CELEX: 62003CC0350
Language: nl
Date: 2004-09-28
Title: Conclusie van advocaat-generaal Léger van 28 september 2004. # Elisabeth Schulte en Wolfgang Schulte tegen Deutsche Bausparkasse Badenia AG. # Verzoek om een prejudiciële beslissing: Landgericht Bochum - Duitsland. # Consumentenbescherming - Huis-aan-huisverkoop - Koop van onroerend goed - Investeringshandeling gefinancierd door hypothecaire lening - Recht van opzegging - Gevolgen van opzegging. # Zaak C-350/03.

CONCLUSIE VAN ADVOCAAT-GENERAAL
      P. LÉGER
      van 28 september 2004 (1)
      
      Zaak C-350/03
      Elisabeth Schulte
      Wolfgang Schulte
      tegen
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG
      [verzoek van het Landgericht Bochum (Duitsland) om een prejudiciële beslissing]
      „Harmonisatie van wetgevingen – Consumentenbescherming – Huis-aan-huisverkoop – Richtlijn 85/577/EEG – Werkingssfeer – Gecombineerde financiële transactie die overeenkomst betreffende hypothecair krediet en overeenkomst betreffende verkoop
         van onroerend goed omvat – Uitsluiting – Opzegging van leningsovereenkomst – Gevolgen voor verkoopovereenkomst – Uitsluiting”
      1.     De onderhavige zaak is een vervolg op het arrest van 13 december 2001 in de zaak Heininger(2).
      
      2.     In dat arrest heeft het Hof geoordeeld dat richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming
         van de consument bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten(3) van toepassing is op overeenkomsten „betreffende zakelijk krediet”, dat wil zeggen leningsovereenkomsten die worden aangegaan
         met het oog op de financiering van de aankoop van een onroerend goed. Het Hof heeft hieruit afgeleid, dat de consument die
         een dergelijke overeenkomst in een situatie van huis-aan-huisverkoop heeft gesloten, het in artikel 5 van de richtlijn bedoelde
         recht van opzegging heeft.
      
      3.     In casu verzoekt het Landgericht Bochum (Duitsland) het Hof om de gevolgen van dit arrest te preciseren. De Duitse rechter
         wil weten, of de richtlijn kan worden toegepast op een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van een overeenkomst
         betreffende hypothecair krediet, een overeenkomst betreffende de koop van onroerend goed omvat. Verder wenst hij te vernemen,
         of de uitoefening van het opzeggingsrecht in het geval van een dergelijke financiële transactie niet alleen tot opzegging
         van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet, maar ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende de koop van onroerend
         goed kan leiden.
      
      I –    Juridisch kader
      A –    De communautaire regelgeving
      4.     De richtlijn beoogt de consumenten van de lidstaten een minimumbescherming te verlenen op het gebied van de huis-aan-huisverkoop.
      5.     Artikel 1, lid 1, ervan bepaalt, dat de richtlijn van toepassing is op overeenkomsten die tussen een handelaar en een consument
         worden gesloten tijdens een door de handelaar buiten zijn verkoopruimten georganiseerde excursie, of tijdens een bezoek van
         de handelaar ten huize van deze consument dan wel ter plaatse waar deze consument werkzaam is, indien het bezoek niet op uitdrukkelijk
         verzoek van de consument plaatsvindt.
      
      6.     Overeenkomstig artikel 3, lid 2, sub a, ervan is de richtlijn daarentegen niet van toepassing op „overeenkomsten betreffende
         de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed, alsmede overeenkomsten betreffende andere rechten op onroerend goed”.
      
      7.     Artikel 4 van de richtlijn bepaalt dat de handelaar verplicht is de consument mededeling te doen van het feit dat hij het
         recht heeft de overeenkomst binnen de in artikel 5 gestelde termijnen op te zeggen.
      
      8.     Artikel 5 van de richtlijn luidt als volgt:
      „1.      De consument heeft het recht om, door middel van een kennisgeving binnen een termijn van ten minste 7 dagen na het tijdstip
         waarop de consument de in artikel 4 bedoelde informatie heeft ontvangen, op de door de nationale wetgeving voorgeschreven
         wijze en voorwaarden, afstand te doen van de gevolgen van zijn verbintenis. [...]
      
      2.      De kennisgeving heeft tot gevolg dat de consument van alle verplichtingen uit de opgezegde overeenkomst is ontslagen.”
      9.     Ten aanzien van de gevolgen van deze opzegging bepaalt artikel 7 van de richtlijn, dat „indien de consument zijn recht van
         afstand uitoefent, de juridische gevolgen van de afstand volgens het nationale recht [worden] geregeld, met name voor wat
         betreft de terugbetaling van betalingen voor goederen of dienstverrichtingen en de restitutie van ontvangen goederen”.
      
      10.   In het arrest Heininger heeft het Hof de richtlijn in twee opzichten uitgelegd.
      11.   Om te beginnen heeft het Hof geoordeeld dat de richtlijn van toepassing is op overeenkomsten betreffende hypothecair krediet,
         dat wil zeggen leningsovereenkomsten bedoeld ter financiering van de aankoop van een onroerend goed(4), ook al worden deze overeenkomsten gewaarborgd door een zakelijke zekerheid(5). Volgens het Hof heeft dit type overeenkomst namelijk niet „een recht op een onroerend goed” in de zin van artikel 3, lid 2,
         sub a, van de richtlijn tot voorwerp(6), maar de terbeschikkingstelling van kapitaal in ruil voor de verplichting tot terugbetaling en de betaling van rente(7). Het Hof leidde hieruit af, dat de consument die een dergelijke overeenkomst aangaat in een situatie van huis-aan-huisverkoop,
         het in artikel 5 van de richtlijn bepaalde recht van opzegging heeft(8).
      
      12.   Vervolgens heeft het Hof in herinnering gebracht, dat de minimumtermijn van zeven dagen voor uitoefening van het recht van
         opzegging „moet worden berekend vanaf het tijdstip waarop de consument de mededeling” over zijn recht van opzegging heeft
         ontvangen, en dat het de handelaar is die deze informatie moet geven(9). Bijgevolg heeft het Hof geoordeeld dat de richtlijn zich verzet tegen een nationale bepaling die voor de uitoefening van
         het bij artikel 5 van deze richtlijn ingevoerde recht van opzegging in een termijn van één jaar te rekenen vanaf het sluiten
         van de overeenkomst voorziet wanneer de consument niet de in artikel 4 van deze richtlijn voorgeschreven mededeling heeft
         ontvangen(10).
      
      B –    De Duitse regelgeving
      13.   De richtlijn is in Duits recht omgezet bij de wet inzake de opzegging van overeenkomsten die zijn gesloten via huis-aan-huisverkoop
         en soortgelijke transacties (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) van 16 januari 1986(11).
      
      14.   § 3, lid 1, van deze wet bepaalt, dat „[i]n het geval van opzegging [...] iedere partij gehouden [is] de andere partij de
         ontvangen prestaties terug te geven”. § 3, lid 3, voegt hieraan toe, dat „[v]oor het gebruik of de benutting van een zaak
         alsmede voor andere prestaties tot het tijdstip van uitoefening van het recht van opzegging [...] de waarde [moet] worden
         vergoed”.
      
