CELEX: 32005D0664
Language: sl
Date: 2004-12-14 00:00:00
Title: 2005/664/ES: Odločba Komisije z dne 14. decembra 2004 o nakupu zemljišča družbe Aircraft Services Lemwerder s strani občine Lemwerder (notificirano pod dokumentarno številko K(2004) 4748)   (Besedilo velja za EGP)

23.9.2005   
            
            
               SL
            
            
               Uradni list Evropske unije
            
            
               L 247/32
            
         
      ODLOČBA KOMISIJE
   
   z dne 14. decembra 2004
   o nakupu zemljišča družbe Aircraft Services Lemwerder s strani občine Lemwerder
   (notificirano pod dokumentarno številko K(2004) 4748)
   (Besedilo v nemškem jeziku je edino verodostojno)
   (Besedilo velja za EGP)
   (2005/664/ES)
   KOMISIJA EVROPSKIH SKUPNOSTI JE –
   ob upoštevanju Pogodbe o ustanovitvi Evropske skupnosti in zlasti člena 88(2),
   ob upoštevanju Sporazuma o evropskem gospodarskem prostoru in zlasti člena 62(1)(a),
   ob pozivu zainteresiranim strankam, naj oddajo svoje pripombe v skladu z navedenimi členi (1), in ob upoštevanju teh pripomb,
   ob upoštevanju naslednjega:
   I.   POSTOPEK
   
               (1)
            
            
               Komisiji je bila predložena pritožba v zvezi s poslom z nepremičninami med občino Lemwerder in družbo Aircraft Services Lemwerder (v nadaljevanju ASL), po kateri naj bi ta nakup vseboval element pomoči v korist ASL. Komisija je s pismom z dne 30. januarja 2003 Nemčijo zaprosila za informacije. Nemčija je odgovorila s pismom z dne 18. marca 2003.
            
         
               (2)
            
            
               Komisija je s sklepom z dne 17. septembra 2003 v skladu s členom 88(2) Pogodbe ES sprožila postopek v zvezi z navedenim ukrepom. Primer je registriran pod številko C 56/2003. Sklep je bil Nemčiji posredovan s pismom z dne 18. septembra 2003 in objavljen v Uradnem listu Evropske unije
                   (2). Komisija ni prejela nobenih pripomb zainteresiranih strank.
            
         
               (3)
            
            
               Nemški organi so v pismih z dne 14. novembra 2003 in 18. novembra 2003 izrazili pripombe k sklepu Komisije. Komisija je s pismoma z dne 13. januarja 2004 in 10. maja 2004 zaprosila za dodatne informacije. Nemčija je odgovorila s pismoma z dne 13. februarja 2004 in 31. avgusta 2004. Zastopniki Komisije in Nemčije in avtor predloženega izvedenskega mnenja o nepremičninah so se srečali 13. oktobra 2004. Po srečanju je Nemčija s pismom z dne 23. novembra 2004 predložila dodatne informacije.
            
         II.   UKREP
   1.   Prejemnik
   
               (4)
            
            
               ASL (v Lemwerderju na Spodnjem Saškem v bližini Bremna) opravlja storitve, kot je na primer servisiranje letal. Leta 2002/03 je imela družba s približno 700 zaposlenimi promet v višini 53,4 milijona EUR. Do leta 1993 je bila družba ASL del korporacije Deutsche Aerospace AG (DASA). Ko je DASA hotela zapreti ASL, je dežela Spodnja Saška sprejela ukrepe za rešitev družbe ASL. S temi ukrepi se je Komisija strinjala v Odločbi 97/753/ES z dne 12. marca 1997 o državni pomoči pomoč v korist Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. januarja 2004 si je družba EADS pridobila večinski delež podjetja v višini 51 %. Od takrat je ASL v fazi prestrukturiranja. Servisna dela na civilnih letalih ne bodo več del njenih dejavnosti. V prihodnosti bodo tam izvajali popravila in servisna dela komponent bojnih letal (Transall C-160, Tornado) in montažo komponent za vojaška bojna letala (Eurofighter, A400M). Za leto 2006 je predvideno število zaposlenih 210 (4).
            
