CELEX: 62004CJ0213
Language: mt
Date: 2005-12-01
Title: Sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja (it-Tielet Awla) ta' l-1 ta' Diċembru 2005.#Ewald Burtscher vs Josef Stauderer.#Talba għal deċiżjoni preliminari: Oberster Gerichtshof - l-Awstrija.#Moviment ħieles tal-kapital - Artikolu 56 KE - Proċedura ta' dikjarazzjoni ta' akkwist ta' artijiet li jistgħu jinbnew - Nullità retroattiva tat-tranżazzjoni f'każ ta' dikjarazzjoni tardiva ta' l-akkwirent.#Kawża C-213/04.

SENTENZA TAL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (it-Tielet Awla)
      1 ta' Diċembru 2005 (*)
      
      "Moviment ħieles tal-kapital – Artikolu 56 KE – Proċedura ta' dikjarazzjoni ta' akkwist ta' artijiet li jistgħu jinbnew – Nullità retroattiva tat-tranżazzjoni f'każ ta' dikjarazzjoni tardiva ta' l-akkwirent"
      Fil-kawża C-213/04,
      li għandha bħala suġġett talba għal deċiżjoni preliminari skond l-Artikolu 234 KE, imressqa mill-Oberster Gerichtshof (l-Awstrija),
         permezz ta' deċiżjoni tad-29 ta' April 2004, li waslet il-Qorti tal-Ġustizzja fid-19 ta' Mejju 2004, fil-kawża
      
      Ewald Burtscher,
      vs
      Josef Stauderer,
      IL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (it-Tielet Awla)
      komposta minn A. Rosas, President ta' l-Awla,  J. Malenovský, J.‑P. Puissochet (Relatur), S. von Bahr u U. Lõhmus, Imħallfin,
      Avukat Ġenerali: F. G. Jacobs,
      Reġistratur: K. Sztranc, Amministratur,
      wara li rat il-proċedura bil-miktub u wara s-seduta tal-5 ta' Lulju 2005,
      wara li rat is-sottomissjonijiet ippreżentati bil-miktub:
      –       għas-Sur  Burtscher, minn G. Lins u T. Lins, Rechtsanwälte,
      –       għas-Sur  Stauderer, minn W. Weh, Rechtsanwalt,
      –       għall-Gvern Awstrijak, minn E. Riedl u  S. Pfanner, bħala aġenti,
      –       għall-Gvern Spanjol, minn E. Braquehais Conesa, bħala aġent,
      –       għall-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, minn G. Braun u H. Støvlbaek, bħala aġenti,
      wara li semgħet il-konklużjonijiet ta' l-Avukat Ġenerali ippreżentati fis-seduta tad-29 ta' Settembru 2005,
      tagħti l-preżenti
      Sentenza
      1       It-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni ta' l-Artikolu 56 KE.
      2       Din it-talba ġiet imressqa fil-rikors ippreżentat mis-Sur Burtscher, proprjetarju  ta' dar u biċċa art li jinsabu fil-Komun
         ta' Sonntag, sabiex jiġi żgumbrat is-Sur Stauderer, li jipposjedi dawn il-beni immobbli b'titolu ta' kera fit-tul u li qed
         jitlob id-dritt li jakkwisthom.  
      
       Il-Kuntest ġuridiku
       Id-dritt Komunitarju
      3       L-Artikolu 56(1) KE jistipula li:
      "Fil-kwadru tad-disposizzjonijiet indikati f'dan il-Kapitolu, kull restrizzjoni fuq il-moviment tal-kapital bejn l-Istati
         Membri u bejn l-Istati Membri u pajjiżi terzi tkun projbita."
      
       Il-leġislazzjoni Awstrijaka
      4       Il-liġi li emendat il-Kostituzzjoni Federali (Bundes-Verfassungsgesetznovelle, BGB1 276/1992), tal-5 ta' Ġunju 1992,  awtorizzat
         lill-Länder idaħħlu kontrolli amministrativi fuq it-tranżazzjonijiet li jirrigwardaw artijiet li jistgħu jinbnew. 
      
      5       Skond l-Artikolu VII tal-liġi ta' l-1974 li emendat il-Kostituzzjoni Federali (Bundes-Verfassungsgesetznovelle 1974, BGBl.
         444/1974), il-Länder ġew awtorizzati wkoll idaħħlu restrizzjonijiet amministrattivi fuq it-tranżazzjonijiet ta' dwar artijiet
         fl-interess ġenerali taż-żamma, tat-tisħiħ, jew tal-ħolqien ta' popolazzjoni agrikola vijabbli.
      
      6       F'dak li għandu x'jaqsam mal-Land de Vorarlberg, il-liġi dwar it-tranżazzjonijiet dwar artijiet (Vorarlberger Grundverkehrsgesetz,
         LGBl. 61/1993), tat-23 ta' Settembru 1993, kif emendata (LGBl. 29/2000, iktar 'il quddiem il-"VGVG"), tiddisponi, fl-Artikolu
         7 tagħha, imsejjaħ "Akkwisti mhux suġġetti għal awtorizzazzjoni,  dikjarazzjoni":
      
      "1.      L-akkwisti ta' artijiet mibnija,  skond l-Artikolu 6(1), mhumiex suġġetti għal awtorizzazzjoni ta' l-awtorità kompetenti fir-rigward
         ta' tranżazzjonijiet dwar  artijiet jekk l-akkwirent jagħti lill-Kummissjoni tal-Land inkarigata mit-tranżazzjonijijiet dwar
         artijiet jew lill-Komun tat-territorju fejn tinsab il-biċċa art, dikjarazzjoni bil-miktub skond il-paragrafi 2 sa 4. 
      
      2.       L-akkwirent għandu jiddikjara li 
      a)      l-art hi mibnija,
      b)       huwa ċittadin Awstrijak jew – fil-każ li ma jkunx persuna fiżika – li mhuwiex ikkunsidrat bħala barrani skond l-Artikolu 2(4)(b)
         sa (d) jew li jissodisfa waħda mill-kundizzjonijiet imsemmija fl-Artikolu 3(1) u (2), u li
      
      c)       l-akkwist mhux isir jew qed isir bil-ħsieb li jistabbilixxi villeġġjatura. 
      3.       Fid-dikjarazzjoni tiegħu, l-akkwirent għandu jagħti l-informazzjoni  li turi l-identità u ċ-ċittadinanza tiegħu jew li minnha
         jirriżulta li hu mhux meqjus bħala barrani skond l-Artikolu 2(4)(b) sa (d), jew li huwa assimilat skond l-Artikolu 3. Għandhom
         jiġu ppreżentati ċertifikati fejn dan jista' jsir. 
      
