CELEX: E2011C0232
Language: fi
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 232/11/KOL, annettu 13 päivänä heinäkuuta 2011 , ilmoituksesta, joka koskee tonttikauppaa osoitteessa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 Askerin kunnassa (Norja)

22.11.2012   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 323/32
            
         EFTAn VALVONTAVIRANOMAISEN PÄÄTÖS
   N:o 232/11/KOL,
   annettu 13 päivänä heinäkuuta 2011,
   ilmoituksesta, joka koskee tonttikauppaa osoitteessa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 Askerin kunnassa (Norja)
   EFTAN VALVONTAVIRANOMAINEN, JÄLJEMPÄNÄ ’viranomainen’, joka
   Ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’ETA-sopimus’, ja erityisesti sen 61 artiklan sekä pöytäkirjan 26,
   Ottaa huomioon eftan jäsenvaltioiden sopimuksen valvontaviranomaisen ja tuomioistuimen perustamisesta, jäljempänä ’valvonta- ja tuomioistuinsopimus’, ja erityisesti sen 24 artiklan,
   Ottaa huomioon valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3, jäljempänä ’pöytäkirja 3’, olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan sekä II osan 7 artiklan 5 kohdan ja 14 artiklan,
   Ottaa huomioon pöytäkirjassa 3 olevan II osan 27 artiklassa tarkoitetuista täytäntöönpanosäännöksistä 14 päivänä heinäkuuta 2004 tehdyn valvontaviranomaisen päätöksen N:o 195/04/KOL konsolidoidun toisinnon, jäljempänä ’täytäntöönpanosäännöksistä tehty päätös’ (1),
   On kehottanut mainittujen säännösten mukaisesti asianomaisia esittämään huomautuksensa (2) ja ottanut huomioon nämä huomautukset,
   sekä katsoo seuraavaa:
   I.   TAUSTA
   
   1.   MENETTELY
   Norjan viranomaiset ilmoittivat pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaisesti 15 päivänä joulukuuta 2008 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 508884), jonka valvontaviranomainen vastaanotti 13 päivänä helmikuuta 2009, Askerin kunnan toteuttamasta tonttikaupasta osoitteessa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17.
   Valvontaviranomainen pyysi lisätietoja 8 päivänä huhtikuuta 2009 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 512188). Norjan viranomaiset vastasivat 11 päivänä toukokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 518079).
   Valvontaviranomainen pyysi 7 päivänä heinäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä toisen kerran lisätietoja (tapahtuma nro 521778). Norjan viranomaiset vastasivat 14 päivänä elokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 527555).
   Tämän jälkeen valvontaviranomainen ilmoitti Norjan viranomaisille päätöksestään aloittaa tonttikaupan johdosta pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan mukainen menettely.
   Valvontaviranomaisen päätös N:o 538/09/KOL menettelyn aloittamisesta julkaistiin 8 päivänä heinäkuuta 2010Euroopan unionin virallisessa lehdessä ja ETA-täydennysosassa (3). Valvontaviranomainen kehotti asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa.
   Valvontaviranomainen vastaanotti huomautuksia yhdeltä asianomaiselta, ostajalta Asker Brygge AS:lta. Askerin kunta toimitti 29 päivänä tammikuuta 2010 päivätyn kirjeen samana päivänä päivätyn kunnan kirjeen liitteenä.
   Asiaa käsiteltiin valvontaviranomaisen ja Norjan viranomaisten välisessä kokouksessa 14 päivänä lokakuuta 2010. Kokouksen jälkeen Norjan viranomaiset toimittivat 19 päivänä marraskuuta 2010 lopulliset huomautuksensa asiasta.
   2.   ILMOITUKSEN KUVAUS
   Norjan viranomaiset ilmoittivat Askerin kunnan myyneen tontin Asker Brygge AS -nimiselle yritykselle, jäljempänä ’Asker Brygge’. Tontti on merkitty Norjan maarekisteriin Askerin kunnassa nimellä Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, jäljempänä ’gbnr. 32/17’, ja sen pinta-ala on noin 9 700 m2. Tontilla ei ollut rakennuksia. Slependen Båtforening vuokrasi kunnalta osan tontista.
   Askerin kunta ja Asker Brygge tekivät vuonna 2001 sopimuksen, jäljempänä ’optiosopimus’, jonka mukaan Asker Bryggelle myönnettiin 31 päivään joulukuuta 2009 saakka optio ostaa tontti kiinteään 8 miljoonan Norjan kruunun hintaan, joka oli sidottu kuluttajahintaindeksiin. Optiosopimuksen mukaan kunta aikoi myöntää Asker Bryggelle option ostaa kyseinen tontti markkinahintaan edellyttäen, että Asker Brygge ryhtyisi laajaan kaavoitus- ja tutkimustyöhön, jonka tarkoituksena olisi saada aikaan muutos tontin sääntelyyn ja aloittaa sen jälkeen tontin rakentaminen.
   Optiosopimus uusittiin vuonna 2004 ja option voimassaoloa jatkettiin 31 päivään joulukuuta 2014 samoin ehdoin ottaen huomioon sääntelyn muutostyön edistyminen.
   Vuonna 2005 Asker Brygge käytti option ostaakseen tontin. Osapuolet tekivät 21 päivänä maaliskuuta 2007 myyntisopimuksen 8 727 462 Norjan kruunun hinnasta. Tontti siirrettiin Asker Bryggelle samana päivänä, vaikka vasta ensimmäinen, 30 prosentin suuruinen erä myyntisummasta oli suoritettu tontin luovutusajankohtana. Toinen ja suurin erä, 70 prosenttia myyntisummasta (6 109 223 Norjan kruunua), erääntyy maksettavaksi 31 päivänä joulukuuta 2011. Askerin kunta ei peri korkoa toisesta erästä.
   Askerin kunta ja Asker Brygge katsovat, ettei myyntisopimukseen sisälly valtiontukea, koska myyntihinta vastaa markkina-arvoa. Norjan viranomaiset päättivät kuitenkin ilmoittaa liiketoimesta oikeusvarmuuden vuoksi.
   3.   NORJAN VIRANOMAISTEN HUOMAUTUKSET
   Askerin kunta katsoo, ettei myyntisopimukseen sisälly valtiontukea, koska myyntihinta vastaa markkinahintaa. Askerin kunta on korostanut, ettei myyntihinnasta neuvoteltu, kun se vahvistettiin vuonna 2001. Vaikka optiosopimuksen tekoajankohtana, vuonna 2001, ei suoritettu riippumatonta hinta-arviota, kunta teki kuitenkin oman arvionsa, joka perustui sen laajaan kokemukseen Askerin kunnan kiinteistömarkkinoista.
   Kunta katsoo, että sillä on oikeus käyttää hankintavaltaa. Kesäkuussa 2006 tehdyssä hinta-arviossa päädyttiin siihen, että tontin markkina-arvo vuonna 2001 oli 9,6 miljoonaa Norjan kruunua (+/- 15 prosenttia), ja kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa vuoden 2001 markkina-arvoksi määritettiin 8 miljoonaa Norjan kruunua. Näin ollen arviot vastaavat vuoden 2001 myyntihintaa, ja vuosi 2001 on nimenomaan ajankohta, jolta arvio on tehtävä. Tammikuun 18 päivänä 2008 tehty arvio perustuu vääriin oletuksiin, eikä siinä otettu huomioon arvion kannalta tärkeitä tekijöitä.
   Optiota ei voida katsoa myönnetyksi vastikkeetta, koska Asker Brygge sitoutui velvollisuuksiin, jotka koskivat kaavoitusta ja tutkimuksia. Kunta katsoi, että tontille rakentaminen oli vaikeaa, eikä halunnut ryhtyä välttämättömiin tutkimuksiin, joita tarvittiin vaikeisiin maaperäoloihin ja saasteisiin liittyvien riskien selvittämiseksi. Asker Bryggen tutkimuksessa nämä riskit suljettiin pois, joten kunta saattoi sen jälkeen myydä kyseisen tontin joutumatta neuvottelemaan ostajien kanssa kyseisistä riskeistä. Näin ollen Asker Bryggen antamalla sitoumuksella oli kunnalle arvoa.
   Kunta myöntää, ettei yksityinen sijoittaja olisi hyväksynyt myyntihinnan 70 prosentin osuuden maksamisen lykkäämistä ilman korkoja, mutta katsoo, että koron perimättä jättämiseen liittyvä mahdollinen valtiontuki olisi katsottava vähämerkityksiseksi tueksi.
   4.   KOLMANSIEN OSAPUOLTEN HUOMAUTUKSET
   Asker Brygge on huomauttanut, että valvontaviranomainen ei voi päätellä tonttikauppaan sisältyneen valtiontukea.
   4.1   Arvo vuonna 2001
   
