CELEX: 62006CJ0197
Language: mt
Date: 2008-04-17
Title: Sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja (it-Tieni Awla) tas-17 ta' April 2008.#Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW u Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars vs Willem Van Leuken.#Talba għal deċiżjoni preliminari: Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt - il-Belġju.#Rikonoxximent ta’ diplomi - Direttiva 89/48/KEE - Aġent ta’ proprjetà immobbli.#Kawża C-197/06.

Kawża C-197/06
      Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW
      u
      Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
      vs
      Willem Van Leuken
      (talba għal deċiżjoni preliminari mressqa mill-Voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt)
      “Rikonoxximent ta’ diplomi — Direttiva 89/48/KEE — Aġent ta’ proprjetà immobbli”
      Sommarju tas-sentenza
      1.        Moviment liberu tal-persuni — Libertà ta’ stabbiliment — Libertà li jiġu pprovduti servizzi — Rikonoxximent ta’ diplomi ta’
            edukazzjoni ogħla mogħtija mal-kompletar ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ professjonali ta’ mill-inqas tliet snin — Direttiva
            89/48
      (Direttiva tal-Kunsill 89/48, it-tielet subparagrafu ta’ l-Artikolu 4(1)(b))
      2.        Moviment liberu tal-persuni — Libertà ta’ stabbiliment — Libertà li jiġu pprovduti servizzi — Rikonoxximent ta’ diplomi ta’
            edukazzjoni ogħla mogħtija mal-kompletar ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ professjonali ta’ mill-inqas tliet snin — Direttiva
            89/48
      (Direttiva tal-Kunsill 89/48, Artikoli 3 u 4)
      1.        Fir-rigward tal-professjonijiet “li l-prattika tagħhom titlob tagħrif preċiż tal-liġi nazzjonali u li fir-rigward tagħhom
         il-provvista ta’ pariri u/jew assistenza li tikkonċerna l-liġi nazzjonali hija aspett essenzjali u kostanti ta’ l-attività
         professjonali”, l-Istat Membru ospitanti jista’, b’deroga mill-prinċipju stabbilit fit-tielet subparagrafu ta’ l-Artikolu
         4(1)(b) tad-Direttiva 89/48, dwar sistema ġenerali għar-rikonoxximent ta’ diplomi ta’ edukazzjoni ogħla mogħtija mal-kompletar
         ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ professjonali ta’ mill-inqas tliet snin, kif emendata bid-Direttiva 2001/19/KE, jistipula perijodu
         ta’ adattament, jew test ta’ kapaċità. Il-kontenut tat-taħriġ stipulat minn Stat Membru li jirregola professjoni huwa kriterju
         partikolarment rilevanti sabiex jiġu identifikati r-rekwiżiti marbuta ma’ l-eżerċizzju tagħha. Għalhekk, professjoni li l-aċċess
         għaliha huwa miftuħ għal persuni li ma jkunux tħarrġu b’mod sinjifikattiv fil-liġi ma tistax tiġi kkunsidrata bħala professjoni
         “li l-prattika tagħh[a] titlob tagħrif preċiż tal-liġi nazzjonali”.
      
      (ara l-punti 36, 38)
      2.        L-Artikoli 3 u 4 tad-Direttiva 89/48, dwar sistema ġenerali għar-rikonoxximent ta’ diplomi ta’ edukazzjoni ogħla mogħtija
         mal-kompletar ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ professjonali ta’ mill-inqas tliet snin, kif emendata bid-Direttiva 2001/19, jipprekludu
         liġi ta’ Stat Membru li tissuġġetta t-twettiq, fit-territorju tiegħu, ta’ ċerti attivitajiet marbuta mal-professjoni rregolata
         ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli minn prestatarju stabbilit fi Stat Membru ieħor, li jkun ikkonkluda ftehim ta’ kooperazzjoni
         ma’ aġent ta’ proprjetà immobbli debitament awtorizzat fl-Istat Membru ospitanti, għal awtorizzazzjoni li l-ħruġ tagħha jkun
         suġġett għal eżitu pożittiv ta’ test ta’ kapaċità fil-liġi.
      
      Fil-fatt, fiċ-ċirkustanzi fejn jirriżulta, ħaġa din li hija l-qorti nazzjonali li għandha tivverifika, li wara l-konklużjoni
         ta’ ftehim ta’ kooperazzjoni bħal dan, l-istess prestatarju ma jibqax jeżerċita l-aspetti kollha tal-professjoni rregolata
         ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli, kif iddefinita fl-Istat Membru ospitanti, iżda jeżerċita biss xi wħud mill-attivitajiet
         professjonali rregolati li jikkostitwixxu din il-professjoni, mingħajr ma jidħol fl-aspetti legali tal-bejgħ, l-obbligu impost
         fuqu li jissottometti ruħu għal miżuri ta’ kumpens f’dak li jirrigwarda l-għarfien tiegħu tal-liġi ta’ l-Istat Membru kkonċernat
         imur manifestament lil hinn minn dak li huwa meħtieġ għall-protezzjoni tad-destinatarji tas-servizzi mir-riskju ta’ għajnuna
         mhux adegwata fir-rigward ta’ l-aspetti legali tal-bejgħ.
      
