CELEX: 51993PC0487
Language: fr
Date: 1993-10-07
Title: Proposition modifiée de DIRECTIVE DU CONSEIL concernant la protection des acquéreurs dans les contrats portant sur l' acquisition d' un droit d' utilisation à temps partiel d' un ou plusieurs biens immobiliers

COMMISSION DES COMMUNAUTES EUROPEENNES
                                                                                      C0M(93) 487 final - SYN 419
                                                                                      Bruxelles, le 7 octobre 1993
îtWgff   t-^JHjjQ&Ûii
                                                                Proposition modifiée de
iMWtt, » V j v t e i » v - s
                                                              DIRECTIVE DU CONSEIL
pill
                               concernant la protection des acquéreurs dans les contrats portant sur l'acquisition d'un
                                       droit d'utilisation à temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers.
j^gjjjWjiBjljj
                                (présentée par la Commission en vertu de l'article 149, paragraphe 3 du traité CEE)
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   mmm
      y.ïSSs&iïïi
 ---pagebreak---                               EXPOSE DES MOTIFS
 Introduction
Suite aux avis rendus par le Parlement européen*1> et par le Comité
économique et social (2) au sujet de ia proposition de directive du
Conseil concernant la protection des acquéreurs dans les contrats portant
sur l'utilisation d'objets immobiliers en régime de Jouissance à temps
partagé* 3 ), la Commission est appelée à adopter une proposition modifiée
dans la mesure où elle envisage de retenir certains éléments et
d'apporter éventuellement d'autres changements à sa proposition initiale.
La proposition, modifiée à la lumière des amendements proposés par le
Parlement européen, de l'avis du Comité économique et social ainsi que
des débats intervenus au niveau du Conseil, est présentée conformément à
l'article 149 paragraphe 3 du Traité CEE.
I.   Motivation de la proposition en terme de subsidiarité
     a)  Quels sont les objectifs de l'action envisagée par rapport aux
         obligations pesant sur la Communauté ?
     R.  La création d'un socle de règles communes permettant d'assurer ia
         sécurité Juridique et économique du consommateur dans un domaine
         où il se trouve en situation d'Infériorité par Rapport aux autres
         parties concernées; l'élimination des anomalies qui constituent à
          l'heure actuelle un obstacle au bon fonctionnement du marché
         européen et à la libre circulation.
    b)   L'action envisagée reléve-t-elle d'une compétence exclusive de la
         Communauté ou d'une compétence partagée avec les Etats membres ?
    R. D'une compétence partagée.
    c)   Quelle est la dimension communautaire du problème ?
    R.   Le caractère transfrontalier du timesharing, car la grande
         majorité des titulaires de droits timesharing exercent ou
         exerceront leurs droits dans des Etats autres que celui où ils
         résident; les divergences des législations nationales, puisque
         seulement   quatre   Etats   membres   disposent  de   législation
         spécifique, lesquelles à leur tour sont différentes entr'elles et
         incomplètes.
    d)   Quelle est la solution la plus efficace par comparaison entre les
         moyens de la Communauté et ceux des Etats membres ?
    R.   Quelle que soit l'approche que chaque Etat membre adopte dans ce
         domaine, il y a toujours un compromis qui doit être signé par les
         parties et c'est autour de ce compromis où l'action communautaire
(1) P.E. 171.252 et P.E. 174.418
(2) CES 206/93
(3) J0 n* C 222 du 29/8/92, p. 5
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         doit se situer; dans ce sens, il faut établir les informations
        minimales que le consommateur doit connaître avant la signature,
        et un délai, après la signature, pendant lequel le consommateur
        peut     résilier    le   contrat.    Etant     donné    le    caractère
         transfrontalier du timesharing, cette solution ne peut être
        atteinte qu'à niveau communautaire.
   e)   Quelle plus-value concrète apporte l'action envisagée              de  la
        Communauté et quel serait le coût de l'inaction ?
   R.   L'action permettra de surmonter les problèmes qu'actuellement les
        consommateurs     doivent    faire   face,    notamment     en   matière
        d'utilisation de techniques de vente particulièrement agressives;
        elle permettra aussi de contrôler un secteur               important de
         l'industrie qui a souvent son siège dans un paradis fiscal, ainsi
        que de permettre à la majorité des Etats membres de légiférer
        dans ce domaine car ils attendent un texte communautaire pour
        établir leur législation.
        L'action contribuera aussi à faciliter la libre circulation de
        produits, services, personnes et capitaux sans prendre en compte
        les différentes modalités de timesharing.
        L'inaction aurait comme conséquence          la continuation de la
        situation actuelle avec sa séquelle de fraudes et anomalies dans
        un domaine d'importance croissante dans le secteur touristique.
   f)     Quelles modalités     d'action   sont   à   la   disposition    de  la
        Communauté ?
   R.   Une directive ou une recommandation.
   g)   Une réglementation uniforme est-elle nécessaire           ou   suffit-il
        d'une directive posant des objectifs généraux             en   renvoyant
        l'exécution aux. Etats membres ?
   R.   La directive est le seul instrument approprié.
I. Eléments de     la  proposition   initiale   retenus   dans  la   proposition
   mod i f iée
   Les deux éléments fondamentaux de la proposition initiale, c'est-à-
   dire, l'obligation du vendeur de fournir un document d'information
   dont le contenu fait partie intégrante du contrat, et un délai, après
    la signature du contrat, pendant lequel l'acquéreur peut résilier le
   contrat, sont maintenus.
   Le critère concernant la langue à utiliser reste le même, c'est-à-
   dire, une langue que l'acquéreur déclaire connaître.
   Le caractère minimal de la directive est également maintenu ainsi que
   l'impossibilité, que l'acquéreur renonce aux droits que la directive
   lui accorde ou que le vendeur soit exonoré de ses responsabilités.
   Finalement, et en ce qui concerne le droit applicable au contrat on
   maintient le principe que l'acquéreur ne peut pas être privé de la
   protection accordée par la directive du fait du choix de la loi d'un
   pays tiers, si bien sous une formulation plus simple que celle de la
   propos ition initiale.
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III.      Les  mod i f i ca t i ons  i ntrodujtes
1. Le titre
      Il a été modifié afin d'améliorer                la terminologie ainsi que de
     couvrir de façon plus complète les caractéristiques de certaines
     modalités de timesharing largement répandues dans certains Etats
     membres.
2.   Les considérants
     Les considérant n' 4, 5, 8, et 12 ont été adaptés au nouveau titre.
     Le considérant n* 9 a été modifié, afin de mettre l'accent sur le
     fait que la directive vise uniquement les aspects contractuels et en
     aucune manière le droit applicable aux biens immobiliers qui relève
     exclusivement de la "lex rei sitae".
     Les modifications concernant les considérants n* 12 et 13, ainsi que
      les noveaux considérants n" 14, 15, 16 et 17 sont expliqués avec les
     articles correspondants.
     Le nouveau considérant n* 18 a pour but d'indiquer que l'ensemble du
     texte respecte le principe de subsidiarité.
3.   Les art icles
     Art icle 2 : Déf ini t ions
     La nouvelle définition de contrat tient compte d'un amendement du
     Parlement, accepté partiellement par la Commission, afin de couvrir
     certaines caractéristiques d'une des modalités de timesharing le plus
     répandues dans plusieurs Etats membres.
     La définition de bien immobilier tient compte aussi du souhait du
     Parlement que la directive s'applique aux immeubles non seulement
     déjà construits mais à construire et à usage uniquement d'habitation;
     donc les immeubles destinés à bureaux ou à d'autres usages sont
     exclus du champ d'application de la directive. Les exemples qui
     figuraient dans la proposition initiale sont supprimés.
     Dans la définition de vendeur, on a remplacé le terme propriétaire
     par celui de "titulaire" qui est plus approprié pour se référer à un
     droi t.
     Quant à la définition d'acquéreur, si bien le contenu est maintenu,
     elle a été modifiée afin d'améliorer le texte du point de vue de la
     terminologie technique.
