CELEX: E2009C0343
Language: it
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Decisione dell’Autorità di vigilanza EFTA n. 343/09/COL, del 23 luglio 2009 , sulle operazioni immobiliari relative agli appezzamenti nn. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 effettuate dal comune di Time (Norvegia)

12.5.2011   
            
            
               IT
            
            
               Gazzetta ufficiale dell'Unione europea
            
            
               L 123/72
            
         DECISIONE DELL’AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA
   N. 343/09/COL
   del 23 luglio 2009
   sulle operazioni immobiliari relative agli appezzamenti nn. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 effettuate dal comune di Time
   (Norvegia)
   L’AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA (1),
   visto l’accordo sullo Spazio economico europeo (2), in particolare gli articoli da 61 a 63 e il protocollo 26,
   visto l’accordo tra gli Stati EFTA sull’istituzione di un’Autorità di vigilanza e di una Corte di giustizia (3), in particolare l’articolo 24,
   visto l’articolo 1, paragrafo 3, della parte I e l’articolo 4, paragrafo 4 e l’articolo 7, paragrafo 2 della parte II, del protocollo 3, dell’Accordo sull’Autorità di vigilanza e la Corte (4),
   vista la Guida all’applicazione e all’interpretazione degli articoli 61 e 62 dell’accordo SEE (5) pubblicata dall’Autorità di vigilanza, in particolare il capitolo dedicato agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità,
   vista la decisione dell’Autorità del 14 luglio 2004 sulle disposizioni di esecuzione di cui all’articolo 27 della parte II del protocollo 3 (6),
   dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente alle suddette disposizioni (7) e viste le osservazioni trasmesse,
   considerando quanto segue:
   I.   FATTI
   
   1.   PROCEDIMENTO
   
   Il 3 marzo 2007, l’Autorità ha ricevuto da un’associazione denominata «Aksjonsgruppa Ta vare på trivelige Bryne», una denuncia relativa alla vendita a due entità private distinte, da parte delle autorità del comune di Time, degli appezzamenti nn. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 situati in tale comune, nonché alla vendita a un investitore privato, da parte del Bryne fotballklubb, dell’appezzamento n. 2/70 (stadio di Bryne, che comprende anche l’appezzamento n. 2/32), donato in precedenza alla società dal comune (doc. n. 414270). Con lettera del 9 maggio 2007, l’investitore privato Gunnar Oma ha presentato all’Autorità una denuncia in merito alla vendita, da parte del comune di Time, di uno dei suddetti appezzamenti, il n. 4/165.
   In seguito a uno scambio di corrispondenza e di informazioni con le autorità norvegesi (8), il 19 dicembre 2007 l’Autorità ha deciso di avviare un procedimento d’indagine formale sulla vendita dei terreni summenzionati. La decisione dell’Autorità n. 717/07/COL di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e nel relativo supplemento SEE (9).
   Le autorità norvegesi hanno presentato le proprie osservazioni sulla decisione di avviare il procedimento mediante lettera del 21 febbraio 2008 (doc. n. 466024). L’Autorità ha invitato le parti interessate a presentare le proprie osservazioni, ricevendo risposta da due di esse (10) e trasmettendo successivamente tali osservazioni alle autorità norvegesi mediante lettera datata 24 luglio 2008 (doc. n. 485974). Con lettera del 13 agosto 2008 (doc. n. 488289), le autorità norvegesi hanno comunicato all’Autorità di non avere ulteriori osservazioni.
   2.   DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI OGGETTO D’ESAME
   
   2.1.   LA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 1/152, 1/301 E 1/630 A GRUNNSTEINEN AS
   Mediante contratto di vendita del 25 agosto 2007 (11), il comune di Time ha venduto al promotore immobiliare privato Grunnsteinen AS gli appezzamenti nn. 1/152 (1 312 m2), 1/301 (741 m2) e 1/630 (1 167 m2) situati nel centro della città di Bryne, centro amministrativo del comune di Time. Stando alle spiegazioni fornite, il contratto sarebbe stato stipulato su richiesta degli acquirenti, senza che fosse stata bandita alcuna gara d’appalto prima della vendita. (12) Grunnsteinen non ha versato alcuna somma per tali appezzamenti, ma si è impegnato a costruire un parcheggio con 65 posti macchina in sostituzione del normale pagamento di un corrispettivo per l’acquisto degli appezzamenti (13). In base all’articolo 7 del contratto Grunnsteinen, la proprietà dei terreni doveva essere trasferita solo al completamento dei posti macchina, al più tardi entro la fine del 2008. Inoltre, l’articolo 1 prevedeva che il parcheggio sotterraneo fosse accatastato come proprietà distinta una volta ritrasferito al comune di Time.
   L’articolo 1 del contratto (14) specifica che, al momento della stipula, gli appezzamenti erano destinati all’edilizia residenziale, alla viabilità e al parcheggio.
   Ai sensi dell’articolo 1 del contratto, Grunnsteinen AS si impegnava a costruire parcheggi sotterranei sotto l’appezzamento n. 1/152; di questi, 65 posti macchina dovevano essere trasferiti al comune di Time al completamento dei lavori (articoli 1 e 5 del contratto). Secondo le autorità comunali, il corrispettivo per l’appezzamento n. 1/152 era costituito dalla realizzazione dei posti macchina nel parcheggio sotterraneo in sostituzione dei 44 posti macchina in superficie. Per quanto concerne gli appezzamenti nn. 1/301 e 1/630, il comune aveva commissionato una perizia di stima del valore di uno degli appezzamenti, il n. 1/630, che, secondo quanto riferito dal comune, è stata eseguita da Eiendomsmegler 1. La perizia dell’appezzamento n. 1/630, che ha fissato un valore di mercato di 600 NOK/m2, è stata consegnata all’Autorità prima dell’avvio del procedimento d’indagine formale (15). In risposta alle richieste dell’Autorità, le autorità norvegesi hanno inizialmente presentato i calcoli effettuati dall’impresa edile Skanska Norge AS, che indicavano un prezzo di circa 150 000 NOK (al netto dell’IVA e dei costi d’acquisto/affitto del terreno) per ciascun posto macchina in un parcheggio sotterraneo. (16) Sulla base di tali stime, le autorità norvegesi hanno indicato per gli appezzamenti nn. 1/301 e 1/630 un prezzo di mercato pari a 2 516 400 NOK (17), mentre il valore dei 21 posti macchina aggiuntivi che Grunnsteinen si era impegnato a costruire per il comune era stimato in 2 625 000 NOK (18). Pertanto, il valore di questi due appezzamenti sarebbe stato pienamente compensato da Grunnsteinen tramite la costruzione di ulteriori 21 posti macchina.
   In risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni contenuta nella decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, sono state presentate nuove stime sia del valore della proprietà, sia del prezzo dei parcheggi (19). Le nuove stime sono state effettuate dalla OPAK, una società di valutazioni immobiliari. Sulla base del metodo del costo del terreno (20), l’OPAK ha definito un valore di mercato di 3,2 milioni di NOK per la vendita in blocco della proprietà. Secondo l’OPAK, l’abitazione presente nell’appezzamento n. 1/301 è inagibile e, dovendo essere demolita, rappresenta un gravame. I costi di demolizione sono stimati in 150 000 NOK. La valutazione dell’OPAK include anche le stime dei costi dei parcheggi. Sulla base di un minimo di 25 m2 a posto macchina (ai sensi delle norme nazionali vigenti) e di costi di costruzione pari a 5 200/m2 NOK (desunti dall’esperienza), l’OPAK arriva a un prezzo di 130 000 NOK a posto macchina, ovvero 8 450 000 NOK per 65 posti macchina.
   2.2.   LA VENDITA DELL’APPEZZAMENTO N. 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Il 31 agosto 2005, il comune di Time e il promotore immobiliare privato Bryne Industripark AS hanno firmato un contratto di vendita relativo all’appezzamento n. 4/165 situato a Håland, nel comune di Time (21). L’appezzamento è costituito da 56 365 m2 di terreno industriale e il prezzo di vendita è stato fissato a 4,7 milioni di NOK (pari all’incirca a 83 NOK/m2). Al momento della firma del contratto, la destinazione d’uso dell’area era industriale, ma il piano regolatore particolareggiato non è stato adottato in ragione delle obiezioni avanzate dall’Amministrazione delle strade pubbliche. Il contratto contiene inoltre una clausola di recupero (articolo 7) a beneficio del comune di Time, qualora l’appezzamento non venisse edificato o utilizzato entro 5 anni dalla data di trasferimento.
   Al momento della stipula del contratto, la proprietà era costituita da terreni non edificati. Nella nota di servizio per il consiglio comunale che ha approvato il contratto, l’amministrazione comunale dichiarava che la vendita del terreno era vincolata alla stipula di una convenzione di sviluppo edilizio. Le autorità comunali hanno riferito che il nuovo piano regolatore particolareggiato adottato il 30 agosto 2007 ha destinato l’appezzamento alle attività sportive (22). L’accordo di vendita prevedeva che la convenzione di sviluppo edilizio dovesse essere stipulata sulla base del piano regolatore. Le autorità norvegesi hanno allegato alle proprie osservazioni sulla decisione di avviare il procedimento una stima dei costi di sviluppo edilizio commissionata alla ditta di consulenza Asplan Viak, nonché un’offerta per l’esecuzione delle opere di superficie, presentata da un’impresa edile locale (23).
   Il comune di Time ha confermato di non aver bandito alcuna gara d’appalto prima della vendita, effettuata su iniziativa dell’acquirente, aggiungendo però di aver pubblicizzato il terreno sul proprio sito web nel periodo 2003/2004. La nota di servizio stilata prima della vendita indica che il prezzo fissato sarebbe stato calcolato sulla base di quello pagato dal comune di Time per l’acquisto della proprietà nel 1999, al quale sono state aggiunte le spese di capitale, giuridiche e amministrative. Il prezzo è stato dunque stabilito secondo il principio generale applicato dal comune per la vendita di proprietà industriali, ossia la vendita al prezzo di costo. (24)
   
