CELEX: 62003CC0350
Language: fi
Date: 2004-09-28
Title: Julkisasiamiehen ratkaisuehdotus Léger 28 päivänä syyskuuta 2004. # Elisabeth Schulte ja Wolfgang Schulte vastaan Deutsche Bausparkasse Badenia AG. # Ennakkoratkaisupyyntö: Landgericht Bochum - Saksa. # Kuluttajansuoja - Kotimyynti - Kiinteistön kauppa - Kiinnelainalla rahoitettava sijoitustoimi - Peruuttamisoikeus - Peruuttamisen seuraukset. # Asia C-350/03.

JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS
      PHILIPPE LÉGER
      28 päivänä syyskuuta 2004 (1)
      
      Asia C-350/03
      Elisabeth Schulte
      ja
      Wolfgang Schulte
      vastaan
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG
      (Landgericht Bochumin (Saksa) esittämä ennakkoratkaisupyyntö)
      Jäsenvaltioiden lainsäädännön lähentäminen – Kuluttajansuoja – Kotimyynti – Direktiivi 85/577/ETY – Soveltamisala – Kokonaisrahoitustoimi, joka sisältää reaaliluottosopimuksen ja kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen – Soveltamisalan ulkopuolelle jääminen – Luottosopimuksen peruuttaminen – Vaikutus kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen – Soveltamisalan ulkopuolelle jääminen
      1.     Käsiteltävänä oleva asia seuraa yhteisöjen tuomioistuimen asiassa Heininger 13.12.2001 antamaa tuomiota.(2)
      
      2.     Kyseisessä asiassa antamassaan tuomiossa yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa
         neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta 1985 annettua neuvoston direktiiviä 85/577/ETY(3) sovelletaan reaaliluottosopimuksiin eli luottosopimuksiin, jotka on tehty kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi. Yhteisöjen
         tuomioistuin päätteli tästä, että kuluttajilla, jotka ovat kotimyyntitilanteessa tehneet tällaisen sopimuksen, on direktiivin
         5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus.
      
      3.     Esillä olevassa asiassa Landgericht Bochum (Saksa) pyytää yhteisöjen tuomioistuimelta täsmennystä siihen, mitä vaikutuksia
         yhteisöjen tuomioistuimen kyseisellä oikeuskäytännöllä on. Se kysyy, voidaanko direktiiviä soveltaa kokonaisrahoitustoimeen,
         joka sisältää reaaliluottosopimuksen lisäksi myös kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen. Kyseinen tuomioistuin kysyy myös,
         voiko peruuttamisoikeuden käyttäminen tällaisessa rahoitustoimessa aikaansaada paitsi reaaliluottosopimuksen, myös kiinteistön
         kauppaa koskevan sopimuksen peruuntumisen.
      
      I       Asiaa koskevat oikeussäännöt
      A       Yhteisön lainsäädäntö
      4.     Direktiivillä pyritään takaamaan kuluttajansuojan vähimmäistaso jäsenvaltioissa kotimyynnin alalla.
      5.     Direktiivin 1 artiklan 1 kohdan mukaan sitä sovelletaan sellaisiin elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisiin sopimuksiin,
         jotka on tehty elinkeinonharjoittajan toimitilojensa ulkopuolelle järjestämällä tutustumiskäynnillä tai elinkeinonharjoittajan
         käydessä kuluttajan kotona tai työpaikalla, jos käynnin aiheena ei ole kuluttajan nimenomainen kutsu.
      
      6.     Direktiiviä ei sitä vastoin sovelleta sen 3 artiklan 2 kohdan a alakohdan mukaisesti ”sopimuksiin kiinteistön rakentamisesta,
         myymisestä tai vuokraamisesta taikka sopimuksiin muusta oikeudesta kiinteään omaisuuteen”.
      
      7.     Direktiivin 4 artiklassa säädetään, että elinkeinonharjoittajan on ilmoitettava kuluttajalle tämän oikeudesta peruuttaa oikeustoimi
         5 artiklan mukaisessa määräajassa.
      
      8.     Direktiivin 5 artiklassa säädetään seuraavaa:
      ”1.      Kuluttajalla on oikeus peruuttaa sitoumuksensa antamalla peruuttamisilmoitus määräajassa, joka on vähintään seitsemän päivää
         4 artiklassa tarkoitetun ilmoituksen vastaanottamisesta, ja noudattaen kansallisen lainsäädännön mukaista menettelyä. – –
      
      2.      Peruuttamisilmoituksen antaminen vapauttaa kuluttajan kaikista peruutetun sopimuksen mukaisista velvoitteista.”
      9.     Peruuttamisen seurausten osalta direktiivin 7 artiklassa säädetään, että ”jos kuluttaja käyttää peruuttamisoikeuttaan, peruuttamisen
         oikeusvaikutuksiin sovelletaan kansallista lainsäädäntöä, erityisesti tavaroista ja palveluista suoritetun vastikkeen ja vastaanotettujen
         tavaroiden palauttamista koskevia säännöksiä”.
      
      10.   Asiassa Heininger yhteisöjen tuomioistuin on tulkinnut direktiiviä kahden kysymyksen osalta.
      11.   Ensinnäkin se katsoi, että direktiivi soveltuu reaaliluottosopimuksiin eli luottosopimuksiin, joilla rahoitetaan kiinteistön
         hankinta,(4) vaikka kyseisten sopimusten vakuutena on kiinteistöpanttioikeus.(5) Se arvioi nimittäin, että tällaisen sopimuksen kohteena ei ole direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa tarkoitettu
         ”oikeus kiinteään omaisuuteen”,(6) vaan varojen luovuttaminen siten, että tähän liittyy vastavuoroisesti velvollisuus maksaa määrä takaisin korkoineen.(7) Tästä yhteisöjen tuomioistuin päätteli, että kuluttajalla, joka tekee tällaisen sopimuksen kotimyyntitilanteessa, on direktiivin
         5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus.(8)
      
      12.   Toiseksi yhteisöjen tuomioistuin muistutti, että peruuttamista koskeva seitsemän päivän vähimmäismääräaika on laskettava kuluttajan
         peruuttamisoikeutta koskevan ”ilmoituksen vastaanottamisesta” ja että tämän ilmoituksen antamista koskeva velvollisuus kuuluu
         elinkeinonharjoittajalle.(9) Niin ollen se katsoi, että direktiivin kanssa on ristiriidassa sellainen kansallinen säännös, jossa määrätään kyseisen direktiivin
         5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttämistä koskeva vuoden pituinen määräaika, joka alkaa kulua sopimuksen tekemisestä,
         silloin, kun kuluttajalle ei ole annettu mainitun direktiivin 4 artiklassa säädettyä ilmoitusta.(10)
      
      B       Saksan lainsäädäntö
      13.   Direktiivi saatettiin Saksassa osaksi kansallista oikeusjärjestystä 16.1.1986 annetulla Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften
         und ähnlichen Geschäftenillä (kotimyyntitilanteessa tehtyjen sopimusten ja vastaavien toimien peruuttamista koskeva laki).(11)
      
      14.   Kyseisen säädöksen 3 §:n 1 momentissa säädetään, että ”jos sopimus peruutetaan, sopimuspuolet ovat velvollisia palauttamaan
         toiselle sopimuspuolelle saamansa suoritukset”. HWiG:n 3 §:n 3 momentissa säädetään lisäksi, että ”oikeudesta hyödyntää tai
         käyttää esinettä sekä muista ennen peruuttamista saaduista suorituksista on suoritettava korvaus”.
      
      15.   Saksassa lainsäätäjä on toisaalta täytäntöönpannut kulutusluottoja koskevien jäsenvaltioiden lakien, asetusten ja hallinnollisten
         määräysten lähentämisestä 22 päivänä joulukuuta 1986 annetun neuvoston direktiivin 87/102/ETY(12) 17.12.1990 annetulla Verbraucherkreditgesetzillä (kulutusluottolaki).(13) Kyseisen lain 9 §:ssä säädetään seuraavaa:
      
      ”1.      Kauppasopimus on luottosopimukseen liittyvä toimi silloin, kun luottoa käytetään rahoittamaan kauppahinta ja kun on katsottava,
         että nämä kaksi sopimusta muodostavat taloudellisen kokonaisuuden. Kyseessä on taloudellinen kokonaisuus muun muassa silloin,
         kun myyjä toimii luotonantajan hyväksi luottosopimuksen valmistelussa tai sen tekemisessä.
      
      2.      Luottosopimukseen liittyvän kauppasopimuksen tekemistä koskeva kuluttajan tahdonilmaus on pätevä ainoastaan, jos kuluttaja
         ei peruuta – – luottosopimuksen tekemistä koskevaa tahdonilmaustaan.
      
