CELEX: 62015CC0598
Language: fi
Date: 2017-06-29 00:00:00
Title: Julkisasiamies N. Wahlin ratkaisuehdotus 29.6.2017.#Banco Santander, SA vastaan Cristobalina Sánchez López.#Ennakkoratkaisupyyntö – Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera.#Ennakkoratkaisupyyntö – Direktiivi 93/13/ETY – Kuluttajasopimukset – Kohtuuttomat sopimusehdot – Kansallisen tuomioistuimen toimivalta – Kuluttajille myönnetyn suojan tehokkuus – Kiinnelainasopimus – Tuomioistuimen ulkopuolisessa menettelyssä toteutettu kiinnitetyn kiinteistön ulosmittaus – Yksinkertaistettu tuomioistuinmenettely huutokauppaostajan esineoikeuksien tunnustamiseksi.#Asia C-598/15.

JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS
      NILS WAHL
      29 päivänä kesäkuuta 2017 (
            1
         )
      
         Asia C‑598/15
      
      
         Banco Santander SA
      
      
         vastaan
      
      
         Cristobalina Sánchez López
      
      
         (Ennakkoratkaisupyyntö – Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Jerez de la Fronteran ensimmäisen asteen tuomioistuin, Espanja))
      
      Ennakkoratkaisupyyntö – Direktiivi 93/13/ETY – Kuluttajien kanssa tehtyjen luottosopimusten kohtuuttomat ehdot – Kansallisen tuomioistuimen toimivalta tutkia viran puolesta kiinnelainasopimuksen ehdon kohtuuttomuus kiinteistörekisteriin kirjattujen oikeuksien yksinkertaistetussa tunnustamismenettelyssä
      
               1.
            
            
               Esillä olevassa ennakkoratkaisupyynnössä, joka koskee direktiivin 93/13/ETY (
                     2
                  ) 3, 6 ja 7 artiklan tulkintaa, unionin tuomioistuinta pyydetään esittämään tiettyjä täsmennyksiä siitä, mikä toimivalta kansalliselle tuomioistuimelle on annettava tällä direktiivillä taatun tehokkaan kuluttajansuojan perusteella.
            
         
               2.
            
            
               Tämä asia, joka on jatkoa useille aikaisemmille kiinnitetyn kiinteistön ulosmittausmenettelyä Espanjassa koskeville oikeustapauksille, (
                     3
                  ) liittyy erityisesti niin kutsuttuun ”yksinkertaistettuun” ulosmittausmenettelyyn, joka seuraa julkisen notaarin luona aloitettua tuomioistuimen ulkopuolista kiinnitetyn kiinteistön ulosmittausmenettelyä. Pääasian tosiseikkoihin sovellettavasta Espanjan lainsäädännöstä ilmenee, että tällä yksinkertaistetulla menettelyllä on tarkoitus suojata ja panna täytäntöön muun muassa kiinteistörekisteriin kirjattuja esineoikeuksia. Kysymys on näin ollen siitä, edellyttääkö direktiiviin 93/13 perustuva tehokas kuluttajansuoja, että kansallinen tuomioistuin voi tutkia kiinnelainasopimukseen sisältyvien ehtojen mahdollisen kohtuuttomuuden kiinnitetyn kiinteistön omistusoikeuden luovutusta selvästi myöhäisemmässä vaiheessa.
            
         Asiaa koskevat oikeussäännöt
      
         Unionin oikeus
      
      
               3.
            
            
               Direktiivin 93/13 3 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:
               ”Sopimusehtoa, josta ei ole erikseen neuvoteltu, pidetään kohtuuttomana, jos se hyvän tavan vastaisesti aiheuttaa kuluttajan vahingoksi huomattavan epätasapainon osapuolten sopimuksesta johtuvien oikeuksien ja velvollisuuksien välille.”
            
         
               4.
            
            
               Direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa:
               ”Jäsenvaltioiden on säädettävä, että elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisen sopimuksen kohtuuttomat ehdot eivät sido kuluttajia niiden kansallisen lainsäädännön mukaisesti ja että sopimus jää muilta osin osapuolia sitovaksi, jos sopimus voi olla olemassa ilman kohtuuttomia ehtoja.”
            
         
               5.
            
            
               Direktiivin 93/13 7 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltioiden on kuluttajien ja kilpailevien elinkeinonharjoittajien edun vuoksi varmistettava, että on olemassa riittäviä ja tehokkaita keinoja kohtuuttomien ehtojen käytön lopettamiseksi elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa”.
            
         
         Espanjan oikeus
      
      
               6.
            
            
               Espanjan siviiliprosessilain 1/2000 (Ley 1/2000, de Enjuiciamento Civil), (
                     4
                  ) joka on annettu 7.1.2000, 250 §:n 1 momentissa säädetään seuraavaa:
               ”Yksinkertaistetussa menettelyssä päätetään seuraavista vaatimuksista niiden suuruudesta riippumatta:
               – –
               
                        7)
                     
                     
                        vaatimuksista, joita esittävät kiinteistörekisteriin kirjattujen esineoikeuksien haltijat ja jotka koskevat näiden oikeuksien täytäntöönpanoa, sellaisia oikeuksia vastustavia tai niiden käyttöä häiritseviä vastaan, joilla ei kuitenkaan ole rekisteriin kirjattua oikeutta, jolla vastustaminen tai häiritseminen olisi perusteltavissa.”
                     
                  
         
               7.
            
            
               LEC:n 444 §:n 2 momentin nojalla vastaajan on kantajan vaatimuksesta asetettava tuomioistuimen määräämä vakuus voidakseen vastustaa LEC:n 250 §:n 1 momentin 7 kohdassa tarkoitetussa menettelyssä esitettyä vaatimusta. Vastustusperusteet, joihin vastaaja voi vedota, on lueteltu tyhjentävästi LEC:n 444 §:n 2 momentissa. Niihin ei kuulu tuomioistuimen ulkopuolisen myynnin perusteena olevan kiinnelainasopimuksen kohtuuttomia ehtoja koskeva peruste.
            
         
               8.
            
            
               LEC:n 440 §:n 2 momentissa säädetään, että jos vastaaja ei saavu paikalle tuomioistuimeen tai jos vastaaja saapuu paikalle mutta ei aseta vakuutta, tuomioistuimen on vastaajaa kuultuaan määrättävä kiinteistön hallinnan luovutuksesta ja sen haltijan häädöstä.
            
         
               9.
            
            
               Kiinnitykseen perustuvan oikeuden realisoinnista tuomioistuimen ulkopuolella säädetään erityisesti kiinnityksistä annetun lain (Ley Hipotecaria, jäljempänä LH) (
                     5
                  ) 41 §:ssä. Tässä säännöksessä säädettiin, sellaisena kuin se oli voimassa pääasiassa kyseessä olevien tosiseikkojen tapahtuma-aikaan, seuraavaa:
               ”Kirjattuihin oikeuksiin perustuvia esineoikeudellisia kanteita voidaan ajaa [LEC:ssä] säädetyssä yksinkertaistetussa menettelyssä niitä vastaan, jotka vastustavat näitä oikeuksia tai häiritsevät niiden käyttöä ilman rekisteriin kirjattua oikeutta. Nämä kanteet, jotka perustuvat 38 §:ssä tunnustettuun rekisterimerkinnän laillisuuteen, edellyttävät edelleen vastaavan rekisterimerkinnän riidattoman pätevyyden osoittamista rekisterinpitäjän antamalla todistuksella.”
            
