CELEX: 32013D0402
Language: mt
Date: 2013-04-16 00:00:00
Title: 2013/402/UE: Deċiżjoni tal-Kummissjoni tas- 16 ta’ April 2013 dwar il-miżura SA.20112 (C 35/2006) implimentata mill-Isvezja għal Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (notifikata bid-dokument C(2013) 1913) Test b’relevanza għaż-ŻEE

27.7.2013   
            
            
               MT
            
            
               Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
            
            
               L 202/25
            
         DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI
   tas-16 ta’ April 2013
   dwar il-miżura SA.20112 (C 35/2006) implimentata mill-Isvezja għal Konsum Jämtland Ekonomisk Förening
   (notifikata bid-dokument C(2013) 1913)
   (Il-verżjoni Svediża biss hija awtentika)
   (Test b’relevanza għaż-ŻEE)
   (2013/402/UE)
   IL-KUMMISSJONI EWROPEA,
   Wara li kkunsidra t-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu108 (2) tiegħu,
   Wara li kkunsidra l-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,
   Wara li sejħet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjonijiet imsemmija hawn fuq (1),
   Billi:
   1.   PROĊEDURA
   
   
               (1)
            
            
               Permezz ta' ilment irreġistrat fl-14 ta’ Novembru 2005, il-fondazzjoni Den Nya Välfärden informat lill-Kummissjoni dwar bejgħ ta’ biċċa art mill-Muniċipalità ta’ Åre lill-Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (“Konsum”), li allegatament jinvolvi għajnuna illegali mill-istat (“il-bejgħ kontestat”).
            
         
               (2)
            
            
               Permezz tal-ittra datata t-3 ta’ Jannar 2006, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-awtoritajiet Svediżi, li kienet sottomessa permezz ta’ ittri datati t-2 u t-28 ta’ Marzu 2006.
            
         
               (3)
            
            
               Permezz tal-ittra datata t-3 ta’ Jannar 2006, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-ilmentatur, li kienet sottomessa permezz ta’ ittra datata l-1 ta’ Frar 2006.
            
         
               (4)
            
            
               Permezz ta' ittra datata d-19 ta’ Lulju 2006, il-Kummissjoni informat lill-Isvezja li kienet iddeċidiet li tibda l-proċedura stipulata fl-Artikolu 88 tat-Trattat tal-KE fir-rigward tal-bejgħ kontestat (2).
            
         
               (5)
            
            
               Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċedura ġiet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
                   (3). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati sabiex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar il-miżura.
            
         
               (6)
            
            
               L-Isvezja ssottomettiet kummenti permezz ta’ ittra datata s-27 ta’ Settembru 2006. Il-Kummissjoni ma rċevietx kummenti mingħand partijiet interessati.
            
         
               (7)
            
            
               Permezz tal-ittra datata l-24 ta’ Jannar 2007, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-awtoritajiet Svediżi, li kienet sottomessa permezz ta’ ittra datata l-21 ta’ Frar 2007.
            
         
               (8)
            
            
               Fit-30 ta’ Jannar 2008, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali (“id-deċiżjoni”) (4), li tikkonkludi li l-bejgħ kontestat jinvolvi għajnuna skont it-tifsira tal-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE (5).
            
         
               (9)
            
            
               Id-deċiżjoni ġiet appellata minn Konsum. Fis-sentenza tagħha tat-13 ta’ Diċembru 2011 fil-Kawża T-244/08, il-Qorti Ġenerali annullat id-Deċiżjoni. Konsegwentement, il-Kummissjoni kellha teżamina mill-ġdid il-miżura u tieħu deċiżjoni ġdida dwar bejgħ kontestat.
            
         
               (10)
            
            
               Permezz tal-ittra datata t-22 ta’ Marzu 2012, il-Kummissjoni talbet informazzjoni addizzjonali mingħand l-awtoritajiet Svediżi, li ġiet ipprovduta permezz ta’ ittra datata t-23 ta’ April 2012.
            
         
               (11)
            
            
               Wara s-sottomissjoni tal-informazzjoni provduta mill-awtoritajiet Svediżi f’April 2012, Den Nya Välfärden issottomettiet kummenti permezz ta’ ittra ddatata l-21 ta’ Mejju 2012.
            
