CELEX: E2011C0232
Language: de
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Beschluss der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 232/11/KOL vom 13. Juli 2011 über den angemeldeten Verkauf eines Grundstücks in Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, in der Gemeinde Asker (Norwegen)

22.11.2012   
            
            
               DE
            
            
               Amtsblatt der Europäischen Union
            
            
               L 323/32
            
         BESCHLUSS DER EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE
   Nr. 232/11/KOL
   vom 13. Juli 2011
   über den angemeldeten Verkauf eines Grundstücks in Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, in der Gemeinde Asker (Norwegen)
   DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE (die „Überwachungsbehörde“),
   Gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (das „EWR-Abkommen“), insbesondere auf Artikel 61 und Protokoll 26,
   Gestützt auf das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs (das „Überwachungs- und Gerichtshofabkommen“), insbesondere auf Artikel 24,
   Gestützt auf Protokoll 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen („Protokoll 3“), insbesondere auf Teil I Artikel 1 Absatz 2 und Teil II Artikel 7 Absatz 5 und Teil II Artikel 14,
   Gestützt auf die konsolidierte Fassung des Beschlusses der Überwachungsbehörde Nr. 195/04/KOL vom 14. Juli 2004 über die Durchführungsbestimmungen in Teil II Artikel 27 des Protokolls 3 (der „Beschluss über die Durchführungsbestimmungen“) (1),
   Nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (2) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahmen,
   in Erwägung nachstehender Gründe:
   I.   SACHVERHALT
   
   1.   VERFAHREN
   Mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 (Vorgang Nr. 508884), eingegangen bei der Überwachungsbehörde am 13. Februar 2009, meldeten die norwegischen Behörden den Verkauf eines Grundstücks in Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 durch die Gemeinde Asker nach Teil I Artikel 1 Absatz 3 des Protokolls 3.
   Mit Schreiben vom 8. April 2009 (Vorgang Nr. 512188) ersuchte die Überwachungsbehörde um weitere Auskünfte, die ihr von den norwegischen Behörden mit Schreiben vom 11. Mai 2009 (Vorgang Nr. 518079) erteilt wurden.
   Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 (Vorgang Nr. 521778) bat die Überwachungsbehörde erneut um Auskünfte, die ihr von den norwegischen Behörden mit Schreiben vom 14. August 2009 (Vorgang Nr. 527555) erteilt wurden.
   Hierauf teilte die Überwachungsbehörde den norwegischen Behörden ihren Beschluss mit, das Verfahren nach Teil I Artikel 1 Absatz 2 des Protokolls 3 in Bezug auf den Verkauf eines Grundstücks einzuleiten.
   Der Beschluss der Überwachungsbehörde Nr. 538/09/KOL zur Einleitung des Verfahrens wurde am 8. Juli 2010 im Amtsblatt der Europäischen Union und in dessen EWR-Beilage (3) veröffentlicht. Die Überwachungsbehörde forderte die Beteiligten auf, zu diesem Beschluss Stellung zu nehmen.
   Bei der Überwachungsbehörde gingen Stellungnahmen eines Beteiligten ein, nämlich des Käufers Asker Brygge AS. Das Schreiben vom 29. Januar 2010 wurde von der Gemeinde Asker als Anlage zum Schreiben der Gemeinde vom selben Tag weitergeleitet.
   Am 14. Oktober 2010 fand eine Besprechung zwischen der Überwachungsbehörde und den norwegischen Behörden statt, bei der der Fall erörtert wurde. Nach der Besprechung legten die norwegischen Behörden am 19. November 2010 ihre endgültigen Stellungnahmen zu dem Fall vor.
   2.   BESCHREIBUNG DER ANMELDUNG
   Die norwegischen Behörden haben den Verkauf eines Grundstücks durch die Gemeinde Asker an das Unternehmen Asker Brygge AS („Asker Brygge“) angemeldet. Das Grundstück ist im norwegischen Grundbuch als Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, in der Gemeinde Asker („gbnr. 32/17“) eingetragen und hat eine Größe von ungefähr 9 700 m2. Das Grundstück war unbebaut. Slependen Båtforening hatte einen Teil des Grundstücks von der Gemeinde gepachtet.
   Die Gemeinde Asker und Asker Brygge hatten 2001 eine Vereinbarung („Optionsvereinbarung“) getroffen, wonach Asker Brygge eine auf den 31. Dezember 2009 befristete Option zum Kauf eines Grundstücks zu einem Festbetrag von 8 Mio. NOK, angepasst entsprechend dem Verbraucherpreisindex, eingeräumt wurde. Der Optionsvereinbarung zufolge beabsichtigte die Gemeinde, Asker Brygge die Option zum Kauf des Grundstücks zum Marktpreis einzuräumen. Die Option war an die Bedingung geknüpft, dass Asker Brygge mittels umfangreicher Planungen und Untersuchungen eine Reregulierung für das Grundstück erwirkt und das Grundstück anschließend erschließt.
   Im Jahr 2004 wurde die Optionsvereinbarung erneuert und die Laufzeit der Option bis zum 31. Dezember 2014 verlängert. Dabei wurden ähnliche Konditionen hinsichtlich der Fortführung der Arbeiten zur Reregulierung vereinbart.
   Im Jahr 2005 übte Asker Brygge die Option zum Kauf des Grundstücks aus. Die beiden Parteien schlossen am 21. März 2007 einen Kaufvertrag, der einen Preis von 8 727 462 NOK vorsah. Am selben Tag ging das Grundstück in den Besitz von Asker Brygge über, obwohl am Tag der Besitzübertragung nur die erste Rate in Höhe von 30 % des Kaufpreises gezahlt wurde. Die zweite und größere Teilzahlung, die 70 % des Kaufpreises (6 109 223 NOK) ausmacht, muss bis spätestens 31. Dezember 2011 geleistet werden. Die Gemeinde Asker verlangt für die zweite Teilzahlung keine Zinsen.
   Die Gemeinde Asker und Asker Brygge vertreten den Standpunkt, dass der Kaufvertrag keine staatliche Beihilfe beinhaltet, da der Kaufpreis dem Marktwert entspricht. Aus Gründen der Rechtssicherheit beschlossen die norwegischen Behörden dennoch, die Transaktion zu melden.
   3.   STELLUNGNAHMEN DER NORWEGISCHEN BEHÖRDEN
   Die Gemeinde Asker ist der Ansicht, dass der Kaufvertrag keine staatliche Beihilfe enthält, da der Kaufpreis dem Marktwert entspricht. Die Gemeinde Asker betonte, dass über den Verkaufspreis nicht verhandelt wurde, da er 2001 festgelegt worden sei. Zwar wurde bei Abschluss der Optionsvereinbarung im Jahr 2001 kein unabhängiges Gutachten zum Grundstückswert erstellt, die Gemeinde nahm jedoch zum damaligen Zeitpunkt aufgrund ihrer umfangreichen Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt in Asker eine eigene Bewertung vor.
   Die Gemeinde erklärt, dass ihr ein gewisser Entscheidungsspielraum zugestanden werden müsse. In den im Juni 2006 und im Juni 2008 erstellten Wertgutachten sei der Marktwert im Jahr 2001 mit 9,6 Mio. NOK (bei einer möglichen Spanne von +/- 15 %) bzw. 8 Mio. NOK veranschlagt worden. Die Gutachten stünden daher in Einklang mit dem Verkaufspreis im Jahr 2001, dem maßgeblichen Zeitpunkt für eine Schätzung des Grundstückswertes. Das Gutachten vom 18. Januar 2008 sei von falschen Voraussetzungen ausgegangen und habe wichtige Bewertungsfaktoren außer Acht gelassen.
   Es könne keine Rede davon sein, dass die Option ohne Vergütung gewährt worden ist, da sich Asker Brygge als Gegenleistung verpflichtet habe, Planungen und Untersuchungen durchzuführen. Die Gemeinde habe die Erschließung des Grundstücks als problematisch beurteilt und die notwendigen Untersuchungen zur Ermittlung etwaiger Risiken aufgrund von schwierigen Bodenverhältnissen und Bodenverschmutzung nicht vornehmen wollen. Diese Risiken seien durch die von Asker Brygge durchgeführten Untersuchungen beseitigt worden, sodass die Gemeinde das Grundstück anschließend verkaufen konnte, ohne sich aufgrund dieser Risiken mit potenziellen Käufern auseinandersetzen zu müssen. Die von Asker Brygge eingegangene Verpflichtung sei daher für die Gemeinde vorteilhaft gewesen.
   Die Gemeinde räumt ein, dass ein privater Investor einer aufgeschobenen Zahlung von 70 % des Kaufpreises ohne Zinsaufschlag nicht zugestimmt hätte. Falls jedoch aufgrund des nicht erfolgten Zinsaufschlags eine staatliche Beihilfe vorliege, so sei diese als De-minimis-Beihilfe zu betrachten.
   4.   STELLUNGNAHMEN VON DRITTEN
   Asker Brygge ist der Ansicht, dass die Überwachungsbehörde nicht den Schluss ziehen könne, der Kauf beinhalte eine staatliche Beihilfe.
   4.1   Der Wert im Jahr 2001
   
