CELEX: 62004CC0073
Language: pl
Date: 2005-04-07 00:00:00
Title: Opinia rzecznika generalnego Geelhoed przedstawione w dniu 7 kwietnia 2005 r. # Brigitte i Marcus Klein przeciwko Rhodos Management Ltd. # Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym: Oberlandesgericht Hamm - Niemcy. # Konwencja Brukselska - Jurysdykcja w zakresie najmu lub dzierżawy nieruchomości - Prawo korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie. # Sprawa C-73/04.

OPINIA RZECZNIKA GENERALNEGO
      L. A. GEELHOEDA
      przedstawiona w dniu 7 kwietnia 2005 r. (1)
      
      Sprawa C‑73/04
      Brigitte Klein
      i
      Marcus Klein
      przeciwko
      Rhodos Management Ltd
      [Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożony przez XXIX wydział Oberlandesgericht Hamm (Niemcy)]
      Wykładnia art. 16 pkt 1 Konwencji brukselskiej – Właściwość w sprawach dotyczących obciążeń nieruchomości – Umowa korzystania z apartamentu wakacyjnego w oznaczonym czasie, która jednocześnie przewiduje obowiązkowe członkostwo w klubie,
         którego głównym zadaniem jest zapewnienie jego członkom możliwości wykonywania prawa korzystania z apartamentu – Żądanie zwrotu części zapłaconej kwoty
      
      I –    Wprowadzenie
      1.     Niniejsza sprawa, w której Oberlandesgericht (niemiecki okręgowy sąd związkowy) w Hamm zwrócił się do Trybunału z pytaniem
         prejudycjalnym, dotyczy wykładni art. 16 pkt 1 lit. a) Konwencji brukselskiej z dnia 27 września 1968 r. o jurysdykcji i wykonywaniu
         orzeczeń sądowych w sprawach cywilnych i handlowych (zwanej dalej „konwencją”)(2). W szczególności podnoszona jest kwestia, czy postanowienie to stosuje się do postępowania w przedmiocie tak zwanych uzgodnień
         time‑share (tj. umów w sprawie korzystania z budynku lub pomieszczenia w oznaczonym czasie). 
      
      II – Ramy prawne
      2.     Ogólna zasada konwencji regulująca jurysdykcję sądów krajowych w odniesieniu do kwestii objętych jej zakresem stosowania jest
         zawarta w art. 2, który stanowi, że „z zastrzeżeniem przepisów niniejszej Konwencji, osoby mające miejsce zamieszkania na
         terytorium Umawiającego się Państwa mogą być pozywane, niezależnie od ich obywatelstwa, przed sądy tego Państwa”. W odniesieniu
         do pozwanych, którzy nie mają miejsca zamieszkania na terytorium umawiającego się państwa, art. 4 konwencji stanowi: „Jeżeli
         pozwany nie ma miejsca zamieszkania na terytorium jednego z Umawiających się Państw, jurysdykcję sądów każdego Umawiającego
         się Państwa, z zastrzeżeniem art. 16, określa prawo tego Państwa”. 
      
      3.     Artykuł 16 konwencji stanowi wyjątek od tych zasad ogólnych. Postanowienie to przyznaje, w zakresie pięciu rodzajów postępowań,
         wyłączną jurysdykcję sądom Umawiającego się Państwa, które ma najbliższy związek z postępowaniem. Reguły zawarte w art. 16
         mają pierwszeństwo przed wszystkimi innymi postanowieniami konwencji w zakresie jurysdykcji. Strony postępowania nie mogą
         od nich odstąpić w drodze umowy (o czym mowa w art. 17 konwencji) ani ich pominąć w przypadku, gdy pozwany dobrowolnie wda
         się w spór (o czym mowa w art. 18 konwencji). 
      
      4.     Artykuł 16 pkt 1 stanowi, że:
      „Niezależnie od miejsca zamieszkania jurysdykcję wyłączną mają: 
      1.(a) w sprawach, których przedmiotem są prawa rzeczowe na nieruchomościach oraz najem lub dzierżawa nieruchomości - sądy
         Umawiającego się Państwa, w którym nieruchomość jest położona;
      
      (b) jednak w sprawach dotyczących najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartych na czasowy użytek prywatny, nieprzekraczający
         sześciu kolejnych miesięcy, jurysdykcję mają również sądy Umawiającego się Państwa, w którym pozwany ma miejsce zamieszkania,
         jeżeli najemca lub dzierżawca jest osobą fizyczną, a właściciel oraz najemca lub dzierżawca mają miejsce zamieszkania w tym
         samym Umawiającym się Państwie”. 
      
