CELEX: 32013D0247
Language: mt
Date: 2013-01-23 00:00:00
Title: 2013/247/UE: Deċiżjoni tal-Kummissjoni tat- 23 ta' Jannar 2013 dwar l-għajnuna mill-Istat SA.24123 (2012/C) (eks 2011/NN) implimentata mill-Pajjiżi l-Baxxi Allegat bejgħ ta’ art bi prezz orħos mill-valur tas-suq mill-Muniċipalità ta’ Leidschendam-Voorburg (notifikata bid-dokument C(2013) 87)  Test b’relevanza għaż-ŻEE

1.6.2013   
            
            
               MT
            
            
               Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
            
            
               L 148/52
            
         DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI
   tat-23 ta' Jannar 2013
   dwar l-għajnuna mill-Istat SA.24123 (2012/C) (eks 2011/NN) implimentata mill-Pajjiżi l-Baxxi Allegat bejgħ ta’ art bi prezz orħos mill-valur tas-suq mill-Muniċipalità ta’ Leidschendam-Voorburg
   (notifikata bid-dokument C(2013) 87)
   (Il-verżjoni bl-Olandiż biss hija awtentika)
   (Test b’relevanza għaż-ŻEE)
   (2013/247/UE)
   IL-KUMMISSJONI EWROPEA,
   Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu 108(2) tiegħu,
   Wara li kkunsidrat il-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,
   Wara li talbet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjonijiet imsemmija hawn fuq (1) u wara li kkunsidrat il-kummenti tagħhom,
   Billi:
   1.   PROĊEDURA
   
   
               (1)
            
            
               B’ittra tal-10 ta’ Settembru 2007, Stichting Behoud Damplein Leidschendam (minn hawn ‘il quddiem “Stichting”), fondazzjoni stabbilita fl-2006 biex tiddefendi l-interessi ta’ residenti li jinsabu fil-viċinanza ta’ Damplein Leidschendam-Voorburg (fil-Pajjiżi l-Baxxi), ressqet ilment lill-Kummissjoni rigward l-allegata għotja ta’ għajnuna mill-Istat fil-kuntest ta’ proġett ta’ proprjetà immobbli mniedi mill-Muniċipalità ta’ Leidschendam-Voorburg f'kooperazzjoni ma’ numru ta’ partijiet privati.
            
         
               (2)
            
            
               Permezz ta’ ittra tat-12 ta’ Ottubru 2007, il-Kummissjoni ressqet l-ilment lill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi għall-konsiderazzjoni tagħhom, flimkien ma’ talba għal tweġiba għal numru ta’ mistoqsijiet. L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ssottomettew ir-risposta tagħhom permezz ta’ ittra tas-7 ta’ Diċembru 2007. Il-Kummissjoni bagħtet iktar talbiet għal informazzjoni lill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi permezz ta’ ittri bid-data tal-25 ta’ April 2008, tat-12 ta’ Settembru 2008, tal-14 ta’ Awwissu 2009, tat-12 ta’ Frar 2010 u tat-2 ta’ Awwissu 2011. L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi wieġbu għal dawn it-talbiet permezz ta’ ittri bid-data tat-30 ta’ Mejju 2008, tas-7 ta’ Novembru 2008, tat-30 Ottubru 2009, tat-12 ta’ April 2010, tad-29 ta’ Settembru 2011 u tat-3 ta’ Ottubru 2011, rispettivament. Fit-12 ta’ Marzu 2010 saret laqgħa bejn is-servizzi tal-Kummissjoni u l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi u, bħala riżultat, informazzjoni addizzjonali ġiet sottomessa lill-Kummissjoni permezz ta’ ittra tat-30 ta’ Awwissu 2010.
            
         
               (3)
            
            
               B’ittra tas-26 ta’ Jannar 2012, il-Kummissjoni għarrfet lill-Pajjiżi l-Baxxi li hija kienet iddeċidiet li tiftaħ il-proċedura stipulata fl-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea (2) (minn hawn ‘il quddiem: "it-TFUE") fir-rigward ta’ miżura speċifika meħuda fil-kuntest tal-proġett tal-proprjetà immobbli. Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni li tiftaħ il-proċedura (minn hawn ‘il quddiem “id-Deċiżjoni ta’ ftuħ”) kienet ippubblikata fil-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (3). Permezz ta’ din id-Deċiżjoni, il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati biex iressqu kummenti dwar il-valutazzjoni preliminari tal-miżura.
            
         
               (4)
            
            
               B'ittra tat-18 ta’ April 2012, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ssottomettew il-kummenti tagħhom dwar id-deċiżjoni tal-ftuħ, wara li kienu rċevew żewġ estensjonijiet tad-data tal-għeluq biex jikkummentaw u wara laqgħa mas-servizzi tal-Kummissjoni fit-12 ta’ Marzu 2012 fil-preżenza tal-benefiċjarju tal-miżura.
            
         
               (5)
            
            
               B’ittra tas-16 ta’ April 2012, Stichting issottomettiet il-kummenti tagħha lill-Kummissjoni dwar id-deċiżjoni tal-ftuħ tal-proċedura. Il-verżjoni mhux kunfidenzjali ta’ dawn il-kummenti ntbagħtet lill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi permezz ta’ ittra tas-16 ta’ Mejju 2012. Permezz ta’ ittra tal-14 ta’ Ġunju 2012, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ssottomettew ir-reazzjoni tagħhom għall-kummenti ta’ Stichting.
            
         2.   DESKRIZZJONI TAL-MIŻURI
   
   2.1   Il-benefiċjarji u l-partijiet involuti
   
   
               (6)
            
            
               Il-benefiċjarja tal-miżuri hija s-soċjetà Schouten-de Jong Bouwfonds (minn hawn ‘il quddiem “SJB”). Din is-soċjetà twaqqfet minn Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV (minn issa ’l quddiem "Schouten de Jong") u Bouwfonds Ontwikkeling BV (minn issa ’l quddiem "Bouwfonds") għall-finijiet tal-proġett ta proprjetà immobbli kkontestat u ma għandhiex personalità legali taħt il-liġi tal-Pajjiżi l-Baxxi.
            
         
               (7)
            
            
               Bħala membri tas-soċjetà SJB, Schouten de Jong u Bouwfonds għandhom jiġu kkunsidrati wkoll bħala benefiċjarji tal-miżuri (4).
            
         
               (8)
            
            
               Schouten de Jong, stabbilita f’Voorburg, il-Pajjiżi l-Baxxi, hija attiva fl-iżvilupp ta' proġetti tal-proprjetà immobbli fil-Pajjiżi l-Baxxi, partikolarment fiż-żona ta’ Leidschendam. Il-fatturat tagħha kien ta’ EUR 60 miljun fl-2011.
            
         
               (9)
            
            
               Bouwfonds, stabbilita f’Delft, il-Pajjiżi l-Baxxi, u sussidjarja ta’ Rabo Vastgoed, hija l-akbar żviluppatur tal-proprjetà immobbli fil-Pajjiżi l-Baxxi u fost it-tliet atturi ewlenin fis-suq Ewropew tal-proprjetà immobbli. Bouwfonds hija attiva, partikolarment, fil-Pajjiżi l-Baxxi, fil-Ġermanja u fi Franza. Din il-kumpanija kellha fatturat ta’ EUR 1,6 biljun fl-2011.
            
         
               (10)
            
            
               Il-Muniċipalità ta’ Leidschendam-Voorburg (minn hawn ‘il quddiem: "il-Muniċipalità") tinsab fil-provinċja tal-Olanda t’Isfel, qrib The Hague, fil-Pajjiżi l-Baxxi.
            
         
               (11)
            
            
               Sħubija pubblika-privata fil-forma ta’ vennootschap onder firma (minn hawn ‘il quddiem: “il-PPP”) twaqqfet mill-Muniċipalità u minn SJB biex twettaq il-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat. Kull parti fil-PPP kellha ġġorr 50 % tal-ispejjeż u r-riskji assoċjati mal-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett. It-teħid tad-deċiżjonijiet tal-PPP kellu jsir permezz tal-unanimità. Skont l-informazzjoni pprovduta mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, Schouten de Jong u Bouwfonds huma t-tnejn li huma responsabbli in solidum ("hoofdelijk aansprakelijk") għat-twettiq minn SJB tal-obbligi tagħha skont il-Ftehim tal-PPP (5).
            
         2.2   Il-proġett tal-proprjetà immobbli
   
   
               (12)
            
            
               Fis-6 ta’ April 2004, il-Kunsill tal-Muniċipalità adotta Pjan Ewlieni tal-Kunċett tal-Isfruttament tal-Art ta’ Damcentrum u Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta’ Damcentrum li jistabbilixxu qafas ta’ ftehim bil-għan li jiġi rivitalizzat iċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam (minn hawn ‘il quddiem: “il-Proġett ta’ Leidschendam Centrum”) (6). Il-proġett ta’ Leidschendam Centrum jikkonċerna żona ta’ madwar 20,7 ettaru u jikkonsisti fit-twaqqigħ ta' madwar 280 unità residenzjali li huma prinċipalment akkomodazzjoni soċjali, fit-tiġdid tal-ispazji pubbliċi u l-utilitajiet (id-drenaġġ, il-paviment, id-dawl, eċċ.) u l-kostruzzjoni ta’ madwar 600 unità residenzjali ġodda – kemm akkomodazzjoni soċjali kif ukoll akkomodazzjoni tas-settur liberu - u madwar 3 000 metru kwadru ta’ spazju kummerċjali (ħwienet), garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art fuq żewġ livelli u r-rilokazzjoni u r-rikostruzzjoni ta’ skola. Il-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kien maqsum f’diversi subproġetti, li wieħed minnhom hu l-proġett tal-proprjetà immobbli li jikkonċerna lil Damplein (minn hawn ‘il quddiem: “Il-Proġett Damplein”).
            
         2.2.1   Il-fażi ta’ kostruzzjoni
   
   
               (13)
            
            
               Fuq il-bażi tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum, il-Muniċipalità kkonkludiet ftehim ta’ kooperazzjoni ma’ numru ta’ żviluppaturi privati tal-proġetti, inkluż ma' SJB, fid-9 ta’ Settembru 2004 (minn hawn ‘il quddiem: “il-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004”). Il-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li l-iżviluppaturi privati tal-proġetti, għal kull waħda mis-subpartijiet speċifiċi tal-Proġett Leidschendam Centrum assenjata lilhom, jibnu u jbigħu, għar-riskju u l-ispejjeż tagħhom, il-proprjetà immobbli proġettata.
            
         
               (14)
            
            
               Skont il-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, ix-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni jibdew ladarba l-art tkun tlestiet għall-kostruzzjoni (ara l-premessa (21) hawn taħt) u jkunu nkisbu l-permessi tal-bini meħtieġa. Madankollu, fir-rigward tal-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu, l-iżviluppaturi privati tħallew jipposponu l-kostruzzjoni sakemm ikunu nbiegħu minn qabel 70 % ta’ dawn l-unitajiet, kemm jekk f'kombinazzjoni ma’ unitajiet residenzjali soċjali kif ukoll jekk le, fiż-żona tas-sub-proġett ikkonċernata (l-Artikolu 7.5 tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, minn hawn ‘ il quddiem: il-“klawżola tas-70 %”). Din il-klawżola tas-70 % normalment tinstab f’kuntratti tal-kostruzzjoni fil-Pajjiżi l-Baxxi u tipprova tillimita r-riskji għall-iżviluppaturi tal-proġetti li jibnu proprjetà immobbli li tista’ ma tinbiegħx. Madankollu, il-Ftehim ma kienx jipprovdi għall-possibbiltà li jiġi pospost il-bini fir-rigward tal-binjiet kummerċjali u l-garaxx tal-parkeġġ ta’ taħt l-art.
            
         
               (15)
            
            
               Skont kemm il-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 kif ukoll ftehim ieħor tal-proġett konkluż fit-22 ta’ Novembru 2004 (minn issa ‘l quddiem: “il-Ftehim tal-Proġett SJB”), SJB kellha tibni total ta’ 242 unità residenzjali, li minnhom 74 kienu inizjalment ippjanati li jinbnew f’Damplein (7). SJB kellha tibni wkoll madwar 2 400 metru kwadru ta’ spazju kummerċjali f’Damplein u kellha tibni l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art, li minbarra sezzjoni privata (75 spazju għall-parkeġġ) kellu jinkludi wkoll sezzjoni pubblika (225 spazju għall-parkeġġ). Il-bini kummerċjali u l-unitajiet residenzjali t-tnejn kellhom jinbnew fuq il-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.
            
         
               (16)
            
            
               Il-Muniċipalità, bħalma ġie wkoll espliċitament enfasizzat mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi fil-kummenti tagħhom, ma kenitx involuta fil-fażi ta’ kostruzzjoni tal-proġett u ma kienet qed iġġorr l-ebda riskju b’rabta mal-bejgħ tal-unitajiet residenzjali u l-bini kummerċjali. Il-qligħ minn dan il-bejgħ, jekk ikun hemm, kien imur direttament għand l-żviluppaturi privati. Għandha ssir distinzjoni bejn il-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett u dik li tissejjaħ il-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, fejn il-Muniċipalità kienet involuta permezz tal-PPP ma’ SJB u kienet qed iġġorr 50 % tar-riskji (ara l-premessa (17) hawn taħt).
            
