CELEX: E2012C0261
Language: nl
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA Nr. 261/12/COL van 4 juli 2012 betreffende gemeentelijke belastingmaatregelen, de verkoop van onroerend goed en de verkoop van elektriciteit aan Verne (IJsland)

5.12.2013   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 324/21
            
         
      BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
   Nr. 261/12/COL
   van 4 juli 2012
   betreffende gemeentelijke belastingmaatregelen, de verkoop van onroerend goed en de verkoop van elektriciteit aan Verne (IJsland)
   DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA (“DE AUTORITEIT”),
   GEZIEN de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (hierna “de EER-Overeenkomst” genoemd), en met name artikel 61, lid 3, onder c),
   GEZIEN de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (hierna “de Toezichtovereenkomst” genoemd), en met name artikel 24,
   GEZIEN Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst (hierna “Protocol 3” genoemd), en met name artikel 1, lid 2, van deel I en artikel 4, lid 4, artikel 6, artikel 7, lid 5, en artikel 8 van deel II,
   NA de belanghebbenden overeenkomstig de genoemde artikelen te hebben aangemaand hun opmerkingen te maken (1),
   Overwegende hetgeen volgt:
   I.   FEITEN
   
   1.   PROCEDURE
   
               (1)
            
            
               Na prenotificatiecontacten hebben de IJslandse autoriteiten op 1 september 2010 overeenkomstig artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3, bij de Autoriteit kennisgeving gedaan van staatssteun voor de bouw van een datacentrum in de gemeente Reykjanesbær (hierna “de gemeente” of “Reykjanesbær” genoemd), en wel bij brief die op dezelfde dag door de Autoriteit is ontvangen en geregistreerd (feit nr. 568140). De kennisgeving betrof afwijkingen van belastingen en heffingen die krachtens wet nr. 57/2010 en een op 23 oktober 2009 geparafeerde overeenkomst (hierna “de investeringsovereenkomst” genoemd) waren toegestaan voor de bouw van een datacentrum (hierna “het datacentrum” genoemd) door de onderneming Verne Holdings ehf. (hierna “Verne” genoemd).
            
         
               (2)
            
            
               Na een uitgebreide briefwisseling (2) deelde de Autoriteit de IJslandse autoriteiten bij brief van 3 november 2010 (feit nr. 573997) mee dat zij had besloten om voor de steun voor het datacentrum van Verne de formele onderzoeksprocedure als neergelegd in artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol 3 in te leiden.
            
         
               (3)
            
            
               Besluit nr. 418/10/COL van de Autoriteit om de procedure in te leiden (hierna “het inleidingsbesluit” genoemd) is bekendgemaakt in het Publicatieblad van de Europese Unie en het EER-supplement daarop (3). De Autoriteit verzocht de belanghebbenden om in dit verband hun opmerkingen kenbaar te maken. Er zijn echter geen opmerkingen van belanghebbenden ontvangen.
            
         
               (4)
            
            
               Bij brieven van 23 november 2010, 4 januari, 18 januari en 2 februari 2011 (feiten nr. 578499, nr. 582634, nr. 583705 en nr. 585546) heeft de Autoriteit ingestemd met verzoeken van de IJslandse autoriteiten om de termijn voor het indienen van opmerkingen over het besluit te verlengen.
            
         
               (5)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben hun opmerkingen ingediend bij brief van 28 februari 2011 (feit nr. 589033). De Autoriteit heeft op 12 april 2011 aanvullende informatie van de IJslandse autoriteiten ontvangen (feit nr. 594276).
            
         
               (6)
            
            
               De zaak is besproken in een op 27 mei 2011 in Brussel gehouden bijeenkomst van de Autoriteit en de IJslandse autoriteiten. Naar aanleiding daarvan heeft Autoriteit op1 juni 2011 een e-mail verzonden (feit nr. 599862), waarna de IJslandse autoriteiten in twee brieven van 21 juni 2011 (feit nr. 601641) en 27 juni 2011 (feit nr. 602133) informatie hebben verstrekt.
            
         
               (7)
            
            
               Voorts heeft het IJslandse nationale energiebedrijf (Landsvirkjun) apart aanvullende informatie verstrekt bij brief van 20 juni 2011, die op 23 juni 2011 door de Autoriteit is ontvangen (feit nr. 601937), en bij een brief die op 16 januari 2011 door de Autoriteit is ontvangen (feit nr. 621366).
            
         
               (8)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben bij brief van 28 september 2011 (feit nr. 609826) hun kennisgeving van de steunmaatregelen voor de bouw van het datacentrum ingetrokken. De Autoriteit heeft daarop een brief gestuurd die was gedateerd 4 oktober 2011 (feit nr. 609991), waarin de ontvangst van de intrekking van de kennisgeving werd bevestigd en de IJslandse autoriteiten werd medegedeeld dat de Autoriteit overeenkomstig artikel 8, lid 2, van deel II van Protocol 3 het formele onderzoek voor de betreffende maatregelen zou afsluiten, maar waarin de Autoriteit tevens aangaf dat zij haar onderzoek naar de maatregelen die waren vastgesteld in het kader van bepaalde nog steeds geldende overeenkomsten die met Verne waren aangegaan in verband met het beoogde datacentrum, zou voortzetten.
            
         
               (9)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben bij brief van 25 oktober 2011 (feit nr. 613209) in antwoord op bovengenoemde brief van de Autoriteit van 4 oktober 2011 informatie verstrekt. De IJslandse autoriteiten hebben daarna per e-mail op 30 april 2012 nadere informatie verstrekt (feit nr. 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Tot slot hebben de IJslandse autoriteiten, na een korte bespreking van de zaak in een bijeenkomst met de Autoriteit op 2 mei 2012 in Brussel, op 14 en 24 mei 2012 per e-mail nadere uitleg over de zaak gegeven (respectievelijk feiten nr. 634340 en nr. 635757) en hebben zij op 1 juni 2012 per e-mail meer documenten verstrekt (feit nr. 636529).
            
         2.   ACHTERGROND
   2.1   Begunstigde
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. is een particuliere vennootschap die in juni 2007 in IJsland is geregistreerd. Verne Holdings ehf. heeft drie volle dochterondernemingen, te weten: Verne Global, Inc., dat is geregistreerd in de Verenigde Staten van Amerika, Verne Global Ltd., dat is geregistreerd in het Verenigd Koninkrijk, en Verne Real Estate ehf., dat in maart 2008 is geregistreerd in IJsland (4).
            
         
               (12)
            
            
               Volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie is Verne Holdings ehf. eigendom van een aantal minderheidsaandeelhouders, waarvan Teha Investments S.a.r.l. en de mondiale investeerder Novator de twee grootste zijn. Voorts heeft het management, volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie, een aanmerkelijk belang in Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Gesloten overeenkomsten
   
   
               (13)
            
            
               Volgens de later ingetrokken kennisgeving waren de IJslandse autoriteiten van plan om Verne, krachtens de Richtsnoeren inzake steun voor regionale ontwikkeling van de Autoriteit (hierna “de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen” genoemd), steun in de vorm van een reeks overheids- en gemeentelijke belastingafwijkingen conform de investeringsovereenkomst te verstrekken voor de bouw van het datacentrum in een regio die overeenkomstig artikel 61, lid 3, onder c), van de EER-Overeenkomst in aanmerking kwam voor regionale steun om de regionale ontwikkeling te bevorderen.
            
         
               (14)
            
            
               Contacten tussen de IJslandse autoriteiten en Verne vanaf eind 2008 (5) (na het uitbreken van de financiële crisis in IJsland in oktober 2008) hebben geresulteerd in een investeringsovereenkomst op grond waarvan Verne voor verschillende belastingafwijkingen in aanmerking kwam. Volgens de IJslandse autoriteiten kwam in april 2009 het definitieve ontwerp van een memorandum van overeenstemming voor de investeringsovereenkomst tot stand, maar het memorandum werd niet ondertekend. De investeringsovereenkomst werd later, op 23 oktober 2009, gesloten: op die dag werd zij door de directeur van Verne en een functionaris van het Ministerie van Industrie geparafeerd (6). De inwerkingtreding van de investeringsovereenkomst was afhankelijk van bekrachtiging door het parlement, de goedkeuring door de raden van bestuur van Verne en de goedkeuring van de Autoriteit. Op 12 december 2009 werd aan het IJslandse parlement een wetsontwerp voorgelegd dat de IJslandse autoriteiten machtigde om de investeringsovereenkomst met Verne te sluiten. Op 7 juni 2010 nam het IJslandse parlement wet nr. 57/2010 (hierna “de Verne-wet” genoemd) aan die het Ministerie van Industrie machtigde om namens de IJslandse autoriteiten met Verne een investeringsovereenkomst te sluiten die onder meer betrekking had op de toekenning van verschillende belastingfaciliteiten en tariefverlagingen in verband met de bouw van het datacentrum (7).
            
         
               (15)
            
            
               Op 28 september 2011 hebben de IJslandse autoriteiten de Autoriteit medegedeeld dat de investeringsovereenkomst was ingetrokken.
            
         
               (16)
            
            
               Zoals uiteengezet in een brief van de IJslandse autoriteiten van 25 oktober 2011 (8), was de in het kader van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen verleende ontheffing van gemeentelijke belastingen door de gemeente Reykjanesbær het enige voordeel dat al van kracht was geworden (9). Deze overeenkomst was op 4 november 2009 ondertekend. De maatregelen waren echter al begin 2009 van kracht, zoals de IJslandse autoriteiten hebben verklaard (10). De volgende in die overeenkomst vervatte gemeentelijke belastingfaciliteiten en tariefverlagingen worden daarom onderworpen aan een beoordeling van staatssteun:
               
                           —
                        
                        
                           gemeentelijke onroerendgoedbelasting;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Bovendien worden ook maatregelen uit hoofde van de volgende overeenkomsten die Verne in 2008 heeft ondertekend en die in 2009 in werking zijn getreden en niet zijn ingetrokken, onderworpen aan een beoordeling van staatssteun in het voorliggende besluit:
               
                           —
                        
                        
                           “de koopovereenkomst onroerend goed” (met de Schatkist);
                        
                     
                           —
                        
                        
                           “de grondhuurovereenkomst” en “de aanvullende huurovereenkomst” (met de Schatkist);
                        
                     
                           —
                        
                        
                           “het elektriciteitscontract” (met Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               De overeenkomsten en de te beoordelen maatregelen worden nader beschreven in deel 3 hieronder.
            
         
               (19)
            
            
               Verne heeft voorts op 26 februari 2008 een overeenkomst betreffende breedbanddiensten gesloten met Farice. De IJslandse autoriteiten hebben verklaard dat deze overeenkomst is opgezegd.
            
         2.3   Korte beschrijving van het project, de locatie en het voormalige militair terrein
   
   
               (20)
            
            
               Verne was oorspronkelijk van plan om over een periode van zeven jaar in drie fasen een campus voor een zeer betrouwbaar wholesale-datacentrum met hoge vermogensdichtheid te bouwen in Reykjanesbær, dat gelegen is in het zuidwesten van IJsland: het datacentrum (11).
            
         
               (21)
            
            
               De totale investeringskosten voor het hele project, zoals dat aanvankelijk door Verne werd gepland, werden in 2010 geraamd op 726 miljoen USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Deze plannen zijn later losgelaten, als gevolg van de veranderingen in de economische omstandigheden in IJsland. De investeringsovereenkomst van 23 oktober 2009 werd op 23 september 2011 opgezegd en Verne sloot, volgens de door de IJslandse autoriteiten op 25 oktober 2011 verstrekte informatie, een gewijzigd investeringsplan met de IJslandse autoriteiten op basis van de Algemene Regeling investeringssteun (13). Het gewijzigde investeringsplan voorziet in een investering die volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie naast de eerdere voorbereidende investeringen meer dan 675 miljoen USD zou kunnen bedragen. Volgens mediaberichten waarin de eerste klanten werden aangekondigd, is het voor de eerste fase geplande gebouw al in februari 2012 in bedrijf genomen en officieel geopend (14).
            
         
               (23)
            
            
               In het kader van het oorspronkelijke investeringsplan kocht Verne op 26 februari 2008 vijf gebouwen op de locatie in kwestie, aan de Valhallarbraut in Reykjanesbær, 31 000 m2 in totaal, waaronder twee grote pakhuizen van 11 064 en 16 606 m2, die nader worden beschreven in deel 3.2 hieronder (15). Aanvankelijk was Verne van plan de drie kleinere gebouwen te slopen (16).
            
         
               (24)
            
            
               Verne heeft op 9 mei 2008 voor het terrein van 9,6 hectare (17) een aparte grondhuurovereenkomst voor een periode van 99 jaar getekend met de IJslandse Schatkist.
            
         
               (25)
            
            
               Het terrein bevindt zich op het adres Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, naast de internationale luchthaven van Keflavík (18). Het maakt deel uit van een voormalige militaire basis van de VS. In 1951 heeft de IJslandse overheid een defensieovereenkomst met de regering van de VS gesloten waarbij de Amerikaanse marine onder meer grond kreeg voor de militaire basis, inclusief een terrein voor een internationale luchthaven. In 2006 heeft de Amerikaanse marine IJsland verlaten en het terrein met zijn bouwwerken overgedragen aan de IJslandse overheid. Bij de in december 2006 door het IJslandse parlement vastgestelde wet nr. 176/2006 is de status van het terrein geregeld en werden de grenzen van het luchthaventerrein vastgesteld (zone A) (19). Tevens zijn daarbij een beveiligd, voor defensiedoeleinden bestemd gebied afgebakend (zone B) en een voor civiel gebruik bestemd gebied afgebakend (zone C). Zone C heeft een totale oppervlakte van 59,7 km2.
            
         
               (26)
            
            
               Op 24 oktober 2006 is een orgaan, Keflavík Airport Development Corporation (Kadeco, Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), dat volledig eigendom is van de IJslandse overheid, opgericht om namens de overheid onroerend goed in zone C te beheren en het terrein zo snel mogelijk voor winstgevende civiele doeleinden te benutten (20). Kadeco is opgezet als een naamloze vennootschap, maar wordt in de zin van bepaalde wetten, onder andere de wetgeving inzake overheidsopdrachten, beschouwd als een openbaar lichaam, zoals is vastgelegd in een dienstverleningscontract dat op 8 december 2006 is gesloten tussen Kadeco en de Schatkist (21). De enige taak van Kadeco is onroerend goed op het afgebakende terrein (zone C) te ontwikkelen, te beheren en te verkopen of te verhuren.
            
         
               (27)
            
            
               Volgens artikel 5 van wet nr. 176/2006 zijn op alle terreinen binnen de zones A en C de wettelijke regels inzake belastingen en heffingen van toepassing vanaf de datum waarop de terreinen op basis van een verkoop- of huurovereenkomst in civiel gebruik worden genomen.
               
                  
            
         3.   TE BEOORDELEN MAATREGELEN
   3.1   Inleiding
   
   
               (28)
            
            
               De maatregelen waarvan oorspronkelijk door de IJslandse autoriteiten kennis is gegeven en die zij als staatssteun beschouwden, omvatten:
               
                           1)
                        
                        
                           het tarief van de vennootschapsbelasting,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           afschrijvingsregels,
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           industriële en marktheffingen,
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           zegelrechten,
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           plankosten,
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           invoerrechten,
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           een opschorting van betaling van btw op invoer en elektriciteit,
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           een vergoeding voor de veiligheidscontrole voor de productie van elektriciteit,
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           een garantie inzake de belasting op de nettowaarde,
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           een gemeentelijke onroerendgoedbelasting.
                        
                     Deze maatregelen waren opgenomen in de investeringsovereenkomst en de Verne-wet. Daarnaast werd in de investeringsovereenkomst en de Verne-wet verwezen naar een afwijking van een eenmalige gemeentelijke belasting:
               
                           11)
                        
                        
                           gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               De gemeente en Verne hebben zowel over de gemeentelijke onroerendgoedbelasting als over de gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen onderhandeld, en deze belastingen werden op 4 november 2009 vastgesteld in:
               
                           —
                        
                        
                           de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Voorts gaven de IJslandse autoriteiten omwille van de rechtszekerheid kennis van de volgende overeenkomsten, waarvan zij van mening waren dat ze geen staatssteun inhielden:
               
                           —
                        
                        
                           de koopovereenkomst onroerend goed,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           de grondhuurovereenkomst,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           het elektriciteitscontract.
                        
                     
         
               (31)
            
            
               Besluit nr. 418/10/COL om de formele onderzoeksprocedure in te leiden, betrof nog een andere overeenkomst, die later is opgezegd:
               
                           —
                        
                        
                           de breedbandovereenkomst met Farice die op 26 februari 2008 werd gesloten.
                        
                     
         3.2   Koopovereenkomst onroerend goed
   
   
               (32)
            
            
               De koopovereenkomst onroerend goed waarbij Verne vijf gebouwen kocht van de IJslandse Schatkist, werd ondertekend op 26 februari 2008. De koopprijs bedroeg 14,5 miljoen USD, bestaande uit een aanbetaling van 25 000 USD op 26 februari 2008 en een saldobetaling op 26 maart 2008.
            
         
               (33)
            
            
               De vijf gebouwen die Verne kocht, bevinden zich aan de Valhallarbraut en zijn gebouwd in de periode 1951-1958:
               
                           1)
                        
                        
                           Gebouw nr. 868
                        
                        
                           NAVO-pakhuis/voorraadgebouw
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Gebouw nr. 869
                        
                        
                           ”Navy Exchange”-pakhuis
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Gebouw nr. 872
                        
                        
                           pakhuis/koelhuis
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Gebouw nr. 866
                        
                        
                           pakhuis
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Gebouw nr. 864
                        
                        
                           elektriciteitscentrale
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               De overdracht van de onroerende goederen werd ondertekend op 9 mei 2008. Volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie heeft Verne de twee grote pakhuizen (gebouwen 868 en 869) in 2008 en 2009 gerenoveerd in het kader van de oorspronkelijk geplande campus met meerdere gebouwen (zie figuur 2) (22).
            
         
               (35)
            
            
               Aanhangsel D aan de koopovereenkomst onroerend goed is een milieurapport, gedateerd 29 november 2007, dat is opgesteld in opdracht van Verne (23). Het rapport beschrijft naast de vijf door Verne op 26 februari 2008 gekochte gebouwen nog twee andere bouwwerken op de grond in kwestie: een klein schakelstation (gebouw nr. 867) en een opslagruimte (gebouw nr. 889) (24), gebouwd in respectievelijk 1979 en 1985. Deze bouwwerken worden niet genoemd in de koopovereenkomst onroerend goed en lijken te zijn gesloopt/verwijderd.
               
                  
            
         3.3   Grondhuurovereenkomst en aanvullende huurovereenkomst
   
   
               (36)
            
            
               Op 9 mei 2008 werd een aparte grondhuurovereenkomst tussen Verne en de Schatkist van IJsland ondertekend. Overeenkomstig deze overeenkomst heeft Verne 9,6 hectare grond met alle installaties en voorzieningen daarop, inclusief alle verbeteringen, gehuurd. De grond, die in het IJslandse kadaster onder nummer 214247 is geregistreerd op Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, is gelegen binnen de grenzen van de voormalige vliegbasis Keflavík, naast de internationale luchthaven van Keflavík, zoals hierboven beschreven (zie figuur 4). Alle vijf gebouwen die door Verne zijn gekocht, staan op dit terrein. Het terrein werd op het moment van verhuur niet volledig benut (zie de figuren 2 en 3).
            
         
               (37)
            
            
               De looptijd van de huurovereenkomst is 99 jaar. De totale huur voor het terrein was 0,8 USD (80 Amerikaanse dollarcent) per m2 per jaar, zonder prijsaanpassingsclausule. De IJslandse autoriteiten hebben de Autoriteit tijdens de formele onderzoeksprocedure medegedeeld dat de voorwaarden van de grondhuurovereenkomst op 30 juni 2009 zijn gewijzigd met de ondertekening door de Gemeente en Verne van een overeenkomst waarin de huurprijs werd aangepast en de betaling van huur werd opgeschort (“de aanvullende huurovereenkomst”). De grondhuurovereenkomst zoals gewijzigd door de aanvullende huurovereenkomst is daarom voorwerp van de beoordeling door de Autoriteit in deze zaak.
            
