CELEX: 32005D0664
Language: el
Date: 2004-12-14 00:00:00
Title: 2005/664/EK: Απόφαση της Επιτροπής, της 14ης Δεκεμβρίου 2004, όσον αφορά την αγορά από τον δήμο του Lemwerder γηπέδων που ανήκουν στην Aircraft Services Lemwerder [κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό Ε(2004) 4748]   (Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)

23.9.2005   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 247/32
            
         
      ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
   
   της 14ης Δεκεμβρίου 2004
   όσον αφορά την αγορά από τον δήμο του Lemwerder γηπέδων που ανήκουν στην Aircraft Services Lemwerder
   [κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό Ε(2004) 4748]
   (Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό)
   (Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
   (2005/664/ΕΚ)
   Η ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ,
   Έχοντας υπόψη:
   τη συνθήκη για την ίδρυση της Ευρωπαϊκής Κοινότητας και ιδίως το άρθρο 88 παράγραφος 2,
   τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο και ιδίως το άρθρο 62 παράγραφος 1 στοιχείο α),
   Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τα προαναφερόμενα άρθρα (1), και έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   Ι.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   
               (1)
            
            
               Στην Επιτροπή διαβιβάστηκε καταγγελία που αφορούσε συναλλαγή επί ακινήτων μεταξύ του δήμου του Lemwerder και της εταιρείας Aircraft Services Lemwerder (εφεξής καλούμενης ASL), και στην οποία υποστηριζόταν ότι η αγορά αυτή περιλάμβανε στοιχείο ενίσχυσης υπέρ της ASL. Η Επιτροπή με επιστολή της 30ής Ιανουαρίου 2003 ζήτησε πληροφορίες από τη Γερμανία. Η απάντηση της Γερμανίας δόθηκε με την επιστολή της 18ης Μαρτίου 2003.
            
         
               (2)
            
            
               Η Επιτροπή, με απόφαση της 17ης Σεπτεμβρίου 2003, κίνησε διαδικασία σύμφωνα με το άρθρο 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ κατά του εν λόγω μέτρου. Η υπόθεση καταχωρίστηκε με τον αριθμό C 56/2003. Η απόφαση ανακοινώθηκε στη Γερμανία με επιστολή της 18ης Σεπτεμβρίου 2003 και δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
                   (2). Στην Επιτροπή δεν διαβιβάσθηκαν παρατηρήσεις τρίτων ενδιαφερόμενων μερών.
            
         
               (3)
            
            
               Οι γερμανικές αρχές διατύπωσαν τη θέση τους σχετικά με την απόφαση της Επιτροπής με επιστολές της 14ης και 18ης Νοεμβρίου 2003. Η Επιτροπή, με επιστολές της 13ης Ιανουαρίου 2004 και της 10ης Μαΐου 2004 ζήτησε συμπληρωματικές πληροφορίες. Η Γερμανία απάντησε με επιστολές της 13ης Φεβρουαρίου 2004 και 31ης Αυγούστου 2004. Η συνεδρίαση, στην οποία συμμετείχαν οι εκπρόσωποι της Επιτροπής και της Γερμανίας καθώς και ο εμπειρογνώμονας που διενήργησε την αποτίμηση του ακινήτου, η οποία προσαρτάται στο φάκελο της υπόθεσης, πραγματοποιήθηκε την 13η Οκτωβρίου 2004. Μετά από αυτή τη συνεδρίαση, η Γερμανία ανακοίνωσε συμπληρωματικές πληροφορίες με επιστολή της 23ης Νοεμβρίου 2004.
            
