CELEX: E2005C0055
Language: lt
Date: 1110499200000
Title: 2005/55/: 2005 m. kovo 11 d. ELPA Priežiūros institucijos sprendimas Nr. 55/05/KOL, baigti oficialią tyrimo procedūrą, nustatytą susitarimo dėl priežiūros institucijos ir teismo 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 2 dalyje dėl 1744 Osle išnuomojamų butų pardavimo (Norvegija)

23.11.2006   
            
            
               LT
            
            
               Europos Sąjungos oficialusis leidinys
            
            
               L 324/11
            
         ELPA PRIEŽIŪROS INSTITUCIJOS SPRENDIMAS
   
   Nr. 55/05/KOL
   2005 m. kovo 11 d.
   baigti oficialią tyrimo procedūrą, nustatytą susitarimo dėl priežiūros institucijos ir teismo 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 2 dalyje dėl 1 744 Osle išnuomojamų butų pardavimo (Norvegija)
   ELPA PRIEŽIŪROS INSTITUCIJA,
   ATSIŽVELGDAMA į Europos ekonominės erdvės susitarimą (1), ypač į jo 61–63 straipsnius ir 26 protokolą,
   ATSIŽVELGDAMA į ELPA valstybių susitarimą dėl Priežiūros institucijos ir Teisingumo Teismo įsteigimo (2), ypač į jo 24 straipsnį ir 3 protokolo I dalies 1 straipsnį,
   ATSIŽVELGDAMA į Institucijos gaires (3) dėl EEE susitarimo 61 ir 62 straipsnių taikymo ir aiškinimo, ypač į jų 18B skyrių,
   PARAGINUSI suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal pirmiau minėtas nuostatas (4) ir atsižvelgdama į jų pastabas,
   KADANGI:
   I.   FAKTAI
   1.   Pagrindiniai faktai
   2001 m. kovo mėn. Oslo savivaldybė nusprendė iki 2001 m. gegužės mėn. pabaigos parduoti 1 744 išnuomojamus butus. Šie 1 744 butai daugiausia buvo išnuomoti savivaldybės ligoninių darbuotojams. Sprendimas parduoti butus buvo priimtas po to, kai Norvegijos vyriausybė pateikė planus vykdyti ligoninių reformą, pagal kurią, i.a., apskrities ligoninių nuosavybės teisė turėjo būti perduota valstybei (5).
   2001 m. gegužės 18 d. laišku (Dok. Nr. 01-3792-D), Institucija paprašė Norvegijos valdžios institucijų pateikti visą su butų pardavimu susijusią aktualią informaciją, kad Institucija galėtų įvertinti, ar pardavimas atliktas pagal EEE susitarimo 61 straipsnį ir Institucijos Valstybės pagalbos gairių 18B skyrių „Valstybės pagalbos elementai valstybinės valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus“.
   
   2001 m. gegužės 30 d. Oslo miesto taryba (Bystyret) nusprendė parduoti butus, o 2001 m. gegužės 31 d. savivaldybė su įmone Fredensborg Boligutleie ANS (toliau – Fredensborg) pasirašė sutartį dėl butų pardavimo. Pardavimo kaina buvo NOK 715 mln. (apytiksliai EUR 89 mln. (6)).
   2001 m. gegužės 31 d. laišku (Dok. Nr. 01-4004-D) Institucija priminė Norvegijos valdžios institucijoms apie Susitarimo dėl Priežiūros institucijos ir Teismo 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 3 dalyje nustatytą „neveikimo išlygą“ ir Valstybės pagalbos gairių 6 skyriuje „Neteisėtos procedūriniu pagrindu pagalbos ypatumai“ nurodytas teismo uždraudimo nuostatas („laikinos priemonės“).
   2001 m. birželio 26 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiunčiamas 2001 m. birželio 15 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas, kuriame yra 17 priedų iš Oslo savivaldybės, gautas ir užregistruotas 2001 m. birželio 26 d. Institucijoje (Dok. Nr. 01-5730-A), Norvegijos valdžios institucijos pateikė dokumentus ir, susitarusios su Oslo savivaldybe, laikėsi nuomonės, kad juose pateikta svarbiausia turima informacija siekiant įvertinti, ar pardavimas atitinka EEE susitarimo 61 straipsnį.
   Pirma, savo dokumentuose (7) Oslo savivaldybė tvirtino, kad pardavimas atitiko Institucijos Valstybės pagalbos gairėse (8) nustatytus reikalavimus. Savivaldybė teigė, kad nepriklausomų ekspertų vertinimas buvo atliktas laikantis Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalies nuostatų ir kad 3,4 % skirtumas tarp pardavimo kainos ir nustatytos vertės atitiko Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalies b papunktyje išdėstytas rinkos sąlygas (9).
   Antra, Oslo savivaldybė pažymėjo, kad vertinant pardavimo eigą reikia atsižvelgti į laiko apribojimus. Savivaldybei buvo skirtas ribotas laikas, nes vyriausybė įgyvendino ligoninių reformą. Savivaldybės teigimu, galbūt dėl to konkurso dalyvių buvo mažiau negu pageidautina, o pirkėjų pateiktos siūlomos kainos galbūt buvo mažesnės negu būtų pateiktos, jeigu pirkėjai būtų turėję daugiau laiko (10). Tačiau savivaldybė tvirtino pardavimą atlikusi rengdama konkursą lygiai taip pat, kaip tai būtų padaręs privatus pardavėjas.
   2001 m. liepos 20 d. laišku Norvegijos valdžios institucijoms (Dok. Nr. 01-5673 D) Institucija tvirtino abejojanti, ar buvo laikomasi Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalyje numatytos procedūros. Be to, Institucija išreiškė abejones, ar butų rinkos vertė buvo nustatyta prieš pradedant derybas dėl pardavimo, ar vertės nustatymas buvo grindžiamas visuotinai pripažintais rinkos rodikliais ir vertinimo standartais ir ar 3,4 % mažesnė negu nustatyta pardavimo kaina atitiko Valstybės pagalbos gaires. Institucija paragino Norvegijos valdžios institucijas šiuo klausimu pateikti pastabas, į kurias Institucija atsižvelgtų prieš nuspręsdama, ar pradėti oficialią tyrimo procedūrą.
   2001 m. liepos 27 d. Prekybos ir pramonės ministerija faksu pateikė pastabas, kurios tą pačią dieną buvo gautos ir užregistruotos Institucijoje (Dok. Nr. 01-6026 A). Ministerija tvirtino neprieštaraujanti Institucijos teiginiui, kad gali kilti abejonių, ar pardavimas atitiko EEE susitarimo 61 straipsnį ir ar tolesnės procedūros „bus atliktos, siekiant užtikrinti, kad Norvegija laikytųsi EEE susitarimo 61 straipsnyje nustatytų įsipareigojimų“. Ministerija informavo Instituciją, kad 2001 m. liepos 25 d. Oslo ir Akershuso apskričių viršininkas nusprendė, kad Oslo savivaldybė negali teisėtai perduoti nuosavybės teisės, kol apskrities viršininkas nepriėmė galutinio sprendimo. Pastatų vertei nustatyti taip pat būtų atliktas dar vienas ekspertų vertinimas.
   2001 m. liepos 31 d. laišku (Dok. Nr. 03-829-A) Institucija teigė laukianti oficialaus pranešimo apie pardavimą, kaip numatyta Valstybės pagalbos gairėse.
   2.   Pranešimas
   2.1.   Įžanga
   2003 m. vasario 10 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku (Dok. Nr. 03-829-A), kuriame persiunčiamas 2003 m. vasario 7 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas ir Oslo savivaldybės laiškas (kuriame iš viso yra 31 priedas) be nurodytos datos, 2003 m. vasario 11 d. visi gauti ir užregistruoti Institucijoje, Norvegijos valdžios institucijos pagal Susitarimo dėl Priežiūros institucijos ir Teismo 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 3 dalį pateikė pranešimą apie Oslo savivaldybės sprendimą parduoti butus. 2003 m. vasario 7 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas ir Oslo savivaldybės laiškas (be priedų) taip pat buvo išsiųsti faksu, tą pačią dieną jie buvo gauti ir užregistruoti Institucijoje (Dok. Nr. 03-768 A).
   Oslo savivaldybės laiške, i.a., buvo pateiktas butų aprašymas, informacija apie pardavimo eigą, įvairių nustatytų verčių aprašymas ir galimo tarpvalstybinio poveikio įvertinimas.
   Dėl butų savivaldybė pateikė tam tikras pastabas. Pirma, sprendžiant iš parduodamų butų skaičiaus, potencialiais pirkėjais galėjusių tapti rinkos dalyvių buvo nedaug. Tai darytų poveikį galimybei įvykdyti pardavimą, taip pat bet kurio sandorio sąlygoms. Antra, kaina priklausė nuo to, kada esama nuoma bus padidinta, o tai nėra žinoma. Trečia, dėl neaiškių aplinkybių, susijusių su privalomų nuomos santykius Norvegijoje reglamentuojančių teisės aktų nežinojimu, investavimas nėra toks patrauklus toms įmonėms, kurios nėra įsitvirtinusios Norvegijos nuomos rinkoje. Ketvirta, vieni butai buvo naujesni, kiti senesni, skyrėsi jų standartai ir vieta, o tai darė poveikį remonto išlaidoms.
   Dėl pardavimo eigos (žr. 2.2 punktą) savivaldybė teigė: „Šiuo atveju nėra abejojama, kad nebuvo visiškai laikomasi Valstybės pagalbos gairių procedūrinių reikalavimų“.
   Savivaldybė padarė išvadą, kad: „Pardavimas buvo vykdomas surengus atvirą ir besąlygišką konkursą, apie kurį tinkamai paskelbta, nors laikotarpis, per kurį butai buvo parduodami, buvo trumpesnis negu reikalaujama Valstybės pagalbos gairėse. Vis dėlto nėra priežasties daryti prielaidą, kad pardavimas buvo vykdomas taip, kad parduotų butų kaina nepasiektų rinkos vertės arba kad konkurse nedalyvautų užsienio investuotojai. Net jeigu Institucija laikytųsi nuomonės, kad pardavimas turėjo pagalbos požymių, pareiškiame, kad turėtų būti daroma išvada, kad sandoriui EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalis netaikoma, nes nedaroma įtaka EEE vidaus prekybai.“
   2.2.   Pardavimo eiga
   Pardavimo eiga buvo aprašyta 2003 m. vasario 11 d. Institucijos gautame pranešime, i.a., jo 1 ir 10 prieduose. Institucija supranta, kad pardavimo eiga vyko taip:
   2001 m. kovo 16 d. nepriklausomai nekilnojamojo turto agentūrai Akershus Eiendom AS (toliau – Akershus) buvo skirta užduotis Oslo savivaldybės vardu parduoti visus butus iš karto.
   Agentūra Akershus pardavimą pradėjo 2001 m. balandžio 2 d. nuo vertės nustatymo, kurį atliko Catella Eiendoms-Consult AS (toliau – Catella), ir apskaičiavo, kad jų vertė siekia NOK 1,143 mlrd. (žr. verčių nustatymo aprašymą 2.3 punkte). Agentūra Akershus tiesiogiai susisiekė su šiomis šešiomis bendrovėmis:
   
