CELEX: E2012C0261
Language: it
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: Decisione dell'Autorità di vigilanza EFTA n. 261/12/COL, del 4 luglio 2012 , concernente misure fiscali comunali, la vendita di beni immobili e la vendita di energia elettrica a Verne (Islanda)

5.12.2013   
            
            
               IT
            
            
               Gazzetta ufficiale dell'Unione europea
            
            
               L 324/21
            
         
      DECISIONE DELL'AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA
   
      N. 261/12/COL
   del 4 luglio 2012
   concernente misure fiscali comunali, la vendita di beni immobili e la vendita di energia elettrica a Verne (Islanda)
   L'AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA ("L'AUTORITÀ"),
   VISTO l'accordo sullo Spazio economico europeo ("l'accordo SEE"), in particolare l'articolo 61, paragrafo 3, lettera c),
   VISTO l'accordo tra gli Stati EFTA sull'istituzione di un'Autorità di vigilanza e di una Corte di giustizia ("l'accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte"), in particolare l'articolo 24,
   VISTO il protocollo 3 dell'accordo sull'Autorità di vigilanza e la Corte (il "protocollo 3"), in particolare l'articolo 1, paragrafo 2, della parte I e l'articolo 4, paragrafo 4, l'articolo 6, l'articolo 7, paragrafo 5, e l'articolo 8 della parte II,
   AVENDO invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente a detti articoli (1),
   Considerando quanto segue:
   I.   FATTI
   
   1.   PROCEDIMENTO
   
               (1)
            
            
               Dopo discussioni intercorse nella fase di pre-notificazione, il 1o settembre 2010 l'Islanda, con lettera ricevuta e protocollata dall'Autorità lo stesso giorno, ha notificato un aiuto di Stato per la costruzione di un centro dati nel comune di Reykjanesbær ("il Comune" o "Reykjanesbær"), ai sensi dell'articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3 (doc. n. 568140). La notificazione riguardava deroghe a imposte e oneri per la costruzione di un centro dati ("il centro dati") ad opera della società Verne Holdings ehf. ("Verne"), ai sensi della legge n. 57/2010 e di un accordo siglato il 23 ottobre 2009 ("l'accordo d'investimento").
            
         
               (2)
            
            
               Dopo diversi scambi di corrispondenza (2), con lettera del 3 novembre 2010 (doc. n. 573997) l'Autorità ha informato l'Islanda di aver deciso di avviare il procedimento d'indagine formale di cui all'articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 per quanto riguarda gli aiuti relativi al centro dati Verne.
            
         
               (3)
            
            
               La decisione dell'Autorità n. 418/10/COL di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea e nel supplemento SEE della stessa ("la decisione di avvio") (3). L'Autorità ha invitato gli interessati a presentare osservazioni sulla decisione. Gli interessati non hanno presentato osservazioni.
            
         
               (4)
            
            
               Con lettere del 23 novembre 2010, 4 gennaio, 18 gennaio e il 2 febbraio 2011 (doc. nn. 578499, 582634, 583705 e 585546), l'Autorità ha accettato le richieste dell'Islanda di prorogare il termine per la presentazione delle osservazioni sulla decisione.
            
         
               (5)
            
            
               L'Islanda ha presentato osservazioni con lettera del 28 febbraio 2011 (doc. n. 589033). L'Autorità ha ricevuto ulteriori informazioni dalle autorità islandesi il 12 aprile 2011 (doc. n. 594276).
            
         
               (6)
            
            
               Il caso è stato discusso nel corso di una riunione svoltasi il 27 maggio 2011 a Bruxelles tra l'Autorità e l'Islanda, cui ha fatto seguito una e-mail dell'Autorità del 1o giugno 2011 (doc. n. 599862). Successivamente le autorità islandesi hanno fornito informazioni per mezzo di due lettere datate rispettivamente 21 giugno (doc. n. 601641) e 27 giugno 2011 (doc. n. 602133).
            
         
               (7)
            
            
               Inoltre, la società nazionale per l'energia elettrica (Landsvirkjun) ha presentato separatamente ulteriori informazioni con lettera del 20 giugno 2011, pervenuta all'Autorità in data 23 giugno 2011 (doc. n. 601937) e con lettera ricevuta dall'Autorità il 16 gennaio 2012 (doc. n. 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Con lettera del 28 settembre 2011 (doc. n. 609826) l'Islanda ha ritirato la notificazione delle misure di aiuto per la costruzione del centro dati. Successivamente l'Autorità ha trasmesso una lettera, datata 4 ottobre 2011 (doc. n. 609991), con la quale prendeva atto del ritiro della notificazione e informava le autorità islandesi che avrebbe chiuso il procedimento d'indagine formale relativo alle misure in questione ai sensi dell'articolo 8, paragrafo 2, della parte II del protocollo 3; l'Autorità ha tuttavia precisato che avrebbe proseguito l'indagine relativa alle misure previste nel quadro di taluni accordi, ancora in vigore, conclusi con Verne in relazione al previsto centro dati.
            
         
               (9)
            
            
               In risposta alla lettera dell'Autorità del 4 ottobre 2011 di cui sopra, l'Islanda ha fornito informazioni con lettera datata 25 ottobre 2011 (doc. n. 613209), cui hanno fatto seguito ulteriori informazioni con e-mail del 30 aprile 2012 (doc. n. 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Infine, a seguito di una breve discussione del caso durante una riunione svoltasi a Bruxelles il 2 maggio 2012 tra l'Autorità e l'Islanda, quest'ultima ha fornito ulteriori chiarimenti con e-mail rispettivamente del 14 e del 24 maggio 2012 (doc nn. 634340 e 635757), e ha presentato ulteriori documenti con e-mail del 1o giugno 2012 (doc. n. 636529).
            
         2.   CONTESTO
   2.1   Il beneficiario
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. è una società privata, registrata in Islanda nel giugno 2007, che possiede tre società controllate al 100%: Verne Global, Inc. registrata negli Stati Uniti d'America, Verne Global Ltd., registrata nel Regno Unito, e Verne Real Estate ehf., registrata in Islanda nel marzo 2008 (4).
            
         
               (12)
            
            
               Secondo le informazioni fornite dalle autorità islandesi, Verne Holdings ehf. è di proprietà di diversi azionisti di minoranza, di cui i due maggiori sono Novator, un investitore su scala mondiale, e Teha Investments S.a.r.l. Inoltre, sempre secondo quanto comunicato dalle autorità islandesi, la direzione detiene una quota sostanziale di Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Gli accordi conclusi
   
   
               (13)
            
            
               Secondo la notificazione successivamente ritirata, le autorità islandesi avevano intenzione di concedere un aiuto a Verne sotto forma di una serie di deroghe fiscali statali e comunali nell'ambito dell'accordo d'investimento, conformemente agli orientamenti dell'Autorità in materia di aiuti di Stato a finalità regionale ("gli orientamenti sugli aiuti a finalità regionale"); l'aiuto era destinato alla costruzione del centro dati in una regione ammissibile agli aiuti a finalità regionale ai sensi l'articolo 61, paragrafo 3, lettera c), dell'accordo SEE al fine di promuovere lo sviluppo regionale.
            
         
               (14)
            
            
               Le discussioni tra le autorità islandesi e la società Verne, avviate alla fine del 2008 (5) (dopo l'inizio della crisi finanziaria in Islanda nell'ottobre 2008), si sono concluse con un accordo che prevedeva varie deroghe fiscali a favore della società ("l'accordo d'investimento"). Secondo le autorità islandesi la bozza finale del memorandum d'intesa per l'accordo d'investimento è stata redatta nell'aprile 2009, ma il memorandum non è stato firmato. L'accordo d'investimento è stato poi concluso il 23 ottobre 2009, data in cui è stato siglato dall'amministratore delegato di Verne e da un funzionario del ministero dell'Industria (6). L'entrata in vigore dell'accordo d'investimento era subordinata all'autorizzazione da parte del parlamento, all'approvazione dei consigli di amministrazione di Verne e all'approvazione dell'Autorità. Il 12 dicembre 2009 è stato presentato al parlamento islandese un disegno di legge che autorizzava le autorità islandesi a stipulare l'accordo d'investimento con Verne. Il 7 giugno 2010 il Parlamento islandese ha adottato la legge n. 57/2010 ("legge Verne"), che autorizza il ministero dell'Industria alla stipula di un accordo d'investimento per conto delle autorità islandesi con Verne al fine, tra l'altro, di concedere varie agevolazioni riguardanti imposte e tasse in relazione alla costruzione del centro dati (7).
            
         
               (15)
            
            
               Il 28 settembre 2011 le autorità islandesi hanno informato l'Autorità che l'accordo d'investimento era stato annullato.
            
         
               (16)
            
            
               Con lettera del 25 ottobre 2011 (8), l'Islanda precisava nondimeno che "l'unico vantaggio che ha già avuto effetto è la rinuncia alle tasse comunali per il Comune di Reykjanesbær, secondo i termini dell'accordo su licenze e oneri" (9). L'accordo è datato 4 novembre 2009. Tuttavia, come affermato dalle autorità islandesi, le misure sono entrate in vigore all'inizio del 2009 (10). Le agevolazioni su imposte e tasse comunali previste da questo accordo sono quindi oggetto di valutazione relativamente alla presenza di aiuti di Stato nel caso in esame:
               
                           —
                        
                        
                           imposta comunale sui beni immobili; e
                        
                     
                           —
                        
                        
                           tassa comunale per la costruzione di strade.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Nella presente decisione, sono inoltre oggetto di valutazione, relativamente alla presenza di aiuti di Stato, le misure previste negli accordi menzionati in appresso sottoscritti da Verne nel 2008 e nel 2009 e non entrati in vigore né annullati, ovvero:
               
                           —
                        
                        
                           "l'accordo sull'acquisto di beni immobili" (con il Tesoro)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           "l'accordo di locazione del suolo" e "l'accordo di locazione supplementare" (con il Tesoro)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           "il contratto per la fornitura di energia elettrica" (con Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Gli accordi e le misure oggetto di valutazione sono descritti nello specifico nella sezione 3 della presente decisione.
            
         
               (19)
            
            
               Il 26 febbraio 2008 Verne ha inoltre stipulato con Farice un accordo relativo a servizi a banda larga. Le autorità islandesi hanno dichiarato che tale accordo è stato annullato.
            
         2.3   Breve descrizione del progetto, del luogo e della ex area militare
   
   
               (20)
            
            
               Inizialmente, Verne aveva progettato di costruire, in tre fasi e nell'arco di sette anni, un campus con un centro dati ad alta affidabilità e alta densità di energia elettrica a Reykjanesbær, nella regione sud-occidentale dell'Islanda (il centro dati) (11).
            
         
               (21)
            
            
               Il costo totale dell'investimento per l'intero progetto, come previsto inizialmente da Verne, è stato valutato nel 2010 in 726 milioni di USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Questi piani sono stati poi disdetti a causa del cambiamento delle condizioni economiche in Islanda; l'accordo d'investimento del 23 ottobre 2009 è stato annullato il 23 settembre 2011 e Verne, secondo le informazioni fornite dalle autorità islandesi il 25 ottobre 2011, ha siglato un "piano di investimenti modificato con le autorità islandesi sulla base del regime di degli aiuti generali all'investimento" (13). Stando alle informazioni fornite dalle autorità islandesi, il piano d'investimento modificato prevede un investimento che potrebbe superare di 675 milioni di USD il precedente investimento iniziale. Secondo quanto riportato da alcuni media con l'annuncio dei primi clienti, la prima fase del piano è già operativa ed è stata avviata ufficialmente nel febbraio 2012 (14).
            
         
               (23)
            
            
               Nell'ambito del piano d'investimento iniziale, il 26 febbraio 2008 Verne ha acquistato cinque fabbricati nell'area in questione, situata sulla strada Valhallarbraut di Reykjanesbær, per una superficie totale di 31 000 m2; i fabbricati comprendono due grandi depositi, rispettivamente di 11 064 e 16 606 m2, descritti più dettagliatamente nella successiva sezione 3.2 (15). Inizialmente Verne aveva previsto di demolire (16) i tre fabbricati più piccoli.
            
         
               (24)
            
            
               In data 9 maggio 2008 Verne ha firmato con il Tesoro islandese un accordo di locazione del suolo per l'intero sito di 9,6 ettari (17) per un periodo di 99 anni.
            
         
               (25)
            
            
               L'indirizzo del sito è Valhallarbraut 868 a Reykjanesbær, accanto all'aeroporto internazionale di Keflavík (18). Si tratta di una parte di un'ex base militare degli Stati Uniti. Nel 1951, lo Stato islandese ha stipulato un accordo di difesa con il governo degli Stati Uniti, fornendo alla Marina statunitense, fra l'altro, un terreno per la base militare, compresa una zona per l'aeroporto internazionale. Nel 2006, la Marina degli USA ha lasciato l'Islanda e ha restituito la zona con le sue costruzioni allo Stato islandese. Mediante la legge 176/2006 approvata dal Parlamento islandese nel dicembre 2006, l'area è stata regolamentata e sono stati definiti i confini della zona dell'aeroporto (Zona A) (19); è stata definita una zona di sicurezza, destinata a scopi di difesa (Zona B); e, infine, è stata definita una zona destinata ad uso civile (Zona C). La zona C è di 59,7 km2 in totale.
            
         
               (26)
            
            
               Il 24 ottobre 2006 è stato istituito per conto dello Stato un organo specifico, la Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), interamente di proprietà dello Stato islandese col compito di amministrare la proprietà immobiliare della zona C e, non appena possibile, adibire l'area a uso civile in maniera redditizia (20). KADECO è una società a responsabilità limitata, considerata però ente pubblico ai sensi di determinate leggi, fra cui la legge in materia di appalti pubblici, come stabilito in un contratto di servizio stipulato tra KADECO e il Tesoro l'8 dicembre 2006 (il "Contratto di servizio") (21). L'unica funzione di KADECO è costruire, amministrare e vendere/locare immobili all'interno della zona specifica (zona C).
            
         
               (27)
            
            
               Ai sensi dell'articolo 5 della legge 176/2006 si applicheranno le norme di legge in materia di tasse e oneri a tutte le aree all'interno della zona A e C non appena queste ultime saranno adibite ad uso civile sulla base di un contratto di vendita o di locazione.
               
                  
            
         3.   MISURE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE
   3.1   Introduzione
   
   
               (28)
            
            
               Le autorità islandesi avevano inizialmente notificato le seguenti misure, ritenendo che comportassero aiuti di Stato:
               
                           1)
                        
                        
                           aliquota dell'imposta sul reddito delle società
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           norme di ammortamento
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           imposte sull'attività industriale e sul mercato
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           imposte di registro
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           imposta per l'occupazione del suolo
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           dazi doganali/accise
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           differimento dell'IVA sulle importazioni e sull'elettricità
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           imposta sui controlli sulla sicurezza elettrica per la produzione di energia elettrica
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           garanzia sull'imposta sul valore netto
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           imposta comunale sugli immobili
                        
                     Queste misure sono previste dall'accordo d'investimento e dalla legge Verne. Inoltre, sia nell'accordo d'investimento che nella legge Verne si fa riferimento alla deroga della tassa comunale una tantum:
               
                           11)
                        
                        
                           tassa comunale per la costruzione di strade.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               L'imposta comunale sugli immobili e la tassa comunale per la costruzione di strade sono state negoziate tra il comune e Verne e il 4 novembre 2009 è stato siglato
               
                           —
                        
                        
                           l'accordo su licenze e oneri.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Per la certezza del diritto, le autorità islandesi hanno inoltre notificato i seguenti accordi che, a loro avviso, non comportano aiuti di Stato:
               
                           —
                        
                        
                           l'accordo sull'acquisto di beni immobili
                        
                     
                           —
                        
                        
                           l'accordo di locazione del suolo
                        
                     
                           —
                        
                        
                           il contratto per la fornitura di energia elettrica
                        
                     
         
               (31)
            
            
               La decisione n. 418/10/COL di avviare il procedimento d'indagine formale riguardava un altro accordo, poi annullato:
               
                           —
                        
                        
                           l'accordo sulla banda larga siglato con Farice il 26 febbraio 2008.
                        
                     
         3.2   L'accordo sull'acquisto di beni immobili
   
   
               (32)
            
            
               L'accordo sull'acquisito di beni immobili, mediante il quale Verne ha acquistato cinque edifici dal Tesoro islandese, è stato firmato il 26 febbraio 2008. Il prezzo di acquisto era di 14,5 milioni di USD, suddivisi in un deposito, pari a 25 000 USD, versato il 26 febbraio 2008, e il saldo, da versare in data 26 marzo 2008.
            
         
               (33)
            
            
               I cinque edifici acquistati da Verne e situati a Valhallarbraut, costruiti fra il 1951 e il 1958, sono i seguenti:
               
                           1)
                        
                        
                           Edificio n. 868
                        
                        
                           edificio NATO di deposito/fornitura
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Edificio n. 869
                        
                        
                           deposito "Navy Exchange"
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Edificio n. 872
                        
                        
                           deposito/deposito frigorifero
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Edificio n. 866
                        
                        
                           deposito
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Edificio n. 864
                        
                        
                           centrale elettrica
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               La cessione del titolo è stata firmata il 9 maggio 2008. Secondo le informazioni fornite dalle autorità islandesi, nel 2008 e 2009 Verne ha ristrutturato i due grandi depositi (edifici 868 e 869) nel quadro del progetto iniziale per un centro multi-edifici (cfr. figura 2) (22).
            
         
               (35)
            
            
               L'allegato D all'accordo sull'acquisto di beni immobili è una relazione ambientale, datata 29 novembre 2007, commissionata da Verne (23). La relazione descrive due costruzioni situate sul terreno in aggiunta ai cinque edifici acquistati da Verne il 26 febbraio 2008: una sottostazione di commutazione di piccole dimensioni (edificio n. 867) e una tenda di stoccaggio/deposito di fornitura (edificio n. 889) (24), costruite rispettivamente nel 1979 e nel 1985. Queste costruzioni non sono menzionate nell'accordo sull'acquisto di beni immobili e sembrano essere state demolite/rimosse.
               
                  
            
         3.3   L'accordo di locazione del suolo e l'accordo di locazione supplementare
   
   
               (36)
            
            
               Un accordo di locazione del suolo fra Verne e il Tesoro dell'Islanda è stato firmato il 9 maggio 2008. In virtù di tale accordo, Verne ha locato 9,6 ettari di terreno con tutti gli impianti, le istallazioni e le modifiche. Il terreno, registrato all'indirizzo Valhallarbraut 868 di Reykjanesbær con numero di catasto islandese 214247, si trova entro i confini dell'ex base aerea di Keflavík, accanto all'aeroporto internazionale di Keflavík, come descritto in precedenza (cfr. la figura 4). Tutti e cinque gli edifici acquistati da Verne si trovano all'interno di questa zona. Il terreno non era sfruttato appieno al momento del contratto di locazione (cfr. le figure 2 e 3).
            
