CELEX: E2011C0232
Language: lv
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: EBTA Uzraudzības iestādes Lēmums Nr. 232/11/COL ( 2011. gada 13. jūlijs ) par paziņojumu attiecībā uz zemesgabala Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pārdošanu Askeras pašvaldībā (Norvēģija)

22.11.2012   
            
            
               LV
            
            
               Eiropas Savienības Oficiālais Vēstnesis
            
            
               L 323/32
            
         EBTA UZRAUDZĪBAS IESTĀDES LĒMUMS
   Nr. 232/11/COL
   (2011. gada 13. jūlijs)
   par paziņojumu attiecībā uz zemesgabala Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pārdošanu Askeras pašvaldībā (Norvēģija)
   EBTA UZRAUDZĪBAS IESTĀDE (turpmāk „Iestāde”),
   Ņemot vērā Līgumu par Eiropas Ekonomikas zonu (turpmāk „EEZ līgums”), jo īpaši tā 61. pantu un 26. protokolu,
   Ņemot vērā Nolīgumu starp EBTA valstīm par Uzraudzības iestādes un Tiesas izveidi (turpmāk „Uzraudzības un Tiesas nolīgums”), jo īpaši tā 24. pantu,
   Ņemot vērā Uzraudzības un Tiesas nolīguma 3. protokolu (turpmāk „3. protokols”), jo īpaši tā I daļas 1. panta 2. punktu un II daļas 7. panta 5. punktu un 14. pantu,
   Ņemot vērā Iestādes 2004. gada 14. jūlija Lēmuma Nr. 195/04/COL par īstenošanas noteikumiem, kas minēti 3. protokola II daļas 27. pantā, konsolidēto versiju (turpmāk „lēmums par īstenošanas noteikumiem”) (1),
   pēc aicinājuma ieinteresētajām personām iesniegt piezīmes saskaņā ar minētajiem pantiem (2) un, ņemot vērā iesniegtās piezīmes,
   tā kā:
   I.   FAKTI
   
   1.   PROCEDŪRA
   Ar 2008. gada 15. decembra vēstuli (atsauce Nr. 508884), ko Iestāde saņēma 2009. gada 13. februārī, Norvēģijas iestādes saskaņā ar 3. protokola I daļas 1. panta 3. punktu Iestādei paziņoja, ka Askeras pašvaldība ir pārdevusi zemesgabalu Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17.
   Iestāde 2009. gada 8. aprīļa vēstulē (atsauce Nr. 512188) lūdza papildu informāciju. Norvēģijas iestādes atbildēja ar 2009. gada 11. maija vēstuli (atsauce Nr. 518079).
   Ar 2009. gada 7. jūlija vēstuli (atsauce Nr. 521778) Iestāde nosūtīja atkārtotu informācijas pieprasījumu. Norvēģijas iestādes atbildēja ar 2009. gada 14. augusta vēstuli (atsauce Nr. 527555).
   Tad Iestāde Norvēģijas iestādēm paziņoja, ka attiecībā uz zemesgabala pārdošanu tā ir nolēmusi sākt 3. protokola I daļas 1. panta 2. punktā paredzēto procedūru.
   Iestādes Lēmums Nr. 538/09/COL par procedūras sākšanu 2010. gada 8. jūlijā tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī un EEZ papildinājumā (3). Iestāde aicināja ieinteresētās personas iesniegt savas piezīmes par šo lēmumu.
   Iestāde saņēma piezīmes no vienas ieinteresētās personas, proti, no zemesgabala pircēja Asker Brygge AS. Askeras pašvaldība nodeva Iestādei Asker Brygge AS2010. gada 29. janvāra vēstuli kā pielikumu tajā pašā dienā datētajai pašvaldības vēstulei.
   Iestāde 2010. gada 14. oktobrī tikās ar Norvēģijas iestādēm, lai apspriestos par šo gadījumu. Pēc tikšanās Norvēģijas iestādes 2010. gada 19. novembrī iesniedza galīgās piezīmes par šo jautājumu.
   2.   PAZIŅOJUMA SATURA IZKLĀSTS
   Norvēģijas iestādes paziņoja par Askeras pašvaldības īstenoto zemesgabala pārdošanu uzņēmumam Asker Brygge AS (turpmāk „Asker Brygge”). Īpašums reģistrēts Norvēģijas zemesgrāmatā kā zemesgabals Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (turpmāk „gbnr. 32/17”), kurš atrodas Askeras pašvaldībā un kura platība ir aptuveni 9 700 m2. Zemesgabals nebija apbūvēts. Daļu zemesgabala no pašvaldības nomāja Slependen Båtforening.
   Askeras pašvaldība un Asker Brygge 2001. gadā noslēdza līgumu (turpmāk „iespējas līgums”), saskaņā ar kuru Asker Brygge tika dota iespēja līdz 2009. gada 31. decembrim iegādāties zemesgabalu par fiksētu summu NOK 8 miljoniem, kas pielāgota atbilstoši patēriņa cenu indeksam. Saskaņā ar iespējas līgumu pašvaldība paredzēja dot Asker Brygge iespēju iegādāties īpašumu par tirgus cenu, ja Asker Brygge uzņemtos veikt izvērstu plānošanu un izpēti, lai panāktu īpašuma regulējuma maiņu un vēlāk šo īpašumu attīstītu.
   Iespējas līgumu 2004. gadā atjaunoja un piedāvāto iespēju pagarināja līdz 2014. gada 31. decembrim ar līdzīgiem nosacījumiem attiecībā uz to darbu virzību, kas bija saistīti ar īpašuma regulējuma maiņu.
   
      Asker Brygge 2005. gadā izmantoja iespēju pirkt zemi. Līgumslēdzējas puses 2007. gada 21. martā noslēdza pārdošanas līgumu par cenu NOK 8 727 462. Tajā pašā dienā zemesgabalu nodeva Asker Brygge īpašumā, lai gan īpašuma nodošanas dienā tika veikta tikai pirmā iemaksa 30 % apmērā no pārdošanas summas. Otra, lielākā, iemaksa 70 % apmērā no pārdošanas summas (NOK 6 109 223) jāveic vēlākais 2011. gada 31. decembrī. Askeras pašvaldība par otro iemaksu neiekasēs procentus.
   Askeras pašvaldība un Asker Brygge uzskata, ka pārdošanas līgums nav saistīts ar valsts atbalstu, jo pārdošanas cena atspoguļo tirgus vērtību. Tiesiskās noteiktības apsvērumu dēļ Norvēģijas iestādes tomēr nolēma par šo darījumu paziņot Iestādei.
   3.   NORVĒĢIJAS IESTĀŽU PIEZĪMES
   Askeras pašvaldība uzskata, ka pārdošanas līgums nav saistīts ar valsts atbalstu, jo pārdošanas cena atspoguļo tirgus vērtību. Askeras pašvaldība uzsver, ka cenu neapsprieda, jo tā bija noteikta 2001. gadā. Lai gan iespējas līguma noslēgšanas laikā 2001. gadā netika veikts neatkarīgs īpašuma novērtējums, pašvaldība tolaik veica savu novērtējumu, pamatojoties uz savu plašo pieredzi Askeras nekustamā īpašuma tirgū.
   Pašvaldība apgalvo, ka tai ir tiesības uz zināmu lemšanas brīvību. Nosakot zemesgabala vērtību 2006. gada jūnijā un 2008. gada jūnijā, ir atzīts, ka tā tirgus vērtība 2001. gadā bija attiecīgi NOK 9,6 miljoni (ar iespējamu ±15 % novirzi) un NOK 8 miljoni. Tātad šie novērtējumi atbilst pārdošanas cenai 2001. gadā, kas ir atbilstošais laikposms, attiecībā uz kuru jāveic novērtējums. Novērtējums, kas veikts 2008. gada 18. janvārī, pamatots uz kļūdainiem pieņēmumiem, un tajā nav ņemti vērā svarīgi novērtēšanas faktori.
   Nevar uzskatīt, ka iespēja ir piešķirta bez atlīdzības, jo apmaiņā pret to Asker Brygge uzņēmās ar plānošanu un izpēti saistītus pienākumus. Pašvaldība uzskatīja, ka īpašuma attīstīšana būtu sarežģīts process un nevēlējās veikt izpēti, kas būtu nepieciešama, lai atklātu ar sarežģītajiem grunts apstākļiem un piesārņojumu saistītos riskus. Asker Brygge veiktā izpēte novērsa minētos riskus, un pašvaldība varēja pārdot īpašumu, neiesaistoties strīdos par šiem riskiem ar potenciāliem pircējiem. Tāpēc pienākumi, ko bija uzņēmies Asker Brygge, pašvaldībai bija izdevīgi.
   Pašvaldība atzīst, ka privāts ieguldītājs nebūtu piekritis atliktam bezprocentu maksājumam 70 % apmērā no pārdošanas summas, bet, ja procentu likmes nepiemērošanu varētu uzskatīt par valsts atbalstu, tas būtu atzīstams par de minimis atbalstu.
   4.   TREŠO PERSONU APSVĒRUMI
   Saskaņā ar Asker Brygge viedokli Iestāde nevar secināt, ka zemesgabala pārdošanā ir iesaistīts valsts atbalsts.
   4.1.   Zemesgabala vērtība 2001. gadā
   
