CELEX: 31994L0047
Language: it
Date: 1994-10-26 00:00:00
Title: Direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo E del Consiglio, del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili

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31994L0047

Direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo E del Consiglio, del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili  

Gazzetta ufficiale n. L 280 del 29/10/1994 pag. 0083 - 0087 edizione speciale finlandese: capitolo 13 tomo 27 pag. 0040  edizione speciale svedese/ capitolo 13 tomo 27 pag. 0040 

DIRETTIVA 94/47/CE DEL PARLAMENTO  EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 26 ottobre 1994 concernente la tutela dell'acquirente per taluni  aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni  immobiliIL PARLAMENTO EUROPEO E IL CONSIGLIO DELL'UNIONE EUROPEA, visto il trattato che istituisce la Comunità europea, in particolare l'articolo 100 A, vista la proposta della Commissione  (1), visto il parere del Comitato economico e sociale  (2), deliberando in conformità della procedura di cui all'articolo 189 B del trattato  (3), 1.  considerando che le disparità tra legislazioni nazionali in materia di contratti relativi  all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili sono tali  da comportare ostacoli al buon funzionamento del mercato interno, distorsioni di concorrenza e  barriere fra i mercati nazionali; 2.  considerando che la presente direttiva è volta a creare una base minima di norme comuni in  materia che consentano di garantire il buon funzionamento del mercato interno e, in tal modo, la  tutela degli acquirenti; che è sufficiente che tali norme riguardino le transazioni contrattuali  soltanto negli aspetti relativi all'informazione sugli elementi costitutivi del contratto, le  modalità della trasmissione di tale informazione, le procedure e modalità di risoluzione e di  recesso; che lo strumento adeguato per raggiungere il suddetto obiettivo è costituito da una  direttiva; che pertanto la presente direttiva rispetta il principio di sussidiarietà; 3.  considerando che la natura giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti contemplati  dalla presente direttiva differisce notevolmente da uno Stato membro all'altro; che è quindi  opportuno riferirsi in modo sintetico a queste diverse legislazioni fornendo una definizione  sufficientemente ampia di tali contratti, senza che ciò implichi un'armonizzazione a livello  comunitario della natura giuridica dei diritti in questione; 4.  considerando che la presente direttiva non mira a regolamentare le modalità di conclusione,  negli Stati membri, di contratti di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili né le  basi giuridiche di detti contratti; 5.  considerando che, nella prassi, i contratti concernenti l'acquisizione di un diritto di  utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili differiscono dai contratti di locazione;  che tale differenza si manifesta, tra l'altro, nelle modalità di pagamento; 6.  considerando che si osserva sul mercato che taluni alberghi, residenze alberghiere o altre  strutture turistiche residenziali analoghe sono interessati da transazioni contrattuali simili a  quelle che hanno reso necessaria la presente direttiva; 7.  considerando che è opportuno evitare indicazioni incomplete, ovvero che possano indurre in  errore, nelle informazioni riguardanti in maniera specifica la vendita di diritti di utilizzazione  a tempo parziale di uno o più beni immobili; che tali informazioni devono essere integrate da un  documento complementare che deve essere a disposizione di chiunque ne faccia richiesta; che le  informazioni contenute in tale documento complementare devono far parte del contratto di  acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili; 8.  considerando che, allo scopo di garantire all'acquirente un elevato livello di tutela e date le  caratteristiche particolari dei sistemi di utilizzazione a tempo parziale di beni immobili, il  contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni  immobili deve contenere alcuni elementi minimi; 9.  considerando che per stabilire una protezione efficace degli acquirenti in tale settore è  opportuno precisare gli obblighi minimi a carico dei venditori nei confronti degli acquirenti; 10.  considerando che il contratto di acquisizione di un diritto di utilizzazione a tempo parziale  di uno o più immobili deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in  cui risiede l'acquirente, oppure nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli  è cittadino, purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità; che tuttavia lo Stato  membro in cui risiede l'acquirente può imporre che il contratto sia redatto nella sua lingua,  purché si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità; che occorre prevedere una traduzione  conforme del contratto ai fini dell'espletamento delle necessarie formalità nello Stato membro in  cui è situato il bene; 11.  