CELEX: 32011D0529
Language: fi
Date: 2011-04-20 00:00:00
Title: 2011/529/EU: Komission päätös, annettu 20 päivänä huhtikuuta 2011 , toimenpiteestä C 37/04 (ex NN 51/04), jonka Suomi on toteuttanut Componenta Oyj:n hyväksi (tiedoksiannettu numerolla K(2011) 2559)  ETA:n kannalta merkityksellinen teksti

7.9.2011   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 230/69
            
         KOMISSION PÄÄTÖS,
   annettu 20 päivänä huhtikuuta 2011,
   toimenpiteestä C 37/04 (ex NN 51/04), jonka Suomi on toteuttanut Componenta Oyj:n hyväksi
   (tiedoksiannettu numerolla K(2011) 2559)
   (Ainoastaan suomen- ja ruotsinkieliset toisinnot ovat todistusvoimaiset)
   (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
   (2011/529/EU)
   EUROOPAN KOMISSIO, joka
   ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
   ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
   on mainittujen artiklojen mukaisesti pyytänyt asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
   sekä katsoo seuraavaa:
   1.   MENETTELY
   
   
               (1)
            
            
               Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB esitti komissiolle 10 päivänä maaliskuuta 2004 kantelun, jossa se ilmoitti epäilevänsä, että Karkkilan kaupunki, jäljempänä ’Karkkila’, on myöntänyt tukea yrityksen Componenta Oyj, jäljempänä ’Componenta’, hyväksi. Komissio ilmoitti 19 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Suomelle päätöksestään aloittaa kyseisen tuen osalta EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa (nykyisin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 2 kohta) tarkoitettu menettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä
                   (2). Komissio pyysi asianomaisia osapuolia toimittamaan toimenpidettä koskevat huomatuksensa, mutta se ei saanut tällaisia huomautuksia.
            
         
               (2)
            
            
               Komissio teki 20 päivänä lokakuuta 2005 lopullisen kielteisen päätöksen, jäljempänä ’vuoden 2005 päätös’, ja määräsi Suomen perimään tuen takaisin Componentalta. Vuoden 2005 päätös muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä
                   (3). Componenta valitti päätöksestä, ja päätös kumottiin 18 päivänä joulukuuta 2008 annetulla tuomiolla, jäljempänä ’tuomio’, koska päätöksen perustelut katsottiin puutteellisiksi (4).
            
         
               (3)
            
            
               Suomi toimitti huomautuksia 5 ja 10 päivänä tammikuuta 2010 päivätyillä kirjeillä, jotka sisälsivät myös kaksi selvitystä kyseessä olevan kiinteistöomaisuuden arvon määrittämisestä. Komissio lähetti kolme uutta lisätietopyyntöä 9 päivänä tammikuuta 2009, 23 päivänä heinäkuuta 2009 ja 8 päivänä tammikuuta 2010. Niihin vastattiin 9 päivänä maaliskuuta 2009, 15 päivänä lokakuuta 2009 ja 5 päivänä maaliskuuta 2010 saapuneiksi kirjatuilla kirjeillä. Komission sekä Suomen hallituksen ja edunsaajan edustajat kokoontuivat 23 päivänä marraskuuta 2009 Brysselissä.
            
         2.   TOSISEIKKOJEN KUVAUS
   
   1.   Kauppa
   
   
               (4)
            
            
               Componenta on metalliteollisuusyritys, jonka päätoimipaikka on Karkkilassa. Sillä on tuotantolaitokset Suomessa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Valtaosa yrityksen 316 miljoonan euron liikevaihdosta vuonna 2004 oli peräisin Pohjoismaista ja Keski-Euroopasta. Konsernilla oli vuonna 2004 palveluksessaan noin 2 200 työntekijää.
            
         
               (5)
            
            
               Tarkasteltava kauppa koskee kiinteistösijoitusyhtiötä Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, jäljempänä ’KK’. Se omisti maa-alueita Karkkilassa, joka sijaitsee noin 65 km Helsingistä luoteeseen. Componenta ja Karkkila omistivat yhdessä KK:n osakekannan, kumpikin 50 prosentin omistusosuuksin. Kumpikin yhteisyrityksen osapuoli myönsi vuonna 1996 KK:lle 1 670 184 euron korottoman osakaslainan.
            
         
               (6)
            
            
               Kauppakirjassa, joka allekirjoitettiin 16 päivänä joulukuuta 2003, sovittiin, että kaupunki hankkii KK:n kokonaan omistukseensa ostamalla Componentan hallussa olevat osakkeet yhteensä 2 383 276,50 euron hintaan. Kauppa toteutettiin kahdessa osassa:
               
                           —
                        
                        
                           Componenta sai 713 092,50 euroa maksuksi 50 prosentin omistusosuudesta, joka myytiin Karkkilalle.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           KK maksoi Componentalle takaisin 1 670 184 euron osakaslainan, jonka Componenta oli myöntänyt sille vuonna 1996. Jotta järjestely saatiin toteutettua, Karkkila myönsi KK:lle samansuuruisen korottoman lisälainan. Tästä seurasi, että velkoja muuttui Componentasta Karkkilan kaupungiksi.
                        
                     
         
               (7)
            
            
               Karkkila käytti siis edellä mainittuun kauppaan 2 383 276,50 euroa: 713 092,50 euron osuus käsitti maksun KK:n osakkeista ja 1 670 184 euron osuus KK:lle myönnetyn korottoman lainan.
            
         
               (8)
            
            
               Osakkeiden ostohinta laskettiin käyttämällä viitearvoina yleisiä hinnoitteluperusteita, joita Karkkila sovelsi myydessään kiinteistöjä vuonna 2003.
               
                  Taulukko 1
               
               
                  KK:n tonteista perimät myyntihinnat neliömetriä kohden
               
               
                           (euroa)
                        
                     
                           1. vyöhyke
                        
                     
                           Omakotitontit
                        
                        
                           11,11
                        
                     
                           Rivitalotontit
                        
                        
                           88,81
                        
                     
                           Kerrostalotontit
                        
                        
                           79,56
                        
                     
                           2. vyöhyke
                        
                     
                           Omakotitontit
                        
                        
                           10,19
                        
                     
                           Rivitalotontit
                        
                        
                           74,02
                        
                     
                           Kerrostalotontit
                        
                        
                           64,76
                        
                     
                           Muut
                        
                     
                           Asemakaavoittamaton raakamaa
                        
                        
                           1,18
                        
                     
                           Asemakaavoihin merkitty puistoalue
                        
                        
                           1,18
                        
                     
         
               (9)
            
            
               Näitä yleisiä hinnoitteluperusteita sovellettiin KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyviin kiinteistöihin kaupan toteutushetkellä, ja saatu summa jaettiin kahdella. Näin osakkeiden ostohinnaksi saatiin 713 092,50 euroa.
            
