CELEX: E2009C0343
Language: el
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 343/09/COL, της 23ης Ιουλίου 2009 , σχετικά με τις συναλλαγές επί ακινήτων τις οποίες συνήψε ο Δήμος Time για τα ακίνητα υπ’ αριθ. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 (Νορβηγία)

12.5.2011   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 123/72
            
         ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΫΟΥΣΑΣ ΑΡΧΉΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ
   αριθ. 343/09/COL
   της 23ης Ιουλίου 2009
   σχετικά με τις συναλλαγές επί ακινήτων τις οποίες συνήψε ο Δήμος Time για τα ακίνητα υπ’ αριθ. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32
   (Νορβηγία)
   Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ (1),
   Έχοντας υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο (2), και ιδίως τα άρθρα 61, 62 και 63 και το πρωτόκολλο 26,
   Έχοντας υπόψη τη συμφωνία μεταξύ των κρατών ΕΖΕΣ για την ίδρυση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου (3), και ιδίως το άρθρο 24,
   Έχοντας υπόψη το άρθρο 1 παράγραφος 3 του μέρους I, το άρθρο 4 παράγραφος 4 και το άρθρο 7 παράγραφος 2 του μέρους II του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου (4),
   Έχοντας υπόψη τις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για την εφαρμογή και την ερμηνεία των άρθρων 61 και 62 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ (5), και ιδίως το κεφάλαιο σχετικά με τα στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γης και κτιρίων από δημόσιες αρχές,
   Έχοντας υπόψη την απόφαση της Αρχής της 14ης Ιουλίου 2004 για τις διατάξεις εφαρμογής που αναφέρονται σύμφωνα με το άρθρο 27 στο μέρος II του πρωτοκόλλου 3 (6),
   Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους βάσει αυτών των διατάξεων (7) και αφού έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις τους,
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   I.   ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
   
   1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   
   Στις 3 Μαρτίου 2007, η Αρχή έλαβε καταγγελία από μια ένωση με την επωνυμία Aksjonsgruppa «Ta vare på trivelige Bryne» σχετικά με τις πωλήσεις των ακινήτων υπ’ αριθ. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 στον Δήμο Time από τις δημοτικές αρχές σε δύο διαφορετικούς ιδιωτικούς φορείς και με την πώληση από το ποδοσφαιρικό σωματείο Bryne σε ιδιώτη επενδυτή του ακινήτου υπ’ αριθ. 2/70 (στάδιο Bryne που περιλαμβάνει και το ακίνητο υπ’ αριθ. 2/32) το οποίο είχε παραχωρηθεί παλαιότερα από τον Δήμο στο σωματείο (αριθ. αναφοράς: 414270). Με επιστολή της 9ης Μαΐου 2007, ο ιδιώτης επενδυτής κ. Gunnar Oma υπέβαλε καταγγελία στην Αρχή σχετικά με την πώληση από τον Δήμο ενός εκ των προαναφερόμενων ακινήτων, του υπ’ αριθ. 4/165.
   Μετά από ανταλλαγή επιστολών και πληροφοριών με τις νορβηγικές αρχές (8), στις 19 Δεκεμβρίου 2007 η Αρχή αποφάσισε να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας για την πώληση των προαναφερόμενων οικοπέδων. Η απόφαση αριθ. 717/07/COL της Αρχής σχετικά με την έναρξη της διαδικασίας δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στο συμπλήρωμα ΕΖΕΣ
       (9).
   Οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν παρατηρήσεις για την απόφαση έναρξης της διαδικασίας με επιστολή της 21ης Φεβρουαρίου 2008 (αριθ. αναφοράς 466024). Η Αρχή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους και έλαβε τις παρατηρήσεις δύο ενδιαφερομένων μερών (10). Με επιστολή της 24ης Ιουλίου 2008 (αριθ. αναφοράς 485974), η Αρχή τις διαβίβασε στις νορβηγικές αρχές. Με επιστολή τής 13ης Αυγούστου 2008 (αριθ. αναφοράς 488289), οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν στην Αρχή ότι δεν επρόκειτο να υποβάλουν περαιτέρω παρατηρήσεις.
   2.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΥΠΟ ΕΞΕΤΑΣΗ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ
   
   2.1.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 1/152, 1/301 ΚΑΙ 1/630 ΣΤΗΝ GRUNNSTEINEN AS
   Με σύμβαση πώλησης της 25ης Αυγούστου 2007 (11), ο Δήμος Time πούλησε τα ακίνητα υπ’ αριθ. 1/152 (1 312 τετραγωνικών μέτρων), 1/301 (741 μ2) και 1/630 (1 167 μ2) που βρίσκονται στο κέντρο της Bryne, πρωτεύουσας του Δήμου Time, στην ιδιωτική κατασκευαστική εταιρεία Grunnsteinen AS. Σύμφωνα με τις δοθείσες εξηγήσεις, την πρωτοβουλία για τη σύναψη της σύμβασης ανέλαβε ο αγοραστής και δεν διοργανώθηκε δημόσιος διαγωνισμός πριν από την πώληση (12). Η Grunnsteinen δεν κατέβαλε κανένα τίμημα για τα ακίνητα, αλλά ανέλαβε τη δέσμευση να κατασκευάσει συνολικά 65 θέσεις στάθμευσης αντί της συνήθους καταβολής χρηματικού ποσού για τα ακίνητα (13). Η ρήτρα 7 της σύμβασης Grunnsteinen προέβλεπε ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας θα μεταβιβάζονταν μόνον μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής των χώρων στάθμευσης, το αργότερο μέχρι τα τέλη του 2008. Επιπλέον, η ρήτρα 1 όριζε ότι ο υπόγειος σταθμός στάθμευσης αυτοκινήτων θα εγγραφόταν ως χωριστός τίτλος στο κτηματολόγιο όταν θα διαβιβαζόταν και πάλι στον Δήμο Time.
   Η ρήτρα 1 της σύμβασης (14) αναφέρει ότι, όταν συνάφθηκε η σύμβαση, τα ακίνητα ήταν χαρακτηρισμένα ως ζώνες κατοικίας και δημόσιες οδοί/χώροι στάθμευσης.
   Σύμφωνα με τη ρήτρα 1 της σύμβασης, η Grunnsteinen AS ανέλαβε τη δέσμευση να κατασκευάσει υπόγειες θέσεις στάθμευσης στο ακίνητο υπ’ αριθ. 1/152, εκ των οποίων οι 65 θα μεταβιβάζονταν στον Δήμο Time μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής (ρήτρες 1 και 5 της σύμβασης). Σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, το τίμημα για το ακίνητο υπ’ αριθ. 1/152 συνίστατο στη διάθεση 44 θέσεων στάθμευσης στον υπόγειο σταθμό. Όσον αφορά τα ακίνητα υπ’ αριθ. 1/301 και 1/630, ο δήμος είχε αναθέσει την αποτίμηση της αξίας ενός εκ των ακινήτων, του υπ’ αριθ. 1/630, η οποία, όπως ισχυρίζεται η δημοτική αρχή, αξιολογήθηκε από την Eiendomsmegler 1. Η αποτίμηση της αξίας του ακινήτου 1/630, βάσει της οποίας η αγοραία αξία ήταν 600 νορβηγικές κορώνες (ΝΟΚ) ανά τετραγωνικό μέτρο, υποβλήθηκε στην Αρχή πριν κινηθεί η επίσημη διαδικασία έρευνας (15). Απαντώντας στις αιτήσεις της Αρχής, οι νορβηγικές αρχές, αρχικά υπέβαλαν υπολογισμούς της κατασκευαστικής εταιρείας Skanska Norge AS, βάσει των οποίων η τιμή μιας θέσης στάθμευσης σε υπόγειο χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων ανερχόταν περίπου σε 150 000 ΝΟΚ, χωρίς ΦΠΑ και έξοδα αγοράς/μίσθωσης του γηπέδου (16). Βάσει αυτών των εκτιμήσεων, οι νορβηγικές αρχές ισχυρίστηκαν ότι η αγοραία αξία των ακινήτων υπ’ αριθ. 1/301 και 1/630, με βάση την αποτίμηση της αξίας, θα ανερχόταν σε 2 516 400 ΝΟΚ (17), ενώ η αξία των πρόσθετων 21 θέσεων στάθμευσης τις οποίες είχε δεσμευθεί να κατασκευάσει η Grunnsteinen για λογαριασμό του Δήμου εκτιμήθηκε σε 2 625 000 (18). Με βάση αυτόν τον υπολογισμό, η Grunnsteinen θα αντιστάθμιζε εξ ολοκλήρου την αξία αυτών των δύο ακινήτων με την κατασκευή 21 συμπληρωματικών θέσεων στάθμευσης.
   Με την απάντηση στην εντολή παροχής πληροφοριών της Αρχής στην απόφαση να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας, υποβλήθηκαν νέες αποτιμήσεις της αξίας καθώς και εκτιμήσεις της τιμής χώρου στάθμευσης (19). Οι νέες αποτιμήσεις πραγματοποιήθηκαν από την εταιρεία εκτίμησης της αξίας ακινήτων OPAK. Βάσει της μεθόδου του κόστους της γης (20), η OPAK κατέληξε σε αγοραία αξία ύψους 3,2 εκατ. ΝΟΚ για τα πωληθέντα ακίνητα συνολικά. Σύμφωνα με την ΟΡΑΚ, η κατοικία στο ακίνητο υπ’ αριθ. 1/301 είναι ακατάλληλη και πρέπει να κατεδαφιστεί, στοιχείο που συνιστά βάρος επί του ακινήτου. Το κόστος της κατεδάφισης εκτιμάται σε 150 000 ΝΟΚ. Η εκτίμηση της ΟΡΑΚ περιλαμβάνει επίσης εκτιμήσεις κόστους για τους χώρους στάθμευσης. Βάσει εκτίμησης ότι απαιτούνται τουλάχιστον 25 τετραγωνικά μέτρα ανά θέση στάθμευσης (με βάση τους κανονισμούς της κυβέρνησης) και κόστος κατασκευής 5 200 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο (με βάση τα δεδομένα της αγοράς), η ΟΡΑΚ κατέληξε σε μια τιμή 130 000 ΝΟΚ ανά θέση στάθμευσης, ή 8 450 000 ΝΟΚ για 65 θέσεις στάθμευσης.
   2.2.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΥΠ ΑΡΙΘ. 4/165 ΣΤΗΝ BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Στις 31 Αυγούστου 2005, ο Δήμος Time και η ιδιωτική κατασκευαστική εταιρεία Bryne Industripark AS υπέγραψαν σύμβαση πώλησης του ακινήτου υπ’ αριθ. 4/165 στο Håland του Δήμου Time. (21) Το ακίνητο καταλαμβάνει έκταση 56 365 τετραγωνικών μέτρων βιομηχανικής γης και η τιμή πώλησης ορίστηκε σε 4,7 εκατ. ΝΟΚ (περίπου 83 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο). Την περίοδο της υπογραφής της σύμβασης, η περιοχή προοριζόταν για βιομηχανικές χρήσεις, αλλά δεν είχε ακόμη εγκριθεί αναλυτικό χωροταξικό σχέδιο, εξαιτίας αντιρρήσεων της αρμόδιας για το οδικό δίκτυο δημόσιας αρχής. Η σύμβαση περιέχει ρήτρα ανάκτησης του ακινήτου (ρήτρα 7) από τον Δήμο Time σε περίπτωση που δεν θα έχει ολοκληρωθεί η κατασκευή επί του ακινήτου ή δεν θα έχει τεθεί σε χρήση εντός πέντε ετών μετά την ημερομηνία απόκτησης της ιδιοκτησίας.
   Κατά τη σύναψη της σύμβασης, το ακίνητο αποτελούνταν από μη δομημένη έκταση. Σε υπόμνημα προς το δημοτικό συμβούλιο που ενέκρινε τη σύμβαση, η διοίκηση του Δήμου αναφέρει ότι η σύναψη μιας αναπτυξιακής συμφωνίας έπρεπε να είναι προϋπόθεση για την πώληση της γης. Σύμφωνα με τις δημοτικές αρχές, τα νέα αναλυτικά σχέδια χρήσης γης εκδόθηκαν στις 30 Αυγούστου 2007, βάσει των οποίων τα ακίνητα προορίζονταν για χώρους άθλησης (22). Η σύμβαση πώλησης όριζε ότι έπρεπε να συναφθεί αναπτυξιακή συμφωνία βάσει του σχεδίου χρήσεων γης. Οι νορβηγικές αρχές, στις παρατηρήσεις τους για την απόφαση να κινηθεί διαδικασία, υπέβαλαν εκτίμηση του κόστους ανάπτυξης την οποία είχαν αναθέσει στην εταιρεία συμβούλων Asplan Viak καθώς και μια προσφορά για χωματουργικά έργα που υπέβαλε μια τοπική κατασκευαστική εταιρεία (23).
   Η δημοτική αρχή επιβεβαιώνει ότι δεν υπήρξε διαδικασία δημόσιου διαγωνισμού πριν από την πώληση, η οποία έγινε με πρωτοβουλία του αγοραστή, αλλά ισχυρίζεται ότι υπήρχε διαφήμιση του ακινήτου στο διαδικτυακό τόπο της το 2003-2004. Από το διοικητικό υπόμνημα που υποβλήθηκε πριν από την πώληση συνάγεται ότι η χρεωθείσα τιμή βασιζόταν στην τιμή με την οποία ο Δήμος Time αγόρασε το ακίνητο το 1999, στην οποία προστέθηκαν κεφαλαιακές δαπάνες, κανονιστικές εργασίες και διοικητικά έξοδα. Έτσι, η τιμή καθορίστηκε σύμφωνα με τη γενική αρχή του Δήμου για την πώληση βιομηχανικής γης, δηλαδή πώληση στην τιμή κόστους (24).
   Ο καταγγέλλων ισχυρίστηκε ότι η τιμή για ακίνητα αυτού του τύπου έπρεπε να είναι της τάξης των 400 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο, βάσει εκτίμησης που πραγματοποίησε ανεξάρτητος εκτιμητής περιουσιακών στοιχείων τον Ιανουάριο του 2007 (25). Εντούτοις, δεν υποβλήθηκε κανένα έγγραφο γι’ αυτό το σκοπό. Οι δημοτικές αρχές ισχυρίζονται ότι η αγοραία αξία στην περιοχή κυμαίνεται μεταξύ 80 και 115 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο, βάσει πωλήσεων παρόμοιων ακινήτων μεταξύ ιδιωτών στην περιοχή. (26) Απαντώντας στην εντολή υποβολής πληροφοριών της Αρχής στην απόφαση για την έναρξη επίσημης διαδικασίας έρευνας, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν εκτίμηση της αξίας από την ΟΡΑΚ. Η εκτίμηση της ΟΡΑΚ αφορά τη γη όπως ήταν χαρακτηρισμένη κατά την υπογραφή της σύμβασης, δηλαδή ότι προοριζόταν για βιομηχανικές χρήσεις και όχι για αθλητικές δραστηριότητες, σύμφωνα με τις τελευταίο σχέδιο χρήσεων γης. Η εκτίμηση δε βασιζόταν στη μέθοδο εκμετάλλευσης, αλλά στην αξία των πωλήσεων, που ορίζεται ως «η τιμή την οποία διάφορα ανεξάρτητα ενδιαφερόμενα μέρη είναι διατεθειμένα να καταβάλουν την ημέρα εκτίμησης της αξίας». Στην προκειμένη περίπτωση, η τιμή αυτή είχε καθοριστεί με αναφορά στις τιμές πώλησης για «συγκρίσιμα ακίνητα στην περιοχή». Η εκτίμηση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία δεν μπορεί να καθοριστεί με βεβαιότητα, αλλά θα κυμαινόταν λογικά μεταξύ 80 έως 100 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο.
   2.3.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 2/70 ΚΑΙ 2/32 ΣΤΗΝ BRYNE FOTBALLKLUBB
   2.3.1.   
         Η σύμβαση πώλησης
      
