CELEX: E2012C0090
Language: fr
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: Décision de l’Autorité de surveillance AELE n ° 90/12/COL du 15 mars 2012 concernant la vente de certains bâtiments dans le camp intérieur de la base militaire Haslemoen Leir (Norvège)

21.2.2013   
            
            
               FR
            
            
               Journal officiel de l'Union européenne
            
            
               L 48/33
            
         DÉCISION DE L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE
   No 90/12/COL
   du 15 mars 2012
   concernant la vente de certains bâtiments dans le camp intérieur de la base militaire Haslemoen Leir (Norvège)
   L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE (CI-APRÈS L’«AUTORITÉ»),
   vu l’accord sur l’Espace économique européen (ci-après, l’«accord EEE»), et notamment son article 61 et le protocole 26,
   vu l’accord entre les États de l’AELE relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice (ci-après, l’«accord Surveillance et Cour de justice»), et notamment son article 24,
   vu le protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice (ci- après, le «protocole 3») et notamment l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I ainsi que l’article 7, paragraphe 5, et l’article 14 de la partie II,
   ayant invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément aux dispositions précitées (1),
   Considérant ce qui suit:
   I.   FAITS
   
   1.   PROCÉDURE
   
               (1)
            
            
               À la suite d’une plainte et de plusieurs échanges de lettres (documents nos 427226, 422506, 449988, 428521 et 458787), l’Autorité a informé les autorités norvégiennes, par lettre du 24 mars 2010 (document no 549786), de sa décision d’ouvrir la procédure prévue à l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole 3 au sujet de la vente de certains bâtiments dans le camp intérieur de la base militaire Haslemoen Leir.
            
         
               (2)
            
            
               La décision no 96/10/COL de l’Autorité du 24 mars 2010 relative à l’ouverture de la procédure a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne et dans son supplément EEE (2). Les autorités norvégiennes ont présenté leurs observations par lettres du 12 mai 2010 et du 19 novembre 2010 (documents nos 557187 et 581797). Aucune observation n’a été reçue de tierces parties.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               En 2001, le parlement norvégien (Stortinget) a décidé de vendre à leur valeur marchande les biens de l’armée qui n’étaient plus utilisés à des fins militaires (3). Les municipalités concernées se sont vu octroyer un droit de préemption.
            
         
               (4)
            
            
               L’un des biens en vente était la base militaire Haslemoen Leir, située dans la municipalité de Våler, dans le comté de Hedmark, ayant cessé toute activité militaire depuis le 30 juin 2003. En octobre 2004, l’État norvégien a lancé la procédure de vente, qui s’est soldée par l’acquisition de la totalité de la base militaire par la municipalité de Våler au prix de 46 millions de NOK en vertu d’un contrat daté du 16 avril 2005.
            
         
               (5)
            
            
               La base militaire Haslemoen Leir, qui existait depuis les années 50, se composait des zones suivantes: i) zones forestières; ii) une aire cultivée; iii) une zone résidentielle (également appelée «Storskjæret»); et iv) une zone appelée «camp intérieur».
            
         
               (6)
            
            
               La totalité du camp intérieur s’étend sur une superficie d’environ 300 000 m2 et compte 44 bâtiments (4) représentant plus de 42 000 m2. Ces bâtiments comprennent entre autres des casernes et des bâtiments de services destinés aux activités de l’armée, tels que des cuisines, une salle de cinéma, un mess d’officiers, une école et des infrastructures scolaires, des sections d’entraînement et de mobilisation, des entrepôts et des garages. Certains des anciens bâtiments avaient été rénovés et, à sa fermeture, la base militaire se trouvait dans un bon état.
            
         2.1   La vente de Haslemoen Leir à la municipalité de Våler par l’État norvégien
   
   
               (7)
            
            
               Lorsque Haslemoen Leir a été mis en vente en 2004, l’État norvégien a chargé un expert indépendant, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, d’en estimer la valeur (5). Le rapport Agdestein daté du 22 décembre 2004 (ci-après, ĺe «premier rapport Agdestein») concluait que la «valeur pour l’investisseur» (6) du camp intérieur, comprenant les 44 bâtiments, s’élèverait à 39 millions de NOK si les bâtiments étaient vendus séparément. Si le camp intérieur était vendu en bloc, la «valeur pour l’investisseur» serait, d’après le rapport, de 29 million de NOK. Le rapport contenait des estimations individuelles de la valeur de la plupart des 44 bâtiments, assorties des caractéristiques et d’une brève description de chaque bâtiment ainsi que de son état technique.
            
         
               (8)
            
            
               La remise de 10 millions de NOK a été qualifiée de «remise de 30 %» (ou de «remise d’environ 30 %») dans les rapports et la correspondance ultérieurs. En réalité, la remise accordée en cas d’acquisition en bloc du camp intérieur est plus proche de 25,64 % (39 millions de NOK moins 10 millions de NOK = 25,641025 %).
            
         
               (9)
            
            
               L’acheteur – la municipalité de Våler – a fait appel aux experts indépendants Erik Alhaug et Trond Bakke pour estimer la valeur du camp intérieur et de la zone résidentielle appelée «Storskjæret». Leur estimation reposait également sur l’hypothèse d’une vente en bloc du camp intérieur. Les experts ont calculé la valeur pour l’investisseur, c’est-à-dire la valeur marchande escomptée sur la base du revenu locatif futur tiré des bâtiments. Le rapport était assez succinct (4 pages) et ne s’appuyait sur aucune inspection physique des bâtiments, mais sur des rapports et des estimations existants. Le rapport tenait compte des frais de rénovation nécessaires pour rendre les bâtiments propres à la location. Il supposait que la location de l’ensemble des bâtiments prendrait du temps, compte tenu de leur situation géographique et de la population limitée de la municipalité de Våler. Certains bâtiments étaient déjà loués, mais pour une courte durée. Le rapport soulignait en outre que plusieurs des bâtiments, y compris les casernes, devaient être condamnés étant donné leur mauvais état technique. Comme de nombreux autres bâtiments nécessitaient également une remise à neuf importante, le rapport concluait que le revenu locatif futur probable ne couvrirait même pas les frais d’entretien et d’exploitation. D’après les conclusions de MM. Alhaug et Bakke datées du 18 janvier 2005 (ci-après, le «rapport Alhaug/Bakke») (7), la valeur en bloc du camp intérieur était donc égale à 0 sur la base du revenu locatif futur (8).
            
         
               (10)
            
            
               Afin de concilier les conclusions du premier rapport Agdestein et du rapport Alhaug/Bakke et de fixer un prix de marché correct, l’État norvégien a demandé à Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning de rédiger un deuxième rapport d’estimation basé sur les deux évaluations divergentes. D’après les instructions concernant cette nouvelle évaluation, Agdestein devait proposer une «valeur relais» pour Haslemoen Leir. Le rapport du 3 mars 2005 relatif à la valeur relais (ci-après, le «second rapport Agdestein») (9) expliquait que cette valeur relais n’était qu’une approche parmi d’autres pour déterminer la valeur et qu’il était également possible qu’une tierce partie neutre prenne en considération les valeurs fixées dans les deux estimations existantes. Sur la base de la valeur relais des deux estimations précédentes, et après la rectification de certains faits erronés qu’elles contenaient, la valeur marchande de Haslemoen Leir a été estimée à 58 millions de NOK. Le rapport prévoyait cependant que la valeur marchande de la base militaire serait encore réduite de 12 millions de NOK (10) si elle était vendue dans sa totalité, c’est-à-dire les quatre différentes zones ensemble.
            
         
               (11)
            
            
               En ce qui concerne l’estimation plus spécifique de la valeur du camp intérieur, la valeur relais a été d’emblée fixée à 14,5 millions (29 millions de NOK (11) + 0, divisé par deux) (12). Cette valeur a toutefois été rehaussée de 1 million de NOK à la suite de deux corrections supplémentaires, à savoir la valeur des casernes et celle de certaines terres inexploitées, sur lesquelles le futur règlement d’aménagement faisait planer des incertitudes. La valeur relais ajustée du camp intérieur vendu en bloc s’élevait donc à 15,5 millions de NOK.
            
         
               (12)
            
            
               Sur la base du second rapport Agdestein, la municipalité a racheté Haslemoen Leir le 1er juin 2005 au prix de 46 millions de NOK. La municipalité a donc bénéficié des deux remises susmentionnées, «la remise d’environ 30 %» (13) applicable à l’acquisition en bloc du camp intérieur, et la «remise quantitative» supplémentaire de 20 % pour l’acquisition de l’ensemble de Haslemoen Leir.
            
