CELEX: E2005C0055
Language: fi
Date: 2005-03-11 00:00:00
Title: 2005/55/: EFTAn Valvontaviranomaisen päätös N:o 55/05/KOL, tehty 11 päivänä maaliskuuta 2005 , valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan osan i 1 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta – 1744 Oslossa sijaitsevan vuokra-asunnon myynti (Norja)

23.11.2006   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 324/11
            
         EFTAn VALVONTAVIRANOMAISEN PÄÄTÖS
   
   N:o 55/05/KOL,
   tehty 11 päivänä maaliskuuta 2005,
   valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan osan i 1 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta – 1 744 Oslossa sijaitsevan vuokra-asunnon myynti (Norja)
   EFTAn VALVONTAVIRANOMAINEN, joka
   OTTAA HUOMIOON Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen (1) ja erityisesti sen 61–63 artiklan sekä pöytäkirjan 26,
   OTTAA HUOMIOON EFTA-valtioiden sopimuksen valvontaviranomaisen ja tuomioistuimen perustamisesta (2) ja erityisesti sen 24 artiklan ja sen pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan,
   OTTAA HUOMIOON valvontaviranomaisen suuntaviivat (3) ETA-sopimuksen 61 ja 62 artiklan soveltamista ja tulkitsemista varten ja erityisesti niiden 18 B luvun,
   ON KEHOTTANUT asianomaisia esittämään huomautuksensa mainittujen määräysten mukaisesti (4) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
   SEKÄ KATSOO SEURAAVAA:
   I.   TOSISEIKAT
   1.   Tausta
   Oslon kunta päätti maaliskuussa 2001 myydä 1 744 kunnallista vuokra-asuntoa Oslossa toukokuun 2001 loppuun mennessä. Asunnot oli pääasiassa vuokrattu kunnan sairaaloiden työntekijöille. Myyntipäätös tehtiin Norjan hallituksen esiteltyä sairaalauudistuksen täytäntöönpanoa koskevia suunnitelmia, joissa ehdotettiin muun muassa kuntien sairaaloiden siirtämistä valtion omistukseen. (5)
   
   Valvontaviranomainen pyysi 18 päivänä toukokuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja nro 01-3792-D) Norjan viranomaisia toimittamaan kaikki tarvittavat tiedot asuntojen myynnistä voidakseen arvioida, oliko kauppa ETA-sopimuksen 61 artiklan ja valvontaviranomaisen antamien valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun (”Viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvät tuet”) sääntöjen mukainen.
   Oslon kaupunginvaltuusto (”Bystyret”) päätti 30 päivänä toukokuuta 2001 myydä asunnot. Kunta allekirjoitti 31 päivänä toukokuuta 2001 Fredensborg Boligutleie ANS:n (jäljempänä ’Fredensborg’) kanssa sopimuksen asuntojen myynnistä. Myyntihinta oli 715 miljoonaa Norjan kruunua (noin 89 miljoonaa euroa (6)).
   Valvontaviranomainen muistutti Norjan viranomaisia 31 päivänä toukokuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja nro 01-4004-D) valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan täytäntöönpanokieltoa koskevasta lausekkeesta (nk. standstill-lauseke) sekä valtiontukea koskevien suuntaviivojen 6 lukuun (”Prosessuaalisin perustein luvatonta tukea koskevat erityismääräykset”) sisältyvistä kieltomääräyksistä (nk. välitoimista).
   Norjan viranomaiset toimittivat asiakirjoja Norjan edustuston Euroopan unionissa 26 päivänä kesäkuuta 2001 päivätyllä kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja nro 01-5730-A). Kyseinen kirje sisälsi Norjan kauppa- ja teollisuusministeriön 15 päivänä kesäkuuta 2001 päivätyn kirjeen, jonka liitteenä oli 17 Oslon kunnan toimittamaa liitettä. Viranomaiset ja Oslon kunta katsoivat kyseisten asiakirjojen sisältävän oleellisimmat käytettävissä olevat tiedot sen arvioimiseksi, oliko kauppa ETA-sopimuksen 61 artiklan mukainen.
   Oslon kunnan toimittamassa asiakirja-aineistossa (7) kunta väitti (8), että kauppa oli valvontaviranomaisen antamien valtiontukea koskevien suuntaviivojen vaatimusten mukainen. Kunnan mukaan riippumattoman asiantuntijan arviointi teetettiin kyseisten suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti ja 3,4 prosentin ero myyntihinnan ja arvioidun markkina-arvon välillä oli suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdassa kuvailtujen markkinaedellytysten mukainen. (9)
   
   Oslon kunta huomautti lisäksi, että myyntiprosessissa oli otettava huomioon aikarajoitukset. Kunnalle asetetun aikarajoituksen syynä oli hallituksen täytäntöönpanema sairaalauudistus. Kunnan mukaan tämä aiheutti mahdollisesti sen, että tarjouksia tehtiin toivottua vähemmän ja että ostajat tekivät alhaisempia tarjouksia kuin tilanteessa, jossa käytettävissä olisi ollut enemmän aikaa. (10) Kunta väitti kuitenkin järjestäneensä myyntiin liittyneen tarjouskilpailun samalla tavoin kuin yksityinen myyjä olisi toiminut vastaavassa tilanteessa.
   Valvontaviranomainen totesi 20 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyssä kirjeessään Norjan viranomaisille (asiakirja nro 01-5673 D) epäilevänsä, että valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdassa määrättyä menettelyä ei ollut noudatettu. Valvontaviranomainen epäili lisäksi, oliko asuntojen markkina-arvoa koskeva arviointi tehty ennen myyntineuvottelujen aloittamista, oliko siinä käytetty markkinoilla yleisesti hyväksyttyjä tunnuslukuja ja arviointinormeja ja oliko 3,4 prosenttia arvioitua arvoa alhaisempi myyntihinta valtiontukea koskevien suuntaviivojen mukainen. Valvontaviranomainen kehotti Norjan viranomaisia esittämään asiasta huomautuksensa, jotka se ottaisi huomioon tehdessään päätöksen muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta.
   Kauppa- ja teollisuusministeriö toimitti huomautuksena 27 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja nro 01-6026 A). Ministeriö ilmoitti olevansa valvontaviranomaisen kanssa samaa mieltä siitä, että oli ehkä syytä epäillä, oliko kauppa tehty ETA-sopimuksen 61 artiklan mukaisesti. Ministeriö ilmoitti aloittavansa jatkomenettelyt varmistaakseen, että Norja täyttää ETA-sopimuksen 61 artiklan mukaiset velvoitteensa. Ministeriö ilmoitti valvontaviranomaiselle, että Oslon ja Akershusin maaherra oli päättänyt 25 päivänä heinäkuuta 2001, ettei Oslon kunta voinut siirtää omistusoikeutta laillisesti ennen maaherran lopullista päätöstä. Rakennusten arvosta oli myös tarkoitus teettää uusi asiantuntija-arvio.
   Valvontaviranomainen ilmoitti 31 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (asiakirja nro 03-829-A) odottavansa valtiontukea koskevien suuntaviivojen mukaista virallista ilmoitusta myynnistä.
   2.   Ilmoitus
   2.1.   Johdanto
   Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti 10 päivänä helmikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä (asiakirja nro 03-829-A) valvontaviranomaiselle kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivätyn kirjeen ja Oslon kunnan päiväämättömän kirjeen (ja sen 31 liitettä). Norjan viranomaiset ilmoittivat kyseisillä kirjeillä, jotka valvontaviranomainen kirjasi saapuneiksi 11 päivänä helmikuuta 2003, valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaisesti Oslon kunnan päätöksestä myydä asunnot. Kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivätty kirje ja Oslon kunnan kirje (ilman liitteitä) lähetettiin valvontaviranomaiselle 7 päivänä helmikuuta 2003 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja nro 03-768 A).
   Oslon kunnan kirje sisälsi muun muassa kuvauksen asunnoista, tietoja kaupasta, kuvaukset eri osapuolten laatimista arvioista ja arvioinnin toimenpiteen mahdollisista rajatylittävistä vaikutuksista.
   Kunta esitti joitakin kommentteja myös asunnoista. Kunnan mukaan asuntojen lukumäärä aiheutti ensiksikin sen, että markkinoilla ei ollut monia potentiaalisia ostajaehdokkaita. Tämä vaikuttaa myynnin toteutusmahdollisuuksiin ja myös myyntiehtoihin. Myyntihinta riippui lisäksi siitä, milloin ja kuinka nopeasti vuokratasoa voitaisiin korottaa, mitä ei voitu tietää varmuudella ennakkoon. Voimassa oleviin sopimuksiin liittyvät epävarmuustekijät ja Norjan vuokralaislain heikko tuntemus vähensivät kyseisen sijoituksen houkuttelevuutta sellaisten yritysten kannalta, jotka eivät olleet jo valmiiksi sijoittautuneet Norjan vuokra-asuntomarkkinoille. Myös asuntojen ikä, taso ja sijainti vaihtelivat, mikä puolestaan vaikutti niiden saneerauskustannuksiin.
   Myyntiprosessista (ks. jäljempänä 2.2 kohta) kunta totesi seuraavaa: Ei voida kiistää, että valtiontukea koskevien suuntaviivojen menettelyvaatimuksia ei tässä tapauksessa ole noudatettu kaikilta osin.
   Kunta totesi lopuksi, että myynti toteutettiin laajasti julkistetulla, avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei asetettu ehtoja, vaikkakin jakso, jonka aikana asuntoja markkinoitiin, oli valtiontukea koskevissa suuntaviivoissa vaadittua lyhyempi. Ei ole kuitenkaan syytä olettaa, että myynti olisi toteutettu tavalla, joka olisi estänyt asuntojen myynnin markkina-arvostaan tai sulkeneen pois ulkomaiset sijoittajat. Vaikka valvontaviranomainen katsoisi, että kauppaan liittyy tukea, sen olisi pääteltävä, että kyseinen toimenpide ei kuulu ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan, sillä se ei vaikuta ETA-maiden väliseen kauppaan.
   2.2.   Myyntiprosessi
   Myyntiprosessia kuvailtiin muun muassa ilmoituksessa, jonka valvontaviranomainen vastaanotti 11 päivänä helmikuuta 2003, ja erityisesti ilmoituksen liitteissä 1 ja 10. Valvontaviranomaisen käsityksen mukaan myynti toteutettiin seuraavasti:
   Riippumattomalle Akershus Eiendom AS-kiinteistötoimistolle (jäljempänä ’Akershus’) annettiin 16 päivänä maaliskuuta 2001 tehtäväksi myydä asunnot yhtenä kokonaisuutena Oslon kunnan puolesta.
   Akershus käynnisti myynnin 2 päivänä huhtikuuta 2001 Catella Eiendoms-Consult AS:n (jäljempänä ’Catella’) arviointiraportin perusteella. Catella arvioi asuntojen arvon 1,143 miljoonaksi Norjan kruunuksi (ks. jäljempänä 2.3 kohdassa oleva kuvaus arviosta). Akershus otti yhteyttä suoraan seuraaviin kuuteen yritykseen:
   
