CELEX: E2009C0343
Language: nl
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 343/09/COL van 23 juli 2009 inzake de onroerendgoedtransacties van de gemeente Time met betrekking tot de kadastrale percelen nrs. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 en 2/32 (Noorwegen)

12.5.2011   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 123/72
            
         BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
   Nr. 343/09/COL
   van 23 juli 2009
   inzake de onroerendgoedtransacties van de gemeente Time met betrekking tot de kadastrale percelen nrs. 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 en 2/32
   (Noorwegen)
   DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA (1),
   Gelet op de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (2), en met name op de artikelen 61 tot en met 63 en Protocol nr. 26,
   Gelet op de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (3), en met name op artikel 24,
   Gelet op artikel 1, lid 3, van deel I, artikel 4, lid 4, en artikel 7, lid 2, van deel II van Protocol nr. 3 bij de Toezichtovereenkomst (4),
   Gelet op de richtsnoeren van de Autoriteit voor de toepassing en uitlegging van de artikelen 61 en 62 van de EER-overeenkomst (5), en met name op het hoofdstuk over staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties,
   Gelet op het besluit van de Autoriteit van 14 juli 2004 betreffende de uitvoeringsbepalingen als bedoeld in artikel 27 van deel II van Protocol nr. 3 (6),
   Na de belanghebbenden overeenkomstig de genoemde bepalingen te hebben uitgenodigd hun opmerkingen kenbaar te maken (7), en gezien hun opmerkingen,
   Overwegende hetgeen volgt:
   I.   FEITEN
   
   1.   PROCEDURE
   
   Op 3 maart 2007 ontving de Autoriteit een klacht van een vereniging met de naam Aksjonsgruppa „Ta vare på trivelige Bryne” betreffende de verkoop van de kadastrale percelen nrs. 1/152, 1/301, 1/630 en 4/165 door de gemeentelijke autoriteiten van de gemeente Time aan twee verschillende particuliere entiteiten, evenals de verkoop van het kadastrale perceel nr. 2/70 (het stadion van Bryne, dat ook het kadastrale perceel nr. 2/32 omvat) door Bryne fotballklubb (Bryne FK) aan een particuliere investeerder, welk perceel voordien door de gemeente aan de club was geschonken (feit nr. 414270). Bij brief van 9 mei 2007 diende de heer Gunnar Oma, een particulier investeerder, een klacht in bij de Autoriteit betreffende de verkoop van een van de hierboven genoemde kadastrale percelen, te weten perceel nr. 4/165, door de gemeente Time.
   Na correspondentie en uitwisseling van informatie met de Noorse autoriteiten (8) besloot de Autoriteit op 19 december 2007 de formele onderzoeksprocedure in te leiden ten aanzien van de verkoop van de bovengenoemde grondstukken. Besluit nr. 717/07/COL van de Autoriteit om de procedure in te leiden werd bekendgemaakt in het Publicatieblad van de Europese Unie en het EER-supplement daarbij (9).
   Bij brief van 21 februari 2008 dienden de Noorse autoriteiten opmerkingen in naar aanleiding van het inleidingsbesluit (feit nr. 466024). De Autoriteit nodigde belanghebbende partijen uit om hun opmerkingen over het besluit in te dienen. De Autoriteit ontving opmerkingen van twee belanghebbende partijen (10). Bij brief van 24 juli 2008 (feit nr. 485974) zond de Autoriteit deze door aan de Noorse autoriteiten. Bij brief van 13 augustus 2008 (feit nr. 488289) deelden de Noorse autoriteiten aan de Autoriteit mee dat ze geen verdere opmerkingen hadden.
   2.   BESCHRIJVING VAN DE ONDERZOCHTE TRANSACTIES
   
   2.1.   DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 1/152, 1/301 EN 1/630 AAN GRUNNSTEINEN AS
   Door middel van een overeenkomst d.d. 25 augustus 2007 (11) verkocht de gemeente Time de kadastrale percelen nr. 1/152 (1 312 vierkante meter), nr. 1/301 (741 vierkante meter) en nr. 1/630 (1 167 vierkante meter) in het centrum van Bryne, de centrumgemeente van Time, aan de particuliere projectontwikkelaar Grunnsteinen AS. Volgens de aan de Autoriteit verstrekte uitleg lijkt het initiatief om de overeenkomst te sluiten te zijn genomen door de kopers en is er voorafgaand aan de verkoop geen openbare biedprocedure georganiseerd (12). Grunnsteinen betaalde niets voor de percelen, maar verbond zich ertoe 65 parkeerplaatsen te bouwen in plaats van de gewone betaling van de grond (13). In clausule 7 van de overeenkomst met Grunnsteinen wordt bepaald dat de eigendomstitels van de percelen pas worden overgedragen na voltooiing van de parkeerplaatsen, uiterlijk eind 2008. Bovendien wordt in clausule 1 bepaald dat de ondergrondse parkeergarage in het kadaster als een afzonderlijk perceel zal worden geregistreerd wanneer deze weer aan de gemeente Time zal worden overgedragen.
   In clausule 1 van de overeenkomst (14) wordt verklaard dat de percelen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten waren bestemd voor het bouwen van woningen en het aanleggen van openbare wegen/parkeerplaatsen.
   Krachtens clausule 1 van de overeenkomst verbond Grunnsteinen AS zich tot de bouw van ondergrondse parkeerplaatsen op het kadastrale perceel nr. 1/152, waarvan er na de voltooiing 65 aan de gemeente Time zouden worden overgedragen (clausules 1 en 5 van de overeenkomst). Volgens de gemeentelijke autoriteiten bestond de betaling van het kadastrale perceel nr. 1/152 uit de bouw van 44 parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage ter compensatie van de 44 bovengrondse parkeerplaatsen op het perceel. Wat betreft de kadastrale percelen nrs. 1/301 en 1/630 had de gemeente opdracht gegeven voor de taxatie van een van de percelen, nr. 1/630, welke taxatie volgens de gemeente is uitgevoerd door Eiendomsmegler 1. De taxatie van het kadastrale perceel nr. 1/630, waarin werd geconcludeerd dat de marktwaarde 600 NOK per vierkante meter was, werd aan de Autoriteit overgelegd voordat de formele onderzoeksprocedure werd ingeleid (15). In antwoord op de verzoeken van de Autoriteit presenteerden de Noorse autoriteiten in eerste instantie berekeningen van de bouwonderneming Skanska Norge AS waaruit bleek dat de prijs voor een parkeerruimte in een ondergrondse parkeergarage circa 150 000 NOK, exclusief btw en de kosten van het kopen/huren van de grond, zou gaan bedragen (16). Op basis van deze ramingen beweerden de Noorse autoriteiten dat de marktprijs voor de titels nr. 1/301 en nr. 1/630, op basis van de taxatie, 2 516 400 NOK zou zijn (17), terwijl de waarde van de extra 21 parkeerplaatsen die Grunnsteinen voor de gemeente zou gaan bouwen werd geraamd op 2 625 000 NOK (18). De waarde van deze twee percelen zou door Grunnsteinen derhalve volledig worden gecompenseerd door de bouw van 21 extra parkeerplaatsen.
   In antwoord op het bevel tot het verstrekken van informatie van de Autoriteit in het besluit tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure werden nieuwe taxaties van de percelen en ramingen van de prijs van het parkeerterrein overgelegd (19). De nieuwe taxaties waren uitgevoerd door het taxatiebureau OPAK. Op basis van de grondkostenmethode (20) kwam OPAK uit op een marktwaarde van 3,2 miljoen NOK voor de en bloc verkochte percelen. Volgens OPAK is het huis op het kadastrale perceel nr. 1/301 bouwvallig verklaard en zal het moeten worden gesloopt, hetgeen een bezwaring van het perceel vormt. De sloopkosten worden geraamd op 150 000 NOK. De taxatie door OPAK omvat ook kostenramingen voor de parkeerplaatsen. Op basis van een minimum van 25 vierkante meter per parkeerplaats (zoals wettelijk is vereist) en bouwkosten van 5 200 NOK per vierkante meter (op basis van ervaring) komt OPAK uit op een prijs van 130 000 NOK per parkeerplaats, ofwel 8 450 000 NOK voor 65 parkeerplaatsen.
   2.2.   DE VERKOOP VAN HET KADASTRALE PERCEEL NR. 4/165 AAN BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Op 31 augustus 2005 ondertekenden de gemeente Time en de particuliere projectontwikkelaar Bryne Industripark AS een verkoopovereenkomst met betrekking tot het kadastrale perceel nr. 4/165 te Håland in de gemeente Time (21). Dit perceel bestond uit 56 365 vierkante meter industriegrond en de verkoopprijs werd bepaald op 4,7 miljoen NOK (of circa 83 NOK per vierkante meter). Ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst was het gebied bestemd voor industriële doeleinden, maar het gedetailleerde bestemmingsplan was niet aangenomen vanwege bezwaren van de dienst Openbare Wegen. De overeenkomst bevat een terugvorderingsclausule (clausule 7) ten behoeve van de gemeente Time voor het geval het perceel vijf jaar na de datum van inbezitneming niet bebouwd is of niet in gebruik is genomen.
   Ten tijde van de sluiting van de overeenkomst bestond het perceel uit onbebouwde grond. In het memorandum voor de gemeenteraad die de overeenkomst goedkeurde, verklaart het gemeentebestuur dat de sluiting van een ontwikkelingsovereenkomst een voorwaarde moet zijn voor de verkoop van de grond. Volgens de gemeentelijke autoriteiten werd het nieuwe gedetailleerde bestemmingsplan op 30 augustus 2007 aangenomen; in dit bestemmingsplan werd het perceel gereserveerd voor sportdoeleinden (22). In de verkoopovereenkomst werd bepaald dat er een ontwikkelingsovereenkomst moest worden gesloten op basis van het bestemmingsplan. Bij hun opmerkingen naar aanleiding van het inleidingsbesluit legden de Noorse autoriteiten een raming van de ontwikkelingskosten over die het consultancybureau Asplan Viak in opdracht van de Noorse autoriteiten had gemaakt, evenals een offerte voor de grondwerken door een lokale bouwonderneming (23).
   De gemeente bevestigt dat er geen openbare biedprocedure was georganiseerd voorafgaand aan de verkoop, die tot stand kwam op initiatief van de koper, maar beweert dat ze de grond in 2003 en 2004 in een advertentie op haar website te koop had aangeboden. Uit het memorandum dat voorafgaand aan de verkoop was opgesteld, is af te leiden dat de prijs is berekend op basis van de prijs waarvoor de gemeente Time het terrein in 1999 had gekocht, verhoogd met de kapitaalkosten, kosten voor regelgevende werkzaamheden en administratiekosten. De prijs werd derhalve bepaald in overeenstemming met het algemene beginsel dat de gemeente hanteerde bij de verkoop van industriegronden, namelijk verkoop tegen de kostprijs (24).
   De klager heeft aangevoerd dat de prijs voor dit soort percelen rond de 400 NOK per vierkante meter zou moeten liggen, op basis van een taxatie die kennelijk in januari 2007 door een onafhankelijke taxateur is uitgevoerd (25). Er zijn echter geen documenten overgelegd ter staving van deze bewering. De gemeentelijke autoriteiten beweren dat de marktprijs tussen de 80 en 115 NOK per vierkante meter ligt, op basis van verkopen van vergelijkbare grondstukken tussen private partijen in de regio (26). In antwoord op het bevel tot het verstrekken van informatie van de Autoriteit in het inleidingsbesluit hebben de Noorse autoriteiten een door OPAK uitgevoerde taxatie overgelegd. De taxatie door OPAK heeft betrekking op de grond met de bestemming die het had ten tijde van de sluiting van de overeenkomst, dat wil zeggen voor industriële doeleinden en niet voor sportdoeleinden, in overeenstemming met de latere bestemmingsplannen. De taxatie is niet gebaseerd op de exploitatiemethode, maar op de verkoopwaarde, gedefinieerd als „de prijs waarvan wordt verondersteld dat meerdere onafhankelijke partijen bereid zijn deze te betalen op de datum van de taxatie”. In het onderhavige geval is deze prijs bepaald onder verwijzing naar de verkoopprijs die is verkregen voor „vergelijkbare percelen in het gebied”. In de taxatie wordt geconcludeerd dat de marktprijs niet met zekerheid kan worden vastgesteld, maar waarschijnlijk tussen de 80 tot 100 NOK per vierkante meter ligt.
   2.3.   DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 2/70 EN 2/32 AAN BRYNE FOTBALLKLUBB
   2.3.1.   
         De verkoopovereenkomst
      
