CELEX: E2011C0232
Language: sk
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Rozhodnutie Dozorného úradu EZVO č. 232/11/COL z  13. júla 2011 o oznámení predaja pozemku v Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 v obci Asker (Nórsko)

22.11.2012   
            
            
               SK
            
            
               Úradný vestník Európskej únie
            
            
               L 323/32
            
         ROZHODNUTIE DOZORNÉHO ÚRADU EZVO
   č. 232/11/COL
   z 13. júla 2011
   o oznámení predaja pozemku v Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 v obci Asker (Nórsko)
   DOZORNÝ ÚRAD EZVO (ďalej len „dozorný úrad“),
   So zreteľom na Dohodu o Európskom hospodárskom priestore (ďalej len „Dohoda o EHP“), a najmä na jej článok 61 a na jej protokol 26,
   So zreteľom na Dohodu medzi štátmi EZVO o zriadení dozorného úradu a súdneho dvora (ďalej len „dohoda o dozore a súde“), a najmä na jej článok 24,
   So zreteľom na protokol 3 k dohode o dozore a súde (ďalej len „protokol 3“), a najmä na jeho článok 1 ods. 2 časti I a článok 7 ods. 5 a článok 14 časti II,
   So zreteľom na konsolidované znenie rozhodnutia dozorného úradu č. 195/04/COL zo 14. júla 2004 o vykonávacích ustanoveniach uvedených v článku 27 časti II protokolu 3 (ďalej len „rozhodnutie o vykonávacích ustanoveniach“) (1),
   Po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s týmito ustanoveniami (2), a so zreteľom na ich pripomienky,
   Keďže:
   I.   SKUTOČNOSTI
   
   1.   POSTUP
   Listom z 15. decembra 2008 (dokument č. 508884), ktorý prijal dozorný úrad 13. februára 2009, nórske orgány oznámili predaj pozemku v Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 obcou Asker podľa článku 1 ods. 3 časti I protokolu 3.
   Listom z 8. apríla 2009 (dokument č. 512188) dozorný úrad požiadal nórske orgány o poskytnutie dodatočných informácií. Nórske orgány odpovedali listom (dokument č. 518079) z 11. mája 2009.
   Listom zo 7. júla 2009 (dokument č. 521778) dozorný úrad poslal druhú žiadosť o informácie, na ktorú nórske orgány odpovedali listom (dokument č. 527555) zo 14. augusta 2009.
   Dozorný úrad potom informoval nórske orgány o svojom rozhodnutí začať konania podľa článku 1 ods. 2 časti I protokolu 3, pokiaľ ide o predaj pozemku.
   Rozhodnutie dozorného úradu č. 538/09/COL o začatí konania bolo 8. júla 2010 uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie a v Dodatku EHP (3). Dozorný úrad vyzval zainteresované strany, aby k tomuto rozhodnutiu predložili pripomienky.
   Dozornému úradu boli doručené pripomienky od jednej zainteresovanej strany, a to od kupujúceho, spoločnosti Asker Brygge AS. List z 29. januára 2010 postúpila obec Asker ako prílohu k listu obce s rovnakým dátumom.
   Dňa 14. októbra 2010 sa konalo zasadnutie dozorného úradu a nórskych orgánov, na ktorom sa vec prerokovala. Nórske orgány predložili po zasadnutí 19. novembra 2010 k tejto veci záverečné pripomienky.
   2.   OPIS OZNÁMENIA
   Nórske orgány oznámili predaj pozemku obcou Asker spoločnosti Asker Brygge AS (ďalej len „Asker Brygge“). Nehnuteľnosť je zaregistrovaná v Nórskom katastri nehnuteľností ako Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 v obci Asker (ďalej len „gbnr. 32/17“) a má výmeru približne 9 700 m2. Na pozemku neboli postavené žiadne budovy. Časť pozemku si od obce prenajímala spoločnosť Slependen Båtforening.
   Obec Asker a spoločnosť Asker Brygge uzatvorili v roku 2001 zmluvu (ďalej len „opčná zmluva“), podľa ktorej bolo spoločnosti Asker Brygge umožnené kúpiť pozemok do 31. decembra 2009 za pevne stanovenú sumu 8 miliónov NOK upravenú podľa indexu spotrebiteľských cien. Podľa opčnej zmluvy plánovala obec udeliť spoločnosti Asker Brygge opciu na kúpu nehnuteľnosti za trhovú cenu za predpokladu, že Asker Brygge vykoná rozsiahle plánovanie a výskum s cieľom dosiahnuť opätovnú reguláciu nehnuteľnosti a potom nehnuteľnosť rozvíjať.
   V roku 2004 bola opčná zmluva obnovená a platnosť opcie bola predĺžená do 31. decembra 2014 za podobných podmienok týkajúcich sa pokračovania prác na opätovnej regulácii.
   V roku 2005 spoločnosť Asker Brygge túto opciu na kúpu pozemku uplatnila. Strany uzatvorili 21. marca 2007 kúpnu zmluvu za cenu 8 727 462 NOK. Pozemok bol prevedený na Asker Brygge v rovnaký deň, hoci v deň prevodu nehnuteľnosti bola zaplatená len prvá splátka vo výške 30 % sumy za predaj. Druhá a najväčšia splátka vo výške 70 % sumy za predaj (6 109 223 NOK) je splatná najneskôr 31. decembra 2011. Obec Asker si nebude za druhú splátku účtovať žiadnu úrokovú sadzbu.
   Obec Asker a Asker Brygge zastávajú názor, že kúpna zmluva nepredstavuje štátnu pomoc, pretože v kúpnej cene sa premieta trhová cena. Nórske orgány sa napriek tomu rozhodli z dôvodov právnej istoty túto transakciu oznámiť.
   3.   PRIPOMIENKY NÓRSKYCH ORGÁNOV
   Obec Asker zastáva názor, že kúpna zmluva nepredstavuje štátnu pomoc, pretože v kúpnej cene sa premieta trhová cena. Obec Asker zdôraznila, že kúpna cena nie je predmetom rokovaní, keďže bola stanovená v roku 2001. Aj keď sa v čase uzavretia opčnej zmluvy v roku 2001 neuskutočnilo nezávislé ocenenie, obec v tom čase vykonala vlastný odhad, ktorý sa zakladal na jej rozsiahlych skúsenostiach v oblasti trhu s nehnuteľnosťami v obci Asker.
   Obec tvrdila, že musí mať určitú mieru voľnej úvahy. Na základe ocenenia, ktoré sa uskutočnilo v júni 2006, bola trhová cena v roku 2001 stanovená na 9,6 milióna NOK (s možnou odchýlkou +/– 15 %), a na základe ocenenia, ktoré sa uskutočnilo v júni 2008, bola cena v roku 2001 stanovená na 8 miliónov NOK. Odhady sa zhodujú s kúpnou cenou z roku 2001, ktorý je príslušným obdobím na účel vykonania odhadu. Odhad z 18. januára 2008 je založený na nesprávnych predpokladoch a nezohľadnili sa v ňom faktory dôležité pre odhad.
   Opcia sa nemôže považovať za udelenú bez odmeny, pretože Asker Brygge prijala ako odplatu záväzky súvisiace s plánovaním a výskumom. Obec považovala za náročné nehnuteľnosť rozvíjať a nechcela podniknúť výskum, ktorý je potrebný na odhalenie rizík súvisiacich s náročnými pôdnymi podmienkami a znečistením. Výskumom, ktorý vykonala Asker Brygge, sa odstránili uvedené riziká a obec potom mohla predať nehnuteľnosť bez toho, aby musela s prípadnými kupujúcimi diskutovať o týchto rizikách. Záväzok, ktorý prijala Asker Brygge, mal pre obec význam.
   Obec uznáva, že v súkromnom sektore by sa neudelilo odloženie platby vo výške 70 % z kúpnej ceny bez úrokov, ale akákoľvek možná štátna pomoc z dôvodu neúročenia by sa považovala za pomoc de minimis.
   4.   PRIPOMIENKY TRETÍCH STRÁN
   Asker Brygge tvrdila, že dozorný úrad nemôže dospieť k záveru, že predaj predstavoval štátnu pomoc.
   4.1   Hodnota v roku 2001
   
