CELEX: 32013D0402
Language: el
Date: 2013-04-16 00:00:00
Title: 2013/402/ΕΕ: Απόφαση της Επιτροπής, της 16ης Απριλίου 2013 , σχετικά με το μέτρο αριθ. SA.20112 (C 35/2006) που εφάρμοσε η Σουηδία υπέρ της Konsum Jämtland Ekonomisk förening [κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό C(2013) 1913] Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ

27.7.2013   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 202/25
            
         ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
   της 16ης Απριλίου 2013
   σχετικά με το μέτρο αριθ. SA.20112 (C 35/2006) που εφάρμοσε η Σουηδία υπέρ της Konsum Jämtland Ekonomisk förening
   [κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό C(2013) 1913]
   (Το κείμενο στη σουηδική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό)
   (Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
   (2013/402/ΕΕ)
   Η ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ,
   Έχοντας υπόψη τη Συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και ιδίως το άρθρο 108 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,
   Έχοντας υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, και ιδίως το άρθρο 62 παράγραφος 1 στοιχείο α),
   Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τα προαναφερθέντα άρθρα (1) και αφού έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   
   
               (1)
            
            
               Με καταγγελία η οποία καταχωρήθηκε στις 14 Νοεμβρίου 2005, το ίδρυμα Den Nya Välfärden ενημέρωσε την Επιτροπή για την πώληση γηπέδου από τον Δήμο του Åre στην επιχείρηση Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (εφεξής η «Konsum»). Το ίδρυμα Den Nya Välfärden υποστήριξε ότι η πώληση περιλάμβανε στοιχεία παράνομης κρατικής ενίσχυσης (εφεξής η «επίμαχη πώληση»).
            
         
               (2)
            
            
               Με επιστολή της 3ης Ιανουαρίου 2006, η Επιτροπή κάλεσε τις σουηδικές αρχές να υποβάλουν συμπληρωματικές πληροφορίες. Οι σουηδικές αρχές τις υπέβαλαν με επιστολές της 2ας Μαρτίου 2006 και της 28ης Μαρτίου 2006.
            
         
               (3)
            
            
               Με επιστολή της 3ης Ιανουαρίου 2006, η Επιτροπή κάλεσε τον καταγγέλλοντα να υποβάλει συμπληρωματικές πληροφορίες. Οι πληροφορίες αυτές υποβλήθηκαν με επιστολή της 1ης Φεβρουαρίου 2006.
            
         
               (4)
            
            
               Με επιστολή της 19ης Ιουλίου 2006, η Επιτροπή κοινοποίησε στη Σουηδία την απόφασή της να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 88 της Συνθήκης ΕΚ σχετικά με την επίμαχη πώληση (2).
            
         
               (5)
            
            
               Η απόφαση της Επιτροπής για κίνηση της διαδικασίας δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
                   (3). Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο.
            
         
               (6)
            
            
               Οι σουηδικές αρχές υπέβαλαν τις παρατηρήσεις τους με επιστολή της 27ης Σεπτεμβρίου 2006. Η Επιτροπή δεν έλαβε παρατηρήσεις από ενδιαφερόμενα μέρη.
            
         
               (7)
            
            
               Με επιστολή της 24ης Ιανουαρίου 2007, η Επιτροπή κάλεσε τις σουηδικές αρχές να υποβάλουν συμπληρωματικές πληροφορίες. Οι πληροφορίες αυτές υποβλήθηκαν με επιστολή της 21ης Φεβρουαρίου 2007.
            
         
               (8)
            
            
               Στις 30 Ιανουαρίου 2008, η Επιτροπή εξέδωσε τελική απόφαση (εφεξής η «τελική απόφαση») (4), στην οποία κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η επίμαχη πώληση περιλάμβανε στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 87 παράγραφος 1 της Συνθήκης ΕΚ (5).
            
         
               (9)
            
            
               Η Konsum άσκησε προσφυγή κατά της απόφασης. Με απόφαση που εξέδωσε στις 13 Δεκεμβρίου 2011 στην υπόθεση T-244/08, το Γενικό Δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή υποχρεούται να επανεξετάσει το μέτρο και να εκδώσει νέα απόφαση για την επίμαχη πώληση.
            
         
               (10)
            
            
               Με επιστολή της 22ας Μαρτίου 2012, η Επιτροπή ζήτησε συμπληρωματικές πληροφορίες από τις σουηδικές αρχές. Οι πληροφορίες αυτές υποβλήθηκαν με επιστολή της 23ης Απριλίου 2012.
            
         
               (11)
            
            
               Μετά την υποβολή πληροφοριών από τις σουηδικές αρχές τον Απρίλιο του 2012, το ίδρυμα Den Nya Vδlfδrden υπέβαλε παρατηρήσεις με επιστολή της 21ης Μαΐου 2012.
            
         
               (12)
            
            
               Με επιστολή της 15ης Μαΐου 2012, η Lidl Sverige KB (εφεξής η «Lidl») παρέσχε πρόσθετες πληροφορίες σε συμπλήρωση των παρατηρήσεων που υπέβαλε το Den Nya Välfärden. Πέραν τούτων, το Den Nya Välfärden υπέβαλε πρόσθετες πληροφορίες σε συνάντηση που πραγματοποιήθηκε με την Επιτροπή στις 25 Ιουνίου 2012.
            
