CELEX: E2017C0081
Language: fi
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 081/17/KOL, annettu 26 päivänä huhtikuuta 2017, mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla maata ja kiinteistöjä Gufunesin alueella, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta (Islanti) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 269/53
            
         EFTAn VALVONTAVIRANOMAISEN PÄÄTÖS
   N:o 081/17/KOL,
   annettu 26 päivänä huhtikuuta 2017,
   mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla maata ja kiinteistöjä Gufunesin alueella, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta (Islanti) [2017/1911]
   EFTAn VALVONTAVIRANOMAINEN, jäljempänä ’valvontaviranomainen’, joka
   ottaa huomioon
   Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’ETA-sopimus’, ja erityisesti sen 61 artiklan ja pöytäkirjan 26,
   EFTAn jäsenvaltioiden välisen, valvontaviranomaisen ja tuomioistuimen perustamista koskevan sopimuksen, jäljempänä ’valvonta- ja tuomioistuinsopimus’, ja erityisesti sen 24 artiklan,
   valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjan 3, jäljempänä ’pöytäkirja 3’, ja erityisesti sen I osan 1 artiklan ja II osan 7 artiklan 2 kohdan ja 13 artiklan, ja
   on mainittujen artiklojen mukaisesti pyytänyt asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa (1) ja on ottanut huomioon nämä huomautukset,
   sekä katsoo seuraavaa:
   I.   TOSISEIKAT
   
   1   MENETTELY
   
   
               (1)
            
            
               Gámaþjónustan hf., jäljempänä ’kantelija’, toimitti valvontaviranomaiselle 2 päivänä huhtikuuta 2014 päivätyllä sähköpostiviestillä kantelun, joka koski mahdollista sääntöjenvastaista valtiontukea, jota Reykjavíkin kaupunki, jäljempänä ’kaupunki’, olisi myöntänyt vuokraamalla Íslenska Gámafélagið -yhtiölle, jäljempänä ’ÍG’, maata ja kiinteistöjä Gufunesin alueella kantelijan mukaan markkinahintoja halvemmalla (2).
            
         
               (2)
            
            
               Valvontaviranomainen teki alustavan selvityksen jälkeen 30 päivänä kesäkuuta 2015 päätöksen N:o 261/15/KOL mahdollista tukea koskevan muodollisen tutkinnan aloittamisesta. Islannin viranomaiset vastasivat valvontaviranomaisen päätökseen 1 päivänä lokakuuta 2015 päivätyllä kirjeellä (3).
            
         
               (3)
            
            
               Valvontaviranomaisen päätös muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta julkaistiin 24 päivänä syyskuuta 2015Euroopan unionin virallisessa lehdessä ja sen ETA-täydennysosassa. Päätöksessä asianosaisille annettiin kuukausi aikaa esittää huomautuksia valvontaviranomaisen alustavista näkemyksistä (4).
            
         
               (4)
            
            
               Saatuaan viikon lisäaikaa ÍG toimitti huomautuksensa 29 päivänä lokakuuta 2015 päivätyssä kirjeessä (5). Valvontaviranomainen ei saanut muita huomautuksia. Huomautusten toimittamiselle varatun kuukauden määräajan umpeuduttua valvontaviranomainen sai kantelijalta markkinatietoja 25 päivänä marraskuuta 2015 päivätyssä sähköpostiviestissä (6). Valvontaviranomainen lähetti huomautukset ja markkinatiedot 26 päivänä marraskuuta 2015 lähetetyssä kirjeessä (7) Islannin viranomaisille, joille annettiin mahdollisuus vastata huomautuksiin. Islannin viranomaiset vastasivat 5 päivänä tammikuuta 2016 päivätyllä kirjeellä (8). Asiasta keskusteltiin myös Islannin viranomaisten ja valvontaviranomaisen edustajien välisessä neuvottelussa, joka pidettiin Reykjavíkissä 12 päivänä helmikuuta 2016.
            
         
               (5)
            
            
               Valvontaviranomainen sai kantelijalta lisätietoja Gufunesin alueella tapahtuneesta kehityksestä sähköpostiviesteissä, jotka oli päivätty 21 päivänä toukokuuta 2016 (9), 27 päivänä toukokuuta 2016 (10) ja 15 päivänä joulukuuta 2016 (11).
            
         2   TOIMENPITEEN KUVAUS
   
   2.1   GUFUNESIN ALUE
   
               (6)
            
            
               Gufunes sijaitsee Grafarvogurin alueella Reykjavíkissa Islannissa. Vuoteen 2001 alueella toimi lannoitetehdas Áburðarverksmiðjan. Vuonna 2002 Reykjavíkin kaavoitusrahasto (Skipulagssjóður Reykjavíkur, jäljempänä ’SR’) osti tehtaan ja sitä ympäröivän alueen Áburðarverksmiðjanin osakkailta (”kauppasopimus”). Islannin viranomaisten mukaan tuolloin oli suunniteltu, että alueelta poistetaan kaikki rakennukset ja laitteet. Vuonna 2007 SR lakkautettiin ja perustettiin uusi rahasto, Eignasjóður, jonka oli määrä ottaa vastuulleen SR:n varat ja tehtävät.
            
         
               (7)
            
            
               Reykjavíkin kaupungin vuosia 2001–2024 koskevan kaavoitussuunnitelman mukaan Gufunesin alue on tarkoitettu asumistarkoituksiin eikä teolliseen toimintaan (12). Lisäksi alueelle on tarkoitus rakentaa Sundbrautin moottoritie, joka yhdistää Laugarnesin ja Gufunesin. Reykjavíkin yleisessä vuosia 2010–2030 koskevassa kaupunkisuunnitelmassa on arvioitu, että Gufunesin teollisuusalue taantuu ja että alueesta tulee sekamuotoinen kaupunkialue, jossa on asuinrakennuksia ja selviä kaupallisia toimintoja (13). Kummankaan suunnitelman mukaan alueelle ei arvioida sijoitettavan teollista toimintaa tulevaisuudessa.
            
         2.2   REYKJAVÍKIN KAUPUNGIN JA ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐIN VÄLISET SOPIMUKSET MAAN JA KIINTEISTÖJEN VUOKRAAMISESTA GUFUNESIN ALUEELLA
   
               (8)
            
            
               Kun SR osti Gufunesin alueen maan ja kiinteistöt helmikuussa 2002, alueella oli useita vuokralaisia (pääasiassa urakointi- ja kehitysyrityksiä). Tuolloin ÍG:llä oli Áburðarverksmiðjanin kanssa vuokrasopimus, joka oli tehty 29 päivänä lokakuuta 1999, jäljempänä ’vuoden 1999 sopimus’. Vuoden 1999 sopimuksessa kuukausivuokraksi oli sovittu 159 240 Islannin kruunua, mikä perustui neliömetrikohtaiseen hintaan (14). ÍG käytti maata jätteenkäsittelyliiketoiminnassaan. Kauppasopimuksen mukaan SR otti vastuulleen kaikki Áburðarverksmiðjanin velvoitteet ja oikeudet, jotka perustuivat silloisiin vuokrasopimuksiin ja ÍG:n kanssa tehtyyn vuoden 1999 sopimukseen.
            