      […]"
      7       L-Artikolu 17 tal- VGVG jaqra kif ġej:
      "1.       It-talba għal permess mill-awtorità kompetenti fir-rigward ta' tranżazzjonijiet dwar artijiet għandha ssir bil-miktub. It-talba
         għandha tinkludi l-informazzjoni u d-dokumenti meħtieġa għall-finijiet tad-deċiżjoni, b'mod partikolari dawk dwar l-għan ta'
         l-akkwist tad-dritt kif ukoll kopja awtentikata tad-dokumenti li jiċċertifikaw id-dritt ta' l-akkwirent. 
      
      2.       It-talba tista' tiġi ppreżentata anki qabel il-konklużjoni tal-kuntratt li jikkostitwixxi l-bażi ta' l-akkwist suġġett għal
         permess. Hija għandha tinkludi, jekk ikun il-każ, il-punti essenzjali tat-tranżazzjoni  kkonċernata u għandha tiġi ffirmata
         mill-partijiet kollha. Jekk il-kuntratt jikkostitwixxi l-bażi tad-dritt, it-talba għal permess għandha tiġi ppreżentata jew
         id-dikjarazzjoni għandha tingħata fi żmien tliet xhur mid-data tal-konklużjoni  tal-kuntratt. 
      
      […]"
      8       L-Artikolu 29 tal-VGVG jiddisponi:
      "1.       Sakemm il-permess jew dikjarazzjoni meħtieġa skond din il-liġi ma tintlaqax jew ma tingħatax, it-tranżazzjoni in kwistjoni
         ma tistax tiġi eżegwita; b'mod partikolari, id-dritt ma jistax jitniżżel fir-reġistru ta' l-artijiet. Madankollu din it-tranżazzjoni
         torbot lill-partijiet. 
      
      2.       Jekk il-permess jiġi miċħud jew meta, sentejn wara li jiskadi t-terminu stabbbilit fl-aħħar frażi ta' l-Artikolu 17 (2), 
         il-permess ma jkunx ġie mitlub  jew il-dikjarazzjoni msemmija fl-Artikolu 7 ma tkunx ingħatat, it-tranżazzjoni ssir nulla
         retroattivament. "
      
      9       Skond l-Artikolu 32 tal- VGVG:
      "1.       Jekk tranżazzjoni relatata ma ċaħda ta' permess hija nulla minħabba ċ-ċaħda ta' permess jew għax ikun skada t-terminu mogħti
         fl-Artikolu 29(2), il-bejjiegħ jista' jirrifjuta li jagħti lura dak li ħa lix-xerrej jekk ma kienx jaf jew ma kienx obbligat
         li jkun jaf li l-att kien suġġett għal permess jew dikjarazzjoni skond l-Artikolu 7 jew li l-kundizzjonijiet relatati mal-peremess
         jew mal-ħruġ ta' dikjarazzjoni ma ġewx sodisfatti.  
      
      2.       Jekk it-tranżazzjoni tiġi annullata, il-bejjiegħ jista' jitlob li jispiċċaw d-drittijiet irreġistrati li ma jkunux ġew akkwistati
         billi jitqies b'bona fidi  l-effett tad-dritt li għandu jispiċċa skond l-Artikolu 31(5), partikolarment wara li ssir notifika
         skond l-Artikolu 31(2).
      
      […]"
       Il-kawża prinċipali u d-domanda preliminari 
      10     Is-Sur Burtscher jippossjedi biċċa art mibnija fil-kunsill ta' Sonntag, li ommu għaddiet lilu fil-1995. 
      11     Is-Sur Stauderer, ta' nazzjonalità Ġermaniża, kien ftiehem fl-1974 mal-ġenituri tas-Sur Burtscher, li dak iż-żmien kienu sidien
         ta' dik il-biċċa art,  li jixtriha  bil-prezz ta' 250 000 ATS. Minn din id-data s-Sur Stauderer diversi xogħlijiet ta' rinnovazzjoni
         fil-beni. Minn dak iż-żmien 'l hemm uża din il-proprjetà bħala villeġġjatura.
      
      12     Fl-1975, il-ġenituri tas-Sur Burtscher u s-Sur Stauderer ikkonkludew fl-istess ħin żewġ ftehim.  Minn naħa waħda, "kuntratt
         ta' kiri" ġie ffirmat, għal perjodu ta' 99 sena, mingħajr il-possibilità  li jitħassar. Dan il-kuntratt, kien jistipula li
         d-drittijiet u obbligi li hemm fih, jgħaddu lil-benefiċjarji tal-partijiet, kien jipprovdi li għandha titħallas kera kull
         xahar ta' 291 ATS kif ukoll ħlas bil-quddiem ta' kera ta' 350 000 ATS. Bl-istess ftehim, il-kerrej obbliga ruħu li jħallas
         l-ispejjeż kollha, fosthom dawk tat-taxxa, marbuta ma' l-użu tal-proprjetà. Min-naħa l-oħra, gie konkluż ftehim, li kien jistipula
         li, jekk il-kerrej ikollu l-possibbiltà li jixtri dan il-beni, ħaġa li l-liġi fis-seħħ dak iż-żmien kienet tipprojbixxi, is-sidien
         jobbligaw rwieħhom li jċedu l-beni lilu għall-prezz ta' 350 000 ATS.
      
      13     Fiż-żmien tat-trasferiment ta' l-imsemmi beni fl-1995 lis-Sur Burtscher, dan ta' l-aħħar iddikjara li kien qed jitgħabba bid-drittijiet
         u obbligi li jirriżultaw mill-kuntratt ta' kiri, konkluż bejn il-ġenituri tiegħu u s-Sur Stauderer.
      
