CELEX: 62020TJ0150
Language: mt
Date: 2022-07-13 00:00:00
Title: Sentenza tal-Qorti Ġenerali (It-Tielet Awla) tat-13 ta’ Lulju 2022.#Tartu Agro AS vs Il-Kummissjoni Ewropea.#Għajnuna mill-Istat – Agrikoltura – Kuntratt ta’ kiri li jirrigwarda artijiet agrikoli fl-Estonja – Deċiżjoni li tiddikjara l-għajnuna inkompatibbli mas-suq intern u li tordna l-irkupru tagħha – Vantaġġ – Determinazzjoni tal-prezz tas-suq – Prinċipju ta’ operatur privat – Evalwazzjonijiet ekonomiċi kumplessi – Stħarriġ ġudizzjarju – Teħid inkunsiderazzjoni tal-elementi rilevanti kollha – Obbligu ta’ diliġenza.#Kawża T-150/20.

Edizzjoni Provviżorja
SENTENZA TAL-QORTI ĠENERALI (It-Tielet Awla)
13 ta’ Lulju 2022 (*)
“Għajnuna mill-Istat – Agrikoltura – Kuntratt ta’ kiri li jirrigwarda artijiet agrikoli fl-Estonja – Deċiżjoni li tiddikjara l-għajnuna inkompatibbli mas-suq intern u li tordna l-irkupru tagħha – Vantaġġ – Determinazzjoni tal-prezz tas-suq – Prinċipju ta’ operatur privat – Evalwazzjonijiet ekonomiċi kumplessi – Stħarriġ ġudizzjarju – Teħid inkunsiderazzjoni tal-elementi rilevanti kollha – Obbligu ta’ diliġenza”
Fil-Kawża T‑150/20,

Tartu Agro AS, stabbilita f’Tartu (l-Estonja), irrappreżentata minn T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg u M. Peetsalu, avukati,
rikorrenti,
vs

Il-Kummissjoni Ewropea, irrappreżentata minn V. Bottka u E. Randvere, bħala aġenti,
konvenuta,
IL-QORTI ĠENERALI (It-Tielet Awla),
komposta minn G. De Baere, President, V. Kreuschitz (Relatur) u K. Kecsmár, Imħallfin,
Reġistratur: S. Jund, amministratriċi,
wara li rat il-fażi bil-miktub tal-proċedura,
wara s-seduta tat‑13 ta’ Jannar 2022,
tagħti l-preżenti

Sentenza

1        Permezz tar-rikors tagħha bbażat fuq l-Artikolu 263 TFUE, ir-rikorrenti, Tartu Agro AS, titlob l-annullament tad-Deċiżjoni tal-Kummissjoni C(2020) 252 final tal‑24 ta’ Jannar 2020 dwar l-għajnuna mill-Istat SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex  2014/CP) – Għoti ta’ għajnuna allegatament illegali lil AS Tartu Agro (iktar  ’il quddiem id-“deċiżjoni kkontestata”).
 Il‑fatti li wasslu għall‑kawża

 Fuq ir‑rikorrenti u fuq il‑lokazzjoni ta’ artijiet agrikoli

2        Ir-rikorrenti hija kumpannija b’responsabbiltà limitata li, fl-1997, issuċċediet lil Tartu Riigimajand, impriża agrikola tal-Istat li tipproduċi l-ħalib, il-laħam u ċ-ċereali. Fit‑2 ta’ Ottubru 2001, ir-Repubblika tal-Estonja, fil-kuntest ta’ proċedura ta’ sejħa għal offerti ristretta, biegħet l-azzjonijiet kollha tar-rikorrenti lil OÜ Tartland, li ġiet amalgamata mar-rikorrenti fl-2002.

3        Fis‑16 ta’ Novembru 2000, ir-Repubblika tal-Estonja, irrappreżentata mill-Ministeru tal-Agrikoltura tagħha, u r-rikorrenti, wara proċedura ta’ sejħa għal offerti ristretta (iktar  ’il quddiem is-“sejħa għal offerti”), ikkonkludew kuntratt ta’ kiri (iktar  ’il quddiem il-“kuntratt ta’ kiri”) għal perijodu ta’ 25 sena dwar porzjonijiet ta’ artijiet agrikoli b’superfiċji totali ta’ 3 089.17 ettari, li jinsabu fit-territorju tal-muniċipalità ta’ Tähtvere, fil-Kontea ta’ Tartu, u li tagħhom ir-Repubblika tal-Estonja hija l-proprjetarja (iktar  ’il quddiem il-“lokazzjoni kontenzjuża”).

4        Il-kuntratt ta’ kiri kien jipprevedi kera ta’ 10 000 krooni Estonjani (EEK) (madwar EUR 639) fis-sena, jiġifieri 3.24 EEK/ettaru (0.20 EUR/ettaru), u l-ħlas, mir-rikorrenti, tal-ispejjeż ta’ manutenzjoni u ta’ titjib tal-porzjonijiet, b’mod partikolari tal-investimenti annwali f’sistemi ta’ dranaġġ ta’ ammont minimu ta’ EEK 400 000 (madwar EUR 25 565, jiġifieri 8.28 EUR/ettaru), l-ispejjeż ta’ manutenzjoni tal-artijiet u ta’ titjib tal-kwalità tal-ħamrija ta’ ammont minimu totali ta’ EEK 3 981 000 (madwar EUR 254 432), inklużi l-ispejjeż marbuta mal-protezzjoni tal-uċuħ tar-raba’ (EEK 820 000), mal-fertilizzanti minerali u organiċi (EEK 3 100 000), mat-taħlit tal-ġir mal-ħamrija (EEK 20 000) u mal-manutenzjoni tal-mogħdijiet tal-ġenb (EEK 41 000), u kif ukoll il-ħlas tat-taxxi kollha.

5        Il-kuntratt ta’ kiri kien jipprovdi wkoll klawżola għall-emendi u ġie emendat diversi drabi. Tlieta minn dawn l-emendi kienu jirrigwardaw iż-żieda tal-kera annwali, li saret EEK 80 000 (madwar EUR 5 113) fl‑14 ta’ Jannar 2005, EEK 250 000 (EUR 15 978) fil‑21 ta’ Marzu 2007, u EEK 416 000 (EUR 26 626), jiġifieri 136 EEK/ettaru (8.69 EUR/ettaru), fit‑12 ta’ Mejju 2009. Dawn iż-żidiet tal-kera kellhom effett retroattiv, fl‑1 ta’ Jannar 2005, fl‑1 ta’ Jannar 2007 u fl‑1 ta’ Jannar 2009, rispettivament.
 Fuq il‑proċedura amministrattiva quddiem il‑Kummissjoni

6        Fit‑28 ta’ Lulju 2014, il-Kummissjoni Ewropea rreġistrat ilment ippreżentat fl‑24 ta’ Lulju 2014 u li jallega li l-Ministeru għall-Affarijiet Rurali Estonjan (li qabel kien il-Ministeru għall-Agrikoltura Estonjan) kien ta għajnuna mill-Istat illegali lir-rikorrenti.

7        Il-Kummissjoni bagħtet l-ilment lill-awtoritajiet Estonjani fl‑14 ta’ Awwissu 2014, fejn stednithom jipprovdu informazzjoni u jippreżentaw osservazzjonijiet. L-awtoritajiet Estonjani pprovdew l-informazzjoni mitluba fit‑3 ta’ Ottubru 2014.

8        Permezz ta’ deċiżjoni tas‑27 ta’ Frar 2017, il-Kummissjoni fetħet il-proċedura ta’ investigazzjoni formali, prevista fl-Artikolu 108(2) TFUE, fir-rigward tal-lokazzjoni kontenzjuża (ĠU 2017, C 103, p. 4, iktar  ’il quddiem id-“deċiżjoni ta’ ftuħ”), u stiednet lit-terzi interessati jippreżentaw l-osservazzjonijiet tagħhom.

9        Fid-deċiżjoni ta’ ftuħ, il-Kummissjoni rrilevat li hija ma setgħetx teskludi li l-lokazzjoni kontenzjuża  kkostitwixxiet għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Fl-ewwel lok, huwa possibbli li r-rikorrenti rċeviet vantaġġ, b’mod partikolari, fil-forma ta’ kera inqas mill-prezz tas-suq, u dan jidher li jirriżulta minn rapport indipendenti ppreżentat mill-awtoritajiet Estonjani. F’dan ir-rigward, il-Kummissjoni qiegħdet f’dubju wkoll in-natura trasparenti, nondiskriminatorja u inkundizzjonata tas-sejħa għal offerti. Fit-tieni lok, il-vantaġġ huwa selettiv sa fejn l-artijiet agrikoli inkwistjoni kienu mikrija biss lir-rikorrenti. Fit-tielet lok, il-Kummissjoni qieset li kien jidher ukoll li l-kundizzjonijiet l-oħra tal-Artikolu 107(1) TFUE kienu ssodisfatti.

10      Fil‑21 ta’ April 2017, l-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw l-osservazzjonijiet tagħhom. Il-Kummissjoni rċeviet ukoll osservazzjonijiet mingħand żewġ partijiet terzi interessati, jiġifieri dawk tal-lanjant u dawk tar-rikorrenti, li sussegwentement ġew trażmessi lill-awtoritajiet Estonjani fl‑10 u fit‑12 ta’ Mejju 2017, rispettivament. L-awtoritajiet Estonjani ppreżentaw l-osservazzjonijiet tagħhom fuq dawk tal-lanjant fit‑28 ta’ Ġunju 2018.

11      Fil‑11 u fid‑19 ta’ Ġunju 2017, il-lanjant ippreżenta osservazzjonijiet addizzjonali flimkien ma’ ħames annessi. Il-Kummissjoni bagħtet dawn l-osservazzjonijiet lill-awtoritajiet Estonjani fit‑3 ta’ Lulju 2017, li ppreżentaw l-osservazzjonijiet tagħhom fil‑21 ta’ Lulju 2017.

12      Permezz ta’ ittra tat‑30 ta’ Awwissu 2017, ir-rikorrenti kkuntattjat lill-Kummissjoni, li wieġbet fil‑11 ta’ Settembru 2017. Il-lanjant ikkuntattja lill-Kummissjoni b’ittri  tad‑9 ta’ Jannar 2018, tat‑30 ta’ Jannar u tal‑14 ta’ Lulju 2019, li għalihom din tal-aħħar wieġbet fis‑7 ta’ Frar 2018, fl‑1 ta’ Marzu u fis‑17 ta’ Lulju 2019, rispettivament.

13      Fis‑7 ta’ Frar 2019, il-Kummissjoni organizzat telekonferenza mal-awtoritajiet Estonjani u bagħtitilhom, fil‑15 ta’ Frar 2019, talba għal informazzjoni addizzjonali, li għaliha dawn wieġbu fis‑17 ta’ April 2019.

14      Fl‑24 ta’ Jannar 2020, il-Kummissjoni adottat id-deċiżjoni kkontestata, billi kkonkludiet li l-lokazzjoni kontenzjuża kienet  tissodisfa l-kundizzjonijiet kollha stabbiliti fl-Artikolu 107(1) TFUE u kienet  tikkostitwixxi, għaldaqstant, għajnuna mill-Istat (punt 153 tad-deċiżjoni kkontestata).
 Talbiet tal‑partijiet

15      Ir-rikorrenti titlob li l-Qorti Ġenerali jogħġobha:
–        tannulla kompletament id-deċiżjoni kkontestata;
–        tikkundanna lill-Kummissjoni għall-ispejjeż.

16      Il-Kummissjoni titlob li l-Qorti Ġenerali jogħġobha:
–        tiċħad ir-rikors;
–        tikkundanna lir-rikorrenti għall-ispejjeż.
 Fid‑dritt

17      Insostenn tar-rikors, ir-rikorrenti tressaq formalment tmien motivi. Peress li l-ewwel motiv formalment imressaq jikkonċerna biss kunsiderazzjonijiet dwar l-ammissibbiltà, għandhom jiġu eżaminati s-seba’ motivi l-oħra mressqa formalment.

18      Essenzjalment, ir-rikorrenti ssostni li l-Kummissjoni wettqet żbalji (“manifesti”) ta’ dritt, ta’ proċedura u ta’ fatt li jivvizzjaw l-evalwazzjoni tagħha dwar, l-ewwel, il-konformità tas-sejħa għal offerti mar-rekwiżiti li jiggarantixxu l-kundizzjonijiet tas-suq, it-tieni, il-konformità tal-kera tal-kuntratt ta’ kiri ma’ prezz tas-suq, it-tielet, id-determinazzjoni tal-ammont tal-vantaġġ, ir-raba’, il-klassifikazzjoni bħala għajnuna ġdida, il-ħames, l-obbligu ta’ ħlas lura ta’ parti mill-għajnuna, is-sitt, l-obbligu ta’ rkupru tal-għajnuna mir-Repubblika tal-Estonja u, is-seba’, l-inkompatibbiltà tal-għajnuna mas-suq intern.

19      Il-Qorti Ġenerali tqis li huwa xieraq li tistħarreġ fl-ewwel lok il-legalità tad-deċiżjoni kkontestata f’dak li jirrigwarda l-evalwazzjoni dwar il-konformità tal-kera prevista mill-kuntratt ta’ kiri mal-prezz tas-suq u d-determinazzjoni tal-ammont tal-vantaġġ.

