CELEX: E2011C0232
Language: fr
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Décision de l’Autorité de surveillance AELE n ° 232/11/COL du 13 juillet 2011 concernant la notification de la vente d’un terrain inscrit au cadastre sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 dans la municipalité d'Asker (Norvège)

22.11.2012   
            
            
               FR
            
            
               Journal officiel de l'Union européenne
            
            
               L 323/32
            
         DÉCISION DE L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE
   No 232/11/COL
   du 13 juillet 2011
   concernant la notification de la vente d’un terrain inscrit au cadastre sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 dans la municipalité d'Asker (Norvège)
   L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE (ci-après «l’Autorité»),
   vu l’accord sur l’Espace économique européen (ci-après «l’accord sur l’Espace économique européen»), et notamment son article 61 et son protocole 26,
   vu l’accord entre les États de l’AELE relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice (ci-après «l’accord Surveillance et Cour de justice»), et notamment son article 24,
   vu le protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice (ci-après «le protocole 3»), et notamment l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I ainsi que l’article 7, paragraphe 5, et 14 de la partie II,
   vu la version consolidée de la décision de l’Autorité no 195/04/COL du 14 juillet 2004 concernant les mesures d’exécution visées à l’article 27 de la partie II du protocole 3 (ci-après «la décision concernant les mesures d’exécution») (1),
   après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément aux dispositions précitées (2) et compte tenu de ces observations,
   considérant ce qui suit:
   I.   LES FAITS
   
   1.   PROCÉDURE
   Par lettre datée du 15 décembre 2008 (événement no 508884), reçue par l’Autorité le 13 février 2009, les autorités norvégiennes ont notifié la vente par la municipalité d'Asker d’un terrain inscrit au cadastre sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, conformément à l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3.
   Par lettre datée du 8 avril 2009 (événement no 512188), l’Autorité a demandé des informations complémentaires, requête à laquelle les autorités norvégiennes ont répondu par lettre datée du 11 mai 2009 (événement no 518079).
   Par lettre datée du 7 juillet 2009 (événement no 521778), l’Autorité a envoyé une seconde demande de renseignements, à laquelle les autorités norvégiennes ont répondu par lettre datée du 14 août 2009 (événement no 527555).
   À l’issue de cet échange de correspondance, l’Autorité a informé les autorités norvégiennes de sa décision d’ouvrir la procédure prévue à l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole 3 concernant la vente dudit terrain.
   La décision de l’Autorité no 538/09/COL d’ouvrir la procédure a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne ainsi que dans son supplément EEE le 8 juillet 2010 (3). L’Autorité a invité les parties intéressées à présenter des observations.
   L’Autorité a reçu des observations d’une partie intéressée, à savoir l’acheteur, Asker Brygge AS. La lettre, datée du 29 janvier 2010, a été transmise par la municipalité d'Asker, en annexe de son courrier daté du même jour.
   Le 14 octobre 2010, une réunion s’est tenue entre l’Autorité et les autorités norvégiennes afin d’examiner le dossier. Après cette réunion, les autorités norvégiennes ont déposé leurs observations finales concernant l’affaire le 19 novembre 2010.
   2.   DESCRIPTION DE LA NOTIFICATION
   Les autorités norvégiennes ont notifié la vente d’un terrain par la municipalité d'Asker à l’entreprise Asker Brygge AS («Asker Brygge»). Situé sur le territoire de la municipalité d'Asker, ce bien foncier d’une superficie approximative de 9 700 m2 est inscrit au cadastre norvégien sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 («gbnr. 32/17»). Aucune construction n’est sise sur le terrain. Slependen Båtforening en louait une partie à la municipalité.
   La municipalité d'Asker et Asker Brygge ont conclu en 2001 un accord («le contrat d’option») en vertu duquel Asker Brygge s’est vue accorder la possibilité d’acquérir un terrain jusqu’au 31 décembre 2009 pour un montant fixe de 8 millions de couronnes norvégiennes, adapté en fonction de l’indice des prix à la consommation. Selon les termes du contrat d’option, la municipalité prévoyait de donner à Asker Brygge la possibilité d’acheter le bien au prix du marché pour autant que l’entreprise effectue d’importants travaux de planification et de prospection dans le but d'obtenir la révision des règles applicables au terrain et de l'aménagement ensuite.
   En 2004, le contrat d'option a été renouvelé et la validité de l'option a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2014 aux mêmes conditions en ce qui concerne l'avancement de la nouvelle réglementation.
   En 2005, Asker Brygge s’est prévalue de l’option pour acheter le terrain. Les parties ont conclu un accord de vente le 21 mars 2007, au prix de 8 727 462 couronnes norvégiennes. Le terrain a été transféré à Asker Brygge le jour même, en dépit du fait que seule la première tranche de 30 % du prix de vente avait été payée à la date du transfert de propriété. Le second versement, qui correspond à 70 % du prix de vente (6 109 223 couronnes norvégiennes), est exigible au plus tard le 31 décembre 2011. La municipalité d'Asker n’appliquera aucun taux d’intérêt sur ce second versement.
   La municipalité d'Asker et Asker Brygge sont d’avis que le contrat de vente ne recèle aucune aide d’État, puisque le prix de vente reflète la valeur de marché du bien. Les autorités norvégiennes ont néanmoins décidé de notifier la transaction pour des raisons de sécurité juridique.
   3.   OBSERVATIONS DES AUTORITÉS NORVÉGIENNES
   La municipalité d'Asker est d’avis que le contrat de vente ne recèle aucune aide d’État, puisque le prix de vente reflète la valeur de marché du bien. Elle souligne que le prix de vente n’a pas fait l’objet de négociations, puisqu’il avait été fixé en 2001. Bien qu’aucune estimation indépendante n’ait été réalisée lorsque le contrat d’option a été conclu en 2001, la municipalité a, à l’époque, procédé à sa propre évaluation, s’appuyant pour cela sur sa grande expérience du marché local de l’immobilier.
   La municipalité avance qu’elle doit pouvoir bénéficier d’une marge d’appréciation. Les estimations réalisées en juin 2006 et 2008 situaient la valeur marchande du bien en 2001 à 9,6 (avec une variation possible de +/- 15 %) et 8 millions de couronnes norvégiennes respectivement. Ces estimations sont donc conformes au prix de vente arrêté en 2001, période de référence de l’évaluation. L’estimation datée du 18 janvier 2008 se fonde sur des hypothèses erronées et n’a pas tenu compte de facteurs importants.
   L’option ne peut pas être considérée avoir été accordée sans contrepartie, puisqu’en retour, Asker Brygge a accepté de se soumettre à des obligations en matière de planification et de prospection. La municipalité jugeait le bien difficile à aménager et n’était pas prête à mener les recherches nécessaires à l’évaluation des risques liés à la précarité et à la pollution du sous-sol. Les travaux d’exploration réalisés par Asker Brygge ont permis d’éliminer les risques en question, et la municipalité a ainsi pu vendre le terrain sans avoir à craindre de litiges avec des acheteurs potentiels concernant lesdits risques. L’obligation assumée par Asker Brygge constituait donc un plus pour la municipalité.
   La municipalité admet qu’un investisseur privé n’aurait pas accepté de différer le versement de 70 % du prix de vente sans appliquer d’intérêts, mais, à supposer que la dispense de ces intérêts puisse être considérée comme une aide d’État, il ne s’agirait là que d’une aide de minimis.
   4.   OBSERVATIONS DES TIERS
   Asker Brygge soutient que l’Autorité ne peut conclure à l’existence d’une aide d’État dans la vente.
   4.1   La valeur en 2001
   
