CELEX: 61990CC0280
Language: nl
Date: 1991-12-10 00:00:00
Title: Conclusie van advocaat-generaal Darmon van 10 december 1991. # Elisabeth Hacker tegen Euro-Relais GmbH. # Verzoek om een prejudiciële beslissing: Landgericht Köln - Duitsland. # EEG-Executie-verdrag - Bevoegdheid ten aanzien van huur en verhuur pacht en verpachting van onroerende goederen (artikel 16, punt 1). # Zaak C-280/90.

Belangrijke juridische mededeling

|

61990C0280

Conclusie van advocaat-generaal Darmon van 10 december 1991.  -  ELISABETH HACKER TEGEN EURO-RELAIS GMBH.  -  VERZOEK OM EEN PREJUDICIELE BESLISSING: LANDGERICHT KOELN - DUITSLAND.  -  EEG-EXECUTIEVERDRAG - BEVOEGDHEIT TEN AANZIEN VAN HUUR EN VERHUUR, PACHT EN VERPACHTING VAN ONROERENDE GOEDEREN (ARTIKEL 16, SUB 1).  -  ZAAK C-280/90.  

Jurisprudentie 1992 bladzijde I-01111

Conclusie van de advocaat generaal

++++Mijnheer de President,  mijne heren Rechters,  1. Artikel 16, punt 1, Executieverdrag(1) kent ten aanzien van huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerend goed, uitsluitende bevoegdheid toe aan de gerechten van de verdragsluitende staat waar het onroerend goed is gelegen.  2. In een prejudiciële vraag van het Landgericht Koeln wordt het Hof opnieuw verzocht om uitlegging van deze bepaling in verband met een huurovereenkomst voor een vakantiewoning.  3. Bij een uitdrukkelijk als huurovereenkomst aangemerkte overeenkomst verbond Euro-Relais, een reisorganisator uit Keulen, zich ertoe om aan Elisabeth Hacker, die in dezelfde stad woont(2), een in Nederland gelegen, niet aan haar in eigendom toebehorende vakantiewoning ter beschikking te stellen. De uit de prospectus gekozen woning was voor twee weken gehuurd voor een bedrag van 1 520 DM. De reisorganisator verzorgde eveneens het boeken van plaatsen op de veerboot naar Ameland.  4. De vloeroppervlakte van de woning bedroeg volgens de prospectus 100 m2, maar was volgens Hacker in werkelijkheid slechts 55 m2, waardoor zij zich genoodzaakt zag om ter plaatse een extra kamer te huren voor een bedrag van 288 DM. Uit ontevredenheid met de verblijfsomstandigheden heeft betrokkene haar vakantie uiteindelijk ingekort.  5. Voor het Amtsgericht, en vervolgens voor het Landgericht Koeln, vorderde Hacker betaling van 760 DM als vermindering van de reissom, de huurprijs voor de extra kamer als schadevergoeding en 3 046,45 DM als schadevergoeding wegens gederfde vakantievreugde van haarzelf en haar echtgenoot.  6. Het Landgericht Koeln vraagt het Hof in wezen:  1) of in een geval als het onderhavige er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 16, punt 1, Executieverdrag;  2) zo ja, of artikel 16, punt 1, eveneens van toepassing is ter bepaling van het gerecht dat bevoegd is te beslissen over vorderingen als die van verzoekster in het hoofdgeding.  7. Het Hof heeft reeds drie maal eerder uitspraak gedaan over de uitlegging van de begrippen "huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen" in de zin van artikel 16, punt 1, Executieverdrag. Het heeft het beginsel geformuleerd, dat deze begrippen autonoom vanuit het verdrag moeten worden uitgelegd, zonder verwijzing naar de conflictregels van de rechter in het bodemgeschil.(3)  8. Enkel door deze eenvormige uitlegging kan op dit gebied namelijk een eenvormige toepassing van het Executieverdrag in alle verdragsluitende staten worden veiliggesteld en kan "het vrije verkeer van vonnissen", het voornaamste doel van het Executieverdrag, worden gewaarborgd.  9. Wat de interpretatiemethode betreft, herinner ik aan de bijzonder duidelijke formulering in het arrest van het Hof in het arrest LTU (arrest van 14 oktober 1976, zaak 29/76, Jurispr. 1976, blz. 1541, r.o. 5):  "bij de toepassing van het Executieverdrag (...) (moet) de term 'burgerlijke en handelszaken' niet worden uitgelegd volgens het recht van de ene of de andere betrokken staat, maar aan de hand van, enerzijds, de doelen en het stelsel van het verdrag en, anderzijds, de algemene beginselen die in alle nationale rechtsstelsels tezamen worden gevonden".