CELEX: 51992PC0220
Language: pt
Date: 1992-07-24
Title: Proposta de DIRECTIVA DO CONSELHO relativa à protecção dos adquirentes nos contratos de utilização de bens imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido

29 . 8 . 92                                  Jornal Oficial das Comunidades Europeias                                  N? C 222 / 5
                                                                  II
                                                         (Actos preparatórios)
                                                       COMISSÃO
              Proposta de directiva do Conselho relativa à protecção dos adquirentes nos contratos de utiliza­
                             ção de bens imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido
                                                            (92/C 222 /05)
                                                  COM(92) 220 final — SYN 419
                                        (Apresentada pela Comissão em 2 de Julho de 1992)
O CONSELHO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS ,                                 3 . Considerando que, no plano de acções comunitá­
                                                                      rias a favor do turismo (3), entre as orientações da Co­
                                                                       missão tendo em vista melhorar a protecção do turismo
Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade                    enquanto consumidor, figura a «elaboração de uma pro­
Económica Europeia e, nomeadamente, o seu artigo                      posta relativa a determinadas transacções imobiliárias
100? A,                                                               transfronteiras (multipropriedade)» ;
                                                                       4 . Considerando que o regime dos contratos de utili­
Tendo em conta a proposta da Comissão,                                 zação de bens imóveis em regime de uso e fruição a
                                                                      tempo repartido se reveste de um carácter amplamente
                                                                      transnacional devido à localização geográfica, na maior
Em cooperação com o Parlamento Europeu,                               parte dos casos, da oferta e da procura e, consequente­
                                                                       mente, tem incidência na livre circulação das pessoas,
                                                                       dos serviços e dos capitais ;
Tendo em conta o parecer do Comité Económico e So­
cial,
                                                                       5 . Considerando que, se a maior parte dos Estados­
                                                                       -membros não dispõe ainda de legislação específica em
1 . Considerando que um dos principais objectivos da                   matéria de contratos de utilização de bens imóveis em
Comunidade consiste na realização do mercado interno                  regime de uso e fruição a tempo repartido, outros , em
até 31 de Dezembro de 1992 , o mais tardar ; que é neces­              contrapartida, considerando que as regras de direito co­
sário adoptar medidas destinadas a estabelecer progressi­              mum aplicáveis a esse tipo de transacções não garantiam
vamente o mercado interno ; que o mercado interno con­                 a clareza jurídica necessária e o nível de protecção ade­
siste num espaço sem fronteiras no qual é assegurada a                 quado para o consumidor, adoptaram legislação especí­
                                                                       fica na matéria ;
livre circulação das mercadorias, das pessoas , dos servi­
ços e dos capitais ;
                                                                       6. Considerando que a aplicação das regras de direito
                                                                       comum, em alguns Estados-membros, e de uma legisla­
2.      Considerando que o Parlamento Europeu, na sua                  ção específica mas que contém regras dissemelhantes,
resolução de 13 de Outubro de 1988 sobre a necessidade                 noutros Estados-membros, conduz a disparidades suscep­
de colmatar as lacunas jurídicas em matéria de proprie­                tíveis e constituir obstáculo ao desenvolvimento orde­
dade múltipla ('), solicitou que a Comissão apresentasse               nado desse sector de actividade económica; que esta si­
uma proposta de directiva sobre a harmonização das le­                 tuação prejudica, consequentemente, o bom funciona­
gislações nacionais nesta matéria ; que, na sua resolução              mento do mercado interno ;
de 11 de Junho de 1991 sobre a política comum do tu­
rismo O , considerou que a Comissão deveria apresentar,                7. Considerando que é necessário, nessa óptica, e a
com carácter de urgência, uma directiva geral neste do­                fim de assegurar um nível elevado de protecção dos con­
mínio ;
                                                                       sumidores, prever uma base comum de disposições espe­
                                                                       cíficas para esse tipo de transacções, aplicáveis em toda a
                                                                       Comunidade ;
(') JO n? C 290 de 14 . 11 . 1988 , p. 148 .