     Article 3 : Obligations du vendeur
     Les    modifications           apportées    sont   surtout    la  conséquence  de
     l'inclusion       de      certains     amendements    du   Parlement.  Ainsi  les
     paragraphes a) et b) répondent à la préoccupation du Parlement,
     soucieux des problèmes qui peuvent se poser à l'acquéreur du fait du
     non respect des délais prévus par le vendeur ou de la non-exécution
     des prestations prévues par le vendeur.
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On a abandonné les dispositions de la proposition initiale concernant
 les règles de construction et l'autorisation pour occuper le bien
 immobilier car ces questions peuvent être plus efficacement réglées
par la législation nationale; on n'en fait qu'une légère référence
dans I'annexe.
Les nouveaux paragraphes c) et d) recueillent certains amendements du
Parlement concernant certaines obligations dont l'accomplissement par
 le vendeur doit être assuré dans le contrat.
Art icle 4
Comme demandé par le Parlement, le nouveau texte aborde de façon plus
claire la question des charges qui incombent à l'acquéreur, tout en
précisant que les charges des droits non vendus doivent être imputées
au vendeur.
Article 5 (et considérant n* 12)
Les modifications apportées dans cet article impliquent notamment :
a)   que le document d'information, déjà prévu dans la proposition
     initiale doit être à la disposition de toute personne qui le
     demande au lieu de tout acquéreur potentiel. Il est à noter que
     l'annexe de la proposition modifiée ne se réfère plus au document
     d'information, mais au contenu du contrat; cependant le document
     d'information    doit contenir    certains  éléments   cités  dans
     l'annexe.
b)   que les informations contenues dans ce document font partie
     intégrante du contrat; ce principe figurait déjà dans un
     considérant de la proposition       initiale, mais le Parlement
     souhaite l'inclure dans ia partie dispositive du texte.
     Le paragraphe 2 de l'article exclue la possibilité de changer les
     informations contenues dans le document, sauf si les changements
     sont convenus par les parties ou s'ils résultent de circonstances
     indépendantes de la volonté du vendeur.
c)   que toute publicité doit indiquer non seulement la possibilité
     d'obtenir le document informat if mais aussi où faut-iI s'adresser
     pour I'obten i r.
Article 6 (et considérant n' 13) : Eléments minimaux du contrat
Comme indiqué ci-dessus, les éléments minimaux que doit contenir le
contrat figurent dans un annexe à la proposition modifiée.
Article 7 (et nouveaux considérants n* 14 et 16)
Le premier paragraphe établit un délai unique de réflexion comme
demandé par le Comité économique et social et vue l'attitude des
délégations lors des réunions du Conseil à niveau de ministres; dans
ce sens, la Commission a opté pour le délai le plus long prévu dans
la proposition initiale, c'est-à-dire 28 jours, qui est d'ailleurs le
délai demandé par le Comité économique et social. On a tenu compte du
fait que dans certains Etats membres la législation et/ou la pratique
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exigent    la conclusion d'un contrat préliminaire qui peut être
 juridiquement contraignant (par exemple, un compromis de vente) ou
bien certaines démarches administratives, comme c'est le cas de
 l'intervention du notaire ou de l'enregistrement foncier; dans ces
cas le délai commence à compter dès la signature du contrat
pré Iimina i re.
Au deuxième paragraphe, qui porte sur la façon d'exercer le droit de
résiliation, on a remplacé l'exigence de la lettre recommandée par
une    communication   écrite  expédiée   de   manière  pouvant   être
matériellement prouvée, comme demandé par le Parlement.
Quant au troisième paragraphe, on reprend un amendement de compromis
entre la Commission et le Parlement; d'après ce compromis, l'exigence
par le vendeur d'avances de paiement est interdite avant l'expiration
du délai de réflexion; toutefois si les parties sont d'accord,
 l'acquéreur peut verser une avance avant l'expiration du délai si
 l'accord est donné de façon expresse et s'il ne dépasse pas le 5 % du
prix de vente y compris les taxes; au cas où l'avance contienne des
frais de gestion du dossier, c'est-à-dire, les possibles frais de
notaire et d'enregistrement, autres frais administratifs, etc, ces
frais ne peuvent pas dépasser 1 % du prix de vente, et en tout état
de choses, le vendeur doit fournir des assurances suffisantes pour le
remboursement.
Quant au délai pour que le vendeur rembourse l'acquéreur en cas de
résiliation, on fixe un délai maximum d'un mois à compter de la date
de la communication de résiliation.
Article 8 (et considérant n" 17)
Il s'agit d'un article nouveau qui porte sur un sujet qui n'était pas
prévu dans la proposition initiale et qui a été indu suite aux
débats qui ont eu lieu au Conseil; c'est le cas d'un contrat de prêt
lié à un contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation à temps
partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers.
En I'occurence l'acquéreur doit avoir la possibilité de résilier le
contrat de prêt s'il décide d'exercer le droit de résiliation prévu à
I 'art icle 7.
Article 9 (et considérant n" 15)
La première partie du nouveau texte de cet article reprend un
amendement du Parlement qui groupe en un seul paragraphe les deux
paragraphes que cet article avait dans la proposition initiale;
l'expression "sont réputées nulles" est remplacée par une autre
expression plus appropriée afin de laisser aux Etats membres
d'arrêter les sanctions éventuelles.
Quant au deuxième paragraphe, il remplace l'article 9 de la
proposition initiale, jugé excessivement compliqué lors de débats qui
ont eu lieu au Conseil, au Parlement et au Comité économique et
social. On a cependant maintenu le principe fondamental c'est-à-dire,
que la protection que la directive accorde à l'acquéreur ne peut en
aucune manière être contournée du fait du choix de la loi d'un pays
tiers. C'est d'ailleurs la formulation choisie par le Conseil dans la
directive 93/13 concernant les clauses abusives dans les contrats
conclus avec les consommateurs.
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Art icles 10, 11, 12 et 13
Les modifications apportées à ces articles sont purement formelles et
n'introduisent pas de changements substantiels à la proposition
initiale.
