CELEX: 62006CJ0197
Language: da
Date: 2008-04-17
Title: Domstolens Dom (Anden Afdeling) af 17. april 2008.#Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW og Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars mod Willem Van Leuken.#Anmodning om præjudiciel afgørelse: Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt - Belgien.#Anerkendelse af eksamensbeviser - direktiv 89/48/EF - ejendomsmæglere.#Sag C-197/06.

Sag C-197/06
      Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW
      og
      Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
      mod
      Willem Van Leuken
      (anmodning om præjudiciel afgørelse indgivet af præsidenten for rechtbank van koophandel te Hasselt)
      »Anerkendelse af eksamensbeviser – direktiv 89/48/EØF – ejendomsmæglere«
      Sammendrag af dom
      1.        Fri bevægelighed for personer – etableringsfrihed – fri udveksling af tjenesteydelser – gensidig anerkendelse af eksamensbeviser
            for erhvervskompetencegivende videregående uddannelser af mindst tre års varighed – direktiv 89/48
      [Rådets direktiv 89/48, art. 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit]
      2.        Fri bevægelighed for personer – etableringsfrihed – fri udveksling af tjenesteydelser – gensidig anerkendelse af eksamensbeviser
            for erhvervskompetencegivende videregående uddannelser af mindst tre års varighed – direktiv 89/48
      (Rådets direktiv 89/48, art. 3 og 4)
      1.        Er der tale om erhverv, for »hvis udøvelse det er nødvendigt at have nøje kendskab til national ret, og i forbindelse med
         hvilke rådgivning og/eller bistand med hensyn til national ret indgår som et væsentligt og fast element«, kan værtsmedlemsstaten
         som en undtagelse fra princippet i artikel 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit, i direktiv 89/48 om indførelse af en generel
         ordning for gensidig anerkendelse af eksamensbeviser for erhvervskompetencegivende videregående uddannelser af mindst tre
         års varighed, som ændret ved direktiv 2001/19, pålægge ansøgeren at gennemgå en prøvetid eller bestå en egnethedsprøve. Indholdet
         af den uddannelse, der er foreskrevet som betingelse for at optage et reguleret erhverv, er fastsat under hensyn til de krav,
         der er forbundet med udøvelsen af dette erhverv. Et erhverv, der kan udøves af personer, som ikke har modtaget nogen væsentlig
         juridisk uddannelse, kan således ikke anses for at udgøre et erhverv, hvor »det er nødvendigt at have nøje kendskab til national
         ret«.
      
      (jf. præmis 36 og 38)
      2.        Artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 om indførelse af en generel ordning for gensidig anerkendelse af eksamensbeviser for erhvervskompetencegivende
         videregående uddannelser af mindst tre års varighed, som ændret ved direktiv 2001/19, er til hinder for en ordning i en medlemsstat,
         hvorefter en tjenesteyder, der er etableret i en anden medlemsstat, og som har indgået en samarbejdsaftale med en ejendomsmægler,
         der er autoriseret i værtslandet, for at kunne udøve visse former for erhvervsvirksomhed, som er omfattet af det lovregulerede
         ejendomsmæglererhverv, skal indhente en tilladelse, hvis udstedelse er underlagt krav om bestået juridisk egnethedsprøve.
      
      Hvis det viser sig, hvilket det tilkommer den forelæggende ret at efterprøve, at tjenesteyderen efter indgåelsen af samarbejdsaftalen
         ikke udøver alle de faglige aspekter af det lovregulerede ejendomsmæglererhverv, således som disse er defineret i værtslandet,
         men kun visse former for lovreguleret erhvervsmæssig beskæftigelse, som er omfattet af dette erhverv, uden at varetage de
         juridiske aspekter af salget, er det åbenlyst, at pligten til at opfylde udligningsforanstaltninger for så vidt angår dennes
         kendskab til den omhandlede medlemsstats lovgivning under disse omstændigheder går videre, end hvad der er nødvendigt for
         at beskytte aftagerne af sådanne tjenesteydelser mod risikoen for forkert juridisk vejledning ved salget.
      