         ΙΙ.   ΤΟ ΜΕΤΡΟ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   1.   Ο δικαιούχος
   
               (4)
            
            
               Η ASL (εταιρεία με έδρα το Lemwerder στην Κάτω Σαξωνία, κοντά στη Βρέμη) παρέχει υπηρεσίες, ιδίως υπηρεσίες συντήρησης αεροσκαφών. Κατά το 2002/2003 είχε κύκλο εργασιών ύψους 53,4 εκατομμυρίων ευρώ και το προσωπικό της ανερχόταν περίπου σε 700 άτομα. Μέχρι το 1993, η ASL αποτελούσε τμήμα της Deutsche Aerospace AG (DASA). Όταν η DASA θέλησε να κλείσει το εργοστάσιο, το κρατίδιο της Κάτω Σαξωνίας έλαβε μέτρα για τη διάσωση της ASL. Η Επιτροπή ενέκρινε τα μέτρα αυτά με την απόφαση 97/753/ΕΚ της 12ης Μαρτίου 1997 σχετικά με κρατική ενίσχυση υπέρ της Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Την 1η Ιανουαρίου 2004, η EADS αγόρασε ποσοστό 51 % της επιχείρησης και επομένως διαθέτει την πλειοψηφία των μετοχών της. Από τότε η ASL αποτελεί αντικείμενο αναδιάρθρωσης. Η εταιρεία δεν θα ασχολείται πλέον με τη συντήρηση των πολιτικών αεροσκαφών και στο μέλλον θα πραγματοποιεί εργασίες επισκευής και συντήρησης τμημάτων μαχητικών αεροσκαφών (Transall C-160, Tornado) καθώς και θα συναρμολογεί τμήματα στρατιωτικών αεροσκαφών (Eurofighter, A400M). Το προσωπικό που προβλέπεται για το 2006 ανέρχεται σε 210 άτομα (4).
            
         2.   Λεπτομέρειες του μέτρου
   
               (5)
            
            
               Ο δήμος του Lemwerder αγόρασε γήπεδα τα οποία η ASL δεν χρειαζόταν. Σύμφωνα με τις ενδείξεις που παρασχέθηκαν από τη Γερμανία, η τιμή πώλησης περιλάμβανε έκπτωση.
               
                           Ημερομηνία
                        
                        
                           Γήπεδο
                        
                        
                           Επιφάνεια (m2)
                        
                        
                           Τιμή/m2
                           
                           (DEM/EUR)
                        
                        
                           Συνολική τιμή
                           (DEM/EUR)
                        
                     
                           28.6.2000
                        
                        
                           Δυτικά και κέντρο
                        
                        
                           241 643
                           (97 828 και 143 815)
                        
                        
                           […] (5)/[…]
                        
                        
                           […]/[…]
                        
                     
                           16.8.2001
                        
                        
                           Νότια
                        
                        
                           37 328
                        
                        
                           1,50/0,77
                        
                        
                           55 992/28 628
                        
                     
         
               (6)
            
            
               Για την αξιοποίηση του γηπέδου «στα δυτικά» απαιτήθηκε συνολικό κόστος 1 355 040 ευρώ. Για διάφορους λόγους, έγινε δεκτό ότι το κόστος αξιοποίησης του γηπέδου στο «κέντρο» ήταν μικρότερο κατά περίπου 10 %.
            
         
               (7)
            
            
               Ο δήμος θεώρησε ότι μετά την κατασκευή των απαραίτητων υποδομών, θα μπορούσε να πωλήσει τα γήπεδα στα δυτικά και το κέντρο σε τιμή […] DEM/m2 ([…] EUR). Αυτή η σχετικά υψηλή τιμή εξηγείται από την τοποθεσία τους, διότι βρίσκονται δίπλα στο διάδρομο προσγείωσης της ASL, από το γεγονός ότι συνδέονται άμεσα με το σιδηροδρομικό δίκτυο και από τις δυνατότητες χρήσης των λιμενικών εγκαταστάσεων της ASL στον Weser. Το 1999 και το 2002 πωλήθηκαν γήπεδα σε αυτή την τιμή στον γειτονικό δήμο του Edenbüttel, παρόλο που δεν διέθεταν τόσο καλή πρόσβαση στο σιδηροδρομικό δίκτυο, στις αεροπορικές μεταφορές και στον Weser. Η Γερμανία ανακοίνωσε δύο άλλες αποτιμήσεις σχετικά με γήπεδα που βρίσκονται βόρεια από την θέση της ASL, οι οποίες αφορούν ανάλογες τιμές.
            