   Asker Brygge estime que l’évaluation des mesures d’aide supposées doit se fonder sur les faits dont la municipalité avait connaissance lorsqu’elle a conclu un contrat d’option octroyant Asker Brygge le droit d’acheter le bien en question, c’est-à-dire en 2001. Par conséquent, l’expertise de la valeur de marché du terrain doit se fonder sur l’année de la conclusion du contrat d’option. Il n’appartient pas à l’Autorité de substituer son propre jugement à celui de la municipalité quant à l’évaluation économique de la valeur du bien en 2001. Asker Brygge soutient donc que la municipalité jouissait d’une marge d’appréciation dans son estimation de la valeur de marché du terrain en 2001.
   Le contrat conclu avec l’entreprise Slependen Båtforening (Slependen) et l’obligation de pourvoir à une solution pour celle-ci, qui existaient en 2001, doivent être vus comme une charge qui a clairement influencé la valeur du marché du bien.
   Une nouvelle réglementation du bien était nécessaire pour l’aménager en vue d’y développer une activité économique. En 2001, aucune autre solution réaliste ne s’offrait à la municipalité. Les travaux préparatoires nécessaires avant une révision complète de la réglementation auraient été à la fois onéreux et chronophages. Par ailleurs, il existait un risque potentiel, pour Asker Brygge, que la municipalité ou d’autres institutions publiques, telles que l’administration des routes ou le gouverneur du Comté, n’acceptent pas la demande de révision de la réglementation.
   De surcroît, il convient de tenir compte de la proximité immédiate du terrain avec l’autoroute E18, ce qui signifie qu’il est exposé au bruit et à la pollution générés par le trafic routier. Sans compter que cette configuration restreint considérablement les options d’aménagement du terrain. En effet, le plan de développement autoroutier interdit de construire à moins de 35 mètres de la route. Le terrain étant très étroit et proche de la route, près de 90 % de sa superficie étaient sous le coup de cette interdiction. Par ailleurs, comme l’indique la section no 1 du contrat, conformément au plan de développement du réseau routier public, une partie du terrain devait accueillir une nouvelle route longeant l’actuelle autoroute. Près d’un tiers du terrain devait ainsi être accaparé par la nouvelle route.
   Asker Brygge tient également à souligner l’incertitude qui régnait eu égard à l’état du bien. Comme mentionné ci-avant, le terrain en question était considéré comme très difficilement aménageable du fait de son sous-sol. Par ailleurs, il était vraisemblable que le sol et la bande côtière soient fortement pollués. Par conséquent, lorsque Asker Brygge a contacté la municipalité en 2001 dans l’intention d’acheter le terrain, celle-ci considérait pratiquement impossible de l’aménager en vue d’y développer une activité économique. Ni Asker Brygge ni la municipalité ne disposaient d’informations suffisantes ou exactes concernant ces questions, et tout aménagement aurait nécessité une analyse d’envergure des conditions du site. Asker Brygge estime que ces restrictions doivent être considérées comme des charges qui ont indéniablement grevé la valeur de marché du bien.
   Par ailleurs, l’Autorité ne peut s'appuyer, dans son évaluation, sur des circonstances factuelles survenues a posteriori. En effet, cela signifierait que l’Autorité fonde sa décision sur des faits dont la municipalité ne pouvait avoir connaissance lorsqu’elle a conclu l’accord. Tout accroissement de la valeur du bien après 2001 est dû à des travaux réalisés par Asker Brygge. Sans les travaux entrepris par Asker Brygge, la parcelle ne serait vraisemblablement toujours pas aménagée et n’aurait qu’une piètre valeur monétaire pour la municipalité.
   4.2   La pertinence de la valeur de 2007
   
   Dans la mesure où la valeur de 2007 est pertinente, l’Autorité prendra en considération, et portera en déduction, la valeur ajoutée résultant des travaux effectués par Asker Brygge entre 2001 et 2007.
   4.3   Contrepartie de l’option
   
   Selon Asker Brygge, l’obligation de financer des travaux de prospection, d’une valeur de quelque 4 à 5 millions couronnes norvégiennes, doit être prise en compte dans l’examen de la contrepartie pour l’option accordée à Asker Brygge. Cette méthode n’a en soi rien d’inhabituel pour fixer le prix d’une option portant sur un terrain non aménagé comme celui-ci.
   4.4   Estimations de la valeur
   
   Aucune des estimations de la valeur du terrain ne tient suffisamment compte des circonstances de 2001. La principale objection d’Asker Brygge à ces estimations a trait au fait que l’évaluation du prix du marché s’est, entre autres, fondée sur l’hypothèse qu’un développement du port de plaisance était possible et que c’était précisément ce que visaient la municipalité et Asker Brygge. Référence est faite aux pages 6 à 9 de l’estimation réalisée par TJB Eiendomstaksering, dans lesquelles l’expert s’appuie, dans son évaluation, sur la possibilité de draguer la bande côtière afin de créer davantage d’emplacements de mouillage et d’espaces d’entreposage en cale sèche pour les bateaux. Référence est également faite aux pages 14 et 15 de l’estimation de Takstsenteret, qui se fonde également sur un tel aménagement du site.
   Toutefois, lorsque le contrat a été conclu en 2001, ce type d’aménagement n’était ni envisagé ni jugé possible par la municipalité et par Asker Brygge. Par ailleurs, compte tenu de l’état de la bande côtière en contrebas du terrain, et afin d’éviter le déplacement de masse et l’endommagement des fondations d’un pont routier tout proche, l’administration des routes avait interdit de draguer la zone plus avant.
   II.   APPRÉCIATION
   
   1.   EXISTENCE D’UNE AIDE D’ÉTAT
   Aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen
   L’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen dispose ce qui suit:
   
      «Sauf dérogations prévues par le présent accord sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l’AELE ou accordées au moyen de ressources d’État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions.»
   
