CELEX: E2009C0167
Language: ro
Date: 2009-03-27 00:00:00
Title: Decizia nr. 167/09/COL a Autorității AELS de Supraveghere din 27 martie 2009 privind închirierea și vânzarea bazei aeriene de la Lista (Norvegia)

3.3.2011   
            
            
               RO
            
            
               Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
            
            
               L 58/86
            
         DECIZIA NR. 167/09/COL A AUTORITĂȚII AELS DE SUPRAVEGHERE
   din 27 martie 2009
   privind închirierea și vânzarea bazei aeriene de la Lista (Norvegia)
   AUTORITATEA AELS DE SUPRAVEGHERE (1),
   AVÂND ÎN VEDERE Acordul privind Spațiul Economic European (2), în special articolele 61-63 și Protocolul 26,
   AVÂND ÎN VEDERE Acordul între statele AELS privind instituirea unei Autorități de Supraveghere și a unei Curți de Justiție (3), în special articolul 24,
   AVÂND ÎN VEDERE articolul 1 alineatul (3) din partea I și articolul 4 alineatul (2) din partea II a Protocolului 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție (4),
   AVÂND ÎN VEDERE Orientările Autorității privind aplicarea și interpretarea articolelor 61 și 62 din Acordul privind SEE (5), în special partea V privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri realizate de autoritățile publice,
   DUPĂ INVITAREA părților interesate de a-și prezenta observațiile în temeiul articolului 6 alineatul (1) din partea II a Protocolului 3 (6),
   AVÂND ÎN VEDERE observațiile acestora,
   întrucât:
   I.   DATE FACTUALE
   
   1.   PROCEDURĂ
   
   Decizia nr. 183/07/COL de inițiere a procedurii oficiale de investigație a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene și în suplimentul SEE. Autoritatea a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile. Autoritatea a primit observații din partea Lista Lufthavn AS. Prin scrisoarea din data de 4 decembrie 2007 (Eveniment nr. 455712), Autoritatea a transmis observațiile către autoritățile norvegiene cărora li s-a acordat ocazia de a răspunde. Prin scrisoarea din data de 12 decembrie 2007 (Eveniment nr. 457245), autoritățile norvegiene au transmis observațiile lor.
   Autoritatea a numit un expert, în persoana domnului Geir Saastad, în vederea realizării unei evaluări de către un expert independent cu privire la baza aeriană de la Lista. Numirea expertului a intrat în vigoare la 14 aprilie 2008. Obiectivul misiunii expertului a fost acela de a stabili (i) valoarea de piață a bazei aeriene și (ii) valoarea care ar trebui acordată obligațiilor legate de teren și clădiri.
   Raportul final al expertului independent a fost comunicat Autorității în luna mai 2008.
   Prin scrisoarea din data de 18 iulie 2008 (Eveniment nr. 486089), Autoritatea a solicitat autorităților norvegiene să furnizeze informații suplimentare.
   Autoritățile norvegiene au furnizat informațiile solicitate prin scrisoarea din data de 28 august 2008 (Eveniment nr. 489312).
   2.   DESCRIEREA MĂSURILOR INVESTIGATE
   
   Autoritatea a investigat două măsuri diferite: închirierea și vânzarea bazei aeriene de la Lista.
   2.1.   DESCRIEREA BAZEI AERIENE DE LA LISTA
   În Propunerea nr. 50 (1994-1995) adresată Parlamentului (7), Ministerul Apărării a prezentat propunerea sa privind închiderea bazei aeriene. Ministerul Apărării a înaintat o așa-numită „alternativă de dezvoltare”. În baza acelui plan, Forțele Armate Norvegiene urmau să evalueze conglomeratul de clădiri pentru a decide care dintre acestea nu puteau sau nu trebuiau utilizate în scopuri industriale sau comerciale. Clădirile care puteau fi utilizate în scopuri comerciale/industriale trebuiau întreținute pentru o perioadă de maximum zece ani în vederea examinării posibilităților de dezvoltare comercială și a stabilirii celei mai adecvate utilizări comerciale a bazei aeriene.
   Pentru a da curs rezoluției Parlamentului, s-au întocmit mai multe rapoarte pentru a avea o perspectivă de ansamblu asupra stării generale a bazei aeriene de la Lista (autoritățile norvegiene au depus doar un raport privind siguranța împotriva incendiilor la data de 24 ianuarie 2002 în care TekØk a raportat cu privire la standardele din acel moment, a recomandat lucrări de modernizare și a calculat costurile lucrărilor recomandate).
   Baza aeriană de la Lista acoperă o suprafață de 5 000 000 m2 de teren. Conglomeratul de clădiri constă în depozite, cazărmi, popote și hangare, reprezentând în total aproximativ 28 000 m2. Proprietatea include, de asemenea, o pistă de aterizare și o zonă umedă.
   Conform planului sectorial municipal al bazei aeriene de la Lista aprobat de Consiliul Municipal din Farsund, proprietatea putea fi utilizată pentru activități comerciale, inclusiv servicii de aviație, dezvoltare publică, artizanat și industrie. Zona din jurul Slevdalsvannet, care cuprinde zona umedă și un depozit de muniții al Forțelor Armate Norvegiene, a fost rezervată utilizării de către Forțele Armate Norvegiene, serviciilor aeroportuare și conservării naturii. O suprafață de circa 1 900 000 m2 putea fi utilizată în scopuri industriale. Anumite clădiri și porțiuni de teren sunt protejate în conformitate cu planul național de protecție al Forțelor Armate Norvegiene, inclusiv:
   
               —
            
            
               trei hangare și simulatorul de apărare aeriană;
            
         
               —
            
            
               o popotă; și
            
         
               —
            
            
               porțiuni de teren, inclusiv piste, căi de rulare și o parte a rețelei rutiere.
            
