CELEX: 62020TJ0150
Language: lt
Date: 2022-07-13 00:00:00
Title: 2022 m. liepos 13 d. Bendrojo Teismo (trečioji kolegija) sprendimas.#Tartu Agro AS prieš Europos Komisija.#Valstybės pagalba – Žemės ūkis – Žemės ūkio paskirties žemės Estijoje nuomos sutartis – Sprendimas, kuriuo pagalba pripažįstama nesuderinama su vidaus rinka ir nurodoma ją susigrąžinti – Nauda – Rinkos kainos nustatymas – Privataus ūkio subjekto principas – Kompleksiniai ekonominiai vertinimai – Teisminė kontrolė – Atsižvelgimas į visas reikšmingas aplinkybes – Rūpestingumo pareiga.#Byla T-150/20.

Laikina versija
BENDROJO TEISMO (trečioji kolegija) SPRENDIMAS
2022 m. liepos 13 d.(*)
„Valstybės pagalba – Žemės ūkis – Žemės ūkio paskirties žemės Estijoje nuomos sutartis – Sprendimas, kuriuo pagalba pripažįstama nesuderinama su vidaus rinka ir nurodoma ją susigrąžinti – Nauda – Rinkos kainos nustatymas – Privataus ūkio subjekto principas – Kompleksiniai ekonominiai vertinimai – Teisminė kontrolė – Atsižvelgimas į visas reikšmingas aplinkybes – Rūpestingumo pareiga“
Byloje T‑150/20

Tartu Agro AS, įsteigta Tartu (Estija), atstovaujama advokatų T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg ir M. Peetsalu,
ieškovė,
prieš

Europos Komisiją, atstovaujamą V. Bottka ir E. Randvere,
atsakovę,
BENDRASIS TEISMAS (trečioji kolegija),
kurį sudaro kolegijos pirmininkas G. De Baere, teisėjai V. Kreuschitz (pranešėjas) ir K. Kecsmár,
posėdžio sekretorė S. Jund, administratorė,
atsižvelgęs į rašytinę proceso dalį,
įvykus 2022 m. sausio 13 d. posėdžiui,
priima šį

Sprendimą

1        SESV 263 straipsniu grindžiamu ieškiniu ieškovė Tartu Agro AS prašo panaikinti 2020 m. sausio 24 d. Komisijos sprendimą C(2020) 252 final dėl valstybės pagalbos SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Įmonei AS Tartu Agro galimai neteisėtai suteikta pagalba (toliau – ginčijamas sprendimas).
 Ginčo aplinkybės

 Dėl ieškovės ir dėl žemės ūkio paskirties žemės nuomos

2        Ieškovė yra ribotos atsakomybės bendrovė, 1997 m. perėmusi Tartu Riigimajand – valstybinio ūkio, kuris užsiėmė pieno, mėsos ir grūdų gamyba, teises ir pareigas. 2001 m. spalio 2 d. Estijos Respublika riboto konkurso tvarka pardavė visas ieškovės akcijas OÜ Tartland, kuri 2002 m. buvo sujungta su ieškove.

3        2000 m. lapkričio 16 d. Estijos Respublika, atstovaujama Žemės ūkio ministerijos, ir ieškovė pasibaigus riboto konkurso procedūrai (toliau – konkursas) sudarė 25 metų nuomos sutartį (toliau – nuomos sutartis) dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypų, kurių bendras plotas yra 3 089,17 ha, esančių Tartu apskrities Tähtvere savivaldybės teritorijoje, ir kurių savininkė yra Estijos Respublika (toliau – nagrinėjama nuoma).

4        Nuomos sutartyje buvo numatytas 10 000 Estijos kronų (EEK) (maždaug 639 EUR) nuomos mokestis per metus, t. y. 3,24 EEK/ha (0,20 EUR/ha), ir tai, kad ieškovė padengs sklypų priežiūros ir gerinimo išlaidas, be kita ko, mažiausiai 400 000 EEK (maždaug 25 565 EUR, atitinkamai 8,28 EUR/ha) metines investicijas į drenažo sistemas, žemės priežiūros ir dirvožemio kokybės gerinimo išlaidas, kurios siekė mažiausiai 3 981 000 EEK (maždaug 254 432 EUR), įskaitant išlaidas, susijusias su pasėlių apsauga (820 000 EEK), mineralinėmis ir organinėmis trąšomis (3 100 000 EUR), kalkinimu (20 000 EEK) ir pakelių priežiūra (41 000 EEK), bei visų mokesčių sumokėjimą.

5        Nuomos sutartyje taip pat buvo numatyta pakeitimo sąlyga ir sutartis buvo kelis kartus keičiama. Trys iš šių pakeitimų buvo susiję su metinio nuomos mokesčio padidinimu, kuris 2005 m. sausio 14 d. buvo padidintas iki 80 000 EEK (maždaug 5 113 EUR), 2007 m. kovo 21 d. – iki 250 000 EEK (15 978 EUR), o 2009 m. gegužės 12 d. – iki 416 000 EEK (26 626 EUR), t. y. 136 EEK/ha (8,69 EUR/ha). Šie nuomos mokesčio padidinimai įsigaliojo atgaline data atitinkamai 2005 m. sausio 1 d., 2007 m. sausio 1 d. ir 2009 m. sausio 1 d.
 Dėl administracinės procedūros Komisijoje

6        2014 m. liepos 28 d. Europos Komisija įregistravo 2014 m. liepos 24 d. pateiktą skundą; jame teigiama, kad Estijos kaimo reikalų ministerija (buvusi Estijos žemės ūkio ministerija) suteikė ieškovei neteisėtą valstybės pagalbą.

7        2014 m. rugpjūčio 14 d. Komisija perdavė skundą Estijos valdžios institucijoms ir paragino jas pateikti informaciją bei pastabas. Estijos valdžios institucijos prašomą informaciją pateikė 2014 m. spalio 3 d.

8        2017 m. vasario 27 d. sprendimu Komisija pradėjo SESV 108 straipsnio 2 dalyje numatytą oficialią tyrimo procedūrą dėl nagrinėjamos nuomos (OL C 103, 2017, p. 4) (toliau – sprendimas pradėti procedūrą) ir paragino suinteresuotąsias trečiąsias šalis pateikti savo pastabas.

9        Sprendime pradėti procedūrą Komisija pažymėjo, kad negali atmesti galimybės, jog nagrinėjama nuoma yra valstybės pagalba, kaip tai suprantama pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį. Pirma, galėjo būti, kad ieškovei buvo suteiktas pranašumas (nauda), be kita ko, mažesnio už rinkos kainą nuomos mokesčio forma, o tokią išvadą, atrodo, buvo galima daryti iš nepriklausomos ataskaitos, kurią pateikė Estijos valdžios institucijos. Šiuo klausimu Komisija taip pat suabejojo, ar konkursas buvo skaidrus, nediskriminacinis ir besąlygiškas. Antra, pranašumas  buvo atrankusis, nes aptariama žemės ūkio paskirties žemė buvo išnuomota tik ieškovei. Trečia, Komisija nusprendė, kad kitos SESV 107 straipsnio 1 dalies sąlygos taip pat, atrodo, buvo įvykdytos.

10      2017 m. balandžio 21 d. Estijos valdžios institucijos pateikė savo pastabas. Komisija taip pat gavo dviejų suinteresuotųjų trečiųjų šalių, t. y. skundo pateikėjo ir ieškovės, pastabas, kurios vėliau buvo perduotos Estijos valdžios institucijoms atitinkamai 2017 m. gegužės 10 d. ir 12 d. 2018 m. birželio 28 d. Estijos valdžios institucijos pateikė pastabas dėl skundo pateikėjo pastabų.

11      2017 m. birželio 11 d. ir 19 d. skundo pateikėjas pateikė papildomas pastabas ir penkis priedus. 2017 m. liepos 3 d. Komisija šias pastabas perdavė Estijos valdžios institucijoms; 2017 m. liepos 21 d. jos pateikė savo pastabas.

12      2017 m. rugpjūčio 30 d. raštu ieškovė kreipėsi į Komisija; ši atsakė 2017 m. rugsėjo 11 d. Skundo pateikėjas kreipėsi į Komisiją atitinkamai 2018 m. sausio 9 d., 2019 m. sausio 30 d. ir liepos 14 d. raštais; Komisija į juos atsakė atitinkamai 2018 m. vasario 7 d., 2019 m. kovo 1 d. ir liepos 17 d. raštais.

13      2019 m. vasario 7 d. Komisija surengė telekonferenciją su Estijos valdžios institucijomis ir 2019 m. vasario 15 d. išsiuntė joms prašymą pateikti papildomą informaciją; į jį jos atsakė 2019 m. balandžio 17 d.

14      2020 m. sausio 24 d. Komisija priėmė ginčijamą sprendimą ir nusprendė, kad nagrinėjama nuoma atitinka visas SESV 107 straipsnio 1 dalyje nustatytas sąlygas, taigi yra valstybės pagalba (ginčijamo sprendimo 153 punktas).
 Šalių reikalavimai

15      Ieškovė Bendrojo Teismo prašo:
–        panaikinti visą ginčijamą sprendimą,
–        priteisti iš Komisijos bylinėjimosi išlaidas.

16      Komisija Bendrojo Teismo prašo:
–        atmesti ieškinį,
–        priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.
 Dėl teisės

17      Grįsdama ieškinį ieškovė formaliai nurodo aštuonis pagrindus. Kadangi pirmasis formaliai nurodytas ieškinio pagrindas susijęs tik su argumentais dėl priimtinumo, reikia išnagrinėti kitus septynis formaliai nurodytus ieškinio pagrindus.

18      Ieškovė iš esmės tvirtina, kad Komisija padarė („akivaizdžių“) teisės, procedūros ir fakto klaidų, dėl kurių ji klaidingai įvertino, pirma, konkurso atitiktį rinkos sąlygas užtikrinantiems reikalavimams, antra, nuomos sutarties atitiktį rinkos kainai, trečia, naudos dydžio nustatymą, ketvirta, pagalbos pripažinimą nauja pagalba, penkta, pareigą grąžinti dalį pagalbos, šešta, Estijos Respublikos pareigą susigrąžinti pagalbą ir, septinta, pagalbos nesuderinamumą su vidaus rinka.

19      Bendrasis Teismas mano, kad pirmiausia reikia patikrinti ginčijamo sprendimo teisėtumą, kiek tai susiję su vertinimu, ar nuomos sutartyje numatytas nuomos mokestis atitinka rinkos kainą, ir naudos dydžio nustatymu.

