CELEX: E2009C0167
Language: sv
Date: 2009-03-27 00:00:00
Title: Beslut av EFTAS övervakningsmyndighet nr 167/09/KOL av den 27 mars 2009 om uthyrningen och försäljningen av Lista flygbas (Norge)

3.3.2011   
            
            
               SV
            
            
               Europeiska unionens officiella tidning
            
            
               L 58/86
            
         BESLUT AV EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET
   nr 167/09/KOL
   av den 27 mars 2009
   om uthyrningen och försäljningen av Lista flygbas (Norge)
   EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET (1) HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
   MED BEAKTANDE AV avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (2), särskilt artiklarna 61–63 och protokoll 26,
   MED BEAKTANDE AV avtalet mellan Eftastaterna om upprättande av en övervakningsmyndighet och en domstol (3), särskilt artikel 24,
   MED BEAKTANDE AV artikel 1.3 i del I och artikel 4.2 i del II i protokoll 3 till övervakningsavtalet (4),
   MED BEAKTANDE AV myndighetens riktlinjer om tillämpning och tolkning av artiklarna 61 och 62 i EES-avtalet (5), särskilt del V om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader,
   EFTER ATT HA GETT berörda parter tillfälle att yttra sig i enlighet med artikel 6.1 i del II i protokoll 3 (6),
   MED BEAKTANDE AV dessa synpunkter, och
   av följande skäl:
   I.   SAKFÖRHÅLLANDEN
   
   1.   FÖRFARANDE
   
   Beslut nr 183/07/KOL om att inleda ett formellt granskningsförfarande offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning och i EES-supplementet. Myndigheten uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter. Myndigheten mottog synpunkter från Lista Lufthavn AS. Genom en skrivelse av den 4 december 2007 (ärendenr 455712) överlämnade myndigheten dessa synpunkter till de norska myndigheterna, som gavs tillfälle att bemöta dem. Genom en skrivelse av den 12 december 2007 (ärendenr 457245) lämnade de norska myndigheterna sina synpunkter.
   Myndigheten utsåg en expert, Geir Saastad, att utföra en oberoende expertbedömning av Lista flygbas. Utnämningen av experten trädde i kraft den 14 april 2008. Expertens uppdrag var att bestämma i flygbasens marknadsvärde och ii det värde som skulle knytas till skyldigheterna i fråga om marken och byggnaderna.
   Den oberoende expertens slutrapport delgavs myndigheten i maj 2008.
   Genom en skrivelse av den 18 juli 2008 (ärendenr 486089) begärde myndigheten att de norska myndigheterna skulle tillhandahålla ytterligare upplysningar.
   Genom en skrivelse av den 28 augusti 2008 (ärendenr 489312) lämnade de norska myndigheterna ytterligare upplysningar.
   2.   BESKRIVNING AV DE UNDERSÖKTA ÅTGÄRDERNA
   
   Två separata åtgärder undersöktes av myndigheten: uthyrningen och försäljningen av Lista flygbas.
   2.1   BESKRIVNING AV LISTA FLYGBAS
   I proposition nr 50 (1994–1995) till Stortinget (den norska riksdagen) (7) presenterade Forsvarsdepartementet sitt förslag om att stänga flygbasen. Forsvarsdepartementet lade fram ett så kallat exploateringsalternativ. Enligt denna plan skulle Forsvaret utvärdera byggnadsbeståndet för att besluta om vilka byggnader som skulle kunna användas för industriella eller kommersiella ändamål. De byggnader som skulle kunna användas för kommersiella eller industriella ändamål skulle man behålla i högst tio år för att undersöka möjligheterna för en kommersiell exploatering och sörja för bästa möjliga kommersiella användning av flygbasen.
   Som uppföljning till Stortingets resolution togs flera rapporter fram för att få en överblick över det allmänna tillståndet för Lista flygbas (de norska myndigheterna har endast lämnat en rapport om brandsäkerheten den 24 januari 2002 i vilken TekØk rapporterade om den aktuella nivån, rekommenderade förbättringar och de beräknade kostnaderna för de rekommenderade arbetena).
   Lista flygbas omfattar 5 000 000 m2 mark. Byggnadsbeståndet består av lagerbyggnader, baracker, mässlokaler och hangarer motsvarande totalt cirka 28 000 m2. Fastigheten omfattar även en landningsbana och ett våtmarksområde.
   Enligt kommunedelplanen (den kommunala områdesplanen) för Lista flygbas som godkänts av kommunestyret (kommunfullmäktige) i Farsund skulle fastigheten kunna användas för kommersiell verksamhet, däribland luftfartstjänster, offentlig utveckling, hantverks- och industriverksamhet. Området runt Slevdalsvannet, som omfattar våtmarksområdet och en ammunitionsdepå för Forsvaret, var reserverat för att användas av det norska försvaret, till luftfartstjänster och naturbevarande insatser. Cirka 1 900 000 m2 skulle kunna användas för industriella ändamål. Delar av marken och vissa byggnader är skyddade i enlighet med Forsvarets nationella skyddsplan, däribland
   
               —
            
            
               tre hangarer och en luftförsvarssimulator,
            
         
               —
            
            
               en mäss,
            
         
               —
            
            
               delar av marken, inklusive landningsbanor, taxibanor och en del av vägnätet.
            