         
               (8)
            
            
               Για την αξιοποίηση του γηπέδου στα «δυτικά», ο δήμος έλαβε ενίσχυση 562 200 ευρώ (που συγχρηματοδοτήθηκε κατά 50 % από το ΕΤΠΑ-Στόχο 2) ενώ διέθεσε ποσό 132 125 ευρώ από δικούς του πόρους. Το ανακοινωθέν προϊόν της πώλησης ανέρχεται σε […] ευρώ.
            
         
               (9)
            
            
               Ο δήμος και η αναπτυξιακή εταιρεία του κρατιδίου της Κάτω Σαξωνίας, η NILEG, αποβλέπουν κατ’ αρχή στην αεροναυπηγική βιομηχανία, όμως δεν έχουν καθορίσει περιορισμούς όσον αφορά τους εν δυνάμει αγοραστές. Το 2002, η αγορά των ακινήτων κατέρρευσε. Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2002, άρχισε να υπάρχει εκ νέου ζήτηση για αυτό το είδος γηπέδων, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει πωληθεί κανένα γήπεδο.
            
         ΙΙΙ.   ΛΟΓΟΙ ΚΙΝΗΣΗΣ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ
   
               (10)
            
            
               Η Επιτροπή, στην απόφασή της για την κίνηση της διαδικασίας που προβλέπεται στο άρθρο 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ, αμφέβαλε εάν η τιμή που καταβλήθηκε από το δήμο αντιστοιχούσε στην αξία της αγοράς. Το γήπεδο πωλήθηκε ως μη αξιοποιηθέν και η ASL ή κάθε αγοραστής είτε ιδιώτης είτε δημόσιος φορέας, θα έπρεπε να κάνει σημαντικές επενδύσεις για να μπορέσει να το μεταπωλήσει ως αξιοποιηθέν γήπεδο. Λόγω της έλλειψης αποτίμησης του μη αξιοποιηθέντος γηπέδου, η Επιτροπή διενέργησε μια εκτίμηση αφαιρώντας το κόστος που απαιτήθηκε για την αξιοποίηση του γηπέδου από την αξία του αξιοποιηθέντος γηπέδου. Για τη διενέργεια αυτής της αποτίμησης, έλαβε υπόψη της την καθυστέρηση που προβλέπεται λόγω της πώλησης του γηπέδου ανά τμήματα, του οικονομικού κόστους του έργου και του γεγονότος ότι απαιτείται χώρος για τις υποδομές. Αυτή η εκτίμηση υποδεικνύει, για το μη αξιοποιηθέν γήπεδο, αξία σαφώς κατώτερη από την τιμή που κατέβαλε ο δήμος. Επιπλέον, η Επιτροπή αναρωτήθηκε εάν ένας ιδιώτης επενδυτής θα είχε αξιοποιήσει το γήπεδο, λαμβανομένης υπόψη της γενικής κατάστασης της αγοράς των γηπέδων που βρίσκονται δίπλα στην τοποθεσία της ASL. Επίσης αμφέβαλε εάν ένα ιδιώτης επενδυτής θα είχε τύχει ενισχύσεων ανάλογων με αυτές που έτυχε ο δήμος. Εφόσον η Γερμανία δεν δικαιολόγησε την αγορά του γηπέδου στα «νότια» και αυτή η αγορά θα μπορούσε να περιλαμβάνει στοιχείο ενίσχυσης.
            
         
               (11)
            
            
               Η Επιτροπή αμφέβαλε εάν τα ενδεχόμενα στοιχεία ενίσχυσης που συνδέονται με την αγορά των γηπέδων αυτών συμβιβάζονταν με την κοινή αγορά. Η πώληση των γηπέδων δεν εμπεριέχει για παράδειγμα δαπάνες επενδύσεων ή αναδιάρθρωσης και σύμφωνα με τις ενδείξεις που παρασχέθηκαν από τη Γερμανία, η επιχείρηση δεν ήταν προβληματική. Η απόφαση 97/753/ΕΚ είχε εγκρίνει τις ενισχύσεις υπό τον όρο ότι η Γερμανία δεν θα χορηγούσε πλέον ειδική ενίσχυση κατά τη διάρκεια πενταετούς περιόδου. Ωστόσο, οι ενδεχόμενες ενισχύσεις που συνδέονται άμεσα με αυτές τις συναλλαγές επί ακινήτων χορηγήθηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετούς περιόδου.
            
