CELEX: 31995D0309
Language: hr
Date: 1995-07-18 00:00:00
Title: 95/309/EZ, Euratom: Odluka Komisije od 18. srpnja 1995. o načelima procjene stambenih usluga s ciljem provedbe članka 1. Direktive Vijeća 89/130/EEZ, Euratom o usklađivanju načina obračunavanja bruto nacionalnog proizvoda po tržišnim cijenamaTekst značajan za EGP

58                    HR                                   Službeni list Europske unije                                              01/Sv. 15
31995D0309
5.8.1995.                                        SLUŽBENI LIST EUROPSKIH ZAJEDNICA                                                  L 186/59
                                                              ODLUKA KOMISIJE
                                                               od 18. srpnja 1995.
               o načelima procjene stambenih usluga s ciljem provedbe članka 1. Direktive Vijeća 89/130/EEZ,
               Euratom o usklađivanju načina obračunavanja bruto nacionalnog proizvoda po tržišnim cijenama
                                                             (Tekst značajan za EGP)
                                                              (95/309/EZ, Euratom)
KOMISIJA EUROPSKIH ZAJEDNICA,                                                (c) stvarnom najamninom podrazumijeva se najamnina plativa
                                                                                 za pravo korištenja nenamještenog stana;
uzimajući u obzir Ugovor o osnivanju Europske zajednice,                     (d) radi prikupljanja podataka o procijenjenim najamninama u
                                                                                 obzir se uzimaju stvarne najamnine iz svih ugovora za
                                                                                 stanove u privatnom vlasništvu;
uzimajući u obzir Ugovor o osnivanju Europske zajednice za
atomsku energiju,
                                                                             (e) u državama s malim sektorom privatnog najma odgovara­
                                                                                 juća razina najamnina u privatnom sektoru može se dobiti
uzimajući u obzir Direktivu Vijeća 89/130/EEZ, Euratom od                        pomoću uvećanih (javnih) najamnina ili u opravdanim
13. veljače 1989. o usklađivanju načina obračunavanja bruto                      izvanrednim slučajevima korištenjem drugih objektivnih
nacionalnog proizvoda po tržišnim cijenama (1), a posebno                        metoda poput metode troškova korištenja;
njezin članak 1.,
                                                                             (f) na sličan način mogu se koristiti najamnine za opremljene
                                                                                 stanove radi povećanja osnovice za procijenjene najamnine,
budući da je za potrebe definicije bruto nacionalnog proizvoda                   ako se odbije plaćanje za korištenje namještaja;
u tržišnim cijenama (BNPtc) u skladu s člankom 1. Direktive
89/130/EEZ, Euratom potrebno pojasniti načela procjene stam­                 (g) države članice ekstrapoliraju iznos za određenu baznu
benih usluga koje se koriste u smislu Europskog sustava inte­                    godinu korištenjem odgovarajućih pokazatelja količine,
griranih ekonomskih računa;                                                      cijene i kvalitete.
                                                                             Specifikacija načela procjene stambenih usluga sadržana je u
budući da su mjere iz ove Direktive u skladu s mišljenjem                    Prilogu.
Odbora osnovanog u skladu s člankom 6. Direktive
89/130/EEZ, Euratom,                                                                                     Članak 2.
                                                                             Procjene stambenih usluga za 1988. i nadalje u skladu s nače­
DONIJELA JE OVU ODLUKU:
                                                                             lima iz Priloga dostavljaju se Komisiji (Eurostatu) najkasnije do
                                                                             30. rujna 1996.
                               Članak 1.
                                                                                                         Članak 3.
Za potrebe provedbe članka 1. Direktive 89/130/EEZ, Euratom,
primjenjuju se sljedeća načela procjene stambenih usluga:                    Ova je Odluka upućena državama članicama.
(a) za izračun proizvodnje stambenih usluga države članice                   Sastavljeno u Bruxellesu 18. srpnja 1995.
     primjenjuju metodu stratifikacije koja se temelji na stvarnim
     najamninama;
                                                                                                                  Za Komisiju
(b) države članice koriste tablične analize ili statističke tehnike                                         Yves-Thibault DE SILGUY
     za utvrđivanje značajnih stratifikacijskih kriterija;                                                       Član Komisije
(1) SL L 49, 21.2.1989., str. 26.
 ---pagebreak--- 01/Sv. 15           HR                                         Službeni list Europske unije                                                           59
                                                                           PRILOG
          Radi provedbe članka 1. Direktive 89/130/EEZ, Euratom sljedeće točke imaju za cilj pojasniti načela procjene proizvodnje,
          intermedijarne potrošnje i transakcija s inozemstvom u vezi sa stambenim uslugama.
          1.        PROIZVODNJA STAMBENIH USLUGA
          1.1.      Temeljna metoda
                    Prema dogovoru u nacionalnim računima proizvodnja stambenih usluga ne uključuje samo usluge najma stanova,
                    nego i one u stanovima u vlasništvu stanara. Europski sustav integriranih ekonomskih računa (ESA) u stavku
                    315.i u odnosu na procjenu proizvodnje stambenih usluga određuje da se „usluge od vlasništva stanova mjere na
                    temelju vrijednosti najamnina ako se iznajmljuju ili na temelju vrijednosti najamnina za slične stanove kada su
                    stanovi u vlasništvu stanara”. Glavni problem u primjeni ovog pravila odnosi se na tumačenje pojma „sličan” u
                    slučaju stanova u vlasništvu stanara. Za provedbu ovog pravila u praksi se koriste dvije različite metode. (1) S
                    jedne strane, većina država primjenjuje metodu stratifikacije koja kombinira podatke iz ukupnog stambenog
                    fonda raščlanjene na različite slojeve s podacima o stvarnim, plaćenim najamninama iz svakog sloja. S druge
                    strane, neke države koriste metodu samoprocjene stanova u vlasništvu stanara, tako što vlasnike-stanare pitaju za
                    procjenu potencijalne najamnine za njihovu nekretninu.
                    Razlika u postupku se do određene mjere objašnjava činjenicom da se postotak stanova u vlasništvu stanara u
                    državama članicama kreće između 42 i 77 %. U slučaju visokog postotka stanova u vlasništvu stanara, u
                    određenim okolnostima može biti teško prikupiti podatke o stvarnim najamninama za slične stanove, kako to
                    zahtijeva metoda stratifikacije. Nasuprot tome potrebno je naglasiti kako neke države s visokim postotkom
                    vlasnika-stanara ipak primjenjuju metodu stratifikacije. S druge strane, glavni problem metode samoprocjene je
                    činjenica visokog utjecaja subjektivnosti na procjenu. To dovodi do značajne nesigurnosti zbog precjenjivanja ili
                    podcjenjivanja (ovisno o pojedinačnim okolnostima) koja povećava granice pogreške u procjeni BNP-a usporedno
                    s povećavanjem važnosti stanova u vlasništvu stanara. Nadalje, nije vjerojatno da promjenama okolnosti granice
                    pogrešaka s vremenom ostanu stabilne.