(4)  10. Artikel 16 staat in titel II, afdeling 5, "Exclusieve bevoegdheid". Het maakt een reeks uitzonderingen op het basisbeginsel van artikel 2, eerste alinea, Executieverdrag, dat zij die woonplaats hebben op het grondgebied van een verdragsluitende staat, ongeacht hun nationaliteit, worden opgeroepen voor de gerechten van die staat.  11. Zoals blijkt uit het rapport Jenard(5) schept artikel 16 een exclusieve bevoegdheid waarvan noch door een competentiebeding ten gunste van de gerechten van een ander verdragsluitend land, noch door een stilzwijgende aanwijzing van een andere bevoegde rechter kan worden afgeweken (artikelen 17 en 18). Ingevolge artikel 19 Executieverdrag moet elke rechter van een verdragsluitende staat in zaken waarvoor krachtens artikel 16 een gerecht van een andere verdragsluitende staat bij uitsluiting bevoegd is, zich ambtshalve onbevoegd verklaren. Een buitenlandse beslissing ten slotte die met miskenning van een exclusieve bevoegdheid is gegeven, kan niet worden erkend (artikel 28) en evenmin ten uitvoer worden gelegd (artikel 34).  12. In het arrest Sanders(6) heeft het Hof beklemtoond dat  "de toekenning, in het belang van een goede rechtsbedeling, van een uitsluitende bevoegdheid aan de gerechten van een verdragsluitende staat in het kader van artikel 16 van het Verdrag tot gevolg heeft dat partijen worden beroofd van de forumkeuze die hun anders zou toekomen, en dat zij in bepaalde gevallen worden gedaagd voor een rechter die ten aanzien van geen hunner de eigen rechter van de woonplaats is";  en dat  "deze overweging ertoe brengt de bepalingen van artikel 16 niet uit te leggen in een ruimere zin dan hun oogmerk verlangt".(7)  Het Hof heeft hieruit afgeleid, dat de begrippen "huur en verhuur, pacht en verpachting" niet de overeenkomst tot verpachting van een winkelbedrijf, dat wordt uitgeoefend in een door de verpachter van een derde gehuurd onroerend goed(8), omvatten.  13. Juist in het geval van de huur van een vakantiewoning besliste het Hof in zijn arrest Roesler(9) echter, dat artikel 16, punt 1, Executieverdrag  "van toepassing is op elke overeenkomst inzake huur en verhuur van onroerend goed, zelfs wanneer zij voor korte duur is gesloten en uitsluitend het gebruik van de vakantiewoning betreft"(10)  en dat alle geschillen die betrekking hebben op de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van de huurder respectievelijk verhuurder, onder de exclusieve bevoegdheid vallen van de gerechten van de verdragsluitende staat waar het onroerend goed is gelegen, met uitzondering van die  "welke slechts zijdelings verband houden met het gehuurde, zoals die betreffende gederfde vakantievreugde en reiskosten".(11)  14. In die zaak hadden twee particulieren, beide woonachtig in Duitsland, een huurovereenkomst voor een vakantiewoning in Italië gesloten, waarop zij uitdrukkelijk Duits recht van toepassing hadden verklaard. Het huis was voor drie weken aan vier personen verhuurd en de huurder mocht er geen andere gasten huisvesten. De eigenaar, die zijn vakantie in dezelfde tijd als de huurder in dezelfde woning doorbracht, daagde hem voor de rechter van zijn woonplaats, omdat de regels van het overeenkomst niet in acht zouden zijn genomen, met name wat betreft het aantal gehuisveste personen.  15. Het Hof verklaarde:  "De uitsluitende bevoegdheid die artikel 16, punt 1, toekent aan de gerechten van de verdragsluitende staat waar het onroerend goed is gelegen, vindt zijn bestaansreden in de nauwe band van huur en pacht van onroerend goed met de rechtsregels inzake onroerend goed en de - meestal dwingende - voorschriften inzake het gebruik ervan, zoals de wettelijke regelingen betreffende het toezicht op de huur- en pachtprijzen en de bescherming van de rechten van huurder en pachters.  