CELEX: 51992PC0220
Language: it
Date: 1992-07-24
Title: Proposta di DIRETTIVA DEL CONSIGLIO concernente la tutela dell' acquirente nei contratti relativi al godimento turnario dei beni immobili

29 . 8 . 92                                 Gazzetta ufficiale delle Comunità europee                                     N. C 222 / 5
                                                                  II
                                                          (Atti preparatori)
                                                   COMMISSIONE
               Proposta di direttiva del Consiglio concernente la tutela dell'acquirente nei contratti relativi al
                                                godimento turnario dei beni immobili
                                                           (92 /C 222 /05)
                                                   COM(92) 220 def. — SYN 419
                                          (Presentata dalla Commissione il 2 luglio 1992)
IL CONSIGLIO DELLE COMUNITÀ EUROPEE,                                  3.     considerando che nel Piano di azioni comunitarie
                                                                      in favore del turismo (3) figura, fra gli orientamenti della
                                                                      Commissione volti a migliorare la protezione del turista
visto il trattato che istituisce la Comunità economica                in qualità di consumatore, « l'elaborazione di una propo­
                                                                      sta relativa a certe transazioni immobiliari transfronta­
europea, in particolare l'articolo 100 A,                             liere (multiproprietà)»;
vista la proposta della Commissione,                                  4 . considerando che i contratti relativi al godimento
                                                                      turnario di beni immobili hanno carattere ampiamente
                                                                      transfrontaliere per l'ubicazione geografica dell'offerta e
in cooperazione con il Parlamento europeo,                            della domanda nella maggior parte dei casi, con conse­
                                                                      guente incidenza sulla libera circolazione delle persone,
                                                                      dei servizi e dei capitali ;
visto il parere del Comitato economico e sociale,
                                                                      5 . considerando che, se la maggior parte degli Stati
                                                                      membri non dispone ancora di una legislazione specifica
1 . considerando che uno dei principali obiettivi della               in tale materia, altri per contro , ritenendo che le regole
Comunità è quello di completare entro il 31 dicembre                  di diritto comune applicabili a tale tipo di atti non garan­
1992 il mercato interno ; che occorre adottare adeguati               tivano la necessaria chiarezza giuridica né un adeguato
provvedimenti per instaurare il mercato interno progres­              livello di tutela del consumatore , si sono dotati di una
sivamente ; che il mercato interno consiste in uno spazio             legislazione specifica ;
senza frontiere interne nel quale è assicurata la libera cir­
colazione delle merci, delle persone, dei servizi e dei ca­
pitali ;
                                                                      6 . considerando che l'applicazione delle regole di di­
                                                                      ritto comune in alcuni Stati membri, e di una legislazione
                                                                      specifica, ma con regole difformi, in altri Stati membri,
2 . considerando che il Parlamento europeo, nella riso­               determina disparità che possono ostacolare l'ordinato
luzione del 13 ottobre 1988 sulla necessità di colmare le             sviluppo di tale settore di attività economica ; che per­
lacune giuridiche nel settore della multiproprietà ('), ha            tanto tale situazione pregiudica il buon funzionamento
chiesto alla Commissione di presentare una proposta di                del mercato interno ;
direttiva sull'armonizzazione delle legislazioni nazionali
in tale materia ; che, nella risoluzione dell' I 1 giugno
1991 su una politica comunitaria del turismo (*), esso ha
ritenuto che la Commissione dovrebbe presentare urgen­                7.     considerando che è opportuno in tale ottica, e al
temente una direttiva sull' intera materia ;                          fine di assicurare un elevato livello di tutela dei consu­
                                                                      matori, prevedere una base comune di disposizioni speci­
                                                                      fiche per tale tipo di atti, applicabili in tutta la Comunità ;
(') GU n. C 290 del 14 . 11 . 1988 , pag. 148 .
(*) Risoluzione A3-155 /91 , punto 91 (documento PE 152.802,
     pag. 54).                                                        O COM(91 ) 97 def. pag. 20 .
