CELEX: 31996D0631
Language: nl
Date: 1996-07-17 00:00:00
Title: 96/631/EG: Beschikking van de Commissie van 17 juli 1996 betreffende staatssteun van de stad Mainz, een lokaal overheidslichaam van de Bondsrepubliek Duitsland, aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Slechts de tekst in de Duitse taal is authentiek) (Voor de EER relevante tekst)

Avis juridique important

|

31996D0631

96/631/EG: Beschikking van de Commissie van 17 juli 1996 betreffende staatssteun van de stad Mainz, een lokaal overheidslichaam van de Bondsrepubliek Duitsland, aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Slechts de tekst in de Duitse taal is authentiek) (Voor de EER relevante tekst)  

Publicatieblad Nr. L 283 van 05/11/1996 blz. 0043 - 0050

BESCHIKKING VAN DE COMMISSIE van 17 juli 1996 betreffende staatssteun van de stad Mainz, een lokaal overheidslichaam van de Bondsrepubliek Duitsland, aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Slechts de tekst in de Duitse taal is authentiek) (Voor de EER relevante tekst) (96/631/EG)DE COMMISSIE VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN,Gelet op het Verdrag tot oprichting van de Europese Gemeenschap, inzonderheid op de artikelen 92 en 93,Na de overige Lid-Staten en andere belanghebbenden, overeenkomstig artikel 93, lid 2, van het Verdrag, te hebben aangemaand hun opmerkingen te maken,Overwegende hetgeen volgt:I Op 21 december 1994 besloot de Commissie, na gedetailleerde klachten van derden te hebben ontvangen, de procedure van artikel 93, lid 2, van het EG-Verdrag in te leiden ten aanzien van een overeenkomst inzake de aankoop van grond, gesloten tussen de stad Mainz en de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, een vastgoedholding van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Zij was tot de conclusie gekomen dat de koopovereenkomst staatssteunbestanddelen zou kunnen omvatten die onverenigbaar zijn met de gemeenschappelijke markt. De Duitse Regering werd bij brief van 23 januari 1995 van deze beslissing op de hoogte gesteld en werd aangemaand nadere bijzonderheden over de zaak te verstrekken en een deskundigenrapport inzake de waarde van het betrokken terrein ten tijde van de verkoop over te leggen. Op 19 april 1995 deelde de Duitse Regering de Commissie mee, dat zij opdracht had gegeven tot het opstellen van een taxatierapport en dat zij opmerkingen zou maken zodra zij dit rapport zou ontvangen.Op 5 mei 1995 maakte de Commissie haar beslissing om de procedure in te leiden in het Publikatieblad van de Europese Gemeenschappen (1) bekend, waarbij zij de overige Lid-Staten en andere belanghebbenden aanmaande, hun opmerkingen over de zaak kenbaar te maken. Er werden geen opmerkingen ontvangen.Op 10 juli 1995 zond de Duitse Regering het taxatierapport met aanvullende opmerkingen toe. Op 9 oktober 1995 werd de zaak, naast andere kwesties, besproken tijdens een bijeenkomst van vertegenwoordigers van de Commissie en de Duitse Regering. Op 17 januari 1996 stelde de Commissie de Duitse Regering enkele vragen over bepaalde bijzonderheden van het taxatierapport en met name over de bepaling van de economische waarde van een aantal bepalingen van de koopovereenkomst. De Duitse autoriteiten stelden in een brief van 18 maart 1996 voor, deze vraagstukken tijdens een ontmoeting met vertegenwoordigers van het stadsbestuur van Mainz, de taxatiecommissie en de Commissie te bespreken. Deze bijeenkomst vond op 26 maart 1996 in Bonn plaats. Er werd afgesproken dat de Duitse autoriteiten schriftelijk nader zouden ingaan op vragen waarover tijdens de ontmoeting geen duidelijkheid kon worden verschaft. Bij schrijven van 23 mei 1996 verstrekte de Duitse Regering nadere bijzonderheden en inlichtingen.II Bij overeenkomst van 24 februari 1992 verwierf de stad Mainz van de deelstaat Rijnland-Palts een dichtbij de Rijn, in de binnenstad gelegen terrein van 24 212 m², dat voorheen in gebruik was als kazerneterrein voor een eenheid van de oproerpolitie van de deelstaat Rijnland-Palts. De autoriteiten van Mainz wilden, om de binnenstad aantrekkelijker te maken, de politiekazerne naar elders overplaatsen.De stad kocht het terrein voor 33 950 000 DM (1 402,20 DM/m²). Deze prijs was gebaseerd op een schatting die op 8 juli 1980, dit wil zeggen twaalf jaar vóór de ondertekening van de koopovereenkomst, door het Staatsbauamt Mainz-Süd was uitgevoerd, en kan worden uitgesplitst in 10 895 400 DM (450,00 DM/m²) voor het terrein en 23 054 600 DM voor de gebouwen. Volgens de koopovereenkomst diende het terrein medio 1994 in eigendom van de stad over te gaan.Volgens de overeenkomst tussen de stad Mainz en de deelstaat Rijnland-Palts diende de eigendomsoverdracht van het terrein de stad in staat te stellen, het terrein na het afbreken van de bestaande gebouwen onder de volgende voorwaarden aan Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG of daarmee verbonden ondernemingen door te verkopen:- de uiteindelijke koper verbindt zich ertoe een kantoor- en zakencomplex te bouwen voor een distributie- en opleidingscentrum van Siemens AG en/of Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Komt hij deze verplichting niet na, dan moet hij een boete van 7 miljoen DM betalen;- de uiteindelijke koper moet het bebouwde terrein voor ten minste 15 jaar aan Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG of een verbonden onderneming verhuren, die activiteiten dienen uit te oefenen waarover bedrijfsbelasting aan de stad Mainz moet worden betaald;- indien aan de laatstgenoemde voorwaarde niet of slechts ten dele wordt voldaan, is de uiteindelijke koper verplicht een verhoogde koopprijs, die overeenkomt met de daadwerkelijke marktwaarde van het terrein ten tijde van de overeenkomst, doch ten minste 40 miljoen DM, te betalen; van dit bedrag moet de stad Mainz de helft aan de deelstaat Rijnland-Palts afstaan;- voor deze laatste voorwaarde dient een hypotheek voor het maximumbedrag als zakelijke zekerheid te worden gesteld.De stad Mainz verkocht het grootste deel van het terrein, samen met andere terreinen die zij reeds in eigendom had, op 24 februari 1992 aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG (hierna "Fort Malakoff" genoemd), een vastgoedholding van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. De koopprijs van het terrein met een totale oppervlakte van 22 010 m² bedroeg 13 528 650 DM (614,66 DM/m²).De tussen Fort Malakoff en de stad Mainz gesloten koopovereenkomst voldoet aan de voorwaarden waaraan de stad ten opzichte van de deelstaat Rijnland-Palts moest voldoen:- Fort Malakoff is gehouden een kantoor- en zakencomplex met 25 000 m² nuttig oppervlak en een ondergrondse parkeergarage met 800 stelplaatsen te bouwen voor een distributie- en opleidingscentrum van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. De bouw moet uiterlijk vijf jaar na de sluiting van de koopovereenkomst, in februari 1997, zijn voltooid.- Indien de bouw niet op tijd wordt voltooid of indien het terrein aan een derde partij wordt verkocht, heeft de stad Mainz een door een aantekening in het hypotheekregister verzekerde aanspraak op teruggave van het terrein en een recht op een vaste schadeloosstelling van 7 miljoen DM.- Fort Malakoff is voorts verplicht het bebouwde terrein uiterlijk één jaar na voltooiing voor een periode van minimaal 15 jaar te verhuren aan Siemens AG, Siemens Nixdorf Informationssysteme AG of een verbonden onderneming, die daar een activiteit moeten uitoefenen waarover bedrijfsbelasting verschuldigd is.- Wanneer aan deze laatste bepaling niet of slechts ten dele wordt voldaan, moet Fort Malakoff het verschil betalen tussen de overeengekomen prijs en de feitelijke marktprijs ten tijde van de verkoop, maar ten minste 40 miljoen DM, met inbegrip van de voornoemde algemene schadeloosstelling van 7 miljoen DM.- Voor deze voorwaardelijke vordering van de stad Mainz is als zakelijke zekerheid een in het hypotheekregister in te schrijven hypotheek van de eerste rang ten bedrage van 40 miljoen DM gegeven, welke hypotheek echter kan worden achtergesteld bij financieringsgrondschulden tot maximaal 50% van de bouwkosten plus de koopprijs van het terrein.De koopprijs van het terrein was opeisbaar en betaalbaar op de dag van de eigendomsoverdracht, welke op 1 januari 1995 was bepaald. Er werd geen rente overeengekomen voor de periode tussen de ondertekening van de overeenkomst en de overdracht.III De Duitse Regering is van mening, dat de overeenkomst tussen de stad Mainz en Fort Malakoff betreffende de aankoop van een terrein, geen staatssteunelementen bevat.Zij is van oordeel dat de prijs die de stad Mainz voor de aankoop van het terrein heeft betaald (1 402,20 DM/m²), geen verband houdt met de waarde van het aan Fort Malakoff verkochte terrein, omdat de stad een bebouwd terrein had gekocht en dit na het afbreken van de politiekazernes, waarvoor zij om stedebouwkundige redenen en in het gemeenschappelijk belang de kosten op zich had genomen, als onbebouwd terrein heeft doorverkocht.De onafhankelijke taxatiecommissie waaraan de stad Mainz op 14 februari 1995 de opdracht had gegeven te onderzoeken "of de verkoopprijs van het te taxeren terrein ongeoorloofde steunelementen bevat", stelde een rapport op over de marktwaarde van het betrokken terrein ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst (dag van het verlijden van de akte) en gaf haar oordeel over de economische waarde van de bijzondere bepalingen van de overeenkomst. De Duitse Regering deed de Commissie dit rapport toekomen, waarbij zij beklemtoonde dat zij het oordeel van de deskundigen met betrekking tot de economische waarde van deze bepalingen deelde.De deskundigen kwamen tot de volgende conclusies:- De marktwaarde van het onbebouwde terrein bedroeg, berekend op grond van de prijzen voor vergelijkbare terreinen binnen de stad Mainz, op de datum van sluiting van de overeenkomst 969 DM/m².