CELEX: E2011C0232
Language: hu
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Az EFTA Felügyeleti Hatóság 232/11/COL határozata ( 2011. július 13. ) az askeri önkormányzat területén a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti földterület értékesítésének bejelentéséről (Norvégia)

22.11.2012   
            
            
               HU
            
            
               Az Európai Unió Hivatalos Lapja
            
            
               L 323/32
            
         AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG 232/11/COL HATÁROZATA
   (2011. július 13.)
   az askeri önkormányzat területén a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti földterület értékesítésének bejelentéséről (Norvégia)
   AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG (a továbbiakban: a Hatóság),
   Tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra (a továbbiakban: EGT-megállapodás) és különösen annak 61. cikkére és 26. jegyzőkönyvére,
   Tekintettel az EFTA-államok közötti, a Felügyeleti Hatóság és Bíróság létrehozásáról szóló megállapodásra (a továbbiakban: felügyeleti és bírósági megállapodás) és különösen annak 24. cikkére,
   Tekintettel a felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyvére (a továbbiakban: 3. jegyzőkönyv), különösen az I. rész 1. cikkének (2) bekezdésére és a II. rész 7. cikkének (5) bekezdésére és 14. cikkére,
   Tekintettel a 3. jegyzőkönyv II. részének 27. cikkében említett végrehajtási rendelkezésekről szóló, 2004. július 14-i 195/04/COL hatósági határozat egységes szerkezetbe foglalt változatára (a továbbiakban: a végrehajtási rendelkezésekről szóló határozat) (1),
   Miután az említett rendelkezésekkel összhangban felkérte az érdekelt feleket észrevételeik benyújtására (2), és figyelembe véve ezen észrevételeket,
   mivel:
   I.   TÉNYEK
   
   1.   ELJÁRÁS
   A Hatósághoz 2009. február 13-án beérkezett, 2008. december 15-én kelt levelükben (dokumentumszám: 508884) a norvég hatóságok a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikke (3) bekezdésével összhangban bejelentették, hogy Asker önkormányzata értékesíti a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti földterületet.
   2009. április 8-án kelt levelében (dokumentumszám: 512188) a Hatóság további információkat kért. A norvég hatóságok 2009. május 11-én kelt levelükben (dokumentumszám: 518079) válaszoltak.
   2009. július 7-i levelében (dokumentumszám: 521778) a Hatóság egy második információkérést küldött. A norvég hatóságok 2009. augusztus 14-én kelt levelükben (dokumentumszám: 527555) válaszoltak.
   Ezt követően a Hatóság tájékoztatta a norvég hatóságokat arról, hogy a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (2) bekezdésében megállapított eljárás megindításáról határozott a földterület értékesítésével kapcsolatban.
   A Hatóságnak az eljárás megindításáról szóló 538/09/COL határozatát 2010. július 8-án tették közzé az Európai Unió Hivatalos Lapjában és annak EGT-kiegészítésében. (3) A Hatóság felkérte az érdekelt feleket, hogy nyújtsák be észrevételeiket a határozattal kapcsolatban.
   A Hatósághoz egyetlen érdekelt féltől, nevezetesen a vevő Asker Brygge AS-től érkezett észrevétel. A 2010. január 29-én kelt levelet az askeri önkormányzat az ugyanezen a napon kelt levelének mellékleteként továbbította.
   A Hatóság és a norvég hatóságok 2010. október 14-én találkozót tartottak, ahol megvitatták az ügyet. A találkozót követően a norvég hatóságok 2010. november 19-én nyújtották be az ügyre vonatkozó végső észrevételeiket.
   2.   A BEJELENTÉS LEÍRÁSA
   A norvég hatóságok bejelentették, hogy Asker önkormányzata földterületet értékesít az Asker Brygge AS vállalkozásnak (a továbbiakban: Asker Brygge). Az ingatlan a norvég ingatlan-nyilvántartásban az askeri önkormányzat területén, a Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 (a továbbiakban: gbnr. 32/17) cím alatt szerepel és körülbelül 9 700 m2. Az ingatlanon nem voltak épületek. Az ingatlan egy részét a Slependen Båtforening bérelte az önkormányzattól.
   Az askeri önkormányzat és az Asker Brygge 2001-ben megállapodást kötött (a továbbiakban: opciós megállapodás), amelynek értelmében az Asker Brygge számára 2009. december 31-ig tartó opciót biztosítottak arra, hogy – a fogyasztói árindexhez igazított – 8 millió NOK fix összegért vásároljon földet. Az opciós megállapodás szerint az önkormányzat opciót szándékozott biztosítani az Asker Brygge számára ahhoz, hogy piaci áron vásárolja meg az ingatlant, amennyiben az Asker Brygge kiterjedt tervezést és kutatást vállal abból a célból, hogy elérje az ingatlanra vonatkozó szabályok módosítását, majd pedig fejlessze az ingatlant.
   Az opciós megállapodást 2004-ben megújították és az opció érvényességét 2014. december 31-ig meghosszabbították, a szabályok módosítására irányuló munka előrehaladását illetően hasonló feltételekkel.
   Az Asker Brygge 2005-ben élni kívánt a földvásárlási opcióval. A felek 2007. március 21-én8 727 462 NOK áron adásvételi szerződést kötöttek. A földterületet ugyanazon a napon átruházták az Asker Brygge vállalkozásra, bár csak a vételár első, 30 %-os részletét fizették ki az ingatlan átruházásának napján. A második – és legnagyobb – részletet, a vételár 70 %-át (6 109 223 NOK) legkésőbb 2011. december 31-ig kell kifizetni. Asker önkormányzata nem vet ki kamatot a második részletre.
   Az askeri önkormányzat és az Asker Brygge véleménye szerint az adásvételi szerződés nem jár semmilyen állami támogatással, mivel a vételár a piaci értéket tükrözi. A norvég hatóságok mindazonáltal úgy határoztak, hogy a jogbiztonság érdekében bejelentik az ügyletet.
   3.   A NORVÉG HATÓSÁGOK ÉSZREVÉTELEI
   Asker önkormányzatának az a véleménye, hogy az adásvételi szerződés nem jár semmilyen állami támogatással, mivel a vételár a piaci értéket tükrözi. Az askeri önkormányzat hangsúlyozta, hogy a vételárról nem tárgyaltak, mivel azt 2001-ben megállapították. Bár a 2001. évi opciós megállapodás megkötésekor nem került sor független értékbecslésre, az akkori önkormányzat az askeri ingatlanpiacra vonatkozó széles körű tapasztalata alapján elvégezte saját értékelését.
   Az önkormányzat beadványa tartalmazza, hogy az önkormányzatnak rendelkeznie kell bizonyos döntési mozgástérrel. A 2006 júniusában és 2008 júniusában elvégzett értékbecslések a 2001. évi piaci értéket 9,6 millió NOK-ra (+/– 15 %-os lehetséges eltéréssel), illetve 8 millió NOK-ra tették. Az értékbecslések így összhangban állnak a 2001. évi, vagyis az értékelés szempontjából releváns időszakban érvényesülő vételárral. A 2008. január 18-i értékbecslés téves feltételezéseken alapul, és az értékelés szempontjából fontos tényezőket hagyott figyelmen kívül.
   Az opció nem tekinthető ellenérték nélkül biztosítottnak, mivel az Asker Brygge cserében a tervezéshez és kutatáshoz kapcsolódó kötelezettségeket vállalt. Az önkormányzat nehezen fejleszthetőnek tekintette az ingatlant, és nem kívánta elvégezni a nehéz talajviszonyokhoz és a szennyezéshez kapcsolódó kockázatok feltárásához szükséges kutatást. Az Asker Brygge által elvégzett kutatás megszüntette az említett kockázatokat, és az önkormányzat ezután anélkül tudta értékesíteni az ingatlant, hogy e kockázatokról vitatkoznia kellett volna a lehetséges vevőkkel. Így az Asker Brygge által vállalt kötelezettség értéket képviselt az önkormányzat számára.
   Az önkormányzat elfogadja, hogy egy magánbefektető nem engedélyezte volna a vételár 70 %-ának kamatmentesen való késleltetett megfizetését, de az ilyen kamat hiánya miatt nyújtott bármely lehetséges állami támogatás csekély összegű támogatásnak minősülne.
   4.   HARMADIK FELEK ÉSZREVÉTELEI
   Az Asker Brygge szerint a Hatóság nem juthat arra a következtetésre, hogy az értékesítéshez állami támogatás kapcsolódott.
   4.1   A 2001. évi érték
   