         
               (38)
            
            
               De aanvullende huurovereenkomst voorziet in een huurvrije periode tot 1 april 2010. De opnieuw onderhandelde prijs voor de jaarlijkse huur is 60 ISK per m2, geïndexeerd volgens de IJslandse bouwkostenindex.
               
                  
            
         3.4   Overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen
   
   
               (39)
            
            
               Op 4 november 2009 hebben Verne en de Gemeente een overeenkomst (“de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen”) ondertekend waarbij een ontheffing is verleend voor:
               
                           —
                        
                        
                           de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, en
                        
                     
                           —
                        
                        
                           de gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               Deze ontheffing is in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen niet aan een maximumtermijn gebonden.
            
         
               (41)
            
            
               Volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie is de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen al begin 2009 van kracht geworden, ook al is zij pas op 4 november 2009 ondertekend (25).
            
         3.4.1   IJslandse wetgeving inzake gemeentelijke belastingen die voorwerp zijn van dit besluit
   
   
               (42)
            
            
               Overeenkomstig IJslands recht wordt de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (fasteignaskattur) geheven op jaarlijkse basis op alle onroerend goed (26) (grond en gebouwen, met inbegrip van industrieel onroerend goed) dat krachtens wet nr. 6/2001 inzake de registratie en taxatie van onroerend goed op 31 december van het vorige jaar was getaxeerd.
            
         
               (43)
            
            
               Artikel 4, lid 2, van wet nr. 4/1995 inzake gemeentelijke inkomstenbronnen bepaalt dat de eigenaar van een onroerend goed de belasting moet betalen, behalve in geval van verhuurde grond, in welk geval de gebruiker (de huurder) de belasting moet betalen.
            
         
               (44)
            
            
               Volgens artikel 3 van wet nr. 4/1995 is de belastinggrondslag gelijk aan de waarde van het onroerend goed zoals deze door het IJslandse kadaster (Þjóðskrá Íslands) is vastgesteld conform wet nr. 6/2001 inzake de registratie en taxatie van onroerend goed. Het belastingtarief, dat elk jaar wordt vastgesteld door de afzonderlijke gemeenten, kan variëren van nul tot maximaal 1,65% van de officiële waarde van het onroerend goed. Volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie is het toepasselijke belastingtarief in Reykjanesbær gelijk aan 1,65%. Gemeentelijke onroerendgoedbelasting wordt geheven op alle bestaande gebouwen (en grond). Op nieuwe gebouwen en uitbreidingen wordt belasting geheven zodra het onroerend goed in kwestie conform wet nr. 6/2001 is getaxeerd.
            
         
               (45)
            
            
               Artikel 3 van wet nr. 153/2006 inzake belasting voor het aanleggen van wegen (gatnagerðargjald) bepaalt dat de belasting voor het aanleggen van wegen een eenmalige belasting is die de gemeenten in IJsland in alle stedelijke gebieden op onroerend goed moeten heffen. Krachtens wet nr. 153/2006 zijn de gemeenten verplicht om de belasting te heffen en kunnen zij het belastingtarief vaststellen op maximaal 15 % van de officiële bouwkosten per m2 zoals vastgesteld door het IJslandse bureau voor de statistiek. De belastinggrondslag is de toegestane bebouwing op de betreffende locatie volgens de stadplanning of de afgegeven bouwvergunning.
            
         3.4.2   Afwijkingen van de wettelijke regels in geval van Verne
   
   
               (46)
            
            
               Voor het onroerend goed van Verne aan de Valhallarbraut voorziet de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen in de volgende afwijkingen van de wettelijke regels:
               
                           (a)
                        
                        
                           Verne krijgt de garantie dat het een onroerendgoedbelasting van maximaal 1,65% (zoals momenteel in het algemeen wordt geheven door de gemeente Reykjanesbær) betaalt op alle gebouwen, terreinen en voorzieningen die eigendom zijn van of gehuurd zijn door Verne, ook als het belastingtarief in de toekomst eventueel wordt verhoogd (27),
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           de grondslag voor de gemeentelijke onroerendgoedbelasting voor het in het kader van de koopovereenkomst door Verne gekochte onroerend goed is vastgesteld op 1 030 600 000 ISK, wat gelijk is aan de officiële waarde in 2008 van de twee grote pakhuizen (nr. 868 en nr. 869) die door Verne zijn gekocht, en waarin geen rekening is gehouden met de waarde van de drie andere gekochte gebouwen (nr. 864, nr. 866 en nr. 872) en met de waarde van de 9,6 ha aan gehuurde grond (28),
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           de grondslag voor de gemeentelijke onroerendgoedbelasting is vastgesteld volgens de IJslandse bouwkostenindex in de maand waarin Verne klantactiviteiten begint/het gebouw operationeel wordt, en niet de datum van de koop (29),
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           de belastinggrondslag voor de toekomstige gebouwen die op het terrein worden opgetrokken, zal het laagste van de volgende twee bedragen zijn: i) de kosten van de uitbouw vanuit de buitenschil, en ii) 85 500 ISK per vierkante meter, geïndexeerd volgens de IJslandse bouwkostenindex, te beginnen in de maand waarin Verne klantenactiviteiten begint dan wel het gebouw operationeel wordt (naar rata van de bezettingsgraad), en niet de belasting die van toepassing zou zijn uit hoofde van de wettelijke regels (30),
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           de onroerendgoedbelasting wordt pas vanaf 1 januari 2011 geheven, en niet vanaf de datum van de koop van het gebouw/de huur van de grond, en Verne ontvangt een tegoed ten bedrage van 44 660 298 ISK voor reeds betaalde belastingen of aan de Gemeente verschuldigde belastingen bij het aangaan van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen, dat zal worden verrekend met toekomstige onroerendgoedbelastingen (31),
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           Verne is vrijgesteld van de gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen voor bestaande gebouwen en alle huidige en toekomstige vergelijkbare heffingen, mits de onderneming voor eigen rekening wegen op het terrein laat aanleggen,
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           Verne krijgt een speciale korting van 75% op de belasting voor het aanleggen van wegen voor alle nieuwe gebouwen, mits de onderneming voor eigen rekening wegen op het terrein laat aanleggen (32).
                        
                     
         3.5   Elektriciteitscontract
   
   
               (47)
            
            
               Het elektriciteitscontract tussen Verne en Landsvirkjun (de nationale energiemaatschappij, volledig in handen van de overheid) is ondertekend op 22 oktober 2009. Landsvirkjun heeft van de minister van Industrie vergunning gekregen om zich als groothandelsonderneming bezig te houden met de distributie van stroom onder leveranciers en elektriciteitsintensieve industrieën in IJsland. Landsvirkjun zal de benodigde elektriciteit leveren die nodig is om te voorzien in de elektriciteitsbehoefte van het datacentrum. Landsvirkjun verplicht zich om Verne de benodigde reguliere stroom te leveren tot ongeveer […]. Het elektriciteitscontract heeft een looptijd van twintig jaar, met de mogelijkheid tot verlenging met nog eens tien jaar.
            
         
               (48)
            
            
               De volgende stroomprijzen zijn uitonderhandeld (transportkosten niet inbegrepen):
               
                            
                        
                        
                           Voor de eerste […]:
                           
                                       Prijs per MW
                                    
                                    
                                       Periode
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       Tot 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 tot einde van het contract
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Voor hoeveelheden boven […]:
                           
                                       Prijs per MW
                                    
                                    
                                       Hoeveelheid
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Meer dan […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           De prijzen worden jaarlijks geïndexeerd met […].
                        
                     
         
               (49)
            
            
               Artikel 6 van het elektriciteitscontract bevat een zogenoemde “take-or-pay-verplichting” voor Verne. Dit houdt in dat het bedrijf per kalenderjaar een vaste minimumhoeveelheid elektriciteit moet betalen (overeenkomend met 90% van de “contractstroom”), ongeacht de vraag of de onderneming in dat jaar deze jaarlijkse hoeveelheid werkelijk verbruikt. De contractstroom is vastgesteld in bijlage A bij het elektriciteitscontract en loopt progressief op van […] in de jaren […].
            
         4.   GRONDEN VOOR HET INLEIDEN VAN DE PROCEDURE
   
               (50)
            
            
               Behalve de twijfels die de Autoriteit in het inleidingsbesluit heeft geuit over de later opgezegde investeringsovereenkomst en de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen wat betreft de classificatie als investeringssteun en de noodzaak en het stimulerende effect van de steunmaatregelen in kwestie (dat wil zeggen, twijfels of de steun werkelijk leidt tot een gedragsverandering bij de begunstigde in die zin dat deze overgaat tot investeringen in de desbetreffende ondersteunde regio), heeft de Autoriteit de IJslandse autoriteiten in het inleidingsbesluit uitgenodigd om haar de benodigde informatie en argumenten te verstrekken zodat zij kan beoordelen of de genoemde overeenkomsten een vorm van staatssteun zijn of niet (34). De genoemde overeenkomsten zijn (35):
               
                           1)
                        
                        
                           de grondhuurovereenkomst,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           de koopovereenkomst onroerend goed, en
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           het elektriciteitscontract.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               De Autoriteit vroeg zich af of Verne met deze overeenkomsten steun krijgt die niet kan aangemerkt als verenigbaar met de staatssteunregels van de EER-Overeenkomst.
            
         5.   SAMENVATTING VAN DE OPMERKINGEN DOOR DE IJSLANDSE AUTORITEITEN
   
               (52)
            
            
               Hieronder vat de Autoriteit de opmerkingen samen die zij van de IJslandse autoriteiten heeft ontvangen in het kader van de maatregelen die worden beoordeeld (36).
            
         5.1   Opmerkingen over de grondhuurovereenkomst, de aanvullende huurovereenkomst, de koopovereenkomst onroerend goed en het elektriciteitscontract
   
   
               (53)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat de overeenkomsten marktconform en op commerciële voorwaarden zijn uitonderhandeld en in het kader daarvan dus geen staatssteun is verleend.
            
         
               (54)
            
            
               Op de eerste plaats voeren de IJslandse autoriteiten, wat betreft de grondhuurovereenkomst, aan dat de in het inleidingsbesluit genoemde exclusiviteitsclausule (37) uitsluitend betrekking heeft op de regio van Keflavík en niet op IJsland als geheel. Tevens moet de bepaling worden geïnterpreteerd in het licht van de uitvoeringsbepalingen van de algemene steunregeling die uit hoofde van wet nr. 99/2010 inzake stimulansen voor initiële investeringen in IJsland is ontwikkeld. Wat betreft de huur die wordt berekend uit hoofde van de aanvullende huurovereenkomst die de Autoriteit heeft ontvangen in het kader van het formele onderzoek, stellen de IJslandse autoriteiten dat de huur voor de grond de marktprijs weerspiegelt, en hebben zij verwezen naar het feit dat gemeenten in het algemeen 1-2% van de officiële waarde van de grond per jaar rekenen, terwijl de huur in het onderhavige geval voor 2011 meer dan 3% bedraagt.
            
         
               (55)
            
            
               In de tweede plaats hebben de IJslandse autoriteiten, wat betreft de koopovereenkomst onroerend goed, aangevoerd dat publiciteit is gemaakt voor het onroerend goed en dat de verkoopprijs marktconform was, waarbij tevens rekening is gehouden met de staat van de gebouwen en het extra aanbod op de onroerendgoedmarkt nadat de Amerikaanse marine het terrein had verlaten. Zij hebben voor een van de gebouwen een taxatie van een deskundige verstrekt, alsmede een bod van een derde partij, ook voor dat gebouw, beide gedateerd 23 april 2007. Volgens de verstrekte informatie was de taxatie van de deskundige bijna twee keer zo hoog als het bod, dat werd verworpen. De Autoriteit heeft bovendien aan het einde van de formele onderzoeksprocedure kopieën ontvangen van alle advertenties die voor het betreffende gebied zijn verschenen. De IJslandse autoriteiten hebben een brief van de CEO van Kadeco (Keflavík Airport Development Corporation) overgelegd, tezamen met de taxatie van de deskundige, het bod op een van de gebouwen die later werden verkocht aan Verne, en een foto van de onroerende goederen, om aan te tonen dat de overeenkomsten betreffende het onroerend goed marktconform zijn uitonderhandeld. De IJslandse autoriteiten voeren aan dat de gunnings- en toewijzingsprocedures die zijn gevolgd in het geval van de verkopen van onroerend goed (een overheidsaanbesteding), bijgevolg in overeenstemming zijn met de gebruikelijke commerciële en regelgevingspraktijken die in IJsland worden gevolgd voor de specifieke typen overeenkomsten in kwestie. De IJslandse autoriteiten zijn daarom van mening dat er geen sprake is van toerekenbaarheid van steun uit staatsmiddelen waar in dit specifiek geval naar gekeken zou moeten worden.
            
         
               (56)
            
            
               Wat betreft het elektriciteitscontract tussen Verne en Landsvirkjun en de relatie van dit contract met het eerdere contract tussen de partijen dat in 2008 werd gesloten (op […]) en werd vervangen door het elektriciteitscontract dat nu wordt beoordeeld, hebben de IJslandse autoriteiten aangegeven dat de aanleiding om opnieuw te onderhandelen over het oorspronkelijke contract was dat Verne als gevolg van de economische crisis en de daardoor opgelopen vertraging niet aan zijn oorspronkelijke verplichtingen tegenover Landsvirkjun kon voldoen. Op basis van de tweede versie van het contract kon Verne zijn totale verplichting jegens Landsvirkjun verkleinen als dat door externe omstandigheden nodig zou zijn, maar zou Verne, als het van deze mogelijkheid gebruik zou maken, een sanctie worden opgelegd in de vorm van een verlies van toegang tot extra capaciteit. De IJslandse autoriteiten stellen dat het contract marktconform is uitonderhandeld.
            
         5.2   Investeringssteun versus exploitatiesteun
   
   
               (57)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat de Autoriteit in de Aluminium Smelters-zaken (38) zich op het standpunt stelde dat de steun in kwestie kon worden gekenschetst als investeringssteun, als de steun kon worden gekoppeld aan de uitvoering van specifieke projecten, gebaseerd op een kwantificeerbaar geïnvesteerd bedrag in de regio en een maximum dat is uitgedrukt als percentage van het in de regio geïnvesteerde bedrag.
            
         
               (58)
            
            
               De IJslandse autoriteiten merken voorts op dat de Autoriteit heeft gewezen op het feit dat werd voldaan aan de transparantie-eisen die zijn uiteengezet in punt 4, onder 3, en punt 4, onder 4, van de Richtsnoeren inzake de belastingregeling voor ondernemingen van de Autoriteit (39), met andere woorden, het ontvangen voordeel kan worden gekwantificeerd en staat in verhouding tot de beperkingen die het beoogde te compenseren.
            
         
               (59)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben bovendien aangevoerd dat, indien de aanvankelijk geplande totale investeringskosten uiteindelijk lager zouden uitvallen dan de aanvankelijk voorziene 726 miljoen USD, zowel het plafond van de totale steun als het bedrag van de totale staatssteun evenredig zouden worden verlaagd. Het ingevoerde mechanisme is volgens de IJslandse autoriteiten zo opgezet dat duidelijk is of en op welke wijze de geldende steunintensiteit wordt toegepast als de investeringskosten lager uitvallen dan geraamd.
            
         5.3   Standstill-bepaling
   
   
               (60)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit gesteld dat het enige voordeel dat al van kracht is geworden, de vrijstelling van gemeentelijke belastingen door de Gemeente is, overeenkomstig de voorwaarden van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen. Volgens de IJslandse autoriteiten heeft Verne zich in dit verband verplicht om de uitstaande bedragen aan de Gemeente terug te betalen. De IJslandse autoriteiten verplichten zich ertoe erop toe te zien dat dit ook echt gebeurt en de Autoriteit te zijner tijd te melden dat de betreffende bedragen (inclusief rente) volledig zijn terugbetaald. De IJslandse autoriteiten stellen echter voor om de beoogde terugbetaling op te schorten totdat de Autoriteit haar definitieve beslissing in deze zaak heeft genomen.
            
         5.4   Noodzaak van de aanvankelijk beoogde steun en zijn stimulerende effect, als aangevoerd door de IJslandse autoriteiten vóór intrekking van de kennisgeving
   
   5.4.1   Achtergrond van het oorspronkelijke investeringsbesluit van Verne
   
   
               (61)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat in 2007 is begonnen met een gericht overheidsbeleid dat buitenlandse investeerders in datacentrumactiviteiten in IJsland moest aantrekken. De belangrijkste argumenten voor het opzetten van een bedrijf in IJsland waar het beleid zich op richtte, waren de ligging van IJsland tussen Europa en Noord-Amerika, de belastingstructuur van het land, die zich beperkte tot 15% over de nettowinst, de enorme hernieuwbare groene energiebronnen en het koele klimaat.
            
         
               (62)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat de voormalige militaire basis, die in september 2006 werd ontruimd, sterk is gepropageerd vanwege zijn potentiële effect op de regionale ontwikkeling. De IJslandse autoriteiten hebben in hun besprekingen met Verne het gebruik van dit terrein voor het datacentrumproject aangemoedigd. In dit verband werd gehoopt dat eventuele natuurlijke belemmeringen voor de ontwikkeling van het terrein overkomelijk zouden zijn doordat op het terrein al enkele gebouwen stonden die konden worden opgeknapt, en doordat het terrein dicht bij de internationale luchthaven lag.
            
         
               (63)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat het aanvankelijk geplande datacentrum een zeer positief effect op de werkgelegenheid in de regio Reykjanes zou hebben gehad. Het verwachte werkgelegenheidsniveau lag volgens het oorspronkelijke plan van Verne tussen de 180 en 220 personen tegen de tijd dat het datacentrum volledig operationeel zou zijn, in een gebied met een beroepsbevolking van 12 613 op 30 oktober 2009 en een werkloosheidspercentage van net iets minder dan 13%. Er werd verder aangevoerd dat het bij een aanmerkelijk deel van de nieuw aan te nemen personeelsleden zou gaan om geschoolde werknemers. De IJslandse autoriteiten stelden daarnaast dat het aanvankelijk geplande project in aanmerkelijke mate zou bijdragen tot de industriële diversificatie van het gebied en van IJsland in het algemeen door IT-industrieën naar IJsland te halen.
            
         
               (64)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen verder dat, afgezien van de duidelijke belangstelling voor de hernieuwbare energiebronnen van het land, IJsland algemeen werd gezien als een land met een stabiel ondernemings- en politiek klimaat op het moment dat Verne in 2007 zijn initiële besluit nam om in IJsland te investeren. Stabiliteit is volgens de IJslandse autoriteiten een voorwaarde voor zowel de investeerders als de klanten die werden verwacht voor de soort langetermijnverbintenissen die worden aangegaan in de bedrijfstak van de wholesale-datacentra. Er wordt gesteld dat klanten van wholesale-datacentra doorgaans huurcontracten voor tien tot twintig jaar ondertekenen en dat investeerders in een datacentrum zullen werken met een investeringshorizon van ten minste vijftien jaar waarin zij hun ondernemingsplannen willen verwezenlijken. Na de economische ineenstorting van 2008 werd het ondernemingsklimaat in IJsland instabiel.
            
         5.4.2   Onvermijdelijke druk op het fiscaal beleid van de overheid
   
   
               (65)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat het economisch evenwicht eind 2008 ruw werd verstoord toen IJsland werd getroffen door een economische ineenstorting. In deze omstandigheden zag de regering zich genoodzaakt om allerlei belastingen te verhogen. De tarieven van de vennootschapsbelasting werden in januari 2010 bijvoorbeeld verhoogd van 15% naar 18% (40). De IJslandse autoriteiten stellen verder dat de economie na de recessie waarin IJsland terecht is gekomen, uiteindelijk een aarzelend herstel zal vertonen waarvan de omvang en het tijdsbestek onduidelijk blijven. Daardoor kan onmogelijk met zekerheid worden gesteld dat er geen verdere wijzigingen in de belastingheffing worden doorgevoerd.
            
