CELEX: 32021R1949
Language: et
Date: 2021-11-10 00:00:00
Title: Komisjoni rakendusmäärus (EL) 2021/1949, 10. november 2021, mis käsitleb eluasemeteenuste hindamise põhimõtteid Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) 2019/516 (kogurahvatulu turuhindades arvutamise ühtlustamise kohta (kogurahvatulu määrus)) kohaldamiseks ning millega tunnistatakse kehtetuks komisjoni otsus 95/309/EÜ, Euratom ja komisjoni määrus (EÜ) nr 1722/2005 (EMPs kohaldatav tekst)

11.11.2021   
               
               
                  ET
               
               
                  Euroopa Liidu Teataja
               
               
                  L 398/6
               
            
         KOMISJONI RAKENDUSMÄÄRUS (EL) 2021/1949,
         10. november 2021,
         mis käsitleb eluasemeteenuste hindamise põhimõtteid Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) 2019/516 (kogurahvatulu turuhindades arvutamise ühtlustamise kohta (kogurahvatulu määrus)) kohaldamiseks ning millega tunnistatakse kehtetuks komisjoni otsus 95/309/EÜ, Euratom ja komisjoni määrus (EÜ) nr 1722/2005
         (EMPs kohaldatav tekst)
         EUROOPA KOMISJON,
         võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut,
         võttes arvesse Euroopa Parlamendi ja nõukogu 19. märtsi 2019. aasta määrust (EL) 2019/516 kogurahvatulu turuhindades arvutamise ühtlustamise kohta ning millega tunnistatakse kehtetuks nõukogu direktiiv 89/130/EMÜ, Euratom ja nõukogu määrus (EÜ, Euratom) nr 1287/2003 (kogurahvatulu määrus), (1) eriti selle artikli 5 lõiget 3,
         ning arvestades järgmist:
         
                     (1)
                  
                  
                     Eluasemeteenuste hindamise põhimõtted on üks küsimustest, mis on määratud kindlaks komisjoni delegeeritud määruses (EL) 2020/2147, (2) milles esitatakse loetelu küsimustest, mida tuleb käsitleda igas kontrollitsüklis, et tagada kogurahvatulu turuhindades arvutamise andmete usaldusväärsus, ammendavus ja võrreldavus.
                  
               
                     (2)
                  
                  
                     Selleks et kogurahvatulu andmed oleksid usaldusväärsed, ammendavad ja võrreldavad, tuleb selgitada eluasemeteenuste hindamise põhimõtteid.
                  
               
                     (3)
                  
                  
                     Kogurahvatulu koondnäitajad ja nende komponendid peaksid olema liikmesriikides võrreldavad ning vastama Euroopa arvepidamise süsteemi 2010 („ESA 2010“) (3) mõistetele ja arvepidamisreeglitele.
                  
               
                     (4)
                  
                  
                     Komisjoni otsus 95/309/EÜ, Euratom (4) ja komisjoni määrus (EÜ) nr 1722/2005 (5) tuleks seega kehtetuks tunnistada.
                  
               
                     (5)
                  
                  
                     Käesoleva määrusega ette nähtud meetmed on kooskõlas määruse (EL) 2019/516 artiklis 8 osutatud Euroopa statistikasüsteemi komitee arvamusega,
                  
               ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA MÄÄRUSE:
         
            Artikkel 1
            Määruse (EL) 2019/516 kohaldamisel kasutatakse eluasemeteenuste hindamisel käesolevas määruses sätestatud põhimõtteid.
         
         
            Artikkel 2
            
               1.   Eluasemeteenuste toodangu leidmiseks kohaldavad liikmesriigid tegelikel üüridel põhinevat kihitusmeetodit.
               Liikmesriigid kasutavad oluliste kihitusaluste leidmiseks tabelanalüüse või statistilisi meetodeid.
            
            
               2.   Liikmesriigid peavad kaudsete üüride leidmiseks kasutama eraomandis olevate möbleerimata eluruumidega seotud lepingutest tulenevaid tegelikke üüre.
               Kasutada võib ka möbleeritud eluruumide üüre, kui neid vähendatakse mööbli kasutamise tasu võrra.
               Liikmesriikides, kus eraomandis olevate üüritavate eluruumide hulk on väike, võib kaudsete üüride arvutamise aluse laiendamiseks erandkorras kasutada asjakohaselt laiendatud avaliku sektori üüre.
            
         
         
            Artikkel 3
            Põhjendatud erandjuhtudel võivad liikmesriigid kasutada muid objektiivseid meetodeid, nt kasutusmaksumuse meetodit.
            Omanike kasutuses olevatest eluruumidest tuleneva toodangu leidmiseks ei ole vaja kasutusmaksumuse meetodi kasutamist põhjendada, eeldusel et järgmised tingimused on täidetud:
            
                        a)
                     
                     
                        eraomandis olevate üüritavate eluruumide osakaal on alla 10 % eluruumide üldkogumist ning
                     
                  
                        b)
                     
                     
                        kui punkti a nõuded on täidetud ning kõigi turul ja turuväliselt üüritavate eluruumide osakaal kõigist eluruumidest ületab 10 %, siis peab turul ja turuväliselt makstavate üüride vahel olema rohkem kui kolmekordne erinevus.
                     
                  
         
            Artikkel 4
            Liikmesriigid, kes kasutavad baasaastal põhinevat lähenemist, võivad teatava baasaasta näitaja ekstrapoleerida, kasutades sobivaid koguse-, hinna- ja kvaliteedinäitajaid.
         
         
            Artikkel 5
            Liikmesriigid kasutavad eluasemeteenustega seotud toodangu, vahetarbimise ja välismaailmaga tehtavate tehingute hindamiseks lisas märgitud üksikasjalikke põhimõtteid.
         
         
            Artikkel 6
            Otsus 95/309/EÜ, Euratom ja määrus (EÜ) nr 1722/2005 tunnistatakse kehtetuks.
         
         
            Artikkel 7
            Käesolev määrus jõustub kahekümnendal päeval pärast selle avaldamist Euroopa Liidu Teatajas.
         
         
            Käesolev määrus on tervikuna siduv ja vahetult kohaldatav kõikides liikmesriikides.
            Brüssel, 10. november 2021
            
               
                  Komisjoni nimel
               
               
                  president
               
               Ursula VON DER LEYEN
            
         
         
            (1)  ELT L 91, 29.3.2019, lk 19.
         
            (2)  Komisjoni 8. oktoobri 2020. aasta delegeeritud määrus (EL) 2020/2147, millega täiendatakse Euroopa Parlamendi ja nõukogu määrust (EL) 2019/516, määrates kindlaks igas kontrollitsüklis käsitletavate küsimuste loetelu (ELT L 428, 18.12.2020, lk 9).
         
            (3)  Euroopa Parlamendi ja nõukogu 21. mai 2013. aasta määrus (EL) nr 549/2013 Euroopa Liidus kasutatava Euroopa rahvamajanduse ja regionaalse arvepidamise süsteemi kohta (ELT L 174, 26.6.2013, lk 1).
         
            (4)  Komisjoni 18. juuli 1995. aasta otsus 95/309/EÜ, Euratom, millega piiritletakse eluasemeteenuste arvestamise põhimõtted rahvamajanduse kogutoodangu turuhindades arvutamise ühtlustamist käsitleva nõukogu direktiivi 89/130/EMÜ, Euratom artikli 1 rakendamiseks (ELT L 186, 5.8.1995, lk 59).
         
            (5)  Komisjoni 20. oktoobri 2005. aasta määrus (EÜ) nr 1722/2005 eluasemeteenuste hindamise põhimõtete kohta, nõukogu määruse (EÜ, Euratom) nr 1287/2003 (rahvamajanduse kogutulu ühtlustamise kohta turuhindades) kohaldamiseks (ELT L 276, 21.10.2005, lk 5).
      
