CELEX: E2017C0081
Language: de
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: Entscheidung der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 081/17/COL vom 26. April 2017 zur Einstellung des förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf mutmaßliche staatliche Beihilfen im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken und Immobilien im Gebiet Gufunes (Island) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               DE
            
            
               Amtsblatt der Europäischen Union
            
            
               L 269/53
            
         ENTSCHEIDUNG DER EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE
   Nr. 081/17/COL
   vom 26. April 2017
   zur Einstellung des förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf mutmaßliche staatliche Beihilfen im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken und Immobilien im Gebiet Gufunes (Island) [2017/1911]
   DIE EFTA-ÜBERWACHUNGSBEHÖRDE (im Folgenden „Überwachungsbehörde“) —
   gestützt auf
   das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (im Folgenden „EWR-Abkommen“), insbesondere auf Artikel 61 und Protokoll 26,
   das Abkommen zwischen den EFTA-Staaten zur Errichtung einer Überwachungsbehörde und eines Gerichtshofs (im Folgenden „Überwachungs- und Gerichtshofabkommen“), insbesondere auf Artikel 24,
   das Protokoll 3 zum Überwachungs- und Gerichtshofabkommen (im Folgenden „Protokoll 3“), insbesondere Teil I Artikel 1 und Teil II Artikel 7 Absatz 2 und Teil II Artikel 13,
   nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahmen,
   in Erwägung nachstehender Gründe:
   I.   SACHVERHALT
   
   1.   VERFAHREN
   
   
               (1)
            
            
               Am 2. April 2014 reichte Gámaþjónustan hf. (im Folgenden „Beschwerdeführer“) bei der Überwachungsbehörde per E-Mail eine Beschwerde ein, der zufolge Íslenska Gámafélagið (im Folgenden „ÍG“) rechtswidrige staatliche Beihilfen von der Stadt Reykjavík (im Folgenden „Stadt“) erhalten habe, indem Grundstücke und Immobilien im Gebiet Gufunes in Reykjavík zu einem mutmaßlich unter dem Marktpreis liegenden Pachtzins verpachtet wurden (2).
            
         
               (2)
            
            
               Nach einer Vorprüfung erließ die Überwachungsbehörde am 30. Juni 2015 die Entscheidung Nr. 261/15/COL zur Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens wegen mutmaßlicher Beihilfen. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2015 (3) antworteten die isländischen Behörden auf die Entscheidung der Überwachungsbehörde.
            
         
               (3)
            
            
               Am 24. September 2015 wurde die Entscheidung der Überwachungsbehörde, ein förmliches Prüfverfahren einzuleiten, im Amtsblatt der Europäischen Union und der dazugehörigen EWR-Beilage veröffentlicht, wobei den Beteiligten die Frist von einem Monat eingeräumt wurde, um zur vorläufigen Beurteilung der Überwachungsbehörde Stellung zu nehmen (4).
            
         
               (4)
            
            
               Nachdem ÍG eine Fristverlängerung von einer Woche eingeräumt worden war, reichte das Unternehmen seine Stellungnahme mit Schreiben vom 29. Oktober 2015 ein (5). Die Überwachungsbehörde erhielt keine weiteren Stellungnahmen. Nach Ablauf der einmonatigen Frist zur Einreichung von Stellungnahmen erhielt die Überwachungsbehörde vom Beschwerdeführer in einer E-Mail vom 25. November 2015 (6) Marktinformationen. Mit Schreiben vom 26. November 2015 (7) leitete die Überwachungsbehörde die Stellungnahme und die Marktinformationen an die isländischen Behörden weiter, denen Gelegenheit gegeben wurde, zu antworten. Mit Schreiben vom 5. Januar 2016 (8) antworteten die isländischen Behörden. Die Angelegenheit wurde außerdem zwischen den Vertretern der isländischen Behörden und der Überwachungsbehörde bei einem Treffen in Reykjavík am 12. Februar 2016 erörtert.
            
         
               (5)
            
            
               Schließlich erhielt die Überwachungsbehörde per E-Mail vom 21. Mai 2016 (9), 27. Mai 2016 (10) und 15. Dezember 2016 (11) vom Beschwerdeführer zusätzliche Informationen zu Entwicklungen im Gebiet Gufunes.
            
         2.   BESCHREIBUNG DER MAẞNAHME
   
   2.1.   DAS GEBIET GUFUNES
   
               (6)
            
            
               Das Gebiet Gufunes liegt im Bezirk Grafarvogur in Reykjavík, Island. Bis zum Jahr 2001 war in diesem Gebiet die Düngemittelfabrik Áburðarverksmiðjan tätig. Im Jahr 2002 erwarb der Planungsfonds von Reykjavík (Skipulagssjóður Reykjavíkur, im Folgenden „SR“) die Fabrik und das sie umgebende Land von den Aktionären von Áburðarverksmiðjan (im Folgenden „Kaufvertrag“). Nach Angabe der isländischen Behörden war der damalige Plan, alle Bauten und Anlagen aus dem Gebiet zu entfernen. 2007 wurde der SR aufgelöst und ein neuer Fonds, Eignasjóður, gebildet, der die Vermögenswerte und Aufgaben des SR übernahm.
            
         
               (7)
            
            
               Laut städtischem Bebauungsplan für Reykjavík für 2001-2024 ist das Gebiet Gufunes als Wohngebiet und nicht als Gewerbegebiet vorgesehen (12). Zusätzlich ist in dem Gebiet der Bau der Sundabraut-Autobahn vorgesehen, die Laugarnes mit Gufunes verbinden soll. Darüber hinaus entwickelt sich nach dem Städtischen Planwerk 2010–2030 für Reykjavík das Industriegebiet von Gufunes zurück, und für die Zukunft ist ein städtisches Mischgebiet mit Wohneinheiten und sauberen Gewerbeaktivitäten vorgesehen (13). Keiner der Pläne sieht für die Zukunft eine Fortsetzung der Industrieaktivitäten in dem Gebiet vor.
            
         2.2.   ZWISCHEN DER STADT REYKJAVÍK UND ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ GESCHLOSSENE VERTRÄGE ZUR VERPACHTUNG VON GRUNDSTÜCKEN UND IMMOBILIEN IM GEBIET GUFUNES
   
               (8)
            
            
               Zum Zeitpunkt des Kaufs der Grundstücke und Immobilien im Gebiet Gufunes durch den SR im Februar 2002 war das Land an mehrere Pächter (vorwiegend Unternehmer und Bauherren) verpachtet. Zu diesem Zeitpunkt hatte ÍG einen Pachtvertrag mit Áburðarverksmiðjan, der am 29. Oktober 1999 geschlossen worden war (im Folgenden „Vertrag von 1999“). Im Vertrag von 1999 war ein monatlicher Pachtzins in Höhe von 159 240 ISK auf der Grundlage eines Quadratmeterpreises festgesetzt worden (14). ÍG nutzte das Areal für sein Abfallentsorgungsgeschäft. Laut Kaufvertrag übernahm der SR von Áburðarverksmiðjan sämtliche Rechte und Verpflichtungen in Bezug auf die bestehenden Pachtverträge, einschließlich des Vertrags von 1999 mit ÍG.
            