         2.   Podrobnosti o ukrepu
   
               (5)
            
            
               Občina Lemwerder je kupila zemljišča, ki jih ASL ni več potrebovala. Po navedbah Nemčije je bil v nakupno ceno vštet količinski popust.
               
                           Datum
                        
                        
                           Zemljišče
                        
                        
                           Površina (m2)
                        
                        
                           Cena/m2
                           
                           (DEM/EUR)
                        
                        
                           Skupna cena
                           (DEM/EUR)
                        
                     
                           28.6.2000
                        
                        
                           Zahod in center
                        
                        
                           241 643
                           (97 828 in 143 815)
                        
                        
                           […] (5)/[…]
                        
                        
                           […]/[…]
                        
                     
                           16.8.2001
                        
                        
                           Jug
                        
                        
                           37 328
                        
                        
                           1,50/0,77
                        
                        
                           55 992/28 628
                        
                     
         
               (6)
            
            
               Skupni stroški komunalne ureditve zemljišča „Zahod“ so znašali 1 355 040 EUR. Iz različnih razlogov se je predpostavljalo, da bodo stroški za „center“ znašali okoli 10 % manj.
            
         
               (7)
            
            
               Občina je izhajala iz dejstva, da bo zemljišči „zahod“ in „center“ po vzpostavitvi potrebne infrastrukture prodala po ceni […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). To relativno visoko ceno pojasnjujejo kakovost lokacije, v neposredni bližini letališča družbe ASL, neposredna zveza z železniško mrežo in možnost uporabe pristaniškega kompleksa družbe ASL na reki Weser. Leta 1999 in 2002 so se v sosednjem Edenbüttlu zemljišča prodajala za enako ceno, dostop do njih pa je bil preko železnice, iz zraka ali po reki težji. Nemčija je predložila še dve oceni zemljišč severno od ASL, ki naj bi bila podobno ocenjena.
            
         
               (8)
            
            
               Za komunalno ureditev zemljišča „zahod“ je občina prejela pomoč v višini 562 200 EUR (50 % je sofinanciral Evropski sklad za regionalni razvoj v okviru Cilja 2), iz lastnih sredstev pa je zagotovila znesek 132 125 EUR. Izkupiček je znašal […] EUR.
            
         
               (9)
            
            
               Občina in razvojna družba NILEG na Spodnjem Saškem v prvi vrsti merita na letalsko industrijo, vendar nista predvideli nobenih omejitev, kar zadeva potencialne kupce. Leta 2000 se je porušil zemljiški trg. Od druge polovice leta 2002 je znova oživelo povpraševanje po takšni vrsti zemljišč, vendar se doslej še ni nobeno prodalo.
            
         III.   RAZLOGI ZA SPROŽITEV POSTOPKA
   
               (10)
            
            
               Komisija je v sklepu za sprožitev postopka po členu 88(2) Pogodbe ES podvomila, da cena, ki jo je plačala občina, ustreza tržni ceni. Zemljišče se je prodalo kot komunalno neopremljeno in ASL ali zasebni ali javni kupec bi morali vložiti znatno vsoto, če bi zemljišče želeli prodati kot komunalno opremljeno. Ker cenitev komunalno neopremljenega zemljišča ni bila predložena, je Komisija zemljišče ocenila tako, da je odštela stroške komunalne ureditve od vrednosti komunalno opremljenega zemljišča. Pri tem je upoštevala predvideno zakasnitev zaradi prodaje zemljišča na parcele, finančne stroške projekta in dejstvo, da bi bilo zemljišče za infrastrukturo potrebno. Iz te ocene sledi, da leži vrednost komunalno neopremljenega zemljišča občutno pod ceno, ki jo je za zemljišče plačala občina. Poleg tega se je Komisija spraševala, ali bi zasebni vlagatelj glede na splošen položaj trga zemljišče v neposredni bližini ASL sploh komunalno uredil. Dvomila je tudi, ali bi zasebni vlagatelj prejel takšne pomoči kot občina. Ker Nemčija ni utemeljila nakupa zemljišča „jug“, bi ta postopek lahko vseboval nadaljnji element pomoči.
            