         
               (12)
            
            
               Permezz ta’ ittra datata l-15 ta’ Mejju 2012, Lidl Sverige KB (“Lidl”) provda informazzjoni supplimentari b'żieda mal-kummenti sottomessi minn Den Nya Välfärden. Barra minn hekk, Den Nya Välfärden provdiet aktar informazzjoni f’laqgħa mal-Kummissjoni, li seħħet fil-25 ta’ Ġunju 2012.
            
         
               (13)
            
            
               Permezz ta' ittra datata l-5 ta' Diċembru 2012, il-Kummissjoni talbet aktar kjarifikazzjoni mingħand l-awtoritajiet Svediżi, li wieġbu permezz ta’ ittra datata t-23 ta’ Jannar 2013.
            
         2.   DESKRIZZJONI TAL-MIŻURA
   
   2.1.   Il-partijiet involuti
   
   
               (14)
            
            
               Il-muniċipalità ta’ Åre (“il-Muniċipalità”) tinsab fil-Kontea ta’ Jämtland, l-Isvezja, u għandha madwar 10 100 abitant.
            
         
               (15)
            
            
               Konsum, l-allegat benefiċjarju tal-bejgħ kontestat, huwa soċjetà kooperattiva li jbiegħ prodotti għall-konsumatur, inklużi ikel u merċa, fil-Kontea ta' Jämtland kollha. Fl-1 ta’ Jannar 2006, Konsum ingħaqad ma’ Konsum Nord ekonomisk förening. Iż-żewġ kumpaniji jikkollaboraw mal-Kooperativa förbundet, li hija assoċjazzjoni ta’ soċjetajiet kooperattivi Svediżi. Il-Kooperativa förbundet hija l-kumpanija prinċipali tal-Grupp KF li jippossjedi, fost l-oħrajn, bejjiegħa bl-imnut Norveġiżi.
            
         
               (16)
            
            
               Åre Centrum AB (“Åre Centrum”) hija kumpanija immobiljari privata li topera b’mod indipendenti mill-Muniċipalità. Fiż-żmien tal-bejgħ kontestat, Åre Centrum kienet proprjetà ta’ SkiStar AB u intrapriżi oħra f’Åre. Mill-2007, Åre Centrum saret parti mill-kumpanija privata DIÖS Fastigheter AB.
            
         
               (17)
            
            
               L-ilmentatur, Den Nya Välfärden, huwa fondazzjoni Svediża li hija prinċipalment finanzjata mill-Konfederazzjoni tal-Intrapriżi Svediżi. Il-missjoni tagħha huwa, fost affarijiet oħra, li tiddefendi l-interessi tal-intrapriżi Svediżi billi timmonitorja l-funzjonament tal-kompetizzjoni ħielsa fl-Isvezja. Fl-ilment tagħha dwar il-bejgħ kontestat, Den Nya Välfärden qed taġixxi f’isem membru tagħha, Lidl.
            
         
               (18)
            
            
               Lidl kien l-ewwel operatur barrani fis-settur tal-ikel li daħal fis-suq Svediż fl-2003 u huwa kompetitur dirett ta’ Konsum fis-settur tal-bejgħ bl-imnut tal-ikel u l-merċa.
            
         2.2.   Il-Bejgħ kontestat
   
   
               (19)
            
            
               L-ilment jikkonċerna l-bejgħ ta’ biċċa art mill-Muniċipalità lill-Konsum fil-5 ta’ Ottubru 2005 bi prezz li allegatament kien taħt il-valur tas-suq.
            
         
               (20)
            
            
               Dan il-bejgħ kien parti minn tranżazzjoni akbar ta' proprjetà, li kienet tinvolvi għadd ta’ bejgħ differenti ta' art u għadd ta’ partijiet differenti. Dan il-bejgħ kellu l-għan li jimplimenta pjan majjistru ta’ żvilupp (minn hawn ’il quddiem “il-PMŻ), li kien adottat mill-Muniċipalità fil-21 ta’ Ġunju 2005. Wieħed mill-għanijiet tal-PMŻ kien li jimplimenta ċerti xogħlijiet ta' żvilupp sabiex tinħoloq żona mingħajr traffiku madwar il-pjazza ċentrali ta’ Åre (“Åre Torg”). F’dan ir-rigward, Åre Centrum intgħażlet bħala kuntrattur biex twettaq il-modernizzazzjoni ta’ Åre Torg skont il-PMŻ.
            