         2.2   La vente de certaines parties du camp intérieur à Haslemoen AS par la municipalité de Våler
   
   
               (13)
            
            
               La municipalité de Våler avait annoncé clairement son intention de vendre Haslemoen Leir à l’acheteur qui développerait la zone d’une manière appropriée en créant le plus d’emplois possible. Elle explique que, bien que plusieurs parties aient exprimé leur intérêt pour certains bâtiments du camp intérieur, elle voulait trouver un acheteur qui assurerait le développement uniforme et l’utilisation optimale du camp intérieur.
            
         
               (14)
            
            
               Pour satisfaire aux exigences de la municipalité, trois parties différentes, qui avaient chacune marqué leur intérêt pour certains éléments du camp intérieur, ont créé une nouvelle société dénommée Haslemoen AS (14). Cette dernière a manifesté son intention d’utiliser le bien à des fins de logement et pour plusieurs activités et événements culturels et sportifs. Les publics cibles étaient l’armée, les fournisseurs de services de sécurité et l’industrie automobile.
            
         
               (15)
            
            
               Le 27 février 2006, le conseil municipal (Kommunestyret) a approuvé la vente de 29 des 44 bâtiments du camp intérieur à Haslemoen AS pour la somme totale de 4 millions de NOK. Les bâtiments couverts par la vente comprenaient les bâtiments résidentiels et les casernes, les mess des officiers et des soldats ainsi que leurs cuisines, l’auditorium, la salle de cinéma, le bâtiment scolaire, le chauffage central, le bâtiment de bureaux, un service hospitalier et plusieurs garages.
            
         
               (16)
            
            
               Il ressort des documents préparatoires de la réunion du conseil municipal du 27 février 2007 que des doutes planaient sur la valeur du bien et sur le fait que le prix de vente pouvait comporter une aide d’État. Ces documents font référence à une lettre de l’avocat de l’Union norvégienne des autorités locales et régionales (KS) reçue le même jour. Celle-ci évoquait les règles de l’EEE en matière d’aides d’État et faisait valoir qu’une vente réalisée au-dessous de la valeur du marché pourrait comporter une aide d’État. La lettre indiquait en outre que les deux offres, y compris celle de Haslemoen AS, couvrant la plupart des bâtiments du camp intérieur, atteignaient ensemble un total de 6 millions de NOK. Après avoir rappelé les lignes directrices de l’Autorité relatives aux ventes de terrains et les méthodes qu’elles prévoient pour exclure les aides d’État, l’avocat a fait référence au second rapport Agdestein, qui avait estimé d’emblée la valeur du camp intérieur à 14,5 millions de NOK. Comparant cette estimation à l’offre de 6 millions de NOK, l’avocat affirmait que l’acceptation des offres reçues présenterait un risque considérable de vente au-dessous du prix du marché, et donc de violation des règles en matière d’aides d’État. L’avocat recommandait dès lors au conseil de procéder à une nouvelle estimation de la valeur et d’attendre qu’elle ait été réalisée avant de statuer sur la vente.
            
         
               (17)
            
            
               Sur cette base, l’adjoint au maire (Rådmannen) a recommandé au conseil de reporter l’affaire en l’attente de plus amples renseignements. La proposition a été rejetée par la majorité du conseil (13 voix contre 6), qui a approuvé la vente tout en déclarant qu’une évaluation des risques adéquate concernant les problèmes de concurrence potentiels devait être obtenue des avocats de la KS. En outre, le conseil a chargé le comité exécutif de la municipalité (Formannskapet) d’évaluer ce risque (15).
            
         
               (18)
            
            
               L’Autorité n’a pas reçu ces évaluations de risques ultérieures préconisées par le conseil. La municipalité a toutefois expliqué que M. Bakke, l’expert qui avait estimé la valeur du bien à sa demande lorsque celui-ci a été acheté à l’État norvégien en 2005, l’a également assistée lors de la procédure de vente à Haslemoen AS en 2006. Bien qu’aucune évaluation distincte n’ait été effectuée pour les 29 bâtiments, la municipalité a présenté deux évaluations du prix de vente réalisées par M. Bakke, toutes deux datées du 2 mai 2006.
            
         
               (19)
            
            
               Les calculs du 2 mai 2006, qui seront décrits de manière plus détaillée dans ce qui suit, ont été présentés afin de prouver que la municipalité a vendu les 29 bâtiments à un prix supérieur à ses coûts initiaux. Toutefois, l’Autorité ne sait pas au juste si la municipalité a reçu ces calculs et si elle en a tenu compte avant la signature définitive du contrat. Dans la correspondance échangée avec l’Autorité, la municipalité a indiqué que les estimations ont été prises en considération avant l’approbation formelle de l’accord de vente. Aucun des comptes rendus ou documents préparatoires des réunions du conseil municipal ou du comité exécutif municipal, qui, comme indiqué plus haut, avait été chargé d’évaluer le risque de problèmes de concurrence potentielle, ne renvoie à ces estimations.
            
         
               (20)
            
            
               Dans les deux premières évaluations du prix de vente du 2 mai 2006, le montant initial payé par la municipalité pour acquérir le camp intérieur en 2005 était estimé à 12,4 millions de NOK. L’évaluation prenait comme point de départ le second rapport Agdestein, qui estimait la valeur du camp intérieur à 15,5 million de NOK (voir considérant 11 ci-dessus). De ce montant, 3,1 millions de NOK ont été défalqués. Cette déduction correspondait à la remise d’environ 20 % accordée à la municipalité pour avoir acquis en bloc l’intégralité de Haslemoen Leir (voir considérants 10 et 12 ci-dessus). Sur cette base, l’évaluation concluait que le montant de 12,4 millions de NOK représentait une valeur «moyenne» du camp intérieur.
            
         
               (21)
            
            
               La seconde évaluation, datée du même jour – le 2 mai 2006 –, contient un calcul de la valeur des bâtiments du camp intérieur, y compris les 29 bâtiments faisant l’objet du contrat passé avec Haslemoen AS. Le calcul ne repose pas sur une estimation de la valeur des bâtiments en tant que tels, mais prend plutôt comme point de départ les coûts initiaux du camp intérieur, évalués à 12,4 millions de NOK, pour déduire ensuite la valeur estimée des bâtiments qui s’y trouvent et qui n’ont pas été vendus à Haslemoen AS.
            
         
               (22)
            
            
               Premièrement, le calcul estimait que la valeur totale des cinq bâtiments (16) qui restaient la propriété de la municipalité de Våler s’élevait à environ 3,67 million de NOK. Cette valeur reposait en partie sur la valeur relais (soit 50 %) des valeurs déterminées par le premier rapport Agdestein (voir considérant 11 ci-dessus). Pour deux des bâtiments, le calcul s’appuyait plutôt sur des estimations distinctes plus récentes et plus élevées. Étaient concernés les bâtiments no 3 (gymnase) et no 45 (bâtiment mixte composé d’entrepôts, de bureaux et d’un atelier). Dans le premier rapport Agdestein, l’immeuble no 45 était évalué à 1,9 million de NOK (17). La valeur relais était donc de 950 000 NOK. Or, la nouvelle estimation de l’immeuble no 45 à laquelle le calcul se rapportait établissait sa valeur à 3 millions de NOK. Les quatre autres bâtiments conservés par la municipalité (les bâtiments nos 32, 34, 44 et 3) étaient évalués à 662 500 NOK. La valeur totale des cinq bâtiments de la municipalité était donc fixée à 3 662 500 NOK (soit approximativement 3,67 millions).
            
         
               (23)
            
            
               La déduction suivante dans le calcul concernait onze autres bâtiments du camp intérieur, pour lesquels le calcul se basait sur l’offre de 5 millions de NOK soumise par Norsk Trafikksenter le 26 avril 2006 (18).
            
         
               (24)
            
            En ajoutant le prix contractuel de 4 millions de NOK correspondant aux 29 bâtiments du contrat conclu avec Haslemoen AS, M. Bakke a estimé le prix de vente total du camp intérieur à 12,67 millions de NOK (
                  ).
         
               (25)
            
            
               Le contrat entre la municipalité et Haslemoen AS a été signé le 22 mai 2006.
            