(J) Resolução A3-155/91 , ponto 91 (Documento PE 152.802,
     p. 54).                                                           O COM(91 ) 97 final, p. 20 .
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8 . Considerando que os conceitos jurídicos aplicados,        15. Considerando que convém não impedir a manu­
no direito nacional, à utilização de bens imóveis em re­      tenção ou a adopção, pelos Estados-membros, de dispo­
gime de uso e fruição a tempo repartido variam conside­       sições que visem garantir uma maior protecção dos ad­
ravelmente de Estado-membro para Estado-membro ;              quirentes em matéria de contratos de utilização de bens
                                                              imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido,
9 . Considerando que basta, no entanto, harmonizar as         ADOPTOU A PRESENTE DIRECTIVA :
regras relativas às transacções contratuais respeitantes à
utilização de bens imóveis em regime de uso e fruição a
tempo repartido, sendo o direito aplicável a cada caso                                  TÍTULO I
específico da exclusiva competência da lex rei sitae;
                                                                                   Objecto e definições
10 . Considerando que, para estabelecer normas efica­
zes de protecção dos adquirentes neste domínio, é neces­                                Artigo Io.
sário definir as obrigações mínimas que os vendedores
devem respeitar em relação a eles ;                           A presente directiva tem por objecto a aproximação das
                                                              disposições legislativas, regulamentares e administrativas
                                                              dos Estados-membros relativas à protecção dos adqui­
                                                              rentes nos contratos de utilização de bens imóveis em re­
1 1 . Considerando que convém não afectar a liberdade         gime de uso e fruição a tempo repartido ( time-sharé) .
dos Estados-membros de adoptar, nos termos da respec­
tiva legislação, medidas destinadas a estabelecer garan­
tias para o cumprimento das obrigações do vendedor ;                                    Artigo 2o.
                                                              Para efeitos da presente directiva, entende-se por :
 12 .   Considerando que é necessário evitar indicações       — «Contrato de utilização de bens imóveis em regime
enganosas ou incompletas na informação especificamente            de uso e fruição a tempo repartido», seguidamente
respeitante à venda de direitos de uso e fruição a tempo          designado por «contrato», qualquer contrato pelo
repartido incidentes sobre um bem imóvel ; que essa in­           qual um vendedor transfere ou se compromete a
formação deve ser completada por um documento com­                transferir para um adquirente, mediante um determi­
plementar que o adquirente deve declarar ter recebido             nado preço, um direito real imobiliário ou qualquer
no momento da assinatura do contrato ; que esse docu­             outro direito respeitante à utilização de um bem imó­
mento complementar deve ser redigido numa língua que              vel num determinado período do ano, que não pode
o adquirente declare conhecer ; que os elementos de in­           ser inferior a uma semana, durante três anos, no mí­
formação contidos nesse documento complementar de­                nimo,
vem fazer parte do contrato de utilização de bens imó­
veis em regime de uso e fruição a tempo repartido ;
                                                              — «Bem imóvel», qualquer imóvel ou parte de imóvel
                                                                  sobre o qual incide o contrato, designadamente mo­
                                                                  radia, apartamento bungalow, estúdio, etc.,
13 . Considerando que, a fim de dar ao adquirente a
possibilidade de avaliar melhor as obrigações decorrentes
dos contratos celebrados e os respectivos direitos, é ne­     — «Vendedor», qualquer pessoa singular ou colectiva
cessário conceder-lhe um direito de retractação durante           que, nas transacções abrangidas pela presente direc­
um prazo que tenha em conta o facto de o bem imóvel               tiva e no âmbito da sua actividade profissional, trans­
estar frequentemente situado num Estado e sujeito a le­           fere ou se compromete a transferir para um adqui­
gislação estrangeira, diferentes dos do adquirente ; que é        rente um direito real imobiliário ou qualquer outro
necessário prever que o adquirente seja informado por             direito respeitante à utilização de um bem imóvel ,
escrito deste prazo de retractação ;                              sendo ele próprio o proprietário do bem imóvel sobre
                                                                  o qual incide esse direito ou estando autorizado pelo
                                                                  proprietário a fazê-lo,
14 . Considerando que é necessário completar a pro­           — «Adquirente», qualquer pessoa singular que, no âm­
tecção do adquirente ao nível do direito internacional            bito das transacções abrangidas pela presente direc­
privado, dado o carácter frequentemente transnacional             tiva, actua a título de consumidor, isto é, com propó­
dos contratos de utilização de bens imóveis em regime de          sitos que podem ser considerados estranhos ao âm­
uso e fruição a tempo repartido ;                                 bito da sua actividade profissional .
