CELEX: E2017C0081
Language: el
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 081/17/COL, της 26ης Απριλίου 2017, για την περάτωση της επίσημης έρευνας σχετικά με εικαζόμενη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης μέσω της μίσθωσης εκτάσεων γης και κτιρίων στην περιοχή Gufunes (Ισλανδία) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 269/53
            
         ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΫΟΥΣΑΣ ΑΡΧΉΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ
   αριθ. 081/17/COL
   της 26ης Απριλίου 2017
   για την περάτωση της επίσημης έρευνας σχετικά με εικαζόμενη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης μέσω της μίσθωσης εκτάσεων γης και κτιρίων στην περιοχή Gufunes (Ισλανδία) [2017/1911]
   Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ (εφεξής «η Αρχή»),
   Έχοντας υπόψη:
   τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο (εφεξής «συμφωνία για τον ΕΟΧ»), και ιδίως το άρθρο 61 και το πρωτόκολλο 26,
   τη συμφωνία μεταξύ των κρατών της ΕΖΕΣ για τη σύσταση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου (εφεξής «συμφωνία περί Εποπτείας και Δικαστηρίου»), και ιδίως το άρθρο 24,
   το πρωτόκολλο 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου (εφεξής «πρωτόκολλο 3»), και ιδίως το άρθρο 1 του Μέρους I και το άρθρο 7 παράγραφος 2 και το άρθρο 13 του Μέρους II, και
   Αφού κάλεσε τους ενδιαφερόμενους να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις (1), και έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   I.   ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
   
   1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   
   
               (1)
            
            
               Με μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου της 2ας Απριλίου 2014, η Gámaþjónustan hf. (εφεξής «καταγγέλλουσα») κατέθεσε στην Αρχή καταγγελία σχετικά με εικαζόμενη χορήγηση παράνομης κρατικής ενίσχυσης από τον δήμο του Ρέικιαβικ (εφεξής «δήμος») μέσω της μίσθωσης κτιρίων και εκτάσεων γης στην περιοχή Gufunes του Ρέικιαβικ (Ισλανδία) στην Íslenska Gámafélagið (εφεξής «ÍG»), σε τιμή που υποστηρίζεται ότι ήταν κατώτερη της αγοραίας τιμής (2).
            
         
               (2)
            
            
               Κατόπιν προκαταρκτικής εξέτασης, στις 30 Ιουνίου 2015, η Αρχή εξέδωσε την απόφαση αριθ. 261/15/COL για την κίνηση επίσημης έρευνας σχετικά με την εικαζόμενη ενίσχυση. Με επιστολή της 1ης Οκτωβρίου 2015 (3), οι ισλανδικές αρχές απάντησαν στην απόφαση της Αρχής.
            
         
               (3)
            
            
               Στις 24 Σεπτεμβρίου 2015, η απόφαση της Αρχής για την κίνηση της επίσημης διαδικασίας έρευνας δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ, με πρόσκληση προς τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν παρατηρήσεις επί των προκαταρκτικών απόψεων της Αρχής εντός προθεσμίας ενός μηνός (4).
            
         
               (4)
            
            
               Αφού έλαβε παράταση μίας εβδομάδας, η ÍG υπέβαλε παρατηρήσεις με επιστολή της 29ης Οκτωβρίου 2015 (5). Η Αρχή δεν έλαβε άλλες παρατηρήσεις. Μετά την παρέλευση της προθεσμίας ενός μηνός για την υποβολή παρατηρήσεων, η Αρχή έλαβε από την καταγγέλλουσα πληροφορίες για την αγορά μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου της 25ης Νοεμβρίου 2015 (6). Με επιστολή της 26ης Νοεμβρίου 2015 (7), η Αρχή διαβίβασε τις παρατηρήσεις και τις πληροφορίες για την αγορά στις ισλανδικές αρχές, παρέχοντάς τους τη δυνατότητα να τις σχολιάσουν. Οι ισλανδικές αρχές απάντησαν με επιστολή της 5ης Ιανουαρίου 2016 (8). Η υπόθεση συζητήθηκε επίσης από εκπροσώπους των ισλανδικών αρχών και της Αρχής σε σύσκεψη η οποία πραγματοποιήθηκε στο Ρέικιαβικ στις 12 Φεβρουαρίου 2016.
            
         
               (5)
            
            
               Τέλος, η Αρχή έλαβε από την καταγγέλλουσα πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με τις εξελίξεις στην περιοχή Gufunes μέσω μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου της 21ης Μαΐου 2016 (9), της 27ης Μαΐου 2016 (10) και της 15ης Δεκεμβρίου 2016 (11).
            
         2.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΜΕΤΡΟΥ
   
   2.1.   Η ΠΕΡΙΟΧΗ GUFUNES
   
               (6)
            
            
               Η περιοχή Gufunes βρίσκεται στην περιφέρεια Grafarvogur στο Ρέικιαβικ της Ισλανδίας. Μέχρι το 2001 δραστηριοποιούνταν στην περιοχή το εργοστάσιο λιπασμάτων Áburðarverksmiðjan. Το 2002 το ταμείο χωροταξικού σχεδιασμού του Ρέικιαβικ (Skipulagssjóður Reykjavíkur, εφεξής «SR») αγόρασε το εργοστάσιο και την πέριξ αυτού περιοχή από τους μετόχους της Áburðarverksmiðjan (εφεξής η «σύμβαση αγοράς»). Σύμφωνα με τις ισλανδικές αρχές, η πρόθεση εκείνη την εποχή ήταν να αφαιρεθούν όλα τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις από την περιοχή. Το 2007 το SR διαλύθηκε και ιδρύθηκε ένα νέο ταμείο, το Eignasjóður, το οποίο ανέλαβε τον έλεγχο των περιουσιακών στοιχείων και τα καθήκοντα του SR.
            
         
               (7)
            
            
               Σύμφωνα με το δημοτικό σχέδιο χρήσης γης του Ρέικιαβικ για την περίοδο 2001-2024, η περιοχή Gufunes προορίζεται για οικιστικούς σκοπούς και όχι για βιομηχανικές δραστηριότητες (12). Επιπλέον, στην περιοχή πρόκειται να κατασκευαστεί ο αυτοκινητόδρομος Sundabraut, ο οποίος θα συνδέει το Laugarnes με το Gufunes. Εξάλλου, σύμφωνα με το δημοτικό σχέδιο του Ρέικιαβικ για την περίοδο 2010-2030, η βιομηχανική ζώνη του Gufunes συρρικνώνεται και προβλέπεται να δημιουργηθεί εκεί στο μέλλον μια μεικτή αστική περιοχή οικιστικών συγκροτημάτων και καθαρών εμπορικών δραστηριοτήτων (13). Κανένα από τα σχέδια δεν προβλέπει στο μέλλον τη συνέχιση βιομηχανικών δραστηριοτήτων στην περιοχή.
            
         2.2.   ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ ΣΥΝΑΦΘΕΙΣΕΣ ΜΕΤΑΞΥ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΤΟΥ ΡΕΪΚΙΑΒΙΚ ΚΑΙ ΤΗΣ ÍSLENSKA GAMAFELAGIÐ ΓΙΑ ΤΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΕΚΤΑΣΕΩΝ ΓΗΣ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ GUFUNES
   
               (8)
            
            
               Τον Φεβρουάριο του 2002, όταν το SR αγόρασε τις εκτάσεις και τα κτίρια στην περιοχή Gufunes, η περιοχή αυτή ήταν κατειλημμένη από πολλούς μισθωτές (κυρίως εργολάβους και κατασκευαστικές εταιρείες). Εκείνη την εποχή, η ÍG διέθετε σύμβαση μίσθωσης με την Áburðarverksmiðjan, η οποία είχε συναφθεί στις 29 Οκτωβρίου 1999 (εφεξής η «σύμβαση του 1999»). Στη σύμβαση του 1999 προβλεπόταν μηνιαίο μίσθωμα 159 240 ισλανδικών κορονών (ISK), το οποίο υπολογίστηκε βάσει τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο (14). Η ÍG χρησιμοποιούσε τις εκτάσεις γης για δραστηριότητες διαχείρισης αποβλήτων. Σύμφωνα με τη σύμβαση αγοράς, το SR ανέλαβε όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα της Áburðarverksmiðjan ως προς τις ισχύουσες συμβάσεις μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της σύμβασης του 1999 με την ÍG.
            
