CELEX: 62009CC0239
Language: fi
Date: 2010-09-30 00:00:00
Title: Julkisasiamiehen ratkaisuehdotus Cruz Villalón 30 päivänä syyskuuta 2010. # Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG vastaan BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH. # Ennakkoratkaisupyyntö: Landgericht Berlin - Saksa. # Valtiontuki - Tuet, jotka Saksan liittotasavalta on myöntänyt maa-alueiden hankintaan - Ohjelma maa-alueiden yksityistämiseksi ja maatalouden rakenneuudistukseksi Saksan uusissa osavaltioissa (Länder). # Asia C-239/09.

JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS
      PEDRO CRUZ VILLALÓN
      30 päivänä syyskuuta 2010 (1)
      
      Asia C‑239/09
      Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG
      vastaan
      BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
      (Landgericht Berlinin (Saksa) esittämä ennakkoratkaisupyyntö)
      Valtiontuet – Saksan uusien osavaltioiden maatalousmaiden yksityistämisohjelma – Markkina-arvon laskeminenI       Johdanto
      1.        Nyt esillä olevassa asiassa Landgericht Berlin tiedustelee unionin tuomioistuimelta, onko kansallinen säännös, jossa säädetään
         niin sanottujen uusien osavaltioiden alueilla sijaitsevien yksityistettävien maatalousmaa-alueiden markkina-arvon laskennassa
         käytettävistä erilaisista menetelmistä, vastoin EY 87 artiklaa (SEUT 107 artiklaa).
      
      2.        Ensin on selvitettävä, mitä laskentamenetelmiä riidanalainen säännös varsinaisesti sisältää, mistä ei ole yksimielistä näkemystä
         ennakkoratkaisupyynnössä, ja toiseksi on tutkittava, onko näillä menetelmillä käytännössä mahdollista määrittää yksityistettävien
         maa-alueiden todellinen markkina-arvo. Viimeksi mainittu seikka on oleellinen sen takaamiseksi, ettei kyseisissä liiketoimissa
         ylitetä unionin oikeuden mukaista maan ostajalle myönnettävän tuen enimmäismäärää (35 % markkina-arvosta).
      
      3.        Kuten jäljempänä todetaan, asian teknisyyden ja sen muutamien keskeisten seikkojen epämääräisyyden vuoksi unionin tuomioistuimen
         on nähdäkseni annettava esitettyyn ennakkoratkaisukysymykseen ehdollinen ja dynaaminen vastaus eli vastaus, joka riippuu yhtäältä
         erilaisista tosiseikkoja koskevista luonteeltaan muuttuvista arvioinneista ja toisaalta kansallisen tuomioistuimen tekemästä
         maan sisäisen oikeuden tulkinnasta, johon perustuu kyseessä olevan riidanalaisen säännöksen käytännön soveltaminen kussakin
         tilanteessa.
      
      II     Asiaa koskevat oikeussäännöt
      A       Valtiontukea koskevat unionin oikeussäännöt
      4.        Komissio antoi 10.7.1997 tiedonannon julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä
         tuista (jäljempänä tiedonanto)(2) tarkoituksenaan selventää käytäntöjään tässä asiassa ja vähentää näin tutkittavaksi tulevien tapausten määrää.
      
      5.        Tiedonannon II osaston 2 kohdan a alakohdan ensimmäisessä alakohdassa todetaan, että jos julkiset viranomaiset eivät aio käyttää
         avointa julkista tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja (jolloin myynnin oletetaan tapahtuvan markkinahintaan eikä siihen
         silloin sisälly lainkaan valtiontukea), ”yhden tai useamman riippumattoman arvioijan on suoritettava riippumaton arvio ennen
         myyntineuvotteluja markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti.
         Näin määritelty markkinahinta on vähimmäisostohinta, josta voidaan sopia myöntämättä valtion tukea”. Viidennessä alakohdassa
         täsmennetään, että ”markkina-arvolla tarkoitetaan hintaa, jolla maa-alueet ja rakennukset voitaisiin arvostuspäivänä myydä
         halukkaan myyjän ja riippumattoman ostajan välisellä yksityisellä sopimuksella, kun – – omaisuus on julkisesti tarjolla markkinoilla,
         – – markkinaolot sallivat laillisen myynnin ja – – myyntineuvotteluihin käytettävä aika on tavanomainen omaisuuden luonteen
         huomioon ottaen”.
      
      6.        Maatalouden rakenteiden tehokkuuden parantamisesta annettu asetus (EY) N:o 950/97(3) sisältää muutamia erityissäännöksiä maatalouspolitiikan alalla myönnettävistä tuista. Asetuksen 7 artiklan 2 kohdan b alakohdan
         mukaan tuen kokonaismäärä prosentteina kokonaisinvestoinneista saa olla enintään 35 prosenttia investoinneissa kiinteään omaisuuteen
         muilla kuin epäsuotuisilla alueilla. Asetus kumottiin ja korvattiin asetuksella (EY) N:o 1257/1999,(4) jonka 7 artiklan toisessa kohdassa säädetään, että ”tuen kokonaismäärä prosenttiyksikköinä tukikelpoisesta investointimäärästä
         saa olla enintään 40 prosenttia – –”.
      
