CELEX: E2011C0232
Language: ro
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Decizia Autorității AELS de Supraveghere nr. 232/11/COL din 13 iulie 2011 privind notificarea vânzării terenului situat la adresa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, din municipiul Asker (Norvegia)

22.11.2012   
            
            
               RO
            
            
               Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
            
            
               L 323/32
            
         DECIZIA AUTORITĂȚII AELS DE SUPRAVEGHERE
   NR. 232/11/COL
   din 13 iulie 2011
   privind notificarea vânzării terenului situat la adresa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, din municipiul Asker (Norvegia)
   AUTORITATEA AELS DE SUPRAVEGHERE („autoritatea”),
   Având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European („Acordul privind SEE”), în special articolul 61 și Protocolul 26,
   Având în vedere Acordul între statele AELS privind instituirea unei Autorități de Supraveghere și a unei Curți de Justiție („Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție”), în special articolul 24,
   Având în vedere Protocolul 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție („Protocolul 3”), în special articolul 1 alineatul (2) din partea I și articolele 7 alineatul (5) și 14 din partea a II-a,
   Având în vedere versiunea consolidată a Deciziei autorității nr. 195/04/COL din 14 iulie 2004 privind dispozițiile de punere în aplicare menționate la articolul 27 din partea a II-a a Protocolului 3 („Decizia privind dispozițiile de punere în aplicare”) (1),
   După ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în conformitate cu dispozițiile menționate anterior (2) și având în vedere observațiile acestora,
   întrucât:
   I.   FAPTE
   
   1.   PROCEDURA
   Prin scrisoarea din 15 decembrie 2008 (documentul nr. 508884), primită de autoritate la 13 februarie 2009, autoritățile norvegiene au notificat, în conformitate cu articolul 1 alineatul (3) din partea I a Protocolului 3, vânzarea unui teren situat la adresa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 de către municipalitatea din Asker.
   Prin scrisoarea din 8 aprilie 2009 (documentul nr. 512188), autoritatea a solicitat informații suplimentare. Autoritățile norvegiene au răspuns prin scrisoarea din 11 mai 2009 (documentul nr. 518079).
   Prin scrisoarea din 7 iulie 2009 (documentul nr. 521778), Autoritatea a transmis o a doua solicitare de informații. Autoritățile norvegiene au răspuns prin scrisoarea din 14 august 2009 (documentul nr. 527555).
   Ulterior, Autoritatea a informat autoritățile norvegiene că a decis să inițieze procedura prevăzută la articolul 1 alineatul (2) din partea I a Protocolului 3 cu privire la vânzarea terenului.
   Decizia autorității nr. 538/09/COL de inițiere a procedurii a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene și în Suplimentul SEE la acesta din 8 iulie 2010 (3). Autoritatea a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile în legătură cu această decizie.
   Autoritatea a primit observații de la o parte interesată, și anume de la cumpărătorul Asker Brygge AS. Scrisoarea din 29 ianuarie 2010 a fost înaintată de către municipalitatea din Asker ca anexă la scrisoarea municipalității de la aceeași dată.
   La 14 octombrie 2010 a avut loc o întâlnire între autoritate și autoritățile norvegiene, în cadrul căreia a fost discutat cazul. În urma acestei întâlniri, autoritățile norvegiene și-au prezentat observațiile finale privind cazul, la 19 noiembrie 2010.
   2.   DESCRIEREA NOTIFICĂRII
   Autoritățile norvegiene au notificat vânzarea unei parcele de teren de către municipalitatea din Asker societății Asker Brygge AS („Asker Brygge”). Proprietatea este înregistrată în registrul norvegian al proprietăților ca Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 în municipiul Asker („gbnr. 32/17”) și are aproximativ 9 700 m2. Nu existau clădiri pe proprietate. Slependen Båtforening a închiriat o parte din proprietate de la municipalitate.
   Municipalitatea din Asker și Asker Brygge au încheiat un acord în 2001 („acordul de opțiune”), în conformitate cu care societății Asker Brygge i-a fost acordată o opțiune, valabilă până la 31 decembrie 2009 de a de a cumpăra un teren până pentru o sumă fixă de 8 milioane NOK, ajustată în funcție de indicele prețurilor de consum. Conform acordului de opțiune, municipalitatea intenționa să acorde Asker Brygge opțiunea de a cumpăra proprietatea la prețul pieței, cu condiția ca Asker Brygge să își asume obligația de a realiza activități extinse de planificare și cercetare în scopul schimbării destinației proprietății și, ulterior, dezvoltării acesteia.
   În 2004, acordul de opțiune a fost reînnoit, iar valabilitatea opțiunii a fost prelungită până la 31 decembrie 2014, în condiții similare în ceea ce privește desfășurarea activității de schimbare a destinației proprietății.
   În 2005, Asker Brygge s-a prevalat de opțiunea de a cumpăra terenul. Părțile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare la 21 martie 2007, pentru prețul de 8 727 462 NOK. Terenul a fost transferat către Asker Brygge la aceeași dată, deși doar prima tranșă de 30 % din valoarea vânzării fusese achitată la data transferului proprietății. Cea de-a doua și cea mai mare tranșă, 70 % din valoarea vânzării (6 109 223 NOK), trebuie achitată cel târziu la 31 decembrie 2011. Municipalitatea din Asker nu va percepe nicio dobândă la această a doua tranșă.
   În opinia municipalității din Asker și a întreprinderii Asker Brygge, contractul de vânzare-cumpărare nu implică niciun ajutor de stat, deoarece prețul de vânzare reflectă valoarea pieței. Autoritățile norvegiene au decis totuși să notifice tranzacția, din motive de securitate juridică.
   3.   OBSERVAțIILE AUTORITĂțILOR NORVEGIENE
   Potrivit municipalității din Asker, contractul de vânzare-cumpărare nu implică niciun ajutor de stat, deoarece prețul de vânzare reflectă valoarea pieței. Municipalitatea din Asker a subliniat faptul că prețul de vânzare nu a făcut obiectul negocierilor, deoarece a fost stabilit în 2001. Deși la momentul semnării acordului de opțiune în 2001 nu exista nicio evaluare independentă a valorii, municipalitatea a realizat la acel moment propria sa evaluare, pe baza experienței îndelungate pe piața imobiliară din Asker.
   Municipalitatea a susținut că trebuie să beneficieze de o marjă de apreciere. Evaluările valorii realizate în iunie 2006 și iunie 2008 au apreciat valoarea pieței din 2001 la 9,6 milioane NOK (cu o posibilă variație de +/– 15 %), respectiv 8 milioane NOK. Prin urmare, evaluările sunt conforme cu prețul de vânzare din 2001, care este perioada relevantă pentru evaluarea care urmează să fie efectuată. Evaluarea din 18 ianuarie 2008 se bazează pe premise greșite și nu a luat în considerare factori importanți pentru evaluare.
   Nu se poate considera că opțiunea a fost acordată fără remunerație, deoarece Asker Brygge și-a asumat în schimb obligații legate de planificare și cercetare. Municipalitatea considera proprietatea ca fiind una dificil de dezvoltat și nu dorea să realizeze activitatea de cercetare necesară pentru stabilirea riscurilor legate de poluare și condițiile dificile de sol. Cercetarea realizată de Asker Brygge a eliminat riscurile respective, municipalitatea putând astfel să vândă proprietatea fără a mai fi nevoită să discute cu potențialii cumpărători pe marginea acestor riscuri. Prin urmare, obligația asumată de Asker Brygge a fost importantă pentru municipalitate.
   Municipalitatea este de acord cu faptul că un investitor privat nu ar fi acceptat amânarea plății unei tranșe de 70 % din valoarea vânzării fără dobândă, însă orice posibil ajutor de stat constând în lipsa dobânzii ar fi considerat ajutor de minimis.
   4.   OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR TERȚE
   Asker Brygge a susținut că autoritatea nu poate concluziona că vânzarea a implicat un ajutor de stat.
   4.1   Valoarea în 2001
   
