CELEX: 32016D0649
Language: lv
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Komisijas Lēmums (ES) 2016/649 (2016. gada 15. janvāris) par valsts atbalstu SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), ko īstenojusi Nīderlande – Iespējama zemes pārdošana zem tirgus cenas, ko veikusi Leidschendam-Voorburg pašvaldība (izziņots ar dokumenta numuru C(2016) 85) (Dokuments attiecas uz EEZ)

26.4.2016   
            
            
               LV
            
            
               Eiropas Savienības Oficiālais Vēstnesis
            
            
               L 109/27
            
         KOMISIJAS LĒMUMS (ES) 2016/649
   (2016. gada 15. janvāris)
   par valsts atbalstu SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), ko īstenojusi Nīderlande – Iespējama zemes pārdošana zem tirgus cenas, ko veikusi Leidschendam-Voorburg pašvaldība
   
      
         (izziņots ar dokumenta numuru C(2016) 85)
      
   
   (Autentisks ir tikai teksts nīderlandiešu valodā)
   (Dokuments attiecas uz EEZ)
   EIROPAS KOMISIJA,
   ņemot vērā Līgumu par Eiropas Savienības darbību un jo īpaši tā 108. panta 2. punkta pirmo daļu,
   ņemot vērā Līgumu par Eiropas Ekonomikas zonu un jo īpaši tā 62. panta 1. punkta a) apakšpunktu,
   pēc uzaicinājuma ieinteresētajām personām iesniegt savas piezīmes saskaņā ar iepriekš minētajiem noteikumiem (1) un ņemot vērā to piezīmes,
   tā kā:
   1.   PROCEDŪRA
   
   
               (1)
            
            
               
                  Stichting Behoud Damplein Leidschendam (turpmāk – “Stichting”), 2006. gadā izveidots fonds ar mērķi aizsargāt Damplein apkārtnē, Leidschendam-Voorburg pašvaldībā (Nīderlandē) dzīvojošo cilvēku intereses, 2007. gada 10. septembra vēstulē iesniedza Komisijai sūdzību par valsts atbalstu, kas, iespējams, piešķirts saistībā ar nekustamā īpašuma projektu, kura īstenošanu ierosināja Leidschendam-Voorburg pašvaldība sadarbībā ar vairākām privātpersonām.
            
         
               (2)
            
            
               Komisija 2007. gada 12. oktobra vēstulē pārsūtīja sūdzību izskatīšanai Nīderlandes iestādēm un aicināja tās atbildēt uz vairākiem jautājumiem. Nīderlandes iestādes iesniedza atbildi 2007. gada 7. decembra vēstulē. Komisija 2008. gada 25. aprīļa, 2008. gada 12. septembra, 2009. gada 14. augusta, 2010. gada 12. februāra un 2011. gada 2. augusta vēstulē Nīderlandes iestādēm nosūtīja papildu informācijas pieprasījumus. Nīderlandes iestādes atbildēja uz šiem pieprasījumiem attiecīgi 2008. gada 30. maija, 2008. gada 7. novembra, 2009. gada 30. oktobra, 2010. gada 12. aprīļa, 2011. gada 29. septembra un 2011. gada 3. oktobra vēstulē. Komisijas dienestu un Nīderlandes iestāžu pārstāvji 2010. gada 12. martā tikās sanāksmē, un pēc tam Komisija saņēma papildu informāciju, kas tika sniegta 2010. gada 30. augusta vēstulē.
            
         
               (3)
            
            
               Komisija 2012. gada 26. janvāra vēstulē informēja Nīderlandi, ka tā ir pieņēmusi lēmumu sākt Līguma par Eiropas Savienības darbību (turpmāk – “LESD”) 108. panta 2. punktā paredzēto procedūru attiecībā uz konkrētu pasākumu, kas veikts saistībā ar nekustamā īpašuma projektu. Komisijas lēmumu par procedūras sākšanu (turpmāk –“lēmums sākt procedūru”) publicēja Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī
                   (2). Ar šo lēmumu sākt procedūru Komisija aicināja ieinteresētās personas iesniegt piezīmes par tās veikto pasākuma sākotnējo novērtējumu.
            
         
               (4)
            
            
               Pēc diviem termiņa pagarinājumiem piezīmju iesniegšanai un pēc sanāksmes ar Komisijas dienestu pārstāvjiem saņēmēju klātbūtnē 2012. gada 12. martā Nīderlandes iestādes 2012. gada 18. aprīļa vēstulē iesniedza savas piezīmes par lēmumu sākt procedūru.
            
         
               (5)
            
            
               
                  Stichting2012. gada 16. aprīļa vēstulē iesniedza Komisijai piezīmes par lēmumu sākt procedūru. Šo piezīmju nekonfidenciālo versiju nosūtīja Nīderlandes iestādēm 2012. gada 16. maija vēstulē. Nīderlandes iestādes 2012. gada 14. jūnija vēstulē iesniedza savus komentārus par Stichting piezīmēm.
            
         
               (6)
            
            
               Komisija 2013. gada 23. janvārī pieņēma galīgo lēmumu, secinot, ka apstrīdētais nekustamā īpašuma projekts ietver atbalstu LESD 107. panta 1. punkta izpratnē.
            
         
               (7)
            
            
               Nīderlandes iestādes, Leidschendam-Voorburg pašvaldība un saņēmējs Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV2013. gada 23. janvārī pārsūdzēja lēmumu. Vispārējā tiesa savā 2015. gada 30. jūnija spriedumā atcēla lēmumu (3). Tādēļ Komisijai bija jāpārskata pasākums un jāpieņem jauns lēmums par apstrīdēto nekustamā īpašuma projektu.
            
         2.   PASĀKUMU APRAKSTS
   
   2.1.   IESAISTĪTĀS PUSES
   
               (8)
            
            
               
                  Leidschendam-Voorburg pašvaldība (turpmāk – “pašvaldība”) atrodas Nīderlandē, Dienvidholandes provincē, netālu no Hāgas.
            
         
               (9)
            
            
               
                  Schouten-de Jong Bouwfonds (turpmāk – “SJB”) ir partnerība, ko izveidoja Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (turpmāk – “Schouten de Jong”) un Bouwfonds Ontwikkeling BV (turpmāk – “Bouwfonds”) ar apstrīdēto nekustamā īpašuma projekta īstenošanu saistītos nolūkos, un tā saskaņā ar Nīderlandes tiesību aktiem nav juridiskā persona (4).
            
         
               (10)
            
            
               Uzņēmums Schouten de Jong ir reģistrēts Voorburg, Nīderlandē, un tas šajā valstī, jo īpaši Leidschendam reģionā, darbojas nekustamā īpašuma projektu īstenošanas jomā. Tā apgrozījums 2011. gadā sasniedza EUR 60 miljonus.
            
         
               (11)
            
            
               Delftā (Nīderlandē) reģistrētais uzņēmums Bouwfonds, Rabo Vastgoed meitasuzņēmums, ir lielākais nekustamā īpašuma attīstītājs Nīderlandē un viens no trim lielākajiem Eiropas nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem. Bouwfonds īpaši aktīvi darbojas Nīderlandē, Vācijā un Francijā. 2011. gadā tā apgrozījums bija EUR 1,6 miljardi.
            
         
               (12)
            
            
               Pašvaldība un SJB izveidoja publiskā un privātā sektora partnerību (turpmāk – “PPP”) kā vennootschap onder firma, lai sāktu apstrīdētā nekustamā īpašuma projekta zemes izmantošanas posma īstenošanu. Paredzēja, ka katrai PPP pusei saistībā ar projekta zemes izmantošanas posmu ir jāuzņemas 50 % no izmaksām un riskiem. PPP lēmumu pieņemšanas pamatā bija vienprātības princips. Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju Schouten de Jong un Bouwfonds ir solidāri atbildīgi (“hoofdelijk aansprakelijk”) par SJB saistību izpildi atbilstīgi PPP nolīgumam (5).
            
