CELEX: E2011C0232
Language: lt
Date: 1310515200000
Title: 2011 m. liepos 13 d. ELPA priežiūros institucijos sprendimas Nr. 232/11/COL dėl pranešimo apie Askerio savivaldybėje, Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 , esančio žemės sklypo pardavimą (Norvegija)

22.11.2012   
            
            
               LT
            
            
               Europos Sąjungos oficialusis leidinys
            
            
               L 323/32
            
         ELPA PRIEŽIŪROS INSTITUCIJOS SPRENDIMAS
   Nr. 232/11/COL
   2011 m. liepos 13 d.
   dėl pranešimo apie Askerio savivaldybėje, Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, esančio žemės sklypo pardavimą (Norvegija)
   ELPA PRIEŽIŪROS INSTITUCIJA (toliau – Institucija),
   Atsižvelgdama į Europos ekonominės erdvės susitarimą (toliau – EEE susitarimas), ypač į jo 61 straipsnį ir 26 protokolą,
   Atsižvelgdama į ELPA valstybių susitarimą dėl Priežiūros institucijos ir Teisingumo Teismo įsteigimo (toliau – Institucijos ir Teismo susitarimas), ypač į jo 24 straipsnį,
   Atsižvelgdama į Institucijos ir Teismo susitarimo 3 protokolą (toliau – 3 protokolas), ypač į jo I dalies 1 straipsnio 2 dalį, taip pat II dalies 7 straipsnio 5 dalį ir 14 straipsnį,
   Atsižvelgdama į 2004 m. liepos 14 d. Institucijos sprendimo Nr. 195/04/COL dėl įgyvendinimo nuostatų, nurodytų ELPA valstybių susitarimo dėl priežiūros institucijos ir Teisingumo Teismo įsteigimo 3 protokolo II dalies 27 straipsnyje (toliau – Įgyvendinimo nuostatų sprendimas), suvestinę redakciją (1),
   Pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtas nuostatas (2) ir atsižvelgdama į tas pastabas,
   kadangi:
   I.   FAKTAI
   
   1.   PROCEDŪRA
   2008 m. gruodžio 15 d. raštu (dok. Nr. 508884), kurį Institucija gavo 2009 m. vasario 13 d., Norvegijos valdžios institucijos pagal 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 3 dalį pranešė apie Askerio savivaldybėje, Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, esančio žemės sklypo pardavimą.
   2009 m. balandžio 8 d. raštu (dok. Nr. 512188) Institucija paprašė suteikti daugiau informacijos. Norvegijos valdžios institucijos atsakė 2009 m. gegužės 11 d. raštu (dok. Nr. 518079).
   2009 m. liepos 7 d. raštu (dok. Nr. 521778) Institucija antrą kartą paprašė suteikti daugiau informacijos. Norvegijos valdžios institucijos atsakė 2009 m. rugpjūčio 14 d. raštu (dok. Nr. 527555).
   Tada Institucija pranešė Norvegijos valdžios institucijoms, kad ji nusprendė pradėti 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 2 punkte nustatytą procedūrą dėl minėto žemės sklypo pardavimo.
   Institucijos sprendimas pradėti procedūrą Nr. 538/09/COL buvo paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje ir jo EEE priede 2010 m. liepos 8 d. (3) Institucija pakvietė suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas.
   Institucija gavo vienos suinteresuotosios šalies – sklypo pirkėjo „Asker Brygge AS“ – pastabas. Jas 2010 m. sausio 29 d. raštu Askerio savivaldybė atsiuntė kaip priedą prie savo tą pačią dieną atsiųsto rašto.
   2010 m. spalio 14 d. buvo surengtas Institucijos ir Norvegijos valdžios institucijų susitikimas, kuriame aptartas šis atvejis. Po šio susitikimo Norvegijos valdžios institucijos 2010 m. lapkričio 19 d. pateikė savo galutines pastabas dėl šio atvejo.
   2.   PRANEŠIMO APIBŪDINIMAS
   Norvegijos valdžios institucijos pranešė apie Askerio savivaldybės bendrovei „Asker Brygge AS“ (toliau – „Asker Brygge“) parduodamą žemės sklypą. Šis turtas užregistruotas Norvegijos nekilnojamojo turto kadastre kaip sklypas, esantis Askerio savivaldybėje, Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (toliau – gbnr. 32/17), jo plotas – apie 9 700 m2. Pastatų sklype nebuvo. Savivaldybė dalį sklypo išnuomojo įmonei „Slependen Båtforening“.
   2001 m. Askerio savivaldybė ir „Asker Brygge“ sudarė susitarimą (toliau – susitarimas dėl pasirinkimo sandorio), pagal kurį bendrovei „Asker Brygge“ suteiktas pasirinkimo sandoris už nustatytą 8 mln. NOK sumą, patikslintą atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą, iki 2009 m gruodžio 31 d. nusipirkti žemės sklypą. Pagal šį susitarimą dėl pasirinkimo sandorio savivaldybė ketino suteikti „Asker Brygge“ galimybę nusipirkti sklypą už rinkos kainą su sąlyga, kad „Asker Brygge“ parengtų išsamius planus ir atliktų išsamius tyrimus siekdama pakeisti sklypo paskirtį ir tada jį apstatyti.
   2004 m. buvo atnaujintas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio ir šio pasirinkimo sandorio galiojimas pratęstas iki 2014 m. gruodžio 31 d. tokiomis pačiomis sąlygomis dėl sklypo paskirties keitimo darbų eigos.
   2005 m. „Asker Brygge“ pasinaudojo pasirinkimo sandoriu žemės sklypui pirkti. Šalys 2007 m. kovo 21 d. pasirašė pardavimo sutartį, pagal kurią sklypas parduotas už 8 727 462 NOK kainą. Tą pačią dieną žemės sklypas buvo perleistas „Asker Brygge“, nors turto perleidimo dieną buvo sumokėta tik pradinė įmoka – 30 proc. pardavimo kainos. Antroji (didžiausia) įmoka, sudaranti 70 proc. pardavimo kainos (6 109 223 NOK), turi būti sumokėta ne vėliau kaip iki 2011 m. gruodžio 31 d. Askerio savivaldybė už antrąją įmoką palūkanų neskaičiuoja.
   Askerio savivaldybė ir „Asker Brygge“ laikosi nuomonės, kad minėta pardavimo sutartis nėra valstybės pagalba, nes pardavimo kaina atitinka rinkos vertę. Nepaisant to, Norvegijos valdžios institucijos, siekdamos teisinio tikrumo, nusprendė pranešti apie šį sandorį.
   3.   NORVEGIJOS VALDŽIOS INSTITUCIJŲ PASTABOS
   Askerio savivaldybės nuomone, sklypo pardavimo sutartis nėra valstybės pagalba, nes jo pardavimo kaina atitinka rinkos vertę. Askerio savivaldybė pabrėžė, kad dėl pardavimo kainos nebuvo deramasi, nes ji buvo nustatyta 2001 m. Nors tuo metu, kai buvo sudarytas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio (2001 m.), nebuvo atliktas nepriklausomas turto vertinimas, savivaldybė pati įvertino šį turtą, remdamasi savo didele patirtimi Askerio nekilnojamojo turto rinkoje.
   Savivaldybė pareiškė, kad ji turi turėti vertinimo laisvę. 2006 m. birželio mėn. ir 2008 m. birželio mėn. atlikus turto vertinimus nustatyta jo rinkos vertė 2001 m.: atitinkamai 9,6 mln. NOK (ši kaina galėjo svyruoti +/– 15 proc.) ir 8 mln. NOK. Taigi šie vertinimai atitinka turto pardavimo kainą vertinamuoju laikotarpiu (2001 m.). 2008 m. sausio 18 d. vertinimas buvo atliktas remiantis klaidingomis prielaidomis ir neatsižvelgiant į vertinimui svarbius veiksnius.
   Pasirinkimo sandorio negalima laikyti suteiktu be jokio atlygio, nes „Asker Brygge“ mainais už jį įsipareigojo atlikti planavimo ir tiriamuosius darbus. Savivaldybė manė, kad atitinkamą sklypą apstatyti būtų sudėtinga, ir nenorėjo atlikti reikiamų tyrimų su sudėtingomis dirvožemio sąlygomis ir tarša susijusiai rizikai nustatyti. „Asker Brygge“, atlikusi tyrimus, pašalino minėtą riziką, todėl savivaldybė galėjo parduoti turtą nesiderėdama dėl tos rizikos su galimais pirkėjais. Todėl „Asker Brygge“ prisiimtas įsipareigojimas buvo naudingas savivaldybei.
   Savivaldybė sutinka, kad privatus investuotojas nebūtų sutikęs be palūkanų atidėti 70 proc. pardavimo kainos mokėjimo, tačiau bet kokia galima valstybės pagalba be tokių palūkanų būtų laikoma de minimis pagalba.
   4.   TREČIŲJŲ ŠALIŲ PASTABOS
   „Asker Brygge“ teigimu, Institucija negali daryti išvados, kad parduodant sklypą buvo suteikta valstybės pagalbą.
   4.1   Turto vertė 2001 m.
   