         2.2   UTHYRNINGEN AV LISTA FLYGBAS
   I samband med omorganisationen av de fastigheter som ägdes av Forsvaret hade det beslutats 1994–1995 att den militära flygbasverksamheten vid Lista flygbas skulle upphöra från och med den 1 juli 1996.
   Den 27 juni 1996 ingick det norska försvarets fastighetsbyrå Forsvarsbygg (nedan kallad Forsvarsbygg) ett hyresavtal på tio år med Lista Airport Development AS (nedan kallat LAD). Avtalet gällde från den 1 juli 1996 till och med den 30 juni 2006, med möjlighet för LAD att hyra flygbasen under ytterligare tio år. Företaget ägdes av Farsunds kommun (20 %) och lokala investerare (80 %). Avtalet omfattade nio byggnader motsvarande cirka 12 500 m2 och en landningsbana, som uppgår till 421 610 m2.
   Huvudsyftet med avtalet var att utveckla de kommersiella luftfartstjänsterna inom en period på högst tio år, som en del av genomförandet av ”exploateringsalternativet”.
   Den 1 juli 1996 överfördes hyresavtalet till Lista Lufthavn AS (nedan kallat LILAS), som hade grundats den 3 maj 1996.
   Hyresavtalet innebar att LILAS skulle hyra en särskilt angiven del av byggnaderna och landningsbanan för 10 000 norska kronor per år. Hyran skulle justeras vart femte år. Forsvarsbygg skulle även ha rätt till 15 % av LILAS intäkter från andrahandsuthyrningen av byggnaderna. Under perioden från den 1 juli 1996 till september 2002 ingick LILAS flera avtal om andrahandsuthyrning. Intäkterna från andrahandsuthyrningen som betalades ut till Forsvarsbygg uppgick till 245 405 norska kronor.
   Hyresavtalet innebar att ägaren av flygbasen ansvarade för det yttre underhållet av byggnaderna och underhållet av landningsbanan. Ansvaret var begränsat till 1 500 000 norska kronor per år. Som kompensation för denna skyldighet hade ägaren rätt till en andel av vinsten. Enligt artikel 3 i hyresavtalet gällde att om den vinst som genererades som ett resultat av den kommersiella användningen av flygbasen översteg 4 500 000 norska kronor skulle ägaren av flygbasen ha rätt till 20 % av den del av vinsten som översteg detta belopp.
   Kommersiell verksamhet bedrevs under en tid. Braathen Safe och Air Stord bedrev kommersiell verksamhet fram till den 1 november 1999. Under 2000 fortsatte LILAS att undersöka möjligheten att återinföra reguljär luftfart och utveckla flygplatsen till en fraktterminal med internationell flygfrakt till Europa. LILAS lyckades återinföra en reguljär flyglinje mellan Oslo och Lista som drevs av Cost Air under hela 2001. Det förekom ingen reguljär luftfart vid Lista-flygplatsen under 2002. Eftersom LILAS inte lyckades uppnå sitt ursprungliga mål om att åstadkomma kommersiella luftfartstjänster på flygbasen översteg intäkterna aldrig 4 500 000 norska kronor per år under åren 1996–2002.
   I slutet av den inledande tioårsperioden hade LILAS möjlighet att förlänga hyreskontraktet med ytterligare tio år. Om denna rättighet inte utnyttjades kunde LILAS köpa en särskild angiven del av flygbasen till ett pris av 10 000 000 norska kronor. I avtalet ingick dessutom en möjlighet för LILAS att köpa hela flygbasen till ett pris av 25 000 000 norska kronor om Forsvarsbygg skulle besluta sig för att sälja Lista flygbas i sin helhet under hyresperioden. Genom en skrivelse av den 13 december 2002 avstod LILAS från sin förköpsrätt till Lista flygbas i sin helhet och flygbasen såldes till Lista Flypark AS.
   I juni 2006 utnyttjade LILAS sin förköpsrätt, i enlighet med villkoren i hyresavtalet, att köpa delar av Lista flygbas för 10 000 000 norska kronor av Lista Flypark AS.
   2.3   FÖRSÄLJNINGEN AV LISTA FLYGBAS
   Den 12 september 2002 sålde Forsvarsbygg Lista flygbas till Lista Flypark AS. Försäljningen resulterade i en nettoutbetalning på 10 875 000 norska kronor från norska staten till Lista Flypark AS. För att kunna analysera försäljningsvillkoren måste två successiva steg särskiljas: å ena sidan bedömningen av marknadsvärdet för fastigheten, å andra sidan skyldigheterna som hör samman med marken och byggnaderna.
   2.3.1   
         Åtgärder som har vidtagits för att hitta en köpare till flygbasen
      