      (ara l-punti 40-41, 43 u d-dispożittiv)
SENTENZA TAL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (It-Tieni Awla)
      17 ta’ April 2008 (*)
      
      “Rikonoxximent ta’ diplomi – Direttiva 89/48/KEE – Aġent ta’ proprjetà immobbli”
      Fil-kawża C‑197/06,
      li għandha bħala suġġett talba għal deċiżjoni preliminari skond l-Artikolu 234 KE, imressqa mill-voorzitter van de rechtbank
         van koophandel te Hasselt (il-Belġju), permezz ta’ deċiżjoni tat-28 ta’ April 2006, li waslet fil-Qorti tal-Ġustizzja fit-3
         ta’ Mejju 2006, fil-proċedura
      
      Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW,
      Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
      vs
      Willem Van Leuken,
      IL-QORTI TAL-ĠUSTIZZJA (It-Tieni Awla),
      komposta minn C. W. A. Timmermans, President ta’ l-Awla, K. Schiemann (Relatur), J. Makarczyk, P. Kūris u J.‑C. Bonichot,
         Imħallfin,
      
      Avukat Ġenerali: P. Mengozzi,
      Reġistratur: M.‑A. Gaudissart, kap ta’ diviżjoni,
      wara li rat il-proċedura bil-miktub u wara s-seduta tas-6 ta’ Settembru 2007,
      wara li kkunsidrat l-osservazzjonijiet ippreżentati:
      –        għall-Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW u għall-Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, minn S. Beer, advocaat,
      –        għal W. Van Leuken, minn P. Berben u H. Lamon, advocaten,
      –        għall-Gvern Olandiż, minn C. Wissels, bħala aġent,
      –        għall-Kunsill ta’ l-Unjoni Ewropea, minn F. Florindo Gijón, K. Michoel u A.‑M. Colaert, bħala aġenti,
      –        għall-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, minn H. Støvlbæk u W. Wils, bħala aġenti,
      wara li rat id-deċiżjoni, wara li semgħet lill-Avukat Ġenerali, li tinqata’ l-kawża mingħajr konklużjonijiet,
      tagħti l-preżenti
      Sentenza
      1        It-talba għal deċiżjoni preliminari tirrigwarda l-interpretazzjoni tad-Direttiva tal-Kunsill 89/48/KEE, tal-21 ta’ Diċembru 1988,
         dwar sistema ġenerali għar-rikonoxximent ta’ diplomi ta’ edukazzjoni ogħla mogħtija mal-kompletar ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ
         professjonali ta’ mill-inqas tliet snin (ĠU 1989, L 19, p. 16), kif emendata mid-Direttiva 2001/19/KE tal-Parlament Ewropew
         u tal-Kunsill ta’ l-14 ta’ Mejju 2001 (ĠU L 206, p. 1, iktar’il quddiem id-“Direttiva 89/48”), kif ukoll ta’ l-Artikolu 49
         KE. 
      
      2        Din it-talba saret fil-kuntest ta’ proċedura intiża sabiex jiġi kkonstatat in-nuqqas ta’ osservanza ta’ ordni ta’ inibizzjoni
         mogħti permezz ta’ sentenza ta’ l-10 ta’ Jannar 2003 tal-voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt zetelend zoals
         in kortgeding (president tal-qorti tal-kummerċ ta’ Hasselt bħala mħallef għal miżuri provviżorji), mibdija mill-Confederatie
         van Immobiliën-Beroepen van België VZW (Konfederazzjoni ta’ l-aġenti ta’ proprjetà immobbli tal-Belġju ASBL, iktar’il quddiem
         is-“CIB.”) kif ukoll mill-Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (Istitut professjonali ta’ l-aġenti ta’ proprjetà immobbli,
         iktar’il quddiem il-“BIV.”) fil-konfront ta’ W. Van Leuken fir-rigward ta’ l-eżerċizzju fil-Belġju, minn dan ta’ l-aħħar,
         ta’ ċerti attivitajiet professjonali marbuta mal-professjoni rregolata ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli.
      
       Il-kuntest ġuridiku
       Id-Direttiva 89/48
      3        Mit-tielet u r-raba’ premessi tad-Direttiva 89/48 jirriżulta li din għandha bħala għan li twaqqaf sistema ġenerali ta’ rikonoxximent
         ta’ diplomi intiża sabiex ikun possibbli għaċ-ċittadini Ewropej li jwettqu dawk l-attivitajiet professjonali kollha li fi
         Stat Membru ospitanti huma dipendenti fuq l-ikkompletar ta’ edukazzjoni u taħriġ post-sekondarju.
      
      4        Skond l-Artikolu 2 tagħha, id-Direttiva 89/48 tapplika għal kull ċittadin ta’ Stat Membru li jixtieq iwettaq professjoni rregolata
         fi Stat Membru ospitanti bħala persuna li taħdem għal rasha jew bħala persuna impjegata.
      
      5        Is-subparagrafu (b) ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 3 ta’ din id-direttiva jipprovdi li, meta, fi Stat Membru ospitanti,
         l-aċċess għal professjoni rregolata jew l-eżerċizzju tagħha jkunu soġġetti għall-pussess ta’ diploma, l-awtorità kompetenti
         ta’ dan l-Istat Membru ma tistax tirrifjuta ċittadin ta’ Stat Membru (iktar’il quddiem l-“applikant”), minħabba nuqqas ta’
         kwalifika, milli jaċċedi għal din il-professjoni jew jeżerċitaha taħt l-istess kundizzjonijiet bħaċ-ċittadini jekk dan, minn
         naħa, ikun eżerċita l-professjoni in kwistjoni full-time għal sentejn matul l-għaxar snin preċedenti fi Stat Membru ieħor
         li ma jirregolax dik il-professjoni u, min-naħa l-oħra, ikollu prova ta’ kwalifiki ta’ taħriġ li jissodisfaw ċerti kriterji.
      
      6        Minkejja l-Artikolu 3 tad-Direttiva 89/48, l-Artikolu 4 tagħha jippermetti lill-Istat Membru ospitanti li jitlob mill-applikant,
         f’ċerti ċirkustanzi msemmija f’dan l-artikolu, li jagħti prova li huwa għandu esperjenza professjonali ta’ żmien determinat,
         li jagħmel perijodu ta’ adattament ta’ tliet snin bħala massimu jew joqgħod għal test ta’ kapaċità (aptitude test) (iktar’il
         quddiem il-“miżuri ta’ kumpens”). Dan l-istess Artikolu 4 jiffissa ċerti regoli u kundizzjonijiet applikabbli għal dawn il-miżuri
         ta’ kumpens.
      