         
               (9)
            
            
               Κατά τον δήμο, η περιοχή Gufunes παρουσίαζε συνεχή δραστηριότητα και η διαχείρισή της ήταν δύσκολη. Επιπλέον, τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις βρίσκονταν σε κακή κατάσταση, ορισμένοι μισθωτές δεν κατέβαλλαν το μίσθωμα, ενώ υπήρχαν συσσωρευμένα απόβλητα, ειδικότερα παλιοσίδερα αυτοκινήτων. Επομένως, κατέστη προφανές για τον δήμο ότι, προκειμένου να ασκήσει τον ρόλο του ως ιδιοκτήτη της έκτασης γης, θα έπρεπε να προσλάβει προσωπικό για τον έλεγχο της περιοχής κατά τη διάρκεια τόσο της ημέρας όσο και της νύχτας.
            
         
               (10)
            
            
               Δεδομένης της κατάστασης αυτής, δεν κρίθηκε ρεαλιστική η προσφορά της περιοχής για μίσθωση. Ως εκ τούτου, ο δήμος αποφάσισε να μην ανανεώσει τις τρέχουσες συμβάσεις μίσθωσης και να συνάψει, αντ' αυτών, σύμβαση με ένα και μόνο συμβαλλόμενο μέρος. Κατά συνέπεια, το SR αποφάσισε να διαπραγματευτεί τους όρους μίσθωσης, καθαρισμού και εποπτείας της περιοχής με την ÍG, η οποία εκείνο το χρονικό διάστημα ήταν ο κυριότερος μισθωτής και, επιπλέον, κατέβαλλε εγκαίρως το μίσθωμα (15). Ακολουθεί επισκόπηση των συμβάσεων που συνάφθηκαν μεταξύ του SR και της ÍG:
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22 Φεβρουαρίου 2005. Το SR και η ÍG σύναψαν σύμβαση μίσθωσης για ορισμένα από τα ακίνητα της περιοχής, σε αντικατάσταση της σύμβασης του 1999. Το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε 960 000 ISK για συνολική έκταση 4 676 τετραγωνικών μέτρων (συμπεριλαμβανομένου ενός γηπέδου 500 τετραγωνικών μέτρων) (16).
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14 Οκτωβρίου 2005. Το SR και η ÍG σύναψαν σύμβαση (εφεξής η «γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005»), σε αντικατάσταση της προηγούμενης σύμβασης της 22ας Φεβρουαρίου 2005, σχετικά με τη μίσθωση, τον καθαρισμό και την εποπτεία της έκτασης γης στην περιοχή Gufunes. Σύμφωνα με τη σύμβαση, η ÍG υποχρεούνταν να εκτελεί όλες τις εργασίες συντήρησης και τις βελτιώσεις στο ακίνητο. Η γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 είχε διάρκεια ισχύος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2009. Στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005, η έκταση του ακινήτου που μίσθωσε η ÍG δεν είχε καθοριστεί σε τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο, στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 επισυνάφθηκε υπό μορφή παραρτήματος εκτύπωση αεροφωτογραφίας, στην οποία υποδεικνύονται τα τμήματα της περιοχής που είχε μισθώσει η ÍG (17). Οι ισλανδικές αρχές εξήγησαν ότι η σύμβαση κάλυπτε έκταση περίπου 130 000 τετραγωνικών μέτρων. Στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 δεν καθοριζόταν ούτε η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ούτε η αξία των υποχρεώσεων της ÍG. Το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε σε 2 000 000 ISK, επανυπολογιζόμενο σε μηνιαία βάση σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή (18).
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29 Δεκεμβρίου 2006. Η διάρκεια ισχύος της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 παρατάθηκε, μέσω τροποποίησης, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011. Η ÍG ήταν επίσης υποχρεωμένη να κατεδαφίσει συγκεκριμένα ακίνητα και να απομακρύνει εξοπλισμό που βρισκόταν στην έκταση. Επιτράπηκε στην ÍG να κρατήσει συσκευές και εγκαταστάσεις που απομακρύνθηκαν από την έκταση με δικά της έξοδα (19).
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21 Δεκεμβρίου 2007. Η διάρκεια ισχύος της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 παρατάθηκε, μέσω τροποποίησης, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2015. Ο ιδιοκτήτης μπορούσε να ανακτήσει ανά πάσα στιγμή το σύνολο ή μέρος της έκτασης γης που εκμίσθωσε, εάν αυτό απαιτούνταν λόγω αλλαγών στον σχεδιασμό της χρήσης γης. Η ÍG ανέλαβε επίσης τη δέσμευση να επανασυνδέσει αγωγούς ηλεκτρικού ρεύματος, ύδατος και θέρμανσης που είχαν αχρηστευτεί. Επιπλέον, η ÍG απέσυρε αγωγή αδικοπραξίας κατά του δήμου (20).
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15 Ιουνίου 2009. Η διάρκεια ισχύος της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 παρατάθηκε, μέσω τροποποίησης, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2018. Η ÍG ανέλαβε τη διαχείριση της συντήρησης της περιοχής και την κατασκευή αναχώματος, ενώ παρατάθηκε επίσης η ισχύουσα μίσθωση χώρου εναπόθεσης σκαφών ιδιοκτησίας της λέσχης σκαφών αναψυχής του Ρέικιαβικ. Η ÍG ανέλαβε επίσης τη δέσμευση να αποσύρει αξίωση κατά του δήμου που αφορούσε έξοδα συντήρησης (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Σύμφωνα με τον δήμο, παρότι η έκταση γης που μίσθωσε η ÍG ανέρχεται σε 130 000 m2, μόνο 110 000 m2 μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τους σκοπούς της. Η συνολική καταχωρισμένη επιφάνεια των κτιρίων είναι 24 722 m2. Σύμφωνα με το κτηματολόγιο της Ισλανδίας, η αξία της έκτασης γης που ανήκε προηγουμένως στην Áburðarverksmiðjan ανέρχεται σε 211 000 000 ISK. Η αξία της έκτασης γης που μισθώνει η ÍG δεν έχει εκτιμηθεί, αλλά η αξία ολόκληρης της έκτασης γης που ανήκε προηγουμένως στην Áburðarverksmiðjan εκτιμάται από τον δήμο σε περίπου 137 000 000 ISK. Η συνολική καταχωρισμένη αξία των κτιρίων που μισθώνει η ÍG ανέρχεται σε 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               Σύμφωνα με το άρθρο 4 παράγραφος 2 του ισλανδικού νόμου 4/1995 περί εσόδων των δήμων, ο φόρος ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, εκτός εάν πρόκειται για μισθωμένες γεωργικές εκμεταλλεύσεις, μισθωμένα γήπεδα ή άλλες εκτάσεις γης συμβατικής χρήσης, οπότε, στις περιπτώσεις αυτές, ο φόρος καταβάλλεται από τον μισθωτή ή τον χρήστη. Η υπό εξέταση έκταση γης, τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις βρίσκονται σε καθορισμένη περιοχή λιμένα που ανήκει στη Faxaflóahafnir sf. και εκμισθώνεται στον δήμο. Επομένως, ο δήμος καταβάλλει τον φόρο ακίνητης περιουσίας για τη μισθωμένη έκταση γης και τα ακίνητα που εκμισθώνει στην ÍG.
            
         
               (13)
            
            
               Παρότι καμία από τις συμβάσεις δεν περιέχει πληροφορίες σχετικά με την αξία των υπηρεσιών που παρέχει η ÍG, ο δήμος υπέβαλε πίνακα με εκτίμηση των εξόδων της ÍG, όπως καθορίζονται στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 και τις επακόλουθες τροποποιήσεις της (εφεξής συλλογικά «οι συμβάσεις μίσθωσης») από τον χρόνο σύναψης της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 έως τη λήξη ισχύος της περιόδου μίσθωσης το 2018 (23). Η εκτίμηση διενεργήθηκε απόειδικούς αναλυτές του δήμου. Επιπλέον, οι πληροφορίες που υποβλήθηκαν περιλαμβάνουν το κόστος περατωθέντων και μη περατωθέντων έργων κατεδάφισης. Σύμφωνα με τις πληροφορίες που υποβλήθηκαν, το μέσο μηνιαίο κόστος που επιβαρύνει την ÍG ανέρχεται σε 10 815 624 ISK, συμπεριλαμβανομένου του μισθώματος. Ως εκ τούτου, το μηνιαίο μίσθωμα αντιπροσωπεύει περίπου το 25 % του συνολικού μηνιαίου κόστους της ÍG.
            