                    S obzirom na znatnu subjektivnost metode samoprocjene, sa statističke točke gledišta bilo bi razumno preporučiti
                    metodu stratifikacije. Ova metoda koristi podatke o stvarnim najamninama za iznajmljene stanove radi procjene
                    vrijednosti najamnina za ukupni stambeni fond. To se može protumačiti kao postupak agregiranja koji se temelji
                    na pristupu kvaliteta-cijena. Radi što pouzdanije procjene, te kako bi se na odgovarajući način uzele u obzir
                    razlike u cijenama, potrebno je izvršiti stratifikaciju stambenog fonda. Kako najamnine variraju ovisno o karak­
                    teristikama stanova, potrebno je, također, uzeti u obzir spomenute karakteristike. U skladu s tim, prosječna
                    najamnina za jedan sloj primjenjuje se na broj stanova u tom pojedinom sloju, ako dostupni podaci potječu
                    iz uzorka stanova. Ako dostupni podaci potječu iz istraživanja na temelju uzorka, agregiranje se odnosi na dio
                    iznajmljenih stanova i na sve stanove u vlasništvu stanara. Detaljan postupak utvrđivanja najamnine prema
                    slojevima obično se provodi za baznu godinu, a rezultat se zatim agregira za tekuće godine.
                    Poteškoće vezane uz ovu metodu zbog nedostatka podataka o stvarnoj najamnini za određene slojeve stanova u
                    vlasništvu stanara u većini slučajeva mogu se savladati primjenom sofisticiranijih statističkih metoda, kao što je
                    tehnika regresije ili proširene verzije nizozemskog sustava bodovanja. Ovime se očito ne rješava problem
                    ekstremnog slučaja u kojem su svi stanovi u vlasništvu stanara. U tom slučaju se kao objektivna metoda
                    može primijeniti metoda troškova korištenja. Ona se ukratko sastoji od zbrajanja relevantnih troškova, kao što
                    su intermedijarna i kapitalna potrošnja, kao i naknade za neto poslovni višak, uključujući hipotekarne kamate.
                    Detalje ove metode čim to bude potrebno treba utvrditi Odbor za upravljanje BNP-om.
                    Načelo 1:
                    Za sastavljanje proizvodnje stambenih usluga države članice primjenjuju metodu stratifikacije koja se temelji na
                    stvarnim najamninama, izravnom ekstrapolacijom ili pomoću ekonometrijske regresije. U slučaju stanova u
          (1) Donedavno je jedna država članica imala na raspolaganju objektivni sustav procjene najamnine za stanove u vlasništvu stanara, tj. stopu
              vrijednosti koja je predstavljala procjenu potencijalne najamnine od strane poreznih tijela.
 ---pagebreak--- 60        HR                                          Službeni list Europske unije                                                 01/Sv. 15
          vlasništvu stanara ovime se podrazumijeva uporaba stvarnih najamnina za slične iznajmljene stanove. U oprav­
          danim i izvanrednim slučajevima, kada nedostaju podaci o stvarnim najamninama ili kada su oni statistički
          nepouzdani za određene slojeve, koriste se druge objektivne metode, kao što je metoda troškova korištenja.
   1.2.   Stratifikacija stambenog fonda
   1.2.1. Faktori koji utječu na razinu najamnine
          Prva skupina varijabli koje određuju razinu stvarnih najamnina odnosi se na karakteristike stana i zgrade. Veličina
          stana je važna u pogledu površine i broja soba. Što je stan veći, viša je i stvarna najamnina. Međutim, najamnina
          po kvadratnom metru se smanjuje obzirom na veličinu stana. Drugi važan faktor su pogodnosti stana. One mogu
          obuhvaćati kupaonicu, balkon/terasu, posebne podne ili zidne obloge, otvoreni kamin, centralno grijanje, klima­
          tizaciju, posebne prozore i ostale načine zvučne ili toplinske izolacije; relevantan je i tlocrt stana. U odnosu na
          zgradu, poseban utjecaj imaju sljedeće pogodnosti: garaža, dizalo, bazen, (krovni) vrt ili položaj stana u okviru
          zgrade. Na najamninu dodatno mogu utjecati vrsta objekta (samostojeći, dvojni, stan), arhitektura, starost i broj
          stanova u zgradi.
          Druga skupina varijabli odnosi se na karakteristike okoliša. Dobro poznati faktor je razlika u najamnini između
          usporedivih stanova u gradu i na udaljenoj lokaciji. Ne mogu se zanemariti ni faktori kao što su udaljenost od
          gospodarskog središta ili izgled krajolika (nizina, planine). Na stvarnu najamninu dodatno utječu i faktori okoline
          kao što su pogled, okolne zelene površine, prijevozna sredstva i pristup, trgovine i škole ili ugled i sigurnost
          okruga.
          Sljedeća skupina varijabli može se sažeti pod socioekonomske faktore. Na primjer, u većini država na visinu
          najamnina utječu propisi javne uprave kao što su ograničenja najamnina ili subvencije. Na najamninu dodatno
          utječu duljina i vrsta ugovora (na određeno ili neodređeno vrijeme), broj stanara po stanu (zajednički stanovi),
          vlasništvo (javno, stambene udruge, privatno, poslodavca) ili politika najmodavca u vezi najamnina.
          Na najamnine očito mogu utjecati i druge dodatne varijable. Međutim prikupljanje podataka o svim gore
          navedenim faktorima može dovesti do preopterećenosti upitnika. Stoga se u svrhu stratifikacije može razmotriti
          korištenja kapitalne vrijednosti. Razlog korištenja kapitalne vrijednosti je odraz svih važnih karakteristika stana.
          Stoga se kapitalna vrijednost može smatrati implicitnim faktorom stratifikacije. Omjer kapitalne vrijednosti i
          stvarne najamnine može biti ostvarivo rješenje, posebno u onim državama gdje iznajmljeni stanovi predstavljaju
          manji dio stambenog fonda. Pod uvjetom stabilnog omjera, ova metoda omogućava određivanje vrijednosti najma
          za stanove koji se nalaze jedino u sektoru stanova u vlasništvu stanara. Kapitalna vrijednost ne isključuje upotrebu
          „fizičkih” stratifikacijskih kriterija; oni se mogu kombinirati. U tom slučaju pretpostavlja se da kapitalne vrijednosti
          odražavaju „fizičke” stratifikacijske kriterije koji nedostaju. U svakom slučaju, kapitalne vrijednosti koje se koriste
          za izračun najamnina moraju se temeljiti na objektivnoj procjeni za ažuriranu referentnu godinu.
          U praksi se stratifikacija razlikuje među državama članicama u pogledu broja slojeva i točnih kriterija prema
          kojima se oni određuju. Premda na prvi pogled ovo može biti zabrinjavajuće, treba naglasiti kako se određeni
          temeljni kriteriji, kao što su veličina i (geografska) lokacija stana koriste gotovo svugdje. Potrebno je općenito
          prihvatiti činjenicu da se prikladnost ostalih karakteristika razlikuje u državama te da države članice najbolje
          mogu odrediti značajne kriterije. To zahtijeva podrobnu provedbu temeljne analize stvarnih najamnina, prema
          kojima se izračunava vrijednost za određeni sloj.
