CELEX: E2009C0343
Language: ro
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Decizia nr. 343/09/COL a Autorității AELS de Supraveghere din 23 iulie 2009 privind tranzacțiile imobiliare încheiate de autoritățile municipale din Time în legătură cu proprietățile nr. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 (Norvegia)

12.5.2011   
            
            
               RO
            
            
               Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
            
            
               L 123/72
            
         DECIZIA NR. 343/09/COL A AUTORITĂȚII AELS DE SUPRAVEGHERE
   din 23 iulie 2009
   privind tranzacțiile imobiliare încheiate de autoritățile municipale din Time în legătură cu proprietățile nr. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32
   (Norvegia)
   AUTORITATEA AELS DE SUPRAVEGHERE (1),
   având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European (2), în special articolele 61-63 și Protocolul 26,
   având în vedere Acordul dintre statele AELS privind instituirea unei Autorități de Supraveghere și a unei Curți de Justiție (3), în special articolul 24,
   având în vedere articolul 1 alineatul (3) partea I și articolul 4 alineatul (4) și articolul 7 alineatul (2) partea II din Protocolul 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție (4),
   având în vedere Orientările Autorității privind aplicarea și interpretarea articolelor 61 și 62 din Acordul privind SEE (5), în special capitolul referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de teren și clădiri realizate de autoritățile publice,
   având în vedere decizia Autorității din 14 iulie 2004 privind dispozițiile de punere în aplicare menționate la articolul 27 partea II din Protocolul 3 (6),
   după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în conformitate dispozițiile menționate mai sus (7) și ținând seama de aceste observații,
   întrucât:
   I.   DATE FACTUALE
   
   1.   PROCEDURA
   
   La 3 martie 2007, Autoritatea a primit o plângere din partea asociației Aksjonsgruppa „Ta vare på trivelige Bryne” referitoare la vânzarea proprietăților nr. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 din municipalitatea Time de către autoritățile municipale către două entități private diferite, precum și vânzarea de către Bryne fotballklubb a proprietății nr. 2/70 (stadionul Bryne, care include și proprietatea nr. 2/32) unui investitor privat (document nr. 414270). Această proprietate fusese primită anterior de club de la municipalitate. Prin scrisoarea din 9 mai 2007, dl. Gunnar Oma, un investitor privat, a transmis o plângere Autorității cu privire la vânzarea de către autoritățile municipale din Time a uneia dintre proprietățile de mai sus, respectiv numărul 4/165.
   După un schimb de corespondență și informații cu autoritățile norvegiene (8), la 19 decembrie 2007, Autoritatea a decis să inițieze o procedură oficială de investigare cu privire la vânzarea parcelelor de teren menționate mai sus. Decizia nr. 7171/07/COL a Autorității de inițiere a procedurii a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene și în Suplimentul SEE la acesta (9).
   Autoritățile norvegiene și-au prezentat observațiile privind decizia de inițiere a procedurii prin scrisoarea din 21 februarie 2008 (document nr. 466024). Autoritatea a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile. Autoritatea a primit observații din partea a două părți interesate (10). Prin scrisoarea din 24 iulie 2008 (document nr. 485974), Autoritatea a transmis aceste observații autorităților norvegiene. Prin scrisoarea din 13 august 2008 (document nr. 488289), autoritățile norvegiene au informat Autoritatea că nu aveau observații suplimentare.
   2.   DESCRIEREA TRANZACȚIILOR CARE FAC OBIECTUL ANALIZEI
   
   2.1.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 1/152, 1/301 ȘI 1/630 CĂTRE GRUNNSTEINEN AS
   Printr-un contract de vânzare din 25 august 2007 (11), municipalitatea din Time a vândut proprietățile nr. 1/152 (1 312 m2), 1/301 (741 m2) și 1/630 (1 167 m2) din Bryne, centrul municipalității Time, investitorului imobiliar privat Grunnsteinen AS. Potrivit explicațiilor oferite, inițiativa încheierii contractului pare să fi aparținut cumpărătorilor, nefiind organizată o licitație publică anterior vânzării (12). Grunnsteinen nu a plătit nimic pentru proprietăți, însă s-a angajat să construiască în total 65 de spații de parcare subterane în schimbul plății propriu-zise datorate pentru proprietate (13). Clauza nr. 7 din contractul cu Grunnsteinen prevedea că proprietățile urmau a fi transferate doar în momentul finalizării spațiilor de parcare, cel târziu la sfârșitul anului 2008. În plus, clauza 1 stipula că parcarea subterană urma să fie înregistrată ca proprietate separată în registrul funciar în momentul transferului către municipalitatea din Time.
   Clauza nr. 1 a contractului (14) menționează că, în momentul încheierii contractului, proprietățile erau zonate pentru uz rezidențial și ca drum public/parcări.
   Conform clauzei nr. 1 a contractului, Grunnsteinen AS s-a angajat să construiască spații de parcare subterană pe proprietatea nr. 1/152, 65 dintre acestea urmând a fi transferate municipalității din Time în momentul finalizării (clauzele nr. 1 și 5 ale contractului). Conform autorităților municipale, plata pentru proprietatea nr. 1/152 consta în 44 de spații de parcare de pe proprietatea care urma să fie plătită prin parcarea subterană. În ceea ce privește proprietățile nr. 1/301 și 1/630, municipalitatea a comandat o evaluare a valorii uneia dintre acestea, nr. 1/630, despre care susține că a fost efectuată de Eiendomsmegler 1. Evaluarea proprietății nr. 1/630, care concluziona că valoarea de piață era de 600 NOK pe metru pătrat, a fost prezentată Autorității anterior inițierii procedurii oficiale de investigare (15). În răspunsul la solicitările Autorității, autoritățile norvegiene au prezentat inițial calculele efectuate de firma de construcții Skanska Norge AS, care arătau că prețul unui spațiu de parcare într-o parcare subterană era de aproximativ 150 000 NOK, fără TVA și fără costurile de cumpărare/închiriere a terenului (16). Pe baza acestor estimări, autoritățile norvegiene au susținut că prețul de piață al proprietăților 1/301 și 1/630 era de 2 516 400 NOK (17), în timp ce valoarea celor 21 de spații de parcare suplimentare pe care Grunnsteinen se angajase să le construiască pentru municipalitate era estimată la 2 625 000 NOK (18). Prin urmare, valoarea acestor două proprietăți urma să fie compensată în întregime de Grunnsteinen prin construirea a 21 de spații de parcare suplimentare.
   În răspunsul la ordinul de furnizare a informațiilor din decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare au fost comunicate valori noi ale evaluării proprietății, precum și estimări ale prețului parcării pentru autoturisme (19). Noile evaluări au fost efectuate de OPAK, o firmă specializată în evaluarea activelor. Pe baza metodei costului terenurilor (20), OPAK a stabilit o valoare de piață de 3,2 milioane NOK pentru proprietățile vândute în bloc. Conform OPAK, casa de pe proprietatea nr. 1/301 este dezafectată și va fi demolată, reprezentând astfel o sarcină asupra proprietății. Costurile de demolare sunt estimate la 150 000 NOK. Evaluarea OPAK include și estimări în ceea ce privește costul spațiilor de parcare. Pe baza unui minim de 25 de metri pătrați pentru fiecare spațiu de parcare (conform cerințelor guvernamentale) și luând în calcul costuri de construcție de 5 200 NOK pe metru pătrat (pe baza experienței), OPAK estimează un preț de 130 000 NOK pentru un spațiu de parcare, sau de 8 450 000 NOK pentru 65 spații de parcare.
   2.2.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚII NR. 4/165 CĂTRE BRYNE INDUSTRIPARK AS
   La 31 august 2005, municipalitatea din Time și investitorul imobiliar privat Bryne Industripark AS au semnat un contract de vânzare-cumpărare privind proprietatea nr. 4/165 din Håland, Time (21). Proprietatea era formată din 56 365 mp de teren industrial, prețul de vânzare fiind fixat la 4,7 milioane NOK (sau aproximativ 83 NOK pe metru pătrat). În momentul semnării contractului, suprafața era în curs de zonare în scopuri industriale, dar planul detaliat de zonare nu a fost adoptat ca urmare a obiecțiilor Administrației Drumurilor Publice. Contractul conține o clauză de recuperare (clauza nr. 7) pentru municipalitatea din Time în cazul în care proprietatea nu este dată în folosință sau nu se construiește nimic pe aceasta în termen de 5 ani de la data intrării în posesie.
   În momentul încheierii contractului, proprietatea consta în teren nedezvoltat. În memoriul adresat consiliului municipal care a aprobat contractul, administrația municipală afirma că vânzarea terenului ar trebui să fie condiționată de încheierea unui acord de dezvoltare. Conform autorităților municipale, noile reglementări detaliate de zonare, prin care terenul era zonat în vederea desfășurării de activități sportive, au fost adoptate la 30 august 2007 (22). Contractul de vânzare-cumpărare stipula obligativitatea încheierii unui acord de dezvoltare pe baza regulamentului privind zonarea. Autoritățile norvegiene au transmis, împreună cu observațiile privind decizia de inițiere a procedurii, o estimare a costurilor de dezvoltare efectuată de către firma de consultanță Asplan Viak și o ofertă pentru lucrări de construcție depusă de către un constructor local (23).
   Municipalitatea confirmă faptul că nu a fost organizată o licitație publică anterior vânzării, care a avut loc în urma unei inițiative a cumpărătorului, dar susține că anunțul de vânzare a terenului a fost publicat pe site-ul său internet în perioada 2003-2004. Memorandumul administrativ încheiat anterior vânzării prevedea că prețul solicitat era calculat pe baza prețului cu care municipalitatea din Time a cumpărat proprietatea în 1999, la care se adăugau costuri de capital, lucrări de reglementare și costuri administrative. Prin urmare, prețul era stabilit în conformitate cu principiul general al municipalității privind vânzarea proprietăților industriale, respectiv vânzarea la cost (24).
   Reclamantul a afirmat că prețul pentru acest tip de proprietate ar trebui să se situeze în jurul a 400 NOK pe metru pătrat, pe baza unei evaluări despre care a afirmat că a fost efectuată de un evaluator independent în ianuarie 2007 (25). Totuși, nu au fost prezentate documente justificative în acest sens. Autoritățile municipale au susținut că prețul de piață urma să se situeze între 80 și 115 NOK pe metru pătrat în acea zonă, pe baza vânzărilor de proprietăți similare din regiune între persoane private (26). În răspunsul la ordinul de furnizare a informațiilor din decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare, autoritățile norvegiene au transmis o evaluare efectuată de către OPAK. Evaluarea OPAK vizează terenul astfel cum era zonat în momentul încheierii contractului, și anume pentru activități industriale, nu pentru activități sportive, în conformitate cu reglementările ulterioare privind zonarea. Evaluarea nu se bazează pe metoda de exploatare, ci pe valoarea de vânzare, definită ca „prețul care ar putea fi plătit de mai multe părți interesate la data evaluării”. În cazul de față, acest preț a fost stabilit prin referire la prețurile de vânzare obținute pentru „proprietăți comparabile din zonă”. Evaluarea concluzionează că prețul de piață nu poate fi stabilit cu certitudine, dar este posibil să varieze între 80 și 100 NOK pe metru pătrat.
   2.3.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 2/70 ȘI 2/32 CĂTRE BRYNE FOTBALLKLUBB
   2.3.1.   
         Contractul de vânzare-cumpărare
      
