CELEX: 51992PC0220
Language: nl
Date: 1992-07-24
Title: Voorstel voor een RICHTLIJN VAN DE RAAD betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing"

COMMISSIE VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN
                                       C0M(92) 220 def. - SYN 419
                                       Brussel, 24 Juli 1992
                        Voorstel voor een
                      RICHTLIJN VAN DE RAAD
   betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten
     inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing"
                  (door de Commissie ingediend)
 ---pagebreak---  ---pagebreak---                                        - 2 -
                            MEMORIE VAN TOELICHTING
I.  COMMUNAUTAIRE POLITIEKE CONTEXT
    Twee fundamentele rechten voor de consument
1.1     Op 14 april 1975 heeft de Raad een resolutie aangenomen betreffende
        een eerste programma van de Europese Economische Gemeenschap voor
        een beleid inzake bescherming en voorlichting van de consument.
         In het als bijlage bij deze resolutie opgenomen programma worden de
        belangen van de consument in vijf fundamentele rechten samengevat,
        waaronder het recht op bescherming van zijn economische belangen en
        het recht op voor Iichting( 1 ).
1.2     Het recht op bescherming van de economische belangen is uitgewerkt
         in een aantal principes, onder meer:
         "Kopers van goederen of diensten moeten worden beschermd tegen het
        misbruik van de machtspositie van de verkoper, in het bijzonder
         tegen eenzijdige standaardcontracten, de oneerlijke uitsluiting van
        essentiële      rechten     in       contracten,     ...     en    agressieve
        verkoopmethoden"^ 2 ).
         "De consument moet worden beschermd tegen schade die aan zijn
        economische belangen wordt toegebracht door goederen met gebreken
        of onbevredigende diensten''^ 3 ).
        "Bij de aanbieding en de verkoopsbevordering van goederen en
        diensten ... mag degene aan wie die goederen of diensten worden
        aangeboden of die erom heeft               gevraagd  niet   rechtstreeks of
        zijdelings worden misleid"^ 4 ).
1.3     Het recht op voorlichting van de consument is gebaseerd op het
        volgende    principe:   "De koper         van goederen    en diensten    moet
        beschikken over een voorlichting die voldoende is om:
        -   kennis te verkrijgen over de belangrijkste kenmerken van               de
            aangeboden goederen en diensten, bijvoorbeeld de aard,                 de
            kwaliteit, de kwantiteit en de prijzen;
        -   een   rationele   keuze    te kunnen       maken   tussen   concurrerende
            produkten en diensten . . . " ( 5 ) .
(1) Bijlage bij de Resolutie van de Raad van 14 april 1975, punt 3
(2) Idem, punt 19 (i).
(3) Idem, punt 19 (i i).
(4) Idem, punt 19 ( i i i ) .
(5) Idem, punt 34.
 ---pagebreak---                                      - 3 -
1.4       Al deze principes werden bevestigd in de Resolutie van de Raad van
          19 mei 1981 "betreffende een tweede programma van de Europese
          Economische Gemeenschap voor een beleid inzake de bescherming en
          voorlichting van de consument", waarin de Raad - evenals bij het
          eerste programma het geval was - ter kennis neemt dat de Commissie
          passende voorstellen zal doen om de uitvoering van het programma te
          verzekeren^6).
1.5        In het Driejarig Actieplan betreffende het consumentenbeleid in de
          EEG (1990-1992) wordt in hoofdstuk 4, "Transacties van consumenten",
          opgemerkt: "Nieuwe verkooptechnieken zoals ... de verkoop van
          vakantiewoningen volgens het systeem van "time-sharing" zijn in
          snelle opkomst"^ 7 );  voorts wordt     in het   Actieplan   van de
          Gemeenschap op het gebied van het toerisme onder de maatregelen ter
          verbetering van de bescherming van de toerist als consument "de
          opstelling       van   een     voorstel     betreffende     bepaalde
          grensoverschrijdende       vastgoedtransacties       (time-sharing)"
          genoemd^ 8 ).
1.6       Het Europees Parlement, tenslotte, heeft op 13 oktober 1988 een
          resolutie aangenomen over de noodzaak de wetgeving op het terrein
          van de medeëigendom (time-sharing) waterdicht te maken, waarin het
          de Commissie expliciet verzoekt een ontwerp-richtIiJn in te dienen
          om de nationale wetgevingen inzake medeëigendom te harmoniseren^),
          alsmede op 11 juni 1991 een resolutie over een Gemeenschapsbeleid
           inzake toerisme, waarin het de Commissie verzoekt zo spoedig
          mogelijk te komen met een alomvattende richtlijn inzake mede-
          ëi gendom( 1 °).
Dat is dan ook het doel van het onderhavige richtlijnvoorstel.
I I•   HET VERSCHIJNSEL TIMESHARING - DE HUIDIGE SITUATIE
I I.1       INLEIDING
           "Timesharing" of ook wel "medeëigendom" is een betrekkelijk recent
          begrip. In de meeste bronnen wordt Superdévoluy, een wintersport-
          plaats in de Franse Alpen, genoemd als de plaats waar dit begrip in
          1965 is ontstaan, onder het motto "Koop het hotel, dat is goedkoper
          dan steeds een kamer te moeten huren". Vrijwel terzelfdertiJd werd
           in Zwitserland de firma "Hapimag" opgericht, waar timesharing werd
          aangeboden in de vorm van aandelen in een vennootschap, die recht
          gaven op tijdelijk gebruik van een van de vakantiewoningen van de
          onderneming.
(6)   PB nr. C 133 van 3.6.1981, blz. 1.
(7)   C0M(90) 98 def., blz. 16.
 (8)  C0M(91) 97 def., blz. 20.
(9)   PB nr. C 290 van 14.11.1988, blz. 148.
 (10) Resolutie A3-155/91, punt 91 (Document PE 152.802, blz. 54).
 ---pagebreak---                                    - 4 -
     Dit nieuwe verschijnsel had in Europa niet het verwachte succes,
     maar maakte vanaf de Jaren 70 opgang in de Verenigde Staten, meer
     bepaald   in Florida, waar de        inflatie tot een crisis       in de
     traditionele onroerend-goedsector geleid had, met als gevolg dat de
     verkoop "in stukjes", d.w.z. medeëigendom in deeltijd (vandaar
     "timesharing") werd bevorderd.
11.2 Aangezien enerzijds dit verschijnsel zeer complex van aard is en er
      in de praktijk tal van varianten voorkomen, en anderzijds er in de
     meeste Europese landen geen wet- en regelgeving ter zake bestaat, is
     het niet eenvoudig een definitie te geven waarmee het begrip
     "timesharing" volledig kan worden omschreven en die tevens als
     bruikbaar Juridisch instrument kan dienen. Er zijn trouwens even
     zovele benamingen voor dit begrip als er varianten van het
     verschijnsel zelf zijn, zoals periodiek eigendom, seizoenseigendom,
     meervoudig (mede-)eigendom, deeltijdeigendom, periodiek genotsrecht,
     meervoudig genotsrecht, meervoudig gebruik, interval ownership,
     part-time ownership, time-share ownership, enz. enz.
11.3 Om redenen van exactheid zou de term               "in de tijd gedeeld
     genotsrecht" de voorkeur verdienen, maar omdat deze uitdrukking aan
     de lange kant is en bovendien de term "timesharing" toch het meest
     gangbaar is, zal deze laatste om praktische redenen in het vervolg
     worden aangehouden.
11.4 Timesharing kan dus worden gezien als een nieuwe manier om over een
     woning te beschikken, en wel gedurende een vastgesteld aantal dagen
     per Jaar, voor bepaalde of onbepaalde tijd; dit kan geregeld zijn in
     de vorm van een zakelijk recht of ook strikt het karakter van een
     verbintenis hebben.
11.5 Het   verschijnsel    is ontstaan     onder    invloed  van een   aantal
     economische en sociologische factoren. De afgelopen decennia zijn
     steeds meer vakantiegangers gaan uitkijken naar een vakantieverblijf
     aan zee of in de bergen. Om een tweede woning te kunnen bouwen of
     kopen is echter een forse investering nodig, en dit betekent een
     ingrijpende    kapitaal vast legging   waaraan    tal  van  lasten    van
     uiteenlopende aard verbonden zijn, terwijl men er uiteindelijk maar
     een week, een maand of een paar maal per Jaar van kan genieten. Voor
     sommigen heeft een dergelijke vaste vakantiewoning ook het bezwaar
     dat men genoodzaakt is zijn vakantie altijd in dezelfde plaats door
     te brengen.
11.6 In het licht van deze situatie hebben bepaalde zakenlieden het idee
     opgevat nieuwe formules voor vakantieverblijven, in het bijzonder
     aan zee en in de bergen, te lanceren om zo de aankoop van een
     vakantiewoning democratischer te maken. Door middel van timesharing
     worden de kopers in de gelegenheid gesteld tegen een veel lagere
     prijs voor een bepaalde periode over een vakantieverblijf te
     beschikken, waarbij zij de vaste lasten en onderhoudskosten voor
     deze periode betalen.
 ---pagebreak---                                       - 5 -
11.7    Een belangrijk pluspunt voor zowel de aspirant-kopers als de
        verkopers van timesharingwoningen was de oprichting van ruilbeurzen,
        waardoor de kopers tegen betaling van een Jaarlijkse contributie en
        administratiekosten zowel de periode als de plaats van hun verblijf
        kunnen ruilen.
11.8    Als gevolg van het multiplicatoreffect, overeenkomstig het aantal
        weken dat in timesharing verkocht kan worden (50-52 per Jaar), zijn
        zowel de haalbare winstmarges voor de projectontwikkelaars als de
        mogelijkheden voor massale verkoop van appartementen en andere
        timesharingeenheden toegenomen, in het bijzonder toen tegen het eind
        van    de   Jaren   70   zogenaamde   moderne,    en    zelfs    agressieve
        marketingmethoden ingezet werden.
III.    HET TIMESHARINGPRINCIPE EN VARIANTEN DAAROP
I I I.1   Het timesharingprincipe
        Het  basisidee van timesharing is dat potentiële kopers in plaats van
        een  tweede woning, gezamenlijk eigendom of het permanent genotsrecht
        van  een woning, een in de tijd beperkt genotsrecht wordt geboden, en
        wel  gedurende een vaste Jaarlijkse periode.
        Dit wordt als volgt uitgewerkt:
        Het    onderhavige   object    (een  appartement,     een   huis    in een
        verkaveling, een medeëigendomsaandeel) wordt            aan   verscheidene
        personen toegewezen. Elke rechthebbende kan daar gedurende een vaste
        periode van het Jaar verblijven. Gedurende deze periode heeft hij
        recht op het volledige, kant en klaar ingerichte object. Hij hoeft
        zich verder nergens om te bekommeren, dat wordt door de beheerder
        gedaan: onderhoud, schoonmaken, vervanging           van wat     versleten,
        gebroken of defect is, eventueel ook verhuur.
        De timesharingbezitter heeft dus voor een vastgestelde periode het
        genotsrecht van een bepaald onroerend goed. Hij heeft echter niet de
        zorgen die eigenaars gewoonlijk hebben; wat dit betreft lijkt het op
        een hotel vakant ie.
        In alle landen bestaat wel een of andere vorm van timesharing. In
        sommige landen, zoals Frankrijk, België, Spanje, Italië en Groot-
        Brittannië, bestaat deze vorm van eigendom al enkele tientallen
        Jaren en neemt de populariteit ervan nog steeds toe, getuige de
        intensieve reclame in onroerend-goedbladen en de prospectussen en
        folders vol met aantrekkelijke foto's; in andere landen bestaat het
        verschijnsel pas sinds kort.
        Algemeen gesproken ziet men sinds een aantal Jaren tal van varianten
        van dit t imeshar ingpr incipe opkomen en het zijn deze varianten van
        het   inmiddels over de hele wereld bestaande verschijnsel              die
        bepalend zullen zijn voor de aard van het recht en de regeling van
        t imeshar ing.
 ---pagebreak---                                    - 6 -
III.2 Varianten van timesharing
       in de praktijk zijn de meeste t imeshar ingprojecten van een van de
      volgende types:
      A) Een (zakelijk) gebruiksrecht
               in het kader van het zogenaamde         "club/trustee"-systeem.
               voornamelijk in landen met gewoonterecht, maar ook veel in
               Spanje en Portugal.
               Dit is een stelsel waarbij het eigendom van het project bij
               een onafhankelijke vennootschap, de "trustee", berust, die
               het eigendom beheert namens een club waarvan de kopers op het
              moment van aankoop lid worden. Hun lidmaatschap is dus geen
               eigendomsrecht, maar verleent de koper een genotsrecht,
               verdeeld in "intervallen", van de gekochte eenheid alsmede
               van de uitrusting en infrastructuur van het hele project. Dit
               "membership"-recht wordt in de vorm van een certificaat
               vastgelegd.
               In de statuten van de club, die deel uitmaken van het
              koopcontract en in de regel door de betrokken partijen worden
              ondertekend, is gewoonlijk vastgelegd dat een vereniging
              wordt opgericht, eventueel als afzonderlijke vennootschap.
              Deze vereniging (van leden) krijgt, al naar gelang de
               "intervallen" worden verkocht, een zekere verantwoordelijk-
               heid voor de uitvoering van het project, met name wat de
              vaststelling van de Jaarlijkse lasten betreft.
               in het kader van een "gedeeld huurcontract", dat als
              bijzonderheid heeft dat het huurrecht niet ononderbroken voor
              de gehele looptijd van het contract geldt, maar slechts voor
              een bepaald aantal dagen per Jaar; met andere woorden, de
              eigenaar ("verhuurder") verbindt zich ertoe elk Jaar aan de
              huurder voor de in het contract vermelde duur het gebruik van
              een vakantiewoning toe te kennen, alsmede de bijbehorende
              diensten te verlenen. Dit systeem wordt          in Griekenland
              gehanteerd en is daar sinds 1986 bij wet geregeld.
               in het kader van een specifiek zake M i k recht dat bij wet is
               ingesteld of erkend. Dit is het geval in Portugal (wet van
              1989).
      B) Een    zakelijk medeëigendomsrecht    met   daaraan   gekoppeld   een
          duurzaam genotsrecht voor een deel van de tijd (medeëigendom).
          Bij dit systeem is de medeëigendom gekoppeld aan een wettelijke
          of overeengekomen onverdeeldheid; deze vorm komt minder voor en
          wordt - met wisselend succes - toegepast in België, Duitsland,
          Spanje, Denemarken en Italië.
 ---pagebreak---                                        - 7 -
      C) Een persoonlijk recht, gekoppeld aan het aandeelhouderschap van
            een vennootschap naar burgerlijk of handelsrecht. De twee
            voornaamste kenmerken van deze formule zijn gewoonlijk het
            vrijwel volledig ontbreken van een winstoogmerk en de toekenning
            van een genotsrecht        van een deel      van het bezit      aan de
            aandeelhouders.
            Dit    systeem wordt     toegepast   door   Hapimag   (Zwitserland   en
            Duitsland) en Holiday Property Bond (Groot-Brittannië) en voorts
            door het in Frankrijk in 1986 bij wet ingevoerde systeem. Het
            wordt ook in Italië aangetroffen.
III.3 Andere elementen en kenmerken van timesharing
      Het betrokken object kan bij timesharing van overeenkomst tot
      overeenkomst sterk uiteenlopen, onafhankelijk van de hierboven
      geschetste "Juridische verpakking". Het kan om een gemeenschappelijk
      gebouw gaan, om een bepaalde categorie huizen of om appartementen in
      een verkaveling, of ook een              ingewikkelder    regeling   behelzen
      (verbliJfspuntensysteem, verdelingsregeling) voor de huizen of
      appartementen in de gebouwen die de eigenaar of vennootschap over de
      hele wereld bezit; het kan een studio of een hotelkamer zijn en het
      systeem bestaat behalve voor woningen ook voor andere objecten:
      pleziervaartuigen, ligplaatsen in havens, kampeerwagens, kortom alle
      objecten die door meerdere gebruikers jaarlijks voor een bepaalde
      tijd kunnen worden gebruikt.
      De gebruiksduur en het object kunnen vastliggen of vrij te kiezen
      zijn, dan wel een combinatie van deze twee mogelijkheden.
      Bij vaste timesharing         betreft  het  elk   jaar  hetzelfde  object  in
      dezelfde periode.
      Bij vrije timesharing kunnen de periode van gebruik en het object
      zelf al dan niet binnen bepaalde grenzen vrij gekozen worden.
      Ook tussenvormen hiervan zijn mogelijk.
      Een timesharingproject bestaat vaak uit een aantal verschillende
      objecten die eigendom zijn van of beheerd worden door verschillende
      maatschappijen (gebouw, zwembad, sauna, sportzaal, tuin, clubhuis,
      bar, restaurant, tennisbanen, golfterrein, winkel, schoonheidssalon,
      e n z . ) . In sommige gevallen is een dergelijke versnippering verboden,
      in andere niet.
