CELEX: 62009CC0239
Language: nl
Date: 2010-09-30 00:00:00
Title: Conclusie van advocaat-generaal Cruz Villalón van 30 september 2010. # Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG tegen BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH. # Verzoek om een prejudiciële beslissing: Landgericht Berlin - Duitsland. # Staatssteun - Steun van Bondsrepubliek Duitsland voor grondaankoop - Programma voor privatisering van grond en herstructurering van landbouw in nieuwe Duitse deelstaten. # Zaak C-239/09.

CONCLUSIE VAN ADVOCAAT-GENERAAL
      P. CRUZ VILLALÓN
      van 30 september 2010 (1)
      
      Zaak C‑239/09
      SEYDALAND Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG
      tegen
      BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
      [verzoek van het Landgericht Berlin (Duitsland) om een prejudiciële beslissing]
      „Staatssteun – Programma voor de privatisering van landbouwgronden in de Duitse ‚nieuwe Länder’ – Berekening van de marktwaarde”I –    Inleiding
      1.        In de onderhavige zaak vraagt het Landgericht Berlin het Hof of een nationale bepaling die voorziet in verschillende methoden
         voor de berekening van de marktwaarde van de in de „nieuwe Länder” gelegen landbouwgronden die worden geprivatiseerd, verenigbaar
         is met artikel 87 EG (artikel 107 VWEU).
      
      2.        Om de vraag te beantwoorden moet om te beginnen worden vastgesteld welke precies die in de litigieuze bepaling bedoelde methoden
         zijn – daarover bestaat geen eensgezindheid in het dossier – en moet vervolgens worden onderzocht of deze methoden in de praktijk
         geschikt zijn om de reële marktwaarde van de geprivatiseerde gronden te bepalen. Dit laatste is essentieel om te verzekeren
         dat bij de betrokken transacties het door het Unierecht toegestane maximum aan steun die de koper van de gronden mag ontvangen
         (35 % van de marktwaarde) niet wordt overschreden.
      
      3.        Zoals zal blijken noodzaken het technische karakter van de zaak en de onbepaaldheid van een aantal van de kernelementen ervan
         het Hof naar mijn mening tot een provisioneel en dynamisch antwoord op de prejudiciële vraag, dit wil zeggen, enerzijds afhankelijk
         van verschillende feitelijke beoordelingen van evolutieve aard en anderzijds van de uitlegging van het nationale recht door
         de nationale rechter, en gebaseerd op de concrete toepassing van de litigieuze bepaling per geval.
      
      II – Rechtskader
      A –    De Unierechtelijke bepalingen inzake staatssteun
      4.        Op 10 juli 1997 heeft de Commissie een mededeling bekendgemaakt betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden
         en gebouwen door openbare instanties (hierna: „mededeling”)(2), teneinde haar beleid op dit gebied transparant te maken en het aantal zaken dat in dit verband moet worden onderzocht, te
         verminderen.
      
      5.        Punt II.2, sub a, eerste alinea, van deze mededeling bepaalt dat, indien openbare instanties geen gebruik maken van een open
         en onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (die veronderstelt wordt een verkoop tegen marktwaarde op te leveren en bijgevolg
         geen staatssteun inhoudt), „vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend
         goed [moet] worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria.
         De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend
         wordt.” En in de vijfde alinea wordt gepreciseerd: „Onder ‚marktwaarde’ wordt verstaan, de prijs waartegen de gronden en gebouwen
         op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke
         koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden
         aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in
         aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen.”
      
      6.        Verordening (EG) nr. 950/97 betreffende de verbetering van de doeltreffendheid van de landbouwstructuur(3) bevat enige specifieke bepalingen inzake steunverlening op het gebied van het landbouwbeleid. Artikel 7, lid 2, sub b, van
         de verordening bepaalt dat de totale steun, in percenten van het investeringsvolume, in de niet-probleemgebieden maximaal
         35 % bedraagt voor investeringen in onroerend goed. Deze verordening is ingetrokken en vervangen door verordening (EG) nr. 1257/1999(4), waarvan artikel 7, tweede alinea, bepaalt dat „[h]et totale steunbedrag, uitgedrukt in procenten van het in aanmerking komende
         investeringsvolume, [...] maximaal 40 % [bedraagt]”.
      
      B –    Duits recht
      7.        Het landbouwgrondaankoopprogramma voor de nieuwe Länder is geregeld in een wet van 27 september 1994 (Ausgleichsleistungsgesetz
         – AusglLeistG; hierna: „compensatiewet”)(5) en nader uitgewerkt in een verordening van 20 december 1995 (Flächenerwerbsverordnung; hierna: „grondaankoopverordening”)(6).
      
      8.        Volgens § 3, lid 7, van de compensatiewet wordt de waarde van de landbouwgronden berekend door op de marktwaarde een vermindering
         van 35 % toe te passen.
      