          Načelo 2:
          Za potrebe stratifikacije države članice uzimaju u obzir važne karakteristike stanova. One se mogu odnositi na
          karakteristike stana, zgrade i okoliša ili na socioekonomske faktore. Korištenje ažuriranih kapitalnih vrijednosti za
          potrebe stratifikacije je osim toga prihvatljivo ako se navedene vrijednosti temelje na objektivnoj procjeni.
 ---pagebreak--- 01/Sv. 15        HR                                       Službeni list Europske unije                                                  61
          1.2.2. Odabir stratifikacijskih kriterija
                 S obzirom na razne karakteristike koja utječu na najamninu, prva je zadaća istražiti varijable koje imaju značajan
                 utjecaj. Jedan od načina otkrivanja značajnih varijabli jest izrada tabličnih analiza dostupnih statističkih podataka.
                 Ova metoda je vjerojatno osnova sadašnjih postupaka u većini država članica. Varijanca stvarnih najamnina
                 unutar sloja smatra se korisnim za dobivanje objektivnog mjerila procjene. To bi potaklo moguća poboljšanja
                 stratifikacije time što se izabiru slojevi radi smanjenja varijance unutar sloja. Stoga se, barem u slučajevima kada
                 stratifikacija utječe na razinu stvarnih i procijenjenih najamnina, preporuča izračun varijance unutar sloja.
                 Napredne statističke tehnike, kao što je (višestruka) regresijska analiza, daju savršeniji pristup. Takva tehnika
                 omogućuje procjenu utjecaja pojedinačnih varijabli, tako da se razlike najamnina pripisuju određenim karakteri­
                 stikama. Ukratko, moguće je kvantificirati eksplanatornu vrijednost varijable (putem koeficijenta korelacije).
                 Karakteristike se tako mogu rangirati prema važnosti. To olakšava određivanje područja u kojima je potrebno
                 provesti detaljniju stratifikaciju. Kombinacija najvažnijih varijabli uz korištenje višestrukih regresijskih tehnika
                 pokazuje njihovu opću eksplanatornu vrijednost. Korištenje naprednih statističkih tehnika za odabir važnih
                 varijabli smatra se učinkovitim načinom stratifikacije stambenog fonda. Osim toga, takve tehnike su korisno
                 sredstvo procjene prosječne najamnine u slučajevima kada ne postoje odgovarajuća promatranja u sektoru najma
                 (prazni slojevi).
                 Dodatna prednost odabira stratifikacijskih kriterija na temelju napredne statističke tehnike je ta što nije potrebno
                 propisati istovrsne kriterije za sve države. Za dobivanje usporedivog rezultata dovoljno je rangirati najvažnije
                 kriterije u svakoj državi i odrediti opću razinu eksplanatorne vrijednosti. Takva regresijska analiza očito većim
                 dijelom ovisi o dostupnim statističkim podacima. Ipak, čak i u slučajevima kada su statistički podaci ograničeni
                 ovo može biti poticaj za daljnja poboljšanja.
                 Budući da podaci o različitim varijablama koje utječu na najamnine uglavnom ovise o razvoju osnovne statistike,
                 moguće je da je korištenje naprednih statističkih tehnika trenutno ograničeno. Stoga se preporuča standardna
                 metoda, tj. države članice primjenjuju sva značajna mjerila koja proizlaze iz tabličnih analiza. U stratifikaciji
                 stambenog fonda kao minimum se koriste veličina, lokacija i barem jedna od ostalih značajnih karakteristika
                 stana; ova stratifikacija treba imati najmanje 30 polja. Raščlamba stambenog fonda mora biti smislena i mora
                 predstavljati ukupni stambeni fond. Napredna statistička tehnika može se koristiti za određivanje važnih ekspla­
                 natornih varijabli za odabir slojeva.
                 U praksi međutim država članica može upotrijebiti manje varijabli ili varijable koje nisu propisane standardnom
                 metodom. To je prihvatljivo ako je prethodno provedena (višestruka) regresijska analiza koja je pokazala da je
                 postignuta zadovoljavajuća razina eksplanatorne vrijednosti. Radi jamstva usporedivih rezultata kao prag se
                 preporuča korelacijski koeficijent od najmanje 70 %. Ova je granična vrijednost prihvatljiva u kontekstu
                 velikog uzorka, uz otklanjanje nultih, jeftinih i netipičnih najamnina.
                 Načelo 3:
                 Države članice koriste tablične analize ili statističke tehnike za odabir važnih stratifikacijskih kriterija. Kao
                 minimum se koriste veličina, lokacija i barem jedna od ostalih značajnih karakteristika stana; ova stratifikacija
                 mora imati najmanje 30 polja i moraju se razlikovati najmanje tri razreda veličine i dvije vrste lokacija. Prihva­
                 tljiva je upotreba manjeg broja ili drugih varijabli, ako se prethodno dokaže da vrijednost (višestrukog) korelacij­
                 skog koeficijenta iznosi 70 %.
          1.2.3. Stvarne i procijenjene najamnine
                 Najamnina se u pravilu određuje kao cijena plativa za pravo korištenja nenamještenog stana. Troškovi grijanja,
                 vode, struje itd. se u načelu izuzimaju, iako ih je ponekad u praksi teško razlučiti. U skladu s pravilima procjene
                 ESA-e, proizvodnja stambenih usluga ne uključuje zaračunati porez na dodanu vrijednost.
 ---pagebreak--- 62        HR                                      Službeni list Europske unije                                                 01/Sv. 15
          Što se tiče stvarnih najamnina, vjerojatno su važnije određene državne potpore. Na primjer, određeno kućanstvo
          u svojstvu potrošača ima pravo na državni transfer (npr. stambenu povlasticu), no on se iz administrativnih
          razloga izravno isplaćuje najmodavcu. Iznosi stvarnih najamnina razlikuju se ovisno o izvoru podataka. Ako
          podaci potječu od najmoprimca, iznos stvarne najamnine potrebno je ispraviti ponovnim dodavanjem posebnih
          dodataka za najam.
          Osim toga, upotreba stvarnih najamnina za potrebe određivanja procijenjenih najamnina zahtijeva pojašnjenje
          nekoliko osnovnih pitanja koja utječu na usklađivanje podataka. Prva točka se odnosi na pitanje je li u postupku
          utvrđivanja najamnine potrebno uzeti u obzir sve stvarne najamnine ili samo one iz novih ugovora. Ovisno o
          svrsi, mogu se iznijeti različiti teorijski razlozi kao potpora korištenja stvarnih najamnina plaćenih na temelju
          novih ugovora, ugovora sklopljenih u godini izgradnje ili „prosječnih” ugovora. Primjenjujući opće pravilo tj.
          pravilo korištenja najamnina za slične stanove, ograničavanje osnova za utvrđivanje najamnina na one iz novih
          ugovora ne smatra se prihvatljivim. Budući da se u sektoru najma uzimaju u obzir „prosječne” najamnine, isto bi
          se moralo primjenjivati i na stanove u vlasništvu stanara. Drukčije rješenje bi vjerojatno izazvalo velike poteškoće
          u primjeni metode stratifikacije u mnogim državama. Ukratko, zaključak je da se za izračun procijenjenih
          najamnina treba koristiti prosječne stvarne najamnine iz svih ugovora.