         
               (66)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben verder aangevoerd dat het, in het licht van het instabiele ondernemingsklimaat na de economische crisis, niet realistisch zou zijn geweest om van Verne te verwachten dat het zijn voorgestelde investering zou doorzetten alsof er sprake was van “business as usual”. Het zou onredelijk zijn te verwachten dat Verne zijn bestaande investering in IJsland, waaraan het onder volstrekt andere economische omstandigheden is begonnen, continueert, aangezien de groei van de capaciteit voor een datacentrum in de loop van zijn levensduur samenhangt met verbeteringen van bestaande datacentrumvoorzieningen.
            
         5.4.3   Effecten op het vertrouwen bij investeerders
   
   
               (67)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben aangevoerd dat de financiële crisis in IJsland een situatie van overmacht heeft geschapen die de wijze waarop investeerders en klanten over IJsland dachten, radicaal veranderde. Het maakte IJsland, kortweg, tot een relatief onaantrekkelijke plaats voor buitenlandse investeringen, althans op de korte tot middellange termijn.
            
         
               (68)
            
            
               De IJslandse autoriteiten voeren aan dat de ernst van de economische crisis, en het effect van de crisis op klanten van en investeerders in het datacentrum, zeer groot is geweest. Zij vermelden bijvoorbeeld dat CDS-spreads, die gedurende het grootste deel van 2008 werden verhandeld tegen een koers van rond de 200 basispunten, een piek van ruim boven de 1 000 basispunten bereikten toen de bankencrisis op uitbreken stond. De IJslandse autoriteiten merken op dat Verne en zijn investeerders onder deze omstandigheden het gevoel hadden dat zij geen andere keuze hadden dan zich van een toezegging van de IJslandse regering te verzekeren zodat voor zijn klanten en investeerders vast zou komen te staan dat er sprake zou zijn van een nog enigszins stabiel economisch klimaat. De IJslandse autoriteiten hebben vernomen dat potentiële grote gebruikers zoals IBM en Morgan Stanley Verne hebben gewezen op het feit dat zij geen andere keus zouden hebben dan hun besluit om in IJsland te investeren op te schorten, tenzij het ondernemingsklimaat zich zou stabiliseren. Verne heeft daarom erkend dat buitengewone maatregelen moesten worden genomen om toezeggingen van klanten en toekomstig investeringskapitaal veilig te stellen.
            
         
               (69)
            
            
               Wat betreft het stimulerende effect, stellen de IJslandse autoriteiten dat niet mag worden verwacht dat een kleine private-equity-investeringsonderneming zoals Verne gedetailleerde documentatie opstelt over een duidelijke, onmiddellijke en radicale verandering in de omstandigheden, aangezien dit niet goed aansluit bij de wijze waarop kleine investeringsondernemingen in de praktijk beslissingen nemen. De IJslandse autoriteiten merken verder op dat Verne een kleine onderneming was en is, met een handvol leidinggevenden en werknemers en een groep investeerders die persoonlijke banden hebben met datacentrumprojecten die aan de investering van Verne in IJsland vooraf zijn gegaan. Het ontbreken van notulen van de raad van bestuur of andere formele documentatie over het besluit om steun aan te vragen betekent bovendien niet dat Verne en zijn investeerders de steunvoorwaarden minder serieus hebben genomen of dat zij er minder van overtuigd waren dat de steun noodzakelijk was.
            
         
               (70)
            
            
               De IJslandse autoriteiten voeren aan dat niets in de jurisprudentie over het stimulerende effect erop wijst dat het beginsel dat de economische realiteit boven de juridische vorm gaat, niet zou mogen prevaleren. De IJslandse autoriteiten treffen in het arrest in de zaak Kronoply (41) of het arrest in de zaak Freistaat Sachsen (42), waarnaar de Autoriteit verwees in het inleidingsbesluit, geen element aan dat op het tegendeel wijst.
            
         
               (71)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit aangevoerd dat de Autoriteit grotendeels negeert dat het minder voor de hand ligt dat Verne in zijn hoedanigheid van kapitaalinvesteerder in een startende onderneming een formalistische benadering van zijn bedrijfsplanning volgt. De IJslandse autoriteiten merken bovendien op dat Verne momenteel geen directe concurrenten heeft in het aanbieden van datacentrumdiensten aan internationale klanten.
            
         5.5   Selectiviteit en concurrentieverstoringen
   
   
               (72)
            
            
               De IJslandse autoriteiten zijn van mening dat het door de Autoriteit in het inleidingsbesluit ingenomen standpunt met betrekking tot de selectiviteit van de steun op gespannen voet staat met hun interpretatie van de situatie.
            
         
               (73)
            
            
               Op de eerste plaats stellen de IJslandse autoriteiten dat het element van selectiviteit niet wordt bevestigd door de feiten, voor zover:
               
                           —
                        
                        
                           voor een aantal van de door de Autoriteit geïdentificeerde staatssteunmaatregelen is voldaan aan het beginsel van de “particuliere investeerder in een markteconomie”;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           elke potentiële toetreder tot de markt krachtens de stimuleringswetgeving (43) kan profiteren van het palet van maatregelen dat aan Verne is aangeboden;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           de aan Verne verleende “exclusiviteit” zowel qua voorwaarden als qua duur zeer beperkt is en volledig in overeenstemming is met een marktconforme commerciële deal om de door de koop van onroerend goed in de regio Reykjanesbær gegenereerde goodwill te behouden.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               Op de tweede plaats stellen de IJslandse autoriteiten dat alle bestaande datacentrumaanbieders in IJsland zich vrijwel uitsluitend richten op de lokale behoeften van particuliere ondernemingen en overheidsinstanties (dat wil zeggen, op een geheel andere markt of ander marktsegment dan waarop Verne zich richt). De IJslandse autoriteiten stellen dat het ook duidelijk is dat andere, meer ervaren internationale exploitanten van datacentra geen concrete belangstelling hebben getoond om in IJsland te investeren, ondanks de inspanningen van de IJslandse overheid om zich te promoten als een ideale locatie voor datacentra. Slechts één andere datacentrumexploitant die zich richt op een marktsegment dat het puur lokale overstijgt, namelijk Thor Data Centre, heeft commerciële activiteiten ontplooid in IJsland, en dit bedrijf richt zich op kleinere detailhandelaren. De aanloopinvesteringen die Thor Data Centre moest doen, bedroegen evenwel slechts een fractie van hetgeen Verne moet investeren om zijn wholesale-datacentrumactiviteiten op te starten.
            
         
               (75)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen verder dat het effect van het datacentrum op de relevante markt minimaal is. IJsland heeft momenteel in wezen een aandeel van 0% in de mondiale datacentrummarkt, beweren de IJslandse autoriteiten. Naar de mening van de IJslandse autoriteiten is het niet realistisch te concluderen dat de in de investeringsovereenkomst overwogen steunmaatregelen de mededinging zullen vervalsen.
            
         II.   BEOORDELING
   
   1.   FORMEEL ONDERZOEK VOOR BEPAALDE MAATREGELEN AFGESLOTEN
   
               (76)
            
            
               Volgens artikel 8, lid 1, van deel II van Protocol 3 kan een kennisgeving op elk moment worden ingetrokken voordat de Autoriteit een besluit over de maatregel heeft genomen. Op 28 september 2011 hebben de IJslandse autoriteiten de Autoriteit medegedeeld dat de investeringsovereenkomst was herroepen en hebben zij de kennisgeving ter zake ingetrokken.
            
         
               (77)
            
            
               Volgens artikel 8, lid 2, van deel II van Protocol 3 sluit de Autoriteit ingeval zij de formele onderzoeksprocedure heeft ingeleid, deze procedure na intrekking van de kennisgeving af. Voor de volgende belastingfaciliteiten en tariefverlagingen die zijn vervat in de investeringsovereenkomst, is de formele onderzoeksprocedure conform artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol 3 daarom afgesloten zonder nader onderzoek:
               
                           1)
                        
                        
                           het tarief van de vennootschapsbelasting,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           afschrijvingsregels,
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           industriële en marktheffingen,
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           zegelrechten,
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           plankosten,
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           invoerrechten,
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           een opschorting van betaling van btw op invoer en elektriciteit,
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           een vergoeding voor de veiligheidscontrole voor de productie van elektriciteit,
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           een garantie inzake de belasting op de nettowaarde.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Bovendien hebben de IJslandse autoriteiten medegedeeld dat de overeenkomst met Farice betreffende breedbanddiensten van 26 februari 2008 was opgezegd. Het formele onderzoek naar de overeenkomst met Farice betreffende breedbanddiensten van 26 februari 2008 is daarom afgesloten.
            
         2.   BEKOSTIGING MET STAATSSTEUN
   
               (79)
            
            
               Artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst luidt als volgt:
               “Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”
            
         
               (80)
            
            
               Dit betekent dat een maatregel staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst is, als aan elk van de volgende voorwaarden is voldaan: de maatregel i) is verleend door de staat of bekostigd met staatsmiddelen, ii) verschaft de begunstigde een economisch voordeel, iii) is selectief, en iv) heeft invloed op het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen en kan de mededinging vervalsen (44).
            
         
               (81)
            
            
               De Autoriteit zal het bestaan van staatssteun voor elk van de maatregelen die voorwerp zijn van dit besluit, apart beoordelen.
            
         2.1   Overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen
   
   2.1.1   Bekostiging met staatsmiddelen
   
   
               (82)
            
            
               Om als staatssteun te worden aangemerkt, moet het voordeel worden verschaft door de staat of worden bekostigd met staatsmiddelen. In het kader van de staatssteunregels worden tot de “staat” ook regionale en lokale lichamen gerekend (45). Een derving van belastingopbrengsten komt op hetzelfde neer als het gebruik van staatsmiddelen in de vorm van belastinguitgaven. Staatssteun kan bovendien evenzeer worden verschaft door fiscale bepalingen van wetgevende, regelgevende of administratieve aard als door de praktijken van de belastingautoriteiten (46). Omdat er bij een verlaging van de belastinggrondslag of bij een gehele of gedeeltelijke verlaging van het bedrag van belastingen, vergoedingen of lasten sprake is van een derving van inkomsten, komt dit op hetzelfde neer als het gebruik van staatsmiddelen in de vorm van belastinguitgaven.
            
         
               (83)
            
            
               In het onderhavige geval heeft de overheid geïntervenieerd door middel van een overeenkomst tussen de Gemeente en Verne (de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen). Deze overeenkomst bevat de volgende afwijkingen van de gemeentelijke belastingen, zoals hierboven nader is beschreven in hoofdstuk I, onder 3.4:
               
                           (a)
                        
                        
                           het gegarandeerde maximumtarief van 1,65% op jaarbasis voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           de vaste grondslag van 1 030 600 000 ISK in plaats van een jaarlijkse officiële taxatie van grond en bestaande gebouwen voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           de opgeschorte indexering van de belastinggrondslag voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           geen heffing van onroerendgoedbelasting vóór 1 januari 2011,
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           de vaste grondslag voor toekomstige gebouwen, in plaats van een officiële taxatie voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           geen belasting voor het aanleggen van wegen voor bestaande gebouwen,
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           de 25%-belasting voor het aanleggen van wegen voor nieuwe gebouwen.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Bij alle bovengenoemde maatregelen is sprake van inkomstenderving door de overheid. Met name wat betreft de belasting voor het aanleggen van wegen, merkt de Autoriteit op dat dit volgens het IJslandse recht een belasting is, in plaats van een vergoeding voor diensten, zoals hierna in detail wordt besproken onder de beoordeling van de vraag of een voordeel is verschaft. Het feit dat Verne binnen de grenzen van de gehuurde grond wegen zal aanleggen, doet niets af aan het feit dat de vrijstelling van het betalen van belasting voor het aanleggen van wegen een derving van belastingopbrengsten ter zake meebrengt.
            
         2.1.2   Selectiviteit
   
   
               (85)
            
            
               Om onder de staatssteunregels te vallen, moet de steunmaatregel selectief zijn in de zin dat hij “bepaalde ondernemingen of bepaalde producties” begunstigt. Verne is een onderneming in de zin van de staatssteunregels van de EER-Overeenkomst. Volgens vaste rechtspraak op het gebied van het mededingingsrecht bestrijkt het begrip “onderneming” elke eenheid die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt gefinancierd (47). De Gemeente heeft op 4 november 2009 de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen uitsluitend met Verne gesloten. De in deze overeenkomst vervatte maatregelen zijn daarom exclusief van toepassing op Verne, en de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen begunstigt Verne. Er is dus voldaan aan het selectiviteitscriterium.
            
         2.1.3   Economisch voordeel
   
   
               (86)
            
            
               De Autoriteit herinnert eraan dat het begrip steun een algemenere strekking heeft dan het begrip subsidie, omdat steun niet alleen positieve prestaties omvat, zoals subsidies zelf, maar ook overheidsmaatregelen die, in verschillende vormen, de lasten verlichten die normaliter op het budget van een onderneming drukken en daardoor – zonder nog subsidies in de strikte zin van het woord te zijn – van gelijke aard zijn en tot identieke gevolgen leiden (48). Volgens vaste rechtspraak is als door de overheid of met overheidsmiddelen verleende steun aan te merken een maatregel waarbij de overheid aan bepaalde ondernemingen een belastingvrijstelling verleent die, hoewel in dat kader geen staatsmiddelen worden overgedragen, de financiële positie van de begunstigden verbetert ten opzichte van de andere belastingplichtigen (49).
            
         
               (87)
            
            
               Zo’n voordeel kan worden verschaft door verschillende verlagingen in de belastingdruk van een onderneming, met inbegrip van een verlaging van de belastinggrondslag of de gehele of gedeeltelijke verlaging van het bedrag van de belastingen of een opschorting, schrappen of zelfs speciale herschikking van belastingschuld (50).
            
         
               (88)
            
            
               Voor de afzonderlijke maatregelen die worden bestreken door de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen, is nader onderzoek nodig om te bepalen of en in hoeverre de maatregelen Verne een economisch voordeel verschaffen.
            
         2.1.3.1   Vast belastingtarief van 1,65% – onroerendgoedbelasting
   
   
               (89)
            
            
               Verne heeft de garantie gekregen dat het voor de onroerendgoedbelasting een tarief van 1,65% per jaar betaalt (zoals momenteel in het algemeen door de Gemeente wordt geheven), ook als het belastingtarief in de toekomst zou worden verhoogd, hetgeen inhoudt dat de onroerendgoedbelasting dan niet meer wordt geheven overeenkomstig wet nr. 4/1995 (51). Door het op dit moment van toepassing zijnde tarief voor onbepaalde tijd als plafond vast te stellen heeft de bepaling Verne een mate van planningszekerheid met betrekking tot de onroerendgoedbelasting gegeven die andere marktdeelnemers niet genieten. Deze garantie tegen toekomstige administratieve of wetgevingswijzigingen is op zich staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
            
         2.1.3.2   Vaste belastinggrondslag van1 030 600 000 ISK – onroerendgoedbelasting
   
   
               (90)
            
            
               De vaste belastinggrondslag voor de gemeentelijke onroerendgoedbelasting uit hoofde van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen was 1 030 600 000 ISK, gecorrigeerd voor de IJslandse bouwkostenindex (52). Conform wet nr. 4/1995 betalen alle ondernemingen onroerendgoedbelasting waarvan de hoogte wordt berekend op basis van een officiële taxatie van grond en gebouwen, die elk jaar wordt uitgevoerd. Toen de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen werd gesloten, was de officiële taxatie van de door Verne gehuurde grond en de gebouwen in eigendom van Verne als volgt vastgesteld (waarde in 2008, die volgens de wettelijke regels de grondslag vormt voor de in 2009 geheven onroerendgoedbelasting):
               
                           Gebouw 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Grond 9,6 ha
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Totale waarde
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Volgens deze gegevens is de belastinggrondslag voor Verne conform de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen lager vastgesteld dan de grondslag die zou zijn gebruikt conform de wettelijke regels (1 030 600 000 ISK in plaats van 1 359 050 000 ISK). De verlaagde belastinggrondslag ontlast Verne van heffingen die normaliter door een onderneming moeten worden gedragen, en begunstigt Verne dus.
            
         2.1.3.3   Opgeschorte indexering van de belastinggrondslag – onroerendgoedbelasting
   
   
               (92)
            
            
               Door de basis voor de bouwkostenindexering vast te leggen bij aanvang van de activiteiten door Verne, is de onderneming ontlast van heffingen die zij volgens de normale wettelijke regels moet betalen, terwijl eigenaren van onroerend goed en huurders van grond volgens de wettelijke regels onroerendgoedbelasting betalen op basis van de waarde die wordt vastgesteld op het moment dat zij het onroerend goed kopen/huren, en die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld. De kosten daarvan worden normaliter door een onderneming gedragen, en Verne ontvangt dus een voordeel doordat deze kosten voor de onderneming wegvallen.
            
         2.1.3.4   Onroerendgoedbelasting geheven vanaf 1 januari 2011
   
   
               (93)
            
            
               Volgens wet nr. 4/1995 wordt gemeentelijke onroerendgoedbelasting in IJsland geheven op alle gebouwen die in het voorafgaande jaar voorwerp zijn geweest van een officiële taxatie. De door Verne in 2008 gekochte gebouwen waren officieel getaxeerd bij de koop. De belastingvrije periode vanaf het moment van de koop tot 1 januari 2011 waarin de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen voorziet (53), ontlast Verne dus van heffingen die normaliter door een onderneming moeten worden gedragen, en begunstigt Verne dus. De maatregel vormt daarom staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
            
         2.1.3.5   Vaste belastinggrondslag voor toekomstige gebouwen – onroerendgoedbelasting
   
   
               (94)
            
            
               Door in tegenstelling tot hetgeen in wet nr. 4/1995 is bepaald, niet de officiële taxatie als belastinggrondslag toe te passen, is de belastinggrondslag voor de toekomstige gebouwen die op het terrein worden opgetrokken hetzij i) de kosten van de uitbouw vanuit de buitenschil, hetzij ii) (als dit bedrag lager is) 85 500 ISK per vierkante meter, geïndexeerd volgens de IJslandse bouwkostenindex (te beginnen in de maand waarin Verne een aanvang maakt met klantactiviteiten/het gebouw operationeel wordt) en naar rata van de bezettingsgraad (54). Voor zover Verne gebouwen zal laten optrekken (of dit al heeft laten doen), ontlast dit Verne van heffingen die normaliter door een onderneming moeten worden gedragen, en dit verschaft Verne dus een voordeel.
            
         2.1.3.6   Geen belasting voor het aanleggen van wegen voor bestaande gebouwen
   
   
               (95)
            
            
               Artikel 3 van wet nr. 153/2006 inzake belasting voor het aanleggen van wegen (gatnagerðargjald) bepaalt dat de belasting voor het aanleggen van wegen een eenmalige vergoeding is die gemeenten in IJsland moeten heffen op onroerend goed in alle stedelijke gebieden. Volgens deze wet zijn gemeenten verplicht om deze belasting te heffen en kunnen zij het belastingtarief zelf vaststellen op maximaal 15% van de officiële bouwkosten per vierkante meter zoals vastgesteld door het IJslandse bureau voor de statistiek. De belastinggrondslag is het bouwwerk dat op het betreffende terrein is toegestaan volgens de stadsplanning of de verleende bouwvergunning. Artikel 5 voorziet in de mogelijkheid om een ontheffing van of korting op de belasting te verlenen, hetgeen moet worden vastgelegd in de gemeentelijke verordeningen. Artikel 6 voorziet bovendien in een ad-hocontheffing of -korting in bijzondere situaties.
            
         
               (96)
            
            
               Op basis van artikel 1.1 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen zal Verne geen belasting voor het aanleggen van wegen betalen voor bestaande gebouwen.
            