Voorts beoogt artikel 16, punt 1, een rationele bevoegdheidsverdeling tot stand te brengen, door de voorkeur te geven aan het gerecht dat zijn bevoegdheid ontleent aan het feit dat het zich in de nabijheid bevindt van de plaats waar het onroerend goed is gelegen, omdat dit gerecht het beste in staat is om rechtstreeks kennis te nemen van de feitelijke omstandigheden die verband houden met de sluiting en de uitvoering van overeenkomsten betreffende huur en pacht van onroerend goed.  De vraag van het Bundesgerichtshof strekt ertoe te vernemen of, bij gebreke van enige aanwijzing in de bewoordingen van artikel 16, afwijkingen van de in dat artikel neergelegde algemene regeling mogelijk zijn op grond van het bijzondere karakter van bepaalde huurcontracten, zoals de huur van vakantiewoningen voor korte tijd.  In dit verband zij erop gewezen dat (...) iedere afwijking van de algemene regel van artikel 16, punt 1, het gevaar in zich draagt van verruimingen, die afbreuk kunnen doen aan de toepassing van de nationale wettelijke regelingen inzake het gebruik van onroerend goed."(12)  16. Wanneer dus twee onderdanen van dezelfde Lid-Staat, die beide in die staat wonen, een huurovereenkomst voor een in een andere Lid-Staat gelegen vakantiewoning sluiten, vallen de op die huurovereenkomst betrekking hebbende rechtsvorderingen onder de uitsluitende bevoegdheid van de gerechten van laatstgenoemde staat.  17. Het Hof is er met dit arrest evenwel niet in geslaagd het misnoegen(13) weg te nemen, dat zowel in de nationale rechtspraak als in de rechtsleer is veroorzaakt door de algemeenheid en ongenuanceerdheid van artikel 16.  18. In hun commentaar op het Executieverdrag(14) beklemtonen Gothot en Holleaux reeds: "Het lijkt overtrokken om voor elk geschil voortspruitend uit de huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerend goed de gerechten van de staat waar het onroerend goed gelegen is, bij uitsluiting bevoegd te verklaren, terwijl het geschil soms louter het algemene verbintenissen- en huurrecht betreft."(15)  19. Tijdens een colloquium over het Executieverdrag op 11 en 12 maart 1991 te Luxemburg merkte de heer Carpenter over artikel 16 op: "Waarschijnlijk zullen partijen in de toekomst voor dergelijke overeenkomsten (de huur van vakantiewoningen) steeds vaker hun toevlucht zoeken tot arbitrage ten einde de door artikel 16 opgeworpen problemen te vermijden."(16)  20. Na kennisneming van de oplossing in het arrest Roesler hebben de verdragsluitende partijen bij het Verdrag van San Sebastian van 26 mei 1989 inzake de toetreding van Spanje en Portugal besloten, aan artikel 16, punt 1, een nieuw punt toe te voegen betreffende huurovereenkomsten voor korte duur, met name voor vakantiewoningen.(17)  21. Dit verdrag - dat nog niet in werking is getreden - bepaalt in het aan artikel 16, punt 1, toegevoegde punt b, dat eveneens het gerecht van de woonplaats van de verweerder bevoegd is, "ten aanzien (...) van huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen voor tijdelijk particulier gebruik voor ten hoogste zes opeenvolgende maanden (...) mits de eigenaar en de huurder of pachter natuurlijke personen zijn en zij woonplaats in dezelfde Verdragsluitende Staat hebben".(18)  22. De exclusieve bevoegdheidsregel van artikel 16, punt 1, Executieverdrag is van toepassing "ongeacht de woonplaats" en bindt de bevoegdheid aan een grondgebied: dat waar het onroerend goed is gelegen.  23. Hieruit volgt dat het Executieverdrag, indien deze regel buiten beschouwing zou moeten blijven, niet zou kunnen worden toegepast wanneer, bij voorbeeld, alle partijen bij het geding in dezelfde verdragsluitende staat woonachtig zijn.  24. Moet nu in de huidige juridische context een overeenkomst waarbij iemand bedrijfsmatig voor korte tijd een vakantiewoning aan een particulier ter beschikking stelt en zich ook tot bijkomende prestaties verbindt, als een huurovereenkomst in de zin van artikel 16 Executieverdrag worden gekwalificeerd?  