CELEX: E2009C0343
Language: hu
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Az EFTA Felügyeleti Hatóság 343/09/COL határozata ( 2009. július 23. ) Time önkormányzatának az 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 és 2/32 sz. ingatlanokat érintő ingatlanügyleteiről (Norvégia)

12.5.2011   
            
            
               HU
            
            
               Az Európai Unió Hivatalos Lapja
            
            
               L 123/72
            
         AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG 343/09/COL HATÁROZATA
   (2009. július 23.)
   Time önkormányzatának az 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 és 2/32 sz. ingatlanokat érintő ingatlanügyleteiről
   (Norvégia)
   AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG (1),
   tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra (2) és különösen annak 61–63. cikkére és 26. jegyzőkönyvére,
   tekintettel az EFTA-államok közötti, Felügyeleti Hatóság és Bíróság létrehozásáról szóló megállapodásra (3) és különösen annak 24. cikkére,
   tekintettel a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve I. része 1. cikkének (3) bekezdésére, valamint II. része 4. cikkének (4) bekezdésére és 7. cikkének (2) bekezdésére (4),
   tekintettel a Hatóságnak az EGT-megállapodás 61. és 62. cikkének alkalmazására és értelmezésére vonatkozó iránymutatására (5) és különösen annak a hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló fejezetére,
   tekintettel a 3. jegyzőkönyv II. részének 27. cikkében említett végrehajtási rendelkezésekről szóló, 2004. július 14-i hatósági határozatra (6),
   miután az említett rendelkezéseknek (7) megfelelően felkérte az érdekelt feleket észrevételeik megtételére, és ezen észrevételek figyelembevételével,
   mivel:
   I.   TÉNYEK
   
   1.   ELJÁRÁS
   
   2007. március 3-án a Hatósághoz panasz érkezett az Aksjonsgruppa „Ta vare på trivelige Bryne” nevű szövetségtől az önkormányzat által két külön magánjogi jogalanynak értékesített 1/152 sz., 1/301 sz., 1/630 sz. és 4/165 sz. timei ingatlanokkal, valamint a 2/70 sz., korábban az önkormányzat által a Bryne fotballklubbra átruházott ingatlan (Bryne stadion, mely magában foglalja a 2/32 sz. ingatlant is) magánbefektetőnek történt értékesítésével kapcsolatban (dokumentumszám: 414270). 2007. május 9-én kelt levelében Gunnar Oma magánbefektető panaszt intézett a Hatósághoz a fent említett ingatlanok egyike, nevezetesen a 4/165 sz. ingatlan Time önkormányzata általi értékesítésével kapcsolatban.
   A norvég hatóságokkal folytatott levél- és információváltást (8) követően a Hatóság 2007. december 19-én hivatalos vizsgálati eljárás elindításáról határozott a fent említett földterületek értékesítésével kapcsolatban. A Hatóságnak az eljárás megindításáról szóló 717/07/COL határozatát az Európai Unió Hivatalos Lapjában, valamint annak EGT-kiegészítésében tették közzé (9).
   A norvég hatóságok 2008. február 21-i levelükben (dokumentumszám: 466024) tettek észrevételeket az eljárás megindításáról szóló határozattal kapcsolatban. A Hatóság felkérte az érdekelt feleket, hogy nyújtsák be észrevételeiket. A Hatóság két érdekelt féltől kapott észrevételeket (10). A Hatóság 2008. július 24-i levelében (dokumentumszám: 485974) továbbította ezeket a norvég hatóságoknak. A norvég hatóságok 2008. augusztus 13-i levelükben (dokumentumszám: 488289) értesítették a Hatóságot, hogy nincsenek további észrevételeik.
   2.   A VIZSGÁLT ÜGYLETEK LEÍRÁSA
   
   2.1.   AZ 1/152 sz., AZ 1/301 sz. ÉS AZ 1/630 sz. INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE A GRUNNSTEINEN AS SZÁMÁRA
   Time önkormányzata egy 2007. augusztus 25-i adásvételi megállapodás (11) keretében értékesítette a Time központjában, Bryne-ben található 1/152 sz. (1 312 négyzetméter), 1/301 sz. (741 négyzetméter) és 1/630 sz. (1 167 négyzetméter) ingatlant a Grunnsteinen AS magánépíttetőnek. A benyújtott indokolás alapján úgy tűnik, hogy a megállapodás megkötését a vevők kezdeményezték, és az adásvételt megelőzően nem került sor ajánlattételi kiírásra (12). A Grunnsteinen nem fizetett semmit az ingatlanokért, de az ingatlan megfizetésének helyettesítéseként vállalta összesen 65 parkolóhely kiépítését (13). A Grunnsteinen-megállapodás 7. cikke úgy rendelkezik, hogy az ingatlanok tulajdonjogát csak a parkolóhelyek kiépítésének befejezésekor, legkésőbb 2008 végéig ruházzák át. Az 1. cikk továbbá előírta, hogy a mélygarázst a timei önkormányzatnak való újraátruházáskor külön ingatlanként kell rögzíteni az ingatlan-nyilvántartásban.
   A szerződés 1. cikke (14) kimondja, hogy a szerződés megkötésekor az ingatlanok lakóövezeti és közúti/parkolási övezeti besorolással rendelkeztek.
   A szerződés 1. cikke értelmében a Grunnsteinen AS földalatti parkolóhelyek kiépítését vállalta az 1/152 sz. ingatlanon, melyekből a befejezéskor 65-öt át kellett ruházni Time önkormányzatára (a megállapodás 1. és 5. cikke). Az önkormányzati hatóságok szerint az 1/152 sz. ingatlan ellenértékének megfizetését az ingatlanon lévő 44 parkolóhely jelentette, amelyet a mélygarázsban lévő helyekkel kompenzáltak. Az 1/301 sz. és az 1/630 sz. ingatlan tekintetében – amelyeket az önkormányzat állítása szerint az Eiendomsmegler 1 értékelte – az önkormányzat értékbecslést végeztetett az egyik, nevezetesen az 1/630 sz. ingatlanon. Az 1/630 sz. ingatlan értékbecslését – amely megállapította, hogy a piaci érték 600 NOK/négyzetméter volt – a hivatalos vizsgálati eljárás megkezdése előtt benyújtották a Hatóságnak (15). A Hatóság kérésére a norvég hatóságok eredetileg a Skanska Norge AS építkezési vállalat által készített számításokat nyújtották be, amelyek szerint a mélygarázs férőhelyeinek ára parkolóhelyenként körülbelül 150 000 NOK, áfa és a telek megvásárlásával/bérlésével járó költségek nélkül (16). E számítások alapján a norvég hatóságok azt állították, hogy az értékbecslés szerint az 1/301 sz. és az 1/630 sz. ingatlan piaci ára 2 516 400 NOK (17), míg a 21 pótlólagos parkolóhely – amelynek az önkormányzat számára történő kiépítésére a Grunnsteinen kötelezettséget vállalt – értékét 2 625 000 NOK-ra (18) becsülték. E két ingatlan értékét tehát a Grunnsteinen a 21 pótlólagos parkolóhely kiépítésével teljes mértékben kompenzálná.
   A Hatóságnak a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatban szereplő információnyújtási rendelkezésére válaszul benyújtották az ingatlan új értékbecslését, valamint a parkoló árbecslését is (19). Az új értékbecsléseket az OPAK értékbecslő cég végezte el. Az OPAK a telekköltségmódszer (20) alapján 3,2 millió NOK-os piaci értéket állapított meg az együtt értékesített ingatlanok esetén. Az OPAK szerint az 1/301 sz. ingatlanon lévő házat lebontásra ítélték és le kell majd bontani, így az ingatlanon teherként jelenik meg. A lebontási költségeket 150 000 NOK-ra becsülik. Az OPAK értékelése a parkolóhelyek költségbecslését is tartalmazza. A parkolóhelyenként (kormányrendeletek által előírt) legalább 25 négyzetméter és a (tapasztalatokon alapuló) 5 200 NOK/négyzetméter építési költség alapján az OPAK parkolóhelyenként 130 000 NOK árat, vagyis a 65 parkolóhely esetében összesen 8 450 000 NOK árat állapít meg.
   2.2.   A 4/165 sz. INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE A BRYNE INDUSTRIPARK AS SZÁMÁRA
   2005. augusztus 31-én Time önkormányzata és a Bryne Industripark AS magánépíttető adásvételi megállapodást kötött a Time Håland részén található 4/165 sz. ingatlanra (21). Az ingatlan 56 365 négyzetméternyi ipari területet ölel fel, a vételárat 4,7 millió NOK-ban (vagyis megközelítőleg 83 NOK/négyzetméter áron) rögzítették. A megállapodás aláírásának idején a területet ipari övezeti céllal sorolták be, a részletes övezeti tervet azonban az állami útfelügyelet ellenvetései miatt nem fogadták el. A szerződés visszakövetelési rendelkezést (7. cikk) tartalmaz a timei önkormányzat számára arra az esetre, ha a birtokbavétel időpontját követő 5 év elteltével az ingatlant nem építik be vagy nem veszik használatba.
   A szerződés megkötésekor az ingatlan nem beépített földterület volt. A megállapodást jóváhagyó önkormányzatnak szóló feljegyzésben az önkormányzati hivatal megállapítja, hogy a földterület értékesítésének feltételeként fejlesztési megállapodást kell kötni. Az önkormányzati hatóságok szerint az új részletes övezeti besorolásról szóló rendeleteket 2007. augusztus 30-án fogadták el, amelynek értelmében az ingatlant sportövezeti célokra sorolták be (22). Az adásvételi megállapodás előírta, hogy az övezeti besorolásról szóló rendelet alapján fejlesztési megállapodást kell kötni. A norvég hatóságok az eljárás megindításáról szóló határozatra tett észrevételek idején benyújtották a fejlesztési költségeknek az Asplan Viak tanácsadó cég által készített becslését, valamint a földmunkákra vonatkozó, helyi építtető által benyújtott ajánlatot (23).
   Az önkormányzat megerősíti, hogy a vevő kezdeményezése alapján történt adásvételt megelőzően nem került sor ajánlattételi felhívásra, de azt állítja, hogy internetes oldalán 2003–2004 folyamán meghirdette a földterületet. Az adásvételt megelőzően készült igazgatási feljegyzésből adódóan a felszámított ár azon az áron alapult, amelyért a timei önkormányzat 1999-ben megvásárolta az ingatlant, és amelyhez hozzáadták a tőkeköltségeket, valamint a szabályozási munka- és igazgatási költségeket. Az árat tehát az önkormányzatnak az ipari ingatlanok értékesítésére vonatkozó általános elvével (a bekerülési költségen történő eladással) összhangban állapították meg (24).
   A panaszos – egy független értékbecslő által feltehetően 2007 januárjában elvégzett becslés alapján – azt állította, hogy az ilyen típusú ingatlan ára körülbelül 400 NOK/négyzetméter (25). Ennek alátámasztására azonban semmilyen dokumentumot nem nyújtottak be. Az önkormányzati hatóságok azt állították, hogy a térségben hasonló ingatlanok magánfelek között létrejött adásvétele alapján a piaci ár négyzetméterenként 80 NOK és 115 NOK között lenne (26). A Hatóságnak a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatban szereplő információnyújtási rendelkezésére válaszul a norvég hatóságok benyújtották az OPAK által elvégzett értékbecslést. Az OPAK értékelésében a földterület a szerződés megkötésének ideje szerinti övezeti besorolással, vagyis ipari célú és nem sport célú övezetként szerepel, a későbbi övezeti besorolásról szóló rendeleteknek megfelelően. Az értékelés nem a kiaknázási módszeren, hanem az eladási értéken alapul, amely „az az ár, amelyet az értékelés időpontjában feltehetően több független érdekelt fél hajlandó fizetni”. A szóban forgó ügyben ezt az árat „a térségben található hasonló ingatlanokért” kapott vételárra hivatkozva állapították meg. Az értékelés arra a következtetésre jut, hogy a piaci árat nem lehet bizonyossággal megállapítani, de valószínűleg négyzetméterenként 80–100 NOK körül lenne.
   2.3.   A 2/70 sz. ÉS A 2/32 sz. INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE A BRYNE FOTBALLKLUBB SZÁMÁRA
   2.3.1.   
         Az adásvételi megállapodás
      