      B       Saksan oikeus
      7.        Uusissa osavaltioissa sijaitsevan maatalousmaan hankintaohjelmaa koskevat säännökset on annettu 27.9.1994 annetulla lailla
         (Ausgleichsleistungsgesetz, jäljempänä tasaussuorituslaki),(5) joka on pantu tältä osin täytäntöön 20.12.1995 annetulla asetuksella (Flächenerwerbsverordnung, jäljempänä maanhankinta-asetus).(6)
      
      8.        Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentin mukaan maatalousmaan arvo lasketaan tekemällä markkina-arvoon 35 prosentin suuruinen vähennys.
      
      9.        Maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentissa, sellaisena kuin sitä sovelletaan nyt esillä olevaan asiaan, säädetään seuraavaa:
      
      ”Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentin ensimmäisessä ja kuudennessa virkkeessä – – tarkoitettu maatalousmaan markkina-arvo lasketaan
         6.12.1988 annetussa arvonmääritysasetuksessa [Wertermittlungsverordnung] (BGBl. I, s. 2209) säädetyn mukaisesti – –. Siltä
         osin kuin pelto- ja laidunmaalle on olemassa alueellisia arvonmäärityksiä [regionale Wertansätze], arvo on määritettävä niiden
         mukaan. Alueelliset arvonmääritykset julkaisee liittovaltion valtiovarainministeri liittovaltion virallisessa lehdessä [Bundesanzeiger].
         Ostaja tai yksityistämisestä vastaava elin voi vaatia tästä poikkeavan markkina-arvon määrittämistä markkina-arvon arvioinnin
         perusteella, jonka tekee rakennuslain [Bundesbaugesetz] 192 §:n mukaisesti perustettu alueellisesti toimivaltainen asiantuntijakomitea
         [Gutachtersausschuss], jos on tosiasiallisia perusteita sille, että alueelliset arvonmääritykset eivät soveltuisi arvon määrittämisen
         perustaksi.”(7)
      
      C       Maiden yksityistämistä koskevasta Saksan järjestelmästä tehdyt komission päätökset
      10.      Ensimmäinen päätös, jossa komissio totesi Saksan maanhankintaohjelmassa sovellettavan tukijärjestelmän olevan yhteismarkkinoille
         soveltumaton,(8) sai Saksan viranomaiset tekemään lainsäädäntömuutoksia niin, että uudessa 22.12.1999 tehdyssä komission päätöksessä(9) Saksan lainsäädännön todettiin olevan, sellaisena kuin se on edellä esitettynä, EY 87 artiklan mukainen.
      
      III  Pääasia ja ennakkoratkaisukysymys
      11.      BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, jäljempänä BVVG), joka on pääasian vastaaja, on Saksojen yhdistymisestä johtuvista
         erityistehtävistä vastaavan julkisen laitoksen, Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgabenin, kokonaan omistama
         tytäryhtiö. Tämä laitos antoi BVVG:n tehtäväksi hoitaa tiettyjen maa- ja metsätalousmaiden yksityistämisen.
      
      12.      BVVG myi 18.12.2007 tehdyllä sopimuksella Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG -nimiselle yhtiölle maatalouskäyttöön
         soveltuvia maa-alueita, jotka olivat kuuluneet aikanaan Saksan demokraattiselle tasavallalle. Myyntihinta oli yhteensä 245 907,91
         euroa, josta maatalousmaan osuus oli 210 810,18 euroa.
      
      13.      Seydaland nosti BVVG:tä vastaan kanteen Landgericht Berlinissä, sillä sen mukaan myyntihinta oli liian korkea, koska se oli
         laskettu lain vastaisella tavalla. Seydalandin mielestä hinta olisi ollut vain 146 850,24 euroa, jos alueellisia arvonmäärityksiä
         olisi sovellettu. Vastaajan mielestä myyminen siihen hintaan olisi kuitenkin ollut EY 87 artiklan vastaista valtiontukea.
      
      14.      Koska asian ratkaisu riippuu siitä, onko maanhankinta-asetuksen 5 § vastoin EY 87 artiklaa, Landgericht Berlin esitti unionin
         tuomioistuimelle seuraavan ennakkoratkaisukysymyksen:
      
      ”Onko tasaussuorituslain (Ausgleichsleistungsgesetz) 4 §:n 3 momentin 1 kohdan täytäntöön panemiseksi annetun maanhankinta-asetuksen
         (Flächenerwerbsverordnung) 5 §:n 1 momentin toinen ja [neljäs](10) virke EY 87 artiklan vastainen?”
      
      IV     Oikeudenkäyntimenettely unionin tuomioistuimessa
      15.      Ennakkoratkaisupyyntö kirjattiin saapuneeksi unionin tuomioistuimeen 1.7.2009.
      