               —
            
            
               OBOS
            
         
               —
            
            
               Selvaag Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Olav Thon Gruppen AS
            
         
               —
            
            
               KLP Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Gjensidige Nor Næringseiendom AS
            
         
               —
            
            
               Eiendomsspar AS
            
         Lisäksi yhdeksän yritystä otti Akershusiin yhteyttä omasta aloitteestaan. Kyseiset yritykset olivat seuraavat:
   
               —
            
            
               Sunndal Collier & Co ASA
            
         
               —
            
            
               Haugen & Damsund AS
            
         
               —
            
            
               Catella Eiendoms-Consult AS
            
         
               —
            
            
               Optimo AS
            
         
               —
            
            
               Investra ASA
            
         
               —
            
            
               asianajaja Ole Løkenin edustamat asukkaat
            
         
               —
            
            
               Fredensborg eiendomsselskap AS
            
         
               —
            
            
               DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS
            
         
               —
            
            
               Studentsamskipnaden i Oslo
            
         Asuntojen myyntitarjouksesta julkaistiin lehdistötiedote 19 päivänä huhtikuuta 2001.
   Edellä mainituille 15 yritykselle jaettiin 23 päivänä huhtikuuta 2001 asuntoja koskeva esite.
   OPAK AS (jäljempänä ’OPAK’) antoi 26 päivänä huhtikuuta 2001 arviointiraportin, jonka mukaan asuntojen markkina-arvo oli 795 miljoonaa Norjan kruunua. Myös tämä raportti jaettiin kyseisille yrityksille (ks. jäljempänä 2.3 kohdan kuvaus arviosta).
   Sijoittajia pyydettiin jättämään tarjouksensa 2 päivään toukokuuta 2001 mennessä, ja tarjouskilpailu päätettiin 3 päivänä toukokuuta 2001. Ensimmäisellä tarjouskierroksella 2 päivänä toukokuuta 2001 saatiin seuraavat viisi tarjousta:
   
               
                           —
                        
                        
                           asianajaja Ole Løkenin edustamat asukkaat:
                        
                     
            
               300 miljoonaa Norjan kruunua
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Eiendomsspar AS:
                        
                     
            
               500 miljoonaa Norjan kruunua
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Olav Thon Gruppen AS:
                        
                     
            
               505 miljoonaa Norjan kruunua
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Haugen & Damsund AS:
                        
                     
            
               690 miljoonaa Norjan kruunua
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               725 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         Kyseiset tarjoajat saivat 3 päivänä toukokuuta 2001 tilaisuuden muuttaa tai korottaa tarjoustaan saatuaan tietoonsa 2 päivänä toukokuuta 2001 tehdyn korkeimman tarjouksen. Tuolloin tehtiin seuraavat uudet tarjoukset:
   
               
                           —
                        
                        
                           asianajaja Ole Løkenin edustamat asukkaat:
                        
                     
            
               690 miljoonaa Norjan kruunua
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               735 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         Oslon kunta päätti hyväksyä Sunndal Collier & Co ASA:n tarjouksen, ja Sunndal Collier & Co ASA, jonka seuraajayhtiö on Fredensborg, allekirjoitti myyntisopimuksen 8 päivänä toukokuuta 2001.
   Kun tarjous oli hyväksytty, paljastui, että Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS) käytti yhteen sairaaloista (Ullevål Sykehus) liittyviä kahta rakennusta maksamatta lainkaan vuokraa niistä (tämä perustui sopimukseen, jota kunta ei ollut allekirjoittanut, vaan jonka osapuolet olivat Ullevål Sykehus ja OAS, ja jonka mukaan OAS muun muassa vastaisi vain rakennusten ylläpitokustannuksista). Tämän seurauksena kunnan ja Fredensborgin sopimukseen tehtiin useita muutoksia. Kunta pyysi 11 päivänä toukokuuta 2001 päivätyllä kirjeellä OPAK:ia arvioimaan, kuinka kyseiset muutokset vaikuttaisivat arviointiraporttiin.
   OPAK toimitti 14 päivänä toukokuuta 2001 tarkistetun arviointiraportin, jonka mukaan asuntojen arvo oli 740 miljoonaa Norjan kruunua (ks. jäljempänä 2.3 kohta).
   Oslon kunta allekirjoitti 31 päivänä toukokuuta sopimuksen, jolla 1 744 asuntoa myytiin yhtenä kokonaisuutena Fredensborgille 715 miljoonalla Norjan kruunulla.
   2.3.   Ilmoitukseen liitetyt arviointiraportit
   Ilmoitukseen sisältyi kolme arviointiraporttia: yksi Catellalta (ilmoituksen liite 16), yksi OPAK:lta (ilmoituksen liite 18) ja yksi FIGA/Nortakstilta (ilmoituksen liite 21).
   —   Catellan arviointi
   Oslon kunta antoi 14 päivänä maaliskuuta 2003 Catellan tehtäväksi arvioida asuntojen kokonaismarkkina-arvon (jos kaikki asunnot myydään samaan aikaan yhdelle ostajalle). Kyseisen arviointiraportin alkuperäisenä tarkoituksena oli määrittää sairaaloihin liittyvä avaava tase. Arvio oli määrä laatia 30 päivään maaliskuuta 2001 mennessä. Catellan mukaan kyseinen arvio ei ollut Norjan arvioijayhdistyksen (”Norges Takseringsforbund”) sääntöjen mukainen ja oli laadittu ylimalkaisesti. (11) Catellan arvion mukainen markkina-arvo oli 1,143 miljoonaa Norjan kruunua.
   Oslon kunta ilmoitti, että Akershus ei katsonut Catellan laskeman arvon vastaavan markkina-arvoa. Yksi syy tähän oli se, että Akershus katsoi määritetyt vuokrat liian korkeiksi ja arvioidut lähtökustannukset liian pieniksi. Catellan laatimassa arviossa oli Oslon kunnan mukaan myös monia muita puutteita. Nämä olivat seuraavat:
   
               —
            
            
               Raportissa käsiteltiin myös myynnin piiriin kuulumatonta kiinteistöä (Trondheimsveien 235, jossa sijaitsevan kiinteistön arvo arvioitiin 61 miljoonaksi Norjan kruunuksi).
            
         
               —
            
            
               Arvion lähtökohtana oli, että asunnoista saataisiin enimmäisvuokra heti ensimmäisestä päivästä alkaen.
            
         
               —
            
            
               Myyntisopimukseen sisältyvää asunnon kuntoa koskevaa lauseketta (nk. as-is-lauseketta) ja sen vaikutuksia ei ollut arvioitu. Tämä lauseke merkitsee, että ostaja vastaa kaikista ostettujen asuntojen erityispiirteisiin liittyvistä riskeistä ja joutuu toimimaan omien tutkimustensa varassa.
            
         Tämän vuoksi toista yritystä, OPAK:ia pyydettiin laatimaan uusi arvio.
   —   OPAK:n arvio
   Oslon kunta teetti OPAK:lla arvion asuntojen kokonaisarvosta. OPAK:n (ensimmäisessä) 26 päivänä huhtikuuta 2001 päivätyssä arviossa pääteltiin, että asuntojen markkina-arvo oli 795 miljoonaa Norjan kruunua.
   Arvioitu myyntiarvo laskettiin seuraavasti:
   
               Vuotuinen nettomääräinen vuokratulo nettonykyarvona ilmaistuna
            
            
               = 835 miljoonaa NOK
            
         
               – asuntojen kunnostuskustannukset
            
            
               = 150 miljoonaa NOK
            
         
               + arvonnousun nettonykyarvo (12) (myyntiarvo 10 vuoden kuluttua)
            
            
               = 110 miljoonaa NOK
            
         
               Myyntiarvo
            
            
               = 795 miljoonaa NOK
            
         Oslon kunta pyysi OPAK:ia tarkistamaan arviotaan, jotta joidenkin vuokrasopimusten arvoa voitaisiin muuttaa sellaisten seikkojen perusteella, joita ei oltu otettu huomioon alkuperäisessä arviossa. OPAK alensi näiden tosiasioihin perustuvien tarkistusten seurauksena arvionsa kiinteistöjen arvosta 740 miljoonaan Norjan kruunuun. Muutokset ilmoitettiin Oslon kunnalle 14 päivänä toukokuuta 2001.
   —   FIGAn ja Nortakst DA:n arvio
   Kauppa- ja teollisuusministeriö pyysi 12 päivänä heinäkuuta 2001 päivätyllä kirjeellä (13) Oslon kuntaa teettämään uuden arvion. Ministeriö totesi myös, että OPAK:n arvio ei täyttänyt valtiontukea koskevien suuntaviivojen vaatimuksia. (14) Oslon kunta antoi uuden arvion laatimisen lautakunnan (15) muodostavien FIGAn ja Nortakst DA:n (jäljempänä ’FIGA/Nortakst’) tehtäväksi. Arviota koskevasta toimeksiannosta sovittiin kauppa- ja teollisuusministeriön kanssa. FIGA/Nortakstin 26 päivänä huhtikuuta 2002 antaman arviointiraportin mukaan asuntojen markkina-arvo oli 1 055 miljoonaa Norjan kruunua.
   FIGA/Nortakst käytti kolmea eri menetelmää arvioidessaan asuntojen arvon 30 päivänä toukokuuta 2001: teknistä arvoa, kassavirtoihin perustuvaa menetelmää ja nettokapitalisointimenetelmää. Näihin kolmeen menetelmään perustuvien laskelmien tulokset olivat seuraavat:
   
               tekninen arvo:
            
            
               1 448 miljoonaa NOK
            
         
               kassavirtoihin perustuva menetelmä:
            
            
               1 055 miljoonaa NOK
            
         
               nettokapitalisointimenetelmä:
            
            
               1 005 miljoonaa NOK.
            