      9.        § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening luidde in de op de onderhavige zaak toepasselijke redactie: 
      
      „De marktwaarde van landbouwgronden in de zin van § 3, lid 7, eerste en zesde zin [...] van het Ausgleichsleistungsgesetz
         wordt bepaald overeenkomstig het taxatiebesluit [Wertermittlungsverordnung] van 6 december 1988 (BGBl. I, blz. 2209) [...].
         Voor zover er voor akker‑ en grasland regionale referentiewaarden [regionale Wertansätze] bestaan, wordt de waardebepaling
         daarop gebaseerd. De regionale referentiewaarden worden door de federale minister van Financiën in het federale publicatieblad
         [Bundesanzeiger] bekendgemaakt. De kandidaat-koper of de privatiseringsinstantie kan verzoeken dat de marktwaarde in afwijking
         van het voorgaande wordt bepaald op basis van een marktwaardetaxatie door de bij § 192 van het wetboek stedenbouw [Baugesetzbuch]
         ingestelde en territoriaal bevoegde taxatiecommissie [Gutachterausschuss], wanneer er reële aanwijzingen bestaan dat de regionale
         referentiewaarden ongeschikt zijn als berekeningsgrondslag.”(7)
      
      C –    De beschikkingen van de Commissie met betrekking tot het Duitse grondprivatiseringsprogramma
      10.      Na een eerste beschikking waarin de Commissie de staatssteunregeling van het Duitse programma voor de privatisering van gronden
         deels onverenigbaar had verklaard met de gemeenschappelijke markt(8), hebben de Duitse autoriteiten bepaalde wetswijzigingen doorgevoerd, waarna de hiervoor weergegeven Duitse regeling bij een
         nieuwe Commissiebeschikking van 22 december 1999 verenigbaar is verklaard met artikel 87 EG.(9)
      
      III – Hoofdgeding en prejudiciële vraag
      11.      BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH; hierna: „BVVG”), verweerster in het hoofdgeding, is een 100 %-dochtervennootschap
         van de Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, de federale instelling die is belast met de uitvoering van bijzondere,
         uit de Duitse hereniging voortvloeiende taken. Voornoemde Bundesanstalt heeft BVVG belast met de privatisering van bepaalde
         land‑ en bosbouwgronden.
      
      12.      Bij overeenkomst van 18 december 2007 heeft BVVG aan Seydaland landbouwgronden verkocht die voorheen eigendom waren van de
         Duitse Democratische Republiek. De totale verkoopprijs bedroeg 245 907,91 EUR, waarvan 210 810,18 EUR voor landbouwgronden.
      
      13.      Seydaland heeft bij het Landgericht Berlin een vordering ingesteld tegen BVVG, stellende dat de verkoopprijs te hoog was aangezien
         deze volgens een onregelmatige methode was berekend. Indien de regionale referentiewaarden waren toegepast zou de prijs haars
         inziens slechts 146 850,24 EUR hebben bedragen. Volgens verweerster zou de verkoop tegen deze prijs echter een met artikel 87
         EG strijdige staatssteun hebben gevormd.
      
      14.      Van oordeel dat de beslechting van het geschil afhangt van het antwoord op de vraag of § 5 van de grondaankoopverordening
         in strijd is met artikel 87 EG heeft het Landgericht Berlin het Hof de volgende prejudiciële vraag gesteld:
      
      „Maakt § 5, lid 1, tweede en vierde(10) zin, van de ter uitvoering van § 4, lid 3, punt 1, van de compensatiewet vastgestelde grondaankoopverordening inbreuk op
         artikel 87 EG?”
      
      IV – Procesverloop voor het Hof
      15.      Het prejudiciële verzoek is ter griffie van het Hof ingekomen op 1 juli 2009.
      
      16.      Seydaland, BVVG, de Europese Commissie en de Duitse regering hebben schriftelijke opmerkingen ingediend.
      
      17.      Op 30 april 2010 heeft het Hof de Duitse regering twee vragen ter schriftelijke beantwoording gesteld betreffende de taxatiecommissie
         bedoeld in § 192 van het wetboek stedenbouw. Het wilde allereerst vernemen welke regels gelden voor de aanwijzing van de leden
         van deze taxatiecommissie en volgens welke regels deze commissie te werk gaat bij haar werkzaamheden in het kader van een
         privatisering van landbouwgronden krachtens § 5 van de grondaankoopverordening. En in de tweede plaats of de commissie bij
         het bepalen van de marktwaarde in dat verband is gebonden aan referentiewaarden of daarentegen over een beoordelingsmarge
         beschikt. De Duitse regering heeft beide vragen beantwoord bij brief van 28 mei 2010. Met betrekking tot de samenstelling
         van de taxatiecommissie verklaart zij, samengevat, dat de commissieleden ter zake kundig en onafhankelijk moeten zijn (zij
         mogen bijvoorbeeld niet als hoofdwerkzaamheid het bestuur voeren over gronden van het betrokken territoriaal lichaam) en dat
         de regels voor hun aanwijzing door de afzonderlijke Länder worden vastgesteld. In antwoord op de tweede vraag vermeldt de
         Duitse regering dat de taxatiecommissies vrij en onafhankelijk zijn en niet aan referentiewaarden zijn gebonden, al is er
         wel een aantal parameters waarmee rekening dient te worden gehouden. In een eerste fase wordt bepaald welke parameters worden
         aangehouden bij de taxatie van het betrokken stuk grond en vervolgens wordt besproken welke waarde aan deze parameters moet
         worden toegekend.
      