               —
            
            
               OBOS
            
         
               —
            
            
               
                  Selvaag Eiendom AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Olav Thon Gruppen AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  KLP Eiendom AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Gjensidige Nor Næringseiendom AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Eiendomsspar AS
               
            
         Kitos toliau išvardytos devynios bendrovės pačios susisiekė su agentūra Akershus:
   
               —
            
            
               
                  Sunndal Collier & Co ASA
               
            
         
               —
            
            
               
                  Haugen & Damsund AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Catella Eiendoms-Consult AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Optimo AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Investra ASA
               
            
         
               —
            
            
               Advokato Ole Løkeno atstovaujami gyventojai
            
         
               —
            
            
               
                  Fredensborg eiendomsselskap AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS
               
            
         
               —
            
            
               
                  Studentsamskipnaden i Oslo
               
            
         Apie butų pardavimo pasiūlymą buvo viešai paskelbta 2001 m. balandžio 19 d. pranešime spaudai.
   2001 m. balandžio 23 d. 15 pirmiau paminėtų bendrovių buvo išplatintas prospektas apie butus.
   2001 m. balandžio 26 d. OPAK AS (toliau – OPAK) pateikė nustatytą vertę ir padarė išvadą, kad butų rinkos vertė yra NOK 795 mln., nustatyta vertė taip pat buvo išplatinta (žr. vertės nustatymo aprašymą 2.3 punkte).
   Buvo paprašyta, kad iki 2001 m. gegužės 2 d. investuotojai pateiktų siūlomas kainas, o 2001 m. gegužės 3 d. konkursas buvo baigtas. 2001 m. gegužės 2 d. pirmu konkurso etapu penkios bendrovės pateikė šiuos pasiūlymus:
   
               
                           —
                        
                        
                           Advokato Ole Løkeno atstovaujami gyventojai –
                        
                     
            
               NOK 300 mln.
            
         
               
                           —
                        
                        
                           EiendomssparAS –
                        
                     
            
               NOK 500 mln.
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Olav Thon Gruppen AS –
                        
                     
            
               NOK 505 mln.
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Haugen & Damsund AS –
                        
                     
            
               NOK 690 mln.
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA –
                        
                     
            
               NOK 725 mln.
            
         2001 m. gegužės 2 d. šias penkias bendroves informavus apie didžiausią pateiktą pasiūlymą, 2001 m. gegužės 3 d. jos galėjo pasiūlymus pakeisti arba padidinti. Buvo gauti šie nauji pasiūlymai:
   
               
                           —
                        
                        
                           Advokato Ole Løkeno atstovaujami gyventojai –
                        
                     
            
               NOK 690 mln.
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA –
                        
                     
            
               NOK 735 mln.
            
         Oslo savivaldybė nusprendė priimti bendrovės Sunndal Collier & Co ASA pasiūlymą, ir 2001 m. gegužės 8 d. bendrovė Sunndal Collier & Co ASA, kurios perėmėja buvo įmonė Fredensborg, pasirašė sutartį.
   Priėmus pasiūlymą, buvo pastebėta, kad dviem pastatais (Internat A og B), susijusiais su viena iš ligoninių (Ullevål Sykehus), naudojosi įmonė Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), nemokėdama nuomos mokesčio (pagal sutartį, kurios savivaldybė nepasirašė, bet kurios ligoninė Ullevål Sykehus ir įmonė OAS laikėsi ir pagal kurią OAS, i.a., turėjo tik padengti veiklos sąnaudas). Dėl šios priežasties savivaldybės ir įmonės Fredensborg sutartyje buvo padaryti keli pakeitimai. 2001 m. gegužės 11 d. laišku savivaldybė paprašė, kad OPAK įvertintų šių aplinkybių pasekmes nustatant butų vertę.
   2001 m. gegužės 14 d. OPAK pateikė pakoreguotą vertę – NOK 740 mln. (žr. 2.3 punktą).
   2001 m. gegužės 31 d. pasirašydama sutartį Oslo savivaldybė įmonei Fredensborg už NOK 715 mln. pardavė iš karto visus 1 744 butus.
   2.3.   Pranešime pateiktos nustatytos vertės
   Pranešime buvo pateikti trys įkainojimai, kuriuos atliko įmonės Catella (pranešimo 16 priedas), OPAK (pranešimo 18 priedas) ir FIGA/Nortakst (pranešimo 21 priedas).
   —   Įmonės Catella vertinimas
   2003 m. kovo 14 d. Oslo savivaldybė įgaliojo įmonę Catella visų butų (jie parduodami iš karto vienam pirkėjui) rinkos vertei nustatyti. Iš pradžių buvo sudaryta ataskaita, kad būtų nustatytas su ligoninėmis susijęs pradinis balansas. Įkainojimas turėjo būti baigtas iki 2001 m. kovo 30 d. Įmonės Catella teigimu, įkainojimas neatitiko Norvegijos įkainotojų asociacijos (Norges Takseringsforbund) taisyklių ir buvo atliktas paviršutiniškai (11). Įmonė Catella padarė išvadą, kad rinkos kaina yra NOK 1,143 mlrd.
   Oslo savivaldybė nurodė, kad agentūra Akershus laikėsi nuomonės, kad įmonės Catella apskaičiuota vertė neatspindėjo rinkos vertės. Agentūra Akershus taip teigė dėl to, kad buvo nustatyti per dideli nuomos mokesčiai ir apskaičiuotos per mažos pirminės išlaidos. Be to, Oslo savivaldybės teigimu, įmonės Catella atliktas įkainojimas turėjo dar keletą trūkumų:
   
               —
            
            
               ataskaitoje buvo nurodytas nekilnojamasis turtas, kurio nebuvo numatoma parduoti (Trondheimsveien 235, apskaičiuota vertė – NOK 61 mln.),
            
         
               —
            
            
               vertinimas buvo grindžiamas prielaida, kad didžiausia nuoma buvo gaunama nuo pirmos dienos,
            
         
               —
            
            
               pardavimo sutartyje nebuvo įvertinta sąlyga pirkti (parduoti) be kokybės garantijos. Sąlyga pirkti (parduoti) be kokybės garantijos reiškia, kad pirkėjas prisiima visą su įsigytų butų riziką ir kad jis privalo pasitikėti savo iniciatyva atliktais tyrimais.
            
         Todėl buvo kreiptasi į antrą bendrovę OPAK, kad ji butus įkainotų iš naujo.
   —   Įmonės OPAK vertinimas
   OPAK įpareigojo Oslo savivaldybė visų parduodamų butų vertei nustatyti. (Pirmas) įkainojimas buvo atliktas 2001 m. balandžio 26 d. ir padaryta išvada, kad rinkos vertė buvo NOK 795 mln.
   Pardavimo vertė buvo apskaičiuota taip:
   
               Grynosios metinės pajamos iš rentos esama verte
            
            
               = NOK 835 mln.
            
         
               – Butų atnaujinimo išlaidos
            
            
               = NOK 150 mln.
            
         
               
                           +
                        
                        
                           Grynoji esama vertė dešimčiai metų (12) (pardavimas po 10 metų)
                        
                     
            
               = NOK 110 mln.
            
         
               = Pardavimo vertė
            
            
               NOK 795 mln.
            
         Oslo savivaldybė paprašė, kad OPAK įkainojimas būtų koreguojamas, kad atspindėtų kai kurių išnuomotų butų vertę, pakoreguotą dėl faktinių aplinkybių, į kurias pirminiame įkainojime nebuvo atsižvelgta. Dėl šio faktinio koregavimo OPAK sumažino turto vertę iki NOK 740 mln. Koregavimai Oslo savivaldybei buvo pateikti 2001 m. gegužės 14 d.
   —   Įmonių FIGA ir Nortakst DA vertinimas
   2001 m. liepos 12 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laišku Oslo savivaldybei (13) ministerija savivaldybės paprašė iš naujo nustatyti butų vertę. Ministerija taip pat teigė, kad OPAK vertinimas neatitiko Valstybės pagalbos gairių reikalavimų (14). Savivaldybė įpareigojo įmones FIGA ir Nortakst DA, kurios sudaro komitetą (15) (toliau – FIGA/Nortakst), naujam įvertinimui atlikti. Dėl įgaliojimo atlikti įvertinimą buvo susitarta su Prekybos ir pramonės ministerija. 2002 m. balandžio 26 d. įmonės FIGA/Nortakst pateikė ataskaitą, kurioje pateikta išvada, kad butų rinkos vertė – NOK 1,055 mlrd.
   Įmonės FIGA/Nortakst naudojo tris skirtingus metodus butų vertei 2001 m. gegužės 30 d. nustatyti: techninės vertės, pinigų srauto ir grynųjų pajamų kapitalizavimo metodus. Apskaičiavus vertę pagal šiuos tris metodus, gauti šie rezultatai:
   
               Techninės vertės metodas –
            
            
               NOK 1,448 mlrd.
            
         
               Pinigų srauto metodas –
            
            
               NOK 1,055 mlrd.
            
         
               Grynųjų pajamų kapitalizavimo metodas –
            
            
               NOK 1,005 mlrd.
            
