CELEX: E2012C0261
Language: da
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 261/12/KOL af 4. juli 2012 om kommunale skatteforanstaltninger, salg af fast ejendom og salg af elektricitet til Verne Holdings ehf. (Island)

5.12.2013   
            
            
               DA
            
            
               Den Europæiske Unions Tidende
            
            
               L 324/21
            
         EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDENS BESLUTNING
   
   
      Nr. 261/12/KOL
   af 4. juli 2012
   om kommunale skatteforanstaltninger, salg af fast ejendom og salg af elektricitet til Verne Holdings ehf. (Island)
   EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDEN (I DET FØLGENDE BENÆVNT "TILSYNSMYNDIGHEDEN") HAR —
   UNDER HENVISNING TIL aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde ("EØS-aftalen"), særlig artikel 61, stk. 3, litra c),
   UNDER HENVISNING TIL aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en tilsynsmyndighed og en domstol ("aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen"), særlig artikel 24,
   UNDER HENVISNING TIL protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen ("protokol 3"), særlig artikel 1, stk. 2, i del I og artikel 4, stk. 4, artikel 6 og 7, stk. 5, samt artikel 8 i del II,
   EFTER AT HAVE OPFORDRET interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i henhold til disse bestemmelser (1), og
   ud fra følgende betragtninger:
   I.   SAGSFREMSTILLING
   
   1.   PROCEDURE
   
               (1)
            
            
               Den 1. september 2010 efter drøftelser forud for anmeldelsen underrettede de islandske myndigheder Tilsynsmyndigheden om statsstøtte i forbindelse med opførelsen af et datacenter i Reykjanesbær kommune (i det følgende benævnt "kommunen" eller "Reykjanesbær"), jf. artikel 1, stk. 3, i del I i protokol 3, ved brev modtaget og registreret af Tilsynsmyndigheden samme dag (registreringsnr. 568140). Anmeldelsen vedrørte skatte- og afgiftsfritagelser i forbindelse med opførelsen af et datacenter (i det følgende benævnt "datacentret") for selskabet Verne Holdings ehf. (i det følgende benævnt "Verne") i henhold til lov nr. 57/2010 og en aftale paraferet den 23. oktober 2009 (i det følgende benævnt "investeringsaftalen").
            
         
               (2)
            
            
               Efter flere brevvekslinger (2) meddelte Tilsynsmyndigheden ved brev af 3. november 2010 (registreringsnr. 573997) de islandske myndigheder, at den havde besluttet at indlede den formelle undersøgelsesprocedure efter artikel 1, stk. 2, i del I i protokol 3, for så vidt angår støtten i forbindelse med Verne Data Centre.
            
         
               (3)
            
            
               Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 418/10/KOL om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende og EØS-tillægget (i det følgende benævnt "åbningsbeslutningen") (3). Tilsynsmyndigheden opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til beslutningen. Der blev ikke modtaget bemærkninger fra interesserede parter.
            
         
               (4)
            
            
               Ved brev af 23. november 2010, 4. januar, 18. januar og 2. februar 2011 (registreringsnr. 578499, 582634, 583705 og 585546) indvilgede Tilsynsmyndigheden i at efterkomme anmodninger fra de islandske myndigheder om at forlænge fristen for fremsendelse af bemærkninger til beslutningen.
            
         
               (5)
            
            
               De islandske myndigheder fremsendte bemærkninger ved brev dateret 28. februar 2011 (registreringsnr. 589033). Tilsynsmyndigheden modtog yderligere oplysninger fra de islandske myndigheder den 12. april 2011 (registreringsnr. 594276).
            
         
               (6)
            
            
               Sagen blev drøftet på et møde den 27. maj 2011 i Bruxelles mellem Tilsynsmyndigheden og de islandske myndigheder og fulgt op af en e-mail fra Tilsynsmyndigheden den 1. juni 2011 (registreringsnr. 599862). Efterfølgende fremsendte de islandske myndigheder oplysninger i to breve af henholdsvis 21. juni (registreringsnr. 601641) og 27. juni 2011 (registreringsnr. 602133).
            
         
               (7)
            
            
               Derudover fremsendte det nationale elektricitetsselskab (Landsvirkjun) særskilt yderligere oplysninger ved brev af 20. juni 2011 modtaget af Tilsynsmyndigheden den 23. juni 2011 (registreringsnr. 601937) og ved brev modtaget af Tilsynsmyndigheden den 16. januar 2012 (registreringsnr. 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Ved brev af 28. september 2011 (registreringsnr. 609826) trak de islandske myndigheder deres anmeldelse af støtteforanstaltninger til opførelse af datacentret tilbage. Efterfølgende fremsendte Tilsynsmyndigheden et brev den 4. oktober 2011 (registreringsnr. 609991), hvori den anerkendte tilbagetrækningen af anmeldelsen og meddelte de islandske myndigheder, at den i overensstemmelse med artikel 8, stk. 2, i del II i protokol 3 ville afslutte den formelle undersøgelse af de pågældende foranstaltninger, men at den ville fortsætte sine undersøgelser af foranstaltninger i henhold til bestemte aftaler indgået med Verne i forbindelse med det planlagte datacenter, som stadig var gældende.
            
         
               (9)
            
            
               De islandske myndigheder fremsendte oplysninger ved brev af 25. oktober 2011 (registreringsnr. 613209) som svar på Tilsynsmyndighedens brev af 4. oktober 2011 som nævnt ovenfor. De islandske myndigheder fremsendte efterfølgende yderligere oplysninger pr. e-mail den 30. april 2012 (registreringsnr. 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Endelig fremsendte de islandske myndigheder yderligere præciseringer om sagen pr. e-mail henholdsvis den 14. og den 24. maj 2012 (registreringsnr. 634340 og 635757) efter en kort drøftelse af sagen på et møde mellem de islandske myndigheder og Tilsynsmyndigheden i Bruxelles den 2. maj 2012 og fremsendte yderligere dokumenter pr. e-mail den 1. juni 2012 (registreringsnr. 636529).
            
         2.   SAGSFORLØB
   2.1   Støttemodtageren
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. er et privatejet selskab, der blev registreret i Island i juni 2007. Verne Holdings ehf. har tre 100 %-ejede datterselskaber, nemlig Verne Global, Inc., som er registreret i USA, Verne Global Ltd., som er registreret i Det Forenede Kongerige, og Verne Real Estate ehf., som blev registreret i Island i marts 2008 (4).
            
         
               (12)
            
            
               Ifølge de islandske myndigheders oplysninger er Verne Holdings ehf. ejet af en række minoritetsaktionærer, hvoraf de to største er Novator, som er en global investor, og Teha Investments S.a.r.l. Desuden ejer ledelsen ifølge de islandske myndigheders oplysninger en betydelig del af Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Indgåede aftaler
   
   
               (13)
            
            
               Ifølge den senere tilbagetrukne anmeldelse havde de islandske myndigheder til hensigt at yde støtte, jf. Tilsynsmyndighedens retningslinjer for støtte til regionaludvikling ("retningslinjerne for regionalstøtte"), til Verne i forbindelse med opførelsen af datacentret i en region, som er berettiget til regionalstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 3, litra c), med henblik på at fremme regionaludvikling i form af en række statslige og kommunale skattefritagelser i henhold til investeringsaftalen.
            
         
               (14)
            
            
               Drøftelserne mellem de islandske myndigheder og Verne, som blev indledt sidst i 2008 (5) (efter at den finansielle krise ramte Island i oktober 2008), mundede ud i en aftale, der gav Verne en række skattefritagelser, nemlig investeringsaftalen. Ifølge de islandske myndigheder blev det endelige udkast til et aftalememorandum til investeringsaftalen vedtaget i april 2009. Memorandummet blev imidlertid ikke underskrevet. Investeringsaftalen blev senere indgået den 23. oktober 2009, da den blev paraferet af Vernes administrerende direktør og en embedsmand i industriministeriet (6). Investeringsaftalens ikrafttræden var betinget af godkendelse fra parlamentet, Vernes bestyrelser og Tilsynsmyndigheden. Den 12. december 2009 blev et lovforslag, som ville give de islandske myndigheder tilladelse til at indgå investeringsaftalen med Verne, forelagt for det islandske parlament. Den 7. juni 2010 vedtog det islandske parlament lov nr. 57/2010 ("Verne-loven"), som gav industriministeriet tilladelse til at indgå en investeringsaftale på vegne af de islandske myndigheder med Verne bl.a. med det formål at give en række skatte- og afgiftsfordele i forbindelse med opførelsen af datacentret (7).
            
         
               (15)
            
            
               Den 28. september 2011 meddelte de islandske myndigheder Tilsynsmyndigheden, at investeringsaftalen var blevet ophævet.
            
         
               (16)
            
            
               De islandske myndigheder forklarede imidlertid i et brev af 25. oktober 2011 (8), at "den eneste fordel, der allerede er gennemført, er fritagelsen for kommunal skat i Reykjanesbær kommune i henhold til vilkårene i aftalen om tilladelser og afgifter" (9). Aftalen blev undertegnet den 4. november 2009. Foranstaltningerne blev imidlertid gennemført først i 2009 som forklaret af de islandske myndigheder (10). De kommunale skatte- og afgiftsfordele i aftalen er derfor underlagt vurdering af statsstøtte i den foreliggende sag. Det drejer sig om:
               
                           —
                        
                        
                           kommunal ejendomsskat
                        
                     
                           —
                        
                        
                           kommunal vejbygningsskat.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Derudover er foranstaltninger i henhold til nedenstående aftaler, som Verne undertegnede i 2008 og 2009, og som blev gennemført og ikke blev ophævet, underlagt vurdering af statsstøtte i denne beslutning. Det drejer sig om følgende aftaler:
               
                           —
                        
                        
                           "aftale om køb af fast ejendom" (indgået med finansministeriet)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           "aftale om leje af jord" og "supplerende lejeaftale" (indgået med finansministeriet)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           "energiforsyningsaftale" (indgået med Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               De aftaler og foranstaltninger, der vurderes, er nærmere beskrevet i afsnit 3.
            
         
               (19)
            
            
               Verne indgik desuden en aftale om båndbredde med Farice den 26. februar 2008. De islandske myndigheder har forklaret, at denne aftale blev annulleret.
            
         2.3   Kort beskrivelse af projektet, grunden og det tidligere militærområde
   
   
               (20)
            
            
               Oprindeligt planlagde Verne – i tre faser over en periode på syv år – at opføre et engrosdatacenter med høj driftssikkerhed og effekttæthed i Reykjanesbær, som ligger i den sydvestlige del af Island (i det følgende benævnt "datacentret") (11).
            
         
               (21)
            
            
               De samlede investeringsomkostninger for hele projektet, som det oprindeligt var planlagt af Verne, blev i 2010 skønnet til 726 mio. USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Disse planer blev senere som følge af den nye økonomiske situation i Island annulleret, investeringsaftalen af 23. oktober 2009 blev annulleret den 23. september 2011, og Verne indgik ifølge de islandske myndigheders oplysninger den 25. oktober 2011 aftale om en "modificeret investeringsplan med de islandske myndigheder under den generelle investeringsstøtteordning" (13). Den modificerede investeringsplan omhandler investeringer for et beløb, der ifølge de islandske myndigheder kan overstige 675 mio. USD ud over de forudgående indledende investeringer. Ifølge medierne blev den første fase allerede operationel og formelt åbnet i februar 2012 (14), og der blev meldt om de første kunder.
            
         
               (23)
            
            
               Som led i den oprindelige investeringsplan købte Verne den 26. februar 2008 fem bygninger på den pågældende grund på Valhallarbraut i Reykjanesbær på i alt 31 000 m2, herunder to store lagerbygninger på henholdsvis 11 064 og 16 606 m2, som er beskrevet nærmere i afsnit 3.2 (15). Oprindeligt havde Verne planer om at nedrive (16) de tre mindre bygninger.
            
         
               (24)
            
            
               Verne indgik en særskilt aftale om leje af jord med det islandske finansministerium den 9. maj 2008 for grunden på 9,6 hektar (17) for en periode på 99 år..
            
         
               (25)
            
            
               Grunden har adressen Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, og ligger ved siden af den internationale lufthavn Keflavík. (18). Den er en del af en tidligere amerikansk militærbase. I 1951 indgik den islandske stat en forsvarsaftale med den amerikanske regering, ifølge hvilken den amerikanske flåde bl.a. fik stillet jord til rådighed til militærbasen, herunder et internationalt lufthavnsområde. I 2006 forlod den amerikanske flåde Island og overlod området med anlæg til den islandske stat. I lov nr. 176/2006, som blev vedtaget af det islandske parlament i december 2006, blev området reguleret, og afgrænsningen af lufthavnsområdet blev defineret (Zone A) (19), der blev defineret et sikkerhedsområde til forsvarsformål (Zone B), og endelig blev der defineret et område til civile formål (Zone C). Zone C er på i alt 59,7 km2.
            
         
               (26)
            
            
               Den 24. oktober 2006 blev der etableret et specifikt organ, Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), som fuldt ud er ejet af den islandske stat, til på vegne af staten at forvalte fast ejendom i Zone C og så hurtigt som muligt sikre, at området udnyttes til rentable civile formål (20). KADECO er organiseret som et ApS, som dog i visse loves forstand, f.eks. loven om offentlige indkøbskontrakter, betragtes som en offentlig enhed som fastlagt i en serviceaftale indgået mellem KADECO og finansministeriet den 8. december 2006 (i det følgende benævnt "serviceaftalen") (21). KADECO's eneste formål er at udvikle, forvalte og sælge/udleje fast ejendom inden for det definerede område (Zone C).
            
         
               (27)
            
            
               Ifølge artikel 5 i lov nr. 176/2006 finder lovregler om skatter og afgifter anvendelse på alle områder inden for Zone A og C, så snart de udnyttes til civile formål på grundlag af en salgs- eller lejeaftale.
               
                  
            
         3.   DE VURDEREDE FORANSTALTNINGER
   3.1   Indledning
   
   
               (28)
            
            
               De foranstaltninger, der oprindeligt blev anmeldt af de islandske myndigheder, og som de mente indebar statsstøtte, var:
               
                           1)
                        
                        
                           Selskabsskattesats
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Afskrivningsregler
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Industrielle afgifter og markedsafgifter
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Stempelafgifter
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Bebyggelsesgebyr
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Importtold
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Udskydelse af betaling af moms på import og elektricitet
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Gebyr på sikkerhedskontrol i forbindelse med elproduktion
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           Nettoværdiskattegaranti
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           Kommunal ejendomsskat.
                        
                     Disse foranstaltninger blev vedtaget i investeringsaftalen og Verne-loven. Derudover henvises der i investeringsaftalen og Verne-loven til fritagelse for et kommunalt engangsskattebeløb:
               
                           11)
                        
                        
                           Kommunal vejbygningsskat.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               Både den kommunale ejendomsskat og den kommunale vejbygningsskat blev forhandlet mellem kommunen og Verne og fastlagt den 4. november 2009 i:
               
                           —
                        
                        
                           Aftalen om tilladelser og afgifter.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Derudover anmeldte de islandske myndigheder af hensyn til retssikkerheden følgende aftaler, som ifølge dem ikke indebar statsstøtte:
               
                           —
                        
                        
                           Aftalen om køb af fast ejendom
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Aftalen om leje af jord
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Energiforsyningsaftalen.
                        
                     
         
               (31)
            
            
               Afgørelse nr. 418/10/KOL om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure omfattede en yderligere aftale, der senere blev annulleret:
               
                           —
                        
                        
                           Aftale om båndbredde indgået med Farice den 26. februar 2008.
                        
                     
         3.2   Aftalen om køb af fast ejendom
   
   
               (32)
            
            
               Aftalen om køb af fast ejendom, i henhold til hvilken Verne køber fem bygninger af det islandske finansministerium, blev underskrevet den 26. februar 2008. Købsprisen var 14,5 mio. USD fordelt på en udbetaling på 25 000 USD, som blev betalt den 26. februar 2008, og den afsluttende betaling, som skulle finde sted senest den 26. marts 2008.
            
         
               (33)
            
            
               De fem bygninger, som Verne købte på Valhallarbraut, og som var opført i perioden 1951-1958, er:
               
                           1)
                        
                        
                           Bygning nr. 868
                        
                        
                           NATO-lager/forsyningsbygning
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Bygning nr. 869
                        
                        
                           "Navy Exchange"-lager
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Bygning nr. 872
                        
                        
                           lager/køle-/frysehus
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Bygning nr. 866
                        
                        
                           lager
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Bygning nr. 864
                        
                        
                           kraftværk
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               Skødet blev underskrevet den 9. maj 2008. Ifølge de islandske myndigheder moderniserede Verne i perioden 2008-2009 de to store lagerbygninger (bygning 868 og 869) som led i det oprindeligt planlagte center med flere bygninger (se billede 2) (22).
            
         
               (35)
            
            
               Bilag D til aftalen om køb af fast ejendom er en miljørapport fra 29. november 2007, som var bestilt af Verne (23). Rapporten beskriver to bygninger på grunden ud over de fem bygninger, som Verne købte den 26. februar 2008, nemlig en lille koblingsstation (bygning nr. 867) og et lagertelt/forsyningslager (bygning nr. 889) (24), som blev opført i henholdsvis 1979 og 1985. Disse bygninger er ikke nævnt i aftalen om køb af fast ejendom og lader til at være blevet revet ned/ryddet af vejen.
               
                  
            
         3.3   Aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale
   
   
               (36)
            
            
               Verne og det islandske finansministerium underskrev en særskilt aftale om leje af jord den 9. maj 2008. I henhold til denne aftale lejede Verne 9,6 hektar jord med alt tilbehør, fast inventar og forbedringer herpå. Grunden på adressen Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, med det islandske matrikelnummer 214247 ligger inden for afgrænsningen af den tidligere Keflavík Air Base ved siden af Keflavík International Airport som beskrevet ovenfor (se billede 4). Alle de fem bygninger, som Verne købte, ligger inden for dette område. Grunden var ikke fuldt udnyttet på lejetidspunktet (se billede 2 og 3).
            
         
               (37)
            
            
               Lejeaftalen løber i 99 år. Den samlede leje for grunden var 0,8 USD/m2 pr. år uden prisreguleringsklausul. De islandske myndigheder har under den formelle undersøgelsesprocedure oplyst Tilsynsmyndigheden om, at lejeaftalens vilkår blev ændret den 30. juni 2009, da kommunen og Verne undertegnede en aftale, der ændrede lejeprisen og udskød betalingen af lejebeløbet ("den supplerende lejeaftale"). Aftalen om leje af jord som ændret ved den supplerende lejeaftale er derfor underlagt Tilsynsmyndighedens vurdering i den foreliggende sag.
            