   Spoločnosť Asker Brygge oznámila, že posúdenie údajných opatrení pomoci sa musí zakladať na skutočnostiach, ktoré boli dostupné obci v čase, keď uzatvorila opčnú zmluvu, podľa ktorej bolo spoločnosti Asker Brygge udelené právo kúpiť danú nehnuteľnosť, t. j. v roku 2001. Trhová hodnota nehnuteľnosti musela byť preto posúdená v čase uzatvorenia opčnej zmluvy. Nie je úlohou dozorného úradu, aby nahradil posudok obce, pokiaľ ide o hospodárske posúdenie hodnoty nehnuteľnosti v roku 2001. Asker Brygge preto tvrdí, že obec pri posudzovaní trhovej ceny nehnuteľnosti v roku 2001 využila mieru voľnej úvahy.
   V roku 2001 sa zmluva so spoločnosťou Slependen Båtforening (ďalej len „Slependen“) a záväzok poskytnúť budúce riešenie pre Slependen musí považovať za zaťaženie nehnuteľnosti, ktoré jasne ovplyvnilo jej trhovú cenu.
   Opätovná regulácia nehnuteľnosti by bola potrebná na rozvoj pozemku na účel ekonomickej činnosti. Táto možnosť však v roku 2001 nebola pre obec reálna. Prípravné práce, ktoré by sa vyžadovali pred úplnou opätovnou reguláciou, sú drahé aj časovo náročné. Okrem toho pre Asker Brygge existovalo možné riziko, že obec a ostatné verejné inštitúcie, ako napríklad správa verejných ciest alebo krajský guvernér, by neprijali žiadosť o opätovnú reguláciu.
   Ďalej sa musí vziať do úvahy, že nehnuteľnosť je v tesnej blízkosti diaľnice E18, čo znamená, že je vystavená hluku z cesty a aj znečisteniu. Okrem toho, blízka poloha pri diaľnici významne obmedzuje možnosť rozvoja nehnuteľnosti. Podľa plánu rozvoja diaľnice je vo vzdialenosti menej ako 35 m od cesty zakázané stavať. Tento zákaz sa týka takmer 90 % nehnuteľnosti, keďže nehnuteľnosť je veľmi úzka a nachádza sa blízko cesty. Okrem toho, ako vyplýva z oddielu 1 zmluvy a podľa plánu rozvoja verejnej cesty, časť nehnuteľnosti mala byť využitá na vybudovanie novej cesty, ktorá by viedla popri existujúcej diaľnici. Približne jednu tretinu nehnuteľnosti by zaberala nová cesta.
   Spoločnosť Asker Brygge by zároveň rada zdôraznila neistotu týkajúcu sa stavu nehnuteľnosti. Ako sa už uviedlo, rozvoj danej nehnuteľnosti sa považoval za veľmi zložitý vzhľadom na jej pôdne podmienky. Okrem toho sa považovalo za pravdepodobné, že pôda a breh sú veľmi znečistené. Keď sa Asker Brygge v roku 2001 obrátila na obec s cieľom kúpiť pozemok, obec považovala za takmer nemožné rozvíjať pozemok na účel ekonomickej činnosti. Ani Asker Brygge, ani obec nemali dostatočné alebo presné informácie týkajúce sa týchto otázok a rozvoj by si vyžadoval rozsiahlu analýzu stavu nehnuteľnosti. Asker Brygge tvrdí, že uvedené obmedzenia sa musia považovať za zaťaženie nehnuteľnosti, čo jasne ovplyvňuje jej trhovú hodnotu.
   Dozorný úrad nemôže zakladať svoje posúdenie na neskorších skutočných okolnostiach. Ak by sa tak stalo, znamenalo by to, že dozorný úrad by založil svoje rozhodnutie na skutočnostiach, ktoré neboli obci v čase uzatvorenia zmluvy dostupné. Akýkoľvek nárast hodnoty nehnuteľnosti po roku 2001 je výsledkom práce, ktorú vykonala spoločnosť Asker Brygge. Bez práce vykonanej spoločnosťou Asker Brygge by bola oblasť pravdepodobne stále nerozvinutá s veľmi obmedzenou peňažnou hodnotou pre obec.
   4.2   Relevantnosť hodnoty v roku 2007
   
   Pokiaľ je hodnota v roku 2007 relevantná, musí dozorný úrad zohľadniť a odpočítať pridanú hodnotu, ktorá je výsledkom práce vykonanej spoločnosťou Asker Brygge v rokoch 2001 – 2007.
   4.3   Odmena za opciu
   
   Záväzok financovať výskumné práce, ktoré si vyžadujú približne 4 alebo 5 miliónov NOK, sa musí podľa Asker Brygge vziať do úvahy pri posudzovaní odmeny za opciu poskytnutú spoločnosti Asker Brygge. Vo všeobecnosti nie je táto metodika nezvyčajná ako základ na stanovovanie ceny opcie, pokiaľ ide o nerozvinutý pozemok, tak ako v tomto prípade.
   4.4   Ocenenia
   
   V žiadnom z ocenení nehnuteľnosti sa dostatočne nezohľadňujú skutočné okolnosti z roku 2001. Ako hlavnú námietku proti oceneniam spoločnosť Asker Brygge uvádza, že odhad trhovej ceny bol, okrem iného, založený na predpoklade, že ďalší rozvoj prístavu bol možný a že ho obec a Asker Brygge plánovali. Odkazuje sa na ocenenie vykonané spoločnosťou TJB Eiendomstaksering na stranách 6 – 9, v ktorom odhadca zakladá svoje posúdenie na skutočnosti, že je možné prehĺbiť breh s cieľom zriadiť ďalšie miesta pre lode a zriadiť prístavisko pre lode na ploche pozemku. Na stranách 14 a 15 sa tiež odkazujte na ocenenie vykonané spoločnosťou Takstsenteret, ktorá takisto zakladá svoje posúdenie na takomto rozvoji nehnuteľnosti.
   Keď však bola v roku 2001 zmluva uzatvorená, tento rozvoj nehnuteľnosti obec ani spoločnosť Asker Brygge neplánovali, ani ho nepovažovali za možný. Okrem toho v dôsledku stavu brehu pod plochou pozemku a s cieľom vyhnúť sa posunu pôdy a poškodenia základov cestného mostu, ktorý sa nachádza v blízkosti nehnuteľnosti, správa verejných ciest zakázala v tejto oblasti ďalšie prehlbovanie.
   II.   POSÚDENIE
   
   1.   EXISTENCIA ŠTÁTNEJ POMOCI
   Štátna pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP
   Článok 61 ods. 1 Dohody o EHP znie takto:
   
      „Ak nie je touto dohodou ustanovené inak, pomoc poskytovaná členskými štátmi ES, štátmi EZVO alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s fungovaním tejto dohody, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi zmluvnými stranami.“
   
