CELEX: E2012C0090
Language: sv
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: Beslut av Eftas övervakningsmyndighet nr 90/12/KOL av den 15 mars 2012 om försäljningen av vissa byggnader på kasernområdet inom militärförläggningen Haslemoen Leir (Norge)

21.2.2013   
            
            
               SV
            
            
               Europeiska unionens officiella tidning
            
            
               L 48/33
            
         BESLUT AV EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET
   nr 90/12/KOL
   av den 15 mars 2012
   om försäljningen av vissa byggnader på kasernområdet inom militärförläggningen Haslemoen Leir (Norge)
   EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET (NEDAN KALLAD MYNDIGHETEN) HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
   med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (nedan kallat EES-avtalet), särskilt artikel 61 och protokoll 26,
   med beaktande av avtalet mellan Eftastaterna om upprättande av en övervakningsmyndighet och en domstol (nedan kallat övervaknings- och domstolsavtalet), särskilt artikel 24,
   med beaktande av protokoll 3 till övervaknings- och domstolsavtalet (nedan kallat protokoll 3), särskilt artikel 1.2 i del I och artiklarna 7.5 och 14 i del II,
   efter att ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig i enlighet med ovan nämnda bestämmelser (1), och
   av följande skäl:
   I.   BAKGRUND
   
   1.   FÖRFARANDE
   
               (1)
            
            
               På grundval av ett klagomål och flera skriftväxlingar (ärendenr 427226, 422506, 449988, 428521 och 458787) informerade myndigheten genom en skrivelse av den 24 mars 2010 (ärendenr 549786) de norska myndigheterna om att den hade inlett det förfarande som avses i artikel 1.2 i del I av protokoll 3 rörande försäljningen av vissa byggnader på kasernområdet inom militärförläggningen Haslemoen Leir.
            
         
               (2)
            
            
               Myndighetens beslut nr 96/10/KOL av den 24 mars 2010 om att inleda förfarandet offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning och i det tillhörande EES-supplementet (2). De norska myndigheterna ingav sina synpunkter genom en skrivelse av den 12 maj 2010 och genom en skrivelse av den 19 november 2010 (ärendenr 557187 respektive ärendenr 581797). Inga synpunkter ingavs av tredje parter.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               Norges parlament, Stortinget, beslutade 2001 att militära egendomar som inte längre användes för militära ändamål skulle säljas till marknadsvärdet (3). De berörda kommunerna gavs förhandsrätt.
            
         
               (4)
            
            
               En av de egendomar som var till salu var militärförläggningen Haslemoen Leir i Våler kommune i Hedmark fylke (län), där den militära verksamheten upphörde den 30 juni 2003. Den norska staten inledde i oktober 2004 en försäljningsprocess som ledde till att Våler kommune senare förvärvade hela militärförläggningen för ett pris på 46 miljoner norska kronor genom ett avtal daterat den 16 april 2005.
            
         
               (5)
            
            
               Haslemoen Leir har varit en armébas sedan 1950-talet och består av i) skogsområden, ii) ett uppodlat område, iii) ett bostadsområde (även kallat Storskjæret) och iv) ett område kallat kasernområdet.
            
         
               (6)
            
            
               I sin helhet täcker kasernområdet ungefär 300 000 m2, med 44 byggnader (4) som omfattar över 42 000 m2. Byggnaderna inkluderar bl.a. baracker och servicebyggnader för militär verksamhet, som t.ex. kökslokaler, biograf, officersmäss, skola och undervisningslokaler, sektioner för träning och mobilisering, lagerbyggnader och garage. Några av de gamla byggnaderna har renoverats och militärförläggningen var fram till sin stängning välbevarad.
            
         2.1   Försäljningen av Haslemoen Leir från den norska staten till Våler kommune
   
   
               (7)
            
            
               När Haslemoen Leir 2004 lades ut till försäljning på marknaden beställde den norska staten en oberoende expertvärdering av Haslemoen Leir från Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning (5). I Agdesteins rapport av den22 december 2004 (nedan kallad den första Agdestein-rapporten) beräknades ”investeringsvärdet” (6) på kasernområdet, inklusive de 44 byggnaderna, till 39 miljoner norska kronor om byggnaderna såldes separat. Om kasernområdet såldes som en enhet var ”investeringsvärdet” enligt rapporten 29 miljoner norska kronor. Rapporten innehöll enskilda värdeutlåtanden för de flesta av de 44 byggnaderna, inbegripet specifikationer och korta beskrivningar av varje byggnad och deras tekniska skick.
            
         
               (8)
            
            
               I senare rapporter och skriftväxling refererar man till rabatten på 10 miljoner norska kronor som rabatten på 30 procent (eller rabatten på ungefär 30 procent). Men den rabatt som beviljades för att köpa kasernområdet som en enhet var i själva verket 25,64 procent (ett avdrag på 10 miljoner norska kronor från 39 miljoner norska kronor = 25,641025 procent).
            
         
               (9)
            
            
               Köparen, Våler kommune, anlitade de oberoende värderingsmännen Erik Alhaug och Trond Bakke för att bedöma värdet på kasernområdet och bostadsområdet Storskjæret. Även deras värdering var baserad på en försäljning av kasernområdet som en enhet. De beräknade investeringsvärdet, dvs. det förväntade marknadsvärdet baserat på framtida hyresintäkter från byggnaderna. Rapporten var relativt kort, fyra sidor, och den var inte baserad på någon fysisk inspektion av byggnaderna utan på befintliga rapporter och värderingar. I rapporten beaktades de nödvändiga kostnaderna för att uppgradera byggnaderna till fungerande hyresobjekt. I rapporten utgår man ifrån att det skulle ta tid att få alla byggnaderna uthyrda med hänsyn till byggnadernas geografiska läge och det begränsade befolkningsunderlaget i Våler kommune. Några av byggnaderna var redan uthyrda, men på korttidsbasis. I rapporten betonas dessutom att flera av byggnaderna, inklusive barackerna, borde dömas ut eftersom de var i tekniskt dåligt skick. Eftersom också många av de andra byggnaderna var i behov av omfattande renovering var rapportens slutsats att de framtida hyresintäkterna sannolikt inte skulle täcka ens normala kostnader för underhåll och drift. Alhaug och Bakkes slutsats, daterad den 18 januari 2005 (nedan kallad Alhaug/Bakke-rapporten) (7), var därför att kasernområdet värderat som en enhet och på grundval av framtida hyresintäkter var 0. (8)
               
            
         
               (10)
            
            
               För att sammanjämka resultaten i den första Agdestein-rapporten och Alhaug/Bakke-rapporten samt få fram ett korrekt marknadspris uppmanade den norska staten Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning att göra en andra värderingsrapport baserad på de två skiljaktiga värdeutlåtandena. Inom ramen för uppdraget för denna nya bedömning uppmanades Agdestein att inkomma med en ”brovärdering” av Haslemoen Leir. I brovärderingsrapporten av den 3 mars 2005 (nedan kallad den andra Agdestein-rapporten) (9) förklaras att ett sådant brovärde bara var en av flera möjliga metoder för att fastställa värdet och att man som ett alternativ hade kunnat låta en neutral tredje part analysera de beräknade värdena i de två befintliga bedömningarna. På grundval av brovärdet för de två tidigare bedömningarna och med justeringar för vissa faktafel i dessa uppskattades marknadsvärdet på Haslemoen Leir till 58 miljoner norska kronor. I rapporten räknar man dock med att militärförläggningens marknadsvärde skulle minska med ytterligare 12 miljoner norska kronor (10) om hela förläggningen, dvs. de fyra olika områdena, såldes tillsammans.
            
         
               (11)
            
            
               När det gäller det mer specifika värdeutlåtandet för kasernområdet fastställdes brovärdet först till 14,5 miljoner (29 miljoner norska kronor (11) + 0, delat med två). (12) Det värdet justerades dock uppåt med 1 miljon norska kronor på grundval av två kompletterande justeringar, dvs. värdet på barackerna och värdet på en del oexploaterad mark där den framtida plan- och bygglagstiftningen var osäker. Det justerade brovärdet på kasernområdet sålt som en enhet var alltså 15,5 miljoner norska kronor.
            
         
               (12)
            
            
               Våler kommune tog på grundval av den andra Agdestein-rapporten över Haslemoen Leir den 1 juni 2005 för ett pris på 46 miljoner norska kronor. Kommunen beviljades alltså de två rabatter som nämns ovan, dvs. ”rabatten på ungefär 30 procent” (13) för att förvärva kasernområdet som en enhet och den kompletterande ”mängdrabatten” på 20 procent för att förvärva hela Haslemoen Leir.
            