      7        B’hekk, skond it-tielet subparagrafu ta’ l-Artikolu 4(1)(b) ta’ din id-direttiva, l-Istat Membru ospitanti li jimponi miżuri
         ta’ kumpens għandu fil-prinċipju jagħti lill-applikant id-dritt li jagħżel bejn il-perijodu ta’ adattament u t-test ta’ kapaċità.
         Madankollu, fir-rigward tal-professjonijiet “li l-prattika tagħhom titlob tagħrif preċiż tal-liġi nazzjonali u li fir-rigward
         tagħhom il-provvista ta’ pariri u/jew assistenza li tikkonċerna l-liġi nazzjonali hija aspett essenzjali u kostanti ta’ l-attività
         professjonali”, l-Istat Membru ospitanti jista’, b’deroga minn dan il-prinċipju, jistipula perijodu ta’ adattament jew test
         ta’ kapaċità.
      
       Il-liġi Belġjana
      8        L-Artikolu 3 tal-liġi qafas ta’ l-1 ta’ Marzu 1976 li tirregola l-protezzjoni tat-titolu professjonali u l-eżerċizzju tal-professjonijiet
         intellettwali li jipprovdu servizz (Belgisch Staatsblad tas-27 ta’ Marzu 1976, p. 3604), kif emendata mil-liġi programm ta’ l-10 ta’ Frar 1998 (Belgisch Staatsblad tal-21 ta’ Frar 1998, p. 4889, iktar’il quddiem il-“liġi qafas”), jipprovdi:
      
      “Ebda persuna ma tista’ teżerċita għal rasha, b’mod prinċipali jew sekondarju, professjoni rregolata minn din il-liġi, jew
         tuża t-titolu professjonali, jekk ma tkunx irreġistrata fil-lista tal-persuni li jistgħu jipprattikaw il-professjoni jew fil-lista
         tal-persuni li jkunu fi stadju ta’ prova jew jekk, meta tkun stabbilita f’pajjiż ieħor, ma tkunx kisbet l-awtorizzazzjoni
         għall-eżerċizzju okkażjonali ta’ din il-professjoni.
      
      Meta l-professjoni rregolata tkun eżerċitata f’kuntest ta’ persuna ġuridika, il-paragrafu ta’ qabel dan japplika biss għal
         dak jew dawk mill-amministraturi, diretturi maniġerjali jew assoċjati attivi li jeżerċitaw personalment l-attività rregolata
         jew li għandhom l-uffiċċju effettiv ta’ dawn is-servizzi fejn din tkun eżerċitata. Fin-nuqqas ta’ dawn il-persuni, l-obbligu
         stipulat fl-ewwel paragrafu japplika għal amministratur jew għal direttur maniġerjali jew għal assoċjat attiv tal-persuna
         ġuridika maħtur għal dan il-għan.
      
      [...]”
      9        Fir-rigward ta’ l-aġenti ta’ proprjetà immobbli, il-liġi qafas ġiet implementata bid-Digriet Irjali tas-6 ta’ Settembru 1993
         li jipproteġi t-titolu professjonali u l-eżerċizzju tal-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli (Belgisch Staatsblad tat-13 ta’ Ottubru 1993, p. 22447), kif emendat bid-Digriet Irjali tat-2 ta’ Mejju 1996 (Belgisch Staatsblad tat-8 ta’ Ġunju 1996, p. 15773). L-Artikolu 2 ta’ dan id-Digriet Irjali kif emendat jipprovdi li:
      
      “Ebda persuna ma tista’ teżerċita għal rasha, b’mod prinċipali jew sekondarju, il-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli,
         jew li tuża t-titolu professjonali ta’ ‘agent immobilier agréé BIV’ (aġent ta’ proprjetà immobbli awtorizzat BIV) jew ta’
         ‘agent immobilier stagiaire’ (aġent ta’ proprjetà immobbli bi prova), jekk ma tkunx irreġistrata fil-lista tal-persuni li
         jistgħu jipprattikaw din il-professjoni jew fil-lista ta’ persuni bi prova miżmuma mill-[BIV] jew jekk, meta tkun stabbilita
         f’pajjiż ieħor, ma tkunx kisbet l-awtorizzazzjoni għall-eżerċizzju okkażjonali ta’ din il-professjoni. [...]”
      
      10      L-Artikolu 6 ta’ l-istess Digriet Irjali kif emendat jipprovdi:
      
      “Ir-reġistrazzjoni fil-lista tal-persuni li jistgħu jipprattikaw il-professjoni hija suġġetta għal perijodu ta’ prova ta’
         sena magħmul b’mod sodisfaċenti.
      
      Id-detenturi ta’ [diploma meħtieġa minn Stat Membru ieħor tal-Komunità Ewropea jew ta’ Stat li huwa parti għall-Ftehim dwar
         iż-Żona Ekonomika Ewropea, tat-2 ta’ Mejju 1992 (ĠU 1994, L 1, p.3), għall-aċċess jew għall-eżerċiżżjoni tal-professjoni ta’
         aġent ta’ proprjetà immobbli fit-territorju tiegħu] mhumiex meħtieġa jagħmlu perijodu ta’ prova. Madankollu, fil-każijiet
         elenkati fl-Artikolu 4[(1)(b)] tad-Direttiva 89/48, sabiex jiksbu r-reġistrazzjoni tagħhom fil-lista tal-persuni li jistgħu
         jipprattikaw il-professjoni, l-eżekuttiv tal-[BIV] jista’ jimponilhom, fuq għażla tagħhom, li jew jagħmlu perijodu ta’ prova
         ta’ sena jew jagħmlu test ta’ kapaċità.
      
