CELEX: 62015CC0598
Language: hu
Date: 2017-06-29 00:00:00
Title: N. Wahl főtanácsnok indítványa, az ismertetés napja: 2017. június 29.#Banco Santander, SA kontra Cristobalina Sánchez López.#A Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Spanyolország) által benyújtott előzetes döntéshozatal iránti kérelem.#Előzetes döntéshozatal – 93/13/EGK irányelv – A fogyasztókkal kötött szerződések – Tisztességtelen feltételek – A nemzeti bíróság hatásköre – A fogyasztóvédelem tényleges érvényesülése – Jelzálogkölcsön‑szerződés – A jelzálog‑biztosíték érvényesítésére irányuló, bírósági úton kívüli végrehajtási eljárás – A kijelölt vevő dologi jogainak elismerésére irányuló egyszerűsített bírósági eljárás.#C-598/15. sz. ügy.

NILS WAHL
      FŐTANÁCSNOK INDÍTVÁNYA
      Az ismertetés napja: 2017. június 29. (
            1
         )
      
         C‑598/15. sz. ügy
      
      
         Banco Santander SA
      
      
         kontra
      
      
         Cristobalina Sánchez López
      
      
         (a Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera [Jerez de la Frontera‑i elsőfokú bíróság, Spanyolország] által benyújtott előzetes döntéshozatal iránti kérelem)
      
      „Előzetes döntéshozatal – 93/13/EGK irányelv – A fogyasztókkal kötött hitelszerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételek – A nemzeti bíróság arra irányuló hatásköre, hogy az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett jogok elismerésére irányuló egyszerűsített eljárás során hivatalból észlelje valamely jelzálogkölcsön‑szerződésben szereplő kikötés tisztességtelenségét”
      
               1.
            
            
               A jelen előzetes döntéshozatal iránti kérelem, amely lényegileg a 93/13/EGK irányelv (
                     2
                  ) 3., 6. és 7. cikkének értelmezésére irányul, arra hívja fel a Bíróságot, hogy szolgáltasson bizonyos pontosításokat az ezen irányelv által biztosított fogyasztóvédelem tényleges érvényesülése érdekében a nemzeti bíróság számára elismerendő hatásköröket illetően.
            
         
               2.
            
            
               Ez az ügy, amely az ítélkezési gyakorlat különböző, a jelzálogtárgyra vezetett spanyol végrehajtási eljárásra vonatkozó precedenseinek (
                     3
                  ) sorába illeszkedik, konkrétabban arra az úgynevezett „egyszerűsített” végrehajtási eljárásra vonatkozik, amely a jelzálogkölcsön‑szerződés bírósági úton kívüli végrehajtására vonatkozó, közjegyző előtt indított eljárást követi. Az alapügy tényállására alkalmazandó spanyol jogból az következik, hogy ennek az egyszerűsített eljárásnak a célja a különösen az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett dologi jogok védelme és érvényesítése. Ily módon felmerül a kérdés, hogy a 93/13 irányelvből következő fogyasztóvédelem tényleges érvényesülése azt követeli‑e meg, hogy a nemzeti bíróság vizsgálhassa a jelzálogkölcsön‑szerződésben szereplő kikötés esetleges tisztességtelenségét a jelzáloggal terhelt dolog tulajdonjogának átruházását követő, jóval későbbi szakaszban.
            
         Jogi háttér
      
         Az uniós jog
      
      
               3.
            
            
               A 93/13 irányelv 3. cikkének (1) bekezdése értelmében:
               „Egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltétel abban az esetben tekintendő tisztességtelen feltételnek, ha a jóhiszeműség követelményével ellentétben a felek szerződésből eredő jogaiban és kötelezettségeiben jelentős egyenlőtlenséget idéz elő a fogyasztó kárára.”
            
         
               4.
            
            
               A 93/13 irányelv 6. cikkének (1) bekezdése a következőket mondja ki:
               „A tagállamok előírják, hogy fogyasztókkal kötött szerződésekben az eladó vagy szolgáltató által alkalmazott tisztességtelen feltételek a saját nemzeti jogszabályok rendelkezései szerint nem jelentenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve, és ha a szerződés a tisztességtelen feltételek kihagyásával is teljesíthető, a szerződés változatlan feltételekkel továbbra is köti a feleket.”
            
         
               5.
            
            
               A 93/13 irányelv 7. cikke (1) bekezdésének megfelelően „[a] tagállamok a fogyasztók és a szakmai versenytársak érdekében gondoskodnak arról, hogy megfelelő és hatékony eszközök álljanak rendelkezésre ahhoz, hogy megszüntessék az eladók vagy szolgáltatók fogyasztókkal kötött szerződéseiben a tisztességtelen feltételek alkalmazását”.
            
         
         A spanyol jog
      
      
               6.
            
            
               A 2000. január 7‑i Ley 1/2000, de Enjuiciamento Civil (a polgári perrendtartásról szóló 1/2000. sz. törvény) (
                     4
                  ) 250. cikkének (1) bekezdése a következőképpen rendelkezik:
               „A bíróság az összegtől függetlenül egyszerűsített eljárásban dönt a következő keresetekről:
               […]
               
                        7°
                     
                     
                        az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett dologi jogok jogosultjai által előterjesztett, arra irányuló keresetek, hogy e jogokat érvényesítsék az azokat annak ellenére vitató, illetve gyakorlásukat megzavaró személyekkel szemben, hogy nem rendelkeznek a vitatást vagy a zavarást igazoló bejegyzett jogcímmel.”
                     
                  
         
               7.
            
            
               A LEC 444. cikkének (2) bekezdése alapján ahhoz, hogy vitathassa a LEC 250. cikke (1) bekezdése 7. pontjában hivatkozott eljárás keretében előterjesztett keresetet, az alperes a felperes felhívására köteles megfizetni a bíróság által meghatározott biztosítékot. Ezenkívül az alperes által hivatkozható kifogásolási okokat a LEC 444. cikkének (2) bekezdése taxatív jelleggel felsorolja. Ezek között nem szerepel a bírósági úton kívüli értékesítés alapjául szolgáló jelzálogkölcsön‑szerződésben szereplő tisztességtelen kikötések fennállása.
            
         
               8.
            
            
               A LEC 440. cikkének (2) bekezdése értelmében, amennyiben az alperes nem jelenik meg a bíróság előtt, vagy a biztosíték megfizetése nélkül jelenik meg, a bíróság az alperes meghallgatását követően köteles határozatban elrendelni az ingatlan birtokba adását és az ingatlan használójának kilakoltatását.
            
         
               9.
            
            
               A jelzálogjog bírósági úton kívüli érvényesítését többek között a Ley Hipotecaria (jelzálogtörvény, a továbbiakban: LH) (
                     5
                  ) 41. cikke szabályozza. E rendelkezés az alapeljárás tényállására alkalmazandó szövegében a következőket írta elő:
               „A bejegyzett jogokból következő dologi jogi kereseteket a [LEC] által szabályozott egyszerűsített eljárás keretében lehet előterjeszteni azon személyekkel szemben, akik bejegyzett jogcím nélkül vitatják e jogokat vagy zavarják gyakorlásukat. E keresetek esetében, amelyek a nyilvántartásba való bejegyzésen alapuló, a 38. cikkben elismert legitimáción nyugszanak, mindig kétséget kizáró módon igazolni kell a megfelelő bejegyzés tényét, a nyilvántartást vezető tanúsítványával.”
            