      V –    De prejudiciële vraag. Herformulering
      A –    Het voorwerp van het hoofdgeding: standpuntbepaling
      18.      Het Landgericht Berlin moet in het bij hem aanhangige hoofdgeding vaststellen of BVVG, de met de privatisering van de landbouwgronden
         van de voormalige Duitse Democratische Republiek belaste vennootschap, bij de transactie met Seydaland rechtmatig heeft gehandeld.
      
      19.      Zo bezien gaat het in de zaak om een instrumenteel onderdeel van het privatiseringsprogramma, namelijk de methode voor het
         berekenen van de marktwaarde die als grondslag moet dienen voor de vaststelling van de verkoopprijs van deze gronden.
      
      20.      Buiten geschil is dat de maximale steunintensiteit die de koper overeenkomstig het Unierecht kan worden toegekend, 35 % bedraagt
         van de marktwaarde van de aangekochte gronden.(11) In verband met deze regel is in § 3, lid 7, van de Duitse compensatiewet bepaald dat de waarde van de landbouwgronden wordt
         berekend door de marktwaarde met dat maximumpercentage van 35 % te verminderen.
      
      21.      Er bestaat echter verschil van mening over de vraag welke berekeningsmethode in een geval als het onderhavige moet worden
         gebruikt om de reële marktwaarde van de te privatiseren gronden te kunnen vaststellen en de nationaal‑ en Verdragsrechtelijke
         vereisten daarbij met elkaar in overeenstemming te brengen.
      
      22.      Seydaland stelt dat BVVG, gelet op § 5 van de Duitse grondaankoopverordening, hetzij de verkoopprijs van de gronden had moeten
         berekenen op basis van de officieel bekendgemaakte regionale referentiewaarden, hetzij een beroep had moeten doen op een taxatiecommissie
         in de zin van § 192 van het wetboek stedenbouw. Door haar keuze voor een derde, niet expliciet in § 5 voorziene methode, namelijk
         de afleiding van de verkoopprijs uit de actuele marktsituatie volgens haar eigen berekeningsmethode, zou verweerster onrechtmatig
         hebben gehandeld.
      
      23.      BVVG brengt hiertegen in dat de regionale referentiewaarden ten tijde van de verkoop niet meer actueel waren, omdat zij niet
         snel genoeg hadden kunnen worden aangepast aan de nieuwe marktsituatie in de nieuwe Länder, die werd gekenmerkt door een uitzonderlijke
         stijging van de prijzen van landbouwgronden.(12) Die referentiewaarden waren geen afspiegeling van een geactualiseerde marktsituatie, maar van een lager prijsniveau van een
         tot twee jaar eerder. Indien de prijs bijgevolg was berekend op basis van de regionale referentiewaarden zou dat een onder
         de marktwaarde liggende waarde hebben opgeleverd en zou, wanneer daarop de vermindering van 35 % was toegepast, onrechtmatige
         staatssteun zijn toegekend.
      
      24.      Het federale ministerie van Financiën zou zich evenwel bewust zijn geweest van deze situatie toen het BVVG op 10 juli 2007
         instrueerde de in de Bundesanzeiger bekendgemaakte regionale referentiewaarden te toetsen en deze, wanneer zij meer dan 20 %
         afweken van de gemiddelde waarden voor vergelijkbare grondtransacties, niet meer te gebruiken als grondslag voor de bepaling
         van de marktwaarde.
      
      25.      Volgens verweersters berekeningen was dat in casu het geval. Om deze reden en wegens de moeilijkheden die een afzonderlijke
         taxatie voor elke verkoop in een zo omvangrijk privatiseringsprogramma met zich zou brengen, had zij een nieuwe reeks referentiewaarden
         gebruikt, die zij zelf had opgesteld aan de hand van de gegevens verkregen uit andere recente grondverkopen alsmede van de
         gegevens verstrekt door de overeenkomstig § 192 van het wetboek stedenbouw ingestelde taxatiecommissie.
      
