CELEX: 51993PC0487
Language: it
Date: 1993-10-07
Title: Proposta modificata di DIRETTIVA DEL CONSIGLIO concernente la tutela dell' acquirente nei contratti relativi al godimento turnario dei beni immobili

COMMISSIONE DELLE COMUNITÀ1 EUROPEE
                                                 COM(93) 487 def. - SYN 419
                                                 Bruxelles, 7 ottobre 1993
                         Proposta modificata di
                    DIRETTIVA DEL CONSIGLIO
           concernente la tutela dell'acquirente nei contratti
           relativi al godimento turnario dei beni immobili
                     (Presentata dalla Commissione
       ai sensi dell'articolo 149, paragrafo 3, del trattato CEE)
 ---pagebreak---                                        MOTIVAZIONE
    Introduzione
    In esito ai pareri rilasciati dal Parlamento europeo^1) e dal Comitato
    economico e sociale^2) in merito alla proposta di direttiva del Consiglio
    sulla protezione dei compratori nei contratti vertenti sull'utilizzazione di
    beni Immobili in regime di multiproprietà(3)f la Commissione è chiamata ad
    adottare una proposta modificata nella misura in cui essa prevede di tener
    conto di alcuni elementi e di apportare se del caso ulteriori modifiche alla
    sua proposta iniziale. La proposta, modificata in esito agli emendamenti
    proposti dal Parlamento europeo, al parere del Comitato economico e sociale,
    nonché ai dibattiti intercorsi a livello del Consiglio, viene presentata in
    conformità dell'articolo 149, paragrafo 3, del Trattato CEE.
    I.  Motivazione della proposta in termini di sussidiarietà
        a)  Quali sono gli obiettivi dell'azione prevista rispetto agli obblighi
            che incombono alla Comunità?
        R.  L'istituzione di una base di regole comuni per consentire di
            garantire la sicurezza giuridica ed economica del consumatore in un
            settore in cui si trova In situazione di inferiorità rispetto alle
            altre    parti    interessate;    l'eliminazione   delle    anomalie   che
            rappresentano attualmente un ostacolo al buon funzionamento del
            mercato europeo e alla libera circolazione.
        b)  L'azione    prevista   deriva   da   una   competenza    esclusiva   della
            Commissione o da una competenza suddivisa con gli Stati membri?
        R.  Da una competenza suddivisa.
        e)  Qual è la dimensione comunitaria del problema?
        R.   Il carattere transfrontaliero del timesharing, poiché la grande
            maggioranza dei titolari di diritti di timesharing esercita o
            eserciterà i propri diritti in Stati diversi da quelli di residenza;
             le divergenze fra le legislazioni nazionali, poiché soltanto quattro
            Stati membri dispongono di legislazioni specifiche che, a loro volta,
            sono diverse tra di loro ed incomplete.
        d)  Qual è la soluzione più efficace tenendo conto degli strumenti della
            Comunità e di quelli degli Stati membri?
        R.  Qualunque sia l'approccio adottato da ogni Stato membro in questo
            settore, è sempre necessario raggiungere un compromesso fra le parti
            poiché è attorno a tale compromesso che l'azione comunitaria deve
    (1) P.E. 171.252 e P.E. 174.418
    (2) CES 206/93
    (3) GU n. C 222del 29/8/92, pag. 5
                                             1
(2)
 ---pagebreak---          situarsi; in tal senso occorre definire le informazioni minime che il
         consumatore deve conoscere prima della firma e un termine durante il
         quale, a decorrere dalla firma, il consumatore possa rescindere il
         contratto. Dato il carattere transfrontaliere del timesharing, tale
         soluzione può essere raggiunta soltanto a livello comunitario.
    e)   Quale maggior    valore concreto apporta     l'azione prevista  dalla
         Comunità e quale sarebbe il costo di una mancata azione?
    R.   L'azione consentirà di superare i problemi cui i consumatori devono
         attualmente far fronte, segnatamente in materia di utilizzazione di
         tecniche di vendita particolarmente aggressive; essa consentirà del
         pari di controllare un settore importante dell'industria che ha
         spesso la propria sede in un paradiso fiscale, nonché di permettere
         alla maggior parte degli Stati membri di legiferare in tale settore,
         poiché essi attendono un testo comunitario per definire la loro
          legislazione.
         L'azione contribuirà inoltre a facilitare la libera circolazione dei
         prodotti, dei servizi, delle persone e dei capitali, senza tener
         conto delle diverse modalità di timesharing.
         Una mancata azione avrebbe come conseguenza la continuazione della
         situazione attuale, con tutta una serie di frodi e di anomalie in un
         settore di crescente importanza nel campo del turismo.
    f)   Quali modalità di azione sono a disposizione della Comunità?
    R.   Una direttiva o una raccomandazione.
    g)   È necessaria una regolamentazione uniforme ovvero è sufficiente una
         direttiva che fissi obiettivi generali rinviandone l'esecuzione agli
         Stati membri?
    R.   La direttiva è l'unico strumento idoneo.
11. Elementi della proposta iniziale recepiti nella proposta modificata
    Sono stati mantenuti i due elementi fondamentali della proposta iniziale,
    vale a dire l'obbligo del venditore di fornire un documento informativo
         cui contenuto sia parte integrante del contratto, e un termine,
    decorrente dal momento della firma del contratto, durante il quale il
     'acquirente possa rescindere il contratto.
      I criterio riguardante la lingua da utilizzare resta il medesimo, vale a
    dire una lingua che l'acquirente dichiari di conoscere.
     I carattere minimo della direttiva è stato del pari mantenuto, nonché
     'impossibilità di una rinuncia da parte dell'acquirente ai diritti
    concessigli dalla direttiva, ovvero l'impossibilità che il venditore
    venga esonerato dalle sue responsabilità. Infine, per quanto attiene al
    diritto applicabile al contratto, viene mantenuto il principio in base al
    quale l'acquirente non può essere privato della protezione concessa dalla
    direttiva in esito alla scelta della legge di un paese terzo, anche se
    con una formulazione più semplice rispetto a quella della proposta
    iniziale.
 ---pagebreak--- MI.      Le mod if i che appor tate
1.   I I titolo
     Il titolo è stato modificato per migliorare la terminologia, nonché per
    comprendere nella maniera più completa possibile le caratteristiche di
    talune modalità di timesharing ampiamente diffuse in alcuni Stati membri.
2.   I considerando
     I considerando n. 4, 5, 8 e 12 sono stati adattati al nuovo titolo. Il
    considerando n. 9 é stato modificato al fine di porre l'accento sul fatto
    che la direttiva riguarda unicamente gli aspetti contrattuali e in nessun
    modo il diritto applicabile ai beni immobili derivante esclusivamente
    dal la "lex rei si tae".
    Le modifiche riguardanti i considerando n. 12 e 13, nonché i nuovi
    considerando n. 14, 15, 16 e 17 si spiegano con gli                articoli
    corr ispondent i.
     II nuovo considerando n. 18 ha lo scopo di indicare che l'insieme del
    testo rispetta il principio di sussidiarietà.
3.  Gli art icoli
    Articolo 2: Definizioni
    La nuova definizione del contratto tiene conto di un emendamento del
    Parlamento, accettato parzialmente dalla Commissione, al fine di coprire
    alcune caratteristiche di una delle modalità di timesharing più diffuse
    in diversi Stati membri.
    La definizione di bene immobile tiene altresì conto del desiderio del
    Parlamento che la direttiva si applichi non soltanto agli immobili già
    costruiti ma anche a quelli da costruire e per uso unicamente abitativo;
    pertanto, gli immobili destinati ad uffici o ad altri usi vengono esclusi
    dal campo d'applicazione della direttiva. Gli esempi che figuravano nella
    proposta iniziale sono stati soppressi.
    Nella   definizione      di   venditore,   è stato  sostituito il   termine
    proprietario con quello di "titolare" che appare più appropriato per far
    riferimento a un diritto.
    Per quanto attiene alla definizione di acquirente, anche se il contenuto
    è stato conservato, essa è stata modificata allo scopo di migliorare il
    testo dal punto di vista della terminologia tecnica.
    Articolo 3: Obblighi del venditore
    Le    modifiche      apportate    riguardano  soprattutto   la  conseguenza
    dell'inclusione di alcuni emendamenti del Parlamento. Cosi, ad esempio, i
    paragrafi a) e b) rispondono alla preoccupazione espressa dal Parlamento
    che alcuni problemi possano presentarsi all'acquirente per il mancato
    rispetto dei termini previsti da parte del venditore ovvero per la
    mancata esecuzione delle prestazioni previste da parte del venditore.