         
               10.
            
            
               Az LH 129. cikke úgy rendelkezik, hogy „[a] jelzálogjog érvényesítése iránti kereset közvetlenül a jelzáloggal terhelt dolgok vonatkozásában gyakorolható, a [LEC] rendelkezései alapján […]. Ezenfelül a felek a jelzálogjogot alapító okiratban megállapodhatnak a jelzáloggal terhelt dolog bírósági úton kívüli értékesítésében […] a biztosított kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetére. A bírósági úton kívüli értékesítésre közjegyző közvetítésével kerül sor, a jelzálogrendeletben előírt alaki szabályoknak megfelelően”.
            
         
               11.
            
            
               Az 1947. február 14‑i Decreto por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (a jelzálogrendelet jóváhagyásáról szóló törvényerejű rendelet) (
                     6
                  ) pontosítja a bírósági úton kívüli értékesítési eljárás lefolyását.
            
         
               12.
            
            
               Az RH 234. cikke szerint:
               „(1)   A jelzálogjog [LH] 129. cikkében előírt bírósági úton kívüli érvényesítéséhez az szükséges, hogy a jelzálogjogot alapító okiratban szerepeljen, hogy a felek alávetik magukat ennek az eljárásnak, valamint, hogy abban szerepeljenek az alábbi információk:
               
                        1.
                     
                     
                        az ingatlan érdekeltek által annak érdekében felbecsült értéke, hogy azt árverési értékként alkalmazzák […];
                     
                  
                        2.
                     
                     
                        a kérelmek és értesítések kézbesítése érdekében a jelzálogjogot alapító személy által megjelölt lakóhely […];
                     
                  
                        3.
                     
                     
                        azon személy, akinek adott esetben a jelzálogjogot alapító személyt képviselve hozzá kell járulnia az ingatlan értékesítéséhez. E célból a hitelező maga is kijelölhető.
                     
                  (2)   Azon kikötésnek, amely szerint a felek elfogadják a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló eljárás velük szemben történő alkalmazását, az okirat egyéb kikötéseitől elkülönülten kell szerepelnie.”
            
         
               13.
            
            
               Az RH 236‑1. cikke a következőket mondja ki:
               „(1)   A legjobb ajánlat vagy a hatósági átruházás ellenőrzését, illetve adott esetben az ár megjelölését követően a közjegyző az okiratot rögzíti az általa hitelesített dokumentumok éves listáján, és egyrészt a legjobb ajánlatot tevő, illetve a kijelölt vevő, másrészt pedig a lakás tulajdonosa hiteles formában rögzítik hozzájárulásukat. […]
               […]
               (3)   A hiteles okirat megfelelő jogcímet jelent a legjobb ajánlatot tevő, illetve a kijelölt vevő javára (az ingatlan‑nyilvántartásba) történő bejegyzéshez […]”
            
         
               14.
            
            
               Az RH 236‑m. cikke a következőképpen rendelkezik:
               „A kijelölt vevő a megszerzett dolog birtokba adását a dolog fekvése szerint illetékes elsőfokú bíróságtól kérheti.”
            
         
               15.
            
            
               Az RH 236‑ñ. cikke a következőképpen rendelkezik:
               „(1)   A közjegyző csak akkor függeszti fel az eljárást, ha dokumentumok igazolják, [hogy olyan büntetőeljárás van folyamatban, amelynek tárgya jelzálog‑értékpapír esetleges hamisítása, vagy amennyiben az (ingatlan‑)nyilvántartásból az tűnik ki, hogy korábban a jelzálogjog törlésére irányuló jogcímet terjesztettek elő] […]
               (2)   Miután megvizsgált egyes, az előző bekezdésben említett körülményeket, a közjegyző a büntetőeljárás, illetve a bejegyzési eljárás végéig felfüggeszti a jelzálogtárgyra vezetett bírósági úton kívüli végrehajtást. A jelzálogtárgyra vezetett bírósági úton kívüli végrehajtás az eljáró hitelező kérelmére folytatódik, amennyiben az értékpapírt nem nyilvánítják hamisnak, illetve, ha a jelzálog törlését nem jegyzik be.”
            
         
               16.
            
            
               Az RH 236‑o. cikke szerint:
               „Az adós, a harmadik személy birtokosok és az egyéb érintett által hivatkozható egyéb kivételeket illetően az [LH] 132. cikke utolsó öt bekezdésének rendelkezéseit kell követni, amennyiben az alkalmazható.”
            
         
               17.
            
            
               A 2013. május 14‑i Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (a jelzálogkölcsön‑adósok védelmének megerősítését, az adósság átütemezését és a szociális bérlakásokat célzó intézkedésekről szóló, 1/2013. sz. törvény) (
                     7
                  ) ötödik átmeneti rendelkezése több szempontból is módosította az LH 129. cikkét. Pontosítja, hogy e módosítások azon jelzáloggal terhelt dolgok bírósági úton kívüli értékesítéseire alkalmazandók, amelyek esetében az eljárás e törvény hatálybalépését követően kezdődött, függetlenül attól, hogy mikor került sor a jelzálogjogot alapító okirat kiállítására. Az 1/2013. sz. törvény hatálybalépését megelőzően megindított bírósági úton kívüli értékesítések, illetve azon értékesítések esetén, amelyeknél nem került sor a jelzáloggal terhelt dolog hatósági átruházására, a közjegyző az eljárás felfüggesztéséről dönt, amennyiben az 1/2013. sz. törvény hatálybalépését követő naptól számított egy hónapos jogvesztő határidőn belül valamelyik fél az LH 129. cikke rendelkezéseinek megfelelően az illetékes bíróság előtt a bírósági úton kívüli értékesítés alapját képező jelzálogkölcsön‑szerződésben szereplő valamelyik kikötés, illetve a fizetendő összeget meghatározó kikötés tisztességtelenségére vonatkozó keresetet terjeszt elő.
            
         Az alapügy alapjául szolgáló tényállás, az előzetes döntéshozatalra előterjesztett kérdések és a Bíróság előtti eljárás
      
               18.
            
            
               2004. december 21‑én Cristobalina Sánchez López jelzáloggal biztosított kölcsönszerződést kötött a Banco Español de Crédito SA‑val (később Banco Santander SA, a továbbiakban: Banco Santander) egy lakás megvásárlása céljából.
            
         
               19.
            
            
               E szerződés „bírósági úton kívüli eljárás” című 11. rendelkezése többek között úgy rendelkezik, hogy a felek megállapodnak a bírósági úton kívüli eljárás lehetőségében a jelzálog érvényesítése céljából. E cikk emellett felhatalmazza a bankot arra, hogy képviselje a jelzálogadóst a nyilvános értékesítési okirat aláírásának napján.
            
         
               20.
            
            
               2011. március 24‑én a Banco Santander a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítése iránti eljárást indított a közjegyző előtt. Ez az eljárás 2011. december 15‑én ért véget, amikor a jelzáloggal terhelt lakás hitelező részére történő hatósági átruházására került sor, előzetesen meghatározott érték nélkül, mivel a dolgot azon érték 59,7%‑ának megfelelő összegért értékesítették, amennyire azt a jelzálog érvényesítése céljából felbecsülték. Ebből következően az adósnak még 13482,97 euró összeget kellett megfizetnie.
            