   Secondo il denunciante, sulla base di una valutazione che sarebbe stata effettuata da un perito indipendente nel gennaio 2007, il prezzo per questo tipo di proprietà dovrebbe essere di circa 400 NOK/m2
       (25). Tuttavia, non è stata presentata alcuna documentazione a sostegno di quanto affermato. Le autorità comunali sostengono che, sulla base di compravendite tra privati di proprietà analoghe nella regione, il valore di mercato in quella zona oscilla tra gli 80 e i 115 NOK/m2
       (26). In risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni contenuta nella decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, le autorità norvegesi hanno presentato una stima del valore effettuata dall’OPAK. La stima dell’OPAK concerne il terreno nella sua destinazione d’uso al momento della stipula del contratto, ossia industriale e non sportiva come risultante dall’ultimo piano regolatore. La stima non si basa sulla forma di utilizzo della proprietà, bensì sul suo valore di vendita, definito come «il prezzo che varie parti interessate indipendenti sarebbero presumibilmente disposte a pagare alla data di valutazione». Nella fattispecie, il prezzo è stato determinato facendo riferimento ai prezzi di compravendita pattuiti per «proprietà analoghe nella zona». La valutazione conclude asserendo che il prezzo di mercato non può essere determinato con certezza, ma che si aggira verosimilmente fra gli 80 e i 100 NOK/m2.
   2.3.   LA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 2/70 E 2/32 ALLA SOCIETÀ DI CALCIO BRYNE FOTBALLKLUBB
   2.3.1.   
         L’accordo di vendita
      
   
   Con accordo dell’8 agosto 2003 (27), il comune di Time ha ceduto il titolo dello stadio di Bryne (nn. 2/32 e 2/70), che copre una superficie di circa 53 000 m2, al Bryne fotballklubb (Bryne FK). (28) Gli immobili (inclusi gli spalti) edificati sul terreno in locazione alla società di calcio (29) appartenevano già a quest’ultima. Nel terreno pare che rimanga un solo edificio non appartenente al Bryne fotballklubb, per il quale era previsto che la società di calcio subentrasse al comune nel contratto di locazione da quest’ultimo stipulato con il proprietario dell’immobile. (30)
   
   Ai sensi dell’articolo 2 del contratto Bryne, gli appezzamenti nn. 2/32 e 2/70 sono stati ceduti a Bryne FK a titolo gratuito. Inoltre, il comune si è fatto carico di tutti gli oneri concernenti la cessione della proprietà, quali la lottizzazione, le misurazioni, ecc. Gli appezzamenti si estendono per circa 53 000 m2 e il contratto ha stabilito espressamente che fossero destinati primariamente ad attività sportive.
   Si deduce dall’articolo 1 del contratto che la società di calcio aveva richiesto l’acquisizione del titolo dei terreni. Lo scopo era incrementare il patrimonio della società di calcio per consentirle di adeguare il campo da gioco ai requisiti applicabili ai campi di calcio utilizzati nel Tippeligaen (il campionato di serie A norvegese). Le note di servizio del comune indicano che per la società di calcio era di fondamentale importanza poter portare la proprietà a garanzia dell’indebitamento, benché il suo valore fosse verosimilmente destinato a diminuire in ragione del vincolo d’uso ai fini sportivi indicato nel contratto.
   In risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni contenuta nella decisione di avviare un procedimento d’indagine formale, le autorità norvegesi hanno fornito una valutazione del terreno dello stadio al momento della cessione della proprietà. Tale stima è stata realizzata dall’OPAK, che ha stimato un valore di vendita pari a 2 650 000 NOK, sulla base della destinazione d’uso per infrastrutture sportive.
   Il denunciante sostiene che nel 2007 Bryne FK progettava di vendere lo stadio a Forum Jæren per 50 milioni di NOK. Ciò al fine di realizzare un nuovo stadio a Håland, su un terreno ceduto da Bryne Industripark AS (come indicato in precedenza). Nella risposta alla richiesta di informazioni dell’Autorità, le autorità norvegesi hanno confermato che Bryne FK e Forum Jæren avevano firmato una lettera d’intenti relativa all’appezzamento n. 2/70, ma non sono state in grado di produrne una copia. Tuttavia, nel 2008, si sarebbe deciso di non dare seguito all’operazione in quanto i costi di costruzione di un nuovo stadio a Håland si erano rivelati molto più elevati del previsto. (31)
   
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   Il beneficiario del terreno, Bryne FK, è una società locale di calcio che gioca attualmente nella cosiddetta «Adecco League» (il campionato di serie B norvegese). Bryne FK è iscritta al registro delle imprese come organizzazione senza scopo di lucro (32), ma la società di calcio ha anche fondato una società a responsabilità limitata, la Bryne Fotball AS.
   Secondo le informazioni fornite dalle autorità norvegesi (33), nel 2001 Bryne FK e Bryne Fotball AS hanno stipulato un accordo di cooperazione sulla base di un contratto tipo predisposto dalla Federazione calcistica della Norvegia concernente la cooperazione fra i settori commerciale e non commerciale di una squadra. Ai sensi del contratto (34), la società a responsabilità limitata, denominata all’epoca Bryne Fotball ASA, si sarebbe occupata delle seguenti attività economiche: contratti di sponsorizzazione, vendita di diritti radiotelevisivi e di spazi pubblicitari, commercializzazione e concessione di licenze su prodotti ufficiali per la tifoseria, utilizzo dell’immagine di allenatori e giocatori a scopo pubblicitario, sfruttamento commerciale del nome e del logo della società, vendita dei biglietti delle partite disputate in casa e contratti relativi alle lotterie. Da parte sua, Bryne FK si sarebbe occupata di tutti gli aspetti prettamente sportivi, come gli allenamenti, la selezione delle squadre, il calendario delle partite, la gestione delle partite stesse, l’organizzazione delle trasferte dei giocatori, i diritti e i doveri della società nei confronti di giocatori, soci e altre organizzazioni ed enti governativi, sanciti dai regolamenti e dagli statuti delle associazioni sportive, le quote associative e le attività commerciali accessorie come le lotterie organizzate durante le partite, nonché la gestione dello stadio.
   Secondo l’accordo di cooperazione, Bryne Fotball ASA sosteneva le spese relative ai giocatori (35). Inoltre, Bryne Fotball ASA corrispondeva il prezzo d’acquisto dei giocatori o, in alternativa, la somma dovuta a Bryne FK quando un giocatore veniva trasferito alla squadra principale da una delle squadre giovanili del club. La società a responsabilità limitata incamerava inoltre gli utili al netto di tali spese. Infine, Bryne Football ASA corrispondeva a Bryne FK un canone annuo di 150 000 NOK per l’affitto dello stadio, nonché 10 000 NOK per ogni partita di calcio ufficiale e un compenso per i diritti radiotelevisivi, di sponsorizzazione, ecc.
   Tuttavia, per ottemperare alle norme generali della Federazione calcistica della Norvegia (NFF), i contratti dei giocatori venivano formalmente sottoscritti da Bryne FK che era anche, ufficialmente, parte contraente nei contratti di vendita, acquisto e prestito dei giocatori. La società di calcio gestiva inoltre le attività di natura prettamente sportiva (allenamenti, selezioni, ecc.).
   Nella primavera del 2004, la società calcistica e la società a responsabilità limitata hanno subito una riorganizzazione. Tutte le attività di Bryne ASA sono state trasferite a Bryne FK e Bryne Fotball ASA ha mutato il proprio assetto societario trasformandosi in Bryne Fotball AS, avente come solo oggetto sociale il ripianamento dell’indebitamento. Pare che l’indebitamento sia stato estinto nel 2006 (36). Pertanto, attualmente tutte le attività, di natura economica o meno, vengono svolte direttamente da Bryne FK.
   3.   LE OSSERVAZIONI DELLE AUTORITÀ NORVEGESI
   
