CELEX: E2017C0081
Language: ro
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: Decizia nr. 081/17/COL a Autorității AELS de Supraveghere din 26 aprilie 2017 de încheiere a procedurii oficiale de investigare privind un presupus ajutor de stat acordat prin închirierea de terenuri și proprietăți imobiliare în zona Gufunes (Islanda) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               RO
            
            
               Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
            
            
               L 269/53
            
         DECIZIA NR. 081/17/COL A AUTORITĂȚII AELS DE SUPRAVEGHERE
   din 26 aprilie 2017
   de încheiere a procedurii oficiale de investigare privind un presupus ajutor de stat acordat prin închirierea de terenuri și proprietăți imobiliare în zona Gufunes (Islanda) [2017/1911]
   AUTORITATEA AELS DE SUPRAVEGHERE („Autoritatea”),
   având în vedere:
   Acordul privind Spațiul Economic European („Acordul privind SEE”), în special articolul 61 și Protocolul 26,
   Acordul dintre statele AELS privind instituirea unei Autorități de Supraveghere și a unei Curți de Justiție („Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție”), în special articolul 24,
   Protocolul 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție (denumit în continuare „Protocolul 3”), în special articolul 1 din partea I, articolul 7 alineatul (2) și articolul 13 din partea II, și
   după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în temeiul dispozițiilor respective (1) și având în vedere observațiile acestora,
   întrucât:
   I.   SITUAȚIA DE FAPT
   
   1.   PROCEDURA
   
   
               (1)
            
            
               La data de 2 aprilie 2014, Gámaþjónustan hf. („reclamantul”) a depus, prin intermediul unui mesaj electronic transmis Autorității, o plângere privind un presupus ajutor de stat ilegal acordat de către primăria orașului Reykjavík („primăria”) prin închirierea unor proprietăți și terenuri în zona Gufunes din Reykjavík, Islanda către Íslenska Gámafélagið („ÍG”), presupus a fi sub prețul pieței (2).
            
         
               (2)
            
            
               În urma unei examinări preliminare din partea Autorității, la 30 iunie 2015, Autoritatea a adoptat Decizia nr. 261/15/COL de inițiere a procedurii oficiale de investigare a presupusului ajutor. Prin scrisoarea din data de 1 octombrie 2015 (3), autoritățile islandeze au răspuns la decizia Autorității.
            
         
               (3)
            
            
               La 24 septembrie 2015, decizia Autorității de a iniția procedura oficială de investigare a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene și în suplimentul SEE la acesta, oferind părților interesate un termen de o lună pentru a prezenta observații cu privire la concluziile preliminare ale autorității (4).
            
         
               (4)
            
            
               După ce a primit o amânare de o săptămână, ÍG și-a prezentat observațiile prin scrisoarea din data de 29 octombrie 2015 (5). Autoritatea nu a primit alte observații. După expirarea termenului de o lună pentru prezentarea de observații, Autoritatea a primit informații comerciale din partea reclamantului prin mesajul electronic din data de 25 noiembrie 2015 (6). Prin scrisoarea din data de 26 noiembrie 2015 (7), Autoritatea a transmis observațiile și informațiile comerciale autorităților islandeze cărora li s-a oferit posibilitatea de a răspunde în acest context. Prin scrisoarea din data de 5 ianuarie 2016 (8), autoritățile islandeze au oferit un răspuns. Chestiunea a fost discutată, de asemenea, de către reprezentanți ai autorităților islandeze și Autoritate în cadrul unei reuniuni din Reykjavik la 12 februarie 2016.
            
         
               (5)
            
            
               În cele din urmă, Autoritatea a primit din partea reclamantului informații suplimentare cu privire la evoluțiile din zona Gufunes prin mesajele electronice din data de 21 mai 2016 (9), 27 mai 2016 (10) și 15 decembrie 2016 (11).
            
         2.   DESCRIEREA MĂSURII
   
   2.1.   ZONA GUFUNES
   
               (6)
            
            
               Zona Gufunes este situată în cartierul Grafarvogur din Reykjavík, Iceland. Până în anul 2001 în zonă funcționa o fabrică de îngrășăminte – Áburðarverksmiðjan. În 2002, Fondul de planificare din Reykjavík (Skipulagssjóður Reykjavíkur, „SR”) a cumpărat fabrica și zona înconjurătoare de la acționarii Áburðarverksmiðjan („contractul de cumpărare”). Potrivit autorităților islandeze, la momentul respectiv intenția era de a elimina toate clădirile și instalațiile din zonă. În 2007, SR a fost dizolvat și s-a constituit un nou fond, Eignasjóður, pentru a prelua activele și atribuțiile SR.
            
         
               (7)
            
            
               Conform Planului zonal al municipiului Reykjavík 2001-2024, zona Gufunes este încadrată cu destinație rezidențială, nu cu destinație industrială (12). În plus, zona este prevăzută pentru construirea autostrăzii Sundabraut, care leagă Laugarnes de Gufunes. Mai mult decât atât, conform planului municipiului Reykjavík pentru perioada 2010-2030, zona industrială din Gufunes este în declin și se anticipează că în viitor aceasta va deveni o zonă urbană mixtă formată din unități rezidențiale și activități comerciale ecologice (13). Niciun plan nu prevede continuarea activităților industriale în zonă.
            
         2.2.   ACORDURILE ÎNCHEIATE ÎNTRE ORAȘUL REYKJAVÍK ȘI ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ PENTRU ÎNCHIRIEREA DE TERENURI ȘI PROPRIETĂȚI ÎN ZONA GUFUNES
   
               (8)
            
            
               În februarie 2002, atunci când SR a achiziționat terenul și proprietățile din zona Gufunes, aceasta era ocupată de mai mulți locatari (în principal contractanți și dezvoltatori). La momentul respectiv, ÍG avea un contract de închiriere cu Áburðarverksmiðjan, care fusese încheiat la 29 octombrie 1999 („contractul din 1999”). Prin contractul din 1999 s-a stabilit o chirie lunară de 159 240 ISK, prețul fiind stabilit la metru pătrat (14). ÍG a folosit terenul pentru activitatea sa de gestionare a deșeurilor. Conform contractului de cumpărare, SR a preluat de la Áburðarverksmiðjan toate obligațiile și drepturile privind contractele de cumpărare existente, inclusiv contractul din 1999 cu ÍG.
            