         
               21.
            
            
               A közjegyző 2012. február 23‑án kiállította a lakás hitelező részére történő eladásáról szóló közokiratot, az e célból a jelzálogkölcsön‑szerződés 11. rendelkezésének megfelelően a hitelező által képviselt adós távollétében. E közokiratot 2012. április 12‑én jegyezték be az ingatlan‑nyilvántartásba.
            
         
               22.
            
            
               Ezt követően a Banco Santander 2014. szeptember 23‑án a LEC 250. cikke (1) bekezdésének 7. pontja alapján egyszerűsített eljárás iránti kérelmet terjesztett elő, annak érdekében, hogy a bíróság hozzon C. Sánchez López kilakoltatását, valamint a lakásnak a bank birtokába adását elrendelő határozatot.
            
         
               23.
            
            
               Ezenkívül a Banco Santander 10000 euróban állapította meg azon biztosíték összegét, amelyet az adósnak kérelme vitatása érdekében kell megfizetnie.
            
         
               24.
            
            
               Ezen eljárás keretében C. Sánchez López nem jelent meg a kérdést előterjesztő bíróság, a Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Jerez de la Frontera‑i elsőfokú bíróság, Spanyolország) előtt.
            
         
               25.
            
            
               E körülmények között a Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Jerez de la Frontera‑i elsőfokú bíróság) felfüggesztette az eljárást, és előzetes döntéshozatal céljából a következő kérdéseket terjesztette a Bíróság elé
               
                        „1)
                     
                     
                        Ellentétes‑e [a 93/13 irányelv] hivatkozott rendelkezéseivel és céljaival a [LEC] 250. cikke (1) bekezdésének 7. pontja szerinti eljárást előíró olyan nemzeti szabályozás, amely arra kötelezi a nemzeti bíróságot, hogy a végrehajtás alá vont és bírósági úton kívüli végrehajtási eljárásban történő odaítéléssel megszerzett lakás birtokba adásáról rendelkező ítéletet hozzon, amely eljárás során a jelzálogtörvény 2000. január 7‑i 1/2000. sz. törvényből eredő szövegének 129. cikkében és [az RH] […] 234–236‑o. cikkében foglalt hatályos szabályozás értelmében nincs lehetőség arra, hogy a bíróság hivatalból vizsgálhassa a tisztességtelen feltételeket, sem pedig arra, hogy az adós ezen indok alapján hatékonyan léphessen fel akár bírósági úton kívüli végrehajtás keretében, akár önálló bírósági eljárásban?
                     
                  
                        2)
                     
                     
                        Ellentétes‑e [a 93/13 irányelv] hivatkozott rendelkezéseivel és céljaival az olyan szabályozás, mint [az 1/2013. sz. törvény ötödik átmeneti rendelkezése], amely szerint a közjegyző az 1/2013. sz. törvény hatálybalépésekor már megindított, jelzálogtárgyra vezetett, bírósági úton kívüli végrehajtási eljárást csak akkor függesztheti fel, ha a fogyasztó igazolja, hogy a jelzálogkölcsön‑szerződés valamely, a bírósági úton kívüli értékesítés alapját képező, illetve a végrehajtásban követelhető összeget meghatározó feltételének tisztességtelen jellegére vonatkozó keresetet nyújtott be, feltéve, hogy a fogyasztó az 1/2013. sz. törvény közzétételétől számított egy hónapos határidőn belül nyújtotta be ezt az önálló keresetet, anélkül, hogy a fogyasztót személy szerint értesítették volna e határidőről, és mindenképpen azelőtt, hogy a közjegyző az odaítélésről határozott volna?
                     
                  
                        3)
                     
                     
                        [A 93/13 irányelv] hivatkozott rendelkezéseit, az általa elérni kívánt célt, és azon kötelezettséget, amely előírja, hogy a nemzeti bíróságoknak – a fogyasztó kérelme nélkül – hivatalból kell vizsgálniuk a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételek tisztességtelen jellegét, úgy kell‑e értelmezni, hogy azok lehetővé teszik a nemzeti bíróság számára, hogy az olyan eljárásokban, mint a [LEC] 250. cikke (1) bekezdésének 7. pontjában megállapított eljárás vagy [az LH] 129. cikkében szabályozott »bírósági úton kívüli értékesítési« eljárás, mellőzze a nemzeti jog alkalmazását, ha ez alapján nincs helye a hivatalból történő bírósági vizsgálatnak, tekintettel [ezen] irányelv rendelkezéseinek egyértelműségére, és [a Bíróság] arra vonatkozó állandó ítélkezési gyakorlatára, miszerint a nemzeti bíróságoknak a fogyasztókkal kötött szerződésekről szóló jogvitákban hivatalból kell vizsgálniuk a tisztességtelen feltételek fennállását?
                     
                  
                        4)
                     
                     
                        Ellentétes‑e [a 93/13 irányelv] hivatkozott rendelkezéseivel és céljaival az olyan nemzeti szabályozás, mint [az LH] 1/2013. sz. törvényből eredő szövegének 129. cikke, amely az [ezen] irányelvben foglalt fogyasztói jogok védelmének egyetlen hatékony eszközeként, és a bírósági úton kívüli, jelzálogtárgyra vezetett, a fogyasztókkal szemben folytatott végrehajtási eljárások tekintetében a tisztességtelen feltételeket illetően egy egyszerű tájékoztatási jogosultságot biztosít a közjegyzők számára; illetve azt teszi lehetővé, hogy a bírósági úton kívüli végrehajtás alá vont adós fogyasztó keresetet nyújthasson be önálló bírósági eljárásban a végrehajtás alá vont ingatlan közjegyző általi odaítélését megelőzően?
                     
                  
                        5)
                     
                     
                        Ellentétes‑e [a 93/13 irányelv] hivatkozott rendelkezéseivel és céljaival az olyan nemzeti szabályozás, mint [az LH] 1/2013. sz. törvényből eredő szövegének 129. cikke és [az RH] 234–236. cikke, amelyek az eladók vagy szolgáltatók fogyasztókkal kötött jelzálogkölcsön‑szerződéseinek bírósági úton kívüli végrehajtására vonatkozó olyan eljárást írnak elő, amely nem teszi lehetővé a tisztességtelen feltételek hivatalból történő bírósági vizsgálatát?”
                     
                  
         
               26.
            
            
               A Banco Santander, a spanyol kormány és az Európai Bizottság nyújtott be írásbeli észrevételeket.
            
         
               27.
            
            
               2017. április 25‑én tárgyalást tartottak, amelyen a Banco Santander, a spanyol kormány és a Bizottság vett részt.
            
         Elemzés
      
         A második, negyedik és ötödik kérdés nyilvánvaló elfogadhatatlanságáról
      
      
               28.
            
            
               Ahogy arra az észrevételeket tevő érdekelt felek lényegileg rámutattak, a kérdést előterjesztő bíróság által feltett kérdések két kategóriába tartoznak.
            
         
               29.
            