 ---pagebreak--- Sono    state     abbandonate   le   disposizioni  della   proposta   iniziale
riguardanti le regole di costruzione e l'autorizzazione per occupare il
bene immobile, poiché tali questioni possono essere regolate in maniera
più efficace dalla legislazione nazionale; ne viene fatto solo un breve
cenno nel I'al legato.
 I nuovi paragrafi e) e d) tengono conto di alcuni emendamenti del
Parlamento riguardanti alcuni obblighi il cui rispetto da parte del
venditore deve essere previsto nel contratto.
Art ico lo 4
Come richiesto dal Parlamento, il nuovo testo affronta in maniera più
chiara la questione degli oneri che fanno capo all'acquirente, precisando
che gli oneri relativi ai diritti non venduti devono essere imputati al
venditore.
Articolo 5 (e considerando n. 12)
Le modifiche apportate a tale articolo comportano segnatamente:
a)   che il documento dì informazione già previsto nella proposta iniziale
     deve essere a disposizione di chiunque ne faccia richiesta, invece
     che di ogni compratore potenziale. Si noti che l'allegato della
     proposta modificata non si riferisce più al documento di informazione
     ma al contenuto dei contratto; tuttavia, il documento di informazione
     deve contenere alcuni elementi indicati nell'allegato;
b)   che   le    informazioni   contenute   in tale documento    fanno parte
     integrante del      contratto; tale principio      figurava già    in un
     considerando della proposta iniziale, tuttavia il Parlamento desidera
     includerlo nella parte dispositiva del testo.
     Il paragrafo 2 dell'articolo esclude la possibilità di cambiare le
     informazioni contenute nel documento, tranne nel caso in cui i
     cambiamenti vengano decisi dalle parti o risultino da circostanze
     indipendenti dalla volontà del venditore;
e)   che ogni pubblicità deve indicare non soltanto la possibilità di
     ottenere     il documento informativo, ma anche dove è necessario
     rivolgersi per ottenerlo.
Articolo 6 (e considerando n. 1 3 ) : Elementi minimi del contratto
Come indicato in precedenza, gli elementi minimi che deve contenere il
contratto figurano in un allegato alla proposta modificata.
Articolo 7 (e nuovi considerando n. 14 e 16)
II primo paragrafo stabilisce un termine unico di riflessione come
richiesto     dal . Comitato   economico e sociale e        in considerazione
dell'atteggiamento tenuto dalle delegazioni in occasione delle riunioni
del Consiglio a livello di ministri; in tal senso, la Commissione ha
optato per il termine più lungo previsto nella proposta iniziale, vale a
dire 28 giorni, che è peraltro il termine richiesto dal Comitato
economico e sociale. È stato tenuto conto del fatto che in alcuni Stati
membri le legislazioni e/o le prassi seguite impongono la stipulazione
 ---pagebreak--- di un contratto preliminare che può essere giuridicamente vincolante (ad
esempio,    un   compromesso  di   vendita)   ovvero   alcune    procedure
amministrative,   come nel caso dell'intervento del notaio o della
registrazione fondiaria; in tali casi, il termine inizia a decorrere
dalla firma del contratto preliminare.
Al secondo paragrafo vertente sul modo di esercitare il diritto di
rescissione, è stata sostituita l'esigenza della lettera raccomandata con
una comunicazione scritta spedita in modo da poter essere provata, come
richiesto dal Parlamento.
Per quanto riguarda il terzo paragrafo, viene ripreso un emendamento di
compromesso fra    la Commissione e il Parlamento;       in base a tale
compromesso, é vietata la richiesta da parte del venditore di anticipi di
pagamento prima della scadenza del termine di riflessione; tuttavia, se
le parti sono d'accordo, l'acquirente può versare un acconto prima della
scadenza del termine se l'accordo viene dato espressamente e se non
supera il 5% del prezzo di vendita, comprese le tasse; nel caso in cui
l'anticipo contenga spese di gestione del fascicolo, cioè possibili spese
di notaio e di registrazione, altre spese amministrative, ecc., tali
spese non possono superare I ' 1% del prezzo di vendita e in ogni caso il
venditore deve fornire sufficienti garanzie di rimborso.
Per quanto riguarda il termine di rimborso dell'acquirente da parte del
venditore in caso di rescissione, viene fissato un termine massimo di un
mese a decorrere dalla data di comunicazione della rescissione.
Articolo 8 (e considerando n. 17)
Si tratta di un nuovo articolo riguardante un argomento non previsto
nella proposta iniziale e che è stato incluso in esito ai dibattiti
svoltisi a livello del Consiglio; si tratta del caso di un contratto di
finanziamento legato ad un contratto di acquisto di un diritto di
utilizzazione a tempo parziale di uno o più beni immobili.
Nella fattispecie, l'acquirente deve avere la possibilità di rescindere
il contratto di finanziamento nel caso in cui decida di esercitare il
diritto di rescissione di cui all'articolo 7.
Articolo 9 (e considerando n. 15)
La prima parte del nuovo testo di tale articolo riprende un emendamento
del Parlamento che riunisce in un solo paragrafo i due paragrafi che tale
articolo aveva nella proposta iniziale; l'espressione "è considerata
nulla" è sostituita da un'altra espressione più idonea, allo scopo di
lasciare agli Stati membri    la possibilità di stabilire le eventuali
sanzioni.
Per quanto riguarda il secondo paragrafo, esso sostituisce l'articolo 9
della proposta iniziale giudicato eccessivamente compiicato in occasione
delle discussioni che si sono svolte presso il Consiglio, il Parlamento e
il Comitato economico e sociale. È stato tuttavia mantenuto il principio
fondamentale in base al quale la protezione concessa dalla direttiva al
compratore non può in nessun modo essere aggirata tramite la scelta della
legge di un paese terzo. Si tratta peraltro della formulazione scelta dal
Consiglio nella direttiva 93/13 riguardante le clausole abusive nei
contratti stipulati con i consumatori.
 ---pagebreak--- Art icoli 10, 11, 12 e 13
Le modifiche apportate a tali articoli sono di natura puramente formale e
non determinano cambiamenti sostanziali della proposta iniziale.
 ---pagebreak---                               PARERE DEL PARLAMENTO
Emendamento n. Proposta iniziale          Accettato dal la  Integrato
                                          CommI ss i one   (nuova numera-
                                                             zione)
    1          Titolo                     No
    2          Considerando n. 3          No
    3          Considerando n. 12         No
    4          Considerando n. 14 bis     No
    5          Titolo I                   No
    6          Articolo 1                 No
    7          Art ico lo 2.1             Parzialmente     Art ico lo 2
    48         Articolo 2.2               Parzialmente     Articolo 2
    9          Articolo 2.3               No
    10         Ar t i co Io 2.4           No
    11         Articolo 3.1(a)            Parzialmente     Articolo 3(a)
                                                           e (b)
    12         Articolo 3.1(b)            Parzialmente     Articolo 3(c)
    13         Articolo 3.1(c)            Si               Al legato,
                                                           punti e) e f)
    14         Articolo 3.1(d)            Parzialmente     Articolo 3(d)
    15         Art ico lo 3.2             No
    16         Art ico lo 4               Si               Ar t i co Io 4
    17         Art ico lo 5.1             Parzialmente     Articolo 5.2
    18         Art ico lo 5.2             No
    19         Art ico lo 6               No
    51         Art jco lo 7.1             No
    21         Art ico lo 7.2             Si               Senza oggetto
    22         Art I co lo 7.3            Parzialmente     Articolo 7.2
58 (compro-    Art ico lo 7.4             Si               Art ico lo 7.3
    messo)
 ---pagebreak--- Emendamento n. Proposta    iniziale Accettato dal la  Integrato
                                    Commiss ione      (nuova numera-
                                                       zione)
    24         Art ico lo 7bis      No
    25         Art ico lo 8         SI               Art ico lo 9
    26         Art ico lo 9         No
    27         Articolo 9           SI               Art ico lo 9.2
    28         Art I co lo          No
    29         Art ico lo           No
    30         Art ico lo           No
    31            legato   a)       Parzialmente     Gìi emendament i
                                                     riguardanti l'al-
    32            legato   b)       Si               legato risultano
                                                     senza oggetto
    33            legato   e)       Si               pò i che iI nuovo
                                                     al legato non si
    49           legato    e)       No               riferisce più al
                                                     documento di in-
    34           legato    d
                             >      Si               formazione bensi
                                                     al contratto
    35           legato    e)       Si
    36           legato    f)       Si
    37           legato    9)       Si
    38           legato    h)       Si
    39           legato     i) (J)  Si
    40           legato     I)      Parzialmente
    41           legato    m)       Si
    42           legato    n)       No
    43           legato    o)       Si
    44           legato    P)       Si
 ---pagebreak---                  PROPOSTA IN IZI ALE                       PROPOSTA MODIFICATA
    Proposta di direttiva del Consiglio        Proposta di direttiva del Consiglio
    relativa alla protezione dei compratori    relativa alla protezione degli
    nei contratti di utilizzazione di beni     acquirenti nei contratti di
    immobili in regime di godimento a tempo    acquisizione di un diritto di
    ripartito                                  utilizzazione a tempo parziale di uno
                                               o più beni ImmobiIi
    IL CONSIGLIO DELLE COMUNITÀ EUROPEE,
    visto il Trattato che istituisce   la      Immutato
    Comunità economica europea e,
    segnatamente, l'articolo 100 A,
    vista la proposta della Commissione,
    in cooperazione con il Parlamento
    europeo,
    visto il parere del Comitato economico e
    soc i a Ie,
    1.   considerando che uno dei principali   1.  considerando che uno dei
         obiettivi della Comunità è quello di      p r i ne IpaIi òb i e 111v i della
         ultimare entro li 31 dicembre 1992 il     ComunItà; è^queIlo di|utomatje i\ .