   „Asker Brygge“ teigimu, vertinant tariamas valstybės pagalbos priemones reikia remtis faktais, kurie buvo žinomi savivaldybei tuo metu, kai ji sudarė susitarimą dėl pasirinkimo sandorio, kuriuo „Asker Brygge“ buvo suteikta teisė nusipirkti atitinkamą turtą, t. y. 2001 m. Taigi reikia vertinti turto rinkos vertę tuo metu, kai buvo sudarytas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio. Institucija negali pakeisti savivaldybės sprendimo dėl turto vertės ekonominio vertinimo 2001 m. Todėl „Asker Brygge“ teigia, kad savivaldybė 2001 m. turto rinkos kainą galėjo įvertinti savarankiškai.
   2001 m. susitarimą su „Slependen Båtforening“ (toliau – „Slependen“) ir įsipareigojimą ateityje pateikti „Slependen“ naudingą sprendimą reikia laikyti turto patrauklumą mažinančiu veiksniu, dėl kurio aiškiai sumažėjo jo rinkos vertė.
   Norint apstatyti atitinkamą žemės sklypą ir pritaikyti jį verslo veiklai, reikėtų pakeisti jo paskirtį. 2001 m. savivaldybė negalėjo to padaryti. Parengiamieji darbai, kuriuos būtų reikėję atlikti, norint visiškai pakeisti sklypo paskirtį, brangiai kainavo ir jiems atlikti būtų reikėję daug laiko. Be to, „Asker Brygge“ galbūt rizikavo, kad savivaldybė ir kitos valdžios institucijos, tokios kaip Viešųjų kelių administracija arba apskrities viršininkas, nepriims prašymo pakeisti sklypo paskirtį.
   Taip pat būtina atsižvelgti į tai, kad sklypas yra arti E18 greitkelio, todėl į jį nuo greitkelio sklinda triukšmas ir tarša. Be to, arti esantis greitkelis labai apriboja sklypo apstatymo galimybes. Greitkelio tiesimo plane buvo uždrausta statyti bet kokius statinius mažesniu kaip 35 m atstumu iki greitkelio. Kadangi sklypas yra labai siauras ir arti greitkelio, šis draudimas taikomas beveik 90 proc. sklypo ploto. Be to, kaip nustatyta susitarimo 1 skirsnyje, taip pat remiantis viešųjų kelių plėtros planu, dalį sklypo buvo planuojama panaudoti naujam keliui šalia dabartinio greitkelio tiesti. Toks naujas kelias užimtų apie 1/3 sklypo.
   „Asker Brygge“ taip pat pabrėžia, kad šio sklypo būklė yra ne visai aiški. Kaip minėta, buvo manoma, kad šį sklypą apstatyti būtų labai sudėtinga dėl jo dirvožemio sąlygų. Be to, manyta, kad sklypo dirvožemis ir pakrantė tikriausiai yra labai užteršti. Todėl kai „Asker Brygge“ 2001 m. kreipėsi į savivaldybę norėdama nusipirkti šią žemę, savivaldybė manė, kad šios žemės beveik neįmanoma pritaikyti verslo veiklai. Nei „Asker Brygge“, nei savivaldybė neturėjo pakankamai tikslios informacijos šiais klausimais, tačiau norint apstatyti sklypą reikėtų kruopščiai ištirti jo būklę. „Asker Brygge“ teigimu, minėtus apribojimus reikėtų laikyti mažinančiais sklypo patrauklumą, nes dėl jų aiškiai sumažėjo jo rinkos vertė.
   Be to, Institucija, atlikdama vertinimą, negali remtis vėlesnėmis faktinėmis aplinkybėmis, nes tai reikštų, kad Institucija, priimdama sprendimą, remiasi faktais, kurių savivaldybė nežinojo tuo metu, kai sudarė susitarimą. Bet kokio sklypo vertės padidėjimo po 2001 m. priežastis – „Asker Brygge“ atliktas darbas. Be šio „Asker Brygge“ darbo teritorija tikriausiai tebebūtų neapstatyta, o jos piniginė vertė savivaldybei būtų labai maža.
   4.2   2007 m. nustatytos vertės patikimumas
   
   Darydama prielaidą, kad nustatyta sklypo 2007 m. vertė yra patikima, savivaldybė atsižvelgia į pridėtinę vertę, atsiradusią dėl „Asker Brygge“ darbo 2001–2007 m., ir atima ją iš sklypo vertės.
   4.3   Atlygis už pasirinkimo sandorį
   
   Vertinant atlygį už „Asker Brygge“ suteiktą pasirinkimo sandorį, būtina atsižvelgti į „Asker Brygge“ įsipareigojimą finansuoti tiriamąjį darbą, kurio kaina – apie 4–5 mln. NOK. Apskritai tokios pasirinkimo sandorio kainos nustatymo metodikos taikymas nėra neįprastas tokiais, kaip šis, su neapstatyta žeme susijusiais atvejais.
   4.4   Turto vertinimai
   
   Nė viename iš turto vertinimų nebuvo pakankamai atsižvelgta į 2001 m. buvusias faktines aplinkybes. Atliktiems vertinimams „Asker Brygge“ prieštaravo daugiausia todėl, kad, pasak šios bendrovės, nustatant rinkos kainą inter alia buvo remiamasi prielaida, kad įmanoma toliau plėtoti valčių prieplauką ir savivaldybė bei „Asker Brygge“ ketina tai daryti. Bendrovė nurodo „TJB Eiendomstaksering“ atlikto turto vertinimo 6–9 puslapius, kuriuose vertintojas remiasi tuo, kad įmanoma pagilinti pakrantę, kad būtų daugiau vietos valtims, ir sklypo teritorijoje įrengti valtines. Bendrovė taip pat nurodo „Takstsenteret“ atlikto turto vertinimo 14 ir 15 puslapius, kuriuose vertintojas taip pat remiasi tokia numatoma sklypo plėtra.
   Tačiau kai 2001 m. buvo sudarytas susitarimas, savivaldybė ir „Asker Brygge“ neplanavo tokios sklypo plėtros ir nemanė, kad ji yra įmanoma. Be to, Viešųjų kelių administracija uždraudė toliau atlikti gilinimo darbus toje teritorijoje dėl žemės sklype esančios pakrantės būklės, siekiant išvengti masės poslinkio ir nepažeisti arti sklypo esančio kelio tilto pagrindo.
   II.   VERTINIMAS
   
   1.   VALSTYBĖS PAGALBA
   Valstybės pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį
   EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje nustatyta:
   
      „Išskyrus tuos atvejus, kai šis Susitarimas nustato kitaip, EB valstybių narių, ELPA valstybių arba iš jų valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su šiuo Susitarimu, kai ji daro įtaką Susitariančiųjų Šalių tarpusavio prekybai.“
   
