og omkostningerne i forbindelse med projektets anlægsfase. Da OPP som sælger af jorden ikke var finansielt involveret i denne fase af projektet, var der ingen grund til at tro, at en hypotetisk privat sælger i en lignende situation som kommunens ville acceptere retroaktivt at sænke en aftalt salgspris for et areal, fordi den pågældende køber havde problemer med at sælge de boliger, vedkommende havde opført på det omhandlede areal. Afkaldet på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret opfyldte tilsyneladende heller ikke den markedsøkonomiske investortest, da en privat investor næppe retroaktivt ville have accepteret at give afkald på et bidrag til sine omkostninger uden noget til gengæld.
            
         
               (43)
            
            
               Endelig udtrykte Kommissionen tvivl om, hvorvidt de anfægtede foranstaltninger var omfattet af de undtagelser, der er fastlagt i artikel 107 i TEUF.
            
         4.   BEMÆRKNINGER FRA NEDERLANDENE
   
   
               (44)
            
            
               Ved brev af 18. april 2012 indgav de nederlandske myndigheder deres bemærkninger til Kommissionen om afgørelsen om indledning af proceduren.
            
         4.1.   BEMÆRKNINGER VEDRØRENDE SAGSFORHOLDET
   
               (45)
            
            
               De nederlandske myndigheder oplyser, at kommunen, i modsætning til hvad der fremgår af punkt 2.1.2 i den supplerende aftale, ikke havde givet afkald på hele det arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr, der oprindeligt var aftalt i 2004-samarbejdsaftalen, men kun på de gebyrer, som SJB skulle betale for de boliger, der skulle opføres på Damplein. I henhold til de nederlandske myndigheder beløb disse gebyrer sig til i alt 511 544 EUR (værdi pr. 1. januar 2003, som repræsenterede en samlet værdi på 719 400 EUR pr. 1. januar 2010). For at begrunde deres holdning henviste de nederlandske myndigheder til et forslag vedrørende prisnedsættelsen, som kommunen havde sendt til kommunalrådet den 18. februar 2009, og til et byggeprogram, der var vedlagt 2004-samarbejdsaftalen, som tildeler et arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr på i alt 511 544 EUR til Damplein.
            
         
               (46)
            
            
               De nederlandske myndigheder meddelte endvidere Kommissionen, at prisnedsættelserne over for SJB blev drøftet i OPP allerede i 2006 og 2008. I 2006 besluttede OPP tilsyneladende at sænke jordprisen for erhvervsejendommene, fordi der angiveligt kunne opføres et mindre erhvervsareal end oprindeligt planlagt, mens OPP i 2008 tilsyneladende besluttede at kompensere SJB for forsinkelsen i udstedelsen af byggetilladelsen. Disse nedsættelser ville blive indrømmet, hvis SJB modtog en gyldig byggetilladelse inden den 1. oktober 2008. Da det ikke skete, besluttede parterne at genforhandle prisnedsættelsen. I henhold til de nederlandske myndigheder skal prisnedsættelsen for jorden på Damplein og de opgivne gebyrer beregnes som anført i tabel 1 nedenfor.
               
                  Tabel 1
               
               
                  Beregning af prisnedsættelse og opgivne gebyrer i henhold til de nederlandske myndigheder
               
               
                           Prisnedsættelse Damplein
                        
                        
                           Værdi pr. 1.1.2010
                        
                     
                           Grundværdi
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Arealudnyttelses- og kvalitetsgebyr
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Jord og gebyrer i alt
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Nedsættelser aftalt i 2006 og 2008
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Reduceret værdi
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Værdi, jf. supplerende aftale fra marts 2010
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Prisnedsættelse i alt
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   BEMÆRKNINGER VEDRØRENDE EKSISTENSEN AF STATSSTØTTE
   
               (47)
            
            
               De nederlandske myndigheder er ikke enige i, at de anfægtede foranstaltninger udgør statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. De nederlandske myndigheder mener grundlæggende, at de anfægtede foranstaltninger ikke giver SJB en fordel, som det ikke ville have fået under normale markedsforhold.
            