         
               (21)
            
            
               Bħala parti minn dan il-pjan, f’Ottubru 2005 seħħew it-tranżazzjonijiet ta' bejgħ ta' art li ġejjin:
               
                           1)
                        
                        
                           B’kuntratt bid-data l-4 ta’ Ottubru 2005, Konsum biegħ il-proprjetà tiegħu f’Åre Torg (denominazzjoni Mörviken 2:91) (6) lill-Åre Centrum għal SEK 8,5 miljuni (madwar EUR 910 000).
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Permezz tal-kuntratti datati t-3 u l-5 ta’ Ottubru 2005, il-Muniċipalità biegħet art lill-Konsum li kienet magħmula mill-unitajiet ta' proprjetà Åre Prästbord 1:30, 1:68 u 1:69 (7) fl-erja ta’ Produkthuset għal SEK 2 miljuni (madwar EUR 213 000) (“il-bejgħ kontestat”).
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           B’kuntratt bid-data l-4 ta’ Ottubru 2005, Åre Centrum biegħet plott art lill-Konsum għal SEK 1 miljun (madwar EUR 107 000) b’denominazzjoni Åre Prästbord 1:76 (8), maġenb l-unitajiet ta’ proprjetà msemmija qabel Åre Prästbord 1:30, 1:68 u 1:69.
                        
                     
         
               (22)
            
            
               Fil-bidu, il-prezz tal-plott art kontestat kellu jiġi stabbilit għal SEK 1 fil-laqgħa tal-Eżekuttiv Muniċipali tal-24 ta’ Awwissu 2005. Madankollu, b’telefonata segwita b’imejl datata t-23 ta’ Awwissu 2005, Lidl għamel offerta ta’ SEK 6,6 miljuni (madwar EUR 710 602) għall-istess plott art, għalhekk il-prezz tal-bejgħ kien negozjati mill-ġdid mill-Muniċipalità u Konsum minn SEK 1 għal SEK 1 miljun (madwar EUR 107 000). Madankollu, il-prezz ta’ SEK 1 miljun ġie revokat wara appell imressaq minn żewġ membri tal-Kunsill Muniċipali fil-Qorti Amministrativa tal-Kontea.
            
         
               (23)
            
            
               Prezz ta’ SEK 2 miljuni għall-plott art kontestat kien finalment approvat mill-Bord Eżekuttiv Muniċipali fil-5 ta’ Ottubru 2005. Fl-istess jum ġie ffirmat minn Konsum u l-Muniċipalità l-ftehim finali tal-bejgħ.
            
         2.3.   L-ilment
   
   
               (24)
            
            
               Skont l-ilmentatur, il-bejgħ kontestat ma kienx preċedut minn proċedura formali tal-offerti u ma twettqitx valwazzjoni indipendenti ta’ espert. Il-bejgħ kontestat huwa, fil-fehma tiegħu, bi ksur tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea (TFUE). F’dan ir-rigward, l-ilmentatur jiddikjara, b’mod partikolari, li l-offerta ta' Lidl kienet kredibbli, vinkolanti u direttament komparabbli mal-offerta li għamel Konsum u aċċettata mill-Muniċipalità. L-ilmentatur jikkonsidra li meta ma aċċettatx l-offerta ta' Lidl, il-Muniċipalità biegħet il-plott art taħt il-valur tagħha fis-suq. L-ilmentatur jallega li l-għajnuna tammonta għal SEK 4.6 miljun (madwar EUR 495 268), jew id-differenza bejn l-offerta ta' Lidl u l-prezz tal-bejgħ.
            
         3.   KUMMENTI MINGĦAND IL-PARTIJIET INTERESSATI
   
   
               (25)
            
            
               Il-Kummissjoni ma rċevietx kummenti mingħand il-partijiet interessati.
            
         4.   KUMMENTI ADDIZZJONALI MINGĦAND L-ILMENTATUR
   
   
               (26)
            
            
               Permezz ta’ ittra bid-data tal-21 ta’ Mejju 2012, l-ilmentatur iddikjara li Konsum ħallas SEK 861/m2 (madwar EUR 92) għall-art akkwistata mingħand Åre Centrum meta mqabbel ma’ SEK 312/m2 (madwar EUR 34) għall-art mixtrija mingħand il-Muniċipalità. Skont l-ilmentatur, dan jikkostitwixxi evidenza addizzjonali li l-bejgħ kontestat sar taħt il-valur tas-suq u li operatur privat kien ibigħ l-art bi prezz ogħla.
            