         
               (14)
            
            
               Κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης της 22ας Φεβρουαρίου 2005, το SR δεν επέβαλε καμία υποχρέωση στην ÍG. Οι υποχρεώσεις της ÍG επιβλήθηκαν με τη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005, η οποία συνάφθηκε στις 14 Οκτωβρίου 2005, και καθορίστηκαν λαμβανομένων υπόψη των προτεινόμενων κατεδαφίσεων και του εκτιμώμενου κόστους καθαρισμού, διάθεσης των αποβλήτων και εποπτείας της περιοχής. Οι υποχρεώσεις καθαρισμού και διάθεσης των αποβλήτων θεωρήθηκαν εκτεταμένες λόγω της κατάστασης της περιοχής. Στη συνέχεια παρατίθεται αποτίμηση του κόστους της ÍG σύμφωνα με τις υποχρεώσεις που υπέχει βάσει της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 (24):
               
                           Έτος
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Μίσθωμα
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Εργαζόμενοι
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Διοίκηση
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Συντήρηση
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Νομικά έξοδα
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Κόστος ενέργειας τρίτων
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Μη περατ. κατεδαφίσεις
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Περατ. κατεδαφίσεις
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Επισκευές
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Πύλες/περιφράξεις
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Καθαρισμός
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Εργασίες βαφής
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Έργα αποκατάστασης
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Καλωδιώσεις κ.λπ.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Λύματα
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Κυματοθραύστης
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Διάθεση αποβλήτων
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Άσφαλτος
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Έδαφος
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Συναγερμός πυρκαγιάς
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Σύνολο υποχρεώσεων
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Σύνολο σε ισλανδικές κορόνες
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Μηνιαίος μέσος όρος
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Μέσος όρος
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Πηγή: Δήμος Ρέικιαβικ.
                        
                     
         2.3.   ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΕΞΕΛΙΞΕΙΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ GUFUNES
   
               (15)
            
            
               Στις αρχές του 2014 το δημοτικό συμβούλιο του Ρέικιαβικ αποφάσισε να συγκροτήσει συντονιστική επιτροπή για την παρουσίαση σχεδίου σχετικά με το μέλλον της περιοχής Gufunes (25). Η επιτροπή πρότεινε τη διεξαγωγή ανοικτού διαγωνισμού ιδεών σχετικά με τον μελλοντικό σχεδιασμό της περιοχής Gufunes. Σε συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου του Ρέικιαβικ τον Ιούνιο του 2015 αποφασίστηκε η δημοσίευση προκήρυξης διαγωνισμού, στο πλαίσιο του οποίου οι ενδιαφερόμενοι καλούνταν να υποβάλουν ιδέες σχετικά με τη μελλοντική οργάνωση της περιοχής Gufunes (26). Σε συνέχεια της προκήρυξης, ο δήμος έλαβε τέσσερις ιδέες. Μία εξ αυτών υποβλήθηκε από την RVK Studios, μια κινηματογραφική εταιρεία η οποία εκδήλωσε ενδιαφέρον αγοράς μέρους των κτιρίων στην περιοχή Gufunes με σκοπό την εγκατάσταση κινηματογραφικής βιομηχανίας στην περιοχή. Τα κτίρια τα οποία εκδήλωσε ενδιαφέρον να αγοράσει η RVK Studios είναι ορισμένα από τα πρώην ακίνητα της Áburðarverksmiðjan που είχε μισθώσει η ÍG μέσω των συμβάσεων μίσθωσης.
            
         
               (16)
            
            
               Ακολούθως, ο δήμος και η RVK Studios ζήτησαν από δύο ανεξάρτητους εκτιμητές ακινήτων να εκτιμήσουν το συγκεκριμένο τμήμα της περιοχής Gufunes (27). Σε συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου της 18ης Νοεμβρίου 2015, το δημοτικό συμβούλιο αποφάσισε να αναθέσει στο Γραφείο Διαχείρισης Ακινήτων και Οικονομικής Ανάπτυξης να ξεκινήσει διαπραγματεύσεις με την RVK Studios με βάση τις εν λόγω εκτιμήσεις (28). Επιπλέον, το δημοτικό συμβούλιο ανέθεσε στο Γραφείο να ξεκινήσει διαπραγματεύσεις με την ÍG για την εκκένωση του χώρου και ενδεχόμενη μετεγκατάστασή της σύμφωνα με τις διατάξεις της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005.
            
         
               (17)
            
            
               Στις 19 Μαΐου 2016, το δημοτικό συμβούλιο του Ρέικιαβικ αποφάσισε να συνάψει σύμβαση με την RVK Studios για την πώληση ορισμένων ακινήτων στην περιοχή Gufunes (29). Στη συνέχεια, ο δήμος ανακοίνωσε ότι η ÍG θα μεταφέρει τη δραστηριότητά της στη νέα βιομηχανική περιοχή του δήμου, στο Esjumelar (30). Στις 20 Μαΐου 2016, ο δήμαρχος του Ρέικιαβικ και ο διευθύνων σύμβουλος της ÍG υπέγραψαν συμφωνίες σχετικά με την καταγγελία των συμβάσεων μίσθωσης και τη μετεγκατάσταση της ÍG και εγκαινίασαν τις νέες εγκαταστάσεις της ÍG στο Esjumelar. Στις 27 Μαΐου 2016, ο δήμος σύναψε σύμβαση με την RVK Studios για την πώληση ορισμένων από τα πρώην ακίνητα της Áburðarverksmiðjan (31). Η έκταση των ακινήτων που πωλήθηκαν στην RVK είναι 8 400 m2 και το τίμημα της πώλησης ανήλθε σε 301 650 000 ISK. Ο δήμος χορήγησε επίσης στην RVK Studios δικαίωμα προαίρεσης για την αγορά συνολικής έκτασης 19 200 m2, στα ανατολικά των κτιρίων. Η RVK Studios θα καταβάλλει ετησίως 1 000 ISK ανά m2 για το δικαίωμα προαίρεσης.
            
         3.   Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ
   
   
               (18)
            
            
               Σύμφωνα με την καταγγέλλουσα, ο δήμος χορήγησε στην ÍG παράνομη κρατική ενίσχυση μέσω της μίσθωσης κτιρίων και εκτάσεων γης στην περιοχή Gufunes σε τιμές κατώτερες των αγοραίων τιμών. Στην καταγγελία που κατέθεσε στην Αρχή, η καταγγέλλουσα αναφέρει ότι, αν και είναι δύσκολο να προσδιοριστεί το ακριβές ποσό της ενίσχυσης, η τιμή είναι σαφώς πολύ κατώτερη της εύλογης αγοραίας τιμής. Δεδομένου ότι η ÍG δεν καταβάλλει την κανονική αγοραία τιμή, η εταιρεία απολαμβάνει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Επιπλέον, σύμφωνα με την καταγγέλλουσα, η έκταση γης στο Gufunes ενδιαφέρει πολλές εταιρείες που χρειάζονται μεγάλες εκτάσεις για τις δραστηριότητές τους, για παράδειγμα κέντρα μεταφορών και εταιρείες αποθήκευσης.
            
         
               (19)
            
            
               Η καταγγέλλουσα επισημαίνει ότι, στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005, το μίσθωμα ορίστηκε σε 2 εκατ. ISK, με ετήσιες προσαυξήσεις βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή (ο φόρος ακίνητης περιουσίας, τον οποίο δεν καταβάλλει η ÍG αλλά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ήτοι ο δήμος, ανέρχεται σε 41 % του ετήσιου μισθώματος). Επιπλέον, η ÍG υπέχει ορισμένες υποχρεώσεις συντήρησης, οι οποίες θεωρούνται μέρος του μισθώματος, παρότι το κατά προσέγγιση κόστος των εν λόγω υποχρεώσεων δεν αναφέρεται στις συμβάσεις. Εξάλλου, οι συμβάσεις μίσθωσης δεν απαγορεύουν στην ÍG να εκμισθώνει με τη σειρά της τις εκτάσεις γης σε τρίτους. Η καταγγέλλουσα τονίζει ότι οι συμβάσεις μίσθωσης δεν περιέχουν ούτε αξιολόγηση σχετικά με το ενδεχόμενο εισόδημα από την υπεκμίσθωση τμημάτων του ακινήτου ούτε αναφορά στο κατά πόσον αυτό επηρέασε το μίσθωμα.
            