         
               10.
            
            
               LH:n 129 §:ssä säädetään, että ”kiinteistön ulosmittausta voidaan hakea suoraan kiinnitetystä omaisuudesta, ja siihen sovelletaan [LEC:n] säännöksiä – –. Lisäksi osapuolet voivat sopia kiinteistökiinnityksen perustamista koskevassa asiakirjassa kiinnitetyn omaisuuden myynnistä tuomioistuimen ulkopuolella – – sen tapauksen varalta, että vakuuden kohteena olevaa velvoitetta ei ole täytetty. Tuomioistuimen ulkopuolinen myynti toteutetaan julkisen notaarin välityksellä niiden muotosääntöjen mukaisesti, jotka vahvistetaan kiinnitysasetuksessa”.
            
         
               11.
            
            
               Kiinnitysasetuksen täytäntöönpanosta 14.2.1947 annetussa asetuksessa (Decreto por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario) (
                     6
                  ) täsmennetään tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä koskevan menettelyn kulku.
            
         
               12.
            
            
               RH:n 234 §:ssä säädetään seuraavaa:
               ”1.   [LH:n] 129 §:ssä säädetty kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolinen ulosmittaus edellyttää, että kiinteistökiinnityksen perustamista koskevassa asiakirjassa on vahvistettu se, että osapuoliin sovelletaan tätä menettelyä, jolloin on lisäksi täsmennettävä
               
                        1)
                     
                     
                        hinta, johon asianomaiset arvostavat kiinteistön, jotta sitä voidaan käyttää lähtöhintana huutokaupassa – –
                     
                  
                        2)
                     
                     
                        kiinteistökiinnityksen hakijan ilmoittama kotipaikka, johon toimitetaan vaatimukset ja tiedoksiannot – –
                     
                  
                        3)
                     
                     
                        henkilö, jonka on allekirjoitettava kiinteistön myyntiasiakirja kiinteistökiinnityksen hakijan edustajana, ja tähän voidaan nimetä itse velkoja.
                     
                  2.   Sopimusehto, jonka nojalla lainan myöntämistä ja kiinnityksen vakuudeksi antamista koskevan sopimuksen osapuolet hyväksyvät kiinnitetyn kiinteistön ulosmittauksen tuomioistuimen ulkopuolisessa menettelyssä, on ilmaistava asiakirjan muista määräyksistä erillisessä määräyksessä.”
            
         
               13.
            
            
               RH:n 236-l §:ssä säädetään seuraavaa:
               ”1.   Kun paras tarjous tai huutokauppa on tarkistettu ja tarvittaessa kauppahinta talletettu, julkinen notaari kirjaa sen viralliseksi vahvistamiensa asiakirjojen vuotuiseen luetteloon, ja parhaan tarjouksen tehnyt tai huutokaupan voittaja ja kiinteistön omistaja allekirjoittavat virallisen asiakirjan. – –
               – –
               3.   Virallinen asiakirja on riittävä todistus, jonka perusteella voidaan tehdä rekisterimerkinnät [kiinteistörekisteriin] parhaan tarjouksen tehneen tai huutokaupan voittajan oikeuksista ostamaansa kiinteistöön – –”
            
         
               14.
            
            
               RH:n 236-m §:ssä säädetään seuraavaa:
               ”Huutokaupan voittaja voi vaatia ostamansa omaisuuden hallinnan luovutusta sen paikkakunnan alimman oikeusasteen tuomioistuimelta, jossa omaisuus sijaitsee.”
            
         
               15.
            
            
               RH:n 236-ñ §:ssä säädetään seuraavaa:
               ”1.   Julkinen notaari lykkää toimenpiteitä ainoastaan, jos asiakirjojen avulla osoitetaan, että [vireillä on rikosoikeudenkäynti, jonka kohteena on kiinnitysasiakirjan mahdollinen virheellisyys, tai jos kiinteistörekisterin pitäjä ilmoittaa, että tämän jälkeen on esitetty kiinnityksen kuolettamista koskeva asiakirja]. – –
               2.   Tarkistettuaan tietyt edellisessä kohdassa mainitut seikat julkinen notaari määrää kiinteistön ulosmittauksen lykkäämisestä siihen saakka, että rikosoikeudenkäynti tai rekisteröintimenettely on päättynyt. Kiinteistön ulosmittausmenettelyä jatketaan ulosmittausvelkojan vaatimuksesta, jos virhettä ei todeta tai kiinnitystä kuoleteta.”
            
         
               16.
            
            
               RH:n 236-o §:ssä säädetään seuraavaa:
               ”Velallisen, kolmannen haltijan tai muun osapuolen esittämien muiden väitteiden osalta on noudatettava [LH:n] 132 §:n viiden viimeisen momentin säännöksiä silloin kun kyseistä lakia sovelletaan.”
            
         
               17.
            
            
               Kiinnitysvelallisten suojan vahvistamisesta, velan uudelleenjärjestelystä ja sosiaalisesta vuokrasta 14.5.2013 annetun lain 1/2013 (Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) (
                     7
                  ) viidennellä siirtymäsäännöksellä on muutettu monin paikoin LH:n 129 §:ää. Siinä täsmennetään, että näitä muutoksia sovelletaan kiinnitetyn omaisuuden tuomioistuimen ulkopuoliseen myyntiin, jota koskeva menettely pannaan vireille tämän lain voimaantulon jälkeen, riippumatta päivämäärästä, jona kiinnityksen perustamista koskeva asiakirja allekirjoitettiin. Ennen lain 1/2013 voimaantuloa vireille pannuissa tuomioistuimen ulkopuolisissa myynneissä ja myynneissä, joissa kiinnitettyä kiinteistöä ei ole myyty huutokaupassa, julkinen notaari määrää menettelyn lykkäämisestä, jos yhden kuukauden preklusiivisessa määräajassa, joka lasketaan alkavaksi lain 1/2013 voimaantuloa seuraavasta päivästä, joku osapuolista osoittaa vedonneensa toimivaltaisessa tuomioistuimessa LH:n 129 §:ssä säädetyn mukaisesti kiinnelainasopimuksen sellaisen ehdon kohtuuttomuuteen, joka on tuomioistuimen ulkopuolisen myynnin perusteena tai määrittää perittävän summan.
            
         Tosiseikat, ennakkoratkaisukysymykset ja menettely unionin tuomioistuimessa
      
               18.
            
            
               Cristobalina Sánchez López teki 21.12.2004 Banco Español de Crédito SA:n, josta on tullut Banco Santander SA, kanssa asunnon ostamista varten lainasopimuksen, jonka vakuutena oli kiinteistökiinnitys.
            
         
               19.
            
            
               Tämän sopimuksen määräyksellä 11, jonka otsikkona on ”tuomioistuimen ulkopuolinen menettely”, sopimuspuolet suostuvat kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuoliseen ulosmittausmenettelyyn. Lisäksi tällä määräyksellä pankki valtuutetaan edustamaan ulosmittausvelallista julkisen myyntiasiakirjan allekirjoittamispäivänä.
            
         
               20.
            
            
               Banco Santander pani 24.3.2011 vireille kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolisen ulosmittausmenettelyn julkisen notaarin luona. Tämä menettely päätettiin 15.12.2011 siten, että kiinnitetty asunto huutokaupattiin velkojalle ilman ennalta määritettyä lähtöhintaa ja myytiin 59,7 prosentilla ulosmittausmenettelyä varten vahvistetusta arvosta. Velalliselle jäi tämän seurauksena edelleen 13482,97 euron suuruinen velka.
            