            
               Az első és a harmadik kérdés a LEC 250. cikke (1) bekezdésének az alapügy tényállása idején hatályos szövegén alapuló egyszerűsített eljárás jogi szabályozásának az uniós joggal való összeegyeztethetőségére, illetve azon következtetésekre irányul, amelyeket e szabályozás 93/13 irányelvvel való esetleges összeegyeztethetetlenségéből kell levonni – különösen hivatalból a nemzeti bíróságnak.
            
         
               30.
            
            
               A második, negyedik és ötödik kérdés pedig az LH 129. cikke 1/2013. sz. törvénnyel megállapított szövegének és annak végrehajtási rendelkezéseinek a 93/13 irányelvvel való összeegyeztethetőségére vonatkozik.
            
         
               31.
            
            
               Márpedig az utóbbi jogi szabályozás nem alkalmazandó az alapügy tényállására.
            
         
               32.
            
            
               Az 1/2013. sz. törvény ötödik átmeneti rendelkezése ugyanis azt írja elő, hogy az általa bevezetett módosítások alkalmazandók a jelzáloggal terhelt dolgok azon bírósági úton kívüli értékesítéseire, amelyek esetében a folyamat már e törvény hatálybalépését (2013. május 15‑ét) megelőzően megkezdődött, függetlenül attól, hogy mikor került sor a jelzálogjogot alapító okirat kiállítására. Mivel az alapeljárásban szereplő bírósági úton kívüli végrehajtás jóval ezen időpontot megelőzően, 2012. február 23‑án lezárult, e törvény ratione temporis nem alkalmazandó az alapeljárásra, ahogy arra egyébként láthatóan a kérdést előterjesztő bíróság is utal.
            
         
               33.
            
            
               Ebből következik, hogy az előzetes döntéshozatalra előterjesztett második, negyedik és ötödik kérdést nyilvánvalóan elfogadhatatlannak kell nyilvánítani, mivel az uniós jognak nem olyan értelmezésére vonatkoznak, amely választ nyújtana valamely, a nemzeti bíróság által hozandó határozattal kapcsolatos objektív szükségletre. (
                     8
                  )
            
         
         Az első és harmadik kérdés érdemi vizsgálata
      
      
               34.
            
            
               Az egymáshoz szorosan kapcsolódó előzetes döntéshozatalra előterjesztett első és harmadik kérdés a bíróságot a 93/13 irányelv tényleges érvényesülése alapján megillető hatáskörökre vonatkozik, egy már az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett dologi jogok érvényesítésére irányuló eljárás során.
            
         
               35.
            
            
               Mindenekelőtt ki kell fejeznem zavaromat a feltett kérdések megfogalmazását – és ebből következően azok formai elfogadhatóságát –, valamint azokat a következtetéseket illetően, amelyeket a kérdést előterjesztő bíróság láthatóan levon a 93/13 irányelvből következő védelem hatékony érvényesülésére vonatkozó ítélkezési gyakorlatból.
            
         
               36.
            
            
               A jelen ügy sajátosságát ugyanis az a körülmény adja, hogy a tisztességtelennek gondolt kikötés, vagyis az, amely lehetővé teszi a bírósági úton kívüli eljárás alkalmazását az ebből fakadó következményekkel együtt, éppen az, amelyik értelmezésem szerint végső soron lehetővé tette a kérdést előterjesztő bíróság számára, hogy ténylegesen eljárjon az alapeljárásban, több évvel azután, hogy azt az eljárást az LH 41. cikkében előírt és a LEC 250. cikke (1) bekezdésének 7. pontjában említett egyszerűsített eljárás keretében lezárták.
            
         
               37.
            
            
               Egyébként, az alapeljárás és a 93/13 irányelv alkalmazása között fennálló kapcsolatot illetően észrevételezésre került, hogy a nemzeti bírósághoz ezen egyszerűsített eljárás keretében valójában nem a jelzálogkölcsön‑szerződés érvényessége tárgyában fordultak, mivel az már valamennyi joghatását kifejtette, hanem kizárólag az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni jogcím érvényessége kapcsán. Az írásbeli észrevételekben szolgáltatott információkból kitűnik, hogy csak az erre irányuló felhívásra csatolták a szóban forgó szerződést az iratokhoz.
            
         
               38.
            
            
               Első és harmadik kérdésével a kérdést előterjesztő bíróság ily módon legalábbis újszerű módon a jogszerűen bejegyzett tulajdonjog gyakorlását célzó eljárásra alkalmazandó nemzeti szabályozást kérdőjelezi meg.
            
         
               39.
            
            
               Első kérdésével ugyanis a kérdést előterjesztő bíróság azt szeretné megtudni, hogy a tényállás idején hatályos spanyol szabályozás – és különösen a LEC 250. cikke (1) bekezdésének 7. pontja és az LH 129. cikke –, amely arra kötelezi a nemzeti bíróságot, hogy hozzon olyan határozatot, amely engedélyezi a pénzügyi intézmény által megszerzett lakása birtokba adását az LH 129. cikke által előírt bírósági úton kívüli végrehajtásai eljárás keretében, összeegyeztethető‑e a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) és (2) bekezdésével, 6. cikkének (1) bekezdésével és 7. cikkének (1) bekezdésével. A kérdést előterjesztő bíróság rámutat, hogy sem a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló eljárás során, sem az ezt követően az ingatlan végrehajtó részére történő békés birtokba adásának elrendelésére irányuló bírósági eljárás során nem volt lehetőség a tisztességtelen kikötések bírósági felülvizsgálatára, valamint, hogy a fogyasztó részére nem írtak elő semmilyen hatékony és megfelelő időben alkalmazható kifogásolási lehetőséget.
            
         
               40.
            
            
               Harmadik kérdésével a kérdést előterjesztő bíróság a releváns nemzeti szabályozás összeegyeztethetetlensége esetleges megállapításának következményeit kívánja megállapítani. Különösen azt kívánja megtudni, hogy a bíróság a fogyasztói szerződésekben található kikötések tisztességtelenségének vizsgálatára irányuló kötelezettsége alapján eltekinthet‑e a vitatott nemzeti szabályozás alkalmazásától.
            
         
               41.
            
            
               Először röviden felidézem a Bíróság ítélkezési gyakorlatából a bíróságra ruházott hatáskörök terjedelmére és a 93/13 irányelv hatékony érvényesülése érdekében a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló eljárások sajátos keretében a fogyasztók részére biztosítandó garanciákra vonatkozóan levezethető információkat. Másodszor kifejtem, hogy véleményem szerint jelen esetben milyen okokból nem szükséges, illetve miért nem feltétlenül célszerű, ha a bíróság a nemzeti bíróság által javasolt módon fellép a 93/13 irányelv hatékony érvényesülése érdekében.
            
         
         A Bíróság ítélkezési gyakorlatából a bírósági hatáskörök terjedelmére és a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítésére irányuló eljárások keretében a fogyasztók részére biztosítandó garanciákra vonatkozóan levezethető információk
      
      
               42.
            