         
               (9)
            
            
               Kaupungin mukaan Gufunesin alue oli jatkuvasti vilkas ja vaikeasti hallittavissa. Lisäksi rakennukset ja laitteet olivat huonossa kunnossa, jotkut vuokralaiset eivät maksaneet vuokraansa, ja alueelle oli kertynyt esimerkiksi autonromujen kaltaista metallijätettä. Sen vuoksi kaupungille oli selvää, että maanomistajan roolissaan sen olisi palkattava henkilökuntaa valvomaan aluetta päivin ja öin.
            
         
               (10)
            
            
               Tämän vuoksi alueen tarjoamista vuokrattavaksi ei pidetty realistisena vaihtoehtona. Siksi päätettiin, ettei silloisia vuokrasopimuksia uusita, vaan niiden sijasta tehdään sopimus vain yhden osapuolen kanssa. Näin ollen SR päätti neuvotella alueen vuokrauksen, siivouksen ja valvonnan ehdoista ÍG:n kanssa, sillä se oli tuolloin alueen suurin yksittäinen vuokralainen, joka maksoi vuokransa aina ajoissa (15). Seuraavassa esitetään yhteenveto SR:n ja ÍG:n välisistä sopimuksista:
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22 päivänä helmikuuta 2005: SR ja ÍG tekivät vuokrasopimuksen muutamista alueen kiinteistöistä. Tämä sopimus korvasi vuoden 1999 sopimuksen. Kuukausivuokraksi sovittiin 960 000 Islannin kruunua yhteensä 4 676 neliömetristä (mukaan luettuna 500 neliömetrin pysäköintialue) (16).
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14 päivänä lokakuuta 2005: SR ja ÍG tekivät sopimuksen, jäljempänä ’vuoden 2005 yleinen vuokrasopimus’, jolla korvattiin edellinen, 22 päivänä helmikuuta 2005 tehty sopimus, Gufunesin alueen maan vuokrauksesta, siivouksesta ja valvonnasta. Sopimuksen mukaan ÍG:llä oli velvoite huolehtia kaikista kiinteistön huoltotöistä ja parannuksista. Vuoden 2005 yleinen vuokrasopimus oli voimassa 31 päivään joulukuuta 2009 saakka. Vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa ei määritetty, montako neliömetriä kiinteistöstä ÍG vuokrasi. Vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa oli kuitenkin liitteenä ilmakuvatuloste, jossa näkyi, mitkä osat alueesta oli vuokrattu ÍG:lle (17). Islannin viranomaiset kertoivat, että sopimus koski aluetta, jonka pinta-ala oli noin 130 000 neliömetriä. Vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa ei määrätty yhtä neliömetriä kohti maksettua hintaa eikä ÍG:n velvoitteiden arvoa. Kuukausivuokraksi määrättiin yhteensä 2 000 000 Islannin kruunua, joka laskettiin uudestaan joka kuukausi kuluttajahintaindeksin mukaisesti (18).
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29 päivänä joulukuuta 2006: Vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen voimassaoloa jatkettiin muutoksella 31 päivään joulukuuta 2011 saakka. Lisäksi ÍG velvoitettiin purkamaan tietyt kiinteistöt ja poistamaan maassa olevat laitteistot. ÍG sai pitää maasta poistetut koneet ja laitteet omalla kustannuksellaan (19).
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21 päivänä joulukuuta 2007: Vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen voimassaoloa jatkettiin muutoksella 31 päivään joulukuuta 2015 saakka. Sopimuksen mukaan omistaja voi ottaa osan vuokratusta maasta tai sen kokonaan haltuunsa, jos se on tarpeen maankäytön suunnitteluun liittyvien muutosten vuoksi. ÍG sitoutui myös liittämään uudelleen ne sähkö-, vesi- ja lämpöputket, joita ei ollut käytetty aikoihin. Lisäksi ÍG peruutti kaupunkia vastaan nostamansa vahingonkorvauskanteen (20).
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15 päivänä kesäkuuta 2009: Vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen voimassaoloa jatkettiin muutoksella 31 päivään joulukuuta 2018 saakka. ÍG otti vastuulleen alueen huollon ja suojavallin rakentamisen. Lisäksi Reykjavíkin veneseuran omistaman venevaraston vuokrasopimusta jatkettiin. ÍG sitoutui myös peruuttamaan kaupunkia vastaan nostamansa kanteen, joka koski huoltokustannuksia (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Kaupungin mukaan ÍG:n vuokraaman maa-alueen pinta-ala on 130 000 m2, mutta siitä vain 110 000 m2 soveltuu sen käyttötarkoituksiin. Rakennusten rekisteröity pinta-ala on yhteensä 24 722 m2. Islannin kiinteistörekisterin mukaan Áburðarverksmiðjanin aiemmin omistaman maan arvo on 211 000 000 Islannin kruunua. ÍG:n vuokraaman maa-alueen arvoa ei ole arvioitu, mutta kaupunki on arvioinut, että Áburðarverksmiðjanin aiemmin omistaman maan arvo on kokonaisuudessaan noin 137 000 000 Islannin kruunua. ÍG:n vuokraamien rakennusten rekisteröity kokonaisarvo on 850 323 512 Islannin kruunua (22).
            
         
               (12)
            
            
               Islannin kuntien tuloverolain N:o 4/1995 4 §:n 2 momentin mukaan kiinteistön omistajan on maksettava kiinteistövero, paitsi jos kyse on vuokratuista maatiloista, vuokratuista kiinteistöistä tai muusta sopimuksenvaraisesta maankäytöstä, jolloin veron maksaa asukas tai käyttäjä. Kyseessä olevat maa-alue, rakennukset ja laitteet sijaitsevat määritetyllä satama-alueella, joka kuuluu Faxaflóahafnir sf:lle ja jolta kaupunki on vuokrannut ne. Näin ollen kaupunki maksaa kiinteistöveron vuokratusta maasta ja ÍG:lle vuokratuista kiinteistöistä.
            