   
   1997 kontaktade LILAS Forsvarsbygg för att förhandla om köpet av flygbasen. Den 21 oktober 1998 kom Farsunds kommun och LILAS överens om en strategi för köpet av fastigheten. Förhandlingarna mellan Forsvarsbygg, Farsunds kommun och LILAS avbröts dock den 22 februari 1999 eftersom parterna inte kunde komma överens om priset.
   Under år 2000 hade Forsvarsbygg satt in ett flertal annonser i den lokala tidningen (Farsunds Avis) och de regionala tidningarna (Fedrelandsvennen och Stavanger Aftenblad) om att fastigheten var till salu. Försäljningen omfattade vid denna tidpunkt delar av fastigheten. Annonserna ledde inte till någon försäljning.
   Den 16 och 17 augusti 2001 anordnade Forsvarsbygg Lista-konferensen och bjöd in 7 000–8 000 potentiella investerare. Syftet med konferensen var att presentera Lista flygbas och den eventuella omvandlingen av flygbasen från militärt till civilt kommersiellt bruk för intresserade parter. Efter konferensen utsågs en konsult, Christer Hjort, att hjälpa till med försäljningsprocessen. Han konstaterade att flygbasen var svår att sälja till fastighetsexploatörer eftersom det inte fanns några starka köpare och eftersom fastighetens utnyttjandepotential var mycket begränsad på grund av LILAS avtal.
   I augusti 2001 beslutade Forsvarsbygg att fastigheten skulle säljas i sin helhet för att undvika att vissa delar av flygbasen skulle bli fullkomligt oattraktiva för eventuella köpare.
   I samband med förhandlingarna i början av 2002 med fastighetsexploatörerna Intervest Eiendom AS och Interconsult Prosjektutvikling AS hade Forsvarsbygg beställt två värdebedömningar av fastighetsvärderingsföretagen Verditakst och OPAK. Förhandlingarna strandade men den 12 september 2002 träffades ett köpeavtal mellan Forsvarsbygg och Lista Flypark AS.
   2.3.2   
         Försäljningspriset
      
   
   Försäljningspriset bestod av tre delar: i det verkliga priset som skulle betalas för fastigheten, ii en ytterligare betalning motsvarande 50 % av nettobeloppet för återförsäljningen och iii ett belopp motsvarande 30 % av nettointäkterna från hyresavtalet.
   i)   Priset för fastigheten
   
   I OPAK:s rapport av den 29 maj 2002 beskrevs tre olika scenarier: försäljning av fastigheten till en ny köpare (32 000 000 norska kronor), försäljning av fastigheten till hyresgästen på grundval av dennes förköpsrätt till den hyrda byggnaden och marken i slutet av den tioåriga hyresperioden (34 000 000 norska kronor) och försäljning av fastigheten till hyresgästen på grundval av dennes förköpsrätt till fastigheten som helhet under hyresperioden (25 000 000 norska kronor).
   I Verditaksts rapport av den 7 juni 2002 drogs slutsatsen att marknadsvärdet för fastigheten var 11 000 000 norska kronor.
   Man enades i själva verket om ett försäljningspris på grundval av Verditaksts värdering, nämligen 11 000 000 norska kronor.
   På grundval av rapporten om brandsäkerhet som nämns ovan drogs 7 500 000 ifrån värdet av fastigheten för att ta hänsyn till de arbeten som behövde utföras för att uppfylla gällande brandskyddsnormer. Försäljningspriset för fastigheten sjönk därmed till 3 500 000 norska kronor.
   ii)   50 % av nettointäkterna från försäljningen
   
   Enligt artikel 3 i köpeavtalet hade Forsvarsbygg rätt till 50 % av de intäkter som genererades av försäljningen av tomter på fastigheten. Försäljningen av två tomter resulterade i en överföring av 795 263 norska kronor till Forsvarsbygg. Därutöver är 5 000 000 norska kronor utestående på grund av en pågående tvist om tolkningen av denna bestämmelse i förhållande till LILAS köp av den mark som företaget hade en option på enligt hyresavtalet.
   iii)   30 % av nettointäkterna från hyresavtalet
   
   Forsvarsbygg hade också rätt till 30 % av en eventuell vinst efter skatt som genererades enligt hyresavtalet. Ingen intäkt genererades dock av Lista Flypark AS under perioden från 2003 till 2006.
   2.3.3   
         Värdet som hör samman med skyldigheterna beträffande marken och byggnaderna
      
   
   Man kom överens om att köparen skulle få kompensation för de skyldigheter som hörde samman med fastigheten och som inte hade beaktats i värderingen. Kompensationen omfattade följande:
   
               i)
            
            
               Kompensation för tekniska installationer (såsom kraftledningar): 3 500 000 norska kr
               Forsvarsbygg tog på sig ansvaret att bidra till omvandlingen av flygbasen från en militär flygbas till en kommersiell verksamhet i enlighet med Stortingets beslut: I enlighet med Stortingets resolution var Forsvaret skyldigt att förbereda området för civilt bruk. Denna skyldighet omfattade särskilt eventuella åtaganden gentemot närliggande markägare i fråga om dränering och att underlätta ny infrastruktur i samband med exploateringen av området.
            
         
               ii)
            
            
               Kompensation för att utveckla ny infrastruktur: 5 500 000 norska kr
               Forsvarsbygg var än en gång skyldigt att bära kostnaderna för att omvandla flygbasen från militärt till civilt bruk.
            
         
               iii)
            
            
               Kompensation som hör samman med LILAS hyresavtal: 5 375 000 norska kr
               Hyresavtalet innebar att ägaren av flygbasen ansvarade för det yttre underhållet av byggnaderna och underhållet av landningsbanan. Dessa skyldigheter var dock begränsade till 150 000 norska kronor per år. Eftersom Forsvarsbygg vid tiden för försäljningen 2002 var skyldigt att betala LILAS ett årligt belopp på 1 500 000 norska kronor under omkring ytterligare fyra år krediterades Lista Flypark AS med 5 375 000 norska kronor för att uppfylla dessa skyldigheter gentemot LILAS.
            
