CELEX: 32012D0293
Language: da
Date: 2012-02-08 00:00:00
Title: 2012/293/EU: Kommissionens afgørelse af 8. februar 2012 om statsstøtte SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 & ex CP 194/09), som Sverige har ydet til Hammar Nordic Plugg AB (meddelt under nummer C(2012) 546)  EØS-relevant tekst

9.6.2012   
            
            
               DA
            
            
               Den Europæiske Unions Tidende
            
            
               L 150/78
            
         KOMMISSIONENS AFGØRELSE
   af 8. februar 2012
   om statsstøtte SA.28809 (C 29/10) (ex NN 42/10 & ex CP 194/09), som Sverige har ydet til Hammar Nordic Plugg AB
   (meddelt under nummer C(2012) 546)
   (Kun den svenske udgave er autentisk)
   (EØS-relevant tekst)
   (2012/293/EU)
   EUROPA-KOMMISSIONEN HAR —
   under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
   under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
   efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler (1), under hensyntagen til disse bemærkninger, og
   ud fra følgende betragtninger:
   1.   SAGSFORLØB
   
   
               (1)
            
            
               Ved brev af 26. maj 2009, der blev registreret den 16. juni 2009, modtog Kommissionen en klage vedrørende statsstøtte, der angiveligt skulle være ydet til Hammar Nordic Plug AB i forbindelse med Vänersborg kommunes salg af offentlig ejendom under markedsprisen.
            
         
               (2)
            
            
               Den 27. oktober 2009 videresendte Kommissionen en ikke-fortrolig version af klagen til de nationale myndigheder. Sverige svarede ved brev af 30. november 2009, der blev registreret samme dag.
            
         
               (3)
            
            
               Den 9. marts 2010 anmodede Kommissionen om supplerende oplysninger, og Sverige svarede ved brev af 20. april 2010.
            
         
               (4)
            
            
               Den 11. maj 2010 modtog Kommissionen oplysninger fra Chips AB.
            
         
               (5)
            
            
               Ved brev af 27. oktober 2010 meddelte Kommissionen Sverige, at den havde besluttet at indlede proceduren efter artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde (2) (i det følgende benævnt »TEUF«) med hensyn til ovennævnte støtte. Kommissionens beslutning om at indlede proceduren (i det følgende benævnt »beslutningen om at indlede proceduren«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende
                   (3). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til den omhandlede støtte.
            
         
               (6)
            
            
               Ved brev af 23. november 2010 anmodede Sverige om forlængelse af fristen for at fremsætte bemærkninger til beslutningen om at indlede proceduren.
            
         
               (7)
            
            
               Ved brev af 15. og 17. december 2010 fremsatte de svenske myndigheder deres bemærkninger til Kommissionen. Hammar Nordic Plugg AB fremsendte sine bemærkninger til Kommissionen ved brev af 22. januar 2011.
            
         
               (8)
            
            
               Den 1. februar 2011 videresendte Kommissionen Hammar Nordic Plugg AB's bemærkninger til de svenske myndigheder med anmodning om kommentarer.
            
         
               (9)
            
            
               Den 1. juni 2011 anmodede Kommissionen om yderligere oplysninger. Sverige svarede ved brev af 29. juni 2011, ligesom en række yderligere præciseringer blev fremsendt ved e-mail af 12. september og 30. september 2011.
            
         
               (10)
            
            
               Den 6. juni 2011 tilsendte Kommissionen Chips AB et spørgeskema, som virksomheden ikke besvarede direkte. Chips AB stillede dog nogle oplysninger til rådighed for de svenske myndigheder, som de lod indgå i de præciseringer, som de fremsendte den 12. september 2011.
            
         
               (11)
            
            
               Den 19. oktober 2011 blev der afholdt et møde mellem Kommissionens tjenestegrene og repræsentanter for Hammar Nordic Plugg AB.
            
         
               (12)
            
            
               Den 3. november 2011 fremsendte Hammar Nordic Plugg AB yderligere oplysninger til Kommissionen pr. e-mail. Kommissionen videresendte den 4. november 2011 oplysningerne til de svenske myndigheder, som den 28. november 2011 bekræftede, at de ikke havde bemærkninger hertil.
            
         2.   BESKRIVELSE
   
   2.1.   Støttemodtagere og interesserede parter
   
   
               (13)
            
            
               Støttemodtageren er aktieselskabet Hammar Nordic Plugg AB (i det følgende benævnt »Hammar«), som beskæftiger sig med ejendomsudlejning og forvaltning af fast ejendom. Hammar har hjemsted i Trollhättan i Västra Götaland og ejes 100 % af moderselskabet Hammar Nordic Fastigheter AB, der igen ejes af en privatperson, Anders Hammar (4).
            
         
               (14)
            
            
               Vänersborg kommune (i det følgende benævnt »kommunen«) ligger i Västra Götalands län tæt ved grænsen til Norge. Ifølge regionalstøttekortet for Sverige i perioden 2007-2013 ligger Vänersborg ikke i et støtteberettiget område.
            
         
               (15)
            
            
               Fastighets AB Vänersborg (i det følgende benævnt »FABV«) er et ejendomsselskab, som ejes af kommunen.
            
         
               (16)
            
            
               Topp Livsmedel (i det følgende benævnt »Topp«) tilhørte Chips AB (5), en division i den internationale koncern Orkla ASA (i det følgende benævnt »Orkla«).
            
         
               (17)
            
            
               Den ejendom, som er omfattet af støtteforanstaltningen (i det følgende benævnt »anlægget«) omfatter to grunde, et produktionsanlæg, løsøre og immaterielle rettigheder (f.eks. varemærker). Den ligger i Brålanda, et mindre byområde i Vänersborg kommune. Indtil 2007 fremstillede 30 Topp-ansatte dybfrosne grøntsager i anlægget.
            