   Asker Brygge a susținut că evaluarea presupuselor măsuri de ajutor se bazează pe datele aflate la dispoziția municipalității în momentul în care a încheiat un acord de opțiune prin care întreprinderii Asker Brygge i-a fost acordat dreptul de a cumpăra proprietatea în cauză, adică în 2001. Prin urmare, valoarea de piață a proprietății trebuie evaluată la momentul încheierii acordului de opțiune. Autoritatea nu are rolul de a înlocui aprecierea municipalității cu privire la evaluarea economică a valorii proprietății în 2001. Prin urmare, Asker Brygge susține că municipalitatea a beneficiat de o marjă de apreciere în ceea ce privește evaluarea sa cu privire la prețul de piață al proprietății în 2001.
   În 2001, acordul cu Slependen Båtforening (Slependen) și obligația de a prezenta o soluție viitoare pentru Slependen trebuie privite ca o grevare a proprietății care a influențat în mod clar valoarea de piață a acesteia.
   În vederea dezvoltării terenului în scop comercial ar fi necesară o schimbare a destinației acestuia. Aceasta nu era o alternativă realistă pentru municipalitate în 2001. Lucrările pregătitoare care ar fi necesare anterior unei schimbări complete a destinației proprietății sunt atât costisitoare, cât și de lungă durată. În plus, exista un risc potențial pentru Asker Brygge ca municipalitatea și alte instituții publice, precum Administrația Drumurilor Publice sau Guvernatorul Comitatului, să nu accepte o cerere de schimbare a destinației proprietății.
   De asemenea, trebuie luat în considerare faptul că proprietatea se află în imediata apropiere a autostrăzii E18, ceea ce înseamnă că proprietatea este expusă atât zgomotului produs de traficul rutier, precum și poluării. În plus, apropierea de autostradă limitează în mod semnificativ posibilitatea de a dezvolta proprietatea. Conform planului de dezvoltare a autostrăzii, s-a interzis ridicarea oricărei construcții la o distanță mai mică de 35 m de aceasta. Deoarece proprietatea este foarte îngustă și este situată în apropiere de autostradă, această limitare înseamnă că aproape 90 % din proprietate făcea obiectul acestei interdicții. În plus, așa cum reiese din secțiunea 1 a acordului și în conformitate cu planul de dezvoltare a drumurilor publice, se planificase ca o parte din proprietate să fie utilizată pentru un nou drum situat alături de autostrada existentă. Aproximativ 1/3 din proprietate ar fi ocupată de noul drum.
   Asker Brygge ar dori să sublinieze, de asemenea, incertitudinea cu privire la starea proprietății. Astfel cum s-a menționat mai sus, proprietatea în cauză a fost privită ca fiind foarte dificil de dezvoltat din cauza condițiilor sale de sol. În plus, se considera că există o mare probabilitate ca solul și linia țărmului să fie foarte poluate. Prin urmare, atunci când Asker Brygge a contactat municipalitatea în 2001 în scopul achiziționării terenului, municipalitatea considera că este imposibil ca terenul să fie dezvoltat în scop comercial. Nici Asker Brygge, nici municipalitatea nu aveau informații suficiente sau exacte cu privire la aceste aspecte, iar pentru dezvoltare erau necesare analize ample cu privire la starea proprietății. Asker Brygge susține că limitările menționate mai sus trebuie privite ca grevări asupra proprietății, care au influențat în mod clar valoarea sa de piață.
   În plus, autoritatea nu își poate întemeia evaluarea pe circumstanțele concrete ulterioare, deoarece aceasta ar însemna că autoritatea își fundamentează decizia pe date care nu se aflau la dispoziția municipalității atunci când a încheiat acordul. Orice creștere a valorii proprietății după 2001 se datorează activității realizate de Asker Brygge. Fără activitatea realizată de Asker Brygge, zona ar fi rămas probabil nedezvoltată, având o valoare monetară foarte limitată pentru municipalitate.
   4.2   Relevanța valorii din 2007
   
   În măsura în care valoarea din 2007 este relevantă, autoritatea ia în considerare și deduce valoarea adăugată care este rezultatul activității realizate de Asker Brygge în perioada 2001-2007.
   4.3   Remunerația pentru opțiune
   
   În opinia Asker Brygge, atunci când se evaluează remunerația pentru opțiunea care i-a fost acordată, trebuie să se țină seama de obligația de a finanța activitatea de cercetare, care se ridică la aproximativ 4 sau 5 milioane NOK. În general, nu este un lucru neobișnuit ca această metodologie să fie utilizată ca bază pentru stabilirea prețului unei opțiuni în cazul unui teren nedezvoltat, astfel cum se întâmplă în situația de față.
   4.4   Evaluările valorii
   
   Niciuna dintre evaluările valorii proprietății nu ia suficient în considerare circumstanțele concrete din 2001. Principala obiecție a Asker Brygge cu privire la evaluări este că estimarea prețului de piață s-a bazată inter alia pe o presupunere conform căreia dezvoltarea ulterioară a portului de agrement era posibilă și reprezenta intenția municipalității și a Asker Brygge. Se face referire la evaluarea valorii realizată de TJB Eiendomstaksering (paginile 6-9), în care evaluatorul își bazează evaluarea pe posibilitatea dragării liniei țărmului pentru amenajarea unor noi cheiuri noi și pentru construirea de spații de depozitare a ambarcațiunilor pe uscat. Se face referire, de asemenea, la evaluarea valorii de către Takstsenteret (paginile 14 și 15), care își întemeiază, de asemenea, evaluarea pe acest mod de dezvoltare a proprietății.
   Totuși, atunci când s-a încheiat acordul în 2001, o astfel de dezvoltare a proprietății nu era nici intenționată, nici privită ca fiind posibilă de către municipalitate și Asker Brygge. De asemenea, din cauza condițiilor oferite de linia țărmului aflată sub nivelul uscatului și pentru a evita alunecările de teren și deteriorarea fundației unui pod rutier aflat în apropiere de proprietate, Administrația Drumurilor Publice a interzis continuarea lucrărilor de dragare în zonă.
   II.   EVALUAREA
   
   1.   PREZENȚA AJUTORULUI DE STAT
   Ajutorul de stat în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE
   Articolul 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE are următorul conținut:
   
      „Este incompatibil cu prezentul acord orice ajutor acordat de statele membre ale CE, statele AELS sau din resurse de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producției anumitor mărfuri, în măsura în care afectează comerțul dintre părțile contractante, cu excepția cazului în care se prevede altfel în prezentul acord.”
   