   
      Asker Brygge apgalvo, ka iespējamo atbalsta pasākumu novērtējuma pamatā jābūt faktiem, kas bija pašvaldības rīcībā laikā, kad tā noslēdza iespējas līgumu, saskaņā ar kuru Asker Brygge bija dotas tiesības iegādāties attiecīgo īpašumu, t. i., 2001. gadā. Tātad jānosaka īpašuma tirgus vērtība iespējas līguma noslēgšanas laikā. Iestādes uzdevums nav aizstāt pašvaldības lēmumu attiecībā uz īpašuma vērtības ekonomisko novērtējumu 2001. gadā. Tātad Asker Brygge apgalvo, ka, novērtējot īpašuma tirgus cenu 2001. gadā, pašvaldībai bija zināma rīcības brīvība.
   Līgums ar Slependen Båtforening (turpmāk „Slependen”) un pienākums nodrošināt turpmāku risinājumu Slependen darbībai jāuzskata par īpašuma apgrūtinājumu, kas 2001. gadā neapšaubāmi ietekmēja tā tirgus vērtību.
   Lai zemesgabalu attīstītu saimnieciskās darbības veikšanai, būtu jāmaina tā regulējums. Pašvaldībai tā 2001. gadā nebija reālistiska alternatīva. Sagatavošanas darbi, kas būtu jāveic pirms pilnīgas regulējuma maiņas, izmaksā dārgi un ir laikietilpīgi. Turklāt pastāvēja potenciāls risks, ka pašvaldība un citas publiskās iestādes, piemēram, Valsts ceļu pārvalde vai grāfistes gubernators, varētu noraidīt Asker Brygge pieteikumu par zemesgabala regulējuma maiņu.
   Jāņem vērā arī, ka zemesgabals atrodas autoceļa E18 tiešā tuvumā, un tas nozīmē, ka īpašums nav aizsargāts ne pret ceļa radīto troksni, ne piesārņojumu. Autoceļa tuvums turklāt ievērojami ierobežo īpašuma attīstīšanas iespējas. Saskaņā ar autoceļa attīstības plānu tuvāk par 35 metriem no ceļa bija aizliegts būvēt jebkādus objektus. Tā kā zemesgabals ir ļoti šaurs un atrodas tuvu ceļam, šis ierobežojums nozīmē, ka aizliegums attiecās uz gandrīz 90 % no īpašuma platības. Turklāt saskaņā ar līguma 1. iedaļu un publisko ceļu attīstības plānu daļu īpašuma bija paredzēts izmantot, lai līdzās pašreizējam autoceļam būvētu jaunu ceļu. Jaunais ceļš aizņemtu aptuveni trešdaļu īpašuma platības.
   
      Asker Brygge vēlas uzsvērt arī nenoteiktību attiecībā uz īpašuma stāvokli. Kā minēts iepriekš, tika uzskatīts, ka grunts apstākļu dēļ attiecīgo īpašumu būs ļoti sarežģīti attīstīt. Turklāt bija domājams, ka grunts un krasta līnija ir ļoti piesārņotas. Tātad 2001. gadā, kad Asker Brygge sazinājās ar pašvaldību, lai iegādātos zemi, pašvaldība uzskatīja, ka zemesgabalu ir tikpat kā neiespējami attīstīt saimnieciskās darbības veikšanai. Ne Asker Brygge, ne pašvaldības rīcībā par šiem jautājumiem nebija pietiekamas un precīzas informācijas, tāpēc pirms īpašuma attīstīšanas būtu jāveic rūpīga īpašuma stāvokļa analīze. Asker Brygge apgalvo, ka iepriekš minētie ierobežojumi jāuzskata par īpašuma apgrūtinājumu, kas neapšaubāmi ietekmēja tā tirgus vērtību.
   Jāievēro arī, ka Iestāde savā novērtējumā nevar pamatoties uz vēlākiem faktiskiem apstākļiem. Tas nozīmētu, ka Iestāde pieņem lēmumu, izmantojot faktus, kas līguma noslēgšanas laikā pašvaldībai nebija pieejami. Jebkurš īpašuma vērtības pieaugums pēc 2001. gada ir radies Asker Brygge paveiktā darba rezultātā. Bez Asker Brygge ieguldījuma šī teritorija visticamāk joprojām nebūtu attīstīta, un tās vērtība naudas izteiksmē pašvaldībai būtu ļoti ierobežota.
   4.2.   Zemesgabala 2007. gada vērtības nozīme
   
   Ciktāl zemesgabala 2007. gada vērtībai ir būtiska nozīme, Iestādei būtu jāņem vērā un jāatskaita pievienotā vērtība, kas radīta Asker Brygge 2001.–2007. gadā paveiktā darba rezultātā.
   4.3.   Atlīdzība par iespēju
   
   Saskaņā ar Asker Brygge viedokli, novērtējot atlīdzību par Asker Brygge doto iespēju, jāņem vērā pienākums finansēt izpētes darbu, kura vērtība ir aptuveni NOK 4 vai 5 miljoni. Principā šīs metodes izmantošana, lai noteiktu cenu par iespēju attiecībā uz neattīstītu zemesgabalu, kā tas noticis šajā gadījumā, nav nekas neparasts.
   4.4.   Īpašuma novērtējumi
   
   Nevienā no īpašuma novērtējumiem nav pienācīgi ņemti vērā faktiskie apstākļi 2001. gadā. Asker Brygge galvenais iebildums pret novērtējumiem ir tas, ka tirgus cenas aplēses pamatā, inter alia, ir pieņēmums, ka ir iespējama turpmāka jahtu ostas paplašināšana un ka tas ietilpst pašvaldības un Asker Brygge plānos. Asker Brygge atsaucas uz TJB Eiendomstaksering veiktā novērtējuma 6.–9. lappusi, kurās vērtētājs pamato novērtējumu ar faktu, ka gar krasta līniju ir iespējams padziļināt gultni, lai izveidotu jaunas laivu piestātnes, un uz sauszemes izveidot laivu glabātuvi. Asker Brygge atsaucas arī uz Takstsenteret veiktā novērtējuma 14. un 15. lappusi, kurās vērtētājs arī pamato novērtējumu ar šādu īpašuma attīstīšanas iespēju.
   Taču 2001. gadā, kad tika noslēgts līgums, pašvaldība un Asker Brygge šādu īpašuma attīstīšanu neplānoja un neuzskatīja par iespējamu. Turklāt Valsts ceļu pārvalde bija aizliegusi šajā teritorijā vēl vairāk padziļināt gultni, ņemot vērā krasta līnijas stāvokli zemāk par sauszemes teritoriju, un lai izvairītos no masas nobīdes un īpašumam tuvumā esošā automobiļu tilta pamatnes bojājumiem.
   II.   NOVĒRTĒJUMS
   
   1.   VALSTS ATBALSTA PASTĀVĒŠANA
   Valsts atbalsts EEZ līguma 61. panta 1. punkta izpratnē
   EEZ līguma 61. panta 1. punktā noteikts:
   
      
         „Ja vien šis līgums neparedz ko citu, ar līgumu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir EK dalībvalsts vai EBTA valsts vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem, un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp Līgumslēdzējām Pusēm.”
      
