CELEX: E2012C0090
Language: bg
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: Решение на Надзорния орган на ЕАСТ № 90/12/COL от 15 март 2012 година относно продажбата на определени сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir (Норвегия)

21.2.2013   
            
            
               BG
            
            
               Официален вестник на Европейския съюз
            
            
               L 48/33
            
         РЕШЕНИЕ НА НАДЗОРНИЯ ОРГАН НА ЕАСТ
   № 90/12/COL
   от 15 март 2012 година
   относно продажбата на определени сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir (Норвегия)
   НАДЗОРНИЯТ ОРГАН НА ЕАСТ („ОРГАНЪТ“),
   като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство („Споразумението за ЕИП“), и по-специално член 61 и протокол 26,
   като взе предвид Споразумението между държавите от ЕАСТ за създаване на надзорен орган и съд („Споразумението за надзорен орган и съд“), и по-специално член 24,
   като взе предвид протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд („протокол 3“), и по-специално част I, член 1, параграф 2 и част II, член 7, параграф 5 и член 14,
   като прикани заинтересованите страни да представят своите мнения в съответствие с горепосочените разпоредби (1),
   Като има предвид, че:
   I.   ФАКТИ
   
   1.   ПРОЦЕДУРА
   
               (1)
            
            
               Въз основа на жалба и размяна на писма (документи № 427226, 422506, 449988, 428521 и 458787с писмо от 24 март 2010 г. (документ № 549786)) Органът уведоми норвежките органи, че е открил процедурата, определена в част I, член 1, параграф 2 от протокол 3 по отношение на продажбата на определени сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir.
            
         
               (2)
            
            
               Решение № 96/10/COL на Надзорния орган на ЕАСТ от 24 март 2010 г. за откриване на процедурата бе публикувано в Официален вестник на Европейския съюз и притурката „ЕИП“ към него (2). Норвежките органи представиха своите коментари с писмо от 12 май 2010 г., а също и с писмо от 19 ноември 2010 г. (документи № 557187 и 581797). Не бяха получени мнения от трети страни.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               През 2001 г. норвежкият парламент (Stortinget) взе решение, че военните имоти, които вече не се използват за военни цели, следва да се продадат по пазарна стойност (3). Засегнатите общини получиха предпочитателно право за покупка.
            
         
               (4)
            
            
               Един от имотите, предвидени за продажба, бе военният лагер Haslemoen Leir, разположен в община Våler, окръг Hedmark, в който военните дейности бяха преустановени на 30 юни 2003 г. Норвегия започна процедура за продажба през октомври 2004 г., вследствие на която целият военен лагер бе придобит от община Våler на цена от 46 млн. NOK с договор от 16 април 2005 г.
            
         
               (5)
            
            
               Haslemoen Leir бе военна база от 50-те години на 20-ти век и е съставена от следните обекти: i) горски площи; ii) обработваема площ; iii) жилищна зона (наричана също Storskjæret); и iv) зона, която се нарича вътрешно заграждение.
            
         
               (6)
            
            
               Цялото вътрешно заграждение обхваща приблизително 300 000 m2 с 44 сгради (4) с площ от над 42 000 m2. Сградите включват inter alia казарма и сервизни сгради за военна дейност, например кухненски помещения, кино салон, столова за офицери, училище и образователни съоръжения, тренировъчни и мобилизационни зони, складове и гаражи. Някои от старите сгради са ремонтирани и към момента на закриването военният лагер е бил добре запазен.
            
         2.1.   Продажба на Haslemoen Leir от Норвегия на община Våler
   
   
               (7)
            
            
               Когато Haslemoen Leir бе обявена за продажба през 2004 г., Норвегия повери на независимия експертен оценител Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning оценката на Haslemoen Leir (5). В доклада на Agdestein от 22 декември 2004 г. (първия доклад на Agdestein) се стига до заключението, че „инвестиционната стойност“ (6) на вътрешното заграждение, включително 44-те сгради, е 39 млн. NOK, ако сградите бъдат продадени поотделно. „Инвестиционната стойност“, посочена в доклада, в случай че вътрешното заграждение бъде продадено като едно цяло, е 29 млн. NOK. В доклада се съдържат индивидуални оценки на стойността на повечето от 44-те сгради, включително спецификации и кратки описания на всяка от сградите и тяхното техническо състояние.
            
         
               (8)
            
            
               Намалението в размер на 10 млн. NOK в последващите доклади и кореспонденция се посочва като намаление в размер на 30 % (или „намалението с приблизително 30 %“). Но намалението, което беше предоставено за придобиването на вътрешното заграждение като едно цяло, всъщност е по-близо до 25,64 % (приспадане на 10 млн. NOK от 39 млн. NOK = 25,641025 %).
            
         
               (9)
            
            
               Купувачът, община Våler, възложи на независимите оценители Erik Alhaug и Trond Bakke да определят стойността на вътрешното заграждение и жилищната зона, наричана Storskjæret. Тяхната оценка също бе базирана на продажбата на вътрешното заграждение като едно цяло. Те изчислиха инвестиционната стойност, т.е. очакваната пазарна стойност въз основа на бъдещи приходи от отдаване на сградите под наем. Докладът е сравнително кратък — 4 страници, и не е основан на физически оглед на сградите, а на съществуващи доклади и оценки. В доклада се вземат предвид необходимите разходи за преобразуване на сградите във функционални обекти за отдаване под наем. В доклада се приема, че отдаването под наем на всички сгради ще отнеме време с оглед на географското разположение на сградите и слабата численост на населението в община Våler. Някои от сградите вече са отдадени под наем, но при краткосрочни условия. Освен това в доклада се подчертава, че някои от сградите, включително казармата, следва да бъдат обявени за негодни за използване, тъй като са в лошо техническо състояние. Тъй като за много от другите сгради е необходим значителен ремонт, в доклада се заключава, че вероятните бъдещи приходи от наем няма да покриват дори нормалните разходи за поддръжка и оперативни разходи. Поради това заключението на г-н Alhaug и г-н Bakke от 18 януари 2005 г. (докладът на Alhaug/Bakke) (7) е, че стойността на вътрешното заграждение, оценено като едно цяло въз основа на бъдещи приходи от наем, е 0 NOK (8).
            
         
               (10)
            
            
               С оглед да се съгласуват констатациите в първия доклад на Agdestein и доклада на Alhaug/Bakke и да се достигне до реална пазарна цена Норвегия поиска от Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning да изготви втори доклад за оценка въз основа на двете различаващи се оценки на стойността. В мандата, възложен за тази нова оценка, от Agdestein бе поискано да представи „свързваща стойност“ на Haslemoen Leir. В доклада със свързващата стойност от 3 март 2005 г. (вторият доклад на Agdestein) (9) бе обяснено, че тази свързваща стойност е само един от няколкото възможни подхода за определяне на стойността и че като алтернатива неутрална трета страна може да проучи изчислените стойности в двете съществуващи оценки. Въз основа на свързващата стойност от двете предишни оценки и с коригиране на някои фактологични грешки в предишните оценки пазарната стойност на Haslemoen Leir бе оценена на 58 млн. NOK. При все това в доклада се посочва, че пазарната стойност на военния лагер би била намалена с допълнителни 12 млн. NOK (10), ако целият лагер бъде продаден като едно цяло, т.е. и четирите зони.
            
         
               (11)
            
            
               Що се отнася до по-конкретната оценка на стойността на вътрешното заграждение, първоначално свързващата стойност бе определена на 14,5 млн. (29 млн. NOK (11) + 0, разделено на две) (12). Тази стойност бе увеличена с 1 млн. NOK въз основа на две допълнителни корекции, а именно стойността на казармата и стойността на незастроен парцел, чието планово урегулиране в бъдещето е неясно. По този начин коригираната свързваща стойност на вътрешното заграждение е 15,5 млн. NOK, ако бъде продадено като едно цяло.
            
