CELEX: 31992D0465
Language: pt
Date: 1992-04-14 00:00:00
Title: 92/465/CEE: Decisão da Comissão, de 14 de Abril de 1992, relativa a um auxílio do Estado federado de Berlim à Daimler-Benz AG - Alemanha (C 3/91 ex NN 5/91) (Apenas faz fé o texto em língua alemã)

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31992D0465

92/465/CEE: Decisão da Comissão, de 14 de Abril de 1992, relativa a um auxílio do Estado federado de Berlim à Daimler-Benz AG - Alemanha (C 3/91 ex NN 5/91) (Apenas faz fé o texto em língua alemã)  

Jornal Oficial nº L 263 de 09/09/1992 p. 0015 - 0025

DECISÃO DA COMISSÃO  de 14 de Abril de 1992  relativa a um auxílio do Estado federado de Berlim à Daimler-Benz AG - Alemanha (C 3/91 ex NN 5/91)  (Apenas faz fé o texto em língua alemã)  (92/465/CEE)A COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS,   Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Económica Europeia e, nomeadamente, o no 2, primeiro parágrafo, do seu artigo 93o,  Após notificação dos interessados, nos termos do disposto no referido artigo, para apresentarem as suas observações (1),  Considerando o seguinte:  I  No início de Julho de 1990, tornou-se do domínio público a intenção da Daimler-Benz AG (DB) de adquirir ao Senado de Berlim, pelo preço de 92,9 milhões de marcos alemães, um terreno de grandes dimensões localizado junto da antiga Potsdamer Platz, onde  até há pouco tempo se situava uma parte do muro de Berlim.  Em 13 de Julho de 1990, a Comissão recebeu uma denúncia relativa ao baixo preço a que o referido terreno foi vendido à DB.  Esta posição foi corroborada por notícias publicadas na imprensa, de acordo com as quais o preço de mercado deverá situar-se a um nível mais de 400 % superior ao preço fixado pelo Senado de Berlim (o que corresponderia a uma subvenção de cerca de 400  milhões de marcos alemães). A carta de 13 de Julho foi posteriormente retirada.  Em resposta aos pedidos de informações apresentados pela Comissão em 26 de Julho e em 9 de Outubro de 1990, as autoridades alemãs forneceram dados pormenorizados sobre a transacção por cartas de 25 de Julho, 5 de Setembro, 20 de Setembro e 28 de  Novembro de 1990, a que juntaram os seguintes elementos:  - cópia do relatório de avaliação da « Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen » (SBW - Administração do Senado para a Construção e a Habitação) de 28 de Maio de 1990,  - cópia do contrato de compra,  - cópias de excertos de leis e regulamentos alemães referentes às transacções de terrenos efectuadas pela administração pública,  - cópias dos mapas de valores de referência dos terrenos preparados pelo « Gutachterausschuss fuer Grundstueckswerte in Berlin » (GGB - Comité de peritos para a avaliação de terrenos em Berlim), que mostram os valores dos terrenos em determinadas zonas de  Berlim em 31 de Dezembro de 1988,  - esclarecimentos sobre a prática de avaliação de terrenos,  - indicações sobre outras transacções de terrenos efectuadas na mesma região,  - duas avaliações efectuadas em 1990 relativas a vendas de terrenos comparáveis na mesma região,  - informações de base sobre a evolução do valor das rendas em Berlim.  O contrato de compra de 16 de Julho de 1990 estipula que o Land de Berlim vende à DB a área de 61 710 m2, livre de quaisquer encargos, pelo preço de 92 873 550 marcos alemães. O preço baseia-se num « Geschossflaechenzahl » (GFZ - número de pisos) de 4,0,  devendo o preço de aquisição aumentar ou diminuir de 25 marcos alemães/m2 por cada 0,1 GFZ no caso de se verificar um desvio do GFZ - limitado no sentido descendente até 3,5 GFZ. De acordo com o resultado de um concurso de projectos urbanísticos, a  construção deverá corresponder ao objectivo de uma área coberta bruta de 265 000 m2, estando prevista a afectação de 20 a 30 % desta área à utilização por terceiros (comércio retalhista, cultura, restauração, lazer, habitação, etc.) e o restante à  utilização para escritórios. O preço de aquisição deveria ser pago no prazo de duas semanas após a assinatura do contrato. Se dentro de quatro anos não existir uma autorização de construção válida, a DB pode rescindir o contrato. Por seu lado, o Estado  federado de Berlim pode rescindir o contrato no caso de a DB não respeitar determinadas exigências de planeamento ou os prazos de construção.  Nas suas observações, o Governo federal esclareceu que o preço se baseava exclusivamente no valor de mercado do terreno, determinado pela « Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen » de acordo com as leis e regulamentos aplicáveis, pelo que não  incluía qualquer auxílio estatal. Na opinião do Governo alemão, os aumentos de preço especulativos relacionados com a unificação das duas partes de Berlim e com a futura reorganização da zona da cidade em causa não podem ser incluídos na determinação do  valor de mercado, não devendo aliás ser incluídos de acordo com o direito aplicável. Aquando da determinação do valor de mercado, teriam sido tomados em consideração os seguintes factores, que produzem um efeito de depreciação dos preços:  - uma parcela do terreno não pode ser utilizada para construção, dada a existência de árvores antigas com valor histórico,  - existem servidões a favor dos serviços de utilidade pública,  - o comprador deverá suportar custos de dotação de infra-estruturas,  - o preço de aquisição tinha que ser pago no prazo de duas semanas após a assinatura do contrato, embora esteja previsto um período de espera até ao início dos trabalhos de construção.  Em 28 de Fevereiro de 1991, a Comissão decidiu dar início a um processo nos termos do no 2 do artigo 93o do Tratado CEE relativamente ao contrato de compra de terrenos concluído entre o Land de Berlim e a DB em 16 de Julho de 1990, dado que, em  resultado da análise das informações de que a Comissão dispunha na altura, se verificou que o preço de venda se situava com toda a probabilidade muito abaixo do valor de mercado do terreno, uma vez que a avaliação efectuada pela SBW era, sob muitos  aspectos, inabitual e extremamente discutível. Além disso, a Comissão encarava com algumas dúvidas o processo administrativo seguido pelo Senado de Berlim neste caso. Através da fixação do preço de venda a um nível inferior ao do preço de mercado, a  venda poderia deste modo incluir um auxílio indirecto ao comprador. Dado que os investimentos que deveriam ser efectuados no local se referem ao comércio de serviços relacionados com veículos automóveis e outras actividades da DB, relativamente às quais  se verifica um comércio intracomunitário intenso, a Comissão considerou que este auxílio ameaçava falsear a concorrência intracomunitária na acepção do disposto no no 1 do artigo 92o do Tratado CEE. Além disso, a Comissão tinha igualmente dúvidas quanto  à aplicação de qualquer das derrogações previstas no artigo 92o do Tratado CEE ao auxílio estatal eventualmente envolvido nesta transacção.  