         3.   OBSERVATIONS DES AUTORITÉS NORVÉGIENNES
   
               (26)
            
            
               Dans sa décision d’ouvrir la procédure datée du 24 mars 2010, l’Autorité a émis des doutes sur le fait que le prix de 4 millions de NOK payé par Haslemoen AS à la municipalité de Våler pour l’acquisition des 29 bâtiments corresponde à la valeur marchande de ceux-ci et que, par conséquent, la vente ait été conclue conformément au principe de l’investisseur en économie de marché. En réponse à la décision d’ouvrir la procédure, les autorités norvégiennes ont transmis deux lettres de la municipalité de Våler (19).
               Cette dernière a reconnu qu’elle n’avait pas appliqué l’une des méthodes prévues dans les lignes directrices de l’Autorité relatives aux ventes de terrains pour déterminer le prix du marché et exclure toute aide d’État, mais que cela n’autorisait pas à conclure à la présence d’une aide d’État. La municipalité a expliqué qu’«en vendant les bâtiments, [elle] cherchait à établir une nouvelle activité dans la zone du camp. En fixant le prix des bâtiments, la municipalité a donc davantage tenu compte des plans de création d’emplois promis par l’acheteur que des principes utilisés pour fixer le prix à l’achat» (20).
            
         
               (27)
            
            
               En outre, la municipalité a fait référence à la décision d’ouvrir la procédure, dans laquelle l’Autorité a expliqué que, dans la mesure où une vente antérieure a déterminé la valeur du marché, les coûts initiaux supportés par une autorité publique pour l’acquisition d’un terrain sont un paramètre de la valeur du marché sauf s’il s’est écoulé un laps de temps significatif entre l’achat et la vente de ce terrain. La municipalité a observé que l’Autorité mettait l’accent sur l’incertitude inhérente au type de terrain en question, à savoir une ancienne base militaire située dans une région excentrée. D’après la municipalité, il est correct de considérer que le prix d’achat total de 46 millions de NOK, basé sur l’estimation de la valeur relais – y compris la remise –, correspond à la valeur marchande de la base militaire et que la valeur relais du camp intérieur, fixée à 12,4 millions de NOK, correspond à la valeur marchande des 44 bâtiments qui y sont situés.
            
         
               (28)
            
            
               Pour établir les coûts initiaux supportés par la municipalité pour les 29 bâtiments en question, la municipalité considère qu’il était correct de déduire la valeur des autres biens immobiliers du camp intérieur ne faisant pas l’objet de l’accord de vente. En prenant donc comme point de départ le montant de 12,4 millions de NOK payé par la municipalité pour les 44 bâtiments un an plus tôt, déduction faite de la valeur des biens ne faisant pas l’objet de l’accord de vente, il est possible, d’après la municipalité, de conclure que le prix du marché pour les 29 bâtiments en question s’élevait à 4 millions de NOK. À l’appui de cette conclusion, la municipalité fait référence aux calculs de M. Bakke du 2 mai 2006, cités ci-dessus. Dans la correspondance échangée avec l’Autorité, la municipalité observe que la valeur relais du camp intérieur doit être fixée à 12,4 millions de NOK et que «la valeur des biens non concernés par le contrat est supérieure à la valeur de l’ensemble du camp intérieur». L’Autorité suppose que, par là, la municipalité veut faire remarquer que les prix de vente de l’ensemble des bâtiments du camp intérieur, tels que calculés par M. Bakke, dépassent les coûts initiaux présumés de la municipalité, qui s’élèvent à 12,4 millions de NOK.
            
         
               (29)
            
            
               En ce qui concerne la valeur des autres bâtiments du camp intérieur qui n’ont pas été vendus à Haslemoen AS, la municipalité a également présenté un rapport d’évaluation du 15 mars 2006, rédigé par M. Erik Alhaud, concernant pour l’essentiel les mêmes bâtiments que ceux pour lesquels Norsk Trafikksenter avait fait une offre (bâtiments nos 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 et 94). Le rapport estimait la valeur totale de ces dix bâtiments à 5,5 millions de NOK en cas de vente en bloc, et à 6,65 millions de NOK en cas de vente séparée.
            
         
               (30)
            
            
               Sur la base de ces calculs et de ces estimations, la municipalité suggère donc que le prix de 4 millions de NOK pour les 29 bâtiments vendus à Haslemoen AS correspond à la valeur du marché. La valeur totale du camp intérieur se décompose par conséquent comme suit: 3,67 millions de NOK (valeur des bâtiments que la municipalité avait l’intention de conserver) plus 5 millions de NOK (offre reçue de Norsk Trafikksenter, ou 5,5 millions de NOK d’après l’évaluation ultérieure) plus 4 millions de NOK (prix des 29 bâtiments vendus à Haslemoen AS) = 12,67 millions de NOK, montant supérieur aux coûts initiaux de la municipalité, soit 12,4 millions de NOK.
            
         
               (31)
            
            
               La municipalité de Våler rappelle également que le contrat de vente passé entre elle et Haslemoen AS contient des éléments ayant pour effet de baisser le prix. Elle fait référence à l’obligation imposée à l’acheteur de mettre en location gratuitement le bâtiment scolaire acheté pendant une période d’un an et au fait qu’aucune des estimations ne tient compte d’une éventuelle pollution du sol.
            
         
               (32)
            
            
               Enfin, la municipalité avance qu’il était correct de transférer à Haslemoen AS les deux remises dont elle avait bénéficié lorsqu’elle a acquis la base militaire de l’État. Tout en comprenant les doutes émis par l’Autorité à ce sujet dans sa décision d’ouvrir la procédure, la municipalité explique que, bien qu’une partie seulement des 44 bâtiments du camp intérieur ait été vendue, le contrat de vente entre la municipalité de Våler et Haslemoen AS supposait que l’acheteur développerait et exploiterait le camp intérieur dans sa totalité ainsi que les zones extérieures comme une seule entité avec la municipalité de Våler. Le prix de vente de 4 millions de NOK accordé à Haslemoen AS tient compte de cette supposition. C’est également la raison pour laquelle il convient de tenir compte de la remise de 30 % applicable au camp intérieur vendu en bloc, augmentée d’une remise supplémentaire de 20 % portant sur l’ensemble de Haslemoen Leir, pour atteindre le prix final. Cette dernière remise ne saurait être appréhendée comme une remise en bloc qui ne s’appliquerait pas si l’acheteur n’avait pas acheté la totalité de la base. La municipalité insiste sur le fait qu’elle s’est efforcée de réaliser la vente d’une manière qui ne suscite pas de problèmes concernant les règles de l’EEE en matière d’aides d’État.
            
         II.   ÉVALUATION
   
   4.   PRÉSENCE D’AIDE D’ÉTAT
   
               (33)
            
            
               L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE dispose ce qui suit:
               «Sauf dérogations prévues par le présent accord, sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l’AELE ou accordées au moyen de ressources d’État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions».
            
         
               (34)
            
            
               Pour constituer une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE, la vente doit conférer un avantage économique au bénéficiaire. Si la transaction a été exécutée conformément au principe de l’investisseur en économie de marché, c’est-à-dire si la municipalité a vendu le terrain à sa valeur de marché et que les conditions de la transaction auraient été acceptables pour un acheteur privé, la transaction ne comporte pas d’aide d’État.
            
         
               (35)
            
            
               Les lignes directrices de l’Autorité concernant les éléments d’aide d’État contenus dans les ventes de terrains et de bâtiments par les autorités publiques expliquent la manière dont l’Autorité applique les règles en matière d’aides d’État lorsqu’elle examine la vente de terrains et de bâtiments publics. La section 2.1 décrit la vente dans le cadre d’une procédure d’offre inconditionnelle. La section 2.2 décrit la vente sur la base de l’évaluation par un expert indépendant. Ces deux procédures permettent aux États de l’AELE de traiter la vente de terrains et de bâtiments d’une manière qui exclut normalement toute aide d’État. Comme indiqué précédemment, aucune de ces deux procédures n’a été suivie lorsque la municipalité de Våler a vendu les 29 bâtiments à Haslemoen AS.
            
         
               (36)
            
            
               La section 2.2, point d), des lignes directrices énonce que [l]es coûts initiaux supportés par les pouvoirs publics pour l’acquisition d’un terrain et d’un bâtiment sont un paramètre de la valeur du marché sauf s’il s’est écoulé un laps de temps significatif depuis l’achat par la municipalité. La valeur du marché ne doit pas être fixée en dessous des coûts initiaux pendant une période de trois ans après l’acquisition. Il va de soi que les coûts initiaux en tant que paramètre de la valeur du marché pour les trois années suivantes ne s’appliquent que dans la mesure où le terrain ou les bâtiments ont été acquis à la valeur du marché en premier lieu.
            