   1.1   Principe de l’investisseur en économie de marché
   
   1.1.1   Introduction
   
   Si la transaction a été effectuée dans le respect du principe de l’investisseur en économie de marché, en d’autres termes, si la municipalité a vendu le terrain à sa valeur de marché et si les conditions de la transaction auraient été acceptables pour un vendeur privé, la transaction ne fait l’objet d’aucune aide d’État. Elle pourrait en revanche être considérée comme une aide d’État s’il apparaissait qu’elle ne s’est pas effectuée au prix du marché. Dans un premier temps, c’est le moment où le contrat a été conclu qui fait foi pour déterminer si un bien a été vendu à sa valeur de marché. Les circonstances de la vente de ce terrain sont néanmoins quelque peu particulières en ce sens qu’il existe plusieurs contrats relatifs à la vente: un contrat d’option de 2001, une prorogation du contrat d’option de 2004 et un contrat de vente de 2007.
   Non seulement le contrat d’option conférait à Asker Brygge le droit d’acquérir le bien à tout moment dans le futur mais il fixait également le prix de ce transfert différé. L’option permettait donc à Asker Brygge d’observer l’évolution des prix de l’immobilier sur plusieurs années, pour ensuite se prévaloir de l’option et acquérir le bien au prix convenu en 2001. Si l’Autorité reconnaît pleinement le droit des autorités publiques d’opérer sur un marché commercial, elle estime néanmoins judicieux de se demander si un contrat analogue aurait été conclu par un investisseur privé. À cet égard, l’Autorité a examiné si Asker Brygge avait payé l’option en tant que telle, et si les conditions favorables à l’acheteur ont été compensées par des obligations correspondantes.
   L’Autorité a conclu que le contrat d’option ne pouvait être jugé conforme au principe de l’investisseur en économie de marché. Elle a ensuite évalué si le bien avait été transféré à la valeur de marché lorsque le contrat de vente a été conclu en 2007, sur la base du prix convenu en 2001. Sur ce point, l’Autorité a conclu que le bien avait été acquis à un prix inférieur à la valeur de marché en 2007. Par conséquent, l’Autorité, dans ce qui suit, examinera tout d’abord le contrat d’option de 2001 (et sa prorogation signée en 2004), puis s’attachera à déterminer si la vente du terrain à proprement parler, réalisée en 2007, s’est effectuée au prix du marché.
   1.1.2   Le prix de marché du contrat d’option conclu en 2001
   