         2.2.   NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PROJEKTS
   
               (13)
            
            
               Pašvaldības dome 2004. gada 6. aprīlī pieņēma konceptuālo zemes izmantošanas ģenerālplānu Damcentrum un konceptuālo ģenerālplānu Damcentrum, paredzot pamatnolīgumu ar mērķi “atdzīvināt”Leidschendam pilsētas centru (turpmāk – “Leidschendam centra projekts”) (6). Leidschendam centra projekts attiecas uz zemes gabalu aptuveni 20,7 hektāru platībā, un projektā paredzēta aptuveni 280 galvenokārt sociālo mājokļu nojaukšana, sabiedrisko vietu un komunālo pakalpojumu (kanalizācijas sistēmas, ielu seguma, apgaismojuma iekārtu utt.) atjaunošana un aptuveni 600 jaunu mājokļu vienību – gan sociālo mājokļu, gan brīvā sektora mājokļu –, kā arī aptuveni 3 000 kvadrātmetru plašu komerciāla izmantojuma (veikalu) telpu un divstāvīgas pazemes autonovietnes izbūve un skolas pārvietošana un pārbūve. Leidschendam centra projektu sadalīja vairākos apakšprojektos, un viens no tiem ir nekustamā īpašuma projekts, kas attiecas uz Damplein (turpmāk – “Damplein projekts”).
            
         2.2.1.   Būvniecības posms
   
   
               (14)
            
            
               Pamatojoties uz Leidschendam centra projektu, pašvaldība noslēdza sadarbības nolīgumu ar vairākiem privātiem projektu attīstītājiem, tostarp 2004. gada 9. septembrī arī ar SJB (turpmāk – “2004. gada sadarbības nolīgums”). 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzēja, ka privātie projektu attīstītāji katras konkrētās tiem piešķirtās Leidschendam centra projekta apakšdaļas ietvaros uz savu risku un uz sava rēķina izbūvēs un pārdos paredzēto nekustamo īpašumu.
            
         
               (15)
            
            
               Saskaņā ar 2004. gada sadarbības nolīgumu būvniecības darbi bija jāsāk, tiklīdz zemes gabals bija sagatavots būvniecībai (skatīt turpmāk 23. apsvērumu) un bija saņemtas vajadzīgās būvatļaujas. Tomēr attiecībā uz brīvā sektora mājokļu būvniecību privātajiem attīstītājiem atļāva atlikt būvniecību līdz brīdim, kad 70 % no šiem mājokļiem (kopā ar vai bez sociālajiem mājokļiem) attiecīgajā apakšprojekta īstenošanas teritorijā ir realizēti iepriekšējā pārdošanā (2004. gada sadarbības nolīguma 7.5. punkts, turpmāk – “70 % klauzula”). Šī 70 % klauzula bieži tiek iekļauta Nīderlandē noslēgtajos būvniecības nolīgumos, un tās mērķis ir ierobežot risku, kuram ir pakļauti projektu attīstītāji saistībā ar tāda nekustamā īpašuma būvniecību, kas, iespējams, netiks pārdots. Tomēr nolīgumā netika paredzēta iespēja atlikt komerciāla izmantojuma telpu un pazemes autonovietnes būvniecību.
            
         
               (16)
            
            
               Gan saskaņā ar 2004. gada sadarbības nolīgumu, gan 2004. gada 22. novembrī noslēgto papildu projekta nolīgumu (turpmāk – “SJB projekta nolīgums”) SJB apņēmās izbūvēt kopumā 242 mājokļus, un 74 no tiem sākotnēji bija plānots izbūvēt Damplein
                   (7). Paredzēja, ka SJB Damplein izbūvēs arī komerciāla izmantojuma telpas aptuveni 2 400 kvadrātmetru platībā, kā arī pazemes autonovietni, kurā papildus privātajai daļai (75 automobiļu stāvvietas) paredzēja arī publisko daļu (225 automobiļu stāvvietas). Komerciālā izmantojuma telpas un mājokļus plānoja izbūvēt virs pazemes autonovietnes.
            
         
               (17)
            
            
               Kā iesniegtajā informācijā skaidri uzsvēra arī Nīderlandes iestādes, pašvaldība nebija iesaistīta projekta būvniecības posmā un neuzņēmās nekādus riskus saistībā ar mājokļu un komerciālā izmantojuma telpu pārdošanu. Šīs pārdošanas rezultātā gūto peļņu, ja tāda rastos, iegūtu privātie attīstītāji. Projekta būvniecības posms būtu jānošķir no projekta tā sauktā zemes izmantošanas posma, kurā ar PPP un SJB starpniecību bija iesaistīta arī pašvaldība, uzņemoties 50 % risku (skatīt turpmāk 19. apsvērumu).
            
         2.2.2.   Zemes izmantošanas posms
   
   
               (18)
            
            
               Pirms būvniecības darbu sākšanas katrā nekustamā īpašuma projekta daļā bija jāiegādājas zemes gabals, jāpārkārto publiskā infrastruktūra un jāsagatavo zemes gabals būvniecībai. Tā kā bija paredzams, ka šis projekta “zemes izmantošanas posms” būs saistīts ar lielām izmaksām (konkrētajā laikā veiktās aplēses liecināja, ka tās sasniegs aptuveni EUR 30 miljonus) un ievērojamiem riskiem, pašvaldība pieņēma lēmumu šo darbu veikšanai sadarbībā ar SJB izveidot PPP (8). Šajā nolūkā pašvaldība un SJB2004. gada 22. novembrī parakstīja zemes izmantošanas/PPP nolīgumu (grondexploitatie-/PPP-overeenkomst, turpmāk – “GREX”).
            
         
               (19)
            
            
               Par līdzdalību projekta zemes izmantošanas posmā SJB iegūtu daļu no PPP ienākumiem un būvniecības tiesības attiecībā uz zemes gabaliem, kas iepriekš bija piešķirti pašvaldībai (9). Saskaņā ar GREX gan pašvaldība, gan SJB veiktu tiešu finansiālu ieguldījumu PPP zemes izmantošanas darbu veikšanai (10). GREX arī paredz, ka gan pašvaldība, gan SJB uzņemtos 50 % no izdevumiem un riska saistībā ar zemes izmantošanas posmu (GREX 4.1. punkts) un ka galīgos ar zemes izmantošanu saistītos ieņēmumus/izdevumus sadalītu atbilstīgi 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzētajiem noteikumiem (14.3. punkts). Šie noteikumi paredzēja, ka zemes izmantošanas posma noslēgumā negatīvs vai pozitīvs rezultāts līdz pat EUR 1 miljona apmērā tiktu vienādi sadalīts starp pašvaldību un SJB, savukārt tā pozitīvā rezultāta daļa, kas pārsniedz EUR 1 miljona robežu, tiktu sadalīta starp pašvaldību, SJB un citām privātpersonām, kas piedalās nekustamā īpašuma projekta būvniecības posmā (2004. gada sadarbības nolīguma 10.9. punkts).
            
         
               (20)
            
            
               Papildus zemes sagatavošanai būvniecības darbiem zemes izmantošanas posmā ietilpa arī būvniecība, pazemes autonovietnes publiskās daļas īslaicīga izmantošana un tālākpārdošana, kā arī skolas būvniecība (GREX 4. punkts). Šajā nolūkā PPP ar SJB vienojās, ka SJB izbūvētu publisko pazemes autonovietni, kuru uzskatīja par būtībā saistītu ar privāto autonovietnes daļu (GREX 9. punkts) un par kuru SJB no PPP saņemtu ne vairāk kā aptuveni EUR 4,6 miljonus (2003. gada 1. janvāra vērtība) (SJB projekta nolīguma 6. punkts). Autonovietnes privātās daļas būvniecību finansētu SJB. PPP plānoja pārdot visu autonovietni trešai personai, un bija paredzēts, ka no šīs pārdošanas gūtie ienākumi ieplūstu PPP, kas tos sadalītu starp pašvaldību un SJB.
               
            
         
               (21)
            
            
               Visbeidzot PPP arī segtu 50 % no izmaksām par skolas būvniecību citā Leidschendam centra projekta plāna teritorijā. Atlikušos 50 % tieši finansētu pašvaldība (GREX 8. punkts).
            
         
               (22)
            
            
               Kā izriet no iepriekš minētajiem apsvērumiem (18.–21. apsvērums), izmaksas par projekta zemes izmantošanas posmu būtībā veidoja zemes iegādes izmaksas gadījumos, kad tā jau nepiederēja pašvaldībai, izmaksas par zemes sagatavošanu būvniecībai, izmaksas par publisko pazemes autonovietnes daļu, kā arī 50 % no izmaksām par skolas būvniecību.
            