   
   A 2003. augusztus 8-i megállapodás (27) keretében Time önkormányzata átruházta a Bryne stadiont alkotó, megközelítőleg 53 000 négyzetméteres területet (2/32 sz. és 2/70 sz. ingatlan) a Bryne fotballklubb (Bryne FK) számára (28). A földterületen lévő épületek (a lelátókat is beleértve) már a labdarúgó klub tulajdonában álltak, és telekbérleti szerződések voltak hatályban (29). Úgy tűnik, hogy egy olyan épület marad a földterületen, ami nem áll a Bryne fotballklubb tulajdonában, és az előzetes tervek alapján a klub átvenné az önkormányzat bérleti szerződésből eredő jogait (30).
   A Bryne-megállapodás 2. cikke értelmében a 2/32 sz. és a 2/70 sz. ingatlant ellenszolgáltatás nélkül ruházzák át a Bryne FK-ra. Továbbá az ingatlan átruházásához kapcsolódó valamennyi – így a felosztási, mérési stb. – költséget az önkormányzat fedezte. Az ingatlanok mintegy 53 000 négyzetmétert tesznek ki, a megállapodás pedig kifejezetten úgy rendelkezik, hogy elsősorban sportcélokra kell használni.
   A megállapodás 1. cikkéből adódóan a labdarúgó klub kérte az ingatlanok átruházását. Ennek célja a klub vagyonának növelése volt, hogy a Tippeligaenben (a norvég elsőosztályban) használt labdarúgó pályákra alkalmazandó követelményekkel összhangban javíthassa a labdarúgó pálya minőségét. Az önkormányzat által készített feljegyzések azt mutatják, hogy a klub számára lényeges volt, hogy az ingatlant a tartozások fedezeteként ajánlhassa fel, noha az ingatlan értéke valószínűleg csökkent volna azon szerződéses rendelkezés alapján, mely szerint kizárólag sportcélokra használható.
   A Hatóságnak a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatban szereplő információnyújtási rendelkezésére válaszul a norvég hatóságok benyújtották a stadion földterületének az átruházáskori értékbecslését. Az értékelést az OPAK végezte el. Az OPAK a földterület sportlétesítmények céljára használt földterületként történő értékelése alapján 2 650 000 NOK-ban állapítja meg az eladási értéket.
   A panaszos azt állította, hogy a Bryne FK 2007-ben a stadion eladását tervezte a Forum Jæren számára 50 millió NOK-ért. A tervek szerint új stadiont építettek volna Hålandon, a Bryne Industripark AS-tól vásárolt földterületen (amint azt a fentiekben említettük). A Hatóság tájékoztatáskérésére válaszul a norvég hatóságok megerősítették, hogy a Bryne FK és a Forum Jæren szándéknyilatkozatot írt alá a 2/70 sz. ingatlanról, de e nyilatkozat másolatát nem tudták bemutatni. Úgy tűnt azonban, hogy 2008-ban ezeket az ügyleteket felbontották, mivel a Hålandon tervezett stadion építési költségei a vártnál jelentősen magasabbak lettek (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   A földterületet a Bryne FK, egy helyi labdarúgó klub kapta, amely jelenleg az úgynevezett „Adecco Ligában” (másodosztály) játszik. A Bryne FK nonprofit szervezetként van bejegyezve a cégnyilvántartásban (32), de a labdarúgó klub a Bryne Fotball AS nevű korlátolt felelősségű társaságot is megalapította.
   A norvég hatóságok által benyújtott információk szerint (33) a klub és a korlátolt felelősségű társaság a Norvég Labdarúgó Szövetség által egy csapat kereskedelmi és nem kereskedelmi részlege közötti együttműködésre kidolgozott szabványmegállapodás alapján 2001-ben együttműködési megállapodást kötött. A megállapodás feltételei értelmében (34) az akkor Bryne Fotball ASA-nak hívott korlátolt felelősségű társaság volt felelős a következő gazdasági tevékenységekért: szponzorálási megállapodások, média- és televíziós jogok, valamint hirdetési felület értékesítése, szurkolói kellékek értékesítése és engedélyezése, az edzők és játékosok reklámcélokra történő igénybevétele, a klub nevének és logójának kereskedelmi kiaknázása, a klub otthoni mérkőzéseinek jegyeladása, valamint bingójátékokat érintő szerződések. Másrészt a Bryne FK volt felelős valamennyi, sporthoz kapcsolódó kérdésért, így a csapatok edzéséért és kiválasztásáért, a mérkőzések időrendjéért és magukért a mérkőzésekért, a játékosok utazásának megszervezéséért, a sportszövetségek előírásai és rendelkezései által a játékosokkal, tagokkal, egyéb szervezetekkel és kormányzati ügynökségekkel szemben a klubra ruházott jogokért és kötelezettségekért, a tagsági díjakért, valamint a kisebb kereskedelmi tevékenységekért, mint például a mérkőzések alatt szervezett nyereményjátékokért és a stadion működtetésért.
   Az együttműködési megállapodás értelmében a Bryne Fotball ASA volt pénzügyileg felelős a játékosokért (35). Továbbá a Bryne Fotball ASA fizette a játékosok vételárát, illetve a Bryne FK számára egy összeget, amikor egy játékos a klub egyik juniorcsapatából felkerült az elitcsapatba. A korlátolt felelősségű társaság az e kiadások kifizetése után fennmaradó nettó nyereséget is megtartotta. Végezetül a korlátolt felelősségű társaság évente 150 000 NOK-os bérleti díjat fizetett a stadionért a Bryne FK-nak, valamint 10 000 NOK-ot hivatalos labdarúgó mérkőzésenként és egy összeget a médiajogokért, szponzorálási jogokért stb.
   A norvég labdarúgó szövetség általános szabályainak való megfelelés érdekében azonban a játékosok munkaszerződéseit hivatalosan a Bryne FK kötötte meg, és hivatalosan a klub volt a szerződő fél a játékosok eladásáról, megvételéről és szerződtetéséről szóló szerződések tekintetében. Emellett a klub volt felelős a tisztán sporttermészetű igazgatásért (így az edzésekért, kiválasztásért stb.).
   2004 tavaszán a klubot és a vállalkozást átszervezték. A Bryne ASA valamennyi tevékenységét átruházták a Bryne FK-ra, a Bryne Fotball ASA társasági formát váltott és Bryne Fotball AS lett belőle, amelynek egyetlen célja a tartozások kiegyenlítése volt. Úgy tűnt, hogy a tartozásokat 2006-ban rendezték (36). Így jelenleg minden, gazdasági és nem gazdasági tevékenységet a Bryne FK keretein belül folytatnak.
   3.   A NORVÉG HATÓSÁGOK ÉSZREVÉTELEI
   