         mercato interno; che è importante         mercato * i n ter no ; che é •; I mpOTt'aritè;
         adottare adeguati provvedimenti per       adottare adeguati provvedimentI
         realizzare il mercato interno             per realizzare il mercato interno
         progressivamente; che il mercato          progressivamente; che iI mercato
         interno consiste in uno spazio senza      interno consiste in uno spazio
         frontiere nell'ambito del quale viene     senza frontiere nell'ambito del
         garantita la libera circolazione dei      quale viene garantita la libera
         beni, delle persone, dei servizi e        circolazione dei beni, delle
         dei capitali;                             persone, dei servizi e dei
                                                   capitali;
(3)
 ---pagebreak--- 2. considerando che il Parlamento             Immutato
   europeo, nella sua risoluzione del 13
   ottobre 1988 sulla necessità di
   colmare le lacune giuridiche nel
   settore della multiproprietà, chiede
   alla Commissione di presentare una
   proposta di direttiva
   sull'armonizzazione delle
    legislazioni nazionali in materia di
   multiproprietà*1); e, nella sua
   risoluzione dell'11 giugno 1991 su
   una politica comunitaria del
   turismo*2^, ritiene che la
   Commissione dovrebbe presentare
   urgentemente una direttiva di
   portata generale sulla
   multiproprietà;
3. considerando che nel Piano di Azioni       3.   Immutato
   Comunitarie in favore del
   Turismo^3) figura fra gli
   orientamenti del la Commissione,
   volti a migliorare la protezione del
   turista in qualità di consumatore,
   "l'elaborazione di una proposta
   relativa a certe transazioni
   immobiliari transfrontaliere
   (multiproprietà)";
4. considerando che il regime dei            4.   considerando che I'acquisizione
   contratti di utilizzazione di un               di un diritto di utilizzazione a
   bene immobile in regime di godimento           tempo parziale di uno o più beni
   a tempo ripartito riveste un                   immob11i riveste un carattere
   carattere ampiamente                           ampiamente transfrontaliero per
   transfrontaliero per l'ubicazione              l'ubicazione geografica
   geografica dell'offerta e della                dell'offerta e della domanda
   domanda nella maggior parte dei casi           nella maggior parte dei casi e
   ed ha, conseguentemente,                       ha, conseguentemente,
   un'incidenza sulla libera                      un'incidenza sulla libera
   circolazione delle persone, dei                circolazione dei le persone, dei
   servizi e dei capitali;                        servizi e dei capitali;
      (1) G.U. n. C 290 del 14.11.88, pag. 148
      (2) Risoluzione A3-155/91, punto 9 (documento PE 152.802, pag. 54)
      (3) C0M(91) 97 def., pag. 20
                                            10
 ---pagebreak--- 5. considerando che se la maggiora parte   5. considerando che se la maggior
   degli Stati membri non dispone ancora      parte degli Stati membri non
   di una legislazione specifica in           dispone ancora di una legislazione
   materia di contratti di utilizzazione      specifica in materia di contratti
   di un bene immobile in regime di           vertenti su II'acqu i s i z i one d i un
   godimento a tempo ripartito, alcuni        diritto di utilizzazione a tempo
   altri per contro, ritenendo che le         parziale di uno o più beni
   regole del diritto comune applicabili      immobili, alcuni altri, per
   a tale tipo di transazioni non             contro, ritenendo che le regole
   garantivano la necessaria chiarezza        del diritto comune applicabili a
   giuridica né un adeguato livello di        tale tipo di transazioni non
   protezione del consumatore, si sono        garantivano la necessaria
   dotati di una legislazione specifica       chiarezza giuridica né un adeguato
   in tale mater ia;                          livello di protezione del
                                              consumatore, si sono dotati di una
                                              legislazione specifica in tale
                                              mater ia-,
   considerando che l'applicazione delle      Immutato
   regole di diritto comune, in alcuni
   Stati membri, e di una legislazione
   specifica, ma comportante regole non
   simili, in altri Stati membri,
   determina disparità che possono
   ostacolare l'ordinato sviluppo di
   tale settore di attività economica;
   che tale situazione può quindi
   pregiudicare il buon funzionamento
   del mercato interno;
7. considerando che è opportuno in tale    7.  Immutato
   ottica, e al fine di garantire un
   elevato livello di protezione dei
   consumator i, prevedere una base
   comune di disposizioni specifiche per
   tale tipo di transazioni, applicabili
   ovunque all'interno della Comunità;
   considerando che i concetti giuridici      considerando che i concetti
   applicati nel diritto nazionale            giuridici applicati nel diritto
   all'utilizzazione di beni immobili in      nazionale all'acquisizione di un
   regime di godimento a tempo ripartito      diritto di utilizzazione a tempo
   variano in maniera considerevole da        parziale di uno o più beni
   un paese al I'aItro;                       immobiIi variano in maniera
                                              considerevole da uno Stato membro
                                              all'aitro;
                                         11
 ---pagebreak---     considerando che è tuttavia                  considerando che è tuttavia
    sufficiente armonizzare le regole            sufficiente armonizzare le regole
    riguardanti le transazioni                   riguardanti gli asoett i
    contrattuali relative                        contrattuali delle transazione
    all'utilizzazione di un bene immobile        relative al I'acquisizione di un
     in regime di godimento a tempo              diritto di utilizzazione a tempo
    ripartito, derivando il diritto              parziale di uno o più beni
    applicabile ad ogni caso specifico            i mmob ili, derivando il diritto
    esclusivamente dalla "lex rei sitae";        applicabile al bene immobile
                                                 esclusivamente dalla "lex rei
                                                 sitae";
10. considerando che per stabilire norme     10. Immutato
    efficaci di protezione dei compratori
     in tale settore è opportuno precisare
    gli obblighi minimi a carico dei
    venditori nei confronti dei
    comprator i;
11. considerando che è opportuno non         11. considerando che é opportuno non
     limitare la libertà degli Stati             limitare la libertà degli Stati
    membri di emanare, nella legislazione        membri di emanare provvedimenti
    interna, provvedimenti volti a               volti ad assicurare l'adempimento
    fissare garanzie per il mantenimento         degli obblighi del venditore;
    degli obblighi del venditore;
12. considerando che é opportuno evitare     12. considerando che é opportuno
    indicazioni incomplete, ovvero che           evitare indicazioni incomplete,
    possano indurre in errore, nelle             ovvero che possano indurre in
    informazioni riguardanti in maniera          errore, nelle informazioni
    specifica la vendita di diritti di           riguardanti in maniera specifica
    godimento a tempo ripartito dì beni          la vendita di diritti d i
    immobili; che tali informazioni              utilizzazione a tempo parziale di
    devono essere integrate da un                uno o più beni immobili: che tali
    documento complementare che il               informazioni devono essere
    compratore deve dichiarare di aver           integrate da un documento
    ricevuto al momento della firma del          complementare che deve essere a
    contratto; che tale documento                disposizione di chiunque ne faccia
    complementare dev'essere redatto in          richiesta; che le informazioni
    una lingua conosciuta dal compratore;        contenute in taie documento
    che gli elementi d'informazione              complementare devono far parte del
    contenuti in tale documento                  contratto di acquisizione di un
    complementare devono far parte del           diritto di utilizzazione a tempo
    contratto di utilizzazione di beni           parziale di uno o più beni
    immobili in regime di godimento a            immobili ;
    tempo r ipart ito;
                                           12
 ---pagebreak--- 13. considerando che per offrire al         13. considerando che per offrire
    compratore la possibilità di valutare       all'acquirente compratore la
    meglio gli obblighi derivanti dai           possibilità di valutare meglio gli
    contratti conclusi ed I diritti             obblighi derivanti dai contratti
    relativi, è opportuno concedergli un        conclusi e i diritti relativi, è
    diritto di rescissione per un periodo       opportuno concedergli un termine
    che tenga conto del fatto che il bene       entro il quale egli possa
     immobile è spesso situato in uno           rescindere il contratto, che tenga
    Stato diverso da quello del                 conto del fatto che il bene
    compratore ed é sottoposto ad una            immobile é spesso situato in uno
    legislazione straniera; che è               Stato diverso da quello
    necessario prevedere che il                 dell'acquirente ed é sottoposto ad
    compratore sia informato in forma           una legislazione straniera;
    scritta in ordine a tale termine di
    rescissione.