          Drugo se pitanje odnosi na problem korištenja najamnina za stanove u društvenom vlasništvu u postupku
          utvrđivanja najamnine. Uzimajući u obzir da su stanovi u vlasništvu stanara uglavnom u privatnom vlasništvu,
          u načelu je potrebno koristiti jedino stvarne najamnine iz privatnog sektora. Međutim, ako nema dovoljno
          podataka o stvarnim najamninama za stanove u privatnom vlasništvu kako bi se stvorili dostatni temelji za
          utvrđivanje najamnine, iznimno se mogu koristiti najamnine za stanove u društvenom vlasništvu, pod uvjetom da
          se uvećaju za subvencije koje su uplaćene samo za društvene, a ne i za privatne stanove.
          Sljedeće pitanje odnosi se na korištenje najamnina za namještene stanove u svrhu povećanja osnove za utvr­
          đivanje procijenjene najamnine. U načelu se vrijednost najma stanova u vlasništvu stanara izračunava na temelju
          najamnina za nenamještene stanove, te se najamnine za namještene stanove ne mogu izravno upotrijebiti. Kako
          bi se izbjeglo pripisivanje pogrešne razine najamnine, one se moraju razmjerno smanjiti kako bi se isključilo
          plaćanje za korištenje namještaja.
          Načelo 4:
          Stvarna najamnina podrazumijeva najamninu plativu za pravo korištenja nenamještenog stana. Ako je izvor
          podataka najmoprimac, iznos stvarne najamnine potrebno je ispraviti ponovnim dodavanjem posebnih dodataka
          za najam koji se iz administrativnih razloga izravno isplaćuju najmodavcu. Za sastavljanje procijenjenih
          najamnina iz svih se ugovora uzimaju podaci o stvarnim najamninama za stanove u privatnom vlasništvu. Iz
          statističkih razloga iznimno se mogu koristiti najamnine za stanove u društvenom vlasništvu, pod uvjetom da se
          uvećaju za subvencije koje su uplaćene samo za društvene, a ne i za privatne stanove. Slično tome, najamnine za
          namještene stanove mogu se uključiti u procijenjenu osnovu, nakon oduzimanja razlike u najamninama za
          namješteni i nenamješteni stan.
   1.3.   Izvori za procjenu bazne godine i metode ekstrapolacije
   1.3.1. Stambeni fond
          Ključni element za izračun prema metodi stratifikacije jest podatak o stambenom fondu. Navedeni podaci
          predstavljaju sveukupnu referencu za postupke ekstrapolacije. Stambeni fond se općenito sastoji od svih
          zgrada ili dijelova zgrada koji se koriste za stanovanje. Detalji su navedeni u odjeljku o posebnim problemima.
          Glavni izvori koji se u čitavoj Zajednici koriste za određivanje navedenog stambenog fonda su popisi nekretnina,
          upravni registri zgrada ili popisi stanovništva. Većinom se podatak za baznu godinu ažurira kako bi se dobila
          procjena za tekuću godinu.
          Što se tiče stambenog fonda u baznoj godini popisi zgrada predstavljaju najmanje problematičan i najpotpuniji
          izvor, posebno kada se provode istodobno s popisom stanovništva. Upravni registri zgrada u većoj mjeri ovise o
          sudskim postupcima koji mogu uzrokovati nepoznanice u vezi s valjanom evidencijom mogućih proširenja,
          obnova, prenamjena i rušenja stanova. Korištenje podataka koji su prilikom popisa stanovništva prikupljeni od
          kućanstava kao osnove za određivanje stambenog fonda može uzrokovati probleme jer rezultati obično podcje­
          njuju sekundarne nekretnine koje se ne koriste u trenutku popisa.
 ---pagebreak--- 01/Sv. 15        HR                                       Službeni list Europske unije                                                 63
                 Načelo 5:
                 Kao početni temelj u prikupljanju podataka o stambenom fondu u baznoj godini, države članice koriste popis
                 zgrada, popis stanovništva ili upravni registar zgrada. Kako popis zgrada obično pruža najviši stupanj potpunosti,
                 korištenje upravnih registara zgrada i popisa stanovništva zahtijeva intenzivne i detaljne kontrole radi postizanja
                 sveobuhvatnosti podataka.
          1.3.2. Stvarne najamnine
                 Drugi temeljni element u izračunu proizvodnje stambenih usluga se u skladu sa metodom stratifikacije odnosi na
                 stvarne najamnine u sektoru najma. Podaci o stvarnim najamninama za baznu godinu potječu iz popisa (npr.
                 popisa stanovništva) ili iz istraživanja na temelju uzorka kao što je anketa o obiteljskoj potrošnji. U prvom slučaju
                 su stvarne najamnine pokrivene u cijelosti, a izračun ima učinak jedino na razinu procijenjenih najamnina. U
                 slučaju ankete o obiteljskoj potrošnji, izračuni utječu na razinu stvarnih i procijenjenih najamnina. Popis naravno
                 pruža široku osnovu za pouzdane podatke, no ankete o obiteljskoj potrošnji se također smatraju prilično
                 pouzdanima, posebno u pogledu osnovnih proizvoda. Međutim, poznato je da kod ovog načina ispitivanja
                 glavni problem predstavlja različiti udjeli neodgovorenih upitnika. Ako se stan smatra luksuznim, a ne prijeko
                 potrebnim dobrom, ovaj bi problem mogao imati nepoželjni učinak na rezultate izračuna najamnina te se stoga
                 mora neutralizirati. Drugi problem anketa o obiteljskoj potrošnji se barem u nekim državama odnosi na mali
                 opseg, čime se ograničava mogućnost stratifikacije najamnina. U svakome slučaju moraju se iskoristiti svi
                 dostupni dodatni izvori u mjeri u kojoj je to moguće. To bi moglo biti slučaj u državama u kojima je visoki
                 udio stanova pod kontrolom države, a agencije za nekretnine su obvezne predočiti račune. U okviru stalne zadaće
                 poboljšanja rezultata moraju se ispitati alternativni izvori kao što su specijalizirana ispitivanja o najamninama.
                 Načelo 6:
                 Države članice moraju koristiti široki opseg najpouzdanijih izvora za prikupljanje podataka o stvarnim najamni­
                 nama prema slojevima (popis stanovništva ili ankete kućanstava). Moraju se procijeniti i alternativni izvori kako bi
                 se povećali pouzdanost i sveobuhvatnost, a posebno stratifikacija.