         
               (13)
            
            
               Vaikka yhdessäkään sopimuksessa ei ole tietoja ÍG:n tarjoamien palvelujen arvosta, kaupunki on laatinut taulukon, jossa arvioidaan ÍG:lle vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen ja sen myöhempien muutosten nojalla aiheutuneet kulut (jäljempänä näistä käytetään yhteisnimitystä ’vuokrasopimukset’) alkaen siitä, kun vuoden 2005 yleinen vuokrasopimus tehtiin, vuonna 2018 päättyvään vuokrauskauden loppuun saakka (23). Arvion laativat kaupungin asiantuntija-analyytikot. Lisäksi esitetyt tiedot sisältävät sekä valmiiden että keskeneräisten purkuhankkeiden kustannukset. Esitettyjen tietojen mukaan ÍG:n keskimääräiset kuukausikustannukset ovat 10 815 624 Islannin kruunua vuokramaksu mukaan luettuna. Kuukausivuokra on siis noin 25 prosenttia ÍG:n kuukausittaisista kokonaiskustannuksista.
            
         
               (14)
            
            
               Kun 22 päivänä helmikuuta 2005 päivätty vuokrasopimus tehtiin, SR ei asettanut ÍG:lle mitään velvoitteita. ÍG:lle asetettiin velvoitteita vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa, joka tehtiin 14 päivänä lokakuuta 2005, ja ne määriteltiin ehdotettujen purkuhankkeiden ja alueen arvioitujen siivous-, jätteenkäsittely- ja valvontakustannusten perusteella. Alueen kunnon perusteella siivous- ja jätteenkäsittelyvelvoitteita pidettiin huomattavan laajoina. Jäljempänä on arvio ÍG:n kustannuksista, jotka liittyvät sen vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa määrättyihin velvoitteisiin (24):
               
                           Vuosi
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Vuokra
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Työntekijät
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Hallinto
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Huolto
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Lakiasiat
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Muut energiakustannukset
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Keskeneräiset purkutyöt
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Valmiit purkutyöt
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Korjaukset
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Portit/aidat
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Siivous
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Maalaus
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Kunnostustyöt
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Johtoasennukset yms.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Jätevesi
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Aallonmurtaja
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Jätteenkäsittely
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asfaltti
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Maa-aines
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Palohälytys
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Velvoitteet yhteensä
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Yhteensä (Islannin kruunua)
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Kuukausittainen keskiarvo
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Keskiarvo
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Lähde: Reykjavíkin kaupunki.
                        
                     
         2.3   VIIMEAIKAINEN KEHITYS GUFUNESIN ALUEELLA
   
               (15)
            
            
               Vuoden 2014 alussa Reykjavíkin kaupunginvaltuusto päätti perustaa valmistelukomitean, jonka tehtävänä oli laatia visio Gufunesin alueelle (25). Komitea ehdotti avointa ideakilpailua Gufunesin alueen tulevaisuuden suunnittelusta. Reykjavíkin kaupunginvaltuuston kokouksessa kesäkuussa 2015 kilpailusta päätettiin julkaista ilmoitus, jossa kiinnostuneita tahoja pyydettiin toimittamaan ideoita Gufunesin alueen tulevaisuuden järjestelyistä (26). Ilmoituksen perusteella kaupungille esitettiin neljä ideaa. Yhden niistä lähetti RVK Studios, elokuvatuotantoyhtiö, joka ilmaisi olevansa kiinnostunut ostamaan osan Gufunesin alueen rakennuksista, jotta alueelle voitaisiin alkaa kehittää elokuvateollisuutta. Rakennukset, joiden ostamisesta RVK Studios oli kiinnostunut, ovat osa Áburðarverksmiðjanin vanhoista kiinteistöistä, jotka vuokrattiin ÍG:lle vuokrasopimusten nojalla.
            
         
               (16)
            
            
               Kaupunki ja RVK Studios tilasivat kaksi riippumatonta kiinteistönvälittäjää arvioimaan kyseisen Gufunesin alueen osan arvon (27). Kaupunginvaltuuston kokouksessa 18 päivänä marraskuuta 2015 valtuusto päätti antaa kiinteistönhallinta- ja talousosastolle luvan aloittaa neuvottelut RVK Studiosin kanssa arviointien perusteella (28). Lisäksi valtuusto antoi osastolle luvan aloittaa neuvottelut ÍG:n kanssa tyhjennyksestä ja mahdollisesta siirtymisestä vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen määräysten mukaisesti.
            
         
               (17)
            
            
               Reykjavíkin kaupunginvaltuusto päätti 19 päivänä toukokuuta 2016, että RVK Studiosin kanssa tehdään sopimus tiettyjen Gufunesin alueella sijaitsevien kiinteistöjen kaupasta (29). Sen jälkeen kaupunki ilmoitti, että ÍG siirtäisi toimintonsa kaupungin uudelle teollisuusalueelle Esjumelariin (30). Toukokuun 20 päivänä 2016 Reykjavíkin pormestari ja ÍG:n toimitusjohtaja allekirjoittivat sopimukset vuokrasopimusten päättymisestä ja ÍG:n siirtymisestä ja aloittivat ÍG:n uusien toimitilojen rakentamisen Esjumelariin. Toukokuun 27 päivänä 2016 kaupunki allekirjoitti sopimuksen RVK Studiosin kanssa joidenkin Áburðarverksmiðjanin vanhojen kiinteistöjen myynnistä (31). RVK Studiosille myytyjen kiinteistöjen pinta-ala on 8 400 m2, ja kauppahinta oli 301 650 000 Islannin kruunua. Lisäksi kaupunki varasi RVK Studiosille mahdollisuuden ostaa rakennusten itäpuolella sijaitsevan alueen, jonka pinta-ala oli 19 200 m2. RVK Studios maksaa tästä varaumasta 1 000 Islannin kruunua neliömetriä kohti vuodessa.
            
         3   KANTELU
   
   
               (18)
            
            
               Kantelijan mukaan kaupunki on myöntänyt ÍG:lle sääntöjenvastaista valtiontukea vuokraamalla kiinteistöjä ja maata Gufunesin alueella markkinahintoja alhaisemmalla hinnalla. Valvontaviranomaiselle tekemässään kantelussa kantelija toteaa, että vaikka tuen tarkkaa määrää on vaikea selvittää, hinta on selvästi kohtuullista markkinahintaa alhaisempi. Koska ÍG ei maksa normaalia markkinahintaa, se saa siitä kilpailuetua. Kantelijan mukaan Gufunesin alueen maa kiinnostaa monia yrityksiä, jotka tarvitsevat paljon maata toiminnoilleen. Tällaisia yrityksiä ovat esimerkiksi liikennekeskukset ja varastoyritykset.
            