      
         
            LISA
            
               Põhimõtted, mida liikmesriigid peavad kohaldama eluasemeteenustega seotud toodangu, vahetarbimise ning välismaailmaga tehtavate tehingute hindamisel
            
            1.   ELUASEMETEENUSTE TOODANG
            1.1.   Põhimeetodid
            
            Tavapäraselt ei hõlma eluasemeteenuste toodang rahvamajanduse arvepidamises mitte üksnes üüritavate eluruumidega toodetavaid teenuseid, vaid ka omanike kasutuses olevate eluruumidega toodetavaid teenuseid. Eluasemeteenuste toodangu hindamiseks sätestatakse määrusega (EL) nr 549/2013 loodud Euroopa arvepidamise süsteemi („ESA 2010“) A lisa punktis 3.75: „Omaniku kasutuses olevate eluruumide eluasemeteenuste toodangu väärtus hinnatakse arvestusliku üüri (1) alusel, mida üürnik maksaks samasuguse majutuse eest, võttes lisaks eluruumide endi suurusele ja kvaliteedile arvesse ka selliseid tegureid nagu asukoht, ümbruskonnas pakutavad avalikud teenused jne.“ Põhimõtteliselt on olemas mitmeid meetodeid, mille järgi hinnatakse omanike kasutuses olevate eluruumide poolt toodetud teenuste väärtust:
            
                        —
                     
                     
                        tegelikel üüridel põhinev kihitusmeetod, mis ühendab endas teavet eluruumide üldkogumi kohta, mis on jaotatud mitmesugusteks kihtideks, ja teavet igas kihis makstavate tegelike üüride kohta;
                     
                  
                        —
                     
                     
                        kasutusmaksumuse meetod, kus hinnatakse eraldi vahetarbimist, põhivara kulumit, muid makse, millest on maha arvatud toomissubsiidiumid, ja tegevuse netoülejääki. Eluasemeteenuste toodang on nende komponentide summa;
                     
                  
                        —
                     
                     
                        omahinnangu meetod, mille puhul palutakse omanikel hinnata oma vara võimalikku üürimisväärtust;
                     
                  
                        —
                     
                     
                        halduslikud hindamismeetodid, mille puhul määravad võimaliku üüri kindlaks kolmandad isikud, nt valitsus maksustamise eesmärgil.
                     
                  Eelistatav on tegelikel üüridel põhinev kihitusmeetod. Nimetatud meetodit saab kasutada ka kõikide tegelike üüriväärtuste hindamiseks tegelike üüride valimi põhjal ja eluasemeteenuste väärtuse hindamiseks nullüüri või madalate üüride puhul (vt täpsemalt osa 1.4.1).
            Kasutusmaksumuse meetodit tuleks rakendada ainult teatud tingimustel ning vaid selliste eluruumide üldkogumi kihtide puhul, mille kohta teave tegelikest üüridest puudub või ei ole statistiliselt usaldusväärne.
            Omahinnangu meetodit ei tohiks kasutada, kuna sellel on suur subjektiivne mõju hinnangule, mille tulemuseks on tulemuste oluline ebamäärasus.
            Halduslik hindamismeetod, eriti maksustamisega seotuna, võib anda vildakaid tulemusi. Mõnede kihtide kohta võib leiduda objektiivsete hindamismeetodite abil saadud andmeid. Neid andmeid võib kasutada, kui suudetakse näidata meetodi objektiivsust ja tulemuste võrreldavust.
            Kihitusmeetodis kasutatakse teavet üüritavate eluruumide tegelike üüride kohta, et leida eluruumide üldkogumi arvestuslik üürimisväärtus. Seda võib tõlgendada „kogus korrutatud hinnaga“ lähenemisviisil põhineva brutosumma arvutamise menetlusena. Eluruumide üldkogum on vaja kihitada, et saada usaldusväärne hinnang ja võtta suhtelisi hinnaerinevusi õigesti arvesse. Seejärel kohaldatakse kihi tegelikku keskmist üüri kõikide eluruumide suhtes selles kihis. Kui andmed saadakse valikvaatluste abil, hõlmab brutosumma arvutamine osa üüritavatest eluruumidest ja kõiki omanike kasutuses olevaid eluruume. Teatava kihi üüri määramise üksikasjalikku menetlust kohaldatakse tavaliselt baasaasta suhtes ja saadud tulemus ekstrapoleeritakse seejärel jooksvatele aastatele.
            Kihitusmeetodi puhul omanike kasutuses olevate eluruumide suhtes kohaldatav üür on määratluse kohaselt üür, mis tuleb maksta eraturul pakutavate möbleerimata eluruumide kasutamise õiguse eest. Kaudsete üüride määramiseks tuleks kasutada kõigist eraomandis olevate möbleerimata eluasemete lepingutest tulenevaid üüre. Sellesse tuleks kaasata ka eraturu üürid, mis on madalad valitsuse regulatiivse sekkumise tõttu.
            Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda vaadeldud üüri korrigeerimine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse, mida makstakse otse üürileandjale. Kui eespool määratletud vaadeldud üüride valim ei ole piisavalt suur, võib kaudsete üüride arvestamisel kasutada ka möbleeritud eluruumide vaadeldud üüre, eeldusel, et neid kohandatakse mööbli olemasolu arvessevõtmiseks. Erandkorras võib kasutada ka avaliku sektori omanduses olevate eluruumide kõrgendatud üüre. Sugulastele või töötajatele üüritud eluruumide madalaid üüre ei tohiks kasutada (vt täpsemalt osad 1.2.3 ja 1.4.1).
            Kihitusmeetodit võib kasutada kõikide üüritud eluruumide brutosumma arvutamiseks. Eespool kirjeldatud keskmised arvestuslikud üürid ei pruugi olla sobilikud kõigi üüriturusegmentide jaoks. Näiteks möbleeritud eluruumide vähendatud üürid või avaliku sektori kõrgendatud üürid ei ole tegelike üüritud eluruumide puhul ilmselt asjakohased. Eelkõige tegelike üüritud möbleeritud eluruumide puhul on mööbli kulu faktiliselt üüri osa ning seda tuleks toodangu arvutamisel arvesse võtta. Probleemi saab lahendada eraldi kihtide loomisega tegelikult üüritud möbleeritud eluruumidele ja sotsiaaleluruumidele koos asjakohaste keskmiste üüridega.
            Põhimõtteliselt ei peaks üürid sisaldama tasusid kütte, vee, elektri jms eest. Kui teabeallikad seda ei võimalda, tuleb tagada vastavus üüride ja vahetarbimise vahel (vt täpsemalt osa 2).
            Kui omaniku kasutuses olevate eluruumide teatavates kihtides representatiivsed tegelikud üürid puuduvad, siis enamikul juhtudel on lahenduseks ekstrapoleerimis- ja regressioonimeetodite kasutamine.
            Üks alternatiive standardsele kihitusmeetodile, kus kihtide keskmised üürid ekstrapoleeritakse, on hedooniliste regressioonimeetodite kasutamine. Lühidalt selgitades kasutavad sellised meetodid üüritavate eluruumide valimi andmeid, et leida eluruumi iga tunnuse hind (suurus, asukoht, rõdu olemasolu jne). Toodangu saamiseks korrutatakse eluruumide üldkogumi (representatiivse valimi) iga tunnus vastava tunnuse hedoonilise hinnaga. Regressioonimeetodid võimaldavad arvestada suuremat hulka muutujaid ning see meetod võib osutuda ülimalt tõhusaks, kui osade kihtide puhul vaadeldud üürid puuduvad.
            Siiski ei lahenda see äärmuslikke juhtumeid, kus kõik eluruumid on omanike kasutuses või arenenud üüriturg puudub. Sellistel juhtudel võib erapooletu hinnangu saamiseks rakendada kasutusmaksumuse meetodit. Kasutusmaksumuse meetodit tuleks rakendada ainult omanike kasutuses olevate eluruumide puhul.
            