         2.2.2   Il-fażi tal-isfruttament tal-art
   
   
               (17)
            
            
               Qabel setgħu jibdew ix-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f’kull parti tal-proġett tal-proprjetà immobbli, kellha tiġi akkwistata l-art, l-infrastruttura pubblika kellha tiġi riorganizzata u l-art kellha titħejja għall-kostruzzjoni. Billi din il-fażi tal-proġett tal-“isfruttament tal-art” kienet mistennija li tinvolvi spejjeż għolja (f’dak il-mument stmati li kienu madwar EUR 30 miljun) u riskji sinifikanti, il-Muniċipalità ddeċidiet li twaqqaf PPP ma’ SJB biex twettaq dawn ix-xogħlijiet (8). Għal dan il-għan, il-Muniċipalità u SJB ffirmaw ftehim tal-isfruttament tal-art/PPP fit-22 ta’ Novembru 2004 (minn hawn ‘il quddiem: il-“GREX”).
            
         
               (18)
            
            
               B’kumpens għall-parteċipazzjoni tagħha fil-fażi tal-proġett tal-isfruttament tal-art, SJB kienet se tikseb sehem mill-introjtu tal-PPP u tirċievi d-drittijiet tal-iżvilupp fuq biċċiet ta’ art li qabel kienu ġew allokati għall-Muniċipalità (9). Skont il-GREX, kemm il-Muniċipalità kif ukoll SJB kellhom jagħtu kontribuzzjoni finanzjarja diretta għall-PPP sabiex din twettaq ix-xogħlijiet tal-isfruttament tal-art (10). Il-GREX jipprovdi wkoll li l-Muniċipalità u SJB t-tnejn li huma jġorru 50 % tal-ispejjeż u r-riskji tal-fażi tal-isfruttament tal-art (l-Artikolu 4.1. tal-GREX) u li d-dħul/telf finali tal-isfruttament tal-art jinqasmu skont ir-regoli preskritti fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 (l-Artikolu 14.3). Dan kien jistipula li fi tmiem il-fażi tal-isfruttament tal-art riżultat negattiv jew pożittiv ta’ mhux aktar minn EUR 1 miljun jinqasam ugwalment bejn il-Muniċipalità u SJB, filwaqt li l-porzjon ta’ riżultat pożittiv li taqbeż il-EUR 1 miljun jinqasam bejn il-Muniċipalità, SJB u l-partijiet privati l-oħra li jieħdu sehem fil-fażi ta’ kostruzzjoni tal-proġett tal-proprjetà immobbli (Artikolu 10.9 tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004).
            
         
               (19)
            
            
               Minbarra t-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, il-fażi tal-isfruttament tal-art kienet tkopri wkoll il-kostruzzjoni, l-isfruttament temporanju u l-bejgħ mill-ġdid tal-parti pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u l-bini tal-iskola (l-Artikolu 4 tal-Ftehim tal-GREX). Għal dan il-għan, il-PPP qablet ma’ SJB li SJB tibni l-garaxx pubbliku ta’ taħt l-art, li kien meqjus li huwa intrinsikament marbut mat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ (l-Artikolu 9 tal-Ftehim tal-GREX), li għalihom SJB tirċievi ammont massimu ta’ madwar EUR 4,6 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2003) mill-PPP (l-Artikolu 6 tal-Ftehim tal-Proġett ta’ SJB). Il-kostruzzjoni tat-taqsima privata tal-garaxx tal-parkeġġ kellha tkun iffinanzjata minn SJB nnifisha. Il-PPP kellha l-intenzjoni li tbigħ il-garaxx tal-parkeġġ kollu kemm hu lil parti terza u d-dħul minn dak il-bejgħ kellu jmur għand il-PPP, li kienet taqsmu bejn il-Muniċipalità u SJB.
            
         
               (20)
            
            
               Fl-aħħarnett, il-PPP kienet se tikkontribwixxi wkoll 50 % tal-ispejjeż għall-kostruzzjoni ta’ skola f’żona oħra tal-pjan tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum. Il-50 % li jibqa' kellhom jiġu ffinanzjati direttament mill-Muniċipalità (l-Artikolu 8 tal-GREX).
            
         
               (21)
            
            
               Kif isegwi mill-premessi (17) sa (20) hawn fuq, l-ispejjeż tal-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett kienu jikkonsistu essenzjalment fl-ispejjeż tal-akkwist tal-art fejn din ma kenitx diġà proprjetà tal-Muniċipalità, l-ispejjeż tat-tħejjija tal-art għall-kostruzzjoni, l-ispejjeż għas-sezzjoni pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art u 50 % tal-ispejjeż tal-kostruzzjoni tal-iskola.
            
         
               (22)
            
            
               Il-PPP kienet tiġġenera dħul mill-fażi tal-isfruttament tal-art, l-ewwel u qabel kollox, permezz tal-bejgħ tal-art lil żviluppaturi ta’ proġetti privati, inkluż SJB, wara li l-PPP tkun ħejjiet l-art għall-kostruzzjoni. Kull żviluppatur tal-proġett kellu jixtri l-parti mill-art assenjata lilu sabiex jibni unitajiet residenzjali u binjiet kummerċjali. Il-prezzijiet tal-art kienu stabbiliti fl-Artikolu 10 u fl-Anness 3a tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004. Il-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 ddikjara espliċitament li dawn il-prezzijiet kienu prezzijiet minimi, li setgħu jiġu miżjuda jekk kellu jinbena spazju ta’ art akbar minn dak ippjanat. Dawn il-prezzijiet kienu bbażati fuq rapport ta’ valutazzjoni ta’ espert indipendenti, bid-data tal-11 ta’ Marzu 2003, li qies li l-prezzijiet kienu konformi mas-suq. Il-ħlas tal-prezz tal-art kellu jkun dovut fil-mument li l-iżviluppatur privat ikkonċernat ikun kiseb il-permessi tal-bini meħtieġa u kellu jseħħ mhux aktar tard mill-mument tat-trasferiment ġuridiku tal-art (l-Artikolu 10.5 tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004).
            
         
               (23)
            
            
               Il-prezz tal-art mibjugħa mill-PPP lil SJB għall-Proġett Leidschendam Centrum ġenerali kien iddeterminat li jlaħħaq it-EUR 18,5 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2003) bħala minimu. L-art fiż-żona ta’ Damplein mibjugħa mill-PPP lil SJB kienet iddeterminata li tiswa minimu ta’ EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2003), annwalmet indiċjati bi 2,5 % sal-ħlas.
            
         
               (24)
            
            
               It-tieni, il-PPP kellha tiġbor dħul addizzjonali billi żżomm mingħand kull żviluppatur privat tal-proġett miżata għall-isfruttament tal-art u miżata tal-kwalità skont l-Artikolu 10.3 tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 (11). Dawn il-miżati ġew ikkalkulati abbażi tan-numru ta’ unitajiet residenzjali li għandhom jinbnew mill-iżviluppatur privat tal-proġett u jistgħu jiġu miżjuda jew imnaqqsa skont in-numru tal-unitajiet effettivament mibnija. Dawn il-ħlasijiet kienu dovuti sa mhux aktar tard mill-1 ta’ Lulju 2004 u kienu jenħtieġu li jitħallsu fi ħlas wieħed għall-unitajiet residenzjali kollha mibnija fil-Proġett Leidschendam Centrum mill-iżviluppatur privat ikkonċernat.
            
         
               (25)
            
            
               Fir-rigward ta’ SJB, il-miżata totali tal-isfruttament tal-art kienet iddeterminata li kienet ta’ madwar EUR 1,1 miljun u l-miżata tal-kwalità li kienet ta' madwar EUR 0,9 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2003), indiċjati kull sena bi 2,5 % sal-ħlas, għall-unitajiet residenzjali kollha li huma ppjanati li jinbnew fiż-żona ta’ Leidschendam Centrum. Il-miżata tal-isfruttament tal-art finali u l-miżata tal-kwalità finali jkunu jiddependu fuq l-għadd ta’ unitajiet residenzjali li fil-fatt jinbnew.
            
         2.3   It-tnaqqis retroattiv fil-prezz u l-miżati rinunzjati
   
   
               (26)
            
            
               Skont il-kalendarju li ġie stabbilit f’Marzu 2004, ix-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f’Damplein inizjalment kienu ppjanati li jibdew f'Novembru 2005. Madankollu, minħabba diversi proċedimenti fi qrati nazzjonali, il-permessi tal-bini li SJB kienet teħtieġ biex tibda l-kostruzzjoni ġew imdewma u eventwalment inkisbu biss f’Novembru 2008.
            
         
               (27)
            
            
               SJB bdiet bil-bejgħ minn qabel tal-unitajiet residenzjali fi Frar 2007, iżda esperjenzat diffikultajiet fil-bejgħ ta’ dawn u eventwalment irnexxielha tbigħ minn qabel biss 20 mis-67 unità ppjanata. Minħabba d-dewmien li kien hemm fil-kisba tal-permessi tal-bini meħtieġa, dawn il-kuntratti ta’ qabel il-bejgħ ġew annullati f’Settembru 2008 u għalhekk, meta SJB finalment kisbet il-permessi sabiex tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f'Novembru ta’ dik is-sena, l-ebda waħda mill-unitajiet residenzjali li SJB kienet meħtieġa li tibni f’Damplein ma kienet inbiegħet minn qabel. Sadanittant, il-kriżi finanzjarja kienet bdiet u affettwat is-suq tal-proprjetà immobbli tal-Pajjiżi l-Baxxi b'mod partikolari.
            
         
               (28)
            
            
               F'dan il-kuntest, SJB infurmat lill-Muniċipalità li ma kenitx se tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni, minkejja l-fatt li l-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 kien jippermettilha biss li tipposponi l-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali jekk inqas minn 70 % ta’ dawn l-unitajiet kienu nbiegħu. Kif spjegat fil-premessa (13) ta’ hawn fuq, il-klawżola tas-70 % ma kenitx tkopri l-ispejjeż tal-kostruzzjoni ta’ bini kummerċjali jew tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art.
            
         
               (29)
            
            
               Fil-ħarifa tal-2008, SJB għamlet proposta lill-PPP sabiex tħallas EUR 4 miljun għall-art f’Damplein, minflok is-EUR 7,2 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2003) miftiehma oriġinarjament, u b’dan SJB tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f'April 2009 irrispettivament minn jekk ikunux inbiegħu minn qabel l-unitajiet residenzjali. Bi tpattija għal dan it-tnaqqis fil-prezz, SJB għalhekk kienet lesta li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % li kien hemm fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004. SJB pproponiet ukoll li tikkuntattja investitur li jiggarantixxi li jixtri l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa. Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi dan irriżulta fi prezz aktar baxx minn dak mistenni minn bejgħ dirett lil persuni privati.
            
         
               (30)
            
            
               Fit-18 ta’ Diċembru 2008, il-PPP u SJB qablu fil-prinċipju dwar it-tnaqqis fil-prezz, iżda qabel ma fittxet l-approvazzjoni tal-Kunsill tal-Muniċipalità, il-Muniċipalità kkuntattjat espert indipendenti biex jiddetermina jekk il-prezz ikkalkulat minn SJB kienx prezz li jikkonforma mas-suq. Fir-rapport tiegħu tal-11 ta’ Frar 2009, l-espert ikkonkluda li EUR 4 miljun (valur fl-1 ta’ Jannar 2010) jistgħu, fuq il-bażi tal-metodu tal-valur residwu, jitqiesu bħala prezz li jikkonforma mas-suq għall-art fuq Damplein fl-2010, meta jitqies il-fatt li SJB impenjat ruħha li tbigħ l-unitajiet residenzjali mhux mibjugħa lil investitur u kienet qablet li tbaxxi l-profitt u l-marġini tar-riskju inizjalment previsti tagħha minn 5 % għal 2 %. Ir-rapport ma jqisx it-tnaqqis tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità.
            
         
               (31)
            
            
               Fuq il-bażi ta’ dan ir-rapport u minħabba li, skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, il-Muniċipalità beżgħet li jkun hemm aktar dewmien u qesitha ta’ interess ġenerali li l-fażi tal-kostruzzjoni kellha tinbeda mill-aktar fis possibbli, il-Kunsill tal-Muniċipalità, fil-laqgħa tiegħu tal-10 ta’ Marzu 2009, iddeċieda li l-PPP taqbel li tnaqqas il-prezz u l-miżati maqbula inizjalment fl-2004 fir-rigward ta’ SJB għall-art li tinsab fuq id-Damplein. Proposta tat-18 ta’ Frar 2009 mill-Muniċipalità, li ntbagħtet lill-membri tal-Kunsill tagħha, tirreferi għal tnaqqis fil-prezz tal-art u tnaqqis fil-miżati tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità. Il-proposta tiddikjara wkoll li dan it-tnaqqis jibdel il-fażi tal-isfruttament tal-art, li kienet prevista fil-baġit li ma tagħmilx telf, fi proġett li jagħmel it-telf. Il-proposta talbet ukoll lill-Muniċipalità sabiex tipprevedi l-provvediment neċessarju għal 50 % tat-telf. Il-proposta ssemmi wkoll li minħabba l-kriżi finanzjarja SJB ma kinitx kapaċi tikseb il-finanzjament neċessarju għall-iżvilupp ta’ Damplein.
            