   1.1   Rinkos ekonomikos investuotojo principas
   
   1.1.1   Įvadas
   
   Jeigu sandoris būtų sudarytas laikantis rinkos ekonomikos investuotojo principo, t. y. jeigu savivaldybė pardavė žemę rinkos kaina ir tokio sandorio sąlygos būtų priimtinos privačiam pardavėjui, toks sandoris nebūtų laikomas valstybės pagalba. Žemės sklypo pardavimas gali būti valstybės pagalba, jeigu žemė parduodama ne rinkos kaina. Visų pirma, vertinti, ar turtas parduotas rinkos kaina, reikėtų sutarties sudarymo metu. Šio žemės sklypo pardavimo aplinkybės yra gana išskirtinės, nes yra keli pardavimo susitarimai: 2001 m. susitarimas dėl pasirinkimo sandorio, 2004 m. pratęstas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio ir 2007 m. pardavimo sutartis.
   Susitarimu dėl pasirinkimo sandorio buvo ne tik suteikta teisė „Asker Brygge“ bet kuriuo metu per daugelį metų įsigyti atitinkamą turtą, bet ir nustatyta vėlesnio turto perleidimo kaina. Todėl pasirinkimo sandoriu „Asker Brygge“ suteikta galimybė daugelį metų stebėti nekilnojamojo turto kainų pokyčius, o vėliau pasinaudoti pasirinkimo sandoriu ir nusipirkti turtą už 2001 m. sutartą kainą. Nors Institucija visiškai pripažįsta valdžios institucijų teisę komercinėmis sąlygomis dalyvauti rinkoje, ji mano, kad reikia kruopščiai apsvarstyti, ar privatus rinkos subjektas būtų sudaręs tokį susitarimą. Institucija apsvarstė, ar „Asker Brygge“ sumokėjo už patį pasirinkimo sandorį ir ar pirkėjui palankias sąlygas atsveria atitinkami pirkėjo įsipareigojimai arba pardavėjo teisės.
   Institucija padarė išvadą, kad paties susitarimo dėl pasirinkimo sandorio negalima laikyti atitinkančiu privataus rinkos ekonomikos investuotojo principą. Tada Institucija įvertino, ar turtas buvo perleistas už rinkos kainą, kai 2007 m. buvo sudaryta pardavimo sutartis už 2001 m. sutartą kainą. Čia Institucija padarė išvadą, kad 2007 m. turtas buvo parduotas už kainą, kuri buvo mažesnė už rinkos kainą. Todėl Institucija pirmiausia įvertino 2001 m. susitarimą dėl pasirinkimo sandorio (ir 2004 m. pasirašytą susitarimą dėl jo pratęsimo), o vėliau – ar žemės sklypas 2007 m. iš tiesų buvo parduotas už rinkos kainą.
   1.1.2   Rinkos kaina pagal 2001 m. pasirašytą susitarimą dėl pasirinkimo sandorio
   