- De deskundigen stelden vast dat het betrokken terrein ten opzichte van andere terreinen enkele nadelen had. Zo moest de koper, anders dan bij de ter vergelijking onderzochte terreinen, wegens de nabijheid van de Rijn werkzaamheden laten uitvoeren voor de afvoer van grondwater. Deze nadelen werden op 58 DM/m² geraamd, een bedrag dat na de bijeenkomst van 26 maart 1996 op 59 DM/m² werd bijgesteld.- De kosten voor het slopen van de bestaande gebouwen (het terrein werd onbebouwd verkocht waarbij de kosten voor de sanering door de stad Mainz werden gedragen) werden op 44 DM/m² vastgesteld.- De verplichting van de koper om binnen een vastgelegde termijn een bepaald soort gebouw op te richten, werd op 158,50 DM/m² geraamd.- De bepaling in de overeenkomst volgens welke de koper de koopprijs pas na de eigendomsoverdracht behoeft te betalen, werd als voordeel voor de koper op 131 DM/m² gewaardeerd.- De verplichting van Fort Malakoff het bebouwde terrein ten minste 15 jaar aan Siemens AG en/of Siemens Nixdorf Informationssysteme AG te verhuren die er een opleidingscentrum wilde vestigen, werd noch als voordeel, noch als nadeel voor de koper beschouwd. De taxateurs waren van mening dat dergelijke bepalingen in de regel in een huurovereenkomst worden opgenomen, die de koper reeds heeft gesloten voordat hij een dergelijke verplichting aanvaardt, zodat de bepaling geen economisch nadeel voor de koper meebrengt. Dezelfde zienswijze hadden de deskundigen met betrekking tot de bepaling volgens welke de koper, indien hij in gebreke blijft, het verschil moet betalen tussen de overeengekomen prijs en de geldende marktprijs ten tijde van de verkoop, maar ten minste 40 miljoen DM, omdat ook deze verplichting doorgaans in een van tevoren gesloten huurovereenkomst is vastgelegd.- De stad Mainz en Fort Malakoff zijn in de overeenkomst overeengekomen dat de koper eventueel het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de marktwaarde ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst moet betalen, en hebben de voorwaardelijke vordering forfaitair vastgesteld op ten hoogste 40 miljoen DM. Wanneer de door de partijen benoemde taxateurs de waarde van het terrein op meer dan 53 528 000 miljoen DM vaststellen, kan het te betalen bedrag nog worden verhoogd. Voorts is de koper bij de overeenkomst verplicht voor de voorwaardelijke vordering als zakelijke zekerheid een in het hypotheekregister in te schrijven hypotheek van de eerste rang ten bedrage van 40 miljoen DM te geven. Hoewel dit een hypotheek van de eerste rang betreft, werd overeengekomen dat deze kan worden achtergesteld bij financieringsgrondschulden van ten hoogste 50 % van de kosten voor de oprichting van het geplande gebouw plus de koopprijs van het terrein. Deze verplichting een zakelijke zekerheid in de vorm van een hypotheek te stellen, werd als bijzonder economisch nadeel voor de koper beschouwd. De taxateurs zijn van oordeel dat dit nadeel volgens de gebruikelijke marktpraktijken door een lagere koopprijs moet worden gecompenseerd. Zij voeren aan dat de hypotheek voor het maximumbedrag hogere kosten voor de financiering van het onroerendgoedproject meebrengt, omdat het niet mogelijk zou zijn de crediteuren een hypotheek van de eerste rang aan te bieden die meer dan 50 % van de bouwkosten en van de koopprijs dekt. De koper diende derhalve ofwel een hogere rente te aanvaarden, of meer eigen vermogen op te brengen. Het nadeel van deze clausule werd, op basis van de normale premie voor een bankgarantie (1,2 %), die de hypotheek van de eerste rang vervangt, geraamd op 5 416 792 DM, dit wil zeggen 246 DM/m².Gezien het bovenstaande werd de marktwaarde van het terrein als volgt vastgesteld:>RUIMTE VOOR DE TABEL>De taxateurs kwamen tot de conclusie, dat de overeengekomen koopprijs (13 528 650 DM, d.w.z. 614,66 DM/m²) niet lager is dan de "bijzondere" marktwaarde van het terrein.De Duitse Regering is van oordeel dat de "normale" marktwaarde van het terrein, die de taxateurs op basis van de verkoop van vergelijkbare terreinen in de omgeving van Mainz hebben vastgesteld zonder de tussen de stad en Fort Malakoff overeengekomen bijzondere voorwaarden in aanmerking te nemen, gezien de status en de competentie van de onafhankelijke taxatiecommissie in beginsel niet kan worden betwist. Verder onderschrijft de Duitse Regering uitdrukkelijk de berekeningen en de argumentatie van de taxateurs met betrekking tot de bijzondere voorwaarden van de koopovereenkomst.De verplichting op het terrein binnen een vastgestelde termijn een bepaald soort gebouw op te richten is naar het oordeel van de Duitse Regering ongebruikelijk, omdat onder normale marktvoorwaarden