         
               (19)
            
            
               Kantelija totesi, että vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa vuokraksi oli sovittu 2 miljoonaa Islannin kruunua, ja vuokraa korotettaisiin vuosittain kuluttajahintaindeksin mukaan (kiinteistövero, jota ei maksa ÍG vaan kiinteistön omistaja, ts. kaupunki, on 41 prosenttia vuosivuokrasta). Lisäksi ÍG:llä on tiettyjä huoltovelvoitteita, joiden katsotaan olevan osa vuokraa, vaikka näiden velvoitteiden arvioituja kustannuksia ei löydy sopimuksista. Vuokrasopimukset eivät myöskään estä ÍG:tä alivuokraamasta maata kolmansille osapuolille. Kantelija korostaa, ettei vuokrasopimuksissa ole arvioitu mahdollista kiinteistön osien alivuokraamisesta saatavaa tuloa ja sitä, vaikuttaako se vuokraan.
            
         
               (20)
            
            
               Lisäksi kantelija toteaa, että on epäselvää, mikä neliömetrikohtainen hinta on ja miten vuokra on määritetty. Kantelijan mukaan kiinteistön vuokrauksen markkinahinnan tulisi olla 12–41 miljoonaa Islannin kruunua kuukaudessa erilaisten hyväksyttyjen hinnoittelumenetelmien perusteella. Kantelija katsoo, että kiinteistön vuokraaminen ÍG:lle selvästi markkina-arvoa pienempään hintaan on ETA-sopimuksen valtiontukisääntöjen vastaista.
            
         4   PERUSTEET MUODOLLISEN TUTKINTAMENETTELYN ALOITTAMISELLE
   
   
               (21)
            
            
               Valvontaviranomainen on alustavasti arvioinut päätöksessä N:o 261/15/KOL sitä, voidaanko kaupungin ja ÍG:n välisten, Gufunesin alueen vuokrausta koskevien sopimusten katsoa olevan ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, ja jos voidaan, voidaanko kyseisen valtiontuen katsoa soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan.
            
         
               (22)
            
            
               Arvioituaan Islannin viranomaisten toimittamat tiedot valvontaviranomaisen alustava päätelmä oli, ettei voida sulkea pois, etteivätkö kaupungin ja ÍG:n väliset sopimukset voisi olla ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Päätöksessä N:o 261/15/KOL valvontaviranomainen toi esiin seuraavat näkökohdat:
               
                           i)
                        
                        
                           ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa valtio käsittää kaikki valtionhallinnon tahot keskushallinnosta kuntatasolle saakka. Koska ÍG:lle vuokratut maa ja kiinteistöt kuuluivat kaupungille, mahdollinen vuokranalennus olisi siis valtion varojen siirtoa.
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           Valvontaviranomainen esitti epäilyksiä siitä, oliko kaupunki nämä sopimukset ÍG:n kanssa tehdessään toiminut samoin kuin vastaavassa oikeudellisessa ja tosiasiallisessa tilanteessa oleva yksityinen vuokraaja olisi toiminut. Valvontaviranomaisen alustavan arvioinnin mukaan ei voitu sulkea pois sellaista mahdollisuutta, että ÍG olisi saanut taloudellista etua.
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           Koska muilla yrityksillä ei ollut mahdollisuutta neuvotella kaupungin kanssa maan ja kiinteistöjen vuokraamisesta, valvontaviranomaisen alustava näkemys oli, että toimet vaikuttivat olevan valikoivia.
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           Valvontaviranomainen katsoi myös, että mahdollinen ÍG:lle vuokranalennuksena myönnetty tuki olisi ainakin teoriassa mahdollistanut sen, että tuen ansiosta yritys olisi voinut lisätä toimintojaan tai ainakin säilyttää ne tietyllä tasolla. Tuki oli siis omiaan rajoittamaan niiden kohdassa ”Muut sopimuspuolet” määritettyjen yritysten mahdollisuuksia, jotka olisivat saattaneet haluta kilpailla ÍG:n kanssa Islannin jätteenkeruumarkkinoilla. Tuki olisi siis voinut vääristää kilpailua ja vaikuttaa kauppaan ETA-alueella.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Valvontaviranomaisen mukaan tarvitaan kuitenkin lisänäyttöä ennen kuin on mahdollista päättää, voidaanko kyseisten vuokrasopimusten ehtojen katsoa soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan.
            
         
               (24)
            
            
               Siksi valvontaviranomainen epäili, voidaanko kaupungin ja ÍG:n välisten vuokrasopimusten katsoa olevan valtiontukea, ja jos voidaan, voidaanko sopimusten katsoa soveltuvan ETA-sopimuksen toimintaan sen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.
            
         5   KAUPUNGIN HUOMAUTUKSET MENETTELYN ALOITTAMISTA KOSKEVAAN PÄÄTÖKSEEN
   
   
               (25)
            
            
               Kaupungin mukaan ÍG:n kanssa tehdyt sopimukset eivät ole ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, koska ÍG ei saanut niistä etua.
            
         
               (26)
            
            
               Kaupungin mukaan 22 päivänä helmikuuta 2005 ja 14 päivänä lokakuuta 2005 päivätyt sopimukset laadittiin normaalien markkinaehtojen mukaisesti, koska vuokra perustui vuoden 2003 lopussa toteutetussa avoimessa ilmoitusmenettelyssä määritettyyn vuokraan ja se oli kaupungin asiantuntijoiden analyysien/arviointien mukainen.
            
         
               (27)
            
            
               Kaupunki kiistää kantelijan esittämien menetelmien soveltuvuuden markkinaehtoisen vuokran suuruuden määrittämiseen. Kaupunki vertaa vuokraa toisen kiinteistön eli osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevan valtion vanhan sementtitehtaan vuokraan; tehdas sijaitsee Gufunesin kaltaisella teollisuusalueella.
            
         
               (28)
            
            
               Kaupunki osti Sævarhöfði 31:n kiinteistön vuonna 2014. Vuonna 2013 julkisten hankintojen keskusvirasto (Ríkiskaup) ilmoitti kiinteistön vuokrattavaksi Islannin valtion toimeksiannosta. Kun kaupunki osti kiinteistön, se sitoutui ilmoituksen mukaan hyväksymään suurimman tarjouksen. Julkisten hankintojen keskusvirasto sai neljä tarjousta, joista suurin oli 420 000 Islannin kruunua kuukaudessa, eikä vuokraajalta edellytetty muita palveluita tai velvoitteita. Sævarhöfði 31:n kiinteistön arvioitu arvo on 293 028 000 Islannin kruunua. Näin ollen suurin vuokraustarjous on 0,147 prosenttia kiinteistön arvioidusta arvosta. Vertailun vuoksi mainittakoon, että ÍG:n kanssa tehdyn, vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen mukaan vuokra on 0,320 prosenttia Gufunesin kiinteistön arvioidusta arvosta. Kaupunki korostaa, että Sævarhöfði 31:n vuokra määritettiin avoimen ilmoitusmenettelyn jälkeen, ja se kuvastaa hyvin kaupungin teollisuusalueiden markkina-arvoa normaaleissa markkinaolosuhteissa. Tämä vertailu osoittaa, että ÍG:n maksamaa vuokraa ei voida mitenkään pitää kaupungin teollisuusalueiden markkina-arvoa pienempänä etenkin kun muistetaan, ettei Sævarhöfði 31:n vuokrassa otettu huomioon tekijöitä, jotka vaikuttavat vuokran suuruuteen Gufunesin alueella.
            