   
   1.1.   Tirgus ekonomikas ieguldītāja princips
   
   1.1.1.   Ievads
   
   Ja darījums būtu veikts saskaņā ar tirgus ekonomikas ieguldītāja principu, t. i., ja pašvaldība būtu pārdevusi zemesgabalu par tā tirgus vērtību un darījuma nosacījumi būtu bijuši pieņemami privātam pārdevējam, darījums nebūtu saistīts ar valsts atbalsta piešķiršanu. Zemesgabala pārdošanu varētu uzskatīt par valsts atbalstu, ja tas nebūtu pārdots par tirgus cenu. Nosakot, vai īpašums ir pārdots par tirgus vērtību, novērtējums jāsāk ar līguma noslēgšanas laiku. Šā zemesgabala pārdošanas apstākļi ir zināmā mērā īpaši, jo uz pārdošanu attiecas vairāki līgumi: 2001. gadā noslēgtais iespējas līgums, 2004. gadā pagarinātais iespējas līgums un 2007. gadā noslēgtais pārdošanas līgums.
   Ar iespējas līgumu Asker Brygge piešķīra ne vien tiesības iegādāties īpašumu jebkurā laikā turpmākajos gados, bet arī noteica šāda vēlāka darījuma cenu. Tātad šis līgums deva Asker Brygge iespēju sekot nekustamā īpašuma cenu attīstībai vairāku gadu garumā un vēlāk izmantot iespēju iegādāties īpašumu par 2001. gadā norunāto cenu. Iestāde nešaubās, ka arī valsts sektora iestādēm ir tiesības darboties tirgū saskaņā ar komerciāliem noteikumiem, tomēr uzskata, ka ir iemesls rūpīgi izvērtēt, vai privāts tirgus dalībnieks būtu noslēdzis līdzīgu līgumu. Tādēļ Iestāde ir izvērtējusi, vai Asker Brygge ir samaksājis par iespēju per se un vai var uzskatīt, ka pircējam piedāvātos labvēlīgos nosacījumus līdzsvaro atbilstoši pircēja pienākumi vai pārdevēja tiesības.
   Iestāde ir secinājusi, ka iespējas līgumu per se nevar uzskatīt par atbilstošu tirgus ekonomikas privātā ieguldītāja principam. Tad Iestāde ir pārbaudījusi, vai 2007. gadā, kad, pamatojoties uz 2001. gadā norunāto cenu, tika noslēgts pārdošanas līgums, īpašumu pārdeva par tirgus cenu. Iestāde ir secinājusi, ka 2007. gadā īpašumu pārdeva par cenu, kas bija zemāka par tā tirgus vērtību. Tāpēc Iestāde turpmāk ir izvērtējusi, pirmkārt, 2001. gadā noslēgto iespējas līgumu (un 2004. gadā pagarināto iespējas līgumu) un, otrkārt, vai zemesgabalu 2007. gadā faktiski pārdeva par tirgus cenu.
   1.1.2.   Tirgus cena 2001. gadā noslēgtajā iespējas līgumā
   
   Attiecībā uz iespējas līgumu jāpārbauda, vai privāts ieguldītājs, kas darbojas tirgus ekonomikā, būtu piekritis noslēgt līgumu, kurš cenas un noteikumu ziņā būtu līdzīgs Askeras pašvaldības un Asker Brygge 2001. gadā noslēgtajam līgumam. Veicot šo pārbaudi, Iestāde nevar aizstāt pašvaldības komerciālo lēmumu ar savu lēmumu, un tas nozīmē, ka pašvaldība kā zemesgabala pārdevējs bauda zināmu lemšanas brīvību. Var būt vairāki pamatoti komerciāli iemesli, lai noslēgtu līgumu ar attiecīgiem nosacījumiem. Ja pašvaldības rīcībai trūktu ticama skaidrojuma, pasākumu varētu uzskatīt par valsts atbalstu.
   Saskaņā ar Iestādes rīcībā esošo informāciju turpmākās pārdošanas nosacījumi bija paredzēti 2001. gadā noslēgtajā iespējas līgumā. Saskaņā ar šo līgumu Asker Brygge bija tiesības, bet nebija pienākuma līdz 2009. gada 31. decembrim iegādāties īpašumu ar iepriekš noteiktiem nosacījumiem. No otras puses, pašvaldībai bija liegta iespēja šajā laikā pārdot īpašumu citam pircējam. Galvenie iespējas līguma aspekti, kas ir būtiski, novērtējot valsts atbalsta pastāvēšanu, ir šādi: i) norunātā cena NOK 8 miljoni, kas pielāgota atbilstoši patēriņa cenu indeksam, ii) vienošanās par to, ka Asker Brygge ir tiesības pārskatīt līgumu, ja pirms iespējas izmantošanas nekustamā īpašuma cenas ievērojami kristos (pašvaldībai nebija atbilstošu tiesību pārskatīt līgumu, ja nekustamā īpašuma cenas ievērojami celtos), iii) maksājuma sadalīšana divās daļās, 70 % no pārdošanas summas samaksājot vēlākais līdz 2011. gada 31. decembrim, bet par šo kavējumu Askeras pašvaldība neiekasētu procentus.
   Pašvaldība un Asker Brygge 2004. gadā pagarināja iespējas līgumu līdz 2014. gadam, negrozot nevienu no pārējiem darījuma nosacījumiem (4).
   Saskaņā ar Iestādes rīcībā esošo informāciju pašvaldība pirms līguma noslēgšanas ar Asker Brygge 2001. gadā neveica neatkarīgu īpašuma novērtējumu. Pašvaldība skaidro, ka īpašuma vērtība ir noteikta, pamatojoties uz pašvaldības pieredzi nekustamā īpašuma tirgū, bet nav sniegusi Iestādei sīkāku informāciju. Tāpēc Iestādei nav skaidrs, ar kādu pamatojumu pašvaldība ir noteikusi zemesgabala norunāto pārdošanas cenu NOK 8 miljonus.
   Arī pieņemot, ka NOK 8 miljoni 2001. gadā bija īpašuma faktiskā tirgus cena (5), būtu jānovērtē pārējo iespējas līgumā norunāto elementu tirgus vērtība. Saskaņā ar Iestādes viedokli, ja tiktu ņemta vērā tikai īpašuma tirgus vērtība, tas nozīmētu, ka Asker Brygge ir ieguvis iespēju per se par velti bez ekonomiskas kompensācijas par šīm pirmpirkuma tiesībām.
   Kā minēts iepriekš, šī iespēja ļāva uzņēmumam vairākus gadus sekot nekustamā īpašuma cenu attīstībai. Statistiski nekustamā īpašuma cenām ir tendence laika gaitā pieaugt. Turklāt Askera atrodas netālu no Oslo, un tās iedzīvotāju skaits ir nepārtraukti palielinājies, bet šis faktors parasti pozitīvi ietekmē nekustamā īpašuma cenas.
   Iespējas līgums liedza pašvaldībai pārdot īpašumu citam pircējam, tāpēc tai nācās iesaldēt kapitālu, kuru pašvaldība būtu varējusi izmantot citādi vai par kuru tā būtu varējusi saņemt procentu maksājumus. Bet gadījumā, ja Asker Brygge nolemtu īpašumu nepirkt, pašvaldība nesaņemtu nekādu samaksu vai kompensāciju.
   Turklāt saskaņā ar 2004. gadā pagarināto līgumu iespēja palika spēkā vēl piecus gadus, neparedzot atlīdzību. Tā Asker Brygge ļāva aktīvi risināt sarunas ar pašvaldību, lai panāktu tādu īpašuma regulējumu, kas palielinātu tā tirgus vērtību.
   Iespējas līgumā bija panākta vienošanās arī par dažiem iespējama turpmāka pārdošanas līguma aspektiem. Attiecībā uz teritorijas regulējuma maiņu Asker Brygge bija pienākums pabeigt sagatavošanas darbus, kas ļautu mainīt īpašuma regulējumu. Šā nosacījuma neizpildes gadījumā Askeras pašvaldībai bija tiesības līgumu lauzt.
   Saskaņā ar Norvēģijas iestāžu pausto viedokli nevar uzskatīt, ka iespēja ir piešķirta bez atlīdzības, jo apmaiņā pret to Asker Brygge uzņēmās ar plānošanu un izpēti saistītus pienākumus. Arī tad, ja pašvaldība uzskatīja, ka īpašuma attīstīšana būtu sarežģīts process un nevēlējās veikt izpēti, kas būtu nepieciešama, lai atklātu ar sarežģītajiem grunts apstākļiem un piesārņojumu saistītos riskus, iespējas līgums ļāva Asker Brygge pirms lēmuma par īpašuma iegādi pieņemšanas vairākus gadus veikt izpētes darbu, un Iestāde uzskata, ka tas ievērojami samazināja risku. Turklāt, ja tiktu mainīts īpašuma regulējums, palielinātos tā vērtība. Tāpēc iespējas līgums Asker Brygge neradīja reālu risku. Izpētei iztērētās summas nāktu par labu pircējam, bet gadījumā, ja izpētē atklātos, ka īpašums nav piemērots attīstīšanai, Asker Brygge varētu pārtraukt izpētes darbu un samazināt izmaksas, bet tam nebūtu pienākuma iegādāties īpašumu.
   
