CELEX: E2009C0167
Language: de
Date: 2009-03-27 00:00:00
Title: Entscheidung der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 167/09/KOL vom 27. März 2009 über die Vermietung und den Verkauf des Luftstützpunktes Lista (Norwegen)

3.3.2011   
            
            
               DE
            
            
               Amtsblatt der Europäischen Union
            
            
               L 58/86
            
         ENTSCHEIDUNG DER EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE
   Nr. 167/09/KOL
   vom 27. März 2009
   über die Vermietung und den Verkauf des Luftstützpunktes Lista (Norwegen)
   DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE (1) —
   GESTÜTZT AUF das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (2), insbesondere auf die Artikel 61 bis 63 und das Protokoll 26 zu diesem Abkommen,
   GESTÜTZT AUF das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten über die Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs (3), insbesondere auf Artikel 24,
   GESTÜTZT AUF Teil I Artikel 1 Absatz 3 und Teil II Artikel 4 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen (4),
   GESTÜTZT AUF die Leitlinien der Überwachungsbehörde für die Anwendung und Auslegung der Artikel 61 und 62 des EWR-Abkommens (5), insbesondere Teil V über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand,
   NACH AUFFORDERUNG der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß Teil II Artikel 6 Absatz 1 des Protokolls 3 (6),
   UNTER BERÜCKSICHTIGUNG dieser Stellungnahmen,
   in Erwägung nachstehender Gründe:
   I.   SACHVERHALT
   
   1.   VERFAHREN
   
   Der Beschluss Nr. 183/07/KOL zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage veröffentlicht. Die Überwachungsbehörde forderte betroffene Dritte zur Stellungnahme auf. Die Überwachungsbehörde hat Stellungnahmen des Unternehmens Lista Lufthavn AS erhalten. Mit Schreiben vom 4. Dezember 2007 (Vorgang Nr. 455712) leitete die Überwachungsbehörde diese an die norwegischen Behörden weiter, denen Gelegenheit gegeben wurde, auf die vorgebrachten Bemerkungen zu antworten. Die norwegischen Behörden übermittelten ihre Bemerkungen mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 (Vorgang Nr. 457245).
   Die Überwachungsbehörde beauftragte am 14. April 2008 einen Sachverständigen, Herrn Geir Saastad, ein unabhängiges Gutachten für den Luftstützpunkt Lista zu erstellen. Zum Prüfungsumfang des Sachverständigen gehörten die Ermittlung i) des Marktwertes des Luftstützpunktes und ii) des Wertes, der den auf Grundstücken und Bauten lastenden Verpflichtungen beigemessen werden sollte.
   Der Abschlussbericht des unabhängigen Sachverständigen wurde im Mai 2008 der Überwachungsbehörde übermittelt.
   Mit Schreiben vom 18. Juli 2008 (Vorgang Nr. 486089) forderte die Überwachungsbehörde die norwegischen Behörden auf, Zusatzinformationen zu übermitteln.
   Die norwegischen Behörden lieferten die angeforderten Informationen mit Schreiben vom 28. August 2008 (Vorgang Nr. 489312).
   2.   BESCHREIBUNG DER UNTERSUCHTEN MASSNAHMEN
   
   Von der Überwachungsbehörde wurden zwei verschiedene Maßnahmen untersucht: die Vermietung und der Verkauf des Luftstützpunktes Lista.
   2.1   BESCHREIBUNG DES LUFTSTÜTZPUNKTES LISTA
   Das Verteidigungsministerium legte dem norwegischen Parlament (7) im Vorschlag Nr. 50 (1994-1995) seine Vorlage für die Stilllegung des Luftstützpunktes vor. Das Verteidigungsministerium schlug eine so genannte „Entwicklungsalternative“ vor. Nach diesem Plan sollten die norwegischen Streitkräfte die vorhandenen Gebäudekomplexe hinsichtlich der Entscheidung darüber bewerten, welche Bauten nicht für industrielle oder kommerzielle Zwecke genutzt werden konnten oder sollten. Die Gebäude, die zu kommerziellen/industriellen Zwecken genutzt werden könnten, sollten für einen Zeitraum von maximal zehn Jahren instand gehalten werden, um die Möglichkeiten einer kommerziellen Entwicklung zu prüfen und Vorkehrungen für die bestmögliche kommerzielle Nutzung des Luftstützpunktes zu treffen.
   Als Folgemaßnahmen der Entschließung des Parlaments wurden mehrere Berichte erstellt, um sich einen Überblick über die Beschaffenheit und den Zustand des Luftstützpunktes Lista zu verschaffen (die norwegischen Behörden haben bisher nur einen Brandschutzbericht vom 24. Januar 2002 vorgelegt, in dem die Fa. „TekØk“ über die damaligen Sicherheitsstandards berichtete, Verbesserungen vorschlug und die Kosten der empfohlenen Arbeiten veranschlagte).
   Der Luftstützpunkt Lista erstreckt sich über eine Fläche von 5 000 000 m2. Die vorhandenen Gebäudekomplexe bestehen aus Flugzeug- und Lagerhallen sowie Kasernen- und Kasinogebäuden und machen insgesamt eine Fläche von etwa 28 000 m2 aus. Zum Gesamtgelände gehören auch ein Rollfeld und ein Feuchtgebiet.
   Nach dem vom Gemeinderat von Farsund verabschiedeten kommunalen Flächennutzungsplan für den Luftstützpunkt Lista könnte das Gelände für kommerzielle Tätigkeiten genutzt werden, so auch für die zivile Luftfahrt, öffentliche Erschließung und Entwicklung, Gewerbe, Handwerk und Industrie. Das Gebiet um „Slevdalsvannet“, zu dem auch das Feuchtgebiet und ein Munitionsdepot der norwegischen Streitkräfte gehören, wurde der Nutzung durch die norwegischen Streitkräfte, den Flugfeld- und Luftverkehrsdiensten und dem Naturschutz vorbehalten. Etwa 1 900 000 m2 könnten zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Teile des Geländes und einige Gebäude sind nach dem nationalen Schutzplan von den norwegischen Streitkräften als Sicherheitsbereich geschützt, so u. a.
   
               —
            
            
               drei Flugzeughallen und der Flugabwehrsimulator;
            
         
               —
            
            
               ein Kasino und
            
         
               —
            
            
               gewisse Geländeabschnitte, einschließlich Start- und Landebahnen, Rollstreifen und ein Teil des Straßen- und Wegenetzes.
            