         
               (37)
            
            
               La durata del contratto di locazione è di 99 anni. Il canone totale per il terreno era di 0,8 USD (80 centesimi di dollaro USA) a m2 annui, senza clausola di adeguamento. Nel corso del procedimento d'indagine formale, le autorità islandesi hanno informato l'Autorità che le condizioni dell'accordo di locazione del suolo sono state modificate il 30 giugno 2009, quando il Comune e Verne hanno firmato un accordo che modificava il prezzo di locazione e dilazionava il pagamento del canone di locazione("l'accordo supplementare"). Nella fattispecie, l'accordo di locazione del suolo, modificato dall'accordo supplementare, è quindi oggetto di valutazione da parte dell'Autorità.
            
         
               (38)
            
            
               L'accordo di locazione supplementare prevede un periodo di locazione gratuita fino al 1o aprile 2010. Il prezzo ri-negoziato per l'affitto annuale è di 60 ISK al m2, indicizzati secondo l'indice islandese dei costi di costruzione.
               
                  
            
         3.4   L'accordo su licenze e oneri
   
   
               (39)
            
            
               Il 4 novembre 2009, Verne e il Comune hanno sottoscritto un accordo ("l'accordo su licenze e oneri") relativo, tra l'altro, a deroghe alle disposizioni vigenti in materia di:
               
                           —
                        
                        
                           imposta comunale sugli immobili; e
                        
                     
                           —
                        
                        
                           tassa comunale per la costruzione di strade.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               L'accordo su licenze e oneri non prevede limiti temporali per quanto riguarda le deroghe.
            
         
               (41)
            
            
               Secondo le informazioni fornite dalle autorità islandesi, sebbene sia stato firmato il 4 novembre 2009, l'accordo su licenze e oneri era entrato in vigore all'inizio del 2009 (25).
            
         3.4.1   Legislazione islandese che disciplina le imposte comunali oggetto della presente decisione
   
   
               (42)
            
            
               Ai sensi della legislazione islandese, l'imposta comunale sugli immobili (fasteignaskattur) viene riscossa annualmente su tutti i beni immobili (26) (terreni e fabbricati, compresi gli immobili industriali) e calcolata, ai sensi della legge n. 6/2001 sulla registrazione e valutazione delle proprietà, al 31 dicembre dell'anno precedente.
            
         
               (43)
            
            
               Secondo l'articolo 4, paragrafo 2, della legge 4/1995 relativa alle fonti di reddito comunale, il proprietario di un immobile è tenuto a versare tale imposta, tranne nel caso di terreni in locazione, quando spetta all'utente (il locatario) pagarla.
            
         
               (44)
            
            
               Ai sensi dell'articolo 3 della legge 4/1995, la base imponibile è il valore della proprietà definito dal catasto islandese Registers Islands (Þjóðskrá Íslands) a norma della legge 6/2001 sulla registrazione e valutazione delle proprietà; l'aliquota d'imposta fissata ogni anno dai singoli comuni può variare da zero a un massimo dell'1,65% del valore ufficiale della proprietà. Secondo le informazioni fornite dalle autorità islandesi, l'aliquota d'imposta applicabile a Reykjanesbær è dell'1,65%. L'imposta comunale sugli immobili viene riscossa su tutti gli edifici (e terreni) esistenti. Per ampliamenti e nuove costruzioni l'imposta viene riscossa una volta che la proprietà è stata valutata conformemente a quanto disposto dalla legge n. 6/2001.
            
         
               (45)
            
            
               L'articolo 3 della legge 153/2006 sulla tassa per la costruzione di strade (gatnagerðargjald), stabilisce che tale tassa è un tributo una tantum che i comuni in Islanda applicano sui beni immobili in tutte le aree urbane. Secondo la legge 153/2006 i comuni hanno l'obbligo di riscuotere tale tassa e possono decidere l'aliquota d'imposta fino a un massimo del 15% del costo di costruzione ufficiale al m2, come stabilito da Statistics Islands. La base imponibile è la costruzione autorizzata sul sito interessato secondo la pianificazione urbana o il permesso di costruzione rilasciato.
            
         3.4.2   Deroghe alle norme di legge nel caso di Verne
   
   
               (46)
            
            
               Per quanto riguarda la proprietà di Verne a Valhallarbraut, l'accordo su licenze e oneri prevede le seguenti deroghe alle norme di legge:
               
                           (a)
                        
                        
                           Verne ha la garanzia di pagare un'imposta sui beni immobili dell'1,65% al massimo (ovvero l'aliquota attualmente applicata in linea di massima a Reykjanesbær) su tutti gli edifici, i locali e gli impianti che possiede o ha locato, anche qualora l'aliquota d'imposta aumentasse (27) in futuro;
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           la base dell'imposta comunale sugli immobili relativa alla proprietà immobiliare acquistata da Verne in virtù dell'accordo sull'acquisto di beni immobili è fissata a 1 030 600 000 ISK; tale importo equivale al valore ufficiale del 2008 dei due grandi fabbricati adibiti a deposito (n. 868 e 869) acquistati da Verne, e non tiene conto né del valore dei tre edifici supplementari acquistati (n. 864, 866 e 872), né dei 9,6 ha di terreno locati (28);
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           la base dell'imposta comunale sugli immobili è adeguata in base all'indice dei costi di costruzione islandese nel mese in cui Verne avvia le operazioni per i clienti/la costruzione diventa operativa e non alla data di acquisto (29);
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           la base d'imposta per gli edifici futuri costruiti sul terreno non sarà fissata secondo le norme di legge applicabili, ma corrisponderà al minore dei due importi seguenti: i) i costi per l'estensione dei muri esterni e ii) un importo di 85 500 ISK al metro quadrato, adeguati in base all'indice dei costi di costruzione islandese del mese in cui Verne avvierà le operazioni per i clienti/la costruzione sarà operativa (proporzionalmente al tasso di occupazione) (30);
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           l'imposta sugli immobili viene applicata solo a partire dal 1o gennaio 2011 e non a partire dall'acquisto dell'edificio/dalla locazione del terreno; Verne riceve un credito pari a un importo di 44 660 298 ISK, da detrarre dalle imposte future, per imposte già pagate o dovute al comune al momento della stipula del contratto su licenze e oneri (31);
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           Verne è esente dalla tassa comunale per la costruzione di strade relativa agli edifici esistenti e da qualsiasi onere analogo a tale tassa, presente e futuro, a condizione che la società intraprenda la costruzione di strade all'interno della zona in questione a proprie spese;
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           a Verne è concessa una speciale riduzione del 75% sulla tassa per la costruzione di strade relativamente e tutti i nuovi edifici, a condizione che la società realizzi a proprie spese la costruzione di strade all'interno della zona in questione (32).
                        
                     
         3.5   Il contratto per la fornitura di energia elettrica
   
   
               (47)
            
            
               Il contratto per la fornitura di energia elettrica fra Verne e Landsvirkjun (la società nazionale per l'energia elettrica, al 100% di proprietà dello Stato) è stato firmato il 22 ottobre 2009. Landsvirkjun è autorizzata dal ministero dell'Industria a commercializzare energia elettrica mediante distribuzione all'ingrosso di energia ai fornitori e alle industrie ad alta intensità energetica in Islanda. Landsvirkjun fornirà l'energia necessaria per soddisfare il fabbisogno elettrico del centro dati. Landsvirkjun si impegna a erogare regolarmente a Verne l'energia elettrica necessaria fino a circa […]. Il contratto per la fornitura d'energia elettrica ha una validità di 20 anni, con possibile proroga di ulteriori 10 anni.
            
         
               (48)
            
            
               Il prezzo negoziato per l'energia elettrica è il seguente (costi di trasmissione non inclusi):
               
                            
                        
                        
                           Per il primo […]:
                           
                                       Prezzo a MW
                                    
                                    
                                       Periodo
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       Fino al 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 fino alla fine del contratto
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Per volume superiore a […]:
                           
                                       Prezzo a MW
                                    
                                    
                                       Volume
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Più di […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           I prezzi sono oggetto di un adeguamento annuale pari a […]
                        
                     
         
               (49)
            
            
               L'articolo 6 del contratto per fornitura di energia elettrica prevede per Verne un cosiddetto "obbligo take or pay". Ciò comporta per l'azienda l'obbligo di pagare per anno civile una quantità di energia minima fissa (pari al 90% "dell'energia stabilità nel contratto") anche qualora il consumo effettivo annuale non raggiunga tale importo. La quantità di energia concordata è definita nell'allegato A del contratto per la fornitura di energia elettrica e da […] viene progressivamente aumentata negli anni […].
            
         4.   RAGIONI PER L'AVVIO DEL PROCEDIMENTO
   
               (50)
            
            
               Oltre ai dubbi espressi dall'Autorità nella decisione di avvio in relazione all'accordo d'investimento, in seguito annullato, e all'accordo su licenze e oneri per quanto riguarda la qualifica delle misure in esame come aiuto agli investimenti, la loro necessità e il loro effetto di incentivazione (ovvero la questione se l'aiuto contribuisca effettivamente a modificare il comportamento del beneficiario e a far in modo che questi investa nella regione assistita), nella decisione di avvio l'Autorità ha invitato le autorità islandesi "a fornirle le informazioni e le spiegazioni necessarie per consentirle di valutare se gli accordi [… ] [cui si fa riferimento] configurino o meno un aiuto di Stato o meno" (34). Gli accordi cui si fa riferimento sono (35):
               
                           1)
                        
                        
                           l'accordo di locazione del suolo,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           l'accordo sull'acquisto di beni immobili, e
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           il contratto per la fornitura di energia elettrica.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               L'Autorità si è chiesta se, nel quadro di tali accordi, Verne abbia ricevuto aiuti che possono non essere compatibili con le norme sugli aiuti di Stato dell'accordo SEE.
            
         5.   SINTESI DELLE OSSERVAZIONI DA PARTE DELLE AUTORITÀ ISLANDESI
   
               (52)
            
            
               Di seguito, l'Autorità riassumerà le osservazioni ricevute dalle autorità islandesi nel contesto delle misure in esame (36).
            
         5.1   Osservazioni relative all'accordo di locazione del suolo, all'accordo di locazione supplementare, all'accordo sull'acquisto di beni immobili e al contratto per la fornitura di energia elettrica
   
   
               (53)
            
            
               Le autorità islandesi sostengono che gli accordi sono stati negoziati secondo la normale prassi a condizioni di mercato e che non configurano aiuti di Stato.
            
         
               (54)
            
            
               In primo luogo, per quanto riguarda il contratto di locazione del suolo, le autorità islandesi hanno spiegato che la clausola di esclusiva menzionata nella decisione di avvio (37) si riferisce unicamente alla zona di Keflavík e non all'Islanda nel suo complesso. A loro avviso, inoltre, la clausola va interpretata alla luce delle disposizioni operative del regime generale di aiuti istituito ai sensi della legge 99/2010 relativa agli incentivi per gli investimenti iniziali in Islanda. Per quanto riguarda la il contratto di locazione determinato in virtù dell'accordo supplementare, comunicato all'Autorità nell'ambito del procedimento d'indagine formale, le autorità islandesi osservano che il contratto di locazione del terreno riflette il prezzo di mercato ed evidenziano che i comuni in genere fatturano generalmente l'1-2% del valore ufficiale del terreno, ma che nella fattispecie il contratto di locazione è superiore al 3% per il 2011.
            
         
               (55)
            
            
               In secondo luogo, per quanto riguarda l'accordo relativo all'acquisto di beni immobili, le autorità islandesi hanno evidenziato che la proprietà è stata pubblicizzata adeguatamente e che il prezzo di vendita rifletteva il prezzo di mercato, in considerazione anche dello stato degli edifici e dell'offerta supplementare sul mercato immobiliare dopo che la zona è stata abbandonata dalla Marina degli Stati Uniti. Le autorità islandesi hanno trasmesso una perizia relativa a uno degli edifici e un'offerta da parte di un terzo, sempre per lo stesso edificio, entrambe datate 23 aprile 2007. Il valore indicato nella perizia è quasi due volte superiore all'offerta che, in base alle informazioni fornite, è stata respinta. Inoltre, verso la fine del procedimento d'indagine formale l'Autorità ha ricevuto copie di tutti gli annunci pubblicati per la zona in questione. Per dimostrare che gli accordi riguardanti la proprietà immobiliare sono stati negoziati in condizioni di piena concorrenza, le autorità islandesi hanno presentato una lettera del CEO di KADECO (Keflavík Airport Development Corporation) insieme alla perizia, all'offerta per uno degli edifici in seguito venduti a Verne e a un'immagine degli immobili. Le autorità islandesi sostengono pertanto che le procedure di attribuzione e assegnazione seguite per le vendite immobiliari (procedure di appalto pubblico) sono conformi alle pratiche normative e commerciali consuete, adottate in Islanda in relazione ai diversi tipi di accordo in questione. Di conseguenza, le autorità islandesi sono del parere che nella fattispecie non sussistano aiuti imputabili a risorse statali.
            
         
               (56)
            
            
               Riguardo al contratto per la fornitura di energia elettrica stipulato tra Verne e Landsvirkjun, e la sua relazione con un precedente contratto tra le parti stipulato nel 2008 (in data […]) e sostituito dal contratto in esame, le autorità islandesi hanno spiegato che la rinegoziazione del contratto iniziale è stata determinata dall'incapacità di Verne di rispettare gli obblighi iniziali verso Landsvirkjun a causa della crisi economica e dei ritardi provocati da quest'ultima. Se le circostanze esterne lo avessero richiesto, la seconda versione del contratto consentiva a Verne di ridurre il suo impegno totale nei confronti di Landsvirkjun, ma così facendo Verne sarebbe stata penalizzata con la perdita di accesso a capacità supplementari. Le autorità islandesi affermano che il contratto è stato negoziato in condizioni di piena concorrenza.
            
         5.2   Aiuti agli investimenti vs aiuti al funzionamento
   
   
               (57)
            
            
               Secondo l'Islanda, nei casi riguardanti le fonderie di alluminio (Aluminium Smelters) (38), l'Autorità è dell'avviso che l'aiuto in questione sia qualificabile come aiuto agli investimenti se, sulla base dell'importo investito nella regione, esso può essere collegato alla realizzazione di progetti specifici suscettibili di essere quantificati e a un massimale espresso come percentuale dell'importo investito nella regione.
            
         
               (58)
            
            
               Inoltre, stando alle autorità islandesi, l'Autorità ha notato che sono stati soddisfatti i requisiti di trasparenza di cui al paragrafo 4, commi 3 e 4, degli orientamenti sulla tassazione delle imprese dell'Autorità (39); in altri termini, il vantaggio conferito può essere quantificato ed è proporzionale alle limitazioni che doveva compensare.
            
         
               (59)
            
            
               Le autorità islandesi hanno inoltre affermato che se il costo totale dell'investimento inizialmente pianificato si rivelasse alla fine inferiore all'importo inizialmente previsto di 726 milioni di USD, esse ridurrebbero in proporzione sia il massimale di aiuto totale sia l'importo globale degli aiuti di Stato. Stando alle autorità islandesi, il meccanismo messo in atto è concepito per assicurare che, nel caso in cui il costo dell'investimento sia inferiore alle stime, siano comunque garantiti sia gli aiuti applicabili sia le relative modalità.
            
         5.3   La clausola sospensiva
   
   
               (60)
            
            
               Nelle osservazioni alla decisione di avvio, le autorità islandesi hanno sostenuto che l'unico vantaggio che ha già avuto effetto è la rinuncia del Comune a prelevare determinate tasse comunali, secondo i termini dell'accordo su licenze e oneri. A questo proposito, stando all'Islanda, Verne si è impegnata a rimborsare al Comune gli importi dovuti. Le autorità islandesi si impegnano a controllare che tale rimborso sia effettuato e ad avvertire in tempo utile l'Autorità quando i relativi importi (compresi gli interessi) saranno stati rimborsati integralmente. Tuttavia, l'Islanda propone che il rimborso previsto sia rinviato fino a quando l'Autorità avrà adottato una decisione definitiva in materia.
            
         5.4   Necessità dell'aiuto previsto inizialmente e suo effetto di incentivazione, come sostenuto dalle autorità islandesi prima del ritiro della notificazione
   
   5.4.1   Contesto della decisione d'investimento iniziale di Verne
   
   
               (61)
            
            
               Le autorità islandesi osservano che nel 2007 è stata avviata una politica di governo finalizzata ad attirare investitori stranieri per la creazione di centri dati in Islanda. Tra le ragioni principali per costituire un'impresa in Islanda venivano indicate: la posizione geografica del paese, a metà strada tra l'Europa e il Nord America, il sistema fiscale, che limitava l'imposizione fiscale al 15% del reddito netto, il grande potenziale di risorse rinnovabili e il clima fresco.
            
         
               (62)
            
            
               Secondo le autorità islandesi, l'ex base militare, evacuata nel settembre 2006, era stata decisamente pubblicizzata, evidenziandone il potenziale impatto sullo sviluppo regionale. Nelle discussioni intercorse con Verne, le autorità islandesi avevano promosso l'uso della zona per il progetto del centro dati, ventilando che sarebbe stato possibile ovviare agli ostacoli naturali che mettevano a rischio lo sviluppo della zona grazie ad alcuni edifici che si sarebbero potuti ristrutturare e alla vicinanza con l'aeroporto internazionale.
            
         
               (63)
            
            
               Le autorità islandesi sostengono che il centro dati, come inizialmente pianificato, avrebbe avuto un effetto molto positivo sull'occupazione nella regione di Reykjanes. Il piano iniziale di Verne prevedeva che il centro, una volta divenuto pienamente operativo, avrebbe occupato dalle 180 alle 220 persone, e questo in una regione che al 30 ottobre 2009 registrava una forza lavoro di 12 613 unità e un tasso di disoccupazione di poco inferiore al 13%. L'Islanda ha inoltre sostenuto che una percentuale significativa delle nuove assunzioni sarebbe stata riservata a lavoratori qualificati. In più, le autorità islandesi hanno affermato che il progetto inizialmente previsto avrebbe contribuito in modo significativo alla diversificazione industriale della regione e dell'Islanda nel complesso, attirando nel paese imprese del settore delle tecnologie dell'informazione.
            
         
               (64)
            
            
               Le autorità islandesi affermano inoltre che, quando Verne ha preso la prima decisione di investire in Islanda nel 2007, il paese era generalmente ritenuto un contesto imprenditoriale e politico stabile, oltre a presentare un evidente interesse grazie alle sue risorse di energia rinnovabile. Le autorità islandesi riconoscono che la stabilità è un presupposto indispensabile per investitori e clienti dato il tipo di impegni a lungo termine da assumere nel settore dei centri dati. L'Islanda afferma anche che i clienti di tali centri dati generalmente firmano contratti di locazione di 10-20 anni e che gli investitori che impegnano capitali nei centri dati hanno una prospettiva d'investimento di almeno 15 anni per realizzare i loro piani aziendali. Dopo il tracollo economico del 2008, il contesto imprenditoriale in Islanda è diventato instabile.
            
         5.4.2   Pressione inevitabile sulla politica fiscale del governo
   
   
               (65)
            
            
               Le autorità islandesi osservano che l'equilibrio economico ha subito un duro colpo alla fine del 2008, quando la crisi economica ha investito il paese. In questa situazione il governo si è visto costretto ad aumentare tutta una serie di imposte. Ad esempio, le aliquote dell'imposta sul reddito delle società sono aumentate dal 15% al 18% nel gennaio 2010 (40). Le autorità islandesi fanno inoltre presente che la ripresa definitiva dalla recessione che ha colpito il paese avverrà in maniera disomogenea e che l'entità e i tempi di tale ripresa non sono chiari. È quindi impossibile prevedere con certezza quali ulteriori modifiche della tassazione saranno o meno attuate.
            