         
               (37)
            
            
               Par conséquent, bien que les 29 bâtiments en question aient été vendus à Haslemoen AS moins d’un an après que la municipalité a acheté Haslemoen Leir à l’État, deux questions se posent. Premièrement, il convient de déterminer si la vente précédente de Haslemoen Leir à la municipalité de Våler par l’État norvégien a été réalisée aux conditions du marché. Deuxièmement, si tel est le cas, il y a lieu de se demander si la municipalité de Våler a ensuite revendu les parties concernées du camp intérieur à Haslemoen AS à un prix correspondant au moins à ses coûts initiaux.
            
         4.1   Quant à savoir si la municipalité a acquis Haslemoen Leir aux conditions du marché
   
   
               (38)
            
            
               Comme exposé ci-dessus, une grande incertitude entourait la valeur marchande de Haslemoen Leir lors des négociations entre l’État et la municipalité de Våler, notamment en ce qui concerne la valeur du camp intérieur. Le premier rapport Agdestein a estimé la valeur pour l’investisseur du camp intérieur à 39 millions de NOK (ou à 29 millions de NOK en cas de vente en bloc) et la valeur pour l’utilisateur à 44 millions de NOK, tandis que le rapport Alhaug/Bakke estimait à 0 NOK la valeur pour l’investisseur de tous les bâtiments qui s’y trouvaient.
            
         
               (39)
            
            
               D’après l’Autorité, les estimations préalables de ce type de terrain – une ancienne base militaire composée de bâtiments anciens, mais assez bien conservés, de bâtiments résidentiels et d’autres bâtiments, situés dans une zone excentrée – présenteront toujours un degré d’incertitude assez élevé. Toutefois, l’écart considérable entre les estimations en cause peut également s’expliquer par des hypothèses différentes quant à l’usage futur des bâtiments, y compris celle de leur conservation en vue d’une mise en location ou encore celle de leur vente, soit séparément, soit en bloc. Comme le montre le premier rapport Agdestein, ces variantes peuvent avoir des conséquences de taille. L’Autorité a du mal à comprendre que les parties à la transaction n’aient pas veillé à mieux aligner entre elles les hypothèses sous-jacentes des évaluations avant que celles-ci n’aient été achevées.
            
         
               (40)
            
            
               C’est d’autant plus le cas que, peu de temps après avoir pris connaissance de leurs évaluations très différentes, les parties se sont entendues pour concilier leurs points de départ divergents en trouvant un compromis équitable. Le recours à cette méthode pour déterminer la véritable valeur marchande d’un bien aussi vaste et aussi particulier que Haslemoen Leir semble sujet à caution. L’Autorité est d’avis qu’une procédure plus adéquate aurait consisté à désigner de nouveaux experts ou, à tout le moins, à concilier les estimations en évaluant un usage futur comparable du camp et en procédant à une estimation plus détaillée des facteurs ayant conduit à un écart aussi considérable en premier lieu. À cet égard, l’Autorité rappelle que le parlement norvégien (Stortinget) avait décidé que les anciennes bases militaires seraient vendues à la valeur du marché (voir considérant 3 plus haut).
            
         
               (41)
            
            
               De plus, les évaluations ultérieures de certaines parties du camp intérieur qui ont été communiquées à l’Autorité au cours de l’enquête semblent attribuer aux bâtiments du camp intérieur des valeurs plus élevées que celles résultant du compromis à mi-chemin (voir considérants 22 et 29 ci-dessus).
            
         
               (42)
            
            
               Considérée de manière isolée comme une transaction entre organismes publics, une telle procédure ne devrait pas poser problème. En revanche, si l’acheteur, comme c’est le cas en l’occurrence, n’a jamais eu l’intention de conserver le bien, mais qu’il prévoyait de le revendre rapidement à des entités privées, la question de la valeur du marché revêt une plus grande importance, surtout si l’acheteur ne procède pas à une nouvelle évaluation, mais qu’il revend le bien à un acheteur prédéterminé à un prix identique, voire inférieur.
            
         
               (43)
            
            
               Il n’en reste pas moins que l’État a vendu la base militaire à la municipalité de Våler sur la base de l’estimation d’un expert indépendant, à savoir le second rapport Agdestein. Certes, la méthode appliquée dans cette estimation, dite de la «valeur relais», se résume à un simple calcul consistant à additionner la valeur des deux estimations précédentes et à diviser la somme par deux. Une telle méthode ne nécessite pas vraiment d’expertise externe, et, en soi, le calcul n’apparaît pas plus convaincant du seul fait qu’il a été effectué par un expert indépendant. En outre, le rapport est assez succinct, puisqu’il couvre un peu plus d’une page, et, pris isolément, semble assez approximatif.
            
         
               (44)
            
            
               Le rapport doit toutefois être examiné à la lumière des deux estimations précédentes, qui sont plus détaillées et plus complètes, et en particulier le premier rapport Agdestein, qui contient une estimation distincte pour chaque bâtiment du camp intérieur. L’Autorité a en outre noté que certaines modifications et corrections ont été également apportées aux estimations antérieures dans le second rapport Agdestein, ce qui indique que la nouvelle estimation était d’une nature un peu plus détaillée et ne se limitait pas à une simple moyenne. Enfin, l’Autorité observe que, bien qu’il fasse état de l’existence d’autres méthodes pour déterminer la valeur, le rapport ne conteste pas que la valeur relais est représentative de la valeur du marché.
            
         
               (45)
            
            
               Au vu de la grande incertitude inhérente à l’estimation de la valeur d’une ancienne base militaire comprenant plusieurs zones et types de bâtiments et située dans une zone excentrée relativement peu peuplée, l’Autorité conclut, dans le doute, que Haslemoen Leir a été vendu par l’État à la municipalité de Våler à la valeur du marché.
            
         
               (46)
            
            
               La question suivante consiste dès lors à se demander si la municipalité a ensuite vendu certaines parties du camp intérieur à Haslemoen AS à un prix correspondant au moins à ses coûts initiaux.
            
         4.2   Quant à la question de savoir si le prix des 29 bâtiments correspond aux coûts initiaux
   
   
               (47)
            
            
               Il semble malaisé d’apprécier si le prix de vente des 29 bâtiments correspond aux coûts initiaux étant donné que l’accord entre l’État et la municipalité n’a jamais indiqué explicitement ce que cette dernière avait payé pour les différents bâtiments du camp intérieur. En réalité, elle a payé une somme forfaitaire de 15,5 millions de NOK comprenant une remise «d’environ 30 %» (21) pour l’acquisition en bloc du camp intérieur. En fin de compte, la municipalité a reçu une remise supplémentaire de 20 % pour avoir acquis les quatre zones de la base militaire.
            
         
               (48)
            
            
               On peut envisager plusieurs méthodes pour tenter de déterminer ce que la municipalité a réellement payé pour acquérir les 29 bâtiments concernés du camp intérieur, par exemple en se basant sur le nombre de bâtiments ou leur valeur par rapport au nombre total ou à la valeur totale des bâtiments. Toutefois, comme il a été exposé précédemment, l’Autorité ne sait pas au juste si, avant de vendre à Haslemoen AS, la municipalité a effectivement effectué ce genre de calculs afin de déterminer ses coûts initiaux pour les 29 bâtiments en question. L’Autorité n’a reçu aucun document de l’époque faisant apparaître que ces calculs ont été effectués au cours des négociations ou ultérieurement lorsque la vente a été soumise à l’approbation du conseil municipal.
            
         
               (49)
            
            
               Pendant la procédure administrative, la municipalité a évoqué des considérations et des objectifs divers, comme la création de nouvelles possibilités d’emploi et le développement futur de l’ensemble du camp intérieur au bénéfice de la population locale. Si de telles considérations ne sont pas nécessairement incompatibles avec une vente à la valeur du marché, elles ne prouvent cependant pas, à proprement parler, que le point de départ fondamental était une vente sans éléments d’aide d’État. En outre, en réponse à une question spécifique de l’Autorité, la municipalité a admis qu’elle était aujourd’hui dans l’incapacité de prouver la valeur réelle des biens en question au moment de leur vente.
            
         
               (50)
            
            
               La manière dont la vente a été traitée par le conseil municipal ajoute encore à l’incertitude entourant une éventuelle aide d’État. Comme décrit plus haut, la municipalité n’a ni organisé un appel d’offres ouvert, ni demandé à un expert indépendant de procéder à l’évaluation des bâtiments qu’elle a vendus. Elle n’a pas davantage suivi l’avis qu’elle a reçu ultérieurement du conseiller juridique externe de KS et de son propre adjoint au maire, préconisant de surseoir à la vente et de préciser la valeur. Alors que le conseil a approuvé la vente à la condition que KS évalue le risque de problèmes de concurrence potentiels et qu’elle en fasse part au comité exécutif, l’Autorité n’a reçu aucune information supplémentaire concernant ces évaluations de risques ultérieures.
            