         ΙV.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΓΕΡΜΑΝΙΑΣ
   
               (12)
            
            
               Η Γερμανία εκτιμά ότι το πλέον κατάλληλο σημείο εκκίνησης για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας των μη αξιοποιηθέντων γηπέδων θα ήταν η αξία των συγκρίσιμων τμημάτων μη αξιοποιηθέντων γηπέδων, λαμβανομένων επίσης υπόψη της τοποθεσίας και των συνδέσεων με ορισμένες υποδομές. Υπέβαλε νέα αποτίμηση του μη αξιοποιηθέντος γηπέδου. Αυτή η αποτίμηση βασίζεται σε άμεση σύγκριση με άλλα μη αξιοποιηθέντα γήπεδα εντός ακτίνας 80 χιλιομέτρων και συνυπολογίζει τη διαφορά ποιότητας. Ο εμπειρογνώμονας επισκέφτηκε το εν λόγω γήπεδο και τα άλλα γήπεδα. Έλαβε κυρίως υπόψη του τις συνδέσεις με τις υποδομές που θα μπορούσαν να υλοποιηθούν. Κατέληξε σε αξία […] ευρώ ανά m2 και καθώς η αξία αυτή είναι υψηλότερη από την τιμή που κατέβαλε ο δήμος, δεν έπρεπε να έχει χορηγηθεί ενίσχυση. Η Γερμανία δεν κρίνει αναγκαίο τον συνυπολογισμό των ενδεχόμενων καθυστερήσεων στη μεταπώληση των τμημάτων, του κόστους αξιοποίησης και των ενισχύσεων.
            
         
               (13)
            
            
               Επιπλέον, όταν οι δημόσιες αρχές αξιοποιούν τα βιομηχανικά γήπεδα, αποβλέπουν σε μακροπρόθεσμους στόχους, όπως για παράδειγμα στα φορολογικά έσοδα που μπορούν να προέλθουν από τις επιχειρήσεις που εγκαθίστανται σε αξιοποιηθέν γήπεδο. Οι κανόνες σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις δεν θα επέτρεπαν στους δήμους να επιτύχουν αυτό το είδος στόχου, εάν τις ανάγκαζαν να πωλήσουν σε καθορισμένη τιμή. Επίσης, οι δήμοι θα μπορούσαν βεβαίως να κινήσουν τη διαδικασία διαγωνισμού για την πώληση γηπέδων αλλά δεν θα μπορούσαν να κάνουν κάτι τέτοιο για την αγορά τμήματος γηπέδου στο πλαίσιο των σχεδίων τους για την αξιοποίηση των γηπέδων. Ο πωλητής θα βρισκόταν τότε κατά τις διαπραγματεύσεις σε πολύ ευνοϊκή θέση. Η διενέργεια μιας συναλλαγής υπό αυτούς τους όρους δεν θα απαιτούσε ενίσχυση του πωλητή.
            
         
               (14)
            
            
               Επίσης, η Γερμανία εκτιμά ότι ο υπολογισμός της Επιτροπής περιλαμβάνει διάφορα σφάλματα. Για παράδειγμα, ο ιδιώτης επενδυτής δεν υπόκειται στους ίδιους κανόνες όπως ο δήμος. Σύμφωνα με τα άρθρα 27 και επόμενα του πολεοδομικού κανονισμού (Baugesetzbuch), τους δήμους βαρύνει τουλάχιστον το 10 % των επιλέξιμων δαπανών για την αξιοποίηση των γηπέδων. Επιπλέον, η ύπαρξη πυρομαχικών που έπρεπε να απομακρυνθούν είχε ως συνέπεια μη προβλεπόμενο συμπληρωματικό κόστος. Επομένως, κατά το χρόνο της αγοράς, αυτό το κόστος δεν μπόρεσε να επηρεάσει την τιμή. Επίσης, σύμφωνα με την ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές (6) (εφεξής καλούμενη «η ανακοίνωση») δεν είναι απαραίτητο να συμπεριληφθεί στην αποτίμηση το κόστος των συμπληρωματικών υποδομών. Επιπλέον, σύμφωνα με αυτή την ανακοίνωση, επιτρέπεται υπό ορισμένες προϋποθέσεις υψηλότερη τιμή (προβλέπεται για παράδειγμα περιθώριο ανοχής της τάξης του 5 %).
            