20      Formaliai pateiktuose ieškinio trečiajame ir ketvirtajame pagrinduose ieškovė iš esmės ginčija tai, kad SESV 107 straipsnio 1 dalyje numatyta ekonominės naudos buvimo sąlyga šiuo atveju yra įvykdyta. Konkrečiai kalbant, ji teigia, kad ginčijamo sprendimo 131–148 punktuose Komisija padarė klaidingą išvadą, jog ieškovė gavo naudos iš nagrinėjamos nuomos dėl to, kad jos mokėtas nuomos mokestis 2000–2017 m. laikotarpiu buvo mažesnis už rinkos kainą, o to sprendimo 154–165 punktuose – kad ši nauda atitinka skirtumą tarp vidutinės sumos, apskaičiuotos pagal metinius rinkos tarifus už aptariamų žemės sklypų nuomą, ir faktiškai už šiuos žemės sklypus sumokėto nuomos mokesčio, padidinto puse kasmetinių investicijų į drenažo sistemas ir savininko vardu sumokėtu žemės mokesčiu.

21      Tiksliau ieškovė mano, kad Uus Maa ataskaita, kuria Komisija rėmėsi vertindama 2000–2014 m. laikotarpį, yra nepatikima, nes, pirma, joje nurodyti nuomos mokesčio intervalai už laikotarpius, kai didžiausia nuomos suma kartais buvo daugiau nei du kartus didesnė už minimalią sumą, ir, antra, faktinės kainos gali skirtis 20 %, palyginti su tuo, kas nurodyta šioje ataskaitoje. Ji kritikuoja tai, kad Komisija rinkos kainą nustatė remdamasi šių kainų intervalų mažiausių ir didžiausių verčių aritmetiniu vidurkiu. Jos nuomone, tiek mažiausia, tiek didžiausia intervale esanti suma ir net 20 % nuo šios sumos nukrypstantis nuomos mokestis gali būti laikomi atitinkančiais rinkos kainą. Remdamasi netiksliu šios ekspertizės aritmetiniu vidurkiu Komisija pažeidė pareigą atlikti analizę ir motyvuoti. Estijos statistikos tarnybos duomenys, naudojami kaip 2015–2017 m. laikotarpio palyginimo pagrindas, nėra ekspertizė ir jais neatsižvelgiama į nagrinėjamos žemės ypatumus.

22      Ieškovė teigia, kad siekdama išsiaiškinti, ar Estijos valstybė elgėsi kaip privatus ūkio subjektas, Komisija turėjo atsižvelgti į kontekstą ir ekonomines aplinkybes, vyravusias sudarant 2000 m. nuomos sutartį. Tuo metu Estijos Respublikos įstojimas į Europos Sąjungą buvo neaiškus, žemės ūkio paskirties žemės rinkoje buvo sąstingis, o žemės vertė ir nuomos kaina buvo nedidelė.

23      Ieškovė teigia, kad nuomos sutartyje numatytos investicijos į žemės pagerinimą ir išlaidos žemės priežiūrai bei kitokie kokybiniai pagerinimai turi būti visiškai įtraukiami į nuomos kainą. Iš Uus Maa ataskaitos matyti, kad 2000 m. nei tokių pareigų nustatymas, nei ilgalaikės nuomos sutarčių dėl tokio didelio ploto sudarymas nebuvo įprasta praktika. Taigi panašių sutarčių nebuvo, o nuomos kaina neišvengiamai apėmė šių pareigų vertę.

24      Pasak ieškovės, Komisija neįvykdė nei įrodinėjimo pareigos, nei jai tenkančių procedūrinių reikalavimų. Konkrečiai kalbant, ji mano, kad Komisija klaidingai aiškino faktines aplinkybes ir ekonominius duomenis, o įrodymus vertino pasirinktinai. Iš Uus Maa ataskaitos matyti, kad žemei į pietus nuo Tartu buvo reikalingos žemės gerinimo sistemos, apimančios papildomas išlaidas, kad tokių sistemų įrengimas buvo investicija į savininko turtą, kad pareigos, susijusios su žemės tręšimu, nebuvo įprasta praktika, kad jokia nauja rinkoje sudaryta nuomos sutartis nebuvo tokia palanki savininkui kaip nagrinėjama sutartis, kad privatūs nuomotojai gavo mažesnes faktines grynąsias pajamas dėl pajamų ir žemės mokesčių ir kad nuomos sutartis nebuvo panaši į įprastą nuomos sutartį.

25      Ieškovė teigia, kad Komisija neatsižvelgė į tai, jog, remiantis Uus Maa ataskaitoje pateiktais duomenimis, nagrinėjamos žemės eksploatuojamas plotas sudaro tik 2 833,596 ha, t. y. 83 % viso šios žemės ploto. Taigi, ieškovės teigimu, faktinis nuomos mokestis, kurį ji sumokėjo, yra 16,7 % didesnis nei numatytasis nuomos sutartyje. Be to, į nagrinėjamus žemės sklypus didele dalimi patenka keliai ir kita neeksploatuotina žemė.

26      Ieškovė priduria, kad Estijos valdžios institucijų per administracinę procedūrą pateikta AS Pindi Kinnisvara analizė (toliau – Pindi Kinnisvara analizė), į kurią Komisija neatsižvelgė, taip pat įrodo nuomos mokesčio atitiktį rinkos sąlygoms.

27      Komisija ginčija ieškovės argumentus.

28      Komisija primena, kad prieš atlikdama koregavimus ji palygino per nagrinėjamus metus ieškovės sumokėtą nuomos mokestį su vidutiniais metiniais nuomos mokesčiais pagal Uus Maa ataskaitą ir Estijos statistikos tarnybos duomenis. Minėtoje ataskaitoje pateikti tikėtini Tartu apskrities nuomos mokesčių 2000–2014 m. įverčiai. Komisija nurodė, kad ji rėmėsi šioje ataskaitoje pateiktu vidutiniu nuomos mokesčių įverčiu ir kad atliekant palyginimus yra įprasta naudoti tokius įverčius bei kainų intervalus. Aptariami žemės sklypai niekuo nesiskiria nuo vidutinių žemės sklypų Estijoje, o ieškovės pasiūlytame palyginime su mažiausia šių kainų intervalų suma nepakankamai įvertinta nauda (pranašumas). Taigi Komisija mano, kad ji laikėsi atsargaus ir subalansuoto požiūrio, remdamasi vidutinėmis nuomos mokesčio sumomis ir objektyviais duomenimis. Be to, šią ataskaitą pateikė Estijos valdžios institucijos ir ieškovė negalėjo pateikti patikimesnių įrodymų.

29      Komisija mano, kad Estijos statistikos tarnybos duomenys, naudojami vertinant 2015–2017 m. laikotarpį, yra patikimi įrodymai. Ji nurodo, kad ginčijamame sprendime paaiškino, jog minėti duomenys nėra ekspertinio žemės nuomos kainos vertinimo rezultatas, o atspindi vidutines to laikotarpio nuomos kainas. Ji pažymi, kad šie duomenys buvo vienintelė jos turima patikima informacija ir kad gauti rezultatai atitiko 2000–2014 m. laikotarpio rezultatus. Nei ieškovė, nei Estijos valdžios institucijos neįrodė, kad nagrinėjamos žemės vertė buvo mažesnė, palyginti su vidutine žemės ūkio paskirties žemės verte Estijoje. Ieškovės finansinė padėtis taip pat nerodė mažesnės vertės. Komisija priduria, kad tai, jog statistiniais duomenimis negalima atsižvelgti į visus konkretaus sklypo ypatumus, nereiškia, kad ji juos panaudojo klaidingai.

30      Komisija mano, kad atsižvelgė į nuomos sutarties sudarymo metu vyravusias aplinkybes, ir pažymi, kad ieškovė ginčijamame sprendime nenurodė jokios spragos šiuo klausimu. Ji pabrėžia, kad nors iš pradžių rinkos kainos buvo mažos, minėtame sprendime ji įrodė, kad ieškovės mokėtas nuomos mokestis išliko mažesnis už šias kainas visu 2000–2017 m. laikotarpiu, nepaisant atliktų padidinimų.

31      Komisija ginčija ieškovės teiginį, kad į nuomos mokestį turėjo būti įskaičiuotos visos investicijos į aptariamą žemę. Investicijos, susijusios su žemės pagerinimu ir priežiūra bei dirvožemio kokybės gerinimu, yra veiklos išlaidos, patiriamos ūkio subjekto interesais per metinį žemės ūkio gamybos ciklą. Komisija pažymi, kad ieškovė nebuvo atsidūrusi specifinėje padėtyje, į kurią reikėtų atsižvelgti, nes, viena vertus, šie požymiai atsispindėjo nuomos mokestyje rinkos kaina ir, kita vertus, visai žemės ūkio paskirties žemei Estijoje nagrinėjamu laikotarpiu reikėjo didelių investicijų. Ji teigia, kad derlingumo pagerėjimas, pirma, neatsiejamas nuo žemės ūkio valdos pobūdžio, antra, neįrodo, kad nagrinėjamų žemės sklypų vertė gerokai skyrėsi nuo vidutinės žemės ūkio paskirties žemės Estijoje vertės, ir, trečia, nepaaiškina priežasčių, dėl kurių nuomos mokesčiai buvo mažesni už rinkos kainą. Komisijos teigimu, mažesnis nuomos mokestis būtų pateisinamas tik tuo atveju, jei dirvožemio derlingumas būtų mažesnis už vidutinį derlingumą arba jei jis būtų pablogėjęs. Kalbant apie investicijas į drenažo sistemą, pažymėtina, kad ji teigia pripažinusi, kad Estijos valstybė, kaip savininkė, buvo atleista nuo tam tikrų priežiūros išlaidų ir gavo naudos iš žemės vertės padidėjimo. Kadangi šios investicijos viršija teisės aktuose nustatytus reikalavimus, o taip pat yra naudingos ieškovei, Komisija mano, kad atsižvelgimas į pusę jų yra atsargus vertinimas. Jos teigimu, tai taip pat įrodo, kad ji atsižvelgė į žemės, be kita ko, jos derlingumo, pagerinimus.