      16.      Kirjallisia huomautuksia ovat esittäneet Seydaland, BVVG, komissio ja Saksan hallitus.
      
      17.      Unionin tuomioistuin osoitti 30.4.2010 Saksan hallitukselle kaksi kysymystä kirjallista vastausta varten, ja ne koskivat rakennuslain
         192 §:ssä tarkoitettua kiinteistöjen asiantuntijakomiteaa: ensinnäkin tiedusteltiin, minkä sääntöjen perusteella komitean
         jäsenet nimitetään ja minkä sääntöjen mukaan komitea toimii osallistuessaan maatalousmaiden yksityistämiseen maanhankinta-asetuksen
         5 §:n mukaisesti, ja toiseksi kysyttiin, onko komitealla maan markkina-arvoa tässä yhteydessä määrittäessään velvollisuus
         noudattaa viitearvoja vai onko sillä päinvastoin harkintavaltaa. Saksan hallitus vastasi molempiin kysymyksiin 28.5.2010 toimitetulla
         asiakirjalla. Asiantuntijakomitean kokoonpanosta todettiin lyhyesti esitettynä, että komitean jäsenten on oltava alaan erikoistuneita
         ja riippumattomia (heidän päätoimensa ei voi olla esimerkiksi kyseessä olevan paikallisen elimen kiinteistöjen arvioiminen)
         ja että nimittämisessä sovellettavista säännöistä päättävät eri osavaltiot. Toiseen kysymykseen Saksan hallitus vastasi, että
         asiantuntijakomiteat toimivat vapaasti ja riippumattomasti eivätkä viitearvot sido niitä, joskin joitakin tekijöitä voidaan
         ottaa huomioon. Ensin määritetään, mitkä tekijät otetaan huomioon kyseessä olevan maa-alueen arvioinnissa, ja sen jälkeen
         keskustellaan, mikä arvo näille tekijöille annetaan.
      
      V       Kysymyksenasettelu ja kysymyksen uudelleen muotoilu
      A       Pääasian sisältö: asianosaisten lausumat
      18.      Landgericht Berlinin on ratkaistava käsiteltäväkseen saatetussa pääasiassa, toimiko BVVG, entisen Saksan demokraattisen tasavallan
         omistamien maatalousmaiden yksityistämisiä hoitava yhtiö, lain mukaisesti Seydalandin kanssa toteutetussa liiketoimessa.
      
      19.      Asia koskee siis maiden yksityistämisessä sovellettavaa keskeistä järjestelmää eli maa-alueiden myyntihinnan määrittämisen
         perusteena käytettävän markkina-arvon laskentatapaa.
      
      20.      Yksikään asianosaisista ei kiistä sitä, että unionin oikeuden mukaisesti ostajan saaman tuen intensiteetti voi olla enintään
         35 prosenttia ostettujen maiden markkina-arvosta.(11) Edellisen mukaisesti Saksan tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentissa säädetään, että maatalousmaan arvo on laskettava niin,
         että markkina-arvoon tehdään enintään 35 prosentin suuruinen vähennys.
      
      21.      Erimielisyydet aiheutuvat siitä, mitä laskentatapaa on käytettävä nyt esillä olevan asian kaltaisissa tapauksissa sovittamalla
         yhteen valtion sisäisen oikeuden vaatimukset perustamissopimuksen vaatimusten kanssa, jotta tulokseksi saataisiin yksityistämisen
         kohteena olevien maiden todellinen markkina-arvo.
      
      22.      Seydalandin mielestä Saksan maanhankinta-asetuksen 5 §:n perusteella BVVG:n olisi pitänyt määrittää maa-alueiden myyntihinta
         joko virallisesti julkaistujen alueellisten arvonmääritysten perusteella tai käyttämällä liittovaltion rakennuslain 192 §:n
         mukaista asiantuntijakomiteaa. Vastaaja toimi epäasianmukaisesti valitessaan kolmannen laskentatavan, josta ei säädetä nimenomaisesti
         mainitussa 5 §:ssä ja jossa myyntihinta johdetaan todellisesta markkinatilanteesta vastaajan oman laskentatavan mukaisesti.
      
      23.      BVVG väittää edellä esitetyn osalta, että kaupantekohetkellä alueelliset arvonmääritykset olivat vanhentuneita, sillä niitä
         ei ollut voitu mukauttaa riittävän nopeasti uusien osavaltioiden uuteen markkinatilanteeseen, jossa maatalousmaan hinnat nousivat
         poikkeuksellisen voimakkaasti.(12) Mainitut arvonmääritykset eivät vastanneet silloista markkinatilannetta vaan tilannetta vuosi tai kaksi aiemmin, jolloin
         hinnat olivat alemmat. Jos hinta olisi siis laskettu alueellisten arvonmääritysten perusteella, tulokseksi saatu arvo olisi
         jäänyt alle markkina-arvon, jolloin 35 prosentin vähennyksen tekeminen olisi katsottu sääntöjenvastaiseksi valtion tueksi.
      
      24.      Toisaalta jopa liittovaltion valtiovarainministeriö oli tietoinen tilanteesta, kun se määräsi 10.7.2007, että BVVG:n on tutkittava
         liittovaltion virallisessa lehdessä (Bundesanzeiger) julkaistut alueelliset arvonmääritykset ja että – jos nämä poikkeavat
         yli 20 prosenttia markkinoilla tapahtuvien vastaavien myyntitapahtumien keskimääräisistä arvoista – niitä ei tarvitsisi enää
         ottaa markkina-arvon määrittämisen pohjaksi.
      
      25.      Vastaajan laskelmien mukaan tilanne oli ollut tämä nyt esillä olevaan asiaan liittyvässä tapauksessa. Tästä syystä sekä siksi,
         että näin laajassa yksityistämisohjelmassa on hankalaa tehdä yksittäistä arviota jokaisesta myynnistä, BVVG käytti uusia arvonmäärityksiä,
         jotka se oli laatinut itse muita viimeaikaisia maakauppoja koskevien tietojen ja liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaisesti
         perustetulta asiantuntijakomitealta saatujen tietojen perusteella.
      