         
               (13)
            
            
               Με επιστολή της 5ης Δεκεμβρίου 2012, η Επιτροπή ζήτησε πρόσθετες πληροφορίες από τις σουηδικές αρχές. Αυτές απάντησαν με επιστολή της 23ης Ιανουαρίου 2013.
            
         2.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΜΕΤΡΟΥ
   
   2.1.   Τα ενδιαφερόμενα μέρη
   
   
               (14)
            
            
               Ο Δήμος του Åre (εφεξής ο «Δήμος») βρίσκεται στον νομό Jämtland της Σουηδίας και έχει πληθυσμό περίπου 10 100 κατοίκων.
            
         
               (15)
            
            
               Η φερόμενη ως δικαιούχος της επίμαχης πώλησης εταιρεία Konsum είναι συνεταιρισμός που πωλεί καταναλωτικά αγαθά, όπως τρόφιμα και είδη καθημερινής χρήσης, σε ολόκληρο τον νομό Jämtland. Την 1η Ιανουαρίου 2006, η Konsum συγχωνεύθηκε με την Konsum Nord ekonomisk förening. Αμφότερες οι επιχειρήσεις συνεργάζονται με την Kooperativa förbundet, η οποία αποτελεί ένωση σουηδικών συνεταιρισμών. Η Kooperativa förbundet είναι η μητρική εταιρεία του ομίλου KF, στον οποίον ανήκουν, μεταξύ άλλων, νορβηγικές επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου.
            
         
               (16)
            
            
               Η Åre Centrum AB (εφεξής η «Åre Centrum») είναι κτηματομεσιτική εταιρεία, ανεξάρτητη από τον Δήμο. Κατά τη χρονική στιγμή της επίμαχης πώλησης, η Åre Centrum ανήκε στη Skistar AB και σε άλλες επιχειρήσεις του Åre. Από το 2007, η Åre Centrum αποτελεί μέρος της ιδιωτικής εταιρείας DIÖS Fastigheter AB.
            
         
               (17)
            
            
               Ο καταγγέλλων, το Den Nya Välfärden, είναι σουηδικό ίδρυμα το οποίο χρηματοδοτείται κυρίως από την εργοδοτική οργάνωση Συνομοσπονδία Σουηδικών Επιχειρήσεων (Svenskt näringsliv). Σκοπός του ιδρύματος είναι η προάσπιση των συμφερόντων των σουηδικών επιχειρήσεων μέσω της παρακολούθησης της λειτουργίας του ελεύθερου ανταγωνισμού στη Σουηδία. Στην καταγγελία που υπέβαλε σχετικά με την επίμαχη πώληση, το Den Nya Välfärden ενεργεί εξ ονόματος ενός από τα μέλη του, της Lidl.
            
         
               (18)
            
            
               Η Lidl ήταν η πρώτη επιχείρηση από το εξωτερικό στον τομέα των τροφίμων που εισήλθε στη σουηδική αγορά - το 2003 - και είναι άμεσος ανταγωνιστής της Konsum στο λιανικό εμπόριο τροφίμων και ειδών καθημερινής χρήσης.
            
         2.2.   Η επίμαχη πώληση
   
   
               (19)
            
            
               Η καταγγελία αφορά την πώληση γηπέδου από τον Δήμο στην Konsum στις 5 Οκτωβρίου 2005 με τιμή η οποία, σύμφωνα με την καταγγελία, ήταν κατώτερη της αγοραίας τιμής.
            
         
               (20)
            
            
               Η πώληση αποτελούσε μέρος ευρύτερης κτηματομεσιτικής συναλλαγής, η οποία συμπεριελάμβανε μια σειρά πωλήσεων γηπέδων και διάφορα συμβαλλόμενα μέρη. Σκοπός των πωλήσεων ήταν η εφαρμογή ρυθμιστικού σχεδίου που είχε υιοθετήσει ο Δήμος την 21η Ιουνίου 2005. Ένας από τους στόχους του ρυθμιστικού σχεδίου ήταν η εκτέλεση ορισμένων έργων ανάπτυξης, όπως η δημιουργία ζώνης χωρίς αυτοκίνητα γύρω από την κεντρική αγορά του Åre (εφεξής η «αγορά του Åre»). Η επιχείρηση Åre Centrum επελέγη για την εφαρμογή του σχεδίου εκσυγχρονισμού της αγοράς του Åre βάσει του ρυθμιστικού σχεδίου.
            
