CELEX: 32016D0649
Language: pt
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Decisão (UE) 2016/649 da Comissão, de 15 de janeiro de 2016., relativa à medida SA.24123 (12/C) (ex-11/NN) implementada pelos Países Baixos - Alegada venda de terreno abaixo do preço de mercado pelo Município de Leidschendam-Voorburg [notificada com o número C(2016) 85] (Texto relevante para efeitos do EEE)

26.4.2016   
            
            
               PT
            
            
               Jornal Oficial da União Europeia
            
            
               L 109/27
            
         DECISÃO (UE) 2016/649 DA COMISSÃO
   de 15 de janeiro de 2016.
   relativa à medida SA.24123 (12/C) (ex-11/NN) implementada pelos Países Baixos - Alegada venda de terreno abaixo do preço de mercado pelo Município de Leidschendam-Voorburg
   
      
         [notificada com o número C(2016) 85]
      
   
   (Apenas faz fé o texto em língua neerlandesa)
   (Texto relevante para efeitos do EEE)
   A COMISSÃO EUROPEIA,
   Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 108.o, n.o 2, primeiro parágrafo,
   Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o artigo 62.o, n.o 1, alínea a),
   Após ter convidado as partes interessadas a apresentar as suas observações em conformidade com as disposições acima citadas (1) e tendo em conta essas observações,
   Considerando o seguinte:
   1.   PROCEDIMENTO
   
   
               (1)
            
            
               Por carta de 10 de setembro de 2007, a Fundação para a Conservação da Damplein Leidschendam (Stichting Behoud Damplein Leidschendam) («Fundação»), criada em 2006 para a proteção dos interesses dos habitantes da vizinhança da Damplein, em Leidschendam (Município de Leidschendam-Voorburg, Países Baixos), apresentou uma denúncia à Comissão relativamente à alegada concessão de um auxílio estatal no âmbito de um projeto imobiliário desenvolvido pelo Município de Leidschendam-Voorburg em colaboração com alguns particulares.
            
         
               (2)
            
            
               Por carta de 12 de outubro de 2007, a Comissão reenviou a denúncia, para avaliação, às autoridades neerlandesas, solicitando que estas respondessem a algumas perguntas. As autoridades neerlandesas responderam por carta de 7 de dezembro de 2007. Por cartas de 25 de abril de 2008, 12 de setembro de 2008, 14 de agosto de 2009, 12 de fevereiro de 2010 e 2 de agosto de 2011, a Comissão enviou pedidos de informações suplementares às autoridades neerlandesas. As autoridades neerlandesas responderam a estes pedidos por cartas de, respetivamente, 30 de maio de 2008, 7 de novembro de 2008, 30 de outubro de 2009, 12 de abril de 2010, 29 de setembro de 2011 e 3 de outubro de 2011. Em 12 de março de 2010, realizou-se uma reunião entre os serviços da Comissão e as autoridades neerlandesas, na sequência da qual foram apresentadas informações suplementares à Comissão, por carta de 30 de agosto de 2010.
            
         
               (3)
            
            
               Por carta de 26 de janeiro de 2012, a Comissão informou os Países Baixos de que decidira dar início ao procedimento previsto no artigo 108.o, n.o 2, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia («TFUE») relativamente a uma medida específica no âmbito do projeto imobiliário. A decisão da Comissão de dar início ao procedimento («decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia
                   (2). Com esta decisão de início do procedimento, a Comissão convidou os interessados a darem a conhecer as suas observações sobre a sua apreciação preliminar da medida.
            
         
               (4)
            
            
               Por carta de 18 de abril de 2012, as autoridades neerlandesas deram a conhecer as suas observações sobre a decisão de início do procedimento, depois de o prazo para apresentar observações ter sido prorrogado duas vezes e depois da realização de uma reunião com os serviços da Comissão, em 12 de março de 2012, na presença do beneficiário da medida.
            
         
               (5)
            
            
               Por carta de 16 de abril de 2012, a Fundação enviou à Comissão as suas observações sobre a decisão de dar início ao procedimento. A versão não confidencial dessas observações foi reenviada, em 16 de maio de 2012, às autoridades neerlandesas. Por carta de 14 de junho de 2012, as autoridades neerlandesas apresentaram o seu posicionamento quanto às observações da Fundação.
            
         
               (6)
            
            
               Em 23 de janeiro de 2013, a Comissão adotou uma decisão final, concluindo que o projeto imobiliário contestado continha auxílios estatais na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
            
         
               (7)
            
            
               Os Países Baixos, o Município de Leidschendam-Voorburg e o beneficiário Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV recorreram da decisão de 23 de janeiro de 2013. No seu acórdão de 30 de junho de 2015, o Tribunal Geral anulou a decisão (3). Consequentemente, a Comissão teve de reexaminar a medida e tomar uma nova decisão sobre o projeto imobiliário contestado.
            
         2.   DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS
   
   2.1.   PARTES INTERESSADAS
   
               (8)
            
            
               O Município de Leidschendam-Voorburg («Município») está situado na província da Holanda do Sul, perto de Haia, nos Países Baixos.
            
         
               (9)
            
            
               A Schouten-de Jong Bouwfonds («SJB») é uma parceria criada pela Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV («Schouten de Jong») e a Bouwfonds Ontwikkeling BV («Bouwfonds») para efeitos do projeto imobiliário contestado, não tendo personalidade jurídica segundo o direito neerlandês (4).
            
         
               (10)
            
            
               A Schouten de Jong, com sede em Voorburg (Países Baixos), dedica-se ao desenvolvimento de projetos imobiliários nos Países Baixos, nomeadamente na região de Leidschendam. Em 2011, teve um volume de negócios de 60 milhões de EUR.
            
         
               (11)
            
            
               A Bouwfonds, uma filial da Rabo Vastgoed, tem a sua sede em Delft (Países Baixos) e é o maior promotor imobiliário nos Países Baixos e um dos três maiores atores no mercado imobiliário europeu. A Bouwfonds é ativa principalmente nos Países Baixos, Alemanha e França. Em 2011 a empresa teve um volume de negócios de 1,6 mil milhões de euros.
            
         
               (12)
            
            
               Para a fase de exploração do terreno do controverso projeto imobiliário, o Município e a SJB criaram uma parceria público-privada («PPP») sob a forma de uma sociedade em nome coletivo (vennootschap onder firma). Cada parte da PPP devia suportar 50 % dos custos e riscos da fase de exploração do terreno do projeto. Na PPP as decisões eram tomadas por unanimidade. Segundo as informações proporcionadas pelas autoridades neerlandesas, a Schouten de Jong e a Bouwfonds são, cada uma, solidariamente responsáveis («hoofdelijk aansprakelijk») pelo cumprimento das obrigações da SJB nos termos do acordo PPP (5).
            