      26.      Unionin tuomioistuimessa esittämissään lausumissa BVVG ja Saksan hallitus väittivät, että BVVG oli toiminut lain mukaisesti
         unionin oikeuden kannalta katsottuna, sillä nykytilannetta vastaavan todellisen markkina-arvon määrittäminen on unionin oikeuden
         (etenkin EY 87 artiklan ja vuonna 1997 annetun komission tiedonannon) mukainen ehdoton edellytys. Toiminta on laillista myös
         valtion sisäisen oikeuden kannalta katsottuna, sillä maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentissa ei kielletä käyttämästä muuta
         laskentatapaa kuin siinä nimenomaisesti mainittua.
      
      27.      Ennakkoratkaisukysymyksessään Landgericht Berlin ei epäile ainakaan suoraan sitä, ettei BVVG toiminut lain mukaisesti nyt
         esillä olevassa asiassa. Ennakkoratkaisupyynnön esittänyt tuomioistuin tiedustelee erillisenä kysymyksenä, onko maanhankinta-asetuksen
         ”5 §:n 1 momentin toinen ja neljäs virke” EY 87 artiklan mukainen.
      
      28.      Selvitettävänä ei siis ole, onko BVVG:n tässä nimenomaisessa tapauksessa käyttämällä laskentatavalla saatu tulokseksi maan
         markkina-arvo (mitä kiista ei näytä koskevan) vaan olisiko sama tulos saatu muilla 5 §:ssä nimenomaisesti mainituilla laskentatavoilla.
         Vastauksen on oltava myönteinen, jotta säännöksen voidaan katsoa olevan unionin oikeuden mukainen.(13)
      
      29.      Kysymys on muotoiltava uudelleen ennen varsinaisen arvioinnin tekemistä.
      
      B       Kysymyksen uudelleen muotoilu
      30.      Ensinnäkin on syytä muistaa, että Landgericht Berlin viittaa ainoastaan 5 §:n 1 momentin toiseen ja neljänteen virkkeeseen,
         joiden sopimuksen tekohetkellä voimassa olleissa versioissa mainittiin nimenomaisesti kaksi arviointimenetelmää: alueelliset
         arvonmääritykset ja liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukainen asiantuntijakomitea. 
      
      31.      Landgericht Berlin jätti tämän vuoksi lähtökohtaisesti ennakkoratkaisukysymyksen ulkopuolelle 5 §:n ensimmäisen virkkeen,
         jonka mukaan ”maatalousmaan markkina-arvo – – lasketaan 6.12.1988 annetussa arvonmääritysasetuksessa säädetyn mukaisesti”.
         Saksan hallitus väittää kuitenkin, että säännöksen tämä osa on välttämätön säännöksen tulkitsemiseksi asianmukaisesti ja että
         se on säännöksen tärkein osa, joka takaa säännöksen olevan täysin unionin oikeuden mukainen. Nähdäkseni arvioinnin kohteeksi
         on näin ollen otettava maanhankinta-asetuksen 5 §:n koko 1 momentti, jotta kansalliselle tuomioistuimelle voidaan antaa hyödyllinen
         vastaus.
      
      32.      Toiseksi on syytä muistaa, ettei unionin tuomioistuin pysty ennakkoratkaisumenettelyssä lausumaan suoraan, onko kansallisen
         oikeuden tietty säännös unionin oikeuden mukainen. Maanhankinta-asetuksen 5 §:ään on siis viitattava välillisesti.
      
      33.      Kaiken edellä esitetyn perusteella ennakkoratkaisukysymys voidaan muotoilla mielestäni asianmukaisella tavalla seuraavasti:
      
      ”Onko maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentin kaltainen kansallinen säännös EY 87 artiklan vastainen?”
      VI     Ennakkoratkaisukysymyksen arviointi
      A       Voidaanko 5 §:n 1 momentissa tarkoitetuilla laskentatavoilla laskea todellinen markkina-arvo?
      34.      Kuten edellä todettiin, arvioitaessa, onko maanhankinta-asetuksen 5 § EY 87 artiklan mukainen, on selvitettävä, soveltuvatko
         kyseisessä säännöksessä luetellut laskentatavat maatalousmaan todellisen markkina-arvon määrittämiseen. Ainoastaan vastauksen
         ollessa myönteinen voidaan taata, ettei hintaa vahvisteta niin alhaiseksi, että kyseessä olisi valtiontuen myöntäminen ostajalle.
         
      
      35.      Arviointia varten on paikallaan esittää muutamia alustavia huomautuksia.
      
      36.      Tuskin on tarpeen huomauttaa, että näiden maa-alueiden markkina-arvon määrittämisen oleellisuus johtuu siitä, että Saksa on
         päättänyt, että kyseisten maa-alueiden myyntihinta lasketaan tekemällä määritetystä markkina-arvosta suurin sallittu eli tässä
         tapauksessa 35 prosentin vähennys.(14) Jos valtio olisi valinnut pienemmän vähennyksen, se riski, että virheellisen markkina-arvon määrittäminen johtaisi välittömästi
         sääntöjenvastaisen valtiontuen myöntämiseen, olisi selvästi pienempi. Sitä vastoin on niin, että kun valtio päättää tehdä,
         kuten tässä tapauksessa, suurimman sallitun vähennyksen, maa-alueelle määritetty markkina-arvo, jonka voidaan perustellusti
         todeta olevan todellista markkina-arvoa alempi, katsotaan sääntöjenvastaiseksi tueksi.
      