         
               (21)
            
            
               Στο πλαίσιο του σχεδίου αυτού, τον Οκτώβριο του 2005 πραγματοποιήθηκαν οι ακόλουθες συναλλαγές που αφορούσαν πωλήσεις γηπέδων:
               
                           1)
                        
                        
                           Με σύμβαση της 4ης Οκτωβρίου 2005, η Konsum πώλησε το ακίνητο που κατείχε στην αγορά του Åre (με την ονομασία Mörviken 2:91) (6) στην Åre Centrum έναντι 8,5 εκατ. κορονών (περί τα 910 000 ευρώ).
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Με σύμβαση της 3ης και της 5ης Οκτωβρίου 2005, ο Δήμος πώλησε στην Konsum γήπεδο που αποτελείτο από τα ακίνητα αριθ. 1:30, 1:68 και 1:69 (7) στο Åre Prästbord στην περιοχή Produkthus έναντι 2 εκατ. κορονών (περί τα 213 000 ευρώ) (εφεξής «η επίμαχη πώληση»).
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Με σύμβαση της 4ης Οκτωβρίου 2005, η Åre Centrum πώλησε στην Konsum γήπεδο με τις ονομασίες ακινήτων Åre Prästbord 1:76 (8) (παρακείμενο προς τα προαναφερόμενα ακίνητα Åre Prästbord 1:30, 1:68 και 1:69) έναντι 1 εκατ. SEK (περί τα 107 000 ευρώ).
                        
                     
         
               (22)
            
            
               Καταρχάς, η τιμή του επίμαχου οικοπέδου επρόκειτο να καθορισθεί σε 1 κορόνα κατά τη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου της 24ης Αυγούστου 2005. Στο μεταξύ όμως, η Lidl υπέβαλε τηλεφωνικώς και εν συνεχεία με ηλεκτρονικό μήνυμα στις 23 Αυγούστου 2005 προσφορά ύψους 6,6 εκατ. κορονών (περί τα 710 602 ευρώ) για το ίδιο γήπεδο. Ως αποτέλεσμα αυτής της προσφοράς, ο Δήμος και η Konsum αναδιαπραγματεύτηκαν την τιμή πώλησης από 1 κορόνα σε 1 εκατ. κορόνες (περί τα 107 000 ευρώ). Ωστόσο, η απόφαση για τον καθορισμό της τιμής σε 1 εκατ. κορόνες ανεκλήθη κατόπιν προσφυγής δύο δημοτικών συμβούλων στο διοικητικό δικαστήριο του νομού κατά της απόφασης πώλησης.
            
         
               (23)
            
            
               Τελικά, στις 5 Οκτωβρίου 2005 το δημοτικό συμβούλιο ενέκρινε τιμή 2 εκατ. SEK για το επίμαχο γήπεδο. Η τελική σύμβαση πώλησης υπεγράφη αυθημερόν από την Konsum και τον Δήμο.
            
         2.3.   Η καταγγελία
   
   
               (24)
            
            
               Σύμφωνα με τον καταγγέλλοντα, πριν από την επίμαχη πώληση δεν προκηρύχθηκε επίσημη πρόσκληση υποβολής προσφορών ούτε πραγματοποιήθηκε αποτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Ο καταγγέλλων υποστηρίζει ότι η επίμαχη πώληση πραγματοποιήθηκε κατά παράβαση του άρθρου 107 παράγραφος 1 της Συνθήκης για τη λειτουργία Ευρωπαϊκής Ένωσης (εφεξής «ΣΛΕΕ»). Στο πλαίσιο αυτό, ο καταγγέλλων υπογραμμίζει ιδίως ότι η προσφορά της Lidl ήταν αξιόπιστη, δεσμευτική και αμέσως συγκρίσιμη προς την προσφορά που υπέβαλε Konsum και την οποία έκανε δεκτή ο Δήμος. Απορρίπτοντας την προσφορά της Lidl, κατά των προσφεύγοντα ο Δήμος πώλησε το γήπεδο σε τιμή κατώτερη της αγοραίας αξίας του. Ο προσφεύγων ισχυρίζεται ότι το ύψος της ενίσχυσης ανέρχεται σε 4,6 εκατ. κορόνες (περί τα 495 268 ευρώ) - πρόκειται δηλαδή για τη διαφορά μεταξύ της προσφοράς της Lidl και της τιμής πώλησης.
            
         3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ ΜΕΡΩΝ
   
   
               (25)
            
            
               Η Επιτροπή δεν έλαβε παρατηρήσεις από ενδιαφερόμενα μέρη.
            
         4.   ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΚΑΤΑΓΓΕΛΛΟΝΤΑ
   
   
               (26)
            
            
               Με επιστολή της 21ης Μαΐου 2012, ο καταγγέλλων ανέφερε ότι η Konsum πλήρωσε 861 SEK/m2 (περί τα 92 ευρώ) για το γήπεδο που αγόρασε από την Åre Centrum έναντι 312 SEK/m2 (περί τα 34 ευρώ) για το γήπεδο που αγόρασε από τον Δήμο. Κατά τον καταγγέλλοντα, τούτο συνιστά περαιτέρω απόδειξη για το γεγονός ότι η επίμαχη πώληση πραγματοποιήθηκε με τιμή κατώτερη της αγοραίας και ότι ένας ιδιώτης θα είχε πωλήσει το οικόπεδο με υψηλότερη τιμή.
            