   
   Bij overeenkomst van 8 augustus 2003 (27) droeg de gemeente Time het eigendom van het stadion van Bryne, de kadastrale percelen nrs. 2/32 en 2/70, een gebied met een oppervlakte van zo’n 53 000 vierkante meter, over aan Bryne fotballklubb (Bryne FK) (28). De gebouwen op de grond (waaronder de tribunes) waren al eigendom van de club en er waren huurovereenkomsten voor de grond gesloten (29). Het lijkt erop dat een van de gebouwen die geen eigendom van Bryne fotballklubb waren op het stuk grond zou blijven staan, en er werd bepaald dat de club de rechten van de gemeente uit hoofde van de huurovereenkomst met de eigenaar van het gebouw zou overnemen (30).
   In clausule 2 van de Bryne-overeenkomst werd bepaald dat de kadastrale percelen nrs. 2/32 en 2/70 zonder vergoeding aan Bryne FK werden overgedragen. Bovendien nam de gemeente alle kosten die verband hielden met de overdracht van de percelen, zoals de kosten van de verkaveling, het meten enz., voor haar rekening. De kadastrale percelen omvatten een terrein van zo’n 53 000 vierkante meter en in de overeenkomst werd uitdrukkelijk bepaald dat het hoofdzakelijk voor sportdoeleinden diende te worden gebruikt.
   Uit clausule 1 van de overeenkomst valt af te wachten dat de voetbalclub had verzocht dat de eigendomstitels van de grondstukken zouden worden overgedragen. Het doel was om het vermogen van de club te vergroten, zodat het voetbalveld kon worden verbeterd in overeenstemming met de eisen van de Tippeligaen (de Noorse eredivisie). Uit de memoranda van de gemeente blijkt dat het voor de club van essentieel belang was om het terrein als onderpand voor schulden te kunnen gebruiken, hoewel het waarschijnlijk minder waard was als gevolg van de bepaling in het contract dat het alleen voor sportdoeleinden mocht worden gebruikt.
   In antwoord op het bevel tot informatieverstrekking van de Autoriteit in het inleidingsbesluit hebben de Noorse autoriteiten een taxatie van de waarde van het stadionterrein ten tijde van de overdracht verstrekt. De taxatie was uitgevoerd door OPAK. OPAK kwam tot een verkoopwaarde van 2 650 000 NOK op basis van de prijs van voor sportdoeleinden te gebruiken grond.
   De klager beweerde dat Bryne FK in 2007 van plan was het stadion voor 50 miljoen NOK te verkopen aan Forum Jæren. In Håland zou een nieuw stadion worden gebouwd op grond die zou worden gekocht van Bryne Industripark AS (zie hierboven). In antwoord op het verzoek om informatie van de Autoriteit bevestigden de Noorse autoriteiten dat Bryne FK en Forum Jæren een intentieverklaring hadden ondertekend met betrekking tot kadastraal perceel nr. 2/70, maar de Noorse autoriteiten konden hier geen bewijs van overleggen. In 2008 lijken deze transacties echter te zijn teruggedraaid omdat de bouwkosten van het geplande stadion in Håland aanzienlijk hoger bleken uit te vallen dan verwacht (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   De verkrijger van de grond, Bryne FK, is een plaatselijke voetbalclub die op dit moment in de zogeheten „Adecco League” (eerste divisie) speelt. Bryne FK staat in het handelsregister ingeschreven als een non-profitorganisatie (32), maar de voetbalclub heeft ook een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid opgericht, Bryne Fotball AS.
   Volgens de door de Noorse autoriteiten verstrekte informatie (33) hebben de club en de vennootschap in 2001 een samenwerkingsovereenkomst gesloten op basis van een standaardovereenkomst van de Noorse voetbalbond voor samenwerking tussen de commerciële en niet-commerciële onderdelen van een voetbalclub. Krachtens de overeenkomst (34) was de vennootschap, die op dat moment de Bryne Fotball ASA heette, verantwoordelijk voor de volgende economische activiteiten: het sluiten van sponsorcontracten, de verkoop van media- en televisierechten en advertentieruimte, de verkoop en het in licentie geven van supporterartikelen, de inzet van coaches en spelers voor reclamedoeleinden, de commerciële uitbating van de naam en het logo van de club, de verkoop van entreekaartjes voor thuiswedstrijden van de club en het sluiten van contracten voor bingoactiviteiten. Bryne FK was verantwoordelijk voor alle aan sport gerelateerde activiteiten, zoals de training en de selectie van teams, de wedstrijdkalender en de wedstrijden als zodanig, de organisatie van de reizen van de spelers, het nakomen van de rechten en verplichtingen vis-à-vis de spelers, leden, andere organisaties en overheidsinstanties zoals deze door de regelgeving van de sportbonden aan de club zijn verleend en opgelegd, het heffen van ledenbijdragen en kleinere commerciële activiteiten als verlotingen tijdens wedstrijden, en de exploitatie van het stadion.
   Krachtens de samenwerkingsovereenkomst was Bryne Fotball ASA financieel verantwoordelijk voor de spelers (35). Bovendien betaalde Bryne Fotball ASA de aankoopprijzen van spelers of een prijs aan Bryne FK wanneer een speler uit een van de juniorenteams van de club naar het eerste werd bevorderd. De vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zou ook de nettowinsten behouden na betaling van deze kosten. Tot slot betaalde de vennootschap een vergoeding van 150 000 NOK per jaar aan Bryne FK voor de huur van het stadion, evenals 10 000 NOK per officiële voetbalwedstrijd, alsmede een prijs voor de mediarechten, sponsorrechten enz.
   Om te voldoen aan de algemene regels van de Noorse voetbalbond werden de arbeidscontracten van de spelers echter ondergebracht bij Bryne FK, en de club was formeel ook partij bij overeenkomsten over de verkoop, koop en (ver)huur van spelers. Bovendien was de club verantwoordelijk voor het beheer van de zuiver sportieve activiteiten (trainingen, selecties enz.)
   In het voorjaar van 2004 vond er een reorganisatie van de club en de vennootschap plaats. Alle activiteiten in Bryne ASA werden overgedragen aan Bryne FK, en Bryne Fotball ASA wijzigde de rechtsvorm van de onderneming en werd Bryne Fotball AS, waarvan het enige doel het afbetalen van schulden werd. De schulden lijken te zijn afbetaald in 2006 (36). Op dit moment worden alle activiteiten, van economische of niet-economische aard, derhalve uitgevoerd door Bryne FK.
   3.   OPMERKINGEN VAN DE NOORSE AUTORITEITEN
   