32      Komisija mano, kad su įrodinėjimo pareiga susijęs argumentas yra grindžiamas nepagrįstais teiginiais, taigi yra nereikšmingas. Ji teigia, kad Pindi Kinnisvara analizė yra ex post ekspertizė, kuri nebuvo pateikta per administracinę procedūrą, ir negali susilpninti Uus Maa ataskaitos, kurią per tą pačią procedūrą pateikė Estijos valdžios institucijos ir kuri grindžiama duomenimis, susijusiais su atitinkamu laikotarpiu, įrodomosios galios. Kita vertus, triplike ji pažymi, kad ne ieškovė, o šios institucijos ją pateikė per šią procedūrą. Ji nurodo: kadangi šią analizę užsakė ieškovė, minėtų valdžios institucijų buvo paprašyta pateikti nepriklausomą vertinimą, t. y.  Uus Maa ataskaitą. Taigi nebebuvo būtina pareikšti nuomonės dėl šios šališkos analizės, kurią Estijos valdžios institucijos laikė atšaukta. Per teismo posėdį atsakydama į Bendrojo Teismo žodžiu pateiktus klausimus Komisija pažymėjo, kad 2015 m. spalio 7 d. Estijos valdžios institucijų raštas ir vėlesnis keitimasis informacija su šiomis valdžios institucijomis leido Komisijai manyti, kad aptariama analizė buvo atšaukta. Taigi, Komisijos teigimu, priimant ginčijamą sprendimą ta pati analizė nebebuvo administracinės bylos dalis ir nebuvo būtina jos nurodyti tame sprendime. Bendrasis Teismas šiuos paaiškinimus įtraukė į posėdžio protokolą.

33      Komisija pabrėžia: kadangi naudos vertinimas yra kompleksinis ekonominis vertinimas, ji turi diskreciją naudoti tinkamiausius įrodymus ir analizės metodą. Dėl pradiniams palyginimo rezultatams taikytų koregavimų ji teigia, kad paaiškino savo požiūrį ir rėmėsi įrodymais tam, kad atliktų tik reikalingus pakeitimus. Ieškovė neįrodė nei to, kad kuris nors iš šių veiksmų buvo netinkamas, nei to, kad buvo padaryta akivaizdi vertinimo klaida.

34      Komisija priduria, kad 2000 m. ieškovė gavo žemės ūkio paramą už 2 912,76 ha plotą, o tai įrodo didelį žemės plotą, kurį sudaro daugybė skirtingų rūšių sklypų, turinčių skirtingą vertę. Taigi vidutinė tokio sklypo kaina buvo tipiška.

35      Iš suformuotos jurisprudencijos matyti, kad valstybės pagalba laikomos priemonės, kurios, kad ir kokia būtų jų forma, gali tiesiogiai ar netiesiogiai suteikti įmonėms pranašumą arba kurios turi būti laikomos ekonomine nauda, kurios įmonė gavėja nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis (žr. 2020 m. rugsėjo 17 d. Sprendimo Compagnie des pêches de Saint-Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, 39 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją).

36      Pagal suformuotą jurisprudenciją prekių tiekimas ar paslaugų teikimas lengvatinėmis sąlygomis gali būti valstybės pagalba, kaip ji suprantama pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį (žr. 1996 m. liepos 11 d. Sprendimo SFEI ir kt., C‑39/94, EU:C:1996:285, 59 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją; 2010 m. liepos 1 d. Sprendimo ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni / Komisija, T‑62/08, EU:T:2010:268, 57 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją ir 2012 m. vasario 28 d. Sprendimo Land Burgenland / Komisija, T‑268/08 ir T‑281/08, EU:T:2012:90, 47 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją).

37      Tuo atveju, kai žemė išnuomojama tariamai lengvatine kaina, o tai yra operacija, kuri prilygsta valdžios institucijos atliekamam žemės sklypo pardavimui įmonei, reikia patikrinti, ar tariamas pagalbos gavėjas sklypą nusipirko už kainą, kurios nebūtų galėjęs gauti įprastomis rinkos sąlygomis. Tokiomis aplinkybėmis pagalbos vertė lygi skirtumui tarp to, ką gavėjas faktiškai sumokėjo, ir to, ką jis būtų turėjęs tuo metu sumokėti įprastomis rinkos sąlygomis (šiuo klausimu žr. 2015 m. gruodžio 9 d. Sprendimo Graikija ir Ellinikos Chrysos / Komisija, T‑233/11 ir T‑262/11, EU:T:2015:948, 79 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją).

38      Taigi Komisija turėjo išnagrinėti, ar nuomos mokestis, kurį ieškovė sumokėjo pagal nagrinėjamą nuomą, atitiko įprastas rinkos sąlygas.

39      Šiomis aplinkybėmis Komisija turėjo atlikti kompleksinius ekonominius vertinimus. Vykdydami Komisijos atliktų kompleksinių ekonominių vertinimų valstybės pagalbos srityje kontrolę Sąjungos teismai neturi pakeisti Komisijos vertinimo savuoju (2007 m. lapkričio 22 d. Sprendimo Ispanija / Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 57 punktas ir 2010 m. rugsėjo 2 d. Sprendimo Komisija / Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 66 punktas; taip pat žr. 2020 m. gruodžio 10 d. Sprendimo Comune di Milano / Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 100 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją). Taigi Sąjungos teismo kontrolė turi apsiriboti patikrinimu, ar buvo laikytasi procedūrą ir motyvavimą nustatančių taisyklių, ar tiksliai nurodyti faktai ir ar nebuvo akivaizdžios vertinimo klaidos ir piktnaudžiavimo įgaliojimais (šiuo klausimu žr. 2017 m. kovo 9 d. Sprendimo Ellinikos Chrysos / Komisija, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, 18 ir 19 punktus ir juose nurodytą jurisprudenciją).

40      Vis dėlto tai nereiškia, kad Sąjungos teismas turi susilaikyti nuo Komisijos atlikto ekonominio pobūdžio duomenų aiškinimo kontrolės. Iš tikrųjų minėtas teismas turi, be kita ko, patikrinti ne tik pateiktų įrodymų materialinį tikslumą, patikimumą ir nuoseklumą, bet ir tai, ar šie įrodymai yra visų reikšmingų duomenų, į kuriuos reikia atsižvelgti vertinant kompleksinę padėtį, visuma ir ar jie gali pagrįsti jais remiantis padarytas išvadas (2007 m. lapkričio 22 d. Sprendimo Ispanija / Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 56 ir 57 punktai; 2010 m. rugsėjo 2 d. Sprendimo Komisija / Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 64 ir 65 punktai ir 2020 m. gruodžio 10 d. Sprendimo Comune di Milano / Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 115 punktas). Be to, tais atvejais, kai Sąjungos institucija turi didelę diskreciją, tam tikrų procedūrinių garantijų laikymosi kontrolė yra ypač svarbi. Tarp šių garantijų yra ir kompetentingos institucijos pareiga atidžiai ir nešališkai išnagrinėti visas konkrečiu atveju svarbias aplinkybes ir pakankamai motyvuoti savo sprendimą (2007 m. lapkričio 22 d. Sprendimo Ispanija / Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, 58 punktas).

41      Atsižvelgiant būtent į šiuos principus reikia įvertinti ieškovės argumentų pagrįstumą.

42      Šiuo atveju siekdama nustatyti, ar nagrinėjama nuoma atitiko rinkos sąlygas, Komisija atliko dviejų etapų tyrimą. Pirmiausia ji patikrino, ar nuomos mokestis pats savaime buvo mažesnis už rinkos kainą (ginčijamo sprendimo 132–139 punktai). Paskui ji išnagrinėjo, ar ši suma, padidinta papildomomis sutartinėmis pareigomis, tiek, kiek jos sudaro valstybės nuomos pajamų dalį, išliko mažesnė už minėtą rinkos kainą (minėto sprendimo 141–146 punktai).
 Dėl nuomos mokesčio atitikties rinkos kainai

43      Siekdama palyginti nuomos mokestį su rinkos kaina Komisija rėmėsi Uus Maa ataskaita ir Estijos statistikos tarnybos duomenimis; tiek ataskaitą, tiek duomenis Estijos valdžios institucijos pateikė per administracinę procedūrą. Remdamasi tuo ji nagrinėjo, ar nuomos mokestis, kurį ieškovė mokėjo už nagrinėjamą nuomą, pats savaime atitiko vidutinio nuomos mokesčio už žemės ūkio paskirties žemę Estijoje lygį per visą nuomos laikotarpį (ginčijamo sprendimo 131 punktas).

44      Konkrečiai kalbant, pirma, ginčijamo sprendimo 134–136 punktuose Komisija pažymėjo, kad, remiantis Uus Maa ataskaita, žemės ūkio paskirties žemės nuomos mokestis Tartu apskrityje 2000–2004 m. svyravo nuo 6 iki 10 EUR/ha, 2005–2009 m. – nuo 10 iki 20 EUR/ha, o 2010–2014 m. – nuo 25 iki 60 EUR/ha. Kita vertus, pirmuoju nurodytu laikotarpiu ieškovė mokėjo 0,20 EUR/ha nuomos mokestį, antruoju laikotarpiu 2005 m. sausio 14 d. ir 2007 m. kovo 21 d. nuomos mokestis buvo padidintas atitinkamai iki 1,66 EUR/ha ir 5,21 EUR/ha, o trečiuoju laikotarpiu šis mokestis 2009 m. gegužės 12 d. buvo padidintas iki 8,68 EUR/ha.

45      Antra, ginčijamo sprendimo 137–139 punktuose Komisija nurodė, kad, remiantis Estijos statistikos tarnybos duomenimis, 2015 m. vidutinis žemės ūkio paskirties žemės ir ariamosios žemės nuomos mokestis Estijoje siekė atitinkamai 52 EUR/ha ir 55 EUR/ha, o Tartu apskrityje – 63 EUR/ha ir 65 EUR/ha. 2016 m. šios sumos siekė atitinkamai 52 EUR/ha ir 54 EUR/ha Estijoje bei 61 EUR/ha ir 61 EUR/ha Tartu apskrityje. 2017 m. šios sumos Estijoje siekė atitinkamai 58 EUR/ha ir 60 EUR/ha. Šių metų duomenų apie Tartu apskritį nėra. Vis dėlto ieškovė mokėjo 26,86 EUR/ha nuomos mokestį 2015 m., 27,30 EUR/ha – 2016 m. ir 27,28 EUR/ha – 2017 m.

46      Remdamasi šiuo palyginimu Komisija ginčijamo sprendimo 140 punkte padarė išvadą, kad nuomos mokestis pats savaime buvo mažesnis už rinkos kainą per visą laikotarpį nuo 2000 m. iki 2017 m. Ji taikė panašų požiūrį to sprendimo 154–156 punktuose apskaičiuodama naudą ir nurodė, kad reikia palyginti ieškovės sumokėtą kasmetinį nuomos mokestį su vidutinėmis metinėmis sumomis, apskaičiuojamomis pagal Uus Maa ataskaitoje nurodytus kainų intervalus ir Estijos statistikos tarnybos duomenis. Ji nusprendė, pirma, kad šią naudą sudaro skirtumas tarp šių vidutinių sumų ir minėto nuomos mokesčio ir, antra, kad hektarų, už kuriuos buvo išmokėta parama žemės ūkiui, skaičius turėjo būti apskaičiavimo pagrindas (to sprendimo 140 ir 165 punktai).