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8.     considerando che i concetti giuridici di diritto na­         15 . considerando che è opportuno che gli Stati mem­
zionale sul godimento turnario di beni immobili variano            bri possano mantenere in vigore o emanare disposizioni
in maniera considerevole da uno Stato membro all'altro ;           volte a garantire una maggiore tutela degli acquirenti nei
                                                                   contratti relativi al godimento turnario di beni immobili,
9.     considerando che è tuttavia sufficiente armonizzare         HA ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA :
le norme sui contratti relativi al godimento turnario di
beni immobili, derivando il diritto applicabile ad ogni
caso specifico esclusivamente dalla «lex rei sitae»;
                                                                                               TITOLO I
                                                                                          Oggetto e definizioni
10. considerando che per stabilire norme efficaci a tu­
tela degli acquirenti in tale settore è opportuno precisare
le obbligazioni minime a carico dell'alienante nei con­
fronti dell'acquirente ;                                                                     Articolo primo
                                                                   La presente direttiva ha per oggetto il ravvicinamento
                                                                   delle disposizioni legislative, regolamentari e amministra­
                                                                   tive degli Stati membri relative alla tutela degli acquirenti
11 .    considerando che è opportuno non incidere sulla            nei contratti relativi al godimento turnario di beni immo­
libertà degli Stati membri di emanare, nella legislazione          bili («timeshare»).
interna, norme a garanzia dell'adempimento delle obbli­
gazioni dell'alienante ;
                                                                                               Articolo 2
12 .    considerando che occorre evitare indicazioni in­
                                                                   Ai fini della presente direttiva, si intende per :
gannevoli o incomplete, nelle informazioni riguardanti in
maniera specifica la vendita di diritti di godimento turna­
rio su beni immobili ; che tali informazioni devono essere         — «contratto di godimento turnario di un bene immo­
integrate da un documento complementare che l'acqui­                    bile», (in prosieguo : «il contratto»): ogni contratto
rente deve dichiarare di aver ricevuto al momento della                 con cui l'alienante trasferisce o s'impegna a trasferire
sottoscrizione del contratto ; che tale documento comple­               all' acquirente , dietro corrispettivo di un prezzo, un
mentare dev'essere redatto in una lingua conosciuta dal­                diritto reale immobiliare ovvero ogni altro diritto ver­
l'acquirente ; che gli elementi d'informazione contenuti in             tente sul godimento di un bene immobile per un pe­
tale documento complementare devono far parte del                       riodo dell' anno non inferiore ad una settimana, e ciò
contratto relativo al godimento turnario di beni immo­                  per almeno tre anni ;
bili ;
                                                                   — «bene immobile»: ogni immobile o parte di esso og­
                                                                        getto del contratto, quali segnatamente una casa, un
                                                                        appartamento, un bungalow, un miniappartamento,
13 .    considerando che per offrire all'acquirente la pos­             ecc .;
sibilità di meglio valutare le obbligazioni e i diritti con­
trattuali, è opportuno concedergli un diritto di recesso
da esercitare entro un termine che tenga conto del fatto           — «alienante»: la persona fisica o giuridica che, me­
che il bene immobile è spesso situato in uno Stato di­                  diante i contratti disciplinati dalla presente direttiva e
verso da quello dell'acquirente ed è soggetto ad una                    nell'ambito della sua attività professionale , trasferisce
legge straniera ; che è necessario prevedere che l'acqui­               o s'impegna a trasferire a un acquirente un diritto
rente sia informato per iscritto in ordine a tale diritto e             reale immobiliare ovvero ogni altro diritto vertente
al relativo termine per il suo esercizio ;                              sul godimento turnario di un bene immobile, essendo
                                                                        egli stesso proprietario del bene immobile o mandata­
                                                                        rio del proprietario ;
14 .    considerando che è opportuno completare la pro­
tezione dell'acquirente a livello del diritto internazionale       — «acquirente»: la persona fisica che, negli atti discipli­
privato, visto il carattere molto spesso transfrontaliero               nati dalla presente direttiva, agisce come consuma­
dei contratti relativi al godimento turnario di un bene                 tore, vale a dire per scopi estranei alla sua attività
immobile ;                                                              professionale.