      15.   Voorts heeft de Duitse wetgever richtlijn 87/102/EEG van de Raad van 22 december 1986 betreffende de harmonisatie van de wettelijke
         en bestuursrechtelijke bepalingen der lidstaten inzake het consumentenkrediet(12) omgezet bij de wet inzake het consumentenkrediet (Verbraucherkreditgesetz) van 17 december 1990(13). § 9 van deze wet luidt als volgt:
      
      „1.      Een koopovereenkomst vormt een aan de leningsovereenkomst gekoppelde transactie wanneer dit krediet dient ter financiering
         van de koopsom en de twee overeenkomsten als een economische eenheid moeten worden aangemerkt. Van een economische eenheid
         is in het bijzonder sprake wanneer de kredietverlener met de verkoper samenwerkt bij de voorbereiding of het sluiten van de
         kredietovereenkomst.
      
      2.      De op het sluiten van de gekoppelde koopovereenkomst gerichte wilsverklaring van de consument is uitsluitend geldig, indien
         de consument zijn op het sluiten van de kredietovereenkomst gerichte wilsverklaring niet [...] intrekt.
      
      De mededeling betreffende het recht van opzegging [...] moet de vermelding bevatten dat in het geval van opzegging de aan
         de kredietovereenkomst gekoppelde koopovereenkomst evenmin geldig is. [...] Indien het netto kredietbedrag reeds aan de verkoper
         is betaald, treedt de kredietverlener jegens de consument met betrekking tot de rechtsgevolgen van de opzegging in de uit
         de koopovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de verkoper [...]”
      
      16.   § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG preciseert dat sommige van deze bepalingen, en met name § 9, niet van toepassing zijn „op kredietovereenkomsten
         waarbij het krediet van het stellen van een zakelijke zekerheid afhankelijk is en onder de gebruikelijke voorwaarden van door
         zakelijke zekerheden gewaarborgde kredieten en van de tussenfinanciering daarvan wordt verleend”.
      
      II – Feiten en hoofdgeding
      17.   Sinds het eind van de jaren tachtig financiert de Deutsche Bausparkasse Badenia (hierna: „bank”) de aankoop van bestaande
         appartementen.
      
      18.   Het betreft in het algemeen gebouwen die zijn opgericht in het kader van de sociale woningbouw in de jaren zestig en zeventig.
         Deze zijn gekocht door Allgemeine Wohnungsvermögens AG, gedeeltelijk gerenoveerd en vervolgens te koop aangeboden. De vennootschap
         Heinen & Biege GmbH, die zich bezighoudt met de bemiddeling in onroerend goed en financiële dienstverlening, wikkelde de verkoop
         van deze appartementen af en trad op als tussenpersoon voor de financiering.
      
      19.   In het kader van dit concept is het echtpaar Schulte in februari 1992 benaderd door een medewerker van Heinen & Biege, die
         hun een beleggingsplan voor de aankoop, met geleend geld, van een onroerend goed voorstelde. Om belastingtechnische redenen
         moest het appartement door derden worden bewoond en diende de aankoop volledig met een lening te worden gefinancierd, terwijl
         aflossingen gedurende de looptijd van de kredietovereenkomst waren uitgesloten.
      
      20.   Aldus heeft het echtpaar Schulte op 28 april 1992 een appartement gekocht voor 90 519 DEM. De koopovereenkomst werd overeenkomstig
         de toepasselijke Duitse wettelijke bepalingen ten overstaan van een notaris ondertekend.
      
      21.   Ter financiering van deze aankoop sloot het echtpaar Schulte op 7 april 1992 bij de bank een lening af van 105 000 DEM, waarvoor
         als waarborg een Grundschuld (zakelijke zekerheid) werd gesteld ter hoogte van hetzelfde bedrag. Deze zakelijke zekerheid
         werd bij notariële akte van 8 mei 1992 gesteld. In deze akte stelde het echtpaar Schulte zich bovendien persoonlijk aansprakelijk
         voor de betaling van deze zakelijke zekerheid en aanvaardde het echtpaar de mogelijkheid van een onmiddellijke gedwongen executie
         van de kredietovereenkomst op hun totale vermogen.
      
      22.   De echtelieden Schulte traden bovendien toe tot een huurinkomstengemeenschap (Mieteinnahmegemeinschaft). Op grond hiervan
         zagen zij af van het beheer van hun onroerend goed: Heinen & Biege inde de huur en keerde deze naar rato van hun investering
         uit aan de eigenaren, na aftrek van de kosten voor het onderhoud van de appartementen.
      
      23.   Tenslotte heeft het echtpaar, ter aflossing van hun lening, twee Bausparverträge (overeenkomsten inzake een spaarplan voor
         de aankoop van een woning) met de bank gesloten.
      
      24.   Nadat al deze overeenkomsten gesloten waren, heeft de bank op basis van een opdracht van het echtpaar Schulte het nettobedrag
         van de lening, 101 850 DEM, rechtstreeks aan de verkoper van het appartement overgemaakt.
      
      25.   Toen het echtpaar Schulte zijn verplichtingen niet meer nakwam, heeft de bank terugbetaling van de lening gevorderd en is
         zij op basis van de notariële akte van 8 mei 1992 tot gedwongen executie overgegaan.
      
      26.   In november 2002 heeft het echtpaar Schulte de kredietovereenkomst opgezegd op basis van het HWiG en bij de verwijzende rechter
         een procedure ingesteld tegen de gedwongen executie.
      
      III – De prejudiciële verwijzing
      27.   In zijn verwijzingsbeschikking herinnert het Landgericht Bochum eraan, dat overeenkomstig § 3 HWiG elke partij gehouden is
         aan de andere partij de ontvangen prestaties terug te geven en de waarde van het gebruik tot het tijdstip van opzegging te
         vergoeden. Het voegt hieraan toe, dat een lening krachtens vaste rechtspraak van de hoogste rechterlijke instantie in civiele
         zaken, het Bundesgerichtshof, wordt geacht te zijn „ontvangen”, ook al heeft de financiële instelling het bedrag ervan, in
         opdracht van de leningnemer, rechtstreeks aan een derde uitgekeerd.
      
      28.   Hieruit volgt dat de bepalingen van het HWiG de leningnemer in geval van opzegging verplichten tot terugbetaling van de netto
         geleende som, vermeerderd met de marktrente. Bovendien geldt deze terugbetalingsverplichting onmiddellijk en strekt zij zich
         uit tot de volledige geleende som.
      
      29.   De verwijzende rechter acht dit een ernstige consequentie voor de consument en meent dat naar nationaal recht ook andere oplossingen
         denkbaar zijn.
      
      30.   Zo zouden de kredietovereenkomst en de overeenkomst betreffende de koop van het onroerend goed als een „economische eenheid”
         in de zin van § 9 VerbrKrG kunnen worden aangemerkt. In dat geval zou ingevolge § 9, lid 2, VerbrKrG de opzegging van de kredietovereenkomst
         tot opzegging van de koopovereenkomst leiden. De consument zou dan niet langer gehouden zijn tot terugbetaling van de geleende
         som aan de leningverstrekker, maar uitsluitend tot restitutie van de eigendomstitel en tot vergoeding van de waarde van het
         gebruik dat daarvan tot de opzegging is gemaakt.
      
      31.   Een andere oplossing zou zijn om de kredietovereenkomst en de koopovereenkomst als een economische eenheid aan te merken,
         zonder een beroep op § 9 VerbrKrG te doen. In dat geval zou opzegging van een van beide overeenkomsten tevens tot beëindiging
         van de andere overeenkomst leiden.
      