         
               (48)
            
            
               I stedet finder de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede i overensstemmelse med den markedsøkonomiske investortest, da manglende gennemførelse af Damplein-projektet ville have haft betydning for hele Leidschendam Centrum-projektet og ville have medført både direkte og indirekte tab for kommunen.
            
         
               (49)
            
            
               Ved beregningen af det direkte tab antog kommunen, at det ville have taget SJB mindst to år at sælge 70 % af boligerne i kriseperioden og påbegynde anlægsarbejdet uden den supplerende aftale. Kommunen budgetterede, at det direkte tab som følge af en yderligere forsinkelse på to år ville beløbe sig til 2,85 mio. EUR for OPP, hvoraf 50 % skulle betales af kommunen. Den anslog endvidere, at kommunen skulle afholde en yderligere direkte omkostning på 50 000 EUR alene til at vedligeholde det forfaldne område (se tabel 2).
               
                  Tabel 2
               
               
                  Direkte tab beregnet af de nederlandske myndigheder
               
               
                           Direkte tab i to år
                        
                        
                           OPP
                        
                        
                           Kommune (50 %)
                        
                     
                           Renteudgift til kredit (5 % i 2 år af udestående beløb pr. 1.1.2009 17 mio. EUR)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Midlertidig opsætning af hegn, vejskilte og vedligeholdelse
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Hensættelser til omkostningsstigning (indeks på 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Ekstra planlægningsomkostninger, dvs. omkostninger til projektforvaltning såsom finansiel administration, forsikring osv.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Vedligeholdelse af forfaldent område
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              I alt
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               De nederlandske myndigheder hævder endvidere, at kommunen ville have pådraget sig et indirekte tab som følge af en sådan forsinkelse, herunder yderligere forfald af det offentlige areal, tab af tiltro til området fra indbyggernes og fremtidige ejendomskøberes side, udgifter til flytning af forretninger, erstatningskrav fra virksomheder, vedligeholdelsesomkostninger og ændring af planer for andre delprojekter. En sådan forsinkelse kunne også føre til lukning af indkøbsfaciliteterne i projektområdet, hvis tilstedeværelse styrker områdets beboelighed. Allerede inden projektets start var omkring 23 % af forretningerne tomme, og i 2010 var 27 % gået ned. Uden den nødvendige byfornyelse ville hele området forfalde yderligere.
            
         
               (51)
            
            
               De nederlandske myndigheder finder derfor, at kommunen handlede på samme måde, som en privat investor i en markedsøkonomi ville have gjort, ved at basere sig på de finansielle prognoser og i sin egen interesse forsøge at begrænse det direkte og indirekte tab som følge af en yderligere forsinkelse af projektet. Samtidig fik den garanti for, at anlægsarbejdet på Damplein ville blive gennemført.
            
         
               (52)
            
            
               Dernæst oplyser de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede, som en privat investor ville have gjort, ved at indrømme de anfægtede foranstaltninger til gengæld for et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen. Den kendsgerning, at SJB ikke længere kunne påberåbe sig 70 %-klausulen, påvirkede forudsætningerne for den oprindelige vurdering af jorden i 2003 og den pris, der var aftalt i 2004-samarbejdsaftalen. I henhold til de nederlandske myndigheder var prisnedsættelsen for jorden og afkaldet på gebyrerne den kompensation, som kommunen skulle betale til SJB for at give afkald på retten til at påberåbe sig 70 %-klausulen. Uden den supplerende aftale ville SJB ikke have påbegyndt byggeriet på Damplein.
            
         4.3.   BEMÆRKNINGER VEDRØRENDE STATSSTØTTENS FORENELIGHED
   
               (53)
            
            
               Hvis Kommissionen konkluderer, at de anfægtede foranstaltninger udgør statsstøtte, hævder de nederlandske myndigheder, at denne støtte er forenelig med det indre marked, jf. artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF.
            
         4.3.1.   Fælles interesse
   
   
               (54)
            
            
               De nederlandske myndigheder hævder, at kommunen havde en fælles interesse i realiseringen af dette projekt. Da en stor del af jorden på Damplein ligger bar, og området var i forfald, fandt kommunen det afgørende, at anlægsarbejdet blev indledt, ikke kun for udviklingen af Damplein, men for hele Leidschendams bymidte. En forsinkelse af især opførelsen af parkeringskælderen kunne bringe gennemførelsen af de andre delprojekter i fare.
            