         2.2.   ÎNCHIRIEREA BAZEI AERIENE DE LA LISTA
   În contextul reorganizării proprietăților deținute de Forțele Armate Norvegiene, în perioada 1994-1995 s-a hotărât ca baza aeriană de la Lista să înceteze a mai funcționa ca bază aeriană militară începând cu data de 1 iulie 1996.
   La 27 iunie 1996, Agenția de administrare a proprietăților Ministerului norvegian al apărării (Norwegian Defence Estates Agency, denumită în continuare „NDEA”) a încheiat un contract de închiriere pe o perioadă de zece ani cu Lista Airport Development AS („LAD”) care să producă efecte de la 1 iulie 1996 până la 30 iunie 2006, cu posibilitatea ca LAD să închirieze baza aeriană pentru încă o perioadă de zece ani. Societatea era deținută de municipalitatea din Farsund (20 %) și investitori locali (80 %). Contractul viza nouă clădiri, care corespund unei suprafețe de aproximativ 12 500 m2, și pista, care măsoară 421 610 m2.
   Principalul obiectiv al contractului era dezvoltarea, ca parte a punerii în aplicare a „alternativei de dezvoltare” și pe o perioadă de maximum zece ani, a serviciilor aeriene comerciale în cadrul bazei aeriene.
   La data de 1 iulie 1996, contractul de închiriere a fost transferat societății Lista Lufthavn AS („LILAS”), care a fost constituită propriu-zis la 3 mai 1996.
   Contractul de închiriere prevedea ca LILAS să închirieze o anumită parte a clădirilor și pista de aterizare la un preț anual de 10 000 NOK, supus modificării la fiecare cinci ani. NDEA avea, de asemenea, dreptul la 15 % din venitul obținut de LILAS din subînchirierea clădirilor. În perioada 1 iulie 1996 -septembrie 2002, LILAS a încheiat mai multe contracte de subînchiriere. Venitul obținut din subînchiriere achitat către NDEA a fost de 245 405 NOK.
   Contractul de închiriere prevedea ca proprietarul bazei aeriene să fie răspunzător pentru întreținerea externă a clădirilor și întreținerea pistei de aterizare. Răspunderea a fost limitată la suma de 1 500 000 NOK pe an. Drept contravaloare pentru această obligație, proprietarul avea dreptul la o cotă-parte din profituri. Articolul 3 din contractul de închiriere prevedea că, în cazul în care profitul generat ca urmare a utilizării în scopuri comerciale a bazei aeriene depășea 4 500 000 NOK, proprietarul bazei aeriene avea dreptul la 20 % din profiturile care depășeau acea sumă.
   Au fost operate servicii comerciale o anumită perioadă de timp. Braathen Safe și Air Stord au efectuat servicii comerciale până la data de 1 noiembrie 1999. Pe parcursul anului 2000, LILAS a continuat să investigheze posibilitatea restabilirii zborurilor regulate și dezvoltării aeroportului ca terminal de marfă cu transporturi aeriene internaționale de mărfuri distribuite în Europa. LILAS a reușit să restabilească un zbor regulat între Oslo și Lista, operat de Cost Air pe parcursul anului 2001. În 2002 nu au existat zboruri regulate operate pe aeroportul din Lista. Deoarece LILAS nu a atins obiectivul inițial de a furniza servicii aeriene comerciale la baza aeriană, veniturile din perioada 1996-2002 nu au depășit niciodată 4 500 000 NOK pe an.
   La sfârșitul perioadei inițiale de zece ani, LILAS a avut posibilitatea de a prelungi contractul de închiriere pentru încă o perioadă de zece ani. În cazul în care acel drept nu era exercitat, LILAS putea cumpăra o anumită zonă a bazei aeriene la un preț de 10 000 000 NOK. În plus, contractul prevedea că, în cazul în care NDEA hotăra să vândă en bloc baza aeriană de la LISTA pe parcursul perioadei de închiriere, LILAS avea posibilitatea de a cumpăra întreaga bază aeriană la un preț de 25 000 000 NOK. Prin scrisoarea din data de 13 decembrie 2002, LILAS a renunțat la dreptul său de preempțiune cu privire la cumpărarea en bloc a bazei aeriene de la Lista, aceasta fiind vândută societății Lista Flypark AS.
   În luna iunie 2006, conform condițiilor contractului de închiriere, LILAS și-a exercitat dreptul de preempțiune privind cumpărarea de părți ale bazei aeriene de la Lista pentru suma de 10 000 000 NOK de la Lista Flypark AS.
   2.3.   VÂNZAREA BAZEI AERIENE DE LA LISTA
   La data de 12 septembrie 2002, NDEA a vândut baza aeriană de la Lista societății Lista Flypark AS. În urma vânzării, statul norvegian a plătit o sumă netă de 10 875 000 NOK cumpărătorului Lista Flypark AS. În vederea analizării termenilor și condițiilor vânzării, trebuie deosebite două etape succesive: evaluarea valorii de piață a proprietății, pe de o parte, și obligațiile asociate terenului și clădirilor, pe de altă parte.
   2.3.1.   
         Măsurile luate în vederea găsirii unui cumpărător pentru baza aeriană
      