      Zelfs bij een "normale" verkoop van een in het buitenland gelegen
      timesharingobject zijn al gauw diverse partijen betrokken: de
      verkoper       in het    land van de koper, de buitenlandse project-
      ontwikkelaar       of   zijn gemachtigde      (eventueel   het   plaatselijke
      verhuurbedrijf), de beheersmaatschappiJ, de club in de vorm van een
      vennootschap, de trustee, een ruilbeurs, een notaris, de hypotheek-
      bewaarder, enz.
 ---pagebreak---                                      - 8 -
         Timesharing is dus bij uitstek een voorbeeld van een grensover-
         schrijdende transactie waarvan de gevolgen met name afhangen van de
         plaats waar de overeenkomst wordt gesloten, de plaats waar het
         object gelegen is, de betrokken partijen, de gekozen rechtsvorm, de
         eventuele wettelijke verplichtingen, enz.
         In sommige landen (Portugal, Griekenland) is het begrip timesharing
         voorbehouden aan voor toeristen bestemde onroerend-goedprojecten,
         die dus ais zodanig gedefinieerd moeten worden.
         Een ander probleem is of timesharing moet of mag worden beschouwd
         als een belegging dan wel als een speciale vorm van vakantie,
         hetgeen bijvoorbeeld weer consequenties op financieel en fiscaal
         gebied kan hebben.
IV.  DE ECONOMISCHE CONTEXT
IV.1     Ontwikkeling van de wereldmarkt en de Europese markt
         Zoals in punt 11.1 werd opgemerkt heeft het verschijnsel timesharing
         sinds de Jaren zeventig overal ter wereld een snelle ontwikkeling
         doorgemaakt. De oliecrisis van de Jaren 70 heeft deze groei
         enigermate afgeremd, totdat de al in punt I 1.7 genoemde ruilbeurzen,
         met name "Interval International" (II, Miami, 1976) en "Resorts
         Condominiums   International" (RCI,     Indianapolis, 1979) aan dit
         verschijnsel een dimensie hebben toegevoegd en het een nieuwe impuls
         gegeven hebben.
IV.2     De eerste statistische gegevens^ 1 1 ) dateren van 1980 en zijn in
         hoofdzaak afkomstig van de twee grote internationale ruilbeurzen,
         onderzoeken en gespecialiseerde instituten.
(11)    De hierna vermelde statistische gegevens zijn evenals de tabellen
        overgenomen uit het rapport       "The Worldwide Resort      Timesharing
        Industry: 1990", samengesteld door RAGATZ Ass. Inc. voor "The
        international Foundation for Timesharing", Washington D.C., 1991,
        begin 1991 nog niet gepubliceerd.
        Andere, recentere statistische gegevens zijn bijeengebracht door
        R. HAYLOCK,   directeur   bij   RCI,   en   zullen   binnenkort   worden
        gepubliceerd   in het tijdschrift     "Travel   and Tourism Analyst",
        uitgegeven door de EIU (The Economist Intelligence Unit), Issue
        nr. 2, 1991, onder de titel "Developments in the European Timeshare
        Markets". Deze bronnen zullen in het vervolg van dit rapport niet
        telkens worden vermeld, tenzij hun gegevens uiteenlopen.
 ---pagebreak---                                 - 9 -
     Begin Jaren tachtig bestonden er wereldwijd 506 timesharingprojecten
     ("resorts") en waren circa 100 000 "intervallen" door ?.o'n 155 000
     eigenaren (gezinnen) gekocht, voor een totaalbedrag (omzet) van
     490 miljoen VS-dollar (zie tabel 1).
     Daar het gemiddelde timesharing-"interval" circa 1,5 week per
     eigenaar bedraagt, lag de gemiddelde prijs per week in 1980 op
     ongeveer 3.267 dollar.
     In 1989 bedroeg de gemiddelde prijs per week 5.012 dollar. In 1990
     was het aantal projecten vrijwel vervijfvoudigd, het bedroeg toen
     2357, terwijl het aantal eigenaars was gestegen tot 1 800 000
     personen (c.q. gezinnen). De omzet overschreed eind 1990 de grens
     van 3 mi IJard dollar.
IV.3 In tabel 1 ziet men dat er tussen 1980 en 1984 een aanzienlijke
     groei heeft plaatsgevonden; dit betrof vooral de VS als gevolg van
     intensieve marketingcampagnes.
     De geringere groei tussen 1984 en 1986 is volgens het eerder
     genoemde rapport van de "International Foundation for Timesharing"
     te wijten aan de recessie in de VS en de "considerable fallout in
     that country of mediocre resorts and under-funded developers".
     Hoewel het aantal nieuwe projecten vanaf 1985 minder sterk is
     gestegen, heeft de omzet vanaf 1987 een tweede groeiperiode
     doorgemaakt; dit kan, aldus het rapport, worden verklaard door de
     grotere gemiddelde omvang van nieuwe projecten "developed by more
     experienced and better funded companies".
     Tussen 1988 en 1990 hebben bijna 500 000 gezinnen meer dan 700 000
     "intervallen" gekocht, wat overeenkomt met een omzet van 5,25
     miljard VS-dollar (zie tabel 2).
     Deze tweede groeiperiode vond vooral plaats in de VS, Europa, Zuid-
     Afr ika en Mex ico.
IV.4 Eind 1990 waren er timesharingsprojecten in 67 verschillende landen
     en eigenaars in 143 landen.
     Uit de tabellen 3 t/m 6 kan men een indruk krijgen van de verdeling
     van de timesharingprojecten en eigenaars over de verschillende
     landen; hieruit blijkt dat in 1990 circa de helft van de 2357
     projecten in de Verenigde Staten gelegen was.
     In Europa waren er 490 projecten en 259 000 eigenaars. Een deel van
     deze eigenaars bezit een timesharing buiten Europa, terwijl over de
     hele wereld 257 000 personen over een object in Europa beschikken.
 ---pagebreak---                                       - 10 -
        Dit verklaart bijvoorbeeld de markante verschillen tussen bepaalde
        landen die open staan voor het toerisme en in het bijzonder voor
        timesharing, zoals het Caribisch gebied, Mexico (tabel 3 ) , Spanje en
        Portugal, en de landen die minder sterk op het toerisme gericht
        zijn, zoals het Verenigd Koninkrijk, Duitsland of Denemarken (tabel
        3-6).
        Landen in Europa waar in absolute termen de meeste timesharing-
        eigenaars wonen zijn volgens deze bron de Scandinavische landen en
        Italië (elk circa 40 0 0 0 ) , Frankrijk (60 0 0 0 ) , Duitsland, Oostenrijk
        en Zwitserland (samen 70 000) en het Verenigd Koninkrijk en Ierland
        (samen 220 0 0 0 ) .
   IV.5 Ter afsluiting van dit statistische overzicht geven wij een lijst
        van de landen (tabel 7) waar zich timesharingprojecten bevinden,
        alsmede een lijst met de landen waar timesharingeigenaars wonen
        (tabel 8 ) .
        Deze beide tabellen zijn ook uit het genoemde rapport van de
        "International Foundation for Timesharing" afkomstig en laten onder
        meer zien dat de penetratiegraad van timesharing niet altijd gelijke
        tred houdt met het bruto nationaal produkt per inwoner.
        In Portugal bijvoorbeeld is de penetratiegraad 5,3 per 10000 met een
        BNP van 3.250 USD per inwoner, terwijl dit cijfer voor verschillende
        andere Lid-Staten van de EG (tabel 8 ) , met een duidelijk hoger BNP
        per hoofd van de bevolking, nog geen 2,1 bedraagt.
3)
 ---pagebreak---    - 11 -
STATISTIEKEN
 ---pagebreak---                                     - 12 -
Tabel 1: Mondiale ontwikkeling van timesharing tussen 1980 en 1990
  JAAR      PR0JECTEN       EIGENAARS     INTERVALLEN    0MZET
                                                         (in miljoen
                                                         VS-dollar)
  1980        506             155 000        100 000     $   495
  1981        631             220 000        175 000     $   965
  1982        950             335 000        205 000     $ 1.165
  1983      1 200             470 000        225 000     $ 1 .340
  1984      1 550             620 000        275 000     $ 1.735
  1985      1 774             805 000        245 000     $ 1.580
  1986      1 779             970 000        240 000     $ 1 .610
  1987      1 822           1 125 000        280 000     $ 1.940
  1988      1 899           1 310 000        330 000     $ 2.390
  1989      2 132           1 530 000        395 000     $ 2.970
  1990      2 357           1 800 000
Bron:  The Worldwide Resort Timesharing Industry:   1990
 ---pagebreak---                                     - 13 -
Tabel 2: Ontwikkeling van de timesharingomzet
in mi IJoen VS-dollar
3000
2500
2000
1500
1000
 500
         80    81     82    83     84     85  86 87 88 89
Bron:   The Worldwide Resort Timesharing
        Industry : 1990.
 ---pagebreak---                                       - 14 -
Tabel 3: Wereldtimesharingmarkt
           Projecten           Eigenaars van een       In het land woonachtige
                               in het land gelegen     t imesharIngeigenaars
                               t imeshar ingoblect
   LAND        AANTAL   % v.h.      AANTAL     % v.h.   AANTAL     % v.h.
                        TOTAAL                 TOTAAL              TOTAAL
  VS           1 200      50,9    1 082 000     60,2  1 198 000     66,7
  EUROPA         490      20,8      257 000     14,3    259 000     14,5
  MEXICO         149       6,3      134 000      7.6      60 000     3,3
  CARIBISCH      118       5,0       84 000      4,7       4 000     0,2
  GEBIED
  ZUID-           96       4,1       83 000      4,6      82 000     4,6
  AFRIKA
  AUSTRAL IE      94       4,0       71 000      4,0      70 000     3,9
  JAPAN/          69       2,9       51 000      2,8      52 000     2,9
  Z.O.-AZIE
  ZUID-           62       2,6        6 000      0,3       5 000     0,3
  AMERIKA
  CANADA          48       2,0       21 000      1,2      57 000     3,2
  OVERIGE         31       1.4        8 000      0,4       9 000     0,5
  TOTAAL       2 357     100,0    1 800 000    100,0  1 800 000    100.0
Bron:  The Worldwide Resort Timesharing
        Industry : 1990.
 ---pagebreak---                                    - 15 -
Tabel 4: Top-12 van landen waar eigenaars een timesharinooblect hebben
      LAND              EIGENAARS % v.h.   CUMULATIEF
                                  TOTAAL       %
  VS                    1 082 000   60,2      60,2
  SPANJE                  140 000    7,8      68,0
  MEXICO                  134 000    7,4      75,4
  ZUID-AFRIKA              83 000    4,6      80,0
  AUSTRAL IE               56 000    3,1      83,1
  JAPAN                    45 000    2,5      85,6
  VERENIGD KONINKRIJK      37 000    2,0      87,6
  PORTUGAL                 33 000    1,8      89,4
  NEDERL. ANTILLEN         32 000    1,8      91,2
  BAHAMA'S                 24 000    1,4      92,6
  CANADA                   21 000    1,2      93,8
  NIEUW-ZEELAND            15 000    0,8      94,6
  OVERIGE                  95 000    5,4     100,0
  TOTAAL                1 800 000  100,0
Bron: The Worldwide Resort Timesharing
       Industry : 1990.
 ---pagebreak---                                    - 16 -
Tabel 5: Top-12 van landen waar timesharingeigenaars wonen
       LAND             EIGENAARS % v.h.   CUMULATIEF
                                  TOTAAL       %
  VS                    1 198 000   66,7      66,7
  VERENIGD KONINKRIJK     179 000   10,0      76,7
  ZUID-AFRIKA              82 000    4,6      81,3
  MEXICO                   60 000    3,3      84,6
  CANADA                   57 000    3,2      87,8
  AUSTRAL IE               53 000    2.9      90,7
  JAPAN                    45 000    2,5      93,2
  DUITSLAND                18 000    1,0      94,2
  NIEUW-ZEELAND            18 000    1,0      95,2
   ITALIE                  12 000    0,6      95,8
  FRANKRIJK                11 000    0,6      96,4
  ZWEDEN                    6 000    0.3      96,7
  OVERIGE                  57 000    3,3     100,0
  TOTAAL                1 800 000  100,0
Bron: The Worldwide Resort Timesharing
       Industry : 1990.
 ---pagebreak---                                - 17 -
Tabel 6: Penetratiegraad
LAND                               EIGENAARS PER 10 000 INWONERS
VERENIGD KONINKRIJK                           31,5
DENEMARKEN                                     7,3
IERLAND                                        6,1
PORTUGAL                                       5,3
BELGIË                                         4,8
DUITSLAND                                      3,0
LUXEMBURG                                      2,7
NEDERLAND                                      2,0
ITALIE                                         2,0
FRANKRIJK                                      1,9
GRIEKENLAND                                    0,5
SPANJE                                         0,2
Bron:   "The Worldwide Resort Timesharing   Industry,  1990" en  interne
        bewerking door de CEG/SPC.
 ---pagebreak---                                          - 18 -
                                                                      TaP9I 7
  1. Aantal eigenaars van in de aangegeven landen gelegen timesharinaoblecten
Land                      AantalI            Land                     Aantal
                          t imeshar ing-                              timeshar ing-
                          eigenaars                                   eigenaars
                          (inwoners en                                (inwoners en
                          buitenlanders)                              buiten landers)
VS                        1 081 700          Frans-Polyneslë              1  110
Spanje                       139 900         BraziIië                     1  040
Mex ico                      133 540         Egypte                       1  000
Zuid-Afrika                   82 700         Thai land                       950
Australie                     56 200         Ant igua en Barbuda             900
Japan                         44 820         Caymaneilanden                  760
Verenigd KoninkrIJk           36 680         Co Iomb i a                     700
Portugal                      32 650         Ierland                         620
NederIandse Ant I I I en      32 250         Finland                         530
Bahama's                      24 480         China                           380
Canada                        21 190         Zweden                          370
Nieuw-Zeeland                 15 000         Zwitser land                    310
 Italie                       11 220         Trinidad en Tobago              310
Portor ico                    10 000         Tunesië                         310
Frankr i Jk                    9 840         Turkije                         300
Malta                          8 518         El Salvador                     200
Maagdeneilanden                6 590         Noorwegen                       200
Duits I and                    6 820         Venezuela                       200
OostenriJk                     5 630         Israël                          150
Argent inie                    4 850         Cyprus                          120
Griekenland                    3 000         Ecuador                         110
Jamaica                        2 720         Singapore                       100
M a Ie i s i e                 2 600         St.-Lucia                        60
Guatemala                      2 110         Fidji                            50
DomIn i caanse RepubIi ek      1 980         Indonesië                        30
Barbados                       1 940         FiIippi Jnen                     30
Bermuda                        1 920         St.-V i ncent/GrenadInen         30
Zuid-Korea                     1 360         Guadeloupe                       20
Costa Rica                     1 300         India                            10
Denemarken                     1 190         TOTAAL                   1 796  340
 ---pagebreak---                                        - 19 -
                                                           Tabel 8
          2. Aantal In de aangegeven landen wonende tImesharInaeigenaarra
       per 10 000 Inwoners, vergeleken met het bruto nationaal produktiD
Land                          Timeshar ingeigenaars           BNP<2)
                               per 10 000 inwoners           per hoofd
                                                              (USD)
Bermuda                                185,4                   22.050
N i euw-ZeeI and                        52,2                    8.390
VS                                      48,1                   19.800
Australië                               32,0                   12.850
Verenigd Koninkrijk                     31,5                   13.329
Kanaaleilanden                          25,4                  onb.<3)
Caymaneilanden                          25,2                   12.100
Nederlandse AntIIlen                    23,5                    6.460
Canada                                  21,9                   18.070
Zuid-Afrika                             21,3                    2.360
Andorra                                 16,7                  onb.C 3 )
Noorwegen                               14,5                   19.768
Gibraltar                               10,1                    4.450
Israël                                   8,9                    8.400
Bahama's                                 8,5                    9.632
Denemarken                               7,3                   19.780
Zweden                                   7,3                   13.897
Finland                                  7,1                   17.780
Monaco                                   6,9                  onb.<3>
Mex ico                                  6,9                    1.640
 Ier land                                6,1                    8.640
Portugal                                 5,3                    3.250
België                                   4,8                   15.690
Japan                                    3,8                   15.030
Duitsland                                3,0                   18.370
Luxemburg                                2,7                   13.380
Neder land                               2,0                   15.170
 Ital ië                                 2,0                   14.200
OostenriJk                               1,9                   15.573
Frankr i Jk                              1,9                   16.800
 IJsland                                 1,6                   21.660
Zwitser land                             1,6                   16.900
Liechtenstein                            1,1                   15.000
Malta                                    1,1                    4.310
Gr iekenland                             0,5                    4.670
Cyprus                                   0,3                    5.670
Spanje                                   0,2                    7.390
Joegoslavië                            0,008                    6.540
Polen                                  0,004                    7.280
Turkije                                0,003                     1.180
Hongar i Je                            0,002                    8.670
Sowjetunie                             0,001                    8.700
 (1)   Uitsluitend de 20 belangrijkste landen alsmede de andere Europese
       landen, Japan en Malta.
 (2)   vgl. Handbook of the Nations, U.S. Central Intelligence Agency, 1990.
