CELEX: E2005C0055
Language: nl
Date: 2005-03-11 00:00:00
Title: 2005/55/: Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 55/05/COL van 11 maart 2005 tot beëindiging van de formele onderzoekprocedure van artikel 1, lid 2, van deel 1 van Protocol 3 bij de toezichtovereenkomst met betrekking tot de verkoop van 1744 huurappartementen in Oslo (Noorwegen)

23.11.2006   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 324/11
            
         
      BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
   
      Nr. 55/05/COL
   van 11 maart 2005
   tot beëindiging van de formele onderzoekprocedure van artikel 1, lid 2, van deel 1 van Protocol 3 bij de toezichtovereenkomst met betrekking tot de verkoop van 1 744 huurappartementen in Oslo (Noorwegen)
   DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA,
   Gelet op de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (1), en met name op de artikelen 61 tot en met 63 en Protocol 26,
   Gelet op de overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (2), en met name op artikel 24 en artikel 1 van deel I van Protocol 3,
   Gelet op de door de Toezichthoudende Autoriteit uitgevaardigde richtsnoeren (3) voor de toepassing en uitlegging van de artikelen 61 en 62 van de EER-Overeenkomst, en met name op hoofdstuk 18B,
   Na de belanghebbenden overeenkomstig de bovengenoemde artikelen te hebben verzocht hun opmerkingen kenbaar te maken (4) en gezien hun opmerkingen,
   OVERWEGENDE HETGEEN VOLGT:
   I.   FEITEN
   1.   Achtergrond
   In maart 2001 besliste de gemeente Oslo om vóór eind mei 2001 een portefeuille van 1 744 huurappartementen te verkopen. Deze appartementen werden hoofdzakelijk verhuurd aan het personeel van gemeentelijke ziekenhuizen. De verkoopbeslissing werd genomen nadat de Noorse regering plannen had bekendgemaakt om een ziekenhuishervorming door te voeren, waardoor o.a. de eigendom van provinciale ziekenhuizen zou worden overgedragen aan de staat (5).
   Bij brief van 18 mei 2001 (doc. nr. 01-3792-D) verzocht de Autoriteit de Noorse autoriteiten om alle relevante informatie over de verkoop van de appartementen, zodat zij zou kunnen beoordelen of de verkoop in overeenstemming was met artikel 61 van de EER-Overeenkomst en hoofdstuk 18B, Staatssteunelementen bij de verkoop van grond en gebouwen door openbare instanties, van de richtsnoeren staatssteun van de Autoriteit.
   Op 30 mei 2001 besliste de gemeenteraad van Oslo („Bystyret”) de appartementen te verkopen, en op 31 mei 2001 tekende de gemeente een overeenkomst met Fredensborg Boligutleie ANS (hierna: „Fredensborg”) tot verkoop van de appartementen. De verkoopprijs bedroeg 715 miljoen NOK (ongeveer 89 miljoen EUR (6)).
   Bij brief van 31 mei 2001 (doc. nr. 01-4004-D) herinnerde de Autoriteit de Noorse autoriteiten aan de standstill-clausule in artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst en aan de bepalingen inzake het bevel tot opschorting („voorlopige maatregelen”) in hoofdstuk 6, Nadere regels betreffende steun die om procedureredenen onrechtmatig is, van de richtsnoeren staatssteun.
   Bij brief van 26 juni 2001 van de Noorse missie bij de Europese Unie, waarmee een brief van 15 juni 2001 van het ministerie van Handel en Industrie met 17 bijlagen van de gemeente Oslo werd doorgestuurd, op dezelfde dag ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit (doc. nr. 01-5730-A), verschaften de Noorse autoriteiten de documenten die zij, in overleg met de gemeente Oslo, als de meest relevante beschikbare informatie beschouwden om te beoordelen of de verkoop in overeenstemming was met artikel 61 van de EER-Overeenkomst.
   In haar documentatie (7) betoogde de gemeente Oslo in de eerste plaats dat de verkoop voldeed aan de vereisten van de richtsnoeren staatssteun (8) van de Autoriteit. De gemeente stelde dat er een taxatie door een onafhankelijk deskundige was verricht in overeenstemming met hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun en dat het verschil van 3,4 % tussen de verkoopprijs en de taxatie in overeenstemming is met de marktvoorwaarden zoals beschreven in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, onder b, van de richtsnoeren staatssteun (9).
   In de tweede plaats verklaarde de gemeente dat de verkoop moest worden gezien in het licht van de tijdsdruk als gevolg van de door de regering doorgevoerde ziekenhuishervorming. Volgens de gemeente kan dit ertoe hebben geleid dat er minder bieders waren dan wenselijk was, en dat de kopers een lager bod uitbrachten dan wanneer zij over meer tijd zouden hebben beschikt (10). De gemeente betoogde echter dat zij de verkoop met een biedprocedure op dezelfde manier heeft uitgevoerd als een particuliere verkoper zou hebben gedaan.
   In haar brief van 20 juli 2001 aan de Noorse autoriteiten (doc. nr. 01-5673-D) verklaarde de Autoriteit te betwijfelen of de procedure zoals bepaald in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun was gevolgd. De Autoriteit vroeg zich voorts af of de marktwaarde van de appartementen wel vóór de verkooponderhandelingen was verricht, of dit was gebeurd op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria en of een verkoopprijs die 3,4 % onder de taxatiewaarde lag, in overeenstemming was met de richtsnoeren staatssteun. De Autoriteit verzocht de Noorse autoriteiten om een toelichting bij deze kwestie, zodat zij deze in beschouwing zou kunnen nemen bij haar besluit al dan niet een formele onderzoeksprocedure in te leiden.
   Het ministerie van Handel en Industrie diende zijn toelichting in bij fax van 27 juli 2001 (doc. nr. 01-6026-A), op dezelfde dag ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit. Het ministerie was het niet oneens met de Autoriteit dat kon worden betwijfeld of de verkoop in overeenstemming was met artikel 61 van de EER-Overeenkomst. Het zou zijn onderzoek voortzetten „met als doel te garanderen dat Noorwegen zijn verplichtingen op grond van artikel 61 van de EER-Overeenkomst nakomt”. Het ministerie deelde de Autoriteit mee dat de provinciegouverneur van Oslo en Akershus had beslist dat het gemeentebestuur van Oslo het eigendomsrecht niet rechtmatig kon overdragen zolang hij geen definitieve beslissing had genomen. Ook zou een nieuwe taxatie van de gebouwen worden verricht.
   Bij brief van 31 juli 2001 (doc. nr. 03-829-A), verklaarde de Autoriteit te wachten op een formele kennisgeving van de verkoop in overeenstemming met de richtsnoeren staatssteun.
   2.   De kennisgeving
   2.1.   Inleiding
   Bij brief van de Noorse missie bij de Europese Unie van 10 februari 2003 (doc. nr. 03-829-A), waarmee een brief van het ministerie van Handel en Industrie van 7 februari 2003 en een ongedateerde brief van de gemeente Oslo (met 31 bijlagen) werden doorgestuurd, alle op 11 februari 2003 ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit, meldden de Noorse autoriteiten op grond van artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst de beslissing van de gemeente Oslo om de appartementen te verkopen. De brief van 7 februari 2003 van het ministerie van Handel en Industrie en de brief van de gemeente Oslo (zonder bijlagen) zijn ook per fax verzonden en door de Autoriteit ontvangen en geregistreerd op 7 februari 2003 (doc. nr. 03-768-A).
   De brief van de gemeente Oslo bevatte o.a. een beschrijving van de appartementen, informatie over de verkoopprocedure, beschrijvingen van de verschillende taxaties en een beoordeling van mogelijke grensoverschrijdende effecten.
   Over de appartementen heeft de gemeente een aantal opmerkingen gemaakt. In de eerste plaats bracht de omvang van de portefeuille met zich mee dat er niet veel marktdeelnemers als potentiële koper waren aan te merken. Dit was van invloed op de verkoopmogelijkheden en de transactievoorwaarden. In de tweede plaats was de prijs afhankelijk van de vraag wanneer en hoe snel de bestaande huren konden worden verhoogd, hetgeen hoogst onzeker was. In de derde plaats maakten de onzekerheden over de bestaande contracten en onbekendheid met de dwingende Noorse huurwetgeving een investering minder aantrekkelijk voor ondernemingen die nog niet op de Noorse huurmarkt actief waren. In de vierde plaats verschilden de appartementen onderling qua ouderdom, kwaliteit en locatie, hetgeen van invloed was op de renovatiekosten.
   Wat de verkoopprocedure betreft (zie punt 2.2), verklaarde de gemeente het volgende: „wij betwisten niet dat de procedurele voorschriften van de richtsnoeren staatssteun niet volledig zijn nageleefd in de onderhavige zaak”.
   De gemeente kwam tot de volgende conclusie: „De verkoop heeft plaatsgehad door middel van een naar behoren openbaar gemaakte, open en onvoorwaardelijke biedprocedure, zij het dat de periode waarin de appartementen te koop zijn aangeboden korter was dan door de richtsnoeren staatssteun wordt voorgeschreven. Er is echter geen reden om aan te nemen dat de verkoop zodanig is verlopen dat de marktwaarde van de verkochte appartementen niet is bereikt of dat buitenlandse investeerders zijn uitgesloten. Zelfs indien de Autoriteit van oordeel mocht zijn dat de verkoop een element van staatssteun omvat, moet naar onze mening worden geconcludeerd dat de transactie niet onder artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst valt aangezien de handel binnen de EER niet is beïnvloed.”
   2.2.   De verkoopprocedure
   De verkoopprocedure is beschreven in de op 11 februari 2003 door de Autoriteit ontvangen kennisgeving, onder andere in de bijlagen 1 en 10. De Autoriteit begrijpt dat de verkoopprocedure als volgt is verlopen:
   Op 16 maart 2001 kreeg het onafhankelijke makelaarskantoor Akershus Eiendom AS (hierna: „Akershus”) de opdracht alle appartementen tezamen te verkopen namens de gemeente Oslo.
   Akershus startte de verkoop op 2 april 2001 met een taxatie door Catella Eiendoms-Consult AS (hierna: „Catella”), waarbij de waarde werd vastgesteld op 1 143 miljoen NOK (zie punt 2.3 voor een beschrijving van de taxatie). De volgende zes ondernemingen zijn rechtstreeks door Akershus benaderd:
   
