CELEX: 62004CC0073
Language: pt
Date: 2005-04-07
Title: Conclusões do advogado-geral Geelhoed apresentadas em 7 de Abril de 2005. # Brigitte e Marcus Klein contra Rhodos Management Ltd. # Pedido de decisão prejudicial: Oberlandesgericht Hamm - Alemanha. # Convenção de Bruxelas - Competência em matéria de arrendamento de imóveis - Direito de utilização a tempo parcial de um bem imobiliário. # Processo C-73/04.

CONCLUSÕES DO ADVOGADO‑GERAL
      L. A. GEELHOED
      apresentadas em 7 de Abril de 2005 (1)
      
      Processo C‑73/04
      Brigitte Klein
      Marcus Klein
      contra
      Rhodos Management Ltd
      [pedido de decisão prejudicial apresentado pelo Oberlandesgericht Hamm (29.a Divisão) (Alemanha)]
      
      «Interpretação do artigo 16.°, n.° 1, da Convenção de Bruxelas – Competência em matéria de direitos reais sobre imóveis – Contrato para utilização de um apartamento de férias em timeshare que, ao mesmo tempo e obrigatoriamente, exige a inscrição
         num clube cuja principal função é garantir aos seus membros o exercício desse direito de uso – Pedido de reembolso de parte do montante pago»
      I –    Introdução
      1.     O presente processo, pedido de decisão a título prejudicial apresentado pelo Oberlandesgericht (tribunal de recurso regional)
         Hamm, diz respeito à interpretação do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da Convenção de Bruxelas relativa à competência judiciária
         e à execução de decisões em matéria civil e comercial (a seguir «Convenção») (2). Em especial, o processo suscita a questão de saber se esta disposição se aplica a processos relativos aos chamados contratos
         de «timeshare».
      
      II – Quadro legal
      2.     A regra geral da Convenção no que respeita à competência dos tribunais nacionais em processos que entram no seu âmbito consta
         do artigo 2.°, que dispõe que, «[s]em prejuízo do disposto na presente Convenção, as pessoas domiciliadas no território de
         um Estado contratante devem ser demandadas, independentemente da sua nacionalidade, perante os tribunais desse Estado [...]».
         No que respeita a requeridos não domiciliados num Estado contratante, o artigo 4.° da Convenção determina: «Se o requerido
         não tiver domicílio no território de um Estado contratante, a competência será regulada em cada Estado contratante pela lei
         desse Estado, sem prejuízo da aplicação do disposto no artigo 16.°»
      
      3.     O artigo 16.° da Convenção constitui uma excepção a estas regras gerais. Este artigo atribui, em cinco tipos de processos,
         competência exclusiva aos tribunais do Estado contratante que tenha a relação mais próxima com o processo. As regras constantes
         do artigo 16.° prevalecem sobre as outras disposições da Convenção relativas à competência. Não podem ser afastadas por contrato
         entre as partes no processo (como sucede no caso do artigo 17.° da Convenção), nem alteradas pela comparência de um requerido
         (como acontece no caso do artigo 18.° da Convenção).
      
      4.     O artigo 16.°, n.° 1, determina:
      «Têm competência exclusiva, qualquer que seja o domicílio:
      1. a) Em matéria de direitos reais sobre imóveis e de arrendamento de imóveis, os tribunais do Estado contratante onde o imóvel
         se encontre situado;
      
      b)      Todavia, em matéria de contratos de arrendamento de imóveis celebrados para uso pessoal temporário por um período máximo de
         seis meses consecutivos, são igualmente competentes os tribunais do Estado contratante onde o requerido estiver domiciliado,
         desde que o proprietário e o arrendatário sejam pessoas singulares e estejam domiciliados no mesmo Estado contratante.»
      