25. In de eerste plaats moet worden opgemerkt, dat de onderneming die bedrijfsmatig vakantieverblijven organiseert, zich bij dit soort overeenkomsten verplicht tot meer dan het enkel ter beschikking stellen van de woning. Het staat voor mij namelijk vast, dat de verplichtingen van het reisbureau niet bij deze terbeschikkingstelling ophouden.  26. Om de aard van de overeenkomst te kunnen bepalen, moet ook met alle andere prestaties van de reisorganisator rekening worden gehouden: advisering van de klant, reservering van de door hem gekozen woning, boeking van de veerboot, bemiddeling bij een annuleringsverzekering, doorbetaling van de huursom aan de eigenaar (zodat de vakantieganger dit niet hoeft te doen) enzovoort. Deze veelheid van diensten komt tot uiting in de door de vakantieganger betaalde prijs, die niet alleen de huursom omvat, maar eveneens de kosten van de verzekering, de boekingskosten en de beloning voor de onderneming.  27. Het gaat hierbij dus om een complexe overeenkomst die een aantal prestaties omvat, die niet onder de kwalificatie huurovereenkomst vallen en niet met dit begrip in verband zijn te brengen.  28. Het bijzondere kenmerk van een dergelijke overeenkomst blijkt dus niet noodzakelijkerwijze in de aard van het verhuurde te schuilen. De vakantieganger kan met name geen aanspraak maken op huurbescherming.(19)  29. Zou de vakantieganger wel recht op wettelijke bescherming hebben, dan eerder om hem in dezelfde positie te brengen als de ondernemer dan om hem een recht op de woning te garanderen of op voortzetting van de huurverhouding. Veelzeggend in dit verband is, dat de Raad een richtlijn heeft vastgesteld betreffende pakketreizen, met inbegrip van vakantiepakketten en rondreispakketten.(20)  30. Wat de bevoegdheid ratione loci betreft, kan men zeggen dat geschillen over de vraag, of de woning overeenstemt met het aanbod in de prospectus, over de annuleringsverzekering, over de geldigheid van aansprakelijkheidslimiteringen of over de adviseringsplicht van de ondernemer eerder behoren tot de bevoegheid van het gerecht van de plaats waar over de overeenkomst is onderhandeld en waar deze is tot stand gekomen, dan tot die van het gerecht van de plaats waar het onroerend goed is gelegen. Hetzelfde geldt voor de prijs: zoals het Landgericht Frankfurt(21) terecht opmerkte, is de prijs van het verblijf dikwijls een catalogusprijs die eerder door vraag en aanbod bij de reisagentschappen wordt bepaald dan door de huurmarkt op de plaats waar het onroerend goed is gelegen.  31. In een zaak als deze gaat het dus niet om een huurovereenkomst in de zin van artikel 16 Executieverdrag, dat de regeling voor huur- en pachtovereenkomsten nauw koppelt aan die voor zakelijke rechten.(22) Opmerkelijk is, dat in deze zaak de vorderingen van verzoekster in het hoofdgeding persoonlijke vorderingen wegens contractuele aansprakelijkheid zijn en bovendien op geen enkele wijze de rechtstoestand ten aanzien van het onroerend goed aan de orde stellen.  32. Tot slot wil ik eraan herinneren, dat het Hof artikel 16 op grond van de hierin neergelegde uitsluitende bevoegdheid restrictief heeft uitgelegd en in het arrest Sanders(23) heeft verklaard, dat dit artikel slechts van toepassing is  "terzake van de huur van onroerende goederen in eigenlijke zin, dat wil zeggen met name bij geschillen tussen verhuurders en huurders over het bestaan of de uitlegging van huurcontracten of over het herstel van door de huurder veroorzaakte schade en over de ontruiming van het gehuurde".(24)  Hieruit heeft het Hof afgeleid, dat artikel 16 niet geldt  "wanneer de overeenkomst in hoofdzaak betrekking heeft op een onderwerp van andere aard".