CELEX: E2011C0232
Language: nl
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 232/11/COL van 13 juli 2011 inzake de kennisgeving van de verkoop van een perceel grond te Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, in de gemeente Asker (Noorwegen)

22.11.2012   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 323/32
            
         BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
   Nr. 232/11/COL
   van 13 juli 2011
   inzake de kennisgeving van de verkoop van een perceel grond te Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, in de gemeente Asker (Noorwegen)
   DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA (hierna “de Autoriteit” genoemd),
   Gezien de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (hierna “de EER-overeenkomst” genoemd), en met name artikel 61 en Protocol nr. 26,
   Gezien de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (hierna “de Toezichtovereenkomst” genoemd), en met name artikel 24,
   Gezien Protocol nr. 3 bij de Toezichtovereenkomst (hierna “Protocol nr. 3” genoemd), en met name artikel 1, lid 2, van deel I, artikel 7, lid 5, en artikel 14 van deel II,
   Gezien de geconsolideerde versie van Besluit nr. 195/04/COL van de Autoriteit van 14 juli 2004 betreffende de uitvoeringsbepalingen bedoeld in artikel 27 van deel II van Protocol nr. 3 (hierna “het Besluit betreffende de uitvoeringsbepalingen” genoemd) (1),
   Na de belanghebbenden overeenkomstig de genoemde artikelen te hebben opgeroepen hun opmerkingen te maken (2) en gezien deze opmerkingen,
   Overwegende hetgeen volgt:
   I.   DE FEITEN
   
   1.   PROCEDURE
   Bij schrijven van 15 december 2008 (document nr. 508884), dat op 13 februari 2009 door de Autoriteit is ontvangen, hebben de Noorse autoriteiten kennis gegeven van de verkoop van een perceel grond te Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, door de gemeente Asker, overeenkomstig artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol nr. 3.
   Bij schrijven van 8 april 2009 (document nr. 512188) heeft de Autoriteit om aanvullende informatie verzocht. De Noorse autoriteiten hebben hierop gereageerd bij schrijven van 11 mei 2009 (document nr. 518079).
   Bij schrijven van 7 juli 2009 (document nr. 521778) heeft de Autoriteit een tweede verzoek om informatie ingediend. De Noorse autoriteiten hebben hierop gereageerd bij schrijven van 14 augustus 2009 (document nr. 527555).
   De Autoriteit heeft de Noorse autoriteiten daarna in kennis gesteld van haar besluit tot inleiding van de procedure van artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol nr. 3 ten aanzien van de verkoop van grond.
   Besluit van de Autoriteit nr. 538/09/COL tot inleiding van de procedure is op 8 juli 2010 bekendgemaakt in het Publicatieblad van de Europese Unie en in het EER-supplement bij het Publicatieblad. (3) De Autoriteit heeft belanghebbenden opgeroepen hun opmerkingen hierover in te dienen.
   De Autoriteit heeft opmerkingen ontvangen van één belanghebbende, namelijk de koper Asker Brygge AS. De brief van 29 januari 2010 werd door de gemeente Asker doorgestuurd als bijlage bij het schrijven van de gemeente van dezelfde datum.
   Op 14 oktober 2010 hebben de Autoriteit en de Noorse autoriteiten een vergadering gehouden waarop de zaak is besproken. Na de vergadering hebben de Noorse autoriteiten hun definitieve opmerkingen over de zaak ingediend op 19 november 2010.
   2.   BESCHRIJVING VAN DE KENNISGEVING
   De Noorse autoriteiten hebben de verkoop aangemeld van een perceel grond in de gemeente Asker aan de vennootschap Asker Brygge AS (hierna “Asker Brygge” genoemd). Het perceel grond is in het Noorse kadaster ingeschreven als Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 in de gemeente Asker (hierna “gbnr. 32/17” genoemd) en is circa 9 700 m2 groot. Er bevindt zich geen bebouwing op het perceel. Slependen Båtforening huurde een deel van het perceel van de gemeente.
   De gemeente Asker en Asker Brygge sloten in 2001 een overeenkomst (hierna “de optieovereenkomst” genoemd), waarbij Asker Brygge een optie kreeg om tot 31 december 2009 grond te kopen voor een vaste som van 8 miljoen NOK, aangepast volgens de consumentenprijsindex. Op grond van de optieovereenkomst was de gemeente van plan Asker Brygge de optie te verlenen om de grond tegen de marktprijs te kopen mits Asker Brygge uitgebreide planning en onderzoek zou uitvoeren met als doel aanpassing van de regelgeving voor het perceel te verkrijgen en het perceel vervolgens te ontwikkelen.
   In 2004 werd de optieovereenkomst verlengd tot 31 december 2014 onder dezelfde voorwaarden inzake de voortgang van de aanpassing van de regelgeving.
   In 2005 maakte Asker Brygge gebruik van de optie om de grond te kopen. De partijen sloten op 21 maart 2007 een verkoopovereenkomst en kwamen een prijs van 8 727 462 NOK overeen. Het perceel werd op dezelfde datum overgedragen aan Asker Brygge, hoewel op de datum van de overdracht van het perceel alleen de eerste tranche van 30 % van het verkoopbedrag werd betaald. De tweede en grootste tranche, 70 % van het verkoopbedrag (6 109 223 NOK), moet uiterlijk 31 december 2011 worden betaald. De gemeente Asker zal geen rente aanrekenen over de tweede tranche.
   De gemeente Asker en Asker Brygge zijn van oordeel dat bij de verkoopovereenkomst geen staatssteun gemoeid is omdat de verkoopprijs de marktwaarde weerspiegelt. Desalniettemin hebben de Noorse autoriteiten besloten de transactie bekend te maken omwille van de rechtszekerheid.
   3.   OPMERKINGEN VAN DE NOORSE AUTORITEITEN
   De gemeente Asker is van oordeel dat bij de verkoopovereenkomst geen staatssteun gemoeid is omdat de verkoopprijs de marktwaarde weerspiegelt. De gemeente Asker heeft benadrukt dat over de in 2001 vastgestelde verkoopprijs niet is onderhandeld. Hoewel er geen onafhankelijke waardebepaling heeft plaatsgevonden op het moment dat de optieovereenkomst in 2001 werd gesloten, heeft de gemeente destijds haar eigen waardebepaling uitgevoerd op basis van haar uitgebreide ervaring op de vastgoedmarkt in Asker.
   De gemeente voerde aan dat zij over een beoordelingsmarge moet beschikken. Op grond van de in juni 2006 en juni 2008 uitgevoerde waardebepalingen was de marktwaarde in 2001 respectievelijk 9,6 miljoen NOK (met een mogelijke marge van +/– 15 %) en 8 miljoen NOK. De waardebepalingen zijn dus in overeenstemming met de verkoopprijs in 2001, de relevante periode voor de uit te voeren waardebepaling. Bij de waardebepaling van 18 januari 2008 werd uitgegaan van verkeerde vooronderstellingen en werden belangrijke factoren buiten beschouwing gelaten.
   De optie kan niet worden geacht te zijn gevestigd zonder vergoeding, aangezien Asker Brygge in ruil verplichtingen op zich heeft genomen in verband met planning en onderzoek. De gemeente beschouwde het perceel als moeilijk te ontwikkelen en wilde het onderzoek dat noodzakelijk was om de risico’s in verband met de lastige bodemgesteldheid en vervuiling aan het licht te brengen, niet uitvoeren. Het door Asker Brygge uitgevoerde onderzoek nam de bedoelde risico’s weg en de gemeente kon de grond vervolgens verkopen zonder met potentiële kopers over deze risico’s te hoeven redetwisten. De verplichting die Asker Brygge op zich nam was derhalve waardevol voor de gemeente.
   De gemeente erkent dat een particuliere investeerder geen renteloze uitgestelde betaling van 70 % van de verkoopsom zou hebben verleend, maar voert aan dat mogelijke staatssteun in verband met het ontbreken van een rentevergoeding als de-minimissteun zou worden beschouwd.
   4.   OPMERKINGEN VAN DERDEN
   Asker Brygge voert aan dat de Autoriteit niet mag concluderen dat er sprake was van staatssteun bij de verkoop.
   4.1   Waarde in 2001
   