         
               (10)
            
            
               Karkkilan ja Componentan välisessä kauppakirjassa todettiin lisäksi seuraavaa:
               
                           a.
                        
                        
                           ”Myyjä sitoutuu toteuttamaan Karkkilan kaupungissa tarkemmin liitteessä nro 1 määritellyn laajennusinvestoinnin, joka nostaa Componenta Karkkila Oy:n tuotantoa. Investoinnin arvioidaan tuovan vuonna 2004 50–70 välitöntä ja kokopäiväistä uutta työpaikkaa Karkkilaan (v. 2003 työpaikkojen lukumäärä n. 130).
                        
                     
                           b.
                        
                        
                           Mikäli kauppakirjassa määritelty myyjän laajennusinvestointi ei käynnisty vuoden 2004 aikana edellisessä kohdassa tarkoitetulla tavalla, voi ostaja niin halutessaan purkaa kaupan.”
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Kauppakirjan liitteessä 1 todettiin, että Componenta yhdistää konsernin kahden tuotantolaitoksen eli Ruotsissa sijaitsevan Alvestan ja Karkkilan valimon toiminnot. Lisäksi todettiin, että valimon tulevasta sijaintipaikasta päätetään tehtävän analyysin perusteella. Vuonna 2005 Alvestan valimo suljettiin ja tuotanto siirrettiin Karkkilaan.
            
         
               (12)
            
            
               Ostettuaan Componentan omistamat KK:n osakkeet Karkkila päätti lopettaa KK:n toiminnan ja siirtää maa-alueet kaupungille.
            
         2.   KK:n omaisuus
   
   
               (13)
            
            
               Karkkila sijaitsee Uudellamaalla, noin 65 kilometriä Helsingistä luoteeseen valtatien 2 varrella Uudenmaan maakunnan koillisosassa. Karkkilassa oli vuonna 2003 noin 8 500 asukasta. Kaupunki kehittyi 1800-luvulla perustetun Högforsin masuunin ympärille ja on levittäytynyt sen pohjois-osassa sijaitsevan järven rantamille.
            
         
               (14)
            
            
               KK:n kiinteistöomaisuus käsitti 730 000 m2:n maa-alueet Karkkilassa ja sen välittömässä läheisyydessä, enintään 2,5 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Joulukuussa 2003 tilanne oli seuraava:
               
                           —
                        
                        
                           Arvokkaimmiksi omaisuuseriksi voidaan katsoa Asemanrannan alueella (1. vyöhyke) sijaitsevat maa-alueet, joille on kaavoitettu kerrostaloja. Alue muodostaa noin puolet KK:n salkun arvosta.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Pääosa maa-alueista sijaitsee Haapalan/Uusitalon alueella (2. vyöhyke). Kyseinen alue on kaavoitettu omakotirakentamiseen, ja se muodostaa noin neljänneksen salkun kokonaisarvosta.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Salkku sisältää myös muutamia omakotitontteja muilla asuinalueilla, kerrostalorakentamiseen kaavoitettua maata Takko I -alueella ja joitakin rivitalotontteja.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Osa maa-alueesta on osoitettu puistoalueiksi.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Salkku sisältää myös asemakaavoittamatonta raakamaata.
                        
                     
         
               (15)
            
            
               Yhteensä kiinteistöomaisuus käsittää noin 160 tonttia. Karkkilan tarkoituksena oli kuitenkin modernisoida osa maa-alueista ja lohkoa niitä pienemmiksi tonteiksi. KK oli selvästi suurin kiinteistöomistaja Karkkilassa kaupan toteutusajankohtana.
            
         
               (16)
            
            
               Hankittuaan täyden omistusoikeuden Karkkilan tarkoituksena oli vuokrata osa maa-alueista toimintakulujen kattamiseksi. KK:n toimintakulut (palkat, vuokra, lainakorot) vuosina 2000–2003 olivat enintään 40 000 euroa.
            
         3.   Muut merkitykselliset tiedot
   
   
               (17)
            
            
               Karkkila sijaitsee työssäkäyntietäisyydellä Helsingistä. Kiinteistöistä on tullut Helsingissä ja sen ympäristökaupungeissa erittäin kalliita, ja hinnat nousevat edelleen. Tämä hintapaine ajaa asukkaita pääkaupunkia ympäröiviin kuntiin. Kehitys on ollut omiaan korottamaan kiinteistöjen hintoja myös ympäristökunnissa. Karkkilaa voidaankin pitää mahdollisena vaihtoehtona. Muita tällaisia kuntia ovat Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Niiden etäisyydet Helsingistä ovat seuraavat:
               
                  Taulukko 2
               
               
                  Etäisyys Helsingistä
               
               
                           Lohja
                        
                        
                           52 km
                        
                        
                           38 min
                        
                     
                           Hyvinkää
                        
                        
                           56 km
                        
                        
                           45 min
                        
                     
                           Vihti
                        
                        
                           58 km
                        
                        
                           42 min
                        
                     
                           Karkkila
                        
                        
                           68 km
                        
                        
                           50 min
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Nämä kunnat houkuttelivat merkittävästi uusia asukkaita. Tämän seurauksena kiinteistöhinnat nousivat tuntuvasti ennen kauppaa (ja sen jälkeen), ja hinnat kaksinkertaistuivat Karkkilassa. Eräissä tapauksissa hinnat nousivat jopa kuusinkertaisiksi.
            
         
               (19)
            
            
               Vuonna 2000 julkaistun virallisen ennusteen mukaan Karkkilan väestön odotettiin kasvavan 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä, mikä merkitsisi 600 uuden asunnon asuntotuotantotarvetta. Ennusteen todettiin pian jäävän selvästi jälkeen käytännössä toteutuneesta väestönkasvusta. Kauppa-ajankohtana kolme vuotta myöhemmin Karkkila ennakoi asuntotuotantotarpeen olevan noin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä käsitys vahvistettiin pian sen jälkeen Uudenmaan liiton tuottamassa selvityksessä, joka ulottui vuoteen 2025. (Käytännössä vuonna 2005 rakennettiin 63, vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa).
            
         
               (20)
            
            
               Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia.
            
         3.   SUOMEN HUOMAUTUKSET
   
   
               (21)
            
            
               Suomi esitti kolme jälkikäteen tehtyä asiantuntijaselvitystä maa-alueiden arvon määrittämisestä, ja se päätteli, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa. Komissio hylkäsi alustavassa vuoden 2005 päätöksessään ensimmäisen tutkintamenettelyn aikana toimitetun selvityksen (selvitys A) pääosiltaan (5). Vuoden 2005 päätöksen jälkeen Suomi teetti vielä kaksi uutta asiantuntijaselvitystä. Ensimmäisessä (selvitys B) esitetään vain yleinen lausunto siitä, että maa-alueet oli arvostettu asianmukaisesti, mutta ei esitetty yksityiskohtaisia perusteluja. Toisessa selvityksessä (selvitys C), jäljempänä ’KP&P:n lausunto’, analysoidaan kiinteistötilannetta Karkkilassa ja ympäristökunnissa yksityiskohtaisemmin.
            