         Įmonės FIGA/Nortakst padarė išvadą, kad pinigų srauto metodas geriausiai atspindėjo sumą, kurią už butus mokėtų potencialus investuotojas. Taigi buvo padaryta išvada, kad butų rinkos vertė – NOK 1,055 mlrd.
   Prie 2003 m. vasario 7 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiško pridėtu Oslo savivaldybės laišku pastaroji pareiškė abejojanti, ar šis įkainojimas atspindėjo butų vertę ir padarė išvadą, kad įmonės OPAK atliktas įkainojimas geriausiai atspindėjo rinkos vertę.
   2.4.   Prašymas pateikti daugiau informacijos
   2003 m. balandžio 9 d. laišku (Dok. Nr. 03-2133-D) Institucija paprašė pateikti daugiau informacijos. Šiame laiške Konkurencijos ir valstybės pagalbos direktoratas taip pat išreiškė abejones, ar butų pardavimas suderinamas su EEE susitarimo valstybės pagalbos nuostatomis.
   2003 m. birželio 5 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiunčiami du 2003 m. gegužės 14 d. atitinkamai Prekybos ir pramonės ministerijos bei Oslo savivaldybės laiškai, 2003 m. birželio 10 d. gauti ir užregistruoti Institucijoje (Dok. Nr. 03-3630-A), Norvegijos valdžios institucijos pateikė papildomos informacijos. 2003 m. gegužės 14 d. Prekybos ir pramonės ministerija tuos pačius dokumentus atsiuntė faksu, tą pačią dieną Institucija juos gavo ir užregistravo (Dok. Nr. 03-3127 A).
   2003 m. gegužės 14 d. laišku Prekybos ir pramonės ministerija nepateikė nuomonės, o tik persiuntė Oslo savivaldybės laišką.
   2003 m. gegužės 14 d. Oslo savivaldybės laišku, minėdama besąlygišką konkursą (plg. Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.1 dalį), teigė: „Savivaldybė netvirtins, kad procedūra, kurios buvo laikomasi parduodant butus, visiškai atitiko Gairėse nustatytus reikalavimus. Apie butų pardavimą nebuvo viešai paskelbta taip, kaip nurodyta Gairių 18B skyriaus 2.1 dalies a papunktyje.“ Vis dėlto savivaldybė laikėsi nuomonės, kad pardavimas buvo atliktas taip, kad būtų pasiektas nuostatose įtvirtintas tikslas.
   Dėl Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalyje nurodyto pardavimo nerengiant besąlygiško konkurso (vertę nustato nepriklausomas ekspertas), savivaldybė tvirtino, kad pardavimas buvo atliktas laikantis šios nuostatos. Be to, savivaldybė laikėsi nuomonės, kad įmonės OPAK atliktas vertinimas, kurį naudojo savivaldybė, buvo gautas „prieš derybas dėl pardavimo“ bei pagal „visuotinai pripažintus rinkos rodiklius ir vertinimo standartus“.
   Galiausiai „savivaldybė nemano, kad Institucijos pateikti argumentai rodo laiko trūkumą dėl ligoninių reformos vykdymo esant nesvarbų vertinant, ar kaina, už kurią butai buvo parduoti, yra žemesnė negu rinkos kaina“.
   3.   Sprendimas pradėti oficialią tyrimo procedūrą
   2003 m. liepos 11 d. Institucija nusprendė dėl 1 744 išnuomojamų butų Osle pardavimo pradėti oficialią tyrimo procedūrą, numatytą Susitarimo dėl Priežiūros institucijos ir Teismo 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 2 dalyje (toliau – oficiali tyrimo procedūra) (16). Sprendime pradėti procedūrą Institucija pateikė pranešimo aprašymą, pagrindinius bylos faktus ir korespondenciją su Norvegijos valdžios institucijomis.
   Kalbant apie priežastis pradėti oficialų tyrimą, Institucija išreiškė abejones keletu klausimų dėl to, ar pardavimas atitiko EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį. Pirma, Institucija paminėjo pardavimo eigą ir, atsižvelgdama į tai, kad apie pardavimą nebuvo paskelbta taip, kaip reikalaujama Valstybės pagalbos gairėse, išreiškė abejones, ar Oslo savivaldybė siekė Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.1 dalies nuostatose įtvirtintų tikslų (pardavimas rengiant besąlygišką konkursą).
   Antra, kalbant apie vertinimus (Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalis), Institucija išreiškė abejones, ar įmonės OPAK vertinimas, kurį naudojo savivaldybė, buvo atliktas prieš derybas dėl pardavimo, ar jis buvo atliktas visuotinai pripažintų rinkos rodiklių ir vertinimo standartų pagrindu ir, atsižvelgiant į laiko apribojimus, ar buvo dedamos atitinkamos pastangos parduoti butus rinkos verte. Be to, buvo sutarta (ir pranešta), kad pardavimo kaina yra NOK 715 mln., tuo tarpu Prekybos ir pramonės ministerijos prašymu iš naujo įkainojus butus nustatyta vertė siekė NOK 1,055 mlrd. (FIGA/Nortakst). Atsižvelgiant į didžiulį abiejų įkainojimų rezultatų skirtumą, Institucija išreiškė abejones, ar sutarta pardavimo kaina (NOK 715 mln.) atspindi rinkos vertę.
   Trečia, Institucija nurodė, kad, savivaldybės teigimu, net jeigu būtų nustatyta, kad galutinė kaina buvo mažesnė negu rinkos vertė, pardavimas nepatenka į EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalies taikymo sritį, nes rinka, kurioje veikė įmonė Fredensborg, neturi tarpvalstybinės prekybos požymių. Institucija laikėsi nuomonės, kad Oslo nekilnojamojo turto rinka neapsiriboja vietinėmis įmonėmis ir kad įmonė Fredensborg konkuravo arba galėjo konkuruoti su panašia veikla užsiimančiomis Norvegijos ir kitų EEE valstybių įmonėmis.
   Ketvirta, Institucija išreiškė abejones, ar mažesnė negu rinkos vertė kaina gali būti pateisinama rinkos ekonomikos investuotojo principu, t. y. kad savivaldybė veikė kaip bet kuris kitas privatus investuotojas, atsižvelgiant į laiko apribojimus ir į vyriausybės inicijuotą ligoninių reformą.
   4.   Norvegijos valdžios institucijų pastabos dėl sprendimo pradėti procedūrą
   2003 m. rugsėjo 12 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiunčiami du 2003 m. rugsėjo 11 d. atitinkamai Prekybos ir pramonės ministerijos bei Oslo savivaldybės laiškai, 2003 m. rugsėjo 15 d. gauti ir užregistruoti Institucijoje (Dok. Nr. 03-6307 A), Norvegijos valdžios institucijos pateikė pastabas dėl sprendimo pradėti procedūrą. 2003 m. rugsėjo 11 d. Prekybos ir pramonės ministerija tuos pačius laiškus atsiuntė faksu, tą pačią dieną Institucija juos gavo ir užregistravo (Dok. Nr. 03-6201 A).
   2003 m. rugsėjo 11 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiške nebuvo pateikta nuomonė, o tik minimas Oslo savivaldybės laiškas.
   Oslo savivaldybė paminėjo savo ankstesnius argumentus ir tvirtino, kad, pirma, Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.1 dalies „Pardavimas rengiant besąlygišką konkursą“ nuostatose įtvirtinti tikslai buvo pasiekti, nepaisant to, kad apie pardavimą nebuvo paskelbta taip, kaip nustatyta Gairėse. Savivaldybė tvirtino, kad apie numatomą pardavimą visi Norvegijoje įsisteigę potencialūs pirkėjai buvo informuoti ir kad investuotojai, kurie nebuvo įsisteigę Norvegijoje, mažai domėjosi investavimu į Norvegijos išnuomojamų būstų rinką.
   Antra, savivaldybė tvirtino, kad įmonės OPAK vertės nustatymas atitiko Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalies „Pardavimas nerengiant besąlygiško konkurso“ procedūrinius reikalavimus. Tai, i.a., reiškė, kad, savivaldybės manymu, įmonės OPAK vertinimas buvo atliktas „prieš derybas dėl pardavimo“„siekiant nustatyti rinkos vertę visuotinai pripažintų rinkos rodiklių ir vertinimo standartų pagrindu“. Be to, savivaldybė tvirtino, kad pardavimo kainos (NOK 715 mln.) ir įmonės OPAK nustatytos vertės (NOK 740 mln.) skirtumas neprieštaravo Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalies b papunkčiui „Riba“ (17).
   Trečia, savivaldybė laikėsi nuomonės, kad buvo pagrindo skeptiškai vertinti naująjį įmonių FIGA/Nortakst įkainojimą, kai buvo padaryta išvada, kad vertė siekė NOK 1,055 mlrd. Savivaldybė teigė, kad įmonės FIGA/Nortakst įkainojimas buvo pagrįstas prielaida, kad per ateinančius 10 metų šio turto kainos kasmet didės 4 %, tuo tarpu nuo 2002 m. 2-ojo ketvirčio iki 2003 m. 2-ojo ketvirčio kainos krito 5,2 %. Savivaldybė laikėsi nuomonės, kad įmonių FIGA/Nortakst įvertinimu negalima pasitikėti.
   Ketvirta, savivaldybei nebuvo „aišku, kad Institucija apibrėžė atitinkamą rinką išnuomojamiems būstams ir kodėl Institucija padarė išvadą, kad įmonė Fredensborg Boligutleie ANS faktiškai arba potencialiai konkuruoja su panašia veikla užsiimančiomis Norvegijos arba kitų EEE valstybių įmonėmis“.
   5.   Trečiųjų šalių pastabos
   2003 m. gruodžio 4 d. buvo paskelbtas sprendimas pradėti oficialią tyrimo procedūrą. Dėl sprendimo pradėti procedūrą iš trečiųjų šalių Institucija gavo vieną pastabą. 2003 m. gruodžio 19 d. laišku, 2004 m. sausio 5 d. gautu ir užregistruotu Institucijoje (Dok. Nr. 03-8980 A), įmonė Fredensborg (pirkėja) pateikė pastabas. Įmonė Fredensborg paminėjo ankstesnį 2003 m. vasario 18 d. laišką, 2003 m. vasario 20 d. gautą ir užregistruotą Institucijoje (Dok. Nr. 03-1040 A), kuriame buvo pateiktos dvi naujos vertės:
   —   Įmonės BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS, ataskaita
   Įmonė Fredensborg kreipėsi į įmonę BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (toliau – BER), atstovaujamą p. Arnto K. Svendseno, kad ji nustatytų parduodamų butų vertę ir pakomentuotų įmonių Catella, OPAK ir FIGA vertinimus. 2003 m. sausio 13 d. įmonė BER pateikė ataskaitą.
   Jos įvertinimas buvo grindžiamas trimis skirtingais scenarijais:
   
               Pelnas investicijų verte iš išnuomojamų būstų –
            
            
               NOK 630,0 mln.
            
         
               Pelnas iš investicijų į išnuomojamus būstus 10 metų, po to per trejus metus parduodant butus dalimis –
            
            
               NOK 796,5 mln.
            
         
               Taip pat, kaip nurodyta pirmiau, tik butus parduodant dalimis 11 metais –
            
            
               NOK 851,5 mln.
            
         
               Vidutiniškai –
            
            
               NOK 759,3 mln.
            