          1.3.3. Ekstrapolacija rezultata za baznu godinu
                 Svega nekoliko država članica raspolaže godišnjim podacima potrebnim za novi godišnji izračun proizvodnje
                 stanova u vlasništvu stanara. U većini država rezultati se za predmetnu godinu uzimaju kao mjerilo, te se nakon
                 toga ažuriraju radi procjene rezultata za tekuću godinu na temelju pokazatelja. U praksi postoje razlike utoliko
                 što neke države i dalje ažuriraju (ukupnu) proizvodnju za baznu godinu na temelju kombiniranog pokazatelja,
                 dok druge zasebno ekstrapoliraju stambeni fond i najamninu prema slojevima. Premda se u pravilu mogu
                 očekivati slični rezultati, strukturalne promjene, npr. u odnosu između iznajmljenih stanova i stanova u vlasništvu
                 stanara) mogu uzrokovati razlike. Uz to zasebni izračun bi omogućio provjere vjerodostojnosti.
                 Što se tiče upotrijebljenih pokazatelja indeks količine se uglavnom dobiva iz proizvodnje građevinske industrije.
                 Pokazatelj cijene se s druge strane često temelji na indeksu cijene najamnina plaćenih prema indeksu potrošačkih
                 cijena. To može uzrokovati poremećaje u slučajevima kada pretpostavka da procijenjene najamnine prate ukupna
                 kretanja nije opravdana, na primjer zbog državne kontrole najamnina. Stoga se za ekstrapolaciju procijenjenih
                 najamnina čini poželjnim upotrijebiti indeks cijena koji odražava kretanja privatno iznajmljenih stanova, kao u
                 baznoj godini. Nadalje je potrebno obratiti pažnju na činjenicu da indeksi cijena obično ne uključuju povećanja
                 cijena zbog promjena kvalitete. Stoga se indeksi cijena moraju zamijeniti pokazateljem kvalitete koji odražava
                 poboljšanja.
                 Konačno, čini se korisnim smanjiti učinak strukturalnih promjena na rezultate ograničavanjem razdoblja ekstra­
                 polacije. Uzimajući u obzir periodičnost relevantne temeljne statistike, čini se prikladnim svakih deset godina
                 provesti određivanje mjerila stambenog fonda, tj. u uobičajenim vremenskim razmacima za popis stanovništva.
                 Određivanje mjerila elementa cijena (najamnina po sloju) treba provoditi najmanje svakih pet godina, tj. u
                 uobičajenim vremenskim razmacima za anketu o obiteljskoj potrošnji.
                 Načelo 7:
                 Ako nije moguće svake godine provesti potpunu ponovnu procjenu proizvodnje stambenih usluga, države članice
                 mogu ekstrapolirati rezultate za predmetnu baznu godinu na temelju odgovarajućih pokazatelja količine, cijene i
                 kvalitete. Ekstrapolacija stambenog fonda i prosječna najamnina izvode se posebno za svaki sloj. Postupak
                 ekstrapolacije uvodi razliku između izračuna stvarnih i procijenjenih najamnina. Broj slojeva za ekstrapolaciju
 ---pagebreak--- 64        HR                                       Službeni list Europske unije                                                   01/Sv. 15
          prema potrebi može biti manji od broja za izračun rezultata u baznoj godini. Za ekstrapolaciju procijenjene
          najamnine za stanove u vlasništvu stanara općenito se primjenjuje indeks cijena koji odražava privatne najamnine.
          U svakom slučaju određivanje vrijednosti stambenog fonda provodi se najkasnije svakih deset godine, a elementa
          cijene svakih pet godine.
   1.4.   Posebni problemi
   1.4.1. Besplatno i vrlo povoljno unajmljeni stanovi
          Ponekad se kod prikupljanja podataka o stvarnim najamninama pojavljuju nulte ili vrlo niske vrijednosti. U
          slučaju besplatno unajmljenih stanova to dovodi do neobične situacije u kojoj je stambena usluga stvarno
          pružena, ali bez (vidljivog) plaćanja. U takvim slučajevima čini se primjerenim riješiti situacija ispravljanjem
          uočene stvarne nulte najamnine. Analogno rješenje čini se logičnim i u slučaju vrlo povoljno unajmljenih stanova.
          Pored intervencija javne uprave postoje i drugi razlozi zbog kojih se u prikupljanju podataka registriraju besplatno
          i vrlo povoljno unajmljeni stanovi. Jedan primjer je slučaj kada zaposlenik koristi stan u vlasništvu poslodavca uz
          plaćanje snižene ili nulte najamnine. To se tiče svih vrsta zaposlenika, uključujući domare i čuvare. U tom slučaju
          se stvarna najamnina mora ispraviti, a razlika između stvarne i usporedive najamnine smatra se naknadom u
          naravi (vidjeti ESA 1979. stavak 408.j). Druga mogućnost je utvrđivanje niske ili nulte najamnine ako stanove
          koriste rođaci ili prijatelji. U tom slučaju ispravak se sastoji od promjene klasifikacije tih stanova iz sektora najma
          u stanove u vlasništvu stanara. Sličan ispravak čini se prikladnim i za slučajeve u kojima najmoprimci plaćaju
          jednokratnom uplatom, tj. unaprijed plaćaju najamninu za razdoblje dulje od uobičajenog.
          Načelo 8:
          Stvarna najamnina u slučaju besplatno i vrlo povoljno unajmljenih stanova ispravlja se tako da uključuje punu
          stambenu uslugu. Za izračun procijenjenih najamnina ne koriste se nulte ili vrlo povoljne najamnine bez
          prethodnih ispravaka.
   1.4.2. Kuće za odmor
          Kuće za odmor uključuju sve vrste stanovanja za slobodno vrijeme kao što su obližnje vikendice koje se koriste
          na kratka razdoblja više puta godišnje ili udaljeniji ljetnikovci koji se koriste na dulja razdoblja, ali samo nekoliko
          puta godišnje. Na prvi pogled slučaj najma kuća za odmor ne predstavlja problem, budući da se kao mjera
          proizvodnje koristi stvarna najamnina. Međutim, ako se stvarne najamnine prikupljaju na mjesečnoj bazi, ekstra­
          polacija ukupnog godišnjeg iznosa može dovesti do precjenjivanja, ako se ne uključe dodatni podaci o
          prosječnom trajanju korištenja.
          Najlogičniji pristup za izračun procijenjenih najamnina za kuće za odmor u vlasništvu korisnika jest stratifikacija
          nekretnina i primjena odgovarajuće prosječne godišnje najamnine za slični stvarno iznajmljeni smještaj. Godišnja
          najamnina implicitno odražava prosječno trajanje korištenja. Ako se pojave poteškoće u vezi s ovom metodom,
          može se primijeniti zamjenska metoda, tj. podaci se prikupljaju za kuće za odmor iz jednog sloja, a prosječna
          godišnja najamnina za stvarno iznajmljene kuće za odmor primjenjuje se na kuće iz jednog sloja i na kuće u
          vlasništvu korisnika. Nadalje, puna godišnja najamnina za obične stanove iz istog sloja može se upotrijebiti ako
          kuće za odmor predstavljaju vrlo mali dio stambenog fonda ili ako se ne mogu izdvojiti iz ostalih stanova. Ovi su
          postupci prikladni i u slučaju ljetnikovaca, ako se uzme u obzir da su uvijek dostupni vlasniku te da ih njegovi
          prijatelji ili rođaci koriste besplatno.