         
               (9)
            
            
               Nach Aussage der Stadt waren im Gebiet Gufunes kontinuierlich gewerbliche Tätigkeiten zu verzeichnen und war das Gebiet schwierig zu verwalten. Darüber hinaus seien die Baustrukturen und Anlagen in schlechtem Zustand gewesen, einige Pächter hätten keine Pacht gezahlt und es hätte eine Anhäufung von Schrott, z. B. Fahrzeugwracks, stattgefunden. Für die Stadt stand daher fest, dass sie Personal zur Überwachung des Gebiets rund um die Uhr würde einstellen müssen, um ihrer Rolle als Grundeigentümerin gerecht zu werden.
            
         
               (10)
            
            
               Angesichts dieser Situation schätzte es die Stadt als nicht realistisch ein, das Gebiet zur Verpachtung anzubieten. Sie beschloss daher, die Pachtverträge nicht zu verlängern und stattdessen einen Vertrag mit nur einer Partei abzuschließen. In der Folge beschloss der SR, mit ÍG — zu jenem Zeitpunkt der größte Pächter, der zudem die Pachtzahlungen fristgerecht tätigte — über die Bedingungen für die Verpachtung, Sanierung und Überwachung des Gebiets zu verhandeln (15). Es folgt eine Übersicht über die zwischen dem SR und ÍG geschlossenen Verträge.
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22. Februar 2005. Der SR und ÍG schlossen einen Pachtvertrag über einige Immobilien im Gebiet, der den Vertrag von 1999 ablöste. Der monatliche Gesamtpachtzins wurde auf 960 000 ISK für insgesamt 4 676 Quadratmeter (einschließlich eines Grundstücks von 500 Quadratmetern) festgesetzt (16).
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14. Oktober 2005. Der SR und ÍG schlossen einen Vertrag über die Pacht, Sanierung und Überwachung des Gebiets Gufunes (im Folgenden „Allgemeiner Pachtvertrag 2005“), der den Vertrag vom 22. Februar 2005 ablöste. Nach dem neuen Vertrag war ÍG verpflichtet, sämtliche Instandhaltungsarbeiten und Verbesserungsmaßnahmen an der Immobilie durchzuführen. Der Allgemeine Pachtvertrag 2005 war bis zum 31. Dezember 2009 in Kraft. Im Allgemeinen Pachtvertrag 2005 war nicht festgelegt, wie viele Quadratmeter der Immobilie ÍG gepachtet hatte. Gleichwohl existiert der Ausdruck einer Luftaufnahme im Anhang des Allgemeinen Pachtvertrags 2005, der zeigt, welche Teile des Gebiets an ÍG verpachtet wurden (17). Die isländischen Behörden haben klargestellt, dass der Vertrag ein Gebiet von ungefähr 130 000 Quadratmetern betraf. Der Allgemeine Pachtvertrag 2005 legte nicht den Quadratmeterpreis oder den Wert der Verpflichtungen von ÍG fest. Die Höhe des monatlichen Pachtzinses wurde auf insgesamt 2 000 000 ISK festgesetzt und wird entsprechend dem Verbraucherpreisindex jeden Monat neu berechnet (18).
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29. Dezember 2006. Die Geltungsdauer des Allgemeinen Pachtvertrages 2005 wurde per Änderung bis zum 31. Dezember 2011 verlängert. ÍG wurde außerdem verpflichtet, bestimmte Immobilien abzureißen und Gerätschaften vom Areal fortzuschaffen. Es wurde ÍG erlaubt, Vorrichtungen und Anlagen, die auf eigene Kosten vom Areal entfernt wurden, zu behalten (19).
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21. Dezember 2007 Die Geltungsdauer des Allgemeinen Pachtvertrages 2005 wurde per Änderung bis zum 31. Dezember 2015 verlängert. Der Eigentümer konnte jederzeit einen Teil oder auch den gesamten verpachteten Grund übernehmen, falls dies aufgrund von Änderungen im Flächennutzungsplan nötig sein sollte. ÍG stimmte auch zu, Leitungen für Strom, Wasser und Heizung, die nicht mehr benutzbar waren, neu anzuschließen. Darüber hinaus nahm ÍG eine Klage aus unerlaubter Handlung gegen die Stadt zurück (20).
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15. Juni 2009. Die Geltungsdauer des Allgemeinen Pachtvertrages 2005 wurde per Änderung bis zum 31. Dezember 2018 verlängert. ÍG übernahm die Instandhaltung des Gebiets sowie die Errichtung eines Damms, und eine bestehende Verpachtung eines Bootslagers im Besitz des Jachtklubs Reykjavík wurde verlängert. ÍG stimmte außerdem zu, eine Klage gegen die Stadt bezüglich der Instandhaltungskosten zurückzunehmen (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Obwohl die Fläche des von ÍG gepachteten Grundstücks 130 000 m2 beträgt, sind nach Angaben der Stadt nur 110 000 m2 für die Zwecke der Firma zu gebrauchen. Die registrierte Gesamtfläche der Gebäude beträgt 24 722 m2. Nach dem isländischen Immobilienregister beträgt der Wert der Grundstücke, die zuvor im Besitz von Áburðarverksmiðjan waren, 211 000 000 ISK. Der Wert des von ÍG gepachteten Grundes wurde nicht taxiert, aber der Wert des gesamten Grundes, der zuvor im Besitz von Áburðarverksmiðjan war, wird von der Stadt auf rund 137 000 000 ISK geschätzt. Der registrierte Gesamtwert der von ÍG gepachteten Gebäude beträgt 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               Nach Artikel 4 Absatz 2 des isländischen Gesetzes über die kommunalen Einnahmen Nr. 4/1995 muss der Eigentümer der Immobilie die Grundsteuer zahlen, es sei denn, es handelt sich um verpachtete Bauernhöfe, verpachtete Grundstücke oder eine andere vertragliche Nutzung von Grund; in diesem Fall sind die Steuern vom Anwohner oder Nutzer zu entrichten. Das fragliche Land, die Gebäude und die Anlagen liegen in einem begrenzten Hafengebiet, welches Faxaflóahafnir sf. gehört und an die Stadt verpachtet wird. Daher zahlt die Stadt die Grundsteuer für das gepachtete Land und die Immobilien, die an ÍG weiterverpachtet werden.
            