   
   Prin contractul din data de 8 august 2003 (27), municipalitatea din Time a transferat dreptul de proprietate asupra stadionului Bryne, proprietățile nr. 2/32 și 2/70, în suprafață de aproximativ 53 000 mp, către Bryne fotballklubb (Bryne FK) (28). Clădirile de pe teren (inclusiv tribuna stadionului de fotbal) aparțineau deja clubului de fotbal, existând contracte de închiriere a terenului (29). Se pare că pe teren a rămas o clădire care nu aparținea Bryne fotballklubb, anticipându-se că drepturile municipalității prevăzute în contractul cu proprietarul clădirii urmau a fi preluate de către club (30).
   Conform clauzei nr. 2 din contractul Bryne, proprietățile nr. 2/32 și 2/70 sunt transferate cu titlu gratuit către Bryne FK. În plus, municipalitatea a acoperit toate costurile aferente transferului proprietății, cum ar fi parcelarea, măsurătorile etc. Proprietatea cuprinde aproximativ 53 000 de metri pătrați, contractul prevăzând în mod expres destinația în principal sportivă a acesteia.
   Din clauza nr. 1 a contractului reiese că clubul de fotbal a fost cel care a solicitat transferul proprietății asupra terenurilor. Prin această solicitare se urmărea sporirea activelor clubului, ceea ce i-ar fi permis modernizarea terenului de fotbal în conformitate cu cerințele aplicabile privind terenurile sportive utilizate în Tippeligaen (prima ligă norvegiană). Memorandumurile întocmite de către municipalitate indicau că era esențial ca această proprietate să poată fi utilizată de către club în vederea garantării împrumuturilor, deși valoarea acesteia ar fi fost probabil redusă ca urmare a dispoziției contractuale privind utilizarea exclusiv în scop sportiv.
   În răspunsul la ordinul de furnizare a informațiilor din decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare, autoritățile norvegiene au prezentat o evaluare a terenului pe care se afla stadionul în forma sa din momentul transferului. Evaluarea a fost efectuată de OPAK. OPAK a stabilit o valoare de vânzare de 2 650 000 NOK, pe baza unei evaluări a terenului ca teren destinat activităților sportive.
   Reclamantul a susținut că, în 2007, Bryne FK intenționa să vândă stadionul către Forum Jæren pentru suma de 50 milioane NOK. Un stadion nou urma a fi construit la Håland, pe teren cumpărat de la Bryne Industripark AS (conform mențiunii de mai sus). În răspunsul la cererea de informații a Autorității, autoritățile norvegiene au confirmat că între Bryne FK și Forum Jæren fusese semnată o scrisoare de intenție privind proprietatea nr. 2/70, dar nu au putut prezenta un exemplar al acesteia. Totuși, aceste tranzacții par a fi fost anulate în 2008, atunci când costurile de construcție pentru stadionul din Håland s-au dovedit a fi considerabil mai mari decât se anticipase (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   Beneficiarul terenului, Bryne FK, este un club local de fotbal care joacă în așa-numita „ligă Adecco” (prima divizie). Bryne FK este înregistrat în registrul comerțului ca organizație nonprofit (32), dar clubul de fotbal a înființat și o societate cu răspundere limitată, Bryne Fotball AS.
   Potrivit informațiilor furnizate de autoritățile norvegiene (33), clubul și societatea cu răspundere limitată au încheiat în 2001 un acord de cooperare bazat pe un acord standard elaborat de Asociația Norvegiană de Fotbal privind cooperarea între diviziile comerciale și non-comerciale ale unei echipe. Conform condițiilor acordului (34), societatea cu răspundere limitată, denumită Bryne Fotball ASA în acel moment, desfășura următoarele activități economice: contracte de sponsorizare, vânzarea de drepturi de difuzare TV și media și de spații publicitare, vânzarea și licențierea de materiale promoționale, utilizarea antrenorilor și jucătorilor în scopuri publicitare, exploatarea în scopuri comerciale a numelui și emblemei clubului, vânzarea de bilete pentru meciurile pe teren propriu ale clubului, încheierea de contracte privind activitățile de loterie. Pe de altă parte, Byrne FK era responsabilă pentru toate activitățile sportive precum antrenamentele și selecția echipelor, calendarul meciurilor și meciurile în sine, organizarea călătoriilor pentru jucători, drepturile și obligațiile în relație cu jucătorii, membrii, alte organizații și agenții guvernamentale, astfel cum sunt prevăzute de regulamentele și legile privind asociațiile sportive, cotizațiile de membru și activități comerciale minore, cum ar fi tombolele organizate în timpul meciurilor, precum și exploatarea stadionului.
   Conform acordului de cooperare, Bryne Fotball ASA era responsabilă din punct de vedere financiar în legătură cu jucătorii (35). În plus, Bryne Fotball ASA plătea prețul de achiziție al jucătorilor sau, alternativ, un preț către Bryne FK atunci când un jucător era promovat în echipa principală din una dintre echipele secundare ale clubului. De asemenea, societatea cu răspundere limitată urma să păstreze profiturile nete atunci când aceste cheltuieli erau plătite. În sfârșit, societatea cu răspundere limitată plătea un comision de 150 000 NOK pe an către Bryne FK pentru închirierea stadionului, precum și 10 000 NOK pentru fiecare meci oficial de fotbal și un preț pentru drepturi de difuzare, drepturi de sponsorizare etc.
   Cu toate acestea, pentru a îndeplini normele generale ale NFF, contractele de muncă ale jucătorilor erau semnate oficial de Bryne FK, iar clubul încheia, tot oficial, contracte privind vânzarea, cumpărarea și angajarea de jucători. În plus, clubul era responsabil pentru gestionarea activităților strict sportive (antrenament, selecții etc.).
   În primăvara anului 2004, clubul și societatea au fost reorganizate. Toate activitățile Bryne ASA au fost transferate către Bryne FK, iar Bryne Fotball ASA și-a schimbat forma juridică și a devenit Bryne Fotball AS, a cărei singur scop era plata datoriilor. Datoriile par să fi fost plătite în 2006 (36). Astfel, în prezent, toate activitățile, economice sau nu, sunt desfășurate în cadrul Bryne FK.
   3.   OBSERVAȚIILE AUTORITĂȚILOR NORVEGIENE
   