         
               (20)
            
            
               Η καταγγέλλουσα σημειώνει επίσης ότι δεν είναι σαφής η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ούτε ο τρόπος με τον οποίο ορίστηκε το μίσθωμα. Σύμφωνα με την καταγγέλλουσα, η αγοραία τιμή μίσθωσης του ακινήτου θα έπρεπε να κυμαίνεται μεταξύ 12 και 41 εκατ. ISK μηνιαίως, βάσει διαφόρων αναγνωρισμένων μεθόδων κοστολόγησης. Η καταγγέλλουσα υποστηρίζει ότι η εκμίσθωση του ακινήτου στην ÍG σε τιμή κατά πολύ χαμηλότερη της αγοραίας αξίας αντιβαίνει στους κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις του ΕΟΧ.
            
         4.   ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΙΝΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΣΗΜΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΕΡΕΥΝΑΣ
   
   
               (21)
            
            
               Στην απόφαση αριθ. 261/15/COL, η Αρχή εκτίμησε προκαταρκτικώς αν οι συμβάσεις που συνάφθηκαν μεταξύ του δήμου και της ÍG με αντικείμενο τη μίσθωση της περιοχής Gufunes συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ και, αν ναι, κατά πόσον η κρατική ενίσχυση μπορεί να θεωρηθεί συμβατή με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
            
         
               (22)
            
            
               Αφού αξιολόγησε τις πληροφορίες που υπέβαλαν οι ισλανδικές αρχές, η Αρχή κατέληξε στο προκαταρκτικό συμπέρασμα ότι δεν μπορεί να αποκλειστεί το ενδεχόμενο οι συμβάσεις που συνάφθηκαν μεταξύ του δήμου και της ÍG να συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ. Στην απόφαση αριθ. 261/15/COL προσδιορίστηκαν οι ακόλουθες πτυχές:
               
                           i)
                        
                        
                           Για τους σκοπούς του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, το κράτος περιλαμβάνει όλους τους φορείς της κρατικής διοίκησης, από το επίπεδο της κεντρικής κυβέρνησης έως το δημοτικό επίπεδο. Κατά συνέπεια, δεδομένου ότι οι εκτάσεις γης και τα ακίνητα που μίσθωσε η ÍG ανήκαν στον δήμο, κάθε έκπτωση στο μίσθωμα συνιστά μεταφορά κρατικών πόρων.
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           Η Αρχή διατύπωσε αμφιβολίες ως προς το κατά πόσον ο δήμος ενήργησε, κατά τη σύναψη των συμβάσεων με την ÍG, ως ιδιώτης εκμισθωτής ευρισκόμενος σε συγκρίσιμη νομική και πραγματική κατάσταση. Σύμφωνα με την προκαταρκτική εκτίμηση της Αρχής, δεν θα μπορούσε να αποκλειστεί η ύπαρξη οικονομικού πλεονεκτήματος υπέρ της ÍG.
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           Δεδομένου ότι καμία άλλη εταιρεία δεν είχε την ευκαιρία να διαπραγματευτεί με τον δήμο για τη μίσθωση των εκτάσεων γης και των ακινήτων, η προκαταρκτική άποψη της Αρχής ήταν ότι τα μέτρα φαίνεται να είναι επιλεκτικά.
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           Τέλος, η Αρχή επισήμανε ότι η χορήγηση τυχόν ενίσχυσης υπέρ της ÍG, με τη μορφή χαμηλότερου μισθώματος, επέτρεψε θεωρητικά στην εταιρεία να αυξήσει ή τουλάχιστον να διατηρήσει τις δραστηριότητές της λόγω της ενίσχυσης. Επομένως, η ενίσχυση μπορούσε να περιορίσει τις ευκαιρίες για επιχειρήσεις εγκαταστημένες σε άλλα συμβαλλόμενα μέρη οι οποίες θα ήθελαν ενδεχομένως να ανταγωνιστούν την ÍG στην ισλανδική αγορά αποκομιδής των αποβλήτων. Ως εκ τούτου, η ενίσχυση μπορούσε να νοθεύσει τον ανταγωνισμό και να επηρεάσει τις συναλλαγές στο εσωτερικό του ΕΟΧ.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Σύμφωνα με την Αρχή, χρειάζονταν περαιτέρω στοιχεία ώστε να είναι δυνατόν να διαπιστωθεί κατά πόσον οι συμβάσεις μίσθωσης μπορούσαν να θεωρηθούν συμβατές με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
            
         
               (24)
            
            
               Κατά συνέπεια, η Αρχή διατύπωσε αμφιβολίες σχετικά με το κατά πόσον οι συμβάσεις μίσθωσης μεταξύ του δήμου και της ÍG συνιστούσαν κρατική ενίσχυση και, εάν ναι, κατά πόσον μπορούσαν να θεωρηθούν συμβατές με τη λειτουργία της συμφωνίας για τον ΕΟΧ βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 3 στοιχείο γ) αυτής.
            
         5.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ ΚΙΝΗΣΗΣ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ
   
   
               (25)
            
            
               Ο δήμος, από την πλευρά του, ισχυρίστηκε ότι οι συμβάσεις που υπογράφηκαν με την ÍG δεν περιλαμβάνουν στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, δεδομένου ότι η ÍG δεν αποκόμισε πλεονέκτημα.
            
         
               (26)
            
            
               Σύμφωνα με τον δήμο, οι συμβάσεις της 22ας Φεβρουαρίου 2005 και της 14ης Οκτωβρίου 2005 συνάφθηκαν υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς, δεδομένου ότι το μίσθωμα βασίστηκε στο μίσθωμα που ορίστηκε κατόπιν δημοσίευσης ανοικτής προκήρυξης στο τέλος του 2003 και ήταν σύμφωνο με τις αναλύσεις/εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων του δήμου.
            
         
               (27)
            
            
               Ο δήμος απορρίπτει τις μεθόδους που παρουσίασε η καταγγέλλουσα ως ακατάλληλες για τον καθορισμό της αγοραίας τιμής μίσθωσης. Αντιθέτως, ο δήμος προβαίνει σε σύγκριση με το μίσθωμα άλλου ακινήτου, ήτοι του πρώην εργοστασίου τσιμέντου στο Sævarhöfði 31, το οποίο βρίσκεται σε βιομηχανική περιοχή παρόμοια με το Gufunes.
            
         
               (28)
            
            
               Το 2014 ο δήμος αγόρασε το ακίνητο στο Sævarhöfði 31. Το 2013 η κεντρική υπηρεσία δημόσιων συμβάσεων (Ríkiskaup) προκήρυξε, για λογαριασμό του ισλανδικού Δημοσίου, τη διάθεση του ακινήτου για μίσθωση. Κατά την αγορά του ακινήτου, ο δήμος δεσμεύτηκε να δεχτεί την υψηλότερη προσφορά βάσει της προκήρυξης. Η κεντρική υπηρεσία δημόσιων συμβάσεων έλαβε τέσσερις προσφορές, εκ των οποίων η υψηλότερη ήταν 420 000 ISK μηνιαίως, χωρίς καθορισμό ειδικών υπηρεσιών ή υποχρεώσεων για τον μισθωτή. Η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου στο Sævarhöfði 31 ανέρχεται σε 293 028 000 ISK. Επομένως, η υψηλότερη προσφορά για τη μίσθωση, ως ποσοστό της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου, είναι 0,147 %. Συγκριτικά, το μίσθωμα, βάσει της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 με την ÍG, αντιπροσωπεύει 0,320 % της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου στο Gufunes. Ο δήμος επισημαίνει ότι το μίσθωμα στο Sævarhöfði 31 ήταν αποτέλεσμα προκήρυξης ανοικτής διαδικασίας διαγωνισμού και αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την αγοραία αξία βιομηχανικών περιοχών στον δήμο υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς. Από τη σύγκριση αυτή προκύπτει ότι το μίσθωμα που κατέβαλλε η ÍG δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να θεωρηθεί κατώτερο της αγοραίας αξίας των βιομηχανικών περιοχών στον δήμο, λαμβανομένου ιδίως υπόψη ότι, για το μίσθωμα για το Sævarhöfði 31, δεν συνεκτιμήθηκαν οι παράγοντες που επηρεάζουν το μίσθωμα στην περιοχή Gufunes.
            
