CELEX: 31994L0047
Language: es
Date: 1994-10-26 00:00:00
Title: Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido

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31994L0047

Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido  

Diario Oficial n° L 280 de 29/10/1994 p. 0083 - 0087 Edición especial en finés : Capítulo 13 Tomo 27 p. 0040  Edición especial sueca: Capítulo 13 Tomo 27 p. 0040 

DIRECTIVA 94/47/CE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 26 de octubre de 1994 relativa a  la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de  adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA, Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, su artículo 100 A, Vista la propuesta de la Comisión (1), Visto el dictamen del Comité Económico y Social (2), Con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 189 B del Tratado  (3), 1.  Considerando que las diferencias entre las legislaciones nacionales en materia de contratos  relativos a la adquisición de derechos de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más  inmuebles pueden crear obstáculos para el buen funcionamiento del mercado interior, distorsiones de  competencia y compartimentación de los mercados nacionales; 2.  Considerando que el objetivo de la presente Directiva es la creación de una base mínima de  normas comunes que permita garantizar el buen funcionamiento del mercado interior y, a través de  ello, la protección de los adquirentes; que es suficiente que dichas normas se refieran a las  transacciones contractuales sólo en sus aspectos relativos a la información sobre los elementos  constitutivos del contrato, a las modalidades de transmisión de dicha información y a los  procedimientos y modalidades de resolución; que el instrumento adecuado para alcanzar el objetivo  que se pretende es una Directiva; que las disposiciones de la presente Directiva, por lo tanto,  respetan por consiguiente el principio de subsidiariedad; 3.  Considerando que la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los contratos a que se  refiere la presente Directiva varía considerablemente entre los Estados miembros; que, por  consiguiente, procede referirse de forma sintética a esta diversidad formulando una definición  suficientemente amplia de tales contratos, sin que ello suponga una armonización a escala  comunitaria de la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los mismos; 4.  Considerando que la presente Directiva no tiene por objeto regular en qué medida pueden  celebrarse contratos de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido en los  Estados miembros ni el fundamento jurídico de estos contratos; 5.  Considerando que en la práctica los contratos relativos a la adquisición de un derecho de  utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles difieren de los contratos de  arrendamiento; que esta diferencia se manifesta, entre otros aspectos, en la forma de pago; 6.  Considerando que en el mercado puede observarse que existen ciertos hoteles, residencias  hoteleras u otras estructuras turísticas residenciales similares afectados por transacciones  contractuales similares a las que han hecho necesaria la presente Directiva; 7.  Considerando que deben evitarse las indicaciones engañosas o incompletas en la información  relativa específicamente a la venta de los derechos de utilización a tiempo parcial de uno o más  inmuebles; que dicha información habrá de completarse con un documento complementario que deberá  estar a disposición de cualquier persona que lo solicite; que los elementos de información  contenidos en dicho documento complementario deberán formar parte del contrato de adquisición de un  derecho de utilización a tiempo parcial de uno o más bienes inmuebles; 8.  Considerando que, para procurar al adquirente un nivel de protección elevado y habida cuenta de  las características particulares de los sistemas de utilización en régimen de tiempo compartido de  bienes inmuebles, el contrato de adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo  compartido de uno o más bienes inmuebles debe contener ciertos elementos mínimos; 9.  Considerando que, para establecer una protección eficaz de los adquirentes en este ámbito,  conviene precisar las obligaciones mínimas que los vendedores deben cumplir con respecto a los  adquirentes; 10.  Considerando que el contrato de adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo  compartido de uno o más inmuebles deberá estar redactado, de entre las lenguas de la Comunidad, en  la lengua del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua del Estado miembro del que  éste sea nacional; que, no obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrá imponer la  obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad, en su  o sus lenguas; que procede exigir una traducción conforme del contrato a efectos de las  formalidades que deberán cumplirse en el Estado miembro en que esté situado el bien; 11.  