      5.     Uzasadnienie zasady wyłącznej jurysdykcji zawartej w art. 16 pkt 1 lit. a) polega na tym, że bliskość prawna i geograficzna
         sądu kraju, na terytorium którego położona jest nieruchomość sprawia, że sąd ten jest najbardziej predestynowany do rozpatrzenia
         sporu. Trybunał w następujący sposób ujął cel tego postanowienia: 
      
      „Głównym powodem przyznania wyłącznej jurysdykcji sądom umawiających się państw, na terytorium których położona jest nieruchomość
         jest to, że sądy miejsca położenia rzeczy są w najlepszej pozycji, z uwagi na bliskość, aby odpowiednio ustalić stan faktyczny
         oraz zastosować reguły i zwyczaje, które co do zasady są regułami i zwyczajami państwa, w którym nieruchomość jest położona”(3).
      
      6.     Podobnie sprawozdanie Jenarda(4) przedstawia następujące uzasadnienie dla wyłącznej jurysdykcji w sprawach objętych zakresem stosowania art. 16 pkt 1:
      
      „[…] Ten rodzaj sporu często pociąga za sobą wizje lokalne, przesłuchania świadków i ekspertyzy biegłych, które muszą być
         przeprowadzone na miejscu. Ponadto kwestia jest często regulowana w części przez zwyczaje, które nie są powszechnie znane
         poza sądami tego miejsca lub państwa, gdzie nieruchomość jest położona. Wreszcie przyjęty system również bierze pod uwagę
         potrzebę dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych, które znajdują się w miejscu położenia nieruchomości […]. Przyjęcie tego
         postanowienia było podyktowane faktem, że najem i dzierżawa nieruchomości są zwykle regulowane przez przepisy szczególne,
         które w świetle ich złożoności, powinny raczej być stosowane tylko przez sądy państwa, w którym obowiązują. Ponadto w szeregu
         państw w takich sprawach przewidziana została wyłączna właściwość, która zwykle jest powierzona sądom szczególnym”. 
      
      III – Stan faktyczny
      7.     W 1992 r. państwo Klein, zamieszkali w Niemczech, zawarli umowę z Rhodos Management, z siedzibą na wyspie Man, na podstawie
         której zobowiązali się do zapłacenia kwoty 13 300 DM (około 6700 EUR) w zamian za prawo korzystania przez jeden tydzień w roku
         aż do roku 2031 z apartamentu określonego co do rodzaju i położonego w kompleksie hotelowym znajdującym się w Grecji. 
      
      8.     Cała kwota wpłacona z tytułu tej umowy składała się, zgodnie z jej brzmieniem, z następujących części: wpisowe („Mitgliedschaftsgebühr”) –10 153 DEM;
         opłata za „korzystanie” („Nutzungsgebühr”) – 2048 DEM; koszty kancelaryjne i administracyjne – 432 DEM; opłata za utrzymanie
         za 1993 r.– 317 DEM; składka członkowska w RCI (organizacja koordynująca wymianę wakacyjnych „lokalizacji” i apartamentów)
         za okres trzech lat – 350 DEM. 
      
      9.     Umowa o nazwie „wniosek o członkostwo i umowa członkowska” stanowiła także, że państwo Klein staną się członkami Sun Beach
         Holiday Club (zwanego dalej „klubem”). Było to niezbędnym warunkiem zawarcia umowy; nie istniała opcja zawarcia umowy bez
         stania się członkiem tego klubu. Strony umowy miały także prawo do standardowych usług świadczonych przez sam hotel członkom
         klubu oraz innym gościom, takich jak recepcja oraz usługi wymiany walut. 
      
      10.   W dniu podpisania umowy państwo Klein wpłacili tytułem zaliczki kwotę 2640 DEM. Następnie zapłacili kolejną kwotę w wysokości
         13 300 DEM, chociaż na mocy umowy pozostająca do zapłaty kwota wynosiła tylko 10 660 DEM. 
      
      11.   W marcu 1996 r. państwo Klein wszczęli postępowanie przed Dortmund Landgericht (sąd kraju związkowego w Dortmundzie) przeciwko,
         między innymi, Rhodos Management, żądając zapłaty kwoty 15 490 DEM i twierdząc, że 1) wspomniana umowa była nieważna, gdyż
         naruszała standardy „Sittenwidrigkeit” (tzn. „bonnes moeurs” lub zasady współżycia społecznego); oraz 2) odnośnie do kwoty
         2640 DEM wypłaconej ponad uzgodnioną w umowie cenę, że została wpłacona omyłkowo, stanowi więc bezpodstawne wzbogacenie będące
         przesłanką żądania zwrotu. 
      