   Guvernul norvegian a transmis observații privind decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare.
   3.1.   OBSERVAȚII PRIVIND VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 1/152, 1/301 ȘI 1/630 CĂTRE GRUNNSTEINEN AS
   Alături de observații, autoritățile norvegiene au transmis și o evaluare a proprietății, inclusiv o evaluare a prețului spațiilor de parcare subterane.
   Autoritățile norvegiene consideră că proprietatea nu a fost cedată fără a fi plătită; municipalitatea a fost remunerată prin construirea parcării subterane. Prin urmare, în cazul în care costurile pentru construcția spațiilor de parcare ar corespunde cel puțin valorii proprietăților transferate către Grunnsteinen AS, nu ar exista ajutor de stat.
   În această privință, autoritățile norvegiene menționează evaluarea efectuată de OPAK, care a stabilit o valoare cuprinsă între 4 510 000 NOK și 5 636 000 NOK pentru toate proprietățile transferate către Grunnsteinen. De asemenea, OPAK a estimat costurile construcții spațiilor de parcare la aproximativ 8 450 000 NOK, pe baza experienței din proiecte similare, ceea ce constituie o practică normală în acest sector. Autoritățile norvegiene mai arată că întreprinderea de construcții Skanska a estimat, pe aceleași baze, costul construcției unui spațiu de parcare la 150 000 NOK sau 9 750 000 NOK pentru 65 spații de parcare.
   Pe baza acestor cifre, autoritățile norvegiene susțin că valoarea proprietății este mai mult decât compensată de costul parcării, nefiind astfel implicat un ajutor de stat.
   3.2.   OBSERVAȚII PRIVIND VÂNZAREA PROPRIETĂȚII NR. 4/165 CĂTRE BRYNE INDUSTRIPARK AS
   În ceea ce privește vânzarea proprietății nr. 4/165 către Bryne Industripark AS, a fost transmisă din nou o evaluare efectuată de OPAK. Autoritățile norvegiene au arătat că OPAK a evaluat terenul în conformitate cu normele aplicabile în acea perioadă, și anume teren nedezvoltat rezervat pentru activități industriale în planul urbanistic general, dar care nu a făcut obiectul unui plan detaliat de zonare. Autoritățile norvegiene susțin că, atât timp cât nu exista un plan de zonare în momentul tranzacției, este irelevant dacă a fost depusă și, ulterior, retrasă o propunere pentru un plan detaliat de zonare și dacă terenul a fost apoi zonat din nou pentru activități sportive.
   În acest context, autoritățile norvegiene subliniază că prețul plătit de Bryne Industripark, în sumă de 4 700 000 NOK (corespunzând unui preț de 83 NOK pe metru pătrat), se încadrează în marja acceptabilă de preț prevăzută de evaluarea OPAK, cuprinsă între 4 510 000-5 636 000 NOK (sau 80-100 NOK pe metru pătrat). Deși recunosc că prețul plătit se situează la limita inferioară a intervalului de preț acceptabil stabilit de OPAK, autoritățile norvegiene afirmă totuși că nu poate fi implicat un ajutor atât timp cât prețul plătit nu se abate semnificativ de la valorile estimate, deoarece valoarea terenului nedezvoltat care face obiectul planului de zonare este, în orice caz, incertă.
   3.3.   OBSERVAȚII PRIVIND VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 2/70 ȘI 2/32 CĂTRE BRYNE FK
   În ceea ce privește vânzarea proprietăților nr. 2/70 și 2/32, autoritățile norvegiene au argumentat că prima chestiune care urmează a fi evaluată este dacă Bryne FK a beneficiat de un avantaj economic în urma tranzacției. În evaluarea anexată, OPAK a estimat că valoarea proprietății pe care este construit stadionul se situează între 2 385 000 NOK și 2 915 000 NOK. Deoarece proprietatea nu a fost plătită, autoritățile norvegiene recunosc că Bryne FK a beneficiat de un avantaj economic egal cu valoarea proprietății, astfel cum a fost stabilită de OPAK.
   În pofida avantajului acordat Bryne FK, autoritățile norvegiene susțin că tranzacția nu a presupus ajutor în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE. În opinia acestora, Bryne FK nu era, în momentul tranzacției, o întreprindere în sensul normelor SEE privind ajutorul de stat. Acest punct de vedere se întemeiază pe structura organizațională a clubului în momentul tranzacției: în acea perioadă, Bryne FK se angaja doar în activități non-comerciale și non-profesionale, în timp ce activitatea comercială și riscurile și beneficiile economice aferente echipei profesioniste de fotbal erau gestionate de Bryne Fotball ASA.
   În ceea ce privește orice eventual ajutor de stat acordat Bryne Fotball ASA, Norvegia susține că acesta era exclus prin termenii acordului de cooperare. Conform acordului, Bryne Fotball ASA era obligată să plătească o taxă anuală de 150 000 NOK către Bryne FK pentru utilizarea stadionului, plus 10 000 NOK pentru fiecare meci oficial. Astfel, acordul garanta că Bryne FK era unicul beneficiar al avantajelor economice rezultate din transferul terenului.
   În ceea ce privește fuziunea dintre Bryne Fotball ASA și Bryne FK, care a avut loc cu aproximativ jumătate de an după transferul proprietății, autoritățile norvegiene susțin că nu se poate presupune că, în urma fuziunii, avantajul acordat de către municipalitate va crește proporțional cu activitățile economice ale clubului. În schimb, activitățile curente ale clubului trebuie să fie analizate în detaliu pentru a se stabili proporția între activitățile economice și cele non-economice.
   4.   OBSERVAȚII ALE PĂRȚILOR TERȚE
   
   4.1.   OBSERVAȚII ALE BRYNE FK
   Bryne FK a transmis observații privind transferul proprietății și structura organizațională și activitățile clubului.
   Clubul arată că, în conformitate cu cele prezentate anterior, structura sa organizațională s-a modificat atunci când Bryne FK și Bryne Fotball ASA au fuzionat în 2004. În prezent, toate activitățile se desfășoară în cadrul Bryn FK. Cu toate acestea, clubul a încheiat un acord de andosare cu compania Klubbinvest AS, care suportă riscul financiar pentru contractele cu fotbaliștii profesioniști.
   În plus, clubul arată că a avut rezultate negative în 2005, 2006 și 2007 și că partea principală a activităților sale are un caracter non-comercial, fiind dedicată în principal jucătorilor de fotbal tineri. Dintr-un total de 2 047 ore de activitate în club (37), activitatea economică reprezintă doar aproximativ 230 ore sau 11 % din total. Toate activitățile non-economice se desfășoară în spații amenajate pe terenul transferat către club prin contractul din 2003.
   În ceea ce privește transferul titlului de proprietate asupra incintei stadionului, clubul subliniază că doar terenul a fost transferat în 2003, clubul deținând deja clădirile și spațiile. În plus, clubul face referire la un contract de închiriere semnat de către municipalitatea din Time, în calitate de fost proprietar al terenului, prin care o anumită zonă de pe terenul transferat este rezervată pentru spații de parcare pe o perioadă de 99 de ani. În opinia clubului, contractul de închiriere pe termen lung reduce în mod semnificativ valoarea proprietății, acest aspect nefiind luat în considerare de OPAK.
   În opinia clubului, Bryne FK nu avea statut de întreprindere în momentul transferului terenului, ca urmare a structurii organizaționale din acel moment și a acordului de cooperare prezentat mai sus. Deoarece existența ajutorului ar trebui să fie evaluată la momentul transferului, nu este implicat ajutor de stat. În ceea ce privește valoarea proprietății, clubul observă că, având în vedere valoarea negativă a contractului de închiriere prin care părți ale terenului au fost rezervate pentru parcări, valoarea reală a terenului transferat este semnificativ mai scăzută decât valoarea stabilită de OPAK. Prin urmare, dacă Autoritatea concluzionează că transferul presupune ajutor de stat, orice element de ajutor ar putea să fie considerat de minimis.
   4.2.   OBSERVAȚIILE ASOCIAȚIEI NORVEGIENE DE FOTBAL
   Asociația Norvegiană de Fotbal (NFF) a transmis observații referitoare la organizarea generală a fotbalului norvegian, fără a formula observații specifice în acest caz.
   Asociația arată că este una dintre cele mai mari organizații non-profit din Norvegia, având peste 500 000 de membri, inclusiv 400 000 de jucători de fotbal activi. Recrutarea și dezvoltarea jucătorilor la toate nivelurile reprezintă activitatea principală a asociației.
   Prin urmare, NFF urmărește să asigure existența unor spații adecvate pe întreg teritoriul țării.
   NFF arată că, în principiu, oferirea și organizarea de activități sportive pentru copii și tineri în mediul local al acestora este o responsabilitate publică. Prin urmare, construirea unor spații noi necesită atât contribuția comunității sportive, cât și contribuția autorităților publice. NFF consideră că, în realitate, contribuția cluburilor la obiectivele publice este destul de substanțială, deși nu a fost niciodată cuantificată. Un beneficiu suplimentar al eforturilor sale în ceea ce privește copiii și tineretul este facilitarea trecerii de la fotbalul amator către fotbalul profesionist. Solidaritatea cu cluburile locale este întotdeauna un obiectiv important, chiar și atunci când sunt generate venituri prin vânzarea de drepturi de difuzare sau la nivel național sau european.
   4.3.   OBSERVAȚIILE VÅLERENGA FOTBALL
   Vålerenga Fotball a transmis, prin intermediul reprezentantului său legal, firma de consultanță juridică Selmer, observații generale privind chestiunea transferului de terenuri către cluburile de fotbal în vederea construcției și amenajării unor spații pentru practicarea jocului de fotbal. Potrivit Vålerenga, această problemă are o importanță practică și probabil va reapărea în viitor.
   În acest context, clubul face referire la 6 aspecte care se pot dovedi importante în astfel de cazuri. În primul rând, subliniază importanța contabilizării separate a activităților comerciale și non-comerciale ale clubului. În al doilea rând, Vålerenga susține că un club care deține un stadion pe care îl închiriază poate încă să nu se încadreze în definiția unei întreprinderi cu condiția să aibă rol de „proprietar pasiv”. În al treilea rând, Vålerenga este de părere că se poate presupune că prin construcția și exploatarea stadioanelor de fotbal nu sunt afectate schimburile comerciale. În al patrulea rând, Vålerenga susține că stadioanele de fotbal pot fi considerate infrastructură socială. În al cincilea rând, prețul de piață al închirierii unui stadion de fotbal ar trebui să fie stabilit pe baza prețului pe care cumpărătorii sunt dispuși să îl plătească, nu pe baza perspectivelor de amortizare a investiției. În al șaselea rând, condiționarea transferului terenului de obligația de a construi și a exploata un stadion de fotbal are o valoare negativă, ceea ce înseamnă că nu există un avantaj economic pentru club.
   II.   EVALUARE
   
   1.   PREZENȚA AJUTORULUI DE STAT
   
   Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE precizează că:
   
      „Este incompatibil cu prezentul acord orice ajutor acordat de statele membre ale CE, statele AELS sau din resurse de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producției anumitor mărfuri, în măsura în care afectează comerțul dintre părțile contractante, cu excepția cazului în care se prevede altfel în prezentul acord.”
   
   Conform acestei dispoziții, este prezent un ajutor de stat în sensul SEE dacă se îndeplinesc următoarele condiții:
   
               —
            
            
               ajutorul trebuie să fie acordat prin resurse de stat;
            
         
               —
            
            
               ajutorul trebuie să favorizeze anumite întreprinderi sau producția anumitor bunuri, adică măsura trebuie să confere un avantaj economic unei întreprinderi;
            
         
               —
            
            
               măsura trebuie să fie selectivă în sensul Acordului SEE;
            
         
               —
            
            
               ajutorul trebuie să poată denatura concurența și să poată afecta comerțul între părțile contractante.
            