      Asker Brygge apgalvo, ka, novērtējot atlīdzību par iespēju, jāņem vērā pienākums finansēt izpētes darbu, kura vērtība varētu būt aptuveni NOK 4 vai 5 miljoni. Asker Brygge apgalvo, ka šīs metodes izmantošana, lai noteiktu cenu par iespēju attiecībā uz neattīstītu zemesgabalu, kā tas noticis šajā gadījumā, nav nekas neparasts. Iestāde norāda, ka Asker Brygge nav iesniedzis nekādus dokumentus, kas pamato minētos apgalvojumus. Norvēģijas iestādes nav spējušas apstiprināt ne izpētei iztērētās summas, ne to, ka šī ir vispārpieņemta metode, lai noteiktu cenu par neattīstītu zemesgabalu.
   Iestāde uzskata, ka neatkarīgi no tā, vai iespēja tika vai netika izmantota, 2001. gadā, kad tika noslēgts līgums, tai bija vērtība. Dokumentos un skaidrojumos, kurus Iestāde līdz šim ir saņēmusi, nav informācijas par to, ka pircējs par iespēju per se būtu maksājis atlīdzību, kas būtu pieņemama privātam ieguldītājam.
   Iespējas līgumā ir minēta iespējamība, ka Asker Brygge varētu veikt īpašuma izpētes darbu, lai mainītu tā regulējumu citiem nolūkiem, apmaiņā pret iespēju iegādāties īpašumu par tirgus cenu. Taču nebija garantijas, ka īpašums tiešām tiks pienācīgi izpētīts. Nebija minēts bezierunu pienākums veikt konkrēta veida izpēti, jo pircējs varēja atteikties no pārdošanas līguma slēgšanas, piemēram, ja sākotnējā izpētē atklātos, ka projekts nav rentabls, vai citu iemeslu dēļ. Tātad pircēja riski saskaņā ar iespējas līgumu bija minimāli, bet pašvaldība no tā negūtu labumu, ja izpētē atklātos, ka īpašumu ir iespējams attīstīt. Tādā gadījumā pircēja statuss dotu tam iespēju nogaidīt, vērojot nekustamā īpašuma tirgus attīstību ilgākā laikposmā, un pieņemt lēmumu par īpašuma iegādi par fiksētu cenu brīdī, kad varētu uzskatīt, ka pirkums būs īpaši izdevīgs. Turklāt saskaņā ar Iestādes rīcībā esošo informāciju prasību, ka izpētes darbi Asker Brygge jāpaveic noteiktā termiņā, lai nezaudētu iespēju, tirgus ekonomikas ieguldītāja principa izpratnē nevar uzskatīt par pienācīgu samaksu par iespēju nopirkt zemesgabalu.
   Iespējas līgumā bija iekļauti arī citi elementi, kas varētu palielināt iespējas vērtību. Pirmais no tiem ir cenas regulēšanas mehānisms. Asker Brygge bija tiesības pieprasīt, lai cena tiktu pārskatīta, ja pirms iespējas izmantošanas nekustamā īpašuma cenas Askerā ievērojami kristos. Kā iepriekš minēts, līgumā nebija paredzēts, ka pašvaldībai ir tādas pašas tiesības pārskatīt cenu, ja nekustamā īpašuma cenas ievērojami celtos. Saskaņā ar Norvēģijas iestāžu skaidrojumu Asker Brygge tiesības uz pārskatīšanu līgumā bija iekļautas, jo Askeras pašvaldība uzskatīja, ka īpašuma attīstīšana radītu sarežģījumus, inter alia, automaģistrāles (E18) tuvuma dēļ, tāpēc darījums būtu saistīts ar ievērojamu ekonomisku risku. Iestāde tomēr uzskata, ka tirgus ekonomikas privāts ieguldītājs nebūtu slēdzis šādu līgumu, neparedzot savstarpējas tiesības līgumu precizēt, ja nekustamā īpašuma cenas ievērojami celtos vai kristos. Šķiet, ka šajā gadījumā ar pašvaldības tiesībām pielāgot cenu atbilstoši patēriņa cenu indeksam nepietiek, lai kompensētu atbilstošu neesošās tiesības uz līguma pārskatīšanu.
   Iestāde uzskata, ka patēriņa cenu indekss nav īstais rādītājs, kas būtu izmantojams, veicot pielāgojumus atbilstoši nekustamā īpašuma cenu izmaiņām. Patēriņa cenu indekss ir mērvienība, ko izmanto, lai aprēķinātu mājsaimniecību iegādāto patēriņa preču un pakalpojumu vidējo cenu izmaiņas, bet tas neatspoguļo cenu dinamiku nekustamā īpašuma tirgū. Nekustamā īpašuma cenu attīstības modelis atšķiras no pārējo cenu dinamikas, un tāda nekustamā īpašuma cenas kā šajā gadījumā aplūkojamais īpašums, nosakot patēriņa cenu indeksu, parasti neņem vērā.
   Turklāt iespējas līgumā Askeras pašvaldība ir piekritusi atlikt maksājumu 70 % apmērā no norunātās pārdošanas cenas (6) vēlākais līdz 2011. gada 31. decembrim, par atlikto maksājumu neiekasējot procentus. Saskaņā ar Norvēģijas iestāžu pausto viedokli pašvaldība ir piekritusi pilnas maksājuma summas atliktam maksājumam, nepiemērojot procentu likmi, jo īpašuma attīstīšana tika uzskatīta par sarežģītu procesu. Iestāde uzskata, ka privāts tirgus dalībnieks nebūtu piekritis maksājuma atlikšanai uz tik ilgu laiku, nepieprasot procentu maksājumus. Turklāt Iestāde uzskata, ka privāts tirgus dalībnieks nebūtu nodevis pircējam visas īpašumtiesības, nesaņemot pilnu maksājuma summu. Askeras pašvaldība piekrīt, ka privāts ieguldītājs par atlikto maksājumu būtu pieprasījis atlīdzību. Lai gan Askeras pašvaldība apgalvo, ka atbalsts šajā gadījumā nepārsniegtu de minimis slieksni, tā nav iesniegusi nekādus apliecinošus dokumentus.
   Iepriekš minēto iemeslu dēļ Iestāde uzskata, ka privāts tirgus dalībnieks nebūtu ar līdzīgiem nosacījumiem kā Askeras pašvaldība noslēdzis tik ilgu iespējas līgumu, neprasot atlīdzību par iespējas piešķiršanu un labvēlīgajiem nosacījumiem per se. Vienkārši pieprasot atlīdzību, kas atbilda īpašuma vērtībai 2001. gadā, Askeras pašvaldība riskēja, ka vēlāk, jo īpaši, ja celtos nekustamā īpašuma cenas, varētu konstatēt, ka tā piešķīrusi valsts atbalstu.
   Iestāde tādēļ secina, ka iespējas līgums nebija noslēgts saskaņā ar tirgus ekonomikas nosacījumiem, līdz ar to nevar izslēgt valsts atbalsta pastāvēšanu.
   Tādēļ jāpārbauda, vai īpašumu nepārdeva par cenu, kas zemāka par tirgus vērtību.
   1.1.3.   Īpašuma tirgus vērtība pārdošanas līguma noslēgšanas laikā
   