   Il governo norvegese ha presentato le proprie osservazioni in merito alla decisione di avviare il procedimento d’indagine formale.
   3.1.   OSSERVAZIONI SULLA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 1/152, 1/301 E 1/630 A GRUNNSTEINEN AS
   Insieme alle proprie osservazioni, le autorità norvegesi hanno presentato una stima del valore della proprietà, inclusa la stima del costo dei posti macchina sotterranei.
   Le autorità norvegesi ritengono che la proprietà non sia stata ceduta a titolo gratuito, in quanto il comune di Time ha ricevuto come corrispettivo la realizzazione del parcheggio sotterraneo. Pertanto, l’operazione non comporterebbe un aiuto di Stato purché il costo di realizzazione dei parcheggi sia almeno pari al valore degli appezzamenti ceduti a Grunnsteinen AS.
   Al riguardo, le autorità norvegesi fanno riferimento alla perizia effettuata dall’OPAK, che stima un valore fra 4 510 000 e 5 636 000 NOK per il complesso degli appezzamenti ceduti a Grunnsteinen. Inoltre, l’OPAK stima che il costo di realizzazione dei posti macchina nel parcheggio sotterraneo sia di circa 8 450 000 NOK, sulla base del costo di progetti analoghi, secondo la normale pratica di settore. Le autorità norvegesi sottolineano, inoltre, che l’impresa edile Skanska, sulla stessa base, ha stimato i costi di costruzione di ciascun posto macchina in 150 000 NOK, pari a 9 750 000 NOK per 65 posti macchina.
   Sulla base di tali cifre, le autorità norvegesi sostengono che i costi del parcheggio più che compensino il valore della proprietà e che, pertanto, non sia stato erogato alcun aiuto di Stato.
   3.2.   OSSERVAZIONI SULLA VENDITA DELL’APPEZZAMENTO N. 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Per quanto riguarda la vendita dell’appezzamento n. 4/165 a Bryne Industripark AS, anche in questo caso è stata presentata una perizia effettuata dall’OPAK. Le autorità norvegesi hanno sottolineato che l’OPAK ha stimato il valore del terreno secondo le normative applicabili all’epoca, quelle cioè relative a un terreno non edificato ad uso industriale ai sensi del piano comunale generale, ma non soggetto a un piano regolatore dettagliato. Le autorità norvegesi considerano ininfluente il fatto che fosse stata presentata - e poi ritirata - una proposta di piano regolatore particolareggiato e che successivamente la zona sia stata classificata ad uso sportivo, in quanto al momento della transazione non esisteva alcun piano regolatore particolareggiato.
   Al riguardo, le autorità norvegesi sottolineano che il prezzo effettivamente corrisposto da Bryne Industripark, 4 700 000 NOK (pari a 83 NOK/m2), rientra nella forbice di prezzo accettabile stimato dall’OPAK, cioè fra 4 510 000 e 5 636 000 NOK (pari a 80-100 NOK/m2). Pur riconoscendo che il prezzo corrisposto si colloca nella zona bassa della forbice di prezzo accettabile individuato dall’OPAK, le autorità norvegesi sostengono che l’operazione non può aver dato luogo ad alcun aiuto di Stato, in quanto l’importo versato non si discosta significativamente dai valori stimati, essendo comunque incerto il valore di un terreno non edificato e non soggetto a piano regolatore.
   3.3.   OSSERVAZIONI SULLA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 2/70 E 2/32 A BRYNE FK
   Per quanto riguarda la vendita degli appezzamenti nn. 2/70 e 2/32, le autorità norvegesi sostengono che occorre valutare, in primo luogo, se l’operazione in questione abbia comportato un vantaggio economico a favore di Bryne FK. Nella valutazione allegata, l’OPAK stima il valore del terreno su cui sorge lo stadio fra 2 385 000 e 2 915 000 NOK. Poiché non è stato corrisposto alcun corrispettivo per la proprietà, le autorità norvegesi riconoscono che Bryne FK ha beneficiato di un vantaggio economico corrispondente al valore della proprietà, come determinato dall’OPAK.
   Nonostante il vantaggio accordato a Bryne FK, le autorità norvegesi sostengono che l’operazione non comporta un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE. Secondo le autorità norvegesi, infatti, Bryne FK al momento dell’operazione non era un’impresa ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato dell’accordo SEE. Questa posizione si fonda sulla struttura organizzativa della società sportiva al momento dell’operazione: all’epoca, Bryne FK svolgeva esclusivamente attività non commerciali e non professionali, mentre l’attività commerciale e il rischio economico, oltre ai relativi profitti della squadra di calcio professionista, erano di pertinenza di Bryne Fotball ASA.
   Per quanto concerne la fattispecie di aiuti di Stato a Bryne Fotball ASA, la Norvegia ritiene che tale eventualità sia da escludere alla luce del contratto di cooperazione tra detta società e il club calcistico. Secondo i termini di detto contratto, Bryne Fotball ASA era tenuta a versare a Bryne FK un canone annuo di 150 000 NOK per l’utilizzo dello stadio, più 10 000 NOK per ciascuna partita ufficiale. Pertanto, detto contratto garantirebbe che il vantaggio economico derivante dalla cessione del terreno vada a beneficio esclusivo di Bryne FK.
   Per quanto concerne la fusione fra Bryne Fotball ASA e Bryne FK, avvenuta circa sei mesi dopo la cessione della proprietà, secondo le autorità norvegesi non si può ritenere che, a seguito di tale fusione, il vantaggio accordato dal comune sia andato proporzionalmente a beneficio delle attività commerciali della società di calcio. Esse ritengono invece che le attuali attività economiche vadano analizzate nel dettaglio, al fine di definire dei parametri di ripartizione del beneficio fra attività economiche e non economiche.
   4.   OSSERVAZIONI DEI TERZI INTERESSATI
   
   4.1.   OSSERVAZIONI DI BRYNE FK
   Bryne FK ha presentato osservazioni sulla cessione della proprietà e sulla propria struttura organizzativa e attività.
   La società di calcio spiega che, come illustrato in precedenza, la propria struttura organizzativa è mutata nel 2004 con la fusione fra Bryne FK e Bryne Fotball ASA e che attualmente tutte le attività sono svolte da Bryne FK. Tuttavia, la società di calcio ha stipulato un accordo «back-to-back» con la società Klubbinvest AS, che si fa carico dei rischi finanziari relativi ai contratti con i calciatori professionisti.
   Inoltre, la società di calcio riferisce di aver chiuso in perdita gli anni 2005, 2006 e 2007 e che la maggior parte delle proprie attività ha carattere non commerciale ed è rivolta al vivaio giovanile. Su un totale di 2 047 ore di attività della società di calcio (37), le attività economiche ammontano ad appena 230 ore circa, pari all’11 % del totale. Tutte le attività non economiche si svolgono negli impianti ubicati sul terreno ceduto alla società di calcio con il contratto del 2003.
   Per quanto concerne il trasferimento del titolo dell’immobile dello stadio, la società di calcio sottolinea che nel 2003 le è stato ceduto solo il terreno, in quanto già proprietaria degli immobili e degli impianti. Inoltre, la società di calcio fa riferimento al contratto di locazione stipulato dal comune di Time in qualità di ex proprietario, nel quale si prevede che una determinata area del terreno ceduto sia riservata a parcheggi per un periodo di 99 anni. La società di calcio è del parere che l’accordo di locazione a lungo termine riduca significativamente il valore della proprietà, fattore non considerato dall’OPAK nella sua valutazione.
   Secondo quanto affermato dalla società di calcio, Bryne FK non era un’impresa al momento della cessione del terreno, in ragione della sua struttura organizzativa all’epoca e del summenzionato contratto di cooperazione con Bryne Fotball ASA. Pertanto, poiché la questione degli aiuti di Stato va valutata con riferimento al momento della cessione, non vi sarebbe alcun aiuto di Stato. Per quanto concerne il valore della proprietà, la società di calcio osserva che, in ragione del valore negativo del contratto di locazione che riserva parti del terreno ai parcheggi, il valore reale del terreno ceduto è significativamente inferiore a quello determinato dall’OPAK. Pertanto, anche qualora l’Autorità ritenesse che la cessione implichi un elemento d’aiuto, esso rientrerebbe nel regime de minimis.
   4.2.   OSSERVAZIONI DA PARTE DELLA FEDERAZIONE CALCISTICA DELLA NORVEGIA
   La Federazione calcistica della Norvegia (NFF) ha presentato le proprie osservazioni in merito all’organizzazione del calcio in Norvegia in generale, astenendosi tuttavia dal commentare il caso specifico.
   L’associazione si presenta come una delle maggiori organizzazioni senza scopo di lucro del paese, con oltre 500 000 iscritti, tra cui 400 000 calciatori praticanti. Lo scopo principale dell’associazione è il reclutamento e lo sviluppo dei calciatori a tutti i livelli; a tal fine, l’NFF si adopera per garantire la presenza di impianti adeguati in tutto il paese.
   L’NFF precisa che, in linea di principio, le autorità pubbliche hanno il dovere di offrire e organizzare attività sportive per bambini e giovani distribuite sul territorio. Pertanto, la realizzazione di nuovi impianti sportivi richiede il contributo sia della comunità sportiva sia delle autorità pubbliche. L’NFF ritiene che le società calcistiche diano un notevole contributo a tale compito pubblico, per quanto non sia mai stato quantificato. Un altro frutto del suo impegno a favore di bambini e giovani è la creazione di un raccordo che consenta il passaggio dalle società dilettantistiche a quelle professioniste. La solidarietà verso le società di calcio locali è sempre un obiettivo importante, nonostante i principali ricavi provengano dalla vendita dei diritti radiotelevisivi a livello nazionale o europeo.
   4.3.   OSSERVAZIONI DA PARTE DI VÅLERENGA FOTBALL
   Vålerenga Fotball ha presentato a mezzo del suo legale rappresentante, lo studio legale Selmer, osservazioni generali sulla questione della cessione di terreni alle società di calcio per la costruzione di impianti di calcio. Secondo Vålerenga, la questione è di importanza concreta e potrebbe ripresentarsi in futuro.
   Al riguardo, la società individua sei questioni da considerare nell’affrontare tali casi. Innanzitutto, sostiene l’importanza di tenere contabilità separate per i settori commerciale e non commerciale delle società di calcio. In secondo luogo, Vålerenga ritiene che una società di calcio proprietaria di uno stadio ceduto in affitto possa comunque non essere definita un’impresa, purché operi esclusivamente come «proprietario passivo». In terzo luogo, ritiene che si debba partire dal presupposto che la costruzione e la gestione di uno stadio di calcio non incidano sugli scambi. Come quarto punto, la società sostiene che gli stadi di calcio possano essere considerati infrastrutture sociali. Come quinto punto, il prezzo di mercato dell’affitto degli stadi di calcio dovrebbe essere calcolato sulla base di quanto gli acquirenti sono disposti a pagare e non sulla base di obbiettivi di ammortamento dell’investimento. Come sesto e ultimo punto, l’obbligazione di costruire e gestire uno stadio di calcio che insiste sul terreno acquisito ha un valore negativo, il che significa che la società di calcio non ne trae vantaggi economici.
   II.   VALUTAZIONE
   
   1.   ESISTENZA DI AIUTI DI STATO
   
   L’articolo 61, paragrafo 1 dell’Accordo SEE stabilisce quanto segue:
   
      «Salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi fra parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati EFTA o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma, che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.»
   
   Da questa disposizione si deduce che, perché siano presenti aiuti di Stato ai sensi del SEE, si dovranno soddisfare le seguenti condizioni:
   
               —
            
            
               l’aiuto deve essere concesso dallo Stato o tramite risorse statali;
            
         
               —
            
            
               l’aiuto deve favorire talune imprese o talune produzioni, ossia la misura deve conferire un vantaggio economico a un’impresa;
            
         
               —
            
            
               la misura deve essere selettiva ai sensi dell’accordo SEE;
            
         
               —
            
            
               l’aiuto deve falsare la concorrenza e incidere sugli scambi fra le parti contraenti.
            