      12.   W odpowiedzi Rhodos Management stwierdziła, że Landgericht nie jest właściwy do rozstrzygnięcia sprawy, gdyż przedmiotowe
         postępowanie dotyczy najmu lub dzierżawy nieruchomości położonej w Grecji i stąd, na podstawie art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji,
         tylko greckie sądy są właściwe do rozpoznania skargi. 
      
      13.   W orzeczeniu wydanym w maju 2003 r. Landgericht uwzględnił ten zarzut i w rezultacie odrzucił skargę jako niedopuszczalną.
         
      
      14.   W apelacji do Oberlandesgericht Hamm państwo Klein podnieśli, że zważywszy na jej charakter jako przedmiotu prawa spółek,
         umowa w sprawie członkostwa w klubie nie jest „najmem lub dzierżawą” w rozumieniu art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji. 
      
      15.   Postanowieniem z dnia 27 stycznia 2004 r. Oberlandesgericht zwrócił się do Trybunału z następującymi pytaniami: 
      „1. Czy pojęcie postępowania „w sprawach, których przedmiotem są […] najem lub dzierżawa nieruchomości” w art. 16 pkt 1 lit. a)
         konwencji brukselskiej w brzmieniu trzeciej konwencji o przystąpieniu z dnia 26 maja 1989 r. obejmuje postępowanie dotyczące
         prawa korzystania z określonego co do rodzaju i co do położenia apartamentu, należącego do kompleksu hotelowego, przez określony
         tydzień każdego roku w ciągu prawie 40 lat również wtedy, gdy umowa przewiduje jednocześnie obowiązkowe wstąpienie do klubu,
         którego głównym celem jest zapewnienie jego członkom możliwości wykonywania prawa korzystania z apartamentu?
      
      2. W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pierwsze pytanie, czy wyłączna jurysdykcja wynikająca z art. 16 pkt 1
         lit. a) konwencji […] obejmuje w równej mierze roszczenia co prawda wynikające z takiego stosunku najmu lub dzierżawy, lecz
         które – ani faktycznie, ani prawnie – nie mają nic wspólnego z najmem lub dzierżawą, a w szczególności prawo do zwrotu kwoty
         omyłkowo zapłaconej ponad żądaną sumę stanowiącą opłatę za korzystanie z apartamentu względnie wstąpienie do klubu?”. 
      
      16.   Na podstawie art. 23 statutu Trybunału Sprawiedliwości państwo Klein, Rhodos Management i Komisja, jak również rządy Niemiec
         i Zjednoczonego Królestwa przedłożyli w niniejszym postępowaniu uwagi na piśmie. 
      
      IV – Analiza
      W przedmiocie pierwszego pytania 
      17.   Poprzez swoje pierwsze pytanie Oberlandesgericht zmierza do ustalenia, czy wyłączna jurysdykcja, o której mowa w art. 16 pkt 1
         obejmuje postępowanie dotyczące umowy o korzystanie z apartamentu szczególnego rodzaju w kompleksie hotelowym przez określony
         czas każdego roku w ciągu prawie 40 lat, nawet gdy umowa stanowi o jednoczesnym obowiązkowym członkostwie w klubie. 
      
      18.   Jest oczywiste, że umowa sporna w postępowaniu głównym stanowi rodzaj tak zwanej umowy „time‑share”. Umowy time‑share, jak
         wiadomo, dotyczą prawa korzystania z nieruchomości w określonym czasie – tzn. przez oznaczony okres każdego roku – i są często
         zawierane przez urlopowiczów, którzy zamiast od razu kupować dom na wakacje, kupują po prostu prawo do używania nieruchomości
         jedynie przez część roku. Opłaty za zarządzanie i utrzymanie nieruchomości są zwykle dzielone pomiędzy różnych „właścicieli”
         time‑share. 
      
      19.   Jako kwestię wstępną chciałbym podnieść, że w swoich uwagach rząd Zjednoczonego Królestwa zwraca się do Trybunału o zajęcie
         stanowiska w szerszej kwestii niż pytanie przedstawione przez sąd krajowy, tzn. w kwestii: czy i w jakich okolicznościach
         umowy time‑share są ogólnie objęte zakresem stosowania art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji. 
      
      20.   Chociaż teoretycznie pomysł ogólnie stosowanego „testu” ma pewne zalety, to jednak niechętnie odnosiłbym się do prób jego
         formułowania. Pogląd taki znajduje głębokie uzasadnienie w fakcie, iż treść i charakter prawny umów time share różnią się
         w znacznym stopniu w poszczególnych państwach członkowskich. Przykładowo, umowy tego rodzaju w niektórych państwach członkowskich
         stanowią przedmiot prawa zobowiązań, w innych – prawa spółek(5), a w jeszcze innych państwach członkowskich prawa dotyczącego nieruchomości. 
      