   De Noorse regering heeft opmerkingen ingediend naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden.
   3.1.   OPMERKINGEN OVER DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 1/152, 1/301 EN 1/630 AAN GRUNNSTEINEN AS
   Samen met de opmerkingen dienden de Noorse autoriteiten ook een taxatie van de percelen in, waaronder een taxatie van de prijs van de ondergrondse parkeerplaatsen.
   De Noorse autoriteiten zijn van mening dat de percelen niet zonder vergoeding zijn overgedragen; de gemeente heeft namelijk een vergoeding ontvangen in de vorm van de bouw van de ondergrondse parkeergarage. Er zou daarom geen sprake zijn van staatssteun als de kosten van de parkeerplaatsen minimaal overeenkomen met de waarde van de aan Grunnsteinen AS overgedragen percelen.
   In dat verband wijzen de Noorse autoriteiten op de taxatie door OPAK, dat uitkomt op een waarde van tussen de 4 510 000 en 5 636 000 NOK voor de aan Grunnsteinen AS overgedragen percelen. Voorts heeft OPAK de kosten van de bouw van de parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage geraamd op circa 8 450 000 NOK, op basis van ervaring met vergelijkbare projecten, hetgeen in de industriesector een gebruikelijke praktijk is. De Noorse autoriteiten wijzen er ook op dat de bouwonderneming Skanska, op dezelfde basis, de bouwkosten van een parkeerplaats op 150 000 NOK raamde, of 9 750 000 NOK voor 65 parkeerplaatsen.
   Op basis van deze cijfers voeren de Noorse autoriteiten aan dat de kosten van de parkeerplaats de waarde van de percelen ruimschoots overschrijden en dat er derhalve geen sprake is van staatssteun.
   3.2.   OPMERKINGEN OVER DE VERKOOP VAN HET KADASTRALE PERCEEL NR. 4/165 AAN BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Ook met betrekking tot de verkoop van het kadastrale perceel nr. 4/165 aan Bryne Industripark AS is een door OPAK uitgevoerde taxatie overgelegd. De Noorse autoriteiten hebben erop gewezen dat OPAK de grond heeft getaxeerd in overeenstemming met de op dat moment geldende wetgeving, die inhield dat het onbebouwde terrein in het algemene gemeentelijke plan was bestemd voor industriële doeleinden, maar niet was onderworpen aan een gedetailleerd bestemmingsplan. De Noorse autoriteiten stellen dat het irrelevant is dat er een voorstel voor een gedetailleerd bestemmingsplan is ingediend en later weer ingetrokken en dat het terrein later een andere bestemming kreeg, namelijk gebruik voor sportdoeleinden, zolang er op het moment van de transactie geen geldend bestemmingsplan was.
   Tegen deze achtergrond onderstrepen de Noorse autoriteiten dat de prijs die daadwerkelijk aan Bryne Industripark is betaald, 4 700 000 NOK (83 NOK per vierkante meter), binnen de volgens de door OPAK uigevoerde taxatie aanvaardbare prijsmarge lag, namelijk tussen de 4 510 000 en 5 636 000 NOK (ofwel 80 à 100 NOK per vierkante meter). Hoewel ze erkennen dat de prijs die is betaald in het onderste gedeelte van de door OPAK berekende prijsmarge ligt, stellen de Noorse autoriteiten dat er geen sprake van steun kan zijn zolang de prijs die is betaald niet aanmerkelijk afwijkt van de geraamde waarden, aangezien de waarde van onbebouwde grond waarvoor geen bestemmingsplan geldt hoe dan ook onzeker is.
   3.3.   OPMERKINGEN OVER DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 2/70 EN 2/32 AAN BRYNE FK
   Met betrekking tot de kadastrale percelen nrs. 2/70 en 2/32 betogen de Noorse autoriteiten dat de eerste vraag die moet worden beantwoord is of er door middel van de transactie een economisch voordeel aan Bryne FK is toegekend. In de bijgevoegde taxatie raamt OPAK de waarde van de grond waarop het stadion is gebouwd tussen de 2 385 000 en 2 915 000 NOK. Aangezien er geen vergoeding voor de grond is betaald, erkennen de Noorse autoriteiten dat Bryne FK een economisch voordeel heeft ontvangen dat overeenkomt met de waarde van de grond als bepaald door OPAK.
   Hoewel Bryne FK een economisch voordeel heeft ontvangen, betogen de Noorse autoriteiten dat de transactie geen steun vormt in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst. Volgens de Noorse autoriteiten was Bryne FK op het moment van de transactie geen onderneming in de zin van de staatssteunregels van de EER, gezien de organisatiestructuur van de club op het moment van de transactie. Op dat moment hield Bryne FK zich alleen bezig met niet-commerciële en niet-professionele activiteiten en waren de commerciële activiteiten en de economische risico’s en voordelen die verband hielden met het professionele voetbalteam ondergebracht bij Bryne Fotball ASA.
   Met betrekking tot de mogelijke aanwezigheid van staatssteun aan Bryne Fotball ASA beweert Noorwegen dat dit werd uitgesloten door de voorwaarden van de samenwerkingsovereenkomst. Volgens de overeenkomst was Bryne Fotball ASA verplicht een jaarlijkse vergoeding van 150 000 NOK aan Bryne FK te betalen voor het gebruik van het stadion, plus 10 000 NOK per officiële wedstrijd. Aldus zorgde de overeenkomst ervoor dat het economische voordeel dat uit de overdracht van de grond voortvloeide uitsluitend aan Bryne FK zou toekomen.
   Met betrekking tot de fusie tussen Bryne Fotball ASA en Bryne FK, die ongeveer een half jaar na de overdracht van de grond plaatsvond, voeren de Noorse autoriteiten aan dat niet mag worden aangenomen dat het door de gemeente toegekende voordeel als gevolg van de fusie automatisch in evenredige mate aan de commerciële activiteiten van de club ten goede zou komen. In plaats daarvan moeten de economische activiteiten tot in detail worden geanalyseerd om een verdeelsleutel tussen de economische en de niet-economische activiteiten vast te stellen.
   4.   OPMERKINGEN VAN DERDE PARTIJEN
   
   4.1.   OPMERKINGEN VAN BRYNE FK
   Bryne FK heeft opmerkingen ingediend met betrekking tot de overdracht van de percelen en met betrekking tot de organisatiestructuur en de activiteiten van de club.
   De club legt uit, in overeenstemming met wat hierboven is uiteengezet, dat zijn organisatiestructuur is veranderd toen Bryne FK en Bryne Fotball ASA in 2004 fuseerden. Op dit moment zijn alle activiteiten ondergebracht bij Bryne FK. De club heeft echter een back-to-back-overeenkomst gesloten met de onderneming Klubbinvest AS, die het financiële risico van de contracten met de profvoetballers draagt.
   Bovendien wijst de club erop dat er in 2005, 2006 en 2007 een negatief resultaat is geboekt en dat het grootste deel van zijn activiteiten niet-commercieel van aard is en voornamelijk gerelateerd is aan jonge voetbalspelers. Van de in totaal 2 047 uur die de club aan activiteiten heeft besteed (37), nam de economische activiteit slechts circa 230 uur in beslag, ofwel 11 % van het totaal. Alle niet-economische activiteiten vinden plaats op de faciliteiten die zich bevinden op de grond die door middel van de overeenkomst van 2003 is overgedragen aan de club.
   Met betrekking tot het eigendom van de stadiongebouwen benadrukt de club dat in 2003 alleen de grond is overgedragen, aangezien de club al eigenaar was van de gebouwen en de faciliteiten. De club wijst bovendien op de huurovereenkomst die is gesloten met de gemeente Time, in haar hoedanigheid van voormalige eigenaar van het perceel, uit hoofde waarvan een bepaald deel van de overgedragen grond voor een periode van 99 jaar is gereserveerd voor parkeerdoeleinden. De club is van mening dat de langlopende huurovereenkomst de waarde van de grond substantieel vermindert en dat OPAK dit niet in aanmerking heeft genomen.
   Volgens de club was Bryne FK ten tijde van de overdracht van de grond geen onderneming, gezien de toenmalige organisatiestructuur en de hierboven beschreven samenwerkingsovereenkomst. Aangezien de steunvraag moet worden beoordeeld op het moment van de overdracht, is de club van mening dat er geen sprake was van staatssteun. Wat betreft de waarde van de grond merkt de club op dat, vanwege de negatieve waarde van de huurovereenkomst waarin een deel van de grond voor parkeerdoeleinden wordt gereserveerd, de werkelijke waarde van de overgedragen grond aanzienlijk lager is dan wat OPAK concludeert. Mocht de Autoriteit tot de conclusie komen dat de overdracht steun vormt, dan zou het steunelement derhalve de-minimissteun zijn.
   4.2.   OPMERKINGEN VAN DE NOORSE VOETBALBOND
   De Noorse voetbalbond heeft opmerkingen ingediend met betrekking tot de organisatie van het Noorse voetbal in het algemeen, zonder specifieke opmerkingen te maken over de onderhavige zaak.
   De voetbalbond verklaart met meer dan 500 000 leden, waaronder 400 000 actieve voetbalspelers, een van Noorwegens grootste non-profitorganisaties te zijn. De werving en ontwikkeling van spelers op alle niveaus is de kernactiviteit van de bond.
   De Noorse voetbalbond streeft er daarom naar dat er overal in het land adequate faciliteiten aanwezig zijn.
   De bond wijst erop dat het in beginsel een publieke verantwoordelijkheid is om voor kinderen en jongeren in hun plaatselijke omgeving sportactiviteiten te organiseren. Voor de bouw van nieuwe faciliteiten is zowel de bijdrage van de sportgemeenschap als de bijdrage van de publieke autoriteiten nodig. De Noorse voetbalbond is van mening dat de bijdrage van de clubs aan de publieke taak zeer substantieel is, hoewel deze bijdrage nooit is gekwantificeerd. Een bijkomend voordeel van de inspanningen van de bond voor kinderen is dat er op deze wijze een kanaal is gecreëerd voor de doorstroming van het amateur- naar het profvoetbal. Solidariteit met lokale voetbalverenigingen is altijd een belangrijke doelstelling, zelfs als er inkomsten worden gegenereerd door middel van de verkoop van mediarechten op nationaal of Europees niveau.
   4.3.   OPMERKINGEN VAN VÅLERENGA FOTBALL
   Vålerenga Fotball heeft via zijn vertegenwoordiger in rechte, het advocatenkantoor Selmer, algemene opmerkingen ingediend over de kwestie van de overdracht van grond aan voetbalclubs voor de bouw van sportfaciliteiten. Volgens Vålerenga is dit vraagstuk van praktisch belang en zullen dit soort zaken zich in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid opnieuw voordoen.
   Tegen deze achtergrond wijst de club op zes kwesties die in dit soort gevallen van belang kunnen zijn. Ten eerste wijst Vålerenga erop dat het belangrijk is dat de commerciële tak en de niet-commerciële tak beide een afzonderlijke boekhouding voeren. Ten tweede beweert Vålerenga dat een club die eigenaar is van een stadion dat wordt verhuurd nog steeds buiten de definitie van een onderneming valt, mits de club alleen als „passieve eigenaar” optreedt. Ten derde meent Vålerenga dat mag worden aangenomen dat de bouw en de exploitatie van een voetbalstadion het handelsverkeer niet ongunstig beïnvloeden. Ten vierde stelt Vålerenga dat voetbalstadions kunnen worden beschouwd als sociale infrastructuur. Ten vijfde moet de markthuurprijs voor een voetbalstadion worden vastgesteld op basis van wat kopers bereid zijn te betalen en niet op basis van de vraag of de investering zal worden terugbetaald. Ten zesde heeft de verplichting om een voetbalstadion op de overgedragen grond te bouwen en te exploiteren een negatieve waarde, hetgeen betekent dat er geen economisch voordeel voor de club bestaat.
   II.   BEOORDELING
   
   1.   DE AANWEZIGHEID VAN STAATSSTEUN
   
   Artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst luidt als volgt:
   
      „Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de Europese Gemeenschap, de EVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”.
   
   Uit deze bepaling volgt dat er sprake is van staatssteun in de zin van de EER-overeenkomst wanneer aan de volgende voorwaarden is voldaan:
   
               —
            
            
               De steun moet zijn bekostigd met staatsmiddelen;
            
         
               —
            
            
               De steun moet bepaalde ondernemingen of bepaalde producties begunstigen, dat wil zeggen dat de maatregel een onderneming een economisch voordeel moet verschaffen;
            
         
               —
            
            
               De maatregel moet selectief zijn in de zin van de EER-overeenkomst;
            
         
               —
            
            
               De steun moet de mededinging kunnen vervalsen of dreigen te vervalsen en het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig kunnen beïnvloeden.
               