         
               (9)
            
            
               Potrivit autorităților municipale, zona Gufunes era în permanență aglomerată și greu de administrat. Mai mult decât atât, clădirile și instalațiile se aflau într-o stare precară, unii locatari nu plăteau chiria și se acumulaseră deșeuri precum mașini stricate. Prin urmare, autoritățile municipale au înțeles că, pentru a-și îndeplini rolul de proprietar, ar trebui să angajeze personal care să controleze zona zi și noapte.
            
         
               (10)
            
            
               Având în vedere această situație, punerea la dispoziție a zonei pentru activități de închiriere nu era considerată a fi o opțiune realistă. Prin urmare, s-a decis să nu se reînnoiască actualele contracte de închiriere și, în schimb, să se încheie un singur contract doar cu una dintre părți. În consecință, SR a decis să negocieze cu ÍG termeni privind închirierea, curățarea și supravegherea zonei, acesta fiind la vremea respectivă cel mai mare locatar unic, pe lângă faptul că își plătea la timp chiria (15). În continuare, sunt prezentate contractele încheiate între SR și ÍG:
               
                           (i)
                        
                        
                           
                              22 februarie 2005. SR și ÍG au încheiat un contract de închiriere cu privire la unele proprietăți din zonă, înlocuind contractul din 1999. Chiria lunară totală a fost stabilită la 960 000 ISK pentru o suprafață totală de 4 676 de metri pătrați (inclusiv o parcelă de 500 de metri pătrați) (16).
                        
                     
                           (ii)
                        
                        
                           
                              14 octombrie 2005. SR și ÍG au încheiat un contract („Contractul general de închiriere din 2005”), care a înlocuit contractul precedent de la 22 februarie 2005 pentru închirierea, curățarea și supravegherea terenului în zona Gufunes. Conform contractului, ÍG a avut obligația de a efectua toate lucrările de întreținere și de îmbunătățire asupra proprietății. Contractul general de închiriere din 2005 a fost valabil până la 31 decembrie 2009. Contractul general de închiriere din 2005 nu prevedea ce suprafață a închiriat ÍG în metri pătrați. Însă la Contractul general de închiriere din 2005 a fost anexată o fotografie aeriană pentru a ilustra porțiunile din zonă care au fost închiriate ÍG (17). Autoritățile islandeze au explicat faptul că suprafața vizată prin contract era de aproximativ 130 000 de metri pătrați. Contractul general de închiriere din 2005 nu prevedea prețul plătit pe metru pătrat sau valoarea obligațiilor ÍG. Chiria lunară totală a fost stabilită la 2 000 000 ISK, recalculată lunar conform indicelui prețurilor de consum (18).
                        
                     
                           (iii)
                        
                        
                           
                              29 decembrie 2006. Perioada de valabilitate a Contractului general de închiriere din 2005 a fost prelungită până la 31 decembrie 2011 printr-un act adițional. De asemenea, ÍG a fost obligat să demoleze anumite proprietăți și să mute echipamentele din zonă. Fondului ÍG i s-a permis să păstreze dispozitivele și instalațiile mutate din zonă pe cheltuiala proprie (19).
                        
                     
                           (iv)
                        
                        
                           
                              21 decembrie 2007. Perioada de valabilitate a Contractului general de închiriere din 2005 a fost prelungită până la 31 decembrie 2015 printr-un act adițional. Proprietarul putea să preia, în orice moment, o parte sau toate terenurile închiriate, dacă era cazul, din cauza modificărilor intervenite în planul de amenajare a teritoriului. ÍG s-a angajat, de asemenea, să racordeze din nou liniile de energie electrică și conductele de alimentare cu apă și energie termică devenite inutilizabile. Mai mult, ÍG a retras o acțiune în răspundere civilă delictuală înaintată împotriva Primăriei (20).
                        
                     
                           (v)
                        
                        
                           
                              15 iunie 2009. Perioada de valabilitate a Contractului general de închiriere din 2005 a fost prelungită până la 31 decembrie 2018 printr-un act adițional. ÍG s-a angajat să se ocupe de întreținerea zonei și să ridice un baraj și s-a prelungit un contract de închiriere încheiat pentru spațiu de depozitare nave deținut de clubul Reykjavík Yacht. ÍG s-a angajat, de asemenea, să retragă o cerere depusă împotriva Primăriei referitor la costuri de întreținere (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Potrivit autorităților municipale, deși suprafața terenurilor închiriate de ÍG este de 130 000 m2, numai suprafața de 110 000 m2 este utilizabilă pentru scopurile lor. Volumul total înregistrat al clădirilor este de 24 722 m2. Conform Registrului funciar islandez, valoarea terenurilor deținute anterior de Áburðarverksmiðjan este de 211 000 000 ISK. Valoarea terenului pe care îl închiriază ÍG nu a fost evaluată, însă valoarea întregului teren deținut anterior de Áburðarverksmiðjan este estimat de către Primărie la aproximativ 137 000 000 ISK. Valoare înregistrată totală a clădirilor închiriate de ÍG este de 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               În conformitate cu articolul 4 alineatul (2) din Actul islandez nr. 4/1995, proprietarul plătește impozitul pe teren, cu excepția cazului în care este vorba despre exploatații arendate, loturi închiriate sau alte destinații ale terenului prevăzute prin contract, în acest caz impozitul fiind plătit de către locatar sau utilizator. Terenul, clădirile și instalațiile în cauză se află într-o zonă portuară care aparține Faxaflóahafnir sf. și este închiriată Primăriei. Prin urmare, Primăria plătește impozitul pe terenul luat în chirie și proprietățile închiriate către ÍG.
            