No âmbito do processo previsto no no 2 do artigo 93o, a Comissão convidou as autoridades alemãs competentes a, de acordo com o disposto nos artigos 198o e 199o da Bundesbaugesetz (lei federal sobre a actividade de construção) de 12 de Dezembro de 1986,  encarregar um grupo de peritos totalmente independente e neutro, como o GGB, da apresentação de um segundo parecer sobre o valor de mercado do terreno em Maio de 1990, no âmbito do qual deveriam ser tomadas em consideração, não apenas a primeira  avaliação e as informações que lhe serviram de base, mas também as questões levantadas pela Comissão durante este processo.  Por carta de 20 de Março de 1991, a Comissão notificou o Governo federal para apresentar as suas observações no prazo de um mês, indicando todos os dados úteis para a apreciação do caso. A Comissão notificou igualmente os outros Estados-membros e os  terceiros interessados para apresentarem as suas observações.  II  No âmbito do processo nos termos do no 2 do artigo 93o do Tratado CEE, o Governo federal apresentou as suas observações por carta de 17 de Abril de 1991. O Governo considerava as seguintes informações determinantes para a apreciação do caso:  - a DB tinha, já em 1988, manifestado interesse em investir em Berlim, tendo a opção relativamente à Potsdamer Platz ocorrido em Setembro de 1989. É certo que a área em questão se situa geograficamente no centro de Berlim, mas actualmente é ainda uma  zona não urbanizada,  - o valor de mercado do terreno foi determinado com base num GFZ de 4,0, o que pode representar, por exemplo, uma construção da área do terreno a 100 % com quatro pisos, ou uma construção a 25 % com 16 pisos, etc. O GFZ indica apenas uma relação de  superfície. Qualquer desvio em relação ao GFZ previsto implica uma alteração do preço de aquisição,  - desde Julho de 1990, foram vendidos no total 15 terrenos na proximidade do antigo muro de Berlim, sendo um deles numa zona central comparável, oito numa zona de habitação ou mista e seis na zona industrial,  - a DB não beneficia de quaisquer apoios públicos relativamente à aquisição do terreno. Está ainda por determinar se o projecto de construção da DB - inicialmente avaliado em 700/800 milhões de marcos alemães - irá posteriormente beneficiar de um  auxílio,  - excepto no caso de expropriação (de acordo com a lei federal sobre a actividade de construção), as avaliações referentes às vendas de terrenos efectuadas pelo Senado de Berlim não têm que ser sistematicamente levadas a cabo por comités de peritos  independentes, podendo ser realizadas, como no caso em apreço, pela administração competente do Senado de Berlim, ou seja, a SBW,  - o contrato exclui a possibilidade de qualquer construção na zona da antiga Potsdamer Strasse,  - as negociações com a « Verein fuer bergbauliche Interessen » (associação para a defesa dos interesses mineiros), referidas aquando do início do processo, estão ainda em curso,  - o Land de Berlim não deve adoptar um comportamento especulativo quando procede à venda dos seus próprios terrenos, mas antes promover os aspectos urbanístico e económico.  Simultaneamente, a Comissão foi igualmente informada de que o Senado de Berlim tinha encarregado o GGB, por carta de 11 de Abril de 1991, de proceder a uma nova determinação do valor de mercado da área adquirida pela DB na proximidade da Potsdamer Platz  em Abril e Maio de 1990, juntamente com o pedido de que se pronunciasse quanto às dúvidas expressas pela Comissão relativamente à primeira avaliação aquando do início do processo. Neste trabalho, deveriam ser considerados dois meses de referência. Por  carta de 24 de Maio de 1991, as autoridades alemãs prometeram apresentar a segunda avaliação em meados de Julho.  As autoridades alemãs transmitiram a segunda avaliação oficial, de 9 de Julho de 1991, por carta de 25 de Setembro de 1991. Em anexo a esta carta, foi igualmente incluído um parecer sobre o assunto da SBW (que tinha procedido à primeira avaliação) de 22  de Julho de 1991, um nota explicativa da administração do Senado de Berlim para a economia e a tecnologia, as observações do comprador Daimler-Benz no âmbito do processo nos termos do no 2 do artigo 93o do Tratado CEE, de 18 de Setembro de 1991, bem  como uma outra avaliação, também datada de 18 de Setembro de 1991, efectuada por um perito privado por ordem da Daimler-Benz.  Dois outros Estados-membros (França e Dinamarca) apresentaram observações no âmbito do processo, que apoiam a acção da Comissão. Estas observações foram comunicadas ao Governo alemão. Na sua réplica às observações francesas, o Governo alemão referiu que  o enquadramento comunitário dos auxílios estatais no sector dos veículos automóveis não é aplicável neste caso, uma vez que a DB irá instalar no local em questão a sua filial Daimler-Benz Interservices AG (Debis), que é completamente independente da sua  filial a nível dos veículos automóveis Mercedes-Benz AG. Não se colocava a questão de produzir veículos automóveis neste local.  Nas suas observações, a Daimler-Benz afirma que o contrato de compra do terreno não inclui qualquer elemento de auxílio estatal à Daimler-Benz na acepção do disposto no artigo 92o do Tratado CEE, apresentando os seguintes argumentos:  - em Abril/Maio de 1990, a reunificação da Alemanha não era de modo algum tomada como certa, situando-se a área vendida numa zona marcada pela sua situação junto ao então existente muro de Berlim,  - a Daimler-Benz partilha das críticas formuladas pela SBW e pelo perito privado em relação à divisão completa da superfície em três partes efectuada pelo GGB, à escolha da zona central para base de comparação e à não consideração dos custos  suplementares relativos à manutenção e conservação de um edifício classificado como monumento histórico,  - as várias avaliações permitem concluir que o valor de mercado só pode ser estimado de modo aproximativo, comportando, por conseguinte, uma determinada margem dentro da qual se situa o preço de compra acordado,  - o exame para verificação da existência de auxílios não deve orientar-se exclusivamente pelo valor de mercado, devendo igualmente ser tomados em consideração o importante contributo urbanístico que o investimento representa e o seu efeito de atracção  de futuros investidores, bem como o facto de a DB se ter prontificado a adquirir a um preço muito superior ao valor de mercado um terreno situado na parcela maior não construída e um edifício contíguo junto à parcela mais pequena não construída, não  sendo nenhum dos dois necessários para os objectivos prosseguidos pela DB,  - a DB avalia as suas obrigações e encargos adicionais decorrentes do contrato de compra (aquisição e demolição da Bellevue-Tower situada junto à parcela mais pequena não construída, custos de financiamento até à viabilização da construção, custos  relativos ao concurso de projectos urbanísticos, receitas inferiores devido à cessão de 25 % da superfície útil líquida a terceiros para outras utilizações que não para escritórios) em 207,8 milhões de marcos alemães, ou seja, mais do que o valor de  mercado avaliado pelo GGB,  - todos os aspectos anteriormente referidos relativamente à aquisição do terreno (contributo urbanístico da DB) fazem do contrato de compra de terrenos em causa uma transacção especial, que não pode ser comparada com um contrato normal de aquisição de  terrenos para fins industriais.  