(25)  33. Het lijkt mij derhalve onmogelijk om een overeenkomst die in hoofdzaak betrekking heeft op een pakket van diensten, als een huurovereenkomst in de zin van artikel 16 Executieverdrag te kwalificeren en een overeenkomst waarvan het "zwaartepunt" is gelegen op de plaats van sluiting ervan te rekenen tot de uitsluitende bevoegdheid van het gerecht van de plaats waar het onroerend goed is gelegen.  34. Enkel voor het geval het Hof van een huurovereenkomst in de zin van artikel 16, punt 1, Executieverdrag zou uitgaan, wenst de verwijzende rechter te vernemen of er tussen de verschillende vorderingen van verzoekster in het hoofdgeding onderscheid moet worden gemaakt. Op deze vraag ga ik daarom slechts subsidiair in. Ik herinner eraan, dat verzoekster vermindering van de prijs vordert wegens een gebrek van de vakantiewoning (kleiner vloeroppervlak dan in de prospectus vermeld), alsmede schadevergoeding op grond van de noodzaak een extra kamer te huren, en schadevergoeding wegens gederfde vakantievreugde.  35. In het arrest Roesler overwoog het Hof,  "dat de in artikel 16, punt 1, Executieverdrag bedoelde uitsluitende bevoegdheid van de gerechten van de staat waar het onroerend goed is gelegen, geldt voor alle geschillen die betrekking hebben op het bestaan of de uitlegging van huurovereenkomsten, de duur ervan, de teruggave van het onroerend goed aan de verhuurder, het herstel van door de huurder veroorzaakte schade of de inning van de huurpenningen en de door de huurder verschuldigde bijkomende kosten, zoals die voor verbruik van water, gas en elektriciteit. Geschillen die betrekking hebben op uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen van de huurder respectievelijk verhuurder, vallen binnen deze uitsluitende bevoegdheid. Daarentegen vallen geschillen die slechts zijdelings verband houden met het gebruik van het gehuurde, zoals die betreffende gederfde vakantievreugde en reiskosten, niet onder de in genoemd artikel bedoelde uitsluitende bevoegdheid."(26)  36. De vordering in die zaak, die volgens het Hof van de huurovereenkomst kon worden losgemaakt, was ingesteld door de eigenaar die zijn vakantie terzelfder tijd als de huurder in het door hem verhuurde huis had doorgebracht en zich had beklaagd over het lawaai en het te grote aantal gasten. Hij vorderde als vakantieganger, die in hetzelfde huis als de huurder woonde, en niet als eigenaar, schadevergoeding wegens "gederfde vakantievreugde".  37. Daarentegen zijn in casu alle vorderingen van de huurder in de procedure van de nationale rechter gericht tegen de verhuurder op grond van wanprestatie van zijn kant. De gevorderde huurprijsvermindering en de schadevergoeding wegens de huur van een extra kamer, moeten worden geacht rechtstreeks in verband te staan met het gebruik van de gehuurde woning. De schadevergoeding wegens gederfde vakantievreugde hangt in casu eveneens samen met het verzuim van de verhuurder, de huurder een woning ter beschikking te stellen die voldeed aan wat was overeengekomen. Er bestaat dus een nauwe samenhang tussen deze vordering en de huurovereenkomst.  38. Alle vorderingen van verzoekster staan dus rechtstreeks in verband met het gebruik van de gehuurde woning in de zin van het arrest Roesler.  39. Ten slotte mogen wij de grote praktische moeilijkheden niet onderschatten die kunnen voortvloeien uit een splitsing van bevoegdheden, waarvan ook de verwijzende rechter in zijn beschikking gewag maakt: risico van tegenstrijdige beslissingen, risico van een negatief competentieconflict zonder de mogelijkheid het door een gerecht te laten beslechten, en verder buitensporige kosten en lasten voor partijen.  40. Ik herinner eraan, dat het Hof in zijn arrest Peters overwoog,  "dat een veelheid van bevoegdheidsgronden ten aanzien van eenzelfde geschil niet bevorderlijk is voor de rechtszekerheid en een doeltreffende rechtsbescherming in het gehele gebied van de Gemeenschap. Derhalve dienen de bepalingen van het Executieverdrag derwijze te worden uitgelegd, dat het aangezochte gerecht zich niet genoodzaakt ziet, zich bevoegd te verklaren om over bepaalde vorderingen te beslissen, doch onbevoegd om kennis te nemen van andere, nauwverwante vorderingen."