   Az Asker Brygge beadványa szerint az állítólagos támogatási intézkedések értékelésének azokon a tényeken kell alapulnia, amelyek az önkormányzat rendelkezésére álltak az Asker Brygge számára a szóban forgó ingatlan megvásárlására jogot biztosító opciós megállapodás megkötésekor, azaz 2001-ben. Így az ingatlan piaci értékét az opciós megállapodás megkötésének idejére vonatkozóan kell értékelni. A Hatóságnak nem feladata, hogy felülbírálja az ingatlan 2001. évi értékének gazdasági értékelésére vonatkozó önkormányzati döntést. Az Asker Brygge tehát azt állítja, hogy az önkormányzat mérlegelési jogkörrel rendelkezett az ingatlan 2001-es piaci árának értékelését illetően.
   A Slependen Båtforeninggel (a továbbiakban: Slependen) 2001-ben kötött megállapodás, valamint az a kötelezettség, hogy a Slependen számára jövőbeli megoldást kell biztosítani, olyan tehernek tekinthető az ingatlanon, amely egyértelműen befolyásolta annak piaci értékét.
   Az ingatlanra vonatkozó szabályok módosítása szükséges lenne a földterület üzleti tevékenység céljából történő fejlesztéséhez. Ez az önkormányzat számára nem volt valószerű alternatíva 2001-ben. A szabályok teljes megváltoztatása előtt szükséges előkészítő munkák költségesek és időigényesek lennének. Ezenkívül az Asker Brygge számára fennállt az a lehetséges kockázat, hogy az önkormányzat és más közintézmények – mint a Közútkezelő vagy a megyei kormányzó – nem fogadnák el a szabályok módosítása iránti kérelmet.
   Figyelembe kell venni továbbá azt, hogy az ingatlan nagyon közel helyezkedik el az E18-as autópályához, ami azt jelenti, hogy az út zajának és a szennyezésnek egyaránt ki van téve. Emellett az autópályához való közelség jelentősen korlátozza az ingatlan fejlesztésének lehetőségét is. Az autópálya-fejlesztési terv szerint az úthoz 35 méternél közelebb tilos volt bármit is építeni. Mivel az ingatlan nagyon keskeny és közel helyezkedik el az úthoz, ez a korlátozás azzal járt, hogy az ingatlan majdnem 90 %-a e tilalom hatálya alá esett. A megállapodás 1. szakaszából következően és egy közútfejlesztési terv szerint továbbá az ingatlan egy részét egy, a meglévő autópálya melletti új úthoz tervezték felhasználni. Az új út az ingatlannak körülbelül 1/3-át foglalná el.
   Az Asker Brygge hangsúlyozni kívánja azt is, hogy az ingatlan állapota bizonytalan volt. A fent említetteknek megfelelően a szóban forgó ingatlant a talajviszonyai miatt nagyon nehezen fejleszthetőnek tekintették. Ezenkívül valószínűnek tartották, hogy a talaj és a partvonal nagyon szennyezett. Így amikor az Asker Brygge 2001-ben megkereste az önkormányzatot a földterület megvétele céljából, az önkormányzat úgy vélte, szinte lehetetlen a földterületet üzleti tevékenység céljából fejleszteni. Sem az Asker Brygge, sem az önkormányzat nem rendelkezett elegendő vagy pontos információkkal e kérdéseket illetően, és a fejlesztéshez az ingatlan állapotának alapos elemzése lenne szükséges. Az Asker Brygge azt állítja, hogy a fent említett korlátozásokat az ingatlan piaci értékét egyértelműen befolyásoló terheknek kell tekinteni.
   A Hatóság továbbá nem alapíthatja az értékelését későbbi ténykörülményekre. Ha ezt tenné, az azt jelentené, hogy a Hatóság olyan tények alapján határoz, amelyek a megállapodás megkötésekor nem álltak az önkormányzat rendelkezésére. Az ingatlan értékének 2001 után bekövetkezett minden növekedése az Asker Brygge munkájának következménye. Az Asker Brygge munkája nélkül a terület valószínűleg továbbra is fejlesztés nélkül maradt volna, csak nagyon korlátozott pénzügyi értéket jelentve az önkormányzat számára.
   4.2   A 2007. évi érték jelentősége
   
   Amennyiben a 2007. évi érték releváns, a Hatóságnak figyelembe kell vennie és le kell vonnia azt a hozzáadott értéket, amely az Asker Brygge által 2001 és 2007 között végzett munka eredménye.
   4.3   Az opció ellenértéke
   
   A kutatómunka finanszírozásának – körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget kitevő – kötelezettségét az Asker Brygge véleménye szerint figyelembe kell venni az Asker Brygge számára biztosított opció ellenértékének értékelésekor. Általában véve nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van.
   4.4   Az értékbecslések
   
   Az ingatlanra vonatkozó egyik értékbecslés sem veszi kellő mértékben figyelembe a 2001. évi ténykörülményeket. Az Asker Brygge fő kifogása az értékbecslésekkel szemben az, hogy többek között a piaci ár becslése azon a feltételezésen alapult, hogy a kishajó-kikötő további fejlesztése lehetséges volt, és az az önkormányzatnak és az Asker Brygge vállalkozásnak szándékában is állt. Ez utóbbiak a TJB Eiendomstaksering által végzett értékbecslés 6–9. oldalára hivatkoznak, ahol az értékbecslő arra a tényre alapozza az értékelését, hogy a partvonalat ki lehet kotorni, hogy további hajóhelyeket, a szárazföldi területen pedig hajótároló udvarokat alakítsanak ki. Hivatkoznak továbbá a Takstsenteret értékbecslésének 14. és 15. oldalára, amely szintén az ingatlan ilyen fejlesztésére alapozza az értékelését.
   Azonban amikor a megállapodást 2001-ben megkötötték, az önkormányzat és az Asker Brygge nem szándékoztak ilyen fejlesztést végezni az ingatlanon, és nem is tartották azt lehetségesnek. Ezenkívül a szárazföldi terület alatti partvonal állapota miatt, valamint azért, hogy elkerülje a földtömeg elmozdítását és az ingatlanhoz közeli közúti híd alapjának megrongálását, a Közútkezelő megtiltotta a további kotrást a területen.
   II.   ÉRTÉKELÉS
   
   1.   ÁLLAMI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA
   Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatás
   Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése a következőképpen rendelkezik:
   
      
         „Ha e megállapodás másként nem rendelkezik, összeegyeztethetetlen az e megállapodásban foglaltak érvényesülésével az EK-tagállamok vagy az EFTA-államok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a Szerződő Felek közötti kereskedelmet.”
      