   1.1   Principiul investitorului în economia de piață
   
   1.1.1   Introducere
   
   Dacă tranzacția a fost realizată în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață, și anume, dacă municipalitatea ar fi vândut terenul la valoarea sa de piață, iar condițiile tranzacției ar fi fost acceptabile pentru un vânzător privat, tranzacția nu ar implica acordarea unui ajutor de stat. Vânzarea de teren poate fi calificată drept ajutor de stat dacă nu este realizată la prețul de piață. Ca punct de plecare, evaluarea utilizării prețului pieței în cadrul vânzării trebuie să se refere la momentul încheierii contractului. Circumstanțele acestei vânzări de teren sunt oarecum speciale, în sensul că există o serie de acorduri privind vânzarea: un acord de opțiune din 2001, un acord de opțiune prelungit din 2004 și un contract de vânzare-cumpărare din 2007.
   Acordul de opțiune nu numai că a conferit Asker Brygge dreptul de a achiziționa proprietatea în orice moment în următorii ani, ci a stabilit și prețul pentru un transfer ulterior. Prin urmare, opțiunea a implicat posibilitatea Asker Brygge de a observa evoluția prețurilor proprietăților pe parcursul unui anumit număr de ani și ulterior, de a se prevala de opțiune și de a cumpăra proprietatea la prețul convenit în 2001. Deși autoritatea recunoaște integral dreptul autorităților publice de a opera, de asemenea, pe o piață în termeni comerciali, consideră totuși că există motive pentru a analiza cu atenție dacă un acord similar ar fi fost încheiat de către un operator privat de pe piață. Autoritatea a ținut seama, în acest sens, dacă Asker Brygge a plătit pentru opțiune ca atare și dacă condițiile favorabile de care a beneficiat cumpărător par să fie compensate de obligații corespunzătoare asumate de acesta sau de drepturi pentru vânzător.
   Autoritatea a concluzionat că nu se poate afirma că acordul de opțiune ca atare respectă principiul investitorului privat în economia de piață. Autoritatea a evaluat apoi dacă proprietatea a fost transferată la valoarea pieței în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în 2007, pe baza prețului convenit în 2001. Autoritatea a concluzionat cu privire la acest aspect că proprietatea a fost vândută sub valoarea pieței din 2007. Prin urmare, autoritatea a analizat în continuare, în primul rând, acordul de opțiune din 2001 (și prelungirea semnată în 2004) și, în al doilea rând, dacă vânzarea efectivă a terenului în 2007 s-a realizat la prețul pieței.
   1.1.2   Prețul de piață al acordului de opțiune semnat în 2001
   