         Îndeplinirea acestor condiții trebuie evaluată individual cu privire la fiecare dintre tranzacțiile prezentate mai sus.
   2.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 1/152, 1/301 ȘI 1/630 CĂTRE GRUNNSTEINEN AS
   
   În decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, Autoritatea și-a exprimat îndoiala că tranzacția a fost efectuată în condițiile pieței. Autoritatea a recunoscut că, în principiu, o tranzacție prin care prețul plătit pentru o proprietate constă în obligația de a construi o parcare subterană pentru municipalitate poate avea loc cu respectarea condițiilor pieței. Cu toate acestea, pentru ca Autoritatea să verifice dacă acesta a fost cazul, este necesară efectuarea unei evaluări a proprietății și stabilirea cu exactitate a prețului de piață al construcției spațiilor de parcare.
   În plus, în decizia de inițiere a procedurii, Autoritatea a arătat că evaluarea efectuată de Eiendomsmegler 1, furnizată de autoritățile norvegiene în acea etapă, se referea doar la una dintre proprietățile în cauză. De asemenea, Autoritatea a pus sub semnul întrebării fiabilitatea evaluării proprietății nr. 1/630, deoarece aceasta nu prezenta metoda aplicată, nici nu menționa caracteristicile proprietății esențiale pentru stabilirea rezultatului final.
   Autoritatea a mai constatat că tranzacția afecta comerțul și concurența în cadrul SEE.
   În urma deciziei Autorității de inițiere a procedurii, autoritățile norvegiene au transmis o nouă evaluare a valorii proprietăților, precum și o evaluare a costurilor de construcție a spațiilor de parcare, efectuată de OPAK. Autoritatea observă că Grunnsteinen nu poate fi acuzată de obținerea unui avantaj dacă se poate demonstra că valoarea proprietății era egală sau mai mică decât valoarea negativă a obligației de construcție a parcării subterane. Pentru a se stabili dacă acesta a fost cazul, este necesară evaluarea exactității raportului OPAK prin referire la metoda prezentată în Orientările Autorității referitoare la vânzarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice.
   2.1.   EVALUAREA RAPORTULUI OPAK
   În conformitate cu Orientările privind vânzarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice, valoarea de piață a proprietății se stabilește pe baza indicatorilor de piață și standardelor de evaluare general acceptate, de către un evaluator de active cu o bună reputație, care își desfășoară activitatea în mod independent. În sfârșit, dezavantajul economic al obligațiilor speciale se evaluează separat și poate fi compensat prin prețul de achiziție (38).
   Raportul de evaluare a fost întocmit de OPAK, o societate care desfășoară activități în domeniul managementului construcțiilor, al serviciilor pentru asociațiile de proprietari de locuințe și al evaluării activelor. Raportul în cauză a fost redactat de către dl. Jacob Aarsheim.
   Orientările privind ajutorul de stat prevăd că un „evaluator de active” este o persoană cu o bună reputație, care a obținut o diplomă adecvată în cadrul unui centru de studii recunoscut sau un titlu academic echivalent și care deține o experiență corespunzătoare și este competent în evaluarea terenurilor și clădirilor și a categoriei activului.
   Autoritățile norvegiene au arătat că OPAK și, în special, dl. Aarsheim dețin o experiență considerabilă în evaluarea proprietăților de această categorie din zona Jæren. Afirmațiile acestora sunt confirmate de CV-ul dlui. Aarsheim, care a fost anexat observațiilor transmise Autorității de către autoritățile norvegiene (39). Pe lângă o experiență vastă, dl. Aarsheim are studii de tehnologie a construcțiilor. Prin urmare, nu există motive pentru care să se considere că OPAK și dl. Aarsheim nu îndeplinesc criteriile prevăzute de orientări și că nu se bucură de bună reputație.
   Orientările privind ajutorul de stat stipulează că: „Evaluatorul trebuie să își desfășoare activitatea în mod independent (de exemplu, autoritățile publice nu trebuie să aibă competența de a emite ordine în ceea ce privește rezultatul evaluării”).
   Raportul face referire la scopul evaluării și la prezența dlui. Aarsheim și a unui alt reprezentant al OPAK în momentul vizitării proprietății. De asemenea, este anexată o prezentare detaliată a metodei aplicate. În acest context, Autoritatea nu are motive să pună sub semnul întrebării îndeplinirea prevederilor orientărilor în ceea ce privește independența activității evaluatorului.
   Orientările definesc „valoarea de piață” ca fiind „prețul la care terenurile și clădirile ar putea fi vândute în temeiul unui contract privat între un vânzător și un cumpărător care nu are o relație specială cu cumpărătorul la data evaluării, pornindu-se de la premisa că proprietatea este expusă public pe piață, că piața permite o vânzare corectă și că este disponibilă o perioadă normală de negociere, avându-se în vedere natura proprietății”.
   Raportul OPAK stabilește, inter alia, următoarele baze și ipoteze:
   
               —
            
            
               proprietarul este dispus să vândă;
            
         
               —
            
            
               vânzarea proprietății a fost făcută publică, fără restricții, pe o perioadă de timp normală;
            
         
               —
            
            
               cumpărătorii dispuși să plătească prețuri neobișnuit de mari ca urmare a unor „interese speciale” nu sunt luați în considerare;
               […]
            
         
               —
            
            
               evaluarea se desfășoară în conformitate cu standardele OPAK de evaluare și cu cursurile de evaluare ale UiS.
            