   
   Με σύμβαση της 8ης Αυγούστου 2003 (27), ο Δήμος Time μεταβίβασε την ιδιοκτησία του σταδίου Bryne, ακίνητα υπ’ αριθ. 2/32 και 2/70, έκτασης περίπου 53 000 τετραγωνικών μέτρων, στο Bryne fotballklubb (Bryne FK) (28). Τα κτίρια επί του γηπέδου (στα οποία περιλαμβάνονται και οι κερκίδες) ανήκαν ήδη στο ποδοσφαιρικό σωματείο και υπήρχαν ήδη συμφωνίες μίσθωσης της γης (29). Ένα κτίριο που δεν ανήκει στο Bryne fotballklubb εμφανίζεται να παραμένει επί του οικοπέδου και προβλέφθηκε ότι το σωματείο θα εξαγόραζε τα δικαιώματα του Δήμου βάσει της συμφωνίας μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη του κτιρίου (30).
   Βάσει της ρήτρας 2 της σύμβασης Bryne, τα ακίνητα υπ’ αριθ. 2/32 και 2/70 μεταβιβάζονται στο Bryne FK χωρίς την καταβολή τιμήματος. Επιπλέον, ο δήμος κάλυψε όλα τα έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου, όπως τα έξοδα οικοπεδοποίησης, μέτρησης κ.λπ. Τα ακίνητα έχουν έκταση περίπου 53 000 τετραγωνικών μέτρων και η συμφωνία προέβλεπε ρητά ότι έπρεπε να χρησιμοποιηθούν κατά κύριο λόγο για αθλητικές δραστηριότητες.
   Από τη ρήτρα 1 της σύμβασης συνάγεται ότι το ποδοσφαιρικό σωματείο είχε ζητήσει τη μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας της γης. Στόχος ήταν να αυξηθούν τα περιουσιακά στοιχεία του σωματείου, έτσι ώστε να μπορέσει να αναβαθμίσει το γήπεδο ποδοσφαίρου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις για τις προδιαγραφές των ποδοσφαιρικών γηπέδων στο Tippeligaen (το νορβηγικό πρωτάθλημα ομάδων πρώτης εθνικής κατηγορίας). Τα υπομνήματα που συνέταξε η δημοτική αρχή αναφέρουν ότι είχε μεγάλη σημασία για το σωματείο να μπορέσει να ενεχυριάσει το ακίνητο ως ασφάλεια για οφειλές, αν και η αξία του ήταν πιθανό να μειωθεί λόγω της πρόβλεψης στη σύμβαση ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για αθλητικούς σκοπούς.
   Με την απάντησή τους στην εντολή παροχής πληροφοριών της Αρχής στην απόφαση να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας, οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν την εκτίμηση της αξίας του οικοπέδου του σταδίου κατά τη στιγμή της μεταβίβασης. Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από την ΟΡΑΚ. Η ΟΡΑΚ κατέληξε σε τιμή πώλησης 2 650 000 ΝΟΚ, βάσει αξιολόγησης της γης ως γηπέδου που πρέπει να χρησιμοποιηθεί για αθλητικές εγκαταστάσεις.
   Ο καταγγέλλων ισχυρίστηκε ότι η Bryne FK, το 2007, σχεδίαζε να πωλήσει το στάδιο στη Forum Jæren έναντι 50 εκατ. NOK. Ένα νέο στάδιο επρόκειτο να κατασκευαστεί στο Håland, σε γήπεδο που αγοράστηκε από την Bryne Industripark AS (όπως αναφέρθηκε ανωτέρω). Με την απάντησή τους στην αίτηση πληροφοριών της Αρχής, οι νορβηγικές αρχές επιβεβαίωσαν ότι είχε υπογραφεί επιστολή προθέσεων μεταξύ της Bryne FK και του Forum Jæren για το ακίνητο υπ’ αριθ. 2/70, αλλά δεν ήταν σε θέση να προσκομίσουν αντίγραφο. Το 2008, ωστόσο, οι συναλλαγές αυτές φαίνεται ότι είχαν ανατραπεί, διότι το κόστος κατασκευής του σχεδιασθέντος σταδίου στο Håland αποδείχθηκε ότι ήταν σημαντικά υψηλότερο από τις εκτιμήσεις (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   Ο δικαιούχος του γηπέδου, η Bryne FK, είναι τοπικό ποδοσφαιρικό σωματείο που σήμερα αγωνίζεται στην «Adecco League» (πρώτη εθνική). Η Βryne FK είναι καταχωρημένη στο μητρώο επιχειρήσεων ως μη κερδοσκοπικός οργανισμός (32), αλλά το ποδοσφαιρικό σωματείο έχει συστήσει και εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, την Bryne Fotball AS.
   Με βάση τα στοιχεία που κοινοποίησαν οι νορβηγικές αρχές (33), το 2001 το σωματείο και η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης συνήψαν συμφωνία συνεργασίας βάσει τυποποιημένης σύμβασης που επεξεργάστηκε η νορβηγική ποδοσφαιρική ομοσπονδία για τη συνεργασία μεταξύ των εμπορικών και μη εμπορικών δραστηριοτήτων μιας ομάδας. Σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης (34), η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, με την επωνυμία Bryne Fotball ASA την εποχή εκείνη, ήταν υπεύθυνη για τις κατωτέρω οικονομικές δραστηριότητες: τη σύναψη συμβάσεων χορηγιών, την πώληση τηλεοπτικών δικαιωμάτων και διαφημιστικού χώρου, την πώληση και χορήγηση αδειών εκμετάλλευσης ενδυμάτων και αξεσουάρ για φιλάθλους, την αξιοποίηση προπονητών και ποδοσφαιριστών για διαφημιστικούς σκοπούς, την εμπορική εκμετάλλευση της επωνυμίας και του λογότυπου του σωματείου, τις πωλήσεις εισιτηρίων για τους εντός έδρας αγώνες του σωματείου και τις συμβάσεις για παιχνίδια τύπου bingo. Η Bryne FK, από την άλλη πλευρά, ήταν υπεύθυνη για όλες τις αθλητικές δραστηριότητες, όπως οι προπονήσεις και η επιλογή ομάδων, το πρόγραμμα των αγώνων και η διενέργεια των αγώνων, οι ρυθμίσεις για τις μετακινήσεις των ποδοσφαιριστών, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις έναντι των ποδοσφαιριστών, των μελών, άλλων οργανώσεων και κυβερνητικών υπηρεσιών, όπως αυτά έχουν ανατεθεί στο σωματείο από τους κανονισμούς και τους νόμους των αθλητικών ενώσεων, τις συνδρομές μελών και δευτερεύουσες εμπορικές δραστηριότητες, όπως η διοργάνωση λαχειοφόρων αγορών κατά τη διάρκεια των αγώνων και η λειτουργία του σταδίου.
   Βάσει της συμφωνίας συνεργασίας, η Bryne Fotball ASA είχε την οικονομική ευθύνη για τους ποδοσφαιριστές (35). Επιπλέον, η Bryne Fotball ASA κατέβαλε την τιμή αγοράς των ποδοσφαιριστών ή, εναλλακτικά, ένα ποσό στην Bryne FK όταν ένας ποδοσφαιριστής προαγόταν από τις ποδοσφαιρικές ακαδημίες της ομάδας στην επαγγελματική ομάδα. Η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης θα κρατούσε τα καθαρά κέρδη μετά την καταβολή αυτών των εξόδων. Τέλος, η ΕΠΕ κατέβαλλε ετησίως αμοιβή 150 000 ΝΟΚ στην Bryne FK για μίσθωση του σταδίου καθώς και 10 000 ΝΟΚ για κάθε επίσημο ποδοσφαιρικό αγώνα και ένα ποσό από τα δικαιώματα αναμετάδοσης αγώνων, τα δικαιώματα χορηγιών κ.λπ.
   Εντούτοις, για να υπάρξει συμμόρφωση με τους γενικούς κανόνες της NFF, οι συμβάσεις απασχόλησης των ποδοσφαιριστών συνάπτονταν επίσημα με την Bryne FK και το σωματείο ήταν επίσης, επισήμως, το συμβαλλόμενο μέρος των συμβάσεων όσον αφορά την πώληση, την αγορά και το δανεισμό ποδοσφαιριστών. Επιπλέον, το σωματείο ήταν υπεύθυνο για τη διαχείριση αμιγώς αθλητικών ζητημάτων (όπως οι προπονήσεις, η επιλογή ποδοσφαιριστών κ.λπ.).
   Την άνοιξη του 2004, έγινε αναδιοργάνωση του σωματείου και της εταιρείας. Όλες οι δραστηριότητες της Bryne ASA μεταβιβάστηκαν στην Bryne FK και άλλαξε το εταιρικό καθεστώς της Bryne Fotball ASA, η οποία μετονομάστηκε σε Bryne Fotball AS, με μοναδικό σκοπό την εξόφληση των οφειλών. Τα χρέη φάνηκε ότι εξοφλήθηκαν το 2006 (36). Έτσι, σήμερα, όλες οι δραστηριότητες, οικονομικές και άλλες, ασκούνται από την Bryne FK.
   3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΝΟΡΒΗΓΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ
   
   Η νορβηγική κυβέρνηση υπέβαλε παρατηρήσεις σχετικά με την απόφαση για την κίνηση της επίσημης διαδικασίας έρευνας.
   3.1.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 1/152, 1/301 ΚΑΙ 1/630 ΣΤΗΝ GRUNNSTEINEN AS
   Με τις παρατηρήσεις τους, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν και μια εκτίμηση της τιμής των ακινήτων που περιλαμβάνει και εκτίμηση της αξίας των υπόγειων θέσεων στάθμευσης.
   Οι νορβηγικές αρχές έχουν την άποψη ότι τα ακίνητα δεν παραχωρήθηκαν χωρίς αμοιβή· ο δήμος αποζημιώθηκε μέσω της κατασκευής του υπόγειου σταθμού στάθμευσης. Έτσι, δεν θα υφίστατο κρατική ενίσχυση, εάν το κόστος κατασκευής των χώρων στάθμευσης αντιστοιχεί τουλάχιστον στην αξία των περιουσιακών στοιχείων που μεταβιβάστηκαν στην Grunnsteinen AS.
   Ως προς αυτό, οι νορβηγικές αρχές αναφέρουν την εκτίμηση της αξίας από την ΟΡΑΚ, βάσει της οποίας η αξία κυμαίνεται από 4 510 000 έως 5 636 000 ΝΟΚ για τα περιουσιακά στοιχεία που μεταβιβάστηκαν στην Grunnsteinen συνολικά. Επιπλέον, η ΟΡΑΚ εκτιμά το κόστος κατασκευής των χώρων στάθμευσης στον υπόγειο σταθμό στάθμευσης σε 8 450 000 ΝΟΚ περίπου, με βάση την εμπειρία από παρόμοια έργα που αποτελούν συνήθη πρακτική του κλάδου. Οι νορβηγικές αρχές επισημαίνουν επίσης ότι η κατασκευαστική εταιρεία Skanska, στην ίδια βάση, εκτίμησε το κόστος κατασκευής ανά θέση στάθμευσης σε 150 000 ΝΟΚ ή σε 9 750 000 ΝΟΚ για 65 θέσεις στάθμευσης.
   Βάσει των ανωτέρω στοιχείων, οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν ότι το κόστος κατασκευής του σταθμού στάθμευσης αυτοκινήτων υπεραντισταθμίζει την αξία του ακινήτου και, ως εκ τούτου, δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση.
   3.2.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΥΠ αριθ. 4/165 ΣΤΗΝ BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Όσον αφορά την πώληση του ακινήτου υπ’ αριθ. 4/165 στην Bryne Industripark AS, υποβλήθηκε επίσης εκτίμηση της αξίας από την ΟΡΑΚ. Οι νορβηγικές αρχές επισήμαναν ότι η ΟΡΑΚ εκτίμησε την αξία της γης σύμφωνα με τις διατάξεις που ίσχυαν την περίοδο εκείνη, δηλαδή την αξία της μη δομημένης γης που προορίζεται για βιομηχανική κρίση στο γενικό δημοτικό σχέδιο χρήσεων γης, αλλά που δεν υπόκειται σε αναλυτικό σχέδιο πολεοδομίας. Οι νορβηγικές αρχές υποστήριξαν πως δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός ότι είχε υποβληθεί πρόταση αναλυτικού πολεοδομικού σχεδιασμού το οποίο στη συνέχεια αποσύρθηκε και ανέφεραν ότι αργότερα άλλαξε ο χαρακτηρισμός της περιοχής και διατέθηκε για αθλητικές δραστηριότητες, εφόσον δεν υπήρχε δεσμευτικό πολεοδομικό σχέδιο την εποχή που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή.
   Με βάση τα ανωτέρω, οι νορβηγικές αρχές τονίζουν ότι η τιμή που πράγματι κατέβαλε η Bryne Industripark, 4 700 000 NOK (που αντιστοιχεί σε 83 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο) κυμαίνεται εντός του αποδεκτού εύρους της αξίας με βάση την εκτίμηση της αξίας από την ΟΡΑΚ, δηλαδή 4 510 000 – 5 636 000 ΝΟΚ (ή 80 έως 100 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο). Αν και αναγνωρίζουν ότι το καταβληθέν τίμημα βρίσκεται στα χαμηλότερα επίπεδα του αποδεκτού εύρους της αξίας με βάση την εκτίμηση της ΟΡΑΚ, οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν, παρ’ όλα αυτά, ότι δεν υφίσταται ενίσχυση, αφού το καταβληθέν τίμημα δεν παρουσιάζει σημαντική απόκλιση από την εκτίμηση, διότι η αξία της εκτός πολεοδομικού σχεδίου μη δομημένης γης είναι, σε κάθε περίπτωση, αβέβαιη.
   3.3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ αριθ. 2/70 ΚΑΙ 2/32 ΣΤΗΝ BRYNE FK
   Όσον αφορά την πώληση των ακινήτων υπ’ αριθ. 2/70 και 2/32, οι νορβηγικές αρχές υποστήριξαν ότι το πρώτο ζήτημα που πρέπει να αξιολογηθεί είναι αν μέσω της συναλλαγής παραχωρήθηκε οικονομικό πλεονέκτημα στην Bryne FK. Με βάση την υποβληθείσα εκτίμηση της ΟΡΑΚ, η αξία του ακινήτου στο οποίο είναι κατασκευασμένο το στάδιο κυμαίνεται από 2 385 000 έως 2 915 000 ΝΟΚ. Εφόσον δεν καταβλήθηκε τίμημα για το ακίνητο, οι νορβηγικές αρχές παραδέχονται ότι η Bryne FK είχε οικονομικό πλεονέκτημα που αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου με βάση την εκτίμηση της ΟΡΑΚ.
   Παρά το πλεονέκτημα που παραχωρήθηκε στην Bryne FK, οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν ότι η συναλλαγή δεν συνεπαγόταν ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ. Κατά την άποψή τους, η Bryne FK, την περίοδο που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή, δεν ήταν επιχείρηση κατά την έννοια των διατάξεων της συμφωνίας ΕΟΧ περί κρατικών ενισχύσεων. Η άποψη αυτή βασίζεται στην οργανωτική δομή του σωματείου την εποχή της συναλλαγής: την περίοδο εκείνη, η Bryne FK ασκούσε αποκλειστικά μη εμπορικές και μη επαγγελματικές δραστηριότητες, ενώ η εμπορική δραστηριότητα και οι οικονομικοί κίνδυνοι και τα κέρδη που συνδέονται με την επαγγελματική ποδοσφαιρική ομάδα του σωματείου ασκούνταν από την Bryne Fotball ASA.
   Όσον αφορά την πιθανή χορήγηση κρατικής ενίσχυσης στην Bryne Fotball ASA, η Νορβηγία ισχυρίζεται ότι αυτό αποκλειόταν από τους όρους της συμφωνίας συνεργασίας. Με βάση τη συμφωνία, η Bryne Fotball ASA όφειλε να καταβάλει ετήσιο τίμημα 150 000 ΝΟΚ στην Bryne FK για τη χρησιμοποίηση του σταδίου, συν 10 000 ΝΟΚ για κάθε επίσημο αγώνα. Με τον τρόπο αυτό, η συμφωνία εξασφάλιζε ότι το οικονομικό πλεονέκτημα που θα προέκυπτε από τη μεταβίβαση της γης θα ήταν αποκλειστικά προς όφελος της Bryne FK.
   Όσον αφορά τη συγχώνευση της Bryne Fotball ASA με την Bryne FK, η οποία πραγματοποιήθηκε περίπου έξι μήνες μετά τη μεταβίβαση του ακινήτου, οι νορβηγικές αρχές υποστηρίζουν ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι, ως αποτέλεσμα της συγχώνευσης, το πλεονέκτημα που παραχώρησε ο δήμος θα πιστωθεί αυτομάτως αναλογικά στις εμπορικές δραστηριότητες του σωματείου. Αντίθετα, οι τρέχουσες οικονομικές δραστηριότητες πρέπει να αναλυθούν διεξοδικά για να καθοριστεί μια κλείδα κατανομής ανάμεσα στις οικονομικές και μη οικονομικές δραστηριότητες.
   4.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ ΜΕΡΩΝ
   