         5.   KUMMENTI MINGĦAND L-ISVEZJA
   
   
               (27)
            
            
               Skont l-awtoritajiet Svediżi, il-bejgħ lil Konsum kien parti minn serje ta’ tranżazzjonijiet ta' art, li b'mod speċjali kienu jinvolvu l-bejgħ minn Konsum ta’ plott ta’ art f’żona oħra ta’ Åre (Åre Torg), li kienet maħsuba biex tintuża mill-Muniċipalità għal ċerti skopijiet ta’ żvilupp.
            
         
               (28)
            
            
               Permezz tal-bejgħ tal-art, Konsum rialloka l-ħanut tiegħu lil hinn minn Åre Torg, u b’hekk ippermettiet lill-Muniċipalità tilħaq l-għanijiet tagħha kif stabbiliti fil-PMŻ, jiġifieri l-ħolqien ta’ żona ħielsa mit-traffiku madwar iż-żona ta’ Åre Torg. Kieku aċċettat l-offerta ta' Lidl minflok, il-Muniċipalità ma kinitx tkun tista' tilħaq l-għan tal-PMŻ, minħabba li Konsum kien jibqa' fil-postu f’Åre Torg. Għalhekk l-offerta ta' Lidl ma setgħetx titqies paragunabbli ma' dik ta' Konsum. Barra minn hekk l-awtoritajiet Svediżi ma kkunsidrawx l-offerta ta' Lidl bħala serja u vinkolanti minħabba s-sottomissjoni tard tagħha u n-nuqqas ta’ dettalji suffiċjenti.
            
         
               (29)
            
            
               Fi kwalunkwe każ, l-awtoritajiet Svediżi jqisu li l-bejgħ kontestat sar skont il-valur tas-suq. F’dan ir-rigward, l-awtoritajiet Svediżi ressqu żewġ rapporti ta’ esperti biex isostnu l-fehmiet tagħhom: rapport ta’ evalwazzjoni mħejji minn Ernst & Young Real Estate f’Mejju 2003 u rapport ta’ evalwazzjoni ex post imħejji minn PriceWaterhouse Coopers (PwC) f’April 2012 li jevalwa l-valur tal-art fi żmien il-bejgħ f’Ottubru 2005.
            
         
               (30)
            
            
               Ir-rapport ta’ evalwazzjoni ta' Ernst & Young twettaq f’Mejju 2003. Huwa bbażat fuq analiżi tal-fluss tal-flus filwaqt li jitqiesu parametri bħal pereżempju l-użu maħsub tal-art, l-iżvilupp ġejjieni tas-suq fil-qasam, l-ispejjeż tal-operat u tal-manutenzjoni għal proprjetajiet simili, eċċ. Biex stabbilixxa l-valur tas-suq, ir-rapport isemmi u jivvaluta ċerti plottijiet ta' art, li wieħed minnhom (Åre Prästbord 1:76) jinsab maġenb l-art mixtrija minn Konsum mingħand il-Muniċipalità (Åre Prästbord 1:30, 1:68 u 1:69). Dan ir-rapport ivalwa l-plott ta' maġenb din l-art għal madwar SEK 1 000/m2 gross area (madwar EUR 110).
            
         
               (31)
            
            
               Skont l-awtoritajiet Svediżi, il-plott ta' maġenb dak li jirreferi għalih ir-rapport ta’ Ernst & Young huwa paragunabbli mal-art mibjugħa mill-Muniċipalità lill-Konsum fl-2005. Fl-aħħar, il-prezz stmat għandu jikkorrispondi għal prezz tal-bejgħ finali tat-tranżazzjoni kontestata ta’ SEK 1 200/m2 gross floor area (madwar EUR 129).
            
         
               (32)
            
            
               F’dan ir-rigward, l-awtoritajiet Svediżi jenfasizzaw li meta stipulat il-prezz, il-Muniċipalità qieset il-valur għal kull metru kwadru ta’ gross area. Dan kien minħabba l-fatt li l-partijiet kellhom il-ħsieb jibnu bini kummerċjali fuq l-art. Għal dan l-għan, l-awtoritajiet Svediżi jqisu li l-prezzijiet ikkalkolati mill-ilmentatur u preżentati bħala evidenza li l-bejgħ kontestat sar taħt il-valur tas-suq (ara l-premessa (26)) ma għandhomx jitqiesu, għaliex jirreferu għall-prezz tal-art għal kull metru kwadru tal-erja totali.
            