         2.2.   Resumé af foranstaltningen:
   
   
               (18)
            
            
               Ved brev af 26. maj 2009 modtog Kommissionen en klage vedrørende statsstøtte, som angiveligt skulle være blevet ydet gennem salg af offentlig ejendom (anlægget) under markedsprisen.
            
         
               (19)
            
            
               De faktiske forhold er som følger: I slutningen af 2007 tilkendegav Chips AB at ville indstille produktionen i Topp og satte anlægget til salg.
            
         
               (20)
            
            
               Den 13. februar 2008 købte kommunen — gennem FABV — anlægget af Chips AB for 17 mio. SEK(1,7 mio. EUR) (6).
            
         
               (21)
            
            
               Samme dag indgik FABV to aftaler med Hammar. Den ene var en lejeaftale, hvorved FABV udlejede hele anlægget til Hammar (7). Den anden aftale gav Hammer forkøbsret til at erhverve anlægget af FABV til en fast pris på 8 mio. SEK(0,8 mio. EUR) på et hvilket som helst tidspunkt i en periode på to år fra 1. marts 2008 til 28. februar 2010. Hammer udnyttede forkøbsretten og erhvervede anlægget af FABV til den faste pris den 11. august 2008.
            
         
               (22)
            
            
               Ved en aftale af 1. marts 2008 udlejede Hammar størstedelen af anlægget til lokale virksomheder til en leje (8), som var højere end den, som FABV og Hammar var blevet enige om. Som betingelse for at underskrive lejeaftalen krævede de lokale virksomheder desuden, at de skulle have mulighed for at købe anlægget på et senere tidspunkt, hvis Hammer blev ejer af anlægget. Aftalen om forkøbsret, som blev underskrevet samme dag, gav de lokale virksomheder mulighed for at erhverve anlægget for 40 mio. SEK (4 mio. EUR).
            
         
               (23)
            
            
               Den 2. september 2008 indgik Hammar en aftale med de lokale virksomheder om salg af anlægget til den aftalte pris på 40 mio. SEK.
            
         3.   BESLUTNING OM AT INDLEDE PROCEDUREN
   
   
               (24)
            
            
               Kommissionen havde grund til at antage, at FABV's salg af anlægget til Hammar indeholdt et statsstøtteelement. Derfor indledte Kommissionen den 27. oktober 2010 den formelle undersøgelsesprocedure over for denne transaktion (9).
            
         
               (25)
            
            
               De svenske myndigheder og Hammar har fremsat bemærkninger til beslutningen om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure.
            
         
               (26)
            
            
               De svenske myndigheder er af den opfattelse, at salget af anlægget til Hammar ikke udgør statsstøtte. De hævder, at kommunens eneste formål med at erhverve anlægget gennem FABV var at sikre produktion og beskæftigelse. Eftersom kommunen ikke havde til hensigt selv at drive virksomhed, valgte den den løsning, som Hammar havde foreslået, nemlig en lejeaftale med forkøbsret. De svenske myndigheder bemærker også, at den forkøbsret, som blev indrømmet Hammar, fordrede en kapitaltilførsel på 9 mio. SEK(0,9 mio. EUR) fra kommunens budget til FABV til dækning af det tab, som ville opstå, hvis Hammar udnyttede forkøbsretten.
            
         
               (27)
            
            
               Hammar påstår, at FABV købte anlægget af Chips AB til en alt for høj pris, hvilket kan indebære, at Orkla har modtaget statsstøtte. Desuden påstår Hammar, at anlægget blev købt af FABV på markedsvilkår, og at salget hverken påvirkede samhandelen mellem medlemsstaterne eller medførte konkurrencefordrejning.
            
         
               (28)
            
            
               Til støtte for sine påstande fremlagde Hammer en efterfølgende vurdering (dateret 20.1.2011) af anlæggets værdi udarbejdet af PricewaterhouseCopers (i det følgende benævnt »PwC-rapporten«). Ifølge PwC-rapporten er usikkerhedsfaktoren ved beregningen af markedsprisen for denne type ejendom så stor, at prisen ved hvert af salgene af anlægget (dvs. da FABV købte det af Chips AB, da det senere blev solgt til Hammar, og endelig da Hammar solgte det til de lokale virksomheder) kan siges at have ligget i nærheden af markedsprisen. Særlig for så vidt angår FABV's salg til Hammar og videresalget til de lokale virksomheder, gives der i rapporten udtryk for den opfattelse, at de priser, der blev betalt, var markedskonforme i betragtning af de finansielle vilkår i de to lejeaftaler (dvs. mellem henholdsvis FABV og Hammar og Hammar og de lokale virksomheder).
            
         
               (29)
            
            
               Hammar hævdede under mødet med Kommissionens tjenestegrene den 19. oktober 2011 og i forbindelse med fremsendelsen af supplerende oplysninger til Kommissionen den 3. november 2011, at der på det tidspunkt, hvor kommunen og Hammar aftalte Hammars forkøbsret til at erhverve anlægget for 8 mio. SEK, ikke var indkommet andre bud på anlægget, og at prisen derfor bør betragtes som markedsprisen. Eventuelle beregninger ændrer ikke herved og må betragtes som hypotetiske.
            
