CELEX: 32013D0402
Language: nl
Date: 2013-04-16 00:00:00
Title: 2013/402/EU: Besluit van de Commissie van 16 april 2013 betreffende steunmaatregel SA.20112 (C 35/2006) die Zweden ten uitvoer heeft gelegd ten gunste van Konsum Jämtland ekonomisk förening (Kennisgeving geschied onder nummer C(2013) 1913) Voor de EER relevante tekst

27.7.2013   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 202/25
            
         BESLUIT VAN DE COMMISSIE
   van 16 april 2013
   betreffende steunmaatregel SA.20112 (C 35/2006) die Zweden ten uitvoer heeft gelegd ten gunste van Konsum Jämtland ekonomisk förening
   (Kennisgeving geschied onder nummer C(2013) 1913)
   (Slechts de tekst in de Zweedse taal is authentiek)
   (Voor de EER relevante tekst)
   (2013/402/EU)
   DE EUROPESE COMMISSIE,
   Gezien het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, en met name artikel 108, lid 2, eerste alinea,
   Gezien de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte, en met name artikel 62, lid 1, onder a),
   Na de belanghebbenden overeenkomstig de genoemde artikelen (1) te hebben aangemaand hun opmerkingen te maken,
   Overwegende hetgeen volgt:
   1.   PROCEDURE
   
   
               (1)
            
            
               Bij klacht, ingeschreven door de Commissie op 14 november 2005, heeft de stichting Den Nya Välfärden de Commissie op de hoogte gesteld van de verkoop van een stuk grond door de gemeente Åre aan Konsum Jämtland ekonomisk förening (hierna „Konsum” genoemd). Volgens de stichting omvatte de verkoop (hierna „de betwiste verkoop” genoemd) onrechtmatige staatssteun.
            
         
               (2)
            
            
               Bij schrijven van 3 januari 2006 heeft de Commissie de Zweedse autoriteiten om aanvullende informatie verzocht. De gevraagde informatie werd bij brieven van 2 maart 2006 en 28 maart 2006 verstrekt.
            
         
               (3)
            
            
               Bij schrijven van 3 januari 2006 heeft de Commissie de klager om aanvullende informatie verzocht. Deze werd verstrekt bij schrijven van 1 februari 2006.
            
         
               (4)
            
            
               Bij brief van 19 juli 2006 heeft de Commissie Zweden in kennis gesteld van haar besluit tot inleiding van de procedure van artikel 88 van het EG-Verdrag ten aanzien van de betwiste verkoop (2).
            
         
               (5)
            
            
               Het besluit van de Commissie tot inleiding van de procedure is in het Publicatieblad van de Europese Unie
                   (3) bekendgemaakt. De Commissie heeft de belanghebbenden uitgenodigd hun opmerkingen over de betrokken steunmaatregel kenbaar te maken.
            
         
               (6)
            
            
               De Zweedse autoriteiten hebben bij schrijven van 27 september 2006 hun opmerkingen kenbaar gemaakt. De Commissie heeft van de belanghebbenden geen opmerkingen ter zake ontvangen.
            
         
               (7)
            
            
               Bij schrijven van 24 januari 2007 heeft de Commissie de Zweedse autoriteiten om aanvullende informatie verzocht. Deze werd verstrekt bij schrijven van 21 februari 2007.
            
         
               (8)
            
            
               Op 30 januari 2008 heeft de Commissie een definitieve beschikking vastgesteld (hierna „de beschikking” genoemd) (4), waarin zij concludeerde dat de betwiste verkoop steun omvatte in de zin van artikel 87, lid 1, van het EG-Verdrag (5).
            
         
               (9)
            
            
               Tegen deze beschikking heeft Konsum beroep ingesteld. In zijn arrest van 13 december 2011 in zaak T-244/08 verklaarde het Gerecht de beschikking nietig. Derhalve moest de Commissie de maatregel opnieuw onderzoeken en een nieuw besluit vaststellen met betrekking tot de betwiste verkoop.
            