   1.1   Zásada investora v trhovom hospodárstve
   
   1.1.1   Úvod
   
   Ak by transakcia bola vykonaná v súlade so zásadou investora v trhovom hospodárstve, t. j. ak obec predala pozemok za jeho trhovú cenu a podmienky transakcie by boli prijateľné pre súkromného predajcu, transakcia by nepredstavovala udelenie štátnej pomoci. Predaj pozemku by sa mohol klasifikovať ako štátna pomoc, ak by sa predaj neuskutočnil za trhovú cenu. Najskôr by sa posúdenie, či nehnuteľnosť bola predaná za trhovú cenu, malo vzťahovať na čas uzatvorenia zmluvy. Okolnosti tohto predaja pozemku sú trochu osobité v tom zmysle, že existuje niekoľko zmlúv týkajúcich sa predaja: opčná zmluva z roku 2001, predĺženie opčnej zmluvy z roku 2004 a kúpna zmluva z roku 2007.
   Opčnou zmluvou sa udelilo spoločnosti Asker Brygge nielen právo získať nehnuteľnosť kedykoľvek počas nasledujúcich rokov, ale sa v nej zároveň stanovila cena za neskorší prevod. Opciou sa tak spoločnosti Asker Brygge umožnilo sledovať vývoj cien nehnuteľností počas niekoľkých rokov a potom uplatniť opciu na kúpu nehnuteľnosti za cenu dohodnutú v roku 2001. Hoci dozorný úrad plne uznáva právo verejných orgánov správať sa na trhu komerčným spôsobom, považuje za opodstatnené dôkladne zvážiť, či by podobnú zmluvu uzavrel súkromný podnikateľský subjekt. Dozorný úrad v tomto smere zvážil, či spoločnosť Asker Brygge zaplatila za opciu ako takú a či sa výhodné podmienky pre kupujúceho javia ako vyvážené príslušnými záväzkami kupujúceho alebo právami predajcu.
   Dozorný úrad dospel k záveru, že o opčnej zmluve ako takej nemožno povedať, že je v súlade so zásadou investora v trhovom hospodárstve. Dozorný úrad potom posúdil, či nehnuteľnosť bola prevedená za trhovú cenu v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy v roku 2007, ktorá bola založená na sume dohodnutej v roku 2001. Dozorný úrad v tomto bode dospel k záveru, že nehnuteľnosť bola v roku 2007 predaná pod trhovú cenu. Dozorný úrad preto najprv posúdil opčnú zmluvu z roku 2001 (a jej predĺženie podpísané v roku 2004) a potom posúdil, či sa skutočný predaj pozemku v roku 2007 uskutočnil za trhovú cenu.
   1.1.2   Trhová cena opčnej zmluvy podpísanej v roku 2001
   