         2.2   DIE VERMIETUNG DES LUFTSTÜTZPUNKTES LISTA
   Im Zusammenhang mit der Umgestaltung des im Eigentum der norwegischen Streitkräfte befindlichen Geländes wurde in den Jahren 1994-1995 entschieden, dass die militärischen Aktivitäten auf dem Luftstützpunkt Lista ab dem 1. Juli 1996 eingestellt werden.
   Am 27. Juni 1996 schloss die Grundstücksverwaltung des norwegischen Verteidigungsministeriums (nachstehend „NDEA“) einen zehnjährigen Leasingvertrag mit Lista Airport Development AS („LAD“) ab, der am 1. Juli 1996 in Kraft trat und am 30. Juni 2006 auslief und LAD die Möglichkeit einer Verlängerung des Leasingvertrags um weitere 10 Jahre einräumte. LAD befand sich im Eigentum der Gemeinde Farsund (20 %) und lokaler Investoren (80 %). Der Leasingvertrag umfasste neun Gebäude mit einer Fläche von etwa 12 500 m2 und die Start- und Landebahn mit 421 610 m2.
   Sinn und Zweck des Leasingvertrags war es vor allem, innerhalb eines Zeitraums von maximal zehn Jahren die Entwicklung kommerzieller Luftverkehrsdienste auf dem Luftstützpunkt als Bestandteil der Umsetzung der „Entwicklungsalternative“ voranzubringen.
   Am 1. Juli 1996 wurde der Leasingvertrag auf das am 3. Mai 1996 gegründete Unternehmen Lista Lufthavn AS („LILAS“) übertragen.
   Der Leasingvertrag sah vor, dass LILAS einen bestimmten Teil der Gebäude und das Rollfeld für einen alle fünf Jahre anzupassenden jährlichen Mietpreis von 10 000 NOK anmietete. Die NDEA hatte ebenfalls Anspruch auf 15 % der Erträge, die LILAS aus der Untervermietung der Gebäude erwirtschaftete. Im Zeitraum vom 1. Juli 1996 bis September 2002 schloss LILAS mehrere Untervermietungsverträge ab. Die aus der Untervermietung an die NDEA abgeführten Ertragsanteile beliefen sich auf 245 405 NOK.
   Der Leasingvertrag sah vor, dass der Eigentümer des Luftstützpunktes für die Außeninstandhaltung der Gebäude und die Instandhaltung des Rollfeldes zuständig ist. Diese Verbindlichkeit wurde aber auf 1 500 000 NOK pro Jahr begrenzt. Als Gegenleistung für diese Verpflichtung erhielt der Eigentümer Anspruch auf einen Anteil am Gewinn. Gemäß Artikel 3 des Leasingvertrags hatte der Eigentümer für den Fall, dass der infolge der kommerziellen Nutzung des Luftstützpunkts erwirtschaftete Gewinn 4 500 000 NOK pro Jahr übersteigt, Anspruch auf 20 % des diesen Betrag übersteigenden Gewinns.
   Eine Zeit lang funktionierten die kommerziellen Dienstleistungen. Die Fa. „Braathen Safe“ und die Fa. „Air Stord“ waren mit ihren kommerziellen Dienstleistungen bis zum 1. November 1999 dort tätig. Während des Jahres 2000 setzte LILAS seine Marktforschungen hinsichtlich der Möglichkeiten fort, wieder Linienflüge aufzunehmen und den Flugplatz als Frachtterminal und Verteiler von internationaler Luftfracht in Europa auszubauen. LILAS gelang die Wiedereinrichtung des Linienflugverkehrs zwischen Oslo und Lista, der während des gesamten Jahres 2001 von „Cost Air“ durchgeführt wurde. Ab 2002 gab es dann auf dem Flughafen Lista keine Linienflüge mehr. Da LILAS sein ursprüngliches Ziel nicht erreichte, kommerzielle Luftverkehrsdienste auf dem Luftstützpunkt zu etablieren, lagen die Erträge in den Jahren 1996-2002 nie über der Gewinnschwelle von 4 500 000 NOK pro Jahr.
   Am Ende der ersten Zehnjahresperiode hatte LILAS nach dem Vertrag die Möglichkeit, den Leasingvertrag um weitere zehn Jahre zu verlängern. Für den Fall, dass von diesem Recht kein Gebrauch gemacht wird, konnte LILAS nach dem Vertrag ein näher bestimmtes Gebiet des Luftstützpunktes zum Preis von 10 000 000 NOK kaufen. Darüber hinaus sah der Vertrag für LILAS die Möglichkeit vor, den gesamten Luftstützpunkt zu einem Preis von 25 000 000 NOK zu kaufen, wenn sich die NDEA entscheiden sollte, den Luftstützpunkt Lista während der Laufzeit des Leasingvertrags en bloc zu verkaufen. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2002 verzichtete LILAS auf sein Vorkaufsrecht, den Luftstützpunkt Lista en bloc zu erwerben, und so wurde der Luftstützpunkt an die „Lista Flypark AS“ verkauft.
   Im Juni 2006 übte LILAS in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Leasingvertrags sein Vorkaufsrecht aus, die besagten Gebietsteile des Luftstützpunktes Lista zum Preis von 10 000 000 NOK von Lista Flypark AS zu erwerben.
   2.3   DER VERKAUF DES LUFTSTÜTZPUNKTES LISTA
   Am 12. September 2002 verkaufte die NDEA den Luftstützpunkt Lista an Lista Flypark AS. Der Verkauf führte zu einer Nettoauszahlung seitens des norwegischen Staats an Lista Flypark AS in Höhe von 10 875 000 NOK. Bei der Bewertung der Modalitäten und Bedingungen dieses Verkaufs sind zwei aufeinanderfolgende Schritte zu unterscheiden: die Bewertung des Marktwertes des Geländes einerseits und die Bewertung der auf den Grundstücken und Gebäuden lastenden Verpflichtungen andererseits.
   2.3.1   
         Schritte, die unternommen wurden, um einen Käufer für den Luftstützpunkt zu finden
      