         
               21.
            
            
               Julkinen notaari laati 23.2.2012 asunnon julkisen myyntiasiakirjan, jossa ostajana oli velkoja, velallisen osallistumatta menettelyyn, jossa sitä edusti kiinnelainasopimuksen määräyksen 11 mukaisesti velkoja. Asiakirja kirjattiin kiinteistörekisteriin 12.4.2012.
            
         
               22.
            
            
               Tämän jälkeen Banco Santander esitti 23.9.2014 vaatimuksen yksinkertaistetun menettelyn aloittamisesta LEC:n 250 §:n 1 momentin 7 kohdan perusteella, jotta tuomioistuin määräisi Sánchez Lópezin häätämisestä ja huoneiston hallinnan luovutuksesta pankille.
            
         
               23.
            
            
               Lisäksi Banco Santander vahvisti 10000 euroa sen vakuuden määräksi, joka velallisen pitäisi asettaa, jotta hän voisi vastustaa vaatimusta.
            
         
               24.
            
            
               Tässä menettelyssä Sánchez López ei saapunut ennakkoratkaisupyynnön esittäneeseen tuomioistuimeen, Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Fronteraan (Jerez de la Fronteran ensimmäisen asteen tuomioistuin, Espanja).
            
         
               25.
            
            
               Näissä olosuhteissa Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera päätti lykätä asian käsittelyä ja esittää unionin tuomioistuimelle seuraavat ennakkoratkaisukysymykset:
               
                        ”1)
                     
                     
                        Onko kansallisen säännöksen kaltainen lainsäädäntö, jossa vahvistetaan [LEC:n] 250 §:n 1 momentin 7 kohdassa säädetyn kaltainen menettely, jolla velvoitetaan kansallinen tuomioistuin määräämään ulosmitatun asunnon hallinnan luovutuksesta henkilölle, joka on ostanut sen huutokaupassa tuomioistuimen ulkopuolisessa ulosmittausmenettelyssä, jossa ei ollut kiinnityksistä annetun lain 129 §:ään sisältyvän voimassa olevan järjestelmän, sellaisena kuin se on muutettuna 7.1.2000 annetulla lailla 1/2000 ja [RH:n] 234–236-o §:llä – – perusteella mahdollisuutta kohtuuttomien ehtojen viran puolesta suoritettavaan tuomioistuinvalvontaan eikä velallisella ollut tästä syystä mahdollisuutta vastustaa sitä tehokkaasti tuomioistuimen ulkopuolisen ulosmittausmenettelyn yhteydessä eikä erillisessä oikeudenkäyntimenettelyssä, ristiriidassa direktiivin [93/13] edellä mainittujen säännösten ja sen tavoitteiden kanssa?
                     
                  
                        2)
                     
                     
                        Onko lain 1/2013 viidennen siirtymäsäännöksen kaltainen lainsäädäntö, jossa sallitaan vain se, että julkinen notaari lykkää lain 1/2013 voimaan tullessa jo vireille pantua tuomioistuimen ulkopuolista kiinnitetyn kiinteistön ulosmittausmenettelyä, jos kuluttaja osoittaa esittäneensä vaatimuksen, joka koskee tuomioistuimen ulkopuolisen myynnin perustana olevan tai ulosmittauksessa perittävissä olevan summan määrittävän kiinnelainasopimuksen jonkin ehdon kohtuuttomuutta, ja jossa edellytetään, että kuluttaja on esittänyt tämän erillisen vaatimuksen yhden kuukauden määräajassa lain 1/2013 julkaisemisesta, ilman että kuluttajalle on ilmoitettu määräajasta henkilökohtaisesti, ja joka tapauksessa ennen kuin julkinen notaari on hyväksynyt huutokaupan, ristiriidassa direktiivin [93/13] edellä mainittujen säännösten ja sen tavoitteiden kanssa?
                     
                  
                        3)
                     
                     
                        Onko direktiivin [93/13] edellä mainittuja säännöksiä, sillä tavoiteltua päämäärää ja siinä kansallisille tuomioistuimille asetettua velvollisuutta tutkia viran puolesta kuluttajasopimuksen ehtojen kohtuuttomuus ilman että olisi tarpeen, että kuluttaja sitä vaatii, tulkittava siten, että niissä sallitaan se, että kansallinen tuomioistuin jättää [LEC:n] 250 §:n 1 momentin 7 kohdassa säädetyn kaltaisissa menettelyissä tai [LH:n] 129 §:ssä säädetyssä ’tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä’ koskevassa menettelyssä soveltamatta kansallista lainsäädäntöä, jos siinä ei sallita tätä viran puolesta suoritettavaa laillisuusvalvontaa, koska [kyseisen] direktiivin säännökset ja [unionin tuomioistuimen] vakiintunut oikeuskäytäntö ovat selkeitä siltä osin kuin kyseessä on kansallisten tuomioistuinten velvollisuus valvoa viran puolesta kohtuuttomia ehtoja kuluttajasopimuksia koskevissa riita-asioissa?
                     
                  
                        4)
                     
                     
                        Onko [LH:n] 129 §:ssä säädetyn kaltainen kansallinen säännös, siinä muodossa kuin se on muutettuna lailla 1/2013, jossa säädettiin ainoaksi tehokkaaksi keinoksi suojella direktiivissä [93/13] säädettyjä kuluttajien oikeuksia kuluttajia koskevien tuomioistuimen ulkopuolisten kiinnitetyn kiinteistön ulosmittausmenettelyjen yhteydessä vain julkisella notaarilla olevasta mahdollisuudesta huomauttaa kohtuuttomista ehdoista tai siitä mahdollisuudesta, että velallisena oleva kuluttaja, jota tuomioistuimen ulkopuolinen ulosmittausmenettely koskee, esittää vaatimuksen erillisessä oikeudenkäynnissä ennen kuin julkinen notaari on päättänyt ulosmittausmenettelyn kohteena olevan kiinteistön huutokaupasta, ristiriidassa [kyseisen] direktiivin edellä mainittujen säännösten ja sen tavoitteiden kanssa?
                     
                  
                        5)
                     
                     
                        Onko [LH:n] 129 §:n kaltainen kansallinen säännös, sellaisena kuin se on muutettuna lailla 1/2013 ja [RH:n] 234–236 §:llä, – – jolla otetaan käyttöön elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisten kiinnelainojen osalta tuomioistuimen ulkopuolinen ulosmittausmenettely, jossa tuomioistuimella ei ole lainkaan mahdollisuutta valvoa kohtuuttomia ehtoja viran puolesta, ristiriidassa direktiivin [93/13] edellä mainittujen säännösten ja sen tavoitteiden kanssa?”
                     
                  
         
               26.
            
            
               Kirjallisia huomautuksia ovat esittäneet Banco Santander, Espanjan hallitus ja Euroopan komissio.
            
         
               27.
            
            
               Asiassa pidettiin 25.4.2017 istunto, johon osallistuivat Banco Santander, Espanjan hallitus ja komissio.
            
         Asian tarkastelu
      
         Toisen, neljännen ja viidennen kysymyksen tutkimatta jättäminen, koska tutkittavaksi ottamisen edellytykset selvästi puuttuvat
      
      
               28.
            