         La valutazione della sussistenza di tali condizioni deve essere effettuata individualmente per ciascuna delle succitate transazioni.
   2.   LA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 1/152, 1/301 E 1/630 A GRUNNSTEINEN AS
   
   Nella decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, l’Autorità ha espresso dubbi circa l’effettuazione dell’operazione a condizioni di mercato. L’Autorità ha riconosciuto che, in linea di principio, un’operazione in cui il corrispettivo pagato per la proprietà è costituito dall’impegno di realizzare una struttura sotterranea per il comune può essere effettuata a condizioni di mercato. Tuttavia, affinché l’Autorità possa verificare che ciò sia effettivamente avvenuto, sarebbe necessaria la valutazione del valore della proprietà e una stima attendibile del prezzo di mercato per la realizzazione del parcheggio sotterraneo.
   Inoltre, nella decisione di avviare il procedimento, l’Autorità ha osservato che la perizia presentata dalle autorità norvegesi a tale data, effettuata da Eiendomsmegler 1, riguardava soltanto uno degli appezzamenti in questione. L’Autorità ha inoltre espresso perplessità in merito all’attendibilità della stima del valore dell’appezzamento n. 1/630, in quanto tale perizia non descriveva il metodo utilizzato, né le caratteristiche dell’appezzamento decisive per le conclusioni.
   L’Autorità ha altresì ritenuto che l’operazione incidesse sugli scambi e la concorrenza nel SEE.
   A seguito dell’avvio del procedimento da parte dell’Autorità di vigilanza, le autorità norvegesi hanno presentato una nuova stima del valore degli appezzamenti, nonché una stima dei costi di costruzione dei posti macchina effettuata dall’OPAK. L’Autorità osserva che, per concludere che Grunnsteinen non abbia beneficiato di alcun vantaggio, è necessario dimostrare che il valore della proprietà era uguale o inferiore al valore negativo rappresentato dall’impegno di realizzare il parcheggio sotterraneo. Per dirimere tale questione, è necessario valutare l’affidabilità della perizia dell’OPAK alla luce del metodo definito dagli orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità.
   2.1.   VALUTAZIONE DELLA PERIZIA DELL’OPAK
   Secondo gli orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità, il valore di mercato della proprietà dovrebbe essere definito da un perito estimatore di indubbia onorabilità che svolga il suo compito in modo indipendente, sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti. Infine, gli svantaggi economici di obbligazioni specifiche dovrebbero essere valutati separatamente e possono dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita. (38)
   
   La perizia di stima è stata effettuata dall’OPAK, una società che si occupa di gestioni edilizie, servizi condominiali e valutazioni immobiliari. La perizia in questione è stata elaborata dal sig. Jacob Aarsheim.
   La guida sugli aiuti di Stato definisce il «perito estimatore» come una persona dall’indubbia onorabilità, che sia in possesso di un diploma specifico, conseguito presso un istituto di istruzione riconosciuto, ovvero di un titolo di studio universitario equipollente e disponga di esperienza sufficiente e competenza adeguata nella valutazione degli attivi fissi in relazione alla loro ubicazione e categoria di appartenenza.
   Le autorità norvegesi hanno riferito che l’OPAK, e il sig. Aarsheim in particolare, hanno notevole esperienza nella valutazione di proprietà appartenenti a questa categoria nella zona di Jæren. Ciò è confermato dal curriculum vitae del sig. Aarsheim, allegato alle osservazioni inviate dalle autorità norvegesi all’Autorità. (39) Oltre ad avere una lunga esperienza, il sig. Aarsheim ha studiato tecnologia delle costruzioni. Pertanto, non vi è ragione di ritenere che l’OPAK e il sig. Aarsheim non soddisfino i criteri definiti dagli orientamenti o non siano di indubbia onorabilità.
   La guida sugli aiuti di Stato stabilisce quanto segue: «Il perito estimatore dovrebbe adempiere le sue mansioni in modo indipendente, vale a dire che le pubbliche autorità non devono essere legittimate ad impartire direttive in merito al risultato della valutazione».
   Nella perizia si fa riferimento allo scopo della valutazione e alla partecipazione del sig. Aarsheim e di un altro membro dell’OPAK al sopralluogo della proprietà. Viene inoltre allegata una spiegazione dettagliata del metodo applicato. Al riguardo, l’Autorità non ritiene vi sia alcuna ragione di dubitare che il perito estimatore abbia svolto l’incarico assegnatogli in piena indipendenza e conformemente agli orientamenti di cui sopra.
   La guida definisce «valore di mercato» il «prezzo a cui i terreni e i fabbricati potrebbero essere venduti con contratto privato tra un venditore ed un compratore, entrambi in condizioni di uguaglianza, alla data della valutazione, presumendosi che il bene formi oggetto di un’offerta pubblica sul mercato, che le condizioni di mercato ne consentano la vendita regolare e che un periodo normale, tenuto conto della natura del bene, sia disponibile per le trattative di vendita».
   La perizia dell’OPAK si basa, tra l’altro, sulle seguenti ipotesi:
   
               —
            
            
               che il proprietario intenda vendere;
            
         
               —
            
            
               che la proprietà possa essere liberamente messa in vendita sul mercato per un periodo di tempo normale;
            
         
               —
            
            
               che non si prendano in considerazione acquirenti disposti a pagare prezzi eccessivamente elevati in ragione di propri «interessi speciali»;
               […]
            
         
               —
            
            
               che la valutazione sia effettuata conformemente alle normali procedure di valutazione dell’OPAK e ai corsi per la valutazione erogati dall’UiS.
            