      5.     A justificação para a regra da competência exclusiva contida no artigo 16.°, n.° 1, alínea a), é que a proximidade legal e
         geográfica do órgão jurisdicional do lugar onde a propriedade está situada significa que este órgão jurisdicional está melhor
         colocado para decidir o litígio. Assim, o Tribunal de Justiça formulou o objectivo da disposição da seguinte forma:
      
      «O fundamento essencial da competência exclusiva dos tribunais do Estado contratante onde o imóvel se situa é a circunstância
         de o tribunal da situação do imóvel ser o que está em melhores condições, tendo em conta a sua proximidade, de possuir um
         bom conhecimento das situações de facto e de aplicar as regras e usos que são, em geral, os do Estado da situação do imóvel» (3).
      
      6.     De modo semelhante, o relatório Jenard (4) dá a seguinte justificação para a competência exclusiva nos casos abrangidos pelo artigo 16.°, n.° 1:
      
      «[...] esses diferendos implicam frequentemente verificações, exames e peritagens que deverão ser efectuados in loco. Além disso, essa matéria está muitas vezes em parte sujeita aos usos que geralmente são conhecidos apenas dos tribunais
         do lugar onde se situa o imóvel ou, pelo menos, do país onde esse imóvel está situado. Finalmente, o sistema adoptado tem
         igualmente em conta a necessidade de efectuar traslados dos registos prediais existentes no lugar onde se situa o imóvel [...]
         Esta solução foi imposta pelo facto de os contratos de arrendamento de imóveis se regularem geralmente por leis especiais
         e por ser preferível que a aplicação dessas disposições não seja, nomeadamente em razão da sua complexidade, apenas da competência
         dos tribunais do país onde elas estão em vigor. Além disso, quanto a esses diferendos, existem em vários Estados competências
         exclusivas a favor de tribunais especializados».
      
      III – Matéria de facto
      7.     Em 1992, os Klein, residentes na Alemanha, celebraram um contrato com a Rhodos Management, com sede na ilha de Man, nos termos
         do qual se comprometeram em pagar o montante de 13 300 DEM (aproximadamente 6 700 EUR) pelo direito de uso de um apartamento
         de um certo tipo num complexo hoteleiro situado na Grécia, durante uma semana por ano e até 2031.
      
      8.     O montante global pago nos termos do contrato dividia‑se, de contrato com os termos do mesmo contrato, da seguinte maneira:
         quota de membro («Mitgliedschaftsgebühr») – 10 153 DEM; Taxa de «uso» («Nutzungsgebühr») – 2 048 DEM; Custos do contrato e
         administrativos – 432 DEM; Custos de manutenção em 1993 – 317 DEM; Quota de membro de RCI (uma organização de coordenação
         de troca de «slots» de férias e de apartamentos) por três anos – 350 DEM.
      
      9.     O contrato, intitulado «pedido e contrato de participação», determinava também que os Klein se tornariam membros do Sun Beach
         Holiday Club. Esta era uma condição necessária para a celebração do contrato: não era possível celebrá‑lo sem ser membro do
         clube. As partes contratantes tinham também direito aos serviços de base fornecidos pelo próprio hotel aos membros do clube
         e a outros hóspedes, tais como serviços de recepção e de câmbios.
      
      10.   No dia da assinatura do contrato, os Klein pagaram, por depósito, o montante de 2 640 DEM. Pagaram subsequentemente um montante
         de 13 300 DEM, embora, nos termos do contrato, o montante restante fosse de apenas 10 660 DEM.
      
      11.   Em Março de 1996, os Klein intentaram uma acção no Dortmund Landgericht (tribunal regional) contra, entre outros, a Rhodos
         Management, na qual pediam o montante de 15 490 DEM, alegando que: 1) o referido contrato era nulo por ter infringido as normas
         do «Sittenwidrigkeit» [ou seja, «bonnes moeurs» (bons costumes) ou comportamento correcto]; e 2) quanto ao montante de 2 640 DEM
         pago em excesso do preço contratual acordado, que tinha sido pago por erro, constituía enriquecimento sem causa, dando origem
         ao pedido de restituição.
      