         2.2.   O PROJETO IMOBILIÁRIO
   
               (13)
            
            
               Em 6 de abril de 2004, o Conselho Municipal aprovou o «Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum» (Plano Diretor para a Exploração do Terreno de Damcentrum) e o «Concept Masterplan Damcentrum» (Plano Diretor para o Damcentrum), que constituem um acordo-quadro para a remodelação do centro de Leidschendam («projeto Centro de Leidschendam») (6). O projeto Centro de Leidschendam refere-se a uma área de aproximadamente 20,7 hectares e consiste na demolição de aproximadamente 280 unidades habitacionais de caráter predominantemente social, na renovação do espaço público e dos serviços públicos (sistema de esgotos, obras de pavimentação, iluminação, etc.) e também na construção de aproximadamente 600 novas unidades habitacionais, tanto de caráter social como do setor privado, na construção de aproximadamente 3 000 metros quadrados de área comercial (espaço para lojas) e de um parque de estacionamento subterrâneo de dois níveis, assim como na mudança e reconstrução de uma escola. O projeto Centro de Leidschendam foi dividido em vários subprojetos, um dos quais foi o projeto imobiliário relativo à Damplein («projeto Damplein»).
            
         2.2.1.   Fase de construção
   
   
               (14)
            
            
               Com base no projeto Centro de Leidschendam, o Município celebrou, em 9 de setembro de 2004, um acordo de cooperação com vários promotores imobiliários privados, entre os quais a SJB («acordo de cooperação de 2004»). O acordo de cooperação de 2004 determina que os promotores imobiliários privados iriam construir e vender o bem imóvel previsto, por sua própria conta e risco, para cada parte específica do projeto Centro de Leidschendam a eles atribuída.
            
         
               (15)
            
            
               Segundo o acordo de cooperação de 2004, as atividades de construção teriam início quando o terreno tivesse sido preparado para construção (ver considerando 23) e tivessem sido obtidas as licenças de construção necessárias. No entanto, na construção das unidades habitacionais do setor privado, os promotores imobiliários particulares foram autorizados a adiar as atividades de construção até que 70 % destas unidades habitacionais, em combinação ou não com unidades habitacionais de caráter social da zona do subprojeto em questão, tivessem sido pré-vendidas (artigo 7.5 do acordo de cooperação de 2004, a seguir denominado «cláusula dos 70 %»). A aplicação desta cláusula dos 70 % constitui prática corrente nos contratos de construção nos Países Baixos e destina-se a limitar os riscos para os promotores imobiliários caso o bem imóvel por eles construído não seja vendido. No entanto, no acordo não foi contemplada a possibilidade de adiar a construção de áreas comerciais e do parque de estacionamento subterrâneo.
            
         
               (16)
            
            
               Segundo o acordo de cooperação de 2004 e um outro acordo relativo ao projeto, celebrado em 22 de novembro de 2004 («acordo do projeto SJB»), a SJB iria construir no total 242 unidades habitacionais, 74 das quais estavam inicialmente previstas para a Damplein (7). A SJB iria também construir aproximadamente 2 400 metros quadrados de área comercial na Damplein e o parque de estacionamento subterrâneo, incluindo, além de uma parte privada (75 lugares de estacionamento), também uma parte pública (225 lugares de estacionamento). Tanto as áreas comerciais como as unidades habitacionais seriam construídas sobre o parque de estacionamento subterrâneo.
            
         
               (17)
            
            
               Conforme enfatizaram as autoridades neerlandesas nas suas cartas, o Município não estava envolvido na fase de construção do projeto e, portanto, não assumiu riscos no que diz respeito à venda das unidades habitacionais e áreas comerciais. Os eventuais lucros da venda redundariam diretamente em benefício dos promotores imobiliários particulares. Deve fazer-se uma distinção entre a fase de construção e a chamada fase de exploração do terreno do projeto, na qual o Município estava envolvido com a PPP e a SJB e suportava 50 % dos riscos (ver considerando 19).
            
         2.2.2.   Fase de exploração do terreno
   
   
               (18)
            
            
               Antes de poderem ter início as atividades de construção para cada parte do projeto imobiliário, era necessário comprar o terreno, remodelar a infraestrutura pública e preparar o terreno para a construção. Uma vez que se esperava que esta «fase de exploração do terreno» do projeto envolvesse custos elevados (nessa altura os custos estavam estimados em aproximadamente 30 milhões de euros) e riscos importantes, o Município decidiu criar uma PPP com a SJB para levar a cabo estas atividades (8). Para tal, o Município e a SJB celebraram, em 22 de novembro de 2004, um acordo de exploração do terreno/PPP («acordo GREX»).
            
         
               (19)
            
            
               Em troca da sua participação na fase de exploração do projeto, a SJB receberia uma parte das receitas da PPP e os direitos de exploração para parcelas que anteriormente tinham sido adjudicadas ao Município (9). Segundo o acordo GREX, tanto o Município como a SJB dariam uma contribuição financeira direta à PPP para a execução das atividades de exploração do terreno (10). Além disso, foi determinado no acordo GREX que o Município e a SJB suportariam, respetivamente, 50 % dos custos e riscos da fase de exploração do terreno (artigo 4.1 do acordo GREX) e que as receitas/perdas finais da exploração do terreno seriam divididas segundo as regras do acordo de cooperação de 2004 (artigo 14.3). O referido acordo determinava que um resultado negativo ou um resultado positivo inferior a 1 milhão de euros no final da fase de exploração do terreno seria dividido equitativamente entre o Município e a SJB, ao passo que, no caso de um resultado positivo, a parte acima deste montante seria dividida entre o Município, a SJB e as outras entidades privadas participantes na fase de construção do projeto imobiliário (artigo 10.9 do acordo de cooperação de 2004).
            
         
               (20)
            
            
               Além da preparação do terreno para a construção, faziam parte da fase de exploração do terreno também a construção, a exploração temporária e a revenda da parte pública do parque de estacionamento subterrâneo e a construção da escola (artigo 4 do acordo GREX). Para o efeito, a PPP e a SJB acordaram que a SJB construiria o parque de estacionamento público subterrâneo — considerado intrinsecamente vinculado à parte privada do parque de estacionamento (artigo 9 do acordo GREX) -, recebendo da PPP um montante máximo de, aproximadamente, 4,6 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003) (artigo 6 do acordo do projeto SJB). A construção da parte privada do parque de estacionamento seria financiada pela própria SJB. A PPP tinha a intenção de vender a um terceiro a totalidade do parque de estacionamento e a receita desta venda redundaria em benefício da PPP, que a dividiria entre o Município e a SJB.
            
         
               (21)
            
            
               Finalmente, a PPP contribuiria também em 50 % dos custos da construção de uma escola noutra parte do plano do projeto Centro de Leidschendam. Os restantes 50 % seriam financiados diretamente pelo Município (artigo 8 do acordo GREX).
            
         
               (22)
            
            
               Dos considerandos 18 a 21 depreende-se que os custos da fase de exploração do terreno do projeto consistiam basicamente nos custos de aquisição do terreno, dado que este ainda não era propriedade do Município, nos custos da preparação do terreno para a construção, nos custos da parte pública do parque de estacionamento subterrâneo e em 50 % dos custos de construção da escola.
            