         
               (97)
            
            
               De vergoeding krachtens wet nr. 153/2006 is per definitie een belasting in plaats van een vergoeding voor verleende diensten, zoals door de Autoriteit is beschreven in het inleidingsbesluit. Dit karakter van de belasting voor het aanleggen van wegen is expliciet vastgelegd in artikel 1 van de wet (55).
            
         
               (98)
            
            
               Wet nr. 153/2006 bepaalt voorts dat de gemeenten in IJsland verplicht zijn om het tarief van de belasting voor het aanleggen van wegen vast te stellen bij gemeentelijke verordeningen, die worden bekendgemaakt in sectie B van het Staatsblad van IJsland. Volgens de verordeningen van 20 januari 2008 inzake belasting voor het aanleggen van wegen in Reykjanesbær (56) is het toepasselijke belastingtarief voor industrieterreinen in Reykjanesbær 7,5% van de belastinggrondslag die is vastgesteld conform artikel 3 van wet nr. 153/2006. Volgens wet nr. 153/2006 moet de belasting worden betaald wanneer de grond voor het eerst wordt gehuurd, een gebouw wordt opgeknapt of gewijzigd, de bestemming van een gebouw wordt gewijzigd en oudere gebouwen worden vergroot. Verne had dus volgens de wettelijke regels de belasting moeten betalen, ook voor de bestaande gebouwen, die voorheen militaire gebouwen waren en in het verleden geen voorwerp van belasting voor het aanleggen van wegen zijn geweest. De Autoriteit herinnert eraan dat de normale belastingregels overeenkomstig artikel 5 van wet nr. 176/2006 moeten worden toegepast op alle onroerend goed binnen de grenzen van het voormalige marineterrein, vanaf het moment dat het onroerend goed in civiel gebruik is genomen (57).
            
         
               (99)
            
            
               De vrijstelling waarin artikel 1.1 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen voorziet, ontlast Verne van heffingen die normaliter door een onderneming moeten worden gedragen, en verschaft Verne dus een voordeel.
            
         2.1.3.7   25% belasting voor het aanleggen van wegen voor nieuwe gebouwen
   
   
               (100)
            
            
               Volgens de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen (58) zal Verne slechts 25% van de belasting betalen die een onderneming krachtens wet nr. 153/2006 moet betalen, “vanwege de omvang van het onroerend goed […] en de omvang van het project en haar aanmerkelijke effect op de inkomsten van Reykjanesbær”. De Overeenkomst bepaalt dat Verne in de toekomst het aanleggen van wegen binnen de grenzen van het terrein “en werkzaamheden zoals normaliter in ruil voor de vergoeding voor het aanleggen van wegen worden geleverd” voor eigen rekening zal laten uitvoeren. De Gemeente zal daarentegen zorg dragen voor de toegang tot het terrein vanaf de openbare weg.
            
         
               (101)
            
            
               Door de verlaging van de belasting voor het aanleggen van wegen voor nieuwe gebouwen met 75% zoals vastgelegd in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen, valt deze belasting lager uit dan bij toepassing van de wettelijke regels. Door deze verlaging wordt Verne ontheven van heffingen die normaliter door een onderneming moeten worden gedragen, en ontvangt Verne dus een voordeel.
            
         2.1.4   Effect op het handelsverkeer en vervalsing van de mededinging
   
   
               (102)
            
            
               Wat betreft de in artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst genoemde criteria inzake steunmaatregelen die de mededinging (…) vervalsen of dreigen te vervalsen (…), voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt, volgt uit de jurisprudentie dat niet hoeft te worden vastgesteld of er sprake is van een werkelijke beïnvloeding van de handel tussen de overeenkomstsluitende partijen en een daadwerkelijke vervalsing van de mededinging, maar dat enkel hoeft te worden onderzocht of die steunmaatregelen dat handelsverkeer ongunstig kunnen beïnvloeden en de mededinging kunnen vervalsen (59). Bovendien moet, wanneer steun van de staat de positie van een onderneming ten opzichte van andere concurrerende ondernemingen in het intra-EER handelsverkeer versterkt, dit handelsverkeer worden geacht door de steun te worden beïnvloed. Het is omgekeerd niet noodzakelijk dat de begunstigde onderneming zelf aan het intracommunautaire handelsverkeer deelneemt (60).
            
         
               (103)
            
            
               Verne is voornemens om diensten op de wholesale-datacentrummarkt te verrichten, ook aan andere EER-landen. Wholesale-datacentrumdiensten worden binnen de EER en op de wereldmarkten zeer veel geleverd. Op grond daarvan concludeert de Autoriteit dat de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen de mededinging kan vervalsen en het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen in de EER-Overeenkomst kan beïnvloeden.
            
         2.1.5   Conclusie wat betreft het bestaan van staatssteun in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen
   
   
               (104)
            
            
               De afwijkingen van de gemeentelijke belastingen (onroerendgoedbelasting en belasting voor het aanleggen van wegen) die hierboven zijn geïdentificeerd, te weten:
               
                           a)
                        
                        
                           het gegarandeerde maximumtarief van 1,65% voor de onroerendgoedbelasting op jaarbasis,
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           de vaste belastinggrondslag van 1 030 600 000 ISK in plaats van een jaarlijkse officiële taxatie van grond en bestaande gebouwen voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           de opgeschorte indexering van de belastinggrondslag voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           geen heffing van onroerendgoedbelasting vóór 1 januari 2011,
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           de vaste belastinggrondslag voor toekomstige gebouwen, in plaats van een officiële taxatie voor de onroerendgoedbelasting,
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           geen belasting voor het aanleggen van wegen voor bestaande gebouwen, en
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           de 25%-belasting voor het aanleggen van wegen voor nieuwe gebouwen,
                        
                     brengen een selectief voordeel voor Verne mee, er zijn staatsmiddelen bij betrokken en er is sprake van een effect op het handelsverkeer en vervalsing van de mededinging. De maatregelen vormen derhalve staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
            
         2.1.6   Kwantificering van staatssteun in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen
   
   
               (105)
            
            
               Het bedrag aan staatssteun is het verschil tussen de krachtens de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen verschuldigde belastingen enerzijds en de belastingen die Verne zou hebben betaald indien de wettelijke regels zouden zijn toegepast.
            
         2.2   Koopovereenkomst onroerend goed, grondhuurovereenkomst en aanvullende huurovereenkomst
   
   2.2.1   Staatsmiddelen, selectiviteit en effect op het handelsverkeer
   
   
               (106)
            
            
               In de eerste plaats zijn alle drie overeenkomsten, de koopovereenkomst onroerend goed, de grondhuurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst, gesloten tussen Verne en de Schatkist (61).
            
         
               (107)
            
            
               De Autoriteit heeft ten eerste vastgesteld dat de koopovereenkomst onroerend goed, de grondhuurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst rechtstreeks door de overheid zijn gesloten en dat bij deze overeenkomsten dus staatsmiddelen betrokken waren, en merkt ten tweede op dat Verne, de potentiële begunstigde van de in de drie overeenkomsten vervatte maatregelen, kan worden aangemerkt als een onderneming, aangezien Verne economische activiteiten uitoefent, namelijk het op de markt aanbieden van wholesale-dataopslagdiensten.
            
         
               (108)
            
            
               Ten derde moeten de transacties als een selectieve maatregel worden beschouwd, omdat zij mogelijk een specifieke onderneming (namelijk Verne) hebben begunstigd.
            
         
               (109)
            
            
               Ten vierde vervalsen de maatregelen de mededinging, of kunnen zij deze vervalsen, en beïnvloeden zij het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen van de EER-Overeenkomst, aangezien Verne van plan is om een mondiaal wholesale-datacentrum te exploiteren waarvan de diensten beschikbaar zullen zijn voor klanten binnen de EER en op de wereldmarkt.
            
         2.2.2   Bestaan van een voordeel – het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie
   
   
               (110)
            
            
               Om te beoordelen of een of meer van de in de drie overeenkomsten vervatte maatregelen staatssteun zijn, moet de Autoriteit nagaan of de verkoop van de gebouwen en de huur van de grond Verne begunstigen.
            
         
               (111)
            
            
               Als de koopovereenkomst onroerend goed, de grondhuurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst zouden zijn uitgevoerd in overeenstemming met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, dat wil zeggen, als de overheid de gebouwen tegen de marktwaarde had verkocht en de bepalingen van de grondhuurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst marktconform waren, zou er geen sprake zijn van staatssteun.
            
         
               (112)
            
            
               Wat betreft de verkoop van gronden of gebouwen door openbare lichamen aan een onderneming of aan een persoon die betrokken is bij een economische activiteit, moet erop worden gewezen dat het Hof heeft geoordeeld dat een dergelijke verkoop elementen van staatssteun in zich kan hebben, in het bijzonder wanneer de verkoop niet geschiedt tegen marktwaarde, dat wil zeggen, wanneer de verkoop niet geschiedt tegen de prijs die een particuliere investeerder in normale mededingingsomstandigheden had kunnen vaststellen (62).
            
         2.2.2.1   Koopovereenkomst onroerend goed
   
   
               (113)
            
            
               De Schatkist heeft op 26 februari 2008 vijf gebouwen aan Verne verkocht. Om het bestaan van steun in dit geval te beoordelen, past de Autoriteit de Richtsnoeren inzake staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (hierna “de Richtsnoeren” genoemd) toe. De Richtsnoeren zijn gebaseerd op het criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie.
               Is een onvoorwaardelijke biedprocedure of een vergelijkbare procedure gevolgd?
            
         
               (114)
            
            
               Volgens punt 2.1 van de Richtsnoeren wordt het bestaan van staatssteun aan de koper automatisch uitgesloten wanneer de verkoop plaatsvond “via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt, vergelijkbaar met een veiling, waarbij het beste of enige bod werd geaccepteerd”. Uit de door de Autoriteit in het kader van de formele onderzoeksprocedure verzamelde informatie blijkt dat er noch door de overheid noch door Kadeco namens de overheid een biedprocedure is georganiseerd. De aanwezigheid van staatssteun kan daarom niet automatisch op die grond worden uitgesloten. De Autoriteit zal hieronder echter beoordelen of een procedure is toegepast die vergelijkbaar was met een onvoorwaardelijke biedprocedure, ook als deze niet volledig in overeenstemming was met de Richtsnoeren.
            
         
               (115)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit aangevoerd (63) dat de gebouwen in februari 2008 zijn verkocht tegen de marktwaarde van dat moment. Om deze bewering te staven hebben de IJslandse autoriteiten, zonder zich evenwel te beroepen op de Richtsnoeren, onder meer aangegeven dat aan alle op dat moment door Kadeco beheerde onroerend goed van de overheid, enkele maanden vóór de verkoop ervan aan Verne, publiciteit is gegeven (64) en dat van twee partijen een bod op gebouw nr. 869 is ontvangen, te weten het […] bod van Verne Holdings ehf. en een bod van [een andere bieder] (65).
            
         
               (116)
            
            
               Om na te gaan of er een procedure heeft plaatsgevonden die vergelijkbaar is met een onvoorwaardelijke biedprocedure, heeft de Autoriteit alle beschikbare informatie beoordeeld.
            
         
               (117)
            
            
               De Nationale Rekenkamer van IJsland (Ríkisendurskoðun) is een onafhankelijk lichaam bij het IJslandse parlement (Alþingi). Zijn belangrijkste taak is de financiële overzichten van centrale-overheidsorganen te auditen en verbeteringen in het financieel beheer van de overheid en in het gebruik van overheidsmiddelen te monitoren en te bevorderen (66).
            
         
               (118)
            
            
               In de periode van november 2007 tot en met maart 2008 heeft de Nationale Rekenkamer van IJsland een zogeheten doelmatigheidsaudit (67) verricht voor de activiteiten van Kadeco. De reden voor het onderzoek waren beweringen in het publieke debat dat de belangen van de overheid niet volledig waren beschermd bij de verkoop van activa op het voormalige defensieterrein bij de luchthaven in Keflavík. De door Verne gekochte gebouwen staan op dit terrein, maar waren tijdens de audit nog niet verkocht. Uit de audit kwam naar voren dat Kadeco bij wet was aangewezen om de inrichtingen op het voormalige defensieterrein bij de luchthaven van Keflavík te beheren en de toekomstige ontwikkeling van het gebied namens de IJslandse overheid ter hand te nemen. De onderneming had derhalve volledig het recht om de activa van de overheid op het terrein te verkopen zonder betrokkenheid van het Ríkiskaup (68), en Kadeco was geenszins verplicht om deze activa bij openbare inschrijving te koop aan te bieden. Op basis van de audit is geconcludeerd dat de belangen van de overheid wél waren beschermd toen de inrichtingen van de hand werden gedaan.
            
         
               (119)
            
            
               Het verslag over de doelmatigheidsaudit is uitgebracht op 26 maart 2008 en is te vinden op de website van de Nationale Rekenkamer van IJsland (69). Het verslag beschrijft in detail het verkoopproces van de gebouwen die al waren verkocht of waarvan het verkoopproces gaande was tijdens de audit, toen drie kwart van alle onroerend goed in het gebied al was verkocht. Volgens het verslag zijn in maart 2007 de eerste advertenties verschenen, waarin 24 gebouwen op het terrein te koop werden aangeboden (70). In april 2007 werden in verschillende kranten in IJsland nog eens acht gebouwen te koop aangeboden (71). Daarna zijn er volgens het verslag geen advertenties meer geplaatst voor gebouwen, maar wel regelmatig advertenties waarin werd verwezen naar Kadeco en zijn website en waarin werd opgeroepen tot het indienen van ideeën voor de exploitatie van het terrein.
            
         
               (120)
            
            
               De Nationale Rekenkamer van IJsland heeft er in zijn verslag op gewezen dat het beter zou zijn geweest als voor meer gebouwen advertenties waren geplaatst.
            
         
               (121)
            
            
               In het geval van de vijf gebouwen die op 26 februari 2008 aan Verne zijn verkocht, is voor slechts één gebouw geadverteerd, en wel voor gebouw nr. 869 (72). Dit gebouw is een van de acht in april 2007 te koop aangeboden gebouwen. De IJslandse autoriteiten zeggen dat voor dit gebouw één bod is ontvangen, namelijk van Atlantic Film Studios op 23 april 2007. De Autoriteit heeft een kopie van het bod ontvangen. Atlantic Film Studios kwam met een bod van 35 000 ISK per m2, hetgeen gezien de geraamde grootte van gebouw nr. 869 op dat moment (13 000 m2) neerkwam op 455 000 000 ISK. Atlantic Film Studios bood bovendien 15 000 000 ISK voor het asfaltgebied buiten de grenzen van gebouw nr. 869. De IJslandse autoriteiten hebben dit bod naar eigen zeggen verworpen (73).
            
         
               (122)
            
            
               Op basis van het bovenstaande kan de Autoriteit niet concluderen dat er in dit geval een procedure is gevolgd die vergelijkbaar is met een onvoorwaardelijke biedprocedure. Staatssteun kan derhalve niet automatisch op deze grond worden uitgesloten.
            
         
               (123)
            
            
               In punt 2.2 van de Richtsnoeren wordt een alternatieve procedure vermeld om steun uit te sluiten, namelijk een methode die inhoudt dat een onafhankelijke deskundige een taxatie verricht. Hoewel de IJslandse autoriteiten zich niet op deze methode hebben beroepen, zal de Autoriteit toch beoordelen of deze methode in dit geval van toepassing kan zijn.
            
         
               (124)
            
            
               Op 23 april 2007 heeft een deskundige, de lokale makelaar in vastgoed Fateignastofa Suðurnesja, de marktwaarde van dit specifieke gebouw (nr. 869) op basis van een aangenomen grootte van 13 382 m2 getaxeerd op 980 000 000 ISK, ofwel circa 73 000 ISK per m2. Hoewel Verne dit gebouw en vier andere gebouwen in februari 2008 heeft gekocht voor de totale prijs van 14,5 miljoen USD, hetgeen toen overeenkwam met 957 000 000 ISK, rijst de legitieme vraag of voor de gebouwen wel de marktwaarde is betaald.
            
         
               (125)
            
            
               Zoals eerder gezegd, hebben de IJslandse autoriteiten in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit aangevoerd dat de gebouwen tegen marktprijs zijn verkocht en hebben zij ter staving van deze bewering onder andere verwezen naar de taxatie van gebouw nr. 869 door bovengenoemde onafhankelijke deskundige. De IJslandse autoriteiten hebben de Autoriteit een kopie van het taxatierapport verstrekt, dat was gedateerd 23 april 2007 en ondertekend door de deskundige. Het rapport is kort – minder dan één pagina – en verwijst naar gebouw nr. 869 als zijnde 13 383 m2 groot, gemaakt van een stalen frame, in goede staat en goed toegankelijk (74). De deskundige stelde de marktprijs op basis van de beschikbare documentatie, een inspectie van het gebouw en een controle van vergelijkbare panden in het gebied vast op 980 000 000 ISK, rekening houdend met de marktomstandigheden. De deskundige noemt de mogelijkheid om het gebouw te exploiteren in samenhang met de nabije luchthaven van Keflavík en geeft aan dat het onroerend goed vanwege zijn hoge plafond veel exploitatiemogelijkheden heeft.
            
         
               (126)
            
            
               De Autoriteit merkt op dat de IJslandse autoriteiten in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit stellen dat de taxatie van de deskundige bedoeld was om de waarde van een nieuw gebouw met vergelijkbare kenmerken weer te geven (75). Dit blijkt echter niet uit de woorden van de deskundige, die het in zijn taxatie duidelijk heeft over de staat van gebouw nr. 869 en niet over nieuwe gebouwen. Het bovengenoemde verslag van de Nationale Rekenkamer van IJsland ondersteunt evenmin het idee dat de taxatie van de deskundige verband hield met de waarde van een nieuw gebouw.
            
         
               (127)
            
            
               Aangezien de taxatie van de deskundige op slechts een van de vijf aan Verne verkochte gebouwen betrekking heeft, tien maanden vóór de verkoop van de gebouwen aan Verne is verricht en onzeker is of deze werkelijk op algemeen aanvaarde marktindicatoren en taxatienormen berustte, kan zij in het geval van de vijf aan Verne verkochte gebouwen niet worden beschouwd als een taxatie van een onafhankelijke deskundige in de zin van de Richtsnoeren.
            
         
               (128)
            
            
               De vraag rijst vervolgens hoe in het onderhavige geval de marktprijs voor de gebouwen kan worden vastgesteld. Aangezien niet de procedure is gevolgd die staatssteun automatisch uitsluit en die de overheid krachtens de Richtsnoeren van de Autoriteit tot zijn beschikking had, past de Autoriteit in haar beoordeling van de marktwaarde in het onderhavige geval de systematische en logische benadering toe waarop de Richtsnoeren zijn gebaseerd.
            
         
               (129)
            
            
               De totale grootte van alle vijf gebouwen die Verne heeft gekocht, was 31 008 m2
                   (76). De totale prijs die werd betaald, was indertijd gelijk aan 957 000 000 ISK en komt neer op een prijs van circa 31 000 ISK per m2, wat per vierkante meter circa 4 000 ISK minder is dan de prijs die Atlantic Film Studios tien maanden eerder had geboden voor gebouw nr. 869, een bod dat volgens de IJslandse autoriteiten is verworpen (77). Naar de mening van de Autoriteit is dit al een aanwijzing dat de gebouwen onder de marktprijs aan Verne zijn verkocht.
            
         
               (130)
            
            
               Zoals hierboven is aangegeven, kan de Autoriteit niet volledig afgaan op de door de deskundige uitgevoerde taxatie. Deze taxatie geeft naar de mening van de Autoriteit echter wel aan dat de betaalde prijs mogelijk onder de marktprijs lag, mede in het licht van het enige andere volgens de IJslandse autoriteiten uitgebrachte bod, dat bovendien al tien maanden vóór de werkelijke verkoop aan Verne is gedaan.
            