   
      Asker Brygge 2005. gadā izmantoja iespēju. Lai gan pārdošanas nosacījumi bija paredzēti 2001. gada iespējas līgumā, pārdošanas līgumu nenoslēdza līdz 2007. gada 21. martam. Norvēģijas iestādes skaidro, ka pārdošanas cena bija norunāta 2001. gadā un 2007. gadā netika apspriesta.
   Izvērtējot, vai ar pašreizējo darījumu nav piešķirts valsts atbalsts, īpašuma vērtībai 2001. gadā nav izšķirošas nozīmes, jo zemesgabalu pārdeva nevis 2001. gadā, bet 2007. gadā. Tā kā ar 2001. gada iespējas līgumu Asker Brygge uz nākamajiem desmit gadiem bija piešķirtas īpašuma iegādes tiesības, kamēr Asker Brygge nebija izmantojis iespēju, zemesgabals palika pašvaldības īpašumā. Tātad Iestādes veiktajā valsts atbalsta novērtējumā attiecīgais laiks ir laiks, kad pašvaldība īpašumu 2007. gadā pārdeva un nodeva jaunam īpašniekam.
   Tādēļ turpmāk Iestāde salīdzinās cenu, t. i., NOK 8 727 462, ko Asker Brygge samaksāja 2007. gadā, kad notika pārdošanas darījums, ar īpašuma tirgus vērtību.
   Saskaņā ar Iestādes valsts atbalsta pamatnostādnēm attiecībā uz zemes pārdošanu uzskata, ka zemi un ēkas pārdod par tirgus vērtību un līdz ar to valsts atbalsts nav sniegts, ja pārdošana notiek saskaņā ar pietiekami plaši atspoguļotu un beznosacījumu konkursa procedūru, kas pielīdzināma izsolei, pieņemot vislabāko vai vienīgo cenas piedāvājumu. Savukārt, lai izslēgtu atbalsta pastāvēšanu gadījumos, kad zemes pārdošana nenotiek saskaņā ar beznosacījumu izsoles procedūru, vienam vai vairākiem neatkarīgiem aktīvu vērtētājiem pirms pārdošanas sarunām būtu jāveic neatkarīgs novērtējums, lai noteiktu tirgus vērtību, pamatojoties uz vispārpieņemtiem tirgus rādītājiem un vērtēšanas standartiem. Vērtētājam, veicot uzdevumus, jābūt neatkarīgam, t. i., publiskām iestādēm nav tiesību izdot rīkojumus attiecībā uz novērtēšanas rezultātiem. Šajā gadījumā Askeras pašvaldība nerīkoja beznosacījumu izsoles procedūru un pirms līguma noslēgšanas neieguva neatkarīga eksperta novērtējumu. Tāpēc valsts atbalsta pastāvēšanu nevar automātiski izslēgt.
   Norvēģijas iestādes kopā ar paziņojumu ir iesniegušas trīs attiecīgā īpašuma novērtējumus. Neviens no novērtējumiem nav veikts pirms iespējas nolīguma noslēgšanas 2001. gadā, īpašuma vērtība ir noteikta vēlāk.
   Pirmais (2006. gada 30. jūnija) ziņojums attiecas uz licencētu īpašuma vērtētāju Verditakst AS, Takst Senteret un Agdestein
       (7) veikto novērtējumu. Saskaņā ar šo ziņojumu zemesgabala vērtība 2001. gadā, kad tika noslēgts iespējas līgums, tika lēsta NOK 9,6 miljonu apmērā (ar iespējamu ±15 % novirzi). Tomēr šķiet, ka aplēses ir visai aptuvenas. Vērtētāji vienkārši ir ņēmuši vērā īpašuma vērtību, pamatojoties uz tā atļauto izmantošanas veidu (galvenokārt jahtu ostas vajadzībām) saskaņā ar novērtēšanas laikā spēkā esošo zemesgabala regulējumu (tas bija tāds pats kā 2001. gadā), un alternatīvu vērtību, kāda īpašumam būtu, ja to vienlaikus izmantotu jahtu ostas vajadzībām, mājokļu būvniecībai un rūpnieciskām vajadzībām, un aprēķinājuši īpašuma vērtību kā abu alternatīvu vidējo vērtību (8). Tomēr, kā skaidrots iepriekš, valsts atbalsta novērtējumā būtiska nozīme ir zemesgabala vērtībai 2007. gadā, kad pašvaldība īpašumu pārdeva un nodeva jaunajam īpašniekam.
   Norvēģijas iestāžu paziņojumam ir pievienoti divi papildu novērtējumi, ko pašvaldības uzdevumā sagatavojuši vērtētāji TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. Pirmajā (2008. gada 18. janvāra) ziņojumā (9) ir aplēsts, ka zemesgabala tirgus vērtība 2007. gadā bija NOK 26 miljoni. Tā kā pašvaldības un Asker Brygge līgums ir noslēgts 2001. gadā, šī cena ir diskontēta atbilstoši 2001. gada vērtībai. Diskontētā 2007. gada vērtība NOK 26 miljoni, izmantojot diskonta likmi 5,5 % septiņarpus gadu periodā, atbilst NOK 17 miljoniem 2001. gadā.
   Otrajā (2008. gada 16. jūnija) ziņojumā (10)
      TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik ir aplēsuši, ka zemesgabala tirgus vērtība 2007. gadā bija NOK 12 miljoni. Diskontētā 2007. gada vērtība NOK 12 miljoni, izmantojot to pašu diskonta likmi (5,5 % septiņarpus gadu periodā), atbilst NOK 8 miljoniem 2001. gadā. Tātad neatbilstība starp abiem ziņojumiem ir NOK 9 miljoni attiecībā uz īpašuma vērtību 2001. gadā un NOK 14 miljoni attiecībā uz īpašuma vērtību 2007. gadā.
   Norvēģijas iestādes skaidro, ka šīs atšķirības pamatā galvenokārt ir aplēstās vērtības samazinājums, ņemot vērā Asker Brygge papildu pienākumu, kas saistīts ar zemesgabala daļas izmantošanu Slependen Båtforening AS vajadzībām (11). Iespējas nolīgumā, kas noslēgts 2001. gadā, ir iekļauta klauzula, kurā noteikts, ka daļu īpašuma iznomā Slependen Båtforening kā mazizmēra laivu ostu un ka Asker Brygge šim uzņēmumam jākompensē tā tiesības uz mazizmēra laivu ostu / kompensācija Askeras pašvaldībai, ja īpašuma attīstīšana tiktu sākta pirms nomas līguma termiņa beigām. Nomas līguma termiņš beidzās 2009. gada jūnijā. Turklāt iespējas līguma 3. pantā noteikts, ka Asker Brygge kopā ar Askeras pašvaldību jāatrod atbilstošs risinājums, lai apmierinātu Slependen Båtforening vajadzības tā darbības jomā līguma noslēgšanas laikā.
   Kad 2001. gadā tika noslēgts iespējas līgums, Slependen Båtforening maksāja Askeras pašvaldībai gada nomas maksu NOK 19 500 apmērā (12). Lai gan ekonomiskās sekas, ko šis pienākums iespējas līguma noslēgšanas laikā radīja Asker Brygge, bija grūti precīzi aprēķināt, Asker Brygge un Slependen Båtforening2006. gada 1. jūnijā noslēdza līgumu, saskaņā ar kuru Slependen Båtforening bija jāsamaksā NOK 850 000 (sk. līguma 2.4. punktu) (13). Saskaņā ar Norvēģijas iestāžu sniegto skaidrojumu 2008. gada janvārī veiktā novērtējuma pamatā bija Asker Brygge un Slependen Båtforening starpā noslēgtā līguma kļūdaina interpretācija, jo tajā nebija atspoguļotas Slependen Båtforening tiesības par attiecīgo teritoriju samaksāt tikai NOK 850 000. Aktīvu vērtētāji šo iespējas līguma punktu interpretēja tādējādi, ka pēc nomas līguma termiņa beigām Slependen Båtforening būtu tiesības nomāt vai iegādāties laivu stāvvietas par tirgus cenu. Norvēģijas iestādes tomēr uzskata, ka summa NOK 850 000 apmērā, kas atspoguļo pienākuma izpildi attiecībā pret Slependen Båtforening, bija jāņem vērā, nosakot īpašuma tirgus vērtību 2001. un 2007. gadā. Saskaņā ar Askeras pašvaldības rīkojumu TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik2008. gada 16. jūnija novērtējumā NOK 850 000 bija jāizmanto kā pamats Slependen Båtforenings 65 laivu stāvvietu vērtības noteikšanai. Iestāde uzskata, ka šai summai ir nozīme īpašuma vērtības noteikšanā 2007. gadā, jo tajā laikā tā bija zināma informācija.
   Turklāt, kā norāda pašvaldība, 2008. gada jūnijā veiktajā novērtējumā bija ņemti vērā ar grunts piesārņojumu saistītie riski (14). Un, kā norāda pašvaldība, 2008. gada jūnijā veiktajā novērtējumā vairs nebija iekļauta laivu glabātuve zem ceļa (E18) (15).
   
