CELEX: 62003CC0350
Language: fr
Date: 2004-09-28 00:00:00
Title: Conclusions de l'avocat général Léger présentées le 28 septembre 2004. # Elisabeth Schulte et Wolfgang Schulte contre Deutsche Bausparkasse Badenia AG. # Demande de décision préjudicielle: Landgericht Bochum - Allemagne. # Protection des consommateurs - Démarchage à domicile - Achat d'un bien immobilier - Opération d'investissement financée par un prêt hypothécaire - Droit de révocation - Conséquences d'une révocation. # Affaire C-350/03.

CONCLUSIONS DE L'AVOCAT GÉNÉRALM. PHILIPPE LÉGERprésentées le 28 septembre 2004(1)
         Affaire C-350/03Elisabeth Schulte et Wolfgang Schulte contre Deutsche Bausparkasse Badenia AG [demande de décision préjudicielle formée par le Landgericht Bochum (Allemagne)]
            «Rapprochement des législations  –  Protection des consommateurs  –  Démarchage à domicile  –  Directive 85/577/CEE  –  Champ d'application  –  Opération financière globale comprenant un contrat de crédit foncier et un contrat de vente immobilière  –  Exclusion  –  Révocation du contrat de crédit  –  Incidence sur le contrat de vente  –  Exclusion»
            
      
         
       1.        La présente affaire fait suite à l’arrêt du 13 décembre 2001 dans l’affaire Heininger 
         			(2)
         		. 
      
      
       2.        Dans cet arrêt, la Cour a jugé que la directive 85/577/CEE du Conseil, du 20 décembre 1985, concernant la protection des consommateurs
      dans le cas de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux 
         			(3)
         		, s’applique aux contrats de «crédit foncier», c’est-à-dire aux contrats de crédit souscrits en vue de financer l’acquisition
      d’un bien immobilier. La Cour en a déduit que les consommateurs qui ont conclu ce type de contrat dans une situation de démarchage
      à domicile disposent du droit de révocation instauré à l’article 5 de la directive.
      
      
       3.        En l’espèce, le Landgericht Bochum (Allemagne) invite la Cour à préciser les incidences de sa jurisprudence. Il demande si
      la directive peut s’appliquer à une opération financière globale qui comprend, outre un contrat de crédit foncier, un contrat
      de vente immobilière. Il demande aussi si, dans ce type d’opération financière, l’exercice du droit de révocation peut entraîner
      non seulement la révocation du contrat de crédit foncier, mais également celle du contrat de vente immobilière.
      
      
      I –    Le cadre juridique 
      
       A –    La législation communautaire 
      
       4.        La directive vise à garantir aux consommateurs des États membres une protection minimale dans le domaine du démarchage à domicile.
      
      
       5.        Son article 1 er , paragraphe 1, prévoit qu’elle s’applique aux contrats conclus entre un commerçant et un consommateur pendant une excursion
      organisée par le commerçant en dehors de ses établissements commerciaux ou pendant une visite du commerçant chez le consommateur
      ou au lieu de travail de celui-ci, lorsque la visite n’a pas lieu à la demande expresse du consommateur.
      
      
       6.        En revanche, la directive ne s’applique pas, conformément à son article 3, paragraphe 2, sous a), aux «contrats relatifs à
      la construction, à la vente et à la location des biens immobiliers ainsi qu’aux contrats portant sur d’autres droits relatifs
      à des biens immobiliers».
      
      
       7.        L’article 4 de la directive énonce que le commerçant est tenu d’informer le consommateur de son droit de résilier le contrat
      au cours des délais définis à l’article 5 de la directive.
      
      
       8.        L’article 5 de la directive dispose:
      «1.     Le consommateur a le droit de renoncer aux effets de son engagement en adressant une notification dans un délai d’au moins
      sept jours à compter du moment où le consommateur a reçu l’information visée à l’article 4 et conformément aux modalités et
      conditions prescrites par la législation nationale [...].
       2.       La notification faite a pour effet de libérer le consommateur de toute obligation découlant du contrat résilié.»
      
      
       9.        S’agissant des conséquences de la révocation, l’article 7 de la directive indique que, «[s]i le consommateur exerce son droit
      de renonciation, les effets juridiques de la renonciation sont réglés conformément à la législation nationale, notamment en
      ce qui concerne le remboursement de paiements afférents à des biens ou à des prestations de services ainsi que la restitution
      de marchandises reçues».
      
      
       10.      Dans l’arrêt Heininger, la Cour a interprété la directive sur deux points.
      
      
       11.      D’abord, elle a jugé que la directive s’appliquait aux contrats de crédit foncier, c’est-à-dire aux contrats de crédit destinés
      à financer l’acquisition d’un bien immobilier 
         			(4)
         		, même si ces contrats sont garantis par une sûreté immobilière 
         			(5)
         		. Elle a estimé, en effet, que ce type de contrat n’avait pas pour objet «un droit relatif à des biens immobiliers» au sens
      de l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive 
         			(6)
         		, mais l’octroi de fonds lié à l’obligation corrélative de remboursement et de paiement d’intérêts 
         			(7)
         		. Elle en a déduit que le consommateur qui conclut ce type de contrat dans une situation de démarchage à domicile dispose
      du droit de révocation instauré à l’article 5 de la directive 
         			(8)
         		. 
      
      
       12.      Ensuite, la Cour a rappelé que le délai minimal de sept jours pour exercer le droit de révocation doit être calculé «à compter
      du moment où le consommateur a reçu l’information» relative à son droit de révocation et que l’obligation de fournir cette
      information incombe au commerçant 
         			(9)
         		. En conséquence, elle a jugé que la directive s’oppose à une disposition nationale prévoyant un délai maximal d’un an à compter
      de la conclusion du contrat pour exercer le droit de révocation prévu à l’article 5 de cette directive, lorsque le consommateur
      n’a pas reçu l’information prévue à l’article 4 de ladite directive 
         			(10)
         		.
      
      
       B –    La législation allemande 
      
       13.      En Allemagne, la directive a été transposée en droit interne par le Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen
      Geschäften (loi relative à la révocation de contrats conclus par démarchage à domicile et de transactions similaires), du
      16 janvier 1986 
         			(11)
         		. 
      
      
       14.      L’article 3, paragraphe 1, de ce texte énonce que, «[e]n cas de révocation, chacune des parties est tenue de rendre à l’autre
      les prestations reçues». L’article 3, paragraphe 3, du HWiG ajoute que, «[p]our le droit d’utiliser ou d’employer une chose
      ainsi que pour les autres prestations fournies jusqu’au moment de la révocation, leur valeur doit être remboursée». 
      