   Concernant le contrat d’option, il convient d’examiner si un investisseur privé en économie de marché aurait passé un contrat analogue, eu égard au prix et aux conditions, à celui conclu en 2001 entre la municipalité d'Asker et Asker Brygge. Dans le cadre de cette évaluation, l’Autorité ne peut substituer son propre jugement commercial à celui de la municipalité, ce qui signifie que la municipalité, en tant que vendeur de la parcelle, doit conserver une marge d’appréciation. Il peut y avoir divers motifs commerciaux à conclure un accord à certaines conditions. Lorsqu’il n’existe aucune explication plausible au choix d’une municipalité, la mesure peut être considérée comme une aide d’État.
   Les conditions d’une vente différée ont été fixées dans le contrat d’option conclu en 2001, selon les informations dont disposait l’Autorité. Cet accord conférait à Asker Brygge le droit, mais non l’obligation, d’acheter le bien aux conditions prédéfinies, jusqu’au 31 décembre 2009. La municipalité ne pouvait quant à elle pas vendre le bien à une autre partie pendant cette période. Les principaux éléments du contrat d’option pertinents pour déterminer s’il existe une aide d’État sont les suivants: (i) le prix convenu de 8 millions de couronnes norvégiennes, adapté en fonction de l’indice des prix à la consommation, (ii) le droit accordé à Asker Brygge de demander à renégocier le prix au cas où les prix de l’immobilier auraient connu une forte baisse avant que l’entreprise n’ait fait valoir l’option (la municipalité ne disposait pas d’un droit équivalent de renégociation dans l’hypothèse où les prix de l’immobilier auraient connu une forte hausse), (iii) le paiement en deux versements, avec une tranche de 70 % du prix de la vente exigible au plus tard le 31 décembre 2011, sans que des intérêts soient appliqués à ce report.
   En 2004, la municipalité et Asker Brygge ont prorogé le contrat d’option jusqu’en 2014, mais n’ont modifié aucune des autres conditions de la transaction (4).
   Selon les informations dont dispose l’Autorité, la municipalité n’a pas soumis le bien à une expertise indépendante avant de conclure l’accord avec Asker Brygge en 2001. La municipalité explique avoir estimé sa valeur en s’appuyant sur son expérience du marché de l’immobilier, sans plus de précisions. Par conséquent, l’Autorité n’est pas certaine de la manière dont la municipalité est parvenue au prix convenu de 8 millions de couronnes norvégiennes pour la vente du terrain.
   Même à supposer que le prix de 8 millions de couronnes norvégiennes ait reflété la valeur de marché du bien en tant que tel en 2001 (5), la valeur de marché des autres éléments convenus dans le contrat d’option devrait également être prise en compte. Selon l’Autorité, si seule la valeur de marché du bien devait être considérée, cela signifierait qu’Asker Brygge a obtenu l’option sans contrepartie, sans considération économique pour ce droit d’achat préférentiel.
   Comme mentionné ci-avant, cette option permettait à l’entreprise d’observer l’évolution des prix de l’immobilier sur plusieurs années. Or, statistiquement, les prix de l’immobilier tendent à augmenter avec le temps. Par ailleurs, la municipalité d'Asker se situe à proximité d’Oslo et a enregistré une croissance continue de sa population, éléments de nature à influencer favorablement les prix de l’immobilier.
   Le contrat d’option empêchait la municipalité de vendre le bien à une autre partie, et bloquait ainsi un capital pour lequel la municipalité aurait pu trouver d’autres affectations ou recevoir des intérêts. La municipalité n’aurait toutefois reçu aucun paiement ni compensation si Asker Brygge avait décidé de ne pas acheter le terrain.
   Par ailleurs, l’option a, en 2004, était prorogée de cinq ans sans compensation. Ceci a permis à Asker Brygge de mener activement des négociations avec la municipalité pour revoir les règles relatives à ce bien de manière à en accroître la valeur de marché.
   Le contrat d’option prévoyait encore d’autres points concernant un éventuel contrat de vente futur. Ainsi, Asker Brygge était tenue de finaliser les travaux préparatoires à la refonte des règles portant sur la zone. Si cette condition n’était pas rencontrée, la municipalité d'Asker était en droit de mettre un terme au contrat.
   Les autorités norvégiennes soutiennent que l’option ne peut être considérée avoir été accordée sans contrepartie, puisqu’en retour, Asker Brygge a accepté de se soumettre à des obligations en matière de planification et de prospection. Si la municipalité jugeait le terrain difficilement aménageable et ne souhaitait pas entreprendre les travaux d’exploration nécessaires à l’évaluation des risques liés à la précarité et à la pollution des sols, le contrat d’option donnait à Asker Brygge la possibilité d’y travailler plusieurs années avant de décider d’acheter ou non le bien, ce qui, aux yeux de l’Autorité, réduisait considérablement les risques. Par ailleurs, une révision des règles portant sur le terrain en aurait accru la valeur. Le contrat d’option ne comportait donc aucun risque réel pour Asker Brygge. Les montants consacrés aux travaux de prospection bénéficiaient à l’acheteur, et, si cette exploration avait révélé une impossibilité d’aménager le bien, les travaux de recherche auraient pu être arrêtés et les coûts limités, sans obligation d’acquérir le bien.
   Asker Brygge soutient que l’obligation de financer des travaux de prospection, d’une valeur estimée à quelque 4 à 5 millions couronnes norvégiennes, doit être prise en compte dans la détermination de la contrepartie pour l’option. Elle affirme que cette méthode n’a en soi rien d’inhabituel pour fixer le prix d’une option portant sur un terrain non aménagé comme celui-ci. L’Autorité note que Asker Brygge n’a soumis aucune documentation pour étayer ces affirmations. Les autorités norvégiennes n’ont pas été en mesure de confirmer les montants alloués à l’exploration, ni s’il s’agit d’une méthode courante pour fixer le prix d’un terrain non aménagé.
   Au sens de l’Autorité, l’option avait, en soi, une valeur en 2001, lorsque le contrat a été conclu, qu’elle soit exercée ou non. De la documentation et des explications reçues à ce jour par l’Autorité ne ressort aucune information selon laquelle l’acheteur aurait offert pour l’option une contrepartie qu’un investisseur privé aurait acceptée.
   Le contrat d’option fait référence à la possibilité pour Asker Brygge de réaliser des travaux de prospection sur le terrain en vue de son affectation à d’autres fins, en contrepartie de l’option d’achat au prix du marché. Toutefois, il n’existait aucune garantie de ce qu’une prospection aurait bien lieu sur le terrain. Il n’existait aucune obligation inconditionnelle d’effectuer un type donné de travaux, étant donné que l’acheteur pouvait choisir de ne pas conclure de contrat de vente, par exemple si l’exploration avait révélé que le projet ne serait pas rentable, ou pour toute autre raison. Par conséquent, les risques pesant sur l’acheteur dans le contrat d’option étaient minimes, tandis que la municipalité n’aurait retiré aucun avantage si les travaux de prospection avaient montré que le terrain pouvait être aménagé. L’acheteur se serait alors trouvé dans une position lui permettant d’observer le marché de l’immobilier sur une longue période et aurait pu choisir d’acheter le terrain à un prix fixe au moment qu’il aurait jugé le plus favorable. Par ailleurs, sur la base des informations que l’Autorité a en sa possession, l’exigence pour Asker Brygge de réaliser les travaux de prospection dans certains délais pour pouvoir continuer à se prévaloir de l’option ne peut pas être considérée comme une contrepartie adéquate pour la possibilité d’acheter le terrain au sens du principe de l’investisseur en économie de marché.
   Le contrat d’option contenait également d’autres éléments semblant susceptibles d’augmenter la valeur de l’option. Le premier de ces éléments concerne le mécanisme de régulation du prix. Asker Brygge détenait le droit de demander à renégocier le prix au cas où les prix de l’immobilier auraient connu une forte de baisse avant qu’elle fasse valoir l’option, alors que, comme mentionné ci-dessus, le contrat ne prévoyait pas un droit équivalent pour la municipalité dans l’hypothèse où les prix auraient enregistré une forte hausse. Selon les autorités norvégiennes, la raison de conférer à Asker Brygge le droit de renégocier l’accord résidait dans le fait que la municipalité d'Asker jugeait le terrain difficilement aménageable eu égard, notamment, à sa proximité immédiate de l’autoroute (E18), et que la transaction comportait dès lors un risque économique substantiel. L’Autorité estime toutefois qu’un investisseur privé n’aurait pas passé un tel accord sans un droit mutuel de réajustement en cas de forte évolution à la hausse ou à la baisse des prix de l’immobilier. À cet égard, le droit pour la municipalité d’adapter le prix en fonction de l’indice des prix à la consommation ne semble pas suffire à compenser l’absence d’un droit de renégociation.
   Selon l’Autorité, l’indice des prix à la consommation n’est pas le bon indice à utiliser pour rendre compte de l’évolution des prix de l’immobilier. En effet, cet indice sert à mesurer l’évolution du prix moyen des services et biens de consommation achetés par les ménages, et ne reflète pas les fluctuations des prix du marché de l’immobilier. L’évolution des prix de l’immobilier suit un schéma différent de celui des autres prix, et ils ne sont dès lors normalement pas pris en compte dans le calcul de l’indice des prix à la consommation.
   La municipalité d'Asker a en outre accepté, dans le contrat d’option, de différer le versement de 70 % du prix de vente convenu au 31 décembre 2011 au plus tard (6) sans appliquer aucun taux d’intérêt à ce report. Selon les autorités norvégiennes, le report du plein paiement sans intérêt a été accepté parce que l’aménagement du terrain était jugé difficile. L’Autorité estime qu’un investisseur privé n’aurait pas accepté de reporter le paiement sur une période aussi longue sans exiger l’application d’un intérêt. Par ailleurs, elle est d’avis qu’un investisseur privé n’aurait pas transféré la pleine propriété du terrain avant d’en avoir reçu le paiement intégral. La municipalité d'Asker admet qu’un investisseur privé aurait exigé une contrepartie au report du paiement. Bien que la municipalité d'Asker avance que toute aide à cet égard se situerait en-deçà du seuil de minimis, elle ne fournit aucune documentation pour étayer ses dires.
   Pour ces raisons, l’Autorité doute qu’un investisseur privé aurait passé un contrat d’option aussi long aux conditions acceptées par la municipalité d'Asker sans exiger une contrepartie pour l’option et les conditions privilégiées en tant que telles. En ne demandant qu’une contrepartie correspondant à la valeur du bien en 2001, la municipalité d'Asker courait le risque d’ultérieurement accorder une aide d’État, surtout dans l’hypothèse d’une augmentation des prix de l’immobilier.
   L’Autorité conclut par conséquent que le contrat d’option n’a pas été conclu aux conditions du marché, et que l’existence d’une aide d’État ne peut donc pas être exclue.
   Il convient par conséquent d’examiner si le bien a été vendu à un prix inférieur à la valeur de marché.
   1.1.3   La valeur de marché du bien au moment du contrat de vente
   