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                          TÍTULO II                                                        Artigo 4o.
                                                                 Os Estados-membros preverão :
                   Obrigações do vendedor
                                                                 1 . As medidas destinadas a definir os direitos e obriga­
                                                                     ções do adquirente no que respeita à conservação e
                                                                     gestão do bem imóvel sobre o qual dispõe de um di­
                           Artigo 3o.                                reito de uso e fruição a tempo repartido ; estas medi­
                                                                     das devem estar em conformidade com a alínea m) do
1.      Os Estados-membros preverão que, no contrato, o
                                                                     anexo ;
vendedor garanta, designadamente :
                                                                 2 . Os critérios da repartição anual dos encargos, comuns
a) Que o bem imóvel, tal como as instalações conexas,                e decorrentes da ocupação, nos quais o adquirente é
     foi ou será construído em conformidade com todas as             obrigado a participar ; estes critérios fixarão, clara e
     regras da arte e em condições de obter das autorida­            expressamente, e em conformidade com os elementos
     des do Estado onde está, ou estará, situado a autori­           previstos na alínea j) do anexo, a quota-parte que
     zação necessária, em conformidade com a legislação              compete, em cada uma das categorias de encargos, a
     nacional, para que o bem imóvel em questão possa                cada adquirente, em função da situação e da catego­
     efectivamente ser ocupado ;                                     ria do bem imóvel sobre o qual incide o direito de uso
                                                                     e fruição, bem como do período de uso e fruição e da
                                                                     sua duração.
b) A transferência para o adquirente, mediante o preço
     estipulado no contrato, do direito real ou de qualquer
     outro direito de utilização do bem imóvel, livre de                                   Artigo 5?
     quaisquer encargos ou apenas com os encargos pre­
     vistos no contrato ;                                        1 . Os Estados-membros preverão medidas que obri­
                                                                 guem o vendedor a pôr à disposição dos potenciais ad­
                                                                 quirentes um documento que contenha informações ine­
                                                                 quívocas , pormenorizadas e completas relativas , no mí­
c) Se for o caso, o direito de utilização pelo adquirente,       nimo, aos elementos indicados em anexo.
     além de serviços comuns como iluminação, limpeza,
     remoção de lixos, etc., as instalações especiais como,
     por exemplo, piscinas, campos de ténis, campos de           O referido documento será redigido num idioma que o
     golfe, saunas, etc., existentes na altura da assinatura     adquirente declare conhecer.
     do contrato ou futuras, nas condições previstas no
     contrato ou de outra forma indicadas pelo vendedor ;
                                                                 2 . Qualquer outro tipo de publicidade indicará a possibi­
                                                                 lidade de obter o referido documento .