         
               (30)
            
            
               Den 3. november 2011 tilsendte Hammar Kommissionen en rapport udarbejdet af Copenhagen Economics A/S (10) (i det følgende benævnt »Copenhagen Economics«) om den eventuelle påvirkning af samhandelen mellem medlemsstaterne som følge af FABV's køb af anlægget af Chips AB og senere salg til Hammar. Rapporten konkluderer, at førstnævnte transaktion kunne påvirke samhandelen inden for Unionen, eftersom sælgeren, Chips AB — som er det finske datterselskab til den norske Orklakoncern — er en international virksomhed, der konkurrerer internationalt. Til gengæld hævdes det i rapporten, at FABV's salg af anlægget til Hammar slet ikke, eller kun i ubetydeligt omfang, påvirkede samhandelen inden for Unionen, eftersom Hammar kun opererer på lokalt plan og ikke har internationale konkurrenter på de relevante markeder.
            
         4.   VURDERING AF FORANSTALTNINGEN
   
   4.1.   Forekomst af statsstøtte
   
   
               (31)
            
            
               Vurderingen af, om FABV's salg af anlægget til Hammar indeholdt et statsstøttelement, skal ske ud fra artikel 107, stk. 1, i TEUF, hvori det er fastsat, at »statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, [er] uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne.«
            
         
               (32)
            
            
               Kommissionen bemærker, at støttemodtageren, dvs. Hammar, skal betragtes som en virksomhed, eftersom den udøver økonomisk virksomhed ved at udbyde tjenesteydelser i forbindelse med fast ejendom.
            
         
               (33)
            
            
               Transaktionen blev gennemført af kommunen gennem FABV. FABV ejes 100 % af kommunen, som dækker FABV's eventuelle tab over sit normale budget. FABV's bestyrelse består af medlemmer af Vänersborgs kommunalbestyrelse. FABV's beslutninger kan dermed tilskrives staten, og i det omfang, beslutningerne har økonomiske konsekvenser, indebærer de brug af statsmidler. Desuden deltog kommunen klart i transaktionen, idet den forkøbsret, som blev indrømmet Hammar, fordrede en kapitaltilførsel på 9 mio. SEK fra kommunen til FABV til dækning af det tab, som ville opstå, hvis Hammar udnyttede forkøbsretten. På baggrund heraf konkluderer Kommissionen, at salget af anlægget til Hammar involverede statsmidler.
            
         
               (34)
            
            
               Eftersom en specifik virksomhed (dvs. Hammar) fik fordel af transaktionen, må foranstaltningen betragtes som selektiv.
            
         
               (35)
            
            
               Foranstaltningen fordrejer eller kan fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen inden for Unionen og Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (i det følgende benævnt »EØS«) i den forstand, hvori udtrykket er anvendt i Den Europæiske Unions Domstols relevante retspraksis på statsstøtteområdet. I rapporten fra Copenhagen Economics (se betragtning 30) gøres det gældende, at det ejendomsmarked, hvor Hammar opererer, udelukkende er lokalt, hvilket opfattes som et argument for, at den selektive fordel, som salget af anlægget til Hammer medførte, overhovedet ikke, eller kun i ubetydelig omfang, påvirkede samhandelen. Den eventuelle påvirkning af samhandelen afhænger dog ikke af, om denne eller hin støttemodtager opererer internationalt eller udelukkende nationalt, men snarere af, om de varer og tjenesteydelser, som støttemodtageren handler med, er eller kan være genstand for samhandel inden for Unionen (11). Dette kriterium er i dette tilfælde opfyldt, idet fast ejendom og hermed forbundne tjenester er genstand for handel og investeringer inden for Unionen. I den foreliggende sag bekræftes det af, at anlæggets tidligere ejere (Chips AB) er et finskbaseret datterselskab af Orklakoncernen, som opererer internationalt. Det beviser, at der er en grænseoverskridende interesse i det pågældende aktiv (dvs. anlægget), som i øvrigt ikke er en ubebygget grund, men et anlæg, som anvendes til fremstilling af dybfrostvarer.
            
         
               (36)
            
            
               Derfor er Kommissionen af den opfattelse, at selv om Hammar udelukkende opererer på lokalt plan, er virksomheden aktiv på et marked, hvor det ikke kan udelukkes, at foranstaltningen påvirker samhandelen og konkurrencevilkårene inden for Unionen og EØS. De argumenter, som Hammar har fremført, giver derfor ikke Kommissionen anledning til at ændre sin foreløbige vurdering af dette kriterium i beslutningen om at indlede proceduren.
            
         
               (37)
            
            
               Det eneste kriterium i definitionen af statsstøtte, som skal overvejes, er derfor, om FABV's salg af anlægget til Hammar gav Hammar en fordel. Det er på grundlag af de foreliggende oplysninger Kommissionens opfattelse, at FABV solgte anlægget til Hammar til en pris, der lå under markedsværdien, hvilket en privat markedsinvestor næppe ville gøre, og dermed gav Hammar en fordel.
            
         
               (38)
            
            
               Denne sag vedrører salget af visse offentligt ejede aktiver til en privat virksomhed. En del af aktiverne består af fast ejendom (jord og bygninger), så for at kunne vurdere, om der i sådanne tilfælde er tale om statsstøtte, anvender Kommissionen sin meddelelse om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (12) (i det følgende benævnt »meddelelsen«). Med hensyn til salget af andre typer aktiver anvender Kommissionen det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. den vurderer, om den offentlige sælger optrådte som en privat investor, der opererer i en markedsøkonomi. Eftersom meddelelsen bygger på samme private investorprincip, vil Kommissionen af klarhedshensyn vurdere hele transaktionen på grundlag af denne meddelelse (13).
            
         
               (39)
            
            
               I overensstemmelse med meddelelsens punkt II.1 foreligger der ikke statsstøtte til fordel for køber, når salget sker efter »et tilstrækkelig publiceret, offentligt og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres«. Det viser sig på grundlag af de oplysninger, som Kommissionen har indsamlet, at FABV ikke afholdt et udbud i forbindelse med salget af anlægget. Det kan derfor ikke på dette grundlag udelukkes, at der er tale om statsstøtte.
            