         FIGA/Nortakst päätteli, että kassavirtoihin perustuva menetelmä kuvasi parhaiten hintaa, jonka potentiaalinen sijoittaja olisi valmis maksamaan asunnoista. Asuntojen markkina-arvo määritettiin tämän vuoksi 1 055 miljoonaksi Norjan kruunuksi.
   Kauppa- ja teollisuusministeriön 7 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn kirjeeseen liitetyssä Oslon kunnan kirjeessä kunta ilmoitti epäilevänsä, vastasiko tämä arvio asuntojen arvoa, ja katsovansa, että OPAK:n arvio vastasi parhaiten asuntojen markkina-arvoa.
   2.4.   Lisätietopyynnöt
   Valvontaviranomainen pyysi lisätietoja 9 päivänä huhtikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä (asiakirja nro 03-2133-D). Tässä kirjeessä kilpailun ja valtiontukien osasto myös epäili myynnin yhdenmukaisuutta ETA-sopimuksen valtiontukimääräysten kanssa.
   Norjan viranomaiset toimittivat lisätietoja Norjan edustuston Euroopan unionissa 5 päivänä kesäkuuta 2003 päivätyllä kirjeellä. Kyseinen kirje sisälsi kauppa- ja teollisuusministeriön 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyn kirjeen ja Oslon kunnan samana päivänä päivätyn kirjeen. Valvontaviranomainen vastaanotti kyseiset kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 10 päivänä kesäkuuta 2003 (asiakirja nro 03-3630-A). Kauppa- ja teollisuusministeriö lähetti samat asiakirjat 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja nro 03-3127-A).
   Kauppa- ja teollisuusministeriö ei esittänyt huomautuksia 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessään vaan toimitti sillä valvontaviranomaiselle tiedoksi Oslon kunnalta saamansa kirjeen.
   Oslon kunta viittasi 14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessään tarjouskilpailuun, jolle ei ole asetettu ehtoja (vrt. valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.1 kohta) ja totesi seuraavaa: Kunta myöntää, että asuntojen myynnissä ei välttämättä noudatettu kaikilta osin suuntaviivojen vaatimuksia. Asuntojen myyntiä ei julkistettu suuntaviivojen lausekkeessa 18.B.2.1(a) määrätyllä tavalla. Kunta katsoi kuitenkin, että myynti toteutettiin tavalla, jolla varmistettiin kyseiselle lausekkeelle asetetun tavoitteen saavuttaminen.
   Kunta on väittänyt, että myynti toteutettiin valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti. Kyseinen kohta koskee myyntiä ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja (riippumattoman asiantuntijan arvio). Kunta on lisäksi katsonut, että OPAK:n laatima (eli kunnan käyttämä) arvio laadittiin ennen myyntineuvotteluja ja yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien mukaan.
   Kunta totesi lopuksi, että kunnan mielestä valvontaviranomaisen esittämistä väitteistä ei voida päätellä, että sairaalauudistuksesta aiheutuvat aikarajoitukset olisivat merkityksettömiä arvioitaessa, alittiko asunnoista veloitettu hinta niiden markkina-arvon.
   3.   Päätös muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta
   Valvontaviranomainen päätti 11 päivänä heinäkuuta 2003 aloittaa valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn (jäljempänä ’muodollinen tutkintamenettely’), joka koski 1 744 vuokra-asunnon myyntiä Oslossa. (16) Valvontaviranomainen kuvaili menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään ilmoitusta, asian taustaa ja Norjan viranomaisten kanssa käymäänsä kirjeenvaihtoa.
   Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamiseen johtaneiden syiden osalta valvontaviranomainen ilmoitti epäilevänsä monien seikkojen vuoksi, oliko myynti toteutettu ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan mukaisesti. Valvontaviranomainen totesi, että koska myyntiä ei julkistettu valtiontukea koskevien suuntaviivojen mukaisesti, oli aihetta epäillä, oliko Oslon kunta toiminut suuntaviivojen 18 B luvun 2.1 kohdalle asetettujen tavoitteiden mukaisesti (myynti tarjouskilpailulla, jolle ei ole asetettu ehtoja).
   Arvioiden osalta (suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohta) valvontaviranomainen epäili lisäksi, laadittiinko OPAK:n arvio (Oslon kunnan käyttämä arvio) ennen myyntineuvotteluja, käytettiinkö siinä markkinoilla yleisesti hyväksyttyjä tunnuslukuja ja arviointinormeja sekä oliko asuntoja yritetty aikarajoituksiin nähden kohtuullisin ponnistuksin myydä markkina-arvostaan. Sovittu (ja ilmoitettu) myyntihinta oli lisäksi 715 miljoonaa Norjan kruunua, vaikka kauppa- ja teollisuusministeriön pyynnöstä teetetyn uuden (FIGA/Nortakstin) arvion tulos oli 1 055 miljoonaa Norjan kruunua. Koska näiden kahden arvion välillä on huomattava ero, valvontaviranomainen epäili, vastasiko sovittu myyntihinta (715 miljoonaa Norjan kruunua) asuntojen markkina-arvoa.
   Valvontaviranomainen otti esille myös Oslon kunnan väitteen, jonka mukaan myynti jäisi ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan soveltamisalan ulkopuolelle myös siinä tapauksessa, että veloitetun hinnan katsottaisin alittavan markkina-arvon, sillä markkinoilla, joilla Fredensborg toimi, ei käydä valtioiden rajat ylittävää kauppaa. Valvontaviranomainen katsoi, että Oslon kiinteistömarkkinat eivät rajoittuneet paikallisiin yrityksiin ja että Fredensborg kilpaili todellisuudessa – tai mahdollisesti – samankaltaisten norjalaisten ja muista ETA-maista tulevien yritysten kanssa.
   Valvontaviranomainen epäili lopuksi myös sitä, voitiinko markkina-arvoa alempaa myyntihintaa perustella markkinataloussijoittajaa koskevalla periaatteella eli sillä, että kunta toimi minkä tahansa muun yksityisen sijoittajan tavoin, kun otetaan huomioon aikarajoitukset ja hallituksen käynnistämä sairaalauudistus.
   4.   Norjan viranomaisten huomautukset menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä
   Norjan viranomaiset esittivät huomautuksensa menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä Norjan edustuston Euroopan unionissa 12 päivänä syyskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä, jolla valvontaviranomaiselle toimitettiin kauppa- ja teollisuusministeriön 11 päivänä syyskuuta 2003 päivätty kirje ja Oslon kunnan samana päivänä päivätty kirje. Valvontaviranomainen vastaanotti kyseiset kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 15 päivänä syyskuuta 2003 (asiakirja nro 03-6307-A). Kauppa- ja teollisuusministeriö lähetti samat kirjeet 11 päivänä syyskuuta 2003 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (asiakirja nro 03-6201 A).
   Kauppa- ja teollisuusministeriön 11 päivänä syyskuuta 2003 päivätyssä kirjeessä ei esitetty huomautuksia asiasta, vaan siinä viitattiin Oslon kunnan kirjeeseen.
   Oslon kunta viittasi aiemmin esittämiinsä väitteisiin ja totesi, että valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.1 kohdan (”Myynti tarjouskilpailulla, jolle ei ole asetettu ehtoja”) tavoitteet saavutettiin, vaikka myyntiä ei julkistettu suuntaviivoissa määrätyllä tavalla. Kunta väitti, että myyntisuunnitelma oli annettu tiedoksi kaikille Norjaan sijoittautuneille potentiaalisille ostajille ja sijoittajat, jotka eivät jo olleet sijoittautuneet Norjaan, eivät olleet juurikaan kiinnostuneita sijoittamaan Norjan vuokra-asuntomarkkinoihin.
   Kunta väitti lisäksi, että OPAK:n laatima arvio oli valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan (”Myynti ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja”) vaatimusten mukainen. Tämä tarkoitti muun muassa, että kunta katsoi OPAK:n laatineen arvion määrittääkseen markkina-arvon markkinoilla yleisesti hyväksyttyjen tunnuslukujen ja arviointinormien perusteella ja että arviointi laadittiin ennen myyntineuvotteluja. Kunta väitti lisäksi, että ero myyntihinnan (715 miljoonaa Norjan kruunua) ja OPAK:n arvion (740 miljoonaa Norjan kruunua) välillä oli suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdan (”Liikkumavara”) mukainen. (17)
   
   Kunta katsoi, että FIGA/Nortakstin laatimaan uuteen arvioon, jonka mukaan asuntojen arvo oli 1 055 miljoonaa Norjan kruunua, oli syytä suhtautua erittäin varauksellisesti. Kunnan mukaan FIGA/Nortakstin arvio perustui siihen, että kiinteistön hinta nousi vuosittain 4 prosenttia myyntiä seuraavan kymmenen vuoden jakson aikana, vaikka hinnat laskivat 5,2 prosenttia vuoden 2002 toisen neljänneksen ja vuoden 2003 toisen neljänneksen välisenä aikana. Kunta katsoi, että FIGA/Nortakstin arvio ei ollut luotettava.
   Kunta totesi lopuksi, että se ei voinut ymmärtää, kuinka valvontaviranomainen oli määritellyt merkitykselliset vuokra-asuntomarkkinat ja päätellyt niiden perusteella, että Fredensborg Boligutleie ANS kilpailee todellisuudessa tai mahdollisesti samankaltaisten Norjasta tai muista ETA-maista tulevien yritysten kanssa.
   5.   Kolmansien huomautukset
   Päätös muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta julkaistiin 4 päivänä joulukuuta 2003. Valvontaviranomainen sai kolmansilta yhden huomautuksen menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä. Fredensborg (ostaja) esitti huomautuksia 19 päivänä joulukuuta 2003 päivätyllä kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 5 päivänä tammikuuta 2004 (asiakirja nro 03-8980 A). Fredensborg viittasi aiempaan 18 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn kirjeeseensä, jonka valvontaviranomainen oli vastaanottanut ja kirjannut saapuneeksi 20 päivänä helmikuuta 2003 (asiakirja nro 03-1040 A) ja joka sisälsi kaksi uutta arviota. Nämä olivat seuraavat:
   —   BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS:n arviointiraportti
   Fredensborg pyysi BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS:n (jäljempänä ’BER’) edustajaa Arnt K. Svendseniä laatimaan arvion asuntojen arvosta ja kommentoimaan Catellan, OPAK:n ja FIGAn laatimia arvioita. BER antoi arviointiraporttinsa 13 päivänä tammikuuta 2003.
   BER:n arvio perustui kolmeen skenaarioon:
   
               Vuokra-asumiseen perustuva sijoituksen tuotto:
            
            
               630,0 miljoonaa NOK
            
         
               Sijoituksen tuotto, kun asunnot vuokrataan 10 vuodeksi ja myydään sen jälkeen yksitellen kolmen vuoden jaksolla:
            
            
               796,5 miljoonaa NOK
            
         
               Sama kuin edellä, mutta kaikki asunnot myydään yksitellen 11. vuonna:
            
            
               851,5 miljoonaa NOK
            
         
               Keskiarvo:
            
            
               759,3 miljoonaa NOK.
            