Seria igualmente difícil que um - presumível - auxílio estatal pudesse influenciar a posição concorrencial da DB, uma vez que apenas cerca de 35 % do espaço construído estão reservados para escritórios próprios para utilização da empresa (Debis), de  modo que não é claro em que medida isso irá afectar as trocas comerciais entre os Estados-membros. Além disso, a vantagem decorrente para a DB do facto de dispor de escritórios próprios nesta zona de Berlim e não noutra não teria qualquer relevância do  ponto de vista do mercado ou da concorrência, nem afectaria de modo algum o comércio entre os Estados-membros.  Finalmente, no caso de vir a ser confirmada a existência de um auxílio estatal, a Comissão teria que verificar se esse auxílio seria admissível nos termos do no 2, alínea c), e do no 3, alínea c), do artigo 92o Berlim constitui uma das áreas mais  afectadas pela divisão da Alemanha, sofrendo ainda as consequências dessa divisão. Um auxílio estatal para a reconstrução da zona de Berlim em questão com o objectivo de promover o desenvolvimento urbanístico da cidade deveria ser considerado compatível  com o Tratado.    Após um primeiro exame das observações precedentes, a Comissão aceitou, em Dezembro de 1991, a proposta das autoridades alemãs de discutir em conjunto os diversos aspectos do caso. Nesta ocasião, foi decidida a constituição de um grupo de peritos ad  hoc, que deveria quantificar os custos e lucros adicionais para o projecto da DB referentes à posterior aquisição de um terreno contíguo. Isso permitiria à Comissão completar as suas informações sobre todos os factos relacionados com o caso. Por carta  de 21 de Fevereiro de 1992, as autoridades alemãs comunicaram todos os cálculos necessários e informações complementares sobre os quais o grupo de peritos havia chegado a acordo.  III  O relatório do GGB de 9 de Julho de 1991 tinha sido elaborado e assinado pelo conjunto dos sete peritos independentes. Nesse relatório, concluía-se que o valor de mercado do terreno em Abril de 1990 ascendia a 179 706 000 marcos alemães. O valor de  mercado referente a Maio de 1990 seria o mesmo, uma vez que só é possível observar tendências evolutivas no mercado dos terrenos ao longo de um período superior a um mês. Para a determinação deste valor de mercado, o GGB teve em conta os seguintes  aspectos:  - os dados legais, o que comporta, não apenas a descrição cadastral do terreno e o contrato de compra, mas também disposições e regulamentos do direito relativo à actividade de construção,  - a localização, as características efectivas da área e outros aspectos, que sugerem uma divisão em três parcelas separadas, nomeadamente a parcela construída onde se situa o histórico Weinhaus Huth, a parcela não construída entre a Potsdamer Strasse, a  Einhornstrasse e a Linkstrasse (com excepção dos 500 m2 de propriedade privada) e a parcela não construída entre a Einhornstrasse, a Linkstrasse, a Schellingstrasse e a Reichpietschufer (com excepção da área construída onde se situa a Bellevue-Tower),  - os critérios determinantes para o valor de mercado das três parcelas, no âmbito dos quais - para além dos critérios legais correntes - é feita referência aos novos projectos urbanísticos, que se desenvolvem na sequência da abertura do concurso de  planeamento urbanístico para esta zona da cidade; insere-se nesta perspectiva a obrigação contratual de prever uma parte do espaço construído para outras utilizações que não para escritórios, regra geral em zonas centrais, enquanto a parte não  construída não está sujeita a quaisquer exigências em termos de dotação de infra-estruturas.  A avaliação pode ser resumida conforme a seguir indicado. Para a determinação do valor de mercado da primeira parcela não construída (46 363 m2) foi utilizado o seguinte processo analítico:  - a Potsdamer Platz deveria futuramente atingir um nível de qualidade semelhante ao da zona em torno da Ernst-Reuter-Platz, da Hardenbergstrasse e da Fasanenstrasse, de modo que a média do valor de referência dos terrenos nesta zona no final de 1988 (2  335 marcos alemães/m2) pode ser escolhida como valor de partida,  - em resultado de uma avaliação do aumento médio do valor dos terrenos entre o final de 1988 e Abril de 1990, obtém-se, recorrendo a uma análise de regressão, um aumento de valor de 65 % (3 853 marcos alemães/m2),  - em resultado de uma correcção devido às desigualdades do local de implantação a nível das infra-estruturas técnicas e sociais, das ligações de transportes e das expectivas futuras de utilização, obtém-se, recorrendo a uma análise multifacetada, uma  redução do valor dos terrenos de 10,7 % (3 441 marcos alemães/m2),  - em resultado de uma correcção devido a uma utilização arquitectónica irregular, obtém-se, recorrendo à aplicação de coeficientes de conversão, uma mais-valia de 20,2 % (4 136 marcos alemães/m2),  - não deve ser aplicada a correcção geralmente feita em relação a terrenos para construção de grande área, devido às possibilidades de planeamento ideais e ao valor que a oportunidade de aquisição constitui pela sua raridade,  - em resultado de uma correcção devido ao valor histórico atribuído à antiga Potsdamer Strasse e à incerteza de planeamento relativamente ao pequeno terreno de propriedade privada, obtém-se uma redução ao valor do terreno de 5 % (3 929 marcos  alemães/m2),  - em resultado de uma correcção devido aos esperados atrasos na construção até à aplicação das disposições legais obrigatórias em matéria de urbanismo, obtém-se, aplicando um factor de actualização em relação a três anos e uma taxa de juro de 8,7 %, uma  diminuição do valor de 22,2 % (3 059 marcos alemães/m2),  - em resultado da multiplicação do valor final do terreno de 3 059 marcos alemães/m2 pela área total de 46 363 m2, obtém-se um valor de mercado de 141 824 417 marcos alemães.  Para a avaliação da segunda parcela não construída (14 285 m2) foi utilizado o seguinte processo analítico:  - em resultado de uma correcção do valor final do terreno obtido para a primeira parcela (sem a correcção devido a obrigações de protecção de monumentos no valor de 5 %, ou seja, 3 220 marcos alemães/m2), devido à localização menos central em comparação  com o terreno utilizado como referência para a primeira parcela, obtém-se uma diminuição do valor de 25 % (2 415 marcos alemães/m2),  - não é necessário proceder a uma correcção relativamente à Bellevue-Tower contígua devido à observância das distâncias previstas entre dois edifícios, uma vez que o número de pisos de 4,0 pode ainda ser respeitado,  - em resultado da multiplicação do valor final do terreno de 2 415 marcos alemães/m2 pela área total de 14 285 m2, obtém-se um valor de mercado de 34 498 275 marcos alemães.  Para a avaliação do histórico Weinhaus (1 062 m2), foi utilizado o seguinte processo analítico:  - o ponto de partida são as receitas anuais provenientes das rendas, sendo aplicada uma correcção relativamente a determinadas partes onde se verificam rendas artificialmente baixas (247 267 marcos alemães),  - deste rendimento bruto devem ser deduzidos os custos anuais de administração, obtendo-se um produto anual líquido de 111 217 marcos alemães,  - o valor do produto capitalizado é calculado dividindo o produto anual líquido pela taxa de juro corrente aplicável aos bens imóveis de 3 % (3 707 233 marcos alemães),  - aplicando uma correcção referente aos custos de renovação suportados pelos locatários em relação a dois escritórios, obtém-se o valor de mercado final de 3 383 763 marcos alemães.  