         4.3.2.   Mål af fælles interesse
   
   
               (55)
            
            
               I henhold til de nederlandske myndigheder bidrager byfornyelsen af Leidschendams bymidte til målet om økonomisk og social samhørighed som fastlagt i artikel 3 og 174 i TEUF. Byfornyelsen af Leidschendam udnytter effektivt den knappe plads, der er til rådighed for nye boliger, erhvervsejendomme og underjordisk parkering i Leidschendam, samtidig med at forbedringen af den offentlige infrastruktur bidrager til samhørigheden i hele bymidten.
            
         4.3.3.   Den supplerende aftales hensigtsmæssighed
   
   
               (56)
            
            
               De nederlandske myndigheder hævder, at SJB ikke kunne tvinges til at indlede anlægsarbejdet på Damplein på grund af 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen. Da SJB fik en gyldig byggetilladelse, havde kreditkrisen haft sin indvirkning på det nederlandske ejendomsmarked, og det var følgelig endnu mere usandsynligt, at SJB hurtigt ville kunne sælge 70 % af de private boliger på forhånd. 2004-samarbejdsaftalen blev derfor genforhandlet, da det efter kommunens opfattelse var absolut afgørende, at anlægsarbejdet blev påbegyndt på Damplein. Den supplerende aftale var derfor hensigtsmæssig og nødvendig, for at kommunen kunne opfylde sit mål om byfornyelse på Damplein.
            
         4.3.4.   Proportionalitet
   
   
               (57)
            
            
               For at kommunen straks kunne få igangsat anlægsarbejdet måtte SJB give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen og påbegynde anlægsarbejdet med risiko for, at boligerne ikke ville blive solgt. Den tidligere aftalte pris blev derfor igen beregnet af SJB. Denne beregning blev efterfølgende bekræftet af en uafhængig sagkyndig, der erklærede, at den aftalte pris var markedskonform.
            
         
               (58)
            
            
               I henhold til de nederlandske myndigheder viser den uafhængige sagkyndiges erklæring om, at prisen er markedskonform, at prisnedsættelsen er forholdsmæssig. Det betyder også, at der ikke er sket overkompensation af SJB. Prisnedsættelsen var også den kompensation, som kommunen skulle betale for SJB's afkald på retten til at påberåbe sig 70 %-klausulen. Uden den supplerende aftale ville SJB ikke have påbegyndt byggeriet på Damplein.
            
         
               (59)
            
            
               Via sin deltagelse i OPP skulle SJB selv bære 50 % af risikoen og omkostningerne til arealudnyttelse og således selv deltage i den aftalte nedsættelse af salgsprisen. For at opnå omkostningsneutralitet for arealudnyttelsesfasen blev det besluttet, at SJB skulle betale 2,6 mio. EUR til OPP (punkt 5.2.1 i Ground Exploitation Masterplan Damcentrum). Eftersom OPP skulle betale 50 % af omkostningerne til skolen, skulle SJB betale 25 % af disse omkostninger (0,7 mio. EUR).
            
         4.3.5.   Konkurrencefordrejning
   
   
               (60)
            
            
               Endelig anfører de nederlandske myndigheder, at den retroaktive prisnedsættelse vedrører byggeriet af 67 boliger og 14 erhvervsejendomme, der vil blive solgt til markedskonforme priser fastsat af en uafhængig sagkyndig. Konkurrencefordrejningen ville derfor være af meget lokal karakter og ville dermed ikke overstige de positive virkninger af gennemførelsen af projektet.
            
         5.   BEMÆRKNINGER FRA TREDJEPART
   
   
               (61)
            
            
               Kun Stichting har indgivet bemærkninger som svar på åbningsafgørelsen. Stichting glæder sig over afgørelsen om indledning af proceduren, men finder, at de anfægtede foranstaltninger, som er beskrevet i afgørelsen, er en del af en meget større støtteforanstaltning, og henviser til sin klage og yderligere indlæg. Stichting henviser navnlig til den påståede gratis overdragelse af jord fra kommunen til OPP.
            