         
               (38)
            
            
               I henhold til den supplerende lejeaftale skulle Verne ikke betale leje før den 1. april 2010. Den nye årlige leje blev fastsat til 60 ISK/m2. Beløbet indeksreguleres i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks.
               
                  
            
         3.4   Aftalen om tilladelser og afgifter
   
   
               (39)
            
            
               Den 4. november 2009 underskrev Verne og kommunen en aftale ("aftalen om tilladelser og afgifter") om bl.a. undtagelser fra lovregler om:
               
                           —
                        
                        
                           kommunal ejendomsskat
                        
                     
                           —
                        
                        
                           kommunal vejbygningsskat.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               Aftalen om tilladelser og afgifter fastsætter ikke nogen tidsbegrænsninger for undtagelserne.
            
         
               (41)
            
            
               Ifølge de islandske myndigheders oplysninger trådte aftalen om tilladelser og afgifter i kraft i begyndelsen af 2009, selv om den ikke blev underskrevet før den 4. november 2009 (25).
            
         3.4.1   Islandsk lovgivning om kommunalskatter underlagt denne beslutning
   
   
               (42)
            
            
               I henhold til den islandske lovgivning opkræves der årligt kommunal ejendomsskat (fasteignaskattur) af al fast ejendom (26) (jord og bygninger, herunder industriel ejendom), som vurderes i henhold til lov nr. 6/2001 om registrering og vurdering af fast ejendom pr. 31. december det foregående år.
            
         
               (43)
            
            
               I henhold til artikel 4, stk. 2, i lov nr. 4/1995 om kommunale indtægtskilder betaler ejeren af en ejendom skat, undtagen hvis der er tale om lejet jord. Hvis det er tilfældet, er det brugeren (lejeren), der betaler skatten.
            
         
               (44)
            
            
               Ifølge artikel 3 i lov nr. 4/1995 er beskatningsgrundlaget værdien af ejendommen som vurderet af Islands Matrikelkontor (Þjóðskrá Íslands), i henhold til lov nr. 6/2001 om registrering og vurdering af fast ejendom, og skattesatsen, som hvert år fastsættes af de enkelte kommuner, kan ligge på 0-1,65 % af den officielle ejendomsvurdering. Ifølge de islandske myndigheder er skattesatsen i Reykjanesbær 1,65 %. Der opkræves kommunal ejendomsskat af alle eksisterende bygninger (og jord). For nye bygninger og tilbygninger opkræves skatten, når ejendommen er vurderet i henhold til lov nr. 6/2001.
            
         
               (45)
            
            
               I henhold til artikel 3 i lov nr. 153/2006 om vejbygningsskat (gatnagerðargjald) er vejbygningsskat et engangsskattebeløb, som de islandske myndigheder opkræver af fast ejendom i alle byområder. I henhold til lov nr. 153/2006 er kommunerne forpligtet til at opkræve skatten og fastlægger skattesatsen, som ikke må overstige 15 % af de officielle byggeomkostninger pr. m2 som fastlagt af Islands Statistik. Beskatningsgrundlaget er de bygninger, der er tilladt på det relevante område i henhold til byplanlægningen eller den udstedte byggetilladelse.
            
         3.4.2   Undtagelser fra lovregler i Vernes tilfælde
   
   
               (46)
            
            
               For så vidt angår Vernes ejendom på Valhallarbraut, fastlægger aftalen om tilladelser og afgifter følgende undtagelser fra lovreglerne:
               
                           a)
                        
                        
                           Verne garanteres en ejendomsskattesats på højst 1,65 % (denne sats er den generelt anvendte i Reykjanesbær) af alle bygninger, anlæg og faciliteter, som ejes eller lejes af Verne, også fremover, såfremt skattesatsen hæves (27).
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           Beskatningsgrundlaget for den kommunale ejendomsskat, for så vidt angår den faste ejendom, som Verne købte i henhold til aftalen om køb af fast ejendom, fastsættes til 1 030 600 000 ISK, hvilket svarer til den officielle værdi i 2008 af de to store lagerbygninger (nr. 868 og 869), som Verne har købt, og tager ikke hensyn til værdien af de tre yderligere købte bygninger (nr. 964, 866 og 872) og de 9,6 hektar lejet jord (28).
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           Beskatningsgrundlaget for den kommunale ejendomsskat reguleres i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks i den måned, hvor Verne indleder kundeaktiviteterne/bygningen sættes i drift, og ikke på købsdatoen (29).
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           Beskatningsgrundlaget for kommende bygninger, der opføres på grunden, vil være det laveste beløb af følgende to: i) omkostningerne til udbygningen af ydervæggene og ii) 85 500 ISK/m2, indeksreguleret i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks fra den måned, hvor Verne indleder kundeaktiviteterne/bygningen sættes i drift (pro rata i henhold til belægningsgraden), og ikke den skat, der finder anvendelse i henhold til lovreglerne (30).
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           Ejendomsskatten opkræves først pr. 1. januar 2011 og ikke pr. datoen for købet af bygningen/lejen af jorden, og Verne modtager et nedslag i fremtidig ejendomsskat på 44 660 298 ISK for skatter, som virksomheden allerede havde betalt til ellers skyldte kommunen på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om tilladelser og afgifter (31).
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           Verne fritages for kommunal vejbygningsskat af eksisterende bygninger og gældende og fremtidige lignende afgifter, forudsat at virksomheden foretager vejbygning inden for området for egen regning.
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           Verne tildeles et særligt nedslag på 75 % på vejbygningsskat af alle nye bygninger, forudsat at virksomheden foretager vejbygning inden for området for egen regning (32).
                        
                     
         3.5   Energiforsyningsaftalen
   
   
               (47)
            
            
               Energiforsyningsaftalen mellem Verne og Landsvirkjun (det nationale elektricitetsselskab, som er fuldt ud statsejet) blev underskrevet den 22. oktober 2009. Industriministeriet har givet Landsvirkjun licens til handel med elektricitet ved engrossalg af energi til leverandører og energiintensive industrier i Island. Landsvirkjun vil sørge for den energiforsyning, der er nødvendig for at opfylde datacentrets behov. Landsvirkjun forpligter sig over for Verne til at sikre den nødvendige løbende energiforsyning på op til ca. […]. Energiforsyningsaftalen gælder i 20 år og kan forlænges i yderligere ti år.
            
         
               (48)
            
            
               Den forhandlede energipris er som følger (ekskl. transmissionsomkostninger):
               
                            
                        
                        
                           For den første […]:
                           
                                       Pris pr. MW
                                    
                                    
                                       Periode
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       Indtil 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 indtil kontraktperiodens udløb
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           For mængder, der overstiger […]:
                           
                                       Pris pr. MW
                                    
                                    
                                       Mængde
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Over […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Priserne reguleres årligt med […].
                        
                     
         
               (49)
            
            
               Artikel 6 i energiforsyningsaftalen indeholder en såkaldt "take or pay"-forpligtelse for Verne. Det indebærer, at selskabet skal betale et fast mindstebeløb (svarende til 90 % af "kontraktenergien") for energi pr. kalenderår, uanset om det reelle årlige forbrug når op på det årlige beløb. Kontraktenergien er anført i bilag A til energiforsyningsaftalen og er progressiv fra […] i årene […].
            
         4.   BEGRUNDELSE FOR INDLEDNING AF PROCEDUREN
   
               (50)
            
            
               Ud over den tvivl, som Tilsynsmyndigheden gav udtryk for i åbningsbeslutningen, om den senere annullerede investeringsaftale og aftalen om tilladelser og afgifter, for så vidt angår klassificeringen som investeringsstøtte og nødvendigheden og tilskyndelsesvirkningen af de pågældende støtteforanstaltninger, dvs. hvorvidt støtten reelt bidrager til at ændre modtagerens adfærd, således at modtageren foretager investeringer i den støttede region, opfordrede Tilsynsmyndigheden i åbningsbeslutningen de islandske myndigheder til "at fremsende de oplysninger og argumenter, som er nødvendige for, at Tilsynsmyndigheden kan vurdere, hvorvidt […] aftalerne udgør statsstøtte". (34)). De berørte aftaler er (35):
               
                           1)
                        
                        
                           aftalen om leje af jord
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           aftalen om køb af fast ejendom
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           energiforsyningsaftalen.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               Tilsynsmyndigheden betvivler, at den støtte, Verne ville blive ydet i henhold til disse aftaler, kan betragtes som forenelig med statsstøttereglerne i EØS-aftalen.
            
         5.   RESUMÉ AF DE ISLANDSKE MYNDIGHEDERS BEMÆRKNINGER
   
               (52)
            
            
               I det følgende sammenfatter Tilsynsmyndigheden de bemærkninger, den har modtaget fra de islandske myndigheder i forbindelse med de foranstaltninger, der vurderes (36).
            
         5.1   Bemærkninger til aftalen om leje af jord, den supplerende lejeaftale, aftalen om køb af fast ejendom og energiforsyningsaftalen
   
   
               (53)
            
            
               De islandske myndigheder hævder, at aftalerne er forhandlet på almindelige kommercielle vilkår og ikke indebærer statsstøtte.
            
         
               (54)
            
            
               For det første har de islandske myndigheder, for så vidt angår aftalen om leje af jord, forklaret, at den eneretsklausul, der blev nævnt i åbningsbeslutningen (37), udelukkende vedrører Keflavík-området og ikke Island som helhed. Det tilføjes endvidere, at klausulen bør fortolkes i lyset af de operative bestemmelser i den generelle støtteordning, der er fastlagt i henhold til lov nr. 99/2010 om incitamenter til initialinvesteringer i Island. For så vidt angår lejen i henhold til den supplerende aftale, som Tilsynsmyndigheden fik tilsendt i forbindelse med den formelle undersøgelse, hævder de islandske myndigheder, at lejen afspejler markedsprisen, og de henviser til, at kommuner generelt opkræver et beløb på 1-2 % af den officielle vurdering af grunden på årsbasis. Lejen i den foreliggende sag er imidlertid på over 3 % for 2011.
            
         
               (55)
            
            
               For det andet hævder de islandske myndigheder, for så vidt angår aftalen om køb af fast ejendom, at ejendommen var udbudt offentligt, og at salgsprisen afspejlede markedsprisen, også i betragtning af bygningernes stand og det øgede udbud på ejendomsmarkedet, efter at området blev forladt af den amerikanske flåde. De fremsendte en vurdering ved sagkyndig for en af bygningerne og et tilbud fra en tredjepart for samme bygning, som begge var dateret 23. april 2007. Ifølge de fremsendte oplysninger er vurderingen ved sagkyndig næsten dobbelt så høj som tilbuddet, som blev afvist. Derudover fik Tilsynsmyndigheden mod slutningen af den formelle undersøgelsesprocedure fremsendt kopier af alle udbud for det pågældende område. De islandske myndigheder fremsendte et brev fra KADECO's administrerende direktør (Keflavík Airport Development Corporation) og vurderingen ved sagkyndig, tilbuddet på en af de bygninger, der senere blev solgt til Verne, og et billede af ejendommene for at dokumentere, at aftalerne om den faste ejendom blev forhandlet på almindelige vilkår. De islandske myndigheder hævder, at procedurerne for tildeling i forbindelse med salg af fast ejendom (offentlige indkøbsprocedurer) dermed er i overensstemmelse med den sædvanlige lovgivningsmæssige og kommercielle praksis i Island vedrørende den specifikke type aftale. Ifølge de islandske myndigheder er der således ikke tale om støtte, der ydes ved hjælp af statsmidler, i den specifikke sag.
            
         
               (56)
            
            
               For så vidt angår energiforsyningsaftalen mellem Verne og Landsvirkjun og dens forbindelse med den tidligere aftale mellem parterne, som blev indgået i 2008 (om […]), og som blev erstattet af den energiforsyningsaftale, der er underlagt vurdering, har de islandske myndigheder forklaret, at grundlaget for at genforhandle den oprindelige aftale lå i Vernes manglende evne til at opfylde sine oprindelige forpligtelser over for Landsvirkjun som følge af den økonomiske krise og de forsinkelser, som den afstedkom. Den nye version af aftalen gjorde det muligt for Verne at reducere sine samlede forpligtelser over for Landsvirkjun, hvis det var nødvendigt som følge af udefrakommende omstændigheder, men Verne ville i givet fald blive sanktioneret i form af tab af adgang til yderligere kapacitet. Ifølge de islandske myndigheder blev aftalen forhandlet på plads på almindelige vilkår.
            
         5.2   Investeringsstøtte eller driftsstøtte
   
   
               (57)
            
            
               De islandske myndigheder hævder, at Tilsynsmyndigheden i sagerne om aluminiumsanlæg (38) indtog det synspunkt, at den pågældende støtte kunne karakteriseres som investeringsstøtte, hvis den kunne forbindes med gennemførelsen af specifikke projekter, baseret på et beløb investeret i regionen, som kan kvantificeres, og et loft udtrykt som en procentdel af det beløb, der er investeret i regionen.
            
         
               (58)
            
            
               Derudover bemærker de islandske myndigheder, at Tilsynsmyndigheden har henvist til den kendsgerning, at de gennemsigtighedskrav, der er fastlagt i punkt 4.3 og 4.4 i Tilsynsmyndighedens retningslinjer for erhvervsbeskatning (39), var opfyldt. Med andre ord kan den indrømmede fordel kvantificeres og står i rimeligt forhold til de begrænsninger, den skulle kompensere for.
            
         
               (59)
            
            
               Derudover påpegede de islandske myndigheder, at såfremt de samlede oprindeligt planlagte investeringsomkostninger måtte ligge under de oprindeligt forventede 726 mio. USD, vil både det samlede loft over støtten og det samlede statsstøttebeløb være forholdsmæssigt lavere. Denne mekanisme skal ifølge de islandske myndigheder sikre, at – og på hvilken måde – den gældende støtteintensitet vil blive sikret, hvis investeringsomkostningerne skulle være lavere end forventet.
            
         5.3   Standstill-klausulen
   
   
               (60)
            
            
               I deres bemærkninger til åbningsbeslutningen anførte de islandske myndigheder, at den eneste fordel, der allerede var gennemført, var fritagelsen for kommunal skat i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter. I denne henseende har Verne ifølge de islandske myndigheder forpligtet sig til at tilbagebetale de udestående beløb til kommunen. De islandske myndigheder forpligter sig til at sikre sig, at det sker, og underrette Tilsynsmyndigheden, når de involverede beløb (plus renter) er tilbagebetalt fuldt ud. De islandske myndigheder foreslår imidlertid at udsætte tilbagebetalingen, inden Tilsynsmyndigheden har vedtaget sin endelige beslutning i sagen.
            
         5.4   Nødvendigheden af den oprindeligt planlagte støtte og dens tilskyndelsesvirkninger ifølge de islandske myndigheders bemærkninger inden tilbagetrækningen af anmeldelsen
   
   5.4.1   Baggrund for Vernes oprindelige investeringsbeslutning
   
   
               (61)
            
            
               De islandske myndigheder påpeger, at der i 2007 blev vedtaget en samordnet regeringspolitik, som skulle tiltrække udenlandske investorer til datacentersektoren i Island. De vigtigste argumenter for at etablere virksomhed i Island var landets beliggenhed mellem Europa og Nordamerika, dets skattestruktur med en maksimal skattesats på 15 % af nettoindkomsten, dets enorme vedvarende energikilder og det kølige klima.
            
         
               (62)
            
            
               Ifølge de islandske myndigheder blev den tidligere militærbase, som blev forladt i september 2006, fremhævet for sin potentielle betydning for regionaludviklingen. Under drøftelserne med Verne opfordrede de islandske myndigheder til, at området blev anvendt til datacenterprojektet. I denne henseende var håbet, at naturlige hindringer for udviklingen af grunden ville blive overvundet, da der på grunden allerede var en række bygninger, som kunne moderniseres, og da grunden ligger meget tæt på den internationale lufthavn.
            
         
               (63)
            
            
               Ifølge de islandske myndigheder ville det oprindeligt planlagte datacenter have haft en yderst positiv virkning på beskæftigelsen i Reykjanes-området. Det forventede beskæftigelsesniveau lå ifølge Vernes oprindelige plan på 180-220 personer, når datacentret var fuldt ud operationelt, i et område med en arbejdsstyrke på 12 613 pr. 30. oktober 2009 og en arbejdsløshed på lige under 13 %. Det blev desuden påpeget, at en stor procentdel af nyansættelserne ville omfatte kvalificerede arbejdstagere. De islandske myndigheder hævdede endvidere, at det oprindeligt planlagte projekt i høj grad ville bidrage til industriel spredning i området og Island generelt ved at tiltrække it-industrier til Island.
            
         
               (64)
            
            
               De islandske myndigheder anførte desuden, at da Verne traf sin oprindelige beslutning om at investere i Island i 2007, var det, ud over den indlysende interesse i Islands vedvarende energikilder, den generelle opfattelse, af Island havde et stabilt erhvervsmæssigt og politisk klima. Stabilitet er ifølge de islandske myndigheder en forudsætning for både investorer og kunder, som skulle indgå den type langsigtede forpligtelser, der kræves i engrosdatacenterindustrien. Det anføres, at kunder i engrosdatacentre typisk underskriver lejekontrakter for en periode på 10-20 år, og at datacenterinvestorers investeringsperspektiver for gennemførelsen af deres forretningsplaner ligger på mindst 15 år. Da den økonomiske krise satte ind i 2008, blev erhvervsklimaet i Island ustabilt.
            
         5.4.2   Uundgåeligt pres på finanspolitikken
   
   
               (65)
            
            
               De islandske myndigheder påpeger, at den økonomiske balance blev kraftigt svækket mod udgangen af 2008, da den økonomiske krise ramte Island. Under disse omstændigheder var regeringen nødt til at hæve en lang række skatter. F.eks. blev selskabsskatten hævet fra 15 % til 18 % i januar 2010 (40). De islandske myndigheder påpegede desuden, at genopretningen efter den recession, der ramte Island, vil være vilkårlig, og at der er uklarhed omkring omfanget af og tidsrammen for genopretningen. Det er derfor umuligt med sikkerhed at sige, at der ikke vil blive gennemført yderligere ændringer i skattestrukturen.
            
