CELEX: 62009CC0239
Language: fr
Date: 2010-09-30
Title: Conclusions de l'avocat général Cruz Villalón présentées le 30 septembre 2010. # Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG contre BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH. # Demande de décision préjudicielle: Landgericht Berlin - Allemagne. # Aides d’État - Aides accordées par la République fédérale d’Allemagne pour l’acquisition de terres - Programme de privatisation des terres et de restructuration de l’agriculture dans les nouveaux Länder allemands. # Affaire C-239/09.

CONCLUSIONS DE L’AVOCAT GÉNÉRAL
      M. PEDRO Cruz Villalón
      présentées le 30 septembre 2010 (1)
      
      Affaire C‑239/09
      SEYDALAND Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG
      contre
      BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
      [demande de décision préjudicielle formée par le Landgericht Berlin (Allemagne)]
      «Aides d’État – Programme de privatisation des terres agricoles des ‘nouveaux Länder’ allemands – Calcul de la valeur marchande»I –    Introduction
      1.        Dans la présente affaire, le Landgericht Berlin (Allemagne) demande à la Cour si une réglementation nationale qui prévoit
         diverses méthodes pour calculer la valeur marchande de terres agricoles situées dans les «nouveaux Länder» et faisant l’objet
         d’une privatisation est compatible avec l’article 87 CE (devenu article 107 TFUE).
      
      2.        La question exige, tout d’abord, de déterminer quelles sont les méthodes visées par la disposition litigieuse, point sur lequel
         il n’y a pas d’avis unanime des parties à la procédure et, ensuite, d’établir si ces méthodes permettent, en pratique, de
         déterminer la valeur marchande réelle des terres privatisées. Ce dernier point est essentiel afin de garantir que, dans les
         transactions en question, le montant maximal que le droit de l’Union autorise pour les aides pouvant être perçues par l’acquéreur
         des terres (35 % de la valeur du marché) ne soit pas dépassé.
      
      3.        Comme nous le verrons, le caractère technique de l’affaire et l’imprécision de certains de ses éléments principaux obligent,
         selon moi, la Cour à donner à la question posée une réponse conditionnelle et dynamique, à savoir dépendant, d’une part, de
         diverses appréciations factuelles évolutives et, d’autre part, de l’interprétation du droit interne par le juge national,
         et fondée sur l’application concrète faite au cas par cas de la disposition litigieuse.
      
      II – Le cadre réglementaire
      A –    Les dispositions du droit de l’Union en matière d’aides d’État
      4.        Le 10 juillet 1997, la Commission européenne a publié une communication concernant les éléments d’aide d’État contenus dans
         des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (2) (ci‑après la «communication») afin de clarifier sa politique en la matière et de réduire ainsi le nombre d’affaires à examiner.
      
      5.        Le titre II, point 2, sous a), de ladite communication dispose dans son premier alinéa que, si les pouvoirs publics envisagent
         de ne pas recourir à une procédure d’offre publique ouverte et inconditionnelle (présumée être une vente effectuée à la valeur
         du marché et qui, partant, ne recèle pas d’aide d’État), «une évaluation devrait être effectuée par un ou plusieurs expert(s)
         indépendant(s) chargé(s) d’évaluer les actifs, préalablement aux négociations précédant la vente, pour fixer la valeur marchande
         sur la base d’indicateurs du marché et de critères d’évaluation communément acceptés. Le prix du marché ainsi fixé représente
         le prix d’achat minimal qui peut être accepté sans que l’on puisse parler d’aide d’État». Et il est précisé au cinquième alinéa
         que, «[p]ar ‘valeur du marché’, on entend le prix auquel les terrains et les bâtiments pourraient être vendus, à la date de
         l’évaluation, sous contrat privé entre un vendeur consentant et un acheteur non lié, étant entendu que le bien a fait l’objet
         d’une offre publique sur le marché, que les conditions de celui-ci permettent une vente régulière et que le délai disponible
         pour la négociation de la vente est normal compte tenu de la nature du bien».
      
      6.        Le règlement (CE) n° 950/97, concernant l’amélioration de l’efficacité des structures de l’agriculture (3), contient certaines dispositions spécifiques aux aides dans le domaine de la politique agricole. Son article 7, paragraphe
         2, sous b), prévoit que la valeur totale de l’aide, exprimée en pourcentage du volume d’investissement, est limitée à 35 %
         pour les investissements en biens immobiliers situés dans des zones non défavorisées. Ce règlement a été abrogé et remplacé
         par le règlement (CE) n° 1257/1999 (4), dont l’article 7, deuxième alinéa, indique que «[l]a valeur totale de l’aide, exprimée en pourcentage du volume d’investissement
         éligible, est limitée à 40 % au maximum […]».
      