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                          TITOLO II                                                              Articolo 4
                                                                      Gli Stati membri prevedono :
                  Obbligazioni dell'alienante
                                                                      1 . I provvedimenti volti a definire i diritti e le obbliga­
                                                                          zioni dell'acquirente relativi alla manutenzione e alla
                           Articolo 3                                     gestione del bene immobile. Tali provvedimenti de­
                                                                          vono concordare con il punto m) dell'allegato .
1 . Gli Stati membri prevedono che nel contratto il
venditore garantisca in particolare :                                 2 . Le basi secondo le quali viene prevista la ripartizione
                                                                          annuale degli oneri, comuni e relativi all'occupazione,
                                                                          ai quali l'acquirente è tenuto a partecipare ; tali basi
a) che il bene immobile e gli impianti annessi, sono stati                stabiliscono in termini chiari e precisi , e in conformità
    o saranno costruiti a regola d'arte e previo otteni­                  con gli elementi di cui al punto j) dell' allegato, la
    mento dalle autorità competenti dello Stato in cui il                 quota a carico di ogni acquirente per ciascuna catego­
    bene immobile è o sarà situato, dell'autorizzazione                   ria d'oneri, in funzione della posizione e della catego­
    necessaria, secondo la legislazione nazionale, ai fini                ria del bene immobile oggetto del diritto di godi­
    dell'effettiva occupazione del bene immobile di cui                   mento, nonché in relazione al periodo di godimento
    trattasi ;                                                            ed alla sua durata .
b) il trasferimento all'acquirente, dietro corrispettivo del                                     Articolo 5
    prezzo pattuito in contratto, del diritto reale o di
    ogni altro diritto relativo al godimento sul bene im­             I. Gli Stati membri prevedono disposizioni idonee af­
    mobile, libero da ogni peso non espressamente indi­               finché l'alienante sia tenuto a mettere a disposizione di
    cato nel contratto ;                                              ogni potenziale acquirente un documento che informi in
                                                                      maniera univoca, dettagliata e completa almeno sugli ele­
                                                                      menti indicati in allegato.
c) se del caso, il diritto dell'acquirente di fruire, oltre
    che dei servizi comuni , come illuminazione, pulizia
    dei locali, ritiro dei rifiuti , ecc., anche degli impianti       Il documento di cui è redatto in una lingua che l'acqui­
                                                                      rente dichiara di conoscere .
    particolari come piscine, campi da tennis, campi da
    golf, saune, ecc. esistenti al momento della sottoscri­
    zione del contratto o futuri alle condizioni stipulate
    nel contratto o altrimenti previste dall' alienante ;             2.     Ogni altra forma di pubblicità precisa la facoltà di
                                                                      ottenere il documento .
d) il diritto dell'acquirente di partecipare alle decisioni
    riguardanti l'amministrazione del regime di godi­                                           TITOLO III
    mento turnario ed alla gestione e alla manutenzione
    del bene immobile che ne è oggetto . L' acquirente può
    delegare tale diritto con atto separato e successivo                                   Regime contrattuale
    alla sottoscrizione del contratto ; la delega è revoca­
    bile in qualunque momento .
                                                                                                 Articolo 6
2. Gli Stati membri prevedono disposizioni adeguate                   Gli Stati membri prevedono che il contratto, che deve
affinché il venditore offra garanzie sufficienti per quanto           rivestire la forma scritta, contenga almeno i seguenti ele­
riguarda, se del caso :                                               menti :
— la corretta ultimazione della costruzione del bene im­
                                                                      a) La descrizione dettagliata e univoca "del bene immo­
                                                                          bile oggetto del diritto di godimento turnario trasfe­
     mobile ;                                                             rito all'acquirente . Tale descrizione deve concordare
                                                                          con l'informazione di cui al punto a) dell'allegato.