         
               (13)
            
            
               Die Verträge enthalten zwar keine Informationen über den Wert der von ÍG erbrachten Dienstleistungen, die Stadt legte jedoch eine Tabelle mit einer Schätzung der Kosten für ÍG vor, wie sie im Allgemeinen Pachtvertrag 2005 und den späteren Änderungen (im Folgenden zusammen „Pachtverträge“) seit der Zeit festgesetzt sind, als der Allgemeine Pachtvertrag 2005 geschlossen wurde, und bis zum Ende der Pachtzeit 2018 (23). Die Schätzung wurde durch die Fachanalysten der Stadt durchgeführt. Des Weiteren enthalten die bereitgestellten Informationen die Kosten sowohl der abgeschlossenen als auch der noch nicht abgeschlossenen Abrissprojekte. Den vorliegenden Informationen zufolge betragen die von ÍG aufzubringenden Kosten einschließlich des Pachtzinses durchschnittlich 10 815 624 ISK pro Monat. Der monatliche Pachtzins beträgt somit ca. 25 % der monatlichen Gesamtaufwendungen von ÍG.
            
         
               (14)
            
            
               Als der Vertrag vom 22. Februar 2005 geschlossen wurde, hatte der SR ÍG keine Verpflichtungen auferlegt. Die Verpflichtungen von ÍG wurden mit dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005 vom 14. Oktober 2005 eingeführt und im Hinblick auf die geplanten Abrisse und die geschätzten Kosten für Sanierung, Entsorgung und Überwachung des Gebiets festgesetzt. Die Sanierungs- und Entsorgungsauflagen wurden angesichts des Zustands des Areals als erheblich angesehen. Es folgt eine Schätzung der Kosten von ÍG nach den im Allgemeinen Pachtvertrag 2005 festgesetzten Verpflichtungen (24).
               
                           Jahr
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Pachtzins
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Personalkosten
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Verwaltungskosten
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Instandhaltungskosten
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Prozesskosten
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Energiekosten Dritter
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Nicht abgeschlossener Abriss
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Abgeschlossener Abriss
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Reparaturen
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Tore/Zäune
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Sanierung
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Malerarbeiten
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Restaurierungen
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Verkabelung usw.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Abwasser
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Wellenbrecher
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Entsorgung
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asphalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Boden
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Feuermelder
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Gesamtverpflichtungen
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              ISK gesamt
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Monatsmittel
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Mittel
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Quelle: Stadt Reykjavík
                        
                     
         2.3.   JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN IM GEBIET GUFUNES
   
               (15)
            
            
               Anfang 2014 beschloss der Stadtrat von Reykjavík, einen Lenkungsausschuss einzurichten, der eine Vision für das Gebiet Gufunes vorlegen sollte (25). Der Ausschuss schlug einen offenen Ideenwettbewerb zur künftigen Planung für das Gebiet Gufunes vor. Auf einer Sitzung des Stadtrats von Reykjavík im Juni 2015 wurde beschlossen, eine Anzeige zur Ankündigung eines Wettbewerbs zu schalten, worin Interessenten aufgefordert wurden, Ideen zur künftigen Organisation des Gebiets Gufunes einzureichen (26). Bei der Stadt gingen infolge der Anzeige vier Ideen ein. Eines der Gebote kam von RVK Studios, einer Filmproduktionsfirma, die Interesse am Kauf eines Teils der Baustrukturen im Gebiet Gufunes anmeldete, mit dem Ziel, dort eine Filmindustrie anzusiedeln. Die Gebäude, an deren Kauf RVK Studios Interesse anmeldete, sind einige der früheren Immobilien von Áburðarverksmiðjan, die mit den Pachtverträgen an ÍG verpachtet worden waren.
            
         
               (16)
            
            
               Die Stadt und RVK Studios ließen den fraglichen Teil des Gebiets Gufunes in der Folge durch zwei unabhängige Immobilienmakler bewerten (27). Auf der Sitzung des Stadtrats vom 18. November 2015 wurde beschlossen, das Amt für Immobilienmanagement und Wirtschaft mit der Aufnahme von Verhandlungen mit RVK Studios auf der Grundlage dieser Bewertungen zu beauftragen (28). Des Weiteren beauftragte der Stadtrat das Amt mit der Aufnahme von Verhandlungen mit ÍG bezüglich der Räumung und möglichen Standortverlagerung gemäß dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005.
            
         
               (17)
            
            
               Am 19. Mai 2016 beschloss der Stadtrat von Reykjavík, mit RVK Studios einen Vertrag über den Kauf bestimmter Immobilien im Gebiet Gufunes zu schließen (29). Daraufhin gab die Stadt bekannt, dass ÍG seine Aktivitäten in das neue städtische Industriegebiet in Esjumelar verlagern würde (30). Am 20. Mai 2016 unterzeichneten der Bürgermeister von Reykjavík und der Geschäftsführer von ÍG Vereinbarungen über die Beendigung der Pachtverträge und die Verlagerung von ÍG, und sie taten den ersten Spatenstich auf dem neuen Werksgelände von ÍG in Esjumelar. Am 27. Mai 2016 unterzeichnete die Stadt einen Vertrag mit RVK Studios über den Verkauf eines Teils der früheren Immobilien von Áburðarverksmiðjan (31). Die Fläche der an RVK Studios verkauften Immobilien beträgt 8 400 m2, der Kaufpreis belief sich auf 301 650 000 ISK. Die Stadt räumte RVK Studios außerdem eine Kaufoption für ein Areal östlich der Bauten mit einer Gesamtfläche von 19 200 m2 ein. RVK Studios wird für diese Option jährlich 1 000 ISK pro m2 entrichten.
            
         3.   DIE BESCHWERDE
   
   
               (18)
            
            
               Nach Angaben des Beschwerdeführers hat die Stadt ÍG durch die Verpachtung von Land im Gebiet Gufunes unter dem Marktpreis rechtswidrige staatliche Beihilfen gewährt. In seiner Beschwerde an die Überwachungsbehörde führt der Beschwerdeführer aus, dass der Pachtzins — auch wenn es schwierig sei, die Höhe der Beihilfen genau zu bestimmen — eindeutig weit unter dem angemessenen Marktpreis liege. Da ÍG nicht den normalen Marktpreis zahle, genieße das Unternehmen einen Wettbewerbsvorteil. Des Weiteren sei das Land in Gufunes dem Beschwerdeführer zufolge für viele Unternehmen, die für ihren Betrieb viel Platz benötigen, von Interesse, etwa für Verkehrsknotenpunkte und Lager.
            
         
               (19)
            
            
               Der Beschwerdeführer merkte an, dass der Pachtzins im Allgemeinen Pachtvertrag 2005 auf 2 Mio. ISK festgesetzt worden sei, mit jährlichen Steigerungen gemäß Verbraucherpreisindex (die Grundsteuer, die nicht von ÍG, sondern vom Eigner der Immobilie, d. h. der Stadt gezahlt wird, belaufe sich auf 41 % des Jahrespachtzinses). Des Weiteren habe ÍG bestimmte Instandhaltungsverpflichtungen, die als Teil des Pachtzinses gelten, obwohl die geschätzten Kosten für diese Verpflichtungen in den Verträgen nicht enthalten seien. Darüber hinaus verböten die Pachtverträge ÍG nicht, das Areal an Dritte unterzuverpachten. Der Beschwerdeführer betonte, dass es in den Pachtverträgen keine Einschätzung zu den möglichen Einkünften aus der Unterverpachtung von Teilen der Immobilie gebe und ob dies den Pachtzins beeinflusse.
            