Considerando que, para ofrecer al adquirente la posibilidad de evaluar mejor las obligaciones  derivadas de los contratos celebrados, así como los derechos correspondientes, debe concedérsele un  plazo durante el cual pueda resolverse sin alegar motivo del contrato habida cuenta de que el bien  inmueble está situado, en muchos casos, en otro Estado y sometido a una legislación diferente de la  del adquirente; 12.  Considerando que la exigencia, por parte del vendedor, de pagos por anticipado antes de la  expiración del plazo durante el que el adquirente puede resolver el contrato sin alegar motivo,  puede disminuir la protección del adquirente; que por lo tanto procede prohibir los anticipos antes  de la expiración de dicho plazo; 13.  Considerando que en caso de resolución de un contrato de adquisición de un derecho de  utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles cuyo precio esté total o  parcialmente cubierto por un préstamo concedido al adquirente por el vendedor o por un tercero  sobre la base de un acuerdo celebrado entre éste y el vendedor conviene prever que el contrato de  préstamo sea resuelto sin penalidad; 14.  Considerando que existe el riesgo, en algunos casos, de privar al consumidor de la protección  que le concede la presente Directiva si se designa el Derecho de un país tercero como el Derecho  aplicable al contrato; que, por lo tanto, conviene prever en la presente Directiva disposiciones  dirigidas a evitar dicho riesgo; 15.  Considerando que corresponde a los Estados miembros adoptar medidas tendentes a garantizar el  cumplimiento de las obligaciones del vendedor, HAN ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA: Artículo 1 La presente Directiva tiene por objeto aproximar las disposiciones  legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros referentes a la protección de los  adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos relativos, directa o  indirectamente, a la adquisición de un derecho de utilización de uno o más inmuebles en régimen de  tiempo compartido. La presente Directiva se refiere únicamente a las disposiciones sobre contratos en sus aspectos  relativos a: -  la información referente a los elementos constitutivos del contrato y las condiciones de  transmisión de dicha información; -  los procedimientos y formas de resolución. Sin perjuicio del respeto de las normas generales del Tratado, los Estados miembros conservan su  competencia sobre los demás aspectos, entre otras cosas para determinar la naturaleza jurídica de  los derechos objeto de los contratos a los que se refiere la presente Directiva. Artículo 2 A efectos de la presente Directiva, se entenderá por: -  «  contrato relativo, directa o indirectamente, a la adquisición de un derecho de utilización de  uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido  » (en lo sucesivo denominado «  contrato  »):  todo contrato o grupo de contratos celebrado para un período mínimo de tres años, por el que,  mediante el pago de un determinado precio global, se cree, se transfiera o se establezca compromiso  de transferir, directa o indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la  utilización de uno o más inmuebles, durante un período determinado o determinable del año que no  podrá ser inferior a una semana; -  «  inmueble  »: todo inmueble o parte de un inmueble para uso de vivienda al que se refiera el  derecho objeto del contrato; -  «  vendedor  »: toda persona física o jurídica que, en los contratos comprendidos en el ámbito  de la presente Directiva y en el marco de su actividad profesional, cree, transfiera o se  comprometa a transferir el derecho objeto del contrato; -  «  adquirente  »: toda persona física a la que, actuando en los contratos comprendidos en el  ámbito de la presente Directiva, con fines que se pueda considerar que no pertenecen al marco de su  actividad profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la destinataria de la  creación del derecho objeto del contrato. Artículo 3 1.  Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones medidas a fin de que el  vendedor esté obligado a proporcionar un documento a cualquier persona que solicite información  sobre el o los bienes inmuebles, el cual deberá incluir, además de una descripción general de dicho  bien o de dichos bienes, por lo menos información concisa y precisa sobre los datos indicados en  las letras a) a g), i) y l) del Anexo, así como indicaciones sobre la forma de obtener información  complementaria. 2.  Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda la información mencionada en el  apartado 1 y que deba incluirse en el documento a que se refiere el apartado 1 forme parte  integrante del contrato. Salvo que las partes acuerden expresamente otra cosa, los cambios introducidos en la información  contenida en el documento contemplado en el apartado 1 sólo podrán ser resultado de circunstancias  ajenas a la voluntad del vendedor. Los cambios introducidos en dicha información deberán comunicarse al adquirente antes de la  celebración del contrato. El contrato deberá hacer constar explícitamente dichos cambios. 3.  