      12.   Na sua contestação, a Rhodos Management alegou que o Landgericht não era competente para decidir o caso pelo facto de o processo
         dizer respeito a arrendamento de um imóvel situado na Grécia e que, nos termos do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da Convenção,
         apenas os tribunais gregos serem competentes para decidir a acção.
      
      13.   Por decisão de Maio de 2003, o Landgericht aceitou este argumento e, em consequência, declarou a acção inadmissível.
      14.   Em recurso para o Oberlandesgericht Hamm, os Klein alegaram que o contrato de integração no clube não era um «arrendamento»
         na acepção do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), tendo em conta o carácter de pessoa de direito comercial.
      
      15.   Por despacho de 27 de Janeiro de 2004, o Oberlandesgericht reenviou as seguintes questões ao Tribunal de Justiça:
      1)      A expressão «em matéria de [...] arrendamento de imóveis» constante do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da Convenção de Bruxelas
         abrange litígios relativos à utilização de um apartamento de um hotel, cujo tipo e localização foram identificados, durante
         uma semana específica de cada ano por um período de quase 40 anos, mesmo quando o respectivo contrato prevê simultânea e necessariamente
         a associação a um clube cuja função principal é assegurar aos seus membros o exercício do referido direito de uso?
      
      2)      Caso a resposta à primeira questão seja afirmativa, a competência exclusiva nos termos do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da
         Convenção de Bruxelas é igualmente aplicável a litígios emergentes de um arrendamento na referida acepção, mas que com o mesmo
         nada têm a ver de facto e de direito, tendo por objecto, na realidade, o direito ao reembolso de uma parte da retribuição
         pela utilização do apartamento de férias ou da associação ao clube, erradamente paga em excesso?
      
      16.   Nos termos do artigo 23.° do Estatuto do Tribunal de Justiça, apresentaram observações no presente processo os Klein, a Rhodos
         Management, a Comissão e os Governos da Alemanha e do Reino Unido.
      
      IV – Análise
      Quanto à primeira questão
      17.   Com a sua primeira questão, o Oberlandesgericht procura saber se a competência exclusiva fixada pelo artigo 16.°, n.° 1, abrange
         processos referentes a um contrato de uso de um particular tipo de apartamento num complexo hoteleiro durante um período específico
         em cada ano durante cerca de 40 anos, mesmo que o contrato determine a simultânea e obrigatória associação num clube.
      
      18.   Como é evidente, o contrato em questão no processo principal constitui um tipo do chamado contrato de timeshare. Os contratos de timeshare, como é sabido, implicam o direito de usar uma propriedade a tempo parcial – ou seja, durante um período específico de cada
         ano – e são muitas vezes celebrados por pessoas que fazem férias que, em vez de comprarem uma casa de férias na totalidade,
         adquirem simplesmente o direito de permanecer na propriedade apenas durante parte do ano. Os custos de administração e de
         manutenção da propriedade são usualmente repartidos entre os diversos «proprietários» em timeshare.
      
      19.   A título preliminar, refira‑se que, nas suas alegações, o Governo do Reino Unido pede ao Tribunal que tome posição sobre uma
         questão mais ampla do que a submetida pelo tribunal nacional, designadamente a de saber se, e em que circunstâncias, os contratos
         de timeshare em geral entram no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da Convenção.
      
      20.   Embora, em teoria, a ideia de um «critério» de aplicação geral tenha certos atractivos, tenho, contudo, muita relutância em
         tentar a sua formulação. Uma razão poderosa para isso é que o conteúdo e a natureza legal dos contratos de timeshare variam enormemente entre os Estados‑Membros. Por exemplo, esses contratos integram‑se, nalguns Estados‑Membros, no direito
         das obrigações, noutros no direito das sociedades (5), e noutros ainda do direito da propriedade.
      