 ---pagebreak---                                      - 7
                              AVIS DU PARLEMENT
    Amendement n* Proposi t ion initiale    Accepté par la     Intégré
                                            Commission     (Nouvel le nu-
                                                            mérotât ion)
        1         Titre                     Non
        2         Considérant n* 3          Non
        3         Considérant n" 12         Non
        4         Considérant n" 14bis      Non
        5         Ti re                     Non
        6         Ar ic e 1                 Non
        7         Ar ic e 2.1               part iellement Art icle 2
        48        Ar ic e 2.2               part iellement Art icle 2
        9         Ar ic e 2.3               Non
        10        Ar ic e 2.4               Non
        11        Ar ic e 3.1(a)            part iellement Article    3(a)
                                                            et (b)
        12        Ar ic e 3.1(b)            partiellement  Article 3(c)
        13        Ar ic e 3.1(c)            Oui            Annexe,
                                                           points e) et
                                                           f)
        14        Ar ic e 3.1(d)            part iellement Article 3(d)
        15        Ar ic e 3.2               Non
        16        Ar ic e 4                 Oui            Art icle 4
        17        Ar ic e 5.1               Part iellement Art icle 5.2
        18        Ar ic e 5.2               Non
        19        Ar ic e 6                 Non
        51        Ar ic e 7.1               Non
        21        Ar ic e 7.2               Oui            Sans objet
        22        Ar ic e 7.3               Part ieIlement Art icle 7.2
    58 (de com-   Ar    e 7.4               Oui            Art icle 7.3
        promis)
(2)
 ---pagebreak---                                - 8 -
Amendement n* Proposition initiale   Accepté par la   Intégré
                                     CommIssIon       (Nouvel le
                                                      nuérota-
                                                      tion)
    24        Article 7bis           Non
    25        Article 8              Oui              Article 9
    26        Article 9              Non
    27        Article 9              Oui              Article 9.2
    28        Article 10             Non
    29        Article 11             Non
    30        Article 12             Non
    31        Annexe (a)             Partiellement  Les amende-
                                                    ments concer-
    32        Annexe (b)             Oui            nant l'annexe
                                                    deviennent
    33        Annexe (c)             Oui            sans objet
                                                    puisque la
    49        Annexe (c)             Non            nouvel le
                                                    annexe
                                                    ne se réfère
    34        Annexe (d)             Oui            plus au docu-
                                                    ment d'Infor-
    35        Annexe (e)             Oui            mation mais
                                                    au contrat
    36        Annexe (f)             Oui
    37        Annexe (g)             Oui
    38        Annexe (h)             Oui
    39        Annexe (i) (J)         Oui
    40        Annexe (I)             Part iellement
    41        Annexe (m)             Oui
    42        Annexe (n)             Non
    43        Annexe (o)             Oui
    44        Annexe (p)             Oui
 ---pagebreak---                                    -^-^
         PROPOSITION INITIALE               PROPOSITION MODIFIEE
Proposition de directive du        Proposition de directive du Conseil
Conseil concernant la protection   concernant la protection des
des acquéreurs dans les contrats   acquéreurs dans les contrats
portant sur l'utilisation de       portant sur I'acquisition d'un
biens immobiliers en régime de     droit d'utilisation à temps partiel
Jouissance à temps partagé         d'un ou plusieurs biens Immobiliers
LE CONSEIL DES COMMUNAUTES
EUROPEENNES
vu le traité instituant la          Inchangé
Communauté économique européenne,
et notamment son article 100 A,
vu la proposition de ia
Comm i ss i on,
en coopération avec le Parlement
européen,
vu l'avis du Comité économique et
soc i a I,
1.   considérant que l'un des          considérant que l'un des
     principaux objectifs de la        principaux objectifs de la
     Communauté est d'achever pour     Communauté est d'achever le
     le 31 décembre 1992 au plus       marché intérieur; qu'il Importe
     tard, le marché intérieur;        de prendre des mesures propres à
     qu'il importe de prendre des      établir le marché intérieur
     mesures propres à établir le      progressivement; que le marché
     marché intérieur                  intérieur consiste en un espace
     progressivement; que le           sans frontières intérieures dans
     marché intérieur consiste en      lequel la libre circulation des
     un espace sans frontières         biens, des personnes, des
     intérieures dans lequel la        services et des capitaux est
     libre circulation des biens,      assurée;
     des personnes, des services
     et des capitaux est assurée;
 ---pagebreak---                                     - A O -
2.  considérant que, dans sa      Inchange
    résolution du 13 octobre 1988
    sur la nécessité de combler
    les lacunes juridiques dans
    Ie doma i ne de la
    multipropriété*1), le
    Parlement européen a invité
    la Commission à présenter une
    proposition de directive sur
    I'harmonisât ion des
    législations nationales dans
    cette matière; que, sans sa
    résolution du 11 juin 1991
    sur une poli t ique
    communautaire du
    tourisme*2^, il a estimé que
    la commission devrait
    présenter d'urgence une
    directive d'ensemble dans ce
    doma i ne ;
    considérant que, dans le plan 3.Inchangé
    d'actions communautaires en
    faveur du tourisme*3^,
    figure parmi les orientations
    de la Commission visant à
    améliorer la protection du
    touriste en tant que
    consommateur "l'élaboration
    d'une proposition relative à
    certaines transactions
    immobiIières
    transfrontalières
    (mult ipropr iété)";
    considérant que le régime des 4. considérant que I'acquisit ion
    contrats portant sur              d'un droit d'utilisation à temps
    l'utilisation d'un bien           partiel d'un ou plusieurs biens
    immobilier en régime de           immobiIiers revêt un caractère
    jouissance à temps partagé        largement transfrontalier du
    revêt un caractère largement      fait de la localisation
    transfrontalier du fait de la     géographique de l'offre et de la
    localisation géographique de      demande dans la plupart des cas
    I'offre et de la demande dans     et a, en conséquence, une
    la plupart des cas et a, en       incidence sur la libre
    conséquence, une incidence        circulation des personnes, des
    sur la libre circulation des      services et des capitaux;
    personnes, des services et
    des capi taux ;
(1) JO n* C 290 du 14.11.1988, p.
    148
(2) Résolution A3-155/91, point 9
    (document PE 152.802, p. 54).
(3) C0M(91) 97 final, p. 20
 ---pagebreak---                                        ~s\A-
5. considérant que, si la              5. considérant que, si la plupart
   plupart des Etats membres en            des Etats membres ne disposent
   matière de contrats portant             pas encore de législation
   sur l'utilisation d'un bien             spécifique en matière de
    immobilier en régime de                contrats portant sur
   Jouissance à temps partagé,             i'acouisition d'un droit
   certains autres en revanche,            d'utilisation à temps partiel
   estimant que les règles du              d'un ou plusieurs biens
   droit commun applicables à ce           immobiIiers. certains autres en
   type de transactions                    revanche, estimant que les
   n'apportaient pas la clarté             règles du droit commun
   juridique nécessaire et le              applicables à ce type de
   niveau de protection adéquat            transactions n'apportaient pas
   pour le consommateur, se sont           la clarté Juridique nécessaire
   dotés d'une législation                 et le niveau de protection
   spécifique en la matière;               adéquat pour le consommateur, se
                                           sont dotés d'une législation
                                           spécifique en la matière;
6. considérant que l'application       6. Inchangé
   des règles du droit commun
   dans certains Etats membres
   et d'une législation
   spécifique, mais comportant
   des règles dissemblables,
   dans d'autreè Etats membres
   conduit à des disparités
   susceptibles d'entraver le
   développement ordonné de ce
   secteur d'activité
   économique; que cette
   situation est donc
   préjudiciable au bon
   fonctionnement du marché
   intérieur;
7. considérant qu'il convient          7. Inchangé
   dans cette optique, et en vue
   d'assurer un niveau de
   protection élevé des
   consommateurs, de prévoir un
   soc Ie commun de d i spos i t i ons
   spécifiques pour ce type de
   transactions, applicables
   partout dans la Communauté;
8. considérant que les concepts        8. considérant que, les concepts
   juridiques appliqués en droit           juridiques appliqués en droit
   national à l'utilisation de             national à I'acquis it ion d'un
   biens immobiliers en régime             droit d'utilisation à temps
   de Jouissance à temps partagé           partiel d'un ou plusieurs biens
   varient considérablement d'un           immobiIiers var ient
   Etat membre à l'autre-,                 considérablement d'un Etat
                                           membre à I'autre;
 ---pagebreak---                                      • < * . % -
    considérant qu'il suffit      9. considérant qu'il suffit
    néanmoins d'harmoniser les         néanmoins d'harmoniser les
    règles concernant les              règles concernant les aspects
    transactions contractuelles        contractuels des transactions
    portant sur l'utilisation          relatives à l'acquisition d'un
    d'un bien immobilier en            droit d'utilisation à temps
    régime de jouissance à temps       partiel d'un ou plusieurs biens