   En 2005, Asker Brygge a fait valoir l’option. Bien que les conditions de la vente aient été définies dans le contrat d’option de 2001, le contrat de vente n’a été conclu que le 21 mars 2007. Les autorités norvégiennes expliquent que le prix de vente n’a pas fait l’objet de négociations en 2007, mais a été convenu en 2001.
   La valeur du bien en 2001 n’est pas décisive pour déterminer si une aide d’État a ou non été accordée au travers de la transaction examinée, puisque la vente n’a pas été conclue en 2001, mais bien en 2007. En effet, si le contrat d’option de 2001 conférait à Asker Brygge le droit d’acquérir le terrain au cours des dix années suivantes, celui-ci est resté la propriété de la municipalité dans l’intervalle, tant que Asker Brygge ne s’est pas prévalue de l’option. Le moment pertinent pour l’examen de l’Autorité est donc le moment où le terrain a été vendu et transféré à son nouveau propriétaire, soit 2007.
   Dans les paragraphes qui suivent, l’Autorité s’attachera donc à comparer le prix de 8 727 462 couronnes norvégiennes payé par Asker Brygge au moment où la vente a été réalisée en 2007 avec la valeur de marché du bien.
   Selon les lignes directrices de l’Autorité concernant les aides d’État octroyées dans le cadre de la vente de terrains, une vente de terrains et de bâtiments au plus offrant ou à l’unique offrant, dans le cadre d’une procédure d’offre inconditionnelle ayant fait l’objet d’une publicité suffisante, qui s’apparente à une vente publique, s’effectue, par définition, à la valeur du marché et, partant, ne recèle pas d’aide d’État. À l’inverse, pour exclure l’existence d’une aide lorsque la vente d’un terrain s’effectue sans procédure d’offre inconditionnelle, une évaluation indépendante devrait être effectuée par un ou plusieurs experts indépendants chargés d’évaluer les actifs, préalablement aux négociations précédant la vente, pour fixer la valeur marchande sur la base d’indicateurs du marché et de critères d’évaluation communément acceptés. L’expert devrait être indépendant dans l’exécution de ses missions, ce qui signifie que les pouvoirs publics ne devraient pas être habilités à lui donner de directives quant au résultat de son évaluation. Dans le cas présent, la municipalité d'Asker n’a pas organisé de procédure d’offre inconditionnelle ni fait appel à un expert indépendant avant de conclure l’accord. L’existence d’une aide d’État ne peut donc pas être exclue de facto.
   Dans leur notification, les autorités norvégiennes ont présenté trois estimations de la valeur du bien. Aucune d’entre elles n’a été réalisée avant la conclusion du contrat d’option en 2001, mais toutes ont été établies a posteriori.
   