         
               (66)
            
            
               Le autorità islandesi hanno inoltre fatto presente che, alla luce del contesto economico instabile scaturito dalla crisi economica, non era realistico pensare che Verne avrebbe proseguito il suo progetto d'investimento come se nulla fosse cambiato. Considerando che, nell'arco di vita di un centro dati, le sue capacità aumentano in funzione della modernizzazione delle strutture esistenti, sarebbe irragionevole presupporre che Verne proseguisse gli investimenti in Islanda, che erano stati decisi in condizioni economiche ben diverse.
            
         5.4.3   Effetti sulla fiducia degli investitori
   
   
               (67)
            
            
               Le autorità islandesi osservano che la crisi finanziaria in Islanda ha rappresentato una situazione di forza maggiore che ha cambiato radicalmente la percezione che investitori e clienti avevano del paese. A seguito della crisi, l'Islanda è divenuta all'improvviso un sito relativamente poco attraente per gli investimenti esteri, almeno nel breve e medio periodo.
            
         
               (68)
            
            
               Le autorità islandesi sottolineano inoltre l'eccezionale gravità della crisi economica e il suo forte impatto su clienti e investitori di centri dati. L'Islanda menziona ad esempio che gli spread dei CDS, negoziati intorno ai 200 punti base per la maggior parte del 2008, hanno avuto un'impennata oltre i 1 000 punti base al manifestarsi della crisi bancaria. Le autorità islandesi osservano che in tali circostanze Verne e i suoi investitori hanno ritenuto di non avere altra scelta se non quella di ottenere dal governo islandese un impegno atto a dimostrare che era possibile mantenere un contesto economico relativamente stabile per clienti e investitori. Stando alle autorità islandesi, grandi utenti potenziali, come IBM e Morgan Stanley, avevano avvertito Verne che, senza una stabilizzazione del contesto economico, avrebbero dovuto rinviare la decisione di investire in Islanda. Verne ha quindi riconosciuto che era necessario adottare misure straordinarie per garantire capitali d'investimento futuri e per mantenere gli impegni presi con i clienti.
            
         
               (69)
            
            
               Per quanto riguarda l'effetto di incentivazione, secondo l'Islanda, non si può pretendere che una piccola società privata di investimenti come Verne elabori una documentazione dettagliata allorché il quadro generale cambia in maniera evidente, improvvisa e radicale, poiché ciò non corrisponde alla prassi decisionale delle piccole imprese di investimenti. Le autorità islandesi osservano inoltre che Verne era ed è una piccola società imprenditoriale con un esiguo numero di dirigenti e dipendenti e un gruppo di investitori che avevano instaurato rapporti personali nell'ambito di progetti di centri dati precedenti all'investimento di Verne in Islanda. Inoltre, la mancanza di verbali relativi alla riunione del consiglio di amministrazione o di altra documentazione formale riguardante la decisione di chiedere un aiuto di Stato, non indica che Verne o i suoi investitori non prendessero sul serio gli obblighi relativi a tale aiuto o che non fossero convinti della sua necessità.
            
         
               (70)
            
            
               Le autorità islandesi sostengono che non vi sono elementi nella giurisprudenza relativa all'effetto di incentivazione che indichino che debba applicarsi la norma della prevalenza della sostanza sulla forma. Le autorità islandesi non trovano alcun elemento che suggerisca il contrario nella causa Kronoply (41) o nella causa Freistaat Sachsen (42), cui l'Autorità fa riferimento nella decisione di avvio.
            
         
               (71)
            
            
               Nelle osservazioni sulle decisioni di avvio, l'Islanda ha affermato che l'Autorità ha per lo più ignorato il fatto che il ruolo di Verne, in quanto investitore in una start-up venture, non ha favorito l'adozione di un approccio formalistico alla pianificazione aziendale. Inoltre, le autorità islandesi osservano che attualmente non vi sono concorrenti diretti di Verne nel settore della fornitura a clienti internazionali di servizi relativi a centri dati.
            
         5.5   Selettività e distorsioni della concorrenza
   
   
               (72)
            
            
               Le autorità islandesi ritengono che la posizione adottata dall'Autorità nella decisione di avvio in merito alla selettività dell'aiuto sia in contrasto con la loro interpretazione della situazione.
            
         
               (73)
            
            
               In primo luogo, le autorità islandesi sostengono che l'elemento di selettività non sia avvalorato dai fatti, in quanto;
               
                           —
                        
                        
                           il principio dell'investitore in economia di mercato è soddisfatto per una serie di misure di aiuti di Stato individuate dall'Autorità;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           in virtù della legislazione sull'incentivazione (43) i nuovi operatori potenziali del mercato possono beneficiare della gamma di misure previste per Verne;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           "l'esclusività" conferita a Verne è molto limitata in termini sia di condizioni che di durata, ed è del tutto coerente con un accordo commerciale in condizioni di piena concorrenza, al fine di preservare l'eccedenza di valore (goodwill) generata con l'acquisto di beni immobili nella regione di Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               In secondo luogo, secondo le autorità islandesi tutti gli operatori di centri dati esistenti in Islanda rispondono quasi esclusivamente alle esigenze locali di imprese private ed enti governativi (vale a dire un mercato o un segmento di mercato del tutto diverso da quello su cui punta Verne). Secondo le autorità islandesi, è inoltre evidente che, esclusa Verne, altri operatori di centri dati internazionali più esperti non hanno mostrato alcun interesse concreto ad investire in Islanda, nonostante gli sforzi compiuti dallo Stato islandese per promuovere il paese come sede ideale per centri dati. Solo un altro operatore di centri dati attivo in un segmento di mercato che va oltre la dimensione meramente locale, Thor Data Center, ha avviato operazioni commerciali in Islanda, puntando su piccoli clienti al dettaglio. Thor Data Center ha chiesto solo una piccola frazione degli investimenti iniziali richiesti da Verne per avviare l'attività del suo centro dati.
            
         
               (75)
            
            
               Le autorità islandesi sostengono inoltre che l'impatto del centro dati sul mercato pertinente sia minimo; a loro avviso, al momento attuale la quota del mercato globale dei centri dati detenuta dall'Islanda corrisponde sostanzialmente allo 0%. Non sarebbe quindi realistico concludere che le misure di aiuto previste dall'accordo d'investimento falsino la concorrenza.
            
         II.   VALUTAZIONE
   
   1.   INDAGINE FORMALE CHIUSA PER QUANTO RIGUARDA TALUNE MISURE
   
               (76)
            
            
               Ai sensi dell'articolo 8, paragrafo 1, della parte II del protocollo 3, una notificazione può essere ritirata in tempo utile prima che l'Autorità abbia adottato una decisione sulla misura. Il 28 settembre 2011 l'Islanda ha informato l'Autorità che l'accordo d'investimento era stato annullato e la notificazione ritirata.
            
         
               (77)
            
            
               Ai sensi dell'articolo 8, paragrafo 2, della parte II del protocollo 3, nel caso in cui abbia avviato il procedimento d'indagine formale, l'Autorità provvede a dichiararlo chiuso al ritiro della notificazione. Il procedimento d'indagine formale in virtù dell'articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3 per quanto riguarda le seguenti agevolazioni di imposte e tasse, contenute nell'accordo d'investimento, è pertanto chiuso senza ulteriori indagini:
               
                           1)
                        
                        
                           aliquota dell'imposta sul reddito delle società
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           norme di ammortamento
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           imposte sull'attività industriale e sul mercato
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           imposte di registro
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           imposta per l'occupazione del suolo
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           dazi doganali/accise
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           differimento dell'IVA sulle importazioni e sull'elettricità
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           imposta sui controlli sulla sicurezza elettrica per la produzione di energia elettrica
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           garanzia sull'imposta sul valore netto
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Inoltre, le autorità islandesi hanno comunicato che l'accordo con Farice relativo ai servizi di locazione della banda larga del 26 febbraio 2008 è stato annullato. Pertanto, l'indagine formale relativa a tale accordo è chiusa.
            
         2.   ESISTENZA DI UN AIUTO DI STATO
   
               (79)
            
            
               L'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE recita:
               "Salvo deroghe contemplate dal presente accordo, sono incompatibili con il funzionamento del medesimo, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Parti contraenti, gli aiuti concessi da Stati membri della Comunità, da Stati ELS (EFTA) o mediante risorse statali sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza."
            
         
               (80)
            
            
               Ciò implica che una misura costituisce aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE se le seguenti condizioni sono cumulativamente soddisfatte: la misura i) è concessa dallo Stato o mediante risorse statali; ii) conferisce un vantaggio economico al beneficiario; iii) è selettiva; iv) incide sugli scambi tra le parti contraenti ed è atta a falsare la concorrenza (44).
            
         
               (81)
            
            
               L'Autorità valuterà separatamente l'esistenza di aiuti di Stato per ciascuna delle misure oggetto della presente decisione.
            
         2.1   L'accordo su licenze e oneri
   
   2.1.1   Presenza di risorse statali
   
   
               (82)
            
            
               Per essere qualificato come aiuto di Stato, il vantaggio deve essere concesso dallo Stato o mediante risorse statali. Ai fini delle norme sugli aiuti di Stato il termine "Stato" comprende anche gli enti regionali e locali (45). Una perdita di gettito fiscale è equivalente al consumo di risorse statali sotto forma di spesa fiscale. È inoltre possibile fornire sostegno statale sia mediante disposizioni fiscali di natura legislativa, normativa o amministrativa, sia mediante le prassi delle autorità fiscali (46). Una riduzione della base imponibile o una riduzione totale o parziale dell'importo di imposte, diritti o oneri, implica una perdita di entrate ed è quindi equivalente al consumo di risorse statali sotto forma di spesa fiscale.
            
         
               (83)
            
            
               Nel caso in esame, lo Stato è intervenuto per mezzo di un accordo tra il Comune e Verne (l'accordo su licenze e oneri). Tale accordo contiene le seguenti deroghe alle imposte comunali, come già descritto più nel dettaglio nella sezione I.3.4 di cui sopra:
               
                           (a)
                        
                        
                           aliquota massima garantita dell'1,65% su base annua per l'imposta su beni immobili
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           base fissa di 1 030 600 000 ISK invece della valutazione annuale ufficiale del terreno e degli edifici esistenti per l'imposta sui beni immobili
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           indicizzazione differita della base imponibile per l'imposta sui beni immobili
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           nessuna imposta sui beni immobili per il periodo antecedente al 1o gennaio 2011
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           base imponibile fissa per gli edifici futuri invece della valutazione ufficiale per l'imposta sui beni immobili
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           nessuna tassa per la costruzione di strade per gli edifici esistenti
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           il 25% della tassa per la costruzione di strade per gli edifici nuovi.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Tutte le misure di cui sopra comportano una perdita di introiti per lo Stato. In merito alla tassa per la costruzione di strade, l'Autorità rileva che, ai sensi della legge islandese, si tratta di un tributo piuttosto che di un corrispettivo per servizi forniti, come precisato più avanti nel contesto della valutazione sul conferimento di un vantaggio. Il fatto che Verne costruirà strade all'interno dei confini del terreno in locazione non cambia il fatto che l'esenzione dal pagamento della tassa per la costruzione di strade comporti degli introiti mancati sotto forma di tasse per la costruzione di strade.
            
         2.1.2   Selettività
   
   
               (85)
            
            
               Per essere contemplata dalle norme sugli aiuti di Stato, una misura di aiuto deve essere selettiva, nel senso che deve favorire "talune imprese o talune produzioni". Verne è un'impresa ai sensi delle norme sugli aiuti di Stato dell'accordo SEE. Secondo una giurisprudenza costante, in materia di diritto della concorrenza, la nozione di "impresa" comprende qualsiasi entità che svolga un'attività economica, a prescindere dal suo status giuridico e dalle sue modalità di finanziamento (47). Il 4 novembre 2009 il Comune ha firmato l'accordo su licenze e oneri solo con Verne. Pertanto, le misure contenute nel presente accordo si applicano esclusivamente a Verne e l'accordo su licenze e oneri avvantaggia Verne. Il criterio di selettività è quindi soddisfatto.
            
         2.1.3   Vantaggio economico
   
   
               (86)
            
            
               L'Autorità ricorda che la definizione di aiuto è più ampia di quella di sovvenzione, in quanto essa non soltanto comporta effetti positivi come le stesse sovvenzioni, ma include anche interventi di Stato che, sotto varie forme, alleviano gli oneri che normalmente gravano sul bilancio di un'impresa e che, di conseguenza, pur non essendo sovvenzioni nel senso stretto della parola, sono simili nel carattere e hanno lo stesso effetto (48). Secondo una giurisprudenza costante, un provvedimento mediante il quale le pubbliche autorità accordino a determinate imprese un'esenzione fiscale che, pur non comportando un trasferimento di risorse statali, pone coloro ai quali si applica l'esenzione fiscale in una situazione finanziaria più favorevole di quella degli altri contribuenti, configura un aiuto concesso dallo Stato o mediante risorse statali (49).
            
         
               (87)
            
            
               Tale vantaggio può essere conferito mediante diverse riduzioni della pressione fiscale dell'impresa, tra cui una riduzione della base imponibile o la riduzione totale o parziale dell'ammontare dell'imposta oppure un differimento, la cancellazione o persino una speciale ristrutturazione del debito fiscale (50).
            
         
               (88)
            
            
               Occorre esaminare ulteriormente le singole misure contemplate dall'accordo su licenze e oneri al fine di determinare se, e in che misura, esse conferiscano un vantaggio economico a Verne.
            
         2.1.3.1   Aliquota d'imposta fissa dell'1,65% - imposta sui beni immobili
   
   
               (89)
            
            
               Invece dell'imposta sui beni immobili prelevata ai sensi della legge 4/1995 (51), Verne ha la garanzia di pagare anche in futuro un'imposta sui beni immobili dell'1,65% annuo (ovvero l'aliquota attualmente applicata in genere dal Comune). Fissando l'aliquota d'imposta attualmente in vigore come tetto massimo per un periodo di tempo indefinito, la disposizione ha garantito a Verne un grado di sicurezza nella pianificazione dell'imposta sui beni immobili di cui altri operatori economici non godono. La garanzia contro future modifiche legislative o amministrative costituisce di per sé un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         2.1.3.2   Base imponibile fissa pari a1 030 600 000 ISK - imposta sui beni immobili
   
   
               (90)
            
            
               La base imponibile fissa per l'imposta comunale sui beni immobili ai sensi dell'accordo su licenze e oneri era di 1 030 600 000 ISK, adeguata secondo l'indice del costo di costruzione islandese (52). Ai sensi della legge 4/1995, tutte le società pagano l'imposta sui beni immobili calcolata sulla base della valutazione ufficiale di terreni e fabbricati stabilita ogni anno. Al momento della stipula dell'accordo su licenze e oneri, la valutazione ufficiale del terreno in locazione e degli edifici di proprietà di Verne era stata stabilita come segue (importi relativi al 2008 che, secondo le norme di legge, dovrebbero costituire la base per l'imposta sui beni immobili applicata nel 2009):
               
                           Edificio 868
                        
                        
                           ISK 452 050 000
                        
                     
                           Edificio 869
                        
                        
                           ISK 578 550 000
                        
                     
                           Edificio 872
                        
                        
                           ISK 52 700 000
                        
                     
                           Edificio 866
                        
                        
                           ISK 23 650 000
                        
                     
                           Edificio 864
                        
                        
                           ISK 70 900 000
                        
                     
                           Terreno 9,6 ha
                        
                        
                           ISK 181 200 000
                        
                     
                           Valore totale
                        
                        
                           ISK 1 359 050 000
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Alla luce di questi importi, la base imponibile per Verne ai sensi dell'accordo su licenze e oneri è stata fissata al di sotto di quanto previsto dalle norme di legge (1 030 600 000 ISK invece di 1 359 050 000 ISK). Questa base imponibile minore riduce gli oneri che di norma graverebbero su Verne e le conferisce quindi un vantaggio.
            
         2.1.3.3   Indicizzazione differita della base imponibile - imposta sui beni immobili
   
   
               (92)
            
            
               Applicando l'indice del costo di costruzione che era in vigore al momento in cui Verne ha avviato le operazioni, sono stati ridotti gli oneri che la società avrebbe dovuto pagare secondo le normali disposizioni di legge, le quali prevedono che i proprietari di beni immobili e i locatari di terreni versino l'imposta sui beni immobili in base al valore stimato al momento dell'acquisto/della locazione e ricalcolato ogni anno. Tali costi sarebbero di norma a carico della società, pertanto la loro riduzione conferisce un vantaggio a Verne.
            
         2.1.3.4   Imposta sui beni immobili riscossa a partire dal 1o gennaio 2011
   
   
               (93)
            
            
               Ai sensi della legge 4/1995 l'imposta comunale sui beni immobili in Islanda viene riscossa su tutti gli edifici che sono stati oggetto di una valutazione ufficiale l'anno precedente. Gli edifici acquistati da Verne nel 2008 erano stati oggetto di valutazione ufficiale al momento dell'acquisto. Pertanto, il periodo esente da tasse dal momento dell'acquisto fino al 1o gennaio 2011, previsto nell'accordo su licenze e oneri (53), allevia gli oneri di Verne che, di norma, sarebbero stati a carico della società, conferendole così un vantaggio. La misura costituisce pertanto aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         2.1.3.5   Base imponibile fissa per futuri edifici - imposta sui beni immobili
   
   
               (94)
            
            
               Invece di applicare la valutazione ufficiale come base imponibile, secondo quanto previsto dalla legge 4/1995, la base imponibile per i futuri edifici costruiti nella zona interessata è pari al minore dei due importi seguenti: i) i costi di costruzione delle strutture esterne e ii) 85 500 ISK al metro quadrato, adeguati secondo l'indice del costo di costruzione islandese (a partire dal mese in cui Verne inizia le operazioni del cliente/l'edificio diventa operativo) proporzionalmente al tasso di occupazione (54). Nella misura in cui Verne costruirà edifici (o li ha già costruiti), tale misura ridurrà gli oneri di Verne - che di norma sarebbero stati a carico della società - conferendole così un vantaggio.
            
         2.1.3.6   Nessuna tassa per la costruzione di strade su edifici esistenti
   
   
               (95)
            
            
               L'articolo 3 della legge 153/2006 sulla tassa per la costruzione di strade (gatnagerðargjald) stabilisce che la tassa per la costruzione di strade è un tributo "una tantum" che i comuni in Islanda applicano sui beni immobili in tutte le aree urbane. Secondo tale legge, i comuni hanno l'obbligo di riscuotere questa tassa e possono decidere l'aliquota d'imposta fino a un massimo del 15% del costo di costruzione ufficiale a m2, come stabilito da Statistics Islands. La base imponibile è la costruzione consentita sul luogo in questione secondo la pianificazione urbana o il permesso di costruzione rilasciato. L'articolo 5 prevede la possibilità di una rinuncia o di una riduzione della tassa; questa possibilità dovrà essere stipulata nello statuto comunale. Inoltre, l'articolo 6 prevede una rinuncia ad hoc o una riduzione in circostanze particolari.
            