         Dato che l’immobile ubicato sulla proprietà è inagibile e destinato alla demolizione, l’OPAK ha stimato il valore degli appezzamenti come se si trattasse di terreni non edificati. La metodologia applicata, denominata «metodo del costo del terreno», viene illustrata come segue:
   «La valutazione della proprietà dipende dalla destinazione d’uso prevista e dal potenziale edificatorio, inclusi gli utili previsti. Un parametro diretto a tal fine è quello del costo del terreno, vale a dire la differenza fra il valore di mercato della proprietà pienamente edificata e quello della costruzione nel suo complesso, inclusi i margini di profitto ma escluso il costo del terreno, divisa per il numero di metri quadri della superficie calpestabile, ad esclusione dei locali seminterrati» (40). Inoltre, la relazione spiega che il costo del terreno dipende dalla richiesta di immobili in quell’area, dai costi di edificazione e dalle disposizioni del piano regolatore vigente. Ai fini della valutazione si considerano altresì le precedenti vendite di terreni simili nella stessa zona.
   Sulla base di questo metodo, l’OPAK ha stimato un prezzo di vendita pari a 3,2 milioni di NOK.
   In una precedente decisione, relativa alla vendita dell’immobile della biblioteca universitaria di Oslo, l’Autorità aveva ritenuto accettabile l’utilizzo del metodo del costo del terreno per appezzamenti di terreno non edificati. (41) D’altro canto, l’Associazione dei periti estimatori norvegesi (NTF), dà la priorità nel suo sito web (42) ad altri metodi, come il metodo della capitalizzazione netta, il metodo del flusso di cassa e il metodo del valore tecnico. Tuttavia, tali metodi presuppongono l’esistenza di un immobile sul terreno. Essendo l’immobile sulla proprietà in questione inagibile, l’Autorità ritiene che il metodo del costo del terreno sia un metodo di valutazione ammissibile per i tre appezzamenti in esame.
   Secondo la guida, «obbligazioni speciali legate ai terreni e fabbricati e non all’acquirente o alle sue attività economiche possono essere collegate alla vendita, a fini di tutela dell’interesse pubblico, a condizione che tutti i potenziali acquirenti siano tenuti ad adempiere tale obbligazione e siano di massima in grado di farlo, indipendentemente dal settore di affari in cui operano o dal fatto di operare in qualche settore di affari. Gli svantaggi economici derivanti da tali obbligazioni dovrebbero essere valutati separatamente da periti estimatori indipendenti e possono dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita».
   L’Autorità ritiene che l’obbligazione di costruire un parcheggio sotterraneo rappresenti siffatta obbligazione speciale non legata all’acquirente. Inoltre, i costi per la demolizione dell’immobile inagibile possono essere stimati e dar luogo a compensazione, applicando gli stessi principi.
   Per quanto concerne l’obbligazione di costruire i posti macchina sotterranei, la stima dei costi si è basata sugli orientamenti delle autorità pubbliche e di un istituto indipendente d’ingegneria (43), che impongono una dimensione pari a 25 m2 per posto macchina, e sull’esperienza maturata in materia di costi di costruzione di parcheggi sotterranei. L’OPAK asserisce che questo metodo di calcolo dei costi costituisce la normale pratica di settore. Su questa base, l’OPAK determina un prezzo di 130 000 NOK per posto macchina, vale a dire 8 450 000 NOK per 65 posti macchina, al netto dell’IVA e dei costi del terreno.
   I costi di demolizione, inclusi gli oneri per la raccolta e lo smaltimento dei detriti, sono stati stabiliti sulla base dell’esperienza acquisita nell’esecuzione di simili opere di demolizione. L’OPAK stima che tali costi possano ammontare a 150 000 NOK.
   L’Autorità ricorda che mentre è tenuta a valutare il contenuto dei pareri di esperti presentati da terzi, non è invece tenuta a incaricare propri consulenti esterni (44). Avendo esaminato i calcoli dei costi effettuati da un perito indipendente provvisto di adeguate competenze tecniche nell’ambito della stima del valore della proprietà in questione e sulla base del sopralluogo effettuato in loco, l’Autorità è del parere che tali calcoli siano conformi alla guida sugli aiuti di Stato. Il costo stimato può, quindi, dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita.
   2.2.   CONCLUSIONI SULL’ELEMENTO DI AIUTO DI STATO NELLA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 1/152, 1/301 E 1/630 A GRUNNSTEINEN AS
   Sulla base della citata stima dell’OPAK, l’Autorità conclude che poiché gli svantaggi economici dell’obbligazione di costruzione dei posti macchina sotterranei e il costo della demolizione dell’immobile inagibile ammonterebbero in totale a 8,6 milioni di NOK e il valore della proprietà è stimato in 3,2 milioni di NOK, l’operazione non conferisce alcun vantaggio economico a Grunnsteinen AS. Dal momento che il valore negativo degli svantaggi economici supera significativamente il valore positivo della proprietà, tale conclusione non è influenzata da alcun margine d’errore ragionevole, né dal fatto che l’OPAK dichiara che la valutazione di tali proprietà è effettivamente incerta.
   L’Autorità osserva comunque che la differenza tra il valore dell’obbligazione assunta da Grunnsteinen e il valore della proprietà è così significativa da far supporre che il valore di mercato stimato dall’OPAK potrebbe essere incerto. Ciononostante, data la notevole discrepanza tra i due valori, anche una revisione sostanziale dei valori individuati dall’OPAK non porterebbe alla conclusione che Grunnsteinen abbia beneficiato di un vantaggio.
   Alla luce di quanto precede, l’Autorità conclude che la cessione degli appezzamenti nn. 1/152, 1/301 e 1/360 a Grunnsteinen non comporta aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1 dell’accordo SEE.
   3.   LA VENDITA DELL’APPEZZAMENTO N. 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   Nella decisione di avviare il procedimento di indagine formale, l’Autorità esprimeva dubbi sul fatto che il prezzo di 4700000 NOK per una proprietà di 56 000 m2 riflettesse il valore di mercato. I dubbi dell’Autorità si basavano, tra l’altro, sul fatto che il comune aveva affermato che la proprietà era stata ceduta al prezzo di costo, politica successivamente abbandonata in quanto si riteneva che portasse alla vendita dei terreni a prezzi eccessivamente bassi. Inoltre, non essendo stata effettuata alcuna stima del valore della proprietà, l’Autorità non era convinta dal raffronto con la vendita di altre proprietà nella regione.
   In risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni contenuta nella decisione di avvio dell’indagine formale, le autorità norvegesi hanno presentato una stima del valore della proprietà effettuata dall’OPAK. Pertanto, occorre valutare se la stima presentata soddisfa i requisiti fissati nella guida dell’Autorità.
   3.1.   VALUTAZIONE DELLA PERIZIA DELL’OPAK
   Secondo la guida sugli aiuti di Stato dell’Autorità, il valore di mercato della proprietà deve essere definito da un perito estimatore di indubbia onorabilità che svolga il suo compito in modo indipendente, sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti.
   Le competenze e la reputazione dell’OPAK, e del sig. Aarsheim in particolare, sono state oggetto di precedente valutazione. Alla luce di tale valutazione, l’Autorità ritiene che anche la perizia sull’appezzamento n. 4/165 sia stata effettuata da un perito estimatore di indubbia onorabilità.
   L’Autorità non ha ravvisato alcuna indicazione di un eventuale difetto di indipendenza del perito estimatore. Il sig. Aarsheim opera per una nota società di valutazioni immobiliari priva di legami formali con il comune. La perizia definisce, inoltre, lo scopo della valutazione, conferma che il sig. Aarsheim ha effettuato un sopralluogo sulla proprietà e descrive dettagliatamente il metodo applicato. Su questa base, l’Autorità non ha ragione di dubitare che la valutazione sia stata condotta con piena indipendenza da qualsivoglia indicazione da parte del comune relativamente al risultato della stessa.
   Come già ricordato, l’OPAK basa le proprie valutazioni su una serie di ipotesi, tra cui l’ipotesi che il venditore sia intenzionato a vendere e l’ipotesi che la proprietà possa essere messa in vendita per un congruo periodo di tempo.
   L’OPAK ha stimato il valore della proprietà sulla base del fatto che essa non era soggetta a un piano regolatore, ma solo ad una generica destinazione d’uso industriale. Infatti, una proposta di piano regolatore che destinava la zona ad usi industriali era stata ritirata prima della stipula del contratto a causa delle obiezioni sollevate dall’Amministrazione delle strade pubbliche. (45) Successivamente, secondo quanto riferito dall’OPAK, è stato adottato un altro piano regolatore che differiva sostanzialmente dalla precedente proposta, in quanto l’area veniva adibita ad attività sportive e non più ad uso industriale.
   La perizia definisce il valore di vendita come «il prezzo che vari acquirenti potenziali e indipendenti interessati all’acquisto della proprietà sono disposti a pagare alla data della valutazione.» A differenza di quanto avvenuto per la valutazione delle proprietà cedute a Grunnsteinen, nel caso di Hålandsmarka l’OPAK non ha applicato il metodo del costo del terreno, né alcuno dei metodi suggeriti dall’NTF per la valutazione degli immobili. Il prezzo è stato invece stabilito attraverso un’analisi comparativa con appezzamenti analoghi venduti nella zona (valori di vendita comparativi).
   L’OPAK afferma che i prezzi raffrontabili nella zona vanno da 80 NOK/m2 (vendita fra un privato e il comune) a 115 NOK/m2 (vendita fra privati). Il perito estimatore fa inoltre riferimento a una decisione di rivalutazione nel comune di Stavanger, ove è stato fissato il prezzo di 140 NOK/m2 per lotti edificabili residenziali in posizione centralissima. Secondo l’OPAK, l’analisi comparativa porterebbe a fissare un prezzo di circa 90 NOK/m2 per la zona industriale in esame. Alla luce delle fluttuazioni del mercato, l’OPAK suggerisce un intervallo di prezzo di mercato tra 80 e 100 NOK/m2 ovvero fra 4 510 000 e 5 636 000 NOK per l’intera area. Pertanto, l’OPAK stima un valore di vendita intermedio all’interno del suddetto intervallo, di circa 5 100 000 NOK.
   Nella decisione di avvio del procedimento, l’Autorità esprimeva dubbi sulla scelta di affidarsi al confronto effettuato dal comune con i prezzi di altre proprietà della zona, anche perché pareva che, nonostante le obiezioni sollevate dall’Amministrazione delle strade pubbliche, il piano regolatore fosse già stato adottato e che, pertanto, non fosse corretto confrontare il terreno con aree prive di piano regolatore. Tuttavia, le autorità norvegesi hanno precisato, nelle proprie osservazioni sulla decisione di avviare il procedimento, che le obiezioni sollevate dall’Amministrazione delle strade pubbliche erano note al momento della vendita e che, di conseguenza, non vi era di fatto alcun piano regolatore. Il piano regolatore per la zona fu adottato solo nell’agosto 2007, cioè due anni dopo la vendita, destinando l’area ad uso sportivo. Per quanto la successiva sequenza degli eventi non fosse nota alle parti al momento dell’operazione, questi fatti avvalorano la conclusione che il ritiro del piano regolatore originario fosse reale e che fossero prevedibili delle modifiche significative.
   Pertanto, l’Autorità ritiene che i presupposti su cui si basa la perizia dell’OPAK, vale a dire l’assenza di un piano regolatore applicabile al momento della vendita, siano ammissibili.
   Per quanto concerne il metodo di valutazione applicato dall’OPAK, l’Autorità osserva che il metodo del confronto dei valori di vendita sembra essere meno accurato di altri metodi descritti dall’NTF, in quanto dà minore importanza alle caratteristiche e all’uso previsto della proprietà. D’altro canto, l’Autorità comprende dalle valutazioni dell’OPAK che il metodo del costo del terreno, in quanto strettamente legato allo sfruttamento massimo consentito, non può essere utilizzato agevolmente in assenza di un piano regolatore. A questo riguardo, si noti che anche l’NTF include i valori di vendita comparativi tra i metodi ammissibili per la valutazione dei terreni industriali. (46)
   
   Alla luce di quanto precede, l’Autorità ritiene che la perizia dell’OPAK sia basata su indicatori e norme di valutazione generalmente riconosciuti.
   3.2.   CONCLUSIONI SULL’ELEMENTO DI AIUTO DI STATO NELLA VENDITA DELL’APPEZZAMENTO N. 4/165 A BRYNE INDUSTRIPARK
   Il prezzo della vendita a Bryne Industripark ammontava a 4 700 000 NOK. Tale prezzo si colloca nella fascia bassa dell’intervallo di prezzi definito dall’OPAK (da 4 510 000 a 5 636 000 NOK) ed è leggermente inferiore al valore di vendita stimato pari a 5 100 000 NOK.
   Secondo quanto sancito dalla giurisprudenza del Tribunale di primo grado, l’Autorità, nell’esaminare le stime di valore fornite nel corso di un procedimento sugli aiuti di Stato concernenti la vendita di terreni e di fabbricati da parte delle autorità pubbliche, deve «determinare se [il prezzo di vendita] non si discosti a tal punto da dover eventualmente concludere che esiste un’agevolazione» (47) (corsivo aggiunto). Inoltre, l’operazione in questione riguarda un terreno non edificato e non soggetto a piano regolatore, il cui valore, a detta dell’OPAK, non può essere stabilito con certezza. Pertanto, il reale valore di mercato della proprietà potrebbe anche attestarsi nella fascia più bassa dell’intervallo di prezzi definito dall’OPAK, che corrisponderebbe al prezzo effettivamente pagato da Bryne Industripark. Alla luce di quanto precede, l’Autorità conclude di non poter stabilire che la vendita della proprietà abbia conferito un vantaggio a Bryne Industripark ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato.
   Pertanto, l’operazione non implica la concessione di un aiuto di Stato a Bryne Industripark ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE.
   4.   LA VENDITA DEGLI APPEZZAMENTI NN. 2/70 E 2/32 (STADIO DI BRYNE) A BRYNE FK
   