   Asker Brygge erklärt, dass die Prüfung der mutmaßlichen staatlichen Beihilfe auf Grundlage der Fakten erfolgen müsse, die der Gemeinde zu dem Zeitpunkt vorlagen, als sie Asker Brygge in einer Optionsvereinbarung das Recht zum Kauf des betreffenden Grundstücks einräumte, nämlich im Jahr 2001. Daher müsse der Marktwert zu dem Zeitpunkt bewertet werden, als die Optionsvereinbarung geschlossen wurde. Es sei nicht Sache der Überwachungsbehörde, die Beurteilung der Gemeinde, was die wirtschaftliche Bewertung des Grundstücks im Jahr 2001 angehe, durch ihre eigene zu ersetzen. Asker Brygge vertritt die Ansicht, dass der Gemeinde in Bezug auf ihre Bewertung des Marktpreises im Jahr 2001 ein Ermessensspielraum zustand.
   Im Jahr 2001 mussten die bestehende Vereinbarung mit Slependen Båtforening (Slependen) und die Verpflichtung, eine künftige Lösung für Slependen zu finden, als Belastung für das Grundstück gelten, von der ein eindeutiger Einfluss auf den Marktpreis ausging.
   Eine Erschließung des Grundstücks für eine gewerbliche Nutzung hätte eine Reregulierung für das Grundstück erforderlich gemacht. Dies sei für die Gemeinde 2001 keine realistische Alternative gewesen. Die für eine umfassende Reregulierung erforderlichen vorbereitenden Arbeiten wären sowohl teuer als auch zeitaufwändig gewesen. Darüber hinaus hätte für Asker Brygge das Risiko bestanden, dass die Gemeinde und andere öffentliche Einrichtungen, wie die Öffentliche Straßenverwaltung oder die Bezirksregierung, den Antrag auf Reregulierung ablehnten.
   Außerdem müsse berücksichtigt werden, dass das Grundstück in unmittelbarer Nähe der Autobahn E18 liegt und daher sowohl Lärm- als auch Umweltbelastungen ausgesetzt ist. Des Weiteren schränke die Nähe zur Autobahn die Erschließungsmöglichkeiten des Grundstücks erheblich ein. Dem Autobahnentwicklungsplan zufolge müsse bei Baumaßnahmen ein Mindestabstand von 35 Metern zur Autobahn eingehalten werden. Da das Grundstück sehr schmal und nahe an der Autobahn gelegen ist, seien daher fast 90 % der Grundstücksfläche von diesem Verbot betroffen. Aus Teil 1 der Vereinbarung und aus dem Straßenentwicklungsplan für öffentliche Straßen gehe außerdem hervor, dass ein Teil des Grundstücks für den Bau einer neuen Straße neben der vorhandenen Autobahn genutzt werden solle. Von der neuen Straße wäre etwa 1/3 der Grundstücksfläche betroffen.
   Asker Brygge weist außerdem auf die Ungewissheit über den Zustand des Grundstücks hin. Wie oben dargelegt, sei das Grundstück aufgrund der Bodenbedingungen als schwer zu erschließen eingestuft worden. Zudem habe es als wahrscheinlich gegolten, dass Boden und Strand stark verschmutzt waren. Als Asker Brygge 2001 an die Gemeinde herantrat, um das Grundstück zu erwerben, hielt die Gemeinde es für nahezu unmöglich, das Grundstück für eine gewerbliche Nutzung zu erschließen. Weder Asker Brygge noch der Gemeinde hätten ausreichende Informationen zu dieser Problematik vorgelegen und die Erschließung hätte eine umfangreiche Analyse des Zustands des Grundstücks erfordert. Nach Auffassung von Asker Brygge sind die genannten Einschränkungen als Belastungen des Grundstücks zu betrachten, die sich eindeutig auf dessen Marktpreis auswirkten.
   Die Überwachungsbehörde könne zudem ihre Beurteilung nicht aufgrund zukünftiger Tatbestände treffen. Dies würde nämlich bedeuten, dass die Überwachungsbehörde ihren Beschluss auf Tatsachen gründet, die der Gemeinde bei Abschluss der Vereinbarungen nicht bekannt waren. Jeglicher Wertzuwachs des Grundstücks nach 2001 gehe auf Arbeiten von Asker Brygge zurück. Ohne diese Arbeiten wäre das Grundstück vermutlich weiterhin nicht erschlossen worden und wäre von nur sehr geringem finanziellem Wert für die Gemeinde gewesen.
   4.2   Die Relevanz des Grundstückswerts im Jahr 2007
   
   Insoweit der Grundstückswert im Jahr 2007 von Belang ist, wird die Überwachungsbehörde ersucht, den Wertzuwachs zu berücksichtigen und abzuziehen, der auf die von Asker Brygge im Zeitraum 2001-2007 durchgeführten Arbeiten zurückgeht.
   4.3   Vergütung für die Option
   
   Die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, muss nach Ansicht von Asker Brygge bei der Bewertung der Asker Brygge für die Option gewährten Vergütung berücksichtigt werden. Grundsätzlich sei diese Vorgehensweise als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie im vorliegenden Fall, nicht unüblich.
   4.4   Die Wertgutachten
   
   Keines der Wertgutachten trägt den Gegebenheiten im Jahr 2001 hinreichend Rechung. Als Haupteinwand gegen die Gutachten bringt Asker Brygge vor, die Veranschlagung des Marktpreises habe unter anderem auf der Annahme basiert, dass ein weiterer Ausbau des Bootshafens möglich und von der Gemeinde und Asker Brygge beabsichtigt sei. Dabei bezieht sich Asker Brygge auf das Gutachten von TJB Eiendomstaksering, Seite 6-9. Dort begründet der Bewerter den veranschlagten Wert mit der Tatsache, dass die Küstenlinie ausgebaggert werden könne, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und dass an Land Bootshallen errichtet werden könnten. Außerdem wird auf das Gutachten von Takstsenteret, Seite 14 und 15, verwiesen, in dem der veranschlagte Wert ebenfalls auf einer entsprechenden Erschließung des Grundstücks basiert.
   Als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde, sei eine solche Erschließung des Grundstücks weder vorgesehen gewesen noch von der Gemeinde und Asker Brygge für möglich gehalten worden. Aufgrund des Zustands der Küstenzone im Bereich des Grundstücks und um Bodenverschiebungen und eine Beschädigung des Fundaments einer Straßenbrücke in der Nähe des Grundstücks zu verhindern, untersagte die Öffentliche Straßenverwaltung das weitere Ausbaggern in dem betreffenden Bereich.
   II.   WÜRDIGUNG
   
   1.   VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE
   Staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen
   Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen lautet wie folgt:
   