   
   1.1   A piaci befektető elve
   
   1.1.1   Bevezetés
   
   Ha az ügyletet a piacgazdasági befektető elvének megfelelően hajtották végre, azaz ha az önkormányzat a piaci értékéért értékesítette a földterületet és az ügylet feltételei elfogadhatóak lettek volna egy magáneladó számára, akkor az ügylet nem járna állami támogatás nyújtásával. A földterület értékesítése akkor minősülhet állami támogatásnak, ha arra nem piaci áron került sor. Kiindulópontként, azt, hogy egy ingatlant piaci értéken értékesítettek-e, a szerződés megkötésének idején kell értékelni. Ennek a földértékesítésnek a körülményei némileg egyediek abban az értelemben, hogy számos megállapodás létezik az értékesítésre vonatkozóan: egy 2001. évi opciós megállapodás, egy 2004. évi meghosszabbított opciós megállapodás, valamint egy 2007. évi adásvételi szerződés.
   Az opciós megállapodás nemcsak olyan ingatlanszerzési joggal ruházta fel az Asker Brygge vállalkozást, amellyel a következő évek során bármikor élhet, hanem egyben rögzítette is a későbbi ügyletre érvényes árat. Az opció ezáltal lehetővé tette az Asker Brygge számára, hogy éveken keresztül figyelemmel kísérje az ingatlanárak alakulását, majd azután éljen az opcióval és a 2001-ben egyeztetett áron megvásárolja az ingatlant. Míg a Hatóság teljes mértékben elismeri a közigazgatási szervek azon jogát, hogy egy piacon kereskedelmi feltételek mellett tevékenységet folytassanak, indokoltnak tartja annak alapos átgondolását, hogy egy piaci magánszereplő is megkötött-e volna egy hasonló megállapodást. E tekintetben a Hatóság fontolóra vette, hogy az Asker Brygge fizetett-e magáért az opcióért, és hogy a vevő számára biztosított kedvező feltételek látszólag egyensúlyban álltak-e a vevő megfelelő kötelezettségeivel vagy az eladó jogaival.
   A Hatóság arra a következtetésre jutott, hogy magáról az opciós megállapodásról nem mondható el, hogy megfelel a piaci magánbefektető elvének. A Hatóság ezután azt vizsgálta, hogy az ingatlant piaci értéken ruházták-e át, amikor 2007-ben a 2001. évi megállapodás szerinti ár alapján megkötötték az adásvételi szerződést. Erre vonatkozóan az Hatóság azt állapította meg, hogy az ingatlant a piaci értéke alatt értékesítették 2007-ben. Így a Hatóság a következőkben először a 2001. évi opciós megállapodást (és a 2004-ben aláírt meghosszabbítást) értékelte, majd másodszor azt, hogy a földterület 2007. évi tényleges értékesítése piaci áron történt-e.
   1.1.2   A 2001-ben megkötött opciós megállapodásban szereplő piaci ár
   
   Ami az opciós megállapodást illeti, meg kell vizsgálni, hogy egy piacgazdaságban működő magánbefektető amellett döntött volna-e, hogy megköt egy olyan megállapodást, amely az árak és feltételek tekintetében hasonló az askeri önkormányzat és az Asker Brygge által 2001-ben aláírt megállapodáshoz. Ennek értékelése során a Hatóság nem helyettesítheti az önkormányzat kereskedelmi döntését a sajátjával, ami azt jeleni, hogy az önkormányzatnak – mint a földterület értékesítőjének – rendelkeznie kell döntési mozgástérrel. Számos kereskedelmileg megalapozott indok szólhat amellett, hogy az adott feltételek mellett megállapodást kössenek. Ha az önkormányzat döntésének nincs elfogadható magyarázata, akkor az intézkedés állami támogatásnak minősülhet.
   A Hatóság rendelkezésére álló információk alapján a későbbi értékesítés feltételeit a 2001-ben aláírt opciós megállapodásban állapították meg. Ez a megállapodás feljogosította, de nem kötelezte az Asker Brygge vállalkozást arra, hogy az előzetesen megállapított feltételek mellett 2009. december 31-ig bármikor megvásárolja az ingatlant. Másrészt az önkormányzat ugyanezen időszakban nem adhatta el másnak az ingatlant. Az opciós megállapodás legfőbb, az állami támogatás értékelése szempontjából fontos jellemzői: i. a 8 millió NOK összegű, a fogyasztói árindexnek megfelelően kiigazított vételár, ii. az Asker Brygge számára biztosított újratárgyalási jog, amennyiben az opció lehívása előtt jelentősen csökkennének az ingatlanárak (az önkormányzat nem rendelkezett megfelelő újratárgyalási joggal az ingatlanárak jelentős emelkedése esetére), iii. a két részletben való fizetés, melynek értelmében a vételár 70 %-ának megfizetésére legkésőbb 2011. december 31-ig kerülne sor, de ezért a késleltetésért nem számítanának fel kamatot.
   2004-ben az önkormányzat és az Asker Brygge meghosszabbították az opciós megállapodást 2014-ig, de az ügylet semelyik másik feltételét sem módosították. (4)
   