         5.   ΟΙ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΣΟΥΗΔΙΑΣ
   
   
               (27)
            
            
               Σύμφωνα με τις σουηδικές αρχές, η πώληση στην Konsum αποτελούσε μέρος της σειράς αγοραπωλησιών ακινήτων που, μεταξύ άλλων, περιλάμβαναν την πώληση γηπέδου από την Konsum σε άλλη περιοχή του Åre (στην κεντρική αγορά του Åre), το οποίο ο Δήμος είχε την πρόθεση να χρησιμοποιήσει για ορισμένα έργα ανάπτυξης.
            
         
               (28)
            
            
               Μέσω της πώλησης του γηπέδου, η Konsum απομάκρυνε το κατάστημά της από το Åre Torg επιτρέποντας έτσι στον Δήμο να επιτύχει τους στόχους του όπως ορίζονται στο σχέδιο ανάπλασης, δηλ. τη δημιουργία ζώνης χωρίς αυτοκίνητα στον περίγυρο του Åre Τorg. Σε περίπτωση που ο Δήμος είχε κάνει δεκτή την προσφορά της Lidl, δεν θα μπορούσε να επιτύχει τον στόχο του ρυθμιστικού σχεδίου, δεδομένου ότι Konsum θα είχε παραμείνει στο κατάστημά της στην κεντρική αγορά του Åre. Ως εκ τούτου, η προσφορά της Lidl δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί συγκρίσιμη με αυτήν της Konsum. Επιπλέον, οι σουηδικές αρχές δεν θεώρησαν σοβαρή ή δεσμευτική την προσφορά της Lidl δεδομένου ότι αυτή υποβλήθηκε αργά και δεν περιλάμβανε επαρκείς πληροφορίες.
            
         
               (29)
            
            
               Εν πάση περιπτώσει, οι σουηδικές αρχές θεωρούν ότι η επίμαχη πώληση πραγματοποιήθηκε με αγοραία τιμή. Στο πλαίσιο αυτό, οι σουηδικές αρχές υπέβαλαν δύο εκθέσεις εμπειρογνωμόνων για να υποστηρίξουν τις απόψεις τους: πρόκειται για μια έκθεση αποτίμησης που κατήρτισε η Ernst & Young Real Estate τον Μάιο του 2003 για μια έκθεση αποτίμησης που καταρτίστηκε εκ των υστέρων από την PWC τον Απρίλιο του 2012 για την αποτίμηση της αξίας του γηπέδου κατά την πώλησή του τον Οκτώβριο του 2005.
            
         
               (30)
            
            
               Η έκθεση της Ernst & Young είχε καταρτιστεί τον Μάιο του 2003. Βασίζεται σε κατάσταση ταμειακών ροών στην οποία λαμβάνονται υπόψη οι διάφορες παράμετροι, όπως η σκοπούμενη χρήση του γηπέδου, η μελλοντική ανάπτυξη της αγοράς στην περιοχή και δαπάνες εκμετάλλευσης και συντήρησης συγκρίσιμων ακινήτων. Για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας, η έκθεση κάνει αναφορά σε και αποτιμά ορισμένες οικοδομημένες εκτάσεις, μια από τις οποίες (Åre Prästbord 1:76) είναι παρακείμενη προς το γήπεδο (Åre Prästbord 1:30, 1:68 και 1:69) που αγόρασε η Konsum από τον Δήμο. Στην έκθεση, το αμέσως παρακείμενο γήπεδο αποτιμάται σε περίπου 1 000 kronor/m2 ακαθάριστης έκτασης (περί τα 110 ευρώ).
            
         
               (31)
            
            
               Σύμφωνα με τις σουηδικές αρχές, το παρακείμενο γήπεδο στο οποίο κάνει αναφορά η έκθεση της Ernst & Youngs είναι συγκρίσιμο με το γήπεδο το οποίο ο Δήμος πώλησε στην Konsum το 2005. Σε τελική ανάλυση, θα πρέπει να υπάρχει κάποια αντιστοιχία μεταξύ της κατ’ εκτίμηση τιμής και της τελικής τιμής πώλησης στην επίμαχη αγοραπωλησία, η οποία ανήλθε σε 1 200 SEK ανά m2 μεικτής επιφάνειας δαπέδου (περί τα 129 ευρώ).
            
         
               (32)
            
            
               Για τους λόγους αυτούς, οι σουηδικές αρχές υπογραμμίζουν ότι για τον καθορισμό της τιμής ο Δήμος έλαβε υπόψη την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο ακαθάριστης έκτασης. Τούτο οφειλόταν στο γεγονός ότι τα ενδιαφερόμενα μέρη είχαν προγραμματίσει την κατασκευή εμπορικών εγκαταστάσεων επί του γηπέδου. Ως εκ τούτου, οι σουηδικές αρχές θεωρούν ότι οι τιμές που ο καταγγέλλων υπολόγισε και υπέβαλε ως απόδειξη για την πραγματοποίηση της επίμαχης πώλησης με τιμή κατώτερη της αγοραίας αξίας (βλ. σημείο 26) δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη δεδομένου ότι βασίζονται στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο της συνολικής έκτασης.
            