         
               (10)
            
            
               Bij brief van 22 maart 2012 heeft de Commissie de Zweedse autoriteiten om aanvullende inlichtingen verzocht. Zweden heeft deze bij schrijven van 23 april 2012 bezorgd.
            
         
               (11)
            
            
               Nadat de Zweedse autoriteiten in april 2012 inlichtingen hadden verstrekt, diende Den Nya Välfärden bij schrijven van 21 mei 2012 opmerkingen in.
            
         
               (12)
            
            
               Naast de opmerkingen van Den Nya Välfärden verstrekte Lidl Sverige KB (hierna „Lidl” genoemd) bij brief van 15 mei 2012 aanvullende informatie. Daarenboven gaf Den Nya Välfärden nog informatie tijdens een vergadering met de Commissie op 25 juni 2012.
            
         
               (13)
            
            
               Bij brief van 5 december 2012 heeft de Commissie de Zweedse autoriteiten om verdere verduidelijkingen gevraagd. Zweden heeft hierop bij schrijven van 23 januari 2013 geantwoord.
            
         2.   BESCHRIJVING VAN DE MAATREGEL
   
   2.1.   Belanghebbende partijen
   
   
               (14)
            
            
               De gemeente Åre (hierna „de gemeente” genoemd) ligt in de Zweedse provincie Jämtland en heeft ongeveer 10 000 inwoners.
            
         
               (15)
            
            
               Konsum, die door de betwiste verkoop zou worden begunstigd, is een coöperatie die in de hele provincie Jämtland consumptiegoederen verkoopt, onder meer levensmiddelen en kruidenierswaren. Op 1 januari 2006 werd Konsum samengevoegd met Konsum Nord ekonomisk förening. Beide ondernemingen werken samen met Kooperativa förbundet, een vereniging van Zweedse coöperaties. Kooperativa förbundet is de moederonderneming van de KF-groep, die onder meer eigenaar is van Noorse detailhandelszaken.
            
         
               (16)
            
            
               Åre Centrum AB (hierna „Åre Centrum” genoemd) is een particuliere vastgoedonderneming die losstaat van de gemeente. Op het tijdstip van de betwiste verkoop was Åre Centrum eigendom van Skistar AB en andere ondernemingen in Åre. Sinds 2007 maakt Åre Centrum deel uit van de particuliere onderneming DIÖS Fastigheter AB.
            
         
               (17)
            
            
               De klager, Den Nya Välfärden, is een Zweedse stichting die hoofdzakelijk door Svenskt näringsliv (de federatie van Zweedse ondernemingen) wordt gefinancierd. Zij heeft onder meer tot taak de belangen van Zweedse ondernemingen te verdedigen door toe te zien op de goede werking van de vrije mededinging in Zweden. In haar klacht met betrekking tot de betwiste verkoop handelt Den Nya Välfärden in opdracht van één van haar leden, met name Lidl.
            
         
               (18)
            
            
               Lidl was de eerste buitenlandse speler in de levensmiddelensector die, in 2003, de Zweedse markt betrad, en is een rechtstreekse concurrent van Konsum binnen de detailhandel in levensmiddelen en kruidenierswaren.
            
         2.2.   De betwiste verkoop
   
   
               (19)
            
            
               De klacht heeft betrekking op de verkoop van grond door de gemeente aan Konsum op 5 oktober 2005 voor een prijs die volgens de klager onder de marktwaarde lag.
            
         
               (20)
            
            
               Deze verkoop maakte deel uit van een grotere vastgoedovereenkomst die de verkoop van meerdere percelen grond omvatte en waarbij verschillende partijen betrokken waren. Het doel van deze transacties was een ontwikkelingsplan dat de gemeente op 21 juni 2005 had goedgekeurd ten uitvoer te brengen. Eén van de doelstellingen van dit ontwikkelingsplan was het verrichten van bepaalde ontwikkelingswerkzaamheden om een autovrije zone te realiseren rond het centrale plein in Åre (hierna „Åre Torg” genoemd). Åre Centrum werd gekozen als aannemer om de renovatie van Åre Torg in overeenstemming met het ontwikkelingsplan uit te voeren.
            