      21.   Esta heterogeneidade é reconhecida no principal diploma legal comunitário nesta matéria, ou seja, na Directiva 94/47, relativa
         à protecção dos adquirentes quanto a certos aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial
         de bens imóveis (6). Por exemplo, indica o preâmbulo da directiva, «a natureza jurídica dos direitos objecto dos contratos visados pela presente
         directiva [ou seja, contratos de timeshare] é muito diferente nos Estados‑Membros [...]» (7). A directiva teve muito cuidado em não tentar harmonizar a natureza desses direitos, afirmando que «não pretende regulamentar
         em que medida poderão ser celebrados nos Estados‑Membros contratos de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis,
         nem o fundamento jurídico desses contratos [...]» (8). Por esta razão, a aplicação da directiva, que se destina a estabelecer uma base mínima de regras comum dos contratos de
         timeshare de modo a garantir o correcto funcionamento do mercado interno e a proteger os adquirentes, está confinada a aspectos muito
         específicos desses contratos, designadamente aos «elementos constitutivos do contrato e às modalidades de transmissão dessa
         informação, bem como aos procedimentos e modalidades de resolução e de rescisão» (9).
      
      22.   Em resultado desta heterogeneidade, uma «regra» geral sobre a aplicação do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), aos contratos de
         timeshare em geral seria, em meu entender, inadequada e poderia comprometer a razoabilidade desta disposição, que sumariei acima. Um
         tal critério poderia, em relação a este objectivo, ser demasiado abrangente nalgumas circunstâncias e pouco abrangente noutras.
         Embora seja certo que, tal como referiu o Governo do Reino Unido, a interpretação do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), não pode
         depender da caracterização formal de um específico contrato de timeshare nos termos da lei nacional, em meu entender as diferenças na natureza jurídica desses contratos entre Estados‑Membros são
         tão substanciais e tentar formular uma regra uniformemente aplicável seria artificial e contraproducente. Isto seria particularmente
         indesejável porque, como excepção às regras gerais de competência da Convenção, o artigo 16.°, não deve «[ser interpretado]
         em termos mais amplos que os requeridos pelo seu objectivo» (10).
      
      23.   Tendo isto presente, passo a considerar se, com base nos factos do presente processo tais como comunicados pelo tribunal de
         reenvio, um contrato de timeshare tal como aquele de que os Klein se tornaram parte entra no âmbito da competência exclusiva constante do artigo 16.°, n.° 1,
         alínea a). Como é claro, a resposta a esta questão depende da interpretação da expressão «em matéria de direitos reais sobre
         imóveis», frase que deve ser interpretada independentemente como matéria de direito comunitário (11).
      
      24.   Em meu entender, esta questão deve ser respondida afirmativamente, pelas seguintes razões.
      25.   A primeira coisa a dizer é que, ao avaliar se o contrato em questão no processo principal entra no âmbito do artigo 16.°,
         n.° 1, o que é decisivo é a sua essência, e não meramente a forma, do contrato entre as partes. Como observa o Governo alemão,
         compete ao Tribunal de Justiça, ao apreciar a real essência do contrato, «afastar o véu» da forma do contrato. Embora a linguagem
         usada no contrato, tal como a formal categorização do contrato nos termos da lei nacional, são factores a ser tidos em conta
         ao fazer a avaliação, nenhum deles pode ser decisivo. Assim, no presente caso, não é decisivo que o contrato de timeshare em questão no processo principal assuma a forma de participação num clube, que o título do contrato seja «Pedido e contrato
         de participação», e que, de contrato com os termos do contrato, a maior parte do montante a pagar o seja na forma de «quota
         de membro» («Mitgliedschaftsgebühr»). Se assim não fosse, isso permitiria eludir as regras da Convenção, o que comprometeria
         a consistência da sua aplicação. Eu acrescentaria que o risco dessa elusão deve ser especialmente evitado no contexto de contratos
         de timeshare, que tipicamente envolvem relações entre consumidores e empresas comerciais.
      
