CELEX: 32021D0104
Language: sv
Date: 2020-01-24 00:00:00
Title: Kommissionens beslut (EU) 2021/104 av den av den 24 januari 2020 om SA.39182 (2017/C) (f.d. 2017/NN) (f.d. 2014/CP) Påstått olagligt stöd till AS Tartu Agro [delgivet med nr C(2020) 252] (Endast den estniska texten är giltig)

1.2.2021   
               
               
                  SV
               
               
                  Europeiska unionens officiella tidning
               
               
                  L 35/2
               
            
         KOMMISSIONENS BESLUT (EU) 2021/104
         av den av den 24 januari 2020
         om SA.39182 (2017/C) (f.d. 2017/NN) (f.d. 2014/CP) Påstått olagligt stöd till AS Tartu Agro
         
            
               [delgivet med nr C(2020) 252]
            
         
         (Endast den estniska texten är giltig)
         EUROPEISKA KOMMISSIONEN HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
         med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, särskilt artikel 108.2 första stycket,
         med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, särskilt artikel 62.1 a,
         efter att ha uppmanat de berörda parterna att yttra sig enligt artikel 108.2 första stycket i EUF-fördraget (1), och,
         av följande skäl:
         1.   FÖRFARANDE
         
         
                     (1)
                  
                  
                     Den 27 februari 2017 beslutade kommissionen att inleda det förfarande som anges i artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (nedan kallat EUF-fördraget) avseende ovannämnda ärende (nedan kallat beslutet att inleda förfarandet). Beslutet att inleda förfarandet grundades på ett klagomål om påstått olagligt statligt stöd till AS Tartu Agro som anmälts av det estniska landsbygdsministeriet (tidigare det estniska jordbruksministeriet, nedan kallat ministeriet) genom en skrivelse till kommissionen av den 24 juli 2014, som registrerades hos kommissionen den 28 juli 2014. Kommissionen översände klagomålet till de estniska myndigheterna den 14 augusti 2014 och uppmanade dem att lämna upplysningar och inkomma med synpunkter på påståendena från klaganden. De estniska myndigheterna lämnade in de efterfrågade upplysningarna den 3 oktober 2014.
                  
               
                     (2)
                  
                  
                     Kommissionens beslut att inleda förfarandet offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning (2). Kommissionen uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter.
                  
               
                     (3)
                  
                  
                     Den 21 april 2017 inkom de estniska myndigheterna med sina synpunkter.
                  
               
                     (4)
                  
                  
                     Kommissionen mottog två uppsättningar synpunkter från berörda parter. Synpunkterna översändes till de estniska myndigheterna den 10 maj 2017 (synpunkterna från klaganden) och den 12 maj 2017 (synpunkterna från AS Tartu Agro). De estniska myndigheterna inkom med sina synpunkter på skrivelsen från klaganden den 28 juni 2018.
                  
               
                     (5)
                  
                  
                     Den 11 juni 2017 inkom klaganden med ytterligare synpunkter som inkluderade fem bilagor. Eftersom tre av bilagorna inte gick att öppna skickade klaganden dem på nytt den 19 juni 2017. Synpunkterna översändes till de estniska myndigheterna den 3 juli 2017. De estniska myndigheterna inkom med sina synpunkter den 21 juli 2017.
                  
               
                     (6)
                  
                  
                     AS Tartu Agro kontaktade kommissionen genom en skrivelse av den 30 augusti 2017, som besvarades genom en skrivelse av den 11 september 2017.
                  
               
                     (7)
                  
                  
                     Klaganden kontaktade kommissionen genom skrivelser av den 9 januari 2018, den 30 januari 2019 och den 14 juli 2019, vilka kommissionen besvarade genom skrivelser av den 7 februari 2018, den 1 mars 2019 respektive den 17 juli 2019.
                  
               
                     (8)
                  
                  
                     Den 7 februari 2019 hölls en telefonkonferens med de estniska myndigheterna.
                  
               
                     (9)
                  
                  
                     Kommissionen skickade den 15 februari 2019 en begäran om ytterligare upplysningar till de estniska myndigheterna, vilka dessa lämnade genom en skrivelse av den 17 april 2019.
                  
               2.   BESKRIVNING
         
         2.1   Mottagaren
         
         
                     (10)
                  
                  
                     AS Tartu Agro (ursprungligen Tartu Riigimajand, dvs. Tartu statsjordbruk) är ett privat aktiebolag som producerar mjölk, kött och spannmål. Försäljningsintäkterna uppgick 2017 till [… (*1)] miljoner euro. Mjölkproduktionen uppgick 2017 till […] ton (vilket motsvarar […] av försäljningsintäkterna, närmare bestämt […] miljoner euro). Produktionen av nötkött uppgick 2017 till […] ton. Spannmålsproduktionen uppgick till […] ton. År 2017 hade AS Tartu Agro 126 anställda. Nettoresultatet för AS Tartu Agro 2017 var 1,1 miljoner euro.
                  
               
                     (11)
                  
                  
                     AS Tartu Agro är den rättsliga efterträdaren till ett statsägt jordbruk som inrättades genom ett beslut av Estlands högsta råd 1992 (3) i syfte att bedriva utsädesodling och forskning i samband med djuruppfödning. År 1997 omvandlades det statsägda jordbruket till det statliga aktiebolaget AS Tartu Agro.
                  
               
                     (12)
                  
                  
                     I augusti 2001 beslutade staten att sälja aktierna i AS Tartu Agro. Efter ett selektivt upphandlingsförfarande såldes AS Tartu Agro den 2 oktober 2001 till OÜ Tartland.
                  
               2.2   Åtgärden
         
         
                     (13)
                  
                  
                     Enligt klaganden har ministeriet beviljat AS Tartu Agro olagligt statligt stöd genom utarrendering av jordbruksmark i landskapet Tartumaa till ett pris som sedan 2000 legat under marknadspriset (nedan kallat åtgärden).
                  
               
                     (14)
                  
                  
                     Den 16 november 2000 undertecknade ministeriet och AS Tartu Agro ett avtal om arrendering av vissa skiften av jordbruksmark (se skäl 8 i beslutet att inleda förfarandet). Jordbruksmarken omfattar totalt 3 089,17 hektar (ha) och är belägen i kommunen Tähtvere, i landskapet Tartumaa i södra Estland. Marken ägs av den estniska staten. I samband med köpet av AS Tartu Agro 2001 övertogs arrendeavtalet av OÜ Tartland.
                  
               
                     (15)
                  
                  
                     Beslutet om att ingå avtal med AS Tartu Agro grundades på resultatet av ett selektivt upphandlingsförfarande. I förfarandet skulle en kortlista med utvalda sökande upprättas enligt urvalskriterier som angavs i en officiell annons som publicerades om upphandlingen. De sökande som valdes ut kunde sedan förhandla om villkoren i arrendeavtalet (nedan kallat förhandlingarna i det selektiva förfarandet).
                  
               
                     (16)
                  
                  
                     Upphandlingen offentliggjordes i Estlands officiella kungörelseorgan den 6 juli 2000, på ministeriets begäran. Föremålet för arrendet var den jordbruksmark som anges i skäl 14. I anbudsinbjudan angavs som ett villkor att den jordbruksproduktion som AS Tartu Agro bedrev skulle fortsätta. Anbudstiden gick ut den 26 juli 2000.
                  
               
                     (17)
                  
                  
                     Enligt anbudsinbjudan skulle de anbudssökande lämna in i) en ansökan, ii) ett kvitto på att avgiften på 1 000 estniska kronor (EEK) för att delta i förfarandet hade betalats, iii) ett erbjudande om arrendepris och iv) en affärsplan (nedan kallade urvalskriterierna).
                  
               
                     (18)
                  
                  
                     Två företag lämnade in anbud, nämligen AS Tartu Agro och Aiu Põllumajanduse OÜ.
                  
               
                     (19)
                  
                  
                     Beslutet om vilka anbudssökande som valts ut för förhandlingar i det selektiva förfarandet fattades den 27 juli 2000. De anbud som lämnats in bedömdes av en utvärderingspanel, som upprättade ett protokoll om resultatet av bedömningen. Enligt protokollet (4) beslutades att förhandlingar skulle inledas med AS Tartu Agro och att den andra anbudsgivaren – Aiu Põllumajanduse OÜ – skulle uteslutas från förhandlingarna.
                  
               
                     (20)
                  
                  
                     Enligt utvärderingspanelens protokoll hade AS Tartu Agro lämnat in de dokument som krävdes enligt anbudsinbjudan (se skäl 17). Erbjudandet om arrendepris var 10 000 EEK (ca 639 euro) per år, motsvarande 3,24 EEK/ha (0,20 euro/ha). AS Tartu Agro erbjöd sig också att betala markskatten på 85 000 EEK (ca 5 432 euro) och att göra investeringar på upp till 5 miljoner EEK (ca 320 000 euro) per år. AS Tartu Agro erbjöd sig att teckna ett arrendeavtal med en löptid på 10–25 år.
                  
               
                     (21)
                  
                  
                     Av utvärderingspanelens protokoll framgår även att också den andra anbudsgivaren, Aiu Põllumajanduse OÜ, lämnat in en ansökan. I ansökan saknades dock beslutet från företagets styrelse om att delta i upphandlingen, liksom företagets registreringsbevis för privata aktiebolag från det estniska handelsregistret. Affärsplanen ansågs inte heller uppfylla vissa krav i fråga om analys och planering. Det erbjudna arrendepriset låg på 200 EEK/ha (ca 12,78 euro/ha) per år.
                  
               
                     (22)
                  
                  
                     Av dessa skäl beslutades att Aiu Põllumajanduse OÜ skulle uteslutas från upphandlingen och att förhandlingar med AS Tartu Agro skulle inledas.
                  
               
                     (23)
                  
                  
                     Inför förhandlingarna ombads AS Tartu Agro att lämna en förklaring av den årliga investeringsvolymen, inklusive en detaljerad förteckning över de årliga investeringarna.
                  
               2.3   Arrendeavtalet
         
         
                     (24)
                  
                  
                     Den 16 november 2000 undertecknades ett arrendeavtal mellan ministeriet och AS Tartu Agro med en löptid på 25 år.
                  
               
                     (25)
                  
                  
                     Det överenskomna arrendepriset var 10 000 EEK (ca 639 euro) per år, motsvarande 3,24 EEK/ha (0,20 euro/ha).
                  
               
                     (26)
                  
                  
                     Enligt arrendeavtalet skulle AS Tartu Agro täcka kostnaderna för underhåll och förbättringar av jordbruksmarken, inklusive i) årliga investeringar på 400 000 EEK (ca 25 565 euro, motsvarande 8,28 euro/ha) i dräneringssystem, ii) utgifter för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten på totalt 3 981 100 EEK (ca 254 444 euro), vilket omfattade utgifter för växtskyddsmedel (820 000 EEK), mineralgödselmedel och organiska gödselmedel (totalt 3 100 000 EEK), kalkning (20 000 EEK) och underhåll av vägrenar (41 000 EEK), samt iii) betalning av alla skatter.
                  
               
                     (27)
                  
                  
                     Arrendeavtalet har ändrats vid flera tidpunkter under årens lopp (se skälen 24 och 25 i beslutet att inleda förfarandet). Arrendepriset har justerats vid tre tillfällen: den 14 januari 2005 höjdes det till 80 000 EEK (5 113 euro), den 21 mars 2007 höjdes det till 250 000 EEK (15 978 euro) och den 12 maj 2009 höjdes det till 416 600 EEK (26 626 euro), motsvarande 136 EEK/ha (8,69 euro/ha). Arrendeavtalet löper fortfarande.
                  
               2.4   Expertbedömningen
         
         
                     (28)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna överlämnade den 1 februari 2016 en rapport om resultatet av en oberoende expertbedömning av arrendepriserna för jordbruksmark i Estland, som utförts av ett privat fastighetsbolag, Uus Maa Tartu büroo OÜ (nedan kallad rapporten från Uus Maa). I rapporten från Uus Maa bedömdes de 23 jordbruksskiften som omfattas av arrendeavtalet.
                  
               
                     (29)
                  
                  
                     Enligt rapporten ligger markkvaliteten hos skiftena på en genomsnittlig nivå jämfört med Estland i stort. Alla skiften har direkt åtkomst från allmän väg. Det förekommer inga hinder som väsentligt begränsar jordbruksproduktionen (t.ex. ett stort antal kraftledningsstolpar, våtmark eller skog).
                  
               
                     (30)
                  
                  
                     För rapportens bedömning användes en metod för jämförelser vid försäljning, dvs. en metod där en fastighet jämförs med andra fastigheter med liknande egenskaper.
                  
               
                     (31)
                  
                  
                     Enligt rapporten från Uus Maa låg arrendepriset för jordbruksmark i landskapet Tartumaa på 6–10 euro/ha under perioden 2000–2004. Innan Estland anslöt sig till Europeiska unionen år 2004 och jordbruksstöd blev tillgängligt fanns få arrendeavtal om odlingsmark. De avtal som förekom var ofta formulerade i allmänna termer, och villkoren var vanligtvis inte särskilt nyanserade. Avtalen tecknades i allmänhet för löptider upp till fem år och innehöll inga villkor om årliga höjningar av arrendepriset. Ingen ersättning betalades för torvmark, poldermark och strandängar (kallad ”övrig mark”), som inte ansågs vara intressanta på arrendemarknaden.
                  