            
         Of aan deze voorwaarden wordt voldaan moet voor elk van de hierboven beschreven transacties worden vastgesteld.
   2.   DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 1/152, 1/301 EN 1/630 AAN GRUNNSTEINEN AS
   
   In het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden betwijfelde de Autoriteit of de transactie tegen marktvoorwaarden heeft plaatsgevonden. De Autoriteit erkende dat een transactie waarbij de prijs voor de gronden bestaat uit een verplichting om een ondergrondse faciliteit voor de gemeente te bouwen in beginsel tegen marktvoorwaarden kan plaatsvinden. Om vast te stellen of dit het geval was, zou er echter een taxatie van de percelen moeten worden uitgevoerd en zou de marktprijs van de bouw van de parkeerplaatsen op een betrouwbare manier moeten worden vastgesteld.
   Bovendien wees de Autoriteit er in het inleidingsbesluit op dat de door de Noorse autoriteiten overgelegde taxatie, die was uitgevoerd door Eiendomsmegler 1, slechts betrekking had op één van de percelen in kwestie. De Autoriteit trok ook de betrouwbaarheid van de taxatie van het kadastrale perceel nr. 1/630 in twijfel, omdat in de taxatie niet werd uitgelegd welke methode er was gebruikt en ook de kenmerken van het perceel, die doorslaggevend waren voor de sluiting van de overeenkomst, niet werden vermeld.
   De Autoriteit was ook van oordeel dat de transactie het handelsverkeer en de mededinging binnen de EER ongunstig beïnvloedde c.q. vervalste.
   Naar aanleiding van het inleidingsbesluit van de Autoriteit hebben de Noorse autoriteiten een nieuwe taxatie van de percelen overgelegd, evenals een taxatie van de bouwkosten van de parkeerplaatsen, uitgevoerd door OPAK. De Autoriteit merkt op dat Grunnsteinen niet kan worden geacht een voordeel te hebben ontvangen indien kan worden aangetoond dat de waarde van de percelen gelijk was aan of lager was dan de negatieve waarde van de verplichting om de ondergrondse parkeergarage te bouwen. Om te onderzoeken of dit het geval was, dient de betrouwbaarheid van het taxatierapport van OPAK te worden onderzocht door de gebruikte methode te vergelijken met de methode die wordt beschreven in de richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties.
   2.1.   BEOORDELING VAN HET TAXATIERAPPORT VAN OPAK
   Volgens de richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties moet de marktwaarde van onroerende zaken op grond van algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatiecriteria worden vastgesteld door een te goeder naam en faam bekendstaande taxateur van onroerende zaken die zijn taken onafhankelijk uitvoert. Tot slot dient het economische nadeel van bijzondere verplichtingen afzonderlijk te worden geraamd en in de aankoopprijs te worden doorberekend (38).
   De taxatie is uitgevoerd door OPAK, een onderneming die actief is op de gebieden bouwbeheer, diensten aan verenigingen van eigenaars en taxaties. Het rapport in kwestie is opgesteld door de heer Jacob Aarsheim.
   In de richtsnoeren betreffende staatssteun wordt bepaald dat een „taxateur” een te goeder naam en faam bekendstaand persoon is die een het vereiste diploma heeft behaald in een erkend opleidingsinstituut of een gelijkwaardige universitaire opleiding heeft gevolgd, relevante ervaring heeft en in staat is de waarde van gronden en gebouwen te bepalen naargelang de ligging en de categorie ervan.
   De Noorse autoriteiten hebben uitgelegd dat OPAK, en de heer Aarsheim in het bijzonder, ruime ervaring hebben met het taxeren van onroerende zaken van deze categorie in het district Jæren. Hun beweringen worden onderbouwd door het curriculum vitae van de heer Aarsheim, dat is bijgevoegd bij de door de Noorse autoriteiten aan de Autoriteit overgelegde opmerkingen (39). Behalve dat hij over ruime ervaring beschikt, heeft de heer Aarsheim een opleiding in bouwtechnologie gevolgd. Er is derhalve geen reden om te veronderstellen dat OPAK en de heer Aarsheim niet aan de in de richtsnoeren gestelde voorwaarden voldoen en niet te goeder naam en faam zijn.
   In de richtsnoeren betreffende staatssteun wordt het volgende bepaald: „De taxateur dient zijn taken onafhankelijk uit te voeren, dat wil zeggen dat openbare instanties geen orders mogen geven met betrekking tot het resultaat van de taxatie.”.
   In het rapport wordt het doel van de taxatie genoemd en wordt verwezen naar de aanwezigheid van de heer Aarsheim en een andere persoon van OPAK bij het bezoek aan de percelen. Er is geen gedetailleerde uitleg van de toegepaste methode bijgevoegd. Tegen deze achtergrond ziet de Autoriteit geen reden om eraan te twijfelen dat de taxateur zijn taak op basis van volledige onafhankelijkheid in de zin van de richtsnoeren heeft uitgevoerd.
   In de richtsnoeren wordt „marktwaarde” gedefinieerd als „de prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen”.
   In het rapport van OPAK worden onder meer de volgende uitgangspunten en veronderstellingen uiteengezet:
   
               —
            
            
               de eigenaar staat positief tegenover de verkoop;
            
         
               —
            
            
               de percelen kunnen vrij ter verkoop worden aangeboden, gedurende een normale periode;
            
         
               —
            
            
               kopers die vanwege „bijzondere belangen” abnormaal hoge prijzen willen betalen worden niet in aanmerking genomen;
               […]
            
         
               —
            
            
               de waardebepaling wordt uitgevoerd volgens de normale taxatiepraktijken van OPAK en in overeenstemming met de door de Universiteit van Stavanger aangeboden taxatiecursussen.
            