         Įmonė BER padarė išvadą, kad butų rinkos vertė siekė nuo NOK 700 mln. iki NOK 800 mln.
   Įmonė BER taip pat įvertino tris ankstesnes įmonių Catella, OPAK ir FIGA nustatytas vertes. BER teigimu, įmonės Catella įvertinimas buvo teoriška vertė, grindžiama prielaida, kad butai bus išnuomoti rinkos kaina nuo pirmos dienos. Taip pat įmonė BER teigia, kad įmonės OPAK įvertinime neatsižvelgiama į tai, kad nuomos mokesčiai buvo dvigubai mažesni negu pasiūlymo metu buvo įprasta rinkos kaina. Be to, skaičiavimuose nebuvo atsižvelgta į būsimus nuostolius dėl esamų sutarčių žemesne negu rinkos kaina. Nebuvo apskaičiuoti ir nuomos nuostoliai butų atnaujinimo etapu. Į skaičiavimus nebuvo įtrauktas projekto pelnas ir rizika. Įmonės BER teigimu, įmonių FIGA/Nortakst įkainojimas taip pat buvo teoriškas „įmonės veiklos tęstinumo principu“ grindžiamas vertės nustatymas. Nebuvo atsižvelgta į projekto pelną ar riziką. Įkainojime neatsispindėjo, kaip konkurso dalyviai paprastai veiktų tokios rūšies rinkoje. Nebuvo apskaičiuotas objektų techninis standartas, nuomos nuostoliai butų atnaujinimo etapu ir t. t.
   —   Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS ataskaita
   2002 m. lapkričio mėn. įmonė Fredensborg kreipėsi į įmonę Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (toliau – Agdestein), atstovaujamą p. Pålo Agdesteino, kad ji išnagrinėtų ir pakomentuotų tris pirmiau paminėtus vertinimus ir pateiktų savo nuomonę dėl parduodamų butų rinkos vertės. P. Agdesteinas anksčiau dirbo įmonėje Catella ir buvo atsakingas už šios įmonės pateiktą ataskaitą. Savo ataskaitą P. Agdesteinas įmonei Fredensborg pateikė 2003 m. vasario 17 d.
   P. Agdesteinas išsamiai pakomentavo tris ankstesnes ataskaitas ir laikėsi nuomonės, kad kai kurios prielaidos yra taisytinos. Naujų „pataisytų“ prielaidų pagrindu p. Agdesteinas laikėsi nuomonės, kad pakoreguota vertė įmonės Catella ataskaitoje buvo NOK 744 mln., įmonės OPAK ataskaitoje – NOK 560 mln., ir įmonių FIGA/Nortakst – NOK 560 mln. (arba NOK 760 mln., jeigu butų pardavimo dalimis vertė išliktų NOK 200 mln.) (18).
   P. Agdesteinas padarė išvadą, kad 2001 m. gegužės mėn. parduodamų butų rinkos vertė siekė nuo NOK 670 mln. iki NOK 800 mln.
   Kadangi įmonės Fredensborg sumokėta kaina buvo nustatytų verčių intervalo viduryje, įmonė Fredensborg laikėsi nuomonės, kad tai patvirtina nuomonę, kad įmonė Fredensborg sumokėjo rinkos kainą. Įmonė Fredensborg laikėsi nuomonės, kad svarbu „pabrėžti skirtumą tarp teoriškai geriausios vertės, atsižvelgiant į sėkmingą nekilnojamojo turto projekto vykdymą ir įgyvendinimą, ir investuotojų noro imtis konkretaus projekto, kuris labai susijęs su projekto rizika.“ Įmonė Fredensborg laikėsi nuomonės, kad į šią projekto riziką įmonių FIGA/Nortakst ir Catella įkainojimuose nebuvo atsižvelgta.
   6.   Norvegijos valdžios institucijų pastabos dėl trečiųjų šalių pastabų
   2004 m. kovo 5 d. laišku (Nuorodos Nr. 258313) Institucija pateikė įmonės Fredensborg pastabas Norvegijos valdžios institucijoms ir jas paragino per vieną mėnesi į pastabas atsakyti.
   2004 m. kovo 23 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiųstas 2004 m. kovo 22 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas, abu 2004 m. kovo 24 d. gauti ir užregistruoti (Nuorodos Nr. 260564), Norvegijos valdžios institucijos paprašė „Instituciją pritarti, kad Norvegijos pastabos būtų pateiktos iki 2004 m. gegužės 10 d.“ Norvegijos valdžios institucijos paminėjo, kad Sveikatos ministerijos ir Oslo savivaldybės taikinimo procedūra dėl butų nuosavybės teisės nėra baigta. 2004 m. kovo 22 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas tą pačią dieną buvo taip pat atsiųstas faksu, gautas ir užregistruotas (Nuorodos Nr. 260191).
   2004 m. kovo 25 d. laišku Institucija sutiko pratęsti terminą iki 2004 m. gegužės 10 d. (Nuorodos Nr. 260732).
   2004 m. balandžio 23 d. Prekybos ir pramonės ministerijos faksu, tą pačią dieną gautu ir užregistruotu (Nuorodos Nr. 279122), ministerija pateikė Oslo savivaldybės ir Norvegijos valstybės susitarimo (Protokoll) dėl ligoninių butų nuosavybės teisės kopiją.
   2004 m. gegužės 13 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiųstas 2004 m. gegužės 10 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas, abu 2004 m. gegužės 15 d. gauti ir užregistruoti (Nuorodos Nr. 281488), Norvegijos valdžios institucijos teigė, kad „pastabų dėl Institucijos gautų trečiųjų šalių pastabų neturi“. 2004 m. gegužės 10 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiškas tą pačią dieną buvo taip pat atsiųstas faksu bei 2004 m. gegužės 11 d. gautas ir užregistruotas (Nuorodos Nr. 281014).
   7.   Įmonės Eirik Holm AS ekspertų ataskaita
   2004 m. Institucija įpareigojo įmonę Eirik Holm AS (toliau – Holm) atlikti Oslo savivaldybės parduotų 1 744 butų rinkos vertės tyrimą. Sutartyje buvo nurodyta, kad procedūros metu Institucija gavo iš viso 5 vertinimus (ataskaitas), bet šių ataskaitų išvados viena nuo kitos skyrėsi taip, kad Institucijai vis dar kilo abejonių, ar NOK 715 mln. pardavimo kaina atspindėjo rinkos vertę. Todėl Institucija norėjo išsiaiškinti, ar ankstesni vertinimai (skaičiavimai) buvo grindžiami visuotinai pripažintais nekilnojamojo turto vertinimo principais, ar ne, bei kiek pagrįstos buvo skaičiavimuose naudotos prielaidos ir veiksmų laisvė. Institucija taip pat norėjo, kad būtų įvertinta, ar pardavimo vykdymo būdas paveikė pardavimo kainą.
   