      
       15.      Par ailleurs, le législateur allemand a transposé la directive 87/102/CEE du Conseil, du 22 décembre 1986, relative au rapprochement
      des dispositions législatives, réglementaires et administratives des États membres en matière de crédit à la consommation 
         			(12)
         		, en adoptant le Verbraucherkreditgesetz (loi sur le crédit à la consommation), du 17 décembre 1990 
         			(13)
         		. L’article 9 de cette loi dispose:
      «1.     Un contrat de vente forme une transaction liée au contrat de crédit lorsque le crédit sert au financement du prix de vente
      et que les deux contrats doivent être considérés comme constituant une unité économique. Il y a unité économique notamment
      lorsque le donneur de crédit bénéficie de la collaboration du vendeur pour la préparation ou la conclusion du contrat de crédit.
       2.       La déclaration de volonté du consommateur tendant à la conclusion du contrat de vente lié n’est valable que si le consommateur
      ne révoque pas [...] sa déclaration de volonté tendant à la conclusion du contrat de crédit. 
       L’information relative au droit de révocation [...] doit contenir l’indication qu’en cas de révocation le contrat de vente
      lié au contrat de crédit n’est pas valable non plus [...]. Si le montant net du crédit a déjà été versé au vendeur, le donneur
      de crédit assume à l’égard du consommateur les droits et obligations du vendeur découlant du contrat de vente en ce qui concerne
      les effets juridiques de la révocation [...]».
      
      
       16.      L’article 3, paragraphe 2, point 2, du VerbrKrG précise que certaines des dispositions de cette loi et, notamment, son article
      9, ne sont pas applicables aux «contrats de crédit selon lesquels le crédit est subordonné à la constitution d’une sûreté
      immobilière et est accordé à des conditions habituelles pour des crédits garantis par une sûreté immobilière et leur financement
      intermédiaire».
      
      
      II –   Les faits et la procédure au principal 
      
       17.      Depuis la fin des années 80, le Deutsche Bausparkasse Badenia (ci-après la «Banque») finance l’acquisition d’appartements
      anciens. 
      
      
       18.      En règle générale, il s’agit d’immeubles qui ont été érigés dans le cadre de la construction de logements à caractère social
      au cours des années 60 et 70, et qui ont été achetés par l’Allgemeine Wohnungsvermögens AG, puis rénovés et mis en vente.
      La société Heinen & Biege GmbH, qui a pour activité l’intermédiation de services immobiliers et financiers, se chargeait de
      la commercialisation des appartements et de l’intermédiation du financement.
      
      
       19.      Dans le cadre de ce dispositif, les époux Schulte ont été contactés en février 1992 par un agent de la société Heinen & Biege
      GmbH. Celui-ci leur a proposé un placement financier visant à acquérir un bien immobilier financé par un crédit. Pour des
      raisons fiscales, l’appartement devait être utilisé par des tiers et son acquisition devait être intégralement financée par
      le prêt, les remboursements étant exclus pendant la durée du contrat de crédit.
      
      
       20.      Ainsi, le 28 avril 1992, les époux Schulte ont fait l’acquisition d’un appartement pour le prix de 90 519 DEM. Le contrat
      de vente a été signé devant notaire, conformément aux dispositions de la législation allemande en la matière.
      
      
       21.      Dans le but de financer cette acquisition, les époux Schulte ont, le 7 avril 1992, souscrit auprès de la Banque un prêt d’un
      montant de 105 000 DEM, garanti par une «dette foncière» du même montant. Cette sûreté immobilière a été constituée par un
      acte notarié du 8 mai 1992. Dans cet acte, les époux Schulte se sont également engagés à répondre personnellement du paiement
      de la dette foncière et ont accepté la possibilité d’une exécution forcée immédiate du contrat de prêt sur l’ensemble de leur
      patrimoine. 
      
      
       22.      Les époux Schulte ont également adhéré à un système de mise en commun des revenus locatifs. En vertu de ce système, ils renonçaient
      à assurer la gestion de leur bien immobilier: la société Heinen & Biege GmbH recueillait les revenus locatifs et les reversait
      aux propriétaires au prorata de leur investissement, après déduction des frais engagés pour l’entretien des appartements.
      
      
       23.      Enfin, les époux Schulte ont conclu avec la Banque deux contrats d’«épargne construction» devant servir au remboursement de
      leur emprunt.
      
      
       24.      Après la conclusion de ces différents contrats, la Banque a, sur instruction des époux Schulte, versé directement le montant
      net du prêt, à savoir 101 850 DEM, au vendeur de l’appartement. 
      
      
       25.      Les époux Schulte ne s’étant plus acquittés de leurs obligations, la Banque a réclamé le remboursement du prêt et poursuivi
      l’exécution forcée du contrat sur la base de l’acte notarié du 8 mai 1992. 
      
      
       26.      En novembre 2002, les époux Schulte ont révoqué le contrat de prêt sur le fondement du HWiG et introduit, devant le juge de
      renvoi, une procédure d’opposition à l’encontre de l’exécution forcée.
      
      
      III –   Le renvoi préjudiciel 
      
       27.      Dans sa décision de renvoi, le Landgericht Bochum rappelle que, en vertu de l’article 3 du HWiG, chaque partie est tenue de
      restituer à l’autre les prestations reçues et de dédommager la valeur de l’usage fourni jusqu’au moment de la révocation.
      Il explique également que, en vertu d’une jurisprudence constante du Bundesgerichtshof (Allemagne), la juridiction suprême
      en matière civile, le prêt est considéré comme ayant été «reçu» même si l’organisme financier en a versé le montant directement
      à un tiers, sur instruction de l’emprunteur.
      
      
       28.      Il en résulte que, en cas de révocation, les dispositions du HWiG imposent à l’emprunteur de rembourser le montant net du
      crédit, majoré des intérêts au taux du marché. En outre, cette obligation de remboursement a un effet immédiat et porte sur
      l’intégralité du montant du prêt.
      
      
       29.      Le juge de renvoi considère que cette conséquence est sévère pour le consommateur et que d’autres solutions pourraient être
      envisagées en droit interne.
      
      
       30.      Ainsi, on pourrait analyser le contrat de prêt et le contrat de vente immobilière comme une «entité économique» au sens de
      l’article 9 du VerbrKrG. Dans ce cas, la révocation du contrat de crédit entraînerait la révocation du contrat de vente en
      application de l’article 9, paragraphe 2, du VerbrKrG. Le consommateur ne serait donc plus tenu de rembourser le montant du
      prêt à l’organisme prêteur, mais de lui restituer uniquement le titre de propriété en l’indemnisant pour l’usage qu’il a fait
      de l’immeuble jusqu’au moment de la révocation. 
      
      
       31.      Une autre solution consisterait à reconnaître l’entité économique constituée par le contrat de prêt et le contrat de vente
      sans recourir à l’article 9 du VerbrKrG. Dans ce cas, la révocation de l’un des contrats entraînerait également l’annulation
      de l’autre.
      