      26.   Em segundo lugar, ao avaliar a essência do contrato, a questão é de saber se o principal objectivo do contrato entre as partes
         constitui um arrendamento de propriedade imóvel. Assim, no acórdão Sanders/Van der Putte, o Tribunal decidiu que um contrato
         pelo qual uma parte concorda em adquirir a exploração de uma loja de flores e em pagar à outra parte o fundo de comércio e
         uma renda mensal, não entra no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, uma vez que as razões dessa disposição «não se aplicam sempre
         que o objecto do contrato for de natureza diferente, nomeadamente, quando incidir sobre a exploração de um estabelecimento
         comercial» (12). De modo semelhante, no processo Hacker/Euro‑Relais, o Tribunal decidiu que um contrato complexo abrangendo um leque de serviços
         fornecidos em troca de um montante global pago pelo cliente não entra no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, uma vez que esse contrato
         «está fora do âmbito que constitui a razão de ser do princípio da competência exclusiva prevista no artigo 16.°, n.° 1 [...]» (13).
      
      27.   Aplicando este raciocínio ao presente caso, parece‑me que, como referiu o tribunal de reenvio no seu despacho, a essência,
         e o principal objecto, do contrato para os Klein era, embora através da associação ao Sun Beach Holiday Club, o direito a
         utilizar um apartamento em timeshare. Para além deste direito de uso, os benefícios adicionais resultantes da qualidade de membro – em especial o direito de acesso
         à organização de trocas RCI e o direito de acesso aos serviços de hotel, tais como os serviços de recepção – parecem, com
         base nos factos apresentados ao Tribunal, marginais (14). A este propósito, o presente caso pode distinguir‑se do do processo Hacker, no qual o leque dos serviços adicionais fornecidos
         – incluindo o fornecimento de informações e de conselho, a reserva de alojamento, a reserva de lugares relativos a viagens
         e a possibilidade de efectuar seguros de cancelamento de viagens, eram claramente mais substanciais (15).
      
      28.   A terceira fase de avaliação da essência do contrato consiste em analisar se o contrato tem as principais características
         do arrendamento de imóveis. Tal como observa o Governo alemão, como regra geral, a essência desse arrendamento é a celebração
         de um contrato para locar uma propriedade imóvel por uma duração específica em troca do pagamento de uma renda (16). Acho a decisão do Tribunal de Justiça no acórdão Rösler, no qual indicou um certo número de características típicas de um
         arrendamento, instrutivo a este respeito:
      
      «O contrato de arrendamento contém regra geral disposições relativas à cessão do imóvel arrendado ao locatário, ao seu uso,
         às obrigações do senhorio e do locatário, respectivamente, em relação à conservação do imóvel, à duração do arrendamento e
         à restituição da posse do imóvel ao senhorio, à renda e aos outros encargos acessórios a pagar pelo locatário, tais como as
         despesas de consumo de água, gás e electricidade» (17).
      
      29.   Um outro aspecto instrutivo do acórdão Rösler para os efeitos do presente caso é a afirmação de que a excepção do artigo 16.°,
         n.° 1, se aplica mesmo em caso de arrendamento de curto prazo relacionado apenas com o uso e ocupação de uma casa de férias.
         Ao chegar a esta conclusão, o Tribunal de Justiça decidiu que, dada em especial a incerteza que seria criada se fossem permitidas
         excepções à regra geral do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), este artigo aplica‑se a «todos os arrendamentos de propriedades
         imóveis independentemente das suas especiais características» (18).
      