          Što se tiče klasifikacije djelatnosti kuća za odmor, tj. po pitanju njihove alokacije u stanove ili u hotelsko/ugo­
          stiteljski sektor, postoje dva mišljenja. S jedne strane klasifikacija NACE-a uključuje djelatnosti vezane uz kuće za
          odmor u hotelski i ugostiteljski sektor. S druge strane bilo bi korisno grupirati sve procjene najamnina. U svakom
          slučaju prilikom primjene gore navedenog trećeg rješenja, teško je napraviti razliku između kuća za odmor i
          ostalih stanova. Budući da sa stajališta razine BNP-a ovo pitanje nije prioritetno, o tom će odluku donijeti ostale
          stručne skupine.
 ---pagebreak--- 01/Sv. 15        HR                                     Službeni list Europske unije                                                  65
                 Načelo 9:
                 Kuće za odmor uključuju sve vrste stanova za slobodno vrijeme: obližnje vikendice ili udaljeniji ljetnikovci. U
                 procjeni proizvodnje kuća za odmor poželjno je koristiti prosječne godišnje najamnine za slične objekte. Godišnja
                 najamnina implicitno odražava prosječno trajanje korištenja. Premda je poželjno stratificirati ovaj tip stanova, oni
                 se mogu grupirati u jedan sloj. Ako kuće za odmor čine vrlo mali udio stambenog fonda, može se koristiti puna
                 godišnja najamnina za obične stanove iz istog sloja. U iznimnim opravdanim slučajevima, kada nedostaju podaci
                 o stvarnim najamninama za određene slojeve ili podaci nisu statistički pouzdani, koriste se druge objektivne
                 metode kao što je metoda troškova korištenja.
          1.4.3. Vremenski ograničeno pravo korištenja nekretnine
                 S ciljem lakšeg zajedničkog rješenja za postupanje s nekretninama s vremenski ograničenim pravom korištenja
                 nekretnine, čini se korisnim podsjetiti na osnovna obilježja ove nove vrste smještaja. U slučaju vremenski
                 ograničenog prava korištenja nekretnine, agent za prodaju nekretnina prodaje pravo na boravak u određenom
                 stanu koji se nalazi na turističkom području za određeno razdoblje svake godine, te vodi brigu o upravljanju
                 navedenom imovinom. Pravo se jamči potvrdom koja se izdaje nakon početnog plaćanja. Tom potvrdom se
                 može trgovati po tekućoj cijeni. Daljnja periodična plaćanja obvezna su radi pokrivanja administrativnih troškova.
                 Iz ovog opisa slijedi da se prvo plaćanje smatra ulaganjem, budući da je izdana potvrda slična dionici. To
                 potvrđuje činjenica da prema pravu najmanje jedne države članice kupac stječe stvarno pravo. Iz tog se
                 razloga čini korisnim uključiti prvo plaćanje u nematerijalnu imovinu u okviru nacionalnih računa. Nadalje,
                 čini se logičnim smatrati uslugu besplatnog smještaja dividendom u naravi koju plaća agent za prodaju nekret­
                 nina.
                 Temeljni problem predstavlja činjenica da smještaj s vremenski ograničenim pravom korištenja nekretnine
                 zapravo pruža uslugu koja nije uključena u proizvodnju gospodarstva. To logično zahtijeva ispravak. Za početak,
                 prijedlog prihvaćanja periodičnog plaćanja kao zamjenske vrijednosti implicitno znači da se nije unio ispravak u
                 usluge smještaja, budući da periodično plaćanje pokriva različitu uslugu, naime troškove upravljanja. Druga
                 teoretska mogućnost je shvaćanje početnog plaćanja kao plaćanje pružene usluge unaprijed, raspoređujući ga
                 na relevantna razdoblja korištenja. Osim statističkih poteškoća, u praktičnoj provedbi ovog modela čini se postoji
                 proturječnost u pravnim izrazima, budući da tumačenje implicira kupovinu usluge, a ne stjecanje imovine.
                 Daljnja mogućnost sastoji se od izvođenja zamjenske vrijednosti iz stvarnih godišnjih najamnina za slične
                 smještajne objekte (bez ugostiteljskih usluga). Ovo rješenje podupire činjenica da se smještaji s vremenski ogra­
                 ničenim pravom korištenja nekretnine nalaze u turističkim područjima te da postoje zajedno s stvarno iznaj­
                 mljenim turističkim apartmanima. U slučaju poteškoća, na stanove s vremenski ograničenim pravom korištenja
                 nekretnine, mogu se primijeniti druge dvije metode koje su predložene za kuće za odmor. Procijenjena najamnina
                 izračunava se na neto bazi, kako bi se izbjeglo dvostruko obračunavanje troškova pokrivenih periodičnim
                 plaćanjem. U svakom slučaju procjena najamnine za stanove s vremenski ograničenim pravom korištenja nekret­
                 nine istodobno zahtijeva prilagođavanje prihodovnom i rashodovnom pristupu.
                 Uzimajući u obzir klasifikaciju industrije, smještaj s vremenski ograničenim pravom korištenja nekretnine može se
                 smatrati sekundarnom nekretninom (stambena djelatnost) ili vrstom hotelskog smještaja. Čini se da smještaj s
                 vremenski ograničenim pravom korištenja nekretnine posjeduje obilježja obje djelatnosti. Budući da sa stajališta
                 razine BNP-a ovo pitanje nije prioritetno, o tom će odluku donijeti ostale stručne skupine.
                 Načelo 10:
                 Za smještaj s vremenski ograničenim pravom korištenja nekretnine primjenjuju se jednaki postupci kao za kuće
                 za odmor.
          1.4.4. Podstanari u gostinskim sobama
                 U većini država velik broj studenata nalazi smještaj u gostinskim sobama, a ova pojava često uključuje i ostale
                 mlade ljude ili osobe koje su zbog vrste posla često na putu. Ako je soba dio iznajmljenog stana, tj. u podnajmu,
                 ne postoje veći problemi. Najamnina za gostinsku sobu može se smatrati doprinosom stvarnoj glavnoj najamnini,
                 tj. prijenosom između kućanstava. Međutim, ako je soba dio stana u vlasništvu stanara, uključivanje najamnine
                 podstanara i procijenjene najamnine u cijelosti bi dovelo do dvostrukog računanja. Ispravno rješenje bi vjerojatno
                 bilo ono u kojem se za postotak stana koji koristi podstanar uzima stvarna najamnina koju plaća podstanar, a za
 ---pagebreak--- 66        HR                                     Službeni list Europske unije                                                 01/Sv. 15
          ostatak stana procijenjena najamnina. No to možda nije moguće provesti u praksi. Umjesto toga najamnina bi se
          mogla smatrati prijenosom koji uključuje raspodjelu stambenih troškova. To bi bilo slično prvom slučaju u mjeri
          u kojoj se stvarna najamnina za sobu smatra doprinosom procijenjenoj glavnoj najamnini. Kao posljedicu
          ovakvog postupanja potrebno je napraviti ispravak, ako je sektor kućanstava raščlanjen na skupine.