            
               Kuten kirjallisia huomautuksia esittäneet osapuolet ovat tuoneet esille, ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin on esittänyt kahdenlaisia kysymyksiä.
            
         
               29.
            
            
               Ensimmäinen ja kolmas kysymys koskevat LEC:n 250 §:n 1 momentin mukaista yksinkertaistettua menettelyä koskevan lakisääteisen järjestelmän, sellaisena kuin se oli voimassa pääasian tosiseikkojen tapahtuma-aikaan, yhteensopivuutta direktiivin 93/13 kanssa ja johtopäätöksiä tämän järjestelmän mahdollisesta yhteensopimattomuudesta kyseisen direktiivin kanssa, erityisesti kansallisen tuomioistuimen viran puolesta suorittaman valvonnan osalta.
            
         
               30.
            
            
               Toinen, neljäs ja viides kysymys koskevat taas LH:n 129 §:n, sellaisena kuin se on muutettuna lain 1/2013 ja sen soveltamissäännösten seurauksena, yhteensopivuutta direktiivin 93/13 säännösten kanssa.
            
         
               31.
            
            
               Tätä viimeksi mainittua lakisääteistä järjestelmää ei kuitenkaan sovelleta pääasian tosiseikkoihin.
            
         
               32.
            
            
               Lain 1/2013 viidennessä siirtymäsäännöksessä säädetään, että sillä toteutettuja muutoksia sovelletaan kiinnitetyn omaisuuden tuomioistuimen ulkopuoliseen myyntiin, jota koskeva menettely pannaan vireille sen voimaantulon (eli 15.5.2013) jälkeen, riippumatta päivämäärästä, jona kiinnityksen perustamista koskeva asiakirja allekirjoitettiin. Koska pääasiassa kyseessä oleva tuomioistuimen ulkopuolinen ulosmittausmenettely on päätetty selvästi ennen tätä päivämäärää eli 23.2.2012, tätä lakia ei sovelleta ajallisesti pääasian oikeusriitaan, kuten myös kansallinen tuomioistuin näyttää toteavan.
            
         
               33.
            
            
               Tästä seuraa, että toinen, neljäs ja viides ennakkoratkaisukysymys on jätettävä tutkimatta, koska tutkittavaksi ottamisen edellytykset selvästi puuttuvat, sillä ne eivät koske sellaista unionin oikeuden tulkitsemista, joka olisi objektiivisesti tarpeen kansallisessa tuomioistuimessa käsiteltävän asian ratkaisemiseksi. (
                     8
                  )
            
         
         Ensimmäisen ja kolmannen kysymyksen aineellinen tarkastelu
      
      
               34.
            
            
               Ensimmäinen ja kolmas ennakkoratkaisukysymys, jotka liittyvät läheisesti toisiinsa, koskevat direktiivin 93/13 tehokkuuteen perustuvan tuomioistuimen toimivallan laajuutta kiinteistörekisteriin jo kirjattujen kiinteään omaisuuteen kohdistuvien esineoikeuksien täytäntöönpanomenettelyssä.
            
         
               35.
            
            
               Haluan heti alkuun sanoa olevani hämmentynyt esitettyjen kysymysten sanamuodosta – ja siten niiden muodollisesta tutkittavaksi ottamisesta – sekä johtopäätöksistä, joita ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin näyttää tekevän direktiiviin 93/13 perustuvan suojan tehokkuutta koskevasta oikeuskäytännöstä.
            
         
               36.
            
            
               Esillä olevan asian taustalla on tilanne, jossa kohtuuttomaksi oletettu sopimusehto eli ehto, jonka perusteella voidaan turvautua tuomioistuimen ulkopuoliseen menettelyyn siitä johtuvine seurauksineen, on juuri ehto, jonka perusteella asia on ymmärrykseni mukaan voitu viime kädessä saattaa ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen käsiteltäväksi, ja näin on tehty useita vuosia tämän menettelyn päättymisen jälkeen LH:n 41 §:ssä säädetyn ja LEC:n 250 §:n 1 momentin 7 kohdassa tarkoitetun yksinkertaistetun menettelyn puitteissa.
            
         
               37.
            
            
               Pääasian menettelyn ja direktiivin 93/13 soveltamisen välisestä yhteydestä tuodaan esille, että kansallisen tuomioistuimen tutkittavaksi ei ole varsinaisesti saatettu tässä yksinkertaistetussa menettelyssä kiinnelainasopimuksen pätevyyttä, sillä sen vaikutukset ovat täysin lakanneet, vaan ainoastaan kiinteistörekisteriin merkityn omistusoikeuden pätevyys. Kirjallisissa huomautuksissa esitetyistä tiedoista ilmenee, että kyseinen sopimus on liitetty asiakirja-aineistoon vasta sitä koskevan pyynnön perusteella.
            
         
               38.
            
            
               Ensimmäisellä ja kolmannella kysymyksellään ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin kyseenalaistaa ainakin ennen näkemättömällä tavalla kansallisen lainsäädännön, jota sovelletaan laillisesti rekisteröidyn omistusoikeuden käyttämiseksi tarkoitettuun menettelyyn.
            
         
               39.
            
            
               Ensimmäisellä kysymyksellään ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin pyrkii selvittämään, onko tosiseikkojen tapahtuma-aikaan voimassa ollut Espanjan lainsäädäntö – ja erityisesti LEC:n 250 §:n 1 momentin 7 kohta ja LH:n 129 § –, joka velvoittaa kansallisen tuomioistuimen määräämään rahalaitoksen LH:n 129 §:ssä säädetyssä tuomioistuimen ulkopuolisessa ulosmittausmenettelyssä hankkiman asunnon hallinnan luovutuksesta, yhteensopiva direktiivin 93/13 3 artiklan 1 ja 2 kohdan, 6 artiklan 1 kohdan ja 7 artiklan 1 kohdan kanssa. Se toteaa, että kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolisessa ulosmittausmenettelyssä tai myöhemmässä oikeudenkäyntimenettelyssä, jossa pyritään kiinteistön hallinnan luovutukseen sulassa sovussa ulosmittausvelkojalle, ei ole ollut mahdollisuutta kohtuuttomien ehtojen tuomioistuinvalvontaan eikä kuluttajalla ole ollut keinoja vastustaa menettelyä tehokkaasti ja hyvissä ajoin.
            
         
               40.
            
            
               Kolmannella kysymyksellään se pyrkii selvittämään, mitä seurauksia olisi mahdollisella toteamuksella asian kannalta merkityksellisen kansallisen lainsäädännön yhteensopimattomuudesta direktiivin kanssa. Erityisesti se kysyy, voiko tuomioistuin olla soveltamatta riidanalaista kansallista lainsäädäntöä kuluttajasopimusten kohtuuttomia ehtoja koskevan valvontavelvollisuutensa perusteella.
            
         
               41.
            
            
               Aloitan esittämällä yhteenvedon unionin tuomioistuimen oikeuskäytännöstä, joka koskee tuomioistuimelle annetun toimivallan laajuutta ja kuluttajille annettavia takeita direktiivin 93/13 tehokkuuden perusteella tuomioistuimen ulkopuolisten kiinteistöjen ulosmittausmenettelyjen aivan erityisessä yhteydessä. Seuraavaksi selitän, mistä syistä mielestäni tässä tapauksessa ei edellytetä eikä välttämättä ole myöskään tarkoituksenmukaista, että tuomioistuin puuttuu asiaan direktiivin 93/13 tehokkuuden perusteella kansallisen tuomioistuimen puoltamalla tavalla.
            