   În ceea ce privește acordul de opțiune, trebuie să se examineze dacă un investitor privat care operează într-o economie de piață ar fi ales să încheie un acord similar din punct de vedere al prețului și al condițiilor cu cel semnat între municipalitatea din Asker și întreprinderea Asker Brygge în 2001. În realizarea acestei evaluări, autoritatea nu poate substitui aprecierea comercială a municipalității cu cea proprie, ceea ce presupune că municipalitatea, în calitate de vânzător al parcelei de teren, trebuie să beneficieze de o marjă de apreciere. Ar putea exista mai multe motive solide din punct de vedere comercial pentru încheierea unui acord în condițiile date. Atunci când nu există nicio explicație plauzibilă pentru alegerea făcută de municipalitate, măsura poate fi calificată drept ajutor de stat.
   Pe baza informațiilor disponibile autorității, condițiile pentru vânzarea ulterioară au fost stabilite în acordul de opțiune semnat în 2001. Acest acord a conferit întreprinderii Asker Brygge un drept – nu și o obligație – de a cumpăra proprietatea în baza unor condiții prestabilite, în orice moment până la 31 decembrie 2009. Pe de altă parte, municipalitatea nu avea dreptul de a vinde proprietatea către alt cumpărător în aceeași perioadă. Principalele caracteristici ale acordului de opțiune care sunt relevante pentru evaluarea ajutorului de stat sunt (i) prețul convenit de 8 milioane NOK, ajustat în conformitate cu indicele prețurilor de consum, (ii) dreptul de renegociere convenit în favoarea Asker Brygge în cazul scăderii considerabile a prețurilor proprietăților înainte de invocarea opțiunii (municipalitatea nu beneficia de un drept corespunzător de renegociere în cazul creșterii considerabile a prețurilor proprietăților), (iii) plata în două tranșe, potrivit căreia o tranșă de 70 % din prețul de vânzare urma să fie achitată înainte de 31 decembrie 2011 cel târziu, însă fără perceperea unei dobânzi pentru această întârziere.
   În 2004, municipalitatea și Asker Brygge au prelungit acordul de opțiune până în 2014, însă nu au modificat niciuna dintre celelalte condiții ale tranzacției (4).
   Potrivit informațiilor aflate la dispoziția autorității, municipalitatea nu a realizat nicio evaluare independentă a valorii proprietății înainte de a încheia acordul cu Asker Brygge în 2001. Municipalitatea a explicat că a evaluat valoarea pe baza experienței sale pe piața imobiliară, dar autoritatea nu a primit alte detalii în afară de acesta. Prin urmare, autorității nu îi este clar pe ce bază a ajuns municipalitatea la prețul convenit de 8 milioane NOK pentru vânzarea terenului.
   Chiar dacă se presupune că 8 milioane NOK reprezenta prețul de piață al proprietății ca atare în 2001 (5), trebuie evaluată valoarea de piață a celorlalte elemente asupra cărora s-a convenit în acordul de opțiune. Din perspectiva autorității, dacă ar trebui să se ia în considerare doar valoarea de piață a proprietății, aceasta ar însemna că Asker Brygge a primit opțiunea ca atare, în mod gratuit, fără să existe niciun considerent economic pentru acest drept preferențial de cumpărare.
   Astfel cum s-a menționat mai sus, această opțiune a permis întreprinderii să observe evoluția prețurilor proprietăților pe parcursul unui număr de ani. Din punct de vedere statistic, prețurile proprietăților tind să crească de-a lungul timpului. De asemenea, Asker se află în apropriere de Oslo și a înregistrat o creștere continuă a populației, aspect care în mod obișnuit ar influența în mod pozitiv prețurile proprietăților.
   Acordul de opțiune a împiedicat municipalitatea să vândă proprietatea altui cumpărător și, prin urmare, a blocat un capital pentru care municipalitatea ar fi putut găsi utilizări alternative sau primi dobândă. Cu toate acestea, municipalitatea nu urma să primească nicio plată sau compensație în cazul în care Asker Brygge ar fi decis să nu cumpere proprietatea.
   În plus, prelungirea din 2004 a extins opțiunea cu încă 5 ani fără remunerație. Aceasta a permis Asker Brygge să abordeze în mod activ municipalitatea în vederea schimbării destinației proprietății în scopuri care urmau să majoreze valoarea de piață.
   În acordul de opțiune s-a convenit și asupra unor aspecte ale unui posibil contract viitor de vânzare-cumpărare. În special în ceea ce privește schimbarea destinației zonei, Asker Brygge avea o obligație de a finaliza lucrările pregătitoare care ar fi condus la procesul de schimbare a destinației. Dacă această condiție nu era îndeplinită, municipalitatea din Asker putea rezilia contractul.
   Autoritățile norvegiene au susținut că nu se poate considera că opțiunea a fost acordată fără remunerație, deoarece Asker Brygge și-a asumat în schimb obligații legate de planificare și cercetare. Chiar dacă municipalitatea a considerat proprietatea dificil de dezvoltat și nu a dorit să realizeze activitatea de cercetare necesară pentru stabilirea riscurilor legate de condițiile dificile de sol și de poluare, acordul de opțiune a oferit întreprinderii Asker Brygge posibilitatea de a lucra pe această proprietate timp de mai mulți ani înainte de a decide să o achiziționeze, ceea care, în opinia autorității, a redus în mod semnificativ riscul. În plus, dacă destinația proprietății s-ar fi schimbat, valoarea acesteia ar fi crescut. Prin urmare, acordul de opțiune nu a implicat niciun risc real pentru Asker Brygge. Sumele cheltuite pentru cercetare urmau să aducă beneficii cumpărătorului, iar în cazul în care cercetările ar fi arătat că proprietatea era nepotrivită pentru dezvoltare, lucrările de cercetare ar fi putut fi oprite, iar costurile minimizate, fără nicio obligație de a cumpăra proprietatea.
   Asker Brygge a susținut că obligația de a finanța activitatea de cercetare, despre care se afirmă că s-ar ridica la aproximativ 4 sau 5 milioane NOK, ar trebui luată în considerare în evaluarea remunerației pentru opțiune. Se susține că nu este un lucru neobișnuit ca această metodologie să fie utilizată ca bază pentru stabilirea prețului unei opțiuni în cazul unui teren nedezvoltat, ca cel din situația de față. Autoritatea observă că Asker Brygge nu a depus niciun fel de documentație în sprijinul afirmațiilor menționate mai sus. Autoritățile norvegiene nu au putut să confirme nici sumele cheltuite pentru cercetare, nici că aceasta este o metodă frecventă pentru stabilirea prețului pentru terenul nedezvoltat.
   În opinia autorității, opțiunea în sine, indiferent dacă aceasta a fost exercitată sau nu, avea o anumită valoare în 2001, când a fost încheiat acordul. În documentația și explicațiile primite de autoritate până în prezent, nu există informații conform cărora cumpărătorul a plătit o remunerație pentru opțiunea ca atare, remunerație pe care un investitor privat ar fi acceptat-o.
   Acordul de opțiune face referire la posibilitatea întreprinderii Asker Brygge de a realiza lucrările de cercetare asupra proprietății în vederea schimbării destinației acesteia, în schimbul opțiunii de a cumpăra proprietatea la prețul pieței. Totuși, nu exista nicio garanție că urmau să se efectueze cercetări adecvate. Nu exista nicio obligație necondiționată de a realiza un anumit tip de cercetare, deoarece cumpărătorul putea alege în schimb să nu încheie un contract de vânzare-cumpărare, de exemplu dacă lucrările inițiale de cercetare ar fi arătat că proiectul este neprofitabil sau din orice alt motiv. Prin urmare, riscurile la care se expunea cumpărătorul în baza acordului de opțiune au fost minime, în timp ce municipalitatea nu ar putea profita de pe urma proprietății dacă cercetarea arăta că aceasta putea fi dezvoltată. Cumpărătorul urma să se afle apoi în poziția de a aștepta evoluția pieței imobiliare pe parcursul unei perioade mai lungi, putând alege să cumpere proprietatea la un preț stabilit, în momentul în care ar fi considerat că este cel mai profitabil pentru cumpărător să realizeze această tranzacție. În plus, pe baza informațiilor aflate la dispoziția autorității, cerința privind obligația Asker Brygge de a realiza lucrările de cercetare în anumite limite de timp pentru a menține opțiunea nu poate fi considerată o plată adecvată pentru posibilitatea de a cumpăra terenul în sensul principiului investitorului în economia de piață.
   Acordul de opțiune a inclus, de asemenea, alte elemente care par să determine creșterea valorii opțiunii. Primul element se referă la mecanismul de regularizare a prețului. Asker Brygge avea dreptul de a solicita renegocieri de preț în cazul scăderii considerabile a prețurilor proprietăților din Asker înainte de invocarea opțiunii. Astfel cum s-a menționat mai sus, acordul nu prevedea un drept corespunzător de renegociere pentru municipalitate în cazul creșterii considerabile a prețurilor proprietăților. Potrivit autorităților norvegiene, considerentul pentru includerea dreptului întreprinderii Asker Brygge de a renegocia acordul era că municipalitatea din Asker considera proprietatea ca fiind dificil de dezvoltat, inter alia din cauza distanței mici față de autostradă (E18), tranzacția implicând, prin urmare, un risc economic major. Autoritatea constată totuși că un investitor privat în economia de piață nu ar fi încheiat un astfel de acord în absența unui drept reciproc de ajustare în cazul creșterii sau scăderii considerabile a prețurilor proprietăților. În acest sens, dreptul municipalității de a ajusta prețul în conformitate cu indicele prețurilor de consum pare să nu fie suficient pentru a compensa lipsa unui drept corespunzător de renegociere.
   În opinia autorității, indicele prețurilor de consum nu este indicele corect care trebuie utilizat atunci când se fac ajustări în contextul modificării prețurilor proprietăților. Indicele prețurilor de consum este o măsură de estimare a modificării prețului mediu al bunurilor de consum și serviciilor achiziționate de gospodării și nu reflectă variațiile de preț pe piața imobiliară. Prețurile proprietăților evoluează conform unui tipar diferit de cel al altor prețuri, iar prețurile proprietăților imobiliare precum cea vizată în cazul de față nu sunt, prin urmare, luate în considerare în mod normal atunci când se stabilește indicele prețurilor de consum.
   În plus, acordul de opțiune conține acceptul municipalității din Asker privind amânarea plății unei tranșe de 70 % din prețul de vânzare convenit până la 31 decembrie 2011 cel târziu (6), fără a percepe niciun fel de dobândă pentru această amânare. Potrivit autorităților norvegiene, amânarea plății integrale fără dobândă a fost acceptată pentru că proprietatea a fost considerată dificil de dezvoltat. Autoritatea constată că un operator privat nu ar fi convenit să amâne plata pentru o perioadă de timp atât de lungă fără a solicita niciun fel de dobânzi. De asemenea, aceasta constată că un operator privat nu ar fi transferat dreptul de proprietate integral asupra proprietății înainte de primirea plății integrale. Municipalitatea din Asker este de acord că un investitor privat ar fi solicitat o remunerație pentru amânarea plății. Deși municipalitatea din Asker a susținut că orice astfel de ajutor s-ar situa sub pragul de minimis, nu a furnizat nicio documentație în acest sens.
   Din motivele prezentate mai sus, autoritatea constată că un operator privat nu ar fi încheiat un astfel de acord de opțiune pe o durată atât de lungă, în condiții similare cu cele acceptate de municipalitatea din Asker, fără a solicita o remunerație pentru opțiune și condițiile favorabile acordate. Prin simpla solicitare a remunerației corespunzătoare valorii proprietății în 2001, municipalitatea din Asker s-a expus riscului de a acorda ajutor de stat ulterior, în special în cazul creșterii prețurilor proprietăților.
   Prin urmare, autoritatea concluzionează că acordul de opțiune nu a fost încheiat în condiții de piață și, în consecință, prezența ajutorului de stat nu poate fi exclusă.
   Este necesar, așadar, să se examineze dacă proprietatea a fost vândută la un preț mai mic decât valoarea pieței.
   1.1.3   Valoarea de piață a proprietății la momentul încheierii contractului de vânzare
   