                                            14. considerando che per garantire al
                                                compratore un elevato livello di
                                                protezione e date le
                                                caratteristiche particolari dei
                                                sistemi di utilizzazione a tempo
                                                parziale di beni immobili, il
                                                contratto di acquisizione di un
                                                diritto di utilizzazione a tempo
                                                parziale di uno o più beni
                                                immobili deve contenere alcuni
                                                elementi minimi ed essere redatto
                                                in una lingua che l'acquirente
                                                dichiari di conoscere:
14. considerando che è opportuno            15. considerando che esiste in alcuni
    completare la protezione del                casi il rischio di privare il
    compratore a livello del diritto            consumatore della protezione
    internazionale privato, visto il            concessa dalla presente direttiva,
    carattere molto spesso                      designando II diritto di un paese
    transfrontaliere dei contratti di           terzo come diritto applicabile al
    utilizzazione di un bene immobile in        contratto: che conseguentemente è
    regime di godimento a tempo                 opportuno prevedere nella presente
    ripartito;                                  direttiva disposizioni miranti ad
                                                evitare tale rischio;
                                          13
 ---pagebreak--- 15. considerando che è opportuno non          16. considerando che la r i eh iesta. da
    ostacolare il mantenimento o                  parte del vend i tore, di anticipi
    l'adozione da parte degli Stati               di pagamento prima della se a de n za
    membri delle disposizioni volte a             del termine entro il quale
    garantire una maggiore tutela dei              l'acquirente può rescindere iI
    compratori in materia di contratti d i        contratto, può costituire un
    utilizzazione di beni immobili in             rischio di insicurezza fi n a n z i ar i a
    regime di godimento a tempo                   per l'acquirente-, che é op pò r tu no
    r ipart i to,                                 eliminare tale rischio vietando
                                                  gli anticipi prima della scadenza
                                                  del predetto termine; che tale
                                                  divieto non impedisce alle parti
                                                  di mettersi d'accordo sui
                                                  versamento di un antic j pò __p r jm a
                                                  della scadenza del termine; ma è
                                                  opportuno, per garantire al
                                                  massimo la sicurezza finanziari a
                                                  de II'acqui rente. f issare un limite
                                                  agli anticipi, nonché assicurare
                                                   il rimborso all'acquirente in caso
                                                  di rescissione del contratto;
                                             17. considerando che in caso di
                                                  rescissione di un contratto di
                                                  acquisizione di un diritto di
                                                  utilizzazione a tempo parziale di
                                                  uno o più beni immobili il cui
                                                  prezzo sia interamente o
                                                  parzialmente coperto da un
                                                  finanziamento concesso
                                                  all'acquirente, quest'ultimo deve
                                                  comunque avere la possibilità di
                                                  rescindere anche il contratto di
                                                  f inanz iamento;
                                             18. considerando infine che
                                                  l'obiettivo della presente
                                                  direttiva é la creazione di una
                                                  base di regole comuni tale da
                                                  assicurare la certezza giuridica
                                                  ed economica degli acquirenti in
                                                  un settore in cui questi si
                                                  trovano in una posizione di
                                                  inferiorità rispetto alle altre
                                                  parti coinvolte; che la presente
                                                  direttiva consentirà di stabilire
                                                  un equilibrio fra le parti
                                                  coinvolte, necessario per il buon
                                                  funz i o n a m e n t o d e I mercato; che le
                                                  divergenze fra legislazioni
                                                  naz ionaI i . i Ljmj t i ter ri tor iaIi
                                                  di tali leg islazioni ed iI
                                                  carattere marcatamente
                                                  transfrontaIiero del mercato non
                                                  consentono una protezione elevata
                                                  degI i acqu i renti se non a Iive I lo
                                                  comun i tarip; che, in
                                                  considerazione del la competenza
                                                  Mj^art ita de II a Comunità e degli
                                                  stat i membr i in materia, la
                                           14
 ---pagebreak---    protezione degli acguirenti. ajje
   condizioni stabilite dalle
   presente direttiva, à necessaria
   per sostenere e completare la
   politica condotta dagli stati
   membri a livello nazionale; che lo
   strumento appropriato per
   conseguire l'obiettivo perseguito
   é una direttiva; che le
   disposizioni della presente
   direttiva sono pertanto conformi
   al principio di sussidiarietà.
15
 ---pagebreak---                 PROPOSTA   INIZIALE                          PROPOSTA MOD I F ICATA
HA ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA:                HA ADOTTATO LA PRESENTE DIRETTIVA:
                  ArtIcolo prImo                                Art icolo pr imo
La presente direttiva ha per oggetto il           "La presente direttiva ha per oggetto
r a w i e i namento de I I e di spos i z i on i    il ravvicinamento delle disposizioni
legislative, regolamentari e                       legislative, regolamentari e
amministrative degli Stati membri                 amministrative degli Stati membri
relative alla protezione dei compratori           relative alla protezione degli
nei contratti di utilizzazione di beni            acquirenti nei contratti riguardanti
immobili in regime di godimento a tempo            l'acquisizione di un diritto di
r ipartito.                                       utilizzazione a tempo parziale di uno
                                                  o p i ù ben i i mmob ili."
                    ArtIcolo 2                                     Art icolo 2
Ai fini della presente direttiva, si              "Ai fini della presente direttiva, si
intende per:                                       intende per:
      "Contratto di utilizzazione di un           "Contratto di acquisizione di un
      bene immobile in regime di godimento        diritto di utilizzazione a tempo
     a tempo ripartito", in appresso              parziale di uno o più beni immobili,
     denominato "contratto timeshare",            in appresso denominato "contratto",
     ogni contratto con cui un venditore          ogni contratto con cui un venditore
      trasferisce o s'impegna a trasferire        trasferisce o s'impegna a trasferire
     ad un compratore, a fronte del               ad un acquirente, a fronte del
     pagamento di un prezzo determinato,          pagamento di un prezzo determinato, un
     un diritto reale immobiliare ovvero          diritto presentante caratter ist iche di
     ogni altro diritto vertente                  obbligazione o caratteristiche di
     sull'utilizzazione di un bene                diritto reale, concesso per una durata
      immobile in un certo periodo               minima di tre anni e riguardante
     dell'anno, che non può essere                l'utilizzazione di uno o più beni
      inferiore ad una settimana, e ciò per       immobili in un periodo determinato
     un numero minimo di tre anni;                del l'anno:
      "Bene immobile", ogni immobile o                 "Bene immobile", ogni immobile o
     parte di immobile oggetto del                     parte di immobile costruito o da
     contratto timeshare, quali                        costruire, ad uso abitativo, che
     segnatamente una casa, un                         costituisce l'oggetto del la
     appartamento, una casa unitami I lare,            transazione;
     un miniappartamento, ecc.;
      "Venditore", ogni persona fisica o               "Venditore", ogni persona fisica o
     giuridica che, nelle transazioni                  giuridica che, nelle transazioni
     oggetto della presente direttiva e                oggetto della presente direttiva e
     nel quadro della sua attività                     nel quadro della sua attività
     professionale, trasferisce o                      professionale, trasferisce o
     s'impegna a trasferire a un                       s'impegna a trasferire il di r i tto
                                                       oggetto del contratto, essendo
                                                       titolare di tale diritto o
                                                16
 ---pagebreak---     compratore un diritto reale              essendo in possesso di un mandato   in
     immobiliare ovvero ogni altro diritto   tal senso da parte del t ito lare-.