         
               (21)
            
            
               Als onderdeel van dit plan hadden in oktober 2005 de volgende verkooptransacties van gronden plaats:
               
                           1)
                        
                        
                           op basis van een overeenkomst van 4 oktober 2005 verkocht Konsum zijn vastgoed op Åre Torg (met de naam Mörviken 2:91) (6) voor 8,5 miljoen SEK (ongeveer 910 000 EUR) aan Åre Centrum;
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           op basis van overeenkomsten van 3 en 5 oktober 2005 verkocht de gemeente een stuk grond dat bestond uit de onroerende goederen Åre prästbord 1:30, 1:68 en 1:69 (7) in de buurt Produkthusområdet voor 2 miljoen SEK (ongeveer 213 000 EUR) aan Konsum (hierna „de betwiste verkoop” genoemd);
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           op basis van een overeenkomst van 4 oktober 2005 verkocht Åre Centrum een perceel grond met als kadastrale omschrijving Åre Prästbord 1:76 (8) (dat grensde aan de bovengenoemde onroerende goederen Åre Prästbord 1:30, 1:68 en 1:69) voor 1 miljoen SEK (ongeveer 107 000 EUR) aan Konsum.
                        
                     
         
               (22)
            
            
               Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de prijs voor het betwiste stuk grond op een bijeenkomst van het gemeentebestuur op 24 augustus 2005 op 1 SEK zou worden vastgesteld. Telefonisch en vervolgens via e-mail deed Lidl op 23 augustus 2005 echter een bod van 6,6 miljoen SEK (ongeveer 710 602 EUR) voor hetzelfde stuk grond, waardoor de gemeente en Konsum opnieuw over de verkoopprijs hebben onderhandeld en deze van 1 SEK naar 1 miljoen SEK (ongeveer 107 000 EUR) hebben verhoogd. De prijs van 1 miljoen SEK werd echter ingetrokken nadat twee leden van de gemeenteraad beroep hadden ingesteld bij de provinciale administratieve rechtbank.
            
         
               (23)
            
            
               Ten slotte keurde de gemeenteraad op 5 oktober 2005 een prijs van 2 miljoen SEK voor de betwiste grond goed. Dezelfde dag werd de definitieve verkoopovereenkomst door Konsum en de gemeente ondertekend.
            
         2.3.   De klacht
   
   
               (24)
            
            
               Volgens de klager ging aan de betwiste verkoop geen formele aanbesteding vooraf en werd geen taxatie door een onafhankelijke deskundige uitgevoerd. Volgens hem is de betwiste verkoop in strijd met artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (hierna „VWEU” genoemd). In dit verband haalt de klager meer bepaald aan dat het bod van Lidl geloofwaardig, bindend en direct vergelijkbaar was met het bod dat Konsum had gedaan en de gemeente had aanvaard. Door het bod van Lidl niet aan te nemen, heeft de gemeente volgens de klager de grond onder de marktwaarde verkocht. De klager betoogt dat de steun 4,6 miljoen SEK (ongeveer 495 268 EUR) bedraagt, zijnde het verschil tussen het bod van Lidl en de verkoopprijs.
            
         3.   OPMERKINGEN VAN BELANGHEBBENDEN
   
   
               (25)
            
            
               De Commissie heeft van de belanghebbenden geen opmerkingen ter zake ontvangen.
            