         Den sammanlagda kompensationen, som uppgick till 14 375 000 norska kr, avräknades mot försäljningspriset på 3 500 000 norska kronor. I själva verket betalade således de norska myndigheterna köparen 10 875 000 norska kronor.
   3.   SYNPUNKTER FRÅN DE NORSKA MYNDIGHETERNA
   
   3.1   KOMMENTARER OM LILAS HYRESAVTAL
   3.1.1   
         Inget stöd eller någon förmån beviljades till förmån för LILAS enligt hyresavtalet
      
   
   De norska myndigheterna påpekade att även om hyran enligt hyresavtalet faktiskt var 10 000 norska kronor per år återspeglade detta värde inte de verkliga beloppen som betalades till Forsvarsbygg. Forsvarsbygg hade också rätt till 15 % av LILAS intäkter från andrahandsuthyrningen av byggnaderna. Om bruttointäkterna från den kommersiella luftfarten översteg 4 500 000 norska kronor per år hade Forsvarsbygg även rätt till 20 % av de intäkter som översteg detta belopp.
   Intäkterna från andrahandsuthyrningen som betalades ut till Forsvarsbygg uppgick till 245 405 norska kronor. Enligt de norska myndigheterna måste intäkterna från andrahandsuthyrningen på 245 405 norska kronor läggas till den årliga hyran på 10 000 norska kronor. Den sammanlagda hyran under uthyrningen fram till försäljningen 2002 uppgick till 310 405 norska kronor.
   De norska myndigheterna hävdar vidare att LILAS skulle utveckla, driva och underhålla fastigheten för kommersiella luftfartstjänster på flygbasen, vilket innebar en skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster. I detta sammanhang borde det hyresbelopp som betalades betraktas som tämligen oviktigt för bedömningen av hyresavtalet. Om projektet hade lyckats hade LILAS vinster enligt hyresavtalet kunnat bli betydande. Om å andra sidan de mer återhållsamma prognoserna infriades, skulle det inte bli lönsamt för LILAS att hyra flygbasen, på grund av den finansiella risken i hyresavtalet som berodde på betydande oundvikliga kostnader.
   3.1.2   
         Ingen effekt på handeln mellan EES-stater
      
   
   De norska myndigheterna hävdar att det inte fanns något som tydde på att handeln inom EES påverkades och att konkurrensen snedvreds av stödet. De hänvisar till riktlinjerna för statligt stöd om finansiering av flygplatser och statliga igångsättningsstöd för flygbolag med verksamhet på regionala flygplatser (8). Enligt dessa skulle Lista klassificeras som en flygplats av kategori D, dvs. en liten flygplats med färre än 1 miljon passagerare per år. Det totala passagerarunderlaget för Lista flygplats är 32 000 personer. Enligt flygplatsriktlinjerna kan finansieringen av små regionala flygplatser (kategori D) knappast förmodas snedvrida konkurrensen eller påverka handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset (9).
   3.1.3   
         Inget olagligt stöd har beviljats
      
   
   De norska myndigheterna hävdar att de nya flygplatsriktlinjerna (10) ska användas vid granskningen av hyresavtalets villkor. Även om de inte hade antagits vid den tidpunkt då hyresavtalet ingicks hävdar de norska myndigheterna att de nya flygplatsriktlinjerna snarare utgör ett tillägg till än ersätter de tidigare riktlinjerna och därför bör åberopas.
   De norska myndigheterna hävdar att LILAS hade fått i uppdrag att utföra en allmännyttig tjänst som innefattade driften av infrastrukturen, bestående av underhåll och drift av flygplatsens infrastruktur. De hänvisar därefter till de nya flygplatsriktlinjerna enligt vilka en sådan finansiering inte utgör ett statligt stöd om den är en kompensation för allmännyttiga tjänster i driften av flygplatsen, i enlighet med den praxis som fastslogs i målet om Altmark. (…) Sådana stöd kan endast förklaras förenliga med EES-avtalets funktion enligt artikel 61.3 a eller c, och på följande villkor: i mindre gynnade områden, eller enligt artikel 59.2 om vissa villkor uppfylls i fråga om garantier för att de är nödvändiga för nyttjandet av en tjänst av allmänekonomiskt intresse och att de inte påverkar handeln i en utsträckning som strider mot de avtalsslutande parternas intresse.
   Farsunds kommun, där flygbasen är belägen, är berättigad till regionalstöd.
   De norska myndigheterna drar därför slutsatsen att allt stöd som har beviljats till förmån för LILAS motsvarade en kompensation som inte översteg vad som var nödvändigt för att täcka de kostnader som uppstod då företaget skulle fullgöra sin skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster.
   3.2   SYNPUNKTER PÅ KÖPEAVTALET
   3.2.1   
         Inget stöd eller någon fördel har beviljats till förmån för Lista Flypark AS i samband med försäljningen
      