         
               (62)
            
            
               Stichting mener, at forsinkelsen af projektet ikke skyldes den nationale retssag, de havde indledt, eller at finanskrisen forsinkede salget af boliger på Damplein. I henhold til Stichting har der ikke været efterspørgsel efter den type boliger, der er planlagt på Damplein, siden projektet blev indledt i 2004.
            
         
               (63)
            
            
               I henhold til Stichting er jorden ikke blevet vurderet af en uafhængig sagkyndig, hverken i 2003 eller i 2009.
            
         6.   BEMÆRKNINGER FRA DE NEDERLANDSKE MYNDIGHEDER TIL BEMÆRKNINGERNE FRA TREDJEPART
   
   
               (64)
            
            
               De nederlandske myndigheder oplyser, at kommunens planlægning af projektet har været gennemsigtig og er beskrevet i »Concept Masterplan Damcentrum«, som blev godkendt den 6. april 2004. Kun finansielt følsomme aftaler eller dele deraf blev hemmeligholdt.
            
         
               (65)
            
            
               Med hensyn til kommunens gratis overdragelse af jord til OPP forklarer kommunen, at dette ikke er en del af afgørelsen om indledning af proceduren, og henviser til sine skrivelser til Kommissionen i 2009, hvor den forklarer, at overdragelsen ikke var gratis, da OPP leverede ydelser til gengæld. I sine tidligere skrivelser har kommunen understreget, at arbejde, der blev udført af OPP, normalt ville være blevet udført af kommunen.
            
         
               (66)
            
            
               Ifølge de nederlandske myndigheder havde både de forskellige retssager, som Stichting anlagde, og som medførte betydelig negativ omtale af projektet, og kreditkrisen en negativ indvirkning på salget af boliger på Damplein. Da salget blev indledt i 2007, blev næsten en tredjedel af boligerne dog solgt. Disse salgsaftaler blev senere annulleret på grund af den sene tilvejebringelse af de nødvendige byggetilladelser. Det kan derfor konkluderes, at der var efterspørgsel efter boligerne, da projektet blev påbegyndt.
            
         
               (67)
            
            
               De nederlandske myndigheder bemærker videre, at de uafhængige sagkyndige var udvalgt af kommunen, der ikke havde nogen interesse i en lav vurdering af jorden.
            
         7.   VURDERING AF DE ANFÆGTEDE FORANSTALTNINGER
   
   7.1.   EKSISTENSEN AF STATSSTØTTE EFTER ARTIKEL 107, STK. 1, I TEUF
   
               (68)
            
            
               I artikel 107, stk. 1, i TEUF fastsættes det, at »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, [er] uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«.
            
         
               (69)
            
            
               For det første er det ikke blevet anfægtet, at SJB samt Schouten de Jong og Bouwfonds, medlemmerne af partnerskabet, er virksomheder i denne bestemmelses forstand, da de udfører økonomiske aktiviteter, hvor de tilbyder varer og tjenesteydelser på markedet, jf. åbningsafgørelsen.
            
         
               (70)
            
            
               For det andet blev de anfægtede foranstaltninger indrømmet af OPP og dermed med den nødvendige godkendelse fra kommunen, som tegner sig for 50 % af partnerskabet. Da OPP træffer beslutninger ved enstemmighed, og man ikke kunne have nået til enighed om disse foranstaltninger uden kommunalrådets udtrykkelige godkendelse, kan OPP's beslutning om at indrømme de anfægtede foranstaltninger tilregnes staten. Hvis kommunen ikke havde accepteret at indrømme de anfægtede foranstaltninger, ville beløbet for dens finansielle eksponering som følge af OPP have været tilsvarende lavere. Prisnedsættelsen og de opgivne gebyrer, som OPP havde accepteret, indebærer derfor et tab af statslige midler (16).
            
         
               (71)
            
            
               For det tredje må disse foranstaltninger anses for at være af selektiv karakter, da de udelukkende kom SJB og dermed medlemmerne af partnerskabet, Schouten de Jong og Bouwfonds, til gode.
            
         
               (72)
            
            
               De nederlandske myndigheder bestrider dog påstanden om, at kommunen ved at acceptere en nedsættelse af den oprindeligt aftalte salgspris for den jord, der var solgt til SJB, og et afkald på gebyrer gav en økonomisk fordel til SJB, som det ikke ville have fået under normale markedsforhold.
            