         Deoarece clădirea de pe proprietate este dezafectată și trebuie să fie demolată, OPAK a evaluat proprietatea ca teren fără construcții. Metodologia aplicată, numită „metoda costului terenului”, este descrisă după cum urmează:
   „Evaluarea unei proprietății depinde de destinația acesteia și de potențialul de dezvoltare, inclusiv profiturile viitoare. Un parametru direct în acest sens este reprezentat de costurile terenului, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a proprietății dezvoltate integral și totalitatea construcțiilor, inclusiv marja de profit, dar exclusiv costul terenului; se împarte la numărul de metri pătrați ai suprafeței interioare, exclusiv subsolul” (40). În plus, potrivit explicațiilor, costul terenului va depinde de cererea pentru clădiri din zonă, costurile de construcție și reglementările aplicabile privind zonarea. În scopurile acestei evaluări, se ia în considerare și experiența dobândită în urma vânzărilor de terenuri comparabile din zonă.
   Prin aplicarea acestei metode, raportul OPAK stabilește un preț de 3,2 milioane NOK, reprezentând o estimare rezonabilă a prețului de vânzare.
   Anterior, în decizia sa privind vânzarea clădirii Bibliotecii Universitare din Oslo, Autoritatea a constatat că metoda costului terenului constituie o metodă acceptabilă pentru parcelele de teren pe care nu se află clădiri (41). Asociația Norvegiană a Evaluatorilor (NTF) face referire pe site-ul său internet (42) la alte metode, precum metoda capitalizării nete, metoda fluxului de lichidități și metoda valorii tehnice. Totuși, aceste metode presupun existența unei clădiri pe teren. Deoarece clădirea de pe proprietatea în cauză este dezafectată, Autoritatea consideră că metoda costului terenului reprezintă o metodă acceptabilă de evaluare pentru cele trei proprietăți în cauză.
   Conform orientărilor, „obligații speciale care au legătură cu terenul și clădirile și nu cu vânzătorul sau activitățile economice ale acestuia pot însoți vânzarea în interes public, cu condiția ca fiecărui cumpărător să i se solicite să le îndeplinească și, ca acesta să poată, în principiu, să le îndeplinească, indiferent dacă deține o întreprindere și de tipul de activitate al acesteia. Dezavantajul economic al unor astfel de obligații se evaluează separat de către evaluatori independenți, putând fi compensate prin prețul de achiziție”.
   Autoritatea consideră că obligația de construire a unei parcări subterane reprezintă o astfel de obligație specială, care nu are legătură cu cumpărătorul. De asemenea, costurile de demolare a clădirii dezafectate pot fi evaluate și compensate prin aplicarea acelorași principii.
   În ceea ce privește obligația de construire a spațiilor de parcare subterane, estimarea costurilor se efectuează pe baza orientărilor emise de autoritățile publice și de un institut independent de tehnologie a construcțiilor (43), necesitând 25 mp pentru un spațiu de parcare și experiență în ceea ce privește costurile de construcție ale parcărilor subterane. OPAK afirmă că această metodă de calculare a costurilor reprezintă o practică normală în acest sector. Astfel, OPAK stabilește un preț de 130 000 NOK pentru un spațiu de parcare sau 8 465 000 NOK pentru 65 de spații de parcare, exclusiv TVA și costurile terenului.
   Costurile de demolare, inclusiv taxele pentru colectarea și sortarea deșeurilor, au fost stabilite pe baza experienței dobândite în urma unor lucrări de demolare similare. OPAK estimează că aceste costuri se pot ridica la 150 000 NOK.
   Autoritatea reamintește că, deși este obligată să examineze conținutul avizelor experților transmise de părți externe, nu are obligația de a angaja consultanți externi proprii (44). După examinarea calculării costurilor, desfășurată în cadrul unei evaluări a proprietății de către un expert independent cu cunoștințe tehnice suficiente, și pe baza inspecțiilor la fața locului, Autoritatea consideră că aceste calcule respectă orientările privind ajutorul de stat. Prin urmare, costurile estimate astfel pot fi compensate prin prețul de achiziție.
   2.2.   CONCLUZIE PRIVIND ELEMENTUL DE AJUTOR DE STAT ÎN VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 1/152, 1/301 ȘI 1/630 CĂTRE GRUNNSTEINEN AS
   Pe baza examinării de mai sus a raportului OPAK, Autoritatea concluzionează că, deoarece dezavantajele economice ale obligației de construire a spațiilor de parcare subterane și costul demolării clădirii dezafectate sunt estimate a se ridica la un total de 8,6 milioane NOK, iar valoarea proprietății este estimată la 3,2 milioane NOK, tranzacția nu conferă un avantaj economic pentru Grunnsteinen AS. Deoarece valoarea negativă a dezavantajelor economice depășește semnificativ valoarea pozitivă a proprietății, această concluzie nu este influențată de o marjă de eroare rezonabilă sau de afirmația OPAK potrivit căreia evaluarea unor astfel de proprietăți este, într-adevăr, incertă.
   Autoritatea observă însă că diferența de valoare dintre obligația preluată de Grunnsteinen și valoarea proprietății este atât de ridicată încât ar putea indica faptul că valoarea de piață stabilită de OPAK ar putea fi incertă. Cu toate acestea, ca urmare a diferenței importante, chiar și o reajustare substanțială a valorii stabilite de OPAK nu ar conduce la concluzia că Grunnsteinen a beneficiat de un avantaj.
   În acest context, Autoritatea concluzionează că transferul proprietăților nr. 1/152, 1/301 și 1/360 către Grunnsteinen nu a inclus ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) SEE.
   3.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚII NR. 4/165 CĂTRE BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   În decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, Autoritatea a pus sub semnul întrebării faptul că prețul de 4,7 milioane NOK pentru proprietatea de 56 000 de metri pătrați corespundea prețului pieței. Îndoielile Autorității aveau la bază, inter alia, afirmația municipalității potrivit căreia proprietatea fusese vândută la prețul de construcție, o politică abandonată ulterior, deoarece se considera că terenurile erau vândute astfel la un preț prea mic. În plus, deoarece nu fusese efectuată o evaluare, Autoritatea nu era convinsă de viabilitatea comparației cu vânzarea altor proprietăți din regiune.
   În răspunsul la ordinul de furnizare a informațiilor din decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare, autoritățile norvegiene au transmis o evaluare a proprietății efectuată de către OPAK. Astfel, trebuie să se stabilească dacă evaluarea transmisă respectă standardele prevăzute în orientările Autorității.
   3.1.   EVALUAREA RAPORTULUI OPAK
   Conform orientărilor Autorității privind ajutorul de stat, valoarea de piață a proprietății se stabilește pe baza indicatorilor general acceptați și a standardelor de evaluare general acceptate, de către un evaluator de active cu o bună reputație, care își desfășoară activitatea în mod independent.
   Calificările și reputația OPAK și, în special, a dlui. Aarsheim au fost evaluate mai sus. Având în vedere această evaluare, Autoritatea consideră că raportul referitor la proprietatea nr. 4/165 a fost efectuat tot de către un evaluator independent cu o bună reputație.
   Autoritatea nu deține indicii privind lipsa de independență a evaluatorului de active. Dl. Aarsheim este angajat al unei societăți bine cunoscute de evaluare a activelor, care nu are legături oficiale cu municipalitatea. Raportul prezintă și scopul evaluării, confirmând că dl. Aarsheim a vizitat proprietatea și descriind în detaliu metoda aplicată. Astfel, Autoritatea nu are motive să considere că rezultatul evaluării ar fi fost influențat de către municipalitate.
   După cum s-a arătat mai sus, OPAK stabilește un număr de ipoteze pentru evaluările sale, inclusiv ipoteza potrivit căreia vânzătorul este dispus să vândă, iar proprietatea poate fi vândută într-un interval de timp normal.
   OPAK a stabilit valoarea proprietății plecând de la premisa că aceasta nu făcea obiectul unui plan de zonare, ci doar al unei rezerve generale în scopuri industriale. Motivul pentru aceasta este faptul că planul de zonare propus, întocmit pentru un teren cu utilizare industrială, a fost retras înainte de semnarea contractului, ca urmare a obiecțiilor Administrației Naționale a Drumurilor Publice (45). Potrivit OPAK, planul de zonare adoptat ulterior era foarte diferit de planul retras, terenul fiind zonat pentru activități sportive, nu pentru activități industriale.
   Raportul definește „valoarea de vânzare ca prețul pe care mai muți cumpărători independenți interesați sunt dispuși să îl plătească la data evaluării”. Spre deosebire de proprietățile transferate către Grunnsteinen, în cazul Hålandsmarka, OPAK nu aplică metoda costului terenului sau una din metodele preferate de NTF în ceea ce privește clădirile. În schimb, prețul este stabilit prin compararea cu parcele similare de teren vândute în zonă (valori de vânzare comparative).
   OPAK afirmă că prețurile pentru parcelele similare vândute în zonă se situează între 80 NOK pe metru pătrat (vânzare între o persoană privată și municipalitate) și 115 NOK pe metru pătrat (vânzare între două persoane private). OPAK face referire și la o decizie de reevaluare în Stavanger, care stabilea un preț de 140 NOK pe metru pătrat pentru parcelele rezervate construcțiilor de locuințe aflate într-o locație ultracentrală. Potrivit OPAK, aceasta ar corespunde unui preț de aproximativ 90 NOK pe metru pătrat în zona industrială în cauză. OPAK recunoaște incertitudinea condițiilor de piață și, prin urmare, sugerează că prețul de piață se va situa între 80 și 100 NOK pe metru pătrat, sau între 4 510 000 și 5 636 000 pentru întreaga zonă. În acest context, valoarea de vânzare estimată de OPAK se află la mijlocul acestui interval, respectiv 5 100 000 NOK.
   În decizia sa de inițiere a procedurii, Autoritatea își exprima scepticismul cu privire la comparația realizată de municipalitate cu prețurile obținute pentru alte proprietăți din zonă deoarece, inter alia, se părea că, în pofida obiecțiilor Administrației Drumurilor Publice, planul de zonare a terenului fusese deja adoptat, și, prin urmare, părea incorect ca terenul să fie comparat cu zonele pentru care nu exista un plan de zonare. Cu toate acestea, în observațiile la decizia de inițiere a procedurii, autoritățile norvegiene au arătat că obiecțiile Administrației Drumurilor Publice erau cunoscute în momentul vânzării și, în consecință, nu exista un plan de zonare. De asemenea, un plan de zonare a fost adoptat de abia în august 2007, după doi ani de la vânzare, iar terenul a fost atunci zonat pentru activități sportive. Deși desfășurarea ulterioară a evenimentelor era necunoscută părților în momentul tranzacției, aceste fapte conduc la concluzia că retragerea planului original de zonare a fost autentică, putându-se aștepta modificări semnificative ale acestuia.
   Prin urmare, Autoritatea consideră că ipotezele care stau la baza raportului OPAK, precum faptul că nu exista un plan de zonare în momentul vânzării, sunt acceptabile.
   În ceea ce privește metoda de evaluare aplicată de OPAK, Autoritatea arată că metoda valorilor de vânzare comparative pare să fie mai puțin exactă decât alte metode descrise de NTF, deoarece se ține seama mai puțin de caracteristicile și destinația proprietății. Cu toate acestea, Autoritatea înțelege din evaluările OPAK că metoda costului terenului, aflată în strânsă legătură cu exploatarea maximă permisă a terenului, este dificil de utilizat atunci când nu există un plan de zonare. În această privință, trebuie amintit că NTF menționează și metoda valorilor de vânzare comparative ca fiind una dintre metodele acceptabile de evaluare a terenurilor industriale (46).
   În acest context, Autoritatea constată că raportul OPAK trebuie să fie considerat a se întemeia pe indicatori și standarde de evaluare general acceptate.
   3.2.   CONCLUZIE PRIVIND ELEMENTUL DE AJUTOR DE STAT INCLUS ÎN VÂNZAREA PROPRIETĂȚII NR. 4/165 CĂTRE BRYNE INDUSTRIPARK
   Prețul de vânzare către Bryne Industripark a fost de 4 700 000 NOK. Acesta se situează în palierul inferior al intervalului de preț stabilit de OPAK (între 4 510 000 și 5 636 000 NOK) și puțin mai mic decât valoarea estimată de vânzare de 5,1 milioane NOK.
   Conform jurisprudenței Tribunalului de Primă Instanță, atunci când examinează evaluările primite în cursul unei proceduri privind ajutorul de stat referitoare la vânzarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice, Autoritatea trebuie să „stabilească dacă [prețul de vânzare] deviază suficient pentru a justifica constatarea existenței unui beneficiu” (47) (subliniere adăugată). În plus, tranzacția în cauză privește un teren nedezvoltat care nu face obiectului unui plan de zonare, a cărui valoare, conform OPAK, nu poate fi stabilită cu certitudine. Prin urmare, valoarea reală a proprietății se poate situa și la limita inferioară a intervalului de prețuri stabilit de OPAK, care ar putea corespunde prețului real plătit de Bryne Industripark. În acest context, Autoritatea concluzionează că nu se poate stabili dacă vânzarea proprietății a oferit Bryne Industripark un avantaj în sensul normelor privind ajutorul de stat.
   Prin urmare, tranzacția nu presupune acordarea de ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) SEE către Bryne Industripark.
   4.   VÂNZAREA PROPRIETĂȚILOR NR. 2/70 ȘI 2/32 (STADIONUL BRYNE) CĂTRE BRYNE FK
   