      (jf. præmis 40, 41 og 43 samt domskonkl.)
DOMSTOLENS DOM (Anden Afdeling)
      17. april 2008 (*)
      
      »Anerkendelse af eksamensbeviser – direktiv 89/48/EF – ejendomsmæglere«
      I sag C-197/06,
      angående en anmodning om præjudiciel afgørelse i henhold til artikel 234 EF, indgivet af præsidenten for Rechtbank van koophandel
         te Hasselt (Belgien) ved afgørelse af 28. april 2006, indgået til Domstolen den 3. maj 2006, i sagen:
      
      Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW,
      Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
      mod
      Willem Van Leuken,
      har
      DOMSTOLEN (Anden Afdeling)
      sammensat af afdelingsformanden, C.W.A. Timmermans, og dommerne K. Schiemann (refererende dommer), J. Makarczyk, P. Kūris
         og J.C. Bonichot,
      
      generaladvokat: P. Mengozzi
      justitssekretær: kontorchef M.-A. Gaudissart,
      på grundlag af den skriftlige forhandling og efter retsmødet den 6. september 2007,
      efter at der er afgivet indlæg af:
      –        Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW og Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars ved advocaat S. Beer
      –        W. Van Leuken ved advocaten P. Berben og H. Lamon
      –        den nederlandske regering ved C. Wissels, som befuldmægtiget
      –        Rådet for Den Europæiske Union ved F. Florindo Gijón, K. Michoel og A.-M. Colaert, som befuldmægtigede
      –        Kommissionen for De Europæiske Fællesskaber ved H. Støvlbæk og W. Wils, som befuldmægtigede,
      og idet Domstolen efter at have hørt generaladvokaten har besluttet, at sagen skal pådømmes uden forslag til afgørelse,
      afsagt følgende
      Dom
      1        Anmodningen om præjudiciel afgørelse vedrører fortolkningen af Rådets direktiv 89/48/EØF af 21. december 1988 om indførelse
         af en generel ordning for gensidig anerkendelse af eksamensbeviser for erhvervskompetencegivende videregående uddannelser
         af mindst tre års varighed (EFT 1989 L 19, s. 16), som ændret ved Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2001/19/EF af 14.
         maj 2001 (EFT L 206, s. 1, herefter »direktiv 89/48«), samt artikel 49 EF.
      
      2        Denne anmodning er fremsat inden for rammerne af en sag med påstand om, at det fastslås, at det forbud, der blev udstedt ved
         dom af 10. januar 2003 afsagt af præsidenten for Rechtbank van koophandel te Hasselt (handelsretten i Hasselt) i en sag om
         foreløbige forholdsregler, der blev anlagt af Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW (den belgiske ejendomsmæglerforening,
         herefter »CIB«) og Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (brancheforening for ejendomsmæglere, herefter »BIV«) mod Willem
         Van Leuken, ikke er blevet overholdt. Sagen vedrører visse former for erhvervsvirksomhed, som W. Van Leuken udøver i Belgien,
         og som er omfattet af det lovregulerede ejendomsmæglererhverv.
      
       Retsforskrifter
       Direktiv 89/48
      3        Det fremgår af tredje og fjerde betragtning til direktiv 89/48, at det har til formål at indføre en generel ordning for gensidig
         anerkendelse af eksamensbeviser med henblik på at lette adgangen til at udøve enhver form for erhvervsvirksomhed, som i værtslandet
         er gjort betinget af, at EF-borgerne har gennemgået en post-gymnasial uddannelse.
      
      4        Ifølge artikel 2 i gælder direktiv 89/48 for enhver EF-statsborger, der ønsker at udøve et lovreguleret erhverv som selvstændig
         eller lønmodtager i et værtsland.
      
      5        Direktivets artikel 3, stk. 1, litra b), bestemmer, at når der i værtslandet kræves et eksamensbevis for at optage eller udøve
         et bestemt lovreguleret erhverv, kan den kompetente myndighed i denne medlemsstat ikke under henvisning til manglende kvalifikationer
         nægte en EF-statsborger (herefter »ansøgeren«) adgang til at optage eller udøve et sådant erhverv på samme vilkår som dem,
         der gælder for landets egne statsborgere, såfremt ansøgeren på fuldtidsbasis har udøvet det pågældende erhverv i mindst to
         år i løbet af de forudgående ti år i en anden medlemsstat, hvor dette erhverv ikke er lovreguleret, og såfremt den pågældende
         er i besiddelse af et eller flere kvalifikationsbeviser.
      