   Nella decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, l’Autorità esprimeva dubbi in merito al fatto che la cessione a titolo gratuito a Bryne FK si fosse svolta a condizioni di mercato. Inoltre, l’Autorità riteneva che Bryne FK, sulla base delle informazioni disponibili all’epoca, potesse verosimilmente rientrare nella definizione di impresa ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato, in quanto conduceva attività economiche in grado di influire sugli scambi all’interno del SEE. Su questa base, l’Autorità aveva adottato una posizione preliminare secondo cui era possibile che la vendita avesse comportato il ricorso a risorse statali, avesse conferito un vantaggio a un’impresa e quindi potesse incidere sugli scambi all’interno del SEE.
   Nel corso del procedimento di indagine formale, l’Autorità ha ricevuto nuove informazioni.
   Nelle loro osservazioni sulla decisione di avviare un procedimento di indagine formale e in risposta all’ingiunzione dell’Autorità di fornire informazioni, le autorità norvegesi hanno presentato una stima del valore degli appezzamenti ceduti, nonché ulteriori informazioni sulla struttura organizzativa della società di calcio al momento dell’operazione. Per quanto concerne la struttura organizzativa, è stato precisato che la società di calcio era composta da due entità, segnatamente Bryne ASA e Bryne FK.
   4.1.   RISORSE STATALI
   L’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE prevede che una misura, per poter essere considerata un aiuto di Stato, debba essere concessa dallo Stato o tramite risorse statali.
   L’Autorità ricorda che, secondo una costante giurisprudenza, il concetto di aiuto è più ampio di quello di sovvenzione. Esso vale a designare non soltanto prestazioni positive, ma anche interventi i quali, in varie forme, alleviano gli oneri che normalmente gravano sul bilancio di un’impresa e che di conseguenza, senza essere sovvenzioni in senso stretto, ne hanno la stessa natura e producono identici effetti (48). Anche la perdita di introiti da parte dello Stato a seguito di una vendita a valori di mercato rientra nella nozione di risorse statali.
   Pertanto, al fine di stabilire se siano state implicate risorse statali nella vendita degli appezzamenti nn. 2/70 e 2/32 a Bryne FK, se ne dovrà determinare il valore di mercato. Qualora il comune li avesse venduti a un prezzo inferiore al loro valore di mercato, si sarebbe in presenza di un utilizzo di risorse statali sotto forma di mancato guadagno.
   Le autorità norvegesi hanno presentato una stima, effettuata dall’OPAK, del valore del terreno su cui sorge lo stadio. Come già osservato in precedenza, la stima del valore deve essere esaminata in riferimento alla guida dell’Autorità.
   Nella valutazione della perizia, l’Autorità osserva che la stima è stata effettuata dallo stesso perito estimatore, l’OPAK, nella persona del sig. Aarsheim. L’Autorità ha già concluso che l’OPAK e il sig. Aarsheim soddisfano i requisiti della guida in materia di indubbia onorabilità del perito estimatore. Inoltre, l’Autorità non ha alcun motivo di ritenere che il sig. Aarsheim non fosse indipendente nello svolgimento della valutazione.
   Alla luce della natura speciale della proprietà in esame, è necessario esaminare dettagliatamente il metodo applicato, al fine di determinare se la valutazione sia stata effettuata sulla base di indicatori e norme di valutazione generalmente riconosciuti.
   Innanzitutto, la valutazione riporta una descrizione delle strutture per l’utilizzo attuale del terreno, vale a dire un campo di calcio, una pista di atletica, campi per l’allenamento, spalti e palestre. L’area è destinata ad attività sportive dal piano regolatore in vigore, emanato il 28 ottobre 1997. L’OPAK afferma preliminarmente che la stima del valore del terreno si dovrebbe basare sugli usi consentiti per quel terreno. Tuttavia, l’OPAK ritiene che poiché il terreno è già occupato da impianti sportivi e, quindi, non vi è alcuna possibilità di edificare, è necessario applicare una diversa metodologia. Poiché lo stadio ha beneficiato di fondi provenienti dagli introiti dei giochi gestiti dallo Stato (49), l’OPAK fa riferimento alle condizioni per l’erogazione di tali fondi, che prevedono che gli impianti debbano restare aperti e in funzione per 40 anni, pena l’obbligo di restituzione dei fondi. Inoltre, per poter stabilire il valore del terreno secondo un diverso piano regolatore, sarebbe necessario conoscerne le condizioni. Alla luce di quanto precede, l’OPAK conclude che lo stadio possa essere valutato soltanto come proprietà per lo sviluppo di impianti sportivi. La valutazione si basa, quindi, sul confronto con il valore di altri terreni industriali ceduti nella zona a cui viene applicata una deduzione per via dell’assenza, nell’attuale piano regolatore, di zone commerciali produttrici di redditi. L’OPAK conclude che il prezzo di mercato si attesterebbe fra 2 385 000 e 2 915 000 NOK e stima 2 650 000 NOK come valore di vendita.
   L’Autorità osserva, innanzitutto, che la valutazione non si basa su nessuno dei metodi raccomandati dall’Associazione dei periti estimatori norvegese, né si basa su un confronto diretto con proprietà analoghe.
   Tuttavia, l’Autorità riconosce che uno stadio di calcio costituisce una tipologia particolare di proprietà che non si presta facilmente ad un confronto diretto con altri tipi di proprietà. Inoltre, l’Autorità ritiene che, data l’assenza di un piano regolatore alternativo e lo svantaggio economico risultante dall’obbligo di rimborso nell’eventualità di riclassificazione urbanistica, la stima del valore basata sull’attuale piano regolatore parrebbe riflettere al meglio il valore dei terreni effettivamente ceduti. Infine, l’Autorità riconosce la difficoltà di stima del valore di proprietà destinate ad attività sportive che, secondo le attuali disposizioni del piano regolatore, non possono essere utilizzate come zone commerciali produttrici di redditi. In tali circostanze, l’Autorità ritiene ammissibile il metodo applicato dall’OPAK/dal sig. Aarsheim per stimare il prezzo di mercato, per quanto qualsiasi prezzo così stimato risulti, inevitabilmente, non del tutto certo. Ad esempio, l’Autorità ritiene che il valore di mercato possa essere ulteriormente ridotto dal fatto che la società di calcio aveva già in essere un contratto di locazione del terreno che, di conseguenza, costituirebbe un gravame sulla proprietà per un eventuale altro acquirente. Con tali riserve, l’Autorità ritiene che la perizia sia sufficientemente dettagliata e comprovata da indicare con un grado sufficiente di certezza il valore verosimile della proprietà.
   Poiché il comune di Time ha ceduto la proprietà a Bryne FK a titolo gratuito, mentre il terreno ha un valore stimato di circa 2 650 000 NOK, l’Autorità conclude che l’operazione ha implicato l’utilizzo di risorse statali.
   4.2.   VANTAGGIO ECONOMICO PER UN’IMPRESA
   a)   Presenza di un vantaggio economico
   
   Poiché la proprietà è stata ceduta a Bryne FK a titolo gratuito, vi è un evidente divario fra il prezzo corrisposto e il presunto valore di mercato della stessa. L’Autorità conclude, pertanto, che l’operazione conferisce a Bryne FK un vantaggio economico, in quanto la società di calcio non ha dovuto pagare per il terreno il relativo valore di mercato.
   b)   Qualità di impresa di Bryne FK ai fini delle norme sugli aiuti di Stato
   
   Successivamente, occorre valutare se Bryne FK debba essere considerata un’impresa ai fini delle norme sugli aiuti di Stato. A tale scopo, si ricorda che la nozione di impresa abbraccia qualsiasi entità che eserciti un’attività economica, a prescindere dal suo status giuridico e dalle sue modalità di finanziamento; costituisce un’attività economica qualsiasi attività che consista nell’offrire beni o servizi su un determinato mercato. (50)
   
   Bryne FK dispone di una squadra di professionisti o semiprofessionisti che attualmente gioca nel campionato di serie B norvegese e che, al momento dell’operazione, giocava nel campionato di serie A. Nella decisione di avviare il procedimento, l’Autorità aveva preliminarmente qualificato Bryne FK come un’impresa sulla base del fatto che alcune delle sue attività, segnatamente la vendita e l’acquisto di giocatori professionisti, la fornitura di spettacoli sotto forma di partite di calcio e la fornitura di spazi pubblicitari, sembravano essere offerte su un determinato mercato ed avere, di conseguenza, una natura economica. L’Autorità non ritiene che durante il procedimento di indagine formale siano state avanzate nuove argomentazioni in grado di modificare tali conclusioni. Pertanto, si conclude che, per quanto concerne tali attività, Bryne FK è un’impresa ai fini delle norme sugli aiuti di Stato.
   Tuttavia, l’Autorità osserva che l’89 % delle attività totali di Bryne FK, stimate in base al numero di ore, concerne attività calcistiche non professionali, in particolare l’organizzazione di tali attività per bambini e giovani (51).
   Secondo la giurisprudenza della Corte di giustizia delle Comunità europee, la pratica dello sport è soggetta alla legislazione SEE solo nella misura in cui costituisca un’attività economica ai sensi dell’accordo SEE. Tale legislazione si applicherebbe pertanto alle attività dei calciatori professionisti o semiprofessionisti offerte sul mercato (52). Come osservato in precedenza, tali attività erano concentrate in seno alla società Bryne ASA. D’altro canto, le attività offerte da Bryne FK ai 600 giovani calciatori della società vengono condotte primariamente senza scopo di lucro e, in gran parte, grazie al lavoro volontario di genitori e altri (53).
   Si fa inoltre notare che secondo la prassi della Commissione europea, l’erogazione di tali attività sportive a beneficio di bambini e giovani non costituisce attività economica ai fini delle norme sugli aiuti di Stato. In una causa concernente gli aiuti pubblici alle attività sportive per giovani organizzate da società sportive professionali in Francia, la Commissione ha ritenuto che il sostegno all’educazione civica, scolastica e sportiva dei giovani possa essere considerato un compito generale spettante allo Stato nel campo dell’istruzione. Nella misura in cui tale educazione è subentrata a ciò che in precedenza veniva definita «educazione fisica», preservandone al contempo le caratteristiche generali e l’organizzazione, il sostegno in questione andrebbe a vantaggio di attività nel campo dell’istruzione e, di conseguenza, non rientrerebbe nell’ambito della concorrenza. Inoltre, alcune delle attività supportate dagli aiuti erano rivolte alla riduzione della violenza fra i tifosi e alle attività di vicinato. La Commissione ha ritenuto che tali attività potessero essere definite come un contributo all’educazione civica in senso lato. Pertanto, essa ha concluso che le misure in questione erano assimilabili alle attività educative spettanti al sistema d’istruzione nazionale, uno dei compiti generali dello Stato (54).
   A tale proposito, va ricordato che la Federazione calcistica della Norvegia (NFF) ha osservato che, in linea di principio, spetta al settore pubblico offrire e organizzare attività sportive per bambini e giovani nel proprio ambito locale. Le società di calcio, in cooperazione con le autorità locali e la Federazione, si fanno carico di una responsabilità significativa nella costruzione degli impianti e nell’organizzazione di attività a tutti i livelli. Inoltre, l’NFF ha fatto presente che le autorità norvegesi hanno ripetutamente sottolineato l’efficacia del calcio come meccanismo di inclusione sociale (55).
   Poiché, come evidenziato dall’NFF, le società di calcio organizzano attività calcistiche per bambini e giovani, offrendo così un complemento educativo in ambito sportivo e un canale di mobilità e inclusione sociale, l’Autorità ritiene che le attività calcistiche ricreative organizzate da Bryne FK possano essere considerate un compito svolto nell’interesse generale, del tutto analogo alle attività educative. Pertanto, tali attività non costituiscono attività economiche ai sensi delle disposizioni dell’accordo SEE in materia di aiuti di Stato.
   Alla luce di quanto suesposto, l’Autorità conclude che, per quanto concerne le sue attività non professionistiche, Bryne FK non può essere considerata un’impresa ai fini delle norme sugli aiuti di Stato.
   c)   Assenza di vantaggio per le attività economiche della società di calcio
   