         Aangezien het gebouw bouwvallig is verklaard en moet worden gesloopt, heeft OPAK de percelen getaxeerd als onbebouwde gronden. De toegepaste methode, die de „grondkostenmethode” wordt genoemd, wordt als volgt uitgelegd:
   „De waarde van de percelen is afhankelijk van het verwachte gebruik ervan en het ontwikkelingspotentieel, met inbegrip van de verwachte winsten. Een directe parameter hiervoor zijn de grondkosten, ofwel het verschil tussen de marktwaarde van de volledig ontwikkelde percelen en de totale bouwkosten, inclusief een winstmarge, maar exclusief de kosten van de grond, gedeeld door het aantal vierkante meter overdekt vloeroppervlak, met uitzondering van kelders (40).”. Ook wordt uitgelegd dat de kosten van de grond afhankelijk zijn van de vraag naar gebouwen in het gebied, de bouwkosten en de van toepassing zijnde bestemmingsplannen. Bij het maken van de taxatie worden ook de ervaringen met de verkoop van vergelijkbare grond in het gebied in aanmerking genomen.
   Na toepassing van deze methode komt OPAK uit op een prijs van 3,2 miljoen NOK als redelijke raming van de verkoopprijs.
   De Autoriteit heeft eerder, in haar besluit met betrekking tot de verkoop van het gebouw van de universiteitsbibliotheek in Oslo, bepaald dat de grondkostenmethode een aanvaardbare methode is voor de taxatie van grondstukken waarop geen gebouwen staan (41). De Noorse vereniging van taxateurs (NTF) refereert op zijn website (42) in de eerste plaats aan andere methoden, zoals de nettokapitalisatiemethode, de cashflowmethode en de methode van de technische waarde. Deze methoden gaan echter uit van de veronderstelling dat er al bestaande gebouwen op de grond staan. Aangezien de gebouwen op de percelen in kwestie bouwvallig zijn verklaard, is de Autoriteit van oordeel dat de grondkostenmethode een aanvaardbare taxatiemethode is voor de drie kadastrale percelen in kwestie.
   Volgens de richtsnoeren kunnen „bij de verkoop […] in het algemeen belang bijzondere verplichtingen worden opgelegd die verband houden met de grond en gebouwen doch niet met de koper of diens economische activiteit, voor zover iedere potentiële koper in beginsel verplicht en in staat is deze verplichtingen na te komen, ongeacht het feit of hij een bedrijf heeft en ongeacht de aard van dat bedrijf”. Het economische nadeel van een dergelijke verplichting dient door onafhankelijke taxateurs afzonderlijk te worden geraamd en kan in de aankoopprijs worden doorberekend.
   De autoriteit is van oordeel dat de verplichting om een ondergrondse parkeergarage aan te leggen een dergelijke bijzondere verplichting is, die geen verband houdt met de koper. De sloopkosten van het te slopen gebouw kunnen volgens dezelfde beginselen worden geraamd en in de aankoopprijs worden doorberekend.
   Met betrekking tot de verplichting om de ondergrondse parkeerplaatsen aan te leggen is de kostenraming gebaseerd op de door de overheid en een onafhankelijke ingenieursinstelling gepubliceerde richtsnoeren (43), die uitgaan van 25 vierkante meter per parkeerplaats en ervaring met de bouwkosten van ondergrondse parkeergarages. OPAK verklaart dat deze methode om de kosten te berekenen de normale praktijk in de sector is. Op grond hiervan komt OPAK uit op een prijs van 130 000 NOK per parkeerplaats, of 8 450 000 NOK voor 65 parkeerplaatsen, exclusief btw en grondkosten.
   De sloopkosten, inclusief de vergoedingen voor afvalverzameling en -sortering, zijn geraamd op basis van de ervaringen met vergelijkbare sloopwerkzaamheden. OPAK verklaart dat deze kosten kunnen worden geraamd op 150 000 NOK.
   De Autoriteit herinnert eraan dat, hoewel zij gehouden is de inhoud van de door externe partijen overgelegde adviezen van deskundigen te beoordelen, zij niet verplicht is de bijstand van haar eigen externe deskundigen in te roepen (44). Na onderzoek van de kostenberekeningen, die zijn uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige met voldoende technische kennis voor de taxatie van de percelen als zodanig, en na inspectie van de gebouwen, is de Autoriteit van mening dat deze berekeningen in overeenstemming zijn met de richtsnoeren betreffende staatssteun. De kosten als geraamd kunnen derhalve worden doorberekend in de aankoopprijs.
   2.2.   CONCLUSIE MET BETREKKING TOT HET STAATSSTEUNELEMENT BIJ DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 1/152, 1/301 EN 1/630 AAN GRUNNSTEINEN AS
   Op grond van het bovenstaande taxatierapport van OPAK concludeert de Autoriteit dat aangezien de economische nadelen van de verplichting om de ondergrondse parkeerplaatsen aan te leggen en de kosten van het slopen van het bouwvallig verklaarde gebouw worden geraamd op in totaal 8,6 miljoen NOK en de waarde van de percelen wordt geraamd op 3,2 miljoen NPOK, de transactie geen economisch voordeel aan Grunnsteinen AS verschaft. Omdat de negatieve waarde van het economische nadeel aanmerkelijk groter is dan de positieve waarde van de percelen, wordt deze conclusie niet beïnvloed door een redelijke foutenmarge of het feit dat OPAK verklaart dat de waardebepaling van dergelijke percelen onzeker is.
   De Autoriteit merkt echter op dat het grote verschil in waarde tussen de verplichting die Grunnsteinen op zich neemt en de waarde van de percelen erop kan wijzen dat de marktwaarde waarop OPAK is uitgekomen mogelijk twijfelachtig is. Gezien deze grote discrepantie zou zelfs een forse aanpassing van de door OPAK vastgestelde waarden echter niet leiden tot de conclusie dat Grunnsteinen een voordeel heeft ontvangen.
   Tegen deze achtergrond concludeert de Autoriteit dat de overdracht van de kadastrale percelen nrs. 1/152, 1/301 en 1/360 aan Grunnsteinen geen staatssteun inhoudt in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
   3.   DE VERKOOP VAN HET KADASTRALE PERCEEL NR. 4/165 AAN BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   In het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden betwijfelde de Autoriteit dat de prijs van 4,7 miljoen NOK voor de 56 000 vierkante meter grond overeenkwam met de marktprijs. De twijfels van de Autoriteit waren onder meer gebaseerd op het feit dat de gemeente verklaarde dat de percelen waren verkocht tegen de kostprijs, een beleid dat later werd verlaten omdat het er volgens de gemeente toe leidde dat grond tegen te lage prijzen werd verkocht. Bovendien vond de Autoriteit de vergelijking met de verkoop van andere percelen in de regio niet overtuigend, aangezien er geen taxatie was uitgevoerd.
   In antwoord op het bevel tot het verstrekken van informatie van de Autoriteit in het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden hebben de Noorse autoriteiten een door OPAK uitgevoerde taxatie overgelegd. Er dient derhalve te worden nagegaan of de overgelegde taxatie voldoet aan de in de richtsnoeren van de Autoriteit neergelegde normen.
   3.1.   BEOORDELING VAN HET TAXATIERAPPORT VAN OPAK
   Volgens de richtsnoeren van de Autoriteit moet de marktwaarde van onroerende zaken op grond van algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatiecriteria worden vastgesteld door een te goeder naam en faam bekendstaande taxateur van onroerende zaken die zijn taken onafhankelijk uitvoert.
   De kwalificaties en de goede naam en faam van OPAK, en de heer Aarsheim in het bijzonder, zijn hierboven beoordeeld. In het licht van deze beoordeling oordeelt de Autoriteit dat het taxatierapport met betrekking tot kadastraal perceel nr. 4/165 is opgesteld door een te goeder naam en faam bekendstaande taxateur.
   De Autoriteit beschikt niet over aanwijzingen dat de taxateur niet onafhankelijk was. De heer Aarsheim behoort tot een bekend taxatiebureau dat geen formele banden met de gemeente heeft. In het rapport wordt bovendien het doel van de taxatie uiteengezet, wordt bevestigd dat de heer Aarsheim de percelen heeft bezocht en wordt de toegepaste methode gedetailleerd uitgelegd. Op grond hiervan heeft de Autoriteit geen reden om eraan te twijfelen dat de taxatie op basis van volledige onafhankelijkheid is uitgevoerd, dat wil zeggen niet op basis van orders van de gemeente met betrekking tot het resultaat van de taxatie.
   Zoals hierboven is beschreven, hanteert OPAK een aantal veronderstellingen voor zijn taxaties, waaronder de veronderstelling dat de verkoper bereid is te verkopen en dat de percelen gedurende een normale periode vrij ter verkoop kunnen worden aangeboden.
   OPAK heeft de waarde van de percelen getaxeerd op basis van het feit dat de percelen niet waren onderworpen aan een bestemmingsplan, maar alleen aan een algemene reservering voor industriële doeleinden. De reden hiervoor is dat het voorgestelde bestemmingsplan, waarin de percelen waren bestemd voor industriële doeleinden, werd ingetrokken voordat het contract werd ondertekend vanwege bezwaren van de dienst Openbare Wegen (45). Het bestemmingsplan dat later werd aangenomen verschilde volgens OPAK sterk van het ingetrokken plan, omdat het gebied daarin werd bestemd voor sportdoeleinden en niet voor industriële doeleinden.
   In het rapport wordt de verkoopwaarde gedefinieerd als „de prijs die verschillende onafhankelijke potentiële kopers die belangstelling voor de percelen hebben bereid zijn te betalen op de datum van de waardebepaling”. Anders dan bij de taxatie van de aan Grunnsteinen overgedragen percelen is in het geval van Hålandsmarka niet de grondkostenmethode of enige andere door de Noorse vereniging van taxateurs (NTF) geprefereerde methode voor de taxatie van gebouwen toegepast. In plaats daarvan is de prijs bepaald door middel van benchmarking met vergelijkbare verkochte grondstukken in de regio (comparatieve verkoopwaarden).
   OPAK verklaart dat vergelijkbare prijzen in het gebied uiteenlopen van 80 NOK per vierkante meter (verkoop tussen een private partij en de gemeente) tot 115 NOK per vierkante meter (verkoop tussen twee private partijen). OPAK verwijst ook naar een herwaarderingsbesluit in Stavanger, waarin een prijs van 140 NOK per vierkante meter werd vastgesteld voor grondstukken die waren gereserveerd voor woningbouw op een zeer centrale locatie. Volgens OPAK zou dit overeenkomen met een prijs van rond de 90 NOK per vierkante meter voor het industriële gebied in kwestie. OPAK erkent in het taxatierapport dat de marktomstandigheden onzeker zijn en stelt daarom voor om uit te gaan van een marktprijs van tussen de 80 en 100 NOK per vierkante meter, wat overeenkomt met een prijs van tussen de 4 510 000 en 5 636 000 NOK voor het hele gebied. Tegen deze achtergrond raamt OPAK de verkoopwaarde in het midden van deze prijsmarge, op 5 100 000 NOK.
   In het inleidingsbesluit toonde de Autoriteit zich sceptisch over de vergelijking die de gemeente maakte met prijzen die voor andere percelen in het gebied waren betaald, onder andere omdat het erop leek dat het bestemmingsplan voor het gebied, ondanks de bezwaren van de dienst Openbare Wegen, al was aangenomen, waardoor het niet correct leek om de grond te vergelijken met gebieden waarvoor geen bestemmingsplan bestond. De Noorse autoriteiten hebben er in hun opmerkingen naar aanleiding van het inleidingsbesluit echter op gewezen dat de bezwaren van de dienst Openbare Wegen ten tijde van de verkoop bekend waren en dat er om die reden geen bestemmingsplan was. Pas in augustus 2007 is er een bestemmingsplan voor het gebied aangenomen, dat wil zeggen twee jaar na de verkoop, en het gebied werd op dat moment bestemd voor sportdoeleinden. Hoewel de daaropvolgende reeks gebeurtenissen op het moment van de transactie niet bekend was bij de partijen, ondersteunen deze feiten de conclusie dat de intrekking van het oorspronkelijke bestemmingsplan zuiver was en dat er aanzienlijke wijzigingen konden verwacht.
   Om die reden acht de Autoriteit de aan het taxatierapport van OPAK ten grondslag liggende veronderstelling dat er ten tijde van de verkoop geen bestemmingsplan van toepassing was aanvaardbaar.
   Met betrekking tot de door OPAK gebruikte taxatiemethode wijst de Autoriteit erop dat de methode van de vergelijkbare verkoopwaarden minder accuraat lijkt dan andere door de NTF beschreven methoden, aangezien de kenmerken en het verwachte gebruik van de grond hierbij in mindere mate in aanmerking worden genomen. De Autoriteit begrijpt echter uit de taxaties van OPAK dat de grondkostenmethode, die sterk gerelateerd is aan de maximaal toegestane exploitatie van de grond, niet eenvoudig te gebruiken is wanneer er geen bestemmingsplan bestaat. In dit verband moet worden opgemerkt dat het gebruik van vergelijkbare verkoopwaarden ook door de NTF wordt genoemd als een van de aanvaardbare methoden voor de taxatie van industriële grond (46).
   Tegen deze achtergrond is de autoriteit van oordeel dat het taxatierapport van OPAK moet worden geacht te zijn gebaseerd op algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatiecriteria.
   3.2.   CONCLUSIE MET BETREKKING TOT HET STAATSSTEUNELEMENT BIJ DE VERKOOP VAN HET KADASTRALE PERCEEL NR. 4/165 AAN BRYNE INDUSTRIPARK
   De verkoopprijs aan Bryne Industripark was 4 700 000 NOK. Deze prijs ligt in het onderste gedeelte van het door OPAK vastgestelde prijsinterval (van 4 510 000 tot 5 636 000 NOK) en iets onder de geraamde verkoopwaarde van 5,1 miljoen NOK.
   Uit de jurisprudentie van het Gerecht van eerste aanleg blijkt dat de Autoriteit bij het onderzoeken van aan haar in het kader van een staatssteunprocedure overgelegde taxaties met betrekking tot de verkoop van grond en gebouwen door openbare instanties dient te „bepalen of deze prijs niet zo ver daarvan [van de verkoopprijs] afwijkt dat moet worden geconcludeerd dat er sprake is van een voordeel” (47) (nadruk toegevoegd). Bovendien heeft de transactie in kwestie betrekking op onontwikkelde grond die niet is onderworpen aan een bestemmingsplan, waarvan de waarde volgens OPAK niet met zekerheid kan worden vastgesteld. De werkelijke marktwaarde van het perceel kan derhalve ook in het onderste gedeelte van de door OPAK vastgestelde prijsmarge liggen, hetgeen zou overeenkomen met de prijs die daadwerkelijk door Bryne Industripark is betaald. Tegen deze achtergrond concludeert de Autoriteit dat niet kan worden vastgesteld dat de verkoop van het perceel Bryne Industripark een economisch voordeel in de zin van de staatssteunregels heeft verschaft.
   De transactie vormt derhalve geen staatssteun aan Bryne Industripark in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
   4.   DE VERKOOP VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 2/70 EN 2/32 (STADION VAN BRYNE) AAN BRYNE FK
   