      „Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen.“
   
   1.1   Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors
   
   1.1.1   Einführung
   
   Wenn die Transaktion nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors abgewickelt wurde, wenn also die Gemeinde das Grundstück zum Marktpreis verkauft hat und die Konditionen der Transaktion für einen Privatverkäufer annehmbar gewesen wären, würde die Transaktion keine staatliche Beihilfe beinhalten. Bei dem Grundstücksverkauf könne eine staatliche Beihilfe vorliegen, falls er nicht zum Marktpreis erfolgt ist. Zunächst sollte sich die Beurteilung, ob ein Grundstück zum Marktpreis verkauft wurde, auf den Zeitpunkt beziehen, zu dem der Vertrag geschlossen wurde. Im vorliegenden Fall liegen insofern besondere Umstände vor, als mehrere Vereinbarungen über den Verkauf bestehen: eine Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001, eine verlängerte Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2004 und ein Kaufvertrag aus dem Jahr 2007.
   In der Optionsvereinbarung wurde Asker Brygge nicht nur das Recht eingeräumt, das Grundstück zu einem beliebigen Zeitpunkt in den darauffolgenden Jahren zu erwerben, sondern es wurde auch der Preis für diese spätere Eigentumsübertragung festgelegt. Die Option bot Asker Brygge somit die Möglichkeit, die Entwicklung der Grundstückspreise über mehrere Jahre zu beobachten und danach die Option auszuüben und das Grundstück zu dem im Jahr 2001 vereinbarten Preis zu erwerben. Die Überwachungsbehörde erkennt das Recht öffentlicher Behörden, unter kaufmännischen Bedingungen in einem Markt tätig zu werden, in vollem Umfang an. Dennoch sieht sie Gründe für eine sorgfältige Prüfung, ob ein privater Marktteilnehmer eine ähnliche Vereinbarung geschlossen hätte. Die Überwachungsbehörde überprüfte in diesem Zusammenhang, ob Asker Brygge für die Option als solche bezahlt hat und ob es als erwiesen erscheint, dass den günstigen Konditionen, die einerseits dem Käufer eingeräumt wurden, andererseits entsprechende Verpflichtungen des Käufers oder Rechte des Verkäufers gegenüberstanden.
   Die Überwachungsbehörde ist zu dem Schluss gelangt, dass eine Übereinstimmung der Optionsvereinbarung mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors nicht als gegeben angesehen werden kann. Anschließend prüfte die Überwachungsbehörde, ob das Grundstück zum Marktwert verkauft wurde, als 2007 der Kaufvertrag auf Basis des im Jahr 2001 vereinbarten Preises geschlossen wurde. In diesem Punkt kam die Überwachungsbehörde zu der Feststellung, dass das Grundstück zu einem Preis verkauft wurde, der im Jahr 2007 unter dem Marktwert lag. Daher prüfte die Überwachungsbehörde hierauf zum einen die Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001 (sowie die 2004 unterzeichnete Verlängerung) und zum anderen, ob der tatsächliche Grundstücksverkauf im Jahr 2007 zum Marktpreis erfolgte.
   1.1.2   Der Marktpreis entsprechend der 2001 unterzeichneten Optionsvereinbarung
   