         
               (20)
            
            
               Der Beschwerdeführer merkt außerdem an, dass unklar sei, wie hoch der Quadratmeterpreis sei und wie der Pachtzins festgesetzt worden sei. Dem Beschwerdeführer zufolge sollte der Marktpreis für die Verpachtung der Immobilie auf der Basis verschiedener anerkannter Preisbestimmungsmethoden zwischen 12 und 41 Mio. ISK monatlich liegen. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, dass die Verpachtung der Immobilien an ÍG zu einem weit unter dem Marktwert liegenden Preis im Widerspruch zu den EWR-Vorschriften über staatliche Beihilfen stehe.
            
         4.   GRÜNDE FÜR DIE EINLEITUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS
   
   
               (21)
            
            
               In der Entscheidung Nr. 261/15/COL prüfte die Überwachungsbehörde vorläufig, ob die zwischen der Stadt und ÍG geschlossenen Verträge über die Pacht des Gebiets Gufunes staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellen, und, falls dies zutrifft, ob die staatlichen Beihilfen als mit dem Funktionieren des EWR-Abkommens vereinbar angesehen werden können.
            
         
               (22)
            
            
               Nach der Prüfung der von den isländischen Behörden vorgelegten Informationen kam die Überwachungsbehörde zu dem vorläufigen Schluss, dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Verträge zwischen der Stadt und ÍG staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens darstellen. Folgende Aspekte wurden in der Entscheidung Nr. 261/15/COL genannt:
               
                           i)
                        
                        
                           Im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 EWR-Abkommen umfasst der Staat alle Körperschaften der staatlichen Verwaltung, von der Zentralregierung bis zur Kommunalebene. Da die an ÍG verpachteten Grundstücke und Immobilien der Stadt gehören, stellt jeglicher Abschlag auf den Pachtzins einen Transfer staatlicher Mittel dar.
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           Die Überwachungsbehörde hegte Zweifel daran, dass die Stadt, als sie die Verträge mit ÍG schloss, wie ein privater Verpächter in einer vergleichbaren rechtlichen und sachlichen Lage gehandelt hat. Die vorläufige Prüfung der Überwachungsbehörde zeigte, dass ein wirtschaftlicher Vorteil zugunsten von ÍG nicht ausgeschlossen werden könne.
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           Da kein anderes Unternehmen die Gelegenheit hatte, mit der Stadt über die Verpachtung der Grundstücke und Immobilien zu verhandeln, erschienen die Maßnahmen der vorläufigen Beurteilung der Überwachungsbehörde zufolge selektiv zu sein.
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           Abschließend stellte die Überwachungsbehörde fest, dass jegliche ÍG gewährte Zuwendung in Form einer ermäßigten Pacht der Firma theoretisch erlaubt hätte, ihre Aktivitäten als Ergebnis der Zuwendung zu steigern oder zumindest beizubehalten. Somit ist die Zuwendung geeignet, die Chancen von in anderen Vertragsparteien niedergelassenen Unternehmen, die möglicherweise mit ÍG auf dem isländischen Abfallentsorgungsmarkt in Wettbewerb treten wollten, einzuschränken. Die Beihilfen sind damit geeignet, den Wettbewerb zu verfälschen und den Handel innerhalb des EWR zu beeinträchtigen.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Nach Auffassung der Überwachungsbehörde müssten weitere Belege beigebracht werden, um feststellen zu können, ob die Konditionen der Pachtverträge mit dem EWR-Abkommen vereinbar sind.
            
         
               (24)
            
            
               Folglich fragte sich die Überwachungsbehörde, ob die Pachtverträge zwischen der Stadt und ÍG staatliche Beihilfen darstellen und ob sie, falls dies zutrifft, nach Artikel 61 Absatz 3 Buchstabe c mit dem EWR-Abkommen vereinbar sind.
            
         5.   STELLUNGNAHME DER STADT ZUR EINLEITUNGSENTSCHEIDUNG
   
   
               (25)
            
            
               Nach Angaben der Stadt enthält der Vertrag mit ÍG keine staatlichen Beihilfen im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 EWR-Abkommen, da ÍG daraus keine Vorteile entstanden seien.
            
         
               (26)
            
            
               Der Stadt zufolge sind die Verträge vom 22. Februar 2005 und 14. Oktober 2005 zu marktüblichen Konditionen geschlossen worden, da der Pachtzins auf einem Pachtzins beruht habe, der nach einem offenen Ausschreibungsverfahren gegen Ende 2003 festgesetzt worden sei und mit Analysen/Schätzungen der Experten der Stadt übereingestimmt hätte.
            
         
               (27)
            
            
               Die Stadt lehnt die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Methoden zur Bestimmung des Marktpachtzinses als ungeeignet ab. Stattdessen zieht die Stadt einen Vergleich zur Pacht einer anderen Immobilie, d. h. der alten staatlichen Zementfabrik in der Sævarhöfði 31, die in einem mit Gufunes vergleichbaren Industriegebiet liegt.
            
         
               (28)
            
            
               Die Stadt habe die Immobilie Sævarhöfði 31 im Jahr 2014 erworben. 2013 hätte die Zentralstelle für die Vergabe öffentlicher Aufträge (Ríkiskaup) die Immobilie für den isländischen Staat zur Pacht ausgeschrieben. Als die Stadt die Immobilie kaufte, habe sie sich verpflichtet, das höchste Gebot gemäß der Ausschreibung anzunehmen. Die Zentralstelle für die Vergabe öffentlicher Aufträge habe vier Angebote erhalten, deren höchstes bei monatlich 420 000 ISK lag, ohne irgendwelche Sonderdienstleistungen oder -pflichten für den Pächter vorzusehen. Der Immobilienschätzwert für die Immobilie in der Sævarhöfði 31 betrage 293 028 000 ISK. Daher belaufe sich das höchste Gebot auf 0,147 % des Immobilienschätzwerts. Im Vergleich dazu betrage der Pachtzins nach dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005 mit ÍG 0,320 % des Schätzwerts für die Immobilie in Gufunes. Die Stadt betont, dass der Pachtzins für die Sævarhöfði 31 in einem offenen Ausschreibungsverfahren ermittelt worden sei und den Marktwert von Industriearealen in der Stadt zu marktüblichen Konditionen angemessen widerspiegele. Dieser Vergleich zeige, dass die von ÍG gezahlte Pacht in keinem Fall als unter dem Marktwert für Industriegebiete in der Stadt liegend betrachtet werden könne, vor allem, wenn man bedenkt, dass im Pachtzins für die Sævarhöfði 31 die Faktoren, die den Pachtzins für das Gebiet Gufunes beeinflusst haben, nicht mit berücksichtigt seien.
            