         BER päätteli, että asuntojen markkina-arvo oli 700–800 miljoonaa Norjan kruunua.
   BER arvioi myös Catellan, OPAK:n ja FIGAn aiemmin laatimat arviot. BER:n mukaan Catellan arviossa oli laskettu asuntojen teoreettinen arvo, jonka lähtökohtana oli, että asunnot vuokrattaisiin heti ensimmäisestä päivästä lähtien markkinahintaan. OPAK:n arviossa ei otettu huomioon sitä, että vuokrat olivat BER:n laskelmien mukaan tarjouksen tekemisen aikaan puolet tavanomaisia markkinahintoja alhaisemmat. Sen laskelmissa ei otettu huomioon myöskään nykyisistä sopimuksista markkinahintoja alhaisempien hintojen vuoksi aiheutuvia tulevia tappioita. Myöskään saneerausvaiheen aikana aiheutuvia vuokratappioita ei laskettu. Arviot eivät sisältäneet hankkeen ansiosta saatavaa hyötyä eikä siihen liittyviä riskejä. BER:n mukaan FIGA/Nortakstin arvio oli myös toiminnan jatkuvuusperiaatteeseen perustuva teoreettinen arvio. Hankkeeseen liittyviä riskejä ja siitä saatavaa hyötyä ei ollut otettu lainkaan huomioon. Tämä poikkesi tarjoajien tavanomaisesta toiminnasta kyseisenkaltaisilla markkinoilla. Teknisiä normeja, saneerausvaiheen aikaisia vuokratappioita jne. ei ollut laskettu.
   —   Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS:n arviointiraportti
   Fredensborg pyysi marraskuussa 2002 Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS:n (jäljempänä ’Agdestein’) edustajaa Pål Agdesteinia analysoimaan ja kommentoimaan edellä mainittuja kolmea arviota ja esittämään näkemyksensä asuntojen markkina-arvosta. Pål Agdestein oli aiemmin Catellan palveluksessa ja oli ollut vastuussa Catellan raportista. Agdestein antoi arviointiraporttinsa Fredensborgille 17 päivänä helmikuuta 2003.
   Pål Agdestein esitti yksityiskohtaisia kommentteja kolmesta aiemmasta raportista ja löysi niistä useita oletuksia, jotka olisi hänen mielestään oikaistava. Agdestein katsoi uusien oikaistujen oletusten perusteella, että Catellan raportissa esitetty arvo oli mukautuksen jälkeen 744 miljoonaa Norjan kruunua, OPAK:n raportissa 560 miljoonaa Norjan kruunua ja FIGA/Nortakstin raportissa 560 miljoonaa Norjan kruunua (tai 760 miljoonaa Norjan kruunua, jos myynti erissä (18) katsottaisiin edelleen arvoltaan 200 miljoonaksi Norjan kruunuksi).
   Agdestein päätteli, että asuntojen markkina-arvo (toukokuussa 2001) oli 670–800 miljoonaa Norjan kruunua.
   Koska Fredensborgin maksama hinta sijoittui kaikkien arvioiden keskiarvon paikkeille, Fredensborg katsoi sen tukevan näkemystään, jonka mukaan se oli maksanut asunnoista markkinahinnan. Fredensborgin mielestä oli tärkeää erottaa selvästi toisistaan teoreettinen optimiarvo, joka liittyy kiinteistöhankkeen menestyksekkääseen toteutukseen, ja sijoittajan valmius osallistua hankkeeseen, joka on suurelta osin riskialtis. Fredensborgin mukaan tätä hankkeeseen liittyvää riskiä ei otettu huomioon FIGA/Nortakstin eikä Catellan arvioissa.
   6.   Norjan viranomaisten huomautukset kolmansien esittämistä huomautuksista
   Valvontaviranomainen toimitti Fredensborgin esittämät huomautukset 5 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Norjan viranomaisille (tapahtuma nro 258313) ja kehotti niitä ottamaan kuukauden kuluessa kantaa kyseisiin huomautuksiin.
   Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti valvontaviranomaiselle 23 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä kauppa- ja teollisuusministeriön 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyn kirjeen, jossa Norjan viranomaiset pyysivät valvontaviranomaista hyväksymään Norjan huomautusten määräajaksi 10 päivän toukokuuta 2004. Valvontaviranomainen vastaanotti molemmat kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 24 päivänä maaliskuuta 2004 (tapahtuma nro 260564). Norjan viranomaiset vetosivat siihen, että terveysministeriön ja Oslon kunnan väliset neuvottelut sovitteluratkaisun löytämisestä asuntojen omistajuutta koskevaan kysymykseen olivat vielä kesken. Kauppa- ja teollisuusministeriön 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätty kirje lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 22 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä faksilla, joka otettiin vastaan ja kirjattiin saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 260191).
   Valvontaviranomainen ilmoitti 25 päivänä maaliskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä hyväksyvänsä määräajan pidentämisen 10 päivään toukokuuta 2004 (tapahtuma nro 260732).
   Kauppa- ja teollisuusministeriö toimitti valvontaviranomaiselle 23 päivänä huhtikuuta 2004 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 279122), kopion sairaalaan liittyvien asuntojen omistajuutta koskevasta sopimuksesta (”Protokoll”) Oslon kunnan ja Norjan valtion välillä.
   Norjan edustusto Euroopan unionissa toimitti valvontaviranomaiselle 13 päivänä toukokuuta 2004 päivätyllä kirjeellä kauppa- ja teollisuusministeriön 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyn kirjeen (valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi molemmat kirjeet 15 päivänä toukokuuta 2004, tapahtuma nro 281488), jossa Norjan viranomaiset ilmoittivat, etteivät ne aikoneet ottaa kantaa kolmansien valvontaviranomaiselle esittämiin huomautuksiin. Kauppa- ja teollisuusministeriön 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätty kirje lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyllä faksilla, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi saapuneeksi 11 päivänä toukokuuta 2004 (tapahtuma nro 281014).
   7.   Eirik Holm AS:n asiantuntijaraportti
   Valvontaviranomainen teetti vuonna 2004 Eirik Holm AS:lla (jäljempänä ’Holm’) Oslon kunnan myymien 1 744 asunnon markkina-arvoa koskevan tutkimuksen. Holmin kanssa tehdyssä sopimuksessa todettiin, että valvontaviranomaiselle oli toimitettu menettelyn kuluessa viisi arviota/raporttia, joissa esitetyt päätelmät poikkesivat toisistaan niin paljon, että valvontaviranomainen oli edelleen epävarma siitä, vastasiko 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinta markkina-arvoa. Valvontaviranomainen halusi sen vuoksi selvittää, perustuivatko aiemmat arviot yleisesti hyväksyttyihin kiinteän omaisuuden arviointiperiaatteisiin ja oliko laskelmissa käytetty kohtuullisia oletuksia ja kohtuullista harkintaa. Valvontaviranomainen pyysi Holmia arvioimaan myös, oliko kaupan toteutustapa vaikuttanut myyntihintaan.
   Eirik Holm on riippumaton valtuutettu insinööri, jolla on vuosien kokemus Oslon kiinteistömarkkinoilta. Valtuutettu insinööri Trygve Fossen ja insinööri Sven P. Meyer, jotka ovat molemmat erittäin kokeneita arvioijia, avustavat Eirik Holmia sopimuksen mukaisten tehtävien täyttämisessä. Lisäksi Grette DA-asianajoyritystä edustava asianajaja Johan Hveding avusti Holmia vuokrasopimuksiin liittyvissä kysymyksissä.
   Valvontaviranomainen vastaanotti 1 päivänä maaliskuuta 2005 Holmin 24 päivänä helmikuuta 2005 päivätyn arviointiraportin ja kirjasi sen saapuneeksi samana päivänä (tapahtuma nro 311859).
   7.1.   Aiemmat arviot/raportit