         
               (11)
            
            
               Komisija je podvomila, da bi bili možni elementi pomoči pri nakupu zemljišč združljivi s skupnim trgom. S prodajo zemljišča npr. niso povezani pogoji vlaganja ali prestrukturiranja; po navedbah Nemčije podjetje tudi nima nikakršnih težav. Z Odločbo 97/753/ES so bile odobrene pomoči pod pogojem, da Nemčija v obdobju petih let ne dodeli nobenih začasnih pomoči. Vendar so bile v tem času dodeljene pomoči, ki bi lahko bile povezane s temi posli z nepremičninami.
            
         IV.   STALIŠČE NEMČIJE
   
               (12)
            
            
               Za Nemčijo bi bila primerno izhodišče za tržno vrednost komunalno neopremljenih zemljišč vrednost primerljivih parcel komunalno neopremljenih zemljišč, glede na lokacijo in infrastrukturno povezavo. Predložena je bila nova cenitev komunalno neopremljenega zemljišča. Le-ta se opira na neposredno primerjavo z drugimi komunalno neopremljenimi zemljišči v okolici 80 km in pri tem upošteva različno kakovost. Izvedenec si je ogledal zadevno zemljišče in tudi ostala zemljišča. Predvsem je upošteval infrastrukturne povezave, ki jih je mogoče realizirati. Izvedenec je zemljišče ocenil na […] EUR za m2 in ker je ta vrednost višja od cene, ki jo je plačala občina, ne gre za obstoj pomoči. Nemčiji se ne zdi potrebno upoštevati možnih zakasnitev pri ponovni prodaji parcel, stroškov komunalne ureditve in pomoči.
            
         
               (13)
            
            
               Poleg tega vladne službe pri komunalnem opremljanju industrijskih zemljišč vseskozi gledajo dolgoročno in upoštevajo na primer prihodke od davka od podjetij, ki bi se naselila na komunalno opremljenem zemljišču. Pravila o državnih pomočeh bi občinam onemogočila doseči cilje, če bi zemljišča morale prodati po določeni ceni. Poleg tega bi sicer občine lahko objavile razpis, če bi želele prodati zemljišča, vendar ne v primeru, kadar želijo kupiti zemljiško parcelo, ki ustreza njihovemu konceptu komunalne ureditve. Položaj prodajalca bi bil lahko v takem primeru zelo ugoden. Posel, sklenjen pod takšnimi pogoji, ne bi pogojeval pomoči v korist prodajalca.
            
         
               (14)
            
            
               Ocena Komisije naj bi poleg tega imela napake. Za zasebnega vlagatelja na primer ne veljajo enaki predpisi kakor za občine. Po členu 127 in dalje gradbene zakonodaje morajo občine kriti najmanj 10 % prispevka od stroškov komunalne ureditve. Nastali naj bi tudi nepredvideni stroški za razstreljevanje. V času nakupa torej ti stroški niso mogli vplivati na ceno. Poleg tega v skladu s Sporočilom Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (6) (v nadaljevanju „sporočilo“) pri oceni ni potrebno upoštevati dodatnih infrastrukturnih stroškov. Nadalje je v skladu s sporočilom pod določenimi pogoji dovoljena višja cena (tako velja npr. pravilo tolerance 5 %).
            