         
               (66)
            
            
               De islandske myndigheder påpegede desuden, at det – i lyset af det ustabile erhvervsklima som følge af den økonomiske krise – ikke ville være realistisk at forvente, at Verne ville fortsætte den foreslåede investering ud fra den antagelse, at situationen var "business as usual". Det ville derfor – i betragtning af at et datacenters vækstkapacitet i dets levetid hænger sammen med opgraderingen af de eksisterende datacenterfaciliteter – være urimeligt at forvente, at Verne ville opretholde sin eksisterende investering i Island, som virksomheden gik ind i under helt andre økonomiske omstændigheder.
            
         5.4.3   Konsekvenser for investorernes tillid
   
   
               (67)
            
            
               Ifølge de islandske myndigheder udgjorde begivenhederne i forbindelse med den finansielle krise i Island force majeure og ændrede drastisk investorernes og kundernes opfattelse af Island. Kort sagt gjorde krisen Island til et relativt utiltrækkende sted for udenlandske investeringer, i hvert fald på kort og mellemlang sigt.
            
         
               (68)
            
            
               De islandske myndigheder påpegede, at den økonomiske krises omfang og dens konsekvenser for datacenterkunder og -investorer har været alvorlige. Som eksempel nævnte de, at CDS-spreads, som var blevet forhandlet i en størrelsesorden på 200 basispoint i de meste af 2008, steg til et godt stykke over 1 000 basispoint, da bankkrisen kom tættere på. De islandske myndigheder bemærker, at Verne og dens investorer under disse omstændigheder følte, at de ikke havde andet valg end at sikre sig et tilsagn fra den islandske regering med henblik på at kunne dokumentere, at der ville kunne opretholdes et økonomisk klima af en vis stabilitet for både kunder og investorer. De islandske myndigheder har forstået, at potentielle store brugere som IBM og Morgan Stanley over for Verne påpegede, at medmindre erhvervsklimaet kunne stabiliseres, ville de ikke have andet valg end at udskyde deres beslutning om at investere i Island. Verne erkendte derfor, at der var brug for ekstraordinære foranstaltninger for at sikre tilsagn fra kunder og fremtidig investeringskapital.
            
         
               (69)
            
            
               For så vidt angår tilskyndelsesvirkningen, påpeger de islandske myndigheder, at forventningen om, at et lille privat investeringsselskab som Verne indsamler detaljeret dokumentation for en indlysende, umiddelbar og drastisk ændring af omstændighederne, ikke hænger særlig godt sammen med den måde, hvorpå små investeringsselskaber træffer beslutninger i praksis. De islandske myndigheder bemærker endvidere, at Verne var og er en lille iværksættervirksomhed med en håndfuld ledere og ansatte og en gruppe investorer, som har personlige relationer i forbindelse med datacenterprojekter forud for Vernes investering i Island. Manglen på protokoller fra bestyrelsesmøderne eller anden formel dokumentation for beslutningen om at søge støtte betyder ikke, at Verne eller dens investorer tog behovet for støtte mindre alvorligt eller var mindre overbeviste om, at støtten var nødvendig.
            
         
               (70)
            
            
               De islandske myndigheder hævder, at intet i retspraksis vedrørende tilskyndelsesvirkninger indikerer, at normen om indhold frem for formalia ikke finder anvendelse. De islandske myndigheder mener ikke, at der i Kronoply-sagen (41) eller Freistaat Sachsen-sagen (42), som Tilsynsmyndigheden fremhæver i åbningsbeslutningen, er noget, der tyder på det modsatte.
            
         
               (71)
            
            
               I deres bemærkninger til åbningsbeslutningen hævder de islandske myndigheder, at Tilsynsmyndigheden stort set ignorerer den kendsgerning, at Vernes rolle som kapitalinvestor i en opstartsvirksomhed ikke befordrer anvendelsen af en formel tilgang til forretningsplanlægningen. De islandske myndigheder bemærker desuden, at der på nuværende tidspunkt ikke er nogen direkte konkurrenter til Verne, når det gælder levering af datacenterydelser til internationale kunder.
            
         5.5   Selektivitet og konkurrenceforvridning
   
   
               (72)
            
            
               De islandske myndigheder mener, at Tilsynsmyndighedens holdning i åbningsbeslutningen om, at støtten er selektiv, ikke stemmer overens med dens forståelse af situationen.
            
         
               (73)
            
            
               For det første hævder de islandske myndigheder, at selektiviteten ikke kan udledes af kendsgerningerne af følgende årsager:
               
                           —
                        
                        
                           Det markedsøkonomiske investorprincip er blevet overholdt for en række af de statsstøtteforanstaltninger, som Tilsynsmyndigheden identificerer.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Som led i tilskyndelseslovgivningen (43) kan en hvilken som helst potentiel ny aktør på markedet opnå samme foranstaltninger som Verne.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Vernes "eneret" er meget begrænset, hvad angår både vilkår og varighed, og er fuldt ud i tråd med en aftale forhandlet på almindelige kommercielle vilkår med henblik på at bevare den goodwill, der er skabt ved købet af fast ejendom i Reykjanesbær-området.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               For det andet hævder de islandske myndigheder, at alle de eksisterende datacenterudbydere i Island næsten udelukkende opfylder de lokale behov i private virksomheder og offentlige organer (dvs. at der er tale om et helt andet marked eller markedssegment end det, Verne sigter mod). De islandske myndigheder hævder, at det også er indlysende, at – ud over Verne – har andre mere erfarne internationale datacenteroperatører ikke udvist nogen håndgribelig interesse i at investere i Island trods den islandske stats indsats for at fremhæve landet som et ideelt sted for datacentre. Kun én anden datacenteroperatør, der fokuserer på et markedssegment, der rækker ud over lokalsamfundet, Thor Data Centre, udøver kommercielle aktiviteter i Island, og den pågældende operatør fokuserer i højere grad på mindre detailkunder. Thor Data Centre krævede kun en lille del af den startinvestering, som Verne havde brug for til at lancere sin engrosdatacentervirksomhed.
            
         
               (75)
            
            
               De islandske myndigheder hævder desuden, at datacentrets indflydelse på det relevante marked er minimal. Ifølge de islandske myndigheder sidder Island på 0 % af det globale datacentermarked i dag. Det er således ifølge de islandske myndigheder ikke realistisk at konkludere, at de støtteforanstaltninger, der fastlægges i investeringsaftalen, vil fordreje konkurrencevilkårene.
            
         II.   VURDERING
   
   1.   FORMEL UNDERSØGELSE AFSLUTTET, FOR SÅ VIDT ANGÅR VISSE FORANSTALTNINGER
   
               (76)
            
            
               I overensstemmelse med artikel 8, stk. 1, i del II i protokol 3 kan en anmeldelse trækkes tilbage i god tid, inden Tilsynsmyndigheden har truffet en afgørelse om foranstaltningen. Den 28. september 2011 meddelte de islandske myndigheder Tilsynsmyndigheden, at investeringsaftalen var blevet ophævet, og trak anmeldelsen tilbage.
            
         
               (77)
            
            
               Ifølge artikel 8, stk. 2, i del II i protokol 3 skal Tilsynsmyndigheden i sager, hvor den har indledt den formelle undersøgelsesprocedure, afslutte proceduren, hvis anmeldelsen trækkes tilbage. Den formelle undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 1, stk. 2, i del I i protokol 3 afsluttes derfor uden yderligere undersøgelser, for så vidt angår følgende skatte- og afgiftsfritagelser i henhold til investeringsaftalen:
               
                           1)
                        
                        
                           Selskabsskattesats
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Afskrivningsregler
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Industrielle afgifter og markedsafgifter
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Stempelafgifter
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Bebyggelsesgebyr
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Importtold
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Udskydelse af betaling af moms på import og elektricitet
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Gebyr på sikkerhedskontrol i forbindelse med elproduktion
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           Nettoværdiskattegaranti.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Derudover har de islandske myndigheder meddelt, at aftalen med Farice om leje af båndbredde af 26. februar 2008 var blevet annulleret. Den formelle undersøgelse af aftalen med Farice om leje af båndbredde af 26. februar 2008 afsluttes derfor.
            
         2.   FOREKOMST AF STATSSTØTTE
   
               (79)
            
            
               I EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, hedder det:
               "Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter".
            
         
               (80)
            
            
               Det indebærer, at en foranstaltning udgør statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, såfremt følgende betingelser alle er opfyldt: Foranstaltningen i) er ydet af staten eller ved hjælp af statsmidler, ii) giver støttemodtageren en fordel, iii) er selektiv og iv) påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter og truer med at fordreje konkurrencevilkårene (44).
            
         
               (81)
            
            
               Tilsynsmyndigheden vil vurdere de enkelte foranstaltninger, der er underlagt denne beslutning, særskilt med henblik på at slå fast, om der er tale om statsstøtte.
            
         2.1   Aftalen om tilladelser og afgifter
   
   2.1.1   Anvendelse af statsmidler
   
   
               (82)
            
            
               For at fordelen kan karakteriseres som statsstøtte, skal den være ydet af staten eller ved hjælp af statsmidler. I statsstøttereglerne omfatter begrebet "stat" også regionale og lokale organer. (45) Mistede skatteindtægter svarer til forbrug af statsmidler i form af skatteudgifter. Der kan ligeledes ydes statsstøtte i form af skatteregler af lovgivningsmæssig eller administrativ karakter gennem skattemyndighedernes praksis (46). En nedbringelse af beskatningsgrundlaget eller en fuldstændig eller delvis reducering af skatte-, gebyr- eller afgiftsbeløbet indebærer et indtægtstab og svarer derfor til forbrug af statsmidler i form af skatteudgifter.
            
         
               (83)
            
            
               I den foreliggende sag har staten grebet ind i form af en aftale mellem kommunen og Verne (aftalen om tilladelser og afgifter). Aftalen indeholder følgende fritagelser for kommunalskat som nærmere beskrevet i afsnit I.3.4:
               
                           a)
                        
                        
                           Garanteret maksimal årlig ejendomsskattesats på 1,65 %
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           Fast ejendomsbeskatningsgrundlag på 1 030 600 000 ISK i stedet for den årlige officielle vurdering af jorden og de eksisterende bygninger
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           Udskudt indeksregulering af ejendomsbeskatningsgrundlaget
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           Ingen opkrævning af ejendomsskat før den 1. januar 2011
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           Fast beskatningsgrundlag for ejendomsskat af fremtidige bygninger frem for den officielle ejendomsvurdering
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           Ingen vejbygningsskat af eksisterende bygninger
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25 % vejbygningsskat af nye bygninger.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Alle ovenstående foranstaltninger indebærer udeblevne indtægter for staten. For så vidt angår især vejbygningsskatten, bemærker Tilsynsmyndigheden, at der i henhold til islandsk lovgivning nærmere er tale om en skat end afgifter for tjenester, hvilket uddybes nedenfor i vurderingen af, om der var tale om en fordel. Den kendsgerning, at Verne vil opføre veje inden for den lejede grunds afgrænsning, ændrer ikke på, at fritagelsen for betaling af vejbygningsskat indebærer udeblevne indtægter i form af vejbygningsskatter.
            
         2.1.2   Selektivitet
   
   
               (85)
            
            
               For at høre under statsstøttereglerne skal skatteforanstaltningen være selektiv ved at "begunstige visse virksomheder eller visse produktioner". Verne er en virksomhed i henhold til statsstøttereglerne i EØS-aftalen. I henhold til fast retspraksis inden for konkurrencelovgivningen omfatter begrebet "virksomhed" enhver erhvervsdrivende enhed uanset juridisk status og finansieringsmåde (47). Kommunen underskrev den 4. november 2009 aftalen om tilladelser og afgifter udelukkende med Verne. Foranstaltningerne i aftalen finder således kun anvendelse på Verne, og aftalen om tilladelser og afgifter begunstiger Verne. Selektivitetskriteriet er således opfyldt.
            
         2.1.3   Økonomisk fordel
   
   
               (86)
            
            
               Tilsynsmyndigheden minder om, at definitionen af støtte er mere generel end definitionen af tilskud, eftersom den ikke blot omfatter positive fordele, som tilskuddene i sig selv, men også statslige foranstaltninger, der på forskellige måder reducerer de udgifter, der normalt er omfattet af en virksomheds budget, og således, uden at være et tilskud i ordets snævre forstand, ligner tilskud og har samme virkning (48). I henhold til etableret retspraksis udgør en foranstaltning, hvorved offentlige myndigheder indrømmer visse virksomheder en afgiftsfritagelse, der, selv om den ikke indebærer en overførsel af statslige midler, giver de fritagne virksomheder en gunstigere økonomisk stilling end andre afgiftspligtige, en statsstøtte eller støtte ydet ved hjælp af statsmidler (49).
            
         
               (87)
            
            
               En økonomisk fordel kan bestå i en reduktion af virksomhedens skattebyrde på forskellig vis, herunder nedbringelse af beskatningsgrundlaget eller en fuldstændig eller delvis reducering af skattebeløbet eller en udsættelse eller eftergivelse eller endog en ekstraordinær omlægning af skattegæld (50).
            
         
               (88)
            
            
               Der er brug for en nærmere undersøgelse af de enkelte foranstaltninger i aftalen om tilladelser og afgifter med henblik på at vurdere, hvorvidt og i hvilket omfang de giver Verne en økonomisk fordel.
            
         2.1.3.1   Fast skattesats på 1,65 % – ejendomsskat
   
   
               (89)
            
            
               Verne garanteres en ejendomsskattesats på højst 1,65 % årligt (som på nuværende tidspunkt generelt opkræves af kommunen), også fremover, såfremt skattesatsen hæves, i stedet for den ejendomsskat, der opkræves i henhold til lov nr. 4/1995 (51). Ved at fastlåse den skattesats, der gælder på nuværende tidspunkt, som et loft på ubestemt tid sikrer bestemmelsen Verne en grad af planlægningssikkerhed, når det gælder ejendomsskat, som andre økonomiske aktører ikke har. Denne garanti mod fremtidige lovgivningsmæssige eller administrative ændringer udgør i sig selv statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
            
         2.1.3.2   Fast beskatningsgrundlag på1 030 600 000 ISK – ejendomsskat
   
   
               (90)
            
            
               Det faste beskatningsgrundlag for kommunal ejendomsskat i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter var 1 030 600 000 ISK, reguleret i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks (52). I henhold til lov nr. 4/1995 betaler alle virksomheder ejendomsskat på grundlag af den officielle vurdering af grunde og bygninger, som foretages årligt. På tidspunktet for indgåelse af aftalen om tilladelser og afgifter var den officielle vurdering af den grund og de bygninger, som Verne ejede, blevet fastsat som følger (i 2008, der i henhold til lovreglerne dannede grundlag for de ejendomsskatter, der blev opkrævet i 2009):
               
                           Bygning 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Grund, 9,6 hektar
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Samlet værdi
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Ifølge denne vurdering var beskatningsgrundlaget for Verne i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter fastsat til et beløb, som lå under det beløb, der ville have været gældende i henhold til lovreglerne (1 030 600 000 ISK i stedet for 1 359 050 000 ISK). Det reducerede beskatningsgrundlag fritager Verne for udgifter, som normalt skulle være oppebåret af virksomheden og giver således Verne en fordel.
            
         2.1.3.3   Udskudt indeksregulering af beskatningsgrundlaget – ejendomsskat
   
   
               (92)
            
            
               Ved at fastsætte reguleringsgrundlaget for byggeomkostningsindekset til tidspunktet for påbegyndelsen af Vernes arbejde fritages virksomheden for udgifter, som det ville skulle betale i henhold til de sædvanlige lovregler, hvor ejere af fast ejendom og lejere af grunde i henhold til lovreglerne betaler ejendomsskat på grundlag af værdien vurderet på det tidspunkt, hvor de køber/lejer den faste ejendom, og genvurderet årligt. Eftersom disse udgifter normalt skulle være oppebåret af virksomheden, udgør fritagelsen herfor en fordel for Verne.
            
         2.1.3.4   Ejendomsskat opkrævet pr. 1. januar 2011
   
   
               (93)
            
            
               I henhold til lov nr. 4/1995 opkræves der i Island ejendomsskat af alle bygninger, der har været underlagt officiel vurdering det foregående år. De bygninger, som Verne købte i 2008, havde været underlagt officiel vurdering på købstidspunktet. Den skattefrie periode fra købstidspunktet og frem til den 1. januar 2011 i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter (53) fritager således Verne for udgifter, der normalt skulle være oppebåret af virksomheden, og giver derfor Verne en fordel. Foranstaltningen udgør dermed støtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
            
         2.1.3.5   Fast beskatningsgrundlag for kommende bygninger – ejendomsskat
   
   
               (94)
            
            
               Frem for at anvende den officielle vurdering som beskatningsgrundlag som fastlagt i lov nr. 4/1995 er beskatningsgrundlaget for kommende bygninger, der opføres på grunden, det laveste beløb af følgende to: i) omkostningerne til udbygningen af ydervæggene og ii) 85 500 ISK/m2, indeksreguleret i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks (fra den måned, hvor Verne indleder kundeaktiviteterne/bygningen sættes i drift) pro rata i henhold til belægningsgraden (54). I det omfang Verne opfører bygninger (eller allerede har opført bygninger), vil dette fritage Verne for udgifter, der under normale omstændigheder skulle være oppebåret af virksomheden, og dermed give Verne en fordel.
            
         2.1.3.6   Ingen vejbygningsskat af eksisterende bygninger
   
   
               (95)
            
            
               I henhold til artikel 3 i lov nr. 153/2006 om vejbygningsskat (gatnagerðargjald) er vejbygningsskat et engangsskattebeløb, som de islandske kommuner opkræver af fast ejendom i alle byområder. I henhold til loven er kommunerne forpligtet til at opkræve skatten og fastlægger skattesatsen, som ikke må overstige 15 % af de officielle byggeomkostninger pr. m2 som fastlagt af Islands Statistik, centret for officielle statistikker i Island. Beskatningsgrundlaget er de bygninger, der er tilladt på det relevante område i henhold til byplanlægningen eller den udstedte byggetilladelse. Artikel 5 giver mulighed for fritagelse for eller nedslag i skatten, som skal være fastlagt i kommunale vedtægter. Derudover giver artikel 6 mulighed for en ad hoc-fritagelse eller et ad hoc-nedslag under særlige omstændigheder.
            
         
               (96)
            
            
               På grundlag af §1.1 i aftalen om tilladelser og afgifter betaler Verne ikke vejbygningsskat af eksisterende bygninger.
            