   Le premier rapport, daté du 30 juin 2006, a été réalisé par les experts immobiliers agréés de Verditakst AS, Takst Senteret et Agdestein (7). Il estimait la valeur du terrain en 2001, au moment de la conclusion du contrat d’option, à 9,6 millions de couronnes norvégiennes, avec une variation possible de +/- 15 %. Il semble toutefois s’agir d’une estimation très approximative. Les estimateurs se sont bornés à considérer la valeur du terrain sur la base de son usage autorisé (port de plaisance, principalement), conformément au régime réglementaire en vigueur au moment de l’évaluation (identique à celui de 2001), et la valeur d’une affectation combinée entre port de plaisance, logements et industrie, fixant sa valeur à la moyenne entre ces deux solutions (8). Toutefois, comme expliqué ci-dessus, c’est la valeur du terrain en 2007, année de la vente et du transfert effectif de propriété, qui est pertinente pour déterminer l’existence d’une aide d’État.
   Les autorités norvégiennes ont joint à la notification deux autres estimations de la valeur, réalisées par TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik pour le compte de la municipalité. Le premier rapport, daté du 18 janvier 2008 (9), estimait la valeur de marché du terrain en 2007 à 26 millions de couronnes norvégiennes. Le contrat entre la municipalité et Asker Brygge ayant été conclu en 2001, ce prix a été ramené aux valeurs de 2001. La valeur réduite résultant de l’application d’un taux de 5,5 % à un montant de 26 millions de couronnes norvégiennes sur 7,5 ans, équivalait à une somme de 17 millions de couronnes norvégiennes en 2001.
   Dans le second rapport, daté du 16 juin 2008 (10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik fixait la valeur de marché du terrain en 2007 à 12 millions de couronnes norvégiennes. La valeur réduite de 12 millions de couronnes norvégiennes en 2007, soumise au même taux de réduction (soit 5,5 % sur 7,5 ans) correspondait à 8 millions de couronnes norvégiennes en 2001. En conséquence, l’écart entre les deux rapports est de 9 millions de couronnes norvégiennes pour la valeur du terrain en 2001 et de 14 millions de couronnes norvégiennes pour la valeur du terrain en 2007.
   Les autorités norvégiennes expliquent que cet écart repose essentiellement sur une réduction de valeur découlant d'une obligation supplémentaire imposée à Asker Brygge en ce qui concerne l’utilisation du bien par Slependen Båtforening AS (11). Le contrat d’option de 2001 comporte une clause stipulant qu’une partie du terrain est louée à Slependen Båtforening, qui l’utilise en guise de port pour petits bateaux de plaisance et que Asker Brygge devrait compenser ce droit / offrir une compensation à la municipalité d'Asker si l’aménagement du terrain commençait avant le terme du bail. Le bail est venu à expiration en juin 2009. Par ailleurs, la clause no 3 du contrat d'option prévoyait que Asker Brygge rechercherait, en concertation avec la municipalité d'Asker, une solution satisfaisante aux besoins de Slependen Båtforening dans le champ de son activité au moment de l'accord.
   Lorsque le contrat d’option a été conclu en 2001, Slependen Båtforening payait à la municipalité d'Asker un loyer annuel de 19 500 couronnes norvégiennes (12). Bien qu’il soit difficile de chiffrer avec exactitude l'impact économique de l’obligation pour Asker Brygge au moment de la conclusion du contrat d'option, Asker Brygge et Slependen Båtforening ont, le 1er juin 2006, signé un accord aux termes duquel cette dernière devait payer 850 000 couronnes norvégiennes (cf. clause 2.4 de l’accord) (13). Selon les explications fournies par les autorités norvégiennes, l’estimation de janvier 2008 se fondait sur une interprétation erronée d’un accord conclu entre Asker Brygge et Slependen Båtforening, car elle ne tenait pas compte du droit de cette dernière à ne payer que 850 000 couronnes norvégiennes pour la zone concernée. Les experts ont interprété la clause du contrat d'option de manière telle que Slependen Båtforening aurait eu le droit de louer ou de vendre des emplacements d’amarrage au prix du marché après l’expiration de son bail. Toutefois, les autorités norvégiennes sont d’avis que la somme de 850 000 couronnes norvégiennes, qui scelle l’obligation à l’égard de Slependen Båtforening, devait être prise en considération dans le calcul de la valeur de marché du terrain pour 2001 et 2007. La municipalité de Acker a donc demandé à TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik de fonder sur le montant de 850 000 couronnes norvégiennes son estimation de la valeur des 65 emplacements d’amarrage gérés par Slependen Båtforenings dans son évaluation datée du 16 juin 2008. L’Autorité considère que cette somme est pertinente pour l’estimation de la valeur du terrain de 2007, dans la mesure où elle était alors connue.
   L’évaluation de juin 2008 a par ailleurs tenu compte des risques liés à la pollution des sols, comme l’indique la municipalité (14). Enfin, toujours selon la municipalité, elle n’incluait plus l’entreposage des bateaux sous la route (E18) (15).
   Asker Brygge conteste la validité des évaluations. Sa principale objection réside dans le fait que ces estimations prévoient la possibilité de draguer la bande côtière en vue de créer davantage d’emplacements de mouillage et des espaces d'entreposage en cale sèche. Selon Asker Brygge, aucun aménagement du terrain n’était prévisible en 2001, et l’administration des routes avait interdit tout dragage supplémentaire dans la zone (16).
   L’Autorité relève que Asker Brygge n’a fourni aucune documentation attestant que les faits sur lesquels repose l’évaluation de juin 2008 sont erronés. Elle note par ailleurs que la municipalité ne conteste pas la validité de l'estimation de juin 2008, qu’elle semble juger assez précise (17). Au contraire, la municipalité, dans ses observations, cite la partie de ce rapport consacrée au dragage (eu égard à l'évaluation de la pollution des sols) et ne formule aucun commentaire quant au fait qu’un dragage serait purement et simplement impossible. Par conséquent, l’Autorité n’estime pas disposer de pièces mettant en cause les fondements de l’estimation de juin 2008.
   Les deux rapports de TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik ont déterminé le prix du terrain en 2007. Le premier rapport, préparé en janvier 2008, estimait la valeur du terrain à 26 millions de couronnes norvégiennes, soit bien plus que le prix de 8,7 millions de couronnes norvégiennes payé par Asker Brygge AS. La dernière estimation (qui est aussi la plus basse), date du 16 juin 2008 (18). Ce second rapport évalue la valeur de marché du terrain en 2007 à 12 millions de couronnes norvégiennes - 3 272 538 couronnes norvégiennes de plus que le prix payé. Contrairement au premier rapport, d'après les informations fournies par la municipalité d'Asker, ce second rapport tient compte d’informations plus précises connues en 2007, au moment où la vente a été finalisée.
   Asker Brygge affirme que, dans la mesure où la valeur de 2007 est pertinente, l’Autorité doit prendre en considération, et porter en déduction, la valeur ajoutée résultant des travaux effectués par Asker Brygge entre 2001 et 2007. Les travaux ont consisté en une exploration du terrain par Asker Brygge (19).
   L’Autorité estime qu’il n’existe aucune raison de déduire de la valeur les travaux réalisés par Asker Brygge au cours de la période 2001–2007. Elle note à cet égard que les estimations de 2008 se fondent sur le statut réglementaire du terrain tel qu’il était en vigueur en 2001 et en 2007. Ces règles étaient inchangées depuis 1998, selon l’estimation de juin 2008 (20). L’usage attendu du terrain était donc, en 2001 comme en 2007, celui d’un port de plaisance et d’un espace d’entreposage (21). L’Autorité n’est pas d’avis que cette estimation ait été affectée par les travaux de prospection réalisés par Asker Brygge. Par ailleurs, l’estimation de juin 2008 mentionne le risque de pollution des sols, mais précise que les évaluateurs ne se sont pas penchés plus avant sur cette question (22). Il apparaît dès lors que c’est à juste titre que les évaluateurs n’ont pas tenu compte des recherches effectuées par Asker Brygge lors de la détermination de la valeur de la parcelle.
   Comme indiqué, l'estimation de juin 2008 se fonde sur l’affectation du terrain à un usage de port de plaisance, dans le respect des règles en vigueur. Il semble toutefois que Asker Brygge ait vu dès 2001 le potentiel qu’il y avait à aménager le terrain. Un tel potentiel constitue normalement une valeur ajoutée. Par conséquent, la municipalité, dans sa lettre aux estimateurs datée du 11 avril 2008, a enjoint ceux-ci d’examiner s’il fallait tenir compte de l’impact d’une possible refonte de la réglementation (probablement dans le sens d’une affectation plus lucrative). Les estimateurs ont toutefois refusé de le faire, jugeant que cela ne serait que spéculation, et ont ajouté que l’évaluation serait très différente (c’est-à-dire considérablement plus élevée) si elle se basait sur l'affectation du terrain à un usage résidentiel et industriel (23).
   L’Autorité doute qu’un investisseur privé aurait tenu compte de la probabilité que le bien soit à l’avenir soumis à d’autres règles plus lucratives en matière d’affectation et que de telles possibilités auraient conduit à une valeur de marché supérieure, c’est-à-dire (nettement) supérieure à celle de l’évaluation de juin 2008. Elle prend toutefois bonne note des incertitudes spécifiques liées à l’usage futur du terrain en question, notamment eu égard à sa pollution et aux exigences réglementaires découlant de la proximité de l’autoroute. Par conséquent, l’évaluation de juin 2008, qui ne tenait compte d’aucun potentiel d’aménagement du terrain autre que son affectation existante, est modérée, mais reste, de l’avis de l’Autorité, exacte si l’on tient compte des caractéristiques particulières du terrain examiné.
   Pour ces raisons, l’Autorité conclut que la vente du terrain gbnr. 32/17 en 2007 au prix de 8 727 462 couronnes norvégiennes s'est effectuée en-deçà du prix du marché, de 12 millions de couronnes norvégiennes, comme établi par l’expertise indépendante réalisée en juin 2008 et présentée par les autorités norvégiennes.
   1.1.4   Conclusion concernant le principe de l’investisseur en économie de marché
   
   Pour ces raisons, l’Autorité estime que le prix convenu dans le contrat d’option ne correspondait pas au prix du marché pour un tel accord, qui doit refléter la valeur du bien au moment de la conclusion du contrat, combinée à la valeur de l'option et aux conditions spéciales octroyées à l’acheteur. Par ailleurs, l’Autorité estime que le prix effectif convenu dans le contrat de vente ne correspondait pas au prix du marché du terrain au moment où le contrat de vente a été conclu. C’est pourquoi l’Autorité conclut que la vente de la parcelle concernée, inscrite au cadastre sous la référence gbnr. 32/17, à Asker Brygge AS pour la somme de 8 727 462 couronnes norvégiennes ne s’est pas effectuée conformément au principe de l’investisseur en économie de marché.
   1.2   Existence de ressources d’État
   