   4.1.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ BRYNE FK
   Η Bryne FK υπέβαλε παρατηρήσεις σχετικά με τη μεταβίβαση του ακινήτου και την οργανωτική δομή και τις δραστηριότητες του σωματείου.
   Το σωματείο εξηγεί, σύμφωνα με τα όσα έχουν παρατεθεί ανωτέρω, ότι το οργανωτικό σχήμα του άλλαξε με τη συγχώνευση της Bryne FK και της Bryne Fotball ASA το 2004. Σήμερα, όλες οι δραστηριότητες ασκούνται εντός του πλαισίου της Bryn FK. Εντούτοις, το σωματείο έχει συνάψει τριγωνική συμφωνία με την εταιρεία Klubbinvest AS, η οποία αναλαμβάνει τον οικονομικό κίνδυνο για τις συμβάσεις με τους επαγγελματίες ποδοσφαιριστές.
   Επιπλέον, το σωματείο επισημαίνει ότι το 2005, το 2006 και το 2007, είχε αρνητικά αποτελέσματα και ότι το κύριο μέρος των δραστηριοτήτων του είναι μη εμπορικές δραστηριότητες που συνδέονται κατά κύριο λόγο με νέους ποδοσφαιριστές. Από τις συνολικά 2 047 ώρες δραστηριότητας του σωματείου (37), η οικονομική δραστηριότητα αντιπροσωπεύει μόνο 230 ώρες περίπου ή το 11 % της συνολικής δραστηριότητας. Όλες οι μη οικονομικές δραστηριότητες πραγματοποιούνται στις εγκαταστάσεις οι οποίες βρίσκονται στο γήπεδο που μεταβιβάστηκε στο σωματείο με τη συμφωνία του 2003.
   Όσον αφορά τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας των εγκαταστάσεων του σταδίου, το σωματείο επισημαίνει ότι το 2003 μεταβιβάστηκε μόνο η γη, εφόσον το σωματείο κατείχε ήδη τα κτίρια και τις εγκαταστάσεις. Επιπλέον, το σωματείο παραπέμπει σε μισθωτήριο συμβόλαιο ακινήτου που είχε συνάψει με τον Δήμο Time με την ιδιότητά του ως πρώην ιδιοκτήτης του ακινήτου, βάσει του οποίου ένα συγκεκριμένο μέρος της μεταβιβασθείσας έκτασης προορίζεται για χώρους στάθμευσης για περίοδο 99 ετών. Το σωματείο υποστηρίζει ότι η συμφωνία μακροχρόνιας μίσθωσης περιορίζει σημαντικά την αξία του ακινήτου, στοιχείο που δεν έλαβε υπόψη η ΟΡΑΚ.
   Κατά την άποψη του σωματείου, η Bryne FK δεν ήταν επιχείρηση κατά τη στιγμή της μεταβίβασης της γης, λόγω της οργανωτικής δομής που είχε εκείνη την περίοδο και της προαναφερθείσας συμφωνίας συνεργασίας. Εφόσον το ζήτημα της ενίσχυσης πρέπει να αξιολογηθεί κατά τη χρονική στιγμή της μεταβίβασης, δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση. Όσον αφορά την αξία του ακινήτου, το σωματείο υποστηρίζει ότι, λόγω της αρνητικής αξίας του συμβολαίου μίσθωσης που δεσμεύει μέρος του οικοπέδου για χώρους στάθμευσης, η πραγματική αξία της μεταβιβασθείσας γης είναι σημαντικά χαμηλότερη από αυτήν που εκτίμησε η ΟΡΑΚ. Κατά συνέπεια, σε περίπτωση που η Αρχή καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η μεταβίβαση του ακινήτου εμπεριέχει πράγματι κρατική ενίσχυση, κάθε στοιχείο ενίσχυσης μπορεί, κατά συνέπεια, να θεωρηθεί de minimis.
   4.2.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΝΟΡΒΗΓΙΚΗΣ ΠΟΔΟΣΦΑΙΡΙΚΗΣ ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑΣ
   Η Νορβηγική Ποδοσφαιρική Ομοσπονδία (NFF) υπέβαλε παρατηρήσεις όσον αφορά την οργάνωση του νορβηγικού ποδοσφαίρου γενικά, χωρίς να κάνει ειδικές παρατηρήσεις για την εξεταζόμενη υπόθεση.
   Η Ομοσπονδία εξηγεί ότι είναι μία από τις μεγαλύτερες μη κερδοσκοπικές οργανώσεις της Νορβηγίας με περισσότερα από 500 000 μέλη εκ των οποίων 400 000 ενεργοί ποδοσφαιριστές. Η πρόσληψη και ανάπτυξη ποδοσφαιριστών σε όλα τα επίπεδα αποτελούν την κύρια δραστηριότητα της ομοσπονδίας.
   Η NFF, συνεπώς, προσπαθεί να διασφαλίσει την ύπαρξη κατάλληλων εγκαταστάσεων σε όλη τη χώρα.
   Η NFF τονίζει ότι, καταρχήν, είναι ευθύνη του δημοσίου τομέα να προσφέρει και να οργανώνει αθλητικές δραστηριότητες για τα παιδιά και τους νέους στην περιοχή που ζουν. Έτσι, η κατασκευή νέων εγκαταστάσεων απαιτεί τη συμμετοχή της αθλητικής κοινότητας αλλά και των δημόσιων αρχών. Πράγματι, η NFF πιστεύει ότι η συμβολή των σωματείων στην υποχρέωση του δημοσίου είναι ουσιαστικότατη, αν και δεν έχει ποτέ προσδιοριστεί ποσοτικά. Ένα πρόσθετο όφελος από τις προσπάθειές της που έχουν ως αποδέκτες τα παιδιά και τους νέους είναι η δημιουργία διόδων επικοινωνίας ανάμεσα στις τοπικές ποδοσφαιρικές ομάδες και στο επαγγελματικό ποδόσφαιρο. Η αλληλεγγύη με τα τοπικά σωματεία ήταν ανέκαθεν σημαντικός στόχος, ακόμη και όταν παράγονται έσοδα μέσω της πώλησης δικαιωμάτων μέσων μαζικής επικοινωνίας σε εθνικό ή ευρωπαϊκό επίπεδο
   4.3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ VÅLERENGA FOTBALL
   Η Vålerenga Fotball, μέσω του δικηγορικού γραφείου Selmer, νομικού εκπροσώπου της, υπέβαλε γενικές παρατηρήσεις για το ζήτημα της μεταβίβασης της γης σε ποδοσφαιρικά σωματεία για την κατασκευή αθλητικών εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με την Vålerenga, το ζήτημα αυτό έχει πρακτική σημασία και ενδέχεται να ανακύψει ξανά στο μέλλον.
   Υπό αυτές τις συνθήκες, το σωματείο επισημαίνει έξι ζητήματα τα οποία μπορεί να έχουν σημασία κατά την εξέταση παρόμοιων υποθέσεων. Πρώτον, επισημαίνει τη σημασία της χωριστής λογιστικής καταγραφής των εμπορικών και των μη εμπορικών δραστηριοτήτων του σωματείου. Δεύτερον, η Vålerenga υποστηρίζει ότι ένα σωματείο που έχει την ιδιοκτησία ενός σταδίου το οποίο μισθώνεται μπορεί να μην εμπίπτει στον ορισμό μιας επιχείρησης, υπό τον όρο ότι λειτουργεί αποκλειστικά ως «παθητικός ιδιοκτήτης». Τρίτον, η Vålerenga θεωρεί ότι λαμβάνεται ως υπόθεση ότι η κατασκευή και η λειτουργία ποδοσφαιρικών σταδίων δεν επηρεάζει τις εμπορικές συναλλαγές. Τέταρτον, υποστηρίζει ότι τα ποδοσφαιρικά στάδια μπορούν να θεωρηθούν κοινωνική υποδομή. Πέμπτον, το μίσθωμα της αγοράς για ένα ποδοσφαιρικό στάδιο πρέπει να καθορίζεται με το βάση το τι είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν οι αγοραστές και όχι με βάση το αν θα υπάρξει απόσβεση της επένδυσης. Έκτον, η υποχρέωση κατασκευής και λειτουργίας ενός ποδοσφαιρικού σταδίου στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει αρνητική αξία, το οποίο σημαίνει ότι δεν υφίσταται οικονομικό πλεονέκτημα για το σωματείο.
   II.   ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ
   
   1.   Η ΠΑΡΟΥΣΙΑ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   
   Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ ορίζει τα ακόλουθα:
   
      «Ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με τη λειτουργία της παρούσας συμφωνίας, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές, εκτός εάν η παρούσα συμφωνία ορίζει άλλως.»
   
   Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι, για να υπάρχει κατά την έννοια της συμφωνίας ΕΟΧ κρατική ενίσχυση πρέπει να τηρούνται οι ακόλουθοι όροι:
   
               —
            
            
               η ενίσχυση πρέπει να χορηγείται με κρατικούς πόρους,
            
         
               —
            
            
               η ενίσχυση πρέπει να ευνοεί ορισμένες επιχειρήσεις ή κλάδους παραγωγής συγκεκριμένων αγαθών, δηλαδή το μέτρο πρέπει να προσδίδει οικονομικό πλεονέκτημα σε μα επιχείρηση,
            
         
               —
            
            
               το μέτρο πρέπει να είναι επιλεκτικό κατά την έννοια της συμφωνίας ΕΟΧ,
            
         
               —
            
            
               η ενίσχυση πρέπει να είναι ικανή να νοθεύει τον ανταγωνισμό και να επηρεάζει τις εμπορικές συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλομένων μερών.
            