         
               (22)
            
            
               Suomi esittää, että Karkkila hankki osakkeiden täyden omistusoikeuden, koska kyseessä oli keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoitus, jonka riski oli alhainen. Kun otetaan huomioon kiinteistöhintojen jatkuva nousu naapurikunnissa, Karkkilan ennustettu väestönkasvu, jo rakennettujen asuinalueiden täyttyminen ja tarve laajentaa uusille asuinalueille, Karkkilan kaupunginhallitus katsoi, että KK:n koko osakekannan ostaminen olisi kannattavaa.
            
         
               (23)
            
            
               Suomi selittää edelleen, että mahdollisuus järjestelyjen nopeuttamiseen oli toinen käytännön syy täyden omistusoikeuden hankkimiseen. Suomi on maininnut moneen otteeseen, että Karkkilan ja Componentan välinen yhteistyö ei sujunut kovin hyvin poikkeavien kaupallisten intressien vuoksi. Molemmat kumppanit sopivatkin lopettavansa yhteisyrityksen, jotta monien päätösten lukkiutuminen voitaisiin estää. Erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella oli tehtävä monta päätöstä tonttien lohkomiseksi uudelleen, jotta alueen kehittämistä voitiin helpottaa. Koska kiinteistösijoitustoiminta ei ollut Componentan ydinliiketoimintaa, sen edun mukaista oli luopua tästä toiminnasta. Karkkilan edun mukaista oli puolestaan pystyä ohjaamaan maa-alueiden kehitystä täysin itsenäisesti.
            
         
               (24)
            
            
               Suomi selitti, miksi vertailu Vihtiin, Lohjaan ja Hyvinkääseen oli merkityksellistä. Suomi korosti muun muassa, että Vihtiin ja Lohjalle ei ollut henkilöjunaliikennettä, jonka avulla työmatkaliikenne sujuisi helposti kyseisten kuntien ja Helsingin välillä.
            
         
               (25)
            
            
               Suomi katsoo, että komission laskelmaan tuen määrästä on vaikuttanut se, että vuoden 2005 päätöksessä osakaslaina on otettu kahteen kertaan huomioon. Kun 50 prosentin osakekannan arvoa määritettiin, osakaslaina vähennettiin yhtiön arvosta ja otettiin huomioon lainan takaisinmaksuna Componentalle. Tämän vuoksi Suomi esittää, että osakkeiden hinta (713 092,50 euroa) sisältää jo lainaosuuden, sillä summa laskettiin KK:n nettoarvon perusteella.
            
         4.   ARVIOINTI
   
   
               (26)
            
            
               EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
            
         
               (27)
            
            
               Componentan toimialan tuotteita tuottavat sisämarkkinoilla myös toiset yritykset, ja niistä käydään tiivistä kauppaa jäsenvaltioiden välillä. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut valtion varat käsittävät myös alueviranomaisten varat (6). Tämän vuoksi kyseessä olevaan, Karkkilan varoin rahoitettuun kauppaan sisältyy 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtion varojen käyttöä. Tästä syystä Componentalle kaupan yhteydessä mahdollisesti koitunut etu, jota Componenta ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan. Keskeisin määritettävä kysymys siis on, saiko Componenta korvauksen, jota se ei olisi saanut, jos kauppa olisi toteutettu tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
            
         
               (28)
            
            
               Komissio toteaa, että Componentan ja Karkkilan väliseen kauppakirjaan sisältynyttä lunastuslauseketta voidaan pitää osoituksena siitä, että Karkkilan tarjoamien ostoehtojen tarkoituksena oli kannustaa Componentaa pitämään tuotantolaitoksensa Karkkilassa ja sulkemaan Alvestan masuuni.
            
         
               (29)
            
            
               Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen antamassa tuomiossa (7) kauppaa pidettiin ehdollisena, vaikka seurauksia ei määritetty. Vaikka ehdollisuus viittaa siihen, että kauppa olisi saatettu tehdä Componentan kannalta suotuisin ehdoin, Componentalle ei kuitenkaan koitunut selkeästi näistä lausekkeista johtuvaa etua. Kuten jäljempänä esitetään, Componentalle sen osuudesta KK:ssa maksettu hinta ei ylittänyt markkinahintaa, eikä komissio myöskään ole löytänyt todisteita muista eduista, joita Componenta olisi voinut saada kyseisten lausekkeiden perusteella. Tämän vuoksi komissio arvioi, olisiko jo 50 prosentin osuuden omistanut markkinataloussijoittaja ostanut täyden omistusoikeuden kyseisin ehdoin.
            
         
               (30)
            
            
               Vakiintuneessa oikeuskäytännössä todetaan, että vaikka sellaisen yksityisen sijoittajan toiminnan, johon talouspoliittisia päämääriä tavoittelevan julkisen sijoittajan toimintaa on verrattava, ei tarvitse vastata tavanomaisen sijoittajan toimintaa, jonka tarkoituksena on tuottaa sijoitetulle pääomalle voittoa suhteellisen lyhyellä aikavälillä, sen on ainakin vastattava yksityisen holdingyhtiön tai konsernin toimintaa, jossa noudatetaan kokonaisvaltaista tai alakohtaista rakennepolitiikkaa ja jonka on tarkoitus olla kannattavaa pidemmällä aikavälillä (8).
            
         1.   Yleisiä näkemyksiä osakkeiden arvosta
   
   
               (31)
            
            
               Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa (9), jäljempänä ’tiedonanto’, ei voida suoraan soveltaa, sillä käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kyse varsinaisesta maa-alueen myynnistä vaan kiinteistösijoitusyhtiön osakkeiden hankinnasta. Tiedonannon periaatteita voidaan kuitenkin soveltaa, sillä KK:n osakkeiden arvo määrittyy pääasiassa sen omaisuussalkkuun kuuluvien maa-alueiden markkina-arvon perusteella. Tämän vuoksi KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittäminen on keskeisen tärkeää, jotta voidaan arvioida, sisältyykö toimenpiteeseen valtiontukea.
            
         
               (32)
            
            
               Tiedonannon lähtökohtana on markkinataloudessa toimivan yksityissijoittajan periaate, eli julkisten viranomaisten toteuttamaan maa-alueen kauppaan ei sisälly valtiontukea, jos maa-alue myydään hintaan, jonka yksityissijoittaja olisi voinut saada tavanomaisissa markkinaolosuhteisissa.
            