               Kasutusmaksumuse meetodi üksikasjad
            
            Kasutusmaksumuse meetodit tuleks kasutada ainult juhul, kui tegelikel üüridel põhinevat kihitusmeetodit ei saa kasutada, kuna üüriturg ei ole representatiivne.
            Üldiselt on olukord selline juhul, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) eraomandis olevate üüritavate eluruumide mahu näitaja (eluruumide arv või eluruumide ruutmeetrite arv) on alla 10 % eluruumide mahu (eluruumide arv või eluruumide ruutmeetrite arv) kogunäitajast ning 2) kui alapunkti 1 nõuded on täidetud ning kõigi turul ja turuväliselt üüritavate eluruumide osakaal kõigist eluruumidest ületab 10 %, siis on turul ja turuväliselt makstavate üüride vahel rohkem kui kolmekordne erinevus. Isegi kui mõlemad tingimused on täidetud, võib liikmesriik siiski valida kihitusmeetodi, eeldusel et tulemused on piisavalt kvaliteetsed. Kui tingimused on täitmata, tuleks kasutada kihitusmeetodit, välja arvatud juhul, kui on võimalik tõendada, et märkimisväärse osa kohta eluruumide üldkogumist ei ole saadaval representatiivseid turul üüritavaid eluruume ning kasutusmaksumuse meetodi abil saab paremini võrreldavaid tulemusi. Kui see on põhjendatud, siis võib kogu eluruumide üldkogumi või selle osade puhul kasutada kasutusmaksumuse meetodit. Kui tehakse otsus eluruumide üldkogumi osadeks jaotamise kohta, mille puhul kasutatakse kasutusmaksumuse või kihitusmeetodit, siis tuleb arvesse võtta selliseid tegureid nagu andmepiirangud ja riigi eriomane olukord.
            Kasutusmaksumuse meetodi puhul on eluasemeteenuste toodang vahetarbimise, põhivara kulumi, muude maksude, millest on maha arvatud tootmissubsiidiumid, ja tegevuse netoülejäägi summa. Omanike kasutuses olevate eluruumide puhul ei peeta omanike tehtavat tööd töösisendiks (2). Kogemuste põhjal on kaks suurimat artiklit põhivara kulum ja tegevuse netoülejääk, mis annavad kumbki 30–40 % toodangust.
            Põhivara kulum tuleb arvestada pideva inventariseerimise mudeli (PIM) või mõne muu heaks kiidetud meetodi abil. Omanike kasutuses olevate elamute kohta peaks olema saadaval eraldiseisev hinnang.
            Tegevuse netoülejääk tuleb arvutada, rakendades konstantset 2,5 % tegelikku aastatootlust omanike kasutuses olevate eluruumide netoväärtusele jooksvate hindadega (asendushinnad). 2,5 % tegelikku aastatootlust kohaldatakse eluruumide üldkogumi jooksvate hindade suhtes, sest eluruumide jooksva väärtuse suurenemist on juba arvestatud pideva inventariseerimise mudeli (PIM) puhul. Sama tootlust tuleb kasutada ka selle maa väärtuse suhtes (mõõdetuna jooksvates hindades), kus omanike kasutuses olevad eluruumid asuvad.
            Maa väärtust jooksvates hindades on raske mõõta igal aastal. Maa väärtuse suhte ehitiste väärtusesse erinevates kihtides võib tuletada uute majade ja nendega seotud maa hindade analüüsi abil.
            
               1. põhimõte:
            
            eluasemeteenuste toodangu leidmiseks kohaldavad liikmesriigid tegelikel üüridel põhinevat kihitusmeetodit kas otsese ekstrapoleerimise või ökonomeetrilise regressiooni abil. Omanike kasutuses olevate eluruumide puhul tähendab see samalaadsete üüritavate eluruumide tegelike üüride kasutamist. Põhjendatud erandjuhtudel, kui tegelikud üürid puuduvad või need on statistiliselt ebausaldusväärsed, võib kasutada muid objektiivseid meetodeid, nagu kasutusmaksumuse meetod. Kui kasutusmaksumuse meetodit kasutatakse omanike kasutuses olevatest eluruumidest tuleneva toodangu leidmiseks, ei ole seda vaja täiendavalt põhjendada, eeldusel et täidetud on kaks järgmist tingimust: 1) eraomandis olevate üüritavate eluruumide osakaal on alla 10 % eluruumide üldkogumist ning 2) kui alapunkti 1 nõuded on täidetud ning kõigi turul ja turuväliselt üüritavate eluruumide osakaal kõigist eluruumidest ületab 10 %, siis on turul ja turuväliselt makstavate üüride vahel rohkem kui kolmekordne erinevus.
            1.2.   Eluruumide üldkogumi kihitamine
            
            1.2.1.   Üüritaset mõjutavad tegurid
            
            Esimene muutujate kogum, mis määrab üüride taseme, on seotud eluruumi ja hoonet iseloomustavate tunnustega. Kõigepealt on tähtis eluruumi suurus nii pindala kui ka tubade arvu poolest. Mida suurem on eluruum, seda kõrgem on üür. Samas on ruutmeetriüür seda väiksem, mida suurem on eluruum. Siiski võib mõnede eluruumikategooriate puhul (nt korterid suurlinnades) olla ruutmeetrihinna ja eluruumi suuruse vahel U-kujuline suhe. Teine oluline tegur on seotud eluruumi mugavustega. Need võivad hõlmata selliseid muutujaid nagu vannituba, rõdu/terrass, eriline põranda- või seinakate, kamin, keskküte, kliimaseade, erilised aknaklaasid ja muud mürasummutus- või soojusisolatsioonivahendid; samuti on oluline eluruumi plaan. Mõju võivad avaldada ka teatavad hoonega seotud tegurid, nagu garaaž, lift, bassein, (katuse)aed või eluruumi paigutus hoones. Üüri võib mõjutada hoone liik (üksikmaja, paarismaja, korterelamu), arhitektuur, vanus või eluruumide arv hoones.
            Teine muutujate kogum on seotud keskkonnatunnustega. Tuntud tegur on linnas ja kõrvalises maakohas asuvate võrreldavate eluruumide üüride erinevus. Samuti võivad olulised tegurid olla kaugus majanduskeskusest või maastikuvorm (lauskmaa, mägine maa). Lisaks sellele mõjutavad üüri tavaliselt ka ümbruskonnategurid, nagu vaade, ümbritsevad haljasalad, transpordivõimalused, infrastruktuur, poed ja koolid või linnaosa maine ja turvalisus.
            Sotsiaal-majanduslikest teguritest saab moodustada veel ühe muutujate kogumi. Näiteks mõjutab enamikus liikmesriikidest üüre valitsemissektori regulatiivne sekkumine, nagu üüripiirangud või üüritoetused. Lisaks sellele võib mõju avaldada ka üürilepingu kestus, lepinguliik (ajutine, alaline), elanike arv eluruumis (kaasüürilised), omaniku liik (avalik sektor, elamuühistu, erasektor, tööandja) või üürileandja üüripoliitika.
            Loomulikult võib üüre mõjutada hulk lisamuutujaid. Kuid kui koguda kõiki eespool nimetatud tegureid, võivad tulemuseks olla ülekoormatud küsimustikud. Seetõttu võib kihitamisel kaaluda kapitalimaksumuse kasutamist. Eluruumi kapitalimaksumuse kasutamine põhineb asjaolul, et see peegeldab kõiki eluruumile olulisi tunnuseid. Kapitalimaksumust saab seega käsitleda kaudse kihitustegurina. Kapitalimaksumuse ja tegeliku üüri vahelise suhte kasutamist võib käsitleda otstarbeka lähenemisviisina eelkõige nendes liikmesriikides, kus üüritavad eluruumid moodustavad eluruumide üldkogumist väikese osa. Kui suhe on muutumatu, võimaldab see meetod määrata selliste eluruumide üürimisväärtuse, mida leidub üksnes omanike kasutuses olevate eluruumide hulgas. Lisaks sellele ei välista kapitalimaksumus „füüsiliste“ kihitusaluste kasutamist; need võib ühendada. Sel juhul eeldatakse, et kapitalimaksumus kajastab puuduvaid „füüsilisi“ kihitusaluseid. Igal juhul peab üüride arvutamisel kasutatav kapitalimaksumus põhinema ajakohase vaatlusaasta suhtes koostatud erapooletul hinnangul.
            Tegelikult erineb kihitamine liikmesriigiti nii kihtide arvu kui ka nende täpsete määratlusaluste osas. Kuigi esmapilgul võib see tekitada raskusi, tuleb rõhutada, et teatavaid põhialuseid, nagu eluruumi suurus ja (geograafiline) asukoht, kasutatakse pea kõikjal. Lisaks erineb muude omaduste asjakohasus liikmesriigiti ning liikmesriigid võivad ise kõige paremini määrata olulised kriteeriumid.
            