 (3)   onbekend
 ---pagebreak---                                       - 20 -
DE SITUATIE IN DE LID-STATEN
PM HS»a"fl
1.    Marktsituatie
1.1       Begin 1991 waren er in Duitsland circa 265 "klassieke" timesharing-
          projecten, die alle gelegen waren in de oude deelstaten, vooral in
          het zuiden.
          Veertien van deze projecten worden als ruilobject aangeboden door
          RCI en elf door II. De absolute marktleider is echter nog steeds
          "Hapimag", dat sinds 1963 een geheel eigen timesharingformule biedt,
          via een in Zwitserland gevestigde vennootschap.
1.2        In 1990 waren er in Duitsland ongeveer 18 000 eigenaars van
          timesharingeenheden over de hele wereld. Voorts beschikken 6820
          eigenaars over een in Duitsland gelegen object.
1.3       Van de 18 000 Duitse eigenaars bezit 30,9% een object in Spanje,
          22,3% een in Portugal, 4,8% een in Zweden, 3,9% een in Duitsland
          zelf en 1,7% een object in de Verenigde Staten.
2-    Rechtsstelsel
2 1       Er bestaat in Duitsland geen afzonderlijke wettelijke regeling voor
          timesharing. Dientengevolge worden verschillende Juridische modellen
          gehanteerd, hetgeen problemen oplevert in verband met de aanpassing
          aan de specifieke behoeften en problemen van timesharing. Het
          gangbaarste model is dat van de vennootschap op aandelen (type
          Hapimag). Hierbij zijn de verschillende timesharingobjecten eigendom
          van de vennootschap, die het beheer verzorgt en de aandeelhouders
          jaarlijks een dividend uitkeert in de vorm van "punten" die recht
          geven op het gebruik van een appartement van een bepaalde categorie
          gedurende een bepaalde periode, dit alles volgens een vast schema.
2.2       Andere varianten, waarbij een zakelijk recht op een bepaald
          appartement       wordt       toegekend,       zoals        medeëigendom
          (BruchteiIsgemeinschaft), dan wel een genotsrecht, zijn uit een
          oogpunt van consumentenbescherming inferieur. Ten aanzien van het
          model     van     de     vennootschap     naar     burgerlijk      recht
          (Vereinmitgl iedschaft),   die   meer    in   de   richting    van   het
          Angelsaksische club-trusteesysteem gaat, leert de jurisprudentie dat
          dit model problemen oplevert met het Duitse Burgerlijk Wetboek,
          waarin aan verenigingen naar burgerlijk recht die (primair) op het
          behalen van winst gericht zijn, geen handelingsbevoegdheid wordt
          toegekend.
2.3       Sinds 1987 bestaat er een zelfreguleringsorgaan (Time-Share-Verband)
          dat een gedragscode heeft opgesteld, waarin onder meer is bepaald
          dat alle gemaakte reclame volledig moet zijn, dat agressieve
          verkooptechnieken verboden zijn, dat de verkoop van nog niet
          voltooide objecten gekoppeld moet zijn aan een financiële garantie
          voor 100% en dat de kopers een afkoelingsperiode van zeven dagen
          moet worden gegeven.
 ---pagebreak---                                            - 21 -
POlflIS 9n SroqtheTtQfltiQffl mXOTbu.rfl
1.    Allereerst wordt opgemerkt dat er in Luxemburg tot op heden nog geen
      timesharingprojecten bestaan. In 1980 waren er hooguit 100 Luxemburgse
      eigenaars. Wetgeving, jurisprudentie en rechtsleer zijn er niet.
2.    Marktsituatie in België
      De timesharingmarkt in België is volop in ontwikkeling.
      Er zijn momenteel zeven timesharingprojecten, waarvan de meeste in
      volledige eigendom met notariële akte verkocht zijn. Vrijwel alle kopers
      zi Jn Belgen.
      Er zijn zo'n 21 bedrijven die (voornamelijk in het buitenland gelegen)
      objecten verkopen; de meeste hiervan hebben een geringe omzet en treden
      op    als   tussenpersoon      of    gemachtigde    van   buitenlandse    project-
      ontwikkelaars, vooral         in de Middellandse-Zeelanden (Spanje 82,6%,
      Portugal 5,5%, Frankrijk 1,5%).
3.    Rechtsstelsel    in België
3.1        Er bestaat in België geen specifieke regelgeving op het gebied van
           timesharing; wel biedt het Belgische rechtsstelsel als een van de
           weinige bepaalde mogelijkheden voor timesharing, maar alleen door de
           eigendom in ruimte en tijd een statuut van zakelijk recht te
           ver lenen.
3.2        De medeëigendom is in België namelijk in haar geheel geregeld bij
           artikel 577bis van het Burgerlijk Wetboek, dat is ingevoegd bij de
           wet van 8 Juli 1924.
           Dit artikel luidt als volgt: "Bij ontstentenis van overeenkomsten en
           van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die
           onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt
           ..."*, met andere woorden, de Belgische wet regelt de medeëi gendom
           van alle zaken en organiseert de onverdeeldheid. Zij bepaalt de
           rechten en verplichtingen van de deelgenoten                 als deze geen
           overeenkomsten hebben gesloten en heeft dus het karakter van
           aanvul lend recht.
           Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek               ("Niemand kan worden
           genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven-, en de verdeling kan te
           allen    tijde worden gevorderd,          niettegenstaande    enige    hiermee
           strijdige verbodsbepaling of overeenkomst") is op deze vrijwillige
           onverdeeldheid      niet    van    toepassing;    er   kan   dus   ook    geen
           boedelscheiding krachtens artikel 815 worden gevorderd zolang het
           object gebruikt wordt voor het doel waarvoor het is aangekocht. Zo
           is het, ongeacht de aard van de onverdeeldheid, altijd mogelijk zich
           te onttrekken aan de bepalingen van artikel 577bis en met name een
           dusdanige termijn voor de onverdeeldheid overeen te komen dat deze
           in de praktijk voor onbepaalde tijd blijft bestaan.
           Wordt derhalve voor een onroerend goed gekozen voor het stelsel van
           medeëigendom en vrijwillige onderverdeling voor onbepaalde duur, dan
           zijn    in het     Belgische     recht   de algemene      bepalingen    inzake
           medeëigendom van toepassing.
3.2        In verband met dit statuut van een zakelijk recht op onroerend goed
           is inschrijving in de openbare registers vereist, zodat de titel
           tegen derden kan worden ingeroepen; dit houdt in de praktijk in dat
           koop en cessie bij notariële akte worden geregeld.
 ---pagebreak---                                       - 22 -
PgrwnarKon
1.   Marktsituatie
1.1      Het allereerste timesharingsproject in Denemarken werd weliswaar in
         1976 gerealiseerd, maar pas in 1985-86 werden twintig projecten,
         bestaande uit circa 15 000 eenheden, opgezet en een tiental
         buitenlandse projecten te koop aangeboden; slechts een klein deel
         hiervan had succes.
1.2      Eind 1990 waren er in Denemarken circa 4000 timesharingeigenaars,
         wat een vrij hoge penetratiegraad is, namelijk 7,3 per 10 000
          inwoners (zie tabel 6 ) . In de meeste gevallen gaat het hier om in
         Spanje gelegen objecten (Canarische eilanden).
2.   Rechtsstelsel
2.1      Er bestaat in Denemarken geen specifieke wet inzake timesharing. De
         volgende drie      Juridische constructies worden elk met      zekere
         var I anten toegepast.
2.2      De koper verwerft een recht op een tijdelijk, periodiek gebruik
         (X weken per jaar gedurende een vastgestelde periode tussen 15 en
         100 jaar) en wordt tegelijkertijd lid van een vereniging van
         timesharingeigenaars, die de financiële verantwoordelijkheid voor
         het beheer en het onderhoud van het hele project draagt. Deze
         formule wordt in ongeveer 20% van de gevallen toegepast.
2.3      De koper koopt een of meer aandelen in een vennootschap die eigenaar
         van het project is. Als aandeelhouder heeft hij recht op gebruik
         gedurende een of meer weken per jaar; dit recht blijft bestaan
         zolang hij aandeelhouder is; bij uitoefening van het genotsrecht
         moet een bijdrage       in de beheers- en onderhoudskosten worden
         geleverd. Deze formule wordt in ongeveer 30% van de gevallen
         toegepast.
2.4      Bij de derde mogelijkheid, die in 50% van de gevallen wordt
         toegepast, koopt de koper een deel van het eigendom. Dit zakelijke
         recht op onroerend goed wordt geregistreerd en geeft recht op
         gebruik van het eigendom gedurende een of meer weken per Jaar; elke
         medeëigenaar draagt bij in de kosten. Er wordt op gewezen dat dit
         zakelijke recht zelden aan buitenlanders wordt toegekend: dit is
         ofwel    expliciet    verboden,  of  wordt   in  economisch   opzicht
         onaantrekkelijk gemaakt. Dit is natuurlijk enigszins problematisch
         in het licht van het non-discr iminat iebeginsel van het Verdrag van
         Rome.
 ---pagebreak---                                       - 23 -
Span le
1.    Marktsituatie
1.1   Spanje neemt als land van bestemming voor timesharing in Europa
      ontegenzeggelijk de koppositie in. Van de ongeveer 500 projecten die er
      begin 1991 in de twaalf Lid-Staten bestonden, waren er 196 in Spanje
      gelegen, waarvan 83 op het vasteland (de meeste aan de Costa del Sol),
      21 op de Balearen en 92 op de Canarische eilanden. Van deze 196
      projecten (samen meer dan 9000 eenheden), behoren 151 tot de ruilbeurs
      RCI en 45 tot II. In 1990 waren van de 88 nieuwe door RCI aangeboden
      projecten er 30 in Spanje gelegen, waarvan 14 op de Canarische eilanden.
1.2   Wat het aantal eigenaars van timesharingobjecten in het land (dit zijn
      vooral buitenlanders) betreft, komt Spanje na de Verenigde Staten op de
      tweede plaats, namelijk 140 000 gezinnen in 1990, ofwel 7,8% van het
      wereldtotaal (tabel 4 ) . Het aantal Spanjaarden dat een timesharingobject
      bezit is echter nog erg gering (begin 1990 slechts 720), al is daarin
      sinds 1991 een sterke groei opgetreden als gevolg van de huidige
      hotelcrisis, waardoor tal van ondernemers hun redding in timesharing
      gezocht hebben. Dit heeft geleid tot intensieve verkoopactiviteiten met
      uiterst agressieve methoden, en verwacht wordt dan ook dat het aantal
      Spaanse eigenaars per eind 1991 op meer dan 3000 zal uitkomen.
1.3   Gelet op de nationaliteit van de eigenaars van          n Spanje gelegen
      timesharingeenheden vindt men bijna 73% Britten, 23% Denen, 3% Belgen,
      2,6% Fransen en 2,4% Finnen.
1.4   De gemiddelde grootte van de projecten is 55 eenheden, waarvan bijna de
      helft (48,1%) studio's voor maximaal twee personen, 33,7% tweekamer-
      woningen of -appartementen en 1% woningen of appartementen met drie
      kamers.
2.    Rechtsstelsel
2.1   Ondanks de omvang van de Spaanse timesharingmarkt bestaat er geen
      specifieke wetgeving ter zake. De Spaanse overheid heeft diverse
      wetsontwerpen opgesteld, tot op heden echter zonder resultaat. Derhalve
      wordt timesharing in Spanje geregeld via de bestaande wettelijke
      bepalingen.
2.2   Er moet echter op worden gewezen dat de geldigheid en de wettigheid van
      timesharing berusten op het beginsel van de vrije wilsbeschikking dat
      een basisprincipe van het Spaanse vermogensrecht is (Art. 1255 Spaans
      Burgerlijk Wetboek). Het voornaamste probleem is om timesharing een
      karakter te verlenen waardoor het systeem doeltreffend kan blijven
      functioneren en de doelstellingen die de gebruikers ervan verwachten
      kunnen worden bereikt.
 ---pagebreak---                                    - 24 -
2.3 De bestaande wetgeving biedt twee algemene mogelijkheden voor de aard
    van het recht van timesharingbezitters, namelijk een persoonlijk recht
    of een zakelijk recht.
2.4 Het persoonlijke recht wordt gerealiseerd door middel van het zogenaamde
    vennootschapsmodel, waarin het eigendom, zowel het gebouw als de
    afzonderlijke eenheden waaruit      dit  bestaat,   toebehoort  aan een
    rechtspersoon met vennootschapsstructuur, waarbij de deelgenoten het
    gebruiksrecht hebben op grond van hun aandeelhouderschap of deelneming
    in de vennootschap.
    Dit vennootschapsmodel, dat ook in andere landen gangbaar is, is in
    Spanje echter door de rechtsgeleerden sterk en vrijwel unaniem
    gekritiseerd.
    Het systeem wordt ook in de praktijk eigenlijk het minst toegepast,
    aangezien projectontwikkelaars veelal de voorkeur geven aan de grotere
    rechtszekerheid die het begrip "eigendom" de consumenten biedt. In de in
    punt 2.1 genoemde wetsontwerpen heeft men het vennootschapsmodel dan ook
     laten vallen en wordt de voorkeur gegeven aan een zakelijk recht op
    t imeshar ing.
2.5 Ondanks deze duidelijke tendens om timesharing als een zakelijk recht,
    dat derhalve tegen derden kan worden ingeroepen, gestalte te geven
    bestaat er nog geen overeenstemming of timesharing in de bestaande
    regelgeving met betrekking tot de in het Burgerlijk Wetboek vastgestelde
    rechten kan worden ingepast of dat het hier een nieuw zakelijk recht
    betreft, waarvoor de bestaande regelingen niet voldoen.
2.6 Het idee van timesharing als een vorm van vruchtgebruik wordt door een
    meerderheid verworpen, evenals de opvatting van timesharing als een
    recht op gebruik of bewoning.
2.7 Kortom, bij gebrek aan specifieke regelgeving in het Spaanse recht (al
    bestaan er in sommige vakantiegebieden en -oorden lokale regelingen) is
    het ongetwijfeld de meest geaccepteerde en gangbare opvatting in de
    praktijk van de notarissen en hypotheekbewaarders om timesharing als een
    gemeenschap van goederen te beschouwen. Deze vorm wordt thans als de
    eenvoudigste en ook goedkoopste manier om timesharing vorm te geven
    beschouwd, aangezien medeëigendomstitels in principe opgenomen kunnen
    worden in de openbare registers en "erga omnes" werkzaam zijn. Wij
    wijzen erop dat een zakelijk recht in het Spaanse recht om tegen derden
    te kunnen worden ingeroepen bij notariële akte (escritura püblica)
    gevestigd en in het hypotheekregister (Registro de la Propiedad)
     ingeschreven moet worden.
 ---pagebreak---                                    - 25 -
Frankrllk
1.   Marktsituatie
1.1  De Franse timesharingmarkt is volop in ontwikkeling. In 1990 waren er
     ongeveer 10 000 eigenaars van een object in Frankrijk, van wie 83,6%
     Fransen, 5,3% Britten en 2,7% Amerikanen. Gezien de omvang van het
     toerisme in Frankrijk (circa 37 miljoen toeristen in 1987) betekent dit
     nog maar dat 0,3 op de 1000 buitenlandse toeristen timesharIngeigenaar
     was, wat minder is dan in Italië (0,4) en Duitsland (0,5) en beduidend
     minder dan in Spanje (5,1) en Portugal (5,4).
1.2  Van de ongeveer 69 projecten die begin 1991 in Frankrijk bestonden
     (andere bronnen noemen een aantal van 84), waarvan 31 ruilobjecten van
     II en 38 van RCI, zijn er 13 in de Alpen gelegen, de overige in
     hoofdzaak bezuiden de Loire. Begin 1990 waren er slechts 50 projecten
     (met een totaal van 3390 eenheden), zodat het aanbod een aanzienlijke
     stijging vertoont.
1.3  Hoewel Frankrijk een van de drie EG-landen met een specifieke wetgeving
     inzake timesharing is, lijkt de creativiteit van de projectontwikkelaars
     en verkopers geen grenzen te kennen: na "multipropriété" kwam (circa
     1980) "nouvelle propriété" en (omstreeks 1986) "pró-propriété", nog
     afgezien van een aantal minder belangrijke varlanten^*). Dit geeft aan
     hoe groot in Frankrijk de concurrentie in de toeristische onroerend-
     goedsector is, maar maakt de markt er, zeker voor buitenlandse aspirant-
     kopers, bepaald niet doorzichtiger op.
2.   Rechtsstelsel
2.1  Wij zullen hier niet ingaan op de medeëigendom als zodanig, ten eerste
     omdat het Franse systeem veel gelijkenis vertoont met het Belgische,
     hoewel minder aangepast aan timesharing (artikel 815 Code Civil over
     medeëi gendom is met name ook van toepassing op onverdeeldheid bij
     overeenkomst) en ten tweede om dat de meeste timesharingprojecten
     volgens het systeem van de "Société Civile d'Attribution" werken.