      14     B'deċiżjoni tat-12 ta' Lulju 1994, il-Komun ta' Sonntag ipprojbixxa lis-Sur Stauderer milli juża l-beni in kwistjoni bhala
         villeġġjatura.  Il-Komun ibbaża ruħu  fuq il-dispożizzjonijiet tal-liġi li emendat il-liġi dwar l-ippjanar  ta' l-artijiet
         tal-Land de Vorarlberg (Vorarlberger  Raumplanungsgesetznovelle, LGBl. 27/1993), u huwa qies li l-kuntratt ta' kiri msemmi
         qabel jipproduċi l-istess effetti bħal kuntratt ta' bejgħ u li dan ġie konkluż biex tiġi evitata l-leġiżlazzjoni li tirregola
         l-akkwist ta' proprjetà immobbli mibnija mill-barranin. 
      
      15     M. Stauderer ippreżenta talba għal rikonsiderazzjoni ta' dik id-deċiżjoni, u din ġiet miċħuda mill-Bezirkshauptmannschaft
         (awtorità amministrativa kantonali).  L-appell li sar mill-persuna kkonċernata quddiem il-Verwaltungsgerichtshof kien ukoll
         ġie miċħud. 
      
      16     Fil-11 ta' Settembru 2000, is-Sur Burtscher talab lill-Bezirksgericht Bludenz (Qorti Distrettwali ta' Bludenz) sabiex tordna
         lis-Sur M. Stauderer li jiżgombra mill-art ikkonċernata, filwaqt li sostna li l-ftehim konklużi fl-1975 kienu atti qarrieqa,
         u kienu nulli ab initio. Il-konvenut talab li din it-talba tiġi miċħuda u invoka d-drittijiet li jirriżultaw mill-imsemmija ftehim.
      
      17     Din it-talba ta' żgumbrament ġiet miċħuda mill-Bezirksgericht iżda, wara appell tar-rikorrent, il-Landesgericht Feldkirch
         ħassret is-sentenza ta' l-ewwel qorti u rrinvjat il-kawża quddiem il-Bezirksgericht. L-Oberster Gerichtshof ċaħdet l-appell
         li sar kontra d-deċiżjoni ta' l-imsemmija Landesgericht.  
      
      18     Kemm il-Landesgericht kif ukoll l-Oberster Gerichtshof qiesu li l-atti li kellhom l-għan li jevitaw il-liġi kellhom ikunu
         suġġetti għar-regoli applikabbli għall-att kif verament inhi u l-effetti tagħhom sospiżi sakemm l-imsemmija regoli jkunu mħarsa.
         Issa, id-dispożizzjonijiet ġodda li jirregolaw l-akkwist ta' artijiet mibnija, adottati wara ġie ffirmat l-Ftehim dwar iż-Żona
         Ekonomika Ewropea, tat-2 ta' Mejju 1992 (ĠU 1994, L 1, p. 3), ma jirrikjedux aktar li l-akkwirenti għandhom jiksbu permess
         minn qabel mill-awtorità kompetenti fir-rigward ta' tranżazzjonijiet dwar artijiet. Wara d-dħul fis-seħħ tal-VGVG fil-verżjoni
         pubblikata fl-LGBl. 61/1993, l-akkwirenti għandhom jippreżentaw biss, f'terminu ta' sentejn dikjarazzjoni lill-imsemmija awtorità,
         skond l-Artikolu 7(2)  tal-VGVG, u fin-nuqqas t-tranżazzjoni tkun nulla retroattivament.
      
      19     Il-Landesgericht bħall-Oberster Gerichtshof minn dan iddeduċa, f'dan il-każ, li peress illi s-Sur M. Stauderer m'għamilx din
         d-dikjarazzjoni qabel ma skada t-terminu ta' sentejn, u li bdew jiddekorru l-aktar tard mid-dħul fis-seħħ tal-VGVG, fil-verżjoni
         ppubblikata fil-LGB1. 29/2000, l-ftehim ta' l-1975 kellhom ikunu meqjusa bħala nulli u li, għalhekk, is-Sur Stauderer kellu
         joħroġ mill-post. 
      
      20     Fil-kuntest ta' kawża oħra, il-Bezirksgericht stabbilixxiet l-ammont ta' spejjeż li saru mis-Sur Stauderer għal din il-biċċa
         art fis-somma ta' 38 280,57 EUR u ordnat lil dan ta' l-aħħar li joħroġ mill-proprjetà bħala korrispettiv għall-ħlas ta'  din
         is-somma. Il-Landesgericht ikkonfermat din is-sentenza u ddikjarat li ma setax isir rikors għal reviżjoni ordinarja kontra
         s-sentenza tagħha. Hi rrilevat li din it-tieni kawża kienet limitata għall-ammont li kellu jingħata lura bħala ħlas  ta' dak
         li kienx dovut, ħaġa li ma tqajjimx kwistjonijiet legali importanti.  
      
      21     Is-Sur Stauderer ippreżenta rikors għal reviżjoni straordinarja quddiem l-Oberster Gerichtshof. Huwa sostna li l-analiżi magħmula
         minn din il-qorti fl-ewwel sentenza tagħha ma kinitx vinkolanti, fid-dawl tal-ġurisprudenza reċenti tal-Qorti tal-Ġustizzja.
         Din ta' l-aħħar iddeċidiet, fis-sentenza tal-15 ta' Mejju 2003, Salzmann (C-300/01), Ġabra. p. I-4899), li s-sistema ta' awtorizzazzjoni
         minn qabel istitwita mill-VGVG kienet tmur kontra l-moviment ħieles tal-kapital mħares mill-Artikolu 56(1) KE.  Għandha tintlaħaq
         l-istess konklużjoni fir-rigward tal-piena ta' nullità tat-tranżazzjoni marbuta mas-sistema tad-dikjarazzjoni minn qabel prevista
         mill-Artikolu 7(2) tal-VGVG.
      
      22     L-Oberster Gerichtshof ippreċiżat li l-liġi li emendat il-VGVG u ppubblikata fil-BGBl. 29/2000 ippermettiet, fir-rigward tal-vileġġjaturi,
         l-akkwist ta' artijiet mibnija permezz ta' dikjarazzjoni.  Hi kkunsidrat li din il-proċedura, b'differenza mas-sistema ta'
         permess minn qabel, għandha l-għan li tinforma lill-awtoritajiet kompetenti bl-akkwist tal-proprjetà.  Madankollu, hi indikat
         li s-Sur Stauderer għamel id-dikjarazzjoni meħtieġa biss f'Jannar 2003, wara li kien għadda t-terminu ta'  sentejn li kien
         ġie mogħti lilu, u li l-piena ta' nullità tat-tranżazzjoni kienet tapplika bl-istess mod fil-każ ta' dikjarazzjoni sempliċiment
         tardiva. L-ebda element ma jħalli li wieħed jaħseb li l-leġiżlatur Awstrijak ried jirrestrinġi l-piena ta' nullità għall-ipoteżijiet
         ta' caħda ta' permess jew ta' nuqqas li tittiieħed kwalunkwe azzjoni quddiem l-awtoritajiet kompetenti. 
      