      37.      On selvää, ettei mikään menetelmä ole pettämätön määritettäessä ”etukäteen” todellista markkina-arvoa, ja samoin on selvää,
         etteivät kaikki kuviteltavissa olevat menetelmät ole yhtä asianmukaisia. Riidanalaisen säännöksen alkuperäisessä versiossa
         Saksa sulki pois sekä avoimet tarjouskilpailut että yksittäiset arvonmääritykset ja valitsi kaksi menettelyä, joista toinen
         on pääasiallinen ja perustuu niin sanottujen alueellisten arvonmääritysten soveltamiseen ja toinen on toissijainen ja perustuu
         asiantuntijakomitean tekemään arvioon, jossa tukeudutaan ilmeisesti ainakin osittain komitean omiin arvotaulukkoihin.
      
      38.      Paras tapa markkina-arvon määrittämiseksi on kuitenkin järjestää julkinen ja avoin tarjouskilpailu, jolle ei aseteta ehtoja.
         Näin ollen 10.7.1997 annetussa komission tiedonannossa oletetaan, että tällaiset huutokauppamyynnit toteutuvat aina markkina-arvolla,
         jolloin niihin ei sisälly lainkaan valtiontukea. Jos huutokauppaa ei voida järjestää, mainitussa tiedonannossa pidetään selkeästi
         parempana omaisuuden yksilöllistä arvonmääritystä ”markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen
         ja arviointinormien mukaisesti”.
      
      39.      Näin ollen pelkästään se seikka, ettei maanhankinta-asetuksen 5 §:ssä säädetä huutokauppamenettelyn käyttämisestä näissä tapauksissa
         – koska tällainen menettely olisi vaikea toteuttaa näin laajassa yksityistämisohjelmassa –, ei tee pykälästä unionin oikeuden
         vastaista.
      
      40.      Toisaalta myöskään arvotaulukoiden tai arvonmääritysten käyttö ei mielestäni ole itsessään määräävä tekijä, jonka perusteella
         voitaisiin todeta, ettei kyseessä oleva laskentamenetelmä sovellu markkina-arvon määrittämiseen: komission tiedonannossakin
         viitataan, kuten edellä todettiin, ”markkinoiden tunnuslukujen” ja ”yleisesti hyväksyttyjen – – arviointinormien” käyttöön.
         Tiedonanto perustuu kuitenkin ajatukseen siitä, että kyseisten tunnuslukujen tai arviointinormien on oltava mahdollisimman
         ajantasaisia, jotta ne pitäisivät paikkansa eivätkä olisi vanhentuneita uudessa markkinatilanteessa.(15) Riski on kiistatta suurempi silloin, kun hinnat nousevat erityisen nopeasti, kuten nyt esillä olevassa asiassa.
      
      41.      Todennäköisyys, jolla tietty markkina-arvon laskentatapa täyttää tavoitteensa, vaikuttaa kuitenkin siihen, onko laskentatapa
         unionin oikeuden mukainen. Kun kysymys edellyttää, kuten nyt esillä olevassa asiassa, tietystä menetelmästä tehtävää yleistä
         ja abstraktia arviointia, on sallittava tuloksen eli markkina-arvon saavuttamisen tietty ”epätodennäköisyyden” aste, ennen
         kuin menetelmän voidaan todeta olevan unionin oikeuden vastainen.
      
      42.      Edellisen perusteella se, ettei tätä ”epätodennäköisyyttä” voida määrittää yleisellä tavalla, ei tarkoita, että kyseessä olevan
         säännöksen millainen tahansa soveltaminen olisi unionin oikeuden mukaista. Näin ollen tässä asiassa annettavalla unionin tuomioistuimen
         vastauksella ei ratkaista kaikkia ongelmia, joita säännöksen soveltaminen voi aiheuttaa kansalliselle tuomioistuimelle. Sitä
         vastoin kansallisen tuomioistuimen on arvioitava, onko kunkin tilanteen erityisissä olosuhteissa aihetta epäillä sääntöjenvastaista
         tukea.
      
      43.      Maanhankinta-asetuksen 5 §:ään nimenomaisesti sisältyviä kahta laskentatapaa on arvioitava tämän näkemyksen perusteella ja
         tästä dynaamisesta perspektiivistä käsin.
      
      1.       ”Alueellisiin arvonmäärityksiin” perustuva laskentatapa
      44.      Minkä tahansa arvonmäärityksen heikko kohta on lähes kiistatta määritetyn arvon mahdollinen ja jopa ennakoitavissa oleva ”vanhentuminen”
         eli se, ettei määritetty arvo vastaa markkinoiden kehitystä, vaan se on toisin sanoen muuttumaton pääosin vaihtelevassa ympäristössä.
         Tällöin määritettyjen arvojen ”ajantasaistamisen” mahdollisuus on erittäin tärkeää, vaikkei ajantasaistamistakaan voida koskaan
         pitää varmasti riittävänä.
      