      26.      BVVG en de Duitse regering verdedigen in hun opmerkingen voor het Hof dat BVVG vanuit het oogpunt van het Unierecht rechtmatig
         heeft gehandeld, aangezien de vaststelling van een actuele en reële marktwaarde een dwingend Unierechtelijk vereiste is (met
         name krachtens artikel 87 EG en de mededeling van de Commissie van 1997). Volgens hen was de handelwijze van BVVG voorts ook
         naar nationaal recht rechtmatig, daar § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening zich niet verzet tegen het gebruik van een
         andere taxatiemethode dan de twee die er uitdrukkelijk in worden genoemd.
      
      27.      De twijfels van het Landgericht Berlin in zijn prejudiciële vraag betreffen niet, althans niet rechtstreeks, de rechtmatigheid
         van de handelwijze van BVVG. De verwijzende rechter wenst te vernemen of „§ 5, lid 1, tweede en vierde zin” van de grondaankoopverordening
         in abstracto verenigbaar is met artikel 87 EG.
      
      28.      De vraag is derhalve niet of met de in dit concrete geval door BVVG gebruikte berekeningsmethode de marktwaarde van de gronden
         kon worden vastgesteld (daarover lijkt men het wel eens te zijn), maar of dat ook aan de hand van de andere expliciet in § 5
         vermelde methoden mogelijk was geweest. Slechts indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, zou de verenigbaarheid van
         de bepaling met het Unierecht komen vast te staan.(13)
      
      29.      Maar voor wij een aanvang maken met dat onderzoek dient de vraag te worden geherformuleerd.
      
      B –    Herformulering van de vraag
      30.      In de eerste plaats dient eraan te worden herinnerd dat het Landgericht Berlin uitsluitend verwijst naar de tweede en de vierde
         zin van § 5, lid 1, die in de redactie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst expliciet twee taxatiemethoden vermeldden:
         respectievelijk, de regionale referentiewaarden en de taxatiecommissie van § 192 van het wetboek stedenbouw. 
      
      31.      Het Landgericht Berlin heeft in de prejudiciële vraag derhalve in beginsel niet de eerste zin van § 5, lid 1, betrokken, die
         bepaalt dat „de marktwaarde van landbouwgronden [...] wordt bepaald overeenkomstig het taxatiebesluit van 6 december 1988”.
         De Duitse regering stelt echter dat dit deel van de bepaling onontbeerlijk is voor een juiste uitlegging van § 5 en fundamenteel
         ter waarborging van de volledige verenigbaarheid ervan met het Unierecht. Teneinde de Duitse rechter derhalve een nuttig antwoord
         te geven acht ik het dienstig § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening in zijn geheel in het onderzoek te betrekken.
      
      32.      In de tweede plaats moet eraan worden herinnerd dat het Hof zich in het kader van een prejudiciële procedure niet rechtstreeks
         kan uitspreken over de verenigbaarheid van een nationale rechtsregel met het Unierecht. Er kan bijgevolg niet anders dan indirect
         naar § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening worden verwezen.
      
      33.      Gelet op het voorgaande kan de prejudiciële vraag mijns inziens als volgt adequaat worden geformuleerd:
      
      „Maakt een nationale bepaling als § 5, lid 1, van de Flächenerwerbsverordnung inbreuk op artikel 87 EG?”
      VI – Onderzoek van de prejudiciële vraag
      A –    De vraag of met de berekeningsmethoden van § 5, lid 1, de reële marktwaarde kan worden bepaald
      34.      Om de verenigbaarheid van § 5 van de grondaankoopverordening met artikel 87 EG te beoordelen moet, zoals ik hiervoor reeds
         heb gezegd, worden vastgesteld of de in die bepaling voorziene berekeningsmethoden geschikt zijn om de werkelijke marktwaarde
         van de landbouwgronden te bepalen. Alleen wanneer dat het geval is, is gegarandeerd dat geen zodanig lage prijs wordt vastgesteld
         dat de koper daarmee staatssteun wordt verleend. 
      
      35.      Voorafgaand aan dit onderzoek wil ik een enkele opmerking maken.
      
      36.      Het behoeft nauwelijks betoog dat de reden waarom de marktwaardebepaling van deze gronden van belang is, ligt in de omstandigheid
         dat Duitsland ervoor heeft gekozen de maximaal toegestane vermindering van deze waarde – in casu dus 35 % – toe te passen
         op de verkoopprijs van die gronden.(14) Indien de staat ervoor had gekozen een beduidend lagere vermindering toe te passen, zou het risico dat een onjuiste vaststelling
         van de marktwaarde zich onmiddellijk in onrechtmatige staatssteun vertaalde aanmerkelijk geringer zijn geweest. Kiest de staat
         daarentegen, zoals in onderhavig geval, voor toepassing van de volledige vermindering die hem is toegestaan, dan vertaalt
         elke marktwaardebepaling van de gronden waarvan in redelijkheid kan worden gezegd dat zij de marktwaarde niet weerspiegelt
         – omdat zij te laag is – zich in een onrechtmatige steun.
      