      B –    Le droit allemand
      7.        Les règles régissant le programme d’acquisition de terres agricoles des nouveaux Länder figurent dans la loi du 27 septembre
         1994 relative à la compensation par l’État des confiscations, ne pouvant donner lieu à restitution, réalisées entre 1945 et
         1949 par la puissance d’occupation soviétique, sur la base du droit d’occupation ou de ses prérogatives de puissance occupante
         (Gesetz über staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage,
         die nicht mehr rückgängig gemacht werden können) (5), qui a été mise en œuvre sur ce point par le règlement du 20 décembre 1995 relatif à l’acquisition de terres agricoles et
         sylvicoles, à la procédure ainsi qu’au comité constitué conformément à la loi sur les compensations (Verordnung über den Erwerb
         land- und forstwirtschaftlicher Flächen, das Verfahren sowie den Beirat nach dem Ausgleichsleistungsgesetz) (6).
      
      8.        Conformément à l’article 3, paragraphe 7, de la loi sur les compensations, la valeur des terres agricoles est calculée en
         réduisant la valeur marchande de 35 %.
      
      9.        L’article 5, paragraphe 1, du règlement sur l’acquisition de terres prévoyait, dans sa version applicable au cas d’espèce:
      
      «La valeur vénale des terres agricoles au sens de l’article 3, paragraphe 7, première et sixième phrases, […] de la loi sur
         les compensations est calculée conformément aux prescriptions du règlement relatif à l’évaluation des biens immobiliers [Wertermittlungsverordnung]
         du 6 décembre 1988 (BGBl. I, p. 2209) […]. La valeur doit être déterminée sur la base des valeurs de référence régionales
         [‘regionale Wertansätze’] pour les terres de culture et de pâturage, lorsque lesdites valeurs existent. Les valeurs de référence
         régionales sont publiées au Journal officiel fédéral par le ministre fédéral des Finances. L’acheteur ou l’organisme de privatisation
         peut demander à ce qu’une expertise, réalisée par la commission d’experts [‘Gutachtersausschuss’] constituée et compétente
         localement en vertu de l’article 192 du code de la construction [Baugesetzbuch], détermine une valeur qui s’en écarte, s’il
         existe des indices réels montrant que les valeurs de référence régionales ne constituent pas une base appropriée pour déterminer
         la valeur» (7).
      
      C –    Les décisions de la Commission relatives au régime allemand de privatisation de terres
      10.      Après une première décision dans laquelle la Commission a déclaré partiellement incompatible avec le marché commun le régime
         d’aides établi par le programme allemand de privatisation de terres (8), les autorités allemandes ont introduit certaines modifications réglementaires, de sorte que la réglementation allemande,
         dans les termes déjà indiqués, a été déclarée conforme à l’article 87 CE par une nouvelle décision de la Commission du 22 décembre
         1999 (9).
      
      III – Le litige au principal et la question préjudicielle
      11.      La Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH (ci‑après la «BVVG»), défenderesse dans le litige au principal, est une filiale
         entièrement détenue par la Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, établissement public chargé de missions
         spécifiques résultant de l’unification de l’Allemagne. Cette dernière a chargé la BVVG de procéder à la privatisation de certaines
         terres agricoles et sylvicoles.
      
      12.      Par contrat du 18 décembre 2007, la BVVG a vendu à Seydaland diverses terres à usage agricole qui étaient autrefois la propriété
         de la République démocratique allemande. Le prix de vente total s’élevait à 245 907,91 euros, dont 210 810,18 pour des terres
         agricoles.
      
      13.      Seydaland a introduit un recours contre la BVVG devant le Landgericht Berlin, au motif que le prix de vente était excessif,
         car il aurait été calculé en vertu d’une procédure irrégulière. Selon elle, si les valeurs de référence régionales avaient
         été appliquées, le prix n’aurait été que de 146 850,24 euros. Pour la défenderesse, la vente à ce prix aurait toutefois constitué
         une aide d’État contraire à l’article 87 CE.
      
      14.      Considérant que la solution du litige dépend du point de savoir si l’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres est
         contraire à l’article 87 CE, le Landgericht Berlin a posé à la Cour la question préjudicielle suivante:
      
      «L’article 5, paragraphe 1, deuxième et quatrième [(10)] phrases, du [règlement sur l’acquisition de terres] édicté pour préciser l’article 4, paragraphe 3, point 1, de la [loi sur
         les compensations] est-il incompatible avec l’article 87 CE?»
      
      IV – La procédure devant la Cour
      15.      La demande préjudicielle a été enregistrée au greffe de la Cour le 1er juillet 2009.
      