               
                  2. põhimõte:
               
            
            kihitamisel kasutavad liikmesriigid eluruumide olulisi tunnuseid. Need võivad olla seotud eluruumi ja hoonet iseloomustavate tunnuste, keskkonnatunnuste või sotsiaal-majanduslike tunnustega. Samuti võib kihitamisel kasutada ajakohast kapitalimaksumust, kui see põhineb erapooletul hinnangul.
            1.2.2.   Kihitusaluste valik
            
            Arvestades erinevaid eluruumi üüri mõjutavaid tunnuseid, on esimene ülesanne uurida olulise mõjuga muutujaid. Üks oluliste muutujate kindlakstegemise viis on olemasolevate statistiliste andmete tabelanalüüs. Objektiivse hindamisaluse saamiseks võib kasu olla tegelike üüride dispersioonist kihis. See soodustaks võimalikke parandusi kihitamises ja kihtide sellist valikut, et dispersioon oleks kihis võimalikult väike. Seetõttu on soovitatav iga kihi dispersioon arvutada vähemalt nendel juhtudel, mil kihitamine mõjutab nii tegelike kui ka kaudsete üüride taset.
            Täiustatud statistilised meetodid võimaldavad keerukamat lähenemisviisi, nagu (mitme muutujaga) regressioonanalüüs. See võte võimaldab hinnata üksikute muutujate mõju, et leida üüride erinevust põhjustavad tunnused. Lühidalt öeldes saab muutuja eristusväärtust mõõta korrelatsioonikordaja abil. Samuti võimaldab see seada tunnuseid tähtsuse järjekorda. See aitab kindlaks teha kohad, kus tuleb üksikasjalikumalt kihitada. Tähtsaimate muutujate kombineerimine mitme muutujaga regressiooni abil näitab nende üldist eristusväärtust. Täiustatud statistiliste meetodite kasutamine tähtsate muutujate valimiseks on tõhus moodus kihitada eluruumide üldkogumit. Lisaks võib regressioonanalüüsi kasutada otseseks üüride hindamiseks, näiteks hedooniliste mudelite puhul. Neid võtteid saab kasutada ka kihi keskmise üüri hindamisel siis, kui üüritavate eluruumide kohta vastavad andmed puuduvad (tühi kiht).
            Valimine kihitusaluste täiustatud statistiliste meetodite põhjal annab ka selle eelise, et kõikidele liikmesriikidele ei ole vaja kehtestada ühtseid aluseid. Võrreldava tulemuse saamiseks piisab tähtsaimate aluste järjestamisest igas liikmesriigis ja vajaliku eristusväärtuse üldtaseme kehtestamisest. Loomulikult sõltub selline regressioonanalüüs suuresti olemasolevatest statistilistest andmetest. Siiski võib see soodustada edasisi täiustusi isegi piiratud statistiliste andmete korral.
            Arvestades, et teave erinevate üüre mõjutavate muutujate kohta sõltub peamiselt põhistatistika arengust, võivad täiustatud statistiliste meetodite kasutamise võimalused olla hetkel piiratud. Seetõttu soovitatakse tavameetodit, s.o liikmesriigid kasutavad kõiki tabelanalüüsidega saadavaid olulisi aluseid. Eluruumide üldkogumi kihitamisel tuleb kasutada vähemalt eluruumi suurust, asukohta ja veel vähemalt ühte tähtsat tegurit; sellise kihitamise tulemuseks peaks olema vähemalt 30 kihti. Eluruumide üldkogumi jaotus peab olema otstarbekas ja esindama tervet eluruumide üldkogumit. Kihtide valimiseks kasutatava(te) tähtsa(te) selgitava(te) muutuja(te) määramiseks võib kasutada täiustatud statistilist meetodit.
            Tegelikult võib liikmesriik eelistada väiksema hulga muutujate või muude kui tavameetodiga ettenähtud muutujate kasutamist. See on lubatav, kui (mitme muutujaga) regressioonanalüüs näitab, et vastuvõetav eristusväärtus on saavutatud. Võrreldavate tulemuste tagamiseks peaks korrelatsioonikordaja olema vähemalt 70 %. See piirväärtus on vastuvõetav suure valimi puhul, kui null- ja madalaid üüre ning ilmseid vaatlusvigu ei arvestata.
            
               3. põhimõte:
            
            liikmesriigid kasutavad oluliste kihitusaluste leidmiseks tabelanalüüse või statistilisi meetodeid. Kasutada tuleb vähemalt eluruumi suurust, asukohta ja veel vähemalt ühte tähtsat tegurit. Tulemuseks peab olema vähemalt 30 kihti, kusjuures eristatakse vähemalt kolme suurusklassi ja kahte asukohaliiki. Väiksema hulga muutujate kasutamine on vastuvõetav, kui eelnevalt on tõestatud, et (mitme muutujaga) korrelatsioonikordaja on vähemalt 70 %.
            1.2.3.   Tegelik ja kaudne üür
            
            Kaudseid üüre arvestatakse vaadeldud tegelike üüride põhjal. Kaudsete üüride puhul on üür määratluse kohaselt möbleerimata eluruumi kasutusõiguse hind. Võib juhtuda, et vaadeldud üüre tuleb kohandada, et need vastaks määratlusele.
            Kütte-, vee-, elektri- jm tasud tuleks üürist välja arvata, kuigi vahel on neid tegelikkuses raske eraldada. ESA 2010 väärtusemääramisreeglite järgi peaks eluasemeteenuste toodang olema baashindades.
            Vaadeldud üüride puhul omavad tõenäoliselt tähtsust ka teatavad riiklikud toetused. Näiteks tarbijana on teataval leibkonnal õigus valitsemissektori tulusiirdele (nt üüritoetus), kuid halduslikel põhjustel makstakse see otse üürileandjale. Vaadeldud üür võib olenevalt teabeallikast erineda. Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda vaadeldud üüri korrigeerimine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse.
            Lisaks sellele eeldab tegelike üüride kasutamine kaudsete üüride leidmiseks mitme andmete ühtlustamist mõjutava põhiküsimuse selgitamist. Esimene punkt on seotud küsimusega, kas kaudsete üüride leidmisel tuleks kasutada kõiki või üksnes uutest lepingutest tulenevaid tegelikke üüre. Olenevalt otstarbest saab esitada erinevaid teoreetilisi väiteid, mis toetavad uute lepingute, ehitusaastal sõlmitud lepingute või „keskmiste“ lepingute alusel tegelikult makstud üüre. Üldreegli kohaldamisel, s.o samalaadsete eluruumide üüride kasutamisel, ei tundu uutest lepingutest tulenevate üüridega piirdumine kaudsete üüride leidmisel vastuvõetav. Arvestades, et üüritavate eluruumide puhul kasutatakse „keskmisi“ üüre, tuleks omanike kasutuses olevate eluruumidega toimida samamoodi. Lisaks sellele tekitaks muu lahendusviis paljudes liikmesriikides suuri raskusi, kui kasutatakse kihitusmeetodit. Lühidalt öeldes järeldub, et kaudsete üüride leidmisel tuleks kasutada kõikidest lepingutest tulenevaid keskmisi tegelikke üüre. Järelikult tuleks keskmiste üüride arvutamisel võtta arvesse ka eraturu üüre, mis on madalad valitsuse regulatiivse sekkumise tõttu.
            Teine küsimus on seotud sellega, kas kaudsete üüride leidmiseks saab kasutada avaliku sektori eluruumide üüre. Kuna omanike kasutuses olevad eluruumid on tavaliselt eraomandis, tuleks kaudsete üüride leidmiseks kasutada põhimõtteliselt üksnes erasektori tegelikke üüre. Kui eraomandis olevate eluruumide tegelike üüride kohta ei ole kaudsete üüride leidmiseks piisavalt andmeid, võib erandkorras siiski kasutada avaliku sektori eluruumide üüre tingimusel, et neid suurendatakse nii, et nad võiks erasektori üüre asendada.
            Veel üks küsimus on möbleeritud eluruumide üüride kasutamine kaudsete üüride arvutamise aluse suurendamiseks. Põhimõtteliselt on omanike kasutuses olevate eluruumide üürimisväärtuse arvestamise aluseks möbleerimata eluruumide üürid. Seetõttu ei saa möbleeritud eluruumide üüre otse kasutada. Ebaõige üüritaseme arvestamise vältimiseks tuleks neid vähendada mööbli kasutamise tasu võrra.
            