      23     Il-qorti tar-rinviju indikat li, fil-kuntest ta' l-ewwel kawża, hija qieset,  rigward is-sentenza ta' l-1 ta' Ġunju 1999,
         Konle (C‑302/97, Ġabra. p. I-3099), li leġiżlazzjoni bħal dik tal-VGVG, li tipprovdi sistema ta' dikjarazzjoni li flimkien
         mal-possibbiltajiet ta' piena li jistgħu jinkludu l-projbizzjoni tat-tranżazzjoni, ma kinitx tmur kontra l-moviment ħieles
         tal-kapital, sa fejn il-kondizzjonijiet ta' projbizzjoni ma kienux determinanti biżżejjed minn dik il-liġi biex jeskludu kull
         riskju totali ta' diskriminazzjoni fir-rigward ta' akkwirent barrani.
      
      24     Madanakollu, l-imsemmija Qorti kkunsidrat li s-sentenza Salzmann, iċċitata iktar 'il fuq li ġiet deċiża mill-Qorti tal-Ġustizzja
         wara, qabel, mibgħuta lura lill-Qorti u  li għandha tiġi kkunsidrata minnha, tista'  tqajjem dubji dwar dik l-analiżi. B'mod
         partikolari, hija esprimiet partikolarment xi dubji fuq il-proporzjonalità tad-dispożizzjonijiet ta' l-Artikolu 29(2) tal-VGVG,
         li jippenalizzaw il-ksur ta' regola proċedurali bit-telfien ta' dritt. 
      
      25     Huwa f'dawn iċ-ċirkostanzi li l-Oberster Gerichtshof iddeċiediet li tissospendi l-proċedimenti u li tagħmel is-segwenti domanda
         għal deċiżjoni preliminari lill-Qorti tal-Ġustizzja:
      
      L-Artikolu 56 KE għandu jiġi interpretat fis-sens li jipprojbixxxi leġiżlazzjoni nazzjonali [il-VGVG] li tistipula li, fil-kuntest
         ta' l-akkwist ta' beni immobbli permezz ta' att legali, il-fatt li dikjarazzjoni ta' l-akkwirent li l-art hija mibnija, li
         l-akkwist mhuwiex qed isir bil-ħsieb li jistabbilixxi  villeġġjatura u li huwa ċittadin Awstrijak jew għandu jingħata l-istess
         trattament bħal ċittadin Awstrijak, issir barra t-terminu mogħti, tirriżulta fin-nullità retroattiva tat-tranżazzjoni?"
      
       Fuq l-ammissibbiltà 
       L-argumenti tal-konvenut fid-kawża priniċipali  
      26     Is-Sur Stauderer isostni li d-domanda għal deċiżjoni preliminari mhijiex ammissibbli għal diversi raġunijiet. 
      27     L-ewwel nett, il-qrati Awstrijaċi mhumiex kompetenti biex jiddeċiedu l-kawża prinċipali, peress illi l-Artikolu 16 tal-Konvenzjoni
         tas-27 ta' Settembru 1968 dwar il-ġurisdizzjoni u l-eżekuzzjoni  tas-sentenzi ta' natura ċivili u kummerċjali (ĠU 1972, L
         299 p.32), kif emendata mill-Konvenzjoni tad-9 ta' Ottubru 1978 dwar l-adeżjoni tar-Renju tad-Danimarka, ta' l-Irlanda, u
         tar-Renju Unit tal-Gran Brittanja u ta' l-Irlanda ta' Fuq (ĠU L 304, p.1 u -­­ test emendat - p.77), mill-Konvenzjoni tal-25
         ta' Ottubru 1982 dwar l-adeżjoni tar-Repubblika Ellenika (ĠU L 388, p.i) mill-Konvenzjoni tas-26 ta' Mejju 1989 dwar l-adeżjoni
         tar-Renju ta' Spanja u tar-Repubblika Portugiża (ĠU L 285, p.1) u mill-Konvenzjoni tad-29 ta' Novembru 1996 dwar l-adeżjoni
         tar-Repubblika ta' l-Awstrija, tar-Repubblika tal-Finlandja u tar-Renju tal-Iżvezja (ĠU 1997 C 15, p.1) (iktar 'il quddiem
         il-"Konvenzjoni ta' Brussell"), ma jistax jiġi applikat f'dan il-każ. 
      
      28     Barra dan, l-imsemmija domanda hija nieqsa minn rilevanza. Is-sistema ta' dikjarazzjoni ta' akkwist prevista bl-Artikolu 7(2)
         tal-VGVG, estiża fl-2000 għal villeġġjaturi mhijiex applikabbli għall-akkwirenti barranin. L-Artikolu  3(2) tal-VGVG jiddisponi
         fil-fatt li, "meta l-akkwist isir sabiex tiġi stabbilita villeġġjatura,  mill-moviment ħieles tal-kapital ma tirriżulta ebda
         eċċezzjoni għar-regoli li jikkonċernaw it-tranżazzjonijiet dwar artijiet mal-barranin". Għaldaqstant, fi kwalunkwe każ, is-Sur
         Stauderer ma setax jibbenefika mill-proċedura ta' dikjarazzjoni u jagħmel id-dikjarazzjoni meħtieġa. 
      
      29     Fl-aħħar nett, wara l-1 ta' Ġunju 2004, din il-proċedura ġiet abrogata. Peress li l-qorti tar-rinviju għandha tiddeċiedi fuq
         il-bażi tal-liġi fis-seħħ fid-data meta hi tagħti s-sentenza tagħha fil-kawża prinċipali, id-domanda għal deċiżjoni preliminari
         m'għandha l-ebda skop.  
      