      37.      Het spreekt vanzelf dat geen enkele methode voor de vaststelling vooraf van de marktwaarde onfeilbaar is, zoals het eveneens
         vanzelf spreekt dat niet alle denkbare methoden even geschikt zijn. In de oorspronkelijke redactie van de litigieuze bepaling
         had Duitsland noch de openbare biedprocedure noch de individuele taxatie opgenomen, maar voor twee andere methoden gekozen:
         een primaire, waarin de zogenoemde regionale referentiewaarden worden toegepast, en een subsidiaire, bestaande in de waardebeoordeling
         door een taxatiecommissie die, althans ten dele, ook volgens haar eigen waardelijsten te werk lijkt te gaan.
      
      38.      De beste methode om een marktwaarde te verkrijgen is uiteraard om voor de transactie een open en onvoorwaardelijke openbare
         biedprocedure uit te schrijven. De mededeling van de Commissie van 10 juli 1997 gaat er ook van uit dat deze verkopen bij
         opbod steeds tegen de marktwaarde tot stand komen en bijgevolg geen staatssteun inhouden. Bij gebreke van een biedprocedure
         verdient volgens de mededeling een geïndividualiseerde taxatie van de gronden en gebouwen „op grond van algemeen aanvaarde
         marktindicaties en taxatiecriteria” duidelijk de voorkeur.
      
      39.      Het loutere feit dat § 5 van de grondaankoopverordening in deze gevallen niet voorziet in een biedprocedure – moeilijk uitvoerbaar
         in zulke omvangrijke privatiseringsprogramma’s als het onderhavige – impliceert derhalve niet dat deze bepaling onverenigbaar
         is met het Unierecht.
      
      40.      Voorts is mijns inziens het gebruik van waardelijsten of referentiewaarden op zich evenmin een beslissende factor voor de
         conclusie dat de betrokken berekeningsmethode zich niet leent voor het vaststellen van de marktwaarde. In haar mededeling
         wijst de Commissie, zoals wij hebben gezien, zelf op het gebruik van „marktindicaties” en „algemeen aanvaarde taxatiecriteria”.
         In die mededeling wordt ervan uitgegaan dat die indicaties of criteria zo actueel mogelijk moeten zijn om te voorkomen dat
         zij hun geldigheid verliezen en achterhaald raken door de nieuwe marktomstandigheden.(15) Het risico dat dit zich voordoet is ongetwijfeld groter in een situatie als de onderhavige waarin de prijzen een sterk stijgende
         tendens vertonen. 
      
      41.      Tot slot heeft de grotere of geringere mate van waarschijnlijkheid dat een bepaalde methode van berekening van de marktwaarde
         haar doel bereikt uiteraard gevolgen voor de verenigbaarheid ervan met het Unierecht. Wanneer de vraag, zoals in casu, wordt
         geformuleerd als een algemeen en abstract oordeel over een bepaalde procedure, moet echter prealabel aan de vaststelling van
         de niet-nakoming van het Unierecht een zekere mate van „onwaarschijnlijkheid” komen vast te staan dat dit resultaat, dus de
         marktwaarde, kan worden bereikt. 
      
      42.      Het feit dat die „onwaarschijnlijkheid” niet in algemene zin kan worden vastgesteld, betekent echter niet dat elke toepassing
         van de betrokken bepaling in overeenstemming is met het Unierecht. Het antwoord dat het Hof in deze zaak geeft, zal dan ook
         niet alle vragen kunnen oplossen waarvoor de nationale rechter bij de toepassing van de bepaling kan worden gesteld. Integendeel,
         hij zal zelf moeten onderzoeken of het in de specifieke omstandigheden van het concrete geval al dan niet om onrechtmatige
         steun gaat.
      
      43.      In deze optiek en vanuit dit dynamisch perspectief moeten de twee in § 5 van de grondaankoopverordening uitdrukkelijk genoemde
         berekeningsmethoden worden onderzocht.
      
      1.      De berekeningsmethode gebaseerd op „regionale referentiewaarden” (regionale Wertansätze)
      44.      De achilleshiel van alle referentiewaarden, en dat is nagenoeg onomstreden, is hun mogelijke, en zelfs voorzienbare „gedateerdheid”,
         dit wil zeggen het feit dat zij geen gelijke tred houden met de marktontwikkeling, kortom, hun starheid ten opzichte van een
         in wezen door fluctuaties gekenmerkt verschijnsel. Daarom is de mogelijkheid tot „actualisering” van deze waarden van cruciaal
         belang, ook al is nooit volledig te garanderen dat de gedane bijstellingen toereikend zijn. 
      
      45.      Het dossier bevat nagenoeg geen concrete gegevens over de wijze waarop deze regionale referentiewaarden worden opgesteld(16) en evenmin – en dat is van groter belang – over de frequentie of het tempo waarmee zij worden bijgesteld (die mogelijk van
         Land tot Land verschillen). 
      