         
               (15)
            
            
               Το ερώτημα εάν ο ιδιώτης επενδυτής θα είχε αξιοποιήσει το γήπεδο δεν έχει σημασία στη συγκεκριμένη περίπτωση. Οι δημόσιες αρχές έχουν την ευθύνη αξιοποίησης των γηπέδων και προσφέρουν με αυτόν τον τρόπο υπηρεσίες γενικού οικονομικού ενδιαφέροντος. Ένας δήμος αξιοποιεί τα γήπεδα μόνο εάν προβλέπει, όπως στη συγκεκριμένη περίπτωση, επαρκή ζήτηση. Το Ινστιτούτο οικονομικής έρευνας της Κάτω Σαξωνίας (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) είχε προβλέψει τη μείωση της προσφοράς βιομηχανικών γηπέδων. Η καινοτόμος αναδιάρθρωση του συνόλου της ζώνης χάρη στη σύνδεση με τη νέα σήραγγα κάτω από τον Weser και στο σχέδιο του παράκτιου αυτοκινητόδρομου μέχρι τον προβλεπόμενα λιμένα βαθέων υδάτων Wilhelmshaven, οδήγησε στην αύξηση της ζήτησης βιομηχανικών γηπέδων. Ο Οργανισμός Επενδύσεων και Προώθησης της Κάτω Σαξωνίας «Investment and Promotion Agency Niedersachsen» εξήγησε επίσης ότι επρόκειτο, για αυτό το λόγο, για γήπεδα μεγάλης αξίας και ότι ο δήμος θα έχανε αυτό που καλείται «unique selling point» (μοναδικό σημείο πώλησης) εάν δεν τα αγόραζε. Για αυτό το λόγο ο προαναφερόμενος Οργανισμός συνέστησε στο δήμο να αγοράσει τα εν λόγω γήπεδα, καθώς αυτή η αγορά θα επέτρεπε να δοθούν εγγυήσεις για την εκμετάλλευση του συνόλου του τομέα που βρίσκεται μεταξύ της βιομηχανικής ζώνης «Bahnhof Altenesch» και των γηπέδων της ASL.
            
         
               (16)
            
            
               Όσον αφορά την αγορά του γηπέδου στα «νότια», η Γερμανία παρατήρησε ότι το τμήμα αυτό ήταν απαραίτητο για το συνολικό σχέδιο, στο μέτρο που χρησίμευε ως χώρος αντικατάστασης και ανταλλαγής για τις υποδομές που είναι απαραίτητες για την αξιοποίηση του γηπέδου στο «κέντρο».
            
         V.   ΕΚΤΙΜΗΣΗ
   
               (17)
            
            
               Σύμφωνα με το άρθρο 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ «ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό δια της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές». Στη συγκεκριμένη περίπτωση πρέπει να καθοριστεί εάν η ASL ευνοήθηκε κατά επιλεκτικό τρόπο από αυτή τη συναλλαγή επί ακινήτων. Αυτό θα έχει συμβεί εάν ο δήμος είχε καταβάλει τιμή ανώτερη από την αγοραία αξία των γηπέδων.
            
         
               (18)
            
            
               Η Επιτροπή συμμερίζεται τη γνώμη της Γερμανίας σύμφωνα με την οποία πρέπει να υπολογιστεί ως τιμή αγοράς η τιμή του μη αξιοποιηθέντος γηπέδου. Ο καθορισμός της αξίας ενός αξιοποιηθέντος γηπέδου με την αφαίρεση του κόστους για την αξιοποίησή του από την τιμή του αξιοποιηθέντος γηπέδου αποτελεί μόνο μια εφεδρική μέθοδο, όταν δεν υπάρχει αμεσότερη αποτίμηση. Για αυτό το λόγο, η Επιτροπή εξέτασε με προσοχή τη νέα αποτίμηση του μη αξιοποιηθέντος γηπέδου που παρείχε η Γερμανία.
            