         
               (33)
            
            
               Skont l-awtoritajiet Svediżi, iż-żmien li għadda bejn id-data tal-valwazzjoni ta' Ernst & Young u d-data tat-tranżazzjoni reali (sentejn u nofs) ġie meqjus, għalkemm suq għal ħwienet mibnijin ġodda f’Åre kien wieħed żgħir jekk mhux noneżistenti. Biex jissostanzjaw dan, l-awtoritajiet Svediżi semmew indiċi tal-prezz tal-konsumatur fin-nuqqas ta’ statistika uffiċjali tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli għaż-żmien u ż-żona konċernati. L-awtoritajiet Svediżi jikkonkludu li l-istima ta' Ernst & Young hija fi kwalunkwe każ komparabbli mal-prezz finali tal-bejgħ.
            
         
               (34)
            
            
               Barra minn hekk, bi tweġiba għat-talba tal-Kummissjoni għall-informazzjoni tat-22 ta’ Marzu 2012, l-awtoritajiet Svediżi provdew valwazzjoni esperta ex post ġdida li tħejjiet minn PwC f’April 2012. Ir-rapport ta’ PwC jikkonkludi li l-valur fis-suq tal-art involuta (9) fi żmien il-bejgħ (Ottubru 2005) kien ta’ bejn SEK 1,65 u SEK 2,474 miljuni (madwar EUR 177 000 u EUR 265 000). Biex wasal għal din il-firxa ta' valur, ir-rapport juża analiżi tal-prezzijiet lokali ta’ tranżazzjonijiet li jinvolvu proprjetajiet simili.
            
         
               (35)
            
            
               Barra minn hekk, l-awtoritajiet Svediżi semmew sentenza tal-Qorti Amministrattiva tal-Kontea ta’ Jämtland tal-24 ta’ Mejju 2006 li kkonfermat il-legalità tad-deċiżjoni tal-Muniċipalità li tapprova l-bejgħ tal-art lill-Konsum għal SEK 2 miljuni. Il-Qorti Amministrattiva tal-Kontea ddeċidiet li d-deċiżjoni kienet legali u li ma kinitx tiffavorixxi lill-Konsum għar-raġunijiet li ġejjin:
               
                           —
                        
                        
                           L-offerta ta' Lidl waslet eżatt qabel il-Kunsill tal-Muniċipalità adotta d-deċiżjoni tiegħu;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Il-bejgħ kien jikkonċerna art li kienet soġġetta għal kondizzjonijiet speċjali tal-użu, skont il-PMŻ applikabbli għaż-żona;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Ma kienx hemm biżżejjed evidenza li l-prezz tal-bejgħ kien taħt il-valur tas-suq;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Id-deċiżjoni tal-Kunsill tal-Muniċipalità trid titqies bħala parti minn pjan akbar ta' riallokazzjoni ta' negozji 'l bogħod miċ-ċentru tal-belt. Dan il-pjan kien jinkludi l-bejgħ kontestat ta’ art lill-Konsum.
                        
                     
         
               (36)
            
            
               Bi tweġiba għall-allegazzjonijiet tal-ilmentatur li ma seħħewx tranżazzjonijiet tal-proprjetà u li Konsum xorta jidher li huwa sid il-proprjetà immobbli Åre Mörviken 2:91, l-awtoritajiet Svediżi jallegaw li t-tranżazzjonijiet kienu segwiti bi proċess ta’ tqassim mill-ġdid tal-proprjetajiet kollha involuti. Għalhekk, wara li tlestew it-tranżazzjonijiet, il-proprjetajiet differenti bidlu l-ismijiet bejniethom fir-reġistru tal-proprjetà. F’dan ir-rigward, l-awtoritajiet Svediżi jindikaw illi l-proprjetajiet mibjugħa mill-Muniċipalità u Åre Centrum AB lill-Konsum bidlu isimhom minn Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76, u parti 1:69, għal Mörviken 2:91.
            
         6.   VALUTAZZJONI TAL-MIŻURA
   
   6.1.   L-eżistenza ta’ għajnuna mill-istat
   
   
               (37)
            
            
               L-Artikolu 107(1) tat-TFUE jgħid li “kull għajnuna, ta' kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat li twassal għal distorsjoni jew theddida ta' distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, sa fejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern”.
            
         
               (38)
            
            
               Skont każistika stabbilita (10), il-bejgħ minn awtoritajiet pubbliċi ta’ art jew bini lil impriża jew individwu involut f’attività ekonomika, jista’ jikkostitwixxi għajnuna mill-istat, b’mod partikolari fejn ma jsirx bil-valur tas-suq, jiġifieri, fejn ma tinbiegħx bil-prezz li investitur privat, li jopera f’kondizzjonijiet kompetittivi normali, x’aktarx li jistipula.
            