         
               (23)
            
            
               Na fase de exploração do terreno, a PPP iria gerar, em primeiro lugar e principalmente, receitas da venda do terreno, depois da preparação deste para a construção pela PPP, a promotores imobiliários privados, entre os quais a SJB. Cada promotor imobiliário devia comprar a parte do terreno que lhe tinha sido adjudicada para construir unidades habitacionais e áreas comerciais. Os preços do terreno estão fixados no artigo 10 e no anexo 3A do acordo de cooperação de 2004. No acordo de cooperação de 2004 estava expressamente indicado que estes preços eram preços mínimos, que podiam ser aumentados caso se chegasse a uma superfície construída superior à prevista. Estes preços baseavam-se num relatório de avaliação de um perito independente, de 11 de março de 2003, no qual os preços eram considerados conformes com as condições de mercado. O preço do terreno deveria ser pago assim que o promotor imobiliário privado em questão obtivesse as licenças de construção necessárias e o mais tardar na altura da transferência legal do terreno (artigo 10.5 do acordo de cooperação de 2004).
            
         
               (24)
            
            
               O preço do terreno que a PPP vendeu à SJB para a totalidade do projeto Centro de Leidschendam foi definido em, pelo menos, 18,5 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003). O terreno da parte do projeto da Damplein que a PPP vendeu à SJB foi definido em, pelo menos, 7,2 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003), indexados anualmente a 2,5 % até à realização do pagamento.
            
         
               (25)
            
            
               Em segundo lugar, a PPP iria receber receitas suplementares mediante a cobrança a cada promotor imobiliário privado, nos termos do artigo 10.3 do acordo de cooperação de 2004, de uma taxa para a exploração do terreno e uma taxa de qualidade (11). Essas taxas foram calculadas com base no número de unidades habitacionais que seriam construídas pelo promotor imobiliário privado e podiam ser aumentadas ou diminuídas dependendo do número de unidades habitacionais efetivamente construídas. As taxas deviam ser pagas, o mais tardar, em 1 de julho de 2004, e o pagamento destas devia ser realizado de uma só vez para todas as unidades habitacionais que o promotor imobiliário privado em questão tivesse construído no âmbito do projeto Centro de Leidschendam.
            
         
               (26)
            
            
               Para todas as unidades habitacionais que a SJB iria construir na área do projeto Centro de Leidschendam, o total da taxa de exploração do terreno foi definido em aproximadamente 1,1 milhões de euros e a taxa de qualidade em aproximadamente 0,9 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003), indexados anualmente a 2,5 % até à realização do pagamento. O montante das taxas finais de exploração do terreno e de qualidade a pagar dependeria do número de unidades habitacionais efetivamente construídas.
            
         
               (27)
            
            
               O acordo de cooperação de 2004 determina, no seu artigo 6.6 (12), que, se as licenças de construção não forem obtidas dentro do prazo previsto, as partes renegoceiam o acordo, designadamente, o cálculo dos preços dos terrenos e as datas em que estes têm de ser pagos, mantendo-se o mais perto possível das condições do presente acordo e dos acordos bilaterais.
            
         
               (28)
            
            
               Além disso, o artigo 16 do acordo de cooperação de 2004 estipula que este acordo ou os acordos bilaterais só podem ser total ou parcialmente anulados nas situações expressamente mencionadas. Uma dessas situações são as «circunstâncias imprevistas a que se refere o artigo 6:258 do Código Civil»: se uma das partes for de opinião que as outras partes não lhe podem exigir a execução inalterada do acordo, têm de encetar negociações para chegar a termos modificados mutuamente aceitáveis.
            
         
               (29)
            
            
               O artigo 18 do acordo de cooperação de 2004 estabelece que, em caso de litígio sobre o presente acordo ou os acordos bilaterais, esse litígio deve ser resolvido, tanto quanto possível, mediante uma concertação adequada entre as partes. Se tal não for possível, o litígio tem de ser submetido a arbitragem, em conformidade com as regras do Instituto de Arbitragem dos Países Baixos, em Roterdão. O local de arbitragem é Haia.
            
         2.3.   REDUÇÃO RETROATIVA DO PREÇO E DISPENSA DE TAXAS
   
               (30)
            
            
               Segundo o planeamento de março de 2004, o começo das atividades de construção na Damplein estava inicialmente previsto para novembro de 2005. No entanto, as licenças de construção de que a SJB necessitava para iniciar a construção atrasaram-se devido a vários processos judiciais nacionais e somente foram obtidas em novembro de 2008.
            
         
               (31)
            
            
               Em fevereiro de 2007, a SJB tinha começado a pré-venda das unidades habitacionais, mas viu-se confrontada com dificuldades na sua venda, tendo acabado por pré-vender apenas 20 das 67 unidades habitacionais previstas. Com o atraso na obtenção das licenças de construção necessárias, estes acordos de pré-venda foram anulados em setembro de 2008, não tendo portanto nenhuma das unidades habitacionais a construir pela SJB na Damplein sido pré-vendida quando a SJB finalmente recebeu as licenças, em novembro desse ano, para dar início às atividades de construção. Entretanto tinha começado a crise financeira, que afetou com dureza nomeadamente o mercado imobiliário neerlandês.
            
         
               (32)
            
            
               Neste contexto, a SJB comunicou ao Município que não iniciaria as atividades de construção, recorrendo à cláusula do acordo de cooperação de 2004 que lhe permitia adiar a construção das unidades habitacionais se tivessem sido vendidas menos do que 70 % dessas unidades.
            
         
               (33)
            
            
               A este respeito, a SJB referiu as disposições contratuais do acordo de cooperação de 2004, em especial o artigo 6.6 do acordo de cooperação de 2004, que prevê a possibilidade de renegociação dos preços e das datas de pagamento se as licenças de construção não forem entregues dentro do prazo previsto. De acordo com a SJB, uma vez que essas licenças só foram obtidas três anos após a data prevista, não podia exigir-se à SJB que aplicasse o acordo de cooperação inalterado. As partes decidiram, assim, rever as disposições iniciais.
            
         
               (34)
            
            
               No outono de 2008, a SJB propôs à PPP pagar, em vez da importância original acordada de 7,2 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003), 4 milhões de euros pelo terreno da Damplein e iniciar as atividades de construção em abril de 2009, independentemente do número de unidades habitacionais vendidas. Em troca desta redução do preço, a SJB estava, portanto, disposta a renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 % prevista no acordo de cooperação de 2004 e aos danos sofridos devido ao atraso de três anos na emissão das licenças de construção. Além disso, a SJB propôs procurar um investidor que garantisse comprar as unidades habitacionais não vendidas. Segundo as autoridades neerlandesas, obter-se-ia um preço menor do que no caso de venda direta a particulares.
            
         
               (35)
            
            
               Em 18 de dezembro de 2008, a PPP e a SJB acordaram, em princípio, em reduzir o preço mas, antes de obter a aprovação do Conselho Municipal, o Município contactou um perito independente para determinar se o preço calculado pela SJB estava em conformidade com as condições de mercado. No seu relatório de 11 de fevereiro de 2009, o perito concluiu que 4 milhões de euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2010), calculados segundo o método do valor residual, seriam um preço em conformidade com as condições de mercado em 2010 para o terreno na Damplein, tendo em conta que a SJB se tinha comprometido a vender as unidades habitacionais não vendidas a um investidor e tinha consentido em reduzir a percentagem de lucro e risco inicial de 5 % para 2 %. No relatório não foi considerada a redução da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade.
            