   Asker Brygge huomautti, että arvion väitetyistä tukitoimenpiteistä on perustuttava tosiseikkoihin, jotka kunnalla oli käytössä silloin, kun se teki optiosopimuksen, jossa Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa kyseinen tontti, toisin sanoen vuonna 2001. Näin ollen tontin markkinahinta on arvioitava optiosopimuksen tekoajankohtana. Valvontaviranomaisen tehtävänä ei ole korvata kunnan päätelmää tontin taloudellisesta arvosta vuonna 2001. Asker Brygge huomautti, että kunnalla oli harkintavalta sen arvioidessa tontin markkinahintaa vuonna 2001.
   Slependen Båtforeningin (Slependen) kanssa vuonna 2001 tehty sopimus ja velvollisuus löytää ratkaisu Slependenin tilanteeseen on katsottava maaomaisuuteen kohdistuvaksi rasitukseksi, joka selvästi vaikutti sen markkina-arvoon.
   Tonttiin kohdistuvan sääntelyn muuttaminen on välttämätöntä, jotta sille voitaisiin rakentaa liiketoimintaa varten. Tämä ei ollut vuonna 2001 kunnalle realistinen vaihtoehto. Valmisteltutyöt, joita on tehtävä ennen kattavaa sääntelyn muuttamista, ovat kalliita ja vievät aikaa. Asker Bryggelle aiheutui lisäksi mahdollinen riski siitä, että kunta ja muut julkiset laitokset, kuten valtion tiehallinto ja lääninhallitus, eivät hyväksyisi sääntelyn muuttamishakemusta.
   Lisäksi on otettava huomioon, että tontti sijaitsee lähellä moottoritie E18:aa, minkä vuoksi sitä rasittavat moottoritien melu ja muut ympäristöhaitat. Moottoritien läheisyys myös rajoittaa tontin rakentamismahdollisuuksia. Moottoritien rakentamissuunnitelman mukaan 35:tä metriä lähemmäksi tietä ei saa rakentaa. Koska tontti on hyvin kapea ja koska se sijaitsee lähellä tietä, kyseinen rajoitus merkitsee sitä, että rakennuskielto koskee lähes 90:ää prosenttia tontista. Sopimuksen 1 jakson ja yleisen tien rakentamissuunnitelman mukaan osa tontista on suunniteltu käytettäväksi nykyisen moottoritien vieressä sijaitsevan uuden tien rakentamiseen. Uusi tie veisi noin kolmasosan tontin pinta-alasta.
   Asker Brygge myös korostaa tontin olosuhteisiin liittyvää epävarmuutta. Kuten edellä on todettu, kyseinen tontti on katsottu rakentamisen kannalta hyvin vaikeaksi sen maaperän vuoksi. Lisäksi on katsottu hyvin todennäköiseksi, että maaperä ja rantaviiva ovat erittäin saastuneita. Kun Asker Brygge otti vuonna 2001 yhteyttä kuntaan tontinostotarkoituksessa, kunta katsoi, että kyseiselle tontille oli lähes mahdotonta rakentaa liiketoimintaa varten. Asker Bryggellä ja kunnalla ei ollut riittävästi eikä tarkkoja tietoja edellä mainituista seikoista, joten rakentaminen vaati tontin tilan tarkkaa analysointia. Asker Brygge huomauttaa, että edellä mainitut rajoitukset on katsottava tontin markkinahintaan selvästi vaikuttaneiksi rasituksiksi.
   Valvontaviranomainen ei voi perustaa arviotaan myöhemmin todettuihin todellisiin olosuhteisiin. Jos valvontaviranomainen toimisi näin, se perustaisi päätöksensä tosiseikkoihin, joita kunnalla ei ollut käytettävissä sopimusta tehdessään. Tontin arvon nousu vuoden 2001 jälkeen johtuu Asker Bryggen tekemästä työstä, jota ilman kyseinen tontti olisi todennäköisesti edelleen rakentamatta, ja sen rahallinen arvo olisi kunnan kannalta hyvin vähäinen.
   4.2   Vuoden 2007 arvon merkitys
   
   Siinä määrin, kuin vuoden 2007 arvo on merkityksellinen, valvontaviranomainen ottaa sen huomioon ja vähentää siitä lisäarvon, joka johtuu Asker Bryggen vuosina 2001–2007 tekemästä työstä.
   4.3   Vastike optiosta
   
   Asker Brygge katsoo, että velvollisuus rahoittaa tutkimustyötä, jonka arvo on noin 4–5 miljoonaa Norjan kruunua, on otettava huomioon arvioitaessa Asker Bryggelle myönnetyn option vastiketta. Tämä menetelmä on yleinen perusta, jota käytetään vahvistettaessa option hintaa, silloin kun kyseessä on, kuten tässä tapauksessa, rakentamaton tontti.
   4.4   Hinta- arvio
   
   Tontin hinta-arvioissa ei ole riittävällä tavalla otettu huomioon vuoden 2001 todellisia oloja. Asker Bryggen tärkein syy vastustaa arvioita perustuu siihen, että markkinahintaa arvioitaessa oletettiin muun muassa, että venesatamaa voitiin laajentaa ja että tämä oli myös Asker Bryggen ja kunnan aikomuksena. Tässä yhteydessä Asker Brygge viittaa TJB Eiendomstakseringin tekemän hinta-arvion sivuille 6–9, joilla arvioija perustaa arvionsa siihen, että rantaviivaa voidaan ruopata venepaikkojen lisäämiseksi ja että veneille voidaan rakentaa varastotilaa kyseiselle tontille. Asker Brygge viittaa myös Takstsenteretin hinta-arvion sivuille 14–15, joilla arvio perustetaan myös vastaavaan tontin rakentamiseen.
   Kun sopimus tehtiin vuonna 2001, kunta tai Asker Brygge eivät pyrkineet tällaiseen tontille rakentamiseen eivätkä edes katsoneet sitä mahdolliseksi. Tontin maanpinnan alapuolella sijaitsevan rantaviivan olosuhteiden vuoksi ja jotta vältettäisiin maa-aineksen siirtyminen ja tontin läheisyydessä sijaitsevan maantiesillan perusteiden vahingoittuminen, tiehallinto kielsi tontin lisäruoppaamisen.
   II.   ARVIO
   
   1.   ONKO KYSE VALTIONTUESTA?
   ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki
   ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa:
   
      
         ”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.”
      