      45.      Ennakkoratkaisupyynnössä ei kuitenkaan ole konkreettisia tietoja alueellisten arvonmääritysten laatimistavasta(16) eikä myöskään – mikä tärkeämpää – arvonmääritysten ajantasaistamisen tahdista tai nopeudesta (joka voi vaihdella osavaltioittain).
         
      
      46.      Seydaland esitti Saksi-Anhaltin osavaltion alueellisen kiinteistörekisteritoimiston (Landesamt für Vermessung) kirjeen, jonka
         mukaan liittovaltion rakennuslain 196 §:ssä tarkoitettuja kiinteistöjen viitearvoja (Bodenrichtwerte), jotka ovat alueellisten
         arvonmääritysten pohjana, saatetaan ajan tasalle nopeaan tahtiin (vähintään vuosittain). Vaikka tämän osoitettaisiin pitävän
         paikkansa, tieto koskee ainoastaan kyseisen osavaltion tilannetta.
      
      47.      Muilta osin menettelyssä tuskin kiistetään sitä, että riidanalaisen sopimuksen tekohetkellä virallisesti julkaistut taulukot
         eivät vastanneet todellista senhetkistä markkina-arvoa. Dynaamisesta perspektiivistä käsin voidaan näin ollen todeta, etteivät
         mainitut alueelliset arvonmääritykset voi vastata markkina-arvoja, ellei niitä ajantasaisteta riittävän nopeasti etenkin silloin,
         kun hinnat ovat nousussa.
      
      2.       ”Asiantuntijakomitealla” teetetty laskelma
      48.      Maanhankinta-asetuksen 5 §:ssä ratkaistaan ilmeisesti kuitenkin edellinen ongelma säätämällä mahdollisuudesta korvata tällaisissa
         tapauksissa ensisijaisesti sovellettava alueellisiin arvonmäärityksiin perustuva laskentatapa tätä varten perustetun alueellisesti
         toimivaltaisen asiantuntijakomitean tekemällä, liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaisella markkina-arvon arvioinnilla.
      
      49.      Asiantuntijakomiteoiden toiminta voi olla joustavampaa ja pystyy sopeutumaan paremmin hintatason nopeaan vaihteluun. Ennakkoratkaisupyynnöstä
         ei kuitenkaan ilmene, että tästä seikasta oltaisiin yksimielisiä.
      
      50.      Landgericht Berlin toteaa yhtäältä, etteivät komiteat laske markkina-arvoa ”markkinoiden senhetkisten olosuhteiden perusteella
         vaan komitean liittovaltion rakennuslain 195 §:n mukaisesti tekemän myyntihintaseurannan perusteella, ja tämä voi olla useita
         vuosia vanha”. Myös asiantuntijakomiteat toimisivat siis lopulta ennalta määritettyjen taulukkojen pohjalta, missä on sama
         vanhentumisen ongelma kuin alueellisissa arvonmäärityksissä.(17)
      
      51.      Edellä esitetystä huolimatta Saksan hallitus väittää, etteivät asiantuntijakomitean jäsenet ole velvollisia noudattamaan mitään
         viitearvoja vaan voivat sovittaa arvoa koskevan päätöksensä muihin olosuhteisiin. Saksan hallituksen mukaan(18) erityisesti maanhankinta-asetuksen 5 §:n ensimmäinen virke antaisi asiantuntijakomitealle mahdollisuuden soveltaa muunlaisia
         joustavampia laskentatapoja. Tätä mahdollisuutta käsitellään kuitenkin jäljempänä.
      
      52.      Näistä puoltavista seikoista huolimatta kyseessä olevan toisen laskentatavan voidaan katsoa olevan EY 87 artiklan mukainen
         ainoastaan, jos laskentatavalla päästään käytännössä asianmukaiseen tulokseen. Kansallisen tuomioistuimen on jälleen arvioitava,
         missä määrin asiantuntijakomitean soveltamat tai sovellettavaksi tulevat viitearvot tai taulukot ovat riittävän ajantasaisia
         ja onko komitealla riittävät vapaudet poiketa tarvittaessa näistä ennalta määritetyistä arvoista.
      
      B       Sisältyykö 5 §:n 1 momenttiin vaihtoehtoisia laskentamenetelmiä?
      53.      Vaikka tultaisiin siihen tulokseen, ettei kahdella edellä arvioidulla laskentatavalla voida taata riittävän asianmukaisesti
         määritettyä markkina-arvoa, maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentti voi edelleen olla unionin oikeuden mukainen, jos sitä
         on mahdollista tulkita niin, ettei sen sanamuodossa kielletä määrittämästä markkina-arvoa vaihtoehtoista menetelmää (esim.
         BVVG:n menetelmää) soveltamalla.
      
      54.      Ennakkoratkaisupyynnöstä ei käy selkeästi ilmi, onko tämä vaihtoehtoinen laskentatapa epäsuorasti mahdollinen mainitussa 5
         §:ssä säädetyn perusteella vai onko säännös pitänyt jättää soveltamatta, jotta on päästy EY 87 artiklan mukaiset vaatimukset
         täyttävään ratkaisuun. 
      