         
               (36)
            
            
               Com base no relatório e devido a que, segundo as autoridades neerlandesas, o Município temia novos atrasos e considerava ser do interesse público que fosse iniciada o mais depressa possível a fase de construção, o Conselho Municipal decidiu, na sua assembleia de 10 de março de 2009, que a PPP consentiria uma redução do preço e das taxas inicialmente acordados em 2004 com a SJB para o terreno na Damplein. Na proposta do Município de 18 de fevereiro de 2009, que foi enviada aos membros do Conselho Municipal, mencionou-se uma redução do preço do terreno e uma redução da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade. Além disso, é indicado nesta proposta que, com esta redução, a fase de exploração do terreno seria deficitária, apesar de ter sido previsto que esta alcançaria o ponto de equilíbrio (break-even). Na proposta solicitava-se ao Município que providenciasse a reserva necessária para 50 % das perdas. Afirmava-se ainda na proposta que, com a crise financeira, não fora possível à SJB obter suficiente financiamento para o desenvolvimento da Damplein.
            
         
               (37)
            
            
               A redução do preço foi definida num acordo celebrado em 1 de março de 2010 («acordo suplementar») entre o Município, a PPP e a SJB. Com este acordo, foram alterados o acordo de cooperação de 2004, o acordo do projeto SJB e o acordo GREX. O acordo suplementar determina, no artigo 2.1.2, n.o 1, subalínea i), que, ao contrário do que foi acordado no acordo de cooperação de 2004, o preço do terreno da Damplein a ser vendido à SJB seria de 4 milhões de euros. O artigo 2.1.2, n.o 1, subalínea ii), do acordo suplementar determina que deixariam de ser aplicáveis a taxa de exploração do terreno e a taxa de qualidade anteriormente acordadas. Nesse número não é feita uma referência específica ao terreno na Damplein (13).
            
         
               (38)
            
            
               No acordo suplementar foi também mencionado que a SJB tinha iniciado as obras de construção na Damplein em 7 de julho de 2009 e que teria de as executar sem interrupção. As obras teriam de ficar concluídas em dezembro de 2011. Em caso de atraso na entrega, a SJB deveria reembolsar uma parte do preço reduzido. A entrega do terreno teria lugar, o mais tardar, em meados de março de 2010 e o pagamento deveria ser realizado, o mais tardar, no dia da entrega.
            
         
               (39)
            
            
               Além disso, a PPP e a SJB celebraram em 13 de julho de 2009 um novo acordo relativo ao parque de estacionamento subterrâneo (14). Segundo este acordo, a SJB iniciaria no segundo trimestre de 2009 as atividades de construção para o parque de estacionamento público e concluiria o trabalho dentro de um prazo acordado. A PPP pagaria à SJB 5,4 milhões de euros (nível de preço de 1 de abril de 2009) para a construção do parque de estacionamento público (15); esta importância ficaria fixa até à entrega e não seria indexada.
            
         
               (40)
            
            
               Em 15 de janeiro de 2010, a SJB e a Wooninvest Projecten BV, uma empresa que está relacionada com um dos promotores imobiliários que assinaram o acordo de cooperação de 2004, celebraram um contrato de compra/empreitada («koop/aannemingsovereenkomst») para a compra de 43 unidades habitacionais, que seriam arrendadas a particulares pela Wooninvest. As partes acordaram que, caso a SJB encontrasse antes de 29 de janeiro de 2010 um comprador privado para algumas destas unidades habitacionais, estas não seriam vendidas à Wooninvest. O acordo também determina que a SJB pode, no período de 29 de janeiro de 2010 até a entrega das unidades habitacionais à Wooninvest, recomprar as unidades habitacionais vendidas à Wooninvest nas mesmas condições em que as unidades habitacionais tinham sido vendidas à Wooninvest, acrescidas de uma compensação para os custos incorridos pela Wooninvest e de juros de 6 % por ano para o período entre o pagamento da Wooninvest à SJB e a data em que as unidades habitacionais sejam novamente entregues pela Wooninvest à SJB (artigo 24).
            
         3.   DECISÃO DE INÍCIO DO PROCEDIMENTO
   
   
               (41)
            
            
               Com a decisão de início do procedimento, a Comissão desencadeou o procedimento de investigação formal, previsto no artigo 108.o, n.o 2, do TFUE, sobre a redução retroativa do preço do terreno e a anulação da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade pela PPP a favor da SJB («medidas contestadas») pelo facto de essas medidas poderem envolver auxílios estatais, na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE e também porque a Comissão tem dúvidas de que estas medidas sejam compatíveis com o mercado interno.
            
         
               (42)
            
            
               A Comissão considerava, em especial, improvável que um hipotético vendedor privado que se encontrasse numa situação comparável à do Município tivesse consentido, em conformidade com o princípio do investidor privado numa economia de mercado, na mesma redução do preço e anulação das taxas («PIEM»). Ao diminuir retroativamente o preço do terreno que tinha vendido à SJB, a PPP — e com ela o Município — decidiram assumir o risco de um mercado da habitação em declínio. Este comportamento está em conflito com as declarações das próprias autoridades neerlandesas de que a fase de construção do projeto correria inteiramente por risco e conta dos promotores imobiliários privados, entre os quais a SJB. Uma vez que a PPP não estava, como vendedora do terreno, envolvida financeiramente nesta fase do projeto, não havia razão para supor que um hipotético vendedor privado que se encontrasse numa situação comparável à do Município tivesse consentido e acordado em reduzir retroativamente o preço de venda de um terreno, posto que o comprador tinha tido dificuldade em vender as unidades habitacionais que pretendia ali construir. Tampouco a anulação da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade parece estar em conformidade com o PIEM, uma vez que é improvável que um investidor privado renunciasse retroativamente, sem qualquer compensação, a uma contribuição acordada para os custos.
            
         
               (43)
            
            
               Por último, a Comissão manifestou dúvidas de que as medidas contestadas estivessem de facto abrangidas por uma das exceções previstas no artigo 107.o do TFUE.
            
         4.   OBSERVAÇÕES DOS PAÍSES BAIXOS
   
   
               (44)
            
            
               Por carta de 18 de abril de 2012, as autoridades neerlandesas apresentaram as suas observações sobre a decisão da Comissão de início do procedimento.
            
