CELEX: 61990CC0280
Language: da
Date: 1991-12-10
Title: Forslag til afgørelse fra generaladvokat Darmon fremsat den 10. december 1991. # Elisabeth Hacker mod Euro-Relais GmbH. # Anmodning om præjudiciel afgørelse: Landgericht Köln - Tyskland. # Bruxelles-konventionen - kompetence i sager om leje eller forpagtning af fast ejendom (artikel 16, nr. 1). # Sag C-280/90.

Vigtig juridisk meddelelse

|

61990C0280

Forslag til afgørelse fra generaladvokat Darmon fremsat den 10. december 1991.  -  ELISABETH HACKER MOD EURO-RELAIS GMBH.  -  ANMODNING OM PRAEJUDICIEL AFGOERELSE: LANDGERICHT KOELN - TYSKLAND.  -  BRUXELLES-KONVENTIONEN - KOMPETENCE I SAGER OM LEJE ELLER FORPAGTNING AF FAST EJENDOM (ARTIKEL 16, NR. 1).  -  SAG C-280/90.  

Samling af Afgørelser 1992 side I-01111

Generaladvokatens forslag til afgørelse

++++  Hr. praesident,  De herrer dommere,  1. Ifoelge Bruxelles-konventionens (1) artikel 16, nr. 1, er retterne i den kontraherende stat, hvor en fast ejendom er beliggende, enekompetente i sager om leje eller forpagtning af ejendommen.  2. Ved en praejudiciel anmodning, som er forelagt af Landgericht Koeln, er denne bestemmelse paa ny blevet forelagt Domstolen til fortolkning, denne gang i forbindelse med en kontrakt vedroerende "leje af et feriehus".  3. Ved aftale af 5. april 1989, formelt betegnet som lejekontrakt, forpligtede en rejsearrangoer, Euro-Relais, Koeln, sig til at stille et feriehus, som var beliggende i Nederlandene, og som ikke tilhoerte Euro-Relais, til raadighed for Elisabeth Hacker (2), der har bopael i Koeln. Huset, der var udvalgt efter et katalog, blev lejet i 14 dage for en pris af 1 520 DM. Bureauet paatog sig ligeledes at foretage faergereservation til overfarten til oeen Ameland.  4. Husets stoerrelse var i kataloget angivet til 100 m2, men androg ifoelge Elisabeth Hacker i realiteten kun 55 m2, hvorfor hun var noedsaget til paa stedet at indgaa et yderligere lejemaal til en pris af 288 DM. Da hun var utilfreds med boligforholdene, afkortede hun til slut sin ferie.  5. Elisabeth Hacker har, foerst for Amtsgericht, senere for Landgericht Koeln, nedlagt paastand om nedslag i rejsens pris med 760 DM samt godtgoerelse for udgiften til den yderligere leje og erstatning for oedelagt ferie for sig selv og hendes aegtefaelle med 3 046,35 DM.  6. Landgericht Koeln har i det vaesentlige forelagt Domstolen foelgende spoergsmaal:  1) Foreligger der, under omstaendigheder som i det konkrete tilfaelde, en lejekontrakt i konventionens artikel 16, nr. 1' s forstand?  2) Finder artikel 16, nr. 1, i bekraeftende fald ogsaa anvendelse ved afgoerelsen af, hvilken ret, der er kompetent til at traeffe afgoerelse om krav som dem, sagsoegeren i hovedsagen har gjort gaeldende?  7. Domstolen har allerede ved tre lejligheder truffet afgoerelse om fortolkningen af begrebet "leje eller forpagtning af fast ejendom" i den i konventionens artikel 16, nr. 1, omhandlede betydning. Domstolen har lagt princippet om en selvstaendig fortolkning ud fra selve konventionen til grund, uden henvisning til den lov, der finder anvendelse ifoelge lovvalgsreglerne for den domstol, hovedsagen er indbragt for (3).  8. Kun en saadan ensartet fortolkning kan nemlig paa dette omraade sikre en ensartet anvendelse af konventionen i alle kontraherende stater, og kun en saadan fortolkning kan sikre den "frie bevaegelighed for domme", som det er konventionens hovedformaal af gennemfoere.  9. For saa vidt angaar fortolkningsmetoden skal jeg henvise til Domstolens dom i sagen LTV mod Eurocontrol (4), hvor denne er blevet udtrykt saerlig klart:  "... begrebet 'borgerlige sager, herunder handelssager' [skal] ved anvendelsen af konventionen ... ikke ... fortolkes ud fra retsreglerne i nogen af de beroerte stater, men ud fra konventionens maal og opbygning samt de almindelige principper, som kan udledes af de nationale retssystemer under ét" (5).  