               —
            
            
               OBOS
            
         
               —
            
            
               Selvaag Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Olav Thon Gruppen AS
            
         
               —
            
            
               KLP Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Gjensidige Nor Næringseiendom AS
            
         
               —
            
            
               Eiendomsspar AS
            
         Negen andere ondernemingen namen op eigen initiatief contact op met Akershus. Dit waren:
   
               —
            
            
               Sunndal Collier & Co ASA
            
         
               —
            
            
               Haugen & Damsund AS
            
         
               —
            
            
               Catella Eiendoms-Consult AS
            
         
               —
            
            
               Optimo AS
            
         
               —
            
            
               Investra ASA
            
         
               —
            
            
               de bewoners, vertegenwoordigd door Ole Løken, advocaat
            
         
               —
            
            
               Fredensborg eiendomsselskap AS
            
         
               —
            
            
               DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS
            
         
               —
            
            
               Studentsamskipnaden i Oslo
            
         De verkoop van de appartementen is openbaar gemaakt via een persbericht van 19 april 2001.
   Op 23 april 2001 ontvingen de vijftien bovengenoemde ondernemingen een prospectus van de appartementen.
   Op 26 april 2001 diende OPAK AS (hierna: „OPAK”) een taxatierapport in, waarin de marktwaarde op 795 miljoen NOK werd vastgesteld. Dit rapport werd ook uitgedeeld (zie punt 2.3 voor een beschrijving van de taxatie).
   De investeerders werd verzocht om uiterlijk 2 mei een bod uit te brengen en de biedtermijn eindigde op 3 mei 2001. Vijf ondernemingen brachten omstreeks 2 mei 2001 een bod uit. Dit waren:
   
               
                           —
                        
                        
                           de bewoners, vertegenwoordigd door Ole Løken, advocaat:
                        
                     
            
               300 miljoen NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Eiendomsspar AS:
                        
                     
            
               500 miljoen NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Olav Thon Gruppen AS:
                        
                     
            
               505 miljoen NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Haugen & Damsund AS:
                        
                     
            
               690 miljoen NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               725 miljoen NOK
            
         Op 3 mei 2001 konden de vijf ondernemingen hun bod wijzigen of verhogen nadat zij op de hoogte waren gesteld van het hoogste op 2 mei 2001 uitgebrachte bod. De volgende nieuwe biedingen werden ontvangen:
   
               
                           —
                        
                        
                           de bewoners, vertegenwoordigd door Ole Løken, advocaat:
                        
                     
            
               690 miljoen NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               735 miljoen NOK
            
         De gemeente Oslo besloot het bod van Sunndal Collier & Co ASA te aanvaarden en op 8 mei 2001 ondertekende Fredensborg als opvolger van Sundal Collier & Co ASA het contract.
   Nadat het bod was aanvaard, kwam aan het licht dat twee gebouwen (Internat A en B) die bij een van de ziekenhuizen (Ullevål Sykehus) hoorden, werden gebruikt door Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), zonder betaling van huur (op basis van een contract dat niet door de gemeente was ondertekend, maar waaraan wel Ullevål Sykehus en OAS waren gebonden, op grond waarvan OAS onder meer alleen de bedrijfskosten zouden betalen). Daarom werd het contract tussen de gemeente en Fredensborg op verschillende punten gewijzigd. Bij brief van 11 mei 2001 verzocht de gemeente OPAK de consequenties hiervan voor de taxatie vast te stellen.
   Op 14 mei 2001 diende OPAK een gecorrigeerde taxatie van 740 miljoen NOK in (zie punt 2.3).
   Door ondertekening van het contract op 31 mei 2001 verkocht de gemeente Oslo de 1 744 appartementen tezamen voor een bedrag van 715 miljoen NOK aan Fredensborg.
   2.3.   De ingediende taxaties als onderdeel van de kennisgeving
   De kennisgeving omvatte drie taxaties: één van Catella (bijlage 16 bij de kennisgeving), één van OPAK (bijlage 18 bij de kennisgeving) en één van FIGA/Nortakst (bijlage 21 bij de kennisgeving).
   —   De taxatie van Catella
   Catella kreeg op 14 maart 2003 van de gemeente Oslo de opdracht de marktwaarde van de appartementen als portefeuille (verkoop van alle appartementen tezamen) vast te stellen. Het rapport was oorspronkelijk opgesteld om een beginbalans voor de ziekenhuizen op te maken. De taxatie moest op 30 maart 2001 zijn voltooid. Catella verklaarde dat de taxatie niet voldeed aan de regels van de Noorse vereniging van taxateurs („Norges Takseringsforbund”) en oppervlakkig werd verricht (11). Catella kwam tot de conclusie dat de marktwaarde 1 143 miljoen NOK bedroeg.
   De gemeente Oslo wees erop dat Akershus van oordeel was dat de door Catella berekende waarde niet de marktwaarde weergaf. Een van de argumenten van Akershus was dat de vastgestelde huren te hoog waren en de geraamde aanloopkosten te laag. Bovendien vertoonde de taxatie van Catella volgens de gemeente Oslo een aantal tekortkomingen, namelijk:
   
               —
            
            
               Het rapport omvatte vastgoed dat niet bij de koop was inbegrepen (Trondheimsveien 235, taxatiewaarde 61 miljoen NOK),
            
         
               —
            
            
               De taxatie was gebaseerd op de veronderstelling dat de maximale huur vanaf de eerste dag realiseerbaar was.
            
         
               —
            
            
               De consequenties van de „as-is”-clausule waren niet beoordeeld. Een „as-is”-clausule houdt in dat de verkoper het hele risico van de eigenschappen van de gekochte appartementen op zich neemt en dat hij moet vertrouwen op zijn eigen onderzoekingen.
            
         Daarom werd een tweede onderneming, OPAK, verzocht een nieuwe taxatie te maken.
   —   De taxatie van OPAK
   OPAK werd door de gemeente Oslo ingeschakeld om de appartementen als een portefeuille te taxeren. In het (eerste) taxatierapport, van 26 april 2001, werd de marktwaarde vastgesteld op 795 miljoen NOK.
   De geraamde verkoopwaarde was als volgt berekend:
   
               Netto jaarlijkse huurinkomsten in netto contante waarde
            
            
               = 835 miljoen NOK
            
         
               – Kosten voor verbetering van de appartementen
            
            
               = 150 miljoen NOK
            
         
               
                           +
                        
                        
                           netto contante waarde van de „meerwaarde” (12) (verkoop na 10 jaar)
                        
                     
            
               = 110 miljoen NOK
            
         
               = Verkoopwaarde
            
            
               795 miljoen NOK
            
         De gemeente Oslo verzocht om een aanpassing van de OPAK-taxatie om rekening te houden met een correctie van de waarde van bepaalde huurovereenkomsten in verband met feitelijke omstandigheden die niet in aanmerking waren genomen bij de oorspronkelijke taxatie. Door deze feitelijke correcties verminderde OPAK de waarde van het vastgoed tot 740 miljoen NOK. De aanpassingen werden op 14 mei 2001 voorgelegd aan de gemeente Oslo.
   —   De taxatie van FIGA en Nortakst DA
   Bij brief van 12 juli 2001 verzocht het ministerie van Handel en Industrie de gemeente Oslo (13) om een nieuwe taxatie. Het ministerie verklaarde tevens dat de taxatie van OPAK niet aan de vereisten van de richtsnoeren staatssteun voldeed (14). De twee ondernemingen FIGA en Nortakst DA, die samen een comité (15) vormden (hierna: „FIGA/Nortakst”), werden door de gemeente met een nieuwe taxatie belast. Over de taxatieopdracht was overeenstemming bereikt met het ministerie van Handel en Industrie. FIGA/Nortakst diende op 26 april 2002 zijn rapport in, met als conclusie dat de marktwaarde van de appartementen 1 055 miljoen NOK bedroeg.
   FIGA/Nortakst gebruikte drie verschillende methoden om de waarde van de portefeuille op 30 mei 2001 vast te stellen: technische waarde, de cashflowmethode en de nettokapitalisatiemethode. De resultaten van de berekeningen op basis van deze drie methoden waren:
   
               Technische waarde:
            
            
               1 448 miljoen NOK
            
         
               Cashflowmethode:
            
            
               1 055 miljoen NOK
            
         
               Nettokapitalisatiemethode:
            