         
               (96)
            
            
               In base all'articolo 1.1 dell'accordo su licenze e oneri, Verne non pagherà alcun onere per la costruzione di strade per gli edifici esistenti.
            
         
               (97)
            
            
               La tassa prevista dalla legge 153/2006 è, per definizione, un tributo più che un corrispettivo per servizi forniti, come descritto dall'Autorità nella decisione di avvio. Questa caratteristica della tassa per la costruzione di strade è esplicitamente indicata nell'articolo 1 della legge (55).
            
         
               (98)
            
            
               La legge 153/2006 stabilisce inoltre che i comuni in Islanda sono tenuti a determinare l'aliquota della tassa per la costruzione di strade mediante lo statuto comunale, pubblicato nella sezione B della Gazzetta Ufficiale dello Stato. Secondo lo statuto del 20 gennaio 2008 sulla tassa per la costruzione di strade a Reykjanesbær (56), l'aliquota d'imposta applicabile per stabilimenti industriali a Reykjanesbær è del 7,5% della base imponibile stabilita nell'articolo 3 della legge 153/2006. Ai sensi della legge 153/2006, la tassa è dovuta quando il terreno è inizialmente locato, l'edificio è rinnovato o modificato, oppure nel caso in cui si modifichi l'uso previsto di un edificio, e per l'ampliamento di vecchi edifici. Di conseguenza, secondo le norme di legge, Verne sarebbe stata tenuta a versare tale tassa anche sugli edifici esistenti, che in precedenza erano edifici militari e non erano stati soggetti in passato alla tassa per la costruzione di strade. L'autorità ricorda che, secondo l'articolo 5 della legge 176/2006, le normali disposizioni fiscali si applicano a tutti i beni immobili entro i confini dell'ex zona della Marina, una volta che questi vengono adibiti ad uso civile (57).
            
         
               (99)
            
            
               L'esenzione di cui all'articolo 1.1 dell'accordo su licenze e oneri allevia gli oneri di Verne che, di norma, sarebbero stati a carico della società, conferendole quindi un vantaggio.
            
         2.1.3.7   Corresponsione del 25% della tassa per la costruzione di strade per gli edifici nuovi
   
   
               (100)
            
            
               In base all'accordo su licenze e oneri (58) Verne verserà solo il 25% della tassa che sarebbe stata applicabile secondo la legge 153/2006, "per le dimensioni delle proprietà […] e del progetto e visto il suo notevole impatto sugli introiti di Reykjanesbær." L'accordo prevede che in futuro Verne intraprenderà a proprie spese la costruzione di strade all'interno dei confini dell'area e "tutti quei lavori svolti normalmente in cambio dei corrispettivi versati per la costruzione di strade". Il comune, invece, garantirà il collegamento stradale con la zona in questione.
            
         
               (101)
            
            
               La tassa per la costruzione di strade ridotta del 75% per i nuovi edifici in virtù dell'accordo su licenze e oneri è inferiore a quella prevista dalle norme di legge. La riduzione di tale imposta allevia gli oneri di Verne che, di norma, sarebbero stati a carico della società, conferendole così un vantaggio.
            
         2.1.4   Impatto sugli scambi e distorsione della concorrenza
   
   
               (102)
            
            
               Per quanto riguarda i criteri di cui all'articolo 61, paragrafo 1, del SEE sugli aiuti "che falsino o minaccino di falsare la concorrenza nella misura in cui incidano sugli scambi tra le parti contraenti", in base alla giurisprudenza non è necessario stabilire che l'aiuto ha un effetto reale sugli scambi tra le parti contraenti falsi davvero la concorrenza, ma basta esaminare se un aiuto è atto a incidere su tali scambi e a falsare la concorrenza (59). Inoltre, dove l'aiuto concesso dallo Stato rafforza la posizione di un'impresa rispetto ad altre imprese concorrenti negli scambi intra-SEE, si deve ritenere che questi ultimi siano influenzati dall'aiuto. Per contro, non è necessario che l'impresa beneficiaria partecipi direttamente a detti scambi (60).
            
         
               (103)
            
            
               Verne intende fornire servizi sul mercato dei centri dati anche ad altri paesi SEE. Il servizio di centri dati è ampiamente offerto all'interno del SEE e nei mercati mondiali. Alla luce di ciò, l'Autorità conclude che l'accordo su licenze e oneri è atto a falsare la concorrenza e a incidere sugli scambi tra le parti contraenti dell'accordo SEE.
            
         2.1.5   Conclusione per quanto riguarda l'esistenza di un aiuto di Stato nell'accordo su licenze e oneri
   
   
               (104)
            
            
               Le deroghe alle imposte comunali (imposta sui beni immobili e tassa per la costruzione di strade), sopra identificate, vale a dire:
               
                           a)
                        
                        
                           aliquota massima annuale garantita dell'1,65% per l'imposta sui beni immobili;
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           base imponibile fissa di 1 030 600 000 ISK invece della valutazione annuale ufficiale del terreno e degli edifici esistenti per l'imposta sui beni immobili;
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           indicizzazione differita della base imponibile per l'imposta sui beni immobili;
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           nessuna imposta sui beni immobili per il periodo antecedente al 1o gennaio 2011;
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           base imponibile fissa per edifici futuri invece della valutazione ufficiale per l'imposta sui beni immobili;
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           nessuna tassa per la costruzione di strade per gli edifici esistenti; e
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           il 25% della tassa per la costruzione di strade per gli edifici nuovi,
                        
                     comportano un vantaggio selettivo per Verne, fanno uso di risorse statali, incidono sugli scambi e falsano la concorrenza. Le misure costituiscono pertanto aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         2.1.6   Quantificazione dell'aiuto di Stato nell'accordo su licenze e oneri
   
   
               (105)
            
            
               L'importo dell'aiuto di Stato è la differenza tra le tasse dovute in virtù dell'accordo su licenze e oneri da un lato e le tasse che Verne avrebbe pagato se fossero state applicate le norme di legge.
            
         2.2   L'accordo sull'acquisto di beni immobili, l'accordo di locazione del suolo e l'accordo di locazione supplementare
   
   2.2.1   Risorse statali, selettività ed effetto sugli scambi
   
   
               (106)
            
            
               Innanzitutto, tutti e tre gli accordi, l'accordo sull'acquisto di beni immobili, l'accordo di locazione del suolo e l'accordo di locazione supplementare, sono stati sottoscritti da Verne e dalla Tesoreria dello Stato (61).
            
         
               (107)
            
            
               Avendo stabilito che l'accordo sull'acquisto di beni immobili, l'accordo di locazione del suolo e l'accordo di locazione supplementare sono stati stipulati direttamente dallo Stato, e che quindi comportavano l'utilizzo di risorse statali, l'autorità rileva, in secondo luogo, che Verne, il potenziale beneficiario delle misure contenute nei tre accordi, si qualifica come un'impresa dal momento che persegue attività economiche che si concretizzano nell'offerta di servizi di stoccaggio dati sul mercato.
            
         
               (108)
            
            
               In terzo luogo, poiché le operazioni commerciali hanno potenzialmente rappresentato un vantaggio per una specifica impresa (cioè Verne), esse dovrebbero essere considerate come una misura selettiva.
            
         
               (109)
            
            
               In quarto luogo, le misure falsano o minacciano di falsare la concorrenza e di incidere sugli scambi tra le parti contraenti dell'accordo SEE considerando che Verne intende gestire un centro dati su scala mondiale, nel quale il servizio sarà a disposizione di clienti all'interno del SEE e sul mercato mondiale.
            
         2.2.2   Esistenza di un vantaggio – il principio dell'investitore in economia di mercato
   
   
               (110)
            
            
               Al fine di valutare se le misure contenute nei tre accordi costituiscano aiuti di Stato, l'Autorità deve verificare se la vendita degli edifici e la locazione del suolo conferiscono un vantaggio a Verne.
            
         
               (111)
            
            
               La misura non configura aiuto di Stato se l'accordo sull'acquisto di beni immobili, l'accordo di locazione del suolo e l'accordo di locazione supplementare sono stati stipulati secondo il principio dell'investitore privato in economia di mercato; tale principio è rispettato se lo Stato ha venduto gli edifici al valore di mercato e se le disposizioni dell'accordo di locazione del suolo e dell'accordo di locazione supplementare erano/sono in linea con le condizioni di mercato.
            
         
               (112)
            
            
               In relazione alla vendita da parte delle autorità pubbliche di suolo o edifici a una singola impresa che svolge un'attività economica, la Corte di giustizia ha statuito che una tale vendita può contenere elementi di aiuto di Stato se non è realizzata al valore di mercato, vale a dire se non è avvenuta al prezzo che un investitore privato operante in normali condizioni di concorrenza sarebbe riuscito a fissare (62).
            
         2.2.2.1   L'Accordo sull'acquisto di beni immobili
   
   
               (113)
            
            
               Il Tesoro ha venduto cinque edifici a Verne il 26 febbraio 2008. Per valutare la presenza di un aiuto nella fattispecie, l'Autorità applica gli orientamenti sugli elementi di aiuti di Stato nelle vendite di terreni e di fabbricati di proprietà pubblica ("gli orientamenti"), che si basano sul criterio dell'operatore privato in economia di mercato o criterio dell'investitore privato.
               È stata seguita una procedura di offerta incondizionata o comparabile?
            
         
               (114)
            
            
               Secondo il punto 2.1 degli orientamenti l'esistenza di aiuti di Stato a favore dell'acquirente è esclusa automaticamente quando la vendita segue una "procedura di offerta aperta ed incondizionata, sufficientemente pubblicizzata (simile ad una vendita all'asta) ed aggiudicata al migliore o all'unico offerente". Secondo le informazioni raccolte dall'Autorità nell'ambito del procedimento d'indagine formale, sembra che nessuna procedura di gara sia stata organizzata dallo Stato o da KADECO per suo conto. La presenza di aiuti di Stato non può essere quindi esclusa automaticamente. Tuttavia, l'Autorità valuterà in seguito se sia stata applicata una procedura comparabile a una procedura di offerta incondizionata, anche se non del tutto in conformità con gli orientamenti.
            
         
               (115)
            
            
               Le autorità islandesi hanno sostenuto nelle osservazioni alla decisione di avvio (63) che gli edifici sono stati venduti al valore di mercato corrente al momento dell'acquisto, nel febbraio 2008. A sostegno di tale affermazione le autorità islandesi hanno fra l'altro sostenuto, pur senza fare riferimento agli orientamenti, che "tutte le proprietà del governo gestite all'epoca da KADECO sono state pubblicizzate diversi mesi prima della vendita a Verne" (64); che la "proprietà è stata pubblicizzata e che vi erano due offerte per l'edificio 869; l'offerta [..] di Verne Holdings ehf. e un'offerta di [un altro offerente]" (65).
            
         
               (116)
            
            
               Per verificare se ha avuto luogo un procedimento simile a una procedura di offerta incondizionata, l'Autorità ha valutato tutte le informazioni disponibili.
            
         
               (117)
            
            
               L'Ufficio nazionale di audit islandese (Ríkisendurskoðun) è un organismo indipendente che opera sotto l'egida del Parlamento islandese(Alþingi). Il suo ruolo principale è revisionare i bilanci degli enti del governo centrale/delle amministrazioni centrali dello Stato islandese, nonché monitorare e promuovere il miglioramento della gestione finanziaria dello Stato e dell'uso di fondi pubblici (66).
            
         
               (118)
            
            
               Da novembre 2007 a marzo 2008, l'Ufficio nazionale di audit islandese ha effettuato un cosiddetto controllo di gestione (67) sulle operazioni di KADECO a seguito di affermazioni ventilate pubblicamente, secondo le quali gli interessi dello Stato non sarebbero stati tutelati appieno in occasione della vendita dei beni situati nell'ex zona militare presso l'aeroporto di Keflavík. Gli edifici acquistati da Verne si trovano in questa zona. Tuttavia, quando è stato effettuato il controllo, gli edifici non erano stati ancora venduti. Il controllo ha rivelato che KADECO era stata legalmente designata per gestire le strutture presenti nell'ex zona militare presso l'aeroporto di Keflavík e organizzare il futuro sviluppo della zona per conto dello Stato islandese. La società era quindi pienamente in diritto di gestire la vendita dei beni dello Stato nella zona in questione senza la partecipazione del Centro di commercio dello Stato (Ríkiskaup) (68), e KADECO non aveva alcun obbligo di indire una gara d'appalto. Inoltre, dal controllo emerge che gli interessi dello Stato erano stati tutelati al momento della vendita delle strutture.
            
         
               (119)
            
            
               La relazione sul controllo di gestione è stata pubblicata il 26 marzo 2008 ed è a disposizione del pubblico sul sito internet dell'Ufficio nazionale di audit islandese (69). La relazione descrive dettagliatamente il processo di vendita degli edifici già venduti o in procinto di essere venduti all'epoca del controllo, quando erano stati già venduti i tre quarti di tutte le proprietà della zona. Secondo la relazione i primi annunci pubblici relativi agli edifici in questione sono stati pubblicati nel marzo 2007 e mettevano in vendita 24 edifici specifici (70). Nell'aprile 2007 altri otto edifici sono stati messi in vendita mediante annunci su vari giornali in Islanda (71). La relazione afferma che dal mese di aprile 2007 non è stato pubblicizzato sui giornali nessun edificio specifico; sono stati però pubblicati annunci regolari in cui si faceva riferimento a KADECO e alla sua homepage, e nei quali si chiedevano idee per lo sfruttamento della zona.
            
         
               (120)
            
            
               Nella sua relazione, l'Ufficio nazionale di audit ha affermato che sarebbe stato più opportuno pubblicizzare edifici specifici.
            
         
               (121)
            
            
               Nel caso dei cinque edifici venduti a Verne il 26 febbraio 2008, uno solo di essi è stato oggetto di pubblicità specifica, vale a dire l'edificio n. 869 (72), che è uno degli otto edifici pubblicizzati nell'aprile 2007. Le autorità islandesi hanno comunicato che il 23 aprile 2007 Atlantic Film Studios aveva presentato un'offerta per questo edificio specifico. L'Autorità ha ricevuto una copia dell'offerta. Atlantic Film Studios aveva offerto 35 000 ISK al m2 che, in base alla stima delle allora dimensioni dell'edificio 869 (13 000 m2) ammontava a 455 000 000 ISK. Inoltre, Atlantic Film Studios aveva offerto altri 15 000 000 ISK per la zona asfaltata al di fuori dei confini dell'edificio 869. Le autorità islandesi hanno affermato che quest'offerta fu rifiutata (73).
            
         
               (122)
            
            
               Sulla base di quanto precede, l'Autorità non può concludere che nella fattispecie sia stata seguita una procedura paragonabile ad una procedura di offerta incondizionata. Pertanto, non si possono escludere automaticamente aiuti di Stato.
            
         
               (123)
            
            
               Alla sezione 2.2, gli orientamenti prevedono una procedura alternativa per escludere gli aiuti, il cosiddetto metodo di valutazione di un esperto indipendente. Sebbene le autorità islandesi non abbiano sostenuto che l'aiuto sia stato escluso sulla base del metodo di cui sopra, l'Autorità valuterà se questo era il caso.
            
         
               (124)
            
            
               Il 23 aprile 2007 un perito, l'agenzia immobiliare locale Fateignastofa Suðurnesja, ha stimato il valore di mercato dell'edificio 869 (superficie di riferimento di 13 382 m2) a 980 000 000 ISK, ovvero circa 73 000 ISK al m2. Poiché Verne ha acquistato questo edificio più quattro edifici supplementari nel febbraio 2008 al prezzo complessivo di 14,5 milioni di USD, equivalenti all'epoca a 957 000 000 ISK, si pone la domanda legittima se per gli edifici in questione sia stato davvero pagato il valore di mercato.
            
         
               (125)
            
            
               Come già richiamato, l'Islanda ha sostenuto nelle osservazioni alla decisione di avvio che gli edifici erano stati venduti al prezzo di mercato e per avvalorare quest'affermazione ha fatto riferimento, tra l'altro, alla summenzionata valutazione effettuata da un esperto indipendente dell'edificio 869. L'Islanda ha trasmesso all'Autorità una copia della valutazione datata 23 aprile 2007, firmata dal perito. La relazione è breve, meno di una pagina, e si riferisce all'edificio n. 869, di cui si precisa che ha una superficie di 13 383 m2, presenta una struttura in acciaio, è in buone condizioni e facilmente accessibile (74). In base alla documentazione disponibile, all'ispezione dell'edificio e all'esame di proprietà simili della stessa area, il perito stabilisce un prezzo di mercato pari a 980 000 000 ISK. Il perito fa riferimento alla possibilità di sfruttare l'edificio in relazione al vicino aeroporto internazionale di Keflavík e ne evidenzia le diverse possibilità di utilizzo, dati i soffitti alti.
            
         
               (126)
            
            
               L'Autorità nota che, nelle osservazioni alla decisione di avvio, le autorità islandesi hanno affermato che la valutazione del perito "doveva riflettere il valore di un edificio nuovo definito nel confronto con altri immobili" (75). Ciò non trova tuttavia riscontro nel testo della perizia, che si riferisce solo alle condizioni dell'edificio 869 e non contiene alcun riferimento a edifici nuovi. Inoltre, la citata relazione dell'Ufficio nazionale di audit islandese non corrobora l'interpretazione secondo cui la perizia rifletteva il valore di edifici nuovi.
            
         
               (127)
            
            
               Dal momento che la perizia riguarda solo uno dei cinque edifici venduti a Verne, che è stata eseguita 10 mesi prima che gli edifici fossero venduti alla società e che non sembra vi sia certezza sul fatto che tale valutazione si basi davvero su indicatori di mercato e norme di valutazione generalmente riconosciuti, essa non può essere considerata come una valutazione di esperti indipendenti relativamente a tutti e cinque gli edifici venduti a Verne, conformemente a quanto disposto dagli orientamenti ai fini del caso in esame.
            
         
               (128)
            
            
               Ci si chiede allora come si possa stabilire il prezzo di mercato per gli edifici nel caso in esame. In assenza della procedura per escludere automaticamente la presenza di aiuti di Stato, che era a disposizione dello Stato sulla base degli orientamenti dell'Autorità, per stimare il valore di mercato nel caso di specie l'Autorità adotterà l'approccio sistematico e logico su cui si basano gli orientamenti.
            
         
               (129)
            
            
               Le dimensioni totali di tutti e cinque gli edifici acquistati da Verne erano pari a 31 008 m2
                   (76). Il prezzo totale pagato al momento dell'acquisto, pari a 957 000 000 ISK, corrisponde a un prezzo di circa 31 000 ISK a m2, inferiore di circa 4 000 ISK al m2 al prezzo offerto dieci mesi prima da Atlantic Film Studios per l'edificio 869. Questa offerta era stata respinta dall'Islanda (77). A parere dell'Autorità ciò indica che gli edifici sono stati venduti a Verne al di sotto del prezzo di mercato.
            
         
               (130)
            
            
               Come già evidenziato, l'Autorità non può fare esclusivamente affidamento sulla perizia dell'esperto. Tuttavia, a suo parere, questa perizia indica che il prezzo pagato potrebbe essere stato inferiore al prezzo di mercato. Ciò è corroborato anche dall'unica altra offerta comunicata dalle autorità islandesi, la quale era stata per di più sottoposta 10 mesi prima della vendita effettiva a Verne.
            