         
               (29)
            
            
               Der Stadt zufolge ist der Umstand, dass sich andere Parteien nachträglich für das Gebiet interessierten, kaum von Bedeutung, wenn es um die Bewertung der Nachfrage zu dem Zeitpunkt ginge, zu dem der Allgemeine Pachtvertrag 2005 geschlossen worden sei, d. h. im Oktober 2005. Zu jenem Zeitpunkt sei es als nicht realistisch eingeschätzt worden, das Gebiet zur Verpachtung anzubieten. ÍG habe sämtliche Kosten für die Sanierung des Areals und die Instandsetzung der Gebäude getragen. Des Weiteren habe keine andere Partei Interesse bekundet, als das Gebiet 2003 zur Pacht ausgeschrieben worden sei. Es müsse daher angenommen werden, dass das späte Interesse mit dem Zustand des Gebiets nach der Übernahme der Verwaltung durch ÍG zusammenhängt.
            
         
               (30)
            
            
               Laut Stadt ist der Höchstpreis nicht der einzige Faktor, den die Überwachungsbehörde zu berücksichtigen habe, wenn das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten angewandt wird. Die entscheidende Frage sei vielmehr, ob sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter unter denselben Bedingungen auf die in Frage stehende Transaktion eingelassen hätte (32). Des Weiteren muss ein Vergleich im Verhalten zwischen öffentlichen und privaten Investoren unter Bezugnahme auf das Verhalten erfolgen, das ein Privatinvestor zur Zeit der fraglichen Transaktion in Erwägung der verfügbaren Information und der zu jenem Zeitpunkt vorhersehbaren Entwicklungen an den Tag gelegt hätte.
            
         
               (31)
            
            
               Als die Verträge zwischen der Stadt und ÍG geschlossen worden seien, seien die Marktbedingungen nicht normal gewesen, da es keinen aktiven Markt für Industrieimmobilien dieser Art und in jenem Zustand gegeben habe. Daher müssten die marktüblichen Konditionen laut Stadt aus der zu jener Zeit bestehenden objektiven und verifizierbaren Perspektive bewertet werden. Unter Bezugnahme auf das oben Gesagte ist die Stadt der Auffassung, dass entsprechende Informationen in den Unterlagen zu finden seien, die Reykjavík zu diesem Fall vorgelegt habe. Falls man darüber hinaus marktübliche Konditionen für Industrieareale dieser Art aufzeigen könnte, stünde das Beispiel des Pachtzinses, der für die ehemalige staatliche Zementfabrik in der Sævarhöfði 31 im Jahr 2014 erzielt wurde, für den Marktwert von Gebieten wie Gufunes.
            
         
               (32)
            
            
               Laut Stadt könnten die ÍG durch die Pachtverträge auferlegten Verpflichtungen nicht mit den Auflagen verglichen werden, um die es in der Sache Haslemoen Leir
                   (33) gegangen sei. Die in jenem Fall zur Debatte stehende Verpflichtung, die zum Erlangen eines Preisnachlasses eingegangen werden musste, betraf einen möglichen Verlust für Haslemoen AS aufgrund des Unvermögens, ein bestimmtes Gebäude zu verpachten. Die ÍG auferlegten Verpflichtungen beträfen indessen Instandhaltungsarbeiten und Verbesserungen an der Immobilie, Abrissarbeiten, den Neuanschluss von Leitungen für Strom, Wasser und Heizung sowie andere Bauarbeiten auf dem Gelände. Die Kosten für diese Verpflichtungen seien von den Fachanalysten der Stadt auf der Grundlage von jüngsten Ausschreibungen für vergleichbare Projekte geschätzt worden. Trotz der fehlenden Dokumentation, die die genauen ökonomischen Auswirkungen der ÍG übertragenen Dienstleistungen belegen, sowie der raumplanerischen Unwägbarkeit müsse die Überwachungsbehörde anerkennen, dass diese Verpflichtungen den Effekt einer Reduzierung des Pachtzinses hatten. Der Stadt zufolge wäre eine Nichtberücksichtigung der Auswirkungen der Auflagen unzumutbar, umso mehr, als die tatsächlichen Kosten, die ÍG aufgrund dieser Auflagen getragen habe, mit den Schätzungen übereinstimmten.
            
         
               (33)
            
            
               Nach Auffassung der Stadt hat diese wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt und raumplanerischen Erwägungen Rechnung getragen, als sie den Pachtvertrag mit ÍG schloss. Die Stadt habe sehr belastende und kurzfristige Kündigungsklauseln in den Vertrag aufgenommen, um das Gebiet in kurzer Zeit räumen lassen zu können, falls und sobald sich der Staat entschließen sollte, die Sundabraut-Autobahn zu bauen. Der SR sei mit den Immobilien und dem Gebiet umfassend vertraut und sehr wohl in der Lage gewesen, objektiv einzuschätzen, ob der Zustand des Areals angemessen war, um es auf dem Markt zur Pacht anzubieten. Ein Privatinvestor hätte stets die Flächennutzungspläne bei seiner Entscheidung über die Nutzung von Grundstücken und Immobilien beachtet.
            
         
               (34)
            
            
               Im Lichte der oben angeführten Erwägungen besteht die Stadt darauf, dass die Pachtverträge mit ÍG dem Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten Genüge tun.
            
         6.   STELLUNGNAHME VON ÍG
   
   
               (35)
            
            
               Laut ÍG ist die große Fläche des Grundes für sie als Pächter nur von sehr begrenztem Nutzen und macht die Auflagen zur Instandhaltung und Beaufsichtigung nur noch aufwendiger und kostspieliger. Darüber hinaus seien die Gebäude zwar groß, was die Quadratmeter anbetrifft, sie seien aber in sehr schlechtem Zustand. ÍG betont, dass die Gebäude tatsächlich nur erworben worden seien, um abgerissen zu werden. Es sei ein Totalabriss vorgesehen gewesen und geplant worden, ein Wohngebiet und eine Autobahn auf dem Areal entstehen zu lassen. Daher sei jede Berechnung auf der Grundlage von Quadratmetern oder der Grundstücksgröße für die Bestimmung des Marktpachtzinses für das Gebiet irrelevant.
            
         
               (36)
            
            
               2003 hätte der SR das Areal und die Gebäude in Gufunes genutzt, um Lagerraum für verschiedene Personen und Firmen zur Verfügung zu stellen, die vom SR angewiesen worden waren, andere Gebiete in der Stadt zu räumen. Diese Regelung habe sich für den SR in logistischer Hinsicht schnell als problematisch erwiesen, daher hätte der SR ÍG angeboten, ihm das ganze Gebiet zu verpachten, mit dem Ziel, das Gebiet sanieren zu lassen. ÍG habe anfänglich sehr gezögert, diese Aufgabe zu übernehmen, da das Gebiet eine Vielzahl von Problemen aufwies, wie etwa schwierige Pächter und eine Ansammlung von Fahrzeugwracks und Industrieabfällen.
            