            
               1 005 miljoen NOK
            
         FIGA/Nortakst verklaarde dat de cashflowmethode het beste weergaf wat een potentiële investeerder bereid zou zijn voor de portefeuille te betalen. De conclusie luidde dan ook dat de marktwaarde van de appartementen 1 055 miljoen NOK bedroeg.
   In de brief van de gemeente Oslo, in bijlage bij de brief van 7 februari 2003 van het ministerie van Handel en Industrie, betwistte de gemeente dat deze taxatie de waarde van de appartementen weergaf en concludeerde dat de marktwaarde het beste tot uiting kwam in de taxatie van OPAK.
   2.4.   Verzoek om nadere informatie
   Bij brief van 9 april 2003 (doc. nr. 03-2133-D) verzocht de Autoriteit om nadere informatie. In deze brief sprak het directoraat Mededinging en Staatssteun van de Autoriteit ook zijn twijfel uit over de verenigbaarheid van de verkoop met de EER-bepalingen inzake staatssteun.
   Bij brief van de Noorse missie bij de Europese Unie van 5 juni 2003, waarmee de twee brieven van 14 mei 2003, respectievelijk van het ministerie van Handel en Industrie en van de gemeente Oslo, werden doorgestuurd, door de Autoriteit ontvangen en geregistreerd op 10 juni 2003 (doc. nr. 03-3630-A), hebben de Noorse autoriteiten nadere informatie verstrekt. Dezelfde documenten zijn door het ministerie van Handel en Industrie verzonden per fax van 14 mei 2003, en ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op dezelfde datum (doc. nr. 03-3127-A).
   Het ministerie van Handel en Industrie nam in zijn brief van 14 mei 2003 geen standpunten in, maar stuurde eenvoudigweg de brief van de gemeente Oslo door.
   In zijn brief van 14 mei 2003 verwees de gemeente Oslo naar de onvoorwaardelijke biedprocedure (zie hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, van de richtsnoeren staatssteun) en verklaarde het volgende: „De gemeente beweert niet dat de gevolgde procedure bij de verkoop van de appartementen volkomen aan de voorwaarden van de richtsnoeren staatssteun beantwoordt. De verkoop van de appartementen is niet openbaar gemaakt zoals voorgeschreven in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, lid 1, onder a, van de richtsnoeren.” De gemeente was echter van mening dat de wijze waarop de verkoop had plaatsgehad, garandeerde dat het doel van de bepaling werd bereikt.
   Wat hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun, Verkoop zonder een onvoorwaardelijke biedprocedure (taxatie door onafhankelijk deskundige) betreft, hield de gemeente staande dat de verkoop aan deze bepaling voldeed. Bovendien merkte de gemeente op dat de taxatie door OPAK (die door de gemeente werd gebruikt) was verricht „vóór de verkooponderhandelingen” en overeenkomstig „algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria”.
   Tot slot „kan de gemeente uit de argumenten van de Autoriteit niet opmaken dat de door de ziekenhuishervorming veroorzaakte tijdsdruk niet relevant is bij de beoordeling of de voor de appartementen ontvangen prijs onder de marktwaarde ligt.”
   3.   Het besluit tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure
   Op 11 juli 2003 besloot de Autoriteit de in artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol 3 van de Toezichtovereenkomst vervatte formele onderzoeksprocedure (hierna: „de formele onderzoeksprocedure”) in te leiden ten aanzien van de verkoop van 1 744 huurappartementen in Oslo (16). In het besluit tot inleiding van de procedure beschreef de Autoriteit de kennisgeving, de achtergrond van de zaak en de correspondentie met de Noorse autoriteiten.
   De redenen voor de inleiding van het formele onderzoek waren de twijfels van de Autoriteit over de vraag of de verkoop op een aantal punten wel voldeed aan artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst. In de eerste plaats noemde de Autoriteit de verkoopprocedure; zij betwijfelde — aangezien de verkoop niet openbaar was gemaakt overeenkomstig de richtsnoeren staatssteun — of de gemeente Oslo wel voldeed aan de doelstellingen van de bepalingen van hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, van de richtsnoeren staatssteun (verkoop met een onvoorwaardelijke biedprocedure).
   In de tweede plaats, wat de taxaties betreft (hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun), betwijfelde de Autoriteit of de taxatie van OPAK (die door de gemeente werd gebruikt) was verricht vóór de verkooponderhandelingen en overeenkomstig algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria, en — gezien de tijdsdruk — of er redelijke inspanningen waren verricht om de appartementen tegen de marktwaarde te verkopen. Bovendien bedroeg de overeengekomen en aangemelde verkoopprijs 715 miljoen NOK, terwijl de uitkomst van een nieuwe taxatie op verzoek van het ministerie van Handel en Industrie, 1 055 miljoen NOK bedroeg (FIGA/Nortakst). Gezien het enorme verschil tussen de twee taxaties, betwijfelde de Autoriteit of de overeengekomen verkoopprijs van 715 miljoen NOK de marktwaarde weergaf.
   In de derde plaats verwees de Autoriteit naar het argument van de gemeente, dat zelfs indien de ontvangen prijs onder de marktwaarde zou blijken te liggen, de verkoop buiten de werkingssfeer van artikel 6, lid 1, van de EER-Overeenkomst viel omdat de markt waarin Fredensborg opereerde geen elementen van grensoverschrijdende handel vertoonde. Volgens de Autoriteit was de vastgoedmarkt van Oslo niet beperkt tot plaatselijke ondernemingen en concurreerde Fredensborg daadwerkelijk of potentieel met soortgelijke ondernemingen in Noorwegen en andere EER-landen.
   In de vierde plaats betwijfelde de Autoriteit of een verkoopprijs onder de marktwaarde kon worden gerechtvaardigd met het criterium van de particuliere investeerder, dat inhield dat de gemeente zich als elke particuliere investeerder gedroeg, rekening houdend met de tijdsdruk en de door de regering geïnitieerde ziekenhuishervorming.
   4.   Opmerkingen van de Noorse autoriteiten bij het besluit tot inleiding van de procedure
   Bij brief van 12 september 2003 van de Noorse missie bij de Europese Unie, waarmee twee brieven van 11 september 2003, respectievelijk van het ministerie van Handel en Industrie en van de gemeente Oslo, werden doorgestuurd, alle ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op 15 september 2003 (doc. nr. 03-6307-A), maakten de Noorse autoriteiten hun opmerkingen bij het besluit tot inleiding van de procedure. Deze brieven zijn door het ministerie van Handel en Industrie ook verstuurd per fax van 11 september 2003, ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op dezelfde datum (doc. nr. 03-6201-A).
   De brief van het ministerie van Handel en Industrie van 11 september 2003 bevatte geen standpunten over de zaak, maar verwees slechts naar de brief van de gemeente Oslo.
   De gemeente Oslo verwees naar haar eerdere argumenten en voerde in de eerste plaats aan dat de doelstellingen van de bepalingen van hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, Verkoop door een onvoorwaardelijke biedprocedure, van de richtsnoeren staatssteun, waren bereikt, hoewel de verkoop niet openbaar was gemaakt zoals voorgeschreven in de richtsnoeren. De gemeente betoogde dat alle in Noorwegen gevestigde potentiële kopers waren geïnformeerd over de ophanden zijnde verkoop en dat bij de niet reeds in Noorwegen gevestigde investeerders weinig interesse bestond voor investeringen in de Noorse huurwoningmarkt.
   In de tweede plaats betoogde de gemeente dat de taxatie door OPAK aan de procedurele voorschriften van hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, Verkoop door een onvoorwaardelijke biedprocedure, van de richtsnoeren staatssteun voldeed. Dit hield onder andere in dat de gemeente van mening was dat de taxatie door OPAK was verricht „om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria” en dat de taxatie „vóór de verkooponderhandelingen” was verricht. Bovendien stelde de gemeente dat het verschil tussen de verkoopprijs (715 miljoen NOK) en de taxatie door OPAK (740 miljoen NOK) in overeenstemming was met hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, onder b, „Marge”, van de richtsnoeren staatssteun (17).
   In de derde plaats zag de gemeente redenen voor grote scepsis ten aanzien van de nieuwe door FIGA/Nortakst vastgestelde taxatiewaarde van 1 055 miljoen NOK. De gemeente verklaarde dat FIGA/Nortakst zijn taxatie baseerde op een jaarlijkse prijsstijging van het object van 4 % over de volgende tien jaar, terwijl de prijzen tussen het tweede kwartaal van 2002 en het tweede kwartaal van 2003 juist met 5,2 % waren gedaald. De gemeente achtte de taxatie van FIGA/Nortakst niet betrouwbaar.
   In de vierde plaats kon de gemeente „niet inzien dat de Autoriteit de relevante markt voor huurwoningen heeft gedefinieerd en hoe dit de Autoriteit tot de conclusie heeft gebracht dat Fredensborg Boligutleie ANS daadwerkelijk of potentieel met soortgelijke ondernemingen in Noorwegen en andere EER-landen concurreert”.
   5.   Opmerkingen van derden
   Het besluit tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure is bekendgemaakt op 4 december 2003. De Autoriteit heeft één reactie van een derde partij op haar besluit ontvangen. Bij brief van 19 december 2003, ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op 5 januari 2004 (doc. nr. 03-8980-A), heeft Fredensborg (de koper) opmerkingen ingediend. Fredensborg verwees naar een eerdere brief van 18 februari 2003, ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op 20 februari 2003 (doc. nr. 03-1040-A), waarmee twee nieuwe taxaties waren ingediend, namelijk:
   —   Het rapport van BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
   BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (hierna: „BER”), vertegenwoordigd door de heer Arnt K. Svendsen, was door Fredensborg verzocht om een taxatie van de portefeuille en om commentaar op de taxaties van Catella, OPAK en FIGA. Het rapport van BER is ingediend op 13 januari 2003.
   De beoordeling van BER is gebaseerd op drie verschillende scenario’s:
   