   
   De norska myndigheterna hävdar att även om de villkor som anges i avsnitt 2.2 i riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader inte följdes till punkt och pricka var de flesta potentiella köpare korrekt informerade om Forsvarsbyggs försök att sälja flygbasen. Så som anges ovan i avsnitt 2.3.1 vidtogs många åtgärder för att hitta en köpare.
   De norska myndigheterna betonar vidare att försäljningspriset korrekt återspeglar fastighetens värde och de tillhörande lagstadgade skyldigheterna. De hänvisar till att det verkliga försäljningspriset inte enbart omfattar priset för fastigheten utan även andra komponenter, såsom 50 % vinstdelning från återförsäljning och en andel på 30 % av eventuella nettointäkter vid Lista Flypark AS (se ovan avsnitt 2.3.2).
   3.2.2   
         Ingen effekt på handeln mellan EES-stater
      
   
   De norska myndigheterna upprepade de punkter som hänvisades till ovan i avsnitt 3.1.2.
   3.2.3   
         Inget olagligt stöd har beviljats
      
   
   De norska myndigheterna hänvisade till sina förklaringar om det hyresavtal som ingicks med LILAS.
   4.   SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
   
   Genom en skrivelse av den 15 november 2007 (ärendenr 452517) lämnade den advokatbyrå som företräder Lista Lufthavn AS in sina synpunkter på myndighetens beslut om att inleda ett formellt granskningsförfarande (11).
   Synpunkterna var begränsade till hyresavtalet och tog inte upp frågan om försäljningen av marken.
   4.1   INGET STÖD ELLER NÅGON FÖRMÅN BEVILJADES TILL FÖRMÅN FÖR LILAS ENLIGT HYRESAVTALET
   Den faktiska årliga hyran uppgick inte till 10 000 norska kronor eftersom Forsvarsbygg erhöll 245 405 norska kronor från andrahandsuthyrningen. Vidare hade LILAS – via hyresavtalet – skyldighet att driva och förvalta Lista flygbas som en allmännyttig tjänst. Denna skyldighet att tillhandahålla allmännyttiga tjänster innebar betydande begränsningar i LILAS möjligheter att exploatera flygbasen för andra ändamål. År 2001 uppgick den totala kostnaden för sådan verksamhet till cirka 5 500 000 norska kronor per år. Mot bakgrund av de betydande kostnaderna inkluderades ett årligt tak på 1 500 000 norska kronor i hyresavtalet den 9 maj 2006. LILAS och dess aktieägare åsamkades avsevärda förluster som ett resultat av hyresavtalet (12).
   4.2   INGEN EFFEKT PÅ HANDELN MELLAN EES-STATER
   I LILAS avtal gäller hyrandet av Lista flygbas uteslutande skyldigheten att tillhandahålla allmännyttiga tjänster i form av förvaltning och drift av själva flygbasen och inte att ha hand om inrikes reguljär luftfart och internationell flygfrakt. I detta avseende skulle eventuellt stöd som hade beviljats i samband med hyresavtalet inte påverka handeln i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
   4.3   EVENTUELLT STÖD SOM BEVILJATS TILL FÖRMÅN FÖR LILAS SKULLE VARA LAGLIGT STÖD
   Om myndigheten skulle dra slutsatsen att stöd hade beviljats till förmån för LILAS skulle det hur som helst vara förenligt med EES-avtalet på grundval av riktlinjerna om finansiering av flygplatser och för statliga igångsättningsstöd för flygbolag med verksamhet på regionala flygplatser.
   4.4   INGEN GRUND FÖR BESLUT OM ÅTERKRAV
   Hyresavtalet ingicks slutligen den 27 juni 1996. Den enda begäran om upplysningar som har skickats under tioårsperioden efter detta datum rörde det eventuella beviljandet av stöd genom försäljningen men inte beträffande hyresavtalet. Myndigheten har därför inte vidtagit någon åtgärd under hela tioårsperioden. I artikel 15 i protokoll 3 anges att för Eftas övervakningsmyndighets befogenheter att återkräva stöd ska en preskriptionstid på tio år gälla.
   II.   BEDÖMNING
   
   1.   UTHYRNING AV DELAR AV LISTA FLYGBAS
   
   Hyresavtalet med LAD undertecknades den 27 juni 1996 och trädde i kraft den 1 juli 1996.
   I artikel 15 i protokoll 3 anges följande:
   
      ”1.   För Eftas övervakningsmyndighets befogenheter att återkräva stöd ska en preskriptionstid på tio år gälla.
      2.   Preskriptionstiden ska börja den dag då det olagliga stödet beviljas mottagaren, antingen som individuellt stöd eller på grundval av en stödordning. Preskriptionstiden ska avbrytas av varje åtgärd avseende det olagliga stödet som vidtas av Eftas övervakningsmyndighet eller av en Eftastat som agerar på Eftas övervakningsmyndighets begäran. Vid varje avbrott ska tiden börja räknas på nytt. Preskriptionstiden ska avbrytas under den tid då Eftas övervakningsmyndighets beslut är föremål för förfaranden vid Eftadomstolen.
      3.   Varje stöd för vilket preskriptionstiden har löpt ut ska betraktas som befintligt stöd.”
   