         
               (32)
            
            
               It-tnaqqis fil-prezz kien formalizzat fi ftehim konkluż fl-1 ta’ Marzu 2010 (minn hawn ‘il quddiem: "il-Ftehim Supplimentari") bejn il-Muniċipalità, il-PPP u SJB. Dan il-Ftehim emenda l-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, il-Ftehim tal-Proġett ta’ SJB u l-Ftehim tal-Proġett tal-Muniċipalità tat-22 ta’ Novembru 2004. L-Artikolu 2.1.2, l-ewwel paragrafu, tal-Ftehim Supplimentari jipprovdi li, għall-kuntrarju ta’ dak li ġie miftiehem fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, il-prezz tal-art fuq Damplein li għandha tinbiegħ lil SJB jkun ta’ EUR 4 miljun. L-Artikolu 2.1.2, it-tieni paragrafu, tal-Ftehim Supplimentari jistipula li l-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma minn qabel ma kinux għadhom dovuti. Ma ssir l-ebda referenza f'dak it-tieni paragrafu għall-art fuq Damplein b'mod partikolari (12).
            
         
               (33)
            
            
               Il-Ftehim Supplimentari jiddikjara wkoll li SJB bdiet ix-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni fuq Damplein fis-7 ta’ Lulju 2009 u li kellha twettaq dawk ix-xogħlijiet mingħajr interruzzjoni. Ix-xogħlijiet iridu jitlestew sa Diċembru 2011. Fil-każ ta’ kunsinna tard, SJB kellha tirrimborsa parti mill-prezz imnaqqas. Il-kunsinna tal-art isseħħ mhux aktar tard minn nofs Marzu 2010 u l-ħlas isir l-aktar tard fil-jum tal-kunsinna.
            
         
               (34)
            
            
               Barra minn hekk, fit-13 ta’ Lulju 2009, il-PPP u SJB kkonkludew ftehim ġdid rigward il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku taħt l-art (13). Skont dan il-Ftehim, SJB kellha tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni fuq il-garaxx tal-parkeġġ pubbliku matul it-tieni kwart tal-2009 u tlestihom f’perjodu ta’ żmien fiss. Il-PPP se tħallas lil SJB EUR 5,4 miljun (valur fl-1 ta’ April 2009) għall-kostruzzjoni tal-garaxx għall-parkeġġ pubbliku (14); dan l-ammont ikun iffissat sal-konsenja u ma jiġix indiċizzat.
            
         
               (35)
            
            
               Fil-15 ta’ Jannar 2010, SJB u Wooninvest Projecten BV, kumpanija relatata ma’ wieħed mill-iżviluppaturi tal-proġetti li ffirma l-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, iffirmat Ftehim ta’ xiri/kostruzzjoni (“koop/aannemingsovereenkomst”) għax-xiri ta’ 43 unità residenzjali, li Wooninvest imbagħad tikrihom lil persuni privati. Fil-każ li SJB ssib xerrej privat għal xi wħud minn dawn unitajiet residenzjali qabel id-29 ta’ Jannar 2010, il-partijiet qablu li dawn l-unitajiet ma jinbigħux lil Wooninvest. Il-Ftehim jipprevedi wkoll perjodu bejn id-29 ta’ Jannar 2010 u l-konsenja tal-unitajiet lil Wooninvest li matulu SJB tista’ tixtri lura l-unitajiet mibjugħa lil Wooninvest taħt l-istess kundizzjonijiet kif ġew mibjugħa lil Wooninvest, flimkien ma’ kumpens għall-ispejjeż imġarrba minn Wooninvest u imgħax ta’ 6 % fis-sena għall-perjodu bejn il-ħlas minn Wooninvest lil SJB u l-kunsinja mill-ġdid tal-unitajiet minn Wooninvest lil SJB (l-Artikolu 24).
            
         3.   ID-DEĊIŻJONI TAL-FTUĦ
   
   
               (36)
            
            
               Permezz tad-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Kummissjoni nediet il-proċedura ta’ investigazzjoni formali stabbilita fl-Artikolu 108(2) tat-TFUE fir-rigward tat-tnaqqis retroattiv fil-prezz tal-art u t-tneħħija tal-miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità mill-PPP favur SJB (minn hawn ‘il quddiem “il-miżuri kkontestati”) fuq il-bażi li dawn il-miżuri jistgħu jinvolvu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE u li l-Kummissjoni kellha dubji dwar il-kompatibbiltà tagħhom mas-suq intern.
            
         
               (37)
            
            
               B’mod partikolari, il-Kummissjoni kkunsidrat li hu improbabbli li bejjiegħ privat ipotetiku f’sitwazzjoni simili għal dik tal-Muniċipalità kien jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u tneħħija tal-miżati kif mitlub mit-test tal-investitur tal-ekonomija tas-suq (minn hawn ‘il quddiem: “MEIT”). Billi retroattivament naqqset il-prezz tal-bejgħ tal-art li hija biegħet lil SJB, il-PPP u, għalhekk, il-Muniċipalità ddeċidiet li ġġorr ir-riskju tat-tnaqqis fis-suq tad-djar. Dan l-aġir huwa kuntrarju għad-dikjarazzjoni tal-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi stess li l-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett kellha tkun għal kollox għar-riskju u l-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati tal-proġett, inkluż SJB. Peress li l-PPP, bħala l-bejjiegħ tal-art, ma kellha l-ebda involviment finanzjarju f’din il-fażi tal-proġett, ma kien hemm l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li bejjiegħ privat ipotetiku f’sitwazzjoni simili bħal dik tal-Muniċipalità kien se jaqbel li retroattivament inaqqas il-prezz tal-bejgħ maqbul għal plott ta’ art minħabba li x-xerrej kellu problemi sabiex ibigħ unitajiet residenzjali li huwa kien ippjana li jibni fuq dik l-art. Lanqas ir-rinunzji mogħtija għall-isfruttament tal-art u għall-kwalità ma jidhru li huma konformi mal-MEIT, għaliex kien ikun improbabbli li investitur privat retroattivament jirrinunzja għal kontribuzzjoni miftiehma għall-ispejjeż tiegħu mingħajr kumpens.
            
         
               (38)
            
            
               Il-Kummissjoni fl-aħħar nett, esprimiet id-dubji tagħha dwar jekk il-miżuri kkontestati jistgħux jaqgħu taħt xi waħda mill-eċċezzjonijiet stabbiliti fl-Artikolu 107 TFUE.
            
         4.   KUMMENTI MILL-PAJJIŻI L-BAXXI
   
   
               (39)
            
            
               B’ittra bid-data tat-18 ta’ April 2012, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ssottomettew il-kummenti tagħhom għad-Deċiżjoni tal-ftuħ tal-Kummissjoni.
            
         4.1   Kummenti dwar il-fatti
   
   
               (40)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi speċifikaw li, għall-kuntrarju ta’ dak li kienet tissuġġerixxi l-formulazzjoni tal-Artikolu 2.1.2. tal-Ftehim Supplimentari, il-Muniċipalità ma kenitx irrinunzjat għall-ammonti kollha tal-miżata tal-isfruttament tal-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma inizjalment fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004, iżda pjuttost biss għal dawk il-miżati li kienu dovuti minn SJB għall-unitajiet residenzjali li kellhom jinbnew fuq Damplein. Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, dawk it-tariffi kienu jammontaw flimkien għal EUR 551 544 (valur fl-1 ta’ Jannar 2003, li jkun jirrappreżenta valur totali ta’ EUR 719 400 fl-1 ta’ Jannar 2010). Biex jiġġustifikaw il-pożizzjoni tagħhom, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi rreferew għal proposta rigward it-tnaqqis fil-prezz mibgħuta mill-Muniċipalità lill-Kunsill tagħha fit-18 ta’ Frar 2009 u għal programm ta’ bini mehmuż mal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 li jalloka miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ta’ EUR 551 554 għal Damplein.
            
         
               (41)
            
            
               Barra minn hekk, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi għarrfu lill-Kummissjoni li t-tnaqqis fil-prezzijiet fir-rigward ta’ SJB diġà kien diskuss fi ħdan il-PPP fl-2006 u fl-2008. Fl-2006, il-PPP apparentament iddeċidiet li tbaxxi l-prezz tal-bejgħ tal-art għall-bini kummerċjali minħabba l-fatt li inqas spazju kummerċjali seta’ jinbena milli kien previst fil-bidu, filwaqt li fl-2008 il-PPP apparentament iddeċidiet li tagħti lil SJB kumpens għad-dewmien fl-għoti tal-permess tal-bini. Dan it-tnaqqis kellu jingħata taħt il-kundizzjoni li SJB kellha tirċievi permess tal-bini validu mhux aktar tard mill-1 ta’ Ottubru 2008. Peress li dan ma kienx il-każ, il-partijiet iddeċidew li jirrinegożjaw it-tnaqqis mill-ġdid. Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, it-tnaqqis fil-prezz tal-art fuq Damplein kif ukoll il-miżati rrinunzjati għandhom jiġu kkalkulati kif stabbilit fit-Tabella 1 hawn isfel.
               
                  Tabella 1
               
               
                  Kalkolu tat-tnaqqis fil-prezz u l-miżati rrinunzjati proposti mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi
               
               
                           Tnaqqis ta' Damplein
                        
                        
                           prezz fl-1.1.2010
                        
                     
                           Prezz tal-art
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Miżata tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Total tal-art u l-miżati
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Tnaqqis miftiehem fl-2006 u fl-2008
                        
                        
                           –1 734 245 
                        
                     
                           Prezz imnaqqas
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Prezz tal-ftehim supplementari ta' Marzu 2010
                        
                        
                           –4 000 000 
                        
                     
                           Tnaqqis totali
                        
                        
                           3 607 635 
                        
                     
         4.2   Kummenti dwar l-eżistenza ta’ għajnuna mill-Istat
   
   
               (42)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma jaqblux li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE. Essenzjalment, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi huma tal-fehma li l-miżuri kkontestati ma tawx vantaġġ lil SJB li kieku ma kinitx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
            
         
               (43)
            
            
               Minflok, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi huma tal-opinjoni li l-Muniċipalità aġixxiet f’konformità mal-MEIT, billi n-nuqqas tat-twettiq tal-Proġett ta’ Damplein kien ikollu effett fuq il-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu kemm hu u kien jikkawża danni diretti u indiretti għall-Muniċipalità.
            
         
               (44)
            
            
               L-ewwel nett, biex tikkalkula d-danni diretti, il-Muniċipalità assumiet li SJB kienet teħtieġ mill-inqas sentejn biex tbigħ 70 % tal-unitajiet residenzjali matul il-perjodu ta’ kriżi u tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni fin-nuqqas ta’ Ftehim Supplimentari. Il-Muniċipalità bbaġittjat id-dannu dirett ta’ dewmien ulterjuri ta’ sentejn għal EUR 2,85 miljun għall-PPP li 50 % minnhom kienu jkunu għas-spejjeż tal-Muniċipalità. Barra minn hekk, hija stmat spiża diretta addizzjonali ta’ EUR 50 000 għall-Muniċipalità waħedha għall-manutenzjoni taż-żona ddeterjorata (ara t-Tabella 2).
               
                  Tabella 2
               
               
                  Id-danni diretti kkalkulati mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi
               
               
                           Ħsara diretta matul is-sentejn
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           Il-muniċipalità
                           (50 %)
                        
                     
                           Spejjeż tal-imgħax fuq faċilità tal-kreditu (5 % matul sentejn, ammont pendenti fl-01.01.2009 EUR 17-il miljun)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Forniment temporanju ta' ċnut, sinjali tat-toroq u manutenzjoni
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Żieda fl-ispejjeż tal-provvedimenti (indiċjar ta' 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Spejjeż addizzjonali ta' ppjanar, jiġifieri spejjeż relatati mal-uffiċċju tal-proġett bħall-amministrazzjoni finanzjarja, l-assigurazzjoni, eċċ
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Manutenzjoni taż-żona ddeterjorata
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           Total
                        
                        
                           2 845 000 
                        
                        
                           1 472 500 
                        
                     
         
               (45)
            
            
               Barra minn hekk, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li l-Muniċipalità kienet issofri ħsara indiretta minn dewmien bħal dan li tikkonsisti f'deterjorazzjoni ulterjuri tal-ispazju pubbliku, telf tal-kunfidenza f'din iż-żona mill-abitanti tagħha u mix-xerrejja futuri tal-proprjetà immobbli, spejjeż għaċ-ċaqliq ta’ ħwienet, talbiet għal kumpens għal danni minn intrapriżi, spejjeż tal-manutenzjoni, u bidliet fil-pjanijiet għas-sub-proġetti l-oħra. Dewmien bħal dan jista’ jfisser ukoll tmiem tal-faċilitajiet kummerċjali fiż-żona tal-iżvilupp li l-preżenza tagħhom tikkontribwixxi għall-abitabilità tal-qasam kollu. Diġà qabel il-bidu tal-proġett, madwar 23 % tal-ħwienet kienu battala u, sal-2010, 27% kienu waqfu joperaw. Mingħajr ir-rivitalizzazzjoni meħtieġa, iż-żona kollha kienet tkompli tiddeterjora.
            