20      Permezz tat-tielet u r-raba’ motiv imressqa formalment, ir-rikorrenti tikkontesta, essenzjalment, li l-kundizzjoni dwar l-eżistenza ta’ vantaġġ ekonomiku, kif prevista fl-Artikolu 107(1) TFUE, hija ssodisfatta f’dan il-każ. B’mod iktar speċifiku, hija ssostni li l-Kummissjoni żbaljat meta kkonkludiet, fil-punti 131 sa 148 tad-deċiżjoni kkontestata, li l-lokazzjoni kontenzjuża kienet  tagħti vantaġġ lir-rikorrenti minħabba li l-kera mħallsa minn din tal-aħħar kienet inqas minn prezz tas-suq matul il-perijodu bejn l-2000 u l-2017 u, fil-punti 154 sa 165 tal-imsemmija deċiżjoni, li dan il-vantaġġ kien jikkorrispondi għad-differenza bejn l-ammont medju li jirriżulta mill-estimi annwali tar-rata tas-suq għall-kiri tal-artijiet inkwistjoni u l-ammont tal-kera reali mħallas għal dawn l-artijiet, miżjud b’nofs l-ammont tal-investimenti annwali li saru fis-sistema ta’ dranaġġ u t-taxxa tal-proprjetà mħallsa għan-nom tal-proprjetarju.

21      B’mod iktar speċifiku, ir-rikorrenti tqis li r-rapport Uus Maa, li fuqu bbażat ruħha l-Kummissjoni għall-perijodu bejn l-2000 u l-2014, ma huwiex affidabbli sa fejn, minn naħa, huwa għandu marġnijiet ta’ prezzijiet għall-kera skont il-perijodi, li fi ħdanhom l-ammont massimu huwa xi drabi iktar minn darbtejn ogħla mill-ammont minimu, u, min-naħa l-oħra, il-prezzijiet reali jistgħu jvarjaw b’20 % meta mqabbla ma’ dak indikat fih. Hija tikkritika l-fatt li l-Kummissjoni ddeterminat il-prezz tas-suq abbażi tal-medja aritmetika tal-valuri minimi u massimi ta’ dawn il-marġnijiet  ta’ prezzijiet. Fil-fehma tagħha, jistgħu jitqiesu li huma konformi mal-prezz tas-suq kemm l-ammont minimu kif ukoll l-ammont massimu inkluż f’marġni u anki kera li tvarja b’20 % ta’ tali ammont. Billi bbażat ruħha fuq il-medja aritmetika ta’ din il-perizja impreċiża, il-Kummissjoni kisret l-obbligu tagħha ta’ analiżi u ta’ motivazzjoni. Id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, użata bħala bażi ta’ paragun għall-perijodu bejn l-2015 u l-2017, ma tikkostitwixxix perizja u ma tiħux inkunsiderazzjoni l-karatteristiċi speċifiċi tal-artijiet inkwistjoni.

22      Ir-rikorrenti ssostni li, sabiex jiġi stabbilit jekk l-Istat Estonjan adottax jew le l-aġir ta’ operatur privat, il-Kummissjoni kellha tieħu inkunsiderazzjoni l-kuntest u l-kunsiderazzjonijiet ekonomiċi prevalenti waqt il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri fis-sena 2000. F’dan l-istadju, l-adeżjoni tar-Repubblika tal-Estonja mal-Unjoni Ewropea kienet inċerta, is-suq tal-artijiet agrikoli kien dgħajjef u l-valur tal-artijiet u l-prezz tal-kera kienu baxxi.

23      Ir-rikorrenti ssostni li l-investimenti fit-titjib tal-artijiet kif ukoll l-ispejjeż għall-manutenzjoni tal-artijiet u ta’ titjib kwalitattiv ieħor, kif previsti mill-kuntratt ta’ kiri, għandhom jiġu integrati kollha kemm huma fil-prezz tal-kera. Mir-rapport Uus Maa jirriżulta li, fis-sena 2000, la l-impożizzjoni ta’ tali obbligi u lanqas il-konklużjoni ta’ kuntratti ta’ kiri għal żmien twil fir-rigward ta’ superfiċji daqshekk kbira ma kienu jaqgħu taħt prassi kurrenti. Għalhekk ma jeżistux kuntratti paragunabbli u l-prezz tal-kera jinkludi neċessarjament il-valur ta’ dawn l-obbligi.

24      Skont ir-rikorrenti, il-Kummissjoni la ssodisfat l-obbligi taħt l-oneru tal-prova u lanqas ir-rekwiżiti proċedurali imposti fuqha. B’mod partikolari, hija tqis li l-Kummissjoni ma interpretatx b’mod korrett il-fatti kif ukoll id-data ta’ natura ekonomika u evalwat il-provi b’mod selettiv. Mir-rapport Uus Maa jirriżulta li l-artijiet fin-nofsinhar ta’ Tartu kienu jeħtieġu sistemi ta’ titjib ta’ artijiet li jirrappreżentaw spiża addizzjonali, li l-kostruzzjoni ta’ tali sistemi kienet investiment fil-beni tal-proprjetarju, li l-obbligi marbuta mal-fertilizzazzjoni tal-ħamrija ma kinux prassi kurrenti, li ebda kuntratt ġdid ta’ kiri konkluż fis-suq ma kien daqstant favorevoli għall-proprjetarju meta mqabbel ma’ dak inkwistjoni, li l-proprjetarji privati li jikru kienu jirċievu dħul nett reali annwali iktar baxx minħabba t-taxxi fuq id-dħul u  t-taxxa tal-proprjetà u li l-kuntratt ta’ kiri ma kienx paragunabbli ma’ kuntratt ta’ kiri ordinarju.

25      Ir-rikorrenti ssostni li l-Kummissjoni ma ħaditx inkunsiderazzjoni l-fatt li, skont id-data indikata fir-rapport Uus Maa, is-superfiċji li tista’ tintuża tal-artijiet inkwistjoni tirrappreżenta biss 2 833.596 ettaru, jiġifieri 83 % tas-superfiċji totali ta’ dawn l-artijiet. Fil-fehma tagħha, il-kera effettiva li hija ħallset hija għalhekk 16.7 % ogħla minn dik prevista mill-kuntratt ta’ kiri. Barra minn hekk, l-artijiet inkwistjoni jinkludu, f’parti sinjifikattiva, mogħdijiet u artijiet oħra li ma jistgħux jinħadmu.

26      Ir-rikorrenti żżid li l-analiżi ta’ AS Pindi Kinnisvara (iktar  ’il quddiem l-“analiżi Pindi Kinnisvara”), li ġiet ippreżentata mill-awtoritajiet Estonjani fil-kuntest tal-proċedura amministrattiva u li l-Kummissjoni naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni, turi wkoll il-konformità tal-kera mal-kundizzjonijiet tas-suq.

27      Il-Kummissjoni tikkontesta l-argumenti tar-rikorrenti.

28      Il-Kummissjoni tfakkar li hija qabblet, qabel ma għamlet aġġustamenti, il-kera mħallsa mir-rikorrenti fis-snin inkwistjoni mal-kera annwali medja li tirriżulta mir-rapport Uus Maa u mid-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan. L-imsemmi rapport ipprovda stimi plawżibbli tal-kirjiet li saru fil-Kontea ta’ Tartu matul il-perijodu bejn l-2000 u l-2014. Il-Kummissjoni tippreċiża li hija bbażat ruħha fuq l-istima medja tal-kera indikata f’dan ir-rapport u li huwa normali li jintużaw tali stimi u marġnijiet ta’ prezzijiet sabiex isiru paraguni. L-artijiet inkwistjoni ma humiex differenti mill-artijiet medji fl-Estonja u paragun mal-iktar prezz baxx ta’ dawn il-marġnijiet ta’ prezzijiet, kif propost mir-rikorrenti, kien jissottovaluta l-vantaġġ. Għaldaqstant, il-Kummissjoni tqis li hija adottat approċċ prudenti u bbilanċjat billi bbażat ruħha fuq l-ammonti medji tal-kera u tad-data oġġettivi. Barra minn hekk, dan ir-rapport ġie ppreżentat mill-awtoritajiet Estonjani u r-rikorrenti ma kinitx f’pożizzjoni li tippreżenta provi iktar affidabbli.

29      Il-Kummissjoni tqis li d-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, kif użata għall-perijodu bejn l-2015 u l-2017, tikkostitwixxi prova affidabbli. Hija tindika li fid-deċiżjoni kkontestata hija esponiet li l-imsemmija data ma kinitx tikkostitwixxi r-riżultat ta’ evalwazzjoni peritali tal-prezz tal-lokazzjoni tal-artijiet, iżda kienet tirrifletti l-prezzijiet medji tal-kera irrapportati matul dan il-perijodu. Hija tirrileva li din id-data kienet l-unika informazzjoni affidabbli li kellha għad-dispożizzjoni tagħha u li r-riżultati miksuba kienu konsistenti ma’ dawk għall-perijodu bejn l-2000 u l-2014. La r-rikorrenti u lanqas l-awtoritajiet Estonjani ma wrew li l-artijiet inkwistjoni kellhom valur iktar baxx meta mqabbel mal-valur medju tal-artijiet agrikoli fl-Estonja. Is-sitwazzjoni finanzjarja tar-rikorrenti lanqas ma tindika valur iktar baxx. Il-Kummissjoni żżid li l-fatt li d-data statistika ma tistax tieħu inkunsiderazzjoni l-karatteristiċi partikolari kollha ta’ porzjon partikolari ma jfissirx li hija użathom b’mod żbaljat.

30      Il-Kummissjoni tqis li ħadet inkunsiderazzjoni l-kuntest fiż-żmien tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri u rrimarkat li r-rikorrenti ma sabet ebda lakuna f’dan ir-rigward fid-deċiżjoni kkontestata. Hija tippreċiża li, anki jekk il-prezzijiet tas-suq kienu inizjalment baxxi, hija wriet, fl-imsemmija deċiżjoni, li l-kera tar-rikorrenti baqgħet iktar baxxa minn dawn il-prezzijiet matul il-perijodu kollu bejn l-2000 u l-2017, u dan minkejja ż-żidiet li saru.

31      Il-Kummissjoni tikkontesta l-affermazzjoni tar-rikorrenti li l-kera kellha tinkludi l-investimenti kollha magħmula għall-artijiet inkwistjoni. L-investimenti li jikkonċernaw it-titjib u l-manutenzjoni tal-artijiet kif ukoll it-titjib tal-kwalità tal-art huma spejjeż operattivi li saru, fl-ambitu taċ-ċiklu annwali tal-produzzjoni agrikola, fl-interess tal-operatur. Il-Kummissjoni tirrileva li r-rikorrenti ma kinitx tinsab f’sitwazzjoni speċifika li kellha tittieħed inkunsiderazzjoni sa fejn, minn naħa, dawn il-karatteristiċi kienu riflessi fil-prezzijiet tas-suq tal-kiri u, min-naħa l-oħra, l-artijiet agrikoli kollha fl-Estonja kienu jeħtieġu investimenti kbar matul il-perijodu inkwistjoni. Hija ssostni li t-titjib tal-fertilità, fl-ewwel lok, huwa inerenti għan-natura tal-attività agrikola, fit-tieni lok, ma jurix li l-valur tal-artijiet inkwistjoni kien kunsiderevolment differenti minn dak tal-artijiet agrikoli medji fl-Estonja, u, fit-tielet lok, ma jispjegax ir-raġunijiet għaliex il-kera kienet iktar baxxa mill-prezz tas-suq. Skont il-Kummissjoni, kera iktar baxxa kienet tkun iġġustifikata biss kieku l-fertilità tal-ħamrija  kienet inqas mill-fertilità medja jew kieku din iddeterjorat. Fir-rigward tal-investimenti fis-sistema ta’ dranaġġ, hija ssostni li rrikonoxxiet li l-Istat Estonjan kien, bħala proprjetarju, inħeles minn ċerti spejjeż ta’ manutenzjoni u bbenefika minn żieda fil-valur tal-artijiet. Peress li dawn l-investimenti jmorru lil hinn mir-rekwiżiti legali u huma ta’ benefiċċju wkoll għar-rikorrenti, il-Kummissjoni tqis li t-teħid inkunsiderazzjoni tan-nofs tagħhom jirrappreżenta stima prudenti. Fil-fehma tagħha, dan juri wkoll li hija ħadet inkunsiderazzjoni t-titjib tal-artijiet, b’mod partikolari l-fertilità tagħhom.