   In Bezug auf die Optionsvereinbarung ist zu prüfen, ob ein marktwirtschaftlich handelnder privater Investor eine in Bezug auf Preis und Konditionen ähnliche Vereinbarung wie die 2001 von Asker und Asker Brygge geschlossene Vereinbarung eingegangen wäre. Bei ihrer Prüfung kann die Überwachungsbehörde die von der Gemeinde vorgenommene kaufmännische Beurteilung nicht durch ihre eigene ersetzen. Das bedeutet, dass der Gemeinde als Verkäuferin des Grundstücks ein gewisser Entscheidungsspielraum zugestanden werden muss. Es kann verschiedene wirtschaftlich stichhaltige Gründe geben, eine Vereinbarung zu den gegebenen Bedingungen einzugehen. Wenn es keine plausible Erklärung für die Entscheidung der Gemeinde gibt, könnte bei der Maßnahme eine staatliche Beihilfe vorliegen.
   Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde wurden die Konditionen für den späteren Verkauf in der im Jahr 2001 unterzeichneten Optionsvereinbarung festgelegt. Gemäß dieser Vereinbarung hatte Asker Brygge das Recht, nicht jedoch die Verpflichtung, das Grundstück zu vorab festgelegten Konditionen und zu einem beliebigen Zeitpunkt, spätestens aber bis zum 31. Dezember 2009 zu erwerben. Andererseits war der Gemeinde die Möglichkeit verwehrt, das Grundstück während dieses Zeitraums an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Für die Würdigung der staatlichen Beihilfe sind im Wesentlichen die folgenden Punkte der Optionsvereinbarung maßgeblich: (i) der vereinbarte Preis von 8 Mio. NOK, der entsprechend dem Verbraucherpreisindex angepasst wurde, (ii) das Asker Brygge eingeräumte Recht, über den Preis neu zu verhandeln, falls die Grundstückspreise vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken sollten (der Gemeinde wurde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen sollten), (iii) die Zahlung in zwei Raten, wobei 70 % des Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 gezahlt werden müssen, ohne dass die Gemeinde für diesen Zahlungsaufschub Zinsen erhebt.
   2004 verlängerten die Gemeinde und Asker Brygge die Optionsvereinbarung bis 2014. Die Konditionen für die Transaktion blieben ansonsten unverändert (4).
   Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde gab die Gemeinde vor Abschluss der Vereinbarung mit Asker Brygge im Jahr 2001 kein unabhängiges Wertgutachten in Auftrag. Die Gemeinde gab an, den Wert aufgrund ihrer Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt ermittelt zu haben. Darüber hinaus wurden gegenüber der Überwachungsbehörde jedoch keine weitergehenden Angaben gemacht. Es ist für die Überwachungsbehörde daher nicht klar ersichtlich, wie die Gemeinde den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück von 8 Mio. NOK ermittelt hat.
   Selbst unter der Annahme, dass die 8 Mio. NOK dem Marktwert des Grundstücks als solchem im Jahr 2001 entsprachen (5), hätte der Marktwert der übrigen Elemente, die Bestandteil der Optionsvereinbarung sind, ermittelt werden müssen. Wäre nur der Marktwert des Grundstücks zu berücksichtigen gewesen, so wäre Asker Brygge die Option nach Auffassung der Überwachungsbehörde unentgeltlich eingeräumt worden, ohne dass für dieses Vorkaufsrecht eine wirtschaftliche Gegenleistung erfolgt ist.
   Wie bereits erwähnt, bot diese Option dem Unternehmen die Möglichkeit, die Entwicklung der Grundstückspreise über mehrere Jahre zu beobachten. Statistisch gesehen steigen Grundstückspreise tendenziell im Laufe der Zeit. Hinzu kommt, dass Asker in der Nähe von Oslo liegt und einen stetigen Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen hat, was sich in der Regel ebenfalls positiv auf die Grundstückspreise auswirkt.
   Die Optionsvereinbarung verwehrte der Gemeinde die Möglichkeit, das Grundstück an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dadurch wurde Kapital gebunden, das die Gemeinde für andere Zwecke hätte nutzen oder für das sie Zinszahlungen hätte erhalten können. Falls sich Asker Brygge entschlossen hätte, das Grundstück nicht zu kaufen, hätte die Gemeinde keine Zahlung oder Entschädigung erhalten.
   Mit der Erneuerung der Vereinbarung im Jahr 2004 wurde die Option zudem ohne Vergütung um weitere fünf Jahre verlängert. Damit bestand für Asker Brygge die Möglichkeit, aktiv auf die Gemeinde zuzugehen, um eine Reregulierung für das Grundstück für Zwecke zu erwirken, durch die sein Marktwert gesteigert würde.
   In der Optionsvereinbarung wurde außerdem eine Übereinkunft über verschiedene Aspekte eines möglichen zukünftigen Kaufvertrags getroffen. Insbesondere war Asker Brygge zur Durchführung der vorbereitenden Arbeiten verpflichtet, die in der Reregulierung münden sollten. Für den Fall, dass diese Bedingung nicht eingehalten würde, hatte die Gemeinde Asker das Recht, den Vertrag zu kündigen.
   Die norwegischen Behörden vertreten den Standpunkt, es könne keine Rede davon sein, dass die Option ohne Vergütung eingeräumt worden sei, da sich Asker Brygge im Gegenzug verpflichtet habe, Planungen und Untersuchungen durchzuführen. Selbst wenn die Gemeinde jedoch die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah und die notwendigen Untersuchungen zur Ermittlung eventueller Risiken aufgrund der schwierigen Bodenverhältnisse und der Bodenverschmutzung nicht vornehmen wollte, hatte Asker Brygge aufgrund der Optionsvereinbarung die Möglichkeit, das Grundstück vor einer Kaufentscheidung mehrere Jahre lang zu untersuchen, wodurch sich das Risiko nach Auffassung der Überwachungsbehörde erheblich reduzierte. Eine Reregulierung für das Grundstück würde außerdem den Wert des Grundstücks steigern. Die Optionsvereinbarung war daher für Asker Brygge mit keinerlei wirklichem Risiko verbunden. Die für die Untersuchungen aufgewendeten Beträge wären dem Käufer zugute gekommen. Hätte sich bei den Untersuchungen herausgestellt, dass das Grundstück für eine Erschließung ungeeignet ist, hätten die Arbeiten eingestellt und die Kosten minimiert werden können, ohne dass eine Verpflichtung zum Kauf des Grundstücks bestanden hätte.
   Asker Brygge machte geltend, dass die Verpflichtung zur Finanzierung von Untersuchungen, die nach Aussage des Unternehmens mit Kosten in Höhe von 4 oder 5 Mio. NOK verbunden sind, bei der Veranschlagung der Vergütung für die Option zu berücksichtigen sind. Diese Vorgehensweise, so Asker Brygge, sei im Allgemeinen als Basis für die Festlegung des Preises einer Option im Hinblick auf unerschlossenes Land, wie in diesem Fall, nicht unüblich. Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen vorgelegt hat, die die genannten Behauptungen belegen. Die norwegischen Behörden konnten weder die für die Untersuchungen aufgewandten Beträge belegen noch bestätigen, dass dies ein gängiges Verfahren zur Festlegung des Preises für nicht erschlossenes Land ist.
   Nach Ansicht der Überwachungsbehörde stellte die Option, unabhängig davon, ob von ihr Gebrauch gemacht wurde oder nicht, einen Wert dar, als die Vereinbarung 2001 geschlossen wurde. Aus den Unterlagen und Erläuterungen, die bislang bei der Überwachungsbehörde eingegangen sind, geht nicht hervor, dass der Käufer für die Option als solche eine Vergütung bezahlt hat, wie sie ein privater Investor akzeptiert hätte.
   In der Optionsvereinbarung wird auf die Möglichkeit von Asker Brygge eingegangen, als Gegenleistung für die Option, das Grundstück zum Marktpreis zu erwerben, Untersuchungen vorzunehmen, um für das Grundstück eine Reregulierung für andere Zwecke zu erwirken. Eine ordnungsgemäße Untersuchung wurde allerdings nicht garantiert. Es bestand keine unbedingte Verpflichtung, bestimmte Untersuchungen durchzuführen, da der Käufer die Wahl hatte, von einem Kaufvertrag abzusehen, falls sich das Projekt beispielsweise nach den ersten Untersuchungen als unrentabel erweisen sollte oder der Verzicht auf einen Kauf aus anderen Gründen geboten erschien. Die Optionsvereinbarung war daher nur mit minimalen Risiken für den Käufer verbunden, während die Gemeinde keinen Nutzen von den Untersuchungen hätte, falls sich eine Erschließung des Grundstücks bei den Untersuchungen als durchführbar erweisen sollte. Der Käufer hingegen wäre in der Lage, die Entwicklung des Grundstücksmarktes dann über einen längeren Zeitraum zu beobachten und das Grundstück dann zu einem festen Preis zu erwerben, wenn es für ihn am wirtschaftlichsten wäre. Nach dem Kenntnisstand der Überwachungsbehörde kann die Forderung, dass Asker Brygge innerhalb eines bestimmten Zeitraums Untersuchungen vorzunehmen hatte, damit die Option bestehen bleibt, nicht als angemessene Bezahlung für die Möglichkeit gelten, das Grundstück nach Maßgabe des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Investors zu kaufen.
   Die Optionsvereinbarung enthielt zudem weitere Elemente, die als geeignet erscheinen, den Wert der Option zu steigern. Das erste Element betrifft den Mechanismus zur Preisregulierung. Asker Brygge wurde das Recht eingeräumt, eine Neuverhandlung des Preises zu verlangen, falls die Grundstückspreise in Asker vor Inanspruchnahme der Option deutlich sinken. Wie bereits erwähnt, wurde der Gemeinde kein entsprechender Anspruch auf Neuverhandlung für den Fall eingeräumt, dass die Grundstückspreise deutlich steigen. Nach Aussage der norwegischen Behörden hat die Gemeinde Asker dem Unternehmen Asker Brygge das Recht auf eine Neuverhandlung der Vereinbarung deshalb eingeräumt, weil sie die Erschließung des Grundstücks als problematisch ansah, unter anderem aufgrund der Nähe zur Autobahn (E18) und des damit verbundenen beträchtlichen wirtschaftlichen Risikos der Transaktion. Die Überwachungsbehörde stellt allerdings fest, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Investor eine solche Vereinbarung nicht eingegangen wäre, wenn nicht beiden Parteien das Recht auf eine Anpassung im Fall deutlich steigender oder sinkender Preise gewährt würde. Das Recht der Gemeinde, den Preis entsprechend dem Verbraucherpreisindex anzupassen, scheint in dieser Hinsicht keinen hinreichenden Ausgleich für das Fehlen eines entsprechenden Rechts auf Neuverhandlung darzustellen.
   Nach Ansicht der Überwachungsbehörde ist der Verbraucherpreisindex nicht der geeignete Index für eine Anpassung aufgrund einer Änderung der Grundstückspreise. Der Verbraucherpreisindex ist ein Instrument zur Ermittlung der voraussichtlichen durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, und spiegelt die Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt nicht wider. Die Immobilienpreise entwickeln sich nach einem anderen Muster als andere Preise und die Immobilienpreise für ein Grundstück wie im vorliegenden Fall werden daher in der Regel bei der Ermittlung des Verbraucherpreisindex nicht berücksichtigt.
   Außerdem umfasst die Optionsvereinbarung die Einwilligung der Gemeinde Asker, die Zahlung von 70 % des vereinbarten Kaufpreises bis spätestens 31. Dezember 2011 zu stunden (6), ohne für diesen Zahlungsaufschub Zinsen zu verlangen. Nach Aussage der norwegischen Behörden wurde die Stundung des vollen Kaufpreises ohne Zinsaufschlag gewährt, weil die Erschließung des Grundstücks als problematisch angesehen wurde. Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass ein privater Unternehmer nicht eingewilligt hätte, die Zahlung über einen derart langen Zeitraum zu stunden, ohne Zinszahlungen zu verlangen. Außerdem stellt sie fest, dass ein privater Unternehmer dem vollständigen Übergang des Grundstücks in den Besitz des Käufers vor Eingang des vollen Kaufpreises nicht zugestimmt hätte. Die Gemeinde Asker räumt ein, dass ein privater Investor eine Vergütung für den Zahlungsaufschub verlangt hätte. Zwar machte die Gemeinde Asker geltend, dass eine Beihilfe dieser Art die Obergrenze für De-minimis-Beihilfen nicht überschritten hätte, sie hat jedoch keine Unterlagen vorgelegt, die dies belegen.
   Aus den genannten Gründen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass ein privater Unternehmer nicht zu den gleichen Konditionen wie die Gemeinde Asker eine derart langfristige Optionsvereinbarung eingegangen wäre, ohne für die Option und die günstigen Konditionen als solche eine Vergütung zu verlangen. Weil die Gemeinde Asker nur eine Vergütung in Höhe des Grundstückswerts im Jahr 2001 verlangte, ging sie das Risiko ein, später – insbesondere bei steigenden Immobilienpreisen – eine staatliche Beihilfe zu leisten.
   Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die Optionsvereinbarung nicht zu Marktbedingungen geschlossen wurde und das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe daher nicht ausgeschlossen werden kann.
   Daher ist zu prüfen, ob das Grundstück zu einem Preis verkauft wurde, der unter dem Marktwert lag.
   1.1.3   Der Marktwert des Grundstücks bei Abschluss des Kaufvertrags
   