               
                     (32)
                  
                  
                     Under perioden 2005–2009 ökade arrendepriset på jordbruksmark i landskapet Tartumaa till 10–20 euro/ha. Arrendeavtalen började innehålla villkor om markunderhåll, t.ex. underhåll av dräneringssystemen. Användning av gödselmedel, kalkning och underhåll av vägrenar reglerades inte i arrendeavtalen, eftersom detta ansågs falla inom arrendatorns ansvarsområde och utgöra en del av dennes produktionsverksamhet. Löptiden på arrendeavtalen var i allmänhet fem år. Avtalen innehöll i vanligtvis ingen koefficient för uppräkning av arrendeavgiften, och ingen ersättning betalades för övrig mark.
                  
               
                     (33)
                  
                  
                     Under perioden 2010–2014 ökade det årliga arrendepriset på jordbruksmark ytterligare, till 25–60 euro/ha. Arrendeavtalen började innehålla bestämmelser om automatiska årliga höjningar av arrendeavgifterna på 5 %. De innehöll också klausuler om markanvändning för att bevara markkvaliteten, t.ex. jordbrukstekniska krav som skulle uppfyllas osv. Löptiden för arrendeavtalen var vanligtvis fem år. Det hade också uppstått en arrendemarknad för övrig mark, med årliga arrendepriser på ca 10 euro/ha.
                  
               
                     (34)
                  
                  
                     Rapporten från Uus Maa innehåller även en bedömning av AS Tartu Agros övriga förpliktelser enligt arrendeavtalet, såsom betalning av skatter, markunderhåll och markförbättring (se skäl 26). Enligt rapporten var arrendeavtalen i början av 2000-talet ganska rudimentära och generella. De omfattade ofta bara pris och betalningsvillkor och innehöll inga specifika förpliktelser för arrendatorn.
                  
               
                     (35)
                  
                  
                     Senare (framför allt från och med 2005) fördes skyldigheter för arrendatorn att betala fastighetsskatt och andra skatter in i arrendeavtalen. Eftersom arrendatorn var den som brukade och drog nytta av arrendet ingick underhåll av dräneringssystem och vägrenar (löpande underhåll) av förklarliga skäl i dennes skyldigheter enligt avtalet.
                  
               
                     (36)
                  
                  
                     Enligt rapporten från Uus Maa utgör en anläggning av ett nytt dräneringssystem en investering i ägarens tillgångar. En sådan investering innebär en betydande kostnad utöver arrendeavgiften och anges därför normalt för sig i arrendeavtalen. Under perioden 2010–2011 började bestämmelser om avsedd markanvändning och att verksamheten ska bedrivas på ett agronomiskt ansvarsfullt sätt föras in i arrendeavtalen. Dessa bestämmelser anges inte i ekonomiska termer utan formuleras i allmänna ordalag, och varje arrendator bestämmer själv hur de ska tillämpas beroende på vilken gröda som odlas, vilken typ av mark som arrenderas och var den är belägen.
                  
               
                     (37)
                  
                  
                     I rapporten från Uus Maa konstateras därför att det inte var vanligt att arrendeavtalen angav sådana skyldigheter som de som ålades AS Tartu Agro i ekonomiskt mätbar form, dvs. bestämmelser om investeringar i dräneringssystem och markförbättring i form av utgiftsbelopp för växtskyddsmedel och/eller mineralgödselmedel och organiska gödselmedel. Rapporten från Uus Maa tar i övrigt inte upp löptiden för arrendeavtalet mellan AS Tartu Agro och ministeriet eller arealen på den utarrenderade marken, utan nämner bara vikten av att marken bevaras för avsett ändamål, särskilt i fråga markbördigheten, med tanke på den långa löptiden.
                  
               
                     (38)
                  
                  
                     I rapporten från Uus Maa konstateras slutligen att tillgångens likviditet kan bedömas som hög, med tanke på var marken är belägen, dess areal och skick, men framhåller att värderingen är ett medelvärde och att det faktiska arrendepriset kan variera med ± 20 % jämfört med det värde som anges i rapporten (se skälen 29–37).
                  
               2.5   Andra källor till uppgifter om marknadspris
         
         
                     (39)
                  
                  
                     Den 17 april 2019 överlämnade de estniska myndigheterna statistikuppgifter från Eesti Statistika (nedan kallad den nationella statistikbyrån) om marknadspriserna på arrendeavgifter för jordbruksmark. Den nationella statistikbyrån har publicerat uppgifter om arrendepriser på jordbruksmark sedan 2009. Den nationella statistikbyrån är en statlig myndighet som samlar in och publicerar officiell statistik om bl.a. arrendepriser per hektar utnyttjad jordbruksareal. Den statistiska metod som den nationella statistikbyrån använder för arrendepriser på jordbruksmark baseras på en metod som överenskommits med Eurostat. (5) Arrendeavgifterna nedan är statistiska genomsnittsvärden.
                     
                        Tabell
                     
                     
                        Arrendepriser för jordbruksmark (euro/ha)
                     
                     
                                 Landskap
                              
                              
                                 Typ av mark
                              
                              
                                 2009
                              
                              
                                 2010
                              
                              
                                 2011
                              
                              
                                 2012
                              
                              
                                 2013
                              
                              
                                 2014
                              
                              
                                 2015
                              
                              
                                 2016
                              
                              
                                 2017
                              
                           
                                 
                                    Hela Estland
                                 
                              
                              
                                 Jordbruksmark totalt
                              
                              
                                 21
                              
                              
                                 25
                              
                              
                                 26
                              
                              
                                 35
                              
                              
                                 40
                              
                              
                                 48
                              
                              
                                 52
                              
                              
                                 52
                              
                              
                                 58
                              
                           
                                  
                              
                              
                                 Åkermark
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                 43
                              
                              
                                 50
                              
                              
                                 55
                              
                              
                                 54
                              
                              
                                 60
                              
                           
                                  
                              
                              
                                 Permanent gräsmark
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                 30
                              
                              
                                 38
                              
                              
                                 38
                              
                              
                                 40
                              
                              
                                 47
                              
                           
                                 
                                    Landskapet
                                 
                              
                              
                                 Jordbruksmark totalt
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                 50
                              
                              
                                 56
                              
                              
                                 63
                              
                              
                                 61
                              
                              
                                  
                              
                           
                                 
                                    Tartumaa
                                 
                              
                              
                                 Åkermark
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                 52
                              
                              
                                 58
                              
                              
                                 65
                              
                              
                                 61
                              
                              
                                  
                              
                           
                                  
                              
                              
                                 Permanent gräsmark
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                  
                              
                              
                                 39
                              
                              
                                 44
                              
                              
                                 45
                              
                              
                                 62
                              
                              
                                  
                              
                           
                                 
                                    Källa: www.stat.ee
                              
                           
               2.6   Skäl till att inleda förfarandet
         
         
                     (40)
                  
                  
                     Kommissionen kunde i beslutet att inleda förfarandet inte utesluta att den aktuella åtgärden innehåller inslag av statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Kommissionen framförde i synnerhet betänkligheter om huruvida det arrendepris som AS Tartu Agro betalade låg under marknadspriset och därmed innebar en ekonomisk fördel för företaget.
                  
               
                     (41)
                  
                  
                     För att kunna undersöka om en ekonomisk transaktion som utförs av ett offentligrättsligt organ ger en fördel till dess motpart, måste en bedömning göras av om transaktionen genomfördes i linje med normala marknadsvillkor. Om en utarrendering av tillgångar sker efter ett öppet, transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat upphandlingsförfarande som är i linje med principerna om offentlig upphandling (6), kan det i allmänhet antas att dessa transaktioner sker i linje med marknadsvillkoren. Kommissionen kunde inte dra slutsatsen att upphandlingsförfarandet var transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat (se skäl 58 i beslutet att inleda förfarandet). Vidare tycktes den oberoende rapport från Uus Maa som de estniska myndigheterna lämnade in visa att det arrendepris som AS Tartu Agro betalade låg under marknadspriserna. Det kunde därför inte uteslutas att AS Tartu Agro hade beviljats en fördel.
                  
               
                     (42)
                  
                  
                     Fördelen tycktes dessutom vara selektiv eftersom marken utarrenderades till ett enda företag, nämligen AS Tartu Agro. Övriga villkor i artikel 107.1 i EUF-fördraget föreföll också vara uppfyllda, nämligen användning av statliga medel, snedvridning av konkurrensen och påverkan på handeln (se skälen 43–45 och 65–67 i beslutet att inleda förfarandet).
                  
               
                     (43)
                  
                  
                     Kommissionen ifrågasatte också om åtgärden kunde anses vara förenlig med den inre marknaden, eftersom statligt stöd i form av orimligt låga arrendepriser utgör driftsstöd då det minskar stödmottagarens normala driftskostnader. Driftsstöd anses vid första påseendet vara oförenligt med den inre marknaden, särskilt i enlighet med artikel 107.3 c i EUF-fördraget. (7)
                     
                  
               3.   SYNPUNKTER FRÅN ESTLAND
         
         
                     (44)
                  
                  
                     Estland anser inte att utarrenderingen av jordbruksmarken till AS Tartu Agro innehåller inslag av statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
                  
               
                     (45)
                  
                  
                     Estland vänder sig mot antagandet att upphandlingsförfarandet inte skulle ha varit transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat.
                  
               
                     (46)
                  
                  
                     För det första uppfyllde upphandlingen den nationella lagstiftning som gällde när avtalet slöts. Förfarandet för att arrendera ut den statligt ägda marken reglerades av lagen om statliga tillgångar (8)
                        (Riigivaraseadus) och genomfördes i enlighet med Estlands regeringsförordning nr 285 av den 1 augusti 1995 om godkännande av bestämmelserna om nyttjande av statliga tillgångar (Riigivara kasutusse andmise korra kinnitamine) (9) (nedan kallade bestämmelserna).
                  
               
                     (47)
                  
                  
                     När det gäller transparens och icke-diskriminering förklarar de estniska myndigheterna att anledningen till att Aiu Põllumajanduse OÜ uteslöts från förhandlingarna var att företaget inte uppfyllde de krav som angavs i anbudsinbjudan (se skälen 21–22). I ansökan saknades i synnerhet ett beslut från företagets styrelse om deltagande i upphandlingen och företagets registreringsbevis från handelsregistret, vilket skulle ha intygat företagets rättsliga handlingsförmåga. Att det var obligatoriskt att lämna in dessa dokument framgick tydligt av punkterna 32 och 55 i bestämmelserna. Dokumenten behövs för att den myndighet som genomför upphandlingen ska kunna säkerställa att företaget faktiskt existerar och att anbudsgivaren har rätt att företräda den juridiska personen.
                  
               
                     (48)
                  
                  
                     Aiu Põllumajanduse OÜ lämnade inte denna information, och ministeriet hade därför skyldighet att utesluta företaget från upphandlingen i enlighet med punkt 33 i bestämmelserna. Enligt de estniska myndigheterna förekom därför ingen diskriminering eller bristande transparens i upphandlingsförfarandet.
                  
               
                     (49)
                  
                  
                     När det gäller affärsplanen förklarar de estniska myndigheterna att det inte fanns några specifika krav på utformningen av affärsplaner 2000, men att en affärsplan normalt sett innehåller en beskrivning av affärsidé, resurser, ekonomiska prognoser (inklusive en kostnads–nyttoanalys), riskbedömning osv. Syftet med kravet på en affärsplan var att på grundval av de ekonomiska prognoserna kunna bedöma anbudsgivarens vision för och möjlighet att utnyttja jordbruksmarken, inbegripet för att lagra den nationella utsädesreserven och föröka högavkastande utsädessorter som uppfyller OECD:s standarder.
                  
               
                     (50)
                  
                  
                     Enligt de estniska myndigheterna innehöll AS Tartu Agros affärsplan den information som krävdes för att fatta beslutet. Affärsplanen beskrev företagets strategiska mål och förutsättningarna för att dessa mål skulle uppnås, den innehöll information om företagets ekonomiska ställning och personal, detaljerade projektbeskrivningar, marknadsföringsprinciper, ekonomiska prognoser och en riskbedömning.
                  
               
                     (51)
                  
                  
                     Aiu Põllumajanduse OÜ:s affärsplan innehöll ingen beskrivning av hur företagets vision skulle förverkligas. I utvärderingskommitténs protokoll anges följande: ”Den affärsplan som lämnats in uppfyller inte kraven. Den innehåller ingen analys eller planering över huvud taget. Det arrendepris som erbjuds är 200 EEK/ha, men det är oklart hur betalningen av arrendeavgiften kan garanteras.” De estniska myndigheterna konstaterade därför att det inte kunde säkerställas att Aiu Põllumajanduse OÜ:s ekonomiska ställning, erfarenhet och kapacitet skulle göra det möjligt för företaget att betala det arrendepris som erbjöds under hela arrendeperioden. Det framgick inte heller tydligt hur Aiu Põllumajanduse OÜ kunde garantera att kraven i anbudsinbjudan skulle uppfyllas.
                  