   În 2005, Asker Brygge s-a prevalat de opțiunea de cumpărare. Deși condițiile de vânzare au fost stabilite în acordul de opțiune din 2001, contractul de vânzare a fost încheiat abia la 21 martie 2007. Autoritățile norvegiene au explicat că prețul de vânzare nu a mai fost supus negocierilor în 2007, ci că acesta fusese convenit în 2001.
   Valoarea proprietății în 2001 nu este esențială pentru a putea evalua dacă a fost acordat un ajutor de stat în cazul tranzacției în speță, deoarece vânzarea nu s-a efectuat în 2001, ci în 2007. Întrucât acordul de opțiune din 2001 a conferit întreprinderii Asker Brygge, pentru o perioadă de 10 ani, dreptul de a cumpăra proprietatea, aceasta a rămas, între timp, în posesia municipalității, atât timp cât Asker Brygge nu s-a prevalat de opțiune. Astfel, momentul relevant pentru evaluarea de către autoritate a ajutorului de stat, este acela în care proprietatea a fost vândută și transferată către un nou proprietar, în 2007.
   În continuare, autoritatea va realiza, așadar, o comparație între prețul de 8 727 462 NOK achitat de Asker Brygge la momentul efectuării vânzării, în 2007, cu valoarea de piață a proprietății.
   În conformitate cu Orientările autorității privind ajutoarele de stat în domeniul vânzării de terenuri, o vânzare de terenuri și clădiri ca urmare a unei proceduri deschise și necondiționate de cerere de oferte, care a făcut obiectul unei publicități suficiente, procedură comparabilă cu o licitație în cadrul căreia se acceptă cea mai bună sau unica ofertă, se realizează, prin definiție, la valoarea de piață și, în consecință, nu conține ajutor de stat. Alternativ, pentru a exclude existența ajutorului atunci când o vânzare de teren are loc fără o procedură de licitație necondiționată, este necesar să se efectueze o evaluare independentă de către unul sau mai mulți evaluatori de active independenți, înainte de negocierea vânzării, în vederea stabilirii valorii de piață pe baza unor indicatori de piață și standarde de evaluare general acceptate. Evaluatorul trebuie să își desfășoare activitatea în mod independent, adică autoritățile publice nu trebuie să poată emite instrucțiuni cu privire la rezultatul evaluării. În cazul de față, municipalitatea din Asker nu a organizat o procedură de licitație necondiționată și nici nu a contractat un expert independent în vedere efectuării evaluării înainte de a încheia acordului. Astfel, existența ajutorului de stat nu poate fi exclusă în mod automat.
   În notificare, autoritățile norvegiene au prezentat 3 evaluări ale valorii proprietății în cauză. Niciuna dintre evaluările respective nu a fost realizată înaintea încheierii acordului de opțiune din 2001, ci au stabilit ulterior valoarea proprietății.
   Primul raport, din 30 iunie 2006, a fost realizat de evaluatorii de proprietate autorizați din cadrul Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein (7). Potrivit acestui raport, valoarea terenului în 2001, când s-a încheiat acordul de opțiune, era estimată la 9,6 milioane de NOK, cu o variație posibilă de +/– 15 %. Totuși, aceasta pare a fi o estimare aproximativă. Evaluatorii au luat în considerare, pur și simplu, valoarea proprietății pe baza utilizării permise (în principal, în scopul operării unui port de agrement) în conformitate cu regimul de reglementare existent în momentul evaluării (care era același cu cel din 2001) și valoarea în cazul unei utilizări alternative combinate ca port de agrement, locuințe și activități industriale și au apreciat valoarea respectivei proprietăți ca medie a celor două alternative (8). Cu toate acestea, astfel cum s-a explicat anterior, pentru evaluarea ajutorului de stat, relevantă este valoarea terenului în 2007, când proprietatea a fost vândută și transferată noului proprietar.
   Autoritățile norvegiene au anexat la notificare două evaluări suplimentare ale valorii, efectuate de TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik pentru municipalitate. În primul raport din 18 ianuarie 2008 (9), valoarea de piață a terenului în 2007 a fost estimată la 26 de milioane NOK. Întrucât contractul dintre municipalitate și Asker Brygge a fost încheiat în 2001, acest preț a fost redus la valorile din 2001. Suma de 26 de milioane NOK din 2007, redusă prin aplicarea unei rate de 5,5 % pe o perioadă de 7,5 ani, corespundea unei valori de 17 milioane NOK din 2001.
   În cel de-al doilea raport, din 16 iunie 2008 (10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estima valoarea de piață a terenului în 2007 la 12 milioane NOK. Suma de 12 milioane NOK din 2007, redusă prin aplicarea aceleiași rate ca anterior (respectiv 5,5 % pe o perioadă de 7,5 ani) corespundea valorii de 8 milioane NOK din 2001. Astfel, diferența dintre cele două rapoarte este de 9 milioane NOK pentru valoarea proprietății în 2001 și de 14 milioane NOK pentru valoarea proprietății în 2007.
   Autoritățile norvegiene au explicat că această diferență se bazează, în principal, pe reducerea estimată a valorii reprezentată de o obligație suplimentare a Asker Brygge în ceea ce privește utilizarea unei părți a proprietății de către Slependen Båtforening AS (11). Acordul de opțiune din 2001 include o clauză care stabilește că o parte din proprietate este închiriată către Slependen Båtforening ca port de agrement pentru ambarcațiuni de mici dimensiuni și că Asker Brygge va trebui să compenseze dreptul în legătură cu portul de agrement sau să ofere o compensație municipalității din Asker în cazul începerii dezvoltării înainte de expirarea contractului de închiriere. Contractul de închiriere a expirat în iunie 2009. De asemenea, clauza 3 din acordul de opțiune prevede că Asker Brygge și municipalitatea din Asker vor ajunge la o soluție satisfăcătoare cu privire la nevoile întreprinderii Slependen Båtforening în sfera activității la momentul acordului.
   Atunci când a fost încheiat acordul de opțiune din 2001, Slependen Båtforening plătea o chirie anuală de 19 500 NOK municipalității din Asker (12). Deși la momentul încheierii acordului de opțiune era dificil de precizat care va fi consecința economică exactă a obligației pentru Asker Brygge, la 1 iunie 2006 Asker Brygge a semnat cu Slependen Båtforening un contract care stipula că Slependen Båtforening urma să plătească 850 000 NOK (conform clauzei 2.4 din contract) (13). Potrivit explicațiilor prezentate de autoritățile norvegiene, evaluarea valorii din ianuarie 2008 s-a bazat pe o interpretare eronată a unui contract dintre Asker Brygge și Slependen Båtforening, acesta nereflectând dreptul întreprinderii Slependen Båtforening de a plăti numai 850 000 NOK pentru terenul respectiv. Evaluatorii de active au interpretat clauza din acordul de opțiune în așa fel încât Slependen Båtforening avea dreptul să închirieze sau să cumpere locuri pentru bărci la prețul de piață, după expirarea contractului de închiriere. Cu toate acestea, autoritățile norvegiene sunt de părere că suma de 850 000 NOK care reprezintă îndeplinirea obligației față de Slependen Båtforening, trebuia luată în considerare atunci când s-a evaluat valoarea de piață a proprietății în 2001 și în 2007. Astfel, municipalitatea din Asker a recomandat firmei TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik să utilizeze valoarea de 850 000 NOK ca bază pentru estimarea valorii celor 65 de locuri pentru ambarcațiuni deținute de Slependen Båtforenings în evaluarea din 16 iunie 2008. Autoritatea consideră că această sumă este relevantă pentru evaluarea valorii proprietății în 2007, deoarece acestea erau informații cunoscute la momentul respectiv.