   Im Jahr 2005 übte Asker Brygge die Option aus. Obwohl die Konditionen für den Verkauf im Jahr 2001 in der Optionsvereinbarung festgelegt wurden, erfolgte erst am 21. März 2007 der Abschluss des Kaufvertrags. Die norwegischen Behörden haben dargelegt, dass der Verkaufspreis nicht im Jahr 2007 verhandelt wurde, sondern bereits 2001 vereinbart worden war.
   Der Wert des Grundstücks im Jahr 2001 ist für die Beurteilung, ob die fragliche Transaktion eine staatliche Beihilfe beinhaltet, nicht maßgeblich, da der Verkauf nicht im Jahr 2001, sondern 2007 getätigt wurde. Obwohl Asker Brygge mit der Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001 das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück in den darauffolgenden zehn Jahren zu erwerben, blieb das Grundstück im Besitz der Gemeinde, solange Asker Brygge nicht von seiner Option Gebrauch machte. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Würdigung der Maßnahme durch die Überwachungsbehörde ist demnach der Zeitpunkt, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging, also das Jahr 2007.
   Im Folgenden vergleicht die Überwachungsbehörde daher den Preis von 8 727 462 NOK, den Asker Brygge im Jahr 2007 zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlte, mit dem Marktwert des Grundstücks.
   Gemäß dem Leitfaden für staatliche Beihilfen bei Verkäufen von Grundstücken gilt: „Der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe.“ Alternativ können beim Verkauf von Grundstücken ohne bedingungsfreies Bietverfahren staatliche Beihilfen ausgeschlossen werden, indem vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung erfolgt, um auf der Grundlage allgemein anerkannter Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. Der Sachverständige für Wertermittlung übt seine Aufgaben unabhängig aus, d. h., öffentliche Stellen sind nicht berechtigt, hinsichtlich des Ermittlungsergebnisses Anweisungen zu erteilen. Im vorliegenden Fall führte die Gemeinde Asker weder ein bedingungsfreies Bietverfahren durch noch holte sie ein unabhängiges Gutachten ein, bevor die Vereinbarung geschlossen wurde. Eine staatliche Beihilfe kann daher nicht automatisch ausgeschlossen werden.
   Zusammen mit der Anmeldung legten die norwegischen Behörden drei Wertgutachten zum fraglichen Grundstück vor. Keines dieser Gutachten wurde vor dem Abschluss der Vereinbarung im Jahr 2001 erstellt. Vielmehr bezogen sich alle Gutachten auf den Grundstückswert nach Abschluss der Vereinbarung.
   Das erste Gutachten vom 30. Juni 2006 wurde von den zugelassenen Gutachterbüros Verditakst AS, Takst Senteret und Agdestein erstellt (7). Im diesem Gutachten wurde der Wert des Grundstücks im Jahr 2001 bei Abschluss der Optionsvertrag mit 9,6 Mio. NOK bei einer möglichen Spanne von +/– 15 % veranschlagt. Es scheint sich hierbei jedoch um eine sehr grobe Schätzung zu handeln. Die Gutachter berücksichtigten lediglich den Wert des Grundstücks bei einer Nutzung für die zugelassenen Zwecke (hauptsächlich für einen Bootshafen) nach den zum Zeitpunkt der Bewertung geltenden Regelungen (die mit denen aus dem Jahr 2001 übereinstimmten) sowie den Wert bei einer alternativen, kombinierten Nutzung für einen Bootshafen, Wohngebäude und Industrieansiedlungen und gaben den Mittelwert dieser beiden Alternativen als Grundstückswert an (8). Wie bereits erläutert, ist für die Würdigung des Vorliegens einer staatlichen Beihilfe jedoch der Grundstückswert im Jahr 2007 maßgeblich, als das Grundstück verkauft wurde und in den Besitz des neuen Eigentümers überging.
   Der Anmeldung lagen zwei zusätzliche Wertgutachten bei, die von TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik für die Gemeinde erstellt wurden. Im ersten Gutachten vom 18. Januar 2008 (9) wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 26 Mio. NOK geschätzt. Da die Vereinbarung zwischen der Gemeinde und Asker Brygge 2001 geschlossen wurde, wurde der Preis auf die Werte im Jahr 2001 abgezinst. Der abgezinste Wert von 26 Mio. NOK im Jahr 2007 entsprach bei einem Abzinsungssatz von 5,5 % über 7,5 Jahre einem Wert von 17 Mio. NOK im Jahr 2001.
   Im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 (10) veranschlagten TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik den Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 mit 12 Mio. NOK. Der abgezinste Wert von 12 Mio. NOK im Jahr 2007 entsprach beim selben Abzinsungssatz (d. h. 5,5 % über 7,5 Jahre) einem Wert von 8 Mio. NOK im Jahr 2001. Die beiden Gutachten wiesen demnach beim Grundstückswert im Jahr 2001 eine Differenz von 9 Mio. NOK und beim Grundstückswert im Jahr 2007 eine Differenz von 14 Mio. NOK auf.
   Die norwegischen Behörden erklärten, diese Differenz sei in erster Linie durch die veranschlagte Wertminderung aufgrund einer zusätzlichen Verpflichtung von Asker Brygge bedingt. Diese betreffe die Nutzung eines Teils des Grundstücks durch Slependen Båtforening AS (11). Ein Absatz der Optionsvereinbarung aus dem Jahr 2001 besagt, dass ein Teil des Grundstücks an Slependen Båtforening zur Nutzung als Hafen für kleine Boote verpachtet ist und dass Asker Brygge zur Entschädigung für den Anspruch auf einen Hafen für kleine Boote/zur Entschädigung gegenüber der Gemeinde Asker verpflichtet ist, sofern vor Ablauf des Pachtvertrags mit der Erschließung begonnen wird. Der Pachtvertrag ist im Juni 2009 ausgelaufen. In Absatz 3 der Optionsvereinbarung ist außerdem festgelegt, dass Asker Brygge zusammen mit der Gemeinde Asker im Rahmen des Geschäftsumfangs zum Zeitpunkt des Vertrags nach einer befriedigenden Lösung für Slependen Båtforening sucht.
   Als im Jahr 2001 die Optionsvereinbarung geschlossen wurde, zahlte Slependen Båtforening jährlich 19 500 NOK Pacht an die Gemeinde Asker (12). Obwohl es zu dem Zeitpunkt, als die Optionsvereinbarung geschlossen wurde, schwierig war, die genauen wirtschaftlichen Folgen aus der Verpflichtung für Asker Brygge abzusehen, unterzeichneten Asker Brygge und Slependen Båtforening am 1. Juni 2006 eine Vereinbarung, in der sich letzteres Unternehmen zur Zahlung von 850 000 NOK verpflichtete (vgl. Absatz 2.4 der Vereinbarung) (13). Den Erläuterungen der norwegischen Behörden zufolge basierte das Wertgutachten vom Januar 2008 auf einer Fehlinterpretation einer Vereinbarung zwischen Asker Brygge und Slependen Båtforening, da darin nicht berücksichtigt wurde, dass letzteres Unternehmen berechtigt war, für die betreffende Fläche nur 850 000 NOK zu zahlen. Die Sachverständigen für Wertermittlung interpretierten den Absatz in der Optionsvereinbarung so, dass Slependen Båtforening berechtigt sei, die Bootsliegeplätze nach Ablauf des Pachtvertrags zu pachten oder zum Marktpreis zu kaufen. Die norwegischen Behörden sind jedoch der Meinung, dass die Summe von 850 000 NOK, mit der die Verpflichtung gegenüber Slependen Båtforening abgegolten wurde, bei der Ermittlung des Marktwerts der Grundstücke für die Jahre 2001 und 2007 berücksichtigt werden musste. Daher wies die Gemeinde Asker TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik an, die Summe von 850 000 NOK in ihrem Gutachten vom 16. Juni 2008 als Basis für die Bewertung der 65 Bootsliegeplätze von Slependen Båtforening anzusetzen. Die Überwachungsbehörde geht davon aus, dass diese Summe für die Ermittlung des Grundstückswerts im Jahr 2007 von Belang ist, da sie zum damaligen Zeitpunkt bekannt war.