         4.   ANDERE OPMERKINGEN VAN DE KLAGER
   
   
               (26)
            
            
               Bij schrijven van 21 mei 2012 wees de klager erop dat Konsum 861 SEK/m2 (ongeveer 92 EUR) heeft betaald voor de grond die het van Åre Centrum heeft gekocht, terwijl het 312 SEK/m2 heeft betaald voor de grond die het van de gemeente heeft gekocht. Volgens de klager bewijst dit nogmaals dat de betwiste verkoop onder de marktwaarde heeft plaatsgehad en dat een particuliere speler de grond tegen een hogere prijs zou hebben verkocht.
            
         5.   OPMERKINGEN VAN ZWEDEN
   
   
               (27)
            
            
               Volgens de Zweedse autoriteiten vormde de verkoop aan Konsum een onderdeel van een reeks grondtransacties, waaronder de verkoop door Konsum van een stuk grond in een andere buurt in Åre (Åre Torg), dat de gemeente voor bepaalde ontwikkelingsdoeleinden wilde gebruiken.
            
         
               (28)
            
            
               Door de verkoop van de grond heeft Konsum zijn verkooppunt van Åre Torg naar elders verplaatst en de gemeente de mogelijkheid geboden haar doelstellingen uit het ontwikkelingsplan, met name een autovrije zone rond Åre Torg, te realiseren. Indien de gemeente echter het bod van Lidl had aangenomen, had zij het doel van haar ontwikkelingsplan niet kunnen bereiken, omdat Konsum dan niet uit de gebouwen op Åre Torg was vertrokken. Daarom kan het bod van Lidl niet als vergelijkbaar met dat van Konsum worden beschouwd. Bovendien waren de Zweedse autoriteiten niet van mening dat het bod van Lidl serieus of bindend was, omdat het laat werd uitgebracht en niet voldoende gegevens bevatte.
            
         
               (29)
            
            
               In elk geval zijn de Zweedse autoriteiten van oordeel dat de betwiste verkoop tegen marktwaarde heeft plaatsgevonden. In dit verband hebben de Zweedse autoriteiten twee deskundigenverslagen aangehaald om hun standpunt te staven: een taxatieverslag van Ernst & Young Real Estate van mei 2003 en een achteraf opgesteld taxatieverslag van PwC van april 2012 waarin de grond op het ogenblik van de verkoop in oktober 2005 werd gewaardeerd.
            
         
               (30)
            
            
               Het taxatieverslag van Ernst & Young werd in mei 2003 opgesteld. Het is gebaseerd op een cashflowanalyse waarbij verschillende parameters in aanmerking worden genomen, onder meer het beoogde gebruik van de grond, de toekomstige ontwikkeling van de markt in de regio en de exploitatie- en onderhoudskosten voor vergelijkbare onroerende goederen. Om de marktwaarde vast te stellen, wordt in het verslag een raming gemaakt van de waarde van bepaalde percelen grond, waarvan één (Åre Prästbord 1:76) grenst aan de grond die Konsum van de gemeente heeft gekocht (Åre Prästbord 1:30, 1:68 en 1:69). In het verslag wordt de waarde van het direct aangrenzende perceel geraamd op ongeveer 1 000 SEK/m2 bruto-oppervlakte (ongeveer 110 EUR).
            
         
               (31)
            
            
               Volgens de Zweedse autoriteiten is de grond die grenst aan de grond waarnaar in het verslag van Ernst & Young wordt verwezen vergelijkbaar met de grond die de gemeente in 2005 aan Konsum heeft verkocht. Uiteindelijk moet er een verband bestaan tussen de geraamde prijs en de definitieve verkoopprijs bij de betwiste transactie van 1 200 SEK/m2 brutovloeroppervlakte (ongeveer 129 EUR).
            