         
         Tuomioistuimelle annetun toimivallan laajuutta ja kuluttajille annettavia takeita tuomioistuimen ulkopuolisten kiinteistöjen ulosmittausmenettelyjen yhteydessä koskeva oikeuskäytäntö
      
      
               42.
            
            
               Vakiintuneen oikeuskäytännön (
                     9
                  ) mukaan direktiivillä 93/13 toteutettu suojajärjestelmä perustuu ajatukseen siitä, että kuluttaja on elinkeinonharjoittajaan nähden heikompi osapuoli sekä neuvotteluaseman että tietojen puolesta, mikä johtaa siihen, että kuluttaja sitoutuu elinkeinonharjoittajan ennakolta laatimiin sopimusehtoihin ilman, että hän voisi vaikuttaa niiden sisältöön.
            
         
               43.
            
            
               Ensinnäkin direktiivin 93/13 6 artiklan 1 kohdassa vahvistetaan sääntö, jonka mukaan sopimukseen sisältyvät kohtuuttomat ehdot eivät sido kuluttajaa.
            
         
               44.
            
            
               Kun otetaan huomioon kuluttajan heikompi asema, kyseisen direktiivin 6 artiklan 1 kohtaa, joka on oikeusjärjestyksen perusteisiin kuuluva pakottava säännös, (
                     10
                  ) jolla on tarkoitus palauttaa sopimuspuolten välinen yhdenvertaisuus, on tulkittu siten, että kansallisella tuomioistuimella on oikeus – ja aina silloin, kun sillä on käytössään tämän tutkinnan edellyttämät oikeudelliset seikat ja tosiseikat, myös velvollisuus – tutkia viran puolesta kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen sisältyvän ehdon kohtuuttomuus. (
                     11
                  )
            
         
               45.
            
            
               Tarkasteltaessa menettelyä koskevan lainsäädännön ja erityisesti vakuuksien realisointia tai julkisen notaarin suorittamaa, kuluttajien kanssa tehtyihin lainasopimuksiin liittyvien vakuuksien ulosmittausta koskevan menettelyn yhteensopivuutta direktiivin 93/13 kanssa (
                     12
                  ) on huomattava, että kansalliset pakkotäytäntöönpanojärjestelmät tai julkisten notaarien rooli niiden yhteydessä kuuluvat jäsenvaltioiden sisäiseen oikeusjärjestykseen menettelyllistä itsemääräämisoikeutta koskevan periaatteen nojalla, edellyttäen, että vastaavuus- ja tehokkuusperiaatetta noudatetaan. (
                     13
                  )
            
         
               46.
            
            
               Tässä tapauksessa on todellisuudessa kyseenalaistettu ainoastaan tehokkuusperiaate, (
                     14
                  ) josta unionin tuomioistuin on erityisesti kiinteistön ulosmittausmenettelyä koskevista säännöksistä lausuessaan korostanut, että direktiivillä 93/13 annettujen oikeuksien kunnioittamista ei voida taata, jollei voida tehokkaasti valvoa, ovatko ulosmittausperusteena olevat sopimusehdot mahdollisesti kohtuuttomia. (
                     15
                  )
            
         
               47.
            
            
               Tuomioistuimen ulkopuolisia kiinteistöjen ulosmittausmenettelyjä koskevista kansallisista lainsäädännöistä unionin tuomioistuin on tuonut esille tiettyjä seikkoja, jotka voivat osoittautua tarpeellisiksi tässä direktiivissä säädetyn kuluttajansuojan takaamiseksi.
            
         
               48.
            
            
               Ensinnäkin kansallisella tuomioistuimella, jonka käsiteltäväksi asia on saatettu tuomioistuimen ulkopuolisen menettelyn kuluessa, on katsottu olevan mahdollisuus määrätä kiinteistön myynnin keskeyttämisestä Slovakian menettelysäännösten perusteella. Direktiivin 93/13 säännöksiä on kuitenkin tulkittu siten, että ne eivät ole esteenä kansalliselle säännöstölle, jossa sallitaan sellaisen saatavan, joka perustuu mahdollisesti kohtuuttomiin sopimusehtoihin, periminen realisoimalla kuluttajan vakuudeksi antama kiinteistöpantti tuomioistuimen ulkopuolisessa menettelyssä, mikäli kyseisessä säännöstössä ei tehdä kuluttajille tällä direktiivillä annettujen oikeuksien suojaamista käytännössä mahdottomaksi tai suhteettoman vaikeaksi. (
                     16
                  )
            
         
               49.
            
            
               Toiseksi unionin tuomioistuin on katsonut, että siltä osin kuin notaarilla on toimivalta ehkäistä sopimuksen ehtojen kohtuuttomuutta ja hänellä on lisäksi nimenomainen velvollisuus taata neuvoillaan yhdenvertainen kohtelu kaikissa toimivaltaansa kuuluvissa menettelyissä kiinnittääkseen kuluttajien huomion sopimusehdon mahdolliseen kohtuuttomuuteen ja kuluttajalla on mahdollisuus riitauttaa sen sopimuksen pätevyys, jonka täytäntöönpanoa on vaadittu, direktiivissä säädetyn suojan tehokkuus on lähtökohtaisesti taattu. (
                     17
                  )
            
         
               50.
            
            
               Tarkasteltaessa väitettä, jonka mukaan notaarilla on mahdollisuus aloittaa sopimuksen pakkotäytäntöönpano tutkimatta sopimuslausekkeiden kohtuuttomuutta, on kuitenkin korostettava, että kohtuuttomien ehtojen viran puolesta tutkimista koskeva oikeuskäytäntö liittyy tuomiovallan käytön erityiseen asiayhteyteen eikä sitä voida – kun otetaan huomioon sen ja notaarin toimen perustavanlaatuiset erot – soveltaa notaarin toimeen. (
                     18
                  )
            
         
               51.
            
            
               Tehokkuusperiaate ei myöskään voi johtaa siihen, että kansallisen tuomioistuimen ei ainoastaan edellytetä korvaavan menettelyllistä laiminlyöntiä, joka johtuu siitä, että kuluttaja ei tunne oikeuksiaan, vaan myös kompensoivan täysin sellaisen kuluttajan täydellisen passiivisuuden, joka ei ole osallistunut mihinkään ulosmittausmenettelyn vaiheeseen. (
                     19
                  )
            
         
               52.
            
            
               Unionin tuomioistuin on siten katsonut, että vaikka julkinen notaari ei voi tuomioistuimen ulkopuolella tapahtuvaa kiinteistön myyntiä koskevassa menettelyssä lausua mahdollisesta kohtuuttomasta sopimusehdosta, tämä menettely ei vaaranna direktiivin 93/13 tehokkuutta, jos kuluttajalla on ollut mahdollisuus saattaa asia tuomioistuimen käsiteltäväksi ja tämä tuomioistuin on voinut määrätä turvaamistoimista julkisen notaarin mahdollisesti järjestämän huutokaupan keskeyttämiseksi. (
                     20
                  )
            
         
               53.
            