         
               (12)
            
            
               Въз основа на втория доклад на Agdestein общината придоби Haslemoen Leir на 1 юни 2005 г. за цена от 46 млн. NOK. По този начин общината получи двете горепосочени намаления — „намаление с приблизително 30 %“ (13) за придобиване на вътрешното заграждение като едно цяло и допълнително „намаление за количество“ в размер на 20 % за придобиване на целия лагер Haslemoen Leir.
            
         2.2.   Продажба на части от вътрешното заграждение от община Våler на Haslemoen AS
   
   
               (13)
            
            
               Община Våler подчерта, че ще продаде Haslemoen Leir на купувач, който декларира, че ще разработи този обект по подходящ начин и ще разкрие колкото се може повече работни места. Общинските власти обясниха, че макар няколко страни да са изразили интерес към някои от сградите във вътрешното заграждение, те са искали да намерят купувач, който да гарантира еднакво развитие и оптимално използване на вътрешното заграждение.
            
         
               (14)
            
            
               С оглед да отговорят на изискването на общината три различни страни, изразили интерес към части от вътрешното заграждение, създадоха ново дружество, наречено Haslemoen AS (14). Това дружество изрази намерение да използва имота за жилищно настаняване и различни културни и спортни дейности и мероприятия. Целевите групи са армията, доставчици на охранителни услуги и автомобилната индустрия.
            
         
               (15)
            
            
               На 27 февруари 2006 г. общинският съвет (Kommunestyret) одобри продажбата на 29 от 44-те сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen AS на обща стойност от 4 млн. NOK. Обхванатите от продажбата сгради включват жилищни сгради и казарма, столова за офицери и войници с кухненски помещения, лекционна зала, кино салон, училище, централно отопление, офис сграда, лечебно отделение и няколко гаража.
            
         
               (16)
            
            
               От подготвителните документи за заседанието на общинския съвет на 27 февруари 2006 г. става ясно, че е имало съмнения относно стойността на имота и че продажната цена би могла да включва държавна помощ. В документите се посочва писмо от адвокат в норвежката асоциация на местните и регионалните органи (KS), получено в същия ден. В писмото се споменават правилата на ЕИП за държавна помощ и че продажба под пазарната стойност би могла да включва държавна помощ. Освен това в писмото се посочват две оферти, едната от които на Haslemoen AS, която обхваща повечето сгради във вътрешното заграждение за цена от общо 6 млн. NOK. След като припомня насоките на Органа за продажба на земя и методите, описани в тях за избягване на държавна помощ, адвокатът се позовава на втория доклад на Agdestein, в който стойността на вътрешното заграждение първоначално е била определена на 14,5 млн. NOK. В сравнение с офертата от 6 млн. NOK адвокатът заявява, че приемането на получените оферти би довело до значителен риск от продажба под пазарната стойност и следователно от нарушаване на правилата за държавна помощ. Въз основа на това адвокатът препоръчва да се извърши нова оценка и съветът да изчака с приемането на решение до извършването на такава повторна оценка.
            
         
               (17)
            
            
               Въз основа на това председателят на общинския съвет (Rådmannen) препоръча на съвета да отложи разглеждането на този въпрос и да изчака допълнителни пояснения. Предложението бе отхвърлено от мнозинството (13 гласа срещу 6), което одобри продажбата, но заяви, че адвокатите на KS следва да представят реална оценка на риска от евентуални опасения за конкуренцията. Освен това съветът даде мандат на изпълнителния комитет на общината (Formannskapet) да оцени риска (15).
            
         
               (18)
            
            
               Органът не получи тези последващи оценки на риска, предложени от Съвета. При все това общинските власти обясниха, че оценителят на имоти г-н Bakke, който извърши оценка на стойността от името на общината при закупуването на имота от държавата през 2005 г., също така е съдействал на общината в процеса на продажба, сключена с Haslemoen AS през 2006 г. Макар че не бе извършена конкретна оценка на стойността на 29-те сгради, общинските власти представиха две оценки на продажната цена, изготвени от г-н Bakke, и двете от 2 май 2006 г.
            
         
               (19)
            
            
               Изчисленията от 2 май 2006 г., които ще бъдат описани по-подробно в следващите съображения, бяха представени с цел да се докаже, че общинските власти са продали 29-те сгради на цена над платената от тях първоначална цена. При все това Органът не е наясно дали тези изчисления са били представени на и проучени от общинските власти преди окончателното сключване на договора. В своята кореспонденция с Органа общинските власти посочиха, че оценките са били взети предвид преди официалното одобрение на договора за продажба. При все това тези оценки не се посочват никъде в протоколите от или подготвителните документи за заседанията на общинския съвет или общинския изпълнителен комитет, който, както бе посочено по-горе, е бил оправомощен да оцени риска от евентуални опасения за конкуренцията.
            
         
               (20)
            
            
               В първите две оценки на продажната цена от 2 май 2006 г. бе изчислено, че първоначално платената сума от общинските власти за придобиване на вътрешното заграждение през 2005 г. е била 12,4 млн. NOK. Отправната точка за оценката беше вторият доклад на Agdestein, в който стойността на вътрешното заграждение бе определена на 15,5 млн. NOK, вж. съображение 11 по-горе. От тази сума бяха приспаднати 3,1 млн. NOK. Приспадането бе свързано с намаление в размер на приблизително 20 %, дадено на общината заради придобиването на Haslemoen Leir като едно цяло, вж. съображения 10 и 12 по-горе. На тази основа в оценката бе заключено, че „средната“ стойност на вътрешното заграждение е 12,4 млн. NOK.
            
         
               (21)
            
            
               Втората оценка от същия ден, 2 май 2006 г., съдържа изчисление на стойността на сградите във вътрешното заграждение, включително 29-те сгради, предмет на договора с Haslemoen AS. Изчислението не се основава на оценка на стойността на сградите сами по себе си, а вместо това в него като отправна точка се използва първоначалната цена за вътрешното заграждение в размер на 12,4 млн. NOK и след това се приспада изчислената стойност на сградите във вътрешното заграждение, които не са били продадени на Haslemoen AS.
            
         
               (22)
            
            
               На първо място в изчислението се заключава, че общата стойност на 5 сгради (16), които остават собственост на община Våler, е приблизително 3,67 млн. NOK. Тази стойност отчасти се основава на свързващата стойност (или 50 %), получена от стойностите, определени в първия доклад на Agdestein, вж. съображение 11 по-горе. За две от сградите в изчислението се прилагат по-скорошни и по-високи индивидуални оценки на стойността. Става въпрос за сграда № 3 (гимнастически салон) и № 45 (комбинирана сграда със складове, офиси и работилница). В първия доклад на Agdestein сграда № 45 бе оценена на 1,9 млн. NOK (17). Следователно свързващата стойност е 950 000 NOK. При все това в по-скорошната оценка на стойността на сграда № 45, използвана в изчислението, тази стойност е определена на 3 млн. NOK. Другите четири сгради, които остават собственост на общината (сгради № 32, 34, 44 и 3), бяха оценени на 662 500 NOK. Така общата стойност на петте сгради на общината бе определена на 3 662 500 NOK (= приблизително 3,67 млн.).
            
         
               (23)
            
            
               Следващото приспадане в изчислението е свързано с други 11 сгради във вътрешното заграждение, за които в изчислението се основава на оферта от Norsk Trafikksenter от 26 април 2006 г. в размер на 5 млн. NOK (18).
            
         
               (24)
            
            Като добави договорната цена в размер на 4 млн. NOK за 29-те сгради от договора с Haslemoen AS, г-н Bakke изчисли обща продажна цена за вътрешното заграждение в размер на 12,67 млн. NOK (
                  ).
         
               (25)
            
            
               Договорът между общинските власти и Haslemoen AS бе подписан на 22 май 2006 г.
            