         
               (97)
            
            
               Gebyret i henhold til lov nr. 153/2006 er pr. definition en skat nærmere end et gebyr for tjenester som anført af Tilsynsmyndigheden i åbningsbeslutningen. Denne definition af vejbygningsskatten er udtrykkeligt fastlagt i lovens artikel 1 (55).
            
         
               (98)
            
            
               I henhold til lov nr. 153/2006 gælder det desuden, at kommunerne i Island er forpligtet til at fastlægge vejbygningsskattesatsen i kommunale vedtægter, som offentliggøres i afdeling B i Islands statstidende. I henhold til vedtægterne af 20. januar 2008 om vejbygningsskat i Reykjanesbær (56) er den gældende skattesats for industrielle grunde i Reykjanesbær på 7,5 % af beskatningsgrundlaget som fastlagt i henhold til artikel 3 i lov nr. 153/2006. I henhold til lov nr. 153/2006 skal skatten betales, når grunden lejes, bygninger moderniseres eller ændres, hvis bygningen skal anvendes til andre formål, og hvis ældre bygninger udbygges. I overensstemmelse hermed ville Verne i henhold til lovreglerne skulle have betalt skat også af de eksisterende bygninger, som før var militærbygninger og ikke hidtil havde været underlagt vejbygningsskat. Tilsynsmyndigheden minder om, at de normale skatteregler i henhold til artikel 5 i lov nr. 176/2006 finder anvendelse på al fast ejendom på det tidligere flådeområde, så snart de udnyttes til civile formål (57).
            
         
               (99)
            
            
               Undtagelsen i §1.1 i aftalen om tilladelser og afgifter fritager Verne for udgifter, som normalt skulle være oppebåret af virksomheden, og giver dermed Verne en fordel.
            
         2.1.3.7   25 % vejbygningsskat af nye bygninger
   
   
               (100)
            
            
               I henhold til aftalen om tilladelser og afgifter (58) vil Verne kun betale 25 % af den skat, virksomheden skulle have betalt i henhold til lov nr. 153/2006, "som følge af ejendommenes størrelse […] og projektets størrelse og dets betydelige virkninger for indtægterne i Reykjanesbær". Det fastslås i aftalen, at Verne fremover vil foretage vejbygning på grunden for egen regning "og den type arbejde, der normalt foretages til gengæld for vejbygningsgebyrerne". Kommunen vil derimod tage sig af vejforbindelser til området.
            
         
               (101)
            
            
               Vejbygningsskatten reduceret med 75 % for nye bygninger i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter ligger under det, der ville have været tilfældet i henhold til lovreglerne. Den reducerede skat fritager Verne for udgifter, som normalt skulle være oppebåret af virksomheden, og giver dermed Verne en fordel.
            
         2.1.4   Påvirkning af samhandelen og fordrejning af konkurrencevilkårene
   
   
               (102)
            
            
               For så vidt angår kriterierne i EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, om støtte, "som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene […], i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter", følger det af retspraksis, at det ikke er nødvendigt at slå fast, at støtten reelt påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter, og at konkurrencevilkårene reelt fordrejes, men blot at undersøge, om den pågældende støtte truer med at påvirke samhandelen og fordreje konkurrencevilkårene (59). Hvis statsstøtte styrker en virksomheds position i forhold til andre konkurrerende virksomheder inden for EØS, skal sidstnævnte betragtes som påvirket af den pågældende støtte. Derfor er det ikke nødvendigt, at den begunstigede virksomhed selv deltager i denne samhandel (60).
            
         
               (103)
            
            
               Verne agter at udbyde tjenester på engrosdatacentermarkedet, herunder til andre EØS-lande. Engrosdatacentertjenester udbydes i vid udstrækning inden for EØS og på verdensmarkedet. På dette grundlag konkluderer Tilsynsmyndigheden, at aftalen om tilladelser og afgifter kan fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen mellem EØS-aftalens kontraherende parter.
            
         2.1.5   Konklusion, for så vidt angår forekomsten af statsstøtte i aftalen om tilladelser og afgifter
   
   
               (104)
            
            
               Fritagelserne for kommunal skat (ejendomsskat og vejbygningsskat), der identificeres ovenfor, dvs.:
               
                           a)
                        
                        
                           garanteret maksimal årlig ejendomsskattesats på 1,65 %
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           fast ejendomsbeskatningsgrundlag på 1 030 600 000 ISK i stedet for den årlige officielle vurdering af jorden og de eksisterende bygninger
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           udskudt indeksregulering af ejendomsbeskatningsgrundlaget
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           ingen opkrævning af ejendomsskat før den 1. januar 2011
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           fast beskatningsgrundlag for ejendomsskat af fremtidige bygninger frem for den officielle ejendomsvurdering
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           ingen vejbygningsskat af eksisterende bygninger
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25 % vejbygningsskat af nye bygninger
                        
                     indebærer en selektiv fordel for Verne, og der er tale om statsmidler og en påvirkning af samhandelen og fordrejning af konkurrencevilkårene. Foranstaltningen udgør dermed statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
            
         2.1.6   Beregning af statsstøtte i aftalen om tilladelser og afgifter
   
   
               (105)
            
            
               Statsstøttens beløb er forskellen mellem de skatter, der skal betales i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter, på den ene side og de skatter, som Verne skulle have betalt i henhold til lovreglerne, på den anden side.
            
         2.2   Aftalen om køb af fast ejendom, aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale
   
   2.2.1   Statsmidler, selektivitet og påvirkning af samhandelen
   
   
               (106)
            
            
               For det første blev alle tre aftaler, nemlig aftalen om køb af fast ejendom, aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale, indgået mellem Verne og finansministeriet (61).
            
         
               (107)
            
            
               For det andet bemærker Tilsynsmyndigheden, efter at have slået fast, at aftalen om køb af fast ejendom, aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale var indgået direkte af staten, og at der dermed var tale om statsmidler, at Verne, som er den potentielle modtager af støtteforanstaltningerne i de tre aftaler, er en virksomhed, eftersom den udøver økonomisk virksomhed ved at udbyde engrosdatalagringstjenester på markedet.
            
         
               (108)
            
            
               For det tredje bør transaktionerne, eftersom de potentielt begunstigede en specifik virksomhed (Verne), betragtes som en selektiv foranstaltning.
            
         
               (109)
            
            
               For det fjerde kan det konstateres, at foranstaltningerne fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen med EØS-aftalens kontraherende parter, i betragtning af at Verne agter at drive et engrosdatacenter, hvis ydelser vil være tilgængelige for kunder i EØS og på verdensmarkedet.
            
         2.2.2   Tilstedeværelsen af en fordel – det markedsøkonomiske investorprincip
   
   
               (110)
            
            
               For at kunne vurdere, om foranstaltningerne i de tre aftaler udgør statsstøtte, skal Tilsynsmyndigheden vurdere, om salget af bygningerne og lejen af grunden giver Verne en fordel.
            
         
               (111)
            
            
               Såfremt aftalen om køb af fast ejendom, aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale var blevet indgået i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. hvis staten havde solgt bygningerne til markedsværdi, og aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale var indgået på markedsvilkår, ville der ikke være tale om statsstøtte.
            
         
               (112)
            
            
               I forbindelse med offentlige myndigheders salg af grunde eller bygninger til en virksomhed eller en privatperson, der udøver økonomisk virksomhed, skal det påpeges, at Domstolen har slået fast, at et sådant salg kan indebære elementer af statsstøtte, navnlig når det ikke sker til markedsværdien, dvs. den pris, som en privat investor, der handler under normale konkurrencevilkår, kunne have fastsat (62).
            
         2.2.2.1   Aftalen om køb af fast ejendom
   
   
               (113)
            
            
               Finansministeriet solgte fem bygninger til Verne den 26. februar 2008. For at vurdere, om der er tale om statsstøtte i den foreliggende sag, anvender Tilsynsmyndigheden retningslinjer for statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger ("retningslinjerne"). Retningslinjerne er baseret på kriteriet om en privat operatør i en markedsøkonomi, nemlig kriteriet om den private investor.
               Var der tale om salg ved betingelsesløst udbud – eller en tilsvarende procedure?
            
         
               (114)
            
            
               Ifølge punkt 2.1 i retningslinjerne foreligger der pr. definition ikke statsstøtte til fordel for køber, når salget sker efter "et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres". Ifølge de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden har indsamlet under den formelle undersøgelsesprocedure, ser det ud til, at staten eller KADECO på statens vegne ikke gennemførte noget udbud. Det kan på den baggrund ikke automatisk udelukkes, at der er tale om statsstøtte. Tilsynsmyndigheden vil, selv om det ikke helt er i overensstemmelse med retningslinjerne, i det følgende vurdere, om der blev anvendt en procedure, der kan sammenlignes med et betingelsesløst udbud.
            
         
               (115)
            
            
               I deres bemærkninger til åbningsbeslutningen (63) hævdede de islandske myndigheder, at bygningerne blev solgt til markedsværdien på det pågældende tidspunkt, dvs. februar 2008. Til støtte for denne påstand har de islandske myndigheder, selv om de ikke henviser til retningslinjerne, bl.a. meddelt, at "alle offentlige ejendomme, som KADECO forvaltede på daværende tidspunkt, blev udbudt offentligt flere måneder inden salget til Verne" (64), at "ejendommen var udbudt offentligt, og at der var to bud på bygning 869, nemlig tilbuddet fra Verne Holdings ehf. og et tilbud fra [en anden tilbudsgiver]" (65).
            
         
               (116)
            
            
               For at bekræfte, at en procedure, der kan sammenlignes med et betingelsesløst udbud, blev gennemført, har Tilsynsmyndigheden vurderet alle tilgængelige oplysninger.
            
         
               (117)
            
            
               Den islandske rigsrevision (Ríkisendurskoðun) er et uafhængigt organ under det islandske parlament (Alþingi). Dets vigtigste opgave er at revidere centrale offentlige organers årsregnskaber og overvåge og fremme forbedringer i statens finansielle forvaltning og dens anvendelse af offentlige midler (66).
            
         
               (118)
            
            
               I november 2007 til marts 2008 gennemførte den islandske rigsrevision en såkaldt forvaltningsrevision (67) af KADECO's aktiviteter. Årsagen til revisionen var påstande i den offentlige debat om, at statens interesser ikke var blevet beskyttet, da aktiver i det tidligere forsvarsområde ved Keflavík Airport blev solgt. De bygninger, som Verne købte, ligger i området. Disse bygninger var imidlertid ikke solgt, da revisionen blev gennemført. I revisionen blev det påpeget, at KADECO ved lov var blevet udpeget til at forvalte faciliteterne i det tidligere forsvarsområde ved Keflavík Airport og håndtere den fremtidige udvikling af området på vegne af den islandske stat. Det lå derfor fuldt ud inden for virksomhedens rettigheder at forvalte salget af statens aktiver i området uden inddragelse af det islandske handelscenter (Ríkiskaup) (68), og KADECO var ikke forpligtet til at sætte dem i udbud. Derudover konkluderes det i revisionen, at statens interesser blev beskyttet, da faciliteterne blev afhændet.
            
         
               (119)
            
            
               Rapporten om forvaltningsrevisionen blev afgivet den 26. marts 2008 og offentliggjort på den islandske rigsrevisions hjemmeside (69). Rapporten beskriver i detaljer salgsprocessen for de bygninger, der allerede var solgt, eller som var under salg på tidspunktet for revisionen, hvor tre fjerdedele af alle ejendommene i området allerede var solgt. Ifølge rapporten blev de første udvalgte bygninger i området udbudt offentligt i marts 2007, hvor 24 specifikke bygninger blev udbudt (70). I april 2007 blev yderligere otte bygninger udbudt i forskellige aviser i Island (71). Ifølge rapporten blev ingen bygninger efter april 2007 specifikt udbudt i aviser, men der blev løbende offentliggjort meddelelser, hvor der blev henvist til KADECO og dens hjemmeside og opfordret til indsendelse af idéer til udnyttelse af området.
            
         
               (120)
            
            
               Den islandske rigsrevision påpegede i sin rapport, at det ville have været mere hensigtsmæssigt at udbyde flere bygninger specifikt.
            
         
               (121)
            
            
               For så vidt angår de fem bygninger, der blev solgt til Verne den 26. februar 2008, blev kun én bygning udbudt specifikt, nemlig bygning nr. 869 (72). Bygningen er blandt de otte, der blev udbudt i april 2007. De islandske myndigheder har forklaret, at der blev modtaget et tilbud fra Atlantic Film Studios på denne specifikke bygning den 23. april 2007. Tilsynsmyndigheden har modtaget en kopi af tilbuddet. Atlantic Film Studios tilbød 35 000 ISK/m2, hvilket i betragtning af bygning 869's skønnede størrelse på det pågældende tidspunkt, 13 000 m2, blev beregnet til 455 000 000 ISK i tilbuddet. Derudover tilbød Atlantic Film Studios at betale 15 000 000 ISK for et asfalteret området uden for bygning 869's område. De islandske myndigheder har forklaret, at tilbuddet blev afvist (73).
            
         
               (122)
            
            
               På grundlag af førnævnte kan Tilsynsmyndigheden ikke konkludere, at der i den foreliggende sag blev gennemført en procedure, der kan sammenlignes med et betingelsesløst udbud. Det kan således på dette grundlag ikke pr. definition udelukkes, at der er tale om statsstøtte.
            
         
               (123)
            
            
               Ifølge retningslinjerne kan en anden procedure udelukke statsstøtte, nemlig den såkaldte vurdering ved uafhængig sagkyndig i punkt 2.2. Selv om de islandske myndigheder ikke har hævdet, at statsstøtte var udelukket på grundlag af den pågældende metode, vil Tilsynsmyndigheden vurdere, om det var tilfældet.
            
         
               (124)
            
            
               Den 23. april 2007 vurderede en sagkyndig, en lokal ejendomsmægler (Fateignastofa Suðurnesja), markedsværdien af denne specifikke bygning (869) med en skønnet størrelse på 13 382 m2 til 980 000 000 ISK, svarende til omkring 73 000 ISK/m2. Verne købte bygningen og fire andre bygninger i februar 2008 for en samlet pris på 14,5 mio. USD, hvilket på daværende tidspunkt svarede til 957 000 000 ISK, hvilket rejser det berettigede spørgsmål, om bygningerne reelt blev solgt til markedsprisen.
            
         
               (125)
            
            
               Som nævnt hævdede de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen, at bygningerne blev solgt til markedspris, og henviste som støtte for deres påstand bl.a. til ovennævnte vurdering ved uafhængig sagkyndig af bygning 869. De islandske myndigheder har fremsendt en kopi af vurderingen af 23. april 2007, som er underskrevet af den sagkyndige, til Tilsynsmyndigheden. Der er tale om en kort rapport på under en side, som henviser til, at bygning nr. 869 er på 13 383 m2 og består af et stålskelet i god stand og med god tilgængelighed (74). Den sagkyndige fastlægger markedsprisen til 980 000 000 ISK på grundlag af den tilgængelige dokumentation, en undersøgelse af bygningen og en undersøgelse af tilsvarende ejendomme i området og under hensyntagen til markedsvilkårene. Den sagkyndige henviser til muligheden for en udnyttelse af bygningerne i forbindelse med den nærliggende internationale lufthavn Keflavík og henviser til, at der er flere muligheder for udnyttelse af ejendommen, som er højloftet.
            
         
               (126)
            
            
               Tilsynsmyndigheden bemærker, at de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen påpegede, at den sagkyndiges vurdering "skulle afspejle værdien af en ny bygning med tilsvarende karakteristika" (75). Det fremgår imidlertid ikke af den sagkyndiges vurdering, der klart henviser til bygning nr. 869's stand og ikke henviser til nye bygninger. Derudover støtter den islandske rigsrevisions rapport, som er nævnt ovenfor, ikke den fortolkning, at den sagkyndiges vurdering afspejlede værdien af nye bygninger.
            
         
               (127)
            
            
               Da den sagkyndiges vurdering udelukkende omfatter en af de fem bygninger, der blev solgt til Verne, da den blev foretaget, ti måneder inden bygningerne blev solgt til Verne, og da det ser ud til at være usikkert, hvorvidt denne vurdering reelt var foretaget på grundlag af generelt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder, kan den ikke betragtes som en vurdering ved uafhængig sagkyndig for alle de fem bygninger, der blev solgt til Verne, jf. retningslinjerne i forbindelse med den foreliggende sag.
            
         
               (128)
            
            
               Spørgsmålet er så, hvordan markedsprisen for bygningerne kan fastlægges i den foreliggende sag. I fravær af den procedure, der pr. definition udelukker statsstøtte, som var tilgængelig for staten i henhold til Tilsynsmyndighedens retningslinjer, vil Tilsynsmyndigheden anvende den systematiske og logiske tilgang, som retningslinjerne er baseret på, i sin vurdering af markedsværdien i den foreliggende sag.
            
         
               (129)
            
            
               Den samlede størrelse af de fem bygninger, som Verne købte, var 31 008 m2
                   (76). Den samlede betalte pris, svarende til 957 000 000 ISK på det pågældende tidspunkt, giver en pris på omkring 31 000 ISK/m2, hvilket er omkring 4 000 ISK under den pris pr. m2, som Atlantic Film Studios ti måneder tidligere tilbød for bygning nr. 869, et tilbud, som ifølge de islandske myndigheder blev afvist (77). Efter Tilsynsmyndighedens mening tyder det allerede på, at bygningerne blev solgt til Verne til under markedsprisen.
            
         
               (130)
            
            
               Som anført ovenfor kan Tilsynsmyndigheden ikke fuldt ud forlade sig på den udførte vurdering ved uafhængig sagkyndig. Ifølge Tilsynsmyndigheden indikerer den imidlertid, at den betalte pris kan have været under markedsprisen, også set i betragtning af at der ifølge de islandske myndigheder kun blev afgivet ét andet tilbud, som desuden blev afgivet allerede ti måneder inden salget til Verne.
            
         
               (131)
            
            
               Vurderingen af, om bygningen blev solgt til markedsprisen, er i fravær af den automatiske antagelse i henhold til Tilsynsmyndighedens retningslinjer, ifølge sagens natur retrospektiv (78). Det er Tilsynsmyndighedens pligt at anvende den mest pålidelige metode til i sådanne tilfælde at fastlægge værdien af en ejendom på grundlag af alle tilgængelige oplysninger.
            