   A norvég kormány észrevételeket nyújtott be a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozattal kapcsolatban.
   3.1.   AZ 1/152 sz., AZ 1/301 sz. ÉS AZ 1/630 sz. INGATLAN GRUNNSTEINEN AS SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉHEZ FŰZÖTT ÉSZREVÉTELEK
   A norvég hatóságok észrevételeikkel együtt az ingatlan értékbecslését is benyújtották, a földalatti parkolóhelyek árának értékelését is ideértve.
   A norvég hatóságok azon a véleményen vannak, hogy az ingatlant nem ellentételezés nélkül adták át; az önkormányzatot a mélygarázs megépítése révén ellentételezték. Így nem lenne szó állami támogatásról, ha a parkolóhelyek megépítésének költsége legalább megegyezik a Grunnsteinen AS-ra átruházott ingatlanok értékével.
   Ebben a tekintetben a norvég hatóságok az OPAK által elvégzett értékbecslésre utalnak, amely a Grunnsteinenre átruházott ingatlanok értékét együttesen véve 4 510 000 és 5 636 000 NOK között állapította meg. Az OPAK hasonló projektek tapasztalatai alapján – ami a szokásos ágazati gyakorlat – továbbá körülbelül 8 450 000 NOK-ra becsüli a mélygarázsban lévő parkolóhelyek megépítésének költségeit. A norvég hatóságok arra is felhívják a figyelmet, hogy a Skanska építkezési vállalat ugyanilyen alapon egy parkolóhely megépítését 150 000 NOK-ra, a 65 parkolóhely megépítését pedig 9 750 000 NOK-ra becsülte.
   Ezen számadatok alapján a norvég hatóságok úgy vélik, hogy a parkoló költsége bőven ellensúlyozza az ingatlan értékét, következésképpen nem jelent állami támogatást.
   3.2.   A 4/165 sz. INGATLAN BRYNE INDUSTRIPARK AS SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉHEZ FŰZÖTT ÉSZREVÉTELEK
   A 4/165 sz. ingatlan Bryne Industripark AS számára történt értékesítését illetően ugyancsak egy OPAK által készített értékbecslést nyújtottak be. A norvég hatóságok kiemelték, hogy az OPAK az akkor alkalmazandó rendelkezéseknek megfelelően, vagyis az általános önkormányzati tervben ipari célokra fenntartott, nem beépített, és részletes övezeti terv tárgyát nem képező földterületként értékelte a földterületet. A norvég hatóságok úgy vélik, hogy lényegtelen, hogy javaslatot nyújtottak be egy részletes övezeti tervre és azt később visszavonták, valamint, hogy a területet később sportcélú övezetté minősítették át, mivel az ügylet idején nem volt alkalmazandó övezeti terv.
   A norvég hatóságok kiemelik, hogy a Bryne Industripark által fizetett tényleges ár – 4 700 000 NOK (ami 83 NOK/négyzetméternek felel meg) – az OPAK értékbecslése szerint az elfogadható, vagyis 4 510 000–5 636 000 NOK (vagyis 80–100 NOK/négyzetméter) közötti ártartományban található. Elismerve, hogy a fizetett ár az OPAK által megállapított, elfogadható ártartomány alsó részében van, a norvég hatóságok mindazonáltal úgy vélik, hogy nem lehet szó állami támogatásról, amíg a fizetett ár nem tér el jelentősen a becsült értékektől, mivel az övezeti terv tárgyát nem képező, nem beépített földterület értéke mindenesetre bizonytalan.
   3.3.   A 2/70 sz. ÉS A 2/32 sz. INGATLAN BRYNE FOTBALLKLUBB SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉHEZ FŰZÖTT ÉSZREVÉTELEK
   A 2/70 sz. és a 2/32 sz. ingatlan értékesítése tekintetében a norvég hatóságok úgy érveltek, hogy az első megvizsgálandó kérdés az, vajon az ügylet révén részesült-e gazdasági előnyben a Bryne FK. A csatolt értékbecslésben az OPAK 2 385 000–2 915 000 NOK közötti összegre becsülte azon ingatlan értékét, amelyen a stadion épült. Mivel az ingatlanért semmit nem fizettek, a norvég hatóságok elismerik, hogy a Bryne FK az ingatlannak az OPAK által megállapított értékével megegyező gazdasági előnyben részesült.
   A Bryne FK számára nyújtott előny ellenére a norvég hatóságok úgy vélik, hogy az ügylet nem tartalmazott az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett támogatást. Véleményük szerint a Bryne FK az ügylet idején nem volt az EGT állami támogatásokról szóló szabályai értelmében vett vállalkozás. Ez az álláspont a klubnak az ügylet idején érvényes szervezeti felépítésén alapul. Ekkor a Bryne FK kizárólag nem kereskedelmi és nem hivatásos tevékenységekkel foglalkozott, míg a klub hivatásos labdarúgó csapatához kapcsolódó kereskedelmi tevékenység, valamint a gazdasági kockázatok és előnyök a Bryne Fotball ASA-hoz tartoztak.
   A Bryne Fotball ASA-nak nyújtott bármilyen lehetséges állami támogatás vonatkozásában Norvégia azt állítja, hogy az az együttműködési megállapodás feltételei értelmében kizárt volt. A megállapodás alapján a Bryne Fotball ASA 150 000 NOK-os éves díjat volt köteles fizetni a Bryne FK számára a stadion használatért, ezenfelül pedig hivatalos mérkőzésenként 10 000 NOK-ot. A megállapodás tehát biztosította, hogy a földterület átruházásából eredő gazdasági előnyben kizárólag a Bryne FK részesült.
   A Bryne Fotball ASA és a Bryne FK összefonódására tekintettel, amelyre a földterület átruházása után mintegy fél évvel került sor, a norvég hatóságok úgy vélik, hogy nem lehet azt feltételezni, hogy az önkormányzat által nyújtott előny az összefonódás eredményeképpen automatikusan arányosan hozzáadódik majd a klub kereskedelmi tevékenységeihez. Ehelyett a jelenlegi gazdasági tevékenységet kell alaposan elemezni, hogy meg lehessen állapítani a gazdasági és nem gazdasági tevékenységek megoszlási arányát.
   4.   AZ ÉRDEKELT FELEK ÉSZREVÉTELEI
   
   4.1.   A BRYNE FK ÉSZREVÉTELEI
   A Bryne FK az ingatlan átruházását, valamint a klub szervezeti felépítését és tevékenységeit érintően nyújtott be észrevételeket.
   A fentiekben bemutatottakkal megegyezően a klub úgy érvel, hogy szervezeti felépítése megváltozott, amikor a Bryne FK és a Bryne Fotball ASA 2004-ben összefonódott. Jelenleg minden tevékenység a Bryne FK keretein belül folyik. A klub azonban viszonossági („back-to-back”) megállapodást kötött a Klubbinvest AS vállalkozással, amely a hivatásos játékosokkal kötött szerződésekkel kapcsolatos pénzügyi kockázatot viseli.
   A klub továbbá arra is rámutat, hogy 2005-ben, 2006-ban és 2007-ben negatív eredményt ért el, valamint, hogy tevékenységeinek nagy része nem kereskedelmi jellegű, és elsősorban fiatal labdarúgó játékosokhoz kapcsolódik. A klubban folytatott összesen 2 047 órát kitevő tevékenységből (37) a gazdasági tevékenység csak mintegy 230 órát, vagyis az összmennyiség 11 %-át teszi ki. Valamennyi nem gazdasági jellegű tevékenység azokban a létesítményekben folyik, amelyek a 2003-ban kelt megállapodás révén a klubra átruházott földterületen találhatóak.
   A stadionhelyiségek tulajdonjogának átruházása tekintetében a klub kiemeli, hogy 2003-ban csak a földterületet ruházták át, mivel az épületek és létesítmények már a klub tulajdonában voltak. A klub továbbá arra a timei önkormányzat – mint az ingatlan korábbi tulajdonosa – által kötött bérleti szerződésre utal, amelynek értelmében az átruházott földterület egy bizonyos részét 99 éves időszakra fenntartják parkolásra. A klub szerint a hosszú távú bérleti szerződés jelentősen csökkenti az ingatlan értékét, és ezt az OPAK nem vette figyelembe.
   A klub véleménye szerint a Bryne FK az akkori szervezeti felépítés és az együttműködési megállapodás miatt, amint a fentiekben bemutattuk, a földterület átruházása idején nem minősült vállalkozásnak. Mivel a támogatás kérdését az átruházás időpontjában kell megvizsgálni, nincs szó állami támogatásról. Az ingatlan értéke tekintetében a klub megjegyzi, hogy a földterület egyes részeit parkolásra fenntartó bérleti szerződés negatív értéke miatt az átruházott földterület valós értéke jelentősen alacsonyabb annál, mint amit az OPAK megállapít. Ezért amennyiben a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy az átruházás támogatást von maga után, bármilyen támogatási elem ebből következően de miminis támogatás lesz.
   4.2.   A NORVÉG LABDARÚGÓ SZÖVETSÉG ÉSZREVÉTELEI
   A norvég labdarúgó szövetség általánosságban a norvég labdarúgás szervezetéhez kapcsolódó észrevételeket tett, és tartózkodott attól, hogy a szóban forgó ügyhöz konkrét észrevételeket fűzzön.
   A szövetség Norvégia egyik legnagyobb nonprofit szervezete, amelynek több mint 500 000 tagja van, ebből 400 000 aktív labdarúgó. A szövetség fő tevékenysége a játékosok toborzása és képzése valamennyi szinten.
   A norvég labdarúgó szövetség ezért arra törekszik, hogy az ország egész területén megfelelő létesítmények működését biztosítsa.
   A norvég labdarúgó szövetség kiemeli: elvben állami felelősségnek minősül, hogy a gyermekek és fiatalok számára helyi környezetükben sporttevékenységeket biztosítsanak és szervezzenek. Ezért új létesítmények építéséhez szükség van a sportközösség és az állami hatóságok közreműködésére. A norvég labdarúgó szövetség valójában úgy gondolja, hogy a klubok hozzájárulása a közfeladathoz igen jelentős, noha azt soha nem számszerűsítették. A klubok gyermekek és fiatalok irányába tett erőfeszítéseiből eredő további haszon, hogy mobilitási csatornát teremt a helyi és a hivatásos labdarúgás között. A helyi klubokkal való szolidaritás mindig fontos célkitűzés, még akkor is, ha a bevételek a médiajogok nemzeti vagy európai szinten történő értékesítéséből származnak.
   4.3.   A VÅLERENGA FOTBALL ÉSZREVÉTELEI
   A Vålerenga Fotball jogi képviselőjén, a Selmer ügyvédi irodán keresztül nyújtotta be általános észrevételeit a labdarúgó létesítmények építése céljából labdarúgó kluboknak történő földterület-átruházásra vonatkozóan. A Vålerenga szerint ez az ügy gyakorlati jelentőséggel bír, és valószínűleg a jövőben is újra felbukkan majd.
   Ebben az összefüggésben a klub hat olyan kérdésre utal, amelyek fontosak lehetnek az ilyen jellegű ügyek kezelésekor. Először is, kiemelik a klub kereskedelmi és nem kereskedelmi része közötti külön elszámolások fenntartásának jelentőségét. Másodszor, a Vålerenga azt állítja, hogy egy bérletbe adott stadionnal rendelkező klub kívül eshet a vállalkozás meghatározásán, feltéve, hogy kizárólag „passzív tulajdonosként” működik. Harmadszor, a Vålerenga szerint van olyan feltevés, mely szerint labdarúgó stadionok építése és működtetése nem érinti a kereskedelmet. Negyedszer, úgy vélik, hogy a labdarúgó stadionokat szociális infrastruktúrának lehet tekinteni. Ötödször, egy labdarúgó stadion piaci bérleti díját az alapján kellene megállapítani, hogy a vevők mennyit hajlandóak fizetni, és nem az alapján, hogy a befektetés amortizálódik-e majd. Hatodszor, az átruházott földterülethez csatolt labdarúgó stadion építésére és működtetésére vonatkozó kötelezettség negatív értékkel bír, ami azt jelenti, hogy a klub nem részesül gazdasági előnyben.
   II.   ÉRTÉKELÉS
   
   1.   ÁLLAMI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA
   
   Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének szövege a következő:
   
      „Ha e megállapodás másként nem rendelkezik, összeegyeztethetetlen az e megállapodásban foglaltak érvényesülésével az EK-tagállamok vagy az EFTA-államok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.”
   
   E rendelkezésből következik, hogy az EGT-megállapodás értelmében vett állami támogatás fennállásához a következő feltételeknek kell teljesülniük:
   
               —
            
            
               a támogatást állami forrásból kell nyújtani,
            
         
               —
            
            
               a támogatásnak bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését előnyben kell részesítenie, vagyis az intézkedésnek gazdasági előnyt kell biztosítania egy vállalkozás számára,
            
         
               —
            
            
               az intézkedésnek az EGT-megállapodás értelmében szelektívnek kell lennie,
            
         
               —
            
            
               az intézkedésnek képesnek kell lennie a szerződő felek között a verseny torzítására és a kereskedelem érintésére.
            