   În decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, Autoritatea și-a exprimat îndoiala că transferul către Bryne FK la prețul de 0 NOK s-a realizat în condițiile pieței. În plus, Autoritatea a considerat, pe baza informațiilor disponibile în acel moment, că exista posibilitatea ca Bryne FK să se încadreze în definiția unei întreprinderi în sensul normelor privind ajutorul de stat, desfășurând activități economice capabile să afecteze comerțul în spațiul SEE. Pornind de la această premisă, Autoritatea a adoptat opinia preliminară potrivit căreia tranzacția putea include resurse de stat, putea conferi un avantaj unei întreprinderi și putea afecta comerțul în spațiul SEE.
   În urma procedurii oficiale de investigare, Autoritatea obținut informații noi.
   În observațiile la decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare și în răspunsul la ordinul Autorității de furnizare a informațiilor, autoritățile norvegiene au oferit în primul rând o evaluare a proprietăților transferate și, în al doilea rând, mai multe informații privind structura organizațională a clubului de fotbal în momentul tranzacției. În ceea ce privește structura organizațională, s-a arătat că clubul era format din două entități, Bryne ASA și Bryne FK.
   4.1.   RESURSE DE STAT
   Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE prevede că, pentru a fi considerată ajutor de stat, o măsură trebuie să fie acordată de stat sau prin resurse de stat.
   Autoritatea reamintește că, în conformitate cu jurisprudența constantă, definiția ajutorului este mai generală decât cea a subvenției, deoarece include nu doar beneficiile pozitive, cum ar fi subvențiile însăși, ci și măsurile de stat care, în diverse forme, reduc cheltuielile normale incluse în bugetul unei întreprinderi și care, astfel, fără a fi subvenții în sensul strict al cuvântului, au un caracter similar și același efect (48). Reducerea veniturilor statului ca urmare a unei vânzări sub prețul pieței se încadrează în noțiunea de resurse de stat.
   Prin urmare, pentru a se stabili dacă au fost implicate resurse de stat în vânzarea proprietăților nr. 2/70 și 2/32 către Bryne FK, trebuie determinată valoarea de piață a acestora. În cazul în care municipalitatea le-ar fi vândut la un preț sub valoarea de piață, ar fi fost consumate resurse de stat, sub forma unor pierderi de venituri.
   Autoritățile norvegiene au transmis o evaluare a valorii terenului pe care a fost construit stadionul, efectuată de OPAK. La fel ca în cazul de mai sus, evaluarea trebuie să fie examinată din perspectiva orientărilor Autorității.
   În cursul examinării raportului, Autoritatea a observat că evaluarea a fost efectuată de către același evaluator de active, OPAK/dl. Aarsheim. Autoritatea a concluzionat deja că OPAK și dl. Aarsheim îndeplinesc cerința din orientări privind buna reputație a evaluatorului de active. În plus, Autoritatea nu are motive să considere că dl. Aarsheim nu era independent în momentul efectuării evaluării.
   Având în vedere caracterul special al proprietății în cauză, este necesar ca metoda aplicată să fie analizată în detaliu, pentru a se stabili dacă evaluarea a fost efectuată pe baza indicatorilor și standardelor de evaluare general acceptate.
   În primul rând, evaluarea conține o descriere a utilizării curente a terenului, respectiv teren de fotbal, pistă de atletism, terenuri de antrenament, o tribună și săli de antrenament. Terenul este zonat pentru activități sportive în planul de zonare aplicabil, din 28 octombrie 1997. OPAK afirmă că, pentru început, valoarea terenului ar trebui să se bazeze pe exploatarea permisă a terenului. OPAK constată totuși că, deoarece pe teren sunt construite deja spații dedicate activităților sportive și, prin urmare, nu este prevăzută o exploatare permisă, trebuie să se aplice o metodologie diferită. Deoarece stadionul a primit fonduri provenite din jocurile de noroc (49), OPAK face referire la condițiile care reglementează aceste fonduri, care prevăd că spațiile trebuie să fie menținute deschise și în folosință timp de 40 de ani, în caz contrar, fiind necesar ca fondurile să fie rambursate. În plus, a putea fi evaluată valoarea terenului în baza unui plan de zonare alternativ, trebuie cunoscute condițiile unui astfel de plan. În acest context, OPAK concluzionează că stadionul poate fi evaluat doar ca proprietate pentru dezvoltarea de spații dedicate activităților sportive. Prin urmare, evaluarea se întemeiază pe o comparație cu terenurile industriale vândute în regiune, având loc o deducere ca urmare a faptului că în planul curent de zonare nu sunt prevăzute zone comerciale generatoare de venituri. OPAK concluzionează că prețul pieței ar trebui să se situeze între 2 385 000 și 2 915 000 NOK, și estimează valoarea de vânzare la 2 650 000 NOK.
   Pentru început, Autoritatea observă că evaluarea nu are la bază niciuna dintre metodele preferate prezentate de Asociația Norvegiană a Evaluatorilor de Active, și nici nu se bazează pe o comparație directă cu proprietăți similare.
   Cu toate acestea, Autoritatea recunoaște că un stadion de fotbal reprezintă un tip unic de proprietate și, ca atare, este dificilă efectuarea unei comparații directe cu alte tipuri de proprietăți. În plus, Autoritatea consideră că, dată fiind absența unui plan alternativ de zonare și dezavantajul economic rezultat din obligația de rambursare în cazul unei noi zonări, o evaluare întemeiată pe planul curent de zonare ar părea să reflecte cel mai bine valoarea terenului transferat efectiv. În sfârșit, Autoritatea recunoaște dificultatea evaluării proprietăților zonate pentru activități sportive, care, în conformitate cu normele curente privind zonarea, nu pot fi utilizate ca zone comerciale generatoare de venituri. În aceste circumstanțe, Autoritatea constată că metoda aplicată de OPAK/dl. Aarsheim este acceptabilă în cea ce privește estimarea prețului de piață, deși orice astfel de preț este lovit de incertitudine. De exemplu, Autoritatea constată că valoarea de piață poate fi redusă si mai mult ca urmare a faptului că clubul a încheiat deja un acord de închiriere a terenului, care, în consecință, poate fi considerat a reprezenta o sarcină asupra proprietății din punctul de vedere al unui alt cumpărător. În ciuda acestor aceste rezerve, Autoritatea constată că raportul este suficient de detaliat și justificat pentru a indica valoarea probabilă cu un grad de certitudine suficient.
   Deoarece municipalitatea din Time a transferat proprietatea către Byrne FK pentru suma de 0 NOK, în timp ce acesta avea o valoare estimată de aproximativ 2 650 000 NOK, Autoritatea concluzionează că în aceasta tranzacție au fost implicate resurse de stat.
   4.2.   AVANTAJUL ECONOMIC PENTRU O ÎNTREPRINDERE
   (a)   Prezența unui avantaj economic
   
   Deoarece proprietatea a fost transferată către Bryne FK pentru 0 NOK, există o diferență clară între prețul plătit și valoarea probabilă de piață a proprietății. Prin urmare, Autoritatea concluzionează că tranzacția conferă un avantaj economic pentru Bryne FK, deoarece clubul nu a fost obligat să plătească valoarea de piață a terenului.
   (b)   Bryne FK ca întreprindere în sensul normelor privind ajutorul de stat
   
   În continuare, trebuie să se stabilească dacă Bryne FK ar trebui să fie considerată întreprindere în sensul normelor privind ajutorul de stat. Pentru aceasta, trebuie amintit că în conceptul de întreprindere est inclusă fiecare entitate care desfășoară o activitate economică, indiferent de forma juridică a entității și de modul în care aceasta este finanțată, precum și că orice activitate constând în oferirea de bunuri și servicii pe o anumită piață reprezintă o activitate economică (50).
   Bryne FK are o echipă profesionistă sau semiprofesionistă, care joacă în prezent în cea de a doua ligă, iar la momentul tranzacției juca în prima ligă. În decizia de inițiere a procedurii, calificarea preliminară de către Autoritate a Bryne FK ca întreprindere se baza pe faptul că unele dintre activitățile sale, în special vânzarea și cumpărarea de jucători profesioniști, oferirea de activități de divertisment sub forma meciurilor de fotbal și furnizarea de spațiu publicitar păreau a fi oferite pe o piață, și, prin urmare, aveau caracter economic. Autoritatea nu consideră că au fost prezentate în timpul procedurii oficiale de investigare argumente noi care să infirme această concluzie. Prin urmare, trebuie să se concluzioneze că, în ceea ce privește aceste activități, Bryne FK este o întreprindere în sensul normelor privind ajutorul de stat.
   Cu toate acestea, Autoritatea observă că 89 % din activitățile totale ale Bryne FK, măsurate prin numărul orelor de activitate, au legătură cu activități de fotbal neprofesionist, în special organizarea unor astfel de activități pentru copii și tineri (51).
   Conform jurisprudenței Curții Europene de Justiție, practicarea sporturilor este supusă legislației SEE doar în măsura în care constituie o activitate economică în sensul Acordului SEE. Această legislație se aplică activităților desfășurate de jucătorii de fotbal profesioniști și semiprofesioniști oferite pe piață (52). După cum s-a arătat mai sus, aceste activități erau concentrate în cadrul companiei Bryne ASA. Pe de altă parte, activitățile oferite de Bryne FK pentru 600 de tineri jucători de fotbal din cadrul clubului reprezintă în principal o activitate non-profit, desfășurându-se în mare măsură pe bază de voluntariat al părinților și a altor persoane (53).
   În continuare, trebuie remarcat că, în practica Comisiei Europene, s-a stabilit că asigurarea unor astfel de activități sportive în beneficiul copiilor și tinerilor nu constituie activități economice în sensul normelor privind ajutorul de stat. Într-un caz privind sprijinul public pentru activități sportive organizate de cluburi sportive profesioniste pentru tinerii din Franța, Comisia a constatat că încurajarea educației civice, academice și sportive a tinerilor poate fi o considerată o obligație generală în domeniul educației care revine statului. În măsura în care această educație continua ceea ce anterior purta denumirea de „studii sportive”, cu păstrarea organizării și caracteristicilor generale, sprijinul aducea beneficii activităților din domeniul educațional, aflate în afara domeniului concurenței. În plus, unele dintre măsurile încurajate vizau reducerea violenței în rândul suporterilor și asupra activităților din vecinătate. Comisia a constatat că aceste activități puteau fi definite ca fiind utile pentru educația civică în sens larg. Prin urmare, a concluzionat că măsurile în cauză erau comparabile cu activitățile educaționale aflate în sarcina sistemului național de învățământ, a cărui funcționare reprezintă una dintre principalele obligații ale statului (54).
   În această privință, trebuie amintit că Asociația norvegiană de fotbal (NFF) a arătat că, în principiu, oferirea și organizarea de activități sportive pentru copii/tineri în mediul local al acestora este o responsabilitate publică. Cluburile, în cooperare cu autoritățile locale și Asociația, își asumă importanta responsabilitate a dezvoltării de spații și a organizării de activități la toate nivelurile. În plus, NFF a arătat că autoritățile norvegiene au subliniat în mod repetat impactul pozitiv al fotbalului ca mecanism de incluziune socială (55).
   Deoarece, așa cum a arătat NFF, cluburile organizează activități fotbalistice pentru copii și tineri, oferind astfel un supliment educațional în domeniul sporturilor și o oportunitate pentru incluziunea și mobilitatea socială, Autoritatea consideră că activitățile recreative fotbalistice organizate de Bryne FK pot fi considerate o sarcină desfășurată în interes general, similară activităților educaționale. Prin urmare, aceste activități nu constituie activități economice în sensul dispozițiilor privind ajutorul de stat din Acordul privind SEE.
   În lumina celor de mai sus, Autoritatea concluzionează că, în ceea ce privește activitățile sale neprofesionale, Bryne FK nu poate fi considerată o întreprindere în scopul normelor privind ajutorul de stat.
   (c)   Inexistența beneficiilor pentru activitățile economice ale clubului
   