         
               (29)
            
            
               Kaupungin mukaan sillä, että muut tahot kiinnostuivat alueesta myöhemmin, ei ole suurta merkitystä arvioitaessa alueen kysyntää sillä hetkellä, kun vuoden 2005 yleinen vuokrasopimus tehtiin eli lokakuussa 2005. Tuolloin alueen tarjoamista vuokrattavaksi ei pidetty realistisena vaihtoehtona. ÍG on vastannut kaikista kustannuksista, jotka liittyvät alueen siivoukseen ja rakennusten kunnostamiseen. Muut tahot eivät myöskään osoittaneet kiinnostusta silloin, kun aluetta mainostettiin vuokrattavaksi vuonna 2003. On siis oletettavaa, että myöhempi kiinnostus alueeseen on syntynyt sen jälkeen, kun ÍG otti vastatakseen alueen hallinnoinnista.
            
         
               (30)
            
            
               Kaupungin mukaan suurin hinta ei ole ainoa tekijä, joka valvontaviranomaisen olisi otettava huomioon markkinataloustoimijatestiä sovellettaessa. Sen sijaan oleellinen kysymys on se, olisiko markkinataloustoimija toteuttanut kyseisen liiketoimen samoilla ehdoilla (32). Lisäksi julkisten ja yksityisten sijoittajien toimintaa on vertailtava sillä perusteella, mikä näkemys yksityisellä sijoittajalla olisi ollut kyseisen liiketoimen toteuttamisajankohtana, kun otetaan huomioon tuolloin saatavilla olleet tiedot ja ennakoitavat kehityskulut.
            
         
               (31)
            
            
               Kun kaupungin ja ÍG:n väliset sopimukset tehtiin, markkinaolosuhteet eivät olleet normaalit, koska tämäntyyppisille ja tässä kunnossa olleille teollisuuskiinteistöille ei ollut aktiivisia markkinoita. Siksi normaaleja markkinaolosuhteita on kaupungin mukaan arvioitava tuolloin vallinneesta objektiivisesta ja todennettavasta näkökulmasta käsin. Edellä sanotun perusteella kaupunki katsoo, että nämä tiedot löytyvät asiakirjoista, jotka Reykjavík on toimittanut tämän tapauksen käsittelyyn. Mikäli voidaan osoittaa, mitkä ovat tämäntyyppisten teollisuusalueiden normaalit markkinaolosuhteet, esimerkki vuokrasta, joka saatiin vuonna 2014 osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevasta valtion entisestä sementtitehtaasta, osoittaa, mikä on Gufunesin kaltaisten teollisuusalueiden markkina-arvo.
            
         
               (32)
            
            
               Kaupungin mukaan vuokrasopimuksilla ÍG:lle asetettuja velvoitteita ei voida verrata riidanalaisiin velvoitteisiin asiassa Haslemoen Leir (33). Kyseisessä asiassa riidanalainen hinnanalennus koski Haslemoen AS:n mahdollista tappiota, koska se ei pystynyt jälleenvuokraamaan tiettyä rakennusta. ÍG:lle asetetut velvoitteet sitä vastoin liittyivät huoltotöihin ja kiinteistön kunnostukseen, purkutöihin, sähkö-, vesi- ja lämpöputkien kytkentään sekä muihin alueella oleviin rakenteisiin. Kaupungin asiantuntija-analyytikot arvioivat näistä velvoitteista aiheutuvat kustannukset samankaltaisten hankkeiden viimeaikaisten tarjouskilpailujen tulosten perusteella. Huolimatta siitä, ettei ÍG:n toteutettavaksi annettujen palvelujen tarkasta taloudellisesta vaikutuksesta ole dokumentaatiota ja että alueen kaavoitukseen liittyy epäselvyyksiä, valvontaviranomaisen on hyväksyttävä se seikka, että vuokraa pienennettiin näiden velvoitteiden takia. Kaupungin mukaan velvoitteiden vaikutuksen huomiotta jättäminen olisi kohtuutonta etenkin, kun todelliset kustannukset, jotka ÍG on maksanut velvoitteiden vuoksi, vastaavat arvioitua määrää.
            
         
               (33)
            
            
               Kaupungin mukaan se toimi markkinataloustoimijan tavoin ja otti huomioon kaavoitussuunnitelmat tehdessään vuokrasopimuksia ÍG:n kanssa. Kaupunki sisällytti sopimuksiin hyvin ankarat ja lyhyet irtisanomislausekkeet, joiden nojalla alue pystyttäisiin tyhjentämään nopeasti, jos ja kun valtio päättäisi aloittaa Sundabrautin moottoritien rakentamisen. SR tunsi kiinteistön ja alueen läpikotaisin, ja se pystyi tekemään objektiivisen arvioinnin siitä, oliko alue sellaisessa kunnossa, että sitä voitaisiin jälleenvuokrata markkinoille. Yksityinen sijoittaja kiinnittäisi aina huomiota kaavoitussuunnitelmiin tehdessään päätöksiä tontin ja kiinteistöjen käytöstä.
            
         
               (34)
            
            
               Edellä esitetyn perusteella kaupunki pysyy kannassaan, jonka mukaan ÍG:n kanssa tehdyt vuokrasopimukset läpäisevät markkinataloustoimijatestin.
            
         6   ÍG:N HUOMAUTUKSET
   
   
               (35)
            
            
               ÍG:n mukaan maa-alueen laajuudesta on sille vain vähän hyötyä vuokralaisena, ja sen vuoksi huolto- ja valvontavelvoitteiden täyttäminen on tavallista hankalampaa ja kalliimpaa. Lisäksi rakennukset ovat erittäin huonokuntoisia, vaikka niiden pinta-ala on neliömetreissä mitattuna suuri. ÍG korostaa, että rakennukset ostettiin purettavaksi. Ne oli suunniteltu purettavaksi kokonaan, ja lisäksi oli kaavailtu, että paikalle tulisi asutusalue ja moottoritie. Sen vuoksi maan pinta-alan neliömetreihin perustuvat laskelmat ovat epäoleellisia määritettäessä alueen markkinaehtoista vuokraa.
            