      Peruuttamisoikeutta koskeviin tietoihin – – on sisällyttävä ilmoitus siitä, että peruuttamistilanteessa myöskään kauppasopimus,
         joka liittyy luottosopimukseen, ei ole pätevä. – – Jos luoton nettosumma on jo maksettu myyjälle, luotonantaja ottaa peruuttamisesta
         seuraavien oikeusvaikutusten osalta vastattavakseen kuluttajaan nähden kauppasopimuksesta johtuvat myyjän oikeudet ja velvollisuudet
         – – .”
      
      16.   VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa täsmennetään, että kyseisen lain tiettyjä säännöksiä, muun muassa 9 §:ää, ei sovelleta
         ”luottosopimuksiin, joissa luotonannon edellytyksenä on kiinteistöpanttioikeuden antaminen vakuudeksi ja luotto annetaan niillä
         tavanomaisilla ehdoilla, jotka koskevat kiinteistöpanttioikeudella turvattuja luottoja ja niiden välirahoitusta”.
      
      II     Tosiseikat ja pääasian käsittelyn vaiheet
      17.   Deutsche Bausparkasse Badenia (jäljempänä DBB) on 1980-luvun lopulta lähtien rahoittanut käytettyjen asuntojen hankintaa.
      18.   Yleensä kyse on asunnoista, jotka on rakennettu 1960‑ ja 1970-luvulla sosiaalisiin tarkoituksiin ja joita Allgemeine Wohnungsvermögens
         AG osti, kunnosti ja myi. Heinen & Biege GmbH ‑niminen yritys, joka harjoittaa kiinteistö‑ ja rahoituspalvelujen välitystä,
         huolehti asuntojen markkinoinnista ja välitti rahoituksen.
      
      19.   Heinen & Biege GmbH:n edustaja otti tämän järjestelmän puitteissa yhteyttä aviopuolisoihin Elisabeth ja Wolfgang Schulte helmikuussa
         1992. Hän tarjosi heille taloudellista sijoitusta, jossa oli kyse lainarahoitteisesta kiinteistönhankinnasta. Verotussyistä
         asunnon oli oltava jonkun kolmannen käytössä, ja sen hankinta oli rahoitettava kokonaisuudessaan lainalla ja luoton lyhennys
         ei ollut mahdollista luottosopimuksen voimassaoloaikana.
      
      20.   Elisabeth ja Wolfgang Schulte hankkivat siten 28.4.1992 asunnon 90 519 Saksan markan (DEM) hintaan. Kauppasopimus allekirjoitettiin
         Saksan asiaa koskevan lainsäädännön mukaisesti julkisen notaarin läsnä ollessa.
      
      21.   Kyseisen hankinnan rahoittaakseen Elisabeth ja Wolfgang Schulte ottivat 7.4.1992 pankilta 105 000 DEM:n suuruisen lainan,
         jonka vakuutena oli samansuuruinen ”kiinteistövelka” (Grundschuld). Kyseinen kiinteistöpanttioikeus perustettiin 8.5.1992
         julkisen notaarin vahvistamalla asiakirjalla. Tällä asiakirjalla Elisabeth ja Wolfgang Schulte sitoutuivat lisäksi henkilökohtaiseen
         vastuuseen kiinteistövelan maksamisesta ja antoivat suostumuksensa lainasopimuksen mahdolliseen, heidän koko omaisuuteensa
         kohdistuvaan välittömään pakkotäytäntöönpanoon.
      
      22.   Elisabeth ja Wolfgang Schulte liittyivät myös järjestelmään, jossa saadut vuokratulot kerättiin yhteen. Kyseisen järjestelmän
         nojalla he luopuivat kiinteistönsä hallinnoinnista: Heinen & Biege GmbH:n oli määrä kerätä vuokratulot ja siirtää ne omistajille
         heidän sijoituksensa mukaisessa suhteessa huoneistojen ylläpidosta aiheutuneiden kulujen vähentämiseen jälkeen.
      
      23.   Elisabeth ja Wolfgang Schulte tekivät pankin kanssa vielä kaksi ”asuntosäästösopimusta”, joita oli määrä käyttää lainan takaisinmaksussa.
      24.   Näiden eri sopimusten tekemisen jälkeen DBB maksoi Elisabeth ja Wolfgang Schulten antaman määräyksen nojalla lainan nettosumman
         eli 101 850 DEM suoraan asunnon myyjälle.
      
      25.   Kun Elisabeth ja Wolfgang Schulte eivät täyttäneet enää velvoitteitaan, DBB vaati lainan takaisinmaksua ja sopimuksen pakkotäytäntöönpanoa
         8.5.1992 päivätyn julkisen notaarin vahvistaman asiakirjan perusteella.
      
      26.   Marraskuussa 2002 Elisabeth ja Wolfgang Schulte peruuttivat lainasopimuksen HWiG:n perusteella ja panivat vireille pakkotäytäntöönpanon
         vastustamismenettelyn ennakkoratkaisupyynnön esittäneessä tuomioistuimessa.
      
      III  Ennakkoratkaisukysymykset
      27.   Ennakkoratkaisupyynnön esittämisestä tekemässään päätöksessä Landgericht Bochum muistuttaa, että HWiG:n 3 §:n nojalla sopimuspuolet
         ovat velvollisia palauttamaan toiselle sopimuspuolelle saamansa suoritukset ja korvaamaan sen, että omaisuus on ollut käytössä
         peruuttamisajankohtaan asti. Se selvittää myös, että Bundesgerichtshofin, joka on ylimmän oikeusasteen tuomioistuin siviiliasioissa,
         vakiintuneen oikeuskäytännön nojalla laina katsotaan ”vastaanotetuksi”, vaikka rahoituslaitos on maksanut lainasumman lainanottajan
         antaman määräyksen mukaisesti suoraan kolmannelle.
      
      28.   Tästä seuraa, että peruuttamistilanteessa HWiG:n säännösten mukaan lainanottajan on maksettava takaisin luoton nettosumma
         käyvän markkinakoron määrällä lisättynä. Kyseinen takaisinmaksuvelvollisuus syntyy lisäksi välittömästi peruuttamisen jälkeen,
         ja se koskee lainasummaa kokonaisuudessaan.
      
      29.   Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin katsoo, että kyseinen seuraamus on kuluttajalle ankara ja että kansallisessa
         oikeusjärjestyksessä voitaisiin päätyä muunkinlaisiin ratkaisuihin.
      
      30.   Lainasopimusta ja kiinteistön kauppaa koskevaa sopimusta voitaisiin siten tarkastella VerbrKrG:n 9 §:ssä tarkoitettuna ”taloudellisena
         kokonaisuutena”. Tässä tapauksessa luottosopimuksen peruuttaminen aikaansaisi VerbrKrG:n 9 §:n 2 momentin nojalla kauppasopimuksen
         peruuttamisen. Kuluttaja ei siis olisi velvoitettu maksamaan lainasummaa takaisin luottolaitokselle, vaan ainoastaan siirtämään
         sille omistusoikeuden ja samalla maksamaan sille korvauksen peruuttamiseen mennessä tapahtuneesta omaisuuden käytöstä.
      
      31.   Toinen vaihtoehto olisi tunnustaa lainasopimuksen ja kauppasopimuksen muodostaman taloudellisen kokonaisuuden olemassaolo
         ilman, että vedotaan VerbrKrG:n 9 §:ään. Tässä tapauksessa sopimuksen peruuttaminen aikaansaisi myös toisen sopimuksen peruuntumisen.
      
      32.   Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin kuitenkin selvittää, että Bundesgerichtshof on oikeuskäytännössään hylännyt
         molemmat kyseisistä vaihtoehdoista jopa asiassa Heininger annetun tuomion jälkeenkin. Bundesgerichtshof nojautuu lähinnä VerbrKrG:n
         3 §:n 2 momentin 2 kohtaan, jonka mukaan VerbrKrG:n 9 §:n säännöksiä, jotka koskevat toisiinsa liittyviä oikeustoimia, ei
         sovelleta luottosopimuksiin, joiden vakuutena on kiinteistöpanttioikeus. Bundesgerichtshof totesi siten 9.4.2002 antamassaan
         tuomiossa seuraavaa:
      
      ”Jos [asiassa Heininger annetusta tuomiosta] johtuen [on tunnustettava, että reaaliluottosopimuksia koskee] peruuttamisoikeus,
         peruuttamisen oikeusvaikutuksia tutkittaessa – – [otetaan] huomioon se, että VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla
         VerbrKrG:n 9 §:ää (sellaisena kuin se oli 30.9.2000 saakka) ei sovelleta reaaliluottoihin kyseisessä säännöksessä tarkoitetulla
         tavalla.
      