   Im Gutachten vom Juni 2008 wurden nach Aussage der Gemeinde außerdem die mit einer Verschmutzung des Bodens verbundenen Risiken berücksichtigt (14). Die Lagerplätze für Boote unter der Straße (E18) waren nach Aussage der Gemeinde nicht mehr Bestandteil des Gutachtens vom Juni 2008 (15).
   Asker Brygge bestritt die Richtigkeit der Bewertungen. Der Haupteinwand des Unternehmens war dabei, dass die Bewertungen von der Möglichkeit ausgingen, die Küstenlinie auszubaggern, um Raum für weitere Bootsliegeplätze zu schaffen, und an Land Bootshallen zu errichten. Asker Brygge zufolge war jedoch 2001 eine Erschließung des Grundstücks nicht absehbar. Ein weiteres Ausbaggern im fraglichen Bereich sei zudem von der öffentlichen Straßenverwaltung untersagt worden (16).
   Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass Asker Brygge keine Unterlagen übermittelt hat, die belegen, dass das Gutachten vom Juni 2008 auf falschen Informationen beruht. Außerdem stellt die Überwachungsbehörde fest, dass die Gemeinde die Gültigkeit des Gutachtens vom Juni 2008 nicht bestritten hat und sie dieses anscheinend sogar für recht genau hält (17). Vielmehr zitiert die Gemeinde in ihren Stellungnahmen an die Überwachungsbehörde aus dem Teil des Gutachtens, der sich mit dem Ausbaggern (in Bezug auf die Beurteilung der Bodenverschmutzung) befasst, und geht nicht darauf ein, dass Ausbaggern unter Umständen gar nicht möglich ist. Die Überwachungsbehörde kann daher nicht erkennen, dass Unterlagen vorgelegt wurden, die Anlass dazu geben, die dem Gutachten vom Juni 2008 zugrunde liegenden Informationen infrage zu stellen.
   In den beiden Gutachten von TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik wurde der Preis des Grundstücks im Jahr 2007 bewertet. Im ersten, im Januar 2008 erstellten Gutachten wurde der Grundstückswert mit 26 Mio. NOK veranschlagt und lag damit weit über dem Preis von 8,7 Mio. NOK, den Asker Brygge AS bezahlt hat. Bei der letzten (und niedrigsten) Bewertung im zweiten Gutachten vom 16. Juni 2008 (18) wurde der Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 auf 12 Mio. NOK geschätzt, also 3 272 538 NOK mehr als der gezahlte Preis. Anders als im ersten Gutachten werden gemäß den von der Gemeinde Asker vorgelegten Informationen im zweiten Gutachten genauere Informationen berücksichtigt, die im Jahr 2007 bekannt waren – dem Jahr, in dem der Kaufvertrag geschlossen wurde.
   Asker Brygge wies darauf hin, dass die Überwachungsbehörde in Bezug auf den Grundstückswert im Jahr 2007 – soweit dieser maßgeblich ist – den Wertzuwachs berücksichtigen und abziehen müsse, der auf die im Zeitraum 2001-2007 von Asker Brygge durchgeführten Arbeiten zurückgeht. Bei diesen Arbeiten handelt es sich um die von Asker Brygge vorgenommenen Untersuchungen des Grundstücks (19).
   Die Überwachungsbehörde stellt fest, dass es keinen Grund gibt, den Gegenwert der von Asker Brygge im Zeitraum 2001-2007 durchgeführten Arbeiten vom Grundstückswert abzuziehen. In diesem Zusammenhang weist die Überwachungsbehörde darauf hin, dass den Wertgutachten aus dem Jahr 2008 der rechtliche Status des Grundstücks in den Jahren 2001 und 2007 zugrunde liegt. Die Rechtsbestimmungen haben sich gemäß dem Wertgutachten vom Juni 2008 seit 1998 nicht geändert (20). Dementsprechend wurde in Bezug auf die Jahre 2001 und 2007 von einer voraussichtlichen Nutzung des Grundstücks als Bootshafen und als Lagerfläche für Boote ausgegangen (21). Die Überwachungsbehörde sieht keine Anhaltspunkte dafür, dass das Gutachten durch die von Asker Brygge durchgeführten Untersuchungen beeinflusst wurde. Außerdem wird im Gutachten vom Juni 2008 das Risiko einer Bodenverschmutzung erwähnt. Dabei wird jedoch darauf hingewiesen, dass die Bewerter die Problematik nicht näher untersucht haben (22). Es erscheint daher als gerechtfertigt, dass die von Asker Brygge durchgeführten Untersuchungen von den Bewertern bei der Ermittlung des Grundstückswertes nicht berücksichtigt wurden.
   Wie bereits erwähnt, ging das Gutachten vom Juni 2008 von einer Nutzung der Fläche als Bootshafen gemäß den bestehenden Regelungen aus. Offenkundig hat Asker Brygge jedoch bereits 2001 das Potenzial für eine Erschließung des Grundstücks erkannt. Ein solches Potenzial bedeutet in der Regel einen Wertzuwachs. Daher forderte die Gemeinde die Bewerter in ihrem Schreiben vom 11. April 2008 auf, zu prüfen, ob die Wahrscheinlichkeit einer Anpassung der Regelungen (vermutlich im Hinblick auf eine wirtschaftlichere Nutzung) beurteilt werden sollte. Die Bewerter lehnten es jedoch ab, die Möglichkeit einer Anpassung der Regelungen zu berücksichtigen, da sie dies als spekulativ ansahen. Sie fügten hinzu, dass die Bewertung ganz anders (also deutlich höher) ausfallen würde, wenn die Bewertung darauf aufbaue, dass auf dem Grundstück auch Wohngebäude und Industrieansiedlungen zugelassen werden sollen (23).
   Die Überwachungsbehörde bezweifelt, ob ein privater Investor die Wahrscheinlichkeit, dass für das Grundstück in Zukunft eine Reregulierung im Hinblick auf eine andere und wirtschaftlichere Nutzung getroffen wird, in Betracht gezogen hätte und ob eine solche Möglichkeit einen höheren Marktwert, also einen (deutlich) höheren Marktwert als bei der Bewertung im Juni 2008, zur Folge gehabt hätte. Die Überwachungsbehörde hat jedoch die besonderen Unklarheiten, die in Bezug auf die zukünftige Nutzung des betreffenden Grundstücks bestehen, wie Verschmutzung und regulatorische Anforderungen im Zusammenhang mit in Nähe des Grundstücks gelegenen Autobahn, zur Kenntnis genommen. Unter diesen Gesichtspunkten ist die Bewertung vom Juni 2008, bei der eine mögliche Erschließung des Grundstücks für andere als die bestehenden Nutzungsformen nicht berücksichtigt wurde, als moderat einzustufen. Angesichts der besonderen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks hält die Überwachungsbehörde sie aber dennoch für zutreffend.
   Aus diesen Gründen gelangt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Preis des 2007 verkauften Grundstücks gbnr. 32/17 in Höhe von 8 727 462 NOK unter dem Marktwert von 12 Mio. NOK lag, der in einem im Juni 2008 erstellten unabhängigen Gutachten, das von den norwegischen Behörden vorgelegt wurde, festgestellt wurde.
   1.1.4   Schlussfolgerung zum Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors
   