         
               (40)
            
            
               Hammar hævder, at prisen på 8 mio. SEK afspejler anlæggets markedsværdi, eftersom der ikke blev indgivet andre tilbud på det tidspunkt, hvor Hammar udnyttede forkøbsretten. Kommissionen bemærker dog, at kommunens salg af anlægget ikke var gennemsigtigt og åbent for andre tilbudsgivere. Kommissionen kan derfor ikke konkludere, at salgsprisen svarede til anlæggets markedsværdi (14). Kommissionen bemærker desuden, at FABV købte anlægget for 17 mio. SEK den 13. februar 2008 og samme dag indgik aftalen om forkøbsret med Hammar til den langt lavere pris på 8 mio. SEK.
            
         
               (41)
            
            
               Det fremgår i øvrigt af meddelelsens punkt II.2a, at hvis salget finder sted, uden at der forinden er gennemført et betingelsesløst udbud, »skal der udføres en uafhængig vurdering af en eller flere vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder«. Kommissionen bemærker, at FABV ikke anmodede om en uafhængig vurdering af anlægget forud for salgsforhandlingerne.
            
         
               (42)
            
            
               Selv om der ikke har været gennemført et åbent og betingelsesløst udbud, og der ikke er foretaget en uafhængig vurdering forud for salgsforhandlingerne, kan anlæggets markedsværdi på det tidspunkt, hvor FABV solgte det til Hammar, fastslås ved hjælp af andre foreliggende oplysninger.
            
         
               (43)
            
            
               Da anlægget blev sat til salg i slutningen af 2007, antog Chips AB Colliers International (15) til at udarbejde et pristilbud. Colliers International fastsatte prisen til 27 mio. SEK(2,7 mio. EUR) for selve ejendommen, dvs. eksklusive løsøre og immaterielle aktiver. Som det fremgår af beslutningen om at indlede proceduren, mener Kommissionen, at denne vurdering af markedsprisen er sandsynlig, eftersom i) vurderingen blev foretaget, inden salgsforhandlingerne fandt sted, ii) den blev bestilt af Chips AB i forbindelse med salget af anlægget, dvs. i en situation, hvor Chips AB med rimelighed kunne forventes ikke at have andre interesser end at opnå en præcis vurdering af markedsværdien, iii) vurderingen blev foretaget af en tredjemand, som hverken havde tilknytning til køber eller sælger, og iv) Colliers International har stor erfaring inden for ejendomsmæglerbranchen. Hammer anfægter imidlertid Kommissionens synspunkt om, at denne vurdering var uafhængig, eftersom det var sælgeren, der bestilte den. Hammar mener heller ikke, at Colliers antagelser var realistiske i lyset af anlæggets tilstand på salgstidspunktet (bl.a. antog de, at kun 10 % af lokalerne ville stå tomme).
            
         
               (44)
            
            
               En anden mulig indikator for anlæggets markedspris findes i den vurdering, som Swedbank Kommersiella Fastigheter (16) (i det følgende benævnt »Swedbank«) foretog i juni 2008. Denne vurdering blev foretaget på foranledning af de lokale virksomheder, som efterfølgende købte anlægget, og skulle bruges i forbindelse med optagelsen af et lån til køb af anlægget. Swedbank vurderede anlæggets markedsværdi til 30 mio. SEK(3 mio. EUR), og denne vurdering dækker kun visse lokaler, ikke anlæggets samlede areal (17). Swedbank antog, at 35 % af lokalerne ville stå tomme, men resten af antagelserne mindede om dem, som Colliers International anvendte.
            
         
               (45)
            
            
               PwC-rapporten indeholder en række vurderinger af anlæggets markedsværdi på forskellige salgstidspunkter. I rapporten konstateres det eksempelvis, at anlæggets værdi, da Chips AB solgte det til FABV, var ca. 9 mio. SEK, og at værdien var ca. 5,5 mio. SEK(0,55 mio. EUR), da Hammar lejede det af FABV samme dag (13.2.2008). PwC-rapporten indeholder en tredje vurdering af anlæggets markedsværdi på det tidspunkt, hvor Hammar lejede det til de lokale virksomheder (1.3.2008), og her er værdien ansat til ca. 21 mio. SEK(2,1 mio. EUR).
            
         
               (46)
            
            
               Kommissionen bemærker for det første, at PwC-rapporten indeholder meget forskellige vurderinger af anlæggets markedsværdi inden for en kort tidsperiode. Eftersom ejendommes markedsværdi har tendens til at være relativt stabil på kort sigt (undtagen under ekstraordinære omstændigheder), tvivler Kommissionen meget på rigtigheden af nogle af vurderingerne i PwC-rapporten, især i lyset af at alle transaktioner fandt sted inden for en meget kort tidsperiode.
            
         
               (47)
            
            
               Med hensyn til de to første vurderinger af anlæggets værdi i PwC-rapporten (på henholdsvis 9 mio. SEK og 5,5 mio. SEK) betragter Kommissionen dem som urealistiske sammenlignet med de vurderinger, som Colliers International og Swedbank foretog på samme tidspunkt. For så vidt angår vurderingen på 5,5 mio. SEK bemærker Kommissionen, at PricewaterhouseCoopers (i det følgende benævnt »PwC«) baserer sin vurdering på pengestrømmen fra den leje, som Hammar betalte til FABV for leje af anlægget. PwC erkender dog selv, at denne leje er meget lav sammenlignet med det normale afkast af et tilsvarende industrianlæg. Dette står meget klart, når man sammenligner lejen med den leje, som Hammar forlangte af de lokale virksomheder kun få dage senere, som var syv gange højere (se fodnote 7 og 8). Kommissionen konkluderer på baggrund heraf, at den leje, som Hammar skulle betale, var lavere end markedsprisen. Kommissionen mener derfor ikke, at vurderingen på 5,5 mio. SEK, som bygger på forventede lejeindtægter, der ligger under markedsværdien, afspejler anlæggets reelle markedsværdi. For så vidt angår vurderingen på 9 mio. EUR bygger den på, at alle lokaler vil stå tomme i de to første år af ejerskabet, et tal, som derefter falder til 75 % det tredje år og til 50 % det fjerde år for derefter at lægge sig på 60 % i resten af den periode, som vurderingen dækker. I disse procentsatser er der imidlertid ikke taget højde for, at man på salgstidspunktet vidste, at de lokale virksomheder var parate til at leje anlægget, og at den værdi, som derfor skulle vurderes, var værdien af anlægget med lejere.
            