         
               (32)
            
            
               Daarom benadrukken de Zweedse autoriteiten dat de gemeente bij het vaststellen van de prijs rekening heeft gehouden met de waarde per vierkante meter bruto-oppervlakte. Dit was gebaseerd op het feit dat de betrokkenen van plan waren commerciële gebouwen op de grond op te trekken. De Zweedse autoriteiten zijn daarom van mening dat geen rekening mag worden gehouden met de prijzen die de klager heeft berekend en heeft gebruikt om te bewijzen dat de betwiste verkoop onder de marktwaarde heeft plaatsgevonden (zie overweging 26), aangezien deze prijzen gebaseerd zijn op de prijs per vierkante meter totale oppervlakte.
            
         
               (33)
            
            
               Volgens de Zweedse autoriteiten werd rekening gehouden met de tijd die is verstreken tussen het tijdstip van de taxatie door Ernst & Young en de datum van de feitelijke transactie (2,5 jaar), zelfs al is de markt voor nieuwbouw voor de detailhandel in Åre zeer klein of zelfs onbestaande. Om dit te staven verwezen de Zweedse autoriteiten naar een consumentenprijsindex, aangezien er geen officiële cijfers waren voor de prijzen van onroerende goederen in die regio en op dat tijdstip. De Zweedse autoriteiten besluiten dat de raming van Ernst & Young in elk geval vergelijkbaar is met de uiteindelijke verkoopprijs.
            
         
               (34)
            
            
               Als antwoord op het verzoek om inlichtingen van de Commissie van 22 maart 2012 bezorgden de Zweedse autoriteiten bovendien een nieuwe taxatie door een deskundige, die in april 2012 achteraf was opgesteld door PwC. In het verslag van PwC wordt geconcludeerd dat de marktwaarde van de grond in kwestie (9) op het tijdstip van de verkoop (oktober 2005) tussen 1,65 en 2,474 miljoen SEK (respectievelijk ongeveer 177 000 en 265 000 EUR) bedroeg. Deze waarde werd vastgesteld op grond van een analyse van transacties van vergelijkbare percelen grond in de buurt.
            
         
               (35)
            
            
               Daarnaast verwezen de Zweedse autoriteiten naar een arrest van de administratieve rechtbank van Jämtland van 24 mei 2006, waarin de rechter de wettigheid bevestigde van het besluit van de gemeente om de verkoop van de grond voor 2 miljoen SEK aan Konsum goed te keuren. De administratieve rechtbank kwam tot de conclusie dat het besluit wettig was en dat Konsum om de volgende redenen niet onrechtmatig bevoordeeld werd:
               
                           —
                        
                        
                           het bod van Lidl werd ontvangen net voordat de gemeenteraad zijn besluit nam;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           de verkoop betrof grond waarop speciale gebruiksvoorwaarden van toepassing waren, overeenkomstig het ontwikkelingsplan voor het betrokken gebied;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           er was onvoldoende bewijs dat de verkoopprijs voor het stuk grond lager was dan de marktwaarde;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           het besluit van de gemeenteraad moet worden beschouwd als een onderdeel van een groter plan om ondernemingen op een andere plaats, buiten het stadscentrum, te vestigen. De betwiste verkoop van grond aan Konsum maakte deel uit van dit plan.
                        
                     
         
               (36)
            
            
               Als antwoord op de bewering van de klager dat de vastgoedtransacties niet zijn uitgevoerd en Konsum nog steeds de eigenaar lijkt te zijn van het onroerend goed Åre Mörviken 2:91, halen de Zweedse autoriteiten aan dat na de transacties een herverkaveling van alle betrokken onroerende goederen heeft plaatsgehad. Na afsluiting van de transacties werd de naam van de verschillende onroerende goederen in het kadaster gewijzigd. In dit verband wijzen de Zweedse autoriteiten erop dat de naam van de onroerende goederen die door de gemeente en Åre Centrum AB aan Konsum zijn verkocht, werd gewijzigd van Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 en een deel van 1:69 in Mörviken 2:91.
            
         6.   BEOORDELING VAN DE STEUNMAATREGEL
   
   6.1.   Is er sprake van staatssteun?
   
   
               (37)
            
            
               Volgens artikel 107, lid 1, VWEU zijn „steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt”.
            