         
               (46)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi huma għalhekk tal-fehma li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jaġixxi investitur privat f’ekonomija tas-suq, billi ħadet f’kunsiderazzjoni t-tbassir finanzjarju u ppruvat tillimita, fl-interess tagħha stess, il-ħsarat diretti u indiretti li kienu jirriżultaw minn dewmien ulterjuri tal-proġett. Fl-istess ħin, hija kisbet garanzija li x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni fuq Damplein kienu se jitwettqu.
            
         
               (47)
            
            
               It-tieni nett, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ssottomettew li l-Muniċipalità kienet aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat billi kkonċediet il-miżuri kkontestati fi skambju ma’ impenn minn SJB li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Il-fatt li SJB ma setgħetx aktar tinvoka l-klawżola tas-70 % kellu implikazzjoni fuq is-suppożizzjonijiet li saru fil-valutazzjoni inizjali tal-art fl-2003 u l-prezz miftiehem fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004. Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, it-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art u r-rinunzja tal-miżati kienet il-kunsiderazzjoni li l-Muniċipalità kellha tħallas sabiex SJB taqbel li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kenitx tibda l-kostruzzjoni fuq Damplein.
            
         4.3   Kummenti rigward il-kompatibilità tal-għajnuna mill-Istat
   
   
               (48)
            
            
               Jekk il-Kummissjoni tikkonkludi li l-miżuri kkontestati jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li din l-għajnuna tkun kompatibbli mas-suq intern, skont l-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE.
            
         4.3.1   Interess ġenerali
   
   
               (49)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li l-Muniċipalità kellha interess pubbliku fit-twettiq ta’ dan il-proġett. Billi parti kbira mill-art fuq Damplein kienet mitluqa u ż-żona kienet qed tiddeterjora, il-Muniċipalità qieset il-bidu tax-xogħlijiet tal-kostruzzjoni fuq Damplein bħala kruċjali mhux biss għall-iżvilupp ta’ Damplein, iżda għaċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam kollu kemm hu. B'mod partikolari, il-posponiment tal-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art seta’ jipperikola r-realizzazzjoni tas-sub-proġetti l-oħra.
            
         4.3.2   Għan ta' interess komuni
   
   
               (50)
            
            
               Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, it-tiġdid taċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam jikkontribwixxi għall-għan tal-koeżjoni ekonomika u soċjali, kif stabbilit fl-Artikoli 3 u 174 tat-TFUE. Il-tiġdid taċ-ċentru tal-belt jagħmel użu effiċjenti mill-ispazju skars disponibbli għal unitajiet residenzjali ġodda, faċilitajiet kummerċjali u parkeġġ taħt l-art f’Leidschendam, filwaqt li t-titjib tal-infrastruttura pubblika jikkontribwixxi għall-koeżjoni taċ-ċentru tal-belt kollu kemm hu.
            
         4.3.3   Korrettezza tal-Ftehim Supplimentari
   
   
               (51)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li SJB ma setgħetx tiġi mġiegħla tibda x-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f’Damplein minħabba l-klawżola tas-70 % fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004. Saż-żmien meta SJB rċeviet il-permess tal-bini validu, il-kriżi tal-kreditu kellha l-effett tagħha fuq is-suq tal-proprjetà immobbli tal-Pajjiżi l-Baxxi, li għamilha iktar improbabbli li SJB tkun tista’ malajr tbigħ minn qabel 70 % tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu. Il-ftehim ta’ kooperazzjoni tal-2004 ġie għalhekk rinegozjat, minħabba li l-Muniċipalità qieset li kien tal-akbar importanza li jibdew ix-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni f’Damplein. Il-Ftehim Supplimentari għalhekk kien xieraq u meħtieġ sabiex il-Muniċipalità tilħaq l-għan tagħha tar-rivitalizzazzjoni ta’ Damplein.
            
         4.3.4   Proporzjonalità
   
   
               (52)
            
            
               Sabiex il-Muniċipalità tikseb il-bidu immedjat tax-xogħlijiet ta’ kostruzzjoni, SJB kellha ċċedi d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % u kellha tibda x-xogħlijiet tal-kostruzzjoni bir-riskju li unitajiet residenzjali jistgħu ma jinbigħux. Għalhekk, il-prezz miftiehem qabel ġie kkalkulat mill-ġdid minn SJB. Sussegwentement, dan il-kalkolu ġie vverifikat minn espert indipendenti li stqarr li l-prezz miftiehem kien konformi mas-suq.
            
         
               (53)
            
            
               Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, il-fatt li l-prezz ġie ddikjarat bħala konformi mas-suq minn espert indipendenti jindika li t-tnaqqis fil-prezz kien proporzjonat. Dan jimplika wkoll li ma ngħata l-ebda kumpens żejjed lil SJB. It-tnaqqis fil-prezz kien il-kumpens li l-Muniċipalità kellha tikkonċedi sabiex SJB taqbel li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %. Mingħajr il-Ftehim Supplimentari, SJB ma kenitx tibda l-kostruzzjoni fuq Damplein.
            
         
               (54)
            
            
               Barra minn hekk, permezz tal-parteċipazzjoni tagħha fil-PPP, SJB nnifisha se ġġorr 50 % tar-riskji u l-ispejjeż tal-isfruttament tal-art, u b'hekk tipparteċipa fit-tnaqqis maqbul tal-prezz tal-bejgħ. Sabiex jintlaħaq punt fejn ma jkunx hemm telf fl-isfruttament tal-art, ġie deċiż li SJB għandha tikkontribwixxi EUR 2,6 miljun lill-PPP (il-punt 5.2.1 tal-Pjan Ewlieni tal-Isfruttament tal-Art ta’ Damcentrum) u, billi l-PPP ġarr 50 % tal-ispejjeż tal-iskola, 25 % ta’ dawk l-ispejjeż huma għas-spiża ta’ SJB (EUR 0,7 miljun).
            
         4.3.5   Distorsjoni tal-kompetizzjoni
   
   
               (55)
            
            
               Fl-aħħar, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li t-tnaqqis retroattiv fil-prezz jikkonċerna l-bini ta’ 67 unità residenzjali u 14-il binja kummerċjali li se jinbiegħu bi prezzijiet konformi mas-suq stmati minn espert indipendenti. Għalhekk, id-distorsjoni tal-kompetizzjoni tkun ta’ natura lokali ħafna u ma taqbiżx l-effetti pożittivi tat-tlestija tal-proġett.
            
         5.   KUMMENTI MINN PARTIJIET TERZI
   
   
               (56)
            
            
               Stichting biss ipprovdiet kummenti b'risposta għad-Deċiżjoni tal-ftuħ. Stichting tilqa’ d-Deċiżjoni tal-ftuħ, iżda hija tal-opinjoni li l-miżuri kkontestati deskritti f'din id-Deċiżjoni huma parti minn operazzjoni ta’ għajnuna ħafna usa’ u tirreferi għall-ilment tagħha u s-sottomissjonijiet addizzjonali. B'mod partikolari, Stichting tirreferi għall-allegat trasferiment b’xejn ta’ art mill-Muniċipalità lill-PPP.
            
         
               (57)
            
            
               Stichting hija tal-opinjoni li d-dewmien fil-proġett ma kienx dovut għall-proċedimenti fil-qorti nazzjonali mibdija minnhom, u lanqas li l-kriżi finanzjarja dewmet il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali f’Damplein. Skont Stichting, ma kien hemm ebda domanda tas-suq għat-tip ta’ unitajiet residenzjali proposti għal Damplein sa mill-bidu tal-proġett fl-2004.
            
         
               (58)
            
            
               Skont Stichting, l-art ma kinitx ivvalutata minn espert indipendenti, la fl-2003, u lanqas fl-2009.
            
         6.   KUMMENTI MINGĦAND L-AWTORITAJIET TAL-PAJJIŻI L-BAXXI DWAR IL-KUMMENTI TA’ TERZI
   
   
               (59)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ddikjaraw li t-tmexxija tal-proġett mill-Muniċipalità kienet trasparenti u hija deskritta fil-"Pjan Ewlieni tal-Kunċett ta’ Damcentrum", approvat fis-6 ta’ April 2004. Kienu biss ftehimiet li kienu finanzjarjament sensittivi jew partijiet minnhom li nżammu kunfidenzjali.
            
         
               (60)
            
            
               Dwar it-trasferiment b’xejn ta’ art mill-Muniċipalità lill-PPP, il-Muniċipalità spjegat li din mhix parti mid-deċiżjoni tal-ftuħ u rreferiet għas-sottomissjonijiet tagħha lill-Kummissjoni fl-2009, li fiha spjegat li dak it-trasferiment ma kienx mingħajr ħlas billi l-PPP pprovdiet servizzi bi skambju miegħu. Fis-sottomissjonijiet preċedenti tagħha, il-Muniċipalità enfasizzat li x-xogħlijiet imwettqa mill-PPP kellhom normalment ikunu mħallsa minn Muniċipalità.
            
         
               (61)
            
            
               Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, kemm il-proċeduri legali differenti mibdija minn Stichting, li ġġeneraw ħafna pubbliċità negattiva għall-proġett, kif ukoll il-kriżi tal-kreditu, kellhom effett negattiv fuq il-bejgħ ta’ unitajiet residenzjali fuq Damplein. Madankollu, meta l-ewwel bejgħ beda fl-2007, kważi terz tal-unitajiet residenzjali nbiegħu. Dawn il-ftehimiet tal-bejgħ aktar tard ġew ikkanċellati minħabba d-dewmien fil-ħruġ tal-permessi tal-bini meħtieġa. Għalhekk jista’ jitqies li kien hemm domanda għal dawn l-unitajiet fil-bidu tal-proġett.
            
         
               (62)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi nnutaw ukoll li l-esperti indipendenti ntgħażlu mill-Muniċipalità, li ma kellha l-ebda interess li tikseb valur baxx għall-art.
            
         7.   VALUTAZZJONI TAL-MIŻURI KKONTESTATI
   
   7.1   L-eżistenza ta’ għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE
   
   
               (63)
            
            
               L-Artikolu 107(1) tat-TFUE jipprovdi li: “kull għajnuna, ta' kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta' distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern”.
            
         
               (64)
            
            
               L-ewwel nett, ma ġiex ikkontestat li SJB kif ukoll Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri ta’ din is-soċjetà, jikkwalifikaw bħala impriżi għall-finijiet ta’ dawn id-dispożizzjonijiet, billi huma jfittxu li jwettqu attivitajiet ekonomiċi fejn joffru oġġetti u servizzi fis-suq, kif indikat fid-deċiżjoni tal-ftuħ.
            
         
               (65)
            
            
               It-tieni, il-miżuri kkontestati ngħataw mill-PPP, li jfisser li saru bil-ftehim meħtieġ tal-Muniċipalità, li għandha sehem ta’ 50 % fil-PPP. Peress li t-teħid tad-deċiżjonijiet tal-PPP jsir b'unanimità, dawn il-miżuri ma setax jintlaħaq qbil dwarhom minghajr l-approvazzjoni espressa tal-Kunsill tal-Muniċipalità, id-deċiżjoni li jingħataw il-miżuri kkontestati mill-PPP hija imputabbli lill-Istat. Barra minn hekk, kieku l-Muniċipalità ma qablitx li tikkonċedi l-miżuri kkontestati, il-grad tal-esponiment finanzjarju tagħha li jirriżulta mill-PPP kien ikun proporzjonalment aktar baxx. Għalhekk, it-tnaqqis tal-prezzijiet u l-miżati rrinunzjati miftiehma mill-PPP jimplikaw telf ta’ riżorsi tal-Istat.
            
         
               (66)
            
            
               It-tielet, peress li l-miżuri jibbenefikaw biss lil SJB u, fl-aħħar mill-aħħar, lil Schouten de Jong u Bouwfonds, il-membri ta’ din is-soċjetà, dawn għandhom jitqiesu bħala selettivi fin-natura tagħhom.
            