      Holm – tai nepriklausomas atestuotas inžinierius, turintis daug patirties Oslo nekilnojamojo turto rinkoje. Sudarydama sutartį įmonė Holm naudojosi dviejų patyrusių vertintojų – atestuoto inžinieriaus Trygvės Fosseno ir inžinieriaus Sveno P. Meyro – paslaugomis. Be to, su nuomos sutartimis susijusiais klausimais konsultavo advokatų kontoros Grette DA teisininkas Johanas Hvedingas.
   2005 m. vasario 24 d. įmonės Holm ataskaita 2005 m. kovo 1 d. buvo gauta ir užregistruota Institucijoje (Nuorodos Nr. 311859).
   7.1.   Ankstesni vertinimai (ataskaitos)
   Įmonės Holm atliktas penkių anksčiau nustatytų verčių (ataskaitų) tyrimas, i.a., parodė, kad skaičiavimo metodai iš dalies skyrėsi, apskaičiavus gauti tiek skirtingi rinkos rentos dydžiai, tiek atnaujinimo išlaidos (poreikiai), tiek galimas pelnas parduodant butus dalimis. Įmonė Holm taip pat rado tiesioginių faktinių klaidų, pastebėjo, kad tam tikra informacija praleista, ir laikėsi nuomonės, kad butų tyrimai apskritai paviršutiniški. Pataisius akivaizdžias faktines klaidas, vertinimai vis dar labai skyrėsi dėl skirtingų nustatytų verčių ir taikytų požiūrių. Įmonė Holm pareiškė, kad tai nėra neįprastas reiškinys esant daugiau negu vienam vertinimui. Įmonė pareiškė, kad galima tikėtis ryškesnių nukrypimų ypač šiuo atveju, nes buvo parduodama unikali butų visuma, apie kurią visoje šalyje nebuvo pateikta jokios istorinės informacinės medžiagos. Todėl įmonė Holm padarė išvadą: „Taigi naudingas vertinimų taikymas tame kontekste, kuriame numatoma juos taikyti, yra ribotas“. Įmonė pateikė šias išvados dėl skirtingų įkainojimų, susijusias su jo paties išvadomis ir prielaidomis:
   —   Įmonės Catella įkainojimas
   Įmonė Catella atliko paviršutinišką su ankstesniu vertinimu (1999–2000 m.) susijusį patikrinimą. Naujasis vertinimas turi būti laikomas ankstesniojo vertinimo atnaujinimu. Išorės patikrinimas buvo atliktas vidaus patalpas pasirenkant atsitiktinai. Įmonės Holm požiūriu, reikėjo atlikti kruopštų patikrinimą (tiksliau nustatyti vertę), siekiant vertinimui suteikti geresnį pagrindą. Įmonė Holm padarė išvadą, kad nustatyta vertė buvo gerokai per didelė. Priežastys, i.a., buvo šios: įmonės Holm požiūriu, tariamas rinkos lygis nuomai buvo apie 10 % per aukštas; įmonė Catella neatsižvelgė į esamas rentos sutartis ir į tai, kad iš tikrųjų kelerius metus renta gali būti daug mažesnė negu rinkos norma; įmonė Catella per daug optimistiškai vertino bet kuriuo metu išnuomojamų butų skaičių (visada būtų laisvų butų dėl nuomininkų keitimosi ir t. t.); per mažos pradinės butų atnaujinimo išlaidos (apytiksliai NOK 60 mln.). Įmonė Holm taip pat nurodo turtą, kuris buvo įtrauktas, bet vėliau nebeįėjo į parduodamų butų visumą ir tai, kad įmonė Catella neatsižvelgė į vertę mažinančius apribojimus dėl sutarties sąlygos pirkti (parduoti) be kokybės garantijos.
   —   Įmonės OPAK įkainojimas
   OPAK iš išorės patikrino daugumą pastatų, bet tik dešimt butų (gyvenamuosius kambarius). Įmonės Holm požiūriu, to nepakako butų atnaujinimo ir priežiūros išlaidoms teisingai apskaičiuoti. Įmonės Holm požiūriu, visi pastatai turėjo būti patikrinti ir atliktas kruopštesnis vidaus patalpų patikrinimas, kad būtų gautas geresnis pagrindas apytiksliam apskaičiavimui. Įmonė Holm, i.a., padarė išvadą, kad buvo apskaičiuoti per maži rinkos rentos dydžiai. Įmonė OPAK, priešingai, neatsižvelgė į tai, kad yra apribojimų, siekiant, kad renta kuo greičiau pasiektų rinkos lygį. Galimos vertės nustatymas butus parduodant dalimis buvo grindžiamas per maža pardavimui tinkama erdve ir dėl to gaunama per maža pridėtine verte, o pradinės butų atnaujinimo išlaidos buvo apytiksliai NOK 30 mln. per mažos. Įmonė Holm padarė išvadą, kad šie klausimai vertinimui padarė tiek teigiamą, tiek neigiamą poveikį, ir buvo sunku apskaičiuoti grynąjį poveikį.
   —   Įmonių FIGA/Nortakst įkainojimas
   Įmonė Holm nurodė, kad buvo teigiama, kad įmonės FIGA/Nortakst patikrino (atliko tyrimus) pakankamai daug butų, kad galėtų įvykdyti skirtą pavedimą. Vis dėlto nebuvo pateikta jokios informacijos apie patikrinimų (tyrimų) mastą ir taikymo sritį. Įmonė Holm ypač tvirtai laikosi nuomonės, kad buvo apskaičiuotas gerokai per didelis galimas pelnas iš butų pardavimo dalimis, nes butų vertės juos parduodant dalimis apskaičiavimo metodas buvo nepriimtinas, be to, buvo grindžiamas technine verte ir prielaidomis, kad metinė pardavimo vertė labai padidės. Įmonė Holm teigia mananti, kad „šie skaičiavimai nėra svarbūs pardavimo vertei ir butų pardavimo dalimis potencialui.“ Be to, įmonė pažymi, kad pajamos už dviejų pastatų nuomą buvo netinkamai nurodytos iki 2008 m.; skaičiavimuose buvo naudojamos šiek tiek per aukštos rinkos rentos normos, neatsižvelgiant į būtinas atnaujinimo išlaidas. (Įmonės Holm skaičiavimais šios išlaidos būtų gerokai didesnės negu nurodė įmonės FIGA/Nortakst); buvo nerealu numatyti, kad visi būstai (butai) bus parduoti per vienerius metus; dėl sutarčių sąlygos pirkti (parduoti) be kokybės garantijos nebuvo numatytas joks vertę mažinantis poveikis. Visi šie veiksniai rodo, kad buvo nustatyta gerokai per didelė rinkos vertė.
   —   BER
   Įmonė BER pastatų netikrino ir neatliko tyrimų, bet jos išvados grindžiamos įmonių Catella, OPAK ir FIGA/Nortakst nustatytomis vertėmis ir vertinimais bei įmonės patirtimi. Įmonė Holm padarė šias išvadas apie įmonės BER ataskaitą: savininko veiklos sąnaudos buvo per didelės; įmonė BER pati neatliko pastatų patikrinimo (tyrimų), o tai gali turėti įtakos tiek apskaičiuojant pradines atnaujinimo išlaidas, tiek nustatant rinkos rentos normą; įmonė BER naudojo neteisingus esamų pajamų iš rentos statistinius duomenis (vietoj NOK 42,5 mln. per metus nurodė NOK 56 mln. per metus); esamų rentos normų padidėjimui iki rinkos lygio buvo skirta nepakankamai laiko. Dėl visų šių skirtumų buvo apskaičiuota per didelė vertė daugiausia dėl to, kad pajamų iš rentos srautas buvo per didelis.
   —   Agdesteinas
   P. Agdesteinas, kuris anksčiau dirbo įmonėje Catella ir tuomet buvo atsakingas už vertinimus (vertės nustatymą), įmonės Holm požiūriu, pateikė išsamią ataskaitą apie įmonių Catella, OPAK ir FIGA/Nortakst pateiktus vertinimus (nustatytas vertes). Savo pastabose dėl įvairių vertinimų (nustatytų verčių) p. Agdesteinas pateikė skaičiavimų pataisymus, kurių, jo manymu, reikėtų, siekiant gauti tikslesnius rezultatus negu tie, kurie buvo pateikti vertinimuose (nustatant vertes). Šiuose pataisymuose atsispindėjo tiek faktinės klaidos, kurios galėjo būti padarytos dėl to, kad vertinimo metu nebuvo turima visa informacija, buvo nepakankamai atsižvelgta į realią padėtį, buvo daromos tiesioginės klaidos ir t. t., tiek didesni ir mažesni nukrypimai lyginant su P. Agdesteino skaičiavimais. Įmonė Holm laikėsi nuomonės, kad tai buvo objektyvių ir konkrečių pataisymų bei subjektyvesnių sąlygų ir skaičiavimų mišinys.
   7.2.   Įmonės Holm nustatyta parduotų butų rinkos vertė
   Nustatydama vertę įmonė Holm rėmėsi visais dokumentais, kuriuos Institucijai pateikė Norvegijos valdžios institucijos. Siekiant gauti duomenis apie parduodamą turtą labiausiai buvo remiamasi savivaldybės lentelėje pateikta parduodamo turto apžvalga, kuri taip pat pateikta pardavimo prospekte ir pardavimo sutartyje. Be to, įmonė Holm gavo informacijos apie pastatų rentos sutartis, susijusias su dvejomis ligoninėmis (Ullevål ir Aker), ypač apie keletą neterminuotų sutarčių.
   Kad būtų galima nustatyti pastatų techninę būklę ir kuo tiksliau numatyti, kiek reikės juos atnaujinti, kartu su ligoninės personalu buvo atlikti visų pastatų išorės ir vidaus patikrinimai (tyrimai). Buvo patikrinta apie 70 visų rūšių skirtingos būklės butų. Vėliau buvo gauti 2001 m. rentos ir pardavimo statistiniai duomenys, kuriais buvo remiamasi nustatant rinkos rentos lygį ir apskaičiuojant butų pardavimo dalimis potencialą. Visos nustatytos vertės ir skaičiavimai kiek įmanoma buvo grindžiami 2001 m. 1 ketvirčio duomenimis, neatsižvelgiant į vėlesnes kainas ir rinkos pokyčius.
   Įmonei Holm atlikus įvertinimą, buvo apskaičiuota, kad butų vertė siekia NOK 752 772 286. Šis rezultatas gautas taip (visos sumos diskontuotos pagal 2001 m. vertę):
   
               Nuo 2001 m. vidurio iki 2011 m. vidurio dėl pajamų iš rentos sukuriama vertė:
            
            
               NOK 465 882 460
            
         
               + 2001 m. pajamų parduodant dalimis ir pajamų iš rentos grynoji vertė:
            
            
               NOK 470 676 826
            
         
               – Atskaitymai dėl turto suvaržymų ir sutartinių apribojimų:
            
            
               NOK 30 000 000
            
         
               
                           –
                        
                        
                           Atskaitymai už pradinį butų atnaujinimą 2001–2005 m. laikotarpiu:
                        
                     
            
               NOK 153 787 000
            
         
               = Bendra visų butų vertė:
            
            
               NOK 752 772 286
            
         Įmonės Holm skaičiavimai, i.a., yra grindžiami tuo, kad savivaldybės turimos pirmenybės teisės išnuomoti reiškia, kad visi butai turi būti laikomi išnuomojamu objektu visu dešimties metų laikotarpiu nuo 2001 m., o nuo 2011 m. per trejus metus butai bus (dalimis) parduoti.
   Dėl pajamų iš rentos nuo 2001 m. vidurio iki 2011 m. vidurio sukurta vertė yra apskaičiuotų grynųjų pajamų kiekvienais metais iki 2011 m. kapitalizuota vertė. Numatoma, kad šios pajamos kasmet didės ir 2011 m. pasieks rinkos rentos dydį už kiekvieną išnuomojamą butą. Pajamų didėjimas reiškia, kad išnuomotų butų skaičius didėja iki 95 % (apibrėžiama, kad visi butai išnuomoti), 2005 m. terminuotas sutartis išnuomotų butų vertė pasiekia rinkos normą, 2006 m. padidėja vidutinis rentos lygis, o 2011 m. – rinkos rentos dydis neterminuotoms sutartims. Kai kuriems neišnuomotiems butams buvo skirta pašalpa su būstų atnaujinimu susijusioms išlaidoms.
   2001 m. pajamų iš butų pardavimo dalimis ir rentos grynąją vertę sudaro trys sudedamosios dalys: a) 2011 m. pardavimo dalimis vertė. 2011–2014 m. ši vertė pakyla ir yra perskaičiuojama nuo 2001 m., b) tolesnio pajamų iš dalimis neparduotų patalpų rentos srauto kapitalizuota vertė perskaičiuojama nuo 2001 m., c) atnaujinimo, kuris būtinas reikiamam standartui pasiekti butus parduodant dalimis, išlaidų atskaitymai, atliekami 2011–2013 m. ir perskaičiuojami nuo 2001 m.
   Atskaitymai dėl turto suvaržymų ir sutartinių apribojimų yra susiję su Oslo savivaldybės ir įmonės Fredensborg sutarties 8 dalimi – sąlyga pirkti (parduoti) be kokybės garantijos. Įmonė Holm laikėsi nuomonės, kad tai pirkėjui sudarė riziką. Tai ypač taikoma informacijai dėl šio turto, kuri pateikiama savivaldybės sistemoje, bet kurios pirkėjas nesužinojo, pavyzdžiui, apie rentos sutartis, pajamas iš rentos ir apie nemažiau svarbias patalpų technines sąlygas. Įmonės Holm manymu, pagrįsta daryti prielaidą, kad sąlyga pirkti (parduoti) be kokybės garantijos daro tam tikrą finansinį poveikį. Įmonė Holm nustatė, kad vertės atskaitymas, siejant jį su parduodamo turto dydžiu, siekia NOK 30 mln., t. y. apskaičiuotos turto vertės 4 % ribose.
   2001–2005 m. atskaitymai už pradines atnaujinimo išlaidas buvo išlaidos būtinam darbui siekiant išnuomoti pastatus rinkos rentos lygiu. 2001–2005 m. išlaidos padidėjo ir buvo diskontuotos 2001 m. vertėmis.
   Įmonė Holm taip pat atliko jautrumo kainai tyrimą, kad įsitikintų, kaip skirtingos prielaidos paveiktų kainą. Tyrimas, i.a., parodo, kad apskaičiuota butų, kurie bus parduodami praėjus dešimčiai metų po jų įsigijimo, kaina už kvadratinį metrą buvo NOK 24 000, o ne NOK 26 000, kaip buvo manoma siekiant apskaičiuoti vertę; vien dėl šio „koregavimo“ butų vertė vietoj NOK 753 mln. siektų NOK 720 mln. Be to, jeigu, pavyzdžiui, bus įvertinta, kad pajamos iš rentos yra 2 % mažesnės, vertė bus mažesnė negu pasiekta pardavimo kaina. Todėl įmonės Holm išvada – pasiekta pardavimo kaina, NOK 715 mln., ir jo nustatyta vertė yra tokios panašios, kad, atsižvelgiant į neapibrėžtumo ribas, galima teigti, kad pardavimo kaina yra „teisinga kaina“, t. y. rinkos kaina.
   Įmonė Holm taip pat ištyrė pardavimo eigą ir kokį poveikį jo vykdymo būdas padarė pardavimo kainai. Įmonė Holm, i.a., laikėsi nuomonės, kad Institucijos gairių nebuvo griežtai laikomasi, o ypač kelia abejonių trumpas pardavimo vykdymo laikotarpis ir ribotas pradinis pateikimas rinkai. Tačiau įmonė Holm, i.a., padarė išvadą, kad „atsižvelgę į visus klausimus, laikomės nuomonės, kad pardavėjas turėjo pakankamai daug dalyvaujančių suinteresuotųjų šalių, kad užtikrintų tinkamą konkurso eigą bei „teisingą ir priimtiną“ kainą. Vis dėlto šiuo atveju nėra visiškai tikslių duomenų. Butus parduodant dviem mėnesiais anksčiau arba vėliau, rezultatas galėjo būti visiškai kitas. Kainą galutinai apsprendžia atskiro pirkėjo domėjimasis ir noras įsigyti objektą, bet, kaip žinoma, motyvacija gali būti įvairi.
   