   Pokiaľ ide o opčnú zmluvu, musí sa preskúmať, či by sa súkromný investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve rozhodol uzatvoriť podobnú zmluvu, pokiaľ ide o cenu a podmienky, ako v prípade zmluvy podpísanej medzi obcou Asker a spoločnosťou Asker Brygge v roku 2001. Pri tomto posudzovaní dozorný úrad nemôže nahradiť komerčný úsudok obce svojím vlastným, čo znamená, že obec ako predajca pozemku musí využívať určitú mieru voľnej úvahy. Môže existovať niekoľko komerčne primeraných dôvodov na uzatvorenie zmluvy za daných podmienok. Ak sa však rozhodnutie obce prijateľným spôsobom nevysvetlí, opatrenie by sa mohlo klasifikovať ako štátna pomoc.
   Na základe informácií, ktoré mal dozorný úrad k dispozícii, podmienky neskoršieho predaja boli stanovené v opčnej zmluve podpísanej v roku 2001. V tejto zmluve sa spoločnosti Asker Brygge udelilo právo (nie však povinnosť) kúpiť nehnuteľnosť za vopred určených podmienok v akomkoľvek čase do 31. decembra 2009. Na druhej strane obec nemohla túto nehnuteľnosť predať v rovnakom čase nikomu inému. Hlavné znaky opčnej zmluvy, ktoré sú relevantné pre posúdenie štátnej pomoci, sú i) dohodnutá cena 8 miliónov NOK upravená podľa indexu spotrebiteľských cien; ii) právo na opätovné prerokovanie dohodnuté pre Asker Brygge v prípade, že sa ceny nehnuteľností významne znížia pred uplatnením opcie (pre obec neexistovalo žiadne príslušné právo na opätovné prerokovanie, ak by sa ceny nehnuteľností podstatne zvýšili); iii) platba v dvoch splátkach, podľa ktorej by sa 70 % kúpnej ceny uhradilo najneskôr do 31. decembra 2011, ale v prípade omeškania by sa neúčtoval žiadny úrok.
   V roku 2004 obec a spoločnosť Asker Brygge predĺžili opčnú zmluvu do roku 2014, ale neupravili žiadne iné podmienky transakcie (4).
   Podľa informácií, ktoré mal dozorný úrad k dispozícii, obec pred uzatvorením zmluvy so spoločnosťou Asker Brygge v roku 2001 nevykonala žiadne nezávislé ocenenie nehnuteľnosti. Obec vysvetlila, že hodnotu posúdila na základe svojich skúseností s trhom nehnuteľností, ale dozornému úradu neboli poskytnuté žiadne ďalšie podrobnosti. Dozornému úradu preto nie je jasné, na základe čoho obec dospela k dohodnutej cene 8 miliónov NOK za predaj pozemku.
   Aj keby sa vychádzalo z toho, že 8 miliónov NOK predstavovalo trhovú cenu nehnuteľnosti v roku 2001 (5), mala by sa posúdiť trhová cena ďalších prvkov, ktoré sa dohodli v opčnej zmluve. Podľa stanoviska dozorného úradu, ak by sa musela zvážiť len trhová cena za nehnuteľnosť, znamenalo by to, že spoločnosť Asker Brygge dostala opciu ako takú zadarmo bez akéhokoľvek hospodárskeho protiplnenia za toto prednostné právo na kúpu.
   Ako sa uviedlo, touto opciou sa umožňuje spoločnosti sledovať vývoj cien nehnuteľností počas niekoľkých rokov. Podľa štatistiky majú ceny nehnuteľností tendenciu časom rásť. Okrem toho sa Asker nachádza v blízkosti Osla a zažíva neustály rast počtu obyvateľstva, pričom táto skutočnosť obyčajne pozitívne vplýva na ceny nehnuteľností.
   Opčnou zmluvou sa odoberá obci možnosť predať nehnuteľnosť inému kupujúcemu, a tak sa zväzuje kapitál, pre ktorý by obec mohla nájsť alternatívne účely využitia alebo dostávať zaň úrok. Obec by však nedostala žiadnu platbu alebo náhradu v prípade, že by sa spoločnosť Asker Brygge rozhodla nehnuteľnosť nekúpiť.
   Okrem toho predĺžením zmluvy v roku 2004 sa opcia predĺžila na ďalších 5 rokov bez náhrady. Vďaka tomu mohla spoločnosť Asker Brygge aktívne pristúpiť a osloviť obec s požiadavkou opätovnej regulácie nehnuteľnosti na účely, ktoré by zvýšili jej trhovú cenu.
   V rámci opčnej zmluvy sa dohodli aj niektoré aspekty možnej budúcej kúpnej zmluvy. Najmä pokiaľ ide o opätovnú reguláciu oblasti, spoločnosť Asker Brygge bola povinná dokončiť prípravné práce, ktoré by viedli k procesu opätovnej regulácie. Ak by táto podmienka nebola splnená, obec Asker mohla zmluvu ukončiť.
   Nórske orgány však tvrdili, že opciu nemožno považovať za udelenú bez odmeny, pretože spoločnosť Asker Brygge prevzala ako odplatu záväzky súvisiace s plánovaním a výskumom. Aj keď obec považovala za náročné rozvíjať nehnuteľnosť a nechcela sa ujať výskumu potrebného na odhalenie rizík spojených so zložitými pôdnymi podmienkami a znečistením, opčnou zmluvou sa spoločnosti Asker Brygge poskytla príležitosť pracovať na nehnuteľnosti niekoľko rokov predtým, ako sa ju rozhodne kúpiť, čím sa podľa stanoviska dozorného úradu výrazne znížilo riziko. Okrem toho, ak by bola nehnuteľnosť opätovne regulovaná, hodnota nehnuteľnosti by sa zvýšila. Zmluva preto pre Asker Brygge nepredstavovala žiadne skutočné riziko. Výdavky vynaložené na výskum by predstavovali výhodu pre kupujúceho, a ak by sa výskumom ukázalo, že nehnuteľnosť nie je vhodná na rozvoj, výskumné práce by sa mohli zastaviť a výdavky znížiť bez akéhokoľvek záväzku kúpiť nehnuteľnosť.
   Asker Brygge tvrdila, že povinnosť financovať výskumné práce, ktoré údajne predstavovala náklady vo výške približne 4 alebo 5 miliónov NOK, sa musí pri posudzovaní odmeny za opciu vziať do úvahy. Údajne tento postup nie je ako základ pre stanovovanie ceny opcie nezvyčajný, pokiaľ ide o nerozvinutý pozemok, tak ako v tomto prípade. Dozorný úrad konštatuje, že spoločnosť Asker Brygge nepredložila žiadnu dokumentáciu týkajúcu sa uvedených tvrdení. Nórske orgány nedokázali potvrdiť výdavky vynaložené na výskum, ani to, že ide o všeobecný postup stanovovania ceny nerozvinutého pozemku.
   Podľa stanoviska dozorného úradu samotná opcia nezávisle od toho, či bola alebo nebola použitá, mala hodnotu v roku 2001, keď bola zmluva uzatvorená. Z dokumentácie a vysvetlení, ktoré doteraz dozorný úrad dostal, nevyplýva žiadna informácia o tom, že kupujúci zaplatil za opciu odmenu, ktorú by súkromný investor prijal.
   V opčnej zmluve sa odkazuje na možnosť spoločnosti Asker Brygge vykonať výskumné práce na nehnuteľnosti s cieľom jej regulácie na iné účely ako odplatu za opciu na kúpu nehnuteľnosti za trhovú cenu. Neexistovala však žiadna záruka, že by nehnuteľnosť bola naozaj správne preskúmaná. Neexistoval žiadny bezpodmienečný záväzok vykonať akýkoľvek konkrétny druh výskumu, keďže kupujúci sa mohol namiesto toho rozhodnúť, že neuzavrie kúpnu zmluvu, napr. ak by sa počiatočnými výskumnými prácami preukázalo, že projekt nebude ziskový, alebo z akéhokoľvek iného dôvodu. Podľa opčnej zmluvy boli preto riziká pre kupujúceho minimálne, zatiaľ čo obec by z nej nemala zisk, ak by sa výskumom preukázalo, že nehnuteľnosť by bolo možné rozvíjať. Kupujúci by potom mohol počas dlhého obdobia vyčkávať na vývoj na trhu s nehnuteľnosťami a mohol by sa rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť za stanovenú cenu v čase, keď by ju považoval za najvýhodnejšiu. Okrem toho na základe informácií, ktoré má dozorný úrad k dispozícii, požiadavka, že Asker Brygge musí vykonať výskumné práce v rámci určitých časových obmedzení s cieľom udržať si opciu, sa nemôže považovať za riadnu platbu za možnosť kúpiť pozemok v zmysle zásady investora v trhovom hospodárstve.
   Opčná zmluva obsahovala aj ďalšie prvky, ktoré zrejme mohli zvýšiť hodnotu opcie. Prvý prvok sa týka mechanizmu úpravy ceny. Asker Brygge bola oprávnená požiadať o opätovné rokovania o cene, ak by sa ceny nehnuteľností v obci Asker pred uplatnením opcie významne znížili. Ako sa uviedlo, v zmluve sa nezabezpečilo príslušne právo na opätovné prerokovanie pre obec, ak by sa ceny nehnuteľností výrazne zvýšili. Podľa nórskych orgánov zahrnutie práva pre Asker Brygge na opätovné prerokovanie zmluvy súvisí s tým, že obec Asker považovala rozvoj nehnuteľnosti za náročný, okrem iného, pre malú vzdialenosť od diaľnice (E18), a transakcia by preto predstavovala značné hospodárske riziko. Dozorný úrad však zastáva názor, že súkromný trhový investor by neuzatvoril takúto zmluvu bez vzájomného práva na úpravu, ak by sa ceny nehnuteľností mali výrazne zvýšiť alebo znížiť. V tomto smere sa právo obce na úpravu ceny podľa indexu spotrebiteľských cien javí ako nedostatočné na účel kompenzácie neexistencie príslušného práva na opätovné prerokovanie.
   Podľa stanoviska dozorného úradu index spotrebiteľských cien nie je správny index, ktorý by sa mal použiť na úpravu v prípade zmien cien nehnuteľností. Index spotrebiteľských cien je opatrenie, ktorým sa odhaduje zmena priemernej ceny spotrebných tovarov a služieb kupovaných domácnosťami a neodráža pohyby cien na trhu s nehnuteľnosťami. Ceny nehnuteľností sa vyvíjajú podľa iného modelu než ostatné ceny, a preto ceny nehnuteľností ako v tomto konkrétnom prípade sa obyčajne pri určovaní indexu spotrebiteľských cien neberú do úvahy.
   Okrem toho opčná zmluva obsahuje súhlas obce Asker s odložením platby vo výške 70 % dohodnutej kúpnej ceny najneskôr do 31. decembra 2011 (6) bez účtovania akéhokoľvek úroku za toto odloženie. Podľa nórskych orgánov sa prijalo odloženie celej platby bez akéhokoľvek úroku, pretože sa považovalo za náročné nehnuteľnosť rozvíjať. Dozorný úrad zastáva názor, že súkromný subjekt by nesúhlasil s odložením platby o taký dlhý čas bez toho, aby nevyžadoval platby úrokov. Okrem toho zastáva názor, že súkromný subjekt by pred uhradením celej platby nepreviedol úplné vlastníctvo nehnuteľnosti. Obec Asker súhlasí s tým, že súkromný subjekt by požadoval odmenu za odloženú platbu. Hoci obec Asker uviedla, že akákoľvek pomoc v tomto smere by bola pod prahovou hodnotou de minimis, neposkytla v tomto zmysle žiadnu dokumentáciu.
   Z uvedených dôvodov dozorný úrad zastáva názor, že súkromný subjekt by neuzavrel opčnú zmluvu na taký dlhý čas za podobných podmienok, ako ju uzavrela obec Asker, bez toho, aby nepožadoval odmenu za opciu a výhodné podmienky ako také. Jednoduchou požiadavkou na odmenu, ktorá zodpovedá hodnote nehnuteľnosti v roku 2001, obec Asker podstúpila riziko neskoršieho poskytnutia štátnej pomoci, najmä ak by sa ceny nehnuteľností zvýšili.
   Dozorný úrad preto dospel k záveru, že opčná zmluva nebola uzavretá za trhových podmienok, a preto nemožno vylúčiť existenciu štátnej pomoci.
   Je preto potrebné preskúmať, či nehnuteľnosť bola predaná za nižšiu ako trhovú cenu.
   1.1.3   Trhová cena nehnuteľnosti v čase uzavretia kúpnej zmluvy
   