      32.   De verwijzende rechter vervolgt echter, dat het Bundesgerichtshof beide oplossingen van de hand heeft gewezen, zelfs in zijn
         rechtspraak ná het arrest Heininger. Het Bundesgerichtshof baseert zich hoofdzakelijk op § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG, waarin
         staat dat het bepaalde in § 9 VerbrKrG betreffende gekoppelde transacties niet van toepassing is op kredietovereenkomsten
         waartoe een zakelijke zekerheid is gesteld. Zo heeft het Bundesgerichtshof in een uitspraak van 9 april 2002 geoordeeld:
      
      Indien uit het arrest Heininger voortvloeit dat voor overeenkomsten betreffende hypothecair krediet een opzeggingsrecht geldt,
         dan moet bij de beoordeling van de rechtsgevolgen van de opzegging in aanmerking worden genomen dat § 9 VerbrKrG (in de versie
         zoals deze tot 30 september 2000 van kracht was) krachtens § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG niet van toepassing is op hypothecaire
         kredieten in de zin van deze bepaling.
      
      Het is al jaren vaste rechtspraak van verschillende kamers van het BGH dat hypothecair krediet en de met dit krediet gefinancierde
         aankoop van onroerend goed in beginsel niet worden beschouwd als onderling verbonden overeenkomsten die een economische eenheid
         vormen. Immers, bij de koop van onroerend goed weet de juridisch ongeschoolde en in het zakendoen onervaren leek dat de kredietverschaffer
         en de verkoper meestal verschillende personen zijn. De wetgever heeft hiermee rekening gehouden door in § 3, lid 2, punt 2,
         punt 2, VerbrKrG te bepalen, dat de regels inzake onderling verbonden overeenkomsten (§ 9 VerbrKrG) niet van toepassing zijn
         op hypothecaire kredieten in de zin van § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG.
      
      33.   Het Landgericht Bochum zet uiteen, dat volgens deze rechtspraak de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet
         geen gevolgen heeft voor de geldigheid van de overeenkomst betreffende de koop van onroerende goed. De consument is dus gehouden
         het bedrag van de lening onmiddellijk terug te betalen, vermeerderd met rente.
      
      34.   De verwijzende rechter acht deze oplossing in strijd met het gemeenschapsrecht. Ook al moeten de rechtsgevolgen van de opzegging
         overeenkomstig artikel 7 van de richtlijn worden geregeld door het nationale recht, dit neemt niet weg dat de lidstaten aldus
         de doeltreffendheid van het gemeenschapsrecht, en met name van het bij de richtlijn toegekende opzeggingsrecht, niet mogen
         aantasten.
      
      35.   In casu bevindt de consument die zijn opzeggingsrecht uitoefent, zich in een ongunstiger positie dan in het geval dat de kredietovereenkomst
         van kracht blijft, omdat hij immers verplicht is de lening onmiddellijk terug te betalen, vermeerderd met rente.
      
      36.   In deze omstandigheden meent het Landgericht Bochum, dat de Duitse autoriteiten niet de maatregelen hebben getroffen die geschikt
         zijn om te verzekeren dat de richtlijn wordt uitgevoerd en dat de consument doeltreffend wordt beschermd.
      
      IV – De prejudiciële vragen
      37.   Derhalve heeft het Landgericht Bochum besloten de behandeling van de zaak te schorsen en het Hof de vier volgende prejudiciële
         vragen te stellen:
      
      „1)      Vallen onder artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn [85/577] eveneens overeenkomsten tot koop van onroerende goederen, die
         enkel als onderdeel van een met geleend geld gefinancierd kapitaalbeleggingsplan moeten worden beschouwd en waarbij de tot
         en met de ondertekening van de overeenkomst gevoerde onderhandelingen zowel wat de overeenkomst tot koop van het onroerende
         goed betreft, als wat de uitsluitend voor de financiering dienende leningsovereenkomst betreft, in een huis-aan-huisverkoop
         situatie als bedoeld in § 1 [HWiG] plaatsvinden?
      
      2) Voldoet nationale wetgeving respectievelijk de uitlegging daarvan, die de rechtsgevolgen van de intrekking van de wilsverklaring
         met betrekking tot de leningsovereenkomst ook in het kader van een dergelijk kapitaalbeleggingsplan, waarbij zonder de aankoop
         van het onroerende goed de lening helemaal niet zou zijn verstrekt, slechts tot de ongedaanmaking van de leningsovereenkomst
         beperkt, aan de eisen van het gewenste hoge beschermingsniveau op het gebied van de consumentenbescherming (artikel 95, lid 3,
         EG), alsmede aan de door richtlijn [85/577] gewaarborgde effectiviteit van de consumentenbescherming?
      
      3)      Voldoet een zodanige nationale regeling van de rechtsgevolgen van de opzegging van de leningsovereenkomst, dat de opzeggende
         consument de lening aan de geldverstrekkende bank moet terugbetalen, terwijl de lening volgens het voor de kapitaalbelegging
         ontwikkelde concept uitsluitend voor de financiering van het onroerend goed dient en rechtstreeks aan de verkoper van het
         onroerend goed wordt uitbetaald, aan de beschermingsdoelstelling van de opzeggingsregeling in artikel 5, lid 2, van richtlijn
         [85/577]?
      
      4)      Schendt een nationaal rechtsgevolg van de opzegging, inhoudende dat de consument na de opzeggingsverklaring gehouden is tot
         onmiddellijke terugbetaling van de – op grond van het voor de kapitaalbelegging ontwikkelde concept – nog niet afgeloste lening,
         vermeerderd met de marktconforme rente, het vereiste hoge beschermingsniveau op het gebied van de consumentenbescherming (artikel 95,
         lid 3, EG), alsmede het in richtlijn [85/577] verankerde beginsel van de effectiviteit van de consumentenbescherming?”
      
      V –    Ontvankelijkheid van de prejudiciële verwijzing
      38.   Vooraf moet de ontvankelijkheid van de prejudiciële verwijzing worden onderzocht.
      39.   De bank onderstreept namelijk, dat het Landgericht Bochum zich in casu niet heeft uitgesproken over de vraag of de leningsovereenkomst
         inderdaad in een situatie van huis-aan-huisverkoop was gesloten. Zolang deze vraag niet is beantwoord, blijft de prejudiciële
         verwijzing volgens haar hypothetisch.
      
      40.   Volgens vaste rechtspraak(14) is de procedure van artikel 234 EG een instrument van samenwerking tussen het Hof en de nationale rechterlijke instanties.
         In het kader van deze samenwerking staat het aan de nationale rechter aan wie het geschil is voorgelegd en die de verantwoordelijkheid
         draagt voor de te geven rechterlijke beslissing, om zowel de noodzaak van een prejudiciële beslissing te beoordelen, als de
         relevantie van de vragen die hij aan het Hof voorlegt(15). Wanneer de vragen betrekking hebben op de uitlegging van gemeenschapsrecht, is het Hof derhalve in beginsel verplicht daarop
         te antwoorden(16).
      
      41.   Het Hof heeft evenwel ook geoordeeld(17) dat het aan het Hof staat om, ter toetsing van zijn eigen bevoegdheid, een onderzoek in te stellen naar de omstandigheden
         waaronder het is geadieerd door de nationale rechter. De geest van samenwerking die het verloop van de prejudiciële procedure
         moet beheersen, houdt namelijk in dat de nationale rechter oog dient te hebben voor de aan de gemeenschapsrechter opgedragen
         taak, die erin bestaat bij te dragen aan de rechtsbedeling in de verschillende lidstaten en niet om adviezen over algemene
         of hypothetische vragen te geven(18).
      
      42.   Voorts heeft het Hof geoordeeld dat de nationale rechter, teneinde hem in staat te stellen een nuttige uitlegging van het
         gemeenschapsrecht te geven, de feiten dient vast te stellen en de problemen van zuiver nationaal recht dient op te lossen,
         alvorens de zaak naar het Hof te verwijzen(19).
      