       Il-Kunsiderazzjonijiet tal-Qorti tal-Ġustizzja 
      30     Għal dak li għandu x'jaqsam ma' l-allegata inkompetenza tal-qorti tar-rinviju, għandu jiġi mfakkar li mhijiex il-Qorti tal-Ġustizzja
         li għandha tivverifika jekk id-deċiżjoni ta' rinviju hijiex konformi mar-regoli nazzjonali ta' organizzazzjoni u proċedura
         ġudizzjarja (ara s-sentenzi ta' l-14 ta' Jannar 1982, Reina, 65/81, Ġabra p. 33, punti 7 u 8; ta' l-20 ta' Ottubru 1993, Balocchi,
         C-10/92, Ġabra p. I-5105, punti 16 u 17, u tal-11 ta' Lulju 1996, SFEI et., C-39/94, Ġabra p. I-3547, punt 24).
      
      31     Lanqas mhuwa ta' kompetenza tal-Qorti tal-Ġustizzja li biex teżamina jekk il-kamża prinċipali ġietx quddiem il-qorti ta' rinviju
         skond ir-r-regoli dwar il-ġurisdizzjoni stipulati fil-Konvenzjoni ta' Brussell, sakemm il-kundizzjonijiet ta' applikazzjoni
         ta' dawn ir-regoli ma jikkostitwixxux is-suġġett stess tar-rinviju għal deċiżjoni preliminari (ara f'dan is-sens is- sentenza
         tal-5 ta' Ġunju  1997, Celestini, C-105/94, Ġabra p. I-2971, punt 20).
      
      32     Il-Qorti tal-Ġustizzja għandha żżomm mad-deċiżjoni ta' rinviju mogħtija minn qorti ta' Stat Membru, sakemm dik id-deċiżjoni
         ma tkunx ġiet imħassra fil-kuntest  tar-rimedji eventwalment previsti mil-liġi nazzjonali (sentenzi ċċitati iktar 'il fuq
         Reina, punt 7, Balocchi, punt 17, u SFEI et., punt 24).
      
      33     F'dak li jgħandu x'jaqsam mar-raġunijiet l-oħra ta' inammissibilità invokati mis-Sur Stauderer, ibbażati fuq il-leġiżlazzjoni
         nazzjonali, għandu jiġi mfakkar, minn naħa waħda, li skond l-Artikolu  234 KE, il-Qorti tal-Ġustizzja hija kompetenti biex
         tagħti deċiżjoni, b'mod preliminari, dwar kwistjonijiet ta' dritt Komunitarju li jiġu rrinvjati lilha minn Qorti ta' Stat
         Membru. Din il-proċedura ma' għandiex bħala għan li tingħata interpretazzjoni tad-dispożizzjonijiet leġiżlattivi jew regolamentar
         nazzjonali.  Xi ineżattezzi magħmula mill-qorti nazzjonali fid-deskrizzjoni tad-dispożizzjonijiet nazzjonali in kwistjoni,
         fid-deċiżjoni ta' rinvju, mill-Qorti nazzjonali m'għandhomx l-effett li jipprivaw lill-Qorti ta' Ġustizzja mill-kompetenza
         biex twieġeb id-domanda għal deċiżjoni preliminari magħmula minn dik il-qorti (ara, partikolarment, is-sentenza  tat-30 ta'
         April 1986, Asjes et., 209/84 sa 213/84, Ġabra p. 1425, punt 12).
      
      34     Min-naħa l-oħra, kif il-Qorti tal-Ġustizzja iddeċidiet b'mod kostanti, bħala prinċipju, huma l-qrati nazzjonali biss li għandhom
         jivvalutaw, fid-dawl tal-partikolarità ta' kull kawża, kemm il-bżonn li ssir domanda preliminari għal deċiżjoni, kif ukoll
         ir-rilevanza tagħha (ara f'dan is-sens, partikolarment, is-sentenzi  tal-5 ta' Marzu 2002, Reisch et., C-515/99, C-519/99
         sa C-524/99 u C-526/99 sa C-540/99, Ġabra. p. I-2157, punt 25, u Salzmann, iċċitata iktar 'il fuq, punt 30).
      
      35     Minn dan kollu jirriżulta li d-domandi magħmula mill-qorti nazzjonali, fil-kuntest  leġislattiv u fattwali li hija tiddefinixxi
         fuq ir-responsabiltà tagħha, u li mhuwiex id-dmir tal-Qorti tal-Ġustizzja li tivverifika l-eżattezza tagħhom, u jgawdu minn
         preżunzjoni ta' rilevanza (ara sentenzi tas- 7 ta' Settembru 1999, Beck u Bergdorf, C-355/97, Ġabra  p. I-4977, punti 22 sa
         24, u Salzmann, iċċitata iktar 'il fuq,  punt 31).
      
      36     Issa, f'din il-kawża, ma jidhirx b'mod ċar li l-interpretazzjoni mitluba tad-dritt  Komunitarju hija nieqsa minn rilevanza
         għall-qorti tar-rinviju. 
      
      37     Minn dawn il-kunsiderazzjonijiet preċedenti jirriżulta li d-domanda għal deċiżjoni preliminari hija ammissibbli. 
      38     Għaldaqstant, għandu jiġi eżaminat jekk l-Artikolu 56(1) KE jipprojbixxix  l-applikazzjoni ta' leġiżlazzjoni nazzjonali bħal
         dik in kwistjoni fil-kawża prinċipali, li tistipula li l-għoti tardiv tad-dikjarazzjoni ta' akkwist mitluba jirriżulta fin-nullità
         retroattiva tat-tranżazzjoni.   
      
       Fuq il-mertu 
      39     Kif diġà ddeċidiet il-Qorti, leġislazzjoni, bħall-VGVG, in kwistjoni fil-kawża prinċipali, li għandha l-għan li tipprojbixxi
         jew li tissoġġetta għal kundizzjonijiet speċifiċi l-akkwist tal-proprjetà immobbli biex tintuża bħala residenza sekondarja
         hija suġġetta għad-dispożizzjonijiet tat-Trattat KE dwar il-moviment ħieles tal-kapital (ara, f'dan is-sens, is-sentenzi ċċitati
         iktar 'il fuq Konle, punt 22, Reisch et., punt 28 u Salzmann, punt 39).
      
      40     Hemm lok għalhekk, kif il-Qorti tar-rinviju tistieden lill-Qorti biex tagħmel, li tiġi eżaminata l-portata tal-miżura nazzjonali
         in kwistjoni fil-kawża prinċipali fid-dawl tad-dispożizzjonijiet ta' l-Artikolu 56(1) KE.
      