32      Il-Kummissjoni tqis li l-argument dwar l-oneru tal-prova huwa bbażat fuq allegazzjonijiet infondati u huwa, għaldaqstant, ineffettiv. Hija ssostni li l-analiżi Pindi Kinnisvara tikkostitwixxi perizja ex post li ma ġietx ippreżentata fil-kuntest tal-proċedura amministrattiva u ma tistax iddgħajjef il-valur probatorju tar-rapport Uus Maa, kif ippreżentat mill-awtoritajiet Estonjani matul din l-istess proċedura u bbażat fuq informazzjoni dwar il-perijodu rilevanti. B’mod kontrastanti, fil-kontroreplika, hija tirrileva li ma kinitx ir-rikorrenti, iżda dawn l-awtoritajiet li kienu pprovdewha matul din il-proċedura. Hija tindika li, peress li l-imsemmija analiżi ġiet inkarigata mir-rikorrenti, l-imsemmija awtoritajiet kienu ntalbu jipprovdu evalwazzjoni indipendenti, jiġifieri r-rapport Uus Maa. Għaldaqstant, ma kienx iktar neċessarju li tittieħed pożizzjoni dwar din l-analiżi parzjali, meqjusa bħala rtirata mill-awtoritajiet Estonjani. Fis-seduta, bi tweġiba għall-mistoqsijiet orali magħmula mill-Qorti Ġenerali, il-Kummissjoni ppreċiżat li l-ittra tal-awtoritajiet Estonjani tas‑7 ta’ Ottubru 2015 u l-iskambji sussegwenti ma’ dawn l-awtoritajiet ippermettew lill-Kummissjoni tqis li l-analiżi inkwistjoni kienet ġiet irtirata. Skont il-Kummissjoni, l-istess analiżi għalhekk ma kinitx għadha tifforma parti mill-fajl amministrattiv fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni kkontestata u ma kienx neċessarju li din tissemma f’din id-deċiżjoni. Il-Qorti Ġenerali vverbalizzat dawn l-ispjegazzjonijiet fil-verbal tas-seduta.

33      Il-Kummissjoni tenfasizza li, peress li l-evalwazzjoni tal-vantaġġ tikkostitwixxi evalwazzjoni ekonomika kumplessa, hija għandha setgħa diskrezzjonali dwar l-użu tal-provi u tal-metodu ta’ analiżi l-iktar xierqa. Fir-rigward tal-aġġustamenti applikati għar-riżultati inizjali tal-paragun, hija ssostni li hija spjegat l-approċċ tagħha u bbażat ruħha fuq il-provi sabiex tagħmel biss l-adattamenti neċessarji. Ir-rikorrenti la pprovat li wieħed minn dawn il-passi ma kienx xieraq u lanqas ma wriet l-eżistenza ta’ żball manifest ta’ evalwazzjoni.

34      Il-Kummissjoni żżid li, fis-sena 2000, ir-rikorrenti bbenefikat minn għajnuna agrikola li tkopri 2 912.76 ettaru, li juri s-superfiċji kbira tal-art li tinkludi diversi tipi ta’ porzjonijiet ta’ art differenti li għandhom valuri differenti. Għal tali art, prezz medju huwa għalhekk rappreżentattiv.

35      Minn ġurisprudenza stabbilita jirriżulta li jitqiesu bħala għajnuna mill-Istat l-interventi li, taħt kwalunkwe forma, jistgħu jiffavorixxu direttament jew indirettament lil impriżi jew li għandhom jitqiesu li jikkostitwixxu vantaġġ ekonomiku li l-impriża benefiċjarja ma kinitx tikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq (ara  s-sentenza tas‑17  ta’  Settembru 2020, Compagnie des pêches de Saint-Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, punt 39 u l-ġurisprudenza ċċitata).

36      Skont ġurisprudenza stabbilita, il-provvista ta’ oġġetti jew servizzi b’kundizzjonijiet prefenzjali tista’ tikkostitwixxi għanjuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE (ara s-sentenzi tal‑11 ta’ Lulju 1996, SFEI et, C‑39/94, EU:C:1996:285, punt 59 u l-ġurisprudenza ċċitata; tal‑1 ta’ Lulju 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni vs Il‑Kummissjoni, T‑62/08, EU:T:2010:268, punt 57 u l-ġurisprudenza ċċitata; u tat‑28 ta’ Frar 2012, Land Burgenland vs Il‑Kummissjoni, T‑268/08 u T‑281/08, EU:T:2012:90, punt 47 u l-ġurisprudenza ċċitata).

37      Fil-każ tal-lokazzjoni ta’ art bi prezz allegatament preferenzjali, tranżazzjoni li hija paragunabbli mal-bejgħ ta’ art minn awtorità pubblika lil impriża, għandu jiġi vverifikat jekk il-prezz imħallas mill-benefiċjarju preżunt tal-għajnuna jikkorrispondix għal prezz li ma setax jikseb f’kundizzjonijiet normali tas-suq. F’dawn iċ-ċirkustanzi, l-ammont tal-għajnuna huwa ugwali għad-differenza bejn dak li l-benefiċjarju realment ħallas u dak li huwa kien ikollu jħallas dak iż-żmien f’kundizzjonijiet normali tas-suq (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tad‑9 ta’ Diċembru 2015, Il‑Greċja u Ellinikos Chrysos vs Il‑Kummissjoni, T‑233/11 u T‑262/11, EU:T:2015:948, punt 79 u l-ġurisprudenza ċċitata).

38      Il-Kummissjoni kellha għalhekk teżamina jekk il-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża kinitx tikkorrispondi għall-kundizzjonijiet normali tas-suq.

39      F’dan il-kuntest, il-Kummissjoni kellha twettaq evalwazzjonijiet ekonomiċi kumplessi. Fil-kuntest tal-istħarriġ li l-qrati tal-Unjoni jeżerċitaw fuq l-evalwazzjonijiet ekonomiċi kumplessi mwettqa mill-Kummissjoni fil-qasam tal-għajnuna mill-Istat, ma huwiex il-kompitu tal-qorti tal-Unjoni li tissostitwixxi l-evalwazzjoni ekonomika tal-Kummissjoni b’dik tagħha (sentenzi tat‑22 ta’ Novembru 2007, Spanja vs Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punt 57, u tat‑2 ta’ Settembru 2010, Il‑Kummissjoni vs Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, point 66; ara, ukoll, is-sentenza tal‑10 ta’ Diċembru 2020, Comune di Milano vs Il‑Kummissjoni, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punt 100 u l-ġurisprudenza ċċitata). Għalhekk, l-istħarriġ mill-qorti tal-Unjoni huwa ristrett, sa fejn huwa limitat għall-verifika tal-osservanza tar-regoli proċedurali u ta’ motivazzjoni, tal-eżattezza materjali tal-fatti kif ukoll tal-assenza ta’ żball manifest ta’ evalwazzjoni u ta’ użu ħażin ta’ poter (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tad‑9 ta’ Marzu 2017, Ellinikos Chrysos vs Il‑Kummissjoni, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, punti 18 u 19 u l-ġurisprudenza ċċitata).

40      Madankollu, dan ma jfissirx li l-qorti tal-Unjoni għandha tastjeni milli tistħarreġ l-interpretazzjoni, magħmula mill-Kummissjoni, ta’ data ta’ natura ekonomika. Fil-fatt, l-imsemmija qorti għandha, b’mod partikolari, tivverifika mhux biss l-eżattezza materjali tal-provi invokati, l-affidabbiltà u l-konsistenza tagħhom, iżda għandha wkoll tistħarreġ jekk dawn il-provi jikkostitwixxux id-data kollha rilevanti li għandha tittieħed inkunsiderazzjoni sabiex tiġi evalwata sitwazzjoni kumplessa u jekk humiex ta’ natura li jsostnu l-konklużjonijiet misluta minnhom (sentenzi tat‑22 ta’ Novembru 2007, Spanja vs Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punti 56 u 57; tat-2 ta’ Settembru 2010, Il‑Kummissjoni vs Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punti 64 u 65; u tal‑10 ta’ Diċembru 2020, Comune di Milano vs Il‑Kummissjoni, C 160/19 P, EU:C:2020:1012, punt 115). Barra minn hekk, fil-każijiet fejn istituzzjoni tal-Unjoni jkollha setgħa diskrezzjonali wiesgħa, l-istħarriġ tal-osservanza ta’ ċerti garanziji proċedurali huwa ta’ importanza fundamentali. Fost dawn il-garanziji hemm l-obbligu għall-istituzzjoni kompetenti li teżamina, b’reqqa u b’imparzjalità, l-elementi rilevanti kollha tal-każ inkwistjoni u li timmotiva d-deċiżjoni tagħha b’mod suffiċjenti (sentenza tat‑22 ta’ Novembru 2007, Spanja vs Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, punt 58).

41      Huwa fid-dawl ta’ dawn il-prinċipji li għandha tiġi evalwata l-fondatezza tal-argument tar-rikorrenti.

42      F’dan il-każ, sabiex tiddetermina jekk il-lokazzjoni kontenzjuża  kinitx konformi mal-kundizzjonijiet tas-suq, il-Kummissjoni wettqet eżami f’żewġ stadji. Fl-ewwel stadju, hija vverifikat jekk l-ammont tal-kera waħdu kienx iktar baxx mill-prezz tas-suq (punti 132 sa 139 tad-deċiżjoni kkontestata). Fit-tieni stadju, hija eżaminat jekk dan l-ammont miżjud b’obbligi kuntrattwali addizzjonali, sa fejn dawn jagħmlu parti mid-dħul minn kiri tal-Istat, kienx baqa’ iktar baxx mill-imsemmi prezz tas-suq (punti 141 sa 146 tal-imsemmija deċiżjoni).
 Fuq il‑konformità tal‑ammont tal‑kera mal‑prezz tas‑suq

43      Sabiex tqabbel l-ammont tal-kera mal-prezz tas-suq, il-Kummissjoni bbażat ruħha fuq ir-rapport Uus Maa u d-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, it-tnejn li huma ppreżentati mill-awtoritajiet Estonjani fil-kuntest tal-proċedura amministrattiva. Fuq din il-bażi, hija eżaminat jekk l-ammont tal-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża kienx jikkorrispondi, waħdu, għal-livell tal-ammont medju tal-kera tal-artijiet agrikoli fl-Estonja matul il-perijodu kollu ta’ kiri (punt 131 tad-deċiżjoni kkontestata).

44      B’mod iktar speċifiku, minn naħa, il-Kummissjoni rrilevat, fil-punti 134 sa 136 tad-deċiżjoni kkontestata, li, skont ir-rapport Uus Maa, l-ammont tal-kera tal-artijiet agrikoli fil-Kontea ta’ Tartu kien ivarja, matul il-perijodu bejn l-2000 u l-2004, bejn 6 u 10 EUR/ettaru, matul il-perijodu bejn l-2005 u l-2009, bejn 10 u 20 EUR/ettaru, u, matul il-perijodu bejn l-2010 u l-2014, bejn 25 u 60 EUR/ettaru. B’mod kontrastanti, f’dan l-ewwel perijodu, ir-rikorrenti ħallset ammont ta’ kera ta’ 0.20 EUR/ettaru, f’dan it-tieni perijodu, il-kera tagħha ġiet miżjuda, fl‑14 ta’ Jannar 2005 u fil‑21 ta’ Marzu 2007, għal 1.66 EUR/ettaru u 5.21 EUR/ettaru, rispettivament, u, f’dan it-tielet perijodu, din il-kera ġiet miżjuda, fit‑12 ta’ Mejju 2009, għal 8.68 EUR/ettaru.

45      Min-naħa l-oħra, il-Kummissjoni indikat, fil-punti 137 sa 139 tad-deċiżjoni kkontestata, li, skont id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, fl-2015, l-ammont medju tal-kera tal-artijiet agrikoli u tal-artijiet li jinħartu kien,  fl-Estonja, 52 EUR/ettaru u 55 EUR/ettaru, rispettivament, u, fil-Kontea ta’ Tartu, 63 EUR/ettaru u 65 EUR/ettaru, rispettivament. Fl-2016, dawn l-ammonti kienu, rispettivament, 52 EUR/ettaru u 54 EUR/ettaru fl-Estonja u 61 EUR/ettaru u 61 EUR/ettaru fl-imsemmija kontea. Fl-2017, l-imsemmija ammonti fl-Estonja kienu 58 EUR/ettaru u 60 EUR/ettaru, rispettivament. Għal din is-sena, ma hemmx data dwar din il-kontea.  B’mod kontrastanti, ir-rikorrenti kienet ħallset ammont ta’ kera ta’ 26.86 EUR/ettaru fl-2015, ta’ 27.30 EUR/ettaru fl-2016 u ta’ 27.28 EUR/ettaru fl-2017.

46      Abbażi ta’ dan il-paragun, il-Kummissjoni kkonkludiet, fil-punt 140 tad-deċiżjoni kkontestata, li l-ammont tal-kera waħdu kien iktar baxx mill-prezz tas-suq matul il-perijodu kollu bejn l-2000 u l-2017. Hija applikat approċċ simili, fil-punti 154 sa 156 tal-imsemmija deċiżjoni, għall-kalkolu tal-vantaġġ, li fir-rigward tiegħu hija indikat li kellu jiġi pparagunat l-ammont annwali tal-kera mħallsa mir-rikorrenti mal-ammonti medji annwali li jirriżultaw mill-marġnijiet ta’ prezzijiet adottati fir-rapport Uus Maa u mid-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan. Hija qieset, minn naħa, li dan il-vantaġġ kien jikkonsisti fid-differenza bejn dawn l-ammonti medji u l-imsemmija kera u, min-naħa l-oħra, li  n-numru ta’ ettari li għalih ingħatat għajnuna agrikola kellu jservi bħala bażi ta’ kalkolu (punti 140 u 165 ta’ din id-deċiżjoni).