      43.   In casu staat vast dat de verwijzende rechter niet heeft vastgesteld of de leningsovereenkomst in een situatie van huis-aan-huisverkoop
         was gesloten, ofschoon de deelnemers aan de procedure op dit punt diametraal op elkaar staande standpunten hebben ingenomen(20).
      
      44.   De verwijzende rechter is van oordeel, dat de oplossing van het geschil in de eerste plaats afhangt van de vraag of de richtlijn
         in geval van opzegging van de leningsovereenkomst de consument tot terugbetaling van de geleende som verplicht. Mocht het
         Hof deze vraag bevestigend beantwoorden, dan hoeft niet langer te worden onderzocht of de litigieuze overeenkomst binnen de
         werkingssfeer van de richtlijn valt, omdat het echtpaar Schulte in dat geval de geleende som hoe dan ook aan de bank moet
         terugbetalen.
      
      45.   Ook al kan men begrip opbrengen voor deze benadering, dit neemt niet weg dat zij het Hof in een moeilijke positie brengt,
         gelet op zijn eerdere rechtspraak. Anders dan in de zaak Heininger namelijk, waar de verwijzende rechter duidelijk was uitgegaan
         van de premisse dat de leningsovereenkomst onder de richtlijn viel(21), heeft het Landgericht Bochum deze vraag in casu opzettelijk opengelaten(22).
      
      46.   Hieruit volgt dat het Hof bij de huidige stand van het dossier niet weet of de richtlijn van toepassing is op het geschil
         in de hoofdprocedure. Het weet dus niet met zekerheid, of het door hem te wijzen arrest zal worden toegepast in het hoofdgeding,
         omdat het Landgericht Bochum na nader onderzoek zeer wel tot de conclusie zou kunnen komen dat de overeenkomst betreffende
         hypothecair krediet niet is gesloten in een situatie van huis-aan-huisverkoop.
      
      47.   In deze omstandigheden kan de prejudiciële verwijzing mijns inziens bezwaarlijk ontvankelijk worden geacht. Immers, zoals
         de bank heeft onderstreept, heeft de verwijzing bij de huidige stand van het dossier een hypothetisch karakter.
      
      48.   Ik zal dus de door het Landgericht Bochum gestelde vragen louter subsidiair onderzoeken.
      VI – De prejudiciële vragen
      49.   Het prejudiciële verzoek van het Landgericht Bochum omvat drie reeksen vragen, die achtereenvolgens dienen te worden onderzocht.
      50.   De vragen hebben betrekking op de werkingssfeer van de richtlijn(23) (punt A hieronder), de gevolgen van de opzegging op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed(24) (punt B hieronder) en op de gevolgen van de opzegging voor de overeenkomst betreffende hypothecair krediet zelf(25) (punt C hieronder).
      
      A –    De werkingssfeer van de richtlijn
      51.   De eerste vraag van het Landgericht Bochum betreft de bepalingen van artikel 3, lid 2, sub a, van de richtlijn.
      52.   De verwijzende rechter vraagt of de richtlijn uit hoofde van deze bepalingen kan worden toegepast op een overeenkomst betreffende
         de verkoop van onroerend goed, wanneer deze overeenkomst deel uitmaakt van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien
         van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst betreffende hypothecair krediet omvat die uitsluitend is aangegaan ter financiering
         van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de toetreding tot een systeem van huurinkomstengemeenschap en twee Bausparverträge
         (hierna: „bouwspaarovereenkomsten”).
      
      53.   Zoals we hebben gezien, sluit artikel 3, lid 2, sub a, van de werkingssfeer van de richtlijn uit „overeenkomsten betreffende
         de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed”.
      
      54.   Deze uitsluiting heeft als achtergrond, dat de richtlijn de consument beoogt te beschermen tegen het verrassingselement dat
         inherent is aan de huis-aan-huisverkoop(26). Overeenkomsten die buiten de verkoopruimten van de handelaar worden gesloten, worden namelijk doorgaans gekenmerkt door
         het feit dat het initiatief tot de onderhandelingen uitgaat van de handelaar en dat de consument hierop geenszins is voorbereid(27). De consument is derhalve niet in staat het aanbod van de handelaar te vergelijken met andere aanbiedingen(28), zodat het voor hem onmogelijk kan zijn alle gevolgen van zijn handelingen te overzien(29).
      
      55.   Dit verrassingselement ontbreekt in onroerend-goedovereenkomsten en met name in overeenkomsten betreffende de verkoop van
         onroerend goed.
      
      56.   In de meeste, zo niet alle lidstaten gaat het sluiten van dit soort overeenkomsten namelijk dwingend gepaard met een aantal
         formaliteiten. Zo moet de overeenkomst bijvoorbeeld worden gesloten ten overstaan van een publieke-gezagsdrager, die belast
         is met het opstellen van de akte en partijen dient in te lichten over de inhoud van hun verbintenissen. Voorts dient in sommige
         gevallen een zekere tijd te zijn verstreken tussen de voorlopige ondertekening van de overeenkomst en de definitieve sluiting
         ervan.
      
      57.   In deze omstandigheden is het nagenoeg onmogelijk dat een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed geldig kan
         worden gesloten in een situatie van huis-aan-huisverkoop. Het was dan ook niet meer dan logisch, dat de richtlijn dit type
         overeenkomst van zijn werkingssfeer heeft uitgesloten.
      
      58.   In casu vraagt het Landgericht Bochum, of deze uitsluiting ook geldt wanneer de overeenkomst tot verkoop van onroerend goed
         deel uitmaakt van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst, een overeenkomst tot hypothecair
         krediet omvat die is gesloten om de aankoop van het onroerend goed te financieren(30).
      
      59.   De Franse regering heeft het Hof in dit verband ter terechtzitting voorgesteld om de oplossing toe te passen waarvoor het
         in zijn arrest van 22 april 1999, Travel Vac, had gekozen(31).
      
      60.   In die zaak was onder meer de vraag aan de orde, of de richtlijn uit hoofde van artikel 3, lid 2, sub a, ervan kon worden
         toegepast op timesharing-overeenkomsten in de zin van richtlijn 94/47/EG(32).
      
      61.   Het Hof heeft op dit punt geoordeeld dat timesharing-overeenkomsten, zoals in het hoofdgeding aan de orde, „niet onder de
         in artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn 85/577 gemaakte uitzondering val[len]”(33). Het was namelijk van oordeel dat dit type overeenkomst „niet alleen het recht van deeltijds gebruik van een onroerend goed
         betreft, maar mede de levering van afzonderlijke diensten met een hogere waarde dan die van het gebruiksrecht op het onroerend
         goed”(34).
      
      62.   Eén van de beslissende elementen in deze zaak was derhalve, dat de overeenkomst niet uitsluitend betrekking had op de verwerving
         van een recht op een onroerend goed, maar ook en vooral op de levering van afzonderlijke diensten, zoals het onderhoud van
         het gebouw, het beheer en de administratie van de timeshare-regeling, het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen
         en het lidmaatschap van een internationale organisatie via welke de koper zijn verblijfsrechten kon ruilen(35).
      
      63.   Het Hof heeft voorts van doorslaggevend belang geacht, dat deze diensten „een hogere waarde [vertegenwoordigden] dan het gebruiksrecht
         op het onroerend goed”. Op grond van de overeenkomst moest de verkrijger namelijk een bedrag van 1 090 000 PTA (dat wil zeggen
         5 436,90 euro betalen, waarvan slechts 285 000 PTA (dat wil zeggen 1421,57 euro) de onroerendgoedwaarde van het onverdeelde
         aandeel vertegenwoordigde en het restant de belasting over de toegevoegde waarde, de hierboven vermelde diensten en het lidmaatschap
         van de hierboven vermelde internationale organisatie(36).
      