(*) "Les formules de propriété-vacances au banc d'essai", "Le particulier
immobilier" nr. 46, Juli-augustus 1990, blz. 73-80.
 ---pagebreak---                                          - 26 -
    2.2   In de Wet nr. 86-18 van 6 lanuarl 1986 betreffende vennootschappen voor
          de   toewijzing  van onroerende    goederen   in timesharing   (J.O. van
          8 Januari 1986) wordt dit als een recht van deelgenoten beschouwd, d.w.z
          een persoonlijk en geen zakelijk recht. Een van de voornaamste kenmerken
          van een dergelijke benadering is dat de timesharingkopers deelgenoten
          worden met hun inbreng als tegenprestatie. Het voornaamste doel van de
          wet is enerzijds de Juridische en praktische problemen, verbonden aan de
          bestaande wetgeving    inzake vennootschappen    (met name de wet van
          16 Juli 1971) en in het bijzonder de verdeling, op te lossen en
          anderzijds een Juridisch instrument te vinden dat aangepast is aan het
          verschijnsel    timesharing,   waaraan    gewoonlijk   een   uitgebreide
          dienstverlening verbonden is en waardoor het eigendomsbegrip een in de
          tijd gedeeld karakter krijgt. Een t imesharingvennootschap verschilt
          hierin van andere vennootschappen dat zij niet op het maken van winst
          gericht is en dat het eigendomsrecht van een deel van het onroerend goed
          volgens een Jaarlijkse cyclus in de tijd gedeeld is. De wet laat
          overigens de keuze van het soort vennootschap (naar burgerlijk of
          handelsrecht) vrij, maar in de praktijk wordt de vennootschap naar
          burgerlijk recht in verband met de hieraan verbonden flexibiliteit het
          vaakst gekozen. Ook beoogt de wet de aandeelhouders-gebruikers van
          timesharingobjecten beter te beschermen.
    2.2.1     Doel van de wet
          Het   doel   van de wet    staat   in het eerste artikel     omschreven:
          "vennootschappen die zijn opgericht met het oog op de toewijzing, geheel
          of   in delen, voor periodiek genot van onroerende goederen die
          hoofdzakelijk voor bewoning bedoeld zijn (...)." Andere timesharing-
          mogeliJkheden, zoals een gedeeld huursysteem (zie het Griekse model)
          zijn dus niet uitgesloten. De wet beperkt zich tot onroerende goederen
          die hoofdzakelijk voor bewoning bedoeld zijn zonder dit uiterst vage
          begrip nader te omschrijven; voorts is zij dwingend in die zin dat er
          een vennootschapsmodel wordt voorgeschreven.
          Het doel van deze vennootschappen wordt in de leden 2 en 3 van artikel 1
          nader omschreven: het omvat de bouw, de aankoop, de aanpassing (of
          restauratie) en het beheer van de onroerende goederen, alsmede de
          aankoop en het beheer van de daarbij behorende roerende goederen. Het in
          de wet bedoelde periodieke genot is dus niet beperkt tot projecten voor
          toer isten.
          De vennootschap kan, al is dit niet verplicht, zich ook bezighouden met
          het verlenen van diensten, de werking van de noodzakelijke gemeen-
          schappelijke voorzieningen voor de woning of het gebouw, alsmede die
          voorzieningen die in overeenstemming zijn met het doel ervan en daar
          rechtstreeks aan verbonden zijn. Men kan zich afvragen waarom de wet
          niet een meer dwingend karakter heeft met betrekking tot het verlenen
          van bepaalde diensten voor toeristische timesharing, met name wat
          betreft sport- en recreatiefaciliteiten.
(5)
 ---pagebreak---                                          - 27 -
2.2.2     Voorlichting en publiciteit
      In elk document waarin de aankoop van aandelen van in de wet bedoelde
      vennootschappen wordt vastgesteld, moet duidelijk vermeld staan dat deze
      aankoop uitsluitend de hoedanigheid van deelgenoot, en niet die van
      eigenaar verleent.
      In alle reclame die, ongeacht in welke vorm, in Frankrijk wordt gemaakt,
      ontvangen of waargenomen en die betrekking heeft op de toewijzing van
      timesharingobjecten aan deelgenoten waarbij aan dezen in ruil voor hun
      inbreng geen enkel eigendomsrecht of ander zakelijk recht op het
      onroerend goed wordt verleend, is het gebruik van iedere uitdrukking met
      het woord      "eigenaar" ter aanduiding van de deelgenoten       verboden
      (artikel 3 3 ) . ledere inbreuk op deze bepaling wordt als misleidende
      reclame beschouwd en kan aanleiding zijn voor een vordering tot
      opheffing en/of een strafrechtelijke veroordeling (art. 44 Wet van
      27 december 1973).
      Indien in een reclamemiddel, ongeacht in welke vorm, sprake is van een
      dienst voor het ruilen van de gebruiksper ioden, de verkoop van de
      aandelen of de verhuur van de gekochte eenheid, moet dit met de
      bijbehorende voorwaarden       in een reglement worden vermeld.     In dit
      verplichte reglement moet voorts de bestemming van het onroerend goed en
      de onderdelen daarvan worden vermeld en moeten de voorwaarden voor het
      gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen worden          vastgelegd
      (artikel 8 ) . Ook de verdeling van de lasten of de wijze waarop deze
      worden omgeslagen staat hierin vermeld (art. 9 ) . In de wet worden twee
      categorieën lasten onderscheiden: gemeenschappelijke lasten (verbonden
      aan de gemeenschappelijke diensten, de voorzieningen van het gebouw en
      de werking daarvan) en gebruikslasten (elektriciteit, gas, water, enz.).
      In de wet is ook een beschrijving van de verdeling van het onroerend
      goed voorgeschreven, waarin de verschillende onderdelen ervan worden
      vermeld en wordt aangegeven welke voor gemeenschappelijk en welke voor
      privégebruik     zijn   (art. 8 ) . Hierbij dient een overzicht    van de
      toewijzing van de aandelen aan de wooneenheden en perioden te worden
      gevoegd.
      De verkoper of projectontwikkelaar is krachtens de wet niet verplicht om
      de aspirant-kopers vóór de sluiting van de overeenkomst door middel van
      deze documenten of anderszins hierover informatie te verstrekken.
2.2.3     Overeenkomst
      ledere inschrijving of overdracht van aandelen moet worden vastgelegd in
      een onderhandse of notariële akte, waarin de aard en de strekking van de
      daaraan verbonden rechten staan vermeld, zoals die bepaald zijn door de
      ligging van het onroerend goed en de ruimte waarop het aandeel
      betrekking     heeft, en tevens de toegekende gebruiksperiode wordt
      vastgesteld. Bij overdracht moet in de verkoopakte ook de boekhoud-
      kundige situatie van de cedent met een verklaring van de vennootschap
      worden vermeld, alsmede - behalve als de overdracht om niet gebeurt - de
      aan hem te betalen prijs (art. 2 0 ) .
 ---pagebreak---                                      - 28 -
     De bovengenoemde documenten (reglement, beschrijving en overzicht van de
     aandelen) moeten bij de inschrIJvings- of overdrachtsakte worden
     gevoegd, evenals de statuten van de vennootschap en een vermelding van
     de technische kenmerken van het onroerend goed en de ruimten en in
     voorkomend geval de balans van het afgelopen boekjaar, de hoogte van de
     bijkomende lasten of een schatting daarvan en een inventaris van de
     voorzieningen en roerende goederen. Indien deze documenten in minuut bij
     een notaris berusten kan met een verwijzing daarnaar worden volstaan;
     aan de deelgenoot moet dan een kopie van deze documenten worden
     verstrekt, hetgeen in de akte moet worden vermeld (art. 20).
2-2.4     Financiële waarborgen
     Ter bescherming van de gebruikers is het deze vennootschappen (voor de
      toewijzing van onroerende goederen in timesharing) krachtens de wet
     verboden zich garant te stellen (art. 2 ) . Hiermee heeft de wetgever
     willen voorkomen dat een projectontwikkelaar de vennootschap toestaat
     zich voor zijn persoonlijke aansprakelijkheden garant te stellen,
     waardoor hij de rechten van de andere aandeelhouders zou verkwanselen.
     Ook is in het belang van de gebruikers in de wet bepaald dat de
     deelgenoten slechts tot een bedrag, gelijk aan hun inbreng, tegenover
     derden hoeven op te komen voor de schulden van de vennootschap (art. 4 ) .
     Vóór de voltooiing van het onroerend goed kan, behalve tussen
     deelgenoten, geen enkele overeenkomst voor de overdracht van aandelen
     worden gesloten, tenzij hierbij een financiële waarborg, alsmede een
     overeenkomst voor de verkoop van een onroerend goed in aanbouw of een
     overeenkomst voor de ontwikkeling van een onroerend-goedproject wordt
     verstrekt. Deze overeenkomsten dienen om de koper van een gebouw in
     aanbouw te beschermen (met name door een voltooiingsgarantie te geven),
      terwijl de financiële waarborg bedoeld is om "bij ingebrekebliJven van
     een of meer deelgenoten de regeling van de verzoeken tot storting die
     nodig zijn voor de betaling van de aankoopprijs van de goederen of voor
     de uitvoering van de bouw-, verbouwings- of restauratiewerkzaamheden, te
     verzekeren. Deze waarborg kan worden verstrekt door een officiële
     kredietinstelling,    een   erkende    verzekeringsmaatschappij of   een
     onder 1 Inge waarborgmaatschappiJ." (art. 22).
     Een ieder die, na naar aanleiding van de totstandkoming of de uitvoering
     van een vennootschapsovereenkomst een of meer stortingen, inschrijvingen
     of aanvaardingen van handelseffecten, cheques of machtigingen tot
     opneming van een bank- of postrekening te hebben ontvangen of aanvaard,
     deze geheel of gedeeltelijk verduistert, wordt met een geldboete
     gestraft (art. 31 en 408 van de Code Pénal).
     De wet schrijft voor dat de vennootschappen een raad van toezicht
     oprichten, die door de algemene vergadering uit de vennoten wordt
     gekozen en vooral raadgevende bevoegdheid heeft. Voorts moet het beheer
      jaarlijks worden gecontroleerd door een deskundige die geen deelgenoot
      is, door de algemene vergadering wordt aangewezen en aan haar
      verantwoording aflegt. Het betreft hier een soort accountantscontrole
      (art. 18).
 ---pagebreak---                                      - 29
2.2.5     Over ioe bepalInoen
      De koper die in gebreke blijft, kan vanaf het moment van het besluit van
      de algemene vergadering niet meer in genot treden van zijn woning, noch
      daar blijven (art. 3, slot).
      De deelgenoten dragen bij aan de beide categorieën lasten (zie boven),
      afhankelijk van de ligging en de samenstelling van hun woning en de duur
      en het tijdstip van de genotsperiode (art. 9 ) .
      De algemene vergadering wordt ten minste eenmaal per Jaar gehouden. De
      deelgenoten kunnen desgewenst per brief stemmen (art. 13). Een beheerder
      kan bij gewone meerderheid van stemmen van zijn functie worden ontheven
      (art. 16).
      De deelgenoot heeft het recht zijn object te verhuren of uit te lenen
      (art. 23).
      Soortgelijke vennootschappen die al voor 1986 waren opgericht, moesten
      hun statuten voor 8 Januari 1988 aan de wet aanpassen (art. 34).
Griekenland
1.    Marktsituatie
1.1   Eind 1990 waren er ongeveer 3000 Griekse en buitenlandse eigenaars van
      een een Griekenland gelegen timesharingobject. Daarentegen beschikten
      slechts 480 Griekse huishoudens over een dergelijk object            (in
      Griekenland of daarbuiten). De penetratiegraad is dus slechts 0,5
      Griekse timesharingeigenaars per 10000 inwoners, wat altijd nog bijna
      tweemaal zoveel als in Spanje is.
1.2   Er zijn in Griekenland momenteel 16 projecten, waarvan 14 als ruilobject
      door RCI worden aangeboden en 2 door II. Vergeleken met het voorgaande
      Jaar zijn er vijf projecten bijgekomen. De eerste elf (eind 1990)
      omvatten 600 eenheden. Eind 1990 was slechts 15% van de intervallen
      verkocht. Er schijnen verschillende projecten in voorbereiding of
      aanbouw te zijn. De meeste projecten zijn gelegen in Kalchidika of op de
      eilanden, Cyprus hierbij inbegrepen.
2.    Rechtsstelsel
2.1   Griekenland was een van de eerste Europese landen waar timesharing
      wettelijk geregeld werd, en wel bij Wet nr. 1652 van 30.10.1986 inzake
      "het timesharinghuurcontract en de regeling van zaken die daarmee in
      verband staan", alsmede Ministerieel Besluit van 15.12.1987 betreffende
      "verhuur van vakantiewoningen in timesharing".
2.2   Timesharing wordt hier gedefinieerd als een huurrecht ("huur in
      timesharing" of "gedeelde huur") van een vakantiewoning. De eigenaar
      ("verhuurder") verbindt zich er namelijk toe de huurder elk Jaar
      gedurende de in de overeenkomst vermelde periode het gebruik van een
      vakantiewoning toe te staan en hem de bijbehorende diensten te verlenen.
 ---pagebreak---                                      - 30 -
2.3 Aan de woningen gestelde eisen
    De wet definieert de "woningen" als "hotelbedrijven en in het algemeen
    toeristische instellingen die met toestemming van de Griekse organisatie
    voor toerisme (EOT) werkzaam zijn en waarop ingevolge een besluit van de
    secretaris-generaal van de EOT de bepalingen van de wet van toepassing
    zijn" (art. 1 van de w e t ) . De wet en het ministerieel besluit zijn in
    eerste instantie gericht op hotelbedrijven (in ruime zin-, onder meer
    worden genoemd "hotels met een gemengd karakter (toeristendorpen),
    villa's en gemeubileerde huizen voor toeristen" (art. 1 ) .
    Deze hotelbedrijven moeten voldoen aan de eisen van de EOT, overeen-
    komstig de bepalingen van Wet 642/77 betreffende hotels, evenals
    artikel 4    van   het  decreet     van  1 november 1938  betreffende  de
    kwalificaties van hotelhouders en hotels, en het reeds genoemde
    ministeriële besluit. Voor toeristen bestemde woningen kunnen onder deze
    wet vallen, mits zij - onder meer - ten minste tot de tweede klasse
    (klasse B) behoren (onafhankelijk van hun precieze aard).
2-4 Looptijd van de overeenkomst
    De minimaal toegestane duur is 5 jaar, de maximale 60 Jaar. In de wet is
    geen afkoelingsperiode opgenomen.
2.5 Voorlichting, vorm en Inhoud van de overeenkomsten
    De timesharingovereenkomst wordt ten overstaan van een notaris verleden
    en in de openbare registers ingeschreven, op straffe van nietigheid. Het
    dient in elk geval de volgende gegevens te bevatten (art. 3 van het
    genoemde ministeriële besluit):
        een volledige beschrijving van het gehuurde goed, alsmede alle
        daarbij behorende voorzieningen, met inbegrip van het meubilair;
        namen, voornamen, woonplaats (of vestigingsplaats) en nationaliteit
        van de part i Jen;
        de duur van de huur en de periode waarin deze Jaarlijks plaatsvindt;
         het bedrag van de huur, de wijze van betaling en de gekozen valuta,
        met inachtneming van de in art. 1, lid 3, van de wet bepaaide
        bankgarant ie;
         de wijze van berekening en betaling van de exploitatiekosten die
         voor rekening van de huurder komen;
         de toepasselijkheid van het Griekse recht en de verklaring dat een
        Griekse rechtbank bevoegd is-,
         de voorwaarden met betrekking tot eventuele onderverhuring of
        overdracht van het genot van het goed door de huurder aan een de-na.
         al dan niet tegen betaling;
         de voorwaarden voor en eventuele kosten verbonden aan nst oebruïk
         door  de huurder    van de verschillende recreatie-, sec**-- en
         soortgelijke voorzieningen, alsmede met betrekking tot eventuele
         andere door de verhuurder te verlenen diensten (b.v. de plaatsing
         van extra bedden, meubels, enz.).
 ---pagebreak---                                         - 31 -
           Bovendien moet in de timesharingovereenkomst het reglement voor de
            betrekkingen tussen de verhuurder en de huurders worden opgenomen
            (art. 2 en 3 van het ministerieel besluit).
2.6  Prils en wijze van betaling
     De prijs kan in drachme of in een andere muntsoort worden vastgesteld en
     contant (baar geld of cheque) of in termijnen worden betaald. Het
     volledige bedrag dient in ieder geval uiterlijk 18 maanden na de
     sluiting van de overeenkomst betaald te zijn (art. 5 van het besluit).
     Buitenlanders       die   in   Griekenland  een   timesharingobject    willen
     aanschaffen, zijn verplicht in buitenlandse valuta te betalen; deze som
     wordt binnen een maand na ontvangst door de "verhuurder" (art. 1, lid 3
     van cie wet) bij de Griekse Bank gedeponeerd. Voor buitenlanders gelden
     afwijkende betalingsvoorwaarden. De prijs wordt vastgesteld aan de hand
     van ©en aantal kenmerken (periode, aantal weken per Jaar, duur,
     bouwdatum van het project). Afhankelijk van de ouderdom van het project
     wordt op de "standaardprijs" een korting van 2 tot 20% toegepast (art. 6
     van het besluit).