         
               (37)
            
            
               In den letzten zehn Jahren habe ÍG monatlich im Schnitt 16,5 Mio. ISK für Instandhaltung und andere Ausgaben aufgewendet, die normalerweise der Verpächter hätte tragen müssen. Diese Kosten müssten bei der Berechnung des Marktwerts der Pacht in Rechnung gestellt werden.
            
         
               (38)
            
            
               Laut ÍG sei der Zustand der Gebäude im Gebiet Gufunes trotz der Aufwendungen für Renovierungen desolat. Nahezu jedes Gebäude habe undichte Stellen und die meisten Dächer der Bauten seien schadhaft und unbrauchbar. Darüber hinaus seien fast alle Fenster, ausgenommen derjenigen des Bürogebäudes, schadhaft und unbrauchbar, viele Böden in den Gebäuden seien in gefährlichem Zustand und hätten an zahlreichen Stellen Löcher, auch erfüllten Treppen nicht die vorschriftsmäßigen Anforderungen. Zusätzlich hätten die meisten Gebäude keinen Wasseranschluss, keine Toiletten, und keine den Vorschriften entsprechende Stromversorgung.
            
         
               (39)
            
            
               Darüber hinaus sei ÍG während der längsten Zeit der Pachtdauer mit der Tatsache konfrontiert gewesen, dass die Stadt das Gelände kurzfristig hätte zurückfordern können. Die Bestimmung über die kurze Kündigungsfrist von 18 Monaten und die Auflage, einen Teil des Areals auf Aufforderung nach einer nur zwölfmonatigen Frist zurückzugeben, sei ein Nachteil für ein Unternehmen der Abfallentsorgungswirtschaft, in der schwere Maschinen und Ausrüstungsgegenstände zum Einsatz kommen.
            
         
               (40)
            
            
               ÍG zufolge hat das späte Interesse des Beschwerdeführers nur geringe Bedeutung für die Bewertung der Nachfrage nach dem Gelände zum Zeitpunkt des Abschlusses des Allgemeinen Pachtvertrags 2005. Die Situation sei 2005 so gestaltet gewesen, dass es zu jenem Zeitpunkt als unrealistisch gelten musste, das Gebiet zur Verpachtung anzubieten. Seitdem habe ÍG erhebliche Mittel aufgewandt, um das Gebiet zu erneuern, zu sanieren und instand zu setzen. Es müsse daher angenommen werden, dass das späte Interesse im Zusammenhang mit dem Zustand des Gebiets nach der Übernahme der Verwaltung durch ÍG steht.
            
         
               (41)
            
            
               Abschließend legte ÍG eine unabhängige Pachtbewertung von 101 Reykjavík Fasteignasala vom 15. Oktober 2015 vor (34). Die Bewertung biete eine Einschätzung des Wertes des Allgemeinen Pachtvertrages 2005 auf Grundlage des Wertes und Zustands der einzelnen Immobilien im Oktober 2005. Die Schlussfolgerung des Sachverständigen laute, dass der gesamte monatliche Pachtwert für die Immobilien und das Gebiet 1 870 000 ISK betragen hätte.
            
         II.   WÜRDIGUNG
   
   1.   VORLIEGEN STAATLICHER BEIHILFEN
   
   
               (42)
            
            
               Artikel 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens lautet wie folgt:
               „Soweit in diesem Abkommen nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Beihilfen der EG-Mitgliedstaaten oder der EFTA-Staaten oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Funktionieren dieses Abkommens unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Vertragsparteien beeinträchtigen.“
            
         
               (43)
            
            
               Dies bedeutet, dass eine Maßnahme im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens dann eine staatliche Beihilfe darstellt, wenn folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sind: Die Maßnahme: i) wird vom Staat oder durch staatliche Mittel gewährt; ii) verschafft dem Begünstigten einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil; iii) ist geeignet, den Handel zwischen Vertragsparteien zu beeinträchtigen und den Wettbewerb zu verfälschen.
            
         1.1.   FEHLENDER WIRTSCHAFTLICHER VORTEIL
   1.1.1.   Allgemeines
   
   
               (44)
            
            
               Im Folgenden legt die Überwachungsbehörde ihre Erwägungen dazu dar, warum sie zu dem Schluss gekommen ist, dass die Pachtverträge ÍG keinen Vorteil im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens verschaffen.
            
         
               (45)
            
            
               Ein Vorteil im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens ist jeglicher wirtschaftlicher Nutzen, den ein Unternehmen unter marktüblichen Konditionen, d. h. in Abwesenheit einer staatlichen Intervention, nicht erlangt hätte und der das Unternehmen seinen Wettbewerbern gegenüber in eine günstigere Position versetzt (35). Sollte der Vertrag zu begünstigenden Konditionen in dem Sinne, dass ÍG eine Pacht unterhalb des Marktpreises zahlt, geschlossen worden sein, wäre dem Unternehmen ein Vorteil im Sinne der Vorschriften über staatlichen Beihilfen entstanden.
            
         
               (46)
            
            
               Um diese Frage zu prüfen, wendet die Überwachungsbehörde das Kriterium des „marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten“ (market economy operator, im Folgenden „MEO“) an, nach dem das Verhalten von Staaten oder öffentlichen Behörden beim Verkauf oder der Vermietung von Vermögenswerten mit demjenigen von privaten Wirtschaftsteilnehmern verglichen wird (36).
            
         
               (47)
            
            
               Zweck des MEO-Kriteriums ist die Prüfung, ob der Staat einem Unternehmen einen Vorteil gewährt hat, indem er sich in Bezug auf eine bestimmte Transaktion, z. B. den Verkauf oder die Verpachtung von Vermögenswerten, nicht wie ein privater marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer verhalten hat (37). Die öffentliche Hand muss politische Ziele außer Acht lassen und sich stattdessen auf das alleinige Ziel konzentrieren, für ihre Investitionen eine Marktrendite oder einen Gewinn zu erzielen und einen Marktpreis für den Verkauf oder die Verpachtung ihrer Vermögenswerte zu erreichen (38). Die Überwachungsbehörde merkt gleichwohl an, dass bei dieser Bewertung in der Regel sämtliche Sonderrechte und -pflichten im Zusammenhang mit dem betreffenden Vermögenswert in Rechnung zu stellen sind, insbesondere diejenigen, die den Marktwert beeinflussen könnten.
            
         
               (48)
            
            
               Ob Marktkonditionen vorliegen und ob der vereinbarte Preis für eine Transaktion dem Marktpreis entspricht, kann durch bestimmte Indikatoren festgestellt werden. Die Auslobung eines offenen, transparenten und bedingungsfreien Bietverfahrens ist im Allgemeinen ein geeignetes Mittel, um sicherzustellen, dass der Verkauf oder die Verpachtung von Vermögenswerten durch die nationalen Behörden dem MEO-Kriterium entspricht und ein fairer Marktwert für die betreffenden Waren und Dienstleistungen erreicht wird. Gleichwohl bedeutet dies nicht automatisch, dass das Fehlen eines ordentlichen Bietverfahrens oder ein möglicher Mangel in einem solchen Verfahren die Vermutung rechtfertigen würde, dass eine staatliche Beihilfe vorliegt. Die Überwachungsbehörde kann sich auch auf andere Indikatoren stützen, einschließlich Sachverständigengutachten.
            