   
   1997 nahm LILAS Verbindung mit der NDEA auf, um über den Kauf des Luftstützpunktes zu verhandeln. Am 21. Oktober 1998 einigten sich die Gemeinde Farsund und LILAS auf eine Strategie für den Kauf der Immobilie. Die Verhandlungen zwischen der NDEA, der Gemeinde Farsund und LILAS wurden jedoch am 22. Februar 1999 unterbrochen, weil die Parteien sich nicht auf einen Kaufpreis einigen konnten.
   Im Laufe des Jahres 2000 hatte die NDEA mehrere Immobilienanzeigen in lokalen (Farsund Avis) und regionalen Zeitungen (Fedrelandsvennen und Stavanger Aftenblad) zum Verkauf der Immobilie aufgegeben. Bei dem Verkauf, wie er damals ins Auge gefasst war, handelte es sich um Teile des Gesamtgeländes. Die Immobilienanzeigen führten jedoch nicht zu einem Verkauf.
   Am 16. und 17. August 2001 organisierte die NDEA die Lista-Konferenz, zu der 7 000-8 000 potenzielle Investoren eingeladen wurden. Zweck dieser Konferenz war es, interessierten Kreisen und Zielgruppen den Luftstützpunkt Lista und seine Umwandlungsmöglichkeiten von der militärischen in eine zivile, kommerzielle Nutzung vorzustellen. Nach der Konferenz wurde ein Berater, Herr Hjort, mit der Unterstützung des Verkaufsvorgangs beauftragt. Er kam zu dem Schluss, dass „der Luftstützpunkt schwer an Immobilienentwickler und Projektträger zu verkaufen ist, da die Rentabilität für Käufer nicht gegeben und das Potenzial für eine Nutzung der Immobilie wegen der Vertragsvereinbarungen mit LILAS faktisch sehr eingeschränkt ist“.
   Im August 2001 entschied die NDEA, die Immobilie en bloc zu verkaufen, um damit zu verhindern, dass bestimmte Bereiche des Luftstützpunktes für potenzielle Käufer vollkommen unattraktiv werden.
   Im Zusammenhang mit den Anfang 2002 mit den Immobilienentwicklern „Intervest Eiendom AS“ und „Interconsult Prosjektutvikling AS“ geführten Verhandlungen hatte die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben. Zwar scheiterten besagte Verhandlungen, doch wurde am 12. September 2002 ein Kaufvertrag zwischen der NDEA und Lista Flypark AS geschlossen.
   2.3.2   
         Der Kaufpreis
      
   
   Der Kaufpreis basierte auf drei Komponenten: i) dem tatsächlich für die Immobilie zu zahlenden Preis, ii) einer zusätzlichen Zahlung in Höhe von 50 % des Nettogewinns beim Wiederverkauf und iii) einem Betrag in Höhe von 30 % der Nettoerträge aus dem Leasingvertrag.
   i)   Preis der Immobilie
   
   Der OPAK-Bericht vom 29. Mai 2002 unterschied zwischen den folgenden drei Szenarios: Verkauf der Immobilie an einen neuen Käufer (32 000 000 NOK); Verkauf der Immobilie an den Leasingnehmer auf der Grundlage seines Vorkaufsrechts, den Teil der geleasten Gebäude und Flächen am Ende des zehnjährigen Leasingvertrags zu kaufen (34 000 000 NOK); und Verkauf der Immobilie an den Leasingnehmer auf der Grundlage seines Vorkaufsrechts, während der Laufzeit des Leasingvertrags die Immobilie en bloc zu kaufen (25 000 000 NOK).
   Der Verditakst-Bericht vom 7. Juni 2002 kam zu dem Schluss, dass der Marktwert der Immobilie 11 000 000 NOK beträgt.
   Der Kaufpreis wurde auf der Grundlage der von Verditakst vorgenommenen Schätzung festgelegt, sprich 11 000 000 NOK.
   Auf der Grundlage des oben genannten Brandschutzberichts wurde angesichts der Arbeiten, die zur Erfüllung der anwendbaren Brandschutznormen durchzuführen waren, vom Schätzwert der Immobilie ein Betrag in Höhe von 7 500 000 NOK abgezogen, so dass der endgültige Kaufpreis für den Luftstützpunkt 3 500 000 NOK betrug.
   ii)   50 %-Anteil am Nettogewinn beim Wiederverkauf
   
   Nach Artikel 3 des Kaufvertrags hatte die NDEA Anspruch auf 50 % aller Erträge, die mit dem Verkauf von Grundstücksparzellen der Immobilie erwirtschaftet werden. Der Verkauf von zwei Parzellen führte zu einer Überweisung in Höhe von 795 263 NOK an die NDEA. Ferner bestehen Außenstände in Höhe von 5 000 000 NOK, die wegen der Uneinigkeit noch anhängig sind, wie diese Bestimmung in Bezug auf den Kauf des Gebiets durch LILAS auszulegen ist, auf das dieses Unternehmen nach dem Leasingvertrag das Vorkaufsrecht hatte.
   iii)   30 % der Nettoerträge aus dem Leasingvertrag
   
   Die NDEA hatte ebenso Anspruch auf 30 % aller Nettogewinne nach Steuern, die im Rahmen des Leasingvertrags erwirtschaftet wurden. Jedoch wurden im Zeitraum von 2003 bis 2006 keine Erträge von Lista Flypark AS erwirtschaftet.
   2.3.3   
         Wert, der den auf Grundstücken und Gebäuden lastenden Verpflichtungen beizumessen ist
      
   
   Vertraglich wurde vereinbart, dass der Käufer für die auf der Immobilie lastenden Verpflichtungen entschädigt wird, die bei der Bewertung des Marktwertes nicht berücksichtigt wurden. Die Ausgleichszahlungen umfassten folgende Positionen:
   
               i)
            
            
               Erstattung von 3 500 000 NOK für notwendige Arbeiten an technischen Installationen (wie z. B. Elektroleitungen).
               Die NDEA übernahm die Verantwortung, entsprechend der Entscheidung des Parlaments zur Umwandlung des Luftstützpunktes von einer militärischen Einrichtung in ein Wirtschaftssubjekt mit beizutragen: „Gemäß der Entschließung des Parlaments sind die Streitkräfte verpflichtet, das Gelände für die zivile Nutzung vorzubereiten. Diese Pflicht umfasst insbesondere sämtliche Verpflichtungen gegenüber benachbarten Landeigentümern in Bezug auf die Entwässerung wie auch die Erleichterung neuer Infrastrukturen in Verbindung mit der Erschließung und Entwicklung des Geländes.“
            
         
               ii)
            
            
               Erstattung von 5 500 000 NOK für Arbeiten zur Entwicklung einer neuen Infrastruktur.
               Die NDEA war wiederum in der Pflicht, die Kosten für die Umwandlung von der militärischen in eine zivile Nutzung des Luftstützpunktes zu tragen.
            
         
               iii)
            
            
               Erstattung von 5 375 000 NOK als Entschädigung für den mit LILAS abgeschlossenen Leasingvertrag.
               Der Leasingvertrag bestimmt, dass der Eigentümer des Luftstützpunktes für die Betriebskosten, die Außeninstandhaltung der Gebäude und die Instandhaltung der Start- und Landebahnen zuständig ist. Diese Verbindlichkeiten wurden jedoch auf 1 500 000 NOK pro Jahr begrenzt. Da die NDEA zum Zeitpunkt des Verkaufs im Jahr 2002 in der Pflicht war, LILAS einen jährlichen Betrag in Höhe von 1 500 000 NOK für etwa weitere vier Jahre auszuzahlen, wurde der Betrag in Höhe von 5 375 000 NOK Lista Flypark AS gutgeschrieben, um diese Verpflichtungen gegenüber LILAS zu erfüllen.
            