            
               Az állandó ítélkezési gyakorlat (
                     9
                  ) szerint a 93/13 irányelv által létrehozott védelmi rendszer azon az elven alapszik, hogy a fogyasztó az eladóhoz vagy szolgáltatóhoz képest hátrányos helyzetben van, mind tárgyalási lehetőségei, mind pedig tájékozottsági szintje tekintetében, amely helyzet az eladó vagy szolgáltató által előzetesen meghatározott feltételek elfogadásához vezet, anélkül hogy a fogyasztó befolyásolni tudná ezek tartalmát.
            
         
               43.
            
            
               Először, a 93/13 irányelv 6. cikkének (1) bekezdése rögzíti azt a szabályt, amely szerint a szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételek nem jelenthetnek kötelezettséget a fogyasztóra nézve.
            
         
               44.
            
            
               A fogyasztó hátrányos helyzetére figyelemmel az említett irányelv 6. cikkének (1) bekezdése által jelentett, a szerződő felek közötti egyenlőség helyreállítását célzó imperatív közrendi szabályt (
                     10
                  ) úgy értelmezte a Bíróság, hogy az felhatalmazza – sőt, amennyiben rendelkezésére állnak az ehhez szükséges jogi és ténybeli elemek, kötelezi – a nemzeti bíróságot arra, hogy hivatalból értékelje a fogyasztó és az eladó vagy szolgáltató közötti kötött szerződésben szereplő kikötés tisztességtelen jellegét. (
                     11
                  )
            
         
               45.
            
            
               Valamely eljárási jogszabály, és különösen a biztosítékok érvényesítésére, illetve a fogyasztókkal kötött kölcsönszerződésekhez kapcsolódó biztosítékok tárgyául szolgáló dolgokra vonatkozó közjegyzői végrehajtásra vonatkozó eljárás (
                     12
                  ) 93/13 irányelvvel való összeegyeztethetőségét illetően emlékeztetni kell arra, hogy a végrehajtás és a közjegyzők ezzel kapcsolatos tevékenysége az eljárási autonómia elve alapján a tagállamok belső jogrendjébe tartozik, azzal a feltétellel, hogy tiszteletben tartják az egyenértékűség és a tényleges érvényesülés elvét. (
                     13
                  )
            
         
               46.
            
            
               A jelen ügy által kizárólagosan érintett (
                     14
                  ) tényleges érvényesülés elvét illetően a Bíróság, amelynek döntését különösen a jelzálogjog érvényesítésére vonatkozó eljárási rendelkezések kapcsán kérték, hangsúlyozta, hogy a végrehajtandó okiratot alkotó szerződés kikötései esetleges tisztességtelensége hatékony vizsgálatának hiányában nem lehet garantálni a 93/13 irányelv által biztosított jogok tiszteletben tartását. (
                     15
                  )
            
         
               47.
            
            
               A jelzálogjog bírósági úton kívüli érvényesítésére vonatkozó nemzeti szabályozások kapcsán a Bíróság megjelölt bizonyos körülményeket, amelyek szükségesek lehetnek a fogyasztók ezen irányelvben előírt védelmének biztosításához.
            
         
               48.
            
            
               Ily módon, először, a szlovák eljárási rendelkezések kapcsán elismerték a bírósági úton kívüli eljárás során eljáró bíróság lehetőségét arra, hogy felfüggessze egy ingatlan értékesítésének végrehajtását. Ugyanakkor a 93/13 irányelv rendelkezéseit úgy értelmezték, hogy azokkal nem ellentétes az olyan nemzeti szabályozás, amely lehetővé teszi, hogy valamely – adott esetben tisztességtelen szerződési feltételeken alapuló – követelést a fogyasztó által biztosítékul adott ingatlant terhelő biztosíték bíróságon kívüli érvényesítése útján elégítsenek ki, amennyiben e szabályozás nem teszi gyakorlatilag lehetetlenné vagy rendkívül nehézzé az ezen irányelv által a fogyasztóknak biztosított jogok védelmét. (
                     16
                  )
            
         
               49.
            
            
               Másodszor, a Bíróság úgy tekintette, hogy amennyiben egyrészt a közjegyző a szerződés kikötései tisztességtelen jellegének tekintetében megelőző szerepet játszhat, és egyébiránt kifejezetten köteles tanácsaival biztosítani az egyenlő bánásmódot a hatáskörébe utalt eljárások során, annak érdekében, hogy felhívja a fogyasztók figyelmét valamely kikötés esetlegesen tisztességtelen jellegére, másrészt pedig amennyiben a fogyasztónak megvan a lehetősége arra, hogy vitassa a végrehajtani kért szerződés érvényességét, akkor az említett irányelv által előírt védelem hatékony érvényesülése főszabály szerint garantált. (
                     17
                  )
            
         
               50.
            
            
               Fontos ugyanakkor kiemelni, azon állítást illetően, amely szerint a közjegyző a szerződéses kikötések tisztességtelenségének vizsgálata nélkül megindíthatja a végrehajtást, hogy a tisztességtelen kikötések hivatalból történő vizsgálatára vonatkozó ítélkezési gyakorlat a bírósági funkciók gyakorlásának sajátos keretébe illeszkedik, és tekintettel a bírósági és a közjegyzői funkciók közötti alapvető különbségekre, a közjegyzőkre nem vonatkozhat. (
                     18
                  )
            
         
               51.
            
            
               Ezenkívül a tényleges érvényesülés elve nem terjeszkedhet annak megköveteléséig, hogy a nemzeti bíróság nem csak egy jogait nem ismerő fogyasztó eljárási jellegű mulasztását pótolja, hanem az olyan érintett fogyasztó tétlenségét is teljes egészében kompenzálja, aki nem vett részt a bírósági végrehajtási eljárás egyetlen szakaszában sem. (
                     19
                  )
            
         
               52.
            
            
               Összességében a Bíróság ily módon úgy vélte, hogy egy ingatlan bírósági úton kívüli értékesítésére irányuló eljárás, annak ellenére, hogy nem teszi lehetővé a közjegyző számára, hogy döntsön a tisztességtelen feltétel esetleges fennállásáról, nem sérti a 93/13 irányelv hatékony érvényesülését, mivel a fogyasztónak megvolt a lehetősége arra, hogy bírósághoz forduljon és e bíróság jogosult volt ideiglenes intézkedéseket elfogadni a közjegyző által szervezett esetleges árverés felfüggesztése érdekében. (
                     20
                  )
            
         
               53.
            
            
               Másodszor, ami a 93/13 irányelv 7. cikkének (1) bekezdését illeti, amely azt írja elő a tagállamok számára, hogy hatékony eszközöket alkalmazzanak a tisztességtelen kikötések megszüntetése érdekében, e rendelkezés nem írja elő a nemzeti szinten előírt valamennyi eljárás módosítását. Kizárólag azt kell vizsgálni, hogy a vitatott nemzeti rendelkezések – összefüggésükben vizsgálva és figyelembe véve a rendelkezésre álló összes jogorvoslati lehetőséget – megfelelő és hatékony eszközöket biztosítanak‑e ahhoz, hogy megszüntessék a tisztességtelen feltételek fogyasztókkal kötött szerződésekben való alkalmazását, és hogy az ilyen feltételek ne jelentsenek kötelezettséget a fogyasztóra nézve. (
                     21
                  )
            
         
               54.
            