         1.1.2.   Fehlen eines Ausschreibungsverfahrens
   
   
               (49)
            
            
               Unter Berücksichtigung der genannten Erwägungen muss die Überwachungsbehörde zunächst prüfen, ob die Stadt ein Ausschreibungsverfahren durchgeführt hat, das angemessen und geeignet war, einen Marktpreis zu ermitteln (39). Im vorliegenden Fall wurde gleichwohl festgestellt, dass kein öffentliches Ausschreibungsverfahren für das fragliche Gebiet durchgeführt wurde. Darüber hinaus wurde vor dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005 keine unabhängige Bewertung vorgenommen.
            
         
               (50)
            
            
               Die Stadt hat dessen ungeachtet betont, dass die verschiedenen bestehenden Pachtverträge in dem Gebiet, die 2003 infolge offener Anzeigen in den isländischen Medien geschlossen wurden, bei der Festsetzung der Pacht im Allgemeinen Pachtvertrag 2005 mit ÍG berücksichtigt wurden. Gleichwohl ist die Überwachungsbehörde der Ansicht, dass diese Anzeigen lediglich Aufrufe zur Interessenbekundung darstellten und keine offenen Ausschreibungen. Darüber hinaus betrafen sie nicht das ganze Areal, das einem Pächter zur Pacht angeboten wurde, sondern eher einzelne Immobilien auf dem Gelände.
            
         
               (51)
            
            
               Die Überwachungsbehörde kommt deshalb zu dem Schluss, dass dieses Anzeigenverfahren nicht die Anforderungen des MEO-Kriteriums erfüllt. Entsprechend kann dieses Verfahren keinen zuverlässigen Indikator für die Festsetzung des Marktpreises für die fragliche Pacht abgeben.
            
         1.1.3.   Sachverständigengutachten zum Pachtwert
   
   
               (52)
            
            
               Wie oben erwähnt, schließt das Fehlen eines ausreichenden Ausschreibungsverfahrens die Möglichkeit für die Überwachungsbehörde, das MEO-Kriterium anzuwenden, nicht aus. Gleichwohl muss die Überwachungsbehörde die fragliche Transaktion auf ihre Substanz hin prüfen und insbesondere den vereinbarten Preis mit dem Marktpreis vergleichen. Zu diesem Zweck greift die Überwachungsbehörde gemeinhin auf das Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen als Indikator für den Marktpreis zurück. Ein solches Gutachten sollte idealerweise zum Zeitpunkt der Transaktion erstellt werden. Gleichwohl kann die Überwachungsbehörde sich in ihrer Bewertung auch auf ein nachträglich angefertigtes Gutachten stützen (40).
            
         
               (53)
            
            
               Die Stadt hat erklärt, dass es mehrere Punkte gibt, die den Marktpachtzins im Gebiet Gufunes beeinflusst hätten. Erstens seien die Baustrukturen und Anlagen in schlechtem Zustand gewesen, einige Pächter hätten keine Pacht gezahlt und es habe eine Anhäufung von Schrott gegeben, der habe entsorgt werden müssen. Zweitens habe Ungewissheit über die Raumordnungsplanung für das Gebiet Gufunes bestanden. Die Industrietätigkeit im Gebiet werde nach früheren und aktuellen Raumordnungsplänen zurückgefahren, und die Stadt sehe sich daher außerstande, einen langfristigen Pachtvertrag für die Immobilie zu schließen. Drittens sei ÍG verpflichtet, auf Verlangen einen Teil des Grundstücks innerhalb einer Frist von zwölf Monaten zurückzugeben, und die Kündigungsfrist für das gesamte Gelände einschließlich der Bauten betrage gerade einmal 18 Monate.
            
         
               (54)
            
            
               Wie bereits bemerkt, hatte die Stadt den Wert der Immobilien und der Pacht durch zwei unabhängige Immobilienmakler schätzen lassen, als sie mit RVK Studios Verhandlungen über den Verkauf der Gebäude im Gebiet Gufunes aufnahm. Obwohl diese unabhängigen Gutachten den Marktpachtzins für die Immobilien nicht unmittelbar betreffen, bestätigen sie den schlechten Zustand der Immobilien und ihren Marktwert. Beide unabhängige Gutachter betonen, dass die Gebäude undichte Stellen hätten und nicht ausreichend isoliert seien, dass sie beträchtliche Industrieabfälle aus der Zeit beherbergten, als sie von einem Düngemittelhersteller benutzt wurden, und dass sie allgemein heruntergewirtschaftet seien. Zusätzlich enthielten einige Gebäude Asbest, andere seien abbruchreif.
            
         
               (55)
            
            
               Wie oben erwähnt, hat die Stadt auch einen Vergleich mit einer ähnlichen Industrieimmobilie in der Sævarhöfði 31 zur Verfügung gestellt. Die Immobilie war durch die Zentralstelle für die Vergabe öffentlicher Aufträge zur Pacht ausgeschrieben worden, und das höchste von vier Geboten in Höhe von monatlich 420 000 ISK wurde angenommen. Mit diesem Pachtvertrag wurden dem Pächter keine Sonderdienstleistungen oder -pflichten auferlegt. Als Prozentsatz des Schätzwerts der Immobilie beträgt das höchste Pachtgebot 0,147 %, während sich der Pachtzins nach dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005 auf 0,320 % des Schätzwerts für das Gebiet Gufunes beläuft.
            
         
               (56)
            
            
               Darüber hinaus hat 101 Reykjavík Fasteignasala eine unabhängige Bewertung des Allgemeinen Pachtvertrages 2005 vorgenommen (41). Das Gutachten stammt vom 15. Oktober 2015. Es beruht auf dem Wert und dem Zustand der einzelnen Immobilien, die getrennt bewertet und untersucht wurden. Das Gutachten betrachtet den Zustand der Immobilien und des Gebiets zu der Zeit, als der Allgemeine Pachtvertrag 2005 geschlossen wurde, sowie die damals herrschenden Marktbedingungen. Die Schlussfolgerung des Sachverständigen lautete, dass der monatliche Gesamtpachtwert für die Immobilien im Oktober 2005 1 870 000 ISK betragen habe. Gleichwohl wurde der monatliche Pachtzins nach dem Allgemeinen Pachtvertrag 2005 auf 2 000 000 ISK festgesetzt und in Übereinstimmung mit dem Verbraucherpreisindex jeden Monat neu berechnet (42). Somit ist der monatlich von ÍG gezahlte Betrag höher als der im Sachverständigengutachten berechnete Marktpachtzins.
            
         
               (57)
            
            
               Gestützt auf das Vorhergehende kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass der Allgemeine Pachtvertrag 2005 nicht unter dem Marktpreis geschlossen wurde.
            