               Opbrengst van de investering op basis van verhuur van de woningen:
            
            
               630,0 miljoen NOK
            
         
               Opbrengst van investering op basis van 10 jaar verhuur, gevolgd door individuele verkoop verspreid over drie jaar:
            
            
               796,5 miljoen NOK
            
         
               Idem, maar individuele verkoop van alle appartementen in jaar 11:
            
            
               851,5 miljoen NOK
            
         
               Gemiddeld:
            
            
               759,3 miljoen NOK
            
         BER concludeerde dat de marktwaarde 700-800 miljoen NOK bedroeg.
   BER heeft ook de eerdere taxaties van Catella, OPAK en FIGA beoordeeld. De taxatiewaarde van Catella was volgens BER een theoretische waarde, gebaseerd op de veronderstelling dat de appartementen vanaf de eerste dag tegen marktprijzen zouden worden verhuurd. In de taxatie van OPAK is er volgens BER geen rekening mee gehouden dat de huren op het moment van de biedingen de helft van de normale marktprijzen bedroegen. Bovendien was bij de berekeningen geen rekening gehouden met de toekomstige verliezen als gevolg van de lopende contracten beneden de marktprijs. Evenmin was er rekening gehouden met de derving van huur tijdens de renovatiefase. Er waren geen projectwinsten of -risico’s in de ramingen verwerkt. Volgens BER was de taxatie van FIGA/Nortakst ook een theoretische waardebepaling op basis van continuïteit. Er was geen rekening gehouden met projectwinsten of -risico’s. Dit stemde niet overeen met de manier waarop de bieders doorgaans handelen in een dergelijke markt. De technische staat van de objecten, de derving van huur tijdens de renovatiefase e.d. waren niet berekend.
   —   Het rapport van Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
   Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (hierna „Agdestein”), vertegenwoordigd door de heer Pål Agdestein, was in november 2002 door Fredensborg aangezocht om de drie bovengenoemde taxaties te analyseren en van commentaar te voorzien en zijn visie op de marktwaarde van de portefeuille te geven. Agdestein was voorheen in dienst bij Catella en verantwoordelijk voor het rapport dat door dat bedrijf is ingediend. Hij heeft zijn rapport op 17 februari 2003 bij Fredensborg ingediend.
   Agdestein heeft de drie eerdere rapporten uitgebreid besproken. Hij vond verscheidene uitgangspunten die naar zijn mening moesten worden gecorrigeerd. Op basis van de nieuwe „gecorrigeerde” uitgangspunten concludeerde Agdestein dat de gecorrigeerde waarde in het rapport van Catella 744 miljoen NOK bedroeg, in het rapport van OPAK 560 miljoen en in het rapport van FIGA/Nortakst ook 560 miljoen NOK (of 760 miljoen NOK indien de opbrengst van de splitsing werd vastgesteld op 200 miljoen NOK) (18).
   Agdestein concludeerde dat de marktwaarde van de portefeuille (in mei 2001) tussen 670 miljoen NOK en 800 miljoen NOK bedroeg.
   Het feit dat de door Fredensborg betaalde prijs zich in het midden van alle taxatiewaarden bevond, steunde volgens Fredensborg de opvatting dat hij de marktprijs had betaald. Fredensborg hechtte er belang aan „te wijzen op het verschil tussen een theoretische, in het beste geval te bereiken waarde bij een succesvolle uitvoering van een vastgoedproject en de bereidheid van een investeerder om een specifiek project te starten dat een aanzienlijk projectrisico inhoudt.” Volgens Fredensborg was dit projectrisico in de taxaties van FIGA/Nortakst en Catella niet in aanmerking genomen.
   6.   Opmerkingen van de Noorse autoriteiten over de opmerkingen van de derde partijen.
   Bij brief van 5 maart 2004 (gebeurtenis nr. 258313), legde de Autoriteit de opmerkingen van Fredensborg over aan de Noorse autoriteiten met het verzoek binnen een maand te antwoorden.
   Bij brief van 23 maart 2004 van de Noorse missie bij de EU, waarmee een brief van 22 maart 2004 van het ministerie van Handel en Industrie werd doorgestuurd, beide ontvangen en geregistreerd op 24 maart 2004 (gebeurtenis nr. 260564), verzochten de Noorse autoriteiten de Autoriteit „te aanvaarden dat de Noorse opmerkingen op uiterlijk 10 mei 2004 worden ingediend.” De Noorse autoriteiten wezen erop dat er een arbitrageprocedure liep tussen het ministerie van Gezondheid en de gemeente Oslo over de eigendom van de appartementen. De brief van 22 maart 2004 van het ministerie van Handel en Industrie werd ook verzonden per fax van 22 maart 2004, ontvangen en geregistreerd op dezelfde datum (gebeurtenis nr. 260191).
   Bij brief van 25 maart 2004 stond de Autoriteit een verlenging van de termijn tot 10 mei 2004 toe (gebeurtenis nr. 260732).
   Bij fax van 23 april 2004 van het ministerie van Handel en Industrie, ontvangen en geregistreerd op dezelfde datum (gebeurtenis nr. 279122), verstuurde het ministerie een kopie van de overeenkomst („Protokoll”) tussen de gemeente Oslo en de Noorse staat over de eigendom van de bij het ziekenhuis horende appartementen.
   Bij brief van 13 mei 2004 van de Noorse missie bij de EU, waarmee een brief van 10 mei 2004 van het ministerie van Handel en Industrie werd doorgestuurd, beide ontvangen en geregistreerd op 15 mei 2004 (gebeurtenis nr. 281488), verklaarden de Noorse autoriteiten „geen opmerkingen te hebben over de door de Autoriteit ontvangen opmerkingen van de derde partij”. De brief van 10 mei 2004 van het ministerie van Handel en Industrie is ook verzonden per fax d.d. 10 mei 2004, ontvangen en geregistreerd op 11 mei 2004 (gebeurtenis nr. 281014).
   7.   Deskundigenrapport van Eirik Holm AS
   In 2004 gaf de Autoriteit Eirik Holm AS (hierna: „Holm”) de opdracht een studie te verrichten naar de marktwaarde van de door de gemeente Oslo verkochte 1 744 appartementen. In het contract werd vermeld dat de Autoriteit in de loop van de procedure vijf taxaties/rapporten had ontvangen, maar dat deze rapporten dermate van elkaar afweken dat de Autoriteit nog steeds betwijfelde of de verkoopprijs van 715 miljoen NOK overeenkwam met de marktwaarde. Daarom wilde de Autoriteit onderzoeken of de eerdere taxaties/ramingen al dan niet waren gebaseerd op algemeen aanvaarde beginselen voor de taxatie van vastgoed en in hoeverre de bij de berekeningen gebruikte uitgangspunten en beoordelingsmarges redelijk waren. De Autoriteit wilde ook een antwoord op de vraag of de wijze van uitvoering van de verkoopprocedure van invloed was geweest op de verkoopprijs.
   Holm is een onafhankelijk beëdigd ingenieur met veel ervaring op de vastgoedmarkt in Oslo. Bij de uitvoering van het contract heeft Holm gebruikgemaakt van de diensten van beëdigd ingenieur Trygve Fossen en ingenieur Sven P. Meyer, beiden ervaren experts met een lange staat van dienst. Bovendien heeft advocaat Johan Hveding van het advocatenkantoor Grette DA adviezen verstrekt bij kwesties op het gebied van huurcontracten.
   Het rapport van Holm van 24 februari 2005 is door de Autoriteit ontvangen en geregistreerd op 1 maart 2005 (gebeurtenis nr. 311859).
   7.1.   De voorafgaande taxaties/rapporten
   Uit Holm’s beoordeling van de vijf eerdere taxaties/rapporten blijkt o.a. dat er sprake was van onderling afwijkende berekeningsmethoden en van uiteenlopende ramingen van markthuurprijzen, renovatiekosten en -vereisten en de potentiële winst uit splitsing. Ook ontdekte Holm feitelijke vergissingen, weglatingen van informatie en oppervlakkige inspecties van de objecten. Na correctie van de kennelijke feitelijke vergissingen waren er nog altijd aanzienlijke verschillen tussen de taxaties, die werden toegeschreven aan uiteenlopende beoordelingen en standpunten. Holm verklaarde dat dit op zich niet ongebruikelijk is in zaken met verscheidene taxaties. Volgens hem was te verwachten dat de verschillen in de onderhavige zaak groter waren dan in andere gevallen omdat er sprake was van een unieke portefeuille waarvoor nergens in het land historisch referentiemateriaal was te vinden. Holm kwam dan ook tot de volgende conclusie: „Dit leidt ertoe dat de bruikbaarheid van de taxaties in de context waarin zij moeten worden toegepast beperkt is.” Zijn conclusies over de verschillende taxaties in relatie tot zijn eigen bevindingen en uitgangspunten zijn als volgt:
   —   De taxatie van Catella
   Catella heeft een oppervlakkige inspectie uitgevoerd in combinatie met een eerdere taxatie (1999-2000). De nieuwe taxatie moet worden gezien als een bijwerking van de eerdere taxatie. De gebouwen zijn aan de buitenkant geïnspecteerd, terwijl de binnenruimten slechts steekproefsgewijs werden bekeken. Volgens Holm had er een grondige inspectie moeten worden uitgevoerd om een betere basis voor de taxatie te hebben. Holm concludeerde dat de uitkomst van de taxatie veel te hoog was. Dit was onder andere te wijten aan de volgende feiten: de veronderstelde markthuur was volgens hem ongeveer 10 % te hoog; Catella is voorbijgegaan aan de lopende huurcontracten en heeft er geen rekening mee gehouden dat de bestaande huren jarenlang onder de marktprijs zouden blijven; Catella is te optimistisch geweest over het aantal appartementen dat te allen tijde wordt verhuurd (er is altijd leegstand als gevolg van verhuizingen e.d.); de initiële renovatiekosten zijn te laag (ongeveer 60 miljoen NOK). Holm wijst ook op een gebouw dat eerst in de portefeuille zat maar er later uit is verwijderd, en stelt dat Catella geen rekening heeft gehouden met de lagere waarde als gevolg van de „as-is”-clausule in het contract.
   —   De taxatie van OPAK
   OPAK heeft de meeste gebouwen aan de buitenkant geïnspecteerd, maar slechts tien appartementen/studio’s. Dit is volgens Holm onvoldoende om de renovatie- en onderhoudskosten nauwkeurig vast te stellen. Naar Holms mening hadden alle gebouwen moeten worden geïnspecteerd en had er een grondige inspectie van de binnenruimten moeten plaatsvinden om tot een betere basis voor de raming te komen. Holm concludeert onder andere dat de markthuren waren onderschat. Daarentegen houdt OPAK er geen rekening mee dat de huren niet te snel tot het marktniveau kunnen worden opgetrokken. De beoordeling van de potentiële waarde door splitsing is gebaseerd op een te klein verkoopbaar gedeelte, wat tot een te lage toegevoegde waarde leidt, terwijl de initiële renovatiekosten ongeveer 30 miljoen NOK te laag zijn vastgesteld. Holm concludeert dat deze elementen de taxatiewaarde zowel positief als negatief beïnvloeden, en dat het netto-effect dus moeilijk is in te schatten.
   —   De taxatie van FIGA/Nortakst
   Holm merkt op dat FIGA/Nortakst beweert voldoende appartementen te hebben geïnspecteerd om de opdracht uit te voeren. Er wordt echter niets gezegd over het aantal en de omvang van deze inspecties. Volgens Holm wordt de potentiële winst uit splitsing sterk overschat omdat de berekeningsmethode van de verkoopwaarde onaanvaardbaar is: deze is onder meer gebaseerd op de technische waarde en op verwachtingen van hoge jaarlijkse stijgingen van de verkoopwaarde. Holms acht deze berekeningen „irrelevant voor de verkoopwaarde en het splitsingspotentieel.” Bovendien stelt hij dat de huurinkomsten van twee gebouwen ten onrechte tot 2008 zijn opgenomen; bij de berekeningen is uitgegaan van een iets te hoge markthuur en zijn de noodzakelijke renovatiekosten niet in aanmerking genomen (Holm schat deze kosten aanzienlijk hoger dan FIGA/Nortakst); het is onrealistisch om uit te gaan van de verkoop van alle appartementen in één jaar, en er is geen waardevermindering toegepast voor de „as-is”-clausule. De optelling van deze factoren wijst erop dat de marktwaarde veel te hoog is ingeschat.
   —   BER
   BER heeft de gebouwen niet geïnspecteerd of gecontroleerd, maar baseert zijn conclusies op de reeds door Catella, OPAK en FIGA/Nortakst ingediende beoordelingen en taxaties, in combinatie met de toepassing van eigen deskundigheid. Holm’s conclusies over het rapport van BER zijn als volgt: de exploitatiekosten van de eigenaar zijn te hoog vastgesteld; BER heeft geen eigen inspecties/onderzoeken op de gebouwen uitgevoerd, wat van invloed kan zijn op de raming van de renovatiekosten en de markthuren; BER heeft onjuiste cijfers gebruikt voor de actuele huurinkomsten (56 miljoen NOK in plaats van 42,5 miljoen NOK per jaar); er is onvoldoende tijd uitgetrokken voor het optrekken van de huidige huren tot het marktniveau. Door al deze discrepanties is de waarde te hoog vastgesteld, vooral ten gevolge van de te hoge huurinkomsten.
   —   Agdestein
   De heer Agdestein, die voorheen bij Catella in dienst was en toen verantwoordelijk was voor de taxaties/beoordelingen, heeft naar het oordeel van Holm een uitgebreid rapport over de taxaties/beoordelingen van Catella, OPAK en FIGA/Nortakst ingediend. In zijn opmerkingen over de verschillende taxaties/beoordelingen heeft Agdestein een raming gemaakt van de correcties die naar zijn mening moeten worden aangebracht om tot een beter resultaat dan de ingediende taxaties/beoordelingen te komen. Deze correcties betreffen zowel feitelijke vergissingen — die het gevolg kunnen zijn van ontbrekende informatie op het tijdstip van de taxatie, onvoldoende aandacht voor de werkelijke situatie en andere fouten en vergissingen — als grote en kleine afwijkingen van Agdestein’s eigen ramingen. Holm beschouwt dit als een combinatie van objectieve, concrete correcties en meer subjectieve veronderstellingen en ramingen.
   7.2.   Holms eigen beoordeling van de marktwaarde van de portefeuille
   Holms beoordeling is gebaseerd op alle documenten die door de Noorse autoriteiten bij de Autoriteit zijn ingediend. De door de gemeente opgestelde overzichtstabel van de gebouwen, die deel uitmaakte van de verkoopprospectus en het verkoopcontract, diende als belangrijkste basis voor de gegevens over de gebouwen. Bovendien heeft Holm informatie ontvangen over de huurcontracten voor gebouwen die bij twee van de ziekenhuizen (Ullevål en Aker) horen, en met name het aantal contracten voor onbepaalde tijd.
   Om de technische staat van de gebouwen en de renovatiebehoefte zo nauwkeurig mogelijk te kunnen bepalen, heeft Holm samen met ziekenhuismedewerkers alle gebouwen van binnen en van buiten geïnspecteerd/bezichtigd. Er zijn ongeveer 70 woningen van verschillende typen en in uiteenlopende toestand geïnspecteerd. Bovendien zijn er huur- en verkoopstatistieken over 2001 verzameld, die als basis voor de beoordeling van het markthuurpeil en de berekening van het splitsingspotentieel dienden. Alle beoordelingen, berekeningen en ramingen zijn voor zover mogelijk gebaseerd op het eerste kwartaal van 2001, zonder rekening te houden met latere prijs- en marktontwikkelingen.
   Holms beoordeling van de portefeuille leidde tot een taxatie van 752 772 286 NOK. Dit resultaat is als volgt bereikt (alle bedragen zijn omgerekend tot waarden van 2001):
   