Após adição dos valores de mercado das três parcelas e arredondamento, o valor de mercado de área total eleva-se a 179 706 000 marcos alemães.  Relativamente às observações apresentadas pela Comissão aquando do início do processo, o GGB indica os seguintes motivos para as diferenças entre a avaliação efectuada pela SBW e o seu próprio relatório:  1. Utilização de outra zona de referência, em que o valor de referência dos terrenos se situa entre 2 000 e 2 500 marcos alemães/m2 em vez de entre 900 e 1 100 marcos alemães/m2.  2. Inclusão da evolução dos preços de Abril/Maio de 1990 até início de 1991.  3. A fim de tomar em consideração o grau de utilização superior previsto, foram utilizados novos coeficientes de conversão com base nas vendas de terrenos efectuadas em 1989/1990. Estes coeficientes não foram ainda publicados.  4. A área não construída na parte norte não foi dividida em seis unidades para efeitos de avaliação, tendo antes sido avaliada como um único terreno para construção. O traçado da antiga Potsdamer Strasse foi integrado enquanto terreno para construção,  não tendo sido avaliado enquanto área independente que separa o terreno para construção.  5. Para a determinação do valor de mercado do terreno construído (Weinhaus), recorreu-se ao processo do valor de rendimento e não ao do valor comparativo.  Nas observações apresentadas em 22 de Julho de 1991 em relação ao relatório do GGB, a SBW defende as hipóteses que estiveram na base da sua primeira avaliação, afirmando-se sobretudo incapaz de partilhar a opinião do GGB relativamente às consequências  da antiga Potsdamer Strasse para a avaliação. Por conseguinte, a SBW apresentou em anexo uma alternativa à avaliação do GGB partindo de hipóteses diferentes relativamente à antiga Potsdamer Strasse, tendo chegado à conclusão de que, deste modo, o  resultado da avaliação efectuada pelo GGB seria reduzido de 8,2 milhões de marcos alemães.  O estudo de 18 de Julho de 1991 elaborado pelo perito privado por ordem da Daimler-Benz critica no relatório do GGB a classificação de toda a superfície como terreno para construção, a comparação com terrenos na zona comercial  Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse, bem como alguns aspectos do método escolhido pelo GGB. O perito privado obteve uma avaliação alternativa ao valor de mercado no montante de 99,24 milhões de marcos alemães.  O grupo de peritos referido na parte II procedeu a uma estimativa do montante dos custos e benefícios adicionais, reportados a 1 de Janeiro de 1991, que a aquisição efectuada em Dezembro de 1990 (ou seja, seis meses após a transacção imobiliária com o  Senado) do terreno privado situado na Eichhornstrasse 5-6, onde se situa a Bellevue-Tower, representa para o projecto de construção da DB. Na opinião da Comissão, esta decisão de compra não implicou apenas obrigações e encargos para a DB, estando  igualmente associada a futuras vantagens as hipóteses para a DB de aumentar o número de pisos previstos no contrato de compra de 4,0, dado que, relativamente aos edifícios a construir no segundo terreno atrás referido, não é necessário observar qualquer  distância mínima de construção. Na realidade, por decisão do Senado de Berlim de 11 de Dezembro de 1991, o número de pisos autorizado para o projecto da DB e outros projectos de construção na proximidade da Potsdamer Platz foi aumentado para 5,0.  Os custos adicionais resultantes desta transacção para o projecto de construção da DB foram estimados em 59,1 milhões de marcos alemães e os benefícios adicionais associados em 6,1 milhões de marcos alemães, de modo que, no resultado final, as despesas  líquidas adicionais se elevam a 53 milhões de marcos alemães. Este cálculo resume-se do seguinte modo:  - o preço suplementar de 42,5 milhões de marcos alemães que a DB pagou pela aquisição de Bellevue-Tower corresponde à diferença entre o preço de compra (64,2 milhões de marcos alemães) e o valor de mercado do terreno de acordo com o mapa de valores  indicativos dos terrenos elaborado pelo GGB em relação a 31 de Dezembro de 1990, sendo calculado com base num número de pisos de 5,0 (21,7 milhões de marcos alemães),  - os custos de financiamento no montante de 5,7 milhões de marcos alemães dizem respeito à diferença entre os encargos com juros à taxa oficial de 8,9 % por um período de dois anos e meio até meados de 1993, actualizados à data prevista para a demolição  do edifício, ou seja, 1 de Janeiro de 1991 (8,2 milhões de marcos alemães), e o valor do rendimento proveniente das rendas em 1 de Janeiro de 1991 (2,5 milhões de marcos alemães),  - os custos relativos à libertação do edifício e à transferência dos actuais habitantes, no montante de 7,1 milhões de marcos alemães, dizem respeito à soma da bonificação de juros actualizada que a DB terá que pagar à administração da universidade, que  a partir de 1993 terá que alojar cerca de 300 estudantes numa nova residência universitária (6,3 milhões de marcos alemães), e dos custos actualizados das rendas que a DB terá que pagar pelo alojamento de cerca de 250 pessoas evacuadas e em busca de  asilo até ao termo do contrato de aluguer actual (0,8 milhões de marcos alemães),  - os custos de demolição no montante de 3,8 milhões de marcos alemães dizem respeito ao valor actualizado da melhor proposta de demolição apresentada, que se baseia em custos de demolição médios de 110 marcos alemães/m3,  - o aumento do valor do terreno do Senado em resultado da reunião com o terreno Bellevue é estimado em 6,1 milhões de marcos alemães; este valor resulta da multiplicação da área pela diferença entre a compensação de valor por metro quadrado de acordo  com os coeficientes de conversão do GGB, tendo em conta um aumento do número de pisos de 4,0 para 5,0 (348,10 marcos alemães), e o pagamento de adaptação já previsto no contrato (250 marcos alemães).  IV  O grupo Daimler-Benz é um dos maiores grupos industriais europeus. Em 1990 realizou um volume de negócios mundial de 85 500 milhões de marcos alemães, dos quais 55 600 milhões de marcos alemães no mercado comunitário. A parte da Mercedes-Benz (veículos  automóveis ligeiros de passageiros e veículos utilitários) neste volume de negócios é de mais de dois terços, enquanto a AEG e a Deutsche Aerospace representam 15 % cada e a DB Interservices (Debis) 3 %.  A Debis, constituída em 1 de Julho de 1990, reúne todas as actividades de serviços do grupo (tratamento de dados, serviços financeiros, seguros, operações de compensação e serviços de marketing), que em parte são desenvolvidas directamente com outros  domínios do grupo DB. Por exemplo, um dos aspectos principais das actividades de serviços financeiros é o estabelecimento de contratos de locação financeira com clientes da Mercedes-Benz.  