         Το αν πληρούνται αυτοί οι όροι πρέπει να αξιολογηθεί χωριστά για κάθε μία από τις συναλλαγές που περιγράφονται ανωτέρω.
   2.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 1/152, 1/301 ΚΑΙ 1/630 ΣΤΗΝ GRUNNSTEINEN AS
   
   Στην απόφαση να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας, η Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες αν η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με τους όρους της αγοράς. Η Αρχή αναγνώρισε ότι, καταρχάς, μια συναλλαγή βάσει της οποίας το καταβαλλόμενο τίμημα συνίσταται σε υποχρέωση κατασκευής υπόγειας εγκατάστασης για τον δήμο, μπορεί να είναι σύμφωνη με τους όρους της αγοράς. Όμως, για να επαληθεύσει η Αρχή ότι αυτό ισχύει όντως, πρέπει να πραγματοποιηθεί εκτίμηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και να καθοριστεί με αξιόπιστο τρόπο η αγοραία αξία της κατασκευής των χώρων στάθμευσης.
   Επιπλέον, στην απόφαση για την έναρξη της διαδικασίας, η Αρχή επισήμανε ότι η εκτίμηση της αξίας που υπέβαλαν οι νορβηγικές αρχές σε εκείνη τη χρονική στιγμή, η οποία διενεργήθηκε από την Eiendomsmegler 1, κάλυπτε μόνο το ένα από τα εν λόγω ακίνητα. Η Αρχή αμφισβήτησε επίσης την αξιοπιστία της εκτίμησης της αξίας του ακινήτου υπ’ αριθ. 1/630, εφόσον η εκτίμηση δεν προσδιόρισε τη μέθοδο που εφαρμόστηκε ούτε ανέφερε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τα οποία είχαν καθοριστική σημασία για την εξαγωγή του συμπεράσματος.
   Η Αρχή διαπίστωσε επίσης ότι η εξεταζόμενη συναλλαγή επηρέασε τις εμπορικές συναλλαγές και τον ανταγωνισμό στον ΕΟΧ.
   Μετά την έκδοση της απόφασης της Αρχής να κινήσει τη διαδικασία, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν νέα εκτίμηση της αξίας των ακινήτων καθώς και εκτίμηση του κόστους κατασκευής των χώρων στάθμευσης από την ΟΡΑΚ. Η Αρχή παρατηρεί ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η Grunnsteinen αποκόμισε πλεονέκτημα, εάν αποδειχθεί ότι η αξία του ακινήτου ήταν ίση ή χαμηλότερη από την αρνητική αξία της υποχρέωσης να κατασκευάσει τον υπόγειο σταθμό στάθμευσης αυτοκινήτων. Για να εξεταστεί αν όντως έτσι συνέβη, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί η αξιοπιστία της έκθεσης της ΟΡΑΚ με βάση τη μέθοδο που καθορίζεται στις κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από δημόσιες αρχές.
   2.1.   ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ ΤΗΣ ΟΡΑΚ
   Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από τις δημόσιες αρχές, η αγοραία αξία του ακινήτου πρέπει να καθορίζεται βάσει γενικά αποδεκτών δεικτών της αγοράς και προδιαγραφών εκτίμησης από έναν αξιόπιστο εκτιμητή στοιχείων ενεργητικού που πρέπει να ασκεί τα καθήκοντά του αμερόληπτα. Τέλος, το οικονομικό μειονέκτημα των ειδικών υποχρεώσεων πρέπει να αποτιμηθεί χωριστά και ενδεχομένως να αφαιρεθεί από την τιμή αγοράς (38).
   Η έκθεση εκτίμησης διενεργήθηκε από την ΟΡΑΚ, μια εταιρεία που δραστηριοποιείται στη διαχείριση κατασκευών, την παροχή υπηρεσιών σε εταιρείες ιδιοκτητών κατοικιών και αποτίμηση της αξίας ακινήτων. Η εν λόγω έκθεση συντάχθηκε από τον κ. Jacob Aarsheim.
   Οι κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις αναφέρουν ότι ένας «εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού» είναι ένα ευυπόληπτο άτομο το οποίο διαθέτει τον κατάλληλο τίτλο σπουδών από αναγνωρισμένο κέντρο εκπαίδευσης ή ισοδύναμα ακαδημαϊκά προσόντα και διαθέτει την κατάλληλη εμπειρία και ικανότητα για την εκτίμηση ακινήτων στην περιοχή και στην κατηγορία του συγκεκριμένου ακινήτου.
   Οι νορβηγικές αρχές εξήγησαν ότι η ΟΡΑΚ, και ειδικότερα ο κ. Aarsheim, διαθέτουν μεγάλη εμπειρία σε θέματα εκτίμησης περιουσιακών στοιχείων αυτής της κατηγορίας στην περιοχή Jæren. Οι ισχυρισμοί τους τεκμηριώνονται με το βιογραφικό του κ. Aarsheim, το οποίο επισυνάφθηκε στις παρατηρήσεις των νορβηγικών αρχών προς την Αρχή (39). Πέρα από τη μεγάλη εμπειρία, ο κ. Aarsheim είχε εκπαιδευθεί στην τεχνολογία των κατασκευών. Έτσι, δεν υπάρχει λόγος να θεωρηθεί ότι η ΟΡΑΚ και ο κ. Aarsheim δεν πληρούν τα κριτήρια που ορίζουν οι κατευθυντήριες γραμμές και είναι ευυπόληπτοι.
   Οι κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις αναφέρουν ότι: «Ο εκτιμητής θα πρέπει να παραμένει ανεπηρέαστος κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του, δηλαδή οι δημόσιες αρχές δεν έχουν το δικαίωμα να εκδίδουν εντολές όσον αφορά το αποτέλεσμα της εκτίμησης.»
   Η έκθεση κάνει αναφορά στον σκοπό της εκτίμησης, την παρουσία του κ. Aarsheim και ενός άλλου προσώπου από την ΟΡΑΚ κατά την επίσκεψη στο ακίνητο. Επισυνάπτεται επίσης διεξοδική εξήγηση της μεθόδου που εφαρμόστηκε. Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή θεωρεί ότι δεν υπάρχει λόγος αμφισβήτησης ότι ο εκτιμητής εκπλήρωσε το καθήκον του με πλήρη αμεροληψία, σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές.
   Οι κατευθυντήριες γραμμές ορίζουν την «αγοραία αξία» ως την «τιμή στην οποία τα ακίνητα θα μπορούσαν να πωληθούν με ιδιωτική συμφωνία μεταξύ πωλητή που εκφράζει βούληση πώλησης και αγοραστή μη συνδεόμενου με προσωπική σχέση προς αυτόν κατά την ημερομηνία της αποτίμησης, υπό την προϋπόθεση ότι τα στοιχεία αυτά διατίθενται σε δημόσια προσφορά, ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά επιτρέπουν την κανονική εκποίηση και ότι ο διαθέσιμος χρόνος στις διαπραγματεύσεις είναι ανάλογος προς τη σημασία του προς πώληση υλικού».
   Η έκθεση της ΟΡΑΚ αναφέρει, μεταξύ άλλων, τις ακόλουθες βάσεις και υποθέσεις:
   
               —
            
            
               ο ιδιοκτήτης συμφωνεί να πραγματοποιηθεί η πώληση,
            
         
               —
            
            
               το ακίνητο μπορεί να διατεθεί ελεύθερα για πώληση σε ένα φυσιολογικό χρονικό διάστημα,
            
         
               —
            
            
               δεν λαμβάνονται υπόψη οι αγοραστές που είναι πρόθυμοι να καταβάλουν ένα ασυνήθιστα υψηλό τίμημα λόγω «ειδικών συμφερόντων»,
               […]
            
         
               —
            
            
               η αξιολόγηση πραγματοποιείται σύμφωνα με τις συνήθεις αποτιμήσεις της αξίας από την ΟΡΑΚ και τις τιμές που ανέφερε η UiS.
            