         
               (131)
            
            
               Nu de automatische aanname waarin de Richtsnoeren van de Autoriteit voorzien, in dit geval niet van toepassing is, krijgt de beoordeling van de vraag of de marktprijs is betaald, een retrospectief karakter (78). Het is aan de Autoriteit om de betrouwbaarste methode toe te passen om in zulke gevallen op basis van alle beschikbare informatie de waarde van onroerend goed vast te stellen.
            
         
               (132)
            
            
               De Autoriteit is van mening dat betrouwbare informatie op dit punt kan worden gevonden in het bovengenoemde verslag van de Nationale Rekenkamer van IJsland, ook al kan niet worden uitgesloten dat andere verkoopovereenkomsten die door de overheid zijn gesloten en in het verslag worden besproken, elementen van staatssteun bevatten. Naar de mening van de Autoriteit biedt het verslag nuttige informatie over de situatie vóór en ten tijde van de verkoop aan Verne, en kan deze informatie van pas komen bij het vaststellen van de marktwaarde in het betreffende gebied.
            
         
               (133)
            
            
               In het verslag wordt verklaard dat dezelfde vastgoeddeskundige die de taxatie van gebouw nr. 869, een van de aan Verne verkochte gebouwen, heeft uitgevoerd, ook een aanzienlijk deel van de andere gebouwen in het gebied heeft getaxeerd die de overheid te koop aanbood. Niet alle gebouwen zijn echter getaxeerd. Het verslag biedt ook informatie over de door de deskundige gehanteerde aannames en verduidelijkt dat de taxaties waren gebaseerd op marktprijzen in het gebied, rekening houdend met de bouwkosten. Zoals in het verslag echter wordt aangegeven, zijn de gebouwen niet afzonderlijk getaxeerd, maar zijn ze gegroepeerd naar leeftijd, staat en exploitatiemogelijkheden. Vervolgens zijn de verschillende groepen getaxeerd. In de beoordeling van de deskundige is rekening gehouden met de benodigde verbeteringen van de stroomvoorziening (van Amerikaanse naar Europese normen), de ligging en afstand ten opzichte van infrastructuur. Er is daarentegen geen rekening gehouden met het extra grote aanbod aan onroerend goed in het gebied toen het terrein van de Amerikaanse marine in civiel gebruik werd genomen, noch met de doorverkoop- en exploitatiebeperkingen die kennelijk in enkele gevallen zijn opgelegd. Zoals in het verslag wordt aangegeven, waren er voordat de verkoop aan Verne plaatsvond, al gebouwen verkocht aan andere bedrijven in het gebied. In de eerste fase (eerste helft van 2007) zijn gebouwen verkocht voor 57% van de prijs die in de taxatie door de deskundige was vastgesteld (22 gebouwen, allemaal verkocht aan één onderneming). Later, in de herfst van 2007, zijn aan verschillende ondernemingen/organisaties gebouwen verkocht voor 72% tot 87% van de in de taxatie van de deskundige vastgestelde prijs. Deze onroerende goederen zijn verkocht in kleinere eenheden. Tot slot wordt in het verslag beschreven dat één onderneming twee schoolgebouwen kocht voor 30% van de prijs in de taxatie van de deskundige. Hoewel de Autoriteit in het onderhavige geval niet kan vaststellen of er bij de genoemde transacties sprake was van staatssteun, toont deze informatie aan dat de uitgevoerde taxaties door de deskundige mogelijk niet de meest geschikte of enige geschikte methode zijn om de marktprijs in het gebied en in het onderhavige geval te bepalen.
            
         
               (134)
            
            
               De Autoriteit merkt op dat zij geen reden heeft om aan te nemen dat de overheid opdracht heeft gegeven tot een taxatie van de gebouwen 868, 866, 872 of 864, die aan Verne zijn verkocht. De IJslandse autoriteiten zouden zulke informatie hebben verstrekt als deze beschikbaar was geweest. De enige beschikbare taxatie van een deskundige in het geval van de vijf aan Verne verkochte gebouwen is dus die voor gebouw nr. 869. Volgens het bovengenoemde verslag van de Nationale Rekenkamer van IJsland en de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie is van de vijf gebouwen alleen voor dit gebouw geadverteerd. De Autoriteit heeft evenmin reden om aan te nemen dat de taxatie door de deskundige van andere gebouwen in het gebied op een andere grondslag berustte dan die welke in dit geval beschikbaar was.
            
         
               (135)
            
            
               Aangezien de in 2007 verrichte taxatie van de deskundige voor gebouw nr. 869 als proxy voor de marktwaarde in het onderhavige geval tekortschiet, slechts een van de vijf aan Verne verkochte gebouwen betreft en tien maanden voor de ondertekening van de overeenkomst met Verne heeft plaatsgevonden, acht de Autoriteit deze taxatie niet representatief voor de prijs per m2 waarmee een particuliere marktdeelnemer als eigenaar van de vijf tezamen te koop aangeboden gebouwen zou hebben ingestemd. Deze taxatie kan volgens de Autoriteit er echter wel op wijzen dat de marktprijs inderdaad hoger was dan de prijs die Verne daadwerkelijk heeft betaald.
            
         
               (136)
            
            
               De Autoriteit zal daarom moeten afgaan op een andere proxy voor de marktprijs dan de in dit geval beschikbare beoordeling door de deskundige.
            
         
               (137)
            
            
               Een centrale onafhankelijke instantie, Þjóðskrá Íslands, beoordeelt jaarlijks de waarde van alle civiele onroerend goed in IJsland, zowel grond als gebouwen (79). De waarde moet de marktwaarde weerspiegelen.
            
         
               (138)
            
            
               De rechtsgrond voor de door Þjóðskrá Íslands uitgevoerde taxatie is wet nr. 6/2001 inzake de registratie en taxatie van onroerend goed. Volgens artikel 27 van de wet moet de geregistreerde taxatie van onroerend goed de marktwaarde van het onroerend goed weerspiegelen. Als de marktwaarde niet beschikbaar is, moet de taxatie worden bepaald op basis van de beste beschikbare informatie over de marktprijs van vergelijkbare onroerende goederen, rekening houdend met de baten, kosten van het bouwwerk, de ligging van het onroerend goed ten opzichte van de vervoersinfrastructuur, leeftijd, exploitatiemogelijkheden, voorzieningen, bodemtype, vegetatie, landschap en alle andere elementen die van invloed kunnen zijn op de marktprijs van het onroerend goed in kwestie.
            
         
               (139)
            
            
               Þjóðskrá Íslands moet elk jaar alle onroerend goed beoordelen op basis van de marktprijs in de voorafgaande maand februari, en deze taxatie wordt van kracht op 31 december van hetzelfde jaar. De jaarlijkse beoordeling is gebaseerd op informatie over de kenmerken van elk onroerend goed en op de marktprijs van onroerend goed volgens de geregistreerde verkoopovereenkomsten.
            
         
               (140)
            
            
               De verkoopprijzen en betalingsvoorwaarden van alle verkoopovereenkomsten in het land worden verzameld in een database, die door Þjóðskrá Íslands wordt beheerd. De geregistreerde verkoopovereenkomsten vormen de basis voor de taxatie. Þjóðskrá Íslands gebruikt de verzamelde gegevens om de huizenmarkt en de markt voor industriële en andere commerciële gebouwen in IJsland te beoordelen. Deze marktinformatie is openbaar (80).
            
         
               (141)
            
            
               Þjóðskrá Íslands maakt sinds april 2010 maandelijks marktinformatie over commerciële gebouwen openbaar (81). Deze gegevens verschaffen informatie over het aantal verkoopovereenkomsten voor commerciële gebouwen dat in elke maand is gesloten, teruggaand tot januari 2005, het aantal transacties waarvan de verkoopprijs beschikbaar is, en de totale officiële waarde van de verkochte gebouwen vergeleken met de totale verkoopprijs voor alle gesloten overeenkomsten voor elke maand, uitgesplitst in twee geografische categorieën, te weten, de hoofdstedelijke regio en de rest van het land. De door Verne gekochte gebouwen behoren tot de laatste geografische categorie.
            
         
               (142)
            
            
               De marktgegevens tonen aan dat de totale verkoopprijs van commerciële gebouwen, ook buiten de hoofdstedelijke regio, in het algemeen hoger lag dan de totale officiële taxatie van alle gebouwen die zijn verkocht in de maanden waarop de gegevens betrekking hebben, te weten, de periode van 1 januari 2005 tot op heden (82). Dit wijst erop dat de officiële taxatie normaliter niet hoger is dan de werkelijke marktprijs wanneer zulke gegevens beschikbaar zijn.
            
         
               (143)
            
            
               De Autoriteit is van mening dat bij het ontbreken van een werkelijke marktwaarde die is vastgesteld door een vergelijkbaar bod op een open markt, de methode voor het beoordelen van onroerend goed in IJsland waarin wet nr. 6/2001 voorziet, en die hierboven in detail is beschreven, de betrouwbaarste beschikbare methode is om de waarde van het door Verne gekochte onroerend goed te bepalen. Deze mening van de Autoriteit berust op het duidelijke doel van wet nr. 6/2001 en de formulering van artikel 27 van deze wet, namelijk de vaststelling van de officiële taxatie op basis van marktindicatoren.
            
         
               (144)
            
            
               De officiële taxatie conform wet nr. 6/2001 was bovendien de enige beoordeling van de gebouwen in kwestie uit dezelfde tijd en werd verricht door een onafhankelijke instantie (83). Dit is niet in strijd met het feit dat een taxatie voor belastingdoeleinden in beginsel niet noodzakelijkerwijs de “marktwaarde” van onroerend goed weergeeft, zoals ook wordt aangegeven in de Richtsnoeren van de Autoriteit.
            
         
               (145)
            
            
               De Autoriteit is van mening dat de methode op basis waarvan het onroerend goed conform de IJslandse wetgeving is beoordeeld, in het onderhavige geval de beste beschikbare indicator van de marktprijs is en dat een taxatie achteraf door een deskundige in dit geval geen betrouwbaardere methode is om de marktwaarde van het onroerend goed op het moment waarop de overeenkomst van 26 februari 2008 is gesloten, te bepalen (84).
            
         
               (146)
            
            
               Alles in aanmerking genomen concludeert de Autoriteit dat de door Þjóðskrá Íslands uitgevoerde taxatie in dit geval de beste proxy voor de marktprijs is. De Autoriteit merkt verder op dat de IJslandse autoriteiten in hun e-mailbericht van 14 mei 2012 onder verwijzing naar de in dit verband beoordeelde transacties van 2008 hebben bevestigd dat een taxatie ten behoeve van de belastingheffing in de IJslandse praktijk in principe de marktkoers weerspiegelt (85). Dit is een punt van overeenstemming.
            
         
               (147)
            
            
               De mening van de Autoriteit wordt voorts bevestigd door het feit dat een officiële taxatie conform artikel 31 van wet nr. 6/2001 door belanghebbende partijen kan worden aangevochten, en dat conform artikel 34 van deze wet tegen de bevindingen van Þjóðskrá Íslands bij een speciaal lichaam (Yfirfasteignamatsnefnd) beroep kan worden aangetekend. Verne heeft de officiële taxatie van de gebouwen in het onderhavige geval niet aangevochten.
            
         
               (148)
            
            
               Uit vaste rechtspraak volgt dat de Autoriteit verplicht is om, voor zover mogelijk, de werkelijke waarde van de steun in kwestie vast te stellen en om in alle gevallen opdracht te geven tot terugvordering van precies dat bedrag (86).
            
         
               (149)
            
            
               Op het moment van de transactie in dit geval had de bevoegde IJslandse instantie (thans Þjóðskrá Íslands geheten) de waarde van de gebouwen als volgt bepaald:
               
                           Gebouw 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Gebouw 864 (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Totale taxatie van gebouwen
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Voor de volledigheid kan eraan worden toegevoegd dat dit overzicht niet de taxatie voor de grond omvat, die niet aan Verne is verkocht, maar voor een periode van 99 jaar is verhuurd.
            
         
               (150)
            
            
               Voor de gebouwen is 14,5 miljoen USD betaald, hetgeen ten tijde van de transactie overeenkwam met 957 000 000 ISK. Dit bedrag ligt dus onder de hierboven door de Autoriteit vastgestelde waarde.
            
         
               (151)
            
            
               Er is dus staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst verleend toen de overheid op 26 februari 2008 de koopovereenkomst onroerend goed sloot.
            
         
               (152)
            
            
               Het totale bedrag aan steun met betrekking tot de gebouwen, is het verschil tussen de marktwaarde zoals vastgesteld door de Autoriteit, namelijk 1 177 850 000 ISK, en de werkelijke prijs die voor de gebouwen is betaald, namelijk 14,5 miljoen USD, wat indertijd gelijk was aan 957 000 000 ISK. Dit verschil bedraagt 220 850 000 ISK.
            
         
               (153)
            
            
               De Autoriteit merkt op dat het bedrag aan steun ruim boven de in punt 2.2, onder b), van de Richtsnoeren genoemde marge van 5% van de marktprijs ligt.
            
         
               (154)
            
            
               De Autoriteit merkt bovendien op dat bijzondere verplichtingen als bedoeld in punt 2.2, onder c), van de Richtsnoeren, in dit geval niet van toepassing zijn aangezien de koopovereenkomst onroerend goed geen verplichtingen bevat die voor Verne een economische last in de zin van de Richtsnoeren betekenen (88). Bovendien is in de Richtsnoeren bepaald dat een economische last die verband houdt met verplichtingen die volgens gemeen recht op iedere eigenaar van onroerend goed rusten, niet in de aankoopprijs mag worden doorberekend. Tot slot zijn in dit geval de oorspronkelijke kosten als bedoeld in punt 2.2, onder d), van de Richtsnoeren niet van toepassing (89) en kunnen deze niet worden gebruikt als minimumbenchmark.
            
         2.2.2.2   Grondhuurovereenkomst als gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst
   
   
               (155)
            
            
               Er zij aan herinnerd dat indien de maatregelen in de grondhuurovereenkomst als gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst, waren uitgevoerd in overeenstemming met het beginsel van de particuliere investeerder in een markteconomie, dat wil zeggen, als de door de overheid in de grondhuurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst gestelde voorwaarden marktconform waren geweest, de transactie geen elementen van staatssteun zou bevatten.
            
         
               (156)
            
            
               De grondhuurovereenkomst is op 9 mei 2008 gesloten tussen de Schatkist van IJsland en Verne. De huurprijs is gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst van30 juni 2009. De Schatkist heeft bovendien een huurvrije periode vastgesteld die tot 1 april 2010 zou lopen.
            
         
               (157)
            
            
               De oorspronkelijke huurprijs van 0,8 USD per m2 per jaar is in februari 2008 uitonderhandeld. Krachtens de grondhuurovereenkomst zou de prijs niet worden aangepast. De huurperiode was 99 jaar. Dit lijkt sterk af te wijken van hetgeen een marktdeelnemer zou accepteren. De Autoriteit hoeft echter niet te beoordelen of de prijs tegen marktvoorwaarden tot stand is gekomen, omdat deze in de aanvullende huurovereenkomst in juni 2009 na onderhandelingen opnieuw is vastgesteld en de oorspronkelijke huur nooit van kracht is geworden. De huurperiode is in laatstgenoemde overeenkomst ongewijzigd gebleven. De huurprijs is echter gewijzigd en vastgesteld in de IJslandse munteenheid: 60 ISK per m2. De huur wordt nu bovendien elk jaar aangepast op basis van de bouwkostenindex in IJsland.
            
         
               (158)
            
            
               De prijsstellingsmethodologie volgens de aanvullende huurovereenkomst berust op een gangbare praktijk die wordt gevolgd voor grond die eigendom is van gemeenten in IJsland, zoals de IJslandse autoriteiten aangeven. In deze praktijk vormt de officiële taxatie van Þjóðskrá Íslands conform wet nr. 6/2001, zoals hierboven ook in detail wordt beschreven onder 2.2.2.1, de grondslag waarover in het algemeen 1% of 2% huur per jaar wordt betaald, afhankelijk van hetgeen de desbetreffende gemeente besluit.
            
         
               (159)
            
            
               Hoewel de huurovereenkomsten die door de verschillende gemeenten in IJsland zijn gesloten, niet de marktwaarde weerspiegelen, in die zin dat een marktdeelnemer zijn of haar grond op een open markt op deze basis zou willen verhuren, hebben de IJslandse autoriteiten geen argumenten naar voren gebracht om een alternatieve marktprijs voor de grond in kwestie vast te stellen. Zij hebben slechts naar voren gebracht dat de huur in overeenstemming is met hetgeen de overheid doorgaans in het gebied in rekening brengt.
            
         
               (160)
            
            
               Aangezien informatie over de markt voor industriële grond in IJsland niet gemakkelijk te vinden is, in tegenstelling tot de informatie over de marktprijs van huizen en commerciële gebouwen die door Þjóðskrá Íslands wordt verzameld, zoals hierboven is beschreven, is het moeilijk om in dit geval een realistische benchmark voor de marktprijs van de grond vast te stellen. De Autoriteit kan daardoor enkel een ruwe schatting geven van de marktwaarde van de grond. De beste beschikbare informatie is opnieuw de officiële waarde zoals vastgesteld conform wet nr. 6/2001 (90).
            
         
               (161)
            
            
               Toen in juni 2009 de aanvullende huurovereenkomst werd gesloten, was de officiële waarde van de door Verne gehuurde grond vastgesteld op 188 850 000 ISK (91), volgens informatie van Þjóðskrá Íslands. De jaarlijkse huur was 5 760 000 ISK in prijzen van 2009, ofwel 3,05% van de officiële taxatie van de grond, hetgeen meer is dan het percentage dat normaliter wordt toegepast. De Autoriteit is daarom van mening dat de huur voor een particuliere marktdeelnemer op een open markt in dit geval acceptabel zou zijn geweest.
            
         
               (162)
            
            
               Tot slot hebben de IJslandse autoriteiten, wat betreft de exclusiviteitsclausule, waarnaar de Autoriteit in haar inleidingsbesluit verwees, verklaard dat deze clausule uitsluitend betrekking heeft op het gebied dat door Kadeco wordt beheerd. Dit strookt ook met een wijziging in de geregistreerde grondhuurovereenkomst. De Autoriteit is van mening dat de clausule als zodanig Verne geen economisch voordeel verschaft, aangezien de clausule een beperkt toepassingsgebied heeft, zowel in geografisch opzicht als in de tijd.
            
         
               (163)
            
            
               De Autoriteit concludeert dat de grondhuurovereenkomst als gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst Verne niet begunstigt.
            
         2.3   Elektriciteitscontract
   
   2.3.1   Staatsmiddelen
   
   
               (164)
            
            
               Zoals hierboven is aangegeven, moet de Autoriteit, om te bepalen of er bij een maatregel sprake is van het verlenen van staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst, vaststellen dat de maatregel een onderneming een economisch voordeel verschaft op een wijze die de onderneming bij een normale gang van zaken niet zou hebben ontvangen. Het voordeel moet worden verschaft door de staat of worden bekostigd uit staatsmiddelen om als staatssteun te worden aangemerkt. Het voordeel kan ook worden verschaft via een openbaar bedrijf, mits het kan worden toegerekend aan de staat (92). Het Europees Hof van Justitie heeft in de zaak Stardust Marine (93) bepaald dat:
               “(…) artikel 87, lid 1, EG alle geldelijke middelen omvat die de overheid daadwerkelijk kan gebruiken om ondernemingen te steunen, ongeacht of deze middelen permanent deel uitmaken van het vermogen van de staat. Dus ook al zijn de bedragen die overeenkomen met de betrokken maatregel niet permanent in het bezit van de Schatkist, dan nog volstaat het feit dat zij constant onder staatscontrole, en daarmee ter beschikking van de bevoegde nationale autoriteiten staan, om ze als staatsmiddelen aan te merken. (…)
               De staat is immers perfect in staat, door haar dominerende invloed op deze ondernemingen het gebruik van hun middelen te sturen om, in voorkomend geval, specifieke voordelen voor andere ondernemingen te financieren. (…) de situatie van een openbaar bedrijf [kan] niet worden vergeleken met die van een particulier bedrijf. De staat kan immers door middel van haar openbare bedrijven andere dan commerciële doelstellingen nastreven, (…).”
            