   În plus, evaluarea din iunie 2008 a luat în considerare riscurile în ceea ce privește poluarea solului, astfel cum a arătat municipalitatea (14). În fine, evaluarea din iunie 2008 nu mai includea aspectul legat de depozitarea bărcilor sub autostradă (E18), astfel cum a arătat municipalitatea (15).
   Asker Brygge a contestat validitatea evaluărilor. Principala sa obiecție este că evaluările includ posibilitatea de dragare a țărmului pentru a crea spații suplimentare pentru ambarcațiuni și pentru amenajare a spații de depozitare pentru acestea pe suprafața de teren. În opinia Asker Brygge, în 2001 nu putea fi prevăzută nicio dezvoltare a proprietății, iar administrația drumurilor publice interzisese continuarea dragărilor în zonă (16).
   Autoritatea menționează că Asker Brygge nu a prezentat nicio documentație care să demonstreze că evaluarea din iunie 2008 s-a întemeiat pe premise eronate. De asemenea, Autoritatea menționează că municipalitatea nu a contestat validitatea evaluării din iunie 2008, pe care o consideră destul de exactă (17). Dimpotrivă, în observațiile prezentate autorității, municipalitatea invocă partea din evaluare în care se analizează dragarea (în legătură cu evaluarea poluării solului) și nu exprimă nicio observație cu privire la faptul că dragarea nu va fi deloc posibilă. Astfel, autoritatea nu consideră că documentația care i-a fost prezentată justifică punerea sub semnul întrebării a premiselor pe care s-a întemeiat evaluarea din iunie 2008.
   Cele două rapoarte realizate de către TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik au stabilit prețul terenului în 2007. În primul raport, întocmit în ianuarie 2008, valoarea terenului a fost estimată la 26 de milioane NOK, cu mult peste prețul de 8,7 milioane NOK plătit de Asker Brygge AS. Cea mai recentă evaluare a valorii (și la cel mai scăzut nivel), prezentată în al doilea raport din 16 iunie 2008 (18), indica o valoare de piață a terenului în 2007 de 12 milioane NOK, adică mai mare cu 3 272 538 NOK decât prețul achitat. Spre deosebire de primul raport, potrivit informațiilor furnizate de municipalitatea din Asker, acest al doilea raport se bazează pe informații mai exacte cunoscute în 2007, la momentul finalizării vânzării.
   Asker Brygge a susținut că, în măsura în care valoarea din 2007 este relevantă, autoritatea trebuie să ia în considerare și să deducă valoarea adăugată rezultată din lucrările realizate de către Asker Brygge în perioada 2001-2007. Lucrările au constat în activitatea de cercetare desfășurată de Asker Brygge asupra proprietății (19).
   Autoritatea consideră că nu există un temei pentru deducerea din valoare a lucrărilor realizate de Asker Brygge în perioada 2001-2007. În acest sens, Autoritatea menționează că evaluările din 2008 ale valorii se bazează pe statutul legal al proprietății, astfel cum se prezenta în 2001 și în 2007. Reglementările privind destinația proprietății erau neschimbate din 1998, potrivit evaluării din iunie 2008 a valorii (20). Astfel, s-a considerat că utilizarea preconizată a proprietății este aceea de port de agrement și spațiu de depozitare pentru ambarcațiuni, în 2001 și în 2007 (21). Autoritatea nu consideră că această evaluare a fost influențată de cercetările realizate de Asker Brygge. În plus, evaluarea din iunie 2008 menționează riscul poluării solului, dar și că acest aspect nu a fost examinat mai aprofundat de către evaluatori (22). Astfel, se pare că cercetările realizate de Asker Brygge nu au fost, în mod justificat, luate în considerare de către evaluatori atunci când au stabilit valoarea parcelei de teren.
   Astfel cum s-a menționat anterior, evaluarea din iunie 2008 s-a bazat pe utilizarea zonei ca port de agrement, în conformitate cu reglementările existente. Totuși, se pare că încă din 2001 Asker Brygge a considerat că există un potențial de dezvoltare a proprietății. Un asemenea potențial ar corespunde, în mod normal, unei valori adăugate. Astfel, în scrisoarea din 11 aprilie 2008 trimisă evaluatorilor, municipalitatea a subliniat că aceștia trebuie să ia în considerare dacă trebuie evaluată sau nu posibilitatea adaptării reglementărilor (probabil în sensul unei utilizări mai profitabile). Evaluatorii au refuzat însă să țină seama de posibilitatea adaptării reglementărilor, considerând acest aspect ca fiind de natură speculativă. Evaluatorii au adăugat că valoarea ar fi foarte diferită, respectiv (și anume considerabil mai mare) dacă evaluarea ar trebui să se bazeze pe posibilitatea construirii de locuințe și desfășurării de activități industriale pe proprietate (23).
   Autoritatea are unele îndoieli cu privire la faptul că un investitor privat ar fi ținut seama de probabilitatea ca proprietatea să aibă o destinație diferită și mai profitabilă de utilizare în viitor și că aceste posibilități ar fi condus la o valoare de piață mai ridicată, respectiv (considerabil) mai mare decât cea evaluată în iunie 2008. Autoritatea a luat totuși notă de incertitudinile speciale în ceea ce privește utilizarea viitoare a proprietății în cauză, inter alia poluarea și cerințele de reglementare legate de autostrada din apropierea proprietății. Astfel, evaluarea din iunie 2008, în care nu s-a ținut seama de potențialul de dezvoltare al proprietății sub altă formă decât cea existentă, este moderată, însă, în opinia autorității, pare exactă atunci când se ține seama de caracteristicile particulare ale proprietății supuse evaluării.
   Din aceste motive, autoritatea concluzionează că vânzarea terenului gbnr. 32/17 în 2007 la prețul de 8 727 462 NOK s-a efectuat la o valoare situată sub prețul pieței de 12 milioane NOK, astfel cum a fost stabilit în evaluarea realizată în iunie 2008 de un expert independent și prezentată de autoritățile norvegiene.
   1.1.4   Concluzie privind principiul investitorului în economia de piață
   