   
      Pažymėtina, kad tikriausiai būtų pasiekta didesnė kaina parduodant nuosavybę atskirais vienetais. Tokiu atveju pardavėjas būtų priverstas paspartinti nuosavybės pardavimą pagal tai, kiek rinkoje paklausūs gyvenamieji pastatai, ir todėl pajamų ribos būtų visiškai kitos. Mes laikomės nuomonės, kad tai tik teoriška galimybė ir todėl į ją nesigilinome.
   
   
      Apibendrindami teigiame, kad visiškai tikėtina, kad pirkėjas pasiekė pardavimo kainą realiame konkurse Norvegijos rinkoje, t. y. šią kainą beveik galima vadinti teisinga ir priimtina. Nėra galimybės apibrėžti šios rūšies butų rinkos kainos, nes nėra ankstesnių pardavimų istorijos, kuria būtų galima remtis. Todėl pasiektą kainą, atsižvelgiant į visus ketinimus ir tikslus, privalu laikyti rinkos kaina.“
   
   8.   Paskutinė korespondencija su Norvegijos valdžios institucijomis
   2004 m. gruodžio 22 d. laišku (Nuorodos Nr. 303758) Institucija Norvegijos valdžios institucijų paprašė daugiau informacijos apie Valstybės ir Oslo savivaldybės taikinimo procesą, Norvegijos valdžios institucijų nuomonę, ar pardavimas turėjo valstybės pagalbos požymių, ir išsamesnės informacijos apie pardavimo eigą. Institucija taip pat informavo Norvegijos valdžios institucijas, kad nepriklausomą ekspertą, įmonę Eirik Holm AS, i.a., įgaliojo įvertinti anksčiau nustatytas vertes. Institucija taip pat paprašė Norvegijos valdžios institucijų pritarti, kad galutinio sprendimo priėmimo terminas būtų pratęstas iki 2005 m. vasario mėn. pabaigos.
   2005 m. sausio 13 d. Norvegijos atstovybės Europos Sąjungoje laišku, kuriame persiunčiami du 2005 m. sausio 10 d. atitinkamai Modernizavimo bei Sveikatos ir priežiūros paslaugų ministerijų laiškai, kuriuos 2005 m. sausio 14 d. Institucija gavo ir užregistravo (Nuorodos Nr. 305352), Norvegijos valdžios institucijos pateikė daugiau informacijos. Norvegijos valdžios institucijos pritarė, kad galutinio sprendimo priėmimo terminas būtų pratęstas iki 2005 m. vasario mėn. pabaigos. 2005 m. sausio 10 d. Modernizavimo bei Sveikatos ir priežiūros paslaugų ministerijų laiškai taip pat atsiųsti faksu (Nuorodos Nr. 304852).
   2005 m. vasario 25 d. laišku Norvegijos valdžios institucijoms (Nuorodos Nr. 311394) Institucija paprašė, kad galutinio sprendimo priėmimo terminas būtų pratęstas iki 2005 m. kovo 11 d.
   2005 m. kovo 7 d. faksu iš Modernizavimo ministerijos (Nuorodos Nr. 312289) Norvegijos valdžios institucijos pritarė, kad galutinio sprendimo priėmimo terminas būtų pratęstas iki 2005 m. kovo 11 d.
   II.   ĮVERTINIMAS
   1.   Įžanga
   Kaip pirmiau minėta, Norvegijos valdžios institucijos pranešė Institucijai, kad Oslo savivaldybė už NOK 715 mln. (apytiksliai EUR 89 mln.) įmonei Fredensborg pardavė 1 744 išnuomojamus butus. Institucija nusprendė pradėti oficialią tyrimo procedūrą dėl pardavimo ir suinteresuotąsias šalis paragino pateikti pastabas.
   Atsižvelgdama į Valstybės pagalbos gairių 18B skyrių, Institucija abejojo, kad pardavimas buvo vykdomas taip, kad būtų galima automatiškai atmesti valstybės pagalbos buvimo galimybę. Be to, nustatytos turto vertės labai skyrėsi sukėlė abejonių, ar sutarta pardavimo kaina atspindėjo rinkos kainą.
   2.   Pardavimo eiga
   Valstybės pagalbos gairių 18B skyriuje „Valstybės pagalbos elementai valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus“ aprašomos dvi pardavimo procedūros, leidžiančios ELPA valstybėms parduoti žemę ir pastatus taip, kad automatiškai būtų užkirstas kelias valstybės pagalbos buvimui. Abi procedūros aprašytos atitinkamai 18B skyriaus 2.1 dalyje (besąlygiškas konkursas) ir 2.2 dalyje (nepriklausomų ekspertų vertinimas).
   2.1.   Besąlygiškas konkursas
   Gairių 18B skyriaus 2.1 dalies 1 punkte teigiama: „Žemės ir pastatų pardavimas, kuris vyksta pagal atviro ir besąlygiško konkurso, apie kurį tinkamai paskelbta, ir panašaus į aukcioną, kai priimamas geriausias arba vienintelis pasiūlymas, procedūrą, vykdomas iš esmės rinkos verte ir todėl valstybės pagalba neteikiama. Tai, kad prieš konkursą buvo skirtingas žemės ir pastatų vertinimas, pvz., apskaitos tikslais arba siekiant pateikti pradinę minimalią kainą, nėra svarbu“.
   
      „Apie pasiūlymą yra tinkamai paskelbta tada, kai jis nuolat reklamuojamas pakankamai ilgą laiką (du mėnesius arba ilgiau) nacionalinėje spaudoje, nekilnojamojo turto skelbimų laikraščiuose arba atitinkamuose spaudos leidiniuose ir per nekilnojamojo turto agentus, kurie kreipiasi į įvairius potencialius pirkėjus, kad visi potencialūs pirkėjai apie pasiūlymą sužinotų. Apie planuojamą žemės ir pastatų pardavimą, kuris dėl didelės vertės arba kitų savybių gali pritraukti europiniu arba tarptautiniu mastu veikiančius investuotojus, turėtų būti paskelbta spaudos leidiniuose, kurie reguliariai leidžiami įvairiose šalyse. Apie tokius pasiūlymus taip pat turėtų būti pranešta per agentus, kurie kreipiasi į klientus europiniu arba tarptautiniu mastu.“
   
   Butų pardavimo eiga neatitiko pirmiau minėtų besąlygiško konkurso nuostatų. Pasiūlymas nebuvo „nuolat reklamuojamas pakankamai ilgą laiką (du mėnesius arba ilgiau)“. Be to, negalima atmesti galimybės, kad šio pardavimo mastas galėjo pritraukti europiniu ir tarptautiniu lygiu veikiančius investuotojus. Įvairiose šalyse reguliariai leidžiamuose leidiniuose nebuvo pateikta jokių skelbimų ir europiniu ar tarptautiniu lygiu į klientus besikreipiantiems agentams apie pasiūlymą nebuvo pranešta.
   2003 m. gegužės 14 d. laiške pati Oslo savivaldybė teigė: „Savivaldybė netvirtins, kad procedūra, kurios buvo laikomasi parduodant butus, visiškai atitiko Gairėse nustatytus reikalavimus. Apie butų pardavimą nebuvo viešai paskelbta taip, kaip nurodyta Gairių 18B skyriaus 2.1 dalies a papunktyje“ ir ankstesnėje korespondencijoje (žr. pirmiau I skyriaus 1 dalį ir 10 išnašą; taip pat žr. pirmiau 2.1 punkte pateiktus panašius savivaldybės teiginius), kad dėl riboto laiko, per kurį buvo vykdoma pardavimo procedūra, konkurso dalyvių skaičius galėjo būti mažesnis negu pageidautinas, o konkurso dalyvių pateiktos siūlomos kainos galbūt buvo mažesnės negu būtų pateiktos, jeigu jie būtų turėję daugiau laiko.
   Šių veiksnių pagrindu Institucija daro išvadą, kad pardavimo procedūra nebuvo vykdoma pagal Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.1 dalyje nustatytus principus.
   2.2.   Pardavimas nerengiant besąlygiško konkurso (nepriklausomas ekspertų vertinimas)
   Kalbant apie pardavimą nerengiant besąlygiško konkurso, Valstybės pagalbos gairių 18B skyriaus 2.2 dalyje nustatyta, kad „nepriklausomą vertinimą turėtų atlikti vienas arba daugiau nepriklausomų turto vertintojų prieš derybas dėl pardavimo, kad nustatytų rinkos vertę pagal visuotinai pripažintus rinkos rodiklius ir vertinimo standartus. Taigi nustatyta rinkos kaina yra minimali pirkimo kaina, dėl kurios galima susitarti neskiriant valstybės pagalbos“ (pabraukta aut.),
   be to:
   
      „Rinkos vertė – tai kaina, už kurią žemė ir pastatai gali būti parduoti pagal sutartį, reglamentuojamą privatinės teisės, kurią turtą norintis parduoti pardavėjas ir su juo nesusijęs pirkėjas sudaro vertinimo dieną, darant prielaidą, kad turtas yra viešai pateiktas rinkai, kad rinkos sąlygos leidžia netrukdomai parduoti turtą ir kad, atsižvelgiant į turto pobūdį, yra numatytas pakankamas laikotarpis deryboms dėl pardavimo“ (pabraukta aut.).
   