         
               (36)
            
            
               Vuonna 2003 SR oli käyttänyt Gufunesin aluetta ja rakennuksia varastotilan tarjoamiseen henkilöille ja yrityksille, jotka SR oli määrännyt siirtymään pois muualta kaupungissa. Tämä järjestely muuttui SR:lle pian ongelmalliseksi logistiikan kannalta, ja sen vuoksi SR tarjosi koko aluetta ÍG:lle vuokrattavaksi. Tämän tavoitteena oli siivota koko alue. Aluksi ÍG oli hyvin haluton ottamaan tämän tehtävän vastaan, koska alueella oli paljon ongelmia, kuten vaikeita vuokralaisia sekä autonromuja ja teollisuusjätettä.
            
         
               (37)
            
            
               Kymmenen viime vuoden aikana ÍG on käyttänyt joka kuukausi keskimäärin 16,5 miljoonaa Islannin kruunua huoltoon ja muihin kustannuksiin, jotka kuuluisivat yleensä vuokraajan maksettaviksi. Nämä kustannukset on otettava huomioon, kun arvioidaan vuokran markkina-arvoa.
            
         
               (38)
            
            
               ÍG:n mukaan Gufunesin alueen rakennukset ovat kehnossa kunnossa huolimatta kunnostukseen käytetyistä resursseista. Melkein jokainen rakennus vuotaa, ja rakennusten katot ovat valtaosin vaurioituneita ja käyttökelvottomia. Lisäksi miltei kaikki ikkunat ovat toimistorakennusta lukuun ottamatta vaurioituneita ja käyttökelvottomia, rakennusten monien kerrosten kunto on vaarallinen, joissakin paikoissa on reikiä, eivätkä kaikki portaat täytä lakisääteisiä edellytyksiä. Useimmissa rakennuksissa ei myöskään ole juoksevaa vettä tai wc-tiloja eivätkä sähköä koskevat säännökset täyty.
            
         
               (39)
            
            
               Suurimman osan vuokra-aikaa ÍG on myös joutunut ottamaan huomioon sen seikan, että kaupunki olisi voinut vaatia maan takaisin lyhyellä varoitusajalla. Lyhyt irtisanomisaika, 18 kuukautta, ja velvollisuus palauttaa osa maasta vain 12 kuukauden varoitusajalla haittasivat esimerkiksi jätteenkäsittelyn kaltaista liiketoimintaa, koska siinä käytetään raskaita koneita ja laitteita.
            
         
               (40)
            
            
               ÍG:n mukaan kantelijan myöhään heränneellä kiinnostuksella ei ole suurta merkitystä, kun arvioidaan alueen kysyntää vuoden 2005 yleistä vuokrasopimusta tehtäessä. Vuonna 2005 tilanne oli sellainen, että tuolloin alueen tarjoamista vuokrattavaksi ei pidetty realistisena vaihtoehtona. Sen jälkeen ÍG on käyttänyt alueen kunnostamiseen, siivoamiseen ja huoltoon huomattavan paljon resursseja. Näin ollen voidaan olettaa, että myöhempi kiinnostus alueeseen on syntynyt sen jälkeen, kun ÍG otti vastatakseen alueen hallinnoinnista.
            
         
               (41)
            
            
               ÍG toimitti myös vuokratason riippumattoman arvioinnin (päivätty 15 päivänä lokakuuta 2015), jonka teki 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Vuokratason arviointi sisältää arvion vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen arvosta lokakuussa 2005, ja se perustuu yksittäisten kiinteistöjen arvoon ja kuntoon. Arvioijan päätelmä on, että kiinteistöjen ja alueen kuukausittainen arvo kokonaisuudessaan on 1 870 000 Islannin kruunua.
            
         II.   ARVIOINTI
   
   1   VALTIONTUEN OLEMASSAOLO
   
   
               (42)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan mukaan
               ”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.”
            
         
               (43)
            
            
               Tämän mukaan tukitoimi on ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea, jos seuraavat edellytykset täyttyvät kumulatiivisesti: tuki i) on valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty, ii) antaa valikoivaa taloudellista etua tuensaajalle, iii) saattaa vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan ja vääristää kilpailua.
            
         1.1   EI ETUA
   1.1.1   Yleistä
   
   
               (44)
            
            
               Seuraavaksi valvontaviranomainen esittää perustelunsa, joiden mukaan se on tullut siihen tulokseen, ettei ÍG:lle koidu vuokrasopimuksista ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua etua.
            
         
               (45)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua etua on kaikki sellainen taloudellinen hyöty, jota yritys ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa – ts. ilman valtion toimia – ja joka näin ollen asettaa yrityksen kilpailijoita parempaan asemaan (35). Jos liiketoimi toteutettiin suotuisin ehdoin siinä mielessä, että ÍG maksoi markkinahintaa alhaisempaa vuokraa, yritys olisi saanut valtiontukea koskevissa säännöissä tarkoitettua etua.
            
         
               (46)
            
            
               Tämän selvittämisessä valvontaviranomainen soveltaa ”markkinataloustoimijatestiä”, jossa sitä, miten valtiot tai viranomaiset toimivat myydessään tai vuokratessaan omaisuutta, verrataan siihen, miten yksityiset taloudelliset toimijat toimisivat (36).
            
         
               (47)
            
            
               Markkinataloustoimijatestin tarkoituksena on arvioida, onko valtio antanut yritykselle etua toimimalla toisin kuin yksityinen markkinataloustoimija tietyn liiketoimen, kuten omaisuuden myynnin tai vuokrauksen, yhteydessä (37). Viranomaisen on jätettävä yleistä etua koskevat tavoitteet huomiotta ja keskityttävä niiden sijasta yhteen tavoitteeseen eli markkinatuoton tai -voiton saamiseen sijoituksilleen ja markkinahinnan saamiseen omaisuuden myynnistä tai vuokraamisesta (38). Valvontaviranomainen kuitenkin toteaa, että tässä arvioinnissa on yleensä otettava huomioon kyseiseen omaisuuteen liittyvät erityisoikeudet tai -velvoitteet, etenkin sellaiset, jotka voivat vaikuttaa markkina-arvoon.
            
         
               (48)
            
            
               Markkinaolosuhteiden täyttyminen ja se, vastaako liiketoimen sovittu hinta markkinahintaa, voidaan määrittää tietyillä parametreilla. Avoimen, läpinäkyvän ja ehdottoman tarjousmenettelyn järjestäminen on yleensä riittävä keino sen varmistamiseksi, että kansallisten viranomaisten omaisuuden myynti- tai vuokraustoimi läpäisee markkinataloustoimijatestin ja että kyseisistä tavaroista ja palveluista on maksettu tavanomainen markkina-arvo. Tämä ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että muu kuin asianmukainen tarjousmenettely tai menettelyssä mahdollisesti oleva puute olisi peruste olettaa, että kyse on valtiontuesta. Valvontaviranomainen voi käyttää myös muita parametreja ja asiantuntijoiden tekemiä arviointeja.
            