         
               (33)
            
            
               Komissio katsoo, että tarkastelun asianmukainen lähtökohta on hinta, jonka 50 prosenttia KK:n osakekannasta omistava markkinataloussijoittaja olisi ollut valmis maksamaan täyden omistusoikeuden ostamisesta. Markkinataloussijoittaja käyttäisi hintalaskelmansa lähtökohtana hintaa, jonka hän olisi valmis maksamaan sijoitukselle saatavan tuoton perusteella.
            
         
               (34)
            
            
               Käsiteltävänä olevassa asiassa Componenta ei pyrkinyt löytämään toista ostajaa. Sen edun mukaista oli myydä osakkeet toiselle osakkaalle. Osakassopimuksen (10) ja KK:n yhtiöjärjestyksen (11) mukaan Karkkilalla oli etuosto-oikeus Componentan omistamiin KK:n osakkeisiin ja lunastusoikeus, jos Componenta olisi yrittänyt myydä osakkeet kolmannelle. Nämä säännöt eivät kannustaneet Componentaa etsimään muita ostajia. Lisäksi muut yksityiset ostajat eivät olisi olleet kiinnostuneita ostamaan 50 prosenttia KK:n osakkeista, jos ne eivät olisi samalla saaneet määräysvaltaa KK:ssa. Joka tapauksessa KK:n yhtiöjärjestys (12) olisi sitonut mahdollista uutta kumppania, jolla ei olisi ollut määräysvaltaa KK:ssa. Yhtiöjärjestyksen mukaan KK:n tarkoituksena oli hidastaa maan ja asuntojen hintojen nousua Karkkilassa sen asukkaita hyödyttävällä tavalla.
            
         
               (35)
            
            
               Komissio myös katsoo, että täyden omistusoikeuden hankkiva markkinataloussijoittaja harkitsisi, miten se rahoittaisi koko sijoituksen (yhteensä 2,37 miljoonaa euroa osakkeisiin ja lainaan).
            
         
               (36)
            
            
               Kun tarkastellaan osakaslainan takaisinmaksua, komissio toteaa, että KK:n salkkuun sisältyvien omaisuuserien arvoksi arvioitiin 4,9 miljoonaa euroa. Tämä arvo kattoi pitkälti jäljellä olevan 3,34 miljoonan euron lainan, mikä merkitsee, että lainan takaisinmaksu ei sellaisenaan vaikuttanut ongelmalliselta.
            
         
               (37)
            
            
               Suomi selittää, että Karkkila oli suunnitellut lisäävänsä vuokratuloja kaupan jälkeen kattaakseen KK:n rahoitus- ja toimintakulut (alle 40 000 euroa vuodessa ennen kauppaa). Jos kaupungista tulisi ainoa osakas, se pystyisi muuttamaan KK:n yhtiöjärjestystä, joka rajoitti sen hinnoitteluvapautta. Oikeudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna mikään ei siis estäisi kaupunkia korottamasta vuokratuloja, kun sillä olisi täysi omistusoikeus KK:ssa.
            
         
               (38)
            
            
               Komissio toteaa, että jälkeenpäin tapahtunut kehitys vahvistaa, että kustannusten kattaminen vuokratuloilla oli realistinen suunnitelma. Karkkila teki 28 pitkäaikaista vuokrasopimusta, joiden tuotto oli seuraava:
               
                  Taulukko 3
               
               
                  Vuokratulot kaupan jälkeen
               
               
                           (euroa)
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           146 907
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           152 843
                        
                     
                           2006
                        
                        
                           171 238
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           182 525
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           200 519
                        
                     
         
               (39)
            
            
               Lisäksi yksityissijoittaja olisi odottanut osuutensa arvon nousevan korvaukseksi korottoman lainan myöntämisestä. Käsiteltävänä olevassa asiassa sijoituksen tuotto realisoitui KK:n omistamien kiinteistöjen arvonnousuna, sillä KK:n omistaman maaomaisuuden arvo nousi Suomen mukaan tuntuvasti vuosina 1996–2003. Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia ja vuosina 2005–2008 noin 10 prosenttia.
            
         
               (40)
            
            
               Karkkilan väestön ennustettiin samalla kasvavan yli sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2025 asti, mikä merkitsisi varovaisenkin arvion mukaan sitä, että kaupunkiin olisi rakennettava vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa (13).
            
         
               (41)
            
            
               Näistä syistä yksityissijoittaja voisi odottaa, että sen osuuden arvo KK:ssa nousisi tuntuvasti.
            
         2.   Maa-alueiden arvo
   
   
               (42)
            
            
               Komissio on ensiksi arvioinut, sisältyikö Karkkilan osakkeista maksamaan hintaan etua Componentan hyväksi, koska myyjä olisi saanut alhaisemman hinnan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
            
         
               (43)
            
            
               Suomi on esittänyt KK:n omaisuuserien arvon seuraavasti (14):
               
                  Taulukko 4
               
               
                  Suomen määrittämä KK:n omaisuuserien arvo
               
               
                           Maa-alueiden käypä arvo
                        
                        
                           5 067 988
                        
                     
                           Rahat ja pankkisaamiset
                        
                        
                           28 256
                        
                     
                           Varat yhteensä
                        
                        
                           5 096 244
                        
                     
                           Osakaslaina
                        
                        
                           3 340 368
                        
                     
                           Lyhytaikainen vieraspääoma
                        
                        
                           107
                        
                     
                           Velat yhteensä
                        
                        
                           3 340 475
                        
                     
                           KK:n nettoarvo
                        
                        
                           1 755 769
                        
                     
                           50 % KK:n nettoarvosta
                        
                        
                           877 885
                        
                     
         
               (44)
            
            
               Maa-alueiden arvo laskettiin Karkkilan vuonna 2003 veloittamien yleisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Hinnoitteluperusteet olivat samat koko Karkkilan alueella, ainoat poikkeukset olivat kahden vyöhykkeen väliset erot. Suomen toimittamista tiedoista kuitenkin ilmeni, että käytännössä markkinahinnat vaihtelevat tuntuvasti eri kaupunginosissa ja asuinalueilla. Tästä syystä komissio arvioi lähemmin kyseisiä alueita.
            
         
               (45)
            
            
               Komissio toteaa, että Karkkila sitoutui täyden omistusosuuden ostamiseen keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä. Kiinteistösijoitustoiminnassa on tavallista odottaa tuntuvaa keskipitkän ja pitkän aikavälin arvonnousua, jos olosuhteet sen sallivat. Karkkila noudatti pitkän aikavälin sijoitusstrategiaa ja pyrki saamaan voittoa lisääntyvistä myynneistä tulevaisuudessa.
            