   A Hatóság rendelkezésére álló információk szerint az önkormányzat nem végzett független értékbecslést az ingatlanra vonatkozóan, mielőtt 2001-ben megkötötte a megállapodást az Asker Brygge vállalkozással. Az önkormányzat kifejtette, hogy az értéket az ingatlanpiaci tapasztalata alapján állapította meg, de ezenkívül nem közölt további részleteket a Hatósággal. Így tehát a Hatóság számára nem egyértelmű, hogy az önkormányzat mi alapján számította ki a megállapodás szerinti 8 millió NOK árat a földterület értékesítésére vonatkozóan.
   Az opciós megállapodásban szereplő többi elem piaci értékét még azon feltevés esetén is értékelni kell, hogy a 8 millió NOK jelentette magának az ingatlannak a piaci értékét 2001-ben (5). A Hatóság véleménye szerint, ha csak az ingatlan piaci értékét kellene figyelembe venni, az azzal járna, hogy magát az opciót az Asker Brygge ingyenesen kapta, anélkül, hogy bármilyen gazdasági ellenértéket fizetett volna ezért a preferenciális vásárlási jogért.
   A fent említettek szerint ez az opció lehetővé tette a vállalkozás számára, hogy több éven át figyelemmel kísérje az ingatlanárak alakulását. Statisztikailag az ingatlanárak az idő múlásával jellemzően emelkednek. Ezenkívül Asker közel van Oslóhoz és a lakossága folyamatosan növekszik, ez pedig általában pozitívan befolyásolja az ingatlanárakat.
   Az opciós megállapodás megtiltotta az önkormányzat számára, hogy más vevőnek adja el az ingatlant, így olyan tőkét kötött le, amelynek az önkormányzat találhatott volna más hasznosítási módot, vagy amelyért kamatot kaphatott volna. Az önkormányzat azonban nem kapna semmilyen kifizetést vagy kompenzációt, ha az Asker Brygge úgy döntene, hogy nem vásárolja meg az ingatlant.
   A 2004. évi meghosszabbítás ezenkívül további 5 évvel nyújtotta meg az opciót ellenérték nélkül. Ezáltal az Asker Brygge aktív tárgyalásokat folytathatott az önkormányzattal az ingatlanra vonatkozó szabályok olyan célokból való módosítását illetően, amelyek növelnék annak piaci értékét.
   Az opciós megállapodásban megegyeztek egy lehetséges jövőbeli adásvételi szerződés egyes vonatkozásairól is. Konkrétabban a területre vonatkozó szabályok módosítását illetően az Asker Brygge köteles volt befejezni azokat az előkészítő munkákat, amelyek a szabálymódosítási folyamathoz vezetnének. Ha ez a feltétel nem teljesül, az askeri önkormányzat felmondhatja a szerződést.
   A norvég hatóságok azzal érveltek, hogy az opció nem tekinthető ellenérték nélkül biztosítottnak, mivel az Asker Brygge cserében a tervezéshez és kutatáshoz kapcsolódó kötelezettségeket vállalt. Még ha az önkormányzat úgy is vélte, hogy az ingatlan nehezen fejleszthető, és nem kívánta elvégezni a nehéz talajviszonyokhoz és a szennyezéshez kapcsolódó kockázatok feltárásához szükséges kutatást, az opciós megállapodás lehetőséget biztosított az Asker Brygge számára arra, hogy több évig dolgozzon ezen, mielőtt az ingatlan megvásárlása mellett dönt, és ez a Hatóság véleménye szerint jelentősen csökkentette a kockázatot. Emellett, ha módosítják az ingatlanra vonatkozó szabályokat, az jelentősen növelné az ingatlan értékét. Ennélfogva az opciós megállapodás semmilyen kockázattal nem járt az Asker Brygge számára. A kutatásra fordított összegek a vevő előnyét szolgálnák, és ha a kutatás azt derítené ki, hogy az ingatlan alkalmatlan a fejlesztésre, az ingatlan megvásárlására vonatkozó kötelezettség nélkül le lehetne állítani a kutatási munkálatokat és minimalizálni lehetne a költségeket.
   Az Asker Brygge azzal érvelt, hogy az opcióért járó ellenérték értékelésekor figyelembe kell venni a kutatómunka finanszírozására vonatkozó kötelezettséget, amely állítólag körülbelül 4 vagy 5 millió NOK összeget tesz ki. Az érvelés szerint nem szokatlan, hogy ez a módszer szolgál alapként az opció árának megállapításához olyan fejlesztetlen földterületek esetén, mint amelyről ebben az esetben szó van. A Hatóság megjegyzi, hogy az Asker Brygge nem nyújtott be semmilyen dokumentációt a fent említett állításokra vonatkozóan. A norvég hatóságok nem tudták megerősíteni sem a kutatásra fordított összegeket, sem azt, hogy ez bevett módszer a fejlesztetlen földterületek árának megállapítására.
   A Hatóság véleménye szerint az opció – függetlenül attól, hogy gyakorolták-e vagy sem – önmagában értékkel bírt 2001-ben, a megállapodás megkötésekor. A Hatósághoz eddig érkezett dokumentumokban és magyarázatokban nem szerepel arra vonatkozó információ, hogy a vevő ellenértéket fizetett volna magáért az opcióért, pedig egy magánbefektető elfogadta volna azt.
   Az opciós megállapodás megemlíti az Asker Brygge azon lehetőségét, hogy az ingatlannal kapcsolatos kutatási munkákat végezzen annak más célt szolgáló szabályozása érdekében, cserében az ingatlan piaci áron való megvásárlásának lehetőségéért. Nem volt azonban garancia arra, hogy az ingatlanra vonatkozóan ténylegesen megfelelő kutatást végeznek. Nem vonatkozott feltétel nélküli kötelezettség semmilyen meghatározott típusú kutatás elvégzésére, mivel a vevő ehelyett dönthetett úgy, hogy nem köt adásvételi szerződést, például ha a kezdeti kutatási munkák azt jeleznék, hogy a projekt nem nyereséges, vagy bármely más okból. Így tehát a vevő opciós megállapodás szerinti kockázatai minimálisak voltak, míg az önkormányzat nem profitálna a megállapodásból, ha a kutatás azt jelezné, hogy az ingatlan fejleszthető. A vevő ekkor olyan helyzetben lenne, hogy kivárhatná, hosszú távon hogyan alakul az ingatlanpiac, és akkor dönthetne úgy, hogy rögzített áron megvásárolja az ingatlant, amikor úgy véli, hogy azzal a legnagyobb nyereséget éri el. Ezenkívül a Hatóság rendelkezésére álló információk alapján az a követelmény, hogy az Asker Brygge vállalkozásnak az opció fenntartása érdekében bizonyos határidőkön belül kutatási munkát kell végeznie, nem tekinthető a piaci befektető elvének értelmében vett megfelelő fizetségnek a földterület megvásárlásának lehetőségéért.
   Az opciós megállapodás tartalmazott más olyan elemeket is, amelyek úgy tűnik, képesek növelni az opció értékét. Az első elem az árszabályozási mechanizmust érinti. Az Asker Brygge jogosult volt arra, hogy az ár újratárgyalását kérje, ha az askeri ingatlanárak jelentősen csökkennek az opció lehívása előtt. A fent említettek szerint a megállapodás nem biztosított megfelelő újratárgyalási jogot az önkormányzat számára az ingatlanárak jelentős emelkedésének esetére. A norvég hatóságok szerint annak, hogy a megállapodás újratárgyalására vonatkozó jogot biztosítottak az Asker Brygge számára, az állt a hátterében, hogy az askeri önkormányzat úgy vélte, az ingatlan nehezen építhető be, többek között az autópálya (E18) közelsége miatt, és az ügylet ezért jelentős gazdasági kockázattal járna. A Hatóság azonban úgy ítéli meg, hogy egy piaci magánbefektető nem kötött volna ilyen megállapodást az ingatlanárak jelentős emelkedésének vagy csökkenésének esetére vonatkozó kölcsönös módosítási jog nélkül. E tekintetben az önkormányzat azon joga, hogy a fogyasztói árindexnek megfelelően kiigazítsa az árat, nem tűnik elegendőnek ahhoz, hogy kompenzálja a megfelelő újratárgyalási jog hiányát.
   A Hatóság véleménye szerint a fogyasztói árindex nem a megfelelő index arra, hogy az ingatlanárak változása miatti kiigazításoknál használják. A fogyasztói árindex a háztartások által vásárolt fogyasztási cikkek és szolgáltatások átlagárának változását megbecslő mérőszám, nem tükrözi az ingatlanpiac ármozgásait. Az ingatlanárak más mintázat szerint alakulnak, mint az egyéb árak, és az ebben az ügyben érintett ingatlanhoz hasonló ingatlanok árát ezért rendszerint nem veszik figyelembe a fogyasztói árindex meghatározásakor.
   Ezenkívül az opciós megállapodás tartalmazza, hogy Asker önkormányzata beleegyezik a megállapodás szerinti vételár 70 %-a megfizetésének legkésőbb 2011. december 31-éig történő elhalasztásába (6), anélkül, hogy ezért a halasztásért kamatot számítana fel. A norvég hatóságok szerint a vételár teljes megfizetésének kamatmentes elhalasztását azért fogadták el, mert az ingatlant nehezen fejleszthetőnek tartották. A Hatóság úgy ítéli meg, hogy egy magángazdasági szereplő nem egyezett volna bele a fizetés ilyen hosszú időre történő elhalasztásába úgy, hogy nem kér ezért kamatot. Úgy véli továbbá, hogy egy magángazdasági szereplő nem ruházta volna át az ingatlan teljes tulajdonjogát a teljes összeg kézhezvétele előtt. Az askeri önkormányzat egyetért azzal, hogy egy magánbefektető ellenértéket kért volna a halasztott fizetésért. Bár az askeri önkormányzat hivatkozott arra, hogy e tekintetben bármilyen támogatás alatta maradna a de minimis küszöbnek, semmilyen erre vonatkozó dokumentációt nem nyújtott be.
   A fent ismertetett okok miatt a Hatóság úgy ítéli meg, hogy egy magángazdasági szereplő nem kötött volna ilyen hosszú távú opciós megállapodást az askeri önkormányzatéhoz hasonló feltételekkel anélkül, hogy magáért az opcióért és a kedvező feltételekért ne kért volna ellenértéket. Azáltal, hogy egyszerűen az ingatlan 2001-es értékének megfelelő ellenértéket kért, az askeri önkormányzat azt kockáztatta, hogy később – különösen, ha emelkednek az ingatlanárak – állami támogatást nyújt.
   A Hatóság ezért azt a következtetést vonja le, hogy az opciós megállapodást nem piaci feltételekkel kötötték, és ennek megfelelően nem zárható ki az állami támogatás fennállása.
   Ebből következően meg kell vizsgálni, hogy az ingatlant a piaci értéke alatti áron értékesítették-e.
   1.1.3   Az ingatlan piaci értéke az adásvételi szerződés megkötésekor
   