— la restituzione di ogni acconto pagato, in caso di non
     ultimazione del bene immobile ovvero in caso di eser­            b) L'indicazione precisa del diritto di godimento turna­
     cizio del diritto di recesso ai sensi dell' articolo 7 ,             rio trasferito all' acquirente . Tale tipo di diritto deve
     salve le modalità indicate al paragrafo 4 del mede­                  figurare necessariamente fra quelli indicati al punto d)
     simo .                                                               dell' allegato ;
 ---pagebreak--- N. C 222 / 8                                Gazzetta ufficiale delle Comunità europee                                         29 . 8 . 92
c) Il periodo e la data, espressi in lettere, in cui l'acqui­                 borso non determini l'ingiustificato arricchimento
    rente può esercitare il proprio diritto di godimento                       di una delle parti ;
    turnario. Tali elementi devono concordare con l'in­
    formazione di cui al punto f) dell'allegato.
                                                                         b) stabilire il termine per il rimborso.
d) Il riferimento espresso agli altri elementi indicati in
    allegato.                                                                                      Articolo 8
                                                                     Gli Stati membri prevedono che :
e) La data, espressa in lettere, della sottoscrizione del
    contratto .
                                                                     1 . Siano considerati nulle le clausole secondo le quali
                                                                         l'acquirente rinuncia ai diritti previsti dalla presente
f) La dichiarazione dell' acquirente di aver ricevuto e                  direttiva .
    compreso il documento di cui all'articolo 5 , in con­
    formità del paragrafo 1 , secondo comma, di detto ar­
    ticolo .
                                                                     2 . Siano considerate nulle le clausole che esonerano l'a­
                                                                         lienante da responsabilità derivanti dalla presente di­
                                                                         rettiva .
                             Articolo 7
Gli Stati membri prevedono :                                                                       Articolo 9
1 . L'obbligazione dell'alienante di informare per iscritto          Gli Stati membri prevedono che, nonostante la scelta
    l'acquirente, al momento della sottoscrizione del con­           della legge effettuata dalle parti o l'applicazione dei cri­
    tratto, che questo avrà effetto, salvo recesso dell'ac­          teri oggettivi di diritto internazionale privato per la de­
    quirente, entro un termine :                                     terminazione della legge competente , l'acquirente non
                                                                     possa essere privato della tutela garantita dalle disposi­
                                                                     zioni della presente direttiva :
    — di almeno 14 giorni dalla sottoscrizione del con­
        tratto , ovvero
                                                                     a) se il bene immobile oggetto del contratto è situato in
                                                                         uno Stato membro, o
    — di almeno 28 giorni dalla sottoscrizione del con­
        tratto , se il diritto di godimento turnario può es­
        sere esercitato in uno Stato diverso da quello della         b) se l'acquirente ha la sua residenza abituale in uno
                                                                         Stato membro, e :
         residenza abituale dell'acquirente.
                                                                            i. se la conclusione del contratto è stata preceduta in
2 . Che l'informazione di cui al punto 1 sia contenuta nel                      tale Stato da una proposta specifica o da una pub­
    contratto in maniera univoca, chiaramente leggibile e                       blicità, e se l'acquirente ha eseguito nello stesso
    scritta almeno con gli stessi caratteri utilizzati per il                   Stato gli atti necessari alla conclusione del con­
    resto del contratto, immediatamente prima delle firme                       tratto ; ovvero
    delle parti .
                                                                           ii. se l'alienante o il suo rappresentante ha ricevuto
3 . Che il diritto di recesso di cui al punto 1 sia esercitato                  l'ordine di acquisto da parte dell' acquirente in tale
    dall'acquirente mediante notificazione alla persona il                      Stato ; ovvero
    cui nome e indirizzo figurano a tal proposito nel con­
    tratto. Per quanto riguarda l'osservanza del termine, è
    sufficiente che la notificazione venga spedita a mezzo               iii. se l'acquirente si è recato da tale Stato in un paese
    lettera raccomandata prima della scadenza del ter­                          straniero e ivi ha sottoscritto il contratto, a condi­
    mine .                                                                      zione che il viaggio sia stato organizzato dall'alie­
                                                                                nante allo scopo di invogliare l'acquirente a con­
                                                                                cludere siffatto contratto.
4 . Provvedimenti volti a :
                                                                                                  Articolo 10
    a) determinare le condizioni in presenza delle quali,
        se l'acquirente esercita il diritto di recesso previsto      Gli Stati membri prevedono nelle loro legislazioni le con­
        dal punto 1 , il conto delle somme eventualmente             seguenze della mancata osservanza delle disposizioni
        rimborsabili venga stabilito in modo che il rim­             della presente direttiva.