      16.      Des observations écrites ont été déposées par Seydaland, la BVVG, la Commission et le gouvernement allemand.
      
      17.      Le 30 avril 2010, la Cour a posé au gouvernement allemand deux questions en vue d’une réponse écrite, relatives à la commission
         d’experts immobiliers prévue à l’article 192 du code de la construction: la première question concernait les règles de nomination
         des membres de ladite commission et les règles de fonctionnement appliquées par cette dernière lorsqu’elle intervient dans
         le cadre d’une privatisation de terres agricoles conformément à l’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres; la seconde
         question portait sur le point de savoir si, pour fixer dans ce contexte la valeur marchande des terres, la commission est
         liée par des valeurs de référence ou si, au contraire, elle dispose d’une marge d’appréciation. Le gouvernement allemand a
         répondu aux deux questions par mémoire présenté le 28 mai 2010. En ce qui concerne la composition des commissions d’experts
         immobiliers, il affirme, en résumé, que leurs membres doivent être spécialisés en la matière et être indépendants (leur activité
         principale ne peut, par exemple, pas consister à évaluer des immeubles de l’entité locale en cause) et que les règles pour
         leur désignation sont édictées par les différents Länder. Quant à la seconde question, le gouvernement allemand affirme que
         les commissions d’experts sont libres et indépendantes et qu’elles ne sont liées par aucune valeur de référence, bien qu’il
         existe certains paramètres dont elles peuvent tenir compte. Dans une première phase, les paramètres à prendre en compte pour
         l’évaluation du terrain concerné sont fixés et, ensuite, la valeur devant leur être donnée est débattue.
      
      V –    Énoncé de la question – Reformulation
      A –    Les termes du litige au principal: définition des positions
      18.      Dans le litige au principal présenté devant lui, le Landgericht Berlin devra déterminer si l’action de la BVVG, société chargée
         de la privatisation des terres agricoles de l’ex-République démocratique allemande, a été conforme au droit dans la transaction
         menée à bien avec Seydaland.
      
      19.      Dans ces termes, l’affaire porte sur un élément instrumental du régime de ces privatisations, à savoir la méthode de calcul
         de la valeur marchande devant servir de fondement à la détermination du prix de vente de ces terres.
      
      20.      Nul ne conteste que, conformément au droit de l’Union, le pourcentage maximal d’aide que peut recevoir l’acquéreur s’élève
         à 35 % de la valeur marchande des terres achetées (11). De ce fait, l’article 3, paragraphe 7, de la loi allemande sur les compensations a choisi d’établir que la valeur des terres
         agricoles est calculée en réduisant la valeur marchande de ce pourcentage maximal de 35 %.
      
      21.      Les différences d’opinion surgissent lorsqu’il s’agit de déterminer la méthode de calcul devant être utilisée dans un cas
         tel qu’en l’espèce pour pouvoir, en conciliant les exigences du droit national et des traités, obtenir la valeur marchande
         réelle des terres faisant l’objet d’une privatisation.
      
      22.      Seydaland considère que, au vu de l’article 5 du règlement allemand sur l’acquisition de terres, la BVVG aurait dû fixer le
         prix de vente des terrains soit à partir des valeurs de référence régionales publiées officiellement, soit en faisant intervenir
         une commission d’experts conformément à l’article 192 du code de la construction. En choisissant une troisième voie non prévue
         expressément à l’article 5 précité, qui consiste à déduire le prix de vente de la situation actuelle du marché conformément
         à son propre mode de calcul, la défenderesse aurait agi de manière irrégulière.
      
      23.      La BVVG affirme quant à elle que, au moment de la conclusion de la vente, les valeurs de référence régionales étaient dépassées,
         car elles n’avaient pas pu s’adapter suffisamment rapidement à la nouvelle situation du marché dans les nouveaux Länder, caractérisée
         par une extraordinaire hausse des prix des terres agricoles (12). Les valeurs précitées ne reflétaient pas une situation actualisée du marché, mais un contexte de prix plus bas correspondant
         à un ou deux ans auparavant. Par conséquent, si le prix avait été calculé en appliquant les valeurs de référence régionales,
         le montant obtenu aurait été inférieur à celui du marché et, après l’application de la réduction de 35 %, une aide d’État
         illégale aurait été accordée.
      
      24.      Par ailleurs, le ministère fédéral des Finances lui‑même aurait été conscient de cette situation lorsque, le 10 juillet 2007,
         il a ordonné à la BVVG d’examiner les valeurs de référence régionales publiées au Journal officiel fédéral, de manière à pouvoir,
         si elles différaient de plus de 20 % des valeurs moyennes utilisées lors d’opérations similaires sur le marché, ne pas les
         prendre comme fondement de la détermination de la valeur vénale.
      