               Waarde op basis van huuropbrengsten van medio 2001 tot medio 2011:
            
            
               465 882 460 NOK
            
         
               + Nettowaarde van splitsing en huurinkomsten in 2001:
            
            
               470 676 826 NOK
            
         
               – Aftrek voor zekerheidsrechten en contractuele beperkingen:
            
            
               30 000 000 NOK
            
         
               – Aftrek voor initiële renovatie in de periode 2001-2005:
            
            
               153 787 000 NOK
            
         
               = Totale waarde van de portefeuille:
            
            
               752 772 286 NOK
            
         De berekeningen van Holm zijn er onder andere op gebaseerd dat de portefeuille ten gevolge van het voorrangsrecht van de gemeente als huurder vanaf 2001 gedurende tien jaar als een huurobject moet worden beschouwd, waarna de portefeuille gedurende een driejarige periode met ingang van 2011 wordt verkocht (splitsing).
   De door de huuropbrengsten van medio 2001 tot medio 2011 gecreëerde waarde is de gekapitaliseerde waarde van de geraamde werkelijke netto-opbrengsten per jaar tot 2011. Van deze inkomsten wordt verwacht dat zij jaarlijks toenemen en dat in 2011 voor alle huren het marktpeil wordt bereikt. De toename is een combinatie van een toename van het verhuurpercentage tot 95 % (gedefinieerd als volledig verhuurd), een stijging tot het markthuurpeil in 2005 voor contracten voor bepaalde tijd, een stijging van de gemiddelde huur in 2006 en markthuren voor contracten voor onbepaalde tijd in 2011. Er is rekening gehouden met huurderving in verband met de renovatie van woningen.
   De nettowaarde van splitsing en huurinkomsten in 2001 bestaat uit drie elementen: a) splitsing/verkoopwaarde in 2011. Deze waarde ontstaat in de jaren 2011 tot 2014 en wordt teruggerekend tot 2001; b) de gekapitaliseerde waarde van de verdere huuropbrengsten voor de niet-gesplitste delen, teruggerekend tot 2001, c) aftrek van de noodzakelijke renovatie-/verbeteringskosten om de vereiste standaard voor splitsing te bereiken, uitgevoerd in de jaren 2011-2013 en teruggerekend tot 2001.
   De aftrek voor zekerheidsrechten en contractuele beperkingen houdt verband met paragraaf 8 — de „as-is”-clausule — in het contract tussen de gemeente Oslo en Fredensborg. Holm is van oordeel dat dit een risico voor de koper inhoudt. Dit hangt vooral samen met de informatie die in het gemeentelijke systeem voor de panden is te vinden, waarvan de koper echter niet in kennis werd gesteld, zoals bijvoorbeeld huurcontracten, huurinkomsten en beschrijvingen van terreinen, en niet in de laatste plaats de technische staat van de gebouwen. Volgens Holm zijn er goede redenen om ervan uit te gaan dat de „as-is”-clausule zekere financiële gevolgen heeft. Gezien de grootte van de portefeuille stelt Holm de waardevermindering hiervoor vast op 30 miljoen NOK; dit is ongeveer 4 % van de geschatte waarde van de portefeuille.
   De aftrek voor de initiële renovatiekosten in de periode 2001-2005 betreft kosten voor werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de woningen tegen de markthuur te kunnen verhuren. De kosten zijn in de jaren 2001-2005 ontstaan en zijn verdisconteerd tot waarden van 2001.
   Holm heeft ook een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd om te zien hoe verschillende veronderstellingen de prijs beïnvloeden. Uit de analyse kwam onder meer naar voren dat indien de geschatte prijs per vierkante meter van woningen die tien jaar na de aankoop zouden worden verkocht niet — zoals in de waardeberekening is aangenomen — 26 000 NOK, maar 24 000 NOK zou bedragen, alleen al deze „aanpassing” ertoe zou leiden dat de portefeuille niet 753 miljoen, maar 720 miljoen waard zou zijn. Een daling van de huuropbrengsten met bijvoorbeeld 2 % zou leiden tot een waarde die onder de feitelijke verkoopprijs zou liggen. Holm komt daarom tot de conclusie dat de feitelijke verkoopprijs van 715 miljoen NOK zo dicht bij zijn taxatie ligt, dat op grond van de onzekerheidsmarges kan worden gesteld dat dit de „correcte prijs”, d.w.z. de marktprijs is.
   Holm heeft ook onderzoek verricht naar de verkoopprocedure en de wijze waarop de uitvoering ervan de verkoopprijs heeft beïnvloed. Hij was onder andere van mening dat de richtsnoeren van de Autoriteit niet strikt waren opgevolgd, en zette vooral vraagtekens bij de korte uitvoeringsperiode en de aanvankelijke beperkte selectie van marktpartijen. Holm kwam echter tot de volgende conclusie: „alle elementen overziend zijn wij van opvatting dat de verkoper voldoende geïnteresseerde partijen had om echte biedingen en een „correcte en redelijke prijs” te ontvangen. Er bestaan in deze zaak echter geen absolute waarheden. Een verkoop twee maanden vóór of na het feit had een volledig ander resultaat kunnen opleveren. De interesse van de individuele koper in het object en zijn intentie om het te kopen, zijn per slot van rekening doorslaggevend wanneer het om de prijs gaat, maar de motivering kan zoals bekend verschillen.
   