47      Šiuo klausimu reikia pažymėti, kad nepriklausomų ekspertų ekspertizės ataskaitos, parengtos po aptariamo sandorio, kaip antai Uus Maa ataskaita, kurioje pateikta žemės ir sklypų, esančių nuomos sutarties dalyku, ekspertizė (žr. ginčijamo sprendimo 28 punktą), žinoma gali būti naudojamos siekiant nustatyti, ar ieškovės pagal nagrinėjamą nuomos sutartį mokamas nuomos mokestis skiriasi nuo rinkos kainos tiek, kad būtų galima konstatuoti, jog buvo suteikta lengvata (šiuo klausimu žr. 2004 m. rugsėjo 16 d. Sprendimo Valmont / Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, 45 punktą). Be to, neatmetama galimybė, kad Komisija atsižvelgs į vidutines nuomos mokesčių kainas, kurias nurodė Estijos statistikos tarnyba, remdamasi Europos Sąjungos statistikos tarnybos (Eurostato) patvirtinta metodologija (žr. minėto sprendimo 39 punktą), atsižvelgiant į tai, kad kitais nei ekspertinio vertinimo metodais taip pat galima nustatyti kainas, atitinkančias faktines rinkos vertes, su sąlyga, kad juose numatytas kainų atnaujinimas, kai jos stipriai pakyla (šiuo klausimu žr. 2010 m. gruodžio 16 d. Sprendimo Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, 39 ir 54 punktus), o tai neišvengiamai taikytina statistikos duomenims.

48      Vis dėlto Komisijos ginčijamame sprendime atliktas nuomos mokesčio, kurį ieškovė mokėjo už nagrinėjamą nuomą, palyginimas su vidutinėmis Uus Maa ataskaitoje nurodytomis sumomis ir Estijos statistikos tarnybos duomenimis yra pernelyg bendro pobūdžio ir nepakankamai detalus, kad įrodytų, jog šis nuomos mokestis neatitiko kainos, kurią ieškovė būtų turėjusi mokėti įprastomis rinkos sąlygomis (žr. šio sprendimo 37 ir 38 punktus). Konkrečiai kalbant, minėtas palyginimas neleido jai, neatsižvelgiant į kainos kitimo maržą, kuri būtinai turi būti toleruojama, pakankamai įtikinamai ir nuosekliai pagrįsti kiek įmanoma rinkos vertę atitinkančią kainą, kaip to reikalaujama jurisprudencijoje (šiuo klausimu žr. 2010 m. gruodžio 16 d. Sprendimo Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, 35 ir 54 punktus). Be to, atlikdama šį palyginimą Komisija neatsižvelgė į visą reikšmingą informaciją, kurią ji turėjo arba galėjo turėti ginčijamo sprendimo priėmimo metu (šiuo klausimu žr. 2010 m. rugsėjo 2 d. Sprendimo Komisija / Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 91 punktą; 2017 m. rugsėjo 20 d. Sprendimo Komisija / Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, 70 punktą ir 2020 m. kovo 26 d. Sprendimo Larko / Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 41 ir 42 punktus).

49      Toks vertinimas grindžiamas toliau nurodomais argumentais.

50      Pirma, Uus Maa ataskaitoje rinkos kainos nurodytos kainų intervalais. Remiantis minėtos ataskaitos 101 ir 107 puslapiais, vidutinės kokybės ariamosios žemės, esančios Tartu apskrityje, nuomos mokestis 2000–2004 m. laikotarpiu siekė nuo 6 iki 10 EUR/ha, o 2005–2009 m. laikotarpiu – nuo 10 iki 20 EUR/ha (žr. ginčijamo sprendimo 31, 32, 134 ir 135 punktus; taip pat žr. šio sprendimo 44 punktą). Kalbant apie 2010–2014 m. laikotarpį, šios ataskaitos 101 puslapyje nurodytas pirmasis intervalas – nuo 25 iki 60 EUR/ha, o 107 puslapyje pateiktoje lentelėje nurodytas antrasis intervalas – nuo 30 iki 50 EUR/ha. Komisija rėmėsi pirmuoju intervalu – nuo 25 iki 60 EUR/ha (žr. ginčijamo sprendimo 33, 136 ir 156 punktus; taip pat žr. šio sprendimo 44 punktą); jo minimali 25 EUR/ha suma yra mažesnė už antrojo intervalo minimalią sumą, siekiančią 30 EUR/ha.

51      Nepateikdama išsamesnių paaiškinimų šiuo klausimu Komisija nusprendė, kad į aptariamus kainų intervalus įtrauktų sumų aritmetiniai vidurkiai turėjo būti naudojami kaip palyginimo su nuomos mokesčiu, kurį ieškovė mokėjo už nagrinėjamą nuomą, pagrindas, tiek nustatant naudos buvimą, tiek ją kiekybiškai įvertinant (žr. ginčijamo sprendimo 131 ir 154–156 punktus; taip pat žr. šio sprendimo 43 ir 46 punktus). Savo rašytinėse pastabose Bendrajam Teismui ir per teismo posėdį Komisija patvirtino, kad rėmėsi šiuo aritmetiniu vidurkiu.

52      Kaip teisingai tvirtina ieškovė, tai, kad Uus Maa ataskaitoje rinkos kaina buvo išreikšta kainų intervalais, neišvengiamai reiškia, kad nuomos mokestis, atitinkantis minimalius šių intervalų dydžius, yra nuomos mokestis, kuris taip pat atitinka rinkos kainą. Taip yra juo labiau dėl to, kad Komisija pati pripažino, jog nekilnojamojo turto ir žemės atveju yra įprasta kaip vertinimo pagrindą naudoti kainos intervalais išreikštus įverčius, todėl ji pasikliovė minėtoje ataskaitoje pateiktais skaičiais. Taigi, jei nėra konkretaus pateisinimo nukrypti nuo tokios praktikos, Komisija iš esmės turėjo nuspręsti, kad nuomos mokestis, atitinkantis ginčijamame sprendime nurodytų kainų intervalų minimalius dydžius, t. y. 6, 10 ir 25 EUR/ha (žr. šio sprendimo 50 punktą), atitinkamais laikotarpiais atitiko tokią rinkos kainą.

53      Priešingai nei teigiama jos rašytiniuose dokumentuose ir tvirtinta per teismo posėdį, Komisijai nepavyko įrodyti, kad į aptariamus kainų intervalus įtrauktų sumų aritmetinis vidurkis buvo reprezentatyviausia vertė ir tinkamiausias apskaičiavimo būdas rinkos kainai nustatyti ir kad rėmimasis šiuo vidurkiu buvo būtinas siekiant suderinti kelerių metų rezultatus bei padaryti juos patikimesnius, kad būtų išvengta minėtos kainos nuvertinimo arba kad būtų atsižvelgta į vidutinę aptariamos žemės kokybę.

54      Kaip nurodyta ginčijamo sprendimo 28 ir 30 punktuose, Uus Maa ataskaitoje pateikiama žemės ir sklypų, kurie yra nuomos sutarties dalykas, ekspertizė ir ji grindžiama metodu, pagal kurį jie palyginami su kitais panašiais požymiais pasižyminčiais nekilnojamojo turto objektais. Kaip paaiškinta šios ataskaitos 106 puslapyje, šis lyginamasis metodas yra plačiai paplitusi rinkos kainos vertinimo praktika, leidžianti nustatyti patikimiausią rinkos kainą. Aptariami kainų intervalai išreiškia ariamosios žemės, kuri, kaip ir nagrinėjama žemė, yra vidutinės kokybės ir yra Tartu apskrityje, nuomos mokesčio rinkos kaina dydį (žr. šio sprendimo 50 punktą). Taigi, jei nenurodyta kitaip, galima manyti, kad šie kainų intervalai yra patikimiausi ir tinkamiausi aptariamos žemės nuomos mokesčio rinkos kaina įverčiai, o tai Komisija pripažino ginčijamo sprendimo 133 punkte pažymėdama, kad „Uus Maa ataskaitoje pateikti patikimi, nors ir konservatyvūs, nuomos mokesčių Tartu apskrityje 2000–2014 m. įverčiai“.

55      Taigi, atsižvelgiant į tai, kad, viena vertus, aptariamuose kainų intervaluose  atsižvelgiama į vidutinę nagrinėjamų žemės sklypų kokybę ir, kita vertus, jie jau yra subalansavimo rezultatas, kiek tai susiję su ketverių metų laikotarpiais, taigi juose pateikiami tik apibendrinti duomenys, neįrodyta, kad minėtų kainų intervalų aritmetinis vidurkis gali duoti patikimesnių rezultatų ir padėti nustatyti kainą, kuri būtų kuo artimesnė rinkos kainai. Atvirkščiai, tokia praktika gali lemti netikslius rezultatus ir reikšmingą rinkos kainos pervertinimą.

56      Dėl tų pačių priežasčių didelė Uus Maa ataskaitos paklaida, nurodyta šios ataskaitos 107 puslapyje ir ginčijamo sprendimo 38 punkte, pagal kurią faktinis nuomos mokestis rinkos kaina gali skirtis apie 20 %, palyginti su minėtoje ataskaitoje nurodytuoju, taip pat negali pateisinti rėmimosi šiuo aritmetiniu vidurkiu, o Komisija to neteigė nei ginčijamame sprendime, nei vykstant procesui. Iš ginčijamo sprendimo 131–140 ir 154–157 punktuose pateiktos analizės, susijusios su nuomos mokesčio atitiktimi rinkos kainai, nematyti, kad Komisija būtų atsižvelgusi į šią didelę paklaidą, nepaisant jos dydžio ir galimo poveikio jos vertinimui. Kaip teigia ieškovė, negalima atmesti galimybės, kad nuomos mokestis, kuris yra ne daugiau kaip 20 % mažesnis už mažiausią Uus Maa ataskaitoje nurodytą kainą, taip pat gali būti rinkos kaina.

57      Kaip pagrįstai tvirtina ieškovė, rėmimasis aritmetiniu vidurkiu taip pat neleidžia išspręsti problemos, susijusios su tuo, kad Uus Maa ataskaitoje nurodyti kainų intervalai yra itin platūs. Skirtumas tarp mažiausios ir didžiausios kainų intervalo sumos 2000–2004 m. ir 2005–2009 m. laikotarpiais sudaro atitinkamai apie 67 % ir 100 %. Kalbant apie 2010–2014 m. laikotarpį, dėl kurio Uus Maa ataskaitoje nurodyti skirtingi kainų intervalai (žr. šio sprendimo 50 punktą), pažymėtina, kad skirtumas, priklausomai nuo kainų intervalo, sudaro atitinkamai apie 67 % ir 140 %. Iš to matyti, kad naudojant šių kainų intervalų aritmetinį vidurkį neišvengiamai atsiranda didelių netikslumų ar net gerokai pervertinama rinkos kaina.