         4.1.   OBSERVAÇÕES SOBRE OS FACTOS
   
               (45)
            
            
               As autoridades neerlandesas chamaram a atenção para o facto de o Município, ao contrário do que o artigo 2.1.2 do acordo suplementar faz supor, não ter renunciado ao montante total da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade acordado inicialmente no acordo de cooperação de 2004, mas somente às taxas devidas pela SJB relativamente às unidades habitacionais a construir na Damplein. Segundo as autoridades neerlandesas, estas taxas ascenderam, em conjunto, a 551 544 euros (nível de preço de 1 de janeiro de 2003, o que, em 1 de janeiro de 2010, corresponderia a um valor total de 719 400 euros). Para fundamentar este ponto de vista, as autoridades neerlandesas referiram-se a uma proposta de 18 de fevereiro de 2009 do Município ao Conselho Municipal e a um programa de construção que foi apenso ao acordo de cooperação de 2004, no qual foi definida para a Damplein uma taxa de exploração do terreno e uma taxa de qualidade de 551 544 euros.
            
         
               (46)
            
            
               Além disso, as autoridades neerlandesas comunicaram à Comissão que, já em 2006 e 2008, se discutiam reduções do preço para a SJB na PPP. Parece que, em 2006, a PPP decidiu reduzir o preço do terreno para as áreas comerciais, devido ao facto de poder ser construída menos área comercial do que a prevista inicialmente, e, em 2008, a PPP decidiu conceder uma compensação à SJB pelo atraso na emissão da licença de construção. Estas reduções seriam concedidas na condição de a SJB receber uma licença de construção válida antes de 1 de outubro de 2008. Uma vez que não foi o caso, as partes decidiram renegociar a redução. Segundo as autoridades neerlandesas, a redução do preço para o terreno na Damplein e as taxas dispensadas deviam ser calculadas conforme indicado no quadro 1.
               
                  Quadro1
               
               
                  Cálculo da redução do preço e das taxas dispensadas proposto pelas autoridades neerlandesas
               
               
                           Redução do preço Damplein
                        
                        
                           Nível de preço em 1.1.2010
                        
                     
                           Preço do terreno
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Taxa de exploração do terreno e taxa de qualidade
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Total de terreno e taxas
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Reduções acordadas em 2006 e 2008
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Preço reduzido
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Acordo de preço suplementar de março de 2010
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Total da redução
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   OBSERVAÇÕES RELATIVAS À PRESENÇA DE AUXÍLIO ESTATAL
   
               (47)
            
            
               Segundo as autoridades neerlandesas, as medidas contestadas não constituem auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n. 1, do TFUE. As autoridades neerlandesas são, na realidade, da opinião de que as medidas contestadas não concedem à SJB qualquer vantagem que esta não tivesse recebido em condições de mercado normais.
            
         
               (48)
            
            
               As autoridades neerlandesas consideram que o Município agiu em conformidade com o PIEM, pois a não execução do projeto Damplein teria tido influência sobre todo o projeto Centro de Leidschendam e teria causado prejuízos diretos e indiretos ao Município.
            
         
               (49)
            
            
               Para calcular o prejuízo direto, o Município pressupôs primeiramente que a SJB necessitaria de, pelo menos, dois anos para vender 70 % das unidades habitacionais durante o período da crise e iniciar as atividades de construção sem o acordo suplementar. O Município orçamentou o prejuízo direto para a PPP decorrente de outro atraso de dois anos em 2,85 milhões de euros, dos quais 50 % seriam suportados pelo Município. Além disso, estimou os custos diretos adicionais para o Município, somente para a manutenção da área deteriorada, em 50 000 euros (ver quadro 2).
               
                  Quadro 2
               
               
                  Prejuízo direto calculado pelas autoridades neerlandesas
               
               
                           Prejuízo direto durante dois anos
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           Município (50 %)
                        
                     
                           Encargos com os juros sobre um crédito (5 % durante dois anos, importância em curso em 1.1.2009: 17 milhões de EUR)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Provisões temporárias: barreiras, painéis de sinalização e manutenção e gestão
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Provisões para aumento de custos (indexação de 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Custo de planeamento adicional, ou seja, custos para o gabinete do projeto, como administração financeira, seguros, etc.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Manutenção da área deteriorada
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Total
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Além disso, as autoridades neerlandesas alegam que, com um tal atraso, o Município teria sofrido um prejuízo indireto sob a forma de maior deterioração da área pública, da perda de confiança entre os habitantes da área e os futuros compradores de bens imóveis, de custos para a mudança do destino de lojas, indemnizações por danos a empresas, custos de manutenção e adaptações do plano para as outras partes do plano. Um tal atraso significaria também o fim das lojas na área de desenvolvimento, cuja presença contribui para a qualidade de vida de toda a área. Já antes do início do projeto, aproximadamente 23 % das lojas estavam vazias e, em 2010, 27 % das lojas estavam encerradas. Sem a revitalização necessária, todo o bairro empobreceria.
            
         
               (51)
            
            
               Por este motivo, as autoridades neerlandesas são de opinião de que o Município agiu como um investidor privado numa economia de mercado, tendo em conta os prognósticos financeiros e, no seu próprio interesse, tentando limitar o prejuízo direto e indireto que resultaria de mais um atraso no projeto. Ao mesmo tempo, o Município recebeu garantias de que as atividades de construção na Damplein seriam realizadas.
            
         
               (52)
            
            
               Em segundo lugar, as autoridades neerlandesas afirmavam que o Município atuou como um investidor privado por ter adjudicado as medidas contestadas em troca da promessa da SJB de renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 %. O facto de a SJB já não poder invocar a cláusula dos 70 % tinha consequências para a validade dos pressupostos assumidos na avaliação inicial do terreno em 2003 e no preço acordado no acordo de cooperação de 2004. Segundo as autoridades neerlandesas, a redução do preço de venda do terreno e a dispensa das taxas constituía a compensação concedida pelo Município à SJB por esta ter aceitado renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 %. Sem o acordo suplementar, a SJB não teria iniciado as atividades de construção na Damplein.
            
         4.3.   OBSERVAÇÕES RELATIVAS À COMPATIBILIDADE DO AUXÍLIO ESTATAL
   
               (53)
            
            
               Se a Comissão chegasse à conclusão de que as medidas contestadas constituíam um auxílio estatal, este auxílio seria, segundo as autoridades neerlandesas, compatível com o mercado interno, nos termos do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE.
            
         4.3.1.   Interesse geral
   
   
               (54)
            
            
               Segundo as autoridades neerlandesas, o Município tinha um interesse público na realização deste projeto. Uma vez que grande parte da Damplein estava abandonada e o bairro se estava a deteriorar, o Município considerou crucial que as atividades de construção fossem iniciadas, não só para o desenvolvimento da Damplein, mas também para todo o centro de Leidschendam. Especialmente o atraso na construção do parque de estacionamento subterrâneo podia pôr em perigo a realização das outras partes do plano.
            
         4.3.2.   Objetivo de interesse comum
   
   
               (55)
            
            
               Segundo as autoridades neerlandesas, a revitalização do centro de Leidschendam contribui para o objetivo de coesão económica e social, conforme o disposto nos artigos 3.o e 174.o do TFUE. Na renovação do centro da cidade, o escasso espaço para novas unidades habitacionais, lojas e um parque de estacionamento subterrâneo em Leidschendam será utilizado de forma eficiente, ao mesmo tempo que a melhoria da infraestrutura pública aumentará a coesão de todo o centro.
            