         
               (23)
            
            
               PPP radītu ienākumus zemes izmantošanas posmā galvenokārt no zemes pārdošanas privātajiem projektu attīstītājiem, tostarp SJB, pēc tam, kad tā būtu sagatavota būvniecībai. Katram projekta attīstītājam bija jāiegādājas zemes gabals, kas tam bija piešķirts mājokļu un komerciālā izmantojuma telpu būvniecībai. Zemes cenas bija noteiktas 2004. gada sadarbības nolīguma 10. punktā un 3.a pielikumā. 2004. gada sadarbības nolīgumā bija skaidri norādīts, ka šīs cenas bija minimālās cenas, kuras varēja palielināt, ja izbūvētā platība pārsniegtu plānoto. Šīs cenas noteica, pamatojoties uz 2003. gada 11. martā veiktu neatkarīgu ekspertu novērtējumu, kurā bija norādīts, ka cenas atbilst tirgus apstākļiem. Zemes iegādes cena bija jāsamaksā brīdī, kad attiecīgais privātais attīstītājs saņem vajadzīgās būvatļaujas, un vēlākais maksājuma veikšanas laiks bija zemes juridiskās nodošanas brīdis (2004. gada sadarbības nolīguma 10.5. punkts).
            
         
               (24)
            
            
               Minimālā cena, ko noteica zemei, kuru PPP pārdeva SJB kopējā Leidschendam centra projekta īstenošanai, bija EUR 18,5 miljoni (vērtība 2003. gada 1. janvārī). Minimālā cena, ko noteica zemei Damplein, kuru PPP pārdeva SJB, bija EUR 7,2 miljoni (vērtība 2003. gada 1. janvārī), un šo summu līdz maksājuma veikšanai katru gadu indeksē par 2,5 %.
            
         
               (25)
            
            
               PPP bija jāgūst papildu ienākumi, no katra privātā projekta attīstītāja iekasējot maksājumu par zemes izmantošanu un kvalitāti atbilstīgi 2004. gada sadarbības nolīguma 10.3. punktam (11). Maksājumus aprēķināja, pamatojoties uz mājokļu skaitu, ko plānoja uzbūvēt privātais projekta attīstītājs, un tos varēja paaugstināt vai pazemināt atbilstoši faktiski uzbūvēto mājokļu skaitam. Šie maksājumi bija jāveic ne vēlāk kā 2004. gada 1. jūlijā, un tie bija jāsedz ar vienu iemaksu par visiem mājokļiem, ko attiecīgais privātais attīstītājs ir uzbūvējis Leidschendam centra projekta ietvaros.
            
         
               (26)
            
            
               Attiecībā uz visiem mājokļiem, ko SJB plānoja uzbūvēt Leidschendam centra teritorijā, kopējo zemes izmantošanas maksājumu noteica aptuveni EUR 1,1 miljona apmērā un kvalitātes maksājumu – aptuveni EUR 0,9 miljonu apmērā (vērtība 2003. gada 1. janvārī), un šo summu līdz maksājuma veikšanai katru gadu indeksē par 2,5 %. Galīgais zemes izmantošanas maksājuma un kvalitātes maksājuma apmērs ir atkarīgs no faktiski uzbūvēto mājokļu skaita.
            
         
               (27)
            
            
               2004. gada sadarbības nolīguma 6.6. punkts (12) paredz, ka tad, ja vajadzīgās būvatļaujas nav saņemtas saskaņā ar grafiku, puses pārskatīs nolīgumu, tostarp zemes iegādes cenu aprēķinu un to samaksas datumus, cik vien iespējams cieši ievērojot šā nolīguma un divpusējo nolīgumu nosacījumus.
            
         
               (28)
            
            
               Turklāt 2004. gada sadarbības nolīguma 16. punktā noteikts, ka šo nolīgumu vai divpusējos nolīgumus var atcelt pilnībā vai daļēji tikai īpaši uzskaitītās situācijās. Viena no šādām situācijām ir “Civillikuma 6. panta 258. punktā minētie neparedzētie apstākļi”: ja viena no pusēm uzskata, ka otra puse nevar no tās pieprasīt līdzšinējā nolīguma izpildi, pusēm ir jāsāk sarunas, lai savstarpēji vienotos par grozītiem noteikumiem.
            
         
               (29)
            
            
               2004. gada sadarbības nolīguma 18. punktā noteikts, ka domstarpības, kas rodas saistībā ar šo nolīgumu vai divpusējiem nolīgumiem, tiks atrisinātas, nodrošinot iespējami labu un patiesu sadarbību starp pusēm. Ja tas nav iespējams, strīds jāiesniedz izskatīšanai šķīrējtiesā saskaņā ar Nīderlandes (Roterdama) Šķīrējtiesas institūta noteikumiem. Šķīrējtiesas process notiek Hāgā.
            
         2.3.   CENAS PAZEMINĀŠANA AR ATPAKAĻEJOŠU SPĒKU UN ATCELTIE MAKSĀJUMI
   
               (30)
            
            
               Saskaņā ar 2004. gada martā sagatavoto grafiku būvniecības darbus Damplein sākotnēji bija plānots sākt 2005. gada novembrī. Tomēr vairāku valsts tiesvedības procesu dēļ aizkavējās to būvatļauju izsniegšana, kas SJB bija vajadzīgas būvniecības darbu sākšanai, un uzņēmums atļaujas saņēma tikai 2008. gada novembrī.
            
         
               (31)
            
            
               
                  SJB 2007. gada februārī sāka organizēt mājokļu iepriekšēju pārdošanu, bet saskārās ar grūtībām un galu galā spēja realizēt iepriekšējā pārdošanā tikai 20 no 67 plānotajiem mājokļiem. Vajadzīgo būvatļauju izsniegšanas kavējumu dēļ šos iepriekšējas pārdošanas nolīgumus 2008. gada septembrī anulēja, tāpēc 2008. gada novembrī, kad SJB beidzot saņēma atļaujas būvniecības darbu sākšanai, neviens no mājokļiem, kas SJB bija jāuzbūvē Damplein, nebija realizēts iepriekšējā pārdošanā. Pa to laiku bija sākusies finanšu krīze, kas īpaši skāra Nīderlandes nekustamā īpašuma tirgu.
            
         
               (32)
            
            
               Šajā saistībā SJB informēja pašvaldību, ka nesāks būvniecības darbus, lai gan 2004. gada sadarbības nolīgumā mājokļu būvniecību bija atļauts atlikt tikai tad, ja bija pārdoti mazāk nekā 70 % no šiem mājokļiem.
            
         
               (33)
            
            
               Šajā sakarā SJB atsaucās uz 2004. gada sadarbības nolīguma noteikumiem, proti, 2004. gada sadarbības nolīguma 6.6. punkts paredz iespēju pārskatīt zemes iegādes cenu un būvatļauju izsniegšanas datumu, ja tās netika izsniegtas noteiktajā laikā. SJB norādīja, ka tai nevarēja prasīt līdzšinējā sadarbības nolīguma izpildi, ņemot vērā to, ka minētās atļaujas tika izsniegtas tikai 3 gadus pēc plānotā datuma. Tā rezultātā puses nolēma pārskatīt sākotnējos noteikumus.
            
         
               (34)
            
            
               
                  SJB 2008. gada rudenī iesniedza PPP priekšlikumu, ierosinot par zemi Damplein samaksāt EUR 4 miljonus, nevis EUR 7,2 miljonus (vērtība 2003. gada 1. janvārī), kā paredzēja sākotnējā vienošanās, un SJB norādīja, ka, vienojoties par šo cenu, tā būvniecības darbus sāktu 2009. gada aprīlī neatkarīgi no tā, vai mājokļi būtu realizēti iepriekšējā pārdošanā. Apmaiņā pret šo cenas pazeminājumu SJB pauda gatavību atteikties no tiesībām izmantot 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzēto 70 % klauzulu un no kompensācijas par zaudējumiem, kas gūti sakarā ar trīs gadus ilgo būvatļauju izsniegšanas kavējumu. Turklāt SJB ierosināja sazināties ar ieguldītāju, kas garantētu to mājokļu iegādi, kuri vēl nebūtu pārdoti. Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju šīs situācijas rezultātā cena bija zemāka, nekā bija plānots saņemt, mājokļus bez starpniekiem pārdodot privātpersonām.
            
         
               (35)
            
            
               PPP un SJB2008. gada 18. decembrī būtībā pieņēma lēmumu par cenas pazemināšanu, bet pirms vēršanās pie pašvaldības domes, lai saņemtu šo pārmaiņu apstiprinājumu, pašvaldība sazinājās ar neatkarīgu ekspertu, lai noteiktu, vai SJB aprēķinātā cena atbilda tirgus apstākļiem. Eksperts 2009. gada 11. februāra ziņojumā secināja, ka, pamatojoties uz atlikumvērtības metodi, EUR 4 miljonus (vērtība 2010. gada 1. janvārī) varētu uzskatīt par tirgus apstākļiem atbilstošu cenu par zemi Damplein 2010. gadā, ņemot vērā faktu, ka SJB uzņēmās saistības pārdot vēl nenopirktos mājokļus ieguldītājam un piekrita pazemināt tās sākotnēji paredzētās peļņas un riska robežu no 5 % līdz 2 %. Ziņojumā neņēma vērā zemes izmantošanas un kvalitātes maksājuma pazemināšanu.
            