   V roku 2005 spoločnosť Asker Brygge uplatnila dotknutú opciu. Hoci podmienky predaja boli určené v opčnej zmluve z roku 2001, zmluva o predaji nebola uzavretá do 21. marca 2007. Nórske orgány vysvetlili, že kúpna cena nebola predmetom rokovaní v roku 2007, ale bola dohodnutá v roku 2001.
   Cena nehnuteľnosti v roku 2001 nie je rozhodujúca pre posúdenie toho, či príslušnou transakciou bola poskytnutá štátna pomoc, pretože k predaju nedošlo v roku 2001, ale v roku 2007. Keďže v opčnej zmluve z roku 2001 sa spoločnosti Asker Brygge priznalo právo kúpiť nehnuteľnosť počas nasledujúcich 10 rokov, majetok zostal vlastníctvom obce, kým Asker Brygge neuplatnila túto opciu. Preto je pre posúdenie štátnej pomoci dozorným úradom podstatný časový okamih, kedy došlo k predaju a prevodu nehnuteľnosti na nového vlastníka, v roku 2007.
   V dôsledku uvedeného bude dozorný úrad ďalej porovnávať cenu 8 727 462 NOK zaplatenú spoločnosťou Asker Brygge v čase predaja v roku 2007 s trhovou cenou nehnuteľnosti.
   Podľa usmernení dozorného úradu o štátnej pomoci pri predaji pozemkov platí, že predaj pozemkov a stavieb po dostatočne zverejnenom a nepodmienenom ponukovom konaní (porovnateľnom s dražbou), v ktorom sa prijme najlepšia alebo jediná ponuka, sa zásadne uskutočňuje za trhovú cenu, a preto neobsahuje štátnu pomoc. Alternatívne, aby sa vylúčila existencia štátnej pomoci pri predaji pozemkov bez nepodmieneného ponukového konania, malo by sa pred začatím rokovaní o predaji vykonať nezávislé ocenenie jedným alebo viacerými nezávislými odhadcami na účely stanovenia trhovej ceny na základe všeobecne uznávaných ukazovateľov a noriem oceňovania. Odhadca by mal byť pri plnení úloh nezávislý, t. j. verejné orgány by nemali byť oprávnené vydávať pokyny v súvislosti s výsledkom oceňovania. V predmetnej veci obec Asker pred uzavretím zmluvy nevyhlásila nepodmienené ponukové konanie, ani nezabezpečila nezávislé znalecké ocenenie. Z toho dôvodu nemožno automaticky vylúčiť poskytnutie štátnej pomoci.
   V oznámení nórske orgány predložili 3 ocenenia dotknutej nehnuteľnosti. Žiadne z nich však nebolo vykonané pred uzavretím opčnej zmluvy v roku 2001, lež cena nehnuteľnosti sa v nich stanovovala až následne.
   Prvú správu z 30. júna 2006 vypracovali autorizované znalecké spoločnosti v oblasti nehnuteľností Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein (7). Podľa tejto správy bola odhadovaná hodnota pozemku v roku 2001, keď bola uzavretá opčná zmluva, vo výške 9,6 milióna NOK s možnou odchýlkou v rozsahu +/– 15 %. Zdá sa však, že ide o veľmi hrubý odhad. Odhadcovia jednoducho zohľadnili hodnotu nehnuteľnosti na základe povolených účelov jej využitia (najmä ako prístaviska pre člny) vzhľadom na existujúci regulačný režim v čase oceňovania (ktorý bol rovnaký ako v roku 2001) a hodnotu pri alternatívnom kombinovanom využití ako prístaviska, bytovej a priemyselnej výstavby, a potom hodnotu nehnuteľnosti stanovili ako strednú hodnotu týchto dvoch alternatív (8). Ako je však vysvetlené, na posúdenie štátnej pomoci je rozhodujúca hodnota pozemku v roku 2007, kedy došlo k predaju a prevodu nehnuteľnosti na nového vlastníka.
   Nórske orgány priložili k oznámeniu dve dodatočné ocenenia, ktoré pre obec vypracovala spoločnosť TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. V prvej správe z 18. januára 2008 (9) bola trhová cena pozemku v roku 2007 odhadnutá vo výške 26 miliónov NOK. Keďže zmluva medzi obcou a spoločnosťou Asker Brygge bola uzavretá v roku 2001, uvedená cena bola znížená na hodnoty z roku 2001. Zníženej hodnote 26 miliónov NOK v roku 2007 s použitím sadzby na úrovni 5,5 % počas 7,5 roka zodpovedala v roku 2001 suma 17 miliónov NOK.
   V druhej správe zo 16. júna 2008 (10) spoločnosť TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik odhadla trhovú cenu pozemku v roku 2007 na 12 miliónov NOK. S použitím rovnakej diskontnej sadzby ako v predchádzajúcom prípade (t. j. 5,5 % počas 7,5 roka) zodpovedá znížená hodnota 12 miliónov NOK v roku 2007 sume 8 miliónov NOK v roku 2001. Teda rozdiel medzi oboma správami predstavuje 9 miliónov NOK pri hodnote nehnuteľnosti v roku 2001 a 14 miliónov NOK pri hodnote nehnuteľnosti v roku 2007.
   Nórske orgány objasnili, že tento rozdiel sa zakladá najmä na odhade zníženia hodnoty v dôsledku dodatočného záväzku spoločnosti Asker Brygge vo vzťahu k využívaniu časti nehnuteľnosti spoločnosťou Slependen Båtforening AS (11). Opčná zmluva z roku 2001 obsahuje ustanovenie, v ktorom sa uvádza, že časť nehnuteľnosti je v prenájme spoločnosti Slependen Båtforening ako prístavisko pre malé lode a že Asker Brygge musí poskytnúť náhradu za svoje právo na prístavisko malých lodí/náhradu voči obci Asker, ak sa rozvoj nehnuteľnosti začne pred uplynutím platnosti nájomnej zmluvy. Platnosť nájomnej zmluvy uplynula v júni 2009. Ďalej sa v ustanovení 3 opčnej zmluvy uvádza, že Asker Brygge spoločne s obcou Asker dospejú k uspokojivému riešeniu, pokiaľ ide o potreby spoločnosti Slependen Båtforening v rámci vykonávania jej činnosti v čase platnosti zmluvy.