(27)  41. Hieruit heeft het Hof afgeleid, dat de verbintenissen tot betaling van een geldsom, welke hun grondslag hebben in de tussen een vereniging en haar leden bestaande lidmaatschapsverhouding, zijn te beschouwen als "verbintenissen uit overeenkomst" in de zin van artikel 5, punt 1, Executieverdrag en dat deze verbintenissen rechtstreeks uit de toetreding als lid voortvloeien dan wel uit die toetreding in verband met één of meer besluiten van organen van die vereniging.  42. Ik ben derhalve van mening dat, ingeval het Hof een overeenkomst als die welke partijen in het hoofdgeding hebben gesloten, anders dan ik zelf, als een huurovereenkomst in de zin van artikel 16, punt 1, Executieverdrag zou aanmerken, alle vorderingen van verzoekster in het hoofdgeding voldoende verband houden met deze overeenkomst en dus binnen de werkingssfeer van dit artikel vallen.  43. Bijgevolg geef ik het Hof in overweging voor recht te verklaren:  "1) Artikel 16, punt 1, EEG-Executieverdrag moet aldus worden uitgelegd, dat het niet van toepassing is op een in een verdragsstaat gesloten overeenkomst tussen een reisorganisator en een cliënt, die beiden in deze staat gevestigd respectievelijk woonachtig zijn, waarbij de reisorganisator zich er onder meer toe verbindt om de cliënt voor enkele weken een in een andere verdragsstaat gelegen vakantiewoning - al dan niet eigendom van de reisorganisator - ter beschikking te stellen.  (*) Oorspronkelijke taal: Frans.  (1) - Verdrag van 27 september 1968 betreffende de rechterlijke bevoegdheid en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (hierna Executieverdrag ), zoals gewijzigd bij het verdrag van 9 oktober 1978 inzake de toetreding van het Koninkrijk Denemarken, Ierland en het Verenigd Koninkrijk tot dit verdrag (PB 1978, L 304, blz. 77).  (2) - Evenals zes medereizigers.  (3) - Arresten van 14 december 1977, zaak 73/77, Sanders, Jurispr. 1977, blz. 2383; 15 januari 1985, zaak 241/83, Roesler, Jurispr. 1985, blz. 99; en 6 juli 1988, zaak 158/87, Scherrens, Jurispr. 1988, blz. 3791.  (4) - Cursivering van mij.  (5) - Rapport van de heer P. Jenard over het Verdrag van 27 september 1968 betreffende de rechterlijke bevoegdheid en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (PB 1979, C 59, blz. 34).  (6) - Arrest 73/77, reeds aangehaald.  (7) - Rechtsoverwegingen 17 en 18, cursivering van mij.  (8) - Rechtsoverweging 19.  (9) - Arrest 241/83, reeds aangehaald.  (10) - Rechtsoverweging 25.  (11) - Rechtsoverweging 28.  (12) - Ibidem, r.o. 19-22.  (13) - De uitdrukking is van M. Rauscher, NJW 1985, blz. 893.  (14) - Vóór het arrest Roesler.  (15) - La convention de Bruxelles du 27 août 1968 , Paris 1985, blz. 85.  (16) - Interventie van de heer Carpenter, blz. 11 van gestencilde Franse vertaling.  (17) - Zie het rapport van de heren De Almeida Cruz, Desantes Real en Jenard van 26 mei 1989 (PB 1989, C 189, blz. 46).  (18) - PB 1989, L 285, blz. 1.  (19) - De voornaamste huurbeschermingsregels, zoals recht op vernieuwing van de huurovereenkomst, voortzetting van de huurverhouding en de voorwaarden voor opzegging zijn bij een kortstondig verblijf niet van toepassing.  (20) - Richtlijn 90/314/EEG van 13 juni 1990 (PB 1990, L 158, blz. 58).  (21) - Vonnis van 10 mei 1982, NJW 1982, blz. 1942.  (22) - Zie de redactie zelf van artikel 16, punt 1, waarin zakelijke rechten en huur en verhuur, pacht en verpachting van onroerende goederen op gelijke voet staan.  (23) - Arrest 73/77, reeds aangehaald.  (24) - Rechtsoverweging 15, cursivering van mij; ik wijs erop, dat juist bij dergelijke conflicten de huurbeschermingsregels kunnen spelen.  (25) - Rechtsoverweging 16, cursivering van mij.  (26) - Arrest 241/83, reeds aangehaald, r.o. 29, cursivering van mij.  (27) - Arrest van 22 maart 1983, zaak 34/82, Jurispr. 1983, blz. 987, r.o. 17.