         
               (36)
            
            
               Pamatojoties uz šo ziņojumu un tāpēc, ka saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju pašvaldība bažījās par turpmākiem kavējumiem un uzskatīja, ka vispārējās interesēs ir pēc iespējas drīzāk sākt būvniecības posmu, pašvaldības dome 2009. gada 10. marta sanāksmē nolēma, ka PPP piekrīt pazemināt sākotnēji 2004. gadā ar SJB saskaņoto cenu par zemi Damplein. Priekšlikumā, ko pašvaldība 2009. gada 18. februārī nosūtīja domes locekļiem, bija minēta pazeminātā zemes cena un pazeminātie zemes izmantošanas un kvalitātes maksājumi. Priekšlikumā arī norādīts, ka šā cenas pazeminājuma dēļ zemes izmantošanas posms, kas budžetā bija plānots kā pasākums, kurš nenesīs zaudējumus, kļūs par projektu, kas radīs zaudējumus. Priekšlikumā arī bija iekļauta pašvaldībai adresēta prasība paredzēt līdzekļus, lai segtu 50 % no zaudējumiem. Priekšlikumā arī norādīts, ka finanšu krīzes dēļ SJB nespēja iegūt vajadzīgo finansējumu Damplein attīstīšanai.
            
         
               (37)
            
            
               Cenas pazeminājums tika oficiāli atrunāts 2010. gada 1. martā noslēgtajā pašvaldības, PPP un SJB nolīgumā (turpmāk – “papildu nolīgums”). Ar šo nolīgumu tika grozīts 2004. gada sadarbības nolīgums, SJB projekta nolīgums un GREX nolīgums. Papildu nolīguma 2.1.2. punkta pirmās daļas i) apakšpunktā ir paredzēts, ka atšķirībā no vienošanās 2004. gada sadarbības nolīgumā SJB noteiktā pirkuma cena par zemi Damplein būs EUR 4 miljoni. Papildu nolīguma 2.1.2. punkta pirmās daļas ii) apakšpunktā ir paredzēts, ka iepriekš noteiktie zemes izmantošanas un kvalitātes maksājumi nav jāveic. Šajā ii) apakšpunktā nav sniegta konkrēta atsauce uz zemi Damplein
                   (13).
            
         
               (38)
            
            
               Papildu nolīgumā arī norādīts, ka SJB2009. gada 7. jūlijā sāka būvniecības darbus Damplein un ka tai šie darbi bija jāveic bez pārtraukumiem. Darbi bija jāpabeidz līdz 2011. gada decembrim. Termiņa kavējuma gadījumā SJB būtu jāatlīdzina daļa no summas, par kuru tika pazemināta sākotnējā zemes cena. Zemes nodošana bija paredzēta ne vēlāk kā 2010. gada marta vidū, un maksājums bija jāveic ne vēlāk kā zemes nodošanas dienā.
            
         
               (39)
            
            
               Turklāt 2009. gada 13. jūlijā PPP un SJB noslēdza jaunu nolīgumu par publisku pazemes autonovietni (14). Saskaņā ar šo nolīgumu SJB sāk publiskās autonovietnes būvniecības darbus 2009. gada otrajā ceturksnī un tos pabeidz noteiktā termiņā. PPP par publiskās autonovietnes izbūvi SJB maksā EUR 5,4 miljonus (vērtība 2009. gada 1. aprīlī) (15); summa paliek nemainīga līdz darbu pabeigšanai, un tai nepiemēro indeksāciju.
            
         
               (40)
            
            
               2010. gada 15. janvārīSJB un Wooninvest Projecten BV, uzņēmums, kas ir saistīts ar vienu no projektu attīstītājiem, kuri parakstīja 2004. gada sadarbības nolīgumu, noslēdza pirkuma/būvniecības darbu nolīgumu (“koop/aannemingsovereenkomst”) par 43 mājokļu iegādi, kurus Wooninvest plāno izīrēt privātpersonām. Iesaistītās puses vienojās, ka, ja SJB līdz 2010. gada 29. janvārim atsevišķiem no šiem mājokļiem atrod privātu pircēju, šie mājokļi netiks pārdoti Wooninvest. Nolīgumā arī paredzēts laikposms no 2010. gada 29. janvāra līdz mājokļu nodošanai uzņēmumam Wooninvest, kurā SJB var atpirkt šos Wooninvest pārdotos mājokļus ar tādiem pašiem nosacījumiem, kādi bija spēkā, kad mājokļus iegādājās Wooninvest, kā arī kompensējot Wooninvest radušās izmaksas un laikposmā no Wooninvest maksājuma veikšanas brīža SJB līdz brīdim, kad SJB atgūst mājokļus no Wooninvest, maksājot 6 % lielu procentu likmi gadā (24. punkts).
            
         3.   LĒMUMS SĀKT PROCEDŪRU
   
   
               (41)
            
            
               Pieņemot lēmumu sākt procedūru, Komisija sāka LESD 108. panta 2. punktā paredzēto oficiālās izmeklēšanas procedūru attiecībā uz zemes cenas pazemināšanu ar atpakaļejošu spēku un zemes izmantošanas un kvalitātes maksājumu atcelšanu, ko PPP veica SJB interesēs (turpmāk – “apstrīdētie pasākumi”), pamatojoties uz apstākli, ka šie pasākumi varētu ietvert valsts atbalstu LESD 107. panta 1. punkta izpratnē, un Komisijas šaubām par šo pasākumu saderību ar iekšējo tirgu.
            
         
               (42)
            
            
               Komisija īpaši apšaubīja iespēju, ka situācijā, kas līdzinātos pašvaldības stāvoklim, hipotētisks privātais pircējs būtu piekritis identiskam cenas pazeminājumam un maksājumu atcelšanai, kā paredz tirgus ekonomikas ieguldītāja princips (turpmāk – “TEIP”). PPP un pašvaldība, ar atpakaļejošu spēku pazeminot partnerībai SJB pārdotās zemes cenu, izlēma uzņemties risku, ko rada situācijas pasliktināšanās mājokļu tirgū. Šāda rīcība ir pretrunā Nīderlandes iestāžu apgalvojumam, ka privātajiem projektu attīstītājiem, tostarp SJB, bija jāuzņemas viss ar projekta būvniecības posmu saistītais risks un izmaksas. Tā kā PPP kā zemes pārdevēja šajā projekta posmā nebija finansiāli iesaistīta, nebija iemesla uzskatīt, ka situācijā, kas līdzinātos pašvaldības stāvoklim, hipotētiskais privātais pārdevējs piekristu zemes gabala cenas pazeminājumam ar atpakaļejošu spēku, jo iecerētais pircējs saskārās ar grūtībām pārdot mājokļus, kurus bija plānots uzbūvēt konkrētajā zemes gabalā. Turklāt šķiet, ka arī izmantošanas un kvalitātes maksājumu atcelšana neatbilst TEIP, jo ir maz ticams, ka privātais ieguldītājs ar atpakaļejošu spēku atceltu saskaņotu iemaksu tā izdevumu segšanai, nesaņemot nekādu kompensāciju.
            
         
               (43)
            
            
               Visbeidzot Komisija pauda šaubas par to, vai apstrīdētie pasākumi varētu ietilpt kādā no LESD 107. pantā paredzēto izņēmumu darbības jomām.
            
         4.   NĪDERLANDES IESTĀŽU PIEZĪMES
   
   
               (44)
            
            
               Nīderlandes iestādes 2012. gada 18. aprīļa vēstulē iesniedza savas piezīmes par Komisijas lēmumu sākt procedūru.
            
         4.1.   PIEZĪMES SAISTĪBĀ AR FAKTIEM
   
               (45)
            
            
               Nīderlandes iestādes norādīja, ka pretēji papildu nolīguma 2.1.2. punkta formulējumam pašvaldība atcēla nevis visu 2004. gada sadarbības nolīgumā sākotnēji paredzēto zemes izmantošanas un kvalitātes maksājumu summu, bet tikai tos maksājumus, kas SJB bija jāveic par mājokļiem, kuru izbūve bija plānota Damplein. Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju šo maksājumu kopējā summa bija EUR 511 544 (vērtība 2003. gada 1. janvārī, un šo maksājumu kopējā vērtība 2010. gada 1. janvārī būtu EUR 719 400). Lai pamatotu savu nostāju, Nīderlandes iestādes atsaucās uz cenas pazeminājuma priekšlikumu, ko pašvaldība 2009. gada 18. februārī nosūtīja savai domei, un 2004. gada sadarbības nolīgumam pievienoto būvniecības programmu, kurā saistībā ar Damplein ir paredzēts zemes izmantošanas un kvalitātes maksājums EUR 511 544 apmērā.
            