   
   În 1997, LILAS a contactat NDEA pentru a negocia achiziționarea bazei aeriene. La data de 21 octombrie 1998, municipalitatea din Farsund și LILAS au convenit asupra unei strategii de achiziționare a proprietății. Cu toate acestea, la data de 22 februarie 1999 negocierile dintre NDEA, municipalitatea din Farsund și LILAS au fost întrerupte deoarece părțile nu au putut conveni asupra prețului.
   Pe parcursul anului 2000, NDEA a publicat o serie de anunțuri în ziarele locale (Farsund Avis) și regionale (Fedrelandsvennen și Stavanger Aftenblad) pentru vânzarea proprietății. Vânzarea, așa cum era prevăzută la momentul respectiv, viza doar părți ale proprietății. Anunțurile nu au avut ca rezultat nicio vânzare.
   La 16 și 17 august 2001, NDEA a organizat Conferința de la Lista la care au fost invitați 7 000-8 000 de potențiali investitori. Scopul conferinței l-a constituit prezentarea în fața părților interesate a bazei aeriene de la Lista și a posibilei transformări a acesteia din bază militară în bază civilă comercială. În urma conferinței, a fost desemnat un consultant, în persoana domnului Hjort, pentru a oferi asistență pe parcursul procesului de vânzare. Acesta a concluzionat că „baza aeriană era greu de vândut dezvoltatorilor imobiliari deoarece nu existau cumpărători viabili, iar potențialul de utilizare al proprietății era foarte limitat din cauza contractului cu LILAS”.
   În august 2001, NDEA a decis ca proprietatea să fie vândută 
         en bloc
       pentru a preveni ca anumite zone ale bazei aeriene să devină total neatractive pentru potențialii cumpărători.
   În contextul negocierilor de la începutul anului 2002 cu dezvoltatorii imobiliari Intervest Eiendom AS și Interconsult Prosjektutvikling AS, NDEA a comandat evaluatorilor de valori imobiliare Verditakst și OPAK două evaluări ale valorii. Aceste negocieri au eșuat, dar la 12 septembrie 2002 s-a încheiat un contract de vânzare între NDEA și Lista Flypark AS.
   2.3.2.   
         Prețul de achiziție
      
   
   Prețul de achiziție s-a bazat pe trei elemente: (i) prețul efectiv care trebuia plătit pentru proprietate, (ii) o plată suplimentară echivalentă cu 50 % din revânzarea netă și (iii) o sumă echivalentă cu 30 % din venitul net rezultat în urma contractului de închiriere.
   (i)   Prețul proprietății
   
   Raportul OPAK din data de 29 mai 2002 a făcut distincție între următoarele trei scenarii: vânzarea proprietății unui nou cumpărător (32 000 000 NOK), vânzarea proprietății către locatar în baza dreptului acestuia de preempțiune privind cumpărarea unei părți din clădirea și terenul închiriat la sfârșitul perioadei de închiriere de zece ani (34 000 000 NOK) și vânzarea proprietății către locatar în baza dreptului său de preempțiune privind achiziționarea proprietății en bloc pe parcursul perioadei de închiriere (25 000 000 NOK).
   Raportul Verditakst din data de 7 iunie 2002 a concluzionat că valoarea de piață a proprietății se ridica la 11 000 000 NOK.
   Prețul de vânzare a fost, în realitate, convenit pe baza evaluării realizate de Verditakst, respectiv 11 000 000 NOK.
   Pe baza raportului privind siguranța împotriva incendiilor menționat anterior, din valoarea proprietății s-a dedus o sumă de 7 500 000 NOK pentru a lua în considerare lucrările care trebuiau executate în vederea respectării standardelor aplicabile privind siguranța împotriva incendiilor. Prețul de vânzare al proprietății a fost, prin urmare, redus la 3 500 000 NOK.
   (ii)   50 % cotă-parte din revânzarea netă
   
   În conformitate cu articolul 3 din contractul de vânzare, NDEA avea dreptul la 50 % din orice venit generat de vânzarea parcelelor de pe proprietate. Vânzarea a două parcele a avut ca rezultat transferul a 795 263 NOK către NDEA. În plus, suma de 5 000 000 NOK este restantă până la soluționarea dezacordului cu privire la interpretarea acelei prevederi referitoare la achiziționarea de către LILAS a zonei asupra căreia avea o opțiune în baza contractului de cumpărare.
   (iii)   30 % din venitul net rezultat în urma contractului de închiriere
   
   NDEA avea, de asemenea, dreptul la 30 % din orice profit după impozitare generat în baza contractului de închiriere. Cu toate acestea, Lista Flypark AS nu a generat niciun venit în perioada cuprinsă între 2003 și 2006.
   2.3.3.   
         Valoarea asociată obligațiilor legate de teren și clădiri
      
   
   S-a convenit asupra compensării cumpărătorului pentru obligațiile asociate proprietăților care nu au fost luate în considerare în momentul realizării evaluării. Compensația acoperea următoarele:
   
               (i)
            
            
               compensația privind instalațiile tehnice (cum ar fi liniile electrice de transmisie): 3 500 000 NOK
               NDEA și-a asumat responsabilitatea de a contribui la transformarea bazei aeriene din bază aeriană militară în societate comercială, conform deciziei Parlamentului: „în conformitate cu hotărârea Parlamentului, Forțele Armate sunt obligate să pregătească zona pentru uz civil. Această obligație implică, în special, orice angajament față de proprietarii terenurilor adiacente în ceea ce privește sistemul de canalizare, precum și facilitarea noii infrastructuri împreună cu dezvoltarea zonei.”;
            
         
               (ii)
            
            
               compensația privind dezvoltarea unei noi infrastructuri: 5 500 000 NOK
               NDEA a fost din nou obligată să suporte costurile transformării bazei aeriene din bază militară în bază civilă;
            
         
               (iii)
            
            
               compensația privind contractul de închiriere cu LILAS: 5 375 000 NOK
               Contractul de închiriere prevede că proprietarul bazei aeriene este răspunzător pentru suportarea cheltuielilor și întreținerea exterioară a clădirilor și întreținerea pistei. Aceste răspunderi au fost, totuși, limitate la 1 500 000 NOK per annum. Deoarece, la momentul vânzării în 2002, NDEA era obligată să achite către LILAS o sumă anuală de 1 500 000 NOK pentru încă o perioadă de aproximativ patru ani, valoarea de 5 375 000 NOK a fost creditată către Lista Flypark AS în vederea îndeplinirii acestor obligații față de LILAS.
            