    di utilizzazione di un bene immobile,
    essendo egli stesso proprietario del
    bene immobile cui tale diritto si
    riferisce ovvero essendo in possesso
    di un'autorizzazione in tal senso da
    parte del proprietario;
    "Compratore", ogni persona fisica o          "Acquirente", ogni persona fisica
    giuridica, con o senza scopo di              che intervenendo nel le transazioni
    lucro, che, nelle transazioni oggetto        oggetto della presente direttiva,
    della presente direttiva, agisce in          per scopi di cui si può ritenere
    qualità di consumatore, segnatamente         che non rientrino nel quadro della
    per scopi di cui si può ritenere che         sua attività professionale, si
    non rientrino nel quadro della sua           veda trasferire il diritto oggetto
    attività professionale.                      del contratto.
                 Art icolo 3                                Articolo 3
Gli Stati membri prevedono nelle             "Gli Stati membri prevedono nel le
rispettive legislazioni che nel contratto   rispettive legislazioni che iI
timeshare venga stipulato che il            venditore garantisca nel contratto
venditore garantisce in modo particolare:   segnatamente:
(a) che il bene immobile, nonché gli         (a) che se il bene Immobile deve
    impianti annessi, sono stati                 essere costruito, i lavori vengano
    costruiti a regola d'arte e a                effettuati nei termini previsti:
    condizione tali da ottenere dalle
    autorità competenti dello Stato in      (b) che vengano concesse garanzle
    cui l'immobile si trova o sarà               sufficienti per porre riparo al
    situato, l'autorizzazione necessaria,        danno che potrebbe subire
    secondo la legislazione nazionale, al        l'acquirente in caso di ritardo,
    fine di poter effettivamente occupare        di esecuzione difettosa o di
    l'immobile di cui trattasi;                  mancata esecuzione delle
                                                 prestazioni previste da parte del
                                                 venditore:
(b) il trasferimento al compratore, a       e)   che il trasferimento
    fronte del pagamento del prezzo              ai l'acquirente, a fronte del
    stipulato nel contratto timeshare,           pagamento del prezzo stabilito,
    del diritto reale o di ogni altro            del diritto oggetto del contratto
    diritto di utilizzazione del bene            avvenga simultaneamente e libero
    immobile, libero da ogni vincolo o           da ogni vincolo, ad eccezione dei
    soltanto con i vincoli indicati nel          vincoli indicati nel contratto,
    contratto timeshare;                         con li diritto di disporre
                                                 liberamente dei beni o delle quote
                                                 previste da quest'ultimo:
                                           17
 ---pagebreak--- (c) se del caso, il diritto per il         Soppresso
    compratore di fruire, oltre che dei
    servizi comuni quali l'illuminazione,
    la pulizia dei locali, il ritiro dei
    rifiuti, ecc., anche delle
    installazioni particolari quali
    piscine, campi da tennis, campi da
    golf, saune, ecc. esistenti al
    momento della firma del contratto
    timeshare ovvero in futuro alle
    condizioni stipulate nel contratto
    timeshare o altrimenti previste dal
    venditore;
(d) il diritto dei compratore di           d)  Se del caso, il diritto per
    partecipare al processo di adozione         I'acquirente di partecipare in
    di decisioni riguardanti                   maniera adeguata al processo di
    l'amministrazione del regime di            adozione di decisioni riguardanti
    godimento a tempo ripartito ed alla         l'amministrazione e la
    gestione e alla manutenzione del bene      manutenzione del bene immobile.
    immobile sul quale il compratore           L'acquirente può delegare tale
    vanta un diritto di godimento a tempo      diritto di partecipazione purché
    ripartito, li compratore può delegare      ciò avvenga tramite un atto
    tale diritto purché ciò avvenga            separato e successivo alla firma
    tramite un atto separato e successivo      del contratto; tale delega rimane
    alia firma del contratto timeshare;        revocabile in ogni momento.
    tale delega rimane revocabile in ogni
    momento.
2.  Gli Stati membri prevedono nel le      Soppresso
    rispettive legislazioni misure
    adeguate affinché il venditore offra
    garanzie sufficienti per quanto
    riguarda, se del caso:
       la'corretta ultimazione della       Soppresso
       costruzione del bene immobile;
                                          18
 ---pagebreak---         il rimborso di ogni anticipo di    Soppresso
        pagamento in caso di non
       ultimazione del bene immobile
       ovvero in caso di esercizio del
        diritto di rescissione ai sensi
       dell'articolo 7 della presente
       direttiva, senza pregiudizio per
        le modalità indicate al paragrafo
        4 di quest'ult imo.
                 Art icoio 4                                Art icolo 4
Gli Stati membri prevedono nelle            "Gli Stati membri prevedono nel le
rispettive legislazioni:                    rispettive legislazioni le basi di
                                           caI co Io appIi cab ili alla suddivisione
1.  I provvedimenti volti a definire i     degli oneri comuni e legati
    diritti e gli obblighi del compratore  al l'occupazione fra i var i acquirent i
    nei confronti delia manutenzione e      in corrispondenza della loro parte del
    della gestione del bene immobile sul   diritto di utilizzazione; se del caso,
    quale il compratore dispone di un       la quota-parte deal I oner i che spetta
    diritto di godimento a tempo           per ciascuna categoria d'oneri ad ogni
    ripartito; tali provvedimenti devono   acquirente, deve essere fissata
    concordare con iI punto (m)            separatamente. Gi i oner i rei at ivi ai
    del l'al legato;                       diritti di utilizzazione non venduti
                                           non devono essere suddivisi fra gii
                                           acquirenti che abbiano già firmato un
                                            impegno, bensi devono essere imputati
                                           ai venditore".
2.  Le basi secondo le quali viene
    prevista la suddivisione degli oneri,
    comuni e relativi all'occupazione, in
    termini annuali, ai quali il
    compratore è tenuto a partecipare;
    tali basi fissano in maniera chiara e
    netta, in concordanza con gli
    elementi di cui al punto (j)
    dell'allegato, la quota-parte che
    spetta per ciascuna categoria d'oneri
    ad ogni compratore, in funzione della
    posizione e della categoria del bene
    immobile al quale si riferisce il
    diritto di godimento, nonché in
    relazione al periodo di godimento ed
    alla sua durata.
                                          19
 ---pagebreak---                 Art icolo 5                                Art icolo 5
1. Gli Stati membri prevedono nelle           "Gli Stati membri prevedono nel le
   rispettive legislazioni provvedimenti      rispettive legislazioni
    idonei affinché il venditore sia          provvedimenti idonei affinché il
   tenuto a mettere a disposizione di         venditore sia tenuto a mettere a
   ogni compratore potenziale un              d i spos i z ione d i eh i unque ne faceia
   documento che informi in maniera non       r ichiesta un documento
   equivoca, dettagliata e completa            informat ivo. Tale documento, oltre
   almeno sui punti indicati in               ad una descrizione generale deI
   al legato;                                 bene oggetto del contratto, deve
                                              fornire almeno informazioni
    Il documento al quale viene fatto         concise e precise sugli elementi
   riferimento al paragrafo precedente         indicati ai punti a ) , e ) , d ) . f ) .
   deve essere redatto in una lingua che      g) e k) dell'allegato, nonché
   il compratore dichiara di conoscere.        indicazioni circa il modo di
                                              ottenere informazioni
                                              compiementar i.
                                           2. Gli Stati membri prevedono nelle
                                              rispettive legislazioni che le
                                              informazioni contenute nel
                                              documento di cui al paragrafo 1
                                              debbano far parte integrante del
                                              contratto:
                                              salvo accordo espresso fra le
                                              parti, i cambiamenti apportati a
                                              tali informazioni sono ammissibili
                                              soltanto se determinati da
                                              circostanze indipendenti dalla
                                              volontà del venditore. I
                                              cambiamenti apportati a tali
                                              informazioni devono essere portati
                                              a conoscenza dell'acquirente prima
                                              della conclusione del contratto,
                                              li contratto deve indicare
                                              espressamente tali cambiamenti.