   2005-ben az Asker Brygge élni kívánt az opcióval. Bár az értékesítés feltételeit meghatározta a 2001. évi opciós megállapodás, az adásvételi szerződést csak 2007. március 21-én kötötték meg. A norvég hatóságok kifejtették, hogy a vételárról 2007-ben nem tárgyaltak, arról 2001-ben állapodtak meg.
   Az ingatlan 2001-es értéke nem döntő tényező annak értékelésében, hogy a jelenlegi ügylettel nyújtottak-e állami támogatást, mivel az adásvételt nem 2001-ben, hanem 2007-ben bonyolították le. Míg a 2001. évi opciós megállapodás a következő 10 évre jogot biztosított az Asker Brygge számára az ingatlan megvásárlására, az ingatlan az önkormányzatnál maradt mindaddig, amíg az Asker Brygge nem élt az opcióval. Így az állami támogatás Hatóság általi értékelése szempontjából az az időpont fontos, amikor az ingatlant 2007-ben új tulajdonosnak értékesítették és átruházták rá.
   A következőkben tehát a Hatóság az Asker Brygge által az adásvétel lebonyolításakor, 2007-ben fizetett 8 727 462 NOK árat hasonlítja össze az ingatlan piaci értékével.
   A Hatóságnak a földterületek értékesítésére vonatkozó állami támogatásról szóló iránymutatása szerint a megfelelően közzétett és feltételmentes, árveréshez hasonlítható ajánlattételi eljárást követő földterület- és épületértékesítés, amelynek során a legjobb vagy az egyetlen ajánlatot fogadják el, már fogalmából következően is piaci értéken történik, és következésképpen nem tartalmaz állami támogatási elemet. Vagylagosan, ha a földterület értékesítését feltételmentes ajánlattételi eljárás nélkül folytatják le, akkor a piaci értéknek az általánosan elfogadott piaci mutatókon és értékelési normákon alapuló megállapítása érdekében – az értékesítési tárgyalások megkezdése előtt – független értékbecslő vagy értékbecslők általi értékelést kell végeztetni. Az értékbecslőnek függetlennek kell lennie a feladatai ellátása terén, azaz a hatóságok nem lehetnek jogosultak az értékelés eredményére vonatkozó utasítások kiadására. A jelenlegi ügyben az askeri önkormányzat nem szervezett feltételmentes ajánlattételi eljárást, és független szakértői értékelést sem szerzett be a megállapodás megkötése előtt. Így az állami támogatás fennállása nem zárható ki automatikusan.
   A bejelentésben a norvég hatóságok 3 értékbecslést nyújtottak be a szóban forgó ingatlanra vonatkozóan. Egyik értékbecslést sem az opciós megállapodás 2001. évi megkötése előtt bonyolították le, azok azt követően állapították meg az ingatlan értékét.
   A 2006. június 30-án kelt első jelentést a Verditakst AS, a Takst Senteret és az Agdestein engedéllyel rendelkező ingatlan-értékbecslői készítették. (7) E jelentés szerint a földterület becsült értéke 2001-ben, az opciós szerződés megkötésekor 9,6 millió NOK volt, +/- 15 %-os lehetséges eltéréssel. Ez azonban nagyon hozzávetőleges becslésnek tűnik. Az értékbecslők egyszerűen az ingatlannak az értékbecslés idején hatályos (a 2001. évivel megegyező) szabályozási rendszer szerinti megengedett használat (főként kishajó-kikötő céljára való felhasználás) alapján, valamint egy alternatív, a kikötőt, lakásokat és ipari tevékenységet ötvöző felhasználás alapján adódó értékét vették figyelembe, és az ingatlan értékét e két lehetőség középértékeként állapították meg (8). A fent kifejtettek szerint azonban az állami támogatás értékelése szempontjából az releváns, hogy mennyit ért az ingatlan 2007-ben, amikor értékesítették és átruházták egy új tulajdonosra.
   A norvég hatóságok a bejelentéshez két további értékbecslést csatoltak, amelyeket a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik végzett el az önkormányzat nevében. A 2008. január 18-án kelt első jelentésben (9) a földterület 2007-es piaci értékét 26 millió NOK-ra becsülték. Mivel az önkormányzat és az Asker Brygge közötti szerződést 2001-ben kötötték meg, ezt az árat diszkontálták a 2001-es értékekre. A 2007-es 26 millió NOK diszkontált értéke – 5,5 %-os mértéket alkalmazva 7,5 éven át – 17 millió NOK-nak felelt meg 2001-ben.
   A 2008. június 16-án kelt második jelentésben (10) a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik a földterület 2007. évi piaci értékét 12 millió NOK-ra becsülte. A 2007-es 12 millió NOK diszkontált értéke ugyanazon diszkontráta (azaz 7,5 éven át 5,5 %) alkalmazása mellett 8 millió NOK-nak felelt meg 2001-ben. Így a két jelentés közötti eltérés 9 millió NOK az ingatlan 2001-es értéke, és 14 millió NOK az ingatlan 2007-es értéke tekintetében.
   A norvég hatóságok kifejtették, hogy ez a különbség főként az Asker Brygge vállalkozást terhelő, az ingatlan egy részének a Slependen Båtforening AS általi használatához kapcsolódó további kötelezettség miatti becsült értékcsökkenésen alapul (11). A 2001. évi opciós megállapodás tartalmaz egy szakaszt, amely szerint az ingatlan egy részét kishajó-kikötőként bérbe adják a Slependen Båtforening részére, és az Asker Brygge vállalkozásnak kompenzációt kell biztosítania a kishajó-kikötőre vonatkozó jogosultságért/kompenzálnia kell az askeri önkormányzatot, ha az ingatlan fejlesztése a bérleti szerződés lejárta előtt megkezdődik. A bérleti szerződés 2009 júniusában járt le. Az opciós megállapodás 3. szakasza továbbá kijelenti, hogy az Asker Brygge az askeri önkormányzattal együtt kielégítő megoldást talál a Slependen Båtforening szükségleteit illetően a megállapodás időtartama alatt folytatott tevékenységi körön belül.
   Az opciós megállapodás 2001-es megkötésekor a Slependen Båtforening 19 500 NOK éves bérleti díjat fizetett az askeri önkormányzatnak (12). Bár az opciós megállapodás megkötésekor nehéz volt megmondani, hogy a kötelezettség pontosan milyen gazdasági következményekkel jár az Asker Brygge számára, az Asker Brygge és a Slependen Båtforening 2006. június 1-jén aláírtak egy megállapodást, amely szerint az utóbbinak 850 000 NOK-t kell fizetnie (vö. a megállapodás 2.4. szakaszával) (13). A norvég hatóságok magyarázata szerint a 2008. januári értékbecslés az Asker Brygge és a Slependen Båtforening közötti megállapodás téves értelmezésén alapult, mivel nem tükrözte az utóbbi azon jogát, hogy csak 850 000 NOK-t fizessen a szóban forgó területért. Az értékbecslők úgy értelmezték az opciós megállapodásban szereplő szakaszt, hogy a Slependen Båtforening jogosult lenne arra, hogy a bérleti szerződés lejárta után piaci áron bérelje vagy megvásárolja a hajóhelyeket. A norvég hatóságoknak azonban az a véleménye, hogy a Slependen Båtforening felé fennálló kötelezettség teljesítését jelentő 850 000 NOK összeget figyelembe kellett venni az ingatlan értékének 2001-re és 2007-re vonatkozó megállapításakor. Így az askeri önkormányzat azt az utasítást adta a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik részére, hogy 2008. június 16-i értékelésében 850 000 NOK-t vegyen alapul a Slependen Båtforening 65 hajóhelyére vonatkozó értékbecsléshez. A Hatóság úgy véli, hogy ez az összeg releváns a 2007. évi ingatlanár meghatározásához, mivel az adott időben ismert információ volt.
   Ezenkívül a 2008. júniusi értékelés – ahogyan az önkormányzat rámutatott – figyelembe vette a földben lévő szennyeződéshez kapcsolódó kockázatokat. (14) Végezetül, a 2008. júniusi értékelés – ahogyan az önkormányzat rámutatott – már nem tartalmazta a hajóknak az út (E18) alatti tárolását. (15)
   