         3.   МНЕНИЕ НА НОРВЕЖКИТЕ ОРГАНИ
   
               (26)
            
            
               В своето решение за откриване на процедурата от 24 март 2010 г. Органът изрази съмнения дали цената от 4 млн. NOK, която Haslemoen AS е платило за придобиване на 29-те сгради от община Våler, отговаря на пазарната стойност и съответно дали продажбата е била сключена в съответствие с принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика. В отговора си по решението за откриване на процедурата норвежките органи препратиха две писма от община Våler (19).
               Властите на община Våler признаха, че не са приложили нито един от методите, описани в насоките на Органа за продажба на земя, за определяне на пазарната цена, така че да се избегне държавна помощ, но заявиха, че това не означава задължително наличие на държавна помощ. Общинските власти обясниха, че „при продажбата на сградите желанието на общината бе да се създадат нови дейности в региона на лагера. Поради това при определянето на цената на сградите общината обърна повече внимание на предвидените планове на купувачите да разкрият работни места и не толкова на принципите, които се използват за определяне на цената при закупуване“ (20).
            
         
               (27)
            
            
               Освен това общинските власти се позоваха на решението за откриване на процедурата, в което Органът обясни, че ако пазарната стойност е била определена при предшестваща продажба, публичен орган може да използва първоначалната цена като показател за пазарната стойност, освен ако е минал значителен период от време между продажбата и покупката на земята. Общината отбеляза, че Органът е изтъкнал присъщата несигурност на този вид земи — бивш военен лагер на отдалечено място. Според общинските власти е правилно общата покупна цена от 46 млн. NOK въз основа на оценката на свързващата стойност с включеното намаление да се счита за пазарната стойност на военния лагер, а свързващата стойност на вътрешното заграждение в размер на 12,4 млн. NOK да се счита за пазарната стойност на 44-те сгради, разположени в заграждението.
            
         
               (28)
            
            
               С оглед да се установи първоначалната цена, платена от общината за 29-те сгради, общинските власти считат, че трябва да се приспадне стойността на другите имоти в рамките на вътрешното заграждение, които не са предмет на договора за продажба. Така, като се тръгне от сумата в размер на 12,4 млн. NOK, платена от общината за 44-те сгради година по-рано, и като се приспадне стойността на имотите, които не са предмет на договора за продажба, по мнение на общинските власти се стига до заключението, че пазарната цена на въпросните 29 сгради е 4 млн. NOK. С оглед да подкрепят това заключение общинските власти се позоваха на изчисленията на г-н Bakke от 2 май 2006 г., описани по-горе. В своята кореспонденция с Органа общинските власти отбелязаха, че свързващата стойност на вътрешното заграждение следва да бъде определена на 12,4 млн. NOK и че „стойността на имотите, които не са обхванати от договора, надхвърля стойността на цялото вътрешно заграждение“. Органът приема, че с това твърдение общинските власти имат предвид, че продажната стойност на всички отделни сгради във вътрешното заграждение, изчислена от г-н Bakke, надхвърля предполагаемата първоначална цена, платена от общинските власти, в размер на 12,4 млн. NOK.
            
         
               (29)
            
            
               Що се отнася до стойността на другите сгради във вътрешното заграждение, които не бяха продадени на Haslemoen AS, общинските власти също така представиха доклад за оценка от 15 май 2006 г., изготвен от г-н Erik Alhaug, който е свързан най-вече със сградите, посочени в офертата на Norsk Trafikksenter (№ 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 и 94). В доклада тези десет сгради се оценяват общо на 5,5 млн. NOK, ако бъдат продадени като едно цяло — и 6,65 млн. NOK, ако бъдат продадени поотделно.
            
         
               (30)
            
            
               Следователно въз основа на тези изчисления и оценки общинските власти твърдят, че цената от 4 млн. NOK за 29-те сгради, продадени на Haslemoen AS, отговаря на пазарната стойност. Поради това общата стойност на вътрешното заграждение е 3,67 млн. NOK (стойността на сградите, които остават собственост на общината) плюс 5 млн. NOK (офертата на Norsk Trafikksenter или като алтернатива 5,5 млн. NOK, изчислени в последващата оценка на стойността) плюс 4 млн. NOK (цената за 29-те сгради, продадени на Haslemoen AS) = 12,67 млн. NOK, което надхвърля първоначалната цена, платена от общината, в размер на 12,4 млн. NOK.
            
         
               (31)
            
            
               Освен това общинските власти припомнят, че договорът за продажба между община Våler и Haslemoen AS съдържа елементи, водещи до намаляване на цената. Общинските власти се позовават на задължението, наложено на купувача, да отдаде безвъзмездно под наем закупената училищна сграда за срок от една година и посочват, че в нито една от оценките не се взема предвид евентуално замърсяване на земята.
            
         
               (32)
            
            
               На последно място общинските власти посочват, че е правилно на Haslemoen AS да се прехвърлят и двете намаления, получени от общината при придобиването на военния лагер от държавата. Макар че общинските власти разбират съмненията на Органа в тази връзка, изразени в решението му за откриване на процедурата, те обясняват, че макар да е продадена само част от 44-те сгради във вътрешното заграждение, договорът за продажба между община Våler и Haslemoen AS се основава на предположението, че купувачът ще разработи и обслужва цялото вътрешно заграждение, както и зоните извън него, като едно цяло заедно с община Våler. Продажната цена от 4 млн. NOK на Haslemoen AS отразява това предположение. Това е и причината, поради която намалението от 30 % за продажбата на вътрешното заграждение като едно цяло плюс допълнителното намаление от 20 % за продажбата на целия лагер Haslemoen Leir следва да се прилагат при определянето на крайната цена. Второто намаление не може да се тълкува като намаление en bloc, което не би било приложимо, ако купувачът не закупи целия лагер. Общинските власти подчертаха, че се стремят да осъществят продажбата по начин, който няма да доведе до проблеми по отношение на правилата на ЕИП за държавна помощ.
            
         II.   ОЦЕНКА
   
   4.   НАЛИЧИЕ НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ
   
               (33)
            
            
               Член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП гласи следното:
               „Освен изключенията, предвидени в настоящото споразумение, за несъвместими с функционирането му се считат помощите, отпускани от държавите — членки на ЕС, от държавите от ЕАСТ или отпускани чрез държавни ресурси, под каквато и да е форма, доколкото те засягат търговията между договарящите се страни, които нарушават или заплашват да нарушат конкуренцията, като подпомагат някои предприятия или производства.“
            
         
               (34)
            
            
               За да бъде счетена за държавна помощ по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, продажбата трябва да води до икономическо предимство за получателя. Ако сделката е извършена в съответствие с принципа на инвеститора условията на пазарна икономика, т.е. общинските власти са продали земята по пазарна стойност и условията на сделката са приемливи за частен продавач, сделката не включва държавна помощ.
            
         
               (35)
            
            
               В насоките на Органа относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи се обяснява как Органът прилага правилата за държавна помощ при оценката на публична земя и сгради. В раздел 2.1 се описва продажба чрез безусловна тръжна процедура. В раздел 2.2 се описва продажба въз основа на оценка от независим експерт. Тези две процедури позволяват на държавите от ЕАСТ да извършват продажби на земя и сгради по начин, при който обичайно се изключва държавна помощ. Както е посочено по-горе, община Våler не е следвала нито една от тези процедури, когато е продала 29-те сгради на Haslemoen AS.
            
         
               (36)
            
            
               Раздел 2.2, буква г) от насоките гласи, че първоначалната цена за публичните органи за придобиване на земя или сгради е показател за пазарната стойност, освен ако е изминал значителен период от време между продажбата и покупката на земята или сградите от общинските органи. Пазарната цена не би трябвало да се определя под първоначалната стойност за период от 3 години след придобиването. Естествено използването на първоначалната цена като показател за пазарната стойност през първите три години е възможно само ако земята или сградите са придобити по пазарна стойност.
            