58      Tiesa, per teismo posėdį remdamasi ginčijamo sprendimo 156 punktu Komisija nurodė, kad naudojo 2010–2014 m. laikotarpio Estijos statistikos tarnybos duomenis, kad būtų atsižvelgta į Uus Maa ataskaitoje nurodytus didelius kainų intervalus, ir tai buvo pažymėta teismo posėdžio protokole. Vis dėlto, be to, kad, atrodo, taip yra tik apskaičiuojant naudą minėtame punkte, o ne konstatuojant ją ginčijamo sprendimo 136 punkte, kuriame Komisija palygino ieškovės sumokėtus nuomos mokesčius su vidutinėmis sumomis, patenkančiomis į šiuos kainų intervalus, ji nesiekė išspręsti ypač didelių kainų intervalų 2000–2004 m. ir 2005–2009 m. laikotarpiais problemos.

59      Iš to matyti, kad Komisija neįrodė, jog Uus Maa ataskaitoje nurodytų kainų intervalų aritmetiniai vidurkiai, kuriais ji rėmėsi, galėjo padėti nustatyti kainą, kuri būtų kuo artimesnė rinkos kainai, ir nepakankamai atsižvelgė į šios ataskaitos paklaidą bei itin didelius kainų intervalus joje. Atvirkščiai, atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad taikant šį metodą ši kaina neišvengiamai pervertinama.

60      Antra, kalbant apie nuomos sutarties sudarymo metu vyravusias aplinkybes, reikia pabrėžti, kad Uus Maa ataskaitos 101 puslapyje nurodyta, jog iki Estijos Respublikos įstojimo į Sąjungą 2004 m. „ariamosios žemės nuomos sutarčių buvo nedaug“, „žemės nuoma nebuvo labai paplitusi, nuomos sutartys buvo sudaromos retai“, „žemė buvo suteikiama neatlygintinai, kad ji nebūtų nenaudojama“ ir „žemės vertė buvo maža, o nuomos mokesčiai taip pat labai maži, taigi nuomos sutartys buvo sudaromos tik su palyginti stambiais žemės savininkais“ (taip pat žr. ginčijamo sprendimo 31 punktą). Kaip teigia ieškovė, atlikdama tyrimą Komisija neatsižvelgė į šią informaciją.

61      Atsižvelgiant į nuomos sutarties sudarymo momentu vyravusias aplinkybes, negalima atmesti galimybės, kad 2000 m. 0,20 EUR/ha nuomos mokestis, kaip antai numatytasis minėtoje sutartyje (žr. šio sprendimo 4 punktą), atitiko įprastas rinkos sąlygas. Taip yra juo labiau dėl to, kad, kaip matyti iš Uus Maa ataskaitos 106 puslapio ir atsižvelgiant į sutartyje numatytas dideles papildomas pareigas, be kita ko, dėl žemės priežiūros ir dirvožemio kokybės gerinimo (žr. šio sprendimo 4 punktą), šia sutartimi siekiama išlaikyti žemės naudojimą pagal jos paskirtį ir išsaugoti derlingumą.

62      Kaip nurodyta ginčijamo sprendimo 31 punkte, iš Uus Maa ataskaitos taip pat matyti, kad 2000–2004 m. laikotarpiu, kai buvo sudaryta nuomos sutartis (žr. šio sprendimo 3 punktą), nuomos sutartys buvo formuluojamos bendrai ir jose nebūdavo nuostatos dėl nuomos mokesčio padidinimo. Tai rodo, kad sudarant minėtą sutartį privatus ūkio subjektas, veikiantis įprastomis konkurencijos sąlygomis ir kurio elgesys yra vienas iš veiksnių, į kuriuos Komisija turi atsižvelgti, siekdama nustatyti pagalbos buvimą (šiuo klausimu žr. 2020 m. gruodžio 10 d. Sprendimo Comune di Milano / Komisija, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, 109 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją), panašioje situacijoje nebūtinai būtų reikalavęs sutarties nuostatos, numatančios automatinį ar vienašalį nuomos mokesčio padidinimą.

63      Taigi, kiek tai susiję su nuomos sutartimi, Komisija ginčijamame sprendime neįvertino, ar ši sutartis numatė tokią nuostatą. Ji taip pat neįvertino vėlesnių šios sutarties pakeitimų, o ginčijamo sprendimo 27 punkte tik pažymėjo, kad „nuomos mokestis buvo keičiamas tris kartus“. Taigi ji neįrodė, kad Estijos valstybė pagal tą pačią pirminę sutarties redakciją ir vėlesnius jos pakeitimus turėjo galimybę kasmet automatiškai arba vienašališkai padidinti nuomos mokestį, kad jis atitiktų rinkos kainą.

64      Nesant tokios sutartinės galimybės, Komisija negalėjo tik palyginti ieškovės už nagrinėjamą nuomą sumokėto nuomos mokesčio su viso 2000–2017 m. laikotarpio rinkos kaina, o turėjo išnagrinėti, ar nuomos sutarties sudarymo momentu, t. y. 2000 m. (žr. šio sprendimo 3 punktą), ir per kiekvieną šios sutarties pakeitimą, t. y. 2005 m., 2007 m. ir 2009 m. (žr. šio sprendimo 5 punktą), nuomos mokestis buvo mažesnis už kainą, kurią ieškovė būtų mokėjusi įprastomis rinkos sąlygomis. Darytina išvada, kad taip pat dėl šios priežasties Komisija negalėjo remtis vien sumų, patenkančių į Uus Maa ataskaitoje nurodytus kainų intervalus, aritmetiniais vidurkiais, kurie buvo pateikti už ketverių metų laikotarpius ir neleido nustatyti rinkos kainos konkrečiais metais. Be to, nors ginčijamo sprendimo 135 ir 136 punktuose ji teisingai nurodė, kad nuomos mokesčiai buvo padidinti atitinkamai 2005 m. sausio 14 d., 2007 m. kovo 21 d. ir 2009 m. gegužės 12 d., ji neatsižvelgė į tai, kad šie padidinimai įsigaliojo atgaline data atitinkamai 2005 m. sausio 1 d., 2007 m. sausio 1 d. ir 2009 m. sausio 1 d. (žr. šio sprendimo 5 punktą).

65      Trečia, kalbant apie nagrinėjamų žemės sklypų dydį ir paskirtį, Komisija pažymėjo, kad nuomos sutartyje nenurodyta, jog tam tikros žemės dalys nėra tinkamos žemės ūkiui (ginčijamo sprendimo 157 punktas). Ji nusprendė, kad neariamoji žemė galėjo būti naudojama kitas būdais, kad sunku rasti patikimų miško, pievų ir kitos žemės nuomojimo rinkos kainos rodiklių, ir kad dėl to hektarų, dėl kurių pateiktos paraiškos Sąjungos žemės ūkio paramai, skaičius, kuris 2004–2018 m. sudarė nuo 95 % iki 97 % aptariamų žemės sklypų, turėjo būti apskaičiavimo pagrindas (ginčijamo sprendimo 158 punktas).

66      Šiuo klausimu, pirma, Uus Maa ataskaitos 9 ir 10 puslapiuose pateikta lentelė, kurioje apibendrinami nuomos sutarties pakeitimai, įskaitant susijusius su aptariamų žemės sklypų plotu, ir, antra, šios ataskaitos 12–99 puslapiuose yra dalis, susijusi su išsamiu kiekvieno nekilnojamojo turto objekto ir sklypo, kurie yra nuomos sutarties dalykas, aprašymu; iš jų matyti, be kita ko, jų plotas, paskirstymas atsižvelgiant į jų kokybę, paskirtį, požymius, derlingumą, apribojimus ir galimybes naudotis. Šios lentelės ir išsamaus aprašymo tikslas – sudaryti galimybę nustatyti nuomos kainą, kuri būtų kuo artimesnė rinkos kainai, atsižvelgiant į konkretaus žemės sklypo dydį ir ypatumus.

67      Tai leido ieškovei ieškinio A.22.12 priede pateiktoje lentelėje apskaičiuoti tikslią ariamosios žemės dalį, kuri, kaip ji teisingai tvirtina, sudarė 2 833,596 ha plotą, o tai atitinka maždaug 83 % aptariamos žemės.

68      Kiek tai susiję su likusia šios žemės dalimi, tai leido apskaičiuoti tikslias natūralių pievų, miškų, gyvenamosios paskirties žemės, ūkių, užliejamos žemės ar kitos žemės procentines dalis ir jas įvertinti atsižvelgiant į Uus Maa ataskaitoje pateiktą informaciją apie nuomos rinkos raidą Tartu apskrityje. Taigi Komisija turėjo atsižvelgti į šios ataskaitos 101 puslapyje nurodytą aplinkybę, kad 2000–2004 m. ir 2005–2009 m. už „kitą žemę“, kurią sudaro durpynai, polderiai ir užliejamos pievos, nuomos mokestis nebuvo imamas ir kad tik 2010–2014 m. atsirado šios kitos žemės nuomos rinka, kurioje nuomos mokestis, palyginti su ariamosios žemės nuomos mokesčiu, buvo gerokai mažesnis – siekė maždaug 10 EUR/ha. Ji taip pat turėjo atsižvelgti į tai, kad, kaip teigiama minėtos ataskaitos 102 puslapyje pagrindžiant Estijos statistikos tarnybos duomenis, 2013 m. „paprastai ariamų laukų kaina [buvo] didesnė nei daugiamečių pievų“. Be to, toje pačioje ataskaitoje pateiktas išsamus aptariamos žemės aprašymas leido jai atsižvelgti į tai, kad už mažus sklypus 2005–2009 m. buvo mokami mažesni nuomos mokesčiai (nagrinėjamos ataskaitos 101 puslapis).

69      Kita vertus, nustatydama aptariamos žemės dydį ir paskirtį Komisija neatsižvelgė į Uus Maa ataskaitoje pateiktą reikšmingą informaciją, kuria ji vis dėlto grindė didelę dalį savo vertinimo, susijusio su nuomos mokesčio, kurį ieškovė mokėjo už nagrinėjamą nuomą, atitiktimi rinkos kainai per visą 2000–2017 m. laikotarpį (žr. ginčijamo sprendimo 131–136 ir 154–156 punktus; taip pat žr. šio sprendimo 44 punktą), ir kurią ieškovė aiškiai nurodė per administracinę procedūrą, siekdama įrodyti, kad 16,7 % aptariamų žemės sklypų negalėjo būti naudojami žemės ūkio gamybai (ginčijamo sprendimo 84 punktas). Atsižvelgiant į minėtos ataskaitos svarbą siekiant nustatyti aptariamų žemės sklypų dydį ir ypatumus, Komisija nebuvo atleista nuo pareigos įvertinti minėtos informacijos įrodomąją galią (šiuo klausimu pagal analogiją žr. 2004 m. rugsėjo 16 d. Sprendimo Valmont / Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, 53 punktą) ir atsižvelgti į ją atliekant tyrimą. Taigi ji negalėjo paprasčiausiai taikyti vidutinės visų sklypų ir jų ypatybių kainos, kaip ji pati mano. Komisija taip pat negalėjo remtis vien tik informacija, gauta iš žemės ūkio paramos, kurios apskaičiavimo būdų ir sąlygų ji nenurodė. Taigi, kadangi ji neatsižvelgė į nagrinėjamos žemės ypatumus ir į tai, kad ariamoji žemė sudarė tik 83 % jos, ji neišvengiamai pervertino minėtos žemės rinkos kainą.