      6        Uanset artikel 3 i direktiv 89/48 er dets artikel 4 ikke til hinder for, at en værtsmedlemsstat under visse betingelser, der
         er defineret i denne bestemmelse, kræver af ansøgeren, at han beviser, at han har erhvervserfaring af en vis varighed, at
         han gennemgår en prøvetid, der dog ikke må overstige tre år, eller at han består en egnethedsprøve (herefter »udligningsforanstaltningerne«).
         Artikel 4 fastsætter visse regler og betingelser, der finder anvendelse på de disse udligningsforanstaltninger.
      
      7        Ifølge direktivets artikel 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit, skal den værtsmedlemsstat, der pålægger ansøgeren udligningsforanstaltninger,
         principielt give den pågældende ret til at vælge mellem prøvetid og egnethedsprøve. Er der imidlertid tale om erhverv, for
         »hvis udøvelse det er nødvendigt at have nøje kendskab til national ret, og i forbindelse med hvilke rådgivning og/eller bistand
         med hensyn til national ret indgår som et væsentligt og fast element«, kan værtsmedlemsstaten som en undtagelse fra dette
         princip pålægge ansøgeren at gennemgå en prøvetid eller bestå en egnethedsprøve.
      
       Belgisk ret
      8        Artikel 3 i rammelov af 1. marts 1976 om beskyttelse af erhvervsbetegnelser og om udøvelse af liberale serviceerhverv (Belgisch Staatsblad af 27.3.1976, s. 3604), som ændret ved programlov af 10. februar 1998 (Belgisch Staatsblad af 21.2.1998, s. 4889, herefter »rammeloven«), bestemmer:
      
      »Ingen må som selvstændig, i form af hoved- eller bibeskæftigelse, udøve et lovreguleret erhverv i henhold til denne lov eller
         anvende den tilsvarende faglige titel uden at være optaget i registret over erhvervsudøvende eller registret over praktikanter.
         En person, der er etableret i udlandet, kan udelukkende udføre et sådant erhverv, såfremt den pågældende har fået tilladelse
         til lejlighedsvis at udøve dette erhverv.
      
      Når det lovregulerede erhverv udøves af en juridisk person, finder stk. 1, udelukkende anvendelse på den eller de ledere eller
         aktive selskabsdeltagere, der personligt udøver det lovregulerede erhverv, eller som står for den egentlige ledelse af den
         afdeling, som udøver det pågældende erhverv. I mangel af sådanne personer finder stk. 1 anvendelse på en juridisk persons
         leder eller aktive selskabsdeltager, der udtrykkeligt er udpeget til dette formål.
      
      […]«
      9        Hvad angår ejendomsmæglere blev rammeloven gennemført ved kongelig anordning af 6. september 1993 om beskyttelse af erhvervsbetegnelser
         og af udøvelsen af erhvervet som ejendomsmægler (Belgisch Staatsblad af 13.10.1993, s. 22447), som ændret ved kongelig anordning af 2. maj 1996 (Belgisch Staatsblad af 8.6.1996, s. 15773). Artikel 2 i den kongelige anordning, som ændret, bestemmer:
      
      »Ingen må som selvstændig, i form af hoved- eller bibeskæftigelse, udøve erhverv som ejendomsmægler eller benytte den faglige
         titel »B.I.V. autoriseret ejendomsmægler« eller »ejendomsmæglerpraktikant« uden at være optaget i registret over erhvervsudøvende
         eller BIV’s register over praktikanter. En person, der er etableret i udlandet, kan udelukkende udføre et sådant erhverv,
         såfremt den pågældende har fået tilladelse til lejlighedsvis at udøve dette erhverv. […]«
      
      10      Den kongelige anordnings artikel 6, som ændret, bestemmer:
      
      »Det er en betingelse for optagelse i registret over erhvervsudøvende, at vedkommende har bestået en etårig prøvetid.
      Indehaveren af et [eksamensbevis, som er foreskrevet som betingelse i en anden medlemsstat, som er part i aftalen af 2. maj
         1992 om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (EFT 1994 L 1, s. 3), for adgang til dér at optage eller udøve ejendomsmæglererhvervet]
         skal ikke gennemgå en prøvetid. [BIV’s] forretningsudvalg kan imidlertid i de tilfælde, der er nævnt i artikel 4, [stk. 1,
         litra b),] i direktivet [89/48] gøre optagelsen i registret over erhvervsudøvende betinget af, at ansøgeren efter eget valg
         enten gennemgår en etårig prøvetid eller består en egnethedsprøve.
      