         
               (46)
            
            
               Karkkilan tilanteessa Suomi on osoittanut, että Karkkilalla oli pätevät syyt odottaa keskipitkällä aikavälillä huomattavaa väestönkasvua, joka johtaisi asuntotuotantotarpeen selkeään kasvuun. Pääasiallinen syy oli se, että kolme Helsingin pohjois- ja länsipuolella sijaitsevaa kuntaa – Vihti, Lohja ja Hyvinkää – olivat houkutelleet paljon asukkaita, ja moni asukkaista kävi toisella paikkakunnalla töissä. Tästä syystä kiinteistöjen hintojen nousu oli nopeaa ja jatkuvaa, eikä sen odotettu hidastuvan lähitulevaisuudessa. Vuonna 2003 hintataso oli näissä naapurikunnissa keskimäärin 2,5 kertaa korkeampi kuin Karkkilassa. Tämän vuoksi Karkkila odotti, että hintojen jatkuva nousu toisi asukkaita Karkkilaan seuraavana loogisena asuinpaikkavaihtoehtona, vaikka hintataso nousisi tuntuvasti Karkkilassakin. Kiinteistöhintojen kaksinkertaistuminen Karkkilassa vaikutti täysin mahdolliselta.
            
         
               (47)
            
            
               Vaikka jälkikäteen tapahtunut kehitys ei ole sellaisenaan relevanttia kaupan ennakkoanalyysin kannalta, kiinteistöhintojen kehitys kolmessa naapurikunnassa kaupan jälkeisinä vuosina vahvisti, että ennuste oli realistinen. Joissakin tapauksissa hinnat olivat kohonneet yli nelinkertaisiksi Karkkilaan verrattuna.
            
         
               (48)
            
            
               Toisena Karkkilan väestönkasvun perusteena oli myös Karkkilaan johtavan tien parantaminen, joka oli jo suunnitteilla kaupantekohetkellä (ja joka myöhemmin toteutettiin).
            
         
               (49)
            
            
               Täyden omistusoikeuden hankkimisen veturina olivat myös viralliset väestönkasvuennusteet. Uudenmaan liiton vuonna 2000 julkaisemassa ensimmäisessä selvityksessä arvioitiin, että Karkkilan väestö kasvaisi noin 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä (eli noin 10 prosenttia) ja että asuntotuotantotarve olisi 600 uutta asuntoa. Tämä ennuste osoittautui pian liian varovaiseksi. Kaupantekohetkellä Karkkila odotti väestönkasvun olevan paljon suurempaa ja asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan tämän vuoksi vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa.
            
         
               (50)
            
            
               Tämä myönteinen ennuste vahvistettiin myöhemmin Uudenmaan liiton 18 päivänä elokuuta 2009 toteuttamassa uudessa selvityksessä. Siinä odotettiin, että Karkkilan väestö kasvaisi sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2030 asti. Asuntotuotantotarve olisi tällöin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä toinenkin ennuste ylittyi käytännössä, sillä vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa.
            
         
               (51)
            
            
               On syytä todeta, että KK oli selvästi suurin maa-alueiden omistaja Karkkilassa. Kaupantekohetkellä salkkuun kuuluneiden kiinteistöjen konkreettinen lukumäärä ei ollut selvillä, sillä Karkkila aikoi jakaa ja lohkoa uudelleen osan niistä erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella. Lisäksi tonttia kohden rakennetaan enemmän asuinkiinteistöjä, kun kyseessä on rivitalo- ja etenkin kerrostaloasumiseen kaavoitettu tontti. Suomen toimittama luettelo salkkuun sisältyvästä omaisuudesta osoittaa, että siihen kuului alle 140 asuinrakentamiseen tarkoitettua tonttia (loput maa-alueet oli kaavoitettu puistoiksi). Kaupantekohetkellä asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan 70 uutta asuntoa vuodessa, joten 10 seuraavan vuoden ennakoitu asuntotarve olisi 700 uutta asuntoa ja seuraavan 20 vuoden 1 400 uutta asuntoa. Koska KK:lla ei ollut merkittävää kilpailijaa Karkkilassa, Karkkila voisi kohtuudella odottaa pystyvänsä myymään kaikki salkkuunsa kuuluvat omaisuuserät tai ainakin pääosan niistä.
            
         
               (52)
            
            
               Suomi selitti, että Karkkilan strategiana oli ensin kohottaa omistamiensa maa-alueiden arvoa lohkomalla ja kehittämällä niitä, odottaa alueen yleisen hintojennousun vaikutuksia ja myydä maa-alueet vasta myöhemmin. Tämän strategian mukaisesti KK oli jo aikaisempina vuosina pidättäytynyt varhaisista myynneistä, mikä selittää kauppaa edeltävien vuosien alhaiset myyntimäärät.
            
         
               (53)
            
            
               Komissio toteaa, että KK:n omistamien maa-alueiden arvo määritettiin maa-alueen tyypin mukaisesti eli omakotitonttien, rivitalotonttien, kerrostalotonttien sekä puistojen ja yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden arvot erosivat toisistaan. Seuraavassa kuvaillaan ja analysoidaan erikseen kunkin alueen erityispiirteitä.
            
         
               (54)
            
            
               Kerrostalorakentamiseen kaavoitetulla Asemanrannan alueella sijaitseville maa-alueille määritetty arvo on 2 358 158 euroa eli noin puolet KK:n omaisuuden arvosta. Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 79,56 euroa neliömetriltä.
            
         
               (55)
            
            
               Selvitykset eivät ole tältä osin tyhjentäviä pääasiassa sen vuoksi, että Karkkilassa ei ole vertailuhintoja. Ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty lainkaan kerrostalorakentamiseen kaavoitettuja markkinahintaisia maa-alueita. Ensimmäisen tutkinnan aikana toimitetussa asiantuntija-arvioissa (selvitys A) hinnaksi oli esitetty 50 euroa neliömetriltä. Suomi selitti nyt, että tämä luku perustui todennäköisesti valtion rahoittamassa sosiaalisessa asuntotuotannossa alueella käytettyyn lukuun ja oli selvästi alle markkinahinnan. Lisäksi tässä alkuperäisessä selvityksessä kerrostalotontin arvoksi määritettiin 60–75 euroa neliömetriltä. Toisessa selvityksessä (selvitys B) selostetaan, että maksettu hinta vastaa markkinahintaa, mutta asiasta ei esitetä lisätietoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) päätellään, että 79,56 euron hinta neliömetriä kohden vastaa markkinahintaa, sillä se on selvästi alle kolmessa naapurikunnassa maksettujen hintojen. Lähemmän vertailukohdan puuttuessa nämä selvitykset tarjoavat jonkinlaisia viitteitä kiinteistöjen hinnoista, jotka kaupantekohetkellä toteutuivat Helsinkiä ympäröivillä alueilla. Tämän vuoksi komissio on tarkastanut selvityksiin sisältyneet tiedot ja täydentänyt tietoja omilla arvioinneillaan.
            