         Compensația totală, în valoare de 14 375 000 NOK, a fost dedusă din prețul de achiziție de 3 500 000 NOK. Autoritățile norvegiene au achitat, astfel, cumpărătorului suma de 10 875 000 NOK.
   3.   OBSERVAȚIILE AUTORITĂȚILOR NORVEGIENE
   
   3.1.   OBSERVAȚII PRIVIND CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE CU LILAS
   3.1.1.   
         LILAS nu a beneficiat de niciun ajutor sau avantaj în baza contractului de închiriere
      
   
   Autoritățile norvegiene au indicat faptul că, deși chiria specificată în contractul de închiriere a fost de 10 000 NOK pe an, această valoare nu reflecta exact sumele reale plătite către NDEA. Într-adevăr, NDEA avea dreptul și la 15 % din venitul obținut de LILAS din subînchirierea clădirilor. Mai mult decât atât, în cazul în care venitul brut aferent aviației comerciale depășea 4 500 000 NOK pe an, NDEA avea, de asemenea, dreptul la 20 % din venitul excedentar.
   Venitul din subînchiriere achitat către NDEA a fost de 245 405 NOK. Conform autorităților norvegiene, venitul din subînchiriere în valoare de 245 405 NOK trebuie adăugat chiriei anuale de 10 000 NOK. Valoarea totală a chiriei pe parcursul perioadei de închiriere până la vânzarea din 2002 s-a ridicat la 310 405 NOK.
   Autoritățile norvegiene susțin, de asemenea, că LILAS urma să dezvolte, să opereze și să întrețină proprietatea pentru serviciile aeriene comerciale de la baza aeriană, activități care constituiau o obligație de serviciu public. În acest context, valoarea chiriei achitate trebuie considerată neglijabilă pentru evaluarea contractului de închiriere. În cazul în care proiectul ar fi avut succes, profiturile LILAS în baza contractului de închiriere ar fi fost semnificative. Pe de altă parte, în cazul în care erau îndeplinite previziuni mai moderate, închirierea bazei aeriene nu ar fi fost profitabilă pentru LILAS din cauza riscului financiar al contractului de închiriere bazat pe costuri inevitabile substanțiale.
   3.1.2.   
         Niciun efect asupra comerțului dintre statele SEE
      
   
   Autoritățile norvegiene au susținut faptul că nu exista nicio indicație conform căreia prin acel ajutor comerțul din cadrul SEE a fost afectat, iar concurența a fost denaturată. Acestea au făcut referire la Orientările privind ajutorul de stat referitor la finanțarea aeroporturilor și ajutorul la înființare pentru companiile aeriene cu plecare de pe aeroporturi regionale (8), conform cărora Lista ar fi clasificat ca aeroport de categoria D, respectiv un aeroport de dimensiuni reduse cu un volum anual mai mic de 1 milion de pasageri. Baza totală de pasageri a aeroportului Lista este de 32 000 de persoane. Orientările privind aeroporturile prevăd că „este puțin probabil ca finanțarea acordată micilor aeroporturi regionale (categoria D) să denatureze concurența sau să afecteze comerțul într-o măsură contrară interesului comun” (9) .
   3.1.3.   
         Nu s-a acordat niciun ajutor ilegal
      
   
   Autoritățile norvegiene susțin că trebuie să se facă referire la noile Orientări privind aeroporturile (10) în momentul reexaminării condițiilor contractului de închiriere. Într-adevăr, deși acestea nu erau adoptate în momentul încheierii contractului, autoritățile norvegiene susțin că Orientările privind aeroporturile „completează, și nu înlocuiesc” orientările precedente și, prin urmare, trebuie să se facă referire la acestea.
   Autoritățile norvegiene susțin că societății LILAS i-a fost încredințată obligația de serviciu public care însemna „operarea infrastructurii, inclusiv întreținerea și gestionarea infrastructurii aeroportului”. Acestea au făcut apoi referire la noile Orientările privind aeroporturile care prevedeau: „această finanțare nu constituie ajutor de stat în cazul în care reprezintă o compensație pentru servicii publice alocată în scopul gestionării aeroportului conform condițiilor stabilite în sentința Altmark. (…) acest ajutor poate fi declarat compatibil cu modul de funcționare a Acordului privind SEE doar în baza articolului 61 alineatul (3) literele (a) sau (c), în anumite condiții, în regiunile defavorizate, sau în baza articolului 59 alineatul (2), în cazul în care îndeplinește anumite condiții care îi asigură necesitatea pentru operarea unui serviciu de interes economic general și nu afectează comerțul într-o măsură contrară intereselor părților contractante”.
   Localitatea Farsund, unde se află baza aeriană, este eligibilă pentru ajutor de stat regional.
   Prin urmare, autoritățile norvegiene concluzionează că orice ajutor acordat societății LILAS corespundea unei compensații care nu a depășit suma necesară acoperirii costurilor suportate pentru îndeplinirea obligațiilor de serviciu public care i-au fost încredințate.
   3.2.   OBSERVAȚI CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE
   3.2.1.   
         Lista Flypark AS nu a beneficiat de niciun ajutor sau avantaj în legătură cu vânzarea
      