      […]«
      11      Artikel 93 i lov af 14. juli 1991 om markedsføring samt om oplysning og beskyttelse af forbrugerne (Belgisch Staatsblad af 29.8.1991, s. 18712) bestemmer:
      
      »Enhver handling, der er i strid med god handelsskik, og hvorved en sælger skader eller kan skade en eller flere andre sælgeres
         erhvervsmæssige interesser, er forbudt.«
      
      12      Lovens artikel 95, stk. 1, bestemmer:
      
      »Retsformanden fastslår, om der er tale om en handling, som – også selv om den er omfattet af strafferetten – indebærer en
         tilsidesættelse af lovens bestemmelser, og påbyder ophør heraf.«
      
       Nederlandsk ret
      13      Det følger af de indlæg, der er afgivet af den nederlandske regering og Kommissionen for De Europæiske Fællesskabers under
         retsmødet, at ejendomsmæglererhvervet siden den 1. marts 2001 ikke længere er reguleret i Nederlandene.
      
       Tvisten i hovedsagen og de præjudicielle spørgsmål
       Parterne i hovedsagen
      14      CIB er en belgisk forening uden gevinst for øje, hvis vedtægtsbestemte formål er at varetage de autoriserede ejendomsmægleres
         interesser i Belgien. BIV er en offentligretlig brancheforening for autoriserede ejendomsmæglere i Belgien med status som
         juridisk person.
      
      15      W. Van Leuken er ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene. Han driver virksomhed under firmanavnet »Grensland Makelaars
         – onderdeel van Van Leuken vastgoed« (herefter »Grensland«). Ifølge W. Van Leukens oplysninger, som det tilkommer den forelæggende
         ret at efterprøve, er han specialiseret i salg af fast ejendom beliggende i Belgien til nederlandske købere. Han har oprettet
         sit kontor i et gammelt toldkontor ved grænsen mellem Nederlandene og Belgien.
      
       Forbudssagen
      16      Den 11. marts 2002 anlagde CIB og BIV sag ved den forelæggende ret mod W. Van Leuken med påstand om, at han tilpligtedes at
         ophøre med at udøve erhvervsvirksomhed som ejendomsmægler, idet de gjorde gældende, at han udøvede sådan virksomhed i Belgien
         i strid med rammelovens artikel 3, og at han dermed tilsidesatte artikel 93 i lov af 14. juli 1991.
      
      17      Ved dom af 10. januar 2003 blev det fastslået, at søgsmålet kunne antages til realitetsbehandling, og sagsøgernes påstand
         blev i det væsentlige taget til følge. Der blev nedlagt forbud over for W. Van Leuken mod »at udøve virksomhed som formidler
         af fast ejendom og – mundtligt, skriftligt eller på anden måde – at præsentere sig som udøver af virksomhed som formidler
         med hensyn til salg, køb, bytte, leje eller overdragelse af fast ejendom, rettigheder over fast ejendom eller forretninger
         tilknyttet fast ejendom beliggende i Belgien, idet dette forbud kun gælder, indtil [W. Van Leuken] opfylder kravene i gældende
         belgisk lovgivning og EU-lovgivning«.
      
      18      W. Van Leuken blev endvidere pålagt at betale en bøde på 3 700 EUR for hver konstateret overtrædelse af forbuddet fra den
         første dag efter udløbet af en frist på seks måneder efter forkyndelsen af denne dom, idet bødebeløbet ikke kan overstige
         et maksimum på 100 000 EUR.
      
      19      Inden for rammerne af denne sag havde W. Van Leuken gjort gældende, at eftersom hans kontor var beliggende i Nederlandene,
         udøvede han ikke ejendomsmæglervirksomhed på belgisk område, og selv om han var formidler af fast ejendom beliggende i Belgien,
         reklamerede han udelukkende for sin virksomhed i Nederlandene. Disse anbringender blev forkastet som følger:
      