               
                     (52)
                  
                  
                     När det gäller frågan om huruvida upphandlingen var ovillkorad hävdar de estniska myndigheterna att beslutet om att införa ytterligare ett krav i förfarandet, på att fortsätta den jordbruksproduktion som AS Tartu Agro bedrev, inte var villkorat. Syftet med att ange detta villkor i anbudsinbjudan rörde inte AS Tartu Agros verksamhet som företag, utan avsåg snarare företagets jordbruksproduktion, närmare bestämt behovet och skyldigheten att föröka vissa högavkastande utsädessorter som uppfyller OECD:s standarder och att lagra dessa för den nationella utsädesreserven. Enligt de estniska myndigheterna fanns det därför ett objektivt motiv för kravet.
                  
               
                     (53)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna ansåg att kravet på förökning och lagring av utsäde var objektivt och gjorde det möjligt för alla berörda parter att delta i upphandlingen. Det föreskrevs ingen särskild metod som deltagarna i upphandlingen skulle vara tvungna att följa. Syftet var tvärtom att säkerställa att så många jordbruksföretag som möjligt skulle kunna delta i upphandlingen. Ministeriet angav därför inte några tidsmässiga eller fysiska begränsningar för att uppfylla kravet på fortsatt jordbruksproduktion, utan alla parter som var intresserade av att delta i upphandlingen hade själva möjlighet att bestämma hur kravet på förökning och lagring av utsädessorter skulle uppfyllas.
                  
               
                     (54)
                  
                  
                     Kravet på förökning av utsäde som uppfyller OECD:s standarder och att lagra dessa för den nationella utsädesreserven infördes ursprungligen genom jordbruksministerns beslut nr 55 av den 30 april 1997. Genom beslutet infördes en skyldighet för AS Tartu Agros föregångare, Tartu Riigimajand, att föröka och lagra utsäde.
                  
               
                     (55)
                  
                  
                     Mot bakgrund av ovanstående anser de estniska myndigheterna att upphandlingsförfarandet genomfördes på ett transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat sätt.
                  
               
                     (56)
                  
                  
                     Vidare hävdar de estniska myndigheterna att arrendepriset motsvarar marknadsvärdet, av följande skäl. För det första togs i beslutet att inleda förfarandet inte korrekt hänsyn till markens kvalitet, eftersom 12,34 % av den utarrenderade marken är olämplig för jordbruksproduktion. Närmare bestämt utgörs totalt 377,92 ha av i) 42,4 ha skogsmark, ii) 260,5 ha permanent gräsmark (strandängar längs floden Emajõgi (naturlig gräsmark)), och iii) 75,02 ha av vägar, stigar och diken mellan olika fastigheter. Även inom fastigheterna finns vägar, stigar och diken, men arealen för dessa har inte mätts upp.
                  
               
                     (57)
                  
                  
                     För det andra kännetecknades jordbruksproducenterna vid tidpunkten för upphandlingen av en mycket låg ekonomisk kapacitet. Enligt uppgifter från 2001 var den genomsnittliga storleken på ett jordbruksföretag 15,6 ha. Det fanns totalt 24 jordbruksföretag med en areal på över 2 000 ha, varav endast 8 hade en areal på mer än 3 000 ha och därmed var jämförbara med föremålet för upphandlingen. Det fanns följaktligen bara ett mycket begränsat antal jordbruksproducenter som var intresserade att arrendera jordbruksmark med en areal på mer än 3 000 ha för ett föreskrivet ändamål och som var beredda och kapabla att ta den risk detta innebar.
                  
               
                     (58)
                  
                  
                     För det tredje begränsades det arrendepris som kunde tas ut av att marknaden för arrenden i stort sett var obefintlig. Vid den tidpunkt arrendeavtalet slöts kunde mark i stort sett användas gratis för att förhindra att den övergavs. Ministeriet var därför tvunget att agera på ett rimligt och flexibelt sätt när det gällde de krav som ställdes.
                  
               
                     (59)
                  
                  
                     För det fjärde anser de estniska myndigheterna att alla utgifter som täcks av AS Tartu Agro (enligt beskrivningen i skäl 26) bör betraktas som arrendeintäkter för ministeriet.
                  
               
                     (60)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna framhåller i detta sammanhang att investeringarna i dräneringssystemet inte är ett frivilligt åtagande utan ett åläggande enligt arrendeavtalet och lagstiftningen. Enligt § 16.1 i den lag om markförbättring (Maaparandusseadus) (10) som gällde vid den aktuella tidpunkten var underhållet av system för markförbättring en skyldighet för markägaren, i detta fall staten. Enligt arrendeavtalet var emellertid AS Tartu Agro skyldigt att hålla väsentliga delar av de anläggningar och installationer som hörde till marken i ett skick förenligt med regelbundet underhåll, och att om nödvändigt ersätta dessa utan rätt till ersättning från staten för investeringskostnaderna. I detta sammanhang hävdar de estniska myndigheterna att det hade legat i varje privat investerares intresse som verkar i en marknadsekonomi att överföra dessa skyldigheter och denna risk till arrendatorn.
                  
               
                     (61)
                  
                  
                     Av dessa skäl anser de estniska myndigheterna att investeringarna i dräneringssystemet bör betraktas som en del av ministeriets arrendeintäkter, utöver den arrendeavgift som ska betalas enligt arrendeavtalet, och att de bör beaktas i bedömningen av huruvida arrendeavtalet ligger i linje med marknadsvillkoren.
                  
               
                     (62)
                  
                  
                     När det gäller utgifterna för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten anser de estniska myndigheterna att dessa var nödvändiga för att säkerställa att jordbruksmarken förblir användbar i ett längre tidsperspektiv. Utan dessa utgifter skulle kvaliteten och det ekonomiska värdet på den utarrenderade marken ha försämrats. Att AS Tartu Agros utgifter för att förbättra markens näringsbalans ledde till att bördigheten hos marken stabiliserades bekräftas av det estniska centrumet för jordbruksforskning (Põllumajandusuuringute Keskus). Det var både lönsamt och nödvändigt för staten att ingå ett avtal på dessa villkor. Skyldigheterna för arrendatorn innebar att staten inte själv behövde bära kostnaderna utan att de kunde överföras på AS Tartu Agro utöver arrendeavgiften.
                  
               
                     (63)
                  
                  
                     När det gäller betalningen av skatter är enligt § 3 och § 10 i lagen om skatt på mark (11)
                        (Maamaksuseadus) ägaren till eller brukaren av marken skyldig att betala markskatt. Brukaren av marken ska betala skatten om marken inte har omregistrerats i enlighet med det förfarande som föreskrivs i lagen om jordreform (Maareformi seadus). I enlighet med dessa lagbestämmelser var det den estniska staten som var skyldig att betala markskatten.
                  
               
                     (64)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna anser därför att arrendeavgiften tillsammans med de andra ekonomiska förpliktelserna låg i linje med marknadsvillkoren, eftersom de sammantaget var jämförbara, eller till och med högre än, arrendepriserna på den relevanta marknaden.
                  
               
                     (65)
                  
                  
                     Enligt de estniska myndigheterna ville ministeriet få ut så höga intäkter som möjligt från utarrenderingen av marken.
                  
               
                     (66)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna anser också att beslutet att tilldela avtalet till AS Tartu Agro efter anbudsförfarandet inte var selektivt, eftersom valet av AS Tartu Agro skedde på ett transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat sätt. Staten agerade logiskt, med iakttagande av vederbörlig omsorg, och i enlighet med den nationella lagstiftning som var tillämplig vid tidpunkten för upphandlingen. De estniska myndigheterna delar inte heller kommissionens bedömning i beslutet att inleda förfarandet att åtgärden riskerar att snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna. Enligt de estniska myndigheterna har kommissionen inte förklarat vilken påverkan arrendeavtalet skulle ha eller exakt på vilket sätt det skulle snedvrida konkurrensen. Det kan således inte uteslutas att möjligheten att arrendeavtalet skulle snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna är rent hypotetisk.
                  
               
                     (67)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna anser slutligen att även om kommissionen skulle konstatera att villkoren i artikel 107.1 i EUF-fördraget är uppfyllda, kan inga yrkanden göras gällande mot åtgärder eller transaktioner i samband med statligt stöd före registreringen av klagomålet den 28 juli 2014.
                  
               4.   SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
         
         
            Synpunkter från AS Tartu Agro
         
         
                     (68)
                  
                  
                     AS Tartu Agro hävdar att företaget inte tog emot något olagligt statligt stöd från estniska staten 2000, eftersom man inte anser sig ha beviljats en ekonomisk fördel vid någon tidpunkt i samband med arrendeavtalet.
                  
               
                     (69)
                  
                  
                     Enligt AS Tartu Agro tilldelades avtalet genom ett konkurrensutsatt, transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat upphandlingsförfarande i enlighet med den lagstiftning som gällde vid den tidpunkt avtalet undertecknades, av följande skäl.
                  
               
                     (70)
                  
                  
                     De dokument som krävdes för att delta i upphandlingen specificerades i punkt 32 i bestämmelserna.
                  
               
                     (71)
                  
                  
                     När det gäller frågan om huruvida upphandlingen var ovillkorad hänvisar AS Tartu Agro till vikten av att säkerställa att företaget hade produktionsmedel i form av jordbruksmark innan aktierna i företaget såldes 2001 (se skäl 12). I annat fall hade ingen velat förvärva aktierna i AS Tartu Agro, och företagets värde skulle ha sjunkit till noll. Om så skett skulle staten inte ha uppträtt som en privat investerare som agerar i enlighet med marknadsekonomiska principer. För att kunna genomföra försäljningen av aktierna och till ett så högt pris som möjligt var det nödvändigt att utarrenderingen av marken förenades med ett villkor om att fortsätta den jordbruksverksamhet som AS Tartu Agro bedrev. Enligt AS Tartu Agro fastställdes detta villkor på ett tillräckligt förutsättningslöst sätt för att alla anbudsgivare skulle kunna erbjuda sin egen lösning av hur kravet skulle uppfyllas.
                  
               
                     (72)
                  
                  
                     AS Tartu Agro förklarar också att företaget var av strategisk betydelse för den estniska staten, eftersom det hade utsetts till ett centrum för utsäde och som en bas för ministeriets utbildnings- och försöksverksamhet. Den 13 oktober 1997 beslutade OECD:s råd för utsädessystem att godkänna Estlands anslutning till OECD:s utsädessystem, och AS Tartu Agro inkluderades därmed i OECD:s system för utsädesodling. Som utsädescentrum hade AS Tartu Agro därför en viktig roll när det gäller förökning av certifierat utsäde och att bevara den nationella utsädesreserven.
                  
               
                     (73)
                  
                  
                     AS Tartu Agro fungerar också som utbildnings- och försöksverksamhet för Eesti Maaülikool (Estlands miljövetenskapsuniveristet) inom områdena veterinärmedicin, djurhållning, djurgenetik, avel och växtskydd. AS Tartu Agro var (och är fortfarande) därför en värdefull tillgång för den estniska staten när det gäller att uppfylla regeringens utbildningsmål.
                  
               
                     (74)
                  
                  
                     Mot bakgrund av ovanstående anser AS Tartu Agro att företaget inte har beviljats någon ekonomisk fördel genom att ingå arrendeavtalet.
                  
               
                     (75)
                  
                  
                     AS Tartu Agro hävdar vidare att arrendeavtalet uppfyller marknadsvillkoren, av följande skäl.
                  
               
                     (76)
                  
                  
                     Enligt AS Tartu Agro kan parterna i ett arrendeavtal inte ensidigt ändra eller dra sig ur avtalet, även om marknadsförhållandena förändras under avtalsperioden. Anledningen till detta är den estniska avtalsrätten (§ 8.2 i lagen om avtalsförpliktelser (Võlaõigusseaduse) (12)), enligt vilken avtal är bindande för parterna. Parterna kan därför inte kontinuerligt anpassa ett långfristigt avtal till marknadsförhållandena.
                  
               
                     (77)
                  
                  
                     AS Tartu Agro hävdar vidare att arrendeavgiften och de övriga förpliktelserna (se skälen 25 och 26) är oupplösligt sammankopplade och i praktiken måste betraktas som en enda kombinerad arrendeintäkt. Staten agerade som en försiktig ägare genom att ålägga en förpliktelse om investeringar för att bibehålla den utarrenderade markens värde och bördighet. Enligt AS Tartu Agro gjorde staten detta för att säkerställa en långsiktig värdeökning på marken, vilket visar att staten agerade i enlighet med den marknadsekonomiska investerarprincipen.
                  
               
                     (78)
                  
                  
                     När det gäller de årliga investeringarna i dräneringssystemet investerade AS Tartu Agro totalt 1 458 611 euro i markförbättringar under de första 16 åren av arrendeavtalets löptid, dvs. i genomsnitt 91 163 euro per år. Detta är 3,57 gånger mer än vad som krävdes enligt arrendeavtalet.
                  
               
                     (79)
                  
                  
                     Skyldigheten att göra investeringar på minst 400 000 EEK (25 565 euro) per år i förnyelse (dvs. inte bara underhåll) av system för markförbättring ålades arrendatorn vid en tidpunkt då sådana förpliktelser inte var vanligt förekommande, vilket framgår av rapporten från Uus Maa. Detta var därför ett betydande åtagande för arrendatorn utöver arrendeavgiften. För staten var detta ett fördelaktigt och viktigt åtagande och därmed oundvikligen kopplat till arrendepriset.
                  