10. Artikel 16 findes i afsnit II, afdeling 5, under overskriften "Enekompetence". I artiklen opregnes en raekke undtagelser fra det grundlaeggende princip i konventionens artikel 2, stk. 1, om, at personer, der har bopael paa en kontraherende stats omraade, uanset deres nationalitet, skal sagsoeges ved retterne i denne stat.  11. Som anfoert i Jenard-rapporten (6) foreskriver artikel 16 en enekompetence, der hverken kan fraviges ved en vaernetingsaftale, hvorved kompetencen tillaegges retterne i en anden kontraherende stat (artikel 17) eller ved en stiltiende vaernetingsaftale (artikel 18). I medfoer af konventionens artikel 19 skal enhver ret i en anden kontraherende stat end den, hvis retter er enekompetente i medfoer af artikel 16, paa embeds vegne erklaere sig inkompetent. Endelig kan en udenlandsk afgoerelse, der er truffet under tilsidesaettelse af reglerne om enekompetence, hverken anerkendes (artikel 28) eller fuldbyrdes (artikel 34).  12. I Sanders-dommen (7) fremhaevede Domstolen, at  "den eksklusive kompetence, der af [retspleje]hensyn ... er tillagt en kontraherende stats retter i henhold til konventionens artikel 16, ... desuden [har] den virkning, at parterne fratages den ret til valg af vaerneting, som de ellers ville have, og at de i visse tilfaelde kan sagsoeges ved en ret, som ikke er deres hjemting;"  samt at  "artikel 16 ... derfor ikke [maa] fortolkes videre end dens formaal kraever" (8).  Heraf udledte Domstolen, at begrebet leje eller forpagtning ikke omfatter en kontrakt om forpagtning af driften af en forretning, der drives i en fast ejendom, som bortforpagteren har lejet af en tredjemand (9).  13. I Roesler-dommen (10) fastslog Domstolen, netop med hensyn til en aftale om leje af en feriebolig, at konventionens artikel 16, nr. 1, finder  "anvendelse paa enhver aftale om leje af en fast ejendom, ogsaa selv om aftalen alene gaelder for et kortere tidsrum og kun vedroerer en brugsret til en feriebolig" (11),  samt at alle sager vedroerende henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge en lejeaftale er omfattet af enekompetencen for retterne i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, med undtagelse af sager,  "som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom, som f.eks. sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter" (12).  14. I Roesler-sagen havde to privatpersoner, der begge havde bopael i Tyskland, i denne stat indgaaet en aftale, som angik en feriebolig i Italien. I aftalen var det udtrykkeligt bestemt, at tysk ret skulle finde anvendelse. Det var endvidere aftalt, at lejemaalet var af tre ugers varighed for fire personer, samt at lejeren ikke maatte have overnattende gaester i ferieboligen. Ejeren, der tilbragte sin ferie i samme hus samtidig med lejeren, anlagde sag mod lejeren ved dennes hjemting, idet han gjorde gaeldende, at aftalen ikke var blevet overholdt, navnlig med hensyn til antallet af indkvarterede personer.  15. Domstolen udtalte foelgende:  "Den i artikel 16, nr. 1, fastsatte enekompetence for retterne i den kontraherende stat, hvor den faste ejendom er beliggende, er begrundet i den naere forbindelse mellem leje og forpagtning og retsreglerne om fast ejendom og de bestemmelser af saedvanligvis praeceptiv karakter, som regulerer brugen heraf, som f.eks. lovgivningen om kontrol med lejens stoerrelse og om beskyttelse af lejeres og forpagteres rettigheder.  Desuden har artikel 16, nr. 1, til formaal at sikre en hensigtsmaessig kompetencefordeling, idet den giver fortrinnet til den ret, der ligger naermest ved den faste ejendom, idet denne bedst er i stand til at skaffe sig et direkte kendskab til de faktiske forhold i forbindelse med indgaaelsen og gennemfoerelsen af lejemaal og forpagtningsaftaler vedroerende fast ejendom.  