         
               (56)
            
            
               Asemanrannan alueella on erityinen sijainti, sillä se on järven rannalla 200 metrin päässä kaupungin keskustasta. Suomen mukaan alueen arvo on poikkeuksellisen suuri, sillä sieltä on suora näkymä ja yhteys järvelle. Vastaavanlainen tontti myytiin vuonna 2006 hintaan, joka oli 92,35 euroa neliömetriltä. Karkkila katsoi kiinteistön arvon riittävän korkeaksi nostaakseen myyntihinnan 105 euroon neliömetriltä tammikuussa 2008.
            
         
               (57)
            
            
               Toinen tämän alueen arvon määrittämiseen liittyvä merkittävä tekijä on pinta-ala, johon hintaa sovelletaan. Myyntiarvo määritettiin varovaisesti 29 640 neliömetrin vähimmäisrakennusoikeuden perusteella, mutta enimmäisrakennusoikeus voisi olla jopa 39 590 neliömetriä. Ennustetun väestönkasvun vuoksi Karkkila uskoi, että myyntiarvon perustana voidaan pitkällä aikavälillä käyttää enimmäisrakennusoikeutta.
            
         
               (58)
            
            
               Huolimatta siitä, että ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty kerrostalotontteja, Karkkila saattoi kohtuullisesti odottaa, että tämäntyyppiselle rakentamiselle oli kehittyvät markkinat. Vuonna 2003 kerrostaloille myönnettiin neljä rakennuslupaa. Kaupan jälkeen tapahtunut kehitys vahvistaa, että ennuste oli realistinen, sillä kuusi uutta lupaa haettiin ja myönnettiin vuoteen 2007 mennessä, ja seitsemän kerrostaloa rakennettiin vuosien 2007 ja vuoden 2010 puolivälin välillä.
            
         
               (59)
            
            
               Naapurikunnissa maksetut hinnat kohosivat siten, että vuonna 2003 Hyvinkäällä maksettiin 133,6 euroa neliömetriltä. Vuonna 2004 hinnat nousivat Vihdissä korkeimmillaan 312,60 euroon neliömetriltä.
            
         
               (60)
            
            
               Komissio katsoo, että kyseiset kolme selvitystä sisältävät arvoja, jotka vastaavat pääsääntöisesti toisiaan, eivätkä ne vaikuta selvästi virheellisiltä, jos niitä verrataan kaupantekohetkellä samanlaisista maa-alueista maksettuihin hintoihin. Ei ole tarpeen ratkaista, mikä selvityksistä on luotettavin, sillä osakkeista maksettu hinta on alle markkinahintatason jopa varovaisinta arvonmääritystä sovellettaessa (ks. yleinen markkina-arvolaskelma johdanto-osan 84 kappaleessa ja sitä seuraavissa kappaleissa). Komissio on määrittänyt alhaisimman mahdollisen arvon seuraavasti: Kun otetaan huomioon Asemanrannan maa-alueiden houkutteleva sijainti, markkinahinta oli vähintään varovaisimman asiantuntijan esittämän vaihteluvälin yläpäässä eli 75 euroa neliömetriltä. Jos lähtökohdaksi otetaan varovainen oletus siitä, että maa-alue myydään vähimmäisrakennusoikeuden mukaisesti, sen markkina-arvo olisi vähintään 2 223 000 euroa.
            
         
               (61)
            
            
               Yliarvostuksen voidaan siis katsoa olevan enintään – jos sitä ylipäänsä oli – 135 158,40 euroa, mikä vastaisi 50 prosentin osalta 67 579,20 euroa.
            
         
               (62)
            
            
               Komissio toteaa, että tämä arvo käsittää myös 8–9 hehtaaria Asemanrannan alueeseen kuuluvia osia, jotka jäävät muun muassa kaduiksi ja puistoiksi. Esimerkiksi osayleiskaavassa ranta-alue on varattu virkistyskäyttöön ja luonnonsuojelualueeksi. Tämän vuoksi nämä 8–9 hehtaaria myötävaikuttavat asuinalueen korkeaan hintaan, vaikka niiden hintaa ei ole määritetty erikseen.
            
         
               (63)
            
            
               Pääosa KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyvistä maa-alueista sijaitsi Haapalan/Uusitalon alueella, joka sijaitsee noin 2,5 kilometriä lounaaseen keskustasta. Nämä kaksi rinnakkaista aluetta on kaavoitettu omakoti- ja rivitaloasumiseen, mutta alueiden kehittämistä ei ole vielä aloitettu. Koska aluetta ei ollut vielä kehitetty, hinnat olivat alhaisia ja myyntimäärät vähäisiä. KK omisti lähes koko alueen.
            
         
               (64)
            
            
               Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 1 612 059 euroa kaikkien tonttityyppien osalta. Omakotitonttien hinnaksi määritettiin 10,19 euroa neliömetriltä ja rivitalotonttien 74,02 euroa neliömetriltä kaupungin tavanomaisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Omakotitonttien kokonaisarvo oli 973 268 euroa ja rivitalotonttien 811 209 euroa.
            
         
               (65)
            
            
               Kaikissa kolmessa selvityksessä todetaan, että omakotitonttien hinnat vastasivat markkinahintoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) selitetään, että markkinahinnat olivat 15–20 prosenttia kalliimmat kuin Karkkilan soveltamat hinnat. Suomi toimitti tietoja, jotka osoittivat, että keskimääräinen hinta oli noin 14,40 euroa neliömetriltä vuonna 2003. Ensimmäinen asiantuntija (selvitys A) esitti, että markkinahinnat olivat Karkkilassa 9,43–14,76 euroa.
            
         
               (66)
            
            
               Kaikissa kolmessa selvityksessä viitattiin keskimääräisiin myyntihintoihin, mutta Suomen toimittamat tiedot osoittivat kuitenkin hintojen vaihtelevan merkittävästi eri asuinalueilla. Haapalan/Uusitalon alue sijoittui selkeästi hintahaitarin alapäähän. Vuonna 2003 Haapalassa myyntiin kaksi tonttia (yksityiseltä yhtiöltä yksityishenkilölle): huhtikuussa 2003 myydyn tontin hinta oli 9,25 euroa neliömetriltä ja elokuussa myydyn 10,06 euroa neliömetriltä. Tämän perusteella hinta nousi 8,8 prosenttia neljän kuukauden aikana. Kun otetaan huomioon yleinen hintakehitys Karkkilassa, jossa hinnat nousivat 12,6 prosenttia vuosina 2001–2002 ja 42,7 prosenttia vuosina 2002–2003, hintojen nousua 1,3 prosentilla vuoden 2003 neljän viimeisen kuukauden aikana voidaan pitää yleisen suuntauksen mukaisena. Näiden olosuhteiden vuoksi komissio katsoo, että 10,19 euroa neliömetriltä joulukuussa 2003 voidaan hyväksyä markkinahinnaksi.
            