   Asker Brygge voert aan dat de waardebepaling van de vermeende steunmaatregelen moet worden gebaseerd op de feiten die de gemeente tot haar beschikking had op het tijdstip dat zij een optieovereenkomst aanging waarin Asker Brygge het recht werd verleend de desbetreffende grond te kopen, dat wil zeggen in 2001. Derhalve moet worden vastgesteld wat de marktwaarde van de grond was op het moment waarop de optieovereenkomst werd gesloten. Het is niet aan de Autoriteit om het oordeel van de gemeente ten aanzien van de economische waardebepaling van het perceel in 2001 terzijde te schuiven. Asker Brygge voert derhalve aan dat de gemeente over een beoordelingsmarge beschikte bij de bepaling van de marktprijs van de grond in 2001.
   In 2001 moeten de overeenkomst met Slependen Båtforening (Slependen) en de verplichting om een toekomstige oplossing voor Slependen te vinden, worden beschouwd als een last op de grond die duidelijk van invloed is op de marktwaarde ervan.
   Een aanpassing van de regelgeving voor het perceel zou noodzakelijk zijn om de grond te ontwikkelen met het oog op bedrijfsactiviteit. Dit was in 2001 geen realistisch alternatief voor de gemeente. De voorbereidende werkzaamheden die voorafgaand aan een volledige aanpassing van de regelgeving nodig zouden zijn, zijn zowel kostbaar als tijdrovend. Bovendien bestond er voor Asker Brygge een potentieel risico dat de gemeente en andere overheidsinstellingen, zoals de Dienst openbare wegen of de provinciegouverneur, een aanvraag tot aanpassing van de regelgeving niet zouden aanvaarden.
   Verder moet in overweging worden genomen dat het perceel dicht bij de autosnelweg E18 ligt, wat betekent dat het wordt blootgesteld aan het lawaai van de snelweg en aan vervuiling. Daarnaast beperkt de nabijheid van de snelweg de mogelijkheid om het perceel te ontwikkelen aanzienlijk. Volgens het plan voor de uitbouw van het wegennetwerk was het verboden om binnen een afstand van 35 meter van de snelweg te bouwen. Aangezien het perceel zeer smal is en dicht bij de weg ligt, brengt deze beperking met zich mee dat bijna 90 % van het perceel onder dat verbod viel. Bovendien was een deel van het perceel, blijkens paragraaf 1 van de overeenkomst en volgens een plan voor de uitbouw van het wegennetwerk, bestemd voor de aanleg van een nieuwe weg naast de bestaande snelweg. Ongeveer een derde van het perceel zou door de nieuwe weg in het gedrang komen.
   Asker Brygge benadrukt ook dat er sprake is van onzekerheid aangaande de gesteldheid van het perceel. Zoals hierboven aangegeven, werd het desbetreffende perceel geacht zeer moeilijk te ontwikkelen te zijn vanwege de bodemgesteldheid. Bovendien werd het waarschijnlijk geacht dat de bodem en de kuststrook zwaar vervuild waren. Toen Asker Brygge derhalve in 2001 contact opnam met de gemeente om de grond te kopen, werd het door de gemeente bijna onmogelijk geacht de grond te ontwikkelen met het oog op bedrijfsactiviteit. Noch Asker Brygge noch de gemeente had voldoende of precieze informatie over deze kwesties en de ontwikkeling zou een aanzienlijke analyse van de gesteldheid van het perceel met zich meebrengen. Asker Brygge voert aan dat de bovengenoemde beperkingen moeten worden beschouwd als lasten op het perceel die duidelijk van invloed zijn op de marktwaarde ervan.
   Verder mag de Autoriteit haar waardebepaling niet baseren op latere feitelijke omstandigheden. Dat zou namelijk betekenen dat de Autoriteit haar besluit baseert op feiten die de gemeente niet tot haar beschikking had toen de overeenkomst werd gesloten. Iedere stijging van de waarde van het perceel na 2001 is het gevolg van werkzaamheden die Asker Brygge heeft uitgevoerd. Zonder de door Asker Brygge verrichte werkzaamheden zou het gebied waarschijnlijk nog steeds niet ontwikkeld zijn en een zeer beperkte geldwaarde voor de gemeente hebben.
   4.2   Relevantie van de waarde in 2007
   
   Voor zover de waarde in 2007 relevant is, zal de Autoriteit rekening houden met de meerwaarde als gevolg van de werkzaamheden die Asker Brygge tussen 2001 en 2007 heeft verricht, en deze in mindering brengen.
   4.3   Vergoeding voor de optie
   
   De verplichting om onderzoekswerkzaamheden ten bedrage van circa 4 à 5 miljoen NOK te financieren, moet volgens Asker Brygge in overweging worden genomen bij de waardebepaling van de vergoeding voor de optie die aan Asker Brygge is verleend. Deze methode is in het algemeen niet ongebruikelijk als basis voor vaststelling van de prijs van een optie met betrekking tot niet-ontwikkelde grond, zoals in dit geval.
   4.4   Waardebepalingen
   
   Bij geen van de waardebepalingen van het perceel wordt voldoende rekening gehouden met de feitelijke omstandigheden in 2001. Het voornaamste bezwaar van Asker Brygge tegen de waarderingen is dat de taxatie van de marktprijs onder andere gebaseerd was op een vooronderstelling dat verdere ontwikkeling van de jachthaven mogelijk was en door de gemeente en Asker Brygge werd beoogd. Er wordt verwezen naar bladzijde 6-9 van de door TJB Eiendomstaksering uitgevoerde waardebepaling, waarin de taxateur bij zijn bepaling uitgaat van het feit dat het mogelijk is om de kuststrook uit te baggeren om extra ligplaatsen voor boten te creëren en om opslagplaatsen voor boten aan de wal te creëren. Er wordt ook verwezen naar de bladzijden 14 en 15 van de waardebepaling van Takstsenteret, die bij de waardebepaling ook uitgaat van een dergelijke ontwikkeling van het perceel.
   Toen de overeenkomst in 2001 is gesloten, werd een dergelijke ontwikkeling van het perceel door de gemeente en Asker Brygge niet overwogen of mogelijk geacht. Verder verbood de Dienst openbare wegen verdere baggerwerkzaamheden in het gebied met het oog op de gesteldheid van de kuststrook langs het perceel en om aardverschuivingen en beschadiging van de fundering van een verkeersbrug in de nabijheid van het perceel te voorkomen.
   II.   BEOORDELING
   
   1.   DE AANWEZIGHEID VAN STAATSSTEUN
   Staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst
   Artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst luidt als volgt:
   
      “Behoudens de afwijkingen waarin deze overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”
   