      55.      Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen ja komission lähtökohtana on, että 5 §:n 1 momentti sisältää vain kaksi markkina-arvon
         laskentatapaa. Saksan hallitus väittää sitä vastoin, että mainitussa säännöksessä jätetään mahdollisuus soveltaa muita laskentatapoja,
         sillä sen ensimmäisessä virkkeessä viitataan arvonmääritysasetuksen yleisiin säännöksiin, joihin sisältyy kolme muutakin arvonmääritystapaa.
         BVVG puolestaan lisää, että joka tapauksessa 5 §:ssä ei suljeta pois mahdollisuutta käyttää asiantuntijan tekemää yksilöllistä
         maa-alueen arvonmääritystä riita-asioita koskevien yleisten sääntöjen (siviiliprosessilain (Zivilprozessordnung) 404 §:n 2
         momentin) mukaisesti.
      
      56.      Toisaalta 11.7.2009 voimaan tullut maanhankinta-asetuksen 5 §:n 1 momentin uusi sanamuoto sisältää jo nimenomaisesti mahdollisuuden
         käyttää valan tehneen asiantuntijan tekemää markkina- arvon määritystä, jossa otetaan huomioon ”arvon viimeaikainen kehitys
         vastaavien maa-alueiden huutokaupassa”.(19)
      
      57.      Riidanalaisen säännöksen jommankumman tulkintavaihtoehdon puoltaminen voi olla oleellista vastattaessa esitetyn muotoiseen
         ennakkoratkaisukysymykseen, mutta se ei kuitenkaan ole unionin tuomioistuimen tehtävä vaan ennakkoratkaisupyynnön laatineen
         kansallisen tuomioistuimen tehtävä. 
      
      58.      Edellä esitetystä huolimatta on syytä muistaa, että oikeuskäytännössä on todettu useaan kertaan, että kansallisen tuomioistuimen
         on tulkittava kansallista lainsäädäntöä mahdollisimman pitkälle unionin oikeudesta johtuvien vaatimusten mukaisesti.(20) Saksan hallitus ja BVVG ehdottavat, kuten edellä esitettiin, että maanhankinta-asetuksen 5 §:ää on tulkittava mainittujen
         vaatimusten mukaisesti, mutta Landgericht Berlinin tehtävänä on selvittää, onko tällainen tulkinta mahdollinen.
      
      VII  Ratkaisuehdotus
      59.      Edellä esitetyn perusteella ehdotan, että unionin tuomioistuin vastaa Landgericht Berlinin ennakkoratkaisukysymykseen seuraavasti:
      
      1)       Saksan maanhankinta-asetuksen, joka on annettu 20.12.1995, 5 §:n 1 momentissa tarkoitettujen, maatalousmaan markkina-arvon
         määrittämisessä käytettyjen menetelmien kaltaiset menetelmät eivät ole EY 87 artiklan vastaisia edellyttäen, että
      
      a)       ensisijaiseksi arvon määrittämisen perusteena esitettyjä viitearvoja ajantasaistetaan sellaiseen tahtiin, jota markkinoiden
         kehitys edellyttää tai
      
      b)       toissijaisesti käytetyn riippumattoman asiantuntijakomitean toimintaa eivät väistämättä sido sellaiset arviointiperusteet,
         jotka ovat saattaneet vanhentua markkinoiden kehityksen vuoksi.
      
      Kansallisen tuomioistuimen on arvioitava tapauskohtaisesti, täyttyvätkö a ja b kohdassa esitetyt edellytykset.
      2)       Kysymys, onko mainittuun asetukseen sisältyvän säännöksen kaltaisen kansallisen säännöksen mukaisesti mahdollista käyttää
         muita arvonmäärityksen perusteita kuin kyseisessä säännöksessä nimenomaisesti mainittuja, siinä tapauksessa, että kysymyksestä
         tulee oleellinen edellisen kysymyksen seurauksena, on ratkaistava kansallisessa tuomioistuimessa unionin oikeuden mukaisen
         tulkinnan perusteella.
      
      1 –	Alkuperäinen kieli: espanja.
      
      2 –	EYVL C 209, s. 3.
      
      3 –	20.5.1997 annettu neuvoston asetus (EYVL L 142, s. 1).
      
      4 –	Euroopan maatalouden ohjaus- ja tukirahaston (EMOTR) tuesta maaseudun kehittämiseen ja tiettyjen asetusten muuttamisesta
         ja kumoamisesta 17.5.1999 annettu neuvoston asetus (EYVL L 160, s. 80).
      
      5 –	Laki valtion maksamista korvauksista miehitysajan säännösten ja toimivallan perusteella toteutetuista pakkolunastuksista,
         joita ei enää voida palauttaa (Gesetz über staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder
         besatzungshoheitlicher Grundlage, die nicht mehr rückgängig gemacht werden können; BGBl. I 1994, s. 2624).
      
      6 –	Asetus tasaussuorituslain mukaisista maa- ja metsätalousmaan hankkimisesta, menettelystä ja neuvoa-antavasta komiteasta
         (Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen, das Verfahren sowie den Beirat nach dem Ausgleichsleistungsgesetz;
         BGBl. I 1995, s. 2072).
      