         Die vereinbarte Gesamtentschädigung in Höhe von 14 375 000 NOK wurde mit dem Kaufpreis von 3 500 000 NOK verrechnet, so dass die norwegischen Behörden dem Käufer letztendlich 10 875 000 NOK auszahlten.
   3.   BEMERKUNGEN DER NORWEGISCHEN BEHÖRDEN
   
   3.1   BEMERKUNGEN ZUM LEASINGVERTRAG MIT LILAS
   3.1.1   
         Im Rahmen des Leasingvertrags wurde LILAS keinerlei Beihilfe oder Vorteil gewährt
      
   
   Die norwegischen Behörden wiesen darauf hin, dass die Miete zwar in der Tat wie im Leasingvertrag angegeben 10 000 NOK pro Jahr betrug, dieser Betrag aber dennoch nicht exakt die tatsächlich an die NDEA gezahlten Beträge widerspiegelt. Denn die NDEA hatte auch noch Anspruch auf 15 % der Erträge, die LILAS aus der Untervermietung der Gebäude erwirtschaftete. Darüber hinaus hatte die NDEA im Fall, dass die Bruttoerträge im Zusammenhang mit der kommerziellen Nutzung des Luftstützpunkts 4 500 000 NOK pro Jahr überstiegen, einen Anspruch auf 20 % der diesen Betrag übersteigenden Erträge.
   Der Ertrag aus der Untervermietung, der NDEA ausgezahlt wurde, belief sich auf 245 405 NOK. Den norwegischen Behörden zufolge ist dieser Ertrag aus der Untervermietung in Höhe von 245 405 NOK der jährlichen Miete von 10 000 NOK hinzuzurechnen. Während der Laufzeit des Leasingvertrags bis zum Verkauf im Jahr 2002 belief sich die Gesamtmiete demnach auf 310 405 NOK.
   Die norwegischen Behörden führen darüber hinaus an, dass LILAS die Immobilie für kommerzielle Luftverkehrsdienste auf dem Luftstützpunkt noch erschließen und entwickeln, in Betrieb und instand halten musste, was eine gemeinwirtschaftliche Verpflichtung zur öffentlichen Dienstleistung bedeutete. Diese sollte im Zusammenhang mit der Bewertung des Leasingvertrags als eine Art immateriell gezahlter Mietbetrag angerechnet werden. Denn für den Fall, dass das Projekt Erfolg gehabt hätte, hätte LILAS im Rahmen des Leasingvertrags beträchtliche Gewinne einfahren können. Wenn sich andererseits aber die maßvolleren Vorhersagen erfüllten, dann ist die Anmietung des Luftstützpunktes wegen der finanziellen Risiken des Leasingvertrags, die auf den realen und festen Kosten beruhen, für LILAS nicht profitabel.
   3.1.2   
         Keine Beeinträchtigung des Handels zwischen EWR-Staaten
      
   
   Die norwegischen Behörden behaupteten, es gäbe keine Anzeichen dafür, dass durch diese Unterstützung der Handel innerhalb des EWR beeinträchtigt und der Wettbewerb verfälscht wurde. Sie bezogen sich auf die Leitlinien für staatliche Beihilfen für die Finanzierung von Flughäfen und die Gewährung staatlicher Anlaufbeihilfen für Luftfahrtunternehmen auf Regionalflughäfen (8), nach denen Lista als Flughafen der Kategorie D zu klassifizieren sei, d. h. als Kleinflughafen mit einem jährlichen Passagieraufkommen von weniger als 1 Million Fluggästen. Das gesamte Passagieraufkommen des Flughafens Lista basiert auf 32 000 Flugreisenden. Nach den Flughafen-Leitlinien gilt: „Finanzierungen für kleine Regionalflughäfen (Kategorie D) dürften den Wettbewerb kaum beeinflussen oder den Handel in einem dem Gemeinschaftsinteresse zuwiderlaufenden Ausmaß beeinträchtigen“ (9).
   3.1.3   
         Keine Gewährung von rechtswidrigen Beihilfen
      
   
   Die norwegischen Behörden tragen vor, bei der Überprüfung der Bestimmungen des Leasingvertrags sollte auf die neuen Flughafen-Richtlinien (10) Bezug genommen werden. Obwohl sie zu dem Zeitpunkt, als der Leasingvertrag abgeschlossen wurde, noch nicht angenommen waren, argumentieren die norwegischen Behörden, dass die neuen Flughafen-Leitlinien „eher Hinzufügungen zu den vorhergehenden Leitlinien enthalten als diese zu ersetzen“ und daher berücksichtigt werden sollten.
   Die norwegischen Behörden behaupten, dass LILAS mit gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen betraut wurde, die letztendlich den „Betrieb und Einsatz der Infrastrukturen einschließlich der Unterhaltung, Bewirtschaftung und Verwaltung der Flughafeninfrastruktur“ bedeuteten. Dann beziehen sie sich auf die neuen Flughafen-Leitlinien, denen zufolge gilt: „Derartige Finanzierungen stellen keine staatlichen Beihilfen dar, wenn sie als Ausgleich für gemeinwirtschaftliche Verpflichtungen geleistet werden, die zur Sicherstellung des Flughafenbetriebs gemäß den Bedingungen des Altmark-Urteils auferlegt wurden. (…) sind solche Beihilfen mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens nur unter bestimmten Voraussetzungen in den benachteiligten Regionen Europas gemäß Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe a) oder c) zulässig bzw. gemäß Artikel 59 Absatz 2, sofern sie für die Erbringung eines Dienstes von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse notwendig sind und die Entwicklung des Handelsverkehrs nicht in einem Ausmaß beeinträchtigen, das dem Interesse der Vertragsparteien zuwiderläuft“.
   Die Gemeinde Farsund, in deren Gemarkung der Luftstützpunkt liegt, ist förderfähiges Gebiet im Rahmen von Regionalbeihilfen.
   Die norwegischen Behörden schlussfolgern daraus, dass jede LILAS gewährte Beihilfe einem Ausgleich entsprach, der auch nicht den Betrag überstieg, der zur Deckung der Kosten notwendig war, die bei der Erfüllung der dem Unternehmen auferlegten gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen anfielen.
   3.2   BEMERKUNGEN ZUM KAUFVERTRAG
   3.2.1   
         Im Rahmen des Verkaufs wurde Lista Flypark AS keinerlei Beihilfe oder Vorteil gewährt
      