   1.1   Het beginsel van de marktinvesteerder
   
   1.1.1   Inleiding
   
   Als de transactie werd uitgevoerd volgens het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, dat wil zeggen als de gemeente de grond tegen de marktwaarde verkocht had en de voorwaarden inzake de transactie aanvaardbaar zouden zijn geweest voor een particuliere verkoper, zou bij de transactie geen staatssteun gemoeid zijn. De verkoop van grond zou als staatssteun kunnen worden aangemerkt als de grond niet tegen de marktprijs verkocht is. Het uitgangspunt bij de beoordeling of een perceel tegen de marktwaarde is verkocht, is dat de beoordeling van de marktwaarde moet plaatsvinden op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten. De omstandigheden van de verkoop van deze grond zijn enigszins bijzonder in die zin dat er verschillende overeenkomsten met betrekking tot de verkoop bestaan: een optieovereenkomst uit 2001, een verlengde optieovereenkomst uit 2004 en een verkoopovereenkomst uit 2007.
   De optieovereenkomst gaf Asker Brygge niet alleen het recht om de eigendom van het perceel op gelijk welk moment in de komende jaren te verwerven, maar bepaalde ook een vaste prijs voor deze overdracht op een later tijdstip. Door deze optie kreeg Asker Brygge dus de mogelijkheid om de ontwikkeling van de vastgoedprijzen over een aantal jaren te observeren, om daarna de optie te lichten en de eigendom van het perceel tegen de in 2001 overeengekomen prijs te verwerven. Hoewel de Autoriteit het recht van overheden om op commerciële voorwaarden op de markt te opereren volledig erkent, ziet zij een aanleiding om zorgvuldig te overwegen of een dergelijke overeenkomst wel door een particuliere marktdeelnemer zou zijn gesloten. De Autoriteit heeft in dat opzicht overwogen of Asker Brygge voor de optie als zodanig heeft betaald en of de gunstige voorwaarden voor de koper in evenwicht zijn met de overeenkomstige verplichtingen voor de koper of rechten voor de verkoper.
   De Autoriteit concludeerde dat niet kan worden gesteld dat de optieovereenkomst als zodanig in overeenstemming is met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie. De Autoriteit heeft vervolgens beoordeeld of het perceel tegen de marktwaarde werd overgedragen toen de verkoopovereenkomst in 2007 werd gesloten op basis van de in 2001 overeengekomen prijs. De Autoriteit concludeerde op dit punt dat het perceel onder de marktwaarde in 2007 was verkocht. De Autoriteit heeft in het hiernavolgende derhalve ten eerste de optieovereenkomst uit 2001 (en de in 2004 ondertekende verlenging) beoordeeld en ten tweede beoordeeld of de feitelijke verkoop van grond in 2007 tegen de marktprijs plaatsvond.
   1.1.2   De marktprijs van de in 2001 ondertekende optieovereenkomst
   