         
               (13)
            
            
               Deși niciunul dintre acorduri nu cuprinde informații cu privire la valoarea serviciilor furnizate de ÍG, Primăria a pus la dispoziție un tabel care prezintă o estimare a costurilor ÍG stipulate în Contractul general de închiriere din 2005 și actele adiționale ulterioare (denumite în mod colectiv „contractele de închiriere”) de la data încheierii Contractului general de închiriere din 2005 până la sfârșitul perioadei de închiriere în 2018 (23). Estimarea a fost efectuată de către analiștii experți ai Primăriei. În plus, informațiile furnizate conțin costurile proiectelor de demolare finalizate și nefinalizate. Potrivit informațiilor furnizate, costul mediu lunar suportat de ÍG este de 10 815 624 ISK, inclusiv taxe de închiriere. Taxa de închiriere pe lună constituie așadar aproximativ 25 % din costul total al ÍG pe lună.
            
         
               (14)
            
            
               Atunci când a fost încheiat contractul de închiriere din data de 22 februarie 2005, SR nu a impus ÍG nicio obligație. Obligațiile ÍG au fost introduse prin Contractul general de închiriere din 2005 încheiat la data de 14 octombrie 2005 și stabilite în contextul demolărilor propuse și al costurilor estimate pentru curățarea, eliminarea deșeurilor și supravegherea zonei. Obligațiile privind curățarea și eliminarea deșeurilor au fost considerate ca având un caracter general dată fiind situația zonei. În continuare este prezentată evaluarea costurilor ÍG în conformitate cu obligațiile sale prevăzute în Contractul general de închiriere din 2005 (24):
               
                           Anul
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Taxa de închiriere
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Angajat
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Administrație
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Întreținere
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Juridic
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Costuri energetice ale altor părți
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Demolare nefinalizată
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Demolare finalizată
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Reparații
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Împrejmuiri
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Curățare
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Vopsiri
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Restaurare
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Cablaje etc.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Canalizare
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Diguri
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Eliminarea deșeurilor
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asfalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Sol
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Alarmă contra incendiilor
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Total obligații
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Total ISK
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Media pe lună
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Media
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Sursa: Primăria orașului Reykjavík
                        
                     
         2.3.   EVOLUȚII RECENTE DIN ZONA GUFUNES
   
               (15)
            
            
               La începutul anului 2014, Consiliul municipal al orașului Reykjavík a convenit să înființeze un comitet director pentru a prezenta o viziune pentru zona Gufunes (25). Comitetul a propus lansarea unui concurs deschis de idei cu privire la viitoarea planificare a zonei Gufunes. În cadrul unei ședințe a Consiliului municipal al orașului Reykjavík din iunie 2015, s-a convenit să se publice un anunț prin care să se anunțe un concurs în care părțile interesate să fie încurajate să își prezinte ideile cu privire la viitoarea organizare a zonei Gufunes (26). În urma anunțului, Primăria a primit patru idei. Una dintre prezentări a fost depusă de RVK Studios, o societate de producție de film, care și-a exprimat interesul de a achiziționa o parte din imobilele din zona Gufunes cu obiectivul de a stabili aici o industrie cinematografică. Imobilele pentru care RVK Studios și-a exprimat interesul de a le achiziționa sunt unele dintre vechile proprietăți Áburðarverksmiðjan care au fost închiriate către ÍG în baza contractelor de închiriere.
            
         
               (16)
            
            
               Primăria și TVK Studios au contractat ulterior doi agenți imobiliari independenți pentru a evalua o parte din zona Gufunes în cauză (27). În cadrul unei ședințe a Consiliului municipal din data de 18 noiembrie 2015, Consiliul a convenit să desemneze Oficiul de Administrare a Proprietății și Economic pentru a lansa negocieri cu RVK Studios pe baza evaluărilor (28). Mai mult, Consiliul a desemnat Oficiul să lanseze negocieri cu ÍG cu privire la o evacuare și posibilă relocare conform dispozițiilor din Contractul general de închiriere din 2005.
            
         
               (17)
            
            
               La data de 19 mai 2016, Consiliul municipal al orașului Reykjavík a convenit să încheie un acord cu RVK Studios pentru achiziționarea anumitor proprietăți în zona Gufunes (29). Primăria a anunțat ulterior că ÍG își va muta operațiunile în noua zonă industrială a orașului, Esjumelar (30). La data de 20 mai 2016, primarul orașului Reykjavík și directorul general al ÍG au semnat contracte cu privire la rezilierea contractelor de închiriere și mutarea ÍG și au început pregătirile pentru noul sediu al ÍG în Esjumelar. La data de 27 mai 2016, Primăria a semnat un acord cu RVK Studios cu privire la vânzarea unora dintre vechile proprietăți ale Áburðarverksmiðjan (31). Suprafața proprietăților vândute RVK Studios este de 8 400 m2, iar prețul de cumpărare a fost de 301 650 000 ISK. De asemenea, Primăria a prezentat RVK Studios opțiunea de a cumpăra un spațiu la est de imobile, având o suprafață totală de 19 200 m2. RVK Studios va plăti 1 000 ISK/m2 pe an pentru opțiune.
            
         3.   PLÂNGEREA
   
   
               (18)
            
            
               Potrivit reclamantului, Primăria a acordat ÍG un ajutor de stat ilegal prin darea în chirie a proprietății și terenului din zona Gufunes la prețuri situate sub nivelul pieței. În plângerea sa adresată Autorității, reclamantul afirmă că, deși este dificil să se precizeze cuantumul exact al ajutorului, prețul rezonabil este, în mod clar, mult sub prețul pieței. Întrucât ÍG nu plătește prețul normal al pieței, societatea beneficiază de un avantaj competitiv. În plus, potrivit reclamantului, terenul din zona Gufunes prezintă interes pentru numeroase societăți care au nevoie de un teren spațios pentru operațiunile lor, de exemplu noduri de transport și întreprinderi de antrepozite.
            
         
               (19)
            
            
               Reclamantul a precizat că prețul de închiriere a fost stabilit la 2 milioane ISK în Contractul general de închiriere din 2005, cu creșteri anuale conform indicelui prețurilor de consum (impozitul pe proprietate, care se plătește de către ÍG, ci de către proprietar, mai exact Primăria, se ridică la 41 % din valoarea chiriilor anuale). În plus, ÍG are anumite obligații de întreținere, care sunt considerate ca făcând parte din prețul de închiriere, deși costurile aproximative ale acestor obligații nu sunt incluse în contracte. În plus, contractele de închiriere nu interzic ÍG să subînchirieze terenul unor terți. Reclamantul a subliniat faptul că nu există nicio evaluare în contractele de închiriere în ceea ce privește un posibil venit din subînchirierea unor părți ale proprietății și nu se știe dacă acest lucru a afectat prețul de închiriere.
            