         
               (67)
            
            
               Madankollu, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi oġġezzjonaw għall-affermazzjoni li l-Muniċipalità, billi qablet mat-tnaqqis tal-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment għall-art mibjugħa lil SJB u r-rinunzja tal-miżati, tat vantaġġ ekonomiku lil SJB li din ma kinetx tieħu taħt kundizzjonijet normali tas-suq. Hija tikkontesta wkoll l-argument li l-miżuri kkontestati jxekklu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ fi ħdan l-Unjoni.
            
         
               (68)
            
            
               Għar-raġunijiet stabbiliti fil-premessi (69) sa (89) hawn taħt, il-Kummissjoni ma taqbilx mal-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi dwar dawn il-punti.
            
         7.1.1   L-eżistenza ta’ vantaġġ
   
   
               (69)
            
            
               Skont każistika stabbilita (15), il-bejgħ minn awtoritajiet pubbliċi ta’ art jew bini lil impriża jew lil individwu involuti f’attività ekonomika, jistgħu jikkostitwixxu għajnuna mill-Istat, b'mod partikolari meta ma jkunux saru bil-valur tas-suq, jiġifieri, fejn dawn ma jkunux inbiegħu bil-prezz li investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali, aktarx li kien jistabbilixxi.
            
         
               (70)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota, f'dan ir-rigward, li t-tranżazzjonijiet tal-bejgħ tal-art għandhom, fil-prinċipju, ikunu evalwati skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ ta’ artijiet u bini ta’ awtoritajiet pubbliċi (16) (minn hawn ‘il quddiem: “il-Komunikazzjoni dwar il-Bejgħ tal-Art”), li tipprovdi sett ta’ linji gwida għall-Istati Membri biex jiżguraw li l-bejgħ ta’ art u ta’ bini minn awtoritajiet pubbliċi jkun ħieles minn għajnuna mill-Istat. Il-Komunikazzjoni tal-Bejgħ tal-Art tipprovdi żewġ metodi biex tiġi eskluża l-preżenza ta’ għajnuna minn tali tranżazzjonijiet: l-ewwel, il-bejgħ ta’ artijiet jew bini wara proċedura rreklamata biżżejjed, miftuħa u inkondizzjonali ta’ offerti, fejn tiġi aċċettata l-aħjar jew l-unika offerta; u, it-tieni, rapport ta' stima ex-ante mħejji minn espert indipendenti. Dawn il-metodi jfittxu li jiżguraw li l-prezz li bih l-art tiġi mibjugħa minn awtorità pubblika jirrifletti adegwatament, kemm jista’ jkun, il-valur tas-suq ta’ dik l-art, b’tali mod li tiġi rrispettata l-MEIT, sabiex jiġi eskluż li dak il-bejgħ jagħti vantaġġ ekonomiku lix-xerrej tal-art. Ma jistax jiġi eskluż, madankollu, li metodi oħra ta’ valutazzjoni jistgħu jiġu wkoll applikati f'każijiet bħal dawn sakemm jiġi żgurat li l-prezz attwalment imħallas mix-xerrej fuq il-bażi ta’ dawk il-metodi jirrifletti, safejn huwa possibbli, il-valur tas-suq ta’ dik l-art (17).
            
         
               (71)
            
            
               F’dan il-każ, l-ebda proċedura ta' rkant inkondizzjonali ma ġiet organizzata. Filwaqt li saret stima esperta f'Marzu 2003 biex jiġu stabbiliti l-prezzijiet tal-bejgħ stabbiliti fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-prezz miftiehem ma' SJB għall-akkwist tal-art fuq Damplein sussegwentement tnaqqas u t-tariffi miftiehma qabel ġew ikkanċellati fl-2010 bħala riżultat tal-Ftehim Supplimentari.
            
         
               (72)
            
            
               Rigward il-valutazzjoni ta' Frar 2009 imsemmija fil-premessa (30) hawn fuq, il-Kummissjoni tikkunsidra l-metodu tal-valur residwu użat f'dik il-valutazzjoni ex post bħala mhux xieraq biex jiġi kkalkulat il-valur tas-suq tal-art mibjugħa lil SJB, għaliex it-tnaqqis mistenni fid-dħul mill-bejgħ tal-unitajiet residenzjali jkun għal kollox assorbit mill-prezz tal-art. Biex jiġi kkalkulat il-valur tal-art, il-metodu tal-valur residwu jibda mill-prezz tal-bejgħ tal-unitajiet residenzjali. Minn dan il-prezz, jitnaqqsu l-ispejjeż tal-kostruzzjoni u profitt u provvediment għar-riskju. Dak li jibqa’ huwa l-valur residwu tal-art. Huwa ċar li f’suq tad-djar li qed jonqos, bħal dak f’dan il-każ, il-metodu tal-valur residwu jqiegħed it-tnaqqis fil-valur tal-proprjetà immobbli għal kollox fuq il-valur tal-art. Fit-teorija, dan jista' jwassal ukoll għal valur negattiv għall-art.
            
         
               (73)
            
            
               Fl-aħħar nett, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li l-Muniċipalità, meta qablet mal-miżuri kkontestati, aġixxiet skont il-MEIT; jiġifieri li bejjiegħ privat ipotetiku fl-istess sitwazzjoni bħall-Muniċipalità kien jaqbel mal-istess tnaqqis fil-prezz u rinunzji tal-miżati, sabiex jipprekludu l-eżistenza ta' vantaġġ bħala riżultat tal-miżuri kontestati. L-ewwel nett, skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, il-Muniċipalità kellha interess finanzjarju u soċjali importanti f'li jibdew ix-xogħlijiet tal-kostruzzjoni fuq Damplein mill-aktar fis possibbli, peress li aktar dewmien kien iwassal għal danni diretti u indiretti għall-Muniċipalità u dawn id-danni kienu jkunu ogħla mill-ispejjeż għall-Muniċipalità biex din taqbel mal-miżuri kontestati. It-tieni, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li l-Muniċipalità aġixxiet kif kien jagħmel investitur privat meta aċċettat impenn minn SJB biex tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 b’kumpens għall-miżuri kkontestati.
            
         
               (74)
            
            
               Il-Kummissjoni ma taċċettax dan ir-raġunament. Bħala kwistjoni preliminari, il-Kummissjoni tfakkar li l-Muniċipalità kienet involuta biss fil-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett tal-proprjetà immobbli, filwaqt li l-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett kienet għar-riskju u l-ispejjeż tal-iżviluppaturi privati kkonċernati, inkluża SJB (ara l-premessi (13) u (15) hawn fuq). Huwa improbabbli li investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali, kien jiddeċiedi li jerfa’ r-riskju ta' tnaqqis fis-suq tad-djar mingħand SJB, li ma kienx espost għalih qabel, billi jaqbel ma' tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ miftiehem inizjalment għal dik l-art u ma' rinunzja tal-miżati, mingħajr kumpens finanzjarju ċar li jissupera t-telf li jirriżulta minn dik id-deċiżjoni. Kif spjegat fil-premessi 0 sa (86) hawn taħt, la l-fatt li l-Muniċipalità ssofri danni bħala riżultat ta' aktar dewmien, u lanqas il-fatt li SJB ddeċidiet li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 % ma jwasslu lill-Kummissjoni għal konklużjoni differenti fl-applikazzjoni tagħha tal-MEIT għall-azzjonijiet tal-Muniċipalità.
            
         
      Id-danni allegati
   
   
               (75)
            
            
               Fir-rigward tad-danni diretti li l-Muniċipalità allegatament kienet tbati b’riżultat ta’ aktar dewmien fil-Proġett ta’ Damplein, il-Kummissjoni tinnota li l-ispejjeż stmati mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi fit-Tabella 2 hawn fuq kollha jirrigwardaw il-fażi tal-isfruttament tal-art tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu kemm hu. Jekk wieħed jassumi li jkunu meħtieġa mill-inqas sentejn oħra għal SJB biex tibda l-bini, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi stmaw li d-dħul imnaqqas għall-PPP mill-bejgħ tal-art lil SJB, kif ukoll dewmien preżunt simili għall-bqija tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum, jirriżulta fi spejjeż ta' imgħax ta' madwar EUR 1,8 miljun fuq self pendenti lill-PPP għall-fażi tal-isfruttament tal-art tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu kemm hu. Dewmien ta’ sentejn iwassal ukoll għal iżjed ippjanar u spejjeż oħra ta' madwar EUR 1 miljun għall-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu kemm hu.
            
         
               (76)
            
            
               Madankollu, peress li, kif jirrikonoxxu l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi nfushom, kienu l-miżuri kkontestati li kkontribwixxew għat-telf li jirriżulta mill-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett, billi l-PPP rċeviet prezz aktar baxx għall-art mingħand SJB minn dak oriġinarjament miftiehem taħt il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u rrinunzjat għal ċerti miżati (18). Investitur privat, li jopera taħt kundizzjonijiet normali tas-suq u li jfittex li jimmassimizza r-rendiment tiegħu fuq il-bejgħ tal-art, ma kienx probabbli li jaqbel mal-miżuri kkontestati li kkontribwixxew għal telf fil-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett, li l-investitur privat innifsu huwa responsabbli għal 50 % minnu. Pjuttost, investitur privat li jkollu biss parteċipazzjoni finanzjarja fil-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett kien jiżgura li x-xogħlijiet tal-isfruttament tal-art kienu jsiru fil-pront sabiex l-art tkun tista’ tiġi kkonsenjata lill-iżviluppaturi tal-proġetti u kien jitlob lill-iżviluppaturi privati sabiex iħallsu l-prezz tal-bejgħ tal-art u drittijiet kif previst fil-kuntratti nnegozjati liberament.
            
         
               (77)
            
            
               Fi kwalunkwe każ, anke jekk l-allegati spejjeż diretti msemmija mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jistgħu jitqiesu biex jappoġġjaw id-deċiżjoni tal-Muniċipalità li tikkonċedi l-miżura kkontestata, u l-Kummissjoni tikkontesta dan, il-kalkoli tagħha ta' dawn l-ispejjeż huma madankollu żbaljati. L-ewwel nett, l-ispejjeż tal-imgħax huma kkalkulati f'relazzjoni ma' faċilità ta' kreditu mogħtija lill-PPP li tkopri l-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu u mhux biss il-Proġett ta’ Damplein, li huwa biss wieħed minn tmien subproġetti. Bl-istess mod, l-ispejjeż addizzjonali tal-ippjanar huma kkalkulati għall-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu. Għaldaqstant, ma jistax jiġi preżunt illi, fil-każ li l-Proġett ta’ Damplein kien jitwettaq, is-sub-proġetti l-oħra kollha kienu jitwettqu wkoll, u b’hekk li l-ebda minn dawn l-ispejjeż tal-imgħax ma kienu jiġġarrbu.
            
         
               (78)
            
            
               It-tieni, ir-rata tal-imgħax ta’ 5 % mhijiex rata reali tal-imgħax, iżda rata użata għal kalkoli interni. L-imgħax reali li għandu jitħallas fuq il-faċilità tal-kreditu miftiehma għall-Proġett ta’ Leidschendam Centrum huwa konsiderevolment iktar baxx minn din ir-rata (19) u b’hekk l-ispejjeż tal-imgħax imġarrba mill-Muniċipalità permezz tal-PPP kienu jkunu anqas minn dawk allegati mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi.
            
         
               (79)
            
            
               It-tielet, il-faċilità ta' kreditu pendenti, u għalhekk l-ispejjeż tal-imgħax, kienu jkunu ħafna inqas fil-każ li l-ħlas kien isir b'rispett għad-data u l-ammont previsti fil-ftehim ta' kooperazzjoni tal-2004.
            
         
               (80)
            
            
               Ir-raba ', huwa ċar li, anki fil-kalkoli sottomessi mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, il-konsegwenzi finanzjarji tal-konċessjoni tal-miżuri kontestati għall-PPP, ikkalkulati għal madwar EUR 3,6 miljun, jisbqu l-allegati spejjeż diretti ta' aktar dewmien fil-kostruzzjoni tal-proprjetà immobbli fuq Damplein minn SJB, stmati mill-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi li huma ta’ madwar EUR 2,8 miljun.
            
         
               (81)
            
            
               Fl-aħħar nett, fir-rigward tal-allegati spejjeż indiretti minħabba l-ittardjar tal-proġett b’sentejn oħra, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma kkwantifikawx dawn id-danni u għalhekk huwa impossibbli għall-Kummissjoni li tivverifikahom.
            