 ---pagebreak--- 29 . 8 . 92                                  Gazzetta ufficiale delle Comunità europee                                          N. C 222 / 9
                            Articolo 11                                    1994 . Essi ne informano immediatamente la Commis­
                                                                           sione .
La presente direttiva non osta a che gli Stati membri
emanino o lascino in vigore norme più favorevoli in ma­                    Quando gli Stati membri adottano tali disposizioni, que­
teria di tutela dell'acquirente nel settore da essa discipli­              ste contengono un riferimento alla presente direttiva o
nato, nel rispetto degli obblighi ad essi imposti dal trat­                sono corredate da un siffatto riferimento all' atto della
tato .                                                                     pubblicazione ufficiale. Le modalità del riferimento sono
                             Articolo 12                                   decise dagli Stati membri .
Gli Stati membri mettono in vigore le disposizioni legi­                                              Articolo 13
slative, regolamentari o amministrative necessarie per
conformarsi alla presente direttiva entro il 31 dicembre                   Gli Stati membri sono destinatari della presente direttiva.
                                                                ALLEGATO
              Elementi minimi che deve contenere il documento di cui all'articolo 5, paragrafo 1 , e all'articolo 6, lettera d)
              a) La descrizione del bene immobile sul quale esistono ovvero esisteranno diritti di godimento turnario,
                 con precisazione della posizione geografica ; l'indicazione se si tratti di beni immobili già costruiti, in
                 costruzione o da costruire e , in ogni caso, che il bene immobile è stato costruito o verrà costruito a
                 regola d'arte a condizione di ottenere dalle autorità dello Stato in cui è o sarà situato, l'autorizzazione
                 necessaria, secondo la legislazione nazionale, al fine di poter effettivamente occupare l' immobile di cui
                 si tratta .
              b) La natura del titolo dell'alienante in relazione alla proprietà in cui il bene immobile è o sarà situato ; i
                 vincoli di ogni tipo cui l'immobile è sottoposto (ipoteche, servitù, ecc.); se sono stati concessi all'alie­
                 nante le autorizzazioni necessarie (di costruzione , di collegamento alle reti telefoniche, elettriche, idri­
                 che, gas, TV, ecc.).
              c) La struttura giuridica precisa del regime di godimento turnario e la sua durata.
              d) L'indicazione della natura giuridica del diritto di godimento turnario, con la relativa durata, offerto
                 dall' alienante ; il numero di beni immobili costruiti , in costruzione o da costruire ; arredi e corredi fa­
                 centi parte di ciascun bene immobile.
              e) Il numero complessivo di diritti di godimento turnario esistenti su ogni bene immobile ;
              f) La descrizione chiara e precisa dei periodi di occupazione fissi e variabili, precisando nel contempo i
                 meccanismi di determinazione dei periodi.
              g) La data prevista in cui l'acquirente potrà occupare l'immobile.
              h) Le cose comuni (quali piscina, sauna, campi da tennis, campi da golf, ecc.) e i servizi attuali e futuri a
                 cui ha diritto l'acquirente, nonché la data prevista di utilizzazione da parte dell'acquirente di tali im­
                 pianti e servizi.
              i) Il costo complessivo per l'acquirente, specificando in maniera chiara e non equivoca il costo dei diversi
                 diritti di godimento turnario durante i diversi periodi dell'anno ; se si tratta di una locazione va indicato
                 l'importo del canone.
              j) L'importo annuale che l'acquirente deve pagare per l'utilizzazione delle installazioni e dei servizi co­
                 muni ; l'importo annuale degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente ; gli
                 oneri annuali legali obbligatori (tasse, diritti, ecc.), nonché le spese annuali amministrative accessorie
                 (gestione, manutenzione, mantenimento, ecc.) e loro andamento previsto ; le spese eventuali a carico
                 dell'acquirente per servizi particolari a richiesta.
 ---pagebreak--- N. C 222 / 10                                  Gazzetta ufficiale delle Comunità europee                                           29 . 8 . 92
                 k) Le garanzie previste dall'articolo 3 .