   In het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden betwijfelde de Autoriteit of de overdracht van de percelen aan Bryne FK voor 0 NOK heeft plaatsgevonden tegen marktvoorwaarden. Bovendien was de Autoriteit op basis van de op dat moment beschikbare informatie van mening dat Bryne FK voor de toepassing van de staatssteunregels waarschijnlijk binnen de definitie van een onderneming viel en economische activiteiten ontplooide die het handelsverkeer binnen de EER ongunstig konden beïnvloeden. Op grond daarvan kwam de Autoriteit tot de voorlopige beoordeling dat de transactie kon zijn bekostigd met staatsmiddelen, een onderneming een economisch voordeel verschafte en het handelsverkeer binnen de EER ongunstig kon beïnvloeden.
   In het kader van de formele onderzoeksprocedure heeft de Autoriteit nieuwe informatie ontvangen.
   In hun opmerkingen naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden en in antwoord op het bevel tot het verstrekken van informatie van de Autoriteit hebben de Noorse autoriteiten in de eerste plaats een taxatie van de overgedragen kadastrale percelen overgelegd, en in de tweede plaats meer informatie over de organisatiestructuur van de voetbalclub ten tijde van de transactie verstrekt. Wat betreft de organisatiestructuur is erop gewezen dat de club uit twee entiteiten bestond, te weten Bryne ASA en Bryne FK.
   4.1.   STAATSMIDDELEN
   Artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst bepaalt dat een maatregel door een lidstaat moet zijn toegekend of met staatsmiddelen moet zijn bekostigd om als een steunmaatregel te worden aangemerkt.
   De Autoriteit herinnert eraan dat het begrip steun volgens de vaste rechtspraak een algemenere strekking heeft dan het begrip subsidie, omdat het niet alleen positieve prestaties omvat, zoals de subsidies zelf, maar ook overheidsmaatregelen die, in verschillende vormen, lasten verlichten die normaliter door een onderneming worden gedragen en die daardoor, zonder subsidies in de strikte zin van het woord te zijn, van gelijke aard zijn en tot identieke gevolgen leiden (48). Inkomstenderving door de staat bij een verkoop onder de marktwaarde valt ook onder het begrip staatsmiddelen.
   Om te kunnen uitmaken of de verkoop van de kadastrale percelen nrs. 2/70 en 2/32 aan Bryne FK is bekostigd met staatsmiddelen, dient de marktwaarde van deze percelen te worden bepaald. Indien de gemeente de percelen heeft verkocht voor een prijs die onder de marktwaarde ligt, zijn er staatsmiddelen in de vorm van gederfde inkomsten besteed.
   De Noorse autoriteiten hebben een door OPAK uitgevoerde taxatie overgelegd van de grond waarop het stadion is gebouwd. Ook hier weer dient te worden onderzocht of de taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de richtsnoeren van de Autoriteit.
   Bij het beoordelen van het taxatierapport merkt de Autoriteit op dat dezelfde taxateur, OPAK/de heer Aarsheim, deze taxatie heeft uitgevoerd. De Autoriteit heeft al geconcludeerd dat OPAK en de heer Aarsheim voldoen aan de in de richtsnoeren gestelde eis dat de taxateur te goeder naam en faam bekend dient te staan. Bovendien heeft de Autoriteit geen reden om te geloven dat de heer Aarsheim niet onafhankelijk was bij het uitvoeren van zijn taxatie.
   Gezien de bijzondere aard van de onroerende zaak in kwestie dient de toegepaste methode in enig detail te worden onderzocht om te bepalen of de taxatie is uitgevoerd op grond van algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatiecriteria.
   In de eerste plaats omvat de taxatie een beschrijving van het huidige gebruik van de grond, waarop op dit moment een voetbalveld, een atletiekbaan, trainingsvelden, een tribune en sporthallen zijn gevestigd. In het van toepassing zijnde bestemmingsplan, dat dateert van 28 oktober 1997, is het gebied bestemd voor sportdoeleinden. OPAK verklaart dat het uitgangspunt dient te zijn dat de waarde van de grond wordt gebaseerd op de toegestane exploitatie van de grond. OPAK is echter van mening dat, omdat er al sportfaciliteiten op de grond zijn aangelegd en er derhalve geen toegestane exploitatie is, er een andere methode moet worden toegepast. Omdat het stadion kansspelgelden heeft ontvangen (49), verwijst OPAK naar de voorwaarden die aan de ontvangst van deze middelen zijn verbonden, die onder meer inhouden dat de faciliteiten veertig jaar open en in gebruik moeten worden gehouden en de ontvangen gelden anders moeten worden terugbetaald. Om de waarde van de grond te bepalen in het geval er een alternatief bestemmingsplan van toepassing zou zijn geweest, zouden de bepalingen van een dergelijk bestemmingsplan bekend moeten zijn. Tegen deze achtergrond concludeert OPAK dat het stadion alleen kan worden getaxeerd als onroerende zaak voor de ontwikkeling van sportfaciliteiten. De taxatie is daarom gebaseerd op een vergelijking met industriële grond die in het gebied is verkocht, en er is een bedrag in mindering gebracht op grond van het feit dat er in het huidige bestemmingsplan geen inkomsten genererende commerciële gebieden zijn aangewezen. OPAK concludeert dat de marktprijs binnen het prijsinterval 2 385 000 tot 2 915 000 NOK ligt en raamt de verkoopwaarde op 2 650 000 NOK.
   De Autoriteit merkt om te beginnen op dat de taxatie niet is gebaseerd op een van de door de Noorse vereniging van taxateurs geprefereerde taxatiemethoden. Ook is de gebruikte taxatiemethode niet gebaseerd op een directe vergelijking met vergelijkbare percelen.
   De Autoriteit erkent echter dat voetbalstadions een uniek type onroerende zaak vormen en dat een directe vergelijking met andere typen moeilijk te maken is. Bovendien is de Autoriteit van mening dat, gezien de afwezigheid van een alternatief bestemmingsplan en het economische nadeel dat resulteert uit de terugbetalingsverplichting in het geval van een herziening van het bestemmingsplan, een taxatie op basis van het huidige bestemmingsplan de waarde van de overgedragen grond het best weergeeft. Tot slot erkent de Autoriteit het probleem met betrekking tot de taxatie van percelen die bestemd zijn voor sportdoeleinden en die krachtens het huidige bestemmingsplan niet kunnen worden gebruikt als een inkomsten genererend commercieel gebied. In deze omstandigheden vindt de Autoriteit de door OPAK/de heer Aarsheim toegepaste methode voor het ramen van de marktwaarde aanvaardbaar, hoewel een dergelijke raming onvermijdelijk met onzekerheid is omgeven. De Autoriteit is van mening dat het goed mogelijk is dat de marktwaarde nog lager uitkomt omdat de club al een huurovereenkomst voor de grond had gesloten, hetgeen voor elke andere koper een bezwaring van de onroerende zaak zou vormen. Deze kanttekeningen gemaakt hebbende, is de Autoriteit van oordeel dat het rapport voldoende gedetailleerd en gefundeerd is om te kunnen dienen, met een voldoende mate van zekerheid, als een indicatie van de waarschijnlijke waarde.
   Aangezien de gemeente Time de percelen aan Bryne FK heeft overgedragen tegen een prijs van 0 NOK, terwijl de geraamde waarde circa 2 650 000 NOK bedroeg, concludeert de Autoriteit dat deze transactie is bekostigd met staatsmiddelen.
   4.2.   ECONOMISCH VOORDEEL AAN EEN ONDERNEMING
   a)   De aanwezigheid van een economisch voordeel
   
   Aangezien de percelen voor 0 NOK aan Bryne FK zijn overgedragen, is er een duidelijk verschil tussen de betaalde prijs en de waarschijnlijke marktwaarde van de percelen. De Autoriteit concludeert daarom dat de transactie Bryne FK een economisch voordeel heeft verschaft, aangezien de club niet de marktwaarde voor de grond hoefde te betalen.
   b)   Bryne FK als onderneming voor de toepassing van de staatssteunregels
   
   Vervolgens dient te worden beoordeeld of Bryne FK voor de toepassing van de staatssteunregels moet worden beschouwd als een onderneming. Daartoe moet erop worden gewezen dat het begrip onderneming elke eenheid omvat die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd, en dat onder een economische activiteit wordt verstaan iedere activiteit bestaande in het aanbieden van goederen of diensten op een bepaalde markt (50).
   Bryne FK heeft een beroeps- of semiberoepsvoetbalteam dat op dit moment in de divisie onder de hoogste divisie speelt, en ten tijde van de transactie in de hoogste divisie. In het inleidingsbesluit van de Autoriteit was haar voorlopige kwalificatie van Bryne FK als onderneming gebaseerd op het feit dat enkele activiteiten van Bryne FK, met name de aan- en verkoop van beroepsvoetballers, het aanbieden van entertainment in de vorm van voetbalwedstrijden en het aanbieden van advertentieruimte, leken te kunnen worden gekwalificeerd als de levering van diensten op een markt en derhalve een economisch karakter hadden. De Autoriteit is van oordeel dat er tijdens de formele onderzoeksprocedure geen nieuwe argumenten naar voren zijn gebracht die haar tot een andere conclusie zouden kunnen brengen. Er moet derhalve worden geconcludeerd dat, wat deze activiteiten betreft, Bryne FK voor de toepassing van de staatssteunregels een onderneming is.
   De Autoriteit merkt echter op dat 89 % van de totale activiteiten van Bryne FK, gemeten in het aantal uren dat aan de activiteiten is besteed, betrekking heeft op niet-professionele voetbalactiviteiten voor kinderen en jongeren (51).
   Volgens de jurisprudentie van het Europees Hof van Justitie valt sportbeoefening alleen onder het EER-recht voor zover zij een economische activiteit in de zin van de EER-overeenkomst vormt. Dit is van toepassing op de activiteiten van beroeps- of semiberoepsvoetballers die in een markt worden aangeboden (52). Zoals hierboven is opgemerkt, waren deze activiteiten geconcentreerd binnen de onderneming Bryne ASA. Anderzijds worden de activiteiten die Bryne FK aan zeshonderd jonge voetbalspelers binnen de club aanbiedt voornamelijk zonder winstbejag en in hoge mate op basis van vrijwilligerswerk door ouders en anderen beheerd (53).
   Vervolgens dient te worden opgemerkt dat in de praktijk van de Commissie het aanbieden van dergelijke sportactiviteiten aan kinderen en jongeren voor de toepassing van de staatssteunregels niet als een economische activiteit wordt beschouwd. In een zaak met betrekking tot overheidssteun in Frankrijk aan door beroepsvoetbalclubs georganiseerde sportactiviteiten voor jongeren oordeelde de Commissie dat steun aan de educatie van jongeren in burgerlijke, academische of sportieve zin kan worden beschouwd als een algemene taak van de staat op het gebied van onderwijs. In de mate dat deze educatie in de plaats kwam van wat vroeger bekend was onder de naam „sportstudies”, met behoud van de algemene kenmerken en de organisatie, komt de steun in kwestie ten goede aan activiteiten op het gebied van onderwijs en houdt deze steun dus geen verband met de mededinging. Bovendien waren enkele van de steunontvangende activiteiten gericht op het terugdringen van het geweld onder supporters en op buurtactiviteiten. De Commissie oordeelde dat dergelijke activiteiten konden worden gedefinieerd als bijdragend aan burgerschapsvorming in brede zin. De Commissie concludeerde daarom dat de desbetreffende maatregelen vergelijkbaar waren met onderwijsactiviteiten die onder de verantwoordelijkheid van het nationale onderwijsstelsel vallen, een van de algemene taken van de staat (54).
   In dit verband moet worden opgemerkt dat de Noorse voetbalbond erop heeft gewezen dat het in beginsel een overheidstaak is om kinderen en jongeren in hun plaatselijke omgeving sportactiviteiten aan te bieden en om deze sportactiviteiten te organiseren. De clubs, in samenwerking met de plaatselijke autoriteiten en de voetbalbond, nemen grote verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van faciliteiten en de organisatie van activiteiten op alle niveaus. Bovendien heeft de Noorse voetbalbond opgemerkt dat de Noorse autoriteiten herhaaldelijk en nadrukkelijk op de positieve effecten van voetbal als mechanisme voor sociale integratie hebben gewezen (55).
   Aangezien de clubs, zoals de Noorse voetbalbond heeft opgemerkt, voetbalactiviteiten voor kinderen en jongeren organiseren en daarmee een aanvulling op het onderwijs op het gebied van sport verzorgen en een kanaal voor sociale integratie en mobiliteit bieden, is de Autoriteit de mening toegedaan dat de door Bryne FK georganiseerde recreatieve voetbalactiviteiten kunnen worden beschouwd als een taak die in het algemeen belang wordt uitgevoerd en dat deze activiteiten vergelijkbaar zijn met onderwijsactiviteiten. Deze activiteiten vormen derhalve geen economische activiteiten in de zin van de bepalingen van de EER-overeenkomst inzake staatssteun.
   Gelet op het bovenstaande concludeert de Autoriteit dat Bryne FK wat zijn niet-professionele activiteiten betreft in verband met de toepassing van de staatssteunregels niet kan worden beschouwd als een onderneming.
   c)   Geen voordeel voor de economische activiteiten van de club
   