   Comisia Europeană a constatat că, în cazul în care un club desfășoară activități economice și non-economice, nu există ajutor de stat în cazul în care clubul, prin realizarea unei contabilități separate, se asigură că activitățile economice nu beneficiază de niciun avantaj (56). Astfel, următoarea etapă a evaluării trebuie să stabilească dacă avantajul constând în transferul unei proprietăți la un preț aflat sub prețul de piață estimat a presupus un avantaj efectiv pentru activitățile economice ale clubului.
   Pentru început, trebuie amintit că, în momentul tranzacției, clubul era format din două entități juridice, anume Bryne FK și Bryne Fotball ASA. Divizarea sarcinilor și relațiilor economice între cele două entități a fost prevăzută într-un acord de cooperare încheiat între societate și club în 2000.
   Conform acordului de cooperare între cele două entități, Bryne Fotball ASA era responsabilă pentru desfășurarea unor activități economice precum acordurile de sponsorizare, vânzarea de drepturi TV și de difuzare, furnizarea de spații publicitare pe stadion, vânzarea și licențierea de materiale promoționale și utilizarea în scopuri comerciale a jucătorilor și a numelui și emblemei clubului, vânzarea de bilete pentru meciurile pe teren propriu ale clubului și încheierea de contracte privind activitățile de loterie (Clauza 2.1).
   Pe de altă parte, Bryne FK avea responsabilități de organizare a tuturor activităților sportive, inclusiv antrenamente și meciuri, a tuturor activităților oficiale prevăzute de regulamentul NFF, activități diverse privind strângerea de fonduri pentru partea neprofesionistă a clubului și exploatarea stadionului, cu excepția publicității.
   Deși, oficial Bryne FK era angajatorul jucătorilor profesioniști și al personalului auxiliar, precum și partea contractantă în acordurile de vânzare, achiziționare și închiriere a jucătorilor, toate obligațiile financiare aferente acestor activități (57) erau asumate de Bryne Fotball ASA. În plus, orice profituri nete obținute după plata obligațiilor financiare erau păstrate de Bryne Fotball ASA (clauza 4.2). În sfârșit, personalul administrativ era angajat și remunerat de către Bryne Fotball ASA (clauza 5.1).
   Conform acordului, responsabilitatea administrării stadionului revenea Bryne FK. Bryne Fotball ASA plătea către Bryne FK 150 000 NOK pe an pentru utilizarea în general a stadionului și 10 000 NOK pentru fiecare meci oficial (4.2). De asemenea, Bryne Fotball ASA urma să plătească către Bryne FK o taxă anuală pentru dreptul de a utiliza denumirea și emblema clubului și de a exploata jucătorii în scopuri comerciale (clauza 4.3). De asemenea, clubul urma să fie remunerat atunci când echipa profesionistă utiliza active deținute de Bryne FK, precum stadionul și denumirea și emblema clubului. În declarațiile transmise Autorității, Bryne FK susține că aceasta reprezenta o primă bazată pe condițiile pieței, dar nu a furnizat indicii privind modul în care aceasta fusese calculată.
   Conform acestui acord de cooperare, se poate susține că Bryne FK desfășura activități suplimentare de strângere de fonduri, cum ar fi în special închirierea stadionului și a numelui și emblemei sale către Bryne Fotball ASA. Prin natura lor, aceste activități pot concura pe piață cu activitățile altor operatori, încadrându-se astfel în definiția unei activități economice. Cu toate acestea, în cazul de față, plățile efectuate de către societatea cu răspundere limitată pentru utilizarea stadionului și a denumirii și emblemei clubului aveau rolul de a garanta în mod efectiv că fondurile destinate activităților recreative de fotbal se acumulau în dreptul activităților de fotbal profesionist. Prin urmare, veniturile pe care Bryne FK le obținea ca urmare a acestui acord par a fi fost redirecționate către activitățile de fotbal neprofesionist care aveau loc în cadrul Bryne FK.
   După cum s-a arătat mai sus, toate costurile presupuse de activitatea echipei profesioniste erau plătite de Bryne Fotball ASA, iar clubul urma a fi remunerat atunci când echipa profesionistă utiliza active aparținând Bryne FK. De asemenea, trebuie observat că toate activitățile comerciale (cum ar fi publicitatea etc.) legate de fotbalul profesionist se desfășoară în cadrul Bryne Fotball ASA (58). După cum s-a observat mai sus, conform acordului cu municipalitatea din Time, terenul stadionului a fost acordat către Bryne FK, nu către Bryne Fotball ASA. În aceste circumstanțe, Autoritatea este de părere că acordul de cooperare garantează că orice ajutor primit de Bryne FK nu revine activităților de fotbal profesionist sau activităților comerciale aferente acestora, aceste activități fiind contabilizate separat de cele ale Bryne FK.
   În plus, Autoritatea observă că, potrivit declarațiilor Bryne FK, toate activitățile sale se desfășoară pe stadion, activitățile neprofesionale reprezentând până la 89 % dintre acestea. Aceasta înseamnă că proprietatea este utilizată în mod predominant pentru activitățile principale ale clubului, cum ar fi organizarea de activități fotbalistice recreative pentru comunitatea locală, în special pentru copii și tineri.
   În aceste circumstanțe, Autoritatea constată că activitățile generatoare de venituri ale Bryne FK au un evident caracter auxiliar pentru activitatea principală a clubului (59).
   În plus, în ceea ce privește în special închirierea stadionului de fotbal, Autoritatea observă că stadionul în cauză are un număr redus de locuri și nu se află într-un centru urban important. Astfel, se pare că utilizarea stadionului nu va reprezenta un interes semnificativ pentru alte părți în afara Bryne Fotball ASA, va produce venituri reduse și, în consecință, va prezenta un interes limitat pentru investitorii privați în căutare de profituri. Este important de amintit că, deoarece nu există spații comerciale anexate stadionului, potrivit raportului OPAK, acesta nu concurează cu centrele comerciale sau clădirile de birouri din regiune.
   În primăvara anului 2004, după aproximativ jumătate de an de la tranzacție, Bryne Fotball ASA și-a încetat activitatea, iar activitățile sale profesionale au fost transferate către Bryne FK. În plus, Bryne FK a confirmat că nu contabilizează separat diferitele tipuri de activități din cadrul clubului.
   Deoarece transferul unei proprietăți este o tranzacție punctuală, evaluarea de mai sus se bazează pe structura clubului în momentul tranzacției. O evaluare a eventualului efect de răsfrângere asupra activităților economice ale clubului după fuziune ar fi necesară dacă ar exista indicii potrivit cărora cursul evenimentelor a urmărit eludarea normelor privind ajutorul de stat, prin direcționarea avantajului economic printr-o entitate non-economică. În cazul de față, Autoritatea nu deține indicii potrivit cărora fuziunea între Bryne FK și Bryne Fotball ASA era planificată în momentul transferului, era legată de achiziția de către club a terenului sau era menită să eludeze normele SEE privind ajutorul de stat.
   Prin urmare, Autoritatea concluzionează că sprijinul acordat către Bryne FK prin transferul terenului pe care era construit stadionul nu a reprezentat un beneficiu pentru activitățile economice ale clubului.
   4.3.   CONCLUZIE PRIVIND TRANSFERUL PROPRIETĂȚILOR NR. 2/70 ȘI 2/32 CĂTRE BRYNE FK
   Având în vedere cele de mai sus, Autoritatea concluzionează că transferul proprietății către Bryne FK nu a inclus ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) SEE.
   5.   CONCLUZIE
   
   Pe baza evaluării sus-menționate, Autoritatea concluzionează că nu se poate demonstra că oricare dintre cele trei tranzacții care fac obiectul prezentei decizii a inclus ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE,
   ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
   Articolul 1
   Autoritatea AELS de Supraveghere consideră că vânzarea de către municipalitatea din Time a proprietăților înregistrate sub numerele 1/151, 1/301, 1/630 (către Grunnsteinen), a proprietății numărul 4/165 (către Bryne Industripark AS) și a proprietăților cu numerele 2/72 și 2/32 către Bryne FK nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 din Acordul privind SEE.
   Articolul 2
   Prezenta decizie se adresează Regatului Norvegiei.
   Articolul 3
   Numai textul în limba engleză este autentic.
   
      Adoptată la Bruxelles, 23 iulie 2009.
      
         
            Pentru Autoritatea AELS de Supraveghere
         
         Per SANDERUD
         
            Președinte
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Membru al Colegiului
         
      
   
   
      (1)  Denumită în continuarea „Autoritatea”.
   
      (2)  Denumit în continuare „Acordul privind SEE”.
   
      (3)  Denumit în continuare „Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție”.
   
      (4)  Denumit în continuare „Protocolul 3”.
   
      (5)  Orientări privind aplicarea și interpretarea articolelor 61și 62 din Acordul privind SEE și a articolului 1 din Protocolul 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție, adoptate și emise de Autoritate la 19 ianuarie 1994 (JO L 231, 3.9.1994 p. 1 și Suplimentul SEE nr. 32, 3.9.1994, p. 1). Orientările au fost modificate ultima dată la 10 iunie 2009. Denumite în continuare „Orientări privind ajutorul de stat”. Versiunea actualizată a Orientărilor privind ajutorul de stat este publicată pe site-ul internet al Autorității: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/.
   