         
               (29)
            
            
               Κατά τον δήμο, το γεγονός ότι άλλα μέρη εκδήλωσαν αργότερα ενδιαφέρον για την περιοχή έχει ελάχιστη σημασία όταν αξιολογείται η ζήτηση για την περιοχή κατά τον χρόνο σύναψης της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005, ήτοι τον Οκτώβριο του 2005. Την εποχή εκείνη, δεν κρίθηκε ρεαλιστική η προσφορά της περιοχής για μίσθωση. Η ÍG ανέλαβε όλα τα έξοδα καθαρισμού της περιοχής και των έργων αποκατάστασης των κτιρίων. Επιπλέον, όταν προκηρύχθηκε η μίσθωση το 2003, δεν εκδηλώθηκε ενδιαφέρον από άλλα μέρη. Επομένως, πρέπει να θεωρηθεί ότι το όψιμο ενδιαφέρον σχετίζεται με την κατάσταση της περιοχής αφότου η ÍG ανέλαβε τη διαχείριση της περιοχής.
            
         
               (30)
            
            
               Κατά την άποψη του δήμου, η υψηλότερη τιμή δεν αποτελεί τον μοναδικό παράγοντα που πρέπει να λάβει υπόψη η Αρχή κατά την εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη επενδυτή σε οικονομία της αγοράς. Απεναντίας, το κρίσιμο ερώτημα είναι αν ιδιώτης επενδυτής σε οικονομία της αγοράς θα είχε προβεί στην εν λόγω συναλλαγή με τους ίδιους όρους (32). Επιπλέον, η σύγκριση μεταξύ της συμπεριφοράς δημόσιου και ιδιώτη επενδυτή πρέπει να στοιχειοθετηθεί λαμβανομένης υπόψη της συμπεριφοράς που θα επιδείκνυε, κατά τον χρόνο της υπό εξέταση πράξης, ιδιώτης επενδυτής, με βάση τα στοιχεία και τις προβλέψιμες εξελίξεις που θα είχε στη διάθεσή του εκείνη την εποχή.
            
         
               (31)
            
            
               Κατά τον χρόνο σύναψης των συμβάσεων μεταξύ του δήμου και της ÍG, οι συνθήκες της αγοράς δεν ήταν οι συνήθεις, διότι δεν υφίστατο ενεργή αγορά για βιομηχανικό ακίνητο του συγκεκριμένου τύπου και στη συγκεκριμένη κατάσταση. Επομένως, κατά την άποψη του δήμου, οι συνήθεις συνθήκες της αγοράς πρέπει να αξιολογηθούν από την αντικειμενική και επαληθεύσιμη οπτική εκείνης της περιόδου. Βάσει των προαναφερομένων, ο δήμος θεωρεί ότι σχετικές πληροφορίες περιέχονται στα έγγραφα που υπέβαλε στη υπό κρίση υπόθεση. Επιπλέον, εάν μπορούν να αποδειχθούν συνήθεις συνθήκες της αγοράς για βιομηχανικές περιοχές του συγκεκριμένου τύπου, το παράδειγμα του μισθώματος που ορίστηκε το 2014 για το πρώην εργοστάσιο τσιμέντου στο Sævarhöfði 31 καταδεικνύει την αγοραία αξία βιομηχανικών περιοχών όπως το Gufunes.
            
         
               (32)
            
            
               Σύμφωνα με τον δήμο, οι υποχρεώσεις που επιβλήθηκαν στην ÍG με τις συμβάσεις μίσθωσης δεν μπορούν να συγκριθούν με τις επίμαχες υποχρεώσεις στην υπόθεση Haslemoen Leir
                   (33). Η επίμαχη στην εν λόγω υπόθεση υποχρέωση μείωσης της τιμής αφορούσε ενδεχόμενη ζημία της Haslemoen AS σε περίπτωση αδυναμίας εκμίσθωσης ορισμένου κτιρίου. Ωστόσο, οι υποχρεώσεις που επιβλήθηκαν στην ÍG αφορούσαν εργασίες συντήρησης και βελτιώσεις στα ακίνητα, έργα κατεδάφισης, επανασύνδεσης αγωγών ηλεκτρικού ρεύματος, ύδατος και θέρμανσης, καθώς και άλλες κατασκευαστικές εργασίες στην περιοχή. Το κόστος των εν λόγω υποχρεώσεων εκτιμήθηκε από τους ειδικούς αναλυτές του δήμου με βάση τα αποτελέσματα πρόσφατων προσκλήσεων υποβολής προσφορών για παρόμοια έργα. Παρά την έλλειψη τεκμηρίωσης προς επίρρωση του ακριβούς οικονομικού αντικτύπου των υπηρεσιών που ανατέθηκαν στην ÍG και της αβεβαιότητας όσον αφορά τη χρήση γης, η Αρχή πρέπει να αποδεχτεί ότι οι εν λόγω υποχρεώσεις είχαν ως αποτέλεσμα τη μείωση του μισθώματος. Κατά τον δήμο, η μη συνεκτίμηση του αντικτύπου των υποχρεώσεων δεν δικαιολογείται, ιδίως αν ληφθεί υπόψη ότι το πραγματικό κόστος που ανέλαβε η ÍG λόγω των υποχρεώσεων είναι σύμφωνο με την εκτίμηση.
            
         
               (33)
            
            
               Ο δήμος ισχυρίζεται ότι ενήργησε ως ιδιώτης επενδυτής σε οικονομία της αγοράς και έλαβε υπόψη εκτιμήσεις σχετικά με τη χρήση γης κατά τη σύναψη των συμβάσεων μίσθωσης με την ÍG. Ο δήμος συμπεριέλαβε στις συμβάσεις ιδιαιτέρως επαχθείς και βραχείες προθεσμίες καταγγελίας για να εξασφαλίσει τη σύντομη εκκένωση της περιοχής, εάν και όταν το Δημόσιο θα αποφάσιζε να ξεκινήσει την κατασκευή του αυτοκινητοδρόμου Sundabraut. Το SR γνώριζε πολύ καλά τα ακίνητα και την περιοχή και ήταν σε θέση να προβεί σε αντικειμενική εκτίμηση της κατάστασης όσον αφορά την καταλληλότητά της ώστε να μπορεί να διατεθεί για μίσθωση στην αγορά. Είναι αδιαμφισβήτητο το γεγονός ότι ένας ιδιώτης επενδυτής θα έδινε βαρύτητα στα σχέδια χρήσης γης κατά τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τη χρήση του οικοπέδου και των ακινήτων.
            
         
               (34)
            
            
               Λαμβανομένων υπόψη των ως άνω εκτιμήσεων, ο δήμος υποστηρίζει ότι οι συμβάσεις μίσθωσης που συνάφθηκαν με την ÍG πληρούν το κριτήριο του ιδιώτη επενδυτή σε οικονομία της αγοράς.
            
         6.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ÍG
   
   
               (35)
            
            
               Σύμφωνα με την ÍG, η μεγάλη έκταση του μισθίου είναι ελάχιστα επωφελής για την ίδια ως μισθωτή και καθιστά απλώς τις υποχρεώσεις συντήρησης και εποπτείας πιο επαχθείς και πιο δαπανηρές. Επιπλέον, παρότι τα κτίρια είναι μεγάλα από άποψη τετραγωνικών μέτρων, βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση. Η ÍG επισημαίνει ότι τα κτίρια αγοράστηκαν πράγματι με σκοπό να κατεδαφιστούν. Σχεδιαζόταν η πλήρης κατεδάφισή τους, ενώ στο ακίνητο προβλεπόταν η διαμόρφωση οικιστικής περιοχής και η κατασκευή αυτοκινητοδρόμου. Κατά συνέπεια, κάθε υπολογισμός με βάση τα τετραγωνικά μέτρα ή την έκταση της γης είναι αλυσιτελής για τους σκοπούς του καθορισμού της αγοραίας αξίας μίσθωσης της περιοχής.
            
         
               (36)
            
            
               Το 2003 το SR είχε χρησιμοποιήσει την περιοχή και τα κτίρια στο Gufunes για την παροχή χώρων αποθήκευσης σε διάφορους ιδιώτες και εταιρείες που είχαν διαταχθεί από το SR να εκκενώσουν άλλες περιοχές του δήμου. Η ρύθμιση αυτή αποδείχτηκε σύντομα προβληματική για το SR, από υλικοτεχνική άποψη και, ως εκ τούτου, το SR πρότεινε στην ÍG να μισθώσει ολόκληρη την περιοχή με σκοπό τον καθαρισμό της περιοχής. Αρχικά η ÍG ήταν εξαιρετικά απρόθυμη να αναλάβει το καθήκον αυτό, καθώς η περιοχή παρουσίαζε αρκετά προβλήματα, όπως δύστροπους μισθωτές και την ύπαρξη αχρηστευμένων αυτοκινήτων και βιομηχανικών αποβλήτων.
            