         
               (38)
            
            
               Volgens vaste rechtspraak (10) kan de verkoop door de overheid van grond of gebouwen aan een onderneming of particulier die een economische activiteit uitoefent elementen van overheidssteun bevatten, met name wanneer niet wordt verkocht voor de marktprijs, dat wil zeggen, voor de prijs die een particuliere investeerder onder normale mededingingsvoorwaarden waarschijnlijk zou hebben vastgesteld.
            
         
               (39)
            
            
               De Commissie stelt in dit verband vast dat verkooptransacties in beginsel moeten worden beoordeeld zoals beschreven in de mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (11) (hierna „de mededeling betreffende de verkoop van gronden” genoemd), die een aantal richtsnoeren voor de lidstaten bevat om te waarborgen dat de verkoop van grond en gebouwen door openbare instanties geen staatssteun behelst.
            
         
               (40)
            
            
               In de mededeling worden twee methoden beschreven om staatssteun bij dergelijke transacties uit te sluiten: ten eerste een verkoop van gronden en gebouwen via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod wordt aanvaard, en ten tweede een voorafgaand taxatieverslag van een onafhankelijke deskundige. Deze methoden moeten garanderen dat de prijs waarvoor grond door een openbare instantie wordt verkocht zo veel mogelijk de marktwaarde van deze grond weerspiegelt en aldus in overeenstemming is met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, om te voorkomen dat deze verkoop de koper van de grond een economisch voordeel oplevert. Er kan echter niet worden uitgesloten dat in dergelijke gevallen andere waarderingsmethoden worden toegepast, zolang wordt gegarandeerd dat de op basis van deze methoden daadwerkelijk door de koper betaalde prijs de marktwaarde van deze grond zo nauwkeurig mogelijk benadert (12).
            
         
               (41)
            
            
               In deze zaak werd voor de betwiste verkoop noch een open en onvoorwaardelijke biedprocedure georganiseerd, noch een voorafgaand taxatieverslag door een onafhankelijke deskundige opgesteld. De mededeling betreffende de verkoop van gronden is daarom niet rechtstreeks toepasselijk. De marktwaarde van de grond moet daarom uit andere beschikbare informatie worden afgeleid.
            
         6.2.   Het bod van Lidl
   
   
               (42)
            
            
               Een concreet bod dat op hetzelfde ogenblik door een concurrent wordt uitgebracht, is over het algemeen een betere indicator voor de marktwaarde van de grond dan een raming van de waarde door een onafhankelijke deskundige, omdat dit weergeeft hoeveel de markt op het tijdstip van de verkoop bereid is te betalen voor de grond. Een dergelijk bod kan enkel een betrouwbare indicator zijn voor de marktwaarde van een grond indien het geloofwaardig, bindend en vergelijkbaar is met het bod dat wordt aanvaard, rekening houdend met de specifieke context van de transactie in kwestie.
            
         
               (43)
            
            
               De Commissie stelt vast dat de geloofwaardigheid en het bindende karakter van het bod van Lidl door de Zweedse autoriteiten in twijfel werden getrokken. De Zweedse autoriteiten benadrukten dat het bod van Lidl de dag voordat het gemeentebestuur besloot om de betwiste verkoop te laten doorgaan via e-mail werd ontvangen en dat het niet voldoende gegevens bevatte.
            
         
               (44)
            
            
               De Commissie is van mening dat de geloofwaardigheid van het bod van Lidl in deze omstandigheden in twijfel kan worden getrokken. Zelfs indien het bod van Lidl geloofwaardig was geweest, was het niet volledig vergelijkbaar met het bod van Konsum. De reden hiervoor is dat Lidl en Konsum zich niet in een gelijkaardige situatie bevonden wat betreft het betwiste stuk grond. Voor Konsum maakte de betwiste verkoop deel uit van een reeks vastgoedtransacties die tot doel hadden het bovengenoemde ontwikkelingsplan van de gemeente uit te voeren en een autovrije zone rond Åre Torg te realiseren.
            