         
               (37)
            
            
               Следователно, макар че въпросните 29 сгради са били продадени на Haslemoen AS по-малко от година след като общината е придобила Haslemoen Leir от държавата, възникват два въпроса. Първият въпрос е дали предшестващата продажба на Haslemoen Leir от държавата на община Våler е била извършена по пазарни условия. Ако това е така, вторият въпрос е дали впоследствие община Våler е продала съответните части от вътрешното заграждение на Haslemoen AS на цена, която съответства поне на първоначалната цена.
            
         4.1.   Придобила ли е общината Haslemoen Leir по пазарни условия?
   
   
               (38)
            
            
               Както бе описано по-горе, имало е значителна несигурност относно пазарната стойност на Haslemoen Leir при преговорите между държавата и община Våler, по-специално по отношение на стойността на вътрешното заграждение. В първия доклад на Agdestein за вътрешното заграждение се определя инвестиционна стойност в размер на 39 млн. NOK (или 29 млн. NOK, ако то бъде продадено като едно цяло) и потребителска стойност в размер на 44 млн. NOK, а в оценката на Alhaug/Bakke бе изчислено, че инвестиционната стойност на всички сгради във вътрешното заграждение е 0 NOK.
            
         
               (39)
            
            
               Според Органа предварителните оценки на стойността на такъв вид земи — бивш военен лагер със стари, но сравнително добре запазени сгради, както жилищни, така и други, разположен в отдалечена област — винаги са свързани със значителна несигурност. При все това значителната разлика в оценките в този случай може да се дължи и на различни по отношение на бъдещата употреба, включително дали сградите ще бъдат запазени за отдаване под наем или продадени, било то поотделно или като едно цяло. Както личи от първия доклад на Agdestein, такива вариации могат да окажат значително въздействие. За Органа е трудно да разбере защо страните по сделката не са гарантирали по-добро съгласуване на тези основни хипотези преди финализирането на оценките.
            
         
               (40)
            
            
               Трудността произтича и от факта, че скоро след като страните са констатирали значителните разлики в своите оценки на стойността, те са се договорили да съгласуват различните отправни точки просто като вземат средната стойност от оценките. Прилагането на такъв метод при определянето на реалната пазарна стойност на голям и особен имот като Haslemoen Leir изглежда спорно. Според Органа по-адекватна процедура щеше да е назначаването на нови експерти или поне съгласуването на оценките от гледна точка на съпоставима бъдеща употреба на лагера и по-подробна оценка именно на тези фактори, които са довели до голямата разлика. В това отношение Органът припомня, че норвежкият парламент (Stortinget) е взел решение бившите военни лагери да се продават по пазарна стойност, вж. съображение 3.
            
         
               (41)
            
            
               Освен това в последващите оценки на стойността на части от вътрешното заграждение, предоставени на Органа по време на разследването, изглежда се използват по-високи стойности за сгради във вътрешното заграждение от стойностите, получени чрез усредняване, вж. съображения 22 и 29 по-горе.
            
         
               (42)
            
            
               Разглеждана самостоятелно като сделка между публични органи, тази процедура не би трябвало да поражда опасения. Когато обаче купувачът, както е в този случай, не възнамерява да запази имота, а вместо това пред вижда препродажба на частни лица скоро след сделката, въпросът за пазарната стойност придобива по-голямо значение, особено предвид факта, че купувачът няма да извърши нова оценка на стойността, а ще продаде имота на същата или дори по-ниска цена на предварително избран следващ купувач.
            
         
               (43)
            
            
               Независимо от това, остава фактът, че държавата е продала военния лагер на община Våler въз основа на независима експертна оценка, а именно втория доклад на Agdestein. Признава се, че използваният метод в тази оценка, т. нар. „свързваща стойност“, е просто изчисление чрез сбор на стойностите от двете предишни оценки, разделени на две. Такъв метод едва ли изисква външен експертен опит и фактът, че е извършен от независим експерт, не прави изчислението по-убедително. Докладът също е доста кратък, малко над страница, и изглежда доста общ, ако бъде разглеждан отделно от другите документи.
            
         
               (44)
            
            
               При все това докладът трябва да бъде разглеждан в контекста на двете предишни оценки на стойността, които са по-подробни и задълбочени, по-специално първия доклад на Agdestein, в който се съдържат индивидуални оценки на всички сгради във вътрешното заграждение. Освен това Органът отбелязва, че във втория доклад на Agdestein са нанесени някои изменения и корекции по предварителните оценки. Това показва, че новата оценка е малко по-подробна и не се ограничава с просто изчисление на средната стойност. На последно място Органът отбелязва, че въпреки твърдението в доклада за наличие на други методи за определяне на цената, в него не се оспорва, че свързващата стойност е реален показател за пазарната стойност.
            
         
               (45)
            
            
               Следователно в контекста на значителна несигурност при оценката на стойността на бивш военен лагер, състоящ се от различни области и видове сгради и разположен в отдалечена област със сравнително малко население, Органът, макар и да има съмнения, заключава, че Haslemoen Leir е бил продаден от държавата на община Våler по пазарна стойност.
            
         
               (46)
            
            
               Следващият въпрос е дали в последващата продажба общината е продала части от вътрешното заграждение на Haslemoen AS на цена, която съответства поне на първоначалната цена.
            
         4.2.   Отговаря ли цената за 29-те сгради на първоначалната цена?
   
   
               (47)
            
            
               Трудно е да се прецени дали продажната цена за 29-те сгради отговаря на първоначалната цена, защото в договора между държавата и общината така и не се посочва ясно колко е платила последната за отделните сгради във вътрешното заграждение. Вместо това тя е платила фиксирана сума в размер на 15,5 млн. NOK, която включва „намаление от приблизително 30 %“ (21) за придобиване на цялото вътрешно заграждение. В крайна сметка общината е получила допълнително намаление от 20 % за придобиване на всички четири части от военния лагер.
            
         
               (48)
            
            
               Могат да се използват различни методи, за да се изчисли колко точно е платила общината за въпросните 29 сгради във вътрешното заграждение, например въз основа на броя сгради или стойността им спрямо общия брой сгради или общата стойност. При все това, както бе описано по-горе, Органът не е наясно дали общината в действителност е извършила подобни изчисления, за да определи първоначалната цена за въпросните 29 сгради преди да ги продаде на Haslemoen AS. Органът не е получил документация от този период за извършването на такива изчисления в хода на преговорите или по-късно, когато продажбата е била представена на общинския съвет за одобрение.
            
         
               (49)
            
            
               По време на административната процедура общинските власти се позоваха на различни съображения и цели, например разкриване на нови работни места и бъдещо развитие на вътрешното заграждение като цяло в полза на местното население. Макар че такива съображения не са непременно в разрез с продажбата по пазарна стойност, те сами по себе си не доказват, че основната отправна точка е била продажба без елементи на държавна помощ. Освен това в отговора си на конкретния въпрос на Органа общинските власти признаха, че към настоящия момент не са в състояние да представят документ за реалната стойност на въпросните имоти в момента на продажбата им.
            
         
               (50)
            
            
               Начинът, по който общинският съвет е проучил продажбата, поражда допълнителна несигурност относно наличието на евентуална държавна помощ. Както бе описано по-горе, общината не е организирала открита тръжна процедура, нито е назначила независим експерт, който да направи оценка на сградите, предмет на продажбата. На по-късен етап препоръките, които общинският съвет е получил от външния си правен консултант в KS и от своя собствен председател за отлагане на продажбата и изясняване на цената, не са били изпълнени. Макар че съветът е одобрил продажбата при условие, съгласно което KS трябва да изготви оценка на риска от евентуални проблеми във връзка с конкуренцията и да я представи на изпълнителния комитет, Органът не е получил допълнителна информация за тези последващи оценки на риска.
            