      [...]”
      11      Il-liġi ta’ l-14 ta’ Lulju 1991 dwar il-prattiċi tal-kummerċ u dwar l-informazzjoni u l-protezzjoni tal-konsumatur (Belgisch Staatsblad tad-29 ta’ Awwissu 1991, p. 18712) tipprovdi fl-Artikolu 93 tagħha:
      
      “Hija pprojbita kull azzjoni kuntrarja għall-prattiċi onesti fil-qasam tal-kummerċ li permezz tagħha kummerċjant jippreġudika
         jew jista’ jippreġudika l-interessi professjonali ta’ kummerċjant ieħor jew ta’ diversi kummerċjanti oħra.”
      
      12      L-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 95 ta’ l-istess liġi jipprovdi:
      
      “Il-President tal-Qorti tal-Kummerċ għandu jikkonstata l-eżistenza u jordna t-twaqqif ta’ azzjoni, anki meta din tkun kriminalment
         sanzjonabbli, li tikkostitwixxi ksur tad-dispożizzjonijiet ta’ din il-liġi.”
      
       Il-liġi Olandiża
      13      Mill-osservazzjonijiet ippreżentati mill-Gvern Olandiż u mill-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej fis-seduta jirriżulta li,
         mill-1 ta’ Marzu 2001, il-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli m’għadhiex iktar irregolata fl-Olanda.
      
       Il-kawża prinċipali u d-domandi għal deċiżjoni preliminari
       Il-partijiet fil-kawża prinċipali
      14      Is-CIB hija assoċjazzjoni mingħajr għan ta’ profitt irreġistrata fil-Belġju bil-għan statutorju li tiddefendi l-interessi
         ta’ l-aġenti ta’ proprjetà immobbli awtorizzati fil-Belġju. Il-BIV hija persuna ġuridika pubblika fil-Belġju li tiġbor lill-aġenti
         ta’ proprjetà immobbli awtorizzati stabbiliti fil-Belġju.
      
      15      W. Van Leuken huwa aġent ta’ proprjetà immobbli stabbilit fl-Olanda. Huwa jaħdem taħt l-isem kummerċjali “Grensland Makelaars
         – onderdeel van Van Leuken vastgoed” (iktar’il quddiem “Grensland”). Skond l-informazzjoni pprovduta minnu, li hija l-qorti
         tar-rinviju li għandha tivverifika, W. Van Leuken jispeċjalizza fil-bejgħ ta’ proprjetà li tinsab fil-Belġju lil klijentela
         Olandiża. Huwa fetaħ l-uffiċċju tiegħu f’post li qabel kien tad-dwana, fuq il-fruntiera bejn l-Olanda u l-Belġju.
      
       Il-proċedura ta’ inibizzjoni
      16      Fil-11 ta’ Marzu 2002, W. Van Leuken ġie mħarrek fil-kuntest ta’ azzjoni għal inibizzjoni quddiem il-qorti tar-rinviju mis-CIB
         u l-BIV li akkużawh bl-eżerċizzju fil-Belġju ta’ attività professjonali ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli bi ksur ta’ l-Artikolu
         3 tal-liġi qafas u li wettaq, b’hekk, ksur ta’ l-Artikolu 93 tal-liġi ta’ l-14 ta’ Lulju 1991.
      
      17      B’sentenza ta’ l-10 ta’ Jannar 2003, din l-azzjoni ġiet iddikjarata ammissibbli u fil-parti l-kbira tagħha fondata. W. Van
         Leuken ġie inibit “milli jeżerċita l-attività ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli u milli jippreżenta ruħu bi kwalunkwe mod,
         oralment jew bil-miktub, bħala li jeżerċita attività ta’ intermedjarju għall-bejgħ, ix-xiri, it-tpartit, il-kiri jew iċ-ċessjoni
         ta’ proprjetà immobbli, ta’ drittijiet fuq proprjetà immobbli u ta’ negozji li jirrigwardaw proprjetà immobbli fil-Belġju,
         bl-intiża li din l-inibizzjoni jibqa’ jkollha effett sakemm [W. Van Leuken] ikun ikkonforma ruħu mal-liġi Belġjana u Ewropea
         fis-seħħ”.
      
      18      Barra minn hekk, W. Van Leuken ġie kkundannat iħallas penalità ta’ EUR 3 700 għal kull ksur ikkonstatat mill-iskadenza ta’
         terminu ta’ sitt xhur min-notifika tas-sentenza, liema penalità setgħet titla’ għal ammont massimu ta’ EUR 100 000.
      
      19      Fil-kuntest ta’ din il-proċedura ta’ inibizzjoni, W. Van Leuken sostna li huwa ma kienx jeżerċita attività ta’ aġent ta’ proprjetà
         immobbli fit-territorju Belġjan, peress li l-uffiċċju tiegħu jinsab l-Olanda u peress li, minkejja li huwa jaġixxi bħala intermedjarju
         għall-bejgħ ta’ proprjetà immobbli fil-Belġju, huwa jirriklama biss fl-Olanda. L-argumenti tiegħu ġew miċħuda bit-termini
         li ġejjin:
      
      “Wieħed ma jistax b’mod raġonevoli jikkontesta li, minkejja li m’huwiex stabbilit li jirrikorri għal aġenti ta’ proprjetà
         immobbli lokali fl-eżerċizzju ta’ l-attività tiegħu ta’ intermedjarju bil-għan li jbigħ proprjetà immobbli li tkun tinsab
         fil-Belġju, [W. Van Leuken] jeżerċita wkoll uħud mill-attivitajiet tiegħu fil-Belġju, bħall-akkompanjament ta’ min ikun interessat
         jixtri f’viżiti tal-proprjetà offerta għall-bejgħ. Huwa diffiċli li dan [l-akkompanjament] jitqies bħala attività sekondarja.
         Meta titqies in-natura ta’ l-attività professjonali [kkonċernata], wieħed ma jistax b’mod raġonevoli jikkontesta li [W. Van
         Leuken ] jeżerċita ta’ l-inqas parti essenzjali mill-attività tiegħu ta’ aġent fuq il-post fejn tkun il-proprjetà, irrispettivament
         mill-indirizz fejn huwa stabbilixxa l-uffiċċju tiegħu jew mill-mezzi li fuqhom jirreklama.”
      