   
   Autoritățile norvegiene susțin că, deși condițiile stipulate în secțiunea 2.2 din Orientările privind ajutorul de stat referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice nu au fost respectate cu strictețe, „majoritatea potențialilor cumpărători au fost informați în mod adecvat cu privire la eforturile NDEA de a vinde baza aeriană”. Într-adevăr, conform indicațiilor din secțiunea 2.3.1 de mai sus, s-au luat numeroase măsuri pentru găsirea unui cumpărător.
   Mai mult, autoritățile norvegiene au subliniat faptul că prețul de vânzare a reflectat exact valoarea proprietății și obligațiile legale aferente acesteia. Acestea semnalează faptul că prețul real de achiziție nu a corespuns doar prețului proprietății, ci și altor componente, cum ar fi cota-parte de 50 % din profitul obținut din revânzare și cota-parte de 30 % din venitul potențial net al Lista Flypark AS (a se vedea secțiunea 2.3.2 de mai sus).
   3.2.2.   
         Niciun efect asupra comerțului între statele SEE
      
   
   Autoritățile norvegiene au reiterat punctele la care s-a făcut referire mai sus, în secțiunea 3.1.2.
   3.2.3.   
         Nu s-a acordat niciun ajutor ilegal
      
   
   Autoritățile norvegiene au făcut referire la explicațiile pe care le-au acordat în ceea ce privește contractul de închiriere încheiat cu societatea LILAS.
   4.   OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR TERȚE
   
   Prin scrisoarea din data de 15 noiembrie 2007 (Eveniment nr. 452517), firma de avocatură care reprezenta societatea Lista Lufthavn AS a transmis observații cu privire la decizia Autorității de a demara o investigație oficială (11).
   Observațiile s-au limitat la contractul de închiriere și nu au abordat problema vânzării terenului.
   4.1.   LILAS NU A BENEFICIAT DE NICIUN AJUTOR SAU AVANTAJ ÎN BAZA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE
   Chiria anuală de facto nu a fost de 10 000 NOK, deoarece NDEA a primit 245 405 NOK din subînchiriere. De asemenea, prin contractul de închiriere, societății LILAS i s-a încredințat obligația de serviciu public de operare și gestionare a bazei aeriene de la Lista. Această obligație de serviciu general a determinat limitarea semnificativă a posibilității societății LILAS de a exploata baza aeriană în alte scopuri. În 2001, costul total al acestor operațiuni a fost de aproximativ 5 500 000 NOK pe an. Ținând cont de costurile semnificative, la data de 9 mai 2006, în contractul de închiriere a fost inclusă o limită anuală de 1 500 000 NOK. LILAS și acționarii săi au suportat pierderi substanțiale ca urmare a contractului de închiriere (12).
   4.2.   NICIUN EFECT ASUPRA COMERȚULUI DINTRE STATELE EEA
   Contractul LILAS este strict legat de închirierea bazei aeriene de la Lista pentru obligațiile de serviciu public privind gestionarea și operarea bazei aeriene propriu-zise, și nu de operarea zborurilor interne regulate și a transporturilor aeriene internaționale de mărfuri. În această privință, orice ajutoare acordate în baza contractului de închiriere nu ar afecta comerțul în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
   4.3.   ORICE AJUTOR ACORDAT SOCIETĂȚII LILAS AR FI CONSIDERAT AJUTOR LEGAL
   În cazul în care autoritatea ajunge la concluzia că LILAS a beneficiat de ajutoare, acestea sunt, în orice caz, compatibile cu Acordul privind SEE pe baza Orientărilor privind finanțarea aeroporturilor și ajutorul la înființare pentru companiile aeriene cu plecare de pe aeroporturi regionale.
   4.4.   NU EXISTĂ TEMEIURI PENTRU O DECIZIE DE RECUPERARE
   În final, contractul de închiriere s-a încheiat la data de 27 iunie 1996. Singura cerere de informații transmisă pe parcursul perioadei de zece ani ulterioară acelei date se referea la potențiala acordare a unui ajutor prin vânzare, nu prin contractul de închiriere. Prin urmare, perioada de zece ani nu a fost întreruptă de nicio acțiune a Autorității. Articolul 15 din Protocolul 3 prevede: „prerogativele Autorității AELS de Supraveghere de recuperare a ajutoarelor se supun unui termen de prescripție de zece ani”.
   II.   EVALUARE
   
   1.   ÎNCHIRIEREA UNEI PĂRȚI DIN BAZA AERIANĂ DE LA LISTA
   
   Contractul de închiriere cu LAD s-a semnat la data de 27 iunie 1996 și a intrat în vigoare la data de 1 iulie 1996.
   Articolul 15 din Protocolul 3 prevede:
   
      „1.   Prerogativele Autorității AELS de Supraveghere de recuperare a ajutorului se supun unui termen de prescripție de zece ani.
      2.   Termenul de prescripție începe la data acordării ajutorului ilegal către beneficiar, fie ca ajutor individual, fie în cadrul unei scheme de ajutoare. Orice măsură adoptată de Autoritatea AELS de Supraveghere sau de statul AELS, care acționează la solicitarea Autorității AELS de Supraveghere, cu privire la ajutorul ilegal întrerupe termenul de prescripție, acesta începând să curgă din nou după fiecare întrerupere. Termenul de prescripție va fi suspendat atât timp cât decizia Autorității AELS de Supraveghere face obiectul procedurilor aflate pe rol la Curtea AELS.
      3.   Orice ajutor al cărui termen de prescripție a expirat va fi considerat ajutor existent.”
   