      Asker Brygge ir apstrīdējis novērtējumu ticamību. Galvenais iebildums ir pret novērtējumos paredzēto iespējamo gultnes padziļināšanu, lai izveidotu jaunas laivu piestātnes, un laivu glabātuves izveidi sauszemes teritorijā. Saskaņā ar Asker Brygge skaidrojumu 2001. gadā īpašuma attīstīšana nebūtu bijusi iespējama, turklāt Valsts ceļu pārvalde bija aizliegusi šajā teritorijā vēl vairāk padziļināt gultni (16).
   Iestāde norāda, ka Asker Brygge nav iesniedzis nekādus dokumentus, kas apliecinātu, ka 2008. gada jūnijā veiktā novērtējuma faktiskie pieņēmumi ir kļūdaini. Iestāde turklāt norāda, ka pašvaldība nav apstrīdējusi 2008. gada jūnijā veiktā novērtējuma ticamību, — šķiet, ka pašvaldība to uzskata par pietiekami precīzu (17). Pašvaldība Iestādei adresētajās piezīmēs atsaucas uz to novērtējuma daļu, kurā ir izvērtēta gultnes padziļināšanas iespēja (saistībā ar grunts piesārņojuma novērtējumu), un nenorāda, ka gultnes padziļināšana vispār nebūtu iespējama. Iestādes rīcībā tātad nav ziņu, ka būtu iesniegti dokumenti, kas liktu apšaubīt 2008. gada jūnija novērtējuma faktiskos pieņēmumus.
   Abos TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik ziņojumos ir noteikta zemesgabala vērtība 2007. gadā. Pirmajā, 2008. gada janvārī sagatavotajā, ziņojumā zemesgabala vērtība ir lēsta NOK 26 miljonu apmērā, kas ievērojami pārsniedz Asker Brygge AS samaksāto cenu NOK 8,7 miljonus. Pēdējā (un zemākajā) novērtējumā, kas sagatavots 2008. gada 16. jūnijā (18), zemesgabala vērtība ir lēsta NOK 12 miljonu apmērā, kas par NOK 3 272 538 pārsniedz samaksāto cenu. Saskaņā ar Askeras pašvaldības sniegto informāciju šajā otrajā ziņojumā atšķirībā no pirmā ziņojuma ir ņemta vērā precīzāka informācija, kas bija zināma 2007. gadā, kad zemesgabalu pārdeva.
   Saskaņā ar Asker Brygge pausto viedokli, ciktāl zemesgabala 2007. gada vērtībai ir būtiska nozīme, Iestādei būtu jāņem vērā un jāatskaita pievienotā vērtība, kas radīta Asker Brygge 2001.–2007. gadā paveiktā darba rezultātā. Asker Brygge veica īpašuma izpēti (19).
   Iestāde uzskata, ka nav pamata no zemesgabala vērtības atskaitīt Asker Brygge 2001.–2007. gadā paveiktā darba vērtību. Iestāde norāda, ka 2008. gadā veikto novērtējumu pamatā ir tas pats īpašuma regulējums, kas bija spēkā 2001. un 2007. gadā. Saskaņā ar 2008. gada jūnijā veikto novērtējumu noteikumi nav grozīti kopš 1998. gada (20). Tātad 2001. un 2007. gadā tika uzskatīts, ka īpašumu turpmāk izmantos kā jahtu ostu un laivu glabātuvi (21). Iestāde nedomā, ka Asker Brygge veiktā izpēte varēja ietekmēt šo novērtējumu. Turklāt 2008. gada jūnija novērtējumā ir minēts risks, ko rada grunts piesārņojums, piebilstot, ka vērtētāji šajā jautājumā nav iedziļinājušies (22). Tāpēc šķiet, ka, zemesgabala vērtības noteikšanā neņemot vērā Asker Brygge veikto izpēti, vērtētāji ir rīkojušies pareizi.
   Kā iepriekš minēts, 2008. gada jūnija novērtējuma pamatā ir pieņēmums, ka saskaņā ar spēkā esošajiem noteikumiem teritoriju izmantos kā jahtu ostu. Tomēr šķiet, ka Asker Brygge jau 2001. gadā saskatīja īpašuma attīstīšanas potenciālu. Principā šāds potenciāls ir līdzvērtīgs pievienotai vērtībai. Pašvaldība savā 2008. gada 11. aprīļa vēstulē vērtētājiem ieteica apsvērt, vai vērtējumā nebūtu jāņem vērā iespējamība, ka noteikumi tiks grozīti (domājams, paredzot ienesīgāku īpašuma izmantošanas veidu). Vērtētāji tomēr atteicās ņemt vērā iespējamus noteikumu grozījumus, jo uzskatīja, ka tas būtu spekulatīvi. Vērtētāji piebilda, ka novērtējums būtu pavisam citāds (t. i., daudz augstāks), ja tā pamatā būtu pieņēmums, ka īpašumu būs atļauts izmantot mājokļu būvniecībai un rūpnieciskām vajadzībām (23).
   Iestādei ir zināmas šaubas par to, vai privāts ieguldītājs būtu ņēmis vērā iespējamību, ka nākotnē īpašuma regulējums varētu attiekties uz citiem, vērtīgākiem izmantošanas veidiem un vai šīs iespējamības dēļ būtu pieaugusi īpašuma tirgus vērtība, t. i., vai tā būtu (daudz) augstāka par to, kas minēta 2008. gada jūnijā veiktajā novērtējumā. Iestāde tomēr ir ņēmusi vērā ar attiecīgā īpašuma turpmāko izmantošanu saistīto īpašo nenoteiktību, inter alia, grunts piesārņojumu un ar autoceļa tuvumu saistītās normatīvās prasības. Tātad 2008. gada jūnijā veiktais novērtējums, kurā nav ņemts vērā īpašuma attīstīšanas potenciāls, proti, iespēja mainīt tā pašreizējo izmantošanas veidu, ir konservatīvs, bet Iestādei tas šķiet precīzs, ja ņem vērā novērtējamā īpašuma īpatnības.
   Ievērojot šos iemeslus, Iestāde secina, ka 2007. gadā zemesgabala gbnr. 32/17 pārdošanas cena NOK 8 727 462 bija zemāka par tā tirgus cenu NOK 12 miljoniem, kas noteikta 2008. gada jūnijā veiktajā neatkarīgu ekspertu novērtējumā, kuru iesniegušas Norvēģijas iestādes.
   1.1.4.   Secinājums par tirgus ekonomikas ieguldītāja principu
   
   Ievērojot iepriekš minētos iemeslus, Iestāde uzskata, ka iespējas līgumā norunātā cena neatbilda tirgus cenai, kura būtu jānorāda šādā līgumā un kurai būtu jāatspoguļo īpašuma vērtība līguma noslēgšanas laikā kopā ar iespējas vērtību un pircējam piešķirtajiem īpašajiem nosacījumiem. Iestāde turklāt uzskata, ka pārdošanas līgumā norunātā faktiskā cena pārdošanas līguma noslēgšanas laikā neatbilda īpašuma tirgus cenai. Tāpēc Iestāde secina, ka darījums, pārdodot attiecīgo zemesgabalu gbnr. 32/17 Asker Brygge AS par cenu NOK 8 727 462, netika veikts saskaņā ar tirgus ekonomikas ieguldītāja principu.
   1.2.   Valsts līdzekļi
   