   
   1.1   Markkinataloussijoittajaperiaate
   
   1.1.1   Johdanto
   
   Jos liiketoimi toteutettiin markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, toisin sanoen, jos kunta myi tontin sen markkinahintaan ja jos yksityinen myyjä olisi voinut hyväksyä liiketoimen ehdot, liiketoimeen ei sisältynyt valtiontukea. Tontin myynti voitaisiin katsoa valtiontueksi, jos sitä ei tehty markkinahintaan. Arvioitaessa, myytiinkö tontti markkinahintaan, lähtökohtana olisi oltava sopimuksen tekoajankohta. Tämän tonttikaupan olosuhteet ovat hieman erikoiset siinä mielessä, että siihen liittyy useita sopimuksia: optiosopimus vuodelta 2001, optiosopimuksen jatkaminen vuonna 2004 ja myyntisopimus vuodelta 2007.
   Optiosopimuksessa Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa kyseinen tontti milloin tahansa tulevina vuosina, minkä lisäksi siinä vahvistettiin myöhemmän liiketoimen hinta. Optiolla annettiin näin Asker Bryggelle mahdollisuus tarkkailla tontin hintojen kehitystä vuosien ajan ja käyttää tämän jälkeen osto-optiota vuonna 2001 sovittuun hintaan. Valvontaviranomainen tunnustaa täysin viranomaisten oikeuden toimia markkinoilla kaupallisin ehdoin, mutta katsoo kuitenkin, että on syytä miettiä tarkkaan, olisiko yksityinen markkinatoimija tehnyt vastaavan sopimuksen. Tämän selvittämiseksi valvontaviranomainen on tarkastellut, maksoiko Asker Brygge optiosta sellaisenaan ja tasapainottivatko ostajalle määrätyt velvollisuudet ja myyjälle annetut oikeudet ostajalle myönnettyjä suotuisia ehtoja.
   Valvontaviranomainen päättelee, ettei optiosopimuksen sellaisenaan voida katsoa olevan markkinataloussijoittajaperiaatteen mukainen. Tämän jälkeen valvontaviranomainen arvioi, siirrettiinkö tontti markkinahintaan, kun myyntisopimus tehtiin vuonna 2007 vuonna 2001 sovitun hinnan perusteella. Tältä osin valvontaviranomainen päättelee, että tontti myytiin alle vuoden 2007 markkinahinnan. Näin ollen valvontaviranomainen arvioi jäljempänä ensin vuoden 2001 optiosopimusta (ja vuonna 2004 allekirjoitettua jatkosopimusta) ja tämän jälkeen sitä, tehtiinkö varsinainen maakauppa vuonna 2007 markkinahintaan.
   1.1.2   Vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen markkinahinta
   