   Wat de optieovereenkomst betreft, moet worden onderzocht of een particuliere investeerder die in een markteconomie actief is, ervoor zou hebben gekozen een overeenkomst aan te gaan tegen een prijs en volgens voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van de overeenkomst die de gemeente Asker en Asker Brygge in 2001 sloten. Bij het maken van die beoordeling kan de Autoriteit haar eigen commerciële oordeel niet in de plaats stellen van dat van de gemeente, wat betekent dat de gemeente, als verkoper van het perceel, over een beoordelingsmarge moet beschikken. Er kunnen verschillende commercieel gegronde redenen zijn om onder bepaalde omstandigheden een overeenkomst te sluiten. Wanneer er geen plausibele verklaring is voor de keuze van de gemeente, zou de maatregel als staatssteun kunnen worden aangemerkt.
   Op basis van de informatie die de Autoriteit tot haar beschikking had, werden de voorwaarden voor de latere verkoop vastgelegd in de in 2001 ondertekende optieovereenkomst. Op grond van deze overeenkomst had Asker Brygge het recht, niet de verplichting, om het perceel op vooraf vastgestelde voorwaarden op gelijk welk moment tot 31 december 2009 te kopen. Anderzijds had de gemeente niet de mogelijkheid om het perceel in dezelfde periode aan iemand anders te verkopen. De belangrijkste onderdelen van de optieovereenkomst die relevant zijn voor de beoordeling of er sprake is van staatssteun, zijn (i) de overeengekomen prijs van 8 miljoen NOK, aangepast aan de consumentenprijsindex, (ii) het overeengekomen recht om te heronderhandelen voor Asker Brygge indien de grondprijzen aanzienlijk zouden dalen voordat de optie is gelicht (er was geen overeenkomstig recht om te heronderhandelen voor de gemeente mochten de grondprijzen aanzienlijk stijgen), (iii) de betaling in twee termijnen, waarbij 70 % van de verkoopprijs uiterlijk 31 december 2011 zou worden betaald zonder dat voor deze vertraging rente verschuldigd was.
   In 2004 verlengden de gemeente en Asker Brygge de optieovereenkomst tot 2014, maar ze veranderden geen van de overige voorwaarden voor de transactie (4).
   Volgens de informatie die de Autoriteit tot haar beschikking heeft, heeft de gemeente geen onafhankelijke waardebepaling voor het perceel uitgevoerd voordat ze in 2001 de overeenkomst met Asker Brygge sloot. De gemeente heeft uitgelegd dat ze de waarde heeft bepaald op basis van haar ervaring met de vastgoedmarkt, maar overigens zijn geen gegevens aan de Autoriteit verstrekt. Het is de Autoriteit derhalve niet duidelijk op basis waarvan de gemeente uitkwam op de overeengekomen prijs van 8 miljoen NOK voor de verkoop van de grond.
   Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat 8 miljoen NOK in 2001 als zodanig de marktprijs voor het perceel was (5), moet toch de marktwaarde van de andere in de optieovereenkomst overeengekomen onderdelen worden bepaald. De Autoriteit is van oordeel dat, als alleen de marktwaarde voor het perceel in ogenschouw moest worden genomen, dit zou betekenen dat Asker Brygge de optie als zodanig om niet heeft gekregen zonder economische tegenprestatie voor dit voorkeursrecht voor aankoop.
   Zoals hierboven aangegeven, stelde deze optie Asker Brygge in staat om de ontwikkeling van de vastgoedprijzen gedurende een aantal jaren te volgen. Statistisch gezien hebben vastgoedprijzen de neiging om in de loop van de tijd te stijgen. Verder ligt Asker dicht bij Oslo en kent het een voortdurende bevolkingsgroei, wat meestal een positieve invloed op de vastgoedprijzen heeft.
   De optieovereenkomst verhinderde de gemeente het perceel aan een andere koper te verkopen en legde dus kapitaal vast waarvoor de gemeente een alternatieve bestemming had kunnen vinden of rente had kunnen ontvangen. De gemeente zou echter geen betaling of vergoeding ontvangen in het geval Asker Brygge zou besluiten het perceel niet te kopen.
   Daar komt nog bij dat de optie in 2004 zonder vergoeding met nog eens vijf extra jaren werd verlengd. Hierdoor was Asker Brygge in staat om de gemeente actief te benaderen om de regelgeving voor het perceel aan te passen voor doeleinden die tot een hogere marktwaarde zouden leiden.
   Op grond van de optieovereenkomst werden ook enkele aspecten van een mogelijke toekomstige verkoopovereenkomst overeengekomen. Asker Brygge had in verband met de aanpassing van de regelgeving van het gebied met name de verplichting om de voorbereidingswerkzaamheden die tot het aanpassingsproces zouden leiden, te voltooien. Als niet aan deze voorwaarde werd voldaan, kon de gemeente Asker de overeenkomst ontbinden.
   De Noorse autoriteiten voerden aan dat de optie niet kan worden geacht zonder vergoeding te zijn gevestigd, aangezien Asker Brygge in ruil verplichtingen op zich heeft genomen in verband met planning en onderzoek. Zelfs als de gemeente het perceel als moeilijk te ontwikkelen beschouwde en het onderzoek dat noodzakelijk was om de risico’s in verband met de lastige bodemgesteldheid en verontreiniging aan het licht te brengen, niet wilde uitvoeren, gaf de optieovereenkomst Asker Brygge de gelegenheid om een aantal jaren werkzaamheden op het perceel te verrichten alvorens een besluit te nemen over de aankoop van het perceel, wat het risico volgens de Autoriteit aanzienlijk verkleinde. Bovendien zou een aanpassing van de regelgeving voor het perceel de waarde ervan verhogen. Om die reden bracht de optieovereenkomst geen echte risico’s met zich mee voor Asker Brygge. De koper zou voordeel hebben van de kosten die in verband met onderzoek werden gemaakt en als uit het onderzoek zou blijken dat het perceel ongeschikt was voor ontwikkeling, zouden de onderzoekswerkzaamheden kunnen worden gestaakt en zouden de kosten tot een minimum beperkt blijven, zonder dat er sprake was van enige verplichting om het perceel te kopen.
   Asker Brygge voerde aan dat de verplichting om, naar verluidt ten bedrage van circa 4 à 5 miljoen NOK, onderzoekswerkzaamheden te financieren in overweging moet worden genomen bij de waardebepaling van de vergoeding voor de optie. Er wordt aangevoerd dat deze methodologie niet ongebruikelijk is als basis voor vaststelling van de prijs van een optie met betrekking tot niet-ontwikkelde grond, zoals in dit geval. De Autoriteit wijst erop dat Asker Brygge geen documentatie inzake de bovenstaande beweringen heeft verstrekt. De Noorse Autoriteiten hebben de bedragen die aan onderzoek zijn uitgegeven, niet kunnen bevestigen en ook niet dat dit een gebruikelijk methode is om de prijs van niet-ontwikkelde grond vast te stellen.
   Volgens de Autoriteit had de optie als zodanig in 2001, toen de overeenkomst werd gesloten, een waarde, los van de vraag of er gebruik van werd gemaakt. Uit de documentatie en de verklaringen die de Autoriteit tot nog toe heeft ontvangen, valt niet op te maken of de koper voor de optie als zodanig een vergoeding heeft betaald die een particuliere investeerder aanvaardbaar zou hebben gevonden.
   In de optieovereenkomst wordt verwezen naar de mogelijkheid voor Asker Brygge om met het oog op de regelgeving voor andere doeleinden onderzoekswerkzaamheden op het perceel uit te voeren in ruil voor de optie om het perceel tegen de marktprijs te kopen. Er was echter geen garantie dat het perceel daadwerkelijk naar behoren zou worden onderzocht. Er was geen sprake van een onvoorwaardelijke verplichting om een specifiek type onderzoek uit te voeren, aangezien de koper er ook voor kon kiezen geen verkoopovereenkomst te sluiten, bijvoorbeeld als uit de eerste onderzoekswerkzaamheden zou blijken dat het een verliesgevend project zou worden of om enige andere reden. De risico’s voor de koper uit hoofde van de optieovereenkomst waren minimaal, terwijl de gemeente er geen voordeel van zou hebben als uit het onderzoek zou blijken dat het perceel kon worden ontwikkeld. De koper zou dan in de gelegenheid zijn om gedurende een lange periode af te wachten hoe de vastgoedmarkt zich ontwikkelt en zou ervoor kunnen kiezen het perceel voor een vaste prijs te kopen op het moment dat de koper dit het meest winstgevend achtte. Bovendien kan de verplichting dat Asker Brygge binnen een bepaalde termijn onderzoekswerkzaamheden zou moeten uitvoeren om de optie te behouden, op basis van de informatie die de Autoriteit tot haar beschikking heeft, volgens het beginsel van de marktinvesteerder niet worden aangemerkt als een behoorlijke betaling voor de mogelijkheid om de grond te kopen.
   De optieovereenkomst bevatte ook andere onderdelen die mogelijk tot een stijging van de waarde van de optie kunnen leiden. Het eerste onderdeel betreft het mechanisme om de prijs te reguleren. Asker Brygge had het recht om te heronderhandelen over de prijs indien de grondprijzen in Asker aanzienlijk zouden dalen voordat de optie is gelicht. Zoals hierboven aangegeven, voorzag de overeenkomst niet in een overeenkomstig recht om te heronderhandelen voor de gemeente mochten de grondprijzen aanzienlijk stijgen. Volgens de Noorse autoriteiten was de achtergrond voor het opnemen van het recht voor Asker Brygge om opnieuw over de overeenkomst te onderhandelen dat de gemeente Asker het perceel als moeilijk te ontwikkelen beschouwde, onder andere door de nabijheid van de snelweg (E18) en dat de transactie derhalve een aanzienlijk economisch risico met zich meebracht. De Autoriteit is echter van oordeel dat een particuliere marktinvesteerder een dergelijke overeenkomst niet zou hebben gesloten zonder een wederzijds recht op herziening als de grondprijzen aanzienlijk zouden stijgen of dalen. In dit opzicht blijkt het recht voor de gemeente om de prijs aan te passen volgens de consumentenprijsindex niet voldoende te zijn om het ontbreken van een overeenkomstig recht om te heronderhandelen te compenseren.
   Naar het oordeel van de Autoriteit is de consumentenprijsindex niet de juiste index om aanpassingen in verband met gewijzigde grondprijzen op te baseren. De consumentenprijsindex is een maat om een schatting te maken van de verandering van de gemiddelde prijs van consumptiegoederen en -diensten die huishoudens aanschaffen en vormt geen weerspiegeling van de prijsschommelingen op de vastgoedmarkt. Vastgoedprijzen ontwikkelen zich niet volgens hetzelfde patroon als andere prijzen en met grondprijzen zoals die voor het onderhavige perceel wordt normaal gesproken derhalve geen rekening gehouden bij het vaststellen van de consumentenprijsindex.
   Bovendien gaat de gemeente Asker er in de optieovereenkomst mee akkoord dat de betaling van 70 % van de overeengekomen verkoopprijs tot uiterlijk 31 december 2011 wordt uitgesteld (6) zonder dat voor deze vertraging rente verschuldigd is. Volgens de Noorse autoriteiten werd het renteloos uitstel van de volledige betaling overeengekomen omdat het perceel beschouwd werd als moeilijk te ontwikkelen. De Autoriteit is van oordeel dat een particuliere marktdeelnemer er niet mee zou hebben ingestemd de betaling over zo’n lange periode uit te stellen zonder enige rentevergoeding. Bovendien oordeelt ze dat een particuliere marktdeelnemer de volledige eigendom van het perceel niet zou hebben overgedragen vóór ontvangst van de volledige betaling. De gemeente Asker beaamt dat een particuliere investeerder een vergoeding zou hebben verlangd voor de uitgestelde betaling. Hoewel de gemeente Asker aanvoert dat steun in dit opzicht onder de de-minimisdrempel zou vallen, heeft ze geen documentatie hieromtrent verstrekt.
   Met het oog op de bovenstaande overwegingen is de Autoriteit van oordeel dat een particuliere marktdeelnemer een dergelijke langlopende overeenkomst onder dezelfde voorwaarden als de gemeente Asker, zonder een vergoeding voor de optie te verlangen en met de gunstige voorwaarden als zodanig, niet zou zijn aangegaan. Door eenvoudigweg een vergoeding in overeenstemming met de waarde van het perceel in 2001 te verlangen, nam de gemeente Asker het risico later staatssteun te verlenen, met name als de grondprijzen zouden stijgen.
   De Autoriteit komt derhalve tot de conclusie dat de optieovereenkomst niet onder marktvoorwaarden is aangegaan en dat dientengevolge niet kan worden uitgesloten dat sprake is van staatssteun.
   Het is derhalve noodzakelijk om te onderzoeken of het perceel voor een prijs onder de marktwaarde werd verkocht.
   1.1.3   De marktwaarde van het perceel op het tijdstip van de verkoopovereenkomst
   