         
               (131)
            
            
               In assenza del presupposto automatico previsto delle condizioni specifiche di cui negli orientamenti dell'Autorità, la valutazione relativa al fatto se sia stato pagato o meno un prezzo di mercato è per sua natura retrospettiva (78). In un caso del genere, l'Autorità è tenuta ad applicare il metodo più affidabile per determinare il valore di una proprietà sulla base di tutte le informazioni disponibili.
            
         
               (132)
            
            
               L'Autorità ritiene che informazioni attendibili al riguardo si possano trovare nella succitata relazione dell'Ufficio nazionale di audit islandese, sebbene non si possa escludere che altri contratti di vendita stipulati dallo Stato e analizzati nella relazione comportino aiuti di Stato. Secondo l'Autorità, la relazione fornisce informazioni utili sulla situazione esistente prima e al momento della vendita a Verne, e può essere utile per determinare il valore di mercato nella zona interessata.
            
         
               (133)
            
            
               La relazione spiega che, quando ha effettuato la perizia per l'edificio 869, uno degli edifici venduti a Verne, lo stesso esperto immobiliare ha valutato gran parte degli edifici della zona messi in vendita dallo Stato. Non tutti gli edifici sono stati però oggetto di valutazione. La relazione fornisce anche informazioni sulle ipotesi formulate dal perito e precisa che le valutazioni si sono basate sui prezzi di mercato della zona, tenendo conto dei costi di costruzione. Ma la relazione precisa anche che gli edifici non sono stati valutati singolarmente, ma raggruppati per epoca di costruzione, condizioni e possibilità di sfruttamento. La perizia ha tenuto conto dei miglioramenti necessari agli impianti elettrici (per passare dagli standard degli Stati Uniti agli standard europei), della posizione e della distanza dalle infrastrutture. Per contro, non ha tenuto conto né dell'ampia offerta supplementare di immobili nella regione, dovuto all'adeguamento a uso civile della zona della Marina USA, né delle restrizioni in materia di rivendita e sfruttamento apparentemente imposte in alcuni casi. Come evidenzia la relazione, in effetti, prima della vendita a Verne, alcuni edifici della zona erano stati venduti ad altre società. Nella fase iniziale (primo semestre del 2007) alcuni edifici sono stati venduti al 57% del prezzo stabilito dalla perizia (22 edifici, tutti ceduti a una stessa società). Più tardi, nell'autunno del 2007, alcuni edifici sono stati venduti a diverse società/organizzazioni per un prezzo oscillante dal 72% all'87% dell'importo stabilito dalla perizia. Questi edifici sono stati venduti in unità più piccole. Infine, la relazione cita il caso di una società che ha acquistato due edifici scolastici al 30% del prezzo indicato nella perizia. Sebbene l'Autorità non possa prendere posizione sulla presenza o meno di aiuti di Stato nelle operazioni commerciali succitate, dette informazioni dimostrano che le perizie realizzate potrebbero non essere il metodo più opportuno o l'unico metodo adeguato per stabilire il prezzo di mercato nella zona in esame.
            
         
               (134)
            
            
               L'Autorità osserva che non vi è motivo di credere che lo Stato abbia commissionato perizie per gli edifici n. 868, 866, 872 o 864, tutti venduti a Verne, poiché in tal caso le autorità islandesi avrebbero trasmesso tali informazioni. L'unica perizia disponibile nel caso dei cinque edifici venduti a Verne è dunque quella per l'edificio n. 869. Secondo la summenzionata relazione dell'Ufficio nazionale di audit islandese e le informazioni fornite dall'Islanda, questo è anche l'unico dei cinque edifici a essere stato oggetto di un annuncio pubblico. Inoltre, l'Autorità non ha motivo di credere che la base per una valutazione del valore degli altri edifici della zona fosse diversa da quella della perizia presentata.
            
         
               (135)
            
            
               Visto che, nella fattispecie, la perizia del 2007 per l'edificio n. 869, a causa delle sue carenze, non si presta ad essere utilizzata in generale come indicatore del valore di mercato e considerando che tale perizia, eseguita 10 mesi prima della firma del contratto con Verne, interessa solo uno dei cinque edifici venduti alla società, l'Autorità non ritiene che essa possa essere considerata direttamente rappresentativa del prezzo al m2 che un operatore privato avrebbe accettato per la vendita cumulativa dei cinque edifici, qualora ne fosse stato il proprietario. Tuttavia, secondo l'Autorità essa è un indizio del fatto che in realtà il prezzo di mercato era superiore al prezzo effettivamente pagato da Verne.
            
         
               (136)
            
            
               L'Autorità pertanto dovrà fare affidamento su un metodo di calcolo del prezzo di mercato diverso da quello della perizia disponibile nel caso in esame.
            
         
               (137)
            
            
               In Islanda, un'autorità centrale indipendente, Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands), stima ogni anno il valore di tutti gli immobili civili, ossia terreni e fabbricati (79). Il valore stimato deve riflettere il valore di mercato.
            
         
               (138)
            
            
               La base giuridica per la valutazione eseguita da Registers Iceland è la legge 6/2001 sulla registrazione e valutazione delle proprietà. Ai sensi dell'articolo 27 di tale legge la valutazione registrata dell'immobile deve riflettere il valore di mercato della proprietà. Se il valore di mercato non è disponibile, la valutazione viene determinata sulla base delle migliori informazioni disponibili sul prezzo di mercato di beni comparabili, tenendo conto di vari elementi fra cui i ricavi, i costi di costruzione, l'ubicazione della proprietà rispetto alle infrastrutture di trasporto, l'età dell'immobile, le potenzialità di sfruttamento, i proventi accessori, il tipo di suolo, la vegetazione, il paesaggio e tutti gli altri elementi che potrebbero incidere sul prezzo di mercato dell'immobile in questione.
            
         
               (139)
            
            
               Registers Iceland valuta tutti gli immobili ogni anno sulla base del prezzo di mercato del febbraio precedente e tale valutazione entra in vigore il 31 dicembre dello stesso anno. La valutazione annuale si basa sulle informazioni circa le caratteristiche di ogni immobile e sul prezzo di mercato dell'immobile in base ai contratti di vendita registrati.
            
         
               (140)
            
            
               I prezzi di vendita e le condizioni di pagamento di ogni contratto di vendita nel paese sono registrati nella banca dati gestita da Registers Iceland. I contratti di vendita registrati costituiscono la base della valutazione. Registers Iceland utilizza i dati raccolti per valutare il mercato degli alloggi nonché il mercato per edifici industriali e altri edifici commerciali in Islanda; queste informazioni di mercato sono a disposizione del pubblico (80).
            
         
               (141)
            
            
               A partire dall'aprile 2010 Registers Iceland ha pubblicato mensilmente informazioni di mercato su edifici commerciali (81). Tali dati forniscono informazioni riguardanti: il numero dei contratti di vendita per tali edifici sottoscritti ogni mese a partire dal gennaio 2005; il numero di operazioni, con l'indicazione del prezzo di vendita; il valore totale ufficiale degli immobili venduti rispetto al prezzo totale di vendita di tutti i contratti registrati mensilmente e suddivisi in due categorie geografiche, ovvero la regione della capitale e il resto del paese. Gli edifici acquistati da Verne appartengono a quest'ultima categoria geografica.
            
         
               (142)
            
            
               I dati di mercato dimostrano che il prezzo totale degli edifici commerciali, anche al di fuori della zona della capitale, è stato in generale superiore al valore totale ufficiale di tutti gli immobili venduti nei mesi per i quali sono disponibili i dati, vale a dire il periodo dal 1o gennaio 2005 ad oggi (82). Ciò indica che, quando i dati sono disponibili, la valutazione ufficiale normalmente non è superiore al prezzo di mercato reale.
            
         
               (143)
            
            
               L'Autorità ritiene che, in assenza di un reale valore di mercato calcolabile sulla base di un'offerta comparabile in un mercato aperto, il metodo di calcolo adottato dall'Islanda, che si basa della legge 6/2001, sia il metodo più affidabile a disposizione per determinare il valore della proprietà acquistata da Verne. Questo punto di vista dell'Autorità si fonda sul chiaro obiettivo formulato dalla legge 6/2001 e dall'articolo 27 della medesima, secondo cui la valutazione ufficiale deve essere realizzata sulla base degli indicatori di mercato.
            
         
               (144)
            
            
               Inoltre, la valutazione ufficiale in base alla legge 6/2001 è l'unica valutazione contemporanea degli edifici in questione ed è stata eseguita da un'autorità indipendente (83). Ciò non è contraddetto dal fatto che, in linea di massima, una valutazione a fini fiscali non riflette necessariamente il "valore di mercato" dei beni immobili, come specificato anche negli orientamenti dell'Autorità.
            
         
               (145)
            
            
               L'Autorità ritiene che il metodo con cui è stata valutata la proprietà ai sensi del diritto islandese sia il migliore indicatore del prezzo di mercato disponibile nel caso di specie e che una valutazione ex post da parte di un esperto non sarebbe un metodo più affidabile per determinare il valore di mercato dell'immobile al momento della stipula del contratto, ovvero il 26 febbraio 2008 (84).
            
         
               (146)
            
            
               Tutto considerato, l'Autorità conclude che nella fattispecie la valutazione effettuata da Registers Iceland è il miglior metodo di calcolo del prezzo di mercato. L'Autorità osserva, inoltre, che le autorità islandesi hanno verificato nella loro e-mail del 14 maggio 2012, riferendosi alle operazioni del 2008 in corso di valutazione, che "il tasso di valutazione a fini fiscali secondo la pratica islandese è generalmente considerato corrispondente al tasso di mercato." (85). Questo aspetto non viene messo in discussione.
            
         
               (147)
            
            
               Il punto di vista dell'Autorità è ulteriormente rafforzato dal fatto che la valutazione ufficiale ai sensi dell'articolo 31 della legge 6/2001 può essere contestata dalle parti interessate e la conclusione di Registers Iceland può essere oggetto di ricorso dinanzi a un organismo specifico (Yfirfasteignamatsnefnd), ai sensi dell'articolo 34 della legge. Verne non ha contestato la valutazione ufficiale degli edifici nel caso in questione.
            
         
               (148)
            
            
               Risulta da una giurisprudenza costante che l'Autorità ha l'obbligo di stabilire, per quanto possibile, il valore effettivo degli aiuti in questione e di ordinare in ogni caso il recupero dell'importo esatto (86).
            
         
               (149)
            
            
               Al momento della transazione, il catasto islandese (attualmente Registers Iceland) aveva valutato gli edifici in questione come segue:
               
                           Edificio 868
                        
                        
                           ISK 452 050 000
                        
                     
                           Edificio 869
                        
                        
                           ISK 578 550 000
                        
                     
                           Edificio 872
                        
                        
                           ISK 52 700 000
                        
                     
                           Edificio 866
                        
                        
                           ISK 23 650 000
                        
                     
                           Edificio 864 (87)
                           
                        
                        
                           ISK 70 900 000
                        
                     
                           Valutazione totale per i fabbricati
                        
                        
                           ISK 1 177 850 000
                        
                     Per completezza si può aggiungere che questi dati non comprendono la valutazione per il terreno, che non è stato venduto a Verne ma gli è stato dato in locazione per 99 anni.
            
         
               (150)
            
            
               Il prezzo pagato per gli edifici è stato di 14,5 milioni di USD, corrispondente a 957 000 000 ISK dell'epoca in cui è avvenuta la transazione; il prezzo era quindi al di sotto del summenzionato prezzo di mercato stabilito dall'Autorità.
            
         
               (151)
            
            
               Con la stipula del contratto per l'acquisto di beni immobili del 26 febbraio 2008 è stato quindi concesso un aiuto di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         
               (152)
            
            
               L'importo totale degli aiuti per quanto riguarda gli edifici è la differenza tra il valore di mercato stabilito dall'Autorità, ovvero 1 177 850 000 ISK, e il prezzo realmente pagato per gli edifici, ovvero 14,5 milioni di USD, pari a 957 000 000 ISK dell'epoca e corrispondenti a un importo attuale di 220 850 000 ISK.
            
         
               (153)
            
            
               L'Autorità rileva che l'importo dell'aiuto è ben al di sopra del margine del 5% per il prezzo di mercato previsto dagli orientamenti al punto 2.2, lettera b).
            
         
               (154)
            
            
               L'Autorità rileva inoltre che le disposizioni sugli obblighi speciali prescritti al punto 2.2, lettera c), degli orientamenti non si applicano in questo caso in quanto l'accordo sull'acquisto di beni immobili non contiene alcun obbligo che gravi Verne di un onere economico ai sensi degli orientamenti (88). Inoltre, l'onere economico legato agli obblighi a carico di tutti i proprietari di beni immobili ai sensi della legge ordinaria, non va scontato dal prezzo di acquisto, come previsto negli orientamenti. Infine, i costi iniziali descritti al punto 2.2, lettera d), degli orientamenti non sono pertinenti nel caso di specie (89) e non possono essere utilizzati per stabilire un criterio minimo di riferimento.
            
         2.2.2.2   L'accordo di locazione del suolo modificato dall'accordo di locazione supplementare
   
   
               (155)
            
            
               Si ricorda che, qualora le misure dell'accordo di locazione del suolo, modificato dall'accordo di locazione supplementare, siano state applicate in conformità con il principio dell'investitore in economia di mercato, vale a dire se le condizioni imposte dallo Stato dell'accordo di locazione del suolo e dell'accordo di locazione supplementare erano condizioni di mercato, l'operazione non comporta aiuti di Stato.
            
         
               (156)
            
            
               L'accordo di locazione del suolo è stato stipulato fra il ministero del Tesoro dell'Islanda e Verne il 9 maggio 2008. Mediante l'accordo di locazione supplementare firmato il 30 giugno 2009 il prezzo è stato modificato. Inoltre, il Tesoro prevedeva un periodo di locazione gratuito fino al 1o aprile 2010.
            
         
               (157)
            
            
               Il costo dell'affitto iniziale, 0,8 di USD al m2 annuali, è stato negoziato nel febbraio 2008 e non è stato oggetto di alcuna rettifica ai sensi dell'accordo di locazione del suolo. La durata dell'affitto, inoltre, era di 99 anni; tali condizioni sembrerebbero lontane da ciò che un operatore di mercato potrebbe accettare. L'Autorità, tuttavia, non deve valutare se il prezzo è stato pattuito a condizioni di mercato, dal momento che è stato rinegoziato nel giugno 2009 mediante l'accordo di locazione supplementare e l'affitto negoziato inizialmente non è mai entrato in vigore. In virtù di quest'ultimo accordo la durata della locazione resta invariata, ma il prezzo viene modificato e fissato in valuta islandese: 60 ISK a m2. Inoltre, il contratto di locazione viene ora adeguato annualmente in base all'indice del costo di costruzione islandese.
            
         
               (158)
            
            
               La metodologia per la determinazione dei prezzi in virtù dell'accordo di locazione supplementare riflette una prassi comune applicata per i terreni di proprietà comunale in Islanda, come segnalato dalle autorità islandesi. Nel contesto di tale pratica, la valutazione ufficiale annuale di Registers Iceland in virtù della legge 6/2001, come descritto in dettaglio anche al punto 2.2.2.1 di cui sopra, costituisce la base su cui, in generale, viene pagato ogni anno un canone di locazione dell'1% o del 2%, a seconda della decisione di ciascun comune.
            
         
               (159)
            
            
               Sebbene i contratti di locazione stipulati da diversi comuni in Islanda non riflettano il valore di mercato nel senso che un operatore di mercato sarebbe disposto ad affittare il proprio terreno a un canone del genere in un mercato aperto, le autorità islandesi non hanno addotto alcun argomento per stabilire un prezzo di mercato alternativo per il terreno in questione. Esse hanno semplicemente fatto presente che l'affitto riflette ciò che lo Stato generalmente addebita nella zona.
            
         
               (160)
            
            
               Sebbene le informazioni sul mercato per i terreni industriali in Islanda non siano facilmente disponibili, contrariamente alle informazioni raccolte da Registers Iceland sul prezzo di mercato degli immobili residenziali e commerciali, come descritto sopra, è difficile stabilire un punto di riferimento realistico per quanto riguarda il prezzo di mercato del terreno in questo caso. L'Autorità non può quindi che giungere ad una stima approssimativa del valore di mercato del terreno. Le migliori informazioni disponibili sono, ancora una volta, il valore ufficiale stabilito nella legge 6/2001 (90).
            
         
               (161)
            
            
               Al momento della stipula dell'accordo di locazione supplementare nel giugno 2009, secondo le informazioni raccolte da Registers Iceland, il valore ufficiale del terreno locato da Verne era stato fissato in 188 850 000 ISK (91). Il canone annuo di locazione era di 5 760 000 ISK ai prezzi del 2009, ovvero il 3,05% della valutazione ufficiale del terreno, una percentuale superiore a quella normalmente applicabile. Pertanto, l'Autorità ritiene che il canone di locazione sarebbe potuto essere accettabile per un operatore privato che opera in un mercato aperto nelle circostanze del caso di specie.
            
         
               (162)
            
            
               Infine, per quanto riguarda la clausola di esclusiva, a cui l'Autorità ha fatto riferimento nella sua decisione di avvio, le autorità islandesi hanno spiegato che essa riguarda solo la zona gestita da KADECO; tale clausola è inoltre in linea con una modifica dell'accordo di locazione del suolo. L'Autorità ritiene che la clausola in quanto tale non conferisca un vantaggio economico a Verne data la sua portata limitata sia geograficamente che nel tempo.
            
         
               (163)
            
            
               L'Autorità conclude che l'accordo di locazione del suolo modificato dall'accordo di locazione supplementare non comporta un vantaggio per Verne.
            
         2.3   Il contratto per la fornitura di energia elettrica
   
   2.3.1   Risorse statali
   
   
               (164)
            
            
               Come accennato in precedenza, per stabilire se una misura comporti la presenza di aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE, l'Autorità deve stabilire se la misura conferisce un vantaggio economico che l'impresa non avrebbe ricevuto nel corso normale della sua attività. Per essere qualificato come aiuto di Stato, il vantaggio deve essere concesso dallo Stato o mediante risorse statali. Il vantaggio può essere concesso anche mediante un'impresa pubblica a condizione che vi sia imputabilità allo Stato (92). La Corte europea di giustizia nella causa Stardust Marine (93) ha ritenuto che:
               "… l'art. 87, n. 1, CE comprende tutti gli strumenti pecuniari che le autorità pubbliche possono realmente usare per sostenere imprese, a prescindere dal fatto che questi strumenti appartengano o meno permanentemente al patrimonio dello Stato. Pertanto, anche se le somme corrispondenti alla misura in questione non sono permanentemente in possesso del Tesoro pubblico, il fatto che restino costantemente sotto il controllo pubblico, e dunque a disposizione delle autorità nazionali competenti, è sufficiente perché esse siano qualificate risorse statali. […]
               Lo Stato è perfettamente in grado, esercitando la sua influenza dominante su tali imprese, di orientare l'utilizzazione delle risorse di queste ultime per finanziare, se del caso, vantaggi specifici a favore di altre imprese. […] la situazione di un'impresa pubblica non può essere paragonata a quella di un'impresa privata. Infatti, lo Stato può perseguire, tramite le sue imprese pubbliche, finalità diverse da quelle commerciali, […]."
            