         
               (33)
            
            
               Σύμφωνα με τις σουηδικές αρχές, λήφθηκε υπόψη ο χρόνος που παρήλθε από τη χρονική στιγμή της αποτίμησης της Ernst & Young έως την ημερομηνία της ίδιας της αγοραπωλησίας (2,5 έτη), παρόλο που η αγορά νεόδμητων καταστημάτων λιανικού εμπορίου στο Åre ήταν πολύ περιορισμένη αν όχι ανύπαρκτη. Προς επίρρωση του επιχειρήματος αυτού, οι σουηδικές αρχές, ελλείψει επίσημων στατιστικών στοιχείων για τις τιμές των ακινήτων, παρέπεμψαν σε έναν δείκτη τιμών καταναλωτή στη συγκεκριμένη περιοχή κατά την υπό εξέταση χρονική περίοδο. Οι σουηδικές αρχές θεωρούν ότι η αποτίμηση της Ernst & Young είναι εν πάση περιπτώσει συγκρίσιμη προς την τελική τιμή πώλησης.
            
         
               (34)
            
            
               Σε απάντηση του αιτήματος παροχής πληροφοριών που υπέβαλε η Επιτροπή στις 22 Μαρτίου 2012, οι σουηδικές αρχές υπέβαλαν επιπλέον νέα εκ των υστέρων αποτίμηση η οποία διενεργήθηκε από την PWC τον Απρίλιο του 2012. Η έκθεση της PWC καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του εν λόγω γηπέδου (9) κατά τη χρονική στιγμή της πώλησης (Οκτώβριος 2005) κυμαινόταν από 1,65 έως 2,474 εκατ. SEK (περί τα 177 000-265 000 ευρώ αντιστοίχως). Η έκθεση κατέληξε στις συγκεκριμένες τιμές βάσει ανάλυσης αγοραπωλησιών συγκρίσιμων οικοδομημένων εκτάσεων στην περιοχή.
            
         
               (35)
            
            
               Εξάλλου, οι σουηδικές αρχές παρέπεμψαν σε απόφαση του διοικητικού δικαστηρίου του νομού Jämtland, της 24ης Μαΐου 2006, με την οποία το δικαστήριο επιβεβαίωσε τη νομιμότητα της απόφασης του Δήμου να εγκρίνει την πώληση του γηπέδου στην Konsum έναντι 2 εκατ. SEK. Το διοικητικό δικαστήριο του νομού έκρινε ότι η απόφαση ήταν νόμιμη και ότι δεν υπήρχε κανένα στοιχείο που να συνιστά αθέμιτη εύνοια υπέρ της Konsum για τους ακόλουθους λόγους:
               
                           —
                        
                        
                           Η προσφορά της Lidl υποβλήθηκε ακριβώς πριν λάβει την απόφασή του το Δημοτικό Συμβούλιο.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Η πώληση αφορούσε γήπεδο για το οποίο ίσχυαν ειδικοί όροι χρήσεως σύμφωνα με το σχέδιο ανάπλασης που ίσχυε στην περιοχή.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Δεν βρέθηκαν επαρκή στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η τιμή πώλησης του γηπέδου ήταν κατώτερη της αγοραίας αξίας του.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου πρέπει να θεωρηθεί ως μέρος ευρύτερου σχεδίου μετεγκατάστασης επιχειρήσεων μακριά από το κέντρο της πόλης. Το σχέδιο αυτό περιλάμβανε την επίμαχη πώληση του γηπέδου στην Konsum.
                        
                     
         
               (36)
            
            
               Ως απάντηση στον ισχυρισμό του καταγγέλλοντα ότι οι αγοραπωλησίες ακινήτων δεν έλαβαν χώρα και ότι η Konsum εξακολουθεί να φαίνεται ως ιδιοκτήτης του ακινήτου Åre Mörviken 2:91, οι σουηδικές αρχές υποστηρίζουν ότι τις αγοραπωλησίες ακολούθησε αναδασμός όλων των σχετικών ακινήτων. Έτσι, όταν ολοκληρώθηκαν οι αγοραπωλησίες, τα διάφορα ακίνητα άλλαξαν ονομασία στο κτηματολόγιο. Οι σουηδικές αρχές επισημαίνουν σχετικά ότι τα ακίνητα που πωλήθηκαν από τον Δήμο και την Åre Centrum AB στην Konsum μετονομάστηκαν από Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 και μέρος του 1:69 σε Mörviken 2:91.
            
         6.   ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΡΟΥ
   
   6.1.   Ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης
   
   
               (37)
            
            
               Το άρθρο 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ προβλέπει ότι: «[ε]νισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές».
            
         
               (38)
            
            
               Κατά πάγια νομολογία (10), η πώληση από τις δημόσιες αρχές εκτάσεων ή κτηρίων σε επιχείρηση ή ιδιώτη που ασκεί οικονομική δραστηριότητα μπορεί να περιέχει στοιχεία κρατικής ενισχύσεως, μεταξύ άλλων, όταν δεν πραγματοποιείται στην αξία της αγοράς, ήτοι στην τιμή την οποία θα μπορούσε να καθορίσει ιδιώτης επενδυτής, δρων υπό συνήθεις συνθήκες ανταγωνισμού.
            