   
   Die norwegischen Behörden argumentieren, dass die Bedingungen gemäß Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand zwar nicht streng eingehalten wurden, „die meisten potenziellen Käufer jedoch hinreichend über die Anstrengungen informiert waren, die die NDEA zum Verkauf des Luftstützpunktes unternahm“. Denn in der Tat, wie oben in Abschnitt 2.3.1 ausgeführt wurde, mussten viele Schritte unternommen werden, um einen Käufer zu finden.
   Die norwegischen Behörden betonten ferner, dass der Kaufpreis exakt den Gegenwert der Immobilie und der mit ihr verbundenen rechtlichen Verpflichtungen widerspiegelte. Dabei beziehen sie sich auf die Tatsache, dass der tatsächliche Kaufpreis nicht nur dem Preis der Immobilie entsprach, sondern auch den anderen Komponenten wie der Gewinnbeteiligung in Höhe von 50 % beim Wiederverkauf und dem Anteil in Höhe von 30 % an den etwaigen Nettoerträgen der Lista Flypark AS (siehe oben unter Abschnitt 2.3.2).
   3.2.2   
         Keine Beeinträchtigung des Handels zwischen EWR-Staaten
      
   
   Die norwegischen Behörden wiederholten die bereits unter Abschnitt 3.1.2 angeführten Punkte.
   3.2.3   
         Keine Gewährung von rechtswidrigen Beihilfen
      
   
   Die norwegischen Behörden bezogen sich auf ihre Erklärungen zum Leasingvertrag mit LILAS.
   4.   STELLUNGNAHMEN DER BETEILIGTEN
   
   Mit Schreiben vom 15. November 2007 (Vorgang Nr. 452517) legte die im Namen von Lista Lufthavn AS auftretende Anwaltskanzlei ihre Bemerkungen zum Beschluss der Überwachungsbehörde zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens (11) vor.
   Diese Bemerkungen beschränkten sich auf den Leasingvertrag und enthielten keinerlei Anmerkungen zum Immobilienverkauf.
   4.1   IM RAHMEN DES LEASINGVERTRAGS WURDE LILAS KEINERLEI BEIHILFE ODER VORTEIL GEWÄHRT
   Die Jahresmiete betrug de facto nicht 10 000 NOK, da die NDEA noch 245 405 NOK aus der Untervermietung erhielt. Darüber hinaus war LILAS — im Rahmen des Leasingvertrags — mit den gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen betraut, den Luftstützpunkt Lista zu betreiben, zu bewirtschaften und zu verwalten. Diese allgemeine Verpflichtung zur öffentlichen Dienstleistung schränkte die Möglichkeiten von LILAS erheblich ein, den Luftstützpunkt für andere wirtschaftliche Zwecke zu nutzen. Im Jahr 2001 beliefen sich die Kosten für diese betrieblichen Maßnahmen auf etwa 5 500 000 NOK pro Jahr. Angesichts dieser beträchtlichen Kosten wurde am 9. Mai 2006 eine jährliche Deckelung in Form eines Höchstbetrags von 1 500 000 NOK in den Leasingvertrag mit aufgenommen. LILAS und seine Anteilseigner haben infolge des Leasingvertrags erhebliche Verluste erlitten (12).
   4.2   KEINE BEEINTRÄCHTIGUNG DES HANDELS ZWISCHEN EWR-STAATEN
   Der Leasingvertrag mit LILAS bezieht sich streng genommen auf die Vermietung des Luftstützpunktes Lista zur Erfüllung von Aufgaben des öffentlichen Dienstes, nämlich auf den Betrieb und das Management des Luftstützpunktes als solchem, und nicht auf die Durchführung von inländischen Linienflügen und internationalen Luftfrachtdiensten. Diesbezüglich würde eine im Rahmen des Leasingvertrags gewährte Beihilfe keine Beeinträchtigung des Handels im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellen.
   4.3   JEGLICHE LILAS GEWÄHRTE BEIHILFE WÄRE SOMIT EINE RECHTMÄSSIGE BEIHILFE
   Sollte die Überwachungsbehörde zu dem Schluss kommen, dass LILAS überhaupt eine Beihilfe gewährt wurde, so war diese auf der Grundlage der Leitlinien für staatliche Beihilfen für die Finanzierung von Flughäfen und die Gewährung staatlicher Anlaufbeihilfen für Luftfahrtunternehmen auf Regionalflughäfen in jedem Fall mit dem EWR-Abkommen vereinbar.
   4.4   KEINE GRUNDLAGE FÜR EINE ENTSCHEIDUNG ÜBER DIE RÜCKFORDERUNG VON BEIHILFEN
   Der Leasingvertrag wurde am 27 Juni 1996 abgeschlossen. Das einzige Auskunftsersuchen in den zehn Jahren danach betraf eine mögliche Beihilfegewährung im Rahmen des Verkaufs, nicht aber des Leasingvertrags. Der Zehnjahreszeitraum wurde somit nicht durch eine Maßnahme der Überwachungsbehörde unterbrochen. Gemäß Artikel 15 des Protokolls 3 gilt aber: „Die Befugnisse der EFTA-Überwachungsbehörde zur Rückforderung von Beihilfen gelten für eine Frist von zehn Jahren“.
   II.   WÜRDIGUNG
   
   1.   DIE VERMIETUNG EINES TEILS DES LUFTSTÜTZPUNKTES LISTA
   
   Der Leasingvertrag mit LAD wurde am 27. Juni 1996 geschlossen und trat am 1. Juli 1996 in Kraft.
   Nach Artikel 15 des Protokolls 3 gilt Folgendes:
   
      „1.   Die Befugnisse der EFTA-Überwachungsbehörde zur Rückforderung von Beihilfen gelten für eine Frist von zehn Jahren.
      2.   Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem die rechtswidrige Beihilfe dem Empfänger entweder als Einzelbeihilfe oder im Rahmen einer Beihilferegelung gewährt wird. Jede Maßnahme, die die EFTA-Überwachungsbehörde oder ein EFTA-Staat auf Antrag der EFTA-Überwachungsbehörde bezüglich der rechtswidrigen Beihilfe ergreift, stellt eine Unterbrechung der Frist dar. Nach jeder Unterbrechung beginnt die Verjährungsfrist von Neuem. Die Frist wird ausgesetzt, solange die Entscheidung der EFTA-Überwachungsbehörde Gegenstand von Verhandlungen vor dem EFTA-Gerichtshof ist.
      3.   Jede Beihilfe, für die diese Frist ausgelaufen ist, gilt als bestehende Beihilfe.“
   
