CELEX: 62003CC0350
Language: it
Date: 2004-09-28
Title: Conclusioni dell'avvocato generale Léger del 28 settembre 2004. # Elisabeth Schulte e Wolfgang Schulte contro Deutsche Bausparkasse Badenia AG. # Domanda di pronuncia pregiudiziale: Landgericht Bochum - Germania. # Tutela dei consumatori - Vendita a domicilio - Acquisto di un bene immobile - Operazione di investimento finanziata con un contratto di mutuo ipotecario - Diritto di recesso - Conseguenze. # Causa C-350/03.

CONCLUSIONI DELL'AVVOCATO GENERALEPHILIPPE LÉGERpresentate il 28 settembre 2004(1)
         Causa C-350/03Elisabeth Schulte e Wolfgang Schulte contro Deutsche Bausparkasse Badenia AG [domanda di pronuncia pregiudiziale proposta dal Landgericht Bochum (Germania)]
            «Ravvicinamento delle legislazioni  –  Tutela dei consumatori  –  Vendita a domicilio  –  Direttiva 85/577/CEE  –  Ambito di applicazione  –  Operazione finanziaria globale comprendente un contratto di mutuo fondiario e un contratto di compravendita immobiliare  –  Esclusione  –  Recesso dal contratto di credito  –  Incidenza sul contratto di vendita  –  Esclusione»
            
      
         
        1.        La causa in esame fa seguito alla sentenza 13 dicembre 2001 nella causa Heininger 
         			(2)
         		. 
      
      
        2.        In tale sentenza la Corte ha affermato che la direttiva del Consiglio 20 dicembre 1985, 85/577/CEE, per la tutela dei consumatori
      in caso di contratti negoziati fuori dei locali commerciali 
         			(3)
         		 si applica ai contratti di «credito fondiario», vale a dire ai contratti di mutuo sottoscritti al fine di finanziare l’acquisto
      di un bene immobile. La Corte ne ha dedotto che i consumatori i quali abbiano concluso tale tipo di contratto in una situazione
      di vendite porta a porta dispongono del diritto di recesso previsto dall’art. 5 della direttiva.
      
      
        3.        Nella specie il Landgericht Bochum (Germania) invita la Corte a precisare le ripercussioni della sua giurisprudenza. Esso
      chiede se la direttiva sia applicabile ad un’operazione finanziaria globale, comprendente, oltre ad un contratto di mutuo
      fondiario, un contratto di compravendita immobiliare. Esso chiede anche se, in questo tipo di operazione finanziaria, l’esercizio
      del diritto di recesso possa comportare non solo il recesso dal contratto di mutuo fondiario, ma anche quello dal contratto
      di compravendita immobiliare. 
      
      
      I –  Ambito normativo 
      
       A –  La normativa comunitaria 
      
        4.        La direttiva mira a garantire ai consumatori degli Stati membri una tutela minima nell’ambito della vendita a domicilio. 
      
      
        5.        L’art. 1, n. 1, della direttiva medesima prevede che essa si applichi ai contratti stipulati tra un commerciante e un consumatore
      durante un’escursione organizzata dal commerciante al di fuori dei propri locali commerciali, o durante una visita del commerciante
      al domicilio del consumatore o sul posto di lavoro del medesimo, qualora la visita non abbia luogo su espressa richiesta del
      consumatore stesso.
      
      
        6.        Per contro, la direttiva non si applica, ai sensi dell’art. 3, n. 2, lett. a), «ai contratti per la costruzione, vendita e
      locazione di beni immobili e ai contratti relativi ad altri diritti concernenti beni immobili».
      
      
        7.        A termini dell’art. 4 della direttiva, il commerciante è tenuto ad informare il consumatore del suo diritto di recedere dal
      contratto entro i termini di cui all’articolo 5 della direttiva medesima.
      
      
        8.        L’art. 5 della direttiva così dispone:
      «1.     Il consumatore ha il diritto di rescindere il proprio impegno indirizzando una comunicazione entro un termine di almeno 7
      giorni dal momento in cui ha ricevuto l’informazione di cui all’articolo 4, e secondo le modalità e condizioni prescritte
      dalla legislazione nazionale (…).
       2.       Con l’invio della comunicazione il consumatore è liberato da tutte le obbligazioni derivanti dal contratto rescisso».
      
      
        9.        Con riguardo alle conseguenze del recesso, l’art. 7 della direttiva prevede che, «[q]ualora il consumatore eserciti il proprio
      diritto di rescissione, gli effetti giuridici del recesso sono disciplinati a norma della legislazione nazionale, in particolare
      per quanto riguarda il rimborso dei pagamenti relativi a beni o a prestazioni di servizi, nonché la restituzione di merci
      ricevute».
      
      
        10.      Nella sentenza Heininger, la Corte ha interpretato la direttiva sotto un duplice profilo. 
      
      
        11.      In primo luogo, ha ritenuto la direttiva applicabile ai contratti di credito fondiario, vale a dire ai contratti di credito
      destinati a finanziare l’acquisto di un bene immobile 
         			(4)
         		, anche se tali contratti siano garantiti da un’ipoteca 
         			(5)
         		. La Corte ha ritenuto, infatti, che tale tipo di contratto non riguardasse un «diritto concernente beni immobili» ai sensi
      dell’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva 
         			(6)
         		, bensì la concessione di fondi connessa al correlativo obbligo di rimborso e di pagamento degli interessi 
         			(7)
         		. Essa ne ha dedotto che il consumatore che stipula un contratto di tale tipo in una situazione di vendita a domicilio dispone
      del diritto di recesso sancito dall’art. 5 della direttiva 
         			(8)
         		.
      
      
        12.      La Corte ha quindi ricordato che il termine minimo di sette giorni previsto per esercitare il diritto di recesso deve essere
      calcolato «dal momento in cui il consumatore ha ricevuto l’informazione» relativa al suo diritto di recesso e che l’obbligo
      di fornire tale informazione spetta al commerciante 
         			(9)
         		. Conseguentemente, ha affermato che la direttiva osta a che una disposizione nazionale preveda un termine di un anno dalla
      stipulazione del contratto ai fini dell’esercizio del diritto di recesso sancito dall’art. 5 di tale direttiva, qualora il
      consumatore non abbia beneficiato dell’informazione di cui all’art. 4 della suddtta direttiva 
         			(10)
         		.
      
      
       B –  La normativa tedesca 
      
        13.      In Germania, la direttiva è stata trasposta nel diritto nazionale dal Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen
      Geschäften (legge tedesca sul recesso dai contratti negoziati fuori dai locali commerciali e transazioni analoghe), del 16
      gennaio 1986 
         			(11)
         		. 
      
      
        14.      L’art. 3, n. 1, di tale testo prevede che, «[n]ell’ipotesi di recesso, ciascuna delle parti è tenuta a restituire all’altra
      la prestazione ricevuta». L’art. 3, n. 3, dello HWiG aggiunge che, «con riguardo al diritto di utilizzare ovvero di impiegare
      un bene nonché con riguardo alle altre prestazioni fornite sino al momento del recesso, il loro valore deve essere rimborsato».
      