   Az Asker Brygge vitatta az értékelések érvényességét. A fő ellenvetése az, hogy az értékelések tartalmazzák azt a lehetőséget, hogy a partvonalat további hajóhelyek létesítése céljából kikotorják, valamint hogy hajótároló udvarokat létesítenek a szárazföldi területen. Az Asker Brygge szerint az ingatlan semmilyen fejlesztése nem volt előre látható 2001-ben, és a közútkezelő megtiltotta a további kotrást a területen. (16)
   
   A Hatóság megjegyzi, hogy az Asker Brygge nem nyújtott be a 2008. júniusi értékelés ténybeli feltevéseinek helytelenségére vonatkozó dokumentációt. A Hatóság megjegyzi továbbá, hogy az önkormányzat nem vitatta az – általa látszólag meglehetősen pontosnak tekintett – 2008. júniusi értékelés érvényességét (17). Ellenkezőleg, az önkormányzat a Hatósághoz címzett észrevételeiben idézi az értékelést a kotrás mérlegelésére vonatkozó részben (a földben lévő szennyeződés értékelésével kapcsolatban), és nem tesz észrevételt arra vonatkozóan, hogy a kotrás egyáltalán nem lenne lehetséges. Így a Hatóság nem látja úgy, hogy benyújtottak volna olyan dokumentációt, amely indokolná a 2008. júniusi értékelés ténybeli feltevéseinek megkérdőjelezését.
   A TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik által készített két jelentés meghatározta a földterület 2007. évi árát. A 2008 januárjában készített első jelentés 26 millió NOK-ra becsülte a földterület értékét, amely jócskán meghaladja az Asker Brygge AS által fizetett 8,7 millió NOK árat. A legutóbbi (és legalacsonyabb összegű) értékbecslés, a 2008. június 16-i második jelentés (18) 12 millió NOK-ra becsülte a földterület 2007-es piaci értékét, amely 3 272 538 NOK összeggel haladja meg a kifizetett árat. Az első jelentéssel ellentétben, az askeri önkormányzat által szolgáltatott információk szerint ez a második jelentés figyelembe vesz olyan pontosabb információkat, amelyek 2007-ben, az adásvétel véglegesítésekor ismertek voltak.
   Az Asker Brygge azt állította, hogy amennyiben a 2007. évi érték releváns, a Hatóságnak figyelembe kellene vennie és le kellene vonnia azt a hozzáadott értéket, amely az Asker Brygge által 2001 és 2007 között végzett munkálatok eredménye. A munkálatok az ingatlan Asker Brygge általi kutatásából álltak (19).
   A Hatóság megállapítja, hogy az Asker Brygge által a 2001–2007-es időszakban végzett munkálatoknak az értékből való levonása megalapozatlan. E tekintetben a Hatóság megjegyzi, hogy a 2008. évi értékbecslések az ingatlan 2001-es és 2007-es szabályozási státuszán alapulnak. A 2008. júniusi értékbecslés szerint a szabályozás 1998 óta nem változott (20). Ezért úgy tekintették, hogy 2001-ben és 2007-ben az ingatlan várható felhasználása kishajó-kikötőként és hajótároló területként való használat volt (21). A Hatóság nem látja úgy, hogy ezt az értékelést befolyásolta az Asker Brygge által végzett kutatás. Emellett a 2008. júniusi értékelés megemlíti a földben lévő szennyeződés kockázatát, de hozzáteszi, hogy az értékbecslők semmilyen alaposabb vizsgálatot nem folytattak e kérdést illetően (22). Úgy tűnik tehát, hogy az Asker Brygge által végzett kutatást joggal hagyták figyelmen kívül az értékbecslők a földterület értékének meghatározásakor.
   A fent említettek szerint a 2008. júniusi értékbecslés a terület kishajó-kikötőként való, a hatályos szabályozás szerinti használatán alapult. Úgy tűnik azonban, hogy 2001-ben az Asker Brygge már látta, hogy lehetőségek rejlenek az ingatlan fejlesztésében. Az ilyen lehetőségek rendszerint hozzáadott értéknek felelnek meg. Így az önkormányzat az értékbecslőknek szóló, 2008. április 11-én kelt levelében kiemelte, hogy az értékbecslőknek fontolóra kell venniük, hogy értékelni kell-e a szabályok (feltehetőleg egy nyereségesebb felhasználásra vonatkozó) módosításának valószínűségét. Az értékbecslők azonban megtagadták, hogy figyelembe vegyék a szabályok módosításának lehetőségét, mivel ezt spekulatívnak tekintették. Hozzátették, hogy az értékelés meglehetősen eltérő (azaz jelentősen magasabb árat tartalmazó) lenne, ha azt az alapján kellene elvégezni, hogy megengedett lesz az ingatlan lakáscélú és ipari célú használata (23).
   A Hatóságnak vannak kétségei azt illetően, hogy egy magánbefektető figyelembe vette-e volna annak a valószínűségét, hogy egyéb és értékesebb felhasználás céljából a jövőben módosítják az ingatlanra vonatkozó szabályokat, és hogy az ilyen lehetőségek magasabb, azaz a 2008. júniusi értékbecslést (jelentősen) meghaladó piaci értéket eredményeztek volna-e. A Hatóság azonban tudomásul vette a szóban forgó ingatlan jövőbeli felhasználásával kapcsolatos bizonytalanságokat, többek között a szennyezést és a az ingatlanhoz közeli autópályával kapcsolatos szabályozási követelményeket. Így tehát a 2008. júniusi értékbecslés, amely nem vette figyelembe az ingatlannak a meglévőtől eltérő felhasználási forma érdekében történő fejlesztéséhez kapcsolódó potenciált, mérsékelt, de – az értékelt ingatlan különleges jellemzőit figyelembe véve – a Hatóság véleménye szerint pontosnak tűnik
   Ezen okok miatt a Hatóság azt állapítja meg, hogy a gbnr. 32/17 cím alatti földterület 2007-ben, 8 727 462 NOK áron történt értékesítése alatta maradt a terület 12 millió NOK-t kitevő piaci értékének, amelyet a norvég hatóságok által benyújtott, 2008. júniusában végzett független szakértői értékbecslés állapított meg.
   1.1.4   A piaci befektető elvére vonatkozó következtetés
   
   A fent említett okokból a Hatóság megállapítja, hogy az az ár, amelyről az opciós megállapodásban megegyeztek, nem felelt meg az ilyen megállapodásra vonatkozó piaci árnak, amelynek az ingatlan megállapodáskori értékét kellene tükröznie, egyesítve az opció és a vevő részére biztosított speciális feltételek értékével. A Hatóság megállapítja továbbá, hogy az adásvételi szerződésben megállapított tényleges ár nem felelt meg az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekori piaci árának. A Hatóság tehát azt a következtetést vonja le, hogy az érintett, gbnr. 32/17 cím alatti földterület Asker Brygge AS számára való, 8 727 462 NOK vételár ellenében történt értékesítése nem a piaci befektető elvének megfelelően történt.
   1.2   Állami források
   