         
               (51)
            
            
               La municipalité a présenté deux calculs datés du 2 mai 2006, effectués par son expert immobilier externe (voir la description aux considérants 20 et 21 ci-dessus). D’après la municipalité, la première estimation démontre que les coûts initiaux supportés par la municipalité pour acquérir le camp intérieur s’élèvent à 12,4 million de NOK, tandis que la seconde est censée prouver que la valeur des autres bâtiments du camp intérieur qui n’ont pas été vendus à Haslemoen AS est estimée à environ 3,67 et 5 millions de NOK, respectivement. Si l’on déduit ces valeurs des coûts initiaux de 12,4 millions de NOK, les estimations en question prouveraient, d’après la municipalité, que les coûts initiaux pour les 29 bâtiments en cause ne dépassaient pas 4 millions de NOK.
            
         
               (52)
            
            
               L’Autorité ne partage pas le point de vue selon lequel ces calculs démontreraient que les bâtiments en cause ont été vendus à la valeur du marché. Elle conteste tant le point de départ retenu pour les coûts initiaux du camp intérieur que la méthode de déduction de la valeur présumée des autres bâtiments afin de déterminer les coûts initiaux «résiduels».
            
         
               (53)
            
            
               Pour ce qui est du point de départ, les calculs font référence à la valeur du camp intérieur telle qu’établie à 15,5 millions de NOK par le second rapport Agdestein. La remise de 20 % dont la municipalité a bénéficié parce qu’elle achetait l’ensemble de la base militaire a été ensuite déduite de manière à aboutir à une valeur de 12,4 millions de NOK pour le camp intérieur.
            
         
               (54)
            
            
               La base de cette remise est expliquée dans le second rapport Agdestein:
               «Nous pensons qu’en cas d’achat groupé de quatre zones d’activité aussi différentes, le marché comprendrait une réduction du prix qui tiendrait compte, entre autres, du risque et de coûts d’exploitation plus élevés. L’acheteur serait toutefois en mesure de «se retourner» rapidement après l’acquisition, en vendant par exemple les terres agricoles ou la forêt séparément, qui ne sont pas situés du même côté. Les estimations des bâtiments résidentiels et du camp intérieur comprennent déjà une «remise quantitative» d’environ 30 % en raison de la vente collective de chacun de ces éléments. Nous croyons à une réduction supplémentaire de la valeur de l’ordre de 20 % (- 12 millions) en cas de vente groupée de l’ensemble du camp; la valeur passerait ainsi de 58 à 46 millions de NOK.» (22)
               
            
         
               (55)
            
            
               La remise de 20 % était donc liée spécifiquement au fait que la municipalité avait acheté la totalité de la base militaire, c’est-à-dire les quatre zones mentionnées au considérant 5 ci-dessus.
            
         
               (56)
            
            
               L’estimation susmentionnée du 2 mai 2006 n’explique en aucune façon les raisons pour lesquelles le marché exigerait une remise identique au cas où une partie d’une des quatre zones serait mise en vente. Pour justifier les remises accordées à Haslemoen AS, la municipalité fait valoir que le contrat de vente entre la municipalité de Våler et Haslemoen AS supposait que l’acheteur développerait et exploiterait le camp intérieur tout entier ainsi que les zones extérieures comme une seule entité avec la municipalité de Våler. D’après la municipalité, c’est la raison pour laquelle les deux remises – celle de 30 % pour le camp intérieur vendu en bloc et la remise supplémentaire de 20 % pour la totalité de Haslemoen Leir – ont été accordées à Haslemoen AS.
            
         
               (57)
            
            
               Les limitations imposées à l’usage futur d’un bien peuvent certes constituer un facteur qui en réduit la valeur, mais l’Autorité n’a pas connaissance de l’existence, dans le cas d’espèce, de telles limitations qui justifieraient ces remises considérables. Aucune clause du contrat de vente, ni aucun autre document de l’époque présenté à l’Autorité ne semble refléter une telle obligation, ou une autre obligation spéciale qui serait faite à l’acheteur de gérer les biens en collaboration avec la municipalité.
            
         
               (58)
            
            
               Comme indiquéci-dessus, une revente à un prix correspondant au moins aux coûts initiaux n’est susceptible d’exclure une aide d’État qu’à condition que le terrain ou les bâtiments aient été acquis à la valeur du marché en premier lieu. Si une autorité publique, comme c’est le cas en l’espèce, a acheté davantage que le bien qu’elle revend, et qu’à cette occasion, elle a bénéficié de remises quantitatives considérables, on ne saurait, à proprement parler, supposer que les mêmes remises se justifient lors de la revente. Cela dépend plutôt de la question de savoir si les mêmes remises auraient été appliquées au prix du marché pour la seconde transaction, plus limitée.
            
         
               (59)
            
            
               Cette éventualité semble peu probable en l’espèce, ne fût-ce que parce que les deux remises ont été accordées en tant que remises quantitatives, au motif exprès que l’acheteur acquérait l’ensemble de la zone en question. En effet, une double remise de ce genre semble exclue dans le cas d’espèce pour la seule raison que la remise de 30 % a été accordée pour l’acquisition du camp intérieur en tant que tel. La remise supplémentaire de 20 % doit donc être mise en rapport avec le fait que l’acheteur – la municipalité – a également acheté d’autres zones. Cela semble en outre être le fondement même de la remise, comme expliqué dans le second rapport Agdestein cité ci-dessus. Sur cette base, et en l’absence de toute évaluation de l’époque qui irait dans le sens contraire, l’Autorité est amenée à conclure que rien ne permettait de présumer que le marché aurait intégré une remise supplémentaire de 20 % si certains éléments seulement du camp intérieur avaient été mis en vente.
            
         
               (60)
            
            
               Pour en venir à la remise de 30 %, l’Autorité rappelle que le second rapport Agdestein avait clairement indiqué que la valeur du camp intérieur, qui s’élevait à 15,5 millions de NOK, comprenait la remise de 10 millions de NOK et qu’il s’agissait là d’une estimation de ce que le marché exigerait pour acquérir le camp intérieur en bloc, c’est-à-dire l’ensemble des 44 bâtiments. Il est dès lors nécessaire d’apprécier si la municipalité pouvait accorder la même remise à Haslemoen AS lorsque celle-ci a acheté certaines parties du camp intérieur.
            
         
               (61)
            
            
               Mesurée en nombre de bâtiments, la vente portait sur 29 des 44 bâtiments (24), soit environ les deux tiers de ceux-ci, ce qui pourrait justifier une remise quantitative. Mesurés en valeur, les 29 bâtiments représentaient, d’après les propres calculs de la municipalité, une part nettement plus faible de la valeur totale du camp intérieur que les bâtiments restants. La valeur de 4 millions de NOK attribuée aux 29 bâtiments en question représente à peine un tiers de la valeur totale, par comparaison à la valeur de 3,67 millions de NOK attribuée aux bâtiments conservés par la municipalité et à la valeur de 5 millions de NOK pour les onze bâtiments restants.
            
         
               (62)
            
            
               Les différents rapports d’expertise présentés dans la présente affaire (voir considérants 7 et 10 ci-dessus) font ressortir que la vente de plusieurs bâtiments en bloc a pour effet d’en réduire le prix. En plus des deux rapports Agdestein, l’estimation du 15 mars 2006 mentionnée au considérant 29 ci-dessus, portant sur dix différents bâtiments du camp intérieur, indiquait qu’une remise comprise entre «15 et 20 %» devrait s’appliquer en cas de vente groupée de ces dix bâtiments.
            
         
               (63)
            
            
               L’Autorité considère par conséquent qu’une certaine forme de remise quantitative aurait été conforme aux conditions du marché. Il est difficile de déterminer, dans le cas d’espèce, si la remise aurait dû être de 15, 20 ou 25 % en l’absence d’estimations et de documents de l’époque. Tout bien considéré, et sur la base de l’évaluation susmentionnée de dix autres bâtiments du camp intérieur et d’une remise quantitative probable de 15 à 20 %, l’Autorité estime, dans le doute, qu’une remise quantitative plus ou moins identique à celle accordée à la municipalité, à savoir, 25,64 %, aurait pu être octroyée à un opérateur achetant au moins 29 des 44 bâtiments du camp intérieur.
            