70      Ketvirta, Komisija rėmėsi Estijos statistikos tarnybos duomenimis, kad nustatytų rinkos kainą 2015–2017 m. laikotarpiu (žr. ginčijamo sprendimo 137–139 punktus) ir, kaip ji pati teigia, 2010–2014 m. laikotarpiu, kad ištaisytų „didelius Uus Maa ataskaitoje nurodytus kainų intervalus“ (žr. šio sprendimo 58 punktą).

71      Šiuo klausimu reikia pabrėžti, kad, kaip pripažįsta pati Komisija, Estijos statistikos tarnybos duomenys yra ne ekspertinis žemės nuomos kainos įvertinimas, o vidutinė žemės ūkio paskirties žemės nuomos kaina, kuria neatsižvelgiama į konkrečius aptariamų žemės sklypų ypatumus (ginčijamo sprendimo 133 punktas).

72      Nesant kainų intervalų, kaip antai nurodytų Uus Maa ataskaitoje, be kita ko, neįmanoma nustatyti, kokia yra mažiausia rinkos kaina, ir patikrinti, ar nagrinėjamos nuomos atveju ieškovės sumokėtas nuomos mokestis nuo jos nukrypsta. Šio nuomos mokesčio taip pat neįmanoma palyginti su rinkos kaina Tartu apskrityje 2010–2012 m. ir 2017 m., nes tais metais paskelbti tik visos Estijos duomenys (žr. ginčijamo sprendimo 39 punktą). Be to, netikslumai susiję su tuo, kad, kiek tai susiję su 2015–2017 m. laikotarpiu, Komisija ginčijamo sprendimo 137–139 punktuose palygino minėtą nuomos mokestį tik su vidutiniu žemės ūkio paskirties ir ariamosios žemės nuomos mokesčiu, neatsižvelgdama į tai, kad, kaip matyti iš išsamaus minėtos ataskaitos aprašymo (taip pat žr. šio sprendimo 66–69 punktus), dalį nagrinėjamų žemės plotų sudarė pievos, kurių atžvilgiu Estijos statistikos tarnybos duomenys paprastai rodo mažesnes sumas (žr. ginčijamo sprendimo 39 punktą).

73      Darytina išvada, kad Komisija neįrodė, jog Estijos statistikos tarnybos duomenys, kuriais ji rėmėsi, leido apskaičiuoti kuo artimesnę rinkos vertei kainą ir įrodyti, kad ieškovė 2010–2014 m. ir 2015–2017 m. pagal nagrinėjamos nuomos sutartį mokėjo mažesnį nuomos mokestį nei ši kaina.

74      Net jei Komisija neturėjo, kaip, atrodo, ji teigia, geresnės informacijos, ji negalėjo remtis vien Estijos statistikos tarnybos duomenimis, kad pagrįstų savo išvadas.

75      Sąjungos teismo prižiūrima Komisija, vykdydama pagrindinę ir išimtinę užduotį užtikrinti SESV 107 straipsnio laikymąsi ir SESV 108 straipsnio įgyvendinimą, privalo, be kita ko, prireikus pasitelkdama ekspertus, tikrinti, ar valstybės priemone suteikiamas įprastų rinkos sąlygų neatitinkantis pranašumas (šiuo klausimu žr. 2004 m. rugsėjo 16 d. Sprendimo Valmont / Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, 72 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją; 2015 m. gruodžio 9 d. Sprendimo Graikija ir Ellinikos Chrysos / Komisija, T‑233/11 ir T‑262/11, EU:T:2015:948, 91 punktą ir 2016 m. kovo 16 d. Sprendimo Frucona Košice / Komisija, T‑103/14, EU:T:2016:152, 164–179 punktus). Nagrinėjamu atveju Komisija nesinaudojo ekspertų pagalba ir neprašė Estijos valdžios institucijų papildomos informacijos apie laikotarpius, dėl kurių, jos nuomone, Uus Maa ataskaita negalėjo būti vienintelis palyginimo pagrindas.

76      Be to, reikia priminti, kad, atsižvelgiant į ieškovės ir minėtų valdžios institucijų išsamius argumentus, būtent Komisija turi įrodyti, jog egzistuoja „valstybės pagalba“, kaip tai suprantama pagal SESV 107 straipsnio 1 dalį, taigi ir tai, jog tenkinama pranašumo suteikimo jos gavėjams sąlyga (žr. 2021 m. kovo 4 d. Sprendimo Komisija / Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, 62 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją). Net jeigu Komisija susidurtų su valstybe nare, kuri neįvykdė pareigos bendradarbiauti ir nepateikė jai visos reikalaujamos informacijos, priimamus sprendimus ji turi pagrįsti tam tikro patikimumo ir nuoseklumo įrodymais, kurie suteikia pakankamą pagrindą padaryti išvadą, kad įmonė įgijo pranašumą, kuris yra valstybės pagalba, ir kuriais dėl tos priežasties galima pagrįsti padarytas išvadas. Kadangi susigrąžinant nagrinėjamą pagalbą iš jos gavėjo siekiama pašalinti konkurencijos iškraipymą, atsiradusį dėl konkretaus konkurencinio pranašumo, ir taip atkurti iki šios pagalbos suteikimo buvusią padėtį, Komisija negali daryti prielaidos, kad įmonė įgijo pranašumą, kuris yra valstybės pagalba, remdamasi tik neigiama prezumpcija, pagrįsta informacijos, leidžiančios padaryti priešingą išvadą, nebuvimu, nesant kitų įrodymų, galinčių patvirtinti tokio pranašumo buvimą (šiuo klausimu žr. 2020 m. kovo 26 d. Sprendimo Larko / Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 69 ir 70 punktus ir juose nurodytą jurisprudenciją). Taigi Komisija negali pateisinti Estijos statistikos tarnybos duomenų netikslumo remdamasi vien tuo, kad ieškovė ir Estijos valdžios institucijos neįrodė, jog nagrinėjamos žemės vertė buvo mažesnė nei vidutinė žemės ūkio paskirties žemės vertė Estijoje.

77      Penkta, reikia priminti, kad per administracinę procedūrą Estijos valdžios institucijos pateikė ne tik Uus Maa ataskaitą ir Estijos statistikos tarnybos duomenis, bet ir Pindi Kinnisvara analizę 2014 m. spalio 2 d. rašte, kuri ginčijamame sprendime neminima.

78      Remiantis 2013 m. balandžio 12 d.  Pindi Kinnisvara analize, kurią sudaro tik vienas puslapis, Tartu apskrityje tuo metu galiojusių sutarčių nuomos mokestis iš esmės siekė nuo 30 iki 50 EUR/ha, naujų arba pratęstų sutarčių atveju – 50–100 EUR/ha, o logistiškai gerai išsidėsčiusiose vietovėse ir didesnės konkurencijos sąlygomis jis galėjo siekti daugiau nei 100 EUR/ha. Šie skaičiai sutampa su Uus Maa ataskaitoje pateiktais duomenimis – joje 2010–2014 m. laikotarpiu pagal atitinkamus nurodytus kainų intervalus pateiktos sumos nuo 25 iki 60 EUR/ha ir nuo 30 iki 50 EUR/ha (žr. šio sprendimo 50 punktą), taip pat su Estijos statistikos tarnybos duomenis, pagal kuriuos vidutinis žemės ūkio paskirties žemės nuomos mokestis 2013 m. siekė 50 EUR/ha (žr. ginčijamo sprendimo 39 punktą).

79      Kaip teisingai tvirtina ieškovė, ginčijamame sprendime Komisija neatsižvelgė į Pindi Kinnisvara analizę. Atsiliepime į ieškinį Komisija teigė, kad minėta analizė yra „ex post ekspertizė, kuri nebuvo pateikta Komisijai per administracinę procedūrą“. Tik triplike Komisija pripažino, kad minėtą analizę Estijos valdžios institucijos jai pateikė per administracinę procedūrą, ir tvirtino, kad nebuvo būtina pareikšti nuomonės dėl šios analizės, nes „Estijos valdžios institucijos ją laikė atšaukta ir pakeista Uus Maa ataskaita“. Per teismo posėdį atsakydama į Bendrojo Teismo žodžiu pateiktą klausimą Komisija, remdamasi tripliko 6 išnaša, nurodė, kad dėl 2015 m. spalio 7 d. Estijos valdžios institucijų rašto ir vėlesnio keitimosi informacija su šiomis institucijomis ji manė, kad ši analizė buvo atšaukta. Taigi ginčijamo sprendimo priėmimo metu ji nebebuvo administracinės bylos dalis. Apie šiuos paaiškinimus buvo pažymėta teismo posėdžio protokole (taip pat žr. šio sprendimo 32 punktą).

80      Šiuo klausimu reikia pažymėti, kad 2015 m. rugsėjo 7 d. rašte Nr. agri.ddg4.i.2(2015)4096993 Komisija, be kita ko, paprašė Estijos valdžios institucijų pateikti nepriklausomo eksperto atliktą žemės, panašios į nagrinėjamą žemę, nuomos mokesčių vertinimą. Minėtos institucijos į šį prašymą atsakė 2015 m. spalio 7 d. raštu; jo atitinkama ištrauka, pateikta tripliko 6 išnašoje, suformuluota taip: „pabrėžiame, kad siekdami išsklaidyti bet kokias abejones dėl eksperto, paskelbėme konkursą, kurio numeris 167431, ir, pasibaigus sutarties sudarymo ir vykdymo procedūrai, tikriausiai galėsime jums pateikti prašomą eksperto ataskaitą.“  2015 m. gruodžio 16 d. raštu Estijos Respublika pateikė Komisijai Uus Maa ataskaitą. Prie šio rašto pridėtas toks komentaras, pateiktas tripliko 6 išnašoje: „Pateikiame jums ekspertizę (išdėstyta priede), kurios prašėte rašto Nr. agri.ddg4.i.2(2015)4096993 5 punkte.“

81      Darytina išvada, kad nei 2015 m. spalio 7 d., nei 2015 m. gruodžio 16 d. Estijos valdžios institucijų raštuose neužsimenama apie Pindi Kinnisvara analizę, o tik atsakoma į 2015 m. rugsėjo 7 d. Komisijos prašymą pateikti nepriklausomo eksperto atliktą žemės, panašios į ieškovės eksploatuojamą žemę, nuomos mokesčių vertinimą; šis prašymas buvo įvykdytas pateikus Uus Maa ataskaitą. Priešingai nei teigia Komisija, iš minėtų raštų negalima daryti išvados, kad šios institucijos atšaukė tą analizę, o tik tai, kad minėta analizė buvo papildyta šia ataskaita.