               
                  4. põhimõte:
               
            
            kaudsete üüride arvestamisel mõistetakse üüri all üüri, mida tuleb maksta õiguse eest kasutada möbleerimata eluruumi. Kui teabeallikaks on üürnik, võib vajalikuks osutuda vaadeldud üüri korrigeerimine, lisades sellele asjakohase üüritoetuse, mida makstakse halduslikel põhjustel otse üürileandjale. Kaudsete üüride leidmiseks kasutatakse kõikidest eraomandis olevate möbleerimata eluruumidega seotud lepingutest tulenevaid tegelikke üüre. Kui statistilistel põhjustel on vaja, võib erandkorras kasutada avaliku sektori eluruumide üüre tingimusel, et neid suurendatakse nii, et nad võiks erasektori üüre asendada. Samamoodi võidakse kaudsete üüride leidmisel võtta arvesse ka möbleeritud eluruumide üüre, kui neist on maha arvatud möbleeritud ja möbleerimata eluruumide üürivahe.
            1.3.   Baasaasta näitaja allikad ja ekstrapoleerimismeetodid
            
            1.3.1.   Eluruumide üldkogum
            
            Kihitusmeetodi kohase arvestuse oluline tegur on teave eluruumide üldkogumi kohta. See teave on ekstrapoleerimisel võrdluskogumiks. Üldiselt koosneb eluruumide üldkogum kõikidest eluruumidena kasutatavatest hoonetest või nende osadest. Üksikasjalikum selgitus on esitatud eriküsimusi käsitlevas punktis. Eluruumide üldkogumi määramiseks kasutatakse põhiallikana eluruumide loendusi, riiklikke hooneregistreid või rahvaloendusi. Seejärel ajakohastatakse baasaasta näitajat, et saada hinnang jooksva aasta kohta.
            Baasaasta eluruumide üldkogumi määramisel tundub kõige vähem raskusi tekitav ja kõige täielikum olevat eluruumide loendus, eriti kui seda tehakse koos rahvaloendusega. Riiklikud hooneregistrid sõltuvad suuresti õiguslikest menetlustest, mis võivad põhjustada ebakindlust, näiteks eluruumide juurdeehituste, täienduste, ümberehituste ja lammutuste õige ülesmärkimise osas. Rahvaloenduse käigus leibkondade antud teabe kasutamine eluruumide üldkogumi alusena võib põhjustada raskusi, sest tulemustes alahinnatakse lisaeluasemeid, mis ei ole loenduspäeval asustatud.
            
               
                  5. põhimõte:
               
            
            baasaasta eluruumide üldkogumi määramisel kasutavad liikmesriigid esialgse alusena eluruumide loendust või rahvaloendust või riiklikku hooneregistrit. Kuna eluruumide loendus on tavaliselt kõige täielikum, tuleb riiklike hooneregistrite ja rahvaloenduste kasutamise korral tulemusi intensiivselt ja põhjalikult kontrollida, et saada ammendavaid andmeid.
            1.3.2.   Tegelikud üürid
            
            Eluasemeteenuste toodangu arvutamisel kihitusmeetodi kohaselt on teiseks oluliseks teguriks üüritavate eluruumide eest tegelikult makstavad üürid. Baasaasta tegelike üüride kohta saadakse teavet kas loenduse (nt rahvaloendus) või valikvaatlusega, nagu leibkonna eelarve uuring või spetsiaalne üüriuuring. Esimesel juhul on tegelikud üürid ilmselt täies ulatuses hõlmatud ja arvutused saavad mõjutada üksnes kaudsete üüride taset. Valikvaatluste puhul mõjutavad arvutused nii tegelike kui ka kaudsete üüride taset. Loomulikult loob loendus ulatusliku aluse usaldusväärsele teabele. Kuid ka leibkonna eelarve uuringuid peetakse tavaliselt piisavalt usaldusväärseks, eelkõige hädavajalike kaupade puhul. Samas on teada, et seda liiki uuringute põhiliseks ebakohaks on eristavad vastamiskaod. Kui eluaset peetakse pigem luksuskaubaks kui esmatarbekaubaks, on sellel probleemil ebasoovitav mõju üüriarvutuste tulemustele, mida tuleks tasakaalustada. Leibkonna eelarve uuringute teiseks ebakohaks on vähemalt mõnes liikmesriigis valimi väiksus, mis võib raskendada üüride kihitamist. Igal juhul tuleks võimalikult palju kasutada olemasolevaid lisaallikaid. Seda võib teha näiteks liikmesriikides, kus suurt osa eluruumidest kontrollib avalik sektor ja eluruumide vahendajad peavad esitama aruanded. Lisaks sellele tuleks tulemuste parandamiseks pidevalt uurida muid allikaid, nagu spetsiaalsed üüriuuringud.
            
               
                  6. põhimõte:
               
            
            liikmesriigid kasutavad kihi tegelike üüride saamiseks kõige ulatuslikumaid ja usaldusväärsemaid allikaid, näiteks rahvaloendusi või leibkondade uuringuid. Muid allikaid tuleks hinnata, et parandada usaldusväärsust ja ammendavust ning eelkõige kihitamist.
            1.3.3.   Baasaasta tulemuste ekstrapoleerimine
            
            Üksnes vähestel liikmesriikidel on olemas aastaandmed, mida on vaja, et igal aastal uuesti täielikult arvutada omanike kasutuses olevatest eluruumidest tulenevat toodangut. Enamikus liikmesriikides võetakse aluseks teatava aasta tulemused ja ajakohastatakse neid uute näitajate abil, et leida jooksva aasta näitaja. Ajakohastamine võib toimuda baasaasta (kogu)toodangu ühendatud näitajate abil või eluruumide üldkogumi ja iga kihi üüri eraldi ekstrapoleerimise abil. Kuigi üldiselt võib oodata samalaadseid tulemusi, võivad struktuurimuutused, nt üüritavate ja omanike kasutuses olevate eluruumide vahelise suhte muutus, põhjustada erinevusi. Lisaks sellele võimaldab eraldi arvutamine kontrollida usaldusväärsust.
            Kasutatavate näitajate puhul tuletatakse koguseindeks tavaliselt ehitustööstuse toodangust. Samas põhineb hinnanäitaja tihtipeale makstud üüri hinnaindeksil, mis saadakse tarbijahinnaindeksist. See võib põhjustada moonutusi, kui eeldus, et kaudsed üürid liiguvad samas suunas kui kõik üürid, ei ole põhjendatud, näiteks riikliku üürikorralduse tõttu. Kaudsete üüride ekstrapoleerimisel tuleks seetõttu, nagu baasaastalgi, eelistada eraomandis olevate üüritavate eluruumidega seotud muutusi kajastavat hinnaindeksit. Lisaks sellele tuleks tähelepanu pöörata asjaolule, et hinnaindeksid ei hõlma tavaliselt kvaliteedimuutustest tulenevaid hinnatõuse. Seetõttu tuleb hinnaindekseid täiendada parenemist kajastava kvaliteedinäitajaga.
            Lõpetuseks tundub otstarbekas vähendada struktuurimuutuste mõju tulemustele, piirates ekstrapoleerimisperioodi. Võttes selles suhtes arvesse asjakohaste lähteandmete perioodilisust, tundub asjakohane määrata eluruumide üldkogumi suurus iga 10 aasta tagant, mis on tavaline ajavahemik rahvaloenduste vahel. Lisaks sellele tuleks hinnategur (iga kihi üür) määrata vähemalt iga viie aasta tagant, mis on tavaline ajavahemik leibkonna eelarve uuringute vahel.
            