         
               (73)
            
            
               Af de årsager, der er anført i betragtning 74-83 nedenfor, er Kommissionen enig med de nederlandske myndigheder på dette punkt i lyset af sagens særlige omstændigheder og de anfægtede foranstaltningers særlige kontekst, herunder navnlig kommunens særlige retlige stilling i henhold til 2004-samarbejdsaftalen og en række bilaterale aftaler med SJB.
            
         7.1.1.   Eksistensen af en fordel
   
   
               (74)
            
            
               Ifølge fast retspraksis giver økonomiske transaktioner, der udføres af et offentligt organ eller en offentlig virksomhed, ikke modparten en fordel og udgør derfor ikke statsstøtte, hvis de udføres på normale markedsvilkår (17). For at afgøre, om en økonomisk transaktion udføres på normale markedsvilkår, skal de offentlige myndigheders eller virksomheders adfærd sammenlignes med private økonomiske operatørers adfærd i en lignende situation på normale markedsvilkår for at afgøre, om de økonomiske transaktioner, der udføres af disse myndigheder eller virksomheder, giver deres modparter en fordel. Dette kaldes det markedsøkonomiske investorprincip (»investorprincippet«).
            
         
               (75)
            
            
               For at afgøre, om kommunen ved at acceptere en nedsættelse af den oprindeligt aftalte salgspris for den jord, der var solgt til SJB, og om afkaldet på gebyrer gav en økonomisk fordel til SJB, skal det undersøges, om kommunen handlede i overensstemmelse med den markedsøkonomiske investortest, dvs. om en hypotetisk privat sælger i en situation svarende til kommunens ville have accepteret samme prisnedsættelse og afkald på gebyrer, hvis eksistensen af en fordel som følge af de anfægtede foranstaltninger skal kunne udelukkes.
            
         
               (76)
            
            
               I denne forbindelse skal der tages hensyn til alle relevante aspekter af de anfægtede foranstaltninger og deres sammenhæng (18), navnlig kommunens og SJB's retlige stilling i henhold til 2004-samarbejdsaftalen og de forskellige bilaterale aftaler, samt til kompleksiteten af projektet, der indgik i et bredere ejendomsprojekt.
            
         
               (77)
            
            
               De nederlandske myndigheder gør gældende, at kommunen handlede i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, da manglende gennemførelse af Damplein-projektet ville have haft betydning for hele Leidschendam Centrum-projektet og ville have medført tab for kommunen. I denne forbindelse gjorde de nederlandske myndigheder følgende gældende. Ifølge de nederlandske myndigheder havde kommunen for det første en væsentlig finansiel og social interesse i, at byggeriet på Damplein blev påbegyndt så hurtigt som muligt, idet yderligere forsinkelser ville medføre direkte og indirekte tab for kommunen, som ville overstige kommunens omkostninger ved at acceptere de anfægtede foranstaltninger. På grund af disse finansielle interesser besluttede kommunen at gennemgå de aftaler, der var indgået med SJB, på ny. Dernæst hævder de nederlandske myndigheder, at kommunen handlede som en privat investor ved at acceptere et tilsagn fra SJB om, at det ville give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen til gengæld for de anfægtede foranstaltninger.
            
         
               (78)
            
            
               Kommissionen bemærker i denne forbindelse følgende: I den foreliggende sag anfægtes det ikke, jf. betragtning 30 ovenfor, at det byggeri på Damplein, der oprindeligt skulle indledes i november 2005, blev forsinket, da de nødvendige byggetilladelser som følge af forskellige nationale retssager først blev givet i november 2008. Under disse omstændigheder var SJB ikke længere villig til at gennemføre den oprindelige 2004-samarbejdsaftale og anmodede kommunen om en genforhandling af de oprindelige aftaler under henvisning til aftalebestemmelserne.
            