            
               Meg kell állapítani, hogy az eljáró bíróságnak minden olyan esetben, amikor a Bíróság úgy döntött, hogy a 93/13 irányelv tényleges érvényesülése alapján szankcionál valamely nemzeti rendelkezést, ténylegesen lehetősége volt valamely kikötés érvénytelenné nyilvánítására és ily módon vagy alkalmazásának mellőzésére, vagy pedig egy dolog lefoglalására vagy átruházására irányuló, még le nem zárult eljárás megkérdőjelezésére. Vagy egy olyan érdemi eljárásról volt ugyanis szó, amelynek keretében az eljáró bíróság vizsgálhatta egy fogyasztó és egy eladó vagy szolgáltató között kötött szerződés kikötésének esetlegesen tisztességtelen jellegét, vagy olyan végrehajtási eljárásról, amelynek alapját egy esetlegesen tisztességtelen kikötést tartalmazó szerződés jelentette.
            
         
               55.
            
            
               Másként fogalmazva, ha az eddig a Bíróság elé terjesztett ügyeknél maradunk, az eljáró bíróság a folyamatban lévő végrehajtási eljárás során és a jogvita alapjául szolgáló jelzálogkölcsön‑szerződésben bizonyítottan vagy feltételezetten megtalálható tisztességtelen feltételre figyelemmel kért felvilágosítást a 93/13 irányelv által biztosított védelem terjedelmét illetően.
            
         
               56.
            
            
               Ily módon az Aziz ítélet (
                     22
                  ) alapjául szolgáló ügyben még nem került sor a szóban forgó ingatlan tulajdonjogának átruházására, mivel az ingatlanra annak ellenére nem találtak vevőt, hogy azt árverésre bocsátották, M. Aziz pedig röviddel a kiutasítását elrendelő határozatot megelőzően megállapítás iránti keresetet indított az illetékes bíróság a jelzálogkölcsön‑szerződés egyik kikötésének érvénytelenné nyilvánítása céljából.
            
         
               57.
            
            
               Ezen információk fényében kell megvizsgálni az alapeljárásban megkérdőjelezett, a dologi jogok elismerésére irányuló eljárást, annak jogalkotási összefüggésére figyelemmel.
            
         
         A szerződésben található kikötések tisztességtelenségének hivatalbóli észlelésére irányuló hatáskör nem terjedhet ki a dologi jogok elismerésére irányuló, a dolog hatósági átruházásától független eljárásra
      
      
               58.
            
            
               A jelen esetben meg kell állapítani, hogy nem fizetési meghagyás végrehajtására irányuló eljárásról, illetve olyan végrehajtási eljárásról van szó, amely nem ért véget, és amelyben mindig célszerűnek tűnik a döntés a korábban aláírt jelzálogkölcsön‑szerződés kikötéseinek tisztességtelenségéről.
            
         
               59.
            
            
               A kérdést előterjesztő bíróság előtt folyamatban lévő eljárás tárgya kizárólag egy jogszerűen bejegyzett jog érvényesítése. Ahogy e bíróság egy a Bíróság által feltett kérdésre válaszul kiemelte, ennek az eljárásnak kizárólag a bejegyzett dologi jogok védelme a célja.
            
         
               60.
            
            
               Álláspontom szerint fontos, hogy megkülönböztessük a bírósági úton kívüli értékesítésre irányuló eljárást az LH 41. cikkében szabályozott egyszerűsített eljárástól.
            
         
               61.
            
            
               A bírósági úton kívüli értékesítésre irányuló eljárás, amely az RH 234. cikkének megfelelően feltételezi a felek egyetértését a jelzálogjogot alapító okiratban, olyan közokirat kiállítását célozza, amely – többek között az ingatlan‑nyilvántartásba való bejegyzés révén – az ingatlan tulajdonjogának a kijelölt vevőre való átruházását eredményezi.
            
         
               62.
            
            
               A dologi jogok elismerésére irányuló, a jelen esetben az LH 41. cikke által szabályozott, a közjegyző előtt folyó bírósági úton kívüli értékesítésre irányuló eljárástól független egyszerűsített eljárás ezzel szemben a többek között – de nem kizárólagosan – az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett dologi jog jogosultjának védelmére irányul. Ez az eljárás nem kapcsolódik egy olyan esetleges fogyasztói szerződéshez, amelynek vonatkozásában a nemzeti bíróságnak kell döntenie, hanem kizárólag annak vizsgálatára irányul, hogy valóban létezik‑e az érvényesítendő bejegyzett jog.
            
         
               63.
            
            
               Az alapügyben a C. Sánchez López és a Banco Santander között 2004. december 21‑én kötött szerződés 11. rendelkezésében vitathatatlanul szerepel az egyszerűsített eljárás alkalmazására vonatkozó közvetett hivatkozás, amely cikk a jelzálog érvényesítése esetén a bírósági úton kívüli közjegyzői eljárás igénybe vételét írta elő.
            
         
               64.
            
            
               Ugyanakkor az LH 41. cikke által szabályozott eljárás, amelyre az előzetes döntéshozatalra előterjesztett első és harmadik kérdés vonatkozik, az azon bírósági úton kívüli értékesítésből származó dologi jogok védelmére irányul, amely révén a tulajdonos ténylegesen az ingatlan birtokába kerül.
            
         
               65.
            
            
               Az utóbbi eljárás nem a vitatott jelzálogkölcsön‑szerződésen, hanem az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni jogcímen alapul. A bírósági úton kívüli értékesítési eljárás végén ugyanis a jelzálogszerződés és a jelzálogteher megszűnik.
            
         
               66.
            
            
               A jelen esetben ugyanis úgy tűnik, hogy a bírósági úton kívüli közjegyzői eljárás valamennyi joghatását az ingatlan árverése, illetve hatósági értékesítése folytán fejtette ki.
            
         
               67.
            
            
               Másként fogalmazva, a jelen ügyben kifogásolt egyszerűsített eljárás tehát, ahogy azt a spanyol kormány hangsúlyozta, független a bírósági úton kívüli értékesítéstől, illetve a jelzálog érvényesítésére irányuló bármely egyéb eljárástól.
            
         
               68.
            
            
               Márpedig véleményem szerint eléggé nyilvánvaló, hogy nem állapítható meg a 93/13 irányelv alkalmazhatósága a dologi jogok érvényesítése érdekében fennállásuk megállapítására irányuló vitatott eljárás vonatkozásában, míg a fogyasztó és az eladó vagy szolgáltató között kötött szerződés tekintetében viszont nem.
            
         
               69.
            
            
               Ezenkívül a Bíróság több alkalommal emlékeztetett arra, hogy minden esetben, amikor felmerül a kérdés, hogy egy nemzeti eljárási rendelkezés lehetetlenné vagy rendkívül nehézzé teszi‑e az uniós jog alkalmazását, meg kell vizsgálni, hogy milyen e rendelkezésnek a különböző nemzeti hatóságok előtti teljes eljárásban betöltött helye, valamint alkalmazása és sajátosságai. (
                     23
                  )
            
         
               70.
            
            
               Amint azt a spanyol kormány hangsúlyozta, úgy tűnik, hogy az adósnak a jelzáloggal terhelt dolog bírósági úton kívüli értékesítése során volt lehetősége arra, hogy azt kifogásolja, vagy hogy a felfüggesztését kérje azzal az indokkal, hogy a jelzálogkölcsön‑szerződésben tisztességtelen kikötés szerepel, egyúttal ideiglenes intézkedést kérve a tulajdonában álló ingatlan értékesítésének felfüggesztése céljából.
            