            
               Toiseksi direktiivin 93/13 7 artiklan 1 kohdassa, jossa jäsenvaltiot velvoitetaan toteuttamaan tehokkaat keinot kohtuuttomien sopimusehtojen käytön lopettamiseksi, ei velvoiteta muuttamaan kansallisella tasolla käyttöön otettuja menettelyjä kokonaisuudessaan. On ainoastaan varmistettava, että kyseiset kansalliset säännökset, kun niitä analysoidaan asiayhteydessään ottaen huomioon kaikki olemassa olevat oikeussuojakeinot, ovat sellaisia, että niillä voidaan taata, että on olemassa riittäviä ja tehokkaita keinoja kohtuuttomien ehtojen käytön lopettamiseksi kuluttajien kanssa tehdyissä sopimuksissa ja että tällaiset ehdot eivät sido kuluttajia. (
                     21
                  )
            
         
               54.
            
            
               Kaikissa niissä tapauksissa, joissa unionin tuomioistuin totesi, että kansallisella säännöksellä ei taata direktiivin 93/13 tehokkuutta, asiaa käsitellyt tuomioistuin saattoi edelleen todeta sopimusehdon pätemättömäksi ja siten joko jättää sen soveltamatta tai kyseenalaistaa ulosmittausmenettelyn tai omaisuuden luovutusmenettelyn, jota ei ollut vielä saatettu päätökseen. Tapauksissa oli kyse joko vahvistuskanteeseen perustuvasta aineellisesta menettelystä, jossa asiaa käsittelevä tuomioistuin saattoi joutua pohtimaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan väliseen sopimukseen sisältyvän ehdon mahdollista kohtuuttomuutta, tai pakkotäytäntöönpanomenettelystä, jonka perusteena oli tällainen kohtuuttoman ehdon mahdollisesti sisältävä sopimus.
            
         
               55.
            
            
               Toisin sanoen pitäydyttäessä tarkastelemaan unionin tuomioistuimeen tähän asti saatettuja tapauksia asiaa käsittelevä kansallinen tuomioistuin on pyytänyt selvennystä direktiivin 93/13 nojalla annetun suojan ulottuvuudesta vireillä olevan täytäntöönpanomenettelyn yhteydessä, kun oikeusriidan taustalla olevassa kiinnelainasopimuksessa on todistetusti tai oletetusti kohtuuton ehto.
            
         
               56.
            
            
               Asiassa Aziz (
                     22
                  ) kyseessä olleen kiinteistön luovutusta ei ollut vielä tapahtunut, koska kiinteistölle ei ollut sen huutokauppaamisesta huolimatta löydetty ostajaa ja koska Mohamed Aziz oli hieman ennen häätämistään koskevaa päätöstä nostanut toimivaltaisessa kansallisessa tuomioistuimessa vahvistuskanteen kiinnelainasopimuksen ehdon pätemättömäksi toteamiseksi.
            
         
               57.
            
            
               Pääasiassa kyseessä olevaa esineoikeuksien tunnustamismenettelyä on tutkittava tämän oikeuskäytännön valossa asiaa koskevan lainsäädännön yhteydessä.
            
         
         Mahdollisuus tutkia sopimukseen sisältyvien ehtojen kohtuuttomuus viran puolesta ei voi ulottua omaisuuden huutokauppamenettelystä riippumattomaan esineoikeuksien tunnustamismenettelyyn
      
      
               58.
            
            
               Esillä olevassa asiassa ei ole kyse maksamismääräysmenettelystä eikä myöskään pakkotäytäntöönpanomenettelystä, joka ei olisi päättynyt ja jossa olisi edelleen mahdollista lausua aikaisemmin allekirjoitetun kiinnelainasopimuksen ehtojen kohtuuttomuudesta.
            
         
               59.
            
            
               Ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen käsiteltävänä olevan menettelyn ainoana tarkoituksena on varmistaa laillisesti kirjatun omistusoikeuden tehokas toteutuminen. Kuten kyseinen tuomioistuin täsmensi vastauksessaan unionin tuomioistuimen esittämään kysymykseen, tämä menettely on tarkoitettu yksinomaan kirjattujen esineoikeuksien suojaamiseen.
            
         
               60.
            
            
               Mielestäni on pidettävä selvästi erillään tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä koskeva menettely ja LH:n 41 §:ssä säännelty yksinkertaistettu menettely.
            
         
               61.
            
            
               Tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä koskevan menettelyn, joka edellyttää RH:n 234 §:n mukaisesti osapuolten suostumusta kiinnityksen perustamista koskevassa asiakirjassa, on tarkoitus johtaa siihen, että kiinteistön luovutuksesta huutokaupan voittajalle laaditaan julkinen asiakirja muun muassa merkitsemällä saanto kiinteistörekisteriin.
            
         
               62.
            
            
               Esineoikeuksien yksinkertaistetulla tunnustamismenettelyllä, josta tässä tapauksessa säädetään LH:n 41 §:ssä ja joka on riippumaton julkisen notaarin luona tapahtuvasta tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä koskevasta menettelystä, pyritään sitä vastoin suojaamaan muun muassa – mutta ei yksinomaan – kiinteistörekisteriin kirjatun esineoikeuden haltijan oikeus. Tämä menettely ei liity mahdolliseen kuluttajasopimukseen, johon kansallisen tuomioistuimen on otettava kantaa, vaan sillä pyritään ainoastaan tarkistamaan, että kirjattu oikeus on olemassa, jotta sen tehokas toteutuminen voidaan varmistaa.
            
         
               63.
            
            
               Pääasiassa turvautuminen yksinkertaistettuun menettelyyn perustuu 21.12.2004 tehdyn Sánchez Lópezin ja Banco Santanderin välisen sopimuksen määräykseen 11, jossa määrättiin tuomioistuimen ulkopuolisesta menettelystä julkisen notaarin luona, jos kiinnitetty kiinteistö ulosmitataan.
            
         
               64.
            
            
               LH:n 41 §:ssä säännellyllä menettelyllä, johon ensimmäinen ja kolmas ennakkoratkaisukysymys liittyvät, pyritään kuitenkin suojaamaan esineoikeuksia, jotka perustuvat tuomioistuimen ulkopuoliseen myyntiin, jolla omistaja saa kiinteistön tosiasiallisesti hallintaansa.
            
         
               65.
            
            
               Tämä viimeksi mainittu menettely ei perustu riidanalaiseen kiinnelainasopimukseen vaan kiinteistörekisteriin kirjattuun omistusoikeuteen. Tuomioistuimen ulkopuolista myyntiä koskevan menettelyn päättyessä kiinnelainasopimuksen voimassaolo päättyy ja kiinnitys raukeaa.
            
         
               66.
            
            
               Esillä olevassa asiassa julkisen notaarin vahvistamaa kauppaa koskeva menettely näyttää menettäneen kaikki vaikutuksensa kiinteistön huutokaupattavaksi asettamisen ja huutokaupassa myynnin vuoksi.
            
         
               67.
            
            
               Toisin sanoen esillä olevassa asiassa kyseenalaistettu yksinkertaistettu menettely on Espanjan hallituksen korostamalla tavalla riippumaton tuomioistuimen ulkopuolisesta myynnistä tai mistä tahansa muusta kiinteistön ulosmittausmenettelystä.
            
         
               68.
            
            
               Nähdäkseni on varsin selvää, että direktiiviä 93/13 ei voida todeta sovellettavan riidanalaiseen menettelyyn, joka koskee esineoikeuksien vahvistamista niihin vetoamista varten eikä kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen sopimuksen täytäntöönpanoa.
            