47      F’dan ir-rigward, għandu jiġi rrilevat li r-rapporti peritali stabbiliti minn esperti indipendenti wara t-tranżazzjoni inkwistjoni, bħar-rapport Uus Maa li jirrigwarda l-perizja dwar l-artijiet u l-porzjonijiet koperti mill-kuntratt ta’ kiri (ara l-punt 28 tad-deċiżjoni kkontestata), jistgħu, ċertament, jintużaw sabiex jiġi ddeterminat jekk il-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża tvarjax mill-kera tas-suq sal-punt li jkun hemm lok li jiġi konkluż li ngħata vantaġġ (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas‑16 ta’ Settembru 2004, Valmont vs Il‑Kummissjoni, T‑274/01, EU:T:2004:266, punt 45). Bl-istess mod, ma huwiex eskluż li l-Kummissjoni tieħu inkunsiderazzjoni prezzijiet medji ta’ kera rraportati mill-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan ibbażati fuq metodoloġija approvata mill-Uffiċċju tal-Istatistika tal-Unjoni Ewropea (Eurostat) (ara l-punt 39 tal-imsemmija deċiżjoni), ladarba metodi oħra għajr l-evalwazzjonijiet peritali jistgħu ukoll jipprovdu prezzijiet li jikkorrispondu għall-valuri reali tas-suq, sakemm dawn jipprevedu l-aġġornament tal-prezzijiet fil-każ li dawn jogħlew ħafna (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas‑16 ta’ Diċembru 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punti 39 u 54), li huwa neċessarjament il-każ għad-data tal-istatistika.

48      Madankollu, il-paragun tal-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża ma’ ammonti medji tar-rapport Uus Maa u tad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, kif imwettaq mill-Kummissjoni fid-deċiżjoni kkontestata, huwa wisq ġenerali u insuffiċjentement iddifferenzat sabiex jintwera li l-prezz ta’ din il-kera ma kienx jikkorrispondi għal dak li r-rikorrenti kienet tikseb taħt il-kundizzjonijiet normali tas-suq (ara l-punti 37 u 38 iktar ’il fuq). B’mod partikolari, l-imsemmi paragun ma ppermettilhiex, sa fejn injora l-marġni ta’ varjazzjoni li kellu neċessarjament ikun ittollerat, issostni,  b’mod suffiċjentement plawżibbli u konsistenti, il-prezz l-iktar qrib possibbli tal-valur tas-suq, skont kif meħtieġ mill-ġurisprudenza (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas‑16 ta’ Diċembru 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, punti 35 u 54). Barra minn hekk, fl-ambitu ta’ dan il-paragun, il-Kummissjoni ma ħadetx inkunsiderazzjoni l-informazzjoni kollha rilevanti li hija kellha jew setgħet ikollha fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni kkontestata (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tat‑2 ta’ Settembru 2010, Il‑Kummissjoni vs Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punt 91; tal‑20 ta’ Settembru 2017, Il‑Kummissjoni vs Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, punt 70;  u tas‑26 ta’ Marzu 2020, Larko vs Il‑Kummissjoni, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punti 41 u 42).

49      Din l-evalwazzjoni hija bbażata fuq l-elementi li ġejjin.

50      Fl-ewwel lok, ir-rapport Uus Maa jesponi l-prezzijiet tas-suq f’marġnijiet ta’ prezzijiet. Fil-fatt, skont il-paġni 101 u 107 tal-imsemmi rapport, l-ammont tal-kera tal-artijiet li jinħartu ta’ kwalità medja li jinsabu fil-Kontea ta’ Tartu kien ivarja, matul il-perijodu bejn l-2000 u l‑2004, bejn 6 u 10 EUR/ettaru  u, matul il-perijodu bejn l-2005 u l‑2009, bejn 10 u 20 EUR/ettaru (ara l-punti 31, 32, 134 u 135 tad-deċiżjoni kkontestata; ara wkoll il-punt 44  iktar ’il fuq). Fir-rigward tal-perijodu bejn l-2010 u l-2014, dan ir-rapport jindika, fil-paġna 101 tiegħu, l-ewwel marġni bejn 25 u 60 EUR/ettaru, filwaqt li jesponi, fit-tabella li tinsab fil-paġna 107 tiegħu, it-tieni marġni li jesponi ammonti li jvarjaw bejn 30 u 50 EUR/ettaru. Il-Kummissjoni adottat l-ewwel marġni bejn 25 u 60 EUR/ettaru (ara l-punti 33, 136 u 156 tad-deċiżjoni kkontestata; ara wkoll il-punt 44 iktar ’il fuq), li l-ammont minimu tiegħu ta’ 25 EUR/ettaru huwa iktar baxx minn dak tat-tieni marġni li huwa ta’ 30 EUR/ettaru.

51      Il-Kummissjoni qieset, mingħajr ma pprovdiet spjegazzjonijiet iktar iddettaljati f’dan ir-rigward, li l-medji aritmetiċi tal-ammonti inklużi fil-marġnijiet ta’ prezzijiet inkwistjoni kellhom iservu bħala bażi ta’ paragun mal-kera mħallsa mir-rikorrenti fl-ambitu tal-lokazzjoni kontenzjuża, u dan kemm fil-kuntest tal-konstatazzjoni tal-eżistenza ta’ vantaġġ kif ukoll f’dak tal-kwantifikazzjoni tiegħu (ara l-punti 131 u 154 sa 156 tad-deċiżjoni kkontestata; ara wkoll il-punti 43 u 46  iktar ’il fuq). Fl-osservazzjonijiet bil-miktub tagħha quddiem il-Qorti Ġenerali u fis-seduta, il-Kummissjoni kkonfermat li kienet ibbażat ruħha fuq din il-medja aritmetika.

52      Issa, kif issostni r-rikorrenti, ġustament, il-fatt li r-rapport Uus Maa esprima l-prezz tas-suq fil-forma ta’ marġnijiet ta’ prezzijiet jimplika neċessarjament li kera li tikkorrispondi għall-ammonti minimi ta’ dawn il-marġnijiet ta’ prezzijiet tikkostitwixxi kera li hija wkoll konformi mal-prezz tas-suq. Dan huwa a fortiori l-każ sa fejn il-Kummissjoni stess irrikonoxxiet li, għall-proprjetajiet immobbli u artijiet, huwa komuni li jintużaw stimi espressi f’marġnijiet ta’ prezzijiet bħala bażi ta’ evalwazzjoni, raġuni għalfejn hija bbażat ruħha fuq iċ-ċifri użati fl-imsemmi rapport. B’dan il-mod, fin-nuqqas ta’ ġustifikazzjoni partikolari sabiex tidderoga minnhom, il-Kummissjoni kellha, bħala prinċipju, tqis li kera li tikkorrispondi għall-ammonti minimi tal-marġnijiet ta’ prezzijiet adottati fid-deċiżjoni kkontestata, jiġifieri 6, 10 u 25 EUR/ettaru (ara l-punt 50  iktar ’il fuq), matul il-perijodi rilevanti rispettivi kienet konformi ma’ tali prezz tas-suq.

53      Kuntrarjament għall-affermazzjonijiet magħmula fl-atti tagħha u fis-seduta, il-Kummissjoni ma rnexxilhiex turi li l-medja aritmetika tal-ammonti inklużi fil-marġnijiet ta’ prezzijiet inkwistjoni kienet tikkostitwixxi l-iktar valur rappreżentattiv u l-metodu ta’ kalkolu l-iktar adegwat sabiex jiġi ddeterminat il-prezz tas-suq u li l-użu tal-imsemmija medja kien neċessarju sabiex jiġu bbilanċjati r-riżultati miksuba fuq diversi snin u sabiex dawn isiru iktar affidabbli, sabiex tiġi evitata l-istima baxxa tal-imsemmi prezz, jew sabiex tittieħed inkunsiderazzjoni l-kwalità medja tal-artijiet inkwistjoni.

54      Fil-fatt, kif huwa indikat fil-punti 28 u 30 tad-deċiżjoni kkontestata, ir-rapport Uus Maa jieħu inkunsiderazzjoni l-perizja tal-artijiet u tal-porzjonijiet li huma s-suġġett tal-kuntratt ta’ kiri u huwa bbażat fuq metodu li jikkonsisti fit-tqabbil tagħhom ma’ beni oħra li għandhom karatteristiċi simili. Dan il-metodu komparattiv joriġina, kif espost fil-paġna 106 ta’ dan ir-rapport, minn prassi mifruxa għall-evalwazzjoni tal-prezz tas-suq u jippermetti li jinkiseb il-prezz tas-suq l-iktar affidabbli. Il-marġnijiet ta’ prezzijiet inkwistjoni jesprimu l-ammonti tal-kera tas-suq tal-artijiet li jinħartu li, bħall-artijiet inkwistjoni, huma ta’ kwalità medja u jinsabu fil-Kontea ta’ Tartu (ara l-punt 50 iktar ’il fuq). Fin-nuqqas ta’ indikazzjoni kuntrarja, jista’ għalhekk jiġi kkunsidrat li dawn il-marġnijiet ta’ prezzijiet jipprovdu l-istimi l-iktar kredibbli u l-iktar adegwati tal-kera tas-suq tal-artijiet inkwistjoni, ħaġa li l-Kummissjoni rrikonoxxiet fil-punt 133 tad-deċiżjoni kkontestata billi rrilevat li “ir-rapport Uus Maa jipprovdi stimi plawżibbli, minkejja li prudenti, tal-ammont tal-kera fil-Kontea ta’ Tartu matul il-perijodu bejn l-2000 u l-2014”.

55      Għalhekk, fid-dawl tal-fatt li l-marġnijiet ta’ prezzijiet inkwistjoni, minn naħa, jieħdu inkunsiderazzjoni l-kwalità medja tal-artijiet inkwistjoni u, min-naħa l-oħra, huma diġà r-riżultat ta’ bbilanċjar sa fejn dawn jikkonċernaw perijodi ta’ erba’ snin u għalhekk jinkludu biss data aggregata, ma huwiex ipprovat li l-użu tal-medja aritmetika tal-imsemmija marġnijiet ta’ prezzijiet huwa ta’ natura li jipprovdi riżultati iktar affidabbli u li jwassal għall-eqreb prezz possibbli ta’ dak tas-suq. Għall-kuntrarju, tali użu jista’ jagħti lok għal riżultati impreċiżi u għal stima eċċessiva sinjifikattiva tal-prezz tas-suq.

56      Għall-istess raġunijiet, il-marġni ta’ żball wiesa’ tar-rapport Uus Maa, kif indikat fil-paġna 107 ta’ dan ir-rapport u adottat fil-punt 38 tad-deċiżjoni kkontestata, li skontu l-kera reali fis-suq tista’ tvarja b’madwar 20 % meta mqabbla ma’ dik indikata fl-imsemmi rapport, lanqas ma seta’ jiġġustifika l-użu ta’ din il-medja aritmetika, ħaġa li l-Kummissjoni ma sostnietx, la fid-deċiżjoni kkontestata u lanqas matul il-kawża. Fil-fatt, ma jirriżulta mill-ebda element tal-analiżi dwar il-konformità tal-ammont tal-kera mal-prezz tas-suq, kif jidher fil-punti 131 sa 140 u 154 sa 157 tad-deċiżjoni kkontestata, li l-Kummissjoni ħadet inkunsiderazzjoni dan il-marġni ta’ żball wiesa’ minkejja l-portata tiegħu u l-impatt eventwali tiegħu fuq l-evalwazzjoni tagħha. Issa, kif issostni r-rikorrenti, ma huwiex eskluż li kera li hija sa 20 %, bħala massimu,  iktar baxxa mill-marġnijiet ta’ prezzijiet l-iktar baxxi tar-rapport Uus Maa, tista’ wkoll tikkostitwixxi prezz tas-suq.

57      L-użu tal-medja aritmetika lanqas ma jippermetti li tiġi rrimedjata l-problema marbuta mal-fatt li l-marġnijiet ta’ prezzijiet tar-rapport Uus Maa huma partikolarment wisgħin, kif issostni ġustament ir-rikorrenti. Fil-fatt, id-differenza bejn l-ammonti minimi u massimi ta’ marġni ta’ prezzijiet tikkorrispondi, għall-perijodu bejn l-2000 u l-2004 u għal dak ta’ bejn l-2005 u l-2009, għal madwar 67 % u 100 %, rispettivament. Fir-rigward tal-perijodu bejn l-2010 u l-2014, li għalih ir-rapport Uus Maa jinkludi marġnijiet ta’ prezzijiet diverġenti (ara l-punt 50  iktar ’il fuq), id-differenza tikkorrispondi, skont il-marġni ta’ prezzijiet għal madwar 67 % u 140 %, rispettivament. Minn dan jirriżulta li l-użu tal-medja aritmetika ta’ dawn il-marġnijiet ta’ prezzijiet jagħti neċessarjament lok għal impreċiżjonijiet kunsiderevoli, jew saħansitra stima eċċessiva sinjifikattiva tal-prezz tas-suq.

58      Ċertament, il-Kummissjoni ppreċiżat fis-seduta, billi rreferiet għall-punt 156 tad-deċiżjoni kkontestata, li użat id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan għall-perijodu bejn l-2010 u l-2014 sabiex tieħu inkunsiderazzjoni l-marġnijiet ta’ prezzijiet wisgħin ikkunsidrati fir-rapport Uus Maa, fatt li ġie nnotat fil-verbal  tas-seduta. Madankollu, minbarra l-fatt li dan jidher li huwa biss il-każ għall-kwantifikazzjoni tal-vantaġġ fl-imsemmi punt u mhux għall-konstatazzjoni tal-eżistenza ta’ vantaġġ fil-punt 136 tad-deċiżjoni kkontestata, li fil-kuntest tagħha hija pparagunat il-kera mħallsa mir-rikorrenti mal-ammonti medji inklużi f’dawn il-marġnijiet ta’ prezzijiet, hija għalhekk ma pprovatx tirrimedja l-problema tal-marġnijiet ta’ prezzijiet partikolarment wisgħin għall-perijodi bejn l-2000 u l-2004 u bejn l-2005 u l-2009.