         Επειδή το κτίριο επί του ακινήτου είναι ακατάλληλο και πρέπει να κατεδαφιστεί, η ΟΡΑΚ εκτίμησε την αξία των ακινήτων ως μη δομημένη γη. Η εφαρμοσθείσα μεθοδολογία που αναφέρεται ως «μέθοδος κόστους της γης» εξηγείται ως ακολούθως:
   «Η εκτίμηση των ακινήτων εξαρτάται από την προβλεπόμενη χρήση και την αναπτυξιακή δυναμική, συμπεριλαμβανομένων των προσδοκώμενων κερδών. Η άμεση παράμετρος γι’ αυτή την αποτίμηση είναι το κόστος της γης, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας ενός πλήρως δομημένου ακινήτου και της συνολικής κατασκευής, συμπεριλαμβανομένου το περιθωρίου κέρδους, εξαιρουμένης της αξίας της γης, διαιρούμενης διά του αριθμού των τετραγωνικών μέτρων των στεγασμένων χώρων, χωρίς τα υπόγεια» (40). Επιπλέον, εξηγείται ότι το κόστος του γηπέδου εξαρτάται από τη ζήτηση για κτίρια στην περιοχή, το κόστος κατασκευής και τις ισχύουσες χρήσεις γης. Κατά την αξιολόγηση αυτή, λαμβάνονται επίσης υπόψη και η εμπειρία από τις πωλήσεις συγκρίσιμων γηπέδων.
   Εφαρμόζοντας αυτή τη μέθοδο, η έκθεση της ΟΡΑΚ καταλήγει σε τιμή 3,2 εκατ. ΝΟΚ ως λογική εκτίμηση της τιμής πώλησης.
   Η Αρχή διαπίστωσε προηγουμένως, στην απόφασή της σχετικά με την πώληση του κτιρίου της Πανεπιστημιακής Βιβλιοθήκης στο Όσλο, ότι η μέθοδος αποτίμησης με βάση την αξία της γης είναι αποδεκτή μέθοδος για μη δομημένα γήπεδα (41). Στο διαδικτυακό τόπο της, η Νορβηγική Ένωση Εκτιμητών (NTF) (42) αναφέρεται κατά κύριο λόγο σε άλλες μεθόδους, όπως η μέθοδος της καθαρής κεφαλαιοποίησης, η μέθοδος των ταμειακών ροών, η μέθοδος της τεχνικής αξίας. Οι μέθοδοι αυτές, ωστόσο, προϋποθέτουν την ύπαρξη κτιρίων στο γήπεδο. Επειδή το κτίριο στο συγκεκριμένο ακίνητο είναι ακατάλληλο, η Αρχή θεωρεί ότι η μέθοδος αποτίμησης με βάση την αξία της γης είναι μια αποδεκτή μέθοδος της εκτίμησης για τα τρία υπό εξέταση ακίνητα.
   Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές «υπάρχει δυνατότητα επιβολής ειδικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με το ακίνητο και όχι με τον αγοραστή ή τις οικονομικές του δραστηριότητες, με σκοπό την προστασία του δημόσιου συμφέροντος, σε βαθμό που κάθε δυνητικός αγοραστής καλείται και καταρχήν είναι σε θέση να εκπληρώσει τις εν λόγω υποχρεώσεις, ανεξάρτητα από το αν ασκεί επιχειρηματικές δραστηριότητες και ανεξάρτητες από τη φύση των επιχειρήσεων αυτών. Το οικονομικό μειονέκτημα των ανάλογων υποχρεώσεων θα πρέπει να αποτιμηθεί ξεχωριστά από ανεξάρτητους εκτιμητές και ενδεχομένως να αφαιρεθεί από την τιμή αγοράς».
   Η Αρχή θεωρεί ότι η υποχρέωση κατασκευής υπόγειου σταθμού στάθμευσης αυτοκινήτων είναι μια ειδική υποχρέωση η οποία δεν σχετίζεται με τον αγοραστή. Επίσης, το κόστος κατεδάφισης του ακατάλληλου κτιρίου μπορεί να εκτιμηθεί και να αντισταθμιστεί με βάση τις ίδιες αρχές.
   Όσον αφορά την υποχρέωση κατασκευής των υπόγειων θέσεων στάθμευσης, η εκτίμηση του κόστους βασίζεται στις κατευθυντήριες γραμμές που εξέδωσαν οι δημόσιες αρχές και ένα ανεξάρτητο τεχνικό ίδρυμα, (43) βάσει των οποίων απαιτούνται 25 τετραγωνικά μέτρα ανά θέση στάθμευσης και εμπειρία κατασκευής υπόγειων σταθμών στάθμευσης. Η ΟΡΑΚ αναφέρει ότι αυτή η μέθοδος υπολογισμού του κόστους αποτελεί συνήθη πρακτική του κλάδου. Βάσει των ανωτέρω, η ΟΡΑΚ καταλήγει σε μια τιμή 130 000 ΝΟΚ ανά θέση στάθμευσης, ή 8 450 000 ΝΟΚ για 65 θέσεις στάθμευσης, χωρίς ΦΠΑ και το κόστος του γηπέδου.
   Το κόστος της κατεδάφισης, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων για την αποκομιδή και διαλογή των μπάζων, καθορίστηκε με βάση την εμπειρία από παρόμοιες εργασίες κατεδάφισης. Η ΟΡΑΚ εκτιμά ότι τα έξοδα αυτά μπορούν να ανέλθουν σε 150 000 ΝΟΚ.
   Η Αρχή υπενθυμίζει ότι, ακόμη και αν οφείλει να αξιολογεί το περιεχόμενο των εκθέσεων εμπειρογνωμόνων που υποβάλλουν τρίτα μέρη, δεν είναι υποχρεωμένη να προσλάβει δικούς της εξωτερικούς συμβούλους (44). Αφού εξέτασε τους υπολογισμούς σε σχέση με το κόστος που πραγματοποιήθηκαν από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα με επαρκή τεχνική γνώση εντός του πλαισίου της εκτίμησης της αξίας περιουσιακών στοιχείων, και βάσει επιθεώρησης των εγκαταστάσεων, η Αρχή συμπεραίνει ότι οι υπολογισμοί αυτοί είναι σύμφωνοι με τις κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις. Κατά συνέπεια, τα έξοδα που υπολογίστηκαν μπορούν να αφαιρεθούν από την τιμή αγοράς.
   2.2.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 1/152, 1/301 ΚΑΙ 1/630 ΣΤΗΝ GRUNNSTEINEN AS
   Με βάση την ανωτέρω εκτίμηση στην έκθεση της ΟΡΑΚ, η Αρχή συμπεραίνει ότι, εφόσον το οικονομικό μειονέκτημα που απορρέει από την υποχρέωση κατασκευής υπόγειων θέσεων στάθμευσης και το κόστος κατεδάφισης του ακατάλληλου κτιρίου εκτιμάται ότι ανέρχονται σε 8,6 εκατ. ΝΟΚ συνολικά και η αξία του ακινήτου σε 3,2 εκατ. ΝΟΚ, η συναλλαγή δεν προσδίδει κανένα οικονομικό πλεονέκτημα στην Grunnsteinen AS. Εφόσον η αρνητική αξία του οικονομικού μειονεκτήματος υπερβαίνει κατά πολύ τη θετική αξία του ακινήτου, το συμπέρασμα αυτό δεν επηρεάζεται από κανένα εύλογο περιθώριο σφάλματος ή από το γεγονός ότι η ΟΡΑΚ αναφέρει πως η αποτίμηση της αξίας αυτών των περιουσιακών στοιχείων δεν είναι ασφαλής.
   Η Αρχή παρατηρεί, ωστόσο, ότι η διαφορά ως προς την αξία ανάμεσα στην υποχρέωση που αναλαμβάνει η Grunnsteinen και την αξία του ακινήτου είναι τόσο μεγάλη που θα μπορούσε να υποδηλώσει ότι η αγοραία αξία στην οποία κατέληξε η ΟΡΑΚ θα μπορούσε να είναι αβέβαιη. Δεδομένης της σημαντικής διαφοράς, ωστόσο, ακόμη και μια μεγάλη αναπροσαρμογή των αξιών τις οποίες διαπίστωσε η ΟΡΑΚ δεν θα οδηγούσε στο συμπέρασμα ότι η Grunnsteinen αποκόμισε κάποιο πλεονέκτημα.
   Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η μεταβίβαση των ακινήτων υπ’ αριθ. 1/152, 1/301 και 1/360 στην Grunnsteinen δεν ενείχε στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
   3.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΥΠ αριθ. 4/165 ΣΤΗΝ BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   Στην απόφασή της να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας, η Αρχή διατύπωσε αμφιβολίες αν η τιμή των 4,7 εκατ. ΝΟΚ για το ακίνητο εμβαδού 56 000 τετραγωνικών μέτρων ανταποκρινόταν στην αγοραία αξία. Οι αμφιβολίες της Αρχής βασίζονταν, μεταξύ άλλων, στο γεγονός ότι η δημοτική αρχή ανέφερε ότι το ακίνητο πωλήθηκε στην τιμή κόστους, ενώ αργότερα αναφέρθηκε ότι πωλήθηκε υπερβολικά φθηνά. Επιπλέον, επειδή δεν είχε πραγματοποιηθεί εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, η Αρχή δεν είχε πειστεί από τη σύγκριση με πωλήσεις άλλων ακινήτων στην περιοχή.
   Απαντώντας στην αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής στην απόφαση να κινήσει διαδικασία, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που πραγματοποίησε η ΟΡΑΚ. Έτσι, πρέπει να εξεταστεί αν η υποβληθείσα εκτίμηση πληροί τα πρότυπα που ορίζονται στις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής.
   3.1.   ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΕΚΘΕΣΗΣ ΤΗΣ ΟΡΑΚ
   Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για τις κρατικές ενισχύσεις, η αγοραία αξία του ακινήτου πρέπει να καθορίζεται με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες της αγοράς και προδιαγραφές εκτίμησης από ευυπόληπτο εκτιμητή στοιχείων ενεργητικού, ο οποίος πρέπει να εκτελεί τα καθήκοντά του ανεπηρέαστα.
   Τα προσόντα και το κύρος της ΟΡΑΚ και του κ. Aarsheim ειδικότερα, έχουν αξιολογηθεί προηγουμένως. Βάσει αυτής της αξιολόγησης, η Αρχή διαπιστώνει ότι η έκθεση αναφορικά με το ακίνητο υπ’ αριθ. 4/165 διενεργήθηκε επίσης από έναν ευυπόληπτο εκτιμητή στοιχείων ενεργητικού.
   Η Αρχή δεν διαπίστωσε καμία ένδειξη ότι ο εκτιμητής δεν ήταν ανεξάρτητος. Ο κ. Aarsheim είναι μέλος μιας εταιρείας εκτίμησης περιουσιακών στοιχείων εγνωσμένου κύρους, η οποία δεν έχει επίσημους δεσμούς με τον δήμο. Η έκθεση αναφέρει επίσης το σκοπό της εκτίμησης και επιβεβαιώνει ότι ο κ. Aarsheim επισκέφθηκε το ακίνητο και περιγράφει λεπτομερώς τη μέθοδο που εφάρμοσε. Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή δεν έχει κανένα λόγο να αμφιβάλλει ότι η εκτίμηση έγινε με απόλυτη ανεξαρτησία χωρίς καμία εντολή από τη δημοτική αρχή όσον αφορά το αποτέλεσμα της αποτίμησης.
   Όπως προαναφέρθηκε, η ΟΡΑΚ παραθέτει ορισμένες υποθέσεις στις οποίες βασίζει τις εκτιμήσεις της, μεταξύ των οποίων η υπόθεση ότι ο πωλητής είναι πρόθυμος να προβεί στην πώληση και ότι το ακίνητο μπορεί να διατεθεί σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα.
   Η ΟΡΑΚ εκτίμησε την αξία του ακινήτου με βάση το γεγονός ότι δεν καλυπτόταν από σχέδιο πολεοδομίας, αλλά γενικά προοριζόταν μόνο για βιομηχανικές χρήσεις. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η προταθείσα χρήση γης ως βιομηχανικός χώρος αποσύρθηκε πριν από την υπογραφή της σύμβασης, λόγω αντιρρήσεων της Εθνικής Υπηρεσίας Οδικού Δικτύου (45). Το σχέδιο χρήσεων γης που εκδόθηκε αργότερα, σύμφωνα με την ΟΡΑΚ, ήταν πολύ διαφορετικό από το σχέδιο το οποίο είχε αποσυρθεί, εφόσον η περιοχή ορίστηκε ότι προορίζεται για αθλητικούς σκοπούς και όχι για βιομηχανική χρήση.
   Η έκθεση ορίζει ότι «η τιμή πώλησης είναι η τιμή την οποία είναι πρόθυμοι να καταβάλουν κατά την ημερομηνία της εκτίμησης της αξίας αρκετοί ανεξάρτητοι εν δυνάμει αγοραστές που ενδιαφέρονται για το ακίνητο». Σε αντίθεση με την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν στην Grunnsteinen, η ΟΡΑΚ δεν εφάρμοσε, στην περίπτωση της Hålandsmarka, τη μέθοδο υπολογισμού με βάση την αξία της γης ή κάποια από τις μεθόδους που προτιμά η NTF όσον αφορά τις κτιριακές εγκαταστάσεις. Αντίθετα, η αξία καθορίστηκε με αξιολόγηση αναφοράς με συγκρίσιμα οικόπεδα που πωλήθηκαν στην περιοχή (συγκρίσιμες τιμές πώλησης).
   Η ΟΡΑΚ αναφέρει ότι οι συγκρίσιμες τιμές στην αγορά κυμαίνονται από 80 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο (πώληση μεταξύ ιδιώτη και του δήμου) έως και 115 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο (πώληση μεταξύ δύο ιδιωτών). Η ΟΡΑΚ αναφέρει επίσης και μια απόφαση επανεκτίμησης της αξίας στο Stavanger, βάσει της οποίας η αξία ορίστηκε σε 140 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο για οικόπεδα που προορίζονται για την κατασκευή κατοικιών σε μια πολύ κεντρική τοποθεσία. Σύμφωνα με την ΟΡΑΚ, αυτό θα αντιστοιχούσε σε τιμή περίπου 90 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο για την υπό εξέταση βιομηχανική ζώνη. Η ΟΡΑΚ αναγνωρίζει ότι οι συνθήκες της αγοράς χαρακτηρίζονται από αβεβαιότητα και, ως εκ τούτου, προτείνει η αγοραία αξία να θεωρηθεί ότι κυμαίνεται μεταξύ 80 και 100 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο, ή μεταξύ 4 510 000 και 5 636 000 για τη συνολική επιφάνεια. Με βάση τα ανωτέρω, η εκτίμηση της ΟΡΑΚ για την τιμή πώλησης λαμβάνει υπόψη τη μέση τιμή, δηλαδή 5 100 000 ΝΟΚ.
   Στην απόφασή της να κινήσει διαδικασία, η Αρχή δίσταζε να βασιστεί στη σύγκριση που πραγματοποίησε η δημοτική αρχή με τις αξίες άλλων ακινήτων στην περιοχή διότι, μεταξύ άλλων, θεώρησε ότι, παρά τις αντιρρήσεις της δημόσιας υπηρεσίας οδικού δικτύου, το σχέδιο χρήσεων γης για την περιοχή είχε ήδη εγκριθεί και, ως εκ τούτου, θα ήταν λάθος να συγκρίνει τα εν λόγω ακίνητα με περιοχές για τις οποίες υπήρχε ήδη σχέδιο χρήσεων γης. Εντούτοις, οι νορβηγικές αρχές έχουν επισημάνει, στις παρατηρήσεις τους για την απόφαση να κινηθεί η διαδικασία, ότι οι αντιρρήσεις της δημόσιας υπηρεσίας οδικού δικτύου ήταν γνωστές όταν πραγματοποιήθηκε η πώληση και ότι, κατά συνέπεια, δεν υπήρχε σχέδιο χρήσεων γης. Επίσης σχέδιο χρήσεων γης για την περιοχή εγκρίθηκε μόλις τον Αύγουστο του 2007, δηλαδή δύο έτη μετά την πώληση, βάσει του οποίου η περιοχή χαρακτηρίστηκε ζώνη αθλητικών δραστηριοτήτων. Αν και τα συμβαλλόμενα μέρη δεν γνώριζαν τη στιγμή της συναλλαγής τη μετέπειτα αλληλουχία των γεγονότων, τα γεγονότα αυτά ενισχύουν το συμπέρασμα ότι η απόσυρση του αρχικού σχεδίου χρήσεων γης ήταν πραγματικό γεγονός και ότι εύλογα θα αναμένονταν σημαντικές αλλαγές.
   Κατά συνέπεια, η Αρχή θεωρεί ότι είναι αποδεκτές οι υποθέσεις στις οποίες βασίστηκε η έκθεση της ΟΡΑΚ, δηλαδή ότι κατά τη στιγμή της πώλησης δεν ίσχυε κανένα πολεοδομικό σχέδιο.
   Αναφορικά με τη μέθοδο εκτίμησης της αξίας που εφάρμοσε η ΟΡΑΚ, η Αρχή επισημαίνει ότι η μέθοδος των συγκρίσιμων τιμών πώλησης θα ήταν λιγότερο ακριβής από τις άλλες μεθόδους που περιγράφει η NTF, εφόσον λαμβάνονται σε μικρότερο βαθμό υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και η αναμενόμενη χρήση του ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, από τις αξιολογήσεις της ΟΡΑΚ η Αρχή κατανοεί ότι, επειδή η μέθοδος εκτίμησης με βάση την αξία της γης συνδέεται στενά με τη μέγιστη επιτρεπόμενη εκμετάλλευση της γης, δεν είναι εύχρηστη όταν υπάρχει σχέδιο χρήσεων γης. Από αυτή την άποψη, πρέπει να αναφερθεί ότι η NTF αναφέρει επίσης τις συγκριτικές τιμές πώλησης ως μία από τις αποδεκτές μεθόδους για την αποτίμηση της αξίας της βιομηχανικής γης (46).
   Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή κρίνει ότι η έκθεση της ΟΡΑΚ πρέπει να θεωρηθεί ότι βασίζεται σε γενικά αποδεκτούς δείκτες και προδιαγραφές εκτίμησης της αξίας.
   3.2.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΓΙΑ ΤΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ αριθ. 4/165 ΣΤΗΝ BRYNE INDUSTRIPARK
   Η τιμή πώλησης στην Bryne Industripark ήταν 4 700 000 ΝΟΚ. Η τιμή αυτή είναι στο κατώτερο επίπεδο του εύρους τιμών που όρισε η ΟΡΑΚ (από 4 510 000 έως 5 636 000 ΝΟΚ) και ελαφρώς χαμηλότερη από την εκτιμηθείσα τιμή πώλησης των 5,1 εκατ. ΝΟΚ.
   Κατά πάγια νομολογία του Πρωτοδικείου, η Αρχή, όταν εξετάζει αποτιμήσεις αξίας οι οποίες υποβάλλονται στο πλαίσιο μιας διαδικασίας κρατικής ενίσχυσης αναφορικά με την πώληση γηπέδων και κτιρίων από δημόσιες αρχές «πρέπει να εξετάζει αν [η τιμή πώλησης] διαφέρει σε τέτοιο βαθμό ώστε να μπορεί να συναχθεί η ύπαρξη πλεονεκτήματος» (47) (προστίθεται η έμφαση). Επιπλέον, η υπό εξέταση συναλλαγή αφορά μη δομημένη γη η οποία δεν καλύπτεται από σχέδιο χρήσεων γης, η αξία της οποίας, σύμφωνα με την ΟΡΑΚ, δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί με βεβαιότητα. Έτσι, η πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου θα μπορούσε να βρίσκεται στο χαμηλότερο άκρο του εύρους τιμών που προσδιόρισε η ΟΡΑΚ, η οποία θα αντιστοιχούσε στην τιμή που πράγματι κατέβαλε η Bryne Industripark. Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή συμπεραίνει ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η πώληση του ακινήτου προσέδωσε πλεονέκτημα στην Bryne Industripark κατά την έννοια των κανόνων περί κρατικών ενισχύσεων.
   Συνεπώς, η εν λόγω συναλλαγή δεν συνεπάγεται τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης στην Bryne Industripark, κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
   4.   Η ΠΩΛΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 2/70 ΚΑΙ 2/32 (ΣΤΑΔΙΟ BRYNE) ΣΤΗΝ BRYNE FK
   