      41     Skond l-ispjegazzjoni mogħtija mill-Gvern Awstrijak, fis-sistema ta' l-akkwist tal- prorpjetà immobbbli istitwita mill-VGVG,
         l-effettività tat-tranżazzjonijiet hija suġġetta għall-għoti tad-dikjarazzjoni prevista mill-Artikolu 7(2) ta' l-imsemmi VGVG.
         In-natura awtomatika tal-piena ta' nullità retroattiva tat-tranżazzjoni  timmira biex tillimita fiż-żmien l-effett ġuridiku
         tad-dikjarazzjoni ma' l-awtorità kompetenti, għal dak waħda ta' "kundizzjoni sospensiva" li tolqot it-tranżazzjoni in kwistjoni.
         
      
      42     Jirriżulta minn dawn l-ispjegazzjonijiet li din id-dikjarazzjoni, għalkemm ma taffettwax l-attwazzjoni materjali tat-tranżazzjoni,
         madankollu tikkostitwixxi  formalità obbligatorja qabel ir-reġistrazzjoni legali ta' l-att ta' bejgħ fir-reġistru ta' l-artijiet,
         sempliċiment sabiex tiġi ggarantita l-effettività ta' dan l-att fil-konfront  ta' l-awtorità pubblika u ta' terzi. Barra dan,
         skond l-ewwel frażi ta' l-Artikolu 12(1) tal-VGVG, marbuta ma' din id-dikjarazzjoni hemm l-obbligu li l-art ma tintużax għal
         skopijiet oħra barra dawk iddikjarati. 
      
      43     Tali sistema permezz ta' dikjarazzjoni, permezz ta' l-għan tagħha stess,  għandha l-effett li tnaqqas il-moviment ħieles tal-kapital
         (ara f'dan is-sens, dwar sistema ta' dikjarazzjoni/permess minn qabel għall-akkwist ta' beni immobbli, is-sentenza Reisch,
         iċċitata iktar 'il fuq,  punt 32).
      
      44     Dawn ir-restrizzjonijiet jistgħu madanakollu jiġu ammessi bil-kundizzjoni li l-miżuri nazzjonali kkonċernati għandhom għan
         ta' interess pubbliku, huma applikati b'mod mhux diskriminatorju u jħarsu l-prinċipju ta' proporzjonalità, jiġifieri huma
         adattati sabiex jiggarantixxu li jinkiseb l-għan tagħhom u ma jaqbżux il-limiti ta' dak li hu meħtieġ biex jiksbuh (ara f'dan
         is-sens, is-sentenzi Konle, iċċitata iktar 'il fuq, punt 40; tat-22 ta' Jannar 2002, Canal Satélite Digital, C-390/99, Ġabra p. I‑607,
         punt 33; Reisch et., iċċitata iktar 'il fuq, punt 33,  u s-sentenza Salzmann, iċċitata iktar il fuq, punt 42).
      
      45     Rigward fl-ewwel lok, il-kundizzjoni li għandu jkun sodisfattt l-għan ta' interess pubbliku, il-Gvern Awstrijak isostni li,
         bil-proċedura ta' dikjarazzjoni msemmija qabel, il-Landtag Vorarlberg għandha għan ta' l-ippjanar ta' l-artijiet, l-użu l-aktar
         għaqli ta' l-artijiet jimplika restrizzjonijiet fuq l-istabbiliment ta' residenzi sekondarji, u tfittex li tirrikonċilja l-ħtiġijiet
         ta' kontroll mill-awtoritajiet kompetenti tal-ħarsien tar-regoli ta' l-ippjanar ta' l-ibliet u l-bżonn ta' ċertezza ġuridika
         fit-tranżazzjonijiet dwar artijiet.  
      
      46     F'dan ir-rigward, jirriżulta minn ġurisprudenza kostanti li xi restrizzjonijiet fuq l-istabbiliment ta' residenzi sekondarji
         f'żona ġeografika partikolari, li Stat Membru jdaħħal sabiex iżomm, bil-għan ta' l-ippjanar ta' l-artijiet, popolazzjoni permanenti
         u attività indipendenti mis-settur turistiku, jistgħu jkunu meqjusa bħala kontribut li jsiru fl-interess pubbliku (ara sentenzi
         ċċitati iktar 'il quddiem Konle, punt 40, Reisch et., punt 34, u Salzmann, punt 44). Lanqas ma ma jista' jkun hemm dubju li
         l-interess ta' l-awtoritajiet nazzjonali li jassiguraw l-applikazzjoni ta' l-ibliet filwaqt li jassiguraw l-applikazzjoni
         tar-regoli ta' ippjanar ta' l-ibliet filwaqt li jirrispettaw il-ħtieġa ta' ċertezza legali tat-tranżazzjonijiet jikkostitwixxi
         għan ta' interess pubbliku. 
      
      47     Rigward, fit-tieni lok, il-kundizzjoni ta' applikazzjoni mhux diskriminatorja tal-leġiżlazzjoni nazzjonali kkonċernata, kundizzjoni
         li għandha f'dan il-każ tiġi eżaminata fid-dawl tal-proċedura ta' dikjarazzjoni kollha kemm hi, is-Sur Stauderer jallega li
         l-VGVG hija diskriminatorja, u dan peress li teskludi ċ-ċittadini ta' Stat Membru ieħor milli jakkwistaw residenza sekondarja.
         Il-Gvern Spanjol, ukoll ikkonsidra li l-VGVG hija ta' natura formalment diskriminatorja, peress li tobbliga lill-akkwirenti,
         ċittadini ta' Stat Membru ieħor li jsemmu n-nazzjonalità tagħhom, iżda mingħajr ma tippreċiża x'inhuma l-konsegwenzi  marbuta
         ma' din l-istqarrija waqt l-eżami fil-mertu tad-dikjarazzjoni. 
      
      48     Iżda jirriżulta mill-osservazzjonijiet tal-Gvern Awstrijak u mid-deċiżjoni ta' rinviju li, fil-kawża prinċipali, il-leġiżlazzjoni
         nazzjonali dwar ir-residenzi sekondarji tapplika mingħajr distinzjoni għaċ-ċittadini Awstrijaċi u għaċ-ċittadini ta' Stati
         Membri ta' l-Unjoni Ewropea oħrajn jew taż-Żona Ekonomiku Ewropea  (aktar 'il quddiem  iż-"ŻEE").
      