   Svarstant susitarimą dėl pasirinkimo sandorio, reikia ištirti, ar privatus investuotojas rinkos ekonomikos sąlygomis būtų sudaręs tokį patį susitarimą dėl kainos ir sąlygų, kokį 2001 m. pasirašė Askerio savivaldybė ir „Asker Brygge“. Tai vertindama Institucija negali pakeisti savivaldybės komercinio sprendimo savo sprendimu ir tai reiškia, kad savivaldybė, kaip žemės sklypo pardavėja, turi turėti sprendimo laisvę. Gali būti įvairių komerciškai pagrįstų priežasčių sudaryti susitarimą tokiomis sąlygomis. O jei savivaldybės sprendimo neįmanoma pagrįstai paaiškinti, atitinkama priemonė gali būti laikoma valstybės pagalba.
   Remiantis Institucijos turima informacija, turto vėlesnio pardavimo sąlygos buvo nustatytos 2001 m. pasirašytu susitarimu dėl pasirinkimo sandorio. Šiuo susitarimu buvo nustatyta „Asker Brygge“ teisė, bet ne įsipareigojimas, nusipirkti turtą iš anksto nustatytomis sąlygomis bet kuriuo metu iki 2009 m. gruodžio 31 d. Kita vertus, buvo apribota savivaldybės galimybė tuo laikotarpiu parduoti turtą kitiems subjektams. Pagrindinės susitarimo dėl pasirinkimo sandorio nuostatos, svarbios vertinant valstybės pagalbą, yra šios: i) sutarta kaina – 8 mln. NOK, patikslinama atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą, ii) „Asker Brygge“ sutarta teisė iš naujo derėtis dėl kainos tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto kainos labai sumažėtų prieš pasinaudojant pasirinkimo sandoriu (savivaldybė neturėjo atitinkamos teisės iš naujo derėtis dėl kainos tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto kainos labai išaugtų), iii) mokėjimas dviem dalimis: 70 proc. pardavimo kainos būtų sumokėta ne vėliau kaip 2011 m. gruodžio 31 d., bet už šį mokėjimo atidėjimą nereikėtų mokėti palūkanų.
   2004 m. savivaldybė ir „Asker Brygge“ pratęsė susitarimą dėl pasirinkimo sandorio iki 2014 m., tačiau nepakeitė jokių kitų sandorio sąlygų (4).
   Remiantis Institucijos turima informacija, savivaldybė, prieš sudarydama 2001 m. susitarimą su „Asker Brygge“, neatliko nepriklausomo turto vertinimo. Savivaldybė paaiškino, kad ji nustatė turto vertę remdamasi savo patirtimi nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau Institucija negavo daugiau informacijos apie tai. Todėl Institucijai neaišku, kuo remdamasi savivaldybė nustatė sutartą žemės pardavimo kainą – 8 mln. NOK.
   Net ir darant prielaidą, kad 8 mln. NOK suma atitiko turto rinkos kainą 2001 m. (5), reikėtų įvertinti kitų susitarimo dėl pasirinkimo sandorio elementų rinkos vertę. Institucijos nuomone, jeigu reikėjo atsižvelgti tik į turto rinkos vertę, tai reiškia, kad „Asker Brygge“ pasirinkimo sandorį sudarė nemokamai, be jokio ekonominio atlygio už šią suteiktą pirkėjo pirmumo teisę.
   Kaip minėta, šiuo pasirinkimo sandoriu bendrovei buvo suteikta galimybė daugelį metų stebėti nekilnojamojo turto kainų pokyčius. Remiantis statistika, nekilnojamojo turto kainos laikui bėgant auga. Be to, Askerio savivaldybė yra arti sostinės Oslo ir jos gyventojų skaičius nuolat auga; šie veiksniai paprastai didina nekilnojamojo turto kainas.
   Susitarimu dėl pasirinkimo sandorio buvo apribota savivaldybės galimybė parduoti nekilnojamąjį turtą kitam pirkėjui, taigi buvo įšaldytas kapitalas, kurį savivaldybė kitu atveju būtų galėjusi panaudoti kitiems tikslams arba gauti už jį palūkanų. Tačiau savivaldybė negautų jokios išmokos ar kompensacijos tuo atveju, jei „Asker Brygge“ būtų nusprendusi nepirkti atitinkamo turto.
   Be to, 2004 m. pasirinkimo sandorio galiojimas buvo pratęstas 5 metams, už tai neprašant jokio atlygio. Taigi „Asker Brygge“ galėjo aktyviai daryti įtaką savivaldybei, norėdama pakeisti nekilnojamojo turto paskirtį ir taip padidinti jo rinkos vertę.
   Pagal susitarimą dėl pasirinkimo sandorio taip pat buvo susitarta dėl kai kurių būsimos pardavimo sutarties aspektų. Visų pirma, siekdama pakeisti sklypo paskirtį, „Asker Brygge“ įsipareigojo užbaigti parengiamuosius darbus, kad būtų galima pradėti paskirties keitimo procedūrą. Jei ši sąlyga nebūtų tenkinama, Askerio savivaldybė galėjo nutraukti sutartį.
   Norvegijos valdžios institucijų teigimu, pasirinkimo sandorio negalima laikyti suteiktu be jokio atlygio, nes „Asker Brygge“ mainais už jį įsipareigojo atlikti planavimo ir tiriamuosius darbus. Net jei savivaldybė manė, kad atitinkamą sklypą apstatyti būtų sudėtinga, ir nenorėjo atlikti reikiamų tyrimų su sudėtingomis dirvožemio sąlygomis ir tarša susijusiai rizikai nustatyti, susitarimu dėl pasirinkimo sandorio „Asker Brygge“ buvo suteikta galimybė dirbti sklype kelerius metus ir tik po to nuspręsti, ar ji nori pirkti šį nekilnojamąjį turtą; Institucijos nuomone, tai labai sumažino riziką. Be to, jeigu būtų buvusi pakeista sklypo paskirtis, tai būtų padidinę nekilnojamojo turto vertę. Todėl „Asker Brygge“, sudarydama susitarimą dėl pasirinkimo sandorio, iš tiesų niekuo nerizikavo. Tiriamiesiems darbams išleistos lėšos pirkėjui būtų atsipirkusios, o jei šie tyrimai būtų parodę, kad sklypas nėra tinkamas apstatyti, tiriamuosius darbus būtų buvę galima sustabdyti ir patirti minimalių išlaidų be jokio įsipareigojimo pirkti turtą.
   „Asker Brygge“ tvirtina, kad vertinant atlygį už pasirinkimo sandorį būtina atsižvelgti į įsipareigojimą finansuoti tiriamąjį darbą, kurio numanoma kaina – apie 4–5 mln. NOK. Teigiama, kad tokios pasirinkimo sandorio kainos nustatymo metodikos taikymas nėra neįprastas tokiais, kaip šis, su neapstatyta žeme susijusiais atvejais. Institucija pažymi, kad „Asker Brygge“ minėtų teiginių nepagrindė jokiais dokumentais. Norvegijos valdžios institucijos negalėjo patvirtinti nei tyrimams išleistų lėšų sumų, nei kad tai yra įprastas neapstatytų žemės sklypų kainos nustatymo metodas.
   Institucijos nuomone, pats pasirinkimo sandoris nepriklausomai nuo to, ar juo būtų buvę pasinaudota, ar ne, turėjo vertę 2001 m., kai buvo sudarytas susitarimas. Institucijos iki šiol gautuose dokumentuose ir paaiškinimuose nėra informacijos, kad pirkėjas už patį pasirinkimo sandorį sumokėjo atlygį, kuris būtų buvęs priimtinas privačiam investuotojui.
   Susitarimu dėl pasirinkimo sandorio „Asker Brygge“ suteikta galimybė atlikti sklype tiriamuosius darbus, siekiant pakeisti jo paskirtį, mainais už pasirinkimo sandorį, pagal kurį galima nusipirkti sklypą už rinkos kainą. Tačiau nebuvo suteikta garantijos, kad iš tiesų bus atlikti tinkami sklypo tiriamieji darbai. Nebuvo besąlygiškai įsipareigota atlikti jokių konkrečių tyrimų, nes pirkėjas galėjo vietoj to pasirinkti nesudaryti pardavimo sutarties, pavyzdžiui, jeigu pirminiai tiriamieji darbai parodytų, kad projektas yra nepelningas, arba dėl bet kokios kitos priežasties. Todėl pirkėjo rizika pagal susitarimą dėl pasirinkimo sandorio buvo minimali, o savivaldybė nebūtų gavusi iš jo naudos, jeigu tyrimai būtų atskleidę sklypo plėtros galimybes. Tada pirkėjas galėtų palaukti, kol per ilgesnį laiką pasikeis padėtis nekilnojamojo turto rinkoje, ir nuspręsti nusipirkti turtą už nustatytą kainą tuo metu, kai pirkėjui tai būtų naudingiausia. Be to, remiantis Institucijos turima informacija, reikalavimo, kad „Asker Brygge“ per nustatytą terminą atliktų tiriamuosius darbus, norėdama išlaikyti pasirinkimo sandorį, negalima laikyti tinkamu atlygiu už galimybę nusipirkti žemę pagal rinkos ekonomikos investuotojo principo apibrėžtį.
   Susitarime dėl pasirinkimo sandorio taip pat buvo kitų elementų, dėl kurių veikiausiai galėtų padidėti pasirinkimo sandorio vertė. Pirmas toks elementas yra kainos reguliavimo mechanizmas. „Asker Brygge“ turėjo teisę reikalauti iš naujo nustatyti kainą tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto kainos Askerio savivaldybėje labai sumažėtų prieš tai, kai bus pasinaudota pasirinkimo sandoriu. Kaip minėta, pagal susitarimą savivaldybei nebuvo suteikta atitinkama teisė iš naujo nustatyti kainą tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto kainos reikšmingai padidėtų. Pasak Norvegijos valdžios institucijų, „Asker Brygge“ teisė iš naujo nustatyti susitarimo sąlygas buvo suteikta tokiomis aplinkybėmis, kai Askerio savivaldybė laikė sklypą netinkamu apstatyti, inter alia dėl arti esančio greitkelio (E18), todėl sandoris būtų susijęs su reikšminga ekonomine rizika. Tačiau Institucija mano, kad privatus investuotojas nebūtų sudaręs tokio susitarimo be abipusės teisės jį keisti tuo atveju, jeigu nekilnojamojo turto kainos reikšmingai padidėtų arba sumažėtų. Šiuo požiūriu savivaldybės teisė patikslinti kainą atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą neatrodo pakankama, turint omenyje tai, kad ji neturi atitinkamos teisės keisti kainą.
   Institucijos nuomone, vartotojų kainų indeksas nėra tinkamas indeksas kainai tikslinti atsižvelgiant į nekilnojamojo turto kainų pokyčius. Vartotojų kainų indeksas yra priemonė, pagal kurią nustatomas namų ūkių perkamų vartojimo prekių ir paslaugų vidutinės kainos pokytis, tačiau jis nerodo nekilnojamojo turto rinkos kainų pokyčių. Nekilnojamojo turto kainų raida skiriasi nuo kitų kainų raidos, todėl nustatant vartotojų kainų indeksą paprastai neatsižvelgiama į nekilnojamojo turto, tokio, kaip aptariamasis sklypas, kainas.
   Be to, susitarime dėl pasirinkimo sandorio Askerio savivaldybė sutiko atidėti 70 proc. sutartos pirkimo kainos mokėjimą vėliausiai iki 2011 m. gruodžio 31 d. (6) ir už šį atidėjimą nenustatė jokių palūkanų. Pasak Norvegijos valdžios institucijų, atidėti visos sumos mokėjimą be palūkanų buvo sutikta todėl, jog buvo manoma, kad atitinkamą sklypą būtų sunku apstatyti. Institucija mano, kad privatus subjektas nebūtų sutikęs tokiam ilgam laikui atidėti mokėjimo be jokių palūkanų. Ji taip pat mano, kad privatus subjektas nebūtų visiškai perleidęs turto nuosavybės pirmiau negu jam būtų buvusi sumokėta visa suma. Askerio savivaldybė sutinka, kad privatus investuotojas būtų pareikalavęs atlygio už mokėjimo atidėjimą. Nors Askerio savivaldybė pareiškė, kad bet kokia atitinkama pagalba nesiektų de minimis ribos, ji to neįrodė jokiais dokumentais.
   Dėl minėtų priežasčių Institucija mano, kad privatus subjektas tokiomis pačiomis, kaip Askerio savivaldybės, sąlygomis nebūtų sudaręs tokio ilgalaikio susitarimo dėl pasirinkimo sandorio be atlygio už tą pasirinkimo sandorį ir palankias sąlygas. Askerio savivaldybė, reikalaudama vien tik atlygio, atitinkančio turto vertę 2001 m., rizikavo suteikti valstybės pagalbą, visų pirma tuo atveju, jeigu padidėtų nekilnojamojo turto kainos.
   Todėl Institucija daro išvadą, kad susitarimas dėl pasirinkimo sandorio nebuvo sudarytas rinkos sąlygomis, todėl negalima atmesti galimybės, kad buvo suteikta valstybės pagalba.
   Todėl būtina ištirti, ar turto pardavimo kaina buvo mažesnė už jo rinkos vertę.
   1.1.3   Turto rinkos vertė sudarant jo pardavimo sutartį
   