      64.   Bij de litigieuze financiële transactie ontbreken deze kenmerken echter.
      65.   We hebben immers gezien dat deze transactie hoofdzakelijk, zo niet uitsluitend, betrekking had op de verwerving van een eigendomsrecht
         op een onroerend goed.
      
      66.   Zeker, Heinen en Biege GmbH heeft zich eveneens verbonden bepaalde diensten met betrekking tot het beheer en de administratie
         van het appartementencomplex te leveren(37). Vaststaat echter dat deze diensten in economisch opzicht slechts een zeer gering deel vormden van de litigieuze financiële
         transactie(38).
      
      67.   In deze context acht ik de oplossing uit voornoemd arrest Travel Vac niet van toepassing op de litigieuze financiële transactie.
      68.   Ik stel het Hof derhalve voor, de eerste prejudiciële vraag aldus te beantwoorden dat de richtlijn uit hoofde van artikel 3,
         lid 2, sub a, ervan niet van toepassing is op een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, ook al maakt deze
         overeenkomst deel uit van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst
         betreffende hypothecair krediet omvat die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de
         toetreding tot een huurinkomstengemeenschap en twee bouwspaarovereenkomsten.
      
      B –    De gevolgen van de opzegging op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed
      69.   De tweede prejudiciële vraag heeft betrekking op de uitlegging van artikel 95, lid 3, EG en van de richtlijn.
      70.   Het Landgericht Bochum vraagt, of in het geval van een gecombineerde financiële transactie die een overeenkomst tot verkoop
         van onroerend goed omvat en een overeenkomst betreffende hypothecair krediet die is gesloten ter financiering van de aankoop
         van het onroerend goed, artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn zich verzetten tegen een nationale bepaling volgens welke de
         uitoefening van het opzeggingsrecht bedoeld in artikel 5 van de richtlijn uitsluitend leidt tot opzegging van de leningsovereenkomst
         en niet tot opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.
      
      71.   Met betrekking tot artikel 95, lid 3, EG meen ik, dat het antwoord op de vraag van het Landgericht Bochum voortvloeit uit
         de bewoordingen van deze bepaling. Deze luidt namelijk als volgt:
      
      „De Commissie zal bij haar [...] [richtlijn-]voorstellen op het gebied van de volksgezondheid, de veiligheid, de milieubescherming
         en de consumentenbescherming uitgaan van een hoog beschermingsniveau, daarbij in het bijzonder rekening houdend met alle nieuwe
         ontwikkelingen die op wetenschappelijke gegevens zijn gebaseerd. Ook het Europees Parlement en de Raad zullen binnen hun respectieve
         bevoegdheden deze doelstelling trachten te verwezenlijken.”
      
      72.   Zoals de Duitse regering heeft onderstreept, is deze verplichting niet gericht tot de lidstaten, zoals in het geval van artikel 249,
         lid 3, EG(39), maar tot de hoofdrolspelers in het communautaire wetgevingsproces. Artikel 95, lid 3, EG richt zich dus tot de Commissie
         van de Europese Gemeenschappen, het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie, maar niet tot de autoriteiten van
         de lidstaten. Op grond van dit artikel mogen derhalve geen verplichtingen aan deze autoriteiten worden opgelegd om de correcte
         of doeltreffende omzetting van een communautaire richtlijn te verzekeren.
      
      73.   Dit betekent dat het eerste onderdeel van de vraag van het Landgericht Bochum ontkennend moet worden beantwoord.
      74.   Ten aanzien van het tweede onderdeel van deze vraag herinner ik eraan, dat de richtlijn het aan de lidstaten overlaat om de
         gevolgen van de uitoefening van het in artikel 5 ervan bedoelde opzeggingsrecht te regelen.
      
      75.   Artikel 7 van de richtlijn bepaalt immers, dat „de juridische gevolgen van de afstand volgens het nationale recht [worden]
         geregeld”.
      
      76.   Bovendien heeft het Hof specifiek met betrekking tot overeenkomsten betreffende hypothecair krediet geoordeeld, dat de richtlijn
         het aan de lidstaten overlaat om de gevolgen van de opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed
         te regelen. Zo heeft het in het arrest Heininger gepreciseerd, dat „zo een [hypothecaire] kredietovereenkomst [...] binnen
         de werkingssfeer van de richtlijn valt, de gevolgen van een eventuele opzegging van deze overeenkomst [...] voor de overeenkomst
         tot aankoop van het onroerend goed en het stellen van de zakelijke zekerheid door het nationale recht worden geregeld”(40).
      
      77.   Hieruit volgt dat het bepalen van de gevolgen van de opzegging voor de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed
         tot de bevoegdheid van de lidstaten behoort.
      
      78.   In casu zijn de verwijzende rechter en sommige interveniënten, zoals het echtpaar Schulte en de Commissie, van mening dat
         het gemeenschapsrecht grenzen stelt aan de uitoefening van deze bevoegdheid.
      
      79.   Zij verwijzen naar het doel van de richtlijn en naar het begrip „nuttig effect” of „doeltreffendheid” van het gemeenschapsrecht.
         Ook al mogen de nationale autoriteiten de gevolgen van de opzegging vrijelijk regelen, dit neemt niet weg dat zij bij het
         bepalen van de wijze waarop, de doeltreffendheid van de richtlijn ten volle dienen te verzekeren alsook het doel dat ermee
         wordt nagestreefd, te weten de bescherming van de consument.
      
      80.   Dit nu is volgens hen in casu niet het geval, omdat de Duitse wettelijke regeling, door te bepalen dat de opzegging van de
         overeenkomst betreffende hypothecair krediet niet de geldigheid aantast van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend
         goed, de uitoefening van het opzeggingsrecht praktisch onmogelijk of buitensporig moeilijk maakt.
      
      81.   Ik wil op dit punt onderstrepen, dat de bepalingen van de richtlijn inzake onroerend-goedovereenkomsten bijzonder helder en
         nauwkeurig zijn.
      
      82.   Zoals we hebben gezien, sluit artikel 3, lid 2, sub c, hiervan uitdrukkelijk van de werkingssfeer van de richtlijn uit overeenkomsten
         betreffende „de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed”. De richtlijn bevat dus geen enkele tweeslachtigheid of
         dubbelzinnigheid ten aanzien van het feit dat zij niet van toepassing is op overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend
         goed.
      
      83.   In deze omstandigheden kan mijns inziens geen beroep worden gedaan op het doel van de richtlijn of op het begrip „nuttig effect”,
         teneinde een tegengestelde oplossing te bepleiten.
      
      84.   Immers, in mijn conclusie in de zaak Schilling en Nehring(41) heb ik reeds uiteengezet, dat de zogeheten „teleologische” uitlegging en het begrip „nuttig effect” geen instrumenten zijn
         die in alle omstandigheden door het Hof worden gehanteerd.
      
      85.   Nauwlettend onderzoek van de rechtspraak wijst uit, dat de teleologische uitlegging slechts wordt gehanteerd wanneer de betrokken
         bepaling vatbaar is voor verschillende uitleggingen.
      
      86.   Zo wordt deze methode vaak gebruikt om de betekenis te bevestigen van bepalingen die niet altijd absoluut duidelijk en eenduidig
         zijn en daardoor gewoonlijk enige ruimte voor twijfel laten. In dit geval vullen het beroep op de letter en het beroep op
         de doelstelling van de gemeenschapsregels elkaar binnen het uitleggingsproces aan(42).
      