         
               71.
            
            
               Mindenesetre meg kell állapítani, hogy a jelen ügy eltér az eddig a Bíróság elé terjesztettektől, mivel a jelen esetben az előzetes döntéshozatalra utaló határozat egyáltalán nem tartalmaz olyan ténybeli elemet, amely alapján azt lehetne megállapítani, hogy a kérdést előterjesztő bíróság úgy tekintené, hogy a bírósági úton kívüli végrehajtási eljárásra utalón kívül a vitatott szerződés valamelyik kikötése a 93/13 irányelv 3. cikkének (1) bekezdése értelmében véve tisztességtelen lehet.
            
         
               72.
            
            
               Ily módon, az Aziz ügyben az előzetes döntéshozatalra előterjesztett második kérdés kifejezetten a lejárat előtti megszűnés bekövetkezésére és a késedelmi kamatok összegére vonatkozó szerződéses kikötésekre vonatkozott. (
                     24
                  ) A Finanmadrid EFC ügyben az előzetes döntéshozatalra utaló határozatban az szerepelt, hogy kétségek merültek fel a szóban forgó szerződés egyes kikötéseinek esetlegesen tisztességtelen jellegét illetően. (
                     25
                  )
            
         
               73.
            
            
               Bár az igaz, hogy a nemzeti bíróság hivatalból köteles vizsgálni az említett irányelv hatálya alá tartozó valamennyi szerződéses kikötés tisztességtelenségét, még ilyen irányú kifejezett kérelem hiányában is, amennyiben rendelkezésére állnak az e tekintetben szükséges ténybeli és jogi elemek, (
                     26
                  ) még az is szükséges, hogy megállapítsa az alapeljárásban szereplő szerződés egy másik kikötésének esetlegesen tisztességtelen jellegét érintő kétely fennállását.
            
         
               74.
            
            
               Fontos ugyanis emlékeztetni arra, hogy a 93/13 irányelv célja annak elkerülése, hogy kikötések kerüljenek az eladók vagy szolgáltatók és a fogyasztók között kötött szerződésekbe (negyedik preambulumbekezdés), illetve az ilyen kikötések esetleges törlése e szerződésekből, végül pedig annak elkerülése, hogy e kikötések kötelezettséget jelentsenek a fogyasztó számára (huszonegyedik preambulumbekezdés).
            
         
               75.
            
            
               Márpedig, mivel az eljáró bíróság előtt folyamatban levő eljárás tárgyát képező, a vélelmezetten tisztességtelen kikötést feltételezetten tartalmazó szerződés az alapügyben szereplő ingatlan végleges átruházása folytán kimerítette valamennyi joghatását, immár nem tűnik célszerűnek az ilyen kikötés beiktatása elkerülésének, illetve törlésének szükségességével kapcsolatos vizsgálat.
            
         
               76.
            
            
               Figyelemmel e megfontolások összességére, úgy vélem, hogy a 93/13 irányelv által biztosított védelem nem vonja maga után a bíróság felhatalmazását arra, hogy a jelzálog érvényesítésére irányuló eljárástól független, az érintett ingatlan tulajdonjoga hatékony érvényesülésének biztosítását célzó eljárás keretében döntsön egy jelzálogkölcsön‑szerződésben található kikötés tisztességtelenségéről.
            
         
               77.
            
            
               Az ettől eltérő döntés álláspontom szerint nem lenne sem szükségképpen célszerű az érintett fogyasztó számára, sem pedig kívánatos a jogbiztonság elve, illetve a más megszerzett tulajdonjogok tiszteletben tartása szempontjából.
            
         
               78.
            
            
               Először, a szóban forgó eljárás 93/13 irányelvvel való összeegyeztethetetlenségének megállapítása nem tűnik szükségképpen indokoltnak az érintett fogyasztó védelme alapján, ami, ne feledjük, összességében a 93/13 irányelv által követett elsődleges cél.
            
         
               79.
            
            
               Bár az előzetes döntéshozatalra utaló határozat különösen hiányos információkat tartalmaz az alapeljárás alperesének helyzetét illetően, a Banco Santander és a spanyol kormány által a Bíróság tudomására hozott ténybeli körülményekből kitűnik, hogy bár az érintett ingatlan hatósági átruházása a 2012. február 23‑i közjegyzői okirattal megtörtént, és azt 2012. április 12‑én bejegyezték az ingatlan‑nyilvántartásba, C. Sánchez López azt kérte a Banco Santandertől, hogy a lakásban maradhasson, az országos szinten 2013. január 17‑én megkötött, a szociális ingatlanalap létrehozásáról szóló megállapodás alapján. 2015. november 19‑én C. Sánchez López és a Banco Santander egy e megállapodás hatálya alá tartozó szerződést kötöttek, amely többek között megengedi C. Sánchez Lópeznek, hogy körülbelül 90 eurós lakbér fejében bérlőként a helyiségben maradjon. Ennek során C. Sánchez López láthatóan nem fejezte ki azon szándékát, hogy megtámadja az általa korábban aláírt jelzálogkölcsön‑szerződést, noha minden valószínűség szerint erre megvolt a lehetősége. Ehhez hasonlóan, semmi sem teszi lehetővé annak megállapítását, hogy az érintett fogyasztó vitatni kívánta a birtokában lévő dolog tulajdonjoga 2011. december 15‑i hatósági átruházásból következő és az ingatlan‑nyilvántartásba 2012. április 12‑én bejegyzett átszállásának tisztességességét.
            
         
               80.
            
            
               Másként fogalmazva, nem bizonyos, hogy ezen eljárás megtámadása „előnyt” jelenthet a szóban forgó fogyasztó számára. Ha a tisztességtelennek nyilvánított kikötés nem köti a fogyasztót, akkor érvénytelenné nyilvánítható a jelzálog bírósági úton kívüli érvényesítése, és a fizetési késedelembe esett fogyasztót ismét köti a jelzálogkölcsön‑szerződés. Ha ugyanis nem azonosítható a szerződés egy másik, esetlegesen tisztességtelen kikötése, a szerződés ismét érvényes, a jelen esetben a törlesztésre vonatkozó kikötések módosítása nélkül. Márpedig emlékeztetni kell arra, hogy a fogyasztó hatékony védelemhez való joga magában foglalja azt a lehetőséget is, hogy éppen ne érvényesítse a jogait. (
                     27
                  )
            
         
               81.
            
            
               Ezenfelül nem lehet kizárni, hogy a jelen ügyben szereplő jelzálogkölcsön‑szerződés érvénytelenné nyilvánítása folytán az érintett fogyasztó még hátrányosabb helyzetbe kerül, amennyiben annak eredményeként érvénytelenné nyilvánítják az ingatlan hatósági átruházását és ily módon megkérdőjelezik a későbbiekben a Banco Santander és C. Sánchez López között kötött szociális bérleti szerződést.
            
         
               82.
            