    partagé, le droit applicable       immobi Iiers. le droit applicable
    à chaque cas d'espèce              à chaque bien immobiIier
    relevant exclusivement de la       relevant exclusivement de la lex
    lex rei sitae;                     rei sitae;
10  considérant que, pour établir 10. Inchangé
    des normes efficaces de
    protection des acquéreurs
    dans ce domaine, il y a lieu
    de préciser les obligations
    minimales que les vendeurs
    doivent respecter face aux
    acquéreurs;
11. considérant qu'il convient de 11. considérant qu'il convient de
    ne pas affecter la liberté           ne pas affecter la liberté des
    des Etats membres d'arrêter,         Etats membres d'arrêter des
    d'après leur propre                  mesures tendant à assurer
    législation, des mesures             l'accomplissement des
    tendant à établir des                obligations du vendeur;
    garant ies pour
    l'accomplissement des
    obligations du vendeur;
12. considérant qu'il y a lieu    12. considérant qu'il y a lieu
    d'éviter des indications             d'éviter les indications
    trompeuses ou incomplètes            trompeuses ou incomplètes dans
    dans l'information qui               l'information qui concerne
    concerne spécifiquement la           spécifiquement la vente de
    vente de droits de jouissance        droits d'utilisation à temps
    à temps partagé sur un bien          partiel d'un ou plusieurs biens
    immobilier; que cette                immobiIiers; que cette
    information doit être                information doit être complétée
    complétée par un document            par un document complémentaire
    complémentaire que                   qui doit être à la disposition
    l'acquéreur doit déclarer            de toute personne qui le
    avoir reçu au moment de la           demande; que les informations
    signature du contrat; que ce         contenues dans ce document
    document complémentaire doit         complémentaire doivent faire
    être rédigé dans une langue          partie du contrat d'acquis i t ion
    que l'acquéreur déclare              d'un droit d'utilisation à
    connaître; que les éléments          temps partiel d'un ou plusieurs
    d'information contenus dans          b iens immob iIiers;
    ce document complémentaire
    doivent faire partie du
    contrat d'utilisation de bien
    immobiliers en régime de
    jouissance à temps partagé;
 ---pagebreak---                                    ~-IS
13. considérant que, afin de      13. considérant que, afin de donner
    donner à l'acquéreur la           à l'acquéreur la possibilité de
    possiblité de mieux apprécier     mieux apprécier les obligations
    les obligations découlant des     découlant des contrats conclus
    contrats conclus et les           et les droits y afférents, il y
    droits y afférents, il y a        a lieu de lui accorder un delà i
    lieu de lui accorder un droit     pendant lequel il peut résilier
    de rétractation pendant un        le contrat tenant compte du
    délai tenant compte du fait       fait que le bien immobilier est
    que le bien immobilier est        souvant situé dans un Etat et
    souvent situé dans un Etat et     soumi s à une Iég i s I a t i on
    soumis à une législation          étrangère, différents de ceux
    étrangère, différents de ceux     de I'acquéreur ;
    de l'acquéreur; qu'il est
    nécessaire de prévoir que
    l'acquéreur soit informé par
    écr it de ce delà i de
    rétractât ion;
                                  14. considérant oue afin de
                                      procurer à l'acquéreur un
                                      niveau de protection élevé et
                                      étant donné les
                                      caractéristiques particulières
                                      des systèmes d'utilisation à
                                      temps partiel de biens
                                      immobiliers, le contrat
                                      d'acouisitIon d'un droit
                                      d'utilisation à temps partiel
                                      d'un ou Plusieurs biens
                                      immobiliers doit contenir
                                      certains éléments minimaux; que
                                      ledit contrat doit être rédigé
                                      dans une langue que l'acquéreur
                                      déclare connaître;
14. considérant qu'il y a lieu de 15 considérant qu'il existe le
    compléter la protection de       risque, dans certains cas, de
    l'acquéreur au niveau du         priver le consommateur de la
    droit international privé, vu    protection accordée par la
    le caractère très souvent        présente directive en désignant
    transfrontalier des contrats     le droit d'un pays tiers comme
    portant ssur l'utilisation       droit applicable au contrat-,
    d'un bien immobilier en          que, en conséquence, il convient
    régime de jouissance à temps     de prévoir dans la présente
    partagé;                         directive des dispositions
                                     visant à éviter ce risque;
 ---pagebreak---                                     -^M-
15. considérant qu'il convient de 16. considérant eue l'exigence, de
    ne pas faire obstacle au           la part du vendeur, d'avances
    maintien ou à l'adoption par      de paiement avant l'expiration
    les Etats membres de              du délai pendant lequel
    dispositions visant à assurer      l'acquéreur peut résilier le
    une protection plus étendue       contrat, peut constituer un
    des acquéreurs en matière de      risque d'Insécurité financière
    contrats portant sur              pour l'acquéreur: qu'il y a
    l'utilisation de biens            lieu d'éliminer ce risque en
    immobiliers en régime de          interdisant les avances avant
    jouissance à temps partagé,       l'expiration dudit délai: que
                                      cette interdiction n'empêche
                                      pas les parties de se mettre
                                      d'accord sur le versement d'une
                                      avance avant l'expiration du
                                      délai: qu'il convient, afin
                                      d'assurer au maximum la
                                      sécurité financière de
                                      l'acquéreur de limiter les
                                      avances ainsi que d'assurer le
                                      remboursement à I'acquéreur en
                                      cas de résiliation du contrat:
                                  17. considérant que, en cas de
                                      résiliation d'un contrat
                                      d'acquisition d'un droit
                                      d'utilisation à temps partiel
                                      d'un ou plusieurs biens
                                      immobiliers dont le prix est
                                      entièrement ou partiellement
                                      couvert par un prêt accordé à
                                      l'acquéreur, çelul-ç| doit
                                      avoir la possibilité de
                                      résilier également le contrat
                                      de prêt:
                                  18. considérant, enfin, que
                                      I'objectif de la présente
                                      directive est la création d'un
                                      socle de règles communes
                                      permettant d'assurer la
                                      sécurité lurid loue et
                                      économique des acquéreurs dans
                                      un domaine où Ils se trouvent
                                      en situation d'Infériorité par
                                      rapport aux autres parties
                                      concernées; que la présente
                                      directive permettra d'établir
                                      l'équilibre entre les parties
                                      concernées, nécessaire pour le
                                      bon fonctionnement du marché:
                                      que les divergences entre les
                                      législations nationales, les
                                      limites territoriales des dites
                                      législations et le caractère
                                      nettement transfrontalier du
                                      marché ne permettent une
                                      protection élevée des
                                      acquéreurs qu'au niveau
 ---pagebreak---     --4 5"
      communautaire: qu'étant donné
      la compétence partagée de la
      Communauté avec les Etats
      membres dans ce domaine, la
      protection des acquéreurs, dans
      les conditions établies par la
      présente directive, apparaît
      nécessaire au niveau
      communautaire pour appuyer et
      compléter la politique menée
      par les Etats membres au niveau
      national: que l'instrument
      approprié pour atteindre
      I'oblectif visé est une
      directive: que les dispositions
      de la présente directive son t
      donc conformes au pr i ne ipe de
      subsldiarité.
(3)
 ---pagebreak---                                     -H6-
        PROPOSITION  INITIALE               PROPOSITION MODIFIEE
A ARRETE LA PRESENTE DIRECTIVE    A ARRETE LA PRESENTE DIRECTIVE
             Art icle 1                           Art icle 1
La présente directive a pour      "La présente directive a pour objet
objet de rapprocher les           de rapprocher les dispositions
dispositions législatives,         législatives, réglementaires et
réglementaires et administratives administratives des Etats membres
des Etats membres relatives à la  relatives à la protection des
protection des acquéreurs dans    acquéreurs dans les contrats
les contrats portant sur          portant sur l'acquisition d'un
l'utilisation d'un bien           droit d'utilisation à temps partiel
immobilier en régime de           d'un ou plusieurs biens
jouissance à temps partagé        immobiIiers."
(t imeshare).