d) O direito de o adquirente participar no processo de
     tomada de decisões respeitante à administração do re­
     gime de uso e fruição a tempo repartido, bem como à                                 TÍTULO III
     gestão e conservação do bem imóvel sobre o qual o
     adquirente dispõe de um direito de uso e fruição a
     tempo repartido. O adquirente pode delegar este di­                              Regime contratual
     reito, desde que tal seja feito em acto separado e sub­
     sequente à assinatura do contrato ; esta delegação
     pode ser revogada em qualquer altura.                                                 Artigo 6°
                                                                 Os Estados-membros preverão que o contrato, obrigato­
                                                                 riamente reduzido a escrito, contenha, no mínimo, os se­
2.      Os Estados-membros preverão medidas adequadas            guintes elementos :
a fim de que o vendedor apresente garantias suficientes
no que respeita, se for caso disso :
                                                                 a) A descrição pormenorizada e inequívoca do bem imó­
                                                                     vel sobre o qual incide o direito de uso e fruição a
— ao bom termo da construção do bem imóvel ,                         tempo repartido transferido para o adquirente. Esta
                                                                     descrição deve ser feita em conformidade com a in­
                                                                     formação prevista na alínea a) do anexo ;
— ao reembolso de qualquer pagamento adiantado, no
      caso de não conclusão do bem imóvel ou no caso de          b) O tipo específico de direito de uso e fruição a tempo
      ser exercido o direito de retractação previsto no ar­          repartido que é transferido para o adquirente. Este
      tigo 7°, sem prejuízo das modalidades enunciadas no            tipo de direito deve figurar obrigatoriamente entre os
      n? 4 do mesmo .                                                indicados na alínea d) do anexo ;
 ---pagebreak--- N? C 222 / 8                            Jornal Oficial das Comunidades Europeias                                  29 . 8 . 92
c) O período e a data, por extenso, em que o adquirente                sione um enriquecimento sem justa causa para
    poderá exercer o seu direito de uso e fruição a tempo              qualquer das partes interessadas ;
    repartido. Estes elementos devem estar em conformi­
    dade com a informação prevista na alínea f) do
    anexo ;
                                                                  b) Estabelecer o prazo de reembolso .
d) Referência expressa aos outros elementos indicados
    no anexo ;
                                                                                         Artigo 8o.
e) A data, por extenso, da assinatura do contrato ;            1 . Seja nula qualquer cláusula pela qual o adquirente
                                                               renuncie aos direitos previstos na presente directiva ;
f) A declaração do adquirente comprovando que rece­
    beu e compreendeu o documento previsto no artigo
    5?, em conformidade com o n? 1 , segundo parágrafo,        2 . Seja nula qualquer cláusula que isente o vendedor
    do mesmo artigo .                                          das responsabilidades decorrentes da presente directiva.
                          Artigo 7o.                                                     Artigo 9!
Os Estados-membros preverão :                                  Os Estados-membros preverão que, não obstante a esco­
                                                               lha da lei pelas partes do contrato ou aplicação de crité­
1 . A obrigação do vendedor de informar o adquirente,          rios objectivos de direito internacional privado para de­
    por escrito, na altura da assinatura do contrato, de       terminar a lei competente, o adquirente não possa ser
    que este se tornará efectivo salvo se o adquirente se      privado da protecção que lhe garantem as disposições da
                                                               presente directiva :
    retractar no prazo :
    — de 14 dias consecutivos , no mínimo, a contar da         a) Se o bem imóvel a que o contrato se refere estiver
        assinatura do contrato ou                                  situado num Estado-membro ou
    — de 28 dias consecutivos , no mínimo, a contar da
        assinatura do contrato, se o direito de uso e frui­    b) Se o adquirente tiver a sua residência habitual num
        ção a tempo repartido puder ser exercido num Es­           Estado-membro e
        tado que não seja o Estado da residência habitual
        do adquirente ;
                                                                     i) a celebração do contrato tiver sido precedida,
                                                                        nesse Estado-membro, de uma proposta específica
2. Que a informação prevista no ponto 1 conste do con­                  ou de publicidade e o adquirente tiver cumprido
    trato de forma inequívoca, claramente legível e, pelo               nesse Estado-membro as formalidades necessárias
    menos , com os mesmos caracteres utilizados no resto                à celebração do contrato ou
    do contrato, imediatamente antes das assinaturas das
    partes interessadas ;
                                                                    ii) o vendedor, ou o seu representante, tiver recebido
                                                                        o pedido do adquirente nesse Estado-membro ou
3 . Que o direito de retractação referido no ponto 1 seja
    exercido pelo adquirente mediante comunicação en­
    viada à pessoa cujo nome e endereço constam, para
    esse efeito, do contrato . No que respeita ao cumpri­          iii) o adquirente se tiver deslocado desse Estado­
    mento do prazo, basta que a comunicação seja en­                    -membro a um país estrangeiro e aí tenha assi­
    viada, por carta registada, antes de expirado o prazo               nado o contrato, desde que a viagem tenha sido
    aplicável ;                                                         organizada pelo vendedor no intuito de impelir o
                                                                        adquirente a celebrar tal contrato.