         
               (132)
            
            
               Tilsynsmyndigheden mener, at der i denne henseende kan findes pålidelige oplysninger i ovennævnte rapport fra den islandske rigsrevision, selv om det ikke kan udelukkes, at andre salgsaftaler indgået af staten og drøftet i rapporten indebærer statsstøtte. Ifølge Tilsynsmyndigheden giver rapporten nyttige oplysninger om situationen forud for og på tidspunktet for salget til Verne, og den kan være nyttig, når det gælder om at fastlægge markedsværdien i det pågældende område.
            
         
               (133)
            
            
               Ifølge rapporten vurderede samme sagkyndige ejendomsmægler som i forbindelse med vurderingen af bygning nr. 869, som er en af de bygninger, der blev solgt til Verne, en betydelig del af bygningerne i det område, som staten udbød. Ikke alle bygninger blev dog vurderet. Rapporten indeholder også oplysninger om den sagkyndiges antagelser og præciserer, at vurderingerne var baseret på markedspriserne i området under hensyntagen til byggeomkostningerne. Som det præciseres i rapporten, blev bygningerne imidlertid ikke vurderet individuelt, men nærmere grupperet efter alder, stand og muligheder for udnyttelse. Herefter blev de forskellige grupper vurderet. Det blev i forbindelse med den sagkyndiges vurdering taget hensyn til nødvendige forbedringer af elektriciteten (fra amerikanske og europæiske standarder), beliggenhed og afstand fra infrastruktur. Derimod blev der hverken taget hensyn til den enorme stigning i udbuddet af fast ejendom i området, da den amerikanske flådes område skulle udnyttes til civile formål, eller til de restriktioner, for så vidt angår videresalg og udnyttelse, der angiveligt blev pålagt i visse tilfælde. Som forklaret i rapporten var en række bygninger inden salget til Verne faktisk blevet solgt til andre virksomheder i området. I den første fase (første halvdel af 2007) blev en række bygninger solgt til 57 % af den pris, der var fastlagt i den sagkyndiges vurdering (22 bygninger, alle solgt til én virksomhed). Senere, i efteråret 2007, blev en række bygninger solgt til forskellige virksomheder/organisationer for 72-87 % af den pris, der blev fastlagt i den sagkyndiges vurdering. Disse ejendomme blev solgt i mindre enheder. Endelig beskrives det i rapporten, at én virksomhed købte to skolebygninger for 30 % af prisen i henhold til den sagkyndiges vurdering. Selv om Tilsynsmyndigheden i den foreliggende sag ikke kan tage stilling til, hvorvidt de pågældende transaktioner indebar statsstøtte, viser disse oplysninger, at de gennemførte vurderinger måske ikke er den mest egnede eller eneste egnede metode til at fastlægge markedsprisen i området og i den foreliggende sag.
            
         
               (134)
            
            
               Tilsynsmyndigheden bemærker, at den ikke har nogen grund til at tro, at staten bestilte vurderinger af bygning nr. 868, 866, 872 og 864, som blev solgt til Verne. De islandske myndigheder ville have fremsendt disse oplysninger, hvis de var tilgængelige. Den eneste tilgængelige vurdering ved sagkyndig i forbindelse med de fem bygninger, der blev solgt til Verne, omhandler således bygning nr. 869. Det er ifølge den islandske rigsrevisions rapport og de islandske myndigheders oplysninger også den eneste bygning af de fem, som blev udbudt specifikt. Tilsynsmyndigheden har desuden ikke nogen grund til at tro, at grundlaget for den sagkyndiges vurdering af andre bygninger i området var anderledes end den vurdering fra den sagkyndige, som var tilgængelig i den foreliggende sag.
            
         
               (135)
            
            
               Da det er et problem at anvende den sagkyndiges vurdering af bygning nr. 869, som blev foretaget i 2007, generelt som reference for markedsværdien i den foreliggende sag, eftersom den udelukkende angår en af de fem bygninger, som blev solgt til Verne, og blev foretaget ti måneder inden indgåelsen af aftalen med Verne, mener Tilsynsmyndigheden ikke, at denne vurdering kan anvendes direkte som repræsentativ for den pris pr. m2, som en privat operatør kunne have accepteret for de fem bygninger solgt sammen, hvis han eller hun havde været ejer af bygningerne. Det kan dog efter Tilsynsmyndighedens mening indikere, at markedsprisen rent faktisk var højere end den pris, Verne betalte.
            
         
               (136)
            
            
               Tilsynsmyndigheden vil således skulle anvende en anden reference for markedsprisen end den vurdering fra den sagkyndige, der er tilgængelig i den foreliggende sag.
            
         
               (137)
            
            
               En central uafhængig myndighed, det islandske ejendomsregister (Þjóðskrá Íslands), vurderer værdien af al civil fast ejendom i Island, dvs. jord og bygninger, på årsbasis (79). Værdien skal afspejle markedsværdien.
            
         
               (138)
            
            
               Retsgrundlaget for det islandske ejendomsregisters vurdering er lov nr. 6/2001 om registrering og vurdering af fast ejendom. Ifølge denne lovs artikel 27 skal den registrerede vurdering af fast ejendom afspejle ejendommens markedsværdi. Hvis markedsværdien ikke er tilgængelig, foretages vurderingen på grundlag af den bedste information, der er til rådighed om markedsprisen for tilsvarende ejendomme under hensyntagen til indtægter, omkostninger og beliggenhed i forhold til transportinfrastruktur, alder, muligheder for udnyttelse, forudsætninger, jordtype, vegetation, landskab og alle andre elementer, der kan påvirke den pågældende ejendoms markedspris.
            
         
               (139)
            
            
               Det islandske ejendomsregister vurderer alle ejendomme årligt baseret på markedsprisen i februar året før, og vurderingen træder i kraft den 31. december samme år. Den årlige vurdering er baseret på oplysninger om de enkelte ejendommes karakteristika og på markedsprisen for fast ejendom i henhold til registrerede salgsaftaler.
            
         
               (140)
            
            
               Salgspriser og betalingsvilkår fra samtlige salgsaftaler i landet samles i ejendomsregistrets database, som forvaltes af det islandske ejendomsregister. De registrerede salgsaftaler danner grundlag for vurderingen. Det islandske ejendomsregister anvender de indsamlede data til at vurdere boligmarkedet samt markedet for industrielle bygninger og andre kommercielle bygninger i Island. Disse markedsoplysninger er offentligt tilgængelige (80).
            
         
               (141)
            
            
               Pr. april 2010 har det islandske ejendomsregister offentliggjort markedsoplysninger om kommercielle bygninger månedligt (81). Oplysningerne omfatter data om antallet af salgsaftaler indgået for kommercielle bygninger hver måned tilbage fra januar 2005, antallet af transaktioner, hvor der var adgang til salgspriser, og den samlede officielle værdi af solgte bygninger sammenlignet med de samlede salgspriser for alle kontrakter indgået de enkelte måneder opdelt i to geografiske kategorier, nemlig hovedstadsområdet og resten af landet. De bygninger, som Verne købte, tilhører sidstnævnte geografiske kategori.
            
         
               (142)
            
            
               Markedsoplysningerne viser, at de samlede salgspriser for kommercielle bygninger, også uden for hovedstadsområdet, generelt lå over den samlede officielle vurdering af alle bygninger, der blev solgt i de måneder, oplysningerne vedrører, dvs. perioden fra den 1. januar 2005 frem til dags dato (82). Det tyder på, at den officielle vurdering sædvanligvis ikke er højere end den reelle markedspris, når oplysningerne er tilgængelige.
            
         
               (143)
            
            
               Tilsynsmyndigheden vurderer, at metoden til vurdering af fast ejendom i Island i henhold til lov nr. 6/2001, som nærmere beskrevet ovenfor, når der ikke fastlægges en reel markedsværdi ved hjælp af et tilsvarende udbud på et åbent marked, er den mest pålidelige tilgængelige metode til at fastlægge værdien af den ejendom, Verne købte. Tilsynsmyndighedens synspunkt er baseret på det klare mål med lov nr. 6/2001 og ordlyden i lovens artikel 27, nemlig at den officielle vurdering skal foretages på grundlag af markedsindikatorer.
            
         
               (144)
            
            
               Derudover var den officielle vurdering i henhold til lov nr. 6/2001 den eneste vurdering fra daværende tidspunkt af de pågældende bygninger, og den blev foretaget af en uafhængig myndighed (83). Den kendsgerning, at en vurdering til skattemæssige formål i princippet ikke nødvendigvis er et udtryk for ejendommens "markedsværdi", hvilket også fremgår af Tilsynsmyndighedens retningslinjer, ændrer ikke herpå.
            
         
               (145)
            
            
               Tilsynsmyndigheden har den holdning, at den metode, der blev anvendt i forbindelse med vurderingen af ejendommen i henhold til islandsk lovgivning, er den bedste indikator for markedsprisen i den foreliggende sag, og at en efterfølgende vurdering ved en sagkyndig i den foreliggende sag ikke ville være en mere pålidelig metode til at fastlægge markedsværdien af ejendommen på det tidspunkt, hvor aftalen blev indgået, dvs. den 26. februar 2008 (84).
            
         
               (146)
            
            
               Alt andet lige konkluderer Tilsynsmyndigheden, at det islandske ejendomsregisters vurdering er den bedste reference for markedsprisen i den foreliggende sag. Tilsynsmyndigheden bemærker endvidere, at de islandske myndigheder i deres e-mail af 14. maj 2012 om de transaktioner fra 2008, som er underlagt vurdering, bekræftede, at "ejendomsvurderingen til skattemæssige formål i henhold til islandsk praksis generelt opfattes som et udtryk for markedsprisen" (85). Det er den generelle opfattelse.
            
         
               (147)
            
            
               Tilsynsmyndighedens synspunkt styrkes yderligere af den kendsgerning, at den officielle vurdering i henhold til artikel 31 i lov nr. 6/2001 kan bestrides af interesserede parter, og at det islandske ejendomsregisters vurdering kan ankes til et specifikt organ (Yfirfasteignamatsnefnd) i henhold til lovens artikel 34. Verne har ikke bestredet den officielle vurdering af bygningerne i den foreliggende sag.
            
         
               (148)
            
            
               Det følger af etableret retspraksis, at Tilsynsmyndigheden er forpligtet til så vidt muligt at fastlægge den reelle værdi af den pågældende støtte og anordne tilbagesøgning af det nøjagtige beløb i de enkelte sager (86).
            
         
               (149)
            
            
               På transaktionstidspunktet i den foreliggende sag vurderede det islandske ejendomsregister de pågældende bygninger som følger:
               
                           Bygning 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Bygning 864 (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Samlet vurdering af bygningerne
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Af hensyn til fuldstændigheden kan det her tilføjes, at det ikke omfatter vurderingen af den grund, der ikke blev solgt til Verne, men derimod udlejet for en periode på 99 år.
            
         
               (150)
            
            
               Den pris, Verne betalte for bygningerne, var 14,5 mio. USD, hvilket, da transaktionen fandt sted, svarede til 957 000 000 ISK, dvs. under markedsprisen som fastlagt af Tilsynsmyndigheden ovenfor.
            
         
               (151)
            
            
               Der blev således ydet statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, da staten indgik aftalen om køb af fast ejendom den 26. februar 2008.
            
         
               (152)
            
            
               Det samlede støttebeløb for bygningernes vedkommende er forskellen mellem markedsværdien som fastlagt af Tilsynsmyndigheden, dvs. 1 177 850 000 ISK, og den pris, der reelt blev betalt for bygningerne, dvs. 14,5 mio. USD, svarende til 957 000 000 ISK på det pågældende tidspunkt: 220 850 000 ISK.
            
         
               (153)
            
            
               Tilsynsmyndigheden bemærker, at støttebeløbet ligger et godt stykke over den 5 %-margen for markedspriser, der fastlægges i retningslinjerne i punkt 2.2.b.
            
         
               (154)
            
            
               Derudover bemærker Tilsynsmyndigheden, at bestemmelserne om særlige forpligtelser i henhold til punkt 2.2.c i retningslinjerne ikke finder anvendelse i den foreliggende sag, eftersom aftalen om køb af fast ejendom ikke indeholder forpligtelser af denne art, som ville påføre Verne en økonomisk byrde i henhold til retningslinjerne (88). De økonomiske byrder vedrørende forpligtelser, som påhviler alle grundejere i henhold til almindelige retsforskrifter, må som fastlagt i retningslinjerne ikke fratrækkes købsprisen. Endelig er primæromkostninger som fastlagt i retningslinjernes punkt 2.2.c ikke relevante i den foreliggende sag (89) og kan ikke anvendes til at fastlægge en minimumsreferenceværdi.
            
         2.2.2.2   Aftalen om leje af jord som ændret ved den supplerende lejeaftale
   
   
               (155)
            
            
               Der mindes om, at såfremt foranstaltningerne i aftalen om leje af jord som ændret ved den supplerende lejeaftale er blevet gennemført i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. hvis staten havde indgået aftalen om leje af jord og den supplerende lejeaftale på markedsvilkår, ville transaktionen ikke indebære statsstøtte.
            
         
               (156)
            
            
               Aftalen om leje af jord blev indgået mellem det islandske finansministerium og Verne den 9. maj 2008. Lejeprisen blev ændret ved den supplerende lejeaftale, der blev underskrevet den 30. juni 2009. Derudover gav finansministeriet Verne en lejefri periode frem til den 1. april 2010.
            
         
               (157)
            
            
               Den oprindelige lejepris, 0,8 USD/m2 pr. år, blev forhandlet på plads i februar 2008. I henhold til aftalen om leje af jord reguleres prisen ikke. Lejeperioden var 99 år. Det må betragtes som langt fra det, en markedsoperatør ville kunne acceptere. Tilsynsmyndigheden skal imidlertid ikke vurdere, om prisen blev fastsat på markedsvilkår, eftersom prisen blev genforhandlet i juni 2009 i den supplerende lejeaftale, og den oprindeligt fastsatte leje nåede aldrig at blive gennemført. I henhold til sidstnævnte aftale er lejeperioden uændret. Lejeprisen ændres imidlertid og fastsættes i islandsk valuta: 60 ISK/m2. Derudover reguleres lejen nu årligt i henhold til det islandske byggeomkostningsindeks.
            
         
               (158)
            
            
               Prisfastsættelsesmetoden i den supplerende lejeaftale afspejler en fælles praksis, der anvendes for grunde, der ejes af kommuner i Island, som påpeget af de islandske myndigheder. I henhold til denne praksis danner det islandske ejendomsregisters officielle vurdering i henhold til lov nr. 6/2001, som nærmere beskrevet i afsnit 2.2.2.1, grundlag for den årlige leje, som af de enkelte kommuner generelt fastsættes til 1 % eller 2 % af dette beløb.
            
         
               (159)
            
            
               De lejeaftaler, der indgås af forskellige kommuner i Island, afspejler ikke markedsværdien i den forstand, at en markedsoperatør ville være villig til at leje vedkommendes grund på grundlag af et åbent marked, men de islandske myndigheder har ikke fremsat argumenter for at fastlægge en alternativ markedspris for den pågældende grund. De har blot meddelt, at lejen afspejler det, staten generelt pålægger i området.
            
         
               (160)
            
            
               Oplysninger om markedet for industrielle grunde i Island er ikke umiddelbart tilgængelige, men i modsætning til de oplysninger, der indsamles af det islandske ejendomsregister om markedsprisen for boliger og kommercielle bygninger som beskrevet ovenfor, er det vanskeligt at fastsætte en realistisk referenceværdi for markedsprisen på grunden i den foreliggende sag. Tilsynsmyndigheden kan således kun give et groft skøn over grundens markedsværdi. Den bedste information, der er til rådighed, er igen den officielle vurdering som fastlagt i henhold til lov nr. 6/2001 (90).
            
         
               (161)
            
            
               Da den supplerende lejeaftale blev indgået i juni 2009, var den officielle vurdering af den grund, Verne lejede, fastsat til 188 850 000 ISK (91) ifølge oplysninger indhentet fra det islandske ejendomsregister. Den årlige leje var 5 760 000 ISK i 2009-priser eller 3,05 % af den officielle vurdering af grunden, hvilket er højere end den normalt anvendte procentsats. Tilsynsmyndigheden mener derfor, at lejen kunne have været acceptabel for en markedsoperatør på et åbent marked under omstændighederne i den foreliggende sag.
            
         
               (162)
            
            
               Endelig har de islandske myndigheder, når det gælder den eneretsklausul, som Tilsynsmyndigheden henviser til i sin åbningsbeslutning, forklaret, at den udelukkende vedrører det område, der forvaltes af KADECO. Det er også i tråd med en ændring til den registrerede lejeaftale for grunden. Tilsynsmyndigheden mener ikke, at klausulen i sig selv giver Verne en økonomisk fordel, eftersom den havde et begrænset anvendelsesområde, både geografisk og tidsmæssigt.
            
         
               (163)
            
            
               Tilsynsmyndigheden konkluderer, at aftalen om leje af jord som ændret ved den supplerende lejeaftale ikke indebærer en fordel for Verne.
            
         2.3   Energiforsyningsaftalen
   
   2.3.1   Statsmidler
   
   
               (164)
            
            
               Som nævnt skal Tilsynsmyndigheden for at kunne slå fast, at en foranstaltning indebærer statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, konstatere, at foranstaltningen giver modtageren en økonomisk fordel, som virksomheden ikke ville have fået under normale forretningsvilkår. For at fordelen kan karakteriseres som statsstøtte, skal den være ydet af staten eller ved hjælp af statsmidler. Fordelen kan også ydes gennem en offentlig virksomhed, hvis den kan tilregnes staten (92). I Stardust Marine-sagen (93) slog Domstolen følgende fast:
               "[…] artikel 87, stk. 1, EF omfatter alle økonomiske midler, som den offentlige sektor faktisk kan anvende til at støtte virksomheder, uden at det har nogen betydning, om disse midler til stadighed udgør en del af statens formue. Det er ikke nødvendigt, at de beløb, som er anvendt til den pågældende foranstaltning, tilhører statskassen, men det er tilstrækkeligt til at anse dem for statsmidler, at de til stadighed er under de offentlige myndigheders kontrol og dermed står til rådighed for de kompetente nationale myndigheder. […]
               Når staten udøver en dominerende indflydelse på sådanne virksomheder, er den nemlig fuldt ud i stand til at træffe bestemmelse om anvendelsen af disses midler, herunder om de i givet fald skal anvendes til at finansiere særlige fordele for andre virksomheder. […] en offentlig virksomheds situation [kan] ikke sammenlignes med en privat virksomhed. Staten kan nemlig forfølge andre end rent kommercielle formål med dens offentlige virksomheder […]."
            