Em 1990, a Mercedes-Benz vendeu 823 700 veículos automóveis em todo o mundo. Os 535 400 veículos automóveis vendidos na Comunidade representam, respectivamente, 3,1 % e 15,6 % dos registos de veículos ligeiros de passageiros e veículos utilitários  (veículos de distribuição e veículos de carga) na Comunidade. Através da decisão de instalar partes da Debis em Berlim, a posição da empresa na Europa Oriental deverá ser reforçada. De acordo com afirmações da própria Daimler-Benz, este grupo pretende  desempenhar um papel importante na reconstrução da Alemanha Oriental e dos restantes países do antigo Comecon.  V  Conforme referido pela Comissão na sua decisão de dar início ao processo, « a questão da existência ou não de auxílios estatais consiste essencialmente em saber se as condições de venda do terreno à Daimler-Benz pelo Land de Berlim diferem da prática e  dos critérios comerciais normais em medida tal que constituam um auxílio estatal na acepção do no 1 do artigo 92o do Tratado CEE ». Este aspecto continua a merecer reflexão no presente caso (2).  De acordo com o direito aplicável no Land de Berlim em matéria orçamental e de bens imobiliários (« Landeshaushaltsordnung » e « Grundstuecksordnung »), os terrenos só podem ser vendidos pelo seu valor integral. Na lei federal relativa à actividade de  construção (« Bundesbaugesetz »), o preço de mercado de um terreno é definido como « o preço que, no momento a que se refere a avaliação, poderia ser obtido numa situação de mercado normal, tendo em conta as circunstâncias legais e as características  concretas, as restantes condições e a localização do terreno ou de qualquer outro objecto de avaliação, sem ter em consideração circunstâncias extrãordinárias ou pessoais ». Esta lei federal estabelece ainda que a avaliação deve ser efectuada por um  comité de peritos independente, cuja função principal não seja administrar os terrenos da autoridade pública regional para quem a avaliação deve ser realizada. A autoridade pública regional pode eventualmente encarregar um ou mais comités de peritos de  nível superior da elaboração de um segundo relatório de avaliação.  Tendo em conta as considerações precedentes, a Comissão tinha manifestado dúvidas, aquando do início do processo, relativamente ao processo administrativo seguido pelas autoridades de Berlim. É discutível a escolha da SBW enquanto comité de peritos para  a avaliação dos terrenos, uma vez que esta entidade pública não pode ser considerada como um comité de peritos independente nos termos da lei federal relativa à actividade de construção quando se trate de vendas de terrenos pelo Senado de Berlim, dado  que faz parte da administração do Senado de Berlim e não possui um estatuto independente. Além disso, a Comissão estranhou que no caso em apreço não tivesse sido pedida uma segunda peritagem a um ou mais comités de peritos de nível superior,  especialmente tendo em conta as decisões discricionárias relativamente às hipóteses de partida a considerar e tendo em conta a controvérsia pública sobre a avaliação da SBW. Neste contexto, a Comissão referiu ainda a existência de um organismo público  completamente independente sob a forma do GGB.     Por carta de 17 de Abril de 1991, as autoridades alemãs esclareceram que, no caso do Land de Berlim, a determinação do valor de mercado de um terreno não tem necessariamente que ser efectuada por um comité de peritos independente. Para comprovar esta  afirmação, foram enviadas várias cópias de disposições jurídicas referentes ao Land de Berlim. Embora pudesse não existir qualquer obrigação jurídica de fazer apelo ao GGB no caso do Land de Berlim, a Comissão continua convencida de que o Senado,  atendendo à extrãordinária dimensão e ao tipo do terreno vendido, à ausência de qualquer valor de referência e às dificuldades de apreciar o modo como esta zona da cidade será integrada no planeamento urbanístico futuro, não poderia, com certeza  suficiente, partir do princípio de que o terreno tinha sido vendido pelo seu valor integral.  A Comissão considera que a ausência de uma avaliação independente constitui um indício de uma possível subavaliação do valor de mercado do terreno. Na opinião da Comissão, só seria possível uma confirmação desta possibilidade e um cálculo objectivo do  valor de mercado se tivesse sido encomendada uma segunda avaliação que, em conformidade com a lei federal relativa à actividade de construção de 12 de Dezembro de 1986, fosse desta vez elaborada por um comité de peritos neutro e completamente  independente. Para o efeito, a Comissão tinha convidado as autoridades alemãs competentes, por ocasião do início do processo, a encomendar a elaboração de uma segunda peritagem independente desse tipo.  Por carta de 11 de Abril de 1991, o Senado de Berlim encarregou o GGB de proceder a um novo cálculo do valor de mercado do terreno, no âmbito do qual deveriam ser tomadas em consideração, não apenas a primeira avaliação e as informações que lhe serviram  de base, mas igualmente as questões levantadas pela Comissão aquando do início do processo. O único ponto de desacordo com a Comissão relativamente às condições de efectuação desta nova avaliação diz respeito ao momento a que se refere a avaliação,  tendo o Senado de Berlim preferido o mês de Abril de 1990 (tal como na primeira avaliação), enquanto a Comissão tinha proposto o mês de Maio de 1990, baseando-se no seu pedido no momento de realização da primeira avaliação. Por conseguinte, o Senado de  Berlim encomendou a avaliação relativamente a dois períodos - uma em relação a Abril de 1990 e outra em relação a Maio de 1990. Ao encarregar o GGB de se pronunciar igualmente sobre as dúvidas manifestadas pela Comissão relativamente ao método utilizado  na primeira avaliação, o Senado acentuou a necessidade de um método de avaliação mais uniforme e imparcial.  A partir deste momento, o Senado de Berlim e a Comissão estavam, consequentemente, de acordo sobre a escolha do perito e as condições da segunda avaliação, com excepção do momento a considerar para a avaliação, relativamente ao qual continuou a haver  desacordo.  Sem prejuízo do resultado desta segunda avaliação independente, as duas partes estavam implicitamente de acordo quanto ao facto de o GGB ir apresentar uma avaliação imparcial e profissional do valor integral do terreno adquirido pela DB. A questão de o  preço de compra incluir um elemento de auxílio estatal seria pois resolvida, a partir desta altura, de acordo com o resultado desta segunda avaliação.  No seu relatório de 7 de Julho de 1991, o GGB indicou um valor de mercado do terreno referente a Abril e Maio de 1990 no montante de 179 706 000 marcos alemães. O único desacordo ainda existente entre a Comissão e o Senado de Berlim sobre as condições  da segunda avaliação desapareceu com este relatório, uma vez que as avaliações referentes a Abril e a Maio deram o mesmo resultado. O resultado da segunda avaliação permite concluir que o preço de compra de 92 873 550 marcos alemães se situa 86 832 450  marcos alemães abaixo do valor integral do terreno.  As autoridades alemãs transmitiram a segunda avaliação por carta de 25 de Setembro de 1991. Em anexo a esta carta, foram ainda enviadas as observações da SBW em defesa da sua primeira avaliação, as observações da Daimler-Benz no âmbito do processo nos  termos do no 2 do artigo 93o do Tratado CEE (nas quais a Daimler-Benz incluía igualmente uma quantificação das suas obrigações a nível urbanístico), bem como a peritagem privada.  