   Den första begäran om upplysningar som berörde frågan om någon eventuell stödåtgärd i form av hyresavtal skickades den 28 mars 2007. Myndigheten anser att den tioåriga preskriptionstiden hade löpt ut vid denna tidpunkt eftersom avtalet mellan parterna hade ingåtts den 27 juni 1996. Därför var inget återkrav möjligt. Hyresavtalet i sig hade också redan löpt ut vid denna tidpunkt eftersom LILAS inte utnyttjade möjligheten att förnya avtalet med ytterligare tio år. Hyresavtalet upphörde därför att gälla den 30 juni 2006 och inga andra effekter uppkommer som ett resultat av avtalet.
   Under dessa omständigheter skulle ett beslut från myndigheten om en klassificering av åtgärden i fråga som stöd och om dess förenlighet med EES-avtalet inte ha någon praktisk effekt (13).
   2.   FÖRSÄLJNINGEN AV LISTA FLYGBAS
   
   2.1   FÖREKOMST AV STATLIGT STÖD
   Artikel 61.1 i EES-avtalet har följande lydelse:
   
      ”Om inte annat föreskrivs i detta avtal, är stöd som ges av EG-medlemsstater, EFTA-stater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med detta avtal i den utsträckning det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna.”
   
   I riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader finns mer information om hur myndigheten tolkar och tillämpar bestämmelserna i EES-avtalet som reglerar statligt stöd när det gäller att bedöma försäljning av offentlig mark och offentliga byggnader. I avsnitt 2.1 beskrivs överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande, medan avsnitt 2.2 beskriver överlåtelse utan ett villkorslöst anbudsförfarande (genom en oberoende expertvärdering). Dessa två förfaranden gör det möjligt för Eftastaterna att hantera försäljning av mark och byggnader på ett sätt som utesluter förekomst av statligt stöd.
   2.2   FÖREKOMST AV STATLIGA MEDEL
   Åtgärden måste beviljas av staten eller genom statliga medel. Eftersom Forsvarsbygg är ett statligt organ är deras medel statliga medel.
   Försäljning under marknadsvärdet av offentligt ägd mark och offentligt ägda byggnader innebär att det rör sig om statliga medel. I riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid försäljning av mark och byggnader anges två fall i vilka, om tillämpliga villkor är uppfyllda, det pris som betalas för fastigheten anses motsvara ett skäligt marknadsvärde och på så sätt utesluter förekomst av statliga medel.
   Så som nämns ovan måste man skilja på två situationer: de fall då överlåtelsen gjordes via ett villkorslöst anbudsförfarande (se punkt i nedan) och de fall då överlåtelsen gjordes med hänvisning till värdebedömningar som utförts av oberoende experter (se punkt ii nedan).
   i)   Överlåtelse via ett villkorslöst anbudsförfarande
   
   De norska myndigheterna konstaterar att processen inleddes som ett villkorslöst anbudsförfarande i fråga om försäljningen av delar av flygbasen. Annonser med exempel på möjliga användningar av flygbasen publicerades i olika tidningar, såsom Farsunds Avis, Fedrelandsvennen och Stavanger Aftenblad år 2000.
   Varken annonserna eller den så kallade Lista-konferensen ledde till någon försäljning. Processen omfattade inte scenariot med en försäljning av flygbasen som helhet. Detta bekräftades i rapporten från norska Riksrevisjonen i vilken slutsatsen drogs att varken en värdering av hela fastigheten eller någon officiell kungörelse om den planerade försäljningen hade skett innan förhandlingarna med Lista Flypark AS påbörjades i mars 2002. Myndigheten anser därför att det inte förekom något villkorslöst anbudsförfarande i samband med försäljningen av flygbasen som helhet och att möjligheten att utesluta förekomsten av statligt stöd på grundval av detta, i enlighet med avsnitt 2.1 i riktlinjerna för statligt stöd om stödinslag vid försäljning av mark och byggnader, därför kan avskrivas.
   ii)   Försäljning utan villkorslöst anbudsförfarande (expertvärdering)
   
   I avsnitt 2.2 i riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader i fråga om försäljning utan villkorslöst anbudsförfarande anges att om offentliga myndigheter avser att inte använda förfarandet som beskrivs under avsnitt 2.1, bör en oberoende värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställs är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att statligt stöd beviljas. (Understrykningen är tillagd.)
   De norska myndigheterna har uppgett att Forsvarsbygg beställde två värdebedömningar, av fastighetsvärderingsföretagen OPAK och Verditakst AS. De utfördes i maj respektive juni 2002. Även om det verkar som att förhandlingarna redan påbörjades i mars 2002 finns det inget som tyder på att en överenskommelse om priset gjordes innan slutsatserna från de både rapporterna var kända. I båda rapporterna uppskattas ett marknadsvärde för fastigheten, exklusive de skyldigheter som hör samman med brandskyddsnormer, tekniska eller infrastrukturrelaterade förbättringar eller hyresavtalet.
   Det pris som betalades av köparen bestämdes med hänsyn till rapporten från den värdering som utfördes av Verditakst, dvs. 11 000 000 norska kronor.
   OPAK hade dock dragit slutsatsen att värdet för fastigheten vid tidpunkten för försäljningen var 32 000 000 norska kronor och att det försäljningspris som angavs i hyresavtalet var 25 000 000 norska kronor för hela flygplatsen.
   Ställda inför ett sådant värderingsintervall inledde myndigheten ett formellt granskningsförfarande och utsåg en oberoende expert, Geir Saastad, vars uppdrag var att
   
               —
            
            
               jämföra alla värdebedömningar som hade lämnats till myndigheten,
            
         
               —
            
            
               fastställa i marknadsvärdet för flygbasen och ii värdet på de skyldigheter som hörde samman med marken och byggnaderna.
            