   Galiausiai 18B skyriaus 2.2 dalyje nustatyta: „Jeigu, įdėjus pakankamai pastangų parduoti žemę ir pastatus rinkos verte, yra aišku, kad vertintojo nustatytos vertės pasiekti neįmanoma, gali būti laikoma, kad 5 % nukrypimas nuo tos vertės atitinka rinkos sąlygas“.
   Atrodo, Oslo savivaldybė teigia, kad pardavimas buvo vykdomas laikantis pirmiau minėtų nuostatų.
   Institucija nesutinka su šia nuomone dėl šių priežasčių: pirma, nė vienas iš ekspertų vertinimų, atliktų prieš galutinį pardavimą (t. y. įmonių Catella ir OPAK ataskaitos), nei buvo grindžiamas visuotinai pripažintais rinkos rodikliais ir vertinimo standartais, nei atliktas pakankamai anksti iki derybų dėl pardavimo pradžios (šiais klausimais žr. 3.1 punktą). Antra, nė viena įmonių Catella ir OPAK ataskaitose nustatyta vertė galutinio pardavimo metu nebuvo pateikiama kaip minimali pirkimo kaina. Trečia, Norvegijos valdžios institucijos nepagrindė teiginio, kad jos dėjo deramas pastangas butus parduoti vertėmis, nustatytomis šiose ataskaitose, kas būtų pateisinę 5 % mažesnę pardavimo kainą.
   Taigi pardavimas nebuvo įvykdytas pagal Valstybės pagalbos 18B skyriaus 2.2 dalies nuostatas.
   2.3.   Procedūra, kai negalima automatiškai atmesti pagalbos buvimo galimybės
   Taigi daroma išvada, kad nebuvo laikomasi nei besąlygiško konkurso, nei nepriklausomų ekspertų vertinimu grindžiamos procedūros sąlygų. Todėl negalima atmesti galimybės, kad esama valstybės pagalbos požymių. Vis dėlto negalima daryti priešingos išvados, kad su pardavimu valstybės pagalba būtinai susijusi, jeigu nebuvo laikomasi nustatytų procedūrų. Visgi gali būti laikoma, kad pardavimo kaina atspindi tikrąją rinkos vertę.
   Gairėse numatyta, kad, nesilaikant nustatytų procedūrų, atitinkama valstybė turėtų Institucijai pranešti apie pardavimą, kad pastaroji nustatytų, ar esama valstybės pagalbos požymių. Norvegijos valdžios institucijos apie pardavimą pranešė. Ar 1 744 ligoninių butų pardavimas Osle turi valstybės pagalbos požymių nuspręsti turi Institucija. Kitaip tariant, Institucija turi įvertinti, ar galima laikyti NOK 715 mln. pardavimo kainą atspindinčia turto rinkos vertę, ar ne.
   3.   EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalis
   Kad priemonė turėtų valstybės pagalbos požymių, kaip apibrėžta EEE susitarime, ji turi atitikti sąlygas, pateiktas Susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje, kurioje rašoma:
   
      „Išskyrus tuos atvejus, kai šis Susitarimas nustato kitaip, EB valstybių narių, ELPA valstybių arba iš jų valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba ją gali iškraipyti, yra nesuderinama su šiuo Susitarimu, kai ji daro įtaką Susitariančiųjų šalių tarpusavio prekybai.“
   
   Tai reiškia, kad turi būti laikomasi visų šių sąlygų:
   
               1)
            
            
               tai „EB valstybių narių, ELPA valstybių arba iš jų valstybinių išteklių bet kokia forma“ skirta pagalba;
            
         
               2)
            
            
               pagalba „iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti“;
            
         
               3)
            
            
               pagalba palaiko „tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą“ (t. y. priemonė suteikia palankesnes sąlygas konkrečiam pagalbos gavėjui);
            
         
               4)
            
            
               pagalba „daro įtaką Susitariančiųjų šalių tarpusavio prekybai“.
            