   Pour être considérée comme une aide d’État, la mesure doit être octroyée par l’État ou au moyen de ressources d’État. Le concept d’État ne fait pas ici référence au seul gouvernement central, mais englobe tous les niveaux de l’administration publique (y compris les municipalités) et les entreprises publiques.
   En vendant le terrain sous le prix du marché, la municipalité s’est privée de recettes. Dans d’autres circonstances, Asker Brygge aurait payé le terrain plus cher, et il y a donc transfert des ressources de la municipalité.
   Pour ces motifs, l’Administration est d’avis que la vente ne s’est pas effectuée dans le respect des conditions du marché et implique l’utilisation de ressources d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen.
   1.3   Mesures favorisant certaines entreprises ou certaines productions
   
   Tout d’abord, la mesure doit conférer à la société Asker Brygge des avantages qui la dispensent de charges grevant normalement son budget. La transaction s’étant effectuée à des conditions favorables, en ce sens que Asker Brygge aurait dû payer un prix plus élevé pour le terrain si la vente s’était déroulée dans le respect du principe de l’investisseur en économie de marché, et aurait dû s’acquitter d’intérêts au taux de marché si elle avait dû emprunter la somme correspondante auprès d’une institution bancaire, la société a reçu un avantage au sens des règles en matière d’aides d’État.
   Dans sa lettre datée du 11 mai 2009 (24), la municipalité explique comment elle a calculé le niveau de l’aide potentielle, estimée à 5,3 millions de couronnes norvégiennes au point 5 de la notification à l’Autorité (25). Cette estimation se fonde sur l’écart entre la valeur évaluée en juin 2008 (26) (valeur du terrain en 2007, lorsque le contrat de vente a été conclu) et le montant de la vente, soit environ 3,3 millions de couronnes norvégiennes. À cela s’ajoute l’avantage économique conféré par la municipalité avec le report du paiement du solde de 70 % du prix de vente. S’appuyant sur un taux d’intérêt de 7 % sur une période de 4 ans et 9 mois, pour une somme de 6 millions de couronnes norvégiennes, la municipalité a calculé l’avantage maximal octroyé par ce prêt souple à 2 millions de couronnes norvégiennes.
   Ensuite, la mesure doit être sélective au sens qu’elle favorise «certaines entreprises ou certaines productions». Il n’y a en l’espèce qu’un seul bénéficiaire possible pour la mesure examinée, à savoir Asker Brygge. Cette mesure est donc sélective.
   1.4   Distorsion de la concurrence et effet sur les échanges entre les parties contractantes
   
   L’aide doit fausser la concurrence et affecter les échanges entre les parties contractantes à l’accord sur l’Espace économique européen.
   Une mesure de soutien octroyé par l’État renforcerait la position d’Asker Brygge vis-à-vis d’autres entreprises concurrentes actives dans les mêmes secteurs, à savoir l’immobilier et la promotion immobilière. Toute aide renforce la position de son bénéficiaire vis-à-vis de ses concurrents et, partant, crée une distorsion de concurrence au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen. Dans la mesure où l’entreprise est active dans des secteurs soumis à des échanges intra-EEE, les exigences de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen pour qu’une mesure soit constitutive d’une aide d’État sont remplies. La promotion immobilière est en principe et en pratique ouverte aux échanges entre les États de l’Espace économique européen. En conséquence, l’Autorité conclut que l’aide menace de fausser la concurrence et affectent les échanges en infraction avec l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen.
   1.5   Conclusion
   
   Pour ces motifs, l’Autorité estime que la transaction relative à la vente à Asker Brygge de la parcelle gbnr 32/17, telle que définie dans le contrat d’option signé en 2001 et dans les accords subséquents, recèle une aide d’État.
   2.   EXIGENCES PROCÉDURALES
   Les autorités norvégiennes ont notifié la vente le 13 février 2009 (événement no 508884). Elles ont toutefois signé le contrat d’option fixant les conditions d’achat de la parcelle en 2001 et finalisé la vente le 21 mars 2007, avec la conclusion du contrat de vente. En conséquence, la vente a été réalisée avant que l’Autorité ait pu se prononcer sur sa validité. L’Autorité conclut par conséquent que les autorités norvégiennes n’ont donc pas respecté les obligations qui leur incombent en vertu de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3.
   3.   COMPATIBILITÉ DE L’AIDE
   Les mesures de soutien visées par l’article 61, paragraphe 1, de l’accord sur l’Espace économique européen sont généralement incompatibles avec le fonctionnement de l’accord sur l’Espace économique européen, à moins qu’une des exemptions visées à l’article 61, paragraphe 2 ou 3, dudit accord ne s’applique.
   La dérogation prévue à l’article 61, paragraphe 2, ne s’applique pas à l’aide en cause car cette dernière ne poursuit aucune des finalités énumérées dans ladite disposition. L’article 61, paragraphe 3, sous a) ou l’article 61, paragraphe 3, sous b), de l’accord sur l’Espace économique européen ne s’appliquent pas davantage. Par ailleurs, la région dans laquelle se situe le terrain ne peut bénéficier d’aucune aide régionale au sens de l’article 61, paragraphe 3, sous c), de l’accord sur l’Espace économique européen.
   L’Autorité conclut donc que la transaction examinée ne peut pas être justifiée au regard des dispositions de l’accord sur l’Espace économique européen en matière d’aides d’État.
   4.   RÉCUPÉRATION
   Conformément à l’article 14 de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice, en cas de décision déclarant une aide illégale incompatible, en règle générale, l’Autorité ordonne à l’État de l’AELE concerné de prendre toutes les mesures nécessaires pour récupérer l’aide auprès de son bénéficiaire.
   L’Autorité est d’avis qu’aucun principe général n’exclut le remboursement dans le cas d’espèce. Selon une jurisprudence constante, la suppression d’une aide illégale par sa récupération constitue la conséquence logique de la constatation de son caractère illégal. Il s’ensuit que la récupération d’aides d’État illégalement octroyées, aux fins de rétablir la situation antérieure à leur versement, ne saurait, en principe, être considérée comme disproportionnée par rapport aux objectifs de l’accord sur l’Espace économique européen en matière d’aides d’État. En restituant l’aide, le bénéficiaire perd l’avantage dont il avait bénéficié par rapport à ses concurrents sur le marché, et la situation antérieure au versement de l’aide est rétablie (27). Il résulte également de cette fonction du remboursement que, en règle générale, sauf circonstances exceptionnelles, l’Autorité ne saurait méconnaître son pouvoir discrétionnaire, reconnu par la jurisprudence de la Cour, lorsqu’elle demande à l’État de l’AELE concerné de récupérer les sommes accordées au titre d’aides illégales puisqu’elle ne fait que rétablir la situation antérieure (28). En outre, compte tenu du caractère impératif du contrôle des aides étatiques opéré par l’Autorité au titre du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice, les entreprises bénéficiaires d’une aide ne sauraient avoir, en principe, une confiance légitime dans la régularité de l’aide que si celle-ci a été accordée dans le respect de la procédure prévue par les dispositions dudit protocole (29). Rien n’indique, en l’espèce, l’existence de circonstances exceptionnelles conduisant les bénéficiaires des aides à avoir une telle confiance légitime.
   Conformément à l’article 14, paragraphe 2, de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice et aux articles 9 et 11 de la décision de l’Autorité no 195/04/COL du 14 juillet 2004, l’aide à récupérer comprend des intérêts composés.
   5.   CONCLUSION
   L’Autorité conclut que les autorités norvégiennes ont mis en œuvre illégalement l’aide en cause en violation de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3.
   Les conditions de la vente à Asker Brygge AS du terrain inscrit au cadastre sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 recèlent une aide d’État qui, pour les raisons évoquées ci-avant, n’est pas compatible avec le fonctionnement de l’accord sur l’Espace économique européen et doit être récupérée à compter de la date de signature du contrat de vente, le 21 mars 2007.
   A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
   Article premier
   La vente de la parcelle inscrite au cadastre sous la référence Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 par la municipalité d'Asker à Asker Brygge AS recèle une aide d’État qui n’est pas compatible avec le fonctionnement de l’accord sur l’Espace économique européen au sens de l’article 61, paragraphe 1, dudit accord.
   Article 2
   Les autorités norvégiennes prennent toutes mesures pour récupérer auprès d’Asker Brygge AS l’aide à laquelle il est fait référence à l’article 1, accordée illégalement au bénéficiaire.
   Article 3
   La récupération de l’aide est effectuée sans délai et conformément aux procédures du droit national, pour autant que ces dernières permettent l’exécution immédiate et effective de la présente décision. L’aide à récupérer inclut des intérêts et des intérêts composés, à partir de la date à laquelle elle a été mise à la disposition d'Asker Brygge AS, jusqu’à la date de sa récupération. Les intérêts sont calculés conformément à l’article 9 de la décision de l’Autorité de surveillance AELE no 194/05/COL.
   Article 4
   La Norvège informe l’Autorité, pour le 13 septembre 2011 au plus tard, du montant total (principal et intérêts) à récupérer auprès du bénéficiaire, ainsi que des mesures prévues ou prises en vue de récupérer l’aide.
   La Norvège doit avoir exécuté la décision de l’Autorité et récupéré intégralement l’aide pour le 13 novembre 2011 au plus tard.
   Article 5
   Le Royaume de Norvège est destinataire de la présente décision.
   Article 6
   Le texte en langue anglaise est le seul faisant foi.
   