         Experten gjorde också en bedömning om huruvida statens beteende vid försäljningen av denna fastighet motsvarade beteendet hos en privat investerare i en marknadsekonomi eller om en privat investerare i en marknadsekonomi skulle ha agerat annorlunda. På så sätt tog experten hänsyn till fastighetens särskilda beskaffenhet och den svårighet som de norska myndigheterna hävdar att de har stått inför på grund av det befintliga hyresavtalet med LILAS och möjligheten för den senare att köpa fastigheten vid slutet av en tioårsperiod.
   Experten utvärderade de metoder som hade använts vid det två befintliga värderingarna och drog slutsatsen att OPAK-rapporten, även om den tillämpar lägre hyresbelopp som sannolikt återspeglar den aktuella hyran, inte tog hänsyn till att en del av fastigheten hyrs ut till LILAS för ett fast pris (10 000 norska kronor per år), vilket är avsevärt lägre än vad som antas vara en marknadshyra. Avdraget för outhyrda lokaler och underhåll verkar också vara ”alltför lågt”. I detta avseende anger experten att kostnader för outhyrda lokaler motsvarande 20 % per år inte vore överdrivna mot bakgrund av fastighetens beskaffenhet. Experten angav dessutom att betydande drifts- och underhållskostnader borde läggas till. Tillsammans skulle dessa utgifter minska värdet på kassaflödet från 26 miljoner norska kronor (enligt en uppskattning av OPAK) till 10 miljoner norska kronor. Slutligen borde värdet på själva marken diskonteras för att ta hänsyn till svårigheterna att sälja tomter på fastigheten. Experten konstaterade också, i samband med sina kommentarer om OPAK-rapporten, att det försäljningspris som fanns angivet i hyresavtalet på S25 000 000 norska kronor var helt och hållet hypotetiskt.
   I Verditakst rapport togs inte heller någon hänsyn till att en del av fastigheten var uthyrd till LILAS till ett belopp som motsvarar en betydande minskning av intäkterna i förhållande till antagandet om att fastigheten skulle hyras ut till marknadspris. De marknadspriser som används motsvarar dock de som experten själv hade antagit (se avsnitt 4 i rapporten). Därutöver konstaterar experten att Verditakst hade använt siffror för drifts- och underhållskostnaderna som motsvarade de standardvärden som branschen tillämpar. Han konstaterar vidare att värderingen av värdet på själva marken är mer konservativt än OPAK:s värdering och menar att detta verkar mer korrekt än en högre värdering.
   Vid jämförelsen av de två rapporterna fann experten att den viktigaste skillnaden mellan värderingarna finns i beräkningarna av drifts- och underhållskostnaderna. Verditaksts värdering, till skillnad från OPAK:s värdering, återspeglar de standardsiffror som fastighetsbranschen tillämpar.
   Experten drog slutsatsen att det försäljningspris som tillämpades i transaktionen 2002 verkar överensstämma med det uppskattade marknadsvärdet. Lista flygbas såldes vid en tidpunkt då intresset för denna typ av fastighet var begränsat. Fastighetsmarknaden och finansmarknaden hade vänt nedåt samtidigt som fastigheten måste betecknas som komplicerad och avlägset belägen. De kriterier som Verditakst har tillämpat i sin värdering var mer korrekta än dem som tillämpades i OPAK:s värdering. Den främsta invändningen mot OPAK:s värdering är att normala driftskostnader inte tillämpades vid beräkningen av fastighetens värde. Kompensationen för de skyldigheter som överfördes från Forsvarsbygg till Lista Flypark AS i samband med försäljningen verkar inte vara orimliga mot bakgrund av antalet byggnader på området och landområdets storlek. (Understrykningen är tillagd.)
   Experten underströk att alla värderingar av ett sådant område som Lista flygbas kommer att vara förbundna med stor osäkerhet. Detta kan förklaras med hjälp av följande faktorer:
   
               —
            
            
               Området är avlägset beläget jämfört med tättbebyggda områden med en mätbar fastighetsmarknad. Detta påverkar inte enbart markpriserna utan även hyrorna.
            
         
               —
            
            
               Området består av en flygbas på vilken militär verksamhet tidigare har utövats. Det finns få eller inga jämförbara referensfastigheter.
            
         
               —
            
            
               Marken och byggnaderna är i betydande behov av reparationer och underhåll.
            