      21.   Ta różnorodność została uznana w głównym akcie prawa wspólnotowego przyjętym w tej dziedzinie, czyli w dyrektywie 94/47 w sprawie
         ochrony nabywców w odniesieniu do niektórych aspektów umów odnoszących się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości
         w oznaczonym czasie(6). Przykładowo, preambuła do dyrektywy stanowi: „charakter praw będących przedmiotem umów objętych niniejszą dyrektywą [tj.
         umów time-share] różni się znacznie w poszczególnych państwach członkowskich […]”(7) W dyrektywie konsekwentnie powstrzymano się od prób harmonizacji charakteru tych praw, uznając, że jej zadaniem „nie jest
         regulacja zakresu przedmiotowego umów o korzystaniu z nieruchomości w oznaczonym czasie, zawieranych w państwach członkowskich,
         ani też ustalenie podstawy prawnej takich umów […]”(8). Z tej przyczyny, stosowanie dyrektywy, której celem jest ustanowienie minimalnej podstawy wspólnych reguł odnośnie do umów
         time‑share, aby umożliwić właściwe funkcjonowanie rynku wewnętrznego, a tym samym ochronę nabywców, jest ograniczone do ściśle
         określonych aspektów zawarcia umowy, a mianowicie „informacji odnoszących się do elementów składowych umowy oraz uzgodnień
         dotyczących przekazywania tych informacji, jak i do procedur unieważnienia umowy lub odstąpienia od niej”(9).
      
      22.   Wskutek tej różnorodności, ogólna „reguła” stosowania co do zasady art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji do umów time‑share byłaby
         moim zdaniem niewłaściwa i mogłaby zaprzepaścić ratio legis tego przepisu, które streściłem powyżej. Taki test, odnośnie do
         tego celu, mógłby być w niektórych okolicznościach zbyt szeroki a w innych zbyt wąski. O ile jest prawdą, że – jak zauważył
         rząd Zjednoczonego Królestwa – wykładnia art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji nie może zależeć od formalnego określenia danej umowy
         time‑share przez prawo krajowe, o tyle, moim zdaniem, różnice dotyczące charakteru prawnego tych umów pomiędzy państwami członkowskimi
         są tak znaczące, że próba stworzenia jednolicie stosowanej reguły byłaby sztuczna i bezproduktywna. Byłoby to szczególnie
         niewskazane, biorąc pod uwagę fakt, że jako wyjątek od zasad ogólnych konwencji w zakresie jurysdykcji, postanowieniu art. 16
         pkt 1 tej konwencji nie można nadać „szerszej wykładni niż wymaga tego jego cel”(10).
      
      23.   Mając to na uwadze, przystąpię teraz do rozważenia kwestii czy, na podstawie okoliczności faktycznych niniejszej sprawy opisanych
         przez sąd krajowy, umowa time‑share taka, jaką zawarli państwo Klein, jest objęta zasadą wyłącznej jurysdykcji zawartą w art. 16
         pkt 1 lit. a) konwencji. Jest oczywiste, że odpowiedź na to pytanie zależy od wykładni wyrażenia „postępowania w sprawach,
         których przedmiotem są […] najem lub dzierżawa nieruchomości” – wyrażenia, które musi być interpretowane autonomicznie jako
         kwestia prawa wspólnotowego(11).
      
      24.   Moim zdaniem na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco z następujących przyczyn. 
      25.   Pierwszą kwestią, którą należy podnieść przy dokonywaniu oceny, czy umowa sporna w postępowaniu głównym jest objęta zakresem
         stosowania art. 16 pkt 1 konwencji, jest fakt, że decydujące znaczenie ma treść a nie forma umowy stron. Jak zauważył rząd
         niemiecki, przy dokonywaniu oceny rzeczywistej treści umowy, to do Trybunału należy „zdjęcie zasłony” z formy umowy. Choć
         zarówno język użyty w umowie, jak i formalna kwalifikacja prawna umowy w ramach prawa krajowego są czynnikami, które należy
         brać pod uwagę dokonując oceny, to żaden z nich nie może być decydujący. Stąd w niniejszej sprawie nie są decydujące okoliczności,
         że sporna umowa time‑share w postępowaniu głównym przyjęła formę członkostwa w „klubie”, że tytuł umowy brzmiał „wniosek o członkostwo
         i umowa członkowska” ani że zgodnie z warunkami umowy większość kwoty należnej na podstawie umowy przybrała formę „wpisowego”
         („Mitgliedschaftsgebühr”). Gdyby było inaczej, umożliwiłoby to obejście reguł zawartych w Konwencji, co narażałoby na szwank
         spójność ich stosowania. Dodałbym, że ryzyka takiego obejścia należy unikać w szczególności w przypadku umów time‑share, które
         zwykle dotyczą stosunku umownego pomiędzy osobami fizycznymi a spółką komercyjną. 
      