      Usean BGH:n jaoston pitkäaikaisen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan reaaliluoton ja luotolla rahoitetun kiinteistön oston
         ei lähtökohtaisesti katsota olevan toisiinsa liittyviä sopimuksia, jotka muodostavat taloudellisen kokonaisuuden – – . Kiinteistöä
         ostaessaan yksityishenkilö, jolla ei ole oikeudellista tietoa ja liikealan kokemusta, on nimittäin tietoinen siitä, että lainanantaja
         ja kiinteistön myyjä ovat yleensä kaksi eri henkilöä. Lainsäätäjä on ottanut tämän huomioon määräämällä VerbrKrG:n 3 §:n 2
         momentin 2 kohdassa, että toisiinsa liittyviä sopimuksia koskevia säännöksiä (VerbrKrG:n 9 §) ei sovelleta reaaliluottoihin
         VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla.”
      
      33.   Landgericht Bochum selvittää, että kyseisestä oikeuskäytännöstä johtuen reaaliluottosopimuksen peruuttaminen ei vaikuta millään
         tavalla kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen pätevyyteen. Kuluttajilla on siten velvollisuus maksaa lainasumma välittömästi
         takaisin korkoineen.
      
      34.   Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin katsoo, että kyseinen ratkaisu on yhteisön oikeuden vastainen. Vaikka direktiivin
         7 artiklan mukaan peruuttamisen oikeusvaikutuksiin on sovellettava kansallista lainsäädäntöä, ennakkoratkaisupyynnön esittäneen
         tuomioistuimen mukaan on selvää, että valituilla menettelytavoilla ei saa vaarantaa yhteisön oikeuden, ja erityisesti direktiivissä
         myönnetyn peruuttamisoikeuden, tehokkuutta.
      
      35.   Esillä olevassa asiassa Landgericht Bochumin mukaan kuluttajan, joka käyttää peruuttamisoikeuttaan, asema on kuitenkin huomattavasti
         epäedullisempi kuin siinä tapauksessa, että lainasopimus pidetään voimassa, koska hänellä on velvollisuus maksaa lainasumma
         välittömästi takaisin korkoineen.
      
      36.   Landgericht Bochum katsoo näin ollen, että Saksan viranomaiset eivät ole toteuttaneet sellaisia aiheellisia toimenpiteitä,
         joilla huolehdittaisiin direktiivin täytäntöönpanosta ja taattaisiin tehokas kuluttajansuoja.
      
      IV     Ennakkoratkaisukysymykset
      37.   Kansallinen tuomioistuin on päättänyt tässä tilanteessa lykätä asian käsittelyä ja esittää yhteisöjen tuomioistuimelle seuraavat
         neljä ennakkoratkaisukysymystä:
      
      ”1)      Sovelletaanko direktiivin [85/577] 3 artiklan 2 kohdan a alakohtaa myös sellaisiin kiinteistön kauppaa koskeviin sopimuksiin,
         joita on pidettävä ainoastaan eräänlaisen luotolla rahoitetun pääomasijoituksen osana ja joiden osalta sopimusneuvottelut
         ennen sopimuksen tekemistä käydään sekä kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen että yksinomaan rahoitusta koskevan lainasopimuksen
         osalta [HWiG:n] 1 §:ssä tarkoitetussa kotimyyntitilanteessa?
      
      2)      Onko sellainen kansallinen lainsäädäntö tai sen tulkinta, jonka mukaan lainasopimuksen tekemistä koskevan tahdonilmauksen
         peruuttamisen oikeudelliset seuraukset rajoitetaan – myös sellaisten pääomasijoitusten osalta, joissa lainaa ei ylipäänsä
         olisi myönnetty ilman kiinteistön hankintaa – vain lainasopimuksen purkamiseen, suojelun korkeaa tasoa kuluttajansuoja-alalla
         koskevan periaatteen (EY:n perustamissopimuksen 95 artiklan 3 kohta) sekä direktiivin [85/577] takaaman tehokkaan kuluttajansuojan
         periaatteen mukainen?
      
      3)      Onko lainasopimuksen peruuttamisen oikeusvaikutuksia koskeva kansallinen säännös, jonka mukaan lainasopimuksen peruuttavan
         kuluttajan on maksettava rahoittavalle pankille takaisin lainasumma, vaikka lainan tarkoituksena on pääomasijoitusta varten
         kehitetyn järjestelmän mukaan yksinomaan kiinteistön hankinnan rahoittaminen ja lainasumma on maksettu suoraan kiinteistön
         myyjälle, direktiivin [85/577] 5 artiklan 2 kohdassa säädetyn peruuttamisoikeuden taustalla olevan suojaamistavoitteen mukainen?
      
      4)      Onko kansallinen säännös, jonka mukaan peruuttamisesta on seurauksena se, että kuluttaja on peruuttamisen jälkeen velvollinen
         välittömästi maksamaan takaisin sellaisen lainan markkinakorkoineen, jota ei – pääomasijoitusta varten kehitetyn järjestelmän
         mukaisesti – siihen mennessä ole vielä lainkaan lyhennetty, ristiriidassa suojelun korkeaa tasoa kuluttajansuoja-alalla koskevan
         vaatimuksen (EY:n perustamissopimuksen 95 artiklan 3 kohta) sekä direktiivillä [85/577] vahvistetun tehokkaan kuluttajansuojan
         periaatteen kanssa?”
      
      V       Ennakkoratkaisupyynnön tutkittavaksi ottaminen
      38.   Aluksi on selvitettävä, voidaanko ennakkoratkaisupyyntö ottaa tutkittavaksi.
      39.   DBB nimittäin korostaa, että esillä olevassa asiassa Landgericht Bochum ei ole ratkaissut kysymystä siitä, tehtiinkö luottosopimus
         kotimyyntitilanteessa ja että ennakkoratkaisupyyntö on luonteeltaan hypoteettinen niin kauan kuin tätä kysymystä ei ole ratkaistu.
      
      40.   Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan(14) EY 234 artiklassa tarkoitettu menettely on yhteisöjen tuomioistuimen ja kansallisten tuomioistuinten yhteistyöväline. Tässä
         yhteistyössä kansallisen tuomioistuimen, jossa asia on vireillä ja joka vastaa annettavasta ratkaisusta, tehtävänä on harkita,
         onko ennakkoratkaisu tarpeen asian ratkaisemiseksi ja onko sen yhteisöjen tuomioistuimelle esittämillä kysymyksillä merkitystä
         asian kannalta.(15) Jos esitetyt kysymykset koskevat yhteisön oikeuden tulkintaa, yhteisöjen tuomioistuimen on siten yleensä ratkaistava esitetyt
         kysymykset.(16)
      
      41.   Yhteisöjen tuomioistuin on kuitenkin myös todennut,(17) että sen on poikkeuksellisissa tilanteissa tarpeen tutkia ne olosuhteet, joissa asia on saatettu sen käsiteltäväksi, jotta
         se voisi arvioida, onko se toimivaltainen. Yhteistoiminnan henki, jonka on vallittava ennakkoratkaisumenettelyä käytäessä,
         merkitsee nimittäin sitä, että kansallisen tuomioistuimen on otettava puolestaan huomioon yhteisöjen tuomioistuimelle kuuluva
         tehtävä, joka on myötävaikuttaa lainkäyttöön jäsenvaltioissa eikä antaa neuvoa-antavia lausuntoja yleisluonteisista tai hypoteettisista
         kysymyksistä.(18)
      
      42.   Yhteisöjen tuomioistuin katsoo lisäksi, että jotta se voisi antaa hyödyllisen yhteisön oikeuden tulkinnan, on tarkoituksenmukaista,
         että ennen ennakkoratkaisupyynnön tekemistä kansallinen tuomioistuin selvittää pääasiaan liittyvät tosiseikat.(19)
      
      43.   Esillä olevassa asiassa on selvää, että ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin ei ole ratkaissut kysymystä siitä, tehtiinkö
         luottosopimus kotimyyntitilanteessa, vaikka osapuolet ovat tästä kysymyksestä vahvasti eri mieltä.(20)
      
      44.   Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin katsoi, että oikeusriidan ratkaisu riippuu ennen kaikkea siitä, onko kuluttajan
         luottosopimuksen peruuttamistilanteessa direktiivin nojalla maksettava lainasumma takaisin. Se arvioi, että jos yhteisöjen
         tuomioistuin vastaisi tätä seikkaa koskevaan kysymykseen myöntävästi, asiassa ei olisi enää tarpeellista tutkia, kuuluuko
         riidanalainen sopimus direktiivin soveltamisalaan, koska vaikka oletettaisiinkin, että näin on, Elisabeth ja Wolfgang Schulten
         olisi joka tapauksessa maksettava lainasumma pankille takaisin.
      