      25.      Selon les calculs faits par la défenderesse, il en irait ainsi en l’espèce. Par conséquent, et compte tenu de la difficulté
         de procéder à une évaluation individualisée de chaque vente dans un programme de privatisation aussi large, la BVVG a utilisé
         un nouvel ensemble de valeurs de référence qu’elle a elle‑même constitué à partir des données obtenues lors d’autres ventes
         de terrains récentes, ainsi que des données provenant de la propre commission d’experts constituée conformément à l’article
         192 du code de la construction.
      
      26.      Lors de leur intervention devant la présente Cour, la BVVG et le gouvernement allemand ont affirmé que l’action de la première
         a été régulière du point de vue du droit de l’Union, dans la mesure où la détermination d’une valeur actuelle et réelle du
         marché est une exigence impérative de celui‑ci (notamment de l’article 87 CE et de la communication de la Commission de 1997).
         De plus, ils ont également soutenu que cette action est légale au regard du droit national, étant donné que l’article 5, paragraphe
         1, du règlement sur l’acquisition de terres ne s’oppose pas à l’utilisation d’une méthode d’évaluation distincte des deux
         méthodes expressément citées.
      
      27.      Cela étant dit, dans sa question préjudicielle, le Landgericht Berlin n’exprime pas de doutes, ou alors indirectement, sur
         la régularité de l’action de la BVVG dans la présente affaire. Ce que la juridiction de renvoi désire savoir est si l’«article
         5, paragraphe 1, deuxième et quatrième phrases» du règlement sur l’acquisition de terres est, dans l’abstrait, compatible
         avec l’article 87 CE.
      
      28.      Il ne s’agit donc pas de déterminer si la méthode de calcul utilisée dans la présente affaire par la BVVG permettait d’obtenir
         la valeur marchande des terres (ce qui ne semble pas être débattu), mais si les autres méthodes expressément prévues à l’article
         5 précité auraient également permis de le faire. Ce n’est qu’en cas de réponse affirmative que la compatibilité de la disposition
         avec le droit de l’Union pourrait être affirmée (13).
      
      29.      Avant de procéder à cette analyse, il conviendrait toutefois de reformuler la question.
      
      B –    Reformulation de la question
      30.      En premier lieu, il y a lieu de rappeler que le Landgericht Berlin se réfère uniquement aux deuxième et quatrième phrases
         de l’article 5, paragraphe 1, qui, dans la version en vigueur lors de la conclusion du contrat, renvoyaient expressément à
         deux méthodes d’évaluation, respectivement les valeurs de référence régionales et la commission d’experts de l’article 192
         du code de la construction.
      
      31.      En principe, le Landgericht Berlin a donc laissé hors de la question préjudicielle la première phrase de l’article 5, selon
         laquelle «[l]a valeur vénale des terres agricoles […] est calculée conformément aux prescriptions du règlement relatif à l’évaluation
         des biens immobiliers du 6 décembre 1988». Le gouvernement allemand soutient toutefois que cette partie de la disposition
         est indispensable pour interpréter correctement l’article, et est la plus importante pour garantir son entière conformité
         au droit de l’Union. Afin d’offrir une réponse utile au juge national, je crois donc qu’il convient d’inclure dans l’analyse
         l’ensemble de l’article 5, paragraphe 1, du règlement sur l’acquisition de terres.
      
      32.      En second lieu, il convient de rappeler que la Cour ne peut, dans le cadre d’une procédure préjudicielle, se prononcer directement
         sur la conformité d’une règle nationale avec le droit de l’Union. La référence à l’article 5 du règlement sur l’acquisition
         de terres doit, par conséquent, être faite de manière indirecte.
      
      33.      Au vu de l’ensemble des considérations précédentes, je considère que la question préjudicielle serait correctement formulée
         comme suit:
      
      «Une règle nationale telle que l’article 5, paragraphe 1, du règlement sur l’acquisition de terres est-elle contraire à l’article 87 CE?»
      VI – L’examen de la question préjudicielle
      A –    Sur le point de savoir si les méthodes de calcul de l’article 5, paragraphe 1, permettent d’obtenir la valeur marchande réelle
      34.      Comme indiqué précédemment, l’appréciation de la conformité de l’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres avec l’article 87 CE
         exige de déterminer si les méthodes de calcul visées dans ledit article sont appropriées pour déterminer la véritable valeur
         marchande des terres agricoles. Ce n’est qu’en cas de réponse affirmative que l’on pourra garantir que n’est pas fixé un prix
         tellement bas qu’il revient à octroyer une aide d’État à l’acquéreur.
      