      46.      Seydaland legt een brief over van het regionaal kantoor van het kadaster (Landesamt für Vermessung) van het Land Sachsen-Anhalt
         waarin wordt verklaard dat de indicatiewaarden van de grond (Bodenrichtwerte) van § 196 van het wetboek stedenbouw, die de
         grondslag vormen voor de bepaling van de regionale referentiewaarden, vlot (minimaal jaarlijks) worden bijgewerkt. Al wordt
         dit bevestigd, het geeft slechts de situatie weer in het betrokken Land.
      
      47.      In de procedure is bovendien nauwelijks betwist dat de officieel bekendgemaakte lijsten ten tijde van het sluiten van de overeenkomst
         de actuele marktwaarde niet weerspiegelden. Vanuit een dynamisch perspectief bezien kan bijgevolg worden geconcludeerd dat
         de bedoelde regionale referentiewaarden mogelijkerwijs niet overeenstemmen met de marktwaarde wanneer zij niet met de nodige
         voortvarendheid worden geactualiseerd, in het bijzonder wanneer de prijzen een stijgende lijn vertonen.
      
      2.      De berekening door een „taxatiecommissie” (Gutachterausschuss)
      48.      § 5 zelf van de grondaankoopverordening lijkt dit laatste manco echter te ondervangen door de mogelijkheid waarin het voorziet
         om in die gevallen in plaats van de – primair toe te passen – berekening gebaseerd op de regionale referentiewaarden, een
         daartoe ingestelde territoriaal bevoegde taxatiecommissie in te schakelen, die een marktwaardetaxatie verricht krachtens § 192
         van het wetboek stedenbouw.
      
      49.      Deze taxatiecommissies zijn mogelijk een flexibeler instrument, dat beter kan inspelen op snelle veranderingen van het prijspeil.
         In het dossier blijkt wat dit betreft evenwel niet van een unaniem standpunt.
      
      50.      Het Landgericht Berlin vermeldt aan de ene kant dat de commissies de marktwaarde niet berekenen „op basis van de actuele marktsituatie,
         maar op basis van een door die commissie overeenkomstig § 195 van het wetboek stedenbouw aangelegd bestand van koopprijzen,
         dat een aantal jaar oud kan zijn”. De taxatiecommissies zouden uiteindelijk dus ook met lijsten werken die vooraf zijn opgesteld
         en ook aan het euvel kunnen lijden dat zij evenmin als de regionale referentiewaarden actueel zijn.(17)
      
      51.      De Duitse regering stelt daarentegen echter dat de leden van de taxatiecommissie niet aan referentiewaarden zijn gebonden
         en hun waardebepaling van andere omstandigheden kunnen laten afhangen. In het bijzonder de eerste zin van § 5 van de grondaankoopverordening
         zou de taxatiecommissie volgens de Duitse regering(18) de mogelijkheid bieden om andere en meer flexibele taxatiemethoden toe te passen. Deze mogelijkheid zal ik echter later in
         deze conclusie bespreken. 
      
      52.      Ondanks deze positieve aanwijzingen kan de verenigbaarheid met artikel 87 EG van deze tweede berekeningsmethode slechts worden
         vastgesteld onder het voorbehoud dat zij in de praktijk een juist resultaat oplevert. Het is wederom aan de nationale rechter
         om te beoordelen in hoeverre de indicaties of lijsten die de taxatiecommissie gebruikt of moet gebruiken voldoende actueel
         zijn, en of die commissie over voldoende vrijheid beschikt om in voorkomend geval van die vooraf vastgestelde waarden af te
         wijken.
      
      B –    Mogelijke andere in § 5, lid 1, begrepen berekeningsmethoden 
      53.      Zelfs al zouden echter de twee hiervoor onderzochte berekeningsmethoden een correcte taxatie van de marktwaarde niet voldoende
         kunnen waarborgen, dan zou § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening nog verenigbaar kunnen zijn met het Unierecht, wanneer
         de bepaling zo kon worden uitgelegd dat de letter ervan zich niet verzet tegen de toepassing van een alternatief mechanisme
         voor de bepaling van die marktwaarde (bijvoorbeeld de methode die is toegepast door BVVG).
      
      54.      Uit het dossier blijkt niet duidelijk of deze alternatieve berekeningsmethode een impliciet in § 5 voorziene mogelijkheid
         is dan wel of deze bepaling buiten toepassing moest worden gelaten om tot een oplossing te komen die in overeenstemming is
         met de vereisten van artikel 87 EG. 
      
      55.      De verwijzende rechter en de Commissie gaan ervan uit dat § 5, lid 1, slechts in twee berekeningsmethoden voor de marktwaarde
         voorziet. De Duitse regering stelt daarentegen dat deze bepaling de deur openzet voor de toepassing van andere berekeningsmethoden
         door in de eerste zin te verwijzen naar de algemene bepalingen van het taxatiebesluit (Wertermittlungsverordnung), die drie
         aanvullende waarderingsmethoden bevat. BVVG voegt daar harerzijds aan toe dat § 5 in elk geval de mogelijkheid niet uitsluit
         om een individuele taxatie te laten verrichten door een deskundige, overeenkomstig de algemene regels van burgerlijk procesrecht
         (§ 404, lid 2, Zivilprozessordnung; wetboek van burgerlijke rechtsvordering).
      