         
               (67)
            
            
               Rivitalotonttien hintojen osalta alueella ei ole tehty kauppoja, joita voitaisiin käyttää suoraan vertailuun. Ensimmäinen asiantuntija arvioi, että markkina-arvo oli 70–80 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) viitataan ainoastaan naapurikuntien paljon korkeampiin rivitalotonttien hintoihin. Koska kaikissa kolmessa selvityksessä päätellään, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa eikä sellaisia tosiseikkoja ole, jotka osoittaisivat tämän päätelmän virheelliseksi Haapalan/Uusitalon alueella, komissio voi hyväksyä, että 74,2 euroa neliömetriltä vastaa markkinahintaa.
            
         
               (68)
            
            
               Komissio pyysi Suomelta selvitystä siitä, miksi Karkkilan kannatti hankkia koko alue omistukseensa, sillä aikaisempien vuosien myyntilukujen perusteella ostajat eivät olleet kiinnostuneita tästä asuinalueesta ja suosivat selvästi muita kaupunginosia korkeammista hinnoista huolimatta. Suomi selitti, että KK oli jo aikaisempina vuosina noudattanut kohdennettua sijoitusstrategiaa, jolla Haapalan/Uusitalon alueesta pyrittiin kehittämään tuleva asuinalue Karkkilaan. Kaupungin muut asuinalueet alkoivat jo täyttyä ja väestönkasvun perusteella ennustettiin, että uusia alueita oli tarvetta kehittää.
            
         
               (69)
            
            
               Haapalan/Uusitalon alue oli jo kaavoitettu, mutta kehitystyötä ei ollut vielä aloitettu. Kehittäminen käsitti maa-alueiden lohkomisen uudelleen yksilöllisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi osiksi, tonttien kytkennän kunnallistekniikkaverkkoon ja uusien palvelujen rakentamisen.
            
         
               (70)
            
            
               Karkkila oli jo noudattanut samaa strategiaa menestyksellisesti muilla asuinalueilla: Karkkila oli laajentanut kunnallistekniikan Tuorilan, Nikkimäen ja Pumminmäen alueille. Vuonna 2003 keskimääräinen myyntihinta Pumminmäen alueella oli jo 14,28 euroa. Karkkila myi tontteja menestyksekkäästi vuonna 2004 soveltamalla uutta hinnoitteluperustetta, joka oli 14 euroa. Hinnat nousivat seuraavina vuosina edelleen (18,5 euroa/neliömetri vuonna 2005).
            
         
               (71)
            
            
               Haapalan/Uusitalon alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvon odotettiin saavuttavan vastaavasti kehitettyjen asuinalueiden hintatason ja lisäksi noudattavan yleistä hinnannousutrendiä. Vähintään 40–50 prosentin arvonnousu kehittämisen jälkeen (toisin sanoen 3–4 vuoden kuluessa) vaikutti siis perustellulta, ja sen lisäksi arvonnousua tapahtui keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.
            
         
               (72)
            
            
               Karkkilan edun mukaista oli kehittää aluetta yhdellä koko alueen kattavalla infrastruktuurihankkeella. Suurten yksiköiden kehittäminen olisi paljon halvempaa kuin palvelujen kehittäminen tonttikohtaisesti (kunta on lain mukaan velvoitettu yhdistämään kiinteistö kunnallistekniikkaverkkoon, ja se tapahtuu yleensä rakentamista suunnittelevien omistajien hakemuksen perusteella). Karkkila korosti, että toiminta olisi sujuvampaa sen ollessa ainoa omistaja ja määräysvallan haltija. Kutakin yksittäistä tonttia ja kunnallistekniikan toimenpidettä varten tarvitaan suuri määrä yksittäisiä päätöksiä. Koska kiinteistökehitys ei ollut terästeollisuusyritys Componentan ydinliiketoimintaa, oli jo aikaisemmin käynyt ilmeiseksi, että kehitystoiminta oli sille tästä syystä hankalampaa.
            
         
               (73)
            
            
               Kun otetaan huomioon Karkkilan pitkän aikavälin kehitysstrategia ja aikomus toteuttaa kaikki infrastruktuurihankkeet kerralla, sen edun mukaista ei ollut myydä maa-aluetta ennen sen kehittämistä. Tämä oli syynä siihen, että ennen kauppaa tontteja ei ollut käytännössä myyty juuri lainkaan.
            
         
               (74)
            
            
               Komissio voi hyväksyä sen, että sellaisen pitkän aikavälin strategian perusteella, jota Karkkila noudatti Haapalan/Uusitalon alueella, myös markkinataloussijoittaja, joka omistaisi jo 50 prosenttia kyseisen alueen kattavista osakkeista, voisi pitää taloudellisesti kannattavana hankkia loput 50 prosenttia osakkeista. Mahdollisuutta omistaa rakennettava uusi asuinalue kokonaisuudessaan, vähäistä hintariskiä ja hyviä mahdollisuuksia myydä pääosa tonteista 10 seuraavan vuoden aikana ja loput 10 sitä seuraavan vuoden aikana voidaan pitää liiketoimintastrategiana, jota markkinataloussijoittaja olisi noudattanut.
            
         
               (75)
            
            
               Jotkut omakotitontit sijaitsevat muilla alueilla. Arvio (43 000 euroa) perustui Karkkilan tällaiseen maa-alueeseen soveltamaan viralliseen hintaan, joka oli 10,19 euroa neliömetriltä. Edellä esitetyistä syistä (johdanto-osan 65 ja 66 kappale) komissio katsoo, että joulukuun 2003 hintaa voidaan pitää markkinahintana.
            
         
               (76)
            
            
               KK:n salkku sisältää myös kaksi kerrostalotonttia, jotka sijaitsevat Takko I -alueella. Tämän kiinteistön kokonaisarvo on 110 191 euroa. Takko I sijaitsee myös kaupungin keskustassa. Selvityksessä A katsottiin, että markkinahinta oli 60–75 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) esitetään kerrostalotonteista sama hintapäätelmä. Hinnan katsottiin vastaavan markkinahintaa, kun sitä verrattiin naapurikunnissa maksettuihin myyntihintoihin.
            
         
               (77)
            
            
               Komission mielestä ei ole tarpeen ratkaista, mikä asiantuntijalausunnoista on luotettavin. Vaikka kauppaan sovellettaisiin alhaisinta mahdollista markkinahintaa, joka oli 60 euroa neliömetriltä, osakkeiden oikaistu kokonaisarvo ylittäisi silti Karkkilan maksaman hinnan (ks. jäljempänä laskelma osakkeiden vähimmäisarvosta). Alhaisinta mahdollista markkina-arvon oletusta soveltaen Takko I -alueella sijaitsevan maa-alueen yliarvostus olisi ollut 19,65 euroa neliömetriltä. Tämä vastaisi yhteensä 27 212 euroa eli 13 606 euroa, kun otetaan huomioon 50 prosenttia osakkeista.
            