         
               (48)
            
            
               Den tredje vurdering i PwC-rapporten vedrører anlæggets markedsværdi på det tidspunkt, hvor Hammar solgte det til de lokale virksomheder, og her fastsættes den til ca. 21. mio. SEK, selv om arealet af de lokaler, som vurderingen omfatter, er noget mindre end anlæggets samlede areal (se fodnote 17). Denne vurdering er mere eller mindre baseret på den samme metode, som Colliers International og Swedbank anvendte som grundlag for deres vurderinger, og tager udgangspunkt i betingelserne i lejeaftalen mellem Hammar og de lokale virksomheder, dvs. de reelle lejebetingelser, som gjaldt på salgstidspunktet. Det skal også bemærkes, at betingelserne i lejeaftalen antagelig svarede til markedsbetingelserne, navnlig eftersom aftalen blev indgået mellem to private markedsaktører, der formentlig kun havde økonomisk rationelle interesser. Kommissionen betragter således den tredje vurdering af anlæggets markedsværdi i PwC-rapporten for værende sandsynlig.
            
         
               (49)
            
            
               Uanset hvilken vurdering af anlæggets markedsværdi man vælger (Colliers Internationals, Swedbanks eller den tredje vurdering i PwC-rapporten), står det klart, at den pris på 8 mio. SEK, som FABV solgte anlægget for til Hammar, lå langt under markedsprisen, og at FABV dermed gav Hammar en fordel.
            
         
               (50)
            
            
               Da alle de nødvendige kriterier i artikel 107, stk. 1, i TEUF er opfyldt, konkluderer Kommissionen, at den pågældende foranstaltning udgør statsstøtte, som desuden er ulovlig, eftersom den blev ydet til støttemodtageren uden Kommissionens forudgående godkendelse.
            
         
               (51)
            
            
               Støttemodtagerens fordel svarer til forskellen mellem den pris, som Hammar betalte, dvs. 8 mio. SEK, og anlæggets markedspris.
            
         
               (52)
            
            
               Med henblik på at fastlægge anlæggets markedspris vil Kommissionen undersøge de mulige alternativer og foreliggende vurderinger, nemlig: i) de 17 mio. SEK, som FABV konkret betalte til Chips AB den 18. februar 2008, ii) de 40 mio. SEK, som de lokale virksomheder konkret betalte til Hammar, iii) de 27 mio. SEK, som Colliers International vurderede anlægget til før salget, iv) de 30 mio. SEK, som Swedbank vurderede anlægget til i juni 2008, og v) de 21 mio. SEK, som anlægget blev vurderet til i PwC-rapporten.
            
         
               (53)
            
            
               Kommissionen mener ikke, at der er fremlagt tilstrækkeligt bevis for, at prisen på 17 mio. SEK, som FABV betalte til Chips AB, da den købte anlægget, afspejler markedsværdien. Kommissionen forklarede allerede i beslutningen om at indlede proceduren, at Chips AB accepterede en pris, der var lavere end den vurderede markedsværdi, for at undgå at skade virksomhedens omdømme som følge af lukningen af anlægget og det tab af arbejdspladser, som ville være en konsekvens heraf. Chips AB ville desuden benytte muligheden for et hurtigt salg til at afvikle Topp-aktiviteterne. En privat markedsaktør, der ikke er begrænset af sådanne forhold (som er særlige for Chips AB), ville have forlangt en højere pris. Kommissionen mener derfor ikke, at det er nødvendigt at forholde sig til Hammars argument (sammenfattet i betragtning 27 i denne afgørelse), som i øvrigt vedrører et forhold, der ikke indgår i den formelle undersøgelse.
            
         
               (54)
            
            
               På grundlag af de oplysninger, som Kommissionen har modtaget i løbet af den formelle undersøgelsesprocedure, mener den heller ikke, at det beløb på 40 mio. SEK, som blev aftalt med de lokale virksomheder, er et præcist udtryk for anlæggets markedsværdi, eftersom de lokale virksomheder finansierede beløbet gennem dels et banklån, dels et lån fra Hammar selv. Det forhold, at sælger (der samtidig er kreditor i transaktionen) stod for en stor del af finansieringen og påtog sig den tilhørende kreditrisiko, støtter ikke argumentet om, at den nominelle pris på 40 mio. SEK svarer til anlæggets reelle økonomiske værdi. Den nominelle pris, som blev betalt i forbindelse med denne transaktion, er således ikke et tilstrækkeligt bevis for, at anlægget ville være blevet solgt til denne pris på markedsvilkår, men det er helt klart et yderligere tegn på, at prisen på 8 mio. SEK ikke afspejler anlæggets markedsværdi. De to aftaler om forkøbsret blev indgået inden for en periode på under tre uger, og en så markant prisforskel over en så kort tidsperiode bekræfter, at dette beløb ikke var markedsprisen.
            