         
               (45)
            
            
               In dit verband blijkt uit de rechtspraak dat rekening moet worden gehouden met de context van een transactie wanneer wordt nagegaan of de verkoop van gronden en gebouwen door een openbare instantie aan een onderneming elementen van staatssteun omvat in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU (13).
            
         
               (46)
            
            
               Terwijl Lidl enkel in het bezit wenste te komen van het betwiste stuk grond, zou Konsum volgens de Zweedse autoriteiten niet van Åre Torg zijn vertrokken indien het de twee aangrenzende percelen in Åre Prästbord niet had kunnen verwerven. De betwiste verkoop maakte deel uit van een reeks samenhangende grondtransacties die in het kader van het gemeentelijke ontwikkelingsplan voor deze buurt éénzelfde doel hadden, namelijk een herverkaveling die noodzakelijk werd geacht voor het realiseren van een autovrije zone rond Åre Torg. In tegenstelling tot de afspraak tussen Konsum en de gemeente bevatte het bod van Lidl geen verwijzingen naar of nadere bijzonderheden over het ontwikkelingsplan. Indien het bod van Lidl werd aanvaard, bestond de kans dat de doelstellingen van het ontwikkelingsplan niet konden worden bereikt, wat voor de gemeente betekent dat beide biedingen niet als vergelijkbaar kunnen worden beschouwd.
            
         
               (47)
            
            
               Vanwege de context van de betwiste verkoop komt de Commissie tot de conclusie dat het bod van Lidl niet de beste indicator is om de marktwaarde van het betwiste stuk grond te bepalen.
            
         6.3.   Taxaties door deskundigen
   
   
               (48)
            
            
               De Zweedse autoriteiten halen aan dat er geen officieel verslag bestaat over de ontwikkeling van de vastgoedprijzen in Åre op het tijdstip van de betwiste verkoop, omdat daar geen markt voor dit soort vastgoedtransacties is. In plaats daarvan hebben de Zweedse autoriteiten een taxatie van een aangrenzend stuk grond ingediend die in mei 2003 door Ernst & Young werd verricht. Hoewel deze taxatie door een onafhankelijke taxateur op basis van algemeen aanvaarde taxatiecriteria werd verricht, vond deze bijna tweeënhalf jaar vóór de betwiste verkoop plaats, en kan de waarde van de grond gedurende deze periode dus aanzienlijk gewijzigd zijn.
            
         
               (49)
            
            
               Op verzoek van de Commissie dienden de Zweedse autoriteiten nog een deskundigenverslag in over de marktwaarde van de grond in kwestie. In deze nieuwe taxatie, die in 2012 achteraf door PwC werd opgesteld, wordt een raming gemaakt van de marktwaarde van het stuk grond op het ogenblik van de betwiste verkoop, dat wil zeggen oktober 2005. In het verslag wordt de verklaring van de Zweedse autoriteiten bevestigd dat er op het ogenblik van de betwiste verkoop in de regio zo goed als geen transacties met vergelijkbare kenmerken zijn verricht waaruit de marktwaarde van het betwiste stuk grond zou kunnen worden afgeleid. Om een raming te maken van de marktwaarde van de grond werden in het verslag transacties van vergelijkbare percelen grond in de buurt geanalyseerd. In het verslag wordt geconcludeerd dat de marktwaarde van het betwiste stuk grond in oktober 2005 tussen 1,65 en 2,475 miljoen SEK bedroeg.
            