59      Minn dan isegwi li l-Kummissjoni ma wrietx li l-medji aritmetiċi tal-marġnijiet ta’ prezzijiet adottati fir-rapport Uus Maa li fuqhom hija bbażat ruħha setgħu jiddeterminaw il-prezz li huwa l-iktar qrib possibbli għal dak tas-suq, u lanqas ma ħadet suffiċjentement inkunsiderazzjoni l-marġni ta’ żball u l-marġnijiet ta’ prezzijiet partikolarment wisgħin ta’ dan ir-rapport. Għall-kuntrarju, fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, dan l-approċċ kellu neċessarjament iwassal għal stima eċċessiva ta’ dan il-prezz.

60      Fit-tieni lok, fir-rigward tal-kuntest eżistenti fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, ir-rapport Uus Maa jindika, fil-paġna 101 tiegħu, li, qabel l-adeżjoni tar-Repubblika tal-Estonja mal-Unjoni fl-2004, “kien hemm ftit kiri tal-artijiet li jinħartu”, “[i]l-lokazzjoni tal-artijiet ma kinitx wisq komuni, il-kuntratti ta’ kiri kienu rarament konklużi”, “[l]-artijiet kienu jiġu pprovduti mingħajr ħlas sabiex jiġi evitat li dawn ma jinħadmux”, u “[i]l-valur tal-artijiet kien baxx u l-kera kienet ukoll baxxa ħafna u kuntratti ta’ kiri kienu konklużi biss ma’ proprjetarji ta’ artijiet relattivament kbar” (ara wkoll il-punt 31 tad-deċiżjoni kkontestata). Kif issostni r-rikorrenti, il-Kummissjoni ma ħaditx inkunsiderazzjoni dawn l-elementi fl-ambitu tal-eżami tagħha.

61      Issa, fid-dawl tal-imsemmi kuntest eżistenti fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, ma huwiex eskluż li, fis-sena 2000, kera ta’ 0.20 EUR/ettaru, bħal dik prevista mill-imsemmi kuntratt (ara l-punt 4 iktar ’il fuq), kienet konformi mal-kundizzjonijiet normali tas-suq. Dan huwa, a fortiori, il-każ sa fejn dan il-kuntratt ifittex, kif jirriżulta mill-paġna 106 tar-rapport Uus Maa u fid-dawl tal-obbligi addizzjonali vasti li huwa jipprevedi, b’mod partikolari għall-manutenzjoni tal-artijiet u t-titjib tal-kwalità tal-ħamrija (ara l-punt 4 iktar ’il fuq), l-għan li jikkonserva użu tal-artijiet konformi mad-destinazzjoni tagħhom u li jippriżerva l‑fertilità tagħhom.

62      Mir-rapport Uus Maa jirriżulta wkoll, kif espost fil-punt 31 tad-deċiżjoni kkontestata, li, fil-perijodu bejn l-2000 u l-2004, li matulu l-kuntratt ta’ kiri ġie konkluż (ara l-punt 3 iktar ’il fuq), il-kuntratti ta’ lokazzjoni kienu fformulati f’termini ġenerali u ma kinux jinkludu klawżola għaż-żieda tal-kera.  Dan jindika li, fil-mument tal-konklużjoni tal-imsemmi kuntratt, operatur privat, li jaġixxi taħt kundizzjonijiet ta’ kompetizzjoni normali, li l-aġir tiegħu jinsab fost l-elementi li l-Kummissjoni kienet marbuta tieħu inkunsiderazzjoni sabiex tistabbilixxi l-eżistenza ta’ għajnuna (ara,  f’dan is-sens, is-sentenza tal‑10 ta’ Diċembru 2020, Comune di Milano vs Il‑Kummissjoni, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, punt 109 u l-ġurisprudenza ċċitata), ma kienx, f’sitwazzjoni simili, neċessarjament jeżiġi dispożizzjoni kuntrattwali li tipprevedi żieda awtomatika jew unilaterali tal-kera.

63      B’hekk, f’dak li jirrigwarda l-kuntratt ta’ kiri, il-Kummissjoni ma evalwatx, fid-deċiżjoni kkontestata, jekk dan il-kuntratt kienx jipprevedi tali dispożizzjoni. Hija lanqas ma evalwat l-emendi sussegwenti tal-imsemmi kuntratt, iżda sempliċement irrilevat, fil-punt 27 tad-deċiżjoni kkontestata, li l-“ammont tal-kera ġie adattat tliet darbiet”. Għaldaqstant, hija ma stabbilixxietx li l-Istat Estonjan kellu, skont l-istess kuntratt fil-verżjoni inizjali tiegħu u l-emendi sussegwenti tiegħu, il-possibbiltà li jżid, b’mod awtomatiku jew unilaterali, il-kera kull sena sabiex jadattah għal dak tas-suq.

64      Issa, fl-assenza ta’ tali possibbiltà kuntrattwali, il-Kummissjoni ma setgħetx tillimita ruħha għat-tqabbil tal-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża mal-prezz tas-suq għall-perijodu kollu bejn l‑2000 u l‑2017, iżda kellha teżamina jekk, fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, jiġifieri fis-sena 2000 (ara l-punt 3  iktar ’il fuq) kif ukoll fil-mument ta’ kull emenda ta’ dan il-kuntratt, jiġifieri fl-2005, fl-2007 u fl-2009 (ara l-punt 5  iktar ’il fuq), il-kera kienet iktar baxxa minn prezz li r-rikorrenti kienet tikseb taħt il-kundizzjonijiet normali tas-suq. Minn dan jirriżulta li, għal din ir-raġuni wkoll, il-Kummissjoni ma setgħetx tillimita ruħha li tirrikorri għall-medji aritmetiċi tal-ammonti inklużi fil-marġnijiet ta’ prezzijiet adottati fir-rapport Uus Maa, li kienu espressi għal perijodu ta’ erba’ snin u ma kinux jippermettu li jiġi ddeterminat il-prezz tas-suq f’sena partikolari. Barra minn hekk, għalkemm hija indikat korrettament, fil-punti 135 u 136 tad-deċiżjoni kkontestata, li ż-żidiet tal-kera kienu seħħew  fl‑14 ta’ Jannar 2005, fil‑21 ta’ Marzu 2007 u fit‑12 ta’ Mejju 2009, rispettivament, hija naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni l-fatt li l-imsemmija żidiet daħlu fis-seħħ, b’mod retroattiv, fl‑1 ta’ Jannar 2005, fl‑1 ta’ Jannar 2007 u fl‑1 ta’ Jannar 2009, rispettivament (ara l-punt 5 iktar ’il fuq).

65      Fit-tielet lok, fir-rigward tad-daqs u tal-użu tal-artijiet inkwistjoni, il-Kummissjoni rrilevat li l-kuntratt ta’ kiri ma kienx jispeċifika li ċerti partijiet tal-artijiet ma kinux adatti għall-agrikoltura (punt 157 tad-deċiżjoni kkontestata). Hija qieset li l-artijiet li ma jinħartux setgħu  jintużaw b’mod differenti, li kien diffiċli li jinstabu indikazzjonijiet affidabbli tal-prezz tas-suq tal-lokazzjoni ta’ artijiet bis-siġar, tal-mergħat u ta’ artijiet oħra u li, konsegwentement, in-numru ta’ ettari li kienu s-suġġett ta’ applikazzjonijiet għal għajnuna agrikola mal-Unjoni, li kien jirrappreżenta bejn 95 % u 97 % tal-artijiet inkwistjoni matul il-perijodu bejn l-2004 u l-2018, kellu jservi bħala bażi ta’ kalkolu (punt 158 tad-deċiżjoni kkontestata).

66      F’dan ir-rigward, ir-rapport Uus Maa fih, minn naħa, fil-paġni 9 u 10 tiegħu, tabella li tiġbor fil-qosor l-emendi tal-kuntratt ta’ kiri, inklużi  dawk dwar is-superfiċji tal-artijiet inkwistjoni, u, min-naħa l-oħra, fil-paġni 12 sa 99 tiegħu, parti relatata mad-deskrizzjoni ddettaljata ta’ kull proprjetà u ta’ kull porzjon li huma s-suġġett tal-kuntratt ta’ kiri, li minnhom jirriżultaw b’mod partikolari s-superfiċji tagħhom, it-tqassim tagħhom skont il-kwalità, l-użu tagħhom, il-karatteristiċi tagħhom, il-fertilità tagħhom, ir-restrizzjonijiet u l-possibbiltajiet ta’ aċċess. Din it-tabella u din id-deskrizzjoni ddettaljata kienu intiżi sabiex jippermettu li jiġi ddeterminat il-prezz tal-kera l-iktar qrib għal dak tas-suq skont id-daqs u l-karatteristiċi speċifiċi tal-artijiet inkwistjoni.

67      B’hekk, dan ippermetta lir-rikorrenti tikkalkola, fit-tabella prodotta bħala Anness A.22.12 tar-rikors, il-proporzjon eżatt tal-artijiet li jinħartu, li kien jammonta, kif hija ssostni ġustament, għal superfiċji ta’ 2 833.596 ettaru, li jikkorrispondi għal madwar 83 % tal-artijiet inkwistjoni.

68      Għall-parti rimanenti ta’ dawn l-artijiet, dan jippermetti li jiġu kkalkolati l-proporzjonijiet eżatti tal-mergħat naturali, tal-foresti, tal-artijiet residenzjali, tal-irziezet, tal-artijiet sommersi jew ta’ artijiet oħra u li jiġu evalwati fid-dawl tal-informazzjoni tar-rapport Uus Maa dwar l-iżvilupp tas-suq tal-kiri fil-Kontea ta’ Tartu. B’hekk, il-Kummissjoni kellha tieħu inkunsiderazzjoni l-fatt, espost fil-paġna 101 ta’ dan ir-rapport, li ebda kera ma ġiet rċevuta għall-“artijiet l-oħra” komposti minn peat bogs, polders u żoni inondabbli, fil-perijodi bejn l‑2000 u l‑2004 u bejn l-2005 u l-2009 u li kien biss matul il-perijodu bejn l-2010 u l-2014 li deher suq tal-kiri għal dawn l-artijiet l-oħra, li għalihom il-kera kienet ferm iktar baxxa minn dik tal-artijiet li jinħartu sa fejn din kienet tammonta għal madwar 10 EUR/ettaru. Hija kellha wkoll tieħu inkunsiderazzjoni il-fatt li, fl-2013, kif indikat fil-paġna 102 tal-imsemmi rapport insostenn tad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, “bħala regola ġenerali l-prezz tal-għelieqi kultivabbli [kien] ogħla minn dak tal-mergħat permanenti”. Barra minn hekk, id-deskrizzjoni ddettaljata tal-artijiet inkwistjoni fl-istess rapport kienet tippermettilha tieħu inkunsiderazzjoni li, għall-porzjonijiet iż-żgħar, il-kera iktar baxxa kienet titħallas matul il-perijodu bejn l-2005 u l-2009 (paġna 101 tar-rapport inkwistjoni).

69      B’mod kontrastanti, fil-kuntest tad-determinazzjoni tad-daqs u tal-użu tal-artijiet inkwistjoni, il-Kummissjoni ma ħaditx inkunsiderazzjoni informazzjoni rilevanti li toħroġ mir-rapport Uus Maa, li fuqu hija madankollu bbażat parti sinjifikattiva tal-evalwazzjoni tagħha dwar il-konformità tal-kera mħallsa mir-rikorrenti fil-kuntest tal-lokazzjoni kontenzjuża mal-prezz tas-suq għall-perijodu kollu bejn l-2000 u l-2017 (ara l-punti 131 sa 136 u 154 sa 156 tad-deċiżjoni kkontestata; ara wkoll il-punt 44 iktar ’il fuq) u li għalih ir-rikorrenti espliċitament irreferiet matul il-proċedura amministrattiva sabiex tipprova li 16.7 % tal-artijiet inkwistjoni ma setgħux jintużaw għal skopijiet ta’ produzzjoni agrikola (punt 84 tad-deċiżjoni kkontestata). Fid-dawl tal-importanza tal-imsemmi rapport għad-determinazzjoni tad-daqs u tal-karatteristiċi speċifiċi tal-artijiet inkwistjoni, il-Kummissjoni ma kinitx eżentata milli tevalwa l-valur probatorju tal-imsemmija informazzjoni (ara, f’dan is-sens u b’analoġija, is-sentenza tas‑16 ta’ Settembru 2004, Valmont vs Il‑Kummissjoni, T‑274/01, EU:T:2004:266, punt 53) u milli tieħu dan inkunsiderazzjoni fl-ambitu tal-eżami tagħha. Għaldaqstant, hija ma setgħetx sempliċement, kif donnha tqis, tirrikorri għal prezz medju għall-porzjonijiet kollha u għall-karatteristiċi partikolari tagħhom miġbura flimkien. Il-Kummissjoni lanqas ma setgħet tillimita ruħha li tuża l-informazzjoni li tirriżulta mill-għajnuna agrikola, li fir-rigward tagħha hija la ppreċiżat il-metodi tal-kalkolu u lanqas il-kundizzjonijiet tal-għoti. Għaldaqstant, sa fejn injorat il-karatteristiċi speċifiċi tal-artijiet inkwistjoni u l-fatt li l-artijiet li jinħartu kellhom biss 83 % ta’ dawn l-artijiet, hija neċessarjament stmat b’mod eċċessiv il-prezz tas-suq tal-imsemmija artijiet.