         
               (165)
            
            
               L'Autorità fa riferimento alle sue recenti decisioni in materia di contratti di energia elettrica a lungo termine stipulati da Landsvirkjun, decisione n. 391/11/COL e n. 392/11/COL, e adotta lo stesso approccio per quanto riguarda l'imputabilità del contratto per la fornitura di energia elettrica nel caso in esame.
            
         
               (166)
            
            
               Oltre alla tesi generale avanzata nelle decisioni di cui sopra, l'Autorità osserva che in un memorandum redatto dal ministero dell'Industria islandese in data 23 ottobre 2008, trasmesso all'Autorità nell'ambito della procedura di pre-notificazione, si fa riferimento ai colloqui intercorsi tra Verne e le autorità islandesi su possibili misure, tra cui il prezzo sovvenzionato dell'energia elettrica nel periodo di avvio delle operazioni di Verne. Landsvirkjun era una delle parti della prima bozza del memorandum d'intesa, in data 15 dicembre 2008, in vista dell'accordo d'investimento poi annullato tra le autorità islandesi e Verne, anch'esso messo a disposizione dell'Autorità nel corso della procedura di pre-notificazione. La seguente clausola è stata inserita nella bozza di protocollo d'intesa, in relazione a un contratto di energia elettrica precedente stipulato fra Landsvirkjun e Verne (94):
               "Per un periodo di 20 anni le prime forniture di energia elettrica […] saranno vendute a Verne ad una tariffa atta ad attirare i suoi primi clienti."
            
         
               (167)
            
            
               Quanto sopra dimostra, a parere dell'Autorità, che lo Stato era coinvolto nelle decisioni di Landsvirkjun nel caso in esame. Non soltanto Landsvirkjun è interamente di proprietà dello Stato islandese e opera sotto il suo controllo, ma è evidente che sia stata utilizzata dallo Stato nei suoi tentativi di attrarre il settore di attività dei centri dati verso l'Islanda (95).
            
         
               (168)
            
            
               Nel complesso, quindi, alla luce dello status giuridico di Landsvirkjun, dell'uso evidente di Landsvirkjun in passato come strumento per attrarre investimenti stranieri e delle circostanze generali del caso, l'Autorità conclude che il contratto per la fornitura di energia elettrica è imputabile allo Stato, comporta risorse statali e conferisce un vantaggio a Verne corrispondente all'entità di tali risorse.
            
         2.3.2   Vantaggio presente nel contratto per la fornitura di energia elettrica
   
   
               (169)
            
            
               Quando i governi realizzano operazioni finanziarie e investimenti, la Corte europea di giustizia ha dichiarato che, al fine di verificare se una misura statale costituisca un aiuto, occorre stabilire se l'impresa beneficiaria riceve un vantaggio economico che non avrebbe ottenuto in condizioni normali (96). A tal fine, l'Autorità deve applicare il criterio dell'investitore in economia di mercato (97) che, in sostanza, prevede che sono concessi aiuti di Stato ogniqualvolta uno Stato mette a disposizione di un'impresa dei fondi che nel normale corso degli eventi non le sarebbero stati forniti da un investitore privato che applichi criteri commerciali ordinari senza tener conto di altri fattori di natura sociale, politica o filantropica (98).
            
         
               (170)
            
            
               La misura in esame - un contratto di fornitura di energia elettrica con una società di proprietà pubblica come venditore - potrebbe comportare un elemento di aiuto di Stato se le condizioni contrattuali non fossero state accettabili per un investitore privato e non fosse stato possibile effettuare una vendita di energia elettrica sufficientemente redditizia per un operatore privato. L'Autorità osserva che la questione da valutare è se un investitore privato operante in un'economia di mercato avrebbe scelto di stipulare un contratto bilaterale a lungo termine allo stesso prezzo e alle stesse condizioni del contratto in esame (99). Nell'eseguire tale valutazione l'Autorità non può però sostituire il giudizio del venditore con il proprio, il che implica che il venditore di energia elettrica deve godere di un ampio margine di giudizio. Sebbene l'Autorità riconosca pienamente il diritto per le aziende pubbliche come Landsvirkjun di operare sul mercato a condizioni commerciali, occorre tuttavia valutare attentamente se accordi simili sarebbero stati conclusi da un investitore privato (100).
            
         
               (171)
            
            
               Inoltre, l'Autorità deve basare la sua valutazione del prezzo e delle condizioni dei contratti tra Landsvirkjun e Verne sulle informazioni disponibili al momento della stipula del contratto.
            
         
               (172)
            
            
               L'Autorità osserva che nel 2010 Landsvirkjun ha deciso di ridurre la sua dipendenza per quanto riguarda l'adeguamento al prezzo dell'alluminio dei prezzi dell'elettricità per usi intensivi; ciò sembra diminuire i rischi connessi agli accordi che l'azienda ha stipulato con l'industria dell'alluminio, ovvero il principale acquirente di elettricità nel settore ad uso intensivo di energia elettrica in Islanda. L'Autorità osserva che il contratto in questione è stato stipulato prima che Landsvirkjun introducesse la nuova politica dei prezzi.
            
         
               (173)
            
            
               Come descritto sopra, Verne acquisterà energia elettrica dagli impianti di proprietà di Landsvirkjun, società controllata dallo Stato. L'energia elettrica sarà fornita dagli impianti esistenti di Landsvirkjun.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjun ha spiegato che vi è una certa flessibilità all'interno della fornitura di energia elettrica commissionatale. Durante i primi cinque anni del periodo contrattuale Verne ha la possibilità di passare a […]. Se, dopo i primi cinque anni, la crescita non ha raggiunto […] Verne è obbligata a pagare […] per il resto del periodo contrattuale (obbligo "take or pay").
            
         
               (175)
            
            
               L'Autorità deve verificare se il prezzo - e le altre condizioni - della parte dell'energia elettrica già disponibile che Landsvirkjun fornirà a Verne rifletta il prezzo di mercato.
            
         
               (176)
            
            
               Le autorità islandesi hanno sostenuto che l'isolamento del mercato dell'energia elettrica islandese dal resto del mercato europeo di energia elettrica interconnesso ha caratterizzato il mercato della fornitura di elettricità alle industrie in Islanda.
            
         
               (177)
            
            
               Nel caso in esame, tuttavia, il prezzo di mercato dell'elettricità destinata ad alimentare l'industria ad alta intensità energetica in Islanda non è facilmente disponibile. A tale riguardo va osservato che non c'è sbocco alternativo nel mercato generale islandese per la fornitura di elettricità dell'entità del caso in questione. Per le sue dimensioni isolate e limitate, il mercato islandese per il consumo generale di elettricità non sarebbe in grado di assorbire la produzione generata da Landsvirkjun. L'unico sbocco sarebbe rappresentato, come nel caso attuale, da grandi consumatori industriali stabiliti in Islanda. L'isolamento del mercato significa anche che come parametro di riferimento non può essere stabilito il prezzo in Europa.
            
         
               (178)
            
            
               In assenza di un parametro di riferimento pertinente, l'Autorità deve fare affidamento sulle informazioni fornite dalle autorità islandesi sul prezzo medio pagato a Landsvirkjun in passato in virtù di contratti stipulati con altre imprese ad uso intensivo di energia elettrica.
            
         
               (179)
            
            
               Le autorità islandesi hanno fornito le seguenti informazioni sul prezzo medio dell'energia elettrica di Landsvirkjun per il settore ad uso intensivo di elettricità in Islanda in passato. L'Autorità intende che le cifre comprendono i costi di trasmissione.
               
                           Anno
                        
                        
                           USD per MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun ha ulteriormente spiegato il meccanismo della definizione dei prezzi del contratto per la fornitura di energia elettrica. Per l'energia elettrica sono previste due fasce di prezzo. […] per avviare le loro attività di centri dati in Islanda. Questo prezzo iniziale per l'energia elettrica è suddiviso in fasce durante la prima metà del periodo contrattuale ([…]). […].
            
         
               (181)
            
            
               L'Autorità ricorda il prezzo effettivo negoziato nel caso in questione (costi di trasmissione esclusi):
               
                            
                        
                        
                           Per il primo […]:
                           
                                       Prezzo a MW
                                    
                                    
                                       Periodo
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Fino al 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 fino alla fine del contratto
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Per volume superiore a […]:
                           
                                       Prezzo a MW
                                    
                                    
                                       Volume
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Più di […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               Così, i prezzi fissati nel contratto per la fornitura di energia elettrica sono […] per tutti i clienti Landsvirkjun che fanno uso intensivo di elettricità (tenendo conto dei costi di trasmissione che si aggiungono nel caso di Verne), fatta eccezione per il periodo fino al […], quando i prezzi che paga Verne sono pari a […]. Inoltre, il prezzo per il volume tra […] (cfr. la decisione 392/11/COL).
            
         
               (183)
            
            
               Ancora, l'obbligo "take or pay" garantisce una vendita costante di una parte considerevole dell'elettricità fornita.
            
         
               (184)
            
            
               Per le ragioni di cui sopra, l'Autorità conclude che i termini del contratto per la fornitura di energia elettrica devono rientrare nel margine di discrezionalità di cui godono le aziende pubbliche nella gestione dei loro affari. Sulla base delle informazioni fornite dalle autorità islandesi, l'Autorità conclude che il contratto per la fornitura di energia elettrica non comporta un vantaggio per Verne.
            
         3.   LEGITTIMITÀ DELLE MISURE
   
               (185)
            
            
               Ai sensi dell'articolo 1, paragrafo 3, della parte I del protocollo 3, "l'Autorità di vigilanza EFTA viene informata, in tempo utile perché presenti le sue osservazioni, di qualsiasi piano volto a concedere o modificare aiuti (…). Lo Stato interessato non può dare esecuzione alle misure progettate prima che tale procedura abbia condotto a una decisione finale."
            
         
               (186)
            
            
               Le autorità islandesi non hanno notificato l'aiuto sopra indicato prima che avesse effetto, non permettendo così all'Autorità di prendere una decisione finale prima della concessione dell'aiuto. Di conseguenza, l'aiuto è illegittimo.
            
         4.   COMPATIBILITÀ DELL'AIUTO
   
               (187)
            
            
               Generalmente, le misure di sostegno contemplate dall'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE sono incompatibili con il funzionamento dell'accordo SEE, a meno che non beneficino di una deroga ai sensi dell'articolo 61, paragrafi 2 o 3, dell'accordo SEE.
            
         
               (188)
            
            
               Ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali, le misure possono essere classificate come aiuto compatibile ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 3, lettera c), se l'obiettivo di "contribuire allo sviluppo delle regioni più sfavorite, tramite incentivi agli investimenti e alla creazione di posti di lavoro". L'Autorità rileva che il centro dati sorgerà a Reykjanesbær, una zona ammissibile agli aiuti regionali agli investimenti sulla scorta della decisione dell'Autorità n. 378/06/COL sulla carta degli aiuti regionali delle regioni assistite per l'Islanda.
            
         4.1   L'accordo su licenze e oneri
   
   
               (189)
            
            
               Nella notificazione successivamente ritirata, è stata notificata una delle misure oggetto della presente decisione: l'imposta comunale sui beni immobili. La notificazione è stata ritirata dopo l'avvio del procedimento d'indagine formale. Tuttavia, il Comune aveva già messo in atto le misure contenute nell'accordo su licenze e oneri e le misure non erano state abolite.
            
         
               (190)
            
            
               Le autorità islandesi hanno sostenuto, nella notificazione in seguito ritirata e nelle loro osservazioni alla decisione di avvio, che le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili su base annua erano compatibili con il funzionamento dell'accordo SEE ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali, nell'ambito di diverse misure fiscali. Le autorità islandesi hanno notificato le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili nel contesto delle deroghe fiscali complessive previste nell'accordo d'investimento del 2009 per la costruzione del centro dati inizialmente previsto. In seguito, l'accordo d'investimento in quanto tale è stato abbandonato, ma la misura relativa all'imposta comunale sui beni immobili nell'ambito dell'accordo su licenze e oneri stipulato tra Verne e il Comune è una misura indipendente (101). Inoltre, secondo le autorità islandesi, essa è entrata in vigore già nei primi mesi del 2009 ed è concessa su base annuale.
            
         
               (191)
            
            
               Le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili contenute nell'accordo su licenze e oneri non sono legate a uno specifico investimento. Le autorità islandesi hanno inoltre spiegato nelle loro osservazioni sulla decisione di avvio che le misure contenute nell'accordo d'investimento in seguito annullato non erano subordinate al completamento di tutte le fasi del centro dati, come pianificato all'epoca (102).
            
         
               (192)
            
            
               Dagli orientamenti sugli aiuti regionali si evince che gli aiuti regionali agli investimenti devono essere subordinati a un progetto d'investimento specifico e definito, (cfr. il capitolo 4 degli orientamenti). Le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili su base annua, previste nell'ambito dell'accordo su licenze e oneri, non erano subordinate a un investimento specifico o definito (per il centro dati o altre operazioni), come richiesto ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali. Il mantenimento di un progetto d'investimento nella regione per cinque anni, come stipulato al punto 32 degli orientamenti sugli aiuti regionali, non era quindi una condizione per la deroga all'imposta comunale. Di conseguenza, l'aiuto non può essere considerato come un aiuto agli investimenti ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali.
            
         
               (193)
            
            
               Le autorità islandesi non hanno sostenuto che le misure di aiuto siano compatibili in quanto aiuti al funzionamento ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali. Le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili non soddisfano le condizioni di cui al capitolo 5 degli orientamenti sugli aiuti regionali; in particolare, le misure non sono concesse in relazione a una serie predefinita di spese o costi ammissibili, come previsto al punto 66 degli orientamenti sugli aiuti regionali.
            
         
               (194)
            
            
               Le deroghe all'imposta comunale sui beni immobili costituiscono pertanto un puro aiuto al funzionamento incompatibile con l'accordo SEE.
            
         
               (195)
            
            
               Le autorità islandesi non hanno fornito argomentazioni specifiche sulla questione se la deroga alla tassa comunale una tantum per la costruzione di strade comporti un aiuto di Stato o meno e non hanno addotto argomenti specifici in merito alla compatibilità di tale misura. L'Autorità ritiene che, a questo riguardo, lo stesso valga per la deroga alla tassa per la costruzione di strade e per l'imposta sui beni immobili; le misure non sono legate a uno specifico investimento e costituiscono un puro aiuto al funzionamento a Verne, incompatibile con l'accordo SEE.
            
         
               (196)
            
            
               Inoltre, nella sua decisione di avvio, l'Autorità ha messo in dubbio l'effetto di incentivazione degli accordi conclusi dopo la costruzione del centro dati iniziata nel 2008 (103). L'effetto di incentivazione è un requisito fondamentale affinché gli aiuti siano considerati compatibili ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali. Il fatto che l'aiuto proposto sia necessario per produrre un reale effetto di incentivazione a realizzare investimenti, che altrimenti non verrebbero realizzati nelle zone assistite, è un elemento cruciale per la valutazione di un aiuto di Stato a finalità regionale. Pertanto, occorre verificare se l'aiuto è necessario per fornire un effetto di incentivazione all'investimento, vale a dire se l'aiuto contribuisce effettivamente a cambiare il comportamento del beneficiario in modo che questi realizzi investimenti nella regione assistita in questione e non altrove. Pertanto, gli aiuti regionali possono essere compatibili con l'articolo 61, paragrafo 3, lettera c), dell'accordo SEE, solo se hanno dato impulso all'investimento nella zona interessata dagli aiuti a finalità regionale (104).
            
         
               (197)
            
            
               Gli orientamenti sugli aiuti regionali definiscono il termine "inizio dei lavori" come "inizio dei lavori di costruzione o primo fermo impegno ad ordinare attrezzature, esclusi gli studi preliminari di fattibilità." (105). È un dato di fatto che il lavoro fosse già iniziato nel 2008, nel caso in questione. All'epoca, non era stato avviato alcun accordo con le autorità per quanto riguarda le deroghe all'imposta comunale, in base alle informazioni disponibili.
            
         
               (198)
            
            
               Nel caso dell'accordo su licenze e oneri, stipulato con il Comune il 9 novembre 2009, poco prima che la costruzione del centro dati si interrompesse nel dicembre 2009, è ancora più evidente che nell'accordo d'investimento - in seguito annullato - che il requisito di effetto di incentivazione dimostrato non è stato soddisfatto, dal momento che l'accordo con il Comune è stato stipulato persino successivamente all'accordo d'investimento (sottoscritto nel mese di ottobre 2009). Ma nemmeno nel maggio 2009, mese in cui le autorità islandesi hanno sostenuto che il Comune e Verne hanno negoziato inizialmente le misure fiscali di deroga, il requisito di effetto di incentivazione sarebbe stato soddisfatto. Nessun "documento che può essere considerato una concessione esplicita di aiuti [all'azienda] per l'investimento" (106) era stato rilasciato in relazione alla deroga all'imposta comunale quando era iniziata la costruzione del centro dati nel 2008.
            
         
               (199)
            
            
               L'Autorità ritiene che le disposizioni e l'obiettivo degli orientamenti sugli aiuti regionali costituiscano una solida base per questa valutazione, e non condivide l'opinione delle autorità islandesi secondo cui tale base comporterebbe privilegiare la forma sulla sostanza.
            
         
               (200)
            
            
               Le autorità islandesi hanno sostenuto che l'accordo d'investimento iniziale è stato necessario per Verne per completare l'investimento per il centro dati dopo l'inizio della crisi finanziaria. La tesi sostenuta è stata che "Verne non poteva procedere con il completamento del progetto del centro dati come inizialmente previsto" (cfr. pag. 19 della decisione dell'Autorità n. 418/10/COL). Nella decisione di avvio l'Autorità ha affrontato questo argomento ritenendo che la verifica della necessità degli aiuti richiederebbe un'analisi completa delle circostanze economiche della decisione di investimento del beneficiario. L'Autorità ha ritenuto che tale analisi debba essere fatta sulla base dei piani aziendali originali del beneficiario e degli altri documenti presentati ai comitati d'investimento del beneficiario al fine di ottenere l'approvazione per impegnare risorse per l'attività d'investimento, nonché sulla base del calcolo della redditività del progetto con e senza l'aiuto, dell'analisi finanziaria del progetto, delle valutazioni del rischio e di un resoconto dettagliato di come le circostanze seguite all'inizio della crisi finanziaria nell'ottobre 2008 abbiano influito sul piano economico e sul tasso di ritorno sull'investimento. Durante l'indagine formale le autorità islandesi non hanno presentato alcun piano aziendale o documento pertinente relativo alla decisione d'investimento, né alcuna ulteriore prova a sostegno di questa tesi. Questo argomento è quindi privo di fondamento, e su questa base l'Autorità non può ritenere compatibili le misure relative imposte comunali.
            
         
               (201)
            
            
               L'Autorità conclude pertanto che gli aiuti concessi ai sensi dell'accordo su licenze e oneri non possono essere considerati compatibili ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali o dell'articolo 61, paragrafo 3, lettera c), dell'accordo SEE.
            