         
               (51)
            
            
               Общинските власти представиха две изчисления от 2 май 2006 г. от външния оценител на имоти, посочен от общината, вж. описанието по-горе в съображения 20 и 21. Общинските власти заявиха, че първата оценка доказва, че първоначалната цена за придобиването на вътрешното заграждение от общината е 12,4 млн. NOK. Според тях втората оценка показва, че стойността на другите сгради във вътрешното заграждение, които не са продадени на Haslemoen AS, са на стойност съответно около 3,67 и 5 млн. NOK. Според общинските власти тези оценки показват, при приспадане на тези стойности от първоначалната цена от 12,4 млн. NOK, че първоначалната цена за разглежданите 29 сгради е не повече от 4 млн. NOK.
            
         
               (52)
            
            
               Органът не споделя мнението, че с тези изчисления се доказва, че въпросните сгради са били продадени по пазарна стойност. Той оспорва както отправните точки във връзка с първоначалната цена на вътрешното заграждение, така и метода за приспадане на предполагаемата стойност на другите сгради с цел да бъде определена първоначалната цена на „остатъка“.
            
         
               (53)
            
            
               По отношение на отправната точка в изчисленията се посочва стойността на вътрешното заграждение, определена във втория доклад на Agdestein в размер на 15,5 млн. NOK. След това се приспада намалениетоот 20 %, което общината е получила за придобиването на целия военен лагер, и така се достига до стойност на вътрешното заграждение в размер на 12,4 млн. NOK.
            
         
               (54)
            
            
               Основанието за тази отстъпка се обяснява във втория доклад на Agdestein:
               „Ние считаме, че едновременното закупуване на четири различни области на дейност по пазарни условия би включвало намаление на цената поради риск и по-високи оперативни разходи, наред с други неща. При все това купувачът бързо ще успее да промени тази ситуация след придобиването, като например продаде земеделската земя или гората поотделно, които са разположени в обратната посока. В оценките на стойността на жилищната зона и вътрешното заграждение вече е включено намаление „за количество“ в размер на приблизително 30 % при колективната продажба на тези обекти. Ние считаме, че при продажба на целия лагер като едно цяло се полага допълнително намаление на стойността в размер на около 20 % (-12 млн.), т.e. от 58 млн. NOK на 46 млн. NOK.“ (22)
               
            
         
               (55)
            
            
               От това следва, че намалението от 20 % е свързано конкретно с факта, че общината е закупила целия военен лагер, т.е. всички четири области, посочени в съображение 5 по-горе.
            
         
               (56)
            
            
               В посочената оценка от 2 май 2006 г. не се обяснява защо пазарът би било поискал подобно намаление в случай на продажба на една от четирите области. С цел да обосноват намаленията за Haslemoen AS общинските власти се позоваха на факта, че договорът за продажба между община Våler и Haslemoen AS се основава на предположението, че купувачът ще разработи и обслужва цялото вътрешно заграждение, както и областите извън него, като едно цяло заедно с община Våler. Това според общинските власти е причината, поради която Haslemoen AS е получило и двете намаления, намалението от 30 % за продажбата на вътрешното заграждение като едно цяло и допълнителното намаление от 20 % за целия лагер Haslemoen Leir.
            
         
               (57)
            
            
               Макар че ограниченията на бъдещата употреба на даден имот могат да представляват фактор за намаляване на стойността, Органът не е осведомен за никакви ограничения в настоящия случай, които биха оправдали значителните намаления. Изглежда в договора за продажба или в останалата актуална документация, представена на Органа, няма разпоредба, която да отразява такова или други специални задължения, съгласно които купувачът трябва да управлява имота в сътрудничество с общинските власти.
            
         
               (58)
            
            
               Както бе посочено по-горе, в повторната продажба, извършена поне по първоначалната цена, може да изключи държавна помощ при условие, че земята или сградите са били придобити по пазарна стойност. Когато публичен орган, както е в настоящия случай, закупи по-голям имот от имота, който преподава, и в тази връзка получи значителни намаления за количество, не може автоматично да се приема, че тези намаления важат и за препродажбата. Това ще зависи от оценката дали при пазарни условия биха били поискани същите намаления и за втората, по-ограничена сделка.
            
         
               (59)
            
            
               В настоящия случай това изглежда малко вероятно поради причината, че и двете намаления са били дадени като намаления за количество, обосновани изрично с условието купувачът да придобие цялата въпросна област. В действителност такава двойна отстъпка изглежда изключена в настоящия случай, тъй като т. нар. отстъпка от 30 % е била дадена за придобиването на вътрешното заграждение. Следователно допълнителната отстъпка от 20 % трябва да бъде свързана с факта, че купувачът, общинските власти, е закупил и други области в допълнение към това. Това изглежда е и конкретното основание за намалението, както е обяснено във втория доклад на Agdestein, цитиран по-горе. Въз основа на тази констатация и при липса на актуална оценка, сочеща обратното, Органът трябва да заключи, че няма основание да се приема, че по пазарни условия би била получена допълнителна отстъпка от 20 % за продажбата само на части от вътрешното заграждение.
            
         
               (60)
            
            
               Що се отнася до намалението с 30 % Органът припомня, че във втория доклад на Agdestein ясно се посочва, че стойността на вътрешното заграждение в размер на 15,5 млн. NOK включва намаление от 10 млн. NOK и че това е изчисление на стойността, която би била поискана по пазарни условия за закупуване на вътрешното заграждение като цяло, т.е. всички 44 сгради. Поради това трябва да се оцени дали общинските власти биха могли да дадат подобно намаление на Haslemoen AS, когато то е придобило части от вътрешното заграждение.
            
         
               (61)
            
            
               Измерена по брой сгради продажбата включва 29 от 44 сгради (24), т.e. приблизително 2/3 от сградите. Това би могло да оправдае намаление за количество. Що се отнася до измерването като стойност, според собствените изчисления на общинските власти, 29-те сгради представляват значително по-малък дял от общата стойност на вътрешното заграждение от останалите сгради. Стойност от 4 млн. NOK за 29-те сгради представлява малко под 1/3 от общата стойност в сравнение с 3,67 млн. NOK за сградите, които остават собственост на общината, и 5 млн. NOK за оставащите 11 сгради.
            
         
               (62)
            
            
               Различните доклади за оценка, представени в настоящия случай и посочени по-горе в съображения 7 и 10, подкрепят тезата, че продажбата на няколко сгради en bloc води до намаляване на цената. В допълнение към двата доклада на Agdestein в оценката от 15 март 2006 г. на 10 различни сгради във вътрешното заграждение, посочена в съображение 29 по-горе, също се посочва, че следва да се прилага намаление с около „15—20 %“ в случай на продажба на тези 10 сгради като едно цяло.
            
         
               (63)
            
            
               Поради това Органът счита, че известно намаление за количество би било в съответствие с пазарните условия. В този случай е трудно да се определи дали намалението трябва да бъде 15, 20 или 25 % поради липсата на актуални оценки и документация. Като отчита всички факти и се позовава на горепосочената оценка на 10 сгради във вътрешното заграждение и на евентуално намаление за количество в размер на 15—20 %, Органът със съмнение заключава, че за закупуването на поне 29 от 44-те сгради във вътрешното заграждение би могло да се даде намаление за количество в приблизително същия размер като даденото на общината, т.е. 25,64 %.
            
         
               (64)
            
            
               Следващият въпрос е дали първоначалната стойност на 29-те сгради може да се определи чрез приспадане от общата стойност на вътрешното заграждение на стойността на сградите, които не са били продадени на Haslemoen AS,.
            