          Sljedeća je točka rješavanje problema podnajma više soba. U tom slučaju predloženo je da se pojam podstanari u
          gostinskim sobama koristi jedino kada vlasnik ili glavni najmoprimac i dalje stanuje u stanu. Inače podnajam
          treba smatrati vrstom odvojene gospodarske djelatnosti (usluga smještaja ili mirovina).
          Načelo 11:
          Najamnine za gostinske sobe u okviru stana smatraju se doprinosom glavnoj najamnini sve dok vlasnik ili glavni
          najmoprimac stanuje u tom stanu.
   1.4.5. Prazni stanovi
          Iznajmljeni stan uvijek se smatra korištenim, čak i ako najmoprimac odluči stanovati drugdje. U skladu sa
          stavkom 315.i ESA-e 1979. vrijednost najamnine smatra se proizvodnjom. U skladu s općim rješenjem za
          kuće za odmor i za smještaj s podjelom vremena, godišnja najamnina implicitno odražava prosječno vrijeme
          korištenja. Problem praznih stanova se stoga ograničava na neiznajmljene stanove koje vlasnik ne koristi, tj. koji
          su slobodni za prodaju ili najam. U tim slučajevima ne pruža se stambena usluga, tako da treba unijeti nultu
          najamninu.
          Podaci prema kojima se određuje kada je neiznajmljena nekretnina prazna mogu se temeljiti na izjavi vlasnika ili
          susjeda. U nedostatku tih podataka namještenost stana može biti pokazatelj korištenja imovine. Suprotno tome,
          nenamješteni stanovi mogu se smatrati praznima, budući da je teško zamisliti da se u tom slučaju pruža stambena
          usluga. Praznim stanovima se također smatraju oni koji su vraćeni u posjed zbog neplaćanja ili koji su prazni na
          kratko razdoblje jer agencija nije odmah pronašla novog najmoprimca. Granični slučaj predstavlja u potpunosti
          namješten, prazan stan kojeg vlasnik može odmah koristiti. Ovdje je moguće prigovoriti kako se ne radi o
          pružanju stambene usluge sve dok vlasnik stvarno ne koristi stan; međutim, budući da se navedena situacija može
          usporediti s iznajmljenim praznim stanom, čini se prikladnim navesti najamninu. Stoga se namješteni stanovi u
          vlasništvu stanara u pravilu smatraju korištenim.
          Naposljetku je potrebno napomenuti kako prazan stan može prouzrokovati troškove (tekući troškovi održavanja,
          struje, premije osiguranja, porezi itd.), koji se uključuju u intermedijarnu potrošnju stambene djelatnosti. Kao u
          slučaju poduzetnika koji ne pruža usluge, ovo može dovesti do negativne dodane vrijednosti.
          Načelo 12:
          Za neiznajmljeni stan koji je slobodan za prodaju ili najam unosi se nulta najamnina. Namješteni stanovi u
          vlasništvu stanara u pravilu se tretiraju kao korišteni.
   1.4.6. Garaže
          Budući da su neke države upozorile da u ESA-i 1979. (niti u SNA 1968.) nije potpuno razjašnjeno pitanje garaža,
          prijedlog o pojašnjenju ovog pitanja čini se vrlo korisnim. Može se podsjetiti da su države članice odgovarajući na
          raniji upitnik jednoglasno poduprle prijedlog uključivanja garaža u proizvodnju stambenih usluga, ako su uobi­
          čajeno vezane uz stan. To treba uključivati i parkirna mjesta, budući da vjerojatno imaju jednaku funkciju.
          Uvjet ESA-e za klasifikaciju trajnih dobara kao bruto investicija u fiksni kapital jest njihova uporaba u proiz­
          vodnom postupku. Trajna dobra koja se ne koriste u proizvodne svrhe, npr. trajna potrošačka roba, smatraju se
          izdacima za finalnu potrošnju. To znači da stavke koje su uključene u bruto investicije u trajni kapital u pravilu
          vode do naknadne proizvodnje. Budući da su garaže dio bruto investicije u fiksni kapital, čini se prikladnim ne
          samo uključiti uslugu najma garaža u proizvodnju gospodarstva, nego također i izračunati procijenjenu proizvo­
          dnju garaža u vlasništvu korisnika. U oba slučaja garaža predstavlja element stambene udobnosti, kao i sve ostale
          pogodnosti.
 ---pagebreak--- 01/Sv. 15           HR                                          Službeni list Europske unije                                                          67
                    Međutim, bilješka 1. uz stavak 315.j ESA-e 1979. određuje da se „vrijednost procijenjenih najamnina za nestam­
                    bene zgrade koje izravno koriste njihovi vlasnici ne obračunava posebno”. U skladu s tim se najamnina za garaže
                    u vlasništvu korisnika određuje jedino ako se smatraju stambenim zgradama. U praksi se razlikuje nekoliko
                    slučajeva: prvo, garaža je sastavni dio stambene zgrade. U tom slučaju kada ih nije moguće fizički odvojiti cijela
                    zgrada se klasificira kao stambena, a za garaže u vlasništvu korisnika izračunava se procijenjena najamnina. U
                    drugom slučaju odvojene garaže u vlasništvu korisnika, razlikuju se garaže vezane uz stan i one koje se koriste u
                    druge svrhe (npr. parkiranje blizu radnog mjesta). Obje se vjerojatno klasificiraju kao nestambeni objekti. U skladu
                    s gore navedenom bilješkom najamnina se ne procjenjuje za korištenje odvojenih garaža u vlasništvu korisnika.
                    U svakom slučaju potrebno je naglasiti da obično postoji više stanova s garažom u vlasništvu korisnika, nego
                    iznajmljenih stanova s garažom. Kako bi se na najbolji način uzela u obzir ova strukturalna razlika, postojanje
                    garaže potrebno je koristiti kao jedno od stratifikacijskih kriterija.
                    Načelo 13:
                    Garaže i parkirna mjesta pružaju usluge koje treba uključiti u stambene usluge ako su strukturalno integrirane u
                    stan.
          2.        INTERMEDIJARNA POTROŠNJA
                    Intermedijarna potrošnja stambenih usluga detaljno je obrađena u input-output metodologiji ESA-e. S praktične
                    točke gledišta javljaju se problemi vezani uz tretiranje određenih (komunalnih) troškova, popravaka i održavanja.