         
               (39)
            
            
               Η Επιτροπή επισημαίνει σχετικά ότι οι συναλλαγές που αφορούν πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων θα πρέπει καταρχήν να αξιολογούνται βάσει της ανακοίνωσης της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτηρίων από τις δημόσιες αρχές (11) (εφεξής η «ανακοίνωση για τις πωλήσεις γηπέδων»), η οποία περιλαμβάνει κατευθυντήριες γραμμές που μπορούν να ακολουθούν τα κράτη μέλη προκειμένου να εξασφαλίζουν ότι δεν υπάρχει κρατική ενίσχυση στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτηρίων από τις δημόσιες αρχές.
            
         
               (40)
            
            
               Η ανακοίνωση για τις πωλήσεις γηπέδων προβλέπει δύο μεθόδους βάσει των οποίων μπορεί να αποκλείεται η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης σε τέτοιες συναλλαγές: πρώτον, την πώληση γηπέδων-οικοπέδων και κτηρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας και με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς. Δεύτερον, την εκ των προτέρων αποτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Σκοπός των δύο αυτών μεθόδων είναι να διασφαλίζεται ότι η τιμή στην οποία πωλείται το γήπεδο από δημόσια αρχή προσεγγίζει κατά το δυνατόν την αγοραία αξία και είναι επομένως σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία της αγοράς, ώστε να αποκλείεται το ενδεχόμενο η εν λόγω πώληση να παρέχει οικονομικό πλεονέκτημα στον αγοραστή του γηπέδου. Ωστόσο, δεν αποκλείεται η εφαρμογή και άλλων μεθόδων αποτίμησης σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον εξασφαλίζεται ότι η πράγματι καταβαλλόμενη από τον αγοραστή τιμή βάσει των μεθόδων αυτών προσεγγίζει κατά το δυνατόν την αγοραία αξία του γηπέδου (12).
            
         
               (41)
            
            
               Στην υπό εξέταση υπόθεση, δεν είχε πραγματοποιηθεί ούτε ανοικτός και άνευ όρων διαγωνισμός ούτε εκ των προτέρων αποτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα ως προετοιμασία για την επίμαχη πώληση. Ως εκ τούτου, η ανακοίνωση για τις πωλήσεις γηπέδων δεν εφαρμόζεται άμεσα. Επομένως, η αγοραία αξία του οικοπέδου πρέπει να καθορισθεί βάσει άλλων διαθέσιμων πληροφοριών.
            
         6.2.   Η προσφορά της Lidl
   
   
               (42)
            
            
               Μια συγκεκριμένη προσφορά που υποβάλλεται συγχρόνως από ανταγωνιστή αποτελεί κατά κανόνα καλύτερο δείκτη της αγοραίας αξίας γηπέδου από ό,τι ο υπολογισμός της αξίας του από ανεξάρτητο αποτιμητή, δεδομένου ότι η εν λόγω προσφορά αντανακλά το ύψος του ποσού που είναι πρόθυμη να καταβάλει η αγορά για το γήπεδο κατά τη χρονική στιγμή της πώλησης. Προκειμένου μια τέτοια προσφορά να συνιστά βάσιμο δείκτη της αγοραίας αξίας του γηπέδου, θα πρέπει να είναι αξιόπιστη, δεσμευτική και συγκρίσιμη με την προσφορά που γίνεται δεκτή, λαμβανομένων υπόψη των συγκεκριμένων περιστάσεων της υπό εξέταση συναλλαγής.
            
         
               (43)
            
            
               Η Επιτροπή επισημαίνει ότι οι σουηδικές αρχές αμφισβήτησαν την αξιοπιστία και τον δεσμευτικό χαρακτήρα της προσφοράς που υπέβαλε η Lidl. Οι σουηδικές αρχές υπογράμμισαν ότι η έκφραση ενδιαφέροντος της Lidl, αφενός, παρελήφθη μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου μία ημέρα προτού το Δημοτικό Συμβούλιο λάβει την απόφαση πραγματοποίησης της επίμαχης πώλησης και, αφετέρου, δεν ήταν επαρκώς εμπεριστατωμένη.
            
         
               (44)
            
            
               Η Επιτροπή θεωρεί ότι, υπ’ αυτές τις συνθήκες, μπορεί να τεθεί υπό αμφισβήτηση η αξιοπιστία της προσφοράς της Lidl. Ακόμη και εάν η προσφορά της Lidl ήταν αξιόπιστη, δεν ήταν απολύτως συγκρίσιμη με την προσφορά της Konsum. Τούτο οφείλεται στο γεγονός ότι η Lidl και η Konsum δεν βρίσκονταν σε παρόμοια κατάσταση όσον αφορά το επίμαχο οικόπεδο. Όσον αφορά την Konsum, η επίμαχη πώληση ήταν μέρος μιας σειράς αγοραπωλησιών ακινήτων οι οποίες αποσκοπούσαν στην εφαρμογή του προαναφερθέντος σχεδίου ανάπλασης στην πόλη ώστε να δημιουργηθεί ζώνη χωρίς αυτοκίνητα στον περίγυρο του Åre Τorg.
            