   Optiosopimusta tarkasteltaessa on tutkittava, olisiko markkinatalouden ehdoin toimiva yksityinen sijoittaja tehnyt Askerin kunnan ja Asker Bryggen vuonna 2001 tekemää sopimusta vastaavan sopimuksen kyseiseen hintaan ja kyseisin sopimusehdoin. Tätä arvioidessaan valvontaviranomainen ei voi korvata kunnan kaupallista harkintaa omalla harkinnallaan, mikä merkitsee sitä, että kunnalla tontin myyjänä on oltava harkintavaltaa. Sopimuksen tekemiseen edellä mainituin ehdoin voi olla useita kaupallisesti perusteltuja syitä. Jos kunnan sopimusvalinnalle ei kuitenkaan ole muuta uskottavaa selitystä, se voidaan katsoa valtiontueksi.
   Valvontaviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan myöhemmän kaupan ehdot määrättiin vuonna 2001 tehdyssä optiosopimuksessa. Tällä sopimuksella Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa kyseinen tontti ennalta määritetyin ehdoin milloin tahansa 31 päivään joulukuuta 2009 asti, mutta sitä ei velvoitettu siihen. Toisaalta kuntaa estettiin myymästä kyseistä tonttia kenellekään muulle kyseisenä ajanjaksona. Optiosopimuksen pääpiirteet, joilla on merkitystä valtiontuen arvioinnille, ovat i) sovittu 8 miljoonan Norjan kruunun arvoinen hinta, jota tarkistettaisiin kuluttajahintaindeksin mukaan, ii) Asker Bryggelle sovittu oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat laskisivat huomattavasti ennen option käyttämistä (kunnalla ei ollut vastaavaa oikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti) ja iii) maksun suorittaminen kahdessa erässä siten, että 70 prosenttia myyntihinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä, ilman että kyseiseltä ajalta perittäisiin korkoa.
   Vuonna 2004 kunta ja Asker Brygge jatkoivat optiosopimusta vuoteen 2014 saakka muuttamatta kuitenkaan liiketoimen muita ehtoja (4).
   Valvontaviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan kunta ei teettänyt riippumatonta arviota tontin arvosta ennen sopimuksen tekemistä Asker Bryggen kanssa vuonna 2001. Kunta on perustellut asiaa sillä, että se arvioi hinnan kiinteistömarkkinoilta saamansa kokemuksensa perusteella, mutta valvontaviranomaiselle ei ole toimitettu muita yksityiskohtia asiasta. Näin ollen valvontaviranomaiselle ei ole selvinnyt, millä perusteella kunta päätyi 8 miljoonan Norjan kruunun suuruiseen hintaan tonttikaupassa.
   Vaikka oletettaisiin, että 8 miljoonaa Norjan kruunua edusti kyseisen tontin markkinahintaa sellaisenaan vuonna 2001 (5), on arvioitava optiosopimuksessa sovittujen muiden osien markkina-arvoa. Valvontaviranomainen katsoo, että jos tarkastellaan pelkästään kyseisen tontin markkinahintaa, on pääteltävä, että Asker Brygge sai option suorittamatta siitä taloudellista vastiketta.
   Kuten edellä on todettu, kyseisellä optiolla yritykselle annettiin mahdollisuus seurata usean vuoden ajan tonttien hintoja, joilla on tilastollisesti pyrkimys kasvaa ajan myötä. Lisäksi Asker sijaitsee Oslon lähellä, ja sen väestö on kasvanut jatkuvasti, mikä yleensä vaikuttaa tonttien hintoihin myönteisesti.
   Optiosopimuksella kuntaa estettiin myymästä kyseistä tonttia toiselle ostajalle, mikä sitoi pääomaa, jolle kunnalla olisi voinut olla muuta käyttöä tai joka olisi voinut kasvaa korkoa. Kunta ei kuitenkaan saisi maksua tai vastiketta siinä tapauksessa, että Asker Brygge päättäisi jättää tontin ostamatta.
   Lisäksi vuonna 2004 tehdyllä sopimuksella optiota jatkettiin viidellä vuodella vastikkeetta. Jatkamisen perusteella Asker Brygge saattoi aktiivisesti kääntyä kunnan puoleen tontin sääntelyn muuttamista varten, jotta sen markkina-arvo kasvaisi.
   Optiosopimuksessa sovittiin myös mahdollisen tulevan kauppasopimuksen tietyistä ehdoista. Erityisesti tontin sääntelyn muuttamisen suhteen Asker Bryggellä oli velvollisuus saattaa päätökseen valmistelutyöt, jotka johtaisivat sääntelyn muuttamisprosessiin. Jollei tätä ehtoa täytettäisi, Askerin kunnalla oli oikeus purkaa sopimus.
   Norjan viranomaiset ovat väittäneet, ettei voida katsoa, että optio olisi myönnetty vastikkeetta, koska Asker Brygge puolestaan sitoutui täyttämään tietyt kaavoitukseen ja tutkimukseen liittyvät velvoitteet. Vaikka kunta katsoi, että kyseiselle tontille oli vaikea rakentaa, eikä halunnut ryhtyä selvittämään tutkimuksella riskejä, joita liittyi vaikeisiin maaoloihin ja saastumiseen, optiosopimuksella Asker Bryggelle annettiin mahdollisuus seurata tilannetta usean vuoden ajan ennen ostopäätöksen tekemistä, mikä valvontaviranomaisen mukaan vähensi riskiä huomattavasti. Lisäksi mikäli tonttiin kohdistunutta sääntelyä muutettaisiin, sen arvo kasvaisi. Optiosopimuksesta ei toisin sanoen koitunut Asker Bryggelle minkäänlaista todellista riskiä. Tutkimukseen käytetyt varat hyödyttäisivät ostajaa, ja mikäli tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei kyseinen tontti sopinut rakentamiseen, tutkimustyöt voitaisiin lopettaa ja kustannukset vähentää minimiin ilman tonttiin kohdistuvaa ostovelvollisuutta.
   Asker Brygge on väittänyt, että velvollisuus rahoittaa tutkimuksia noin 4–5 miljoonan Norjan kruunun arvosta on otettava huomion arvioitaessa optiosta suoritettavaa vastiketta. Asker Bryggen mukaan tällainen menetelmä on yleinen perusta vahvistettaessa option hintaa, kun kyseessä on rakentamaton tontti, kuten tässä tapauksessa. Valvontaviranomainen huomauttaa, ettei Asker Brygge ole toimittanut lainkaan asiakirja-aineistoa edellä mainittujen väitteiden tueksi. Norjan viranomaiset eivät ole voineet vahvistaa tutkimukseen käytettyjä rahamääriä tai sitä, että kyseessä olisi yleinen menetelmä vahvistettaessa rakentamattoman tontin hintaa.
   Valvontaviranomaisen mukaan optiolla sellaisenaan, riippumatta siitä, käytettiinkö sitä vai ei, oli arvoa vuonna 2001, kun sopimus tehtiin. Valvontaviranomaisen toistaiseksi vastaanottamassa asiakirja-aineistossa ja selvityksissä ei ole esitetty tietoja, joiden mukaan ostaja olisi suorittanut optiosta vastikkeen, jonka yksityinen sijoittaja olisi hyväksynyt.
   Optiosopimuksen mukaan Asker Bryggen mahdollisuus teettää tontista tutkimus, jotta se voisi käyttää tonttia muuhun tarkoitukseen, on vastike optiosta ostaa kyseinen tontti markkinahintaan. Mitään takeita ei kuitenkaan ollut siitä, että tontille tehtäisiin asianmukainen tutkimus. Sopimuksessa ei asetettu ehdotonta velvollisuutta toteuttaa tietyntyyppinen tutkimus, sillä ostaja voisi jättää myyntisopimuksen tekemättä, muun muassa jos alustavissa tutkimuksissa kävisi ilmi, ettei hanke ole kannattava, tai muista syistä. Näin ollen optiosopimuksen perusteella ostajalle koitui hyvin vähän riskejä eikä kunta hyötyisi lainkaan siinä tapauksessa, että tutkimuksessa kävisi ilmi, ettei tontille voitaisi rakentaa. Tällöin ostaja voisi odottaa kehitystä kiinteistömarkkinoilla hyvin pitkään ja voisi päättää ostaa kyseisen tontin kiinteään hintaan silloin, kun se olisi ostajan kannalta suotuisinta. Lisäksi Asker Bryggelle asetettua vaatimusta toteuttaa tutkimuksia tietyn ajan kuluessa option säilyttämiseksi ei valvontaviranomaisen käytettävissä olevien tietojen mukaan voida katsoa asianmukaiseksi maksuksi mahdollisuudesta ostaa tontti markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti.
   Optiosopimukseen sisältyi myös muita seikkoja, jotka saattoivat nostaa option arvoa. Ensimmäinen seikka oli hintasäännöstelymekanismi. Asker Bryggellä oli oikeus pyytää uusia neuvotteluja hinnasta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat Askerissa laskisivat huomattavasti, ennen kuin optio käytettäisiin. Kuten edellä on todettu, sopimuksessa ei annettu kunnalle vastaavaa neuvotteluoikeutta siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat huomattavasti. Norjan viranomaisten mukaan perustana sille, että Asker Bryggelle annettiin oikeus neuvotella sopimuksesta uudelleen, oli Askerin kunnan näkemys siitä, että tontille oli vaikea rakentaa muun muassa siksi, että se sijaitsi lähellä moottoritietä (E18), minkä vuoksi kauppaan sisältyisi olennainen taloudellinen riski. Valvontaviranomainen katsoo kuitenkin, että yksityinen markkinataloussijoittaja ei olisi tehnyt vastaavaa sopimusta ilman, että molemmille sopimuspuolille olisi annettu oikeus sopimuksen tarkistamiseen siinä tapauksessa, että tonttien hinnat nousisivat tai laskisivat huomattavasti. Tässä mielessä kunnan oikeus sitoa hinta kuluttajahintaindeksiin ei näyttäisi riittävän korvaamaan sitä, ettei kunnalla ollut oikeutta neuvotella sopimuksesta uudelleen.
   Valvontaviranomaisen mukaan kuluttajahintaindeksi ei ole asianmukainen indeksi käytettäväksi tonttien hintojen muutosten perusteella tehtävissä tarkistuksissa. Kuluttajahintaindeksi on mitta, jolla arvioidaan kotitalouksien ostamien kulutustavaroiden ja palvelujen keskihintojen muutoksia, eikä se ilmaise kiinteistömarkkinoilla tapahtuvia hintojen vaihteluita. Tonttien hinnat kehittyvät eri tavalla kuin muut hinnat, ja nyt käsiteltävänä olevan kaltaisia kiinteistöhintoja ei yleensä oteta huomioon kuluttajahintaindeksiä määritettäessä.
   Lisäksi optiosopimukseen sisältyy Askerin kunnan suostumus lykätä sovitun myyntihinnan maksamista siten, että 70 prosenttia hinnasta maksettaisiin 31 päivään joulukuuta 2011 mennessä (6), ilman että tästä lykkäämisestä perittäisiin korkoa. Norjan viranomaisten mukaan maksun täysimääräisen suorituksen lykkääminen ilman korkojen perimistä hyväksyttiin, koska kyseiselle tontille katsottiin olevan vaikeaa rakentaa. Valvontaviranomainen katsoo, että yksityinen toimija ei olisi suostunut lykkäämään maksun suorittamista yhtä pitkälle ajanjaksolle perimättä korkoa. Lisäksi yksityinen toimija ei olisi siirtänyt omistusoikeutta täysimääräisesti ennen koko maksun suorittamista. Askerin kunta yhtyy näkemykseen, jonka mukaan yksityinen sijoittaja olisi vaatinut vastiketta maksun lykkäämisestä. Vaikka Askerin kunta on huomauttanut, että tässä mielessä mahdollinen valtiontuki olisi hyvin vähämerkityksellistä, se ei ole esittänyt mitään asiakirja-aineistoa väitteensä tueksi.
   Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että yksityinen toimija ei olisi suostunut yhtä pitkäkestoiseen optiosopimukseen Askerin kunnan hyväksymin ehdoin vaatimatta itse optiosta ja suotuisista ehdoista vastiketta. Koska Askerin kunta vaati pelkästään vastiketta, joka vastasi tontin arvoa vuodelta 2001, sille aiheutui riski siitä, että kauppa katsottaisiin myöhemmin valtiontueksi erityisesti, jos tonttien hinnat nousisivat.
   Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että optiosopimusta ei tehty markkinaehdoin, minkä vuoksi valtiontuen olemassaoloa ei voida sulkea pois.
   Edellä esitetyn perusteella on syytä tarkastella, myytiinkö tontti markkina-arvoa alhaisempaan hintaan.
   1.1.3   Kiinteistön markkinahinta myyntisopimuksen ajankohtana
   