         A fentiekben bemutatott ügyletek mindegyikénél külön meg kell vizsgálni, hogy e feltételek teljesülnek-e.
   2.   AZ 1/152 sz., AZ 1/301 sz. ÉS AZ 1/630 sz. INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE A GRUNNSTEINEN AS SZÁMÁRA
   
   A hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatban a Hatóság aggályait fejezte ki, hogy az ügyletre piaci feltételek mellett került-e sor. A Hatóság elismerte, hogy elvileg sor kerülhet piaci feltételek mellett olyan ügyletre, amelynél az ingatlanért fizetett ár egy földalatti ingatlannak az önkormányzat számára történő megépítésére vonatkozó kötelezettség formáját ölti. Azonban el kellett volna végezni az ingatlan értékbecslését, és megbízható módon meg kellett volna határozni a parkolóhelyek megépítésének piaci árát annak igazolására a Hatóság számára, hogy ez valóban így történt.
   Az eljárás megindításáról szóló határozatban a Hatóság továbbá kiemelte, hogy a norvég hatóságok által ekkor benyújtott értékbecslés, amelyet az Eiendomsmegler 1 készített el, csak az egyik szóban forgó ingatlanra vonatkozott. A Hatóság az 1/630 sz. ingatlan értékbecslésének megbízhatóságát is megkérdőjelezte, mivel az értékelés nem tartalmazta az alkalmazott módszert, illetve nem említette az ingatlan azon jellemzőit, amelyek a következtetések szempontjából meghatározóak voltak.
   A Hatóság azt is megállapította, hogy az ügylet érinti az EGT-beli kereskedelmet és versenyt.
   Az eljárás megindításáról szóló hatósági határozatot követően a norvég hatóságok benyújtották az ingatlanok új értékbecslését, valamint a parkolóhelyek építési költségeinek OPAK által készített becslését. A Hatóság megjegyzi: nem tekinthető úgy, hogy a Grunnsteinen bármilyen előnyben részesült volna, amennyiben bizonyítható, hogy az ingatlan értéke megegyezik a mélygarázs megépítésére vonatkozó kötelezettség negatív értékével vagy annál alacsonyabb. Annak vizsgálatára, hogy ez így volt-e, a hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló iránymutatásában meghatározott módszerre hivatkozással kell értékelni az OPAK-jelentés megbízhatóságát.
   2.1.   AZ OPAK-JELENTÉS ÉRTÉKELÉSE
   A hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló iránymutatás szerint az ingatlan piaci értékét az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési normák alapján egy olyan jó hírnévvel rendelkező, értékbecslésre jogosult szakértőnek kell megállapítania, akinek feladatai teljesítése során függetlennek kell lennie. Végül az egyedi kötelezettségek gazdasági hátrányait külön kell értékelni, és a vételárral ellensúlyozni lehet. (38)
   
   Az értékelési jelentést az OPAK készítette el, amely építésvezetéssel, lakásszövetkezeteknek való szolgáltatásnyújtással és eszközértékeléssel foglalkozó vállalat. A szóban forgó jelentést Jacob Aarsheim úr készítette.
   Az állami támogatásokról szóló iránymutatás úgy rendelkezik, hogy az értékbecslésre jogosult szakértő olyan, jó hírnévvel rendelkező személy, aki elismert oktatási központban megfelelő oklevelet vagy azzal egyenértékű egyetemi képesítést szerzett, és elegendő tapasztalattal és szakértelemmel rendelkezik a kérdéses típusú földterületek és épületek értékbecslésében.
   A norvég hatóságok érvelése szerint az OPAK és különösen Jacob Aarsheim, jelentős tapasztalattal rendelkezik a Jæren térségben lévő ilyen típusú ingatlanok értékelése tekintetében. Állításaikat Jacob Aarsheim önéletrajza is alátámasztja, amelyet csatoltak a norvég hatóságok által a Hatóságnak küldött észrevételekhez (39). Széles körű tapasztalata mellett Jacob Aarsheim építéstechnológiai tanulmányokat folytatott. Így tehát alaptalan lenne azt feltételezni, hogy az OPAK és Jacob Aarsheim nem teljesítik az iránymutatásban előírt feltételeket, és nem rendelkeznek jó hírnévvel.
   Az állami támogatásokról szóló iránymutatás kimondja, hogy: „Az értékbecslésre jogosult szakértőnek függetlennek kell lennie feladatai teljesítése során, azaz az értékbecslés eredményeinek tekintetében a hatóságok nem lehetnek jogosultak utasítására.”
   A jelentés utal az értékelés céljára, valamint Jacob Aarsheim és egy másik, OPAK-tól érkezett személy jelenlétére az ingatlan felkeresésének idején. Az alkalmazott módszer részletes magyarázatát is csatolták. Ezek alapján a Hatóság nem lát okot annak kétségbe vonására, hogy az értékbecslésre jogosult szakértő az iránymutatás értelmében vett teljes körű függetlenség mellett végezte feladatát.
   Az iránymutatás meghatározása szerint a „piaci érték” az az „ár, amelyen a földterület és épület egy eladni kívánó eladó és egy teljesen független vevő közötti magánjogi szerződés keretében az értékelés napján értékesíthető lenne, vélelmezve, hogy a földterület nyilvánosan hozzáférhető a piac számára, hogy a piaci körülmények lehetővé teszik a szabályos eladást, és hogy az ingatlan jellegére tekintettel szokásos időtartam áll rendelkezésre az értékesítés megtárgyalására.”
   Az OPAK-jelentés többek között a következő kiindulási pontokat és feltételezéseket tartalmazza:
   
               —
            
            
               a tulajdonos támogatja az eladást,
            
         
               —
            
            
               az ingatlant szokásos időtartam alatt szabadon lehet értékesíteni a piacon,
            
         
               —
            
            
               nem veszik figyelembe az olyan vásárlókat, akik „egyedi érdekek” miatt hajlandóak rendkívül magas árat fizetni,
               (…)
            
         
               —
            
            
               az értékelést az OPAK értékbecslési gyakorlatának és az UiS által nyújtott értékbecslési tanfolyamoknak megfelelően végzik el.
            
         Mivel az ingatlanon lévő épületet lebontásra ítélték, és le kell bontani, az OPAK az ingatlanok értékét nem beépített földterületként állapította meg. Az alkalmazott, telekköltségmódszerként említett módszert a következőképpen magyarázza:
   „Az ingatlan értékelése várható használatától és fejlesztési potenciáljától függ, az elvárt nyereséget is beleértve. Ennek közvetlen paramétere a telekköltség, vagyis a teljeskörűen kialakított ingatlan piaci értéke és a haszonkulcsot is magában foglaló, de a telekköltséget nem tartalmazó építési összköltség közötti különbség, amelyet elosztanak az alagsort nem tartalmazó belső alapterület négyzetméterszámával.” (40). Azt is kifejtik továbbá, hogy a telekköltség a térségben lévő épületek iránti kereslettől, az építési költségektől és az alkalmazandó övezeti rendelkezésektől is függ. Ezen értékelés elkészítésekor a térségben található hasonló telkek értékesítéséből származó tapasztalatokat is figyelembe veszik majd.
   E módszer alkalmazásával az OPAK-jelentés 3,2 millió NOK-os árat állapít meg a vételár ésszerű becsléseként.
   A Hatóság korábban, az oslói Egyetemi Könyvtár épületének eladásához kapcsolódó határozatában úgy találta, hogy a telekköltségmódszer elfogadható az olyan földterületek esetében, amelyeken nincsenek épületek (41). Az értékbecslők norvégiai szövetsége honlapján (42) elsősorban más módszereket említ, így például a nettó tőkésítési módszert, a pénzforgalmi módszert és a technikaiérték-módszert. Ezek a módszerek azonban előzetesen feltételezik, hogy a földterületen meglévő épület található. A szóban forgó ingatlanon lévő épület lebontásával a Hatóság úgy találja, hogy a telekköltségmódszer elfogadható értékelési módszer a szóban forgó három ingatlan esetében.
   Az iránymutatás alapján „[a] földterületre és az épületekre, nem pedig a vásárlóra vagy gazdasági tevékenységeire vonatkozó különleges, közérdekű kötelezettségeket kapcsolni lehet az értékesítéshez, feltéve, hogy minden potenciális vásárló köteles és elvileg képes azokat teljesíteni, tekintet nélkül arra, hogy folytat-e üzleti tevékenységet, és ha igen, milyen annak jellege. Az ilyen kötelezettségek gazdasági hátrányait független értékbecslésre jogosult szakértőknek külön kell értékelniük, és a vételárral ellensúlyozni lehet azokat.”
   A Hatóság úgy véli, hogy a mélygarázs megépítésére vonatkozó kötelezettség ilyen különleges kötelezettség, amely nem kapcsolódik a vásárlóhoz. A lebontandó épület bontási költségeit is ugyanezen elveket követve lehet értékelni és ellensúlyozni.
   A földalatti parkolóhelyek megépítésére vonatkozó kötelezettség tekintetében a költségbecslés az állami hatóságok és egy független mérnöki intézet (43) által kiadott iránymutatáson alapul, amely parkolóhelyenként 25 négyzetmétert és mélygarázsok építési költségeire vonatkozó tapasztalatot ír elő. Az OPAK megállapítja, hogy ez a költségszámítási módszer szokásos ágazati gyakorlatnak minősül. Ennek alapján az OPAK parkolóhelyenként 130 000 NOK-os árat állapít meg, ami a 65 parkolóhely esetében 8 450 000 NOK, áfa és telekköltségek nélkül.
   A hulladékgyűjtési és -szétválogatási díjakat is magukban foglaló bontási költségeket a hasonló bontási munkákból származó tapasztalatok alapján állapították meg. Az OPAK becslése szerint ezek a költségek elérhetik a 150 000 NOK-ot.
   A Hatóság emlékeztet arra, hogy noha köteles értékelni a külső felek által benyújtott szakértői vélemények tartalmát, azonban nem köteles igénybe venni saját külső tanácsadóit (44). Egy megfelelő műszaki ismerettel rendelkező független szakértő által az ingatlan értékbecslésének keretében elvégzett költségszámítások vizsgálatát követően, és a létesítmények ellenőrzése alapján a Hatóság úgy véli, hogy ezek a számítások megfelelnek az állami támogatásokról szóló iránymutatásnak. A becsült költségeket tehát a vételárral ellensúlyozni lehet.
   2.2.   AZ 1/152 sz., AZ 1/301 sz. ÉS AZ 1/630 sz. INGATLAN GRUNNSTEINEN AS SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉNEK TÁMOGATÁSI ELEMÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETKEZTETÉS
   Az OPAK-jelentés fenti értékelése alapján a Hatóság megállapítja, hogy mivel a földalatti parkolóhelyek megépítésére irányuló kötelezettségből eredő gazdasági hátrányok és a lebontásra ítélt épület bontási költségei a becslések szerint összesen 8,6 millió NOK-ot tesznek ki, valamint az ingatlan becsült értéke 3,2 millió NOK, az ügylet nem nyújt semmilyen gazdasági előnyt a Grunnsteinen AS számára. Mivel a gazdasági hátrányok negatív értéke jelentősen meghaladja az ingatlan pozitív értékét, e következtetést semmilyen ésszerű hibahatár, sem az a tény nem befolyásolja, hogy az OPAK megállapítja, hogy az ilyen ingatlanok értékelése bizonytalan.
   A Hatóság azonban megjegyzi, hogy a Grunnsteinen által vállalt kötelezettség és az ingatlan értéke közötti különbség annyira jelentős, hogy azt jelezheti: az OPAK által megállapított piaci érték bizonytalan lehet. A jelentős eltérés miatt azonban még az OPAK által megállapított értékek jelentős kiigazítása sem engedne arra következtetni, hogy a Grunnsteinen előnyben részesült.
   Ezek alapján a Hatóság megállapítja, hogy az 1/152 sz., az 1/301 sz. és az 1/360 sz. ingatlan átruházása nem tartalmazott az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatást.
   3.   A 4/165 sz. INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSE A BRYNE INDUSTRIPARK AS SZÁMÁRA
   