               
                  7. põhimõte:
               
            
            kui eluasemeteenuste toodangu väärtust ei ole võimalik igal aastal täielikult uuesti määrata, võivad liikmesriigid teatava baasaasta näitaja ekstrapoleerida, kasutades sobivaid koguse-, hinna- ja kvaliteedinäitajaid. Eluruumide üldkogum ja keskmine üür ekstrapoleeritakse iga kihi puhul eraldi. Ekstrapoleerimisel eristatakse tegelike ja kaudsete üüride arvutamist. Vajaduse korral võib ekstrapoleerimisel kasutatavate kihtide arv olla väiksem kui baasaasta arvutuses kasutatav. Omanike kasutuses olevate eluruumide kaudsete üüride leidmiseks kasutatakse üldiselt eraomandis olevate eluruumide üüre kajastavat hinnaindeksit. Igal juhul ei tohiks eluruumide üldkogumit määrata harvem kui 10 aasta tagant ja hinnategurit harvem kui viie aasta tagant või tuleks andmete sarnane kvaliteet saavutada muude asjakohaste meetodite abil.
            1.4.   Eriküsimused
            
            1.4.1.   Üürita ja odava üüriga eluruumid
            
            Tegelike üüride kohta andmeid kogudes täheldatakse mõnikord nullväärtusi või väga väikesi väärtusi. Üürita eluruumide puhul tekib imelik olukord, et eluasemeteenust tegelikult osutatakse, kuid (nähtavat) tasu ei saada. Sel juhul tundub asjakohane kasutada lahendusena vaadeldud tegeliku nullüüri korrigeerimist. Sarnane lahendus tundub mõistlik ka odavate eluruumide puhul.
            Lisaks valitsemissektori sekkumistele on muidki põhjuseid, miks võidakse täheldada üürita või odavaid eluruume. Üks näide on töötaja, kes elab tööandja omandis olevas alandatud üüriga või nullüüriga eluruumis. See näide võib hõlmata igasuguseid töötajaid, sealhulgas majapidajaid või valvureid. Sel juhul tuleb tegelikku üüri korrigeerida ning tegeliku ja võrreldava üüri vahet käsitletakse mitterahalise tasuna (vt ESA 2010 A lisa punkte 4.04–4.06). Teine võimalus on, et eluruume antakse nullüüri või odava üüri eest üürile sugulastele või sõpradele. Sel juhul saab korrektsiooni teha nii, et lihtsalt liigitatakse need eluruumid ümber – üüritavatest eluruumidest saavad omanike kasutuses olevad eluruumid. Lisaks sellele tundub samalaadne korrektsioon asjakohane, kui üürnikud teevad ühekordse makse, s.o üürnik maksab üüri ette tavalisest pikema aja eest.
            
               
                  8. põhimõte:
               
            
            üürita ja odavate eluruumide puhul vaadeldud tegelikku üüri korrigeeritakse nii, et see sisaldab eluasemeteenust täies ulatuses. Kaudsete üüride arvutamisel ei kasutata nullüüre ega madalaid üüre korrigeerimata kujul. Seega tuleks korrigeerida nii tegelike kui ka kaudsete üüride arvutusi, et toodangu väärtus kajastaks kogu osutatud eluasemeteenust.
            1.4.2.   Puhkemajad
            
            Puhkemajad hõlmavad igasuguseid selliseid vabal ajal kasutatavaid eluruume nagu lähedal asuvad nädalalõpumajad, mida kasutatakse lühikest aega palju kordi aastas, või kaugemal puhkekeskuses asuvad puhkemajad, mida kasutatakse pikemat aega, kuid vähe kordi aastas. Esmapilgul ei tundu üüritavate puhkemajadega seonduvat mingeid raskusi, sest toodangut mõõdetakse tegelikult makstud üüriga. Kui tegelikke üüre nõutakse sisse siiski kuu kaupa, võib nende ekstrapoleerimine aasta üldnäitajasse põhjustada ülehindamist, kui ei võeta arvesse täiendavaid andmeid keskmise kasutusaja kohta.
            Omanike kasutuses olevate puhkemajade kaudse üüri arvutamisel on kõige mõistlikum lähenemisviis kihitada see kinnisvara ja kohaldada samalaadse tegelikult üüritud eluruumi keskmist aastaüüri. Aastaüür kajastab kaudselt keskmist kasutusaega. Raskuste korral võib kasutada asendusmeetodit, s.o koguda teavet ühe kihi puhkemajade kohta ja kohaldada tegelikult üüritud puhkemajade keskmist aastaüüri omanike kasutuses olevate puhkemajade suhtes. Kolmandaks on vastuvõetav, et kasutatakse sama asukohakihi tavaliste eluruumide aastast koguüüri, kui puhkemajad moodustavad eluruumide üldkogumist väga väikese osa või neid ei saa muudest eluruumidest eraldada. Isegi puhkekeskuses asuvate puhkemajade puhul tundub selline teguviis mõistlik, võttes arvesse asjaolu, et need on alati omanike käsutuses ja omanike sõbrad või sugulased kasutavad neid samuti tasuta.
            Erandjuhtudel, kui teatavates puhkemajade kihtides andmed tegelike üüride kohta puuduvad või on statistiliselt ebausaldusväärsed, võib kasutada muid objektiivseid meetodeid, nagu kasutusmaksumuse meetod. Kui selle eluruumiliigi puhul kasutatakse ainsa otstarbeka meetodina kasutusmaksumuse meetodit, siis tuleb võrreldavuse tagamiseks kasutada põhjendatud eeldust keskmise kasutusaja kohta, välja arvatud juhul, kui võib arvestada, et puhkemaja on kogu aasta jooksul omanikule kättesaadav. Kui keskmise kasutusaja eeldus on põhjendatud, siis tuleb juhtida tähelepanu vajadusele tagada usutavad tulemused, mis tähendab, et kõik kulud on kasutusmaksumuse meetodi alusel toodanguga kaetud. Seda on võimalik saavutada, kui teha korrektsioon, et kajastada keskmist kasutusaega ainult lähtuvalt tegevuse netoülejäägist.
            
               
                  9. põhimõte:
               
            
            puhkemajad hõlmavad igasuguseid vabal ajal kasutatavaid eluruume, nagu lähedal asuvad nädalalõpumajad või kaugemal puhkekeskuses asuvad puhkemajad. Puhkemajadest tuleneva toodangu väärtuse määramiseks on soovitatav kasutada samalaadse majutuse eest keskmiselt võetavaid aastaüüre. Aastaüür kajastab kaudselt keskmist kasutusaega. Kuigi kihitamine oleks soovitav, võib puhkemajad rühmitada ühte kihti. Kui puhkemajad moodustavad väga väikese osa eluruumide üldkogumist, võib kasutada sama asukohakihi tavaliste eluruumide aastast koguüüri. Põhjendatud erandjuhtudel, kui teatavates puhkemajade kihtides andmed tegelike üüride kohta puuduvad või on statistiliselt ebausaldusväärsed, võib kasutada muid objektiivseid meetodeid, nagu kasutusmaksumuse meetod.
            1.4.3.   Osaajakasutusõigusega eluruumid
            