      56.      Anderzijds voorziet § 5, lid 1, van de grondaankoopverordening in de nieuwe, op 11 juli 2009 in werking getreden redactie,
         reeds uitdrukkelijk in deze mogelijkheid om de taxatie van de marktwaarde te laten verrichten door een beëdigd deskundige,
         die „de actuele waardeontwikkeling van vergelijkbare gronden in het kader van biedprocedures” in aanmerking moet nemen.(19)
      
      57.      De keuze voor de ene of de andere van de twee mogelijke uitleggingen van de litigieuze bepaling, hoe belangrijk wellicht ook
         voor het antwoord op de prejudiciële vraag zoals deze is geformuleerd, is niet aan het Hof, maar moet door de verwijzende
         rechter worden gemaakt.
      
      58.      Los daarvan moet eraan worden herinnerd dat volgens vaste rechtspraak de nationale rechter het nationale recht zoveel mogelijk
         in overeenstemming met de eisen van het Unierecht moet uitleggen.(20) De Duitse regering en BVVG stellen, zoals hiervoor is uiteengezet, een uitlegging voor van § 5 van de grondaankoopverordening
         die in overeenstemming is met deze eisen, maar het Landgericht Berlin moet vaststellen of deze uitlegging al dan niet mogelijk
         is.
      
      VII – Conclusie
      59.      Op grond van het voorgaande geef ik het Hof in overweging de prejudiciële vraag van het Landgericht Berlin als volgt te beantwoorden:
      
      „1.      Procedures voor de bepaling van de marktwaarde van landbouwgronden zoals die welke zijn vastgesteld bij § 5, lid 1, van de
         Duitse grondaankoopverordening van 20 december 1995, maken geen inbreuk op artikel 87 EG voor zover:
      
      a)      de als primaire methode voor de bepaling van de waarde genoemde referentiewaarden worden geactualiseerd in het door de marktontwikkeling
         vereiste tempo, of
      
      b)      de subsidiair genoemde onafhankelijke taxatiecommissie niet noodzakelijkerwijs is gebonden aan waarderingscriteria die door
         de marktontwikkeling achterhaald kunnen zijn.
      
      Het staat aan de nationale rechter vast te stellen of in het concrete geval aan de vereisten sub a en b is voldaan.
      2.      De vraag – ingeval deze als gevolg van het voorgaande aan de orde mocht komen – of een bepaling van nationaal recht zoals
         § 5 van de Duitse grondaankoopverordening al dan niet het gebruik toestaat van andere dan de expliciet in deze bepaling genoemde
         criteria voor de bepaling van de waarde moet door de nationale rechter worden beantwoord volgens een uitlegging die in overeenstemming
         is met het Unierecht.”
      
      1 –	Oorspronkelijke taal: Spaans.
      
      2 –	PB C 209, blz. 3.
      
      3 –	Verordening van de Raad van 20 mei 1997 (PB L 142, blz.1).
      
      4 –	Verordening van de Raad van 17 mei 1999 inzake steun voor plattelandsontwikkeling uit het Europees Oriëntatie- en Garantiefonds
         voor de Landbouw (EOGFL) en tot wijziging en instelling van een aantal verordeningen (PB L 160, blz. 80).
      
      5 –	Gesetz über staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage,
         die nicht mehr rückgängig gemacht werden können (wet betreffende de compensatie van overheidswege voor onteigeningen die op
         het bezettingsrecht of de overheidsmacht van de bezetter zijn gebaseerd en niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden), BGBl.
         I 1994, blz. 2624.
      
      6 –	Verordnung über den Erwerb land‑ und forstwirtschaftlicher Flächen, das Verfahren sowie den Beirat nach dem Ausgleichsleistungsgesetz
         (verordening betreffende de aankoop van land- en bosbouwgronden, de procedure alsmede de bij de compensatiewet ingestelde
         commissie), BGBl. I 1995, blz. 2072.
      