         
               (64)
            
            
               La question suivante consiste à déterminer s’il est possible d’établir les coûts initiaux des 29 bâtiments en question en déduisant du camp intérieur la valeur des bâtiments qui n’ont pas été vendus à Haslemoen AS.
            
         
               (65)
            
            
               La méthode décrite implique en substance qu’aucune évaluation détaillée des 29 bâtiments en question n’a été effectuée parce que certains éléments portaient à croire que les autres parties du camp intérieur avaient une valeur suffisamment élevée pour garantir que la valeur globale correspondrait aux coûts initiaux présumés de la municipalité pour acquérir le camp intérieur. Cette méthode semble incertaine et aléatoire du fait que les trois différents groupes de bâtiments ont tous été évalués suivant des méthodes différentes. En résumé, le rapport relatif à la valeur relais a été utilisé pour établir le point de départ, c’est-à-dire les coûts initiaux du camp intérieur en tant que tel, évalués à 12,4 millions de NOK. Dans l’évaluation suivante des trois différents groupes de bâtiments, une valeur beaucoup plus faible que la valeur relais a été retenue pour les 29 bâtiments en question et une valeur plus élevée a été attribuée aux bâtiments conservés par la municipalité ainsi qu’aux onze autres pour lesquels elle a reçu ultérieurement une offre. La valeur plus faible a été établie sur la base du prix négocié avec Haslemoen AS, tandis que les valeurs plus élevées l’ont été sur la base d’informations ultérieures et plus récentes, sous la forme d’estimations et d’une offre reçue.
            
         
               (66)
            
            
               Cela implique, aux yeux de l’Autorité, le risque évident que, même si le point de départ global de la valeur du camp intérieur était correct (quod non, cf. supra), le prix des 29 bâtiments était trop faible parce que les réévaluations ultérieures des autres zones leur avaient attribué des valeurs plus élevées. En effet, les estimations ultérieures, plus élevées, auraient dû dans ce cas relever à tout le moins que le point de départ de 12,4 millions de NOK était trop faible.
            
         
               (67)
            
            
               L’Autorité conclut donc que la méthode appliquée dans l’estimation du 2 mai 2006 ne convenait pas pour déterminer les coûts initiaux et, partant, la valeur marchande des 29 bâtiments en question.
            
         
               (68)
            
            
               Comme indiqué ci-dessus, l’estimation des coûts initiaux des 29 bâtiments en cause est compliquée par le fait que l’accord entre l’État et la municipalité ne précisait pas clairement le montant que cette dernière avait payé pour les différents bâtiments du camp intérieur. La municipalité a en fait payé une somme forfaitaire de 15,5 millions de NOK pour l’ensemble du camp intérieur, montant comprenant la soi-disant remise de 30 % susmentionnée. Cette valeur relais reposait cependant sur les deux évaluations antérieures.
            
         
               (69)
            
            
               Le premier rapport Agdestein s’appuie sur une évaluation distincte des bâtiments et constitue en fait la seule évaluation de l’époque. Comme celle-ci est à la base de la valeur relais, qui a servi à son tour de point de départ pour déterminer le prix réel payé par la municipalité, l’Autorité considère que le premier rapport Agdestein contient les valeurs individuelles permettant d’établir avec précision les coûts initiaux des 29 bâtiments en question.
            
         
               (70)
            
            
               Le contrat de vente en cause comprend les 29 bâtiments suivants du camp intérieur (25): les bâtiments nos 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 et 16. Les valeurs de ces bâtiments pour l’investisseur, telles qu’estimées dans le premier rapport Agdestein, sont les suivantes:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Garde/maison d’arrêt:
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           180 000
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Foyer, comprenant bureaux, cafétéria, cinéma, chapelle, etc.
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           4 200 000
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Bâtiment administratif et de bureaux
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           160 000
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Bâtiment d’entraînement
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           400 000
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Bâtiment administratif et de bureaux
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       8.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Hôpital
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 200 000
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Cuisine et cantine des soldats
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 600 000
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Cuisine et cantine des officiers
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           4 300 000
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Caserne
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Caserne, les biens nos 12 et 13 sont évalués ensemble
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Caserne
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Caserne, les biens nos 14 et 15 sont évalués ensemble
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           150 000
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Garage de service
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Garage de service
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Station service
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Garage
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Garage, les biens nos 19, 20, 21, 22, 25, 26 et 27 sont évalués ensemble
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 700 000
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Bâtiment de régiment avec salle de cours
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Bureau de poste, les biens nos 29 et 92 sont évalués ensemble
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           450 000
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Bâtiment scolaire
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 400 000
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Débarras)
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       Bâtiment KO, bâtiment scolaire
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           400 000
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Chaufferie
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           700 000
                        
                     
                           Total
                        
                        
                           NOK
                        
                        
                           23 840 000
                        
                     
         
               (71)
            
            
               Le rapport n’a pas estimé séparément la valeur des bâtiments nos 6 et 8 (garages), qui ont été évalués avec le bâtiment no 45 (bâtiment administratif mixte composé d’entrepôts, de bureaux et d’un atelier, non compris dans le contrat passé avec Haslemoen AS) à un total de 1,9 million de NOK. De même, les bâtiments nos 23 et 24 (garage et station de gaz) ont été évalués avec le bâtiment no 34 (bâtiment de bureaux du camp, non compris dans le contrat passé avec Haslemoen AS) pour une valeur totale de 800 000 NOK. La question est donc de savoir si une partie de la valeur attribuée à ces bâtiments évalués collectivement doit être imputée aux bâtiments acquis par Haslemoen AS, à savoir les quatre garages nos 6, 8, 23 et 24. Cette question a été soulevée dans la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure, mentionnée plus haut, dans laquelle l’Autorité a retenu le scénario le plus favorable en écartant ces bâtiments.
            
         
               (72)
            
            
               Bien que l’Autorité n’ait reçu aucun document attestant que les quatre garages susmentionnés n’avaient aucune valeur, elle suppose que leur valeur était limitée puisque le premier rapport Agdestein avait choisi d’inclure leur éventuelle valeur dans les estimations concernant d’autres bâtiments. En l’absence de tout document de l’époque qui irait dans le sens contraire, et partant du principe que la valeur semblait en tout cas faible, l’Autorité n’ajoutera pas de valeur spécifique, pour ces quatre bâtiments, à l’estimation de la partie concernée du camp intérieur.
            
         
               (73)
            
            La valeur totale des 29 bâtiments en question, telle qu’estimée par le premier rapport Agdestein, atteint la somme de 23 840 000 NOK. Comme indiqué précédemment, la municipalité s’était vue octroyer la remise de 30 % (26) sur le camp intérieur dans le premier rapport Agdestein. Puisque l’Autorité estime, dans les circonstances de l’espèce, qu’il était justifié d’accorder une remise identique à Haslemoen AS, la valeur ajustée des 29 bâtiments, telle qu’établie par ce rapport, est de 
                  17 727 424 NOK. Selon la méthode de la valeur relais, les coûts initiaux supportés par la municipalité pour les 29 bâtiments en question sont de 8 863 712 NOK.
         
               (74)
            
            
               Étant donné que l’Autorité a admis que l’État a vendu Haslemoen Leir à la municipalité de Våler à la valeur du marché, elle admet également que la somme de 8 863 712 NOK correspond aux coûts initiaux supportés par la municipalité pour les bâtiments et qu’elle constitue l’indication nécessaire de la valeur du marché.
            
         
               (75)
            
            Sur cette base, elle conclut que la vente à Haslemoen AS au prix de 4 millions de NOK comporte une aide d’État s’élevant à 
                  4 863 712 NOK.
         
               (76)
            
            
               La municipalité fait également valoir que l’Autorité devrait tenir compte des éléments entraînant une réduction du prix, à savoir la pollution éventuelle du sol et l’obligation incombant à Haslemoen AS de permettre l’utilisation gratuite du bâtiment scolaire pendant un an. Aucun document particulier, de l’époque ou produit ultérieurement, n’a cependant été présenté à propos des éléments qui auraient entraîné une réduction du prix et sur l’incidence qu’ils auraient eue sur celui-ci.
            
         
               (77)
            
            
               Pour ce qui est de la pollution du sol, l’Autorité admet que cette possibilité est assez évidente, étant donné que la base a été utilisée à des fins militaires depuis les années 50.
            