         
               (39)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota, f’dan ir-rigward, li tranżazzjonijiet ta' bejgħ ta' art għandhom, fil-prinċipju, jiġu vvalutati skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna Statali fil-bejgħ ta’ artijiet u bini ta’ awtoritajiet pubbliċi (11) (“il-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ tal-Art”), li tipprovdi sett ta’ linji gwida għall-Istati Membri biex jiżguraw li l-bejgħ tal-art u l-bini mill-awtoritajiet pubbliċi jkun ħieles minn għajnuna mill-istat.
            
         
               (40)
            
            
               Il-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ tal-Art tipprevedi żewġ metodi biex jiġi eskluż li kemm għajnuna f'dawn it-tranżazzjonijiet: l-ewwel, bejgħ ta’ art jew bini wara proċedura tal-offerti ppubbliċizzata sew, miftuħa u mingħajr kondizzjonijiet b'mod suffiċjenti, paragunabbli ma' irkant, li taċċetta l-aħjar offerta jew l-unika waħda; u, it-tieni, rapport ta' valwazzjoni ex ante mħejji minn espert indipendenti. Dawn iż-żewġ metodi jimmiraw li jiżguraw li l-prezz li bih tinbiegħ art minn awtorità pubblika jirrifletti b’mod adegwat, kemm jista’ jkun, il-valur tas-suq ta’ dik l-art, u għalhekk ikun konformi mal-prinċipju tal-investitur f'ekonomija tas-suq (MEIP), sabiex tiġi eliminata l-possibilità li l-bejgħ jagħti vantaġġ ekonomiku lix-xerrej tal-art. Ma jistax jiġi eskluż, madankollu, li jistgħu jiġu applikati metodi oħra ta’ valwazzjoni f’każijiet bħal dawn sakemm ikun żgurat li l-prezz realment imħallas mix-xerrej fuq il-bażi ta’ dawk il-metodi jirrifletti, sa fejn ikun possibbli, il-valur tas-suq ta’ dik l-art (12).
            
         
               (41)
            
            
               F’dan il-każ, la kien hemm proċedura tal-offerti miftuħa u mingħajr kondizzjoni u lanqas valwazzjoni ex ante minn espert indipendenti mħejjija għall-finijiet tal-bejgħ kontestat. Il-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ tal-Art għalhekk mhijiex direttament applikabbli. Bħala konsegwenza, il-valur tas-suq tal-plott art irid jiġi dedott minn informazzjoni disponibbli oħra.
            
         6.2.   L-offerta ta' Lidl
   
   
               (42)
            
            
               Offerta konkreta fl-istess żmien minn kompetitur normalment hija indikatur aħjar tal-valur tas-suq ta’ biċċa art mill-valur tal-art estimat minn espert indipendenti, peress li din tirrifletti kemm is-suq huwa lest li jħallas għall-art fid-data tal-bejgħ. Madankollu, biex tali offerta tikkostitwixxi indikatur affidabbli tal-valur tas-suq tal-art trid tkun kredibbli, vinkolanti u komparabbli mal-offerta aċċettata, filwaqt li jitqies il-kuntest speċifiku tat-transazzjoni involuta.
            
         
               (43)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li l-kredibilità u natura vinkolanti tal-offerta ta' Lidl ġew ikkontestati mill-awtoritajiet Svediżi. L-awtoritajiet Svediżi enfasizzaw li l-espressjoni ta’ interess ta' Lidl waslet b'imejl fil-jum ta' qabel l-adozzjoni tad-deċiżjoni mill-Bord Eżekuttiv tal-Muniċipalità li jsir il-bejgħ kontestat u li kienet nieqsa minn biżżejjed dettall.
            
         
               (44)
            
            
               Taħt dawn iċ-ċirkostanzi l-Kummissjoni tqis li l-kredibbiltà tal-offerta ta' Lidl tabilħaqq tista' tiġi ddubitata. Madankollu, anke jekk l-offerta ta' Lidl titqies kredibbli, din ma tkunx kompletament komparabbli mal-offerta ta’ Konsum. Dan huwa għaliex Lidl u Konsum ma kinux f’sitwazzjoni simili fir-rigward tal-plott art kontestata. Pjuttost, fir-rigward ta’ Konsum, il-bejgħ kontestat kien parti minn sett ta’ tranżazzjonijiet immobiljari li kellu l-għan li jimplimenta l-PMŻ msemmi hawn fuq fil-Muniċipalità biex tinħoloq żona mingħajr traffiku madwar Åre torg.
            