   Pasākumu uzskata par valsts atbalstu, ja atbalstu piešķir valsts vai to sniedz no valsts līdzekļiem. Jēdziens „valsts” attiecas ne vien uz centrālo valdību, bet aptver visus valsts pārvaldes līmeņus (tostarp pašvaldības) un publiskus uzņēmumus.
   Tā kā pašvaldība ir pārdevusi zemesgabalu par cenu, kas zemāka par tā tirgus cenu, tā ir atteikusies no ieņēmumiem. Šajos apstākļos Asker Brygge pašvaldībai par zemesgabalu vajadzēja samaksāt lielāku summu, tātad var uzskatīt, ka uzņēmumam ir piešķirti pašvaldības līdzekļi.
   Ievērojot šos iemeslus, Iestāde uzskata, ka ir iesaistīti valsts līdzekļi EEZ līguma 61. panta 1. punkta izpratnē, jo zemesgabala pārdošana nenotika saskaņā ar tirgus nosacījumiem.
   1.3.   Priekšrocības atsevišķiem uzņēmumiem vai atsevišķu preču ražošanai
   
   Pirmkārt, pasākumam jāsniedz Asker Brygge priekšrocības, kas to atbrīvo no maksājumiem, kuri tam parasti būtu jāveic no sava budžeta. Uzņēmumam tika dotas priekšrocības valsts atbalsta noteikumu izpratnē, jo darījums notika saskaņā ar labvēlīgiem noteikumiem, proti, ja zemesgabals būtu pārdots saskaņā ar tirgus ekonomikas ieguldītāja principu, Asker Brygge par to būtu jāmaksā augstāka cena un tirgus procentu likme par aizdevumu, ja tādu pašu summu nāktos aizņemties bankā.
   Pašvaldība savā 2009. gada 11. maija vēstulē (24) skaidro, kā tā aprēķinājusi iespējamā atbalsta summu, kas Iestādei adresētā paziņojuma veidlapas 5. punktā lēsta NOK 5,3 miljonu apmērā (25). Aprēķina pamatā ir starpība — aptuveni NOK 3,3 miljoni — starp 2008. gada jūnijā veikto novērtējumu (26) (kurā noteikta zemesgabala vērtība 2007. gadā, kad tika noslēgts pārdošanas līgums) un pārdošanas summu. Pašvaldība šai summai ir pieskaitījusi arī ekonomiskās priekšrocības, ko radīja pārdošanas cenas atlikušo 70 % atliktais maksājums. Veicot aprēķinus, pašvaldība ir izmantojusi procentu likmi 7 % apmērā četru gadu un deviņu mēnešu laikposmā, attiecinot to uz summu NOK 6 miljoni, un konstatējusi, ka maksimālais labums, kas gūts no aizdevuma ar atvieglotiem nosacījumiem, ir NOK 2 miljoni.
   Otrkārt, pasākumam jābūt selektīvam, proti, tam jādod priekšrocības „atsevišķiem uzņēmumiem vai atsevišķu preču ražošanai”. Šajā gadījumā attiecīgajam pasākumam ir tikai viens iespējamais labuma guvējs, t. i., Asker Brygge. Tātad pasākums ir selektīvs.
   1.4.   Konkurences traucējumi un ietekme uz tirdzniecību starp līgumslēdzējām pusēm
   
   Atbalstam jārada konkurences traucējumi un jāietekmē tirdzniecība starp EEZ līguma līgumslēdzējām pusēm.
   Valsts piešķirts atbalsts stiprinātu Asker Brygge stāvokli salīdzinājumā ar citiem uzņēmumiem, kas konkurē tajā pašā nekustamā īpašuma attīstīšanas jomā. Jebkāda atbalsta piešķiršana stiprina atbalsta saņēmēja stāvokli salīdzinājumā ar tā konkurentiem un līdz ar to rada konkurences traucējumus EEZ līguma 61. panta 1. punkta izpratnē. Ciktāl uzņēmums darbojas jomās, kurās pastāv EEZ iekšējā tirdzniecība, ir izpildītas EEZ līguma 61. panta 1. punkta prasības, lai pasākumu varētu uzskatīt par valsts atbalstu. Nekustamā īpašuma attīstīšana ir saimnieciskās darbības joma, kas principā un praktiski ir atvērta EEZ iekšējai tirdzniecībai. Tāpēc Iestāde secina, ka atbalsts pretēji EEZ līguma 61. panta 1. punkta noteikumiem draud radīt konkurences traucējumus un ietekmē tirdzniecību.
   1.5.   Secinājums
   
   Iepriekš minēto iemeslu dēļ Iestāde uzskata, ka darījums, kura rezultātā zemesgabalu gbnr. 32/17 saskaņā ar 2001. gadā noslēgto iespējas līgumu un turpmākajiem līgumiem pārdeva Asker Brygge, ir saistīts ar valsts atbalsta piešķiršanu.
   2.   PROCEDŪRAS PRASĪBAS
   Norvēģijas iestādes iesniedza paziņojumu par zemesgabala pārdošanu 2009. gada 13. februārī (atsauce Nr. 508884). Tomēr tās parakstīja iespējas līgumu, kurā bija iekļauti zemesgabala pirkšanas nosacījumi 2001. gadā un pārdeva zemesgabalu 2007. gada 21. martā, kad tika noslēgts pārdošanas līgums. Tātad pārdošanas darījums notika, pirms Iestāde bija pieņēmusi galīgo lēmumu par tā likumīgumu. Tāpēc Iestāde secina, ka Norvēģijas iestādes nav ievērojušas savus pienākumus saskaņā ar 3. protokola I daļas 1. panta 3. punktu.
   3.   ATBALSTA SADERĪBA
   Atbalsta pasākumi, uz kuriem attiecas EEZ līguma 61. panta 1. punkts, parasti nav saderīgi ar EEZ līguma darbību, ja uz tiem neattiecas EEZ līguma 61. panta 2. vai 3. punktā noteiktie izņēmumi.
   EEZ līguma 61. panta 2. punktā noteiktais izņēmums attiecīgajam atbalstam nav piemērojams, jo atbalsts nav paredzēts, lai sasniegtu kādu no šajā punktā minētajiem mērķiem. Uz šo gadījumu neattiecas arī EEZ līguma 61. panta 3. punkta a) apakšpunkts un 61. panta 3. punkta b) apakšpunkts. Turklāt teritorijai, kurā atrodas īpašums, nevar piešķirt arī reģionālo atbalstu EEZ līguma 61. panta 3. punkta c) apakšpunkta izpratnē.
   Tāpēc Iestāde uzskata, ka izvērtējamo darījumu nevar pamatot ar EEZ līguma valsts atbalsta noteikumiem.
   4.   ATGŪŠANA
   Saskaņā ar Uzraudzības un Tiesas nolīguma 3. protokola II daļas 14. pantu nelikumīga atbalsta gadījumos, ja atbalsts atzīts par nesaderīgu, Iestāde parasti uzdod attiecīgajai EBTA valstij atgūt šo atbalstu no tā saņēmēja.
   Iestāde uzskata, ka šajā gadījumā vispārīgi principi neizslēdz atbalsta atmaksāšanu. Saskaņā ar iedibināto judikatūru nelikumīga atbalsta atcelšana, to atgūstot, loģiski izriet no atbalsta atzīšanas par nelikumīgu. Tātad nelikumīgi piešķirta valsts atbalsta atgūšanu, lai atjaunotu iepriekš pastāvējušo situāciju, principā nevar uzskatīt par nesamērīgu ar EEZ līguma mērķiem valsts atbalsta jomā. Atmaksājot atbalstu, tā saņēmējs zaudē priekšrocības, kas tam bijušas salīdzinājumā ar tā konkurentiem tirgū, un ir atjaunota situācija, kas pastāvēja pirms atbalsta izmaksāšanas (27). No šā atbalsta atmaksāšanas principa arī izriet, ka parasti, izņemot ārkārtas gadījumus, Iestāde nepārsniedz savas Tiesas iedibinātajā judikatūrā atzītās rīcības brīvības robežas, pieprasot, lai attiecīgā EBTA valsts atgūst nelikumīga atbalsta veidā piešķirtās summas, jo Iestāde tikai atjauno iepriekšējo situāciju (28). Turklāt, ņemot vērā, ka valsts atbalsta uzraudzība, ko Iestāde veic saskaņā ar Uzraudzības un Tiesas nolīguma 3. protokolu, ir obligāta, uzņēmumi, kam atbalsts piešķirts, principā nevar atsaukties uz tiesisko paļāvību, ka atbalsts piešķirts likumīgi, ja tas nav piešķirts, ievērojot minētajā protokolā paredzēto procedūru (29). Šajā gadījumā nav redzamu ārkārtēju apstākļu, kuru dēļ atbalsta saņēmējiem būtu varējusi rasties tiesiskā paļāvība.
   Nepamatoti piešķirtā valsts atbalsta atgūstamajā summā būtu jāiekļauj saliktie procenti saskaņā ar Uzraudzības un Tiesas nolīguma 3. protokola II daļas 14. panta 2. punktu un Iestādes 2004. gada 14. jūlija Lēmuma 195/04/COL 9. un 11. pantu.
   5.   SECINĀJUMS
   Iestāde secina, ka Norvēģijas iestādes attiecīgo atbalstu ir piešķīrušas nelikumīgi, pārkāpjot 3. protokola I daļas 1. panta 3. punktu.
   Īpašuma Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pārdošanas nosacījumi uzņēmumam Asker Brygge AS ir saistīti ar valsts atbalstu, kas iepriekš minēto iemeslu dēļ nav saderīgs ar EEZ līguma darbību un būtu jāatgūst no pārdošanas līguma noslēgšanas dienas, t. i., no 2007. gada 21. marta,
   IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.
   1. pants
   Zemesgabala Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pārdošana uzņēmumam Asker Brygge AS, ko veikusi Askeras pašvaldība, ir saistīta ar valsts atbalstu, kurš nav saderīgs ar EEZ līguma darbību EEZ līguma 61. panta 1. punkta izpratnē.
   2. pants
   Norvēģijas iestādes veic visus vajadzīgos pasākumus, lai no Asker Brygge AS atgūtu atbalstu, kas minēts 1. pantā un nelikumīgi nodots atbalsta saņēmēja rīcībā.
   3. pants
   Atbalstu atgūst nekavējoties un saskaņā ar valsts tiesību aktos paredzētajām procedūrām, ja tās nodrošina tūlītēju un efektīvu šā lēmuma izpildi. Atgūstamajā atbalstā ietilpst procenti un saliktie procenti no dienas, kad atbalsts nodots Asker Brygge AS rīcībā, līdz tā atgūšanas dienai. Procentus aprēķina saskaņā ar EBTA Uzraudzības iestādes Lēmuma Nr. 195/04/COL 9. pantu.
   4. pants
   Norvēģija līdz 2011. gada 13. septembrim informē Iestādi par kopējo no saņēmēja atgūstamo summu (pamatsummu un atgūšanas procentiem) un par atbalsta atgūšanai plānotajiem un veiktajiem pasākumiem.
   Norvēģijai Iestādes lēmums jāizpilda un atbalsts pilnīgi jāatgūst līdz 2011. gada 13. novembrim.
   5. pants
   Šis lēmums ir adresēts Norvēģijas Karalistei.
   6. pants
   Autentiska ir tikai šā lēmuma versija angļu valodā.
   