         
               (45)
            
            
               Συναφώς, από τη νομολογία προκύπτει ότι κατά την εκτίμηση του κατά πόσο η πώληση γηπέδου ή κτηρίου από δημόσια αρχή σε επιχείρηση περιλαμβάνει στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι περιστάσεις γύρω από μια συναλλαγή (13).
            
         
               (46)
            
            
               Ενώ η Lidl ενδιαφερόταν μόνο για την απόκτηση του επίμαχου γηπέδου, η Konsum, σύμφωνα με τις σουηδικές αρχές, δεν θα είχε απομακρυνθεί από τo Åre Torg εάν δεν είχε κατορθώσει να αποκτήσει τα δύο παρακείμενα οικόπεδα στο Åre Prästbord. Η επίμαχη πώληση αποτελούσε μέρος σειράς αλληλένδετων αγοραπωλησιών ακινήτων, οι οποίες είχαν τον ίδιο σκοπό στο πλαίσιο του χωροταξικού σχεδίου που είχε καταστρώσει ο Δήμος για την περιοχή, και συγκεκριμένα τον αναδασμό που θεωρήθηκε αναγκαίος για τη δημιουργία ζώνης χωρίς αυτοκίνητα στον περίγυρο της κεντρικής αγοράς του Åre. Σε αντίθεση με τη σύμβαση που συνήφθη μεταξύ της Konsum και του Δήμου, η προσφορά της Lidl δεν περιλάμβανε αναφορές ή διευκρινίσεις σχετικά με το σχέδιο ανάπλασης. Εάν είχε γίνει δεκτή η προσφορά της Lidl, επομένως, ενδέχεται να μην είχαν επιτευχθεί οι στόχοι που προέβλεπε το σχέδιο ανάπλασης, πράγμα που, από την άποψη του Δήμου, σημαίνει ότι οι δύο προσφορές δεν μπορούν να θεωρηθούν συγκρίσιμες.
            
         
               (47)
            
            
               Δεδομένων των περιστάσεων γύρω από την επίμαχη πώληση, η Επιτροπή συνάγει, ως εκ τούτου, το συμπέρασμα ότι η προσφορά της Lidl δεν αποτελεί τον καλύτερο διαθέσιμο δείκτη για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του επίμαχου γηπέδου.
            
         6.3.   Οι αποτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων
   
   
               (48)
            
            
               Ο σουηδικές αρχές υποστηρίζουν ότι δεν υπάρχει επίσημη έκθεση σχετικά με την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στο Åre κατά τη χρονική στιγμή της επίμαχης πώλησης, δεδομένου ότι δεν υφίσταται αγορά ακινήτων για τέτοιου είδους αγοραπωλησίες. Αντί της προαναφερόμενης έκθεσης, οι σουηδικές αρχές υπέβαλαν αποτίμηση παρακείμενου οικοπέδου που διενήργησε η Ernst & Young τον Μάιο του 2003. Η αποτίμηση αυτή διενεργήθηκε μεν από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα βάσει γενικώς παραδεκτών προτύπων αποτίμησης, όμως πραγματοποιήθηκε σχεδόν δυόμισι χρόνια πριν από την επίμαχη πώληση, πράγμα που σημαίνει ότι η αγοραία αξία μπορεί να μεταβλήθηκε ουσιαστικά στο ενδιάμεσο διάστημα.
            
         
               (49)
            
            
               Κατόπιν αιτήματος της Επιτροπής, οι σουηδικές αρχές υπέβαλαν μια ακόμα έκθεση εμπειρογνώμονα σχετικά με την αγοραία αξία του υπό εξέταση γηπέδου. Σε αυτήν τη νέα, εκ των υστέρων αποτίμηση, την οποία διενήργησε το 2012 η PWC, υπολογίζεται η αγοραία αξία του γηπέδου κατά τη χρονική στιγμή της επίμαχης πώλησης, ήτοι τον Οκτώβριο του 2005. Η έκθεση επιβεβαιώνει τον ισχυρισμό των σουηδικών αρχών ότι κατά τη χρονική στιγμή της επίμαχης πώλησης δεν πραγματοποιήθηκε στην περιοχή ουσιαστικά καμία αγοραπωλησία με παρόμοια χαρακτηριστικά από την οποία θα μπορούσε να συναχθεί η αγοραία αξία του επίμαχου γηπέδου. Για να μπορέσει να εκτιμήσει την αγοραία αξία του γηπέδου, η έκθεση πραγματοποίησε ανάλυση των αγοραπωλησιών συγκρίσιμων οικοπέδων στην περιοχή. Η έκθεση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία του επίμαχου οικοπέδου τον Οκτώβριο του 2005 ήταν μεταξύ 1,65 και 2,475 εκατ. SEK.
            