   A Hatóság az eljárás megindításáról szóló határozatban aggályait fejezte ki, hogy az 56 000 négyzetméteres ingatlanért fizetett 4,7 millió NOK-os ár megfelel-e a piaci árnak. A Hatóság többek között arra a tényre alapozta aggályait, hogy az önkormányzat kijelentette: az ingatlant bekerülési költségen értékesítették, amely politikától később azonban eltért, mivel úgy vélte, hogy ez a földterület túl alacsony áron történő értékesítéséhez vezet. Továbbá, mivel semmilyen értékbecslést nem végeztek el, a Hatóságot nem győzte meg a térségben található többi ingatlan értékesítésének összehasonlítása.
   A Hatóságnak az eljárás megindításáról szóló határozatban szereplő információnyújtási rendelkezésére válaszul a norvég hatóságok benyújtották az ingatlan OPAK által elvégzett értékbecslését. Így azt kell megfontolni, hogy a benyújtott értékelése megfelel-e a Hatóság iránymutatásában meghatározott normáknak.
   3.1.   AZ OPAK-JELENTÉS ÉRTÉKELÉSE
   A Hatóság állami támogatásokról szóló iránymutatása szerint az ingatlan piaci értékét az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési normák alapján egy olyan elismert értékbecslőnek kell megállapítania, akinek feladatai elvégzése során függetlennek kell lennie.
   Az OPAK és különösen Jacob Aarsheim képzettségét és jó hírnevét a fentiekben értékeltük. Ezen értékelésre tekintettel a Hatóság úgy találja, hogy a 4/165 sz. ingatlanhoz kapcsolódó jelentést is jó hírnévvel rendelkező, értékbecslésre jogosult szakértő készítette.
   A Hatóság semmilyen jelét nem találta annak, hogy az értékbecslésre jogosult szakértő nem volt független. Aarsheim úr egy olyan, eszközértékeléssel foglalkozó jól ismert vállalkozásnál dolgozik, amelynek semmilyen hivatalos kapcsolata nincs az önkormányzattal. A jelentés az értékelés célját is meghatározza, és megerősíti, hogy Aarsheim úr felkereste az ingatlant, valamint részletesen ismerteti az alkalmazott módszert. Ennek alapján a Hatóságnak semmi oka kétségbe vonni, hogy az értékelést teljes mértékben az önkormányzatnak az értékelés eredményére vonatkozó bármilyen utasításától függetlenül végezték el.
   Amint az a fentiekben bemutatásra került, az OPAK számos feltételezést állapít meg értékeléseihez, ideértve azt is, hogy az eladó hajlandó eladni, és hogy az ingatlant szokásos időtartam alatt lehet értékesíteni a piacon.
   Az OPAK annak alapján állapította meg az ingatlan értékét, hogy arra övezeti terv nem, csak ipari célokra való általános fenntartás vonatkozott. Ennek oka, hogy az övezeti tervben javasolt ipari földterületként való besorolást a szerződés aláírása előtt visszavonták az állami útfelügyelet ellenvetései miatt (45). A később elfogadott övezeti terv az OPAK szerint nagyban eltért a korábban visszavont tervtől, mivel a területet sport-, és nem ipari célú övezetként sorolták be.
   A jelentés meghatározása szerint „az eladási érték az az ár, amelyet az ingatlan iránt érdeklődő több lehetséges vásárló hajlandó megfizetni az értékelés időpontjában.” A Grunnsteinenre átruházott ingatlanok értékelésével ellentétben az OPAK a Hålandsmarka esetében nem a telekköltségmódszert vagy bármilyen, az értékbecslők norvégiai szövetsége (NTF) által épületek tekintetében előnyben részesített módszert alkalmaz. Ehelyett az árat a térségben eladott hasonló földterületek összehasonlító elemzésével állapítják meg (összehasonlító eladási értékek).
   Az OPAK megállapítja, hogy a térségben a hasonló árak 80 NOK/négyzetmétertől (magánfél és az önkormányzat közötti adásvétel) 115 NOK/négyzetméterig (két magánfél közötti adásvétel) terjednek. Az OPAK egy Stavangerben hozott újraértékelési döntésre is utal, amely négyzetméterenként 140 NOK-os árat állapított meg lakóházak építésére fenntartott, központi helyen lévő földterületek tekintetében. Az OPAK szerint ez négyzetméterenként körülbelül 90 NOK-os árnak felelne meg a szóban forgó ipari területen. Az OPAK elismeri, hogy a piaci feltételek bizonytalanok, ezért azt állapítja meg, hogy a piaci ár négyzetméterenként 80–100 NOK között, a terület egészére nézve pedig 4 510 000 és 5 636 000 NOK között lenne. Ez alapján az OPAK eladási értékre vonatkozó becslése e tartomány közepén található, és 5 100 000 NOK-ot tesz ki.
   Az eljárás megindításáról szóló határozatában a Hatóság kétségének adott hangot az önkormányzatnak a térségben található más ingatlanok árára vonatkozó összehasonlításának megbízhatóságával kapcsolatban, mert többek között úgy tűnt, hogy az állami útfelügyelet ellenvetései ellenére a térség övezeti tervét már elfogadták, így nem lenne megfelelő a földterületet olyan területekkel összehasonlítani, amelyeknél nem létezett övezeti terv. A norvég hatóságok azonban az eljárás megindításáról szóló határozathoz fűzött észrevételeikben hangsúlyozták, hogy az állami útfelügyelet ellenvetései az adásvétel idején ismertek voltak, és ebből következően nem volt övezeti terv. A terület övezeti tervét továbbá csak 2007 augusztusában, vagyis két évvel az adásvételt követően fogadták el, és ekkor a területet sportövezeti célokra sorolták be. Noha az események későbbi láncolata az ügylet idején nem volt ismert a felek számára, ezek a tények azt a következtetést támasztják alá, mely szerint az eredeti övezeti terv visszavonása valódi volt, és annak jelentős módosítására lehetett számítani.
   Ebből kifolyólag a Hatóság elfogadhatónak találja az OPAK-jelentés alapját képező azon feltételezést, mely szerint az adásvétel idején nem volt alkalmazandó övezeti terv.
   Az OPAK által alkalmazott értékelési módszer tekintetében a Hatóság rámutat, hogy az összehasonlító eladási értékek az NTF által bemutatott többi módszerhez képest kevésbé tűnnének pontosnak, mivel az ingatlan jellemzőit és várható felhasználását kisebb mértékben veszik figyelembe. A Hatóság az OPAK értékelése alapján azonban úgy látja, hogy a telekköltségmódszer, amely szorosan kapcsolódik a földterület maximális megengedett kiaknázásához, jószerével nem használható, amennyiben nincs övezeti terv. Ebben a tekintetben meg kell említeni, hogy az NTF ugyancsak az összehasonlító eladási értéket tartja az egyik elfogadható módszernek az ipari földterületek értékelése tekintetében (46).
   A fentiekből következően a Hatóság véleménye szerint az OPAK-jelentést az általánosan elfogadott piaci mutatók és értékelési normák alapján készült jelentésnek kell tekinteni.
   3.2.   A 4/165 sz. INGATLAN BRYNE INDUSTRIPARK AS SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉNEK TÁMOGATÁSI ELEMÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETKEZTETÉS
   A Bryne Industripark 4 700 000 NOK-ot fizetett az ingatlanért. Ez az ár az OPAK által megállapított (4 510 000–5 636 000 NOK) ártartomány alsó részébe esik, és az 5,1 millió NOK-os becsült eladási értékhez képes valamivel alacsonyabb.
   Az Elsőfokú Bíróság joggyakorlatából következik, hogy a Hatóság a hatóságok általi földterület- és épületértékesítést érintő állami támogatási eljárás során neki benyújtott értékbecslések vizsgálatakor köteles „meghatározni, hogy [a vételár] nem tér-e el annyira a különböző szakvéleményekben szereplő áraktól, ami már előny meglétére utalna” (47) (kiemelés utólag). Továbbá a szóban forgó ügylet olyan nem beépített földterületre vonatkozik, amely nem képezi övezeti terv tárgyát, és amelynek értéke az OPAK szerint nem állapítható meg bizonyossággal. Az ingatlan valós piaci értéke ezért az OPAK által megállapított ártartomány alsó részébe is eshet, ami megegyezne a Bryne Industripark által fizetett tényleges árral. Ez alapján a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy nem állapítható meg, hogy az ingatlan értékesítése az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében előnyben részesítette a Bryne Industriparkot.
   Az ügylet következésképpen nem foglalja magában az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének értelmében vett állami támogatás nyújtását a Bryne Industripark számára.
   4.   A 2/70 sz. ÉS A 2/32 sz. INGATLAN (BRYNE STADION) ÉRTÉKESÍTÉSE A BRYNE FK SZÁMÁRA
   