   Das erste Auskunftsersuchen, das die Frage potenzieller Beihilfemaßnahmen in Form des Leasingvertrags ansprach, wurde am 28. März 2007 übermittelt. Die Überwachungsbehörde ist der Auffassung, dass die Zehnjahresfrist zu diesem Zeitpunkt abgelaufen war, da der die Parteien bindende Vertrag am 27. Juni 1996 geschlossen worden war. Demnach wäre keine Rückforderung möglich. Darüber hinaus war auch der Leasingvertrag zum Übermittlungszeitpunkt bereits abgelaufen, da LILAS von der Option, den Vertrag um weitere zehn Jahre zu verlängern, keinen Gebrauch gemacht hat. Der Leasingvertrag hatte somit ab dem 30. Juni 2006 keinen Bestand mehr und erzeugt auch keinerlei weitere Rechtswirkungen.
   Unter diesen Umständen hätte eine Entscheidung der Überwachungsbehörde über die Einstufung der fraglichen Maßnahmen als Beihilfen und ihre Vereinbarkeit mit dem EWR-Abkommen keine praktischen Auswirkungen. (13)
   
   2.   DER VERKAUF DES LUFTSTÜTZPUNKTES LISTA
   
   2.1   EINSATZ STAATLICHER BEIHILFEN
   Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens lautet wie folgt:
   
      „Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen“.
   
   Die Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand liefern weitere Anhaltspunkte, wie die Überwachungsbehörde die Bestimmungen des EWR-Abkommens über staatliche Beihilfen in Bezug auf die Bewertung des Verkaufs öffentlicher Grundstücke und Gebäude auslegt und anwendet. Deren Abschnitt 2.1 beschreibt einen Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren, während Abschnitt 2.2 einen Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren (im Wege einer Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung) beschreibt. Diese beiden Verfahren ermöglichen es den EFTA-Staaten, Verkäufe von Grundstücken oder Gebäuden so zu handhaben, dass ein Vorliegen von staatlicher Beihilfe ausgeschlossen ist.
   2.2   EINSATZ STAATLICHER MITTEL
   Die Beihilfemaßnahme muss vom Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt werden. Da die NDEA eine staatliche Einrichtung ist, handelt es sich auch bei ihren Mitteln um staatliche Mittel.
   Werden Grundstücke oder Gebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen, unter ihrem Marktwert verkauft, so bedeutet dies, dass staatliche Mittel eingesetzt werden. Jedoch sehen die Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand zwei Fälle vor, in denen bei Einhaltung der einschlägigen Voraussetzungen die Vermutung gilt, dass der für die Immobilie gezahlte Preis dem fairen Marktwert entspricht, was zugleich einen Einsatz staatlicher Mittel ausschließt.
   Wie bereits weiter oben dargestellt, gilt es zwei Sachverhalte zu unterscheiden, nämlich die Fälle, in denen der Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren (siehe nachstehend, Unterpunkt i) erfolgte, und die Fälle, in denen der Verkauf im Wege einer Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung (siehe unten, Unterpunkt ii) erfolgte.
   i)   Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren
   
   Die norwegischen Behörden räumen ein, dass „der Vorgang betreffend den Verkauf von Teilen des Luftstützpunktes als bedingungsfreies Bietverfahren begann. In verschiedenen Zeitschriften, wie z. B. Farsund Avis, Fedrelandsvennen und Stavanger Aftenblad, wurden im Jahr 2000 mehrere Immobilienanzeigen mit der Aufzählung der Nutzungsmöglichkeiten des Luftstützpunktes veröffentlicht.“
   Weder diese Inserate noch die sogenannte „Lista-Konferenz“ führten jedoch zu einem Verkauf. Dieser Vorgang umfasste nicht den Fall des Verkaufs des Luftstützpunktes en bloc. Dies wird durch den Bericht des Rechnungshofs bestätigt, der zu dem Schluss kam, dass vor dem Beginn der Verhandlungen mit Lista Flypark AS im März 2002 weder eine Bewertung der gesamten Immobilie noch eine öffentliche Bekanntmachung des beabsichtigten Verkaufs erfolgt ist. Die Überwachungsbehörde ist daher der Auffassung, dass es im Zusammenhang mit dem Verkauf des Luftstützpunktes en bloc kein bedingungsfreies Bietverfahren gab und somit keinerlei Möglichkeit besteht, auf dieser Grundlage den Einsatz staatlicher Beihilfen gemäß Abschnitt 2.1 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand auszuschließen.
   ii)   Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren (im Wege einer Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen für Wertermittlung )
   
   Was den Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren anbelangt, so gilt gemäß Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand Folgendes: „Wenn die öffentliche Hand nicht beabsichtigt, das unter Abschnitt 2.1 dargelegte Verfahren anzuwenden, sollte vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgen, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne dass eine staatliche Beihilfe gewährt würde.“ (Unterstreichungen hinzugefügt).
   Die norwegischen Behörden haben darauf hingewiesen, dass die NDEA zwei Wertermittlungen bei den unabhängigen Immobilienwertprüfstellen „Verditakst AS“ und „OPAK“ in Auftrag gegeben hatte. Diese wurden im Mai bzw. im Juni 2002 durchgeführt. Zwar begannen die Verhandlungen allem Anschein nach bereits im März 2002, doch gibt es keinerlei Hinweise dafür, dass eine Preisvereinbarung vor Bekanntgabe der Schlussfolgerungen der beiden Berichte getroffen wurde. Beide Berichte beruhen auf einer Schätzung des Marktwerts der Immobilie, bei der die Verpflichtungen im Zusammenhang mit den Brandschutznormen, den Verbesserungen der technischen Installationen und Infrastrukturen oder dem Leasingvertrag nicht berücksichtigt wurden.
   Der vom Käufer gezahlte Preis wurde entsprechend dem von Verditakst durchgeführten Bewertungsbericht festgelegt, also auf 11 000 000 NOK.
   OPAK war jedoch zu dem Schluss gekommen, dass der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs 32 000 000 NOK betrug, und dass im Leasingvertrag für den gesamten Flughafen ein Kaufpreis von NOK 25 000 000 NOK festgelegt war.
   Angesichts dieser Spannweite dieser Bewertungen eröffnete die Überwachungsbehörde ein förmliches Prüfverfahren und bestellte Herrn Geir Saastad zum unabhängigen Gutachter mit folgendem Prüfungsauftrag:
   
               —
            
            
               Vergleich der der Überwachungsbehörde vorgelegten Wertermittlungen;
            
         
               —
            
            
               Bestimmung i) des Marktwertes des Luftstützpunktes und ii) des Wertes der auf den Grundstücken und Gebäuden lastenden Verpflichtungen.
            