   Aus den genannten Gründen stellt die Überwachungsbehörde fest, dass der in der Optionsvereinbarung vereinbarte Preis nicht dem Marktpreis einer derartigen Vereinbarung entsprach, da diese den Wert des Grundstücks bei Abschluss der Vereinbarung in Verbindung mit dem Wert der Option sowie mit den besonderen, dem Käufer gewährten Regelungen widerspiegeln müsse. Darüber hinaus stellt die Überwachungsbehörde fest, dass der im Kaufvertrag vereinbarte tatsächliche Preis nicht dem Marktpreis des Grundstücks zu dem Zeitpunkt entsprach, als die Vereinbarung geschlossen wurde. Die Überwachungsbehörde kommt daher zu der Feststellung, dass der Verkauf des betreffenden Grundstücks gbnr. 32/17 an Asker Brygge AS zum Kaufpreis von 8 727 462 NOK nicht nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors vollzogen wurde.
   1.2   Staatliche Mittel
   
   Eine Maßnahme gilt als staatliche Beihilfe, wenn sie vom Staat oder in Form staatlicher Mittel gewährt wird. Der Begriff Staat steht dabei nicht allein für die Zentralregierung, sondern schließt sämtliche Ebenen der staatlichen Verwaltung (einschließlich der Gemeinden) sowie öffentliche Unternehmen ein.
   Da die Gemeinde das Grundstück unter dem Marktpreis verkauft hat, hat sie auf Einnahmen verzichtet. Asker Brygge hätte einen höheren Preis für das Grundstück zahlen müssen, d. h. es ist eine Übertragung von Mitteln der Gemeinde erfolgt.
   Aus diesen Gründen und weil der Verkauf nicht zu Marktbedingungen erfolgte, ist die Überwachungsbehörde der Ansicht, dass eine Beihilfe aus staatlichen Mitteln im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen vorliegt.
   1.3   Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige
   
   Erstens muss die Maßnahme Asker Brygge einen Vorteil verschaffen, durch den das Unternehmen von Kosten befreit wird, die es normalerweise aus eigenen Mitteln hätte aufbringen müssen. Da bei Transaktion insofern eine Begünstigung vorlag, als Asker Brygge einen höheren Preis hätte zahlen müssen, wenn der Verkauf des Grundstücks nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Investors erfolgt wäre, und das Unternehmen markübliche Zinsen für das Darlehen hätte zahlen müssen, wenn es einen Betrag gleicher Höhe bei einer Bank hätte leihen müssen, ist Asker Brygge ein Vorteil im Sinne des Beihilferechts entstanden.
   In ihrem Schreiben vom 11. Mai 2009 (24) erläuterte die Gemeinde die Berechnung der Höhe einer eventuellen Beihilfe, die in dem der Überwachungsbehörde übermittelten Anmeldeformular unter Punkt 5 mit 5,3 Mio. NOK veranschlagt wurde (25). Die Schätzung basiert auf der Differenz zwischen dem Wertgutachten vom Juni 2008 (26) (mit dem der Grundstückswert im Jahr 2007 ermittelt wurde, als der Kaufvertrag geschlossen wurde) und dem Kaufpreis, die bei etwa 3,3 Mio. NOK liegt. Zusätzlich gewährte die Gemeinde außerdem den wirtschaftlichen Vorteil aus der Stundung der verbleibenden 70 % des Kaufpreises. Die Gemeinde ging bei ihren Berechnungen von einem Zinssatz von 7 % über einen Zeitraum von 4 Jahren und 9 Monaten für eine Summe von 6 Mio. NOK aus und kam zu dem Ergebnis, dass der maximale, durch das zinsgünstige Darlehen entstandene Vorteil bei 2 Mio. NOK liegt.
   Zweitens muss die Maßnahme in Sinne einer Begünstigung „bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige“ selektiv sein. Die gewürdigte Maßnahme hat nur einen Begünstigten, nämlich Asker Brygge. Insofern ist die Maßnahme selektiv.
   1.4   Verfälschung des Wettbewerbs und Beeinträchtigung des Handels zwischen den Vertragsparteien
   
   Die Beihilfe muss den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Vertragsparteien des EWR-Abkommens beeinträchtigen.
   Eine vom Staat gewährte Unterstützungsmaßnahme würde die Position von Asker Brygge gegenüber anderen Unternehmen stärken, die als Wettbewerber in denselben Wirtschaftsbereichen, nämlich der Immobilien- und Projektentwicklung, tätig sind. Jede Gewährung einer Beihilfe stärkt die Position des Begünstigten gegenüber seinen Wettbewerbern und verursacht folglich eine Verfälschung des Wettbewerbs im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommens. Soweit das Unternehmen in Bereichen tätig ist, die den Handel innerhalb des EWR betreffen, sind die Voraussetzungen nach Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen erfüllt, aus denen sich ergibt, ob eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe darstellt. Die gewerbliche Erschließung von Grundstücken steht grundsätzlich und in der Praxis dem Handel innerhalb des EWR offen. Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die Beihilfe im Widerspruch zu Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen steht und den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel zu beeinträchtigten droht.
   1.5   Schlussfolgerung
   
   Aus den genannten Gründen stellt die Überwachungsbehörde fest, dass die Transaktion zum Verkauf des Grundstücks gbnr. 32/17 an Asker Brygge AS gemäß der 2001 geschlossenen Optionsvereinbarung und späteren Vereinbarungen die Gewährung einer staatlichen Beihilfe beinhaltet.
   2.   VERFAHRENSVORSCHRIFTEN
   Die norwegischen Behörden meldeten den Verkauf am 13. Februar 2009 an (Vorgang Nr. 508884). Die norwegischen Behörden schlossen jedoch bereits 2001 eine Optionsvereinbarung, in der die Konditionen für den Kauf des Grundstücks festgelegt wurden. Getätigt wurde der Verkauf am 21. März 2007 mit dem Abschluss des Kaufvertrags. Der Verkauf wurde somit wirksam, noch bevor die Überwachungsbehörde über seine Gültigkeit entschieden hatte. Die Überwachungsbehörde kommt daher zu dem Schluss, dass die norwegischen Behörden ihren Verpflichtungen nach Artikel 1 Absatz 3 des Protokolls 3 nicht nachgekommen sind.
   3.   VEREINBARKEIT DER BEIHILFE
   Unterstützungsmaßnahmen, die unter Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen fallen, sind generell mit dem EWR-Abkommen unvereinbar, es sei denn, es kann eine Ausnahme nach Artikel 61 Absatz 2 oder Absatz 3 des EWR-Abkommens gewährt werden.
   Eine Ausnahme nach Artikel 61 Absatz 2 kommt für die betreffende Beihilfe nicht in Betracht, da die Beihilfe keines der in dieser Bestimmung aufgeführten Ziele verfolgt. Auch Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe a und Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe b des EWR-Abkommens sind auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Außerdem kommt die Region, in der sich das Grundstück befindet, nicht für eine Regionalbeihilfe nach Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe c des EWR-Abkommens in Frage.
   Die Überwachungsbehörde stellt daher fest, dass die zu beurteilende Transaktion nicht durch die Bestimmungen für staatliche Beihilfen des EWR-Abkommens zu rechtfertigen ist.
   4.   RÜCKFORDERUNG
   Nach Teil II Artikel 14 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen ordnet die Überwachungsbehörde im Fall rechtswidriger Beihilfen, sofern diese als unvereinbar erachtet werden, in der Regel an, dass der betroffene EFTA-Staat die Beihilfe beim Empfänger einzuziehen hat.
   Nach Ansicht der Überwachungsbehörde spricht im vorliegenden Fall grundsätzlich nichts gegen eine Rückforderung. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Aufhebung einer rechtswidrigen Beihilfe durch Rückforderung die logische Folge der Feststellung ihrer Rechtswidrigkeit. Daher kann die Rückforderung einer zu Unrecht gewährten Beihilfe zwecks Wiederherstellung der früheren Lage grundsätzlich nicht als eine Maßnahme betrachtet werden, die im Hinblick auf die Ziele des EWR-Abkommens in Bezug auf staatliche Beihilfen unverhältnismäßig ist. Durch die Rückzahlung der Beihilfe verliert der Empfänger den Vorteil, den er auf dem Markt gegenüber seinen Wettbewerbern besaß, und die Lage vor Zahlung der Beihilfe wird wiederhergestellt (27). Aus dieser Funktion der Rückzahlung der Beihilfe folgt auch, dass, falls keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die Überwachungsbehörde in der Regel ihren von der Rechtsprechung des Gerichtshofs anerkannten Ermessensspielraum nicht fehlerhaft ausschöpft, wenn sie den betroffenen EFTA-Staat auffordert, die als rechtswidrige Beihilfen gewährten Beträge zurückzufordern, da sie damit lediglich die frühere Lage wiederherstellt (28). Da die Überwachung der staatlichen Beihilfen durch die Überwachungsbehörde im Protokoll 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen zwingend vorgeschrieben ist, darf außerdem ein beihilfebegünstigtes Unternehmen grundsätzlich nur dann auf die Ordnungsmäßigkeit der Beihilfe vertrauen, wenn diese unter Beachtung des in den Bestimmungen dieses Protokoll vorgesehenen Verfahrens gewährt wurde (29). Im vorliegenden Fall sind keine außergewöhnlichen Umstände erkennbar, die ein berechtigtes Vertrauen der Beihilfeempfänger auf die Ordnungsmäßigkeit der Beihilfe begründet hätten.
   Nach Teil II Artikel 14 Absatz 2 des Protokolls 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen und nach Artikel 9 und 11 des Beschlusses der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 195/04/KOL vom 14. Juli 2004 ist die zu Unrecht gewährte staatliche Beihilfe mit Zinsen und Zinseszinsen zurückzufordern.
   5.   SCHLUSSFOLGERUNG
   Die Überwachungsbehörde gelangt zu dem Schluss, dass die norwegischen Behörden die betreffende Beihilfe unter Verletzung von Teil I Artikel 1 Absatz 3 des Protokolls 3 rechtswidrig gewährt haben.
   Die Konditionen beim Verkauf des Grundstücks in Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, an Asker Brygge AS beinhalten eine staatliche Beihilfe, die – aus den dargelegten Gründen – nicht mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar und ab dem Datum des Kaufvertrags, der am 21. März 2007 geschlossen wurde, zurückzufordern ist.
   HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
   Artikel 1
   Der Verkauf des Grundstücks in Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, durch die Gemeinde Asker an Asker Brygge AS beinhaltet eine staatliche Beihilfe, die im Sinne von Artikel 61 Absatz 1 EWR-Abkommen nicht mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar ist.
   Artikel 2
   Die norwegischen Behörden unternehmen alle notwendigen Maßnahmen, um von Asker Brygge AS die in Artikel 1 genannte Beihilfe zurückzufordern, die dem Begünstigten rechtswidrig gewährt wurde.
   Artikel 3
   Die Rückforderung erfolgt unverzüglich und nach den Verfahren des betreffenden Mitgliedstaats, sofern hierdurch die sofortige und tatsächliche Vollstreckung des Beschlusses ermöglicht wird. Der Rückforderungsbetrag umfasst Zinsen und Zinseszinsen, die von dem Zeitpunkt, ab dem die rechtswidrige Beihilfe Asker Brygge AS zur Verfügung stand, bis zu deren tatsächlicher Rückzahlung berechnet werden. Die Zinsen werden auf der Grundlage von Artikel 9 des Beschlusses Nr. 195/04/KOL der EFTA-Überwachungsbehörde berechnet.
   Artikel 4
   Norwegen informiert die Überwachungsbehörde bis zum 13. September 2011 über den Gesamtbetrag (Hauptforderung und Zinsen), der vom Begünstigten zurückzufordern ist, und über die Maßnahmen, die ergriffen wurden bzw. beabsichtigt sind, um die Beihilfe zurückzufordern.
   Norwegen ist verpflichtet, den Beschluss der Überwachungsbehörde bis zum 13. November 2011 umzusetzen und die Beihilfe in vollem Umfang beizutreiben.
   Artikel 5
   Dieser Beschluss ist an das Königreich Norwegen gerichtet.
   Artikel 6
   Nur der englische Wortlaut dieses Beschlusses ist verbindlich.
   