      45.   Vaikka kyseinen menettely on ymmärrettävää, on kuitenkin totta, että sillä asetetaan yhteisöjen tuomioistuin oikeuskäytäntöönsä
         nähden vaikeaan asemaan. Toisin kuin asiassa Heininger, jossa ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin asetti selkeäksi
         lähtökohdaksi sen, että luottosopimus kuului direktiivin soveltamisalaan,(21) Landgericht Bochum on nimittäin nimenomaan jättänyt esillä olevassa asiassa tämän kysymyksen avoimeksi.(22)
      
      46.   Tästä seuraa, että nyt käsillä olevan asiakirja-aineiston pohjalta yhteisöjen tuomioistuimella ei ole tietoa siitä, sovelletaanko
         direktiiviä kansallisen tuomioistuimen käsiteltävänä olevaan oikeudenkäyntiasiaan. Yhteisöjen tuomioistuin ei siten voi olla
         varma siitä, että sen antamaa tuomiota sovelletaan pääasian oikeudenkäyntimenettelyssä, koska asian tutkimisen jälkeen Landgericht
         Bochum saattaa hyvinkin todeta, että reaaliluottosopimusta ei ole tehty kotimyyntitilanteessa.
      
      47.   Näin ollen lienee vaikeaa olla sitä mieltä, että ennakkoratkaisupyyntö olisi otettava tutkittavaksi. Nyt käsillä olevan asiakirja-aineiston
         pohjalta nimittäin ennakkoratkaisupyyntö on, kuten DBB on korostanut, luonteeltaan hypoteettinen.
      
      48.   Tutkinkin siis Landgericht Bochumin esittämiä kysymyksiä toissijaisesti.
      VI     Ennakkoratkaisukysymykset
      49.   Landgericht Bochumin ennakkoratkaisupyynnössä esitetään kolme kysymyssarjaa, joita on paikallaan tarkastella peräkkäin.
      50.   Kysymykset liittyvät direktiivin soveltamisalaan(23) (jäljempänä A kohta) ja siihen, mitä vaikutuksia luottosopimuksen peruuttamisella on kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen(24) (jäljempänä B kohta), sekä itse reaaliluottosopimukseen(25) (jäljempänä C kohta).
      
      A       Direktiivin soveltamisala
      51.   Landgericht Bochumin ensimmäinen kysymys koskee direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohtaa.
      52.   Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin kysyy, voidaanko direktiiviä kyseisestä säännöksestä johtuen soveltaa kiinteistön
         kauppaa koskevaan sopimukseen silloin, kun tämä sopimus on sellaisen kokonaisrahoitustoimen osa, joka sisältää mainitun sopimuksen
         lisäksi myös reaaliluottosopimuksen, joka on tehty yksinomaan kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi, ja liittymisen järjestelmään,
         jossa saadut vuokratulot yhdistetään, sekä kaksi asuntosäästösopimusta.
      
      53.   Kuten edellä on voitu havaita, direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa jätetään kyseisen säädöksen soveltamisalan ulkopuolelle
         ”sopimukset kiinteistön rakentamisesta, myymisestä tai vuokraamisesta”.
      
      54.   Kyseinen soveltamisalan ulkopuolelle jättäminen selittyy sillä, että direktiivin tarkoituksena on suojella kuluttajia kotimyynnille
         ominaisen yllätyksellisyyden haitoilta.(26) Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa tehtyjen sopimusten erityispiirteenä nimittäin on, että yleensä elinkeinonharjoittaja
         tekee aloitteen sopimusneuvotteluista ja kuluttaja ei ole valmistautunut niihin.(27) Kuluttaja ei voi vertailla elinkeinonharjoittajan tekemää tarjousta muihin tarjouksiin,(28) ja hänen voi siis olla mahdotonta arvioida kaikkia toimiensa seurauksia.(29)
      
      55.   Kiinteää omaisuutta koskeviin sopimuksiin ja erityisesti kiinteistön kauppaa koskeviin sopimuksiin ei kuitenkaan sisälly tällaista
         yllätyksellisyyttä.
      
      56.   Suurimmassa osassa jäsenvaltioita, jollei kaikissa, tällaisten sopimusten tekemiseen nimittäin liittyy tiettyä muodollisuutta.
         Kyseinen muodollisuus voi ilmetä siten, että sopimus on tehtävä sellaisen julkisen notaarin läsnä ollessa, jonka tehtävänä
         on laatia sopimus ja selvittää osapuolille, mikä merkitys heidän sitoumuksillaan on. Se voi ilmetä myös siten, että alustavan
         allekirjoittamisen ja lopullisen sopimuksen tekemisen välillä on oltava tietty ajanjakso.
      
      57.   Näin ollen on lähestulkoon mahdotonta, että kiinteistön kauppaa koskeva sopimus voitaisiin tehdä pätevästi kotimyyntitilanteessa.
         Oli siis johdonmukaista, että tällaiset sopimuksen jätettiin direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle.
      
      58.   Esillä olevassa asiassa Landgericht Bochum kysyy, päteekö kyseinen soveltamisalan ulkopuolelle jättäminen myös tilanteeseen,
         jossa kiinteistön kauppaa koskeva sopimus on sellaisen kokonaisrahoitustoimen osa, joka sisältää kyseisen sopimuksen lisäksi
         myös reaaliluottosopimuksen, joka on tehty kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi.(30)
      
      59.   Tältä osin Ranskan hallitus esitti suullisessa käsittelyssä, että yhteisöjen tuomioistuin soveltaisi asiassa Travel Vac 22.4.1999
         antamassaan tuomiossa(31) vahvistamaansa ratkaisua.
      
      60.   Kyseisessä asiassa yksi esillä ollut kysymys koski sen määrittämistä, voidaanko direktiiviä sen 3 artiklan 2 kohdan a alakohdasta
         johtuen soveltaa direktiivissä 94/47/EY(32) tarkoitettuihin ”aikaosuusasuntoja koskeviin sopimuksiin”.
      
      61.   Tältä osin yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että sellaiset aikaosuusasuntoja koskevat sopimukset, joista oli kyse käsiteltävänä
         olleessa pääasiassa, ”eivät kuulu direktiivin 85/577/ETY 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa tarkoitetun poikkeuksen alaan”.(33) Se arvioi nimittäin, että kyseessä olevan kaltainen sopimus ”ei koske pelkästään oikeutta kiinteistön osa-aikaiseen käyttöön,
         vaan myös sellaisten erillisten palvelujen suorittamista, joiden arvo on suurempi kuin kiinteistön käyttöoikeuden arvo”.(34)
      
      62.   Edellä esitetystä seuraa, että eräs ratkaiseva seikka kyseisessä asiassa oli se, että sopimus ei koskenut pelkästään kiinteää
         omaisuutta koskevan oikeuden hankkimista vaan myös, ja erityisesti, erillisiä palveluja, kuten kiinteistön ylläpitoa, aikaosuusjärjestelyn
         hallinnointia, asuinalueen yhteisten palvelujen käyttöä ja kansainvälisen järjestön jäsenyyttä, joka mahdollisti lomapaikan
         vaihdon.(35)
      
      63.   Yhteisöjen tuomioistuin antoi ratkaisevan merkityksen myös sille seikalle, että kyseiset palvelut olivat ”arvoltaan suurempia
         kuin kiinteistön käyttöoikeus”. Sopimuksen mukaan nimittäin ostajan oli maksettava 1 090 000 Espanjan pesetaa (ESP) (eli 5
         436,90 euroa), josta ainoastaan 285 000 ESP (eli 1 421,57 euroa) muodosti kiinteistön osuuden arvon. Loppuosa muodostui arvonlisäverosta
         sekä edellä mainituista palveluista ja kansainväliseen järjestöön liittymisestä.(36)
      
      64.   Esillä olevassa asiassa riidanalaisella rahoitustoimella ei kuitenkaan ole kyseisiä ominaisuuksia.
      65.   Näin on siksi, että, kuten edellä on voitu havaita, kyseinen liiketoimi koski etupäässä, jollei yksinomaan, kiinteän omaisuuden
         omistusoikeuden hankkimista.
      