   Din motivele prezentate mai sus, autoritatea consideră că prețul convenit în acordul de opțiune nu a fost unul corespunzător prețului de piață pentru un astfel de acord, care ar trebui să reflecte valoarea proprietății de la momentul încheierii acordului, combinată cu valoarea opțiunii și a avantajelor speciale acordate cumpărătorului. În plus, autoritatea constată că prețul efectiv convenit în contractul de vânzare-cumpărare nu a fost unul corespunzător prețului de piață al proprietății de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Prin urmare, autoritatea concluzionează că vânzarea parcelei de teren în cauză, gbnr. 32/17, către Asker Brygge AS la prețul de vânzare de 8 727 462 NOK nu s-a efectuat în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață.
   1.2   Resursele statului
   
   Pentru a fi considerată ajutor de stat, măsura trebuie să fie acordată de către stat sau din resurse de stat. Conceptul de stat nu se referă numai la guvernul central, ci cuprinde toate nivelurile administrației publice (inclusiv municipalitățile), precum și întreprinderile publice.
   Având în vedere că municipalitatea a vândut terenul sub prețul de piață, aceasta a renunțat un anumit venit. În aceste circumstanțe, Asker Brygge ar fi trebuit să plătească mai mult pentru teren, prin urmare există un transfer de resurse de la municipalitate.
   Din aceste motive, autoritatea consideră că, întrucât vânzarea nu a avut loc în conformitate cu condițiile economiei de piață, aceasta implică resurse de stat, în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
   1.3   Favorizarea anumitor întreprinderi sau a producției anumitor mărfuri
   
   În primul rând, măsura trebuie să confere întreprinderii Asker Brygge avantaje care o scutesc de obligațiile care, în mod normal, sunt suportate din bugetul propriu. Întrucât tranzacția s-a efectuat în condiții favorabile, în sensul că Asker Brygge ar fi trebuit să plătească un preț mai mare pentru proprietate dacă vânzarea s-ar fi realizat în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață, precum și dobânzi la împrumut dacă ar fi împrumutat aceeași sumă de la o bancă, întreprinderea a beneficiat de un avantaj în înțelesul normelor privind ajutoarele de stat.
   În scrisoarea din 11 mai 2009 (24), municipalitatea a explicat modul în care a calculat nivelul final al ajutorului, estimat la 5,3 milioane NOK la punctul 5 din formularul de notificare transmis Autorității (25). Estimarea se bazează pe diferența dintre evaluarea valorii din iunie 2008 (26) (care a stabilit valoarea terenului în 2007, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare) și valoarea vânzării, diferență care este de aproximativ 3,3 milioane NOK. De asemenea, municipalitatea a adăugat avantajul economic al amânării plății tranșei rămase de 70 % din prețul de vânzare. Municipalitatea a aplicat, în calculele efectuate, o rată a dobânzii de 7 % la suma de 6 milioane NOK, pe o perioadă de 4 ani și 9 luni, constatând că avantajul maxim conferit prin creditul preferențial este de 2 milioane NOK.
   În al doilea rând, măsura trebuie să fie selectivă, prin faptul că favorizează „anumite întreprinderi sau producția anumitor mărfuri”. Există un singur beneficiar posibil al măsurii supuse evaluării, și anume Asker Brygge. Astfel, măsura este selectivă.
   1.4   Denaturarea concurenței și impactul asupra schimburilor comerciale dintre părțile contractante
   
   Ajutorul trebuie să denatureze concurența și să afecteze schimburile comerciale între părțile contractante ale Acordului privind SEE.
   O măsură de sprijin acordată de către stat ar consolida poziția întreprinderii Asker Brygge față de celelalte întreprinderi concurente care își desfășoară activitatea în aceleași domenii ale afacerilor imobiliare și dezvoltării proprietăților. Orice acordare de ajutor întărește poziția beneficiarului comparativ cu cea a concurenților săi și, în consecință, denaturează concurența, în sensul articolului 61alineatul (1) din Acordul privind SEE. În măsura în care întreprinderea își desfășoară activitatea în care se desfășoară schimburi comerciale în cadrul SEE, sunt îndeplinite condițiile articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE, pentru ca măsura să constituie ajutor de stat. Activitatea de dezvoltare imobiliară este, atât în principiu, cât și în practică, deschisă comerțului în cadrul SEE. Astfel, Autoritatea concluzionează că ajutorul amenință să denatureze concurența și să afecteze comerțul, în încălcarea articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
   1.5   Concluzie
   
   Având în vedere considerentele de mai sus, autoritatea constată că tranzacția aferentă vânzării lotului de teren gbnr 32/17 întreprinderii Asker Brygge, astfel cum se specifică în acordul de opțiune semnat în 2001, precum și în contractele ulterioare, implică acordarea unui ajutor de stat.
   2.   CERINȚE PROCEDURALE
   Autoritățile norvegiene au transmis o notificare privind vânzarea la 13 februarie 2009 (documentul nr. 508884). Cu toate acestea, autoritățile norvegiene au semnat acordul de opțiune care stabilește condițiile de cumpărare a parcelei de teren în 2001 și au realizat vânzarea la 21 martie 2007, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, vânzarea a fost efectuată înainte ca autoritatea să fi adoptat o decizie finală privind validitatea acesteia. Prin urmare, autoritatea concluzionează că autoritățile norvegiene nu și-au respectat obligațiile prevăzute la articolul 1 alineatul (3) din partea I a Protocolului 3.
   3.   COMPATIBILITATEA AJUTORULUI DE STAT
   Măsurile de sprijin care intră sub incidența articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE sunt, în general, incompatibile cu funcționarea Acordului privind SEE, în afara cazului în care îndeplinesc condițiile pentru o derogare în temeiul articolului 61 alineatul (2) sau (3) din Acordul privind SEE.
   Derogarea prevăzută la articolul 61 alineatul (2) nu este aplicabilă ajutorului de stat în cauză, care nu este conceput pentru îndeplinirea unuia dintre scopurile menționate în această prevedere. Nici articolul 61 alineatul (3) litera (a) sau articolul 61 alineatul (3) litera (b) din Acordul privind SEE nu se aplică în cazul de față. În plus, zona în care este situată proprietatea nu poate beneficia de niciun ajutor regional în sensul articolului 61 alineatul (3) litera (c) din Acordul privind SEE.
   Prin urmare, Autoritatea constată că tranzacția supusă evaluării nu poate fi justificată în temeiul prevederilor Acordului privind SEE referitoare la ajutoarele de stat.
   4.   RECUPERAREA
   În conformitate cu dispozițiile articolului 14 din partea a II-a Protocolului 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție, în cazul ajutoarelor ilegale, dacă se constată că sunt incompatibile, Autoritatea ordonă, de regulă, ca statul AELS în cauză să recupereze ajutorul de la beneficiar.
   Autoritatea este de părere că, în cazul de față, niciunul dintre principiile generale nu împiedică restituirea. Potrivit jurisprudenței consacrate, anularea unui ajutor ilegal prin intermediul recuperării reprezintă consecința logică a constatării ilegalității ajutorului. În consecință, recuperarea unui ajutor de stat acordat în mod ilegal, în scopul restabilirii situației existente anterior, nu poate, în principiu, să fie privită ca fiind disproporționată în raport cu obiectivele Acordului privind SEE în materie de ajutoare de stat. Prin restituirea ajutorului, beneficiarul pierde avantajul de care a beneficiat în raport cu concurenții săi de pe piață, iar situația anterioară plății ajutorului este restabilită (27). Acest rol al rambursării înseamnă, de asemenea, că de regulă, în afara unor circumstanțe excepționale, autoritatea nu își depășește puterea discreționară de care dispune (și care este recunoscută de jurisprudența Curții) dacă solicită statului AELS în cauză să recupereze sumele acordate cu titlu de ajutoare ilegale, întrucât nu face decât să restabilească situația anterioară (28). În plus, ținând seama de caracterul obligatoriu al controlului exercitat de către autoritate asupra ajutoarelor de stat în temeiul Protocolului 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție, întreprinderile care beneficiază de un ajutor nu pot să aibă, în principiu, o așteptare legitimă că ajutorul este legal decât dacă acesta a fost acordat cu respectarea procedurii stabilite de prevederile acestui Protocol (29). În cazul de față, nu există nicio circumstanță excepțională vizibilă care să fi condus la așteptări legitime din partea beneficiarului ajutorului.
   Recuperarea sumelor acordate în mod necuvenit reprezentând ajutor de stat trebuie să includă dobânzile compuse, în conformitate cu dispozițiile articolului 14 alineatul (2) din partea a II-a Protocolului 3 la Acordul privind Autoritatea de Supraveghere și Curtea de Justiție și ale articolelor 9 și 11 din Decizia 195/04/COL a Autorității din 14 iulie 2004.
   5.   CONCLUZIE
   Autoritatea concluzionează că autoritățile norvegiene au pus în aplicare, în mod ilegal, măsura de ajutor în cauză, încălcând prevederile articolului 1 alineatul (3) din partea I a Protocolului 3.
   Condițiile de vânzare a proprietății de la Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, către întreprinderea Asker Brygge AS, constituie ajutor de stat care, din motivele prezentate anterior, nu este compatibil cu funcționarea Acordului privind SEE și care trebuie recuperat, de la data la care s-a semnat contractul de vânzare-cumpărare, respectiv 21 martie 2007.
   ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
   Articolul 1
   Vânzarea parcelei de teren de la Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, efectuată de către municipalitatea din Asker către întreprinderea Asker Brygge AS, constituie ajutor de stat incompatibil cu funcționarea Acordului privind SEE, în sensul articolului 61 alineatul (1) din Acordul privind SEE.
   Articolul 2
   Autoritățile norvegiene iau toate măsurile necesare pentru a recupera de la Asker Brygge AS ajutorul menționat la articolul 1, pus la dispoziția beneficiarului în mod ilegal.
   Articolul 3
   Recuperarea se efectuează fără întârziere și în conformitate cu procedurile prevăzute de legislația națională, cu condiția ca acestea să permită executarea imediată și efectivă a deciziei. Ajutorul care trebuie recuperat include dobânda și dobânda compusă de la data la care a fost pus la dispoziția întreprinderii Asker Brygge AS până la data recuperării. Dobânda se calculează în conformitate cu articolul 9 din Decizia nr. 195/04/COL a Autorității AELS de Supraveghere.
   Articolul 4
   Până la 13 septembrie 2011, Norvegia comunică autorității suma totală (suma principală și dobânzile de recuperare) care trebuie recuperată de la beneficiar, precum și măsurile planificate sau adoptate pentru recuperarea ajutorului de stat.
   Până la 13 noiembrie 2011, Norvegia trebuie să pună în aplicare decizia autorității și să recupereze integral ajutorul de stat.
   Articolul 5
   Prezenta decizie se adresează Regatului Norvegiei.
   Articolul 6
   Numai versiunea în limba engleză a prezentei decizii este autentică.
   