         2.2   Våler kommunes försäljning av delar av kasernområdet till Haslemoen AS
   
   
               (13)
            
            
               Våler kommune hade klargjort att man tänkte sälja Haslemoen Leir till den köpare som utvecklade området på lämpligt sätt och skapade så många nya arbetstillfällen som möjligt. Kommunen har förklarat att det fanns flera parter som var intresserade av en del av byggnaderna i kasernområdet, men att man ville hitta en köpare som kunde garantera en enhetlig utveckling och ett så bra utnyttjande som möjligt av kasernområdet.
            
         
               (14)
            
            
               För att uppfylla kommunens krav bildade tre olika parter som alla hade visat intresse för delar av kasernområdet ett nytt bolag kallat Haslemoen AS. (14) Detta bolag meddelade att man avsåg att använda egendomen för logiverksamhet samt för olika kultur- och idrottsaktiviteter och evenemang. Målgrupper var armén, tillhandahållare av säkerhetstjänster och bilindustrin.
            
         
               (15)
            
            
               Den 27 februari 2006 godkände kommunestyret (kommunens beslutande organ) försäljningen av 29 av de 44 byggnaderna i kasernområdet till Haslemoen AS till ett totalt belopp på 4 miljoner norska kronor. De byggnader som ingick i försäljningen var logibyggnader och baracker, mässhallar för officerare och soldater med kökslokaler, auditorium, biograf, skolbyggnad, centralvärme, kontorsbyggnad, en sjukhusavdelning och flera garage.
            
         
               (16)
            
            
               Av de förberedande dokumenten för kommunestyrets möte den 27 februari 2006 framgår att det fanns tvivel om egendomens värde och om huruvida försäljningspriset kunde innebära statligt stöd. I dokumenten hänvisas det till en skrivelse från en jurist i den norska organisationen för lokala och regionala myndigheter (Kommunesektorens organisasjon – KS) som mottagits samma dag. I skrivelsen nämns bestämmelserna om statligt stöd i EES-avtalet och att en försäljning under marknadsvärdet skulle kunna innebära statligt stöd. I skrivelsen nämns dessutom att två anbud, inklusive det från Haslemoen AS, omfattade de flesta av byggnaderna i kasernområdet och att de tillsammans uppgick till 6 miljoner norska kronor. Efter att ha påmint om myndighetens riktlinjer för försäljning av mark och de metoder för att utesluta statligt stöd som beskrivs i dessa hänvisar juristen till den andra Agdestein-rapporten där kasernområdets värde först fastställdes till 14,5 miljoner norska kronor. Jämfört med anbudet på 6 miljoner norska kronor uppger juristen att ett godtagande av de anbud som mottagits skulle innebära en betydande risk för en försäljning under marknadsvärdet och därmed en överträdelse av bestämmelserna om statligt stöd. På denna grundval rekommenderar juristen att ett nytt värdeutlåtande ska utfärdas och att kommunestyret bör vänta med att anta ett beslut om försäljning till dess att en sådan omvärdering har gjorts.
            
         
               (17)
            
            
               Mot denna bakgrund rekommenderade kommunens högste chef (rådmannen) kommunestyret att bordlägga ärendet och invänta vidare förtydliganden. Förslaget avslogs av en majoritet av kommunestyret (13 mot 6), som godkände försäljningen men angav att en korrekt riskbedömning av potentiella konkurrensproblem skulle inhämtas från juristerna vid KS. Kommunestyret gav dessutom det verkställande organet, formannskapet, befogenhet att bedöma risken. (15)
               
            
         
               (18)
            
            
               Myndigheten har inte tillhandahållits några sådana riskbedömningar som kommunestyret föreskrev. Kommunen har dock förklarat att egendomsvärderaren Bakke, som utfärdade ett värdeutlåtande för kommunens räkning när egendomen köptes från den norska staten 2005, även biträdde kommunen i försäljningsprocessen med Haslemoen AS 2006. Även om ingen särskild värdering gjordes av de 29 byggnaderna har kommunen lagt fram två bedömningar av försäljningspris utförda av Bakke som båda är daterade den 2 maj 2006.
            
         
               (19)
            
            
               Beräkningarna av den 2 maj 2006, som beskrivs närmare nedan, har lagts fram för att visa att kommunen sålde de 29 byggnaderna till ett pris som var högre än de ursprungliga kostnaderna. Det står dock inte klart för myndigheten huruvida dessa beräkningar lades fram för och beaktades av kommunen innan avtalet slutligen tecknades. Kommunen har i skriftväxlingen med myndigheten angett att bedömningarna beaktades innan försäljningsavtalet formellt godkändes. Det finns dock inga hänvisningar till sådana bedömningar i några av avskrifterna eller de förberedande handlingarna från mötena i kommunestyret eller formannskapet, som enligt ovanstående hade befogenhet att bedöma risken för potentiella konkurrensproblem.
            
         
               (20)
            
            
               I den första av de två bedömningarna av försäljningspriset av den 2 maj 2006 beräknades det belopp som ursprungligen betalades av kommunen för att förvärva kasernområdet 2005 till 12,4 miljoner norska kronor. Utgångspunkt för bedömningen var den andra Agdestein-rapporten, där värdet på kasernområdet beräknades till 15,5 miljoner norska kronor, se punkt 11 ovan. Från det beloppet gjordes ett avdrag på 3,1 miljoner norska kronor. Det avdraget avsåg rabatten på ungefär 20 procent som kommunen beviljades för att förvärva hela Haslemoen Leir som en enhet, se punkterna 10 och 12 ovan. På denna grundval var slutsatsen i bedömningen att 12,4 miljoner norska kronor motsvarade ett ”genomsnittligt” värde på kasernområdet.
            
         
               (21)
            
            
               Den andra bedömningen är daterad samma dag, den 2 maj 2006, och innehåller en beräkning av värdet på byggnaderna i kasernområdet, inbegripet de 29 byggnader som omfattas av avtalet med Haslemoen AS. Beräkningen är inte baserad på ett värdeutlåtande för byggnaderna som sådana, utan på en beräkning som i stället bygger på de ursprungliga kostnaderna för kasernområdet på 12,4 miljoner norska kronor som en utgångspunkt, innan avdrag gjorts för det beräknade värdet på de byggnader i kasernområdet som inte såldes till Haslemoen AS.
            
         
               (22)
            
            
               För det första beräknades det sammanlagda värdet på 5 byggnader (16) som stannade i Våler kommunes ägo till ungefär 3,67 miljoner norska kronor. Det värdet baserades delvis på brovärdet (eller 50 procent) av de värden som fastställdes i den första Agdestein-rapporten, se punkt 11 ovan. För två av byggnaderna tillämpades i stället en beräkning som utgick från senare och högre enskilda värdeutlåtanden. Detta gällde byggnad nr 3 (en gymbyggnad) och byggnad nr 45 (en kombinerad byggnad med lagerlokaler, kontor och verkstad). I den första Agdestein-rapporten bedömdes värdet på byggnad nr 45 till 1,9 miljoner norska kronor. (17) Brovärderingen var alltså 950 000 norska kronor. I det senare värdeutlåtandet för byggnad nr 45 som man i beräkningen hänvisade till uppskattades dock värdet till 3 miljoner norska kronor. De övriga fyra byggnaderna som kommunen behöll (byggnaderna nr 32, 34, 44 och 3) värderades till 662 500 norska kronor. Det totala värdet på kommunens fem byggnader fastställdes alltså till 3 662 500 norska kronor (dvs. ungefär 3,67 miljoner norska kronor).
            
         
               (23)
            
            
               Nästa avdrag i beräkningen gällde 11 andra byggnader i kasernområdet där beräkningen baserades på ett anbud på 5 miljoner norska kronor från Norsk Trafikksenter daterat den 26 april 2006. (18)
               
            
         
               (24)
            
            Genom att lägga till det avtalade priset på 4 miljoner norska kronor för de 29 byggnaderna i avtalet med Haslemoen AS bedömde Bakke att det totala försäljningsvärdet på kasernområdet var 12,67 miljoner norska kronor (
                  ).
         
               (25)
            
            
               Avtalet mellan kommunen och Haslemoen AS undertecknades den 22 maj 2006.
            