      »Eftersom det ikke er bevist, at [W. Van Leuken] anvender lokale ejendomsmæglere ved udøvelsen af sin formidlingsvirksomhed
         med henblik på at forhandle fast ejendom beliggende i Belgien, kan det ikke med rimelighed bestrides, at han ligeledes udøver
         en vis del af sin virksomhed i Belgien, som f.eks. ledsagning af potentielle købere ved fremvisningen af de ejendomme, der
         er til salg. [Det at ledsage kunder] kan næppe betegnes som bibeskæftigelse. Henset til karakteren af den [omhandlede] erhvervsmæssige
         virksomhed, kan det ikke med rette bestrides, at [W. Van Leuken] i det mindste udøver en betydelig del af sin mæglervirksomhed
         på det sted, hvor den faste ejendom befinder sig, uanset hvor hans kontor måtte være oprettet, eller hvilket medium han benytter,
         når han reklamerer.«
      
       Ansøgningen om tilladelse til lejlighedsvis at udøve erhvervet som ejendomsmægler i Belgien
      20      Mens sagen stadig var under behandling, indgav W. Van Leuken den 15. maj 2002 en ansøgning til BIV om tilladelse til lejlighedsvis
         at udøve erhvervet som ejendomsmægler i Belgien.
      
      21      BIV imødekom denne ansøgning på betingelse af, at W. Van Leuken først skulle bestå en egnethedsprøve i ni juridiske fag. Ifølge
         BIV kræver udøvelsen af ejendomsmæglererhvervet generelt set et godt kendskab til lovgivningen om fast ejendom. BIV var desuden
         af den opfattelse, at oplysningspligten er af så afgørende betydning inden for alle servicefag, at ansøgeren ikke kan fritages
         fra at opfylde dette krav. Rådgivning og/eller bistand med hensyn til belgisk ret udgør desuden en væsentlig og ufravigelig
         del af udøvelsen af virksomhed som ejendomsmægler. Derfor anså BIV det for nødvendigt, at W. Van Leuken bestod en egnethedsprøve,
         i stedet for at lade ham vælge mellem at udstå en prøvetid eller at bestå en sådan prøve.
      
      22      Henset til omfanget af de juridiske fag, som prøven bestod af, besluttede W. Van Leuken sig for ikke at gå op til prøven.
      
       Omlæggelse af W. Van Leukens virksomhed
      23      W. Van Leuken har bekræftet, at han har omlagt sin virksomhed med henblik på at efterkomme det i dom af 10. januar 2003 nedlagte
         forbud. Den 30. september 2003 indgik han derfor en samarbejdsaftale med Inge van Asten, der er ejendomsmægler i Belgien,
         og som er autoriseret af BIV (herefter »samarbejdsaftalen«).
      
      24      Ifølge samarbejdsaftalen benytter W. Van Leuken sig herefter af I. van Asten, der blev udnævnt til forretningsfører for Grensland
         og registreret som sådan hos handelskammeret i Eindhoven (Nederlandene), som formidler ved salg af fast ejendom beliggende
         i Belgien. Grenslands samlede virksomhed udøves i Belgien af enten I. van Asten eller W. Van Leuken, for I. van Astens regning
         og ansvar.
      
       Anmodningen om en konstaterende dom
      25      Efter at dommen af 10. januar 2003 var blevet forkyndt for W. Van Leuken, indgav CIB og BIV den 27. maj 2004 den første anmodning
         om en konstaterende dom med henblik på fuldbyrdelse af de pålagte bøder. Påbuddet blev ved dom af 26. november 2004 erklæret
         for begrundet op til et beløb på 14 800 EUR. W. Van Leuken appellerede ikke denne dom, og han betalte de ikendte bøder.
      
      26      Den 25. oktober 2005 indbragte CIB og BIV på ny sagen for præsidenten for Rechtbank van koophandel te Hasselt med henblik
         på en konstatering af, at W. Van Leuken havde overtrådt det i dom af 10. januar 2003 nedlagte forbud, og at det endelige skyldige
         bødebeløb nu var på 100 000 EUR.
      
      27      CIB og BIV har i denne forbindelse henvist til annoncen om de over 50 boliger og ejendomme beliggende i Belgien, der er udbudt
         til salg på hjemmesiden www.grensland.nl.
      
      28      De har ligeledes henvist til en belgisk stævningsmands rapport, hvori det blev konstateret, at W. Van Leuken har vist en potentiel
         køber af en fast ejendom beliggende i Belgien rundt på ejendommen, og at han i den forbindelse gav vedkommende tekniske oplysninger
         om opførelsen af ejendommen. Ved fremvisningen gav W. Van Leuken de potentielle købere en brochure med oplysninger om ejendommen,
         hvoraf det også fremgik, at virksomhed i henhold til belgisk ret udøves under medvirken af forretningsfører I. van Asten,
         der er autoriseret af BIV. Disse oplysninger fremgår også af Grenslands hjemmeside.
      