      49     Fil-fatt, ċittadini ta' Stat Membru ieħor ta' l-Unjoni, bħas-Sur Stauderer, kif ukoll dawk ta' Stat taż-ŻEE, huma suġġetti
         għall-proċedura ta' dikjarazzjoni u jistgħu jakkwistaw beni immobbli billi josservaw l-istess formalitajiet bħal dawk li huma
         obbligati jossservaw iċ-ċittadini Awstrijaċi. 
      
      50     Barra minn hekk, l-obbligu ta' l-akkwirent li jsemmi n-nazzjonalità fid-dikjarazzjoni tiegħu li jagħti għandha l-għan li jiġu
         distinti s-sitwazzjonijiet rispettivi  ta' ċittadini ta' Stat ta' l-Unjoni jew ta' dawk taż-ŻEE, li għandhom l-istess drittijiet
         ta' akkwist bħaċ-ċittadini Awstrijaċi, mis-sitwazzjoni ta' ċittadini ta' Stati terzi, li ma jistgħux jakkwistaw beni immobbli
         fl-istess kondizzjonijiet. Dan l-obbligu li tissemma n-nazzjonalità u l-obbligu li jiġi indikat fid-dikjarazzjoni, jekk ikun
         il-każ, li l-art ser tintuża għal villeġġjatura m'għandhomx għalhekk l-għan li jipprojbixxu l-akkwist ta' residenzi sekondarji
         minn ċittadini ta' Stati Membri oħra iżda biss, kif ippreċiża l-Gvern Awstrijak, li jassiguraw il-ħarsien tal-kundizzjonijiet
         speċjali biex jiġu stabbiliti dawn ir-residenzi.  
      
      51     Rigward, finalment, il-kundizzjoni tal-proporzjonalità, il-Gvern Awstrijak jafferma  li d-dikjarazzjoni msemmija fl-Artikolu
         7(2) tal-VGVG, bil-maqlub ta' dak li indikat il-qorti ta' rinviju, hija biss ta' natura formali.  Jirriżulta mit-travauxpréparatiores tal-VGVG,  kif ippubblikata fil-LGB1. 61/1993 (u kif ippubblikata fil-LBG1. 129/2000) li d-dikjarazzjoni mhiijiex intiża
         biss biex tinforma lill-awtoritajiet kompetenti dwar akkwist ippjanat, iżda wkoll biex tiggarantixxi li l-art mibnija tkun
         użata għall-għanijiet imsemmija fid-dikjarazzjoni, partikolarment li l-użu eventwali bħala villeġġjatura jissodisfa l-kundizzjonijiet
         speċifiċi għal  dak it-tip ta' użu. Il-kontrolli eżerċitati a posteriori minn dawk l-awtoritajiet ma jaffettwawx it-twettiq ta' proġett ta' l-akkwist ippjanat, peress illi r-reġistrazzjoni fir-reġistru
         ta' l-artijiet issir wara l-għoti tad-dikjarazzjoni sempliċiment.  Dwar il-piena ta' nullità prevista f'każ ta' nuqqas ta'
         dikjarazzjoni fit-terminu ta' sentejn, din tippermetti, minħabba n-natura awtomatika tagħha, li jiġi assigurat li l-imsemmija
         awtoritajiet jinżammu debitament infurmati dwar l-akkwisti ta' artijiet mibnijia u li l-istess awtoritajiet ikunu jistgħu
         jieħdu, f'terminu raġjonevoli, il-miżuri ta' kontroll meħtieġa. Din il-piena għalhekk hija proporzjonali għall-għan li twaqqaf
         l-użu illegali ta' artijiet bħala postijiet ta' villeġġjaturi. Piena amministrattiva li tissostwixxi dik tan-nullità tal-kuntratt
         mhux bilfors tkun anqas iebsa għall-akkwirent, għaliex din tkun tista' tiġi imposta f'għeluq it-terminu ta' tliet xhur u tkun
         inqas effettiva.
      
      52     F'dan ir-rigward, huwa minnu li s-sistema ta' dikjarazzjoni minn qabel, meta tkun marbuta ma' strumenti legali, adegwati,
         tista' effettivament tikkostitwixxi miżura proporzjonata għall-għan imfittex ta' interess pubbliku. Il-Qorti tal-Ġustizzja,
         b'dan il-mod, diġà ddeċidiet li tali sistema tista' tagħmel mezz li titneħħa l-ħtieġa  ta' awtorizzazzjoni minn qabel, li
         bħala regola ġenerali hija iktar restrittiva tal-moviment ħieles tal-kapital, mingħajr madankollu ma tagħmel ħsara lill-effettività
         tal-għanijiet li timmira għalihom l-awtorità pubblika  (ara, f'dan is-sens, is-sentenza ta' l-14 ta' Diċembru 1995, Sanz de
         Lera et., C-163/94, C‑165/94 u C-250/94, Ġabra. p. I-4821, punt 27, kif ukoll is-sentenzi ċċitati iktar 'il fuq  Konle, punti
         46 u 47, u Salzmann, punt 50). Kif ġustament issostni l-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, tali sistema ta' dikjarazzjoni
         ma tistax fiha nnifisha tikkostitwixxi miżura sproporzjonata.
      
      53     Iżda, id-domanda għal deċiżjoni ma tirrigwardax il-proċedura ta' dikjarazzjoni istitwita mill-VGVG, meħudha kollha kemm hi,
         iżda biss il-miżura tal-piena prevista fil-każ ta' għoti tardiv tad-dikjarazzjoni mitluba, jiġifieri l-annullament retroattiv
         tat-tranżazzjoni dwar artijiet.    
      
      54     Issa tali piena mhijiex proporzjonata għall-għanijiet ta' intereress pubbliku mfittxija  f'dan il-każ. 
      55     Fil-fatt, minn naħa waħda, hija tiġi ddikjarata awtomatikament, sempliċiment wara li jgħaddi t-terminu għall-għoti tad-dikjarazzjoni
         mitluba, indipendentement mir-raġunijiet għall-għoti tardiv.  B'dan il-mod, fil-kawża prinċipali, jidher li l-għoti tardiv
         tad-dikjarazzjoni tas-Sur Stauderer huwa marbut in parti ma' l-inċertezza legali li huwa sab ruħu fiha,  peress li l-Qorti
         ta' rinviju kienet, f'kawża  preċedenti, qieset li fi kwalunkwe każ, kien tard wisq biex l-interessat jissodisfa dan l-obbligu.
         