2. Ogni altra forma di pubblicità deve        Ogni pubblicità relativa al bene
   indicare la possibilità di ottenere        immobile di cui si tratta deve
   tramite il documento di cui al             indicare la possibilità di
   paragrafo 1 del presente articolo.         ottenere iI documento di cui al
                                              paragrafo 1. nonché il luogo ove
                                              rivolgersi per ottenerlo".
                                         20
 ---pagebreak---                  Art icolo 6                             Art icolo 6
Gli Stati membri prevedono nelle             "Gli Stati membri prevedono che il
rispettive legislazioni che il contratto     contratto, che deve essere
timeshare, che dev'essere necessariamente    necessariamente stipulato in forma
stipulato in forma scritta, contenga         scritta, debba contenere almeno
almeno i seguenti elementi:                  gli elementi indicat i
                                             nel l'al legato.
(a) la descrizione dettagliata e non
    equivoca del bene immobile sul quale     II contratto deve essere redatto
    un diritto di godimento a tempo          in una lingua che l'acquir en t e
    ripartito viene trasferito al            dichiari di conoscere".
    compratore. Tale descrizione deve
    concordare con l'informazione di cui
    al punto (a) dell'allegato;
(b) il tipo preciso di diritto di
    godimento a tempo ripartito che viene
    trasferito al compratore. Tale tipo
    di diritto deve figurare
    necessariamente fra quelli indicati
    al punto (d) dell'allegato;
(e) il periodo con la data, indicati in
    lettere, in cui il compratore può
    esercitare il proprio diritto di
    godimento a tempo ripartito. Tali
    elementi devono concordare con
    l'informazione di cui al punto (f)
    del l'al legato;
(d) il riferimento espresso agli altri
    elementi indicati in allegato;
(e) la data, in lettere, della firma del
    contratto;
(f) la dichiarazione del compratore di
    aver ricevuto e compreso il documento
    al quale fa riferimento l'articolo 5,
    nei termini previsti dal paragrafo 2
    di detto art icolo.
                                          21
 ---pagebreak---                 Art icolo 7                               Art icolo 7
Gli Stati membri prevedono nelle            Gli Stati membri prevedono ne II e
rispettive legislazioni:                    rispettive legislaz i on i che :
1.  L'obbligo per il venditore di           1•  Il contratto divenga definitivo, a
    informare iI compratore in forma            meno che l'acquirente non abbia
    scritta, in occasione della firma del       esercitato il suo diritto di
    contratto, che quest'ultimo diventerà       rescissione entro un termine di
    vincolante a tutti gli effetti in           almeno 28 giorni di calendario a
    mancanza di rescissione da parte del        decorrere dal momento della firma
    compratore entro un determinato             del contratto ovvero, in caso di
    termine:                                    conclusione di un contratto
                                                preliminare giuridicamente
    -  di almeno 14 giorni di calendario        vincolante, a decorrere dalla
       a decorrere dal momento della            firma di guest'ultimo;
       firma del contratto, ovvero
    -  di almeno 28 giorni di calendario
       a decorrere dal momento della
       firma del contratto, se il diritto
       di godimento a tempo ripartito può
       essere esercitato in uno Stato
       diverso da quello in cui è
       domiciliato il compratore.
2.  Che l'informazione alla quale fa
    riferimento il paragrafo precedente
    sia contenuta nel contratto in
    maniera non equivoca, chiaramente
    leggibile e scritta almeno con gli
    stessi caratteri utilizzati per ii
    resto del contratto immediatamente
    prima delie firme delle parti.
                                          22
 ---pagebreak--- 3. Che il diritto di rescissione            Per esercitare tale dir it to di
   previsto dal paragrafo 1 del presente    rescissione, l'acquirente invia
   articolo sia esercitato dal              una comunicazione scritta alla
   compratore indirizzando una notifica     persona il cui nominativo e il cui
   alla persona il cui nome e il cui        indirizzo devono figurare, a tale
   indirizzo figurano a tal proposito       f ine, nel contratto. Per quanto
   nel contratto. Per quanto riguarda       riguarda l'osservanza del termine,
   l'osservanza del termine, sarà           sarà sufficiente che la
   sufficiente che la notifica venga        comunicazione venga spedita in un
   spedita a mezzo lettera raccomandata     modo che possa essere
   prima della scadenza del termine         materialmente provato, prima della
   previsto.                                scadenza del termine previsto;
4. Provvedimenti volti a:                   É vietato al venditore esigere
                                            anticipi di pagamento
   (a)   determinare le condizioni in       dall'acquirente prima della
         presenza delle quali, se il        scadenza del termine di cui al
         compratore esercita il diritto     paragrafo 1. Tuttavia, le parti
         dì rescissione previsto dal        possono accordarsi sul versamento
         paragrafo 1 del presente           di un acconto se l'accordo viene
         artìcolo, il conto delle somme     manifestato espressamente e se
         eventualmente rimborsabili         l'acconto non supera il 5% dei
         venga stabilito in modo da         prezzo di vendita, tasse incluse;
         evitare che il rimborso            nella misura in cui tale acconto
         determini un arricchimento non     comporti spese di gestione del
         giustificato di una delle          fascicolo, queste ultime potranno
         parti ;                            ammontare al massimo all' 1% del
                                            prezzo di vendita e dovranno
   (b)   fissare il termine di rimborso.    essere Indicate separatamente nel
                                            contratto. Per quanto riguarda un
                                            eventuale anticipo di pagamento,
                                            il venditore dovrà fornire
                                            assicurazioni sufficienti per li
                                            rimborso. Qualora l'acquirente^
                                            nelle forme ed entro il termine
                                            previsto, eserciti il suo diritto
                                            di rescissione, l'anticipo di
                                            pagamento, se del caso diminuito
                                            delle spese di gestione dei
                                            fascicolo, dovrà essere rimborsato
                                            entro e non oltre un mese a
                                            decorrere dal la data di
                                            comunicazione della rescissione".
                                         23
 ---pagebreak---                                                           Art icolo 8
                                          "Gli Stati membri prevedono ne I le
                                          rispettive legislazioni che :
                                          a)  se il prezzo viene interamente o
                                              parzialmente coperto da un
                                              finanziamento concesso dal
                                              venditore, ovvero
                                          b)  se il prezzo viene interamente o
                                              parzialmente coperto da un
                                              finanziamento concesso
                                              all'acquirente da un terzo sulla
                                              base di un accordo stipulato fra
                                              il terzo e il venditore,
                                              l'acquirente deve avere la
                                              possibilità di rescindere il
                                              contratto di finanziamento qualora
                                              eserciti il diritto di rescissione
                                              previsto dall'articolo 7;
                                              l'acquirente deve in tal caso
                                              rescindere il contratto di
                                              finanziamento entro la scadenza
                                              del termine previsto dal paragrafo
                                              1 di tale articolo. Le modalità di
                                              esercizio della rescissione del
                                              contratto di finanziamento vengono
                                              stabilite dagli Stati membri.
               Articolo 8                                 Art icolo 9
1. è considerata nulla ogni clausola in   1.  "Gli Stati membri prevedono nei le
   forza della quale il compratore            rispettive legislazioni che le
   rinunci ai benefici dei diritti            clausole in base alle quali.
   previsti dalla presente direttiva.         i'acouirente rinuncia ai benefici
                                              dei diritti previsti dalla
2. Ê considerata nulla ogni clausola in       presente direttiva ovvero il
   forza della quale il venditore venga       venditore viene esonerato dalle
   esonerato dalle responsabilità             responsabilità derivanti dalla
   derivanti dalla presente direttiva.        presente direttiva, non vincolano
                                              l'acquirente, nelle condizioni
                                              fissate dai rispettivi diritti
                                              naz ionali"
                                          2
                                           -  "Gli Stati membri adottano i
                                              provvedimenti necessari affinché
                                              l'acquirente non venga privato
                                              della protezione concessagli dalla
                                              presente direttiva in caso di
                                              scelta del diritto di un paese
                                              terzo come diritto applicabile al
                                              contratto".