         Pirmiau minėta 1 sąlyga taikoma visai pagalbai, kuri finansuojama iš valstybinių išteklių, įskaitant regioninės arba vietos valdžios institucijų skiriamą pagalbą. Valstybinių išteklių sąvoka labai plati, į ją, i.a., įeina regioninės ir vietos valdžios institucijų skiriama finansinė pagalba (19). Taigi aišku, kad bet kokia Oslo savivaldybės pagalba įeitų į valstybinių išteklių sąvoką. Savivaldybės vykdomas valstybei priklausančios mažesnės negu rinkos vertės žemės ir pastatų pardavimas, darant prielaidą, kad pardavimas atitinka ir kitas tris 61 straipsnio 1 dalyje pateiktas sąlygas, reiškia, kad pirkėjui būtų skiriama valstybės pagalba.
   Šiuo atveju bet kokia įmonei Fredensborg skiriama pagalba suteiktų šiai įmonei privalumų ir todėl būtų speciali pagalba. Be to, kad butų pardavimas būtų laikomas turinčiu valstybės pagalbos požymių, juo įmonei Fredensborg turėjo būti suteikta privalumų. Pardavimas būtų turėjęs privalumų, taigi ir valstybės pagalbos požymių, jeigu butai būtų buvę parduoti mažesne negu rinkos verte. Taip pat reikėtų būtinai nustatyti, kad konkurencija buvo iškraipyta ir kad buvo daroma įtaka Susitariančiųjų šalių tarpusavio prekybai tik tiek, kiek pardavimas įmonei Fredensborg buvo įvykdytas žemesne negu rinkos verte.
   3.1.   Ar galutinė pardavimo kaina atspindėjo rinkos vertę?
   Yra keletas vertinimų, kuriuos atlikus nustatytos skirtingos butų rinkos vertės. Žemiausia nurodyta kaina siekia NOK 670 mln., o aukščiausia – NOK 1,143 mlrd. Dėl šių rezultatų skirtumų Institucija laikosi nuomonės, kad būtina įvertinti šiuos vertinimus išsamiau, siekiant nustatyti, kuris vertinimas geriausiai atspindi butų rinkos vertę.
   Po pirmojo įkainojimo, kurį įmonė Catella pateikė 2001 m. kovo 30 d., nustatyta vertė siekė NOK 1,143 mlrd. Savivaldybės teigimu, į šį įkainojimą įėjo ir tas nekilnojamasis turtas, kuris nebuvo parduodamas. Dėl šio aspekto labai padidėjo galutinė vertė. Kalbant apie įmonės Catella vertinimą, Institucija taip pat pažymi, kad turto patikrinimas buvo gana paviršutiniškas, atsižvelgiant į ankstesnį vertinimą, kuriame, kaip ir kituose vertinimuose, galėjo būti numatytos per mažos atnaujinimo išlaidos. Be to, nebuvo pakankamai atsižvelgta į sutartinius įsipareigojimus, apribojančius rentos padidėjimo galimybę, todėl pajamos yra pervertintos. Pati įmonė Catella teigė, kad vertinimas neatitiko nustatytų vertinimo standartų. Pardavimo agentūros Akershus Eiendom ir Oslo savivaldybės teigimu, apskaičiuotos vertės nebuvo galima laikyti atspindinčios rinkos vertę. Institucija buvo tokios pat nuomonės. Be to, įmonės Catella įkainojime nebuvo įvertintas sąlygos pirkti (parduoti) be kokybės garantijos poveikis. Dėl šių trūkumų Institucija daro išvadą, kad įmonės Catella įkainojimas negali būti naudojamas kaip pakankamai tvirtas pagrindas rinkos vertei nustatyti.
   Po antrojo įkainojimo, kurį įmonė OPAK pateikė 2001 m. balandžio 26 d., buvo apskaičiuota, kad vertė siekė NOK 795 mln. Svarbu pažymėti, kad nors įmonė OPAK iš išorės patikrino daugumą pastatų, visi pastatai nebuvo patikrinti. Be to, OPAK patikrino tik 10 butų iš 1 744. Kalbant apie OPAK vertinimą, kaip pirmiau minėta, nepakankamas nuosavybės patikrinimas, kai patikrinami ne visi pastatai ir tik 10 butų iš 1 744, negali būti laikomas tinkamu pagrindu vertei nustatyti. To nepakanka atnaujinimo ir priežiūros išlaidoms teisingai apskaičiuoti. Be to, nebuvo pakankamai atsižvelgta į tam tikrus sutartinius įsipareigojimų apribojimus. Nors kai kurie šių požymių gali vienas kitą atsverti, Institucija negali daryti išvados, kad įmonės OPAK vertinimas grindžiamas pakankamai tiksliomis prielaidomis. Galiausiai įmonės OPAK įkainojimas buvo baigtas peržiūrėti tuo metu, kai sutartis jau buvo pasirašyta.
   Kalbant apie įmonių FIGA/Nortakst vertės nustatymą, paaiškėjo, kad atliktas pakankamas nuosavybės patikrinimas, nors tai nėra aišku skaitant ataskaitą. Paaiškėjo, kad numatomas pelnas, gautas iš vėlesnio butų pardavimo dalimis, labai pervertintas dėl kelių priežasčių. Pardavimo kainos grindžiamos vadinamosiomis techninėmis vertėmis (naujų pastatų kaina, įskaitant atskaitymus dėl amžiaus ir naudojimo), o ne nustatytu rinkos rentos dydžiu. Nelogiška daryti prielaidą, kad panaudotų butų kainos bus tokios pat aukštos kaip butų, kurių kaina apskaičiuojama pagal techninę vertę. Be to, techninės vertės labai padidintos, nes daroma prielaida, kad jos padidės greičiau nei numatoma infliacija. Dėl sąlygos pirkti (parduoti) be kokybės garantijos vertė nebuvo sumažinta. Be to, tam tikri esami rentos dydžiai yra pervertinti sprendžiant pagal tai, kas numatyta esamose nuomos sutartyse. Paaiškėjo, kad atnaujinimo išlaidos yra iš esmės nepakankamai įvertintos, taip pat atrodo nerealu tikėtis, kad visi butai gali būti parduoti per vienerius metus. Šiuo pagrindu Institucija abejoja, kiek įmonių FIGA/Nortakst atliktas įkainojimas atspindi rinkos vertę.
   Institucijos požiūriu, įmonė BER, kaip ir kai kurie kiti vertintojai, nepakankamai atsižvelgė į tai, kad reikės laiko pakoreguoti rentos dydžius pagal rinkos rentų dydžius, ir pervertino faktinį 2001 m. dydį. Vis dėlto šį veiksnį iš dalies gali atsverti apskaičiuotos palyginti didelės savininkų veiklos sąnaudos. Įmonė BER neatliko jokio turto patikrinimo. Todėl ši ataskaita taip pat kelia abejonių, ar nustatyta rinkos vertė yra pakankamai patikima.
   P. Agdesteinas neatliko jokio nuosavybės patikrinimo, bet ištyrė kitus įmonių Catella (kur jis dalyvavo atliekant įkainojimą), OPAK ir FIGA/Nortakst vertinimus. Pastabose apie šias ataskaitas jis pabrėžė įvairius trūkumus, pavyzdžiui, tiesiogines klaidas, taip pat tai, kad kitų vertinimų metu nebuvo turima visa informacija.
   Įmonė Holm apskaičiavo, kad butų rinkos vertė apytiksliai siekė NOK 753 mln. Įmonė Holm patikrino visą turtą tiek iš išorės, tiek iš vidaus. Kartu su ligoninių personalu buvo patikrinti apie 70 iš visų parduodamų butų ir iš darbuotojų gauta informacija. Kadangi nuo 2001 m. iki patikrinimų 2005 m. sausio mėn. pradžioje butai buvo minimaliai prižiūrimi, įmonė Holm laikosi nuomonės, kad surinkta informacija atspindi padėtį 2001 m. Buvo išsamiai apskaičiuotos su (langų, balkonų, vonios kambarių ir t. t.) atnaujinimu susijusios išlaidos. Prielaidos dėl rentos dydžių pokyčių ir butų pardavimo dalimis ekonominio potencialo, būsimo dalies butų pardavimo bei kitos prielaidos dėl sutartinių veiksnių, susijusių su būsimais pokyčiais būstų rinkoje, atrodo pagrįstos. Būsimų pajamų ir išlaidų srautų dabartinės vertės apskaičiavimo metodas grindžiamas tvirtai nusistovėjusiais principais ir diskontavimo koeficiento, panašaus į kituose įkainojimuose naudojamus koeficientus, taikymu. Institucija nemato priežasčių abejoti nei įmonės Holm taikyta metodika, nei padarytomis prielaidomis, siekiant nustatyti rinkos vertę, turint omenyje tai, kad darant tokias prielaidas visada yra neaiškumų.
   3.2.   Ar įmanoma nustatyti, kad galutinė pardavimo kaina buvo mažesnė negu rinkos vertė?
   Pagal tai, kas išdėstyta pirmiau, negalima daryti išvados, kad vienas apskaičiavimas iš esmės atspindi pirkėjui priimtiną rinkos vertę. Atlikus rinkos tyrimą, yra didesnė galimybė nustatyti priimtinos rinkos vertės pagrįstą ribą. Institucijos požiūriu, nebuvo aiškaus sprendimo, kokia ši riba turėtų būti. Gali būti, kad ji kiekvienu atveju skirtųsi. Reikia turėti omenyje, kad aptariamam sandoriui būdingos tam tikros specifinės savybės dėl pardavimo objekto dydžio, sutartinių įsipareigojimų, ir būsimo butų pardavimo dalimis.
   Kaip matyti iš pirmiau aptartų klausimų, vertės nustatymas, kaip ir šiuo atveju, grindžiamas keletu neaiškių kriterijų. Tai taip pat iliustruoja įmonės Holm nurodytas jautrumo kainai tyrimas. Šis tyrimas rodo, kaip skirtingos prielaidos gali daryti esminį poveikį kainai.
   Jautrumo kainai tyrimas parodo, kad apskaičiuota butų, kurie bus parduodami praėjus dešimčiai metų po įsigijimo, kaina už kvadratinį metrą buvo NOK 24 000, o ne NOK 26 000, kaip buvo manoma siekiant apskaičiuoti vertę; vien dėl šio „koregavimo“ butų vertė vietoj NOK 753 mln. siektų NOK 720 mln. 50 bazinių punktų pokytis reikiamose įplaukose būtų toks pat reikšmingas. Be to, jeigu, pavyzdžiui, bus įvertinta, kad pajamos iš rentos yra 2 % mažesnės, vertė bus mažesnė negu pasiekta pardavimo kaina.
   Atsižvelgiant į šiuos neaiškumus, neįmanoma tiksliai nustatyti pakankamo patikimumo laipsnio sprendžiant, ar sandoris turi valstybės pagalbos požymių. Oslo savivaldybės rengta ir agentūros Akershus vykdyta konkurso procedūra rodo, kad galutinė pardavimo kaina gali būti rinkos vertės pagrįstose ribose. Buvo kreiptasi į šešias bendroves ir dar devynios bendrovės pačios kreipėsi į agentūrą Akershus. Buvo pateikti šeši pasiūlymai. Konkurse dalyvavo profesionalūs investuotojai ir nekilnojamojo turto bendrovės. Du paskutiniai pasiūlymai siekė NOK 690 mln. ir NOK 735 mln. Nors konkursas neatitiko Valstybės pagalbos gairių (žr. pirmiau), visgi jis suteikia tam tikros informacijos apie tai, ką Norvegijos rinka gali pasiūlyti už tokį nekilnojamojo turto objektą. Šis „rinkos tyrimas“ ir jo rezultatas tam tikru mastu rodo, kokia yra pagrįsta rinkos kainos riba.
   Taigi Institucija laikosi nuomonės, kad aptariamo pardavimo objekto pardavimo kaina, lygi NOK 715 mln., yra pagrįsta įmonės Holm nustatytos vertės, siekiančios NOK 753 mln., atžvilgiu.
   4.   Išvada
   Institucija negali nustatyti, kad Oslo savivaldybės ligoninių 1 744 butų pardavimas įmonei Fredensborg turėjo valstybės pagalbos požymių, kaip apibrėžta EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje.
   Oslo savivaldybės tvirtinimu, net jeigu buvo nustatyta, kad gauta kaina yra mažesnė negu rinkos vertė, pardavimas neturėtų valstybės pagalbos požymių, kaip apibrėžta EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje, nes rinka, kurioje veikia įmonė Fredensborg, neturi tarpvalstybinės prekybos požymių. Dėl Institucijos išvados, kad neįmanoma nustatyti, kad šio pardavimo metu nebuvo pasiekta rinkos vertė, Institucija nemato priežasčių aptarti poveikį prekybai ir konkurencijai.
   PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
   
               1)
            
            
               Oslo savivaldybei priklausiusių 1 744 išnuomojamų butų siūlyto pardavimo įmonei Fredensborg Boligutleie ANS sąlygos neturi valstybės pagalbos požymių, kaip apibrėžta EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje.
            
         
               2)
            
            
               Oficialus tyrimas baigiamas.
            
         
               3)
            
            
               Šis sprendimas skirtas Norvegijai.
            
         
               4)
            
            
               Sprendimas yra autentiškas anglų kalba.
            
         
      Priimta Briuselyje, 2005 m. kovo 11 d.
      
         
            ELPA priežiūros institucijos vardu
         
         Hannes HAFSTEIN
         
         
            Pirmininkas
         
         Einar M. BULL
         
         
            Kolegijos narys
         
      
   
   
      (1)  Toliau – EEE susitarimas.
   
      (2)  Toliau – Susitarimas dėl Priežiūros institucijos ir Teismo.
   
      (3)  Procedūrinės ir esminės taisyklės valstybės pagalbos srityje (Valstybės pagalbos gairės). 1994 m. sausio 19 d. jas patvirtino ir išleido ELPA priežiūros institucija. Gairės paskelbtos OL L 231, 1994 9 3. Paskutiniai jų pakeitimai buvo atlikti 2004 m. gruodžio 15 d.
   
      (4)  Sprend. Nr. 113/03/KOL. Sprendimas pradėti oficialią tyrimo procedūrą buvo paskelbtas OL C 294, 2003 12 4, p. 13, ir tą pačią dieną EEE susitarimo 61 priede, p. 1.
   
      (5)  Ot.prp. nr 66 (2000–2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Įstatymo projektas Parlamentui buvo pateiktas 2001 m. balandžio 6 d.
   
      (6)  Pagal Norvegijos centrinio banko 2001 m. gegužės mėn. duomenis NOK/EUR = 7,9952.
   http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
   
      (7)  Ypač 2001 m. birželio 15 d. Prekybos ir pramonės ministerijos laiško 1 priede – 2001 m. birželio 5 d. Oslo savivaldybės laiške Prekybos ir pramonės ministerijai.
   
      (8)  Atitinkamas sakinys norvegų kalba skamba taip: „Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer“.
   
      (9)  Išsamesnis pardavimo eigos aprašymas ir nustatytos vertės pateikti 2 dalyje.
   
      (10)  Atitinkamas sakinys norvegų kalba skamba taip: „Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid“.
   
      (11)  Sakiniai norvegų kalba skamba taip: „Denne „portøfaljetakst“ følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.“
   
      (12)  40 000 m2 (pardavimas dalimis) po 10 metų esama verte.
   
      (13)  Laiškas pateiktas 2003 m. vasario 7 d. pranešimo 20 priede.
   
      (14)  Norvegų kalba sakinys skamba taip: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer“.
   
      (15)  Naudojamas norvegiškas žodis „takstnemd“.
   
      (16)  Žr. 4 išnašą.
   
      (17)  18B skyriaus 2.2 dalies b papunktyje teigiama: „Jeigu, įdėjus pakankamai pastangų parduoti žemę ir pastatus rinkos verte, yra aišku, kad vertintojo nustatytos vertės pasiekti neįmanoma, gali būti laikoma, kad 5 % nukrypimas nuo tos vertės atitinka rinkos sąlygas“.
   
      (18)  Pardavimas dalimis reiškia, kad jie nebenuomojami, o parduodami.
   
      (19)  Žr., pavyzdžiui, ETT bylą 78/76, Steinike ir Weilig prieš Vokietiją [1977] Rink. 595 arba ETT bylą 248/84, Vokietija prieš Komisiją [1987] Rink. 4013, 17 punktas.