         3.   SYNPUNKTER FRÅN DE NORSKA MYNDIGHETERNA
   
               (26)
            
            
               I sitt beslut om att inleda förfarandet av den 24 mars 2010 gav myndigheten uttryck för sina tvivel om huruvida det pris på 4 miljoner norska kronor som Haslemoen AS betalade Våler kommune för förvärvet av 29 byggnader motsvarade marknadsvärdet och följaktligen om försäljningen genomförts i enlighet med principen om hur en privat investerare i en marknadsekonomi skulle handla. De norska myndigheterna har som svar på beslutet om att inleda förfarandet inkommit med två skrivelser från Våler kommune. (19)
               
               Våler kommune har medgivit att man inte tillämpade någon av metoderna i myndigheternas riktlinjer för försäljning av mark för att fastställa marknadspriset i syfte att utesluta förekomsten av statligt stöd, men hävdar att det inte är detsamma som att det fanns inslag av statligt stöd. Kommunen har förklarat att ”när byggnaderna såldes var kommunerna angelägna om att etablera ny verksamhet i kasernområdet. När byggnadernas pris fastställdes fäste man därför mer avseende vid köparnas utlovade planer på att skapa arbetstillfällen än vid de principer som följdes för att fastställa försäljningspriset”. (20)
               
            
         
               (27)
            
            
               Kommunen hänvisar dessutom till beslutet om att inleda förfarandet, där myndigheten förklarar att i den mån en föregående försäljningsprocess har bestämt marknadsvärdet får en offentlig myndighet använda sina ursprungliga kostnader som riktmärke för marknadsvärdet, såvida inte en betydande tidsperiod förflutit sedan förvärvet. Kommunen konstaterar att myndigheten har betonat den osäkerhet som är förknippad med denna typ av mark, nämligen en före detta militärförläggning belägen i ett avlägset område. Enligt kommunen måste det vara korrekt att betrakta den totala köpeskillingen på 46 miljoner norska kronor, baserad på brovärderingen – inklusive rabatt – som militärförläggningens marknadsvärde och att kasernområdets brovärde på 12,4 miljoner norska kronor var marknadsvärdet för de 44 byggnader som var belägna där.
            
         
               (28)
            
            
               Kommunen anser att det var korrekt att dra av värdet på de andra egendomarna inom kasernområdet som inte ingick i köpeavtalet för att fastställa kommunens ursprungliga kostnader för de 29 byggnaderna i fråga. Genom att börja med de 12,4 miljoner norska kronor som kommunen ett år tidigare betalade för de 44 byggnaderna och sedan dra av värdet på de egendomar som inte ingår i köpeavtalet kan man alltså enligt kommunen dra slutsatsen att 4 miljoner norska kronor var marknadspriset för de 29 byggnaderna i fråga. Till stöd för denna slutsats hänvisar kommunen till Bakkes beräkningar av den 2 maj 2006, som beskrivs ovan. Kommunen har i skriftväxlingen med myndigheten angivit att brovärdet på kasernområdet bör fastställas till 12,4 miljoner norska kronor och att ”värdet på de egendomar som inte ingår i avtalet motsvarar ett högre värde än värdet på hela kasernområdet”. Myndigheten förmodar att kommunen med detta påstående menar att försäljningsvärdet på alla de olika byggnaderna i kasernområdet, enligt Bakkes beräkningar, var högre än de ursprungliga kostnader på 12,4 miljoner norska kronor som kommunen gör gällande.
            
         
               (29)
            
            
               Vad beträffar värdet på de andra byggnaderna i kasernområdet som inte såldes till Haslemoen AS har kommunen även inkommit med ett värdeutlåtande av den 15 mars 2006 utfärdat av Erik Alhaug som gäller de flesta av de byggnader som Norsk Trafikksenter lämnade ett anbud på (byggnaderna nr 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 och 94). I utlåtandet beräknas det sammanlagda värdet på dessa 10 byggnader till 5,5 miljoner norska kronor om de säljs som en enhet och till 6,65 miljoner norska kronor om de säljs separat.
            
         
               (30)
            
            
               På grundval av dessa beräkningar och bedömningar hävdar kommunen alltså att det pris på 4 miljoner norska kronor för 29 byggnader som såldes till Haslemoen AS motsvarade marknadsvärdet. Det totala värdet på kasernområdet var därför följande: 3,67 miljoner norska kronor (värdet på de byggnader som kommunen avsåg att köpa) plus 5 miljoner norska kronor (anbudet från Norsk Trafikksenter eller 5,5 miljoner norska kronor enligt bedömningen i det senare värdeutlåtandet) plus 4 miljoner norska kronor (priset för de 29 byggnaderna till Haslemoen AS), dvs. totalt 12,67 miljoner norska kronor, vilket överstiger kommunens ursprungliga kostnader på 12,4 miljoner norska kronor.
            
         
               (31)
            
            
               Kommunen påminner även om att köpeavtalet mellan Våler kommune och Haslemoen AS innehåller inslag som har en prissänkande effekt. Kommunen hänvisar till den skyldighet som köparen åläggs att utan ersättning hyra ut den förvärvade skolbyggnaden under ett år och till att risken för eventuella markföroreningar inte beaktas i någon av värderingarna.
            
         
               (32)
            
            
               Slutligen hävdar kommunen att det var korrekt att till Haslemoen AS överföra båda de rabatter som kommunen beviljades när den förvärvade militärförläggningen från staten. Kommunen har i detta avseende förståelse för de tvivel som myndigheten ger uttryck för i sitt beslut om att inleda förfarandet. Den förklarar dock att även om endast en del av de 44 byggnaderna i kasernområdet såldes är köpeavtalet mellan Våler kommune och Haslemoen AS grundat på antagandet att köparen skulle utveckla och sköta driften av både hela kasernområdet och områdena utanför som en enhet tillsammans med Våler kommune. Försäljningspriset på 4 miljoner norska kronor till Haslemoen AS speglar detta antagande. Detta är också skälet till att rabatten på 30 procent för kasernområdet sålt som en enhet och en ytterligare rabatt på 20 procent för hela Haslemoen Leir bör tillämpas när slutpriset fastställs. Den sistnämnda rabatten kan inte tolkas som en mängdrabatt som inte skulle gälla om köparen inte köpte hela förläggningen. Kommunen betonar att den bemödat sig om att hantera försäljningen på ett sätt som inte skulle ge upphov till några problem avseende bestämmelserna om statligt stöd i EES-avtalet.
            
         II.   BEDÖMNING
   
   4.   FÖREKOMST AV STATLIGT STÖD
   
               (33)
            
            
               Följande fastställs i artikel 61.1 i EES-avtalet:
               ”Om inte annat föreskrivs i detta avtal, är stöd som ges av EG-medlemsstater, Eftastater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med detta avtal i den utsträckning det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna.”
            
         
               (34)
            
            
               För att utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet måste försäljningen ge mottagaren en ekonomisk fördel. Om transaktionen utförts i enlighet med principen om hur en privat investerare i en marknadsekonomi skulle handla, dvs. om kommunen sålde marken till dess marknadsvärde och villkoren för transaktionen hade varit godtagbara för en privat säljare skulle den inte medföra statligt stöd.
            
         
               (35)
            
            
               I myndighetens riktlinjer för inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader förklaras hur myndigheten tillämpar reglerna om statligt stöd när den bedömer försäljningen av offentlig mark och offentliga byggnader. I avsnitt 2.1 beskrivs en överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande och i avsnitt 2.2 beskrivs en överlåtelse på grundval av en oberoende expertvärdering. Genom dessa två förfaranden ges Eftas medlemsstater möjlighet att hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som normalt utesluter statligt stöd. Som redan nämnts följdes inget av dessa två förfaranden när Våler kommune sålde de 29 byggnaderna till Haslemoen AS.
            
         
               (36)
            
            
               I avsnitt 2.2 d i riktlinjerna fastställs att de offentliga myndigheternas ursprungliga kostnader vid förvärv av mark och byggnader är ett riktmärke för marknadsvärdet, såvida inte en betydande tidsperiod förflutit sedan kommunens förvärv. Marknadsvärdet bör under de första tre åren efter förvärvet inte fastställas till ett belopp som ligger under de ursprungliga kostnaderna. Det säger sig självt att de ursprungliga kostnaderna som ett riktmärke för marknadsvärdet för de följande tre åren bara kan tillämpas i den utsträckning marken eller byggnaderna förvärvades till marknadsvärdet till att börja med.
            