      87.   De teleologische uitlegging speelt ook een rol, en ditmaal een zeer belangrijke, wanneer de betrokken tekst zich moeilijk
         leent voor een uitlegging louter op basis van de bewoordingen ervan. Dit is het geval wanneer de litigieuze bepaling dubbelzinnig
         is(43). Dit is ook het geval wanneer de bepaling een „juridische maatstaf” is en daarmee de wil van de wetgever tot uiting brengt
         om het aan de rechter over te laten de inhoud ervan per concreet geval te bepalen, teneinde de toepassing ervan af te stemmen
         op de hem voorgelegde feiten(44).
      
      88.   De teleologische uitlegging wordt daarentegen niet gebruikt wanneer, zoals in casu, de betrokken tekst volkomen helder en
         eenduidig is. In dat geval volstaan de communautaire bepalingen namelijk als zodanig. Zo heeft het Hof ten aanzien van een
         landbouwverordening bijvoorbeeld opgemerkt, dat de formulering van de betrokken bepaling „duidelijk en ondubbelzinnig” was.
         Derhalve achtte het het niet noodzakelijk om te rade te gaan met het doel dat ermee werd nagestreefd(45).
      
      89.   Dit geldt ook ten aanzien van het begrip nuttig effect in het gemeenschapsrecht.
      90.   Zoals bekend, heeft het Hof tot taak om de doeltreffendheid van het gemeenschapsrecht te verzekeren, wat ertoe leidt dat wanneer
         een gemeenschapsregel voor verschillende uitleg vatbaar is, voorrang wordt gegeven aan de interpretatie die dit nuttig effect
         het beste kan waarborgen(46). Deze rechtspraak is echter per definitie van toepassing wanneer de betrokken bepaling „voor verschillende uitleggingen vatbaar
         is”(47). Zij is dus niet van toepassing op een bepaling die, zoals in casu, alle vereiste kenmerken van duidelijkheid en precisie
         vertoont.
      
      91.   Naar mijn mening is deze visie met betrekking tot de teleologische uitlegging en het nuttig effect van het gemeenschapsrecht
         ook geldig wanneer, zoals in casu, de bewoordingen van de bepaling in tegenspraak zijn met het doel van de richtlijn waarvan
         zij deel uitmaakt.
      
      92.   Krachtens artikel 3, lid 2, sub a, van de richtlijn zijn immers, zoals we weten, de bepalingen van de richtlijn en in het
         bijzonder die welke in een opzeggingsrecht voorzien, niet van toepassing op overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend
         goed. We weten ook dat het doel van de richtlijn, dat wil zeggen de bescherming van de consument, niettemin tot een andere
         uitlegging noopt, zodat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op enigerlei wijze de geldigheid
         kan aantasten van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed. Er bestaat dus een zekere tegenstelling tussen
         de tekst van de richtlijn en het doel dat zij nastreeft.
      
      93.   In de zaak Schilling en Nehring, voornoemd(48), heb ik echter reeds uiteengezet dat een dergelijke tegenstrijdigheid moet worden opgeheven in het licht van het rechtszekerheidsbeginsel.
         Dit beginsel, dat een fundamenteel beginsel van de communautaire rechtsorde is(49), vereist dat de gemeenschapswetgeving duidelijk is en de toepassing ervan voorzienbaar voor eenieder die erdoor wordt geraakt.(50)
      
      94.   De enige mogelijke oplossing in dit geval is dus om te kiezen voor de uitlegging die uit de letter zelf van de bepaling voortvloeit,
         met voorbijgaan aan het doel van de richtlijn waarvan zij deel uitmaakt. Het zou immers onverenigbaar zijn met de eisen van
         rechtszekerheid om een beroep te doen op de teleologische uitlegging of op het begrip nuttig effect, teneinde een betekenis
         aan een communautaire bepaling toe te schrijven die zij kennelijk niet kan hebben, omdat de bewoordingen ervan niet bijdragen
         tot de verwezenlijking van het doel dat wordt nagestreefd door de richtlijn waarvan zij deel uitmaakt.
      
      95.   Gelet op het voorgaande ben ik van mening dat op grond van de teleologische uitlegging van de richtlijn alsook het nuttig
         effect daarvan niet kan worden verlangd, dat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op enigerlei
         wijze de geldigheid aantast van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.
      
      96.   Iedere andere oplossing zou erop neerkomen dat de richtlijn, in weerwil van het bepaalde in artikel 3, lid 2, sub a, de lidstaten
         zou voorschrijven om de daarin opgenomen bepalingen betreffende het opzeggingsrecht toe te passen op overeenkomsten betreffende
         de verkoop van onroerend goed.
      
      97.   Ik stel het Hof derhalve voor, de tweede prejudiciële vraag aldus te beantwoorden dat in het geval van een gecombineerde financiële
         transactie die een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat en een overeenkomst betreffende hypothecair
         krediet die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn niet
         vereisen dat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende
         de verkoop van onroerend goed leidt.
      
      C –    De gevolgen van de opzegging op de leningsovereenkomst
      98.   De twee laatste prejudiciële vragen hebben eveneens betrekking op de uitlegging van artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn.
      99.   Het Landgericht Bochum vraagt of, in het geval van een gecombineerde financiële transactie die zowel een overeenkomst betreffende
         hypothecair krediet als een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat, de artikelen 95, lid 3, EG en 5,
         lid 2, van de richtlijn zich verzetten tegen een nationale bepaling die de consument bij opzegging van de leningsovereenkomst
         verplicht tot onmiddellijke terugbetaling van de geleende som, vermeerderd met rente, ofschoon dit bedrag in opdracht van
         de consument rechtstreeks door de leningverstrekker is uitbetaald aan de verkoper van het onroerend goed.
      
      100. Los van de oplossing die ik in de punten 40 tot en met 48 van deze conclusie heb voorgesteld, lijken de laatste twee vragen
         van het Landgericht Bochum mij hoe dan ook een ontvankelijkheidsprobleem op te leveren.
      
      101. Zoals bekend, is het vaste rechtspraak dat het in het kader van de in artikel 234 EG bedoelde procedure aan het Hof staat
         om een onderzoek in te stellen naar de omstandigheden waaronder de nationale rechter zich tot hem heeft gewend. De geest van
         samenwerking waarin de prejudiciële verzoeken moeten worden gedaan, impliceert immers, dat de nationale rechter oog heeft
         voor de aan het Hof opgedragen taak om bij te dragen aan een goede rechtsbedeling in de lidstaten, doch niet om adviezen over
         algemene of hypothetische vraagstukken te formuleren(51).
      
      102. Het Hof heeft voorts geoordeeld dat het, teneinde hem in staat te stellen een nuttige uitlegging van het gemeenschapsrecht
         te geven, onontbeerlijk is dat de nationale rechter uiteenzet waarom hij van mening is dat een antwoord op zijn vragen noodzakelijk
         is(52).
      
      103. Welnu, in het onderhavige geval heeft het Landgericht Bochum volgens mij niet duidelijk de redenen uiteengezet die ten grondslag
         liggen aan zijn twee laatste prejudiciële vragen.
      
      104. Indien men namelijk de verwijzingsbeschikking leest, lijken deze twee vragen uitsluitend te zijn bedoeld om de aandacht van
         het Hof te vestigen op de gevolgen van de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet, voorzover het Hof
         mocht oordelen dat deze opzegging de geldigheid van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed niet aantast.
         Het is dus niet zeker dat de verwijzende rechter twijfel koestert ten aanzien van de geldigheid van deze gevolgen als zodanig.
         In elk geval zet de verwijzende rechter nergens uiteen, waarom deze gevolgen in strijd zouden kunnen zijn met het gemeenschapsrecht.
      