      66.   Heinen & Biege GmbH tosin sitoutui toimittamaan tiettyjä palveluja, jotka liittyvät kiinteistökompleksin hallinnointiin.(37) On kuitenkin selvää, että taloudellisesti kyseiset palvelut olivat ainoastaan mitätön osa riidanalaista rahoitustoimea.(38)
      
      67.   Olen näin ollen sitä mieltä, että edellä mainitussa asiassa Travel Vac tehtyä ratkaisua ei sovelleta riidanalaiseen rahoitustoimeen.
      68.   Ehdotan näin ollen, että yhteisöjen tuomioistuin vastaa ensimmäiseen ennakkoratkaisukysymykseen, että direktiiviä ei sovelleta
         sen 3 artiklan 2 kohdan a alakohdasta johtuen kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen edes silloin, kun kyseinen sopimus
         on sellaisen kokonaisrahoitustoimen osa, joka sisältää mainitun sopimuksen lisäksi myös reaaliluottosopimuksen, joka on tehty
         kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi, ja liittymisen järjestelmään, jossa saadut vuokratulot yhdistetään sekä kaksi ”asuntosäästösopimusta”.
      
      B       Peruuttamisen vaikutus kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen
      69.   Toinen ennakkoratkaisukysymys koskee EY 95 artiklan 3 kohdan ja direktiivin tulkintaa.
      70.   Landgericht Bochum kysyy, onko kansallinen säännös, jonka mukaan direktiivin 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttäminen
         aikaansaa ainoastaan luottosopimuksen peruuntumisen eikä lainkaan kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen peruuntumista, sopusoinnussa
         EY 95 artiklan 3 kohdan ja direktiivin kanssa, kun kyse on sellaisesta kokonaisrahoitustoimesta, joka sisältää kiinteistön
         kauppaa koskevan sopimuksen sekä reaaliluottosopimuksen, joka on tehty kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi.
      
      71.   EY 95 artiklan 3 kohdan osalta olen sitä mieltä, että vastaus Landgericht Bochumin kysymykseen käy ilmi kyseisen määräyksen
         sanamuodosta. EY 95 artiklan 3 kohdassa määrätään nimittäin seuraavaa:
      
      ”Komissio perustaa – – terveyttä, turvallisuutta, ympäristönsuojelua tai kuluttajansuojaa koskevat [direktiivi]ehdotuksensa
         suojelun korkeaan tasoon ottaen erityisesti huomioon kaiken tieteelliseen tietoon perustuvan uuden kehityksen. Myös Euroopan
         parlamentti ja neuvosto pyrkivät kumpikin toimivaltansa rajoissa tähän tavoitteeseen.”
      
      72.   Kuten Saksan hallitus korosti, kyseistä velvollisuutta ei ole osoitettu jäsenvaltioille siten kuin EY 249 artiklan kolmannessa
         kohdassa(39) tarkoitetaan, vaan yhteisön lainsäädäntömenettelyn toimijoille. EY 95 artiklan 3 kohta on siten tarkoitettu Euroopan yhteisöjen
         komissiolle, Euroopan parlamentille ja Euroopan unionin neuvostolle, mutta ei jäsenvaltioiden viranomaisille. Sen nojalla
         ei näin ollen voida asettaa kyseisille viranomaisille velvollisuuksia yhteisön direktiivin asianmukaisen tai tosiasiallisen
         täytäntöönpanon varmistamiseksi.
      
      73.   Landgericht Bochumin toisen kysymyksen ensimmäiseen osaan on näin ollen vastattava kielteisesti.
      74.   Kysymyksen toisen osan osalta muistutettakoon, että direktiivissä jätetään jäsenvaltioiden tehtäväksi määrätä, mitä seurauksia
         direktiivin 5 artiklan mukaisen peruuttamisoikeuden käyttämisellä on.
      
      75.   Kuten edellä on voitu havaita, direktiivin 7 artiklan mukaan ”peruuttamisen oikeusvaikutuksiin sovelletaan kansallista lainsäädäntöä”.
      76.   Reaaliluottosopimusten osalta yhteisöjen tuomioistuin on sitä paitsi katsonut, että direktiivissä jätetään jäsenvaltioiden
         tehtäväksi määrätä, mitä seurauksia peruuttamisella on kiinteistön kauppaa koskevalle sopimukselle. Asiassa Heininger antamassaan
         tuomiossa yhteisöjen tuomioistuin nimittäin täsmensi, että
      
      ”vaikka – – [reaali]luottosopimus – – kuuluu näin ollen kotimyyntidirektiivin soveltamisalaan, ne seuraamukset, jotka aiheutuvat
         sopimuksen peruuttamisesta – – kiinteistön hankinnan ja kiinteistövakuuden asettamisen kannalta, kuuluvat kansallisen oikeuden
         soveltamisalaan”.(40)
      
      77.   Tästä seuraa, että kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen kohdistuvista peruuttamisen vaikutuksista määrääminen kuuluu
         jäsenvaltioiden toimivaltaan.
      
      78.   Esillä olevassa asiassa ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin ja tietyt menettelyyn osallistuneet, kuten Elisabeth
         ja Wolfgang Schulte sekä komissio, katsovat, että yhteisön oikeus asettaa tämän toimivallan käyttämiselle rajat.
      
      79.   He viittaavat direktiivin tavoitteeseen sekä yhteisön oikeuden tehokkaan vaikutuksen (effet utile) tai tehokkuuden käsitteisiin.
         Heidän mukaansa vaikka kansalliset viranomaiset voivat vapaasti määrätä peruuttamisen oikeusvaikutuksista, niiden on asiaa
         koskevista säännöistä päättäessään varmistettava direktiivin ja sen tavoitteen, eli kuluttajien suojelun, täysi tehokkuus.
      
      80.   Esillä olevassa asiassa ei edellä mainittujen osapuolten mukaan kuitenkaan ole toimittu näin, koska Saksan lainsäädännössä
         tehdään peruuttamisoikeuden käyttäminen käytännössä mahdottomaksi tai suhteettoman vaikeaksi määräämällä, että reaaliluottosopimuksen
         peruuttaminen ei vaikuta kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen pätevyyteen.
      
      81.   Tältä osin on korostettava, että direktiivin säännökset kiinteää omaisuutta koskevista sopimuksista ovat erityisen selkeitä
         ja täsmällisiä.
      
      82.   Kuten edellä on voitu havaita, direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa nimenomaan jätetään kyseisen säädöksen soveltamisalan
         ulkopuolelle ”sopimukset kiinteistön rakentamisesta, myymisestä tai vuokraamisesta”. Direktiivi ei siis ole epäselvä tai moniselitteinen
         sen osalta, että sitä ei sovelleta kiinteistön kauppaa koskeviin sopimuksiin.
      
      83.   Olen näin ollen sitä mieltä, että direktiivin tavoitteeseen tai tehokkaan vaikutuksen käsitteeseen vetoamalla ei voida perustella
         päinvastaista ratkaisua.
      
      84.   Kuten olen asiassa Schilling ja Nehring(41) antamassani ratkaisuehdotuksessa todennut, yhteisöjen tuomioistuin ei käytä kaikissa tapauksissa niin sanottua teleologista
         tulkintaa ja tehokkaan vaikutuksen käsitettä.
      
      85.   Oikeuskäytäntöä tarkasti tutkittaessa ilmenee, että päämäärään perustuvaa tulkintaa käytetään ainoastaan silloin, kun kyseessä
         olevaa säännöstä voidaan tulkita usealla tavalla.
      
      86.   Kyseistä menetelmää käytetään siten usein vahvistamaan sellaisen säännöksen merkitystä, joka ei ole kaikissa tapauksissa selvä
         ja yksiselitteinen vaan jättää yleensä hieman varaa epäilyksille. Tässä tapauksessa turvautuminen yhteisön oikeussääntöjen
         sanamuotoon ja tukeutuminen niiden päämäärään täydentävät toisiaan tulkintaprosessissa.(42)
      
      87.   Teleologinen tulkinta on myös tärkeässä, ja tällä kertaa ensisijaisen tärkeässä, asemassa silloin, kun kiistanalaista säännöstä
         on vaikea tulkita yksinomaan sanamuotonsa perusteella. Näin on asian laita silloin, kun riidanalainen säännös on moniselitteinen.(43) Tilanne on tällainen myös silloin, kun säännös muodostaa ”oikeudellisen standardin” ja osoittaa siten lainsäätäjän tahdon
         jättää tuomioistuimen tehtäväksi sen sisällön tapauskohtaisen määrittämisen, jotta sitä voidaan soveltaa niihin tosiseikkoihin
         mukauttaen, jotka tuomioistuimella on käsiteltävänään.(44)
      
      88.   Teleologista tulkintaa ei sitä vastoin käytetä silloin, kun kyseessä oleva säännös on täysin selkeä ja yksiselitteinen, kuten
         esillä olevassa asiassa. Tällaisessa tapauksessa nimittäin yhteisön oikeuden säännökset riittävät sellaisenaan. Siten esimerkiksi
         maatalouteen liittyvän asetuksen osalta yhteisöjen tuomioistuin on todennut, että kyseessä olleen säännöksen sanamuoto oli
         ”selkeä ja yksiselitteinen”, ja se ei siis pitänyt tavoiteltuun päämäärään vetoamista tarpeellisena.(45)
      
      89.   Sama päätelmä koskee yhteisön oikeuden tehokkaan vaikutuksen käsitettä.
      90.   Yhteisöjen tuomioistuimen on tunnetusti varmistettava yhteisön oikeuden tehokas vaikutus, joten silloin, kun yhteisön oikeuden
         säännöstä voidaan tulkita usealla tavalla, etusija on annettava tulkinnalle, jolla voidaan varmistaa säännöksen tehokas vaikutus.(46) Tätä oikeuskäytäntöä sovelletaan tietenkin vain silloin, kun kyseessä olevaa säännöstä ”voidaan tulkita usealla tavalla”.(47) Sitä ei siis sovelleta nyt käsiteltävän kaltaiseen säännökseen, joka on vaadittavalla tavalla selvä ja täsmällinen.
      