         
               (165)
            
            
               Tilsynsmyndigheden henviser til sine nye afgørelser om langsigtede aftaler om energiforsyning indgået af Landsvirkjun, afgørelse nr. 391/11/KOL og 392/11/KOL, og indtager samme synspunkt, for så vidt angår tilregnelsen, i forbindelse med energiforsyningsaftalen i den foreliggende sag.
            
         
               (166)
            
            
               Ud over det generelle argument i ovennævnte afgørelser bemærker Tilsynsmyndigheden, at der i et notat udarbejdet af industriministeriet den 23. oktober 2008, som de islandske myndigheder fremsendte til Tilsynsmyndigheden i forbindelse med proceduren forud for anmeldelsen i den foreliggende sag, henvises til drøftelser mellem Verne og de islandske myndigheder om mulige foranstaltninger, herunder subventionerede elpriser i Vernes indledende driftsfase. Landsvirkjun var part i det første udkast til et aftalememorandum dateret 15. december 2008 i forbindelse med forberedelsen af den senere annullerede investeringsaftale mellem de islandske myndigheder og Verne, som også blev gjort tilgængelig for Tilsynsmyndigheden under proceduren forud for anmeldelsen. Udkastet til et aftalememorandum indeholdt følgende klausul vedrørende den foregående energiforsyningsaftale mellem Landsvirkjun og Verne (94):
               "De første […] energi til Verne i en periode på 20 år vil blive solgt til den sats, der er nødvendig for at sikre Vernes første kunde."
            
         
               (167)
            
            
               Ovenstående viser ifølge Tilsynsmyndigheden, at staten var involveret i Landsvirkjuns beslutninger i den foreliggende sag. Landsvirkjun er ikke blot fuldt ud ejet og kontrolleret af den islandske stat. Virksomheden er tydeligvis blevet brugt af staten i dens indsats for at tiltrække datacenterindustrien til Island (95).
            
         
               (168)
            
            
               Generelt kan Tilsynsmyndigheden – i lyset af Landsvirkjuns juridiske status, den hidtidige åbenbare anvendelse af Landsvirkjun som et redskab til at tiltrække udenlandske investeringer og de generelle omstændigheder i sagen – konkludere, at energiforsyningsaftalen kan tilregnes staten, og at den omfatter statsmidler, hvis og i det omfang den giver Verne en fordel.
            
         2.3.2   Fordele i energiforsyningsaftalen
   
   
               (169)
            
            
               Når regeringer foretager finansielle transaktioner og investeringer, gælder det ifølge Domstolen, at det med henblik på at vurdere, hvorvidt en statslig foranstaltning skal anses for at være støtte, fastlægges, hvorvidt den virksomhed, foranstaltningen er rettet til, opnår en økonomisk fordel, som den ikke ville have opnået under sædvanlige markedsbetingelser (96). I forbindelse hermed skal Tilsynsmyndigheden anvende det markedsøkonomiske investorprincip (97), der grundlæggende indebærer, at der foreligger statsstøtte, såfremt en medlemsstat giver en virksomhed adgang til midler, som under normale omstændigheder ikke ville blive stillet til rådighed af en privat investor, der anvender almindelige forretningskriterier og ikke bekymrer sig om andre hensyn af social, politisk eller godgørende art (98).
            
         
               (170)
            
            
               Den foreliggende foranstaltning – en energiforsyningsaftale indgået med en offentligt ejet virksomhed som sælger – kan således indebære et element af statsstøtte, hvis vilkårene heri er således, at de ikke ville have været acceptable for en investor på det private marked, og salget af elektricitet ikke kunne forventes at være tilstrækkelig rentabelt for en privat operatør. Tilsynsmyndigheden bemærker, at det handler om at undersøge, hvorvidt en privat investor i en markedsøkonomi ville have valgt at indgå en langsigtet bilateral aftale til samme pris og under samme vilkår som i den aftale, der er underlagt vurdering (99). Når den foretager denne vurdering, må Tilsynsmyndigheden imidlertid ikke erstatte sælgerens vurdering med sin egen, hvilket indebærer, at sælgeren skal indrømmes vide skønsbeføjelser. Tilsynsmyndigheden anerkender fuldt ud offentlige virksomheder som Landsvirkjuns ret til at operere på markedet på kommercielle vilkår, men den må overveje nøje, om lignende aftaler ville være indgået af en investor på det private marked (100).
            
         
               (171)
            
            
               Derudover skal Tilsynsmyndigheden basere sin vurdering af prisen og kontraktvilkårene mellem Landsvirkjun og Verne på de oplysninger, der var tilgængelige på det tidspunkt, hvor aftalen blev indgået.
            
         
               (172)
            
            
               Tilsynsmyndigheden observerer, at Landsvirkjun i 2010 besluttede at mindske sin afhængighed af at regulere elpriserne i forbindelse med energiintensive formål med prisen på aluminium, og det lader til at have mindsket risikoen for virksomheden, for så vidt angår aftaler indgået med aluminiumsindustrien, som er den største køber af elektricitet i den energiintensive industri i Island. Tilsynsmyndigheden bemærker, at den foreliggende aftale er indgået, inden den nye prissætningspolitik blev indført af Landsvirkjun.
            
         
               (173)
            
            
               Som beskrevet ovenfor vil Verne købe elektricitet fra anlæg, der ejes af den statskontrollerede virksomhed Landsvirkjun. Elektriciteten vil blive leveret af Landsvirkjuns eksisterende anlæg.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjun har forklaret, at der er en vis fleksibilitet indbygget i den energiforsyning, som Landsvirkjun har forpligtet sig til. I de første fem år af kontraktperioden har Verne mulighed for at vokse til […]. Hvis denne vækst ikke har nået […] efter de første fem år, er Verne forpligtet til at betale for […] under den resterende kontraktperiode ("take or pay"-forpligtelse).
            
         
               (175)
            
            
               Tilsynsmyndigheden skal verificere, om prisen – og de andre vilkår – i forbindelse med den del af elektriciteten, der allerede er tilgængelig, og som Landsvirkjun vil forsyne Verne med, afspejler markedsprisen.
            
         
               (176)
            
            
               De islandske myndigheder har hævdet, at det islandske energimarkeds isolation fra resten af det europæiske indbyrdes forbundne energimarked har været kendetegnende for markedet for energi til industrier i Island.
            
         
               (177)
            
            
               I den foreliggende sag er en markedspris for elektricitet til energiintensive industrier i Island ikke umiddelbart tilgængelig. I denne henseende skal det bemærkes, at der ikke er noget alternativ på det generelle islandske marked til energiforsyning af den størrelsesorden, der er tale om her. Den isolerede karakter og begrænsede størrelse af det islandske marked for generelt elforbrug ville ikke kunne absorbere den produktion, der genereres af Landsvirkjun. De eneste kunder ville som i den foreliggende sag være store industrielle forbrugere i Island. Markedets isolation betyder også, at referenceværdien ikke kan fastlægges som prisen i Europa.
            
         
               (178)
            
            
               I fravær af en relevant referenceværdi må Tilsynsmyndigheden anvende oplysningerne fra de islandske myndigheder om den gennemsnitlige pris, der er betalt til Landsvirkjun hidtil i henhold til kontrakterne med andre energiintensive virksomheder.
            
         
               (179)
            
            
               De islandske myndigheder har fremsendt følgende oplysninger om Landsvirkjuns hidtidige gennemsnitlige energipris over for energiintensive industrier i Island. Tilsynsmyndigheden kan forstå, at transmissionsomkostningerne er indeholdt i tallene.
               
                           År
                        
                        
                           USD pr. MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun har præciseret prissætningsmekanismen i henhold til energiforsyningsaftalen. Prissætningen omfatter to trin. […] for at starte deres datacenteraktiviteter i Island. Denne oprindelige energipris er opdelt i trin i den første halvdel af kontraktperioden ([…]).[…].
            
         
               (181)
            
            
               Tilsynsmyndigheden minder om den reelle pris, der er forhandlet på plads i den foreliggende sag (ekskl. transmissionsomkostninger):
               
                            
                        
                        
                           For den første […]:
                           
                                       Pris pr. MW
                                    
                                    
                                       Periode
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Indtil 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 indtil kontraktperiodens udløb
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           For mængder, der overstiger […]:
                           
                                       Pris pr. MW
                                    
                                    
                                       Mængde
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Over […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               De priser, der er fastsat i energiforsyningsaftalen, er således […] for alle Landsvirkjuns energiintensive kunder (idet der tages hensyn til transmissionsomkostningerne, der i Vernes tilfælde tilføjes) bortset fra perioden indtil […], hvor de priser, som Verne betaler […]. Derudover gælder det, at prisen for mængder mellem […] (se beslutning nr. 392/11/KOL).
            
         
               (183)
            
            
               Derudover sikrer "take or pay"-forpligtelsen et konstant salg af en betydelig del af den leverede elektricitet.
            
         
               (184)
            
            
               Af disse årsager konkluderer Tilsynsmyndigheden, at betingelserne i energiforsyningsaftalen må være omfattet af de skønsbeføjelser, som offentlige virksomheder har, når de driver deres virksomhed. På grundlag af de islandske myndigheders oplysninger konkluderer Tilsynsmyndigheden, at energiforsyningsaftalen ikke udgør en fordel for Verne.
            
         3.   FORANSTALTNINGENS LOVLIGHED
   
               (185)
            
            
               I henhold til artikel 1, stk. 3, i del I i protokol 3 gælder følgende: "EFTA-Tilsynsmyndigheden skal underrettes så betids om enhver påtænkt indførelse eller ændring af støtteforanstaltninger, at den kan fremsætte sine bemærkninger hertil. (…) Den pågældende stat må ikke gennemføre de påtænkte foranstaltninger, før den nævnte procedure har ført til endelig beslutning".
            
         
               (186)
            
            
               De islandske myndigheder anmeldte ikke ovennævnte støtteforanstaltning, inden den blev gennemført, hvilket gjorde, at Tilsynsmyndigheden ikke kunne træffe sin endelige beslutning, inden støtten var tildelt. Støtten er derfor ulovlig.
            
         4.   STØTTENS FORENELIGHED
   
               (187)
            
            
               Støtteforanstaltninger, der er omfattet af EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, er normalt uforenelige med EØS-aftalen, medmindre de opfylder undtagelsesbestemmelserne i aftalens artikel 61, stk. 2 eller 3.
            
         
               (188)
            
            
               I henhold til retningslinjerne for regionalstøtte kan støtteforanstaltninger kvalificeres som forenelige med det indre marked i henhold til artikel 61, stk. 3, litra c), hvis de "tager sigte på at fremme udviklingen af de mest ugunstigt stillede regioner ved at fremme investeringer og jobskabelse". Tilsynsmyndigheden bemærker, at datacentret vil blive opført i Reykjanesbær, som er en region, der er berettiget til regional investeringsstøtte på grundlag af Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 378/06/KOL om kort over støtteberettigede områder og støtteniveauer (Island).
            
         4.1   Aftalen om tilladelser og afgifter
   
   
               (189)
            
            
               I den senere tilbagetrukne anmeldelse blev en af de foranstaltninger, der behandles i denne beslutning, anmeldt, nemlig den kommunale ejendomsskat. Anmeldelsen blev trukket tilbage efter indledningen af den formelle undersøgelse. Ikke desto mindre havde kommunen allerede gennemført foranstaltningerne i aftalen om tilladelser og afgifter, og de pågældende foranstaltninger var ikke blevet ophævet.
            
         
               (190)
            
            
               De islandske myndigheder hævdede i den senere tilbagetrukne anmeldelse og i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen, at fritagelsen for den kommunale årlige ejendomsskat var forenelig med EØS-aftalen i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte som led i forskellige skatteforanstaltninger. De islandske myndigheder anmeldte fritagelsen for kommunal ejendomsskat som en del af de overordnede skattefritagelser i henhold til investeringsaftalen fra 2009 om den oprindeligt planlagte opførelse af datacentret. Senere er selve investeringsaftalen blevet ophævet, men den kommunale ejendomsskatteforanstaltning som led i den aftale om tilladelser og afgifter, der blev indgået mellem Verne og kommunen, er en uafhængig foranstaltning (101). Derudover blev den ifølge de islandske myndigheder allerede gennemført i begyndelsen af 2009 og tildeles på årsbasis.
            
         
               (191)
            
            
               Fritagelserne for kommunal ejendomsskat i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter er ikke forbundet med en specifik investering. Derudover forklarede de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen, at foranstaltningerne i henhold til den senere annullerede investeringsaftale ikke var betingede af afslutningen af alle faser af datacentret, som det var planen på det pågældende tidspunkt (102).
            
         
               (192)
            
            
               Det følger af retningslinjerne for regionalstøtte, at regional investeringsstøtte skal gøres betinget af, at der er tale om et specifikt og defineret investeringsprojekt, jf. kapitel 4 i retningslinjerne. Fritagelsen for den kommunale ejendomsskat på årsbasis i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter blev ikke gjort betinget af, at der var tale om en specifik eller defineret investering (i datacentret eller andre aktiviteter), som det kræves i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte. Kravet om, at investeringen skal forblive i den pågældende region i mindst fem år efter dens gennemførelse, som fastlagt i punkt 32 i retningslinjerne for regionalstøtte, var således ikke en betingelse for fritagelsen for kommunal skat. Støtten kan således ikke kvalificeres som investeringsstøtte i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte.
            
         
               (193)
            
            
               De islandske myndigheder har ikke hævdet, at støtteforanstaltningerne er forenelige som driftsstøtte i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte. Fritagelsen for kommunal ejendomsskat er ikke i overensstemmelse med betingelserne i kapitel 5 i retningslinjerne for regionalstøtte. Støtten ydes navnlig ikke til dækning af et sæt på forhånd afgrænsede støtteberettigede udgifter som fastlagt i punkt 66 i retningslinjerne for regionalstøtte
            
         
               (194)
            
            
               Fritagelsen for kommunal ejendomsskat må således betragtes som ren driftsstøtte og er dermed ikke forenelig med EØS-aftalen.
            
         
               (195)
            
            
               De islandske myndigheder har ikke specifikt argumenteret for, hvorvidt fritagelsen for den kommunale vejbygningsskat som et engangsbeløb udgør statsstøtte, og de har heller ikke fremsat specifikke argumenter for denne foranstaltnings forenelighed med det indre marked. Tilsynsmyndigheden mener, at det samme gælder for vejbygningsskatten som for ejendomsskatten i denne henseende. Foranstaltningerne er ikke forbundet med en specifik investering og udgør ren driftsstøtte til Verne, som er uforenelig med EØS-aftalen.
            
         
               (196)
            
            
               Derudover betvivlede Tilsynsmyndigheden i sin åbningsbeslutning tilskyndelsesvirkningerne af de aftaler, der blev indgået, efter at opførelsen af datacentret blev indledt i 2008 (103). Tilskyndelsesvirkningen er en grundlæggende betingelse for, at støtte kan betragtes som forenelig med det indre marked i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte. Hvorvidt den foreslåede støtte er nødvendig for at skabe en reel tilskyndelsesvirkning til at foretage investeringer, der ellers ikke ville være foretaget i den støttede region, er et afgørende element i vurderingen af regionalstøtte. Det skal således bekræftes, om støtten er nødvendig for at tilskynde til investeringen, dvs. hvorvidt støtten reelt bidrager til at ændre modtagerens adfærd, således at den foretager investeringer i den støttede region og ikke andre steder. Derfor kan regionalstøtte kun være forenelig med EØS-aftalens artikel 61, stk. 3, litra c), hvis den har udløst investeringer i det pågældende regionalstøtteområde (104).
            
         
               (197)
            
            
               Retningslinjerne for regionalstøtte definerer begrebet "påbegyndelsen af arbejdet" som "påbegyndelsen af bygge- og anlægsarbejdet eller det første bindende tilsagn om bestilling af udstyr med undtagelse af forundersøgelser" (105). Det er en kendsgerning, at arbejdet i den foreliggende sag allerede var påbegyndt i 2008. På det tidspunkt var der ifølge de tilgængelige oplysninger ikke indgået nogen aftaler med myndighederne om fritagelser for kommunal skat.
            
         
               (198)
            
            
               For så vidt angår aftalen om tilladelser og afgifter, som blev indgået med kommunen den 9. november 2009, lige inden opførelsen af datacentret blev standset i december 2009, er det endnu mere indlysende end i den senere annullerede investeringsaftale, at kravet om påvist tilskyndelsesvirkning ikke var opfyldt. Det skyldes, at aftalen med kommunen blev indgået på et endnu senere tidspunkt end investeringsaftalen (som blev indgået i oktober 2009). Selv så tidligt som i maj 2009, hvor de islandske myndigheder har hævdet, at kommunen og Verne oprindeligt forhandlede skattefritagelserne på plads, ville kravet om tilskyndelsesvirkning ikke være opfyldt. Der var ikke udarbejdet noget "dokument, der kan betragtes udtrykkeligt at yde støtte til [virksomheden] til investeringen" (106), for så vidt angår fritagelsen for kommunalskat, da opførelsen af datacentret blev påbegyndt i 2008.
            
         
               (199)
            
            
               Tilsynsmyndigheden mener, at bestemmelserne i og sigtet med retningslinjerne for regionalstøtte udgør et solidt grundlag for denne vurdering, og deler ikke de islandske myndigheders holdning, at dette grundlag indebærer, at formalia vægtes højere end indhold.
            
         
               (200)
            
            
               De islandske myndigheder hævder, at den oprindelige investeringsaftale var nødvendig for, at Verne kunne gennemføre sin investering i datacentret, efter at den finansielle krise ramte Island. Påstanden var, at "Verne ikke kan afslutte datacenterprojektet som oprindeligt planlagt", se s. 19 i Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 418/10/KOL. I åbningsbeslutningen behandlede Tilsynsmyndigheden denne påstand og indtog det synspunkt, at det ville kræve en fuld analyse af de økonomiske omstændigheder i forbindelse med modtagerens investeringsbeslutning, hvis støttens nødvendighed skulle bekræftes. Tilsynsmyndigheden mente, at en sådan analyse udelukkende bør foretages på grundlag af modtagerens oprindelige forretningsplan og andre dokumenter indsendt til modtagerens investeringsudvalg med henblik på at opnå tilladelse til at afsætte midler til investeringsaktiviteten, beregninger af projektets rentabilitet med og uden støtten, analyse af projektfinansieringen, risikovurderinger og en detaljeret redegørelse for, hvordan omstændigheder, efter at den finansielle krise ramte i oktober 2008, påvirkede forretningsplanen, og det krævede afkast af investeringen. De islandske myndigheder har under de formelle undersøgelser hverken forelagt sådanne forretningsplaner eller relevant dokumentation for investeringsbeslutningen eller yderligere dokumentation for denne påstand. Påstanden er således ikke underbygget, og Tilsynsmyndigheden kan ikke betragte de kommunale skatteforanstaltninger som forenelige på dette grundlag.
            