         
               (78)
            
            
               À cet égard, l’Autorité observe que le premier rapport Agdestein a expressément fait état d’une éventuelle pollution du sol dans le camp intérieur en raison des citernes d’essence et de mazout qui y étaient enfouies. L’estimation n’en a cependant pas tenu compte. L’évaluation effectuée par Alhaug/Bakke, qui estime la valeur du camp intérieur à 0 NOK, évoque l’éventualité d’une pollution du sol et d’une présence d’amiante dans les bâtiments, sans tenter de déterminer les coûts éventuels qui y seraient liés.
            
         
               (79)
            
            
               L’Autorité rappelle toutefois que les rapports ont servi de base au compromis à mi-chemin. Par conséquent, il y a lieu de supposer que tout élément du rapport ayant un effet réducteur ou négatif sur le prix a été pris en compte par le compromis à mi-chemin ultérieur. En effet, d’après l’Autorité, il n’y a aucune raison d’attribuer une nouvelle réduction du prix à un élément ou une circonstance connue des parties à la première transaction, et ce parce qu’il y a lieu de considérer que l’effet de ces mesures a été pris en compte dans le prix de vente basé sur la valeur relais. Une revente aux coûts initiaux est censée intégrer les mêmes éléments ayant pour effet de réduire le prix.
            
         
               (80)
            
            
               Enfin, le contrat entre l’État et la municipalité fait explicitement référence à la possibilité de pollution souterraine et au principe du «pollueur payeur» inscrit dans la loi norvégienne sur la pollution. Le contrat ultérieur entre la municipalité et Haslemoen AS évoque expressément cette obligation et indique que le vendeur, à savoir l’État norvégien, reste responsable de la pollution du sol liée aux activités militaires. Pour ces raisons, l’Autorité estime qu’il n’y a aucune raison de réduire encore le prix sur la base d’une éventuelle pollution.
            
         
               (81)
            
            
               Pour ce qui est du droit de la municipalité d’utiliser gratuitement le bâtiment scolaire pendant un an, l’Autorité note qu’il s’agit d’une nouvelle obligation imposée à l’acheteur, dans la mesure où l’État n’avait imposé aucune obligation similaire à la municipalité. On ne peut donc pas considérer à proprement parler que cette obligation était intégrée dans le prix de la valeur relais. Toutefois, en l’absence de tout document attestant des conséquences économiques de cette obligation, à savoir la perte éventuelle subie par Haslemoen AS parce qu’elle n’aurait pas été en mesure de mettre ce bâtiment en location pendant un an, l’Autorité ne peut admettre aucun effet réducteur sur le prix en tant que tel.
            
         
               (82)
            
            
               L’obligation portait sur un seul immeuble et le prix tenait déjà compte du fait qu’il serait difficile de mettre immédiatement en location tous les biens, étant donné que les biens à louer étaient déjà en surnombre dans la région. Cet élément a été souligné dans les deux évaluations. En outre, la municipalité couvrirait la partie des coûts fixes et du chauffage pour le bâtiment pendant la même période. Enfin, l’Autorité rappelle que, dans son appréciation exposée ci-dessus, elle a accepté que la municipalité accorde la même remise quantitative à Haslemoen AS que celle qu’elle a elle-même obtenue pour avoir acheté la totalité du camp intérieur. De plus, l’Autorité n’a pas ajouté de valeur spécifique aux quatre garages vendus à Haslemoen AS, qui ont été évalués avec d’autres bâtiments du camp intérieur et n’ont pas été achetés par cette dernière. L’Autorité suppose donc que toute perte éventuelle résultant de l’impossibilité de mettre l’école en location pendant un an après l’acquisition est censée avoir été contrebalancée par ces considérations favorables à Haslemoen AS.
            
         
               (83)
            
            
               Au vu de ce qui précède, l’Autorité conclut que la vente des 29 bâtiments à Haslemoen AS n’a pas été exécutée conformément au principe de l’investisseur en économie de marché. Les bâtiments ont été vendus à un prix inférieur à la valeur du marché, qui comportait une aide d’État de 4 863 712 NOK. Par conséquent, l’Autorité évaluera ci-dessous si la vente des bâtiments satisfait aux critères supplémentaires fixés à l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         4.3   Ressources d’État et avantage sélectif
   
   
               (84)
            
            
               Pour être qualifiée d’aide d’État, la mesure doit être octroyée par l’État ou provenir de ressources publiques. Le concept embrasse tous les niveaux de l’État, y compris les municipalités. Comme démontré ci-dessus, des ressources d’État ont été engagées parce que la municipalité de Våler a vendu les 29 bâtiments du camp intérieur à un prix nettement moins élevé que le prix du marché. La transaction a procuré à Haslemoen AS un avantage sélectif, puisque ce dernier a été obtenu en vertu d’un contrat stipulant qu’elle en serait l’unique bénéficiaire.
            
         4.4   Distorsion de concurrence et effet sur les échanges entre parties contractantes
   
   
               (85)
            
            
               D’après une jurisprudence constante (27), pour les besoins des présentes dispositions, le seul fait qu’une aide renforce la position d’une entreprise par rapport à celle d’autres entreprises concurrentes dans les échanges à l’intérieur de l’EEE implique que ces échanges sont affectés. L’Autorité rappelle que les bâtiments en question ont été estimés et achetés sur la base de la valeur pour l’investisseur, c’est-à-dire de la valeur basée sur le revenu locatif futur. Les investissements dans les biens immobiliers destinés à être loués à des entreprises doivent en tant que tels être considérés comme une activité économique à l’échelle de l’EEE, exercée en Norvège par des opérateurs issus de nombreux pays de l’EEE. Quant au bénéficiaire de l’aide en question, le registre national des sociétés en Norvège (28) indique que Haslemoen AS mène des activités dans le secteur des hôtels, des motels et des restaurants (29). L’entreprise exploite le Haslemoen Hotell dans le camp intérieur et loue des bâtiments pour un centre de réfugiés à l’État norvégien. Pour toutes ces activités, Haslemoen AS doit être considérée comme la concurrente d’entreprises similaires en Norvège ainsi que dans d’autres pays de l’EEE. La mesure a donc pour effet de fausser la concurrence et d’affecter les échanges entre parties contractantes.
            
         4.5.   Conclusion sur la présence d’aide d’État
   
   
               (86)
            
            
               À la lumière des considérations qui précèdent, l’Autorité conclut que la vente des 29 bâtiments à Haslemoen Leir comporte une aide d’État d’un montant de 4 863 713 NOK.
            
         5.   RÈGLES DE PROCÉDURE
   
               (87)
            
            
               Aux termes de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3, l’Autorité de surveillance AELE est informée, en temps utile pour présenter ses observations, des projets tendant à instituer ou à modifier des aides. L’État intéressé ne peut mettre à exécution les mesures projetées avant que cette procédure ait abouti à une décision finale. Les autorités norvégiennes n’ont pas notifié à l’Autorité la vente des 29 bâtiments par la municipalité de Våler à Haslemoen AS. L’Autorité en conclut dès lors qu’elles n’ont pas respecté les obligations qui leur incombent en vertu de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3.
            
         6.   COMPATIBILITÉ DE L’AIDE
   
               (88)
            
            
               Les autorités norvégiennes n’ont avancé aucun argument permettant de considérer l’aide d’État contenue dans la transaction comme une aide d’État compatible.
            
         
               (89)
            
            
               Les mesures de soutien qui relèvent de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE sont incompatibles avec le fonctionnement de l’accord EEE sauf si elles peuvent bénéficier d’une dérogation conformément à l’article 61, paragraphe 2 ou 3, de l’accord EEE.
            
         
               (90)
            
            
               La dérogation prévue à l’article 61, paragraphe 2, ne s’applique pas à l’aide en question, qui ne vise pas les objectifs énumérés dans cette disposition. L’article 61, paragraphe 3, points a) ou b), de l’accord EEE ne s’applique pas davantage dans le cas d’espèce. En outre, la zone où le bien est situé ne peut bénéficier d’aucune aide régionale au sens de l’article 61, paragraphe 3, point c), de l’accord EEE.
            
         
               (91)
            
            
               L’Autorité estime dès lors que la transaction examinée ne peut se justifier par les dispositions de l’accord EEE relatives aux aides d’État.
            
         7.   RÉCUPÉRATION
   
               (92)
            
            
               Comme l’aide de 4 863 713 NOK a été accordée à Haslemoen AS sans être notifiée à l’Autorité, elle constitue une aide illégale au sens de l’article 1er, point f), de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice. En vertu de l’article 14 de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice, l’Autorité décide que toute aide illégale incompatible avec les règles sur les aides d’État dans le cadre de l’accord EEE doit être récupérée auprès des bénéficiaires.
            