         
               (20)
            
            
               De asemenea, reclamantul precizează faptul că nu este clar care este prețul pe metru pătrat și cum a fost stabilit prețul de închiriere. Potrivit reclamantului, prețul pieței pentru închirierea proprietății ar trebui să fie între 12 și 41 de milioane EUR pe lună, pe baza unor diferite metodologii recunoscute de stabilire a prețurilor. Reclamantul susține că închirierea proprietății către ÍG la un preț care este mult sub valoarea pieței este contrară normelor SEE privind ajutorul de stat.
            
         4.   MOTIVELE PENTRU INIȚIEREA PROCEDURII OFICIALE DE INVESTIGARE
   
   
               (21)
            
            
               În Decizia nr. 261/15/COL, Autoritatea a evaluat în prealabil dacă acordurile încheiate între Primărie și ÍG cu privire la închirierea zonei Gufunes constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE și, în caz afirmativ, dacă ajutorul de stat ar putea fi considerat compatibil cu funcționarea Acordului privind SEE.
            
         
               (22)
            
            
               În urma evaluării informațiilor prezentate de autoritățile islandeze, Autoritatea a ajuns la concluzia preliminară că nu ar putea fi exclus ca acordurile încheiate între Primărie și ÍG să constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE. Următoarele aspecte au fost identificate în Decizia nr. 261/15/COL:
               
                           (i)
                        
                        
                           Statul, în sensul articolului 61 alineatul (1) din SEE, se referă la toate organismele administrației publice, începând de la administrația centrală până la administrația la nivel de localitate. Întrucât terenul și proprietățile închiriate ÍG aparțineau Primăriei, orice reducere aplicată prețului de închiriere ar constitui, prin urmare, un transfer de resurse ale statului.
                        
                     
                           (ii)
                        
                        
                           Autoritatea și-a exprimat îndoiala cu privire la problema dacă Primăria, în momentul în care a încheiat acordurile cu ÍG, a acționat în calitate de locator privat care s-ar afla într-o situație de fapt și de drept comparabilă. Evaluarea preliminară a autorității a evidențiat faptul că nu ar putea fi exclusă existența unui avantaj economic în favoarea ÍG.
                        
                     
                           (iii)
                        
                        
                           Deoarece nicio altă societate nu a avut oportunitatea de a negocia cu Primăria pentru închirierea de terenuri și proprietăți, opinia preliminară a autorității a fost aceea că măsurile par să fie selective.
                        
                     
                           (iv)
                        
                        
                           În cele din urmă, Autoritatea a precizat faptul că orice ajutor acordat ÍG sub forma unor chirii reduse ar fi permis teoretic societății să își dezvolte sau cel puțin să își mențină activitățile ca urmare a ajutorului. Ajutorul a fost, așadar, de natură să limiteze posibilitățile întreprinderilor constituite în alte părți contractante, care ar fi putut dori să concureze cu ÍG pe piața islandeză de colectare a deșeurilor. Așadar, ajutorul a fost de natură să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale în interiorul SEE.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Potrivit autorității, au fost necesare dovezi suplimentare pentru a putea stabili dacă clauzele din contractele de închiriere pot fi considerate compatibile cu funcționarea Acordului privind SEE.
            
         
               (24)
            
            
               În consecință, Autoritatea are îndoieli cu privire la problema dacă respectivele contracte de închiriere dintre Primărie și ÍG constituie ajutor de stat și, în caz afirmativ, dacă acestea pot fi considerate compatibile cu funcționarea Acordului privind SEE în temeiul articolului 61 alineatul (3) litera (c).
            
         5.   OBSERVAȚII DIN PARTEA PRIMĂRIEI CU PRIVIRE LA DECIZIA DE INIȚIERE A PROCEDURII
   
   
               (25)
            
            
               Potrivit Primăriei, acordurile cu ÍG nu implică un ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE, deoarece ÍG nu a beneficiat de un avantaj.
            
         
               (26)
            
            
               Potrivit Primăriei, contractele din data de 22 februarie 2005 și 14 octombrie 2005 au fost încheiate în condiții normale de piață, deoarece taxa de închiriere s-a bazat pe taxa de închiriere stabilită în urma unei proceduri deschise cu publicare lansate spre sfârșitul anului 2003 și a fost în concordanță cu analizele/estimările realizate de experții Primăriei.
            
         
               (27)
            
            
               Primăria respinge afirmația conform căreia metodologiile pe care le-a prezentat reclamantul sunt adecvate pentru fixarea prețului de închiriere de piață. În schimb, Primăria face o comparație cu închirierea unei alte proprietăți, și anume vechea fabrică de ciment de la Sævarhöfði 31, situată într-o zonă industrială similară zonei Gufunes.
            
         
               (28)
            
            
               În 2014, Primăria a achiziționat proprietatea Sævarhöfði 31. În 2013, Direcția de Achiziții Publice Centrale (Ríkiskaup), în numele statului islandez, a publicat un anunț pentru închirierea proprietății. Atunci când Primăria a achiziționat proprietatea, aceasta a garantat că va accepta oferta cu prețul cel mai mare potrivit anunțului. Direcția de Achizițiile Publice Centrale a primit patru oferte, cea mai mare fiind de 420 000 ISK pe lună, fără a fi prevăzute servicii sau obligații speciale pentru locatar. Proprietatea de la Sævarhöfði 31 este evaluată la 293 028 000 ISK. Prin urmare, cea mai ridicată ofertă de închiriere ca procent din valoarea proprietății este de 0,147 %. Prin comparație, prețul de închiriere conform Contractului general de închiriere din 2005 cu ÍG este de 0,320 % din valoarea proprietății Gufunes. Primăria evidențiază faptul că prețul de închiriere pentru Sævarhöfði 31 a fost găsit în urma unei proceduri deschise cu publicarea unui anunț și reflectă în mod corect valoarea de piață a zonelor industriale din oraș în condiții normale de piață. Această comparație arată că prețul de închiriere plătit de ÍG nu poate fi în niciun caz considerat sub valoarea de piață a zonelor industriale din oraș, mai ales având în vedere faptul că prețul de închiriere pentru Sævarhöfði 31 nu a ținut cont de factorii care au afectat prețul de închiriere pentru zona Gufunes.
            