Relativamente aos argumentos avançados pela SBW, pelo perito privado e pela DB quanto ao relatório de avaliação elaborado pelo GGB, a Comissão gostaria antes de mais de observar, na generalidade, que os mesmos teriam sido mais convincentes se tivessem  sido apresentados antes de o Senado de Berlim ter aceite as condições de efectuação da segunda avaliação pedida pela Comissão e antes de o GGB ter apresentado o seu relatório. No que diz respeito à avaliação alternativa encomendada pela DB por  iniciativa própria após recepção do relatório do GGB, a Comissão recusa-se a aceitar uma segunda avaliação através da qual uma das partes gostaria de substituir, sem qualquer motivo imperioso, um comité de peritos de sete membros nomeado oficialmente  por um perito privado. Além disso, a Comissão não considera que o conteúdo desta avaliação pouco detalhada justifique a rejeição da peritagem oficial.  No que diz respeito às críticas apontadas em relação a diversos aspectos do método utilizado pelo GGB, a Comissão considera que o comité de peritos nomeado oficialmente tem acesso a todas as informações estatísticas e aos métodos mais recentes  utilizados pelos peritos profissionais para a avaliação de terrenos. Relativamente à alegação apresentada pela DB de que, para a determinação do valor de mercado, deveriam igualmente ser tomados em consideração as obrigações e encargos aceites pela  empresa no âmbito das exigências de planeamento para esta zona da cidade, a Comissão gostaria de relembrar que o relatório do GGB tem em conta todas as obrigações contratuais da DB, inclusivamente as que limitam parcialmente a utilização industrial do  terreno. Sobre este aspecto, deverá atender-se às declarações incluídas no relatório sobre os critérios decisivos para a determinação do valor de mercado (ver acima).  As únicas obrigações adicionais que não foram expressamente previstas no contrato de compra nem nas duas avaliações, e que são agora quantificadas pela DB, resultam da aquisição e demolição da Bellevue-Tower e da inclusão do terreno Bellevue no projecto  de construção. Estes custos adicionais, desconhecidos no momento da aquisição, e que claramente só mais tarde foram suportados pela Daimler-Benz, não poderiam, todavia, ter influenciado o valor de mercado em Abril/Maio de 1990 e, consequentemente, o  preço de aquisição.  Nestas circunstâncias, a Comissão pode concluir que a diferença de 86,8 milhões de marcos alemães entre a avaliação do terrento efectuada pelo GGB e o preço de aquisição pago pela DB constitui um auxílio estatal do Land de Berlim à DB.  Aquando do início do processo, a Comissão tinha declarado que o auxílio que permitiu à DB adquirir o terreno abaixo do seu valor integral constituía um auxílio à DB na acepção do disposto no no 1 do artigo 92o do Tratado CEE. Dado que os investimentos a  efectuar no terreno dizem respeito ao comércio de serviços relacionados com veículos automóveis e outras actividades do grupo empresarial, relativamente às quais se verifica um comércio intracomunitário intenso, este auxílio ameaça falsear a  concorrência intracomunitária.  É pouco significativo, neste contexto, o facto de parcelas do espaço construído serem ou não arrendadas, uma vez que essas locações constituem locações industriais que podem assegurar lucros à DB. A Comissão também não pode aceitar a análise da DB  segundo a qual o preço de aquisição subvencionado não seria relevante do ponto de vista do mercado ou da concorrência, uma vez que, caso não tivesse podido adquirir o terreno junto à Potsdamer Platz nas condições previstas no contrato de 16 de Julho de  1990, a DB teria procurado adquirir um outro terreno em Berlim em condições semelhantes. O GGB fez referência à raridade desta oportunidade de compra para a DB, pelo que a DB não dispunha praticamente de nenhuma outra alternativa em termos de terrenos  desta ordem de grandeza no centro da cidade. Por conseguinte, o auxílio estatal não influenciou necessariamente a escolha do local por parte da DB, podendo antes ser considerado como um lucro inesperado que ameaça falsear a concorrência, uma vez que  pode conduzir ao aumento da margem de lucro a nível das actividades de serviços e/ou industriais da DB.  VI  O auxílio em causa, não se integrando no âmbito de aplicação de um regime de auxílio aprovado, deveria ter sido comunicado à Comissão nos termos do disposto no no 3 do artigo 93o do Tratado CEE. Dado que o Governo federal não comunicou previamente o  auxílio, a Comissão não pôde igualmente pronunciar-se relativamente às medidas antes da sua execução. O auxílio é por conseguinte ilícito, uma vez que foi concedido em violação do disposto no no 3 do artigo 93o do Tratado CEE.  Dado que as disposições processuais previstas no no 3 do artigo 93o do Tratado CEE, que têm igualmente significado para a ordem pública, se revestem de carácter obrigatório, tendo o Tribunal de Justiça confirmado igualmente o seu efeito directo no seu  acórdão de 19 de Junho de 1973 no processo 77/72 (3), a ilegalidade do auxílio em questão não pode ser corrigida a posteriori.  VII  Nas suas observações, a Daimler-Benz defendeu que um eventual auxílio seria compatível com o mercado comum nos termos do no 2, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE.  Na realidade, são compatíveis com o mercado comum nos termos do referido artigo, « os auxílios atribuídos à economia de certas regiões da República Federal da Alemanha afectadas pela divisão da Alemanha, desde que sejam necessários para compensar as  desvantagens económicas causadas por esta divisão ».  Sem dúvida que Berlim Ocidental se inclui entre as regiões abrangidas pelo disposto no referido artigo. Nesta perspectiva, a Comissão aprovou já anteriormente, pela última vez em Março de 1989 (ver auxílio estatal N 266/88), inúmeros auxílios previstos  na « Berlinfoerderungsgesetz » (lei para a promoção de Berlim) a favor da economia de Berlim Ocidental com base no disposto no no 2, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE e em conformidade com a declaração comum dos seus Estados-membros fundadores da  CEE, atendendo à situação especial de Berlim e à necessidade de lhe proporcionar o apoio do mundo livre.  Por seu lado, a Comissão defendeu, na sua comunicação sobre a Comunidade e a unificação alemã de 21 de Agosto de 1990 (4), que a justificação económica para a manutenção dos subsídios a Berlim deixou de existir. A Comissão saúda a intenção das  autoridades alemãs de abolir completamente este tipo de auxílio, tendo manifestado interesse em, por ocasião do exame em curso dos auxílios a favor da « Zonenrandgebiet » (zona fronteiriça) e de Berlim Ocidental, tomar uma decisão relativa ao prazo para  a abolição dos referidos auxílios que, na sua opinião, é necessária e justificada.    As autoridades alemãs e a DB chamaram, no entanto, a atenção para o facto de a DB já em 1988 ter manifestado interesse em investir em Berlim, tendo-se decidido pela localização junto à Potsdamer Platz em Setembro de 1989, ou seja, antes da abertura do  muro de Berlim. Mesmo em Abril de 1990, altura em que foi realizada a avaliação do terreno escolhido, ainda não tinha sido tomada qualquer resolução sobre a reunificação da Alemanha, não se podendo prever com qualquer certeza a data dessa reunificação.  