2
  •7 Recht van verhuur, ruil en verkoop
     Als de koper van een timesharingeenheid in Griekenland deze wil verhuren
     of verkopen, moet hij dezelfde procedure volgen als bij de aankoop. De
     desbetreffende voorwaarden dienen in de timesharingovereenkomst te zijn
     vermeld.
2 8  To§?icht en sanctles
     Een hotelbedrijf kan uitsluitend als timesharingproject worden beschouwd
     ais de verhuurder bij de EOT een daartoe strekkend verzoek indient,
     vergezeld van een reglement voor de betrekkingen tussen de verhuurder en
     de huurder, waarin hun beider rechten uitvoerig worden beschreven (zie
     boven). De verhuurder dient de EGT ook een kopie van de t imeshar ing-
     overeenkomst te verstrekken, teneinde het toedicht op het project en op
     de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder Jegens de huurders
     te vergemakkelijken. Bovendien moet hij de EOT er telker.s schriftelijk
     van in kennis s t e M e n als er t imeshar ingcontracter zuilen worden
     ondertekend; de EOT         is gerechtigd op de onderte?p^ing van deze
     contracten toe te zien en daarbij aanwezig te zijn. Tan slotte is de
     verhuurde      rog verplicht e&n cioor de EOT goedgekeurd register bij te
     hou-.'en, v»s r ! n alle overeenkomsten op nummer en op chronologische
     vciqorde worden geregistreerd (art. 4 van de wet en art, 3, lid 4, van
     het besluit),
     Ingeval de verhuurder zijn contractuele of wettelijke verplichtingen
     nist nakomt, kan de EOT sancties opleggen, "niet alleen in het belang
     van de huurders maar ook om de reputatie van het toerisme in ons land
     hoog ta houden" (art. 4, lid 2 van het besluit). Deze sancties, die in
     Wet nr. 642 (1977) zijn vastgelegd, omvatten een berisping en een boete
     van 5.000 tot 20.000 drachme- die wordt opgelegd door de directeur van
     de EOT; voorts kan de secrets s-generaal van het toerisme een boete van
     20.000 tot 200.000 drachme opleggen of de categorie van het hotelbedrijf
     verlagen, namelijk als in een Jaar driemaal een boete is opgelegd; ook
     kan hij de goedkeuring van een hoteibedrijf als timesharingproject
     Intrekken,
          •ie regel    !gt de bescherming van de rechten van de koper    in handen
     v-,'. een algemene vergadering van t imeshar inghuurders.
 ---pagebreak---                                       - 32 -
2.9   Tot slot moet melding gemaakt worden van een bijzonder probleem in
      Griekenland, namelijk dat het buitenlanders om redenen van nationale
      veiligheid verboden is zakelijke rechten - waaronder timesharing - te
      verwerven in grensgebieden. In 1990 heeft het Hof van beroep van het
      district Dodekanisos beschikt dat deze wetgeving strijdig is met de
      artikelen 7, 48, 52 en 59 van het Verdrag van Rome (vóór de wijziging
      door het Verdrag van Maastricht) en dus niet van toepassing Is. Deze
      beschikking is voortgekomen uit een veroordeling van Griekenland door
      het Europese Hof van Justitie (arrest van 30 mei 1989 in zaak 305/87);
      desondanks wordt nog altijd de helft van het Griekse grondgebied als
      grensgebied beschouwd, al zijn een aantal beperkingen door Wet nr. 1892
      van 31 Juli 1990 gedeeltelijk versoepeld.
 Ierland
1.    Marktsituatie
1.1   Eind 1990 waren circa 2150 leren eigenaar van een timesharingobject,
      voornamelijk in het buitenland.
1.2   Op dat moment waren er slechts 620 (Ierse of buitenlandse) eigenaars van
       in Ierland gelegen objecten in zes projecten.
      Volgens het Ierse Bureau voor Consumentenaangelegenheden waren er in mei
      1991 een zestal firma's die in Ierland of in het buitenland gelegen
      timesharingprojecten aanboden.
      RCI biedt vijf projecten aan, II één. Deze projecten omvatten samen zo'n
      550 eenheden.
      Hoewel de Ierse markt op het eerste gezicht van geringe omvang lijkt, is
      de marktpenetratie (het aantal Ierse eigenaars per 10000 inwoners) toch
      nog 6,1, wat twee maal zoveel is a!s in Duitsland (3) en meer dan drie
      maal zoveel als in Frankrijk (1,9), maar niet meer dan een vijfde van
      het cijfer in Verenigd Koninkrijk (31,5). Ierland neemt in Europa de
      derde plaats in, vlak na Denemarken (7,3).
      De Ierse projecten zijn in vergelijking met de andere Europese landen
      vrij groot opgezet (gemiddeld 92 eenheden); 58,7% hiervan heeft twee
      slaapkamers (in Frankrijk is dit bijvoorbeeld maar 2,2%) en slechts
      10,9% van de eenheden zijn studio's voor maximaal twee personen (tegen
      82,2% in Frankrijk).
      Volgens schattingen was eind 1990 niet meer dan 3,4% van de intervallen
      verkocht, wat het laagste cijfer van Europa is (vgl. VK bijna 50%,
      Spanje 47,5%).
2.    Rechtsstelsel
2.1   Er bestaat geen     wetgeving   of  jurisprudentie op   het  gebied  van
      t imeshar ing.
2.2   Aangezien het Ierse rechtsstelsel gelijkt op dat van landen met "Common
      Law", is de wetgeving inzake onroerend goed vergelijkbaar met die van
      het Verenigd Koninkrijk.
 ---pagebreak---                                        - 33 -
ItaJlS
1.   Marktsituatie
1.1  Timesharing is in Italië een vrij recent verschijnsel; nadat het in
     1986-87 in de hotel sector pas goed op gang gekomen was, heeft het in
     1989 en 1990 een grote vlucht gemaakt, met als gevolg dat Italië in 1990
     tot de top 12 behoorde, gelet op het absolute aantal timesharing-
     eigenaars. Ongeveer 12 000 Italianen (tegen b.v. 11 000 Fransen) waren
     eigenaar van voornamelijk in Italië gelegen objecten (95%); 3,2% bezat
     een object in Spanje en 0,3% in de Verenigde Staten. De penetratiegraad
     bedraagt in Italië dus 2 eigenaars per 10000 inwoners, zodat het land
     samen met Nederland de achtste plaats inneemt.
1.2  Over de hele wereld zijn er 11 000 eigenaars die een in Italië gelegen
     object bezitten, onder wie 87,1% Italianen en 12,6% Duitsers. Dit houdt
      in dat op elke 1000 buitenlandse toeristen die Italië bezoeken er
     ongeveer 0,4 timesharingeigenaar zijn, wat op dezelfde lijn ligt als in
     Griekenland, Frankrijk en Duitsland.
1.3  Er waren in 1990 in Italië 40 t imesharingprojecten met zo'n 3240
     eenheden, dus gemiddeld ongeveer 81 eenheden per project. In 1991 waren
     er 56 projecten, waarvan 52 aangeboden door RCI en 4 door I I. De meeste
      zijn gelegen in de Alpen en de Dolomieten, dan wel in het Zuiden en op
     de twee grote eilanden.
2.    Rechtsstelsel
2.1   Er   bestaat    geen   specifieke   wetgeving  of   jurisprudentie    inzake
      timesharing. Voorts zijn de bestaande Juridische instrumenten         weinig
      geschikt voor het verschijnsel. Bij de huidige projecten wordt         in de
      regel een van de volgende twee systemen gehanteerd: een variant        op de
     medeëigendom ("copropriété indivisa"), dan wel een "acquisto di        azioni
      societar ie" (vennootschapsmodel).
2.2   Het eerste model wordt momenteel het meest gebruikt, vooral omdat het
      tweede in de praktijk tai van problemen opgeleverd heeft vanwege het
      gebrek    aan   flexibiliteit   van   de vennootschapswetgeving. Bij      de
      "multipropriété immobiliare" verwerft de koper een medeëigendomsrecht,
      dat in een notariële akte vastgelegd en in de openbare registers
      ingeschreven wordt. De voornaamste kenmerken van dit model zijn:
      medeëigendom ("comunione") van verschillende personen met betrekking tot
      hetzelfde     object,   opdeling    van   het  gebruik    in   quota,    een
      gebrul ksreglement, de mogelijkheid om een derde met het beheer van het
      project te belasten en de bepaling dat het project niet op andere wijze
      opgedeeld kan worden.
2.3    In verband met de juridische problemen die in Italië met timesharing
      zijn gerezen en de problemen van de gebruikers (zie hierna) overweegt de
       Italiaanse overheid - al sinds 1985 - een speciale wetgeving hiervoor in
      het leven te roepen. Drie wetsontwerpen zijn reeds in het parlement
      behandeld, maar geen daarvan heeft het tot nog toe gehaald.
 ---pagebreak---                                     - 34  -
Norland,
1.  Marktsituatie
1.1  In Nederland is de timesharingmarkt van geringe betekenis. Er was in
     1991 één project in Zandvoort in de vorm van een "trustee-club"; een
     tweede in Port Zé lande is aangekondigd.
1.2 Circa    3000 Nederlanders bezitten       een timesharingobject   in  het
    buitenland, voornamelijk in Spanje.
2.  Rechtsstelsel
2.1 Er bestaat geen wetgeving of Jurisprudentie ter zake.
2.2 De Nederlandse rechtsleer heeft altijd gepleit voor een combinatie van
    een zakelijk recht (erfpacht) en een persoonlijk recht, gekoppeld aan de
    oprichting van een coöperatieve vennootschap.
1.  Marktsituatie
1.1 Men kan zonder overdrijving zeggen dat het verschijnsel timesharing in
    Portugal vaste voet gekregen heeft. Er waren in 1990 namelijk circa
    33 000 gezinnen, waaronder 46,7% Britten, 22,3% Portugezen en 3,9%
    Duitsers - eigenaar van een object in een van de circa 60 projecten in
    Portugal; 5520 Portugese gezinnen waren timesharingeigenaar, waarvan
    99,2% in Portugal.
1.2 Begin 1991 waren er in Portugal 70 projecten, waarvan 57 van RCI en 13
    van 11, de meeste in de Algarve. Deze projecten omvatten samen zo'n 3130
    eenheden (een gemiddelde van 52), waarvan ongeveer 31,3% van de
     intervallen verkocht waren, een cijfer dat in vergelijking met de andere
    Lid-Staten vrij hoog is.
2.  Rechtsstelsel
2.1 Portugal is het eerste Europese land waar timesharing wettelijk geregeld
    is in de vorm van een recht op periodieke bewoning ("dl rei to de
    habitaçâo periodica"). Evenals in de andere Lid-Staten van het vasteland
    is het aantal zakelijke rechten bij wet beperkt en moest een speciale
    wet uitgevaardigd worden; dit is in 1981 gebeurd door middel van
    Wetsbesluit nr. 355/81 van 31 december 1981, gewijzigd door Wetsbesluit
    nr. 368/83 van 4 oktober 1983. Dit recht op periodieke bewoning is dus
    een nieuw zakelijk recht.
2.2 Ingevolge deze beide wetten wordt timesharing als een recht op onroerend
    goed met verscheidene rechthebbenden beschouwd; het is dus een variant
    op het eigendomsrecht van onroerend goed. Deze wetten hadden echter
    aanzienlijke tekortkomingen betreffende andere aspecten van timesharing
    en werden grondig gewijzigd en aangevuld door Wetsbesluit nr. 130/89 van
    18 april 1989, dat momenteel van toepassing is.
 ---pagebreak---                                      - 35 -
2.3 ToeoassIngsgeb i ed
    De wet is in principe van toepassing op onroerende goederen en complexen
    van onroerende goederen die deel uitmaken van toeristische ondernemingen
    en die (overeenkomstig Wetsbesluit nr. 328/86 van 30 september 1986)
    worden     ingedeeld     als   hotels-appartementen,  toeristencomplexen,
    toeristenappartementen of "toeristische projecten". Dit sluit niet uit
    dat de wet ook van toepassing kan zijn wanneer de toeristische
    onderneming zich in een onafhankelijk deel van een en hetzelfde gebouw
    bevindt. In dat geval volstaat het als het gaat om verschillende,
    onderling gescheiden, onafhankelijke eenheden, die beschikken over een
    eigen uitgang naar een gemeenschappelijk gedeelte van het project waar
    zij deel van uitmaken, dan wel naar een gedeelte van de onderneming of
    naar de openbare weg. Deze t imeshar ingobjecten maken dus deel uit van
    het hotelbedrijf en zijn derhalve aan de regelgeving ter zake
    onderworpen.
    De duur van het timesharingsrecht is, behoudens andersluidende bepaling,
    onbeperkt met een minimum van 20 Jaar; de rechthebbenden kunnen echter
    niet meer dan 30 achtereenvolgende dagen per Jaar kopen. Het systeem van
    vrij te kiezen weken is niet toegestaan.
2.4 Voorlichting en publiciteit
    Al het reclame- en informatiemateriaal moet een aantal duidelijke
    gegevens bevatten, namelijk: aanduiding van de eigenaar en van het
    project, kadastrale beschrijving, openingsdatum, kenmerken van de
    wooneenheid, duur van het project en gekochte week of weken, opsomming
    van de bijkomende voorzieningen, vermelding van de wederzijdse rechten
    en verplichtingen (art. 33).
    Als het project nog in aanbouw is, moeten de datum van goedkeuring en de
    openingsdatum worden vermeld, alsmede of er al dan niet een waarborg of
    verzekering bestaat.
    Publiciteit en promotie zijn niet toegestaan zolang het timesharing-
    project nog niet definitief door de bevoegde instanties, met name het
    Directoraat-generaal Toerisme, is goedgekeurd (art. 33 en 34).
     In geen enkel document, ook niet in de overeenkomst, mag het woord
    "eigenaar" gebruikt worden, noch enige andere uitdrukking die bij de
    kopers de onjuiste indruk zou kunnen wekken dat zij "eigenaar" van het
    object    worden    (art. 31). Dit   geldt   ook voor  het   reclame- en
    voor 11cht i ngsmater i aaI.
2.5 Verkoopovereenkomst en afkoelingsperiode
     In de overeenkomst moet een aantal zaken worden vermeld, onder meer:
         de identiteit van de eigenaar van het project en van de koper,
         alsmede in voorkomend geval van de verkoopfirma en de beheersfirma;
         een beschrijving van het project, met inbegrip van de ligging van
         het betrokken onderdeel (eventueel) en het dossiernummer bij het
         Directoraat-generaal Toerisme;
 ---pagebreak---                                       - 36 -
        kadastrale beschrijving van het project of duidelijke vermelding dat
        het project nog in aanbouw is-,
        openingsdatum, dan wel goedkeuringsdatum als het project nog niet
        voI too ld I s ;
        beschrijving van de wooneenheid,        alsmede  een   inventaris  van de
        voorzieningen en het meubilair;
        opsomming    van de aanwezige of        geplande   andere   voorzieningen
        (recreatie, sport en amusement);
        duur en data van de genotsperiode;
        rechten en verplichtingen van de partijen-,
        vermelding of het project of de betrokken onroerende goederen met
        een hypotheek of enige andere last bezwaard zijn, en zo Ja, van de
        rechthebbende(n);
        als het project nog niet voltooid is, moet worden vermeld of er al
        dan niet een waarborg of verzekering bestaat waardoor de koper
        gegarandeerd wordt dat "de in het kader van de overeenkomst betaalde
        bedragen, ongeacht hun aard, aan de koper worden teruggestort
        ingeval de overeenkomst, om welke reden dan ook, buiten de schuld
        van de koper niet binnen de termijn en onder de vastgestelde
        voorwaarden wordt nagekomen."
    Met betrekking       tot de afkoelingsperiode bepaalt de wet dat de
    overeenkomst binnen zeven dagen na ondertekening per aangetekende brief
    met ontvangstbevestiging kan worden opgezegd; het is niet nodig dat deze
    bepaling in het contract vermeld wordt.
    Het "zakelijk recht op periodieke bewoning" wordt in een notariële akte
    vastgelegd, die vervolgens wordt ingeschreven.
2.6 Financiële waarborgen en aansprakelijkheden
    Ter waarborging van de nakoming van zijn verplichtingen moet de eigenaar
    van het project (veelal de projectontwikkelaar) een waarborg ten gunste
    van alle rechthebbenden geven. Deze waarborg kan de vorm hebben van een
    verzekering, een bankgarantie of een storting; het bedrag van deze
    waarborg moet overeenkomen met ten minste de helft van het jaarlijkse
    totaal van de door de rechthebbenden te betalen periodieke bijdragen.
    Het waarborgbewiJs moet bij het Directoraat-generaal Toerisme worden
    gedeponeerd, tegelijkertijd met de aanvraag van het document ter
    vestiging    van het      zakelijke recht    overeenkomstig    artikel 4. De
    projectontwikkelaar of de waarborggever moet het Directoraat-generaal
    Toerisme voor het eind van elk jaar een bewijs overleggen dat de
    waarborg nog steeds van kracht is (art. 22).