         1.1.2   Kilpailullisen menettelyn puuttuminen
   
   
               (49)
            
            
               Edellä sanotun perusteella valvontaviranomaisen on ensin tutkittava, oliko kaupungin järjestämä tarjouskilpailu asianmukainen ja soveltuva markkinahinnan määrittämiseen (39). Tässä tapauksessa on kuitenkin vahvistettu, ettei kyseisestä alueesta järjestetty julkista tarjouskilpailua. Myöskään riippumatonta arviointia ei tehty ennen vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen tekemistä.
            
         
               (50)
            
            
               Kaupunki on todennut, että alueen muut silloiset vuokrasopimukset, jotka tehtiin Islannin tiedotusvälineissä vuonna 2003 olleiden avoimien ilmoitusten perusteella, otettiin huomioon määritettäessä vuokraa ÍG:n kanssa tehdyssä vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa. Valvontaviranomainen kuitenkin katsoo, että avoimen ja kilpailullisen tarjousmenettelyn sijasta nämä ilmoitukset olivat pikemminkin kiinnostuksenilmaisupyyntöjä. Ne eivät myöskään koskeneet koko aluetta, jota tarjottiin vuokrattavaksi yhdelle vuokralaiselle, vaan alueella sijaitsevia yksittäisiä kiinteistöjä.
            
         
               (51)
            
            
               Siksi valvontaviranomainen katsoo, ettei tämä ilmoitusmenettely täytä markkinataloustoimijatestin vaatimuksia. Näin ollen tätä menettelyä ei voida pitää luotettavana keinona määrittää kyseisen vuokrausoikeuden markkinahinta.
            
         1.1.3   Asiantuntija-arvio vuokra-arvosta
   
   
               (52)
            
            
               Kuten edellä on todettu, asianmukaisen kilpailumenettelyn puute ei estä valvontaviranomaista soveltamasta markkinataloustoimijatestiä. Valvontaviranomaisen on kuitenkin tutkittava kyseisen liiketoimen sisältö ja eritoten verrattava sovittua hintaa markkinahintaan. Siinä valvontaviranomainen käyttää yleensä riippumatonta asiantuntija-arviota markkinahinnan määrittämisen perusteena. Ihannetapauksessa tällainen arvio pitäisi tehdä liiketoimen toteutusajankohtana. Valvontaviranomainen voi kuitenkin käyttää arvioinnissaan myös jälkikäteen tehtyä arviointia (40).
            
         
               (53)
            
            
               Kaupunki on todennut, että Gufunesin alueen markkinahintoihin vaikuttavat monet tekijät. Ensinnäkin rakennukset ja laitteet olivat huonossa kunnossa, jotkut vuokralaiset eivät maksaneet vuokraansa, ja alueelle oli kertynyt metallijätettä, joka oli siivottava pois. Toiseksi Gufunesin alueen kaavoitussuunnitelmiin on liittynyt epävarmuutta. Aiempien ja nykyisten kunnallissuunnitelmien mukaan teollisuustoiminta on vetäytymässä alueelta, eikä kaupunki voi sen takia tehdä kiinteistöistä pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Kolmanneksi ÍG:llä on velvollisuus palauttaa osa maa-alueesta pyynnöstä 12 kuukauden irtisanomisajalla. Koko aluetta, myös rakennuksia, koskeva irtisanomisaika oli vain 18 kuukautta.
            
         
               (54)
            
            
               Kuten edellä on todettu, kaupunki tilasi kiinteistöjen ja vuokrasopimusten arvon arvioinnin kahdelta riippumattomalta kiinteistönvälittäjältä, kun se neuvotteli RVK Studiosin kanssa Gufunesin alueella olevien rakennusten myynnistä. Vaikka nämä riippumattomat arvioinnit eivät suoraan liity kiinteistöjen markkinavuokra-arvoon, niissä vahvistetaan kiinteistöjen huono kunto ja markkina-arvo. Kumpikin riippumaton arvioija korostaa, että rakennukset vuotavat, minkä lisäksi ne on eristetty puutteellisesti. Ne myös sisältävät teollisuusjätettä niiltä ajoilta, jolloin maa-alueella toimi lannoiteyhtiö, ja ovat yleisesti ränsistyneitä. Lisäksi jotkin rakennukset sisältävät asbestia, kun taas toiset on purettava.
            
         
               (55)
            
            
               Edellä mainitun mukaisesti kaupunki on tehnyt myös vertailun osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevaan samankaltaiseen teollisuuskiinteistöön. Julkisten hankintojen keskusvirasto mainosti tätä kiinteistöä vuokrattavaksi, ja se hyväksyi neljästä tarjouksesta suurimman, jonka arvo oli 420 000 Islannin kruunua kuukaudessa. Tähän vuokrasopimukseen ei sisältynyt erityispalveluita tai -velvoitteita vuokralaiselle. Suurin vuokratarjous on 0,147 prosenttia kiinteistön arvosta, kun taas ÍG:n kanssa tehdyssä vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa vuokra on 0,320 prosenttia Gufunesin alueen arvioidusta kiinteistön arvosta.
            
         
               (56)
            
            
               Myös 101 Reykjavík Fasteignasala on tehnyt riippumattoman arvioinnin vuoden 2005 yleisestä vuokrasopimuksesta (41). Arviointi on päivätty 15 päivänä lokakuuta 2015. Se perustuu yksittäisten kiinteistöjen arvoon ja kuntoon; kiinteistöt arvioitiin ja tarkastettiin yksitellen. Arvioinnissa tarkastellaan kiinteistöjen kuntoa ja aluetta silloin, kun yleinen vuokrasopimus tehtiin vuonna 2005, sekä tuolloin vallinneita markkinaolosuhteita. Arvioijan päätelmä on, että lokakuussa 2005 kiinteistöjen kuukausittainen vuokra-arvo kokonaisuudessaan oli 1 870 000 Islannin kruunua. Vuoden 2005 yleisen vuokrasopimuksen mukaisesti kuukausivuokraksi määrättiin kuitenkin yhteensä 2 000 000 Islannin kruunua, joka laskettiin uudestaan joka kuukausi kuluttajahintaindeksin mukaisesti (42). Asiantuntija-arvioinnin mukaan ÍG:n maksama kuukausivuokra on siis suurempi kuin markkinavuokra.
            