Det af Bundesgerichtshof forelagte spoergsmaal gaar ud paa, om der kan goeres undtagelser fra den almindelige regel i artikel 16 paa grund af visse lejemaals saerlige karakter, som f.eks. kortvarig leje af ferieboliger, naar selve bestemmelsens ordlyd intet indeholder herom.  I den anledning maa det understreges ... at enhver undtagelse fra den almindelige regel i artikel 16, nr. 1, i sig selv indebaerer en risiko for udvidelser, der kan bringe anvendelsen af nationale lovgivninger, som regulerer brugen af fast ejendom, i fare" (13).  16. Heraf fremgaar, at sager, der opstaar i forbindelse med en lejeaftale, der er indgaaet af to statsborgere i samme medlemsstat - med bopael i denne stat - vedroerende leje af en feriebolig, der er beliggende i en anden medlemsstat, henhoerer under enekompetencen for retterne i sidstnaevnte stat.  17. Med denne dom er det imidlertid ikke lykkedes at fjerne det "ubehag" (14), som den generelle og udifferentierede regel i artikel 16 har fremkaldt saavel i national praksis som i den juridiske litteratur.  18. I deres kommentar til Bruxelles-konventionen (15) understregede allerede Gothot og Holleaux: "Det kan synes at vaere for vidtgaaende, at samtlige sager vedroerende leje eller forpagtning af fast ejendom henfoeres under enekompetencen for retterne i det land, hvor ejendommen er beliggende, uanset at tvisten undertiden angaar rent aftale- eller lejeretlige forhold" (16).  19. Paa et seminar om Bruxelles-konventionen, der blev afholdt i Luxembourg den 11. og 12. marts 1991 fremsatte Michael Carpenter foelgende konklusion vedroerende artikel 16: "Det er sandsynligt, at parterne i saadanne lejeaftaler (leje af feriehuse) i fremtiden i stadig stigende grad vil ty til voldgift for at undgaa de ulemper, artikel 16 giver anledning til" (17).  20. Paa baggrund af Roesler-dommen besluttede de kontraherende parter i San Sebastian-konventionen af 26. maj 1989 om Kongeriget Spaniens og Den Portugisiske Republiks tiltraedelse af konventionen at indsaette en ny bestemmelse vedroerende lejemaal af kortere varighed, specielt lejemaal vedroerende ferieboliger, i artikel 16, nr. 1 (18).  21. I San Sebastian-konventionen - der endnu ikke er traadt i kraft - bestemmes det i det nye litra b) i artikel 16, nr. 1, at retterne paa det sted, hvor sagsoegte har bopael, ogsaa har kompetence "i sager om leje- eller forpagtningskontrakter vedroerende fast ejendom, der er indgaaet til midlertidig privat brug for et tidsrum af hoejst seks paa hinanden foelgende maaneder ... under forudsaetning af, at ejer og lejer eller forpagter er fysiske personer, og at de har bopael i samme kontraherende stat" (19).  22. Enekompetencen i henhold til Bruxelles-konventionens artikel 16, nr. 1, gaelder "uden hensyn til bopael", og den bestaar i, at kompetencen fastlaegges stedligt, nemlig til det sted, hvor den faste ejendom er beliggende.  23. Heraf foelger, at konventionen - hvis denne enekompetence skal lades ude af betragtning - ikke kan finde anvendelse, naar f.eks. alle sagens parter har bopael i samme kontraherende stat.  24. Skal en aftale, hvorved en erhvervsdrivende stiller en feriebolig til raadighed for en privatperson for et kortere tidsrum og samtidig forpligter sig til at erlaegge en raekke ydelser i forbindelse hermed, da - efter de gaeldende regler - kvalificeres som en lejeaftale som omhandlet i Bruxelles-konventionens artikel 16?  25. Hertil skal jeg for det foerste bemaerke, at rejsebureauet - som en professionel rejsearrangoer - i denne form for aftaler ogsaa forpligter sig til at erlaegge andre ydelser end blot at stille boligen til raadighed. Det maa efter min opfattelse vaere klart, at rejsebureauet ikke har opfyldt sine forpligtelser, naar blot det stiller boligen til raadighed.  