considerando che, per offrire all'acquirente la possibilità di valutare meglio gli obblighi  derivanti dai contratti conclusi ed i diritti relativi, è opportuno concedergli un termine entro il  quale egli possa recedere dal contratto senza indicarne le ragioni, tenendo conto del fatto che il  bene immobile è spesso situato in uno Stato e sottoposto ad una legislazione diversi da quelli  dell'acquirente; 12.  considerando che la richiesta, da parte del venditore, di anticipi di pagamento prima della  scadenza del termine entro il quale l'acquirente può recedere dal contratto, può ridurre la tutela  dell'acquirente; che è quindi opportuno vietare gli anticipi prima della scadenza del predetto  termine; 13.  considerando che, in caso di risoluzione o di recesso da un contratto di acquisizione di un  diritto di utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili il cui prezzo sia interamente  o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente, dal venditore o da terzi sulla base  di un accordo concluso tra questi ed il venditore, occorre prevedere che il contratto di credito  sia risolto senza applicazione di penali; 14.  considerando che esiste in alcuni casi il rischio di privare il consumatore della tutela  concessa dalla presente direttiva, designando il diritto di un paese terzo come diritto applicabile  al contratto; che conseguentemente è opportuno prevedere disposizioni miranti a prevenire tale  rischio; 15.  considerando che spetta agli Stati membri emanare provvedimenti volti ad assicurare  l'adempimento degli obblighi del venditore, HANNO ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA: Articolo 1 La presente direttiva ha per oggetto il ravvicinamento delle  disposizioni legislative, regolamentari e amministrative degli Stati membri relative alla tutela  degli acquirenti per taluni aspetti dei contratti direttamente o indirettamente riguardanti  l'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di uno o più beni immobili. La presente direttiva verte unicamente sulle disposizioni concernenti gli aspetti delle transazioni  contrattuali connessi con: -  l'informazione sugli elementi costitutivi del contratto e le modalità di trasmissione di tale  informazione; -  le procedure e le modalità di risoluzione e di recesso. Nel rispetto delle norme generali del trattato gli Stati membri mantengono le loro competenze  riguardo agli altri aspetti, tra l'altro per la determinazione della natura giuridica dei diritti  che formano oggetto dei contratti contemplati dalla presente direttiva. Articolo 2 Ai fini della presente direttiva, si intende per: -  «  contratto direttamente o indirettamente riguardante l'acquisizione di un diritto di godimento  a tempo parziale di uno o più beni immobili  » (in prosieguo: contratto), un contratto o un insieme  di contratti concluso per un periodo di almeno tre anni con il quale direttamente o indirettamente,  dietro corrispettivo di una certa somma globale, un diritto reale ovvero un altro diritto vertente  sul godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno non  inferiore ad una settimana, è costituito o forma oggetto di un trasferimento o di un impegno di  trasferimento; -  «  bene immobile  », un immobile o parte di esso, per uso di abitazione, su cui verte il diritto  oggetto del contratto; -  «  venditore  », la persona fisica o giuridica che, nelle transazioni contemplate dalle presente  direttiva e nell'ambito della sua attività professionale, costituisce, trasferisce o s'impegna a  trasferire il diritto oggetto del contratto; -  «  acquirente  », la persona fisica a cui, nelle transazioni contemplate dalla presente  direttiva, per scopi che si possono considerare estranei alla sua attività professionale, viene  trasferito il diritto oggetto del contratto, o a favore della quale è costituito il diritto oggetto  del contratto. Articolo 3 1.  Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione disposizioni adeguate affinché  il venditore sia tenuto a consegnare ad ogni persona che richieda informazioni sul bene immobile o  sui beni immobili un documento a tal fine. Oltre ad una descrizione generale del bene o dei beni,  il documento contiene almeno informazioni succinte e precise sugli elementi indicati nell'allegato,  lettere da a) a g), i) e l) e indica come si possono ottenere ulteriori informazioni. 2.  Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che tutte le informazioni di cui al  paragrafo 1 che devono figurare nel documento ivi citato facciano parte integrante del contratto. Salvo esplicito accordo delle parti, eventuali modifiche alle informazioni contenute nel documento  di cui al paragrafo 1 possono essere determinate solo da circostanze indipendenti dalla volontà del  venditore. Le modifiche apportate alle informazioni devono essere comunicate all'acquirente prima della  conclusione del contratto. Il contratto deve indicare esplicitamente tali modifiche. 3.  