         
      Il-klawżola tas-70 %
   
   
               (82)
            
            
               Fir-rigward tal-impenn ta’ SJB li tirrinunzja għad-dritt tagħha li tinvoka l-klawżola tas-70 %, il-Kummissjoni tinnota mill-bidu nett li din il-klawżola, li kienet tapplika wkoll għall-iżviluppaturi privati l-oħra involuti til-Proġett ta’ Leidschendam Centrum, mhix rari fil-Pajjiżi l-Baxxi. Meta qablet ma' din il-klawżola, il-Muniċipalità aċċettat li l-bidu effettiv tal-kostruzzjoni tal-unitajiet residenzjali tas-settur liberu kellu jiġi ddeterminat mis-suċċess tal-iżviluppaturi tal-proġetti privati, inkluż SJB, fil-bejgħ minn qabel tal-unitajiet residenzjali. Dan isegwi mill-fatt li l-Muniċipalità kienet involuta biss fil-fażi tal-isfruttament tal-art tal-proġett, filwaqt li l-fażi tal-kostruzzjoni twettqet għar-riskju u l-ispiża tal-iżviluppaturi privati. Kieku l-Muniċipalità fil-fatt kellha interess f'bidu f'waqtu tax-xogħlijiet ta' kostruzzjoni, kienet ħielsa, meta nnegozjat il-ftehimiet tal-bejgħ mal-iżviluppaturi privati fl-2004, jew li ma taqbilx mal-klawżola tas-70 % fil-kuntratt jew li tinkorpora penali fil-każ li l-fażi tal-kostruzzjoni ma tkunx bdiet u/jew intemmet f’data ddefinita.
            
         
               (83)
            
            
               Wieħed għandu wkoll jinnota li l-klawżola tas-70 % tal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 kienet limitata għall-unitajiet residenzjali tas-settur liberu u ma kenitx tinkludi l-kostruzzjoni tal-binjiet kummerċjali jew tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art, filwaqt li SJB rrifjutat li tibda kwalunkwe kostruzzjoni fuq Damplein. F’dawk iċ-ċirkostanzi, huwa pjuttost probabbli li investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali u li jkollu interess li jitlesta l-proġett tal-proprjetà immobbli kollu kien jitlob lil SJB biex twettaq l-obbligi kuntrattwali tagħha fir-rigward tal-kostruzzjoni tal-bini kummerċjali u l-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art. Anke kieku l-pretensjoni ta' SJB li dawn ix-xogħlijiet ma setgħux jinbdew minħabba li l-komponenti differenti tal-proġett tal-proprjetà immobbli jkunu teknikament marbuta kienet korretta, dan ir-riskju jkollha terfgħu SJB, billi hija kienet unikament responsabbli għall-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett. Għalhekk ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali, kien jieħu dan ir-riskju minn fuq SJB.
            
         
               (84)
            
            
               F'dan ir-rigward, għandu wkoll jiġi mfakkar li, fir-rigward tal-kostruzzjoni tal-parti pubblika tal-garaxx tal-parkeġġ ta' taħt l-art, il-PPP kienet diġà ddeċidiet li tagħti dawn ix-xogħlijiet lil SJB fl-2004 għas-somma globali massima ta' EUR 4,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003), mingħajr ma organizzat sejħa pubblika għall-offerti. Għalhekk ma kien hemm l-ebda raġunijiet finanzjarji sabiex SJB tirrifjuta li tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ u għalhekk ebda raġuni għal investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali, li jaċċetta kwalunkwe dewmien ulterjuri billi jagħmel il-kostruzzjoni tal-garaxx tal-parkeġġ dipendenti fuq il-bejgħ tal-unitajiet residenzjali fis-settur liberu minn SJB.
            
         
               (85)
            
            
               Għalhekk mhuwiex probabbli li investitur privat, li jopera f'kundizzjonijiet kompetittivi normali, kien jaqbel dwar il-miżuri kkontestati bil-mod kif għamlet il-Muniċipalità mingħajr ma jkun qabel esplora alternattivi kummerċjalment aktar attraenti oħra, bħal li jannulla l-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, u jitlob id-danni għad-dewmien mingħand SJB u joħroġ sejħa għall-offerti. L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma pprovdew l-ebda evidenza li l-PPP għamlet valutazzjoni bħal din tal-għażliet tagħha.
            
         
               (86)
            
            
               Għalhekk wieħed jista' jikkonkludi li l-miżuri kkontestati jagħtu vantaġġ lil SJB u li mhumiex konformi mal-MEIT, peress li l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma stabbilixxewx li bejjiegħ privat ipotetiku, li jopera taħt kundizzjonijiet normali tas-suq, kien jaċċetta dawn il-miżuri.
            
         7.1.2   Distorsjoni tal-kompetizzjoni u effett fuq il-kummerċ fi ħdan l-Unjoni
   
   
               (87)
            
            
               Billi l-miżuri kkontestati jeħilsu lil SJB minn spejjeż li kien ikollha tħallas taħt il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, dawn il-miżuri jsaħħu l-pożizzjoni kompetittiva tagħha fil-konfront tal-iżviluppaturi tal-proprjetà immobbli l-oħra li joperaw f'suq miftuħ għall-kompetizzjoni u joperaw fuq il-livell tal-Unjoni u, minħabba dan il-fatt, jistgħu jxekklu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ fi ħdan l-Unjoni. Tabilħaqq, kwalunkwe għajnuna mogħtija lil impriża li twettaq l-attivitajiet tagħha fis-suq intern hija suxxettibbli li tikkawża distorsjoni tal-kompetizzjoni u li taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri (20).
            
         
               (88)
            
            
               Fir-rigward tal-allegat ambitu limitat jew natura lokali tal-proġett, il-fatt li s-sussidji jingħataw lil impriża li tipprovdi biss servizzi lokali jew reġjonali u ma tipprovdix servizzi barra l-Istat Membru tal-oriġini tagħha fih innifsu ma jwaqqafx lil dawn is-sussidji milli jkollhom effett fuq il-kummerċ bejn l-Istati Membri (21). Il-Kummissjoni tfakkar f’dak ir-rigward li peress li hemm kummerċ transfruntier fi ħdan l-Unjoni kemm fis-settur tal-kostruzzjoni kif ukoll fl-żvilupp tal-propjetà immobbli, u peress li żviluppaturi tal-proprjetà minn Stati Membri oħra jew is-sussidjarji tagħhom setgħu ħadu parti fil-Proġett Leidschendam Centrum filwaqt li SJB, li bħala riżultat tal-miżura kkontestata hija meħlusa minn piż finanzjarju, tista’ topera fi Stati Membri barra mill-Pajjiżi l-Baxxi, il-miżuri kkontestati għandhom jitqiesu bħala kapaċi jaffettwaw il-kummerċ fi ħdan l-Unjoni. Fl-aħħar nett, il-Kummissjoni tinnota li Bouwfonds, waħda mill-kumpaniji fis-soċjetà SJB, fil-fatt topera barra mill-Pajjiżi l-Baxxi, b’mod partikolari fi Franza u l-Ġermanja. Bouwfonds hija l-akbar żviluppatur tal-proprjetà immobbli fil-Pajjiżi l-Baxxi u fost l-akbar tliet atturi fis-suq Ewropew tal-proprjetà immobbli. Billi jiffavorixxu lil SJB, il-miżuri kkontestati jibbenefikaw ukoll lil Bouwfonds u għalhekk jistgħu jsaħħu l-pożizzjoni tagħha fis-suq Ewropew tal-proprjetà immobbli.
            
         
               (89)
            
            
               Peress li l-miżuri kkontestati jissodisfaw il-kriterji kollha tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, il-Kummissjoni tikkonkludi li dawn il-miżuri jikkostitwixxu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira ta' dik id-dispożizzjoni. Barra minn hekk, peress li din l-għajnuna ngħatat lill-benefiċjarji mingħajr notifika minn qabel lill-Kummissjoni u awtorizzazzjoni mingħandha kif meħtieġ mill-Artikolu 108(3) tat-TFUE, il-miżuri kkontestati jikkostitwixxu għajnuna illegali.
            
         7.2   Il-Valutazzjoni tal-Kompatibbiltà
   
   
               (90)
            
            
               Wara li ġie stabbilit li l-miżuri kkontestati jikkostitwixxu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE, jinħtieġ li tiġi eżaminata l-pretensjoni tal-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi li dawn il-miżuri huma kompatibbli mas-suq intern fuq il-bażi tal-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE.
            
         
               (91)
            
            
               L-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE jipprovdi li għajnuna tista' titqies kompatibbli mas-suq intern fejn tiffaċilita l-iżvilupp ta' ċerti attivitajiet ekonomiċi jew ta' ċerti oqsma ekonomiċi, sakemm din ma tfixkilx il-kundizzjonijiet tal-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
            
         
               (92)
            
            
               Meta teżamina jekk l-għajnuna hijiex kompatibbli taħt l-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE, il-Kummissjoni għalhekk tqis jekk l-għajnuna hijiex immirata lejn għan definit sew ta' interess komuni, kif ukoll jekk hijiex xierqa u proporzjonata biex tikseb dak l-għan, u jekk tikkawżax distorsjoni bla bżonn tal-kompetizzjoni.
            
         7.2.1   Għan tal-interess komuni
   
   
               (93)
            
            
               Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, it-tiġdid taċ-ċentru tal-belt ta' Leidschendam jikkontribwixxi għall-koeżjoni ekonomika u soċjali, kif stabbilit fl-Artikoli 3 u 174 tat-TFUE, u, mingħajr il-miżuri kkontestati, SJB ma kenitx tibda x-xogħlijiet ta' kostruzzjoni fuq Damplein u l-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu kemm hu kien ikun ipperikolat.
            
         
               (94)
            
            
               Il-Kummissjoni, madankollu, mhijiex konvinta minn dan ir-raġunament. Min-naħa l-waħda, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma stabbilixxewx li Damplein hija żona urbana deprivata li tbati minn falliment tas-suq u li s-suq waħdu ma kienx jiddeċiedi li jwettaq ir-rikostruzzjoni prevista ta’ Damplein. Għall-kuntrarju, meta tnieda l-proġett, bosta żviluppaturi privati, inkluż SJB, apparentement kienu lesti li jipparteċipaw fil-fażi tal-kostruzzjoni tal-proġett għar-riskju u l-ispejjeż kummerċjali tagħhom stess, kif stabbilit fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004.
            
         
               (95)
            
            
               Min-naħa l-oħra, meta kkonkludiet il-klawżola tas-70 % fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, il-Muniċipalità ssubordinat l-interessi tagħha fil-kisba tal-objettiv allegat li jiġi rivitalizzat iċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam għall-interess kummerċjali ta’ SJB fil-każ li din ma tkunx kapaċi tbigħ 70 % tal-unitajiet residenzjali ppjanati minn qabel il-kostruzzjoni. Il-Muniċipalità għalhekk ma għadhiex fil-pożizzjoni li targumenta li l-miżuri kkontestati, maqbula fl-2010 bil-kundizzjoni li SJB timpenja ruħha li tirrinunzja d-dritt tagħha li tinvoka din il-klawżola, kienu jfittxu li jilħqu objettiv ta' interess komuni.
            
         7.2.2   L-adegwatezza tal-għajnuna
   
   
               (96)
            
            
               Anke jekk jista' jiġi aċċettat li l-miżuri kkontestati fittxew li jiksbu r-rivitalizzazzjoni taċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma wrewx li dawk il-miżuri kienu mezz xieraq biex jintlaħaq dak il-għan.
            
         
               (97)
            
            
               Tabilħaqq, jidher mit-tagħrif ipprovdut li l-iżviluppaturi privati l-oħra involuti fil-Proġett ta’ Leidschendam Centrum ukoll talbu għal tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ inizjali miftiehem għall-art minħabba d-diffikultajiet li ffaċċjaw minħabba t-tnaqqis fis-suq tal-proprjetà immobbli, iżda l-Muniċipalità, minflok ma qablet ma' tali tnaqqis jew rinunzja tal-miżati, ikkunsidrat emendi fid-dispożizzjonijiet inizjali tal-ippjanar u l-iżvilupp biex tadatta ruħha għall-bidla fid-domanda fis-suq.
            
         
               (98)
            
            
               Dan juri li, miżuri oħrajn aktar xierqa, li jkunu iktar adattati u li jxekklu anqas il-kompetizzjoni, kienu disponibbli għall-Muniċipalità biex jinkiseb l-għan maħsub li jiġi rivitalizzat iċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam fid-dawl taċ-ċirkostanzi ekonomiċi mibdula.
            
         7.2.3   Proporzjonalità tal-għajnuna
   
   
               (99)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jqisu l-miżuri kkontestati bħala proporzjonati għall-objettiv maħsub li jiġi rivitalizzat iċ-ċentru tal-belt ta’ Leidschendam peress li, b’kumpens għal tnaqqis fil-prezz u rinunzja ta' miżati, SJB qablet li tirrinunzja d-dritt tagħha li tistrieħ fuq il-klawżola tas-70 %. Barra minn hekk, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jikkunsidraw il-miżuri kkontestati bħala proporzjonati ladarba SJB kkontribwixxiet finanzjarjament għall-fażi tal-isfruttament tal-art. B'mod partikolari, SJB ħallset kontribuzzjoni finanzjarja ta' madwar EUR 2,6 miljun lill-PPP u refgħet, permezz tal-PPP, 25 % tal-ispejjeż sabiex tinbena l-iskola f’subżona oħra tal-Proġett ta’ Leidschendam Centrum.
            