      30.   No presente caso, o contrato contém, em meu entender, suficientes características de um «arrendamento de propriedade imóvel»
         para ser abrangido pelo artigo 16.°, n.° 1. Em especial, o contrato confere aos Klein o direito de usar um apartamento num
         complexo hoteleiro durante um período específico em cada ano, em contrapartida de uma renda, sujeita a encargos de manutenção.
         Embora possa parecer possível, com base no despacho de reenvio, que os Klein não utilizem exactamente o mesmo apartamento
         em cada ano, não considero isso suficiente para alterar a minha apreciação. Em meu entender, a razão da atribuição da competência
         exclusiva nos termos do artigo 16.°, n.° 1, nomeadamente o facto de os tribunais do locus rei sitae  terem especiais vantagens e proximidade legal e geográfica ao conflito, aplica‑se igualmente a esta situação (19). Além disso, uma maneira de encarar a estrutura legal de um contrato de timeshare, que considero útil para os presentes efeitos, é um contrato de arrendamento de um apartamento específico num particular
         período, com a condição de possíveis contratos para mudar este por outro apartamento em anos futuros.
      
      31.   Por estas razões, concluo que um contrato de timeshare como o que está em questão no processo principal entra no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), da Convenção.
      
      Quanto à segunda questão
      32.   Com a sua segunda questão, o Oberlandesgericht pergunta se, no caso de a primeira questão ser respondida afirmativamente,
         a competência exclusiva resultante do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), se estende a um pedido baseado no direito ao reembolso
         de um montante erradamente pago para além da renda contratual.
      
      33.   Em meu entender, a competência exclusiva conferida pelo artigo 16.°, n.° 1, alínea a), não se estende a este pedido.
      34.   Como já observei, uma vez que se trata de uma excepção às regras mais gerais de competência da Convenção, o âmbito do artigo
         16.°, n.° 1, alínea a), deve ser interpretado estritamente e aplicado apenas quando seja necessário para atingir o seu objectivo (20). Três casos têm, em meu entender, particular interesse na interpretação deste objectivo para os presentes efeitos.
      
      35.   O primeiro é o acórdão Reichert, no qual o Tribunal adoptou uma perspectiva estrita dos tipos de acção abrangidos pela disposição,
         decidindo que:
      
      «[O] artigo 16.°, n.° 1, deve ser interpretado no sentido de que a competência exclusiva dos tribunais do Estado contratante
         onde o imóvel está situado não abrange a totalidade das acções sobre direitos reais sobre imóveis, mas apenas aquelas que,
         ao mesmo tempo, se incluem no âmbito de aplicação da Convenção de Bruxelas e se destinam a determinar o alcance, a consistência,
         a propriedade, a posse de um bem imóvel ou a existência de outros direitos reais sobre esses bens e a garantir aos titulares
         desses direitos a protecção das prerrogativas ligadas ao seu título» (21).
      
      36.   O Tribunal de Justiça concluiu que pedidos baseados na acção pauliana francesa, uma acção pela qual os credores podem impugnar
         contratos celebrados pelos seus devedores que defraudem os seus direitos, não entra no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, uma vez
         que essa acção «encontra o seu fundamento no direito de crédito, direito pessoal do credor relativamente ao devedor, e tem
         por objecto proteger o direito de garantia de que pode dispor o primeiro sobre o património do segundo» (22).
      
      37.   De modo semelhante, no acórdão Rösler, o Tribunal de Justiça decidiu que o objectivo do artigo 16.°, n.° 1, se estende a «todos
         os litígios que incidam na existência ou interpretação de arrendamentos, na sua duração, na restituição da posse do imóvel
         ao senhorio, na reparação de prejuízos causados pelo locatário ou na cobrança da renda e de outros encargos acessórios a pagar
         pelo locatário, tais como despesas de consumo de água, de gás e de electricidade [...] Litígios respeitantes às obrigações,
         respectivamente, do senhorio e do locatário que resultam do contrato de arrendamento entram no domínio desta competência exclusiva.
         Em contrapartida, litígios que só se relacionem indirectamente com o uso da propriedade arrendada, tais como os relativos
         à perda do benefício de férias e a despesas de viagem, não entram na competência exclusiva referida neste artigo» (23).
      