   2005 m. „Asker Brygge“ pasinaudojo pasirinkimo sandoriu. Nors turto pardavimo sąlygos buvo nustatytos 2001 m. pasirašytu susitarimu dėl pasirinkimo sandorio, pardavimo sutartis nebuvo sudaryta iki 2007 m. kovo 21 d. Norvegijos valdžios institucijos paaiškino, kad dėl pardavimo kainos nebuvo deramasi 2007 m. ir kad dėl jos buvo susitarta 2001 m.
   Turto vertė 2001 m. nėra lemiamas kriterijus vertinant, ar pagal einamąjį sandorį buvo suteikta valstybės pagalba, nes turtas buvo parduotas ne 2001 m., o 2007 m. 2001 m. susitarimu dėl pasirinkimo sandorio „Asker Brygge“ buvo suteikta teisė nusipirkti turtą per artimiausius 10 metų, o tuo tarpu, kol „Asker Brygge“ nesinaudojo pasirinkimo sandoriu, turtas toliau priklausė savivaldybei. Taigi, atitinkamas Institucijos valstybės pagalbos vertinimo laikas yra turto pardavimo ir perleidimo naujam savininkui laikas – 2007 m.
   Todėl Institucija lygina „Asker Brygge“ už 2007 m. nupirktą turtą sumokėtą kainą – 8 727 462 NOK – su to turto rinkos verte.
   Remiantis Institucijos valstybės pagalbos gairėmis dėl žemės pardavimo, žemės ir pastatų pardavimas po pakankamai viešos ir besąlyginės pasiūlymų teikimo procedūros, kurią galima palyginti su aukcionu, kai priimamas geriausias arba vienintelis pasiūlymas, iš esmės yra pardavimas rinkos verte, todėl nėra valstybės pagalba. Kitu atveju, siekiant paneigti valstybės pagalbos buvimo prielaidą, kai žemės sklypas parduodamas nerengiant besąlyginės pasiūlymų teikimo procedūros, prieš derybas dėl sklypo pardavimo vienas arba daugiau nepriklausomų turto vertintojų turėtų nepriklausomai įvertinti turtą, siekiant nustatyti jo rinkos vertę pagal visuotinai pripažintus rinkos rodiklius ir vertinimo standartus. Vertintojas turėtų nešališkai atlikti užduotis, t. y. valdžios institucijos neturėtų turėti teisės teikti nurodymų dėl vertinimo rezultato. Nagrinėjamu atveju Askerio savivaldybė, prieš sudarydama susitarimą, nesurengė besąlyginės pasiūlymų teikimo procedūros ir negavo nepriklausomo eksperto vertinimo. Todėl valstybės pagalbos buvimo visiškai paneigti negalima.
   Pranešime Norvegijos valdžios institucijos pateikė 3 atitinkamo turto vertinimus. Nė vienas iš šių vertinimų nebuvo atliktas prieš sudarant susitarimą dėl pasirinkimo sandorio 2001 m., tačiau turto vertė buvo nustatyta vėliau.
   Pirmąją turto vertinimo ataskaitą, pateiktą 2006 m. birželio 30 d., parengė licencijuoti turto vertintojai „Verditakst AS“, „Takst Senteret“ ir „Agdestein“ (7). Šioje ataskaitoje nustatyta, kad žemės sklypas 2001 m., tuo metu, kai buvo sudarytas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio, buvo vertas 9,6 mln. NOK ir ši kaina galėjo svyruoti +/– 15 proc. Tačiau atrodo, kad šis vertinimas buvo tik apytikris. Vertintojai paprasčiausiai nustatė turto vertę remdamiesi leidžiamu jo naudojimo būdu (daugiausia valčių prieplaukai įrengti) pagal vertinimo metu galiojusią tvarką (kuri buvo tokia pati kaip 2001 m.), taip pat vertę tuo atveju, jeigu sklypas būtų naudojamas tiek kaip prieplauka, tiek gyvenamiesiems būstams statyti ir pramonės reikmėms, ir apskaičiavo turto vertę kaip minėtų dviejų galimų verčių vidurkį (8). Tačiau, kaip pirmiau paaiškinta, vertinant valstybės pagalbą svarbu atsižvelgti į žemės vertę 2007 m., kai turtas buvo parduotas ir perleistas naujajam savininkui.
   Norvegijos valdžios institucijos prie savo pranešimo pridėjo du papildomus turto vertinimus, kuriuos savivaldybės pavedimu atliko „TJB Eiendomstaksering“, „Ek & Mosveen AS“ ir „Bjørn Aarvik“. Pirmojoje 2008 m. sausio 18 d. pateiktoje vertinimo ataskaitoje (9) nustatyta žemės sklypo rinkos vertė 2007 m. – 26 mln. NOK. Kadangi savivaldybė sudarė sutartį su „Asker Brygge“ 2001 m., ši kaina buvo diskontuota iki 2001 m. buvusių verčių. Diskontuota turto 2007 m. vertė (26 mln. NOK), taikant 5,5 proc. normą 7,5 metų laikotarpiui, 2001 m. buvo 17 mln. NOK.
   Antrojoje 2008 m. birželio 16 d. pateiktoje ataskaitoje (10)„TJB Eiendomstaksering“, „Ek & Mosveen AS“ ir „Bjørn Aarvik“ nustatė žemės sklypo rinkos vertę 2007 m. – 12 mln. NOK. Diskontuota turto 2007 m. vertė (12 mln. NOK), taikant tą pačią diskonto normą (t. y. 5,5 proc. 7,5 metų laikotarpiui), 2001 m. buvo 8 mln. NOK. Taigi abiejose ataskaitose turto vertė 2001 m. skiriasi 9 mln. NOK, o vertė 2007 m. – 14 mln. NOK.
   Norvegijos valdžios institucijos paaiškino, kad šis skirtumas daugiausia atsirado dėl įvertinto turto vertės sumažėjimo „Asker Brygge“ papildomai įsipareigojus leisti turto dalimi naudotis įmonei „Slependen Båtforening AS“ (11). 2001 m. susitarime dėl pasirinkimo sandorio nustatyta sąlyga, kad sklypo dalis turi būti išnuomota „Slependen Båtforening“ kaip valčių prieplauka ir kad „Asker Brygge“ turėtų atlyginti už savo teisę turėti valčių prieplauką ir (arba) atlyginti Askerio savivaldybei tuo atveju, jeigu sklypo apstatymo darbai būtų pradėti iki nuomos sutarties pabaigos. Nuomos sutartis baigėsi 2009 m. birželio mėn. Be to, susitarimo dėl pasirinkimo sandorio 3 straipsnyje nustatyta, kad „Asker Brygge“ kartu su Askerio savivaldybe turi priimti tinkamą sprendimą dėl „Slependen Båtforening“ poreikių vykdant veiklą susitarimo laikotarpiu.
   Kai 2001 m. buvo sudarytas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio, „Slependen Båtforening“ mokėjo metinį 19 500 NOK nuomos mokestį Askerio savivaldybei (12). Nors buvo sunku tiksliai nustatyti šio įsipareigojimo ekonomines pasekmes „Asker Brygge“ tuo metu, kai buvo sudarytas susitarimas dėl pasirinkimo sandorio, „Asker Brygge“ ir „Slependen Båtforening“2006 m. birželio 1 d. pasirašė susitarimą, pagal kurį pastaroji įmonė įsipareigojo sumokėti 850 000 NOK (plg. susitarimo 2.4 punktą) (13). Remiantis Norvegijos valdžios institucijų pateiktais paaiškinimais, 2008 m. sausio mėn. atliktas turto vertinimas buvo pagrįstas neteisingu „Asker Brygge“ ir „Slependen Båtforening“ susitarimo aiškinimu, nes nebuvo atsižvelgta į pastarosios įmonės teisę už atitinkamą sklypo plotą sumokėti tik 850 000 NOK. Turto vertintojai atitinkamą susitarimo dėl pasirinkimo sandorio sąlygą išaiškino taip, kad „Slependen Båtforening“ būtų turėjusi teisę pasibaigus nuomos sutarčiai išsinuomoti arba nusipirkti valčių laikymo vietas už rinkos kainą. Tačiau Norvegijos valdžios institucijos mano, kad į 850 000 NOK sumą, už kurią turėjo būti įvykdytas įsipareigojimas „Slependen Båtforening“, reikėjo atsižvelgti nustatant turto rinkos vertę 2001 ir 2007 m. Todėl Askerio savivaldybė nurodė „TJB Eiendomstaksering“, „Ek & Mosveen AS“ ir „Bjørn Aarvik“ remtis 850 000 NOK suma nustatant „Slependen Båtforenings“ 65 valčių laikymo vietų vertę 2008 m. birželio 16 d. vertinime. Institucijos nuomone, ši suma yra svarbi nustatant turto vertę 2007 m., nes ši informacija tuo metu buvo žinoma.