      (6)  Decizia nr. 195/04/COL din 14 iulie 2004 (JO L 139, 25.5.2006, p. 37 și Suplimentul SEE nr. 113, 27.4.2006 p. 24, precum și Suplimentul SEE nr. 21, 27.4.2006 p. 46). Versiunea consolidată a Deciziei nr. 195/04/COL este publicată pe site-ul internet al Autorității: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.
   
      (7)  JO C 138, 5.6.2008, p. 30 și Suplimentul SEE nr. 31, 5.6.2008, p. 1.
   
      (8)  Pentru detalii suplimentare privind schimbul de corespondență, a se vedea Decizia nr. 717/07/COL a Autorității, publicată pe site-ul internet al acesteia: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf.
   
      (9)  A se vedea nota de subsol nr. 7.
   
      (10)  Evenimentele nr. 484855 (Observațiile Asociației Norvegiene de Fotbal, 4 iulie 2008), 485026 (Observațiile firmei de consultanță juridică Arntzen de Besche în numele Bryne fotballklubb, 8 iulie 2008) și 485461 (Observațiile firmei de consultanță juridică Selmer în numele clubului de fotbal Vålerenga, 8 iulie 2008).
   
      (11)  Denumit în continuare „contractul Grunnsteinen”.
   
      (12)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879), răspunsul la întrebarea 1 (e).
   
      (13)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879), răspunsul la întrebarea 1 (e).
   
      (14)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879, anexa 1).
   
      (15)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879, anexa 2). În răspunsul său, Norvegia susține că evaluarea valorii privea proprietățile nr. 1/301 și 1/630. Totuși, acest lucru nu se reflectă în evaluarea propriu-zisă, iar numărul de metri pătrați indicați în aceasta nu arăta faptul că au fost luate în considerare ambele proprietăți.
   
      (16)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879, anexa 5).
   
      (17)  Această sumă pare a se baza pe o valoare de 600 NOK pe metru pătrat plus valoarea unei clădiri pe proprietatea nr. 1/301. Autorității nu i-a fost prezentată evaluarea clădirii.
   
      (18)  Această sumă se bazează pe estimarea inițială de către municipalitate a costului la 125 000 NOK – conținută în documentele de informare ale deliberărilor din consiliul municipal (document nr. 413558, pp. 16-17). Estimarea Skanska pare a fi fost obținută într-o etapă ulterioară.
   
      (19)  Răspunsul Norvegiei la decizia Autorității de inițiere a procedurii de investigare, document nr. 466024, anexa 3.
   
      (20)  În limba norvegiană: „Tomtebelastningsmetoden”.
   
      (21)  Documentul nr. 413558, p. 19 și urm.
   
      (22)  Observațiile Norvegiei la decizia Autorității de inițiere a procedurii, documentul nr. 466024, nota 9.
   
      (23)  Observațiile Norvegiei la decizia Autorității de inițiere a procedurii, documentul nr. 466024, anexele 8 și 9.
   
      (24)  Documentul nr. 413558, p. 16.
   
      (25)  A se vedea documentul nr. 413558 (plângerea inițială), repetat în observațiile Aksjonsgruppa la răspunsul Norvegiei, documentul nr. 477440.
   
      (26)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (documentul nr. 427879, anexele 13-17).
   
      (27)  Denumit în continuare „contractul Bryne”.
   
      (28)  Documentul nr. 413558, p. 29 și răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (documentul nr. 427879, anexa 29). Conform actelor de vânzare, municipalitatea pare a fi cumpărat, la rândul său, terenul de la clubul de fotbal pentru 1 milion NOK în 1996. Autoritatea nu deține alte informații privind această vânzare.
   
      (29)  Contractele de închiriere a terenurilor furnizate de Norvegia, anexele 18 și 19 la răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (document nr. 427879).
   
      (30)  A se vedea anexa 24 la răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (documentul nr. 427879)
   
      (31)  Observațiile Bryne FK la decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare (documentul nr. 485026).
   
      (32)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (documentul nr. 427879, anexa 21).
   
      (33)  Observațiile Norvegiei la decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, scrisoare din 21 februarie 2008 (document nr. 466024).
   
      (34)  Anexa 13 la observațiile Norvegiei la decizia de inițiere a procedurii oficiale de investigare, scrisoare din 21 februarie 2008 (documentul nr. 466024).
   
      (35)  Societatea cu răspundere limitată plătea salariile jucătorilor, precum și salariile fizioterapeuților, antrenorilor și ale personalului de asistență, contribuția angajatorului la asigurările sociale, cumpărarea și întreținerea echipamentului necesar pentru antrenamente și meciuri, sesiunile de antrenament și, în sfârșit, costurile de călătorie ale echipelor în cazul meciurilor în deplasare.
   
      (36)  Răspunsul Norvegiei la prima cerere de informații a Autorității (documentul nr. 427879, anexa 22).
   
      (37)  Pe baza unui tabel furnizat de Bryne FK (inclus în documentul nr. 485026), care prezintă numărul de ore de activitate defalcat pe grupe de vârstă, luni și tipuri de activitate (antrenament, meci etc.).
   
      (38)  Orientările privind vânzarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice, punctul 2.2, literele (a)-(c).
   
      (39)  Observațiile Norvegiei la decizia Autorității de inițiere a procedurii oficiale de investigare, documentul nr. 466024, p. 8 și anexa 5 (CV).
   
      (40)  Evaluarea de către OPAK a proprietăților nr. 1/152, 1/301 și 1/630 (anexa 3 la documentul nr. 466024).
   
      (41)  Decizia nr. 170/05/COL din 29 iunie 2005 privind vânzarea proprietăților publice – clădirea Bibliotecii Universitare din Oslo și o parte a unei proprietăți adiacente.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx.
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt și Statens vegvesen.
   
      (44)  T-274/01 Valmont/Comisia, Rec., 2004, p. II-3145, punctul 72.
   
      (45)  Clauza 1 punctul 3 din contractul de vânzare cumpărare, documentul nr. 428860.
   
      (46)  A se vedea nota de subsol nr. 42.
   
      (47)  T-274/01 Valmont, citată mai sus, punctul 45, cauzele conexate T-127/99, T-129/99 și T-148/99 Diputación Foral de Alava, Rec., 2002, p. II-1275, punctul 85.
   
      (48)  A se vedea, în special, C-143/99 Adria-Wien Pipeline și Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, Rec., 2001, p. I-8365, punctul 38, C-501/00 Spania/Comisia, Rec., 2004, p. I-6717, punctul 90 și C-66/02 Italia/Comisia, Rec., 2005, p. I-0000, punctul 77.
   
      (49)  Fondurile provenite din jocurile de noroc reprezintă veniturile loteriei de stat (Norsk Tipping). Conform normelor Ministerului norvegian al Culturii și Cultelor, aceste facilități trebuie să fie menținute în exploatare timp de 40 de ani de la data finalizării. A se vedea broșura „Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008”, capitolul 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf.
   
      (50)  A se vedea decizia Curții de Justiție a AELS în cauza E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund/Autoritatea AELS de Supraveghere, punctul 78, și C-218/00 Cisal, Rec., 2002, p. I-691, punctul 23.
   
      (51)  Documentul nr. 485026 (observații ale terților – Bryne FK).
   
      (52)  Cauza 13-76, Donà/Mantero, Rec. 1976, p. 1333, punctul 12.
   
      (53)  Documentul nr. 485026 (observații ale terților – Bryne fotballklubb).
   
      (54)  Cazul N 118/00 Subventions publiques aux clubs sportifs professionnels (Franța).
   
      (55)  Documentul nr. 484855, Observații ale terților – Asociația norvegiană de fotbal, 3 iulie 2008.
   
      (56)  A se vedea decizia Comisiei în cazul N 118/00, citată mai sus.
   
      (57)  Aceste obligații privesc în principal plata prețului de achiziție pentru jucători și a salariilor și a altor beneficii pentru jucători, antrenori și personalul auxiliar. De asemenea, compania urma să plătească contribuțiile de asigurări sociale ale angajaților și să acopere costurile de achiziție și întreținere ale echipamentelor; perioadele de antrenament de la sfârșiturile de săptămână; costurile de călătorie aferente meciurilor și antrenamentelor în deplasare, precum și închirierea de terenuri și locații.
   
      (58)  Acordul de cooperare aplicabil în acel moment prevedea că Bryne Fotball ASA, nu Bryne FK, era responsabilă pentru contractele de sponsorizare, vânzarea de drepturi de difuzare TV și media, furnizarea de spații publicitare pe stadion, vânzarea și licențierea materialelor promoționale și utilizarea în scopuri comerciale a jucătorilor și a denumirii și emblemei clubului. De asemenea, Bryne Fotball ASA era responsabilă pentru vânzarea de bilete pentru meciurile pe teren propriu ale clubului. În ceea ce privește vânzarea și cumpărarea de jucători profesioniști, deși acestea erau enumerate între sarcinile și responsabilitățile Bryne FK în clauza 2.5 a acordului, Bryne Fotball ASA era entitatea responsabilă pentru plata prețului de achiziție și a salariilor jucătorilor. Prin urmare, se pare că activitățile calificate de către Autoritate ca având un caracter economic și capabile să afecteze comerțul și concurența în SEE se desfășurau în cadrul Bryne Fotball ASA în momentul tranzacției.
   
      (59)  Cazul N 558/05 al Comisiei – Asistență pentru organizații cu activitate profesională (Polonia). În plus, cazul nr. N 234/07 – Promovarea cercetării, dezvoltării și inovării (Spania), punctul 38, arată că organizațiile de cercetare care nu desfășoară în principal activități economice pot totuși să desfășoare activități de cercetare plătită în numele întreprinderilor, fără a fi astfel calificate ca întreprinderi în sensul normelor privind ajutorul de stat.