                    Što se tiče određenih troškova, input-output metodologija ESA-e 1979 (1). zahtijeva izuzimanje troškova grijanja,
                    vode, struje, zajedničkih prostorija, sigurnosti, dizala i sl. iz intermedijarne potrošnje (te stoga iz proizvodnje). U
                    praksi međutim mnoge države uključuju ove troškove na temelju mišljenja kako oni predstavljaju dio usluge
                    najma te da se često ne mogu izdvojiti. Preporuča se pridržavanje trenutačnog pravila ESA-e, kako bi se postigla
                    usporedna obrada iznajmljenih stanova i stanova u vlasništvu stanara, te kako bi se izbjeglo dvostruko računanje
                    vlasnika-stanara. S druge strane, ako se bruto tretman intermedijarne potrošnje i proizvodnje provodi dosljedno,
                    ne bi smjelo biti promjene u razini BNP-a.
                    U odnosu na popravke i održavanja, ESA iz 1979. jasno određuje da se veći popravci, određeni kao poboljšanje,
                    produljenje trajanja ili obnova predmetne nekretnine, raspodijele u kapitalne investicije. Prema ESA-inoj input-
                    output metodologiji uobičajeni se popravci „uključuju u intermedijarnu potrošnju ako troškove snosi vlasnik, bez
                    obzira radi li se o stanu u najmu ili u vlasništvu stanara. Međutim, ako te troškove snose najmoprimci kojima je
                    stan iznajmljen, oni se izravno bilježe u finalnu potrošnju kućanstava”. Time se implicira da je intermedijarna
                    potrošnja stana u vlasništvu stanara nešto veća od one iznajmljenog stana, budući da uključuje izdatke koji se u
                    drugom slučaju smatraju popravcima najmoprimca. Čini se da neke države odstupaju od ovog pravila pa troškove
                    popravka koje snose najmoprimci uključuju u proizvodnju i intermedijarnu potrošnju stambenih usluga, nakon
                    utvrđivanja proizvodnje u tržišnim cijenama, a zatim ih kroz proizvodnju usmjeravaju u finalnu potrošnju. To je
                    prihvatljivo ako ne utječe na razinu BNP-a.
                    Osim onoga što je navedeno o praznim stanovima, naglašava se potreba izbjegavanja dvostrukog računanja
                    intermedijarne potrošnje u slučaju stanova u vlasništvu poslodavca.
                    Načelo 14:
                    Intermedijarna potrošnja stambenih usluga određuje se u skladu s pojmom proizvodnje. Obje stavke općenito
                    isključuju troškove grijanja, vode, struje i sl. Ako se iz praktičnih razloga preferira drugačiji tretman, to je
                    prihvatljivo pod uvjetom da ne utječe na razinu BDP-a i BNP-a.
          (1) Vidjeti Statistički ured Europskih zajednica, „Metodologija Zajednice za input-output tablice iz 1965.” (postoji jedino na francuskom i
              njemačkom jeziku).
 ---pagebreak--- 68    HR                                     Službeni list Europske unije                                                01/Sv. 15
   3. TRANSAKCIJE S INOZEMSTVOM
      Prema pravilima ESA-e 1979. (stavci 211. i 214.) nerezidentne jedinice smatraju se fiktivnim rezidentnim
      jedinicama u svojstvu vlasnika zemljišta ili postojećih objekata na gospodarskom području države, ali jedino u
      pogledu transakcija koje se odnose na to zemljište ili objekte. To jednostavno znači da se usluga koju pruža stan
      u vlasništvu nerezidenta uključuje u gospodarsku proizvodnju lokacije na kojoj se stan nalazi. U teoriji je ovo
      ispravljeno tijekom prijelaza s BDP-a na BNP pod rubrikom dohotka od imovine i poduzetništva (R 40). U stavku
      430.b ESA-e 1979. potvrđuje se da ova stavka uključuje neto najamninu koju primaju rezidenti kao vlasnici
      zemljišta i objekata u inozemstvu ili obratno. Ona predstavlja kamatu na potraživanje rezidentne jedinice od same
      sebe u svojstvu fiktivne rezidentne jedinice u inozemstvu.
      Slučaj nekretnine u vlasništvu nerezidenta koja se stvarno daje u najam rezidentu ne predstavlja veliki problem,
      budući da se monetarni tok promatra i uključuje u okvir platne bilance. Situacija je međutim drugačija u slučaju
      vlasnika-stanara, budući da se vjerojatno ne promatra slični monetarni tok. Jedno od mogućih rješenja jest ono
      prema kojemu se rezident koji posjeduje i koristi stan u inozemstvu smatra rezidentom države u kojoj se stan
      nalazi. Ovo rješenje vjerojatno ne odgovara državama u kojima velik broj stanova kao što su kuće za odmor
      koriste nerezidenti. Drugo moguće rješenje je ispravka stavke transakcije neto najamninama s inozemstvom u
      onoj mjeri u kojoj se to odnosi na stanove u vlasništvu stanara, a zahtijeva izradu pregledne tablice stanova koje
      posjeduju i koriste strani rezidenti te odražava činjenicu da nacionalnost osobe nije dostatna za razlikovanje
      rezidenta od nerezidenta. Bilo bi osim toga korisno postići sporazum između država članica po pitanju usporedne
      tablice. Glavni problem međutim uzrokuju statističke praznine u ovom području. Premda kuće za odmor u
      vlasništvu stranih rezidenata imaju najveću važnost u ovom pitanju, države članice su jednoglasno objasnile da
      takvi podaci trenutačno nisu dostupni.
      Posebni problem u ovom pitanju odnosi se na nekretnine s vremenski ograničenim pravom korištenja. Budući da
      u istom računovodstvenom razdoblju takvu nekretninu može koristiti više rezidenata iz različitih država, izravno
      alociranje državi podrijetla čini se gotovo nemogućim. Usporedivi rezultati se međutim mogu dobiti koristeći
      lakše ostvarivi pristup. Kao prvo (procijenjena) dodana vrijednost ostvarena u smještaju s vremenski ograničenim
      pravom korištenja nekretnine alocira se državi iz koje potječe poduzetnik vlasnik. Naknadno se od poduzetnika
      vlasnika može zahtijevati podjela vlasnika stanova s vremenski ograničenim pravom korištenja nekretnine prema
      državi podrijetla, što može poslužiti kao ključ podjele.
      Načelo 15:
      Sukladno ESA-i 1979. svi stanovi na gospodarskom području države članice doprinose njenom BDP-u. Neto
      najamnina koju primaju nerezidenti kao vlasnici zemljišta i objekata u toj državi bilježi se kao dohodak od
      imovine u inozemstvu te se stoga oduzima od BDP-a tijekom prijelaza u BNP (i obratno). Najamnina se smatra
      poslovnim neto viškom od stvarnog i procijenjenog najma stanova. Kako bi se uzeli u obzir stanovi u vlasništvu
      stanara nerezidenata, potrebno je osigurati razmjenu podataka između država članica. Usklađivanje tih podataka
      preuzima Eurostat, posebno u vezi s izradom usporedne tablice koja prikazuje stanove stranih rezidenata.