Nessa altura, a zona em torno da Potsdamer Platz não estava ainda de modo algum integrada na zona urbana de Berlim Ocidental; não existiam também planos concretos para o desenvolvimento futuro desta zona da cidade.  Nessa altura, uma das principais complicações a enfrentar por qualquer investidor interessado na aquisição de um terreno de grande superfície na referida zona da cidade era a incerteza relativamente às relações de propriedade de determinadas parcelas,  bem como a impossibilidade de reunir terrenos de maior dimensão sem a desvantagem habitual de estarem incluídos nessa grande área terrenos mais pequenos pertencentes a particulares não dispostos a vender. Não é pois de admirar que cada um dos três  terrenos alternativos propostos pelo Senado de Berlim à DB em Janeiro de 1990 apresentassem estas desvantagens.  Com a demolição do muro de Berlim no início de 1990, não desapareceram de modo algum as nítidas desvantagens decorrentes da divisão da Alemanha e, muito especialmente, as que afectam a zona da cidade em questão. Esta situação constituía um obstáculo aos  interesses concretos dos grandes investidores privados - com excepção da DB - uma vez que qualquer projecto privado deveria tomar em consideração um novo projecto urbanístico, disposições relativas à actividade de construção ainda não estabelecidas e  investimentos públicos no domínio das ligações de transportes e dos serviços de utilidade pública. Estas circunstâncias, e especialmente o facto de não terem ainda sido definidos os princípios de planeamento urbanístico, criavam uma grande incerteza,  implicando, além disso, que cada investidor potencial se dispusesse a suportar riscos financeiros praticamente impossíveis de quantificar.  Nestas circunstâncias, a Comissão admite que o Senado de Berlim teria tido argumentos suficientes para comprovar a necessidade e justificação de um auxílio específico para compensar as desvantagens atrás mencionadas e para ganhar um primeiro investidor  disposto a aceitar os riscos inerentes e a contribuir para os objectivos de planeamento urbano daquela zona da cidade através de um grande projecto urbanístico.  Além disso, o contrato de compra prevê diversas obrigações expressas para a DB, cujos pormenores terão ainda que ser fixados logo que exista um projecto de planeamento urbanístico definitivo, bem como a obrigação adicional implícita de adquirir, se  possível, a Bellevue-Tower, demolir esta « nódoa urbanística » e integrar o terreno no projecto de construção. Após exame das informações que lhe foram transmitidas por carta de 25 de Setembro de 1991, a Comissão ficou ainda mais convencida de que o  contrato de compra incluía um elemento de auxílio estatal, tendo no entanto admitido que o Senado de Berlim pudesse conceder um auxílio estatal e que um auxílio estatal daquele tipo era necessário para compensar a DB das circunstâncias que rodearam o  contrato de compra naquela época anterior à unificação. Dado que as referidas circunstâncias não foram expressamente traduzidas no contrato, não poderiam ser tomadas em consideração aquando da avaliação do terreno, embora justifiquem um auxílio estatal  para compensação das referidas desvantagens.  Por conseguinte, no final de 1991 a Comissão mostrou-se disposta a examinar, em conjunto com os peritos do Senado de Berlim e com a DB, as consequências financeiras das obrigações e encargos adicionais impostos à DB no contrato de compra. Para o efeito,  a Comissão determinou os custos líquidos que resultariam para a DB da sua decisão de integrar o terreno situado na Eichhornstrasse 5-6 no projecto de construção. Esses custos líquidos poderiam ser considerados por si só como expressão das desvantagens  económicas que se faziam sentir em Julho de 1990, ou seja, antes da unificação alemã, devido à divisão do país. Um auxílio destinado a compensar esses custos económicos efectivos adicionais justificar-se-ia, por conseguinte, com base no disposto no no  2, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE. A Comissão salientou, todavia, que não podia concordar com os custos líquidos mencionados pela DB nas suas observações no âmbito do processo, que a DB tinha avaliado em 112,5 milhões de marcos alemães num  total de 207,8 milhões de marcos alemães que representariam as obrigações e encargos decorrentes do contrato de compra.  Conforme anteriormente referido, o exame técnico levado a cabo em Janeiro e Fevereiro de 1992 permitiu concluir que os custos líquidos que resultam para a DB da aquisição da Bellevue-Tower e da integração do terreno Bellevue no projecto de construção  devem ser estimados em 53 milhões de marcos alemães. Consequentemente, a Comissão considera que um auxílio à DB no montante máximo de 53 milhões de marcos alemães é compatível com o mercado comum nos termos do disposto no no 2, alínea c), do artigo 92o  do Tratado CEE.  Todavia, o restante auxílio estatal incluído no contrato de compra, no montante de 33,8 milhões de marcos alemães, é incompatível com o disposto no artigo 92o do Tratado CEE.  No no 3 do artigo 92o do Tratado CEE são indicados os auxílios que podem ser considerados compatíveis com o mercado comum. No caso em apreço, a compatibilidade com o disposto no Tratado deve ser determinada no contexto comunitário e não em relação a um  único Estado-membro. A fim de garantir o funcionamento regular do mercado comum e de ter em conta os princípios enunciados na alínea f) do artigo 3o, as derrogações previstas no no 3 do artigo 92o em relação ao princípio da proibição de qualquer auxílio  consignado no no 1 do artigo 92o devem ser interpretadas de modo estrito aquando do exame de um regime de auxílios ou de um auxílio individual. Essas derrogações só poderão ser aplicadas caso a Comissão esteja convencida de que as forças de mercado não  conseguem por si só levar o potencial beneficiário do auxílio a, sem a intervenção do auxílio, adoptar um modo de actuação que contribua para a consecução de um dos objectivos mencionados no no 3 do artigo 92o  Relativamente à derrogação prevista no no 3, alínea a), do artigo 92o, é necessário relembrar que a Comissão sempre defendeu o ponto de vista de que nenhuma região da Alemanha Ocidental se distingue por uma situação económica e social tão grave que  justifique a tomada em consideração de uma excepção daquele tipo em relação ao princípio da proibição de qualquer auxílio constante do no 1 do artigo 92o, nos termos da qual os auxílios destinados a promover o desenvolvimento económico de regiões em que  o nível de vida seja anormalmente baixo ou em que exista grave situação de subemprego podem ser considerados compatíveis com o mercado comum.  Relativamente à derrogação prevista no no 3, alínea b), do artigo 92o, deve referir-se que o auxílio indirecto à venda de terrenos em questão não permitirá fomentar a realização de um projecto importante de interesse europeu comum nem sanar uma  perturbação grave da economia de um Estado-membro.  