      Adoptată la Bruxelles, 13 iulie 2011.
      
         
            Pentru Autoritatea AELS de Supraveghere
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Președinte
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Membru al Colegiului
         
      
   
   
      (1)  Disponibilă la adresa: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Publicate în JO C184 din 8.7.2010, p. 20 și Suplimentul SEE nr. 35 din 8.7.2010.
   
      (3)  A se vedea JO C 184, 8.7.2010 și Suplimentul SEE la Jurnalul Oficial al Uniunii Europene nr. 35, 8.7.2010.
   
      (4)  Documentul nr. 518079, anexa 1.
   
      (5)  În secțiunea 1.1.2 de mai jos se va evalua dacă aceasta corespunde prețului pieței.
   
      (6)  În conformitate cu clauza 3 din contractul de vânzare-cumpărare, plata va fi efectuată înaintea începerii oricărei activități de construire și, în orice caz, până la 31.12.2011, a se vedea evenimentul nr. 508884, anexa 1.
   
      (7)  Documentul nr. 508884, anexa 9 la notificare.
   
      (8)  Documentul nr. 508884, anexa 9 la notificare, evaluarea, la pagina 15.
   
      (9)  Documentul nr. 508884, anexa 5 la notificare.
   
      (10)  Documentul nr. 508884, anexa 3 la notificare.
   
      (11)  Documentul nr. 518079, scrisoarea municipalității către autoritate din 11.5.2009, paginile 2–3.
   
      (12)  Această sumă a fost stabilită pe baza unui acord semnat în 1999 între municipalitatea din Asker și întreprinderea Slependen Båtforening. Anexa 8 la scrisoarea din 11.5.2009, documentul nr. 518079.
   
      (13)  Contractul este evaluat de firma de avocatură Hjort, a se vedea documentul nr. 508884, anexa 7.
   
      (14)  Documentul nr. 508884, a se vedea anexa 3 la notificare, evaluarea, la pagina 5, precum și scrisoarea municipalității către evaluator din 5.5.2008, anexa 8 la notificare, precum și observațiile municipalității din scrisoarea acesteia către autoritate, din 29.1.2010 la paginile 3-4, documentul nr. 544706.
   
      (15)  Documentul nr. 508884, a se vedea anexa 3 la notificare, evaluarea, la paginile 4 și 7, precum și scrisoarea municipalității către evaluator, din 5.5.2008, anexa 8 la notificare și observațiile municipalității din scrisoarea acesteia către autoritate, din 29.1.2010 la pagina 4 (punctul 3.3, ultimul paragraf), documentul nr. 544706.
   
      (16)  Documentul nr. 545173, observațiile întreprinderii Asker Brygge, punctul 4.
   
      (17)  Documentul nr. 544706, a se vedea paginile 3-4, și documentul nr. 518079, scrisoarea municipalității către autoritate, în care utilizează evaluarea ca bază pentru explicarea modului în care s-a calculat suma ajutorului posibil acordat, astfel cum se menționează în notificarea transmisă autorității.
   
      (18)  Anexa 3 la notificare.
   
      (19)  Documentul nr. 545173, punctul 3.
   
      (20)  A se vedea documentul nr. 508884, anexa 3.
   
      (21)  A se vedea documentul nr. 508884, anexa 3 la evaluarea valorii, la paginile 6–7.
   
      (22)  A se vedea documentul nr. 508884, anexa 3 la evaluarea valorii, la pagina 5.
   
      (23)  A se vedea documentul nr. 508884, anexa 8, scrisoarea municipalității, la pagina 2, precum și scrisoarea (nedatată) a evaluatorilor, la pagina 1.
   
      (24)  Documentul nr. 518079, la paginile 1–2.
   
      (25)  Documentul nr. 508884, anexa 1 la formularul de notificare, punctul 5.
   
      (26)  Dintre aceste trei evaluări, evaluarea din iunie 2008 care estima valoarea de piață a terenului în 2007 la 12 milioane NOK reflectă cel mai bine, în opinia autorității, valoarea de piață a proprietății în 2007.
   
      (27)  Cauza C-350/93 Comisia/Italia, Rec., 1995, p. I-699, punctul 22.
   
      (28)  Cauza C-75/97 Belgia/Comisia, rec., 1999, p. I-3671, punctul 66 și cauza C-310/99 Italia/Comisia, Rec., 2002, p. I-2289, punctul 99.
   
      (29)  Cauza C-169/95 Spania/Comisia, Rec., 1997, p. I-135, punctul 51.