         
               (46)
            
            
               Turklāt Nīderlandes iestādes informēja Komisiju, ka PPP jau 2006. un 2008. gadā apsprieda cenas pazeminājumus saistībā ar SJB. Acīmredzot PPP 2006. gadā pieņēma lēmumu pazemināt zemes pārdošanas cenu attiecībā uz komerciāla izmantojuma telpām, ņemot vērā faktu, ka komerciālā izmantojuma telpu platība, ko bija iespējams izbūvēt, bija mazāka, nekā sākotnēji bija paredzēts, savukārt 2008. gadā PPP acīmredzot nolēma piešķirt SJB kompensāciju par būvatļaujas piešķiršanas kavējumu. Šie cenas pazeminājumi tiktu veikti tad, ja SJB līdz 2008. gada 1. oktobrim saņemtu derīgu būvatļauju. Tā kā būvatļauja līdz šim datumam netika izsniegta, puses nolēma atkārtoti apspriest cenas pazemināšanu. Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju Damplein zemes cenas pazeminājums, kā arī atceltie maksājumi būtu jāaprēķina atbilstoši informācijai, kas izklāstīta 1. tabulā.
               
                  1. tabula
               
               
                  Nīderlandes iestāžu ierosinātais cenas pazeminājuma un atcelto maksājumu aprēķins
               
               
                           Samazinājums saistībā ar Damplein
                           
                        
                        
                           Vērtība 1.1.2010.
                        
                     
                           Zemes vērtība
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Zemes izmantošanas maksājums un kvalitātes maksājums
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Zemes vērtības un maksājumu kopējā summa
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           2006. un 2008. gadā apstiprinātais samazinājums
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Samazinātā vērtība
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           2010. gada marta papildu nolīgums par vērtību
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Kopējais samazinājums
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   PIEZĪMES SAISTĪBĀ AR VALSTS ATBALSTA ESĪBU
   
               (47)
            
            
               Nīderlandes iestādes nepiekrīt, ka apstrīdētie pasākumi ir kvalificējami kā valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē. Būtībā Nīderlandes iestādes uzskata, ka apstrīdētie pasākumi nesniedza SJB priekšrocības, kuras šī partnerība nebūtu ieguvusi parastos tirgus apstākļos.
            
         
               (48)
            
            
               Nīderlandes iestādes, gluži pretēji, uzskata, ka pašvaldība rīkojās saskaņā ar TEIP, jo Damplein projekta neīstenošana ietekmētu visu Leidschendam centra projektu un radītu pašvaldībai tiešus un netiešus zaudējumus.
            
         
               (49)
            
            
               Vispirms, lai aprēķinātu tiešos zaudējumus, pašvaldība pieņēma, ka, lai SJB krīzes laikā pārdotu 70 % mājokļu un sāktu būvniecības darbus, nenoslēdzot papildu vienošanos, uzņēmumam būtu bijuši vajadzīgi vismaz divi gadi. Pašvaldība aprēķināja, ka tiešie zaudējumi, ko PPP radītu vēl divus gadus ilgs kavējums, ir EUR 2,85 miljoni, no kuriem 50 % būtu jāsedz pašvaldībai. Turklāt tā aprēķināja, ka neapbūvētās teritorijas uzturēšana pašvaldībai radītu papildu tiešos izdevumus EUR 50 000 apmērā (skatīt 2. tabulu).
               
                  2. tabula
               
               
                  Nīderlandes iestāžu aprēķinātie tiešie zaudējumi
               
               
                           Tiešie zaudējumi 2 gadu laikā
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           Pašvaldība (50 %)
                        
                     
                           Procentu maksājumi par kredītu (5 % 2 gadu laikā (kredīta summa 1.1.2009. — EUR 17 miljoni))
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Pagaidu žogu, ceļazīmju un uzturēšanas nodrošināšana
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Nodrošinājuma izmaksu pieaugums (indeksācija par 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Papildu plānošanas izmaksas, t. i., ar projekta īstenošanas biroju saistītās izmaksas, piemēram, finanšu pārvaldības, apdrošināšanas u. c. izmaksas
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Neapbūvētās teritorijas uzturēšana
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Kopā
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Turklāt Nīderlandes iestādes apgalvo, ka šāds kavējums pašvaldībai būtu radījis netiešus zaudējumus, proti, turpmāku publiskās telpas degradēšanos, vietējo iedzīvotāju un nākotnes nekustamā īpašuma pircēju uzticības zudumu konkrētā rajona perspektīvai, veikalu pārcelšanas izmaksas, uzņēmēju prasības par radīto zaudējumu kompensēšanu, uzturēšanas izmaksas un pārmaiņas ar citiem apakšprojektiem saistītajos plānos. Šāds kavējums arī varētu nozīmēt iepirkšanās iespēju apsīkumu teritorijā, kuru plānots attīstīt, bet šādu iespēju nodrošināšana veicina visa apvidus apdzīvojamību. Jau pirms projekta īstenošanas sākuma aptuveni 23 % no veikalu telpām netika izmantoti, un 2010. gadā 27 % veikalu bija slēgti. Neveicot vajadzīgos “atdzīvināšanas” pasākumus, teritorija turpinātu degradēties.
            
         
               (51)
            
            
               Tāpēc Nīderlandes iestādes uzskata, ka pašvaldība rīkojās tā, kā būtu rīkojies privātais ieguldītājs, kas darbojas tirgus ekonomikā, proti, ņemot vērā finanšu prognozes un savās interesēs cenšoties ierobežot tiešos un netiešos zaudējumus, ko radītu turpmāka projekta īstenošanas atlikšana. Vienlaikus tā ieguva garantiju, ka būvniecības darbi Damplein tiks veikti.
            
         
               (52)
            
            
               Turklāt Nīderlandes iestādes norādīja, ka pašvaldība ir rīkojusies tā, kā būtu rīkojies privātais ieguldītājs, nodrošinot apstrīdēto pasākumu veikšanu apmaiņā pret SJB saistībām atteikties no tiesībām izmantot 70 % klauzulu. Fakts, ka SJB vairs nevarēja izmantot 70 % klauzulu, ietekmēja 2003. gadā veiktā sākotnējā zemes novērtējumā pieņemtās hipotēzes un cenu, par ko puses vienojās 2004. gada sadarbības nolīgumā. Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju zemes pārdošanas cenas pazeminājums un maksājumu atcelšana bija kompensācija, kas pašvaldībai bija jānodrošina partnerībai SJB, lai tā atteiktos no savām tiesībām izmantot 70 % klauzulu. Ja nebūtu noslēgts papildu nolīgums, SJB nebūtu sākusi būvniecības darbus Damplein.
            
         4.3.   PIEZĪMES SAISTĪBĀ AR VALSTS ATBALSTA SADERĪBU
   
               (53)
            
            
               Nīderlandes iestādes apgalvo, ka, ja Komisija secinātu, ka apstrīdētie pasākumi ir kvalificējami kā valsts atbalsts, tas atbilstīgi LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunktam būtu saderīgs ar iekšējo tirgu.
            
         4.3.1.   Vispārējās intereses
   
   
               (54)
            
            
               Nīderlandes iestādes apgalvo, ka pašvaldība saistībā ar šā projekta īstenošanu ņēma vērā vispārējās intereses. Tā kā liela Damplein zemes daļa nav izmantota un teritorija degradējas, pašvaldība uzskatīja, ka būvniecības darbu sākšana Damplein ir būtiska ne tikai šīs teritorijas attīstībai, bet visam Leidschendam pilsētas centram. Proti, pazemes autonovietnes izbūves atlikšana varētu apdraudēt citu apakšprojektu īstenošanu.
            
         4.3.2.   Kopējo interešu mērķis
   
   
               (55)
            
            
               Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju Leidschendam pilsētas centra “atdzīvināšana” sniedz ieguldījumu ekonomikas un sociālās kohēzijas mērķa īstenošanā atbilstīgi LESD 3. un 174. pantam. Pilsētas centra “atdzīvināšanas” ietvaros tiek efektīvi izmantota ierobežotā platība jaunu mājokļu, komerciāla izmantojuma telpu, kā arī pazemes autonovietnes izbūvei Leidschendam, savukārt publiskās infrastruktūras uzlabošana veicina visa pilsētas centra kohēziju.
            