      
       32.      Le juge de renvoi explique cependant que le Bundesgerichtshof a écarté ces deux solutions, même dans sa jurisprudence postérieure
      à l’arrêt Heininger. Le Bundesgerichtshof se fonde essentiellement sur l’article 3, paragraphe 2, point 2, du VerbrKrG, qui
      prévoit que les dispositions de l’article 9 du VerbrKrG, relatives aux transactions liées, ne s’appliquent pas aux contrats
      de crédit garantis par une sûreté immobilière. Ainsi, dans un arrêt du 9 avril 2002, le Bundesgerichtshof aurait jugé:
      «Si, en raison de [l’arrêt Heininger], un droit de révocation [doit être reconnu pour les contrats de crédit foncier], au
      moment d’examiner les conséquences juridiques de la révocation [...], [on] tiendra compte du fait qu’en vertu de l’article
      3, paragraphe 2, chiffre 2, du VerbrKrG, l’article 9 du VerbrKrG (dans sa version en vigueur jusqu’au 30 septembre 2000) n’est
      pas applicable aux crédits fonciers au sens de cette disposition.
       Selon une longue jurisprudence constante de plusieurs chambres du BGH, le crédit immobilier et l’achat immobilier financé
      par le crédit ne sont en principe pas considérés comme des contrats liés formant une unité économique […]. En effet, dans
      l’achat immobilier, le particulier dépourvu de connaissances juridiques et d’expérience des affaires n’ignore pas que le bailleur
      de fonds et le vendeur sont normalement deux personnes différentes. Le législateur en a tenu compte en prévoyant à l’article
      3, paragraphe 2, chiffre 2, [du VerbrKrG] que les règles relatives aux contrats liés (article 9 du VerbrKrG) ne sont pas applicables
      aux crédits immobiliers au sens de l’article 3, paragraphe 2, chiffre 2, du VerbrKrG».
      
      
       33.      Le Landgericht Bochum explique que, en raison de cette jurisprudence, la révocation du contrat de crédit foncier n’a aucune
      incidence sur la validité du contrat de vente immobilière. Les consommateurs sont donc tenus de rembourser immédiatement le
      montant du prêt, majoré des intérêts. 
      
      
       34.      Le juge de renvoi considère que cette solution est contraire au droit communautaire. En effet, même si, conformément à l’article
      7 de la directive, les effets juridiques de la renonciation doivent être réglés par le droit national, il serait constant
      que les modalités choisies par les États membres ne peuvent mettre en péril l’efficacité du droit communautaire et, en particulier,
      celle du droit de révocation conféré par la directive.
      
      
       35.      Or, en l’espèce, le consommateur qui exerce son droit de révocation se trouverait dans une situation beaucoup moins favorable
      qu’en cas de maintien du contrat de prêt puisqu’il est tenu de rembourser immédiatement le montant du prêt, majoré des intérêts.
      
      
      
       36.      Dans ces conditions, le Landgericht Bochum estime que les autorités allemandes n’ont pas adopté les mesures appropriées pour
      assurer la mise en œuvre de la directive et pour garantir une protection effective des consommateurs.
      
      
      IV –   Les questions préjudicielles 
      
       37.      Il a donc décidé de surseoir à statuer et de soumettre à la Cour les quatre questions préjudicielles suivantes:
      
      «1)
         L’article 3, paragraphe 2, point a), de la directive [85/577] s’applique-t-il également à des contrats de vente portant sur
            des biens immobiliers qui doivent être considérés comme faisant simplement partie d’un type de placement financier dont le
            financement est assuré par un crédit et dont les négociations précontractuelles ont lieu, tant en ce qui concerne le contrat
            de vente immobilière que le contrat de prêt servant exclusivement au financement, dans le cadre d’une situation de démarchage
            à domicile au sens de l’article 1 er  [du HWiG]?
         
      
      
      2)
         Les exigences propres au principe d’un niveau de protection élevé en matière de protection des consommateurs (article 95,
            paragraphe 3, du traité CE) et à l’efficacité de la protection des consommateurs garantie par la directive [85/577] sont-elles
            respectées par les dispositions d’un ordre juridique national, ou l’interprétation qui en est donnée, qui prévoient pour seule
            conséquence de la révocation de la déclaration de volonté tendant à la conclusion d’un contrat de prêt – même lorsqu’il s’agit
            de placements financiers pour lesquels le prêt n’aurait absolument pas été accordé en l’absence d’acquisition du bien immobilier
            – l’annulation du contrat de prêt?
         
      
      
      3)
         Une disposition nationale prévoyant, comme conséquence de la révocation du contrat de prêt, l’obligation pour le consommateur
            ayant exercé son droit de révocation de rembourser le montant du prêt à la banque dont émane le financement, bien que le prêt,
            selon le dispositif élaboré pour le placement financier, serve exclusivement au financement du bien immobilier et soit versé
            directement au vendeur du bien immobilier, répond-elle à la finalité protectrice de la disposition de l’article 5, paragraphe
            2, de la directive [85/577], en matière de révocation?
         
      
      
      4)
         Une disposition nationale prévoyant, comme conséquence de la révocation, l’obligation pour le consommateur, après qu’il a
            exercé son droit de révocation, de rembourser immédiatement le montant du prêt qui – conformément au dispositif élaboré pour
            l’investissement financier – n’a jusqu’ici pas été remboursé, majoré des intérêts pratiqués sur le marché, est-elle contraire
            à un niveau de protection élevé en matière de protection des consommateurs (article 95, paragraphe 3, du traité CE) et au
            principe de l’effectivité de la protection des consommateurs consacré par la directive [85/577]?»
         
      
      
      
      V –   Sur la recevabilité du renvoi préjudiciel 
      
       38.     À titre liminaire, il convient d’examiner la recevabilité du renvoi préjudiciel. 
      
      
       39.      En effet, la Banque souligne que, en l’espèce, le Landgericht Bochum n’a pas tranché la question de savoir si le contrat de
      crédit avait été conclu dans une situation de démarchage à domicile et que, tant que cette question n’a pas été résolue, le
      renvoi préjudiciel présenterait un caractère hypothétique.
      
      
       40.      On sait que, selon une jurisprudence constante 
         			(14)
         		, la procédure prévue à l’article 234 CE est un instrument de coopération entre la Cour et les juridictions nationales. Dans
      le cadre de cette coopération, il appartient au juge national, qui est saisi du litige et qui doit assumer la responsabilité
      de la décision juridictionnelle à intervenir, d’apprécier tant la nécessité d’une décision préjudicielle que la pertinence
      des questions qu’il pose 
         			(15)
         		. En conséquence, dès lors que les questions posées portent sur l’interprétation du droit communautaire, la Cour est, en principe,
      tenue de statuer 
         			(16)
         		.
      
      
       41.      Toutefois, la Cour a également indiqué 
         			(17)
         		 qu’il lui appartient, en vue de vérifier sa propre compétence, d’examiner les conditions dans lesquelles elle est saisie
      par le juge national. En effet, l’esprit de collaboration qui doit présider au fonctionnement du renvoi préjudiciel implique
      que, de son côté, le juge national ait égard à la fonction confiée à la Cour, qui est de contribuer à l’administration de
      la justice dans les États membres et non de formuler des opinions consultatives sur des questions générales ou hypothétiques 
         			(18)
         		.
      
      
       42.      En outre, la Cour considère que, pour pouvoir donner une interprétation du droit communautaire qui soit utile, il est indiqué
      que, préalablement au renvoi, le juge national établisse les faits de l’affaire au principal 
         			(19)
         		.
      
      
       43.      En l’espèce, il est constant que le juge de renvoi n’a pas tranché la question de savoir si le contrat de crédit relevait
      d’une situation de démarchage à domicile, bien que les parties se soient fermement opposées sur ce point 
         			(20)
         		.
      