      
        15.      Il legislatore tedesco ha peraltro trasposto la direttiva del Consiglio 22 dicembre 1986, 87/102/CEE, relativa al ravvicinamento
      delle disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri in materia di credito al consumo 
         			(12)
         		 adottando il Verbraucherkreditgesetz (legge sul credito al consumo), del 17 dicembre 1990 
         			(13)
         		. L’art. 19 di tale legge dispone quanto segue:
      «1.     Un contratto di vendita costituisce un negozio connesso al contratto di mutuo quando il mutuo serve al finanziamento del prezzo
      di vendita e i due contratti vanno considerati costitutivi di un’unità economica. Sussiste un’unità economica quando il mutuante
      benefici della cooperazione del venditore per la preparazione ovvero la conclusione del contratto di mutuo.
       2.       La dichiarazione di volontà del consumatore volta alla conclusione del contratto di vendita connesso è valida solo se il consumatore
      non revochi (…) la propria dichiarazione di volontà volta alla conclusione del contratto di mutuo.
       L’informazione relativa al diritto di recesso (…) deve contenere l’indicazione che, in caso di recesso, cessa anche la validità
      del contratto di vendita connesso al contratto di mutuo (…). Se l’importo netto del mutuo è stato già versato al venditore,
      il mutuante assume, nei confronti del consumatore, i diritti e gli obblighi del venditore che discendono dal contratto di
      vendita con riguardo agli effetti giuridici del recesso (…)».
      
      
        16.      L’art. 3, n. 2, sub 2, del VerbrKrG precisa che talune delle disposizioni di tale legge e, segnatamente, l’art. 9, non si
      applicano ai «contratti di mutuo in base ai quali il mutuo è subordinato alla costituzione di una garanzia immobiliare ed
      è concesso secondo gli usi vigenti per i mutui ipotecari e per il loro finanziamento intermedio».
      
      
      II –  Fatti e procedimento principale 
      
        17.      Sin dalla fine degli anni ’80, la Deutsche Bausparkasse Badenia (in prosieguo: la «Banca») finanzia l’acquisto di appartamenti
      già utilizzati. 
      
      
        18.      In linea generale, si tratta di immobili edificati nell’ambito della costruzione di case popolari nel corso degli anni ’60
      e ’70, che sono stati rilevati dall’Allgemeine Wohnungsvermögens AG, quindi rinnovati e messi in vendita. La società Heinen
      & Biege GmbH, che ha come oggetto sociale l’intermediazione di servizi immobiliari e finanziari, si occupa della commercializzazione
      degli appartamenti e dell’intermediazione del finanziamento. 
      
      
        19.      In tale contesto, i coniugi Schulte venivano contattati, nel febbraio del 1992, da un agente della società Heinen & Biege
      GmbH che proponeva loro un investimento finanziario volto all’acquisto di un bene immobile finanziato tramite mutuo. Per ragioni
      fiscali, l’appartamento doveva essere utilizzato da terzi ed il suo acquisto doveva venire interamente finanziato dal mutuo,
      rimanendo esclusi i rimborsi di capitale per tutta la durata del contratto di mutuo. 
      
      
        20.      Così, il 28 aprile 1992, i coniugi Schulte acquistavano un appartamento al prezzo di DEM 90 519. Il contratto di compravendita
      veniva sottoscritto dinanzi al notaio, secondo le disposizioni della normativa tedesca in materia. 
      
      
        21.      Al fine di finanziare tale acquisto, in data 7 aprile 1992 i coniugi Schulte sottoscrivevano presso la Banca un mutuo per
      DEM 105 000, garantito da un «debito fondiario» del medesimo importo. Tale garanzia immobiliare veniva costituita con atto
      notarile dell’8 maggio 1992. In tale atto, inoltre, i coniugi Schulte assumevano la responsabilità personale per il pagamento
      del debito fondiario, accettando la possibilità dell’immediata esecuzione forzata del contratto di mutuo su tutto il loro
      patrimonio. 
      
      
        22.      I coniugi Schulte aderivano, del pari, ad un sistema di gestione comune dei proventi della locazione. In forza di tale sistema,
      essi rinunciavano ad assicurare la gestione del loro bene immobile: la società Heinen & Biege GmbH riscuoteva i proventi della
      locazione e li versava ai proprietari secondo il prorata del loro investimento, dopo aver dedotto le spese sostenute per la
      manutenzione degli appartamenti. 
      
      
        23.      I coniugi Schulte, infine, concludevano con la Banca due contratti di risparmio edilizio ai fini del rimborso del loro mutuo.
      
      
      
        24.      In seguito alla conclusione di tali diversi contratti, la Banca, in base all’ordine dei coniugi Schulte, versava l’importo
      netto del mutuo, pari a DEM 101 850, direttamente al venditore dell’appartamento. 
      
      
        25.      Poiché i coniugi Schulte venivano meno ai loro obblighi, la Banca richiedeva il rimborso del mutuo e provvedeva all’esecuzione
      forzata del contratto sulla base dell’atto notarile dell’8 maggio 1992. 
      
      
        26.      Nel novembre 2002, i coniugi Schulte recedevano dal contratto di mutuo sulla base dello HWiG e avviavano, dinanzi al giudice
      del rinvio, un’azione di opposizione avverso l’esecuzione forzata. 
      
      
      III –  Il giudizio di rinvio 
      
        27.      Nell’ordinanza di rinvio, il Landgericht Bochum ricorda che, ai sensi dell’art. 3 dello HWiG, ogni parte è tenuta a restituire
      alla controparte le prestazioni ricevute e a corrispondere un’indennità di valore pari all’uso fornito fino al momento del
      recesso. Il detto giudice rileva parimenti che, secondo costante giurisprudenza del Bundesgerichtshof (Corte federale di cassazione
      tedesca), il mutuo si considera «ottenuto» anche se l’organismo finanziario ne ha versato l’importo direttamente ad un terzo,
      su ordine del mutuatario. 
      
      
        28.      Ne consegue che, in caso di recesso, le disposizioni dello HWiG impongono al mutuatario di rimborsare l’importo netto del
      mutuo, maggiorato degli interessi al tasso di mercato. Inoltre, tale obbligo di restituzione ha un effetto immediato e verte
      sull’importo complessivo del mutuo. 
      
      
        29.      Il giudice del rinvio ritiene che tale conseguenza sia severa per il consumatore e che nell’ambito del diritto interno potrebbero
      essere individuate altre soluzioni. 
      
      
        30.      In tal senso sarebbe possibile considerare il contratto di mutuo ed il contratto di compravendita immobiliare come «entità
      economica» ai sensi dell’art. 9 del VerbrKrG. In tal caso, il recesso dal contratto di mutuo comporterebbe il recesso dal
      contratto di vendita ai sensi dell’art. 9, n. 2, del VerbrKrG. Il consumatore, pertanto, non sarebbe più tenuto a rimborsare
      l’importo del mutuo all’organismo mutuante, bensì unicamente a restituire il titolo di proprietà, indennizzandolo per l’uso
      che ha fatto dell’immobile sino al momento del recesso.
      
      
        31.      Un’altra soluzione consisterebbe nel riconoscere l’entità economica costituita dal contratto di mutuo e il contratto di vendita
      senza far riferimento all’art. 9 del VerbrKrG. In tal caso, il recesso da uno dei due contratti comporterebbe parimenti l’annullamento
      dell’altro. 
      
      
        32.      Il giudice del rinvio precisa, tuttavia, che il Bundesgerichtshof ha escluso tali due soluzioni, anche nella giurisprudenza
      successiva alla sentenza Heininger. Il Bundesgerichtshof si fonda, essenzialmente, sull’art. 3, n. 2, sub 2, del VerbrKrG,
      ai sensi del quale le disposizioni di cui all’art. 9 del VerbrKrG, relative alle operazioni connesse, non si applicano ai
      contratti di mutuo garantiti da un’ipoteca. In tal senso, in una sentenza del 9 aprile 2002, il Bundesgerichtshof ha affermato:
      
      «Qualora, per effetto della [sentenza Heininger], il diritto di recesso [debba essere riconosciuto per i contratti di mutuo
      fondiario], al momento di esaminare le conseguenze giuridiche del recesso (...), [si] terrà conto del fatto che, ai sensi
      dell’art. 3, n. 2, sub 2, del VerbrKrG, l’art. 9 del VerbrKrG (nella versione vigente sino al 30 settembre 2000) non è applicabile
      ai mutui fondiari ai sensi della disposizione medesima. 
       Secondo costante e risalente giurisprudenza di più sezioni del BGH, il mutuo immobiliare e l’acquisto immobiliare finanziato
      per mezzo del credito non si considerano, in linea di principio, quali contratti connessi costituenti un’entità economica.
      (…). Infatti, nell’acquisto immobiliare, il singolo, pur sprovvisto di conoscenze giuridiche e di esperienza commerciale,
      non ignora che il mutuante ed il venditore sono, normalmente, due persone distinte. Il legislatore ne ha tenuto conto nel
      prevedere, all’art. 3, n. 2, sub 2, [del VerbrKrG] che le disposizioni relative ai contratti connessi (art. 9 del VerbrKrG)
      non sono applicabili ai crediti immobiliari ai sensi dell’art. 3, n. 2, sub 2, del VerbrKrG».
      