   La Commissione europea ha ritenuto che, laddove una società sportiva conduca attività sia di natura economica che non economica, non si configura un aiuto di Stato purché la società, a mezzo di contabilità separate, assicuri che le attività economiche non ricevano alcun vantaggio (56). Pertanto, è necessario a questo punto valutare se l’acquisizione di una proprietà ad un prezzo inferiore al prezzo di mercato abbia comportato degli effettivi vantaggi per le attività economiche della società calcistica.
   Innanzitutto, va ricordato che la società di calcio, al momento dell’operazione, era composta da due entità giuridiche, precisamente Bryne FK e Bryne Fotball ASA. La divisione dei compiti e le relazioni economiche fra le due entità erano sancite da un accordo di cooperazione stipulato dalle stesse nel 2000.
   Secondo quanto stabilito nell’accordo di cooperazione tra le due entità, Bryne Fotball ASA era responsabile della conduzione di attività economiche quali i contratti di sponsorizzazione, la vendita di diritti radiotelevisivi, la concessione di spazi pubblicitari all’interno dello stadio, la commercializzazione e concessione di licenze su prodotti ufficiali per la tifoseria, lo sfruttamento commerciale dell’immagine dei giocatori, del nome e del logo della società, la vendita dei biglietti delle partite disputate in casa e i contratti relativi alle lotterie (articolo 2.1).
   Bryne FK, dal canto suo, era responsabile di tutte le attività sportive, inclusi gli allenamenti e le partite, di tutti i compiti ufficiali previsti dal regolamento sportivo dell’NFF, di attività di raccolta fondi a favore del settore non professionistico della società di calcio e della gestione dello stadio, fatta eccezione per la pubblicità.
   Sebbene Bryne FK fosse formalmente il datore di lavoro dei giocatori professionisti e del personale tecnico, nonché la parte contraente ufficiale nei contratti di vendita, acquisto e prestito di giocatori, tutti gli obblighi finanziari connessi a tali operazioni (57) ricadevano su Bryne Fotball ASA, la quale avrebbe incamerato tutti gli utili al netto delle spese (articolo 4.2) e che era responsabile dell’assunzione e della retribuzione del personale amministrativo (articolo 5.1).
   Sempre ai sensi dell’accordo, la gestione dello stadio spettava a Bryne FK. Bryne Fotball ASA avrebbe corrisposto a Bryne FK la cifra di 150 000 NOK l’anno per l’utilizzo dello stadio in generale e 10 000 NOK per ciascuna partita ufficiale (articolo 4.2). Bryne Fotball ASA avrebbe anche corrisposto a Bryne FK un canone annuo per i diritti di sfruttamento del nome e del logo della squadra e per lo sfruttamento commerciale dell’immagine dei giocatori (articolo 4.3). Inoltre, ogni qualvolta la squadra professionistica avesse utilizzato beni di Bryne FK, come lo stadio e il nome e il logo della società di calcio, questa avrebbe ricevuto un corrispettivo. Nella documentazione presentata all’Autorità, Bryne FK ha definito quest’ultimo elemento come un premio di mercato, ma non ha fornito alcuna documentazione relativa alla modalità di calcolo di tale premio.
   In virtù dell’accordo di cooperazione, si può affermare che Bryne FK svolgeva alcune attività di raccolta fondi aggiuntive, in particolare l’affitto dello stadio e del proprio nome e logo a Bryne Fotball ASA. Queste attività sono di natura tale che, in linea di principio, potrebbero avere luogo in un determinato mercato in concorrenza con altri operatori, rientrando così nella definizione di attività economica. Tuttavia, nella fattispecie, l’effetto del pagamento da parte della società a responsabilità limitata per l’uso dello stadio e del nome e del logo della società di calcio era di assicurare che nessun finanziamento inteso a favore delle attività calcistiche ricreative andasse a vantaggio delle attività calcistiche professionistiche. Pertanto, i ricavi che Bryne FK otteneva grazie a tale accordo sembrano essere stati riconvogliati nelle attività calcistiche non professionistiche condotte da Bryne FK.
   Come precedentemente illustrato, tutti i costi relativi alla squadra professionistica erano a carico di Bryne Fotball ASA, che era inoltre tenuta a versare un compenso a Bryne FK per ogni utilizzo dei beni di quest’ultima da parte della squadra professionistica. Inoltre, tutte le attività commerciali (come la pubblicità, ecc.) relative alla squadra di calcio professionistica venivano svolte in seno a Bryne Fotball ASA (58). Come già ricordato, ai sensi dell’accordo stipulato con il comune di Time, il terreno dello stadio è stato ceduto a Bryne FK e non a Bryne Fotball ASA. Alla luce di tali circostanze, l’Autorità è del parere che l’accordo di cooperazione sia tale da garantire che eventuali aiuti concessi a Bryne FK non siano andati a vantaggio delle attività di calcio professionistico o di qualsivoglia attività commerciale correlata, poiché la contabilità di tali attività era separata da quella di Bryne FK.
   Inoltre, l’Autorità osserva che Bryne FK ha dichiarato che tutte le sue attività, 89 % delle quali sono non professionistiche, si svolgono nella proprietà in cui sorge lo stadio. Ciò significa che la proprietà è utilizzata primariamente per le attività essenziali della società di calcio, cioè l’offerta di attività calcistiche ricreative alla comunità locale, soprattutto bambini e giovani.
   In tali circostanze, l’Autorità ritiene che le attività produttrici di reddito di Bryne FK abbiano un evidente carattere strumentale e accessorio rispetto agli scopi principali della società di calcio (59).
   Inoltre, per quanto attiene specificamente all’affitto dello stadio, l’Autorità osserva che detto stadio ha una capienza limitata e non è ubicato in un grande centro urbano. Pertanto, si può ritenere che l’utilizzo dello stadio non sarebbe di particolare interesse per soggetti diversi da Bryne Fotball ASA, produrrebbe ricavi modesti e, di conseguenza, rivestirebbe scarso interesse per eventuali investitori privati in cerca di investimenti redditizi. Un ulteriore elemento importante, in quanto la perizia dell’OPAK indica specificatamente che lo stadio non è dotato di aree commerciali, è che l’area dello stadio non è in concorrenza con i centri commerciali o direzionali della regione.
   Nella primavera del 2004, cioè circa sei mesi dopo l’operazione, Bryne Fotball ASA ha cessato l’attività e le sue attività professionali sono state cedute a Bryne FK. Inoltre, Bryne FK ha confermato che la società di calcio non tiene contabilità separate per i vari tipi di attività che conduce al suo interno.
   Poiché la cessione di una proprietà è un’operazione isolata, la valutazione di cui sopra si basa sulla struttura della società di calcio al momento della vendita. Una valutazione della possibile estensione degli effetti dell’operazione alle attività economiche della società di calcio a seguito della fusione sarebbe giustificata in presenza di qualsivoglia indizio che il corso degli eventi fosse effettivamente volto a eludere le norme sugli aiuti di Stato, incanalando il vantaggio economico tramite un’entità non economica. Nel caso in esame, l’Autorità non ha individuato alcun elemento che possa indicare che la successiva fusione tra Bryne FK e Bryne Fotball ASA fosse già programmata al momento della cessione della proprietà o in qualsivoglia modo legata all’acquisizione del terreno da parte della società di calcio o altrimenti intesa ad aggirare le norme SEE sugli aiuti di Stato.
   L’Autorità conclude, pertanto, che l’agevolazione concessa a Bryne FK tramite la cessione del terreno su cui sorge lo stadio non ha conferito un vantaggio alle attività economiche della società di calcio.
   4.3.   CONCLUSIONI SULLA CESSIONE DEGLI APPEZZAMENTI NN. 2/70 E 2/32 A BRYNE FK
   Alla luce di quanto precede, l’Autorità conclude che la cessione degli appezzamenti a Bryne KF non ha comportato aiuti di stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’Accordo SEE.
   5.   CONCLUSIONI
   
   Sulla base delle valutazioni di cui sopra, l’Autorità conclude che non può essere dimostrato per nessuna delle tre operazioni oggetto della presente decisione che sia stato concesso un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 61, paragrafo 1, dell’accordo SEE.
   HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
   Articolo 1
   L’Autorità di vigilanza EFTA ritiene che la cessione da parte del comune di Time degli appezzamenti nn. 1/151, 1/301, 1/630 (a Grunnsteinen), n. 4/165 (a Bryne Industripark AS) e nn. 2/72 e 2/32 a Bryne FK non ha costituito un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 61 dell’accordo SEE.
   Articolo 2
   Il Regno di Norvegia è destinatario della presente decisione.
   Articolo 3
   Il testo in lingua inglese è il solo facente fede.
   
      Fatto a Bruxelles, il 23 luglio 2009.
      
         
            Per l’Autorità di vigilanza EFTA
         
         Per SANDERUD
         
            Presidente
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Membro del Collegio
         
      
   
   
      (1)  In appresso denominata «l’Autorità».
   
      (2)  In appresso denominato «Accordo SEE».
   
      (3)  In appresso denominato «Accordo sull’Autorità di vigilanza e la Corte».
   
      (4)  In appresso denominato «Protocollo 3».
   