                 1) Le condizioni chiare e univoche, i limiti e il costo dei servizi di scambio e di rivendita del diritto di
                     godimento turnario, nel caso in cui esistano tali servizi ; se questi non esistono, ciò deve essere indicato.
                     Deve essere in ogni caso indicato che la vendita del diritto di godimento turnario non può essere
                     garantita ad un prezzo determinato ovvero entro un periodo determinato.
                 m) I provvedimenti adottati o da adottare per la gestione, la manutenzione e la conservazione del bene
                     immobile, nonché quelli adottati o da adottare affinché l'acquirente partecipi all'amministrazione e alla
                     gestione.
                 n) Il termine di cui dispone l'acquirente per esercitare il diritto di recesso di cui all'articolo 7, nonché la
                     procedura da seguire a tal fine e gli effetti del recesso.
                 Proposta di direttiva del Consiglio sulle bande di frequenza comuni da designare per l'introdu­
                 zione coordinata nella Comunità del Sistema di telecomunicazioni tra aeromobili e rete terrestre
                                                                      (TFTS)
                                                                  (92/C 222/06)
                                                      COM(92) 314 de/. — SYN 440
                                           (Presentata dalla Commissione il 22 luglio 1992)
IL CONSIGLIO DELLE COMUNITÀ EUROPEE,                                          considerando che il funzionamento su scala comunitaria
                                                                              dei sistemi di comunicazione radiomobili dipenderà in
                                                                              larga misura dall'assegnazione di bande di frequenza co­
visto il trattato che istituisce la Comunità economica                        muni e dalle relative norme armonizzate ;
europea, in particolare l'articolo 100 A,
                                                                              considerando che l'ETSI (Istituto europeo delle norme di
                                                                              telecomunicazione) sta elaborando la norma europea di
vista la proposta della Commissione,                                          telecomunicazione (ETS) relativa al sistema di telecomu­
                                                                              nicazioni tra aeromobili e rete terrestre (sistema TFTS);
in cooperazione con il Parlamento europeo,                                    considerando che si prevede che tale norma verrà appro­
                                                                              vata nel corso del 1992 ;
visto il parere del Comitato economico e sociale,                             considerando che lo sviluppo della norma europea di te­
                                                                              lecomunicazione (ETS) dovrà garantire la sicurezza de­
                                                                              gli aeromobili e delle rotte aeree, nonché soddisfare l'esi­
considerando che la risoluzione 88 /C 257/01 del Consi­                       genza di un'interoperabilità su scala europea ;
glio (') auspica la creazione di servizi su scala europea
conformi alle esigenze del mercato ;                                          considerando che l'introduzione in Europa del sistema
                                                                              TFTS fornirà un'occasione unica ai fini della realizza­
                                                                              zione in Europa di un servizio pubblico di comunicazioni
considerando che la risoluzione 90/C 27/05 del Consi­                         aeronautiche (APC);
glio (2) afferma che occorre assegnare una precedenza
particolare allo sviluppo e all'interconnessione delle reti                   considerando che per poter realizzare i necessari investi­
transeuropee, segnatamente, tra l'altro, nel settore delle                    menti nel sistema TFTS, le compagnie aeree e gli opera­
telecomunicazioni ;                                                           tori di rete europei debbono poter confidare con cer­
                                                                              tezza sull'assegnazione di determinate frequenze a lungo
                                                                              termine ;
(l) Risoluzione 88 /C 257/01 del Consiglio, del 30 giugno 1988 ,              considerando che l'ETSI ha stimato che il sistema TFTS,
    sullo sviluppo del mercato comune dei servizi e delle appa­               per poter soddisfare la domanda nelle aree ad alta den­
    recchiature di telecomunicazione (GU n. C 257 del 4. 10.
    1988 , pag. 1 ).                                                          sità di traffico fino al 2005, richiederà l'assegnazione
(J) Risoluzione 90/C 27/05 del Consiglio, del 22 gennaio 1990,                progressiva di complessivi 2x5 MHz dello spettro delle
    sulle reti transeuropee (GU n. C 27 del 6. 2. 1990, pag. 8).              frequenze ;