      91.   Mielestäni kyseinen päämäärään perustuvaa tulkintaa ja yhteisön oikeuden tehokasta vaikutusta koskeva päätelmä on välttämätön
         myös silloin, kun, kuten esillä olevassa asiassa, säännöksen sanamuoto on ristiriidassa sen direktiivin päämäärän kanssa,
         jonka osa se on.
      
      92.   Direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdasta johtuen sen säännöksiä, ja muun muassa säännöksiä peruuttamisoikeudesta, ei
         sovelleta kiinteistön kauppaa koskeviin sopimuksiin. Direktiivin tavoite eli kuluttajien suojelu kuitenkin edellyttää toisenlaista
         tulkintaa, joka mahdollistaa tavalla tai toisella sen, että reaaliluottosopimuksen peruuttaminen vaikuttaa kiinteistön kauppaa
         koskevan sopimuksen pätevyyteen. Direktiivin säännöksen ja sen tavoitteen välillä on siis tietty ristiriita.
      
      93.   Kuten katsoin edellä mainitussa asiassa Schilling ja Nehring antamassani ratkaisuehdotuksessa,(48) on välttämätöntä, että tällainen ristiriita ratkaistaan oikeusvarmuuden periaatteen valossa. Kyseinen periaate, joka on yhteisön
         oikeuden perusperiaate,(49) edellyttää, että yhteisön lainsäädännön on oltava selkeää ja sen soveltamisen ennakoitavaa kaikkien niiden kannalta, joita
         se koskee.(50)
      
      94.   Tässä tapauksessa ainoa mahdollinen ratkaisu on siis hyväksyä juuri säännöksen sanamuodon edellyttämä tulkinta sen direktiivin
         tavoitteen kustannuksella, jonka osa kyseinen säännös on. Olisi nimittäin oikeusvarmuuden vaatimusten vastaista vedota teleologiseen
         tulkintaan tai tehokkaan vaikutuksen käsitteeseen – jotta yhteisön säännökselle voitaisiin antaa merkitys, jollaista sillä
         ei selvästikään voi olla – sillä perusteella, että säännöksen sanamuoto ei edistä sen direktiivin tavoitteen toteuttamista,
         jonka osa kyseinen säännös on.
      
      95.   Edellä esitetyt seikat huomioon ottaen katson, että sen enempää direktiivin päämäärään perustuva tulkinta kuin sen tehokas
         vaikutuskaan eivät oikeuta vaatimusta siitä, että reaaliluottosopimuksen peruuttaminen vaikuttaisi tavalla tai toisella kiinteistön
         kauppaa koskevan sopimuksen pätevyyteen.
      
      96.   Muunlainen ratkaisu merkitsisi sitä, että direktiivissä sen 3 artiklan 2 kohdan a alakohdasta huolimatta velvoitetaan jäsenvaltiot
         soveltamaan siinä olevia säännöksiä peruuttamisoikeudesta kiinteistön kauppaa koskeviin sopimuksiin.
      
      97.   Ehdotan siis, että yhteisöjen tuomioistuin vastaa toiseen ennakkoratkaisukysymykseen siten, että kun kyse on sellaisesta kokonaisrahoitustoimesta,
         joka sisältää kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen sekä reaaliluottosopimuksen, joka on tehty kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi,
         EY 95 artiklan 3 kohta ja direktiivi eivät edellytä, että reaaliluottosopimuksen peruuttaminen aikaansaa myös kiinteistön
         kauppaa koskevan sopimuksen peruuntumisen.
      
      C       Peruuttamisen vaikutukset luottosopimuksen osalta
      98.   Myös kaksi viimeistä ennakkoratkaisukysymystä koskevat EY 95 artiklan 3 kohdan ja direktiivin tulkintaa.
      99.   Landgericht Bochum kysyy, onko kansallinen säännös, jonka mukaan luottosopimuksen peruuttamistilanteessa kuluttajalla on velvollisuus
         maksaa lainasumma välittömästi takaisin korkoineen, vaikka luottolaitos on kuluttajan antaman määräyksen nojalla maksanut
         kyseisen lainasumman suoraan kiinteistön myyjälle, ristiriidassa EY 95 artiklan 3 kohdan ja direktiivin 5 artiklan 2 kohdan
         kanssa, kun kyse on sellaisesta kokonaisrahoitustoimesta, joka sisältää reaaliluottosopimuksen ja kiinteistön kauppaa koskevan
         sopimuksen.
      
      100. Tämän ratkaisuehdotuksen 40–48 kohdassa esittämästäni ratkaisusta riippumatta mielestäni joka tapauksessa vaikuttaa siltä,
         että Landgericht Bochumin kaksi viimeistä kysymystä aiheuttavat tutkittavaksi ottamista koskevan ongelman.
      
      101. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan yhteisöjen tuomioistuin katsoo, että EY 234 artiklan mukaisessa menettelyssä sen on tarpeen
         tutkia ne olosuhteet, joissa asia on saatettu sen käsiteltäväksi. Yhteistoiminnan henki, jonka on vallittava ennakkoratkaisumenettelyä
         käytäessä, merkitsee nimittäin sitä, että kansallisen tuomioistuimen on otettava puolestaan huomioon yhteisöjen tuomioistuimelle
         kuuluva tehtävä, joka on myötävaikuttaa lainkäyttöön jäsenvaltioissa eikä antaa neuvoa-antavia lausuntoja yleisluonteisista
         tai hypoteettisista kysymyksistä.(51)
      
      102. Yhteisöjen tuomioistuin katsoo myös, että jotta se voisi antaa sellaisen tulkinnan, josta on hyötyä asian ratkaisemisen kannalta,
         on välttämätöntä, että kansallinen tuomioistuin perustelee, miksi se katsoo, että sen kysymyksiin annettava vastaus on tarpeellinen.(52)
      
      103. Esillä olevassa asiassa olen kuitenkin sitä mieltä, että Landgericht Bochum ei ole esittänyt selvästi perusteluja kahdelle
         viimeiselle ennakkoratkaisukysymykselle.
      
      104. Ennakkoratkaisupyyntöä tutkittaessa näyttää nimittäin siltä, että näiden kahden kysymyksen tarkoituksena on ainoastaan kiinnittää
         yhteisöjen tuomioistuimen huomiota reaaliluottosopimuksen peruuttamiseen liittyviin seurauksiin siinä tapauksessa, että yhteisöjen
         tuomioistuin katsoisi, että kyseinen peruuttaminen ei vaikuta kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen pätevyyteen. Ei siis
         ole varmuutta siitä, että ennakkoratkaisupyynnön esittäneen tuomioistuimen kysymys koskee kyseisten seurausten pätevyyttä
         sellaisenaan. Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin ei ainakaan missään vaiheessa esitä perusteluja, joiden nojalla
         kyseiset seuraukset voisivat olla yhteisön oikeuden vastaisia.
      
      105. Kyseiset perustelut näyttävät itse asiassa käyvän ilmi ainoastaan tutkittaessa eräässä toisessa asiassa, nimittäin asiassa
         C‑229/04, Crailsheimer Volksbank,(53) tehtyä ennakkoratkaisupyyntöä.
      
      106. Kyseisessä asiassa Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (Saksa) ‑nimisessä tuomioistuimessa on vireillä useita esillä
         olevaan verrattavissa olevia riita-asioita. Sen lisäksi, että mainittu tuomioistuin esittää direktiivissä tarkoitetun kotimyynnin
         tunnusmerkistöä koskevan kysymyksen, se selvittää, että se on toistanut Landgericht Bochumin esittämät kaksi viimeistä kysymystä
         ja täsmentänyt niitä.
      