         Der Sachverständige bewertete auch, ob das Verhalten des Staates beim Verkauf dieser Immobilie dem eines am Markt orientierten privaten Investors entsprach, oder ob ein marktwirtschaftlich handelnder privater Investor hingegen anders gehandelt hätte. Dabei berücksichtigte der Sachverständige die besondere Art und Beschaffenheit der Immobilie und die Schwierigkeiten, mit denen die norwegischen Behörden nach ihren Darlegungen wegen des bestehenden Leasingvertrags mit LILAS und seiner Option, die Immobilie bei Ablauf der Zehnjahresfrist zu kaufen, konfrontiert waren.
   Der Sachverständige bewertete die bei beiden Wertermittlungen angewendeten Methoden und kam zu dem Schluss, dass der OPAK-Bericht zwar niedrige Mietpreise ansetzt, die wahrscheinlich die wirklichen Tarife widerspiegeln, jedoch die Tatsache unberücksichtigt lässt, dass ein Teil der Immobilie an LILAS vermietet ist, und zwar zu einem Festpreis (10 000 NOK pro Jahr), der erheblich unter dem vermutlichen Marktmietpreis liegt. Auch die Pauschale für Leerstand und Instandhaltung erscheint „bei Weiten zu niedrig“. Der Sachverständige wies diesbezüglich darauf hin, dass die Kosten im Zusammenhang mit einem jährlichen Leerstand von 20 % angesichts der Art und Beschaffenheit der Immobilie nicht übermäßig hoch sind. Ferner wies der Sachverständige darauf hin, dass beträchtliche Betriebs- und Unterhaltungskosten hinzugerechnet werden sollten. Zusammengenommen würden diese Ausgaben den Wert des Cashflow von 26 Mio. NOK (wie von OPAK geschätzt) auf 10 Mio. NOK schrumpfen lassen. Zur Berücksichtigung der Schwierigkeiten beim Verkauf von Grundstücksparzellen auf diesem Gelände hätte schließlich auch noch der Bodenwert niedriger angesetzt werden müssen. Der Sachverständige hielt im Zusammenhang mit seinen Anmerkungen zum OPAK-Bericht ebenfalls fest, dass der im Leasingvertrag festgelegte Kaufpreis von 25 000 000 NOK vollkommen hypothetisch ist.
   Auch der Verditakst-Bericht ließ die Tatsache unberücksichtigt, dass ein Teil der Immobilie an LILAS vermietet ist, und zwar zu einem Mietpreis, der eine erhebliche Ertragseinbuße gemessen an der Annahme darstellt, dass die Immobilie zum Marktpreis vermietet werden sollte. Die angesetzten Marktmietpreise entsprechen jedoch denen, die der Sachverständige selbst angenommen hatte (siehe Abschnitt 4 des Berichts). Ferner hält der Sachverständige fest, dass Verditakst Größenordnungen für die Betriebs- und Unterhaltungskosten angesetzt hatte, die den branchenüblichen Standardwerten entsprechen. Er merkt schließlich noch an, dass die Schätzung des Bodenwertes hier vorsichtiger und zurückhaltender ist als die Schätzung von OPAK, und meint, dies sei nach seiner Auffassung auch angemessener als die höhere Bewertung.
   Beim Vergleich beider Berichte kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass „der Hauptunterschied zwischen den Bewertungen in ihrer jeweiligen Berechnung der Betriebs- und Unterhaltungskosten liegt. Die Bewertung durch Verditakst bringt die in der Immobilienbranche üblichen Standardwerte zum Ausdruck, während dies bei der Bewertung durch OPAK nicht der Fall ist“.
   Der Sachverständige gelangte zu dem Schluss, dass „der bei dem Rechtsgeschäft im Jahr 2002 angesetzte Kaufpreis auf einer Stufe mit dem geschätzten Marktwert stehen dürfte. Der Luftstützpunkt Lista wurde zu einer Zeit verkauft, als nur beschränktes Interesse an dieser Art von Immobilie bestand. Der Immobilienmarkt und die Finanzmärkte befanden sich im konjunkturellen Abschwung, während die Immobilie nur als schwer vermittelbar, abgelegen und weitläufig charakterisiert werden kann. Die von Verditakst bei der Bewertung angewandten Kriterien waren zutreffender als die von OPAK. Wichtigster Einwand gegen die Bewertung von OPAK ist der, dass bei der Berechnung des Immobilienwertes die normalen Betriebskosten außer Acht gelassen wurden. Der Ausgleich als Entschädigung für die von der NDEA auf Lista Flypark AS im Rahmen des Verkaufs übertragenen Verpflichtungen erscheint angesichts der Anzahl der Gebäude auf dem Gelände und der Größe der Bodenfläche nicht als unverhältnismäßig hoch.“ (Unterstreichungen hinzugefügt).
   Mit Nachdruck hob der Sachverständige die Tatsache hervor, dass bei jeder Bewertung eines Gebiets wie dem Luftstützpunkt Lista erhebliche Ungewissheit besteht. Dies lässt sich mit folgenden Faktoren erklären:
   
               —
            
            
               Gegenüber bebauten Gebieten mit einem messbaren Immobilienmarkt ist das Gelände weitläufig und abgelegen. Dies beeinträchtigt nicht nur die Bodenpreise sondern auch die Mietpreise.
            
         
               —
            
            
               Zu dem Gelände gehört ein Luftstützpunkt, auf dem bisher militärische Aktivitäten stattfanden. Es gibt nur wenig bzw. keine vergleichbaren Referenzwerte für solche Immobilien.
            
         
               —
            
            
               Die Bodenflächen und Gebäude weisen erheblichen Ausbesserungs- und Instandhaltungsbedarf auf.
            