    Er   wordt    verder    op   gewezen   dat,   teneinde   timesharingprojecten
    doorzichtiger te maken en de consumenten beter te beschermen, de wet
    bepaalt dat een dergelijk project slechts aan één (natuurlijke of
    rechts-)persoon kan toebehoren.
 ---pagebreak---                                      - 37 -
2.7   Andere punten
      Het beheer van een timesharingproject moet krachtens de wet in detail
      worden geregeld. Van de beheerskosten moet ten minste 2,5% van het
      Jaartotaal worden gestort in een "reservefonds", dat bedoeld is voor het
      uitvoeren van reparaties en het vervangen van meubilair en apparatuur.
Vgrepjfld, KQPlnKrlIK
1.    Marktsituatie
1.1   In de eerste plaats moet worden opgemerkt dat het Verenigd Koninkrijk in
      vrijwei elk opzicht in Europa de marktleider op timesharinggebied is. Zo
      waren er in het Verenigd Koninkrijk in 1990 circa 180 000 eigenaars, wat
      10% van het totaal aantal t imeshar Ingeigenaars over de hele wereld is.
      Ongeveer 64,2% van deze eigenaars bezat een object in Spanje, 16,8% in
      het VK zelf en 3,3% in de VS.
1.2   In 1990 waren er in het Verenigd Koninkrijk 70 projecten, met een totaal
      van 2220 eenheden; het gemiddeide aantal eenheden per project is dus 32,
      wat vrij laag Is (vgl. 92 in Ierland en 81 in Italië). Slechts 6,3%
      bestond uit studio's, 31,8% uit eenkamerappartementen en 55,1% uit
      tweekamerappartementen   (ter   vergelijking:   in  Frankrijk   zijn  de
      aangeboden objecten voornamelijk studio's, namelijk 82%).
      Begin 1991 waren er 74 projecten, waarvan 58 van RCI en 16 van II. In
      1990 was circa de helft van de "intervallen" verkocht, wat het hoogste
      percentage van Europa is (Spanje 47,5%, Portugal 31,3%).
1.3   Gezien de omvang die timesharing in het Verenigd Koninkrijk bereikt
      heeft, is het niet verbazend dat er diverse bedrijven zijn die
      tweedehands timesharingobjecten aanbieden.
1.4   Verreweg de meeste Britse projecten functioneren volgens het club-
      trusteesysteem. Overigens zijn de belangrijkste Britse timesharing-
      maatschappiJen op het eiland Man gevestigd.
2.    Rechtsstelsel
2.1   Er bestaat in het Verenigd Koninkrijk geen specifieke wetgeving voor
      timesharing. Volgens een door het "Office of Fair Trading" in Juni 1990
      gepubliceerd rapport is de regering voornemens om binnenkort een
      specifieke regelgeving aan het Parlement voor te leggen.
 ---pagebreak---                                    - 38 -
2.2 Deze juridische leemte betekent niet dat timesharing in het Verenigd
    Koninkrijk geheel zonder wetgeving heeft gefunctioneerd; ten eerste
    bestaat er in dit land een uitgebreide wetgeving ter bescherming van de
    consument, met als belangrijkste wetten:
        The Misrepresentation Act, 1967
        The Trade Descriptions Act, 1968
        The Fair Trading Act, 1973
        The Consumer Credit Act, 1974
        The Unfair Contract Terms Act, 1977
        The Estate Agents Act, 1979
        The Data Protection Act, 1984
        The Financial Services Act, 1986
        The Consumer Protection Act, 1987
        The Control of Misleading Advertising Regulations, 1988.
    Voorts is de wetgeving inzake overeenkomsten, zoals deze door de
    gerechtshoven ontwikkeld en langs wetgevende weg gewijzigd is, op
    timesharing gelijkelijk van toepassing als op de aankoop van goederen en
    diensten; ook moet men bedenken dat, daar in het VK de "club-trustee"-
    formule het meest gehanteerd wordt, de wetgeving inzake "trusts"
    volledig van toepassing is.
2.3 Wat de in het Verenigd Koninkrijk zeer gebruikelijke zelfregulering
    betreft, moet de "Timeshare Developers Association", opgericht in 1987,
    worden genoemd, die een stelsel van regels en een gedragscode voor haar
    leden heeft opgesteld. Vanaf oktober 1990 heeft de "Timesharing Council"
    de taak van de "Timeshare Developers Association" overgenomen en zijn
    voornaamste    doelstellingen,    toelatingsvoorwaarden   en   reglement
    vastgesteld.
 ---pagebreak---                                       - 39 -
                 RECHTVAARDIGING VAN DE VOORGESTELDE MAATREGEL
Er kunnen drie belangrijke redenen worden aangevoerd ter rechtvaardiging van
de invoering van een communautaire maatregel ter bescherming van de kopers
bij overeenkomsten voor het gebruik van onroerende goederen in timesharing:
1)   de problemen waarmee de consumenten geconfronteerd worden;
2)   het grensoverschrijdende karakter van timesharing;
3)   de verschillen in de nationale wetgevingen.
De problemen waarmee de consumenten geconfronteerd worden
De Commissie heeft zich een beeld kunnen vormen van de situatie waarin de
consument op het gebied van timesharing verkeert door tai van klachten die
zij hetzij rechtstreeks van de betrokkenen, hetzij via andere instanties, met
name het Europees Parlement, heeft ontvangen.
Deze klachten betreffen vooral:
A)   De toepassing van bijzonder aggressieve verkoopmethoden - waarbij soms
     psychologische pressie wordt uitgeoefend - waardoor de consument, die
     volledig onvoorbereid Is, wordt overrompeld en er vrijwel toe gedwongen
     wordt een contract te tekenen zonder dat hem de gelegenheid wordt gegund
     hierover eerst na te denken. Hierbij worden de volgende methoden
     gebruikt:
     uitnodigingen    voor   informatiebijeenkomsten waarvan    het   doel  niet
     duidelijk aangegeven is en waarop de verkoper - die dikwijls de termen
     "medeëigendom" of "timesharing" angstvallig vermijdt - heer en meester
      is van de situât ie;
     geschenken waar de consument niet om heeft gevraagd en waaraan         vaak
     onverwachte onkosten voor de potentiële koper verbonden zijn;
     waarschuwingen als "teken nu, morgen is dit aanbod niet meer geldig".
B)   Reclame waardoor de consument verkeerd of in het gunstigste geval
     onvolledig wordt voorgelicht over wat hem nu feitelijk aangeboden wordt.
     Zo kan do consument in de waân worden gebracht dat hij een zakelijk
     recht heeft verworven, bijvoorbeeld eigenaar geworden is, terwijl de
     wetgeving deze mogelijkheid niet toelaat: een ander voorbeeld is reclame
     waarin gesuggereerd wordt dat de consument zijn medeëigendomsrecht
     gemakkelijk op een beurs kan ruilen of verkopen, terw!j! dat in de
     praktijk volstrekt niet zo eenvoudig blijkt.
O    De onmogelijkheid voor de overheden om de werkzaamheden van een
     aanzienlijk    deel   van de    timesharingondernemingen  te   controleren,
     aangezien deze vaak in een belastingparadijs gevestigd zijn.
 ---pagebreak---                                     - 40 -
Het grensoverschrijdende karakter van timesharing
In verreweg de meeste gevallen waarin EG-onderdanen over medeëigendomsrechten
beschikken, betreft het rechten die in een andere Lid-Staat dan die waar de
rechthebbenden wonen moeten worden uitgeoefend.
Behalve in Frankrijk en Italië, waar de meeste door de onderdanen verworven
timesharingrechten betrekking hebben op in het land zelf gelegen objecten,
bevinden de objecten van de meeste timesharinggebruikers zich in een ander
dan het eigen land. Ook in de twee genoemde landen is het aantal buitenlandse
rechthebbenden trouwens hoog.
Zo zijn er in de Gemeenschap twee landen te noemen die op dit moment de
absolute leiders op timesharinggebled zijn, namelijk het Verenigd Koninkrijk
als land waar timesharIngeIgenaars wonen en Spanje als land waar de objecten
gelegen zijn.
In 1990 waren er in het Verenigd Koninkrijk circa 180 000 timesharing-
rechthebbenden, wat 10% van het wereldtotaal bedraagt. In circa 64% van de
gevallen hebben deze rechten betrekking op in Spanje gelegen objecten, de
rest is verdeeld over Portugal, Italië, Griekenland, het Verenigd Koninkrijk
zelf en andere Lid-Staten.
In 1990 was circa 7,8% van de wereIdt imeshar ingmarkt in Spanje gelegen. Wat
de nationaliteit van de rechthebbenden betreft, vindt men 73% Britten, 21%
Denen, 3% Belgen, 2,6% Fransen, enz.
30% van de Duitse timesharingeigenaars beschikken over een in Spanje gelgen
object, en dit geldt zelfs voor 82% van de Belgische rechthebbenden evenals
voor de meeste Denen, Nederlanders en leren.
De verschillen in de nationale wetgevingen
Slechts drie Lid-Staten beschikken over specifieke wetgeving op het gebied
van   timesharing.   Deze  wetgevingen   vertonen    niet  alleen   onderlinge
verschillen, maar zijn ook duide I i Jk onvol ledig in het licht van de vele
varianten waarin het verschijnsel timesharing zich voordoet:
     Portugal, waar timesharing wordt opgevat als een     zakelijk  recht  dat
     verschilt van de gebruikelijke zakelijke rechten;
     Griekenland, waar timesharing als een huurrecht wordt opgevat;
     Frankrijk, waar timesharing als een persoonlijk recht wordt beschouwd.
 ---pagebreak---                                     - 41 -
In drie andere Lid-Staten, namelijk        Italië, Spanje en het Verenigd
Koninkrijk, is reeds wetgeving in voorbereiding. In de overige landen, waar
geen specifieke wetgeving bestaat of waar tot op heden geen actie in die
richting is ondernomen, wordt de bestaande wetgeving met wisselend succes
toegepast. De uiteenlopende rechtssystemen (burgerlijk recht en "common law")
maken de situatie nog gecompliceerder.
Timesharing en het subsidiariteitsbeginsel
1.   De problemen waarmee de consumenten op het gebied van timesharing
     geconfronteerd worden, kunnen niet uitsluitend door communautaire
     wetgeving worden opgelost. Om de hierboven geschetste redenen is het
     onmogelijk om een oplossing op nationaal niveau te vinden, evenmin als
     via bilaterale overeenkomsten. Een overeenkomst tussen het Verenigd
     Koninkrijk en Spanje, bijvoorbeeld, zou niet van toepassing zijn op
     Deense, Belgische, Nederlandse of Duitse onderdanen die beschikken over
     timesharingrechten in Spanje, Frankrijk, Portugal, Italië, Griekenland,
     enz., waarbij de problematiek van een speciale bescherming voor personen
     die beschikken over rechten op buiten de Gemeenschap gelegen objecten
     nog buiten beschouwing worden gelaten.
2.   In september    1991 heeft de Commissie      in Brussel een symposium
     georganiseerd over "eigendomsrechten en de rechten van de consument";
     dit symposium was een forum waarin vertegenwoordigers van de betrokken
     kringen zich konden uitspreken: consumenten, bedrijfsleven, overheden,
     vrije beroepen, financiële instellingen, enz. Doel van het symposium was
     de voornaamste problemen die zich heden ten dage bij timesharing
     voordoen aan het licht te brengen. Hierbij werd unaniem de noodzaak van
     communautaire actie erkend.
3.   Alleen al het nadrukkelijke verzoek aan de Commissie van de Lid-Staat
     die het meest met het verschijnsel timesharing te maken heeft, namelijk
     het Verenigd Koninkrijk, om met een voorstel voor een richtlijn te
     komen, duidt erop dat het niet mogelijk is deze zaak op nationaal niveau
     te regelen.
4.   Ook speelt een rol dat de problemen die er heden ten dage bij
     timesharing optreden zich - in verschillende mate - in alle twaalf Lid-
     staten van de Gemeenschap voordoen, waaraan nog moet worden toegevoegd
     dat gezien de uiteenlopende tradities en systemen op rechtsgebied in de
     Lid-Staten, onder meer waar het zakelijke rechten en rechten uit
     overeenkomst betreft - waardoor de complexe toepassing van de regels van
     het internationaal privaatrecht nodig is - een wetgevend initiatief op
     Europees niveau volledig gerechtvaardigd is.
5.   Men dient zich echter af te vragen of men het subsidiariteitsbeginsel
     bij deze problematiek dan maar helemaal moet laten vallen. Met andere
     woorden, moet een Europese wetgeving alle aspecten van timesharing
     omvatten of is het zinvoller als bepaalde onderdelen In de nationale
     wetgeving geregeld worden?
 ---pagebreak---                                   - 42 -
   De Commissie is van oordeel dat die aspecten die al in de nationale
   wetgeving en door vast ingewortelde tradities geregeld zijn, aan de Lid-
   staten zelf moeten worden overgelaten. Om evenwel kennis te nemen van de
   standpunten   van de    nationale overheden     heeft  de Commissie   op
   12 december 1991 in Brussel een vergadering van regeringsdeskundigen
   georganiseerd.
   Bij die gelegenheid hebben de twaalf delegaties unaniem de wens
   uitgesproken dat de Commissie een tekst opstelt die op twee fundamentele
   aspecten is toegespitst:
   (a) de voorlichting van de consument, d.w.z. de verplichting voor de
       verkoper om de koper een document te verstrekken waarin de punten
       vermeld zijn waarvan de koper ten minste op de hoogte moet zijn
       alvorens de overeenkomst te ondertekenen. Deze punten dienen deel
       uit te maken van de overeenkomst;
   (b) het recht voor de consument om de overeenkomst na ondertekening
       gedurende   een   bepaalde   periode   zonder   boete  te  annuleren
       ("herroepingsrecht").
   Daarentegen zijn de Lid-Staten van oordeel dat de materie van juridische
   en financiële waarborgen voor de koper van een timesharingrecht, de
   voorschriften met    betrekking   tot   die waarborgen, de bepalingen
   betreffende het beheer en het onderhoud van de gebouwen alsmede te
   Juridische vorm van de timesharing tot de bevoegdheid van de Lid-Staten
   zelf behoren.
6. Derhalve heeft het voorstel, onder toepassing van het subsidiariteits-
   beginsel, uitsluitend betrekking op die punten waarvoor de Lid-Staten
   een communautaire regelgeving wensen.
 ---pagebreak---                                        - 43 -
                            TOELICHTING OP DE ARTIKELEN
Met de richtlijn wordt beoogd minimumvoorschriften vast te stellen ter
bescherming van de consumenten bij het sluiten van overeenkomsten voor in de
tijd gedeeld gebruik van onroerende goederen, een verschijnsel dat wereldwijd
bekend is onder de Engelse term "timesharing".
Timesharing is een betrekkelijk nieuw begrip, dat in tal van onderling sterk
uiteenlopende en gewoonlijk uiterst complexe varianten voorkomt.
Het   is niet     de bedoeling met de richtlijn voorschriften voor         alle
mogelijkheden of varianten vast te stellen of één bepaalde variant voor te
schrijven; beoogd wordt de consumenten te beschermen op een gebied waarin,
gezien het grensoverschrijdende karakter van timesharing en het ontbreken van
wetgeving in de meeste Lid-Staten, de consumenten achtergesteld zijn, hetgeen
onverenigbaar is met de werking van de interne markt zonder grenzen.
Om praktische redenen wordt de consument met de term "koper" aangeduid,
terwijl de andere partij bij de overeenkomst de "verkoper" genoemd wordt. In
de richtlijn worden achtereenvolgens de aspecten vóór de sluiting van de
overeenkomst     (verplichtingen van de verkoper, positie van de koper,
voorlichting     en publiciteit) en      de aspecten met  betrekking   tot   de
overeenkomst zelf (inhoud, herroepingstermijn waarvan de koper op het
tijdstip van ondertekening op de hoogte moet zijn, van toepassing zijnde
recht) behandeld.
Aangezien dit onderwerp rechtstreeks verband houdt met de werking van de
Europese interne markt is artikel 100 A van het Verdrag als rechtsgrondslag
gekozen.
Art ikel 1 : Doel
Hierin wordt beknopt het toepassingsgebied van de richtlijn aangegeven.
Artikel 2: Definities
A)    Definitie van de overeenkomst
      Drie kenmerken van de timesharingovereenkomst zijn:
          de overdracht van een recht (van welke aard is niet van belang) op
          gebruik van een onroerend goed;
          de beperking in de tijd van dit gebruiksrecht, met een minimum van
          een week. In vrijwel alle vormen van timesharing is de minimale
          gebruiksduur een week;
          de onbeperktheid van het aantal jaren gedurende welke men het
          gebruiksrecht kan uitoefenen (het wordt aan de nationale wetgevingen
          overgelaten hieraan een grens te stellen); wel wordt in het belang
          van de stabiliteit       van de markt een minimum van drie jaar
          vastgelegd.