   In 2005 maakte Asker Brygge gebruik van de optie. Hoewel de voorwaarden voor de verkoop in de optieovereenkomst van 2001 werden vastgelegd, werd de verkoopovereenkomst pas op 21 maart 2007 gesloten. De Noorse autoriteiten verklaarden dat in 2007 niet over de verkoopprijs werd onderhandeld maar dat deze in 2001 overeengekomen was.
   De waarde van het perceel in 2001 is niet doorslaggevend voor de beoordeling van de vraag of staatssteun werd verleend met de onderhavige transactie aangezien de verkoop niet in 2001 plaatsvond maar in 2007. Hoewel de optieovereenkomst van 2001 Asker Brygge het recht gaf het perceel in de loop van de daaropvolgende tien jaar te kopen, bleef het perceel eigendom van de gemeente zolang Asker Brygge geen beroep op de optie deed. Het relevante tijdstip voor de Autoriteit om te beoordelen of sprake was van staatsteun is derhalve het moment dat het perceel werd verkocht en overgedragen aan een nieuwe eigenaar, in 2007.
   In het hiernavolgende zal de Autoriteit de prijs van 8 727 462 NOK die Asker Brygge op het tijdstip van de verkoop in 2007 betaalde, vergelijken met de marktwaarde van het perceel.
   Volgens de richtsnoeren van de Autoriteit betreffende staatssteun bij de verkoop van grond is de verkoop van grond en gebouwen via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod per definitie met de marktwaarde overeenstemt en bijgevolg geen staatssteun inhoudt. Als het bestaan van staatsteun wordt uitgesloten wanneer de verkoop van land plaatsvindt zonder onvoorwaardelijke biedprocedure, dient anderzijds een onafhankelijke waardering te worden uitgevoerd door een of meer onafhankelijke taxateurs voorafgaand aan de verkooponderhandelingen om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatiecriteria. De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie. In het onderhavige geval heeft de gemeente Asker geen onvoorwaardelijke biedprocedure geregeld of een evaluatie door een onafhankelijke deskundige laten maken voordat de overeenkomst werd gesloten. Het bestaan van staatsteun kan dus niet automatisch worden uitgesloten.
   In de kennisgeving hebben de Noorse autoriteiten drie waardebepalingen van het desbetreffende perceel ingediend. De waardebepalingen waren geen van alle uitgevoerd vóór het sluiten van de optieovereenkomst in 2001 maar hadden betrekking op de waarde van het perceel naderhand.
   Het eerste rapport van 30 juni 2006 werd uitgevoerd door gecertificeerde taxateurs van Verditakst AS, Takst Senteret en Agdestein. (7) Volgens dit rapport was de getaxeerde waarde van de grond in 2001, het tijdstip dat de optieovereenkomst werd gesloten, 9,6 miljoen NOK, met een mogelijke marge van +/– 15 %. Dit blijkt echter een zeer globale taxatie te zijn. De taxateurs hebben de waarde van het perceel eenvoudigweg getaxeerd op grond van het toegestane gebruik (voornamelijk voor jachthavendoeleinden) volgens de bestaande regelgeving ten tijde van de waardebepaling (die hetzelfde was als in 2001) en de waarde bij een alternatief gecombineerd gebruik voor jachthavendoeleinden, woningen en industrie, en hebben de waarde van het perceel bepaald als zijnde de gemiddelde waarde van deze twee alternatieven (8). Zoals hierboven werd uitgelegd, is het de waarde van de grond in 2007, toen het perceel werd verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaar, die van belang is voor de beoordeling of er sprake is van staatssteun.
   De Noorse autoriteiten hebben bij de kennisgeving twee aanvullende waardebepalingen gevoegd die namens de gemeente was uitgevoerd door TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. In het eerste rapport van 18 januari 2008 (9) werd de marktwaarde van de grond in 2007 geschat op 26 miljoen NOK. Aangezien de overeenkomst tussen de gemeente en Asker Brygge in 2001 werd gesloten, werd deze prijs gedisconteerd tot de waarden van 2001. De gedisconteerde waarde van 26 miljoen NOK van 2007 op basis van een discontopercentage van 5,5 % over 7,5 jaar kwam overeen met 17 miljoen NOK in 2001.
   In het tweede deel, van 16 juni 2008 (10), taxeerden TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik de marktwaarde van de grond in 2007 op 12 miljoen NOK. De gedisconteerde waarde van 12 miljoen NOK van 2007 op basis van hetzelfde discontopercentage als voorheen (d.w.z. 5,5 % over 7,5 jaar) kwam overeen met 8 miljoen NOK in 2001. De discrepantie tussen de twee rapporten bedraagt dus 9 miljoen NOK voor de waarde van het perceel in 2001 en 14 miljoen NOK voor de waarde van het perceel in 2007.
   De Noorse autoriteiten hebben uitgelegd dat dit verschil vooral gebaseerd is op de getaxeerde waardevermindering van een bijkomende verplichting van Asker Brygge in verband met het gebruik van een deel van het perceel door Slependen Båtforening AS (11). De optieovereenkomst van 2001 bevat een clausule waarin staat dat een deel van het perceel als jachthaven voor kleine boten aan Slependen Båtforening wordt verhuurd en dat Asker Brygge een vergoeding in verband met het recht van Slependen Båtforening op een jachthaven voor kleine boten/een vergoeding jegens de gemeente Asker verschuldigd zou zijn als een begin zou worden gemaakt met de ontwikkeling van het perceel voordat de huurovereenkomst ten einde was. De huurovereenkomst liep af in juni 2009. Verder staat in clausule 3 van de optieovereenkomst dat Asker Brygge samen met de gemeente Asker tot een bevredigende oplossing dient te komen aangaande de wensen van Slependen Båtforening in het kader van de activiteit ten tijde van de overeenkomst.
   Toen de optieovereenkomst in 2001 werd gesloten, betaalde Slependen Båtforening een jaarlijks huurbedrag van 19 500 NOK aan de gemeente Asker (12). Hoewel op het tijdstip dat de optieovereenkomst werd aangegaan lastig vast te stellen was wat de precieze economische gevolgen van de verplichting voor Asker Brygge zouden zijn, hebben Asker Brygge en Slependen Båtforening op 1 juni 2006 een overeenkomst ondertekend op grond waarvan laatstgenoemde 850 000 NOK verschuldigd was (zie clausule 2.4 van de overeenkomst) (13). Volgens de toelichtingen van de Noorse autoriteiten was de waardebepaling van januari 2008 gebaseerd op een onjuiste interpretatie van een overeenkomst tussen Asker Brygge en Slependen Båtforening, aangezien in de waardebepaling geen rekening werd gehouden met het recht van laatstgenoemde om slechts 850 000 NOK te betalen voor het desbetreffende gebied. De taxateurs interpreteerden de clausule in de optieovereenkomst zodanig dat Slependen Båtforening het recht had om de ligplaatsen voor boten na afloop van de huurovereenkomst tegen de marktprijs te huren of kopen. De Noorse autoriteiten zijn echter van mening dat bij de bepaling van de marktwaarde van het perceel voor 2001 en 2007 rekening gehouden had moeten worden met de som van 850 000 NOK, waarmee aan de verplichting jegens Slependen Båtforening werd voldaan. De gemeente Asker gaf TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik opdracht om bij de taxatie van de 65 ligplaatsen voor boten van Slependen Båtforening in hun waardebepaling van 16 juni 2008 uit te gaan van 850 000 NOK. De Autoriteit acht dit bedrag relevant voor de bepaling van de waarde van het perceel in 2007, aangezien deze informatie destijds bekend was.