   Prima cerere de informații care a ridicat problema potențialei măsuri de ajutor sub forma contractului de închiriere a fost trimisă la data de 28 martie 2007. Autoritatea consideră că, la acea dată, termenul de prescripție de zece ani expirase deoarece contractul opozabil celor două părți fusese încheiat la 27 iunie 1996. Prin urmare, nicio recuperare nu ar fi posibilă. În plus, contractul de închiriere propriu-zis expirase, de asemenea, la acea dată, deoarece LILAS nu a utilizat opțiunea de reînnoire a contractului pentru încă o perioadă de zece ani. Prin urmare, contractul de închiriere a încetat la 30 iunie 2006 și nu a mai produs efecte ulterioare.
   În aceste condiții, decizia Autorității privind clasificarea ca ajutor a măsurii în cauză și compatibilitatea acesteia cu Acordul privind SEE nu ar avea niciun efect practic (13).
   2.   VÂNZAREA BAZEI AERIENE DE LA LISTA
   
   2.1.   EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT
   Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE este formulat după cum urmează:
   
      „Cu excepția cazului în care se prevede altfel în prezentul acord, orice ajutor acordat de statele membre CE, de statele AELS sau din resurse de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producției anumitor bunuri, în măsura în care afectează comerțul între părțile contractante, este incompatibil cu funcționarea prezentului acord.”
   
   Orientările privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice oferă informații suplimentare cu privire la modul în care Autoritatea interpretează și aplică prevederile Acordului privind SEE care guvernează ajutoarele de stat în ceea ce privește evaluarea vânzărilor de teren și clădiri publice. Secțiunea 2.1 descrie vânzarea printr-o procedură de licitație necondiționată, în timp ce secțiunea 2.2 descrie vânzarea în lipsa unei proceduri necondiționate (prin intermediul unei evaluări a unui expert independent). Aceste două proceduri permit statelor AELS să abordeze vânzările de teren și clădiri într-o manieră care exclude existența ajutorului de stat.
   2.2.   EXISTENȚA RESURSELOR DE STAT
   Măsura trebuie acordată de stat sau prin resurse de stat. Întrucât NDEA este un organism de stat, resursele sale reprezintă resurse de stat.
   Vânzarea de terenuri și clădiri publice sub valoarea de piață sugerează implicarea resurselor de stat. Cu toate acestea, Orientările privind ajutorul de stat referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri prevăd două cazuri în care, dacă sunt îndeplinite condițiile aplicabile, prețul achitat pentru proprietate trebuie să corespundă valorii de piață corecte, excluzând, astfel, prezența resurselor de stat.
   Conform mențiunilor de mai sus, trebuie să se facă distincție între două situații: cazurile în care vânzarea a avut loc printr-o procedură de licitație necondiționată [a se vedea punctul (i) de mai jos] și cazurile în care vânzarea a avut loc prin referire la evaluările valorii realizate de experți independenți [a se vedea punctul (ii) de mai jos].
   (i)   Vânzarea prin procedură de licitație necondiționată
   
   Autoritățile norvegiene recunosc faptul că „procesul a început ca o procedură de licitație necondiționată în ceea ce privește vânzarea unor părți din baza aeriană. Anunțurile care menționau posibilele utilizări ale bazei aeriene au fost publicate în diferite ziare, cum ar fi Farsund avis, Fedrelandsvennen și Stavanger Aftenblad în anul 2000.”
   Nici anunțurile și nici așa-numita „Conferință de la Lista” nu au avut drept rezultat vânzarea. Procesul nu a acoperit cazul unei vânzări en bloc a bazei aeriene. Acest fapt este confirmat de Raportul Auditorului General, care a concluzionat că, înainte de începerea negocierilor cu Lista Flypark AS în martie 2002, nu s-a realizat nicio evaluare a întregii proprietății și nu a fost făcut niciun anunț public pentru vânzarea intenționată. Prin urmare, Autoritatea consideră că nu a existat nicio procedură de licitație necondiționată privind vânzarea en bloc a bazei aeriene și că posibilitatea de a înlătura existența ajutorului de stat pe această bază, în conformitate cu secțiunea 2.1 din Orientările privind ajutorul de stat referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri, este, în consecință, exclusă.
   (ii)   Vânzarea în lipsa unei proceduri de licitație necondiționată (evaluarea expertului)
   
   Secțiunea 2.2 din Orientările privind ajutorul de stat referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice, cu privire la vânzarea în lipsa unei proceduri de licitație necondiționată, prevede că „în cazul în care autoritățile publice intenționează să nu apeleze la procedura descrisă în secțiunea 2.1, trebuie efectuată o evaluare independentă de către unul sau mai mulți evaluatori independenți ai activelor înainte de negocierea vânzării, pentru a se stabili valoarea de piață pe baza indicatorilor de piață general acceptați și a standardelor de evaluare general admise. Prețul de piață astfel stabilit reprezintă prețul minim de achiziție care poate fi acceptat fără a se acorda ajutor de stat.” (subliniere adăugată)
   Autoritățile norvegiene au indicat faptul că NDEA a comandat societăților de evaluare imobiliară OPAK și Verditakst AS două evaluări ale valorii. Acestea au fost realizate în mai, respectiv iunie 2002. Deși se pare că negocierile au început deja din luna martie 2002, nu există indicații cu privire la faptul că prețul a fost convenit înainte de cunoașterea concluziilor celor două rapoarte. Ambele rapoarte au estimat o valoare de piață pentru proprietate, excluzând obligațiile legate de standardele de siguranță împotriva incendiilor, îmbunătățirile tehnice sau de infrastructură sau contractul de închiriere.
   Prețul achitat de către cumpărător a fost stabilit prin referire la raportul de evaluare efectuat de Verditakst, respectiv 11 000 000 NOK.
   Cu toate acestea, OPAK a concluzionat că valoarea proprietății la data vânzării era de 32 000 000 NOK, iar prețul de vânzare declarat în contractul de închiriere a fost de 25 000 000 NOK pentru întregul aeroport.
   În fața unor evaluări atât de diferite, Autoritatea a inițiat o investigație oficială și a numit un expert independent, în persoana domnului Geir Saastad, care avea ca sarcină:
   
               —
            
            
               compararea tuturor evaluărilor valorii furnizate Autorității;
            
         
               —
            
            
               stabilirea (i) valorii de piață a bazei aeriene și (ii) a valorii obligațiilor aferente terenului și clădirilor.
            