         
               (37)
            
            
               Την τελευταία δεκαετία, η ÍG δαπάνησε κατά μέσο 16,5 εκατ. ISK μηνιαίως σε έξοδα συντήρησης και άλλα έξοδα που θα έπρεπε κανονικά να αναλάβει ο εκμισθωτής. Τα εν λόγω έξοδα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του μισθώματος.
            
         
               (38)
            
            
               Κατά την ÍG, η κατάσταση των κτιρίων στην περιοχή Gufunes είναι πολύ κακή, παρά τους πόρους που δαπανήθηκαν για ανακαινίσεις. Σχεδόν όλα τα κτίρια παρουσιάζουν διαρροές και οι περισσότερες στέγες των κτιρίων είναι κατεστραμμένες και άχρηστες. Επιπλέον, σχεδόν όλα τα παράθυρα, εκτός αυτών του κτιρίου γραφείων, έχουν φθορές και είναι άχρηστα, πολλά δάπεδα στα κτίρια βρίσκονται σε επικίνδυνη κατάσταση, ενώ υπάρχουν επίσης τρύπες σε ορισμένα σημεία και κλιμακοστάσια που δεν πληρούν τις κανονιστικές προϋποθέσεις. Επιπλέον, στα περισσότερα κτίρια δεν υπάρχει νερό ούτε τουαλέτα, ενώ η ηλεκτρική εγκατάσταση δεν πληροί τις κανονιστικές διατάξεις.
            
         
               (39)
            
            
               Εξάλλου, κατά το μεγαλύτερο διάστημα της μίσθωσης, η ÍG βρισκόταν αντιμέτωπη με την πιθανότητα ο δήμος να ζητήσει την επιστροφή της έκτασης γης εντός βραχείας προθεσμίας. Η πρόβλεψη βραχείας περιόδου καταγγελίας (18 μήνες) και η υποχρέωση επιστροφής τμήματος της έκτασης γης κατόπιν αιτήματος, εντός μόλις 12 μηνών, συνιστούν μειονέκτημα για την άσκηση δραστηριότητας όπως η διάθεση αποβλήτων, για την οποία απαιτούνται βαρέα μηχανήματα και εξοπλισμός.
            
         
               (40)
            
            
               Κατά την άποψη της ÍG, το όψιμο ενδιαφέρον της καταγγέλλουσας είναι περιορισμένης βαρύτητας κατά την εκτίμηση της ζήτησης για την περιοχή την εποχή που συνάφθηκε η γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005. Λόγω της δεδομένης κατάστασης το 2005, δεν κρίθηκε ρεαλιστική η προσφορά της περιοχής για μίσθωση. Έκτοτε, η ÍG δαπάνησε σημαντικούς πόρους για την ανακαίνιση, τον καθαρισμό και τη συντήρηση της περιοχής. Επομένως, πρέπει να θεωρηθεί ότι το όψιμο ενδιαφέρον σχετίζεται με την κατάσταση της περιοχής αφότου η ÍG ανέλαβε τη διαχείρισή της.
            
         
               (41)
            
            
               Τέλος, η ÍG υπέβαλε ανεξάρτητη εκτίμηση της μίσθωσης, με ημερομηνία 15 Οκτωβρίου 2015, από την 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Στην εκτίμηση της μίσθωσης παρέχεται εκτίμηση της αξίας της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 τον Οκτώβριο του 2005, βάσει της αξίας και της κατάσταση των επιμέρους ακινήτων. Σύμφωνα με το συμπέρασμα του εκτιμητή, η συνολική αξία του μηνιαίου μισθώματος των ακινήτων και της περιοχής ανέρχεται σε 1 870 000 ISK.
            
         II.   ΕΚΤΙΜΗΣΗ
   
   1.   Η ΥΠΑΡΞΗ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   
   
               (42)
            
            
               Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ ορίζει ως εξής:
               «Ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής, είναι ασυμβίβαστες με τη λειτουργία της παρούσας συμφωνίας, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές, εκτός εάν η παρούσα συμφωνία ορίζει άλλως.»
            
         
               (43)
            
            
               Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις: το μέτρο: i) χορηγείται από το κράτος ή με κρατικούς πόρους· ii) παρέχει επιλεκτικό οικονομικό πλεονέκτημα στον δικαιούχο· iii) δύναται να επηρεάζει τις μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών συναλλαγές και να νοθεύσει τον ανταγωνισμό.
            
         1.1.   ΑΠΟΥΣΙΑ ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΟΣ
   1.1.1.   Γενικές παρατηρήσεις
   
   
               (44)
            
            
               Στη συνέχεια, η Αρχή παρουσιάζει το σκεπτικό της όσον αφορά το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε ότι οι συμβάσεις μίσθωσης δεν παρέχουν στην ÍG πλεονέκτημα κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
            
         
               (45)
            
            
               Ως πλεονέκτημα, κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, νοείται οποιοδήποτε οικονομικό όφελος το οποίο δεν θα είχε αποκομίσει η επιχείρηση υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς, δηλαδή απουσία κρατικής παρέμβασης, με αποτέλεσμα να περιέρχεται σε πλεονεκτικότερη θέση έναντι των ανταγωνιστών της (35). Εάν η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με ευνοϊκούς όρους, υπό την έννοια ότι η ÍG κατέβαλλε μίσθωμα χαμηλότερο από την αγοραία τιμή, η εταιρεία θα απολάμβανε πλεονέκτημα κατά την έννοια των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις.
            
         
               (46)
            
            
               Για την εξέταση του ζητήματος αυτού, η Αρχή εφαρμόζει το «κριτήριο του ιδιώτη επενδυτή σε οικονομία της αγοράς» («ΙΕΟΑ»), βάσει του οποίου η συμπεριφορά των κρατικών ή δημόσιων αρχών κατά την πώληση ή τη μίσθωση περιουσιακών στοιχείων συγκρίνεται με τη συμπεριφορά ιδιωτικών οικονομικών φορέων (36).
            
         
               (47)
            
            
               Σκοπός του κριτηρίου του ΙΕΟΑ είναι να εκτιμηθεί κατά πόσον το Δημόσιο έχει χορηγήσει πλεονέκτημα σε επιχείρηση μη ενεργώντας ως φορέας της οικονομίας της αγοράς στο πλαίσιο συγκεκριμένης συναλλαγής, π.χ. πώληση ή μίσθωση περιουσιακών στοιχείων (37). Η δημόσια αρχή πρέπει να αγνοήσει τους στόχους δημόσιας πολιτικής και να εστιάσει, αντιθέτως, στον μοναδικό στόχο της εξασφάλισης αγοραίου ποσοστού απόδοσης ή κέρδους επί των επενδύσεών της, καθώς και αγοραία τιμή για την πώληση ή τη μίσθωση περιουσιακών στοιχείων (38). Η Αρχή επισημαίνει, ωστόσο, ότι η εκτίμηση αυτή πρέπει, κατά κανόνα, να λαμβάνει υπόψη τυχόν ειδικά δικαιώματα ή υποχρεώσεις που συνδέονται με το υπό εξέταση περιουσιακό στοιχείο, ιδίως τα δικαιώματα που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αγοραία αξία.
            
         
               (48)
            
            
               Η συμμόρφωση με τους όρους της αγοράς και το κατά πόσον η συμφωνηθείσα τιμή στο πλαίσιο μιας συναλλαγής αντιστοιχεί στην αγοραία τιμή μπορούν να διαπιστωθούν μέσω ορισμένων υποκατάστατων μεταβλητών. Η διοργάνωση ανοικτής, διαφανούς και άνευ όρων διαδικασίας υποβολής προσφορών αποτελεί κατά γενικό κανόνα ενδεδειγμένο μέσο για τη διασφάλιση της πώλησης ή της μίσθωσης εκ μέρους εθνικών αρχών περιουσιακών στοιχείων σύμφωνα με το κριτήριο του ΙΕΟΑ και της καταβολής δίκαιης αγοραίας τιμής για την παροχή των υπό εξέταση αγαθών και υπηρεσιών. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι λόγω απουσίας τακτικής διαδικασίας υποβολής προσφορών ή πιθανού σφάλματος κατά την εν λόγω διαδικασία μπορεί δικαιολογημένα να θεωρηθεί ότι υφίσταται κρατική ενίσχυση. Η Αρχή μπορεί επίσης να στηριχθεί σε άλλες υποκατάστατες μεταβλητές, συμπεριλαμβανομένων των εκτιμήσεων εμπειρογνωμόνων.
            