                                        24
 ---pagebreak---                  Art icolo 9                Soppresso
Nonostante la scelta della legge
effettuata dalle parti contraenti o
l'applicazione dei criteri oggettivi di
diritto internazionale privato per la
determinazione della legge competente, il
compratore non può essere privato della
protezione che gli è garantita dalle
disposizioni delia presente direttiva:
a)  se iI bene immobile oggetto del
    contratto timeshare è situato in uno
    Stato membro o
b)  se iI compratore ha la sua residenza
    abituale in uno Stato membro e
    (I)        se la conclusione del
               contratto è stata preceduta
               in tale paese da una
               proposta speciale o da una
               pubblicità, e se il
               compratore ha svolto in
               tale Stato gì I atti
               necessari per la
               conclusione del contratto,
          ovvero
    (II)  se il vend itore o 11 suo
          rappresentante ha ricevuto
           l'ordinativo di acquisto da
          parte del compratore in tale
          paese
          ovvero
    (Ili) se il compratore si é recato da
          tale paese in un paese
          straniero e ivi ha trasmesso
           l'ordinativo di acquisto, a
          condizione che il viaggio sia
          stato organizzato dal venditore
          allo scopo di invogliare il
          compratore a concludere un
          contratto timeshare.
                                           25
 ---pagebreak---                 Art icolo 10                                  Art icolo 10
Gli Stati membri prevedono nelle loro        "Gli Stati membri prevedono nelle loro
 legislazioni le conseguenze della mancata    legislazioni le conseguenze del
osservanza delle disposizioni della          mancato rispetto de 11e di spos i z i on i
presente direttiva.                          della presente direttiva".
                Articolo 11                                   Articolo 11
La presente direttiva non ostacola gli       Gli Stati membri possono adottare o
Stati membri nell'adozione o nel             mantenere, nei settore oggetto della
mantenimento di disposizioni ancor più       presente direttiva, disposizioni più
favorevoli in materia di tutela del          r i g i de. compa11b11i con iI t r at tato.
compratore nel settore da essa               per assicurare all'acquirente un
disciplinato, senza pregiudizio per i         livello di protezione più elevato.
loro obblighi derivanti dai Trattato CEE
                Articolo 12                                   Articolo 12
Gli Stati membri pongono in vigore le              Gli Stati membri adottano le
disposizioni legislative, regolamentari o          disposizioni legislative,
amministrative necessarie per conformarsi          regolamentari e amministrative
alla presente direttiva entro il 31                necessarie per conformarsi alla
dicembre 1994. Gli Stati membri ne                 presente direttiva entro e non
informano immediatamente la Commissione.           oltre il 31 dicembre 1^95. Gli
Allorché gii Stati membri adottano tali            Stati membri ne informano
disposizioni, queste ultime devono                 immediatamente la Commissione.
contenere un riferimento alla presente
direttiva ovvero essere accompagnate da            Allorché gli Stati membri adottano
un siffatto riferimento in occasione               tali disposizioni, queste ultime
della pubblicazione ufficiale. Le                  devono contenere un riferimento
modalità di tale riferimento vengono               alla presente direttiva ovvero
decise dagli Stati membri.                         essere accompagnate da un siffatto
                                                   riferimento in occasione della
                                                   loro pubblicazione ufficiale. Le
                                                   modalità di tale riferimento
                                                   vengono decise dagli Stati membri.
                                                   Gli Stati membri comunicano alla
                                                   Commissione il testo delle
                                                   disposizioni essenziali di diritto
                                                   interno che essi adottano nel
                                                   settore regolato dalla presente
                                                   dirett iva.
                                           26
 ---pagebreak---                Art icolo 13                              Articolo 13
Gli Stati membri sono destinatari della    Gli Stati membri sono destinatari
presente direttiva.                        della presente direttiva.
                                        27
 ---pagebreak---                   ALLEGATO                                   ALLEGATO
             PROPOSTA INIZIALE                         PROPOSTA MODIFICATA
Elementi minimi che deve contenere il       Elementi minimi che deve contenere il
documento al quale fanno riferimento        contratto previsto dall'articolo 6
l'articolo 5, paragrafo 1, e l'articolo 6
(d)
a)  La descrizione del bene immobile sul    a)   l'identità e il domicilio delle
    quale esistono ovvero esisteranno           parti, con indicazione precisa
    diritti di godimento a tempo                della condizione giuridica del
    ripartito, con precisazione della           venditore ai momento della
    posizione geografica; l'indicazione         conclusione del contratto, nonché,
    se si tratti di beni immobili già           se del caso, dell'identità e del
    costruiti, in costruzione o da              domicilio del proprietario del
    costruire e, in ogni caso, che              bene i mmob ile;
     l'immobile è stato costruito o verrà
    costruito a regola d'arte a
    condizione di ottenere dalle autorità
    dello Stato in cui è o sarà situato,
    l'autorizzazione necessaria, secondo
    la legislazione nazionale, al fine di
    poter effettivamente occupare
    l'immobile di cui si tratta.
b)  la natura del titolo del venditore in   b)  la natura precisa del diritto
    relazione alla proprietà in cui il          oggetto del contratto-.
    bene immobile é o sarà situato; i
    vincoli di ogni tipo cui l'immobile é
    sottoposto (ipoteche, servitù, ecc.);
    se sono stati concessi al venditore i
    permessi necessari (di costruzione,
    di allacciamento alle reti
    telefoniche, elettriche, idriche,
    gas, TV, ecc.);
e)  la struttura giuridica precisa del     e)   allorché il bene oggetto del
    regime di godimento a tempo ripartito       contratto é determinato, una
    e la sua durata;                            descrizione precisa del bene e
                                                della sua ubicazione;
                                          28
 ---pagebreak--- d)  l'indicazione della natura giuridica   d)  nel caso in cui __i I bene immo b i le
   del diritto di godimento a tempo            sia in costruzione:
   ripartito, con la relativa durata,
   offerto dal venditore; il numero di         1)   lo stato di avanzamento dei
   beni immobili costruiti, in                      lavori della costruzione:
   costruzione o da costruire; i mobili        2)   una previsione della data di
   e gli utensili facenti parte di                  ultimazione dei lavori:
   ciascun bene immobile;                      3)   se si tratta di un bene
                                                    immobile determinato, il
                                                    numero del permesso di
                                                    costruzione e il nome e
                                                    l'indirizzo completo della
                                                    ovvero delle autorità
                                                    competenti in materia:
                                               4)   lo stato di avanzamento dei
                                                    lavori relativamente ai
                                                    servizi comuni che rendono il
                                                    bene immobile utilizzabile
                                                    (allacciamenti alle reti del
                                                    gas, dell'elettr icità.
                                                    dell'acqua, del telefono):
                                               5)   le garanzie alle quali fa
                                                    riferimento l'articolo 3
                                                    paragrafo b ) :
e) il numero complessivo di diritti di     e)  i servizi comuni (illuminazione,
   godimento a tempo ripartito esistenti       acqua, manutenzione, ritiro delle
   su ogni bene immobile;                      immondizie) ai quali l'acquirente
                                               ha oppure avrà accesso e a quali
                                               condizioni :
f) la descrizione chiara e precisa dei     f)  le installazioni sportive e per il
   periodi di occupazione fissi e              tempo libero alle quali
   variabili, precisando nel contempo i        l'acquirente ha o avrà
   meccanismi di determinazione dei            eventualmente accesso e. se del
   per iodi ;                                  caso, a quali condizioni:
g) la data prevista in cui il compratore       l'indicazione precisa del periodo,
   potrà occupare l'immobile;                  ovvero dei periodi durante i quali
                                               il diritto oggetto del contratto
                                               può essere esercitato e. se del
                                               caso, la durata del regime
                                               applicato; la data a decorrere
                                               dalla quale l'acquirente potrà
                                               esercitare il diritto oggetto del
                                               contratto;
                                           n
h) le installazioni comuni (quali            ) il prezzo complessivo che
   piscina, sauna, campi da tennis,            l'acquirente dovrà pagare per
   campi da golf, ecc.) e i servizi            l'esercizio del diritto oggetto
   attuali e futuri a cui ha diritto il        del contratto, compreso l'importo
   compratore, nonché la data prevista         che dovrà essere pagato
   di utilizzazione da parte del               dal l'acquirente per
   compratore di tali installazioni e          I'ut iIizzazione del le
   servizi ;                                   insta Ilazioni e dei serv i z i
                                               comuni, la base di calcolo
                                               dell'importo delle spese connesse
                                               a II'occupaz ione del bene immobile
                                         29
 ---pagebreak---                                                  da parte dell'acquirente, del le
                                                 spese legali obbligatorie (tasse,
                                                 d i r i t t i ) , nonché de II e spese
                                                 amministrative complementari
                                                 (gestione, manutenzione,
                                                 r iparaz ioni);
i) il costo complessivo per il                i) una clausola da cui risulti che
   compratore, specificando in maniera            l'acquisizione non comporterà
   chiara e non equivoca il costo dei            alcun costo, onere o obbligazione
   diversi diritti di godimento a tempo          diversi da quelli indicati nel
   ripartito durante i diversi periodi           contratto:
   dell'anno-, se si tratta di una
   locazione va indicato l'importo del
   canone ;
J) l'importo annuale che il compratore        J) la possibilità o meno di
   deve pagare per l'utilizzazione delle         partecipare ad un progetto di
   installazioni e dei servizi comuni;           scambio e/o di rivendita del
   l'importo annuale degli oneri                 diritto oggetto del contratto,
   conness i all'occupaz ione                    nonché i costi eventuali nel caso
   dell'immobile da parte del                    in cui il sistema di scambio e/o
   compratore; gli oneri annuali legali          di rivendita sia organizzato dal
   obbligatori (tasse, diritti, e c c . ) ,      venditore; se del caso,
   nonché le spese annuali                       l'indicazione che la vendita del
   amministrative accessorie (gestione,,         diritto oggetto del contratto non
   manutenzione, mantenimento, ecc.) e           può essere assicurata ad un prezzo
   loro andamento previsto; le spese             determinato o entro un periodo
   eventuali a carico del compratore per         determinato;
   servizi particolari a richiesta;
k) le garanzie alle quali si riferisce        k) informazioni sul diritto di
   I'articolo 3;                                 rescissione del contratto;
                                                 l'indicazione precisa della natura
                                                 e dell'importo delle spese che non
                                                 verrebbero rimborsate al
                                                 compratore in conformità
                                                 dell'articolo 7. paragrafo 3.