De acordo com o disposto no no 3, alínea c), do artigo 92o, podem ser aprovados os auxílios destinados a facilitar o desenvolvimento de certas actividades ou regiões económicas, quando não alterem as condições das trocas comerciais de maneira que  contrarie o interesse comum.  Relativamente ao aspecto regional do auxílio, deverá observar-se que, na opinião da DB, Berlim deveria continuar a ser incluída nas regiões da Alemanha elegíveis para o benefício de auxílios, devido às consequências da divisão da Alemanha que continuam  a fazer-se sentir. O aspecto da divisão da Alemanha é todavia um argumento que deve ser examinado no âmbito do disposto do no 2, alínea c), do artigo 92o Relativamente à elegibilidade de uma região no âmbito dos auxílios com finalidade regional nos  termos do no 3, alínea c), do artigo 92o, a Comissão adoptou e publicou um método de análise em duas fases (1). De acordo com os critérios definidos para a primeira fase da análise, e tomando por base os limiares aplicáveis à Alemanha (1990), a região  em causa deve registar, quer um valor acrecentado bruto per capita de 74 %, no máximo, da média do Estado-membro (Alemanha Ocidental) quer uma taxa de desemprego superior a 143 % da média do Estado-membro. Berlim Ocidental está longe destes limiares  (valor acrescentado bruto em 1986: 102 %; desemprego em 1987-1990: 119,4 %).  Na segunda fase da análise, podem ainda ser utilizados outros indicadores económicos; em determinadas circunstâncias, e sobretudo em relação às regiões que se aproximam dos limiares utilizados na primeira fase da análise, é possível que a segunda fase  revele uma justificação adequada para um auxílio com finalidade regional.  Berlim Ocidental está, no entanto, longe de atingir os limiares da primeira fase da análise. Além disso, verifica-se que, por ocasião do estabelecimento da nova lista das regiões beneficiárias de auxílios da Alemanha Ocidental em 25 de Janeiro de 1991,  Berlim Ocidental não foi incluído como elegível para beneficiar de um auxílio regional no âmbito da acção de interesse comum « Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstrukturen » (melhoria das estruturas económicas regionais), que constitui a  regulamentação mais importante em matéria de auxílios regionais alemães.  De acordo com os indicadores económicos a seguir apresentados, Berlim situa-se dentro da média nacional (Alemanha Ocidental). Com efeito, os salários brutos na região de Berlim Ocidental elevam-se a 98 % da média verificada na Alemanha Ocidental, o que,  atendendo aos consideráveis benefícios fiscais aplicáveis a Berlim Ocidental, corresponde a um nível de salários líquido que se situa acima da média registada na Alemanha Ocidental. Além disso, a dotação em infra-estruturas em Berlim Ocidental atinge 99  % da média da Alemanha Ocidental.  Tendo em conta as considerações precedentes, os auxílios regionais a favor de Berlim Ocidental não podem ser considerados compatíveis com o mercado comum na acepção do disposto no no 3, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE.  Deve ainda referir-se que os auxílios indirectos ad hoc, concedidos adicionalmente fora do âmbito de um regime de auxílios transparente, não podem, por princípio, ser aceites como compatíveis com o mercado comum na acepção do referido artigo.  Na sequência das considerações anteriores, o auxílio em questão não pode beneficiar da derrogação prevista no no 3, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE - aspectos regionais.  No que diz respeito à derrogação prevista no no 3, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE a favor dos « auxílios destinados a facilitar o desenvolvimento de certas actividades ou regiões económicas », a Comissão pode considerar compatíveis com o  mercado comum determinados auxílios, desde que não afectem as condições das trocas comerciais entre os Estados-membros. O desenvolvimento das actividades de serviços da Daimler-Benz não pode ser abrangido por uma derrogação daquele tipo, uma vez que não  existe nenhum motivo para conceder auxílios a empresas deste sector e que este ramo de actividade não pode ser considerado essencial para o conjunto da Comunidade.  VIII  Em relação aos auxílios incompatíveis com o mercado comum, a Comissão dispõe da possibilidade que lhe é facultada pelo disposto no no 2 do artigo 93o do Tratado CEE, e que foi confirmada pelo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 12 de Julho de 1973 no  processo 70/72 (5) e num outro acórdão de 24 de Fevereiro de 1987 no processo 310/85 (2), de exigir dos Estados-membros que reclamem junto dos beneficiários o reembolso dos auxílios concedidos. As autoridades alemãs devem, por conseguinte, exigir o  reembolso do auxílio ilícito concedido pelo Land de Berlim à empresa Daimler-Benz no prazo de dois meses. A recuperação deve processar-se de acordo com as disposições nacionais correspondentes, incluindo as disposições relativas ao pagamento de juros de  mora no caso de dívidas ao Estado, caso o reembolso seja efectuado após o termo do prazo estabelecido pela Comissão,  ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:  Artigo 1o  O contrato de compra de terrenos concluído em 16 de Julho de 1990 entre a Daimler-Benz AG e o Estado federado de Berlim relativo a uma área de 61 740 m2 junto à Potsdamer Platz em Berlim inclui um auxílio estatal no montante de 86 832 450  marcos alemães. Este auxílio é ilegal, na medida em que foi concedido à empresa em violação do disposto no no 3 do artigo 93o do Tratado CEE. Deste auxílio total, um montante de 53 milhões de marcos alemães é todavia compatível com o mercado comum nos  termos do disposto no no 2, alínea c), do artigo 92o do Tratado CEE. O montante restante, que se eleva a 33 832 450 marcos alemães, é, pelo contrário, incompatível com o mercado comum nos termos do artigo 92o do Tratado CEE.  Artigo 2o  O Estado federal alemão assegurar-se-á de que o auxílio incompatível com o mercado comum seja restituído pela Daimler-Benz ao Estado federado de Berlim, através de um reembolso de 33 832 450 marcos alemães, no prazo de dois meses após  notificação da presente decisão. Este montante será acrescido dos juros de que a empresa eventualmente beneficie indevidamente, caso o reembolso seja efectuado após decorrido o prazo de dois meses.  Artigo 3o  A Alemanha Federal informará a Comissão no prazo de dois meses a contar da notificação da presente decisão das medidas tomadas para lhe dar cumprimento.  Artigo 4o  A República Federal da Alemanha é a destinatária da presente decisão. Feito em Bruxelas, em 14 de Abril de 1992. Pela Comissão  Leon BRITTAN  Vice-Presidente   (1) JO no C 128 de 18. 5. 1991, p. 5. (2) Ao analisar a questão de a transacção de terrenos em causa incluir eventualmente elementos de auxílio estatal, a Comissão manteve uma argumentação semelhante à utilizada na sua Decisão 92/11/CEE, de 31  de Julho de 1991, sobre o caso Toyota (ver JO no L 6 de 11. 1. 1992, p. 36). (3) Colectânea da Jurisprudência do Tribunal, 1973, página 611. (4) COM(90) 400/1 final de 21. 8. 1990, p. 70. (5) JO no C 212 de 12. 8. 1988, p. 2. (6) Colectânea da  Jurisprudência do Tribunal, 1973, página 813. (7) Colectânea da Jurisprudência do Tribunal, 1987, página 901.