      
        33.      Il Landgericht Bochum chiarisce che, secondo tale giurisprudenza, il recesso dal contratto di mutuo fondiario non ha alcuna
      influenza sulla validità del contratto di vendita immobiliare. I consumatori, pertanto, sono tenuti a rimborsare immediatamente
      l’importo del mutuo, maggiorato degli interessi. 
      
      
        34.      Il giudice del rinvio ritiene tale soluzione in contrasto con il diritto comunitario. Infatti, anche se, ai sensi dell’art. 7
      della direttiva, gli effetti giuridici del recesso devono essere disciplinati dalla legislazione nazionale, sarebbe pacifico
      che le modalità scelte dagli Stati membri non possano mettere a rischio l’efficacia del diritto comunitario e, segnatamente,
      quella del diritto di recesso conferito dalla direttiva. 
      
      
        35.      Orbene, nella specie, il consumatore che esercita il proprio diritto di recesso si troverebbe in una situazione molto meno
      favorevole dell’ipotesi di mantenimento del contratto di mutuo, poiché sarebbe tenuto a rimborsare immediatamente l’importo
      del mutuo, maggiorato degli interessi. 
      
      
        36.      Ciò premesso, il Landgericht Bochum ritiene che le autorità tedesche non abbiano adottato le misure idonee a garantire l’attuazione
      della direttiva e ad assicurare una tutela effettiva dei consumatori. 
      
      
      IV –  Le questioni pregiudiziali 
      
        37.      Pertanto, il detto giudice decideva di sospendere il giudizio e di sottoporre alla Corte le seguenti quattro questioni pregiudiziali:
      
      «1)
         Se l’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva [85/577] si applichi anche ai contratti di vendita di beni immobili che devono
            essere considerati come mera parte integrante di un tipo di investimento finanziario il cui finanziamento avvenga mediante
            mutuo e le cui trattative precontrattuali, tanto in relazione al contratto di vendita dell’immobile quanto al contratto di
            mutuo diretto esclusivamente al finanziamento, vengano svolte fuori dai locali commerciali ai sensi dell’art. 1 [della HWiG].
         
      
      
      2)
         Se i requisiti specifici insiti nel principio dell’elevato livello di protezione in materia di tutela dei consumatori (art. 95,
            n. 3, CE), nonché quelli dell’efficacia della tutela dei consumatori garantita dalla direttiva [85/577] siano soddisfatti
            dalle disposizioni di un ordinamento giuridico nazionale, ovvero dall’interpretazione che di queste viene fatta, che prevedono,
            quale unica conseguenza della revoca della dichiarazione di volontà diretta alla conclusione del contratto di mutuo, l’annullamento
            del contratto stesso, anche ove si tratti di investimenti finanziari in cui il mutuo non sarebbe stato concesso senza l’acquisto
            dell’immobile. 
         
      
      
      3)
         Se una normativa nazionale che prevede, quale conseguenza del recesso dal contratto di mutuo, l’obbligo per il consumatore
            che ha esercitato il proprio diritto di recesso di restituire l’importo del mutuo all’istituto di credito che ha concesso
            il finanziamento, anche qualora il mutuo, in base al metodo applicato all’investimento, sia diretto esclusivamente al finanziamento
            dell’immobile e venga versato direttamente al venditore dell’immobile, soddisfi la finalità di tutela di cui all’art. 5, n. 2,
            della direttiva [85/577], in materia di recesso.
         
      
      
      4)
         Se una normativa nazionale che prevede, quale conseguenza del recesso, l’obbligo per il consumatore, successivamente all’esercizio
            del proprio diritto di recesso, di restituire immediatamente il saldo restante dell’importo del mutuo – non ancora rimborsato
            in base al piano d’ammortamento elaborato per l’investimento – oltre gli interessi al tasso di mercato, sia incompatibile
            con un livello di protezione elevato in materia di tutela dei consumatori (art. 95, n. 3, CE), nonché con il principio dell’effettività
            della tutela dei consumatori sancito dalla direttiva [85/577]».
         
      
      
      
      V –  Sulla ricevibilità del rinvio pregiudiziale 
      
        38.      In limine, occorre esaminare la ricevibilità del rinvio pregiudiziale. 
      
      
        39.      La Banca, infatti, sottolinea che, nella specie, il Landgericht Bochum non avrebbe acclarato se il contratto di mutuo sia
      stato concluso nell’ambito di una fattispecie di vendita a domicilio e che, sino a quando tale questione non sia stata risolta,
      il rinvio pregiudiziale presenterebbe carattere ipotetico. 
      
      
        40.     È noto che, secondo costante giurisprudenza 
         			(14)
         		, il procedimento previsto dall’art. 234 CE costituisce uno strumento di cooperazione tra la Corte e gli organi giurisdizionali
      nazionali. Nell’ambito di tale cooperazione, spetta al giudice nazionale cui è stata sottoposta la controversia e che deve
      assumersi la responsabilità dell’emananda decisione giurisdizionale valutare sia la necessità di una pronuncia pregiudiziale
      sia la rilevanza delle questioni che sottopone alla Corte 
         			(15)
         		. Di conseguenza, se le questioni pregiudiziali sollevate vertono sull’interpretazione del diritto comunitario, la Corte,
      in via di principio, è tenuta a statuire 
         			(16)
         		.
      
      
        41.      La Corte, tuttavia, ha parimenti affermato 
         			(17)
         		 che spetta ad essa esaminare le condizioni in cui viene adita dal giudice nazionale, al fine di verificare la propria competenza.
      Infatti, lo spirito di collaborazione che deve presiedere allo svolgimento del rinvio pregiudiziale implica che il giudice
      nazionale, dal canto suo, tenga presente la funzione di cui la Corte è investita, che è quella di contribuire all’amministrazione
      della giustizia negli Stati membri e non di esprimere pareri a carattere consultivo su questioni generali o ipotetiche 
         			(18)
         		.
      
      
        42.      La Corte, inoltre, ritiene che, per poter fornire un’interpretazione del diritto comunitario che sia utile, è auspicabile
      che, prima del rinvio, il giudice nazionale accerti i fatti della causa principale 
         			(19)
         		.
      
      
        43.      Nella specie, è pacifico che il giudice del rinvio non ha definito la questione se il contratto di credito ricadesse in una
      fattispecie di vendita a domicilio, ancorché le parti siano su posizioni nettamente opposte su tale punto 
         			(20)
         		.
      
      
        44.      Il giudice del rinvio ha ritenuto che la soluzione della controversia dipendesse, anzitutto, dalla questione se, nell’ipotesi
      di recesso dal contratto di credito, la direttiva imponga al consumatore il rimborso dell’importo del mutuo. Tale giudice
      ha affermato che, se la Corte risolvesse tale questione in senso affermativo, non sarebbe più necessario accertare se il contratto
      controverso rientri nell’ambito di applicazione della direttiva dal momento che, anche in tale ipotesi, i coniugi Schulte,
      in ogni caso, sarebbero tenuti a rimborsare alla Banca l’importo del mutuo.
      