         
               (55)
            
            
               Med hensyn til Colliers Internationals og Swedbanks vurderinger har Kommissionen i princippet ikke grund til at betvivle, at de er uafhængige og foretaget i henhold til almindeligt anerkendte standarder. Kommissionen erkender dog, at disse vurderinger ikke umiddelbart kan sammenlignes, eftersom nogle af de antagelser, der ligger til grund for vurderingerne, er forskellige. Kommissionen kan på grundlag af de foreliggende oplysninger ikke være fuldstændig sikker på, at disse vurderinger giver det mest pålidelige billede af anlæggets reelle markedsværdi, eftersom de beror på antagelser og sammenligninger med andre handler på markedet og ikke på transaktioner, der berører selve anlægget.
            
         
               (56)
            
            
               Alt i alt mener Kommissionen, at det er rimeligt at anvende markedsværdien i den tredje vurdering i PwC-rapporten. Som anført i betragtning 48 anerkender Kommissionen, at denne vurdering — om end den blev foretaget efter transaktionerne — er baseret på pengestrømsoplysninger fra en lejeaftale, som reelt fandtes (aftalen mellem Hammar og de lokale virksomheder), og dermed er baseret på reelle markedsobservationer. Vurderingen på 21 mio. SEK udgør i den forbindelse en sandsynlig, om end forsigtig vurdering af anlæggets markedsværdi sammenlignet med vurderingerne fra Colliers International og Swedbank. Kommissionen bemærker endvidere, at Hammar den 13. februar 2008 indgik en aftale om forkøbsret til anlægget med mulighed for at købe det for 8 mio. SEK og udnyttede denne forkøbsret den 11. august 2008. Den 1. marts 2008 indgik Hammar en aftale om forkøbsret med lokale virksomheder om salg af anlægget for 40 mio. SEK, og den 2. september 2008 udnyttede virksomhederne denne forkøbsret, og der blev indgået en købsaftale. Den dato, som i PwC-rapporten er anvendt som grundlag for vurderingen på de 21 mio. SEK, er den 1. marts 2008. I betragtning af det korte tidsinterval mellem disse transaktioner er der ingen grund til at tro, at anlæggets markedsværdi ville have ændret sig markant fra de 21 mio. SEK, da Hammar købte anlægget eller indgik aftalen om forkøbsret.
            
         
               (57)
            
            
               På grundlag heraf udgør Hammars fordel 13 mio. SEK(1,3 mio. EUR). Fordelen er beregnet som forskellen mellem markedsværdien på 21 mio. SEK og den konkrete pris på 8 mio. SEK, som Hammar betalte for anlægget.
            
         4.2.   Støttens forenelighed
   
   
               (58)
            
            
               Hverken de svenske myndigheder eller Hammar har fremsat argumenter for, at støtten er forenelig med det indre marked. Det eneste formål, som de svenske myndigheder har anført i forbindelse med foranstaltningen, er kommunens politiske mål om at holde gang i produktionen og dermed sikre beskæftigelsen i Vänersborg og omegn.
            
         
               (59)
            
            
               Eftersom kommunen ikke ligger i et støtteberettiget område (se betragtning 14), er den ikke berettiget til regionalstøtte. De forskellige formål med foranstaltningen, som de svenske myndigheder har anført, kunne tages i betragtning i lyset af Kommissionens meddelelse om Fællesskabets rammebestemmelser for statsstøtte til redning og omstrukturering af kriseramte virksomheder (18). Der er dog ingen tegn på, at betingelserne i disse rammebestemmelser vil være opfyldt i denne sag. Der er navnlig intet, der tyder på, at Hammar var en virksomhed i vanskeligheder på det tidspunkt, hvor den købte anlægget.
            
         
               (60)
            
            
               Foreløbig er der under alle omstændigheder ikke blevet fremlagt tilstrækkelige beviser for, at foranstaltningen var nødvendig og forholdsmæssig med henblik på at opfylde formål af fælles interesse. Kommissionen har derfor ikke fundet noget grundlag for at erklære støtten forenelig med det indre marked i lyset af artikel 107, stk. 3, i TEUF.
            
         
               (61)
            
            
               Ingen andre undtagelser for at erklære foranstaltningen forenelig med det indre marked forekommer at finde anvendelse. Kommissionen konkluderer derfor, at kommunens salg af anlægget til Hammar udgør ulovlig statsstøtte, som er uforenelig med det indre marked på grundlag af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
            
         4.3.   Lejeaftalen og forkøbsretten
   
   
               (62)
            
            
               I beslutningen om at indlede proceduren rejste Kommissionen også tvivl om, hvorvidt den lejeaftale, som FABV og Hammar indgik den 13. februar 2008, og prisen i aftalen om Hammars forkøbsret til anlægget, var i overensstemmelse med markedsvilkårene (se punkt 38 i beslutningen om at indlede proceduren).
            
         
               (63)
            
            
               Med hensyn til lejeaftalen er Kommissionen af den opfattelse, at den indebærer statsstøtte, eftersom de nødvendige kriterier i artikel 107, stk. 1, i TEUF er opfyldt som redegjort for i afsnit 4.1 ovenfor: i) støttemodtageren, dvs. Hammar, kan betegnes som en virksomhed, ii) de beslutninger, som FABV træffer, kan tilskrives staten, og i det omfang, de har økonomiske konsekvenser, er der tale om anvendelse af statsmidler, iii) foranstaltningen er selektiv, eftersom den tilgodeser en bestemt virksomhed, iv) som forklaret i betragtning 47 og i overensstemmelse med den PwC-rapport, som Hammar selv fremsendte, mener Kommissionen, at den leje, som FABV forlangte af Hammar, lå under markedsprisen og dermed gav Hammar en fordel, og v) selv om Hammar udelukkende opererer på lokalt plan, er virksomheden aktiv på et marked, hvor det ikke kan udelukkes, at foranstaltningen påvirker samhandelen og konkurrencen inden for Unionen og EØS.
            