   Be to, savivaldybė pažymėjo, kad 2008 m. birželio mėn. vertinime buvo atsižvelgta į dirvožemio taršos riziką (14). Galiausiai, pasak savivaldybės, 2008 m. birželio mėn. vertinime nebebuvo atsižvelgiama į valčių laikymo vietas po greitkeliu (E18) (15).
   „Asker Brygge“ užginčijo atliktų vertinimų patikimumą. Bendrovė daugiausia prieštaravo tam, kad vertinimuose buvo numatyta galimybė pagilinti pakrantės dugną, kad būtų daugiau vietos valtims, ir sklypo teritorijoje įrengti valčių laikymo vietas. Pasak „Asker Brygge“, 2001 m. apskritai nebuvo įmanoma planuoti jokių sklypo apstatymo darbų, o Viešųjų kelių administracija buvo uždraudusi atlikti tolesnius gilinimo darbus toje teritorijoje (16).
   Institucija pažymi, kad „Asker Brygge“ nepateikė jokių dokumentų, įrodančių, kad 2008 m. birželio mėn. vertinimo faktinės prielaidos yra klaidingos. Institucija taip pat pažymi, kad savivaldybė neužginčijo 2008 m. birželio mėn. vertinimo patikimumo; atrodo, kad ji laiko šį vertinimą pakankamai tiksliu (17). Priešingai, savivaldybė savo pastabose Institucijai cituoja tą vertinimo dalį, kurioje svarstomi galimi gilinimo darbai (vertinant dirvožemio taršą), tačiau nenurodoma, kad tokių gilinimo darbų nebūtų įmanoma atlikti. Todėl, Institucijos nuomone, nepateikta jokių dokumentų, dėl kurių būtų galima abejoti 2008 m. birželio mėn. vertinimo faktinėmis prielaidomis.
   Abiejose „TBJ Eiendomstaksering“, „Ek & Mosveen AS“ ir „Bjørn Aarvik“ ataskaitose nustatyta žemės sklypo kaina 2007 m. Pirmojoje 2008 m. sausio mėn. parengtoje ataskaitoje žemės sklypas buvo įvertintas 26 mln. NOK; ši suma gerokai viršijo „Asker Brygge AS“ sumokėtą kainą – 8,7 mln. NOK. Per paskutinį turto vertinimą (per kurį nustatyta mažiausia turto vertė) antrojoje 2008 m. birželio 16 d. pateiktoje ataskaitoje (18) nustatyta žemės sklypo rinkos vertė 2007 m. – 12 mln. NOK – ši suma 3 272 538 NOK viršija sumokėtą kainą. Priešingai pirmajai ataskaitai, remiantis Askerio savivaldybės suteikta informacija, šioje antrojoje ataskaitoje atsižvelgiama į tikslesnę informaciją, kuri buvo žinoma 2007 m., tuo metu, kai sklypas buvo parduotas.
   „Asker Brygge“ teigimu, darant prielaidą, kad nustatyta 2007 m. vertė yra patikima, Institucija turėtų atsižvelgti į pridėtinę vertę, atsiradusią dėl „Asker Brygge“ 2001–2007 m. atliktų darbų, ir atimti ją iš sklypo vertės. Šie darbai buvo „Asker Brygge“ atlikti sklypo tyrimai (19).
   Institucija mano, kad nėra pagrindo iš turto vertės atimti „Asker Brygge“ 2001–2007 m. laikotarpiu atliktų darbų vertę. Institucija šiuo klausimu pažymi, kad 2008 m. turto vertinimai yra pagrįsti turto teisiniu statusu 2001 ir 2007 m. Kaip pažymima 2008 m. birželio mėn. turto vertinime, šis statusas nesikeitė nuo 1998 m (20). Todėl 2001 m. ir 2007 m. buvo numatoma sklypą naudoti kaip prieplauką ir valtinę (21). Institucijai neatrodo, kad šiam vertinimui darė poveikį „Asker Brygge“ atlikti tiriamieji darbai. Be to, 2008 m. birželio mėn. vertinime minima dirvožemio taršos rizika, tačiau priduriama, kad vertintojai neatliko išsamesnių su tuo susijusių tyrimų (22). Todėl atrodo, kad vertintojai, nustatydami žemės sklypo vertę, pagrįstai neatsižvelgė į „Asker Brygge“ tiriamuosius darbus.
   Kaip minėta, 2008 m. birželio mėn. vertinimas buvo pagrįstas tuo, kad sklypas pagal nustatytą tvarką turėjo būti naudojamas kaip valčių prieplauka. Tačiau atrodo, kad jau 2001 m. „Asker Brygge“ numatė galimybę apstatyti sklypą. Tokia galimybė paprastai padidintų sklypo vertę. Todėl savivaldybė savo 2008 m. balandžio 11 d. rašte vertintojams nurodė, kad vertintojai turėtų apsvarstyti, ar reikia įvertinti esamos tvarkos pakeitimo (leidimo naudoti sklypą pelningesniems tikslams) tikimybę. Tačiau vertintojai atsisakė atsižvelgti į esamos tvarkos pakeitimo tikimybę, kadangi, jų nuomone, tokia prielaida būtų buvusi spekuliatyvi. Vertintojai pridūrė, kad vertinimas būtų visiškai kitoks (būtų nustatyta kur kas didesnė turto vertė), jeigu vertinant būtų remiamasi leidimu sklype statyti gyvenamosios ir pramoninės paskirties statinius (23).
   Institucija abejoja, ar privatus investuotojas būtų atsižvelgęs į tikimybę, kad sklypo paskirtis bus ateityje pakeista į kitokią, pelningesnę, paskirtį, ir ar tokia galimybė būtų padidinusi sklypo rinkos vertę, t. y. ši vertė būtų (reikšmingai) viršijusi 2008 m. birželio mėn. vertinime nustatytą vertę. Tačiau Institucija atsižvelgė į konkrečius su būsimu sklypo naudojimu susijusius neaiškumus, inter alia taršą ir reikalavimus, nustatytus dėl arti sklypo esančio greitkelio. Todėl 2008 m. vertinime nustatyta sklypo vertė (neatsižvelgiant į jokias galimybes apstatyti sklypą pakeičiant tuometinę jo paskirtį) yra vidutiniška, tačiau, Institucijos nuomone, ji yra teisinga, turint omenyje konkrečius vertinamo turto ypatumus.
   Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, Institucija daro išvadą, kad žemės sklypas gbnr. 32/17 2007 m. buvo parduotas už 8 727 462 NOK kainą, kuri buvo mažesnė už jo rinkos kainą – 12 mln. NOK, nustatytą 2008 m. birželio mėn. nepriklausomų ekspertų vertinimu, kurį pateikė Norvegijos valdžios institucijos.
   1.1.4   Išvada dėl rinkos ekonomikos investuotojo principo
   