   Keď bola v roku 2001 uzavretá opčná zmluva, spoločnosť Slependen Båtforening zaplatila obci Asker ročné nájomné vo výške 19 500 NOK (12). Hoci bolo v čase uzavretia opčnej zmluvy ťažké presne určiť hospodársky dôsledok záväzku spoločnosti Asker Brygge, Asker Brygge a Slependen Båtforening podpísali 1. júna 2006 zmluvu, podľa ktorej mala spoločnosť Slependen Båtforening zaplatiť 850 000 NOK (pozri ustanovenie 2.4 v zmluve) (13). Podľa vysvetlení nórskych orgánov sa odhad ceny z januára 2008 zakladal na nesprávnom výklade zmluvy uzavretej medzi Asker Brygge a Slependen Båtforening, pretože nezohľadňoval právo spoločnosti Slependen Båtforening zaplatiť za dotknutú plochu iba 850 000 NOK. Odhadcovia nehnuteľnosti vyložili uvedené ustanovenie v opčnej zmluve v tom zmysle, že spoločnosť Slependen Båtforening mala mať po uplynutí nájomnej zmluvy právo prenajať si alebo kúpiť miesta pre člny za trhovú cenu. Nórske orgány však zastávajú názor, že suma 850 000 NOK, ktorá predstavuje plnenie záväzku voči spoločnosti Slependen Båtforening, sa musela vziať do úvahy pri odhade trhovej ceny nehnuteľnosti pre roky 2001 a 2007. Preto dala obec Asker spoločnosti TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik pokyn, aby v ocenení zo 16. júna 2008 použila sumu 850 000 NOK ako základ pre odhad hodnoty 65 miest pre člny patriace spoločnosti Slependen Båtforening. Dozorný úrad považuje uvedenú sumu za podstatnú pre odhad ceny nehnuteľnosti v roku 2007, pretože táto informácia bola v predmetnom čase známa.
   Okrem toho sa v odhade z júna 2008 vzali do úvahy riziká súvisiace so znečistením pôdy, ako zdôraznila obec (14). Nakoniec, odhad z júna 2008 už nezahŕňal skladovanie člnov pod cestou (E18), ako uviedla obec (15).
   Asker Brygge spochybnila platnosť odhadov. Jej hlavnou námietkou bolo to, že v odhadoch sa počítalo s možnosťou prehĺbenia línie pobrežia s cieľom vytvoriť ďalšie miesta pre člny a miesta na uskladnenie člnov na ploche pozemku. Podľa spoločnosti Asker Brygge v roku 2001 vôbec nebolo možné predvídať rozvoj nehnuteľnosti a správa verejných ciest zakázala ďalšie hĺbenie v oblasti (16).
   Dozorný úrad poznamenáva, že spoločnosť Asker Brygge nepredložila žiadnu dokumentáciu preukazujúcu nesprávnosť skutkových predpokladov odhadu z júna 2008. Ďalej dozorný úrad poznamenáva, že obec nespochybnila platnosť odhadu z júna 2008, ktorý podľa všetkého považovala za celkom presný (17). Naopak, obec vo svojich pripomienkach adresovaných dozornému úradu cituje uvedený odhad v časti, kde sa posudzuje hĺbenie (vo vzťahu k posúdeniu znečistenia pôdy) a neuvádza, že by hĺbenie vôbec nebolo možné. Dozorný úrad preto nemôže súhlasiť s tým, že bola predložená dokumentácia, ktorá by odôvodňovala spochybnenie skutkových predpokladov odhadu z júna 2008.
   V uvedených dvoch správach spoločnosti TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik bola stanovená cena pozemku v roku 2007. V prvej správe vypracovanej v januári 2008 bola cena pozemku odhadnutá na 26 miliónov NOK, teda oveľa vyššie, ako bola cena 8,7 milióna NOK, ktorú zaplatila spoločnosť Asker Brygge AS. V najnovšom (a najnižšom) ocenení v druhej správe zo 16. júna 2008 (18) bola trhová cena pozemku v roku 2007 odhadnutá na 12 miliónov NOK, čo je o 3 272 538 NOK viac ako zaplatená cena. Na rozdiel od prvej správy podľa údajov poskytnutých obcou Asker sa v tejto druhej správe zohľadňujú presnejšie údaje známe v roku 2007 v čase realizácie predaja.
   Asker Brygge tvrdila, že v rozsahu, v akom je cena v roku 2007 relevantná, by dozorný úrad mal vziať do úvahy a odpočítať hodnotu pridanú v dôsledku prác vykonaných spoločnosťou Asker Brygge v období rokov 2001 – 2007. Práce spočívali vo výskume nehnuteľnosti spoločnosťou Asker Brygge (19).
   Dozorný úrad konštatuje, že neexistuje žiadny dôvod, aby sa hodnota prác vykonaných spoločnosťou Asker Brygge v období rokov 2001 – 2007 odpočítala od hodnoty nehnuteľnosti. V tejto súvislosti dozorný úrad poznamenáva, že ocenenia z roku 2008 sa zakladajú na regulačnom stave nehnuteľnosti z rokov 2001 a 2007. Podľa ocenenia z júna 2008 sa predpisy od roku 1998 nezmenili (20). Za očakávané využite nehnuteľnosti sa preto v roku 2001 a 2007 považovalo prístavisko a skladisko člnov (21). Dozorný úrad nemôže súhlasiť, že uvedený odhad bol ovplyvnený výskumom vykonaným spoločnosťou Asker Brygge. Okrem toho sa v ocenení z júna 2008 uvádza nebezpečenstvo znečistenia pôdy, ale dodáva sa, že v tejto záležitosti odhadcovia neuskutočnili žiadny podrobnejší výskum (22). Preto sa zdá, že výskum vykonaný spoločnosťou Asker Brygge odhadcovia pri stanovení ceny pozemku správne nezohľadnili.
   Ako už bolo uvedené, v odhade z júna 2008 sa vychádzalo z využitia oblasti ako prístaviska v súlade s existujúcimi predpismi. Zdá sa však, že spoločnosť Asker Brygge už v roku 2001 videla potenciál v rozvoji nehnuteľnosti. Tento potenciál by za normálnych okolností zodpovedal pridanej hodnote. Obec preto vo svojom liste z 11. apríla 2008 upozornila odhadcov, aby zvážili, či netreba posúdiť pravdepodobnosť úpravy predpisov (s predpokladom výnosnejšieho využitia). Odhadcovia však odmietli vziať do úvahy možnosť úpravy predpisov, pretože to považovali za špekulatívne. Odhadcovia dodali, že ocenenie by bolo podstatne odlišné (t. j. podstatne vyššie), ak by vychádzalo z možnosti povolenia využívania nehnuteľnosti na bytovú výstavbu a priemyselné účely (23).
   Dozorný úrad má určité pochybnosti, či by súkromný investor zohľadnil pravdepodobnosť, že by nehnuteľnosť bola v budúcnosti regulovaná na využitie na iné a výnosnejšie účely a či by takéto možnosti viedli k vyššej trhovej cene, t. j. (podstatne) vyššej ako odhad z júna 2008. Dozorný úrad však prihliadol na určité neistoty spojené s budúcim využitím dotknutej nehnuteľnosti, okrem iného na znečistenie a regulačné požiadavky súvisiace s diaľnicou blízko nehnuteľnosti. Z toho dôvodu je odhad z júna 2008, v ktorom sa nezohľadnil potenciál rozvoja nehnuteľnosti na iné formy využívania ako tej existujúcej, mierny, ale z pohľadu dozorného úradu sa javí ako správny, ak sa vezme do úvahy osobitá povaha oceňovanej nehnuteľnosti.
   Z uvedených dôvodov dospel dozorný úrad k záveru, že predaj pozemku gbnr. 32/17 v roku 2007 za cenu 8 727 462 NOK sa uskutočnil pod úrovňou jeho trhovej ceny vo výške 12 miliónov NOK stanovenej nezávislým znaleckým odhadom vykonanom v júni 2008, ktorý predložili nórske orgány.
   1.1.4   Záver vo vzťahu k zásade investora v trhovom hospodárstve
   