         
               (100)
            
            
               Il-Kummissjoni ma tistax issegwi dan ir-raġunament. L-Artikolu 107(3)(c) jitlob li l-miżuri tal-għajnuna għandhom ikunu proporzjonati mal-għanijiet intiżi, mhux li għandu jkun hemm kompromess adegwat bejn l-għajnuna li tingħata u kwalunkwe konċessjonijiet magħmula mill-benefiċjarji sabiex jakkwistaw dik l-għajnuna. Għalhekk, il-fatt li SJB qablet li tirrinunzja d-dritt tagħha li tistrieħ fuq il-klawżola tas-70 % bi tpattija għat-tnaqqis fil-prezz u r-rinunzja tal-miżati ma hija tal-ebda rilevanza għall-valutazzjoni tal-proporzjonalità tal-miżuri kontestati. L-istess jista' jingħad għal kull kontribuzzjoni finanzjarja li SJB setgħet għamlet fil-fażi tal-isfruttament tal-art.
            
         
               (101)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi għalhekk naqsu milli juru li l-miżuri kkontestati kienu proporzjonati għall-objettiv maħsub ta' interess komuni.
            
         7.2.4   Distorsjoni mhux meħtieġa tal-kompetizzjoni
   
   
               (102)
            
            
               Fl-aħħar nett, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jikkontestaw li l-miżuri kkontestati joħolqu distorsjoni bla bżonn tal-kompetizzjoni, u jargumentaw li l-effetti pożittivi tat-tkomplija immedjata tal-proġett jegħlbu l-effetti negattivi tal-miżuri kkontestati.
            
         
               (103)
            
            
               Madankollu, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma ssostanzjawx dan l-argument. Għall-kuntrarju, kif iddikjarat fil-premessa (80) hawn fuq, skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, aktar dewmien fil-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat kien jirriżulta fi spiża ta' EUR 2,8 miljun għall-PPP, filwaqt li t-tnaqqis miftiehem fil-prezz jammonta għal EUR 3,6 miljun. Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi ma wrewx li l-effetti pożittivi għat-tlestija tal-proġett tal-proprjetà immobbli kkontestat jegħlbu l-effetti negattivi tal-għoti tal-miżuri kontestati.
            
         7.2.5   Konklużjoni
   
   
               (104)
            
            
               Abbażi tal-konsiderazzjonijiet stabbiliti fil-premessi (93) sa (103) hawn fuq, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-għajnuna mogħtija mill-Muniċipalità favur SJB permezz tal-miżuri kkontestati mhix kompatibbli mas-suq intern fuq il-bażi tal-Artikolu 107(3)(c) tat-TFUE.
            
         8.   KWANTIFIKAZZJONI U RKUPRU TAL-GĦAJNUNA
   
   
               (105)
            
            
               Kif spjegat fit-taqsima ta’ hawn fuq, il-miżuri kkontestati jikkostitwixxu għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) TFUE u ma jistgħux jitqiesu li huma kompatibbli mas-suq intern. Barra minn hekk, peress li din l-għajnuna ngħatat lill-benefiċjarji mingħajr notifika minn qabel lill-Kummissjoni u awtorizzazzjoni mingħandha kif meħtieġ mill-Artikolu 108(3) tat-TFUE, il-miżuri kkontestati jikkostitwixxu għajnuna illegali.
            
         
               (106)
            
            
               L-Artikolu 14(1) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 659/1999 tat-22 ta' Marzu 1999 li jistabbilixxi regoli dettaljati għall-applikazzjoni tal-Artikolu 93 tat-Trattat tal-KE (22) jipprovdi li: “fejn jittieħdu deċiżjonijiet negattivi f'każijiet ta' għajnuna illegali, il-Kummissjoni għandha tiddeċiedi li l-Istat Membru kkonċernat għandu jieħu l-miżuri kollha meħtieġa sabiex jirkupra l-għajnuna mill-benefiċjarju”.
            
         
               (107)
            
            
               Filwaqt li ma hemm l-ebda dispożizzjoni tal-liġi tal-Unjoni li tirrikjedi lill-Kummissjoni li, meta tordna l-irkupru ta' għajnuna ddikjarata inkompatibbli mas-suq intern, tikkwantifika l-ammont eżatt tal-għajnuna li trid tiġi rkuprata (23), hija tista' tinkludi informazzjoni li tippermetti lid-destinatarju tad-deċiżjoni jaħdem dak l-ammont hu nnifsu mingħajr diffikultà żejda.
            
         8.1   Il-kwantifikazzjoni tal-għajnuna
   
   
               (108)
            
            
               Bħala riżultat tal-miżuri kkontestati, SJB ħallset prezz aktar baxx għall-art fuq Damplein milli kien inizjalment maqbul taħt il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 u ma kenitx aktar obbligata li tħallas il-miżati tal-isfruttament tal-art li kienet ukoll ftiehmet dwarhom. Għalhekk, biex jiġi kkwantifikat l-ammont ta' għajnuna illegali li rċeviet SJB, huwa neċessarju li jiġi stabbilit l-ammont tat-tnaqqis tal-prezz u l-valur tal-miżati rrinunzjati.
            
         8.1.1   Il-kwantifikazzjoni tat-tnaqqis fil-prezz
   
   
               (109)
            
            
               Kif spjegat fil-premessa (22) hawn fuq, il-prezz tal-art fuq Damplein mibjugħa lil SJB mill-PPP kien stabbilit għal EUR 7,2 miljun, indiċjati kull sena b’rata ta' 2,5 % sal-ħlas, mill-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004. Dan il-prezz kien iddeterminat minn stimatur espert indipendenti. Skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, il-valur tas-suq ta' din l-istess biċċa art fl-1 ta' Jannar 2010 kien ta' EUR 8,6 miljun (24). Il-prezz li SJB kellha tħallas għal din l-art imbagħad tnaqqas mill-PPP permezz tal-Ftehim Supplimentari għal EUR 4 miljun
            
         
               (110)
            
            
               Il-vantaġġ li kisbet SJB bħala riżultat tat-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ tal-art fuq Damplein għalhekk jikkorrispondi għal madwar EUR 4,6 miljun.
            
         
               (111)
            
            
               Il-pretensjoni tal-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi li t-tnaqqis tal-prezz tal-bejgħ kien inqas minn EUR 4,6 miljun minħabba li l-PPP kienet diġà naqqset il-prezz tal-bejgħ maqbul inizjalment ta' EUR 7,2 miljun fl-2006 u fl-2008 (ara t-Tabella 1 hawn fuq) ma tistax tiġi aċċettata, billi ma ġiet ipprovduta l-ebda evidenza li dawn it-tnaqqisiet ġew formalizzati permezz ta' ftehim jew li huma wasslu għal emenda fil-prezz tal-bejgħ inizjali fil-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004.
            
         
               (112)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota wkoll li l-allegat tnaqqis tal-2006 kien imur kontra l-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004, li b'mod ċar jistabbilixxi l-prezzijiet minimi tal-art u jipprevedi biss ħlas addizzjonali fejn ikun jista’ jinkiseb spazju tal-art ikbar.
            
         
               (113)
            
            
               Fl-aħħar nett, il-Kummissjoni tinnota li kemm l-allegat tnaqqis fl-2006, li ntqal li kien minħabba l-fatt li seta’ jiġi rrealizzat inqas spazjali kummerċjali milli kien previst fil-bidu, kif ukoll l-allegat tnaqqis fl-2008, li jidher li kien jirrigwarda d-dewmien fil-ħruġ tal-permess tal-bini lil SJB, ingħataw taħt il-kundizzjoni li SJB tirċievi permess tal-bini sal-1 ta' Ottubru 2008. Din il-kundizzjoni apparentament ma ġietx issodisfata għaliex, skont l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi, SJB rċeviet permess tal-bini biss f'Novembru 2008.
            
         
               (114)
            
            
               Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li l-ammont tal-għajnuna mogħtija lil SJB mill-PPP bħala riżultat tat-tnaqqis fil-prezz tal-bejgħ miftiehem oriġinarjament fil-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 jammonta għal madwar EUR 4,6 miljun (ara l-ammont fit-Tabella 3 hawn isfel).
            
         8.1.2   Rinunzja ta' miżati
   
   
               (115)
            
            
               Kif spjegat fil-premessa (24) hawn fuq, il-miżati li SJB kienet teħtieġ li tħallas skont it-termini tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 kienu jammontaw għal madwar EUR 2 miljun b’kollox (valur fl-1 ta' Jannar 2003), indiċjati kull sena bi 2,5 % sal-ħlas. Madankollu, dawn il-ħlasijiet kienu bbażati fuq in-numru ta' unitajiet residenzjali ppjanati għall-kostruzzjoni (25) u l-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li jekk jinbnew inqas unitajiet milli ppjanat, dawn l-ammonti għandhom jiġu aġġustati skont dan.
            
         
               (116)
            
            
               Skont it-termini tal-ftehim ta' kooperazzjoni tal-2004, SJB kienet obbligata li tibni 74 unità residenzjali fuq Damplein. Madankollu, skont il-ftehim finali, fil-fatt inbnew biss 67 unità residenzjali. Il-miżati għandhom għalhekk jiġu mnaqqsa, li jwassal għal ammont ta' madwar EUR 1,9 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) (26). Fl-1 ta' Jannar 2010, dawn il-miżati kienu jirrappreżentaw valur ta' madwar EUR 2,3 miljun.
            
         
               (117)
            
            
               Bħala riżultat tal-Ftehim Supplimentari, il-miżati kif miftiehma taħt il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 ma kinux għadhom dovuti fir-rigward ta’ SJB. Għalhekk, l-ammont ta' għajnuna mogħtija lil SJB bħala riżultat tar-rinunzja mill-PPP ta' dawn il-miżati jammonta għal madwar EUR 2,3 miljun (ara t-Tabella 3 hawn isfel).
            
         
               (118)
            
            
               L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jsostnu li, minkejja dak li jgħid il-Ftehim Supplimentari, il-PPP kienet irrinunzjat biss għall-miżati relatati mal-Proġett ta’ Damplein, li jirrappreżentaw ammont totali ta' madwar EUR 0,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003). Sabiex jissostanzjaw il-pożizzjoni tagħhom, l-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi jirreferu għall-programm għall-bini anness mal-Ftehim ta’ Kooperazzjoni tal-2004 li jalloka miżata tal-isfruttament tal-art u miżata tal-kwalità ta' madwar EUR 0,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) għal Damplein u jsemmi miżata totali tal-isfruttament tal-art u tal-kwalità ta’ madwar EUR 2 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) li għandha titħallas minn SJB għall-Proġett ta’ Leidschendam Centrum kollu. Saret ukoll referenza għall-proposta mill-Muniċipalità mibgħuta lill-Kunsill tagħha fit-18 ta' Frar 2009, li semmiet li t-tnaqqis tal-miżati jkollu effett negattiv, f'dak il-mument, ta' madwar EUR 0,7 miljun fuq ir-riżultat tal-proġett tal-isfruttament l-art.
            
         
               (119)
            
            
               Il-Kummissjoni ma tikkunsidrax li huwa possibbli, madankollu, li tintlaħaq konklużjoni fuq il-bażi tal-programm ta' bini jew fuq il-bażi tal-proposta mibgħuta lill-Kunsill li t-tneħħija tal-miżati kienet tirrigwarda esklussivament il-Proġett ta’ Damplein. Fi kwalunkwe każ, l-għażla tal-kliem tal-Ftehim Supplimentari ma tillimitax ir-rinunzja tal-miżati għall-Proġett ta' Damplein. L-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi lanqas ma kienu kapaċi jipprovdu xi evidenza li SJB effettivament ħallset il-miżati kollha dovuti għall-unitajiet residenzjali kollha tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum fl-1 ta' Lulju 2004, kif kienet obbligata tagħmel skont l-Artikolu 10.3 tal-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004.
            
         8.1.3   L-ammont totali tal-għajnuna mill-Istat
   
   
               (120)
            
            
               Fuq il-bażi tal-kalkolu stabbilit fit-Tabella 3 hawn taħt, l-ammont tal-għajnuna mill-Istat mogħtija lil SJB huwa ta' madwar EUR 6,9 miljun.
               
                  Tabella 3
               
               
                            
                        
                        
                           Il-ftehim ta' kooperazzjoni tal-2004
                        
                        
                           Il-Ftehim supplementari tal-2010
                        
                        
                           Tnaqqis
                        
                     
                           Valur fl-1.1.2003
                        
                        
                           Valur fl-1.1.2010
                        
                        
                           Valur fl-1.1.2010
                        
                        
                           Valur fl-1.1.2010
                        
                     
                           Prezz tal-art
                        
                        
                           7 253 793 
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 622 480 
                        
                     
                           Miżata tal-isfruttament tal-art
                        
                        
                           1 077 941 
                        
                        
                           1 281 333 
                        
                        
                           0 
                        
                        
                           1 281 333 
                        
                     
                           Miżata tal-kwalità
                        
                        
                           856 667 
                        
                        
                           1 018 308 
                        
                        
                           0 
                        
                        
                           1 018 308 
                        
                     
                           Total
                        
                        
                           9 188 401 
                        
                        
                           10 922 121 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           6 922 121 
                        
                     
         8.2   L-irkupru tal-għajnuna
   
   
               (121)
            
            
               Minħabba li l-miżuri kkontestati jikkostitwixxu għajnuna illegali u inkumpatibbli, dik l-għajnuna trid tiġi rkuprata sabiex tiġi stabbilita mill-ġdid is-sitwazzjoni li kienet teżisti fis-suq qabel l-għoti tal-għajnuna. L-irkupru għandu għalhekk jiġi ordnat mingħand is-soċjetà SJB, imwaqqfa minn Schouten de Jong u Bouwfonds, kif ukoll minn dawn iż-żewġ kumpaniji, li kull waħda minnhom hija responsabbli in solidum għat-twettiq tal-obbligi ta' SJB skont il-Ftehim tal-PPP (27).
            