         Angesichts des Berichts des unabhängigen Gutachters kommt die Überwachungsbehörde zu der Auffassung, dass der Luftstützpunkt zum Marktwert verkauft wurde.
   Denn erstens entspricht der tatsächliche Kaufpreis der Bewertung des Marktwertes nach dem Verditakst-Bericht. Die Tatsache, dass die Bewertung des Marktwertes durch OPAK wesentlich höher lag, liefert als solches keinen Grund für eine Schlussfolgerung, dass eine staatliche Beihilfe gewährt wurde (14).
   In der Tat weist der von der Überwachungsbehörde bestellte Gutachter, wie oben bereits erwähnt, auf mehrere Faktoren hin, die zeigen, dass der Marktwert durch OPAK zu hoch bewertet wurde und die von Verditakst angewandten Kriterien zutreffender sind als die von OPAK benutzten Kriterien. Die Überwachungsbehörde stimmt der Auffassung zu, dass der Immobilienmarkt in Lista atypisch und schwer einzuschätzen ist, und dass, wie von Herrn Saastad angemerkt, bei jeder Bewertung eines Gebiets wie dem Luftstützpunkt Lista erhebliche Ungewissheit besteht. Denn schon die Abweichungen in den beiden im Jahr 2002 erstellten Bewertungen dürften für die Ungewissheit in Bezug auf den dortigen Markt sprechen. Es trifft ja auch zu, dass nicht nur die NDEA dort nicht in der Lage war, Grundstücksparzellen zu verkaufen, sondern auch Lista Flypark AS seit dem Kauf der Immobilie im Jahr 2002 nur begrenzten Erfolg beim Verkauf von Grundstücksparzellen an neu gegründete Unternehmen hatte. Der geringe Marktwert des Luftstützpunktes wird ferner durch die Länge und die Schwierigkeit des Verkaufsvorgangs selbst bestätigt, der sich von 1997 bis 2002 hinzog.
   Entscheidender Faktor bei dem gezahlten Preis war der Wert, der für bestimmte Kosten veranschlagt und vom Immobilienwert abgezogen wurde, um den Endpreis zu erhalten. Abschnitt 2.2 der Leitlinien für staatliche Beihilfen über die Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand sieht speziell vor, dass „besondere Verpflichtungen, die sich auf die Grundstücke und Gebäude und nicht auf den Käufer oder seine wirtschaftlichen Tätigkeiten beziehen, mit dem Verkauf verknüpft werden dürfen“. Die wirtschaftlichen Nachteile derartiger Verpflichtungen dürfen also gegen den Kaufpreis aufgerechnet werden.
   Der Sachverständige hält in Bezug auf diese Verpflichtungen fest, dass die dafür angesetzten Beträge aufgrund des Gebiets, um das es sich handelt, nicht unverhältnismäßig hoch sind, und dass es nichts Ungewöhnliches ist, wenn der diesen Verpflichtungen zugemessene Wert den Wert der Immobilie an sich übersteigt. Zwar wird das Verfahren für den Mitteltransfer als „höchst ungewöhnlich“ charakterisiert, doch ist die Überwachungsbehörde der Auffassung, dass dies die Bewertung des Gegenwertes der Verpflichtungen selbst nicht beeinträchtigt.
   Angesichts der vorstehenden Erwägungen und in Verbindung mit der Tatsache, dass eine mit Vorkaufsrechten bzw. Kaufoptionen belastete Immobilie schwer zu verkaufen ist, gelangt die Überwachungsbehörde zu der Auffassung, dass in Bezug auf den Verkauf des Luftstützpunktes nicht erwiesen ist, dass staatliche Mittel eingesetzt und staatliche Beihilfen gewährt wurden.
   3.   SCHLUSSFOLGERUNG
   
   Aufgrund der vorstehenden Würdigung kommt die EFTA-Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass es sich bei dem Verkauf des Luftstützpunktes Lista nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens handelt —
   HAT FOLGENDE ENTSCHEIDUNG ERLASSEN:
   Artikel 1
   Das gemäß Teil II Artikel 4 Absatz 4 in Verbindung mit Artikel 13 des Protokolls 3 eingeleitete Verfahren betreffend die Vermietung des Luftstützpunktes Lista wird hiermit eingestellt.
   Artikel 2
   Nach der Auffassung der EFTA-Überwachungsbehörde handelt es sich beim Verkauf des Luftstützpunktes Lista nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 des EWR-Abkommens.
   Artikel 3
   Die vorliegende Entscheidung ist an das Königreich Norwegen gerichtet.
   Artikel 4
   Nur der englische Wortlaut ist verbindlich.
   
      Brüssel, den 27. März 2009
      
         
            Für die EFTA-Überwachungsbehörde
         
         Per SANDERUD
         
            Präsident
         
         Kurt JÄGER
         
            Mitglied des Kollegiums
         
      
   
   
      (1)  Nachstehend als „die Überwachungsbehörde“ bezeichnet.
   
      (2)  Nachstehend als „das EWR-Abkommen“ bezeichnet.
   
      (3)  Nachstehend als „das Überwachungs- und Gerichtshofabkommen“ bezeichnet.
   
      (4)  Nachstehend als „das Protokoll 3“ bezeichnet.
   
      (5)  Leitlinien für die Anwendung und Auslegung der Artikel 61 und 62 des EWR-Abkommens und des Artikels 1 des Protokolls 3 zum Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs, angenommen und bekannt gegeben von der EFTA-Überwachungsbehörde am 19. Januar 1994, veröffentlicht im 
         Amtsblatt der Europäischen Union (nachstehend ABl.) L 231 vom 3.9.1994, S. 1, und EWR-Beilage Nr. 32 vom 3.9.1994, S. 1. Die Leitlinien wurden am 16. Dezember 2008 zuletzt geändert. Nachstehend als „die Leitfaden für staatliche Beihilfen“ bezeichnet. Die aktualisierte Fassung dieses Leitfadens kann auf der Website der Überwachungsbehörde eingesehen werden:
   http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (6)  Veröffentlicht im ABl. C 250 vom 25.10.2007, S. 28, und EWR-Beilage Nr. 50 vom 25.10.2007, S. 13.
   
      (7)  Bei dem „St.prp. nr 50 (1994-1995)“ vom 12. Juni 1995 handelte es sich um eine Folgemaßnahme zu einer Entschließung, mit der das Parlament die Umstrukturierung der norwegischen Streitkräfte beschlossen hatte. Als Teilmaßnahme dieser Reorganisation musste der Luftstützpunkt ab 1. Januar 1996 stillgelegt werden.
   
      (8)  Siehe http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (9)  Siehe Ziffer 29 der Leitlinien für staatliche Beihilfen für die Finanzierung von Flughäfen und die Gewährung staatlicher Anlaufbeihilfen für Luftfahrtunternehmen auf Regionalflughäfen.
   
      (10)  Der Begriff „die neuen Flughafen-Leitlinien“ bezieht sich auf die Leitlinien, die am 20. Dezember 2005 angenommen wurden, also nachdem der Leasingvertrag mit LILAS abgeschlossen worden war.
   
      (11)  Beschluss Nr. 183/07/KOL, siehe Fußnote 6.
   
      (12)  Die Jahresabschlüsse von LILAS weisen im Zeitraum 1997-2006 angesammelte Verluste in Höhe von etwa 10 500 000 NOK aus.
   
      (13)  Vgl. entsprechend die Entscheidung der Kommission vom 25. September 2007 über die Beihilfemaßnahmen Spaniens für IZAR, Rs. C-47/2003, noch nicht veröffentlicht, und Entscheidung 2006/238/EG der Kommission vom 9. November 2005 über die Maßnahme Frankreichs zugunsten der Mines de potasse d’Alsace, Rs. C-53/2000 (ABl. L 86 vom 24.3.2006, S. 20).
   
      (14)  Vgl. entsprechend die verbundenen Rechtssachen T-127/99, T-129/99 und T-148/99, Diputación Foral de Álava/Kommission, Slg. 2002, II-1275, Randnummer 85.