La pubblicità relativa al bene immobile in questione fa riferimento alla possibilità di cui al  paragrafo 1 e indica il luogo ove esso può essere richiesto. Articolo 4 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione: -  che il contratto, che deve obbligatoriamente essere stipulato per iscritto, contenga almeno gli  elementi citati nell'allegato, -  che il contratto e il documento di cui all'articolo 3, paragrafo 1 debbano essere redatti nella  lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di  quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro di cui egli è cittadino, purché  si tratti di una delle lingue ufficiali della Comunità. Tuttavia, lo Stato membro in cui risiede  l'acquirente può imporre che il contratto sia in ogni caso redatto almeno nella sua lingua o nelle  sue lingue, purché si tratti di una delle lingue ufficiali delle Comunità e -  che il venditore debba fornire all'acquirente una traduzione conforme del contratto nella lingua  o in una delle lingue dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una  delle lingue ufficiali della Comunità. Articolo 5 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione i seguenti elementi: 1)  oltre alle possibilità offerte all'acquirente dalle legislazioni nazionali in materia di  inefficacia dei contratti, l'acquirente: -  ha il diritto di recedere dal contratto stesso, senza indicarne le ragioni, entro dieci giorni  civili a decorrere dalla firma del contratto da ambo le parti oppure dalla firma da ambo le parti  di un contratto preliminare vincolante. Se il decimo giorno è festivo, il termine è prorogato fino  al primo giorno feriale successivo; -  se il contratto non contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), c), d 1), d 2), h), i),  k), l) e m) dell'allegato al momento della firma del contratto da ambo le parti o della firma da  ambo le parti di un contratto preliminare vincolante, ha il diritto di recedere dal contratto  stesso entro i successivi tre mesi. Se entro detto termine di tre mesi sono fornite le suddette  informazioni, da tale momento l'acquirente disporrà del termine indicato nel primo trattino; -  se, allo scadere del termine di tre mesi di cui al secondo trattino, non si è avvalso del  diritto di recesso e se il contratto non contiene le informazioni di cui alle lettere a), b), c), d  1), d 2), h), i), k), l) e m) dell'allegato, ha il diritto di disporre, a decorrere dal giorno  successivo a tale scadenza, del termine previsto al primo trattino. 2)  Se l'acquirente intende esercitare i diritti di cui al punto 1 esso invia, prima dello scadere  del termine, alla persona il cui nome ed indirizzo figurano a tal fine nel contratto una  comunicazione che costituisca un mezzo di prova conformemente alle legislazioni nazionali, secondo  le modalità nello stesso previste ai sensi della lettera l) dell'allegato. Il termine si considera  rispettato ogniqualvolta la comunicazione di cui sopra, sempreché avvenuta per iscritto, venga  inviata entro e non oltre la scadenza del termine stesso. 3)  Se esercita il diritto di cui al punto 1, primo trattino, l'acquirente è tenuto a rimborsare se  del caso solo le spese che, conformemente alle legislazioni nazionali, vengono sostenute per la  stipulazione del contratto e il recesso e che corrispondono ad atti da espletare tassativamente  prima dello scadere del periodo di cui al punto 1, primo trattino. Le suddette spese devono essere  espressamente menzionate nel contratto. 4)  Se esercita il diritto previsto nel punto 1, secondo trattino, l'acquirente non è tenuto ad  alcun rimborso. Articolo 6 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione misure intese a vietare il  versamento di acconti da parte dell'acquirente prima della fine del periodo di esercizio del  diritto di recesso. Articolo 7 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che: -  se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito, concesso dal venditore, o -  se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso all'acquirente da terzi  in base ad un accordo tra questi e il venditore, il contratto di credito sia risolto di diritto, senza alcuna penale, qualora l'acquirente eserciti  il diritto di risoluzione o di recesso di cui all'articolo 5. Gli Stati membri stabiliscono le modalità di risoluzione del contratto di credito. Articolo 8 Gli Stati membri prevedono nella loro legislazione che un'eventuale clausola secondo  cui l'acquirente rinuncia ai benefici dei diritti previsti dalla presente direttiva o secondo cui  il venditore è esentato dalle responsabilità derivanti dalla presente direttiva, non vincoli  l'acquirente, alle condizioni stabilite dalla legislazione nazionale. Articolo 9 Gli Stati membri prendono le misure necessarie affinché, indipendentemente dalla  legislazione applicabile, l'acquirente non sia privato della tutela accordata dalla presente  direttiva, se il bene immobile è situato nel territorio di uno Stato membro. Articolo 10 Gli Stati membri definiscono nella loro legislazione i mezzi da attuare in caso di  inosservanza delle disposizioni della presente direttiva. Articolo 11 La presente direttiva non osta a che gli Stati membri adottino o mantengano in vigore  disposizioni più favorevoli in materia di tutela dell'acquirente nel settore da essa disciplinato,  nel rispetto degli obblighi derivanti dal trattato. Articolo 12 1.  