      26.   Po drugie, przy ocenie treści umowy należy odpowiedzieć na pytanie, czy główny przedmiot umowy stron obejmuje jedynie najem
         lub dzierżawę nieruchomości. Stąd w sprawie Sanders przeciwko Van der Putte Trybunał uznał, że umowa, w ramach której jedna
         ze stron zgodziła się przejąć prowadzenie kwiaciarni oraz zapłacić drugiej stronie kwotę odpowiadającą wartości przedsiębiorstwa
         oraz miesięczny czynsz, nie jest objęta zakresem stosowania art. 16 pkt 1 konwencji, gdyż ratio legis tego postanowienia „nie
         znajduje zastosowania tam, gdzie główny cel umowy ma inny charakter, w szczególności, gdy dotyczy czynności gospodarczej”(12). Podobnie w sprawie Hacker przeciwko Euro‑Relais Trybunał uznał, że umowa złożona dotycząca szeregu usług świadczonych w zamian
         za kwotę jednorazowo wypłaconą przez usługobiorcę nie jest objęta zakresem stosowania art. 16 pkt 1 konwencji z uwagi na to,
         że taka umowa znajduje się „poza zakresem, w ramach którego wyłączna jurysdykcja określona w art. 16 pkt 1 konwencji ma rację
         bytu […]”(13).
      
      27.   Stosując ten tok rozumowania do niniejszej sprawy, jestem zdania – podobnie jak zauważył sąd krajowy w postanowieniu odsyłającym
         – że treścią oraz głównym przedmiotem umowy państwa Klein było prawo korzystania z apartamentu w oznaczonym czasie, mimo iż
         miało to miejsce poprzez członkostwo w Sun Beach Holiday Club. Poza prawem korzystania z apartamentu, dodatkowe korzyści wynikające
         z członkostwa – w szczególności prawo do korzystania z usług zajmującej się wymianą organizacji RCI, jak również prawo do
         korzystania z usług hotelowych, takich jak usługi świadczone przez recepcję – wydają się, na podstawie okoliczności faktycznych
         przedstawionych Trybunałowi, marginalne(14). W tym zakresie niniejsza sprawa różni się od sprawy Hacker, gdzie szereg dodatkowo świadczonych usług – w tym informacja
         i doradztwo, rezerwacja zakwaterowania, rezerwacja miejsc w związku z podróżą i ewentualnie ubezpieczenie na wypadek odwołania
         podróży – były z pewnością bardziej znaczące(15).
      
      28.   Trzecim etapem przy ocenie treści umowy jest ustalenie, czy umowa wykazuje główne cechy najmu lub dzierżawy nieruchomości.
         Jak zauważył rząd niemiecki, zasadniczo treścią takiego najmu czy dzierżawy jest zawarcie umowy oddania nieruchomości do używania
         na oznaczony czas w zamian za zapłatę czynszu(16). Odnośnie do tego jako pouczającą uznaję wypowiedź Trybunału w wyroku w sprawie Rösler, gdzie wymienione zostały pewne typowe
         cechy najmu: 
      
      „Umowa najmu zawiera co do zasady postanowienia dotyczące wejścia w posiadanie rzeczy przez najemcę lub dzierżawcę, korzystania
         z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, obowiązków właściciela i najemcy lub dzierżawcy obejmujących utrzymanie nieruchomości,
         okresu na jaki zawarto najem oraz zwrotu nieruchomości właścicielowi, czynszu oraz dodatkowych opłat ponoszonych przez najemcę
         lub dzierżawcę, takich jak opłaty za wodę, gaz i elektryczność”(17).
      
      29.   Kolejnym istotnym z punktu widzenia niniejszej sprawy aspektem sprawy Rösler, jest uznanie, że wyjątek zawarty w art. 16 pkt 1
         konwencji stosuje się nawet do krótkookresowego najmu dotyczącego tylko korzystania z domu wakacyjnego. Dochodząc do tego
         wniosku, Trybunał uznał, że zwłaszcza w świetle niepewności, jaka powstałaby, gdyby dopuścić stosowanie wyjątków od ogólnej
         zasady zawartej w art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji, postanowienie to stosuje się do „wszystkich najmów i dzierżaw nieruchomości
         bez względu na ich cechy szczególne”(18).
      