       L-applikazzjoni għal awtorizzazzjoni sabiex jeżerċita b’mod okkażjonali l-professjoni ta’ aġent immobiljari fil-Belġju
      20      Fil-mori tal-proċedura ta’ inibizzjoni, W. Van Leuken ressaq, fil-15 ta’ Mejju 2002, applikazzjoni quddiem il-BIV sabiex jiġi
         awtorizzat jeżerċita b’mod okkażjonali l-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli fit-territorju tal-Belġju.
      
      21      Il-BIV wieġeb għal din l-applikazzjoni billi impona fuq W. Van Leuken, bħala kundizzjoni preliminari, test ta’ kapaċità f’disa’
         oqsma legali. Skond il-BIV, l-eżerċizzju tal-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli teħtieġ għarfien tajjeb tal-liġi
         dwar l-immobbli f’sens wiesa’. Il-BIV kkunsidra wkoll li, fil-professjonijiet kollha li jipprovdu servizz, l-obbligu li tinforma
         jista’ jiġi kkunsidrat bħala tant essenzjali li l-applikant ma jistax ikun eżentat minnu. Barra minn hekk, il-parir u/jew
         l-għajnuna fir-rigward tal-liġi Belġjana jiffurmaw parti essenzjali u inseparabbli mill-eżerċizzju ta’ l-attività professjonali
         ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli. Għal dawn ir-raġunijiet, il-BIV kien tal-fehma li kien meħtieġ li jiġi impost fuq W. Van
         Leuken test ta’ kapaċità, minflok ma jitħalla jagħżel bejn perijodu ta’ adattament u test bħal dan.
      
      22      Minħabba l-firxa ta’ oqsma legali koperti mit-test ta’ kapaċità, W. Van Leuken iddeċieda li ma jmurx jagħmlu.
      
       Ir-riorganizzazzjoni ta’ l-attivitajiet ta’ W. Van Leuken
      23      W. Van Leuken jikkonferma li huwa organizza mill-ġdid l-attivitajiet tiegħu sabiex jikkonforma ruħu ma’ l-ordni ta’ inibizzjoni
         mogħti permezz tas-sentenza ta’ l-10 ta’ Jannar 2003. Għal dan il-għan, huwa kkonkluda, fit-30 ta’ Settembru 2003, ftehim
         ta’ kooperazzjoni ma’ aġent ta’ proprjetà immobbli stabbilita fil-Belġju u awtorizzata mill-BIV, is-Sinjura van Asten (iktar’il
         quddiem il-“ftehim ta’ kooperazzjoni”).
      
      24      Skond dan il-ftehim, W. Van Leuken beda jirrikorri għand is-Sinjura van Asten, li ġiet innominata bħala direttriċi maniġerjali
         ta’ Grensland u rreġistrata bħala tali fil-Kamra tal-Kummerċ ta’ Eindhoven (l-Olanda), sabiex jintervjeni bħala intermedjarju
         fil-bejgħ ta’ proprjetà immobbli li tkun tinsab fil-Belġju. L-attivitajiet kollha ta’ Grensland fil-Belġju huma eżerċitati
         jew mis-Sinjura van Asten jew minn W. Van Leuken li jaġixxi għan-nom u taħt ir-responsabbiltà tas-Sinjura van Asten.
      
       It-talba għal sentenza dikjaratorja
      25      Wara li s-sentenza ta’ l-10 ta’ Jannar 2003 ġiet innotifikata lil W. Van Leuken, is-CIB u l-BIV ippreżentaw, fis-27 ta’ Mejju
         2004, l-ewwel talba għal sentenza li tiddikjara l-penalitajiet inkorsi. Din it-talba ġiet iddikjarata fondata fl-ammont ta’
         EUR 14 800 permezz ta’ sentenza tas-26 ta’ Novembru 2004 li minnha W. Van Leuken ma appellax u ħallas, barra minn hekk, dan
         l-ammont.
      
      26      Fil-25 ta’ Ottubru 2005, is-CIB u l-BIV adixxew mill-ġdid lill-voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt sabiex
         jiġi kkonstatat li W. Van Leuken ma kkonformax ruħu ma’ l-ordni ta’ inibizzjoni mogħti bis-sentenza ta’ l-10 ta’ Jannar 2003
         u, għaldaqstant, jiġi stabbilit u ddikjarat li l-ammont definittiv tal-penalità inkorsa skond dik is-sentenza jammonta għal
         EUR 100 000.
      
      27      F’dan r-rigward is-CIB u l-BIV ibbażaw ruħhom fuq ir-reklamar għall-bejgħ ta’ iktar minn 50 dar u proprjetà immobbli oħra
         li jinsabu fil-Belġju li deher fis-sit ta’ l-Internet www.grensland.nl. 
      
      28      Huma jirreferu wkoll għal verbal ta’ uffiċjal ġudizzjarju Belġjan li kkonstata li W. Van Leuken kien ħa fuq il-post persuna
         interessata li tixtri proprjetà immobbli fil-Belġju u pprovda dettalji tekniċi dwar il-kostruzzjoni ta’ din il-proprjetà.
         Wara din il-viżita, W. Van Leuken bagħat lill-persuni interessati li jixtru opuskulu bl-informazzjoni dwar din il-proprjetà
         immobbli, fejn kien indikat li l-attivitajiet li jirrigwardaw il-liġi Belġjana huma eżerċitati bl-intervent tad-direttriċi
         maniġerjali s-Sinjura van Asten, li hija awtorizzata mill-BIV. Din l-informazzjoni tidher ukoll fis-sit ta’ l-Internet ta’
         Grensland.
      