   Holmin viidestä aiemmasta arviosta/raportista laatiman tutkimuksen mukaan arvioissa/raporteissa oli käytetty eri laskentamenetelmiä sekä erilaisia arvioita markkinoiden vuokratasosta, kunnostuskustannuksista/-vaatimuksista ja voitoista, jotka mahdollisesti saataisiin asuntojen myynnistä erissä. Holm havaitsi arvioissa/raporteissa myös suoranaisia asiavirheitä ja puutteellisia tietoja sekä totesi, että asuntojen tarkastukset oli toteutettu yleisesti ottaen pintapuolisesti. Korjattuaan ilmeiset asiavirheet Holm totesi, että arvioiden välillä oli edelleen suuria eroja, joiden se katsoi johtuvan arviointieroista ja käytetyistä perusteista. Holmin mukaan tämä ei sinänsä ole poikkeuksellista tapauksissa, joissa arvioita on useampia. Holm totesi, että poikkeamien voitiin odottaa olevan suurempia tarkasteltavana olevassa tapauksessa, koska myytävänä olevat asunnot muodostavat erityisen poikkeuksellisen kokonaisuuden, josta koko maassa ei ollut saatavilla historiallista viiteaineistoa. Holm päätteli sen vuoksi, että arvioista saatava hyöty kontekstissa, jota varten ne on laadittu, on rajallinen. Holmin päätelmät eri arvioista suhteessa hänen omiin havaintoihinsa ja olettamuksiinsa ovat seuraavat:
   —   Catellan arvio
   Catella on tarkastanut asunnot pintapuolisesti aiemman (vuosina 1999–2000 laaditun) arvion yhteydessä. Uusi arvio on nähtävä aiemman arvion päivitettynä versiona. Rakennukset tarkastettiin ulkopuolelta ja sisätiloissa toteutettiin sattumanvaraisia tarkastuksia. Holmin mukaan perusteellisemmat tarkastukset olisivat tarjonneet paremmat lähtökohdat arvioinnille. Holm päätteli, että arvion tulos oli aivan liian suuri. Tämä johtui Holmin mukaan muun muassa siitä, että lähtökohdaksi otettu markkinoiden vuokrataso oli Holmin laskelmien mukaan noin 10 prosenttia liian korkea. Catella ei ollut myöskään ottanut huomioon nykyisiä vuokrasopimuksia eikä sitä, että niiden mukaiset vuokrat pysyisivät useita vuosia huomattavasti markkinoiden vuokratasoa alemmalla tasolla. Catella oli lisäksi ylioptimistinen suhteessa kulloinkin vuokralla olevien asuntojen lukumäärään (asuntoja olisi aina vapaana vuokralaisten vaihtumisen jne. vuoksi). Catella oli arvioinut lähtötilanteen kunnostuskustannukset liian pieniksi (noin 60 miljoonaa Norjan kruunua). Holm viittasi lisäksi kiinteistöön, joka oli mukana Catellan laskelmissa mutta poistettiin myöhemmin myytävien asuntojen joukosta, ja siihen, että Catella ei ole ottanut huomioon asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen arvoa alentavaa vaikutusta.
   —   OPAK:n arvio
   Vaikka OPAK on tarkastanut useimmat rakennukset ulkoisesti, se on tarkastanut vain kymmenen asuntoa. Holmin mielestä kunnostus- ja ylläpitokustannuksia ei voida arvioida oikein kyseisen määrän perusteella. Holm katsoo, että OPAK:n olisi pitänyt tarkastaa kaikki kiinteistöt ja myös rakennusten sisätilat olisi pitänyt tarkastaa perusteellisesti, jotta arvio olisi voitu laskea oikein. Holm päätteli muun muassa, että markkinoiden vuokrataso oli arvioitu liian matalaksi. OPAK ei toisaalta ottanut huomioon rajoituksia, jotka hidastivat vuokrien nostamista markkinoilla käytetylle tasolle. Asuntojen myynnistä erissä mahdollisesti saatava arvonnousu oli arvioitu liian pieneksi määritetyn myytävien asuntojen pinta-alan perusteella. Myös arvonnousu oli määritetty sen vuoksi liian pieneksi. Lähtötilanteen kunnostuskustannukset oli lisäksi arvioitu noin 30 miljoonaa Norjan kruunua liian pieniksi. Holm päätteli, että koska näillä seikoilla oli sekä myönteinen että kielteinen vaikutus arvioon, niiden nettovaikutusten arviointi oli vaikeaa.
   —   FIGA/Nortakstin arvio
   Holm kiinnitti huomiota FIGA/Nortakstin väitteeseen, jonka mukaan ne olivat tarkastaneet riittävän monta asuntoa kyetäkseen suoriutumaan saamastaan toimeksiannosta. Tarkastusten laajuudesta ja kohteista ei kuitenkaan annettu mitään tietoa. Holm toteaa, että erityisesti arviot asuntojen myynnistä erissä saatavista potentiaalisista voitoista olivat aivan liian korkeat. Holm kritisoi FIGA/Nortakstin käyttämää myyntiarvon laskentamenetelmä, joka perustui muun muassa tekniseen arvoon ja oletukseen, että asuntojen myyntiarvon vuotuinen kasvu olisi huomattava. Holm ilmoittaa pitävänsä kyseisiä laskelmia myyntiarvon ja myyntipotentiaalin kannalta merkityksettöminä. Holm huomauttaa lisäksi, että kahden rakennuksen vuokratulot on sisällytetty virheellisesti laskelmiin vuoteen 2008 saakka. Laskelmien lähtökohtana käytetty markkinoiden vuokrataso on hieman liian korkea, eikä välttämättömiä kunnostuskustannuksia ole otettu huomioon laskelmissa. (Holm on arvioinut kunnostuskustannukset huomattavasti FIGA/Nortakstin arvioita korkeammiksi.) Holmin mukaan oli epärealistista olettaa, että kaikki asunnot saataisiin myydyksi yhdessä vuodessa. Asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen arvoa alentavaa vaikutusta ei ole otettu huomioon. Markkina-arvo määritettiin näistä syistä aivan liian suureksi.
   —   BER
   BER ei ole tarkastanut kyseisiä kiinteistöjä, mutta perustaa niitä koskevat päätelmänsä Catellan, OPAK:n ja FIGA/Nortakstin aiemmin esittämiin arvioihin ja omaan asiantuntemukseensa. Holm päättelee, että omistajille aiheutuvat ylläpitokustannukset oli arvioitu liian korkeiksi. BER ei ole tarkastanut itse kiinteistöjä, mikä voi vaikuttaa sekä lähtötilanteen kunnostuskustannuksia koskevaan arvioon että markkinoiden vuokratason määritykseen. BER:n käyttämät vuotuisia vuokratuloja koskevat luvut ovat virheelliset (56 miljoonaa 42,5 miljoonan Norjan kruunun sijaan). Nykyisen vuokratason nostamiseen markkinatasolle on varattu liian vähän aikaa. Näiden poikkeamien vuoksi asuntojen arvo arvioitiin liian suureksi. Tämä johtui pääasiassa vuokratulojen arvioimisesta liian suuriksi.
   —   Agdestein
   Pål Agdestein, joka oli aiemmin Catellan palveluksessa ja vastasi tuolloin arvioiden laadinnasta, on Holmin mukaan koonnut kattavan raportin Catellan, OPAK:n ja FIGA/Nortakstin laatimista arvioista. Agdestein ehdottaa arvioita koskevissa kommenteissaan arvioihin korjauksia, joita hän pitää välttämättöminä, jotta arvioiden tulokset pitäisivät paikkansa. Korjaukset koskivat muun muassa asiavirheitä, joista osa johtui Agdesteinin mukaan siitä, että kyseinen tieto ei ollut saatavilla arvion laatimisen aikaan, osa siitä, että todellista tilannetta ei ollut otettu riittävässä määrin huomioon, ja osa taas suoranaisista virheistä tai erehdyksistä jne. Loput korjaukset liittyivät suurempiin ja pienempiin poikkeamiin suhteessa Agdesteinin omiin arvioihin. Holmin mukaan Agdesteinin tekemistä korjauksista osa oli objektiivisia ja konkreettisia ja osa taas subjektiivisempia ja arvioperusteisia.
   7.2.   Holmin oma arvio asuntojen markkina-arvosta
   Holmin arvio perustuu asiakirjoihin, jotka Norjan viranomaiset ovat toimittaneet valvontaviranomaiselle. Kiinteistöjä koskevat tiedot perustuvat pääasiassa kunnan laatimaan taulukkoon, joka sisältyy myyntiesitteeseen ja –sopimukseen. Holm on saanut lisäksi tietoja kahteen sairaalaan (Ullevål ja Aker) liittyvien rakennusten vuokrasopimuksista ja erityisesti niiden sopimusten lukumäärästä, jotka ovat voimassa määräämättömän ajan.
   Rakennusten kunnon ja kunnostustarpeen määrittämiseksi mahdollisimman tarkasti kaikissa rakennuksissa on suoritettu ulkoisia ja sisäisiä tarkastuksia yhdessä sairaaloiden henkilökunnan kanssa. Tarkastusten kohteina oli noin 70 erityyppistä ja kuntotasoltaan vaihtelevaa asuntoa. Markkinoiden vuokratasot ja myyntipotentiaali on arvioitu vuotta 2001 koskevien vuokra- ja myyntitilastojen perusteella. Kaikki arvioinnit, laskelmat ja arviot on laadittu mahdollisuuksien mukaan vuoden 2001 ensimmäistä neljännestä koskevien tietojen perusteella. Myöhempää hinta- ja markkinakehitystä ei siis ole otettu huomioon.
   Holm arvioi asuntojen arvon yhteensä 752 772 286 Norjan kruunuksi. Tähän tulokseen päästiin seuraavasti (kaikki määrät on diskontattu vuoden 2001 arvoihin):
   