   Z vyššie uvedených dôvodov dozorný úrad konštatuje, že cena dohodnutá v opčnej zmluve nezodpovedala trhovej cene pre zmluvu, v ktorej by sa mala zohľadniť hodnota nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy v spojení s hodnotou opcie a osobitnými ustanoveniami v prospech kupujúceho. Okrem toho dozorný úrad konštatuje, že skutočná cena dohodnutá v kúpnej zmluve nezodpovedala trhovej cene nehnuteľnosti v čase uzavretia kúpnej zmluvy. Dozorný úrad preto dospel k záveru, že predaj príslušného pozemku gbnr. 32/17 spoločnosti Asker Brygge AS za kúpnu cenu vo výške 8 727 462 NOK nebol v súlade so zásadou investora v trhovom hospodárstve.
   1.2   Štátne zdroje
   
   Na účel klasifikovania opatrenia ako štátnej pomoci musí byť opatrenie udelené štátom alebo prostredníctvom štátnych zdrojov. Pojem štátu sa netýka iba ústrednej vlády, ale zahŕňa všetky úrovne štátnej správy (vrátane obcí), ako aj verejné podniky.
   Za predpokladu, že obec predala pozemok pod trhovú cenu, vzdala sa príjmu. Za týchto okolností by spoločnosť Asker Brygge mala zaplatiť za pozemok vyššiu sumu, a preto ide o prevod zdrojov obce.
   Z uvedených dôvodov dozorný úrad zastáva názor, že keďže sa predaj neuskutočnil v súlade s trhovými podmienkami, zahŕňa štátne zdroje v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.
   1.3   Zvýhodnenie určitých podnikov alebo výroby určitých druhov tovaru
   
   Po prvé musí opatrenie poskytovať spoločnosti Asker Brygge výhody, ktoré zmierňujú náklady obyčajne hradené z jej rozpočtu. Keďže sa transakcia vykonala za výhodných podmienok v tom zmysle, že Asker Brygge by bola povinná zaplatiť vyššiu cenu za dotknutú nehnuteľnosť v prípade, keby sa predaj pozemku vykonal v súlade so zásadou investora v trhovom hospodárstve, a bola by povinná zaplatiť za pôžičku trhové úrokové sadzby, ak by si mala požičať rovnakú sumu od banky, spoločnosť získala výhodu v zmysle pravidiel štátnej pomoci.
   V liste z 11. mája 2009 (24) obec vysvetlila, ako vypočítala hodnotu prípadnej pomoci, ktorú v oznámení dozornému úradu v bode 5 odhadla na 5,3 milióna NOK (25). Odhad sa zakladá na rozdiele medzi ocenením z júna 2008 (26) (v ktorom sa určila cena pozemku v roku 2007, keď bola uzavretá kúpna zmluva) a kúpnou cenou, ktorá predstavuje približne 3,3 milióna NOK. Dodatočne obec pridala hospodársku výhodu odloženej platby zvyšných 70 % kúpnej ceny. Obec založila svoje výpočty na úroku vo výške 7 % za obdobie 4 rokov a 9 mesiacov vzťahujúceho sa na sumu 6 miliónov NOK a konštatovala, že maximálna výška výhody poskytnutá bezúročnou pôžičkou predstavuje 2 milióny NOK.
   Po druhé musí byť opatrenie selektívne v tom, že zvýhodňuje „určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru”. Je iba jeden možný príjemca posudzovaného opatrenia, t. j. Asker Brygge. Opatrenie je preto selektívne.
   1.4   Narušenie hospodárskej súťaže a vplyv na obchod medzi zmluvnými stranami
   
   Pomoc musí narúšať hospodársku súťaž a ovplyvňovať obchod medzi zmluvnými stranami Dohody o EHP.
   Podporné opatrenie poskytnuté štátom by posilnilo pozíciu spoločnosti Asker Brygge voči iným podnikom, ktoré sú aktívnymi konkurentmi v tej istej oblasti podnikania s nehnuteľnosťami a ich rozvojom. Akékoľvek udelenie pomoci posilňuje pozíciu príjemcu voči konkurentom, a teda narúša hospodársku súťaž v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP. V rozsahu, v akom spoločnosť pôsobí v oblastiach podliehajúcich obchodu v rámci EHP, sú splnené podmienky stanovené v článku 61 ods. 1 Dohody o EHP pre opatrenie obsahujúce štátnu pomoc. Podnikanie v oblasti rozvoja nehnuteľností je v zásade a v praxi otvorené obchodu v rámci EHP. Preto dozorný úrad dospel k záveru, že hrozí, že táto pomoc naruší hospodársku súťaž a ovplyvní obchod v rozpore s článkom 61 ods. 1 Dohody o EHP.
   1.5   Záver
   
   Z už uvedených dôvodov dozorný úrad konštatuje, že transakcia vzťahujúca sa na predaj pozemku gbnr 32/17 spoločnosti Asker Brygge, ako bola upravená v opčnej zmluve podpísanej v roku 2001 a neskorších zmluvách, predstavuje udelenie štátnej pomoci.
   2.   PROCESNÉ POŽIADAVKY
   Nórske orgány predložili oznámenie o predaji 13. februára 2009 (dokument č. 508884). Nórske orgány však podpísali opčnú zmluvu upravujúcu podmienky kúpy pozemku v roku 2001 a predaj sa uskutočnil 21. marca 2007, keď bola uzavretá kúpna zmluva. Predaj sa teda uskutočnil predtým, než dozorný úrad prijal konečné rozhodnutie, pokiaľ ide o jeho platnosť. Dozorný úrad preto dospel k záveru, že nórske orgány nerešpektovali svoje povinnosti podľa článku 1 ods. 3 časti I protokolu 3.
   3.   ZLUČITEĽNOSŤ POMOCI
   Podporné opatrenia uvedené v článku 61 ods. 1 Dohody o EHP sú vo všeobecnosti nezlučiteľné s vykonávaním Dohody o EHP, pokiaľ nespĺňajú podmienky výnimky podľa článku 61 ods. 2 alebo ods. 3 Dohody o EHP.
   Výnimku podľa článku 61 ods. 2 nemožno uplatniť na dotknutú pomoc, ktorá nie je určená na dosiahnutie žiadneho z cieľov uvedených v tomto ustanovení. Na daný prípad sa nevzťahuje ani článok 61 ods. 3 písm. a), ani článok 61 ods. 3 písm. b) Dohody o EHP. Ďalej oblasť, v ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, nemôže využívať žiadnu regionálnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 3 písm. c) Dohody o EHP.
   Dozorný úrad preto konštatuje, že posudzovanú transakciu nemožno odôvodniť podľa ustanovení o štátnej pomoci, ktorú sú obsiahnuté v Dohode o EHP.
   4.   VRÁTENIE POMOCI
   Podľa článku 14 časti II protokolu 3 k dohode o dozore a súde v prípadoch neoprávnenej pomoci, ak bola vyhlásená za nezlučiteľnú, dozorný úrad spravidla nariadi dotknutému zmluvnému štátu EHP žiadať od príjemcu vrátenie pomoci.
   Dozorný úrad zastáva názor, že žiadne všeobecné zásady nevylučujú vrátenie platby v predmetnom prípade. Podľa ustálenej judikatúry zrušenie neoprávnenej pomoci prostredníctvom vrátenia pomoci je logickým dôsledkom vyhlásenia neoprávnenosti pomoci. V dôsledku toho vrátenie neoprávnene poskytnutej štátnej pomoci s cieľom obnovenia pôvodného stavu zásadne nemôže byť považované ako neprimerané vo vzťahu k cieľom Dohody o EHP týkajúcim sa štátnej pomoci. Vrátením pomoci príjemca stráca výhodu, ktorú získal voči konkurentom na trhu, a obnoví sa stav pred poskytnutím pomoci (27). Z účelu vrátenia pomoci tiež vyplýva ako všeobecné pravidlo s výnimkou mimoriadnych okolností, že dozorný úrad neprekročí hranice svojho uváženia uznané judikatúrou súdu, ak žiada dotknutý štát EHP o vrátenie súm poskytnutých neoprávnenou pomocou, keďže sa tým iba obnoví pôvodný stav (28). Okrem toho vzhľadom na povahu povinného dohľadu dozorného úradu nad štátnou pomocou podľa protokolu 3 dohody o dozore a súde, podniky, ktorým bola poskytnutá pomoc, vo všeobecnosti nemôžu dôvodne očakávať, že pomoc je oprávnená, pokiaľ nebola poskytnutá v súlade s postupom upraveným v ustanoveniach uvedeného protokolu (29). V dotknutej veci nie sú zjavné žiadne výnimočné okolnosti, ktoré by viedli k dôvodným očakávaniam zo strany príjemcov pomoci.
   Vrátenie neoprávnene poskytnutých súm štátnej pomoci má zahŕňať zložené úroky v súlade s článkom 14 ods. 2 časti II protokolu 3 k dohode o dozore a súde a článkom 9 a 11 rozhodnutia dozorného úradu 195/04/COL zo 14. júla 2004.
   5.   ZÁVER
   Dozorný úrad dospel k záveru, že nórske orgány neoprávnene poskytli posudzovanú pomoc v rozpore s článkom 1 ods. 3 časti I protokolu 3.
   Podmienky predaja nehnuteľnosti v Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 spoločnosti Asker Brygge AS predstavujú udelenie štátnej pomoci, ktorá – z vyššie uvedených dôvodov – nie je zlučiteľná s vykonávaním Dohody o EHP a musí sa vrátiť, a to od dátumu uzavretia zmluvy o predaji podpísanej 21. marca 2007,
   PRIJAL TOTO ROZHODNUTIE:
   Článok 1
   Predaj pozemku v Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 obcou Asker spoločnosti Asker Brygge AS predstavuje udelenie štátnej pomoci, ktorá nie je zlučiteľná s vykonávaním Dohody o EHP v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.
   Článok 2
   Nórske orgány sú povinné prijať všetky nevyhnutné opatrenia, aby od spoločnosti Asker Brygge AS získali späť pomoc uvedenú v článku 1, ktorá bola príjemcovi poskytnutá neoprávnene.
   Článok 3
   Pomoc sa má vrátiť bezodkladne a v súlade s postupmi vnútroštátneho práva za predpokladu, že tieto umožňujú okamžité a účinné vykonanie rozhodnutia. Suma, ktorá sa musí vrátiť, zahŕňa úrok a zložený úrok od dátumu, od ktorého bola poskytnutá spoločnosti Asker Brygge AS až do dátumu jej vrátenia. Úrok sa vypočíta na základe článku 9 rozhodnutia dozorného úradu EZVO č. 195/04/COL.
   Článok 4
   Do 13. septembra 2011 je Nórsko povinné informovať dozorný úrad o celkovej výške sumy (istina a úroky), ktorú má príjemca vrátiť, ako aj o plánovaných alebo prijatých opatreniach na vrátenie pomoci.
   Do 13. novembra 2011 je Nórsko povinné vykonať toto rozhodnutie dozorného úradu a pomoc musí byť v celom rozsahu vrátená.
   Článok 5
   Toto rozhodnutie je určené Nórskemu kráľovstvu.
   Článok 6
   Iba anglické znenie tohto rozhodnutia je autentické.
   