         
               (58)
            
            
               Abschließend merkt die Überwachungsbehörde an, dass weder der Vergleich mit der in der Sævarhöfði 31 gelegenen Immobilie noch die von 101 Reykjavík Fasteignasala vorgenommene Bewertung die Sonderpflichten, die in den Pachtverträgen enthalten waren, in Rechnung stellen, insbesondere die kurze Kündigungsfrist (die jetzt geltend gemacht wird) und die verschiedenen Instandhaltungspflichten. Die finanziellen Auswirkungen dieser Auflagen auf den Pachtzins sind schwer zu quantifizieren. Gleichwohl liegt es in der Natur der Sache, dass sie die Stadt auf Kosten von ÍG begünstigen, was die Schlussfolgerung der Überwachungsbehörde, dass der Allgemeine Pachtvertrag 2005 zu Marktkonditionen geschlossen wurde, weiter stützt.
            
         
               (59)
            
            
               Im Lichte dieser Erwägungen kommt die Überwachungsbehörde zu dem Schluss, dass ÍG aus den Pachtverträgen kein wirtschaftlicher Vorteil entstanden ist.
            
         2.   SCHLUSSFOLGERUNG
   
   
               (60)
            
            
               Auf der Grundlage der vorstehenden Würdigung stellt die Überwachungsbehörde fest, dass es sich bei den Pachtverträgen zwischen der Stadt und ÍG über die Verpachtung des Gebiets Gufunes nicht um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens handelt —
            
         HAT FOLGENDE ENTSCHEIDUNG ERLASSEN:
   Artikel 1
   Die Pachtverträge zwischen der Stadt Reykjavík und Íslenska Gámafélagið über die Verpachtung des Gebiets Gufunes stellen keine staatlichen Beihilfen im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens dar. Das förmliche Prüfverfahren wird eingestellt.
   Artikel 2
   Diese Entscheidung ist an Island gerichtet.
   Artikel 3
   Nur der englische Text dieser Entscheidung ist verbindlich.
   
      Brüssel, den 26. April 2017
      
         
            Für die EFTA-Überwachungsbehörde
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Vorsitzender
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Mitglied des Kollegiums
         
      
   
   
      (1)  Entscheidung Nr. 261/15/COL zur Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf etwaige staatliche Beihilfen im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken und Immobilien im Gebiet Gufunes, veröffentlicht im ABl. C 316 vom 24.9.2015, S. 22. und in der EWR-Beilage Nr. 57 vom 24.9.2015, S. 21.
   
      (2)  Aktenzeichen 704 341-704 343.
   
      (3)  Aktenzeichen 774 957.
   
      (4)  Entscheidung Nr. 261/15/COL zur Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf etwaige staatliche Beihilfen im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken und Immobilien im Gebiet Gufunes, veröffentlicht im ABl. C 316 vom 24.9.2015, S. 22. und in der EWR-Beilage Nr. 57 vom 24.9.2015, S. 21.
   
      (5)  Aktenzeichen 778 453.
   
      (6)  Aktenzeichen 781 877.
   
      (7)  Aktenzeichen 781 927.
   
      (8)  Aktenzeichen 786 716.
   
      (9)  Aktenzeichen 805 588.
   
      (10)  Aktenzeichen 806 264.
   
      (11)  Aktenzeichen 831 665.
   
      (12)  Online abrufbar unter: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Siehe auch http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf (isländisch).
   
      (13)  A. a. O.
   
      (14)  Aktenzeichen 716 986, S. 17.
   
      (15)  Aktenzeichen 716 985 und 742 948.
   
      (16)  Aktenzeichen 716 986, S. 21.
   
      (17)  Siehe Aktenzeichen 716 985.
   
      (18)  Aktenzeichen 716 986, S. 25.
   
      (19)  Aktenzeichen 716 986, S. 29.
   
      (20)  Aktenzeichen 716 986, S. 31.
   
      (21)  Aktenzeichen 716 986, S. 33.
   
      (22)  Aktenzeichen 716 985.
   
      (23)  Aktenzeichen 742 948.
   
      (24)  Alle Angaben in ISK.
   
      (25)  Aktenzeichen 716 985.
   
      (26)  Bekanntmachung online verfügbar unter: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Aktenzeichen 786 718.
   
      (28)  Das Protokoll der Stadtratssitzung ist online verfügbar unter: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386 (isländisch).
   
      (29)  Das Protokoll der Stadtratssitzung ist online verfügbar unter: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407 (isländisch).
   
      (30)  Bekanntmachung online verfügbar unter: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela (isländisch).
   
      (31)  Bekanntmachung online verfügbar unter: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver (isländisch).
   
      (32)  Urteil Westdeutsche Landesbank Girozentrale/Kommission, T-228/99 und T-233/99, ECLI:EU:T:2003:57.
   
      (33)  Siehe die Entscheidung der Überwachungsbehörde Nr. 90/12/COL vom 15. März 2012 zum Verkauf bestimmter Gebäude im Inneren Lager von Haslemoen Leir, Rn. 81, verfügbar unter: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf (englisch).
   
      (34)  Aktenzeichen 778 453.
   
      (35)  Urteil SFEI u. a., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, Rn. 60, und Urteil Spanien, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, Rn. 41.
   
      (36)  Zur Anwendung des MEO-Kriteriums siehe die Rechtssache E-12/11, Asker Brygge, Slg. 2012, Bericht 536 des EFTA-Gerichtshofs, und Urteil Land Burgenland u. a./Kommission, C-214/12 P, C-215/12 P und C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682. Diese Fälle betreffen den Verkauf des Eigentums an Grundstücken. Gleichwohl bieten sie einen Leitfaden für den Verkauf anderer Rechte an Grundstücken, einschließlich der Pacht im vorliegenden Fall.
   
      (37)  Siehe die Leitlinien der Überwachungsbehörde zum Begriff der staatlichen Beihilfe im Sinne des Artikels 61 Absatz 1 des EWR-Abkommens, Rn. 133. Verfügbar unter: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf (englisch).
   
      (38)  Urteil Land Burgenland u. a./Kommission, C-214/12 P, C-215/12 P und C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682.
   
      (39)  Entscheidung der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 61/16/COL zur Einstellung des förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf eine etwaige staatliche Beihilfe durch Verpachtung einer zuvor von der NATO betriebenen Glasfaserleitung, Rn. 80, noch nicht veröffentlicht, verfügbar unter: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf (englisch).
   
      (40)  Rechtssache E-12/11, Asker Brygge, Slg. 2012, Bericht 536 des EFTA-Gerichtshofs, Rn. 81, und Entscheidung der EFTA-Überwachungsbehörde Nr. 61/16/COL zur Einstellung des förmlichen Prüfverfahrens in Bezug auf eine etwaige staatliche Beihilfe durch Verpachtung einer bisher von der NATO betriebenen Glasfaserleitung, Rn. 88, noch nicht veröffentlicht.
   
      (41)  Aktenzeichen 778 453.
   
      (42)  Aktenzeichen 716 986, S. 25.