         
               (37)
            
            
               Även om de 29 byggnaderna i fråga såldes till Haslemoen AS mindre än ett år efter det att kommunen förvärvade Haslemoen Leir från staten uppstår följaktligen två frågor. Den första frågan är huruvida den föregående försäljningen av Haslemoen Leir från den norska staten till Våler kommune genomfördes enligt marknadsvillkor. Om det var så blir den andra frågan huruvida Våler kommune sedan sålde de relevanta delarna av kasernområdet till Haslemoen AS för ett pris som åtminstone motsvarar kommunens ursprungliga kostnader.
            
         4.1   Frågan om huruvida kommunen förvärvade Haslemoen Leir enligt marknadsvillkor
   
   
               (38)
            
            
               Som beskrivs ovan rådde det stor osäkerhet om marknadsvärdet på Haslemoen Leir i förhandlingarna mellan staten och Våler kommune, särskilt vad beträffar värdet på kasernområdet. I den första Agdestein-rapporten beräknades investeringsvärdet på kasernområdet till 39 miljoner norska kronor (eller 29 miljoner norska kronor om det såldes som en enda enhet) och bruksvärdet till 44 miljoner norska kronor. I Alhaug/Bakke-rapporten beräknades investeringsvärdet för samtliga byggnader i området till 0 norska kronor.
            
         
               (39)
            
            
               Myndigheten anser att tidigare värdeutlåtanden för den här typen av mark, en f.d. militärförläggning med gamla men relativt välbevarade byggnader, både bostäder och andra byggnader, som är belägen i ett avlägset område alltid kommer att vara förknippade med stor osäkerhet. Den stora skillnaden mellan bedömningarna i detta ärende kan dock också ha sin grund i olika antaganden rörande framtida användning, bl.a. huruvida byggnaderna skulle behållas för hyresändamål eller säljas, separat eller tillsammans. Som den första Agdestein-rapporten visar kan sådana skillnader ha stor betydelse. För myndigheten är det svårt att förstå att parterna i transaktionen inte såg till att de bakomliggande antagandena om värderingarna stämde bättre överens innan bedömningarna slutfördes.
            
         
               (40)
            
            
               Särskilt svårt är detta att förstå med hänsyn till att parterna, kort efter att ha upptäckt att deras bedömningar av värdet var mycket olika, kom överens om att sammanjämka sina olika utgångspunkter genom att helt enkelt mötas på halva vägen. Att tillämpa en metod som den beskrivna för att fastställa det verkliga marknadsvärdet på en så stor och speciell egendom som Haslemoen Leir framstår som tvivelaktigt. Myndigheten anser att ett lämpligare förfarande skulle ha varit att utse nya experter eller åtminstone jämka samman bedömningarna i fråga om förläggningens framtida användning och en mer detaljerad bedömning av de faktorer som till att börja med låg bakom den stora skillnaden. Myndigheten påminner i detta avseende om att Stortinget hade beslutat att de f.d. militärförläggningarna skulle säljas till marknadsvärdet, se punkt 3 ovan.
            
         
               (41)
            
            
               Även i senare värdeutlåtanden för delar av kasernområdet som myndigheten har fått tillgång till under granskningen verkar man utgå ifrån högre värden på byggnader i kasernområdet än de värden som blev resultatet av den överenskommelse där parterna möttes på halva vägen, se punkterna 22 och 29 ovan.
            
         
               (42)
            
            
               Isolerat sett, som en transaktion mellan offentliga organ, behöver ett sådant förfarande inte föranleda någon oro. När köparen, som i detta fall, aldrig avsåg att behålla egendomarna utan i stället planerade att kort därpå sälja dem vidare till privata organ blir dock frågan om marknadsvärdet mer överhängande. Särskilt när köparen inte lät utföra något nytt värdeutlåtande utan valde att sälja egendomen vidare för samma eller till och med ett lägre pris till en i förväg vald köpare.
            
         
               (43)
            
            
               Faktum kvarstår dock att staten sålde militärförläggningen till Våler kommune på grundval av en oberoende expertvärdering, dvs. den andra Agdestein-rapporten. Den metod man förlitade sig på i den bedömningen, den så kallade brovärderingen, var visserligen inte mer än en enkel beräkning där värdet i de två tidigare bedömningen lades samman och sedan delades med 2. En sådan metod borde knappast kräva extern expertkunskap och beräkningen i sig framstår inte som mer övertygande bara för att den har gjorts av en oberoende expert. Rapporten är dessutom ganska kort, lite drygt en sida, och verkar isolerat sett vara ganska ungefärlig.
            
         
               (44)
            
            
               Rapporten måste dock ses mot bakgrund av de två tidigare värdeutlåtandena, som är mer detaljerade och genomarbetade, särskilt den första Agdestein-rapporten som innehåller enskilda bedömningar av alla byggnader i kasernområdet. Myndigheten har dessutom noterat att vissa ändringar och justeringar av de tidigare bedömningarna också har tagits med i den andra Agdestein-rapporten. Detta visar att den förnyade bedömningen var något mer detaljerad än en enkel beräkning där parterna mötts på halva vägen. Slutligen konstaterar myndigheten att det i rapporten, trots uppgiften om att det finns andra metoder för att fastställa värdet, inte bestrids att brovärdet motsvarade marknadsvärdet.
            
         
               (45)
            
            
               Mot bakgrund av den stora osäkerhet som är förknippad med ett värdeutlåtande för en f.d. militärförläggning som omfattar flera olika områden och typer av byggnader, belägna i ett avlägset och relativt glesbefolkat område är det myndighetens slutsats, även om den hyser vissa tvivel, att staten sålde Haslemoen Leir till Våler kommune till marknadsvärdet.
            
         
               (46)
            
            
               Nästa fråga är därför om kommunen när den sedan överlät delar av kasernområdet till Haslemoen Leir sålde dem till ett pris som åtminstone motsvarar kommunens ursprungliga kostnader.
            
         4.2   Frågan om huruvida priset för de 29 byggnaderna motsvarade de ursprungliga kostnaderna
   
   
               (47)
            
            
               Bedömningen av om försäljningspriset för de 29 byggnaderna motsvarade de ursprungliga kostnaderna framstår som komplicerad eftersom det aldrig uttryckligen gjordes klart i avtalet mellan staten och kommunen vad kommunen betalade för de olika byggnaderna i kasernområdet. Den betalade i stället ett fast belopp på 15,5 miljoner norska kronor, vilket inbegrep en rabatt ”på ungefär 30 procent” (21) för att förvärva hela kasernområdet. I slutänden erhöll kommunen ytterligare en rabatt på 20 procent för att förvärva alla fyra områdena i militärförläggningen.
            
         
               (48)
            
            
               Det finns flera tänkbara metoder för att försöka fastställa hur mycket kommunen faktiskt betalade för de 29 byggnaderna i fråga i kasernområdet, t.ex. en metod baserad på antalet byggnader eller på värdet, jämfört med det totala antalet byggnader eller det totala värdet. I enlighet med beskrivningen ovan är myndigheten dock inte klar över om kommunen, innan försäljningen till Haslemoen AS, faktiskt gjorde några sådana beräkningar för att fastställa sina ursprungliga kostnader för dessa 29 byggnader. Myndigheten har inte mottagit någon dokumentation från den aktuella tidpunkten om att sådana beräkningar gjordes under förhandlingarna eller senare när försäljningen lades fram för kommunestyrets godkännande.
            
         
               (49)
            
            
               Kommunen har under det administrativa förfarandet hänvisat till olika överväganden och mål som exempelvis skapandet av nya sysselsättningstillfällen och den framtida utvecklingen av kasernområdet i dess helhet till gagn för lokalsamhället. Sådana överväganden behöver inte nödvändigtvis vara oförenliga med en försäljning till marknadsvärde, men de utgör heller inte i sig något stöd för att den grundläggande utgångspunkten var en försäljning utan inslag av statligt stöd. Kommunen har dessutom som svar på myndighetens specifika fråga medgett att den idag inte kan dokumentera vad det verkliga värdet på egendomarna i fråga var vid den tidpunkt då de såldes.
            
         
               (50)
            
            
               Det sätt som kommunestyret hanterade försäljningen på bidrar också till att öka osäkerheten rörande de eventuella inslagen av statligt stöd. Kommunen arrangerade som redan beskrivits inget öppet anbudsförfarande och den såg inte till att en oberoende expert genomförde någon bedömning av de byggnader som den sålde. De råd som kommunen senare fick från sin externa juridiska rådgivare i KS och från den egna rådmannen om att skjuta upp försäljningen och klargöra värdet följdes inte. Kommunestyret godkände försäljningen på villkor att en riskbedömning av potentiella konkurrensproblem skulle genomföras av KS och överlämnas till formannskapet, men myndigheten har inte mottagit någon ytterligare information om dessa senare riskbedömningar.
            