      35.      Aux fins de cette analyse, des considérations préalables me semblent opportunes.
      
      36.      Il est à peine besoin de signaler que l’importance de l’obtention de la valeur marchande de ces terres est déterminée par
         le fait que l’Allemagne a choisi d’appliquer au prix de vente de celles‑ci la réduction maximale autorisée, dans ce cas 35 %
         de la valeur marchande (14). Si l’État avait choisi d’appliquer une réduction sensiblement plus faible, le risque qu’une mauvaise détermination de la
         valeur marchande se traduise immédiatement en aide d’État illégale aurait été considérablement moins élevé. Au contraire,
         lorsque, comme c’est le cas, l’État choisit de procéder à l’entière déduction qu’il est autorisé à faire, toute détermination
         de la valeur marchande des terres dont on peut affirmer de manière fondée qu’elle ne reflète pas, parce qu’elle est inférieure,
         la valeur du marché se traduit en une aide illégale.
      
      37.      Il est clair qu’aucune méthode n’est infaillible pour déterminer «ex ante» la valeur marchande réelle, tout comme il est clair
         que toutes les méthodes imaginables ne sont pas également appropriées. Dans la version initiale de la disposition litigieuse,
         l’Allemagne a renoncé tant à l’appel d’offres ouvert qu’à l’évaluation individuelle, choisissant deux procédures, l’une principale,
         consistant en l’application de valeurs dites de référence régionales, et l’autre subsidiaire, à savoir l’évaluation par une
         commission d’experts qui, à tout le moins partiellement, semble également être guidée par ses propres barèmes de valeurs.
      
      38.      Bien entendu, la meilleure manière d’obtenir une valeur marchande consiste à soumettre la transaction à une procédure d’offre
         ouverte et inconditionnelle. Ainsi, la communication de la Commission du 10 juillet 1997 présume que ces ventes publiques
         sont toujours faites à la valeur du marché, et, partant, ne recèlent pas d’aide d’État. À défaut de vente aux enchères, ladite
         communication montre toutefois clairement sa préférence pour une évaluation individualisée du bien, sur la base «d’indicateurs
         du marché et de critères d’évaluation communément acceptés».
      
      39.      Par conséquent, le seul fait que l’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres ne prévoit pas dans ces cas le recours
         à une procédure d’offre – difficile à mettre en œuvre dans des programmes de privatisation aussi étendus que celui‑ci – n’entraîne
         pas sa non‑conformité avec le droit de l’Union.
      
      40.      Par ailleurs, l’utilisation de barèmes ou de valeurs de référence ne constitue pas non plus, selon moi, un facteur déterminant
         en soi pour conclure que la méthode de calcul en cause est inappropriée pour fixer la valeur marchande: la communication de
         la Commission fait elle‑même référence, comme nous l’avons vu, à l’utilisation d’«indicateurs du marché» et de «critères d’évaluation
         communément acceptés». Or, dans ladite communication sous-tend l’idée que ces indicateurs ou critères doivent être le plus
         actualisés possible afin d’éviter qu’ils perdent leur validité et soient dépassés par les nouvelles circonstances du marché (15). Le risque que cela arrive est indubitablement plus élevé dans un contexte de prix particulièrement à la hausse, comme cela
         s’est produit en l’espèce.
      
      41.      Enfin, la plus ou moins grande probabilité qu’une procédure déterminée de calcul de la valeur marchande atteigne son objectif,
         à savoir l’évaluation correcte de ladite valeur, a bien entendu des conséquences quant à sa compatibilité avec le droit de
         l’Union. Si la question est posée, comme en l’espèce, en termes d’appréciation générale et abstraite d’une procédure donnée,
         il conviendra, pour pouvoir constater un manquement au droit de l’Union, de considérer comme plutôt «improbable» la possibilité
         d’atteindre ce résultat.
      
      42.      Le fait que ce «caractère improbable» ne puisse pas être apprécié en termes généraux ne veut toutefois pas dire que toute
         application, quelle qu’elle soit, de la disposition en cause est conforme au droit de l’Union. La réponse que la Cour pourrait
         donner en l’espèce n’est, par conséquent, pas apte à résoudre tous les problèmes pouvant se poser au juge national dans l’application
         de la disposition. Au contraire, c’est à ce dernier qu’il incombera d’examiner si, dans les circonstances spécifiques au cas
         particulier, il y a eu ou non octroi d’une aide illégale.
      
      43.      Sous cet angle et de ce point de vue dynamique, il convient d’examiner les deux méthodes de calcul expressément prévues à
         l’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres.
      
      1.      La méthode de calcul fondée sur les «valeurs de référence régionales» («regionale Wertansätze»)
      44.      Le point faible de quelque valeur de référence que ce soit, et cela n’est guère débattu, est son éventuelle, et même prévisible,
         «désactualisation», c’est‑à‑dire son absence de correspondance avec l’évolution du marché, en un mot, sa rigidité face à un
         phénomène essentiellement fluctuant. La possibilité d’«actualisation» de ces valeurs prend donc une importance cruciale, et
         cela bien qu’il ne puisse jamais être considéré comme garanti que ces prévisions d’actualisation soient suffisantes.
      