         
               (15)
            
            
               Vprašanje, ali bi zasebni vlagatelj zemljišče komunalno uredil, tukaj ni pomembno. Komunalno opremljanje zemljišč je javna naloga in naj bi sodila v področje storitev, ki so v splošnem gospodarskem interesu. Občina zemljišča komunalno ureja le, če pričakuje, tako kot v zadevnem primeru, zadostno povpraševanje. Institut za ekonomsko raziskovanje na Spodnjem Saškem („Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung“) je v ponudbi površin, namenjenih za obrtno dejavnost, predvidel težave. Povpraševanje po površinah, namenjenih za obrtno dejavnost, je povišalo inovativno prestrukturiranje celotnega področja s povezavo z novim predorom pod reko Weser in načrtovano avtocesto ob obali, ter predvidenim pristaniščem v Wilhelmshavnu. Agencija za naložbe in pospeševanje na Spodnjem Saškem („Investment and Promotion Agency Niedersachsen“) je še obrazložila, da gre iz tega razloga za posebej pomembne površine in da bi občina zapravila tako imenovano „Unique Selling Point“, če zemljišča ne bi kupila. Zato je občini nakup zemljišča priporočila, še posebej zato, ker se je s tem pokazala priložnost zagotovitve uporabe celotnega področja med površino, namenjeno za industrijsko dejavnost, „Bahnhof Altenesch“, in zemljiščem ASL.
            
         
               (16)
            
            
               Kar zadeva nakup zemljišča „jug“, Nemčija opozarja, da je ta parcela potrebna za razvoj skupnega koncepta, saj služi kot nadomestno in izmenjevalno zemljišče za infrastrukturo v času poteka komunalnih del na zemljišču „center“.
            
         V.   PRESOJA
   
               (17)
            
            
               Po členu 87(1) Pogodbe ES je „vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva s skupnim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“. V tem primeru je potrebno ugotoviti, ali je bila deležna družba ASL z nakupnim poslom takšne pomoči. To bi bilo v primeru, če bi občina za zemljišče plačala višjo ceno od tržne.
            
         
               (18)
            
            
               Komisija se strinja z mnenjem Nemčije, da je potrebno ceno za komunalno neopremljeno zemljišče utemeljiti kot tržno ceno. Posredovanje vrednosti komunalno neopremljenega zemljišča s pomočjo odbitka stroškov komunalne ureditve od vrednosti komunalno opremljenega zemljišča je pomožni postopek, kadar neposredna cenitev ni mogoča. Komisija je zato skrbno preverila novo cenitev komunalno neopremljenega zemljišča, predloženo s strani Nemčije.
            
         
               (19)
            
            
               Če želijo organi kupiti določeno zemljišče, se morajo pogajati z lastnikom. Organiziranje brezpogojnih ponudnih postopkov ni rešitev. Le-ti pa so do neke mere uporabni. Načela iz oddelka II.1 sporočila, ki zadevajo prodajo z brezpogojnimi ponudnimi postopki, v zadevnem primeru ne veljajo. Načela iz oddelka II.2 sporočila pa so do neke mere uporabna.
            
         
               (20)
            
            
               Poročilo je izdelal neodvisni izvedenec v skladu z oddelkom II.2(a) sporočila. Zahteve za izvedenca niso bile določene in njegova neodvisnost je bila zagotovljena z njegovim javnim imenovanjem in zaprisego. Izvedenec sicer tudi pri Komisiji in Sodišču Evropskih skupnosti opravlja delo kot izvedenec s certifikatom. Predvsem se strokovno spozna na cenitev zemljišč v zadevni okolici. Četudi je cenitev datirana s 6. novembrom 2003, t. j. po prodaji, je lahko osnova za ta postopek. Komisija je mnenja, da je izvedenčeva metoda, v okviru katere se upoštevajo vrednosti drugih zemljišč in različne kakovosti, primerna. Komisija je poročilo temeljito pregledala, predvsem velikost in vrsto zemljiških parcel, ki so se primerjale, upoštevanje možnega onesnaženja, neodvisnost izvedenca, pomen posebnega sklica na infrastrukturno povezavo, vrsto prsti in metodo, uporabljeno za izračun končnega rezultata. Cene upoštevanih zemljišč se gibljejo med 16 in 36 EUR za m2. Komisija ugotavlja, da dokončni izračun […] EUR za m2 morda ni povsem pravilen, a v vsakem primeru bi bila vrednost drugih izračunov višja. Komisija je na osnovi te ocenitve prišla do zaključka, da je vrednost […] EUR za m2 približna osnova tržne vrednosti komunalno neopremljenega zemljišča v času prodaje. V vsakem primeru lahko Komisija na podlagi poročila izključi možnost, da je tržna vrednost nižja od cene, po kateri je bilo zemljišče dejansko prodano, t. j. […]  EUR za m2.
            