               Vuokratulot vuoden 2001 puolivälin ja vuoden 2011 puolivälin välisenä aikana:
            
            
               465 882 460 NOK
            
         
               + myynnin erissä ja vuoden 2001 vuokratulojen nettoarvo:
            
            
               470 676 826 NOK
            
         
               – kiinnityksiin ja sopimusrajoituksiin perustuvat vähennykset:
            
            
               30 000 000 NOK
            
         
               – kauden 2001–2005 kunnostustöihin perustuvat vähennykset:
            
            
               153 787 000 NOK
            
         
               = Asuntojen kokonaisarvo
            
            
               752 772 286 NOK
            
         Holmin laskelmien lähtökohtana on, että kunnan merkintäetuoikeus asuntojen vuokraamiseen nähden tarkoittaa sitä, että kaikki asunnot ovat vuokralla vuodesta 2001 alkavan kymmenvuotiskauden ajan ja kaikki asunnot myydään (erissä) vuodesta 2011 alkavan kolmivuotiskauden aikana.
   Vuoden 2001 puolivälin ja vuoden 2011 puolivälin välisenä aikana saatavat vuokratulot lasketaan vuosittain arvioitujen reaalisten nettotulojen pääoma-arvona vuoteen 2011 saakka. Tulojen odotetaan kasvavan vuosi vuodelta ja saavuttavan markkinoiden vuokratason vuonna 2011. Kasvu perustuu vuokrattujen asuntojen prosentuaalisen osuuden kasvuun 95 prosentin tasolle (määritelmän mukaan täysin vuokrattu taso), määräaikaisten sopimusten nostamiseen markkinoiden vuokratasolle vuonna 2005, keskimääräisten vuosivuokrien korottamiseen vuonna 2006 ja markkinoiden vuokratason korottamiseen vuonna 2011 niiden sopimusten osalta, jotka ovat voimassa määräämättömän ajan. Huomioon on otettu myös se, että osa asunnoista on vuokraamatta kunnostukseensa tarvittavan ajan.
   Myyntiarvo ja vuokratulojen nettoarvo vuonna 2001 koostuu seuraavista kolmesta osatekijästä: a) myyntiarvo vuonna 2011; myyntiarvo kasvaa vuosina 2011–2014 ja ilmoitetaan vuoden 2001 arvon mukaan, b) niistä asunnoista saatavien lisävuokratulojen pääoma-arvo vuoden 2001 arvon mukaan, jotka eivät kuulu erissä myytäviin asuntoihin, ja c) erissä myytävistä asunnoista vuosina 2011–2013 aiheutuviin kunnostuskustannuksiin perustuvat vähennykset vuoden 2001 arvon mukaan.
   Kiinnityksiin ja sopimusrajoituksiin perustuvat vähennykset liittyvät Oslon kunnan ja Fredensborgin välisen sopimuksen 8 kohtaan, joka koskee asuntojen kuntoa. Holm katsoi, että tämä aiheutti riskin ostajalle. Kyse on erityisesti tiedoista, jotka ovat saatavilla kunnan kiinteistöjärjestelmässä mutta joita ei ole annettu tiedoksi ostajalle, kuten vuokrasopimuksia, vuokratuloja ja pinta-aloja koskevat täsmennykset sekä erityisesti rakennusten kuntoa koskevat tiedot. Holmin mukaan voidaan kohtuudella olettaa, että rakennusten kuntoa koskevalla lausekkeella on jonkin verran vaikutusta asuntojen arvoon. Holm arvioi, että asuntojen lukumäärään suhteutettuna kyseinen lauseke alentaa niiden arvoa 30 miljoonaa Norjan kruunua eli noin 4 prosenttia asuntojen arvioidusta arvosta.
   Vuosina 2001–2005 aiheutuneet kunnostuskustannukset aiheutuivat töistä, jotka olivat välttämättömiä, jotta asunnot voitaisiin vuokrata markkinoilla vallitsevan vuokratason mukaan. Kustannukset aiheutuivat vuosina 2001–2005 ja diskontattiin vuoden 2001 arvoihin.
   Holm on suorittanut myös herkkyysanalyysin nähdäkseen, kuinka eri oletusarvot vaikuttaisivat hintaan. Analyysi osoittaa muun muassa, että jos kymmenen vuoden kuluttua kaupan toteuttamisesta myytävien asuntojen arvioitu neliöhinta olisi asuntojen arvon laskennassa käytetyn 26 000 Norjan kruunun arvon sijaan 24 000 Norjan kruunua, asuntojen arvo ei olisi 753 miljoonaa vaan 720 miljoonaa Norjan kruunua. Jos vuokratulot oletettaisiin 2 prosenttia pienemmiksi, asuntojen arvo laskisi alle niiden myyntihinnan. Holm päättelee sen vuoksi, että 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinta on niin lähellä Holmin omaa arviota, että se voidaan katsoa epävarmuustekijät huomioon ottaen asianmukaiseksi eli markkinahintaa vastaavaksi.
   Holm on tarkastellut myös myynnin toteutustavan vaikutusta myyntihintaan. Holm katsoi muun muassa, että valvontaviranomaisen suuntaviivoja ei ole noudatettu kaikilta osin. Holm viittasi erityisesti lyhyeen täytäntöönpanoaikaan ja vähäiseen julkistamiseen. Holm päätteli kuitenkin, että kaikki näkökohdat huomioon ottaen olemme sitä mieltä, että myyjä on saanut niin paljon yhteydenottoja kiinnostuneilta ostajilta, että myynnin voidaan katsoa toteutuneen tarjouskilpailussa ja johtaneen asianmukaiseen ja kohtuulliseen hintaan. Tässä asiassa ei ole kuitenkaan olemassa absoluuttisia totuuksia. Kaksi kuukautta aikaisemmin tai myöhemmin toteutettu myynti olisi voinut johtaa täysin erilaiseen tulokseen. Yksittäisten ostajien kiinnostus ja halu ostaa myytävänä oleva kohde on hinnan osalta viime kädessä määräävä tekijä, mutta ostomotivaatiossa voi tapahtua muutoksia, kuten hyvin tiedämme.
   
      On todettava, että kiinteistöistä olisi mitä todennäköisimmin saatu korkeampi hinta, jos ne olisi myyty erillisinä yksikköinä. Tällöin myyjä olisi joutunut mukauttamaan kiinteistöjen myynnin asuntojen kysyntään markkinoilla, jolloin myyntitulot olisivat voineet olla täysin erisuuruiset. Koska kyse on kuitenkin täysin teoreettisesta mahdollisuudesta, emme ole analysoineet sitä syvällisemmin.
   
   
      Loppupäätelmämme on, että myyjä on mitä todennäköisimmin määrittänyt hinnan Norjan markkinoille suunnatussa todellisessa tarjouskilpailussa. Hinta voidaan siten katsoa suurin piirtein oikeaksi ja tasapuoliseksi. Tämäntyyppiselle kokonaisuudelle ei ole määritelty markkinahintaa, sillä sille ei ole olemassa ennakkotapausta. Asunnoista saatu hinta on sen vuoksi katsottava käytännöllisesti katsoen markkinahinnaksi.
   
   8.   Viimeisin kirjeenvaihto Norjan viranomaisten kanssa
   Valvontaviranomainen pyysi 22 päivänä joulukuuta 2004 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 303758) Norjan viranomaisilta lisätietoja valtion ja Oslon kunnan välisestä sovittelumenettelystä, viranomaisten kantaa siihen, sisältyikö myyntiin valtiontukea, ja yksityiskohtaisempia tietoja kaupan toteutuksesta. Valvontaviranomainen ilmoitti Norjan viranomaisille myös, että se oli teettänyt riippumattomalla asiantuntijalla, Eirik Holm AS:llä, arvioinnin muun muassa aiemmista arvioista. Valvontaviranomainen pyysi lisäksi Norjan viranomaisia suostumaan lopullisen päätöksen tekemistä koskevan määräajan pidentämiseen vuoden 2005 helmikuun loppuun.
   Norjan viranomaiset toimittivat lisätietoja Norjan edustuston Euroopan unionissa 13 päivänä tammikuuta 2005 päivätyllä kirjeellä, jolla viranomaiset toimittivat valvontaviranomaiselle modernisointiministeriön ja terveysministeriön 10 päivänä tammikuuta 2005 päivätyt kirjeet. Valvontaviranomainen vastaanotti kirjeet ja kirjasi ne saapuneeksi 14 päivänä tammikuuta 2005 (tapahtuma nro 305352). Norjan viranomaiset ilmoittivat suostuvansa lopullisen päätöksen tekemistä koskevan määräajan pidentämiseen vuoden 2005 helmikuun loppuun. Ministeriöiden kirjeet lähetettiin valvontaviranomaiselle myös 10 päivänä tammikuuta 2005 päivätyllä faksilla (tapahtuma nro 304852).
   Valvontaviranomainen pyysi 25 päivänä helmikuuta 2005 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 311394) Norjan viranomaisilta lopullisen päätöksen tekemiselle asetetun määräajan pidentämistä 11 päivään maaliskuuta 2005.
   Norjan viranomaiset ilmoittivat modernisointiministeriön 7 päivänä maaliskuuta 2005 päivätyllä faksilla (tapahtuma nro 312289) suostuvansa lopullisen päätöksen tekemiselle asetetun määräajan pidentämiseen 11 päivään maaliskuuta 2005.
   II.   ARVIOINTI
   1.   Johdanto
   Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet valvontaviranomaiselle 1 744 vuokra-asunnon myynnistä Oslon kunnalta Fredensborgille 715 miljoonan Norjan kruunun (noin 89 miljoonan euron) hintaan. Valvontaviranomainen on päättänyt aloittaa muodollisen tutkintamenettelyn, joka koskee myyntiprosessia, ja kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa.
   Valvontaviranomainen epäili valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun perusteella, oliko myynti toteutettu tavalla, joka sulki automaattisesti pois mahdollisuuden valtiontukeen. Lisäksi kiinteistöjen arvosta laadituissa arvioissa oli huomattavia eroja, minkä vuoksi oli aihetta epäillä, vastasiko sovittu myyntihinta markkinahintaa.
   2.   Myyntimenettely
   Valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvussa (”Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista”) kuvaillaan kahta myyntimenettelyä, joita noudattamalla EFTAn jäsenvaltiot voivat myydä maa-alueita ja rakennuksia tavalla, joka sulkee automaattisesti pois valtiontuen myöntämisen. Kyseisiä menettelyitä kuvaillaan 18 B luvun 2.1 kohdassa (tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja) ja 2.2 kohdassa (riippumattoman asiantuntijan arvio).
   2.1.   Tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja
   Suuntaviivojen 18 B luvun 2.1 kohdan 1 alakohdassa todetaan, että Maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo määritelmällisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtiontukea. Merkitystä ei ole sillä, että maa-alueista ja rakennuksista on tehty erilainen hinta-arvio ennen tarjouskilpailua, esimerkiksi kirjanpitoa varten tai vähimmäistarjouksen määrittelemiseksi.
   
      
         Tarjous on ”riittävästi julkistettu”, jos se on kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja valtakunnallisessa lehdistössä, kiinteistöalan lehdissä tai muissa soveliaissa julkaisuissa ja välittäjien keskuudessa, jotka palvelevat monia mahdollisia ostajia, niin että se on saatettu kaikkien mahdollisten ostajien tietoon. Aikomus myydä maa-alueita ja rakennuksia, jotka suuren arvonsa tai muiden ominaisuuksiensa vuoksi voivat kiinnostaa koko Euroopassa tai jopa koko maailmassa toimivia sijoittajia, on julkaistava sellaisissa julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin. Tällaisista tarjouksista on tiedotettava myös Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta.
      
   
   Asuntojen myynnissä ei ole noudatettu edellä mainittuja määräyksiä tarjouskilpailusta, jolle ei ole asetettu ehtoja. Kyse ei ollut tarjouksesta, joka oli ”kohtuullisen pitkän ajan kuluessa (kaksi kuukautta tai enemmän) julkistettu useita kertoja”. Ei myöskään voida sulkea pois mahdollisuutta, että näin suuren asuntokokonaisuuden myynti olisi voinut houkutella koko Euroopassa tai kansainvälisesti toimivia sijoittajia. Myynnistä ei ilmoitettu julkaisuissa, joita seurataan säännöllisesti ulkomaillakin, eikä tarjouksesta tiedotettu Euroopan laajuista tai kansainvälistä toimintaa harjoittavien välittäjien kautta.
   Oslon kunta on itse todennut (14 päivänä toukokuuta 2003 päivätyssä kirjeessä), että: kunta ei yritä väittää, että asuntojen myynnissä noudatettu menettely oli kaikilta osin suuntaviivojen vaatimusten mukainen. Asuntojen myyntiä ei julkistettu suuntaviivojen lausekkeessa 18.B.2.1(a) määrätyllä tavalla. Se totesi lisäksi aiemmassa kirjeenvaihdossa (ks. edellä I.1 kohta ja alaviite 10; ks. myös edellä 2.1 kohdassa olevat samankaltaiset kunnan antamat lausunnot), että myyntimenettelylle asetettu määräaika saattoi aiheuttaa sen, että tarjoajia oli toivottua vähemmän ja että tarjoajat tekivät alhaisempia tarjouksia kuin ne olisivat tehneet, jos käytettävissä olisi ollut enemmän aikaa.
   Valvontaviranomainen päättelee näiden seikkojen perusteella, että myyntiä ei toteutettu suuntaviivojen 18 B. luvun 2. 1 kohdan periaatteiden mukaan.
   2.2.   Myynti ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja (riippumaton asiantuntija-arvio)
   Valtiontukea koskevien suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan a alakohdassa todetaan seuraavaa myynnistä ilman tarjouskilpailua, jolle ei ole asetettu ehtoja: ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti. Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea.” (alleviivaus lisätty).
   Kyseisessä kohdassa todetaan lisäksi seuraavaa:
   
      ” Markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun on sovittu, että omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla, että markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja että myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen huomioon ottaen.” (alleviivaus lisätty).
   
   Suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdassa todetaan seuraavaa: ”Jos maa-alueita ja rakennuksia on kohtuullisin ponnistuksin yritetty myydä markkina-arvoon ja on käynyt selväksi, että arvioijan ilmoittamaa hintaa ei saada, voidaan viiden prosentin poikkeaman tästä arvosta katsoa olevan markkinaedellytysten mukainen.”
   Vaikuttaa siltä, että Oslon kunta katsoo myynnin sujuneen edellä mainittujen määräysten mukaisesti.
   Valvontaviranomainen on asiasta eri mieltä seuraavista syistä. Ensiksikin yksikään ennen lopullista myyntiä laadittu asiantuntija-arvio (ts. Catellan ja OPAK:n lausunnot) ei perustunut yleisesti hyväksyttyihin markkinoiden tunnuslukuihin ja arviointinormeihin eikä valmistunut riittävän ajoissa ennen myyntineuvotteluja (ks. tältä osin jäljempänä 3.1 kohta). Lisäksi yhtäkään Catellan ja OPAK:n raporteissa määritettyä markkina-arvoa ei käytetty lopullisessa myynnissä vähimmäishintana. Norjan viranomaiset eivät myöskään ole esittäneet näyttöä siitä, että ne olivat pyrkineet kohtuullisin ponnistuksin myymään asunnot lausunnoissa määritettyihin arvoihin, jolloin myyntihintaa olisi perustellusti voitu alentaa 5 prosenttia.
   Tämän vuoksi myyntiä ei toteutettu suuntaviivojen 18 B luvun 2.2 kohdan mukaisesti.
   2.3.   Menettely, jota noudatetaan, kun valtiontukea ei voida sulkea automaattisesti pois
   On pääteltävä, että myyntiä ei toteutettu tarjouskilpailulla, jolle ei ole asetettu ehtoja, eikä riippumattoman asiantuntijan laatiman arvion perusteella. Valtiontuen mahdollisuutta ei sen vuoksi voida sulkea pois. Ei kuitenkaan voida myöskään päätellä, että myyntiin liittyy välttämättä valtiontukea, kun määräysten mukaisia menettelyitä ei ole noudatettu, sillä on silti mahdollista, että myyntihinnan katsotaan vastaavan todellista markkina-arvoa.
   Suuntaviivoissa määrätään, että jos määräysten mukaista menettelyä ei noudateta, kyseisen valtion on ilmoitettava myynnistä valvontaviranomaiselle, joka määrittää, liittyykö myyntiin valtiontukea. Norjan viranomaiset ovat ilmoittaneet myynnistä valvontaviranomaiselle. Valvontaviranomaisen on nyt pääteltävä, sisältyykö oslolaisten sairaaloiden yhteydessä sijaitsevien 1 744 asunnon myyntiin valtiontukea. Valvontaviranomaisen on toisin sanoen arvioitava, voidaanko 715 miljoonan Norjan kruunun myyntihinnan katsoa vastaavan kyseisten kiinteistöjen markkina-arvoa.
   3.   ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohta
   Jotta toimenpide katsottaisiin ETA-sopimuksessa tarkoitetuksi valtiontueksi, sen on täytettävä seuraavat kyseisen sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset:
   
      ”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan”
   
   Tuen on täytettävä kaikki seuraavat edellytykset:
   
               1)
            
            
               Kyseessä on ”EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki”.
            
         
               2)
            
            
               Tuki ”vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua”.
            
         
               3)
            
            
               Tuki ”suosii jotakin yritystä tai tuotannonalaa” (ts. toimenpide tuottaa etua tietylle tuensaajalle).
            
         
               4)
            
            
               Tuki ”vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan”.
            