             Art icle 2                           Art icle 2
Aux fins de la présente           "Aux fins de la présente directive,
directive, on entend par          on entend par :
    "contrat d'utilisation d'un   "Contrat d'acquisition d'un droit
    bien immobilier en régime de  d'utilisation à temps partiel d'un
    jouissance à temps partagé",  ou plusieurs biens immobiliers, ci-
    ci-après dénommé "le          après dénommé "contrat" tout
    contrat", tout contrat par    contrat par lequel un vendeur
     lequel un vendeur transfère  transfère ou s'engage à transférer
    ou s'engage à transférer à un à un acquéreur, moyennant un
    acquéreur, moyennant un       certain prix, un droit, présentant
    certain prix, un droit réel   soit des caractéristiques
    immobilier ou tout autre      d'obligation, soit des
    droit portant sur             caractéristiques de droit réel, et
     l'utilisation d'un bien      accordé pour une durée minimum de
     immobilier dans une certaine trois années portant sur
    période de l'année qui ne     l'utilisation d'un ou plusieurs
    peut être inférieure à une    biens immobiliers dans une période
    seamine et ceci pendant un    de l'année determinable;
    minimum de trois années,
    "bien immobilier", tout           "Bien immobilier", tout immeuble
    immeuble ou toute partie          ou partie d'immeuble const rui t
    d'immeuble sur lequel porte       ou à construire, à usage
    le contrat, tel que maison,       d'habi tat ion, sur lequel porte
    appartement, bungalow,            le droit objet du contrat ;
    stud io,
    "vendeur", toute personne         "Vendeur", toute personne
    physique ou morale qui, dans      physique ou morale qui, dans les
    les transactions relevant de      transactions relevant de la
    la présente directive et dans     présente directive et dans le
    le cadre de son activité          cadre de son activité
    professionnelle, transfère ou     professionnelle transfère ou
    s'engage à transférer à un        s'engage à transférer le droi t
                                      ob jet du contrat. étant elle
                                      même t i tu la i re de ce droi t ou
 ---pagebreak---                                    ->rç_
     acquéreur un droit réel            étant mandatée par le titulaire
     immobilier ou tout autre           pour procéder à ce transfert ;
    dro i t por tant sur
     l'utilisat ion d'un b ien
     immobilier, étant elle-même
     le propriétaire de ce bien
     immobilier ou étant autorisée
    par le propriétaire du bien
     immobilier à agir en ce sens,
     "acquéreur", toute personne        "Acquéreur", toute personne
    physique qui, dans les             physique qui agissant dans les
    transactions relevant de la         transactions relevant de la
    présente directive, agit à         présente directive, à des fins
    titre de consommateur, à           dont on peut considérer qu'elles
    savoir, à des fins dont on         n'entrent pas dans le cadre de
    peut considérer qu'elles           son activité professionnelle, se
    n'entrent pas dans le cadre        voit transférer le droit objet
    de son act iv i té                 du contrat.
    professionnaI le,
             Art icle 3                            Art icle 3
Les Etats membres prévoient que     "Les Etats membres prévoient dans
le vendeur, dans le contrat,        leur législation que le vendeur,
garantit plus particulièrement      dans le contrat, assure plus
                                    part iculièrement :
a)  que le bien immobilier, ainsi   a) que si le bien immobilier reste
    que les installations              à construire, les travaux soient
    connexes, ont été construits       effectués dans les délais
    ou seront construits selon         prévus ;
    toutes les règles de l'art et
    à condition d'obtenir des       b) que des garanties suffisantes
    autorités de l'Etat où le          soient accordées pour réparer le
    bien immobilier est ou sera        préjudice qui pourrait subir
    si tué, I'autor isat ion            l'acquéreur du fait d'un retard,
    nécessaire, selon la               d'une exécution défectueuse ou
    législation nationale afin de      d'une non-exécution des
    pouvoir effectivement occuper      prestations prévues par le
    le b ien immob i I ier en          vendeur ;
    quest ion ;
b)  le transfert à l'acquéreur,     c) que le transfert à l'acquéreur,
    moyennant le prix stipulé au       moyennant le prix convenu, du
    contrat, du droit réel ou de       droit objet du contrat
    tout autre droi t                  s'effectue simultanément et
    d'utilisation sur le bien           libre detoutes charges, à.
    immobilier, libre de toutes         l'exception de celles énumérées
    charges ou seulement avec les      dans le contrat, et ce avec le
    charges stipulées au               droit d'agir librement avec les
    contrat ;                          biens ou les parts y afférente s.
                                       de ce dern ier;
 ---pagebreak---                                    - A%-
c)  le cas échéant, le droit pour Suppr imé
    l'acquéreur d'utiliser, outre
    les services communs tels que
    l'éclairage, le nettoyage des
    lieux ou l'enlèvement des
   ordures, les installations
   particulières telles que
   piscine, court de tennis,
   terrain de golf, sauna,
   existant au moment de la
   signature du contrat ou
   ultérieurement dans les
   conditions stipulées au
   contrat ou autrement prévues
   par le vendeur-,
d) le droit pour l'acquéreur de   d) le cas échéant, le droit pour
   participer au processus de         l'acquéreur de participer de
   prise de décisions concernant     manière appropriée au processus
   l'administration du régime de     de prise de décisions concernant
   jouissance à temps partagé et      la gestion et l'entretien du
   à la gestion et à l'entretien     bien immobilier. L'acquéreur
   du bien immobilier sur lequel     peut déléguer ce droit de
   l'acquéreur dispose d'un          part icipat ion pourvu que ce soit
   droit de jouissance à temps       fait dans un acte séparé et
   partagé. L'acquéreur peut         successif à la signature du
   déléguer ce droit pourvu que      contrat; cette délégation est
   ce soit fait dans un acte         révocable à tout moment.
   séparé et successif à la
   signature du contrat; cette
   délégation est révocable à
   tout moment.
   Les Etats membres prévoient    Suppr imé
   des mesures appropriées afin
   que le vendeur présenté des
   garanties suffisantes en ce
   qui concerne, le cas échéant
   le bon achèvement de la        Suppr imé
   construction du bien
   immob i I ier ,
 ---pagebreak---                                   -A?>-
     le remboursement de toute    Supprimé
    avance de paiement en cas de
    non-achèvement du bien
     immobiIier ou en cas
    d'exercice du droit de
    rétractation au sens de
     l'article 7, sans préjudice
    des modaIi tés énoncées au
    paragraphe 4 de dernier.
             Article 4                         Article 4
Les Etats membres prévoient :     "Les Etats membres prévoient dans
                                  leur législation les bases de
1)  les mesures visant à établir  calcul appiIcabies à la répartition
    les droits et les obligations des charges communes et Iiées à
    de l'acquéreur vis-à-vis de   l'occupâtIon entre les acquéreurs,
    l'entretien et de la gestion  correspondant à leur part du droit
    du bien immobilier sur lequel d'utilisation: le cas échéant, la
    l'acquéreur dispose d'un      quote-part des charges qui incombe,
    droit de Jouissance à temps   dans chacune des catégories de
    partagé; ces mesures sont en  charges, à chaque acquéreur doit
    conformité avec le point m)   être fixée séparément. Les charges
    de l'annexe;                  des droits d'utilisation non
                                  vendues ne doivent pas être
                                  réparties entre les acquéreurs
                                  ayant delà souscrit un engagement.
                                  mais être imputées au vendeur".
2)  les bases selon lesquelles la
    répartition des charges,
    communes et Iiées à
    l'occupation, est faite, en
    terems annuels, et auxquelles
    l'acquéreur est tenu de
    participer; ces bases fixent,
    de façon claire et nette, et
    en conformité avec les
    éléments contenus au point j)
    de l'annexe, la quote-part
    qui incombe, dans chacune des
    catégories de charges, à
    chaque acquéreur en fonction
    de la situation et de la
    catégorie du bien immobilier
    auquel réfère le droit de
    jouissance, ainsi que de la
    période de jouissance et de
    sa durée.
 ---pagebreak---                                    - * o _
            Article 5                           Article 5
1. Les Etats membres prévoient   "1. Les Etats membres prévoient
   des mesures visant à ce que       dans leur législation des
    le vendeur soit tenu de          mesures visant à ce que le
   mettre à la disposition de        vendeur soit tenu de mettre à
   tout acquéreur potentiel un       d i spos i t i on de toute personne
   document informant celui-ci       qui le demande un document
   de manière non équivoque,         d'Informat ion. Ce document
   détaillée et complète sur, au     doit, outre une description
   moins, les éléments indiqu"s      générale du bien sur lequel
   à l'annexe.                       porte le droit objet du
                                     contrat, fournir au moins des
   Le document est rédigé dans        informations concises et
   une langue que l'acquéreur        précises sur les éléments
   déclare connaître.                 Indiqués aux points a ) , c ) . d ) .
                                     f). g ) , et k) de j'annexe ainsi
                                     que des indications sur ia
                                     manière d'obtenir des
                                      informations complémentaires.
                                 2. Les Etats membres prévoient dans
                                    leur législation que les
                                    Informations contenues dans le
                                    document visé au paragraphe 1
                                    font partie intégrante du
                                    contrat:
                                    Sauf accord exprès des parties.