      
       44.      Le juge de renvoi a considéré que la solution du litige dépendait, avant tout, de la question de savoir si, en cas de révocation
      du contrat de crédit, la directive impose au consommateur de rembourser le montant du prêt. Il a estimé que, si la Cour répondait
      à cette question par l’affirmative, il ne serait plus nécessaire de vérifier si le contrat litigieux relève du domaine d’application
      de la directive puisque, à supposer même que tel soit le cas, les époux Schulte seraient, en tout état de cause, tenus de
      rembourser le montant du prêt à la Banque.
      
      
       45.      Même si l’on peut comprendre les raisons de cette démarche, il n’en reste pas moins qu’elle place la Cour dans une situation
      difficile au regard de sa jurisprudence. En effet, à la différence de l’affaire Heininger, où la juridiction de renvoi était
      clairement partie de la prémisse que le contrat de crédit relevait du domaine d’application de la directive 
         			(21)
         		, le Landgericht Bochum a, en l’espèce, expressément laissé cette question ouverte 
         			(22)
         		.
      
      
       46.      Il en résulte que, en l’état actuel du dossier, la Cour ignore si la directive s’applique au litige au principal. Elle n’a
      donc pas la certitude que l’arrêt qu’elle rendra sera appliqué dans la procédure au principal puisque, après vérification,
      le Landgericht Bochum pourrait très bien constater que le contrat de crédit foncier n’a pas été conclu dans une situation
      de démarchage à domicile. 
      
      
       47.      Dans ces conditions, il semble difficile de considérer que le renvoi préjudiciel est recevable. En effet, comme l’a souligné
      la Banque, il présente, en l’état actuel du dossier, un caractère hypothétique.
      
      
       48.      C’est donc à titre subsidiaire que nous examinerons les questions soumises par le Landgericht Bochum.
      
      
      VI –   Sur les questions préjudicielles 
      
       49.      La demande de décision préjudicielle du Landgericht Bochum pose trois séries de questions, qu’il convient d’examiner successivement.
      
      
       50.      Ces questions ont trait au champ d’application de la directive 
         			(23)
         		 (point A ci‑après), aux incidences de la révocation du contrat de crédit sur le contrat de vente immobilière 
         			(24)
         		 (point B ci-après) ainsi qu’aux effets de la révocation en ce qui concerne le contrat de crédit foncier lui-même 
         			(25)
         		 (point C ci-après). 
      
      
       A –    Sur le champ d’application de la directive 
      
       51.      La première question du Landgericht Bochum porte sur les dispositions de l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive.
      
      
       52.      Le juge de renvoi demande si, en raison de ces dispositions, la directive peut s’appliquer à un contrat de vente immobilière
      lorsque ce contrat s’intègre dans une opération financière globale qui comprend, outre ledit contrat, un contrat de crédit
      foncier souscrit exclusivement dans le but de financer l’acquisition du bien immobilier, l’adhésion à un système de mise en
      commun des revenus locatifs et deux contrats d’épargne construction.
      
      
       53.      On l’a vu, l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive exclut du champ d’application de ce texte les «contrats relatifs
      à la construction, à la vente et à la location des biens immobiliers».
      
      
       54.      Cette exclusion s’explique par le fait que la directive vise à protéger les consommateurs contre l’élément de surprise inhérent
      au démarchage à domicile 
         			(26)
         		. En effet, les contrats conclus en dehors des établissements du commerçant se caractérisent généralement par le fait que
      l’initiative des négociations émane du commerçant et que le consommateur ne s’est, en aucune façon, préparé à ces négociations 
         			(27)
         		. Le consommateur n’est donc pas en mesure de comparer l’offre du commerçant avec d’autres offres 
         			(28)
         		 et peut donc se trouver dans l’impossibilité d’apprécier toutes les implications de ses actes 
         			(29)
         		.
      
      
       55.      Or, cet élément de surprise ne se retrouve pas dans les contrats immobiliers et, en particulier, dans les contrats de vente
      immobilière.
      
      
       56.      En effet, dans la plupart sinon dans tous les États membres, la conclusion de ce type de contrat s’entoure obligatoirement
      d’un certain formalisme. Ce formalisme peut se traduire par le fait que le contrat doit être conclu devant un officier public,
      chargé de rédiger l’acte et d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements. Il peut également se traduire par le
      fait qu’un certain temps doit obligatoirement s’écouler entre la signature provisoire du contrat et sa conclusion définitive.
      
      
       57.      Dans ces conditions, il est quasi impossible qu’un contrat de vente immobilière puisse être valablement conclu dans une situation
      de démarchage à domicile. Il était donc logique que la directive exclue ce type de contrat de son champ d’application.
      
      
       58.      En l’espèce, le Landgericht Bochum demande si cette exclusion doit être maintenue même lorsque le contrat de vente immobilière
      s’intègre dans une opération financière globale qui comprend, outre ce contrat, un contrat de crédit foncier souscrit dans
      le but de financer l’acquisition du bien immobilier 
         			(30)
         		.
      
      
       59.     À cet égard, le gouvernement français a proposé, lors de l’audience, que la Cour applique la solution qu’elle avait retenue
      dans l’arrêt du 22 avril 1999, Travel Vac 
         			(31)
         		. 
      
      
       60.      Dans cette affaire, l’une des questions qui se posait visait à déterminer si, en raison de l’article 3, paragraphe 2, sous
      a), de la directive, celle-ci pouvait s’appliquer à des contrats de «multipropriété» au sens de la directive 94/47/CE 
         			(32)
         		.
      
      
       61.      Sur ce point, la Cour a jugé que les contrats de multipropriété, tels que celui en cause au principal, ne «relève[nt] pas
      de l’exclusion visée à l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive 85/577» 
         			(33)
         		. Elle a estimé, en effet, que ce type de contrat «ne porte pas seulement sur le droit d’utilisation d’un immeuble à temps
      partagé, mais concerne également la fourniture de services distincts d’une valeur supérieure à celle du droit d’utilisation
      du bien immobilier» 
         			(34)
         		.
      
      
       62.      Il en résulte que l’un des éléments déterminants dans cette affaire était que le contrat ne portait pas uniquement sur l’acquisition
      d’un droit relatif à un bien immobilier, mais également, et surtout, sur la fourniture de services distincts, tels que l’entretien
      de l’immeuble, la gestion et l’administration de la multipropriété, l’utilisation des services communs de lotissement et l’affiliation
      à une organisation internationale permettant à l’acheteur d’échanger ses séjours de vacances 
         			(35)
         		. 
      
      
       63.      De même, la Cour a attaché une importance déterminante au fait que ces services présentaient une «valeur supérieure à celle
      du droit d’utilisation du bien immobilier». En effet, en vertu du contrat, l’acquéreur devait payer la somme de 1 090 000
      PTA (soit 5 436,90 euros), dont 285 000 PTA (soit 1 421,57 euros) seulement représentaient la valeur immobilière de la part
      indivise. Le solde correspondait à la taxe sur la valeur ajoutée, aux services susmentionnés et à l’affiliation à l’organisation
      internationale précitée 
         			(36)
         		. 
      
      
       64.      Or, en l’espèce, l’opération financière litigieuse ne présente pas ces caractéristiques.
      
      
       65.      En effet, nous avons vu que cette opération portait principalement, sinon exclusivement, sur l’acquisition d’un droit de propriété
      sur un bien immobilier.
      