            Osaajakasutusõiguse puhul müüb kinnisvaravahendaja õiguse veeta igal aastal kindel ajavahemik teatavas eluruumis, mis asub turismipiirkonnas, ja korraldab selle kinnisvara haldamist. Selle õiguse tagab tunnistus, mis väljastatakse pärast esimest makset. Seda tunnistust võib müüa turuhinnaga. Halduskulude katmiseks tuleb edaspidi teha korrapäraseid makseid.
            Sellest kirjeldusest tuleneb, et esimest makset tuleks käsitada investeeringuna, sest tunnistus sarnaneb aktsiaga. Seda käsitust toetab asjaolu, et vähemalt ühe liikmesriigi õiguse kohaselt läheb ostjale üle asjaõigus. Seetõttu oleks mõistlik märkida esimene makse rahvamajanduse arvepidamises immateriaalseks põhivaraks. Lisaks sellele oleks mõistlik käsitleda üürita majutusteenust kinnisvaramaakleri poolt loonusena makstava dividendina.
            Põhiline raskus on see, et tegelikult toodab osaajakasutusõigusega eluruum teenust, mida majanduse kogutoodangus ei arvestata. Mõistlikult võttes on siin vaja teha korrektsioon. Kõigepealt tähendab ettepanek võtta asendusväärtusena arvesse korrapäraseid makseid kaudselt seda, et majutusteenuse puhul korrektsiooni ei tehta, kuna korrapärane makse on seotud teistsuguse teenuse, nimelt halduskuludega. Teine teoreetiline võimalus oleks käsitada esimest makset ettemaksena osutatava teenuse eest ja jaotada see asjakohaste kasutusaegade lõikes. Lisaks selle mudeli rakendamisega seotud statistilistele raskustele tundub siin olevat õiguslik vastuolu, kuna kaudne tõlgendus on teenuse ostmine, mitte vara omandamine.
            Veel üheks võimaluseks on asendusväärtuse tuletamine samalaadse (s.t kus toitlustusteenust ei pakuta) majutuse eest tegelikult võetavatest aastaüüridest. Seda lahendust toetab asjaolu, et osaajakasutusõigusega eluruumid asuvad turismipiirkondades koos tegelikult üüritavate puhkeruumidega. Raskuste korral sobivad osaajakasutusõigusega eluruumi puhul ka teised kaks puhkemajade puhul pakutud meetodit. Kaudne üür peaks põhinema netosummadel, et vältida korrapärase maksega hõlmatud kulude kahekordset arvestamist.
            
               
                  10. põhimõte:
               
            
            osaajakasutusõigusega eluruumide suhtes kohaldatakse samu menetlusi kui puhkemajade puhul.
            1.4.4.   Toa väljaüürimine
            
            Enamikus liikmesriikides on suur hulk üliõpilasi majutatud väljaüüritud tubadesse. Tihtipeale kasutavad seda majutusvõimalust ka muud noored, aga ka inimesed, kes viibivad töö tõttu kodust eemal. Kui tuba on osa üüritavast eluruumist, s.o allüüril, ei näi olevat suuri raskusi. Allüüri võib käsitada osamaksena tegelikust põhiüürist, s.o leibkondadevahelise tulusiirdena. Kui tuba on aga osa omaniku kasutuses olevast eluruumist, oleks nii üürniku makstava üüri kui ka kogu kaudse üüri arvessevõtmine kahekordne arvestamine. Õige lahendus oleks ilmselt arvestada allüürniku tegelikult makstavat üüri tasuna eluruumi selle protsentuaalse osa eest, mida ta kasutab, ja leida ülejäänud eluruumi kaudne üür. Selle rakendamine võib siiski olla võimatu. Selle asemel võiks üüri käsitada tulusiirdena, mis on mõeldud eluruumi kulude jagamiseks. See sarnaneks esimese juhuga, niivõrd kui väljaüüritud toa tegelikku üüri käsitatakse osana kaudsest põhiüürist. Selle käsitluse tulemusena on majapidamiste rühmitamise korral vaja teha korrektsioon.
            Veel üks küsimus on see, kuidas käsitada mitme toa allüürimist. Sel juhul soovitatakse mõistet „toa väljaüürimine“ kohaldada üksnes siis, kui omanik või põhiüürnik ise jätkab eluruumi kasutamist. Muul juhul tuleks allüürimist käsitada eraldi majandustegevusena (eluasemeteenus või pansionaat).
            
               
                  11. põhimõte:
               
            
            eluruumis olevate väljaüüritud tubade eest makstud üüri käsitatakse osana põhiüürist, kui omanik või põhiüürnik ise jätkab eluruumi kasutamist.
            1.4.5.   Tühjad eluruumid
            
            Esiteks käsitatakse üüritavat eluruumi alati asustatuna, isegi kui üürnik elab mujal. Teiseks kajastab aastaüür kooskõlas puhkemajade ja osaajakasutusõigusega eluruumide puhul kokkulepitud üldlahendusega kaudselt keskmist kasutusaega. Tühjade eluruumide küsimus piirdub seega mitteüüritavate eluruumidega, mida omanik ei kasuta, s.o neid saab müüa või üürida. Sel juhul ei osutata eluasemeteenust, mistõttu tuleks märkida nullüür.
            Teave, mida on vaja, et kindlaks teha, kas mitteüüritav eluruum on tühi või mitte, võib põhineda omaniku või naabrite selgitustel. Sellise teabe puudumisel võib mööbli olemasolu käsitada märgina sellest, et eluruum on asustatud. Möbleerimata eluruume võib seevastu käsitada tühjana, kuna eluasemeteenuse osutamine on ebatõenäoline. Tühjade eluruumide hulka peaksid kuuluma ka eluruumid, mis on maksmata jätmise tõttu tagasi võetud või mis on lühikest aega tühjad seetõttu, et eluruumide vahendaja ei ole kohe uut üürnikku leidnud. Piiripealseks juhtumiks on tühi eluruum, mis on täielikult möbleeritud ja mida omanik võib kohe kasutada. Siinkohal võib väita, et eluasemeteenust ei osutata nii kaua, kui omanik eluruumis tegelikult ei ela. Kuna see on võrreldav üüritava, kuid tühja eluruumiga, tundub üüri märkimine asjakohane. Seetõttu käsitatakse omaniku kasutuses olevaid möbleeritud eluruume tavaliselt asustatuna.
            Tühi eluruum võib ikkagi põhjustada kulusid, nagu jooksvad hooldus- ja elektrikulud, kindlustusmaksed, maksud jne. Need tuleks märkida vahetarbimisena, muude tootmismaksudena jne. Nagu teenuseid mitteosutava ettevõtte puhul, võib see põhjustada negatiivse lisandväärtuse.
            Kui kasutatakse kasutusmaksumuse meetodit, siis tuleks tühjasid eluruume õigesti eristada ülejäänud eluruumidest, et toodangu väärtuse arvutamisel ei tekiks kaudset mõju, võttes arvesse kõiki kulukomponente, näiteks põhivara kulumit ja tegevuse netoülejääki. Esmapilgul või tühjade sotsiaaleluruumide küsimus tunduda problemaatiline, kuna toodangule tekib kulude summa meetodit kasutades sarnane kaudne mõju, mis on asjakohane sotsiaaleluruume pakkuvate turuväliste sektorite puhul. Mõju on sel juhul siiski eeldatavasti väga väike. Lisaks sellele võib tühjasid eluruume sotsiaaleluruumide kontekstis alati käsitada kasutuses olevate eluruumidena, kuna need on omanikule (valitsemissektor või leibkondi teenindavad mittetulundusühingud) saadaval, et kasutada neid sotsiaalkaitse pakkumiseks.
            
               
                  12. põhimõte:
               
            
            mitteüüritava eluruumi puhul, mida saab müüa või üürida, märgitakse nullüür. Omaniku kasutuses olevat möbleeritud eluruumi käsitatakse üldiselt asustatud eluruumina.
            1.4.6.   Garaažid
            
            Kuna garaažid on osa kapitali kogumahutusest põhivarasse, tundub asjakohane, et lisaks üüritavate garaažide teenuste arvamisele majanduse kogutoodangusse leitakse ka omanike kasutuses olevatest garaažidest tulenev arvestuslik toodang. Mõlemal juhul on garaaž osaks eluruumi mugavustest, nagu mis tahes muu tegur. See peaks hõlmama ka varjualuseid ja muid parkimiskohti, sest nendel on tõenäoliselt sama eesmärk.
            ESA 2010 A lisa punktis 3.75 on sätestatud: „Samalaadne arvestus tuleb teha ka eluruumidest eraldi asetsevate garaažide kohta, mida omanik kasutab lõpptarbimise otstarbel koos eluruumidega.“
            Enamasti on garaažiga eluruumide hulgas rohkem omanike kasutuses olevaid eluruume kui üüritavaid eluruume. Selle struktuurierinevuse õigeks arvessevõtmiseks on kõige parem kasutada garaaži olemasolu kihitusalusena.
            