                                    seulement sont admissibles les
                                    changements apportés à ces
                                    Informations oui résultent des
                                    circonstances Indépendantes de
                                    ia volonté du vendeur.
                                    Les changements apportés à ces
                                    informations doivent être
                                    commun loués à l'acquéreur avant
                                    la conclusion du contrat. Le
                                    contrat doit faire expressément
                                    état de ces changements.
2. Tout autre forme de publicité 3. Toute publicité relative au bien
   indique la possibilité           Immobilier concerné indique la
   d'obtenir le document.           possiblité d'obtenir le document
                                    cité au paragraphe 1. ainsi que
                                    l'endroit où il faut s'adresser
                                    pour ce faire".
 ---pagebreak---                                    -2/i
             Ar t i cle 6                      Art icle 6
Les Etats membres prévoient que   1. "Les Etats membres prévoient que
le contrat, qu i doi t               le contrat, qui est
obligatoirement être établi par      obligatoirement établi par
écrit, contient au moins les         écrit, doit contenir au moins
éléments suivants :                  les éléments ment ionnés à
                                     I'annexe.
a)   la description détaillée et
    non équivoque du bien         2. Le contrat est rédigé dans une
     immobilier sur lequel un        langue que l'acquéreur déclare
    droit de jouissance à temps      connaître".
    partagé est transféré à
     I'acquéreur. Cette
    description est en conformité
    avec l'information contenue
    au point a) de l'annexe-,
b)  le type précis de droit de
    jouissance à temps partagé
    qui est transféré à
    l'acquéreur. Ce type de droit
    est obligatoirement l'un de
    ceux indiqués au point d) de
    I'annexe ;
c)  la période et la date, en
    toutes lettres, où
    l'acquéreur peut exercer son
    droit de Jouissance à temps
    partagé. Ces éléments sont en
    conformité avec l'information
    contenue au point f) de
    I'annexe ;
d)  une référence expresse aux
    autres éléments indiqués à
    I 'annexe-,
e)  la date, en toutes lettres,
    de la signature du contrat;
f)  la déclaration de l'acquéreur
    indiquant avoir reçu et
    compris le document prévu à
    l'article 5, conformément au
    paragraphe 1 deuxième alinéa
    dud it article.
 ---pagebreak---                                                AL-
              Art icle 7                                Art icle 7
Les Etats membres prévoient               Les Etats membres prévoient dans
                                          leur législation que:
1)   l'obligation du vendeur              1. Le contrat devient définitif
    d'informer l'acquéreur, par              pourvu que I'acguéreur n'ait pas
    écrit, lors de la signature              exercé son droit de résiliation
    du contrat, que celui-ci                 dans un délai d'au moins
    deviendra effectif sauf si               28 Jours calendrier à compter du
     l'acquéreur se rétracte dans            moment de la signature du
    un délai :                               contrat ou. en cas de conclusion
                                             d'un contrat préliminaire mais
         d'au moins 14 jours                  juridiquement contraignant, à
         calendrier à compter du             compter de la signature de ce
         moment de Ma signature du           dernier :
         contrat
         ou
         d'au moins 28 jours
         calendrier à compter du
         moment de la signature du
         contrat si le droit de
         jouissance à temps
         partagé peut être exercé
         dans un Etat autre que
         celui de la résidence
         habituel le de
         I'acquéreur ;
2)  que l'information prévue au
    point 1 est contenue dans le
    contrat, de façon non
    équ i voque, cI a i rement Ii s i bIe
    et présentée dans des
    caractères dont le format est
    au moins égal à celui des
    autres caractères du contrat,
     immédiatement avant les
    signatures des parties
    concernées;
 ---pagebreak---                                      -a-V-
3) que le droit de rétractation,, 2. Au fin de l'exercice de ce droit
   prévu au point 1, est exercé      de résiliation, l'acquéreur
   par I 'acquéreur en adressant     adresse une communication par
   une not i f icat ion à I a        écr i t à la personne dont le nom
   personne dont le nom et           et l'adresse doit figurer, à cet
   l'adresse figurent, à ce          effet. dans le contrat. En ce
   propos, dans le contrat. En       qui concerne le respect du
   ce qui concerne le respect du     délai , il suff i t que la
   délai, il suff i t que la          communicat ion soit expédiée
   notification soit expédiée,       de manière pouvant être
   par lettre recommandée, avant     matériellement prouvée avant
   I'expirât ion du dé I a i          I'expirât ion du délai ;
   respect i f;
4) des mesures visant à :             Il est interdit au vendeur
                                     d'exiger des avances de paiement
   a)  fixer les conditions dans     de l'acquéreur avant
        lesquelles, si                l'expiration du délai mentionné
        l'acquéreur exerce le        au paragraphe 1er.
       droit de rétractation         Toutefois, les parties peuvent
       prévu au point 1, le          se mettre d'accord sur le
       décompte des sommes           versement d'une avance si cet
       éventuelles remboursables     accord est donné de façon
       soit établi de manière à      expresse et si l'avance ne
       éviter que le                 dépasse pas 5% du prix de vente,
       remboursement n'entraîne       taxes incluses: dans la mesure
       un enrichissement non         où cette avance contient des
       justifié pour acune des        frais de gestion du dossier, ces
       parties concernées;           derniers peuvent s'élever, au
                                     maximum, à 1% du prix de vente
   b)  établir le délai de           et sont à mentionner,
       remboursement.                séparément, dans le contrat.
                                     Quant à une éventuelle avance de
                                     paiement, le vendeur doit
                                      fournir des assurances
                                     suffisantes pour le
                                      remboursement.
                                     Si I'acquéreur, en bonne et due
                                      forme et dans le délai prévu, à
                                     exercé son droit de résiliation,
                                      l'avance de paiement, le cas
                                     échéant diminuée des frais de
                                     gestion du dossier, est à
                                      rembourser endéans un mois au
                                     plus tard, à compter de la date
                                      de la communication de la
                                      résilia t i on".
 ---pagebreak---                                      - Aq~
                                                 Art icle 8
                                  "Les Etats membres prévoient dans
                                  leur législation que:
                                  a) si le prix est entièrement ou
                                     partiellement couvert par un
                                     prêt accordé par le vendeur, ou
                                  b) si le prix est entièrement ou
                                     partiellement couvert par un
                                     prêt accordé à l'acquéreur par
                                     un tiers sur la base d'un accord
                                     conclu entre le tiers et le
                                     vendeur, l'acquéreur doit avoir
                                     la possibilité de résilier le
                                     contrat de prêt en cas
                                     d'exercice du droit de
                                     résiliation prévu à l'article 7:
                                     l'acquéreur doit, dans ce cas,
                                     résilier le contrat de prêt
                                     avant i'expiration du délai visé
                                     au paragraphe 1er dudit article.
                                     Les modalités de l'exercice de
                                     la résiliation du contrat de
                                     prêt sont arrêtées par les Etats
                                     membres.
            Article 8                           Article 9
Les Etats membres prévoient que::    "Les Etats membres prévoient
                                     dans leur législation que les
1)  Toute clause par laquelle        clauses par lesquelles,
    l'acquéreur renonce aux          l'acquéreur renonce aux
    bénéfices des droits             bénéfices des droits mentionnés
    mentionnés par la présente       par la présente directive ou le
    directive est réputée nulle;     vendeur est .exonéré des
                                     responsabilités découlant de la
2)  toute clause par laquelle le     présente directive, ne Iient pas
    vendeur est exonéré des           l'acquéreur dans les conditions
    responsabilités découlant de     fixées par leurs droits
    la présente directive est        nat ionaux"
    réputée nul le.
                                     "Les Etats membres prennent les
                                     mesures nécessaires pour que
                                      I'acquéreur ne soit pas privé de
                                      ia protection accordée par la
                                     présente directive du fait du
                                     choix du droit d'un pays tiers
                                     comme droit applicable au
                                     contrat".