                                                 qualora questi esercitasse il suo
                                                 diritto di rescissione; se del
                                                 caso, informazioni sulle
                                                 possibilità di rescindere il
                                                 contratto di finanziamento legato
                                                 al contratto in caso di
                                                 rescissione di quest'ultimo;
                                            30
 ---pagebreak--- I) le condizioni chiare e non equivoche,   I) la data e il luogo della firma del
   i limiti e il costo dei servizi di         contratto da parte di ciascuna
   scambio e di rivendita del diritto di      del le part i.
   godimento a tempo ripartito, nel caso
   in cui esistano tali servizi; se
   questi non esistono, ciò deve essere
   indicato. Deve essere in ogni caso
   indicato che la vendita del diritto
   di godimento a tempo ripartito non
   può essere garantita ad un prezzo
   determinato ovvero entro un periodo
   determinato.
m) i provvedimenti adottati o da
   adottare per la gestione, la
   manutenzione e il mantenimento del
   bene immobile, nonché quelli adottati
   o da adottare affinché il compratore
   partecipi all'amministrazione e alla
   gestione;
n) il termine di cui dispone il
   compratore per esercitare il diritto
   di rescissione del contratto di cui
   all'art. 7,nonché la procedura da
   seguire a tal fine e gli effetti
   del la rescissione.
                                         31
 ---pagebreak---                      SCHEDA DI VALUTAZIONE D'IMPATTO RIVEDUTA
IMPATTO DELLA PROPOSTA SULLE IMPRESE, ED IN PARTICOLARE SULLE PICCOLE E MEDIE
IMPRESE.
Titolo: Proposta di direttiva del Consiglio concernente la tutela
         dell'acquirente nei contratti relativi al godimento turnario dei beni
         i mmob ili.
N' di riferimento: C0M(92) 220 def. - SYN 419.
    Tenuto conto del principio di sussidiarietà, perchè è necessaria una
     legislazione comunitaria in questo settore e quali ne sono i principali
    obiettivi ?
     I contratti relativi all'acquisizione di un diritto di utilizzazione a
    tempo ripartito di uno o più beni immobili hanno un carattere nettamente
    transfrontaliero; la grande maggioranza dei cittadini della CEE titolari
    di tali diritti esercitano il loro diritto su beni immobili situati al di
    fuori dello Stato di residenza. Inoltre, soltanto quattro Stati membri
    dispongono di normative specifiche, che presentano notevoli divergenze,
    per cui la tutela degli acquirenti comunitari può essere garantita
    soltanto da una legislazione comunitaria.
    L'obiettivo principale della proposta è quello di creare una base di
    norme comuni suscettibili di garantire la sicurezza giuridica ed
    economica del consumatore in un settore in cui si trova in condizioni di
     inferiorità rispetto alle altre parti interessate.
L'impatto sulle imprese
2.  Chi sarà interessato dal la proposta?
     Il settore che commercializza diritti d'utilizzazione a tempo ripartito
    di beni immobili; si tratta di un settore relativamente nuovo ed in piena
    espansione in tutta ia Comunità e che si compone in maggior parte di
    piccole e medie imprese, una parte non trascurabile delle quali sfugge ad
    ogni controllo degli Stati oppure commercializza i suoi servizi in quanto
    ha sede in paradisi fiscali; geograficamente, queste imprese offrono i
     loro servizi in immobili situati in località turistiche di mare e di
    montagna (stazioni di sport invernali, coste del Mediterraneo, isole
    del I'Atlantico).
                                    C>2-
 ---pagebreak--- 3.  Quali misure dovranno adottare ile imprese per conformarsi alla proposta?
    Fornire agli acquirenti, prima della firma del contratto, un'informazione
    più precisa e dettagliata sui diritti da esse offerti, nonché assicurarsi
    che gli acquirenti dispongano di un periodo di riflessione durante il
    quale possano rescindere il contratto senza penalità; tale periodo, che
    nella proposta modificata, è stato aumentato a 28 giorni, può comportare
    un aumento delle spese per le imprese del settore; le imprese devono
    anche tener conto del fatto che durante il periodo in questione esse non
    possono esigere dagli acquirenti il pagamento di anticipi, salvo espresso
    accordo dei primi, nel qual caso l'importo dell'anticipo non deve
    superare il 5% del prezzo di vendita.
4.  Quali sono gli effetti economici previsti della proposta
        sull'occupazione,
        sugli investimenti e sulla creazione di nuove imprese,
        sulla competitività delle imprese?
    Non deve risultarne alcuna speciale ripercussione sull'occupazione;
    quanto alla creazione di nuove imprese, essa ne sarà agevolata dato
    l'aumento della trasparenza del mercato, che avrà effetti benefici sulla
    competitività. Occorre nondimeno tenere conto di un possibile effetto
    negativo sulla liquidità delle imprese, dovuto in particolare all'aumento
    del periodo di riflessione ed alle limitazioni introdotte agli anticipi
    di pagamento.
5.  La proposta contiene misure che tengono conto della situazione specifica
    delle piccole e medie imprese?
    Le imprese, siano esse grandi, piccole o medie, purché serie ed oneste
    non hanno nulla da temere dalla proposta in quanto quelle che sono nel
    mirino sono le società cosiddette "bidone" che nascondono le loro
    attività alle autorità competenti e praticano una sorta di concorrenza
    sleale a detrimento delle ditte oneste del settore; la proposta ha quindi
    lo scopo di impedire al massimo talune pratiche comerciali pericolose per
    il buon funzionamento del mercato.
Consultazione
6.  Elenco delle organizzazioni consultate in merito alla proposta ed
    indicazione degli elementi essenziali della loro posizione.
        European Timeshare Federation. A favore della proposta, anche se
        avrebbe preferito un periodo di riflessione più breve. Questa
        federazione di imprese di multiproprietà spera che la direttiva possa
        chiarificare il mercato provocando la sparizione di società che
        utilizzano pratiche commerciali abusive coperte dall'anonimato e che
        sono responsabili dell'attuale cattiva reputazione del settore.
        Comitato consultivo dei consumatori. Estremamente favorevole alla
        proposta.
        Conferenza permanente del Notariato della Comunità europea. A favore
        della proposta poiché essa comporterà un aumento della trasparenza
        del mercato e un rafforzamento della tutela degli acquirenti.
                                      'òò
 ---pagebreak---                                                                      ISSN 0254-1505
                                                               COM (93) 487 def.
                                                           DOCUMENTI
rr                                                                              io
                                          N. di catalogo : CB-CO-93-520-IT-C
                                                             ISBN 92-77-59726-7
Ufficio delle pubblicazioni ufficiali delle Comunità europee
L-2985 Lussemburgo