         
               (64)
            
            
               For at kunne afgøre, hvor stor en fordel Hammar har haft, er det nødvendigt at foretage en sammenligning af den leje, som FABV og Hammar indgik aftale om den 13. februar 2008 (0,5 mio. SEK det første år), og den leje, som Hammar og de lokale virksomheder indgik aftale om den 1. marts 2008 (3,5 mio. SEK for det første år). Kommissionen mener, at betingelserne i sidstnævnte aftale svarer til anlæggets markedsværdi på lejemarkedet, eftersom aftalen blev indgået mellem to private virksomheder med økonomisk rationelle interesser. Det skal i den forbindelse også bemærkes, at i PwC-rapporten anvendes sidstnævnte beløb til at beregne anlæggets værdi. Eftersom Hammar kun betalte leje til kommunen mellem den 1. marts 2008 og den 11. august 2008, dvs. indtil den dato, hvor Hammar udnyttede forkøbsretten (ca. seks måneder), skal den årlige fordel på 3 mio. SEK, svarende til forskellen mellem den leje, som FABV og Hammar indgik aftale om, og den leje, som Hammar og de lokale virksomheder indgik aftale om, divideres med to, hvilket giver et beløb på 1,5 mio. SEK (0,15 mio. EUR).
            
         
               (65)
            
            
               Da ingen af undtagelserne for at erklære foranstaltningen forenelig med det indre marked finder anvendelse eller er blevet påberåbt (se afsnit 4.2), konkluderer Kommissionen, at den lejeaftale, som FABV og Hammar indgik den 13. februar 2008, udgør ulovlig statsstøtte, som er uforenelig med det indre marked på grundlag af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
            
         
               (66)
            
            
               Med hensyn til prisen i den aftale om forkøbsret, som Hammar indgik med FABV, bemærker Kommissionen, at denne aftale efter alt at dømme ikke kan håndhæves, da aftaler om køb eller salg af fast ejendom på et givet tidspunkt i fremtiden i princippet ikke er bindende efter svensk ret (19). Hammars eventuelle fordel af en sådan forkøbsret er således meget uvis for ikke at sige ikke-eksisterende og kan under alle omstændigheder være blevet opvejet af den betalte leje eller salgsprisen. Det kan således ikke konkluderes, at Hammar opnåede en fordel på grund af købsretten, bortset fra den fordel, som virksomheden opnåede gennem lejeaftalen og det efterfølgende salg af anlægget.
            
         5.   TILBAGESØGNING AF STØTTE
   
   
               (67)
            
            
               I artikel 14, stk. 1, i Rådets forordning (EF) nr. 659/1999 af 22. marts 1999 om fastlæggelse af regler for anvendelse af EF-traktatens artikel 93 (20) er fastsat følgende: »I negative beslutninger om ulovlig støtte bestemmer Kommissionen, at den pågældende medlemsstat skal træffe alle nødvendige foranstaltninger til at kræve støtten tilbagebetalt fra støttemodtageren«.
            
         
               (68)
            
            
               Eftersom foranstaltningen udgør ulovlig og uforenelig støtte, skal støtten tilbagebetales for at genoprette markedssituationen fra før ydelsen af støtten. Tilbagesøgningen bør finde sted fra det tidspunkt, hvor støttemodtageren opnåede fordelen, dvs. da støtten blev stillet til rådighed for støttemodtageren, og der bør betales renter, indtil beløbene er tilbagebetalt.
            
         
               (69)
            
            
               Det støtteelement i foranstaltningerne, der er uforeneligt med det indre marked, er beregnet til 14,5 mio. SEK og svarer til forskellen mellem anlæggets markedspris (21 mio. SEK) og den pris, som Hammar betalte (8 mio. SEK), dvs. 13 mio. SEK, plus det beløb, som skal tilbagebetales i forbindelse med lejeaftalen (1,5 mio. SEK).
            
         
               (70)
            
            
               Der bør betales rente af det tilbagesøgte beløb. For så vidt angår det uforenelige statsstøtteelement på 13 mio. SEK bør renten beregnes fra den dato, hvor Hammar udnyttede forkøbsretten og købte anlægget af FABV, dvs. den 11. august 2008. For så vidt angår det uforenelige statsstøtteelement på 1,5 mio. SEK bør renten beregnes fra den dato, hvor lejen forfaldt, dvs. den 1. marts 2008 —
            
         VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
   Artikel 1
   Den statsstøtte på 14,5 mio. SEK, som Sverige i strid med artikel 108, stk. 3, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde har ydet til Hammar Nordic Plugg AB gennem salg og udleje af offentlig ejendom i Brålanda, Vänersborg kommune, til under markedsværdi, er uforenelig med det indre marked.
   Artikel 2
   1.   Sverige tilbagesøger den i artikel 1 omhandlede støtte fra Hammar Nordic Plugg AB.
   2.   Det beløb, som skal tilbagesøges, pålægges renter fra den dato, hvor statsstøtten blev stillet til rådighed for Hammar Nordic Plugg AB, og indtil den er tilbagebetalt.
   3.   Renten tilskrives med renters rente i overensstemmelse med kapitel V i Kommissionens forordning (EF) nr. 794/2004 (21).
   Artikel 3
   1.   Tilbagesøgningen af den i artikel 1 omhandlede støtte iværksættes omgående og effektivt.
   2.   Sverige sikrer, at denne afgørelse efterkommes senest fire måneder efter meddelelsen af denne afgørelse.
   Artikel 4
   1.   Senest to måneder efter meddelelsen af denne afgørelse sender Sverige følgende oplysninger til Kommissionen:
   
               a)
            
            
               oplysning om det samlede beløb (hovedstol og renter), som støttemodtageren skal tilbagebetale
            
         
               b)
            
            
               en detaljeret beskrivelse af de foranstaltninger, der allerede er truffet eller er planlagt for at efterkomme afgørelsen
            
         
               c)
            
            
               dokumentation for, at støttemodtageren har fået påbud om at tilbagebetale støtten.
            