      38.   O último caso a ter em conta é o acórdão Dansommer, que dizia respeito a uma acção por prejuízos resultantes de falta de cuidado
         com o imóvel e prejuízos causados nas instalações que um particular tinha arrendado para umas férias de poucas semanas, em
         que a acção não foi interposta directamente pelo proprietário do imóvel mas por uma agência profissional de viagens, na qual
         os direitos do proprietário tinham sido subrogados. Ao decidir que essa acção entrava no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, o Tribunal
         de Justiça salientou que, embora a acção não fosse abrangida por esta disposição apenas por «se prender» com um imóvel (24), a questão crucial era a de saber se a matéria do processo estava directamente conexionada com um contrato de locação de
         um imóvel (25). O facto de o contrato em questão conter uma cláusula relativa ao seguro destinado a cobrir as despesas em caso de rescisão
         era apenas uma disposição acessória insusceptível de alterar a qualificação do contrato de arrendamento a que estava associada,
         tanto mais que essa cláusula não fora contestada junto do órgão jurisdicional de reenvio (26).
      
      39.   Aplicando este raciocínio ao presente caso, resulta claramente do despacho de reenvio que o pedido de restituição do montante
         pago para além da renda contratual não se baseia num direito ou obrigação que resulte do contrato de timeshare. Em vez disso, parece que o fundamento do pedido para essa acção é o enriquecimento sem causa (27). Em meu entender, este pedido não entra no âmbito do artigo 16.°, n.° 1, ou seja, a decisão a tomar sobre esse pedido não
         invoca a apreciação de factos nem a aplicação de regras e práticas do locus rei sitae de tal modo que justifique a atribuição de competência a um tribunal do Estado em que a propriedade está localizada (28). Em resultado, o pedido carece da necessária ligação de proximidade com o órgão jurisdicional em que o imóvel se situa e
         por isso, em meu entender, está fora do âmbito do artigo 16.°, n.° 1 (29).
      
      V –    Conclusão
      40.   Por conseguinte, sou de parecer de que o Tribunal deve dar a seguinte resposta às questões reenviadas pelo Oberlandesgericht:
      1)      O conceito de processos «em matéria de direitos reais sobre imóveis e de arrendamento de imóveis», nos termos do artigo 16.°,
         n.° 1, alínea a), da Convenção de Bruxelas aplica‑se a uma acção como a que está em causa no processo principal, relativa
         ao direito, referente a uma específica semana em cada ano durante cerca de 40 anos, a usar um apartamento num complexo hoteleiro.
      
      2)      A finalidade do artigo 16.°, n.° 1, alínea a), não se alarga ao direito de reembolso de um montante erradamente pago para
         além do montante pedido em contrapartida do uso de um apartamento.
      
      1 –	 Língua original: inglês.
      
      2 –	JO 1998, C 27, p. 1.
      
      3 –      Acórdão de 10 de Janeiro de 1990, Reichert/Dresdner Bank (C‑115/88, Colect., p. I‑27, n.° 10). V., também, acórdão de 14 de
         Dezembro de 1977, Sanders/Van der Putte (73/77, Colect., p. 865, n.os 13 a 15).
      
      4 –	JO 1990, C 189, p. 153.
      
      5 –	A Comissão dá o exemplo de um adquirente que se torna membro de uma sociedade, que, por seu turno, é proprietária legal
         de um imóvel em timeshare. A pertença à empresa está ligada ao direito de usar a propriedade a tempo parcial, durante um certo número de anos e num
         certo período do ano.
      
      6 –	Directiva 94/47/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de Outubro de 1994, relativa à protecção dos adquirentes
         quanto a certos aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis (JO L 280,
         p. 83).
      
      7 –	Considerando n.° 3.
      
      8 –	Considerando n.° 4.
      