         
               (19)
            
            
               Όταν οι δημόσιες αρχές επιθυμούν να αγοράσουν ένα ορισμένο γήπεδο πρέπει να διαπραγματευθούν με τον ιδιοκτήτη. Η οργάνωση διαγωνισμού άνευ όρων δεν συνιστά λύση. Ωστόσο, αυτό το είδος διαγωνισμού μπορεί να εφαρμοστεί έως ένα ορισμένο σημείο. Βέβαια, οι αρχές που διατυπώνονται στο τμήμα ΙΙ σημείο 1 της ανακοίνωσης για την πώληση στο πλαίσιο διαγωνισμού άνευ όρων δεν ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωση. Ωστόσο, οι αρχές που διατυπώνονται στο τμήμα ΙΙ σημείο 2 της ανακοίνωσης αυτής θα μπορούσαν να εφαρμοστούν έως ένα ορισμένο σημείο.
            
         
               (20)
            
            
               Η έκθεση καταρτίστηκε από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, σύμφωνα με το τμήμα ΙΙ σημείο 2 στοιχείο α) της ανακοίνωσης. Ο εμπειρογνώμονας δεν έλαβε οδηγίες και την ανεξαρτησία του εγγυάται το γεγονός ότι διορίστηκε από τις δημόσιες αρχές και έδωσε σχετικό όρκο. Είναι επίσης εγκεκριμένος εμπειρογνώμονας από την Επιτροπή καθώς και από το Δικαστήριο των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων. Είναι ιδιαίτερα ικανός για την αποτίμηση των γηπέδων που βρίσκονται στην εν λόγω περιοχή. Παρόλο που η αποτίμηση πραγματοποιήθηκε την 6η Νοεμβρίου 2003, δηλαδή ημερομηνία μεταγενέστερη της πώλησης, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας. Η Επιτροπή εκτιμά ότι η μέθοδος που εφαρμόστηκε από τον εμπειρογνώμονα, ο οποίος λαμβάνει υπόψη του την αξία άλλων γηπέδων και τη διαφορά ποιότητας των εν λόγω γηπέδων, είναι η ενδεδειγμένη. Η Επιτροπή εξέτασε προσεκτικά την έκθεσή του, ιδίως το μέγεθος και το είδος των τμημάτων που χρησιμοποιήθηκαν για τη σύγκριση, τη συνεκτίμηση της ενδεχόμενης ρύπανσης, την ανεξαρτησία του εμπειρογνώμονα, την κοινοποίηση ειδικών αναφορών σχετικά με τις συνδέσεις με τις υποδομές, το είδος των γηπέδων και τη μέθοδο που χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό του τελικού αποτελέσματος. Η τιμή των γηπέδων που ελήφθησαν υπόψη κυμαίνεται μεταξύ 16 και 36 ευρώ ανά m2. Η Επιτροπή διαπιστώνει ότι ο υπολογισμός του αποτελέσματος των […] EUR ανά m2 μπορεί να μην είναι εντελώς ορθός, αλλά σε κάθε περίπτωση, οι άλλες μέθοδοι υπολογισμού θα έδιναν ανώτερη αξία. Η Επιτροπή, βασιζόμενη σε αυτή την αποτίμηση, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αξία των […] EUR ανά m2 θα μπορούσε να θεωρηθεί ως κατά προσέγγιση αποτίμηση της αγοραίας αξίας μη αξιοποιηθέντος γηπέδου κατά το χρόνο της πώλησης. Σε κάθε περίπτωση, η Επιτροπή μπορεί να αποκλείσει, με βάση αυτή την εμπειρογνωμοσύνη, ότι η αγοραία αξία ήταν κατώτερη από την τιμή στην οποία πωλήθηκε πραγματικά το γήπεδο, δηλαδή […] EUR ανά m2.
            