      
       66.      Certes, la société Heinen & Biege GmbH s’est également engagée à fournir certains services, qui ont trait à la gestion et
      à l’administration du complexe immobilier 
         			(37)
         		. Toutefois, il est constant que, sur le plan économique, ces services ne représentaient qu’une partie infime de l’opération
      financière litigieuse 
         			(38)
         		.
      
      
       67.      Dans ces conditions, nous pensons que la solution dégagée dans l’arrêt Travel Vac, précitée, n’est pas applicable à l’opération
      financière litigieuse.
      
      
       68.      Nous proposons donc à la Cour de répondre à la première question préjudicielle que, en raison de l’article 3, paragraphe 2,
      sous a), de la directive, celle-ci ne s’applique pas à un contrat de vente immobilière, même lorsque ce contrat s’intègre
      dans une opération financière globale qui comprend, outre ledit contrat, un contrat de crédit foncier souscrit dans le but
      de financer l’acquisition du bien immobilier, l’adhésion à un système de mise en commun des revenus locatifs et deux contrats
      d’«épargne construction».
      
      
       B –    Sur l’incidence de la révocation sur le contrat de vente immobilière 
      
       69.      La deuxième question préjudicielle vise à l’interprétation des dispositions de l’article 95, paragraphe 3, CE et de la directive.
      
      
       70.      Le Landgericht Bochum demande si, dans le cas d’une opération financière globale qui comprend un contrat de vente immobilière
      et un contrat de crédit foncier souscrit dans le but de financer l’achat du bien immobilier, l’article 95, paragraphe 3, CE
      et la directive s’opposent à une disposition nationale qui prévoit que l’exercice du droit de révocation institué à l’article
      5 de la directive entraîne uniquement la révocation du contrat de crédit et non celle du contrat de vente immobilière. 
      
      
       71.      S’agissant de l’article 95, paragraphe 3, CE, nous pensons que la réponse à la question du Landgericht Bochum résulte du libellé
      de cette disposition. Celle-ci prévoit, en effet, que:
      «[l]a Commission, dans ses propositions [de directive] en matière de santé, de sécurité, de protection de l’environnement
      et de protection des consommateurs, prend pour base un niveau élevé en tenant compte notamment de toute nouvelle évolution
      basée sur des faits scientifiques. Dans le cadre de leur compétences respectives, le Parlement européen et le Conseil s’efforcent
      également d’atteindre cet objectif.»
      
      
       72.      Comme l’a souligné le gouvernement allemand, les destinataires de cette obligation ne sont pas les États membres, comme dans
      le cas de l’article 249, paragraphe 3, CE 
         			(39)
         		, mais les acteurs du processus législatif communautaire. L’article 95, paragraphe 3, CE s’adresse ainsi à la Commission des
      Communautés européennes, au Parlement européen et au Conseil de l’Union européenne, mais pas aux autorités des États membres.
      Il ne permet donc pas d’imposer des obligations à ces autorités en vue d’assurer la transposition correcte ou effective d’une
      directive communautaire.
      
      
       73.      Dans ces conditions, la première partie de la deuxième question du Landgericht Bochum doit recevoir une réponse négative.
      
      
       74.      S’agissant de la seconde partie de cette question, on rappellera que la directive laisse aux États membres le soin de déterminer
      les conséquences de l’exercice du droit de révocation prévu à son article 5.
      
      
       75.      En effet, nous avons vu que l’article 7 de la directive prévoit que «les effets juridiques de la renonciation sont réglés
      conformément à la législation nationale».
      
      
       76.      En outre, s’agissant spécifiquement des contrats de crédit foncier, la Cour a jugé que la directive laissait aux États membres
      le soin de déterminer les effets de la révocation sur le contrat de vente immobilière. Dans l’arrêt Heininger, elle a précisé,
      en effet, que:
      «si un contrat de crédit [foncier] tombe ainsi dans le champ d’application de la directive sur le démarchage à domicile, les
      conséquences d’une éventuelle révocation de ce contrat [...] sur le contrat d’achat du bien immobilier et la constitution
      de la sûreté immobilière relèvent du droit national» 40  –Point 35..
      
      
       77.      Il en résulte que la détermination des effets de la révocation sur le contrat de vente immobilière relève de la compétence
      des États membres.
      
      
       78.      En l’espèce, le juge de renvoi et certains intervenants, comme les époux Schulte et la Commission, estiment que le droit communautaire
      impose des limites à l’exercice de cette compétence.
      
      
       79.      Ils se réfèrent à l’objectif poursuivi par la directive ainsi qu’à la notion d’«effet utile» ou d’«efficacité» du droit communautaire.
      Selon eux, même si les autorités nationales sont libres de déterminer les effets de la révocation, elles doivent, en arrêtant
      ces modalités, veiller à assurer la pleine efficacité de la directive et de l’objectif qu’elle poursuit, à savoir la protection
      des consommateurs.
      
      
       80.      Or, tel ne serait pas le cas en l’espèce puisque, en prévoyant que la révocation du contrat de crédit foncier n’affecte pas
      la validité du contrat de vente immobilière, la législation allemande rendrait l’exercice du droit de révocation pratiquement
      impossible ou excessivement difficile.
      
      
       81.     À cet égard, il convient de souligner que les dispositions de la directive en matière de contrats immobiliers sont particulièrement
      claires et précises.
      
      
       82.      On l’a vu, l’article 3, paragraphe 2, sous a), de ce texte exclut expressément du champ d’application de la directive les
      contrats relatifs à la «construction, à la vente et à la location des biens immobiliers». La directive ne présente donc aucune
      ambiguïté ni aucune équivoque quant au fait qu’elle ne s’applique pas aux contrats de vente immobilière.
      
      
       83.      Dans ces conditions, nous pensons qu’il n’est pas possible de recourir à l’objectif de la directive ou à la notion d’«effet
      utile» pour fonder une solution contraire.
      
      
       84.      En effet, comme nous l’avons indiqué dans nos conclusions dans l’affaire Schilling et Nehring 
         			(41)
         		, l’interprétation dite «téléologique» et la notion d’«effet utile» ne sont pas des instruments utilisés en toute circonstance
      par la Cour. 
      
      
       85.      Un examen attentif de la jurisprudence montre que l’interprétation finaliste n’est utilisée que lorsque la disposition en
      cause est susceptible de faire l’objet de plusieurs interprétations.
      
      
       86.      Ainsi, cette méthode est souvent utilisée pour confirmer le sens d’une disposition qui, sans être absolument claire et univoque,
      laisse généralement une faible place au doute. Dans ce cas, le recours à la lettre et le recours à la finalité des règles
      communautaires remplissent une fonction complémentaire dans le processus d’interprétation 
         			(42)
         		.
      
      
       87.      L’interprétation téléologique joue également un rôle, primordial cette fois, lorsque le texte en cause est malaisé à interpréter
      à partir de son seul libellé. Il en est ainsi lorsque la disposition litigieuse est ambiguë 
         			(43)
         		. C’est aussi le cas lorsque la disposition constitue un «standard juridique», révélant ainsi la volonté du législateur de
      laisser au juge le soin d’en définir le contenu au cas par cas, pour en faire une application adaptée aux faits dont il est
      saisi 
         			(44)
         		.
      