 ---pagebreak---                                      - 44 -
B)   Definitie van het onroerend goed
     Met deze definitie is beoogd alle mogelijke objecten waarop timesharing
     toegepast kan worden, te omvatten. Er zijn namelijk ook bepaalde
     objecten (pleziervaartuigen, kampeerwagens, ligplaatsen, enz.) die niet
      in alle nationale wetgevingen als onroerend goed worden beschouwd; voor
     de toepassing van de onderhavige richtlijn worden zij echter wel als
     zodanig    beschouwd.   Het   hoeft   niet   noodzakelijkerwijs   om  een
     "toeristisch" object te gaan. Zo wordt timesharing ook toegepast bij
     onroerende goederen voor beurzen en tentoonstellingen.
C)   Definitie van de verkoper
     Dit    is de    persoon   die  het   gebruiksrecht   overdraagt  of  zijn
     vertegenwoordiger;    de overdracht    dient   in het    kader  van  zijn
     beroepsuitoefening te gebeuren.
D)   Definitie van de koper
     Hiermee wordt de consument bedoeld, d.w.z. een natuurlijke persoon die
     niet in het kader van zijn beroepsuitoefening handelt.
Artikel 3
De hier bedoelde waarborgmaatregelen moeten door de nationale wetgeving
worden vastgesteld. Waar het om gaat is dat in de overeenkomst wordt vermeld
welke waarborgen door de nationale wetgeving worden gegeven dat de verkoper
zijn in lid 1 genoemde verplichtingen nakomt, alsmede dat hij voldoende
waarborgen biedt in de in lid 2 genoemde gevallen.
Artikel 4
Lid 1: De hier bedoelde maatregelen hebben betrekking op de statuten van
verenigingen van timesharinggebruikers. In de nationale wetgeving moet worden
vastgelegd of en zo ja op welke wijze bepaalde zaken (beheersmaatschappiJen,
reservefonds voor onderhoud en vernieuwing, enz.) in de statuten moeten
worden geregeld.
Lid 2: De nationale wetgeving moet hier heel duidelijk zijn, zodat de
potentiële koper exact weet welke lasten voor zijn rekening komen. De
uitdrukking "categorie van het onroerend goed" is bedoeld voor als er diverse
soorten woningen     in hetzelfde gebouw zijn (b.v. twee- of driekamer-
appartement, studio).
 ---pagebreak---                                     - 45 -
Artikel 5
Dit artikel is een van de belangrijkste onderdelen van de richtlijn. Doel is
dat de koper zo volledig en gedetailleerd mogelijke informatie ontvangt over
het produkt of de dienst waarvoor hij betaalt. Het in dit artikel bedoelde
document kan willekeurig welke vorm hebben, zolang alle in de bijlage bij de
richtlijn vermelde punten er maar in zijn opgenomen.
Een belangrijk punt is de taal waarin het document is opgesteld. De koper
moet in het contract verklaren dat hij het document heeft ontvangen in een
taal die hij machtig is; dit is een consequentie van het bij uitstek
grensoverschrijdende karakter van timesharing. Aangezien dit document altijd
beschikbaar moet zijn voor ongeacht welke potentiële koper, brengt deze
bepaling extra kosten voor de verkoper mee; de gevolgen daarvan voor de koper
moeten in de nationale wetgeving worden geregeld.
In alle andere vormen van reclame die voor timesharing wordt gemaakt, moet
worden   vermeld  dat   een  dergelijk   document   bestaat  en   aan   iedere
belangstellende beschikbaar kan worden gesteld.
Artikel 6
Hierin staat vermeld welke punten in de overeenkomst moeten worden opgenomen.
Alle in de bijlage genoemde punten moeten in de overeenkomst aan de orde
komen.
Met name is belangrijk dat de datum voluit wordt geschreven, daar de termijn
waarbinnen de koper zijn herroepingsrecht kan uitoefenen, ingaat op de datum
van ondertekening (en niet op de datum van sluiting) van de overeenkomst.
Artikel 7
Dit artikel is de kern van de richtlijn; hierin wordt namelijk beschreven wat
de doeltreffendste manier is om de bijzonder agressieve verkoopmethoden die
heden ten dage door veel timesharingondernemingen worden toegepast, te
bestrijden.
Verlenging van de termijn tot 28 dagen in het geval van timesharing-
overeenkomsten voor objecten die in een ander land gelegen zijn dan het land
waar de koper woonachtig is, zal geen onzekerheden in de rechtsverhoudingen
 in de hand werken: waar het gaat om overeenkomsten waarmee zakelijke of
genotsrechten voor lange of zelfs onbepaalde tijd worden verworven, kan een
termijn van 28 dagen voor serieuze timesharingondernemingen geen bezwaren
opleveren.
De herroepingstermijn moet in de overeenkomst in hetzelfde lettertype als de
rest worden vermeld, vlak boven de plaats waar de partijen hun handtekening
zetten.
De herroeping dient vóór het verstrijken van de termijn per aangetekende
brief te gebeuren; deze brief dient te worden gericht aan de persoon wiens
naam en adres te dien einde in de overeenkomst staan vermeld. Met betrekking
tot het tijdstip waarop de termijn verstrijkt, is de nationale wetgeving van
toepassing.
 Indien de verkoper een bedrag aan de koper moet terugstorten, dient de
afrekening zo te geschieden dat deze niet leidt tot een ongerechtvaardigde
verrijking van een van beide partijen, waarbij de term "ongerechtvaardigde
verrijking" moet worden opgevat in de zin van artikel 7 van Richtlijn
87/102/EEG van 22 december 1986 inzake het consumentenkrediet.
 ---pagebreak---                                         - 46 -
Artikel 8
Clausules waarbij de koper afstand doet van de hem door deze richtlijn
verleende voordelen of waarbij de verkoper wordt ontheven van de uit deze
richtlijn voortvloeiende verantwoordelijkheden, zijn nietig.
Artikel 9
Dit artikel     is hierdoor     ingegeven dat enerzijds, gezien het dikwijls
grensoverschrijdende karakter van een timesharingovereenkomst, ervoor gezorgd
moet worden dat de in deze richtlijn vastgestelde bescherming wat betreft het
(interne) materiële       recht niet kan worden omzeild     door de algemene
mechanismen van het internationaal privaatrecht, met name door een keuze van
het toepasselijke recht, en dat voorts artikel 5 van het Verdrag van Rome
inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst van
19 Juni 1980 niet van toepassing is op timesharingovereenkomsten, aangezien
de toepassing beperkt is tot overeenkomsten die betrekking hebben op de
levering van roerende lichamelijke zaken of de verstrekking van diensten aan
de consument.
Artikel 10
In de nationale wetgeving moeten sancties worden vastgelegd voor het geval
dat de bepalingen van deze richtlijn niet worden nagekomen.
Artikel 11
De richtlijn geeft slechts minimumvoorschriften; het staat de Lid-Staten
derhalve vrij bepalingen vast te stellen die voor de kopers gunstiger zijn.
Art ikelen 12 en 13
Gebrui keIi Jke omzett i ngsbepaIi ngen.
 ---pagebreak---                                      - 47 -
                               Voorstel voor een
                             RICHTLIJN VAN DE RAAD
          betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten
            inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing"
DE RAAD VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN,
Gelet op het Verdrag tot oprichting van de Europese Economische Gemeenschap,
inzonderheid op artikel 100 A,
Gezien het voorstel van de Commissie^1),
In samenwerking met het Europese Parlement^2),
Gezien het advies van het Economisch en Sociaal Comité^ 3 ),
     Overwegende dat een van de voornaamste doelstellingen van de Gemeenschap
     erin bestaat uiterlijk op 31 december 1992 de interne markt tot stand te
     brengen; dat maatregelen dienen te worden vastgesteld om de interne
     markt geleidelijk tot stand te brengen; dat de interne markt een ruimte
     zonder binnengrenzen omvat waarin het vrije verkeer van goederen,
     personen, diensten en kapitaal is gewaarborgd;
     Overwegende    dat  het   Europese   Parlement  in zijn    resolutie   van
     13 oktober 1988 over de noodzaak de wetgeving op het terrein van de
     medeëigendom ("time-sharing") waterdicht te maken^4) d e commissie heeft
     verzocht een ontwerp-richtIijn in te dienen om de nationale wetgevingen
     dienaangaande te harmoniseren; dat het Europese Parlement in zijn
     resolutie van 11 juni 1991(S) over een Gemeenschapsbeleid           inzake
     toerisme zich op het standpunt stelt dat de Commissie met spoed een dat
     gehele terrein bestrijkende richtlijn zou moeten indienen;
     Overwegende dat in het Actieplan van de Gemeenschap op het gebied van
     het toerisme^6) onder de beleidslijnen van de Commissie ter verbetering
     van de bescherming van de toerist als consument "de opstelling van een
     voorstel betreffende bepaalde grensoverschrijdende vastgoedtransacties
     (time-sharing)" wordt genoemd;
(1)
(2)
(3)
(4)  PB nr. C 290 van 14.11.1988, blz. 148.
(5)  Resolutie A3-155/91, punt 91 (Document PE 152.802, blz. 54)
(6)  C0M(91) 97 def., blz. 20.
 ---pagebreak---                                    - 48 -
4.  Overwegende dat de regeling van overeenkomsten        inzake gebruik van
    onroerende     goederen    in     "timesharing"    veelal    een     sterk
    grensoverschrijdend karakter vertoont wegens het in geografisch opzicht
    uiteen liggen van het aanbod en de vraag, en derhalve voor het vrije
    verkeer van personen, diensten en kapitaal gevolgen heeft;
5.  Overwegende dat, hoewel     in het merendeel der Lid-Staten nog geen
    specifieke wetgeving voor overeenkomsten inzake gebruik van onroerende
    goederen in "timesharing" bestaat, en in sommige Lid-Staten evenwel een
    specifieke wettelijke regeling ter zake geldt omdat de gemeenrechtelijke
    regels die op dergelijke transacties van toepassing zijn de consument
    onvoldoende juridische duidelijkheid en rechtsbescherming bieden-,
6.  Overwegende dat de toepassing van de gemeenrechtelijke bepalingen in
    sommige Lid-Staten en de toepassing van een specifieke wettelijke
    regeling, doch met onderling uiteenlopende bepalingen, in andere, tot
    discrepanties leidt die de geordende ontwikkeling van deze sector van
    het economisch leven kunnen schaden; dat deze situatie aan de goede
    werking van de interne markt afbreuk doet;
7.  Overwegende dat, ten einde de consumenten een hoog beschermingsniveau te
    waarborgen, voor dit soort transacties derhalve een gemeenschappelijke
    basis van in de gehele Gemeenschap geldende specifieke bepalingen dient
    te worden geschapen;
8.  Overwegende dat de in het nationale recht op gebruik van onroerende
    goederen in "timesharing" toegepaste rechtscategorieën van Lid-Staat tot
    Lid-Staat sterk uiteenlopen;
9.  Overwegende    dat   het  niettemin   volstaat  de    regels   betreffende
    contractuele transacties voor het gebruik van onroerende goederen in
    "timesharing" te harmoniseren, daar het in elk afzonderlijk geval
    toepasselijke recht uitsluitend door de "lex rei sitae" wordt bepaald;
10. Overwegende dat het, ten einde op dit gebied            tot doeltreffende
    regelingen ter bescherming van de kopers te komen, dienstig is de
    minimumverpIichtingen vast te leggen waaraan de verkopers zich jegens de
    kopers dienen te houden;
11. Overwegende dat aan de vrijheid van de Lid-Staten om volgens de eigen
    wetgeving maatregelen vast te stellen ter waarborging dat de verkoper
    zijn verplichtingen nakomt, geen afbreuk mag worden gedaan;
12. Overwegende dat misleidende of onvolledige aanduidingen in de informatie
    die over de verkoop van genotsrechten van een onroerend goed in
    "timesharing" wordt verstrekt, dienen te worden vermeden; dat deze
     informatie dient te worden aangevuld met een document dat de koper bij
    de ondertekening van de overeenkomst verklaart te hebben ontvangen; dat
    dit aanvullende document dient te zijn gesteld in een taal die de koper
    verklaart te begrijpen; dat de in dit document opgenomen inlichtingen
    deel moeten uitmaken van de overeenkomst        inzake gebruik van het
    onroerend goed in "timesharing";
13. Overwegende dat, ten einde de koper in staat te stellen zich een beter
    beeld te vormen van de rechten en de verplichtingen die aan de gesloten
    overeenkomst zijn verbonden, hem gedurende een bepaalde termijn een
 ---pagebreak---                                        - 49 -
      her roepingsrecht dient te worden toegekend, waarbij ermee rekening dient
      te worden gehouden dat het onroerend goed dikwijls in een ander land is
      gelegen dan in dat waar de koper woont en aan een andere wetgeving dan
      de    zijne   is onderworpen;     dat   de   koper   schriftelijk    van  die
      herroepingstermijn in kennis dient te worden gesteld;
14.   Overwegende dat de bescherming van de koper, gezien het gewoonlijk
      grensoverschrijdende karakter van overeenkomsten          inzake gebruik van
      onroerende goederen in "timesharing", aanvulling behoeft binnen het raam
      van het internationaal privaatrecht;
15.   Overwegende dat deze richtlijn geen beletsel voor de Lid-Staten mag
      vormen om voorschriften te behouden of aan te nemen waarmee bij
      overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing",
      een verdergaande bescherming van de koper wordt beoogd,
HEEFT DE VOLGENDE RICHTLIJN VASTGESTELD :
                          TITEL I. VOORWERP EN DEFINITIES
Artikel 1
Deze richtlijn heeft tot voorwerp de wettelijke en bestuursrechtelijke
bepalingen van de Lid-Staten betreffende de bescherming van de koper bij
overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing" nader
tot elkaar te brengen.
Artikel 2
 In de zin van deze richtlijn wordt verstaan onder
       "overeenkomst inzake gebruik van een onroerend goed in "timesharing"",
       hierna te noemen "timesharing-overeenkomst": elke overeenkomst waarbij
       een verkoper aan een koper tegen een bepaalde prijs een zakelijk recht
       op of enig ander recht inzake gebruik van een onroerend goed gedurende
       een bepaalde periode per jaar van minstens één week, voor ten minste
       drie jaar overdraagt of zich daartoe verbindt;
       "onroerend goed"      elk gebouw of deel ervan waarop de timesharing-
       overeenkomst betrekking heeft, zoals een huis, appartement, bungalow,
       studio, enzovoort;
       "verkoper": iedere natuurlijke of rechtspersoon die bij een onder deze
       richtlijn    begrepen    transactie    en    in   het     kader   van   diens
       beroepsuitoefening aan de koper een zakelijk recht op of enig ander
       recht inzake gebruik van een onroerend goed overdraagt of die zich
       daartoe verbindt, waarbij die persoon zelf de eigenaar van het onroerend
       goed waarop dat recht betrekking heeft, eigenaar             is of voor die
       transactie door de eigenaar daarvan is gemachtigd;
       "koper": iedere natuurlijke persoon die bij een onder deze richtlijn
       begrepen   transactie   als consument     handelt,    dat wil    zeggen  voor
       doeleinden welke kunnen worden beschouwd als buiten het kader van diens
       beroepsactiviteit te liggen.
 ---pagebreak---                                       - 50 -
                    TITEL II. VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER
Artikel 3
1.   De Lid-Staten bepalen dat de verkoper in de timesharing-overeenkomst met
     name waarborgt :
(a)  dat het onroerend goed, alsmede de bijbehorende voorzieningen, volgens
     de regels van goed vakmanschap en onder dusdanige voorwaarden zijn of
     zullen worden gebouwd dat van de autoriteiten van het land waar het is
     of zal zijn gelegen, de volgens de nationale wetgeving benodigde
     vergunning wordt verkregen waardoor het onroerend goed daadwerkelijk kan
     worden betrokken;
(b)  dat de overdracht van het zakelijke recht op of van enig ander recht
      inzake gebruik van het onroerend goed aan de koper tegen de in de
      timesharing-overeenkomst vermelde prijs, vrij van alle             lasten of
     uitsluitend met de in de timesharing-overeenkomst vastgelegde lasten,
     geschiedt;
(c)  dat, in voorkomend geval, de koper het recht heeft om naast de
     gemeenschappelijke      diensten,     zoals     verlichting,      schoonmaken,
     huisvui Iafvoer, enzovoort, onder de in de timesharing-overeenkomst
     vervatte of op andere wijze door de verkoper bepaalde voorwaarden van
     bijzondere voorzieningen, zoals zwembaden, tennisbaden, golfterreinen,
     sauna's en dergelijke die op het tijdstip van ondertekening van de
      timesharing-overeenkomst bestaan of op een           later   tijdstip zullen
     bestaan, gebruik te maken;
(d)  dat    de   koper    in   bestuurlijke    aangelegenheden     betreffende    de
      "timesharing"-regeling,    alsmede    in beheer    en   onderhoud    van   het
     onroerend    goed met    betrekking waartoe     hij    in "timesharing" een
     genotsrecht heeft verworven, medezeggenschap krijgt. De koper kan dit
     medezeggenschapsrecht aan een derde delegeren, mits zulks in een
     afzonderlijk document na ondertekening van de timesharing-overeenkomst
     geschiedt; de delegering kan te allen tijde worden herroepen.