   A hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatban a Hatóság aggályait fejezte ki, hogy a Bryne FK számára történő 0 NOK-os átruházásra piaci feltételek mellett került-e sor. A Hatóság továbbá úgy vélte, hogy az akkor rendelkezésére álló információk alapján a Bryne FK valószínűleg az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozás fogalommeghatározása alá tartozik, mivel olyan gazdasági tevékenységet folytat, amely hátrányosan befolyásolhatja az EGT-n belüli kereskedelmet. Ennek alapján a Hatóság arra az előzetes álláspontra helyezkedett, hogy az ügylet tartalmazhatott állami forrásokat, előnyben részesíthetett egy vállalkozást, valamint hátrányosan befolyásolhatta az EGT-n belüli kereskedelmet.
   A hivatalos vizsgálati eljárás keretében a Hatósághoz új információ érkezett.
   A norvég hatóságok a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatra tett észrevételeikben és a Hatóság információnyújtási rendelkezésére válaszul először az átruházott ingatlanok értékbecslését, majd ezt követően a labdarúgó klubnak az ügylet idején érvényes szervezeti felépítésével kapcsolatos további információkat nyújtottak be. A szervezeti felépítés vonatkozásában kiemelték, hogy a klub két jogalanyt, a Bryne ASA-t és a Bryne FK-t foglalta magában.
   4.1.   ÁLLAMI FORRÁSOK
   Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése előírja, hogy állami támogatásnak az a támogatás minősül, amelyet állam által vagy állami forrásból nyújtanak.
   A Hatóság emlékeztet arra, hogy a megszilárdult ítélkezési gyakorlat szerint a támogatás fogalma nemcsak a szubvencióhoz hasonló pozitív juttatásokat foglalja magában, hanem azokat az állami beavatkozásokat is, amelyek különböző formában enyhítik a vállalkozás költségvetésére általában nehezedő terheket, és amelyek ezáltal, anélkül, hogy a szó szoros értelmében szubvenciók lennének, azokkal azonos természetűek és hatásúak (48). A piaci értéken alul történt értékesítésből származó állami bevételkiesés ugyancsak az állami források fogalma alá tartozik.
   Ezért ahhoz, hogy meghatározzuk, vajon a 2/70 sz. és a 2/32 sz. ingatlan Bryne FK számára történt értékesítése tartalmazott-e állami forrásokat, az ingatlanok piaci értékét kell meghatározni. Amennyiben az önkormányzat a piaci értéken aluli áron értékesítette volna ezeket az ingatlanokat, elmaradt bevétel formáját öltő állami forrásokat használtak volna fel.
   A norvég hatóságok benyújtották azon földterület OPAK által elkészített értékbecslését, amelyen a stadiont megépítették. A fentiek szerint az értékbecslést a Hatóság iránymutatása alapján kell megvizsgálni.
   A jelentés értékelésekor a Hatóság megjegyzi, hogy azt ugyanaz az értékelő, az OPAK/Aarsheim úr készítette. A Hatóság már megállapította, hogy az OPAK és Aarsheim úr teljesíti az iránymutatásban szereplő azon követelményt, mely szerint az értékbecslésre jogosult szakértőnek jó hírnévvel kell rendelkeznie. A Hatóságnak továbbá nincs oka azt feltételeznie, hogy Aarsheim úr nem volt független az értékelés elvégzésekor.
   Tekintettel a szóban forgó ingatlan különleges jellegére, az alkalmazott módszert részletesebben meg kell vizsgálni annak meghatározása érdekében, hogy az értékelést az általában elfogadott piaci mutatók és értékelési normák alapján végezték-e el.
   Az értékelés először is tartalmazza a földterület jelenlegi használatának leírását (futballpálya, futópálya, edzőpályák, lelátó és edzőtermek). Az 1997. október 28-án kelt hatályos övezeti tervben a területet sportcélokra sorolták be. Az OPAK megállapítja, hogy kiindulásként a földterület értékének a földterület megengedett kiaknázásán kell alapulnia. Az OPAK azonban úgy találja, hogy mivel a földterületen már építettek sportlétesítményeket, és így nincs szó megengedett kiaknázásról, más módszert kell alkalmazni. Mivel a stadion a szerencsejátékból származó összegekben (49) részesült, az OPAK az ezen összegek kezelésére vonatkozó feltételekre hivatkozik, amelyek előírják, hogy a létesítményeknek 40 évig nyitva és használatban kell lenniük, máskülönben az összegeket vissza kell téríteni. Továbbá ahhoz, hogy egy alternatív övezeti terv alapján megállapíthassák a földterület értékét, ismerni kellene egy ilyen terv feltételeit. Ez alapján az OPAK arra a következtetésre jut, hogy a stadiont kizárólag sportlétesítmények megépítésére szolgáló ingatlanként lehet értékelni. Az értékelés ezért a térségben értékesített ipari területtel való összehasonlításon alapul, amelyet annak alapján csökkentenek, hogy a hatályos övezeti tervben nincsenek jövedelemteremtő kereskedelmi területek. Az OPAK megállapítja, hogy a piaci ár 2 385 000–2 915 000 NOK között lenne, az eladási értéket pedig 2 650 000 NOK-ra becsüli.
   A Hatóság kiindulásként megjegyzi, hogy az értékelés a Norvég Értékbecslők Szövetsége által meghatározott, előnyben részesített módszerek egyikén sem alapul. Nem alapul továbbá hasonló ingatlanokkal való közvetlen összehasonlításon sem.
   A Hatóság azonban elismeri, hogy egy labdarúgó stadion különleges ingatlan, ezért nehéz más típusú ingatlanokkal közvetlenül összehasonlítani. A Hatóság ezenfelül úgy véli, hogy egy alternatív övezeti terv hiánya és egy új övezeti felosztás esetén a visszatérítési kötelezettségből eredő gazdasági hátrány miatt a hatályos övezeti terven alapuló értékbecslés tükrözné legjobban a ténylegesen átruházott földterület értékét. Végezetül a Hatóság elismeri a sportövezeti céllal besorolt ingatlanok értékbecsléséhez kapcsolódó nehézséget, amelyek a jelenlegi övezeti szabályok értelmében nem használhatók jövedelemteremtő kereskedelmi területként. E körülményekre tekintettel a Hatóság szerint az OPAK/Aarsheim úr által alkalmazott módszer elfogadható a piaci ár megbecslésére, noha a bizonytalanság minden ilyen árat elkerülhetetlenül érint. A Hatóság például úgy találja, hogy a piaci értéket tovább csökkentheti az a tény, hogy a klubnak már volt bérleti szerződése a földterületre, ami következésképpen az ingatlanon lévő tehernek minősülne minden más vevő esetében. E fenntartásokkal együtt a Hatóság megállapítja, hogy a jelentés kellően részletes és megalapozott ahhoz, hogy elegendő bizonyossággal jelezze, valószínűleg milyen lenne az az érték.
   Mivel a timei önkormányzat az ingatlant 0 NOK-os árért ruházta át a Bryne FK-ra, miközben annak becsült értéke mintegy 2 650 000 NOK-ot tett ki, a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy ez az ügylet állami forrásokat tartalmazott.
   4.2.   VÁLLALKOZÁSNAK BIZTOSÍTOTT GAZDASÁGI ELŐNY
   a)   Gazdasági előny megléte
   
   Mivel az ingatlant 0 NOK-os árért ruházták át a Bryne FK-ra, egyértelmű különbség van a fizetett ár és az ingatlan valószínű piaci értéke között. A Hatóság ezért azt állapítja meg, hogy az ügylet gazdasági előnyt biztosított a Bryne FK számára, mivel a klubnak nem kellett kifizetnie a földterületért a piaci feltételek szerinti értéket.
   b)   A Bryne FK, mint az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozás
   
   Ezt követően meg kell vizsgálni, hogy a Bryne FK az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozásnak tekintendő-e. Ennek érdekében emlékeztetni kell arra, hogy a vállalkozás fogalma magában foglal bármilyen, gazdasági tevékenységet végző jogalanyt, jogállásától és finanszírozásának módjától függetlenül, valamint, hogy bármely, az adott piacon áruk vagy szolgáltatások kínálásából álló tevékenység gazdasági tevékenységnek minősül (50).
   A Bryne FK egy hivatásos, illetve félig hivatásos csapattal rendelkezik, amely jelenleg az első osztály alatti osztályban játszik, és amely az ügylet idején az első osztályban játszott. Az eljárás megindításáról szóló határozatban a Hatóság előzetes minősítése, mely szerint a Bryne FK vállalkozásnak minősül, azon a tényen alapult, hogy néhány tevékenységét – különösen a hivatásos játékosok adásvételét, labdarúgó mérkőzések formájában történő szórakoztatás biztosítását, valamint hirdetési felület biztosítását – a jelek szerint piacon nyújtotta, és ebből kifolyólag e tevékenységek gazdasági jellegűek voltak. A Hatóság nem látja, hogy következtetését esetlegesen módosító új érveket nyújtottak volna be a hivatalos vizsgálati eljárás során. Ezért azt kell megállapítani, hogy e tevékenységek vonatkozásában a Bryne FK az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozás.
   A Hatóság azonban megjegyzi, hogy a Bryne FK össztevékenységének 89 százaléka, amelyet a tevékenységi órák száma alapján számítottak ki, nem hivatásos labdarúgó tevékenységekhez – nevezetesen az ilyen tevékenységek gyermekek és fiatalok számára történő megszervezéséhez – kapcsolódik (51).
   Az Európai Bíróság joggyakorlata szerint a sportolás csak annyiban képezi az EGT-jog tárgyát, amennyiben az EGT-megállapodás értelmében gazdasági tevékenységnek minősül. Ez a hivatásos vagy félig hivatásos labdarúgó játékosok piacon nyújtott tevékenységeire lenne alkalmazandó (52). Amint azt a fentiekben említettük, e tevékenységek a Bryne ASA vállalkozáson belül összpontosultak. Másrészt a Bryne FK által 600 fiatal labdarúgó játékosnak a klubban nyújtott tevékenységeket főleg nonprofit alapon, továbbá nagymértékben a szülők és mások önkéntes munkája alapján folytatják (53).
   Ezt követően meg kell jegyezni, hogy az Európai Bizottság gyakorlata szerint az ilyen jellegű sporttevékenységek gyermekek és fiatalok javára történő nyújtása nem minősül az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett gazdasági tevékenységnek. Egy Franciaországban hivatásos sportklubok által fiatalok számára szervezett sporttevékenységekhez nyújtott állami támogatást érintő ügyben a Bizottság úgy találta, hogy a fiatalok állampolgári nevelése, iskolai és sporttal kapcsolatos oktatása az államra háruló általános feladatnak tekinthető az oktatás terén. Olyan mértékben, amennyiben ez az oktatás felváltotta a korábban sporttanulmányokként ismert oktatást, miközben megtartotta az eredeti jellemzőket és felépítést, a szóban forgó támogatás az oktatás terén, és így a verseny terén kívül folytatott tevékenységeknek nyújtana előnyt. Ezenfelül néhány támogatott tevékenység a szurkolók közötti erőszak csökkentésére és az ehhez kapcsolódó tevékenységekre irányult. A Bizottság megállapította, hogy az ilyen tevékenységek tág értelemben hozzájárulnak az állampolgári neveléshez. Következésképpen megállapította, hogy a szóban forgó intézkedések azokhoz az oktatási tevékenységekhez hasonlóak, amelyek a nemzeti oktatási rendszer felelőssége és az állam egyik általános feladata lennének (54).
   Ebben a tekintetben meg kell jegyezni, hogy a norvég labdarúgó szövetség kiemelte: elvben állami felelősségnek minősül, hogy a gyermekek és fiatalok számára sporttevékenységeket kínáljanak és szervezzenek helyi környezetükben. A klubok a helyi hatóságokkal és a szövetséggel együttműködve jelentős felelősséget vállalnak a létesítmények fejlesztéséért és a tevékenységek megszervezéséért minden szinten. A norvég labdarúgó szövetség továbbá kiemelte, hogy a norvég hatóságok több alkalommal is hangsúlyozták a labdarúgás – mint a társadalmi befogadás egyik mechanizmusa – pozitív hatását (55).
   Mivel a klubok, amint a norvég labdarúgó szövetség aláhúzta, labdarúgó tevékenységeket szerveznek a gyermekek és fiatalok számára, így a sport területén kiegészítik az oktatást, és csatornát biztosítanak a társadalmi befogadásra és mobilitásra, a Hatóság úgy véli, hogy a Bryne FK által szervezett szabadidős labdarúgó tevékenységek az oktatási tevékenységekhez hasonlóan a köz érdekében végrehajtott feladatnak tekinthetőek. Ebből kifolyólag az ilyen tevékenységek nem minősülnek az EGT-megállapodás állami támogatásokról szóló rendelkezései értelmében vett gazdasági tevékenységeknek.
   A fentiek figyelembevételével a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy a Bryne FK – tekintettel nem hivatásos tevékenységeire – nem tekinthető az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozásnak.
   c)   A klub gazdasági tevékenységei nem részesültek előnyben
   