      
        45.      Benché le ragioni di tale scelta siano comprensibili, essa pone, tuttavia, la Corte in una situazione difficile rispetto alla
      propria giurisprudenza. Infatti, a differenza dalla sentenza Heininger, ove il giudice del rinvio aveva chiaramente mosso
      dalla premessa che il contratto di credito ricadesse nella sfera di applicazione della direttiva 
         			(21)
         		, il Landgericht Bochum, nella specie, ha espressamente lasciato aperta tale questione 
         			(22)
         		.
      
      
        46.      Ne consegue che, allo stato attuale degli atti di causa, la Corte ignora se la direttiva sia applicabile alla controversia
      principale. Pertanto, essa, non dispone della certezza che l’emananda sentenza venga applicata nel procedimento principale
      dal momento che, a seguito di verifica, il Landgericht Bochum potrebbe ben rilevare che il contratto di mutuo fondiario non
      è stato concluso nell’ambito di una fattispecie di vendita a domicilio.
      
      
        47.      Ciò premesso, risulta difficile ritenere ricevibile il rinvio pregiudiziale. Infatti, come sottolineato dalla Banca, tale
      rinvio presenta, allo stato attuale degli atti di causa, carattere ipotetico.
      
      
        48.      Pertanto, le questioni sollevate dal Landgericht Bochum verranno esaminate in subordine.
      
      
      VI –  Sulle questioni pregiudiziali 
      
        49.      La domanda di pronuncia pregiudiziale del Landgericht Bochum presenta tre ordini di quesiti, che occorre esaminare in successione.
      
      
      
        50.      Tali quesiti riguardano l’ambito di applicazione della direttiva 
         			(23)
         		 (infra, punto A), gli effetti del recesso sul contratto di vendita immobiliare 
         			(24)
         		 (infra, punto B), nonché gli effetti del recesso con riguardo al contratto di mutuo fondiario medesimo 
         			(25)
         		 (infra, punto C).
      
      
       A –  L’ambito di applicazione della direttiva 
      
        51.      La prima questione del Landgericht Bochum verte sulle disposizioni di cui all’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva.
      
      
        52.      Il giudice del rinvio chiede se, alla luce di tali disposizioni, la direttiva possa applicarsi ad un contratto di vendita
      di beni immobili qualora tale contratto sia parte integrante di un’operazione finanziaria globale che comprenda, oltre al
      detto contratto, un contratto di mutuo fondiario stipulato esclusivamente ai fini del finanziamento dell’acquisto del bene
      immobile, l’adesione ad un sistema di gestione comune dei proventi della locazione e due contratti di risparmio edilizio.
      
      
      
        53.      Come già rilevato, l’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva esclude dall’ambito di applicazione della direttiva medesima
      i «contratti per la costruzione, vendita e locazione di beni immobili».
      
      
        54.      Tale esclusione si spiega con la circostanza che la direttiva è volta a tutelare i consumatori contro l’elemento di sorpresa
      inerente alla vendita a domicilio 
         			(26)
         		. Infatti, la caratteristica dei contratti conclusi fuori dai locali commerciali del commerciante è che, di regola, il commerciante
      prende l’iniziativa delle trattative e il consumatore è affatto impreparato di fronte a queste trattative 
         			(27)
         		. Il consumatore, dunque, non ha la possibilità di confrontare la qualità e il prezzo che gli vengono proposti con altre offerte 
         			(28)
         		 e può trovarsi, pertanto, nell’impossibilità di valutare in pieno la portata del suo atto 
         			(29)
         		.
      
      
        55.      Orbene, tale elemento di sorpresa non si riscontra nei contratti immobiliari e, segnatamente, nei contratti di compravendita
      immobiliare. 
      
      
        56.      Infatti, nella maggior parte degli Stati membri, se non in tutti, la conclusione di contratti di tale tipo presuppone obbligatoriamente
      un certo formalismo. Tale formalismo può implicare che il contratto debba essere concluso dinanzi ad un pubblico ufficiale,
      incaricato di redigere l’atto e di chiarire alle parti la portata dei loro obblighi. Esso può parimenti implicare che debba
      trascorrere un certo lasso di tempo tra la sottoscrizione del contratto preliminare e la conclusione di quello definitivo.
      
      
      
        57.      Ciò premesso, è quasi impossibile che un contratto di vendita immobiliare possa validamente concludersi in una fattispecie
      di vendita a domicilio. Era pertanto logico che la direttiva escludesse tale tipo di contratto dal proprio ambito di applicazione.
      
      
      
        58.      Nella specie, il Landgericht Bochum chiede se tale esclusione debba essere mantenuta anche qualora il contratto di vendita
      immobiliare si inserisca in un’operazione finanziaria globale, comprendente, oltre al detto contratto, un contratto di mutuo
      fondiario sottoscritto al fine di finanziare l’acquisto del bene immobile 
         			(30)
         		.
      
      
        59.      A tale riguardo, all’udienza il governo francese ha suggerito alla Corte di applicare la soluzione accolta nella sentenza
      22 aprile 1999, Travel Vac 
         			(31)
         		. 
      
      
        60.      In tale causa, una delle questioni poste mirava ad acclarare se, in forza dell’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva, quest’ultima
      fosse applicabile a contratti di «multiproprietà» ai sensi della direttiva 94/97/CE 
         			(32)
         		.
      
      
        61.      A tale proposito, la Corte ha affermato che i contratti di multiproprietà, come quello controverso nella causa principale
      «non ricad[ono] nell’esclusione di cui all’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva 85/577» 
         			(33)
         		. Essa ha ritenuto, infatti, che tale tipo di contratto «non verte unicamente sul diritto d’uso su un immobile a tempo ripartito
      (time-share), ma riguarda altresì la fornitura di servizi distinti, di valore superiore a quello del diritto d’uso sull’immobile» 
         			(34)
         		.
      
      
        62.      Ne consegue che uno degli elementi decisivi in tale controversia era costituito dal fatto che il contratto non verteva unicamente
      sull’acquisizione di un diritto relativo ad un bene immobile, ma anche, e soprattutto, sulla fornitura di determinati servizi,
      quali la manutenzione dell’immobile, la gestione e l’amministrazione della multiproprietà, l’uso dei servizi comuni del quartiere
      residenziale e l’affiliazione all’organizzazione internazionale che avrebbe consentito all’acquirente di scambiare i propri
      periodi di soggiorno in vacanza 
         			(35)
         		.
      
      
        63.      La Corte ha attribuito, parimenti, rilievo decisivo alla circostanza che tali servizi avevano un «valore superiore a quello
      del diritto d’uso sull’immobile». Infatti, in forza del contratto, l’acquirente doveva pagare l’importo di PTA 1 090 000 (pari
      a EUR 5 436,90), di cui solo PTA 285 000 (pari a EUR 1 421,57) costituivano il valore immobiliare della quota indivisa. Il
      saldo del prezzo corrispondeva all’imposta sul valore aggiunto, ai servizi summenzionati e all’affiliazione alla menzionata
      organizzazione internazionale 
         			(36)
         		. 
      
      
        64.      Orbene, nella specie l’operazione finanziaria controversa non presenta le dette caratteristiche.
      
      
        65.      Infatti, come già rilevato, tale operazione verteva principalmente, se non esclusivamente, sull’acquisizione di un diritto
      di proprietà su un bene immobile. 
      