      29      Den forelæggende ret spørger under disse omstændigheder, om en ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene, som udbyder fast
         ejendom beliggende i Belgien til salg, overtræder forbuddet i dom af 10. januar 2003, når han organiserer sin virksomhed i
         form af et samarbejde med en belgisk ejendomsmægler, der er autoriseret af BIV.
      
      30      Præsidenten for Rechtbank van koophandel te Hasselt har under disse omstændigheder besluttet at udsætte sagen og forelægge
         Domstolen følgende præjudicielle spørgsmål:
      
      »1)      Skal artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 […] fortolkes således, at en ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene, som udøver formidlingsvirksomhed
         med hensyn til fast ejendom i Belgien, ikke længere skal opfylde de af den belgiske lovgiver opstillede krav […] med henblik
         på gennemførelse af det nævnte direktiv, hvis han har indgået en samarbejdsaftale med en ejendomsmægler, som har hjemsted
         i Belgien og er autoriseret af [BIV], og har organiseret sig således, at (i) forbrugere med hensyn til virksomhed i Belgien
         altid kan rette henvendelse til denne i Belgien autoriserede ejendomsmægler, og (ii) dette samarbejde er blevet bekendtgjort
         i reklamer gennem henvisning til, at den i Belgien af BIV autoriserede ejendomsmægler medvirker, når virksomheden udøves i
         henhold til belgisk ret?
      
      eller
      Skal artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 […] fortolkes således, at en ejendomsmægler med hjemsted i Nederlandene, som udøver formidlingsvirksomhed
         med hensyn til fast ejendom i Belgien, under alle omstændigheder skal opfylde de af den belgiske lovgiver opstillede krav
         […] med henblik på gennemførelse af det nævnte direktiv, uanset om der foreligger en eventuel samarbejdsaftale [indgået af
         denne ejendomsmægler] med en i Belgien autoriseret ejendomsmægler, der medvirker i forbindelse med virksomhed i henhold til
         belgisk ret?
      
      2)      Hvis Domstolen finder, at artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 skal fortolkes, [som angivet i anden del af spørgsmål 1,] følger
         det da ikke heraf, at dette direktiv og de nationale regler, som er vedtaget til gennemførelse heraf, er i strid med […] artikel
         49 [EF] […], fordi dette direktiv og de til gennemførelse heraf vedtagne nationale regler, såfremt den førnævnte fortolkning
         lægges til grund, på en kritisabel og kunstig måde og uden saglig begrundelse afskærmer markedet for formidling af fast ejendom,
         der er beliggende i Belgien, mod samarbejdsrelationer mellem selvstændige ejendomsmæglere med hjemsted i forskellige medlemsstater
         ([Kongeriget] Belgien og [Kongeriget] Nederlandene), hvoraf mindst en (ejendomsmægleren [med hjemsted i Belgien]) opfylder
         de krav, der stilles i direktivet og de [ovenfornævnte] nationale regler, således at kravet om, at også [en] ejendomsmægler
         [med hjemsted i Nederlandene] skal opfylde disse krav […], svarer til en indirekte forskelsbehandling på grundlag af nationalitet
         og i det mindste udgør en forbudt ikke-diskriminerende restriktion?«
      
       Det første spørgsmål
      31      Det fremgår af de sagsakter, som er fremsendt til Domstolen, at sagsøgte i hovedsagen, selv efter at han havde omlagt sin
         virksomhed i forbindelse med indgåelsen af samarbejdsaftalen, er tiltalt for at have udøvet visse former for virksomhed i
         Belgien, der ifølge belgisk ret er omfattet af det lovregulerede erhverv som ejendomsmægler, uden først at have indhentet
         en tilladelse til at udøve erhvervet dér. I hovedsagen foreholdes han dels at have reklameret for fast ejendom beliggende
         i Belgien på en hjemmeside, dels at have vist potentielle købere rundt på ejendommen og videregivet tekniske oplysninger om
         opførelsen heraf. Det fremgår af sagsakterne og parterne i hovedsagens indlæg, som det tilkommer den forelæggende ret at efterprøve,
         at de andre former for virksomhed, navnlig den virksomhed, der vedrører de juridiske aspekter af salg, i henhold til samarbejdsaftalen
         er gennemført med medvirken fra en i Belgien autoriseret ejendomsmægler.
      