         Expertul a apreciat, de asemenea, dacă statul a acționat ca un investitor privat în economia de piață în momentul vânzării acestei proprietăți sau dacă, dimpotrivă, un investitor privat în economia de piață ar fi acționat diferit. Astfel, expertul a luat în considerare natura specială a proprietății și dificultatea cu care autoritățile norvegiene susțin că s-au confruntat din cauza contractului de închiriere existent încheiat cu LILAS și a posibilității acesteia din urmă de a achiziționa proprietatea la sfârșitul perioadei de zece ani.
   Expertul a evaluat metodele utilizate în cadrul celor două evaluări existente și a concluzionat că raportul OPAK, deși aplică prețuri scăzute la chirie, reflectând probabil ratele aflate în vigoare, nu ține cont de faptul că o parte din proprietate este închiriată societății LILAS pentru un preț fix (10 000 NOK pe an), o sumă considerabil mai mică decât valoarea presupusă a chiriei pieței. Indemnizația pentru posturi vacante și întreținere este considerată, de asemenea, „mult prea scăzută”. În această privință, expertul a oferit indicații conform cărora costurile aferente posturilor vacante anuale de 20 % nu ar fi excesive ținând cont de natura proprietății. În plus, expertul a precizat că trebuie adăugate costuri semnificative de funcționare și întreținere. Împreună, aceste cheltuieli ar reduce valoarea fluxului de numerar de la 26 de milioane NOK (conform estimărilor OPAK) la 10 milioane NOK. În final, valoarea propriu-zisă a terenului trebuia redusă pentru a ține cont de dificultatea vânzării parcelelor aferente amplasamentului. Expertul a remarcat, de asemenea, faptul că, în contextul observațiilor sale privind raportul OPAK, prețul de vânzare de 25 000 000 NOK declarat în contractul de închiriere era complet ipotetic.
   Nici raportul Verditakst nu a luat în considerare faptul că o parte din proprietate este închiriată societății LILAS la un curs care reprezintă o reducere considerabilă a veniturilor pe baza presupunerii că proprietatea ar trebui închiriată la cursul pieței. Cu toate acestea, cursurile utilizate corespund presupunerilor făcute de expert (a se vedea secțiunea 4 din raport). În plus, expertul observă că Verditakst a aplicat cifre pentru costuri de funcționare și întreținere care corespund valorilor standard aplicate de industrie. În final, acesta precizează că estimarea valorii terenului propriu-zis este mai conservatoare decât cea a OPAK și exprimă opinia conform căreia aceasta pare mai adecvată decât o evaluare superioară.
   La compararea celor două rapoarte expertul a constatat că: „Principala diferență dintre evaluări constă în calcularea costurilor de funcționare și întreținere. Evaluarea Verditakst reflectă valorile standard aplicate de industria imobiliară, în timp ce evaluarea OPAK nu face acest lucru.”
   Expertul a concluzionat că: „prețul de vânzare aplicat în tranzacția din 2002 pare să fie echivalent cu valoarea de piață estimată. Baza aeriană de la Lista a fost vândută într-o perioadă în care exista un interes limitat față de acest tip de proprietate. Piața imobiliară și piețele financiare au înregistrat o scădere în aceeași perioadă în care proprietatea putea fi caracterizată drept complicată și inaccesibilă. Criteriile aplicate de Verditakst în evaluare au fost mai exacte decât cele aplicate în evaluarea OPAK. Principala obiecție adusă evaluării OPAK este aceea că aceasta nu a aplicat cheltuielile normale de funcționare în momentul calculării valorii proprietății. Compensația pentru obligațiile transferate de la NDEA la Lista Flypark AS în legătură cu vânzarea nu pare nejustificat de mare având în vedere numărul de clădiri situate pe amplasament și suprafața terenului în cauză.” (subliniere adăugată)
   Expertul a insistat asupra faptului că oricărei evaluări a unei zone precum baza aeriană de la Lista i se va atribui un considerabil caracter incert. Acest fapt poate fi explicat prin următorii factori:
   
               —
            
            
               amplasamentul este izolat în comparație cu zonele construite cu o piață imobiliară determinată. Acest lucru nu afectează doar prețurile terenurilor, ci și prețurile chiriilor;
            
         
               —
            
            
               zona cuprinde o bază aeriană în cadrul căreia s-au desfășurat activități militare în trecut. Numărul proprietăților de referință comparabile este foarte mic sau chiar zero; și
            
         
               —
            
            
               terenul și clădirile necesită lucrări de reparații și întreținere considerabile.
            