         4.3.3.   Adequação do acordo suplementar
   
   
               (56)
            
            
               Segundo as autoridades neerlandesas, a SJB não podia, devido à cláusula dos 70 % no acordo de cooperação de 2004, ser obrigada a dar início às atividades de construção na Damplein. Quando a SJB recebeu uma licença de construção válida, o mercado imobiliário neerlandês tinha sido atingido pela crise do crédito, o que tornou ainda menos evidente para a SJB a pré-venda rápida de 70 % das unidades habitacionais do setor privado. Por isso, o acordo de cooperação de 2004 foi renegociado, uma vez que o Município considerava extremamente importante que fossem iniciadas as atividades de construção na Damplein. Por esta razão, o acordo suplementar era adequado e necessário para o Município alcançar o seu objetivo de revitalizar a Damplein.
            
         4.3.4.   Proporcionalidade
   
   
               (57)
            
            
               Para o Município conseguir que as atividades de construção fossem imediatamente iniciadas a SJB tinha de renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 % e iniciar a construção, com o risco de que as unidades habitacionais talvez não chegassem a ser vendidas. Por isso, o preço anteriormente acordado foi recalculado pela SJB. Esse cálculo foi, em seguida, examinado por um perito independente, que considerou o preço acordado em conformidade com as condições do mercado.
            
         
               (58)
            
            
               O facto de o preço ter sido considerado por um perito independente como estando em conformidade com as condições do mercado mostra, segundo as autoridades neerlandesas, que a redução do preço era proporcional. Isso significa também que não havia sobrecompensação para a SJB. A redução do preço foi o preço que o Município teve de pagar para que a SJB aceitasse renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 %. Sem o acordo suplementar, a SJB não teria iniciado as atividades de construção na Damplein.
            
         
               (59)
            
            
               Além disso, com a sua participação na PPP, a SJB suportará 50 % dos riscos e custos da exploração do terreno, partilhando assim a redução do preço de venda acordada. Para permitir à exploração do terreno chegar ao ponto de equilíbrio (break-even), decidiu-se que a SJB contribuiria com 2,6 milhões de euros para a PPP (ponto 5.2.1 do Plano Diretor para a Exploração do Terreno de Damcentrum) e, uma vez que a PPP suportou 50 % dos custos da escola, 25 % destes custos ficariam por conta da SJB (0,7 milhões de euros).
            
         4.3.5.   Distorção da concorrência
   
   
               (60)
            
            
               Por último, as autoridades neerlandesas alegam que a redução retroativa do preço diz respeito à construção de 67 unidades habitacionais e 14 áreas comerciais, que serão vendidas a preços que foram caracterizados por um perito independente como estando em conformidade com as condições do mercado. Portanto, a distorção da concorrência seria de caráter muito local e não teria mais peso do que as consequências positivas da conclusão do projeto.
            
         5.   OBSERVAÇÕES DE TERCEIROS
   
   
               (61)
            
            
               Apenas a Fundação apresentou observações relativamente à decisão de início do procedimento. A Fundação está satisfeita com a decisão de início do procedimento, considera que as medidas contestadas ali descritas fazem parte de uma operação de apoio muito mais ampla e para tal faz referência à sua denúncia e às informações suplementares por ela proporcionadas. A Fundação faz especialmente referência ao terreno que o Município presumivelmente transferiu gratuitamente para a PPP.
            
         
               (62)
            
            
               No parecer da Fundação, o atraso no projeto não se devia aos processos judiciais nacionais que tinha instaurado e a crise financeira tampouco atrasou a venda das unidades habitacionais na Damplein. Segundo a Fundação, desde o início do projeto, em 2004, não havia procura de mercado para o tipo de unidades habitacionais propostas para a Damplein.
            
         
               (63)
            
            
               Segundo a Fundação, o terreno não foi avaliado por um perito independente em 2003 nem em 2009.
            
         6.   OBSERVAÇÕES DAS AUTORIDADES NEERLANDESAS SOBRE AS OBSERVAÇÕES DE TERCEIROS
   
   
               (64)
            
            
               As autoridades neerlandesas alegaram que a implementação do projeto pelo Município foi transparente e estava descrita no «Plano Diretor para o Damcentrum» aprovado em 6 de abril de 2004. Somente foram mantidos em sigilo acordos ou aspetos de acordos financeiramente sensíveis.
            
         
               (65)
            
            
               No que diz respeito à transferência gratuita de terreno do Município para a PPP, o Município declarou que a mesma não faz parte da decisão de início do procedimento e referiu-se às informações enviadas à Comissão em 2009, nas quais declarava que a transferência não era gratuita porque a PPP tinha prestado serviços em contrapartida. Nas informações anteriormente prestadas, o Município salientara que as atividades realizadas pela PPP ficavam, normalmente, a cargo do Município.
            
         
               (66)
            
            
               Segundo as autoridades neerlandesas, tanto os diferentes processos jurídicos instaurados pela Fundação — e que tiveram como consequência muita publicidade negativa para o projeto — como a crise do crédito exerceram uma influência negativa sobre a venda das unidades habitacionais na Damplein. No entanto, quando se iniciou a venda, em 2007, quase um terço das unidades habitacionais foi vendido. Estes acordos de venda foram posteriormente anulados devido ao atraso na emissão das licenças de construção necessárias. Daqui se pode concluir que no início do projeto havia procura para estas unidades habitacionais.
            
         
               (67)
            
            
               As autoridades neerlandesas observam também que os peritos independentes foram selecionados pelo Município, que não tinha interesse num preço de terreno baixo.
            
         7.   APRECIAÇÃO DAS MEDIDAS CONTESTADAS
   
   7.1.   EXISTÊNCIA DE AUXÍLIO ESTATAL, NA ACEÇÃO DO ARTIGO 107.O, N.o 1, DO TFUE
   
               (68)
            
            
               O artigo 107.o, n.o 1, do TFUE estabelece o seguinte: «São incompatíveis com o mercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções».
            
         
               (69)
            
            
               Em primeiro lugar, não é posto em causa que a SJB, assim como a Schouten de Jong e a Bouwfonds, membros da parceria, sejam empresas na aceção desta disposição, dado que as mesmas, conforme mencionado na decisão de início do procedimento, realizam atividades económicas oferecendo bens e serviços no mercado.
            
         
               (70)
            
            
               Em segundo lugar, as medidas contestadas foram concedidas pela PPP, ou seja, com o consentimento necessário do Município, que tem uma participação de 50 % na PPP. Uma vez que na PPP as decisões são tomadas por unanimidade de votos e não era possível chegar a um acordo sobre estas medidas sem a aprovação expressa do Conselho Municipal, a decisão da PPP de conceder as medidas contestadas deve ser atribuída ao Estado. Se o Município não tivesse aceitado as medidas contestadas, o risco financeiro ao qual estava exposto devido à sua participação na PPP teria sido relativamente menor. Portanto, a redução do preço e a anulação das taxas acordadas pela PPP constituem uma perda de recursos estatais (16).
            
         
               (71)
            
            
               Em terceiro lugar, estas medidas devem ser consideradas seletivas, uma vez que favorecem somente a SJB e, em último caso, a Schouten de Jong e a Bouwfonds, os membros da parceria.
            