      
       88.      En revanche, l’interprétation téléologique n’est pas utilisée lorsque, comme en l’espèce, le texte en cause est absolument
      clair et univoque. Dans ce cas, en effet, les dispositions du droit communautaire se suffisent à elles-mêmes. Ainsi, dans
      le cas d’un règlement agricole, par exemple, la Cour a relevé que le libellé de la disposition en cause était «clair et sans
      ambiguïté» et n’a donc pas éprouvé le besoin de se référer à la finalité recherchée 
         			(45)
         		.
      
      
       89.      La même analyse s’impose en ce qui concerne la notion d’«effet utile» en droit communautaire. 
      
      
       90.      On sait, en effet, que le souci d’assurer l’effectivité du droit communautaire conduit souvent la Cour, lorsqu’une disposition
      du droit communautaire est susceptible de plusieurs interprétations, à donner la priorité à celle qui est la mieux à même
      de sauvegarder cet effet utile 
         			(46)
         		. Toutefois, cette jurisprudence s’applique, par définition, lorsque la norme en cause est «susceptible de plusieurs interprétations» 
         			(47)
         		. Elle ne s’applique donc pas à une disposition qui, comme en l’espèce, présente toutes les caractéristiques de clarté et
      de précision requises.
      
      
       91.     À notre avis, cette analyse relative à l’interprétation finaliste et à l’effet utile du droit communautaire s’impose également
      lorsque, comme en l’espèce, le libellé de la disposition contredit la finalité de la directive dont elle fait partie.
      
      
       92.      En effet, nous savons que, en raison de l’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive, les dispositions de la directive
      et, notamment, celles qui instituent un droit de révocation ne sont pas applicables aux contrats de vente immobilière. Nous
      savons également que l’objectif de la directive, c’est-à-dire la protection des consommateurs, exigerait cependant une autre
      interprétation, qui permettrait, d’une manière ou d’une autre, que la révocation du contrat de crédit foncier affecte la validité
      du contrat de vente immobilière. Il existe donc une certaine contradiction entre le texte de la directive et l’objectif qu’elle
      poursuit.
      
      
       93.      Toutefois, comme nous l’avons indiqué dans l’affaire Schilling et Nehring, précitée 
         			(48)
         		, une contradiction de cette nature doit nécessairement être résolue à la lumière du principe de sécurité juridique. Ce principe,
      qui est un principe fondamental de l’ordre juridique communautaire 
         			(49)
         		, exige que la législation communautaire soit claire et que son application soit prévisible pour tous ceux qui sont concernés 
         			(50)
         		.
      
      
       94.      La seule solution possible dans ce cas est donc de retenir l’interprétation qu’impose la lettre même de la disposition, au
      détriment de l’objectif poursuivi par la directive dont elle fait partie. Il serait, en effet, incompatible avec les exigences
      de sécurité juridique de recourir à l’interprétation téléologique ou à la notion d’«effet utile» pour prêter à une disposition
      communautaire un sens qu’elle ne peut manifestement pas avoir au motif que son libellé ne contribue pas à réaliser l’objectif
      poursuivi par la directive dont elle fait partie.
      
      
       95.      Compte tenu de ces éléments, nous pensons que l’interprétation finaliste de la directive, tout comme son effet utile, ne permettent
      pas d’exiger que la révocation du contrat de crédit foncier affecte, d’une manière ou d’une autre, la validité du contrat
      de vente immobilière.
      
      
       96.      Toute autre solution reviendrait à considérer que, en dépit de son article 3, paragraphe 2, sous a), la directive impose aux
      États membres d’appliquer ses dispositions relatives au droit de révocation aux contrats de vente immobilière. 
      
      
       97.      Nous proposons donc à la Cour de répondre à la deuxième question préjudicielle en ce sens que, dans le cas d’une opération
      financière globale qui comprend un contrat de vente immobilière et un contrat de crédit foncier souscrit dans le but de financer
      l’achat d’un bien immobilier, l’article 95, paragraphe 3, CE et la directive n’exigent pas que la révocation du contrat de
      crédit foncier entraîne également la révocation du contrat de vente immobilière.
      
      
       C –    Sur les effets de la révocation en ce qui concerne le contrat de crédit 
      
       98.      Les deux dernières questions préjudicielles visent également à l’interprétation de l’article 95, paragraphe 3, CE et de la
      directive.
      
      
       99.      Le Landgericht Bochum demande si, dans le cas d’une opération financière globale comprenant un contrat de crédit foncier et
      un contrat de vente immobilière, les articles 95, paragraphe 3, CE et 5, paragraphe 2, de la directive s’opposent à une disposition
      nationale qui prévoit, en cas de révocation du contrat de crédit, l’obligation pour le consommateur de rembourser immédiatement
      le montant du prêt, majoré des intérêts, alors que le montant de ce prêt a, sur instruction du consommateur, été versé directement
      par l’organisme prêteur au vendeur du bien immobilier.
      
      
       100.    Indépendamment de la solution que nous proposons aux points 40 à 48 des présentes conclusions, il nous semble que, en tout
      état de cause, les deux dernières questions du Landgericht Bochum posent un problème de recevabilité.
      
      
       101.    On sait que, aux termes d’une jurisprudence constante, la Cour estime que, dans le cadre de la procédure prévue à l’article
      234 CE, il lui appartient de vérifier les conditions dans lesquelles elle est saisie par le juge national. En effet, l’esprit
      de collaboration qui doit présider au fonctionnement du renvoi préjudiciel implique que, de son côté, le juge national ait
      égard à la fonction confiée à la Cour, qui est de contribuer à l’administration de la justice dans les États membres et non
      de formuler des opinions consultatives sur des questions générales ou hypothétiques 
         			(51)
         		.
      
      
       102.    La Cour considère également que, pour pouvoir donner une interprétation du droit communautaire qui soit utile, il est indispensable
      que le juge national explique les raisons pour lesquelles il estime qu’une réponse à ses questions est nécessaire 
         			(52)
         		.
      
      
       103.    Or, en l’espèce, nous pensons que le Landgericht Bochum n’a pas exposé clairement les raisons qui sous-tendent ses deux dernières
      questions préjudicielles.
      
      
       104.    En effet, à la lecture de l’ordonnance de renvoi, il semble que ces deux questions sont uniquement destinées à attirer l’attention
      de la Cour sur les conséquences qui s’attacheraient à la révocation du contrat de crédit foncier si la Cour devait juger que
      cette révocation n’affecte pas la validité du contrat de vente immobilière. Il n’est donc pas certain que le juge de renvoi
      s’interroge sur la validité de ces conséquences en tant que telles. En tout état de cause, le juge de renvoi n’expose, à aucun
      moment, les raisons pour lesquelles ces conséquences pourraient être contraires au droit communautaire.
      
      
       105.    En réalité, ces raisons ne semblent apparaître qu’à la lecture du jugement de renvoi dans une autre affaire préjudicielle,
      à savoir l’affaire C‑229/04, Crailsheimer Volksbank 
         			(53)
         		. 
      
      
       106.    Dans cette affaire, le Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen (Allemagne) est saisi de plusieurs litiges comparables à
      celui de l’espèce au principal. Outre une question relative aux éléments constitutifs d’un démarchage à domicile au sens de
      la directive, cette juridiction explique qu’elle a repris et détaillé les deux dernières questions posées par le Landgericht
      Bochum. 
      