   Bovendien werd bij de waardebepaling van juni 2008 rekening gehouden met de risico’s in verband met verontreiniging in de grond, zoals door de gemeente aangegeven (14). Tot slot was bij de waardebepaling van juni 2008 geen rekening meer gehouden met opslagplaatsen voor boten onder de weg (E18), zoals door de gemeente aangegeven (15).
   Asker Brygge heeft de geldigheid van de waardebepalingen betwist. Het voornaamste bezwaar van Asker Brygge is dat bij de waardebepalingen rekening is gehouden met de mogelijkheid om de kuststrook uit te baggeren om meer ligplaatsen te creëren en opslagplaatsen voor boten op het terrein te creëren. Volgens Asker Brygge was er in 2001 helemaal geen ontwikkeling van het perceel voorzien en had de Dienst openbare wegen verdere baggerwerkzaamheden in het gebied verboden (16).
   De Autoriteit wijst erop dat Asker Brygge geen documentatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat de feitelijke uitgangspunten voor de waardebepaling van juni 2008 onjuist zijn. Verder wijst de Autoriteit erop dat de gemeente de geldigheid van de waardebepaling van juni 2008 niet heeft betwist en als redelijk accuraat lijkt te beschouwen (17). Het is zelfs zo dat de gemeente in haar commentaar aan de Autoriteit het gedeelte van de waardebepaling dat betrekking heeft op baggerwerkzaamheden (in verband met de beoordeling van de verontreiniging in de grond) citeert en ze gaat niet in op het feit dat baggeren helemaal niet mogelijk zou zijn. De Autoriteit is derhalve van oordeel dat er geen documentatie is verstrekt die aanleiding is om de feitelijke uitgangspunten voor de waardebepaling van juni 2008 in twijfel te trekken.
   In de twee rapporten van TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik is de prijs van de grond in 2007 vastgesteld. In het eerste rapport, dat in januari 2008 werd opgesteld, werd de waarde van de grond getaxeerd op 26 miljoen NOK, ruim boven de prijs van 8,7 miljoen NOK die Asker Brygge AS betaalde. Volgens de meest recente (en laagste) waardebepaling, in het rapport van 16 juni 2008, (18) is de getaxeerde marktwaarde van de grond in 2007 12 miljoen NOK, wat 3 272 538 NOK meer is dan de betaalde prijs. In tegenstelling tot in het eerste rapport, wordt in dit tweede rapport, volgens de door de gemeente Asker verstrekte informatie, uitgegaan van preciezere informatie die in 2007, op het moment dat de verkoop werd afgewikkeld, beschikbaar was.
   Asker Brygge stelde dat, voor zover de waarde in 2007 relevant is, de Autoriteit rekening dient te houden met de meerwaarde als gevolg van de werkzaamheden die Asker Brygge tussen 2001 en 2007 heeft uitgevoerd, en deze in mindering dient te brengen op de waarde. De werkzaamheden bestonden uit het onderzoek van het perceel door Asker Brygge (19).
   De Autoriteit is van oordeel dat er geen grondslag is om de in de periode 2001–2007 door Asker Brygge uitgevoerde werkzaamheden in mindering te brengen op de waarde. De Autoriteit wijst er in dit verband op dat de waardebepalingen van 2008 gebaseerd zijn op de regelgeving zoals die in 2001 en 2007 op het perceel van toepassing was. De regelgeving is volgens de waardebepaling van juni 2008 sinds 1998 niet gewijzigd (20). Het verwachte gebruik van het perceel was in 2001 en in 2007 derhalve dat als jachthaven en als opslagplaatsen voor boten (21). De Autoriteit is van oordeel dat het door Asker Brygge uitgevoerde onderzoek niet van invloed was op deze waardebepaling. Bovendien wordt in de waardebepaling van juni 2008 verwezen naar het risico van verontreiniging in de grond, maar daar wordt aan toegevoegd dat de taxateurs dat niet nader hebben onderzocht (22). Het lijkt er derhalve op dat de taxateurs bij het bepalen van de waarde van het perceel terecht geen rekening hebben gehouden met het door Asker Brygge uitgevoerde onderzoek.
   Zoals aangegeven, was de waardebepaling van juni 2008 gebaseerd op het gebruik van het gebied als jachthaven, overeenkomstig de bestaande regelgeving. Het lijkt er echter op dat Asker Brygge al in 2001 mogelijkheden zag om het perceel te ontwikkelen. Dergelijke mogelijkheden leveren normaal gesproken een meerwaarde op. In haar schrijven van 11 april 2008 wees de gemeente de taxateurs er derhalve op dat de taxateurs dienden te overwegen of zij bij de taxatie wel of geen rekening zouden houden met het feit dat de kans groot was dat de regelgeving zou worden aangepast (waarschijnlijk aan een winstgevender gebruik). De taxateurs weigerden echter rekening te houden met de mogelijkheid dat de regelgeving zou worden aangepast, aangezien ze dit speculatief achtten. De taxateurs voegden eraan toe dat de waardering heel anders zou uitvallen (dat wil zeggen aanzienlijk hoger) als er bij de waardebepaling van uitgegaan werd dat bebouwing en industrie op het perceel toegestaan was (23).
   De Autoriteit twijfelt eraan of een particuliere investeerder rekening zou hebben gehouden met het feit dat er een gerede kans bestond dat de regelgeving voor het perceel zodanig zou worden aangepast dat een andersoortig en meer waardevol gebruik in de toekomst mogelijk werd en of dergelijke mogelijkheden zouden hebben geleid tot een hogere marktwaarde, dat wil zeggen (aanzienlijk) hoger dan de waardebepaling van juni 2008. De Autoriteit heeft echter nota genomen van de specifieke onzekerheden in verband met het toekomstig gebruik van het desbetreffende perceel, waaronder verontreiniging en regelgeving in verband met de snelweg nabij het perceel. De waardebepaling van juni 2008, waarbij geen rekening werd gehouden met de eventuele mogelijkheid om het perceel te ontwikkelen voor een andersoortig gebruik dan het bestaande, is derhalve bescheiden, maar blijkt naar de mening van de Autoriteit wel te kloppen wanneer men rekening houdt met de specifieke eigenschappen van het te beoordelen perceel.
   Om deze redenen concludeert de Autoriteit dat de verkoop van het perceel grond gbnr. 32/17 in 2007 voor de prijs van 8 727 462 NOK plaatsvond onder de marktprijs van 12 miljoen NOK zoals deze werd vastgesteld in de in juni 2008 door een deskundige uitgevoerde onafhankelijke taxatie, die door de Noorse autoriteiten werd verstrekt.
   1.1.4   Conclusie over het beginsel van de marktinvesteerder
   