         
               69.
            
            
               Lisäksi unionin tuomioistuin on useita kertoja todennut, että kaikkia sellaisia tapauksia, joissa on kyse siitä, tekeekö kansallinen menettelysääntö unionin oikeuden soveltamisen mahdottomaksi tai suhteettoman vaikeaksi, on tarkasteltava siten, että huomioon otetaan tämän säännön merkitys koko menettelyssä, sen kulku sekä sen erityispiirteet eri kansallisissa elimissä. (
                     23
                  )
            
         
               70.
            
            
               Kuten Espanjan hallitus korostaa, velallisella näyttää olleen mahdollisuus kiinnitetyn kiinteistön tuomioistuimen ulkopuolisessa luovutusmenettelyssä vastustaa menettelyä tai vaatia sen keskeyttämistä sillä perusteella, että kiinnelainasopimukseen sisältyy kohtuuton ehto, ja samalla vaatia turvaamistoimenpiteiden toteuttamista omistuksessaan olleen kiinteistön myynnin keskeyttämiseksi.
            
         
               71.
            
            
               Joka tapauksessa esillä oleva asia poikkeaa tapauksista, jotka on tähän mennessä saatettu unionin tuomioistuimen tietoon, sillä nyt esillä olevassa asiassa ennakkoratkaisupyynnössä ei ole mitään sellaista tosiseikkaa, jonka perusteella ennakkoratkaisua pyytäneen tuomioistuimen voitaisiin todeta katsoneen, että riidanalaisen sopimuksen jokin muu ehto kuin tuomioistuimen ulkopuoliseen ulosmittausmenettelyyn viittaava ehto voisi olla direktiivin 93/13 3 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla kohtuuton.
            
         
               72.
            
            
               Asiassa Aziz toinen ennakkoratkaisukysymys koski nimenomaisesti ennenaikaista erääntymistä ja viivästyskoron määrää koskevia sopimusehtoja. (
                     24
                  ) Asiassa Finanmadrid EFC ennakkoratkaisua pyytänyt tuomioistuin ilmoitti olevan epäselvää, olivatko kyseessä olevan sopimuksen tietyt ehdot mahdollisesti kohtuuttomia. (
                     25
                  )
            
         
               73.
            
            
               Vaikka on totta, että kansallisen tuomioistuimen on tutkittava viran puolesta kaikkien kyseisen direktiivin soveltamisalaan kuuluvien sopimusehtojen kohtuuttomuus myös ilman, että sitä olisi nimenomaisesti vaadittu, aina silloin, kun tuomioistuimella on käytössään tämän tutkinnan edellyttämät oikeudelliset seikat ja tosiseikat, (
                     26
                  ) on vielä viitattava epäilyyn pääasiassa kyseessä olevan sopimuksen jonkin toisen ehdon mahdollisesta kohtuuttomuudesta.
            
         
               74.
            
            
               On huomattava, että direktiivillä 93/13 on tarkoitus estää se, että kuluttajien ja elinkeinonharjoittajien välisiin sopimuksiin sisällytetään kohtuuttomia ehtoja (johdanto-osan neljäs perustelukappale), tarvittaessa poistaa nämä ehdot näistä sopimuksista ja lopulta estää se, että kyseiset ehdot sitoisivat kuluttajaa (johdanto-osan 21. perustelukappale).
            
         
               75.
            
            
               Koska sopimuksen, joka ei ole kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan oikeudenkäynnin kohteena ja jonka väitetään sisältävän kohtuuttomaksi oletetun ehdon, kaikki vaikutukset ovat lakanneet pääasiassa kyseessä olevan kiinteistön lopullisen luovutuksen seurauksena, ei ole enää paikallaan pohtia, onko tällaisen sopimusehdon sisällyttämisen estäminen tai poistaminen tarpeellista.
            
         
               76.
            
            
               Kaikilla näillä perusteilla mielestäni direktiivillä 93/13 annettu suoja ei merkitse sitä, että tuomioistuimella olisi oikeus lausua kiinnelainasopimukseen sisällytetyn ehdon kohtuuttomuudesta kiinteistön ulosmittausmenettelystä riippumattomassa menettelyssä, jolla pyritään varmistamaan kyseisen kiinteistön omistusoikeuden tehokkuus.
            
         
               77.
            
            
               Toisenlainen ratkaisu ei nähdäkseni olisi välttämättä asianomaisen kuluttajan kannalta tarkoituksenmukainen saati oikeusvarmuuden periaatteen ja jo hankittujen omistusoikeuksien kunnioittamisen kannalta toivottava.
            
         
               78.
            
            
               Toteamus kyseisen menettelyn yhteensopimattomuudesta direktiivin 93/13 kanssa ei ensinnäkään ole välttämättä perusteltu asianomaisen kuluttajan suojan kannalta, ja on muistettava, että tämä suoja on lopulta direktiivin 93/13 ensisijainen tavoite.
            
         
               79.
            
            
               Vaikka ennakkoratkaisupyynnön esittämistä koskevassa päätöksessä on selostettu erityisen puutteellisesti pääasian vastapuolen tilannetta, Banco Santanderin ja Espanjan hallituksen unionin tuomioistuimen tietoon saattamista tosiseikoista ilmenee, että vaikka kyseisen kiinteistön huutokaupasta on laadittu 23.2.2012 julkisen notaarin vahvistama asiakirja ja vaikka tämä on merkitty kiinteistörekisteriin 12.4.2012, Sánchez López on pyytänyt Banco Santanderilta lupaa jäädä kyseiseen asuntoon kansallisella tasolla 17.1.2013 käyttöön otetun sosiaalisen kiinteistörahaston perustamisesta tehdyn sopimuksen nojalla. Sánchez López ja Banco Santander ovat 19.11.2015 tehneet tämän sopimuksen soveltamisalaan kuuluvan sopimuksen, jonka perusteella Sánchez López voi jäädä asuntoon vuokralaisena noin 90 euron vuokraa vastaan. Näin ollen näyttää siltä, että hän ei ole ilmoittanut haluavansa riitauttaa aikaisemmin allekirjoittamaansa kiinnelainasopimusta, vaikka mitä todennäköisimmin hänellä oli siihen mahdollisuus. Ei ole myöskään mitään perustetta katsoa, että kyseinen kuluttaja olisi aikonut riitauttaa 15.12.2011 toteutettuun huutokauppaan perustuvan ja kiinteistörekisteriin 12.4.2012 merkityn, hallinnassaan olevan kiinteistön luovutuksen lopullisuuden.
            
         
               80.
            
            
               Toisin sanoen ei ole varmaa, että kyseinen kuluttaja voisi saada ”etua” tämän menettelyn riitauttamisesta. Koska kohtuuttomaksi todettu sopimusehto ei sido kuluttajaa, kiinteistön realisoiminen tuomioistuimen ulkopuolella voitaisiin todeta pätemättömäksi ja kiinnelainasopimus sitoisi jälleen lainansa maksamatta jättänyttä kuluttajaa. Koska sopimuksessa ei ole muuta mahdollisesti kohtuutonta ehtoa, alkuperäinen sopimustilanne olisi tässä tapauksessa jälleen voimassa ilman takaisinmaksuehtojen muutosta. On kuitenkin huomattava, että kuluttajan oikeus tehokkaaseen suojaan sisältää myös mahdollisuuden luopua vetoamasta oikeuksiinsa. (
                     27
                  )
            
         
               81.
            