      29      Il-qorti tar-rinviju tistaqsi, f’dawn iċ-ċirkustanzi, jekk aġent ta’ proprjetà immobbli stabbilit fl-Olanda li jippreżenta
         għall-bejgħ proprjetà immobbli li tkun tinsab fil-Belġju jiksirx l-ordni ta’ inibizzjoni imposta permezz tas-sentenza ta’
         l-10 ta’ Jannar 2003 meta huwa jorganizza l-attività tiegħu taħt il-forma ta’ kooperazzjoni ma’ aġent ta’ proprjetà immobbli
         Belġjan awtorizzat mill-BIV.
      
      30      Huwa f’dawn iċ-ċirkustanzi li l-voorzitter van de rechtbank van koophandel te Hasselt iddeċieda li jissospendi l-proċeduri
         u jagħmel lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi għal deċiżjoni preliminari li ġejjin:
      
      “1)      Għandhom l-Artikoli 3 u 4 tad-Direttiva 89/48 […] jiġu interpretati fis-sens li aġent ta’ proprjetà immobbli stabbilit l-Olanda
         li jeżerċita attivitajiet ta’ senserija fil-proprjetà immobbli fil-Belġju m’għandux iktar jissodisfa l-kundizzjonijiet iffissati
         mil-leġiżlatur Belġjan fl-implementazzjoni ta’ din id-direttiva […] meta dan jikkonkludi ftehim ta’ kooperazzjoni ma’ aġent
         ta’ proprjetà immobbli stabbilit fil-Belġju u awtorizzat mill-[BIV], u jorganizza ruħu b’tali mod li (i) għall-attivitajiet
         fil-Belġju, il-konsumatur jista’ dejjem jirrikorri għand dan l-aġent ta’ proprjetà immobbli awtorizzat fil-Belġju u (ii) din
         il-kooperazzjoni tkun enfasizzata fir-reklamar, jiġifieri billi jagħmel l-intervent ta’ dan l-aġent ta’ proprjetà immobbli
         awtorizzat fil-Belġju mill-[BIV] meħtieġ meta l-attivitajiet isiru skond il-liġi Belġjana, 
      
      jew
       l-Artikoli 3 u 4 tad-Direttiva 89/48 […] għandhom jiġu interpretati fis-sens li aġent ta’ proprjetà immobbli stabbilit fl-Olanda
         li jeżerċita attivitajiet ta’ senserija fil-proprjetà immobbli fil-Belġju għandu fi kwalunkwe każ jissodisfa l-kundizzjonijiet
         iffissati mil-leġiżlatur Belġjan fl-implementazzjoni ta’ din id-direttiva […], mingħajr ma jitqies il-ftehim ta’ kooperazzjoni
         li jista’ jkun hemm [bejn dan l-aġent ta’ proprjetà immobbli] u aġent ta’ proprjetà immobbli awtorizzat fil-Belġju li jagħti
         l-għajnuna tiegħu għal attivitajiet [magħmula] skond il-liġi Belġjana[?]
      
      2)      Jekk il-Qorti tal-Ġustizzja [tagħżel it-tieni parti ta’ l-alternattiva], dan ma jkunx ifisser li din l-istess direttiva u
         d-dispożizzjonijiet nazzjonali adottati għall-implementazzjoni tagħha huma kuntrarji għall-Artikolu 49 [...] KE […], in kwantu,
         f’dik l-interpretazzjoni, din id-direttiva u d-dispożizzjonijiet nazzjonali adottati għall-implementazzjoni tagħha jiżolaw,
         b’mod kritikabbli, artifiċjali u mingħajr ġustifikazzjoni oġġettiva, is-suq tas-senserija tal-proprjetà immobbli li tkunu
         tinsab fil-Belġju minn kull rabta ta’ kooperazzjoni bejn l-aġenti ta’ proprjetà immobbli indipendenti stabbiliti fi Stati
         Membri differenti ([ir-Renju tal]-Belġju u [r-Renju ta’] l-Olanda), fejn mill-inqas wieħed minnhom (l-aġent ta’ proprjetà
         immobbli [stabbilit fil-Belġju]) jissodisfa l-kundizzjonijiet stabbiliti mid-direttiva u d-dispożizzjonijiet nazzjonali [hawn
         fuq imsemmija], b’mod li r-rekwiżit li l-aġent [ta’ proprjetà immobbli stabbilit fl-Olanda] għandu jissodisfa wkoll dawn il-kundizzjonijiet
         [...] jammonta għal diskriminazzjoni indiretta fuq il-bażi tan-nazzjonalità u jikkostitwixxi ta’ l-inqas restrizzjoni non-diskriminatorja
         pprojbita[?]”
      
       Fuq l-ewwel domanda
      31      Mill-proċess mibgħut lill-Qorti tal-Ġustizzja jirriżulta li l-konvenut fil-kawża prinċipali huwa akkużat, anki wara li organizza
         mill-ġdid l-attivitajiet tiegħu bil-konklużjoni tal-ftehim ta’ kooperazzjoni, li eżerċita, fil-Belġju, ċerti attivitajiet
         li skond il-liġi Belġjana jappartjenu għall-professjoni rregolata ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli mingħajr ma l-ewwel kiseb
         awtorizzazzjoni sabiex jeżerċita din il-professjoni fil-Belġju. L-attivitajiet li bihom huwa akkużat fil-kawża prinċipali
         huma, minn naħa, li rriklama proprjetà immobbli li tinsab fil-Belġju fuq sit ta’ l-Internet u, min-naħa l-oħra, li ggwida
         fuq il-post persuni interessati li jixtru fl-okkażjoni tal-viżita ta’ tali proprjetà u pprovda d-dettalji tekniċi dwar il-kostruzzjoni
         ta’ l-istess. Minn dan il-proċess u mill-osservazzjonijiet tal-partijiet fil-kawża prinċipali, li huwa l-kompitu tal-qorti
         tar-rinviju li tivverifika, jirriżulta li l-attivitajiet l-oħra, partikolarment dawk li jirrigwardaw aspetti legali tal-bejgħ,
         huma, skond il-ftehim ta’ kooperazzjoni, magħmula bl-intervent ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli debitament awtorizzat fil-Belġju.
      