      
        66.      Certo, la società Heinen & Biege GmbH si è anche impegnata a fornire taluni servizi relativi alla gestione e all’amministrazione
      del complesso immobiliare 
         			(37)
         		. Tuttavia, è pacifico che, a livello economico, tali servizi rappresentavano solo una minima parte dell’operazione finanziaria
      controversa 
         			(38)
         		.
      
      
        67.      Ciò premesso, ritengo che la soluzione accolta nella menzionata sentenza Travel Vac non sia applicabile all’operazione finanziaria
      controversa. 
      
      
        68.      Suggerisco pertanto alla Corte di risolvere la prima questione pregiudiziale nel senso che, in considerazione dell’art. 3,
      n. 2, lett. a), della direttiva, quest’ultima non si applica ad un contratto di compravendita immobiliare, ancorché tale contratto
      costituisca parte integrante di un’operazione finanziaria globale comprendente, oltre alla compravendita, un contratto di
      mutuo fondiario stipulato ai fini del finanziamento dell’acquisto del bene immobile, dell’adesione ad un sistema di gestione
      comune dei proventi della locazione e di due contratti di risparmio edilizio.
      
      
       B –  L’incidenza del recesso sul contratto di vendita immobiliare 
      
        69.      La seconda questione pregiudiziale riguarda l’interpretazione delle disposizioni di cui all’art. 95, n. 3, CE, nonché della
      direttiva. 
      
      
        70.      Il Landgericht Bochum chiede se, nell’ipotesi di un’operazione finanziaria globale comprendente un contratto di compravendita
      immobiliare e un contratto di mutuo fondiario stipulato al fine di finanziare l’acquisto del bene immobile, l’art. 95, n. 3,
      CE e la direttiva ostino a una disposizione nazionale che prevede, quale unica conseguenza dell’esercizio del diritto di recesso
      sancito dall’art. 5 della direttiva, l’annullamento del contratto di mutuo, e non del contratto di compravendita immobiliare.
      
      
      
        71.      Quanto all’art. 95, n. 3, CE, credo che la soluzione al quesito del Landgericht Bochum emerga dal tenore letterale della disposizione
      medesima. Tale disposizione prevede, infatti, quanto segue:
      «[l]a Commissione, nelle sue proposte [di direttiva] in materia di sanità, sicurezza, protezione dell’ambiente e protezione
      dei consumatori, si basa su un livello di protezione elevato, tenuto conto, in particolare, degli eventuali nuovi sviluppi
      fondati su riscontri scientifici. Anche il Parlamento EURpeo ed il Consiglio, nell’ambito delle rispettive competenze, cercheranno
      di conseguire tale obiettivo».
      
      
        72.      Come sottolineato dal governo tedesco, i destinatari di tale obbligo non sono gli Stati membri, come nel caso dell’art. 249,
      n. 3, CE 
         			(39)
         		, ma ai protagonisti del processo legislativo comunitario. L’art. 95, n. 3, CE è rivolto pertanto alla Commissione delle Comunità
      EURpee, al Parlamento EURpeo e al Consiglio dell’Unione EURpea, ma non alle autorità degli Stati membri. Esso non consente,
      pertanto, di imporre obblighi a tali autorità al fine di assicurare la trasposizione corretta o effettiva di una direttiva
      comunitaria. 
      
      
        73.      Ciò premesso, la prima parte della questione del Landgericht Bochum va risolta in senso negativo.
      
      
        74.      Con riguardo alla seconda parte della detta questione, si ricorderà che la direttiva lascia agli Stati membri il compito di
      determinare le conseguenze dell’esercizio del diritto di recesso previsto al suo art. 5. 
      
      
        75.      Infatti, come già rilevato, l’art. 7 della direttiva prevede che «gli effetti giuridici del recesso sono disciplinati a norma
      della legislazione nazionale».
      
      
        76.      Inoltre, per quanto riguarda, specificamente, i contratti di mutuo fondiario, la Corte ha affermato che la direttiva lascia
      agli Stati membri il compito di determinare gli effetti del recesso sul contratto di compravendita immobiliare. Nella sentenza
      Heininger, essa ha precisato, infatti, che:
      «se un contratto di mutuo fondiario (…) rientra nell’ambito di applicazione della direttiva sulle vendite porta a porta, le
      conseguenze di un’eventuale revoca di tale contratto, (...) sul contratto di acquisto del bene immobile e sull’ipoteca devono
      essere disciplinate dal diritto nazionale» 40  –Punto 35..
      
      
        77.      Ne consegue che la determinazione degli effetti del recesso sul contratto di vendita immobiliare ricade nella competenza degli
      Stati membri. 
      
      
        78.      Nella specie, il giudice del rinvio e talune parti intervenienti, come i coniugi Schulte e la Commissione, ritengono che il
      diritto comunitario imponga limitazioni all’esercizio di tale competenza.
      
      
        79.      Essi si riferiscono all’obiettivo perseguito dalla direttiva, nonché alla nozione di «effetto utile» ovvero di «efficacia»
      in diritto comunitario. A loro avviso, ancorché le autorità nazionali siano libere di determinare gli effetti del recesso,
      nel fissare tali modalità, esse dovrebbero garantire la piena efficacia della direttiva e dell’obiettivo da essa perseguito,
      vale a dire la tutela dei consumatori. 
      
      
        80.      Orbene, ciò non ricorrerebbe nella specie poiché, stabilendo che il recesso dal contratto di mutuo fondiario non ha influenza
      sulla validità del contratto di compravendita immobiliare, la normativa tedesca renderebbe praticamente impossibile o eccessivamente
      difficile l’esercizio del diritto di recesso. 
      
      
        81.      A tale riguardo, si deve sottolineare che le disposizioni della direttiva in materia di contratti immobiliari sono particolarmente
      chiare e precise. 
      
      
        82.      Come già rilevato, l’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva esclude espressamente dall’ambito di applicazione della direttiva
      i contratti relativi alla «costruzione, vendita e locazione di beni immobili». La direttiva, dunque, non presenta alcuna ambiguità
      né alcun equivoco quanto al fatto che essa non si applica ai contratti di vendita di beni immobili. 
      
      
        83.      Ciò premesso, ritengo che non sia possibile richiamarsi all’obiettivo della direttiva ovvero alla nozione di «effetto utile»
      per suffragare una soluzione di segno opposto. 
      
      
        84.      Infatti, come ho già avuto modo di precisare nelle mie conclusioni relative alla causa Schilling e Nehring 
         			(41)
         		, la cosiddetta interpretazione «teleologica» e la nozione di «effetto utile» non costituiscono strumenti utilizzati dalla
      Corte in qualsiasi circostanza.
      
      
        85.      Da un esame attento della giurisprudenza emerge che si fa ricorso all’interpretazione teleologica solamente quando la disposizione
      di cui trattasi dà adito a diverse interpretazioni. 
      
      
        86.      Così, a tale metodo si ricorre frequentemente per confermare il senso di una disposizione che, senza essere del tutto chiara
      ed univoca, lascia generalmente un margine ridotto di dubbio. In tal caso, il ricorso al tenore letterale ed alla finalità
      della normativa comunitaria svolgono una funzione complementare nel processo interpretativo 
         			(42)
         		.
      
      
        87.      L’interpretazione teleologica svolge parimenti un ruolo, in questo caso decisivo, quando il testo di cui trattasi non sia
      di agevole interpretazione sulla base del solo tenore letterale. Tale ipotesi ricorre quando la disposizione controversa è
      ambigua 
         			(43)
         		. Ovvero anche nell’ipotesi in cui la disposizione costituisca uno «standard giuridico», dal quale emerge pertanto la volontà
      del legislatore di lasciare al giudice il compito di determinarne il contenuto caso per caso, per applicarla in relazione
      alla situazione di fatto per la quale è stato adito 
         			(44)
         		.
      