         4.3.3.   Papildu nolīguma atbilstība
   
   
               (56)
            
            
               Nīderlandes iestādes apgalvo, ka 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzētās 70 % klauzulas dēļ nebija iespējams panākt, lai SJB sāktu būvniecības darbus Damplein. Kad SJB saņēma derīgu būvatļauju, Nīderlandes nekustamā īpašuma tirgu jau bija skārusi kredītu krīze, vēl vairāk samazinot iespēju, ka SJB izdosies ātri realizēt iepriekšējā pārdošanā 70 % no brīvā sektora mājokļiem. Tā kā pašvaldība uzskatīja, ka ir ārkārtīgi svarīgi Damplein sākt būvniecības darbus, tika atkārtoti apspriests 2004. gada sadarbības nolīgums. Tāpēc papildu nolīgums bija atbilstošs un vajadzīgs, lai pašvaldība varētu īstenot savu mērķi – “atdzīvināt”Damplein.
            
         4.3.4.   Samērīgums
   
   
               (57)
            
            
               Lai pašvaldība panāktu tūlītēju būvniecības darbu sākumu, SJB bija jāatsakās no tiesībām izmantot 70 % klauzulu un jāsāk būvniecības darbi, pastāvot riskam, ka mājokļi netiks pārdoti. Tāpēc SJB pārrēķināja iepriekš saskaņoto cenu. Vēlāk šo aprēķinu apstiprināja neatkarīgs eksperts, kurš paziņoja, ka saskaņotā cena atbilst tirgus apstākļiem.
            
         
               (58)
            
            
               Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju fakts, ka neatkarīgs eksperts ir paziņojis, ka cena atbilst tirgus apstākļiem, apliecina, ka cenas pazeminājums ir samērīgs. Tas arī nozīmē, ka SJB nav saņēmusi pārmērīgi lielu kompensāciju. Cenas pazeminājums bija kompensācija, kas pašvaldībai bija jānodrošina, lai SJB piekristu atteikties no tiesībām izmantot 70 % klauzulu. Ja nebūtu noslēgts papildu nolīgums, SJB nebūtu sākusi būvniecības darbus Damplein.
            
         
               (59)
            
            
               Turklāt, tā kā SJB ir daļa no PPP, tā uzņemas 50 % risku un zemes izmantošanas izmaksu, tādējādi piedaloties saskaņotajā iegādes cenas pazeminājumā. Lai nodrošinātu, ka zemes izmantošana nenes zaudējumus, tika pieņemts lēmums, ka SJB būtu PPP jāiegulda EUR 2,6 miljoni (zemes izmantošanas ģenerālplāna Damcentrum 5.2.1. punkts), un tā kā PPP uzņēmās 50 % no skolas izmaksām, 25 % no šīm izmaksām sedz SJB (EUR 0,7 miljoni).
            
         4.3.5.   Konkurences kropļojumi
   
   
               (60)
            
            
               Visbeidzot, Nīderlandes iestādes apgalvo, ka cenas pazeminājums ar atpakaļejošu spēku attiecas uz 67 mājokļiem un 14 komerciāla izmantojuma telpām, kas tiks pārdotas par tirgus apstākļiem atbilstošām cenām, kuras ir novērtējis neatkarīgs eksperts. Tādējādi konkurences kropļojums būtu ļoti ierobežots, un tas nebūtu būtiskāks par pozitīvajiem projekta īstenošanas rezultātiem.
            
         5.   TREŠO PERSONU PIEZĪMES
   
   
               (61)
            
            
               Tikai Stichting iesniedza piezīmes, reaģējot uz lēmumu sākt procedūru. Stichting atzinīgi vērtē lēmumu sākt procedūru, bet uzskata, ka šajā lēmumā izklāstītie apstrīdētie pasākumi ir daļa no daudz plašākas atbalsta darbības, un atsaucas uz savu sūdzību un iesniegto papildu informāciju. Stichting jo īpaši norāda uz iespējamo pašvaldības veikto zemes bezmaksas nodošanu PPP pārziņā.
            
         
               (62)
            
            
               
                  Stichting uzskata, ka projekta īstenošanas kavējuma cēlonis nebija tā ierosinātais valsts tiesvedības process un ka finanšu krīze nekavēja mājokļu pārdošanu Damplein. Saskaņā ar Stichting pausto informāciju jau kopš projekta sākuma 2004. gadā nav bijis tirgus pieprasījuma pēc tāda mājokļa veida, kādu bija ierosināts izbūvēt Damplein.
            
         
               (63)
            
            
               Saskaņā ar Stichting sniegto informāciju ne 2003. gadā, ne 2009. gadā zemi nenovērtēja neatkarīgs eksperts.
            
         6.   NĪDERLANDES IESTĀŽU PIEZĪMES SAISTĪBĀ AR TREŠO PERSONU PIEZĪMĒM
   
   
               (64)
            
            
               Nīderlandes iestādes norādīja, ka pašvaldības veiktā projekta sagatavošana ir bijusi pārredzama un ka šis process ir aprakstīts 2004. gada 6. aprīlī pieņemtajā “Konceptuālajā ģenerālplānā Damcentrum”. Tādējādi konfidencialitātes nolūkos netika publicēti tikai finansiāli sensitīvi nolīgumi vai to daļas.
            
         
               (65)
            
            
               Attiecībā uz pašvaldības veiktu zemes bezmaksas nodošanu PPP pārziņā pašvaldība paskaidroja, ka tā neattiecas uz lēmumu sākt procedūru, un atsaucās uz informāciju, kuru tā Komisijai iesniedza 2009. gadā un kurā tā paskaidroja, ka zemes nodošana nebija bezmaksas, jo PPP pretī sniedza pakalpojumus. Iepriekš iesniegtajā informācijā pašvaldība uzsvēra, ka PPP veikto darbu izmaksas normālā situācijā būtu jāsedz pašvaldībai.
            
         
               (66)
            
            
               Saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju gan dažādās Stichting ierosinātās juridiskās procedūras, kas projektam piesaistīja daudz negatīvas uzmanības plašsaziņas līdzekļos, gan kredītu krīze negatīvi ietekmēja mājokļu pārdošanu Damplein. Tomēr, kad 2007. gadā sākās pirmā īpašumu tirdzniecība, tika pārdota gandrīz trešdaļa mājokļu. Šos pārdošanas nolīgumus vēlāk atcēla būvatļauju izsniegšanas kavējumu dēļ. Tāpēc var secināt, ka projekta īstenošanas sākumā pēc šiem mājokļiem bija pieprasījums.
            
         
               (67)
            
            
               Turklāt Nīderlandes iestādes papildus norāda, ka neatkarīgos ekspertus izraudzījās pašvaldība, kurai nebija nekādas ieinteresētības iegūt zemu zemes novērtējumu.
            
         7.   APSTRĪDĒTO PASĀKUMU NOVĒRTĒJUMS
   
   7.1.   VALSTS ATBALSTA ESĪBA ATBILSTĪGI LESD 107. PANTA 1. PUNKTAM
   
               (68)
            
            
               LESD 107. panta 1. punktā ir paredzēts, ka “ar iekšējo tirgu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir dalībvalstis vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp dalībvalstīm”.
            
         
               (69)
            
            
               Pirmkārt, nav apstrīdēts, ka SJB, kā arī Schouten de Jong un Bouwfonds, šīs partnerības locekļi, kvalificējas kā uzņēmumi šo noteikumu izpratnē, jo tie īsteno saimniecisko darbību, piedāvājot tirgū preces un pakalpojumus, kā norādīts lēmumā sākt procedūru.
            
         
               (70)
            
            
               Otrkārt, apstrīdētos pasākumus nodrošināja PPP, un tas nozīmē, ka pašvaldība, kurai pieder 50 % no PPP, sniedza attiecīgu atļauju. Tā kā PPP lēmumu pieņemšanas procesa pamatā ir vienprātības princips un šos pasākumus nebija iespējams apstiprināt bez skaidras pašvaldības domes piekrišanas, lēmumu PPP veikt apstrīdētos pasākumus nevar attiecināt uz valsti. Turklāt, ja pašvaldība nebūtu piekritusi veikt apstrīdētos pasākumus, finanšu risks, kuram to pakļāva PPP, būtu bijis proporcionāli mazāks. Tāpēc cenas pazeminājums un atceltie maksājumi, kam PPP piekrita, ietver valsts līdzekļu zaudējumu (16).
            