      32      Għalhekk hemm lok li jiġi kkunsidrat li, permezz ta’ l-ewwel domanda tagħha, il-qorti nazzjonali tixtieq essenzjalment tkun
         taf jekk l-Artikoli 3 u 4 tad-Direttiva 89/48 jipprekludux liġi ta’ Stat Membru li tissuġġetta t-twettiq, fit-territorju tiegħu,
         ta’ attivitajiet bħal dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali minn prestatarju stabbilit fi Stat Membru ieħor u li jkun jinsab
         f’sitwazzjoni bħal dik tal-konvenut fil-kawża prinċipali għal awtorizzazzjoni li l-ħruġ tagħha huwa suġġett għal eżitu pożittiv
         ta’ test ta’ kapaċità fil-liġi.
      
      33      Is-subparagrafu (b) ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 3 ta’ din id-direttiva jipprovdi li Stat Membru ma jistax jirrifjuta
         li ċittadin ta’ Stat Membru, minħabba nuqqas ta’ kwalifiki, jeżerċita professjoni rregolata fit-territorju tiegħu jekk dan
         ta’ l-aħħar ikun jissodisfa ċerti kriterji fir-rigward tal-kwalifiki professjonali tiegħu. Ma ġiex ikkontestat quddiem il-Qorti
         tal-Ġustizzja li W. Van Leuken jissodisfa l-kriterji in kwistjoni, kwistjoni li madankollu l-verifika tagħha taqa’ fil-kompetenza
         tal-qorti tar-rinviju.
      
      34      Minkejja l-Artikolu 3 tad-Direttiva 89/48, l-Artikolu 4 tagħha jippermetti lill-Istat Membru ospitanti li jitlob lill-applikant,
         taħt ċerti kundizzjonijiet hemm definiti, jissottometti ruħu għal miżuri ta’ kumpens.
      
       Fuq l-għażla tal-miżura ta’ kumpens
      35      Mit-tielet subparagrafu ta’ l-Artikolu 4(1)(b) ta’ din id-direttiva jirriżulta li Stat Membru ospitanti li jimponi miżuri
         ta’ kumpens għandu, bħala prinċipju, iħalli lill-applikant jagħżel bejn perijodu ta’ adattament u test ta’ kapaċità.
      
      36      Madankollu, fir-rigward ta’ professjonijiet “li l-prattika tagħhom titlob tagħrif preċiż tal-liġi nazzjonali u li fir-rigward
         tagħhom il-provvista ta’ pariri u/jew assistenza li tikkonċerna l-liġi nazzjonali hija aspett essenzjali u kostanti ta’ l-attività
         professjonali”, l-Istat Membru ospitanti jista’, b’deroga mill-prinċipju stabbilit fit-tielet subparagrafu ta’ l-Artikolu
         4(1)(b) tad-Direttiva 89/48, jistipula jew perijodu ta’ adattament jew test ta’ kapaċità.
      
      37      Fid-dawl ta’ l-informazzjoni dwar it-taħriġ ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli fil-Belġju pprovduta lill-Qorti tal-Ġustizzja
         mill-Kummissjoni fis-seduta, informazzjoni li huwa l-kompitu tal-qorti tar-rinviju li tivverifika, ma jidhirx, madankollu,
         li din hija professjoni koperta minn din id-deroga. Fil-fatt, skond din l-informazzjoni, huwa biżżejjed li wieħed ikollu diploma
         Belġjana ta’ inġinier ċivili, ta’ inġinier fl-agronomija jew ta’ inġinier tekniku jew industrijali sabiex ikun jista’ jaċċedi
         għall-professjoni ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli fil-Belġju u t-taħriġ rikjest għal dawn id-diplomi ma jinvolvix għarfien
         legali sostanzjali.
      
      38      Issa, kif il-Qorti tal-Ġustizzja diġà ddeċidiet, il-kontenut tat-taħriġ stipulat minn Stat Membru li jirregola professjoni
         huwa kriterju partikolarment rilevanti sabiex jiġu identifikati r-rekwiżiti marbuta ma’ l-eżerċizzju tagħha (sentenza tas-7
         ta’ Settembru 2006, Price, C-149/05, Ġabra I‑7691, punt 55). Għalhekk, professjoni li l-aċċess għaliha huwa miftuħ għal persuni
         li ma jkunux tħarrġu b’mod sinjifikattiv fil-liġi ma tistax tiġi kkunsidrata bħala professjoni “li l-prattika tagħh[a] titlob
         tagħrif preċiż tal-liġi nazzjonali”.
      
       Fuq il-proporzjonalità tal-miżuri ta’ kumpens
      39      Fi kwalunkwe każ, il-portata ta’ l-Artikolu 4 tad-Direttiva 89/48, li jawtorizza espressament miżuri ta’ kumpens, għandha
         tiġi limitata għall-każijiet fejn dawn ikunu proporzjonali għall-għan mixtieq (sentenza tad-19 ta’ Jannar 2006, Colegio de
         Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, C-330/03, Ġabra p. I‑801, punt 24).
      