26. Man maa ogsaa tage alle de oevrige ydelser fra rejsebureauets side i betragtning, naar aftalen skal kvalificeres. Der kan vaere tale om raadgivning af kunden, reservation af den valgte feriebolig, pladsreservation til en faergeoverfart, tegning af en afbestillingsforsikring, fremsendelse af lejebeloebet til ferieboligens ejer (saaledes at kunden ikke behoever at sende beloebet) og lignende. At der er tale om en hel raekke tjenesteydelser, giver sig udtryk i, at den pris, kunden betaler, ikke kun er et lejebeloeb, men ogsaa omfatter forsikringspraemie, gebyr for pladsreservation samt rejsebureauets fortjeneste.  27. Der er saaledes tale om en "sammensat" aftale, der ogsaa omfatter ydelser, som ikke kan betragtes som led i en lejeaftale, og som ikke kan henfoeres under begrebet lejeaftale.  28. Det er herefter ikke indlysende, at en saadan aftales saerlige karakter noedvendigvis beror paa det lejedes art. Aftalen indebaerer specielt ikke, at kunden bliver omfattet af lejebeskyttelseslovgivningen (20).  29. Hvis kunden skal vaere omfattet af en beskyttelseslovgivning, maa det snarere vaere for at saette den erhvervsdrivende og kunden "paa lige fod" end for at sikre kunden f.eks. en ret til boligen eller til fortsaettelse af lejeforholdet. Det er i denne sammenhaeng betegnende, at Raadet har udstedt et direktiv om pakkerejser, herunder pakkeferier og pakketure (21).  30. Med hensyn til kompetencen paa grund af den stedlige tilknytning, maa det antages, at kompetencen i sager om boligens overensstemmelse med beskrivelsen i kataloget, om afbestillingsforsikring, om ansvarsbegraensningsklausulers gyldighed eller om rejseudbyderens raadgivningsforpligtelse snarere maa tilkomme retten paa det sted, hvor kontraktforhandlingerne har fundet sted, og hvor kontrakten er indgaaet, end paa det sted, hvor ejendommen er beliggende. Det samme maa gaelde for prisen, idet prisen for opholdet - som Landgericht Frankfurt med rette har udtalt (22) - ofte er en katalogpris, der i hoejere grad er bestemt af udbud og efterspoergsel i rejsebureauerne end af markedssituationen for udlejning paa det sted, hvor ejendommen er beliggende.  31. Under omstaendigheder som dem, der foreligger i hovedsagen, er der saaledes ikke tale om et lejeforhold som omhandlet i konventionens artikel 16, der etablerer en snaever sammenhaeng mellem paa den ene side reglerne om leje og forpagtning og paa den anden side tinglige rettigheder (23). Det er slaaende at konstatere, at de krav, sagsoegeren har fremsat i hovedsagen, er personlige krav, der stoettes paa ansvar i kontraktforhold, og at kravene endvidere paa ingen maade angaar den faste ejendoms retlige stilling.  32. Endelig skal jeg minde om, at Domstolen har fortolket konventionens artikel 16 snaevert, netop fordi den indeholder regler om enekompetence. Artikel 16 skal saaledes ifoelge dommen i Sanders-sagen (24) kun gaelde  "med hensyn til leje eller forpagtning af fast ejendom i egentlig forstand, dvs. navnlig med hensyn til stridigheder mellem parterne om eksistensen eller fortolkningen af vedkommende aftale, om erstatning af skader forvoldt af lejeren og om lokalernes roemning" (25).  Heraf har Domstolen udledt, at artikel 16 ikke finder anvendelse  "... naar kontraktens hovedformaal er et andet" (26).  33. Jeg mener herefter ikke, det er muligt at kvalificere en aftale som en lejeaftale, jf. konventionens artikel 16, naar aftalens hovedformaal er, at der skal erlaegges en helhed af tjenesteydelser, og det kan saaledes ikke vaere korrekt at henfoere bedoemmelsen af aftalen under en enekompetence for retten paa det sted, hvor ejendommen er beliggende, naar aftalens "tyngdepunkt" er stedet for dens indgaaelse.  34. Kun for det tilfaelde, at Domstolen finder, at der foreligger et lejemaal som omhandlet i konventionens artikel 16, nr. 1, har den forelaeggende ret stillet det yderligere spoergsmaal, om der maa sondres mellem de enkelte krav, sagsoegeren i hovedsagen har fremsat. Dette spoergsmaal skal jeg saaledes kun subsidiaert tage stilling til. Som det vil vaere bekendt, har sagsoegeren fremsat krav om prisnedslag paa grund af en mangel ved feriehuset (huset var mindre end angivet), om godtgoerelse for den noedvendige udgift til leje af et yderligere vaerelse samt om erstatning for oedelagt ferie.  