         
               (51)
            
            
               Kommunen har lagt fram två beräkningar daterade den 2 maj 2006 som gjorts av kommunens externa värderingsman av egendomar, se beskrivningen i punkterna 20 och 21. Kommunen hävdar att den första bedömningen visar att dess ursprungliga kostnader för att förvärva kasernområdet var 12,4 miljoner norska kronor. Den andra bedömningen sägs visa att värdet på de övriga byggnader i kasernområdet som inte såldes till Haslemoen AS hade ett beräknat värde på ungefär 3,67 miljoner respektive 5 miljoner norska kronor. Efter avdrag från de ursprungliga kostnaderna på 12,4 miljoner norska kronor, visar enligt kommunen dessa bedömningar att de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga inte var mer än 4 miljoner norska kronor.
            
         
               (52)
            
            
               Myndigheten delar inte åsikten att dessa beräkningar visar att byggnaderna såldes till marknadsvärde. Den ifrågasätter både utgångspunkten rörande de ursprungliga kostnaderna för kasernområdet och metoden med ett avdrag för det förmodade värdet på andra byggnader för att fastställa ”resterande” ursprungliga kostnader.
            
         
               (53)
            
            
               Vad beträffar utgångspunkten hänför sig beräkningarna till det värde på kasernområdet som fastställs i den andra Agdestein-rapporten, dvs. 15,5 miljoner norska kronor. Sedan gjordes ett avdrag motsvarande en rabatt på 20 procent som kommunen beviljades för att förvärva hela militärförläggningen, vilket ledde till att kasernområdets värde fastställdes till 12,4 miljoner norska kronor.
            
         
               (54)
            
            
               Grunden för detta avdrag förklaras i den andra Agdestein-rapporten enligt följande:
               ”Vi tror att marknaden vid ett samlat köp av fyra så olika verksamhetsområden skulle inkludera en prisnedsättning för bland annat risk och högre driftskostnader. Köparen skulle dock snabbt kunna ”vända om” efter förvärvet och sälja t.ex. odlingsmarken eller skogen separat, vilket pekar i motsatt riktning. En ”mängdrabatt” på ungefär 30 procent är redan inkluderad i värdeutlåtandena för bostadsområdet och kasernområdet, på grund av den samlade försäljningen av vart och ett av dessa objekt. Vi tror på en ytterligare värdeminskning i området på 20 procent (-12 miljoner kronor) vid en samlad försäljning av hela förläggningen som en helhet, dvs. från 58 miljoner norska kronor till 46 miljoner norska kronor.” (22)
               
            
         
               (55)
            
            
               Rabatten på 20 procent var alltså särskilt kopplad till det faktum att kommunen köpte hela militärförläggningen, dvs. alla fyra områden enligt punkt 5 ovan.
            
         
               (56)
            
            
               Bedömningen från den 2 maj 2006 innehåller inget resonemang kring varför marknaden skulle kräva en liknande rabatt om ett av de fyra områdena var till salu. För att motivera rabatterna till Haslemoen AS hänvisar kommunen till att köpeavtalet mellan Våler kommune och Haslemoen AS var grundat på antagandet att köparen skulle utveckla och sköta driften av både hela kasernområdet och områdena utanför som en enhet tillsammans med Våler kommune. Detta är enligt kommunen skälet till att båda rabatterna, dvs. rabatten på 30 procent för kasernområdet sålt som en enhet och den ytterligare rabatten på 20 procent för hela Haslemoen Leir, gavs till Haslemoen AS.
            
         
               (57)
            
            
               Begränsningar av den framtida användningen av en egendom kan vara en värdeminskande faktor, men myndigheten känner inte till några sådana begränsningar i detta fall som skulle kunna motivera de omfattande rabatterna. Det verkar inte finnas någon bestämmelse i köpeavtalet eller någon annan dokumentation från den aktuella tidpunkten som lämnats in till myndigheten som visar på några sådana eller andra särskilda förpliktelser för köparen att förvalta egendomarna i samarbete med kommunen.
            
         
               (58)
            
            
               Som redan nämnts bygger idén om att en återförsäljning för åtminstone ursprungliga kostnader kan utesluta statligt stöd på villkoret att marken eller byggnaderna förvärvades till marknadsvärdet till att börja med. När en offentlig myndighet, som i detta fall, köpt något mer än den egendom den säljer vidare och i samband med det beviljas omfattande mängdrabatter, kan det inte i sig antas att samma rabatter är motiverade vid en vidareförsäljning. Detta måste i stället vara beroende av en bedömning av huruvida marknaden skulle ha lagt in samma rabatter i priset även för den andra och mer begränsade transaktionen.
            
         
               (59)
            
            
               I detta fall verkar detta osannolikt redan av det skälet att båda rabatterna gavs som mängdrabatter, särskilt grundade på det faktum att köparen förvärvade hela området i fråga. En sådan dubbel rabatt verkar i detta fall faktiskt utesluten redan av den anledningen att den så kallade rabatten på 30 procent beviljades för förvärvet av kasernområdet i sig. Den ytterligare rabatten på 20 procent måste följaktligen kopplas samman med det faktum att köparen, kommunen, dessutom även köpte andra områden. Detta verkar också vara den verkliga grunden för rabatten enligt förklaringen i den andra Agdestein-rapporten, som citeras ovan. Mot denna bakgrund och i avsaknad av aktuella bedömningar som visar motsatsen måste myndighetens slutsats bli att det inte fanns någon grund för att anta att marknaden skulle ha lagt in en ytterligare rabatt på 20 procent i priset när endast delar av kasernområdet var till salu.
            
         
               (60)
            
            
               Vad beträffar rabatten på 30 procent påminner myndigheten om att det i den andra Agdestein-rapporten tydligt anges att kasernområdets värde på 15,5 miljoner norska kronor inkluderade rabatten på 10 miljoner norska kronor och att det var en uppskattning av vad marknaden skulle kräva för att förvärva kasernområdet i sin helhet, dvs. alla 44 byggnader. Det är därför nödvändigt att bedöma om kommunen kunde bevilja Haslemoen AS en liknande rabatt när bolaget förvärvade delar av kasernområdet.
            
         
               (61)
            
            
               Mätt i antal byggnader omfattade försäljningen 29 av 44 byggnader (24), dvs. ungefär två tredjedelar av byggnaderna. Detta skulle kunna visa att det fanns grund för en mängdrabatt. Mätt i värde tyder kommunens egna beräkningar på att de 29 byggnaderna utgjorde en mycket mindre andel av kasernområdets totala värde än de återstående byggnaderna. Ett värde på 4 miljoner norska kronor för de 29 byggnaderna i fråga utgör knappt en tredjedel av det totala värdet jämfört med de 3,67 miljoner norska kronorna för de byggnader som kommunen behöll och de 5 miljoner norska kronorna för de 11 återstående byggnaderna.
            
         
               (62)
            
            
               Det konstaterandet har stöd i de olika värdeutlåtanden som lagts fram i det här fallet och som nämns ovan i punkterna 7 och 10, dvs. att försäljningen av flera byggnader som en helhet hade en prissänkande effekt. Förutom i de två Agdestein-rapporterna anges det även i den värdering av 10 olika byggnader i kasernområdet av den 15 mars 2006 som nämns ovan i punkt 29 att en rabatt på mellan 15 och 20 procent skulle kunna tillämpas om dessa såldes som en enhet.
            
         
               (63)
            
            
               Myndigheten anser därför att en viss mängdrabatt skulle ha varit förenlig med marknadsvillkoren. I detta fall är det svårt att avgöra om rabatten skulle ha varit 15, 20 eller 25 procent eftersom det saknas bedömningar och dokumentation från den aktuella tidpunkten. I slutänden och med hänsyn till ovannämnda bedömning av 10 andra byggnader i kasernområdet samt en sannolik mängdrabatt på 15–20 procent konstaterar myndigheten, även om vissa tvivel kvarstår, att en ungefär lika stor mängdrabatt som den som kommunen beviljades, dvs. 25,64 procent, kunde ha getts till någon som köpte så mycket som 29 av de 44 byggnaderna i kasernområdet.
            
         
               (64)
            
            
               Nästa fråga är om de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga kan fastställas genom att från kasernområdets värde göra ett avdrag för värdet på de byggnader som inte såldes till Haslemoen AS.
            