         
               (165)
            
            
               De Autoriteit verwijst naar haar recente besluiten inzake langlopende elektriciteitscontracten die door Landsvirkjun zijn gesloten, namelijk Besluit nr. 391/11/COL en Besluit nr. 392/11/COL, en zij volgt in het onderhavige geval dezelfde benadering op het punt van de toerekenbaarheid van het elektriciteitscontract.
            
         
               (166)
            
            
               Behalve de algemene argumentatie die in bovengenoemde besluiten naar voren is gebracht, merkt de Autoriteit op dat in een door het Ministerie van Industrie op 23 oktober 2008 opgesteld memorandum, dat de IJslandse autoriteiten in de prenotificatieprocedure van de onderhavige zaak ter beschikking van de Autoriteit hebben gesteld, wordt verwezen naar de besprekingen tussen Verne en de IJslandse autoriteiten over mogelijke maatregelen, waaronder een gesubsidieerde elektriciteitsprijs aan het begin van de activiteiten van Verne. Landsvirkjun was partij in het eerste ontwerp van het memorandum van overeenstemming, van 15 december 2008, ter voorbereiding van de later opgezegde investeringsovereenkomst tussen de IJslandse autoriteiten en Verne, die in de prenotificatie procedure ook ter beschikking van de Autoriteit is gesteld. Het ontwerp van het memorandum van overeenstemming bevatte de volgende bepaling met betrekking tot een eerder elektriciteitscontract tussen Landsvirkjun en Verne (94):
               De eerste […] aan elektriciteit zal voor een termijn van twintig jaar aan Verne worden verkocht tegen het tarief dat nodig is om de eerste klant van Verne binnen te halen.
            
         
               (167)
            
            
               Het bovenstaande toont naar de mening van de Autoriteit aan dat de overheid in het onderhavige geval betrokken was bij de besluiten van Landsvirkjun. Niet alleen is Landsvirkjun volledig in handen van de IJslandse overheid en wordt het door de IJslandse overheid gecontroleerd, ook is het overduidelijk door de overheid gebruikt om de bedrijfstak van de datacentra naar IJsland te halen (95).
            
         
               (168)
            
            
               Gezien de juridische status van Landsvirkjun, het eerdere evidente gebruik van Landsvirkjun als instrument om buitenlandse investeringen aan te trekken en de algemene omstandigheden van de zaak, concludeert de Autoriteit daarom al met al dat het elektriciteitscontract toerekenbaar is aan de staat en dat er staatsmiddelen bij betrokken zijn, indien en voor zover Verne wordt begunstigd.
            
         2.3.2   Voordeel in het elektriciteitscontract
   
   
               (169)
            
            
               Het Europees Hof van Justitie heeft gesteld dat, wanneer overheden financiële transacties verrichten en investeringen doen en beoordeeld moet worden of een overheidsmaatregel als steun is aan te merken, moet worden vastgesteld of de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen (96). Daarbij moet de Autoriteit de test van de particuliere investeerder in een markteconomie toepassen (97), die in wezen bepaalt dat staatssteun wordt gegeven wanneer een staat middelen ter beschikking van een onderneming stelt die normaliter niet zouden worden verstrekt door een particuliere investeerder die normale commerciële criteria hanteert en voorbijgaat aan andere overwegingen van sociale, politieke of filantropische aard (98).
            
         
               (170)
            
            
               De maatregel in het onderhavige geval – een elektriciteitscontract, met een staatsbedrijf als verkoper – zou dus een element van staatssteun kunnen bevatten als de voorwaarden van het contract zo zijn dat deze voor een particuliere investeerder niet acceptabel zouden zijn geweest, en niet kan worden verwacht dat de verkoop van elektriciteit voor een particuliere investeerder voldoende winstgevend was. De Autoriteit merkt op dat dus moet worden onderzocht of een particuliere investeerder in een markteconomie ervoor zou hebben gekozen om een langlopend bilateraal contract te sluiten voor dezelfde prijs en op dezelfde voorwaarden als vervat in de overeenkomst die wordt beoordeeld (99). Bij het maken van die beoordeling kan de Autoriteit haar eigen oordeel echter niet in de plaats stellen van dat van de verkoper, wat betekent dat de verkoper van elektriciteit over een ruime beoordelingsmarge moet beschikken. Hoewel de Autoriteit het recht van openbare bedrijven zoals Landsvirkjun om op commerciële voorwaarden op de markt actief te zijn volledig erkent, moet zij toch zorgvuldig nagaan of een particuliere investeerder in een markteconomie vergelijkbare overeenkomsten zou hebben gesloten (100).
            
         
               (171)
            
            
               De Autoriteit moet haar beoordeling van de prijs en de voorwaarden van de contracten tussen Landsvirkjun en Verne bovendien baseren op de informatie die beschikbaar was op het moment dat het contract werd gesloten.
            
         
               (172)
            
            
               De Autoriteit merkt op dat Landsvirkjun in 2010 heeft besloten om minder afhankelijk te worden van aanpassingen van de elektriciteitsprijs voor elektriciteitsintensieve toepassingen aan de aluminiumprijs. Daardoor lijkt het risico dat voortvloeit uit de met de aluminiumindustrie gesloten overeenkomsten, te worden beperkt, dit terwijl de aluminiumindustrie de belangrijkste afnemer van elektriciteit in de elektriciteitsintensieve industrie in IJsland is. De Autoriteit merkt op dat het contract in het onderhavige geval is gesloten voordat Landsvirkjun zijn nieuwe prijsbeleid invoerde.
            
         
               (173)
            
            
               Zoals hierboven is beschreven, zal Verne elektriciteit afnemen van inrichtingen die eigendom zijn van het door de overheid gecontroleerde Landsvirkjun. De elektriciteit zal worden geleverd door de bestaande inrichtingen van Landsvirkjun.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjun heeft verklaard dat er een zekere flexibiliteit is ingebouwd in de stroomlevering waartoe Landsvirkjun zich heeft verbonden. In de eerste vijf jaar van de contractperiode heeft Verne de mogelijkheid om door te groeien naar […]. Als na de eerste vijf jaar de […] nog niet is bereikt, is Verne verplicht om gedurende de resterende looptijd van het contract voor […] te betalen (“take-or-pay-verplichting”).
            
         
               (175)
            
            
               De Autoriteit moet nagaan of de prijs – en de overige voorwaarden – van het deel van de elektriciteit dat al beschikbaar is en dat Landsvirkjun aan Verne zal leveren, de marktprijs weerspiegelt.
            
         
               (176)
            
            
               De IJslandse autoriteiten stellen dat de geïsoleerde ligging van de IJslandse elektriciteitsmarkt ten opzichte van de rest van de onderling verbonden Europese elektriciteitsmarkt zijn stempel heeft gedrukt op de industriële elektriciteitsmarkt in IJsland.
            
         
               (177)
            
            
               In het onderhavige geval is een marktprijs voor elektriciteit voor elektriciteitsintensieve industrieën in IJsland echter niet gemakkelijk beschikbaar. In dit verband moet worden opgemerkt dat de algemene IJslandse markt als afzetmarkt geen alternatief voor de levering van elektriciteit in de orde van grootte waarvan in de onderhavige situatie sprake is. De geïsoleerde en kleine IJslandse markt voor algemeen elektriciteitsverbruik zou de door Landsvirkjun opgewekte productie niet kunnen opnemen. De enige afzetmarkt is, zoals hier het geval is, de markt van grote industriële verbruikers in IJsland. Voorts kan de prijs in Europa niet als benchmark worden genomen vanwege de geïsoleerde ligging van de markt.
            
         
               (178)
            
            
               Gezien het ontbreken van een relevante benchmark moet de Autoriteit afgaan op de informatie die de IJslandse autoriteiten hebben verstrekt over de gemiddelde prijs die Landsvirkjun in het verleden heeft ontvangen in het kader van de contracten met andere elektriciteitsintensieve bedrijven.
            
         
               (179)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben de volgende informatie verstrekt over de gemiddelde elektriciteitsprijs die Landsvirkjun aan elektriciteitsintensieve industrieën in IJsland in het verleden in rekening heeft gebracht. De Autoriteit heeft begrepen dat deze prijzen inclusief transmissiekosten zijn.
               
                           Jaar
                        
                        
                           USD per MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun heeft verder een toelichting gegeven op het prijsstellingsmechanisme van het elektriciteitscontract. De elektriciteit is geprijsd in twee stappen. […] bij de start van de datacentrumactiviteiten in IJsland. Deze initiële elektriciteitsprijs is in stappen gedurende de eerste helft van de contractperiode ([…]).[…].
            
         
               (181)
            
            
               De Autoriteit herinnert aan de werkelijke prijs die in het onderhavige geval is uitonderhandeld (transmissiekosten niet inbegrepen):
               
                            
                        
                        
                           Voor de eerste […]:
                           
                                       Prijs per MW
                                    
                                    
                                       Periode
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Tot 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 tot einde van contractperiode
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Voor de hoeveelheid boven […]:
                           
                                       Prijs per MW
                                    
                                    
                                       Hoeveelheid
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Boven […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               De in het elektriciteitscontract vermelde prijzen zijn dus […] voor alle elektriciteitsintensieve klanten van Landsvirkjun (inclusief transmissiekosten, die er in het geval van Verne nog bij komen), behalve voor de periode tot […], waarin Verne […] betaalt. Bovendien is de prijs voor de hoeveelheid tussen […] (zie Besluit nr. 392/11/COL).
            
         
               (183)
            
            
               De “take-or-pay-verplichting” waarborgt bovendien een constante verkoop van een aanzienlijk deel van de geleverde elektriciteit.
            
         
               (184)
            
            
               Om bovengenoemde redenen concludeert de Autoriteit dat de voorwaarden van het elektriciteitscontract moeten vallen binnen de beslissingsbevoegdheid die openbare bedrijven in hun bedrijfsvoering hebben. Op basis van de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie concludeert de Autoriteit dat het elektriciteitscontract Verne niet begunstigt.
            
         3.   WETMATIGHEID VAN DE MAATREGELEN
   
               (185)
            
            
               Artikel 1, lid 3, van deel I van Protocol 3 bepaalt: “De Toezichthoudende Autoriteit van de EVA wordt voldoende tijdig op de hoogte gebracht van elk voornemen tot invoering of wijziging van steunmaatregelen om haar in staat te stellen haar opmerkingen kenbaar te maken. (…) De betrokken staat mag de voorgenomen maatregelen niet uitvoeren alvorens deze procedure heeft geleid tot een definitieve beslissing.”
            
         
               (186)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben de hierboven geïdentificeerde steunmaatregel niet aangemeld voordat deze in werking is getreden, zodat de Autoriteit geen definitieve beslissing heeft kunnen nemen voordat de steun is verleend. De steun is daarom niet rechtmatig.
            
         4.   VERENIGBAARHEID VAN DE STEUN
   
               (187)
            
            
               Steunmaatregelen die onder artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst vallen, zijn in het algemeen onverenigbaar met de werking van de EER-Overeenkomst, tenzij zij in aanmerking komen voor een afwijking op basis van artikel 61, lid 2 of lid 3, van de EER-Overeenkomst.
            
         
               (188)
            
            
               Volgens de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen kunnen maatregelen worden aangemerkt als verenigbare steun uit hoofde van artikel 61, lid 3, onder c), als de steun “is bedoeld om de ontwikkeling van gebieden met de grootste achterstand te stimuleren door investeringen en het scheppen van banen te ondersteunen”. De Autoriteit merkt op dat het datacentrum zal komen te staan in Reykjanesbær, een gebied dat in aanmerking komt voor regionale investeringssteun op basis van Besluit nr. 378/06/COL van de Autoriteit betreffende de kaarten met steungebieden en steunpercentages (IJsland).
            
         4.1   Overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen
   
   
               (189)
            
            
               In de later ingetrokken kennisgeving is kennis gegeven van een van de maatregelen die in deze besluiten worden besproken, en wel de gemeentelijke onroerendgoedbelasting. De kennisgeving is na de inleiding van het formele onderzoek ingetrokken. De Gemeente had de maatregelen in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen echter al uitgevoerd en de maatregelen waren niet afgeschaft.
            
         
               (190)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben in de later ingetrokken kennisgeving en in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit aangevoerd dat de afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting op jaarbasis, als onderdeel van verschillende belastingmaatregelen, met de werking van de EER-Overeenkomst verenigbaar waren op grond van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen. De IJslandse autoriteiten hebben kennis gegeven van de afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting als onderdeel van de algemene belastingafwijkingen die in de investeringsovereenkomst van 2009 waren vastgesteld voor de bouw van het aanvankelijk geplande datacentrum. Later is van deze investeringsovereenkomst afgestapt, maar de maatregel betreffende de gemeentelijke onroerendgoedbelasting als onderdeel van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen die Verne en de Gemeente hebben gesloten, is een maatregel die daar los van staat (101). Volgens de IJslandse autoriteiten is deze bovendien al begin 2009 in werking getreden en wordt de desbetreffende steun verleend op jaarbasis.
            
         
               (191)
            
            
               De afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen zijn niet gekoppeld aan een specifieke investering. De IJslandse autoriteiten hebben in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit bovendien verklaard dat aan de maatregelen in de later opgezegde investeringsovereenkomst niet de voorwaarde is verbonden dat eerst alle fasen van het datacentrum moeten zijn afgerond volgens de plannen van destijds (102).
            
         
               (192)
            
            
               Uit de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen volgt dat regionale investeringssteun uitsluitend kan worden verleend voor een specifiek en welomschreven investeringsproject (zie hoofdstuk 4 van de Richtsnoeren). De afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting op jaarbasis waarin de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen voorziet, zijn niet uitsluitend verleend voor een specifieke en/of welomschreven investering (voor een datacentrum of voor andere activiteiten), zoals nodig is op grond van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen. Het behoud van een investeringsproject in de regio gedurende vijf jaar, zoals noodzakelijk is in het kader van punt 32 van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen, was dus geen voorwaarde voor de afwijking van de gemeentelijke belasting. De steun kan daarom niet worden aangemerkt als investeringssteun overeenkomstig de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen.
            
         
               (193)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben niet aangevoerd dat de steunmaatregelen verenigbaar zijn als exploitatiesteun overeenkomstig de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen. De afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting voldoen niet aan de voorwaarden die zijn uiteengezet in hoofdstuk 5 van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen. In het bijzonder zijn de maatregelen niet verleend voor een vooraf bepaalde reeks in aanmerking komende uitgaven of kosten, zoals aangegeven in punt 66 van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen.
            
         
               (194)
            
            
               De afwijkingen van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting vormen daarom zuiver en alleen exploitatiesteun die niet verenigbaar is met de EER-Overeenkomst.
            
         
               (195)
            
            
               De IJslandse autoriteiten zijn niet ingegaan op de vraag of de afwijking van de eenmalige gemeentelijke belasting voor het aanleggen van wegen al dan niet elementen van staatssteun bevat, en of deze maatregelen verenigbaar zijn. De Autoriteit is van mening dat in dit verband voor de afwijking van de belasting voor het aanleggen van wegen hetzelfde geldt als voor de onroerendgoedbelasting: de maatregelen zijn niet gekoppeld aan een specifieke investering en vormen zuiver en alleen exploitatiesteun aan Verne die onverenigbaar is met de EER-Overeenkomst.
            
         
               (196)
            
            
               In haar inleidingsbesluit heeft de Autoriteit bovendien twijfels geuit over het stimulerende effect van de overeenkomsten die zijn gesloten nadat in 2008 een aanvang was gemaakt met de bouw van het datacentrum (103). Volgens de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen is het van essentieel belang dat de steun een stimulerend effect sorteert. Anders kan deze niet als verenigbaar worden beschouwd. Of de voorgestelde steun werkelijk noodzakelijk is om investeringen te stimuleren die anders niet in de ondersteunde gebieden zouden worden gedaan, is in elke beoordeling van regionale steun een cruciaal element. Er moet dus worden nagegaan of de steun noodzakelijk is om een stimulerend effect op de investering te sorteren, dat wil zeggen, of de steun daadwerkelijk leidt tot een gedragsverandering bij de begunstigde in die zin dat deze in de betrokken ondersteunde regio, en niet elders, investeert. Regionale steun kan dus uitsluitend verenigbaar zijn met artikel 61, lid 3, onder c), van de EER-Overeenkomst als de steun de aanzet heeft gegeven tot de investering in het regionale steungebied in kwestie (104).
            
         
               (197)
            
            
               De Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen definiëren “begin van de werkzaamheden” als “hetzij de start van de bouwwerkzaamheden hetzij de eerste vaste toezegging om uitrusting te bestellen, met uitsluiting van verkennende haalbaarheidsstudies” (105). Het is een vaststaand feit dat in het onderhavige geval al in 2008 een aanvang werd gemaakt met het werk. Op dat moment was, volgens de beschikbare informatie, nog geen aanzet gegeven tot een overeenkomst met de autoriteiten over afwijkingen van de gemeentelijke belastingen.
            
         
               (198)
            
            
               In het geval van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen die met de Gemeente is gesloten op 9 november 2009, vlak voordat de bouw van het datacentrum in december 2009 werd stilgelegd, is het nog duidelijker dan in het geval van de later opgezegde investeringsovereenkomst dat niet is voldaan aan de eis van een bewezen stimulerend effect, en wel omdat de overeenkomst met de Gemeente op een nog latere datum is gesloten dan de investeringsovereenkomst (die in oktober 2009 is gesloten). Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat het eerste akkoord tussen de Gemeente en Verne over de belastingafwijkingen al in mei 2009 is uitonderhandeld, zoals de IJslandse autoriteiten stellen, zou al niet zijn voldaan aan de eis van een stimulerend effect. Toen in 2008 een aanvang werd gemaakt met de bouw van het datacentrum, was er dus wat de afwijking van de gemeentelijke belasting betreft, geen document afgegeven op basis waarvan kan worden gesteld dat aan het bedrijf expliciet steun is verleend voor de investering (106).
            
         
               (199)
            
            
               De Autoriteit is van mening dat de bepalingen en het doel van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen een solide basis voor deze beoordeling zijn, en zij is het niet eens met de zienswijze van de IJslandse autoriteiten dat deze basis zou betekenen dat de vorm voorrang zou krijgen boven de inhoud.
            
         
               (200)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben aangevoerd dat de initiële investeringsovereenkomst voor Verne noodzakelijk was om zijn investering in het datacentrum na het uitbreken van de financiële crisis te voltooien. Als argument is naar voren gebracht dat Verne niet kon doorgaan met het datacentrumproject zoals dat aanvankelijk was gepland (zie Besluit nr. 418/10/COL van de Autoriteit, blz. 19). In het inleidingsbesluit is de Autoriteit op dit argument ingegaan door zich op het standpunt te stellen dat een volledige analyse van de economische omstandigheden van het investeringsbesluit van de begunstigde nodig zou zijn om de noodzaak van de steun te verifiëren. De Autoriteit was van mening dat zo’n analyse alleen kan worden gemaakt op basis van de oorspronkelijke ondernemingsplannen van de begunstigde en de overige documenten die aan de investeringscomités van de begunstigde zijn voorgelegd om toestemming te krijgen voor het inzetten van middelen voor de investeringsactiviteit, alsmede op winstgevendheidsberekeningen voor het project met en zonder de steun, een projectfinancieringsanalyse, risicobeoordelingen en een gedetailleerd verslag van de wijze waarop de omstandigheden na het uitbreken van de financiële crisis in oktober 2008 het ondernemingsplan en het vereiste rendement van de investeringen hebben beïnvloed. De IJslandse autoriteiten hebben tijdens het formele onderzoek zulke ondernemingsplannen of relevante documentatie over het investeringsbesluit of ander bewijsmateriaal ter ondersteuning van dit argument niet naar voren gebracht. Dit argument is daarom niet ontvankelijk, en de Autoriteit kan de gemeentelijke belastingmaatregelen op deze grond niet als verenigbaar beschouwen.
            