      (5)  Guida all’applicazione e all’interpretazione degli articoli 61 e 62 dell’Accordo SEE e dell’articolo 1 del protocollo 3 dell’Accordo che istituisce un’Autorità di vigilanza e una Corte di giustizia; adottata ed emanata dall’Autorità il 19 gennaio 1994 (GU L 231 del 3.9.1994, pag. 1, e supplemento SEE n. 32 del 3.9.1994, pag. 1. La guida è stata modificata da ultimo il 10 giugno 2009 (di seguito «guida sugli aiuti di Stato»). La versione aggiornata della guida sugli aiuti di Stato è disponibile sul sito web dell’Autorità, all’indirizzo: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  Decisione n. 195/04/COL del 14 luglio 2004 (GU L 139 del 25.5.2006, pag. 37) e supplemento SEE n. 26 del 25.5.2006, pag. 1, modificata dalla decisione n. 319/05/COL del 14 dicembre 2005 (GU L 113 del 27.4.2006, pag. 24) e supplemento SEE n. 21 del 27.4.2006, pag 46. La versione consolidata della decisione n. 195/04/COL è disponibile sul sito web dell’Autorità, all’indirizzo: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  GU C 138 del 5.6.2008, pag. 30, e supplemento SEE n. 31 del 5.6.2008, pag. 1.
   
      (8)  Cfr. per ulteriori dettagli sullo scambio epistolare, la decisione dell’Autorità n. 717/07/COL pubblicata sul sito web della stessa, all’indirizzo: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf
   
      (9)  Cfr. nota 7.
   
      (10)  Documenti nn. 484855 (osservazioni della Federazione calcistica della Norvegia del 4 luglio 2008), 485026 (osservazioni dello studio legale Arntzen de Besche, per conto del Bryne Fotballklubb, dell’8 luglio 2008) e 485461 (osservazioni dello studio legale Selmer, per conto di Vålerenga Fotball, dell’8 luglio 2008).
   
      (11)  In appresso denominato «contratto Grunnsteinen».
   
      (12)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879), risposta alla domanda 1, punto e).
   
      (13)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879), risposta alla domanda 1, punto e).
   
      (14)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 1).
   
      (15)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 2). Nella risposta della Norvegia si afferma che la perizia concerne gli appezzamenti nn. 1/301 e 1/630. Tuttavia, ciò non trova riscontro nella perizia effettiva, né il numero di metri quadri in essa riportato può far presupporre che siano stati presi in considerazione entrambi gli appezzamenti.
   
      (16)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 5).
   
      (17)  Tali calcoli sembrerebbero basarsi su un valore stimato di 600 NOK/m2, a cui si somma il valore di un edificio ubicato sull’appezzamento n. 1/301. L’Autorità non ha ancora ricevuto una perizia dell’edificio.
   
      (18)  Importo desunto dalla stima dei costi originariamente effettuata dal comune, pari a 125 000 NOK, indicata nei documenti a supporto delle deliberazioni del consiglio comunale (doc. n. 413558, pagg. 16-17). La stima di Skanska sarebbe stata ottenuta in una fase successiva.
   
      (19)  Osservazioni della Norvegia sulla decisione dell’Autorità di avviare un’indagine, doc. n. 466024, allegato 3.
   
      (20)  In norvegese: Tomtebelastningsmetoden.
   
      (21)  Doc. n. 413558, pag. 19 et sec.
   
      (22)  Osservazioni della Norvegia sulla decisione dell’Autorità di avviare il procedimento, doc. n. 466024, nota 9.
   
      (23)  Osservazioni della Norvegia sulla decisione dell’Autorità di avviare il procedimento, doc. n. 466024, allegati 8 e 9.
   
      (24)  Doc. n. 413558, pagg. 16-17.
   
      (25)  Cfr. doc. n. 413558 (denuncia originale), ribadito nelle osservazioni di Aksjonsgruppa sulla risposta della Norvegia, doc. n. 477440.
   
      (26)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegati da 13 a 17).
   
      (27)  In appresso denominato «contratto Bryne».
   
      (28)  Doc. n. 413558 pag. 29, e risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 29). Dalla documentazione relativa alla vendita risulta che il comune, a sua volta, aveva acquisito il terreno nel 1996 dalla società di calcio per 1 milione di NOK. L’Autorità non ha ulteriori informazioni in merito a tale compravendita.
   
      (29)  Contratti di locazione del terreno forniti dalla Norvegia agli allegati 18 e 19 della sua risposta alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879).
   
      (30)  Cfr. allegato 24 alla risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879).
   
      (31)  Osservazioni di Bryne FK all’avvio del procedimento d’indagine formale (doc. n. 485026).
   
      (32)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 21).
   
      (33)  Osservazioni della Norvegia alla decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, lettera del 21 febbraio 2008 (doc. n. 466024).
   
      (34)  Allegato 13 alle osservazioni della Norvegia alla decisione di avviare il procedimento d’indagine formale, lettera del 21 febbraio 2008 (doc. n. 466024).
   
      (35)  La società a responsabilità limitata era responsabile della retribuzione di giocatori, fisioterapisti, allenatori e altro personale di supporto; del versamento dei contributi previdenziali del datore di lavoro; dell’acquisto e della manutenzione delle attrezzature necessarie per gli allenamenti e le partite; degli allenamenti e, infine, dei costi di trasferta delle squadre.
   
      (36)  Risposta della Norvegia alla prima richiesta d’informazioni dell’Autorità (doc. n. 427879, allegato 22).
   
      (37)  Sulla base della tabella fornita da Bryne FK (integrata nel doc. n. 485026), che mostra il numero di ore di attività ripartite per fascia d’età, mese e tipo di attività svolta (allenamento, partita, ecc.).
   
      (38)  Orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità, sezione 2.2, lettere da a) a c).
   
      (39)  Osservazioni della Norvegia sulla decisione dell’Autorità di avviare una procedura, doc. n. 466024 pag. 8, allegato 5 (CV).
   
      (40)  Valutazione dell’OPAK degli appezzamenti nn. 1/152, 1/301 e 1/630 (allegato 3 al doc. n. 466024).
   
      (41)  Decisione n. 170/05/COL dell’Autorità, del 29 giugno 2005, relativa alle vendite di proprietà pubbliche – immobile della biblioteca dell’Università e parte delle proprietà adiacenti ad Oslo.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt e Statens vegvesen.
   
      (44)  Causa T-274/01 Valmont contro Commissione [2004] Racc. II-3145, paragrafo 72.
   
      (45)  Articolo 1, sezione 3, dell’accordo di vendita, doc. n. 428860.
   
      (46)  Cfr. nota 42.
   
      (47)  Causa T-274/01 Valmont, di cui sopra, paragrafo 45, e cause riunite T-127/99, T-129/99 e T-148/99 Diputación Foral de Alava [2002], Racc. II-1275, paragrafo 85.
   
      (48)  Cfr. in particolare, causa C-143/99 Adria-Wien Pipeline e Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke [2001] Racc. I-8365, paragrafo 38; causa C-501/00 Spagna contro Commissione [2004] Racc. I-6717, paragrafo 90 e causa C-66/02 Italia contro Commissione [2005] Racc. I-0000, paragrafo 77.
   
      (49)  I fondi a valere sulle entrate dei giochi provengono dalla società statale di giochi Norsk Tipping. Secondo le norme fissate dal ministero degli Affari culturali ed ecclesiastici, tali impianti devono restare in attività per non meno di 40 anni dalla data di fine lavori. Cfr. l’opuscolo «Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008», Capitolo 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf
   
      (50)  Cfr. la sentenza della Corte dell’EFTA, causa E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund contro Autorità di vigilanza EFTA, paragrafo 78, e causa C-218/00 Cisal [2002] Racc. I-691, paragrafo 23.
   
      (51)  Doc. n. 485026 (osservazioni di terzi presentate da Bryne FK).
   
      (52)  Causa 13-76, Donà contro Mantero [1976] Racc. 1333, paragrafo 12.
   
      (53)  Doc. n. 485026 (osservazioni di terzi presentate da Bryne fotballklubb).
   
      (54)  Caso N 118/00 Subventions publiques aux clubs sportifs professionnels (Francia).
   
      (55)  Doc. n. 484855, osservazioni di terzi presentate dalla Federazione calcistica della Norvegia, del 3 luglio 2008.
   
      (56)  Cfr. la decisione della Commissione nel caso N 118/00, di cui sopra.
   
      (57)  Tali obblighi concernono, in particolare, il pagamento del prezzo di acquisto dei giocatori e di stipendi ed altri emolumenti a giocatori, allenatori e personale di supporto. La società a responsabilità limitata aveva anche il compito di versare i contributi previdenziali dei dipendenti e di coprire tutte le spese di acquisto e manutenzione delle attrezzature; si occupava, inoltre, dei ritiri di allenamento, dei costi di viaggio sostenuti in occasione delle partite in trasferta e dei ritiri e dell’affitto di campi da gioco e di sedi.
   
      (58)  Ai sensi dell’accordo di cooperazione allora vigente Bryne Fotball ASA, e non Bryne FK, era il soggetto responsabile dei contratti di sponsorizzazione, della vendita dei diritti radiotelevisivi, della fornitura di spazi pubblicitari all’interno dello stadio, della vendita e concessione di licenze su prodotti ufficiali per la tifoseria e dello sfruttamento commerciale dell’immagine dei giocatori, del nome e del logo della società. Inoltre, Bryne Fotball ASA si occupava della biglietteria durante le partite della squadra disputate in casa. Per quanto concerne l’acquisto e la vendita dei giocatori professionisti, per quanto elencati tra i compiti e le responsabilità di Bryne FK di cui all’articolo 2.5 dell’accordo, era Bryne Fotball ASA a occuparsi del pagamento del prezzo d’acquisto dei giocatori e dei loro stipendi. Pertanto, si ritiene che, al momento dell’operazione in questione, le attività qualificate dall’Autorità come attività di natura economica e suscettibili di incidere sugli scambi e falsare la concorrenza all’interno del SEE fossero svolte in seno a Bryne Fotball ASA.
   
      (59)  Commissione europea, caso N 558/2005 – Sostegno allo stabilimento di attività professionali (Polonia). Inoltre nel caso N 234/2007 Promozione della ricerca, dello sviluppo e dell’innovazione (Spagna), la Commissione ha stabilito al paragrafo 38 che gli organismi di ricerca che non svolgono precipuamente attività economiche possono effettuare attività di ricerca per conto di imprese dietro compenso, senza per questo rientrare nella definizione di imprese ai fini della normativa sugli aiuti di Stato.