4 . Medidas destinadas a :
                                                                                        Artigo 1CP.
    a) Fixar as condições de determinação dos montantes
       eventualmente reembolsáveis, no caso de o adqui­        Os Estados-membros devem prever nas respectivas legis­
       rente exercer o direito de retractação previsto no      lações as consequências do incumprimento das disposi­
       ponto 1 , de forma a evitar que o reembolso oca­        ções da presente directiva.
 ---pagebreak--- 29 . 8 . 92                                 Jornal Oficial das Comunidades Europeias                                       N? C 222 / 9
                          Artigo 11°                                   dar em 31 de Dezembro de 1994 . Desse facto informa­
                                                                       rão imediatamente a Comissão .
A presente directiva não impede os Estados-membros de
adoptarem ou manterem disposições ainda mais favorá­                   Quando os Estados-membros adoptarem tais disposições ,
veis em matéria de protecção do adquirente no domínio                  estas deverão incluir uma referência à presente directiva
por ela abrangido, sem prejuízo das obrigações que lhes                ou ser acompanhadas dessa referência aquando da sua
incumbem por força do Tratado.                                         publicação oficial . As modalidades dessa referência serão
                                                                       adoptadas pelos Estados-membros .
                          Artigo 12°.
                                                                                                  Artigo 13°.
Os Estados-membros porão em vigor as disposições le­
gislativas, regulamentares e administrativas necessárias               Os Estados-membros são os destinatários da presente di­
para darem cumprimento à presente directiva o mais tar­                rectiva .
                                                                ANEXO
                Elementos mínimos a incluir no documento previsto no n? 1 do artigo 5? e na alínea d) do artigo 6?
              a) Descrição do bem imóvel sobre o qual existem ou existirão direitos de uso e fruição a tempo repartido,
                 precisando a sua localização geográfica ; indicação do facto de se tratar de bens imóveis já construídos,
                 em contrução ou a construir e, em qualquer dos casos, indicação de que foram ou serão construídos
                 em conformidade com todas as regras da arte e em condições de obter das autoridades do Estado onde
                 estão ou estarão situados a autorização necessária, em conformidade com a legislação nacional, para
                 que o bem imóvel em questão possa efectivamente ser ocupado.
              b) Natureza do vínculo do vendedor relativamente à propriedade onde o bem imóvel está ou estará si­
                 tuado ; encargos de qualquer tipo a que o bem imóvel esteja sujeito (hipotecas, servidões, etc.); indica­
                 ção sobre se o vendedor obteve as licenças necessárias (de construção, de ligação às redes telefónicas,
                 eléctricas, de água, gás, TV, etc.).
              c) Estrutura jurídica exacta do regime de uso e fruição a tempo repartido e sua duração.
              d) Indicação da natureza jurídica do direito de uso e fruição a tempo repartido e sua duração, oferecido
                 pelo vendedor ; número de bens imóveis construídos, em construção ou a construir ; mobiliário e equi­
                 pamento existentes em cada bem imóvel.
              e) Número total de direitos de uso e fruição a tempo repartido existentes em cada bem imóvel .
              f) Descrição clara e sem ambiguidades dos períodos de ocupação fixos e variáveis, especificando os méto­
                 dos de determinação desses períodos.
              g) Data prevista para que o adquirente possa ocupar o bem imóvel.
              h) Instalações comuns (piscina, sauna, campos de ténis, campos de golfe, etc.) e serviços, existentes e
                 futuros, a que o adquirente tem direito e data prevista para que essas instalações e serviços possam ser
                 utilizados pelo adquirente.
              i) Custo total para o adquirente, especificando de forma clara e inequívoca o custo dos diferentes direitos
                 de uso e fruição a tempo repartido durante os vários períodos do ano ; se se tratar de um contrato de
                 arrendamento , indicar o montante da renda.
              j) Montante anual que o adquirente deverá pagar pela utilização das instalações e serviços comuns ; mon­
                 tante anual dos encargos ligados à ocupação do bem imóvel pelo adquirente ; encargos anuais legais
                 obrigatórios (impostos, taxas, etc.), bem como as despesas de administração anuais complementares
                 (gestão, conservação, manutenção, etc.) e a evolução prevista das mesmas ; eventuais despesas a pagar
                 pelo adquirente por serviços especiais solicitados.