   De Commissie heeft bepaald dat als een sportclub zowel economische als niet-economische activiteiten ontplooit, er geen sprake van staatssteun is wanneer de club er door afzonderlijke boekhoudingen voor zorgt dat de economische activiteiten geen voordeel ontvangen (56). De volgende stap van de beoordeling moet derhalve bestaan uit de beantwoording van de vraag of het voordeel dat bestaat in de overdracht van een onroerende zaak tegen een prijs die onder de geraamde marktprijs lag, feitelijk is toegevallen aan de economische activiteiten van de club.
   Als uitgangspunt moet worden opgemerkt dat de club ten tijde van de transactie uit twee rechtspersonen bestond, namelijk Bryne FK en Bryne Fotball ASA. De taakverdeling en de economische relaties tussen de twee entiteiten waren vastgelegd in een door de club en de onderneming in 2000 gesloten samenwerkingsovereenkomst.
   Krachtens de samenwerkingsovereenkomst tussen de twee entiteiten was Bryne Fotball ASA verantwoordelijk voor de uitvoering van economische activiteiten als het sluiten van sponsorovereenkomsten, de verkoop van televisie- en mediarechten, het aanbieden van advertentieruimte in het stadion, het commercieel uitbaten van de spelers en de naam en het logo van de club, de verkoop van entreekaartjes voor thuiswedstrijden van de club en het sluiten van contracten voor bingoactiviteiten (clausule 2.1).
   Bryne FK daarentegen was verantwoordelijk voor alle sportactiviteiten, waaronder de trainingen en de wedstrijden, het vervullen van alle officiële taken die voortvloeien uit de sportreglementen van de Noorse voetbalbond, diverse activiteiten met betrekking tot fondsenwerving voor het niet-professionele deel van de club, en de exploitatie van het stadion, met uitzondering van het aanbieden van advertentieruimte.
   Hoewel Bryne FK formeel de werkgever van de beroepsvoetballers en het ondersteunend personeel was, alsmede de formele contractpartij bij overeenkomsten met betrekking tot de verkoop, aankoop en huur en verhuur van spelers, werden alle financiële verplichtingen die daarmee verband hielden (57) gedragen door Bryne Fotball ASA. Bovendien zou de eventuele nettowinst na betaling van de kosten, binnen Bryne Fotball ASA blijven (clausule 4.2). Tot slot zou het administratief personeel door Bryne Fotball ASA worden gehuurd en betaald (clausule 5.1).
   Krachtens de overeenkomst viel het stadion als zodanig onder de verantwoordelijkheid van Bryne FK. Bryne Fotball ASA moest Bryne FK 150 000 NOK per jaar betalen voor het gebruik van het stadion in het algemeen en 10 000 NOK per officiële wedstrijd (clausule 4.2). Bryne Fotball ASA moest Bryne FK ook een jaarlijkse vergoeding betalen voor het recht om de spelers en de naam en het logo van de club commercieel uit te baten (clausule 4.3). Ook zou de club een vergoeding ontvangen wanneer het beroepsvoetbalteam activa van Bryne FK zou gebruiken, zoals het stadion en de naam en het logo van de club. Bryne FK beweert in zijn bij de Autoriteit ingediende opmerkingen dat dit een op de markt gebaseerde premie was, hoewel de club geen documenten met betrekking tot de berekening van deze premie heeft overgelegd.
   Op grond van de samenwerkingsovereenkomst kan van Bryne FK worden gezegd dat de club enkele aanvullende fondsenwervingsactiviteiten ontplooide, met name door de verhuur van het stadion en de naam en het logo van de club aan Bryne Fotball ASA. Deze activiteiten zijn van een zodanige aard dat ze in beginsel kunnen plaatsvinden in een markt, in concurrentie met andere aanbieders, waardoor ze onder de definitie van economische activiteit vallen. In het onderhavige geval moesten de betalingen van de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid voor het gebruik van het stadion en de naam en het logo van de club ervoor zorgen dat er geen voor de recreatieve voetbalactiviteiten bestemde middelen aan de beroepsvoetbalactiviteiten zouden toevallen. De inkomsten die Bryne FK uit hoofde van deze regeling verkreeg lijken derhalve te zijn teruggesluisd naar de niet-beroepsmatige activiteiten die binnen Bryne FK plaatsvonden.
   Zoals hierboven is beschreven, werden alle kosten met betrekking tot het beroepsvoetbalteam betaald door Bryne Fotball ASA en ontving Bryne FK een vergoeding voor het gebruik van de activa van de club door het beroepsvoetbalteam. Ook moet worden opgemerkt dat alle commerciële activiteiten (zoals het aanbieden van advertentieruimte enz.) met betrekking tot het beroepsvoetbalteam binnen Bryne Fotball ASA plaatsvonden (58). Zoals hierboven is opgemerkt, werd de grond waarop het stadion stond krachtens de overeenkomst met de gemeente Time aan Bryne FK gegeven, niet aan Bryne Fotball ASA. In deze omstandigheden huldigt de Autoriteit de opvatting dat de samenwerkingsovereenkomst ervoor zorgde dat steun aan Bryne FK niet ten goede kwam aan de beroepsvoetbalactiviteiten of enige daaraan gerelateerde commerciële activiteit, aangezien de boekhouding van deze activiteiten was gescheiden van de boekhouding van de activiteiten van Bryne FK.
   Voorts merkt de Autoriteit op dat Bryne FK heeft verklaard dat alle eigen activiteiten in of rond het stadion plaatsvinden, waarvan de niet-beroepsmatige activiteiten goed zijn voor 89 % van alle activiteiten. Dit zou betekenen dat de percelen voornamelijk voor de eigen kernactiviteiten van de club worden gebruikt, te weten het aanbieden van recreatieve voetbalactiviteiten aan de plaatselijke gemeenschap, met name aan kinderen en jongeren.
   In deze omstandigheden is de Autoriteit van oordeel dat inkomsten genererende activiteiten van Bryne FK duidelijk een instrumenteel en aanvullend karakter hebben met betrekking tot de hoofddoelstelling van de club (59).
   Daarnaast merkt de Autoriteit met betrekking tot de verhuur van het voetbalstadion in het bijzonder op dat het stadion in kwestie een beperkte capaciteit aan zitplaatsen heeft en niet in een groot stedelijk centrum is gelegen. Het lijkt er daarom op dat het gebruik van het stadion niet van groot belang was voor andere partijen dan Bryne Fotball ASA, slechts bescheiden inkomsten genereerde en dientengevolge nauwelijks interessant was voor naar winst strevende particuliere investeerders. Het is belangrijk om op te merken dat het stadiongebied niet concurreert met winkelcentra of kantoorgebouwen in de regio, aangezien in het rapport van OPAK specifiek wordt vermeld dat er geen commerciële gebieden in de nabijheid van het stadion liggen.
   In het voorjaar van 2004, ofwel ongeveer een half jaar na de transactie, staakte Bryne Fotball ASA haar activiteiten en werden de beroepsmatige activiteiten overgeheveld naar Bryne FK. Bovendien heeft Bryne FK bevestigd dat de club geen afzonderlijke boekhouding bijhoudt voor de verschillende soorten activiteiten die binnen de club worden ontplooid.
   Omdat de overdracht van een onroerende zaak een eenmalige transactie was, is bovenstaande beoordeling gebaseerd op de structuur van de club ten tijde van de transactie. Een beoordeling van de mogelijke spillover naar de economische activiteiten van de club na de fusie zou nodig zijn als er enige aanwijzing zou bestaan dat de loop der gebeurtenissen er feitelijk op gericht was om de staatssteunregels te omzeilen door het economische voordeel via een niet-economische entiteit te kanaliseren. In het onderhavige geval beschikt de Autoriteit niet over aanwijzingen dat de latere fusie van Bryne FK en Bryne Fotball ASA ten tijde van de overdracht al gepland was, op enigerlei wijze verband hield met de verwerving van de grond door de club of anderszins ten doel had om de staatssteunregels van de EER te omzeilen.
   De Autoriteit concludeert derhalve dat de aan Bryne FK verleende steun in de vorm van de overdracht van de grond waarop het stadion was gebouwd niet ten goede is gekomen aan de economische activiteiten van de club.
   4.3.   CONCLUSIES MET BETREKKING TOT DE OVERDRACHT VAN DE KADASTRALE PERCELEN NRS. 2/70 EN 2/32 AAN BRYNE FK
   Gezien het bovenstaande concludeert de Autoriteit dat de overdracht van de percelen aan Bryne FK geen staatssteun inhield in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
   5.   CONCLUSIE
   
   Op grond van de bovenstaande beoordelingen concludeert de Autoriteit dat niet kan worden aangetoond dat enige van de drie transacties waarop dit besluit betrekking heeft staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst inhield.
   BESLUIT:
   Artikel 1
   De Toezichthoudende Autoriteit van de EVA is van oordeel dat de verkoop door de gemeente Time van de kadastrale percelen nrs. 1/151, 1/301, 1/630 (aan Grunnsteinen), van het kadastrale perceel nr. 4/165 (aan Bryne Industripark AS) en van de kadastrale percelen nrs. 2/72 en 2/32 (aan Bryne FK) geen staatssteun vormt in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
   Artikel 2
   Dit besluit is gericht tot het Koninkrijk Noorwegen.
   Artikel 3
   Slechts de tekst in de Engelse taal is authentiek.
   
      Gedaan te Brussel, 23 juli 2009.
      
         
            Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
         
         Per SANDERUD
         
            De voorzitter
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Lid van het College
         
      
   
   
      (1)  Hierna „de Autoriteit” genoemd.
   