         
               (201)
            
            
               Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at den støtte, der ydes som led i aftalen om tilladelser og afgifter, ikke er forenelig med det indre marked i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte og EØS-aftalens artikel 61, stk. 3, litra c).
            
         
               (202)
            
            
               Tilsynsmyndigheden bemærker, at de islandske myndigheder i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen påberåber sig force majeure. Undtagelserne fra det generelle forbud mod statsstøtte er fastlagt i EØS-aftalens artikel 61, stk. 3. Tilsynsmyndigheden kan ikke se, hvordan force majeure kan være et relevant argument i henhold til artikel 61, stk. 3, eller de retningslinjer, der er vedtaget på grundlag af denne bestemmelse. Sagens kendsgerninger giver ikke mulighed for at kvalificere støtten som støtte i henhold til artikel 61, stk. 3, litra b), eftersom formålet med skatteforanstaltningerne ikke var at afhjælpe en alvorlig forstyrrelse i økonomien som helhed. Tilsynsmyndigheden afviser således relevansen af argumentet om force majeure, som de islandske myndigheder fremsætter.
            
         
               (203)
            
            
               De islandske myndigheder har ikke påberåbt sig Tilsynsmyndighedens rammebestemmelser for støtte til redning og omstrukturering. Eftersom intet indikerer, at Verne var en virksomhed i vanskeligheder i disse retningslinjers forstand på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om tilladelser og afgifter i 2009, lader det ikke til, at betingelserne i rammebestemmelserne er opfyldt.
            
         
               (204)
            
            
               Under alle omstændigheder er det ikke dokumenteret, at skatteforanstaltningerne i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter var nødvendige og stod i rimeligt forhold til mål af fælles interesse. Derfor ser Tilsynsmyndigheden ikke nogen grund til at erklære støtten i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter forenelig med det indre marked i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 3.
            
         
               (205)
            
            
               Af disse årsager kan støtteforanstaltningerne i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter ikke betragtes som forenelige med EØS-aftalens funktion.
            
         
               (206)
            
            
               Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at de skattefritagelser, som kommunen indrømmede Verne, udgør ulovlig støtte, som er uforenelig med det indre marked i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
            
         4.2   Aftalen om køb af fast ejendom
   
   
               (207)
            
            
               Ifølge Tilsynsmyndigheden udgør særprisen på de fem bygninger, der blev solgt til Verne, statsstøtte. De islandske myndigheder har ikke fremsat argumenter for, hvorvidt støtten er forenelig med EØS-aftalens funktion, men fokuserede i deres argumentation nærmere på deres påstand om, at der ikke var støtte involveret. Tilsynsmyndigheden vurderede imidlertid, om støtten kunne betragtes som forenelig med det indre marked i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte.
            
         
               (208)
            
            
               Støtten blev ydet i februar 2008. Støtten kan ikke betragtes som regional investeringsstøtte, eftersom støtten, da aftalen om køb af fast ejendom blev indgået den 26. februar 2008, og skødet blev undertegnet den 9. maj 2008, ikke var betinget af et tilsagn om at investere i regionen. For at kunne kvalificeres som investeringsstøtte i henhold til retningslinjerne for regionalstøtte skal støtten "ydes til et initialinvesteringsprojekt", jf. punkt 25 i retningslinjerne for regionalstøtte, og støtten beregnes ud fra enten de omkostninger, der er forbundet med en specifik investering, eller omkostningerne til arbejdspladser, der opstår direkte som følge af investeringen, som fastlagt i punkt 28 i retningslinjerne. Det var ikke tilfældet, da staten solgte bygningerne til Verne. Salget var ikke forbundet med eller gjort betinget af et specifikt investeringsprojekt. Det eneste sted i aftalen om køb af fast ejendom, hvor der nævnes et investeringsprojekt, er i bilag C til aftalen med titlen "Phase I permits" (tilladelser i fase I), hvor renoveringen af bygning 868 og 869 til et datacenter med op til 5 000 m2 nye bygninger, opførelse af en ny bygning på op til 12 000 m2 er opført under titlen "Phase 1", og der er en "overordnet plan" om opførelse af op til 40 000 m2 nye datacenterbygninger og opførelse af op til fire yderligere generatorbygninger på op til 16 000 m2. Det lader imidlertid til, at salget af bygningerne og de vilkår, de blev solgt under, ikke var betinget af disse planer eller specifikke investeringsplaner, hvilket også fremgår af den kendsgerning, at den oprindeligt planlagte investering ikke blev gennemført fuldt ud, hvilket er blevet præciseret af de islandske myndigheder i løbet af den formelle undersøgelse. Den pris, der er betalt for bygningerne, er imidlertid uændret.
            
         
               (209)
            
            
               Endnu en vigtig betingelse fastlægges i punkt 32 i retningslinjerne for regionalstøtte, nemlig at støtten skal gøres betinget af, at investeringen forbliver i den pågældende region i mindst fem år efter dens gennemførelse. Denne betingelse er ikke opfyldt i den foreliggende sag.
            
         
               (210)
            
            
               Intet andet grundlag for forenelighed finder anvendelse. Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at den statsstøtte, der blev ydet til Verne i form af særpriser på fast ejendom, udgør ulovlig støtte, som er uforenelig med det indre marked i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
            
         5.   KONKLUSION
   
               (211)
            
            
               På grundlag af ovenstående vurdering finder Tilsynsmyndigheden, at Island i strid med EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, ulovligt har ydet Verne følgende støtte:
               
                           a)
                        
                        
                           fritagelser for kommunal skat som beskrevet i afsnit I.3.4.2 i denne beslutning, hvis værdi skal fastlægges af de islandske myndigheder i proceduren for tilbagesøgning af støtten
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           en særpris på 220 850 000 ISK for bygning nr. 864, 866, 868, 869 og 872 i Valhallarbraut-industriområdet i Reykjanesbær kommune.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               Støtten under a) og b) må betragtes som uforenelig med det indre marked.
            
         
               (213)
            
            
               Tilsynsmyndigheden finder, at hverken aftalen om leje af jord som ændret ved den supplerende lejeaftale eller energiforsyningsaftalen udgør statsstøtte.
            
         6.   TILBAGESØGNING AF ULOVLIG OG UFORENELIG STATSSTØTTE
   
               (214)
            
            
               Det følger af artikel 14 i del II i protokol 3, at Tilsynsmyndigheden beslutter, at ulovlig støtte, der er uforenelig med statsstøttereglerne i EØS-aftalen, skal tilbagebetales af støttemodtagerne.
            
         
               (215)
            
            
               Ophævelse af støtten ved tilbagesøgning af støtte, der er ydet ulovligt, er den logiske konsekvens af, at støtte vurderes som ulovlig. Ved denne tilbagebetaling mister støttemodtageren jo den fordel, der var opnået på markedet i forhold til konkurrenterne, og situationen fra tiden før ydelsen af støtte er genoprettet (107).
            
         
               (216)
            
            
               Eftersom foranstaltningerne i den foreliggende sag udgør ulovlig og uforenelig støtte, skal støttebeløbet tilbagesøges fra Verne med henblik på at genoprette de økonomiske vilkår, som virksomheden ville have haft, hvis den ikke var blevet tildelt den uforenelige støtte, og de islandske myndigheder skal træffe de nødvendige foranstaltninger for at afskaffe de fordele, der er opnået ved støtten, og tilbagesøge støtten fra modtageren.
            
         
               (217)
            
            
               Starttidspunktet for tilbagesøgningen bør være det tidspunkt, hvor fordelen blev ydet til støttemodtageren, dvs. da støtten blev stillet til rådighed for modtageren, der skal betale renter, indtil beløbene er tilbagebetalt. Det beløb, der skal tilbagesøges, beregnes på grundlag af bestemmelserne i Tilsynsmyndighedens retningslinjer for tilbagesøgning af ulovlig og uforenelig støtte og i overensstemmelse med Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL.
            
         
               (218)
            
            
               Den uforenelige støtte, når det gælder prisen på fast ejendom, er 220 850 000 ISK. For så vidt angår støtteelementet i den kommunale ejendomsskat og vejbygningsskatten, opfordres de islandske myndigheder til at fremsende detaljerede og nøjagtige oplysninger om det støttebeløb, der er ydet som led i aftalen om tilladelser og afgifter (108) —
            
         VEDTAGET DENNE BESLUTNING:
   Artikel 1
   I overensstemmelse med artikel 8 i del II i protokol 3, efter tilbagetrækning af anmeldelsen, afsluttes den formelle undersøgelsesprocedure, der blev indledt i henhold til artikel 1, stk. 2, i del I i protokol 3 vedrørende visse skattefritagelser, som de islandske myndigheder havde til hensigt at indrømme Verne som led i den senere annullerede investeringsaftale om opførelse af et datacenter hermed, for så vidt angår følgende foranstaltninger:
   
               a)
            
            
               Selskabsskattesats
            
         
               b)
            
            
               Afskrivningsregler
            
         
               c)
            
            
               Industrielle afgifter og markedsafgifter
            
         
               d)
            
            
               Stempelafgifter
            
         
               e)
            
            
               Bebyggelsesgebyr
            
         
               f)
            
            
               Importtold
            
         
               g)
            
            
               Udskydelse af betaling af moms på import og elektricitet
            
         
               h)
            
            
               Gebyr på sikkerhedskontrol i forbindelse med elproduktion
            
         
               i)
            
            
               Nettoværdiskattegaranti.
            
         Artikel 2
   Den formelle undersøgelsesprocedure vedrørende aftalen mellem Farice og Verne af 26. februar 2008 afsluttes hermed, eftersom de islandske myndigheder har oplyst, at den er annulleret.
   Artikel 3
   Aftalen om leje af jord af 9. maj 2008 som ændret ved den supplerende lejeaftale af 30. juni 2009 og energiforsyningsaftalen af 22. oktober 2009, som blev indgået med Verne Holdings ehf. og Verne Real Estate ehf., udgør ikke statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
   Artikel 4
   Aftalen om tilladelser og afgifter, der blev underskrevet den 9. november 2009, udgør statsstøtte til Verne Holdings ehf. i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, for så vidt angår følgende foranstaltninger:
   
               a)
            
            
               Garanteret maksimal årlig ejendomsskattesats på 1,65 %
            
         
               b)
            
            
               Fast ejendomsbeskatningsgrundlag på 1 030 600 000 ISK i stedet for den årlige officielle vurdering af jorden og de eksisterende bygninger
            
         
               c)
            
            
               Udskudt indeksregulering af ejendomsbeskatningsgrundlaget
            
         
               d)
            
            
               Ingen opkrævning af ejendomsskat før den 1. januar 2011
            
         
               e)
            
            
               Fast beskatningsgrundlag for ejendomsskat af fremtidige bygninger frem for den officielle ejendomsvurdering
            
         
               f)
            
            
               Ingen vejbygningsskat af eksisterende bygninger
            
         
               g)
            
            
               25 % vejbygningsskat af nye bygninger.
            
         Denne støtte, som svarer til forskellen mellem disse foranstaltninger og de gældende lovregler, er ikke forenelig med statsstøttereglerne i EØS-aftalen.
   Artikel 5
   Den særpris på bygninger, som Island gav Verne Real Estate ehf., og som beløb sig til 220 850 000 ISK, udgør statsstøtte, der er uforenelig med statsstøttereglerne i EØS-aftalen.
   Artikel 6
   De islandske myndigheder skal tilbagesøge støtten som omhandlet i artikel 4 og 5 fra Verne Holdings ehf. og Verne Real Estate ehf., som er udbetalt ulovligt til virksomhederne.
   Artikel 7
   Tilbagesøgningen skal finde sted omgående i overensstemmelse med procedurerne i den nationale lovgivning, forudsat at de giver mulighed for øjeblikkelig og effektiv gennemførelse af beslutningen. Den støtte, der skal tilbagesøges, pålægges renter fra den dato, hvor den blev stillet til rådighed for Verne Holdings ehf. og Verne Real Estate ehf., og indtil den er tilbagebetalt i henhold til artikel 9 i EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL. De beregnes med renters rente.
   Artikel 8
   Senest to måneder efter meddelelsen af denne beslutning underretter de islandske myndigheder EFTA-Tilsynsmyndigheden om det samlede beløb (hovedstol og renter), der skal tilbagesøges fra støttemodtageren, samt om de planlagte eller trufne foranstaltninger til tilbagesøgning af støtten.
   Artikel 9
   Aftalen om tilladelser og afgifter ophæves med omgående virkning, i det omfang bestemmelserne heri medfører statsstøtte, som er uforenelig med det indre marked.
   Artikel 10
   Senest fire måneder efter meddelelsen af denne beslutning skal Island have gennemført Tilsynsmyndighedens beslutning og have tilbagesøgt støtten fuldt ud.
   Artikel 11
   Denne beslutning er rettet til Island.
   Artikel 12
   Kun den engelske udgave af denne beslutning er autentisk.
   
      Udfærdiget i Bruxelles, den 4. juli 2012.
      
         
            På EFTA-Tilsynsmyndighedens vegne
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Formand
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Medlem af kollegiet
         
      
   
   
      (1)  Offentliggjort i EUT C 25 af 27.1.2011, s. 6, og EØS-tillæg nr. 4 af 27.1.2011, s. 22.
   
      (2)  For mere detaljerede oplysninger om korrespondancen mellem Tilsynsmyndigheden og de islandske myndigheder henvises til Tilsynsmyndighedens beslutning om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure, beslutning nr. 418/11/KOL. Se fodnote 1 for henvisningerne til offentliggørelsen.
   
      (3)  Se fodnote 1 for henvisningerne til offentliggørelsen.
   
      (4)  I denne beslutning benævnes Verne Holding ehf. og Verne Real Estate ehf. kollektivt som Verne.
   
      (5)  Ifølge et internt notat af 23.10.2008 udarbejdet af det islandske industriministerium havde Verne, hvilket blev dokumenteret af de islandske myndigheder i forbindelse med den administrative procedure, henvendt sig til ministeriet kort før og anmodet om en række foranstaltninger, som skulle reducere de risici og startomkostninger, der var forbundet med selskabets investering i datacentret. Det drejede sig om infrastruktur, direkte tilskud, skattefordele, herunder momsfritagelse, og indgreb som statsgaranti og nedsatte energipriser i den indledende driftsfase.
   
      (6)  Det paraferede udkast til aftalen, der blev fremsendt som en del af den senere tilbagetrukne anmeldelse, benævnes i denne beslutning "investeringsaftalen". De kontraherende parter er den islandske regering på den ene side og Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator og Teha Investments S.a.r.l. på den anden side. Selskabets struktur er beskrevet i denne beslutnings afsnit 2.1. I beslutningen benævnes selskaberne kollektivt som Verne.
   
      (7)  Denne aftale, der blev paraferet den 23.10.2009 ("investeringsaftalen"), er den aftale, der blev anmeldt til Tilsynsmyndigheden den 1.9.2010.
   
      (8)  Dette brev er et svar på Tilsynsmyndighedens brev til de islandske myndigheder af 4.10.2011, hvori Tilsynsmyndigheden meddelte, at den forstod, at disse fritagelser i det mindste delvist var gennemført og ikke var blevet afskaffet, og at Tilsynsmyndigheden ville vurdere disse foranstaltninger i sin endelige beslutning.
   
      (9)  Se de islandske myndigheders bemærkninger til åbningsbeslutningen af 28.2.2011 (registreringsnr. 589033), s. 14.
   
      (10)  Ibid.
   
      (11)  En mere detaljeret beskrivelse af de oprindelige projektplaner findes i åbningsbeslutningen. Ifølge de oprindelige planer ville den første bygning blive sat i drift i den første fase, hvilket i henhold til anmeldelsen ville koste ca. […]. Bygningen, som omfatter 4 800 m2 tekniklokaler, skulle efter planen være klar til brug i 2011. Den skulle bruge 20 MW kraft. I den anden fase skulle den første bygning belægges fuldt ud inden udgangen af 2012. Det ville kræve yderligere kapital på […] ifølge de oplysninger, som de islandske myndigheder indsendte. I den tredje og sidste fase skulle alle fire bygninger ifølge den oprindelige plan være sat i drift inden udgangen af 2016.
   
      (12)  Ifølge den anmeldelse, der blev modtaget den 1.9.2010. I præamblen til den senere annullerede investeringsaftale lød forpligtelsen som følger: "... i de første fem år for investeringen skønner Verne og investorerne, at det potentielle investeringsniveau for det planlagte projekt kan overstige 700 mio. USD, og at datacentrets energiforbrug kan overstige 140 MW".
   
      (13)  Brev fra de islandske myndigheder af 25.10.2011 (registreringsnr. 613209). De islandske myndigheder fremsendte endvidere oplysninger pr. e-mail den 14.5.2012 (registreringsnr. 634340). Der henvises til en ordning, der blev godkendt af Tilsynsmyndigheden ved afgørelse nr. 390/10/KOL om fremme af initialinvesteringer i Island. Af hensyn til klarheden bemærker Tilsynsmyndigheden, at støtte ydet som led i denne ordning ikke er underlagt vurdering i denne beslutning.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center
   
      (15)  Se billede 2 og 3.
   
      (16)  Se brev fra KADECO af 19.11.2010, s. 2, som var vedhæftet som bilag til de islandske myndigheders bemærkninger til åbningsbeslutningen af 28.2.2011 (registreringsnr. 589033) og bilag 3 til KADECO's brev. Der henvises også til den planlagte nedrivning af de mindre bygninger (nr. 864, 866 og 872) i §2.1.4 i den aftale om tilladelser og afgifter, der blev indgået den 4.11.2009.
   
      (17)  I et dokument med titlen "Exhibit B" (bilag B), som er vedhæftet lejeaftalen, hedder det: "Overordnet plan. Opførelse af op til 40 000 m2 nye datacenterbygninger. Opførelse af op til fire yderligere generatorbygninger på op til 4 000 m2 hver".
   
      (18)  Se billede 4.
   
      (19)  Se billede 1.
   
      (20)  Jf. lov nr. 176/2006. Der blev den 8.12.2006 underskrevet en serviceaftale mellem det islandske finansministerium og KADECO om udvikling, forvaltning og afhændelse af fast ejendom på grunden.
   