   Az Európai Bizottság úgy találta, hogy amennyiben egy sportklub gazdasági és nem gazdasági tevékenységet is folytat, nincs szó állami támogatásról, ha a klub az elkülönített számvitel révén biztosítja, hogy a gazdasági tevékenységek nem részesülnek semmilyen előnyben (56). Következő lépésként ezért meg kell vizsgálni, hogy az ingatlannak a becsült piaci ár alatti áron történt átruházása nyújtott-e ténylegesen előnyt a klub gazdasági tevékenységei javára.
   Kiindulásként meg kell jegyezni, hogy a klub az ügylet idején két jogalanyból, a Bryne FK-ból és a Bryne Fotball ASA-ból állt. A két jogalany között a feladatok felosztását és a gazdasági kapcsolatokat a klub és a vállalkozás által 2000-ben kötött együttműködési megállapodásban rögzítették.
   A két jogalany közötti együttműködési megállapodás értelmében a Bryne Fotball ASA volt felelős a következő gazdasági tevékenységek elvégzéséért: szponzorálási megállapodások, média- és televíziós jogok értékesítése, hirdetési felület biztosítása a stadionban, szurkolói felszerelések értékesítése és engedélyezése, a játékosok, valamint a klub nevének és logójának kereskedelmi kiaknázása, a klub otthoni mérkőzéseinek jegyeladása, valamint nyereményjátékokat érintő megállapodások (2.1. cikk).
   Másrészt a Bryne FK volt felelős valamennyi sporthoz kapcsolódó ügyért, így az edzésekért és mérkőzésekért, a norvég labdarúgó szövetség sportrendelkezései értelmében minden hivatalos kötelezettségért, a klub nem hivatásos része javára történő pénzgyűjtéshez kapcsolódó különféle tevékenységekért, valamint a hirdetések kivételével a stadion működtetéséért.
   Noha hivatalosan a Bryne FK alkalmazta a hivatásos játékosokat és a kisegítő személyzetet, és ő kötötte meg a játékosok adásvételéről és kölcsönzéséről szóló hivatalos megállapodásokat, az ezekhez kapcsolódó valamennyi pénzügyi kötelezettséget (57) a Bryne Fotball ASA viselte. Ezenfelül a pénzügyi kiadások fedezése után fennmaradó nettó nyereség a Bryne Fotball ASA-t illette meg (4.2. cikk). Végül az igazgatási személyzetet a Bryne Fotball ASA alkalmazta és fizette (5.1. cikk).
   A megállapodás értelmében maga a stadion a Bryne FK felelőssége volt. A Bryne Fotball ASA-nak évente általában 150 000 NOK-ot kellett fizetnie a stadion használatáért, valamint hivatalos mérkőzésenként 10 000 NOK-ot a Bryne FK számára (4.2. cikk). A Bryne Fotball ASA továbbá köteles volt éves díjat fizetni a Bryne FK-nak a klub nevének és logójának használati jogáért és a játékosok kereskedelmi kiaknázásáért (4.3. cikk). Ehhez hasonlóan, amikor a hivatásos csapat a Bryne FK tulajdonában lévő eszközöket használta, mint például a stadion, valamint a klub neve és logója, a klub számára ellentételezést kellett fizetnie. A Bryne FK a Hatóságnak benyújtott dokumentumokban megerősíti, hogy ez piaci alapú díj volt, noha e díj kiszámítására vonatkozóan semmilyen dokumentációt nem nyújtott be.
   Az együttműködési megállapodás alapján úgy tekinthető, hogy a Bryne FK néhány további pénzgyűjtő tevékenységet végzett, így különösen a stadionnak, valamint a klub nevének és logójának a Bryne Fotball ASA részére történő bérbeadását. E tevékenységek olyan jellegűek, amelyeket elvileg más szereplőkkel versenyezve lehet folytatni a piacon, így tehát beletartoznak a gazdasági tevékenység meghatározásába. A szóban forgó ügyben azonban a stadion, valamint a klub nevének és logójának használatáért a korlátolt felelősségű társaság által teljesített kifizetésnek hatékonyan biztosítania kellett, hogy a szabadidős tevékenységek javára szánt források ne szolgáljanak a hivatásos labdarúgó tevékenységek előnyére. Ennélfogva úgy tűnik, hogy a Bryne FK által e megállapodás révén szerzett bevételeket visszaforgatták a Bryne FK keretein belül folytatott nem hivatásos labdarúgó tevékenységekbe.
   Amint a fentiekből kiderül, a hivatásos csapathoz kapcsolódó valamennyi költséget a Bryne Fotball ASA viselte, valamint amennyiben a hivatásos csapat a Bryne FK-hoz tartozó eszközöket használja, a klub számára ellentételezést kell fizetni. Azt is meg kell jegyezni, hogy a hivatásos labdarúgáshoz kapcsolódó valamennyi kereskedelmi tevékenységet (így például a hirdetést stb.) a Bryne Fotball ASA-n belül folytatják (58). Amint a fentiekben megjegyeztük, a timei önkormányzattal kötött megállapodás értelmében a stadion földterületét nem a Bryne Fotball ASA-nak, hanem a Bryne FK-nak adták át. E körülmények alapján a Hatóság azon a véleményen van, hogy az együttműködési megállapodás biztosítja: a Bryne FK számára nyújtott bármilyen támogatás nem nyújtott előnyt a hivatásos labdarúgó tevékenységek, illetve az ezekhez kapcsolódó bármilyen kereskedelmi tevékenység javára, mivel e tevékenységek elszámolásait a Bryne FK tevékenységeitől külön kezelték.
   A Hatóság megjegyzi továbbá, hogy a Bryne FK kijelentette: valamennyi saját tevékenységét, amelyből a nem hivatásos tevékenységek 89 százalékot tesznek ki, a stadioningatlanon folytatja. Ez azt jelentené, hogy az ingatlant elsősorban a klub saját alaptevékenységeire használják, vagyis a helyi közösségnek – főként gyermekeknek és fiataloknak – nyújtanak szabadidős labdarúgó tevékenységeket.
   E körülmények alapján a Hatóság megállapítja, hogy a Bryne FK jövedelemtermelő tevékenységei a klub fő célkitűzéséhez képest egyértelműen alárendelt jellegűek, és azokat csupán kiegészítik (59).
   Ezenfelül – különösen a labdarúgó stadion bérbeadására tekintettel – a Hatóság megjegyzi, hogy a szóban forgó stadion korlátozott számú ülőhellyel rendelkezik, és nem egy jelentős városközpontban helyezkedik el. Ennélfogva úgy tűnhet, hogy a stadion használata vonatkozásában a Bryne Fotball ASA-n kívül más fél nem rendelkezne jelentős érdekeltséggel, e használat csekély bevételt eredményezne, ebből következően profitcéllal rendelkező magánbefektetők számára korlátozott érdekeltséggel bírna. Fontos az is, amint az OPAK-jelentés külön említi, hogy mivel nem kapcsolódnak hozzá kereskedelmi területek, a stadion területe nem áll versenyben a térség bevásárlóközpontjaival vagy irodaépületeivel.
   2004 tavaszán, tehát az ügyletet követően mintegy fél évvel, a Bryne Fotball ASA felszámolta tevékenységeit, és a hivatásos tevékenységeket átadta a Bryne FK-nak. A Bryne FK továbbá megerősítette, hogy a klub nem kezeli elkülönítetten a klubon belüli különféle tevékenységek elszámolásait.
   Mivel az ingatlan átruházása egyszeri ügylet, a fenti értékelés a klubnak az ügylet idején érvényes felépítésén alapul. Amenynyiben bármilyen utalás lenne arra nézve, hogy az események láncolata valójában az állami támogatásokról szóló szabályok megkerülésére irányult azáltal, hogy a gazdasági előnyt egy gazdasági tevékenységet nem folytató jogalanyon keresztül juttatták, indokolt lenne a klub gazdasági tevékenységeire való lehetséges kihatás értékelése az összefonódást követően. A szóban forgó ügyben a Hatóságnak nincs arra vonatkozó információja, hogy a Bryne FK és a Bryne Fotball ASA későbbi összefonódása az ügylet idején tervezett volt, az bármilyen módon kapcsolódott a földterület klub általi megszerzéséhez, illetve hogy egyébként az EGT állami támogatásokról szóló szabályainak megkerülésére irányult.
   A Hatóság ezért arra a következtetésre jut, hogy a Bryne FK számára azon földterület átruházása révén nyújtott támogatás, amelyen a stadiont megépítették, nem részesítette előnyben a klub gazdasági tevékenységeit.
   4.3.   A 2/70 sz. ÉS A 2/32 sz. INGATLAN BRYNE FK SZÁMÁRA TÖRTÉNT ÉRTÉKESÍTÉSÉVEL KAPCSOLATOS KÖVETKEZTETÉS
   A fentiekre tekintettel a Hatóság megállapítja, hogy az ingatlan Bryne FK-ra történt átruházása nem tartalmazott az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatást.
   5.   KÖVETKEZTETÉS
   
   A fenti értékelés alapján a Hatóság megállapítja: nem mutatható ki, hogy az e határozat tárgyát képező három ügylet bármelyike az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatást tartalmazott.
   ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
   1. cikk
   Az EFTA Felügyeleti Hatóság úgy véli, hogy a timei önkormányzat által az 1/151 sz., az 1/301 sz. és az 1/630 sz. ingatlan Grunnsteinen számára, a 4/165 sz. ingatlan Bryne Industripark AS számára, valamint a 2/72 sz. és a 2/32 sz. ingatlan Bryne FK számára történt értékesítése nem minősült az EGT-megállapodás 61. cikke értelmében vett állami támogatásnak.
   2. cikk
   E határozat címzettje a Norvég Királyság.
   3. cikk
   Csak az angol nyelvű szöveg hiteles.
   
      Kelt Brüsszelben, 2009. július 23-án.
      
         
            az EFTA Felügyeleti Hatóság részéről
         
         Per SANDERUD
         
            elnök
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            testületi tag
         
      
   
   
      (1)  A továbbiakban: a Hatóság.
   
      (2)  A továbbiakban: az EGT-megállapodás.
   
      (3)  A továbbiakban: a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás.
   
      (4)  A továbbiakban: a 3. jegyzőkönyv.
   