      107. Lainan välitöntä takaisinmaksua koskevan velvollisuuden osalta Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen esittää siten, että
         kyseisellä velvollisuudella voi olla luonnostaan sellainen pelotevaikutus, joka estää kuluttajaa käyttämästä peruuttamisoikeuttaan.
         Riidanalaisen velvollisuuden täytäntöönpano saattaa nimittäin aiheuttaa kuluttajan maksukyvyttömyyden sikäli kuin kuluttaja
         on velvollinen maksamaan lainan välittömästi takaisin kokonaisuudessaan sellaisten porrastettujen suoritusten sijaan, joita
         hän voi tehdä osana luottosopimuksen täyttämistä.
      
      108. Myös koronmaksuvelvollisuuden osalta Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen esittää, että tällaisella velvollisuudella
         voi olla luonnostaan pelotevaikutus, joka estää kuluttajaa käyttämästä peruuttamisoikeuttaan. Kyseiset korot saattavat nimittäin
         muodostaa huomattavan summan etenkin silloin, kun sopimus peruutetaan pitkän ajan kuluttua sopimuksen tekemisestä, ja näitä
         korkoja voidaan niin ollen pitää kuluttajaan peruuttamisoikeutensa käyttämisen vuoksi kohdistettuna seuraamuksena. Edellä
         mainitussa asiassa Travel Vac antamassaan tuomiossa yhteisöjen tuomioistuin kuitenkin katsoi, että se, että kuluttaja velvoitetaan
         sopimuksella maksamaan kertaluonteinen korvaus pelkästään sen vuoksi, että hän on käyttänyt peruuttamisoikeuttaan, on ristiriidassa
         direktiivin kanssa.
      
      109. Tähän lisättäköön, että esillä olevassa asiassa Landgericht Bochumin edellä mainittujen seikkojen poisjättäminen näyttää vaikuttaneen
         suoraan jäsenvaltioiden ja muiden osapuolten oikeuteen esittää huomautuksia yhteisöjen tuomioistuimen perussäännön 23 artiklan
         mukaisesti.
      
      110. Asiakirjoista nimittäin ilmenee, että ennakkoratkaisumenettelyyn osallistuneet eri osapuolet, DBB:a ja Saksan hallitusta lukuun
         ottamatta,(54) ymmärsivät Landgericht Bochumin kolme viimeistä kysymystä siten, että niissä käsiteltäisiin ainoastaan seurauksia, jotka
         aiheutuvat reaaliluottosopimuksen peruuttamisesta kiinteistön kauppaa koskevalle sopimukselle. Ne ovat siis tarkastelleet
         näitä kysymyksiä yhdessä jättämättä yhteisöjen tuomioistuimeen erityisesti kolmatta ja neljättä ennakkoratkaisukysymystä koskevia
         huomautuksia.
      
      111. Olen näin ollen sitä mieltä, että yhteisöjen tuomioistuimella ei ole kaikkia tarvittavia tietoja, jotta se voisi ratkaista
         nämä kaksi viimeistä kysymystä.
      
      112. Ehdotan siis, että yhteisöjen tuomioistuin toteaa, että niitä ei oteta tutkittavaksi.
      VII  Ratkaisuehdotus
      113. Kaiken edellä esitetyn perusteella ehdotan, että yhteisöjen tuomioistuin toteaa seuraavaa:
      Landgericht Bochumin 29.7.2003 tekemällään päätöksellä esittämä ennakkoratkaisupyyntö jätetään tutkimatta.
      114. Toissijaisesti ja siinä tapauksessa, ettei yhteisöjen tuomioistuin yhdy edellä esitettyihin päätelmiin, ehdotan, että yhteisöjen
         tuomioistuin vastaa Landgericht Bochumin esittämiin kahteen ensimmäiseen kysymykseen seuraavasti:
      
      1)         Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta
         1985 annetun neuvoston direktiivin 85/577/ETY 3 artiklan 2 kohdan a alakohtaa on tulkittava siten, että kyseistä direktiiviä
         ei sovelleta kiinteistön kauppaa koskevaan sopimukseen edes silloin, kun kyseinen sopimus on sellaisen kokonaisrahoitustoimen
         osa, joka sisältää mainitun sopimuksen lisäksi myös reaaliluottosopimuksen, joka on tehty yksinomaan kiinteistön hankinnan
         rahoittamiseksi, ja liittymisen järjestelmään, jossa saadut vuokratulot yhdistetään, sekä kaksi ”asuntosäästösopimusta”.
      
      2)         Kansallinen säännös, jonka mukaan direktiivin 85/577/ETY 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttäminen aikaansaa ainoastaan
         luottosopimuksen peruuntumisen eikä lainkaan kiinteistön kauppaa koskevan sopimuksen peruuttamista, on sopusoinnussa EY 95
         artiklan 3 kohdan ja mainitun direktiivin kanssa, kun kyse on sellaisesta kokonaisrahoitustoimesta, joka sisältää kiinteistön
         kauppaa koskevan sopimuksen sekä reaaliluottosopimuksen, joka on tehty kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi.
      
      1 –	Alkuperäinen kieli: ranska.
      
      2  –	Asia C‑481/99, Heininger, tuomio 13.12.2001 (Kok. 2001, s. I‑9945; jäljempänä asia Heininger).
      
      3  –	EYVL L 372, s. 31; jäljempänä direktiivi.
      
      4  –	Asia Heininger, tuomiolauselman 1 kohta.
      
      5  –	Saman tuomion 34 kohta.
      
      6  –	Saman tuomion 32 kohta.
      
      7  –	Saman tuomion 33 kohta.
      
      8  –	Saman tuomion tuomiolauselman 1 kohta.
      
      9  –	Saman tuomion 45 kohta.
      
      10  –	Saman tuomion tuomiolauselman 2 kohta.
      
      11  –	Bundesgesetzblatt (jäljempänä BGBl.) I, s. 122; jäljempänä HWiG.
      
      12  –	EYVL L 42, s. 48.
      
      13  –	BGBl. I, s. 2840; jäljempänä VerbrKrG.
      
      14  –	Asiasta 16/65, Schwarze, tuomio 1.12.1965 (Kok. 1965, s. 1081, erityisesti s. 1094, Kok. Ep. I, s. 227) saakka.
      
      15  –	Ks. mm. asia C‑379/98, PreussenElektra, tuomio 13.3.2001 (Kok. 2001, s. I‑2099, 38 kohta); asia C‑390/99, Canal Satélite
         Digital, tuomio 22.1.2002 (Kok. 2002, s. I‑607, 18 kohta); asia C‑35/99, Arduino, tuomio 19.2.2002 (Kok. 2002, s. I‑1529,
         24 kohta) ja asia C‑116/02, Gasser, tuomio 9.12.2003 (23 kohta, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa).
      
      16  –	Ks. mm. asia C‑415/93, Bosman, tuomio 15.12.1995 (Kok. 1995, s. I‑4921, 59 kohta); em. asia PreussenElektra, tuomion 38
         kohta; em. asia Canal Satélite Digital, tuomion 18 kohta ja em. asia Arduino, tuomion 24 kohta.
      
      17  –	Asia 244/80, Foglia, tuomio 16.12.1981 (Kok. 1981, s. 3045, Kok. Ep. VI, s. 251, 21 kohta).
      
      18  –	Ks. mm. em. asiat Bosman, tuomion 59 kohta; PreussenElektra, tuomion 38 kohta ja Canal Satélite Digital, tuomion 18 kohta
         sekä asia C‑451/99, Cura Anlagen, tuomio 21.3.2002 (Kok. 2002, s. I‑3193, 16 kohta); asia C‑153/00, Der Weduwe, tuomio 10.12.2002
         (Kok. 2002, s. I‑11319, 32 kohta) ja asia C‑147/02, Alabaster, tuomio 30.3.2004 (54 kohta, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa).
      
      19  –	Ks. mm. yhdistetyt asiat 36/80 ja 71/80, Irish Creamery Milk Suppliers Association ym., tuomio 10.3.1981 (Kok. 1981, s.
         735, Kok. Ep. VI, s. 29, 6 kohta) ja asia C‑343/90, Lourenço Dias, tuomio 16.7.1992 (Kok. 1992, s. I‑4673, Kok. Ep. XIII,
         s. I‑69, 19 kohta).
      
      20  –	Ks. ennakkoratkaisupyyntö, s. 5; Elisabeth ja Wolfgang Schulten esittämät kirjalliset huomautukset, s. 7 ja pankin esittämät
         kirjalliset huomautukset, 1 kohta.
      
      21  –	Ks. asia Heininger, tuomion 25 ja 26 kohta.
      
      22  –	Ks. ennakkoratkaisupyyntö, s. 6 ja 8.
      