   Om de bovengenoemde redenen is de Autoriteit van oordeel dat de in de optieovereenkomst overeengekomen prijs niet overeenkwam met de marktprijs voor een dergelijke overeenkomst, die een weerspiegeling dient te zijn van de waarde van het perceel op het tijdstip van de overeenkomst in combinatie met de waarde van de optie en de speciale regelingen die aan de koper werden verleend. Bovendien is de Autoriteit van oordeel dat de feitelijke prijs waarin de verkoopovereenkomst voorzag, niet overeenkwam met de marktprijs van het perceel op het tijdstip dat de verkoopovereenkomst werd gesloten. De Autoriteit concludeert derhalve dat de verkoop van het desbetreffende perceel grond gbnr. 32/17 aan Asker Brygge AS voor de verkoopprijs van 8 727 462 NOK niet overeenkomstig het beginsel van de marktinvesteerder heeft plaatsgevonden.
   1.2   Staatsmiddelen
   
   Om als staatsteun aangemerkt te worden, moet de maatregel door de staat of via staatsmiddelen worden toegekend. Het begrip “staat” verwijst niet alleen naar de centrale regering maar bevat alle niveaus van de overheidsdienst (met inbegrip van gemeenten) alsook openbare bedrijven.
   Aangezien de gemeente de grond onder de marktprijs heeft verkocht, heeft ze inkomsten gederfd. Onder dergelijke omstandigheden had Asker Brygge meer voor de grond moeten betalen en derhalve is er sprake van een overdracht van middelen van de gemeente.
   Om deze redenen is de Autoriteit van oordeel dat er sprake is van staatsmiddelen als bedoeld in artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst, aangezien de verkoop niet overeenkomstig de marktvoorwaarden plaatsvond.
   1.3   Begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties
   
   Ten eerste moet Asker Brygge door de maatregel voordelen verkrijgen die de onderneming bevrijden van lasten die normaal gesproken ten laste van haar begroting komen. Aangezien de transactie onder gunstige voorwaarden werd uitgevoerd, in de zin dat Asker Brygge een hogere prijs voor het perceel had moeten betalen als de verkoop van de grond overeenkomstig het beginsel van de marktinvesteerder was verlopen en marktrente voor de lening had moeten betalen als Asker Brygge hetzelfde bedrag van een bank had moeten lenen, ontving de onderneming een voordeel in de zin van de regels inzake staatsteun.
   In het schrijven van 11 mei 2009 (24) zette de gemeente uiteen hoe ze de hoogte van de uiteindelijke steun, die in punt 5 van het kennisgevingsformulier aan de Autoriteit was getaxeerd op 5,3 miljoen NOK, had berekend (25). De taxatie gaat uit van het verschil tussen de waardebepaling van juni 2008 (26) (waarin de waarde van de grond in 2007, toen de verkoopovereenkomst werd aangegaan, werd bepaald) en de verkoopsom, dat wil zeggen een bedrag van circa 3,3 miljoen NOK. Daar heeft de gemeente het economische voordeel van de uitgestelde betaling van de resterende 70 % van de verkoopprijs aan toegevoegd. De gemeente is bij haar berekeningen uitgegaan van 7 % rente over een periode van vier jaar en negen maanden in verband met een som van 6 miljoen NOK en concludeerde dat het maximum voordeel dat uit de zachte lening voortvloeide, 2 miljoen NOK bedroeg.
   Ten tweede moet de maatregel selectief zijn in de zin dat “bepaalde ondernemingen of bepaalde producties” worden begunstigd. Er is slechts één mogelijke begunstigde van de beoordeelde maatregel, dat wil zeggen Asker Brygge. De maatregel is dus selectief.
   1.4   Verstoring van de concurrentie en de beïnvloeding van het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen
   
   De steun moet de concurrentie verstoren en het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen van de EER-overeenkomst beïnvloeden.
   Een door de staat toegekende steunmaatregel zou de positie van Asker Brygge ten opzichte van andere ondernemingen die als concurrenten actief zijn in diezelfde vastgoed- en projectontwikkelingssector, versterken. De toekenning van steun versterkt de positie van de begunstigde ten opzichte van zijn concurrenten en verstoort daardoor de concurrentie als bedoeld in artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst. Voor zover de onderneming actief is in sectoren die vallen onder het handelsverkeer binnen de EER, is voldaan aan de voorwaarden van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst op grond waarvan sprake is van staatsteun. De projectontwikkelingssector biedt in beginsel en in de praktijk openingen voor handelsverkeer binnen de EER. De Autoriteit concludeert derhalve dat de steun de concurrentie dreigt te verstoren en het handelsverkeer beïnvloedt op een wijze die strijdig is met artikel 61, lid 1, van de EER.
   1.5   Conclusie
   
   Om de bovengenoemde redenen is de Autoriteit van oordeel dat bij de transactie in verband met de verkoop van het perceel grond gbnr. 32/17 aan Asker Brygge zoals vastgelegd in de in 2001 ondertekende optieovereenkomst en latere overeenkomsten sprake is van staatsteun.
   2.   PROCEDURELE VOORSCHRIFTEN
   De Noorse autoriteiten hebben op 13 februari 2009 een kennisgeving van de verkoop ingediend (document nr. 508884). De Noorse autoriteiten hebben de optieovereenkomst waarin de voorwaarden voor de verkoop van het perceel zijn vastgelegd echter in 2001 ondertekend en hebben de verkoop tot stand gebracht op 21 maart 2007, toen de verkoopovereenkomst werd aangegaan. De verkoop werd dus tot stand gebracht voordat de Autoriteit een definitief besluit had genomen over de geldigheid ervan. De Autoriteit concludeert derhalve dat de Noorse autoriteiten hun verplichtingen uit hoofde van artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol nr. 3 niet hebben nageleefd.
   3.   VERENIGBAARHEID VAN DE STEUN
   Steunmaatregelen in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst zijn in het algemeen niet verenigbaar met de werking van de EER-overeenkomst, tenzij sprake is van een uitzondering als bedoeld in artikel 61, lid 2 of 3 van de EER-overeenkomst.
   De uitzondering van artikel 61, lid 2, is niet van toepassing op de steun in kwestie, die niet gericht is op het behalen van een van de in deze bepaling genoemde doelstellingen. Ook zijn artikel 61, lid 3, onder a, en artikel 61, lid 3, onder b, van de EER-overeenkomst niet van toepassing op het onderhavige geval. Verder kan het gebied waar het perceel zich bevindt niet profiteren van regionale steun in de zin van artikel 61, lid 3, onder c, van de EER-overeenkomst.
   De Autoriteit is derhalve van mening dat de beoordeelde transactie niet kan worden gerechtvaardigd op grond van de bepalingen inzake staatsteun van de EER-overeenkomst.
   4.   TERUGVORDERING
   Overeenkomstig artikel 14 van deel II van Protocol nr. 3 van de Toezichtovereenkomst besluit de Autoriteit doorgaans in gevallen van onrechtmatige steun, indien deze als onverenigbaar wordt aangemerkt, dat de betrokken EVA-staat de steun van de begunstigde dient terug te vorderen.
   De Autoriteit is van mening dat er in deze zaak geen algemene beginselen zijn die de terugbetaling uitsluiten. Overeenkomstig vaste rechtspraak vloeit uit een vaststelling dat steun onrechtmatig is, logischerwijze voort dat door middel van terugvordering aan deze onrechtmachtige steun een einde wordt gemaakt. Bijgevolg kan de terugvordering van onrechtmatig verleende staatssteun teneinde de vroegere toestand te herstellen in beginsel niet worden beschouwd als een maatregel die onevenredig is ten opzichte van doelstellingen van de EER-overeenkomst met betrekking tot staatssteun. Door deze terugbetaling verliest de begunstigde het voordeel dat hij op de markt ten opzichte van zijn concurrenten genoot en wordt de toestand van vóór de steunverlening hersteld (27). Uit deze functie van de terugbetaling volgt ook, dat de Autoriteit, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, in de regel de grenzen van haar discretionaire bevoegdheid die zij volgens de rechtspraak van het Hof bezit, niet overschrijdt wanneer zij een EVA-staat verzoekt de als onrechtmatige steun toegekende bedragen terug te vorderen, aangezien daarmee slechts de vroegere toestand wordt hersteld (28). Voorts kunnen ondernemingen die steun genieten, gelet op het dwingend karakter van het door de Autoriteit krachtens Protocol nr. 3 bij het Toezichtovereenkomst uitgeoefende toezicht op de steunmaatregelen van de staten, in beginsel slechts een gewettigd vertrouwen in de rechtmatigheid van de steun hebben wanneer de steun met inachtneming van de procedure van dat protocol is toegekend (29). In deze zaak lijken geen uitzonderlijke omstandigheden aanwezig te zijn die aanleiding zouden hebben gegeven tot een gewettigd vertrouwen bij de begunstigden van de steun.
   Bij de terugvordering van de ten onrechte toegekende staatsteun dient samengestelde interest in rekening te worden gebracht overeenkomstig artikel 14, lid 2, van deel II van Protocol nr. 3 bij de Toezichtovereenkomst en de artikelen 9 en 11 van Besluit nr. 195/04/COL van de Autoriteit van 14 juli 2004.
   5.   CONCLUSIE
   De Autoriteit concludeert dat de Noorse autoriteiten de steun in kwestie onrechtmatig ten uitvoer hebben gelegd en daarbij inbreuk hebben gepleegd op artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol nr. 3.
   De voorwaarden voor de verkoop van het perceel grond te Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, aan Asker Brygge AS worden beschouwd als staatsteun die – om de hierboven uiteengezette redenen – niet verenigbaar is met de werking van de EER-overeenkomst en moet worden teruggevorderd vanaf 21 maart 2007, de dag waarop de verkoopovereenkomst werd ondertekend.
   HEEFT HET VOLGENDE BESLUIT VASTGESTELD:
   Artikel 1
   De verkoop van het perceel grond te Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, door de gemeente Asker aan Asker Brygge AS wordt beschouwd als staatssteun die niet verenigbaar is met de werking van de EER-overeenkomst als bedoeld in artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
   Artikel 2
   De Noorse autoriteiten nemen alle noodzakelijke maatregelen om de in artikel 1 bedoelde steun die op onrechtmatige wijze aan Asker Brygge AS ter beschikking is gesteld, van de begunstigde terug te vorderen.
   Artikel 3
   De terugvordering geschiedt onverwijld en in overeenstemming met de nationaalrechtelijke procedures voor zover deze procedures een onverwijlde en daadwerkelijke tenuitvoerlegging van het onderhavige besluit toelaten. De terug te vorderen steun omvat de rente en de samengestelde interest vanaf de datum waarop de steun aan Asker Brygge AS ter beschikking is gesteld tot de datum van de daadwerkelijke terugbetaling ervan. De rente wordt berekend op grond van artikel 9 van Besluit nr. 195/04/COL van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA.
   Artikel 4
   Noorwegen stelt de Autoriteit uiterlijk 13 september 2011 in kennis van het totale van de begunstigde terug te vorderen bedrag (hoofdsom en terugvorderingsrente) alsook van de voorgenomen of reeds genomen maatregelen om de steun terug te vorderen.
   Uiterlijk 13 november 2011 dient Noorwegen het besluit van de Autoriteit te hebben uitgevoerd en de steun volledig te hebben teruggevorderd.
   Artikel 5
   Dit besluit is gericht tot het Koninkrijk Noorwegen.
   Artikel 6
   Slechts de tekst in de Engelse taal is authentiek.
   