         
               (201)
            
            
               De Autoriteit concludeert daarom dat de uit hoofde van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen verleende steun niet kan worden beschouwd als verenigbaar met de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen of met artikel 61, lid 3, onder c), van de EER-Overeenkomst.
            
         
               (202)
            
            
               De Autoriteit merkt op dat de IJslandse autoriteiten in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit als argument hebben aangevoerd dat er sprake was van overmacht. De afwijkingen van het algemene verbod op staatssteun zijn uiteengezet in artikel 61, lid 3, van de EER-Overeenkomst. De Autoriteit begrijpt niet waarom het argument van overmacht relevant zou zijn met betrekking tot artikel 61, lid 3, of de op basis van die bepaling vastgestelde richtsnoeren. In het bijzonder kunnen de feiten van deze zaak niet worden aangemerkt als steun volgens artikel 61, lid 3, onder b), aangezien de belastingmaatregelen niet ten doel hadden een ernstige verstoring in de economie als zodanig op te heffen. De Autoriteit verwerpt derhalve de relevantie van het argument van overmacht dat door de IJslandse autoriteiten naar voren is gebracht.
            
         
               (203)
            
            
               De IJslandse autoriteiten hebben zich niet beroepen op de Richtsnoeren van de Autoriteit inzake reddings- en herstructureringssteun. Aangezien niets erop wijst dat Verne, toen het in 2009 de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen sloot, in moeilijkheden verkeerde in de zin van deze richtsnoeren, lijkt niet te zijn voldaan aan de in de richtsnoeren neergelegde voorwaarden.
            
         
               (204)
            
            
               Er is in elk geval niet aangetoond dat de belastingmaatregelen in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen noodzakelijk en evenredig waren om doelstellingen van algemeen belang te verwezenlijken. De Autoriteit heeft bijgevolg niet kunnen vaststellen op welke gronden zij de krachtens de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen verleende steun kan aanmerken als verenigbaar met de interne markt uit hoofde van artikel 61, lid 3, van de EER-Overeenkomst.
            
         
               (205)
            
            
               Om bovengenoemde redenen kunnen de belastingmaatregelen die in de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen zijn geïdentificeerd, niet als verenigbaar met de EER-Overeenkomst worden beschouwd.
            
         
               (206)
            
            
               De Autoriteit concludeert daarom dat de door de Gemeente aan Verne toegestane belastingafwijkingen steunmaatregelen zijn die uit hoofde van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst als onrechtmatig en onverenigbaar met de interne markt moeten worden aangemerkt.
            
         4.2   Koopovereenkomst onroerend goed
   
   
               (207)
            
            
               De Autoriteit heeft geconstateerd dat de preferentiële koopprijs die Verne heeft betaald voor de vijf gebouwen, een staatssteunelement bevat. De IJslandse autoriteiten hebben niet onderbouwd waarom de steun verenigbaar zou zijn met de EER-Overeenkomst, maar hebben hun argumentatie meer gericht op de verzekering van hun zijde dat er geen sprake was van steun. De Autoriteit heeft echter beoordeeld of de steun op grond van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen als verenigbaar kan worden aangemerkt.
            
         
               (208)
            
            
               De steun werd verleend in februari 2008. De steun kan niet worden beschouwd als regionale investeringssteun, omdat de verleende steun noch op het moment dat de koopovereenkomst onroerend goed op 26 februari 2008 werd gesloten noch op het moment dat de overdracht op 9 mei 2008 werd ondertekend, werd gekoppeld aan een duidelijk omschreven verplichting om in het gebied te investeren. Om overeenkomstig de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen als investeringssteun te kunnen worden aangemerkt, moet de steun worden verleend “ten behoeve van een project voor een initiële investering” (punt 25 van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen), en moet de steun worden berekend met betrekking tot hetzij de kosten verband houdend met een specifieke investering hetzij de kosten van banen die door de betreffende investering rechtstreeks worden geschapen (punt 28 van de richtsnoeren). Dit was niet het geval toen de overheid de gebouwen aan Verne verkocht: de verkoop was niet gekoppeld aan of afhankelijk van een specifiek investeringsproject. De enige vermelding van een investeringsproject in de koopovereenkomst onroerend goed is te vinden in bijlage C bij de overeenkomst, getiteld Vergunningen Fase I, waarin de renovatie van gebouw nr. 868 en gebouw nr. 869 tot een datacentrum met maximaal 5 000 m2 nieuwbouw en de bouw van nieuwe gebouwen tot 12 000 m2 worden genoemd onder het kopje Fase 1, en een masterplan voor de bouw van maximaal 40 000 m2 aan nieuwe datacentrumgebouwen en voor de bouw van maximaal vier aanvullende generatorgebouwen van maximaal 16 000 m2 in het vooruitzicht wordt gesteld. De verkoop van de gebouwen en de voorwaarden waaronder zij zijn verkocht, blijken echter niet afhankelijk te zijn gesteld van deze plannen of van specifieke investeringsplannen, zoals ook naar voren komt uit het feit dat de aanvankelijk beoogde investering niet volledig heeft plaatsgevonden, zoals de IJslandse autoriteiten in het formele onderzoek hebben aangegeven, terwijl de prijs die voor de gebouwen is betaald, gelijk is gebleven.
            
         
               (209)
            
            
               Punt 32 van de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen vermeldt bovendien een belangrijke voorwaarde, namelijk dat de steun afhankelijk moet worden gesteld van het behoud van de desbetreffende investering in het bewuste gebied voor een minimumperiode van ten minste vijf jaar na de voltooiing ervan. In het onderhavige geval is niet aan deze voorwaarde voldaan.
            
         
               (210)
            
            
               Er zijn geen andere verenigbaarheidsgronden van toepassing. De Autoriteit concludeert daarom dat de staatssteun die aan Verne is verleend door preferentiële prijzen voor onroerend goed, steun is die uit hoofde van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst als onrechtmatig en onverenigbaar met de interne markt moet worden aangemerkt.
            
         5.   CONCLUSIE
   
               (211)
            
            
               Op basis van de voorgaande beoordeling is de Autoriteit van oordeel dat IJsland met artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst strijdige en dus onrechtmatige steun heeft verleend in de vorm van:
               
                           (a)
                        
                        
                           afwijkingen van de gemeentelijke belastingen als beschreven in hoofdstuk I, punt 3.4.2, van dit besluit, waarvan de IJslandse autoriteiten de waarde moeten bepalen in een procedure tot terugvordering van de steun, en
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           een preferentiële prijs van 220 850 000 ISK voor de gebouwen 864, 866, 868, 869 en 872 op het industrieterrein aan de Valhallarbraut in de gemeente Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               De onder (a) en (b) van de vorige overweging genoemde steun moet worden beschouwd als onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt.
            
         
               (213)
            
            
               De Autoriteit is van oordeel dat in het kader van de grondhuurovereenkomst, als gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst, en het elektriciteitscontract geen staatssteun is verleend.
            
         6.   TERUGVORDERING VAN ONRECHTMATIGE EN ONVERENIGBARE STAATSSTEUN
   
               (214)
            
            
               Uit artikel 14 van deel II van Protocol 3 volgt dat de Autoriteit moet besluiten dat onrechtmatige steun die onverenigbaar is met de staatssteunregels uit hoofde van de EER-Overeenkomst, moet worden teruggevorderd van de begunstigden.
            
         
               (215)
            
            
               Beëindiging van onrechtmatig verleende staatssteun door terugvordering van de steun is het logische gevolg van een bevinding dat de steun onrechtmatig is. Met de terugbetaling van de steun ziet de begunstigde af van het voordeel dat hij heeft genoten ten opzichte van zijn concurrenten op de markt, en worden de vóór de betaling van de steun heersende concurrentieverhoudingen hersteld (107).
            
         
               (216)
            
            
               Aangezien de in het onderhavige geval geïdentificeerde maatregelen moeten worden aangemerkt als onrechtmatige en onverenigbare steun, moet het bedrag van de steun van Verne worden teruggevorderd om de economische situatie te herstellen waar de onderneming mee te maken zou hebben gehad als haar geen onverenigbare steun was verleend, en de IJslandse autoriteiten moeten alle benodigde maatregelen nemen om de uit de steun voortvloeiende voordelen weg te nemen en de steun van de begunstigde terug te vorderen.
            
         
               (217)
            
            
               De terugvordering dient te geschieden vanaf de datum waarop de begunstigde het voordeel ontving, dat wil zeggen, vanaf de datum waarop de steun voor de begunstigde beschikbaar was, en over het terug te vorderen bedrag is rente verschuldigd tot de datum van daadwerkelijke terugbetaling van de steun. Het terug te vorderen bedrag moet worden berekend op basis van de Richtsnoeren van de Autoriteit inzake terugvordering van onrechtmatige en onverenigbare steun en in overeenstemming met Besluit nr. 195/04/COL van de Autoriteit.
            
         
               (218)
            
            
               De onverenigbare steun bedraagt 220 850 000 ISK in het geval van de prijs van het onroerend goed. Wat het steunelement van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting en de belasting voor het aanleggen van wegen betreft, worden de IJslandse autoriteiten uitgenodigd om gedetailleerde en nauwkeurige informatie te verstrekken over de omvang van de steun die uit hoofde van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen is verleend (108),
            
         HEEFT HET VOLGENDE BESLUIT VASTGESTELD:
   Artikel 1
   Overeenkomstig artikel 8 van deel II van Protocol 3 en ingevolge de intrekking van de kennisgeving wordt de formele onderzoeksprocedure die conform artikel 1, lid 2, van deel I van Protocol 3 was ingeleid voor de afwijking van bepaalde belastingen die de IJslandse autoriteiten in het kader van de later opgezegde investeringsovereenkomst voor de bouw van een datacentrum aan Verne wilden toestaan, voor de volgende maatregelen afgesloten:
   
               (a)
            
            
               het tarief van de vennootschapsbelasting,
            
         
               (b)
            
            
               afschrijvingsregels,
            
         
               (c)
            
            
               industriële en marktheffingen,
            
         
               (d)
            
            
               zegelrechten,
            
         
               (e)
            
            
               plankosten,
            
         
               (f)
            
            
               invoerrechten,
            
         
               (g)
            
            
               een opschorting van betaling van btw op invoer en elektriciteit,
            
         
               (h)
            
            
               een vergoeding voor de veiligheidscontrole voor de productie van elektriciteit,
            
         
               (i)
            
            
               een garantie inzake de belasting op de nettowaarde.
            
         Artikel 2
   De formele onderzoeksprocedure betreffende de overeenkomst tussen Farice en Verne van 26 februari 2008 wordt afgesloten, aangezien de IJslandse autoriteiten hebben medegedeeld dat de overeenkomst is opgezegd.
   Artikel 3
   De grondhuurovereenkomst van 9 mei 2008, als gewijzigd bij de aanvullende huurovereenkomst van 30 juni 2009, en het elektriciteitscontract van 22 oktober 2009 dat met Verne Holdings ehf. en Verne Real Estate ehf. is gesloten, behelzen geen staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst.
   Artikel 4
   In het kader van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen die op 9 november 2009 is ondertekend, ontvangt Verne Holdings ehf. staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-Overeenkomst, in de vorm van de volgende maatregelen:
   
               (a)
            
            
               het gegarandeerde maximumtarief van 1,65% op jaarbasis voor de onroerendgoedbelasting,
            
         
               (b)
            
            
               de vaste grondslag van 1 030 600 000 ISK in plaats van een jaarlijkse officiële taxatie van grond en bestaande gebouwen voor de onroerendgoedbelasting,
            
         
               (c)
            
            
               de opgeschorte indexering van de belastinggrondslag voor de onroerendgoedbelasting,
            
         
               (d)
            
            
               geen heffing van onroerendgoedbelasting vóór 1 januari 2011,
            
         
               (e)
            
            
               de vaste grondslag voor toekomstige gebouwen, in plaats van een officiële taxatie voor de onroerendgoedbelasting,
            
         
               (f)
            
            
               geen belasting voor het aanleggen van wegen voor bestaande gebouwen,
            
         
               (g)
            
            
               de 25%-belasting voor het aanleggen van wegen voor nieuwe gebouwen.
            
         Deze steun, die qua omvang overeenkomt met het verschil tussen deze maatregelen en de wettelijke regels, is niet verenigbaar met de staatssteunregels van de EER-Overeenkomst.
   Artikel 5
   De preferentiële prijs van 220 850 000 ISK voor de gebouwen die IJsland aan Verne Real Estate ehf. heeft gegund, behelst staatssteun die onverenigbaar is met de staatssteunregels van de EER-Overeenkomst.
   Artikel 6
   De IJslandse autoriteiten vorderen de in de artikel 4 en artikel 5 bedoelde steun die onrechtmatig aan Verne Holdings ehf. en Verne Real Estate ehf. is verleend, van de ondernemingen terug.
   Artikel 7
   De terugvordering dient onverwijld en in overeenstemming met de nationaalrechtelijke procedures te geschieden, in zoverre deze onverwijlde en daadwerkelijke tenuitvoerlegging van dit besluit toelaten. De terug te vorderen steun omvat rente vanaf de datum waarop de steun Verne Holdings ehf. en Verne Real Estate ehf. ter beschikking is gesteld tot de datum van de daadwerkelijke terugbetaling ervan conform artikel 9 van Besluit nr. 195/04/COL van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA. De verschuldigde rente wordt berekend op samengestelde basis.
   Artikel 8
   De IJslandse autoriteiten delen de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA binnen twee maanden vanaf de kennisgeving van dit besluit het totale bedrag (hoofdvordering en rente) mee dat van de begunstigde moet worden teruggevorderd, alsmede de beoogde of reeds getroffen maatregelen om de steun terug te vorderen.
   Artikel 9
   De overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen vervalt met onmiddellijk ingang voor zover haar bepalingen onverenigbare staatssteun inhouden.
   Artikel 10
   Binnen vier maanden na de kennisgeving van dit besluit voert IJsland het besluit van de Autoriteit uit en vordert het de steun volledig terug.
   Artikel 11
   Dit besluit is gericht tot IJsland.
   Artikel 12
   Slechts de tekst in de Engelse taal is authentiek.
   
      Gedaan te Brussel, 4 juli 2012.
      
         
            Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            De voorzitter
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Lid van het College
         
      
   
   
      (1)  PB C 25 van 27.1.2011, blz. 6, en het EER-supplement nr. 4 van 27.1.2011, blz. 22.
   
      (2)  Voor gedetailleerdere informatie over de uitgebreide briefwisseling tussen de Autoriteit en de IJslandse autoriteiten wordt verwezen naar het besluit van de Autoriteit om de formele onderzoeksprocedure in te leiden, Besluit nr. 418/10/COL. Zie voetnoot 1 voor de referentie van deze publicatie.
   
      (3)  Zie voetnoot 1 voor de referentie van deze publicatie.
   
      (4)  In het voorliggende besluit worden Verne Holdings ehf. en Verne Real Estate ehf. gezamenlijk aangeduid als Verne.
   
      (5)  Volgens een door de IJslandse autoriteiten in het kader van de administratieve procedure toegezonden intern memorandum van 23 oktober 2008 dat is opgesteld door het Ministerie van Industrie in IJsland, had Verne het ministerie kort tevoren benaderd met het verzoek om verschillende maatregelen te nemen om het risico en de aanloopkosten van de investering van de onderneming in het datacentrum te beperken. De maatregelen betroffen infrastructuur, rechtstreekse subsidies, belastingvoordelen, incl. vermindering van btw, en interventies als staatgaranties en gesubsidieerde elektriciteitsprijzen bij aanvang van de bedrijfsactiviteiten.
   
      (6)  Het geparafeerde ontwerp van overeenkomst, dat werd voorgelegd als onderdeel van de later ingetrokken kennisgeving, zal in dit besluit worden aangeduid als “de investeringsovereenkomst”. De overeenkomstsluitende partijen zijn de regering van IJsland enerzijds en Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator en Teha Investments S.a.r.l. anderzijds. Een beschrijving van de ondernemingsstructuur is te vinden in deel 2, punt 1, van dit besluit. In het voorliggende besluit worden de ondernemingen gezamenlijk aangeduid als Verne.
   
      (7)  Deze overeenkomst is op 23 oktober 2009 geparafeerd en op 1 september 2010 bij de Autoriteit aangemeld.
   
      (8)  Deze brief is een antwoord op de brief van de Autoriteit aan de IJslandse autoriteiten van 4 oktober 2011, waarin de Autoriteit verklaarde dat zij begreep dat deze afwijking ten minste ten dele effectief was geworden en niet was vervallen, en dat de Autoriteit de maatregelen in haar definitieve beslissing zou beoordelen.
   
      (9)  Zie de opmerkingen van de IJslandse autoriteiten over het inleidingsbesluit, gedateerd 28 februari 2011 (feit nr. 589033), blz. 14.
   
      (10)  Ibid.
   
      (11)  Een gedetailleerdere beschrijving van de oorspronkelijke projectplannen is opgenomen in het inleidingsbesluit. Volgens de oorspronkelijke plannen zou de eerste fase bestaan uit het operationeel maken van het eerste gebouw, wat volgens de kennisgeving ongeveer […] zou kosten. Er werd verwacht dat het gebouw, met 4 800 m2 aan technische ruimte, in 2011 gebruiksklaar zou zijn. Het zou 20 MW aan krachtstroom verbruiken. De tweede fase betrof de volledige ingebruikname van het eerste gebouw voor eind 2012. Hiervoor zou, volgens de door de IJslandse autoriteiten verstrekte informatie, nog eens […] aan kapitaal nodig zijn. De derde en laatste fase betrof, volgens de oorspronkelijke plannen, het voor eind 2016 operationeel maken van alle vier gebouwen.
   
      (12)  Volgens de op 1 september 2010 ontvangen kennisgeving. In de preambule bij de later opgezegde investeringsovereenkomst luidde deze verplichting als volgt: “... Verne en de Investeerders schatten dat het potentiele investeringsniveau voor het hierboven voorziene project in de eerste vijf jaar van de investeringen meer dan 700 miljoen USD kan bedragen en dat het elektriciteitsverbruik van het datacentrum meer dan 140 MW kan zijn”.
   
      (13)  Brief van de IJslandse autoriteiten van 25 oktober 2011 (feit nr. 613209). De IJslandse autoriteiten hebben ook op 14 mei 2012 per e-mail informatie verstrekt (feit nr. 634340). De verwijzing betreft een door de Autoriteit bij Besluit nr. 390/10/COL betreffende stimulansen voor investeringen goedgekeurde regeling. Voor de duidelijkheid merkt de Autoriteit op dat de uit hoofde van de regeling verleende steun in dit besluit niet wordt beoordeeld.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center
   
      (15)  Zie figuur 2 en figuur 3.
   
      (16)  Zie de brief van Kadeco van 19 november 2010, blz. 2, gevoegd bij de opmerkingen van de IJslandse autoriteiten over het inleidingsbesluit van 28 februari 2011 (feit nr. 589033), en bijlage 3 bij de brief van Kadeco. Een verwijzing naar de voorgenomen sloop van de kleinere gebouwen (nummers 864, 866 en 872) is ook te vinden in punt 2.1.4 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen die op 4 november 2009 in werking is getreden.
   
      (17)  In een document met de titel “Exhibit B” dat is gehecht aan de huurovereenkomst, staat het volgende: Masterplan. Bouw van maximaal 40 000 m2 aan nieuwe gebouwen voor een datacentrum. Bouw van maximaal vier extra gebouwen van elk maximaal 4 000 m2.
   
      (18)  Zie figuur 4.
   
      (19)  Zie figuur 1.
   
      (20)  Overeenkomstig wet nr. 176/2006. Er is een dienstverleningscontract, gedateerd 8 december 2006, ondertekend tussen de IJslandse Schatkist en Kadeco inzake de ontwikkeling, het beheer en de overdracht van het onroerend goed in het gebied.
   