      Fait à Bruxelles, le 13 juillet 2011.
      
         
            Par l’Autorité de surveillance AELE
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Président
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Membre du Collège
         
      
   
   
      (1)  Ce document est disponible à l’adresse suivante: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.
   
      (2)  Publié au JO C 184 du 8.7.2010 et dans le supplément EEE no 35 du 8.7.2010.
   
      (3)  Voir le JO C 184 du 8.7.2010 et le supplément EEE au Journal officiel no 35, du 8.7.2010.
   
      (4)  Événement no 518079, annexe 1.
   
      (5)  La section 1.1.2 ci-dessous s’attachera à déterminer si ce montant correspond au prix du marché.
   
      (6)  Selon la clause no 3 du contrat de vente, le paiement aura lieu avant le début de toute activité de construction sur le terrain, et au plus tard le 31 décembre 2011, voir événement no 508884, annexe 1.
   
      (7)  Événement no 508884, annexe 9 de la notification.
   
      (8)  Événement no 508884, annexe 9 de la notification. L’évaluation figure à la page 15.
   
      (9)  Événement no 508884, annexe 5 de la notification.
   
      (10)  Événement no 508884, annexe 3 de la notification.
   
      (11)  Événement no 518079, courrier de la municipalité à l’Autorité daté du 11 mai 2009, pages 2 et 3.
   
      (12)  Cette somme a été déterminée sur la base d’un accord conclu en 1999 entre la municipalité d'Asker et Slependen Båtforening. Annexe 8 du courrier daté du 11 mai 2009, événement no 518079.
   
      (13)  L’accord est examiné par le cabinet juridique Hjort, voir événement no 508884, annexe 7.
   
      (14)  Événement no 508884, cf. annexe 3 de la notification. L'évaluation figure en page 5. Voir aussi le courrier de la municipalité aux estimateurs daté du 5 mai 2008, annexe 8 de la notification, et les observations de la municipalité dans sa lettre à l’Autorité datée du 29 janvier 2010, pages 3 et 4, événement no 544706.
   
      (15)  Événement no 508884, cf. annexe 3 de la notification. L'évaluation figure en pages 4 et 7. Voir aussi le courrier de la municipalité aux estimateurs daté du 5 mai 2008, annexe 8 de la notification, et les observations de la municipalité dans sa lettre à l’Autorité datée du 29 janvier 2010, page 4 (point 3.3, dernier paragraphe), événement no 544706.
   
      (16)  Événement no 545173, observations d'Asker Brygge, point 4.
   
      (17)  Événement no 544706, voir pages 3 et 4, et événement no 518079, la lettre de la municipalité à l’Autorité dans laquelle elle se fonde sur l’estimation pour étayer les calculs relatifs au montant de l'aide éventuellement accordée telle que mentionnée dans la notification à l’Autorité.
   
      (18)  Annexe 3 de la notification.
   
      (19)  Événement no 545173, point 3.
   
      (20)  Voir événement no 508884, annexe 3.
   
      (21)  Voir événement no 508884, annexe 3. L’évaluation figure en pages 6 et 7.
   
      (22)  Voir événement no 508884, annexe 3. L’évaluation figure en page 5.
   
      (23)  Voir événement no 508884, annexe 8, la lettre de la municipalité, page 2, et la lettre des estimateurs (non datée), page 1.
   
      (24)  Événement no 518079, pages 1 et 2.
   
      (25)  Événement no 508884, annexe 1, formulaire de notification, point 5.
   
      (26)  Des trois estimations, l’évaluation de juin 2008, qui fixe à 12 millions de couronnes norvégiennes la valeur de marché du terrain en 2007, est celle qui, aux yeux de l’Autorité, fournit la meilleure indication de la valeur marchande du bien en 2007.
   
      (27)  Affaire C-350/93 Commission/Italie [1995], Rec. I-699, point 22.
   
      (28)  Affaire C-75/97, Belgique/ Commission [1999], Rec. I-3671, point 66; et affaire C-310/99, Italie/Commission, [2002], Rec. I-2289, point 99.
   
      (29)  Affaire C-169/95 Espagne/Commission [1997], Rec. I-135, point 51.