         
               (57)
            
            
               Kaikki edellä esitetyt tiedot huomioon ottaen valvontaviranomainen katsoo, ettei vuoden 2005 yleisessä vuokrasopimuksessa sovittu vuokra ollut markkinahintaa pienempi.
            
         
               (58)
            
            
               Lisäksi valvontaviranomainen toteaa, ettei sen paremmin osoitteessa Sævarhöfði 31 sijaitsevan kiinteistön vertailussa kuin 101 Reykjavík Fasteignasalan tekemässä arvioinnissakaan oteta huomioon vuokrasopimuksiin sisältyviä erityisvelvoitteita, etenkään lyhyttä irtisanomisaikaa (johon on viitattu vasta nyt) ja erilaisia huoltovelvoitteita. Näiden velvoitteiden taloudellista vaikutusta vuokraan on vaikea kvantifioida. Kaupunki saa niistä kuitenkin hyötyä ÍG:n kustannuksella, mikä tukee valvontaviranomaisen näkemystä siitä, että vuoden 2005 vuokrasopimus tehtiin markkinaehtoisesti.
            
         
               (59)
            
            
               Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, ettei ÍG saanut taloudellista etua vuokrasopimuksista.
            
         2   PÄÄTELMÄT
   
   
               (60)
            
            
               Edellä esitetyn arvioinnin perusteella valvontaviranomainen katsoo, että kaupungin ja ÍG:n väliset vuokrasopimukset Gufunesin alueen vuokrauksesta eivät ole ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea,
            
         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Reykjavíkin kaupungin ja Íslenska Gámafélagiðin väliset vuokrasopimukset Gufunesin alueen vuokrauksesta eivät ole ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Muodollinen tutkintamenettely saatetaan sen vuoksi päätökseen.
   2 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Islannille.
   3 artikla
   Ainoastaan tämän päätöksen englanninkielinen teksti on todistusvoimainen.
   
      Tehty Brysselissä 26 päivänä huhtikuuta 2017.
      
         
            EFTAn valvontaviranomaisen puolesta
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Puheenjohtaja
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Kollegion jäsen
         
      
   
   
      (1)  Päätös N:o 261/15/KOL mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla maata ja kiinteistöjä Gufunesin alueella, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta (EUVL C 316, 24.9.2015, s. 22, ja ETA-täydennysosa N:o 57, 24.9.2015, s. 21).
   
      (2)  Asiakirjanumerot 704341–704343.
   
      (3)  Asiakirja nro 774957.
   
      (4)  Päätös N:o 261/15/KOL mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla maata ja kiinteistöjä Gufunesin alueella, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta (EUVL C 316, 24.9.2015, s. 22 ja ETA-täydennysosa N:o 57, 24.9.2015, s. 21).
   
      (5)  Asiakirja nro 778453.
   
      (6)  Asiakirja nro 781877.
   
      (7)  Asiakirja nro 781927.
   
      (8)  Asiakirja nro 786716.
   
      (9)  Asiakirja nro 805588.
   
      (10)  Asiakirja nro 806264.
   
      (11)  Asiakirja nro 831665.
   
      (12)  Saatavana verkossa osoitteessa http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Ks. myös http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf
   
      (13)  Ks. edellinen alaviite.
   
      (14)  Asiakirja N:o 716986, sivu 17.
   
      (15)  Asiakirjat nro 716985 ja 742948.
   
      (16)  Asiakirja nro 716986, sivu 21.
   
      (17)  Ks. asiakirja nro 716985.
   
      (18)  Asiakirja nro 716986, sivu 25.
   
      (19)  Asiakirja nro 716986, sivu 29.
   
      (20)  Asiakirja nro 716986, sivu 31.
   
      (21)  Asiakirja nro 716986, sivu 33.
   
      (22)  Asiakirja nro 716985.
   
      (23)  Asiakirja nro 742948.
   
      (24)  Kaikki luvut ovat Islannin kruunuina.
   
      (25)  Asiakirja nro 716985.
   
      (26)  Ilmoitus saatavana verkko-osoitteessa: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Asiakirja nro 786718.
   
      (28)  Kaupunginvaltuuston kokouksen pöytäkirja on saatavana verkossa osoitteessa http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  Kaupunginvaltuuston kokouksen pöytäkirja on saatavana verkossa osoitteessa http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  Ilmoitus saatavana verkko-osoitteessa http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  Ilmoitus saatavana verkko-osoitteessa http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  Tuomio asiassa Westdeutsche Landesbank Girozentrale v. komissio, T-228/99 ja T-233/99, ECLI:EU:T:2003:57.
   
      (33)  Ks. tiettyjen rakennusten myynnistä Haslemoen Leirin keskuslinnoituksessa 15.3.2012 annettu valvontaviranomaisen päätös N:o 90/12/KOL (saatavilla osoitteessa http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf), 81 kohta.
   
      (34)  Asiakirja nro 778453.
   
      (35)  Tuomio asiassa SFEI ym., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, 60 kohta, sekä tuomio asiassa Espanja v. komissio, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, 41 kohta.
   
      (36)  Ks. markkinataloustoimijatestin soveltamisesta asia E-12/11 Asker Brygge [2012] EFTAn oikeustapauskokoelma, s. 536 sekä tuomio asiassa Land Burgenland ym. v. komissio, C-214/12 P, C-215/12 P ja C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682. Näissä asioissa kyse on suoran maanomistusoikeuden myynnistä. Niissä annetaan myös ohjeita muiden maanomistusoikeuksien myynnistä ja myös käsiteltävään tapaukseen liittyvästä vuokrausoikeudesta.
   
      (37)  Ks. valvontaviranomaisen ohjeet ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan 133 alakohdassa tarkoitetusta valtiontuesta. Saatavana englanniksi osoitteessa http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf
   
      (38)  Tuomio asiassa Land Burgenland ym. v. komissio, C-214/12 P, C-215/12 P ja C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682.
   
      (39)  EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 61/16/KOL mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla aiemmin Naton lukuun operoitua optista kuitua, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn päättämisestä, 80 kohta, ei vielä julkaistu, saatavana verkossa osoitteessa http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf
   
      (40)  Asia E-12/11 Asker Brygge [2012], EFTAn oikeustapauskokoelma s. 536, 81 kohta, ja EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 61/16/KOL mahdollista valtiontukea, jota on myönnetty vuokraamalla aiemmin Naton lukuun operoitua optista kuitua, koskevan muodollisen tutkintamenettelyn päättämisestä, ei vielä julkaistu, 88 kohta.
   
      (41)  Asiakirja nro 778453.
   
      (42)  Asiakirja nro 716986, sivu 25.