               
                     (80)
                  
                  
                     När det gäller arrendatorns utgifter för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten anser AS Tartu Agro att dessa förpliktelser var viktiga för staten när mark arrenderas ut under en längre period. Även om förbättring av bördigheten ligger i arrendatorns intresse gagnar det även staten genom att marken ökar i värde, vilket bekräftas av det estniska centrumet för jordbruksforskning. För AS Tartu Agro innebar förpliktelserna en kostnad på 3 981 000 EEK (254 432 euro) per år.
                  
               
                     (81)
                  
                  
                     Enligt AS Tartu Agro visar uppgifter som samlats in av Informationssystemet för jordbruksföretagens redovisningsuppgifter att produktionskostnaderna för jordbruksgrödor i Estland låg på i genomsnitt 43,42 euro/ha 2000. För mejeriproducenter med en liknande storlek som AS Tartu Agro låg kostnaderna på i genomsnitt 28,57 euro/ha. Enligt arrendeavtalet uppgick samtidigt kostnaderna för förbättring av markens bördighet till minst 82,36 euro/ha, vilket är betydligt högre än genomsnittet i Estland under den aktuella perioden.
                  
               
                     (82)
                  
                  
                     När det gäller skatterna fastställs i § 8.1 i lagen om skatt på mark (13) att markskatten ska betalas av markägaren såvida inte ägaren och arrendatorn kommit överens om annat.
                  
               
                     (83)
                  
                  
                     I det aktuella fallet enades man om att AS Tartu Agro skulle betala markskatten och alla andra skatter relaterade till föremålet för arrendeavtalet. Enligt AS Tartu Agro blev markägarens rättsliga skyldighet därmed ytterligare ett åtagande för arrendatorn. Betalningen av skatter måste därför beaktas vid bedömningen av storleken på arrendepriset.
                  
               
                     (84)
                  
                  
                     AS Tartu Agro hävdar även att en betydande del av den arrenderade marken inte kan användas för jordbruksproduktion och hänvisar i detta sammanhang till rapporten från Uus Maa, enligt vilken endast 2 833,596 ha av marken är odlingsbar. Resterande delar utgörs av 116,58 ha naturlig gräsmark, 44,06 ha skogsmark, 0,3 ha färdvägar med lugn trafik och 76,3348 ha övrig mark (t.ex. vägar, diken och våtmark). Av den odlingsbara marken utgörs dessutom 283 ha av permanent gräsmark som inte kan användas för jordbruksproduktion och för vilken inget jordbruksstöd betalas till AS Tartu Agro, men som enligt gällande lagstiftning måste bevaras som permanent gräsmark. Av den arrenderade arealen på 3 061,9 ha kan således endast 2 550,596 ha, dvs. 83,3 %, användas för avsett ändamål. Återstående 16,7 % kan inte utnyttjas för jordbruksproduktion. Mot denna bakgrund anser AS Tartu Agro att den faktiska arrendeavgiften är 16,7 % högre än den som anges i arrendeavtalet.
                  
               
                     (85)
                  
                  
                     Det nettobelopp för arrendeavgiften som fastställs i arrendeavtalet har dessutom höjts mer än hundrafalt under de första 16 åren av avtalets löptid (från 0,21 euro/ha till 27,24 euro/ha), medan rapporten från Uus Maa visar att marknadspriset har ökat tio gånger långsammare. Enligt AS Tartu Agro är det inte heller korrekt att jämföra det aktuella avtalet med avtal av mindre omfattning och med kortare löptid, eftersom arrendatorns och upplåtarens motiv, och därmed balansen i avtalsförpliktelserna i sådana avtal, skiljer sig väsentligt från vad som är aktuellt i det omtvistade arrendeavtalet.
                  
               
            Synpunkter från klaganden
         
         
                     (86)
                  
                  
                     När det gäller upphandlingsförfarandet framhöll klaganden att det i anbudsvillkoren inte nämndes några förpliktelser såsom betalning av markskatt, årliga investeringar i dräneringssystem eller utgifter för markunderhåll och förbättring av markens bördighet (nedan kallade de övriga förpliktelserna).
                  
               
                     (87)
                  
                  
                     Vad gäller utgifterna för åtagandet att underhålla marken och förbättra markkvaliteten har ministeriet enligt klaganden medgett att det inte har kontrollerat att AS Tartu Agro har uppfyllt dessa förpliktelser. Ministeriet kan därför inte uppvisa något dokument som visar att dessa utgifter inte ingår i arrendeavgiften. Klaganden anser generellt att ingen hänsyn bör tas till de övriga förpliktelserna vid bedömningen av arrendepriset.
                  
               
                     (88)
                  
                  
                     När det gäller markens areal uppger klaganden, med stöd av uppgifter från det estniska lantmäteriet (Maa-amet), att den exakta arealen för arrendeobjektet i arrendeavtalet var 3 053,59 ha 2016. Skillnaden jämfört med den areal som anges i arrendeavtalet beror på att ministeriet under senare år har dragit om gränserna för och omregistrerat vissa registrerade skiften, och att dessa ändringar ännu inte har förts in i arrendeavtalet. Av denna areal utgörs 2 831,55 ha av ren åkermark (92,73 %) och 1 033,00 ha av förvaltad naturlig gräsmark (3,38 %). Bara ett skifte på 26,60 ha kan direkt uteslutas för jordbruksproduktion eftersom det faktiskt till 90 % består av skogsmark. Enligt klaganden har dessutom ministeriet beviljat AS Tartu Agro ett årligt avverkningstillstånd för förvaltningen av denna skog.
                  
               
                     (89)
                  
                  
                     Endast 3,02 % av arrendeobjektet i arrendeavtalet utgörs av ”övrig mark”. I denna kategori ingår alla anslutningsvägar och vägrenar, dikesrenar, åkerrenar, åkerholmar, broar, dammar, regnvattenkulvertar, våtmarker osv. AS Tartu Agro har även låtit sina anställda anlägga odlingslotter och växthus i kanten av ett av skiftena. Av den mark som omfattas av arrendeavtalet är därför den totala areal som är ekonomiskt användbar jordbruksmark 2 934,85 ha (96,11 %). Klaganden invänder av dessa skäl mot ministeriets ståndpunkt att så mycket som 12 % av arrendeobjektet är uteslutet för jordbruksproduktion.
                  
               
                     (90)
                  
                  
                     Uppgifter från den karta (14) som finns på webbplatsen för den estniska myndigheten för jordbruksregister och jordbruksinformation (Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Amet) visar dessutom att AS Tartu Agro har ansökt om jordbruksstöd från EU för en areal på 2 900,81 ha, dvs. 95,00 % av arrendeobjektets areal. Ansökningarna avser enhetlig arealersättning, stöd för jordbruksmetoder med gynnsam inverkan på klimatet och miljön och stöd för miljövänlig produktion.
                  
               
                     (91)
                  
                  
                     Enligt klaganden har AS Tartu Agro även haft andra inkomster från marken. Av uppgifter som klaganden erhållit från ministeriet framgår att AS Tartu Agro beviljades avverkningstillstånd för ca 5 000 m3 timmer (björk, gran, tall, asp och al) under perioden 2000–2015. Uppgifter från Estlands centrum för privata skogsägare (SA Erametsakeskus) (15) visar att marknadspriserna för virke varierade enligt följande under perioden 2004–2016: 58–83 euro/m3 för björk-, tall- och grantimmer, 29–46 euro/m3 för al- och asptimmer, och 16–31 euro/m3 för brännved. Under de senaste tre åren har det statliga centret för skogsförvaltning (Riigimetsa Majandamise Keskus) (16) sålt timmer från sina skogar för priser på i genomsnitt 42–46 euro/m3. Baserat på dessa uppgifter bedömer klaganden att AS Tartu Agro har haft intäkter från skogsavverkning på 210 000–230 000 euro under perioden 2000–2016.
                  
               
                     (92)
                  
                  
                     Klaganden hänvisar även till uppgifter från det estniska lantmäteriet som visar att de faktiska arrendepriserna ligger högre än de arrendepriser som angavs i rapporten från Uus Maa, eftersom det genomsnittliga arrendepriset för mark i landskapet Tartumaa uppgick till 200 euro/ha 2015. (17)
                     
                  
               
                     (93)
                  
                  
                     Klaganden framhåller också det faktum att AS Tartu Agro vid tidpunkten för upphandlingen var en privaträttslig juridisk person som var helt i statlig ägo, samtidigt som föremålet för arrendeavtalet – jordbruksmarken – också var statligt ägd. Ministeriet utsågs som den myndighet som skulle avyttra båda tillgångarna, vilket innebär att både samtliga aktier i AS Tartu Agro och den mark som utgjorde föremålet för arrendeavtalet fanns på ministeriets balansräkning. Ministeriet förde därför i allt väsentligt anbudsförhandlingarna med sig själv. Enligt klaganden visar även den affärsplan som AS Tartu Agro lämnade in i upphandlingsförfarandet att den största risken enligt företaget rörde dess viktigaste produktionsmedel – marken. Om marken skulle falla i händerna på en annan ägare eller arrendator skulle det vara omöjligt för företaget att fortsätta sin jordbruksproduktion. Detta förklarar enligt klaganden varför ett av villkoren i upphandlingen var att AS Tartu Agros jordbruksproduktion skulle fortsätta. I grund och botten var syftet med upphandlingen att teckna ett arrendeavtal med detta företag.
                  
               
            Kommentarer från de estniska myndigheterna
         
         
                     (94)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna uppger att de inte delar något av klagandens påståenden.
                  
               
                     (95)
                  
                  
                     När det gäller utgifterna för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten anser de estniska myndigheterna att dessa, i motsats till vad klaganden påstår, bör räknas med i arrendepriset. De estniska myndigheterna invänder för det första mot påståendet att dessa ytterligare krav inte från början skulle ha angetts i anbudsinbjudan. Detta gjordes i avsikt att möjliggöra för alla potentiella anbudsgivare att lämna olika erbjudanden om arrendepris.
                  
               
                     (96)
                  
                  
                     För det andra var arrendatorns underhåll av tillgångarna ett krav enligt den lag om arrenden (Rendiseadus, § 10.1) som gällde vid den tidpunkt då arrendeavtalet slöts. I detta fall krävdes det under 2000 investeringar i marken, inklusive förbättring av markens bördighet.
                  
               
                     (97)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna hävdar också att uppfyllandet av förpliktelserna för arrendatorn kontrolleras av de myndigheter som lyder under ministeriet. De estniska myndigheterna uppger dessutom att uppfyllandet av arrendeavtalet inte är relevant för bedömningen av avtalets innehåll.
                  
               
                     (98)
                  
                  
                     När det gäller den information som lämnades av klaganden om att de faktiska arrendepriserna är högre än vad som angavs i rapporten från Uus Maa, anser de estniska myndigheterna att informationen inte är relevant. Det estniska lantmäteriet inledde sin insamling av information om arrendeavtal för mark först 2005, och det aktuella arrendeavtalet slöts 2000.
                  
               
                     (99)
                  
                  
                     När det gäller de ytterligare inkomsterna från skogsavverkning hävdar de estniska myndigheterna att klagandens påstående är felaktigt, eftersom utfärdandet av avverkningstillstånd inte kan likställas med det genomsnittliga försäljningspriset för timmer och att försäljningsintäkter inte kan likställas med vinst. De estniska myndigheterna anser inte heller att det faktum att AS Tartu Agro hade möjlighet till intäkter från försäljning av timmer från arrendeobjektet är relevant för att fastställa förekomsten av statligt stöd.
                  
               
                     (100)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna förklarar också att arrendeavgiften har höjts vid flera tillfällen sedan 2000 och återspeglar marknadspriset.
                  
               5.   BEDÖMNING
         
         5.1   Förekomst av stöd – tillämpning av artikel 107.1 i EUF-fördraget
         
         
                     (101)
                  
                  
                     I artikel 107.1 i EUF-fördraget anges att ”[o]m inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna”.
                  
               
                     (102)
                  
                  
                     För att en åtgärd ska klassificeras som stöd i den mening som avses i denna bestämmelse måste därför följande kumulativa villkor vara uppfyllda: i) åtgärden måste kunna tillskrivas staten och finansieras med statliga medel, ii) åtgärden måste medföra en fördel för mottagaren, iii) fördelen måste vara selektiv och iv) åtgärden måste snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna.
                  
               
            Statliga medel
         
         
                     (103)
                  
                  
                     Staten, i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, omfattar alla organ inom den statliga förvaltningen, från central till lokal nivå. Marken i fråga ägdes av staten (se skäl 14) och utarrenderades av ministeriet. Därför utgör varje nedsättning av arrendepriset en överföring av statliga medel, och arrendeavtalet är hänförligt till staten.
                  