70      Fir-raba’ lok, il-Kummissjoni bbażat ruħha fuq id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan sabiex tiddetermina l-prezz tas-suq fil-perijodu bejn l-2015 u l-2017 (ara l-punti 137 sa 139 tad-deċiżjoni kkontestata), kif ukoll, fi kliemha, għall-perijodu bejn l-2010 u l-2014, sabiex tikkoreġi l-“marġni wiesa’ tal-ammonti inklużi fir-rapport Uus Maa” (ara l-punt 58 iktar ’il fuq).

71      F’dan ir-rigward, għandu jiġi enfasizzat li, kif tammetti l-Kummissjoni stess, id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan ma hijiex ir-riżultat ta’ evalwazzjoni peritali tal-prezz tal-lokazzjoni tal-artijiet, iżda tikkostitwixxi prezzijiet medji tal-kera tal-artijiet agrikoli li ma jiħdux inkunsiderazzjoni l-karatteristiċi partikolari tal-artijiet inkwistjoni (punt 133 tad-deċiżjoni kkontestata).

72      Issa, fl-assenza ta’ marġnijiet ta’ prezzijiet, bħal dawk adottati fir-rapport Uus Maa, ma huwiex, b’mod partikolari, possibbli li jsir magħruf il-prezz tas-suq l-iktar baxx u li jiġi vverifikat jekk il-kera mħallsa mir-rikorrenti fl-ambitu tal-lokazzjoni kontenzjuża  titbegħidx minnu. Lanqas ma huwa possibbli li din il-kera titqabbel mal-prezz tas-suq fil-Kontea ta’ Tartu fis-snin 2010 sa 2012 u 2017, peress li, għal dawn is-snin, teżisti biss data għall-Estonja fl-intier tagħha (ara l-punt 39 tad-deċiżjoni kkontestata). Ma’ dan jiżdiedu l-impreċiżjonijiet marbuta mal-fatt li, għall-perijodu bejn l-2015 u l-2017, il-Kummissjoni qabblet, fil-punti 137 sa 139 tad-deċiżjoni kkontestata, l-imsemmija kera biss mal-ammonti medji tal-kera tal-artijiet agrikoli u tal-artijiet li jinħartu, mingħajr ma ħadet inkunsiderazzjoni il-fatt li, kif jirriżulta mid-deskrizzjoni ddettaljata tal-imsemmi rapport (ara wkoll il-punti 66 sa 69 iktar ’il fuq), parti mill-artijiet inkwistjoni kienet komposta minn mergħat, li għalihom id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan turi ġeneralment ammonti iktar baxxi (ara l-punt 39 tad-deċiżjoni kkontestata).

73      Minn dan isegwi li l-Kummissjoni ma wrietx li d-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan li fuqha hija bbażat ruħha kienet tippermetti li jiġi kkalkolat il-prezz l-iktar qrib possibbli tal-valur tas-suq u li jiġi stabbilit li r-rikorrenti ħallset, fl-ambitu tal-lokazzjoni kontenzjuża, kera iktar baxxa minn dan il-prezz matul il-perijodi bejn l-2010 u l-2014 u bejn l-2015 u l-2017.

74      Anki jekk il-Kummissjoni ma kellhiex, kif jidher li ssostni, informazzjoni aħjar, hija ma setgħetx sempliċement tibbaża ruħha fuq id-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan sabiex issostni l-konklużjonijiet tagħha.

75      Abbażi tar-responsabbiltà ċentrali u esklużiva tagħha li tiżgura, taħt l-istħarriġ tal-Qorti tal-Unjoni, l-osservanza tal-Artikolu 107 TFUE u tal-implimentazzjoni tal-Artikolu 108 TFUE, il-Kummissjoni hija obbligata tivverifika, b’mod partikolari, jekk ikun il-każ, bl-għajnuna ta’ esperti, jekk miżura statali tinvolvix vantaġġ li ma jikkorrispondix għall-kundizzjonijiet normali tas-suq (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tas‑16 ta’ Settembru 2004, Valmont vs Il‑Kummissjoni, T‑274/01, EU:T:2004:266, punt 72 u l-ġurisprudenza ċċitata; tad‑9 ta’ Diċembru 2015, Il‑Greċja u Ellinikos Chrysos vs Il‑Kummissjoni, T‑233/11 u T‑262/11, EU:T:2015:948, punt 91;  u tas‑16 ta’ Marzu 2016, Frucona Košice vs Il‑Kummissjoni, T‑103/14, EU:T:2016:152, punti 164 sa 179). Issa, f’dan il-każ, il-Kummissjoni la rrikorriet għal għajnuna ta’ esperti u lanqas talbet informazzjoni addizzjonali min-naħa tal-awtoritajiet Estonjani għall-perijodi li għalihom, fil-fehma tagħha, ir-rapport Uus Maa ma setax iservi bħala bażi esklużiva għall-paragun.

76      Barra minn hekk, għandu jitfakkar li, fid-dawl tal-kontestazzjoni ddettaljata min-naħa tar-rikorrenti u tal-imsemmija awtoritajiet, hija l-Kummissjoni li għandha l-oneru li tipprova l-eżistenza ta’ “għajnuna mill-Istat”, fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE, u, għaldaqstant, li tipprova wkoll li l-kundizzjoni tal-għoti ta’ vantaġġ lill-benefiċjarji hija ssodisfatta (ara s-sentenza tal‑4 ta’ Marzu 2021, Il‑Kummissjoni vs Fútbol Club Barcelona, C‑362/19 P, EU:C:2021:169, punt 62 u l-ġurisprudenza ċċitata). Anki jekk jitqies li l-Kummissjoni ġiet ikkonfrontata minn Stat Membru li, b’nuqqas tad-dmir ta’ kollaborazzjoni tiegħu, naqas milli jipprovdilha l-informazzjoni kollha li hija ordnatlu jikkomunika, hija għandha tibbaża d-deċiżjonijiet tagħha fuq provi ta’ ċerta affidabbiltà u konsistenza li jipprovdu bażi suffiċjenti sabiex jiġi konkluż li impriża ibbenefikat minn vantaġġ li jikkostitwixxi għajnuna mill-Istat u li huma, għaldaqstant, ta’ natura li jsostnu l-konklużjonijiet li hija tasal għalihom. Fil-fatt, peress li l-irkupru tal-għajnuna inkwistjoni mingħand il-benefiċjarju tagħha huwa intiż li jelimina d-distorsjoni tal-kompetizzjoni kkawżata minn vantaġġ kompetittiv speċifiku u sabiex b’hekk tiġi stabbilita mill-ġdid is-sitwazzjoni preċedenti għall-ħlas ta’ din l-għajnuna, il-Kummissjoni ma tistax tippreżumi li impriża bbenefikat minn vantaġġ li jikkostitwixxi għajnuna mill-Istat billi tibbaża ruħha sempliċement fuq preżunzjoni negattiva, ibbażata fuq l-assenza ta’ informazzjoni li tippermetti li tintlaħaq il-konklużjoni kuntrarja, fl-assenza ta’ provi oħra ta’ natura li jistabbilixxu pożittivament l-eżistenza ta’ tali vantaġġ (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas‑26 ta’ Marzu 2020, Larko vs Il‑Kummissjoni, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punti 69 u 70 u l-ġurisprudenza ċċitata). Għaldaqstant, il-Kummissjoni ma tistax tiġġustifika l-impreċiżjonijiet tad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan għas-sempliċi raġuni li r-rikorrenti u l-awtoritajiet Estonjani ma wrewx li l-artijiet inkwistjoni kienu juru valur iktar baxx minn dawk tal-artijiet agrikoli medji fl-Estonja.

77      Fil-ħames lok, għandu jitfakkar li, matul il-proċedura amministrattiva, l-awtoritajiet Estonjani mhux biss ippreżentaw ir-rapport Uus Maa u d-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, iżda wkoll, permezz ta’ ittra tat‑2 ta’ Ottubru 2014, l-analiżi Pindi Kinnisvara li madankollu ma tissemmiex fid-deċiżjoni kkontestata.

78      Skont l-analiżi Pindi Kinnisvara, li għandha d-data tat‑12 ta’ April 2013 u li tikkonsisti biss f’paġna waħda, it-tariffa tal-lokazzjoni fil-Kontea ta’ Tartu f’din id-data kienet prinċipalment bejn 30 u 50 EUR/ettaru għall-kuntratti eżistenti, bejn 50 u 100 EUR/ettaru għall-kuntratti ġodda jew estiżi, u setgħet tkun ogħla minn 100 EUR/ettaru fiż-żoni li jinsabu fil-livell loġistiku u f’ambjent b’iktar kompetizzjoni. Dawn iċ-ċifri jaqblu ma’ dawk li joriġinaw mir-rapport Uus Maa li juri għall-perijodu bejn l-2010 u l-2014, skont il-marġnijiet ta’ prezzijiet rispettivi indikati, ammonti bejn 25 u 60 EUR/ettaru u bejn 30 u 50 EUR/ettaru (ara l-punt 50 iktar ’il fuq), kif ukoll mad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan, li skontha l-ammont medju tal-kera tal-artijiet agrikoli fl-imsemmija kontea kien jammonta għal 50 EUR/ettaru fl-2013 (ara l-punt 39 tad-deċiżjoni kkontestata).

79      Issa, kif issostni ġustament ir-rikorrenti, il-Kummissjoni naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni l-analiżi Pindi Kinnisvara fid-deċiżjoni kkontestata. Fir-risposta, il-Kummissjoni ddikjarat li din kienet “perizja ex post, li ma [kinitx] ġiet ippreżentata lill-Kummissjoni matul il-proċedura amministrattiva”. Huwa biss fl-istadju tal-kontroreplika li l-Kummissjoni rrikonoxxiet li l-imsemmija analiżi kienet ġiet ippreżentata lilha mill-awtoritajiet Estonjani matul il-proċedura amministrattiva, filwaqt li sostniet li ma kienx meħtieġ li tieħu pożizzjoni fuq din l-istess analiżi minħabba li “l-awtoritajiet Estonjani [kienu] qisu li din kienet ġiet irtirata u ssostitwita mir-rapport Uus Maa”. Fis-seduta, bi tweġiba għal mistoqsija orali magħmula mill-Qorti Ġenerali, il-Kummissjoni ppreċiżat, billi rreferiet għan-nota ta’ qiegħ il-paġna Nru 6 tal-kontroreplika, li, minħabba l-ittra tal-awtoritajiet Estonjani tas‑7 ta’ Ottubru 2015 u minħabba l-iskambji sussegwenti ma’ dawn l-awtoritajiet, hija kienet qieset din l-analiżi rtirata. Għaldaqstant, din ma kinitx għadha tifforma parti mill-fajl amministrattiv fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni kkontestata. Dawn l-affermazzjonijiet ġew inklużi fil-verbal tas-seduta (ara wkoll il-punt 32 iktar ’il fuq).

80      F’dan ir-rigward, għandu jiġi rrilevat li, permezz ta’ ittra tas‑7 ta’ Settembru 2015, bir-referenza agri.ddg4.i.2(2015)4096993, il-Kummissjoni talbet  lill-awtoritajiet Estonjani, inter alia, sabiex jipproduċu evalwazzjoni, minn espert indipendenti, tal-prezzijiet tal-lokazzjoni għal artijiet paragunabbli mal-artijiet inkwistjoni. L-imsemmija awtoritajiet wieġbu għal din it-talba permezz ta’ ittra tas‑7 ta’ Ottubru 2015, li minnha l-parti rilevanti, kif riprodotta fin-nota ta’ qiegħ il-paġna Nru 6 tal-kontroreplika, taqra’ kif ġej: “nenfasizzaw li sabiex inneħħu kull dubju dwar l-espert, ħriġna sejħa għal offerti, bin-Numru ta’ referenza 167431, u, fit-tmiem l-għoti u l-eżekuzzjoni tal-kuntratt, inkunu probabbilment f’pożizzjoni li nipprovdulkom ir-rapport tal-espert mitlub.” Permezz ta’ ittra tas‑16 ta’ Diċembru 2015, ir-Repubblika tal-Estonja bagħtet lill-Kummissjoni r-rapport Uus Maa. Din l-ittra ġiet akkumpanjata bil-kumment li ġej, kif riprodott fin-nota ta’ qiegħ il-paġna Nru 6 tal-kontroreplika: “Permezz tal-preżenti qegħdin nippreżentaw il-perizja (annessa) mitluba fil-punt 5 tal-ittra tagħkom bir-referenza agri.ddg4.i.2(2015)4096993.”