      45.      Le dossier n’offre guère de données concrètes sur la manière dont ces valeurs de référence régionales sont élaborées (16) ni, ce qui est plus important, sur le rythme ou la vitesse à laquelle elles sont actualisées (qui pourrait varier en fonction
         du Land).
      
      46.      Seydaland produit un courrier du Landesamt für Vermessung (office régional du cadastre) du Land de Saxe-Anhalt, qui affirme
         qu’il existe une actualisation rapide (au moins annuelle) des valeurs foncières de référence («Bodenrichtwerte») visées à
         l’article 196 du code de la construction, qui servent de fondement aux valeurs de référence régionales. Même en cas de confirmation,
         cette donnée refléterait uniquement la situation dans ledit Land.
      
      47.      De plus, il n’a guère été débattu au cours de la procédure que, lors de la conclusion du contrat litigieux, les barèmes publiés
         officiellement ne reflétaient pas la valeur actuelle du marché. D’un point de vue dynamique, on peut par conséquent conclure
         que lesdites valeurs de référence régionales peuvent ne pas correspondre à la valeur du marché, si elles ne sont pas actualisées
         suffisamment rapidement, notamment dans un contexte de prix à la hausse.
      
      2.      Le calcul dont est chargée une «commission d’experts» («Gutachtersausschuss»)
      48.      L’article 5 du règlement sur l’acquisition de terres lui‑même semble remédier à ce dernier inconvénient en prévoyant la possibilité
         que, dans de tels cas, le calcul fondé sur les valeurs de référence régionales, d’application prioritaire, soit écarté au
         profit de l’intervention d’une commission d’experts constituée et compétente localement conformément à l’article 192 du code
         de la construction, qui procédera à une évaluation de la valeur marchande.
      
      49.      L’intervention de ces commissions d’évaluation pourrait être un instrument plus flexible, présentant une plus grande capacité
         d’adaptation aux variations rapides des niveaux de prix. Un avis unanime sur ce point ne ressort toutefois pas du dossier.
      
      50.      Le Landgericht Berlin, d’une part, affirme que la commission ne calcule pas la valeur marchande «en fonction de la situation
         actuelle du marché, mais sur la base d’un ensemble de prix de vente qu’elle constitue conformément à l’article 195 du code
         de la construction et qui peut remonter à plusieurs années». Les commissions d’évaluation opéreraient également, en définitive,
         avec des barèmes préétablis et susceptibles de présenter le même problème de caducité que les valeurs de référence régionales (17).
      
      51.      Le gouvernement allemand affirme, quant à lui, toutefois que les membres de la commission d’experts ne sont liés par aucune
         valeur de référence et qu’ils pourraient adapter leur décision sur la valeur en fonction d’autres circonstances. Notamment,
         la première phrase du propre article 5 du règlement sur l’acquisition de terres ouvrirait à la commission d’experts, selon
         le gouvernement allemand (18), la possibilité d’appliquer des méthodes d’évaluation distinctes et plus flexibles. Nous nous référerons à ladite possibilité
         ci‑après.
      
      52.      Même avec ces indices favorables, cette seconde méthode de calcul ne peut être considérée comme étant conforme à l’article
         87 CE que sous réserve qu’elle permette, dans son application pratique, d’obtenir le résultat approprié. Il appartiendra de
         nouveau au juge national d’apprécier dans quelle mesure les pourcentages ou les barèmes que la commission d’experts applique
         ou doit appliquer sont suffisamment actualisés, et si ladite commission dispose de la liberté suffisante pour, le cas échéant,
         s’écarter de ces valeurs préétablies.
      
      B –    Sur le point de savoir si l’article 5, paragraphe 1, prévoit d’autres méthodes de calcul
      53.      Même si l’on parvenait à la conclusion que les deux méthodes de calcul examinées précédemment ne permettent pas de suffisamment
         garantir une évaluation correcte de la valeur marchande, l’article 5, paragraphe 1, du règlement sur l’acquisition de terres
         pourrait être compatible avec le droit de l’Union s’il était possible d’interpréter que son libellé ne s’oppose pas à l’application
         d’un mécanisme alternatif de détermination de ladite valeur marchande (par exemple, celui appliqué par la BVVG).
      
      54.      Il ne ressort pas clairement du dossier si cette voie alternative de calcul est une possibilité implicitement prévue audit
         article 5 ou s’il a fallu ne pas appliquer cette disposition pour parvenir à une solution respectueuse des exigences de l’article
         87 CE.
      