         
               (78)
            
            
               Puistoiksi kaavoitetuille alueille määritetty arvo on 456 601 euroa. Lähtökohtana oleva hintaperuste on 1,18 euroa neliömetriltä, jonka Karkkila maksaa säännönmukaisesti korvaukseksi tämäntyyppisistä maa-alueista. Kyseessä ovat alueet, jotka kaupungilla on oikeus lunastaa käypään hintaan (15). Koska alueita ei ole asemakaavan mukaan tarkoitus rakentaa, niiden hinnoitteluperusteena on käytetty kaavoittamattoman raakamaan käypää hintaa (ks. johdanto-osan 79 kappale). Tämän vuoksi komissio katsoi, että tämä osa maa-alueista ei ole yliarvostettu.
            
         
               (79)
            
            
               KK:n salkku sisälsi myös asemakaavoittamatonta raakamaata, jonka arvoksi on määritetty yhteensä 49 678 euroa, kun lähtökohtana oleva hinnoitteluperuste on 1,18 euroa neliömetriltä. Selvityksissä ei selitetä, miksi tämän maan arvo katsotaan asianmukaisesti määritetyksi. Muut Suomen toimittamat tiedot sisältävät luettelon raakamaakaupoista Karkkilan haja-asutusalueella, ja keskimääräinen hinta on ollut 1,86 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi komissio voi hyväksyä, että 1,18 euroa ei ylitä markkinahintaa.
            
         
               (80)
            
            
               KK:n omaisuuseriin sovellettujen myyntihintojen perusteella tehtyjen Suomen laskelmien mukaan KK:n kiinteistöomaisuuden arvo oli 5 067 988 euroa. Kun tästä vähennetään määrät, jotka liittyvät Asemanrannan (135 158 euroa) ja Takko I -alueen (27 212 euroa) kerrostalotonttien mahdolliseen yliarvostukseen, maa-alueiden vähimmäisarvo on 4 905 618 euroa.
            
         3.   Lainan takaisinmaksu
   
   
               (81)
            
            
               Vuonna 1996 sekä Componenta että Karkkila olivat myöntäneet KK:lle tasavertaisin ehdoin (pari passu) korotonta osakaslainaa 1 670 184 euroa. Componentan vetäytyminen KK:sta toteutettiin siten, että KK:n saama osakaslaina maksettiin takaisin. Koska KK:n olisi pitänyt myydä merkittävä osa omaisuuttaan näiden varojen hankkimiseksi ja koska tämä olisi edellä kuvatulla tavalla vaarantanut keskipitkän ja pitkän aikavälin liiketoimintastrategian, Karkkila päätti myöntää KK:lle toisen samansuuruisen korottoman lainan, jonka KK käytti takaisinmaksuun. Tästä seurasi, että KK:n velka Karkkilalle oli yhteensä 3,34 miljoonaa euroa.
            
         
               (82)
            
            
               Komissio on yhtä mieltä Suomen kanssa siitä, että lainat oli jo otettu huomioon yhtiön arvoa määritettäessä eli osakkeiden arvoa oli jo alennettu velkamäärän mukaisesti. Lainan takaisinmaksun huomioon ottaminen erillisenä toimenpiteenä merkitsisi siis sen laskemista kahteen kertaan.
            
         4.   Osakkeiden arvo
   
   
               (83)
            
            
               Kun mahdollisen yliarvostuksen osuus vähennetään, KK:n osakekannan 50 prosentin osuuden arvo voidaan määrittää seuraavasti:
               
                  Taulukko 5
               
               
                  KK:n arvo
               
               
                           Maa-alueiden käypä arvo
                        
                        
                           4 905 618
                        
                     
                           Rahat ja pankkisaamiset
                        
                        
                           28 256
                        
                     
                           Varat yhteensä
                        
                        
                           4 933 874
                        
                     
                           Osakaslaina
                        
                        
                           3 340 368
                        
                     
                           Lyhytaikainen vieraspääoma
                        
                        
                           107
                        
                     
                           Velat yhteensä
                        
                        
                           3 340 475
                        
                     
                           KK:n nettoarvo
                        
                        
                           1 593 399
                        
                     
                           50 % KK:n nettoarvosta
                        
                        
                           796 699,50
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Koska Karkkila maksoi 50 prosentin osuudesta ostohintana 713 092,50 euroa, komissio katsoo, ettei se maksanut markkina-arvoa ylittävää hintaa.
            
         5.   PÄÄTELMÄ
   
   
               (85)
            
            
               Komissio katsoo, että hinta, jonka Karkkila maksoi Componentalle ostaessaan 50 prosenttia KK:n osakekannasta, ei ylitä markkinahintaa. Tämän vuoksi kyseessä ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki,
            
         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Ostohinta, jonka Karkkilan kaupunki maksoi Componenta Oyj:lle Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy:n osakkeista osana sopimusta, jonka osapuolet tekivät 16 päivänä joulukuuta 2003, ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea Componenta Oyj:n hyväksi.
   2 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Suomen tasavallalle.
   
      Tehty Brysselissä 20 päivänä huhtikuuta 2011.
      
         
            Komission puolesta
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Varapuheenjohtaja
         
      
   
   
      (1)  EUVL C 49, 25.2.2005, s. 11.
   
      (2)  Ks. alaviite 1.
   
      (3)  EUVL L 353, 13.12.2006, s. 36.
   
      (4)  Asia T-455/05, Componenta v. komissio, Kok. 2008, s. II-336.
   
      (5)  Komissio totesi, että selvityksessä ei osoitettu selkeästi, että kyse oli KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittämisestä. Arvon määrityksessä ei myöskään osoitettu, kuinka suuren kauppahinnan markkinataloussijoittaja, joka olisi myynyt kaikki maa-alueet kerralla, olisi saanut kyseisen kaupan toteutusajankohtana.
   
      (6)  Asia 248/84, Saksa v. komissio, Kok. 1987, s. 4013, 17 kohta.
   
      (7)  Asia T-455/05, Componenta v. komissio, Kok. 2008, s. II-336.
   
      (8)  Asia C-42/93, Espanja v. komissio, Kok. 1994, s. I-4175, 14 kohta.
   
      (9)  EYVL C 209, 10.7.1997, s. 3.
   
      (10)  9 §.
   
      (11)  13 §.
   
      (12)  2 §.
   
      (13)  Ks. Karkkilan kaupungin talouspolitiikka vuonna 2006 ja Uudenmaan liiton 2000-luvun alussa teettämä työllisyysselvitys.
   
      (14)  Nämä arvot poikkeavat hieman tiedoista, jotka Suomi toimitti ensimmäisen tutkintamenettelyn aikana. Suomi korjasi tietoja uutta tutkintamenettelyä varten.
   
      (15)  Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999).