geen enkele verkoper er belang bij heeft dat het verkochte terrein een bepaalde bestemming krijgt. In het onderhavige geval heeft de stad Mainz, naar aanleiding van ervaringen met andere terreinen in de binnenstad die gedurende langere tijd braak lagen, deze verplichting willen opleggen om te voorkomen dat het terrein lange tijd onbebouwd blijft en aldus haar plannen inzake de ontwikkeling van de binnenstad worden tegengewerkt. Het economische nadeel als gevolg van deze bepaling dient volgens de Duitse autoriteiten door een lagere koopprijs te worden gecompenseerd.De verplichting om voor de betaling van het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de marktwaarde door middel van een hypotheek zekerheid te stellen en het daaruit voortvloeiende nadeel dient volgens de Duitse Regering te worden beschouwd in het licht van de beperkte kredietwaardigheid van de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff mbH & Co. KG, een commanditaire vennootschap (KG), waarvan de persoonlijk aansprakelijke vennoot een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (GmbH) is met een maatschappelijk kapitaal van slechts 50 000 DM.IV Volgens artikel 92, lid 1, van het EG-Verdrag zijn steunmaatregelen van de Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde produkties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de Lid-Staten ongunstig beïnvloedt.Om te bepalen of zich staatssteun in de zin van artikel 92, lid 1, van het EG-Verdrag voordoet, moet vooral worden nagegaan of de voorwaarden voor de verkoop van het terrein door de stad Mainz aan Fort Malakoff zodanig van de in het handelsverkeer gebruikelijke praktijken en criteria afwijken dat er staatssteun is (zie Beschikking 92/11/EEG (2) en Beschikking 92/465/EEG (3) van de Commissie).De Commissie staat in beginsel op het standpunt, dat de marktwaarde van een terrein dat de overheid voornemens is te verkopen, het beste kan worden vastgesteld in een procedure van een openbaar bod zonder beperkende voorwaarden, waarbij iedere geïnteresseerde koper een bod kan doen en het hoogste of enige bod wordt toegewezen, of doordat vergelijkbare inspanningen worden gedaan om het terrein tegen de best mogelijke marktvoorwaarden te verkopen (zie mededeling van de Commissie naar aanleiding van de zaak "Fresenius" (4)).Zo de overheid daarentegen besluit een dergelijke procedure niet toe te passen, doch het terrein aan een bepaalde investeerder te verkopen en de prijs na de keuze van de koper vast te stellen, dient de marktwaarde van het terrein volgens de Commissie door onafhankelijke taxateurs te worden vastgesteld, die door middel van algemeen erkende methoden de marktwaarde/koopprijs van het te verkopen terrein op basis van de verkoop van vergelijkbare terreinen in de laatste tijd en op grond van andere algemeen erkende marktindicatoren vaststellen.Bij de sluiting van de koopovereenkomst tussen de stad Mainz en Fort Malakoff is geen van de bovengenoemde procedures gevolgd. Bij de inleiding van de procedure van artikel 93, lid 2, van het EG-Verdrag verzocht de Commissie de Duitse Regering, een rapport met betrekking tot de marktwaarde van het betrokken terrein ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in te dienen.De Commissie deelt de opvatting van de Duitse Regering dat de prijs waarvoor de stad Mainz het terrein van de deelstaat Rijnland-Palts heeft gekocht, niet noodzakelijk de marktwaarde van het aan Fort Malakoff verkochte terrein weergeeft. Het terrein werd bebouwd gekocht en onbebouwd doorverkocht. De stad heeft derhalve een ander economisch object verkocht dan zij zelf had gekocht, zodat een afwijkende taxatie niet inhoudt dat het terrein onder de marktwaarde werd verkocht. De stad heeft, als eigenares van het van de deelstaat aangekochte terrein, het recht (§ 903 BGB) de gebouwen te slopen om een onbebouwd terrein te kunnen verkopen, ook indien de waarde van het terrein daardoor daalt. De overheid kan dergelijke besluiten, die door de Commissie in beginsel niet kunnen worden aangevochten (artikel 222 van het EG-Verdrag), bij voorbeeld om redenen van stedebouwkundige ontwikkeling en planning nemen.In het onderhavige geval ging evenwel kennelijk zowel de deelstaat Rijnland-Palts als de stad Mainz er bij de sluiting van de overeenkomst van uit, dat de overeengekomen koopprijs onder de marktwaarde van het terrein lag. Zowel in de overeenkomst tussen de deelstaat en de stad als in de overeenkomst tussen de stad en Fort Malakoff is vastgelegd, dat de definitieve koper, Fort Malakoff, het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de daadwerkelijke marktwaarde ten tijde van het sluiten van de overeenkomst eventueel moet betalen. Dat daarvoor, ongeacht een eventuele latere taxatie, een forfaitair bedrag van 40 miljoen DM werd overeengekomen, wijst erop, dat de partijen ervan uitgingen dat het