 ---pagebreak---                                     ^5r-
              Art ic le 9           Supprimé
Les Etats membres prévoient que,,
nonobstant un choix de la loi par
les parties du contrat ou
l'application des critères
objectifs du droit international
privé pour la détermination de la
loi compétente, l'acquéreur ne
peut être privé de la protection
que lui assurent les dispositions
de la présente directive:
a)  si le bien immobilier sur
     lequel porte le contrat est
    situé dans un Etat membre
    ou
b)  si l'acquéreur a sa résidence
    habituelle dans un Etat
    membre
    et
     i)  si la conclus ion du
         contrat a été précédée
         dans ledit Etat membre
         d'une proposi t ion
         spécialement faite ou
         d'une publici té, et si
          l'acquéreur a accompli
         dans ce même Etat membre
          les actes nécessaires à
          la conclusion du contrat
         ou
     ii) si le vendeur ou son
         représentant a reçu la
         commande de l'acquéreur
         dans ledit Etat membre
         ou
     iii) si l'acquéreur s'est
           rendu de cet Etat membre
           dans un pays étranger et
           s'il y a signé le
           contrat, à la condition
           que le voyage ait été
           organisé par le vendeur
           dans le but d' inc i ter
           l'acquéreur à conclure
           un tel contrat.
 ---pagebreak---                                   •&c
            Article 10                           Article 10
Les Etats membres prévolent dans  "Les Etats membres prévoient dans
leurs législations les            leur législation les conséquences
conséquences du non-              du non-respect des dispositions de
accomplissement des dispositions  la présente directive".
de la présente directive.
            Article 11                           Article 11
La présente directive ne fait pas Les Etats membres peuvent adopter
obstacle à ce que les Etats       ou maintenir, dans le domaine régi
membres adoptent ou maintiennent  par la présente directive, des
des dispositions encore plus      dispositions Plus strictes,
favorables en matière de          compatibles avec le traité, pour
protection de l'acquéreur dans le assurer un niveau de protection
domaine ouvert par elle, sans     plus élevé à l'acquéreur.
préjudice de leurs obligations
découlant du traité.
            Article 12                           Article 12
Les Etats membres mettent en      1. Les Etats membres mettent en
vigueur les dispositions             vigueur les dispositions
législatives, réglementaires ou       législatives réglementaires et
administratives nécessaires pour     administratives nécessaires pour
se conformer à la présente           se conformer à la présente
directive au plus tard le            directive au plus tard le
31 décembre 1994. Ils en             31 décembre 1995. Ils en
informent immédiatement la            informent immédiatement la
CLorsque les Etats membres           Comm i ss i on.
adoptent ces dispositions,
celles-ci contiennent une         2. Lorsque les Etats membres
référence à la présente directive    adoptent ces dispositions,
ou sont accompagnées d'une telle     celles-ci contiennent une
référence lors de la publication     référence à la présente
officielle. Les modalités de         directive ou sont accompagnées
cette'référence sont arrêtées par    d'une telle référence lors de
 les Etats membres.                   leur publication officlelle. Les
                                     modalités de cette référence
                                     sont arrêtées par les Etats
                                     membres.
                                  3. Les Etats membres communiquent à
                                      la Commission le texte des
                                     dispositions essentielles de
                                     droit interne qu'ils adoptent
                                     dans le domaine régi par la
                                     présente directive.
 ---pagebreak---                              -s y .
               Art icle 13                 Art icle 13
Les Etats membres sont        Les Etats membres sont
destinataires de la présente  destinataires de la présente
d i rect i ve.                direct ive.
 ---pagebreak---                                        - ae—
                                    ANNEXE
        PROPOSITION  INITIALE                   PROPOSITION MODIFIEE
Eléments minimaux que doit              Eléments minimaux que doit contenir
contenir le document auquel on          le contrat visé à l'article 6
fait référence à l'article 5
paragraphe 1 et à l'article 6
point d)
a)  La description du bien              a) l'identité et le domicile des
     immobiIier sur lequel                 parties, avec indication précise
    existent ou existeront des             de la qualité juridique du
    droits de Jouissance à. temps          vendeur au moment de la
    partagé, en précisant la               conclusion du contrat, ainsi
    situation géopgraphique-,              que, le cas échéant, de
     l'indication s'il s'agit de           l'Identité et du domicile du
    biens immobiliers déjà                 propriétaire du bien immobilier;
    construits, en construction
    ou à construire et en tout
    cas qu'il a été construit ou
    sera construit, selon toutes
     les règles de l'art et à
    condition d'obtenir des
    autorités de l'Etat où il est
    ou sera situé, l'autorisation
    nécessaire, selon la
     législation nationale, afin
    de pouvoir effectivement
    occuper le bien immobilier en
    quest ion.
b)  La nature du titre du vendeur       b) ia nature précise du droit objet
    sur la propriété où le bien            du contrat :
     immobilier est ou sera situé;
     les charges de toute sorte
    auxquelles le bien immobilier
    est soumis (hypothèque,
    servitudes, e t c ) ; si on a
    accordé au vendeur les permis
    nécessaires (de bâtir, de
    raccordement aux réseaux
    téléphoniques, électriques,
    eau, gaz, télévision, e t c ) .
c)  La structure Juridique              c) lorsque le bien sur lequel porte
    précise du régime de                   le droit objet du contrat est
    jouissance à temps partagé et          déterminé, une description
    sa durée.                              précise du bien et de sa
                                           situât ion;
 ---pagebreak---                                   2S-
d) L'indication de la nature '   d) au cas où le bien immobilier est
   juridique du droit de            en construct ion:
   jouissance à temps partagé
   offert par le vendeur ainsi      1 ) l'état d'achèvement de la
   que de sa durée; le nombre de        construct ion.
   biens immobiliers construits,    2) une estimation de la date
   en construction ou à                 d'achèvement des travaux.
   construire; les immeubles et     3) s'il s'agit d'un bien
   ustensiles Joints à chaque           immobilier déterminé, le
   bien immobiIier.                     numéro du permis de
                                        construire et le nom et
                                        l'adresse complète de la ou
                                        des autorités compétentes en
                                        la mat iére.
                                    4) l'état d'achèvement des
                                        services communs rendant le
                                        bien immobilier opérationnel
                                        (raccordement au gaz, à
                                        l'électricité, à i'eau. au
                                        téléphone).
                                    5) les garanties auxquelles
                                        réfère l'article 3 paragraphe
                                        b_l;
e) Le nombre total de droits de  e) les services communs (éclairage,
   Jouissance à temps partagé       eau, entretien, enlèvement des
   existant dans chaque bien        ordures) auxquels l'acquéreur a
   immobiIier.                      ou aura accès et à quelles
                                    condit ions:
f) La description claire et      f) les Installations sportives et
   nette des périodes               de loisirs auxquelles
   d'occupation fixes et             l'acquéreur a ou aura
   variables, tout en précisant     éventuellement accès, et. le cas
   les mécanismes de                échéant, à quelles conditions;
   détermination des périodes.
g) La date prévue pour que       g) l'indication précise de la
   l'acquéreur puisse occuper le    période, ou des périodes,
   bien immobiIier.                 pendant lesquelles le droit
                                    objet du contrat peut être
                                    exercé et. le cas échéant, la
                                    durée du régime mise en place-,
                                     la date à partir de laquelle
                                     l'acquéreur pourra exercer le
                                    droit objet du contrat:
h) Les installations communes    h) le prix global que l'acquéreur
   (telles que piscine, sauna,      devra payer pour l'exercice du
   court de tennis, terrain de      droit objet du contrat; en ce
   golf, etc.) et les services      compris le montant dont devra
   actuels et futurs auxquels a     s'acquitter l'acquéreur pour
   droit l'acquéreur ainsi que       l'utilisation des installations
    la date prévue pour que ces     et services communs, la base de
    installations et services       calcul du montant des charges
   puissent être utilisés par        liées à l'occupation du bien
    I'acquéreur.