      32      Det skal i denne forbindelse bemærkes, at den forelæggende ret med det første spørgsmål i det væsentlige ønsker oplyst, om
         artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 er til hinder for en ordning i en medlemsstat, hvorefter en tjenesteyder, der er etableret
         i en anden medlemsstat, og som befinder sig i en situation som den, sagsøgte i hovedsagen befinder sig i, for at kunne udøve
         den i hovedsagen omhandlede form for virksomhed på medlemsstatens område skal indhente en tilladelse, hvis udstedelse er underlagt
         krav om bestået juridisk egnethedsprøve.
      
      33      Direktivets artikel 3, stk. 1, litra b), bestemmer, at en medlemsstat ikke under henvisning til manglende kvalifikationer
         kan nægte en statsborger i en medlemsstat adgang til at udøve et lovreguleret erhverv på dens område, såfremt den pågældende
         opfylder visse kriterier vedrørende sine erhvervsmæssige kvalifikationer. For Domstolen er det ikke blevet bestridt, at W.
         Van Leuken opfylder de omhandlede kriterier, hvilket det imidlertid tilkommer den forelæggende ret at efterprøve.
      
      34      Uanset artikel 3 i direktiv 89/48 er artikel 4 ikke til hinder for, at en værtsmedlemsstat under visse betingelser, der er
         defineret i denne bestemmelse, kræver, at ansøgere opfylder visse udligningsforanstaltninger.
      
       Valget af udligningsforanstaltninger
      35      Det fremgår af direktivets artikel 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit, at den værtsmedlemsstat, der pålægger ansøgeren udligningsforanstaltninger,
         principielt skal give den pågældende ret til at vælge mellem en prøvetid og en egnethedsprøve.
      
      36      Er der imidlertid tale om erhverv, for »hvis udøvelse det er nødvendigt at have nøje kendskab til national ret, og i forbindelse
         med hvilke rådgivning og/eller bistand med hensyn til national ret indgår som et væsentligt og fast element«, kan værtsmedlemsstaten
         som en undtagelse fra princippet i artikel 4, stk. 1, litra b), tredje afsnit, i direktiv 89/48 pålægge ansøgeren at gennemgå
         en prøvetid eller bestå en egnethedsprøve.
      
      37      Set i lyset af de oplysninger om ejendomsmægleruddannelsen i Belgien, som Kommissionen har fremlagt for Domstolen under retsmødet,
         og som det tilkommer den forelæggende ret at efterprøve, er der imidlertid ikke tale om et erhverv, der er omfattet af anvendelsesområdet
         for denne undtagelse. Det fremgår af disse oplysninger, at det i Belgien er tilstrækkeligt at være uddannet til civilingeniør,
         agronom, teknisk eller industriel ingeniør for at få adgang til erhvervet som ejendomsmægler i Belgien, og at uddannelsen,
         der fører til disse eksamensbeviser, ikke indeholder juridisk undervisning af betydning.
      
      38      Som Domstolen allerede har fastslået, er indholdet af den uddannelse, der er foreskrevet som betingelse for at optage et reguleret
         erhverv, fastsat under hensyn til de krav, der er forbundet med udøvelsen af dette erhverv (dom af 7.9.2006, sag C-149/05,
         Price, Sml. I, s. 7691, præmis 55). Et erhverv, der kan udøves af personer, som ikke har modtaget nogen væsentlig juridisk
         uddannelse, kan således ikke anses for at udgøre et erhverv, hvor »det er nødvendigt at have nøje kendskab til national ret«.
      
       Udligningsforanstaltningers proportionalitet
      39      Under alle omstændigheder skal rækkevidden af direktivets artikel 4, stk. 1, som udtrykkeligt tillader udligningsforanstaltninger,
         begrænses til tilfælde, der står i et rimeligt forhold til det tilstræbte formål (dom af 19.1.2006, sag C-330/03, Colegio
         de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Sml. I, s. 801, præmis 24).
      