   Ahhoz, hogy az intézkedés állami támogatásnak minősüljön, azt az államnak kell biztosítania vagy állami forrásból kell biztosítani. Az állam fogalma nemcsak a központi kormányzatra vonatkozik, hanem magába foglalja az államigazgatás valamennyi szintjét (így az önkormányzatokat), valamint a közvállalkozásokat is.
   Mivel az önkormányzat a földterületet a piaci ára alatt értékesítette, elmaradt bevétele keletkezett. Ilyen körülmények között az Asker Brygge vállalkozásnak többet kellett volna fizetnie a földterületért, így az önkormányzat forrásokat ruházott át.
   Ezen okokból a Hatóság úgy véli, hogy mivel az adásvételre nem a piaci feltételeknek megfelelően került sor, az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének értelmében vett állami forrásokat vontak be.
   1.3   Bizonyos vállalkozások vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése
   
   Először is, az intézkedésnek olyan előnyöket kell ruháznia az Asker Brygge vállalkozásra, amelyek a rendszerint a költségvetéséből fedezett terhektől szabadítják meg a vállalkozást. Mivel az ügyletet kedvező feltételekkel bonyolították le abban az értelemben, hogy az Asker Brygge magasabb árat kellett volna hogy fizessen az ingatlanért, ha a földterület értékesítését a piaci befektető elvének megfelelően folytatják le, és piaci kamatot kellett volna fizetnie a kölcsönért, ha egy banktól vette volna fel ugyanazt az összeget, a vállalkozás az állami támogatásra vonatkozó szabályok értelmében vett előnyben részesült.
   Az önkormányzat a 2009. május 11-én kelt levelében (24) kifejtette, hogy hogyan számította ki az esetleges támogatás szintjét, amelyet a Hatósághoz benyújtott bejelentési űrlap 5. pontjában 5,3 millió NOK-ra becsült (25). A becslés a 2008. júniusi értékbecslés (26) (amely a földterület 2007. évi, az adásvételi szerződés megkötésekori értékét határozta meg) és az eladási összeg közötti különbségen alapul, amely körülbelül 3,3 millió NOK-t tesz ki. Ehhez az önkormányzat még hozzáadta a vételár fennmaradó 70 %-ának elhalasztott megfizetéséből fakadó gazdasági előnyt. Az önkormányzat 4 év és 9 havi időszakra vonatkozó 7 %-os kamatot vett alapul a számításához 6 millió NOK-ra vonatkozóan, és azt állapította meg, hogy a kedvezményes kölcsön által nyújtott maximális előny 2 millió NOK.
   Másodszor, az intézkedésnek szelektívnek kell lennie abban az értelemben, hogy előnyben részesít „bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését”. Az értékelt intézkedésnek csak egyetlen lehetséges kedvezményezettje van, az Asker Brygge. Az intézkedés ezért szelektív.
   1.4   A verseny torzulása és a szerződő felek közötti kereskedelemre gyakorolt hatás
   
   A támogatásnak torzítania kell a versenyt és érintenie kell az EGT-megállapodás szerződő felei közötti kereskedelmet.
   Az állam által biztosított támogatási intézkedés megerősítené az Asker Brygge helyzetét más olyan vállalkozásokkal szemben, amelyek az ingatlanok és az ingatlanfejlesztés ugyanazon üzleti területein tevékenységet folytató versenytársak. Bármilyen támogatás nyújtása megerősíti a kedvezményezett helyzetét a versenytársaival szemben, és ennek megfelelően az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében torzítja a versenyt. Amennyiben a vállalkozás az EGT-n belüli kereskedelem tárgyát képező területeken tevékenykedik, teljesülnek az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésében foglalt, ahhoz szükséges feltételek, hogy egy intézkedés állami támogatást képezzen. Az ingatlanfejlesztési üzletág elvileg és a gyakorlatban nyitva áll az EGT-n belüli kereskedelem előtt. Így a Hatóság azt a következtetést vonja le, hogy a támogatás a verseny torzításával fenyeget, és az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésével ellentétes módon hatást gyakorol a kereskedelemre.
   1.5   Következtetés
   
   A fent említett okokból a Hatóság megállapítja, hogy a gbnr 32/17 cím alatti földterület Asker Brygge részére történő értékesítésére vonatkozó, a 2001-ben aláírt opciós megállapodás szerinti ügylet és a későbbi megállapodások állami támogatás nyújtásával járnak.
   2.   ELJÁRÁSI KÖVETELMÉNYEK
   A norvég hatóságok 2009. február 13-án nyújtották be az értékesítésre vonatkozó bejelentést (dokumentumszám: 508884). A norvég hatóságok azonban 2001-ben írták alá a földterület adásvételére vonatkozó feltételeket meghatározó opciós megállapodást, és 2007. március 21-én, az adásvételi szerződés megkötésekor hajtották végre az adásvételt. Így az adásvétel végrehajtására azt megelőzően került sor, hogy a Hatóság jogerős határozatot hozott volna annak érvényességéről. A Hatóság ezért azt a következtetést vonja le, hogy a norvég hatóságok nem tartották be a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdése alapján fennálló kötelezettségeiket.
   3.   A TÁMOGATÁS ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGE
   Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének hatálya alá tartozó támogatási intézkedések többnyire összeegyeztethetetlenek az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, kivéve ha azokkal kapcsolatban a megállapodás 61. cikkének (2) vagy (3) bekezdése alapján eltérés alkalmazható.
   A 61. cikk (2) bekezdésében foglalt eltérés nem alkalmazható a szóban forgó támogatásra, mivel az az említett rendelkezésben felsorolt célok egyikének megvalósítását sem célozza. Az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének a) pontja és a 61. cikke (3) bekezdésének b) pontja sem alkalmazható erre az ügyre. Továbbá az a terület, ahol az ingatlan elhelyezkedik, nem részesülhet semmilyen, az EGT-megállapodás 61. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében vett regionális támogatásban.
   A Hatóság ezért megállapítja, hogy az értékelt ügylet az EGT-megállapodás állami támogatásról szóló rendelkezései értelmében nem indokolható.
   4.   VISSZAFIZETTETÉS
   Amennyiben a jogellenes támogatásról bebizonyosodik, hogy az nem összeegyeztethető, a felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve II. részének 14. cikke szerint a Hatóság az érintett EFTA-államot általában a támogatás kedvezményezettől való visszakövetelésére kötelezi.
   A Hatóság véleménye szerint a jelenlegi esetben nem akadályozzák általános elvek a visszafizetést. Az állandó ítélkezési gyakorlat szerint a jogellenes támogatás visszafizettetéssel történő megszüntetése a jogellenesség megállapításának logikus következménye. Következésképpen a jogellenesen nyújtott állami támogatásnak a korábbi helyzet visszaállítása érdekében történő visszafizettetését általában nem lehet az EGT-megállapodás állami támogatásra vonatkozó célkitűzéseihez képest aránytalannak tekinteni. A kedvezményezett a támogatás visszafizetésével elveszti a piacon a versenytársaihoz képest élvezett előnyt, és helyreáll a támogatás nyújtását megelőzően fennálló állapot (27). A támogatás-visszafizetés funkciójából az is következik, hogy rendkívüli körülmények kivételével a Hatóság főszabályként nem lép túl a Bíróság ítélkezési gyakorlatában elismert mérlegelési jogkörén akkor, amikor felkéri az érintett EFTA-államot a jogellenes támogatással nyújtott összegek visszafizettetésére, mivel azzal csak a korábbi állapot áll vissza (28). Sőt, mivel a felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve szerint a Hatóság kötelező jelleggel felügyeli az állami támogatásokat, a támogatásban részesülő vállalkozások elvileg csak akkor bízhatnak jogosan a támogatás szabályszerűségében, ha azt az említett jegyzőkönyv rendelkezéseiben megállapított eljárásnak megfelelően nyújtották (29). Ebben az esetben látszólag nincsenek olyan kivételes körülmények, amelyek a támogatás kedvezményezettjei részéről jogos elvárást eredményezhettek volna.
   A felügyeleti és bírósági megállapodás 3. jegyzőkönyve II. része 14. cikkének (2) bekezdése és a Hatóság 2004. július 14-i 195/04/COL határozatának 9. és 11. cikke értelmében a jogosulatlanul nyújtott állami támogatási összegek visszafizettetésének magában kell foglalnia a kamatos kamatokat.
   5.   KÖVETKEZTETÉS
   A Hatóság azt a következtetést vonja le, hogy a norvég hatóságok jogellenesen nyújtották a szóban forgó támogatást, megsértve a 3. jegyzőkönyv I. része 1. cikkének (3) bekezdését.
   A Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti ingatlan Asker Brygge AS számára történő értékesítésének feltételei olyan állami támogatással járnak, amely – a fent ismertetett okokból – nem összeegyeztethető az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével, és azt a 2007. március 21-én aláírt adásvételi szerződés dátumától kezdve vissza kell fizettetni,
   ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
   1. cikk
   A Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 cím alatti földterület askeri önkormányzat általi, az Asker Brygge AS részére történő értékesítése olyan állami támogatással jár, amely az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében nem összeegyeztethető az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével.
   2. cikk
   A norvég hatóságok minden szükséges intézkedést meghoznak annak érdekében, hogy az 1. cikkben említett, és a kedvezményezettnek jogellenesen nyújtott támogatást visszafizettesse az Asker Brygge AS vállalkozással.
   3. cikk
   A visszafizettetésre haladéktalanul, a nemzeti jogszabályokban előírt eljárásokkal összhangban kerül sor azzal a feltétellel, hogy ezek lehetővé teszik a határozat azonnali és hatékony végrehajtását. A visszafizetendő támogatás magában foglalja a támogatás Asker Brygge AS rendelkezésére bocsátásának napjától a visszafizettetés napjáig tartó időszak után járó kamatot és kamatos kamatot. A kamatot az EFTA Felügyeleti Hatóság 195/04/COL határozatának 9. cikke alapján kell kiszámítani.
   4. cikk
   Norvégia 2011. szeptember 13-ig tájékoztatja a Hatóságot a kedvezményezettel visszafizetendő teljes összegről (tőke és visszafizettetési kamatok), valamint a támogatás visszafizettetése érdekében tervezett vagy meghozott intézkedésekről.
   Norvégia 2011. szeptember 13-ig végrehajtja a Hatóság határozatát és teljes mértékben visszafizetteti a támogatást.
   5. cikk
   E határozat címzettje a Norvég Királyság.
   6. cikk
   E határozatnak csak az angol nyelvű szövege hiteles.
   