terrein ver onder de daadwerkelijke marktwaarde werd verkocht. De reden voor dit vermoeden, dat gezien het deskundigenrapport inmiddels achterhaald is, zou kunnen zijn geweest dat de "atlas inzake de richtprijzen van grond" (Bodenrichtwertatlas) van Mainz voor gemengde/kerngebieden (MI/MK, §§ 6 en 7 BauNVO) een richtprijs van maximaal 3 000 DM/m² aangaf. Ook wanneer het terrein niet in een officieel als gemengd/kerngebied gekwalificeerde zone zou liggen, zou het toch wat eigenschappen en omgeving betreft zeer dicht bij de wettelijke omschrijving van een gemengd/kerngebied komen. Het genoemde bedrag geeft een beeld van de orde van grootte van de prijzen die in overweging kunnen zijn genomen om de daadwerkelijke marktwaarde van het terrein vast te stellen.De taxateurs kregen van de stad Mainz de opdracht te onderzoeken of de verkoopprijs van het te taxeren object ongeoorloofde steunelementen bevat. Volgens de Commissie zijn onafhankelijke taxateurs weliswaar in staat de algemene marktwaarde van het terrein vast te stellen, doch zijn zij niet bevoegd na te gaan of een bepaalde overeenkomst inzake de verkoop van een terrein al dan niet staatssteun inhoudt. Daar de argumenten en berekeningen van de deskundigen met betrekking tot de "bijzondere" marktwaarde van het terrein, dit wil zeggen de economische waardering van sommige bijzondere bepalingen van de tussen de stad en Fort Malakoff gesloten koopovereenkomst, evenwel uitdrukkelijk door de Duitse Regering worden gedeeld, kunnen zij als het standpunt van de Duitse Regering worden beschouwd.De deskundigen hebben de "algemene" marktwaarde van het terrein in beginsel op 968 DM/m² vastgesteld. De bedragen van 59 DM/m² voor bepaalde locatienadelen van het terrein en voor noodzakelijke drainagewerkzaamheden, evenals 44 DM/m² voor kosten in verband met de sloop van de bestaande gebouwen die de taxateurs van deze "algemene" marktwaarde hebben afgetrokken, moeten als onderdeel van de algemene waardebepaling van het terrein door de taxateurs worden beschouwd; de "normale" marktwaarde bedraagt dus 865 DM/m². Dit bedrag geeft de koopprijs weer die in het gewone handelsverkeer onder normale omstandigheden kan worden verwacht.De koopovereenkomst die de stad Mainz met Fort Malakoff heeft gesloten, wijkt evenwel op enkele punten van de in het gewone handelsverkeer gebruikelijke praktijken en criteria af. De Commissie is, met inachtneming van de bovengenoemde argumenten en berekeningen van de Duitse Regering, van oordeel dat bepaalde in de overeenkomst vastgelegde verplichtingen en bepalingen onder normale markteconomische voorwaarden inderdaad enige invloed op de koopprijs kunnen hebben.Ten eerste is Fort Malakoff volgens de overeenkomst verplicht binnen een vastgestelde termijn op het terrein een bepaald soort gebouw op te richten. Een dergelijke verplichting is in zoverre ongebruikelijk, dat het de verkoper onder normale marktvoorwaarden onverschillig is of het verkochte terrein al dan niet een bepaalde bestemming krijgt. In dit geval wilde de stad Mainz op grond van haar ervaringen met andere, langdurig braak liggende terreinen in de binnenstad, de koper verplichten te bouwen om te voorkomen dat het terrein tegen haar stedebouwkundige plannen in voor lange tijd onbenut zou blijven. Het economische nadeel van deze bepaling van de overeenkomst werd door de onafhankelijke taxateurs op 158,50 DM/m² geraamd.Ten tweede is in de overeenkomst tussen de stad en Fort Malakoff zowel volgens de Duitse Regering als volgens de deskundigen een ongewoon lange periode voorzien tussen de datum van sluiting van de overeenkomst en de voorgenomen eigendomsoverdracht. Dit voordeel voor de koper dient door een dienovereenkomstig verhoogde koopprijs te worden gecompenseerd. De onafhankelijke deskundigen raamden het economische voordeel van deze bepaling op 131 DM/m².Zo men deze beide factoren in aanmerking neemt op basis van de door de taxateurs daarvoor vastgestelde waarden, geldt voor het onder de genoemde voorwaarden verkochte terrein een "bijzondere" marktwaarde van 837,50 DM/m² (865 DM/m² minus 158,50 DM/m² plus 131 DM/m²).De bepaling in de overeenkomst, volgens welke Fort Malakoff de op te richten gebouwen voor ten minste 15 jaar aan Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG moet verhuren, die de gebouwen op haar beurt moet gebruiken voor een activiteit waarover belasting verschuldigd is, zou naar de mening van de Duitse Regering, die zich op het taxatierapport baseert, in het gewone handelsverkeer niet door een lagere koopprijs worden gecompenseerd, omdat iedere koper eerst met de latere gebruiker van de gebouwen een huurovereenkomst zou sluiten voordat hij een dergelijke voorwaarde zou aanvaarden. Indien de partner bij de overeenkomst in strijd met de huurovereenkomst zou handelen, zou de koper recht hebben op vergoeding van de kosten als