               
            Företag
         
         
                     (104)
                  
                  
                     För att utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget måste åtgärden ge en fördel till ett företag. Företag är enheter som bedriver ekonomisk verksamhet, oavsett enhetens rättsliga form och oavsett hur den finansieras. Det faktum att AS Tartu Agro vid tidpunkten för upphandlingsförfarandet var ett statligt aktiebolag saknar betydelse eftersom unionens rättsordning är neutral i fråga om egendomsordning. (18)
                     
                  
               
                     (105)
                  
                  
                     Ekonomisk verksamhet är all verksamhet som består i att erbjuda varor eller tjänster på en marknad. Den påstådda mottagaren av stödåtgärden är AS Tartu Agro. Företaget producerar och säljer jordbruksprodukter (se skäl 10) och är därför ett företag i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
                  
               
            Fördel
         
         
                     (106)
                  
                  
                     En fördel i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget är en ekonomisk förmån som ett företag inte skulle ha fått under normala marknadsmässiga villkor, dvs. utan statligt ingripande. (19) För att kunna betraktas som stöd måste åtgärden ge mottagaren fördelar som befriar den från kostnader som normalt belastar dess budget. Om transaktionen genomfördes på förmånliga villkor, genom att AS Tartu Agro betalade ett arrendepris under marknadspriset, skulle företaget ha beviljats en fördel i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
                  
               
                     (107)
                  
                  
                     För att kunna undersöka om en ekonomisk transaktion som utförs av ett offentligrättsligt organ ger en fördel till dess motpart, måste en bedömning göras av om transaktionen genomfördes i linje med normala marknadsvillkor. (20) Unionens domstolar har utarbetat den ”marknadsekonomiska investerarprincipen” för att identifiera förekomsten av statligt stöd i fall av offentliga investeringar. Unionens domstolar har på liknande sätt utvecklat ”kriteriet om en privat säljare” för att bedöma om en försäljning eller motsvarande som utförs av ett offentligt organ har inslag av statligt stöd, med beaktande av om en privat säljare skulle ha fått samma eller ett bättre pris på normala marknadsvillkor. (21)
                     
                  
               
                     (108)
                  
                  
                     Om försäljningen och inköpet av tillgångar, varor och tjänster, eller andra jämförbara transaktioner såsom utarrendering av tillgångar, genomförs efter ett öppet, transparent och villkorslöst upphandlingsförfarande i enlighet med EUF-fördragets principer om offentlig upphandling (22), kan det i allmänhet antas att dessa transaktioner ligger i linje med marknadsvillkoren, förutsatt att de lämpliga kriterierna för val av köpare, säljare eller arrendator har tillämpats (23).
                  
               
                     (109)
                  
                  
                     I beslutet att inleda förfarandet uttryckte kommissionen tvivel om huruvida det upphandlingsförfarande som användes för utarrenderingen av marken var transparent, icke-diskriminerande och ovillkorat. Kommissionen bedömde upphandlingen på grundval av anbudsinbjudan, utvärderingspanelens protokoll och de synpunkter som lämnats. Anbuden från anbudsgivarna är inte tillgängliga.
                  
               
                     (110)
                  
                  
                     Förfarandet måste vara transparent för att alla intresserade anbudsgivare ska vara lika och vederbörligen informerade vid varje skede i upphandlingsförfarandet. Tillgång till information, tillräckligt med tid för de intresserade anbudsgivarna och tydlighet vad gäller urvals- och tilldelningskriterier är alla nödvändiga faktorer för ett transparent urvalsförfarande.
                  
               
                     (111)
                  
                  
                     För det första instämmer kommissionen i de estniska myndigheternas beskrivning att upphandlingsförfarandet genomfördes i enlighet med de bestämmelser som var tillämpliga vid den tidpunkt då avtalet slöts (se skäl 46). I bestämmelserna angavs vilka dokument som behövde lämnas in för att en anbudssökande skulle ha rätt att delta i anbudsförfarandet.
                  
               
                     (112)
                  
                  
                     Dessa dokument var enligt anbudsinbjudan i) en ansökan, ii) ett kvitto på att avgiften på 1 000 estniska kronor (EEK) för att delta i förfarandet hade betalats, iii) ett erbjudande om arrendepris och iv) en affärsplan (se skäl 17). Utöver dessa dokument anges i punkt 32 i bestämmelserna att även följande uppgifter ska lämnas tillsammans med anbudet: 1) anbudsgivarens namn och verksamhetsort, 2) godkännande av anbudsvillkoren, 3) bevis på förskottsbetalning och betalning av avgiften för deltagande i upphandlingen, 4) arrendepriset, angivet med siffror och bokstäver, 5) anbudsgivarens underskrift eller, om anbudet lämnas in av ett ombud för en fysisk eller juridisk person, ett dokument som intygar rätten att företräda anbudsgivaren. Information om ovanstående krav var allmänt tillgänglig genom offentliggörandet av upphandlingen i det offentliga kungörelseorganet och genom den lagstiftning som gällde vid tidpunkten för upphandlingen. Potentiella anbudsgivare hade därför lika tillgång till nödvändig information om urvalskriterierna.
                  
               
                     (113)
                  
                  
                     Anbudsgivarna hade tillräckligt med tid för att lämna in anbud då de hade en tidsfrist på 20 dagar från och med offentliggörandet av anbudsinbjudan i Estlands officiella kungörelseorgan (se skäl 16) på sig att göra detta.
                  
               
                     (114)
                  
                  
                     När det gäller tilldelningskriterierna anges i § 19.5 i lagen om statliga tillgångar att ett kontrakt, vid en selektiv upphandling som den som beskrivs i skäl 15, ska tilldelas den anbudsgivare som har det bästa anbudet, med hänsyn till både det erbjudna priset och de ytterligare villkor som ställts. Därför ska i allmänhet den anbudsgivare som erbjuder högst arrendepris tilldelas arrendeavtalet. I den aktuella upphandlingen fanns det dock ytterligare ett villkor om att den jordbruksproduktion som AS Tartu Agro bedrev skulle fortsätta. Som anges i skälen 123–130 var det emellertid inte tydligt hur detta villkor skulle beaktas vid bedömningen av tilldelningskriterierna. Mot bakgrund av ovanstående konstaterar kommissionen därför att tilldelningskriterierna inte var tydliga.
                  
               
                     (115)
                  
                  
                     På grundval av ovanstående drar kommissionen därför slutsatsen att upphandlingsförfarandet inte var transparent.
                  
               
                     (116)
                  
                  
                     Icke-diskriminerade behandling av alla anbudsgivare i alla skeden av förfarandet samt objektiva urvals- och tilldelningskriterier som anges innan förfarandet inleds är nödvändiga villkor för att den efterföljande transaktionen ska anses genomförd på marknadsmässiga villkor. För att säkerställa likabehandling bör tilldelningskriterierna göra det möjligt att jämföra anbuden och bedöma dem på ett objektivt sätt.
                  
               
                     (117)
                  
                  
                     Såsom beskrivs i skäl 112 angavs urvalskriterierna i anbudsinbjudan och i punkt 32 i bestämmelserna, och kommissionen kan därför konstatera att urvalskriterierna angavs innan anbudsförfarandet inleddes och var tillräckligt objektiva.
                  
               
                     (118)
                  
                  
                     När det gäller tilldelningskriterierna kan kommissionen, i likhet med analysen i skäl 114, inte dra slutsatsen att det ytterligare villkoret att fortsätta den jordbruksverksamhet som AS Tartu Agro bedrev var objektivt. Det framgår inte tydligt vad som förväntas av de potentiella anbudsgivarna, och villkoret förefaller gynna ett företag.
                  
               
                     (119)
                  
                  
                     När det gäller uteslutandet av en av anbudsgivarna från upphandlingsförfarandet var, enligt uppgifterna från de estniska myndigheterna, grunden för att Aiu Põllumajanduse OÜ uteslöts från upphandlingen det faktum att vissa delar saknades i företagets ansökan.
                  
               
                     (120)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna har visat att det tydligt framgick av bestämmelserna att anbudsgivarna måste lämna in en fullständig ansökan för att vara berättigade att delta i anbudsförfarandet (se skäl 112). Enligt utvärderingspanelens protokoll saknades i Aiu Põllumajanduse OÜ:s ansökan ett beslut från företagets styrelse om att delta i upphandlingen och likaså registreringsbeviset för privata aktiebolag från det estniska bolagsregistret. Ministeriet hade därför en rättslig skyldighet att utesluta Aiu Põllumajanduse från upphandlingen (se skäl 48).
                  
               
                     (121)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna har också förklarat att en fullständig affärsplan är nödvändig för bedömningen av anbudsgivarens vision för och möjlighet att utnyttja jordbruksmarken. Enligt utvärderingskommitténs rapport framgår det av utvärderingspanelens protokoll att den affärsplan som lämnades in av Aiu Põllumajanduse OÜ inte innehöll någon analys eller planering. Det var dessutom oklart hur betalningen av den erbjudna arrendeavgiften (200 EEK/ha) skulle garanteras (se skäl 51). På grundval av ovanstående kan uteslutningen av Aiu Põllumajanduse OÜ inte anses vara diskriminerande, eftersom beslutet från företagets styrelse om att delta i upphandlingen och registreringsbeviset för privata aktiebolag från det estniska bolagsregistret saknades i ansökan.
                  
               
                     (122)
                  
                  
                     Mot bakgrund av bedömningen av tilldelningskriterierna nedan var emellertid upphandlingsförfarandet i stort diskriminerande, eftersom det garanterade fortsatt drift av den verksamhet som bedrevs av en av deltagarna i upphandlingen.
                  
               
                     (123)
                  
                  
                     När det gäller frågan om huruvida upphandlingsförfarandet var ovillkorat kan ett anbudsförfarande i allmänhet anses vara villkorslöst när en potentiell köpare generellt har full frihet att förvärva de tillgångar, varor och tjänster som ska säljas och använda dem för sina egna ändamål, oavsett om denna potentiella köpare driver viss affärsverksamhet eller inte. Om det uppställs som villkor att köparen åtar sig särskilda förpliktelser till förmån för de offentliga myndigheterna eller med hänsyn till allmänintresset, som en privat säljare inte skulle ha krävt och som går utöver förpliktelser som härrör från allmän inhemsk lagstiftning eller ett beslut av planeringsmyndigheterna, kan anbudet inte betraktas som villkorslöst (24).
                  
               
                     (124)
                  
                  
                     Det har konstaterats att det i anbudsinbjudan angavs som ett villkor att den jordbruksproduktion som AS Tartu Agro bedrev skulle fortsätta (se skäl 16). Enligt de estniska myndigheterna var syftet med detta villkor inte att AS Tartu Agros verksamhet som företag skulle fortsätta, utan villkoret avsåg specifikt företagets jordbruksproduktion. Närmare bestämt ville ministeriet säkerställa förökningen av vissa högavkastande utsädessorter som uppfyllde OECD:s standarder och lagringen av den nödvändiga nationella utsädesreserven (se skäl 52).
                  
               
                     (125)
                  
                  
                     Enligt de estniska myndigheterna var kravet på förökning och lagring av utsäde objektivt och gjorde det möjligt för alla berörda parter att delta i upphandlingen. Deltagarna i upphandlingen var inte tvungna att följa någon särskild metod (se skäl 53). Kommissionen konstaterar emellertid att det i anbudsinbjudan inte specificerades att den potentiella anbudsgivaren skulle föröka och lagra visst utsäde, utan att det bara angavs att den jordbruksverksamhet som bedrevs av ett visst företag – AS Tartu Agro – måste fortsätta efter utarrenderingen av marken. Detta är helt klart ett villkor.
                  
               
                     (126)
                  
                  
                     Även om villkoret i anbudsinbjudan var begränsat till förökning och lagring av ovannämnda utsäde bör det ändå betraktas som ett villkor och som hänförligt till AS Tartu Agros verksamhet. Närmare bestämt härrör villkoret om att föröka vissa högavkastande utsädessorter som uppfyller OECD:s standarder och att lagra dessa (på den arrenderade marken) inte från allmän inhemsk lagstiftning. Denna skyldighet ålades AS Tartu Agro (och dess föregångare Tartu Riigimajand) 1997 (se skäl 54) genom ett beslut av den estniska jordbruksministern. Skyldigheten är därför inte kopplad till den utarrenderade marken utan till AS Tartu Agros verksamhet. I synpunkterna från klaganden framhålls också att upphandlingen var av stor betydelse för AS Tartu Agro (skäl 93). Kommissionen drar därför slutsatsen att varken kravet på förökning och lagring av utsäde eller kravet på fortsatt drift av AS Tartu Agros jordbruksverksamhet härrör från inhemsk lagstiftning, utan att det senare snarare är ett villkor för upphandlingen.
                  
               
                     (127)
                  
                  
                     När det gäller frågan om huruvida kravet på förökning och lagring av visst utsäde eller villkoret om att fortsätta driften av AS Tartu Agros jordbruksproduktion härrörde från ett beslut av en planeringsmyndighet anser kommissionen att så inte är fallet. Den verksamhet som bedrivs av en planeringsmyndighet rör i allmänhet utarbetande och genomförande av utvecklingsplaner för ett visst lokalt område och beviljande av bygglov för tomter. Den användning som fastställts för den utarrenderade marken var och är fortfarande allmän jordbruksproduktionsverksamhet. Normalt sett avses med markanvändning utnyttjande av mark för ekonomisk verksamhet, såsom jordbruksproduktion, bostäder och industriell eller kommersiell verksamhet. Jordbruksmark definieras som åkermark, mark med permanenta grödor eller permanent betesmark. (25) Planeringsmyndigheter föreskriver inte vilka grödor eller vilken jordbruksverksamhet som får bedrivas på jordbruksmark. I det aktuella fallet fastställdes dessutom åläggandet för Tartu Riigimajand genom ett ministerbeslut, och därmed inte genom ett beslut av en planeringsmyndighet kopplat till den utarrenderade marken. En planeringsmyndighet kan inte heller begränsa verksamheten hos företag till jordbrukssektorn, vilket tycks vara fallet när det gäller villkoret om att fortsätta AS Tartu Agros jordbruksverksamhet.
                  