      40      Det skal i denne forbindelse bemærkes, at efter virksomhedsomlæggelsen i forbindelse med indgåelsen af samarbejdsaftalen,
         således som anført i denne doms præmis 31, har W. Van Leuken ikke udøvet alle de faglige aspekter af det lovregulerede ejendomsmæglererhverv,
         således som disse er defineret i Belgien, men kun visse former for lovreguleret erhvervsmæssig beskæftigelse, som er omfattet
         af dette erhverv. Ifølge W. Van Leuken har han ikke varetaget de juridiske aspekter af salget, som i henhold til samarbejdsaftalen
         blev gennemført med medvirken fra I. van Asten, der er autoriseret ejendomsmægler i Belgien. Det tilkommer den forelæggende
         ret at efterprøve rigtigheden af disse oplysninger.
      
      41      Det er åbenlyst, at en tjenesteyders pligt til at opfylde udligningsforanstaltninger for så vidt angår dennes kendskab til
         den omhandlede medlemsstats lovgivning under disse omstændigheder går videre, end hvad der er nødvendigt for at beskytte aftagerne
         af sådanne tjenesteydelser som omhandlet i hovedsagen mod risikoen for forkert juridisk vejledning ved salget. Hvad angår
         det forløb, der er beskrevet i den foregående præmis, varetages aftagernes interesser ved, at en ejendomsmægler, der er autoriseret
         i den omhandlede medlemsstat, medvirker ved ethvert salg af en ejendom beliggende i denne medlemsstat på samme måde, som deres
         interesser ville blive varetaget ved transaktioner, hvor der ikke var nogen medvirken fra en mellemmand fra en anden medlemsstat.
      
       Retsvirkningerne af en tilsidesættelse af fællesskabsretten
      42      Hvad angår idømmelsen af en tvangsbøde under de i hovedsagen omhandlede omstændigheder skal det bemærkes, at en medlemsstat
         ikke kan iværksætte en sanktion i tilfælde af manglende efterlevelse af en administrativ formalitet, når opfyldelsen af denne
         formalitet bliver afslået eller umuliggjort af den pågældende medlemsstat i strid med fællesskabsretten (jf. i denne retning
         dom af 6.3.2007, sag C-338/04, Placanica m.fl., Sml. I, s. 1891, præmis 69). Dette er navnlig tilfældet, når opfyldelsen af
         den omhandlede formalitet er underlagt betingelser, der er i strid med fællesskabsretten.
      
      43      Henset til alle ovenstående betragtninger skal det første spørgsmål besvares med, at artikel 3 og 4 i direktiv 89/48 er til
         hinder for en ordning i en medlemsstat, hvorefter en tjenesteyder, der er etableret i en anden medlemsstat, og som befinder
         sig i en situation som den, sagsøgte i hovedsagen befinder sig i, for at kunne udøve den i hovedsagen omhandlede form for
         virksomhed på medlemsstatens område skal indhente en tilladelse, hvis udstedelse er underlagt krav om bestået juridisk egnethedsprøve.
      
       Om det andet spørgsmål
      44      Henset til besvarelsen af det første spørgsmål, er det ufornødent at besvare det andet spørgsmål.
      
       Sagens omkostninger
      45      Da sagens behandling i forhold til hovedsagens parter udgør et led i den sag, der verserer for den forelæggende ret, tilkommer
         det denne at træffe afgørelse om sagens omkostninger. Bortset fra nævnte parters udgifter kan de udgifter, som er afholdt
         i forbindelse med afgivelse af indlæg for Domstolen, ikke erstattes.
      
      På grundlag af disse præmisser kender Domstolen (Anden Afdeling) for ret:
      Artikel 3 og 4 i Rådets direktiv 89/48/EØF af 21. december 1988 om indførelse af en generel ordning for gensidig anerkendelse
            af eksamensbeviser for erhvervskompetencegivende videregående uddannelser af mindst tre års varighed, som ændret ved Europa-Parlamentets
            og Rådets direktiv 2001/19/EF af 14. maj 2001, er til hinder for en ordning i en medlemsstat, hvorefter en tjenesteyder, der
            er etableret i en anden medlemsstat, og som befinder sig i en situation som den, sagsøgte i hovedsagen befinder sig i, for
            at kunne udøve den i hovedsagen omhandlede form for virksomhed på medlemsstatens område skal indhente en tilladelse, hvis
            udstedelse er underlagt krav om bestået juridisk egnethedsprøve.
      Underskrifter
      * Processprog: nederlandsk.