         
               (65)
            
            
               Описаният метод на практика предполага, че не е била извършена подробна оценка на въпросните 29 сгради, защото има признаци, че други части от вътрешното заграждение са с достатъчно висока стойност, така че да се гарантира, че общата стойност отговаря на предполагаемата първоначална цена, платена от общината за вътрешното заграждение. Този метод изглежда несигурен и произволен поради факта, че трите различни групи сгради са били оценени по различни методи. Накратко докладът за свързващата стойност е бил използван за определяне на отправната точка, стойността на вътрешното заграждение в размер на 12,4 млн. NOK. В следващата оценка на трите различни групи сгради за 29-те разглеждани сгради е изчислена по-ниска стойност от свързващата стойност, a за сградите, които остават собственост на общината, и 11-те сгради, за които тя получава оферта по-нататък, е изчислена по-висока стойност. По-ниската стойност се определя въз основа на договорената цена с Haslemoen AS, а по-високите стойности се определят въз основа на последващата по-нова информация под формата на оценки на стойността и получена оферта.
            
         
               (66)
            
            
               Според Органа това включва очевиден риск, че дори отправната точка за стойността на вътрешното заграждение да е правилна (а тя не е, както се вижда по-горе), цената за 29-те сгради би могла да е твърде ниска, тъй като при последващи оценки на други области се определят по-високи стойности. В действителност следващите, по-високи оценки на стойността в този случай показват именно, че отправната точка от 12,4 млн. NOK е била твърде ниска.
            
         
               (67)
            
            
               Следователно Органът заключава, че методът, посочен в оценката от 2 май 2006 г., не е подходящ за определяне на първоначалната цена, а оттам и пазарната стойност на разглежданите 29 сгради.
            
         
               (68)
            
            
               Както бе посочено по-горе, оценката на първоначалната цена на разглежданите 29 сгради се усложнява от факта, че в споразумението между държавата и общината не се отбелязва ясно каква цена е заплатила последната за отделните сгради във вътрешното заграждение. Вместо това тя е заплатила фиксирана сума в размер на 15,5 млн. NOK за цялото вътрешно заграждение, която включва т. нар. намаление от 30 %, посочено по-горе. При все това свързващата стойност се основава на двете предишни оценки на стойността.
            
         
               (69)
            
            
               Първият доклад на Agdestein се основава на индивидуално оценяване на сградите и всъщност е единствената актуална оценка на тези сгради. Тъй като тази оценка представлява основата за свързващата стойност, която съответно формира основата за действителната цена, платена от общината, Органът счита, че първият доклад на Agdestein съдържа индивидуалните стойности, необходими за правилно определяне на първоначалната цена на разглежданите 29 сгради.
            
         
               (70)
            
            
               Разглежданият договор за продажба обхваща следните 29 сгради във вътрешното заграждение (25): № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 и 16. Инвестиционните стойности, определени в първия доклад на Agdestein за тези сгради, са както следва:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Помещение за караул/задържане:
                                    
                                 
                        
                           180 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Сграда със социално предназначение, която включва офиси, кафене, кино салон, параклис и др.
                                    
                                 
                        
                           4 200 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Административна и офис сграда
                                    
                                 
                        
                           160 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Сграда за строева подготовка
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Гараж
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Административна и офис сграда
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       8.
                                    
                                    
                                       Гараж
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Лечебно отделение
                                    
                                 
                        
                           1 200 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Кухня и столова за войници
                                    
                                 
                        
                           1 600 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Кухня и столова за офицери
                                    
                                 
                        
                           4 300 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Казарма
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Казарми № 12—13 се оценяват заедно
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Казарма,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Казарми № 14—15 се оценяват заедно
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Гараж,
                                    
                                 
                        
                           150 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Сервизен гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Сервизен гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Гараж
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Бензиностанция
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Гараж,
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Гаражи № 19, 20, 21, 22, 25, 26 и 27 се оценяват заедно
                                    
                                 
                        
                           2 700 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Полкова сграда с учебно помещение
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Пощенски клон, сгради № 29 и 92 се оценяват заедно
                                    
                                 
                        
                           450 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Училище
                                    
                                 
                        
                           1 400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Склад)
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       Сграда за командни операции, училище
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Сграда с отоплителни/противопожарни съоръжения
                                    
                                 
                        
                           700 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           Общо
                        
                        
                           23 840 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
         
               (71)
            
            
               В доклада не се оценява отделно стойността на сгради № 6 и 8 (гаражи). Вместо това те са оценени заедно със сграда № 45 (комбинирана административна сграда със складови помещения, офиси и работилница, която не е включена в договора с Haslemoen AS) на обща стойност от 1,9 млн. NOK. Сгради № 23 и 24 (гараж и бензиностанция) по подобен начин са оценени заедно със сграда № 34 (офис сградата на лагера, която не беше включена в договора с Haslemoen AS) на обща стойност 800 000 NOK. Поради това въпросът е дали известна част от стойността, определена за тези колективно оценени сгради, следва да се прехвърли към сградите, придобити от Haslemoen AS, а именно четирите гаража № 6, 8, 23 и 24. Този въпрос бе повдигнат в решението на Органа за откриване на процедурата, посочено по-горе, в което Органът приложи най-благоприятния сценарий с изключване на тези сгради.
            
         
               (72)
            
            
               Макар че на Органа не бе представена документация, която да показва, че четирите гаража нямат никаква стойност, той приема, че те имат известна стойност, тъй като в първия доклад на Agdestein бе взето решение тяхната стойност, каквато и да е, да бъде включена в изчисленията за други сгради. Следователно при липса на актуална документация, която да сочи обратното, и при предположението, че стойността в този случай изглежда ниска, Органът няма да добавя конкретна стойност за тези четири сгради в оценката на съответната част от вътрешното заграждение.
            
         
               (73)
            
            Общата стойност на разглежданите 29 сгради в първия доклад на Agdestein е 23 840 000 NOK. Както бе посочено по-горе, общината получи т. нар. намаление с 30 % (26) от стойността на вътрешното заграждение в първия доклад на Agdestein. Тъй като при обстоятелствата в настоящия случай Органът счита, че е било оправдано да се даде подобно намаление на Haslemoen AS, коригираната стойност на 29-те сгради, определена в този доклад, е 
                  17 727 424 NOK. Ако се приложи методът на свързващата стойност, първоначалната цена, която общината е платила за 29-те сгради, е 8 863 712 NOK.
         
               (74)
            
            
               Предвид факта, че Органът прие, че държавата е продала Haslemoen Leir на община Våler по пазарна стойност, той приема, че сумата от 8 863 712 NOK е първоначалната цена, платена от общината за сградите, и че това е търсеният показател за пазарната стойност.
            
         
               (75)
            
            Въз основа на това Органът заключава, че продажбата на Haslemoen AS за цена от 4 млн. NOK включва държавна помощ в размер на 
                  4 863 712 NOK
         
               (76)
            
            
               Освен това общинските власти заявиха, че Органът трябва да вземе предвид елементите, водещи до намаляване на цената, а именно евентуално замърсяване на земята и задължението на Haslemoen AS да позволи безвъзмездно използване на училищната сграда за срок от една година. При все това не са представени актуални или изготвени впоследствие документи относно тези предполагаеми елементи, водещи до намаляване на цената, и въздействието, което евентуално са оказали върху цената.
            
         
               (77)
            
            
               Що се отнася до замърсяването на земята, Органът се съгласява, че това е една доста очевидна възможност с оглед на факта, че лагерът е бил използван за военни цели от 50-те години на 20-ти век насам.
            
         
               (78)
            
            
               В тази връзка Органът отбеляза, че в първия доклад на Agdestein специално се посочва евентуално замърсяване на земята във вътрешното заграждение във връзка с резервоари за гориво и нефт в земята. Това обаче не беше взето под внимание в оценката на стойността. В оценката на стойността от Alhaug/Bakke, в която стойността на вътрешното заграждение се изчислява на 0 NOK, се посочва както възможността от замърсяване на земята, така и евентуално наличие на азбест в сградите, без да се прави опит да се определят евентуалните разходи във връзка с отстраняването им.
            