      (21)  Het dienstverleningscontract is te vinden op de website van Kadeco.
   
      (22)  De sloop, de engineering, het ontwerp, het projectbeheer en de overige werkzaamheden ter voorbereiding van het terrein die werden uitgevoerd in de periode tot en met oktober 2008, bedroegen in totaal […], volgens aan de Autoriteit verstrekte informatie, en bedroegen in de periode november 2008 tot en met december 2009 nog eens […], met inbegrip van de fysieke bouw en aanschaf van elektrische en mechanische inrichtingen.
   
      (23)  Het door ENVIRON International Corporation opgestelde milieurapport is onderdeel van de koopovereenkomst onroerend goed. De documenten kunnen door het publiek worden opgevraagd bij het kadaster op het kantoor van de commissaris in Keflavík.
   
      (24)  Zie figuur 3.
   
      (25)  Brief van de IJslandse autoriteiten van 25 oktober 2011 (feit nr. 613209), punt B.1, blz. 5. De IJslandse autoriteiten hadden eerder, op 28 februari 2011, in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit (feit nr. 589033), blz. 14, ook verklaard dat de ontheffing van gemeentelijke belastingen overeenkomstig de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen begin 2009 van kracht was geworden.
   
      (26)  Met uitzondering van kerken, musea zonder winstoogmerk, en ambassadegebouwen.
   
      (27)  Artikel 2.1.3 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (28)  Artikel 2.1.4 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (29)  Artikel 2.1.4 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (30)  Artikel 2.1.5 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (31)  Artikel 2.2.2 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (32)  Artikel 1.2 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (33)  Alle prijzen zijn exclusief transportkosten, die apart in rekening worden gebracht door de nationale netbeheerder, Landsnet.
   
      (34)  Besluit nr. 418/10/COL, blz. 13.
   
      (35)  De IJslandse autoriteiten hebben uitgelegd dat de Farice-overeenkomst van 26 februari 2008 inzake de huur van breedbanddiensten is opgezegd.
   
      (36)  De Autoriteit zal de gepresenteerde argumenten die uitsluitend betrekking hebben op de opgezegde investeringsovereenkomst, niet in detail bespreken.
   
      (37)  Zie de beschrijving van de exclusiviteitsclausule op blz. 3 van Besluit nr. 418/10/COL van de Autoriteit.
   
      (38)  Besluit nr. 174/98/COL, Besluit nr. 40/03/COL en Besluit nr. 344/09/COL van de Autoriteit.
   
      (39)  Richtsnoeren van de Autoriteit voor de toepassing van staatssteunregels op maatregelen betreffende de heffing van directe belastingen bij ondernemingen.
   
      (40)  De IJslandse autoriteiten verwijzen verder naar een rapport van Jagjit S. Chadha: “Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland”, dat is gevoegd bij hun opmerkingen over het inleidingsbesluit.
   
      (41)  Zaak T-162/06, Kronoply GmbH&KG/Europese Commissie, Jurispr. 2009, blz. II-1.
   
      (42)  Zaak T-396/08, Freistaat Sachsen en Land Sachsen-Anhalt/Europese Commissie, arrest van het Gerecht (Achtste kamer) van 8 juli 2010, nog niet gepubliceerd.
   
      (43)  De door de Autoriteit goedgekeurde stimuleringsregeling voor investeringen die sinds 2010 van kracht is.
   
      (44)  Volgens vaste rechtspraak is het voor de classificatie als steun nodig dat is voldaan aan alle voorwaarden die in de bepaling zijn uiteengezet. Zie zaak C-142/87, België/Commissie van de Europese Gemeenschappen (“Tubemeuse”), Jurispr. 1990, blz. I-959.
   
      (45)  Zaak C-248/84, Duitsland/Europese Commissie, Jurispr. 1987, blz. 4013.
   
      (46)  Zie punt 3 van de door de Autoriteit opgestelde Richtsnoeren inzake belastingen op ondernemingen.
   
      (47)  Zie zaak C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze e.a., Jurispr. 2006, blz. I-289, punten 107 en volgende en de aldaar aangehaalde rechtspraak.
   
      (48)  Zie in het bijzonder zaak C-143/99, Adria-Wien Pipeline en Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, Jurispr. 2001, blz. I-8365, punt 38, zaak C-501/00, Spanje/Europese Commissie, Jurispr. 2004, blz. I-6717, punt 90, en zaak C-66/02, Italië/Europese Commissie, Jurispr. 2005, blz. I-10901, punt 77.
   
      (49)  Zie zaak C-387/92, Banco Exterior de España, Jurispr. 1994, blz. I-877, punt 14, en zaak C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze e.a., Jurispr. 2006, blz. I-289, punt 132.
   
      (50)  Zie punt 2 van de door de Autoriteiten opgestelde Richtsnoeren inzake belastingen op ondernemingen.
   
      (51)  Artikel 2.1.3 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (52)  Artikel 2.1.4 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (53)  Artikel 2.2.2 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (54)  Artikel 2.1.5 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (55)  Dit is verder verduidelijkt in de toelichting op het bij het parlement ingediende ontwerp van wet nr. 153/2006 waarbij de eerdere wet nr. 17/1996 betreffende de vergoeding voor het aanleggen van wegen is ingetrokken. Daarvóór had rechtsonzekerheid bestaan over de aard van de heffing, namelijk of het een belasting of slechts een vergoeding voor verleende diensten betrof. Wet nr. 153/2006 is vastgesteld na een arrest van het IJslandse Hooggerechtshof in zaak 415/2005, waarin het Hof concludeerde dat de heffing voor het aanleggen van wegen een belasting was en geen vergoeding voor verleende diensten.
   
      (56)  Verordening nr. 120/2008, bekendgemaakt in het Staatsblad van IJsland, sectie B.
   
      (57)  Zie ook de beschrijving in hoofdstuk I, punt 2.3, hierboven.
   
      (58)  Artikel 1.2 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen.
   
      (59)  Zaak C-372/97, Italië tegen Commissie, Jurispr. 2004, blz. I-3679, punt 44, zaak C-66/02, Italië tegen Commissie, punt 111, en zaak C-148/04, Unicredito Italiano, Jurispr. 2005, blz. I-11137, punt 54.
   
      (60)  Zaak C-66/02, Italië tegen Commissie, als hierboven genoemd, punten 115 en 117, en zaak C-148/04, Unicredito Italiano, als hierboven genoemd, punten 56 en 58.
   
      (61)  De koopovereenkomst onroerend goed en de grondhuurovereenkomst zijn namens de Schatkist ondertekend door de heer Kjartan Eiríksson bij volmacht van 8 mei 2007. De aanvullende huurovereenkomst is namens de Nationale Schatkist, conform wet nr. 176/2006 inzake bepalingen na het akkoord met de Verenigde Staten van Amerika over de teruggave van het defensieterrein bij de luchthaven van Keflavík ondertekend door Kjartan Eiríksson met geregistreerde volmacht van 8 mei 2007. De heer Eiríksson is het hoofd van Kadeco.
   
      (62)  Zie zaak C-290/07, Commissie/Scott, 2010, nog niet gepubliceerd, punt 68, en zaak C-239/09, Seydaland, 2010, nog niet gepubliceerd, punt 34.
   
      (63)  Brief van Kadeco van 19 november 2010 gevoegd bij een brief van 28 februari 2011.
   
      (64)  Brief van Kadeco van 16 juni 2011 gevoegd bij een brief van 21 juni 2011.
   
      (65)  Brief van Kadeco van 19 november 2010 gevoegd bij een brief van 28 februari 2011.
   
      (66)  Zie http://www.rikisend.is/index.php?id=44
   
      (67)  Zie het jaarverslag 2008 van de Nationale Rekenkamer van IJsland (Engelstalige versie), blz. 23: http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf
   
      (68)  Het Ríkiskaup heeft tot taak op binnenlandse en buitenlandse markten opdrachten te plaatsen voor producten en diensten voor overheidsinstellingen en staatsbedrijven, conform wet nr. 84/2007 inzake overheidsopdrachten, zie http://www.rikiskaup.is/english/nr/324
   
      (69)  Uitsluitend in het IJslands, zie http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html
   
      (70)  Geen van deze gebouwen is later door Verne aangekocht.
   
      (71)  Gebouw nr. 869 was er een van.
   
      (72)  Dit is bevestigd in de informatie die op 1 juni 2012 door de IJslandse autoriteiten per e-mail is verstrekt (feit nr. 636529).
   
      (73)  De Autoriteit merkt op dat in het verslag over de doelmatigheidsaudit van de Nationale Rekenkamer van IJsland in maart 2008 wordt gemeld dat Atlantic Film Studios feitelijk twaalf gebouwen op het terrein heeft gekocht voor een bedrag van 575 000 000 ISK en dat de koopprijs 87% bedroeg van de taxatie van een deskundige, een lokale makelaar in vastgoed.
   
      (74)  De grootte is later nauwkeurig vastgesteld op 16 606 m2. Op dat moment (april 2007) had het toenmalige IJslandse kadaster, thans Þjóðskrá Íslands geheten, de werkelijke grootte en waarde van de gebouwen op de voormalige Amerikaanse militaire basis, dat overeenkomstig wet nr. 176/2006 in civiel gebruik was genomen, echter nog niet geregistreerd.
   
      (75)  Brief van Kadeco van 19 november 2010 gevoegd bij een brief van 28 februari 2011.
   
      (76)  Zie de uitsplitsing in hoofdstuk I, punt 3.2, hierboven.
   
      (77)  Atlantic Film Studios bood 35 000 ISK per m2: zie punt 117 hierboven.
   
      (78)  Zie zaak T-274/01, Valmont/Commissie, Jurispr. 2004, blz. II-3145, punt 45.
   
      (79)  Er gelden enkele vrijstellingen, die in het onderhavige geval niet van toepassing zijn.
   
      (80)  Zie http://www.skra.is/pages/1183. De bevoegde IJslandse instantie (thans Þjóðskrá Íslands geheten) is verantwoordelijk voor het verzamelen, verwerken, opslaan en openbaar maken van gegevens over onroerend goed, zoals marktgegevens, die door centrale en decentrale overheidsinstellingen, makelaars in onroerend goed en de financiële sector worden gebruikt. De instantie analyseert en publiceert gegevens over de onroerendgoedmarkt, gebaseerd op de gegevens van geregistreerde verkopen van onroerend goed, die sinds 1980 worden verzameld. De verkoopprijs en betalingswijze worden bij elke verkoopovereenkomst in een databank verzameld en voor het berekenen van economische indicatoren, zoals de prijsindex van onroerend goed, gebruikt. De instantie heeft deze databank opgezet en onderhoudt het. Het gaat om een gecentraliseerd systeem voor het verzamelen van gegevens en om een gecentraliseerde informatiebron voor alle gegevens over grond en onroerend goed.
   
      (81)  Zie http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103
   
      (82)  In acht maanden van het jaar 2005, alle maanden van het jaar 2006 en het jaar 2007, tien maanden van 2008, tien maanden van 2009, negen maanden van 2010 en tien maanden van 2011 lag de totale verkoopprijs voor commerciële gebouwen buiten de hoofdstedelijke regio elke maand boven de totale officiële taxatie. De meest recente informatie die beschikbaar is op de website van Þjóðskrá Íslands, betreft de transacties van mei 2012. Uit een en ander blijkt dat de verkoopprijzen in geregistreerde transacties doorgaans boven de officiële taxatie liggen, ook voor commerciële gebouwen buiten de hoofdstedelijke regio.
   
      (83)  De Autoriteit merkt op dat in de koopovereenkomst onroerend goed naar deze taxaties wordt verwezen.
   
      (84)  Zie ook zaak C-124/10 P, Commissie/Électricité de France (EDF), arrest van het Hof van Justitie (Grote Kamer) van 5 juni 2012, nog niet gepubliceerd, punt 85.
   
      (85)  Feit nr. 634340.
   
      (86)  Zie zaak C-367/95 P, Commissie/Sytraval en Brink’s France, Jurispr. 1998, blz. I-1719, punt 62, en de gevoegde zaken T-228/99 en T-233/99, Westdeutche Landesbank Girozentrale en Land Nordrhein Westfalen/Commissie, Jurispr. 2003, blz. II-435, punt 167.
   
      (87)  In de koopovereenkomst onroerend goed is de taxatie voor de 9,6 ha grond opgenomen in het cijfer voor gebouw nr. 864, in totaal 252 100 000 ISK. Volgens de informatie die is verzameld in het kader van de administratieve procedure, is gebouw nr. 864 echter op 70 900 000 ISK getaxeerd, terwijl de de grond waarop alle vijf gebouwen staan, op 181 200 000 ISK is getaxeerd. De taxatie van de grond is dus niet opgenomen in de taxatie van de gebouwen.
   
      (88)  In het bijzonder wordt in punt 3.2 van de koopovereenkomst onroerend goed, ook al lijkt dit meer gericht te zijn op de verhuur/verkoop van grond, duidelijk gesteld dat de koopprijs voor een perceel grond zal worden verlaagd in geval van aanzienlijke wijzigingen in de grenzen en perceelgroottes tijdens het proces van ruimtelijke ordening van de voormalige Amerikaanse legerbasis. Bovendien bepaalt de overeenkomst in punt 4.4 dat de overheid Verne schadeloos zal stellen en zal vrijwaren tegen alle kosten die voortvloeien uit de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen, behalve in gevallen waarin de overheid kan bewijzen dat de aanwezigheid van deze gevaarlijke stoffen is veroorzaakt door Verne. De enige voorwaarden in de overeenkomst die eventueel kunnen worden aangemerkt als “bijzondere verplichtingen” in de zin van de Richtsnoeren, hebben betrekking op gebouw nr. 864, dat op het moment dat de overeenkomst werd gesloten als back-up-elektriciteitscentrale voor de elektriciteitsdistributie op de voormalige vliegbasis diende. De overheid en Verne zijn overeengekomen de bestemming van dit gebouw als back-up-elektriciteitscentrale voor het gebied tijdens de reorganisatie van het distributiesysteem in stand te houden. De IJslandse autoriteiten hebben tijdens de administratieve procedure niet gesproken over een aanpassing van de koopprijs in verband hiermee en hebben evenmin de procedure toegepast waarin punt 2.2 van de Richtsnoeren voorziet, die in elk geval een afzonderlijke evaluatie van het vermeende nadeel door een onafhankelijke taxateur zou hebben vereist. De IJslandse autoriteiten hebben in hun opmerkingen over het inleidingsbesluit voorts aangevoerd dat gebouwen op het perceel moesten worden gesloopt en dat de sloopkosten door Verne werden gedragen. In de koopovereenkomst onroerend goed worden sloopkosten niet genoemd en de IJslandse autoriteiten zijn er verder niet op ingegaan. De drie gebouwen (872, 866 en 864) zijn niet gesloopt. De gebouwen 867 en 889 (die geen deel uitmaakten van de verkoopovereenkomst) zijn wel gesloopt. Het is echter niet duidelijk wanneer dit is gebeurd, noch of de verkoper of de koper de kosten moest dragen. Gebouw 867 was een klein schakelstation dat ten zuiden van gebouw 869 stond, en gebouw 889 was een opslagruimte. De Autoriteit concludeert dat de kosten van het slopen van deze kleinere bouwwerken in elk geval gering waren in de context van de verkoop van meer dan 31 000 m2 aan industriële gebouwen.
   
      (89)  De IJslandse overheid is al ten minste sinds 1951 eigenaar van de grond. In dat jaar verleende zij de overheid van de VS het gebruiksrecht van de grond. Toen de Amerikaanse marine in 2006 vertrok, heeft de overheid de grond en de gebouwen overgenomen (zie hierboven).
   
      (90)  De Autoriteit heeft daarnaast rekening gehouden met de beslissingen van het Comité Compensatie voor onteigening uit hoofde van wet nr. 11/1973 betreffende grond in de omgeving van de hoofdstad en in de regio Reykjanes.
   
      (91)  Overeenkomend met 1 967 ISK per m2.
   
      (92)  Zaak C-482/99, Frankrijk/Commissie (Stardust Marine), Jurispr. 2002, blz. I-4397, punten 50 tot en met 59, en artikel 1 van de transparantierichtlijn.
   
      (93)  Zaak 482/99, Frankrijk/Commissie (Stardust Marine), als hierboven genoemd, punt 57.
   
      (94)  Op dat moment hadden Landsvirkjun en Verne al een elektriciteitscontract gesloten, dat was gedateerd 26 februari 2008 en dat later is vervangen door het in oktober 2009 gesloten elektriciteitscontract dat nu wordt beoordeeld.
   
      (95)  Zie ook de website van Invest in Iceland: www.invest.is
   
      (96)  Zaak C-39/94, SFEI/La Poste, Jurispr. 2006, blz. I/3547, punt 60.
   
      (97)  Dit beginsel is toegelicht in de Richtsnoeren van de Autoriteit, deel IV - Regels inzake compensatie voor de openbare dienst, staatseigendom van bedrijven en steun aan overheidsbedrijven, Bepalingen inzake de toepassing van staatssteun aan overheidsbedrijven in de verwerkende industrie.
   
      (98)  Cf. bijvoorbeeld Conclusie van advocaat-generaal Jacobs, gevoegde zaken C-278/92, C-279/92 en C-280/92, Koninkrijk Spanje/Commissie, Jurispr. 1994, blz. I-4103, punt 28.
   
      (99)  Zie Besluit nr. 305/09/COL van de Autoriteit betreffende de stroomverkoopovereenkomst aangegaan door de gemeente Notodden en Becromal Norway AS (Noorwegen).
   
      (100)  Zie de Richtsnoeren van de Autoriteit, deel IV – Regels inzake compensatie voor de openbare dienst, staatseigendom van bedrijven en steun aan overheidsbedrijven, Bepalingen inzake de toepassing van staatssteun aan overheidsbedrijven in de verwerkende industrie, punt 5, onder 1.
   
      (101)  Weliswaar is in punt 11.1 van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen bepaald dat de overeenkomst pas in werking treedt als een investeringsovereenkomst is gesloten, maar de IJslandse autoriteiten hebben bevestigd dat de voorwaarden van de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen al begin 2009 van kracht zijn geworden, ongeacht de investeringsovereenkomst.
   
      (102)  Brief van 28 februari 2011 (feit nr. 589033), blz. 33.
   
      (103)  Dat wil zeggen, de overeenkomst betreffende vergunningen en heffingen en de later opgezegde investeringsovereenkomst.
   
      (104)  Zaak T-162/06, Kronoply/Commissie, Jurispr. 2009, blz. II-1, punt 27. Zie ook zaak C-34/2009, Petrogal, waarin de Commissie stelde dat de bevoegde autoriteit in geval van ad-hocsteun een intentiebrief om steun toe te kennen moet doen uitgaan vóór aanvang van het werk aan het project, en zaak C-390/06, Nuova Agricast Srl, punt 69. Zaak T-212/00, Nuove Industrie molisane Srl/Commissie, Jurispr. 2002, blz. II-347, bevestigt dit beginsel.
   
      (105)  Zie de Richtsnoeren inzake regionale steunmaatregelen, voetnoot 32.
   
      (106)  Zaak in dit verband N-357/2008, Fri-El Acerra S.r.l. (Italië) [2009], PB C 95 van 24.4.2009, blz. 20, punt 40. Zie ook het besluit van de Commissie van 15 september 2010, zaak C 8/2009, Fri-El Acerra [2010], PB L 46 van 19.2.2011, blz. 28.
   
      (107)  Zie de gevoegde zaken E-17/10 en E-6/11, Liechtenstein e.a./Toezichthoudende Autoriteit van de EVA, punten 141 en 142, nog niet gepubliceerd in Jurispr. EVA-Hof.
   
      (108)  Zie gevoegde zaken E-4/10, E-6/10 en E-7/10, Liechtenstein e.a./Toezichthoudende Autoriteit van de EVA, punt 174, nog niet gepubliceerd in Jurispr. EVA-Hof.