         
               (29)
            
            
               Potrivit Primăriei, faptul că alte părți au fost ulterior interesate de zonă nu a fost relevant atunci când s-a evaluat cererea pentru zonă în momentul în care s-a încheiat Contractul general de închiriere din 2005, mai exact în octombrie 2005. La momentul respectiv, lansarea ofertei de închiriere a zonei nu a fost considerată o acțiune realistă. ÍG a suportat toate costurile ocazionate de curățarea zonei și reabilitarea clădirilor la un nivel corespunzător. În plus, alte părți nu au arătat niciun interes atunci când s-a lansat un anunț pentru închirierea zonei în 2003. În consecință, trebuie să se prezume faptul că interesul întârziat se referă la starea zonei după ce ÍG a preluat administrarea zonei.
            
         
               (30)
            
            
               Potrivit Primăriei, prețul cel mai ridicat nu este singurul factor pe care Autoritatea ar trebui să îl ia în considerare atunci când se aplică testul operatorului în economia de piață. În schimb, întrebarea relevantă este dacă un operator din economia de piață ar fi încheiat tranzacția în cauză în aceiași termeni (32). În plus, comparația dintre conduita investitorilor publici și privați trebuie stabilită în raport cu atitudinea pe care un investitor privat ar fi avut-o la momentul tranzacției în cauză, având în vedere informațiile disponibile și evoluțiile predictibile la momentul respectiv.
            
         
               (31)
            
            
               Atunci când au fost încheiate contractele între Primărie și ÍG condițiile de piață nu au fost normale, întrucât nu a existat o piață activă pentru acest tip de proprietate industrială aflată în această stare. Prin urmare, potrivit Primăriei, condițiile normale de piață trebuie apreciate din perspectiva obiectivă și verificabilă care exista la momentul respectiv. Referitor la cele de mai sus, Primăria consideră că astfel de informații se găsesc în documentele pe care Reykjavik le-a prezentat în acest caz. În plus, în cazul în care s-ar putea demonstra condiții normale de piață pentru zonele industriale de acest tip, exemplul prețului de închiriere obținut în anul 2014 pentru fosta fabrică de ciment din Sævarhöfði 31 demonstrează valoarea de piață a zonelor industriale precum Gufunes.
            
         
               (32)
            
            
               Conform celor afirmate de autoritățile municipale, obligațiile impuse ÍG prin contractele de închiriere nu pot fi comparate cu obligațiile disputate din cauza Haslemoen Leir (33). Obligația de reducere a prețului disputată în cauza respectivă a vizat o posibilă pierdere pentru Haslemoen AS prin faptul că nu a reușit să dea în chirie un anumit imobil. Însă obligațiile impuse ÍG au vizat lucrări de întreținere și îmbunătățire asupra proprietății, de demolare, de re-racordare a liniilor de curent electric și a conductelor de alimentare cu apă și încălzire de pe teren. Costurile aferente acestor obligații au fost estimate de către analiștii experți ai Primăriei pe baza rezultatelor recentelor licitații pentru proiecte similare. În pofida lipsei de documentație care să justifice impactul economic precis al serviciilor încredințate ÍG și incertitudinea în zonă, Autoritatea trebuie să accepte faptul că aceste obligații au avut ca efect reducerea prețurilor de închiriere. Potrivit Primăriei, nu ar fi rezonabil să nu se ia în considerare impactul obligațiilor, cu atât mai mult cu cât costurile efective suportate de ÍG ca urmare a obligațiilor sale sunt în concordanță cu estimările.
            
         
               (33)
            
            
               Potrivit Primăriei, aceasta a acționat ca un operator din economia de piață și a ținut seama de considerații privind zonarea atunci când a încheiat contractele de închiriere cu ÍG. Primăria a inclus clauze de reziliere foarte oneroase și scurte pentru a avea posibilitatea de a curăța zona într-o perioadă scurtă de timp, în cazul în care și atunci când statul ar fi de acord să înceapă construcția autostrăzii Sundabraut. SR cunoștea foarte bine proprietățile și zona și a fost în măsură să formuleze o evaluare obiectivă asupra problemei dacă zona era într-o stare suficient de curată pentru a putea fi închiriată pe piață. Un investitor privat ar acorda întotdeauna atenție planurile zonale atunci când ia decizii cu privire la utilizarea terenului și a proprietăților.
            
         
               (34)
            
            
               Având în vedere considerațiile de mai sus, Primăria susține că contractele de închiriere cu ÍG respectă testul operatorului din economia de piață.
            
         6.   OBSERVAȚII DIN PARTEA ÍG
   
   
               (35)
            
            
               Potrivit ÍG, suprafața mare a terenului prezintă un avantaj foarte limitat pentru acesta în calitate de locatar și aceasta nu face decât să îngreuneze și mai mult obligațiile de întreținere și supraveghere și să le atribuie acestora un caracter costisitor. Mai mult, deși imobilele sunt voluminoase în metri pătrați acestea se află într-o stare foarte precară. ÍG subliniază faptul că imobilele au fost într-adevăr cumpărate pentru a fi dărâmate. S-a planificat o demolare totală și terenul a fost prevăzut a fi o zonă rezidențială, pe care se va construi o autostradă. Prin urmare, orice calcul bazat pe metri pătrați sau suprafața terenului nu este relevantă în scopul stabilirii valorii de piață pentru închirierea zonei.
            
         
               (36)
            
            
               În 2003, SR utilizase zona și imobilele din Gufunes pentru a oferi spațiu de depozitare unor diferite persoane și societăți care au primit ordin din partea SR să evacueze alte zone din Oraș. Acest acord a devenit curând o problemă pentru SR din punct de vedere logistic și, prin urmare, SR a oferit ÍG spre închiriere întreaga suprafață cu scopul de a curăța zona. ÍG a fost foarte reticent la început în ceea ce privește preluarea sarcinii, deoarece zona prezenta mai multe probleme precum existența unor locatari dificili și a unor acumulări de mașini stricate și deșeuri industriale.
            