         
               (79)
            
            
               I henhold til aftalebestemmelserne i 2004-samarbejdsaftalen skal parterne rent faktisk genforhandle de aftaler, der blev indgået i 2004, i tilfælde af forsinkelse i udstedelsen af byggetilladelser. Det fastslås navnlig i punkt 6.6 i samarbejdsaftalen, at parterne i tilfælde af forsinkelse i udstedelsen af byggetilladelsen skal genforhandle den oprindeligt aftalte pris for jorden og betalingsdatoerne. Det fastslås desuden i punkt 16 i samme aftale, at aftalen kun kan ophæves helt eller delvis i de specifikt anførte situationer. En af disse anførte situationer er »uforudsete omstændigheder« i henhold til artikel 6:258 i den nederlandske civillovbog, hvor det anføres, at parterne, hvis en af parterne er af den opfattelse, at de øvrige parter ikke kan tvinge den pågældende part til at gennemføre aftalen uændret, skal indlede forhandlinger for at nå til enighed om ændrede vilkår. Endelig skal eventuelle tvister i henhold til punkt 18 i samarbejdsaftalen løses ved fælles overenskomst eller indbringes til voldgift.
            
         
               (80)
            
            
               I henhold til disse aftalebestemmelser havde parterne til hensigt at opretholde deres samarbejde og begrænse et eventuelt ophør af samarbejdet til situationer, hvor parterne ikke kunne nå til enighed, eller hvor parterne tilsidesatte deres forpligtelser på en sådan måde, at det ikke længere var muligt at genforhandle aftalen. Der bør i denne forbindelse ligeledes tages hensyn til det forhold, at projektet var komplekst og bestod af en række indbyrdes forbundne delprojekter, og at det bredere ejendomsprojekt involverede flere parter i 2004-samarbejdsaftalen.
            
         
               (81)
            
            
               Selv om kommunen kun var involveret i ejendomsprojektets arealudnyttelsesfase, mens projektets anlægsfase blev gennemført for de berørte private udvikleres (herunder SJB's) risiko og regning, kan det desuden konstateres, at projektet, da SJB i 2008 meddelte kommunen, at det ikke var villig til at påbegynde anlægsarbejdet, stadig var i arealudnyttelsesfasen. I denne fase var kommunen finansielt involveret i projektet, da den bar 50 % af omkostningerne og risiciene. Omkostningerne i projektets arealudnyttelsesfase omfattede omkostninger til byggemodning af jorden, omkostninger til den offentlige del af parkeringskælderen og 50 % af omkostningerne til opførelsen af skolen. Det var således i kommunens finansielle interesse, at arealudnyttelsesarbejdet blev udført omgående, så jorden kunne overdrages og salgsprisen for jorden kunne betales, jf. punkt 10.5 i 2004-samarbejdsaftalen. Under disse særlige omstændigheder er Kommissionen enig i, at selv om kommunens interesse som en offentlig myndighed i realiseringen af dette projekt ikke er relevant for investorprincippet, ville en hypotetisk privat operatør med en lignende kontraktlig og finansiel stilling have forsøgt at genforhandle prisen i stedet for at ophæve aftalen med det samme og gennemføre et udbud, især da SJB allerede havde fået tildelt kontrakten om opførelse af parkeringskælderen. Kommissionen bemærker ligeledes i denne forbindelse, at finanskrisen var en realitet på genforhandlingstidspunktet, og den ramte navnlig det nederlandske ejendomsmarked.
            
         
               (82)
            
            
               På baggrund af forhandlingerne mellem parterne i efteråret 2008 tilbød SJB OPP at betale 4 mio. EUR for jorden, hvorefter SJB ville påbegynde byggeriet i april 2009, uanset om boligerne var blevet solgt på forhånd. SJB var desuden villig til at give afkald på sin ret til at påberåbe sig 70 %-klausulen i 2004-samarbejdsaftalen. SJB ville desuden selv bære halvdelen af salgsprisens reducerede omkostninger gennem sin deltagelse i OPP.
            
         
               (83)
            
            
               En uafhængig sagkyndig, Fakton, som kommunen havde indgået en aftale med, konkluderede i sin rapport fra den 11. februar 2009, at den nye aftalte pris for jorden på 4 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2010) kunne betragtes som en markedskonform pris for den pågældende jord, også under hensyntagen til SJB's yderligere forpligtelser.
            
         
               (84)
            
            
               Under disse omstændigheder har Kommissionen ikke grund til at tro, at kommunens adfærd ved at acceptere en pris på 4 mio. EUR under de særlige omstændigheder ikke er i overensstemmelse med normale markedsvilkår.
            