      
        88.      L’interpretazione teleologica, per contro, non viene utilizzata qualora, come accade nella specie, il testo in questione sia
      assolutamente chiaro ed univoco. In tal caso, infatti, le disposizioni di diritto comunitario sono in sé sufficienti. Così,
      nel caso di un regolamento agricolo, ad esempio, la Corte ha sostenuto che il tenore letterale della disposizione interessata
      fosse «chiaro ed univoco» e non si è dunque trovata nella necessità di riferirsi alla finalità ad essa sottesa 
         			(45)
         		.
      
      
        89.      La medesima analisi s’impone per quanto riguarda la nozione di «effetto utile» nel diritto comunitario. 
      
      
        90.     È noto, infatti, che l’intento di garantire l’effettività del diritto comunitario induce spesso la Corte, quando una disposizione
      di diritto comunitario dia adito a diverse interpretazioni, à preferire quella che sia anche maggiormente idonea a salvaguardare
      tale effetto utile 
         			(46)
         		. Tuttavia, tale giurisprudenza si applica, per definizione, quando la norma in questione dia «adito a svariate interpretazioni» 
         			(47)
         		. Essa non si applica, pertanto, ad una disposizione la quale, come nel caso di specie, presenti tutti i requisiti di chiarezza
      e precisione richiesti. 
      
      
        91.      A mio avviso, tale analisi in materia di interpretazione teleologica e di effetto utile del diritto comunitario s’impone,
      del pari, quando, come nella specie, il tenore letterale della disposizione sia in contraddizione con la finalità della direttiva
      di cui essa fa parte. 
      
      
        92.     È noto, infatti, che per effetto dell’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva, le disposizioni della direttiva e, segnatamente,
      quelle che prevedono il diritto di recesso non si applicano ai contratti di compravendita immobiliare. È noto, del pari, che
      l’obiettivo della direttiva, vale a dire la tutela dei consumatori, imporrebbe tuttavia un’altra interpretazione, che consenta,
      in un modo o nell’altro, che il recesso dal contratto di mutuo fondiario incida sulla validità del contratto di compravendita
      immobiliare. Sussiste, pertanto, una certa contraddittorietà tra il testo della direttiva e l’obiettivo che essa persegue.
      
      
      
        93.      Tuttavia, come ho già osservato nella menzionata causa Schilling e Nehring 
         			(48)
         		, una contraddizione di tal natura deve essere necessariamente risolta alla luce del principio di certezza del diritto. Tale
      principio, che costituisce un principio fondamentale del diritto comunitario 
         			(49)
         		, esige che la legislazione comunitaria sia chiara e la sua applicazione prevedibile per tutti gli interessati 
         			(50)
         		.
      
      
        94.      L’unica soluzione possibile, in tal caso, consiste quindi nell’accogliere l’interpretazione imposta dal tenore letterale stesso
      della disposizione, a scapito dell’obiettivo perseguito dalla direttiva di cui essa fa parte. Infatti, sarebbe incompatibile
      con l’esigenza della certezza del diritto far ricorso all’interpretazione teleologica ovvero alla nozione di «effetto utile»
      per attribuire ad una disposizione comunitaria un senso che essa, manifestamente, non può avere, per il fatto che il suo tenore
      letterale non è in linea con l’obiettivo perseguito dalla direttiva di cui essa fa parte. 
      
      
        95.      Alla luce di tali elementi, ritengo che l’interpretazione teleologica della direttiva, come anche il suo effetto utile, non
      consentano di imporre che il recesso dal contratto di mutuo fondiario incida, in un modo o nell’altro, sulla validità del
      contratto di compravendita immobiliare. 
      
      
        96.      Ogni altra soluzione equivarrebbe a ritenere che la direttiva, malgrado l’art. 3, n. 2, lett. a), della medesima, imponga
      agli Stati membri di applicare le loro disposizioni relative al diritto di recesso ai contratti di compravendita immobiliare.
      
      
      
        97.      Suggerisco pertanto alla Corte di risolvere la seconda questione pregiudiziale nel senso che, nell’ipotesi di un’operazione
      finanziaria globale comprendente un contratto di compravendita immobiliare e un contratto di mutuo fondiario stipulato ai
      fini del finanziamento dell’acquisto di un bene immobile, l’art. 95, n. 3, CE e la direttiva non impongono che il recesso
      dal contratto di mutuo fondiario comporti parimenti il recesso dal contratto di compravendita immobiliare. 
      
      
       C –  Sugli effetti del recesso con riguardo al contratto di mutuo 
      
        98.      Le ultime due questioni pregiudiziali riguardano, del pari, l’interpretazione dell’art. 95, n. 3, CE e della direttiva. 
      
      
        99.      Il Landgericht Bochum chiede se, nell’ipotesi di un’operazione finanziaria globale comprendente un contratto di mutuo fondiario
      e un contratto di compravendita immobiliare, gli artt. 95, n. 3, CE e 5, n. 2, della direttiva ostino a una disposizione nazionale
      che prevede, in caso di recesso dal contratto di credito, l’obbligo per il consumatore di restituire immediatamente l’importo
      del mutuo, maggiorato degli interessi, anche qualora l’istituto di credito, su ordine del consumatore, ne abbia versato l’importo
      direttamente al venditore del bene immobile. 
      
      
        100.    Indipendentemente dalla soluzione suggerita ai precedenti paragrafi 40-48, mi sembra che, in ogni caso, le ultime due questioni
      del Landgericht Bochum pongano un problema di ricevibilità. 
      
      
        101.   È noto che, secondo costante giurisprudenza, la Corte considera che, nell’ambito di un procedimento ai sensi dell’art. 234 CE,
      spetta ad essa esaminare le condizioni in cui viene adita dal giudice nazionale. Infatti, lo spirito di collaborazione che
      deve presiedere allo svolgimento del rinvio pregiudiziale implica che il giudice nazionale, dal canto suo, tenga presente
      la funzione di cui la Corte è investita, che è quella di contribuire all’amministrazione della giustizia negli Stati membri
      e non di esprimere pareri a carattere consultivo su questioni generali o ipotetiche 
         			(51)
         		.
      
      
        102.    La Corte ha parimenti affermato che, per poter dare un’utile interpretazione del diritto comunitario, è indispensabile che
      il giudice nazionale chiarisca i motivi per i quali ritiene necessaria la soluzione delle questioni proposte 
         			(52)
         		.
      
      
        103.    Orbene, nella specie, ritengo che il Landgericht Bochum non abbia chiaramente esposto i motivi sottesi alle ultime due questioni
      pregiudiziali. 
      
      
        104.    Infatti, leggendo l’ordinanza di rinvio, sembra che tali due questioni siano unicamente finalizzate a richiamare l’attenzione
      della Corte sulle conseguenze che deriverebbero dal recesso dal contratto di mutuo fondiario nell’ipotesi in cui la Corte
      dovesse ritenere che tale recesso non abbia influenza sulla validità del contratto di compravendita immobiliare. Non è certo,
      pertanto, che il giudice del rinvio si interroghi quanto alla validità delle dette conseguenze in quanto tali. In ogni caso,
      il giudice del rinvio non chiarisce, in alcun punto, i motivi per i quali tali conseguenze potrebbero essere in contrasto
      con il diritto comunitario. 
      
      
        105.    Tali motivi, in realtà, sembrano chiari solo alla lettura della decisione di rinvio relativa ad un altro procedimento pregiudiziale,
      vale a dire la causa C‑229/04, Crailsheimer Volksbank 
         			(53)
         		. 
      
      
        106.    Tale procedimento è scaturito da una serie di controversie analoghe a quelle oggetto della causa principale, sottoposte allo
      Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen (Germania). Oltre ad una questione relativa agli elementi costitutivi di una vendita
      a domicilio ai sensi della direttiva, il detto giudice afferma di aver ripreso ed elaborato le ultime due questioni sollevate
      dal Landgericht Bochum. 
      