   
      Opgemerkt moet worden dat er naar alle waarschijnlijkheid een hogere prijs had kunnen worden bereikt wanneer door de gebouwen in individuele eenheden waren verkocht. De verkoper zou dan verplicht zijn geweest de vrijgave van de appartementen aan te passen aan het absorptievermogen van de markt; de perspectieven qua inkomsten zouden dan ook totaal verschillend zijn geweest. Wij beschouwen dit als louter theorie en hebben deze mogelijkheid daarom niet uitvoeriger onderzocht.
   
   
      Concluderend kunnen wij vaststellen dat de verkoper naar alle waarschijnlijkheid de verkoopprijs volgens een echte biedingsprocedure op de Noorse markt heeft gerealiseerd, d.w.z. dat de prijs een „correct en eerlijk” te noemen prijs benadert. Voor een dergelijke portefeuille kan per definitie geen marktprijs worden vastgesteld, omdat er geen precedenten zijn die als referentie kunnen dienen. De gerealiseerde prijs moet daarom in elk opzicht als marktprijs worden beschouwd”.
   8.   Afsluitende correspondentie met de Noorse autoriteiten
   Bij brief van 22 december 2004 (gebeurtenis nr. 303758) verzocht de Autoriteit de Noorse autoriteiten om aanvullende informatie over de beslechting van het geschil tussen de staat en de gemeente Oslo, hun stellingname over de vraag of de verkoop staatssteun inhield en nadere informatie over de verkoopprocedure. De Autoriteit deelde de Noorse autoriteiten ook mede dat zij een onafhankelijk deskundige, Eirik Holm AS, had aangesteld om o.a. de eerdere taxaties te beoordelen. De Autoriteit verzocht de Noorse autoriteiten ook om een verlenging van de termijn voor het nemen van een definitieve beslissing tot eind februari 2005.
   Bij brief van de Noorse missie bij de EU van 13 januari 2005, waarin twee brieven van 10 januari 2005, respectievelijk van het ministerie van Modernisering en het ministerie van Gezondheid en Zorg werden doorgestuurd, ontvangen en geregistreerd door de Autoriteit op 14 januari 2005 (gebeurtenis nr. 305352), hebben de Noorse autoriteiten aanvullende informatie ingediend. De Noorse autoriteiten stonden een verlenging van de termijn voor het nemen van een definitieve beslissing tot eind februari 2005 toe. De brieven van het ministerie van Modernisering en het ministerie van Gezondheid en Zorg zijn ook per fax verzonden op 10 januari 2005 (gebeurtenis nr. 304852).
   Bij brief van 25 februari 2005 aan de Noorse autoriteiten (gebeurtenis nr. 311394) verzocht de Autoriteit om een verlenging van de termijn voor het nemen van een definitieve beslissing tot 11 maart 2005.
   Bij fax van 7 maart 2005 van het ministerie van Modernisering (gebeurtenis nr. 312289) stonden de Noorse autoriteiten een verlenging van de termijn voor het nemen van een definitieve beslissing tot 11 maart 2005 toe.
   II.   BEOORDELING
   1.   Inleiding
   Zoals hierboven is uiteengezet, hebben de Noorse autoriteiten bij de Autoriteit de verkoop aangemeld van 1 744 huurappartementen van de gemeente Oslo aan Fredensborg voor de prijs van 715 miljoen NOK (ongeveer 89 miljoen EUR). De Autoriteit besloot de officiële onderzoeksprocedure naar de verkoop in te leiden en verzocht de belanghebbende partijen om hun opmerkingen in te dienen.
   Onder verwijzing naar hoofdstuk 18B van de richtsnoeren staatssteun betwijfelde de Autoriteit of de verkoop zodanig had plaatsgehad dat het bestaan van staatssteun vanzelf kon worden uitgesloten. Bovendien liepen de vastgestelde waarden van de gebouwen sterk uiteen, wat een reden was om te betwijfelen of de overeengekomen verkoopprijs de marktprijs weergaf.
   2.   De verkoopprocedure
   Hoofdstuk 18B, Staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties, van de richtsnoeren staatssteun beschrijft twee verkoopprocedures die de EVA-staten in staat stellen de verkoop van grond en gebouwen zodanig te behandelen dat staatssteun vanzelf uitgesloten is. De twee procedures worden respectievelijk beschreven in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1 (onvoorwaardelijke biedprocedure) en hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2 (taxatie door een onafhankelijk deskundige).
   2.1.   Onvoorwaardelijke biedprocedure
   Hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, lid 1, onder a, van de richtsnoeren, luidt „De verkoop van grond en gebouwen via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, is vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod per definitie met de marktwaarde overeenstemt en bijgevolg geen staatssteun inhoudt. Dat vóór de biedprocedure een andere waarde voor de gronden en gebouwen werd vastgesteld, bijvoorbeeld om boekhoudkundige redenen of om het eerste minimumbod te bepalen, doet hierbij niet terzake.”
   
      „Een aanbod is „voldoende openbaar gemaakt” wanneer daaraan gedurende een redelijk lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekendheid is gegeven in de nationale pers, in onroerendgoedkranten of andere daartoe geschikte bladen, en via makelaarskantoren die een breed gamma van potentiële kopers bereiken, zodat het aanbod onder de aandacht van alle potentiële kopers kan worden gebracht. Wanneer gronden en gebouwen worden verkocht die vanwege de waarde ervan of wegens andere factoren investeerders kunnen aantrekken die in heel Europa of zelfs wereldwijd opereren, dient aan die verkoop bekendheid te worden gegeven in bladen met een internationale lezerskring. Aan dergelijke verkopen dient ook bekendheid te worden gegeven via makelaars die zich op klanten op Europees of op internationaal niveau richten.”
   
   De verkoopprocedure van de appartementen voldeed niet aan de hierboven aangehaalde bepalingen van de onvoorwaardelijke biedprocedure. Aan het aanbod was niet „gedurende een redelijk lange periode (twee maanden of langer) herhaaldelijk bekendheid gegeven”. Bovendien is niet uit te sluiten dat een verkoop van een omvang als in het onderhavige geval investeerders had kunnen aantrekken die in heel Europa of zelfs wereldwijd opereren. Er is aan de verkoop geen bekendheid gegeven in bladen met een internationale lezerskring op Europees of internationaal niveau, en evenmin via makelaars die zich op klanten op Europees of op internationaal niveau richten.
   De gemeente Oslo heeft in haar brief van 14 mei 2003 het volgende verklaard: „De Gemeente Oslo beweert niet dat de gevolgde procedure volkomen aan de voorwaarden van de richtsnoeren staatssteun beantwoordt. De verkoop van de appartementen is niet openbaar gemaakt zoals voorgeschreven in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, lid 1, onder a, van de richtsnoeren” en in eerdere correspondentie (zie punt I.1 en voetnoot 10; zie ook soortgelijke verklaringen van de gemeente onder punt 2.1) stelde de gemeente dat de tijdsdruk waaronder de procedure is gevoerd, ertoe kan hebben geleid dat er minder bieders waren dan wenselijk was, en dat de kopers een lager bod uitbrachten dan wanneer zij over meer tijd zouden hebben beschikt.
   Op basis van deze verschillende factoren concludeert de Autoriteit dat de verkoopprocedure niet is gevoerd volgens de principes die zijn neergelegd in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.1, van de richtsnoeren staatssteun.
   2.2.   Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure (taxatie door een onafhankelijk deskundige)
   Wat de onvoorwaardelijke biedprocedure betreft, bepaalt hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun dat „vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed [moet] worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.”.
   En voorts:
   
      „Onder „marktwaarde” wordt verstaan de prijs waartegen de gronden en gebouwen op de datum van waardering bij onderhandse overeenkomst tussen een willige verkoper en een van de verkoper onafhankelijke koper zouden kunnen worden verkocht, waarbij wordt aangenomen dat de betrokken gronden en gebouwen openlijk op de markt worden aangeboden, dat de marktvoorwaarden een regelmatige transactie mogelijk maken en dat, de aard van de gronden en gebouwen in aanmerking genomen, een normaal tijdsbestek beschikbaar is om over de verkoop te onderhandelen”.
   