      30.   Moim zdaniem w niniejszej sprawie umowa wykazuje wystarczająco dużo cech „najmu lub dzierżawy nieruchomości”, aby mogła być
         objęta zakresem stosowania art. 16 pkt 1 konwencji. W szczególności umowa upoważnia państwa Klein do korzystania z apartmentu
         w kompleksie hotelowym przez dany okres każdego roku w zamian za zapłatę czynszu z opłatami za utrzymanie. Chociaż, jak wynika
         z postanowienia odsyłającego wydawałoby się, że możliwym jest, aby państwo Klein nie powracali do dokładnie tego samego apartamentu
         z roku na rok, nie uznaję tego za wystarczający czynnik, aby zmienić moją ocenę. Według mnie uzasadnienie wyłącznej jurysdykcji
         przewidzianej w art. 16 pkt 1 konwencji – mianowicie fakt, iż sądy locus rei sitae cieszą się szczególnym przywilejem bliskości
         prawnej i geograficznej sporu – znajduje zastosowanie również do takiej sytuacji(19). Ponadto jednym ze sposobów spojrzenia na konstrukcję prawną takiej umowy time‑share – co uznaję za użyteczne dla celów niniejszej
         sprawy – jest uznanie jej za umowę najmu lub dzierżawy danego apartamentu na dany okres, z klauzulą zawierającą ewentualne
         uzgodnienia co do zamiany na inny apartament w przyszłości.
      
      31.   Z tych względów przyjąłbym, że umowa time‑share, taka jak umowa sporna w postępowaniu głównym, jest objęta zakresem stosowania
         art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji. 
      
      W przedmiocie pytania drugiego 
      32.   Poprzez swoje drugie pytanie Oberlandesgericht zmierza do ustalenia, czy – w przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na
         pierwsze pytanie – wyłączna jurysdykcja wynikająca z art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji rozciąga się na żądanie oparte na prawie
         do zwrotu kwoty omyłkowo zapłaconej ponad umowny czynsz. 
      
      33.   W mojej ocenie wyłączna jurysdykcja ustanowiona w art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji nie rozciąga się na takie roszczenie. 
      34.   Jako, że mamy tu do czynienia z wyjątkiem od bardziej ogólnej zasady dotyczącej jurysdykcji w konwencji, zakres stosowania
         art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji powinien być interpretowany zwężająco, a przepis ten powinien być stosowany jedynie w zakresie
         koniecznym dla osiągniecia jego celu(20). Trzy sprawy są moim zdaniem szczególnie interesujące dla dokonywania wykładni tego zakresu do celów niniejszej sprawy. 
      
      35.   Pierwszą z nich to sprawa Reichert, w której Trybunał przyjął wąskie podejście do rodzajów skarg objętych zakresem stosowania
         tego przepisu, uznając, że: 
      
      „Artykuł 16 pkt 1 musi być interpretowany w ten sposób, że wyłączna jurysdykcja umawiającego się państwa, na terenie którego
         znajduje się nieruchomość, nie obejmuje wszystkich skarg dotyczących praw rzeczowych na nieruchomościach, lecz tylko te, które
         są zarówno objęte zakresem działania konwencji brukselskiej, jak i stanowią skargi zmierzające do ustalenia jej zakresu lub
         treści, własności lub posiadania nieruchomości bądź istnienia innych praw rzeczowych na niej oraz do zapewnienia właścicielom,
         posiadaczom lub dzierżycielom ochrony ich praw”(21).
      
      36.   Trybunał przyjął, że roszczenia oparte na francuskiej skardze pauliańskiej (action paulienne), na podstawie której wierzyciele
         mogą kwestionować czynności prawne dokonywane przez dłużników i naruszające ich prawa, nie są objęte zakresem stosowania art. 16
         pkt 1 konwencji, gdyż takie skargi są „oparte na osobistym roszczeniu wierzyciela przeciwko dłużnikowi i mają na celu ochronę
         zabezpieczenia wierzyciela na majątku dłużnika”(22).
      
      37.   Podobnie, w sprawie Rösler, Trybunał uznał, że zakres stosowania art. 16 pkt 1 konwencji rozciąga się na „wszelkie spory dotyczące
         istnienia najmu lub dzierżawy oraz wykładni ich warunków, czasu, na jaki zostały zawarte, zwrócenia posiadania właścicielowi,
         naprawienia szkód wyrządzonych przez najemcę lub dzierżawcę bądź zwrotu czynszu lub dodatkowych opłat ponoszonych przez najemcę
         lub dzierżawcę, takich jak opłaty za zużycie wody, gazu i elektryczności […] Spory dotyczące wynikających z umowy najmu lub
         dzierżawy zobowiązań właściciela lub najemcy czy dzierżawcy objęte są zakresem tej wyłącznej jurydykcji. Z drugiej strony
         spory, które tylko pośrednio są związane z korzystaniem z wynajętej nieruchomości, takie jak utrata wakacji lub kosztów podróży,
         nie są objęte zakresem stosowania wyłącznej jurysdykcji określonej w tym artykule”(23).
      