   Asker Brygge käytti option vuonna 2005. Vaikka myyntiehdoista sovittiin vuoden 2001 optiosopimuksessa, myyntisopimus tehtiin vasta 21 päivänä maaliskuuta 2007. Norjan viranomaiset ilmoittivat, ettei myyntihinnasta neuvoteltu vuonna 2007, vaan siitä oli sovittu vuonna 2001.
   Tontin hinta vuonna 2001 ei ole ratkaiseva arvioitaessa, myönnettiinkö kyseisen liiketoimen yhteydessä valtiontukea, sillä tonttikauppaa ei toteutettu vuonna 2001 vaan vuonna 2007. Vuoden 2001 optiosopimuksessa Asker Bryggelle annettiin oikeus ostaa tontti kymmenen vuoden kuluessa. Sopimuksen mukaan tontti pysyisi tämän ajan kunnan omistuksessa, jos Asker Brygge ei käyttäisi optiotaan. Näin ollen valvontaviranomaiselle merkityksellinen ajankohta valtiontuen arvioinnissa oli ajankohta, jona tontti myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle, eli vuosi 2007.
   Tämän vuoksi valvontaviranomainen vertaa jäljempänä Asker Bryggen maksamaa 8 727 462 Norjan kruunun hintaa tontin markkinahintaan sen myyntiajankohtana vuonna 2007.
   Valvontaviranomaisen antamien kiinteistökauppoja koskevien valtiontukisuuntaviivojen mukaan maa-alueiden ja rakennusten myynti riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous, tapahtuu jo lähtökohtaisesti markkinahintaan, eikä siihen siten sisälly valtiontukea. Vastaavasti, kun maa-alueen myynnistä halutaan sulkea pois valtiontuen mahdollisuus silloin, kun myynti toteutetaan ilman tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja, ennen myyntineuvotteluja on teetettävä riippumaton arvio yhdellä tai useammalla arvioijalla markkina-arvon vahvistamiseksi yleisesti hyväksyttyjen markkinaindikaattorien ja arviointinormien mukaisesti. Arvioijan on oltava tehtäviään suorittaessaan riippumaton, eli julkisilla viranomaisilla ei ole oikeutta antaa arvioijalle määräyksiä arvioinnin tuloksesta. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa Askerin kunta ei järjestänyt tarjouskilpailua, jolle ei asetettu ehtoja, eikä hankkinut riippumattoman arvioijan arviota ennen sopimuksen tekemistä. Näin ollen valtiontuen olemassaoloa ei voida automaattisesti sulkea pois.
   Ilmoituksensa yhteydessä Norjan viranomaiset toimittivat kyseisestä tontista kolme hinta-arviota, joista yhtäkään ei ollut tehty ennen optiosopimuksen voimaantuloa vuonna 2001, vaan tontin hinta arvioitiin jälkeenpäin.
   Ensimmäisen selvityksen tekivät 30 päivänä kesäkuuta 2006 Verditakst AS:n, Takst Senteretin ja Agdesteinin luvan saaneet arvioijat (7). Tämän selvityksen mukaan tontin arvioitu hinta vuonna 2001, jolloin optiosopimus tuli voimaan, oli 9,6 miljoonaa Norjan kruunua +/- 15 prosenttia. Arvio vaikuttaa kuitenkin hyvin summittaiselta. Arvioijat ovat yksinkertaisesti todenneet tontin hinnan sille myönnetyn käyttötarkoituksen perusteella (pääasiallinen käyttö venesatamana) arvioinnin ajankohtana voimassa olleen sääntelyjärjestelyn mukaisesti (järjestely oli sama vuonna 2001), ja arvioineet hinnan myös siinä tapauksessa, että tonttia käytettäisiin sekä venesatamana että asunto- ja teollisuusalueena. Tämän jälkeen arvioijat arvioivat tontin hinnan käyttäen kahden edellä mainitun vaihtoehdon keskiarvoa (8). Kuten edellä on todettu, valtiontukea arvioitaessa merkityksellistä on kuitenkin tontin hinta vuonna 2007, jolloin se myytiin ja siirrettiin uudelle omistajalle.
   Norjan viranomaiset liittivät ilmoitukseen kaksi lisäarviota hinnasta, jotka TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik oli tehnyt kunnan lukuun. Ensimmäisessä selvityksessä, joka on päivätty 18 päivänä tammikuuta 2008 (9), tontin markkinahinnan arvioitiin olleen 26 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007. Koska kunnan ja Asker Bryggen välinen sopimus tuli voimaan vuonna 2001, hinta diskontattiin vuoden 2001 hintoihin. Vuoden 2007 hinta, 26 miljoonaa Norjan kruunua, diskontattiin käyttämällä 5,5 prosentin korkoa 7,5 vuodelta, ja vuoden 2001 hinnaksi saatiin näin 17 miljoonaa Norjan kruunua.
   Toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 (10), TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik arvioi tontin markkinahinnaksi 12 miljoonaa Norjan kruunua vuonna 2007. Vuoden 2007 hinta, 12 miljoonaa Norjan kruunua, diskontattiin käyttämällä edellä mainittua diskonttokorkoa (toisin sanoen 5,5 prosenttia 7,5 vuodelta) ja vuoden 2001 hinnaksi saatiin näin 8 miljoonaa Norjan kruunua. Näin ollen kahden edellä mainitun selvityksen välinen ero on 9 miljoonaa Norjan kruunua tontin vuoden 2001 hinnassa ja 14 miljoonaa Norjan kruunua tontin vuoden 2007 hinnassa.
   Norjan viranomaiset ovat selvittäneet, että kyseinen ero perustuu pääasiallisesti Asker Bryggen lisävelvollisuudelle arvioidun hinnan alenemiseen. Kyseessä oli Slependen Båtforening AS:llä ollut oikeus käyttää osaa tontista (11). Vuoden 2001 optiosopimukseen sisältyy lauseke, jonka mukaan osa tontista on vuokrattu Slependen Båtforeningille pienvenesatamaksi ja Asker Brygge maksaisi oikeudestaan kyseiseen pienvenesatamaan tai siitä maksettavaan vastikkeeseen Askerin kunnalle siinä tapauksessa, että tontille alettaisiin rakentaa ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Vuokrasopimus päättyi kesäkuussa 2009. Lisäksi optiosopimuksen 3 lausekkeessa määrätään, että Asker Brygge tarjoaa yhdessä Askerin kunnan kanssa Slependen Båtforeningin tarpeisiin nähden tyydyttävän ratkaisun sopimuksen voimassaoloaikana toteutettavan toiminnan laajuus huomioon ottaen.
   Kun optiosopimus tuli voimaan vuonna 2001, Slependen Båtforening maksoi Askerin kunnalle vuosivuokraa 19 500 Norjan kruunua (12). Vaikka Asker Bryggeä koskevan velvollisuuden tarkkaa taloudellista vaikutusta oli vaikeaa päätellä optiosopimuksen voimaantulon ajankohtana, Asker Brygge ja Slependen Båtforening allekirjoittivat 1 päivänä kesäkuuta 2006 sopimuksen, jonka mukaan viimeksi mainittu maksaisi 850 000 Norjan kruunua (vrt. sopimuksen 2.4 lauseke ) (13). Norjan viranomaisten antamien selvitysten mukaan tammikuussa 2008 tehty hinta-arvio perustui Asker Bryggen ja Slependen Båtforeningin välisen sopimuksen virheelliseen tulkintaan, jossa ei otettu huomioon viimeksi mainitun oikeutta maksaa ainoastaan 850 000 Norjan kruunua kyseisestä alueesta. Hinta-arvioijien optiosopimuksen lausekkeesta tekemän tulkinnan mukaan Slependen Båtforeningillä olisi ollut oikeus vuokrata tai ostaa venepaikat markkinahintaan vuokrasopimuksen päätyttyä. Norjan viranomaiset katsovat kuitenkin, että 850 000 Norjan kruunun määrä, joka merkitsee Slependen Båtforeningiä koskevan velvollisuuden täyttämistä, oli otettava huomioon arvioitaessa tontin markkinahintaa vuonna 2001 ja vuonna 2007. Näin ollen Askerin kunta kehotti TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvikia käyttämään 850 000 Norjan kruunun määrää perustana arvioitaessa Slependen Båtforeningin 65:tä venepaikkaa 16 päivänä kesäkuuta 2008 tehdyssä arviossa. Valvontaviranomainen katsoo, että kyseinen määrä on merkityksellinen arvioitaessa tontin arvoa vuonna 2007, koska määrä tiedettiin kyseisenä ajankohtana.
   Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa otettiin huomioon maaperän saastumiseen liittyneet riskit, kuten kunta on todennut (14). Kesäkuussa 2008 tehtyyn arvioon ei enää sisältynyt veneiden varastointia moottoritien (E18) alla, kuten kunta on todennut (15).
   Asker Brygge on kiistänyt arvioiden paikkansapitävyyden. Se kiistää arviot pääasiassa siksi, että niihin sisältyi mahdollisuus ruopata rantaviivaa venepaikkojen lisäämiseksi ja perustaa tontille veneiden varastotilaa. Asker Bryggen mukaan vuonna 2001 ei voitu ajatella tontin rakentamista, ja tiehallitus oli kieltänyt lisäruoppaukset alueella (16).
   Valvontaviranomainen panee merkille, että Asker Brygge ei ole toimittanut asiakirja-aineistoa, jolla se osoittaisi, että kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat olisivat virheelliset. Valvontaviranomainen panee myös merkille, ettei kunta ole kiistänyt kesäkuussa 2008 tehdyn arvion kelpoisuutta, vaan näyttää pitävän sitä melko asianmukaisena (17). Päinvastoin kunta viittaa valvontaviranomaiselle toimittamissaan huomautuksissa arvioon ruoppauksen osalta (maaperän saastumisesta tehdyssä arviossa) eikä totea tässä yhteydessä lainkaan, että ruoppaus olisi täysin mahdotonta toteuttaa. Näin ollen valvontaviranomainen ei voi katsoa, että sille olisi toimitettu asiakirja-aineistoa, jonka perusteella olisi syytä kyseenalaistaa kesäkuussa 2008 tehdyn arvion perustana olleet tosiseikat.
   TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvikin kahdessa selvityksessä määritettiin tontin hinta vuonna 2007. Tammikuussa 2008 laaditussa ensimmäisessä selvityksessä tontin hinnaksi arvioitiin 26 miljoonaa Norjan kruunua, mikä on paljon korkeampi hinta kuin Asker Brygge AS:n maksamat 8,7 miljoonaa Norjan kruunua. Viimeisimmässä (ja alhaisimmassa) hinta-arviossa, toisessa selvityksessä, joka on päivätty 16 päivänä kesäkuuta 2008 (18), tontin markkinahinnaksi vuonna 2007 arvioitiin 12 miljoonaa Norjan kruunua, mikä on 3 272 538 Norjan kruunua enemmän kuin maksettu hinta. Toisin kuin ensimmäisessä selvityksessä, Askerin kunnan toimittamien tietojen mukaan tässä toisessa selvityksessä on otettu huomioon tarkempia tietoja, jotka tunnettiin vuonna 2007, jolloin myynti toteutettiin.
   Asker Brygge on väittänyt, että siltä osin kuin vuoden 2007 hinta on merkityksellinen, valvontaviranomaisen on otettava huomioon Asker Bryggen vuosina 2001–2007 tekemistä töistä aiheutunut lisäarvo ja vähennettävä se hinnasta. Töissä oli kyse Asker Bryggen tontille tekemistä tutkimuksista (19).
   Valvontaviranomaisen mukaan hinnasta ei ole syytä vähentää Asker Bryggen vuosina 2001–2007 toteuttamia töitä. Tältä osin valvontaviranomainen toteaa, että vuoden 2008 hinta-arviot perustuvat tontin asemaan sääntelyssä sellaisena kuin se oli vuosina 2001 ja 2007. Säännökset olivat olleet kesäkuussa 2008 tehdyn hinta-arvion mukaan samat vuodesta 1998 (20). Tontin käyttötarkoituksena oletettiin näin ollen vuosina 2001 ja 2007 olevan sen käyttö venesatamana ja veneiden varastopaikkana (21). Valvontaviranomainen ei katso, että Asker Bryggen toteuttama tutkimustyö olisi vaikuttanut tähän arvioon. Lisäksi kesäkuussa 2008 tehdyssä arviossa mainitaan maaperän saastumisriski, samalla kun siinä lisätään, että arvioijat eivät ole tehneet asiasta tarkempaa tutkimusta (22). Näin ollen näyttää siltä, että arvioijat eivät perustellusti ottaneet huomioon Asker Bryggen toteuttamaa tutkimustyötä määritellessään tontin arvoa.
   Kuten edellä on todettu, kesäkuussa 2008 tehty arvio perustui tontin käyttöön venesatamana voimassa olleiden säännösten mukaisesti. Näyttää kuitenkin siltä, että Asker Brygge näki jo vuonna 2001 mahdollisuuksia rakentaa tontille. Tällaiset mahdollisuudet vastaavat yleensä lisäarvoa. Näin ollen kunta totesi arvioijille osoittamassaan kirjeessä, joka oli päivätty 11 päivänä huhtikuuta 2008, että näiden olisi mietittävä, olisiko sääntelyn muuttamisen (luultavasti kannattavampaa käyttöä varten) todennäköisyyttä arvioitava. Arvioijat kieltäytyivät kuitenkin ottamasta huomioon sääntelyn muuttamismahdollisuutta, koska ne katsoivat, että kyseessä oli spekulointi. Arvioijat lisäsivät, että arvio olisi täysin toinen (toisin sanoen paljon korkeampi), jos se perustuisi mahdollisuuteen käyttää tonttia asuntojen ja teollisuuden tarpeisiin (23).
   Valvontaviranomaisella ei ole täyttä varmuutta siitä, olisiko yksityinen sijoittaja ottanut huomioon sen mahdollisuuden, että sääntelyä muutetaan siten, että tonttia voidaan vastaisuudessa käyttää muuhun, kannattavampaan tarkoitukseen, ja olisiko tällainen mahdollisuus nostanut markkinahintaa, joka olisi näin ollut (merkittävästi) korkeampi kuin kesäkuussa 2008 arvioitu hinta. Valvontaviranomainen on kuitenkin ottanut huomioon kyseisen tontin tulevaan käyttöön liittyvät erityiset epävarmuustekijät, muun muassa tontin läheisyydessä kulkevan moottoritien aiheuttamat saasteet ja kyseiseen tiehen liittyvät lakisääteiset vaatimukset. Näin ollen kesäkuussa 2008 tehty arvio, jossa ei otettu huomion mahdollisuutta käyttää tonttia silloisesta käytöstä poikkeavaan tarkoitukseen, on maltillinen, mutta valvontaviranomaisen mielestä asianmukainen, kun otetaan huomioon arvioinnin kohteena olevan tontin erityispiirteet.
   Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen päättelee, että vuonna 2007 toteutettu tontin gbnr. 32/17 myynti 8 727 462 Norjan kruunun hintaan toteutettiin alle 12 miljoonan Norjan kruunun markkinahinnan, joka oli määritetty Norjan viranomaisten toimittamassa ja kesäkuussa 2008 tehdyssä riippumattomassa asiantuntija-arviossa.
   1.1.4   Markkinataloussijoittajan periaatetta koskeva päätelmä
   
   Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että optiosopimuksessa sovittu hinta ei vastannut tällaisen sopimuksen markkinahintaa, jonka olisi oltava sopimuksen tekoajankohtana vallinneen tontin arvon mukainen ja jossa olisi lisäksi otettava huomioon option ja ostajalle myönnettyjen järjestelyjen arvo. Lisäksi valvontaviranomainen katsoo, että myyntisopimuksessa sovittu todellinen hinta ei vastannut myyntisopimuksen tekohetkellä vallinnutta tontin markkinahintaa. Tämän vuoksi valvontaviranomainen päättelee, että kyseisen tontin gbnr. 32/17 myyntiä Asker Brygge AS:lle 8 727 462 Norjan kruunun myyntihintaan ei toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti.
   1.2   Valtion varat
   
   Jotta toimenpide katsottaisiin valtiontueksi, sen on oltava jäsenvaltion myöntämää tai valtion varoista myönnettyä tukea. Valtion käsite ei tarkoita ainoastaan keskushallintoa, vaan valtionhallinnon kaikkia tasoja (kunnat mukaan lukien) ja julkisia yrityksiä.
   Koska kunta on myynyt tontin alle markkinahinnan, se on menettänyt tuloja. Tällaisessa tilanteessa Asker Bryggen olisi täytynyt maksaa tontista enemmän, minkä vuoksi kyseessä on varojen siirto kunnalta.
   Edellä esitetyistä syistä valvontaviranomainen katsoo, että koska myyntiä ei toteutettu markkinaehtojen mukaisesti, siihen sisältyi valtion varoja ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetussa merkityksessä.
   1.3   Tiettyjen yritysten tai tietyn tuotannonalan suosiminen
   
   Ensiksi toimenpiteen on tuotettava Asker Bryggelle etua, joka vapauttaa yrityksen sen talousarviosta yleensä katettavista kuluista. Koska liiketoimi toteutettiin suotuisin ehdoin siinä mielessä, että Asker Brygge olisi joutunut maksamaan korkeamman hinnan tontista, jos tonttikauppa olisi toteutettu markkinataloussijoittajan periaatteen mukaisesti, ja markkinakoron mukaista korkoa lainasta, jos se olisi ottanut vastaavan lainan pankilta. Näin ollen yritys sai valtiontukea koskevissa säännöissä tarkoitettua etua.
   Kunta selvitti 11 päivänä toukokuuta 2009 (24) päivätyssä kirjeessä, miten se oli laskenut mahdollisen tuen, jonka se oli arvioinut valvontaviranomaiselle toimitetun ilmoituslomakkeen 5 kohdassa 5,3 miljoonaksi Norjan kruunuksi. (25) Arvio perustuu kesäkuussa 2008 tehdyn hinta-arvion (26) (jossa määritettiin tontin arvo vuonna 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin) ja myyntihinnan väliseen eroon, joka on noin 3,3 miljoonaa Norjan kruunua. Tähän määrään kunta on lisännyt myyntihinnan 70 prosentin osuuden maksamisen lykkäämisestä aiheutuneen taloudellisen hyödyn. Kunta on perustanut laskelmansa 7 prosentin korkoon 6 miljoonalta Norjan kruunulta neljältä vuodelta ja yhdeksältä kuukaudelta ja katsoo, että edullisesta lainasta saatu enimmäishyöty on 2 miljoonaa Norjan kruunua.
   Toiseksi toimenpiteen on oltava valikoiva siten, että se suosii ”jotakin yritystä tai tuotannonalaa”. Arvioinnin kohteena olevasta toimenpiteestä hyötyy ainoastaan yksi yritys, toisin sanoen Asker Brygge. Näin ollen toimenpide on valikoiva.
   1.4   Kilpailun vääristyminen ja vaikutus sopimuspuolten väliseen kauppaan
   
   Tuen on vääristettävä kilpailua ja vaikutettava ETA-sopimuksen sopimuspuolten väliseen kauppaan.
   Valtion myöntämä tukitoimenpide vahvistaisi Asker Bryggen asemaa muihin samoilla kiinteistöjen ja tonttien rakentamisen aloilla kilpaileviin yrityksiin nähden. Mikä tahansa tuki vahvistaa tuensaajan asemaa sen kilpailijoihin nähden ja vääristää näin ollen kilpailua ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla. Koska yritys toimii aloilla, joilla käydään kauppaa ETA-valtioiden välillä, ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätyt edellytykset, joiden mukaan kyseessä on valtiontuki, täyttyvät. Kiinteistörakentamisen ala on periaatteessa ja käytännössä avointa ETA-valtioiden väliselle kaupalle. Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että tuki uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa kaupankäyntiin ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan vastaisesti.
   1.5   Päätelmä
   
   Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että liiketoimi, joka koskee tontin gbnr 32/17 myyntiä Asker Bryggelle vuonna 2001 tehdyn optiosopimuksen ja myöhempien sopimusten mukaisesti, sisältää valtiontukea.
   2.   MENETTELYÄ KOSKEVAT SÄÄNNÖT
   Norjan viranomaiset toimittivat 13 päivänä helmikuuta 2009 ilmoituksen tonttikaupasta (tapahtuma nro 508884). Norjan viranomaiset olivat kuitenkin allekirjoittaneet vuonna 2001 optiosopimuksen, jossa ostolle asetettiin ehdot, ja toteuttaneet kaupan 21 päivänä maaliskuuta 2007, jolloin myyntisopimus tehtiin. Näin ollen kauppa toteutettiin, ennen kuin valvontaviranomainen oli tehnyt lopullisen päätöksen sen pätevyydestä. Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, että Norjan viranomaiset eivät täyttäneet pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdassa asetettuja velvollisuuksia.
   3.   TUEN SOVELTUMINEN SISÄMARKKINOILLE
   ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan kuuluvat tukitoimenpiteet eivät yleensä sovellu ETA-sopimuksen toimintaan, jollei niihin voida soveltaa ETA-sopimuksen 61 artiklan 2 ja 3 kohdassa määrättyä poikkeusta.
   ETA-sopimuksen 61 artiklan 2 kohdassa määrättyä poikkeusta ei voida soveltaa nyt käsiteltävänä olevaan tukeen, jota ei ole tarkoitettu kyseisessä määräyksessä lueteltuihin tarkoituksiin. Nyt esillä olevaan tapaukseen ei myöskään voida soveltaa ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan a alakohtaa eikä 61 artiklan 3 kohdan b alakohtaa. Lisäksi alueella, jolla tontti sijaitsee, ei ole oikeutta saada ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdassa tarkoitettua alueellista tukea.
   Tämän vuoksi valvontaviranomainen katsoo, että arvioinnin kohteena olevaa liiketoimea ei voida perustella ETA-sopimuksen valtiontukea koskevilla määräyksillä.
   4.   TAKAISINPERINTÄ
   Valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan II osan 14 artiklan mukaan sääntöjenvastaista tukea koskevissa kielteisissä päätöksissä, joissa tuki on siis todettu ETA-sopimuksen vastaiseksi, valvontaviranomainen määrää säännönmukaisesti EFTA-valtion perimään tuen takaisin sen saajalta.
   Valvontaviranomainen katsoo, että mitkään yleiset periaatteet eivät estä takaisinperintää nyt esillä olevassa asiassa. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan sääntöjenvastaisen tuen poistaminen perimällä se takaisin on looginen seuraus sen toteamisesta sääntöjenvastaiseksi. Näin ollen sääntöjenvastaisesti myönnetyn valtiontuen takaisinperimistä aikaisemmin vallinneen tilanteen palauttamiseksi ei tämän vuoksi voida periaatteessa katsoa suhteettomaksi ETA-sopimuksen valtiontukea koskeviin tavoitteisiin nähden. Tuen palauttamisen seurauksena tuensaaja menettää edun, jonka se on saanut markkinoilla suhteessa kilpailijoihinsa, ja tuen myöntämistä edeltänyt tilanne palautetaan (27). Tästä takaisinmaksusta seuraa myös poikkeustapauksia lukuun ottamatta, että valvontaviranomainen ei lähtökohtaisesti ylitä tuomioistuimen oikeuskäytännössä tunnustetun harkintavaltansa rajoja, jos se määrää EFTA-valtion perimään takaisin sääntöjenvastaisena tukena myönnetyt määrät, sillä näin valvontaviranomainen ainoastaan palauttaa tilanteen ennalleen (28). Lisäksi valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjan 3 mukaan valvontaviranomaisen on valvottava valtiontukea. Siksi tukea saaneet yritykset eivät periaatteessa voi perustellusti odottaa, että tuki on laillinen, ellei sitä ole myönnetty kyseisessä pöytäkirjassa määrätyn menettelyn mukaisesti (29). Tähän asiaan ei liity poikkeuksellisia seikkoja, jotka olisivat johtaneet tuensaajien perusteltuihin odotuksiin.
   Perusteettomasti myönnetyn valtiontuen takaisinperintään olisi sisällytettävä koronkorot valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan II osan 14 artiklan 2 kohdan ja valvontaviranomaisen 14 päivänä heinäkuuta 2004 tekemän päätöksen 195/04/KOL 9 ja 11 artiklan mukaisesti.
   5.   PÄÄTELMÄ
   Valvontaviranomainen päättelee, että Norjan viranomaiset ovat toteuttaneet kyseisen tuen pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan vastaisesti.
   Osoitteessa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 sijaitsevan tontin myyntiin Asker Brygge AS:lle kuuluneet ehdot sisältävät valtiontukea, joka ei edellä esitetyistä syistä sovellu ETA-sopimuksen toimintaan ja joka on perittävä takaisin 21 päivänä maaliskuuta 2007 allekirjoitetun myyntisopimuksen tekoajankohdasta alkaen.
   ON ANTANUT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Askerin kunnan toteuttama osoitteessa Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 sijaitsevan tontin myynti Asker Brygge AS:lle sisältää valtiontukea, joka ei sovellu ETA-sopimuksen toimintaan ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla.
   2 artikla
   Norjan viranomaisten on toteutettava kaikki tarpeelliset toimenpiteet edellä 1 artiklassa tarkoitetun ja sääntöjenvastaisesti tuensaajan käyttöön asetetun tuen perimiseksi takaisin Asker Brygge AS:ltä.
   3 artikla
   Tuki on maksettava takaisin viipymättä kansallisen oikeuden mukaisten menettelyjen mukaisesti, jos niissä mahdollistetaan päätöksen välitön täytäntöönpano. Takaisinperittävään tukeen sisällytetään korko ja koronkorot, jotka lasketaan siitä alkaen, kun tuki asetettiin Asker Brygge AS:n käyttöön, siihen asti, kun tuki on peritty takaisin. Korko lasketaan EFTAn valvontaviranomaisen päätöksen N:o 195/04/KOL 9 artiklan mukaisesti.
   4 artikla
   Norjan viranomaisten on ilmoitettava viimeistään 13 päivänä syyskuuta 2011 valvontaviranomaiselle tuensaajalta takaisin perittävä kokonaismäärä (pääoma ja perittävät korot) ja tuen takaisinperimiseksi suunnitellut tai toteutetut toimenpiteet.
   Norjan on pantava täytäntöön valvontaviranomaisen päätös ja perittävä tuki kokonaisuudessaan takaisin viimeistään 13 päivänä marraskuuta 2011.
   5 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Norjan kuningaskunnalle.
   6 artikla
   Ainoastaan tämän päätöksen englanninkielinen teksti on todistusvoimainen.
   