         
               (71)
            
            
               Treškārt, tā kā pasākumi sniedz labumu tikai SJB un galu galā – Schouten de Jong un Bouwfonds, šīs partnerības locekļiem, tie pēc būtības ir uzskatāmi par selektīviem.
            
         
               (72)
            
            
               Tomēr Nīderlandes iestādes ir apstrīdējušas apgalvojumu, ka pašvaldība, piekrītot samazināt sākotnēji apstiprināto cenu, par kuru SJB iegādājās zemi, un paredzot maksājumu atcelšanu, nodrošināja SJB ekonomiskas priekšrocības, kuras parastos tirgus apstākļos šī partnerība nebūtu ieguvusi.
            
         
               (73)
            
            
               Pamatojoties uz iemesliem, kas ir izklāstīti turpmākajos apsvērumos (74.–83. apsvērums), Komisija šajos jautājumos var piekrist Nīderlandes iestādēm, ņemot vērā lietas apstākļus un apstrīdēto pasākumu īpašo kontekstu, tostarp jo īpaši pašvaldības juridisko nostāju, pamatojoties uz 2004. gada sadarbības nolīgumu un vairākiem divpusējiem nolīgumiem ar SJB.
            
         7.1.1.   Priekšrocību esība
   
   
               (74)
            
            
               Saskaņā ar iedibināto judikatūru saimnieciski darījumi, ko veic valsts iestāde vai valsts uzņēmums, nepiešķir priekšrocību tās vai tā darījumu partnerim un tāpēc nenozīmē atbalstu, ja tos veic atbilstoši parastajiem tirgus apstākļiem (17). Lai noteiktu, vai saimniecisks darījums tiek veikts atbilstoši parastajiem tirgus apstākļiem, valsts iestāžu vai uzņēmumu rīcība būtu jāsalīdzina ar līdzīgu privātu uzņēmēju rīcību parastajos tirgus apstākļos, lai noteiktu, vai šādu iestāžu vai uzņēmumu veiktie saimnieciskie darījumi piešķir priekšrocību to darījumu partneriem. Tas tiek dēvēts par “tirgus ekonomikas dalībnieka principu” (TEDP).
            
         
               (75)
            
            
               Tādēļ, lai noteiktu, vai pašvaldība, piekrītot pazemināt partnerībai SJB pārdotās zemes cenu un atcelt maksājumus, piešķīra ekonomisku priekšrocību SJB, ir jāpārbauda, vai pašvaldība ievēroja TEDP. Proti, vai hipotētisks privātais pārdevējs, kas ir tādā pašā situācijā kā pašvaldība, būtu piekritis tādā pašā veidā pazemināt cenu un atcelt maksājumus, lai izslēgtu priekšrocības esību apstrīdēto pasākumu rezultātā.
            
         
               (76)
            
            
               Šajā saistībā būtu jāņem vērā visi apstrīdēto pasākumu būtiskie aspekti un to konteksts (18), jo īpaši pašvaldības un SJB juridiskā nostāja, ņemot vērā 2004. gada sadarbības nolīgumu un dažādus divpusējos nolīgumus, kā arī projekta, kas bija daļa no plašāka nekustamo īpašumu projekta, sarežģītību.
            
         
               (77)
            
            
               Nīderlandes iestādes uzskata, ka pašvaldība rīkojās saskaņā ar TEDP, jo Damplein projekta neīstenošana ietekmētu visu Leidschendam centra projektu un radītu pašvaldībai zaudējumus. Šajā saistībā Nīderlandes iestādes būtībā sniedza šādu informāciju. Pirmkārt, saskaņā ar Nīderlandes iestāžu sniegto informāciju pašvaldībai bija būtiskas finansiālas un sociālas intereses saistībā ar iespējami drīzu būvniecības darbu sākšanu Damplein, jo turpmāki kavējumi tai radītu tiešus un netiešus zaudējumus, kas būtu lielāki nekā izmaksas, kuras pašvaldībai rastos, piekrītot apstrīdētajiem pasākumiem. Šīs finansiālās intereses dēļ pašvaldība nolēma pārskatīt ar SJB noslēgtos nolīgumus. Otrkārt, Nīderlandes iestādes apgalvoja, ka pašvaldība rīkojās kā privātais ieguldītājs, kā kompensāciju par apstrīdēto pasākumu veikšanu pieņemot saistības, ko SJB uzņēmās attiecībā uz atteikšanos no tiesībām izmantot 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzēto 70 % klauzulu.
            
         
               (78)
            
            
               Šajā saistībā Komisija norāda uz šādiem aspektiem. Šajā gadījumā, kā norādīts iepriekš 30. apsvērumā, netiek apstrīdēts, ka būvniecības darbi Damplein, kurus sākotnēji bija plānots sākt 2005. gada novembrī, tika aizkavēti, jo vairāku ierosināto valsts tiesvedības procesu dēļ nepieciešamās būvatļaujas varēja saņemt tikai 2008. gada novembrī. Šādos apstākļos SJB vairs nevēlējās īstenot sākotnēji saskaņoto 2004. gada sadarbības nolīgumu un, pamatojoties uz nolīguma noteikumiem, lūdza pašvaldību pārskatīt sākotnējos noteikumus.
            
         
               (79)
            
            
               No 2004. gada sadarbības nolīguma noteikumiem patiešām izriet, ka sakarā ar būvatļaujas izsniegšanas kavējumu pusēm bija jāpārskata 2004. gadā panāktā vienošanās. Proti, sadarbības nolīguma 6.6. punkts paredz, ka būvatļauju izsniegšanas kavējuma gadījumā pusēm būtu jāpārskata sākotnēji saskaņotā cena par zemi un maksājumu datumi. Turklāt tā paša nolīguma 16. punktā noteikts, ka nolīgumu var atcelt pilnībā vai daļēji tikai īpaši uzskaitītās situācijās. Viena no šādām situācijām ir “Civillikuma 6. panta 258. punktā minētie neparedzētie apstākļi”: ja viena no pusēm uzskata, ka otra puse nevar no tās pieprasīt līdzšinējā nolīguma izpildi, pusēm ir jāsāk sarunas, lai savstarpēji vienotos par grozītiem noteikumiem. Visbeidzot, sadarbības nolīguma 18. punktā noteikts, ka domstarpības tiks atrisinātas, savstarpēji vienojoties, vai tiks izskatītas šķīrējtiesā.
            
         
               (80)
            
            
               No šiem nolīguma noteikumiem izriet, ka pusēm bija nodoms uzturēt sadarbību un anulēt to tikai tajos gadījumos, kad nav bijis iespējams panākt vienošanos vai puses nav izpildījušas savas saistības, kā rezultātā atkārtotas sarunas vairs nav iespējamas. Šajā sakarā būtu jāņem vērā arī tas, ka projekts bija sarežģīts un to veidoja vairāki, savstarpēji saistīti apakšprojekti un ka plašajā nekustamo īpašumu projektā piedalījās vairākas puses, kas bija saistītas ar 2004. gada sadarbības nolīgumu.
            
         
               (81)
            
            
               Turklāt, lai gan pašvaldība bija iesaistīta tikai nekustamā īpašuma projekta zemes izmantošanas posmā, savukārt ar projekta būvniecības posmu saistīto risku un izmaksas uzņēmās attiecīgie privātie attīstītāji, tostarp SJB, ir noskaidrots, ka 2008. gadā, kad SJB paziņoja pašvaldībai, ka tā nevēlas sākt būvniecības darbus, joprojām norisinājās projekta zemes izmantošanas posms. Šajā posmā pašvaldība bija finansiāli iesaistīta projektā, jo tā sedza 50 % no izmaksām un riskiem. Izmaksas par projekta zemes izmantošanas posmu ietvēra izmaksas par zemes sagatavošanu būvniecībai, izmaksas par publisko pazemes autonovietnes daļu, kā arī 50 % no izmaksām par skolas būvniecību. Tādēļ pašvaldība bija finansiāli ieinteresēta drīzā zemes izmantošanas darbu sākšanā, lai zemi varētu nodot projekta attīstītājiem un lai tiktu samaksāta zemes cena saskaņā ar 2004. gada sadarbības nolīguma 10.5. punktu. Lai gan pašvaldības kā publiskas iestādes apsvērumi saistībā ar projekta īstenošanu neattiecas uz TEDP, šajos īpašajos apstākļos Komisija piekrīt, ka līdzīgā finansiālā un līgumiskā situācijā esošs hipotētisks privātais tirgus dalībnieks drīzāk būtu centies pārskatīt cenu, nevis nekavējoties anulēt nolīgumu un publicēt aicinājumu iesniegt piedāvājumus konkursam, jo īpaši ņemot vērā to, ka līgums par autonovietnes būvniecību jau bija noslēgts ar SJB. Komisija šajā saistībā turklāt norāda, ka atkārtotu sarunu laikā bija sākusies finanšu krīze, kas jo īpaši skāra Nīderlandes nekustamo īpašumu tirgu.
            