gevolg van de niet-nakoming van zijn contractuele verplichtingen tegenover de stad. Dit geldt volgens de Duitse Regering ook voor de verplichting een boete te betalen in de vorm van een hogere koopprijs wanneer niet aan de voorwaarden van de overeenkomst wordt voldaan.De in de overeenkomst opgenomen verplichting, voor de voorwaardelijke vordering van de betaling van het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de marktwaarde hypothecaire zekerheid te stellen voor het geval dat de clausule met betrekking tot het gebruik van het gebouw niet wordt nageleefd, vormt volgens de Duitse Regering daarentegen een financiële belasting, die onder normale marktvoorwaarden door een lagere koopprijs wordt gecompenseerd. Het feit dat de koper het terrein niet voor de volle waarde als zekerheid van de eerste rang voor een bouwlening kan aanbieden, is een financieel nadeel, dat volgens de Duitse Regering bij gewone handelstransacties door een verlaging van de koopprijs wordt gecompenseerd, berekend op basis van de normale kosten van een bankgarantie die in plaats van de hypotheek zou worden verleend.Het is juist, dat een opdrachtgever bij de sluiting van een overeenkomst inzake de aankoop van een terrein de verplichting, het bouwrijp gemaakte terrein aan een bepaalde partij te verhuren en slechts een bepaald gebruik van de gebouwen door de huurder toe te staan, slechts zou accepteren wanneer hij een overeenkomst met de waarschijnlijke huurder zou hebben gesloten op grond waarvan hij aan een dergelijke voorwaarde kan voldoen. Ook de verplichting, het verschil tussen de marktwaarde van het terrein en de overeengekomen koopprijs te betalen wanneer niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, vormt geen bijzondere belasting omdat deze voorwaardelijke vordering door een dienovereenkomstig recht gedekt is, dat de opdrachtgever vervolgens ten opzichte van de huurder kan doen gelden. De Commissie deelt daarom de opvatting van de Duitse Regering dat deze voorwaarde geen bijzondere financiële last vormt, die door een lagere koopprijs moet worden gecompenseerd.De Commissie deelt echter niet de opvatting van de Duitse Regering dat de verplichting, voor de voorwaardelijke vordering hypothecaire zekerheid te stellen, een buitengewone belasting vormt die op grond van de in het gewone handelsverkeer gebruikelijke voorwaarden en praktijken een lagere koopprijs zou rechtvaardigen. In het gewone handelsverkeer wordt altijd verwacht dat voor een voorwaardelijke vordering op een in verhouding tot de economische draagkracht van de potentiële debiteur niet onbeduidend geldbedrag een passende zekerheid wordt gesteld. Het is inderdaad juist, dat de kredietwaardigheid van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die de persoonlijk aansprakelijke vennoot in een commanditaire vennootschap is, naar verhouding gering is wanneer het maatschappelijke kapitaal zich tot het wettelijke minimum van 50 000 DM beperkt. Het economische nadeel van een dergelijke constructie ten opzichte van derde partijen, die een geldige zekerheid ter dekking van eventuele vorderingen verwachten, wordt in het normale handelsverkeer evenwel door de partij gedragen die hiervan gebruik maakt, en niet door de contractspartijen.Wanneer een communautaire vennootschap een terrein koopt waarop geen hypotheek rust en dit pas verworven eigendom als zakelijke zekerheid voor eventuele vorderingen gebruikt, wordt eenvoudig de volledige economische waarde van het verworven economische goed geëxploiteerd. Dat het terrein als zekerheid voor een voorwaardelijke vordering van de oorspronkelijke verkoper en vorige eigenaar van het terrein wordt gebruikt, is niets bijzonders in vergelijking met het gebruik ter dekking van aanspraken van een andere, derde partij. Het voorgenomen of overeengekomen gebruik van het eigendom na de verkoop als zakelijke zekerheid voor vorderingen heeft in de normale marktpraktijk geen invloed op de voor de verkrijging van het eigendom te betalen prijs. In het normale handelsverkeer draagt een potentiële schuldeiser de kosten van de zekerstelling van zijn vordering niet.Het lijkt tegenstrijdig dat enerzijds wordt aangenomen dat de verplichting, het verschil tussen de marktwaarde en de koopprijs te betalen wanneer de op te richten gebouwen niet ten minste 15 jaar lang door Siemens als opleidingscentrum worden gebruikt, voor de koper kostenneutraal is en daarmee geen invloed op de "bijzondere" marktwaarde van het terrein heeft, doch anderzijds wordt beweerd dat de enkele zekerheidstelling voor deze voorwaardelijke vordering moet worden gecompenseerd door een verlaging van de koopprijs, berekend op basis van de kosten van een passende bankgarantie.De bepaling volgens welke Fort Malakoff hypothecaire zekerheid moet stellen voor de voorwaardelijke vordering, die afhangt van de nakoming van de verplichting