         
               (122)
            
            
               Kif spjegat fit-Tabella 3 hawn fuq, l-element ta' għajnuna inkompatibbli tal-miżuri għandu jiġi kkalkulat bħala EUR 6 922 121, li jikkonsisti minn tnaqqis retroattiv tal-prezz tal-bejgħ tal-art (EUR 4 622 480), u r-rinunzja għall-miżata tal-isfruttament tal-art (EUR 1 281 333) u l-miżata tal-kwalità (EUR 1 018 308).
            
         
               (123)
            
            
               L-għajnuna ngħatat lil SJB fl-1 ta' Marzu 2010. L-għajnuna li għandha tiġi rkuprata għandha ġġorr imgħax tal-irkupru għall-perjodu bejn l-1 ta' Marzu 2010 sal-jum li fih tiġi effettivament imħallsa lura.
            
         ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:
   Artikolu 1
   L-għajnuna mill-Istat li tammonta għal EUR 6 922 121, mogħtija illegalment mill-Pajjiżi l-Baxxi fl-1 ta' Marzu 2010, bi ksur tal-Artikolu 108(3) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, favur Schouten-de Jong Bouwfonds, soċjetà li tikkonsisti minn Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV u Bouwfonds Ontwikkeling BV, fil-forma ta' tnaqqis retroattiv tal-prezz tal-bejgħ ta' art u tnaqqis retroattiv tal-miżata miftiehma tal-isfruttament l-art u l-miżata tal-kwalità miftiehma mill-Muniċipalità ta' Leidschendam-Voorburg, hija inkompatibbli mas-suq intern.
   Artikolu 2
   1.   Il-Pajjiżi l-Baxxi għandhom jirkupraw l-għajnuna inkompatibbli msemmija fl-Artikolu 1 mingħand Schouten-de Jong Bouwfonds u/jew Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV u/jew Bouwfonds Ontwikkeling BV.
   2.   Is-somom li għandhom jiġu rkuprati għandhom iġorru imgħax mid-data li fihom kienu mqiegħda għad-dispożizzjoni ta' Schouten-de Jong Bouwfonds u/jew Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV u/jew Bouwfonds Ontwikkeling BV, jiġifieri l-1 ta' Marzu 2010 sal-irkupru effettiv tagħhom.
   3.   L-imgħax għandu jiġi kkalkulat fuq bażi komposta skont il-Kapitolu V tar-Regolament tal-Kummissjoni (KE) Nru 794/2004 (28).
   Artikolu 3
   1.   L-irkupru tal-għajnuna msemmija fl-Artikolu 1 għandu jkun immedjat u effettiv.
   2.   Il-Pajjiżi l-Baxxi għandhom jassiguraw li din id-Deċiżjoni tiġi implimentata fi żmien erba’ xhur mid-data tan-notifika ta' din id-Deċiżjoni.
   Artikolu 4
   1.   Fi żmien xahrejn mid-data tan-notifika ta' din id-Deċiżjoni, il-Pajjiżi l-Baxxi għandhom jippreżentaw l-informazzjoni li ġejja:
   
               (a)
            
            
               l-ammont totali (il-prinċipal u l-imgħax tal-irkupru) li għandu jiġi rkuprat mingħand il-benefiċjarji;
            
         
               (b)
            
            
               deskrizzjoni ddettaljata tal-miżuri li diġà ttieħdu u li qed jiġu ppjanati li jittieħdu sabiex tinkiseb konformità ma' din id-Deċiżjoni;
            
         
               (c)
            
            
               dokumenti li juru li l-benefiċjarji ġew ordnati jħallsu lura l-għajnuna.
            
         2.   Il-Pajjiżi l-Baxxi għandhom iżommu lill-Kummissjoni infurmata dwar il-progress tal-miżuri nazzjonali meħuda biex tkun implimentata din id-Deċiżjoni sakemm ikun tlesta l-irkupru tal-għajnuna msemmija fl-Artikolu 1. Huma għandhom jibagħtu minnufih, fuq sempliċi talba tal-Kummissjoni, l-informazzjoni dwar il-miżuri li diġà ttieħdu u dawk ippjanati biex tinkiseb konformità ma' din id-Deċiżjoni. Ir-rapport għandu wkoll jipprovdi informazzjoni dettaljata dwar l-ammont ta' għajnuna u l-imgħax għall-irkupru diġà rkuprati mingħand il-benefiċjarji msemmija fl-Artikolu 1.
   Artikolu 5
   Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lir-Renju tal-Pajjiżi l-Baxxi.
   
      Magħmul fi Brussell, it-23 ta’ Jannar 2013.
      
         
            Għall-Kummissjoni
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Viċi President
         
      
   
   
      (1)  ĠU C 86, 23.3.2012, p. 12.
   
      (2)  B'effett mill-1 ta' Diċembru 2009, l-Artikoli 87 u 88 tat-Trattat tal-KE saru l-Artikoli 107 u 108 tat-TFUE, rispettivament. Iż-żewġ settijiet ta' dispożizzjonijiet huma, fis-sustanza, identiċi. Għall-fini ta' din id-Deċiżjoni, referenza għall-Artikoli 107 u 108 tat-TFUE għandha tinftiehem bħala referenza għall-Artikoli 87 u 88 tat-Trattat tal-KE, rispettivament, fejn dan ikun xieraq. It-TFUE wkoll introduċa ċerti bidliet fit-terminoloġija, bħas-sostituzzjoni ta' "Komunità" b'"Unjoni" u "suq komuni" b'"suq intern". It-terminoloġija tat-TFUE se tintuża f'din id-Deċiżjoni.
   
      (3)  Ara n-nota f’qiegħ il-paġna nru 1.
   
      (4)  Ir-referenzi għal SJB matul il-bqija ta' din id-Deċiżjoni għalhekk għandhom ikunu kkunsidrati bħala li jikkostitwixxu referenzi kemm għal Schouten de Jong kif ukoll għal Bouwfonds.
   
      (5)  L-Artikolu 4.1 tal-Ftehim tal-isfruttament tal-art/PPP tat-22 ta' Novembru 2004 jistipula dan li ġej: "Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosen en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst)."
   
      (6)  Il-proġett kien inizjalment imsejjaħ il-Proġett Dam Centrum iżda ngħata l-isem il-ġdid tal-Proġett ta' Leidschendam Centrum fl-2005. F’din id-Deċiżjoni “il-Proġett Leidschendam Centrum” tintuża biex tiddeskrivi l-proġett tal-proprjetà immobbli.
   
      (7)  Il-pjanijiet finali għal Damplein ipprevedew biss il-kostruzzjoni ta' 67 unità residenzjali minn SJB.
   
      (8)  L-ebda proċedura ta' akkwist pubbliku ma twettqet f’dan ir-rigward. Din id-Deċiżjoni hija mingħajr preġudizzju għal kwalunkwe analiżi li l-Kummissjoni tista' tagħmel rigward l-aspetti ta' akkwist pubbliku relatati mal-proġett.
   
      (9)  Il-Punt 5.1.2 tal-Pjan Ewlieni tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum tal-10 ta' Frar 2004.
   
      (10)  Skont il-Pjan Ewlieni tal-Isfruttament tal-Art ta' Damcentrum tal-10 ta' Frar 2004 il-Muniċipalità tikkontribwixxi EUR 7,3 miljun filwaqt li SJB tikkontribwixxi EUR 2,6 miljun.
   
      (11)  Skont l-“Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009”, il-Muniċipalità tista' titlob lil partijiet privati jikkontribwixxu għall-ispejjeż ta' xogħlijiet infrastrutturali. Għal dan il-għan, il-Ftehim ta' Kooperazzjoni tal-2004 jistipula li l-partijiet privati se jħallsu miżata għall-isfruttament tal-art u, billi l-Muniċipalità ddeċidiet li tuża prodotti ta' kwalità għolja biex tiżviluppa ż-żona pubblika, se jħallsu wkoll miżata tal-kwalità lill-PPP, miżjuda mal-prezz għall-art.
   
      (12)  L-Artikolu 2.1.2 il-punt 1 tal-Ftehim Supplimentari jistipula dan li ġej: "In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op EUR 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar."
   
      (13)  Dan il-Ftehim ġdid jirreferi għal 208 spazju għall-parkeġġ jiġifieri inqas mill-225 li kienu previsti fil-bidu.
   
      (14)  Dan jikkorrispondi għall-EUR 4,6 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2003) miftiehma qabel, indiċjati bi 2,5 % sal-1 ta' Jannar 2010.
   
      (15)  Il-Kawża C-239/09 Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe [2010] Ġabra I-13083, il-paragrafu 34 u l-Kawża C-290/07 P il-Kummissjoni v Scott [2010] Ġabra I-7763, il-paragrafu 68; il-Kawża T244/08 Konsum Nord ekonomisk förening v il-Kummissjoni [2011] Ġabra II-0000, il-paragrafu 61.
   
      (16)  ĠU C 209, 10.7.1997, p. 3.
   
      (17)  Il-Kawża C-239/09, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe & Co. KG v BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, Ġabra [2010] p. I-13083, il-punt 39.
   
      (18)  Fir-risposta tagħha għad-deċiżjoni tal-ftuħ, il-Muniċipalità kkalkulat telf fuq il-proġett tal-isfruttament l-art ta' EUR 4,5 miljun (valur fl-1 ta' Jannar 2011), li ntqal li kien ikkawżat, fost l-oħrajn, mit-tnaqqis tal-prezzijiet u r-rinunzja tal-miżati.
   
      (19)  Skont ir-rapport annwali tal-2008 tal-PPP, ir-rata tal-imgħax imħallsa fuq il-faċilità ta' kreditu hija l-Euro OverNight Index Average (EONIA) b'żieda ta' 0,14 %. Fl-ewwel jum tal-2009, ir-rata tal-EONIA kienet ta' 2,2 % u naqset b’mod kostanti matul is-sena; fl-ewwel jum tas-sena 2010, ir-rata tal-EONIA kienet ta' 0,3 % u qatt ma qabżet il-1 % matul l-2010. Għalhekk, ir-rata proprja tal-imgħax li titħallas fuq il-faċilità ta' kreditu pendenti kienet ferm inqas minn 5 % matul l-2009 u l-2010.
   
      (20)  Il-Kawża 730/79 Philip Morris v Il-Kummissjoni [1980] Ġabra 2671, il-paragrafi 11 u 12; il-Kawża C-75/97 il-Belġju v il-Kummissjoni [1999] Ġabra I3671, il-paragrafi 47-48; il-Kawża T-214/95 Vlaams Gewest v il-Kummissjoni [1998] Ġabra II-717, il-paragrafi 48-50, il-Kawżi Konġunti T-92/10 u T-103/00 Diputación Foral de Álava/Il-Kummissjoni [2002] Ġabra II-1385, il-paragrafu 72 il-Kawża T-222/04 l-Italja v Il-Kummissjoni [2009] Ġabra II- 1877, il-paragrafu 43.
   
      (21)  Il-kawża C-280/00 Altmark Trans GmbH, Regierungspräsidium Magdeburg u Nahverkehrsgesellschaft Altmark GmbH [2003] Ġabra I-7747, il-paragrafi 77-78.
   
      (22)  ĠU L 83, 27.3.1999, p. 1.
   
      (23)  Ara, b'mod partikolari, il-Kawża C-480/98 Spanja v il-Kummissjoni [2000] Ġabra I-8717, il-paragrafu 25, u l-Kawża C-441/06 il-Kummissjoni v Franza [2007] Ġabra I-8887, il-paragrafu 29.
   
      (24)  L-ittra tal-awtoritajiet tal-Pajjiżi l-Baxxi tat-12 ta' April 2010.
   
      (25)  Miżata tal-isfruttament tal-art: EUR 4 587 għal kull unità residenzjali; miżata tal-kwalità ta' EUR 3 645 għal kull unità residenzjali.
   
      (26)  Tnaqqis tal-miżata tal-isfruttament tal-art . Tnaqqis tal-miżata tal-kwalità .
   
      (27)  L-Artikolu 4.1, il-Ftehim tal-Isfruttament tal-Art/PPP tat-22 ta' Novembru 2004.
   
      (28)  ĠU L 140, 30.4.2004, p. 1