   Στην απόφαση να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας, η Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες αν η μεταβίβαση του ακινήτου στην Bryne FK σε μηδενική τιμή πραγματοποιήθηκε με βάση τους όρους της αγοράς. Επιπλέον, η Αρχή θεώρησε ότι η Bryne FK, με βάση τα στοιχεία που είχε στη διάθεσή της εκείνη τη στιγμή, ήταν πιθανό να εμπίπτει στον ορισμό μιας επιχείρησης με βάση τις διατάξεις περί κρατικών ενισχύσεων, η οποία ασκεί οικονομικές δραστηριότητες ικανές να επηρεάσουν τις εμπορικές συναλλαγές εντός του ΕΟΧ. Βάσει των ανωτέρω, η Αρχή υιοθέτησε αρχικά την άποψη ότι η συναλλαγή θα μπορούσε να εμπεριέχει κρατικούς πόρους, ότι προσέδωσε πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση και μπορούσε να επηρεάσει τις συναλλαγές στο εσωτερικό του ΕΟΧ.
   Με την επίσημη διαδικασία της έρευνας τέθηκαν στη διάθεση της Αρχής νέα στοιχεία.
   Στις παρατηρήσεις τους για την απόφαση να κινηθεί επίσημη διαδικασία έρευνας και απαντώντας στην εντολή παροχής πληροφοριών της Αρχής, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν, πρώτον, εκτίμηση της αξίας των μεταβιβασθέντων ακινήτων και, δεύτερον, περισσότερα στοιχεία σχετικά με την οργανωτική δομή του ποδοσφαιρικού σωματείου την περίοδο που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή. Όσον αφορά την οργανωτική δομή, επισημάνθηκε ότι το σωματείο αποτελούνταν από δύο νομικές οντότητες. Την Bryne ASA και την Bryne FK.
   4.1.   ΚΡΑΤΙΚΟΙ ΠΟΡΟΙ
   Βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ, για να θεωρηθεί ότι ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση πρέπει να χορηγείται από το κράτος ή με κρατικούς πόρους.
   Η Αρχή υπενθυμίζει ότι, κατά πάγια νομολογία, η έννοια της ενισχύσεως είναι ευρύτερη από την έννοια της επιδοτήσεως, διότι δεν περιλαμβάνει μόνο τις θετικές παροχές, αλλά και τις παρεμβάσεις εκείνες οι οποίες, ανεξαρτήτως μορφής, ελαφρύνουν τις επιβαρύνσεις που κανονικώς βαρύνουν τον προϋπολογισμό μιας επιχείρησης και οι οποίες κατά συνέπεια, μπορεί να είναι επιδοτήσεις με τη στενή έννοια του όρου, είναι της ιδίας φύσεως ή έχουν τα ίδια αποτελέσματα (48). Η απώλεια εσόδων από το κράτος στο πλαίσιο μιας πώλησης με την αγοραία αξία εμπίπτει επίσης στην έννοια των κρατικών πόρων.
   Κατά συνέπεια, για να προσδιοριστεί αν η πώληση των ακινήτων υπ’ αριθ. 2/70 και 2/32 στην Bryne FK ενείχε κρατικούς πόρους, πρέπει να καθοριστεί η αγοραία αξία αυτών των ακινήτων. Εάν η δημοτική αρχή πωλούσε τα ακίνητα αυτά σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία αξία τους, θα είχαν αναλωθεί κρατικοί πόροι υπό μορφή απώλειας εσόδων.
   Οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν εκτίμηση της αξίας του ακινήτου στο οποίο υπήρχε το στάδιο, η οποία πραγματοποιήθηκε από την ΟΡΑΚ. Όπως προαναφέρθηκε, η εκτίμηση της αξίας πρέπει να εξετάζεται σε σχέση με τις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής.
   Αξιολογώντας την έκθεση, η Αρχή επισημαίνει ότι η υπό εξέταση εκτίμηση διενεργήθηκε από τον ίδιο εκτιμητή στοιχείων ενεργητικού, ΟΡΑΚ/κ. Aarsheim. Η Αρχή έχει ήδη συμπεράνει ότι η ΟΡΑΚ και ο κ. Aarsheim πληρούν την απαίτηση των κατευθυντήριων γραμμών ο εκτιμητής στοιχείων ενεργητικού να είναι ευυπόληπτος. Επιπλέον, η Αρχή δεν έχει λόγο να θεωρήσει ότι ο κ. Aarsheim δεν διενήργησε αμερόληπτα την εκτίμηση.
   Λόγω του ειδικού χαρακτήρα του υπό εξέταση ακινήτου, είναι απαραίτητο να εξεταστεί διεξοδικότερα η μέθοδος που εφαρμόστηκε, προκειμένου να προσδιοριστεί αν η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση γενικά αποδεκτούς δείκτες και προδιαγραφές εκτίμησης.
   Η εκτίμηση περιέχει, πρώτον, περιγραφή της τρέχουσας χρήσης γης που περιλαμβάνει ένα ποδοσφαιρικό γήπεδο, στίβο, γήπεδα προπόνησης, ένα περίπτερο και κλειστές αίθουσες προπόνησης. Η περιοχή είναι χαρακτηρισμένη ως ζώνη αθλητικών χρήσεων στο ισχύον χωροταξικό σχέδιο της 28ης Οκτωβρίου 1997. Η ΟΡΑΚ αναφέρει ότι, ως αφετηρία, η αξία του γηπέδου πρέπει να υπολογισθεί με βάση τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Η ΟΡΑΚ διαπιστώνει, ωστόσο, εφόσον έχουν ήδη κατασκευαστεί οι αθλητικές εγκαταστάσεις στο ακίνητο και, κατά συνέπεια, δεν υπάρχει περαιτέρω δυνατότητα εκμετάλλευσης, πρέπει να εφαρμοστεί μια διαφορετική μέθοδος. Επειδή το στάδιο έχει λάβει κεφάλαια από τυχερά παιχνίδια (49), η ΟΡΑΚ παραπέμπει στους όρους που διέπουν αυτά τα κεφάλαια, βάσει των οποίων οι εγκαταστάσεις πρέπει να παραμένουν ανοικτές και να χρησιμοποιούνται για 40 έτη. Διαφορετικά, τα ποσά αυτά πρέπει να επιστραφούν. Επιπλέον, για να είναι δυνατή η εκτίμηση της αξίας της γης βάσει ενός εναλλακτικού σχεδίου χρήσεων γης, θα έπρεπε να είναι γνωστοί οι όροι αυτού του σχεδίου. Με βάση τα ανωτέρω, η ΟΡΑΚ συμπεραίνει ότι το στάδιο μπορεί να εκτιμηθεί μόνο ως ακίνητο για αθλητικές εγκαταστάσεις. Η εκτίμηση αυτή βασίζεται, συνεπώς, σε σύγκριση με βιομηχανική γη που έχει πωληθεί στην περιοχή και έχει συναχθεί το συμπέρασμα ότι με το ισχύον σχέδιο χρήσεων γης δεν υπάρχουν εμπορικές περιοχές που να αποφέρουν έσοδα. Η ΟΡΑΚ συμπεραίνει ότι η αγοραία αξία του ακινήτου κυμαίνεται από 2 385 000 ΝΟΚ έως 2 915 000 ΝΟΚ και εκτιμά την τιμή πώλησης σε 2 650 000 ΝΟΚ.
   Η Αρχή επισημαίνει, καταρχήν, ότι η εκτίμηση δεν βασίζεται σε καμία από τις προτεινόμενες μεθόδους που ορίζει η ένωση των Νορβηγών εκτιμητών στοιχείων ενεργητικού. Ούτε βασίζεται σε άμεση σύγκριση με ομοειδή ακίνητα.
   Η Αρχή αναγνωρίζει, ωστόσο, ότι ένα ποδοσφαιρικό στάδιο αποτελεί μοναδικό είδος ακινήτου και, υπό αυτή την έννοια, είναι δύσκολο να συγκριθεί άμεσα με άλλους τύπους ακινήτων. Επιπλέον, η Αρχή θεωρεί ότι, δεδομένης της απουσίας εναλλακτικού σχεδίου χρήσης γης και του οικονομικού μειονεκτήματος που προκύπτει από την υποχρέωση επιστροφής κεφαλαίων σε περίπτωση αλλαγής της χρήσης γης, μια εκτίμηση της αξίας που βασίζεται στο ισχύον σχέδιο χρήσεων γης θα αντανακλούσε με τον καλύτερο τρόπο την αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου. Τέλος, η Αρχή αναγνωρίζει τη δυσκολία που ενέχουν οι εκτιμήσεις της αξίας ακινήτων τα οποία χαρακτηρίζονται ζώνες για αθλητικές δραστηριότητες και, με βάση τις ισχύουσες διατάξεις για τις χρήσεις γης, δεν είναι δυνατό να χρησιμοποιηθούν για εμπορική χρήση που αποφέρει έσοδα. Υπό αυτές τις περιστάσεις, η Αρχή θεωρεί αποδεκτή τη μέθοδο που εφάρμοσαν η ΟΡΑΚ και ο κ. Aarsheim για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας, αν και η τιμή αυτή περιβάλλεται αναπόφευκτα από αβεβαιότητα. Παραδείγματος χάρη, η Αρχή θεωρεί ότι η αγοραία αξία μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερη λόγω του γεγονότος ότι το σωματείο είχε συνάψει ήδη σύμβαση μίσθωσης του ακινήτου η οποία, κατά συνέπεια, θα συνιστούσε επιβάρυνση του ακινήτου για οποιονδήποτε άλλο αγοραστή. Με αυτές τις επιφυλάξεις, η Αρχή θεωρεί ότι η έκθεση είναι επαρκώς αναλυτική και τεκμηριωμένη για να διαπιστωθεί, με επαρκή βαθμό βεβαιότητας, ποια θα ήταν η αξία του ακινήτου.
   Εφόσον ο Δήμος Time μεταβίβασε το ακίνητο στην Bryne FK με μηδενικό τίμημα, ενώ είχε εκτιμήσει την αξία του ακινήτου σε περίπου 2 650 000 ΝΟΚ, η Αρχή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι υπήρξαν κρατικοί πόροι σε αυτή τη συναλλαγή.
   4.2.   ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑ ΠΡΟΣ ΟΦΕΛΟΣ ΜΙΑΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ
   α)   Η ύπαρξη οικονομικού πλεονεκτήματος
   
   Εφόσον το ακίνητο μεταβιβάστηκε στην Bryne FK με μηδενικό τίμημα, υπάρχει σαφής διαφορά ανάμεσα στην καταβληθείσα τιμή και την πιθανή αγοραία αξία του ακινήτου. Η Αρχή συμπεραίνει, συνεπώς, ότι η συναλλαγή αποφέρει οικονομικό πλεονέκτημα στην Bryne FK, εφόσον το σωματείο δεν όφειλε να καταβάλει την αγοραία αξία του ακινήτου.
   β)   Η Bryne FK ως επιχείρηση με βάση τις διατάξεις περί κρατικών ενισχύσεων
   
   Στη συνέχεια, πρέπει να αξιολογηθεί αν η Bryne FK πρέπει να θεωρηθεί επιχείρηση βάσει των διατάξεων περί κρατικών ενισχύσεων. Για το σκοπό αυτό, πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η έννοια μιας επιχείρησης συμπεριλαμβάνει κάθε οντότητα που ασκεί μια οικονομική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από το νομικό καθεστώς αυτής της οντότητας και τον τρόπο χρηματοδότησής της, και ότι κάθε δραστηριότητα που συνίσταται στην προσφορά αγαθών και υπηρεσιών σε μια δεδομέη αγορά είναι οικονομική δραστηριότητα (50).
   Η Bryne FK διαθέτει επαγγελματική ή ημιεπαγγελματική ομάδα η οποία αγωνίζεται σήμερα στη Β' Εθνική και την περίοδο που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή αγωνιζόταν στην Α' Εθνική. Ο προκαταρκτικός χαρακτηρισμός της Bryne FK ως επιχείρησης στην απόφαση της Αρχής να κινήσει τη διαδικασία βασιζόταν στο γεγονός ότι ορισμένες από τις δραστηριότητές της, ιδίως η πώληση και αγορά επαγγελματιών ποδοσφαιριστών, η παροχή υπηρεσιών αναψυχής με μορφή ποδοσφαιρικών αγώνων και η προσφορά διαφημιστικού χώρου, θεωρήθηκε ότι προσφέρονταν σε μια αγορά και, κατά συνέπεια, ήταν οικονομικής φύσης. Η Αρχή θεωρεί ότι κατά την επίσημη διαδικασία έρευνας δεν υποβλήθηκαν νέα επιχειρήματα που θα μπορούσαν να μεταβάλουν αυτό το συμπέρασμα. Συνεπώς, πρέπει να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι, όσον αφορά αυτές τις δραστηριότητες, η Bryne FK είναι επιχείρηση με βάση τις διατάξεις περί κρατικών ενισχύσεων.
   Η Αρχή επισημαίνει, ωστόσο, ότι το 89 % του συνόλου των δραστηριοτήτων της Bryne FK, που μετράται σε ώρες δραστηριότητας, αφορά μη επαγγελματικές ποδοσφαιρικές δραστηριότητες, ιδίως τη διοργάνωση παρόμοιων δραστηριοτήτων για παιδιά και νέους (51).
   Κατά πάγια νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου, η άσκηση αθλητικών δραστηριοτήτων υπόκειται στο δίκαιο του ΕΟΧ μόνο στον βαθμό που συνιστά οικονομική δραστηριότητα κατά την έννοια της συμφωνίας για τον ΕΟΧ. Αυτό ισχύει και για τις δραστηριότητες επαγγελματιών ή ημιεπαγγελματιών ποδοσφαιριστών οι οποίες προσφέρονται στην αγορά (52). Όπως προαναφέρθηκε, οι δραστηριότητες αυτές ήταν συγκεντρωμένες στο εσωτερικό της εταιρείας Bryne ASA. Από την άλλη πλευρά, οι δραστηριότητες που πρόσφερε η Bryne FK σε 600 νέους ποδοσφαιριστές στο σωματείο ασκούνται σε μη κερδοσκοπική βάση και σε μεγάλο βαθμό με την εθελοντική εργασία γονέων και άλλων προσώπων (53).
   Στη συνέχεια, πρέπει να επισημανθεί ότι, σύμφωνα με τις αποφάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής έχει καθιερωθεί ότι η παροχή παρόμοιων αθλητικών δραστηριοτήτων προς όφελος παιδιών και νέων δεν συνιστά οικονομική δραστηριότητα κατά την έννοια των διατάξεων περί κρατικών ενισχύσεων. Σε μια υπόθεση η οποία αφορούσε τη χορήγηση δημόσιας ενίσχυσης σε αθλητικές δραστηριότητες που διοργανώνουν επαγγελματικά αθλητικά σωματεία για νέους στη Γαλλία, η Επιτροπή έκρινε ότι η στήριξη της κοινωνικής, ακαδημαϊκής και αθλητικής εκπαίδευσης νέων θα μπορούσε να θεωρηθεί ως γενικό καθήκον του κράτους στον τομέα της εκπαίδευσης. Στο βαθμό που η εκπαίδευση αυτή έλαβε τη θέση αυτού που προηγουμένως ήταν γνωστό ως «αθλητικές σπουδές», ενώ διατηρεί τα γενικά χαρακτηριστικά και την οργάνωσή της, η εν λόγω στήριξη θα ήταν προς όφελος δραστηριοτήτων στον τομέα της εκπαίδευσης και, κατά συνέπεια, εκτός του πεδίου του ανταγωνισμού. Επιπλέον, ορισμένες από τις ενισχυόμενες δραστηριότητες αποσκοπούσαν στη μείωση της βίας μεταξύ των φιλάθλων και δραστηριότητες γειτονιάς. Η Επιτροπή έκρινε ότι οι δραστηριότητες αυτές θα μπορούσαν να συμβάλουν στην αγωγή των πολιτών με την ευρεία έννοια του όρου. Έτσι, συμπέρανε ότι τα εν λόγω μέτρα ήταν συγκρίσιμα με εκπαιδευτικές δραστηριότητες που υπάγονται στην ευθύνη του εθνικού εκπαιδευτικού συστήματος, το οποίο είναι ένα από τα γενικά καθήκοντα του κράτους (54).
   Ως προς αυτό, πρέπει να αναφερθεί ότι η Νορβηγική Ποδοσφαιρική Ομοσπονδία (NFF) έχει επισημάνει ότι, καταρχήν, υπόκειται στην ευθύνη του δημόσιου τομέα να προφέρει και να οργανώνει αθλητικές δραστηριότητες για παιδιά και νέους στο τοπικό περιβάλλον τους. Τα τοπικά σωματεία, σε συνεργασία με τις τοπικές αρχές και την Ομοσπονδία, έχουν αναλάβει σημαντική ευθύνη για τη δημιουργία εγκαταστάσεων και τη διοργάνωση δραστηριοτήτων σε όλα τα επίπεδα. Επιπλέον, η NFF επισήμανε ότι οι νορβηγικές αρχές έχουν επανειλημμένα υπογραμμίσει τη θετική συνεισφορά του ποδοσφαίρου ως μηχανισμού κοινωνικής ένταξης (55).
   Εφόσον τα σωματεία, όπως επισήμανε η NFF, διοργανώνουν ποδοσφαιρικές δραστηριότητες για παιδιά και νέους και παρέχουν με τον τρόπο αυτό συμπληρωματική εκπαίδευση στον τομέα του αθλητισμού και μια δυνατότητα κοινωνικής ένταξης και κινητικότητας, η Αρχή θεωρεί ότι οι ποδοσφαιρικές δραστηριότητες αναψυχής που οργάνωνε η Bryne FK μπορεί να θεωρηθούν ως άσκηση ενός καθήκοντος προς όφελος του γενικού συμφέροντος, συγκρίσιμου με τις εκπαιδευτικές δραστηριότητες. Έτσι, οι δραστηριότητες αυτές δεν συνιστούν οικονομικές δραστηριότητες κατά την έννοια των διατάξεων της συμφωνίας για τον ΕΟΧ περί κρατικών ενισχύσεων.
   Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή συμπεραίνει ότι, όσον αφορά τις μη επαγγελματικές της δραστηριότητες, η Bryne FK δεν μπορεί να θεωρηθεί επιχείρηση κατά την έννοια των διατάξεων περί κρατικών ενισχύσεων.
   γ)   Μη ύπαρξη οφέλους για τις οικονομικές δραστηριότητες του σωματείου
   
   Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διαπίστωσε ότι, όταν ένα αθλητικό σωματείο ασκεί και οικονομικές και μη οικονομικές δραστηριότητες, δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση, εάν το σωματείο εγγυάται, με τη χωριστή λογιστική καταγραφή των δραστηριοτήτων αυτών, ότι οι οικονομικές δραστηριότητες δεν αποκομίζουν κανένα πλεονέκτημα (56). Στη συνέχεια πρέπει, συνεπώς, να αξιολογηθεί αν το πλεονέκτημα που συνίσταται στη μεταβίβαση ενός περιουσιακού στοιχείου σε τιμή χαμηλότερη από την εκτιμώμενη αγοραία αξία, ωφέλησε πράγματι τις οικονομικές δραστηριότητες του σωματείου.
   Καταρχάς, πρέπει να επισημανθεί ότι το σωματείο, την εποχή που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή, αποτελούνταν από δύο νομικές οντότητες, την Bryne FK και την Bryne Fotball ASA. Ο επιμερισμός καθηκόντων και οι οικονομικές σχέσεις μεταξύ των δύο οντοτήτων καθορίστηκαν σε συμφωνία συνεργασίας που συνήψαν το σωματείο και η εταιρεία το 2000.
   Βάσει της συμφωνίας συνεργασίας μεταξύ των δύο οντοτήτων, η Bryne Fotball ASA ήταν υπεύθυνη για την άσκηση οικονομικών δραστηριοτήτων, όπως οι συμφωνίες χορηγιών, η πώληση τηλεοπτικών δικαιωμάτων και δικαιωμάτων από τα μέσα μαζικής επικοινωνίας, η διάθεση διαφημιστικού χώρου στο στάδιο, η πώληση και χορήγηση αδειών εκμετάλλευσης ενδυμάτων και αξεσουάρ για φιλάθλους και η εμπορική εκμετάλλευση των ποδοσφαιριστών και της επωνυμίας και του λογότυπου του σωματείου, οι πωλήσεις εισιτηρίων για τους εντός έδρας αγώνες του σωματείου και η συμφωνία σχετικά με τα παιχνίδια τύπου bingo (ρήτρα 2.1).
   Η Bryne FK, από την άλλη μεριά, ήταν υπεύθυνη για όλες τις αθλητικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων των προπονήσεων και αγώνων για όλες τις επίσημες υποχρεώσεις βάσει των αθλητικών κανονισμών της NFF, για διάφορες δραστηριότητες που συνδέονται με την άντληση κεφαλαίων για τις μη επαγγελματικές δραστηριότητες του σωματείου και για τη λειτουργία του σταδίου, με εξαίρεση τη διαφήμιση.
   Αν και η Bryne FK ήταν επίσημα ο εργοδότης των επαγγελματιών ποδοσφαιριστών και του βοηθητικού προσωπικού και το επίσημα συμβαλλόμενο μέρος των συμφωνιών σχετικά με την πώληση, την αγορά και τον δανεισμό ποδοσφαιριστών, όλες οι οικονομικές υποχρεώσεις σε σχέση με αυτά (57) ασκούνταν από την Bryne Fotball ASA. Τα καθαρά κέρδη μετά την κάλυψη των οικονομικών εξόδων παρέμεναν στην Bryne Fotball ASA (ρήτρα 4.2). Τέλος, το διοικητικό προσωπικό προσλαμβάνονταν και πληρώνονταν από την Bryne Fotball ASA (ρήτρα 5.1).
   Βάσει της συμφωνίας, το στάδιο υπαγόταν στην ευθύνη της Bryne FK. Η Bryne Fotball ASA έπρεπε να καταβάλλει στην Bryne FK 150 000 ΝΟΚ ετησίως για τη χρήση του σταδίου γενικά και 10 000 ΝΟΚ για κάθε επίσημο αγώνα (ρήτρα 4.2). Η Bryne Fotball ASA έπρεπε επίσης να καταβάλλει στην Bryne FK ετήσιο τίμημα για το δικαίωμα εκμετάλλευσης της επωνυμίας και του λογότυπου του σωματείου και την εμπορική εκμετάλλευση των ποδοσφαιριστών (ρήτρα 4.3). Ακόμα, όποτε η επαγγελματική ομάδα χρησιμοποιούσε περιουσιακά στοιχεία της ιδιοκτησίας της Bryne FK, όπως το στάδιο και η επωνυμία και το λογότυπο του σωματείου, το σωματείο έπρεπε να αμειφθεί. Η Bryne FK βεβαιώνει στα στοιχεία που υπέβαλε στην Αρχή ότι η αμοιβή αυτή ήταν σύμφωνη με τα δεδομένα της αγοράς, αν και δεν υπέβαλε κανένα έγγραφο σχετικά με τον υπολογισμό αυτής της αμοιβής.
   Βάσει της συμφωνίας συνεργασίας, μπορεί να θεωρηθεί ότι η Bryne FK ασκεί ορισμένες συμπληρωματικές δραστηριότητες άντλησης κεφαλαίων, συγκεκριμένα με τη μίσθωση του σταδίου και της επωνυμίας και του λογότυπού της στην Bryne Fotball ASA. Από τη φύση τους, μπορεί οι δραστηριότητες αυτές, ως ζήτημα αρχής, να ασκούνται σε μια αγορά ανταγωνιστικά προς άλλους οικονομικούς φορείς και κατ’ επέκταση να εμπίπτουν στον ορισμό της οικονομικής δραστηριότητας. Στην προκειμένη περίπτωση, ωστόσο, η καταβολή τιμήματος από την εταιρεία περιορισμένης ευθύνης για τη χρήση του σταδίου και της επωνυμίας και του λογότυπου του σωματείου είχε ως αποτέλεσμα να διασφαλιστεί πράγματι ότι καμία χρηματοδότηση δεν είχε στόχο να αποφέρει οικονομικό όφελος στις ποδοσφαιρικές δραστηριότητες αναψυχής οι οποίες είχαν συμπληρωματικό χαρακτήρα προς τις επαγγελματικές ποδοσφαιρικές δραστηριότητες. Έτσι, τα έσοδα που ελάμβανε η Bryne FK μέσω αυτής της συμφωνίας, φαίνεται ότι διοχετεύονταν σε μη επαγγελματικές ποδοσφαιρικές δραστηριότητες που διεξάγονταν στο εσωτερικό της Bryne FK.
   Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι όλα τα έξοδα που αφορούν την επαγγελματική ομάδα καταβάλλονταν από την Bryne Fotball ASA και, όταν η επαγγελματική ομάδα χρησιμοποιεί περιουσιακά στοιχεία που ανήκουν στην Bryne FK, το σωματείο πρέπει να αποζημιώνεται. Πρέπει επίσης να επισημανθεί ότι όλες οι εμπορικές δραστηριότητες (π.χ. διαφήμιση κ.λπ.) που συνδέονται με το επαγγελματικό ποδόσφαιρο ασκούνται εντός της Bryne Fotball ASA (58). Όπως προαναφέρθηκε, βάσει της συμφωνίας με τον Δήμο Time, το γήπεδο του σταδίου δόθηκε στην Bryne FK και όχι στην Bryne Fotball ASA. Υπό αυτές τις περιστάσεις, η Αρχή συμπεραίνει ότι η συμφωνία συνεργασίας διασφαλίζει ότι κάθε ενίσχυση που χορηγήθηκε στην Bryne FK δεν συνιστούσε οικονομικό όφελος των επαγγελματικών ποδοσφαιρικών δραστηριοτήτων ή άλλων εμπορικών δραστηριοτήτων που συνδέονται με αυτές, εφόσον οι εν λόγω εμπορικές δραστηριότητες καταγράφονταν χωριστά από τις δραστηριότητες της Bryne FK.
   Ακόμη, η Αρχή επισημαίνει ότι η Bryne FK ανέφερε ότι όλες οι δικές της δραστηριότητες πραγματοποιούνται στο χώρο του σταδίου, εκ των οποίων οι μη επαγγελματικές δραστηριότητες αντιπροσωπεύουν το 89 τοις εκατό. Αυτό σημαίνει ότι το εν λόγω περιουσιακό στοιχείο χρησιμοποιείται κατά κύριο λόγο για ίδιες βασικές δραστηριότητες του σωματείου, δηλαδή την προσφορά ποδοσφαιρικών δραστηριοτήτων αναψυχής στην τοπική κοινότητα, και κυρίως σε παιδιά και σε νέους.
   Υπό αυτές τις περιστάσεις, η Αρχή διαπιστώνει ότι οι δραστηριότητες της Bryne FK που παράγουν έσοδα έχουν σαφώς βοηθητικό και δευτερεύοντα χαρακτήρα σε σχέση με τον κύριο στόχο του σωματείου (59).
   Επιπλέον, όσον αφορά ειδικότερα τη μίσθωση του ποδοσφαιρικού σταδίου, η Αρχή επισημαίνει ότι το εν λόγω στάδιο έχει περιορισμένη χωρητικότητα θέσεων και δεν βρίσκεται σε μεγάλο αστικό κέντρο. Έτσι μπορεί να θεωρηθεί ότι η χρησιμοποίηση του σταδίου δεν αντιπροσωπεύει σημαντικό συμφέρον για άλλους εκτός από την Bryne Fotball ASA, θα παρήγε περιορισμένα έσοδα και, κατά συνέπεια, είναι περιορισμένου ενδιαφέροντος για ιδιώτες επενδυτές που επιδιώκουν το κέρδος. Είναι σημαντικό, όπως ειδικά αναφέρει η έκθεση της ΟΡΑΚ, ότι στο στάδιο αυτό δεν έχουν προσαρτηθεί εμπορικοί χώροι και το στάδιο δεν έχει ανταγωνισμό με εμπορικά κέντρα ή κτίρια γραφείων στην περιοχή.
   Την άνοιξη του 2004, δηλαδή περίπου έξι μήνες μετά την πραγματοποίηση της συναλλαγής, η Bryne Fotball ASA διέκοψε τις δραστηριότητές της και οι επαγγελματικές δραστηριότητές της μεταβιβάστηκαν στην Bryne FK. Ακόμη, η Bryne FK επιβεβαίωσε ότι το σωματείο δεν τηρεί χωριστούς λογαριασμούς για τους διαφόρους τύπους δραστηριοτήτων στο εσωτερικό του σωματείου.
   Εφόσον η μεταβίβαση ενός περιουσιακού στοιχείου είναι μια άπαξ συναλλαγή, η ανωτέρω αξιολόγηση βασίζεται στη διάρθρωση που είχε το σωματείο τη στιγμή που πραγματοποιήθηκε η συναλλαγή. Μια αξιολόγηση των πιθανών δευτερογενών συνεπειών στις οικονομικές δραστηριότητες του σωματείου μετά τη συγχώνευση θα ήταν απαραίτητη, εάν υπήρχε κάποια ένδειξη ότι η τροπή των γεγονότων αποσκοπούσε πράγματι στην καταστρατήγηση των διατάξεων περί κρατικών ενισχύσεων με την αποκόμιση οικονομικού πλεονεκτήματος μέσω μιας μη οικονομικής οντότητας. Στην προκειμένη περίπτωση, η Αρχή δεν έχει καμία ένδειξη ότι η μετέπειτα συγχώνευση της Bryne FK και της Bryne Fotball ASA είχε σχεδιαστεί κατά τη στιγμή της συναλλαγής, συνδεόταν με οποιονδήποτε τρόπο με την αγορά του γηπέδου από το σωματείο ή αποσκοπούσε με κάποιον άλλο τρόπο στην καταστρατήγηση των διατάξεων της συμφωνίας για τον ΕΟΧ περί κρατικών ενισχύσεων.
   Κατά συνέπεια, η Εποπτεύουσα Αρχή συμπεραίνει ότι η στήριξη που έλαβε η Bryne FK μέσω της μεταβίβασης του οικοπέδου επί του οποίου είναι κατασκευασμένο το στάδιο δεν ήταν προς όφελος των οικονομικών δραστηριοτήτων του σωματείου.
   4.3.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΥΠ αριθ. 2/70 ΚΑΙ 2/32 ΣΤΗΝ BRYNE FK
   Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή συμπεραίνει ότι η μεταβίβαση των περιουσιακών στοιχείων στην Bryne KF δεν ενείχε στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
   5.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
   
   Βάσει της ανωτέρω αξιολόγησης, η Αρχή συμπεραίνει ότι δεν μπορεί να αποδειχθεί ότι κάποια από τις τρεις συναλλαγές που αποτελούν αντικείμενο της παρούσας απόφασης συνιστούσε κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
   ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
   Άρθρο 1
   Η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ θεωρεί ότι η πώληση από τον Δήμο Time των ακινήτων που είναι καταχωρισμένα με τίτλους υπ’ αριθ. 1/151, 1/301, 1/630 (στην Grunnsteinen), του ακινήτου υπ’ αριθ. 4/165 (στην Bryne Industripark AS) και των ακινήτων υπ’ αριθ. 2/72 και 2/32 στην Bryne FK δεν συνιστούσε κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ.
   Άρθρο 2
   Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στο Βασίλειο της Νορβηγίας.
   Άρθρο 3
   Το κείμενο στην αγγλική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό.
   
      Βρυξέλλες, 23 Ιουλίου 2009.
      
         
            Για την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ
         
         Per SANDERUD
         
            Πρόεδρος
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Μέλος του Σώματος
         
      
   
   
      (1)  Στο εξής «Αρχή».
   
      (2)  Στο εξής «συμφωνία για τον ΕΟΧ».
   
      (3)  Στο εξής «συμφωνία περί Εποπτείας και Δικαστηρίου».
   