      105. Eigenlijk lijken deze redenen pas duidelijk te worden na lezing van de verwijzingsbeschikking in een andere prejudiciële zaak,
         te weten zaak C‑229/04, Crailsheimer Volksbank(53).
      
      106. In die zaak zijn bij het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen (Duitsland) verschillende geschillen aanhangig gemaakt die
         vergelijkbaar zijn met die in het hoofdgeding. Afgezien van een vraag over de kenmerkende bestanddelen van een huis-aan-huisverkoop
         in de zin van de richtlijn, zet deze rechterlijke instantie uiteen dat zij de laatste twee vragen van het Landgericht Bochum
         heeft overgenomen en nader gedetailleerd.
      
      107. Zo overweegt het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen met betrekking tot de verplichting tot onmiddellijke terugbetaling
         van de lening, dat deze verplichting de consument zou kunnen ontmoedigen om zijn opzeggingsrecht uit te oefenen. Aangezien
         de litigieuze verplichting hem namelijk tot onmiddellijke terugbetaling van de volledige lening dwingt, in plaats van de periodieke
         aflossingen waartoe hij ter uitvoering van de leningsovereenkomst verplicht was, zou zij tot insolventie van de consument
         kunnen leiden.
      
      108. Voorts overweegt het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen met betrekking tot de verplichting om rente te betalen, dat
         ook een dergelijke verplichting de consument zou kunnen ontmoedigen om zijn opzeggingsrecht uit te oefenen. Deze rente zou
         namelijk een aanzienlijk bedrag kunnen belopen, vooral wanneer de opzegging geruime tijd na sluiting van de overeenkomst plaatsvindt,
         en dus kunnen neerkomen op een sanctie die aan de consument wordt opgelegd wegens de uitoefening van zijn opzeggingsrecht.
         In het reeds aangehaalde arrest Travel Vac heeft het Hof echter geoordeeld, dat de richtlijn zich ertegen verzet dat een overeenkomst
         de consument tot betaling van een forfaitaire vergoeding verplicht enkel en alleen omdat hij zijn opzeggingsrecht heeft uitgeoefend.
      
      109. Ik voeg hieraan toe, dat het verzuim van het Landgericht Bochum in casu rechtstreekse gevolgen lijkt te hebben gehad voor
         het recht van de lidstaten en van andere belanghebbenden om opmerkingen krachtens artikel 23 van het Statuut van het Hof in
         te dienen
      
      110. Blijkens het dossier hebben de verschillende interveniënten, met uitzondering van de bank en de Duitse regering(54), de drie laatste vragen van het Landgericht Bochum namelijk aldus opgevat dat zij uitsluitend betrekking hadden op de gevolgen
         van de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend
         goed. Zij hebben deze vragen dus gezamenlijk onderzocht, zonder specifieke opmerkingen in te dienen over de derde en de vierde
         prejudiciële vraag.
      
      111. In deze omstandigheden beschikt het Hof volgens mij niet over de noodzakelijke gegevens om deze twee vragen met kennis van
         zaken te kunnen beantwoorden.
      
      112. Gelet op het voorgaande geef ik het Hof dan ook in overweging, de twee laatste prejudiciële vragen niet-ontvankelijk te verklaren.
      VII – Conclusie
      113. Op basis van het voorgaande geef ik het Hof derhalve in overweging, voor recht te verklaren:
      „Het door het Landgericht Bochum (Duitsland) bij beschikking van 29 juli 2003 ingediende verzoek om een prejudiciële beslissing
         is niet ontvankelijk.”
      
      114. Voorzover het Hof mij hierin niet mocht volgen, stel ik subsidiair voor, de twee eerste vragen van het Landgericht Bochum
         te beantwoorden als volgt:
      
      „1)      Artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de consument
         bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten moet aldus worden uitgelegd, dat deze richtlijn niet van toepassing is op
         een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, ook al maakt deze overeenkomst deel uit van een gecombineerde
         financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst betreffende hypothecair krediet omvat die
         is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de toetreding tot een huurinkomstengemeenschap
         en twee bouwspaarovereenkomsten.
      
      2)      In het geval van een gecombineerde financiële transactie die een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat
         en een overeenkomst betreffende hypothecair krediet die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed,
         verzetten artikel 95, lid 3, EG en richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de
         consument bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten zich niet tegen een nationale bepaling volgens welke de uitoefening
         van het in artikel 5 van deze richtlijn bedoelde opzeggingsrecht uitsluitend tot opzegging van de overeenkomst betreffende
         hypothecair krediet leidt en niet ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.”
      
      1 –	Oorspronkelijke taal: Frans.
      
      2  –	Zaak C‑481/99 (Jurispr. blz. I‑9945; hierna: „arrest Heininger”).
      
      3 –	PB L 372, blz. 31 (ook wel aangeduid als „richtlijn 85/577” of de „richtlijn”).
      
      4 –	Arrest Heininger (dictum, punt 1).
      
      5 –	Ibidem (punt 34).
      
      6 –	Ibidem (punt 32).
      
      7 –	Ibidem (punt 33).
      
      8 –	Ibidem (dictum, punt 1).
      
      9 –	Ibidem (punt 45).
      
      10 –	Ibidem (dictum, punt 2).
      
      11  –	BGBl. I, blz. 122 (hierna: „HWiG”).
      
      12 –	PB L 42, blz. 48.
      
      13 –	BGBl. I, blz. 2840 (hierna: „VerbrKrG”).
      
      14 –	Sinds het arrest van 1 december 1965, Schwarze (16/65, Jurispr. blz. 1081, 1094).
      
      15 –	Zie onder meer arresten van 13 maart 2001, PreussenElektra (C‑379/98, Jurispr. blz. I‑2099, punt 38); 22 januari 2002,
         Canal Satélite Digital (C‑390/99, Jurispr. blz. I‑607, punt 18); 19 februari 2002, Arduino (C‑35/99, Jurispr. blz. I‑1529,
         punt 24), en 9 december 2003, Gasser (C‑116/02, Jurispr. blz. I‑14693, punt 23).
      
      16 –	Zie onder meer arrest van 15 december 1995, Bosman (C‑415/93, Jurispr. blz. I‑4921, punt 59); reeds aangehaalde arresten
         PreussenElektra (punt 38), Canal Satélite Digital (punt 18) en Arduino (punt 24).
      
      17 –	Arrest van 16 december 1981, Foglia (244/80, Jurispr. blz. 3045, punt 21).
      
      18 –	Zie, onder meer, reeds aangehaalde arresten Bosman (punt 59), PreussenElektra (punt 38), Canal Satélite Digital (punt 18),
         en arresten van 21 maart 2002, Cura Anlagen (C‑451/99, Jurispr. blz. I‑3193, punt 16); 10 december 2002, der Weduwe (C‑153/00,
         Jurispr. blz. I‑11329, punt 32), en 30 maart 2004, Alabaster (C‑142/02, Jurispr. blz. I‑3101, punt 54).
      
      19 –	Zie, onder meer, arresten van 10 maart 1981, Irish Creamery Milk Suppliers Association e.a., (36/80 en 71/80, Jurispr.
         blz. 735, punt 6), en 16 juli 1992, Lourenço Dias (C‑343/90, Jurispr. blz. I‑4673, punt 19). 
      
      20  –	Zie verwijzingsbeschikking (blz. 5); schriftelijke opmerkingen van het echtpaar Schulte (blz. 7) en schriftelijke opmerkingen
         van de bank (punt 1).
      
      21  –	Zie arrest Heininger (punten 25 en 26).
      
      22  –	Zie verwijzingsbeschikking (blz. 6 en 8).
      