dat Siemens het bebouwde terrein ten minste 15 jaar gebruikt voor activiteiten waarover belasting is verschuldigd, is bedoeld om de stad Mainz belastinginkomsten te garanderen. De effectieve zekerstelling van een mogelijke vordering tot betaling van de marktprijs ingeval niet aan deze voorwaarden wordt voldaan heeft ten doel, de toekomstige belastingbetaler voor langere tijd aan de stad te binden.Bij de beantwoording van de vraag of de overheid in dit geval als een investeerder tegen normale marktvoorwaarden heeft gehandeld, kunnen eventuele toekomstige belastinginkomsten niet in aanmerking worden genomen. Ook wanneer de overheid grondeigendom verkoopt, moeten de voorwaarden in overeenstemming zijn met de normale handelwijze van een particuliere investeerder, die zich niet in de situatie van de overheid bevindt, welke taken van algemeen belang op zich neemt en daarvoor belasting kan heffen (5). Een particuliere investeerder interesseert het niet hoe de koper het betrokken terrein gebruikt. In het bijzonder interesseert het hem niet, of het uiteindelijk door de koper gekozen gebruik de stad waar het terrein zich bevindt, belastinginkomsten oplevert. Een particuliere verkoper van grond zou een verlaging van de koopprijs als compensatie voor een contractuele bepaling waardoor een belastingbetaler voor een bepaalde stad moet worden gewonnen en behouden, niet aanvaarden.De voorgestelde vermindering van de "bijzondere" marktwaarde in verband met de overeengekomen hypotheek kan derhalve niet worden geaccepteerd. De "bijzondere" marktwaarde, die door onafhankelijke taxateurs is vastgesteld op basis van de verkoopvoorwaarden van soortgelijke terreinen in Mainz, waarbij zij tevens rekening hielden met de verplichting, de geplande gebouwen binnen een bepaald tijdsbestek op te richten, alsmede met de ongebruikelijke periode tussen de sluitingsdatum van de overeenkomst en de voorgenomen overdracht (deze beide factoren werden op netto 27,50 DM/m² geraamd), dient derhalve op 837,50 DM/m², dus 18 433 375 DM voor het gehele terrein van 22 010 m², te worden begroot. De koper, Fort Malakoff, heeft daarentegen slechts 13 528 650 DM betaald, wat 4 904 725 DM minder is dan de marktwaarde van het terrein ten tijde van de sluiting van de overeenkomst.Er kan derhalve worden vastgesteld dat de voorwaarden van de tussen de stad Mainz en Fort Malakoff gesloten koopovereenkomst dermate van de gebruikelijke marktpraktijken en -voorwaarden afwijken dat zij als staatssteun in de zin van artikel 92, lid 1, van het EG-Verdrag zijn aan te merken, en wel voor een bedrag van 4 904 725 DM.Steunmaatregelen van de Staten die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen vervalsen of dreigen te vervalsen, zijn onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover die steun het handelsverkeer tussen de Lid-Staten ongunstig beïnvloedt, en zijn derhalve verboden. De onderhavige steun dreigt, door de begunstiging van Fort Malakoff, een 100 %-dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, de intracommunautaire mededinging in de sector hardware- en softwareprodukten voor commerciële gegevensverwerking te vervalsen. Op deze markt heerst, door de voortdurend dalende prijzen, de snelle technologische vooruitgang en de dringende noodzaak als gevolg daarvan te investeren in onderzoek en ontwikkeling alsmede in nieuwe produktie-installaties, een felle concurrentie. De steun leidt voor Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG tot een vermindering van de kosten voor de oprichting, door Fort Malakoff, van een nieuw opleidingscentrum, waar de onderneming personeelsleden van haar cliënten voorbereidt op het gebruik van haar gegevensverwerkingsprodukten door middel van software- en andere gebruikerscursussen. Dergelijke opleidingen vormen een normaal bestanddeel van een doeltreffende handelsbevordering bij geïntegreerde oplossingen op het gebied van gegevensverwerking in de commerciële sector en worden onder meer door banken en verzekeringsondernemingen aangeboden. Het mogelijke argument dat Siemens uitsluitend in Duitsland een opleidingscentrum voor Duitstalig personeel van cliënten heeft gepland, is niet steekhoudend, omdat de Europese concurrenten van de onderneming ook dergelijke kosten moeten dragen of van derden specifieke opleidingsvoorzieningen moeten kopen om op de relevante markt in het Duitstalige gedeelte van de Gemeenschap effectief te kunnen concurreren of op de markt te kunnen doordringen.De steun moet als ad-hoc-investeringssteun worden beschouwd, die ertoe dient de investeringskosten voor de bouw van het nieuwe opleidingscentrum van Siemens in Mainz te verlagen. De steun is niet in het kader van een algemeen investeringssteunprogramma verleend. Afgezien van de vraag of deze ad-hoc-maatregel eigenlijk wel als bijdrage tot de bevordering van de economische ontwikkeling