         
               (45)
            
            
               F’dan ir-rigward, isegwi mill-każistika li għandu jitqies l-kuntest li fih issir tranżazzjoni sabiex jiġi vvalutat jekk il-bejgħ ta’ art jew bini minn awtorità pubblika lil impriża jkunx fih elementi ta’ għajnuna mill-istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE (13).
            
         
               (46)
            
            
               Filwaqt li Lidl kien interessat biss f'li jikseb il-plott art kontestat, Konsum, skont l-awtoritajiet Svediżi, ma kienx jitbiegħed minn Åre Torg kieku ma setax jakkwista ż-żewġ plottijiet ta’ art maġenb xulxin f’Åre Prästbord. Fil-fatt, il-bejgħ kontestat kien jifforma parti minn serje ta’ operazzjonijiet interkonnessi ta' proprjetà immobbli li kienu jsegwu l-istess għan skont il-pjan ta’ żvilupp tal-Muniċipalità għaż-żona, jiġifieri tqassim mill-ġdid ta’ proprjetajiet meqjusa neċessarji biex tinħoloq żona mingħajr traffiku madwar Åre Torg. Barra minn hekk, kuntrarjament għall-ftehim konkluż bejn Konsum u l-Muniċipalità, l-offerta ta' Lidl ma fiha l-ebda referenza jew speċifikazzjoni marbuta mal-PMŻ. Kieku ġiet aċċettata l-offerta ta' Lidl kien jinħoloq riskju li ma jintlaħqux l-miri stabbiliti fil-PMŻ u għalhekk, mill-perspettiva tal-Muniċipalità, iż-żewġ offerti ma jistgħux jitqiesu komparabbli.
            
         
               (47)
            
            
               Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li, minħabba l-kuntest tal-bejgħ kontestat, l-offerta ta' Lidl ma tipprovdix l-aqwa sostituzzjoni disponibbli biex jiġi ddeterminat il-valur fis-suq tal-plott art.
            
         6.3.   Il-valwazzjonijiet tal-esperti
   
   
               (48)
            
            
               L-awtoritajiet Svediżi argumentaw li m’hemmx rapport uffiċjali dwar l-iżvilupp tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli għal Åre fi żmien il-bejgħ kontestat minħabba n-nuqqas ta’ fis-suq tal-proprjetà immobbli għal tranżazzjonijiet ta’ dak it-tip. Minflok, l-awtoritajiet Svediżi ssottomettew valwazzjoni ta’ plott art li jmiss imħejjija minn Ernst & Young f’Mejju 2003. Filwaqt li dik il-valwazzjoni twettqet minn valwatur indipendenti tal-assi fuq il-bażi ta’ standards ta’ valwazzjoni ġeneralment aċċettati, din saret kważi sentejn u nofs qabel il-bejgħ kontestat, għalhekk il-valur tal-art seta’ nbidel b’mod sinifikanti matul dak il-perjodu.
            
         
               (49)
            
            
               Wara talba mill-Kummissjoni, l-awtoritajiet Svediżi provdew rapport espert addizzjonali tal-valur tas-suq tal-plott art konċernata. Din il-valwazzjoni ex post ġdida, imwettqa minn PwC fl-2012, testima l-valur tas-suq tal-plott art fiż-żmien il-bejgħ kontestat, jiġifieri f’Ottubru 2005. Ir-rapport jikkonferma li l-asserzjoni tal-awtoritajiet Svediżi li fiż-żmien il-bejgħ kontestat kważi ma kien hemm l-ebda tranżazzjoni fiż-żona b’karatteristiċi simili li minnhom jista' jinħadem il-valur tas-suq tal-proprjetà kontestata. Madankollu, biex wasal għal stima tal-valur tas-suq tal-proprjetà, ir-rapport japplika analiżi tal-prezzijiet lokali ta’ tranżazzjonijiet bi proprjetajiet simili. Ir-rapport jikkonkludi li l-valur tas-suq tal-proprjetà kontestat f’Ottubru 2005 kienet bejn SEK 1,65 u SEK 2,475 miljuni.
            