82      Taigi, net jei Komisija savo vertinimą grindė Uus Maa ataskaita, motyvuodama tuo, kad Pindi Kinnisvara analizę užsakė ieškovė, vis dėlto priimdama ginčijamą sprendimą ji turėjo galimybę su šia analize susipažinti. Tokiomis aplinkybėmis Komisija nebuvo atleista nuo pareigos įvertinti minėtos analizės įrodomąją galią ir prireikus į ją atsižvelgti atliekant tyrimą (šiuo klausimu pagal analogiją žr. 2004 m. rugsėjo 16 d. Sprendimo Valmont / Komisija, T‑274/01, EU:T:2004:266, 53 punktą).

83      Be to, reikia priminti, kad siekdama užtikrinti gerą SESV nustatytų valstybės pagalbą reglamentuojančių taisyklių taikymą Komisija privalo kruopščiai ir nešališkai įvykdyti ginčijamų priemonių tyrimo procedūrą, kad priimdama galutinį sprendimą turėtų kuo išsamesnių ir patikimesnių įrodymų (šiuo klausimu žr. 2010 m. rugsėjo 2 d. Sprendimo Komisija / Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, 90 punktą ir 2020 m. kovo 26 d. Sprendimo Larko / Komisija, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, 67 punktą). Ji, be kita ko, privalo kruopščiai ir nešališkai išnagrinėti visą jai pateiktą reikšmingą informaciją. Atsižvelgiant į šią rūpestingumo pareigą, kuri pagal minėtą jurisprudenciją yra būtinoji išankstinė sąlyga tam, kad Sąjungos teismas galėtų patikrinti, ar buvo susiklosčiusios visos faktinės ir teisinės aplinkybės, su kuriomis siejamas plačios Komisijos diskrecijos įgyvendinimas (šiuo klausimu žr. 1991 m. lapkričio 21 d. Sprendimo Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, 14 punktą; 2007 m. rugsėjo 20 d. Sprendimo Fachvereinigung Mineralfaserindustrie / Komisija, T‑375/03, nepaskelbtas Rink., EU:T:2007:293, 90 punktą ir 2013 m. rugsėjo 16 d. Sprendimo ATC ir kt. / Komisija, T‑333/10, EU:T:2013:451, 84 punktą), atlikdama tyrimą Komisija negalėjo neatsižvelgti į Pindi Kinnisvara analizę, kurios reikšmė priminta šio sprendimo 78 punkte.

84      Atsižvelgiant į visa tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad lygindama nuomos mokestį su rinkos kaina ir apskaičiuodama naudą Komisija nepakankamai atsižvelgė, be kita ko, į minimalias sumas, įtrauktas į Uus Maa ataskaitoje nustatytus kainų intervalus, ir jų paklaidą, į nuomos sutarties sudarymo metu vyravusias aplinkybes, įskaitant ir tai, kad iš pradžių nebuvo nuostatų dėl nuomos mokesčio padidinimo, į toje ataskaitoje pateiktą informaciją apie nagrinėjamos žemės dydį ir paskirtį, taip pat į Estijos statistikos tarnybos duomenų netikslumus. Be to, šiomis aplinkybėmis ji nepagrįstai neatsižvelgė į Pindi Kinnisvara analizę, kurią Estijos valdžios institucijos jai pateikė per administracinę procedūrą.

85      Taigi tyrime dėl vienintelio nuomos mokesčio dydžio atitikties rinkos sąlygoms (ginčijamo sprendimo 132–140 punktai) ir vertinimo dalyje dėl naudos, susijusios su šiuo dydžiu ir nagrinėjamos žemės plotu, kiekybinio įvertinimo (ginčijamo sprendimo 154–159 punktai), padaryta akivaizdi vertinimo klaida ir pažeista Komisijai tenkanti rūpestingumo pareiga.
 Dėl atsižvelgimo į papildomas sutartines pareigas

86      Reikia priminti, kad nuomos sutartyje, be nuomos mokesčio mokėjimo, buvo numatytos papildomos sutartinės pareigos, susijusios, pirma, su metinėmis investicijomis į drenažo sistemas, antra, su žemės priežiūros ir dirvožemio kokybės gerinimo išlaidomis, įskaitant tokias išlaidas, kaip antai skirtas pasėlių apsaugai, mineralinėms ir organinėms trąšoms, kalkinimui ir pakelių priežiūrai, ir, trečia, visų mokesčių sumokėjimu (žr. šio sprendimo 4 punktą; taip pat žr. ginčijamo sprendimo 141 punktą).

87      Ginčijamame sprendime Komisija sutiko Estijos valstybės pajamomis laikyti tik pusę metinių investicijų į drenažo sistemas ir ieškovės sumokėto metinio nekilnojamojo turto mokesčio sumas (žr. ginčijamo sprendimo 147 ir 165 punktus).

88      Iš esmės, kalbant apie metines investicijas į drenažo sistemas, pažymėtina, kad Komisija nusprendė, viena vertus, jog Estijos valstybė buvo atleista nuo tam tikrų priežiūros išlaidų, kurias ji būtų turėjusi padengti kaip žemės savininkė. Kita vertus, atsižvelgiant į ilgą 25 metų nuomos sutarties trukmę, ieškovė, kaip žemės naudotoja, taip pat turėjo naudos iš šių investicijų, kurios prisidėjo prie geresnio žemės naudojimo ir kurių vidutinė 91 163 EUR per metus suma nebuvo nei teisiškai privaloma, nei nustatyta valstybės (ginčijamo sprendimo 143, 144 ir 162 punktai). Kalbant apie žemės priežiūros ir dirvožemio kokybės gerinimo išlaidas, siekiančias apie 255 444 EUR, Komisija padarė išvadą, kad šios išlaidos atitinka ieškovės, kaip nuomininkės, interesus (ginčijamo sprendimo 145 ir 163 punktai). Dėl mokesčių ji konstatavo, kad ieškovė mokėjo mokesčius Estijos valstybės, kaip žemės savininkės, vardu, taigi valstybė nepatyrė jokių išlaidų šiuo klausimu (ginčijamo sprendimo 146 ir 164 punktai).

89      Atsižvelgdama į šiuos argumentus ginčijamo sprendimo 147 punkte Komisija padarė išvadą, kad net jeigu nuomos mokestis padidinamas puse investicijų į drenažo sistemas ir ieškovės sumokėtais mokesčiais, Estijos valstybės pajamos iš nuomos išliko mažesnės už rinkos kainą per visą laikotarpį nuo 2000 m. iki 2017 m.

90      Pirma, reikia konstatuoti, kad  Komisija savo analizės  dėl papildomų sutartinių pareigų, priešingai nei analizės dėl nuomos mokesčio atitikties rinkos kainai (žr. ginčijamo sprendimo 131–136 ir 154–156 punktus; taip pat žr. šio sprendimo 43–46 punktus),  nepagrindė jokia išorine ekspertize. Konkrečiai kalbant, ji nesirėmė nei Pindi Kinnisvara analize, nei Uus Maa ataskaita, kurias Estijos valdžios institucijos jai pateikė per administracinę procedūrą (žr. šio sprendimo 77 punktą).

91      Viena vertus, kalbant apie Pindi Kinnisvara analizę, joje nurodyta, kad nuomos sutartyse, sudarytose siekiant suteikti žemės ūkio paskirties žemę, nėra įprasta nuomininkui nustatyti pareigas atlikti konkrečias investicijas, taigi tokia pernelyg didelė sutartinė pareiga daro įtaką grynojo nuomos mokesčio tarifui atvirkščiai proporcingai sutartinės prievolės dydžiui, tenkančiam išnuomoto žemės ploto vienetui.

92      Kita vertus, kalbant apie Uus Maa ataskaitą, pažymėtina, kad jos 106 puslapyje nurodyta, jog jos tikslas yra, be kita ko, „nustatyti, ar žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartyse [buvo] įprasta nuomininkams nustatyti pareigas, susijusias su žemės gerinimo sistemų įrengimu ir priežiūra, taip pat su įvairiomis tręšimo priemonėmis“. Taigi tame pačiame minėtos ataskaitos puslapyje pateiktas nuomos sutartyse įprastų papildomų pareigų vertinimas ir jų palyginimas su aptariamoje nuomos sutartyje numatytomis pareigomis; jo rezultatai pateikti ginčijamo sprendimo 34–37 punktuose, bet Komisija į juos neatsižvelgė vertindama papildomas pareigas, nurodytas minėtoje sutartyje, kaip tai padaryta ginčijamo sprendimo 143–146 ir 161–164 punktuose.

93      Iš šio Uus Maa ataskaitos vertinimo matyti, kad 2000 m. pradžioje nuomos sutartys buvo gana paprastos, suformuluotos bendrai ir nenumatė nuomininkams jokių konkrečių įpareigojimų (taip pat žr. ginčijamo sprendimo 34 punktą). Vėliau, iš esmės nuo 2005 m., į šias sutartis buvo įtraukta pareiga mokėti nekilnojamojo turto mokestį ir kitus su nuoma susijusius mokesčius, visų pirma pareiga mokėti pajamų mokestį. Žemės gerinimas ir pakelių priežiūra šiose sutartyse buvo nuomininko pareiga (taip pat žr. ginčijamo sprendimo 35 punktą). Pagal šį vertinimą drenažo sistemų įrengimas ar pakeitimas yra investicija į savininko turtą, kuri yra didelė našta, padidinanti nuomos mokestį. Plėtojant žemės ūkio paskirties žemės nuomą, sąlygos, susijusios su racionaliu žemės naudojimu ir apdairiu agronominiu elgesiu, buvo įtrauktos į nagrinėjamas sutartis nuo 2010 m. ir 2011 m. (taip pat žr. minėto sprendimo 36 punktą).