81      Minn dan jirriżulta li la l-ittra tal-awtoritajiet Estonjani tas‑7 ta’ Ottubru 2015 u lanqas dik tal-istess awtoritajiet tas‑16 ta’ Diċembru 2015 ma jsemmu l-analiżi Pindi Kinnisvara, iżda sempliċement iwieġbu għat-talba tal-Kummissjoni tas‑7 ta’ Settembru 2015 sabiex jipprovdu evalwazzjoni mwettqa minn espert indipendenti tal-kera tal-artijiet paragunabbli ma’ dawk użati mir-rikorrenti, talba li ġiet  issodisfatta permezz tal-preżentazzjoni tar-rapport Uus Maa. Kuntrarjament għal dak li tallega l-Kummissjoni, mill-imsemmija ittri ma jistax jiġi dedott li din l-analiżi ġiet irtirata minn dawn l-awtoritajiet, iżda biss li l-imsemmija analiżi ġiet ikkompletata b’dan ir-rapport.

82      Konsegwentement, anki jekk il-Kummissjoni bbażat l-evalwazzjoni tagħha fuq ir-rapport Uus Maa minħabba li l-analiżi Pindi Kinnisvara kienet ġiet mitluba mir-rikorrenti, xorta jibqa’ l-fatt li hija kellha din l-analiżi fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni kkontestata. F’dawn iċ-ċirkustanzi, il-Kummissjoni ma kinitx eżentata milli tevalwa l-valur probatorju tal-imsemmija analiżi  u, jekk ikun il-każ, teħodha inkunsiderazzjoni fl-ambitu tal-eżami tagħha (ara, f’dan is-sens u b’analoġija, is-sentenza tas‑16 ta’ Settembru 2004, Valmont  vs Il‑Kummissjoni, T‑274/01, EU:T:2004:266, punt 53).

83      Barra minn hekk, għandu jitfakkar li l-Kummissjoni hija meħtieġa, fl-interess ta’ amministrazzjoni tajba tar-regoli fundamentali tat-Trattat FUE dwar l-għajnuna mill-Istat, twettaq il-proċedura ta’ eżami tal-miżuri kkontestati b’mod diliġenti u imparzjali sabiex hija jkollha, fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni finali, il-provi l-iktar kompleti u affidabbli possibbli għal dan il-għan (sentenzi tat‑2 ta’ Settembru 2010, Il‑Kummissjoni vs Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, punt 90, u tas‑26  ta’ Marzu 2020, Larko vs Il‑Kummissjoni, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, punt 67). B’mod partikolari hija obbligata teżamina b’attenzjoni u b’imparzjalità l-elementi rilevanti kollha ppreżentati quddiemha. Fid-dawl ta’ dan l-obbligu ta’ diliġenza, li jikkostitwixxi, konformement mal-imsemmija ġurisprudenca, rekwiżit indispensabbli  sabiex il-qorti tal-Unjoni tkun tista’ tivverifika jekk l-elementi ta’ fatt u ta’ dritt, li fuqhom huwa dipendenti l-eżerċizzju tas-setgħa diskrezzjonali wiesgħa tal-Kummissjoni, kinux issodisfatti  (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tal‑21 ta’ Novembru 1991, Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, punt 14; tal‑20 ta’ Settembru 2007, Fachvereinigung Mineralfaserindustrie vs Il‑Kummissjoni, T‑375/03, mhux ippubblikata, EU:T:2007:293, punt 90;  u tas‑16 ta’ Settembru 2013, ATC et vs Il‑Kummissjoni, T‑333/10, EU:T:2013:451, punt 84), il-Kummissjoni ma setgħetx tinjora l-analiżi Pindi Kinnisvara, li r-rilevanza tagħha tfakkret fil-punt 78  iktar ’il fuq, fl-ambitu tal-eżami tagħha.

84      Fid-dawl ta’ dan kollu premess, għandu jiġi konkluż li, fil-kuntest tal-paragun tal-ammont tal-kera mal-prezz tas-suq u tal-kalkolu tal-vantaġġ, il-Kummissjoni ma ħaditx inkunsiderazzjoni b’mod suffiċjenti, b’mod partikolari, l-ammonti minimi inklużi fil-marġnijiet ta’ prezzijiet adottati fir-rapport Uus Maa u l-marġni ta’ żball tagħhom, il-kuntest eżistenti fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, li jinkludi l-assenza inizjali ta’ klawżoli ta’ żieda fil-prezz tal-kera, l-informazzjoni ta’ dan ir-rapport dwar id-daqs u l-użu tal-artijiet inkwistjoni kif ukoll l-impreċiżjonijiet tad-data tal-Uffiċċju tal-Istatistika Estonjan. Barra minn hekk, f’dan il-kuntest, hija żbaljat meta naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni l-analiżi Pindi Kinnisvara, li ġiet ippreżentata lilha mill-awtoritajiet Estonjani matul il-proċedura amministrattiva.

85      Għaldaqstant, l-eżami dwar il-konformità tal-ammont tal-kera, waħdu, mal-kundizzjonijiet tas-suq (punti 132 sa 140 tad-deċiżjoni kkontestata) kif ukoll il-parti tal-evalwazzjoni dwar il-kwantifikazzjoni tal-vantaġġ li jikkonċerna dan l-ammont u s-superfiċji tal-artijiet inkwistjoni (punti 154 sa 159 tad-deċiżjoni kkontestata) huma vvizzjati bi żball manifest ta’ evalwazzjoni u bi ksur tal-obbligu ta’ diliġenza li l-Kummissjoni kellha.
 Fuq it‑teħid inkunsiderazzjoni tal‑obbligi kuntrattwali addizzjonali

86      Għandu jitfakkar li l-kuntratt ta’ kiri kien jipprevedi, minbarra l-ħlas tal-kera, l-obbligi kuntrattwali addizzjonali li kienu jikkonċernaw, l-ewwel, investimenti annwali f’sistemi ta’ dranaġġ, it-tieni, l-ispejjeż li għandhom isiru għall-manutenzjoni tal-artijiet u t-titjib tal-kwalità tal-ħamrija, inklużi spejjeż bħal dawk intiżi għall-protezzjoni tal-uċuħ tar-raba’, għall-fertilizzanti minerali u organiċi, għas-sħana u għall-manutenzjoni tal-mogħdijiet tal-ġenb u,  it-tielet, il-ħlas tat-taxxi kollha (ara l-punt 4 iktar ’il fuq; ara wkoll il-punt 141 tad-deċiżjoni kkontestata).

87      Fid-deċiżjoni kkontestata, il-Kummissjoni aċċettat li tieħu inkunsiderazzjoni, bħala dħul tal-Istat Estonjan, biss nofs l-investimenti annwali fis-sistemi ta’ dranaġġ u l-ammonti annwali tat-taxxa tal-proprjetà mħallsa mir-rikorrenti (ara l-punti 147 u 165 tad-deċiżjoni kkontestata).

88      Essenzjalment, fir-rigward tal-investimenti annwali fis-sistemi ta’ dranaġġ, il-Kummissjoni qieset, minn naħa, li l-Istat Estonjan kien meħlus minn ċerti spejjeż ta’ manutenzjoni li huwa kien ikollu jsostni bħala proprjetarju tal-artijiet. Min-naħa l-oħra, fid-dawl taż-żmien twil tal-kuntratt ta’ kiri ta’ 25 sena, ir-rikorrenti, bħala utenti ta’ artijiet, ibbenefikat ukoll minn dawn l-investimenti li kkontribwixxew għal użu aħjar tal-artijiet u li l-ammont medju tagħhom ta’ EUR 91 163 fis-sena la kien legalment meħtieġ u lanqas impost mill-Istat (punti 143, 144 u 162 tad-deċiżjoni kkontestata). Fir-rigward tal-ispejjeż sostnuti għall-manutenzjoni tal-artijiet u t-titjib tal-kwalità tal-ħamrija, li jammontaw għal madwar EUR 255 444, il-Kummissjoni kkonkludiet li dawn l-ispejjeż kienu fl-interess tar-rikorrenti bħala kerrej (punti 145 u 163 tad-deċiżjoni kkontestata). Fir-rigward tat-taxxi, hija kkonstatat li r-rikorrenti kienet ħallset it-taxxi f’isem l-Istat Estonjan bħala proprjetarju tal-artijiet, b’tali mod li dan tal-aħħar ma sostniex spejjeż għal din l-entrata (punti 146 u 164 tad-deċiżjoni kkontestata).

89      Fid-dawl ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet, il-Kummissjoni kkonkludiet, fil-punt 147 tad-deċiżjoni kkontestata, li, anki jekk l-ammont tal-kera kien miżjud b’nofs l-investimenti fis-sistemi ta’ dranaġġ u t-taxxi mħallsa mir-rikorrenti, id-dħul mill-kera tal-Istat Estonjan baqa’ inqas mill-prezz tas-suq matul il-perijodu kollu bejn l-2000 u l-2017.

90      Fl-ewwel lok, għandu jiġi kkonstatat li l-Kummissjoni ma bbażat l-analiżi tagħha dwar l-obbligi kuntrattwali addizzjonali, b’mod kuntrarju għal dik dwar il-konformità tal-ammont tal-kera mal-prezz tas-suq (ara l-punti 131 sa 136 u 154 sa 156 tad-deċiżjoni kkontestata; ara wkoll il-punti 43  sa 46  iktar ’il fuq), fuq ebda perizja esterna. B’mod partikolari, hija ma għamlitx riferiment la għall-analiżi Pindi Kinnisvara u lanqas għar-rapport Uus Maa, li ġew ippreżentati lilha mill-awtoritajiet Estonjani matul il-proċedura amministrattiva (ara l-punt 77 iktar ’il fuq).

91      Minn naħa, fir-rigward tal-analiżi Pindi Kinnisvara, fiha hemm indikat li ma huwiex komuni, fil-kuntratti ta’ lokazzjoni konklużi għall-finijiet tat-tqegħid għad-dispożizzjoni ta’ artijiet agrikoli, li jiġi impost fuq il-kerrej obbligi li jwettaq investimenti speċifiċi, b’tali mod li tali obbligu kuntrattwali eżorbitanti jaffettwa r-rata tal-kera netta fi proporzjon invers tal-ammont tal-obbligu kuntrattwali għal kull unità ta’ superfiċji ta’ art mikrija.

92      Min-naħa l-oħra, f’dak li jikkonċerna r-rapport Uus Maa, huwa indikat, fil-paġna 106 tiegħu, li dan kellu b’mod partikolari l-għan li “jistabbilixxi jekk, f’kuntratti ta’ kiri ta’ artijiet agrikoli, [kienx] normali li jiġi impost fuq il-kerrej obbligi dwar il-kostruzzjoni u l-manutenzjoni ta’ sistemi ta’ titjib tal-artijiet kif ukoll diversi miżuri ta’ fertilizzazzjoni”. Għalhekk, fl-istess paġna, l-imsemmi rapport jinkludi evalwazzjoni tal-obbligi addizzjonali abitwali fil-kuntratti ta’ lokazzjoni u jqabbilhom ma’ dawk tal-kuntratt ta’ kiri, evalwazzjoni li r-riżultati tagħha huma ppreżentati fil-punti 34 sa 37 tad-deċiżjoni kkontestata, mingħajr ma l-Kummissjoni ħadithom inkunsiderazzjoni fl-ambitu tal-evalwazzjoni tagħha tal-obbligi addizzjonali li jinsabu fl-imsemmi kuntratt, kif imwettqa fil-punti 143 sa 146 u 161 sa 164 tad-deċiżjoni kkontestata.

93      Minn din l-evalwazzjoni tar-rapport Uus Maa jirriżulta li, fil-bidu tas-snin 2000, il-kuntratti ta’ lokazzjoni kienu pjuttost rudimentali, kienu fformulati f’termini ġenerali, u ma kienu jimponu ebda obbligu partikolari fuq il-kerrej (ara wkoll il-punt 34 tad-deċiżjoni kkontestata). Iktar tard, essenzjalment mill-2005, l-obbligu tal-ħlas tat-taxxa tal-proprjetà u t-taxxi l-oħra marbuta mal-kera, prinċipalment l-obbligu li titħallas it-taxxa fuq id-dħul, kien ikun inkluż fl-imsemmija kuntratti. It-titjib tal-artijiet u l-manutenzjoni tal-mogħdijiet tal-ġenb kienu, f’dawn il-kuntratti, obbligu tal-kerrej (ara wkoll il-punt 35 tad-deċiżjoni kkontestata). Skont l-imsemmija evalwazzjoni, il-kostruzzjoni jew is-sostituzzjoni tas-sistemi ta’ dranaġġ hija investiment fil-patrimonju tal-proprjetarju li tirrappreżenta spiża kbira li tiżdied mal-ħlas tal-kera. Mal-iżvilupp tal-kiri ta’ artijiet agrikoli, il-klawżoli marbuta mal-użu razzjonali tal-artijiet u ma’ aġir agronomiku prudenti  ġew inklużi fil-kuntratti inkwistjoni sa mis-snin 2010 u 2011 (ara wkoll il-punt 36 tal-imsemmija deċiżjoni).