         
               (72)
            
            
               No entanto, as autoridades neerlandesas contestaram que, ao consentir uma redução do preço acordado inicialmente para o terreno vendido à SJB e a anulação das taxas, o Município tenha conferido uma vantagem económica à SJB que esta não teria obtido em condições de mercado normais.
            
         
               (73)
            
            
               Pelas razões expostas nos considerandos 74 a 83, a Comissão concorda com as autoridades neerlandesas sobre este ponto, tendo em conta as circunstâncias específicas do processo e o contexto particular das medidas contestadas, incluindo em especial a situação jurídica concreta do Município, com base no acordo de cooperação de 2004 e vários acordos bilaterais com a SJB.
            
         7.1.1.   Existência de vantagem
   
   
               (74)
            
            
               De acordo com a jurisprudência constante, as operações económicas realizadas por um organismo público ou uma empresa pública não conferem uma vantagem à sua contraparte e, por conseguinte, não constituem auxílios, desde que sejam efetuadas em conformidade com as condições normais de mercado (17). Para determinar se uma operação económica é efetuada em condições normais de mercado, o comportamento das autoridades públicas ou das empresas deve ser comparado com o de operadores económicos privados semelhantes em condições normais de mercado para determinar se as transações económicas realizadas por essas autoridades ou empresas concedem uma vantagem às suas contrapartes. Este é o denominado «princípio do operador numa economia de mercado» (POEM).
            
         
               (75)
            
            
               Para determinar se o Município, ao consentir uma redução do preço acordado inicialmente para a venda do terreno à SJB e a anulação das taxas, conferiu uma vantagem económica à SJB, é necessário analisar se o Município respeitou o POEM, ou seja, se um hipotético vendedor privado que se encontrasse na mesma situação que o Município teria concordado com a mesma redução do preço e a anulação das taxas e que, portanto, não havia uma vantagem decorrente das medidas contestadas.
            
         
               (76)
            
            
               A este respeito, deviam ser considerados todos os aspetos relevantes das medidas contestadas e o seu contexto (18), em especial a posição jurídica do Município e da SJB, tendo em conta o acordo de cooperação de 2004 e os diferentes acordos bilaterais, bem como a complexidade do projeto, que fazia parte de um projeto imobiliário mais vasto.
            
         
               (77)
            
            
               As autoridades neerlandesas consideram que o Município agiu em conformidade com o princípio do MEOP, pois a não execução do projeto Damplein teria tido influência sobre todo o projeto Centro de Leidschendam e teria causado prejuízos ao Município. A este respeito, as autoridades neerlandesas apresentaram, no essencial, o seguinte em primeiro lugar, segundo as autoridades neerlandesas, o Município tinha um importante interesse financeiro e social em que as atividades de construção na Damplein fossem iniciadas o mais depressa possível, uma vez que mais atrasos causariam ao Município um prejuízo direto e indireto e, para o Município, este prejuízo seria maior do que os custos que teria se concordasse com as medidas contestadas. Em primeiro lugar, segundo as autoridades neerlandesas, o Município tinha um importante interesse financeiro e social em que as atividades de construção na Damplein fossem iniciadas o mais depressa possível, uma vez que mais atrasos causariam ao Município um prejuízo direto e indireto e, para o Município, este prejuízo seria maior do que os custos que teria se concordasse com as medidas contestadas. Em segundo lugar, as autoridades neerlandesas consideram que o Município agiu como um investidor privado ao aceitar o compromisso da SJB de renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 % em troca das medidas contestadas.
            
         
               (78)
            
            
               A Comissão assinala, a este respeito, o seguinte: no caso em apreço, não se contesta, como referido no considerando 30, que as atividades de construção na Damplein, cujo início estava inicialmente previsto para novembro de 2005, tenham sido adiadas, uma vez que, devido a vários processos judiciais nacionais, as licenças de construção necessárias só puderam ser obtidas em novembro de 2008. Nestas circunstâncias, a SJB já não estava disposta a implementar o acordo de cooperação de 2004 como inicialmente acordado e, com base em disposições contratuais, solicitou ao Município a renegociação das disposições iniciais.
            
         
               (79)
            
            
               Com efeito, decorre das disposições contratuais do acordo de cooperação de 2004 que o atraso nas licenças de construção obrigava as partes a renegociar as disposições acordadas em 2004. Em especial, o artigo 6.6 do acordo de cooperação determina que as partes, em caso de atraso na licença de construção, devem renegociar o preço inicialmente acordado para o terreno e as datas de pagamento. Além disso, o artigo 16 do mesmo acordo estipula que o acordo só pode ser total ou parcialmente anulado nas situações expressamente mencionadas Uma dessas situações é a «circunstância imprevista a que se refere o artigo 6:258 do Código Civil»: se uma das partes for de opinião que as outras partes não lhe podem exigir a execução inalterada do acordo, têm de encetar negociações para chegar a termos modificados mutuamente aceitáveis. Por último, o artigo 18 do acordo de cooperação estabelece que os litígios devem ser resolvidos por acordo mútuo ou ser objeto de arbitragem.
            
         
               (80)
            
            
               Destas disposições contratuais resulta que era intenção das partes manter a sua cooperação e limitar uma eventual anulação da cooperação a situações em que não pudesse ser alcançado qualquer acordo ou em que as partes não cumprissem as obrigações que lhes incumbiam, de tal forma que deixasse de ser possível a renegociação. Neste contexto, convém também ter em conta o facto de o projeto ser complexo, consistir em vários subprojetos que estavam interligados e de o projeto imobiliário mais vasto envolver várias partes que estavam ligadas ao acordo de cooperação de 2004.
            
         
               (81)
            
            
               Além disso, apesar de o Município ter estado envolvido apenas na fase de exploração do terreno do projeto imobiliário e de a fase de construção do projeto ter corrido por conta e risco dos promotores privados, entre os quais a SJB, é facto assente que, em 2008, quando a SJB comunicou ao Município que não estava disposta a começar com as obras de construção, o projeto se encontrava ainda na fase de exploração do terreno. Nesta fase, o Município participou financeiramente no projeto, uma vez que suportou 50 % dos custos e dos riscos. Os custos da fase de exploração do terreno do projeto incluíam os custos de preparação do terreno para a construção, os custos para a secção pública do parque de estacionamento subterrâneo e 50 % dos custos de construção da escola. Por conseguinte, o Município tinha interesse em que as obras de exploração do terreno fossem efetuadas o mais rapidamente possível, de modo a que o terreno pudesse ser entregue e o preço de venda do terreno pago em conformidade com o artigo 10.5 do acordo de cooperação de 2004. Nestas circunstâncias particulares, a Comissão aceita que, embora as considerações do Município, enquanto instância pública, sobre a realização do projeto não sejam relevantes para o POEM, um hipotético operador privado que se tivesse encontrado numa situação contratual e financeira semelhante teria procurado renegociar o preço, em vez de anular o acordo e publicar um concurso, tanto mais que o contrato para a construção do parque de estacionamento já tinha sido atribuído à SJB. A Comissão observa ainda a este respeito que, no momento das renegociações, tinha começado a crise financeira, o que afetou o mercado imobiliário neerlandês em particular.
            