   Dėl minėtų priežasčių Institucija mano, kad susitarime dėl pasirinkimo sandorio nustatyta kaina neatitiko rinkos kainos pagal tokio pobūdžio susitarimą, kuri turėtų atitikti turto vertę susitarimo sudarymo metu kartu su pasirinkimo sandorio ir pirkėjui nustatytų specialių sąlygų verte. Be to, Institucija mano, kad tikroji pardavimo sutartyje nustatyta kaina neatitiko turto rinkos kainos tuo metu, kai buvo sudaryta pardavimo sutartis. Todėl Institucija daro išvadą, kad atitinkamo žemės sklypo pardavimas „Asker Brygge AS“ už 8 727 462 kainą neatitiko rinkos ekonomikos investuotojo principo.
   1.2   Valstybės ištekliai
   
   Kad priemonę būtų galima laikyti valstybės pagalba, ji turi būti taikoma valstybės arba naudojant valstybės išteklius. Valstybė šiuo atveju reiškia ne tik centrinės valdžios institucijas, bet ir visus valstybės administracijos lygmenis (įskaitant savivaldybes) ir valstybės įmones.
   Kadangi savivaldybė pardavė žemę už kainą, kuri buvo mažesnė už rinkos kainą, tai reiškia, kad ji negavo pajamų. Tokiomis aplinkybėmis „Asker Brygge“ turėjo daugiau sumokėti už žemę; to nepadarius, buvo panaudoti savivaldybės ištekliai.
   Todėl, Institucijos nuomone, kadangi turtas nebuvo parduotas rinkos sąlygomis, buvo naudojami valstybės ištekliai, kaip apibrėžta EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje.
   1.3   Tam tikrų įmonių arba tam tikrų prekių gamybos palaikymas
   
   Pirma, atitinkama priemone „Asker Brygge“ turi būti suteiktas pranašumas, dėl kurio jai nereikėtų patirti įprastų išlaidų. Kadangi sandoris buvo sudarytas palankiomis sąlygomis, t. y. jeigu žemė būtų buvusi parduota pagal rinkos ekonomikos investuotojo principą, „Asker Brygge“ būtų turėjusi sumokėti didesnę kainą už turtą, taip pat jai būtų buvusi nustatyta rinkos palūkanų norma už paskolą, jeigu ji būtų pasiskolinusi tokią pačią sumą iš banko, bendrovei buvo suteiktas pranašumas pagal valstybės pagalbos taisykles.
   2009 m. gegužės 11 d. rašte (24) savivaldybė paaiškino, kaip ji apskaičiavo galutinę pagalbos sumą, kuri pranešimo Institucijai 5 punkte įvertinta 5,3 mln. NOK (25). Šis vertinimas pagrįstas skirtumu tarp 2008 m. birželio mėn. turto vertinimo (26) (kuriame nustatyta žemės sklypo vertė 2007 m., kai buvo sudaryta pardavimo sutartis) ir pardavimo kainos, t. y. apie 3,3 mln. NOK. Be to, savivaldybė suskaičiavo ekonominį pranašumą, kuris buvo suteiktas atidėjus pardavimo kainos 70 proc. likučio mokėjimą. Savivaldybė, skaičiuodama taikė 7 proc. palūkanų normą 4 metų ir 9 mėnesių laikotarpiu 6 mln. NOK sumai; ji nustatė, kad didžiausias lengvatinės paskolos suteiktas pranašumas yra vertas 2 mln. NOK.
   Antra, priemonė turi būti atrankinio pobūdžio – ja turi būti palaikomos „tam tikros įmonės arba tam tikrų prekių gamyba.“ Vertinamos priemonės atveju yra vienintelis galimas naudos gavėjas, t. y. „Asker Brygge“. Todėl priemonė yra atrankinė.
   1.4   Konkurencijos iškraipymas ir poveikis susitariančiųjų šalių tarpusavio prekybai
   
   Valstybės pagalba turi iškraipyti konkurenciją ir paveikti EEE susitarimo susitariančiųjų šalių tarpusavio prekybą.
   Valstybės paramos priemone būtų sustiprinta „Asker Brygge“ pozicija kitų įmonių, kurios yra jos konkurentės tose pačiose nekilnojamojo turto prekybos ir plėtros srityse, atžvilgiu. Bet kokia pagalba sustiprinama pagalbos gavėjo pozicija konkurentų atžvilgiu ir atitinkamai iškraipoma konkurencija pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalį. Kadangi bendrovė užsiima veikla EEE vidaus prekybos srityse, tenkinami EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalies reikalavimai dėl priemonės laikymo valstybės pagalba. Nekilnojamojo turto plėtros verslas yra iš esmės ir praktiškai susijęs su EEE vidaus prekyba. Todėl Institucija daro išvadą, kad pagalba gali iškraipyti konkurenciją ir veikia prekybą; taip pažeidžiama EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalis.
   1.5   Išvada
   
   Dėl minėtų priežasčių Institucija nustatė, kad sandoris, pagal kurį „Asker Brygge“ buvo parduotas žemės sklypas gbnr 32/17, kaip nustatyta 2001 m. pasirašytame susitarime dėl pasirinkimo sandorio ir vėlesniuose susitarimuose, yra valstybės pagalba.
   2.   PROCEDŪRINIAI REIKALAVIMAI
   Norvegijos valdžios institucijos 2009 m. vasario 13 d. pateikė pranešimą apie žemės sklypo pardavimą (dok. Nr. 508884). Tačiau Norvegijos valdžios institucijos 2001 m. pasirašė susitarimą dėl pasirinkimo sandorio, kuriame nustatė žemės sklypo pirkimo sąlygas, ir pardavė sklypą 2007 m. kovo 21 d., kai buvo sudaryta pardavimo sutartis. Taigi sklypas buvo parduotas pirmiau negu Institucija priėmė galutinį sprendimą dėl tokio pardavimo teisėtumo. Todėl Institucija daro išvadą, kad Norvegijos valdžios institucijos nesilaikė savo įsipareigojimų pagal 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 3 dalį.
   3.   PAGALBOS SUDERINAMUMAS SU VIDAUS RINKA
   Paramos priemonės, apibrėžtos EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje, paprastai yra nesuderinamos su EEE susitarimo veikimu, nebent EEE susitarimo 61 straipsnio 2 arba 3 dalyje leidžiama nuo jų nukrypti.
   61 straipsnio 2 dalyje nustatyta išimtis netaikoma nagrinėjamai pagalbai, kuria nesiekiama jokių toje nuostatoje numatytų tikslų. Nagrinėjamam atvejui taip pat netaikomi EEE susitarimo 61 straipsnio 3 dalies a ir b punktai. Be to, teritorijoje, kurioje yra atitinkamas sklypas, negali būti teikiama jokia regioninė pagalba pagal EEE susitarimo 61 straipsnio 3 dalies c punktą.
   Todėl Institucija nustatė, kad vertinamo sandorio negalima pateisinti EEE susitarimo valstybės pagalbos nuostatomis.
   4.   PAGALBOS SUSIGRĄŽINIMAS
   Pagal Institucijos ir Teismo susitarimo 3 protokolo II dalies 14 straipsnį neteisėto pagalbos teikimo atvejais, nustačius, kad pagalba yra nesuderinama su bendrąja rinka, Institucija paprastai reikalauja, kad atitinkama ELPA valstybė susigrąžintų pagalbą iš jos gavėjo.
   Institucijos nuomone, pastaruoju atveju netaikomi jokie bendrieji principai, kuriais remiantis pagalbos būtų galima nesusigrąžinti. Remiantis nusistovėjusia teismo praktika, neteisėtos pagalbos panaikinimas ją susigrąžinant yra pagrįstas sprendimas, jeigu nustatoma, kad pagalba buvo suteikta neteisėtai. Todėl neteisėtai suteiktos valstybės pagalbos susigrąžinimo, siekiant atkurti ankstesnę padėtį, iš esmės negalima laikyti neproporcingu pagal EEE susitarime nustatytus valstybės pagalbos tikslus. Grąžindamas pagalbos sumą, jos gavėjas atsisako savo pranašumo prieš konkurentus rinkoje ir atkuriama iki pagalbos suteikimo buvusi padėtis (27). Be to, remiantis šia pagalbos grąžinimo taisykle, Institucija paprastai (išskyrus išimtinių aplinkybių atvejus) neviršija Teismo praktikoje nustatytos savo kompetencijos, jeigu ji pareikalauja, kad atitinkama ELPA valstybė susigrąžintų suteiktos neteisėtos pagalbos sumas, taip atkuriant ankstesnę padėtį (28). Be to, atsižvelgiant į privalomą valstybės pagalbos priežiūrą, kurią vykdo Institucija pagal Institucijos ir Teismo susitarimo 3 protokolą, įmonės, kurioms suteikta pagalba, iš esmės negali pagrįstai tikėtis, kad ta pagalba yra teisėta, nebent ji suteikta to protokolo nuostatas atitinkančia tvarka (29). Šiuo atveju nėra aiškių išimtinių aplinkybių, dėl kurių pagalbos gavėjai galėtų pagrįstai tikėtis, kad pagalba jiems buvo suteikta teisėtai.
   Susigrąžinant neteisėtai išmokėtas valstybės pagalbos sumas į jas reikėtų įskaičiuoti sudėtines palūkanas pagal Institucijos ir Teismo sprendimo II dalies 14 straipsnio 2 dalį ir 2004 m. liepos 14 d. Institucijos sprendimo 195/04/COL 9 straipsnį.
   5.   IŠVADA
   Institucija daro išvadą, kad Norvegijos valdžios institucijos neteisėtai suteikė atitinkamą pagalbą pažeisdamos 3 protokolo I dalies 1 straipsnio 3 dalį.
   Žemės sklypo Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, pardavimo „Asker Brygge AS“ sąlygos yra valstybės pagalba, kuri dėl minėtų priežasčių yra nesuderinama su EEE susitarimo veikimu ir turėtų būti susigrąžinta nuo pardavimo sutarties pasirašymo datos – 2007 m. kovo 21 d.
   PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
   1 straipsnis
   Askerio savivaldybėje, Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, esančio žemės sklypo pardavimas „Asker Brygge AS“ yra valstybės pagalba, nesuderinama su EEE susitarimo veikimu, kaip apibrėžta EEE susitarimo 61 straipsnio 1 dalyje.
   2 straipsnis
   Norvegijos valdžios institucijos imasi visų reikiamų priemonių 1 straipsnyje nurodytai pagalbai, kuri neteisėtai suteikta pagalbos gavėjui, susigrąžinti iš „Asker Brygge AS“.
   3 straipsnis
   Pagalba nedelsiant susigrąžinama nacionalinės teisės aktuose nustatyta tvarka, su sąlyga, kad pagal nacionalinės teisės aktus būtų galima nedelsiant ir veiksmingai įvykdyti šį sprendimą. Į susigrąžinamos pagalbos sumą įskaičiuojamos palūkanos ir sudėtinės palūkanos nuo tos datos, kurią „Asker Brygge AS“ buvo suteikta pagalba, iki jos susigrąžinimo datos. Palūkanos apskaičiuojamos pagal ELPA priežiūros institucijos sprendimo Nr. 195/04/COL 9 straipsnį.
   4 straipsnis
   Iki 2011 m. rugsėjo 13 d. Norvegija praneša Institucijai apie bendrą sumą (pagrindinę sumą ir palūkanas), kurią reikia susigrąžinti iš pagalbos gavėjo, ir apie planuojamas arba taikomas pagalbos susigrąžinimo priemones.
   Iki 2011 m. lapkričio 13 d. Norvegija privalo įvykdyti Institucijos sprendimą ir visiškai susigrąžinti suteiktą pagalbą.
   5 straipsnis
   Šis sprendimas skirtas Norvegijos Karalystei.
   6 straipsnis
   Šio sprendimo tekstas autentiškas tik anglų kalba.
   
