CELEX: E2011C0232
Language: el
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 232/11/COL, της 13ης Ιουλίου 2011 , σχετικά με την κοινοποίηση της πώλησης γεωτεμαχίου στο Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 στον Δήμο του Asker (Νορβηγία)

22.11.2012   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 323/32
            
         ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΫΟΥΣΑΣ ΑΡΧΉΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ
   αριθ. 232/11/COL
   της 13ης Ιουλίου 2011
   σχετικά με την κοινοποίηση της πώλησης γεωτεμαχίου στο Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 στον Δήμο του Asker (Νορβηγία)
   Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ (στο εξής «Αρχή»),
   Έχοντας υπόψη της συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο («Συμφωνία ΕΟΧ»), και ιδίως το άρθρο 61 και το πρωτόκολλο 26,
   Έχοντας υπόψη, τη συμφωνία μεταξύ των κρατών ΕΖΕΣ για τη σύσταση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου («Συμφωνία περί Εποπτείας και Δικαστηρίου»), και ιδίως το άρθρο 24,
   Έχοντας υπόψη το Πρωτόκολλο 3 της συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου («πρωτόκολλο 3»), ιδίως το άρθρο 1 παράγραφος 2 του μέρους Ι και τα άρθρα 7 παράγραφος 5 και 14 του μέρους ΙΙ,
   Έχοντας υπόψη την ενοποιημένη έκδοση της απόφασης αριθ. 195/04/COL της Αρχής, της 14ης Ιουλίου 2004, σχετικά με τις διατάξεις εφαρμογής που αναφέρονται στο άρθρο 27 του μέρους ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 («απόφαση σχετικά με τις διατάξεις εφαρμογής») (1),
   Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις (2) και αφού έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   I.   ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
   