      23 –	Eerste prejudiciële vraag.
      
      24 –	Tweede prejudiciële vraag.
      
      25 –	Derde en vierde prejudiciële vraag.
      
      26  –	Zie considerans van de richtlijn (vierde overweging) en mijn conclusie in de zaak Heininger (punten 33‑38).
      
      27 –	Considerans van de richtlijn (vierde overweging).
      
      28  –	Idem.
      
      29  –	Arresten van 17 maart 1998, Dietzinger (Jurispr. blz. I‑1199, punt 19), en Heininger (punt 24).
      
      30  –	Van belang is in dit verband, dat de verwijzende rechter uitgaat van de premisse dat de litigieuze overeenkomsten, te
         weten de overeenkomst betreffende hypothecair krediet en de overeenkomst betreffende de koop van onroerend goed, één enkele
         transactie vormen. In zijn verwijzingsbeschikking heeft hij echter zelf uiteengezet, dat het Bundesgerichtshof deze kwalificatie
         heeft verworpen. Het is namelijk vaste rechtspraak van het Bundesgerichtshof, dat het hypothecair krediet en de met dit krediet
         gefinancierde aankoop van onroerend goed in beginsel niet worden beschouwd als overeenkomsten die een economische eenheid
         vormen (zie punt 32 van deze conclusie). De eerste vraag van het Landgericht Bochum lijkt dus op een premisse te berusten
         die, naar het zelf zegt, onjuist is naar nationaal recht. Ik meen echter dat, ook al zou de kwalificatie van de verwijzende
         rechter worden overgenomen, de richtlijn nog immer niet van toepassing is op de litigieuze transactie en wel om de in de punten 60‑68
         van deze conclusie uiteengezette redenen.
      
      31  –	Zaak C‑423/97 (Jurispr. p. I‑2195).
      
      32 –	Richtlijn van het Europees Parlement en van de Raad van 26 oktober 1994 betreffende de bescherming van de verkrijger voor
         wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende
         goederen (PB L 280, blz. 83).
      
      33 –	Arrest Travel Vac, reeds aangehaald (punt 25).
      
      34  –	Idem. 
      
      35  –	Ibidem (punt 10).
      
      36  –	Ibidem (punt 11).
      
      37  –	Zie schriftelijke opmerkingen van het echtpaar Schulte (blz. 8). 
      
      38  –	Zoals we namelijk hebben gezien, beliepen de totale kosten van de litigieuze transactie (dat wil zeggen, het bedrag van
         de door het echtpaar Schulte aangegane lening)) 105 000 DEM en bedroeg de prijs van het door betrokkenen gekochte appartement
         90 519 DEM. We hebben eveneens gezien, dat de netto geleende som, na aftrek van de kosten in verband met de sluiting van de
         overeenkomsten, 101 850 DEM bedroeg en dat dit bedrag volledig door de bank is uitbetaald aan de verkoper van het appartement.
      
      39  –	Volgens deze bepaling is „[e]en richtlijn [...] verbindend ten aanzien van het te bereiken resultaat voor elke lidstaat
         waarvoor zij bestemd is, doch [wordt] aan de nationale instanties [...] de bevoegdheid gelaten vorm en middelen te kiezen”.
      
      40 –	Punt 35.
      
      41  –	Arrest van 16 mei 2002 (C‑63/00, Jurispr. p. I‑4483, punten 23‑29).
      
      42 –	Zie bijvoorbeeld arresten van 7 mei 1998, Lease Plan (C‑390/96, Jurispr. blz. I‑553, punt 28); 16 juli 1998, Silhouette
         International Schmied (C‑355/96, Jurispr. blz. I‑4799, punt 22), en 6 april 2000, Commissie/ICI (C‑286/95 P, Jurispr. blz. I‑2341,
         punt 60).
      
      43 –	In het arrest van 19 juni 1980, Roudolff (803/79, Jurispr. blz. 2015), heeft het Hof voor recht verklaard: „Is de tekst
         van een bepaling dubbelzinnig, dan dient te worden nagegaan welke betekenis er aan de omstreden woorden, aan de doelstellingen
         der regeling getoetst, moet worden gehecht.”
      
      44 –	Zie bijvoorbeeld arresten van 12 december 1996, Kontogeorgas (C‑104/95, Jurispr. blz. I‑6643, punten 25‑27); 14 september
         1999, DE + ES Bauunternehmung (C‑275/97, Jurispr. blz. I‑5331, punten 31 en 32), en 21 juni 2001, SONAE (C‑206/99, Jurispr.
         blz. I‑4679, punten 22‑26).
      
      45 –	Arrest van 16 december 1999, DAT-SCHAUB (C‑74/98, Jurispr. blz. I‑8759, punt 31). Zie, voor een ander voorbeeld, arrest
         van 24 oktober 1996, Picard (C‑335/95, Jurispr. blz. I‑5625, punten 18‑20), waarin het Hof, na een bepaling van een gemeenschapsverordening
         te hebben aangehaald, concludeert dat deze verordening „ondubbelzinnig uitgaat” van het gemeenschapsrechtelijke beginsel dat
         zijn redenering ondersteunt. Tot slot heeft het Hof in het arrest van 12 december 1990, Vandemoortele/Commissie (C‑172/89,
         Jurispr. blz. I‑4677, punt 13), geoordeeld dat de regeling niet voor uitleg vatbaar was en dat de daarin opgenomen voorwaarden
         voor het opleggen van een sanctie voldoende duidelijk waren om geen ruimte voor een andere lezing te kunnen overlaten.
      
      46 –	Zie bijvoorbeeld arresten van 28 maart 1996, Ruiz Bernáldez (C‑129/94, Jurispr. blz. I‑1829, punt 19); 24 februari 2000,
         Commissie/Frankrijk (C‑434/97, Jurispr. blz. I‑1129, punt 21); 9 maart 2000, EKW en Wein & Co. (C‑437/97, Jurispr. blz. I‑1157,
         punt 41), en 4 oktober 2001, Italië/Commissie (C‑403/99, Jurispr. blz. I‑6883, punt 28).
      
      47 –	Arrest Schilling en Nehring, reeds aangehaald (punt 24).
      
      48  –	Punten 31‑33 van mijn conclusie.
      
      49 –	Zie, onder meer, arresten van 16 oktober 1997, Banque Indosuez e.a. (C‑177/96, Jurispr. p. I-5659, punt 27), en 17 juli
         1997, National Farmers’ Union e.a. (C‑354/95, Jurispr. p. I-4559, punt 57).
      
      50 –	Arrest van 16 juni 1993, Frankrijk/Commissie (C‑325/91, Jurispr. blz. I‑3283, punt 26).
      
      51  –	Zie aangehaalde rechtspraak in voetnoot 18 van deze conclusie.
      
      52 –	Zie, onder meer, arrest van 12 juni 1986, Bertini e.a. (98/85, 162/85 en 258/85, Jurispr. blz. 1885, punt 6), en reeds
         aangehaalde arresten Foglia (punt 17), Lourenço Dias (punt 19), der Weduwe (punten 37‑39) en Gasser (punt 24).
      
      53  –	Deze zaak is bij het Hof aanhangig gemaakt op 2 juni 2004, dus enkele dagen vóór de terechtzitting in de onderhavige zaak
         die op 15 juni 2004. In verband met de vertaling ervan heb ik echter pas eind juni 2004 kennis kunnen nemen van de verwijzingsuitspraak
         in die zaak.
      
      54  –	Interveniënten in het onderhavige geding zijn het echtpaar Schulte, de bank, de Bondsrepubliek Duitsland, de Italiaanse
         Republiek, de Franse Republiek en de Commissie.