      Priimta Briuselyje 2011 m. liepos 13 d.
      
         
            ELPA priežiūros institucijos vardu
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Pirmininkė
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Kolegijos narys
         
      
   
   
      (1)  Paskelbta internete (http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf).
   
      (2)  Paskelbta OL C 184, 2010 7 8, p. 20, ir EEE priede Nr. 35, 2010 7 8.
   
      (3)  Žr. OL C 184, 2010 7 8, ir Oficialiojo leidinio EEE priedą Nr. 35, 2010 7 8.
   
      (4)  Dok. Nr. 518079, 1 priedas.
   
      (5)  Ar ši suma atitinka rinkos kainą, vertinama 1.1.2 skirsnyje.
   
      (6)  Pagal pardavimo sutarties 3 straipsnį mokėjimas turi būti atliktas iki bet kokių statybos darbų pradžios, tačiau ne vėliau kaip 2001 m. gruodžio 31 d., žr. dok. Nr. 508884, 1 priedą.
   
      (7)  Dok. Nr. 508884, pranešimo 9 priedas.
   
      (8)  Dok. Nr. 508884, pranešimo 9 priedas, 15 p. pateiktas vertinimas.
   
      (9)  Dok. Nr. 508884, pranešimo 5 priedas.
   
      (10)  Dok. Nr. 508884, pranešimo 3 priedas.
   
      (11)  Dok. Nr. 518079, savivaldybės 2009 m. gegužės 11 d. raštas Institucijai, 2–3 p.
   
      (12)  Ši suma buvo nustatyta pagal 1999 m. Askerio savivaldybės ir „Slependen Båtforening“ pasirašytą susitarimą. 2009 m. gegužės 11 d. rašto 8 priedas, dok. Nr. 518079.
   
      (13)  Susitarimą įvertino advokatų kontora „Hjort“, žr. dok. Nr. 508884, 7 priedą.
   
      (14)  Dok. Nr. 508884, žr. pranešimo 3 priedo 5 puslapyje pateiktą vertinimą, taip pat 2008 m. gegužės 5 d. savivaldybės raštą vertintojams, pateiktą pranešimo 8 priede, ir savivaldybės 2010 m. sausio 29 d. rašte Institucijai pateiktas pastabas, 3–4 p., dok. Nr. 544706.
   
      (15)  Dok. Nr. 508884, žr. pranešimo 3 priedą, vertinimo 4 ir 7 puslapius, taip pat savivaldybės 2008 m. gegužės 5 d. raštą vertintojams, pranešimo 8 priedą, ir savivaldybės 2010 m. sausio 29 d. rašte Institucijai pateiktas pastabas, 4 p. (3.3 punktas, paskutinė pastraipa), dok. Nr. 544706.
   
      (16)  Dok. Nr. 545173, „Asker Brygge“ pastabos, 4 punktas.
   
      (17)  Dok. Nr. 544706, žr. 3–4 p., ir dok. Nr. 518079, savivaldybės raštas Institucijai, kuriame ji remiasi šiuo vertinimu aiškindama, kaip buvo apskaičiuota galimos valstybės pagalbos suma, nurodyta pranešime Institucijai.
   
      (18)  Pranešimo 3 priedas.
   
      (19)  Dok. Nr. 545173, 3 punktas.
   
      (20)  Žr. dok. Nr. 508884, 3 priedą.
   
      (21)  Žr. dok. Nr. 508884, 3 priedą, turto vertinimą 6–7 p.
   
      (22)  Žr. dok. Nr. 508884, 3 priedą, turto vertinimą 5 p.
   
      (23)  Žr. dok. 508884, 8 priedą, savivaldybės raštą 2 p., ir vertintojų raštą 1 p. (data nenurodyta).
   
      (24)  Dok. Nr. 518079, 1–2 p.
   
      (25)  Dok. Nr. 508884, 1 priedas, pranešimo 5 punktas.
   
      (26)  Iš trijų vertinimų, Institucijos nuomone, turto rinkos vertę 2007 m. labiausiai atitinka 2008 m. birželio mėn. vertinimas, pagal kurį žemės sklypo rinkos vertė 2007 m. buvo 12 mln. NOK.
   
      (27)  1995 m. balandžio 4 d. Sprendimo Komisija prieš Italiją, C-350/93, Rink. p. I-699, 22 punktas.
   
      (28)  1999 m. birželio 17 d. Sprendimo Belgija prieš Komisiją, C-75/97, Rink. p. I-3671, 66 punktas ir 2002 m. kovo 7 d. Sprendimo Italija prieš Komisiją, C-310/99, Rink. p. I-2289, 99 punktas.
   
      (29)  1997 m. sausio 14 d. Sprendimo Ispanija prieš Komisiją, C-169/95, Rink. p. I-135, 51 punktas.