         Näistä edellytyksistä ensimmäinen koskee kaikkia julkisista varoista maksettavia tukia ja myös alue- tai paikallishallinnon myöntämiä tukia. Käsite ”valtion varat” on erittäin laaja ja kattaa muun muassa alue- ja paikallishallinnon myöntämän rahoituksen. (19) Onkin selvää, että Oslon kunnan mahdollisesti myöntämä tuki katsottaisiin valtion varoista maksetuksi tueksi. Jos kunta myy julkisessa omistuksessa olevia maa-alueita ja rakennuksia niiden markkina-arvon alittavaan hintaan ja myös kolme muuta 61 artiklan 1 kohdan edellytystä täyttyvät, on pääteltävä, että ostajalle myönnetään valtiontukea.
   Käsiteltävänä olevassa tapauksessa Fredensborgille mahdollisesti myönnetty tuki hyödyttäisi kyseistä yritystä ja olisi sen vuoksi tietylle yritykselle myönnettyä tukea. Jotta asuntojen myyntiin katsottaisiin liittyvän valtiontukea, Fredensborgin on saatava siitä etua. Myynti tuottaa etua ja sisältää sen vuoksi valtiontukea, jos asunnot myydään markkina-arvoa alhaisempaan hintaan. Myös kilpailun vääristyminen ja vaikutus sopimuspuolten väliseen kauppaan olisi selvitettävä vain siinä tapauksessa, että asunnot myytiin Fredensborgille markkina-arvoa alhaisempaan hintaan.
   3.1.   Vastasiko lopullinen ostohinta markkina-arvoa?
   Asuntojen markkina-arvosta on laadittu monta arviota, ja eri arvioiden tulokset eroavat toisistaan. Matalin arvioitu hinta on 670 miljoonaa ja korkein 1 143 miljoonaa Norjan kruunua. Valvontaviranomainen katsoo tuloksissa olevien erojen vuoksi aiheelliseksi tarkastella eri arvioita yksityiskohtaisemmin voidakseen selvittää, mikä niistä vastaa parhaiten asuntojen markkina-arvoa.
   Catellan ensimmäisessä, 30 päivänä maaliskuuta 2001 annetussa arviossa ilmoitettu arvo oli 1 143 miljoonaa Norjan kruunua. Kunnan mukaan kyseisessä arviossa käsiteltiin myös kiinteistöä, joka ei kuulunut myynnin piiriin. Tämä seikka korotti lopullista arviota. Valvontaviranomainen toteaa Catellan arviosta myös, että sen aiemmin laatimaan arvioon liittyvä kiinteistötarkastus vaikuttaa melko pintapuoliselta, mikä saattoi aiheuttaa esimerkiksi kunnostuskustannusten arvioimisen liian pieniksi. Myöskään vuokrankorotusmahdollisuuksia rajoittavia sopimusvelvoitteita ei ole otettu riittävässä määrin huomioon, ja vuokratulot on arvioitu sen vuoksi liian suuriksi. Catella on itsekin ilmoittanut, että sen arvio ei ollut vakiintuneiden arviointinormien mukainen. Kiinteistövälittäjä Akershus Eiendomin ja Oslon kunnan mukaan kyseisen arvion ei voida katsoa vastaavan markkina-arvoa. Valvontaviranomainen on asiasta samaa mieltä. Catellan arviossa ei myöskään otettu huomioon asuntojen kuntoa koskevan lausekkeen vaikutuksia. Valvontaviranomainen päättelee näiden puutteiden vuoksi, että Catellan arviota ei voida käyttää riittävän luotettavana perustana markkina-arvon selvittämiseksi.
   OPAK:n 26 päivänä huhtikuuta 2001 julkaiseman toisen arvion mukaan asuntojen arvo oli 795 miljoonaa Norjan kruunua. On huomattava, että OPAK tarkasti useimmat rakennukset ulkoisesti ja tarkasti vain kymmenen kaiken kaikkiaan 1 744 asunnosta. Kuten edellä todettiin, OPAK:n arviota ei voida katsoa luotettavaksi arviointiperustaksi, sillä OPAK ei tarkastanut kaikkia rakennuksia ja yhteensä 1 744 asunnosta se tarkasti vain kymmenen. Kunnostus- ja ylläpitokustannuksia on mahdotonta arvioida tarkasti kyseisen määrän perusteella. Lisäksi joitakin sopimusrajoituksia ei ole otettu riittävässä määrin huomioon. Vaikka nämä tekijät tasapainottavat osittain toisiaan, valvontaviranomainen ei voi katsoa OPAK:n arviossa käytettyjä lähtökohtia riittävän luotettaviksi. OPAK:n tarkistettu arvio valmistui vasta sen jälkeen, kun sopimus oli jo allekirjoitettu.
   FIGA/Nortakstin arvion perustana käytetyt kiinteistötarkastukset näyttävät asianmukaisilta, vaikka tämä ei käy selvästi ilmi lausuntoa lukiessa. Tuotto, joka saadaan mahdollisesti asuntojen myöhemmästä myynnistä erissä, on arvioitu monista syistä liian suureksi. Myyntihinnat perustuvat nk. teknisiin arvioihin (uusista rakennuksista aiheutuvat kustannukset, joista tehdään ikään ja kuntoon perustuvat vähennykset) eivätkä markkinoiden vakiintuneeseen vuokratasoon. On kohtuutonta olettaa, että vanhojen asuntojen hinnat olisivat yhtä korkeat kuin teknistä arvoa koskeviin laskelmiin perustuvat hinnat. Teknisiä arvioita kasvattaa lisäksi se, että niiden oletetaan kasvavan nopeammin kuin kohtuulliset inflaatio-odotukset. Arviota ei ole alennettu asuntojen kuntoa koskevan sopimuslausekkeen perusteella. Osa nykyisistä vuokrista on lisäksi arvioitu liian suuriksi, kun niitä verrataan tällä hetkellä voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Kunnostuskustannukset on todennäköisesti arvioitu aivan liian pieniksi ja on epärealistista olettaa, että kaikki asunnot saataisiin myydyiksi yhdessä vuodessa. Valvontaviranomainen epäilee näistä syistä, vastaako FIGA/Nortakstin arvio markkina-arvoa.
   Valvontaviranomainen katsoo, että kuten eräät muut arvioijat, BER ei ole ottanut riittävässä määrin huomioon sitä seikkaa, että vuokrien mukauttamiseen markkinoilla vallitsevaan tasoon tarvitaan aikaa. BER on lisäksi yliarvioinut vuoden 2001 vuokratason. Tätä tasapainottaa kuitenkin osittain se, että omistajille aiheutuvat ylläpitokustannukset on arvioitu melko suuriksi. BER ei ole tarkastanut yhtään kiinteistöä. Onkin syytä epäillä, onko raportin mukainen markkina-arvo riittävän luotettava.
   Agdestein ei ole tarkastanut yhtään kiinteistöä vaan on käyttänyt Catellan (asuntojen arvoa koskevan arvionsa osalta), OPAK:n ja FIGA/Nortakstin laatimia arvioita. Agdestein havaitsi kyseisissä raporteissa useita puutteita ja myös suoranaisia virheitä mutta myönsi toisaalta, että osa tiedoista ei ollut vielä saatavilla kyseisten arvioiden laatimisen aikaan.
   Holm arvioi asuntojen markkina-arvon noin 753 miljoonaksi Norjan kruunuksi. Holm on tarkastanut kaikki kiinteistöt sekä ulkoisesti että sisäisesti. Asunnoista noin 70 tarkastettiin yhteistyössä sairaaloiden henkilökunnan kanssa. Myös huoltohenkilöstöltä saatiin lisätietoja. Koska asunnoissa oli tehty vain vähäisiä huoltotöitä vuoden 2001 ja vuoden 2005 tammikuun alkupuolen (jolloin tarkastus toteutettiin) välisenä aikana, Holm katsoo keräämiensä tietojen kuvastavan tilannetta vuonna 2001. Kunnostustöistä (ikkunat, parvekkeet, kylpyhuoneet jne.) on laadittu yksityiskohtaiset kustannusarviot. Vuokrien kehitysnäkymiä, asuntojen myynnistä erissä mahdollisesti saatavaa tuottoa ja osan asunnoista tulevaa myyntiä koskevat oletukset vaikuttavat kohtuullisilta muun muassa vuokrasopimuksiin ja asuntomarkkinoiden tuleviin kehitysnäkymiin liittyvien tekijöiden kannalta tarkasteltuina. Tulevien tulojen ja menojen nykyarvon laskentamenetelmä perustuu vakiintuneisiin periaatteisiin ja diskonttokorkoon, joka vastaa suurin piirtein muissa arvioissa käytettyä korkoa. Valvontaviranomainen ei näe mitään syytä kyseenalaistaa Holmin käyttämiä menetelmiä eikä markkina-arvon määritysperustana käytettyjä oletuksia, sillä kyseisenkaltaisiin oletuksiin liittyy aina epävarmuustekijöitä.
   3.2.   Alittiko lopullinen myyntihinta markkina-arvon?
   Edellä esitetyn perusteella ei voida päätellä, että yksi edellä kuvailluista arvioista vastaisi määritelmällisesti markkina-arvoa, jonka ostaja olisi valmis hyväksymään. Hyväksyttävälle markkina-arvolle voidaan ennemminkin määrittää kohtuullinen liikkumavara markkinatestien perusteella. Valvontaviranomainen katsoo, että kysymykseen siitä, kuinka suuri liikkumavaran olisi oltava, ei ole yksiselitteistä vastausta. Liikkumavara on ehkä syytä määrittää tapauskohtaisesti. On muistettava, että tarkasteltavana olevaan kauppaan liittyy joitakin myytävien kohteiden kokoon, sopimusvelvoitteisiin ja asuntojen tulevaan myyntiin (erissä) liittyviä erityispiirteitä.
   Kuten edellä todettiin, tarkasteltavana olevien arvioiden perustana on käytetty monia epävarmoja muuttujia. Tästä on osoituksena muun muassa Holmin mainitsema herkkyysanalyysi. Herkkyysanalyysi osoittaa, että eri oletusarvoilla voi olla huomattava vaikutus hintaan.
   Herkkyysanalyysi osoittaa, että jos kymmenen vuoden kuluttua kaupan toteuttamisesta myytävien asuntojen arvioitu neliöhinta olisi arvon laskennassa käytetyn 26 000 Norjan kruunun sijaan 24 000 Norjan kruunua, asuntojen arvoksi saataisiin 753 miljoonan sijaan 720 miljoonaa Norjan kruunua. Myös 50 peruspisteen muutoksella tuottovaatimukseen olisi suunnilleen sama vaikutus. Jos vuokratulot oletettaisiin 2 prosenttia pienemmiksi, asuntojen arvo laskisi alle niiden myyntihinnan.
   Näiden epävarmuustekijöiden vuoksi kauppaan mahdollisesti sisältyvää tukea ei voida määrittää riittävän luotettavasti. Myös Oslon kunnan järjestämä ja Akershusin toteuttama tarjouskilpailu on osoituksena siitä, että lopullinen myyntihinta voi olla kohtuullisen lähellä markkina-arvoa. Akershus otti yhteyttä kuuteen yritykseen ja yhdeksän muuta yritystä otti siihen oma-aloitteisesti yhteyttä. Tarjouksia tehtiin kuusi. Tarjoajien joukossa oli ammattimaisia sijoittajia ja kiinteistöalan yrityksiä. Viimeiset kaksi tarjousta olivat arvoltaan 690 miljoonaa ja 735 miljoonaa Norjan kruunua. Vaikka tarjouskilpailu ei ollut valtiontukea koskevien suuntaviivojen mukainen (ks. edellä), siitä saadaan silti viitteitä siitä, kuinka paljon Norjan markkinoilla oltaisiin valmiit maksamaan kyseisistä kiinteistöistä. Markkinatestin tulokset osoittavat tietyssä määrin kohtuullisen liikkumavaran markkinahinnalle.
   Valvontaviranomainen katsoo tämän vuoksi, että kyseiselle myyntikohteelle määritetty 715 miljoonan Norjan kruunun hinta on kohtuullinen Holmin arvioimaan 753 miljoonan Norjan kruunun hintaan nähden.
   4.   Päätelmä
   Valvontaviranomainen ei voi vahvistaa, että 1 744 sairaala-asunnon myyntiin Oslon kunnalta Fredensborgille sisältyisi ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
   Oslon kunta on väittänyt, että vaikka osoittautuisi, että asunnoista saatu hinta alittaa niiden markkina-arvon, asuntojen myyntiin ei liity ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua tukea, sillä markkinoilla, joilla Fredensborg toimii, ei harjoiteta rajat ylittävää kauppaa. Koska valvontaviranomainen päättelee, että on mahdotonta vahvistaa, että tarkasteltavana olevassa myynnissä saatu hinta ei vastaa markkinahintaa, se katsoo, ettei myynnin vaikutuksia kauppaan ja kilpailuun ole tarpeen tutkia,
   ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   
               1)
            
            
               Ehdotettuun 1 744 vuokra-asunnon myyntiin Oslon kunnalta Fredensborg Boligutleie ANS:lle ei sisälly ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
            
         
               2)
            
            
               Muodollinen tutkinta saatetaan sen vuoksi päätökseen.
            
         
               3)
            
            
               Tämä päätös on osoitettu Norjalle.
            
         
               4)
            
            
               Tämä päätös on todistusvoimainen englannin kielellä.
            
         
      Tehty Brysselissä 11 päivänä maaliskuuta 2005.
      
         
            EFTAN valvontoviranomainen
         
         Hannes HAFSTEIN
         
         
            Puheenjohtaja
         
         Einar M. BULL
         
         
            Kollegion jäsen
         
      
   
   
      (1)  Jäljempänä ’ETA-sopimus’.
   
      (2)  Jäljempänä ’valvonta- ja tuomioistuinsopimus’.
   
      (3)  EFTAn valvontaviranomaisen 19 päivänä tammikuuta 1994 antamat ja julkaisemat valtion tukea koskevat menettelysäännöt ja aineelliset säännöt (valtiontukea koskevat suuntaviivat). Julkaistuna: EYVL L 231, 3.9.1994. Suuntaviivat sellaisina kuin ne ovat viimeksi muutettuina 15 päivänä joulukuuta 2004.
   
      (4)  Päätös N:o 113/03/KOL. Muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskeva päätös julkaistiin EUVL:ssä C 294, 4.12.2003, s. 13, ja samana päivänä ETA-täydennysosassa N:o 61, s. l.
   
      (5)  Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak m.m. (helseforetaksloven). Lakiesitys jätettiin parlamentille 6 päivänä huhtikuuta 2001.
   
      (6)  Norjan keskuspankin mukaan toukokuussa 2001 NOK/EUR = 7,9952.
   http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
   
      (7)  Erityisesti kauppa- ja teollisuusministeriön 15 päivänä kesäkuuta 2001 päivätyn kirjeen liite 1 ja Oslon kunnan 5 päivänä kesäkuuta 2001 päivätty kirje kauppa- ja teollisuusministeriölle.
   
      (8)  Tämä virke kuuluu norjaksi seuraavasti: ”Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer”.
   
      (9)  Jäljempänä 2 kohdassa on yksityiskohtaisempi kuvaus myyntiprosessista ja markkina-arvon arvioinnista.
   
      (10)  Tämä virke kuuluu norjaksi seuraavasti: ”Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid”.
   
      (11)  Nämä virkkeet kuuluvat norjaksi seuraavasti: ”Denne ’porteføljetakst’ følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.”
   
      (12)  40 000 neliömetrin myynnistä (myynti erissä) saatava hinta nettonykyarvona ilmaistuna kymmenen vuoden kuluttua.
   
      (13)  Kirje on liitetty 7 päivänä helmikuuta 2003 päivättyyn ilmoitukseen liitteenä 20.
   
      (14)  Tämä virke kuuluu norjaksi seuraavasti: ”Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer.”
   
      (15)  Norjankielinen termi on ”takstnemd”.
   
      (16)  Ks. alaviite 4.
   
      (17)  Kyseisessä 18 B luvun 2.2 kohdan b alakohdassa todetaan muun muassa seuraavaa: ”Jos maa-alueita ja rakennuksia on kohtuullisin ponnistuksin yritetty myydä markkina-arvoon ja on käynyt selväksi, että arvioijan ilmoittamaa hintaa ei saada, voidaan viiden prosentin poikkeaman tästä arvosta katsoa olevan markkinaedellytysten mukainen.”
   
      (18)  Myynnillä erissä tarkoitetaan asuntojen asettamista myyntiin niiden vuokraamiseen sijaan.
   
      (19)  Ks. esimerkiksi yhteisöjen tuomioistuimen tuomiot asiassa 78/76, Steinike und Weilig v. Saksa, Kok. 1977, s. 595, ja asiassa 248/84, Saksa v. komissio, Kok. 1987, s. 4013, 17 kohta.