         
               (82)
            
            
               Pušu atkārtoto sarunu rezultātā SJB 2008. gada rudenī iesniedza PPP priekšlikumu, ierosinot par zemi samaksāt EUR 4 miljonus, un norādīja, ka, vienojoties par šo cenu, SJB būvniecības darbus sāktu 2009. gada aprīlī neatkarīgi no tā, vai mājokļi būtu realizēti iepriekšējā pārdošanā. Bez tam SJB pauda gatavību atteikties no tiesībām izmantot 2004. gada sadarbības nolīgumā paredzēto 70 % klauzulu. Turklāt, tā kā SJB ir daļa no PPP, tā uzņemtos segt pusi no samazinātajām pārdošanas cenas izmaksām.
            
         
               (83)
            
            
               Pašvaldības norīkots neatkarīgais eksperts, Fakton, savā 2009. gada 11. februāra ziņojumā secināja, ka EUR 4 miljonus (vērtība 2010. gada 1. janvārī) kā noteikto jauno cenu par zemi var uzskatīt par tirgum atbilstīgu cenu par attiecīgo zemes gabalu, ņemot vērā arī turpmākās SJB saistības.
            
         
               (84)
            
            
               Šādos apstākļos Komisijai nav iemesla uzskatīt, ka pašvaldības rīcība, konkrētajos apstākļos vienojoties par cenu EUR 4 miljonu vērtībā, neatbilst parastiem tirgus apstākļiem.
            
         
               (85)
            
            
               Ņemot vērā iepriekš minēto, Komisija uzskata, ka zemes pārdošanas cenas pazeminājums un zemes izmantošanas un kvalitātes maksājuma atcelšana, par ko puses vienojās pašvaldības, PPP un SJB noslēgtajā papildu nolīgumā, neietver valsts atbalstu LESD 107. panta 1. punkta izpratnē,
            
         IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.
   1. pants
   Zemes pārdošanas cenas pazeminājums un zemes izmantošanas un kvalitātes maksājuma atcelšana, ko Leidschendam-Voorburg pašvaldība 2010. gada 1. martā apstiprināja par labu Schouten-de Jong Bouwfonds – partnerībai, kuru veido Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV un Bouwfonds Ontwikkeling BV – nav uzskatāms par valsts atbalstu Līguma par Eiropas Savienības darbību 107. panta 1. punkta izpratnē.
   2. pants
   Šis lēmums ir adresēts Nīderlandes Karalistei.
   
      Briselē, 2016. gada 15. janvārī
      
         
            Komisijas vārdā –
         
         
            Komisijas locekle
         
         Margrethe VESTAGER
      
   
   
      (1)  OV C 86, 23.3.2012., 12. lpp.
   
   
      (2)  Sk. 1. zemsvītras piezīmi.
   
      (3)  Tiesas 2015. gada 30. jūnija spriedums apvienotajās lietās T-186/13, T-190/13 un T-193/13, Nīderlande (T-186/13), Leidschendam-Voorburg pašvaldība (T-190/13) un Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) pret Komisiju, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  Tādēļ atsauces uz SJB pārējā šā lēmuma tekstā būtu jāuzskata par atsaucēm, kas attiecas gan uz Schouten de Jong, gan uz Bouwfonds.
   
      (5)  2004. gada 22. novembra zemes izmantošanas/PPP nolīguma 4.1. punktā ir paredzēts: “Pašvaldība un SJB sākot no šā līguma parakstīšanas dienas veido pilnsabiedrību. Tādējādi tās no minētās dienas, pamatojoties uz atsevišķiem noslēdzamiem līgumiem par projekta pamatizdevumiem, kopīgi un saskaņotā veidā rūpējas par zemes ekspluatācijas īstenošanu. Ar to saistītās izmaksas un riskus uzņemas 50 % apmērā SJB un 50 % apmērā pašvaldība. Schouten un Bouwfonds ir solidāri atbildīgi par SJB saistību izpildi atbilstīgi šim nolīgumam (sadarbības nolīgums un projekta līgums).”
   
      (6)  Projekta sākotnējais nosaukums bija “Dam centrum projekts”, bet 2005. gadā šo nosaukumu nomainīja uz “Leidschendam centra projekts”. Šajā lēmumā nekustamā īpašuma projekta apzīmēšanai izmantots nosaukums “Leidschendam centra projekts”.
   
      (7)  Galīgajos plānos attiecībā uz Damplein bija paredzēts, ka SJB šajā teritorijā izbūvēs tikai 67 mājokļus.
   
      (8)  Saistībā ar to netika veikta neviena publiskā iepirkuma procedūra. Šis lēmums neskar nevienu analīzi, ko Komisija varētu veikt attiecībā uz publiskā iepirkuma aspektiem saistībā ar šo projektu.
   
      (9)  2004. gada 10. februārī noslēgtā zemes izmantošanas ģenerālplāna Damcentrum 5.1.2. punkts.
   
      (10)  Saskaņā ar 2004. gada 10. februārī noslēgto zemes izmantošanas ģenerālplānu Damcentrum pašvaldība ieguldītu EUR 7,3 miljonus, savukārt SJB ieguldītu EUR 2,6 miljonus.
   
      (11)  Saskaņā ar Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009 pašvaldības var lūgt privātpersonas veikt ieguldījumu infrastruktūras darbu izmaksu segšanā. Šajā nolūkā 2004. gada sadarbības nolīgums paredz, ka privātpersonas papildus cenai par zemi PPP veiks zemes izmantošanas maksājumu un, tā kā pašvaldība pieņēma lēmumu sabiedrisko vietu izbūvē izmantot augstas kvalitātes materiālus, kvalitātes maksājumu.
   
      (12)  2004. gada sadarbības nolīguma 6.6. punkts paredz: “Ja prasītās būvatļaujas no pieteikuma iesniedzējas puses neatkarīgu plānošanas kavēkļu rezultātā netiek saņemtas ATS līgumā paredzētajā termiņā, puses šajā sakarā – tostarp attiecībā arī uz zemes cenas aprēķināšanu un maksāšanas termiņiem – vienojas savā starpā, pēc iespējas ievērojot šā sadarbības nolīguma un divpusējo nolīgumu saturu.”
   
      (13)  Papildu nolīguma 2.1.2. punkta 1. apakšpunktā ir paredzēts: “Atkāpjoties no tā, kas noteikts vienā vai vairākos vērā ņemtajos nolīgumos, i) no 2010. gada 1. janvāra pārdošanas kopējā summa, kas pircējam ir jāmaksā pārdevējam, ar šajā nolīgumā noteiktajiem nosacījumiem tiek precizēta, nosakot EUR 4 000 000 apmērā (četri miljoni euro) bez PVN pircēja izmaksām, reizinot ar 5 %; ii) sākotnējā nolīgumā paredzētie zemes izmantošanas un kvalitātes maksājumi nav jāveic; iii) zeme ir sagatavota būvdarbiem. Pirkuma summa ir balstīta uz 2010. gada 1. janvāra cenu līmeni un nav pārrēķināma.”
   
      (14)  Šis jaunais nolīgums attiecas uz 208 automobiļu stāvvietām, t. i., par 225 vietām mazāk, nekā sākotnēji plānots.
   
      (15)  Tā atbilst summai EUR 4,6 miljonu apmērā, par kuru iepriekš bija noslēgta vienošanās (vērtība 2003. gada 1. janvārī) un kuru līdz 2010. gada 1. janvārim indeksēja par 2,5 %.
   
      (16)  Kā to apstiprināja Vispārējā tiesa savā 2015. gada 30. jūnija spriedumā, skatīt 3. zemsvītras piezīmi, 62.–72. punktu.
   
      (17)  Lieta C-39/94 SFEI un citi, EU:C:1996:285, 60.–61. punkts.
   
      (18)  Lieta T-244/08 Konsum Nord pret Komisiju, EU:T:2011:732, 57. punkts un atsaucēs minētā judikatūra.