         
               (37)
            
            
               În ultimii 10 ani, ÍG a cheltuit în medie 16,5 milioane ISK în fiecare lună cu întreținerea și cu alte activități care ar fi trebuit să fie suportate în mod normal de către un locator. Aceste costuri trebuie să fie luate în considerare atunci când se evaluează valoarea de piață a chiriei.
            
         
               (38)
            
            
               Potrivit ÍG, starea imobilelor din zona Gufunes sunt dezastruoase, în pofida resurselor cheltuite pentru lucrările de renovare. Aproape fiecare imobil prezintă scurgeri și majoritatea acoperișurilor imobilelor sunt deteriorate și inutile. Mai mult decât atât, aproape toate ferestrele, în afara de clădirea de birouri, sunt deteriorate și inutile, multe etaje ale clădirilor se află într-o stare periculoasă și există găuri pe alocuri și scări care nu îndeplinesc condițiile de reglementare. În plus, majoritatea imobilelor nu au apă și nici toalete, iar energia electrică nu respectă măsurile de reglementare.
            
         
               (39)
            
            
               Mai mult, în cea mai mare parte a perioadei de închiriere, ÍG s-a confruntat cu situația în care Primăria ar fi putut să solicite predarea terenurilor cu preaviz scurt. Dispoziția de reziliere pe termen scurt de 18 luni și obligația de a restitui o parte din teren la cerere cu un preaviz de doar 12 luni au constituit obstacole în desfășurarea unei activități comerciale precum eliminarea deșeurilor, care implică mașini grele și echipamente.
            
         
               (40)
            
            
               Potrivit ÍG, interesul întârziat al reclamantului are un înțeles limitat în evaluarea cererii pentru zonă la data încheierii Contractului general de închiriere din 2005. În 2005, situația era de așa natură încât, la acea vreme, oferirea zonei spre închiriere nu era considerată o acțiune realistă. De atunci, ÍG a cheltuit resurse considerabile cu renovarea, curățarea și menținerea zonei. În consecință, trebuie să se prezume faptul că interesul întârziat este corelat cu starea zonei după ce ÍG a preluat administrarea zonei.
            
         
               (41)
            
            
               În final, ÍG a prezentat o evaluare independentă a contractului de închiriere, care a fost efectuată la data de 15 octombrie 2015 de către 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Evaluarea contractului de închiriere prezintă o estimare a valorii Contractului general de închiriere din 2005 în octombrie 2005 pe baza valorii și a stării proprietăților individuale. Concluzia evaluatorului este că valoarea lunară totală a chiriei asupra proprietăților și a zonei este de 1 870 000 ISK.
            
         II.   EVALUARE
   
   1.   EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT
   
   
               (42)
            
            
               Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE prevede următoarele:
               „Exceptând cele prevăzute în prezentul acord, orice ajutor acordat de statele membre ale CE, statele AELS sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri este incompatibil cu funcționarea prezentului acord, în măsura în care afectează schimburile comerciale dintre părțile contractante.”
            
         
               (43)
            
            
               Aceasta implică faptul că o măsură constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE în cazul în care sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: măsura: (i) este acordată de stat sau prin resurse de stat; (ii) conferă un avantaj economic beneficiarului; (iii) este susceptibilă de a afecta schimburile comerciale dintre părțile contractante și a denatura concurența.
            
         1.1.   ABSENȚA AVANTAJULUI
   1.1.1.   Generalități
   
   
               (44)
            
            
               În continuare, Autoritatea își prezintă motivele pentru care aceasta a ajuns la concluzia că contractele de închiriere nu conferă ÍG un avantaj în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
            
         
               (45)
            
            
               În sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE, un avantaj reprezintă orice beneficiu economic pe care o întreprindere nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață, și anume în absența intervenției statului, astfel plasând-o pe o poziție mai favorabilă față de concurenții săi (35). Dacă tranzacția ar fi desfășurată în termeni favorabili, în sensul că ÍG ar plăti o chirie sub prețul pieței, societatea ar beneficia de un avantaj în sensul regulilor privind ajutorul de stat.
            
         
               (46)
            
            
               Pentru a examina această chestiune, Autoritatea aplică testul „operatorului în economia de piață” („OEP”) prin care se compară conduita statelor sau autorităților publice atunci când se vând sau se închiriază active cu cea a operatorilor economici privați (36).
            
         
               (47)
            
            
               Scopul testului OEP este de a evalua dacă statul a acordat un avantaj unei întreprinderi prin faptul că nu a acționat asemenea unui operator privat în economia de piață în privința unei anumite tranzacții, de exemplu, vânzarea sau închirierea de active (37). Autoritatea publică trebuie să nu ia în considerare obiectivele de politică publică ci, în schimb, să se axeze pe obiectivul unic de a obține o rată a rentabilității pe piață sau profit din investițiile sale și un preț de piață pentru vânzarea sau închirierea de active (38). Autoritatea precizează însă că această evaluare trebuie să țină cont în mod normal de orice drepturi sau obligații speciale atașate activului în cauză, în special de cele care ar putea afecta valoarea de piață.
            
         
               (48)
            
            
               Conformitatea cu condițiile de piață și chestiunea dacă prețul convenit în cadrul unei tranzacții corespunde prețului pieței se pot stabili prin intermediul anumitor substituenți. Organizarea unei proceduri de licitație deschise, transparente și necondiționate este, în general, un mijloc adecvat pentru a garanta faptul că vânzarea sau închirierea de către autoritățile naționale a unor active este în concordanță cu testul OEP și că s-a plătit o valoare de piață justă pentru bunurile și serviciile în cauză. Însă acest lucru nu înseamnă automat că absența unei proceduri de licitație ordonate sau un posibil viciu de procedură justifică prezumția unui ajutor de stat. Autoritatea se poate baza și pe alți substituenți, inclusiv evaluări ale experților.
            