2.   De Lid-Staten voorzien in passende maatregelen om te bereiken           dat  de
     verkoper voldoende waarborgen biedt dat, in voorkomend geval,
     -   de bouw van het onroerend goed deugdelijk wordt voltooid;
     -   de betaalde voorschotten worden terugbetaald ingeval het onroerend
         goed niet wordt voltooid of indien de koper van zijn herroepingsrecht
         in de zin van artikel 7 gebruik maakt, onverminderd de in lid 4 van
         dat artikel voorziene voorwaarden.
Artikel 4
De Lid-Staten voorzien in :
1.   de maatregelen ter vaststelling van de rechten en de verplichtingen van
     de koper ten aanzien van onderhoud en beheer van het onroerend goed met
     betrekking waartoe de koper over een genotsrecht             in "timesharing"
     beschikt; deze maatregelen dienen in overeenstemming te zijn met punt m)
     van de bi jlage;
 ---pagebreak---                                       - 51 -
2.   de grondslagen voor de Jaarlijkse omslag van de gemeenschappelijke, aan
     het gebruik verbonden kosten waaraan de koper dient bij te dragen; in
     deze grondslagen wordt duidelijk en nauwkeurig, in overeenstemming met
     het vermelde in punt j) van de bijlage, bij elk van de kosten-
     categorieën aangegeven waaruit, afhankelijk van de ligging en de
     categorie van het onroerend goed waarop het genotsrecht betrekking
     heeft, het aandeel van elke koper bestaat, alsmede van de periode en de
     duur van het genot.
Artikel 5
1.   De Lid-Staten voorzien in maatregelen welke ertoe strekken dat de
     verkoper     wordt  verplicht  aan   iedere gegadigde een document         ter
     beschikking te stellen waarin deze ondubbelzinnig, gedetailleerd en
     volledig over ten minste de in de bijlage vermelde punten wordt
      ingeI icht.
     Het document wordt gesteld in een taal die de koper verklaart te kennen.
2.    ledere andere reclame-vorm behelst      de  mededeling  dat  het    in  lid 1
     bedoelde document verkrijgbaar is.
                        TITEL III. CONTRACTUELE BEPALINGEN
Artikel 6
1.   De Lid-Staten bepalen dat de timesharing-overeenkomst, die op schrift
     dient te worden gesteld, ten minste de volgende punten behelst :
      (a)     een gedetailleerde en ondubbelzinnige beschrijving          van het
              onroerend goed waarop een genotsrecht in "timesharing" aan de
              koper wordt overgedragen, betrekking heeft. Deze beschrijving
              dient aan het vermelde in punt a) van de bijlage te voldoen-,
      (b)     de juiste aard van het genotsrecht in "timesharing" dat aan de
              koper wordt overgedragen, hetgeen onder de in punt d) van de
              bijlage vermelde rechten dient te zijn opgenomen;
      (c)     de periode gedurende welke en de voluit geschreven datum waarop
              de koper zijn genotsrecht kan uitoefenen, hetgeen met het
              vermelde in punt f) van de bijlage dient overeen te stemmen;
      (d)     een uitdrukkelijke   verwijzing   naar  de  andere  in   de   bijlage
              vermelde elementen;
      (e)     de voluit geschreven datum van ondertekening van de timesharing-
              overeenkomst ;
      (f)     een verklaring van de koper dat deze het in artikel 5 bedoelde
              document, overeenkomstig de in lid 1, tweede alinea, van dat
              artikel heeft ontvangen en begrepen.
 ---pagebreak---                                      - 52 -
Artikel 7
De Lid-Staten bepalen :
1.    dat de verkoper is verplicht de koper bij de ondertekening van de
      timesharing-overeenkomst schriftelijk ervan in kennis te stellen dat
      deze van kracht wordt tenzij de koper die overeenkomst herroept binnen
      de termi Jn van
      -   ten minste veertien kalenderdagen, gerekend vanaf het    tijdstip van
         ondertekening van de timesharing-overeenkomst, dan wel
      -   ten minste   28 kalenderdagen, gerekend    vanaf  het   tijdstip  van
         ondertekening    van   de   timesharing-overeenkomst,    ingeval   het
         genotsrecht in "timesharing" in een ander land dan in dat waar de
         koper zijn gewone verblijfplaats heeft, kan worden uitgeoefend;
2.    dat de in punt 1 bedoelde inlichtingen in de timesharing-overeenkomst
     ondubbelzinnig, duidelijk leesbaar en in een ten minste even groot
      lettertype als voor de overige onderdelen van die overeenkomst het geval
      is, onmiddellijk boven de plaats waar de partijen hun handtekening
      aanbrengen, worden opgenomen;
3.    dat de koper het in punt 1 bedoelde herroepingsrecht uitoefent door de
      persoon wiens naam en adres te dien einde in de timesharing-overeenkomst
      zijn vermeld, ervan in kennis te stellen dat hij dat recht uitoefent.
     Aan de bepalingen met betrekking tot de herroepingstermijn is voldaan
     wanneer deze kennisgeving vóór het verstrijken van die termijn per
      aangetekend schrijven is verzonden;
4.   a) de voorwaarden waaronder, ingeval de koper van het in punt 1 bedoelde
         herroepingsrecht   gebruik maakt, de eventueel     terug   te betalen
         bedragen zodanig worden verrekend dat de terugbetaling ervan niet tot
         ongegronde verrijking van een van de partijen leidt;
     b) de terugbetalingstermijn.
Artikel 8
De Lid-Staten bepalen dat
1.   elk beding waarbij de koper van de hem krachtens deze            richtlijn
     verleende rechten afstand doet, wordt geacht nietig te zijn.
2.   elk beding waarbij de verkoper van de uit deze richtlijn voortvloeiende
     verantwoordelijkheden wordt ontheven, wordt geacht nietig te zijn.
Artikel 9
De Lid-Staten bepalen dat, ongeacht een door de partijen bij de timesharing-
overeenkomst gedane keuze van de toepaselijke wet, of ongeacht de toepassing
van objectieve criteria van internationaal privaatrecht ter bepaling van de
toepasselijke wet, aan de koper de bescherming die hem door de bepalingen van
deze richtlijn worden gewaarborgd, niet kan worden onthouden, indien
 ---pagebreak---                                      - 53 -
a)    het onroerend goed waarop de timesharing-overeenkomst betrekking   heeft,
      in een Lid-Staat is gelegen, of
b)    de koper zijn gewone verblijfplaats in een Lid-Staat heeft en
      i) de sluiting van de timesharing-overeenkomst in die Lid-Staat door een
         specifiek daartoe gedaan voorstel of door een vorm van publiciteit is
         voorafgegaan en de koper in diezelfde Lid-Staat de voor de sluiting
         van die overeenkomst noodzakelijke handelingen heeft verricht,
         of
     ii) de verkoper of diens vertegenwoordiger de bestelling van de koper in
         die Lid-Staat heeft ontvangen,
         of
    iii) de koper vanuit die Lid-Staat naar het buitenland is gereisd en
         aldaar de timesharing-overeenkomst heeft ondertekend, mits de reis
         door de verkoper is georganiseerd met het doel de koper tot sluiting
         van een dergelijke timesharing-overeenkomst te bewegen.
Artikel  10
De Lid-Staten bepalen welke gevolgen aan niet-nakoming van de bepalingen van
deze richtlijn zijn verbonden.
Artikel 11
Deze richtlijn belet de Lid-Staten, onverminderd hun uit het Verdrag
voortvloeiende verplichtingen, niet voorschriften te behouden of deze vast te
stellen waarin de koper op het door deze richtlijn bestreken gebied een
verderreikende bescherming wordt geboden..
Artikel 12
De Lid-Staten doen de nodige wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen in
werking treden om uiterlijk op 31 december 1994 aan deze richtlijn te
voldoen. Zij stellen de Commissie daarvan onverwijld in kennis.
Wanneer de Lid-Staten deze bepalingen aannemen, wordt in die bepalingen naar
de onderhavige richtlijn verwezen of wordt hiernaar verwezen bij de officiële
bekendmaking van die bepalingen. De regels voor deze verwijzing worden
vastgesteld door de Lid-Staten.
Artikel 13
Deze richtlijn is gericht tot de Lid-Staten
Gedaan te Brussel, op
                                          Voor de Raad,
 ---pagebreak---                                            - 54 -
                                          BIJLAGE
Punten die het in artikel 5. lid 1. en               in artikel    6.    punt  d ) . bedoelde
document ten minste dient te bevatten
a)   de beschrijving       van    het    onroerend     goed    met     betrekking     waartoe
     genotsrechten in "timesharing" bestaan of zullen bestaan, met opgave van
     de geografische ligging ervan; een vermelding of het onroerend goed
     reeds gebouwd of in aanbouw is dan wel nog moet worden gebouwd, en in
     elk geval dat het volgens de regels van goed vakmanschap is of zal
     worden gebouwd, onder dusdanige voorwaarden dat door de autoriteiten van
     het land waar het is of zal zijn gelegen, de volgens de nationale
     wetgeving    vereiste     vergunning      zal    worden    verleend      waardoor    het
     daadwerkelijk kan worden betrokken;
b)   de aard van de titel van de verkoper op het eigendom waar het onroerend
     goed is of zal zijn gelegen; alle lasten waarmee het onroerend goed is
     bezwaard    (hypotheken, erfdienstbaarheden, enz.);                vermelding of de
     verkoper    de nodige      vergunningen       heeft    verkregen      (bouwvergunning,
     aansluiting     aan    de    diverse     netten          telefoon,       elektriciteit,
     waterleiding, gas, televisie, enz.);
c)   de precieze    juridische    structuur     van   de  "timesharing"-regeI ing en de
     duur ervan;
d)   de   vermelding     van   de     Juridische     aard    van     het    genotsrecht    in
     "timesharing" dat de verkoper aanbiedt, alsmede de duur ervan; het
     aantal gebouwde, in aanbouw zijnde of te bouwen onroerende goederen; het
     meubilair en de gebruiksvoorwerpen die bij elk van die goederen behoren;
e)   het   totaal    aantal    bestaande      genotsrechten       in    "timesharing"     met
     betrekking tot elk onroerend goed;
f)   een duidelijke en nauwkeurige beschrijving van de vaste en variabele
     gebruiksperioden, met vermelding van de wijze waarop deze perioden
     worden vastgesteld;
g)   de voor   het door    de koper    betrekken van het onroerend goed             voorziene
     datum;
h)   de   gemeenschappelijke       voorzieningen        (zwembad,     sauna,     tennisbaan,
     golfterrein, enz.) en de bestaande en toekomstige diensten waarop de
     koper recht heeft, alsmede de vermoedelijke datum waarop deze van die
     voorzieningen en diensten gebruik zal kunnen maken;
i)   de totale kosten voor de koper, met een duidelijke en ondubbelzinnige
     vermelding van de kosten van de verschillende genotsrechten gedurende de
     verschillende perioden van het jaar; indien het een huurovereenkomst
     betreft, de huurprijs te vermelden;
j)   het Jaarlijkse bedrag dat voor het gebruik van de gemeenschappelijke
     voorzieningen en diensten voor rekening van de koper komt; het
     jaarlijkse bedrag van de kosten die aan het gebruik van het onroerend
     goed door de koper zijn verbonden; de wettelijk verplichte jaarlijkse
 ---pagebreak---                                   - 55 -
   bijdragen    (belastingen, rechten, enz.) en de bijkomende      algemene
   jaarlijkse kosten (beheer, onderhoud, instandhouding, enz.), alsmede de
   te verwachten ontwikkeling daarvan; de eventueel door de koper te
   betalen vergoedingen voor bijzondere, op diens verzoek         verrichte
   d iensten;
k) de in artikel 3 bedoelde waarborgen;
I) de duidelijke en nauwkeurige voorwaarden met betrekking tot de diensten
   voor uitwisseling en voor de wederverkoop van het genotsrecht         in
   "timesharing", alsmede de aan die diensten verbonden beperkingen en
   kosten, ingeval die diensten bestaan; indien die diensten niet worden
   geboden, dient zulks te worden vermeld. In elk geval moet worden vermeld
   dat verkoop van het genotsrecht in "timesharing" tegen een bepaalde
   prijs of binnen een bepaalde periode niet kan worden gegarandeerd;
m) de voor beheer, onderhoud en de instandhouding van het onroerend goed
   genomen of te nemen maatregelen, alsmede de voor de medezeggenschap van
   de koper in bestuurlijke en beheersaangelegenheden vastgestelde of vast
   te stellen bepalingen;
n) de    termijn    waarbinnen de   koper   zijn   in  artikel 7   bedoelde
   herroepingsrecht kan uitoefenen, de wijze waarop dit dient te geschieden
   en de gevolgen van de herroeping.
 ---pagebreak---                                - se
                         TOELICHTING INZAKE DE GEVOLGEN
EVALUATIE VAN DE GEVOLGEN VAN HET VOORSTEL VOOR HET BEDRIJFSLEVEN,      IN HET
BIJZONDER HET MIDDEN- EN KLEINBEDRIJF
Titel van het voorstel: Bescherming van de kopers bij overeenkomsten voor het
                         gebruik van onroerende goederen in timesharing
Documentnummer : SPC/148/92
Voorstel
1.   Waarom   is, rekening houdend met het subsidiariteitsbeginsel, een
     communautaire wetgeving op dit gebied noodzakelijk en wat zijn de
     hoofddoelstellingen ervan?
     Overeenkomsten voor het gebruik van onroerende goederen in timesharing
     hebben een bij uitstek grensoverschrijdend karakter; in verreweg de
     meeste gevallen waarin EG-burgers over timesharingrechten beschikken,
     betreft het objecten die in een ander land gelegen zijn dan dat waar de
     rechthebbende woont. Voorts bestaan er slechts in drie Lid-Staten
     specifieke wettelijke regelingen op dit terrein, die bovendien onderling
     sterk verschillen, zodat de kopers in de Gemeenschap alleen door middel
     van communautaire wetgeving adequaat kunnen worden beschermd.
     De voornaamste doelstelling van het voorstel is door middel van adequate
     voorlichting de rechtszekerheid van de consument te waarborgen, zodat
     deze in de desbetreffende materie een rationele keuze kan maken.
Gevolgen voor het bedrijfsleven
2.   Op welke ondernemingen is het voorstel van toepassing?
     Ondernemingen die onroerende goederen in timesharing op de markt
     aanbieden. Het betreft hier een vrij recent verschijnsel, dat overal in
     de Gemeenschap een sterke groei doormaakt.
3.   Welke maatregelen moeten de ondernemingen treffen om aan het voorstel te
     voldoen?
     De potentiële kopers moeten gedetailleerder en nauwkeuriger worden
     voorgelicht. Bepaalde momenteel toegepaste handelspraktijken die de
     goede werking van de interne markt in gevaar kunnen brengen, moeten
     worden gestaakt.
4.   Welke economische effecten kan het voorstel hebben
     - op de werkgelegenheid
     - op de investeringen en de oprichting van nieuwe ondernemingen
     - op het concurrentievermogen van de ondernemingen?
 ---pagebreak---                                      } -
     In het voorstel worden regels vastgesteld om de goede werking van een
     welbepaalde sector van de toeristenindustrie te vergemakkelijken. Dit
     zal geen bijzondere effecten hebben op de werkgelegenheid en de
     investeringen; de oprichting van nieuwe ondernemingen zal worden
     vergemakkelijkt     door     de     verwachte     verbetering     van   het
     concurrent 1 evermogen.
5.   Houdt het voorstel maatregelen in waarmee beoogd wordt rekening te
     houden met de specifieke situatie van het midden- en kleinbedrijf
     (lagere of gewijzigde vereisten, enz.)?
     Het voorstel bevat specifieke bepalingen voor de ondernemingen, waarvan
     de meeste tot het midden- en kleinbedrijf behoren. Met het voorstel
     wordt beoogd de markt doorzichtiger te maken.
Raadpleging
6.   Lijst van de organisaties die over het voorstel zijn geraadpleegd en
     overzicht van de wezenlijke elementen van hun standpunt:
     -   European Timeshare Federation: stemt in met het voorstel; men hoopt
        dat de bepalingen van het voorstel het gebruik van bepaalde
        oneerlijke handelspraktijken zal terugdringen.
     -   Raadgevend   Consumentencomité:    uitgesproken   voorstander   van het
        voorstel.
     -   Permanente Conferentie voor het Notariaat van de EG: stemt in met het
        voorstel, daar dit ertoe zal leiden dat de markt doorzichtiger wordt.
 ---pagebreak---  ---pagebreak---                                                                     ISSN 0254-1513
                                                              COM (92) 220 def.
NL                                                                             10
                                                   i '
                                Catalogusnummer : CB-CO-92-374-NL-C
                                              j    !j          :
                                              I     ii
                                              i        i    ISBN 92-77-47118-2
bureau voor officiële publücatïes der Europese Gemeenschappen
 .-2985 Luxemburg