      (4)  Στο εξής «πρωτόκολλο 3».
   
      (5)  Κατευθυντήριες γραμμές για την εφαρμογή και την ερμηνεία των άρθρων 61 και 62 της συμφωνίας για τον ΕΟΧ και του άρθρου 1 του πρωτοκόλλου 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, που εγκρίθηκε και εκδόθηκε από την Αρχή στις 19 Ιανουαρίου 1994 (ΕΕ L 231 της 3.9.1994, σ. 1 και Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 32 της 3.9.1994, σ. 1). Οι κατευθυντήριες γραμμές τροποποιήθηκαν τελευταία στις 10 Ιουνίου 2009. Στη συνέχεια αποκαλούνται «Κατευθυντήριες γραμμές για τις κρατικές ενισχύσεις». Η επικαιροποιημένη έκδοση των κατευθυντήριων γραμμών για τις κρατικές ενισχύσεις δημοσιεύεται στο διαδικτυακό τόπο της Εποπτεύουσας Αρχής: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  6) Απόφαση αριθ. 195/04/COL της 14ης Ιουλίου 2004 (ΕΕ L 139 της 25.5.2006, σ. 37 και Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 26 της 25.5.2006, σ. 1), όπως τροποποιήθηκε με την απόφαση αριθ. 319/05/COL της 14ης Δεκεμβρίου 2005 (ΕΕ L 113 της 27.4.2006, σ. 24 και Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 21 της 27.4.2006, σ. 46). Η ενοποιημένη έκδοση της απόφασης αριθ. 195/04/COL διατίθεται στο διαδικτυακό τόπο της Εποπτεύουσας Αρχής: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  ΕΕ C 138 της 5.6.2008, σ. 30 και Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 31 της 5.6.2008, σ. 1.
   
      (8)  Βλέπε αναλυτικότερα για την ανταλλαγή επιστολών την απόφαση της Αρχής υπ’ αριθ. 717/07/COL που δημοσιεύθηκε στο διαδικτυακό τόπο της Αρχής: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf.
   
      (9)  Βλέπε υποσημείωση 7.
   
      (10)  Αριθ. αναφοράς 484855 (παρατηρήσεις της Νορβηγικής Ποδοσφαιρικής Ομοσπονδίας της 4ης Ιουλίου 2008), 485026 (παρατηρήσεις της εταιρείας νομικών συμβούλων Arntzen de Besche για λογαριασμό της Bryne fotballklubb, της 8ης Ιουλίου 2008) και 485461(παρατηρήσεις της εταιρείας νομικών συμβούλων Selmer για λογαριασμό της Vålerenga football, της 8ης Ιουλίου 2008).
   
      (11)  Στο εξής «σύμβαση Grunnsteinen».
   
      (12)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879), απάντηση στην ερώτηση 1(ε).
   
      (13)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879), απάντηση στην ερώτηση 1(ε).
   
      (14)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 1).
   
      (15)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 2). Στην απάντησή της, η Νορβηγία υποστηρίζει ότι η εκτίμηση της αξίας αφορούσε τα ακίνητα υπ’ αριθ. 1/301 και 1/630. Όμως, αυτό δεν αντανακλάται στην τρέχουσα αξιολόγηση, ούτε η επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα που αναφέρεται σε αυτήν δείχνει ότι ελήφθησαν υπόψη και τα δύο ακίνητα.
   
      (16)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 5).
   
      (17)  Αυτό φαίνεται ότι βασίζεται σε αξία 600 ΝΟΚ ανά τετραγωνικό μέτρο συν την αξία κτιρίου στο ακίνητο υπ’ αριθ. 1/301. Δεν έχει υποβληθεί στην Αρχή εκτίμηση της αξίας του κτιρίου.
   
      (18)  Αυτό βασίζεται στην αρχική εκτίμηση του κόστους από τη δημοτική αρχή σε 125 000 ΝΟΚ, όπως αναφέρεται στα έγγραφα σχετικά με τα πρακτικά των συνεδριάσεων του δημοτικού συμβουλίου (αριθ. αναφοράς 413558, σσ. 16 – 17). Η εκτίμηση από την Skanska φαίνεται ότι ελήφθη μεταγενέστερα.
   
      (19)  Παρατηρήσεις της Νορβηγίας στην απόφαση της Αρχής να κινήσει τη διαδικασία, αριθ. αναφοράς. 466024, παράρτημα 3.
   
      (20)  Στα νορβηγικά: «Tomtebelastningsmetoden».
   
      (21)  Αριθ. αναφοράς 413558, σ. 19 et sec.
   
      (22)  Παρατηρήσεις της Νορβηγίας στην απόφαση της Αρχής για την έναρξη διαδικασίας, αριθ. αναφοράς 466024, υποσημείωση 9.
   
      (23)  Παρατηρήσεις της Νορβηγίας στην απόφαση της Αρχής για την έναρξη διαδικασίας, αριθ. αναφοράς 466024, παραρτήματα 8 και 9.
   
      (24)  Αριθ. αναφοράς 413558, σελίδες 16 – 17.
   
      (25)  Βλέπε αριθ. αναφοράς 413558 (αρχική καταγγελία), που επαναλαμβάνεται στις παρατηρήσεις της Aksjonsgruppa στην απάντηση της Νορβηγίας, αριθ. αναφοράς 477440.
   
      (26)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς. 427879, παραρτήματα 13 – 17).
   
      (27)  Στο εξής «σύμβαση Bryne».
   
      (28)  Αριθ. αναφοράς 413558 σ. 29 και απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 29). Από τα συνοδευτικά έγγραφα της πώλησης συνάγεται ότι ο δήμος είχε με τη σειρά του αγοράσει το γήπεδο από το ποδοσφαιρικό σωματείο για ποσό 1 εκατ. ΝΟΚ το 1996. Η Αρχή δεν διαθέτει άλλα στοιχεία σχετικά με αυτή την πώληση.
   
      (29)  Συμφωνίες μίσθωσης της γης που προσκόμισε η Νορβηγία, παραρτήματα 18 και 19 της απάντησης της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879).
   
      (30)  Βλέπε παράρτημα 24 της απάντησης της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879).
   
      (31)  Παρατηρήσεις της Bryne FK στην απόφαση για την έναρξη επίσημης διαδικασίας έρευνας (αριθ. αναφοράς 485026).
   
      (32)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 21).
   
      (33)  Παρατηρήσεις της Νορβηγίας στην απόφαση για την κίνηση επίσημης διαδικασίας έρευνας, επιστολή της 21ης Φεβρουαρίου 2008 (αριθ. αναφοράς 466024).
   
      (34)  Παράρτημα 13 των παρατηρήσεων της Νορβηγίας στην απόφαση για την κίνηση της επίσημης διαδικασίας έρευνας, επιστολή της 21ης Φεβρουαρίου 2008 (αριθ. αναφοράς 466024).
   
      (35)  Η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης κατέβαλε τους μισθούς των ποδοσφαιριστών και τους μισθούς των φυσιοθεραπευτών, προπονητών και λοιπού βοηθητικού προσωπικού, τις εργοδοτικές εισφορές κοινωνικής ασφάλισης, το τίμημα της αγοράς και συντήρησης του εξοπλισμού που είναι απαραίτητος για τις προπονήσεις και τους αγώνες, τις προπονήσεις και, τέλος, τα έξοδα των μετακινήσεων για τους εκτός έδρας αγώνες των ομάδων.
   
      (36)  Απάντηση της Νορβηγίας στην πρώτη αίτηση παροχής πληροφοριών της Αρχής (αριθ. αναφοράς 427879, παράρτημα 22).
   
      (37)  Βάσει πίνακα που υπέβαλε η Bryne FK (είναι ενσωματωμένος στο έγγραφο υπ’ αριθ. 485026), ο οποίος παρουσιάζει τον αριθμό ωρών δραστηριότητας κατανεμημένο ανά ομάδα ηλικιών, μήνα και τύπο δραστηριότητας (προπόνηση, αγώνας κ.λπ.).
   
      (38)  Κατευθυντήριες γραμμές σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από τις δημόσιες αρχές, τμήματα 2.2 (α) έως (γ).
   
      (39)  Παρατηρήσεις της Νορβηγίας στην απόφαση της Αρχής να κινήσει διαδικασία, αριθ. αναφοράς 466024, σ. 8 και παράρτημα 5 (πρακτικά).
   
      (40)  Εκτίμηση της ΟΡΑΚ για την αξία των ακινήτων υπ’ αριθ 1/152, 1/301 και 1/630 (παράρτημα 3 του εγγράφου με αριθ. αναφοράς 466024).
   
      (41)  41) Απόφαση αριθ. 170/05/COL της 29ης Ιουνίου 2005 σχετικά με τις πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων της ιδιοκτησίας του δημοσίου – Κτίριο πανεπιστημιακής βιβλιοθήκης και τμήμα γειτονικού ακινήτου στο Όσλο.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt and Statens vegvesen.
   
      (44)  Υπόθεση T-274/01 Valmont κατά Επιτροπής [2004] Συλλογή II-3145 σκέψη 72.
   
      (45)  Ρήτρα 1, τμήμα 3 του συμβολαίου πώλησης, αριθ. αναφοράς 428860.
   
      (46)  Βλέπε υποσημείωση 42.
   
      (47)  Προμνημονευθείσα υπόθεση T-274/01 Valmont, σκέψη 45 και συνεκδικασθείσες υποθέσεις T-127/99, T-129/99 και T-148/99 Diputación Foral de Alava [2002] Συλλογή II-01275, σκέψη 85.
   
      (48)  Βλέπε ειδικότερα, υπόθεση C-143/99 Adria-Wien Pipeline και Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke [2001] Συλλογή I-8365, σκέψη 38· υπόθεση C-501/00 Ισπανία κατά Επιτροπής [2004] Συλλογή I-6717, σκέψη 90, και υπόθεση C-66/02 Ιταλία κατά Επιτροπής [2005] Συλλογή I-0000, σκέψη 77.
   
      (49)  Τα έσοδα από τυχερά παιγνίδια είναι τα έσοδα της κρατικής εταιρείας στοιχημάτων Norsk Tipping. Σύμφωνα με τους κανόνες που θέσπισε το Υπουργείο Πολιτισμού και Θρησκευτικών Υποθέσεων, οι εγκαταστάσεις αυτές πρέπει να παραμείνουν ανοικτές επί 40 έτη από την ημερομηνία της ολοκλήρωσης. Βλέπε φυλλάδιο «Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008», κεφάλαιο 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf
   
      (50)  Βλέπε απόφαση του Δικαστηρίου ΕΖΕΣ στην υπόθεση E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund κατά Εποπτεύουσας Αρχής ΕΖΕΣ, σκέψη 78, και υπόθεση C-218/00 Cisal [2002] Συλλογή I-691, σκέψη 23,
   
      (51)  Αριθ. αναφοράς 485026 (παρατηρήσεις τρίτων μερών από την Bryne FK.)
   
      (52)  Υπόθεση 13-76, Donà κατά Mantero [1976] Συλλογή 1333, σκέψη 12.
   
      (53)  Αριθ. αναφοράς 485026 (παρατηρήσεις τρίτων μερών από την Bryne fotballklubb).
   
      (54)  Υπόθεση N 118/00 Δημόσιες επιδοτήσεις στα αθλητικά επαγγελματικά σωματεία (Γαλλία).
   
      (55)  Αριθ. αναφοράς 484855, παρατηρήσεις τρίτων μερών από τη Νορβηγική Ποδοσφαιρική Ομοσπονδία, της 3ης Ιουλίου 2008.
   
      (56)  Βλέπε απόφαση της Επιτροπής στην προαναφερθείσα υπόθεση N 118/00.
   
      (57)  Οι υποχρεώσεις αυτές αφορούν ιδίως την καταβολή της τιμής αγοράς και τους μισθούς και άλλες αποδοχές ποδοσφαιριστών, προπονητών και βοηθητικού προσωπικού. Η εταιρεία όφειλε επίσης να καταβάλει το φόρο κοινωνικής ασφάλισης για τους απασχολουμένους και να καλύπτει τα έξοδα αγοράς και συντήρησης του εξοπλισμού, προπονήσεων το Σαββατοκύριακο, τα έξοδα μετακίνησης για τους εκτός έδρας αγώνες και προπονήσεις και τα έξοδα μίσθωσης γηπέδων και εγκαταστάσεων.
   
      (58)  Από τη συμφωνία συνεργασίας που ίσχυε την περίοδο εκείνη συνάγεται ότι η Bryne Fotball ASA, και όχι η Bryne FK, ήταν υπεύθυνη για τις συμφωνίες χορηγιών, την πώληση τηλεοπτικών δικαιωμάτων και δικαιωμάτων σε μέσα μαζικής επικοινωνίας, την προσφορά διαφημιστικού χώρου στο στάδιο, την πώληση και έκδοση αδειών εκμετάλλευσης ενδυμάτων και αξεσουάρ για φιλάθλους και την εμπορική εκμετάλλευση των ποδοσφαιριστών και της επωνυμίας και του λογότυπου του σωματείου. Επίσης, η Bryne Fotball ASA ήταν υπεύθυνη για την πώληση εισιτηρίων για τους εντός έδρας αγώνες του σωματείου. Αν και η πώληση και αγορά επαγγελματιών ποδοσφαιριστών περιλαμβάνονταν στα καθήκοντα της Bryne FK όπως και οι ευθύνες στη ρήτρα 2.5 της συμφωνίας, η Bryne Fotball ASA ήταν υπεύθυνη για την καταβολή της τιμής αγοράς και των μισθών των ποδοσφαιριστών. Έτσι, δραστηριότητες που χαρακτηρίστηκαν από την Αρχή ως οικονομικές δραστηριότητες που μπορούν να επηρεάσουν τις συναλλαγές και τον ανταγωνισμό στο εσωτερικό του ΕΟΧ, την εποχή που έγινε η συναλλαγή πραγματοποιούνταν εντός της Bryne Fotball ASA.
   
      (59)  59) Απόφαση της Επιτροπής στην υπόθεση N 558/05 – Στήριξη εγκαταστάσεων επαγγελματικής δραστηριότητας (Πολωνία). Επιπλέον, στην αιτιολογική σκέψη 38 της υπόθεσης N 234/07 σχετικά με την προώθηση της έρευνας, ανάπτυξης και καινοτομίας (Ισπανία) αναφέρεται επίσης ότι οι οργανισμοί έρευνας που δεν ασκούν κατά κύριο λόγο οικονομικές δραστηριότητες μπορούν, παρ’ όλα αυτά, να πραγματοποιούν έρευνα για λογαριασμό επιχειρήσεων έναντι αμοιβής, χωρίς να χαρακτηρίζονται για τον λόγο αυτό ως επιχειρήσεις με την έννοια των διατάξεων περί κρατικών ενισχύσεων.