         
               (50)
            
            
               Aangezien dit verslag werd opgesteld door een onafhankelijke deskundige en op basis van algemeen aanvaarde taxatiecriteria, met name de vergelijkingsmethode (d.w.z. een analyse van transacties van gelijkaardige onroerende goederen), is de Commissie van mening dat de raming de beste beschikbare indicator is om de marktwaarde van het betwiste stuk grond op het tijdstip van de betwiste verkoop vast te stellen. Op basis van de raming ligt de prijs die Konsum voor de grond aan de gemeente heeft betaald – 2 miljoen SEK – binnen de waarden die worden beschouwd als de marktwaarde in oktober 2005.
            
         
               (51)
            
            
               Tot slot neemt de Commissie ook het feit in aanmerking dat de partijen bij het vaststellen van de prijs van de grond in kwestie rekening hebben gehouden met de prijs per vierkante meter bruto-oppervlakte. In dit opzicht lijkt de prijs van 1 000 SEK/m2 die in de taxatie van Ernst & Young werd bepaald, vergelijkbaar te zijn met de prijs van 1 200 SEK/m2 brutovloeroppervlakte die voor de betwiste verkoop werd vastgesteld.
            
         
               (52)
            
            
               In het licht van het bovenstaande is de Commissie van oordeel dat de verkoop van de onroerende goederen Åre Prästbord 1:30, 1:68 en 1:69 in de buurt Produkthusområdet voor 2 miljoen SEK door de gemeente aan Konsum op 5 oktober 2005 tegen de marktprijs heeft plaatsgevonden en dat de verkoop daarom geen staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU omvat,
            
         HEEFT HET VOLGENDE BESLUIT VASTGESTELD:
   Artikel 1
   De door Zweden ten uitvoer gelegde steunmaatregel ten gunste van Konsum Jämtland ekonomisk förening is geen staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie.
   Artikel 2
   Dit besluit is gericht tot Zweden.
   
      Gedaan te Brussel, 16 april 2013.
      
         
            Voor de Commissie
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Vicevoorzitter
         
      
   
   
      (1)  PB C 204 van 26.8.2006, blz. 5.
   
      (2)  Zaak C 35/2006.
   
      (3)  PB C 204 van 26.8.2006, blz. 5.
   
      (4)  Beschikking van de Commissie van 30 januari 2008 betreffende de steunmaatregel C 35/2006 (ex NN 37/06) die Zweden ten uitvoer heeft gelegd ten gunste van Konsum Jämtland ekonomisk förening, PB L 126 van 14.5.2008, blz. 3.
   
      (5)  Vanaf 1.12.2009 zijn de artikelen 87 en 88 VEG respectievelijk de artikelen 107 en 108 VWEU geworden. De bepalingen in beide verdragen zijn inhoudelijk identiek. In het kader van dit besluit moeten verwijzingen naar de artikelen 107 en 108 VWEU waar nodig worden begrepen als verwijzingen naar, respectievelijk, de artikelen 87 en 88 VEG.
   
      (6)  De naam van het onroerend goed werd na de transactie veranderd.
   
      (7)  De naam van de onroerende goederen werd na de transactie veranderd.
   
      (8)  De naam van het onroerend goed werd na de transactie veranderd.
   
      (9)  Åre Prästbord 1:30, 1:68 en 1:69.
   
      (10)  Conclusie van 30 september 2010 in zaak C-239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, Jurispr. 2010, blz. I-13083, punt 34, arrest van 2 september 2010 in zaak C-290/07 P, Commissie/Scott, Jurispr. 2010, blz. I-7763, punt 68 en arrest van 13 december 2011 in zaak T-244/08, Konsum Nord ekonomisk förening/Commissie, Jurispr. 2011, blz. II-0000, punt 61.
   
      (11)  PB C 209 van 10.7.1997, blz. 3.
   
      (12)  Conclusie van 30 september 2010 in zaak C-239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe/BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Jurispr. 2010, blz. I-13083, punt 39.
   
      (13)  Arrest van het Gerecht van 13 december 2011 in zaak T-244/08, Konsum Nord ekonomisk förening/Europese Commissie, Jurispr. 2011, blz. 00000, punt 57.