      23  –	Ensimmäinen ennakkoratkaisukysymys.
      
      24  –	Toinen ennakkoratkaisukysymys. 
      
      25  –	Kolmas ja neljäs ennakkoratkaisukysymys.
      
      26  –	Ks. direktiivin johdanto-osan neljäs perustelukappale sekä ratkaisuehdotus asiassa Heininger (33–38 kohta).
      
      27  –	Direktiivin johdanto-osan neljäs perustelukappale.
      
      28  –	Idem.
      
      29  –	Asia C‑45/96, Dietzinger, tuomio 17.3.1998 (Kok. 1998, s. I‑1199, 19 kohta) ja asia Heininger, tuomion 24 kohta.
      
      30  –	Tältä osin on todettava, että ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin oletti, että riidanalaiset sopimukset, eli
         reaaliluottosopimus ja kiinteistön kauppaa koskeva sopimus, muodostavat yhden ainoan liiketoimen. Ennakkoratkaisupyynnössään
         se kuitenkin itse selvitti, että Bundesgerichtshof on hylännyt kyseisen tulkinnan. Vakiintuneen oikeuskäytäntönsä mukaan Bundesgerichtshof
         nimittäin katsoo, että ”reaaliluoton ja luotolla rahoitetun kiinteistön oston ei lähtökohtaisesti katsota olevan toisiinsa
         liittyviä sopimuksia, jotka muodostavat taloudellisen kokonaisuuden” (ks. tämän ratkaisuehdotuksen 32 kohta). Landgericht
         Bochumin ensimmäinen kysymys näyttää siis perustuvan olettamaan, joka on sen oman ilmoituksen mukaan virheellinen kansallisessa
         oikeudessa. Kuitenkin vaikka nojauduttaisiin ennakkoratkaisupyynnön esittäneen tuomioistuimen tulkintaan, on mielestäni katsottava,
         että direktiiviä ei sovelleta riidanalaiseen liiketoimeen syistä, jotka ilmenevät tämän ratkaisuehdotuksen 60–68 kohdasta.
      
      31  –	Asia C‑423/97, Travel Vac, tuomio 22.4.1999 (Kok. 1999, s. I‑2195).
      
      32  –	Ostajien suojaamisesta kiinteistöjen osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimuksen tiettyihin osiin nähden 26 päivänä lokakuuta
         1994 annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 94/47/EY (EYVL L 280, s. 83).
      
      33  –	Em. asia Travel Vac, tuomion 25 kohta.
      
      34  –	Idem.
      
      35  –	Saman tuomion 10 kohta.
      
      36  –	Saman tuomion 11 kohta.
      
      37  –	Ks. Elisabeth ja Wolfgang Schulten esittämät kirjalliset huomautukset, s. 8. 
      
      38  –	Edellä on nimittäin voitu havaita, että riidanalaisen liiketoimen kokonaisarvo (toisin sanoen Elisabeth ja Wolfgang Schulten
         ottaman lainan summa) oli 105 000 DEM ja että asianosaisten hankkiman asunnon hinta oli 90 519 DEM. Edellä on voitu havaita
         myös, että luoton nettosumma kaikkien sopimusten solmimiseen liittyneiden kulujen vähentämisen jälkeen oli 101 850 DEM ja
         että DBB oli maksanut kyseisen summan kokonaisuudessaan asunnon myyjälle.
      
      39  –	Kyseisen määräyksen mukaan ”direktiivi velvoittaa saavutettavaan tulokseen nähden jokaista jäsenvaltiota, jolle se on
         osoitettu, mutta jättää kansallisten viranomaisten valittavaksi muodon ja keinot”.
      
      40  –      Tuomion 35 kohta.
      
      41  –	Asia C‑63/00, Schilling ja Nehring, tuomio 16.5.2002 (Kok. 2002, s. I‑4483, ratkaisuehdotuksen 23–29 kohta).
      
      42  –	Ks. esim. asia C‑390/96, Lease Plan, tuomio 7.5.1998 (Kok. 1998, s. I‑2553, 28 kohta); asia C‑355/96, Silhouette International
         Schmied, tuomio 16.7.1998 (Kok. 1998, s. I‑4799, 22 kohta) ja asia C‑286/95 P, komissio v. ICI, tuomio 6.4.2000 (Kok. 2000,
         s. I‑2341, 60 kohta).
      
      43  –	Asiassa 803/79, Roudolff, tuomio 19.6.1980 (Kok. 1980, s. 2015), yhteisöjen tuomioistuin totesi, että silloin, kun säännös
         on moniselitteinen, sitä on tulkittava sen säädöksen tavoitteiden valossa, jonka osa se on.
      
      44  –	Ks. esim. asia C‑104/95, Kontogeorgas, tuomio 12.12.1996 (Kok. 1996, s. I‑6643, 25–27 kohta); asia C‑275/97, DE + ES Bauunternehmung,
         tuomio 14.9.1999 (Kok. 1999, s. I‑5331, 31 ja 32 kohta) ja asia C‑206/99, SONAE, tuomio 21.6.2001 (Kok. 2001, s. I‑4679, 22–26
         kohta).
      
      45  –	Asia C‑74/98, DAT-SCHAUB, tuomio 16.12.1999 (Kok. 1999, s. I‑8759, 31 kohta). Ks. toisena esimerkkinä asia C‑335/95, Picard,
         tuomio 24.10.1996 (Kok. 1996, s. I‑5625, 18–20 kohta), jossa yhteisöjen tuomioistuin mainittuaan yhteisön asetuksen säännöksen
         toteaa, että kyseinen asetus ”perustuu yksiselitteisesti” siihen yhteisön oikeuden periaatteeseen, joka oli hyödyksi sen päättelylle.
         Asiassa C‑172/89, Vandemoortele v. komissio, tuomio 12.12.1990 (Kok. 1990, s. I‑4677, 13 kohta), yhteisöjen tuomioistuin katsoi,
         että säädös ei antanut aihetta tulkinnalle ja että riidanalaisen säädöksen mukaisen seuraamuksen määräämisen edellytykset
         olivat riittävän selkeät niin, että ne eivät antaneet sijaa toisenlaiselle tulkinnalle.
      
      46  –	Ks. esim. asia C‑129/94, Ruiz Bernáldez, tuomio 28.3.1996 (Kok 1996, s. I‑1829, 19 kohta); asia C‑434/97, komissio v.
         Ranska, tuomio 24.2.2000 (Kok. 2000, s. I‑1129, 21 kohta); asia C‑437/97, EKW ja Wein & Co., tuomio 9.3.2000 (Kok. 2000, s. I‑1157,
         41 kohta) ja asia C‑403/99, Italia v. komissio, tuomio 4.10.2001 (Kok. 2001, s. I‑6883, 28 kohta).
      
      47  –	Em. asia Schilling ja Nehring, tuomion 24 kohta.
      
      48  –	Ratkaisuehdotuksen 31–33 kohta.
      
      49  –	Ks. mm. asia C‑354/95, National Farmers’ Union ym., tuomio 17.7.1997 (Kok. 1997, s. I‑4559, 57 kohta) ja asia C‑177/96,
         Banque Indosuez ym., tuomio 16.10.1997 (Kok. 1997, s. I‑5659, 27 kohta).
      
      50  –	Asia C‑325/91, Ranska v. komissio, tuomio 16.6.1993 (Kok. 1993, s. I‑3283, Kok. Ep. XIV, s. I‑251, 26 kohta).
      
      51  –	Ks. tämän ratkaisuehdotuksen alaviitteessä 18 olevat viittaukset oikeuskäytäntöön.
      
      52  –	Ks. mm. yhdistetyt asiat 98/85, 162/85 ja 258/85, Bertini ym., tuomio 12.6.1986 (Kok. 1986, s. 1885, 6 kohta) sekä em.
         asiat Foglia, tuomion 17 kohta; Lourenço Dias, tuomion 19 kohta; Der Weduwe, tuomion 37–39 kohta ja Gasser, tuomion 24 kohta.
      
      53  –	Kyseinen asia pantiin vireille yhteisöjen tuomioistuimessa 2.6.2004 eli muutamaa päivää ennen esillä olevassa asiassa
         15.6.2004 järjestettyä istuntoa. En kuitenkaan voinut tutustua kyseisessä asiassa esitettyyn ennakkoratkaisupyyntöön ennen
         kuin kesäkuun lopulla 2004, mikä johtui kääntämiseen liittyvistä syistä.
      
      54  –	Tässä asiassa huomautuksia esittäneitä osapuolia ovat Elisabeth ja Wolfgang Schulte, DBB, Saksan liittotasavalta, Italian
         tasavalta, Ranskan tasavalta ja komissio.