 ---pagebreak---                                   -"io
                                    immobilier par l'acquéreur, des
                                    charges légales obligatoires
                                    (taxes, redevances) ainsi que
                                    des frais administratifs
                                    complémentaires (gestion,
                                    entretien, maintenance):
 ) Le coût total pour            i) une clause mentionnant que
   l'acquéreur, tout en             l'acquisition n'entraînera aucun
   spécifiant de façon claire et    frais, charge ou obligation
   non équivoque le coût des        autre que ceux qui sont stipulés
   différents droits de             dans le contrat;
   Jouissance à temps partagé
   pendant les différentes
   périodes de l'année; s'il
   s'agit d'un bail, indiquer le
   montant du loyer.
j) Le montant annuel que         j) la possibilité ou non de
   l'acquéreur doit prendre en      participer à un projet d'échange
   charge pour l'utilisation des    et/ou de revente du droit objet
   installations et les services    du contrat, ainsi que les coûts
   communs; le montant annuel       éventuels au cas où le système
   des charges Iiées à              d'échange et/ou de revente est
   l'occupât ion du bien            organisé par le vendeur; le cas
   immobilier par l'acquéreur;      échéant, l'indication que la
   les charges annuelles légales    vente du droit objet du contrat
   obiigatoires (taxes,             ne peut être assurée à un prix
   redevances, etc.) ainsi que      déterminé ou endéans une période
   les frais annuels                déterminée:
   administrât ifs
   complémentaires (gestion,
   entretien, maintenance, etc.)
   et leur évolution prévue; les
   frais éventuels à payer par
   l'acquéreur pour des services
   particuliers sur demande.
k) Les garanties auxquelles se   k) des Informations sur le droit de
   réfère l'art icle 3.             résiliation du contrat:
                                    l'indication précise de la
                                    nature et du montant des frais
                                    qui ne seraient pas remboursés à
                                    l'acquéreur conformément à
                                    l'article 7. paragraphe 3. au
                                    cas où il exercerait son droit
                                    de résiliation: le cas échéant,
                                    des informations sur les
                                    possibilité de résilier le
                                    contrat de prêt lié au contrat
                                    en cas de résiliation de celui-
                                    çi;
 ---pagebreak---                                      3>\-
I) Les conditions claires et non I) la date et le lieu de signature
   équivoques, les limites et le    du contrat par chacune des
   coût des services d'échange      part ies.
   et de revente du droit de
   jouissance à temps partagé,
   au cas où ces services
   existent; s'ils n'existent
   pas, ceci doit être indiqué.
   En tout cas, il doit être
   indiqué que la vente du droit
   de jouissance à temps partagé
   ne peut être assurée à un
   prix déterminé ou endéans une
   période déterminée.
m) Les mesures prises ou à
   prendre pour la gestion,
   l'entretien et la maintenance
   du bien immobilier ainsi que
   celles adoptées ou à adopter
   pour que l'acquéreur
   participe à l'administration
   et à la gest ion.
n) Le délai dont dispose
   l'acquéreur pour exercer le
   droit de rétractation auquel
   se réfère l'article 7, ainsi
   que la façon de le faire et
   les effets de la
   rétractation.
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                           FICHE D'IMPACT REVISEE
 IMPACT DE LA PROPOSITION SUR LES ENTREPRISES ET, EN PARTICULIER SUR LES
PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES.
Titre : Proposition modifiée de directive du Conseil concernant la
          protection des acquéreurs dans les contrats portant sur
          l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un ou
          plusieurs biens immobiliers.
N* de référence : C0M(92) 220 final - SYN 419.
     Compte tenu du principe de subsidiarIté, pourquoi une législation
     communautaire est-elle nécessaire dans ce domaine et quels sont ses
     principaux objectifs 7
     Les contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à
     temps partiel d'un ou plusieurs biens immobiliers ont un caractère
     nettement transfrontalier; la grande majorité des citoyens de la
     CEE titulaires de ces droits, exercent leurs droits sur des biens
      immobiliers situés hors de leur Etat de résidence. En plus,
     seulement quatre Etats membres disposent de législation spécifique
     et elles présentent des fortes divergences, donc la protection des
     acquéreurs communautaires ne sera assurée que par une législation
     communautaire.
     Le principal objectif de la proposition est la création d'un socle
     de règles communes permettant d'assurer la sécurité Juridique et
     économique du consommateur dans un domaine où il se trouve en
     situation d'infériorité par rapport aux autres parties concernées.
L'impact sur les entreprises
2.  Qui sera affecté par ia proposition 7
     Le secteur qui commercialise des droits d'utilisation à temps
     partiel des biens immobiliers; il s'agit d'un secteur relativement
     nouveau en pleine expansion dans l'ensemble de la Communauté, et
     qui est composé pour la plupart de petites et moyennes entreprises
     dont une partie non négligeable échappe à tout contrôle des Etats
    où elles commercialisent leurs services car elles siègent souvent
     dans des paradis fiscaux; géographiquement ces entreprises offrent
     leurs services dans des immeubles situés en zones touristiques de
    mer     et   de  montagne    (stations   de   sports d'hiver,   côte
    méditerranéenne, îles atlantiques).
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 3.  Quelles mesures les entreprises         devront-elles   prendre   pour  se
     conformer à la proposition 7
     Fournir aux acquéreurs, avant          la signature du contrat, une
     information plus précise et détaillée sur les droits qu'elles
    offrent, ainsi que prévoir que les acquéreurs disposeront d'un
    délai de réflexion pendant lequel les acquéreurs peuvent résilier
     le contrat sans pénalités; ce délai qui dans la proposition
    modifiée a été élargi à 28 jours peut avoir comme conséquence une
    augmentation des coûts pour les entreprises du secteur; les
    entreprises doivent aussi tenir compte que, pendant la durée du
    délai, des avances de paiement ne peuvent pas être exigées des
    acquéreurs sauf accord exprès de ces derniers et dans ce cas les
         avances ne peuvent dépasser les 5 % du prix de vente.
4.  Quels effets      économiques   la   proposition    est-elle   susceptible
    d'avoir 7
         sur l'emploi,
         sur    les    investissements   et    la   création    de   nouvelles
         entrepr ises,
         sur la compétitivité des entreprises.
    Aucun effet spécial doit avoir lieu sur l'emploi; quant à la
    création de nouvelles entreprises elle sera facilitée étant donné
     l'augmentation de la transparence du marché qui aura des effets
    bénéfiques sur la compétitivité. Il faut néanmoins tenir compte
    d'un possible effet négatif sur le cashflow des entreprises, dû
    notamment à l'élargissement du délai de réflexion et aux limites
     introduites dans les avances de paiement.
5.  La proposition contient-elle des mesures visant à tenir compte de
     la situation spécifique des petites et moyennes entreprises 7
    Les entreprises, soient-elles grandes, petites ou moyennes,
    sérieuses et honnêtes n'ont rien à craindre de la proposition, car
    celles qu'on vise sont les sociétés dites "bidons" qui cachent
     leurs activités aux autorités compétentes et pratiquent une sorte
    de concurrence déloyale au préjudice de l'industrie honnête du
    secteur; la proposition donc a pour but d'empêcher au maximum
    certaines     pratiques    commerciales     dangereuses    pour    le   bon
    fonctionnement du marché.
Consultât ion
6.  Liste des organisations qui ont été consultées sur          la proposition
    et exposé des éléments essentiels de leur position.
         European Timeshare Federation. En faveur de la proposition,
         bien qu'elle aurait préféré un délai de réflexion plus court.
         Cette fédération d'entreprises de timeshare espère que la
         directive clarifiera le marché en provoquant la disparition des
         sociétés qui utilisent des pratiques commerciales abusives sous
         l'anonymat et qui sont les responsables de l'actuelle mauvaise
         réputation du secteur.
         Conseil Consultatif des Consommateurs. Vivement en faveur de la
         propos it ion.
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Conférence Permanente du Notariat de la CE. En faveur de la
proposition car elle aura comme conséquence une augmentation de
la transparence du marché et un renforcement de la protection
des acquéreurs.
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                                                                COM(93) 487 final
                                                        DOCUMENTS
FR                                                                               10
                                      N° de catalogue : CB-CO-93-520-FR-C
                                                             ISBN 92-77-59725-9
Office des publications officielles des Communautés européennes
Lr2985 Luxembourg