               
                     (128)
                  
                  
                     Att ställa fortsatt drift av ett visst företags jordbruksproduktion som villkor för utarrendering av marken innebär en uppenbar begränsning av hur en potentiell anbudsgivare kan använda marken. Genom att på detta sätt avstå från möjligheten att erhålla högsta möjliga arrendepris agerade staten inte som en privat marknadsaktör, utan snarare som ett offentligt organ som agerar i enlighet med politiska överväganden. En privat marknadsaktör som inte hade ställt upp sådana begränsningar skulle ha kunnat attrahera fler anbudsgivare och fått ett högre pris.
                  
               
                     (129)
                  
                  
                     Synpunkterna från AS Tartu Agro tycks också bekräfta att villkoret i anbudsinbjudan var kopplat till det offentliga uppdraget att odla utsäde som uppfyller OECD:s standarder (se skälen 71 och 72). Av synpunkterna framgår även att villkoret i anbudsinbjudan var av betydelse för privatiseringen av AS Tartu Agro. Detta argument tycks också stödjas av klaganden (se skäl 93). Utarrenderingen av marken och privatiseringen av AS Tartu Agro var emellertid två separata transaktioner, och privatiseringen av AS Tatu Agro bedöms inte i detta beslut.
                  
               
                     (130)
                  
                  
                     På grundval av ovanstående konstaterar kommissionen att upphandlingsförfarandet för utarrenderingen av marken var icke-transparent, diskriminerande och villkorat, och därför inte uppfyllde de nödvändiga villkoren för att dra slutsatsen att transaktionen genomfördes på marknadsmässiga villkor.
                  
               
                     (131)
                  
                  
                     Frågan om huruvida ministeriets utarrendering av mark till AS Tartu Agro genomfördes på marknadsmässiga villkor måste även bedömas på grundval av expertbedömningen i den rapport från Uus Maa som beskrivs i skäl 28 och de uppgifter från de estniska myndigheterna som beskrivs i skäl 39. (26) En analys bör därför först göras av huruvida det arrendepris, som endast omfattar arrendeavgiften och inga övriga kostnader såsom markskatter och underhållskostnader, som AS Tartu Agro har betalat låg i nivå med det genomsnittliga arrendepriset på jordbruksmark i Estland under arrendeavtalets löptid. Vad gäller AS Tartu Agros övriga förpliktelser kommer de att bedömas i nästa steg.
                  
               
                     (132)
                  
                  
                     Kommissionen kommer att fastställa marknadspriset baserat på de uppskattningar som finns tillgängliga, nämligen i) en rapport om arrendepriser från det privata fastighetsbolaget Uus Maa (se skäl 28) och ii) uppgifter från den nationella statistikbyrån (se skäl 39).
                  
               
                     (133)
                  
                  
                     Kommissionen anser att rapporten från Uus Maa innehåller trovärdiga, om än försiktiga, uppskattningar av arrendepriserna i landskapet Tartumaa under perioden 2000–2014. De uppskattade marknadspriserna för perioden 2015–2017 i uppgifterna från den nationella statistikbyrån baseras på genomsnittspriserna för inrapporterade arrendepriser och utgör inte någon expertbedömning av arrendepriset på mark. I dessa uppskattningar tas ingen hänsyn till specifika särdrag hos den mark som arrenderas av AS Tartu Agro.
                  
               
                     (134)
                  
                  
                     Enligt rapporten från Uus Maa låg arrendepriset för jordbruksmark i landskapet Tartumaa under perioden 2000–2004 på 6–10 euro/ha (se skäl 31). Det arrendepris som AS Tartu Agro betalade 2000 (dvs. arrendeavgiften exklusive övriga kostnader såsom skatter och underhållskostnader) låg på 0,20 euro/ha (se skäl 25), vilket därmed var lägre än marknadspriset.
                  
               
                     (135)
                  
                  
                     Enligt rapporten från Uus Maa ökade arrendepriset för jordbruksmark i landskapet Tartumaa under perioden 2005–2009 till 10–20 euro/ha (se skäl 32). Enligt de estniska myndigheterna höjdes arrendeavgiften för AS Tartu Agro den 14 januari 2005 till 1,66 euro/ha och den 21 mars 2007 till 5,21 euro/ha. AS Tartu Agros arrendeavgift är därmed lägre än marknadspriset även under denna period.
                  
               
                     (136)
                  
                  
                     Enligt rapporten ökade arrendepriset ytterligare under perioden 2010–2014, till 25–60 euro/ha (se skäl 35). Arrendeavgiften för AS Tartu Agro höjdes den 12 maj 2009 till 8,68 euro/ha (se skäl 25) men förefaller fortfarande ha legat lägre än marknadspriset även under perioden 2010–2014.
                  
               
                     (137)
                  
                  
                     Enligt uppgifterna från de estniska myndigheterna låg arrendepriserna i Estland 2015 på i genomsnitt 52 euro/ha för jordbruksmark och 55 euro/ha för åkermark (se skäl 39, tabell 1). I landskapet Tartumaa, där den mark som arrenderas av AS Tartu Agro ligger, låg arrendepriset på 63 euro/ha respektive 65 euro/ha. Enligt de estniska myndigheterna betalade AS Tartu Agro en arrendeavgift på 26,86 euro/ha. AS Tartu Agros arrendeavgift 2015 var därmed lägre än marknadspriset.
                  
               
                     (138)
                  
                  
                     År 2016 låg det genomsnittliga arrendepriset i Estland på 52 euro/ha för jordbruksmark och 54 euro/ha för åkermark (se skäl 39, tabell 1). I landskapet Tartumaa låg arrendepriset för båda typerna av mark på 61 euro/ha. Enligt de estniska myndigheterna betalade AS Tartu Agro en arrendeavgift på 27,30 euro/ha. AS Tartu Agros arrendeavgift var därmed lägre än marknadspriset även 2016.
                  
               
                     (139)
                  
                  
                     År 2017 låg det genomsnittliga arrendepriset i Estland på 58 euro/ha för jordbruksmark och 60 euro/ha för åkermark (se skäl 39, tabell 1). Uppgifter för landskapet Tartumaa saknas för detta år. Enligt de estniska myndigheterna betalade AS Tartu Agro en arrendeavgift på 27,28 euro/ha. AS Tartu Agros arrendeavgift var därmed lägre än marknadspriset även 2017.
                  
               
                     (140)
                  
                  
                     På grundval av dessa uppgifter kan det konstateras att arrendepriset (arrendeavgiften) låg under marknadspriset under hela perioden 2000–2017.
                  
               
                     (141)
                  
                  
                     Nedan bedöms de övriga förpliktelserna enligt avtalet: i) årliga investeringar i dräneringssystem, ii) utgifter för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten, inklusive utgifter för växtskyddsmedel, mineralgödselmedel och organiska gödselmedel, kalkning och underhåll av vägrenar, samt iii) betalning av alla skatter (se skäl 26).
                  
               
                     (142)
                  
                  
                     Enligt de estniska myndigheterna bör alla ovannämnda förpliktelser för arrendatorn beaktas vid bedömningen av arrendeintäkterna.
                  
               
                     (143)
                  
                  
                     Kommissionen kan godta detta argument när det gäller delar av de årliga investeringarna i dräneringssystemet (skälen 36, 60 och 79). Enligt § 16.1 i den lag om markförbättring (Maaparandusseadus) som gällde vid den aktuella tidpunkten var underhållet av system för markförbättring en skyldighet för markägaren. Denna rättsliga grund avser emellertid underhåll av system för markförbättring generellt, och innehåller t.ex. inte några minimikrav för markförbättringssystem eller någon reglering av investeringar i nya dräneringssystem. I det aktuella fallet hävdar ministeriet att AS Tartu Agro gjorde investeringar enligt det belopp som fastställdes i arrendeavtalet utan någon ersättning från staten för dessa kostnader. När det gäller beloppet för investeringarna tycks detta emellertid ha föreslagits av AS Tartu Agro och inte ha ålagts företaget (se skälen 77–79). Enligt utvärderingspanelens protokoll var AS Tartu Agros ursprungliga erbjudande om arrendepris 10 000 EEK (ca 639 euro) per år, motsvarande 3,24 EEK/ha (0,20 euro/ha), samt att betala markskatten på 85 000 EEK (ca 5 432 euro) och göra investeringar på upp till 5 miljoner EEK (ca 320 000 euro) per år (se skäl 20). Efter förhandlingarna i det selektiva förfarandet fastställdes arrendeavgiften till samma nivå som i det ursprungliga erbjudandet (se skäl 25) och de övriga förpliktelserna enligt följande: i) årliga investeringar på 400 000 EEK (ca 25 565 euro, motsvarande 8,28 euro/ha) i dräneringssystem, ii) utgifter för markunderhåll och för förbättring av markkvaliteten på totalt 3 981 100 EEK (ca 254 444 euro) samt iii) betalning av alla skatter (se skäl 26). AS Tartu Agro hävdar dessutom att företaget investerade ännu mer i dräneringssystemet, närmare bestämt 3,57 gånger mer än vad som krävdes enligt arrendeavtalet (se skäl 78). Detta tyder således på att beloppet för investeringarna i dräneringssystemet härrörde från AS Tartu Agro och inte alls från en skyldighet enligt lag eller ett ensidigt åläggande från staten, särskilt mot bakgrund av att upphandlingsförfarandet var icke-transparent, diskriminerande och villkorat (se skäl 130).
                  
               
                     (144)
                  
                  
                     Investeringar av denna typ är mer långsiktiga än t.ex. investeringar i växtskyddsmedel och mineralgödselmedel, som måste göras på årsbasis. Samtidigt gynnade dessa investeringar även arrendatorn AS Tartu Agro, eftersom de bidrog till en effektivare markanvändning. Kommissionen konstaterar att arrendeavtalet hade en lång löptid, 25 år, varför investeringarna i hög grad gynnade AS Tartu Agro som användare av marken. I allmänhet ökar dränering av jordbruksmark värdet av produktionen och maximerar avkastningen från de grödor som producenten odlar. (27) Genom dränering ökar den potentiella avkastningen i och med att väldränerad mark förbättrar tillväxttakten hos grödorna. Dräneringssystem minskar dessutom de rörliga produktionskostnaderna eftersom väldränerad mark kräver mindre gödsel- och bekämpningsmedel. Väldränerad mark innebär också att jordbruksmaskiner kan användas på ett effektivare sätt, vilket t.ex. minskar dieselförbrukningen och därmed sänker kostnaderna för producenten. Kommissionen medger dock att staten befriades från vissa kostnader (underhållskostnader) som den annars skulle ha behövt bära i egenskap av markägare och samtidigt gynnades av en potentiell ökning av markens värde. I motsats till slutsatsen i beslutet att inleda förfarandet (se skäl 61 i beslutet att inleda förfarandet) anser kommissionen därför att investeringen i dräneringssystemet delvis bör beaktas som en intäkt för staten. Med hänsyn till ovanstående argument anser kommissionen att hälften av de investeringar som gjordes i dräneringssystemet kan läggas till ministeriets arrendeintäkter som en försiktig uppskattning av de ytterligare arrendeintäkterna för ministeriet. Detta kan göras framför allt eftersom investeringarna i stor utsträckning gynnade AS Tartu Agro och eftersom investeringsbeloppet var högre än vad som krävdes enligt lag. Mot bakgrund av ovanstående bör hälften av de årliga investeringarna betraktas som en del av ministeriets intäkter från arrendet.
                  
               
                     (145)
                  
                  
                     Kommissionen anser emellertid att utgifterna för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten ligger i arrendatorns intresse, eftersom de till stor del är kopplade till kostnader för insatsvaror som växtskyddsmedel (bekämpningsmedel), mineralgödselmedel och organiska gödselmedel (se skäl 36). Sådana insatsvaror används i allmänhet under varje odlingssäsong, och vilken typ som används beror på vilken gröda som odlas. De utgör därför en del av AS Tartu Agros årliga produktionsverksamhet och gynnar i grunden endast AS Tartu Agro genom att t.ex. öka avkastningen från de grödor som företaget odlar. Kommissionen delar därför inte de argument som framförts av de estniska myndigheterna (skäl 62) och AS Tartu Agro (skälen 80 och 81). Om staten hade beslutat att använda marken för andra ändamål (t.ex. för att bygga bostäder, med tanke på närheten till Estlands näst största stad Tartu) skulle tidigare användning av bekämpnings- och gödselmedel dessutom bara haft en begränsad effekt på markvärdet. Med hänsyn till den långa avtalsperioden på 25 år är det också främst markanvändaren, dvs. AS Tartu Agro, som gynnas av dessa utgifter. Som klaganden framhåller kontrollerade staten inte heller att AS Tartu Agro uppfyllde dessa förpliktelser (se skäl 87). Mot bakgrund av ovanstående drar kommissionen slutsatsen att utgifterna för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten på totalt ca 254 444 euro inte bör betraktas som en del av statens arrendeintäkter.
                  
               
                     (146)
                  
                  
                     Skatter räknas i allmänhet inte som arrendeintäkter eftersom ägaren av tillgången betalar dem till staten. Som de estniska myndigheterna och AS Tartu Agro framhåller (skäl 63 resp. skälen 82–83) betalades emellertid skatterna i det aktuella fallet av AS Tartu Agro för markägarens (statens) räkning, och staten hade därför inga kostnader i detta avseende. I motsats till slutsatsen i beslutet att inleda förfarandet (se skäl 61 i beslutet att inleda förfarandet) bör därför värdet av de årliga markskatter som AS Tartu Agro betalade betraktas som en del av ministeriets arrendeintäkter.
                  