         1.1.2.   Η απουσία διαδικασίας διαγωνισμού
   
   
               (49)
            
            
               Λαμβανομένων υπόψη των προαναφερομένων, η Αρχή οφείλει να εξετάσει πρωτίστως αν ο δήμος διοργάνωσε διαδικασία διαγωνισμού, επαρκή και κατάλληλη για τον προσδιορισμό αγοραίας τιμής (39). Ωστόσο, στην υπό κρίση υπόθεση επιβεβαιώθηκε ότι δεν υπήρξε καμία δημόσια πρόσκληση υποβολής προσφορών σχετικά με την επίμαχη περιοχή. Επιπλέον, δεν διενεργήθηκε ανεξάρτητη αποτίμηση πριν από τη σύναψη της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005.
            
         
               (50)
            
            
               Μολαταύτα, ο δήμος επισήμανε ότι κατά τον καθορισμό του μισθώματος στη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 με την ÍG λήφθηκαν υπόψη οι διάφορες ισχύουσες συμβάσεις μίσθωσης στην περιοχή, οι οποίες συνάφθηκαν κατόπιν προκηρύξεων ανοικτών διαγωνισμών στα ισλανδικά μέσα ενημέρωσης το 2003. Ωστόσο, η Αρχή θεωρεί ότι οι εν λόγω προκηρύξεις αποτελούσαν απλώς προσκλήσεις εκδήλωσης ενδιαφέροντος και δεν συνιστούν ανοικτή και ανταγωνιστική διαδικασία υποβολής προσφορών. Επιπλέον, δεν αφορούσαν την περιοχή στο σύνολό της, η οποία προσφέρθηκε για μίσθωση σε έναν μισθωτή, αλλά μεμονωμένα ακίνητα εντός της συγκεκριμένης περιοχής.
            
         
               (51)
            
            
               Ως εκ τούτου, η Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η εν λόγω προκηρυχθείσα διαδικασία δεν πληροί τις προϋποθέσεις του κριτηρίου του ΙΕΟΑ. Κατά συνέπεια, η διαδικασία αυτή δεν μπορεί να παράσχει αξιόπιστη υποκατάστατη μεταβλητή για τον προσδιορισμό της αγοραίας τιμής όσον αφορά το υπό εξέταση δικαίωμα μίσθωσης.
            
         1.1.3.   Αποτίμηση της αξίας μίσθωσης από εμπειρογνώμονα
   
   
               (52)
            
            
               Όπως επισημαίνεται ανωτέρω, η απουσία επαρκούς διαδικασίας διαγωνισμού δεν αποκλείει την πιθανότητα εφαρμογής, εκ μέρους της Αρχής, του κριτηρίου του ΙΕΟΑ. Ωστόσο, η Αρχή οφείλει να εξετάσει την ουσία της επίμαχης συναλλαγής, και ειδικότερα να συγκρίνει τη συμφωνηθείσα τιμή με την αγοραία τιμή. Για τον σκοπό αυτό, η Αρχή παραπέμπει κατά κανόνα σε ανεξάρτητη μελέτη αποτίμησης από εμπειρογνώμονα, από την οποία αντλούνται οι προσεγγιστικές τιμές για την αγοραία τιμή. Υπό ιδανικές συνθήκες, η μελέτη αυτή πρέπει να εκπονείται κατά τον χρόνο της συναλλαγής. Ωστόσο, η Αρχή μπορεί επίσης να αντλήσει στοιχεία από μελέτη εκ των υστέρων αποτίμησης που περιλαμβάνεται στην αξιολόγησή της (40).
            
         
               (53)
            
            
               Ο δήμος ανέφερε ότι υπάρχουν αρκετά ζητήματα που επηρεάζουν την αγοραία τιμή μίσθωσης στην περιοχή Gufunes. Πρώτον, τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις βρίσκονταν σε κακή κατάσταση, ορισμένοι μισθωτές δεν κατέβαλλαν το μίσθωμα, ενώ υπήρχαν συσσωρευμένα απόβλητα που έπρεπε να απομακρυνθούν. Δεύτερον, επικρατούσε αβεβαιότητα ωςπρος τα σχέδια για τη χρήση γης στην περιοχή Gufunes. Σύμφωνα τόσο με προηγούμενα δημοτικά σχέδια όσο και με το τρέχον δημοτικό σχέδιο, η βιομηχανική δραστηριότητα υποχωρεί στην περιοχή και, ως εκ τούτου, ο δήμος δεν είναι σε θέση να συνάψει μακροχρόνια σύμβαση μίσθωσης για το ακίνητο. Τρίτον, η ÍG υποχρεούται να επιστρέψει μέρος της έκτασης γης κατόπιν αιτήματος, εντός προθεσμίας 12 μηνών, η δε προθεσμία προειδοποίησης για ολόκληρη την περιοχή, συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, ήταν μόλις 18 μήνες.
            
         
               (54)
            
            
               Όπως επισημαίνεται ανωτέρω, ο δήμος ζήτησε από δύο ανεξάρτητους κτηματομεσίτες να αποτιμήσουν την αξία των ακινήτων και των δικαιωμάτων μίσθωσης, στο πλαίσιο των διαπραγματεύσεων με την RVK Studios για την πώληση των κτιρίων στην περιοχή Gufunes. Παρότι οι εν λόγω ανεξάρτητες εκτιμήσεις δεν αφορούσαν άμεσα την αγοραία τιμή μίσθωσης των ακινήτων, επιβεβαιώνουν την κακή κατάσταση των ακινήτων και την αγοραία αξία τους. Αμφότεροι οι ανεξάρτητοι εκτιμητές επισημαίνουν ότι τα κτίρια παρουσιάζουν διαρροές, δεν διαθέτουν επαρκή μόνωση, περιέχουν πολλά βιομηχανικά απόβλητα από την εποχή που στην περιοχή λειτουργούσε εταιρεία λιπασμάτων και βρίσκονται γενικά σε κακή κατάσταση. Επιπλέον, ορισμένα από τα κτίρια περιέχουν αμίαντο, ενώ κάποια άλλα πρέπει να κατεδαφιστούν.
            
         
               (55)
            
            
               Όπως επισημαίνεται ανωτέρω, ο δήμος προσκόμισε επίσης σύγκριση με παρόμοιο βιομηχανικό ακίνητο που βρίσκεται στο Sævarhöfði 31. Η κεντρική υπηρεσία δημόσιων συμβάσεων προκήρυξε τη μίσθωση του ακινήτου και έκανε δεκτή την υψηλότερη από τις τέσσερις προσφορές, ύψους 420 000 ISK μηνιαίως. Η συγκεκριμένη σύμβαση μίσθωσης δεν περιλάμβανε ειδικές υπηρεσίες ή υποχρεώσεις προς εκτέλεση από τον μισθωτή. Η υψηλότερη προσφορά μίσθωσης, ως ποσοστό της αποτίμησης του ακινήτου, είναι 0,147 %, ενώ το μίσθωμα αντιπροσωπεύει, σύμφωνα με τη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 με την ÍG, 0,320 % της αποτίμησης του ακινήτου στην περιοχή Gufunes.
            
         
               (56)
            
            
               Επιπλέον, η 101 Reykjavík Fasteignasala διενήργησε ανεξάρτητη αποτίμηση της γενικής σύμβασης μίσθωσης του 2005 (41). Η αποτίμηση φέρει ημερομηνία της 15ης Οκτωβρίου 2015. Βασίζεται δε στην αξία και στην κατάσταση των επιμέρους ακινήτων, τα οποία αποτέλεσαν αντικείμενο εκτίμησης και ελέγχου σε μεμονωμένη βάση. Στην αποτίμηση εξετάζεται η κατάσταση των ακινήτων και της περιοχής κατά τον χρόνο σύναψης της γενικής σύμβασης μίσθωσης το 2005, καθώς και οι συνθήκες που επικρατούσαν τότε στην αγορά. Σύμφωνα με το συμπέρασμα του εκτιμητή, η συνολική αξία του μηνιαίου μισθώματος των ακινήτων και της περιοχής ανερχόταν τον Οκτώβριο του 2005 σε 1 870 000 ISK. Ωστόσο, σύμφωνα με τη γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για την ÍG σε 2 000 000 ISK, επανυπολογιζόμενο σε μηνιαία βάση σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή (42). Συνεπώς, το μηνιαίο μίσθωμα που καταβάλλει η ÍG είναι υψηλότερο από την αγοραία τιμή μίσθωσης σύμφωνα με την αποτίμηση των εμπειρογνωμόνων.
            