94      Kiek tai susiję su nuomos sutartimi, Uus Maa ataskaitoje pažymėta, kad nebuvo įprasta į nuomos sutartis įtraukti tokias pareigas, kokios nustatytos ieškovei, be kita ko, finansiškai išmatuojama forma. Nagrinėjamos nuomos trukmė ir hektarų skaičius taip pat nėra įprasti. Iš to matyti, kad buvo ypač svarbu išlaikyti žemės naudojimą pagal paskirtį ir išsaugoti jos derlingumą, kartu pažymint, kad kai kurios minėtos sutarties sąlygos apriboja ieškovės laisvę pasirinkti auginamus pasėlius (taip pat žr. ginčijamo sprendimo 37 punktą).

95      Komisija neatsižvelgė į reikšmingą informaciją, gautą iš Pindi Kinnisvara analizės ir Uus Maa ataskaitos, nepaisant to, kad ji buvo prieinama Komisijai priimant ginčijamą sprendimą ir buvo susijusi su papildomų sutartinių pareigų vertės nustatymu. Kadangi pagal šio sprendimo 82 ir 83 punktuose nurodytą jurisprudenciją ji nebuvo atleista nuo pareigos įvertinti šios informacijos įrodomąją vertę ir rūpestingai bei nešališkai ją išnagrinėti, ieškovė pagrįstai teigia, kad Komisija į ekspertų nuomones atsižvelgė tik selektyviai.

96      Konkrečiai kalbant ir atsižvelgiant į reikšmingus Pindi Kinnisvara analizės ir Uus Maa ataskaitos duomenis, apskaičiuodama naudą Komisija atidžiai neišnagrinėjo ieškovės investicijų vertės ir jų dalies bendroje nuomos kainoje. Šiomis aplinkybėmis ji, be kita ko, nepakankamai atsižvelgė į investicijas į drenažo sistemas, dėl kurių minėtoje ataskaitoje nurodyta, kad, pirma, tai yra investicija į savininko turtą ir, antra, dėl jų nuomininkui tenka didelė  našta, prisidedanti prie nuomos mokesčio mokėjimo (žr. šio sprendimo 93 punktą).

97      Antra, ginčijamo sprendimo 144 ir 162 punktuose padaryta išvada, kad pusė investicijų į drenažo sistemas turėjo būti įtraukta į valstybės pajamas, nėra pagrįsta jokiu aiškiu ir patikrinamu skaičiavimu, bet, atrodo, pagrįsta neaiškiu Komisijos įverčiu. Komisija nusprendė, jog šios investicijos viršijo sutartinius ar teisinius reikalavimus (ginčijamo sprendimo 143 ir 144 punktai), bet ji nenurodė, kuri jų dalis atitiko šiuos reikalavimus, o kuri juos viršijo. Be to, ji negalėjo atsižvelgti į tai, kad ieškovė taip pat gavo naudos iš minėtų investicijų dėl ilgos 25 metų nuomos sutarties trukmės (ginčijamo sprendimo 144 punktas), nenurodžiusi laikotarpio, viršijančio laikotarpį, už kurį šios investicijos galėtų būti priimtos.

98      Taigi Komisijos vertinimas negalėjo pakankamai tiksliai atskleisti nagrinėjamų papildomų sutartinių pareigų vertės (šiuo klausimu pagal analogiją žr. 2015 m. gruodžio 9 d. Sprendimo Graikija ir Ellinikos Chrysos / Komisija, T‑233/11 ir T‑262/11, EU:T:2015:948, 131 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją), vadinasi, neleido nustatyti rinkos vertei kuo artimesnės kainos, kaip to reikalaujama pagal šio sprendimo 48 punkte nurodytą jurisprudenciją.

99      Be to, tai, kad ieškovė atliko didesnes investicijas nei reikalaujama pagal nuomos sutartį ar įstatymus, savaime neįrodo, kad šios investicijos nebuvo naudingos nagrinėjamos žemės savininko turtui. Atvirkščiai, kadangi minėtoje sutartyje aiškiai numatytos minimalios sumos už papildomas sutartines pareigas (žr. šio sprendimo 4 punktą), šiuos minimalius reikalavimus viršijančios investicijos taip pat gali būti naudingos nuomotojui, t. y. Estijos valstybei.

100    Trečia, atlikdama analizę dėl atsižvelgimo į papildomas pareigas (ginčijamo sprendimo 141–147 punktai) Komisija neišnagrinėjo, ar privatus ūkio subjektas, veikiantis įprastomis konkurencijos sąlygomis ir esantis kuo panašesnėje į Estijos valstybės padėtyje, būtų nustatęs nagrinėjamas papildomas sutartines pareigas. Remiantis šio sprendimo 62 punkte nurodyta jurisprudencija, Komisija, kuriai tenka įrodinėjimo pareiga, turėjo atlikti tokią analizę, kaip tai buvo padaryta panašiose bylose, t. y. bylose, kuriose priimti 2012 m. vasario 28 d. Sprendimas Land Burgenland / Komisija (T‑268/08 ir T‑281/08, EU:T:2012:90), 2012 m. vasario 28 d. Sprendimas Grazer Wechselseitige Versicherung / Komisija (T‑282/08, nepaskelbtas Rink., EU:T:2012:91, 126 punktas) ir 2019 m. gegužės 22 d. Sprendimas Real Madrid Club de Fútbol / Komisija (T‑791/16, EU:T:2019:346); jose Komisija išnagrinėjo, ar privatus ūkio subjektas ėmėsi atitinkamos valstybės narės veiksmų.

101    Atsižvelgiant į tai, kad privataus ūkio subjekto veiksmus lemia pelno ilgesniu laikotarpiu perspektyvos (šiuo klausimu žr. 2000 m. gruodžio 12 d. Sprendimo Alitalia / Komisija, T‑296/97, EU:T:2000:289, 84 punktą ir 2018 m. gruodžio 13 d. Sprendimo Ryanair ir Airport Marketing Services / Komisija, T‑165/16, EU:T:2018:952, 249 punktą ir jame nurodytą jurisprudenciją) ir į tai, kad iš Uus Maa ataskaitos matyti, jog, viena vertus, nuomos sutarties sudarymo momentu žemė įprastai buvo suteikiama nemokamai, siekiant išvengti to, kad ji nebūtų nenaudojama (žr. šio sprendimo 60 punktą), ir, kita vertus, kad nuomos sutartimi buvo siekiama išlaikyti žemės panaudojimą pagal jos paskirtį ir išsaugoti jos derlingumą (žr. šio sprendimo 94 punktą), neatmestina, kad toks ūkio subjektas, kaip nurodo ieškovė, gali numatyti papildomas sutartines pareigas tam, kad nereikėtų pačiam atlikti reikalingų investicijų, pavyzdžiui, į drenažo sistemas, žemės priežiūrą ir dirvožemio kokybės gerinimą, kurios, be kita ko, leistų ilguoju laikotarpiu padidinti žemės sklypo vertę.

102    Neišnagrinėjusi šių duomenų ir nepalyginusi Estijos valstybės veiksmų ekonominio racionalumo su privataus ūkio subjekto veiksmais panašiomis aplinkybėmis Komisija ginčijamo sprendimo 147 ir 165 punktuose negalėjo pagrįstai nuspręsti, kad nuomos mokesčio dydis, į kurį reikia atsižvelgti, turėjo būti padidintas tik puse investicijų į drenažo sistemas ir ieškovės sumokėtais mokesčiais.

103    Atsižvelgiant į visa tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad Komisija nepagrįstai neatsižvelgė į visas investicijas į drenažo sistemas kaip į Estijos valstybės nuomos pajamų sudedamąją dalį.

104    Darytina išvada, kad atitinkamu metu, t. y. 2000 m., kai buvo sudaryta nuomos sutartis, ir 2005 m., 2007 m. bei 2009 m., t. y. kai minėta sutartis buvo iš dalies pakeista siekiant padidinti nuomos mokestį (žr. šio sprendimo 64 punktą), Komisija turėjo įvertinti, ar šios nuomos pajamos atitiko rinkos kainą, be kita ko, atsižvelgdama į reikšmingą Uus Maa ataskaitoje pateiktą informaciją.

105    Vadinasi, analizėje, susijusioje su atsižvelgimu į papildomas nuomos sutarties pareigas (ginčijamo sprendimo 141–147 punktai), ir su šiomis pareigomis susijusioje naudos dydžio nustatymo vertinimo dalyje (ginčijamo sprendimo 161–164 punktai) buvo padaryta akivaizdžių vertinimo klaidų ir pažeista Komisijai tenkanti rūpestingumo pareiga.
 Išvada

106    Darytina išvada, kad, viena vertus, Komisija pažeidė rūpestingumo pareigą ir, kita vertus, tiek vertinime dėl to, ar vien nuomos mokestis savaime atitinka rinkos sąlygas (ginčijamo sprendimo 132–140 punktai), tiek vertinime, susijusiame su atsižvelgimu į papildomas sutartines pareigas nustatant nuomos mokestį (ginčijamo sprendimo 141–147 punktai), padaryta akivaizdžių vertinimo klaidų, kurios taip pat turi įtakos vertinimui dėl naudos kiekybinio įverčio (ginčijamo sprendimo 154–165 punktai).

107    Taigi reikia pritarti formaliai pateiktiems trečiajam ir ketvirtajam ieškinio pagrindams ir panaikinti visą ginčijamą sprendimą, nesant reikalo priimti sprendimo dėl kitų ieškovės formaliai nurodytų ieškinio pagrindų.
 Dėl bylinėjimosi išlaidų

108    Pagal Bendrojo Teismo procedūros reglamento 134 straipsnio 1 dalį pralaimėjusiai šaliai nurodoma padengti išlaidas, jeigu laimėjusi šalis to reikalavo. Kadangi Komisija pralaimėjo bylą, ji turi padengti ieškovės išlaidas pagal šios pateiktus reikalavimus, įskaitant proceso dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo išlaidas.
Remdamasis šiais motyvais,
BENDRASIS TEISMAS (trečioji kolegija)
nusprendžia:
1.      Panaikinti 2020 m. sausio 24 d. Komisijos sprendimą C(2020) 252 final dėl valstybės pagalbos SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Įmonei AS Tartu Agro galimai neteisėtai suteikta pagalba.

2.      Europos Komisija padengia savo ir Tartu Agro bylinėjimosi išlaidas, įskaitant išlaidas, patirtas per procesą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo.

De Baere

Kreuschitz

Kecsmár

Paskelbta 2022 m. liepos 13 d. viešame teismo posėdyje Liuksemburge.
Parašai.

Turinys

Ginčo aplinkybės
Dėl ieškovės ir dėl žemės ūkio paskirties žemės nuomos
Dėl administracinės procedūros Komisijoje
Šalių reikalavimai
Dėl teisės
Dėl nuomos mokesčio atitikties rinkos kainai
Dėl atsižvelgimo į papildomas sutartines pareigas
Išvada
Dėl bylinėjimosi išlaidų

*      Proceso kalba: estų.