         Mot bakgrund av den oberoende expertens rapport anser myndigheten att flygbasen såldes till marknadspris.
   För det första motsvarade det verkliga försäljningspriset den bedömning av marknadsvärdet som anges i Verditaksts rapport. Det faktum att OPAK:s bedömning av marknadsvärdet var avsevärt högre är inte i sig någon grund för slutsatsen att statligt stöd har förekommit (14).
   Experten som utsågs av myndigheten pekar, som nämns ovan, på flera faktorer som tyder på att OPAK:s bedömning av marknadsvärdet var för hög och att de kriterier som Verditakst har tillämpat var mer korrekta än dem som OPAK tillämpade. Myndigheten delar uppfattningen att fastighetsmarknaden i Lista är avvikande och svår att bedöma och, som Geir Saastad konstaterade, att alla värderingar av ett sådant område som Lista flygbas kommer att vara förbundna med stor osäkerhet. Skillnaden mellan de två värderingarna som gjordes 2002 verkar ha sin grund i den osäkerhet som hör samman med marknaden där. Det är också sant att det inte enbart var Forsvarsbygg som inte kunde sälja några tomter. Även Lista Flypark AS har, sedan köpet av fastigheten 2002, haft begränsad framgång i att sälja tomter till nystartade företag. Det låga marknadsvärdet för flygbasen bekräftas vidare av den tid det tog och de svårigheter som förknippades med själva försäljningsprocessen, som varade från 1997 till 2002.
   Den sista komponenten i det pris som betalades utgörs av det värde som tillskrevs vissa kostnader, som drogs av från fastighetens värde för att få fram det slutliga priset. I avsnitt 2.2 i riktlinjerna för statligt stöd om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader anges särskilt att särskilda förpliktelser som är förbundna med fastigheten och inte med köparen eller dennes ekonomiska verksamhet får kopplas till överlåtelsen. Den ekonomiska nackdelen som hör samman med sådana skyldigheter kan avräknas från försäljningspriset.
   När det gäller dessa skyldigheter konstaterar experten att beloppen inte är orimligt höga mot bakgrund av det område de hänför sig till och att det inte är ovanligt att värdet för dessa skyldigheter överstiger värdet för fastigheten i sig. Även om förfarandet för överföring av medel betecknas som ”mycket ovanlig” anser myndigheten att det inte påverkar bedömningen av värdet av skyldigheterna i sig.
   Med hänsyn till ovanstående överväganden och i kombination med det faktum att en fastighet som är belastad med förköpsrätter eller köpoptioner kommer att vara svår att sälja anser myndigheten att det, i fråga om försäljningen av flygbasen, inte är fastställt att statliga medel var inblandade eller att det förekom något statligt stöd.
   3.   SLUTSATSER
   
   Mot bakgrund av ovanstående bedömning anser myndigheten att försäljningen av Lista flygbas inte utgör något statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.
   HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
   Artikel 1
   Det förfarande som inleddes i enlighet med artikel 4.4, jämförd med artikel 13, i del II i protokoll 3 om hyran av Lista flygbas är härmed avslutat.
   Artikel 2
   Eftas övervakningsmyndighet anser att försäljningen av Lista flygbas inte utgjorde något statligt stöd i den mening som avses i artikel 61 i EES-avtalet.
   Artikel 3
   Detta beslut riktar sig till Konungariket Norge.
   Artikel 4
   Endast den engelska texten är giltig.
   
      Utfärdat i Bryssel den 27 mars 2009.
      
         
            För Eftas övervakningsmyndighet
         
         Per SANDERUD
         
            Ordförande
         
         Kurt JÄGER
         
            Ledamot av kollegiet
         
      
   
   
      (1)  Nedan kallad myndigheten.
   
      (2)  Nedan kallat EES-avtalet.
   
      (3)  Nedan kallat övervakningsavtalet.
   
      (4)  Nedan kallat protokoll 3.
   
      (5)  Riktlinjer för tillämpning och tolkning av artiklarna 61 och 62 i EES-avtalet och artikel 1 i protokoll 3 till övervakningsavtalet, antagna och utfärdade av myndigheten den 19 januari 1994, offentliggjorda i 
         Europeiska gemenskapens officiella tidning (nedan kallad EGT [EUT från och med den 1 februari 2003]) L 231, 3.9.1994, s. 1 och EES-supplement nr 32, 3.9.1994, s. 1. Riktlinjerna ändrades senast den 16 december 2008. Nedan kallade riktlinjerna för statligt stöd. Den uppdaterade versionen av riktlinjerna för statligt stöd har offentliggjorts på myndighetens webbplats:
   http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (6)  Uppmaningen att inkomma med synpunkter är offentliggjord i EUT C 250, 25.10.2007, s. 28 och EES-supplement nr 50, 25.10.2007, s. 13.
   
      (7)  St.prp. nr 50 (1994–1995) av den 12 juni 1995 var en uppföljning av en resolution i vilken Stortinget hade fattat beslut om att omorganisera Forsvaret. Som en del av denna omorganisation skulle Lista flygbas läggas ned den 1 januari 1996.
   
      (8)  Se http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/state_aid_guidelines/
   
      (9)  Se punkt 29 i riktlinjerna för statligt stöd om finansiering av flygplatser och statliga igångsättningsstöd för flygbolag med verksamhet på regionala flygplatser.
   
      (10)  Med de ”nya flygplatsriktlinjerna” avses de riktlinjer som antogs den 20 december 2005, dvs. efter det att LILAS hyresavtal hade ingåtts.
   
      (11)  Beslut nr 183/07/KOL, se fotnot 6 ovan.
   
      (12)  LILAS årsbokslut för perioden 1997–2006 visar en ackumulerad förlust som uppgår till cirka 10 500 000 norska kronor.
   
      (13)  I analogi med kommissionens beslut av den 25 september 2007 om den åtgärd som Spanien har genomfört till förmån för IZAR, ärende C 47/03, ännu inte publicerat, och kommissionens beslut 2006/238/EG av den 9 november 2005 om det statliga stöd som Frankrike har genomfört till förmån för Mines de Potasse d’Alsace (EUT L 86, 24.3.2006, s. 20).
   
      (14)  I analogi med de förenade målen T–127/99, T–129/99 och T–148/99 Diputación Foral de Álava [2002] REG II–1275, punkt 85.