         Având în vedere raportul expertului independent, Autoritatea consideră că baza aeriană a fost vândută la valoarea de piață.
   În primul rând, prețul real de vânzare a corespuns evaluării valorii de piață atribuite în raportul Verditakst. Faptul că evaluarea OPAK a valorii de piață a fost considerabil mai mare nu reprezintă în sine un motiv pentru a trage concluzia că s-a acordat ajutor de stat (14).
   Într-adevăr, expertul numit de Autoritate subliniază, astfel cum s-a menționat mai sus, o serie de factori care indică faptul că evaluarea OPAK a valorii de piață a fost prea ridicată, iar criteriile aplicate de Verditakst au fost mai exacte decât cele aplicate de OPAK. Autoritatea este de acord cu opinia conform căreia piața imobiliară de la Lista este atipică și dificil de evaluat și, așa cum a remarcat domnul Saastad, că oricărei evaluări a unei zone precum baza aeriană de la Lista i se va atribui un considerabil caracter incert. Într-adevăr, diferența dintre cele două evaluări efectuate în 2002 ar părea să sprijine incertitudinea legată de piața de acolo. Este, de asemenea, adevărat că NDEA nu a fost singura în imposibilitatea de a vinde parcele de teren. De la cumpărarea proprietății în 2002, nici societatea Lista Flypark AS nu s-a bucurat de prea mult succes în ceea ce privește vânzarea parcelelor de teren societăților nou-înființate. Valoarea de piață scăzută a bazei aeriene este confirmată și de durata și dificultatea procesului de vânzare în sine, care a durat din 1997 până în 2002.
   Elementul final al prețului achitat este valoarea atribuită anumitor costuri, care a fost dedusă din valoarea proprietății pentru obținerea prețului final. Secțiunea 2.2 din Orientările privind ajutorul de stat referitor la elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice prevede anume că „vânzării îi pot fi atașate, în interesul public, obligații specifice legate de teren și clădiri, și nu de cumpărător sau de activitățile sale economice”. Dezavantajul economic al acestor obligații poate fi dedus din prețul de achiziție.
   În ceea ce privește aceste obligații, expertul observă că sumele nu sunt nejustificat de mari, având în vedere zona în cauză, și că nu este neobișnuit ca valoarea acestor obligații să depășească valoarea proprietății propriu-zise. Deși procedura pentru transferul de fonduri este caracterizată drept „foarte neobișnuită”, Autoritatea consideră că aceasta nu afectează evaluarea valorii obligațiilor.
   În lumina considerentelor de mai sus, la care se adaugă faptul că o proprietate grevată de drepturi sau opțiuni de preempțiune privind cumpărarea va fi dificil de vândut, Autoritatea este de părere că, în ceea ce privește vânzarea bazei aeriene, nu există dovezi care să ateste implicarea resurselor de stat și existența ajutoarelor de stat.
   3.   CONCLUZIE
   
   Pe baza evaluării de mai sus, Autoritatea consideră că vânzarea bazei aeriene de la Lista nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE,
   ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
   Articolul 1
   Procedura inițiată în conformitate cu articolul 4 alineatul (4), coroborat cu articolul 13 din partea II a Protocolului 3 privind închirierea bazei aeriene de la Lista, este închisă.
   Articolul 2
   Autoritatea AELS de Supraveghere consideră că vânzarea bazei aeriene de la Lista nu a constituit ajutor de stat în sensul articolului 61 din Acordul privind SEE.
   Articolul 3
   Decizia se adresează Regatului Norvegiei.
   Articolul 4
   Numai textul în limba engleză este autentic.
   
      Adoptată la Bruxelles, 27 martie 2009.
      
         
            Pentru Autoritatea AELS de Supraveghere
         
         Per SANDERUD
         
            Președinte
         
         Kurt JÄGER
         
            Membru al Colegiului
         
      
   
   
      (1)  Denumită în continuare „Autoritatea”.
   
      (2)  Denumit în continuare „Acordul privind SEE”.
   
      (3)  Denumit în continuare „Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție”.
   
      (4)  Denumit în continuare „Protocolul 3”.
   
      (5)  Orientări privind aplicarea și interpretarea articolelor 61 și 62 din Acordul privind SEE și a articolului 1 din Protocolul 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție, adoptate și emise de Autoritate la data de 19 ianuarie 1994, publicate în 
         Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (denumit în continuare „JO”) L 231, 3.9.1994, p. 1 și în suplimentul SEE nr. 32, 3.9.1994 p. 1. Orientările au fost modificate ultima dată la 16 decembrie 2008. Denumite în continuare „Orientările privind ajutorul de stat”. Versiunea actualizată a Orientărilor privind ajutorul de stat este publicată pe site-ul internet al Autorității:
   http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (6)  Publicat în JO C 250, 25.10.2007, p. 28 și în suplimentul SEE nr. 50, 25.10.2007, p. 13.
   
      (7)  St.prp. nr. 50 (1994-1995) din 12 iunie 1995 a fost o urmare a rezoluției prin care Parlamentul a hotărât reorganizarea Forțelor Armate Norvegiene. Din procesul de reorganizare făcea parte și închiderea bazei aeriene de la Lista începând cu 1 ianuarie 1996.
   
      (8)  A se vedea http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (9)  A se vedea alineatul 29 din Orientările privind ajutoarele de stat în ceea ce privește finanțarea aeroporturilor și ajutorul la înființare pentru companiile aeriene cu plecare de pe aeroporturi regionale.
   
      (10)  „Noile Orientări privind aeroporturile” fac referire la orientările adoptate la data de 20 decembrie 2005, respectiv după încheierea contractului de închiriere cu LILAS.
   
      (11)  Decizia nr. 183/07/COL, la care s-a făcut referire la nota de subsol 6.
   
      (12)  Conturile LILAS pentru perioada 1997-2006 arată o pierdere acumulată de aproximativ 10 500 000 NOK.
   
      (13)  A se vedea, prin analogie, Decizia Comisiei din 25 septembrie 2007 privind măsurile de ajutor puse în aplicare de Spania pentru IZAR, Cauza C-47/2003, nepublicată încă, și Decizia 2006/238/CE a Comisiei din 9 noiembrie 2005 privind măsura pusă în aplicare de Franța pentru Mines de potasse d’Alsace (JO L 86, 24.3.2006, p. 20).
   
      (14)  A se vedea, prin analogie, cauzele conexate T-127/99, T-129/99 și T-148/99 Diputación Foral de Álava [2002] Rec., p. II-1275, punctul 85.