35. I Roesler-dommen udtales det, at  "... enekompetencen for retterne i den stat, hvor den faste ejendom er beliggende, i henhold til konventionens artikel 16, nr. 1, omfatter alle sager vedroerende gyldigheden eller fortolkningen af aftalerne, deres varighed, udlejerens indsaettelse i besiddelsen af den faste ejendom, reparation af skader forvoldt af lejeren eller inddrivelse af leje og af ekstraudgifter, der skal betales af lejeren, saasom udgifter til vand, gas og elektricitet. Sager, som vedroerer henholdsvis udlejerens og lejerens forpligtelser ifoelge lejeaftalen, er omfattet af denne enekompetence. Derimod er sager, som kun indirekte staar i forbindelse med brugen af den lejede ejendom, som f.eks. sager vedroerende oedelagt ferie og rejseudgifter, ikke omfattet af enekompetencen i henhold til denne artikel" (27).  36. Det soegsmaal, som herefter, i Roesler-sagen, antoges at kunne opfattes som uafhaengigt af lejemaalet, var anlagt af den faste ejendoms ejer, som havde tilbragt sin ferie paa samme tidspunkt som lejeren i det feriehus, hvor han havde udlejet ferieboligen. Ejeren gjorde gaeldende, at der var forekommet stoejgener, og at antallet af beboere havde vaeret for stort. Han kraevede erstatning for oedelagt ferie som ferierende i samme hus som lejeren, men ikke som husets ejer.  37. I den foreliggende sag er der derimod tale om, at alle krav, der er fremsat for den nationale ret, af lejeren er rettet mod udlejeren og stoettes paa dennes misligholdelse af sine forpligtelser ifoelge aftalen. Kravet om nedslag i lejen og kravet om godtgoerelse af udgiften til leje af et ekstra vaerelse maa antages at vaere direkte knyttet til brugen af det lejede. Paa samme maade er erstatningskravet for oedelagt ferie i dette tilfaelde ogsaa knyttet til udlejerens undladelse af at opfylde sin forpligtelse til at stille en bolig, der er i overensstemmelse med aftalen til raadighed for lejeren. Der er saaledes tale om en naer sammenhaeng mellem dette krav og lejeaftalen.  38. Samtlige krav, sagsoegeren i hovedsagen har fremsat, staar saaledes i direkte forbindelse med brugen af den lejede ejendom, jf. formuleringen i Roesler-dommen.  39. Endelig maa man heller ikke underkende betydningen af de store praktiske vanskeligheder, der kan vaere resultatet af en "Zustaendigkeitssplitting" (28), som den forelaeggende ret i oevrigt har redegjort for i sin praejudicielle anmodning. Der er saaledes risiko for indbyrdes modstridende afgoerelse og for negative kompetencekonflikter, uden at der findes nogen retsinstans, der kan loese dem, og hertil kommer uforholdsmaessigt store omkostninger og ulemper for parterne.  40. I Peters-dommen udtales det, at  "... situationer, hvor flere forskellige retter har kompetence til at paadoemme samme type sager, ikke er fremmende for retssikkerheden og en effektiv retsbeskyttelse inden for de geografiske omraader, som Faellesskabet bestaar af. Konventionens bestemmelse boer derfor fortolkes paa en saadan maade, at den domstol, som en sag indbringes for, ikke stilles over for at maatte erklaere sig kompetent til at paadoemme visse krav, men ikke andre, som er naert sammenhaengende dermed" (29).  41. Paa denne baggrund fastslog Domstolen, at forpligtelser til at betale pengebeloeb, som udspringer af medlemsforholdet mellem en forening og dens medlemmer, skal anses for at vaere omfattet af begrebet "kontraktforhold" i konventionens artikel 5, nr. 1, og at det herved ikke har betydning, om de paagaeldende forpligtelser alene beror paa indmeldelsen, eller om de beror paa indmeldelsen sammenholdt med en eller flere beslutninger, som er truffet af foreningens organer.  