               
                  13. põhimõte:
               
            
            garaažid ja parkimiskohad, mida kasutatakse lõpptarbimiseks, toodavad eluasemeteenuste hulka kuuluvaid teenuseid.
            2.   VAHETARBIMINE
            Vahetarbimine peab olema toodanguga kooskõlas. Vastavalt eratarbimise liigitusele kuluartiklite kaupa (COICOP) tuleb tasud kütte, vee, elektri jms eest, samuti eluruumide hooldus- ja remondikulud märkida eraldi ning neid ei pea arvestama eluasemeteenuste toodangu hulka.
            Praktikas võib mitmesuguseid tasusid, samuti hooldus- ja remondikulusid pidada siiski üüriteenuse osaks põhjusel, et neid ei saa sellest eraldada. See ei tohiks kogurahvatulu taset mõjutada, kui vahetarbimist ja toodangut käsitletakse järjekindlalt brutona.
            Hoolduse ja remondi valdkonnas tuleks eristada kolme kategooriat. Esiteks: olemasoleva põhivara parendusi, mis selgelt ületavad tavapärast hooldust ja remonti, käsitatakse kapitali kogumahutusena põhivarasse (ESA 2010 A lisa punkt 3.129).
            Teiseks: tavalisi hooldus- ja remondikulusid, mida omanik peab tegema eluruumi siseviimistluseks, hoolduseks ja remondiks ja mida üürnik tavaliselt ei tee, käsitatakse vahetarbimisena eluasemeteenuste tootmisel (ESA 2010 A lisa punkt 3.96).
            Kolmandaks: toodangu hulka ei loeta eluruumide koristamist, siseviimistlust ja hooldust, niivõrd kui nende tegevustega tegelevad tavaliselt ka üürnikud (ESA 2010 A lisa punkt 3.09). Nende tegevustega seotud kulud tuleb kirjendada otse leibkonna lõpptarbimisena. ESA 2010 A lisa punktis 3.95 on sätestatud, et leibkonna lõpptarbimiskulutuste hulka kuuluvad materjalid eluruumide väiksemateks remonditöödeks ja siseviimistluseks, mida tavaliselt teevad nii üürnikud kui ka omanikud.
            See tähendab, et omanike kasutuses olevate eluruumide puhul peab vahetarbimine hõlmama sama tüüpi tavapärast hooldust ja remonti, mida üürileandja käsitleks sarnastes üüritavates eluruumides vahetarbimisena. Kulutusi sellist tüüpi remonditöödele ja hooldusele, mida enamasti teevad pigem üürnikud, mitte üürileandjad, tuleb nii üürnike kui ka endale kuuluvates eluruumides elavate omanike puhul käsitada leibkonna lõpptarbimiskulutusena.
            Omanike kasutuses olevate eluruumide korralisest hooldusest ja remondist tuleneva vahetarbimise võib tuletada sellistest otsestest statistilistest allikatest nagu leibkondade eelarve uuringud. Kui omanike kasutuses olevate eluruumide vahetarbimise ja toodangu suhe on väga erinev üürisektori vastavast suhtest, siis tuleb selle põhjuseid uurida. Kui erinevused on tingitud kvaliteedist, nt erineval tasemel tavapärane hooldus muus osas sarnaste eluruumide jaoks, siis tuleb kaudseid üüre vastavalt kohandada.
            Vahetarbimine peaks sisaldama kaudselt mõõdetavaid finantsvahendusteenuseid vastavalt ESA 2010 A lisa 14. peatükile. Siia kuulub leibkondade vahetarbimine seoses eluruumi omanikuna saadud laenudega
            Nagu punktis 1.4.5 mainitud, võivad tühjad eluruumid tekitada vahetarbimist. Üldiselt tuleb rõhutada, et tööandja omanduses olevate eluruumide puhul tuleks vältida vahetarbimise topeltarvestamist.
            
               
                  14. põhimõte:
               
            
            vahetarbimine peab olema kooskõlas eluasemeteenuste toodangu määratlusega. Üldiselt peaksid mõlemast välja jääma tasud kütte, vee, elektri jms eest. Kui praktilistel põhjustel kasutatakse muid meetodeid, siis on see aktsepteeritav, kui see ei mõjuta SKPd ja kogurahvatulu.
            3.   TEHINGUD VÄLISMAAILMAGA
            ESA 2010 kohaselt (A lisa punktid 1.63 ja 2.29) käsitatakse mitteresidentidest üksusi tinglike residentidest üksustena siis, kui nad on riigi majandusterritooriumil oleva maa või ehitise omanikud, kuid üksnes sellise maa või ehitisega seotud tehingute puhul.
            See tähendab, et mitteresidendi omandis oleva eluruumi toodetav teenus arvatakse majanduse kogutoodangusse seal, kus eluruum asub. Mitteresidentidele kuuluvate omaniku kasutuses olevate eluruumide puhul kirjendatakse eluasemeteenused ekspordina ja vastav tegevuse netoülejääk välismaailmale makstud esmase tuluna (ESA 2010 A lisa punktid 3.173 ja 4.60).
            Residentide kohta, kes omavad eluruume välisriikides, on ESA 2010 A lisa punktis 3.75 märgitud: „Välismaal asuvate omaniku kasutuses olevate eluruumide, näiteks suvilate üüriväärtust ei kirjendata kodumaise tootmise osana, vaid teenuste impordina ja vastav tegevuse netoülejääk välismaailmast saadud esmase tuluna.“
            Üldiselt ei teki raskusi, kui mitteresidendi omandis olev kinnisvara üüritakse tegelikult residendile, sest rahavoogu võetakse arvesse ja see märgitakse maksebilanssi. Välisriigi residendi omandis ja kasutuses olevad eluruumid tuleb kindlaks teha eraldi. Omaniku kodakondsus ei ole piisav, eristamaks residenti mitteresidendist. Välismaalastest residentide omandis olevad puhkemajad on selles suhtes tõenäoliselt tähtsaimad ning oleks kasulik, kui vastavad liikmesriigid jõuaksid kokkuleppele mitteresidentidest omanike arvu suhtes. Endale kuuluvaid eluruume kasutavate mitteresidentidest omanike kohta on üldiselt vähe teavet. Veel vähem on teavet residentide kohta, kes omavad välisriikides puhkemaju. Ebakõlade vältimiseks peaksid liikmesriigid, kes vähendavad esmaseid tulusid mitteresidentidest omanike kasutuses olevate eluruumide võrra, lisama samal ajal esmased tulud residentide omandis ja kasutuses olevate välisriikides asuvate eluruumide võrra.
            Siinkohal on eriküsimuseks osaajakasutusõigusega eluruumid. Kuna samal aruandeperioodil võivad sellist eluruumi kasutada eri riikide residendid, tundub otsene liigitamine päritoluriikide kaupa pea võimatu. Võrreldavaid tulemusi võib saada otstarbekama lähenemisviisi abil. Kõigepealt määratakse osaajakasutusõigusega eluruumidest tulenev (arvestuslik) lisandväärtus omanikust äriühingu päritoluriigile. Seejärel võib omanikust äriühingut paluda esitada teave osaajakasutusõiguse omanike päritoluriigi kohta, mida võib kasutada jaotamise alusena.
            
               
                  15. põhimõte:
               
            
            ESA 2010 kohaselt arvestatakse liikmesriigi SKPsse kõik tema majandusterritooriumil asuvad eluruumid. Tegevuse netoülejääk, mida mitteresidendid saavad maa ja ehitiste omanikena selles liikmesriigis, tuleb märkida välismaailma omandituluks ja seetõttu arvata SKPst maha kogurahvatulule üleminekul (ja vastupidi). Tegevuse netoülejäägina käsitatakse eluruumide tegeliku ja kaudse üürimise netoülejääki. Liikmesriik, kes vähendab omanditulu mitteresidentidest omanike kasutuses olevate eluruumide võrra, peab samas lisama omanditulu residentidest omanike kasutuses olevate välismaal asuvate eluruumide võrra.
            
               (1)  Et tagada järjepidevus ESA 2010ga kasutatakse kogu käesolevas tekstis mõistet „üürimine“.
            
               (2)  On võimalik, et omanikud palkavad individuaalselt või kollektiivselt majahoidja, ilma et kaasataks muid statistilisi üksusi nagu korteriühistud või haldusfirmad. Sellisel juhul peab kasutusmaksumuse meetodi abil arvestatav toodang sisaldama töötajate töötasusid.