Cualquier publicidad que se refiera al inmueble de que se trate indicará la posibilidad de  obtener el documento mencionado en el apartado 1 y dónde puede solicitarse dicho documento. Artículo 4 Los Estados miembros dispondrán en su legislación: -  que el contrato, que se hará obligatoriamente por escrito, deberá contener al menos los datos  que se mencionan en el Anexo; -  que el contrato y el documento contemplado en el apartado 1 del artículo 3, deberán estar  redactados, de entre las lenguas oficiales de la Comunidad en la lengua o en una de las lenguas del  Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua o en una de las lenguas del Estado  miembro del que éste sea nacional, a elección del adquirente. No obstante, el Estado miembro en que  resida el adquirente podrá imponer la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las  lenguas oficiales de la Comunidad, en su lengua o en sus lenguas y -  la obligación de que el vendedor facilite una traducción conforme del contrato en la lengua o en  una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales de la Comunidad del Estado miembro en  que esté situado el inmueble. Artículo 5 Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones lo siguiente: 1)  Además de lo que las legislaciones nacionales permitan al adquirente en materia de invalidez de  los contratos, el adquirente tendrá derecho: -  a resolver el contrato sin alegar motivos (ad nutum) dentro de un plazo de diez días naturales a  partir de la firma del contrato por ambas partes o de la firma por ambas partes de un contrato  preliminar vinculante. En caso de que el décimo día sea festivo se prolongará dicho plazo hasta el  primer día laborable siguiente; -  si el contrato no contiene, en el momento de la firma por ambas partes del contrato o de la  firma por ambas partes de un contrato preliminar vinculante, la información mencionada en el Anexo  en las letras a), b), c), d) 1, d) 2, h), i), k), l), y m), a resolver el contrato en un plazo de  tres meses a partir de ese momento. En caso de que en el plazo de tres meses se facilitara la  información en cuestión, el adquirente dispondrá, a partir de ese momento, del plazo de resolución  que se menciona en el primer guión; -  si, transcurrido el plazo de tres meses contemplado en el segundo guión, no ha hecho uso del  derecho de resolución y el contrato no contiene la información mencionada en el Anexo en las letras  a), b), c), d) 1, d) 2, h), i), k), l) y m), el adquirente dispondrá del plazo de resolución ad  nutum contemplado en el primer guión a partir del día siguiente al vencimiento de dicho plazo. 2)  Para ejercer los derechos contemplados en el punto 1, el adquirente enviará antes de la  expiración del plazo, a la persona cuyo nombre y dirección figuren a tal fin en el contrato, una  comunicación de forma que pueda ser probada conforme a la legislación nacional, con arreglo a las  condiciones especificadas en el contrato en virtud de la letra l) del Anexo. Por lo que se refiere  al respeto del plazo, bastará que la notificación, cuando se haga por escrito, sea enviada antes de  la expiración del plazo. 3)  Si el adquirente ejerce el derecho a que se refiere el primer guión del punto 1, sólo podrá  obligársele al pago, si procede, de los gastos que, de acuerdo con las legislaciones nacionales, se  hayan producido debido a la perfección del contrato y a su resolución, y que correspondan a actos  que deban realizarse preceptivamente antes del final del período contemplado en el primer guión del  punto 1. Estos gastos deberán mencionarse explícitamente en el contrato. 4)  Si el adquirente ejerce el derecho de resolución a que se refiere el segundo guión del apartado  1, no podrá exigírsele pago alguno. Artículo 6 Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones medidas encaminadas a prohibir  cualquier pago de anticipos por el adquirente antes del final del período de ejercicio del derecho  de resolución contemplado en el primer guión del punto 1 del artículo 5. Artículo 7 Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que: -  en caso en que el precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo concedido  por el vendedor, o -  en caso de que el precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo concedido  al adquirente por un tercero previo acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el contrato de préstamo quedará resuelto sin penalización en caso de que el adquirente ejerza  cualquiera de los derechos de resolución del contrato previsto en el artículo 5. Los Estados miembros establecerán las modalidades de la resolución del contrato de préstamo. Artículo 8 Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda cláusula mediante la  cual el adquirente renuncie a los beneficios de los derechos mencionados en la presente Directiva o  mediante la cual el vendedor quede liberado de las obligaciones derivadas de la presente Directiva,  no vincule al adquirente, en las condiciones fijadas por sus ordenamientos jurídicos nacionales. Artículo 9 Los Estados miembros adoptarán las medidas necesarias a fin de que, sea cual fuere la  normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la protección que otorga la presente  Directiva, en caso de que el bien inmueble esté situado en el territorio de un Estado miembro. Artículo 10 Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones las consecuencias del  incumplimiento de las disposiciones de la presente Directiva. Artículo 11 La presente Directiva no será obstáculo para que los Estado miembros adopten o  mantengan disposiciones más favorables en materia de protección del adquirente en el ámbito  regulado por la misma, sin perjuicio de sus obligaciones resultantes del Tratado. Artículo 12 1.  Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales, reglamentarias y  administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a más  tardar treinta meses después de su publicación en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas.  Informarán de ello inmediatamente a la Comisión. Cuando los Estados miembros adopten dichas disposiciones, éstas incluirán una referencia a la  presente Directiva o irán acompañadas de dicha referencia en su publicación oficial. Los Estados  miembros establecerán las modalidades de la mencionada referencia. 2.  Los Estados miembros comunicarán a la Comisión el texto de las disposiciones de derecho interno  que adopten en el ámbito regulado por la presente Directiva. Artículo 13 Los destinatarios de la presente Directiva serán los Estados miembros. Hecho en Estrasburgo, el 26 de octubre de 1994. Por el Parlamento Europeo El Presidente K. HAENSCHPor el Consejo El Presidente J. EEKHOFF  ANEXO Datos mínimos que debe contener el contrato contemplado en el artículo 4 a)   Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor  en el momento de la celebración del contrato, así como de la identidad y domicilio del  propietario; b)  naturaleza precisa del derecho objeto del contrato, y una cláusula en la que se indiquen las  condiciones de ejercicio de ese derecho en el territorio del Estado miembro en el que estén  situados el bien o los bienes, y, si estas condiciones han sido cumplidas o, en el caso contrario,  las condiciones que todavía deberán cumplirse; c)  cuando se determine el bien, descripción precisa del bien y de su situación; d)  si se trata de un inmueble en construcción: 1)  fase en que se encuentra la construcción; 2)  una estimación razonable del plazo para la terminación del inmueble; 3)  si es un inmueble determinado, número del permiso de construcción y nombre y dirección  completos de la autoridad o autoridades competentes en la materia; 4)  fase en que se encuentran los servicios comunes que permiten la utilización del inmueble  (conexiones de gas, electricidad, agua, teléfono); 5)  garnatías sobre la terminación del inmueble y, en caso de que no se termine, sobre la  devolución de cualquier cantidad abonada y, si procede, condiciones en que se ofrecen dichas  garantías; e)  servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento, recogida de basuras) de los  que puede o podrá disfrutar el adquirente, y condiciones de tal disfrute; f)  instalaciones comunes, como piscina, sauna, etc., a las que el adquirente tiene o podría tener  acceso en su momento y, si procede, condiciones de este acceso; g)  principios con arreglo a los cuales se organizarán el mantenimiento y su correspondiente  servicio, así como la administración y la gestión del inmueble; h)  indicación precisa del período durante el cual podrá ejercerse el derecho objeto del contrato  y, si procede, duración del régimen en vigor; fecha a partir de la cual el adquirente podrá ejercer  el derecho objeto del contrato; i)  precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio objeto del contrato; una estimación del  importe que deberá abonar por la utilización de las instalaciones y servicios comunes; base del  cálculo de la cuantía correspondiente a los gastos derivados de la ocupación del bien inmueble por  el adquirente, de los gastos legales obligatorios (impuestos, contribuciones) y de los gastos  administrativos complementarios (gestión, mantenimiento y su correspondiente servicio); j)  cláusula que estipule que la adquisición no supondrá desembolso, gasto u obligación alguna  distintos de los mencionados en el contrato; k)  si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o reventa, o ambas  posibilidades, del derecho objeto del contrato, así como posibles costes en caso de que el sistema  de intercambio o reventa esté organizado por el vendedor o por un tercero designado por éste en el  contrato; l)  información sobre el derecho de resolución del contrato e indicación de la persona a la que  deberá comunicarse la posible resolución, con indicación, asimismo, del modo o los modos de  efectuar dicha comunicación; indicación precisa de la naturaleza e importe de los gastos que  debería pagar el adquirente con arreglo al apartado 3 del artículo 5, en caso de ejercer su derecho  de resolución ad nutum; si procede, información sobre las modalidades de resolución del contrato de  préstamo vinculado al contrato en cualquiera de los casos de resolución del mismo; m)  fecha y lugar de la firma del contrato por cada una de las partes.