         
               (65)
            
            
               Den beskrivna metoden innebär i princip att det inte gjordes någon detaljerad bedömning av de 29 byggnaderna i fråga därför att det fanns indikationer på att andra delar av kasernområdet hade ett så högt värde att de garanterade att det övergripande värdet motsvarade de ursprungliga kostnader som kommunen ska ha haft för kasernområdet. Metoden framstår som osäker och slumpartad eftersom de tre olika grupperna av byggnader alla bedömdes enligt olika metoder. Brovärderingsrapporten användes kort sagt för att fastställa utgångspunkten, dvs. de ursprungliga kostnaderna på 12,4 miljoner norska kronor som utgjorde värdet på kasernområdet i sig. I de följande bedömningarna av de tre olika grupperna av byggnader fastställdes ett mycket lägre värde än brovärdet för de 29 byggnaderna i fråga och ett högre värde för de byggnader som kommunen behöll och de 11 andra byggnaderna som den senare mottog ett anbud på. Det lägre värdet fastställdes på grundval av det pris som förhandlats med Haslemoen AS och de högre värdena fastställdes båda på grundval av senare och färskare information i form av värdeutlåtanden och ett mottaget anbud.
            
         
               (66)
            
            
               Enligt myndigheten innebär detta att även om den ursprungliga beräkningen av kasernområdets övergripande värde hade varit korrekt (vilket den inte var, se ovan) så finns det en uppenbar risk att priset för de 29 byggnaderna är för lågt, eftersom högre värden fastställdes i senare omvärderingar av de andra områdena. De senare och högre satta värderingarna torde i detta fall snarast peka på att utgångspunkten på 12,4 miljoner norska kronor var för låg.
            
         
               (67)
            
            
               Myndighetens slutsats är följaktligen att den metod som användes för bedömningen av den 2 maj 2006 inte var lämplig för att fastställa de ursprungliga kostnaderna och därmed marknadsvärdet på de 29 byggnaderna i fråga.
            
         
               (68)
            
            
               Som redan nämnts är bedömningen av de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga komplicerad eftersom det aldrig klargjordes i avtalet mellan staten och kommunen vad den sistnämnda betalade för de olika byggnaderna i kasernområdet. Kommunen betalade i stället ett fast belopp på 15,5 miljoner norska kronor för hela kasernområdet, vilket inbegrep den så kallade rabatten på 30 procent som nämns ovan. Brovärdet baserades dock på de två tidigare värdeutlåtandena.
            
         
               (69)
            
            
               Den första Agdestein-rapporten baserades på individuella bedömningar av byggnaderna och är faktiskt den enda aktuella bedömningen av dessa. Eftersom den här bedömningen låg till grund för brovärdet, som i sin tur utgjorde grunden för det pris som kommunen faktiskt betalade, anser myndigheten att den första Agdestein-rapporten ger de individuella värden som behövs för att göra en riktig bedömning av de ursprungliga kostnaderna för de 29 byggnaderna i fråga.
            
         
               (70)
            
            
               Köpeavtalet i fråga omfattar följande 29 byggnader i kasernområdet: (25) nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 och 16. Enligt den första Agdestein-rapporten hade dessa byggnader följande investeringsvärden:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Vakt- och arrestlokaler:
                                    
                                 
                        
                           180 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Servicehus, inklusive kontor, kafeteria, biograf, kapell etc.
                                    
                                 
                        
                           4 200 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Förvaltnings- och kontorsbyggnad
                                    
                                 
                        
                           160 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Träningsbyggnad
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Förvaltnings- och kontorsbyggnad
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       8.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Sjukhusbyggnad
                                    
                                 
                        
                           1 200 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Byggnad med kök och marketenteri för menig personal
                                    
                                 
                        
                           1 600 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Byggnad med kök och mäss för officerare
                                    
                                 
                        
                           4 300 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Barack,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Barack, nr 12–13 bedömda tillsammans
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Barack,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Barack, nr 14–15 bedömda tillsammans
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                           150 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Garage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Garage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Servicegarage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Servicegarage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Garage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Bensinstation
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Garage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Garage,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Garage, nr 19, 20, 21, 22, 25, 26 och 27 bedömda tillsammans
                                    
                                 
                        
                           2 700 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Regementsbyggnad med undervisningslokal,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Postkontor, nr 29 och 92 bedömda tillsammans
                                    
                                 
                        
                           450 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Skolbyggnad
                                    
                                 
                        
                           1 400 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Lagerbod),
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       Kurs- och övernattningsbyggnad, skolbyggnad
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Värmecentral
                                    
                                 
                        
                           700 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
                           Summa
                        
                        
                           23 840 000
                        
                        
                           norska kronor
                        
                     
         
               (71)
            
            
               I rapporten görs ingen separat bedömning av värdet på byggnaderna nr 6 och nr 8 (garage). De bedömdes i stället tillsammans med byggnad nr 45 (kombinerad förvaltningsbyggnad med lagerlokaler, kontor och verkstad, inte inkluderad i avtalet med Haslemoen AS) till totalt 1,9 miljoner norska kronor. Byggnaderna nr 23 och nr 24 (garage och bensinstation) bedömdes på samma sätt tillsammans med byggnad nr 34 (förläggningens kontorsbyggnad, som inte var inkluderad i avtalet med Haslemoen AS) till ett totalt värde på 800 000 norska kronor. Frågan är därför om en del av det värde som sattes på dessa kollektivt bedömda byggnader borde föras över till de byggnader som förvärvades av Haslemoen AS, dvs. de fyra garagen nr 6, 8, 23 och 24. Den här frågan togs upp i myndighetens beslut om att inleda förfarandet, där myndigheten tillämpade det mest fördelaktiga scenariot genom att inte beakta dessa byggnader.
            
         
               (72)
            
            
               Myndigheten har inte tillhandahållits någon dokumentation som visar att de fyra ovannämnda garagen saknade värde, men den antar att de var av begränsat värde eftersom man i den första Agdestein-rapporten valde att ta med det eventuella värde de hade i uppskattningarna för andra byggnader. Eftersom det inte finns någon aktuell dokumentation som visar på motsatsen och under förutsättning att värdet ändå verkar vara lågt kommer myndigheten inte att lägga till något specifikt värde för dessa fyra byggnader i bedömningen av de relevanta delarna av kasernområdet.
            
         
               (73)
            
            Det sammanlagda värdet på de 29 byggnaderna i fråga, enligt bedömningen i den första Agdestein-rapporten, uppgår till 23 840 000 norska kronor. Som tidigare nämnts beviljades kommunen den så kallade rabatten på 30 procent (26) på kasernområdets värde i den första Agdestein-rapporten. Eftersom myndigheten mot bakgrund av omständigheterna i detta fall anser att det var motiverat att bevilja Haslemoen AS en liknande rabatt är det justerade värdet på de 29 byggnaderna enligt denna rapport 
                  17 727 424 norska kronor. Om man tillämpar brovärderingsmetoden var kommunens ursprungliga kostnader för de 29 byggnaderna i fråga 8 863 712 norska kronor.
         
               (74)
            
            
               Eftersom myndigheten har godtagit att staten sålde Haslemoen Leir till Våler kommune till marknadsvärdet godtar den även att beloppet på 8 863 712 norska kronor var kommunens ursprungliga kostnader för byggnaderna och att detta var det nödvändiga riktmärket för marknadsvärdet.
            
         
               (75)
            
            På denna grundval drar myndigheten slutsatsen att försäljningen till Haslemoen AS för 4 miljoner norska kronor hade inslag av statligt stöd som uppgick till 
                  4 863 712 norska kronor.
         
               (76)
            
            
               Kommunen har dessutom framfört att den anser att myndigheten bör ta hänsyn till de prissänkande inslag som består av eventuella markföroreningar och Haslemoen AS skyldighet att fritt upplåta skolbyggnaden under ett år. Ingen särskild dokumentation från den aktuella tidpunkten eller senare har dock lagts fram rörande dessa påstådda prissänkande inslag och den inverkan som de uppges ha haft på priset.
            
         
               (77)
            
            
               Vad beträffar markföroreningar kan myndigheten hålla med om att detta skulle kunna vara en ganska uppenbar risk eftersom förläggningen använts för militära ändamål sedan 1950-talet.
            
         
               (78)
            
            
               Myndigheten har i detta avseende noterat att man i den första Agdestein-rapporten särskilt nämner risken för markföroreningar i kasernområdet, vilket har med bränsle- och oljetankar i marken att göra. Detta beaktades dock inte i värdeutlåtandet. I värdeutlåtandet från Alhaug/Bakke, som uppskattar värdet på kasernområdet till 0 norska kronor, nämns både risken för markföroreningar och risken för asbest i byggnaderna, utan att man gör något försök att ange eventuella kostnader i samband med detta.
            