         
               (21)
            
            
               Η Επιτροπή διαπιστώνει ότι στην παρούσα υπόθεση, ο δήμος δεν αγόρασε τα γήπεδα λαμβάνοντας υπόψη το συμφέρον της ASL, αλλά έχοντας ως στόχο να τα αξιοποιήσει και να τα πωλήσει σύμφωνα με τον συνολικό χωροταξικό του σχεδιασμό, με βάση γενικές πολιτικές εκτιμήσεις (βλέπε αιτιολογική σκέψη 15). Αυτό επιβεβαιώνεται από την επιδότηση του ΕΤΠΑ (βλέπε αιτιολογική σκέψη 8). Η επιλογή του συγκεκριμένου γηπέδου της ASL συνάδει με αυτές τις πολιτικές εκτιμήσεις και εξηγείται από το γεγονός ότι το γήπεδο συνδέεται πολύ καλά με διάφορες υποδομές, γεγονός που επιβεβαιώνεται από τον Οργανισμό Επενδύσεων και Προώθησης της Κάτω Σαξωνίας.
            
         
               (22)
            
            
               Η Επιτροπή αναγνωρίζει ότι ένας ιδιώτης επιχειρηματίας δεν θα μπορούσε να αγοράσει αυτά τα μη αξιοποιηθέντα γήπεδα σε αυτή την τιμή, να τα αξιοποιήσει, να κατασκευάσει τις απαραίτητες υποδομές και να μεταπωλήσει ως αξιοποιηθέντα γήπεδα επιτυγχάνοντας κέρδος. Ορισμένα από τα επιχειρήματα της Γερμανίας, που αφορούν για παράδειγμα το νομικό πλαίσιο που εφαρμόζεται στους δήμους, μπορούν να εξηγήσουν την προαναφερόμενη διαπίστωση. Ωστόσο, δεν χρειάζεται η περαιτέρω αποτίμηση της υπόθεσης, διότι όσον αφορά τους όρους της συγκεκριμένης περίπτωσης, τα δύο προαναφερόμενα συμπεράσματα, δηλαδή κατ’ αρχήν το γεγονός ότι ο δήμος δεν αγόρασε τα γήπεδα σε τιμή μεγαλύτερη της αγοραίας αξίας τους και δεύτερο, ότι ο δήμος δεν απόκτησε τα γήπεδα έχοντας υπόψη του το συμφέρον της ASL, αλλά στο πλαίσιο του συνολικού του χωροταξικού σχεδιασμού και με βάση γενικές πολιτικές εκτιμήσεις, επαρκούν για να αποδείξουν ότι η ASL δεν έτυχε κανενός ειδικού πλεονεκτήματος. Οι άλλες αμφιβολίες που εκφράστηκαν στην απόφαση κίνησης της διαδικασίας της Επιτροπής είναι πλέον άνευ αντικειμένου.
            
         
               (23)
            
            
               Η Επιτροπή μπορεί να δεχθεί τα επιχειρήματα της Γερμανίας όσον αφορά την αγορά του τμήματος στα «νότια». Επιπλέον, εάν στη συγκεκριμένη υπόθεση υπήρξε ενδεχομένως ενίσχυση δεν ήταν σε καμία περίπτωση μεγαλύτερη από το όριο της ενίσχυσης ήσσονος σημασίας, δηλαδή από 100 000 ευρώ.
            
         VΙ.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
   
               (24)
            
            
               Η Επιτροπή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο δήμος του Lemwerder δεν αγόρασε το γήπεδο της ASL σε τιμή μεγαλύτερη από την αγοραία του αξία. Συνεπώς, ο πωλητής δεν έτυχε κανενός πλεονεκτήματος και, ως εκ τούτου, καμίας κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ,
            
         ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
   Άρθρο 1
   Η συναλλαγή επί ακινήτων μεταξύ του δήμου του Lemwerder και της εταιρείας Aircraft Services Lemwerder δεν περιλαμβάνει κανένα στοιχείο κρατικής ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ.
   Άρθρο 2
   Η παρούσα πρόταση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας.
   
      Βρυξέλλες, 14 Δεκεμβρίου 2004.
      
         
            Για την Επιτροπή
         
         Neelie KROES
         
         
            Μέλος της Επιτροπής
         
      
   
   
      (1)  ΕΕ C 293 της 3.12.2003, σ. 5.
   
      (2)  Βλέπε υποσημείωση 1.
   
      (3)  ΕΕ L 306 της 11.11.1997, σ. 18.
   
      (4)  www.eads.net.
   
      (5)  Εμπιστευτικό.
   
      (6)  ΕΕ C 209 της 10.7.1997, σ. 3.