               
                     (147)
                  
                  
                     Även om arrendepriset höjs genom att räkna in de poster som anges ovan (hälften av värdet av investeringarna i dräneringssystemet samt de skatter som betalats av AS Tartu Agro) är arrendeintäkterna fortfarande lägre än marknadspriset för arrendet.
                  
               
                     (148)
                  
                  
                     Som nämnts ovan var det arrendepris som AS Tartu Agro betalade lägre än marknadspriset under hela perioden 2000–2017. Med beaktande av att upphandlingsförfarandet var icke-transparent, diskriminerande och villkorat drar kommissionen därför slutsatsen att AS Tartu Agro genom ministeriets utarrendering av marken beviljades en fördel.
                  
               
                     
                  
                  
                     
                  
               
                     (149)
                  
                  
                     Som domstolen har konstaterat innebär fastställandet av en ekonomisk fördel i samband med bedömningen av ett individuellt stöd att det i princip är möjligt att presumera att åtgärden är selektiv. (28) Kommissionen delar därför inte de estniska myndigheternas påstående att åtgärden inte var selektiv (skäl 66). Genom åtgärden beviljades en fördel endast till AS Tartu Agro, eftersom den aktuella marken utarrenderades endast till detta företag (se skäl 14). Detta beslut var resultatet av ett upphandlingsförfarande som var icke-transparent, diskriminerande och villkorat (se skälen 110–130). Villkoret om selektivitet är därför uppfyllt.
                  
               
            Snedvridning av konkurrensen och påverkan på handeln
         
         
                     (150)
                  
                  
                     För att en åtgärd ska betraktas som statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget måste den riskera att snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna.
                  
               
                     (151)
                  
                  
                     Enbart det faktum att ett företags konkurrensställning förstärks i förhållande till konkurrerande företag genom att det ges en ekonomisk fördel som det inte annars skulle ha erhållit inom ramen för sin normala verksamhet, pekar enligt domstolens rättspraxis på en möjlig snedvridning av konkurrensen. Stöd som beviljats AS Tatu Agro i form av nedsättning av arrendepriset skulle således göra det möjligt för företaget att expandera eller åtminstone bibehålla sin verksamhet som en följd av stödet. Stödet skulle därför riskera att begränsa möjligheterna för andra företag.
                  
               
                     (152)
                  
                  
                     Enligt domstolens rättspraxis kan stöd till ett företag snedvrida handeln mellan medlemsstaterna om detta företag är verksamt på en marknad som omfattas av handel inom EU. Stödmottagaren är verksam på marknaderna för mejerivaror, kött och spannmål (se skäl 10), där det förekommer handel mellan medlemsstaterna. Värdet av Estlands export av kött och mejeriprodukter på den inre marknaden för de 28 EU-länderna uppgick 2018 till 51 miljoner euro respektive 177 miljoner euro. (29) De berörda sektorerna är öppna för konkurrens på EU-nivå och är därmed känsliga för varje åtgärd som gynnar produktionen i en eller flera medlemsstater. Till skillnad från de estniska myndigheterna (skäl 66) anser kommissionens därför, mot bakgrund av ovanstående överväganden, att åtgärden riskerar att snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan medlemsstaterna.
                  
               
                     (153)
                  
                  
                     Eftersom alla villkor enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget är uppfyllda drar kommissionen slutsatsen att den aktuella åtgärden utgör statligt stöd. Fördelens omfattning måste därför beräknas.
                  
               
            Kvantifiering av fördelen
         
         
                     (154)
                  
                  
                     Mot bakgrund av ovanstående överväganden bör rapporten från Uus Maa användas för att fastställa de uppskattade arrendepriserna för perioden 2000–2009. Enligt rapporten från Uus Maa låg arrendepriset för jordbruksmark i landskapet Tartumaa på 6–10 euro/ha under perioden 2000–2004 (se skäl 33). Baserat på dessa uppgifter bör ett genomsnittligt arrendepris (aritmetiskt medelvärde) beräknas och jämföras med det årliga arrendepris som AS Tartu Agro betalade under perioden 2000–2004.
                  
               
                     (155)
                  
                  
                     När det gäller perioden 2005–2009 ökade arrendepriset på jordbruksmark i landskapet Tartumaa till 10–20 euro/ha. Även i detta fall bör ett genomsnittligt arrendepris (aritmetiskt medelvärde) beräknas baserat på rapporten från Uus Maa och jämföras med det årliga arrendepris som AS Tartu Agro betalade under perioden 2005–2009.
                  
               
                     (156)
                  
                  
                     Under perioden 2010–2014 låg enligt rapporten från Uus Maa arrendepriset på jordbruksmark på 25–60 euro/ha. Eftersom detta intervall är ganska brett bör de genomsnittliga arrendepriser (för jordbruksmark i Estland som helhet) som publicerats av den nationella statistikbyrån användas för att fastställa ett riktvärde för marknadspriset (se skäl 39, tabell 1). Även för perioden 2015–2018 bör de genomsnittliga arrendepriser (för jordbruksmark i Estland som helhet) som publicerats av den nationella statistikbyrån användas.
                  
               
                     (157)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna hävdar också att minst 12,34 % av den utarrenderade marken är olämplig för jordbruksproduktion (se skäl 56). Kommissionen konstaterar emellertid att det i avtalet inte anges att någon del av marken skulle vara olämplig för jordbruksproduktion. Parterna i ett avtal anger vanligtvis tillgångarnas egenskaper i avtalet och anpassar villkoren, dvs. arrendepriset, därefter.
                  
               
                     (158)
                  
                  
                     Klaganden har även lämnat synpunkter på storleken på och användningen av de olika skiftena i den utarrenderade marken (se skälen 88–91). Av dessa synpunkter framgår att AS Tartu Agro har ansökt om jordbruksstöd från EU och haft möjlighet till ytterligare inkomster från marken genom t.ex. försäljning av timmer (se skäl 91). Som ett exempel kan nämnas att AS Tartu Agro under 2010 tog emot jordbruksstöd för 2 912,76 ha, vilket motsvarar ungefär 95 % av arrendeobjektets areal. Kommissionen konstaterar därför att även om alla skiften inte var ren åkermark, kunde den mark som inte var åkermark vara användbar på andra sätt. Skogsmarken kunde t.ex. användas för produktion av timmer, gräsmarken kunde användas för foderproduktion och berättigade till jordbruksstöd från EU, och anslutningsvägarna (se skäl 56) var värdefulla för åtkomsten till skiftena och möjligheten att transportera bort det som producerades på dem (vete, foder osv.). Med tanke på svårigheten att fastställa tillförlitliga riktvärden för marknadspriset på arrende av skogsmark, gräsmark och övrig mark anser kommissionen att den areal för vilken jordbruksstöd betalades ut kan ligga till grund beräkningen av fördelen. Den areal för vilken jordbruksstöd betalades ut motsvarade ungefär 95–97 % av arrendeobjektet under perioden 2004–2018.
                  
               
                     (159)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna hävdar vidare att endast ett begränsat antal jordbruksproducenter var intresserade av att arrendera jordbruksmark med en areal på mer än 3 000 ha (se skäl 57). I detta sammanhang anser kommissionen att de estniska myndigheterna kunde ha delat upp marken i olika arrenden. Marken var redan uppdelad i 23 olika skiften som kunde ha arrenderats ut separat. Antalet potentiella anbudsgivare begränsades dessutom av villkoret om att fortsätta den jordbruksproduktion som AS Tartu Agro bedrev.
                  
               
                     (160)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna hävdar också att resultatet av upphandlingsförfarandet begränsades av den i stort sett obefintliga marknaden för arrenden. Enligt rapporten från Uus Maa var marknaden instabil, men rapporten visar att det trots detta förekom kortfristiga arrendeavtal för jordbruksmark. Med tanke på marknadssituationen skulle en privat marknadsinvesterare därför ha fastställt en kortare löptid för arrendet än 25 år.
                  
               
                     (161)
                  
                  
                     De estniska myndigheterna anser också att alla förpliktelser för arrendatorn bör beaktas vid bedömningen av arrendeintäkterna, dvs. i) årliga investeringar i dräneringssystem, ii) utgifter för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten, och iii) betalningen av skatter (se skäl 26).
                  
               
                     (162)
                  
                  
                     Kommissionen kan godta detta argument när det gäller de årliga investeringarna i dräneringssystemet (skälen 36, 60 och 79) i enlighet med vad som anges i skälen 143 och 144. Därför bör hälften av värdet av de årliga investeringar som fastställs i arrendeavtalet betraktas som en del av arrendeintäkterna. Detta förefaller vara en försiktig uppskattning mot bakgrund av att underhållet av system för markförbättring enligt lag var en skyldighet för markägaren (se skälen 143 och 144) men att dessa investeringar med tanke på arrendeavtalets långa löptid på 25 år i hög grad gynnade AS Tartu Agro som användare av marken.
                  
               
                     (163)
                  
                  
                     Enligt kommissionen ligger emellertid utgifterna för markunderhåll och förbättring av markkvaliteten främst i arrendatorns intresse, eftersom de till stor del är kopplade till kostnader för insatsvaror som växtskyddsmedel (bekämpningsmedel), mineralgödselmedel och organiska gödselmedel (såsom beskrivs i skäl 145), och bör därför inte betraktas som arrendeintäkter för staten.
                  
               
                     (164)
                  
                  
                     Skatter räknas i allmänhet inte som arrendeintäkter eftersom ägaren av tillgången betalar dem till staten. I det aktuella fallet betalades emellertid markskatterna av AS Tartu Agro för markägarens (statens) räkning såsom beskrivs i skäl 146, och därför bör värdet av de årliga markskatter som AS Tartu Agro betalade betraktas som en del av ministeriets arrendeintäkter.
                  
               
                     (165)
                  
                  
                     På grundval av ovanstående ska fördelen beräknas som skillnaden mellan det uppskattade årliga marknadspriset för arrendet (se skälen 154–156) och den faktiska arrendeavgift som betalats till ministeriet. Till den faktiska arrendeavgiften bör i enlighet med vad som anges i skälen 162–164 läggas hälften av värdet av de årliga investeringar som AS Tartu Agro genomfört i dräneringssystemet samt de markskatter som AS Tartu Agro har betalat för markägarens räkning. När det gäller arrendeobjektets areal bör fördelen beräknas på grundval av den areal för vilken jordbruksstöd har betalats ut (se skäl 158).
                  
               5.2   Fastställande av åtgärden som befintligt eller nytt stöd
         
         
                     (166)
                  
                  
                     Arrendeavtalet mellan ministeriet och AS Tartu Agro ingicks 2000, dvs. före Estlands anslutning till Europeiska unionen. Avtalet uppfyller emellertid inte villkoren för att betraktas som befintligt stöd enligt definitionen i artikel 1 b i rådets förordning (EU) 2015/1589 (30), jämförd med bilaga IV till anslutningsakten för Tjeckien, Estland, Cypern, Lettland, Litauen, Ungern, Malta, Polen, Slovenien och Slovakien (31). Enligt bilaga IV, avsnitt 4 (”Jordbruk”), punkt 4 ska en stödåtgärd för att betraktas som befintligt stöd anmälas till kommissionen inom fyra månader efter anslutningen; allt annat stöd ska anses vara nytt stöd. Eftersom ingen sådan anmälan gjordes utgör den aktuella åtgärden nytt stöd i den mening som avses i artikel 1 c i förordning (EU) 2015/1589 från och med 2000.
                  
               5.3   Stödets förenlighet med den inre marknaden
         
         
                     (167)
                  
                  
                     En åtgärd som omfattas av artikel 107.1 i EUF-fördraget är i allmänhet oförenlig med den inre marknaden såvida den inte omfattas av något av de undantag som anges i EUF-fördraget. Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget kan stöd anses som förenligt med den inre marknaden, om det underlättar utveckling av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner, när det inte påverkar handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset. För att detta undantag ska vara tillämpligt måste stödet uppfylla kraven i unionens tillämpliga regler för statligt stöd.
                  
               
                     (168)
                  
                  
                     Enligt kommissionens tillkännagivande om vilka regler som är tillämpliga för att avgöra om ett statligt stöd är olagligt (32) ska allt stöd som är olagligt enligt artikel 1 f i förordning (EU) 2015/1589 bedömas enligt de bestämmelser och riktlinjer som gällde när stödet beviljades.
                  
               
                     (169)
                  
                  
                     Eftersom stödet beviljades 2000 och villkoren i arrendeavtalet ändrades vid flera tidpunkter (se skäl 27) måste åtgärden bedömas enligt gemenskapens riktlinjer för statligt stöd till jordbruk och skogsbruk för perioden 2000–2006 (33) och efterföljande riktlinjer. Enligt kommissionen kan åtgärden inte anses vara förenlig med den inre marknaden på grundval av de riktlinjer som var tillämpliga under perioden 2000–2006. Åtgärden kan inte heller anses vara förenlig på grundval av gemenskapens riktlinjer för statligt stöd till jordbruk och skogsbruk för perioden 2007–2013 (34), och inte heller på grundval av Europeiska unionens riktlinjer för statligt stöd inom jordbruks- och skogsbrukssektorn och i landsbygdsområden för perioden 2014–2020 (35).
                  