            
               Másodszor, ha felhatalmaznánk a bíróságot arra, hogy hivatalból vizsgálja a korábban kötött és valamennyi joghatását kimerítő (a jelzáloggal terhelt dolog végleges átruházása megtörtént) jelzálogkölcsön‑szerződés kikötéseinek tisztességtelenségét, az azt jelentené, hogy a 93/13 irányelv hatékony érvényesülése alapján megkérdőjeleznénk egy olyan dologi jogot, amelynek alapját nem egy fogyasztókkal kötött szerződés, hanem egy jogcím bírósági úton kívüli elismerése jelenti.
            
         
               83.
            
            
               A jelen esetben megjegyzendő, hogy a megkérdőjelezett dologi jogot körülbelül négy évvel a jelen ügyben hozott előzetes döntéshozatalra utaló határozatot megelőzően jegyezték be az ingatlan‑nyilvántartásba. Még ha az alapeljárásban be is bizonyosodik, hogy a Banco Santander e jog jogosultja, akkor is lehetséges, hogy egy teljesen más jogalany szerezte meg a dolgot a jog ingatlan‑nyilvántartásba történő bejegyzése óta.
            
         
               84.
            
            
               Ennélfogva ellentétesnek tűnik a jogbiztonság és a tulajdonjog elvével, ha a 93/13 irányelv hatékony érvényesülése alapján megkérdőjelezzük a megszerzett tulajdonjogokat, holott már nem egy az eladó vagy szolgáltató és a fogyasztó között kötött, joghatásait továbbra is kifejtő szerződésben szereplő tisztességtelen kikötés szankcionálásáról van szó.
            
         Végkövetkeztetések
      
               85.
            
            
               Figyelemmel a fenti megfontolások összességére, azt javaslom, hogy a Bíróság a következő választ adja a Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Jerez de la Frontera‑i elsőfokú bíróság, Spanyolország) által feltett kérdésekre:
               A fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló, 1993. április 5‑i 93/13/EGK tanácsi irányelv nem alkalmazandó a Ley Hipotecaria (jelzálogtörvény) 41. cikkében és a Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (a polgári perrendtartásról szóló 1/2000. sz. törvény) 250. cikkének (1) bekezdésében előírthoz hasonló eljárásra, mivel ezen eljárás tárgya nem az eladó vagy szolgáltató és a fogyasztó között kötött szerződés értékelése és/vagy végrehajtása, hanem az pusztán a jogszerűen szerzett és az ingatlan‑nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjog tényleges érvényesülésének biztosítására irányul.
            
         (
            1
         )	Eredeti nyelv: francia.
      (
            2
         )	A fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló, 1993. április 5‑i tanácsi irányelv (HL 1993. L 95., 29. o.; magyar nyelvű különkiadás 15. fejezet, 2. kötet, 288. o.).
      (
            3
         )	Lásd többek között: 2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164); 2014. április 30‑iBarclays Bank ítélet (C‑280/13, EU:C:2014:279); 2014. július 17‑iSánchez Morcillo és Abril García ítélet (C‑169/14, EU:C:2014:2099), valamint 2015. január 21‑iUnicaja Banco és Caixabank ítélet (C‑482/13, C‑484/13, C‑485/13 és C‑487/13, EU:C:2015:21); 2015. július 16‑iSánchez Morcillo és Abril García ítélet (C‑539/14, EU:C:2015:508); 2015. október 29‑iBBVA‑ítélet (C‑8/14, EU:C:2015:731); 2017. január 26‑iBanco Primus ítélet (C‑421/14, EU:C:2017:60).
      (
            4
         )	A BOE 2000. január 8‑i 7. száma, 575–728. o. (a továbbiakban: LEC).
      (
            5
         )	A BOE 1946. február 27‑i 58. száma.
      (
            6
         )	Reglamento hipotecario (jelzálogrendelet) (a BOE 1947. április 16‑i 106. száma, a továbbiakban: RH).
      (
            7
         )	A BOE 2013. május 15‑i 116. száma, 36373. o., a továbbiakban: 1/2013. törvény.
      (
            8
         )	Lásd ebben az értelemben: 2015. március 5‑iBanco Privado Português és Massa Insolvente do Banco Privado Português ítélet (C‑667/13, EU:C:2015:151, 41. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
      (
            9
         )	Lásd többek között: 2014. szeptember 10‑iKušionová ítélet (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 48. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat); 2015. október 1‑jeiERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 39. pont).
      (
            10
         )	Lásd többek között: 2006. október 26‑iMostaza Claro ítélet (C‑168/05, EU:C:2006:675, 36. pont); 2017. január 26‑iBanco Primus ítélet (C‑421/14, EU:C:2017:60, 42. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
      (
            11
         )	Lásd ebben az értelemben: 2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164, 46. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat); 2016. december 21‑iGutiérrez Naranjo és társai ítélet (C‑154/15, C‑307/15 és C‑308/15, EU:C:2016:980, 58. pont).
      (
            12
         )	Lásd többek között: 2014. szeptember 10‑iKušionová ítélet (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 49. pont); 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 48. pont).
      (
            13
         )	Lásd többek között: 2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164, 50. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat); 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 49. pont).
      (
            14
         )	A jelen esetben semmilyen olyan körülmény nem ismert, amely alkalmas lenne arra, hogy kétségeket ébresszen az alapügyben szereplő szabályozás egyenértékűség elvével való összeegyeztethetőségét illetően.
      (
            15
         )	Lásd ebben az értelemben: 2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164, 59. pont); 2016. február 18‑iFinanmadrid EFC ítélet (C‑49/14, EU:C:2016:98, 46. pont).
      (
            16
         )	Lásd többek között: 2014. szeptember 10‑iKušionová ítélet (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 60. és 68. pont).
      (
            17
         )	Lásd többek között: 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 57. és 60. pont).
      (
            18
         )	Lásd: 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 47. pont).
      (
            19
         )	Lásd ebben az értelemben: 2009. október 6‑iAsturcom Telecomunicaciones ítélet (C‑40/08, EU:C:2009:615, 47. pont); 2014. szeptember 10‑iKušionová ítélet (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 56. pont).
      (
            20
         )	Lásd ebben az értelemben: 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 59–61. pont).
      (
            21
         )	Lásd többek között: 2015. október 1‑jei ERSTE Bank Hungary ítélet (C‑32/14, EU:C:2015:637, 52. pont).
      (
            22
         )	2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164, 26. és 27. pont).
      (
            23
         )	2012. június 14‑iBanco Español de Crédito ítélet (C‑618/10, EU:C:2012:349, 49. pont, valamint az ott hivatkozott ítélkezési gyakorlat).
      (
            24
         )	2013. március 14‑iAziz ítélet (C‑415/11, EU:C:2013:164, 65. és azt követő pontok).
      (
            25
         )	2016. február 18‑iFinanmadrid EFC ítélet (C‑49/14, EU:C:2016:98, 22. pont).
      (
            26
         )	Lásd többek között: 2009. június 4‑iPannon GSM ítélet (C‑243/08, EU:C:2009:350, 32. pont).
      (
            27
         )	Lásd többek között: 2013. február 21‑iBanif Plus Bank ítélet (C‑472/11, EU:C:2013:88, 35. pont); 2016. április 14‑iSales Sinués és Drame Ba ítélet (C‑381/14 és C‑385/14, EU:C:2016:252, 25. pont).