         1.1.2.   Lipsa unei proceduri competitive
   
   
               (49)
            
            
               În contextul considerațiilor de mai sus, Autoritatea trebuie să examineze mai întâi dacă Primăria a organizat o procedură de licitație corespunzătoare și potrivită pentru stabilirea unui preț de piață (39). Însă în acest caz s-a confirmat faptul că nu s-a lansat nicio procedură de licitație publică privind zona în cauză. În plus, nu a fost efectuată în prealabil o evaluare independentă cu privire la Contractul general de închiriere din 2005.
            
         
               (50)
            
            
               Cu toate acestea, Primăria a subliniat că, atunci când s-a stabilit chiria în cadrul Contractului general de închiriere din 2005 cu ÍG, au fost luate în considerare diferitele contracte de închiriere existente în zonă, care au fost încheiate în urma anunțurilor deschise din mass-media islandeză din 2003. Însă Autoritatea consideră că aceste anunțuri erau simple cereri de exprimare a interesului și nu au constituit o procedură de licitație deschisă și competitivă. În plus, acestea nu vizau zona în totalitate, care era oferită spre închiriere unui singur locatar, ci proprietăți individuale din zona respectivă.
            
         
               (51)
            
            
               Prin urmare, Autoritatea concluzionează că această procedură de notificare nu îndeplinește cerințele testului OEP. În consecință, această procedură nu poate constitui un substituent fiabil pentru stabilirea prețului de piață al dreptului de închiriere în cauză.
            
         1.1.3.   Stabilirea valorii de închiriere de către un expert
   
   
               (52)
            
            
               Astfel cum s-a menționat anterior, absența unei proceduri de licitație suficiente nu exclude posibilitatea Autorității de a aplica testul OEP. Însă Autoritatea trebuie să examineze fondul tranzacției în cauză și, în special, să compare prețul convenit cu prețul pieței. În acest scop, Autoritatea se referă în mod normal la evaluarea efectuată de un expert independent un studiu ca substituent pentru prețul de piață. Un astfel de studiu ar trebui să fie elaborat, în mod ideal, la momentul tranzacției. Însă Autoritatea poate să se bazeze și pe un studiu de evaluare ex post în evaluarea sa (40).
            
         
               (53)
            
            
               Primăria a afirmat că există mai multe aspecte care afectează prețul de închiriere al pieței pentru zona Gufunes. În primul rând, imobilele și instalațiile se aflau într-o stare precară, unii locatari nu plăteau chiria și se acumulaseră deșeuri care trebuiau eliminate. În al doilea rând, persista incertitudinea în ceea ce privește planurile zonale pentru zona Gufunes. Activitatea industrială se restrânge în zonă conform planurilor municipale anterioare și actuale și, prin urmare, Primăria nu poate încheia un contract de închiriere pe termen lung pentru proprietatea respectivă. În al treilea rând, ÍG are obligația de a restitui o parte din teren la cerere, cu un preaviz de 12 luni, iar perioada de preaviz pentru întreaga zonă, inclusiv imobilele, era o perioadă scurtă de 18 luni.
            
         
               (54)
            
            
               După cum s-a menționat anterior, Primăria a contractat doi agenți imobiliari independenți pentru a evalua proprietățile și drepturile de închiriere atunci când au desfășurat negocieri cu RVK Studios pentru vânzarea de imobile în zona Gufunes. Deși aceste evaluări independente nu vizează în mod direct prețul pieței pentru închirierea de proprietăți, ele confirmă starea precară a imobilelor și valoarea lor de piață. Ambii evaluatori independenți evidențiază faptul că imobilele prezintă scurgeri, nu sunt izolate suficient, conțin o cantitate semnificativă de deșeuri industriale din perioada în care terenul fusese ocupat de un producător de îngrășăminte și, în general, sunt dărâmate. În plus, unele imobile conțin azbest, iar altele trebuie să fie dărâmate.
            
         
               (55)
            
            
               Așa cum s-a menționat anterior, Primăria a oferit, de asemenea, o comparație cu o proprietate industrială similară situată în Sævarhöfði 31. Direcția Centrală de Achiziții Publice a publicat un anunț pentru închirierea proprietății și a fost acceptată cea mai mare ofertă în valoare de 420 000 ISK pe lună. Acest contract de închiriere nu a inclus servicii sau obligații speciale care să fie prestate sau îndeplinite de către locatar. Cea mai mare ofertă de închiriere ca procent din valoarea proprietății este de 0,147 %, în timp ce prețul de închiriere, conform Contractului general de închiriere din 2005 cu ÍG, este de 0,320 % din valoarea proprietății din zona Gufunes.
            
         
               (56)
            
            
               În plus, 101 Reykjavík Fasteignasala a efectuat o evaluare independentă a Contractului general de închiriere din 2005 (41). Evaluarea a fost efectuată la data de 15 octombrie 2015. Aceasta se bazează pe valoarea și starea proprietăților individuale, care au fost evaluate și verificate individual. Evaluarea presupune analiza stării proprietăților și a zonei la data încheierii Contractului general de închiriere din 2005, precum și a condițiilor de piață prevalente la momentul respectiv. Concluzia evaluatorului este că valoarea lunară totală a chiriei asupra proprietăților și a zonei a fost de 1 870 000 ISK în octombrie 2005. Însă conform Contractului general de închiriere din 2005, chiria lunară pentru ÍG a fost stabilită la 2 000 000 ISK, recalculată lunar conform indicelui prețurilor de consum (42). Chiria plătită lunar de către ÍG este astfel mai mare decât prețul de închiriere pe piață conform evaluării experților.
            
         
               (57)
            
            
               Luând în considerare toate cele de mai sus, Autoritatea consideră că Contractul general de închiriere din 2005 nu a fost încheiat sub prețul pieței.
            
         
               (58)
            
            
               În cele din urmă, Autoritatea precizează că nici comparația cu proprietatea situată la Sævarhöfði 31, nici evaluarea întocmită de 101 Reykjavík Fasteignasala nu iau în considerare obligațiile speciale cuprinse în contractele de închiriere, în mod specific scurta perioadă de preaviz (care a fost acum evocată) și diferitele obligații de întreținere. Impactul financiar al acestor obligații asupra prețului de închiriere este dificil de cuantificat. Însă acestea favorizează în mod inerent Primăria în detrimentul ÍG, oferind o certitudine în plus pentru concluzia Autorității conform căreia Contractul general de închiriere din 2005 a fost încheiat cu respectarea condițiilor pieței.
            