         
               (79)
            
            
               При все това Органът припомня, че докладите са били използвани като основа за компромиса чрез определяне на средна стойност. Следователно всеки елемент в доклада, който води до намаляване на цената или до отрицателни последствия, трябва да бъде взет под внимание в последващия компромис чрез определяне на средна стойност. В действителност Органът не вижда основание за допълнително намаляване на цената за който и да е елемент или обстоятелство, известни на страните по първата сделка. Това е така, защото трябва да бъде счетено, че ефектът от тези мерки е бил взет предвид в свързващата стойност, използвана като продажна цена. Трябва да се приеме, че препродажбата на първоначалната цена обхваща същите елементи, водещи до намаляване на цената.
            
         
               (80)
            
            
               На последно място в договора между държавата и общността изрично се посочва възможността за замърсяване на земята и се споменава принципът „замърсителят плаща“ в норвежкия Закон за замърсяването. В последващия договор между общината и Haslemoen AS специално се посочва това задължение и фактът, че продавачът, т.е. норвежката държава продължава да носи отговорност за замърсяване на земята, свързано с военни дейности. Поради тези причини Органът не вижда основание за допълнително намаляване на цената въз основа на евентуално замърсяване.
            
         
               (81)
            
            
               Що се отнася до правото на общината да използва безвъзмездно училищната сграда за срок от една година, Органът отбелязва, че това е ново задължение за купувача, в смисъл че държавата не е наложила такова задължение на общината. Следователно не може да се счита, че това задължение е обхванато от свързващата стойност, използвана като продажна цена. При все това при липса на приложена документация за икономическото въздействие от това задължение, т.е. евентуални загуби за Haslemoen AS заради невъзможността да отдава на лизинг тази сграда за срок от една година, Органът не може да приеме това за ефект, водещ до намаляване на цената.
            
         
               (82)
            
            
               Задължението е свързано само с една от сградите и в цената вече е отчетен фактът, че ще е трудно всички имоти да бъдат отдадени на лизинг незабавно, тъй като в областта вече има излишък от обекти за отдаване под наем. Това бе подчертано и в двете оценки на стойността. Освен това общината ще поеме фиксираните разходи и разходите за отопление на сградата за същия период. На последно място Органът се позовава на своята оценка по-горе, в която приема, че общината е дала същото намаление на Haslemoen AS, каквото е получила за придобиването на цялото вътрешно заграждение. Освен това Органът не добави конкретна стойност за продадените на Haslemoen AS четири гаража, оценени заедно с други сгради във вътрешното заграждение, които не бяха закупени от Haslemoen AS. Следователно Органът приема, че всички евентуални загуби от факта, че дружеството няма да е в състояние да отдаде на лизинг училището за срок от една година следва да се считат за компенсирани от тези благоприятни условия за Haslemoen AS.
            
         
               (83)
            
            
               В контекста на горепосоченото Органът заключава, че продажбата на 29-те сгради на Haslemoen AS не е била извършена в съответствие с принципа на инвеститор условията на пазарна икономика. Сградите са били продадени на цена под пазарната стойност, което предполага държавна помощ в размер на 4 863 712 NOK. В съответствие с това в следващите точки Органът ще оцени дали продажбата на сградите отговаря на допълнителните критерии съгласно член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП.
            
         4.3.   Държавни ресурси и избирателно предимство
   
   
               (84)
            
            
               За да бъде определена като държавна помощ мярката трябва да бъде предоставена от държавата или чрез държавни ресурси. Тази концепция обхваща всички държавни равнища, включително общините. Както бе показано по-горе, използвани са държавни ресурси, защото община Våler е продала 29-те сгради във вътрешното заграждение на цена, значително по-ниска от пазарната цена. Сделката е довела до избирателно предимство за Haslemoen AS, тъй като то е получено въз основа на договор, съгласно който дружеството е единственият получател на помощта.
            
         4.4.   Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията между договарящите се страни
   
   
               (85)
            
            
               От установената съдебна практика (27) следва, че за целите на тези разпоредби самият факт, че помощта укрепва позицията на съответното дружество в сравнение с позициите на други дружества, конкуренти в търговията в рамките на ЕИП, предполага, че е засегната търговията в рамките на ЕИП. Органът припомня, че въпросните сгради са били оценени и закупени въз основа на инвестиционната стойност, т.е. стойността, основана на бъдещи приходи от наем. Инвестициите в недвижимо имущество с цел отдаване под наем на други предприятия трябва да се счита за икономическа дейност в цялото ЕИП, като в Норвегия тази дейност се извършва с участието на оператори от много държави от ЕИП. Що се отнася до конкретния получател на помощта, в съответствие с националния регистър на дружествата в Норвегия (28) Haslemoen AS извършва дейности, свързани с хотели, мотели и ресторанти (29). То управлява Haslemoen Hotell във вътрешното заграждение и отдава под наем сгради за бежански център в Норвегия. Заради всички тези дейности трябва да се счита, че Haslemoen AS се конкурира с подобни предприятия в Норвегия и в други държави от ЕИП. Поради това мярката води до нарушаване на конкуренцията и засягане на търговията между договарящите се страни.
            
         4.5.   Заключение относно наличието на държавна помощ
   
   
               (86)
            
            
               В контекста на констатациите по-горе Органът счита, че при продажбата на 29-те сгради на Haslemoen AS е била предоставена държавна помощ в размер на 4 863 713 NOK.
            
         5.   ПРОЦЕДУРНИ ИЗИСКВАНИЯ
   
               (87)
            
            
               В съответствие с част I, член 1, параграф 3 от протокол 3 Надзорният орган на ЕАСТ се уведомява своевременно за всякакви планове за предоставяне на помощ, за да му се даде възможност да направи своите коментари. Въпросната държава не прилага предложените мерки, докато процедурата не доведе до окончателно решение. Норвежките власти не са уведоми Органа за продажбата на 29-те сгради от община Våler на Haslemoen AS. Поради това Органът заключава, че норвежките органи не са спазили своите задължения в съответствие с част I, член 1, параграф 3 от протокол 3.
            
         6.   СЪВМЕСТИМОСТ НА ПОМОЩТА
   
               (88)
            
            
               Норвежките власти не са представили аргументи, според които държавната помощ в сделката да може да бъде счетена за съвместима държавна помощ.
            
         
               (89)
            
            
               Мерките за подпомагане, обхванати от член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП, като цяло са несъвместими с функционирането на Споразумението за ЕИП, освен ако отговарят на критериите за дерогация съгласно член 61, параграф 2 или 3 от Споразумението за ЕИП.
            
         
               (90)
            
            
               Дерогацията в член 61, параграф 2 е неприложима към разглежданата помощ, която не е предназначена за постигането на нито една от целите, определени в тази разпоредба, Член 61, параграф 3, букви а) и б) от Споразумението за ЕИП също са неприложими в настоящия случай. Освен това областта, в която е разположен имотът, не може да получава регионална помощ по смисъла на член 61, параграф 3, буква в) от Споразумението за ЕИП.
            
         
               (91)
            
            
               Поради това Органът заключава, че разглежданата сделка не се оправдава с разпоредбите за държавна помощ в Споразумението за ЕИП.
            
         7.   ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ
   
               (92)
            
            
               Тъй като помощта от 4 863 713 NOK е била предоставена на Haslemoen AS без Органът да бъде уведомен, тя представлява неправомерна помощ по смисъла на част II, член 1, буква е) от протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд. От част II, член 14 от протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд следва, че Органът взема решение, че неправомерна помощ, която е несъвместима с правилата за държавна помощ съгласно Споразумението за ЕИП, трябва да бъде възстановена от получателите.
            
         
               (93)
            
            
               Органът е на мнение, че в настоящия случай няма общи принципи, които да възпрепятстват връщането на помощта. В съответствие с установената съдебна практика премахването на неправомерна помощ чрез възстановяване е логичното последствие от констатацията, че помощта е неправомерна. В съответствие с това възстановяването на неправомерно предоставената държавна помощ с цел връщане към предишното положение по принцип не може да се счита за непропорционално на целите на Споразумението за ЕИП във връзка с държавни помощи.
            