      (2)  Hierna „de EER-overeenkomst” genoemd.
   
      (3)  Hierna „de Toezichtovereenkomst” genoemd.
   
      (4)  Hierna „Protocol nr. 3” genoemd.
   
      (5)  Richtsnoeren inzake de toepassing en interpretatie van de artikelen 61 en 62 van de EER-overeenkomst en artikel 1 van Protocol nr. 3 bij de Toezichtovereenkomst, aangenomen en uitgevaardigd door de Autoriteit op 19 januari 1994 (PB L 231 van 3.9.1994, blz. 1, en EER-supplement nr. 32 van 3.9.1994, blz. 1). De richtlijnen zijn laatstelijk gewijzigd op 10 juni 2009, hierna „de richtsnoeren staatssteun” genoemd. De geactualiseerde versie van de richtsnoeren staatssteun is gepubliceerd op de website van de Autoriteit: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  Besluit nr. 195/04/COL van 14 juli 2004 (PB L 139 van 25.5.2006, blz. 37 en EER-supplement nr. 26 van 25.5.2006, blz. 1), gewijzigd bij Besluit nr. 319/05/COL van 14 december 2005 (PB L 113 van 27.4.2006, blz. 24 en EER-supplement nr. 21 van 27.4.2006, blz. 46). De geconsolideerde versie van besluit nr. 195/04/COL is gepubliceerd op de website van de Autoriteit: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  Bekendgemaakt in PB C 138 van 5.6.2008, blz. 30, en EER-supplement nr. 31 van 5.6.2008, blz.1.
   
      (8)  Voor meer details over de briefwisseling, zie Besluit nr. 717/07/COL van de Autoriteit, dat is gepubliceerd op de website van de Autoriteit: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf.
   
      (9)  Vgl. voetnoot 7.
   
      (10)  Feiten nrs. 484855 (opmerkingen van de Noorse voetbalbond, d.d. 4 juli 2008), 485026 (opmerkingen van het advocatenkantoor Arntzen de Besche namens Bryne fotballklubb, d.d. 8 juli 2008) en 485461 (Opmerkingen van advocatenkantoor Selmer namens Vålerenga football, d.d. 8 juli 2008).
   
      (11)  Hierna „de overeenkomst met Grunnsteinen” genoemd.
   
      (12)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879), antwoord op vraag 1e).
   
      (13)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879), antwoord op vraag 1e).
   
      (14)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 1).
   
      (15)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 2). In het antwoord van Noorwegen wordt beweerd dat de taxatie betrekking had op de kadastrale percelen nrs. 1/301 en 1/630. Dit blijkt echter niet uit de taxatie zelf, en uit het aantal vierkante meters dat in de taxatie wordt genoemd blijkt ook niet dat beide percelen in aanmerking zijn genomen.
   
      (16)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 5).
   
      (17)  Dit lijkt te zijn gebaseerd op een waarde van 600 NOK per vierkante meter plus de waarde van het gebouw op het kadastrale perceel nr. 1/301. De Autoriteit heeft geen taxatie van het gebouw ontvangen.
   
      (18)  Dit is gebaseerd op de oorspronkelijke kostenraming van de gemeente van 125 000 NOK, als uiteengezet in de achtergronddocumenten voor de beraadslagingen van de gemeenteraad (feit nr. 413558, blz. 16 en 17). De raming door Skanska lijkt op een later moment te zijn verkregen.
   
      (19)  Opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het inleidingsbesluit van de Autoriteit, feit nr. 466024, bijlage 3.
   
      (20)  In het Noors: Tomtebelastningsmetoden.
   
      (21)  Feit nr. 413558, blz. 19 en volgende.
   
      (22)  Opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het inleidingsbesluit van de Autoriteit, feit nr. 466024, voetnoot 9.
   
      (23)  Opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het inleidingsbesluit van de Autoriteit, feit nr. 466024, bijlagen 8 en 9.
   
      (24)  Feit nr. 413558, blz. 16 en 17.
   
      (25)  Zie feit nr. 413558 (oorspronkelijke klacht), herhaald in de opmerkingen van Aksjonsgruppa naar aanleiding van het antwoord van Noorwegen, feit nr. 477440.
   
      (26)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlagen 13 tot en met 17).
   
      (27)  Hierna „de Bryne-overeenkomst genoemd”.
   
      (28)  Feit nr. 413558, blz. 29 en het antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 29). De achtergronddocumenten bij de verkoop lijken erop te wijzen dat de gemeente de voetbalclub in 1996 had gekocht voor een miljoen NOK. De Autoriteit beschikt niet over verdere informatie over deze verkoop.
   
      (29)  De door Noorwegen verstrekte huurovereenkomsten, bijlagen 18 en 19 van het antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879).
   
      (30)  Zie bijlage 24 van het antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879).
   
      (31)  Opmerkingen van Bryne FK naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden (feit nr. 485026).
   
      (32)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 21).
   
      (33)  Opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden, brief van 21 februari 2008 (feit nr. 466024).
   
      (34)  Bijlage 13 bij de opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure te openen, brief van 21 februari 2008 (feit nr. 466024).
   
      (35)  De naamloze vennootschap betaalde de salarissen van de spelers, evenals de salarissen van de fysiotherapeuten, de coaches en ander ondersteunend personeel, de werkgeverspremies voor de sociale zekerheid, de aankoop en het onderhoud van de voor trainingen en wedstrijden benodigde uitrusting, de trainingssessies, en tot slot de reiskosten van het team in verband met uitwedstrijden.
   
      (36)  Antwoord van Noorwegen op het eerste verzoek van de Autoriteit om informatie (feit nr. 427879, bijlage 22).
   
      (37)  Dit cijfer is gebaseerd op een door Bryne FK verstrekte tabel (die is opgenomen in feit nr. 485026) waarin het aantal uren dat aan activiteiten is besteed wordt uitgesplitst naar leeftijdgroep, maand en soort activiteit (trainingen, wedstrijden enz.)
   
      (38)  Richtsnoeren betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, punten 2.2., a) tot en met c).
   
      (39)  Opmerkingen van Noorwegen naar aanleiding van het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden, feit nr. 466024, blz. 8 en bijlage 5 (cv).
   
      (40)  Taxatie door OPAK van de kadastrale percelen nrs. 1/152, 1/301 en 1/630 (bijlage 3 bij feit nr. 466024).
   
      (41)  Besluit nr. 170/05/COL van de Autoriteit van 29 juni 2005 betreffende verkoop van overheidsgrond- en gebouwen — Gebouw van de universiteitsbibliotheek en een deel van de aangrenzende gebouwen in Oslo.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt en Statens vegvesen.
   
      (44)  Zaak T-274/01 Valmont/Commission, Jurispr. 2004, blz. II-3145, punt 72.
   
      (45)  Clausule 1, paragraaf 3, van de verkoopovereenkomst, feit nr. 428860.
   
      (46)  Vgl. voetnoot 42.
   
      (47)  Zaak T-274/01 Valmont, hierboven genoemd, punt 45; en gevoegde zaken T-127/99, T-129/99 en T-148/99 Diputación Foral de Alava, Jurispr. 2002, blz. II-1275, punt 85.
   
      (48)  Zie in het bijzonder zaak C-143/99 Adria-Wien Pipeline en Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke Jurispr. 2001, blz. I-8365, punt 38; zaak C-501/00 Spanje/Commissie, Jurispr. 2004, I-6717, punt 90; en zaak C-66/02 Italië/Commissie, Jurispr. 2005, blz. I-0000, punt 77.
   
      (49)  Kansspelgelden zijn de opbrengsten van het overheidsbedrijf voor kansspelen Norsk Tipping. Volgens de regels van het ministerie van Cultuur en Kerkzaken moeten dergelijke faciliteiten tot veertig jaar na de datum van de voltooiing open blijven. Zie de brochure „Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet — 2008”, hoofdstuk 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf.
   
      (50)  Zie het arrest van het EVA-Hof in zaak E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund/Toezichthoudende Autoriteit van de EVA, punt 78, en zaak C-218/00 Cisal, Jurispr. 2002, blz. I-691, punt 23.
   
      (51)  Feit nr. 485026 (opmerkingen van derde partijen door Bryne FK).
   
      (52)  Zaak nr. 13-76, Donà/Mantero, Jurispr. 1976, blz. 1333, punt 12.
   
      (53)  Feit nr. 485026 (opmerkingen van derde partijen door Bryne FK).
   
      (54)  Zaak N 118/00, over overheidssubsidie aan beroepsvoetbalclubs in Frankrijk.
   
      (55)  Feit nr. 484855, opmerkingen van derde partijen door de Noorse voetbalbond, van 3 juli 2008.
   
      (56)  Zie het hierboven genoemde besluit van de Commissie in zaak N 118/00.
   
      (57)  Deze verplichtingen hebben in het bijzonder betrekking op de betaling van de aankoopprijs en de salarissen en andere emolumenten van spelers, coaches en ondersteunend personeel. De onderneming zou ook de socialezekerheidsbelasting voor de spelers, en de aanschaf en onderhoudskosten van de uitrusting, trainingsweekenden, reiskosten in verband met uitwedstrijden en trainingen en de huur van velden en stadions betalen.
   
      (58)  De op dat moment van toepassing zijnde samenwerkingsovereenkomst impliceerde dat Bryne Fotball ASA, niet Bryne FK, verantwoordelijk was voor het sluiten van sponsorovereenkomsten, de verkoop van televisie- en mediarechten, het aanbieden van advertentieruimte in het stadion en het commercieel uitbaten van de spelers en de naam en het logo van de club. Bryne Fotball ASA was ook verantwoordelijk voor de verkoop van entreekaartjes voor de thuiswedstrijden van de club. Wat betreft de aan- en verkoop van beroepsspelers was Bryne Fotball ASA verantwoordelijk voor het betalen van de aankoopprijs en de salarissen van spelers, hoewel deze activiteiten in clausule 2.5 van de overeenkomst onder de taken en verantwoordelijkheden van Bryne FK worden genoemd. Het lijkt er derhalve op dat de activiteiten die door de Autoriteit als economisch van aard zijn gekwalificeerd en volgens de Autoriteit het handelsverkeer binnen de EER ongunstig kunnen beïnvloeden, ten tijde van de transactie binnen Bryne Fotball ASA plaatsvonden.
   
      (59)  Zaak N 558/05 van de Commissie — Steun aan ondernemingen voor beroepsactiviteiten (Polen). Bovendien wordt in zaak N 234/07, Steun aan O&O&I (Spanje), punt 38, ook opgemerkt dat onderzoeksorganisaties die niet primair economische activiteiten uitvoeren desondanks tegen een vergoeding onderzoek namens ondernemingen kunnen uitvoeren zonder als onderneming voor de toepassing van de staatssteunregels te worden gekwalificeerd.