      7 –      Deze versie was van kracht tot 10 juli 2009. De sinds 11 juli van dat jaar geldende nieuwe versie luidt als volgt (de wijzigingen
         zijn cursief): „De marktwaarde van landbouwgronden in de zin van § 3, lid 7, eerste en zesde zin [...] van de compensatiewet
         wordt bepaald overeenkomstig het taxatiebesluit van 6 december 1988 (BGBl. I, blz. 2209) [...].Voor zover er voor akker‑ en
         grasland regionale referentiewaarden bestaan, wordt de waardebepaling daarop gebaseerd. De regionale referentiewaarden worden
         door de federale minister van Financiën in het federale publicatieblad bekendgemaakt. Wanneer er reële aanwijzingen bestaan,
         dat de regionale referentiewaarden ongeschikt zijn als berekeningsgrondslag, brengt de privatiseringsinstantie een bod uit rekening houdend met de waardeontwikkeling. [...] Indien geen overeenstemming wordt bereikt kan de kandidaat-koper of de privatiseringsinstantie verzoeken dat de marktwaarde
         wordt bepaald op basis van een marktwaardetaxatie door de bij § 192 van het wetboek stedenbouw ingestelde en territoriaal
         bevoegde taxatiecommissie of door een beëdigd deskundige, waarbij mede de actuele waardeontwikkeling van vergelijkbare gronden in het kader van biedprocedures in
            aanmerking moet worden genomen.”
      
      8 –	Beschikking 1999/268/EG van de Commissie van 20 januari 1999 betreffende de aankoop van grond overeenkomstig het Duitse
         „Ausgleichsleistungsgesetz” (PB L 107, blz. 21).
      
      9 –	Beschikking staatssteun N 506/99 – Duitsland, op 19 januari 2000 door de Commissie meegedeeld aan de Bondsrepubliek Duitsland.
      
      10 –      In de originele versie van het prejudicieel verzoek is abusievelijk vermeld „tweede en derde”.
      
      11 –	Evenmin wordt betwist dat het hanteren van een verkoopprijs die beneden de marktprijs ligt in dit geval „staatssteun” oplevert
         in de zin van de rechtspraak aangezien aan alle vereisten van artikel 87 EG is voldaan. Zie voor een ander voorbeeld van dit
         soort steun, arrest van 11 december 2008, Commissie/Département du Loiret (C‑295/07 P, Jurispr. blz. I‑9363).
      
      12 –	Volgens verweerster zijn de prijzen in 2007 met 18 % gestegen, en in 2008 met 15 %.
      
      13 –	Het argument dat de Commissie in haar beschikking van 22 december 1999 beide berekeningsmethoden van § 5 zou hebben goedgekeurd
         is in dit verband irrelevant. Niets weerhoudt het Hof er immers van hier een aan deze theoretische goedkeuring van de Commissie
         tegengesteld oordeel te vellen. Ik acht het derhalve onnodig die beschikking nader te onderzoeken. In elk geval heeft de Commissie,
         zoals zowel de Duitse regering zelf als de Commissie erkent, de genoemde berekeningsmethoden niet onvoorwaardelijk goedgekeurd,
         maar onder het voorbehoud dat zij in de praktijk tot de vaststelling van de marktwaarde van de betrokken gronden leiden.
      
      14 –	§ 3, lid 7, van de compensatiewet.
      
      15 –	Om deze reden wordt in punt II.2, sub a, vijfde alinea, van de mededeling vermeld dat onder marktwaarde wordt verstaan
         de prijs waartegen de gronden en gebouwen „op de datum van waardering” vrij zouden kunnen worden verkocht.
      
      16 –	Het vermeldt niet meer dan dat die referentiewaarden zijn gebaseerd op „indicatiewaarden van de grond” (Bodenrichtwerte)
         als bedoeld in § 196 van het wetboek stedenbouw. Het verschil tussen de regionale referentiewaarden en deze indicatiewaarden
         lijkt verband te houden met het geografisch gebied waarop zij betrekking hebben (zie hierover, Columbus, C., „Die Gemeinschaftsrechtskonformität
         des regionalen Wertansatzes”, Briefe zum Agrarrecht 1/2009, blz. 14‑15).
      
      17 –	Het ingevolge § 195 van het wetboek stedenbouw opgestelde bestand van koopprijzen (Kaufpreissammlung) wordt gebruikt voor
         de vaststelling van de „indicatiewaarden van de grond” van § 196 van deze wet (Bodenrichtwerte), die op hun beurt de grondslag
         vormen voor de regionale referentiewaarden (regionale Wertansätze) (zie de vorige voetnoot).
      
      18 –	De Duitse regering heeft dit in haar eerste memorie in interventie in de procedure verklaard.
      
      19 –	De wijziging van § 5, lid 1, kan stellig als een teken worden gezien dat er iets schortte aan de eerdere formulering, maar
         de Duitse regering stelt dat de herziening slechts de strekking van het artikel heeft verhelderd, zonder er inhoudelijk iets
         aan toe te voegen.
      
      20 –	Arresten van 26 september 2000, Engelbrecht (C‑262/97, Jurispr. blz. I‑7321, punt 39); 27 oktober 2009, ČEZ (C‑115/08,
         nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie, punt 138); 13 april 2010, Wall (C‑91/08, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie,
         punt 70), en 22 juni 2010, Aziz Melki en Sélim Abdeli (C‑188/10 en C‑189/10, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie, punten 49
         en 50).