         
               (202)
            
            
               L'Autorità osserva che le autorità islandesi hanno invocato un argomento di forza maggiore nelle loro osservazioni sulla decisione di avvio. Le deroghe al divieto generale di aiuti di Stato sono sancite nell'articolo 61, paragrafo 3, dell'accordo SEE. L'Autorità non vede alcuna rilevanza dell'argomento di forza maggiore nell'articolo 61, paragrafo 3 negli orientamenti adottati sulla base di tale disposizione. In particolare, i fatti del caso di specie non sono classificabili come aiuti ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 3, lettera b) in quanto le misure fiscali non avevano lo scopo di far fronte ad un grave turbamento dell'economia nel suo complesso. L'Autorità respinge così la pertinenza della tesi di forza maggiore addotta dalle autorità islandesi.
            
         
               (203)
            
            
               Le autorità islandesi non hanno fatto valere gli orientamenti dell'Autorità in materia di salvataggio e ristrutturazione. Dal momento che nulla indica che Verne fosse un'impresa in difficoltà ai sensi di tali orientamenti al momento della stipula dell'accordo su licenze e oneri nel 2009, non sembrano essere soddisfatte le condizioni indicate negli stessi.
            
         
               (204)
            
            
               In ogni caso, non è stato dimostrato che le misure fiscali contenute nell'accordo su licenze e oneri fossero necessarie e proporzionate a raggiungere obiettivi di interesse comune. Pertanto, l'Autorità non ha individuato alcun motivo per dichiarare gli aiuti concessi ai sensi dell'accordo su licenze e oneri compatibili con il mercato interno alla luce dell'articolo 61, paragrafo 3, dell'accordo SEE.
            
         
               (205)
            
            
               Per le ragioni di cui sopra, le misure di aiuto individuate ai sensi dell'accordo su licenze e oneri non possono essere ritenute compatibili con l'accordo SEE.
            
         
               (206)
            
            
               L'Autorità conclude pertanto che le deroghe fiscali concesse a Verne dal Comune costituiscono un aiuto illegittimo e incompatibile con il mercato interno sulla base dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         4.2   L'Accordo sull'acquisto di beni immobili
   
   
               (207)
            
            
               L'Autorità ha rilevato che il prezzo preferenziale dei cinque immobili venduti a Verne comporta aiuti di Stato. Le autorità islandesi non hanno addotto alcun argomento sulla determinazione della compatibilità dell'aiuto con l'accordo SEE; hanno anzi concentrato la loro argomentazione su quanto da loro affermato, vale a dire che l'accordo non contiene nessun aiuto. Tuttavia, l'Autorità ha valutato se l'aiuto potesse essere ritenuto compatibile ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali.
            
         
               (208)
            
            
               L'aiuto è stato concesso nel febbraio 2008 e non può essere considerato un aiuto regionale agli investimenti dal momento che, quando è stato stipulato l'Accordo sull'acquisto di beni immobili il 26 febbraio 2008 e ed è stato firmato il trasferimento del titolo il 9 maggio 2008, non vi era alcun nesso tra l'aiuto concesso e un impegno preciso a investire nella zona. Per soddisfare i requisiti di aiuto all'investimento ai sensi degli orientamenti sugli aiuti regionali, l'aiuto deve essere "conferito per un progetto d'investimento iniziale", come sancito al paragrafo 25 degli orientamenti sugli aiuti regionali; l'aiuto è calcolato in relazione o al costo relativo ad un investimento specifico o al costo dei posti di lavoro creati direttamente dall'investimento, come previsto al punto 28 degli orientamenti. Non era questo il caso quando lo Stato ha venduto gli edifici a Verne; la vendita, infatti, non era collegata né subordinata a un progetto d'investimento specifico. L'unica menzione di un progetto d'investimento nell'accordo sull'acquisto di beni immobili è nell'allegato C dell'accordo, intitolato "Fase I, permessi", dove la trasformazione degli edifici 868 e 869 in centri dati, compresi fino a 5 000 m2 di costruzione nuova e la costruzione di nuovi edifici fino a 12 000 m2, è elencata sotto il titolo "Fase 1" e dove è previsto un "Piano generale" di costruzione di un massimo di 40 000 m2 di nuovi edifici per centri dati e la costruzione di un massimo di altri quattro edifici generatori con una superficie massima di 16 000 m2. Ad ogni modo, sembra che la vendita degli edifici e le condizioni alle quali sono stati venduti non fossero subordinate a tali piani o a qualsivoglia piano d'investimento specifico, com'è anche dimostrato dal fatto che l'investimento inizialmente previsto non si è pienamente concretizzato, e come altresì chiarito dalle autorità islandesi nel corso dell'indagine formale; tuttavia il prezzo pagato per gli edifici è rimasto invariato.
            
         
               (209)
            
            
               Un'altra condizione importante è contenuta nel punto 32 degli orientamenti sugli aiuti regionali, secondo cui l'aiuto deve essere subordinato al mantenimento di un progetto d'investimento nella regione interessata per un periodo minimo di almeno cinque anni dopo il suo completamento. Questa condizione non è soddisfatta nel caso di specie.
            
         
               (210)
            
            
               Non si applicano altri motivi di compatibilità. L'Autorità conclude pertanto che l'aiuto di Stato concesso a Verne mediante prezzi preferenziali degli immobili costituisce un aiuto illegittimo e incompatibile con il mercato interno sulla base dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE.
            
         5.   CONCLUSIONE
   
               (211)
            
            
               Sulla base della valutazione di cui sopra, l'Autorità ritiene che, in violazione dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE, l'Islanda abbia concesso illegittimamente a Verne i seguenti aiuti:
               
                           (a)
                        
                        
                           le deroghe alle tasse comunali descritte nella sezione I.3.4.2 della presente decisione, il cui valore dovrà essere determinato dalle autorità islandesi nel procedimento per il recupero degli aiuti, e;
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           un prezzo di favore di 220 850 000 ISK per gli edifici 864, 866, 868, 869 e 872 nella zona industriale di Valhallarbraut nel comune di Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               Gli aiuti di cui alle lettere a) e b) devono essere ritenuti incompatibili con il mercato comune.
            
         
               (213)
            
            
               L'Autorità ritiene che né l'accordo di locazione del suolo, modificato dall'accordo di locazione supplementare, né il contratto Energia elettrica comportino la concessione di aiuti di Stato.
            
         6.   RECUPERO DEGLI AIUTI DI STATO ILLEGITTIMI E INCOMPATIBILI
   
               (214)
            
            
               Dall'articolo 14 della parte II del protocollo 3 si evince che l'Autorità è tenuta a ordinare il recupero presso i beneficiari di aiuti illegittimi e incompatibili con le norme sugli aiuti di Stato ai sensi dell'accordo SEE.
            
         
               (215)
            
            
               L'annullamento degli aiuti mediante il recupero di aiuti di Stato concessi in maniera illegittima consegue logicamente dalla constatazione della natura illegittima degli aiuti. Restituendo gli aiuti, il beneficiario perde il vantaggio di cui aveva fruito rispetto ai suoi concorrenti sul mercato e viene ripristinata la situazione esistente prima della corresponsione dell'aiuto (107).
            
         
               (216)
            
            
               Dato che le misure individuate nel caso in esame costituiscono aiuti illegittimi e incompatibili, l'importo dell'aiuto deve essere recuperato da Verne al fine di ristabilire le condizioni economiche che l'impresa avrebbe dovuto affrontare se non le fossero stati concessi aiuti incompatibili e le autorità islandesi devono adottare tutte le misure necessarie per eliminare i vantaggi derivanti dall'aiuto e recuperarlo dal beneficiario.
            
         
               (217)
            
            
               Il recupero deve quindi essere eseguito dal momento in cui si è verificato il vantaggio per il beneficiario, vale a dire quando l'aiuto è stato messo a disposizione del beneficiario, e deve comprendere gli interessi di recupero fino al recupero effettivo. L'importo da recuperare è calcolato in base alle disposizioni degli orientamenti dell'Autorità in materia di recupero di aiuti illegali e incompatibili e in conformità della decisione dell'Autorità n. 195/04/COL.
            
         
               (218)
            
            
               L'elemento di aiuto incompatibile, nel caso del prezzo di beni immobili è pari a 220 850 000 ISK. Per quanto riguarda l'elemento di aiuto dell'imposta comunale sui beni immobili e della tassa per la costruzione di strade, le autorità islandesi sono invitate a fornire informazioni dettagliate e precise sulla quantità di aiuti concessi ai sensi dell'accordo su licenze e oneri (108).
            
         HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
   Articolo 1
   A norma dell'articolo 8 della parte II del protocollo 3, a seguito del ritiro della notificazione, il procedimento d'indagine formale avviato ai sensi dell'articolo 1, paragrafo 2, della parte I del protocollo 3, relativo alla deroga a determinate tasse che le autorità islandesi hanno previsto di concedere a Verne nell'ambito dell'accordo d'investimento poi annullato per la costruzione di un centro dati, è chiuso per quanto riguarda le seguenti misure:
   
               (a)
            
            
               aliquota dell'imposta sul reddito delle società
            
         
               (b)
            
            
               norme di ammortamento
            
         
               (c)
            
            
               oneri industriali e di mercato
            
         
               (d)
            
            
               imposte di registro
            
         
               (e)
            
            
               imposta per l'occupazione del suolo
            
         
               (f)
            
            
               dazi doganali/accise
            
         
               (g)
            
            
               differimento dell'IVA sulle importazioni e sull'elettricità
            
         
               (h)
            
            
               imposta sui controlli sulla sicurezza elettrica per la produzione di energia elettrica
            
         
               (i)
            
            
               garanzia sull'imposta sul valore netto
            
         Articolo 2
   Il procedimento d'indagine formale per quanto riguarda l'accordo tra Farice e Verne del 26 febbraio 2008 è chiuso, in quanto le autorità islandesi hanno comunicato che tale accordo è stato annullato.
   Articolo 3
   L'accordo sulla locazione del suolo del 9 maggio 2008, modificato dall'accordo di locazione supplementare del 30 giugno 2009, e il contratto per la fornitura di energia elettrica del 22 ottobre 2009, stipulato con Verne Holdings ehf. e Verne Real Estate ehf., non costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE
   Articolo 4
   L'accordo su licenze e oneri, firmato il 9 novembre 2009, comporta aiuti di Stato a Verne Holdings ehf. ai sensi dell'articolo 61, paragrafo 1, dell'accordo SEE, in relazione alle seguenti misure:
   
               (a)
            
            
               aliquota massima garantita dell'1,65% su base annua per l'imposta sui beni immobili
            
         
               (b)
            
            
               base imponibile fissa di 1 030 600 000 ISK invece della valutazione annuale ufficiale del terreno e degli edifici esistenti per l'imposta sui beni immobili
            
         
               (c)
            
            
               indicizzazione differita della base imponibile per l'imposta sui beni immobili
            
         
               (d)
            
            
               nessuna imposta sui beni immobili per il periodo antecedente al 1o gennaio 2011
            
         
               (e)
            
            
               base imponibile fissa per gli edifici futuri invece della valutazione ufficiale per l'imposta sui beni immobili
            
         
               (f)
            
            
               nessuna tassa per la costruzione di strade per gli edifici esistenti
            
         
               (g)
            
            
               il 25% della tassa per la costruzione di strade per gli edifici nuovi
            
         Questo aiuto, che corrisponde alla differenza tra queste misure e le disposizioni di legge applicabili, non è compatibile con le norme sugli aiuti di Stato dell'accordo SEE.
   Articolo 5
   Il prezzo preferenziale degli edifici concesso dall'Islanda a Verne Real Estate ehf. per un importo di 220 850 000 ISK costituisce un aiuto di Stato incompatibile con le norme sugli aiuti di Stato dell'accordo SEE.
   Articolo 6
   Le autorità islandesi devono procedere al recupero degli aiuti di cui agli articoli 4 e 5 da Verne Holdings ehf. e Verne Real Estate ehf., messi illegittimamente a disposizione delle imprese.
   Articolo 7
   Il recupero è eseguito senza indugio e secondo le procedure di diritto nazionale, a condizione che queste consentano l'esecuzione immediata ed effettiva della presente decisione. Le somme da recuperare comprendono gli interessi dalla data in cui sono state messe a disposizione di Verne Holdings ehf. e Verne Real Estate ehf. fino al loro effettivo recupero ai sensi dell'articolo 9 della decisione dell'Autorità di vigilanza EFTA n. 195/04/COL. Gli interessi sono calcolati su base composta.
   Articolo 8
   Entro due mesi dalla notifica della presente decisione, le autorità islandesi informano l'Autorità di vigilanza EFTA dell'importo complessivo (capitale e interessi di recupero) da recuperare presso il beneficiario, nonché dei provvedimenti previsti o adottati per recuperare l'aiuto.
   Articolo 9
   L'accordo su licenze e oneri deve essere abolito con effetto immediato nella misura in cui le sue disposizioni contengono un aiuto di Stato incompatibile.
   Articolo 10
   Entro quattro mesi dalla notifica della presente decisione, l'Islanda deve aver eseguito la decisione dell'Autorità e recuperato integralmente gli aiuti.
   Articolo 11
   L'Islanda è destinataria della presente decisione.
   Articolo 12
   La versione in lingua inglese della presente decisione è la sola facente fede.
   
      Fatto a Bruxelles, il 4 luglio 2012
      
         
            Per l'Autorità di vigilanza EFTA,
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Presidente
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Membro del collegio
         
      
   
   
      (1)  Invito pubblicato nella GU C 25 del 27.1.2011, pag. 6 e nel supplemento SEE n. 4, del 27.1.2011, pag 22.
   
      (2)  Per informazioni più dettagliate sul carteggio tra l'Autorità e le autorità islandesi, si rimanda alla decisione dell'Autorità di avviare il procedimento d'indagine formale, decisione n. 418/10/COL. Cfr. la nota 1 per i riferimenti di pubblicazione.
   
      (3)  Cfr. la nota 1 per i riferimenti di pubblicazione.
   
      (4)  Ai fini della presente decisione Verne Holding ehf. e Verne Real Estate ehf. saranno denominate collettivamente Verne.
   
      (5)  Secondo un memorandum interno datato 23.10.2008 predisposto dal ministero dell'Industria islandese, presentato dalle autorità islandesi nell'ambito del procedimento amministrativo, Verne si era rivolta al ministero poco prima chiedendo varie misure per ridurre il rischio e il costo iniziale dell'investimento del centro dati della società: infrastrutture, sovvenzioni dirette, agevolazioni fiscali, compresa la dispensa dal pagamento dell'IVA e interventi quali la garanzia statale nonché prezzi agevolati per l'energia elettrica nella fase iniziale del funzionamento.
   
      (6)  La bozza di accordo siglata, presentata insieme alla notificazione successivamente ritirata, sarà denominata nella presente decisione "l'accordo d'investimento". Le parti contraenti sono il governo dell'Islanda, da un lato, e Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator e Teha Investments S.a.r.l., dall'altro. La descrizione della struttura aziendale figura nella sezione 2.1 della presente decisione. Nella presente decisione le società saranno denominate collettivamente Verne.
   
      (7)  Questo accordo, siglato il 23.10.2009 ("l'accordo d'investimento"), è quello notificato all'Autorità in data 1.9.2010
   
      (8)  Questa lettera è una risposta alla lettera inviata dall'Autorità all'Islanda in data 4.10.2011 con la quale l'Autorità prende atto del fatto che le deroghe erano entrate in vigore almeno parzialmente e non erano state abolite; l'Autorità dichiarava inoltre che avrebbe valutato le misure nella sua decisione finale.
   
      (9)  Cfr. le osservazioni delle autorità islandesi alla decisione di avvio in data 28.2.2011 (doc. n. 589033), a pagina 14.
   
      (10)  Ibidem
   
   
      (11)  Una descrizione più dettagliata dei piani iniziali del progetto figura nella decisione di avvio. Secondo i piani iniziali, nella prima fase si sarebbe dovuto rendere operativo il primo fabbricato, con un costo di circa […] in base alla notificazione. Il fabbricato, con 4 800 m2 di spazio tecnico, sarebbe dovuto essere pronto per l'uso nel 2011 e avrebbe dovuto utilizzare 20 MW di energia elettrica. La seconda fase prevedeva di portare il primo fabbricato alla totale occupazione entro la fine del 2012. Ciò avrebbe richiesto un ulteriore capitale di […], secondo le informazioni presentate dalle autorità islandesi. La terza ed ultima fase prevedeva, secondo i piani iniziali, di rendere operativi tutti e quattro i fabbricati entro la fine del 2016.
   
      (12)  Secondo la notificazione pervenuta in data 1.9.2010. Nel preambolo dell'accordo d'investimento poi annullato tale impegno prevedeva: "…nel corso dei primi cinque anni del suo investimento, Verne e gli investitori stimano che il livello d'investimento potenziale per il progetto di cui sopra potrebbe superare i 700 milioni di USD, e che il consumo di energia del centro dati potrebbe superare i 140MW".
   
      (13)  Lettera delle autorità islandesi del 25.10.2011 (doc. n. 613209). Le informazioni sono state fornite anche via e-mail delle autorità islandesi in data 14.5.2012 (doc. n. 634340). Si fa riferimento a un programma approvato dall'Autorità con decisione n. 390/10/COL sugli incentivi agli investimenti. Per chiarezza, l'Autorità osserva che l'aiuto concesso nel quadro del suddetto regime di aiuti non è oggetto di valutazione nella presente decisione.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center
   
      (15)  Cfr. le figure 2 e 3.
   
      (16)  Cfr. la lettera di KADECO datata 19.11.2010, pag. 2, allegata alle osservazioni delle autorità islandesi sulla decisione di avvio del 28.2.2011 (doc. n. 589033) e l'allegato 3 alla lettera di KADECO. Un riferimento alla prevista demolizione dei fabbricati più piccoli (nn. 864, 866 e 872) figura anche al punto 2.1.4 dell'accordo su licenze e oneri sottoscritto il 4.11.2009.
   
      (17)  In un documento intitolato "Exhibit B", allegato all'accordo di locazione si legge: "Piano generale. Costruzione di un massimo di 40 000 m2 di nuovi edifici per centri dati. Costruzione di un massimo di altri 4 edifici generatori, ciascuno con una superficie fino a 4 000 m2".
   
      (18)  Cfr. la figura 4.
   
      (19)  Cfr. la figura 1.
   
      (20)  Ai sensi della legge 176/2006. In data 8.12.2006 il Tesoro islandese e KADECO hanno firmato un contratto di servizio sullo sviluppo, l'amministrazione e lo smaltimento degli immobili nella zona.
   
      (21)  Il Contratto di servizio è disponibile sul sito web di KADECO.
   
      (22)  Secondo le informazioni comunicate all'Autorità, i costi totali per i lavori di demolizione, ingegneria, progettazione, gestione del progetto ed altri lavori di preparazione del cantiere entro ottobre 2008 ammontavano a[…], cui si sono aggiunti altri […] nel periodo fra novembre 2008 e dicembre 2009, comprese opere di costruzione e l'acquisto di attrezzature elettriche e meccaniche.
   
      (23)  La relazione ambientale elaborata da ENVIRON International Corporation fa parte dell'accordo sull'acquisto di beni immobili e i documenti sono accessibili al pubblico al catasto presso l'autorità competente a Keflavík.
   
      (24)  Cfr. la figura 3.
   