      Kelt Brüsszelben, 2011. július 13-án.
      
         
            az EFTA Felügyeleti Hatóság részéről
         
         Oda Helen SLETNES
         
            elnök
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            testületi tag
         
      
   
   
      (1)  Elérhető: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf.
   
      (2)  Közzétéve: HL C 184., 2010.7.8., 20. o. és 35. EGT-kiegészítés, 2010.7.8.
   
      (3)  Lásd: HL C 184., 2010.7.8. és a Hivatalos Lap 35. EGT-kiegészítése, 2010.7.8.
   
      (4)  Dokumentumszám: 518079, 1. melléklet.
   
      (5)  Azt, hogy ez megfelel-e a piaci árnak, az alábbi 1.1.2. szakasz értékeli.
   
      (6)  Az adásvételi szerződés 3. szakasza szerint a kifizetést bármilyen építkezési tevékenység megkezdése előtt kell teljesíteni, és minden esetben 2011. december 31. előtt, lásd: 508884. számú dokumentum, 1. melléklet.
   
      (7)  Dokumentumszám: 508884, a bejelentés 9. melléklete.
   
      (8)  Dokumentumszám: 508884, a bejelentés 9. melléklete, a 15. oldalon lévő értékelés.
   
      (9)  Dokumentumszám: 508884, a bejelentés 5. melléklete.
   
      (10)  Dokumentumszám: 508884, a bejelentés 3. melléklete.
   
      (11)  Dokumentumszám: 518079, az önkormányzat 2009. május 11-én kelt levele a Hatósághoz, 2–3. oldal.
   
      (12)  Ezt az összeget az askeri önkormányzat és a Slependen Båtforening által 1999-ben megkötött megállapodás alapján határozták meg. A 2009. május 11-én kelt levél 8. melléklete, dokumentumszám: 518079.
   
      (13)  A megállapodást a Hjort ügyvédi iroda értékeli, lásd az 508884. számú dokumentum 7. mellékletét.
   
      (14)  Dokumentumszám: 508884, lásd a bejelentés 3. mellékletét, az 5. oldalon található értékelést, valamint az önkormányzatnak az értékelőkhöz címzett, 2008. május 5-én kelt levelét, a bejelentés 8. mellékletét, és az önkormányzatnak a Hatósághoz címzett, 2010. január 29-én kelt levelében foglalt észrevételeket a 3–4. oldalon, dokumentumszám: 544706.
   
      (15)  Dokumentumszám: 508884, lásd a bejelentés 3. mellékletét, a 4. és 7. oldalon található értékelést, valamint az önkormányzatnak az értékelőkhöz címzett, 2008. május 5-én kelt levelét, a bejelentés 8. mellékletét, és az önkormányzatnak a Hatósághoz címzett, 2010. január 29-én kelt levelében foglalt észrevételeket a 4. oldalon (3.3. pont, utolsó bekezdés), dokumentumszám: 544706.
   
      (16)  Dokumentumszám: 545173, az Asker Brygge észrevételei, 4. pont.
   
      (17)  Dokumentumszám: 544706, lásd a 3–4. oldalt, és dokumentumszám: 518079, az önkormányzat Hatósághoz címzett levele, amelyben az értékelést veszi alapul a Hatóságnak szóló bejelentésben foglalt lehetséges támogatás összegére vonatkozó számítások magyarázatához.
   
      (18)  A bejelentés 3. melléklete.
   
      (19)  Dokumentumszám: 545173, 3. pont.
   
      (20)  Lásd: 508884. számú dokumentum, 3. melléklet.
   
      (21)  Lásd: 508884. számú dokumentum, 3. melléklet, a 6–7. oldalon található értékbecslés.
   
      (22)  Lásd: 508884. számú dokumentum, 3. melléklet, az 5. oldalon található értékbecslés.
   
      (23)  Lásd: 508884. számú dokumentum, 8. melléklet, az önkormányzat levele a 2. oldalon, valamint az értékbecslők (keltezés nélküli) levele az 1. oldalon.
   
      (24)  Dokumentumszám: 518079, 1–2. oldal.
   
      (25)  Dokumentumszám: 508884, 1. melléklet, a bejelentési űrlap 5. pontja.
   
      (26)  A három értékbecslés közül a Hatóság véleménye szerint a 2008. júniusi, a földterület 2007-es piaci értékét 12 millió NOK-ra becslő értékelés mutatja a legjobban az ingatlan 2007. évi piaci értékét.
   
      (27)  A C-350/93. sz., Bizottság kontra Olaszország ügyben hozott ítélet (EBHT 1995., I-699. o.) 22. pontja.
   
      (28)  A C-75/97. sz., Belgium kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 1999., I-3671. o.) 66. pontja, és a C-310/99. sz., Olaszország kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 2002., I-2289. o.) 99. pontja.
   
      (29)  A C-169/95. sz., Spanyolország kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EBHT 1997., I-135. o.) 51. pontja.