      Geschehen zu Brüssel am 13. Juli 2011.
      
         
            Für die EFTA-Überwachungsbehörde
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Präsident
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Mitglied des Kollegiums
         
      
   
   
      (1)  Verfügbar unter: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Veröffentlicht im ABl. C 184 vom 8.7.2010, S. 20 und in der EWR-Beilage Nr. 35 vom 8.7.2010.
   
      (3)  Siehe ABl. C 184 vom 8.7.2010 und die EWR-Beilage des Amtsblatts der Europäischen Union Nr. 35 vom 8.7.2010.
   
      (4)  Vorgang Nr. 518079, Anlage 1.
   
      (5)  Ob dieser Betrag dem Marktpreis entspricht, wird in Teil 1.1.2 geprüft.
   
      (6)  Nach Absatz 3 des Kaufvertrags ist die Zahlung vor Beginn von Baumaßnahmen, spätestens jedoch bis zum 31.12.2011 zu leisten (siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 1).
   
      (7)  Vorgang Nr. 508884, Anlage 9 der Anmeldung.
   
      (8)  Vorgang Nr. 508884, Anlage 9 der Anmeldung, Bewertung auf S. 15.
   
      (9)  Vorgang Nr. 508884, Anlage 5 der Anmeldung.
   
      (10)  Vorgang Nr. 508884, Anlage 3 der Anmeldung.
   
      (11)  Vorgang Nr. 518079, Schreiben der Gemeinde an die Überwachungsbehörde vom 11.5.2009, Seiten 2-3.
   
      (12)  Diese Summe wurde auf Grundlage einer Vereinbarung festgelegt, die 1999 von der Gemeinde Asker und Slependen Båtforening geschlossen wurde. Anlage 8 zum Schreiben vom 11.5.2009, Vorgang Nr. 518079.
   
      (13)  Die Vereinbarung wird von der Anwaltskanzlei Hjort geprüft, siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 7.
   
      (14)  Vorgang Nr. 508884, siehe Anlage 3 der Anmeldung, Bewertung auf Seite 5 und das Schreiben der Gemeinde an die Bewerter vom 5.5.2008, Anlage 8 der Anmeldung und die Stellungnahmen der Gemeinde in ihrem Schreiben an die Überwachungsbehörde vom 29.1.2010, Seite 3-4, Vorgang Nr. 544706.
   
      (15)  Vorgang Nr. 508884, siehe Anlage 3 der Anmeldung, Bewertung auf den Seiten 4 und 7 sowie das Schreiben der Gemeinde an die Bewerter vom 5.5.2008, Anlage 8 der Anmeldung und die Stellungnahmen der Gemeinde in ihrem Schreiben an die Überwachungsbehörde vom 29.1.2010, Seite 4 (Punkt 3.3, letzter Absatz), Vorgang Nr. 544706.
   
      (16)  Vorgang Nr. 545173, Stellungnahmen von Asker Brygge, Punkt 4.
   
      (17)  Vorgang Nr. 544706, siehe Seiten 3-4, und Vorgang Nr. 518079, das Schreiben der Gemeinde an die Überwachungsbehörde, in der die Gemeinde anhand des Gutachtens erläutert, wie der Betrag der möglicherweise gewährten Beihilfe gemäß der an die Überwachungsbehörde übermittelten Anmeldung berechnet wurde.
   
      (18)  Anlage 3 der Anmeldung.
   
      (19)  Vorgang Nr. 545173, Punkt 3.
   
      (20)  Siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 3.
   
      (21)  Siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 3, Bewertung auf den Seiten 6-7.
   
      (22)  Siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 3, Bewertung auf Seite 5.
   
      (23)  Siehe Vorgang Nr. 508884, Anlage 8, Schreiben der Gemeinde Seite 2 und das (undatierte) Schreiben der Bewerter Seite 1.
   
      (24)  Vorgang Nr. 518079, Seiten 1-2.
   
      (25)  Vorgang Nr. 508884, Anhang 1, Anmeldeformular, Punkt 5.
   
      (26)  Von den drei Bewertungen kommt die Bewertung vom Juni 2008, die den Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 mit 12 Mio. NOK veranschlagte, dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks im Jahr 2007 nach Ansicht der Überwachungsbehörde am nächsten.
   
      (27)  Rechtssache C-350/93 Kommission/Italien Slg. 1995, I-699, Randnr. 22.
   
      (28)  Rechtssache C-75/97 Belgien/Kommission Slg. 1999, I-3671, Randnr. 66, und Rechtssache C-310/99 Italien/Kommission Slg. 2002, I-2289, Randnr. 99.
   
      (29)  Rechtssache C-169/95 Spanien/Kommission Slg. 1997, I-135, Randnr. 51.