         
               (57)
            
            
               Λαμβανομένων υπόψη των προαναφερομένων, η Αρχή εκτιμά ότι η γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 δεν συνάφθηκε σε τιμή κατώτερη της αγοραίας τιμής.
            
         
               (58)
            
            
               Τέλος, η Αρχή επισημαίνει ότι ούτε η σύγκριση με το ακίνητο που βρίσκεται στο Sævarhöfði 31 ούτε η αποτίμηση που διενήργησε η 101 Reykjavík Fasteignasala λαμβάνουν υπόψη τις ειδικές υποχρεώσεις που περιέχονται στις συμβάσεις μίσθωσης, ιδίως τη βραχεία προθεσμία ειδοποίησης (η οποία έχει πλέον δοθεί) και τις διάφορες υποχρεώσεις συντήρησης. Ο οικονομικός αντίκτυπος των εν λόγω υποχρεώσεων στο μίσθωμα είναι δύσκολο να προσδιοριστεί ποσοτικώς. Ωστόσο, οι εν λόγω υποχρεώσεις είναι εγγενώς επωφελείς για τον δήμο εις βάρος της ÍG, γεγονός που ενισχύει περαιτέρω το συμπέρασμα της Αρχής ότι η γενική σύμβαση μίσθωσης του 2005 συνάφθηκε με όρους αγοράς.
            
         
               (59)
            
            
               Βάσει των προαναφερομένων, η Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η ÍG δεν αποκόμισε οικονομικό πλεονέκτημα από τις συμβάσεις μίσθωσης.
            
         2.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
   
   
               (60)
            
            
               Βάσει της ανωτέρω εκτίμησης, η Αρχή θεωρεί ότι οι συμβάσεις μίσθωσης που συνάφθηκαν μεταξύ του δήμου και της ÍG σχετικά με τη μίσθωση της περιοχής Gufunes δεν εμπεριέχουν στοιχεία κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
            
         ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
   Άρθρο 1
   Οι συμβάσεις μίσθωσης που συνάφθηκαν μεταξύ του δήμου του Ρέικιαβικ και της Íslenska Gámafélagið σχετικά με τη μίσθωση της περιοχής Gufunes δεν συνιστούν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ. Η επίσημη έρευνα περατώνεται.
   Άρθρο 2
   Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ισλανδία.
   Άρθρο 3
   Το κείμενο της παρούσας απόφασης στην αγγλική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό.
   
      Βρυξέλλες, 26 Απριλίου 2017.
      
         
            Για την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Πρόεδρος
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Μέλος του Σώματος
         
      
   
   
      (1)  Απόφαση αριθ. 261/15/COL για την κίνηση επίσημης διαδικασίας έρευνας σχετικά με ενδεχόμενη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης μέσω της μίσθωσης εκτάσεων γης και κτιρίων στην περιοχή Gufunes, η οποία δημοσιεύτηκε στην ΕΕ C 316 της 24.9.2015, σ. 22, και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 57 της 24.9.2015, σ. 21.
   
      (2)  Έγγραφα αριθ. 704341-704343.
   
      (3)  Έγγραφο αριθ. 774957.
   
      (4)  Απόφαση αριθ. 261/15/COL για την κίνηση επίσημης διαδικασίας έρευνας σχετικά με ενδεχόμενη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης μέσω της μίσθωσης εκτάσεων γης και κτιρίων στην περιοχή Gufunes, η οποία δημοσιεύτηκε στην ΕΕ C 316 της 24.9.2015, σ. 22, και στο συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 57 της 24.9.2015, σ. 21.
   
      (5)  Έγγραφο αριθ. 778453.
   
      (6)  Έγγραφο αριθ. 781877.
   
      (7)  Έγγραφο αριθ. 781927.
   
      (8)  Έγγραφο αριθ. 786716.
   
      (9)  Έγγραφο αριθ. 805588.
   
      (10)  Έγγραφο αριθ. 806264.
   
      (11)  Έγγραφο αριθ. 831665.
   
      (12)  Το εν λόγω σχέδιο είναι διαθέσιμο στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Βλέπε επίσης http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf.
   
      (13)  Ό.π.
   
      (14)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 17.
   
      (15)  Έγγραφα αριθ. 716985 και 742948.
   
      (16)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 21.
   
      (17)  Βλέπε έγγραφο αριθ. 716985.
   
      (18)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 25.
   
      (19)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 29.
   
      (20)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 31.
   
      (21)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 33.
   
      (22)  Έγγραφο αριθ. 716985.
   
      (23)  Έγγραφο αριθ. 742948.
   
      (24)  Όλα τα ποσά είναι σε ισλανδικές κορόνες (ISK).
   
      (25)  Έγγραφο αριθ. 716985.
   
      (26)  Η προκήρυξη είναι διαθέσιμη στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Έγγραφο αριθ. 786718.
   
      (28)  Πρακτικά της συνεδρίασης του δημοτικού συμβουλίου είναι διαθέσιμα στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  Πρακτικά της συνεδρίασης του δημοτικού συμβουλίου είναι διαθέσιμα στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  Η προκήρυξη είναι διαθέσιμη στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  Η προκήρυξη είναι διαθέσιμη στο διαδίκτυο, στην ακόλουθη διεύθυνση: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  Απόφαση Westdeutsche Landesbank Girozentrale κατά Επιτροπής, T-228/99 και T-233/99, EU:T.2003:57.
   
      (33)  Βλέπε απόφαση της Αρχής αριθ. 90/12/COL, της 15.3.2012, σχετικά με την πώληση ορισμένων κτιρίων του Inner Camp (εσωτερικής ζώνης του στρατοπέδου) στο Haslemoen Leir, η οποία είναι διαθέσιμη στην ακόλουθη διεύθυνση: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf, αιτιολογική σκέψη 81.
   
      (34)  Έγγραφο αριθ. 778453.
   
      (35)  Απόφαση SFEI κ.λπ., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, σκέψη 60 και απόφαση Ισπανία κατά Επιτροπής, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, σκέψη 41.
   
      (36)  Για την εφαρμογή του κριτηρίου του ΙΕΟΑ, βλέπε υπόθεση E-12/11, Asker Brygge κατά Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ, Συλλογή νομολογίας του Δικαστηρίου ΕΖΕΣ 2012, σ. 536, και απόφαση Land Burgenland κ.λπ. κατά Επιτροπής, C-214/12 P, C-215/12 P και C-223/12 P, EU:C:2013:682. Οι εν λόγω υποθέσεις αφορούν την πώληση οριστικού δικαιώματος ιδιοκτησίας γης. Ωστόσο, οι υποθέσεις αυτές παρέχουν επίσης καθοδήγηση για την πώληση και άλλων εγγείων δικαιωμάτων, συμπεριλαμβανομένου του δικαιώματος μίσθωσης της παρούσας υπόθεσης.
   
      (37)  Βλέπε κατευθυντήριες αρχές της Αρχής σχετικά με την έννοια της κρατικής ενίσχυσης όπως αναφέρεται στο άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ, σημείο 133. Είναι διαθέσιμες στην ακόλουθη διεύθυνση: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf.
   
      (38)  Απόφαση Land Burgenland και λοιποί κατά Επιτροπής, C-214/12 P, C-215/12 P και C-223/12 P, EU:C:2013:682.
   
      (39)  Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 61/16/COL για την περάτωση της επίσημης διαδικασίας έρευνας σχετικά με ενδεχόμενη χορήγηση ενίσχυσης μέσω μίσθωσης οπτικής ίνας που χρησιμοποιείτο προηγουμένως για λογαριασμό του ΝΑΤΟ, δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, η οποία είναι διαθέσιμη στο διαδίκτυο. στην ακόλουθη διεύθυνση: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, αιτιολογική σκέψη 80.
   
      (40)  Υπόθεση E-12/11, Asker Brygge, Συλλογή νομολογίας του Δικαστηρίου ΕΖΕΣ 2012, σ. 536, σκέψη 81, και απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 61/16/COL για την περάτωση της επίσημης διαδικασίας έρευνας σχετικά με ενδεχόμενη χορήγηση ενίσχυσης μέσω μίσθωσης οπτικής ίνας που χρησιμοποιείτο προηγουμένως για λογαριασμό του ΝΑΤΟ, δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, αιτιολογική σκέψη 88.
   
      (41)  Έγγραφο αριθ. 778453.
   
      (42)  Έγγραφο αριθ. 716986, σ. 25.