94      Fir-rigward tal-kuntratt ta’ kiri, ir-rapport Uus Maa jirrileva li ma kienx normali li fil-kuntratti ta’ lokazzjoni jiġu inklużi obbligi bħal dawk imposti fuq ir-rikorrenti, b’mod partikolari taħt forma finanzjarja li tista’ titkejjel. It-tul u n-numru ta’ ettari tal-lokazzjoni kontenzjuża lanqas ma huma komuni. Minn dan huwa dedott li kien partikolarment importanti li jiġi kkonservat użu tal-artijiet konformi mad-destinazzjoni tagħhom kif ukoll li tinżamm il-fertilità tagħhom, filwaqt li jiġi nnotat li ċerti klawżoli tal-imsemmi kuntratt jirrestrinġu l-libertà tar-rikorrenti li tagħżel l-uċuħ tar-raba’ li hija tkabbar (ara wkoll il-punt 37 tad-deċiżjoni kkontestata).

95      Issa, il-Kummissjoni naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni elementi ta’ informazzjoni rilevanti li rriżultaw mill-analiżi Pindi Kinnisvara u mir-rapport Uus Maa, u dan minkejja l-fatt li dawn kienu għad-dispożizzjoni tagħha fil-mument tal-adozzjoni tad-deċiżjoni kkontestata u kienu  jirrigwardaw  id-determinazzjoni tal-valur tal-obbligi kuntrattwali addizzjonali. Sa fejn hija ma kinitx, skont il-ġurisprudenza ċċitata fil-punti 82 u 83 iktar  ’il fuq, eżentata milli tevalwa l-valur probatorju ta’ din l-informazzjoni u milli teżaminaha b’mod diliġenti u imparzjali, ir-rikorrenti għandha raġun issostni li l-Kummissjoni ħadet inkunsiderazzjoni l-opinjonijiet ta’ esperti biss b’mod selettiv.

96      B’mod partikolari, għall-finijiet tal-kalkolu tal-vantaġġ, il-Kummissjoni naqset milli teżamina b’mod iktar serju, fid-dawl tal-elementi ta’ informazzjoni rilevanti li jirriżultaw mill-analiżi Pindi Kinnisvara u mir-rapport Uus Maa, il-valur tal-investimenti magħmula mir-rikorrenti u s-sehem tagħhom fil-kera totali. F’dan il-kuntest, hija ma ħaditx inkunsiderazzjoni b’mod suffiċjenti l-investiment fis-sistemi ta’ dranaġġ, li għalihom l-imsemmi rapport jirrileva, minn naħa, li dan jikkostitwixxi investiment fil-patrimonju tal-proprjetarju, u, min-naħa l-oħra, li huwa jippreżenta oneru sinjifikattiv għall-kerrej li jiżdied mal-ħlas tal-kera (ara l-punt 93 iktar ’il fuq).

97      Fit-tieni lok, il-konklużjoni, li tinsab fil-punti 144 u 162 tad-deċiżjoni kkontestata, li skontha nofs l-investimenti fis-sistemi ta’ dranaġġ kellhom jiżdiedu fid-dħul tal-Istat, ma hija bbażata fuq ebda operazzjoni ċċifrata espliċita u verifikabbli, iżda tidher li hija bbażata fuq stima vaga min-naħa tal-Kummissjoni. Fil-fatt, sa fejn il-Kummissjoni kkunsidrat li dawn l-investimenti kienu jeċċedu r-rekwiżiti kuntrattwali jew legali (punti 143 u 144 tad-deċiżjoni kkontestata), hija naqset milli tindika l-parti li kienet konformi ma’ dawn ir-rekwiżiti u dik li kienet tmur lil hinn minnhom. Bl-istess mod, hija ma setgħetx tieħu inkunsiderazzjoni l-fatt li r-rikorrenti kienet tibbenefika wkoll mill-imsemmija investimenti minħabba ż-żmien twil tal-kuntratt ta’ kiri ta’ 25 sena (punt 144 tad-deċiżjoni kkontestata) mingħajr ma tindika l-perijodu li kien jaqbeż dak li għalih dawn l-investimenti setgħu jiġu aċċettati.

98      Għalhekk, l-istima tal-Kummissjoni ma kinitx adatta sabiex tipprovdi, bi preċiżjoni suffiċjenti, il-valur tal-obbligi kuntrattwali addizzjonali inkwistjoni (ara, f’dan is-sens u b’analoġija, is-sentenza tad‑9 ta’ Diċembru 2015, Il‑Greċja u Ellinikos Chrysos vs Il‑Kummissjoni, T‑233/11 u T‑262/11, EU:T:2015:948, punt 131 u l-ġurisprudenza ċċitata), u ma kinitx tippermetti, konsegwentement, li jiġi ddeterminat il-prezz l-iktar qrib possibbli tal-valur tas-suq, kif meħtieġ mill-ġurisprudenza ċċitata fil-punt 48 iktar ’il fuq.

99      Barra minn hekk, il-fatt li r-rikorrenti għamlet investimenti ikbar minn dawk meħtieġa mill-kuntratt ta’ kiri jew mil-liġi ma jurix, bħala tali, li dawn l-investimenti ma kinux ta’ benefiċċju għall-patrimonju tal-proprjetarju tal-artijiet inkwistjoni. Għall-kuntrarju, sa fejn l-imsemmi kuntratt jipprevedi espressament ammonti minimi għall-obbligi kuntrattwali addizzjonali (ara l-punt 4  iktar ’il fuq), l-investimenti li jaqbżu dawn ir-rekwiżiti minimi jistgħu wkoll jkunu fl-interess ta’ sid il-kera, jiġifieri, l-Istat Estonjan.

100    Fit-tielet lok, il-Kummissjoni ma eżaminatx, fil-kuntest tal-analiżi tagħha dwar it-teħid inkunsiderazzjoni tal-obbligi addizzjonali (punti 141 sa 147 tad-deċiżjoni kkontestata), jekk operatur privat, li jaġixxi f’kundizzjonijiet ta’ kompetizzjoni normali u li jinsab fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat Estonjan, kienx jimponi l-obbligi kuntrattwali addizzjonali inkwistjoni. Issa, konformement mal-ġurisprudenza msemmija fil-punt 62 iktar  ’il fuq, il-Kummissjoni, li fuqha jaqa’ l-oneru tal-prova, kienet obbligata twettaq tali eżami, kif kien il-każ f’kawżi simili, jiġifieri dawk li wasslu għas-sentenzi tat‑28 ta’ Frar 2012, Land Burgenland vs Il‑Kummissjoni (T‑268/08 u T‑281/08, EU:T:2012:90), tat‑28 ta’ Frar 2012, Grazer Wechselseitige Versicherung vs Il-Kummissjoni (T‑282/08, mhux ippubblikata, EU:T:2012:91, punt 126), u tat‑22 ta’ Mejju 2019, Real Madrid Club de Fútbol vs Il‑Kummissjoni (T‑791/16, EU:T:2019:346), li fihom il-Kummissjoni eżaminat jekk operatur privat kienx adotta l-aġir tal-Istat Membru inkwistjoni.

101    Ladarba operatur privat huwa ggwidat minn perspettiva ta’ profitabbiltà fuq medda ta’ żmien twil (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tat‑12 ta’ Diċembru 2000, Alitalia vs Il‑Kummissjoni, T‑296/97, EU:T:2000:289, punt 84, u tat‑13 ta’ Diċmebru 2018, Ryanair u Airport Marketing Services vs Il‑Kummissjoni, T‑165/16, EU:T:2018:952, punt 249 u l-ġurisprudenza ċċitata), u mir-rapport Uus Maa jirriżulta, minn naħa, li, fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, l-artijiet kienu ġeneralment ipprovduti mingħajr ħlas sabiex jiġi evitat li dawn ma jinħadmux (ara l-punt 60 iktar ’il fuq) u, min-naħa l-oħra, li l-kuntratt ta’ kiri kien intiż sabiex jiġi kkonservat l-użu tal-artijiet skont id-destinazzjoni tagħhom u sabiex il-fertilità tagħhom tiġi ppreservata (ara l-punt 94 iktar ’il fuq), ma huwiex eskluż li tali operatur jipprevedi, kif tinvoka r-rikorrenti, obbligi kuntrattwali addizzjonali sabiex ma jkollux jagħmel hu stess l-investimenti meħtieġa, bħal dawk fis-sistemi ta’ dranaġġ, fil-manutenzjoni tal-artijiet u fit-titjib tal-kwalità tal-ħamrija, li jippermettu, barra minn hekk, li l-valur tal-art jiżdied fuq medda ta’ żmien twil.

102    Fl-assenza ta’ eżami ta’ dawn l-elementi u ta’ paragun tar-razzjonalità ekonomika tal-aġir tal-Istat Estonjan ma’ dik ta’ operatur privat f’ċirkustanzi simili, il-Kummissjoni ma setgħetx raġonevolment tqis, fil-punti 147 u 165 tad-deċiżjoni kkontestata, li l-ammont tal-kera li għandu jittieħed inkunsiderazzjoni kellu jiżdied biss bin-nofs tal-investimenti fis-sistemi ta’ dranaġġ u tat-taxxi mħallsa mir-rikorrenti.

103    Fid-dawl ta’ dan kollu premess, għandu jiġi konkluż li l-Kummissjoni żbaljat meta naqset milli tieħu inkunsiderazzjoni l-investimenti kollha fis-sistemi ta’ dranaġġ bħala parti integrali mid-dħul mill-kiri tal-Istat Estonjan.

104    Minn dan isegwi li, fir-rigward tal-mumenti rilevanti, jiġifieri, fis-sena 2000, is-sena tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, u fl-2005, fl-2007 u fl-2009, snin li matulhom l-imsemmi kuntratt ġie emendat sabiex tiżdied il-kera (ara l-punt 64  iktar ’il fuq), il-Kummissjoni kienet marbuta tevalwa jekk dan id-dħul mill-kiri kienx konformi mal-prezz tas-suq, b’mod partikolari fid-dawl tal-informazzjoni rilevanti li toriġina mir-rapport Uus Maa.

105    Għaldaqstant, l-analiżi dwar it-teħid inkunsiderazzjoni tal-obbligi addizzjonali tal-kuntratt ta’ kiri fil-kera (punti 141 sa 147 tad-deċiżjoni kkontestata) kif ukoll il-parti tal-evalwazzjoni dwar il-kwantifikazzjoni tal-vantaġġ li jikkonċerna dawn l-obbligi (punti 161 sa 164 tad-deċiżjoni kkontestata) huma vvizzjati bi żbalji manifesti ta’ evalwazzjoni u bi ksur tal-obbligu ta’ diliġenza li l-Kummissjoni kellha.
 Konklużjoni

106    Għandu jiġi konkluż li, minn naħa, il-Kummissjoni kisret l-obbligu ta’ diliġenza tagħha u, min-naħa l-oħra, kemm l-eżami dwar il-konformità tal-ammont tal-kera waħdu mal-kundizzjonijiet tas-suq (punti 132 sa 140 tad-deċiżjoni kkontestata) kif ukoll dak dwar it-teħid inkunsiderazzjoni tal-obbligi kuntrattwali addizzjonali fil-kera (punti 141 sa 147 tad-deċiżjoni kkontestata) huma vvizzjati bi żbalji manifesti ta’ evalwazzjoni li jaffettwaw ukoll l-evalwazzjoni dwar il-kwantifikazzjoni tal-vantaġġ (punti 154 sa 165 tad-deċiżjoni kkontestata).

107    Konsegwentement, it-tielet u r-raba’ motiv imqajma formalment għandhom jiġu milqugħa u d-deċiżjoni kkontestata għandha tiġi annullata kollha kemm hi, mingħajr ma huwa meħtieġ li tingħata deċiżjoni dwar il-motivi l-oħra mqajma formalment mir-rikorrenti.
 Fuq l‑ispejjeż

108    Skont l-Artikolu 134(1) tar-Regoli tal-Proċedura tal-Qorti Ġenerali, il-parti li titlef għandha tbati l-ispejjeż, jekk dawn ikunu ntalbu. Peress li l-Kummissjoni tilfet, hemm lok li din tiġi kkundannata għall-ispejjeż, inklużi dawk marbuta mal-proċeduri għal miżuri provviżorji, skont it-talbiet tar-rikorrenti.
Għal dawn ir-raġunijiet,
IL-QORTI ĠENERALI (It-Tielet Awla)
taqta’ u tiddeċiedi:
1)      Id-Deċiżjoni tal-Kummissjoni C(2020) 252 final tal‑24 ta’ Jannar 2020 dwar l-għajnuna mill-Istat SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) – Għoti ta’ għajnuna allegatament illegali lil AS Tartu Agro, hija annullata.

2)      Il-Kummissjoni Ewropea għandha tbati, minbarra l-ispejjeż tagħha, dawk sostnuti minn Tartu Agro, inklużi dawk marbuta mal-proċeduri għal miżuri provviżorji.

De Baere

Kreuschitz

Kecsmár

Mogħtija f’qorti bil-miftuħ fil-Lussemburgu, fit‑13 ta’ Lulju 2022.
Firem

Werrej

Il  fatti li wasslu għallkawża
Fuq ir  rikorrenti u fuq illokazzjoni ta’ artijiet agrikoli
Fuq il  proċedura amministrattiva quddiem ilKummissjoni
Talbiet tal  partijiet
Fid  dritt
Fuq il  konformità talammont talkera malprezz tassuq
Fuq it  teħid inkunsiderazzjoni talobbligi kuntrattwali addizzjonali
Konklużjoni
Fuq l  ispejjeż

*      Lingwa tal-kawża: l-Estonjan.