         2.   Sverige holder Kommissionen underrettet om udviklingen i de foranstaltninger, der på nationalt plan træffes til gennemførelse af tilbagesøgningen af den i artikel 1 omhandlede støtte, indtil denne er fuldt tilbagebetalt. Sverige indsender på Kommissionens anmodning straks oplysninger om de foranstaltninger, der allerede er truffet eller er planlagt for at efterkomme afgørelsen. Sverige fremlægger ligeledes detaljerede oplysninger om de støttebeløb og renter, som støttemodtageren allerede har tilbagebetalt.
   Artikel 5
   Denne afgørelse er rettet til Kongeriget Sverige.
   
      Udfærdiget i Bruxelles, den 8. februar 2012.
      
         
            På Kommissionens vegne
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Næstformand
         
      
   
   
      (1)  EUT C 352 af 23.12.2010, s. 22.
   
      (2)  Med virkning fra den 1. december 2009 er EF-traktatens artikel 87 og 88 blevet til henholdsvis artikel 107 og 108 i TEUF. De to bestemmelser er indholdsmæssigt identiske. I denne afgørelse skal henvisninger til artikel 107 og 108 i TEUF forstås som henvisninger til EF-traktatens artikel 87 og 88, hvor det er relevant.
   
      (3)  Jf. fodnote 1.
   
      (4)  Den ejendom, som er genstand for støtteforanstaltningen, er virksomhedens eneste aktiv og erhvervsaktivitet. Af klarhedshensyn skal det nævnes, at en uafhængig virksomhed (Hammar Nordic AB), som også ejes af Anders Hammer, i beslutningen om at indlede proceduren fejlagtigt blev udpeget som Hammar Nordic Plugg AB's moderselskab.
   
      (5)  Virksomheden Chips AB fremstiller kartoffelchips. Den har hovedsæde i Mariehamn på Åland og opererer i de nordiske og de baltiske lande. Dens samlede årlige omsætning er på ca. 2,6 mia. SEK, og den har 800 ansatte. I 2005 blev Chips AB opkøbt af den norske koncern Orkla ASA.
   
      (6)  Den gennemsnitlige vekselkurs var for 2008 9,62 SEK/EUR. Eurobeløbene i denne afgørelse er kun vejledende.
   
      (7)  Den årlige leje for årene 1-5 blev fastsat til henholdsvis 500 000, 650 000, 800 000, 950 000 og 1 100 000 SEK.
   
      (8)  Den årlige leje for årene 1-6 blev fastsat til henholdsvis 3 500 000, 3 500 000, 7 000 000, 7 000 000, 10 500 000 og 10 500 000 SEK.
   
      (9)  Jf. fodnote 1.
   
      (10)  Copenhagen Economics A/S er en konsulentvirksomhed, som leverer rådgivning inden for konkurrence, lovgivning, international handel, konsekvensanalyser og regional økonomi. Se www.copenhageneconomics.com.
   
      (11)  Se sag T-55/99, Confederación Española de Transporte de Mercancías (CETM) mod Kommissionen, Sml 2000 II, s. 3207, præmis 86.
   
      (12)  EUT C 209 af 10.7.1997, s. 3.
   
      (13)  Det skal påpeges, at når det drejer sig om offentlige myndigheders salg af jord og bygninger til en virksomhed eller en privatperson, der udøver økonomisk virksomhed, har Domstolen afgjort, at et sådant salg kan indeholde statsstøtteelementer, især når salget ikke sker til markedsværdien, dvs. når det ikke sker til en pris, som en privat investor, der opererer på almindelige konkurrencevilkår, ville have fastsat (sag C-290/07 P, Kommissionen mod Scott, Sml 2010, endnu ikke offentliggjort i Samlingen, præmis 68, og sag C-239/09, Seydaland, Sml 2010, endnu ikke offentliggjort i Samlingen, præmis 34).
   
      (14)  Ved markedsværdi forstås i meddelelsen den pris, hvortil jord og bygninger på værdiansættelsestidspunktet kan sælges ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlingerne (punkt II.2).
   
      (15)  Colliers International er en global erhvervsejendomsmæglerkæde, som tilbyder en række tjenesteydelser til virksomheder og erhvervsdrivende, ejere, investorer og bygherrer i hele verden inden for følgende ejendomssektorer: hotel, industri, kontor, detailhandel, beboelse og blandet anvendelse. Se www.colliers.com.
   
      (16)  Swedbank Kommersiella Fastigheter er et datterselskab i den store bankkoncern Swedbank og driver mæglervirksomhed inden for erhvervsejendomssektoren i Sverige. Se http://www.swedbankkf.se.
   
      (17)  Vurdering af 17 590 m2 i modsætning til ejendommens samlede areal på 22 504 m2..
   
      (18)  EUT C 244 af 1.10.2004, s. 2.
   
      (19)  I henhold til den svenske jordlov (Jordabalken) skal en bindende aftale om overdragelse af jord bl.a. nedfældes på skrift og indeholde en formel erklæring om overdragelse af ejendommen. I den aktuelle sag indeholder aftalen om forkøbsret kun en »ret til at købe«.
   
      (20)  EFT L 83 af 27.3.1999, s. 1.
   
      (21)  EUT L 140 af 30.4.2004, s. 1.