         
               (79)
            
            
               Myndigheten påminner dock om att rapporterna låg till grund för den överenskommelse där parterna möttes på halva vägen. Eventuella prisnedsättningar eller negativa inslag i rapporten måste därför antas ha beaktats i den överenskommelse som därefter nåddes. Myndigheten anser inte att det finns någon grund för någon ytterligare prisnedsättning för något inslag eller någon omständighet som var känd för parterna till den första transaktionen. Skälet är att det måste antas att effekten av sådana åtgärder har beaktats i det försäljningspris som bygger på brovärdet. Det måste dessutom antas att en vidareförsäljning till ursprungliga kostnader omfattar samma prissänkande inslag.
            
         
               (80)
            
            
               Slutligen hänvisas det i avtalet mellan staten och kommunen uttryckligen till risken för markföroreningar och till den princip om att förorenaren betalar som anges i Norges föroreningslag (forurensningsloven). I det senare avtalet mellan kommunen och Haslemoen AS hänvisar man särskilt till denna skyldighet och till att säljaren, dvs. den norska staten, fortfarande är ansvarig för markföroreningar knutna till den militära verksamheten. Myndigheten anser av dessa skäl inte att det finns någon grund för någon ytterligare prisnedsättning på grund av eventuella föroreningar.
            
         
               (81)
            
            
               När det gäller kommunens rätt att fritt använda skolbyggnaden i ett år konstaterar myndigheten att det här var en ny skyldighet som ålades köparen i den meningen att ingen sådan skyldighet redan hade ålagts kommunen av staten. Det kan alltså inte i sig förutsättas att den ingick i beräkningen av brovärderingspriset. Eftersom det inte finns någon stödjande dokumentation rörande den ekonomiska effekten av denna skyldighet, dvs. den eventuella förlust för Haslemoen AS som följer av att man under ett år inte kan hyra ut den byggnaden, kan myndigheten dock inte godta någon prissänkande effekt i sig.
            
         
               (82)
            
            
               Skyldigheten gällde endast en av byggnaderna och i priset hade det redan beaktats att det skulle vara svårt att omedelbart hyra ut alla egendomar, eftersom det redan fanns ett överskott av tillgängliga hyresobjekt i området. Detta betonas i båda värdeutlåtandena. Kommunen skulle dessutom stå för byggnadens fasta kostnader och uppvärmning under samma period. Slutligen hänvisar myndigheten till sin bedömning ovan, där den godtar att kommunen gav Haslemoen AS samma mängdrabatt som den själv fick för att förvärva hela kasernområdet. Myndigheten har dessutom inte lagt till något specifikt värde för de fyra garagen som såldes till Haslemoen AS och som värderades tillsammans med andra byggnader i kasernområdet, dvs. byggnader som Haslemoen inte köpte. Myndigheten förutsätter följaktligen att man bör anse att alla eventuella förluster som beror på att man inte kunde hyra ut skolbyggnaden under ett år efter förvärven vägs upp av dessa för Haslemoen AS gynnsamma beaktanden.
            
         
               (83)
            
            
               Mot bakgrund av ovanstående är det myndighetens slutsats att försäljningen av de 29 byggnaderna till Haslemoen AS inte genomfördes i enlighet med principen om hur en privat investerare i en marknadsekonomi skulle handla. Byggnaderna såldes till ett pris under marknadsvärdet som innebar statligt stöd till ett belopp av 4 863 712 norska kronor. Myndigheten kommer därför i det följande att bedöma om försäljningen av byggnaderna uppfyller tilläggskriterierna enligt artikel 61.1 i EES-avtalet.
            
         4.3   Statliga medel och selektiv fördel
   
   
               (84)
            
            
               För att klassificeras som statligt stöd måste åtgärden beviljas av staten eller med hjälp av statliga medel. Begreppet omfattar alla nivåer av staten, inklusive kommuner. Som visats ovan inbegrep försäljningen statliga medel eftersom Våler kommune sålde de 29 byggnaderna i kasernområdet till ett pris som var mycket lägre än marknadspriset. Transaktionen gav Haslemoen AS en selektiv fördel eftersom den erhölls på grundval av ett avtal där Haslemoen AS var den enda förmånstagaren.
            
         4.4   Snedvridning av konkurrensen och påverkan av handeln mellan de avtalsslutande parterna
   
   
               (85)
            
            
               I enlighet med fast rättspraxis (27) säger gällande regler att det blotta faktum att ett stöd stärker ett företags ställning i förhållande till andra företag, vilka är konkurrenter i handeln inom EES-området, innebär att handeln inom EES-området påverkas. Myndigheten påminner om att byggnaderna i fråga värderades och köptes på grundval av investeringsvärdet, dvs. det värde som var baserat på framtida hyresintäkter. Att investera i fastigheter i syftet att hyra ut dem till företag måste anses vara en ekonomisk verksamhet som omfattar hela EES-området, som i Norge äger rum med marknadsaktörer från många EES-stater. Vad beträffar den specifika stödmottagaren är Haslemoen AS, enligt det nationella företagsregistret i Norge (Foretaksregisteret) (28), engagerat i verksamheter som rör hotell, motell och restauranger (29). Företaget driver Haslemoen Hotell i kasernområdet och hyr till norska staten ut byggnader som används som asylmottagning. För alla dessa verksamheter måste Haslemoen AS anses konkurrera med liknande företag i Norge och även i andra EES-stater. Åtgärden leder därför till en snedvridning av konkurrensen och påverkan av handeln mellan de avtalsslutande parterna.
            
         4.5   Slutsats om förekomsten av statligt stöd
   
   
               (86)
            
            
               Mot bakgrund av ovanstående resultat konstaterar myndigheten att försäljningen av de 29 byggnaderna till Haslemoen AS inbegrep statligt stöd till ett belopp av 4 863 713 norska kronor.
            
         5.   FÖRFARANDEKRAV
   
               (87)
            
            
               Enligt artikel 1.3 i del I av protokoll 3 ska Eftas övervakningsmyndighet underrättas i så god tid att den kan yttra sig om alla planer på att vidta stödåtgärder. Staten i fråga får inte genomföra åtgärden förrän detta förfarande lett till ett slutgiltigt beslut. De norska myndigheterna anmälde inte Våler kommunes försäljning av de 29 byggnaderna till Haslemoen AS till myndigheten. Myndighetens drar därför slutsatsen att de norska myndigheterna inte har iakttagit sina skyldigheter enligt artikel 1.3 i del I av protokoll 3.
            
         6.   STÖDETS FÖRENLIGHET
   
               (88)
            
            
               De norska myndigheterna har inte lagt fram några argument för att det statliga stöd som är inbegripet i transaktionen skulle kunna anses som ett förenligt statligt stöd.
            
         
               (89)
            
            
               Stödåtgärder som omfattas av artikel 61.1 i EES-avtalet är generellt oförenliga med EES-avtalets funktion om de inte berättigar till ett undantag enligt artikel 61.2 eller 61.3 i EES-avtalet.
            
         
               (90)
            
            
               Undantaget i artikel 61.2 är inte tillämpligt på stödet i fråga, då stödet inte har utformats för att uppnå något av de syften som anges i den bestämmelsen. Artikel 61.3 a eller artikel 61.3 b i EES-avtalet är inte heller tillämpliga på detta fall. Det område som egendomen är belägen i kan dessutom inte vara berättigat till något regionalt stöd i den mening som avses i artikel 61.3 c i EES-avtalet.
            
         
               (91)
            
            
               Myndigheten konstaterar därför att den granskade transaktionen inte kan anses förenlig med EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd.
            
         7.   ÅTERKRAV
   
               (92)
            
            
               Eftersom stödet på 4 863 713 norska kronor beviljades Haslemoen AS utan att anmälas till myndigheten utgör det olagligt stöd i den mening som avses i artikel 1 f i del II av protokoll 3 till övervaknings- och domstolsavtalet. Enligt artikel 14 i del II av protokoll 3 till övervaknings- och domstolsavtalet ska myndigheten besluta att olagligt stöd som är oförenligt med bestämmelserna om statligt stöd enligt EES-avtalet ska återkrävas från stödmottagarna.
            