         
               (94)
            
            
               Като връща помощта получателят се отказва от предимството, с което е разполагал в сравнение със своите конкуренти на пазара, и така се възстановява положението от преди предоставянето на помощта (30). В допълнение към това, освен в извънредни ситуации от връщането на помощта като общо правило следва, че Органът няма да надхвърли своите правомощия, ако поиска съответната държава от ЕАСТ да възстанови сумите, предоставени под формата на неправомерна помощ, тъй като по този начин държавата просто възстановява предишното положение (31). Освен това, с оглед на задължителното естество на контрола на държавни помощи, упражняван от Органа по силата на протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд предприятията, получили помощ, по принцип не могат да имат законни очаквания, че помощта отговаря на критериите, освен ако тя е била предоставена в съответствие с процедурата, определена в разпоредбите на този протокол (32). В настоящия случай не бяха констатирани извънредни обстоятелства, които биха довели до законни очаквания от страна на получателите на помощта.
            
         
               (95)
            
            
               Възстановяването на неправомерно предоставената държавна помощ в размер на 4 863 713 NOK следва да включва сложна лихва в съответствие с част II, член 14, параграф 2 от протокол 3 към Споразумението за надзорен орган и съд и членове 9 и 11 от Решение 195/04/COL на Надзорния орган на ЕАСТ от 14 юли 2004 г.
            
         8.   ЗАКЛЮЧЕНИЕ
   
               (96)
            
            
               Органът заключава, че норвежките органи неправомерно са привели в действие разглежданата помощ в нарушение на част I, член 1, параграф 3 от протокол 3.
            
         
               (97)
            
            
               Помощта, свързана с продажбата на 29 сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir, е несъвместима с функционирането на Споразумението за ЕИП поради причините, описани по-горе, и следва да бъде възстановена, считано от сключването на договора за продажба на 22 май 2006 г.
            
         ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
   Член 1
   Продажбата на 29-те сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir на Haslemoen AS включва държавна помощ в размер на 4 863 713 NOK, която е несъвместима с функционирането на Споразумението за ЕИП по смисъла на член 61, параграф 1 от Споразумението за ЕИП.
   Член 2
   Норвежките органи предприемат всички необходими мерки, за да възстановят от получателя помощта, посочена в член 1.
   Член 3
   Възстановяването се извършва незабавно и при всички случаи в срок от четири месеца от датата на настоящото решение и в съответствие с процедурите в националното законодателство, при условие че те позволяват незабавно и ефективно изпълнение на решението. Помощта, която следва да бъде възстановена, включва лихва и сложна лихва от датата, на която е била предоставена на получателя, до датата на възстановяването ѝ. Лихвата се изчислява въз основа на член 9 от Решение 195/04/COL на Надзорния орган на ЕАСТ.
   Член 4
   До 15 май 2012 г. Норвегия уведомява Органа за общата сума (главница и лихви), която следва да бъде възстановена от получателя, както и за планираните или предприетите мерки за възстановяване на помощта.
   До 15 юли 2012 г. Норвегия трябва да е изпълнила решението на Органа и напълно да е възстановила помощта.
   Член 5
   Адресат на настоящото решение е Кралство Норвегия.
   Член 6
   Само текстът на английски език на настоящото решение е автентичен.
   
      Съставено в Брюксел на 15 март 2012 година.
      
         
            За Надзорния орган на ЕАСТ
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Председател
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Член на колегията
         
      
   
   
      (1)  Решение № 96/10/COL във връзка с продажбата на определени сгради във вътрешното заграждение на Haslemoen Leir, публикувано в ОВ C 325 от 2.12.2010 г., стр. 12 и в притурка „ЕИП“ № 66 от 2.12.2010 г., стр. 1.
   
      (2)  Вж. бележка под линия 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Вж. също кралска резолюция от 19.12.1997 г. („Avhendigsinstruksen“).
   
      (4)  Документи № 428521 и 557187.
   
      (5)  Документи № 458897, 458902 и 458903 (първият доклад на Agdestein).
   
      (6)  В съответствие с доклада „инвестиционната стойност“ е очакваната пазарна стойност за инвеститор, който възнамерява да отдава сградите под наем срещу възнаграждение. „Инвестиционната стойност“ е по-ниска от „потребителската стойност“, която представлява пазарната стойност за купувач, който възнамерява да използва сградите за собствени цели. В доклада са дадени и двата вида стойности.
   
      (7)  Долумент № 428521, приложение 16 (доклад на Alhaug/Bakke).
   
      (8)  Стойността на областта Storskjæret бе оценена на 12 млн. NOK.
   
      (9)  Документ № 428521, приложение 3 (втори доклад на Agdestein).
   
      (10)  Отстъпка в размер на 20 %.
   
      (11)  Стойността на вътрешното заграждение в съответствие с първия доклад на Agdestein е 29 млн. NOK и тя включва отстъпка в размер на 10 млн. NOK, ако вътрешното заграждение бъде продадено като едно цяло.
   
      (12)  В допълнение към оценката на свързващата стойност на вътрешното заграждение в размер на 14,5 млн. NOK, свързващата стойност на Storskjæret бе оценена на 13,5 млн. NOK, обработваемата площ — на 8,3 млн. NOK, а горската площ — на 25,2 млн. NOK. Поради грешки в предишните оценки общата сума за Haslemoen Leir в размер на 61,5 млн. NOK бе коригирана на 58 млн. NOK с включено намаление за придобиване на вътрешното заграждение като едно цяло.
   
      (13)  Вж. съображение 8 по-горе.
   
      (14)  Акционерите в дружеството са International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) и Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  По-специално, той следва да оцени дали рискът е „умерен“.
   
      (16)  Сгради № 3, 32, 34, 44 и 45.
   
      (17)  В първия доклад на Agdestein в цената от 1,9 млн. NOK бяха включени и два гаража, сгради № 6 и 8.
   
      (18)  Органът не получи документация за тази оферта. При все това общинските власти обясниха, че става въпрос за устна оферта от 5 млн. NOK за 11 от сградите във вътрешното заграждение (№ 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 и 93). Според оценката на свързващата стойност тези сгради са на стойност 3,7 млн. NOK.
   
      (19)  Не бяха получени мнения от трети страни.
   
      (20)  Документ № 581797.
   
      (21)  Вж. съображение 8 по-горе.
   
      (22)  „Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30 % ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.“
   
      (23)  Вж. съображение 8 по-горе.
   
      (24)  Вж. бележка под линия 4.
   
      (25)  Органът отбелязва, че норвежките власти не са обяснили факта, че броят на сградите, посочени в договора, е 30, а не 29, както последователно твърдят те. При все това само 29 от сградите в договора са обхванати в оценката на Agdestein, а сграда № 31 (склад) липсва. Тази сграда не се взема предвид по-нататък.
   
      (26)  Вж. съображение 8 по-горе.
   
      (27)  Вж. например решение от 17 септември 1980 г. по дело Phillip Morris Holland BV/Европейска комисия, 730/79, Recueil, стр. 2671, точка 11.
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  „Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant“ (Org nr. 989636073).
   
      (30)  Решение от 4 април 1995 г. по дело Комисия/Италия, C-350/93, Recueil, стр. I-699, точка 22.
   
      (31)  Решение от 17 юни 1999 г. по дело Белгия/Комисия, C-75/97, Recueil, стр. I 3671, точка 66 и решение от 7 март 2002 г. по дело Италия/Комисия, C-310/99, Recueil, стр. I-2289, точка 99.
   
      (32)  Решение от 14 януари 1997 г. по дело Испания/Комисия, C-169/95, Recueil, стр. I-135, точка 51.