      
        107.    Così, con riguardo all’obbligo di rimborso immediato del mutuo, lo Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen sostiene che tale
      obbligo potrebbe essere idoneo a dissuadere il consumatore dal far valere il proprio diritto di recesso. Infatti, imponendogli
      immediatamente l’integrale rimborso del mutuo, in luogo dei versamenti scaglionati effettuabili in esecuzione del contratto
      di mutuo, l’esecuzione dell’obbligazione controversa potrebbe essere atta a provocare l’insolvenza del consumatore. 
      
      
        108.    Del pari, quanto all’obbligo di pagare gli interessi, lo Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen osserva che anche tale obbligo
      potrebbe essere idoneo a dissuadere il consumatore dall’esercizio del proprio diritto di recesso. Tali interessi, infatti,
      potrebbero costituire un importo ingente soprattutto quando il recesso avvenga molto tempo dopo la conclusione del contratto
      e risolversi, conseguentemente, in una sanzione nei confronti del consumatore derivante dall’esercizio del suo diritto di
      recesso. Orbene, nella menzionata sentenza Travel Vac la Corte ha affermato che la direttiva osta a che un contratto imponga
      il pagamento da parte del consumatore di un indennizzo forfettario unicamente per aver esercitato il suo diritto di recesso.
      
      
        109.    Va aggiunto che, nella specie, l’omissione del Landgericht Bochum sembra aver inciso direttamente sulla facoltà degli Stati
      membri e delle altre parti interessate di presentare osservazioni ai sensi dell’art. 23 dello Statuto della Corte di giustizia.
      
      
        110.    Dagli atti di causa emerge, infatti, che le varie parti intervenienti, ad eccezione della Banca e del governo tedesco 
         			(54)
         		, hanno inteso le ultime tre questioni del Landgericht Bochum nel senso che esse riguardassero esclusivamente le conseguenze
      del recesso dal contratto di mutuo fondiario sul contratto di compravendita immobiliare. Tali parti, pertanto, hanno esaminato
      i detti quesiti congiuntamente, senza presentare osservazioni specifiche sulla terza e sulla quarta questione pregiudiziale.
      
      
      
        111.    Ritengo pertanto che la Corte non disponga di tutti gli elementi necessari per risolvere tali due quesiti. 
      
      
        112.    Suggerisco pertanto alla Corte di dichiararli irricevibili. 
      
       
      VII –  Conclusione 
      
        113.    Alla luce di tutte le suesposte considerazioni, suggerisco pertanto alla Corte di dichiarare:
      «La domanda di pronuncia pregiudiziale sottoposta dal Landgericht Bochum, con ordinanza 29 luglio 2003, è irricevibile».
      
      
        114.    In subordine, nell’ipotesi in cui la Corte non dovesse aderire a tale tesi, suggerisco di risolvere i primi due quesiti sottopostile
      dal Landgericht Bochum nei termini seguenti:
      
      «1)
         L’art. 3, n. 2, lett. a), della direttiva del Consiglio 20 dicembre 1985, 85/577/CEE, per la tutela dei consumatori in caso
            di contratti negoziati fuori dei locali commerciali, deve essere interpretato nel senso che la detta direttiva non si applica
            ad un contratto di compravendita di un bene immobile, anche qualora tale contratto costituisca parte integrante di un’operazione
            finanziaria globale comprendente, oltre alla compravendita, un contratto di mutuo fondiario stipulato esclusivamente al fine
            di finanziare l’acquisto del bene immobile, l’adesione ad un sistema di gestione comune dei proventi della locazione e due
            contratti di risparmio edilizio.
         
      
      
      2)
         Nell’ipotesi di un’operazione finanziaria globale comprendente un contratto di compravendita immobiliare e un contratto di
            mutuo fondiario stipulato al fine di finanziare l’acquisto di un bene immobile, l’art. 95, n. 3, CE e la direttiva del Consiglio
            20 dicembre 1985, 85/577/CEE, non ostano ad una disposizione nazionale che preveda che l’esercizio del diritto di recesso
            sancito dall’art. 5 della direttiva medesima comporti unicamente il recesso dal contratto di mutuo fondiario e non anche da
            quello di compravendita immobiliare».
         
      
      
      
       1 –
         
         Lingua originaria: il francese.
      
      2 –
         
         Causa C-481/99 (Racc. pag. I-9945, in prosieguo: la «sentenza Heininger»).
            
         
      
      3 –
         
         GU L 372, pag. 31 (altrimenti indicata come la «direttiva»).
            
         
      
      4 –
         
         Sentenza Heininger (dispositivo, punto 1).
            
         
      
      5 –
         
         Ibidem (punto 34).
            
         
      
      6 –
         
         Ibidem (punto 32)
            
         
      
      7 –
         
         Ibidem (punto 33).
            
         
      
      8 –
         
         Ibidem (dispositivo, punto 1).
            
         
      
      9 –
         
         Ibidem (punto 45).
            
         
      
      10 –
         
         Ibidem (dispositivo, punto 2).
            
         
      
      11 –
         
         BGBl. I, pag. 122 (in prosieguo: il «HWiG»).
            
         
      
      12 –
         
         GU L 42, pag. 48.
            
         
      
      13 –
         
         BGBl. I, pag. 2840 (in prosieguo: il «VerbrKrG»).
            
         
      
      14 –
         
         Dalla sentenza 1º dicembre 1965, causa 16/65, Schwarze (Racc. pag. 1081, in particolare pag. 1094).
            
         
      
      15 –
         
         V., segnatamente, sentenze 13 marzo 2001, causa C-379/98, PreussenElektra (Racc. pag. I‑2099, punto 38); 22 gennaio 2002,
            causa C-390/99, Canal Satélite Digital (Racc. pag. I‑607, punto 18); 19 febbraio 2002, causa C-35/99, Arduino (Racc. pag.
            I-1529, punto 24), nonché 9 dicembre 2003, causa C-116/02, Gasser (Racc. pag. I‑14693,  punto 23).
            
         
      
      16 –
         
         V., segnatamente, sentenze 15 dicembre 1995, causa C-415/93, Bosman (Racc. pag. I‑4921, punto 59); PreussenElektra, cit. (punto
            38); Canal Satélite Digital, cit. (punto 18), e Arduino, cit. (punto 24).
            
         
      
      17 –
         
         Sentenza 16 dicembre 1981, causa 244/80, Foglia (Racc. pag. 3045, punto 21).
            
         
      
      18 –
         
         V., segnatamente, sentenze cit. Bosman (punto 59); PreussenElektra (punto 38); Canal Satélite Digital (punto 18), nonché sentenze
            21 marzo 2002, causa C-451/99, Cura Anlagen (Racc. pag. I‑3193, punto 16); 10 dicembre 2002, causa C-153/00, Der Weduwe (Racc.
            pag. I‑11319, punto 32), e 30 marzo 2004, causa C-147/02, Alabaster, (Racc. pag. I-3101, punto 54).
            
         
      
      19 –
         
         V., segnatamente, sentenze 10 marzo 1981, cause riunite 36/80 e 71/80, Irish Creamery Milk Suppliers Association e a. (Racc.
            pag. 735, punto 6), e 16 luglio 1992, causa C-343/90, Lourenço Dias (Racc. pag. I‑4673, punto 19).
            
         
      
      20 –
         
         V. ordinanza di rinvio (pag. 5); osservazioni scritte dei coniugi Schulte (pag. 7) e osservazioni scritte della Banca (punto
            1).
            
         
      
      21 –
         
         V. sentenza Heininger (punti 25 e 26).
            
         
      
      22 –
         
         V. ordinanza di rinvio (pagg. 6 e 8).
            
         
      
      23 –
         
         Prima questione pregiudiziale.
            