      (5)  Az EFTA Felügyeleti Hatóság által 1994. január 19-én elfogadott és közzétett, az EGT-megállapodás 61. és 62. cikkének, valamint a Felügyeleti és Bírósági Megállapodás 3. jegyzőkönyve 1. cikkének alkalmazására és értelmezésére vonatkozó iránymutatás, amelyet az Európai Unió Hivatalos Lapjában (HL L 231., 1994.9.3., 1. o.) és 32. EGT-kiegészítésében (1994.9.3., 1. o.) tettek közzé. Az iránymutatást legutóbb 2009. június 10-én módosították (a továbbiakban: az állami támogatásokról szóló iránymutatás). Az állami támogatásokról szóló iránymutatás frissített változatát közzétették a Hatóság honlapján: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  A Hivatalos Lapban (HL L 113., 2006.4.27., 24. o.) és 21. EGT-kiegészítésében (2006.4.27., 46. o.) közzétett, 2005. december 14-i 319/05/COL határozattal módosított, a Hivatalos Lapban (HL L 139., 2006.5.25., 37. o.) és 26. EGT-kiegészítésében (2006.5.25., 1. o.) közzétett, 2004. július 14-i 195/04/COL határozat. A 195/04/COL határozat egységes szerkezetbe foglalt szövege megtalálható a Hatóság honlapján: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  HL C 138., 2008.6.5., 30. o., valamint 31. EGT-kiegészítés, 2008.6.5., 1. o.
   
      (8)  A levélváltással kapcsolatos további részletekért lásd a Hatóság honlapján közzétett 717/07/COL hatósági határozatot: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf
   
      (9)  L. 7. lábjegyzet.
   
      (10)  Dokumentumszám: 484855 (A norvég futballszövetség 2008. július 4-i észrevételei), 485026 (A Bryne fotballklubb nevében az Arntzen de Besche ügyvédi iroda által 2008. július 8-án tett észrevételek) és 485461 (A Vålerenga football nevében a Selmer ügyvédi iroda által 2008. július 8-án tett észrevételek).
   
      (11)  A továbbiakban: a Grunnsteinen-megállapodás.
   
      (12)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879), az 1(e) kérdésre adott válasz.
   
      (13)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879), 1(e) kérdés.
   
      (14)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 1. melléklet).
   
      (15)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 2. melléklet). Norvégia válaszában azt állította, hogy az értékbecslés az 1/301 sz. és az 1/630 sz. ingatlanra vonatkozott. Ez azonban a tényleges értékelésben nem jelenik meg, és az abban szereplő négyzetméterszám sem jelzi, hogy mindkét ingatlant figyelembe vették.
   
      (16)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 5. melléklet).
   
      (17)  Úgy tűnik, hogy ennek alapját a 600 NOK/négyzetméter ár és az 1/301 sz. ingatlanon lévő épület értéke jelenti. A Hatóságnak nem nyújtották be az épület értékbecslését.
   
      (18)  Ennek alapját az önkormányzat eredeti, 125 000 NOK-os költségbecslése jelenti, amelyet az önkormányzatnál folytatott tanácskozásokra készített háttérdokumentumok tartalmaztak (dokumentumszám: 413558, 16–17. o.). Úgy tűnik, hogy a Skanska becsléséhez egy későbbi szakaszban jutottak hozzá.
   
      (19)  Norvégia észrevételei a Hatóság eljárást megindító határozatára, dokumentumszám: 466024, 3. melléklet.
   
      (20)  Norvég nyelven: Tomtebelastningsmetoden.
   
      (21)  Dokumentumszám 413558, 19. és azt követő oldalak.
   
      (22)  Norvégia észrevételei a Hatóság eljárást megindító határozatára, dokumentumszám: 466024, 9. lábjegyzet.
   
      (23)  Norvégia észrevételei a Hatóság eljárást megindító határozatára, dokumentumszám: 466024, 8. és 9. melléklet.
   
      (24)  Dokumentumszám: 413558, 16–17. o.
   
      (25)  Lásd a 413558. sz. dokumentumot (eredeti panasz), amelyet a Aksjonsgruppa Norvégia válaszára tett észrevételeiben megismételnek, dokumentumszám: 477440.
   
      (26)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 13–17. melléklet).
   
      (27)  A továbbiakban: a Bryne-megállapodás.
   
      (28)  Dokumentumszám: 413558, 29. o., valamint Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 29. melléklet). Az adásvétel háttérdokumentumaiból úgy tűnik, hogy az önkormányzat viszont 1996-ban 1 millió NOK-ért vásárolta meg a földterületet a futballklubtól. A Hatóság ezen adásvételt illetően nem rendelkezik további információkkal.
   
      (29)  A Norvégia által benyújtott telekbérleti szerződések, valamint Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére, 18. és 19. melléklet (dokumentumszám: 427879).
   
      (30)  Lásd a Hatóság első tájékoztatáskérésére adott norvég válasz 24. mellékletét, (dokumentumszám: 427879).
   
      (31)  A Bryne FK hivatalos vizsgálati eljárás megindításával kapcsolatos észrevételei (dokumentumszám: 485026).
   
      (32)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 21. melléklet).
   
      (33)  Norvégia észrevételei a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatra, 2008. február 21-én kelt levél (dokumentumszám: 466024).
   
      (34)  Norvégia észrevételei a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatra, 13. melléklet, 2008. február 21-én kelt levél (dokumentumszám: 466024).
   
      (35)  A korlátolt felelősségű társaság fizette a játékosok, valamint a gyógytornászok, edzők és egyéb támogató személyzet fizetését, a munkaadó társadalombiztosítási hozzájárulását, az edzéshez és mérkőzésekhez szükséges felszerelések beszerzését és karbantartását, az edzéseket és végül az idegenben játszott mérkőzésekkel kapcsolatban felmerült utazási költségeket a csapat számára.
   
      (36)  Norvégia válasza a Hatóság első tájékoztatáskérésére (dokumentumszám: 427879, 22. melléklet).
   
      (37)  A Bryne FK által benyújtott táblázat alapján (megtalálható a 485026 sz. dokumentumban), amely a tevékenységi órák számát korcsoport, hónap és tevékenységtípus (edzés, mérkőzés stb.) szerinti bontásban mutatja.
   
      (38)  Iránymutatás a hatóságok általi fölterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről, 2.2. szakasz, a)–c) pont.
   
      (39)  Norvégia észrevételei a Hatóság eljárást megindító határozatára, dokumentumszám: 466024, 8. o. és 5. melléklet (önéletrajz).
   
      (40)  Az OPAK értékelése az 1/152 sz., az 1/301 sz. és az 1/630 sz. ingatlanról (3. melléklet, dokumentumszám: 466024).
   
      (41)  2005. június 29-i 170/05/COL határozat köztulajdonú ingatlanok értékesítéséről – Egyetemi Könyvtár épülete és hozzá kapcsolódó ingatlanrész Oslóban.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt és Statens vegvesen.
   
      (44)  A T-274/01. sz., Valmont kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 2004., II-3145. o.) 72. bekezdése.
   
      (45)  Az adásvételi megállapodás 1. cikkének 3. szakasza, dokumentumszám: 428860.
   
      (46)  L. 42. lábjegyzet.
   
      (47)  A fent említett T-274/01. sz., Valmont ügyben hozott ítélet 45. pontja, valamint a T-127/99., T-129/99. és T-148/99. sz., Diputación Foral de Alava egyesített ügyekben hozott ítélet (EBHT 2002., II-1275. o.) 85. bekezdése.
   
      (48)  Lásd különösen a C-143/99. sz., Adria-Wien Pipeline és Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke ügyben hozott ítélet (EBHT 2001., I-8365. o.) 38. bekezdését; a C-501/00. sz., Spanyolország kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 2004., I-6717. o.) 90. bekezdését, és a C-66/02. sz., Görögország kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 2005., I-0000. o.) 77. bekezdését.
   
      (49)  A szerencsejátékból származó összegek az állami tulajdonban lévő szerencsejáték-vállalat, a Norsk Tipping bevételei. A Kulturális és Egyházügyi Minisztérium által meghatározott szabályok értelmében az ilyen létesítményeket a megépítést követő 40 évig nyitva kell tartani. Lásd az „Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008” című brosúra 4.9. fejezetét, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf
   
      (50)  Lásd az EFTA-Bíróság ítéletét az E-5/07 sz., Private Barnehagers Landsforbund kontra EFTA Felügyeleti Hatóság ügyben, 78. bekezdés, valamint a C-218/00 sz., Cisal ügyben hozott ítélet (EBHT 2002., I-691. o.) 23. bekezdését.
   
      (51)  Dokumentumszám: 485026 (érdekelt fél észrevételei a Bryne FK-tól).
   
      (52)  A 13-76 sz., Donà kontra Mantero ügyben hozott ítélet (EBHT 1976., 1333. o.) 12. bekezdése.
   
      (53)  Dokumentumszám: 485026 (érdekelt fél észrevételei a Bryne fotballklubbtól).
   
      (54)  N 118/00. sz. ügy, Hivatásos sportkluboknak nyújtott állami támogatások (Franciaország).
   
      (55)  Dokumentumszám: 484855, érdekelt fél észrevételei a norvég labdarúgó szövetségtől, 2008. július 3.
   
      (56)  Lásd a Bizottság fent említett határozatát az N 118/00 sz. ügyben.
   
      (57)  E kötelezettségek különösen a játékosok vételárának, valamint a játékosok, az edzők és a kisegítő személyzet javadalmazásának és egyéb illetményeinek kifizetésére vonatkoznak. A vállalkozásnak emellett fizetnie kellett az alkalmazottak utáni társadalombiztosítási hozzájárulást, valamint fedeznie kellett a felszerelések beszerzését és karbantartási költségeit, a hétvégi edzéseket, az idegenben játszott mérkőzésekkel kapcsolatban felmerült utazási költségeket és edzéseket, valamint a pályák és helyszínek bérlését.
   
      (58)  Az ekkor hatályos együttműködési megállapodás magában foglalta, hogy nem a Bryne FK, hanem a Bryne Fotball ASA volt felelős a szponzorálási megállapodásokért, a média- és televíziós jogok értékesítéséért, hirdetési felület biztosításáért a stadionban, a szurkolói felszerelések értékesítéséért és engedélyezéséért, valamint a játékosok, illetve a klub nevének és logójának reklámcélokra való felhasználásáért. A Bryne Fotball ASA volt felelős a klub otthoni mérkőzéseinek jegyeladásáért is. Noha a hivatásos játékosok adásvétele a Bryne FK-nak a megállapodás 2.5. cikkében meghatározott feladatai és felelősségei közé tartozott, a játékosok vételárának és javadalmazásának kifizetéséért a Bryne Fotball ASA volt felelős. Ennélfogva úgy tűnne, hogy a Hatóság által gazdasági jellegűnek és az EGT-n belüli kereskedelmet és versenyt hátrányosan befolyásolónak minősített tevékenységeket az ügylet idején a Bryne Fotball ASA-n belül folytatták.
   
      (59)  N 558/2005 sz. bizottsági ügy – Hivatásos tevékenység létesítményeihez nyújtott támogatás (Lengyelország). Továbbá az N 234/2007 sz. ügy – K + F + I ösztönzés (Spanyolország), 38. bekezdése is azt mutatja, hogy az elsősorban nem gazdasági tevékenységet végző kutatószervezetek mindazonáltal ellentételezés fejében végezhetnek kutatást vállalkozások nevében anélkül, hogy az állami támogatásokról szóló szabályok értelmében vett vállalkozásnak minősülnének.