               
                     (170)
                  
                  
                     Generellt sett utgör statligt stöd i form av orimligt låga arrendepriser driftsstöd eftersom det minskar stödmottagarens normala driftskostnader. Driftsstöd anses vid första påseendet vara oförenligt med den inre marknaden, särskilt i enlighet med artikel 107.3 c i EUF-fördraget. (36)
                     
                  
               
                     (171)
                  
                  
                     Det har inte under några omständigheter på ett tillräckligt sätt visats att åtgärden var nödvändig och proportionell för att nå några mål av gemensamt intresse. Estland har inte lagt fram några argument rörande förenligheten med den inre marknaden, och den aktuella åtgärden måste i alla händelser betraktas som driftsstöd. Kommissionen har därmed inte funnit några skäl att förklara stödet förenligt med den inre marknaden enligt artikel 107.3 i EUF-fördraget.
                  
               
                     (172)
                  
                  
                     Kommissionen drar därför slutsatsen att ministeriets utarrendering av marken till AS Tartu Agro utgör statligt stöd och att detta stöd är olagligt och oförenligt med den inre marknaden på grundval av artikel 107.1 i EUF-fördraget.
                  
               6.   ÅTERKRAV
         
         
                     (173)
                  
                  
                     Eftersom stödet är olagligt och oförenligt med den inre marknaden ska Estland upphöra med åtgärden och från AS Tartu Agro återkräva det stöd som beviljats, med undantag för stöd som beviljats för specifika projekt som, vid tidpunkten för beviljandet, uppfyllde alla villkor i gruppundantagsförordningarna, förordningen om stöd av mindre betydelse eller en stödordning som godkänts av kommissionen.
                  
               
                     (174)
                  
                  
                     Stödbeloppet måste återbetalas för att återställa den situation som rådde på marknaden innan stödet beviljades. Enligt artikel 17.1 i förordning (EU) 2015/1589 har kommissionen befogenheter att återkräva stöd inom en preskriptionstid på tio år (nedan kallad preskriptionstiden). Preskriptionstiden börjar den dag då det olagliga stödet beviljas mottagaren. I det aktuella fallet ingicks avtalet mellan ministeriet och AS Tartu Agro om utarrendering av jordbruksmark den 16 november 2000 (se skäl 24).
                  
               
                     (175)
                  
                  
                     Enligt artikel 17 i förordning (EU) 2015/1589 ska preskriptionstiden dock avbrytas av varje åtgärd avseende det olagliga stödet som vidtas av kommissionen eller av en medlemsstat som agerar på kommissionens begäran. Kommissionen kontaktade de estniska myndigheterna angående denna åtgärd för första gången den 14 augusti 2014. Detta skedde när kommissionen efter att den 24 juli 2014 ha mottagit ett klagomål översände klagomålet till de estniska myndigheterna och uppmanade dem att lämna upplysningar och inkomma med synpunkter på påståendena från klaganden (se skäl 1). Preskriptionstiden avbröts därför av den åtgärd som kommissionen vidtog vid denna tidpunkt.
                  
               
                     (176)
                  
                  
                     Det stöd som AS Tartu Agro har mottagit från och med den 14 augusti 2004 ska därför återkrävas. Det belopp som ska återkrävas bör beräknas i enlighet med skälen 154–165. Detta belopp ska innefatta ränta, beräknad i enlighet med artikel 9 i kommissionens förordning (EG) nr 794/2004 (37), från och med den 14 augusti 2004 till och med den dag det har återbetalats.
                  
               HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
         
            Artikel 1
            Det statliga stödet i form av utarrendering av jordbruksmark till ett pris som ligger under marknadspriset beviljades olagligen av Estland till förmån för AS Tartu Agro i strid med artikel 108.3 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.
         
         
            Artikel 2
            Stödet utgör inte statligt stöd om det, vid tidpunkten för beviljandet, uppfyllde villkoren i artikel 2 i rådets förordning (EG) nr 994/98 (38), som var tillämplig när stödet beviljades.
         
         
            Artikel 3
            Individuellt stöd som beviljats inom ramen för de stödordningar som avses i artikel 1 och som vid tidpunkten för beviljandet uppfyllde villkoren i kommissionens förordning (EU) nr 702/2014 (39) eller i någon annan godkänd stödordning är förenligt med den inre marknaden upp till de högsta stödnivåer som kan tillämpas på denna typ av stöd.
         
         
            Artikel 4
            
               1.   Estland ska återkräva det stöd som avses i artikel 1 från AS Tartu Agro.
            
            
               2.   Det stöd som ska återkrävas ska innefatta ränta från och med den dag då stödet ställdes till AS Tartu Agros förfogande till och med den dag det har återbetalats.
            
            
               3.   Räntan på det stöd som ska återkrävas ska beräknas som sammansatt ränta enligt kapitel V i förordning (EG) nr 794/2004 och rådets förordning (EG) nr 271/2008 (40) om ändring av förordning (EG) nr 794/2004.
            
         
         
            Artikel 5
            
               1.   Återkravet av det stöd som har beviljats enligt de stödordningar som avses i artikel 1 ska genomföras omedelbart och effektivt.
            
            
               2.   Estland ska säkerställa att detta beslut genomförs inom fyra månader från delgivningen av beslutet.
            
         
         
            Artikel 6
            
               1.   Inom två månader efter den dag då detta beslut har delgetts ska Estland lämna följande uppgifter till kommissionen:
               Det totala belopp (kapitalbelopp och ränta) som ska återkrävas från AS Tartu Agro, och som alltså inte omfattas av reglerna för stöd av mindre betydelse, förordning (EU) nr 702/2014 eller någon godkänd stödordning.
            
            
               2.   Estland ska hålla kommissionen underrättad om utvecklingen vad gäller de nationella åtgärder som har vidtagits för att genomföra detta beslut till dess att återkravet av det stöd som avses i artikel 1 har slutförts. Estland ska på kommissionens begäran omgående lämna uppgifter om de åtgärder som redan har vidtagits eller som planeras för att rätta sig efter detta beslut.
            
         
         
            Artikel 7
            Detta beslut riktar sig till Republiken Estland.
         
         
            Utfärdat i Bryssel den av den 24 januari 2020.
            
               
                  På kommissionens vägnar
               
               Margrethe VESTAGER
               
                  Verkställande vice ordförande
               
            
         
         
            (1)  Uppmaning enligt artikel 108.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt att inkomma med synpunkter, Statligt stöd SA.39182 (2017/C) (f.d. 2017/NN) (f.d. 2014/CP) – Påstått olagligt stöd till AS Tartu Agro (EUT C 103, 1.4.2017, s. 4).
         
            (2)  Se fotnot 1.
         
            (*1)  Konfidentiella uppgifter.
         
            (3)  Beslut av Republiken Estlands högsta råd, RT 1992, 36, 475.
         
            (4)  Utvärderingspanelens protokoll av den 27 juli 2000.
         
            (5)  https://ec.europa.eu/eurostat/cache/metadata/en/apri_lpr_esms.htm
         
            (6)  Domstolens dom av den 7 december 2000, Telaustria, C-324/98, ECLI:EU:C:2000:669, punkt 62, domstolens dom av den 3 december 2001, Bent Mousten Vestergaard, C-59/00, ECLI:EU:C:2001:654, punkt 20. Se även kommissionens tolkningsmeddelande om gemenskapsrättens tillämplighet på upphandlingskontrakt som inte, eller bara delvis, omfattas av direktiven om offentlig upphandling (EUT C 179, 1.8.2006, s. 2).
         
            (7)  Målet Tyskland/kommissionen, C-156/98, ECLI:EU:C:2000:467, punkt 30, de förenade målen Comitato ”Venezia vuole vivere”/kommissionen, C-71/09 P, C-73/09 P och C-76/09 P, ECLI:EU:C:2011:368, punkt 136, och målet Siemens/kommissionen, T-459/93, ECLI:EU:T:1995:100, punkt 48.
         
            (8)  Lagen om statliga tillgångar, RT I 1995, 22, 327.
         
            (9)  Estlands regeringsförordning nr 285 av den 1 augusti 1995 om godkännande av bestämmelserna om nyttjande av statliga tillgångar, RT I 1995, 65, 1091.
         
            (10)  Lagen om markförbättring, RT I 1994, 34, 534, https://www.riigiteataja.ee/akt/24638
         
            (11)  Lagen om skatt på mark, RT I 1996, 41, 797.
         
            (12)  Lagen om avtalsförpliktelser, RT I, 31.12.2016, 7, tillgänglig på https://www.riigiteataja.ee/akt/võs
         
            (13)  Lagen om skatt på mark, RT I, 10.11.2016, 10, tillgänglig på www.riigiteataja.ee/akt/110112016010
         
            (14)  Se även https://kls.pria.ee/kaart/
         
            (15)  Se http://www.eramets.ee/metsa-ja-puidumuuk/hinnainfo-2/
         
            (16)  Se http://rmk.ee/organisatsioon/aastaaruanded
         
            (17)  Se även https://www.maaamet.ee/et/uudised/moodunud-aastal-solmitud-rendilepingute-aastatasu-kokku-402-572-eurot
         
            (18)  Enligt artikel 345 i EUF-fördraget ska fördragen ”inte i något hänseende ingripa i medlemsstaternas egendomsordning”.
         
            (19)  Domstolens dom av den 11 juli 1996, SFEI m.fl., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, punkt 60, domstolens dom av den 29 april 1999, Spanien/kommissionen, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, punkt 41.
         
            (20)  Domstolens dom av den 11 juli 1996, SFEI m.fl., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, punkterna 60 och 61.
         
            (21)  Tribunalens dom av den 28 februari 2012, Land Burgenland och Österrike/kommissionen, i de förenade målen T-268/08 och T-281/08, ECLI:EU:T:2012:90.
         
            (22)  Domstolens dom av den 7 december 2000, Telaustria, C-324/98, ECLI:EU:C:2000:669, punkt 62, domstolens dom av den 3 december 2001, Bent Mousten Vestergaard, C-59/00, ECLI:EU:C:2001:654, punkt 20. Se även kommissionens tolkningsmeddelande om gemenskapsrättens tillämplighet på upphandlingskontrakt som inte, eller bara delvis, omfattas av direktiven om offentlig upphandling (EUT C 179, 1.8.2006, s. 2).
         
            (23)  Punkt 89 i kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (nedan kallat tillkännagivandet om begreppet statligt stöd) (EUT C 262, 19.7.2016, s. 1).
         
            (24)  Punkt 94 i tillkännagivandet om begreppet statligt stöd.
         
            (25)  https://data.oecd.org/agrland/agricultural-land.htm
         
            (26)  Tribunalens dom av den 28 februari 2012, Land Burgenland och Österrike/kommissionen, i de förenade målen T-268/08 och T-281/08, ECLI:EU:T:2012:90, punkt 72.
         
            (27)  http://www.fao.org/3/w7224e/w7224e05.htm
         
            (28)  Se domstolens dom av den 4 juni 2015, kommissionen/MOL, C-15/14 P, ECLI:EU:C:2015:362, punkt 60.
         
            (29)  Eurostat: https://ec.europa.eu/eurostat/web/international-trade-in-goods/data/database
         
            (30)  Rådets förordning (EU) 2015/1589 av den 13 juli 2015 om genomförandebestämmelser för artikel 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUT L 248, 24.9.2015, s. 9).
         
            (31)  EUT L 236, 23.9.2003, s. 17.
         
            (32)  EGT C 119, 22.5.2002, s. 22.
         
            (33)  EGT C 28, 1.2.2000, s. 2.
         
            (34)  EUT C 319, 27.12.2006, s. 1.
         
            (35)  EUT C 204, 1.7.2014, s. 1, ändrad genom de meddelanden som offentliggjorts i EUT C 390, 24.11.2015, s. 4, EUT C 139, 20.4.2018, s. 3 och EUT C 403, 9.11.2018, s. 10.
         
            (36)  Målet Tyskland mot kommissionen, C-156/98, ECLI:EU:C:2000:467, punkt 30, de förenade målen Comitato ”Venezia vuole vivere”/kommissionen, C-71/09 P, C-73/09 P och C-76/09 P, ECLI:EU:C:2011:368, punkt 136, och målet Siemens/kommissionen, T-459/93, ECLI:EU:T:1995:100, punkt 48.
         
            (37)  Kommissionens förordning (EG) nr 794/2004 av den 21 april 2004 om genomförande av rådets förordning (EG) nr 659/1999 om tillämpningsföreskrifter för artikel 93 i EG-fördraget (EUT L 140, 30.4.2004, s. 1).
         
            (38)  Rådets förordning (EG) nr 994/98 av den 7 maj 1998 om tillämpningen av artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på vissa slag av övergripande statligt stöd (EGT L 142, 14.5.1998, s. 1).
         
            (39)  Kommissionens förordning (EU) nr 702/2014 av den 25 juni 2014 genom vilken vissa kategorier av stöd inom jordbruks- och skogsbrukssektorn och i landsbygdsområden förklaras förenliga med den inre marknaden enligt artiklarna 107 och 108 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUT L 193, 1.7.2014, s. 1).
         
            (40)  Kommissionens förordning (EG) nr 271/2008 av den 30 januari 2008 om ändring av förordning (EG) nr 794/2004 om genomförande av rådets förordning (EG) nr 659/1999 om tillämpningsföreskrifter för artikel 93 i EG-fördraget (EUT L 82, 25.3.2008, s. 1).