         
      
      24 –
         
         Seconda questione pregiudiziale. 
            
         
      
      25 –
         
         Terza e quarta questione pregiudiziale.
            
         
      
      26 –
         
         V. preambolo della direttiva (quarto ‘considerando’) nonché le mie conclusioni nella causa Heininger (punti 33-38).
            
         
      
      27 –
         
         Preambolo della direttiva (quinto ‘considerando’).
            
         
      
      28 –
         
         Idem
            
         
      
      29 –
         
         Sentenze 17 marzo 1998, causa C-45/96, Dietzinger  (Racc. pag. I‑1199, punto 19), e Heininger, cit. (punto 24).
            
         
      
      30 –
         
         A tal riguardo, si noterà che il giudice del rinvio ha mosso dalla premessa che i contratti controversi, vale a dire il contratto
            di mutuo fondiario ed il contratto di compravendita immobiliare, costituiscano un'unica operazione. Orbene, nell'ordinanza
            di rinvio, lo stesso giudice ha chiarito che il Bundesgerichtshof aveva escluso tale qualifica. Secondo costante giurisprudenza,
            il Bundesgerichtshof ritiene, infatti, che «il mutuo immobiliare e l'acquisto immobiliare finanziati per mezzo del mutuo non
            si considerano, in linea di principio, quali contratti connessi costituenti un'entità economica» (v. precedente paragrafo
            32). La prima questione del Landgericht Bochum sembra pertanto fondarsi su una premessa che, come esso ammette, è errata in
            diritto nazionale. Tuttavia, anche basandosi sulla qualifica accolta dal giudice del rinvio, ritengo che la direttiva non
            si applichi all'operazione controversa per le ragioni esposte nei precedenti paragrafi 60-68.
            
         
      
      31 –
         
         Causa C-423/97 (Racc. pag. I‑2195).
            
         
      
      32 –
         
         Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 26 ottobre 1994, 94/47/CE, concernente la tutela dell'acquirente per taluni
            aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili (GU L 280, pag.
            83).
            
         
      
      33 –
         
         Sentenza Travel Vac, cit. (punto 25).
            
         
      
      34 –
         
         Ibidem. 
            
         
      
      35 –
         
         Ibidem (punto 10).
            
         
      
      36 –
         
         Ibidem (punto 11).
            
         
      
      37 –
         
         V. osservazioni scritte dei coniugi Schulte (pag. 8). 
            
         
      
      38 –
         
         Infatti, si è visto che il costo totale dell'operazione controversa (vale a dire, l'importo del mutuo sottoscritto dai coniugi
            Schulte) era pari a DEM 105 000 e che il prezzo dell'appartamento acquistato dagli interessati era di DEM 90 519. Si è parimenti
            visto che l'importo netto del credito, dedotte tutte le spese relative alla conclusione dei contratti, era pari a DEM 101
            850 e che tale importo era stato integralmente versato dalla Banca al venditore dell'appartamento. 
            
         
      
      39 –
         
          	A termini di tale disposizione, «la direttiva vincola lo Stato membro cui è rivolta per quanto riguarda il risultato da
            raggiungere, salva restando la competenza degli organi nazionali in merito alla forma e ai mezzi». 
            
         
      
      40 –
         
         Punto 35.
            
         
      
      41 –
         
         Sentenza 16 maggio 2002, causa C-63/00 (Racc. pag. I‑4483, punti 23-29).
            
         
      
      42 –
         
         V., ad esempio, sentenze 7 maggio 1998, causa C-390/96, Lease Plan (Racc. pag. I‑2553, punto 28); 16 luglio 1998, causa C-355/96,
            Silhouette International Schmied (Racc. pag. I‑4799, punto 22), e 6 aprile 2000, causa C-286/95 P,  Commissione/ICI (Racc.
            pag. I‑2341, punto 60).
            
         
      
      43 –
         
         Nella sentenza 19 giugno 1980, causa 803/79, Roudolff (Racc. p. 2015), la Corte ha affermato che quando il testo di una disposizione
            è ambiguo, lo si deve interpretare alla luce degli scopi della normativa di cui fa parte.
            
         
      
      44 –
         
         V., ad esempio, sentenze 12 dicembre 1996, causa C-104/95, Kontogeorgas (Racc. pag. I‑6643, punti 25-27); 14 settembre 1999,
            causa C-275/97, DE + ES Bauunternehmung (Racc. pag. I-5331, punti 31 e 32), e 21 giugno 2001, causa C-206/99, SONAE (Racc.
            pag. I‑4679, punti 22-26).
            
         
      
      45 –
         
         Sentenza 16 dicembre 1999, causa C-74/98, DAT-SCHAUB (Racc. pag. I-8759, punto 31). V., per un altro esempio, sentenza 24
            ottobre 1996, causa C-335/95, Picard (Racc. pag. I‑5625, punti 18-20), in cui, dopo aver citato una disposizione di un regolamento
            comunitario, la Corte conclude che il detto regolamento «sancisce senza ambiguità» il principio di diritto comunitario utile
            al suo ragionamento. Infine, nella sentenza 12 dicembre 1990, causa C-172/89, Vandemoortele/Commissione (Racc. pag. I‑4677,
            punto 13), la Corte ha affermato che la normativa non necessitava di interpretazione e che le modalità d'irrogazione della
            sanzione previste dalla normativa controversa erano sufficientemente chiare da non dar adito ad un'altra lettura. 
            
         
      
      46 –
         
         V., ad esempio, sentenze 28 marzo 1996, causa C-129/94, Ruiz Bernáldez (Racc. pag. I‑1829, punto 19); 24 febbraio 2000, causa
            C-434/97, Commissione/Francia (Racc. pag. I‑1129, punto 21); 9 marzo 2000, causa C-437/97, EKW e Wein & Co (Racc. pag. I‑1157,
            punto 41), e 4 ottobre 2001, causa C-403/99, Italia/Commissione (Racc. pag. I‑6883, punto 28).
            
         
      
      47 –
         
         Sentenza Schilling e Nehring, cit. (punto 24).
            
         
      
      48 –
         
         V. paragrafi 31-33 delle mie conclusioni.
            
         
      
      49 –
         
         V., segnatamente, sentenze 17 luglio 1997, causa C-354/95, National Farmers’ Union e a. (Racc. pag. I-4559, punto 57), e 16
            ottobre 1997, causa C-177/96, Banque Indosuez e a. (Racc. pag. I-5659, punto 27). 
            
         
      
      50 –
         
         Sentenza 16 giugno 1993, causa C-325/91, Francia/Commissione (Racc. pag. I-3283, punto 26).
            
         
      
      51 –
         
         V. la giurisprudenza cit. alla precedente nota 18.
            
         
      
      52 –
         
         V., segnatamente, sentenza 12 giugno 1986, cause riunite 98/85, 162/85 e 258/85, Bertini e a. (Racc. pag. 1885, punto 6),
            nonché sentenze cit. Foglia (punto 17), Lourenço Dias (punto 19), Der Weduwe (punti 37-39) e Gasser (punto 24).
            
         
      
      53 –
         
         Tale procedimento è stato avviato dinanzi alla Corte il 2 giugno 2004, vale a dire qualche giorno prima dell'udienza relativa
            alla causa in esame tenutasi il 15 giugno 2004. Tuttavia, per ragioni relative alla traduzione, ho potuto  avere conoscenza
            della decisione di rinvio relativa a tale procedimento solo alla fine del giugno 2004. 
            
         
      
      54 –
         
         Le parti intervenienti al presente procedimento sono i coniugi Schulte, la Banca, la Repubblica federale di Germania, la Repubblica
            italiana, la Repubblica francese e la Commissione.