         
               (59)
            
            
               Având în vedere cele de mai sus, Autoritatea concluzionează că ÍG nu a beneficiat de un avantaj economic de pe urma contractelor de închiriere.
            
         2.   CONCLUZII
   
   
               (60)
            
            
               Pe baza evaluării de mai sus, Autoritatea consideră că contractele de închiriere încheiate între Primărie și ÍG cu privire la închirierea zonei Gufunes nu presupun acordarea unui ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE,
            
         ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
   Articolul 1
   Contractele de închiriere încheiate între Primăria orașului Reykjavík și Íslenska Gámafélagið privind închirierea zonei Gufunes nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE. Procedura oficială de investigare este încheiată.
   Articolul 2
   Prezenta decizie se adresează Islandei.
   Articolul 3
   Numai versiunea în limba engleză a prezentei decizii este autentică.
   
      Adoptată la Bruxelles, 26 aprilie 2017.
      
         
            Pentru Autoritatea AELS de Supraveghere
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Președinte
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Membru al Colegiului
         
      
   
   
      (1)  Decizia nr. 261/15/COL de inițiere a procedurii oficiale de investigare privind un posibil ajutor de stat acordat prin închirierea de terenuri și proprietăți imobile în zona Gufunes, publicată în JO C 316, 24.9.2015, p. 22 și în Suplimentul SEE nr. 57, 24.9.2015, p. 21.
   
      (2)  Documentele nr. 704341-704343.
   
      (3)  Documentul nr. 774957.
   
      (4)  Decizia nr. 261/15/COL de inițiere a procedurii oficiale de investigare privind un posibil ajutor de stat acordat prin închirierea de terenuri și proprietăți imobile în zona Gufunes, publicată în JO C 316, 24.9.2015, p. 22 și în Suplimentul SEE nr. 57, 24.9.2015, p. 21.
   
      (5)  Documentul nr. 778453.
   
      (6)  Documentul nr. 781877.
   
      (7)  Documentul nr. 781927.
   
      (8)  Documentul nr. 786716.
   
      (9)  Documentul nr. 805588.
   
      (10)  Documentul nr. 806264.
   
      (11)  Documentul nr. 831665.
   
      (12)  Disponibil online la adresa: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. A se vedea, de asemenea, http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf
   
      (13)  Ibidem.
   
   
      (14)  Documentul nr. 716986, pagina 17.
   
      (15)  Documentele nr. 716985 și 742948.
   
      (16)  Documentul nr. 716986, pagina 21.
   
      (17)  A se vedea Documentul nr. 716985.
   
      (18)  Documentul nr. 716986, pagina 25.
   
      (19)  Documentul nr. 716986, pagina 29.
   
      (20)  Documentul nr. 716986, pagina 31.
   
      (21)  Documentul nr. 716986, pagina 33.
   
      (22)  Documentul nr. 716985.
   
      (23)  Documentul nr. 742948.
   
      (24)  Toate valorile sunt exprimate în ISK.
   
      (25)  Documentul nr. 716985.
   
      (26)  Anunțul este disponibil online la adresa: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Documentul nr. 786718.
   
      (28)  Procesul-verbal al ședinței Consiliului municipal este disponibil online la adresa: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  Procesul-verbal al ședinței Consiliului municipal este disponibil online la adresa: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  Anunțul este disponibil online la adresa: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  Anunțul este disponibil online la adresa: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  Hotărârea în cauza Westdeutsche Landesbank Girozentrale/Comisia, T-228/99 și T-233/99, EU:T.2003:57.
   
      (33)  A se vedea Decizia nr. 90/12/COL a Autorității AELS de Supraveghere din 15 martie 2012 privind vânzarea anumitor clădiri situate în incinta bazei militare de la Haslemoen Leir (Norvegia), disponibilă la adresa: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/RO/TXT/?uri=uriserv:OJ.L_.2013.048.01.0033.01.RON=OJ:L:2013:048:TOC, punctul 81.
   
      (34)  Documentul nr. 778453.
   
      (35)  Hotărârea în cauza SFEI și alții, C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, punctul 60, și hotărârea în cauza Spania/Comisia, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, punctul 41.
   
      (36)  Pentru aplicarea testului OEP, a se vedea cauza E-12/11 Asker Brygge [2012] EFTA Ct. Rep. 536 și hotărârea în cauza Land Burgenland și alții/Comisia, C-214/12 P, C-215/12 P și C-223/12 P, EU:C:2013:682. Aceste cazuri se referă la vânzarea unui drept de proprietate directă asupra terenului. Însă acestea oferă totodată orientări pentru vânzarea altor drepturi asupra terenului, inclusiv dreptul de închiriere a terenului în cazul de față.
   
      (37)  A se vedea paragraful 133 din Orientările Autorității privind noțiunea de ajutor de stat, astfel cum este prevăzută la articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE. Disponibile la adresa: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf
   
      (38)  Hotărârea în cauza Land Burgenland și alții/Comisia, C-214/12 P, C-215/12 P și C-223/12 P, EU:C:2013:682.
   
      (39)  Decizia nr. 61/16/COL a Autorității AELS de Supraveghere de încheiere a procedurii oficiale de investigare privind acordarea unui posibil ajutor prin închirierea unei fibre optice exploatate anterior în numele NATO, nepublicată încă, disponibilă online la adresa: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, punctul 80.
   
      (40)  Cauza E-12/11 Asker Brygge [2012] AELS Ct. Rep. 536, punctul 81 și Decizia nr. 61/16/COL a Autorității AELS de Supraveghere de încheiere a procedurii oficiale de investigare privind acordarea unui posibil ajutor prin închirierea unei fibre optice exploatate anterior în numele NATO, nepublicată încă, punctul 88.
   
      (41)  Documentul nr. 778453.
   
      (42)  Documentul nr. 716986, pagina 25.