      Tehty Brysselissä 13 päivänä heinäkuuta 2011.
      
         
            EFTAn valvontaviranomaisen puolesta
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Puheenjohtaja
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Kollegion jäsen
         
      
   
   
      (1)  Saatavilla osoitteessa: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Julkaistu EUVL:ssä C184, 8.7.2010, s. 20 ja ETA-täydennysosassa N:o 35, 8.7.2010.
   
      (3)  Ks. EUVL C 184, 8.7.2010 ja EUVL:n ETA-täydennysosa N:o 35, 8.7.2010.
   
      (4)  Tapahtuma nro 518079, liite 1.
   
      (5)  Jäljempänä jaksossa 1.1.2. tarkastellaan, vastaako kyseinen määrä markkinahintaa.
   
      (6)  Myyntisopimuksen 3 lausekkeen mukaan maksu suoritetaan ennen rakentamistoimiin ryhtymistä ja joka tapauksessa 31.12.2011 mennessä, ks. tapahtuma nro 508884, liite 1.
   
      (7)  Tapahtuma nro 508884, ilmoituksen liite 9.
   
      (8)  Tapahtuma nro 508884, ilmoituksen liite 9, sivulla 15 esitetty arvio.
   
      (9)  Tapahtuma nro 508884, ilmoituksen liite 5.
   
      (10)  Tapahtuma nro 508884, ilmoituksen liite 3.
   
      (11)  Tapahtuma nro 518079, kunnan kirje valvontaviranomaiselle, 11.5.2009, s. 2–3.
   
      (12)  Kyseinen määrä määritettiin Askerin kunnan ja Slependen Båtforeningin välillä vuonna 1999 tehdyn sopimuksen perusteella. 11.5.2009 päivätty kirje, liite 8, tapahtuma nro 518079.
   
      (13)  Arvion sopimuksesta teki lakitoimisto Hjort, ks. tapahtuma nro 508884, liite 7.
   
      (14)  Tapahtuma nro 508884, ks. ilmoituksen liitteen 3 sivulla 5 esitetty arvio ja 5.5.2008 päivätty kunnan kirje arvioijille, ilmoituksen liite 8, ja 29.1.2010 päivätyssä kunnan kirjeessä valvontaviranomaiselle esitetyt huomautukset, s. 3–4, tapahtuma nro 544706.
   
      (15)  Tapahtuma nro 508884, ks. ilmoituksen liitteen 3 sivuilla 4 ja 7 esitetty arvio ja 5.5.2008 päivätty kunnan kirje arvioijille, ilmoituksen liite 8, ja 29.1.2010 päivätyssä kunnan kirjeessä valvontaviranomaiselle esitetyt huomautukset, s. 4 (3.3 kohta, viimeinen kappale), tapahtuma nro 544706.
   
      (16)  Tapahtuma nro 545173, Asker Bryggen huomautukset, 4 kohta.
   
      (17)  Tapahtuma nro 544706, ks. s. 3–4, ja tapahtuma nro 518079, valvontaviranomaiselle osoitettu kunnan kirje, jossa kunta käyttää arviota perustana selvittäessään valvontaviranomaiselle toimitetussa ilmoituksessa esitetyn mahdollisen tukimäärän laskentaa.
   
      (18)  Ilmoituksen liite 3.
   
      (19)  Tapahtuma nro 545173, 3 kohta.
   
      (20)  Ks. tapahtuma nro 508884, liite 3.
   
      (21)  Ks. tapahtuma nro 508884, liite 3, hinta-arvio s. 6–7.
   
      (22)  Ks. tapahtuma nro 508884, liite 3, hinta-arvio s. 5.
   
      (23)  Ks. tapahtuma nro 508884, liite 8, kunnan kirje sivulla 2 ja arvioijan kirje (ilman päiväystä) sivulla 1.
   
      (24)  Tapahtuma nro 518079, s. 1–2.
   
      (25)  Tapahtuma nro 508884, liite 1, ilmoituslomake, 5 kohta.
   
      (26)  Kolmesta arviosta kesäkuussa 2008 tehty arvio, jossa tontin markkinahinnaksi vuonna 2007 arvioitiin 12 miljoonaa Norjan kruunua, vastaa valvontaviranomaisen mukaan parhaiten tontin markkina-arvoa vuonna 2007.
   
      (27)  Ks. asia C-350/93, komissio v. Italia, Kok. 1995, s. I-699, tuomion 22 kohta.
   
      (28)  Ks. asia C-75/97, Belgia v. komissio, Kok. 1999, s. I-3671, tuomion 66 kohta, ja asia C-310/99, Italia v. komissio, Kok. 2002, s. I-2289, tuomion 99 kohta.
   
      (29)  Ks. asia C-169/95, Espanja v. komissio, Kok. 1997, s. I-135, tuomion 51 kohta.