         
               (82)
            
            
               As renegociações entre as partes deram origem, no outono de 2008, a uma proposta da SJB à PPP de pagar 4 milhões de EUR pelo terreno e de iniciar os trabalhos de construção em abril de 2009, independentemente do facto de as unidades habitacionais terem, ou não, sido previamente vendidas. A SJB estava também disposta a renunciar ao seu direito de invocar a cláusula dos 70 % prevista no acordo de cooperação de 2004. Além disso, metade da redução dos custos do preço de venda seria suportada pela própria SJB, através da sua participação na PPP.
            
         
               (83)
            
            
               Um perito independente (Fakton) contratado pelo Município concluiu, no seu relatório de 11 de fevereiro de 2009, que o montante de 4 milhões de EUR (nível de preço de 1 de janeiro de 2010), acordado como o novo preço do terreno, podia ser considerado um preço conforme com o mercado para o terreno em causa, tendo igualmente em conta os outros compromissos da SJB.
            
         
               (84)
            
            
               Nestas circunstâncias, a Comissão não tem razões para considerar que o comportamento do Município, ao aceitar um preço de 4 milhões de euros nas circunstâncias particulares, não está em conformidade com as condições normais de mercado.
            
         
               (85)
            
            
               À luz do que precede, a Comissão considera que a diminuição do preço de venda do terreno e a anulação da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade, acordadas no acordo suplementar entre o Município, a PPP e a SJB, não constituem um auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE,
            
         ADOTOU A PRESENTE DECISÃO:
   Artigo 1.o
   
   A diminuição do preço de venda do terreno e a anulação da taxa de exploração do terreno e da taxa de qualidade, acordadas em 1 de março de 2010 pelo Município de Leidschendam-Voorburg em favor da Schouten-de Jong Bouwfonds, uma parceria constituída pela Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV e pela Bouwfonds Ontwikkeling BV, não constituem um auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia.
   Artigo 2.o
   
   O destinatário da presente decisão é o Reino dos Países Baixos.
   
      Feito em Bruxelas, em 15 de janeiro de 2016.
      
         
            Pela Comissão
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Membro da Comissão
         
      
   
   
      (1)  JO C 86 de 23.3.2012, p. 12.
   
      (2)  Ver nota 1.
   
      (3)  Acórdão do Tribunal de 30 de junho de 2015 nos processos apensos T-186/13, T-190/13 e T-193/13, Países Baixos (T-186/13), Município de Leidschendam-Voorburg (T-190/13) e Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13)/Comissão, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  As referências à SJB na parte remanescente da presente decisão devem, portanto, ser também consideradas como referências tanto à Schouten de Jong como à Bouwfonds.
   
      (5)  O artigo 4.1 do acordo de exploração do terreno/PPP, de 22 de novembro de 2004, dispõe o seguinte: «O Município e a SJB constituem uma VOF (sociedade em nome coletivo) a partir da data de assinatura do presente acordo. Como tal, ambos cuidam juntos, a partir desta data, com base em acordos de emissão de terrenos do projeto a celebrar separadamente, por comum acordo, da execução da exploração do terreno. Os custos e riscos correspondentes são suportados em 50 % por conta da SJB e em 50 % por conta do Município. A Schouten e a Bouwfonds são, ambas, solidariamente responsáveis pelo cumprimento pela SJB das suas obrigações nos termos do presente acordo (o acordo de cooperação e o acordo do projeto)».
   
      (6)  Inicialmente, o projeto denominava-se «Damcentrumproject» (projeto Damcentrum), mas, em 2005, o nome foi mudado para «project Leidschendam Centrum» (projeto Centro de Leidschendam). Na presente decisão este projeto imobiliário é referido como «projeto Centro de Leidschendam».
   
      (7)  Nos planos definitivos para a Damplein figuravam somente 67 unidades habitacionais a construir pela SJB.
   
      (8)  Neste caso não foi aberto nenhum concurso público. A presente decisão não afeta qualquer eventual análise da Comissão relativa a aspetos sobre concursos públicos deste projeto.
   
      (9)  Ponto 5.1.2 do Plano Diretor para a Exploração do Terreno de Damcentrum de 10 de fevereiro de 2004.
   
      (10)  Segundo o Plano Diretor para a Exploração do Terreno de Damcentrum de 10 de fevereiro de 2004, o Município contribuiria com 7,3 milhões de euros e a SJB com 2,6 milhões de euros.
   
      (11)  Segundo o «Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009» (Regulamento de Exploração do Município de Leidschendam-Voorburg de 2009), o Município podia pedir a entidades privadas que contribuíssem para os custos de obras de infraestrutura. Para o efeito, foi determinado no acordo de cooperação de 2004 que as entidades privadas pagariam, além do preço do terreno, uma taxa de exploração do terreno e, uma vez que o Município optou por utilizar produtos de alta qualidade para o desenvolvimento da área pública, uma taxa de qualidade.
   
      (12)  O acordo de cooperação de 2004 determina, no seu artigo 6.6, o seguinte: «Se as licenças de construção exigidas não puderem ser obtidas dentro dos prazos previstos no ATS, na sequência de impedimentos de planificação que escapam à responsabilidade da parte requerente, as partes em causa devem, a este respeito — designadamente os cálculos do preço do terreno e as datas de pagamento do mesmo —, assumir novos compromissos que respeitem tanto quanto possível os termos desses acordos de cooperação e dos acordos bilaterais».
   
      (13)  O artigo 2.1.2, n.o 1, do acordo suplementar determina o seguinte: «Ao contrário do disposto num ou mais dos acordos mencionados no considerando, i) o preço de compra do imóvel vendido, o qual o comprador passa a dever ao Vendedor na altura da entrega nas condições definidas no presente acordo, é determinado mais exatamente em € 4 000 000 (quatro milhões de EUR), sem incluir os custos do IVA do comprador com 5 % de juros a partir de 1 de janeiro de 2010; ii) não são devidos o GREX e as taxas de qualidade inicialmente acordados; iii) o terreno é entregue depois de ser preparado para a construção. O preço de compra baseia-se no nível de preço de 1 de janeiro de 2010 e não é objeto de compensação».
   
      (14)  Neste novo acordo faz-se menção de 208 lugares de estacionamento, ou seja, menos do que os 225 inicialmente previstos.
   
      (15)  Isto está de acordo com os 4,6 milhões de EUR anteriormente acordados (nível de preço de 1 de janeiro de 2003), que seriam indexados até 1 de janeiro de 2010 com 2,5 %
   
      (16)  Tal como foi confirmado pelo Tribunal Geral no seu acórdão de 30 de junho de 2015, ver nota 3.
   
      (17)  Processo C-39/94, SFEI e o., ECLI:EU:C:1996:285, n.os 60-61.
   
      (18)  Processo no T-244/08, Konsum Nord/Comissão, EU:T:2011:732, n.o 57, e jurisprudência citada.