      
       107.    Ainsi, s’agissant de l’obligation de remboursement immédiat du prêt, le Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen expose que
      cette obligation pourrait être de nature à dissuader le consommateur d’exercer son droit de révocation. En effet, dans la
      mesure où elle lui impose de rembourser immédiatement la totalité du prêt, en lieu et place des versements échelonnés qu’il
      pouvait effectuer en exécution du contrat de crédit, l’exécution de l’obligation litigieuse pourrait être de nature à provoquer
      l’insolvabilité du consommateur.
      
      
       108.    De même, s’agissant de l’obligation de paiement des intérêts, le Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen expose qu’une telle
      obligation pourrait également être de nature à dissuader le consommateur d’exercer son droit de révocation. En effet, ces
      intérêts pourraient représenter une somme importante, surtout lorsque la révocation intervient longtemps après la conclusion
      du contrat, et s’analyser, par conséquent, en une sanction appliquée au consommateur en raison de l’exercice de son droit
      de révocation. Or, dans l’arrêt Travel Vac, précité, la Cour a jugé que la directive s’opposait à ce qu’un contrat impose
      au consommateur le paiement d’une indemnité forfaitaire au seul motif qu’il a exercé son droit de renonciation.
      
      
       109.    On ajoutera que, en l’espèce, l’omission du Landgericht Bochum semble avoir eu une incidence directe sur le droit des États
      membres et des autres parties intéressées de présenter des observations en application de l’article 23 du statut de la Cour
      de justice. 
      
      
       110.    En effet, il ressort du dossier que les différents intervenants, à l’exception de la Banque et du gouvernement allemand 
         			(54)
         		, ont compris les trois dernières questions du Landgericht Bochum en ce sens qu’elles traitaient uniquement des conséquences
      de la révocation du contrat de crédit foncier sur le contrat de vente immobilière. Ils ont donc examiné ces questions conjointement
      sans déposer d’observations spécifiques sur les troisième et quatrième questions préjudicielles.
      
      
       111.    Dans ces conditions, nous pensons que la Cour ne dispose pas de tous les éléments nécessaires pour trancher ces deux dernières
      questions.
      
      
       112.    Nous proposons donc à la Cour de les déclarer irrecevables.
      
      
      VII –  Conclusion 
      
       113.    Sur la base de l’ensemble des considérations qui précèdent, nous proposons donc à la Cour de déclarer:
      «La demande de décision préjudicielle formée par le Landgericht Bochum, par décision du 29 juillet 2003, est irrecevable.»
      
      
       114.   À titre subsidiaire, pour le cas où la Cour ne souscrirait pas à cette analyse, nous lui proposons de répondre de la manière
      suivante aux deux premières questions posées par le Landgericht Bochum:
      
      «1)
         L’article 3, paragraphe 2, sous a), de la directive 85/577/CEE du Conseil, du 20 décembre 1985, concernant la protection des
            consommateurs dans le cas de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux, doit être interprété en ce sens que
            cette directive ne s’applique pas à un contrat relatif à la vente d’un bien immobilier, même lorsque ce contrat s’intègre
            dans une opération financière globale qui comprend, outre ledit contrat, un contrat de crédit foncier souscrit exclusivement
            dans le but de financer l’acquisition d’un bien immobilier, l’adhésion à un système de mise en commun des revenus locatifs
            et deux contrats d’«épargne construction».
         
      
      
      2)
         Dans le cas d’une opération financière globale qui comprend un contrat de vente immobilière et un contrat de crédit foncier
            souscrit dans le but de financier l’acquisition d’un bien immobilier, l’article 95, paragraphe 3, CE et la directive 85/577/CEE
            ne s’opposent pas à une disposition nationale qui prévoit que l’exercice du droit de révocation institué à l’article 5 de
            ladite directive entraîne uniquement la révocation du contrat de crédit foncier et non celle du contrat de vente immobilière.»
            
         
      
      
      
       1 –
         
         Langue originale: le français.
      
      2 –
         
         C-481/99, Rec. p. I-9945 (ci-après l’«arrêt Heininger».
            
         
      
      3 –
         
         JO L 372, p. 31 (autrement dénommée la «directive»).
            
         
      
      4 –
         
         Arrêt Heininger (dispositif, point 1).
            
         
      
      5 –
         
         Ibidem (point 34).
            
         
      
      6 –
         
         Ibidem (point 32).
            
         
      
      7 –
         
         Ibidem (point 33).
            
         
      
      8 –
         
         Ibidem (dispositif, point 1).
            
         
      
      9 –
         
         Ibidem (point 45).
            
         
      
      10 –
         
         Ibidem (dispositif, point 2).
            
         
      
      11 –
         
         BGBl. I, p. 122 (ci-après le «HWiG»).
            
         
      
      12 –
         
         JO L 42, p. 48.
            
         
      
      13 –
         
         BGBl. I, p. 2840 (ci-après le «VerbrKrG»).
            
         
      
      14 –
         
         Depuis l'arrêt du 1er décembre 1965, Schwarze (16/65, Rec. p. 1081, 1094).
            
         
      
      15 –
         
         Voir, notamment, arrêts du 13 mars 2001, PreussenElektra (C‑379/98, Rec. p. I‑2099, point 38); du 22 janvier 2002, Canal Satélite
            Digital (C‑390/99, Rec. p. I‑607, point 18); du 19 février 2002, Arduino (C‑35/99, Rec. p. I-1529, point 24), et du 9 décembre
            2003, Gasser (C‑116/02, non encore publié au Recueil, point 23).
            
         
      
      16 –
         
         Voir, notamment, arrêts du 15 décembre 1995, Bosman (C‑415/93, Rec. p. I-4921, point 59); PreussenElektra, précité (point
            38); Canal Satélite Digital, précité (point 18), et Arduino, précité (point 24).
            
         
      
      17 –
         
         Arrêt du 16 décembre 1981, Foglia (244/80, Rec. p. 3045, point 21).
            
         
      
      18 –
         
         Voir, notamment, arrêts précités Bosman (point 59); PreussenElektra (point 38); Canal Satélite Digital (point 18), ainsi qu’arrêts
            du 21 mars 2002, Cura Anlagen (C-451/99, Rec. I-3193, point 16); du 10 décembre 2002, Der Weduwe (C‑153/00, Rec. p. I-11319,
            point 32), et du 30 mars 2004, Alabaster (C-147/02, non encore publié au Recueil, point 54).
            
         
      
      19 –
         
         Voir, notamment, arrêts du 10 mars 1981, Irish Creamery Milk Suppliers Association e.a. (36/80 et 71/80, Rec. p. 735, point 6),
            et du 16 juillet 1992, Lourenço Dias (C‑343/90, Rec. p. I‑4673, point 19).
            
         
      
      20 –
         
         Voir ordonnance de renvoi (p. 5); observations écrites des époux Schulte (p. 7) et observations écrites de la Banque (point
            1).
            
         
      
      21 –
         
         Voir arrêt Heininger (points 25 et 26).
            
         
      
      22 –
         
         Voir ordonnance de renvoi (p. 6 et 8).
            