      Briselē, 2011. gada 13. jūlijā
      
         
            EBTA Uzraudzības iestādes vārdā –
         
         
            priekšsēdētāja
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Kolēģijas loceklis
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
      
   
   
      (1)  Pieejams http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.
   
      (2)  Publicēts OV C 184, 8.7.2010., 20. lpp., un EEZ papildinājumā Nr. 35, 8.7.2010.
   
      (3)  Sk. OV C 184, 8.7.2010., un Oficiālā Vēstneša EEZ papildinājumu Nr. 35, 8.7.2010.
   
      (4)  Atsauce Nr. 518079, 1. pielikums.
   
      (5)  Novērtējumu par to, vai šī cena atbilst tirgus cenai, sk. turpmāk 1.1.2. iedaļā.
   
      (6)  Saskaņā ar pārdošanas līguma 3. pantu maksājums jāveic pirms būvdarbu sākšanas un katrā ziņā vēlākais 2011. gada 31. decembrī, sk. atsauci Nr. 508884, 1. pielikumu.
   
      (7)  Atsauce Nr. 508884, paziņojuma 9. pielikums.
   
      (8)  Atsauce Nr. 508884, paziņojuma 9. pielikums, novērtējuma 15. lpp.
   
      (9)  Atsauce Nr. 508884, paziņojuma 5. pielikums.
   
      (10)  Atsauce Nr. 508884, paziņojuma 3. pielikums.
   
      (11)  Atsauce Nr. 518079, Iestādei adresētās pašvaldības 2009. gada 11. maija vēstules 2. un 3. lpp.
   
      (12)  Šī summa bija noteikta saskaņā ar Askeras pašvaldības un Slependen Båtforening 1999. gadā noslēgto līgumu. Sk. 2009. gada 11. maija vēstules 8. pielikumu, atsauce Nr. 518079.
   
      (13)  Līgumu izvērtē juridiskā firma Hjort, sk. atsauci Nr. 508884, 7. pielikumu.
   
      (14)  Atsauce Nr. 508884, sk. paziņojuma 3. pielikumu, novērtējuma 5. lpp. un vērtētājiem adresētās pašvaldības 2008. gada 5. maija vēstuli, paziņojuma 8. pielikumu un pašvaldības piezīmes iestādei adresētās 2010. gada 29. janvāra vēstules 3. un 4. lpp., atsauce Nr. 544706.
   
      (15)  Atsauce Nr. 508884, sk. paziņojuma 3. pielikumu, novērtējuma 4. un 7. lpp. un vērtētājiem adresētās pašvaldības 2008. gada 5. maija vēstuli, paziņojuma 8. pielikumu un pašvaldības piezīmes iestādei adresētās 2010. gada 29. janvāra vēstules 4. lpp. (3.3. punkta pēdējo daļu), atsauce Nr. 544706.
   
      (16)  Atsauce Nr. 545173, Asker Brygge piezīmes, 4. punkts.
   
      (17)  Atsauce Nr. 544706, sk. 3. un 4. lpp., un atsauce Nr. 518079, pašvaldības vēstule Iestādei, kurā tā pamatojas uz novērtējumu, lai skaidrotu, kā aprēķināta iespējamā atbalsta summa, kas norādīta Iestādei nosūtītajā paziņojumā.
   
      (18)  Paziņojuma 3. pielikums.
   
      (19)  Atsauce Nr. 545173, 3. punkts.
   
      (20)  Sk. atsauci Nr. 508884, 3. pielikumu.
   
      (21)  Sk. atsauci Nr. 508884, 3. pielikumu 3, novērtējuma 6. un 7. lpp.
   
      (22)  Sk. atsauci Nr. 508884, 3. pielikumu, novērtējuma 5. lpp.
   
      (23)  Sk. atsauci Nr. 508884, 8. pielikumu, pašvaldības vēstules 2. lpp. un vērtētāju vēstules (datums nav norādīts) 1. lpp.
   
      (24)  Atsauce Nr. 518079, 1. un 2. lpp.
   
      (25)  Atsauce Nr. 508884, 1. pielikums, paziņojuma veidlapas 5. punkts.
   
      (26)  Iestāde uzskata, ka no trim novērtējumiem 2008. gada jūnijā veiktais novērtējums, kurā tika lēsts, ka zemesgabala tirgus vērtība 2007. gadā bija NOK 12 miljoni, sniedz vislabāko priekšstatu par īpašuma tirgus vērtību 2007. gadā.
   
      (27)  1995. gada spriedums lietā C-350/93 Komisija pret Itāliju, Recueil, I-699. lpp., 22. punkts.
   
      (28)  1999. gada spriedums lietā C-75/97 Beļģija pret Komisiju, Recueil, I-3671. lpp., 66. punkts, un 2002. gada spriedums lietā C-310/99 Itālija pret Komisiju, Recueil, I-2289. lpp., 99. punkts.
   
      (29)  1997. gada spriedums lietā C-169/95 Spānija pret Komisiju, Recueil I-135. lpp., 51. punkts.