42. Jeg mener i konsekvens heraf, at for det tilfaelde, at Domstolen - uanset mit forslag til afgoerelse - maatte antage, at en aftale som den, der er indgaaet af hovedsagens parter, maa opfattes som en lejeaftale, jf. konventionens artikel 16, nr. 1, maa alle de krav, sagsoegeren i hovedsagen har fremsat, anses for at vaere tilstraekkelig naert knyttet til lejeaftalen og dermed for at henhoere under artiklens anvendelsesomraade.  43. Sammenfattende skal jeg foreslaa foelgende besvarelse:  "1) Bruxelles-konventionens artikel 16, nr. 1, skal fortolkes saaledes, at den ikke finder anvendelse paa en aftale, der er indgaaet i en kontraherende stat mellem en rejsearrangoer og en kunde, der begge har hjemsted, henholdsvis bopael i denne stat, og hvorefter rejsearrangoeren bl.a. forpligter sig til for nogle uger at overlade kunden brugen af en feriebolig, der er beliggende i en anden kontraherende stat, uanset om rejsearrangoeren maatte vaere ejer af ferieboligen eller ej.  2) Subsidiaert - for det tilfaelde at konventionens artikel 16 finder anvendelse paa en saadan aftale - boer den ligeledes finde anvendelse paa krav om nedslag i prisen som foelge af en mangel ved feriehuset, godtgoerelse af udgifterne til leje af et yderligere vaerelse samt erstatning for oedelagt ferie."  (*) Originalsprog: fransk.  (1) - Konventionen af 27.9.1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgoerelser i borgerlige sager, herunder handelssager, herefter benaevnt konventionen , som aendret ved konventionen af 9.10.1978 om Kongeriget Danmarks, Irlands og Det Forenede Kongerige Storbritannien og Nordirlands tiltraedelse af konventionen (EFT L 304, s. 77).  (2) - Tillige med seks rejseledsagere.  (3) - Dom af 14.12.1977, sag 73/77, Sanders mod Van der Putte, Sml. s. 2383, af 15.1.1985, sag 241/83, Roesler mod Rottwinkel, Sml. s. 99, samt af 6.7.1988, sag 158/87, Scherrens mod Maenhout, Sml. s. 3791.  (4) - Dom af 14.10.1976, sag 29/76, Sml. s. 1541.  (5) - Praemis 5, min fremhaevelse.  (6) - Rapport, udarbejdet af P. Jenard, vedroerende konventionen af 27.9.1968 om retternes kompetence og om fuldbyrdelse af retsafgoerelser i borgerlige sager, herunder handelssager (EFT 1979 C 59, s. 34).  (7) - Sag 73/77, a.st.  (8) - Praemis 17 og 18, min fremhaevelse.  (9) - Praemis 19.  (10) - Sag 241/83, a.st.  (11) - Praemis 25.  (12) - Praemis 28.  (13) - Sammesteds, praemis 19-22.  (14) - Det udtryk, der er anvendt af Rauscher i NJW 1985, s. 893 ( Unbehagen ).  (15) - Forud for afsigelsen af Roesler-dommen.  (16) - La convention de Bruxelles du 27 septembre 1968 , Paris 1985, s. 85.  (17) - M. Carpenter' s indlaeg, s. 11 i den duplikerede franske oversaettelse.  (18) - Jf. den af De Almeida Cruz, Desantes Real og Jenard udarbejdede rapport af 26.5.1989 (EFT C 189, s. 46).  (19) - EFT L 285, s. 1.  (20) - De vaesentligste af lejebeskyttelsesbestemmelserne - f.eks. retten til fornyelse af lejeaftalen, kravet paa fortsaettelse af lejeforholdet samt opsigelsesvilkaarene - kan saaledes ikke finde anvendelse paa ophold af kortere varighed.  (21) - Direktiv 90/314/EOEF af 13.6.1990 (EFT L 158, s. 58).  (22) - Dom af 10.5.1982, NJW 1982, s. 1942.  (23) - Jf. ogsaa selve ordlyden af artikel 16, nr. 1, hvorefter rettigheder over fast ejendom stilles op over for leje eller forpagtning af fast ejendom . (O.a.: I den danske version svarer rettigheder til henholdsvis dingliche Rechte og droits réels (egl. tinglige rettigheder) i den tyske og franske version).  (24) - Sag 73/77, a.st.  (25) - Praemis 15, min fremhaevelse. Endvidere vil der i saadanne tvister netop kunne opstaa spoergsmaal om den lovbestemte beskyttelse af lejerens rettigheder.  (26) - Praemis 16, min fremhaevelse.  (27) - Sag 241/83, a.st., praemis 29, min fremhaevelse.  (28) - En opdeling af kompetencen paa retter i forskellige lande.  (29) - Dom af 22.3.1983, sag 34/82, Sml. s. 987, praemis 17.