      9 –	Considerando n.° 2; v., também, artigo 1.° da directiva.
      
      10 –	Acórdão Sanders, já referido na nota 3, n.° 18.
      
      11 –	Acórdão Reichert, já referido na nota 3, n.° 8.
      
      12 –	Acórdão Sanders, já referido na nota 3, n.° 16.
      
      13 –	Acórdão de 26 de Fevereiro de 1992, Hacker/Euro‑Relais (C‑280/90, Colect., p. I‑1111, n.° 15).
      
      14 –	V., por analogia, acórdão de 27 de Janeiro de 2000, Dansommer/Götz (C‑8/98, Colect., p. I-393, n.° 34).
      
      15 –	V., por analogia, a natureza real dos serviços de seguro fornecidos no acórdão Dansommer, já referido na nota 14.
      
      16 –	V., por exemplo, acórdão do Tribunal de Justiça de 15 de Janeiro de 1985, Rösler/Rottwinkel (241/83, Recueil, p. 99).
      
      17 –      Acórdão Rösler, já referido na nota 16, n.° 27.
      
      18 –	Acórdão Rösler, já referido na nota 16, n.os 23 e 24.
      
      19 –	V., também, o raciocínio da Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) no acórdão Jarrett v Barclays Bank [1996]
         EWCA Civ 847: «À luz da decisão do Tribunal de Justiça no acórdão Rösler/Rottwinkel, não consigo encontrar qualquer razão
         para recusar aos contratos celebrados nestes casos o estatuto de arrendamentos na acepção do artigo 16.°, n.° 1. Em todos
         os casos, uma parte tem direito a ocupar exclusivamente uma propriedade imobiliária considerada no contrato como sendo propriedade
         do outro, por um período específico e em contrapartida do montante em dinheiro [...] Todas as considerações que levaram o
         Tribunal a interpretar o artigo 16.°, n.° 1, de modo a incluir os arrendamentos de curto prazo aplicam‑se tanto nestes casos
         como no arrendamento de curto prazo a que o acórdão Rösler dizia respeito» (per Morritt LJ).
      
      20 –	V., por exemplo, acórdão Dansommer, já referido na nota 14, n.° 21.
      
      21 –      Acórdão Reichert, já referido na nota 3, n.° 11. Isto reflecte o raciocínio do relatório Jenard que afirma: «Ao prever, em
         matéria de contratos de arrendamento de imóveis, a competência dos tribunais do Estado onde se situa o imóvel, a intenção
         do comité foi abranger os diferendos entre senhorios e inquilinos, relativos à existência ou à interpretação desses contratos
         ou à repartição dos danos causados pelo locatário, ao despejo do imóvel, etc. Segundo o comité, a regra estipulada não se
         aplica às acções que apenas tenham como objecto o pagamento da renda, dado que essas acções podem considerar‑se independentemente
         do imóvel locado.»
      
      22 –	Acórdão Reichert, já referido na nota 3, n.° 12.
      
      23 –	Acórdão Rösler, já referido na nota 16, n.° 29.
      
      24 –	Acórdão Dansommer, já referido na nota 14, n.° 22.
      
      25 –	Acórdão Dansommer, já referido na nota 14, n.° 25.
      
      26 –	Acórdão Dansommer, já referido na nota 14, n.° 34.
      
      27 –	V., por analogia, o raciocínio da Court of Appeal sobre a terceira questão em causa no processo Jarrett v Barclays Bank,
         nota 19 supra.
      
      28 –	V., por analogia, acórdão Reichert, já referido na nota 3, n.° 12.
      
      29 –	V., por analogia, acórdão de 27 de Setembro de 1988, Kalfelis (C‑189/87, Colect., p. 5565), no qual o Tribunal de Justiça
         rejeitou o argumento de que um único órgão jurisdicional deveria ser competente para decidir todas as questões suscitadas
         num processo nos termos do artigo 5.°, n.° 3, da Convenção.