   Tot slot wordt in hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, het volgende bepaald: „Indien het na een redelijke inspanning om de gronden en gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen, duidelijk wordt dat deze niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen.”
   De gemeente Oslo stelt dat de verkoop heeft plaatsgevonden overeenkomstig de hierboven aangehaalde bepalingen.
   De Autoriteit deelt deze zienswijze niet, om de volgende vier redenen. In de eerste plaats was geen van de taxaties die voor de definitieve verkoop zijn verricht (namelijk de rapporten van Catella en OPAK), gebaseerd op algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria of een voldoende lange periode vóór de verkooponderhandelingen verricht (zie in dit verband punt 3.1). In de tweede plaats is geen van de in de rapporten van Catella en OPAK vastgestelde marktwaarden gehanteerd als minimumaankoopprijs voor de definitieve verkoop. In de derde plaats hebben de Noorse autoriteiten niet aangetoond dat zij redelijke inspanningen hadden geleverd om de appartementen te verkopen voor de in deze rapporten vastgestelde bedragen, hetgeen een reductie van 5 % op de verkoopprijs zou hebben gerechtvaardigd.
   De verkoop is dan ook niet uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, van de richtsnoeren staatssteun.
   2.3.   Procedure wanneer staatssteun niet automatisch kan worden uitgesloten
   De conclusie is dan ook dat noch de onvoorwaardelijke biedprocedure, noch de procedure op basis van een taxatie door een onafhankelijk deskundige is toegepast. Daarom kan het bestaan van staatssteun niet worden uitgesloten. Men kan echter niet de tegengestelde conclusie trekken dat er noodzakelijkerwijs sprake is van staatssteun indien de voorgeschreven procedures niet zijn gevolgd. Het is toch mogelijk dat de verkoopprijs met de werkelijke marktwaarde overeenstemt.
   De richtsnoeren bepalen dat wanneer de voorgeschreven procedures niet worden opgevolgd, de betrokken staat de verkoop moet aanmelden bij de Autoriteit, zodat deze kan vaststellen of er sprake is van staatssteun. De Noorse autoriteiten hebben de verkoop aangemeld. Het is de taak van de Autoriteit om te bepalen of er bij de verkoop van de 1 744 bij ziekenhuizen horende appartementen in Oslo sprake was van staatssteun. Met andere woorden: de Autoriteit moet beoordelen of de verkoopprijs van 715 miljoen NOK met de marktwaarde van de objecten overeenstemt.
   3.   Artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst
   Een maatregel wordt beschouwd als staatssteun in de zin van de EER-Overeenkomst, wanneer die voldoet aan de voorwaarden van artikel 61, lid 1, van de Overeenkomst, dat luidt als volgt:
   
      „Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”
   
   Dit impliceert dat aan alle onderstaande voorwaarden moet worden voldaan:
   
               1)
            
            
               de steunmaatregelen zijn verleend door „lidstaten van de EG, de EVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd”;
            
         
               2)
            
            
               het betreft steunmaatregelen die „de mededinging […] vervalsen of dreigen te vervalsen”;
            
         
               3)
            
            
               de steunmaatregelen vervalsen de mededinging „door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties” (bijv. de maatregel verschaft een bepaalde ontvanger een voordeel);
            
         
               4)
            
            
               de steunmaatregelen beïnvloeden „het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig”.
            