      38.   Ostatnią sprawą do rozważenia jest sprawa Dansommer, która dotyczyła skargi o odszkodowanie w związku z nienależytym użytkowaniem
         pomieszczeń i wyrządzeniem przez osobę fizyczną szkód w lokalu wynajętym na kilka tygodni wakacji. Skarga ta nie została wniesiona
         bezpośrednio przez właściciela nieruchomości, lecz przez podmiot zajmujący się zawodowo organizacją wycieczek, na rzecz którego
         zostały oddelegowane uprawienia właściciela nieruchomości. Uznając, że taka skarga jest objęta zakresem stosowania art. 16
         pkt 1 konwencji, Trybunał podkreślił, że choć dla objęcia zakresem stosowania tego przepisu nie wystarczy, aby skarga była
         „związana” z nieruchomością(24), istotną kwestią jest to, czy przedmiot sporu jest bezpośrednio związany z najmem lub dzierżawą nieruchomości(25). To, że sporna umowa zawierała klauzulę dotyczącą ubezpieczenia obejmującego pokrycie kosztów w razie odwołania, było tylko
         dodatkowym postanowieniem, które nie mogło zmienić statusu umowy dzierżawy lub najmu, do której klauzula ta się odnosiła,
         tym bardziej, że nie była ona podnoszona przed sądem odsyłającym (26).
      
      39.   Stosując to rozumowanie do niniejszej sprawy, jasnym wydaje się na podstawie postanowienia odsyłającego, że roszczenie o odzyskanie
         kwoty wpłaconej ponad czynsz uzgodniony w umowie nie jest oparte na prawie ani na zobowiązaniu wynikającym z umowy time‑share.
         Wydawałoby się raczej, że podstawą tego roszczenia jest skarga o bezpodstawne wzbogacenie(27). Moim zdaniem takie roszczenie nie jest objęte przedmiotem i celem art. 16 pkt 1 konwencji, albowiem rozpatrzenie skargi
         nie dotyczy oceny stanu faktycznego czy też zastosowania reguł i zwyczajów locus rei sitae w taki sposób, aby usprawiedliwiało
         przyznanie jurysdykcji sądowi państwa, w którym nieruchomość jest położona(28). W rezultacie skarga nie zawiera niezbędnego związku bliskości z jurysdykcją kraju, na terytorium którego położona jest nieruchomość
         i stąd, moim zdaniem, nie jest objęta zakresem stosowania art.16 pkt 1 konwencji(29).
      
      V –    Wnioski
      40.   W związku z powyższym proponuję Trybunałowi udzielenie następującej odpowiedzi na pytania przedstawione przez Oberlandesgericht:
         
      
      1)       Pojęcie postępowania „w sprawach, których przedmiotem są […] najem lub dzierżawa nieruchomości” na podstawie art. 16 pkt 1
         lit. a) Konwencji brukselskiej z dnia 27 września 1968 r. rozciąga się na skargi, takie jak skarga w postępowaniu głównym,
         dotyczące prawa do korzystania z apartamentu w kompleksie hotelowym przez określony tydzień każdego roku przez prawie 40 lat.
      
      2)       Zakres stosowania art. 16 pkt 1 lit. a) konwencji nie rozciąga się na prawo do zwrotu kwoty błędnie wpłaconej ponad sumę żądaną
         tytułem wynagrodzenia za korzystanie z apartmentu. 
      
      1 –	 Język oryginału: angielski.
      
      2  – Dz.U. C 27, str. 1. 
      
      3  –       Wyrok z dnia 10 stycznia 1990 r. w sprawie C‑115/88 Reichert przeciwko Dresdner Bank, Rec. str. I‑27, pkt 10. Zob. także wyrok
         z dnia 14 grudnia 1997 r. w sprawie 73/77 Sanders przeciwko Van der Putte, Rec. str. 2383, pkt 13‑15.
      
      4  – 	 Dz.U.1979, C 59, str. 35.
      
      5  – 	Komisja podaje przykład nabywcy, który staje się członkiem spółki, która z kolei jest właścicielem nieruchomości będącej
         przedmiotem umów time‑share. Bycie udziałowcem w spółce wiązałoby się z posiadaniem prawa korzystania z nieruchomości w oznaczonym
         czasie przez kilka lat w danym okresie w ciągu roku. 
      
      6  – 	Dyrektywa 94/47/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 26 października 1994 r. w sprawie ochrony nabywców w odniesieniu
         do niektórych aspektów umów odnoszących się do nabywania praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie, Dz.U. L 280,
         str. 83. 
      
      7  – 	 Preambuła, motyw 3. 
      
      8  – 	 Preambuła, motyw  4. 
      