         
               (85)
            
            
               I lyset af ovenstående mener Kommissionen ikke, at nedsættelsen af salgsprisen for jord og afkaldet på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret aftalt i den supplerende aftale mellem kommunen, OPP og SJB indeholder statsstøtte efter artikel 107, stk. 1, i TEUF —
            
         VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
   Artikel 1
   Nedsættelsen af salgsprisen for jord og afkaldet på arealudnyttelses- og kvalitetsgebyret aftalt med Leidschendam-Voorburg kommune den 1. marts 2010 til fordel for Schouten-de Jong Bouwfonds, et partnerskab bestående af Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV og Bouwfonds Ontwikkeling BV, udgør ikke statsstøtte efter artikel 107, stk. 1, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde.
   Artikel 2
   Denne afgørelse er rettet til Kongeriget Nederlandene.
   
      Udfærdiget i Bruxelles, den 15. januar 2016.
      
         
            På Kommissionens vegne
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Medlem af Kommissionen
         
      
   
   
      (1)  EUT C 86 af 23.3.2012, s. 12.
   
      (2)  Jf. fodnote 1.
   
      (3)  Rettens dom af 30. juni 2015 i forenede sager T-186/13, T-190/13 og T-193/13, Kongeriget Nederlandene (T-186/13), Gemeente Leidschendam-Voorburg (T-190/13) og Bouwfonds Ontwikkeling BV og Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) mod Europa-Kommissionen, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  Henvisninger til SJB i resten af denne afgørelse skal derfor betragtes som henvisninger til både Schouten de Jong og Bouwfonds.
   
      (5)  I punkt 4.1. i aftalen om arealudnyttelse/OPP af 22. november 2004 fastlægges følgende: »Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosen en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).«
   
      (6)  Projektet blev oprindeligt kaldt »Dam Centrum-projektet«, men blev omdøbt til »Leidschendam Centrum-projektet« i 2005. I denne afgørelse bruges »Leidschendam Centrum-projektet« til at beskrive ejendomsprojektet.
   
      (7)  I henhold til de endelige planer for Damplein skulle SJB kun opføre 67 boliger.
   
      (8)  Der blev ikke gennemført en offentlig udbudsprocedure i den forbindelse. Denne afgørelse berører ikke Kommissionens eventuelle analyse af forhold vedrørende en offentlig udbudsprocedure i forbindelse med projektet.
   
      (9)  Punkt 5.1.2 i Ground Exploitation Masterplan Damcentrum af 10. februar 2004.
   
      (10)  I henhold til Ground Exploitation Masterplan Damcentrum af 10. februar 2004 skulle kommunen bidrage med 7,3 mio. EUR, og SJB skulle bidrage med 2,6 mio. EUR.
   
      (11)  I henhold til »Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009« kan kommunen anmode private parter om at bidrage til udgifterne til infrastrukturarbejder. 2004-samarbejdsaftalen fastlægger derfor, at de private parter skal betale et arealudnyttelsesgebyr og, eftersom kommunen valgte at bruge kvalitetsprodukter til udvikling af det offentlige område, et kvalitetsgebyr til OPP i tillæg til selve jordprisen.
   
      (12)  I punkt 6.6 i 2004-samarbejdsaftalen hedder det: »Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande — daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata — nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.«
   
      (13)  Punkt 2.1.2, nr. 1, i den supplerende aftale fastsætter følgende: »In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op EUR 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.«
   
      (14)  Denne nye aftale omhandler 208 parkeringspladser, dvs. færre end de oprindeligt planlagte 225.
   
      (15)  Dette svarer til den tidligere aftalte pris på 4,6 mio. EUR (værdi pr. 1. januar 2003) indeksreguleret med 2,5 % indtil den 1. januar 2010.
   
      (16)  Som bekræftet af Retten i dom af 30. juni 2015, se fodnote 3, præmis 62-72.
   
      (17)  Sag C-39/94 SFEI m.fl., EU:C:1996:285, præmis 60-61.
   
      (18)  Sag T-244/08 Konsum Nord mod Kommissionen EU:T:2011:732, præmis 57 og den nævnte retspraksis.