 ---pagebreak--- N? C 222 / 10                              Jornal Oficial das Comunidades Europeias                                      29 . 8 . 92
              k) Garantias previstas no artigo 3?
              1) Condições, claras e inequívocas, limitações e custo dos serviços de troca e revenda do direito de uso e
                  fruição a tempo repartido, no caso de estes serviços existirem ; se não existirem, tal facto deve ser
                  indicado. Deve, de qualquer modo, indicar-se que a venda do direito de uso e fruição a tempo repar­
                  tido não pode ser garantida a um preço determinado ou dentro de um período determinado.
              m) Medidas adoptadas ou a adoptar para a gestão, conservação e manutenção do bem imóvel, bem como
                  as medidas adoptadas ou a adoptar para que o adquirente participe na administração e gestão.
              n) Prazo de que o adquirente dispõe para exercer o direito de retractação previsto no artigo 7°, formali­
                  dades a cumprir e efeitos da retractação.
               Proposta de directiva do Conselho relativa às bandas de frequências comuns a designar para a
              introdução coordenada do sistema terrestre de telecomunicações para voos (TFTS) na Comuni­
                                                                dade
                                                            (92/C 222/06)
                                                   COM(92) 314 final — SYN 440
                                      (Apresentada pela Comissão em 22 de Julho de 1992)
O CONSELHO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS ,                                Considerando que o funcionamento à escala comunitária
                                                                      dos sistemas de comunicações móveis dependerá em
                                                                      grande medida da oferta de bandas de frequências co­
Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade                     muns e respectivas normas harmonizadas ;
Económica Europeia e, nomeadamente, o seu artigo
100? A,
                                                                       Considerando que o Instituto Europeu de Normalização
                                                                       das Telecomunicações (ETSI) está neste momento a de­
                                                                       senvolver a norma europeia de telecomunicações (ETS)
Tendo em conta a proposta da Comissão,                                para o sistema terrestre de telecomunicações para voos
                                                                       (TFTS);
Em cooperação com o Parlamento Europeu,
                                                                       Considerando que se espera que a referida norma seja
                                                                       aprovada ao longo de 1992 ;
Tendo em conta o parecer do Comité Económico e So­
cial,                                                                  Considerando que o desenvolvimento da ETS deve ter
                                                                       em conta a segurança do avião e do voo, bem como a
                                                                       necessidade de interoperabilidade à escala europeia ;
Considerando que a Resolução (88/C 257/01 ) do Con­
selho (') apela à promoção de serviços à escala europeia
de acordo com as necessidades do mercado ;                             Considerando que a implementação europeia do TFTS
                                                                       constituirá uma oportunidade única para o estabeleci­
                                                                       mento da correspondência pública aeronáutica (APC) na
Considerando que a Resolução (90/C 27/05) do Conse­                    Europa ;
lho (z) considera que deveria ser dada especial prioridade
ao desenvolvimento e à interconexão das redes transeu­                 Considerando que, para efectuarem o necessário investi­
ropeias nomeadamente, inter alia, na área das telecomu­                mento no TFTS, as companhias aéreas e os operadores
nicações ;                                                             de rede europeus precisam da garantia de uma atribuição
                                                                       de frequências a longo prazo.
                                                                       Considerando que, de acordo com as previsões do ETSI,
(') Resolução (88/C 257/01 ) do Conselho relativa ao desenvol­         o TFTS exigirá progressivamente uma atribuição de
    vimento do mercado comum dos serviços e equipamentos de
    telecomunicações (JO n? C 257 de 4. 10. 1988 , p. 1 ).             2x5 MHz do espectro de frequências para satisfazer a
(J) Resolução (90/C 27/05) do Conselho relativa às redes tran­         procura em áreas de elevada densidade de tráfego até ao
    seuropeias (JO n? C 27/8 de 6. 2. 1990, p. 8).                     ano 2005 ;