      (25)  Lettera delle autorità islandesi datata 25.10.2011 (doc. n. 613209) sezione B.1, pag. 5. Nelle osservazioni del 28.2.2011 alla decisione di avvio (doc. n. 589033, pag. 14), le autorità islandesi hanno specificato che la rinuncia alle tasse comunali ai sensi dell'accordo su licenze e oneri era entrata in vigore all'inizio del 2009.
   
      (26)  Ad eccezione di chiese, musei senza scopo di lucro ed edifici di ambasciate.
   
      (27)  Articolo 2.1.3 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (28)  Articolo 2.1.4 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (29)  Articolo 2.1.4 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (30)  Articolo 2.1.5 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (31)  Articolo 2.2.2 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (32)  Articolo 1.2 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (33)  Tutti i prezzi sono al netto dei costi di trasmissione, che vengono addebitati separatamente dal gestore della rete nazionale, Landsnet.
   
      (34)  Decisione n. 418/10/COL a pagina 13.
   
      (35)  Le autorità islandesi hanno spiegato che l'accordo firmato il 26.2.2008 con Farice per i servizi di locazione della banda larga è stato annullato.
   
      (36)  L'Autorità non darà un resoconto dettagliato degli argomenti presentati che si riferiscono esclusivamente all'Accordo d'investimento annullato.
   
      (37)  Cfr. la descrizione della clausola di esclusiva a pagina 3 della decisione dell'Autorità n. 418/10/COL.
   
      (38)  Decisione dell'Autorità nn. 174/98/COL, 40/03/COL e 344/09/COL.
   
      (39)  Orientamenti dell'Autorità sugli aiuti di Stato sull'applicazione delle norme relative agli aiuti di Stato alle misure di tassazione diretta delle imprese.
   
      (40)  Le autorità islandesi fanno inoltre riferimento a una relazione di Jagjit S. Chadha: "Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland" [La politica fiscale in tempi di grave recessione: il caso dell'Islanda], presentata insieme con le osservazioni sulla decisione di avvio.
   
      (41)  Causa T-162/06, Kronoply GmbH & Co. KG/Commissione delle Comunità europee [2009] Racc. II-1.
   
      (42)  Causa T-396/08, Freistaat Sachsen e Land Sachsen-Anhalt/Commissione, Sentenza del Tribunale (Ottava Sezione) dell'8.7.2010, non ancora pubblicata.
   
      (43)  Il regime di incentivi agli investimenti in vigore a partire dal 2010, approvato dall'Autorità.
   
      (44)  Secondo una giurisprudenza costante, la qualificazione di aiuto richiede che siano soddisfatte tutte le condizioni sancite in tale disposizione, cfr. la causa C-142/87, Regno del Belgio/Commissione delle Comunità europee ("Tubemeuse") [1990] Racc. I-959.
   
      (45)  Causa C-248/84, Repubblica federale di Germania/Commissione delle Comunità europee [1987] Racc. 4013.
   
      (46)  Cfr. il punto 3 degli orientamenti dell'Autorità sulla tassazione delle imprese.
   
      (47)  Causa C-222/04, Ministero dell'Economia e delle Finanze/Cassa di Risparmio di Firenze e altri [2006] Racc. I-289, punti 107 e segg. e la giurisprudenza ivi citata.
   
      (48)  Cfr., in particolare, la causa C-143/99, Adria-Wien Pipeline e Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke/Finanzlandesdirektion für Kärnten [2001] Racc. I-8365, punto 38; causa C-501/00, Regno di Spagna/Commissione delle Comunità europee [2004] Racc. I-6717, punto 90; e causa C-66/02, Repubblica Italiana/Commissione delle Comunità europee [2005] Racc. I-10901, punto 77.
   
      (49)  Cfr., in tal senso la causa C-387/92, Banco de Crédito Industrial SA, divenuto Banco Exterior de España SA/Ayuntamiento de Valencia [1994] Racc. I-877, punto 14, e causa C-222/04, Ministero dell'Economia e delle Finanze/Cassa di Risparmio di Firenze SpA e altri [2006] Racc. I-289, punto 132.
   
      (50)  Cfr. il punto 2 degli orientamenti sulla tassazione delle imprese.
   
      (51)  Articolo 2.1.3 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (52)  Articolo 2.1.4 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (53)  Articolo 2.2.2 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (54)  Articolo 2.1.5 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (55)  Questo concetto è chiarito ulteriormente nella nota esplicativa al disegno di legge presentato al Parlamento quando è stata adottata la legge 153/2006, che abroga la precedente legge n. 17/1996 sulla tassa per la costruzione di strade. In precedenza vi era stata incertezza giuridica circa la natura della tassa, se fosse un tributo o semplicemente un corrispettivo per servizi forniti. La legge 153/2006 è stata adottata a seguito di una sentenza della Corte suprema nella causa n. 415/2005, nella quale la Corte ha concluso che la tassa per la costruzione di strade era una tributo e non un corrispettivo per un servizio fornito.
   
      (56)  Statuto n. 120/2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello Stato, sezione B.
   
      (57)  Cfr. anche la descrizione alla sezione I.2.3 di cui sopra.
   
      (58)  Articolo 1.2 dell'accordo su licenze e oneri.
   
      (59)  Causa C-372/97, Repubblica italiana/Commissione delle Comunità europee [2004] Racc. I-3679, punto 44; causa C-66/02, Repubblica italiana/Commissione delle Comunità europee, punto 111 e causa C-148/04, Unicredito Italiano SpA/Agenzia delle Entrate, Ufficio Genova I [2005] Racc. I-11137, punto 54.
   
      (60)  Causa C-66/02, Repubblica italiana/Commissione delle Comunità europee, sopra citata, punti 115 e 117, e causa C-148/04, Unicredito Italiano SpA/Agenzia delle Entrate, Ufficio Genova 1, sopra citato, punti 56 e 58.
   
      (61)  L'accordo sull'acquisto di beni mobili e l'accordo di locazione del suolo sono stati firmati dal sig. Kjartan Eiríksson, per conto del Tesoro, "secondo delega datata 8.5.2007", e l'accordo di locazione supplementare "[p]er conto del Tesoro di Stato, conformemente alla legge n. 176/2006 recante disposizioni in seguito all'accordo con gli Stati Uniti relativo alla restituzione della zona di difesa presso l'aeroporto di Keflavík, dal sig. Kjartan Eiríksson con una delega raccomandata dell'8.5.2007". Il sig. Eiríksson è il CEO di KADECO.
   
      (62)  Cfr. a questo riguardo la causa C-290/07 P, Commissione europea/Scott SA. [2010] non ancora pubblicata, punto 68, e la causa C-239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG/BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH [2010] non ancora pubblicata, punto 34.
   
      (63)  Lettera di KADECO del 19.11.2010 allegata a una lettera del 28.02.2011.
   
      (64)  Lettera di KADECO del 16.6.2011 allegata ad una lettera del 21.6.2011.
   
      (65)  Lettera di KADECO del 19.11.2010 allegata ad una lettera del 28.2.2011.
   
      (66)  Cfr. http://www.rikisend.is/index.php?id=44.
   
      (67)  Cfr. la versione in lingua inglese della Relazione annuale dell'Ufficio nazionale di audit islandese 2008 a pagina 23, disponibile sul sito http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf
   
      (68)  Il ruolo del Centro di commercio dello Stato è quello di gestire gli appalti di forniture e servizi nei mercati nazionali ed esteri per gli enti e le aziende di Stato ai sensi della legge sugli appalti pubblici n. 84/2007, cfr. http://www.rikiskaup.is/english/nr/324
   
      (69)  Disponibile solo in islandese, cfr. http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html
   
      (70)  Nessuno degli edifici in seguito acquistati da Verne era fra questi.
   
      (71)  Tra di loro vi era l'edificio 869.
   
      (72)  Ciò è stato confermato dalle informazioni presentate dalle autorità islandesi in un'e-mail il 1o giugno 2012 (doc. n. 636529).
   
      (73)  L'Autorità osserva che il controllo di gestione dell'Ufficio nazionale di audit islandese, effettuato nel marzo 2008, riporta che l'Atlantic Film Studios in realtà ha acquistato 12 edifici della zona per 575 000 000 ISK e che il prezzo di acquisto è stato pari all'87% della valutazione di prezzo effettuata da un perito, un'agenzia immobiliare locale.
   
      (74)  Le dimensioni reali, stabilite accuratamente in un secondo momento, sono pari a 16 606 m2. Tuttavia all'epoca (aprile 2007) il catasto islandese, attualmente Registers Iceland (Þjóðskrá Íslands) non aveva ancora registrato le effettive dimensioni e il valore degli edifici situati presso l'ex base militare americana, che veniva trasformata per essere adibirla ad uso civile ai sensi della legge 176/2006.
   
      (75)  Lettera di KADECO del 19 novembre 2010 allegata ad una lettera con data 28.2.2011.
   
      (76)  Cfr. la distinta al punto I.3.2 sopra.
   
      (77)  Atlantic Film Studios ha offerto 35 000 ISK a m2, cfr. il punto 117 sopra.
   
      (78)  Cfr. a tale proposito la causa T-274/01, Valmont Nederland BV/Commissione delle Comunità europee [2004] Racc. II-3145, punto 45.
   
      (79)  Si applicano alcune esenzioni, irrilevanti per il caso in esame.
   
      (80)  Cfr. http://www.skra.is/pages/1183. Il catasto islandese [attualmente Registers Iceland] è responsabile della raccolta, l'elaborazione, l'archiviazione e la pubblicazione dei dati sul settore immobiliare, come i dati di mercato, utilizzati da enti governativi centrali e locali, agenti immobiliari e il settore finanziario. Il catasto islandese analizza e pubblica dati sul mercato immobiliare sulla base dei dati relativi alle vendite di immobili registrate, che vengono raccolti dal 1980. I prezzi di vendita e le modalità di pagamento di ogni contratto di vendita sono raccolti nella banca dati del registro immobiliare e utilizzati per il calcolo di indicatori economici, come ad esempio l'indice dei prezzi dei beni immobili. Il catasto islandese ha creato e mantiene il registro immobiliare, che è un sistema centralizzato di raccolta di dati e una fonte di informazioni per tutti i dati su terreni e beni immobili.
   
      (81)  Cfr. http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103
   
      (82)  In otto mesi dell'anno 2005, tutti i mesi del 2006 e del 2007, 10 mesi del 2008, 10 mesi del 2009, nove mesi del 2010 e 10 mesi del 2011, il prezzo totale delle vendite di edifici commerciali al di fuori dell'area della capitale ogni mese è stato superiore alla valutazione ufficiale totale. Le ultime informazioni disponibili sul sito web di Registers Iceland riguardano le operazioni registrate nel maggio 2012. Esse dimostrano che i prezzi di vendita in transazioni registrate sono sempre e generalmente superiori alla valutazione ufficiale, anche per gli edifici commerciali al di fuori dell'area della capitale.
   
      (83)  L'Autorità osserva che queste valutazioni sono state menzionate nell'Accordo sull'acquisto di beni immobili.
   
      (84)  Cfr. a questo riguardo anche la causa C-124/10 P, Commissione europea/Électricité de France (EDF), Sentenza della Corte di giustizia (grande sezione) del 5.6.2012, non ancora pubblicata, punto 85.
   
      (85)  Doc. n. 634340.
   
      (86)  Cfr. in tal senso, la causa C-367/95 P, Commissione delle Comunità europee/Chambre syndicale nationale des entreprises de transport de fonds et valeurs (Sytraval) e Brink's France SARL [1998] Racc. I-1719, punto 62, e le cause riunite T-228/99 e T-233/99, Westdeutsche Landesbank Girozentrale e Land Nordrhein-Westfalen/ Commissione delle Comunità europee, [2003] Racc. II-435, punto 167.
   
      (87)  Nell'accordo sull'acquisto di beni immobili la valutazione per 9,6 ettari di terreno è inclusa nella cifra per l'edificio 864, in totale 252 100 000 ISK. Tuttavia, secondo le informazioni raccolte nell'ambito del procedimento amministrativo, la valutazione dell'edificio 864 era di 70 900 000 ISK, mentre la valutazione per il terreno su cui si trovavano tutti e cinque gli edifici, era di 181 200 000 ISK. La valutazione del terreno, quindi, non è compresa nella valutazione degli edifici.
   
      (88)  In particolare, sebbene sembri riguardare maggiormente la locazione/l'acquisto di terreni, il punto 3.2 dell'accordo sull'acquisto di beni immobili afferma chiaramente che, in caso di variazioni significative o cambiamenti di natura materiale delle frontiere e delle dimensioni del terreno in fase di pianificazione dell'ex base militare statunitense, il prezzo di acquisto di un appezzamento di terreno sarà ridotto. Inoltre, al punto 4.4 l'accordo prevede che lo Stato indennizzerà e terrà indenne Verne degli eventuali costi derivanti dalla presenza di sostanze pericolose, tranne nei casi in cui lo Stato sia in grado di dimostrare che la presenza di tali sostanze pericolose è causata da Verne. Le uniche condizioni dell'accordo che si sarebbero potute classificare come "obblighi speciali" ai sensi degli orientamenti sono connesse all'edificio 864, che al momento della stipula dell'accordo stava funzionando come centrale elettrica di backup per la distribuzione di energia elettrica all'ex base aerea. Lo Stato e Verne hanno convenuto di mantenere il suo uso di centrale elettrica di backup per la zona, mentre il sistema di distribuzione è in fase di ricostruzione. Le autorità islandesi né hanno sostenuto una deduzione dal prezzo di acquisto su tale base durante il procedimento amministrativo, né hanno applicato la procedura di cui al punto 2.2 degli orientamenti, che in ogni caso avrebbe richiesto una valutazione separata del presunto svantaggio da parte di un perito indipendente. Le autorità islandesi hanno aggiunto nelle loro osservazioni sulla decisione di avvio che gli edifici situati sul terreno dovevano essere demoliti e i costi di demolizione sono stati coperti da Verne. Nessun costo di demolizione è menzionato nell'accordo sull'acquisto di beni immobili, e questo non è stato dettagliato dalle autorità islandesi. I tre edifici (872, 866 e 864) non sono stati demoliti. Gli edifici 867 e 889 (che non rientrano nel contratto di vendita) sono stati demoliti. Tuttavia, non è chiaro quando o chi, fra il venditore e l'acquirente, dovesse sostenerne i costi. L'edificio 867 era una piccola sottostazione di commutazione situata sul lato meridionale dell'edificio 869 e l'edificio 889 era una tenda di stoccaggio. L'Autorità conclude che i costi di demolizione di queste costruzioni minori sono stati in ogni caso marginali nel contesto della vendita di oltre 31 000 m2 di edifici industriali.
   
      (89)  Lo Stato islandese è stato il proprietario del terreno almeno dal 1951, quando ne ha concesso l'usufrutto al governo degli Stati Uniti. Nel 2006, quando la Marina statunitense si è ritirata, come descritto in precedenza, lo Stato ha rilevato il terreno e gli edifici.
   
      (90)  L'Autorità, inoltre, ha tenuto conto delle decisioni della commissione per le indennità di espropriazione ai sensi della legge 11/1973, relative al terreno nelle vicinanze della capitale e nella zona di Reykjanes.
   
      (91)  Pari a 1 967 ISK a m2.
   
      (92)  Causa C-482/99 Repubblica francese/Commissione delle Comunità europee (Stardust Marine) [2002] Racc. I-4397, punti 50-59 e l'articolo 1 della direttiva sulla trasparenza.
   
      (93)  Causa C-482/99 Repubblica francese/Commissione delle Comunità europee (Stardust Marine), sopra citata, punti 37, 38 e 39.
   
      (94)  All'epoca Landsvirkjun e Verne avevano già stipulato un contratto di energia elettrica, firmato il 26.2.2008 e poi sostituito dal contratto di Energia elettrica in esame, entrato in vigore nel mese di ottobre 2009.
   
      (95)  Cfr. anche Invest nel sito web dell'Islanda www.invest.is.
   
      (96)  Causa C-39/94, Syndicat français de l'Express international (SFEI) e altri/La Poste e altri, 2006, Racc. I/3547, al punto 60
   
      (97)  Questo principio è spiegato negli orientamenti dell'Autorità, parte IV- Norme in materia di compensazione del servizio pubblico, proprietà statale delle imprese e aiuti alle imprese pubbliche, Applicazione delle disposizioni sugli aiuti di Stato alle imprese pubbliche del settore manifatturiero.
   
      (98)  Cfr. ad esempio le conclusioni dell'avvocato generale Jacobs, cause riunite C-278/92, C-279/92 e C-280/92, Regno di Spagna/Commissione delle Comunità europee [1994] Racc. I-4103, punto 28.
   
      (99)  Cfr. la decisione dell'Autorità n. 305/09COL su un accordo di vendita di energia elettrica stipulato dal comune di Notodden e da Becromal Norway AS.
   
      (100)  Vedere gli orientamenti dell'Autorità, Parte IV - Norme in materia di compensazione del servizio pubblico, proprietà statale delle imprese e aiuti alle imprese pubbliche, Applicazione delle disposizioni sugli aiuti di Stato alle imprese pubbliche del settore manifatturiero, paragrafo 5, punto 1.
   
      (101)  È questo il caso anche se il paragrafo 11.1 dell'accordo su licenze e oneri stabilisce che l'entrata in vigore dell'accordo è subordinata alla conclusione di un accordo d'investimento, dal momento che le autorità islandesi hanno confermato che le condizioni dell'accordo su licenze e oneri è entrato in vigore già all'inizio del 2009, a prescindere dal contratto d'investimento.
   
      (102)  Lettera del 28.2. 2011 (doc. n. 589033), a pagina 33.
   
      (103)  Vale a dire l'accordo su licenze e oneri e l'accordo d'investimento in seguito annullato.
   
      (104)  Cfr. la causa T-162/06 Kronoply/Commissione delle Comunità europee [2009] Racc. II-1, punto 27. Cfr. anche la causa C-39/92 Petróleos de Portugal SA (Petrogal)/Correia, Simões & Companhia, Lda e Correia, Sousa & Crisóstomo, Lda. in cui la Commissione ha dichiarato che, in un caso di un aiuto ad hoc l'autorità competente rilascia una lettera di intenti per la concessione degli aiuti prima dell'avvio dei lavori sul progetto, e la causa C-390/06 Nuova Agricast Srl/Ministero delle Attività Produttive, punto 69. La causa T-212/00 Nuove Industrie Molisane Srl/Commissione delle Comunità europee [2002] Racc. II-347 conferma lo stesso principio.
   
      (105)  Cfr. gli orientamenti sugli aiuti regionali, nota 32.
   
      (106)  Caso N-357/08 Fri-El Acerra Srl (Italia) [2009], GU C 95, del 2009, pag. 20, punto 40. Cfr. anche la decisione della Commissione del 15.9.2010, C 8/2009, Fri-El Acerra [2010] GU L 46, pag. 28.
   
      (107)  Cfr. cause riunite E-17/10 e E-6/11, Liechtenstein a.o./Autorità di vigilanza EFTA, punti 141 e 142, non ancora pubblicata nella relazione della Corte EFTA.
   
      (108)  Cfr. cause riunite E-4/10, E-6/10 e E-7/10, Liechtenstein a.o./Autorità di vigilanza EFTA, punto 174, non ancora pubblicata nella relazione della Corte EFTA.