         
               (50)
            
            
               Δεδομένου ότι η έκθεση αυτή καταρτίστηκε από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα βάση γενικώς παραδεκτών προτύπων αποτίμησης, και συγκεκριμένα με τη συγκριτική μέθοδο (δηλ. με ανάλυση αγοραπωλησιών παρόμοιων ακινήτων), η Επιτροπή θεωρεί την αποτίμηση αυτή ως τον καλύτερο διαθέσιμο δείκτη για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του επίμαχου οικοπέδου κατά την ημερομηνία της επίμαχης πώλησης. Βάσει της αποτίμησης, η τιμή που κατέβαλε η Konsum στον Δήμο για την αγορά του οικοπέδου – 2 εκατ. SEK – βρίσκεται εντός του εύρους τιμών της αγοραίας αξίας τον Οκτώβριο του 2005.
            
         
               (51)
            
            
               Τέλος, η Επιτροπή λαμβάνει επίσης υπόψη το γεγονός ότι, για τον καθορισμό της τιμής του υπό εξέταση γηπέδου, τα μέρη έλαβαν υπόψη την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ακαθάριστης έκτασης. Στο πλαίσιο αυτό, η τιμή των 1 200 SEK ανά τετραγωνικό μέτρο μεικτής επιφάνειας δαπέδου που καθορίσθηκε στην αποτίμηση της Ernst & Young φαίνεται συγκρίσιμη με την τιμή των 1 200 SEK ανά τετραγωνικό μέτρο μεικτής επιφάνειας δαπέδου που καθορίσθηκε για την επίμαχη πώληση.
            
         
               (52)
            
            
               Υπό το πρίσμα των προαναφερομένων, η Επιτροπή θεωρεί ότι η πώληση των ακινήτων Åre Prästbord 1:30, 1:68 και 1:69 στην περιοχή Produkthus από τον Δήμο στην Konsum την 5η Οκτωβρίου 2005 έναντι 2 εκατ. SEK πραγματοποιήθηκε σε αγοραία τιμή και ότι, ως εκ τούτου, η πώληση δεν περιλαμβάνει κρατική ενίσχυση, κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος της ΣΛΕΕ.
            
         ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
   Άρθρο 1
   Το μέτρο που εφάρμοσε η Σουηδία υπέρ της Konsum Jämtland ekonomisk förening δεν συνιστά ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της Συνθήκης για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
   Άρθρο 2
   Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στη Σουηδία.
   
      Βρυξέλλες, 16 Απριλίου 2013.
      
         
            Για την Επιτροπή
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Αντιπρόεδρος
         
      
   
   
      (1)  ΕΕ C 204 της 26.8.2006, σ. 5.
   
      (2)  Υπόθεση C 35/2006.
   
      (3)  ΕΕ C 204 της 26.8.2006, σ. 5.
   
      (4)  Απόφαση της Επιτροπής της 30ής Ιανουαρίου 2008 σχετικά με την κρατική ενίσχυση C 35/2006 (πρώην NN 37/06) που εφάρμοσε η Σουηδία υπέρ της Konsum Jämtland ekonomisk förening (ΕΕ L 126 της 14.5.2008, σ. 3).
   
      (5)  Από 1ης Δεκεμβρίου 2009, τα άρθρα 81 και 82 της Συνθήκης ΕΚ μετατράπηκαν, αντιστοίχως, σε άρθρα 101 και 102 της ΣΛΕΕ. Οι δύο σειρές των σχετικών διατάξεων είναι κατ’ ουσίαν ταυτόσημες. Για τους σκοπούς της παρούσας απόφασης, τυχόν παραπομπές στα άρθρα 107 και 108 της ΣΛΕΕ νοούνται ως παραπομπές στα άρθρα 87 και 88, αντιστοίχως, της Συνθήκης ΕΚ, ανάλογα με την περίπτωση.
   
      (6)  Το ακίνητο άλλαξε ονομασία μετά τη συναλλαγή.
   
      (7)  Τα ακίνητα άλλαξαν ονομασία μετά τη συναλλαγή.
   
      (8)  Το γήπεδο άλλαξε ονομασία μετά τη συναλλαγή.
   
      (9)  Εre Prδstbord 1:30, 1:68 και 1:69.
   
      (10)  Απόφαση στην υπόθεση C-239/09 Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, Συλλογή 2010, σ. I-13083, σκέψη 34 και απόφαση στην υπόθεση C-290/07 P Επιτροπή κατά Scott, Συλλογή 2010, σ. I-7763, σκέψη 68· Υπόθεση T-244/08 Konsum Nord ekonomisk fφrening κατά Επιτροπής, Συλλογή 2011, σ. II-0000, σκέψη 61.
   
      (11)  ΕΕ C 209 της 10.7.1997, σ. 3.
   
      (12)  Απόφαση στην υπόθεση C-239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe & Co. KG κατά BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Συλλογή 2010, σ. I-13083, σκέψη 39.
   
      (13)  Βλ. απόφαση του Γενικού Δικαστηρίου της 13ης Δεκεμβρίου 2011 στην υπόθεση T-244/08 Konsum Nord ekonomisk förening κατά Επιτροπής, Συλλογή 2011, σκέψη 57.