      55.      Le juge de renvoi et la Commission considèrent que l’article 5, paragraphe 1, ne prévoit que deux méthodes de calcul de la
         valeur marchande. Le gouvernement allemand affirme, au contraire, que l’article précité ouvre la porte à l’application d’autres
         méthodes de calcul en renvoyant, dans sa première phrase, aux dispositions générales du règlement relatif à l’évaluation des
         biens immobiliers, qui contient trois méthodes supplémentaires d’évaluation. La BVVG, pour sa part, ajoute que, en tout état
         de cause, l’article 5 n’exclut pas le recours à une évaluation individualisée des terres effectuée par un expert, conformément
         aux règles générales régissant les litiges civils [article 404, paragraphe 2, du code de procédure civile allemand (Zivilprozessordnung)].
      
      56.      Par ailleurs, la nouvelle rédaction de l’article 5, paragraphe 1, du règlement sur l’acquisition de terres, qui est entrée
         en vigueur le 11 juillet 2009, prévoit déjà expressément cette possibilité de recourir à l’évaluation de la valeur marchande
         par un expert public assermenté, qui devra tenir compte «de l’évolution actuelle de la valeur en fonction de procédures d’offre
         lancées pour des terres comparables» (19).
      
      57.      Le choix entre l’une ou l’autre des deux interprétations possibles de la disposition litigieuse, bien qu’il puisse être essentiel
         pour répondre à la question préjudicielle telle qu’elle est formulée, ne revient pas à la Cour, mais devra être fait par la
         juridiction nationale de renvoi.
      
      58.      Indépendamment de ce qui précède, il y a lieu de rappeler que la jurisprudence a constamment indiqué que, dans toute la mesure
         du possible, il appartient à la juridiction nationale de donner à la loi interne une interprétation conforme aux exigences
         du droit de l’Union (20). Le gouvernement allemand et la BVVG proposent, comme indiqué, une interprétation de l’article 5 du règlement sur l’acquisition
         de terres conforme auxdites exigences, mais c’est au Landgericht Berlin qu’il incombera de déterminer si cette interprétation
         est ou non possible.
      
      VII – Conclusion
      59.      Conformément aux réflexions exposées, je suggère à la Cour de répondre à la question préjudicielle du Landgericht Berlin comme
         suit:
      
      «1)      Des procédures de détermination des valeurs marchandes de terres agricoles telles que celles fixées dans l’article 5, paragraphe
         1, du règlement de 1995 relatif à l’acquisition de terres agricoles et sylvicoles, à la procédure ainsi qu’au comité constitué
         conformément à la loi sur les compensations (Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen, das Verfahren
         sowie den Beirat nach dem Ausgleichsleistungsgesetz) du 20 décembre 1995 ne sont pas contraires à l’article 87 CE, dans la
         mesure où:
      
      a)      les valeurs de référence visées comme premier critère de détermination de la valeur font l’objet d’une actualisation au rythme
         exigé par l’évolution du marché ou bien
      
      b)      l’intervention de la commission d’experts indépendante prévue à titre subsidiaire n’est pas obligatoirement liée par des critères
         d’évaluation susceptibles d’être dépassés par l’évolution du marché.
      
      Il appartient au juge national de déterminer au cas par cas s’il est satisfait aux conditions fixées sous a) et b).
      2)      La question visant à savoir si une règle nationale telle que celle contenue dans le règlement précité autorise ou non le recours
         à d’autres critères de détermination de la valeur distincts de ceux expressément prévus dans la disposition précitée, au cas
         où ladite question serait pertinente compte tenu de ce qui précède, doit être tranchée par le juge national, selon une interprétation
         conforme au droit de l’Union.»
      
      1 –	Langue originale: l’espagnol.
      
      2 –	JO C 209, p. 3.
      
      3 –	Règlement du Conseil, du 20 mai 1997 (JO L 142, p. 1).
      
      4 –	Règlement du Conseil, du 17 mai 1999, concernant le soutien au développement rural par le Fonds européen d’orientation
         et de garantie agricole (FEOGA) et modifiant et abrogeant certains règlements (JO L 160, p. 80).
      
      5 –	BGBl. 1994 I, p. 2624, ci‑après la «loi sur les compensations».
      
      6 –	BGBl. 1995 I, p. 2072, ci‑après le «règlement sur l’acquisition de terres».
      