van de regio kan worden beschouwd, ligt Mainz niet in een gebied waaraan steun kan worden verleend krachtens artikel 92, lid 3, onder a) of c), van het EG-Verdrag, zodat de steun niet kan worden aangemerkt als met de gemeenschappelijke markt verenigbare regionale investeringssteun.De steun komt ook niet in aanmerking voor een van de uitzonderingen van artikel 92, lid 2, onder a) tot en met c), van het EG-Verdrag; het betreft geen steun van sociale aard aan individuele gebruikers, doch investeringssteun met het doel, een investeerder aan een bepaalde stad te binden. Hij dient evenmin tot herstel van schade veroorzaakt door natuurrampen of andere buitengewone gebeurtenissen.De steun heeft ook niet ten doel de verwezenlijking van een belangrijk project van gemeenschappelijk Europees belang te bevorderen. De vestiging van een opleidingscentrum van een producent van geïntegreerde systemen op het gebied van gegevensverwerking in een bepaalde stad is niet in het gemeenschappelijke Europese belang. Evenmin dient de steun om een ernstige verstoring in de economie van een Lid-Staat op te heffen. Daarmee is ook aan de uitzonderingsvoorwaarde van artikel 92, lid 3, onder b), van het EG-Verdrag niet voldaan. Ook de bevordering van de cultuur en de instandhouding van het culturele erfgoed (artikel 92, lid 3, onder d), van het EG-Verdrag) wordt niet met de steun beoogd.V De conclusies van de taxatiecommissie en de argumenten van de Duitse Regering kunnen in beginsel worden aanvaard, met uitzondering van de redenering dat de verplichting om zekerheid te stellen voor de voorwaardelijke vordering tot betaling van het verschil tussen de marktwaarde en de koopprijs in het gewone handelsverkeer door een lagere koopprijs zou worden gecompenseerd.>RUIMTE VOOR DE TABEL>De "bijzondere" marktwaarde van het terrein moet derhalve worden geraamd op 837,50 DM/m², dit wil zeggen 18 433 375 DM voor het gehele terrein van 22 010 m². De onder Siemens ressorterende onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff heeft daarentegen slechts 13 528 650 DM betaald, d.w.z. 4 904 725 DM minder dan de marktwaarde die het terrein ten tijde van de sluiting van de overeenkomst bezat.De Commissie stelt derhalve vast, dat de verkoop van het terrein door de stad Mainz aan Fort Malakoff, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, voor een koopprijs die onder de marktwaarde ligt, staatssteun in de zin van artikel 92, lid 1, van het EG-Verdrag vormt ten bedrage van 4 904 725 DM, die niet verenigbaar met de gemeenschappelijke markt kan worden beschouwd.De steun moet worden teruggevorderd. De terugbetaling geschiedt overeenkomstig de procedures en bepalingen van de Duitse wet, met inbegrip van de rente, welke verschuldigd is vanaf de datum waarop de steun is verleend, dit wil zeggen vanaf de datum van overdracht van het grondbezit van de stad Mainz aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff mbH & Co. KG, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG; deze rente wordt berekend op basis van de rentevoet die bij de beoordeling van regionale steunmaatregelen wordt gehanteerd,HEEFT DE VOLGENDE BESCHIKKING GEGEVEN:Artikel 1 De verkoop van een in de stad Mainz gelegen terrein aan de onroerendgoedmaatschappij Fort Malakoff mbH & Co. KG, een dochteronderneming van Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, voor een prijs die onder de marktwaarde ligt, houdt staatssteun in de zin van artikel 92, lid 1, van het EG-Verdrag in ten bedrage van 4 904 725 DM. De steun is onwettig, omdat hij in strijd met artikel 93, lid 3, van het EG-Verdrag is verleend. Bovendien is de steun onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, omdat hij niet voldoet aan de voorwaarden voor de uitzonderingen en vrijstellingen van artikel 92, lid 2 en lid 3.Artikel 2 Duitsland moet de steun van de begunstigde onderneming terugvorderen. De terugbetaling geschiedt overeenkomstig de procedures en bepalingen van de Duitse wet, met inbegrip van de rente welke verschuldigd is vanaf de datum waarop de steun is verleend en wordt berekend op basis van de rentevoet die bij de beoordeling van regionale steunmaatregelen wordt berekend.Artikel 3 Duitsland deelt de Commissie binnen twee maanden na de bekendmaking van deze beschikking mee, welke maatregelen het heeft getroffen om aan deze beschikking te voldoen.Artikel 4 Deze beschikking is gericht tot de Bondsrepubliek Duitsland.Gedaan te Brussel, 17 juli 1996.Voor de CommissieKarel VAN MIERTLid van de Commissie(1) PB nr. C 113 van 5. 5. 1995, blz. 17.(2) PB nr. L 6 van 11. 1. 1992, blz. 36.(3) PB nr. L 263 van 9. 9. 1992, blz. 15.(4) PB nr. C 21 van 25. 1. 1994, blz. 4.(5) Zie het arrest van het Hof van Justitie van 14 september 1994 in de gevoegde zaken C-278/92, C-275/92 en C-280/92 (Spanje/Commissie), Jurisprudentie 1994, blz. I-4103, rechtsoverweging 22.