         
               (93)
            
            
               L’Autorité est d’avis qu’aucun principe général n’exclut le remboursement dans le cas d’espèce. Selon une jurisprudence constante, la suppression d’une aide illégale par sa récupération constitue la conséquence logique de la constatation de son caractère illégal. Il s’ensuit que la récupération d’aides d’État illégalement octroyées, afin de rétablir la situation antérieure à leur versement, ne saurait, en principe, être considérée comme disproportionnée par rapport aux objectifs de l’accord EEE en matière d’aides d’État.
            
         
               (94)
            
            
               En restituant l’aide, le bénéficiaire perd l’avantage dont il avait bénéficié par rapport à ses concurrents sur le marché, et la situation antérieure au versement de l’aide est rétablie (30). Il résulte également de cette fonction du remboursement que, en règle générale, sauf circonstances exceptionnelles, l’Autorité ne saurait méconnaître son pouvoir discrétionnaire, reconnu par la jurisprudence de la Cour, lorsqu’elle demande à l’État de l’AELE concerné de récupérer les sommes accordées au titre d’aides illégales puisqu’elle ne fait que rétablir la situation antérieure (31). En outre, compte tenu du caractère impératif du contrôle des aides étatiques opéré par l’Autorité au titre du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice, les entreprises bénéficiaires d’une aide ne sauraient avoir, en principe, une confiance légitime dans la régularité de l’aide que si celle-ci a été accordée dans le respect de la procédure prévue par les dispositions dudit protocole (32). Rien n’indique, en l’espèce, l’existence de circonstances exceptionnelles conduisant les bénéficiaires des aides à avoir une telle confiance légitime.
            
         
               (95)
            
            
               Conformément à l’article 14, paragraphe 2, de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice et aux articles 9 et 11 de la décision 195/04/COL de l’Autorité du 14 juillet 2004, la récupération de l’aide d’État indument accordée comprend des intérêts composés.
            
         8.   CONCLUSION
   
               (96)
            
            
               L’Autorité conclut que les autorités norvégiennes ont appliqué illégalement l’aide en question en violation de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3.
            
         
               (97)
            
            
               L’aide d’État contenue dans la vente des 29 bâtiments du camp intérieur de la base militaire de Haslemoen Leir n’est pas compatible avec le fonctionnement de l’accord EEE pour les motifs exposés ci-dessus et doit être récupérée à compter de la conclusion du contrat de vente du 22 mai 2006.
            
         A ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
   Article 1er
   
   La vente des 29 bâtiments du camp intérieur de la base militaire Haslemoen Leir à Haslemoen AS comporte une aide d’État d’un montant de 4 863 713 NOK qui est incompatible avec le fonctionnement de l’accord EEE au sens de son article 61, paragraphe 1.
   Article 2
   Les autorités norvégiennes prennent toutes les mesures nécessaires pour récupérer auprès de son bénéficiaire l’aide visée à l’article 1er.
   Article 3
   La récupération s’effectue sans délai, et en tout état de cause dans les quatre mois à compter de la date de la présente décision, et conformément aux procédures prévues par le droit national de l’État membre concerné, pour autant que ces dernières permettent l’exécution immédiate et effective de la décision. L’aide à récupérer comprend l’intérêt et les intérêts composés à compter de la date à laquelle elle était à la disposition du bénéficiaire jusqu’à la date de la récupération. Les intérêts doivent être calculés sur la base des articles 9 et 11 de la décision de l’Autorité de surveillance AELE no 195/04/COL.
   Article 4
   D’ici au 15 mai 2012, la Norvège informera l’Autorité du montant total (capital et intérêts) devant être remboursé par le bénéficiaire ainsi que des mesures envisagées ou prises pour récupérer l’aide.
   D’ici au 15 juillet 2012, la Norvège doit avoir exécuté la décision de l’Autorité et récupéré l’intégralité de l’aide.
   Article 5
   Le Royaume de Norvège est destinataire de la présente décision.
   Article 6
   Seule la version anglaise de la présente décision fait foi.
   
      Fait à Bruxelles, le 15 mars 2012.
      
         
            Par l’Autorité de surveillance AELE
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Présidente
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Membre du Collège
         
      
   
   
      (1)  Décision no 96/10/COL concernant la vente de certains bâtiments dans le camp intérieur de la base militaire Haslemoen Leir, publiée au JO C 324 du 2.12.2010, page 12, et dans le supplément EEE no 66 du 2.12.2010, page 1.
   
      (2)  Voir la note de bas de page no 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Voir aussi la résolution royale du 19.12.1997 («Avhendigsinstruksen»).
   
      (4)  Documents nos 428521 et 557187.
   
      (5)  Documents no 458897, 458902 et 458903 (premier rapport Agdestein).
   
      (6)  D’après le rapport, la «valeur pour l’investisseur» est la valeur marchande escomptée pour un investisseur ayant l’intention de mettre les bâtiments en location en vue d’en tirer une rémunération. La «valeur pour l’investisseur» est inférieure à la «valeur pour l’utilisateur», qui représente la valeur marchande pour un acheteur ayant l’intention d’utiliser les bâtiments à son propre usage. Ces deux types de valeur sont indiqués dans le rapport.
   
      (7)  Document no 428521, annexe 16 (rapport Alhaug/Bakke).
   
      (8)  La valeur de la zone de Storskjæret a été évaluée à 12 millions de NOK.
   
      (9)  Document no 428521, annexe 3 (second rapport Agdestein).
   
      (10)  Remise de 20 %.
   
      (11)  D’après le premier rapport Agdestein, la valeur du camp intérieur s’établissait à 29 millions de NOK et comprenait une remise de 10 millions de NOK au cas où celui-ci serait vendu en bloc.
   
      (12)  Outre la valeur relais du camp intérieur estimée à 14,5 millions de NOK, celle de Storskjæret a été évaluée à 13,5 millions de NOK; celle de l’aire cultivée, à 8,3 millions de NOK; et celle de la zone forestière, à 25,2 millions de NOK. En raison d’erreurs contenues dans les estimations précédentes, la somme totale de 61,5 millions de NOK attribuée à Haslemoen Leir a été rabaissée à 58 millions de NOK, compte tenu de la remise en cas d’acquisition en bloc du camp intérieur.
   
      (13)  Voir considérant 8 ci-dessus.
   
      (14)  Les actionnaires de cette société étaient International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) et Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  Il devait notamment estimer si le risque était «modéré».
   
      (16)  Bâtiments nos 3, 32, 34, 44 et 45.
   
      (17)  Dans le premier rapport Agdestein, le montant de 1,9 million de NOK comprenait aussi deux garages et les bâtiments nos 6 et 8.
   
      (18)  L’Autorité n’a pas reçu de documents concernant cette offre. La municipalité a toutefois expliqué qu’il s’agissait d’une offre verbale de 5 millions de NOK pour 11 des bâtiments du camp intérieur (nos 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 et 93). D’après l’estimation de la valeur relais, ces mêmes bâtiments auraient une valeur de 3,7 million de NOK.
   
      (19)  Aucune observation n’a été reçue de tierces parties.
   
      (20)  Document no 581797.
   
      (21)  Voir le considérant 8 ci-dessus.
   
      (22)  «Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.»
   
   
      (23)  Voir le considérant 8 ci-dessus.
   
      (24)  Voir note 4 de bas de page.
   
      (25)  L’Autorité observe que les autorités norvégiennes n’ont pas expliqué pourquoi les bâtiments énumérés dans le contrat sont au nombre de 30 et non de 29, comme elles l’ont constamment soutenu. Toutefois, seuls 29 des bâtiments mentionnés dans le contrat font l’objet de l’évaluation effectuée par Agdestein, tandis que l’immeuble no 31 (un débarras) en est absent. Il n’a pas été tenu compte de ce bâtiment dans ce qui suit.
   
      (26)  Voir considérant 8 ci-dessus.
   
      (27)  Voir par exemple l’affaire 730/79, Phillip Morris Holland BV contre Commission CE Recueil 1980, p. 2671, point 11.
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  «Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant» (Org nr. 989636073).
   
      (30)  Affaire C-350/93, Commission contre Italie, Recueil 1995, p. I-699, point 22.
   
      (31)  Affaire C-75/97, Belgique contre Commission, Recueil 1999, p. I-3671, point 66, et affaire C-310/99, Italie contre Commission, Recueil 2002, p. I-2289, point 99.
   
      (32)  Affaire C-169/95, Espagne contre Commission, Recueil 1997, p. I-135, point 51.