      Gedaan te Brussel, 13 juli 2011.
      
         
            Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
         
         Oda Helen SLETNES
         
            De voorzitter
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Lid van het College
         
      
   
   
      (1)  Beschikbaar op: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Bekendgemaakt in PB C 184 van 8.7.2010, blz. 20, en EER-supplement nr. 35 van 8.7.2010.
   
      (3)  Zie PB C 184 van 8.7.2010 en EER-supplement bij het Publicatieblad nr. 35 van 8.7.2010.
   
      (4)  Document nr. 518079, bijlage 1.
   
      (5)  Of dit overeenkomt met de marktprijs, wordt hieronder in punt 1.1.2 beoordeeld.
   
      (6)  Volgens clausule 3 van de verkoopovereenkomst vindt betaling plaats vóór aanvang van bouwactiviteiten en in ieder geval uiterlijk 31.12.2011, zie document nr. 508884, bijlage 1.
   
      (7)  Document nr. 508884, bijlage 9 bij de kennisgeving.
   
      (8)  Document nr. 508884, bijlage 9 bij de kennisgeving, de waardebepaling op bladzijde 15.
   
      (9)  Document nr. 508884, bijlage 5 bij de kennisgeving.
   
      (10)  Document nr. 508884, bijlage 3 bij de kennisgeving.
   
      (11)  Document nr. 518079, het schrijven van 11.5.2009 van de gemeente aan de Autoriteit, bladzijden 2 en 3.
   
      (12)  Dit bedrag werd vastgesteld op grond van een overeenkomst die de gemeente en Slependen Båtforening in 1999 zijn aangegaan. Bijlage 8 bij het schrijven van 11.5.2009, document nr. 518079.
   
      (13)  De overeenkomst werd beoordeeld door advocatenkantoor Hjort, zie document nr. 508884, bijlage 7.
   
      (14)  Document nr. 508884, zie bijlage 3 bij de kennisgeving, de waardebepaling op bladzijde 5 en het schrijven van 5.5.2008 van de gemeente aan de taxateurs, bijlage 8 bij de kennisgeving en het commentaar van de gemeente in haar schrijven van 29.1.2010 aan de Autoriteit op de bladzijden 3 en 4, document nr. 544706.
   
      (15)  Document nr. 508884, zie bijlage 3 bij de kennisgeving, de waardebepaling op de bladzijden 4 en 7 en het schrijven van 5.5.2008 van de gemeente aan de taxateurs, bijlage 8 bij de kennisgeving en het commentaar van de gemeente in haar schrijven van 29.1.2010 aan de Autoriteit op bladzijde 4 (punt 3.3, laatste alinea), document nr. 544706.
   
      (16)  Document nr. 545173, commentaar van Asker Brygge, punt 4.
   
      (17)  Document nr. 544706, zie de bladzijden 3 en 4, en document nr. 518079, het schrijven van de gemeente aan de Autoriteit waarin zij aan de hand van de waardebepaling uitlegt hoe het bedrag aan steun dat mogelijk is toegekend, zoals vermeld in de kennisgeving aan de Autoriteit, werd berekend.
   
      (18)  Bijlage 3 bij de kennisgeving.
   
      (19)  Document nr. 545173, punt 3.
   
      (20)  Zie document nr. 508884, bijlage 3.
   
      (21)  Zie document nr. 508884, bijlage 3, de waardebepaling op de bladzijden 6 en 7.
   
      (22)  Zie document nr. 508884, bijlage 3, de waardebepaling op bladzijde 5.
   
      (23)  Zie document nr. 508884, bijlage 8, het schrijven van de gemeente op bladzijde 2 en het (niet-gedateerde) schrijven van de taxateurs op bladzijde 1.
   
      (24)  Document nr. 518079 op de bladzijden 1 en 2.
   
      (25)  Document nr. 508884, bijlage 1, het kennisgevingsformulier, punt 5.
   
      (26)  Van de drie waardebepalingen biedt de waardering van juni 2008, waarin de marktwaarde van de grond in 2007 werd getaxeerd op 12 miljoen NOK, volgens de Autoriteit de beste indicatie van de marktwaarde van het perceel in 2007.
   
      (27)  Zaak C-350/93 Commissie v. Italië [1995] Jurispr. blz. I-699, punt 22.
   
      (28)  Zaak C-75/97 België v. Commissie [1999] Jurispr. blz. I-3671, punt 66, en zaak C-310/99 Italië v. Commissie [2002] Jurispr. blz. I-2289, punt 99.
   
      (29)  Zaak C-169/95 Spanje v. Commissie [1997] Jurispr. blz. I-135, punt 51.