         
               (93)
            
            
               Myndigheten anser att inga allmänna principer hindrar återbetalning i detta fall. Enligt fast rättspraxis är upphävande av ett olagligt stöd genom återkrav en logisk följd av att stödet har bedömts vara olagligt. En skyldighet att återkräva ett olagligen beviljat statligt stöd i syfte att återställa den tidigare situationen kan i princip inte anses vara oproportionerlig i förhållande till målet för bestämmelserna om statligt stöd i EES-avtalet.
            
         
               (94)
            
            
               Genom att återbetala stödet förlorar mottagaren de fördelar denne åtnjöt på marknaden i förhållande till sina konkurrenter, och den situation som förelåg före utbetalningen av stödet är återställd. (30) Denna funktion hos återbetalningen leder även till att myndigheten i allmänhet, om det inte föreligger exceptionella omständigheter, inte överskrider sin befogenhet att göra en skönsmässig bedömning när den begär att Eftastaten ska återkräva de belopp som beviljats som olagligt stöd, eftersom den enbart återställer den tidigare situationen. (31) Med hänsyn till att den kontroll av statligt stöd som myndigheten utövar med stöd av protokoll 3 till övervaknings- och domstolsavtalet är av tvingande karaktär, kan de företag som mottar stöd i princip inte ha berättigade förväntningar på att stödet är rättsenligt, såvida det inte har beviljats i enlighet med förfarandet i nämnda protokoll. (32) Det finns inga uppenbara exceptionella omständigheter i detta fall som kunde ha gett upphov till berättigade förväntningar från stödmottagarnas sida.
            
         
               (95)
            
            
               Återkravet av det olagligt beviljade statliga stödet på 4 863 713 norska kronor bör omfatta sammansatt ränta i enlighet med artikel 14.2 i del II av protokoll 3 till övervaknings- och domstolsavtalet samt artiklarna 9 och 11 i myndighetens beslut nr 195/04/KOL av den 14 juli 2004.
            
         8.   SLUTSATS
   
               (96)
            
            
               Myndighetens slutsats är att de norska myndigheterna olagligt har genomfört stödet i fråga i strid med artikel 1.3 i del I av protokoll 3.
            
         
               (97)
            
            
               Det statliga stöd som är inbegripet i försäljningen av 29 byggnader i kasernområdet Haslemoen Leir är inte förenligt med EES-avtalets funktion av de skäl som anges ovan och ska återkrävas med verkan från och med det att köpeavtalet ingicks den 22 maj 2006.
            
         HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
   Artikel 1
   Försäljningen av de 29 byggnaderna i kasernområdet Haslemoen Leir till Haslemoen AS utgör statligt stöd till ett belopp av 4 863 713 norska kronor som är oförenligt med EES-avtalets funktion i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
   Artikel 2
   De norska myndigheterna ska vidta alla nödvändiga åtgärder för att från mottagaren återkräva det stöd som avses i artikel 1.
   Artikel 3
   Återkravet ska verkställas utan dröjsmål och under alla omständigheter inom fyra månader från och med dagen för detta beslut samt i enlighet med förfarandena i den nationella lagstiftningen, förutsatt att dessa förfaranden gör det möjligt att omedelbart och effektivt verkställa detta beslut. Till beloppet ska läggas ränta och sammansatt ränta från och med den dag då stödet betalades ut till stödmottagaren till dess att det återbetalas. Räntan ska beräknas enligt artikel 9 i beslut av Eftas övervakningsmyndighet nr 195/04/KOL.
   Artikel 4
   Norge ska senast den 15 maj 2012 underrätta myndigheten om det totala belopp (kapital och ränta) som ska återkrävas från stödmottagaren samt om de åtgärder som planeras eller redan har vidtagits för att återkräva stödet.
   Norge ska senast den 15 juli 2012 ha verkställt myndighetens beslut och återkrävt stödet i sin helhet.
   Artikel 5
   Detta beslut riktar sig till Konungariket Norge.
   Artikel 6
   Endast den engelska texten är giltig.
   
      Utfärdat i Bryssel den 15 mars 2012.
      
         
            För Eftas övervakningsmyndighet
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Ordförande
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Ledamot av kollegiet
         
      
   
   
      (1)  Beslut nr 96/10/KOL om försäljningen av vissa byggnader på kasernområdet Haslemoen Leir, offentliggjort i EUT C 325, 2.12.2010, s. 12 och i EES-supplement nr 66, 2.12.2010, s. 1.
   
      (2)  Se fotnot 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Se även kungligt beslut av den 19.12.1997 (”Avhendigsinstruksen”).
   
      (4)  Ärendenr 428521 och 557187.
   
      (5)  Ärendenr 458897, 458902 och 458903 (den första Agdestein-rapporten).
   
      (6)  Enligt rapporten är ”investeringsvärdet” det förväntade marknadsvärdet för en investerare med avsikt att hyra ut byggnaderna mot ersättning. ”Investeringsvärdet” är lägre än ”bruksvärdet”, som motsvarar marknadsvärdet för en köpare med avsikt att använda byggnaderna för eget bruk. I rapporten anges båda typerna av värde.
   
      (7)  Ärendenr 428521, bilaga 16 (Alhaug/Bakke-rapporten).
   
      (8)  Värdet på Storskjæret-området beräknades till 12 miljoner norska kronor.
   
      (9)  Ärendenr 428521, bilaga 3 (den andra Agdestein-rapporten).
   
      (10)  20 procent rabatt.
   
      (11)  Enligt den första Agdestein-rapporten var värdet på kasernområdet 29 miljoner norska kronor, vilket inbegrep en rabatt på 10 miljoner norska kronor förutsatt att kasernområdet såldes som en enhet.
   
      (12)  Förutom att beräkna brovärdet på kasernområdet till 14,5 miljoner norska kronor beräknades Storskjærets brovärde till 13,5 miljoner norska kronor, det uppodlade områdets brovärde till 8,3 miljoner norska kronor och skogsområdets brovärde till 25,2 miljoner norska kronor. På grund av felaktigheter i tidigare bedömningar justerades det totala beloppet för Haslemoen Leir på 61,5 miljoner norska kronor ner till 58 miljoner norska kronor, vilket inkluderade rabatten för att förvärva kasernområdet som en enhet.
   
      (13)  Se punkt 8 ovan.
   
      (14)  Aktieägarna i bolaget var International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) och Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  Det skulle bl.a. bedöma om risken var ”måttlig”.
   
      (16)  Byggnaderna nr 3, 32, 34, 44 och 45.
   
      (17)  I den första Agdestein-rapporten inbegrep beloppet på 1,9 miljoner norska kronor även två garage, dvs. byggnaderna nr 6 och 8.
   
      (18)  Myndigheten har inte tillhandahållits någon dokumentation rörande det anbudet. Kommunen har dock förklarat att det var ett muntligt anbud på 5 miljoner norska kronor för 11 av byggnaderna i kasernområdet (nr 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 och 93). Samma byggnader skulle enligt brovärderingen ha ett värde på 3,7 miljoner norska kronor.
   
      (19)  Inga synpunkter har mottagits från tredje part.
   
      (20)  Ärendenr 581797.
   
      (21)  Se punkt 8 ovan.
   
      (22)  ”Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ’snu seg rundt’ etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% ’kvantumsrabatt’ i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.”
   
      (23)  Se punkt 8 ovan.
   
      (24)  Se fotnot 4.
   
      (25)  Myndigheten påminner om att de norska myndigheterna inte har lämnat någon förklaring till att det antal byggnader som anges i avtalet är 30 och inte 29 som de norska myndigheterna genomgående uppger. Det är dock endast 29 av byggnaderna i avtalet som ingår i Agdesteins bedömning, medan byggnad nr 31 (en lagerbod) saknas. Den byggnaden beaktas inte i det följande.
   
      (26)  Se punkt 8 ovan.
   
      (27)  Se t.ex. domstolens dom av den 17 september 1980 i mål 730/79, 730/79 Phillip Morris Holland BV mot kommissionen, (REG 1980, s. 2671), punkt 11.
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  ”Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant” (Org nr. 989636073).
   
      (30)  Domstolens dom av den 4 april 1995 i mål C-350/93, Kommissionen mot Italien, (REG 1995, s. I-699), punkt 22.
   
      (31)  Domstolens dom av den 17 juni 1999 i mål C-75/97, Belgien mot kommissionen, (REG 1999, s. I-3671), punkt 66, och domstolens dom av den 7 mars 2002 i mål C-310/99, Italien mot kommissionen, (REG 2002, s. I-2289, punkt 99).
   
      (32)  Domstolens dom av den 17 januari 1997 i mål C-169/95, Spanien mot kommissionen, (REG 1997, s. I-135, punkt 51).