      9  – 	 Preambuła, motyw  2; zob. także art. 1 dyrektywy. 
      
      10  – 	Wyrok w sprawie Sanders, przypis 3 powyżej, pkt 18. 
      
      11  – 	Wyrok w  sprawie Reichert, przypis 3 powyżej, pkt 8. 
      
      12  – 	Wyrok w sprawie Sanders, przypis 3 powyżej, pkt 16. 
      
      13  – 	Wyrok z dnia 26 lutego 1992 r. w sprawie C‑280/90 Hacker przeciwko Euro‑Relais Rec. str. I‑1111, pkt 15. 
      
      14  – 	Zob. analogicznie wyrok z dnia 27 stycznia 2000 r. w sprawie C‑8/98 Dansommer przeciwko Götz Rec. str. I-393, pkt 34.
         
      
      15  – 	Zob. także analogicznie, odnośnie do ubocznego charakteru świadczonych usług ubezpieczeniowych, wyrok w sprawie Dansommer,
         przypis 14 powyżej. 
      
      16  – 	Zob. w szczególności wyrok Trybunału z dnia 15 stycznia 1985 r. w sprawie 241/83 Rösler przeciwko Rottwinkel Rec. str. 99.
         
      
      17  –       Wyrok w sprawie Rösler, przypis 16 powyżej, pkt 27. 
      
      18  – 	Wyrok w sprawie Rösler, przypis 16 powyżej, pkt 23 i 24. 
      
      19  – 	Zob. także uzasadnienie wyroku Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) w sprawie Jarrett przeciwko Barclays
         Bank [1996] EWCA Civ 847: „w świetle orzeczenia Trybunału w sprawie Rösler przeciwko Rottwinkel sąd nie widzi powodu odmówienia
         umowom w tych sprawach statusu prawnego najmu lub dzierżawy w rozumieniu art. 16 pkt 1 konwencji. W każdej ze spraw jedna
         strona jest umownie upoważniona do wyłącznego użytku przez dany okres w zamian za określoną sumę pieniężną nieruchomości,
         której właścicielem jest druga strona […]. Wszelkie rozważania, które doprowadziły do uznania przez Trybunał włączenia w zakres
         stosowania art. 16 pkt 1 krótkookresowego najmu stosują się tak samo do umów w tych sprawach jak do krótkookresowego najmu
         w sprawie Rösler” (opinia Morritta LJ). 
      
      20  – 	Zob. np. wyrok w sprawie Dansommer, przypis 14 powyżej, pkt 21. 
      
      21  –       Wyrok w sprawie Reichert, przypis 3 powyżej, pkt 11. Odzwierciedla to rozumowanie zawarte w sprawozdaniu Jenarda, w którym
         stwierdzono, że „Zapewniając jurysdykcję sądów państwa, na którego terenie położona jest nieruchomość w zakresie najmu lub
         dzierżawy nieruchomości Komitet miał na celu objęcie sporów pomiędzy właścicielem a najemcą lub dzierżawcą dotyczących ustalenia
         istnienia lub wykładni umowy najmu lub dzierżawy, naprawienia szkód wyrządzonych przez najemcę lub dzierżawcę, eksmisji, itp.
         Intencją Komitetu nie było to, aby reguła stosowała się do postępowania dotyczącego wyłącznie odzyskania czynszu, gdyż można
         uznać, że takie postępowanie dotyczy przedmiotu, który jest dość odległy od samej wynajmowanej nieruchomości”. 
      
      22  – 	Wyrok w sprawie Reichert, przypis 3 powyżej, pkt 12. 
      
      23  – 	Wyrok w sprawie Rösler, przypis 16 powyżej, pkt 29. 
      
      24  – 	Wyrok w sprawie Dansommer, przypis 14 powyżej, pkt 22. 
      
      25  – 	Wyrok w sprawie Dansommer, przypis 14 powyżej, pkt 25. 
      
      26  – 	Wyrok w sprawie Dansommer, przypis 14 powyżej, pkt 34. 
      
      27  – 	Zob. analogicznie odnośnie do trzeciego rozważanego pytania uzasadnienie wyroku Court of Appeal w sprawie Jarrett przeciwko
         Barclays Bank, przypis 19 powyżej. 
      
      28  – 	 Zob. analogicznie wyrok w sprawie Reichert, przypis 3 powyżej, pkt 12. 
      
      29  – 	 Zob. analogicznie wyrok z dnia 27 września 1988 r. w sprawie 189/87 Kalfelis, Rec. str. 5565, w którym Trybunał odrzucił
         argument, że tylko jedna jurysdykcja powinna być właściwa do rozpatrzenia wszystkich kwestii wynikających z postępowania dotyczącego
         art. 5 pkt 3 konwencji.