         Voorwaarde 1 betreft alle met openbare middelen gefinancierde steunmaatregelen, met inbegrip van steun door regionale of lokale instellingen. Het begrip „staatsmiddelen” is zeer veelomvattend en omvat onder andere de financiële ondersteuning door regionale of lokale autoriteiten (19). Zo is duidelijk dat elke steunmaatregel van de gemeente Oslo onder het begrip „staatsmiddelen” zou vallen. Indien de gemeente grond of gebouwen in publieke eigendom onder de marktwaarde verkoopt, en er ook aan de andere drie voorwaarden van artikel 61, lid 1 wordt voldaan, is er sprake van staatssteun aan de koper.
   In de onderhavige zaak zou elke aan Fredensborg verleende steun die onderneming steunen en daardoor specifiek zijn. Bovendien moet de verkoop van de appartementen, om als staatssteun te worden aangemerkt, Fredensborg een voordeel hebben verschaft. De verkoop zou een voordeel opleveren en hierdoor staatssteun inhouden indien de appartementen onder de marktwaarde zouden zijn verkocht. Alleen voor zover de verkoop aan Fredensborg onder de marktwaarde is uitgevoerd, moet dus worden vastgesteld of de mededinging vervalst was en de handel tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig was beïnvloed.
   3.1.   Stemde de definitieve verkoopprijs overeen met de marktwaarde?
   Er zijn verschillende taxaties opgemaakt waarin de marktwaarde van de appartementen uiteenlopend wordt beoordeeld. De laagste taxatie bedraagt 670 miljoen NOK en de hoogste 1 143 miljoen NOK. Gezien deze sterk uiteenlopende resultaten acht de Autoriteit het noodzakelijk deze taxaties afzonderlijk te onderzoeken om vast te stellen welke de marktwaarde van de appartementen het beste weergeeft.
   In de eerste taxatie, ingediend door Catella op 30 maart 2001, is de waarde vastgesteld op 1 143 miljoen NOK. Volgens de gemeente omvatte deze taxatie vastgoed dat niet werd verkocht. Hierdoor is de totale waarde te hoog ingeschat. Wat de taxatie van Catella betreft, merkt de Autoriteit ook op dat de inspectie van de objecten tamelijk oppervlakkig was in vergelijking met een eerdere taxatie, hetgeen onder meer kan hebben geleid tot een te lage raming van de renovatiekosten. Bovendien is er onvoldoende rekening gehouden met contractuele verplichtingen die de mogelijkheid van een huurverhoging beperken, zodat de inkomsten zijn overschat. Catella verklaarde zelf dat de taxatie niet voldeed aan vaststaande taxatienormen. Volgens het makelaarskantoor Akershus Eiendom en de gemeente Oslo stemde de geraamde waarde niet met de marktwaarde overeen. De Autoriteit bevestigt dit. Bovendien is in de taxatie van Catella geen rekening gehouden met de „as-is”-clausule. Gezien deze tekortkomingen kan de taxatie van Catella niet dienen als een voldoende degelijke basis om de marktwaarde te bepalen.
   In de tweede taxatie, ingediend door OPAK op 26 april 2001, is de waarde vastgesteld op 795 miljoen NOK. Opgemerkt moet worden dat OPAK de meeste, maar niet alle gebouwen van buitenaf heeft geïnspecteerd. Bovendien heeft OPAK slechts tien van de 1 744 appartementen geïnspecteerd. Over de taxatie van OPAK is reeds opgemerkt dat een ontoereikende inspectie van objecten — niet alle gebouwen, en slechts tien appartementen zijn geïnspecteerd — niet kan dienen als een goede basis voor een waardebeoordeling. Dit is onvoldoende om de juiste cijfers voor renovatie en onderhoud vast te stellen. Bovendien zijn bepaalde uit contractuele verplichtingen voortkomende beperkingen onvoldoende in aanmerking genomen. Weliswaar kunnen sommige van deze elementen elkaar compenseren, maar volgens de Autoriteit is de taxatie van OPAK op voldoende exacte uitgangspunten gebaseerd. Tot slot is de herziene taxatie van OPAK voltooid toen het contract al was ondertekend.
   Bij de waardebeoordeling door FIGA/Nortakst lijkt de inspectie adequaat te zijn geweest, hoewel dit niet uit het rapport blijkt. De winst uit een latere splitsing van de appartementen lijkt om verschillende redenen aanzienlijk te zijn overschat. De verkoopprijzen zijn gebaseerd op zogenaamde technische waarden (kosten van nieuwe gebouwen met aftrek voor ouderdom en slijtage) en niet op vastgestelde markthuren. Het is niet redelijk om aan te nemen dat de prijzen voor oude appartementen gelijk zijn aan op de berekening van de technische waarden gebaseerde prijzen. Bovendien worden de technische waarden in zoverre opgeblazen, dat zij worden geacht sneller te stijgen dan de redelijkerwijs te verwachten inflatie. Er is geen vermindering toegepast voor de „as-is”-clausule in het contract. Bovendien zijn sommige actuele huren hoger gewaardeerd dan in de lopende huurcontracten is vastgelegd. De renovatiekosten lijken aanzienlijk te zijn onderschat en het is ook onrealistisch te verwachten dat alle appartementen in een jaar kunnen worden verkocht. Op basis hiervan vraagt de Autoriteit zich af in hoeverre de taxatie FIGA/Nortakst met de marktwaarde overeenstemt.
   Naar het oordeel van de Autoriteit heeft BER, net als de andere taxateurs, niet voldoende rekening gehouden met de tijd die het kost om de huren op te trekken tot het marktniveau, en heeft het de huur voor 2001 te hoog gewaardeerd. Deze factor kan echter deels worden gecompenseerd door een relatief hoge raming van de exploitatiekosten van de eigenaar. BER heeft de objecten niet geïnspecteerd. Daarom moet ook van dit rapport worden betwijfeld of de berekende marktwaarde voldoende betrouwbaar is.
   Agdestein heeft de objecten niet geïnspecteerd, maar een studie verricht naar de andere taxaties van Catella (waar hij bij de waardebeoordeling betrokken was), OPAK en FIGA/Nortakst. Bij zijn bespreking van deze rapporten heeft hij gewezen op verschillende zwakke punten zoals feitelijke vergissingen, maar ook op informatie die op het moment van de andere taxaties niet beschikbaar was.
   Holm raamt de marktwaarde van de appartementen op ongeveer 753 miljoen NOK. Hij heeft alle objecten zowel van buiten als van binnen geïnspecteerd. Ongeveer 70 verschillende flats in de portefeuille zijn geïnspecteerd in samenwerking met ziekenhuismedewerkers, en er is informatie ingewonnen bij de technische dienst. Aangezien het onderhoud in de periode van 2001 tot aan de inspectie begin januari 2005 tot het minimum is beperkt, gaat Holm ervan uit dat de nieuwe informatie de situatie in het jaar 2001 weergeeft. De kosten voor renovatie (vensters, balkons, badkamers enz.) zijn gedetailleerd berekend. De verwachtingen ten aanzien van huurprijsontwikkelingen en het economisch potentieel voor splitsing en verkoop van een deel van de portefeuille in de toekomst lijken — onder meer gezien de met de huurcontracten samenhangende factoren en de toekomstige ontwikkelingen in de woningmarkt — realistisch te zijn. De berekeningsmethode voor de huidige waarde van toekomstige inkomsten en uitgaven zijn gebaseerd op algemeen erkende beginselen en op het gebruik van een disconteringsfactor die de in de andere taxaties gemaakt factor benadert. De Autoriteit ziet geen reden om vraagtekens te zetten bij de door Holm toegepaste methodologie en de door hem gebruikte uitgangspunten om de marktwaarde vast te stellen, zij het dat er aan dergelijke uitgangspunten altijd onzekerheden zijn verbonden.
   3.2.   Kan worden vastgesteld dat de definitieve verkoopprijs onder de marktwaarde lag?
   Gezien het bovenstaande kan niet worden geconcludeerd dat er één enkele raming is die per definitie de marktwaarde weergeeft die voor een koper aanvaardbaar is. Het is aannemelijker een aanvaardbare marktwaarde te vinden binnen een redelijke marge, na de markt te hebben onderzocht. Naar het oordeel van de Autoriteit is er geen duidelijk antwoord op de vraag hoe breed die moet zijn. Dit verschilt waarschijnlijk van geval tot geval. Er moet rekening mee worden gehouden dat de onderhavige transactie uitzonderlijk was wat de omvang van het verkochte object, de contractuele verplichtingen, de toekomstige splitsing en de verkoop van appartementen betreft.
   Zoals hierboven is uiteengezet, zijn taxaties zoals in het onderhavige geval gebaseerd op een aantal onzekere parameters. Dit blijkt onder andere uit de gevoeligheidsanalyse van Holm. Deze laat zien hoe verschillende uitgangspunten de prijs wezenlijk kunnen beïnvloeden.
   Uit de gevoeligheidsanalyse blijkt dat indien de geraamde prijs per vierkante meter van appartementen die tien jaar na aankoop worden verkocht, 24 000 NOK bedraagt en niet 26 000 NOK zoals aangenomen voor de waardeberekening, de waarde van de portefeuille door deze „correctie” alleen al zou dalen van 753 miljoen naar 720 miljoen. Een verandering van vijftig basispunten in de vereiste opbrengst zou vergelijkbare gevolgen hebben. Een verdere daling van bijvoorbeeld 2 % van de huurinkomsten zou leiden tot een lagere waarde dan de gerealiseerde verkoopprijs.
   Gezien deze onzekerheden is het niet mogelijk om met voldoende zekerheid een hulpelement in de transactie vast te stellen. Dat de definitieve verkoopprijs binnen een redelijke marge kan liggen, blijkt bovendien uit de biedprocedure die door de gemeente Oslo was georganiseerd en door Akershus werd uitgevoerd. Zes ondernemingen zijn benaderd en negen ondernemingen hebben op eigen initiatief contact opgenomen met Akershus. Er zijn zes biedingen ingediend. Onder de bieder bevonden zich professionele investeerders en vastgoedondernemingen. De twee biedingen die uiteindelijk tot stand kwamen, bedroegen 690 miljoen NOK en 735 miljoen NOK. Hoewel de biedprocedure niet aan de richtsnoeren staatssteun (zie boven) voldeed, verschaft deze toch zekere aanwijzingen voor de prijs die de Noorse markt bereid is te bieden voor een dergelijk vastgoedobject. Deze „markttest” en de uitkomsten ervan geven tot op zekere hoogte een redelijke marge aan waarbinnen de marktprijs kan worden vastgesteld.
   De Autoriteit is van oordeel dat de verkoopprijs van 715 miljoen NOK voor het verkochte object in kwestie binnen een redelijke marge van de door Holm vastgestelde waarde van 753 miljoen NOK ligt.
   4.   Conclusie
   De Autoriteit kan niet vaststellen dat de verkoop van 1 744 bij ziekenhuizen horende appartementen door de gemeente Oslo aan Fredensborg staatssteun vormde in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
   De gemeente Oslo heeft naar voren gebracht dat zelfs indien de ontvangen prijs onder de marktwaarde zou blijken te liggen, de verkoop buiten de werkingssfeer van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst viel omdat de markt waarin Fredensborg opereert geen elementen van grensoverschrijdende handel vertoont. Gezien de conclusie van de Autoriteit dat niet kan worden vastgesteld dat de marktwaarde in de onderhavige verkoop niet is gerealiseerd, ziet de Autoriteit geen reden om in te gaan op de effecten op de handel en de mededinging.
   BESLUIT:
   
               1)
            
            
               De voorwaarden van de voorgestelde verkoop van 1 744 huurappartementen door de gemeente Oslo aan Fredensborg Boligutleie ANS vormen geen staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
            
         
               2)
            
            
               Het formele onderzoek wordt hierbij gesloten.
            
         
               3)
            
            
               Dit besluit is gericht tot Noorwegen.
            
         
               4)
            
            
               Dit besluit is authentiek in de Engelse taal.
            
         
      Gedaan te Brussel, 11 maart 2005.
      
         
            Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
         
         Hannes HAFSTEIN
         
         
            President
         
         Einar M. BULL
         
         
            Lid van het College
         
      
   
   
      (1)  Hierna: „de EER-Overeenkomst”.
   
      (2)  Hierna: „de Toezichtovereenkomst”.
   
      (3)  Formele en materiële regels op het gebied van staatssteun (hierna: „richtsnoeren staatssteun”), op 19 januari 1994 vastgesteld en uitgevaardigd door de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA. Bekendgemaakt in PB L 231 van 3.9.1994. De richtsnoeren zijn laatstelijk gewijzigd op 15 december 2004.
   
      (4)  Besluit nr. 113/03/COL. Het besluit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden, is bekendgemaakt in PB C 294 van 4.12.2003, blz. 13, en in EER-supplement nr. 61 van dezelfde datum, blz. 1.
   
      (5)  Ot.prp. nr 66 (2000-2001) om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Het wetsontwerp is bij het parlement ingediend op 6 april 2001.
   
      (6)  NOK/EUR=7,9952 in mei 2001 volgens de Noorse centrale bank.
   http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
   
      (7)  Met name bijlage 1 bij de brief van het ministerie van Handel en Industrie van 15 juni 2001: Brief van 5 juni 2001 van de gemeente Oslo aan het ministerie van Handel en Industrie.
   
      (8)  De desbetreffende zin luidt in het Noors: „Oslo Kommune er av den oppfatning at salget er innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer”.
   
      (9)  Voor nadere details over de verkoopprocedure en de taxatie, zie punt 2.
   
      (10)  De desbetreffende zin luidt in het Noors: „Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid.”
   
      (11)  De zinnen luiden in het Noors: „Denne „portteføljetakst” følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.”
   
      (12)  Verkoop van 40 000 m2 (splitsing) na 10 jaar in netto contante waarde.
   
      (13)  De brief is bijgevoegd als bijlage 20 bij de kennisgeving van 7 februari 2003.
   
      (14)  De zin luidt in het Noors: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer”.
   
      (15)  In het Noors wordt het woord „takstnemd” gebruikt.
   
      (16)  Zie voetnoot 4.
   
      (17)  Hoofdstuk 18B, paragraaf 2.2, onder b, bepaalt o.a. het volgende: „Indien het na een redelijke inspanning om de grond en de gebouwen tegen de marktwaarde te verkopen, duidelijk wordt dat deze niet tegen de door de taxateur vastgestelde waarde kunnen worden verkocht, wordt een afwijking van ten hoogste 5 % van deze prijs geacht met de marktvoorwaarden overeen te komen”.
   
      (18)  Splitsing houdt in dat de appartementen niet worden verhuurd, maar te koop worden aangeboden.
   
      (19)  Zie bijvoorbeeld arrest HvJ 78/76, Steinike und Weilig/Duitsland, Jurispr. [1977] 595, of 248/84, Duitsland/Commissie, Jurispr. [1987] 4013, punt 17.