      7 –      Cette version est restée en vigueur jusqu’au 10 juillet 2009. La nouvelle version, en vigueur depuis le 11 juillet 2009, a
         le libellé suivant (les modifications sont mises en italique): «La valeur vénale des terres agricoles au sens de l’article
         3, paragraphe 7, première et sixième phrases, […] de la loi sur les compensations est calculée conformément aux prescriptions
         du règlement relatif à l’évaluation des biens immobiliers du 6 décembre 1988 (BGBl. I p. 2209) […]. La valeur doit être déterminée
         sur la base des valeurs de référence régionales pour les terres de culture et de pâturage, lorsque lesdites valeurs existent.
         Les valeurs de référence régionales sont publiées au Journal officiel fédéral [Bundesanzeiger] […]. S’il existe des indices
         réels montrant que les valeurs de référence régionales ne constituent pas une base appropriée pour déterminer la valeur, l’organisme de privatisation fait une offre qui tient compte de l’évolution de la valeur. En l’absence d’accord, l’acheteur ou l’organisme de privatisation peut demander à ce que la valeur vénale soit déterminée
         par expertise réalisée par la commission d’experts constituée et compétente localement en vertu de l’article 192 du code de
         la construction ou par un expert public assermenté, qui devra également tenir compte de l’évolutionactuelle de la valeur en fonction de procédures d’offre lancées pour des terres comparables».
      
      8 –	Décision 1999/268/CE, du 20 janvier 1999, concernant l’acquisition de terres en vertu de la loi sur les compensations (JO
         L 107, p. 21).
      
      9 –	Aide d’État n° N 506/99 – Allemagne, communiquée à la République fédérale d’Allemagne par lettre de la Commission le 19
         janvier 2000.
      
      10 –      Bien qu’il soit question dans la version originale de la question préjudicielle des «deuxième et troisième phrases», il s’agit
         d’une erreur.
      
      11 –	Il n’est pas non plus contesté que l’utilisation d’un prix de vente inférieur à celui du marché constitue une «aide d’État»
         au sens de la jurisprudence, toutes les conditions de l’article 87 CE (devenu article 107 TFUE) étant alors réunies. L’arrêt
         du 11 décembre 2008, Commission/Département du Loiret (C‑295/07 P, Rec. p. I‑9363), donne un autre exemple de ce type d’aide.
      
      12 –	Selon la défenderesse, les prix auraient augmenté de 18 % en 2007 et de 15 % en 2008.
      
      13 –	L’argument selon lequel la décision du 22 décembre 1999 aurait donné son aval aux deux méthodes de calcul de l’article
         5 est dénué de pertinence à cette fin, car rien n’empêcherait la Cour d’exprimer ici un avis contraire à cette approbation
         théorique de la Commission. Je ne crois pas nécessaire, par conséquent, d’analyser la teneur de cette décision. En tout état
         de cause, comme le gouvernement allemand lui-même et la Commission le reconnaissent, cette dernière n’aurait pas approuvé
         lesdites méthodes de calcul de manière inconditionnelle, mais sous réserve qu’elles permettent, dans leur application pratique,
         d’obtenir la valeur marchande des terres concernées.
      
      14 –	Article 3, paragraphe 7, de la loi sur les compensations.
      
      15 –	C’est la raison pour laquelle il est considéré, au titre II, point 2, sous a), cinquième alinéa, de la communication, que
         la valeur du marché serait celle à laquelle il pourrait être librement vendu «à la date de l’évaluation».
      
      16 –	Outre le fait qu’elles sont fondées sur des «valeurs foncières de référence» («Bodenrichtwerte») visées à l’article 196
         du code de la construction. Les valeurs de référence régionales et ces dernières valeurs foncières de référence semblent se
         différencier par la zone territoriale que l’une et l’autre couvrent (en ce sens, Colombus, C., «Die Gemeinschaftskonformität
         des regionalen Wertansatzes», Briefe zum Agrarrecht 1/2009, p. 14, notamment p. 15).
      
      17 –	De fait, l’ensemble de prix de vente («Kaufpreissammlung») constitué en application de l’article 195 du code de la construction
         sert à élaborer les «valeurs foncières de référence» («Bodenrichtwerte») de l’article 196 de la même loi, qui sont à leur
         tour le fondement des valeurs de référence régionales («regionale Wertansätze») (voir note précédente).
      
      18 –	Cette allégation est faite dans son premier mémoire en intervention dans la présente procédure.
      
      19 –	Il est clair que la modification de l’article peut être considérée comme illustrative de certaines carences de la rédaction
         antérieure, mais le gouvernement allemand affirme que ladite modification a uniquement clarifié le libellé de l’article, sans
         en étendre le contenu.
      
      20 –	Arrêts du 26 septembre 2000, Engelbrecht (C‑262/97, Rec. p. I‑7321, point 39); du 27 octobre 2009, ČEZ (C‑115/08, Rec.
         p. I-10265, point 138); du 13 avril 2010, Wall (C‑91/08, non encore publié au Recueil, point 70), et du 22 juin 2010, Melki
         et Abdeli (C‑188/10 et C‑189/10, non encore publié au Recueil, points 49 et 50).