      40      F’dan ir-rigward, għandu jiġi mfakkar li, kif ġie espost fil-punt 31 ta’ din is-sentenza, ta’ l-inqas wara li organizza mill-ġdid
         l-attivitajiet tiegħu permezz tal-konklużjoni tal-ftehim ta’ kooperazzjoni, W. Van Leuken ma baqax jeżerċita l-aspetti kollha
         tal-professjoni rregolata ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli, kif iddefinita fil-Belġju, iżda eżerċita biss xi wħud mill-attivitajiet
         professjonali rregolati li jikkostitwixxu din il-professjoni. B’mod partikolari, huwa ma baqax jintervjeni, skond id-dikjarazzjonijiet
         tiegħu, fl-aspetti legali tal-bejgħ, liema aspetti kienu, skond il-ftehim ta’ kooperazzjoni, jaqgħu fir-responsabbiltà tas-Sinjura
         van Asten, aġent ta’ proprjetà immobbli debitament awtorizzata fil-Belġju. Huwa l-kompitu tal-qorti tar-rinviju li tivverifika
         l-veraċità tal-fatti f’dan ir-rigward.
      
      41      F’tali ċirkustanzi, l-obbligu impost fuq prestatarju ta’ servizzi li jissottometti ruħu għal miżuri ta’ kumpens f’dak li jirrigwarda
         l-għarfien tiegħu tal-liġi ta’ l-Istat Membru kkonċernat imur manifestament lil hinn minn dak li huwa meħtieġ għall-protezzjoni
         tad-destinatarji tas-servizzi bħal dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali mir-riskju ta’ għajnuna mhux adegwata fir-rigward
         ta’ l-aspetti legali tal-bejgħ. Fil-fatt, fl-isfond ta’ l-operat deskritt fil-punt preċedenti, l-interessi ta’ l-imsemmija
         destinatarji huma protetti permezz ta’ l-intervent ta’ aġent ta’ proprjetà immobbli debitament awtorizzat fl-imsemmi Stat
         Membru f’kull operazzjoni ta’ bejgħ ta’ proprjetà immobbli li tkun tinsab f’dan l-Istat Membru bl-istess mod li dawn ikunu
         protetti fil-kuntest ta’ operazzjoni li ma tinvolvix, għal ebda wieħed mill-aspetti tagħha, intermedjarju stabbilit fi Stat
         Membru ieħor.
      
       Fuq il-konsegwenzi ta’ ksur tad-dritt Komunitarju
      42      Fir-rigward tal-kundanna għal penalità f’ċirkustanzi bħal dawk tal-kawża prinċipali, għandu jiġi mfakkar li Stat Membru ma
         jistax japplika sanzjoni għal formalità amministrattiva li ma tkunx issodisfata meta t-twettiq ta’ dik il-formalità jkun miċħud
         jew magħmul impossibbli mill-Istat Membru kkonċernat bi ksur tad-dritt Komunitarju (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas-6
         ta’ Marzu 2007, Placanic et, C-338/04, C-359/04 u C-360/04, Ġabra p. I-1891, punt 69). Dan huwa partikolarment il-każ meta t-twettiq tal-formalità kkonċernata
         jkun suġġett għal kundizzjonijiet kuntrarji għad-dritt Komunitarju.
      
      43      Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti kollha, hemm lok li l-ewwel domanda tiġi mwieġba fis-sens li l-Artikoli 3 u 4
         tad-Direttiva 89/94 jipprekludu liġi ta’ Stat Membru li tissuġġetta t-twettiq, fit-territorju tiegħu, ta’ attivitajiet bħal
         dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali minn prestatarju stabbilit fi Stat Membru ieħor u li jkun jinsab f’sitwazzjoni bħal
         dik tal-konvenut fil-kawża prinċipali għal awtorizzazzjoni li l-ħruġ tagħha jkun suġġett għal eżitu pożittiv ta’ test ta’
         kapaċità fil-liġi.
      
       Fuq it-tieni domanda
      44      Fid-dawl tar-risposta għall-ewwel domanda, mhuwiex meħtieġ li tingħata risposta għat-tieni domanda.
      
       Fuq l-ispejjeż
      45      Peress li l-proċedura għandha, fir-rigward tal-partijiet fil-kawża prinċipali, in-natura ta’ kwistjoni mqajma quddiem il-qorti
         tar-rinviju, hija din il-qorti li tiddeċiedi fuq l-ispejjeż. L-ispejjeż sostnuti għas-sottomissjoni ta’ l-osservazzjonijiet
         lill-Qorti tal-Ġustizzja, barra dawk ta’ l-imsemmija partijiet, ma jistgħux jitħallsu lura.
      
      Għal dawn il-motivi, Il-Qorti tal-Ġustizzja (It-Tieni Awla) taqta’ u tiddeċiedi:
      L-Artikoli 3 u 4 tad-Direttiva tal-Kunsill 89/48/KEE, tal-21 ta’ Diċembru 1988, dwar sistema ġenerali għar-rikonoxximent ta’
            diplomi ta’ edukazzjoni ogħla mogħtija mal-kompletar ta’ l-edukazzjoni u t-taħriġ professjonali ta’ mill-inqas tliet snin,
            kif emendata mid-Direttiva 2001/19/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill ta’ l-14 ta’ Mejju 2001, jipprekludu liġi ta’ Stat
            Membru li tissuġġetta t-twettiq, fit-territorju tiegħu, ta’ attivitajiet bħal dawk in kwistjoni fil-kawża prinċipali minn
            prestatarju stabbilit fi Stat Membru ieħor u li jkun jinsab f’sitwazzjoni bħal dik tal-konvenut fil-kawża prinċipali għal
            awtorizzazzjoni li l-ħruġ tagħha jkun suġġett għal eżitu pożittiv ta’ test ta’ kapaċità fil-liġi.
      Firem
      * Lingwa tal-kawża: l-Olandiż.