      (21)  Serviceaftalen kan findes på KADECO's hjemmeside.
   
      (22)  Ifølge de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden fik tilsendt, beløb nedrivningen, anlægsarbejdet, udformningen, projektstyringen og andet arbejde med forberedelse af grunden, som blev gennemført i oktober 2008, sig til i alt […] og til yderligere […] fra november 2008 til december 2009, herunder fysisk anlægsarbejde og køb af elektrisk og mekanisk udstyr.
   
      (23)  Miljørapporten, som blev udarbejdet af ENVIRON International Corporation, er en del af aftalen om køb af fast ejendom, og dokumenterne er offentligt tilgængelige i tingbogen på tinglysningskontoret i Keflavík.
   
      (24)  Se billede 3.
   
      (25)  Brev fra de islandske myndigheder af 25.10.2011 (registreringsnr. 613209), afsnit B.1, s. 5. De islandske myndigheder har også tidligere, den 28.2.2011 i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen (registreringsnr. 589033) på s. 14 forklaret, at fritagelsen for kommunalskat i henhold til aftalen om tilladelser og afgifter var trådt i kraft i begyndelsen af 2009.
   
      (26)  Bortset fra kirker, nonprofit-museer og ambassadebygninger.
   
      (27)  §2.1.3 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (28)  §2.1.4 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (29)  §2.1.4 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (30)  §2.1.5 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (31)  §2.2.2 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (32)  §1.2 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (33)  Alle priser er ekskl. transmissionsomkostninger, som opkræves særskilt af den nationale netoperatør, Landsnet.
   
      (34)  Beslutning nr. 418/10/KOL, s. 13.
   
      (35)  De islandske myndigheder har forklaret, at aftalen med Farice om leje af båndbredde, som blev underskrevet den 26.2.2008, er blevet annulleret.
   
      (36)  Tilsynsmyndigheden redegør ikke i detaljer for de argumenter, der blev fremlagt, og som udelukkende vedrørte den annullerede investeringsaftale.
   
      (37)  Se beskrivelse af eneretsklausulen på s. 3 i Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 418/10/KOL.
   
      (38)  Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 174/98/KOL, 40/03/KOL og 344/09/KOL.
   
      (39)  Tilsynsmyndighedens retningslinjer for statsstøtte vedrørende anvendelsen af statsstøtteregler for foranstaltninger i relation til direkte erhvervsbeskatning.
   
      (40)  De islandske myndigheder henviser desuden til en rapport af Jagjit S. Chadha: "Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland", som blev fremsendt sammen med deres bemærkninger til åbningsbeslutningen.
   
      (41)  Sag T-162/05, Kronoply GmbH&KG mod Kommissionen, Sml. 2009 II, s. 1.
   
      (42)  Sag T-396/08, Freistaat Sachsen mod Land Sachsen-Anhalt, Domstolens dom (Ottende Afdeling) af 8.7.2010, endnu ikke offentliggjort.
   
      (43)  Ordning til fremme af investeringer, der har været gældende siden 2010, godkendt af Tilsynsmyndigheden.
   
      (44)  I henhold til etableret retspraksis kræver klassificering som støtte, at alle betingelser i bestemmelsen er opfyldt, se sag C-142/87, Kongeriget Belgien mod Kommissionen ("Tubemeuse"), Sml. 1990 I, s. 959.
   
      (45)  Sag C-248/84, Tyskland mod Kommissionen, Sml. 1987, s. 4013.
   
      (46)  Se punkt 3 i Tilsynsmyndighedens retningslinjer for erhvervsbeskatning.
   
      (47)  Sag C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze m.fl., Sml. 2006 I, s. 289, præmis 107 ff., og den deri anførte retspraksis.
   
      (48)  Se navnlig sag C-143/99, Adria-Wien Pipeline and Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, Sml. 2001 I, s. 8365, præmis 38, sag C-501/00, Spanien mod Kommissionen, Sml. 2004 I, s. 6717, præmis 90, og sag C-66/02, Italien mod Kommissionen, Sml. 2005 I, s. 10901, præmis 77.
   
      (49)  Se i denne henseende sag C-387/92, Banco Exterior de España, Sml. 1994 I, s. 877, præmis 14, og sag C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze m.fl., Sml. 2006 I, s. 289, præmis 132.
   
      (50)  Se punkt 2 i Tilsynsmyndighedens retningslinjer for erhvervsbeskatning.
   
      (51)  §2.1.3 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (52)  §2.1.4 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (53)  §2.2.2 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (54)  §2.1.5 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (55)  Det blev yderligere præciseret i begrundelsen til lovforslaget som forelagt for parlamentet, da lov nr. 153/2006 blev vedtaget og ophævede den tidligere lov nr. 17/1996 om vejbygningsgebyr. Der havde tidligere været retlige usikkerhedsmomenter, hvad angår gebyrets art, dvs. om der var tale om en skat eller blot en afgift for tjenester. Lov nr. 153/2006 blev vedtaget efter en højesteretsdom i sag nr. 415/2005, hvor retten konkluderede, at vejbygningsgebyret var en skat og ikke en afgift for tjenester.
   
      (56)  Vedtægt nr. 120/2008, offentliggjort i Islands statstidende, afdeling B.
   
      (57)  Se også beskrivelse i afsnit I.2.3.
   
      (58)  §1.2 i aftalen om tilladelser og afgifter.
   
      (59)  Sag C-372/97, Italien mod Kommissionen, Sml. 2004 I, s. 3679, præmis 44, sag C-66/02, Italien mod Kommissionen, præmis 111, og sag C-148/04, Unicredito Italiano, Sml. 2005 I, s. 11137, præmis 54.
   
      (60)  Sag C-66/02, Italien mod Kommissionen, nævnt ovenfor, præmis 115 og 117, og sag C-148/04, Unicredito Italiano, nævnt ovenfor, præmis 56 og 58.
   
      (61)  Aftalen om køb af fast ejendom og aftalen om leje af jord blev underskrevet af Kjartan Eiríksson på vegne af finansministeriet "ved fuldmagt dateret 8.5.2007", og den supplerende lejeaftale blev underskrevet "på vegne af finansministeriet i overensstemmelse med lov nr. 176/2006 om foranstaltninger efter aftalen med USA om returnering af forsvarsområdet ved Keflavík Airport ved fuldmagt registreret den 8.5.2007". Eiríksson er KADECO's administrerende direktør.
   
      (62)  Se i denne henseende sag C-290/07 P, Kommissionen mod Scott SA, 2010, endnu ikke offentliggjort, præmis 68, og sag C-239/09, Seydaland, 2010, endnu ikke offentliggjort, præmis 34.
   
      (63)  Brev fra KADECO af 19.11.2010 vedhæftet som bilag til brev af 28.2.2011.
   
      (64)  Brev fra KADECO af 16.6.2011 vedhæftet som bilag til brev af 21.6.2011.
   
      (65)  Brev fra KADECO af 19.11.2010 vedhæftet som bilag til brev af 28.2.2011.
   
      (66)  Se http://www.rikisend.is/index.php?id=44
   
      (67)  Se den engelske version af den islandske rigsrevisions årsberetning for 2008, s. 23, findes på: http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf
   
      (68)  Det islandske handelscenters opgave er at forvalte indkøb af varer og tjenesteydelser på indenlandske og udenlandske markeder for statsinstitutioner og statslige virksomheder i henhold til lov nr. 84/2007 om offentlige indkøbskontrakter, se http://www.rikiskaup.is/english/nr/324
   
      (69)  Findes kun på islandsk, se http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html
   
      (70)  Ingen af de bygninger, der senere blev købt af Verne, var blandt dem.
   
      (71)  Herunder bygning 869.
   
      (72)  Det blev bekræftet i oplysninger fra de islandske myndigheder fremsendt pr. e-mail den 1.6.2012 (registreringsnr. 636529).
   
      (73)  Tilsynsmyndigheden bemærker, at det af den islandske rigsrevisions forvaltningsrevision i marts 2008 fremgår, at Atlantic Film Studios faktisk købte 12 bygninger i området for 575 000 000 ISK, og at købsprisen var på 87 % af den vurdering, som en sagkyndig, en lokal ejendomsmægler, foretog.
   
      (74)  Størrelsen blev senere fastsat til nøjagtigt 16 606 m2. På det pågældende tidspunkt (april 2007) havde det islandske ejendomsregister (Þjóðskrá Íslands) endnu ikke registreret den reelle størrelse og værdi af bygningerne på den tidligere amerikanske militærbases område, som blev udnyttet til civile formål i henhold til lov nr. 176/2006.
   
      (75)  KADECO's brev af 19.11.2010 vedhæftet som bilag til et brev af 28.2.2011.
   
      (76)  Se oversigt i afsnit I.3.2.
   
      (77)  Atlantic Film Studios tilbød 35 000 ISK/m2, se punkt 117.
   
      (78)  Se i denne henseende sag T-274/01, Valmont mod Kommissionen, Sml. 2004 II, s. 3145, præmis 45.
   
      (79)  Visse undtagelser finder anvendelse, men de er ikke relevante i den foreliggende sag.
   
      (80)  Se http://www.skra.is/pages/1183. "Det islandske ejendomsregister er ansvarlig for at indsamle, behandle, opbevare og offentliggøre oplysninger om fast ejendom såsom markedsdata, som efterfølgende anvendes af centrale og lokale offentlige institutioner, ejendomsmæglere og den finansielle sektor. Det islandske ejendomsregister analyserer og offentliggør data om ejendomsmarkedet, baseret på registrerede data om salg af fast ejendom, som er blevet indsamlet siden 1980. Salgspriserne og betalingsvilkårene fra de enkelte salgsaftaler indsamles i ejendomsregistrets database og anvendes til beregning af økonomiske indikatorer, såsom ejendomsprisindekset. Det islandske ejendomsregister etablerer og vedligeholder ejendomsregistrets database, som er et centraliseret dataindsamlingssystem og kilde til oplysninger om jord og fast ejendom".
   
      (81)  Se http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103
   
      (82)  I otte måneder i 2005, alle måneder i både 2006 og 2007, ti måneder i 2008, ti måneder i 2009, ni måneder i 2010 og ti måneder i 2011 oversteg de samlede salgspriser for kommercielle bygninger uden for hovedstadsområdet hver enkelt måned den samlede officielle vurdering. De seneste oplysninger fra det islandske ejendomsregisters hjemmeside vedrører de transaktioner, der blev registreret i maj 2012. De viser, at salgspriserne i forbindelse med registrerede transaktioner konsekvent og generelt overstiger den officielle vurdering, også når det gælder kommercielle bygninger uden for hovedstadsområdet.
   
      (83)  Tilsynsmyndigheden bemærker, at der blev henvist til disse vurderinger i aftalen om køb af fast ejendom.
   
      (84)  Se i denne henseende endvidere sag C-124/10 P, Kommissionen mod Électricité de France (EDF), Domstolens dom (Store Afdeling) af 5.6.2012, endnu ikke offentliggjort, præmis 85.
   
      (85)  Registreringsnr. 634340.
   
      (86)  Se i denne henseende sag C-367/95 P, Kommissionen mod Sytraval og Brink’s France, Sml. 1998 I, s. 1719, præmis 62, og forenede sager T-228/99 og T-233/99, Westdeutche Landesbank Girozentrale og Land Nordrhein Westfalen mod Kommissionen, Sml. 2003 II, s. 435, præmis 167.
   
      (87)  Ifølge aftalen om fast ejendom er vurderingen af 9,6 hektar jord indeholdt i tallet for bygning 864, i alt 252 100 000 ISK. Ifølge de oplysninger, der blev indsamlet i forbindelse med den administrative procedure, var vurderingen af bygning 864 imidlertid på 70 900 000 ISK, mens vurderingen af jorden, som alle fem bygninger ligger på, var på 181 200 000 ISK. Vurderingen af jorden er således ikke indeholdt i vurderingen af bygningerne.
   
      (88)  Især fremgår det, omend det lader til i højere grad at være rettet mod leje/køb af jord, klart af §3.2 i aftalen om køb af fast ejendom, at i tilfælde af væsentlige ændringer eller materielle ændringer af afgrænsningerne og jordloddernes størrelse i forbindelse med planlægningen af den tidligere amerikanske militærbase, ville købsprisen for en jordlod blive reduceret. Derudover fastlægges det i §4.4, at staten vil godtgøre og fraskrive Verne ansvar for omkostninger i forbindelse med eventuel tilstedeværelse af farlige stoffer, medmindre staten kan bevise, at tilstedeværelsen af de pågældende farlige stoffer kan tilskrives Verne. De eneste vilkår i aftalen, der muligvis kunne have været klassificeret som "særlige forpligtelser" i henhold til retningslinjerne, vedrører bygning 864, som på tidspunktet for aftalens indgåelse fungerede som backupkraftværk for energiforsyningen på den tidligere luftbase. Staten og Verne var enige om at bevare bygningen som backupkraftværk for området under genopretningen af forsyningssystemet. De islandske myndigheder har ikke nævnt en modregning i købsprisen på dette grundlag under den administrative procedure, og myndighederne har heller ikke anvendt proceduren i henhold til punkt 2.2 i retningslinjerne, som under alle omstændigheder ville have krævet en særskilt evaluering af den påståede ulempe foretaget af en uafhængig vurderingssagkyndig. De islandske myndigheder anførte endvidere i deres bemærkninger til åbningsbeslutningen, at de bygninger, der var beliggende på jordlodden, skulle nedrives, og at Verne skulle oppebære nedrivningsomkostningerne. Der er ikke nævnt nogen nedrivningsomkostninger i aftalen om køb af fast ejendom, og påstanden blev ikke uddybet af de islandske myndigheder. De tre bygninger (872, 866 og 864) blev ikke revet ned. Bygning 867 og 889 (ikke en del af salgsaftalen) blev revet ned. Det er imidlertid ikke klart, om det var sælgeren eller køberen, der skulle oppebære omkostningerne herved. Bygning 867 var en lille koblingsstation syd for bygning 869, og bygning 889 var et lagertelt. Tilsynsmyndigheden konkluderer, at omkostningerne ved at nedrive disse mindre bygninger under alle omstændigheder var marginale i forbindelse med salget af 31 000 m2 industrielle bygninger.
   
      (89)  Den islandske stat har været ejer af jorden mindst siden 1951, hvor den gav den amerikanske regering råderet. I 2006, da flåden forlod jorden som beskrevet ovenfor, overtog staten jorden og bygningerne.
   
      (90)  Tilsynsmyndigheden har desuden taget hensyn til afgørelserne fra udvalget om godtgørelse i forbindelse med ekspropriering i henhold til lov nr. 11/1973 vedrørende grunde i nærheden af hovedstaden og Reykjanes-området.
   
      (91)  Svarende til 1 967 ISK/m2.
   
      (92)  Sag C-482/99, Frankrig mod Kommissionen (Stardust Marine), Sml. 2002 I, s. 4397, præmis 50-59, og artikel 1 i gennemsigtighedsdirektivet.
   
      (93)  Sag C-482/99, Frankrig mod Kommissionen (Stardust Marine), se ovenfor, præmis 37.
   
      (94)  På det pågældende tidspunkt havde Landsvirkjun og Verne allerede indgået en energiforsyningsaftale dateret 26.2.2008, som senere blev erstattet af den energiforsyningsaftale, som er underlagt vurdering, og som blev indgået i oktober 2009.
   
      (95)  Se også hjemmesiden Invest in Iceland www.invest.is
   
      (96)  Sag C-39/94, SFEI mod La Poste, Sml. 2006 I, s. 3547, præmis 60.
   
      (97)  Dette princip er forklaret i Tilsynsmyndighedernes retningslinjer om statsstøtte, del IV, om kompensation for offentlig tjeneste, statsejerskab af virksomheder og støtte til offentlige virksomheder, anvendelse af statsstøttebestemmelserne på offentlige virksomheder i fremstillingssektoren.
   
      (98)  Jf. f.eks. forslag til afgørelse fra generaladvokat Jacobs, forenede sager C-278/92, C-279/92 og C-280/92, Kongeriget Spanien mod Kommissionen, Sml. 1994 I, s. 4103, præmis 28.
   
      (99)  Se Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 305/09/KOL om aftalen mellem Notodden Kommune og Becromal Norway AS om salg af elkraft.
   
      (100)  Jf. Tilsynsmyndighedernes retningslinjer om statsstøtte, del IV, om kompensation for offentlig tjeneste, statsejerskab af virksomheder og støtte til offentlige virksomheder, anvendelse af statsstøttebestemmelserne på offentlige virksomheder i fremstillingssektoren, punkt 5.1.
   
      (101)  Det er tilfældet, selv om det i §11.1 i aftalen om tilladelser og afgifter fremgår, at aftalens ikrafttrædelse er betinget af, at der indgås en investeringsaftale, eftersom de islandske myndigheder har bekræftet, at vilkårene i aftalen om tilladelser og afgifter trådte i kraft allerede i begyndelsen af 2009, uanset investeringsaftalen.
   
      (102)  Brev af 28.2.2011 (registreringsnr. 589033), s. 33.
   
      (103)  Dvs. aftalen om tilladelser og afgifter og den senere annullerede investeringsaftale.
   
      (104)  Sag T-162/06, Kronoply mod Kommissionen, Sml. 2009 II, s. 1, præmis 27. Se også sag C-34/2009, Petrogal, hvor Kommissionen anførte, at den kompetente myndighed, hvis der er tale om ad hoc-støtte, skal udarbejde en hensigtserklæring om at yde støtte inden indledningen af arbejdet på projektet, og sag C-390/06, Nuova Agricast Srl, præmis 69. Sag T-212/00, Nuove Industrie molisane Srl mod Kommissionen, Sml. 2002 II, s. 347, bekræfter samme princip.
   
      (105)  Se retningslinjerne for regionalstøtte, fodnote 32.
   
      (106)  Sag N-357/2008, Fri-El Acerra S.r.l., (Italien), [2009], EUT C 95, s. 20, præmis 40. Se også Kommissionens beslutning af 15.9.2010, C 8/2009, Fri-El Acerra s.r.l, [2010], EUT L 46, s. 28.
   
      (107)  Se forenede sager E-17/10 og E-6/11, Liechtenstein m.fl. mod EFTA-Tilsynsmyndigheden, præmis 141 og 142, endnu ikke offentliggjort i EFTA Court Report.
   
      (108)  Se forenede sager E-4/10, E-6/10 og E-7/10, Liechtenstein m.fl. mod EFTA-Tilsynsmyndigheden, præmis 174, endnu ikke offentliggjort i EFTA Court Report.