Gli Stati membri mettono in vigore le disposizioni legislative, regolamentari e  amministrative necessarie per conformarsi alla presente direttiva entro trenta mesi dalla  pubblicazione nella Gazzetta ufficiale delle Comunità europee. Essi ne informano immediatamente la  Commissione. Quando gli Stati membri adottano tali disposizioni, queste contengono un riferimento alla presente  direttiva o sono corredate di un siffatto riferimento all'atto della pubblicazione ufficiale. Le  modalità del riferimento sono decise dagli Stati membri. 2.  Gli Stati membri comunicano alla Commissione il testo delle disposizioni di diritto interno che  essi adottano nel settore disciplinato dalla presente direttiva. Articolo 13 Gli Stati membri sono destinatari della presente direttiva. Fatto a Strasburgo, addì 26 ottobre 1994. Per il Parlamento europeo Il Presidente K. HAENSCHPer il Consiglio Il Presidente J. EEKHOFF  ALLEGATO Elementi minimi che deve contenere il contratto di cui all'articolo 4 a)   L'identità e il domicilio delle parti, con indicazione esatta della qualità giuridica del venditore  al momento della conclusione del contratto, nonché dell'identità e del domicilio del proprietario; b)  la natura esatta del diritto oggetto del contratto e una clausola che precisi quali sono le  condizioni di esercizio di tale diritto nel territorio dello Stato membro in cui sono situati il  bene o i beni e se tali condizioni siano state soddisfatte o, in caso contrario, quali condizioni  occorra ancora soddisfare; c)  quando il bene è determinato, una descrizione precisa di tale bene e della sua ubicazione; d)  qualora il bene immobile sia in costruzione: 1)  lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione; 2)  una stima ragionevole del termine per il completamento del bene immobile; 3)  se si tratta di un bene immobile determinato, il numero della licenza edilizia e il nome e  indirizzo completi della o delle autorità competenti in materia; 4)  lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi comuni che consentono l'agibilità del  bene immobile (collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono); 5)  le garanzie relative sull'effettiva realizzazione del bene immobile e, in caso di mancato  completamento dello stesso, quelle relative al rimborso dei pagamenti effettuati ed eventualmente  le modalità d'applicazione di queste garanzie; e)  i servizi comuni (luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti) cui l'acquirente ha o avrà  accesso e le relative condizioni; f)  le strutture comuni quali piscina, sauna, ecc., cui l'acquirente ha o avrà eventualmente  accesso e, se del caso, le relative condizioni; g)  i principi applicabili in materia di manutenzione e riparazione del bene immobile, nonché  amministrazione e gestione dello stesso; h)  l'indicazione precisa del periodo durante il quale può essere esercitato il diritto oggetto del  contratto ed eventualmente la durata del regime instaurato; la data a partire dalla quale  l'acquirente potrà esercitare il diritto oggetto del contratto; i)  il prezzo che l'acquirente dovrà pagare per l'esercizio del diritto oggetto del contratto; la  stima dell'importo che l'acquirente dovrà versare per l'utilizzazione degli impianti e servizi  comuni, la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione del bene immobile da  parte dell'acquirente, degli oneri legali obbligatori (tasse, imposte e diritti) nonché delle spese  amministrative accessorie (gestione, manutenzione e riparazione); j)  una clausola che menzioni che l'acquisto non comporterà alcuna spesa, onere o obbligo diversi  da quelli stabiliti nel contratto; k)  la possibilità o meno di partecipare a un sistema di scambio e/o vendita del diritto oggetto  del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio e/o di vendita sia  organizzato dal venditore, o da un terzo da questi designato nel contratto; l)  informazioni sul diritto di risoluzione del contratto e di recesso dal medesimo e l'indicazione  della persona alla quale devono essere comunicati un'eventuale risoluzione o un eventuale recesso,  con precisazione altresì della o delle modalità cui è necessario attenersi per detta comunicazione;  l'indicazione precisa della natura e dell'importo delle spese che l'acquirente che eserciti il  diritto di recesso è tenuto a rimborsare, conformemente all'articolo 5, punto 3 della presente  direttiva; eventualmente, informazioni sulle modalità per risolvere il contratto di credito  connesso al contratto in caso di risoluzione o di recesso; m)  la data e il luogo in cui il contratto viene firmato da ciascuna delle parti.