         
               (50)
            
            
               Billi dan ir-rapport kien imwettaq minn valwatur indipendenti tal-assi fuq il-bażi ta’ standards ta' valwazzjoni ġeneralment aċċettati, jiġifieri l-metodu komparattiv (jiġifieri analiżi ta’ tranżazzjonijiet li jinvolvu proprjetajiet simili), biex jiġi evalwat il-valur tas-suq tal-plott art kontestata fid-data tal-bejgħ kontestat, il-Kummissjoni tqis li din l-istima tikkostitwixxi l-aqwa sostituzzjoni disponibbli biex jiġi determinat il-valur fis-suq tal-plott art kontestat. Fuq il-bażi ta’ dik l-istima, il-prezz tax-xiri mħallas minn Konsum lill-Muniċipalità għall-plott art — SEK 2 miljuni — jinsab fil-firxa meqjusa li tikkostitwixxi l-valur tas-suq f’Ottubru 2005.
            
         
               (51)
            
            
               Finalment, il-Kummissjoni tqis ukoll il-fatt li l-partijiet ikkonsidraw il-prezz kull metru kwadru gross area meta stipulaw il-prezz tal-plott art konċernata. F’dan ir-rigward, il-prezz ta’ SEK 1 000/m2 gross floor area, kif evalwat fir-rapport ta’ Ernst & Young, jidher li huwa komparabbli ma’ SEK 1 200/m2 gross floor area miftiehem għall-bejgħ kontestat.
            
         
               (52)
            
            
               Fid-dawl ta’ dan ta' hawn fuq, il-Kummissjoni tqis li l-bejgħ tal-unitajiet ta' proprjetà Åre Prästbord 1:30, 1:68 u 1:69 fiż-żona ta' Produkthuset mill-Muniċipalità lill-Konsum fil-5 ta’ Ottubru 2005 għal SEK 2 miljuni sar bil-prezz tas-suq u għalhekk dak il-bejgħ ma fih l-ebda għajnuna mill-istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,
            
         ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:
   Artikolu 1
   Il-miżura li l-Isvezja implimentat favur Konsum Jämtland Ekonomisk Förening ma tikkostitwixxix għajnuna skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea.
   Artikolu 2
   Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lill-Isvezja.
   
      Magħmul fi Brussell, is-16 ta’ April 2013.
      
         
            Għall-Kummissjoni
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Viċi President
         
      
   
   
      (1)  ĠU C 204, 26.8.2006, p. 5.
   
      (2)  Każ C 35/2006.
   
      (3)  ĠU C 204, 26.8.2006, p. 5.
   
      (4)  Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni tat-30 ta’ Jannar 2008 dwar għajnuna mill-Istat C 35/2006 (ex NN 37/06) implimentata mill-Iżvezja għal Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (ĠU L 126, 14.5.2008, p. 3).
   
      (5)  B’effett mill-1 ta’ Diċembru 2009, l-Artikoli 87 u 88 tat-Trattat tal-KE saru l-Artikoli 107 u 108, rispettivament, tat-TFUE; iż-żewġ settijiet ta’ dispożizzjonijiet huma, fis-sustanza, identiċi. Għall-finijiet ta’ din id-Deċiżjoni, ir-referenzi għall-Artikoli 107 u 108 tat-TFUE għandhom jinftiehmu bħala referenzi għall-Artikoli 87 u 88 tat-Trattat tal-KE, rispettivament, fejn xieraq.
   
      (6)  L-art ingħatat isem ġdid wara t-tranżazzjoni.
   
      (7)  L-art ingħatat isem ġdid wara t-tranżazzjoni.
   
      (8)  L-art ingħatat isem ġdid wara t-tranżazzjoni.
   
      (9)  Åre Prästbord 1:30, 1:68 u 1:69.
   
      (10)  Il-kawża C-239/09 Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe [2010] Ġabra I-13083, il-paragrafu 34 u l-Kawża C-290/07 P Il-Kummissjoni vs Scott [2010] Ġabra I-7763, il-paragrafu 68; Il-Kawża T-244/08 Konsum Nord ekonomisk förening v il-Kummissjoni [2011] Ġabra II-0000, paragrafu 61.
   
      (11)  ĠU L 209, 10.7.1997, p. 3.
   
      (12)  Il-Kawża C-239/09 Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe & Co. KG v BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH [2010] Ġabra I-13083, paragrafu 39.
   
      (13)  Ara s-sentenza tal-Qorti Ġenerali tat-13 ta’ Diċembru 2011 fil-Kawża T-244/08 Konsum Nord ekonomisk förening v il-Kummissjoni [2011] ECR II 00000, paragrafu 57.