         
               (21)
            
            
               Komisija ugotavlja, da v zadevnem primeru občina zemljišč ni kupila v interesu družbe ASL temveč z namenom, da bi jih v skladu s svojim celotnim načrtom na podlagi širših političnih preudarkov komunalno uredila in nato prodala (glej odstavek 15). To potrjuje dodatek Evropskega sklada za regionalni razvoj (glej odstavek 8). Izbor ravno tega zemljišča družbe ASL je v skladu s političnimi preudarki in se pojasni z enkratnimi infrastrukturnimi povezavami zemljišča, kar potrjuje Agencija za naložbe in pospeševanje („Investment and Promotion Agency“) na Spodnjem Saškem.
            
         
               (22)
            
            
               Komisija priznava, da zasebno razvojno podjetje ne bi bilo zmožno za takšno ceno kupiti komunalno neopremljenega zemljišča, ga komunalno urediti, urediti potrebno infrastrukturo in ga potem dobičkonosno prodati. Nekateri argumenti, ki jih navaja Nemčija, kot je npr. za občine veljaven pravni okvir, to lahko pojasnijo. Nadaljnja presoja te zadeve pa ni potrebna, saj v okvirnih pogojih tega primera zgoraj navedena zaključka, prvič, da občina ni kupila zemljišč po ceni, ki je višja od tržne, in drugič, da občina ni kupila zemljišč v interesu družbe ASL temveč v skladu s svojim celotnim načrtom in na podlagi razširjenih političnih preudarkov, zadostujeta za ugotovitev, da ASL ni uživala posebne ugodnosti. Ostali dvomi, izraženi v sklepu Komisije o sprožitvi procesa, niso več pomembni.
            
         
               (23)
            
            
               Komisija se strinja z argumenti Nemčije glede nakupa zemljiške parcele „jug“. Poleg tega morebitna pomoč tu v nobenem primeru ne bi prekoračila minimalne meje 100 000 EUR.
            
         VI.   SKLEP
   
               (24)
            
            
               Komisija je prišla do zaključka, da občina Lemwerder ni kupila zemljišča od družbe ASL po ceni, ki presega tržno vrednost. Prodajalcu se torej ni dodelila ugodnost in s tem državna pomoč v skladu s členom 87(1) Pogodbe ES –
            
         SPREJELA NASLEDNJO ODLOČBO:
   Člen 1
   Posel z nepremičninami med občino Lemwerder in družbo Aircraft Services Lemwerder ne vsebuje elementov državnih pomoči v skladu s členom 87(1) Pogodbe ES.
   Člen 2
   Ta odločba je naslovljena na Zvezno republiko Nemčijo.
   
      V Bruslju, dne 14. decembra 2004
      
         
            Za Komisijo
         
         Neelie KROES
         
         
            Članica Komisije
         
      
   
   
      (1)  UL C 293, 3.12.2003, str. 5.
   
      (2)  Glej opombo 1.
   
      (3)  UL L 306, 11.11.1997, str. 18.
   
      (4)  www.eads.net
   
      (5)  Zaupno.
   
      (6)  UL C 209, 10.7.1997, str. 3.