            
               Ei voida myöskään sulkea pois sitä, että esillä olevassa asiassa kyseessä olevan kiinnelainasopimuksen pätemättömäksi toteaminen johtaisi siihen, että kyseinen kuluttaja joutuisi vielä epäedullisempaan asemaan siltä osin kuin se johtaisi kiinteistön huutokaupan peruuttamiseen ja siten Banco Santanderin ja Sánchez Lópezin välillä sen jälkeen sosiaalisin perustein tehdyn vuokrasopimuksen pätevyyden riitauttamiseen.
            
         
               82.
            
            
               Jos tuomioistuimella toiseksi olisi oikeus tutkia viran puolesta sellaisen aikaisemmin tehdyn kiinnelainasopimuksen ehtojen mahdollinen kohtuuttomuus, jonka kaikki vaikutukset ovat lakanneet kiinnitetyn omaisuuden lopullisen luovutuksen seurauksena, direktiivin 93/13 tehokkuuden perusteella kyseenalaistettaisiin esineoikeudellinen omistusoikeus, joka ei perustu kuluttajasopimukseen vaan oikeuden tunnustamiseen tuomioistuimen ulkopuolella.
            
         
               83.
            
            
               Esillä olevassa asiassa on pantava merkille, että kyseessä oleva esineoikeus on merkitty kiinteistörekisteriin noin neljä vuotta ennen tässä tapauksessa tehtyä päätöstä ennakkoratkaisupyynnön esittämisestä. Vaikka pääasiassa on niin, että tämä oikeus kuuluu Banco Santanderille, tämän omaisuuden olisi sen rekisteriin kirjaamisen jälkeen voinut saada haltuunsa täysin eri yksikkö.
            
         
               84.
            
            
               Näin ollen on oikeusvarmuuden ja omaisuudensuojan periaatteen vastaista riitauttaa omaisuuden saanto direktiivin 93/13 tehokkuuden nojalla, kun kyse ei enää ole elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan väliseen sopimukseen, jonka vaikutukset jatkuisivat edelleen, sisältyvän kohtuuttoman ehdon poistamisesta.
            
         Ratkaisuehdotus
      
               85.
            
            
               Kaiken edellä esitetyn perusteella ehdotan, että Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Fronteran esittämiin kysymyksiin vastataan seuraavasti:
               Kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista 5.4.1993 annettua neuvoston direktiiviä 93/13/ETY ei sovelleta kiinnityksistä annetun lain (Ley Hipotecaria) 41 §:ssä ja 7.1.2000 annetun siviiliprosessilain 1/2000 (Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil) 250 §:n 1 momentissa säädetyn kaltaiseen menettelyyn sikäli kuin tässä menettelyssä ei ole tarkoitus arvioida elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välistä sopimusta ja/tai panna se täytäntöön, vaan sillä pyritään ainoastaan varmistamaan laillisesti hankitun ja kiinteistörekisteriin merkityn omistusoikeuden tehokkuus.
            
         (
            1
         )	Alkuperäinen kieli: ranska.
      (
            2
         )	Kuluttajasopimusten kohtuuttomista ehdoista 5.4.1993 annettu neuvoston direktiivi (EYVL 1993, L 95, s. 29).
      (
            3
         )	Ks. mm. tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164); tuomio 30.4.2014, Barclays Bank (C‑280/13, EU:C:2014:279); tuomio 17.7.2014, Sánchez Morcillo ja Abril García (C‑169/14, EU:C:2014:2099); tuomio 21.1.2015, Unicaja Banco ja Caixabank (C‑482/13, C‑484/13, C‑485/13 ja C‑487/13, EU:C:2015:21); määräys 16.7.2015, Sánchez Morcillo ja Abril García (C‑539/14, EU:C:2015:508); tuomio 29.10.2015, BBVA (C‑8/14, EU:C:2015:731) ja tuomio 26.1.2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60).
      (
            4
         )	BOE nro 7, 8.1.2000, s. 575–728; jäljempänä LEC.
      (
            5
         )	BOE nro 58, 27.2.1946.
      (
            6
         )	Kiinnitysasetus (Reglamento hipotecario, BOE nro 106, 16.4.1947; jäljempänä RH).
      (
            7
         )	BOE nro 116, 15.5.2013, s. 36373; jäljempänä laki 1/2013.
      (
            8
         )	Ks. vastaavasti tuomio 5.3.2015, Banco Privado Português ja Massa Insolvente do Banco Privado Português (C‑667/13, EU:C:2015:151, 41 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).
      (
            9
         )	Ks. mm. tuomio 10.9.2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 48 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen) ja tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 39 kohta).
      (
            10
         )	Ks. mm. tuomio 26.10.2006, Mostaza Claro (C‑168/05, EU:C:2006:675, 36 kohta) ja tuomio 26.1.2017, Banco Primus (C‑421/14, EU:C:2017:60, 42 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).
      (
            11
         )	Ks. vastaavasti tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, 46 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen) ja tuomio 21.12.2016, Gutiérrez Naranjo ym. (C‑154/15, C‑307/15 ja C‑308/15, EU:C:2016:980, 58 kohta).
      (
            12
         )	Ks. mm. tuomio 10.9.2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 49 kohta) ja tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 48 kohta).
      (
            13
         )	Ks. mm. tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, 50 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen) ja tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 49 kohta).
      (
            14
         )	Tässä tapauksessa tiedossani ei ole mitään sellaista, joka voisi kyseenalaistaa pääasiassa kyseessä olevan lainsäädännön yhteensopivuuden vastaavuusperiaatteen kanssa.
      (
            15
         )	Ks. mm. tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, 59 kohta) ja tuomio 18.2.2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, 46 kohta).
      (
            16
         )	Ks. mm. tuomio 10.9.2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 60 ja 68 kohta).
      (
            17
         )	Ks. mm. tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 57 ja 60 kohta).
      (
            18
         )	Ks. tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 47 kohta).
      (
            19
         )	Ks. vastaavasti tuomio 6.10.2009, Asturcom Telecomunicaciones (C‑40/08, EU:C:2009:615, 47 kohta) ja tuomio 10.9.2014, Kušionová (C‑34/13, EU:C:2014:2189, 56 kohta).
      (
            20
         )	Ks. vastaavasti tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 59–61 kohta).
      (
            21
         )	Ks. mm. tuomio 1.10.2015, ERSTE Bank Hungary (C‑32/14, EU:C:2015:637, 52 kohta).
      (
            22
         )	Tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, 26 ja 27 kohta).
      (
            23
         )	Tuomio 14.6.2012, Banco Español de Crédito (C‑618/10, EU:C:2012:349, 49 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).
      (
            24
         )	Tuomio 14.3.2013, Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164, 65 kohta ja sitä seuraavat kohdat).
      (
            25
         )	Tuomio 18.2.2016, Finanmadrid EFC (C‑49/14, EU:C:2016:98, 22 kohta).
      (
            26
         )	Ks. mm. tuomio 4.6.2009, Pannon GSM (C‑243/08, EU:C:2009:350, 32 kohta).
      (
            27
         )	Ks. mm. tuomio 21.2.2013, Banif Plus Bank (C‑472/11, EU:C:2013:88, 35 kohta) ja tuomio 14.4.2016, Sales Sinués ja Drame Ba (C‑381/14 ja C‑385/14, EU:C:2016:252, 25 kohta).