      
      56     Min-naħa l-oħra, piena bħal din taffettwa b'mod radikali,  mingħajr raġuni bbażata fuq il-ksur tar-regoli bażiċi applikabbli,
         ftehim li jesprimi l-intenzjonijiet tal-partijiet u ma tistax, għalhekk, tikkorrispondi għall-ħtiġijiet ta' ċertezza legali,
         li huma importanti partikolarment fir-rigward ta' akkwist ta' artijiet. Il-fatt li t-terminu huwa, kif tindika l-Kummissjoni,
         "kalkolat  b'mod ġeneruż" mhuwiex  għalhekk biżżejjed biex l-imsemmija piena tkun ikkunsidrata bħala proporzjonata għall-għanijiet
         imfittxija. 
      
      57     Tassew, li l-Qorti ammettiet li azzjoni għall-annullament ta' kuntratt ta' bejgħ tista' tikkostitwixxi miżura ta' piena proprozjonata,
         fil-kuntest ta' sistema ta' dikjarazzjoni minn qabel (sentenza Salzmann, iċċitata iktar 'il fuq, punt 51). Bl-istess mod,
         il-Qorti diġà kkunsidrat li xi għanijiet ta' l-ippjanar ta' l-artijiet, bħall- għajnuna u l-iżvilupp ta' agrikoltura permezz
         tal-kontroll ta' l-iżvilupp ta' l-istrutturi ta' artijiet agrikoli, jistgħu ma jintlaħqux permezz ta' sempliċi  dikjarazzjoni
         minn qabel, u li, għaldaqstant, f'ċerti ċirkustanzi, anki sistema ta' permess minn qabel tista' tkun kompatibbli mal-moviment
         ħieles tal-kapital (ara f'dan is-sens, b'mod partikolari, is-sentenza tat-23 ta' Settembru 2003, Ospelt u Schlössle Weissenberg,
         C-452/01,  Ġabra  p. I-9743, punti 41 sa 45).
      
      58     Għaldaqstant, bħala prinċipju ma huwiex eskluż li sistema ta' dikjarazzjoni minn qabel, anqas restrittiva tal-moviment ħieles
         tal-kapital minn sistema ta' permess  minn qabel, tista' tirriżulta f'deċiżjoni a posteriori ta' miżuri ta' piena rigorużi, dissważivi biżżejjed sabiex l-għanijiet ta' ppjanar ta' l-artijiet u tal-ibliet ikunu effettivament
         rispettati. 
      
      59     Madankollu, għalkemm piena bħal dik in kwistjoni fil-kawża prinċipali tista' tkun aċċettata fil-leġiżlazzjoni rilevanti, debitament
         ikkonstatat mill-awtorità kompetenti fid-dawl taċ-ċirkostanzi kollha tal-fajl, miżura bħal din hi eċċessiva inkwantu hija
         sakemm tiġbed konsegwenzi awtomatiċi mill-għoti tardiv tad-dikjarazzjoni, filwaqt li tipprojbixxi lil dik l-awtorità  milli
         teżamina jekk, fuq il-mertu, l-akkwist ippjanat jaqbilx mar-regoli ta' l-ibliet applikabbli. 
      
      60     Miżuri oħra anqas estiżi fl-effetti tagħhom jistgħu jippenalizzaw l-għoti tardiv ta' dikjarazzjoni, bħalma huma l-multi. L-Artikolu
         34 tal-VGVG jinkludi ukoll lista ta' fatti li jiġġustifikaw li tiġi imposta multa. Bl-istess mod, jista' jiġi previst li tingħata
         lill-applikant li jispjega r-raġunijiet għad-dewmien tiegħu jew li tingħata  lill-awtorità kompetenti l-possibiltà, speċjalment
         jekk id-drittijiet ta' terzi ma' jkunux in kwistjoni, li taċċetta, taħt ċerti kundizzjonijiet, anki dikjarazzjoni tardiva
         jew li żżomm, ukoll taħt ċerti kundizzjonijiet, il-validità tal-ftehim. 
      
      61     Piena bħal dik in kwistjoni fil-kawża prinċipali ma tistax għalhekk tigi kkunsidrata bħala indispensabbli biex tassigura r-rispett
         ta' l-obbligu tad-dikjarazzjoni ta' akkwist u biex jinkiseb l-għan ta' interess pubbliku mfittex  mill-VGVG.
      
      62     Għaldaqstant it-tweġiba lill-Qorti ta' rinviju għandha tkun li l-Artikolu 56(1) KE jipprojbixxi l-applikazzjoni ta' leġiżlazzjoni
         nazzjonali bħall-VGVG, li tistipula li s-sempliċi għoti tardiv tad-dikjarazzjoni ta' akkwist mitluba jirriżulta fin-nullità
         retroattiva tat-tranżazzjoni dwar artijiet ikkonċernata. 
      
       Fuq l-ispejjeż
      Peress illi l-proċedura għandha, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, in-natura ta' kwistjoni mqajma quddiem il-qorti
         tar-rinviju, hija din il-Qorti li tiddeċiedi fuq l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għas-sottomissjoni ta' l-osservazzjonijiet
         lill-Qorti, barra dawk ta' l-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.
      
      Għal dawn il-motivi, il-Qorti tal-Ġustizzja (it-Tielet Awla) taqta' u tiddeċiedi:
      L-Artikolu 56(1) KE jipprojbixxi l-applikazzjoni ta' leġiżlazzjoni nazzjonali  bħall-liġi dwar it-tranżazzjonijiet dwar  artijiet
            (Vorarlberger Grundverkehrsgesetz), tat-23 ta' Settembru 1993, fil-verżjoni emendata, li tistipula li s-sempliċi għoti tardiv
            tad-dikjarazzjoni ta' akkwist mitluba jirriżulta fin-nullità retroattiva tat-tranżazzjoni dwar artijiet ikkonċernata. 
      Firem
      * Lingwa tal-kawża: il-Ġermaniż.