      V Bruseli 13. júla 2011
      
         
            Za Dozorný úrad EZVO
         
         Oda Helen SLETNES
         
            predsedníčka
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            člen kolégia
         
      
   
   
      (1)  Dostupné na internetovej stránke: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.
   
      (2)  Uverejnené v Ú. v. EÚ C184 z 8.7.2010, s. 20 a v Dodatku EHP č. 35 z 8.7.2010.
   
      (3)  Pozri Ú. v. EÚ C 184, 8.7.2010 a Dodatok EHP k Úradnému vestníku č. 35, 8.7.2010.
   
      (4)  Dokument č. 518079, príloha 1.
   
      (5)  Či to zodpovedá trhovej cene, bude posúdené ďalej v oddiele 1.1.2.
   
      (6)  Podľa ustanovenia 3 kúpnej zmluvy sa platba uskutoční pred začatím akejkoľvek stavebnej činnosti a v každom prípade do 31.12.2011, pozri dokument č. 508884, príloha 1.
   
      (7)  Dokument č. 508884, príloha 9 k oznámeniu.
   
      (8)  Dokument č. 508884, príloha 9 k oznámeniu, odhad na strane 15.
   
      (9)  Dokument č. 508884, príloha 5 k oznámeniu.
   
      (10)  Dokument č. 508884, príloha 3 k oznámeniu.
   
      (11)  Dokument č. 518079, list obce dozornému úradu z 11.5.2009, strany 2 – 3.
   
      (12)  Táto suma bola určená na základe zmluvy podpísanej v roku 1999 medzi obcou Asker a spoločnosťou Slependen Båtforening. Príloha 8 k listu z 11.5.2009, dokument č. 518079.
   
      (13)  Zmluvu posúdila právnická firma Hjort, pozri dokument č. 508884, príloha 7.
   
      (14)  Dokument č. 508884, pozri prílohu 3 k oznámeniu, odhad na strane 5 a list obce odhadcom z 5.5.2008, príloha 8 k oznámeniu a pripomienky obce v jej liste dozornému úradu z 29.1.2010 na strane 3 – 4, dokument č. 544706.
   
      (15)  Dokument č. 508884, pozri prílohu 3 k oznámeniu, odhad na stranách 4 a 7 a list obce odhadcom z 5.5.2008, prílohu 8 k oznámeniu a pripomienky obce v jej liste dozornému úradu z 29.1.2010 na strane 4 (bod 3.3, posledný odsek), dokument č. 544706.
   
      (16)  Dokument č. 545173, pripomienky spoločnosti Asker Brygge, bod 4.
   
      (17)  Dokument č. 544706, pozri strany 3 – 4 a dokument č. 518079, list obce dozornému úradu, v ktorom používa odhad ako základ pre vysvetlenie výpočtu sumy možnej poskytnutej pomoci, ako sa uvádza v oznámení dozornému úradu.
   
      (18)  Príloha 3 k oznámeniu.
   
      (19)  Dokument č. 545173, bod 3.
   
      (20)  Pozri dokument č. 508884, príloha 3.
   
      (21)  Pozri dokument č. 508884, príloha 3, ocenenie na strane 6 – 7.
   
      (22)  Pozri dokument č. 508884, príloha 3, ocenenie na strane 5.
   
      (23)  Pozri dokument č. 508884, príloha 8, strana 2 listu obce a strana 1 listu odhadcov (bez dátumu).
   
      (24)  Dokument č. 518079 na stranách 1 – 2.
   
      (25)  Dokument č. 508884, príloha 1, tlačivo oznámenia, bod 5.
   
      (26)  Z troch odhadov, predstavuje ocenenie z júna 2008 (v ktorom bol odhad trhovej ceny pozemku v roku 2007 určený na 12 milónov NOK) z pohľadu dozorného úradu najlepšie určenie trhovej ceny nehnuteľnosti v roku 2007.
   
      (27)  Vec C-350/93, Komisia/Taliansko, Zb. 1995, s. I-699, bod 22.
   
      (28)  Vec C-75/97, Belgicko/Komisia, Zb. 1999, s. I-3671, bod 66, a vec C-310/99 Taliansko/Komisia, Zb. 2002, s. I-2289, bod 99.
   
      (29)  Vec C-169/95, Španielsko/Komisia, Zb. 1997, s. I-135, bod 51.