         
      
      23 –
         
         Première question préjudicielle.
            
         
      
      24 –
         
         Deuxième question préjudicielle. 
            
         
      
      25 –
         
         Troisième et quatrième questions préjudicielles.
            
         
      
      26 –
         
         Voir préambule de la directive (quatrième considérant) ainsi que nos conclusions dans l’affaire Heininger (points 33 à 38).
            
         
      
      27 –
         
         Préambule de la directive (quatrième considérant).
            
         
      
      28 –
         
         Idem.
            
         
      
      29 –
         
         Arrêts du 17 mars 1998, Dietzinger (C‑45/96, Rec. p. I-1199, point 19), et Heininger (point 24).
            
         
      
      30 –
         
         À cet égard, on notera que le juge de renvoi est parti de la prémisse que les contrats litigieux, à savoir le contrat de crédit
            foncier et le contrat de vente immobilière, constituent une opération unique. Or, dans son ordonnance de renvoi, il a lui-même
            expliqué que le Bundesgerichtshof avait rejeté cette qualification. Aux termes d’une jurisprudence constante, le Bundesgerichtshof
            considère, en effet, que «le crédit immobilier et l’achat immobilier financé par le crédit ne sont pas en principe considérés
            comme des contrats liés formant une unité économique» (voir point 32 des présentes conclusions). La première question du Landgericht
            Bochum semble donc reposer sur une prémisse qui, de son propre aveu, est erronée en droit national. Toutefois, même en se
            fondant sur la qualification retenue par le juge de renvoi, nous pensons que la directive ne s’applique pas à l’opération
            litigieuse, pour les raisons exposées aux points 60 à 68 des présentes conclusions.
            
         
      
      31 –
         
         C‑423/97, Rec. p. I‑2195.
            
         
      
      32 –
         
         Directive du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects
            des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers  (JO L 280, p. 83).
            
         
      
      33 –
         
         Arrêt Travel Vac, précité (point 25).
            
         
      
      34 –
         
         Idem. 
            
         
      
      35 –
         
         Ibidem (point 10).
            
         
      
      36 –
         
         Ibidem (point 11).
            
         
      
      37 –
         
         Voir observations écrites des époux Schulte (p. 8). 
            
         
      
      38 –
         
         En effet, nous avons vu que le prix total de l’opération litigieuse (c’est-à-dire le montant du prêt souscrit pas les époux
            Schulte) s’élevait à 105 000 DEM et que le prix de l’appartement acquis par les intéressés s’élevait à 90 519 DEM. Nous avons
            vu également que le montant net du crédit, après déduction de tous les frais liés à la conclusion des contrats, s’élevait
            à 101 850 DEM et que ce montant avait été intégralement versé par la Banque au vendeur de l’appartement.
            
         
      
      39 –
         
         Aux termes de cette disposition, «la directive lie tout État membre destinataire quant au résultat à atteindre, tout en laissant
            aux instances nationales la compétence quant à la forme et aux moyens».
            
         
      
      40 –
         
         Point 35.
            
         
      
      41 –
         
         Arrêt du 16 mai 2002 (C‑63/00, Rec. p. I‑4483, points 23 à 29).
            
         
      
      42 –
         
         Voir, par exemple, arrêts du 7 mai 1998, Lease Plan (C‑390/96, Rec. p. I‑2553, point 28); du 16 juillet 1998, Silhouette International
            Schmied (C-355/96, Rec. p. I‑4799, point 22), et du 6 avril 2000, Commission/ICI (C-286/95 P, Rec. p. I‑2341, point 60).
            
         
      
      43 –
         
         Dans l'arrêt du 19 juin 1980, Roudolff (803/79, Rec. p. 2015), la Cour a jugé que lorsque le texte d'une disposition est ambigu,
            il y a lieu de l'interpréter à la lumière des finalités de la réglementation dont cette disposition fait partie.
            
         
      
      44 –
         
         Voir, par exemple, arrêts du 12 décembre 1996, Kontogeorgas (C‑104/95, Rec. p. I‑6643, points 25 à 27); du 14 septembre 1999,
            DE + ES Bauunternehmung (C‑275/97, Rec. p. I-5331, points 31 et 32), et du 21 juin 2001, SONAE (C‑206/99, Rec. p. I‑4679,
            points 22 à 26).
            
         
      
      45 –
         
         Arrêt du 16 décembre 1999, DAT-SCHAUB (C-74/98, Rec. p. I-8759, point 31). Voir, pour un autre exemple, arrêt du 24 octobre
            1996, Picard (C-335/95, Rec. p. I‑5625, points 18 à 20), dans lequel, après avoir cité une disposition d'un règlement communautaire,
            la Cour conclut que ledit règlement «consacre sans ambiguïté» le principe de droit communautaire utile à son raisonnement.
            Enfin, dans l'arrêt du 12 décembre 1990, Vandemoortele/Commission (C-172/89, Rec. p. I‑4677, point 13), la Cour a jugé que
            la réglementation ne prêtait pas à interprétation et que les conditions d'imposition de la sanction prévue par la réglementation
            litigieuse étaient suffisamment claires pour ne pas laisser de place à une autre lecture.
            
         
      
      46 –
         
         Voir, par exemple, arrêts du 28 mars 1996, Ruiz Bernáldez (C-129/94, Rec. p. I‑1829, point 19); du 24 février 2000, Commission/France
            (C-434/97, Rec. p. I‑1129, point 21); du 9 mars 2000, EKW et Wein & Co (C-437/97, Rec. p. I‑1157, point 41), et du 4 octobre
            2001, Italie/Commission (C‑403/99, Rec. p. I‑6883, point 28).
            
         
      
      47 –
         
         Arrêt Schilling et Nehring, précité (point 24).
            
         
      
      48 –
         
         Points 31 à 33 de nos conclusions.
            
         
      
      49 –
         
         Voir, notamment, arrêts du 17 juillet 1997, National Farmers’ Union e.a. (C‑354/95, Rec. p. I‑4559, point 57) et du 16 octobre
            1997, Banque Indosuez e.a. (C‑177/96, Rec. p. I‑5659, point 27).
            
         
      
      50 –
         
         Arrêt du 16 juin 1993, France/Commission (C-325/91, Rec. p. I-3283, point 26).
            
         
      
      51 –
         
         Voir jurisprudence citée à la note en bas de page n° 18 des présentes conclusions.
            
         
      
      52 –
         
         Voir, notamment, arrêt du 12 juin 1986, Bertini e.a. (98/85, 162/85 et 258/85, Rec. p. 1885, point 6), ainsi qu’arrêts précités
            Foglia (point 17), Lourenço Dias (point 19), Der Weduwe (points 37 à 39) et Gasser (point 24).
            
         
      
      53 –
         
         Cette affaire a été introduite à la Cour le 2 juin 2004, soit quelques jours avant l’audience qui s’est tenue dans la présente
            affaire le 15 juin 2004. Toutefois, pour des raisons de traduction, nous n’avons pu prendre connaissance du jugement de renvoi
            dans cette affaire qu’à la fin du mois de juin 2004.
            
         
      
      54 –
         
         Les intervenants à la présente procédure sont les époux Schulte, la Banque, la République fédérale d’Allemagne, la République
            italienne, la République française et la Commission.