      7 –      Kyseinen versio oli voimassa 10.7.2009 asti. Uusi versio, joka tuli voimaan 11.7.2009, on sanamuodoltaan seuraava (muutokset
         on alleviivattu): ”Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentin ensimmäisessä ja kuudennessa virkkeessä – – tarkoitettu maatalousmaan
         markkina-arvo lasketaan 6.12.1988 annetussa arvonmääritysasetuksessa (BGBl. I, s. 2209) säädetyn mukaisesti – –. Siltä osin
         kuin pelto- ja laidunmaalle on olemassa alueellisia arvonmäärityksiä, arvo on määritettävä niiden mukaan. Alueelliset arvonmääritykset
         julkaisee liittovaltion valtiovarainministeri liittovaltion virallisessa lehdessä. Jos on tosiasiallisia perusteita sille,
         että alueelliset arvonmääritykset eivät soveltuisi perustaksi, yksityistämisestä vastaava elin tekee tarjouksen, jossa otetaan arvon kehitys huomioon. Mikäli asiasta ei päästä yksimielisyyteen, ostaja tai yksityistämisestä vastaava elin voi vaatia markkina-arvon uutta arviointia,
         jonka tekee liittovaltion rakennuslain 192 §:n mukaisesti perustettu alueellisesti toimivaltainen komitea tai julkisesti asetettu valantehnyt asiantuntija, jonka on samoin otettava huomioon arvon viimeaikainen kehitys vastaavien
            maa-alueiden huutokaupassa.”
      
      8 –	Tasaussuorituslain mukaisesta maa-alueiden hankkimisesta 20.1.1999 tehty komission päätös 1999/268/EY (EYVL L 107, s. 21).
      
      9 –	Valtiontuesta N 506/99 – Saksa – tehty päätös, jonka komissio antoi tiedoksi Saksan liittotasavallalle 19.1.2000.
      
      10      Ennakkoratkaisukysymyksen alkuperäisessä versiossa lukee ”toinen ja kolmas virke”, mutta kyseessä on virhe.
      
      11 –	Myöskään sitä ei kiistetä, että markkinahintaa alemman myyntihinnan käyttäminen on tässä tapauksessa oikeuskäytännössä
         tarkoitettua ”valtiontukea”, jos kaikki EY 87 artiklan (nykyisen SEUT 107 artiklan) edellytykset toteutuvat. Toinen esimerkki
         tämäntyyppisestä tuesta löytyy asiassa C-295/07 P, komissio v. Département du Loiret, 11.12.2008 annetusta tuomiosta (Kok.,
         s. I-9363).
      
      12 –	Vastaajan mukaan hinnat olivat nousseet 18 prosenttia vuonna 2007 ja 15 prosenttia vuonna 2008.
      
      13 –	Perustelu, jonka mukaan 22.12.1999 tehdyssä komission päätöksessä olisi hyväksytty 5 §:n kaksi laskentatapaa, on tässä
         tapauksessa merkityksetön, sillä mikään ei estä unionin tuomioistuinta asettumasta tämän teoreettisen hyväksynnän osalta tässä
         täysin päinvastaiselle kannalle kuin komissio. Kyseisen päätöksen sisällön arviointi ei siis ole mielestäni välttämätöntä.
         Joka tapauksessa on niin, kuten Saksan hallitus ja komissio myöntävät, että komissio ei hyväksynyt mainittuja laskentatapoja
         ehdoitta vaan edellyttäen, että niillä on saatava käytännössä tulokseksi kyseessä olevan maa-alueen markkina-arvo.
      
      14 –	Tasaussuorituslain 3 §:n 7 momentti.
      
      15 –	Tästä syystä tiedonannon II osion 2 kohdan a alakohdan viidennen alakohdan mukaan markkina-arvo on hinta, jolla maa-alueet
         voitaisiin myydä ”arvostuspäivänä” vapaasti.
      
      16 –	Paitsi että ne perustuvat liittovaltion rakennuslain 196 §:ssä tarkoitettuihin ”kiinteistöjen viitearvoihin” (Bodenrichtwerte).
         Alueelliset arvonmääritykset ja viimeksi mainitut kiinteistöjen viitearvot näyttävät poikkeavan toisistaan siinä, minkä alueen
         ne kattavat (ks. vastaavasti Columbus, C., ”Die Gemeinschaftskonformität des regionalen Wertansatzes”, Briefe zum Agrarrecht, 1/2009, s. 14 ja 15).
      
      17 –	Liittovaltion rakennuslain 195 §:n mukaisesti laaditun myyntihintaseurannan (Kaufpreissammlung) pohjalta määritetään nimittäin
         saman lain 196 §:ssä tarkoitetut ”kiinteistöjen viitearvot”, jotka ovat puolestaan alueellisten arvonmääritysten perustana
         (ks. edellinen alaviite).
      
      18 –	Tämä toteamus esitetään sen ensimmäisessä kirjallisessa lausumassa.
      
      19 –	On selvää, että säännökseen tehdyn muutoksen voidaan katsoa ilmentävän aiemman sanamuodon tiettyjä puutteita, mutta Saksan
         hallitus väittää, että uudistuksella pelkästään selkiytettiin pykälän sanamuotoa sen sisältöä laajentamatta.
      
      20 –	Asia C-262/97, Engelbrecht, tuomio 26.9.2000 (Kok., s. I-7321, 39 kohta); asia C-115/08, ČEZ, tuomio 27.10.2009 (138 kohta,
         ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa); asia C-91/08, Wall, tuomio 13.4.2010 (70 kohta, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa)
         sekä yhdistetyt asiat C-188/10 ja C-189/10, Melki ja Abdeli, tuomio 22.6.2010 (49 ja 50 kohta, ei vielä julkaistu oikeustapauskokoelmassa).