   1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   Με επιστολή της 15ης Δεκεμβρίου 2008 (αριθ. αναφοράς 508884), την οποία παρέλαβε η Αρχή στις 13 Φεβρουαρίου 2009, οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν την πώληση γεωτεμαχίου στο Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 από μέρους του Δήμου του Asker, σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 του μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3.
   Με επιστολή της 8ης Απριλίου 2009 (αριθ. αναφοράς 512188), η Αρχή ζήτησε συμπληρωματικές πληροφορίες. Οι νορβηγικές αρχές απάντησαν με επιστολή της 11ης Μαΐου 2009 (αριθ. αναφοράς 518079).
   Με επιστολή της 7ης Ιουλίου 2009 (αριθ. αναφοράς 521778), η Αρχή απέστειλε δεύτερη αίτηση παροχής πληροφοριών. Οι νορβηγικές αρχές απάντησαν με επιστολή της 14ης Αυγούστου 2009 (αριθ. αναφοράς 527555).
   Στη συνέχεια η Αρχή ενημέρωσε τις νορβηγικές αρχές ότι αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 1 παράγραφος 2 του μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3 όσον αφορά την πώληση του γεωτεμαχίου.
   Η απόφαση αριθ. 538/09/COL της Αρχής για την κίνηση της διαδικασίας δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στο Συμπλήρωμα ΕΟΧ της 8ης Ιουλίου 2010 (3). Η Αρχή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν παρατηρήσεις.
   Η Αρχή έλαβε παρατηρήσεις ενός ενδιαφερόμενου μέρους, συγκεκριμένα του αγοραστή Asker Brygge AS. Η επιστολή, με ημερομηνία 29 Ιανουαρίου 2010, διαβιβάστηκε από τον Δήμο του Asker ως προσάρτημα στην επιστολή του Δήμου με την ίδια ημερομηνία.
   Στις 14 Οκτωβρίου 2010, η υπόθεση εξετάστηκε σε συνεδρίαση μεταξύ της Αρχής και των νορβηγικών αρχών. Μετά τη συνεδρίαση, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν τις τελικές παρατηρήσεις τους για την υπόθεση στις 19 Νοεμβρίου 2010.
   2.   ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΗΣ ΚΟΙΝΟΠΟΙΗΣΗΣ
   Οι νορβηγικές αρχές κοινοποίησαν την πώληση από μέρους του Δήμου του Asker γεωτεμαχίου στην εταιρεία Asker Brygge AS (στο εξής «Asker Brygge»). Το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο νορβηγικό κτηματολόγιο με τα στοιχεία Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 στον Δήμο του Asker («gbnr. 32/17») και έχει επιφάνεια περίπου 9 700 m2. Δεν υπήρχε κανένα κτίσμα στο ακίνητο. Η Slependen Båtforening μίσθωσε μέρος του ακινήτου από τον Δήμο.
   Το 2001, ο Δήμος του Asker και η Asker Brygge συνήψαν συμφωνία («συμφωνία προαίρεσης»), η οποία παρείχε στην Asker Brygge τη δυνατότητα να αγοράσει το γεωτεμάχιο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2009 έναντι προκαθορισμένου ποσού ύψους 8 εκατ. ΝΟΚ, αναπροσαρμοζόμενου βάσει του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σύμφωνα με τη συμφωνία προαίρεσης, η δημοτική αρχή είχε την πρόθεση να παραχωρήσει στην Asker Brygge τη δυνατότητα προαίρεσης για αγορά του γεωτεμαχίου στην τιμή της αγοράς, με την προϋπόθεση ότι η Asker Brygge θα αναλάμβανε διεξοδικό σχεδιασμό και έρευνα με σκοπό να επιτύχει αναχαρακτηρισμό του ακινήτου και στη συνέχεια να το αξιοποιήσει.
   Το 2004 ανανεώθηκε η συμφωνία προαίρεσης και η ισχύς της προαίρεσης παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014 με παρόμοιους όρους όσον αφορά την πρόοδο της διαδικασίας αναχαρακτηρισμού του ακινήτου.
   Το 2005, η Asker Brygge θέλησε να χρησιμοποιήσει τη δυνατότητα αυτή και να αγοράσει το γεωτεμάχιο. Τα μέρη συνήψαν συμφωνία πώλησης στις 21 Μαρτίου 2007 στην τιμή των 8 727 462 ΝΟΚ. Το ακίνητο μεταβιβάστηκε στην Asker Brygge την ίδια ημερομηνία, μολονότι την ημέρα της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας καταβλήθηκε μόνο η πρώτη δόση ίση με το 30% της τιμής πώλησης. Η δεύτερη και μεγαλύτερη δόση, ήτοι το 70% του τιμήματος (6 109 223 ΝΟΚ), πρέπει να καταβληθεί το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011. Ο Δήμος του Asker δεν θα επιβάλει τόκους στο ποσό της δεύτερης δόσης.
   Ο Δήμος του Asker και η Asker Brygge υποστηρίζουν ότι η σύμβαση πώλησης δεν ενέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης, διότι η τιμή πώλησης αντανακλά την αγοραία αξία. Οι νορβηγικές αρχές αποφάσισαν, εντούτοις, να κοινοποιήσουν την συναλλαγή για λόγους ασφάλειας δικαίου.
   3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΝΟΡΒΗΓΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ
   Ο Δήμος του Asker θεωρεί ότι η σύμβαση πώλησης δεν ενέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης, διότι η τιμή πώλησης αντανακλά την αγοραία αξία. Ο Δήμος του Asker τόνισε ότι η τιμή πώλησης που καθορίστηκε το 2001 δεν αποτέλεσε αντικείμενο διαπραγματεύσεων. Αν και δεν πραγματοποιήθηκε ανεξάρτητη εκτίμηση της αξίας κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας προαίρεσης το 2001, ο Δήμος πραγματοποίησε τότε δική του εκτίμηση που βασιζόταν στη μεγάλη πείρα του σε σχέση με την αγορά ακινήτων στο Asker.
   Η δημοτική αρχή υποστηρίζει ότι πρέπει να διαθέτει διακριτική ευχέρεια κρίσης. Οι εκτιμήσεις της αξίας που πραγματοποιήθηκαν τον Ιούνιο του 2006 και τον Ιούνιο του 2008 αποτίμησαν την αγοραία αξία το 2001 σε 9,6 εκατ. ΝΟΚ (με πιθανότητα απόκλισης +/-15 %) και σε 8 εκατ. ΝΟΚ αντίστοιχα. Συνεπώς, οι εκτιμήσεις αυτές είναι σύμφωνες με την τιμή πώλησης το 2001, περίοδο την οποία αφορά η εκτίμηση. Η εκτίμηση της 18ης Ιανουαρίου 2008 βασίζεται σε εσφαλμένες παραδοχές και δεν έλαβε υπόψη σημαντικούς παράγοντες για την αποτίμηση της αξίας.
   Δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η δυνατότητα προαίρεσης παραχωρήθηκε χωρίς αμοιβή, αφού, σε αντάλλαγμα, η Asker Brygge ανέλαβε υποχρεώσεις σχεδιασμού και έρευνας. Ο Δήμος έκρινε ότι η αξιοποίηση του ακινήτου ήταν δύσκολη και δεν επιθυμούσε να αναλάβει την απαιτούμενη έρευνα για να εντοπίσει κινδύνους σε σχέση με τυχόν δυσμενή κατάσταση του εδάφους και ρύπανση. Η έρευνα της Asker Brygge απέκλεισε την ύπαρξη αυτών των κινδύνων και ο Δήμος μπόρεσε στη συνέχεια να πωλήσει το ακίνητο χωρίς να είναι αναγκασμένος να διαπραγματεύεται με δυνητικούς αγοραστές στοιχεία που σχετίζονται με αυτούς τους κινδύνους. Συνεπώς, η υποχρέωση την οποία ανέλαβε η Asker Brygge ήταν πολύτιμη για τον Δήμο.
   Ο Δήμος δέχεται ότι ένας ιδιώτης επενδυτής δεν θα δεχόταν άτοκη αναστολή της πληρωμής του 70 % του τιμήματος πώλησης. Αν, ωστόσο, η μη είσπραξη τόκων εκλαμβανόταν ως κρατική ενίσχυση, αυτή θα μπορούσε να θεωρηθεί ενίσχυση ήσσονος σημασίας.
   4.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΡΙΤΩΝ
   Η Asker Brygge υποστηρίζει ότι η Αρχή δεν μπορεί να θεωρήσει ότι η πώληση ενείχε στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.
   4.1   Η αξία του ακινήτου το 2001
   
   Η Asker Brygge υποστήριξε ότι η εκτίμηση των εικαζόμενων μέτρων ενίσχυσης βασίζεται στα στοιχεία που είχε στη διάθεσή της η δημοτική αρχή όταν συνήψε τη συμφωνία προαίρεσης βάσει της οποίας η Asker Brygge απέκτησε δικαίωμα αγοράς του εν λόγω ακινήτου, δηλ. το 2001. Έτσι, η αγοραία αξία του ακινήτου έπρεπε να εκτιμηθεί για τον χρόνο κατά τον οποίο συνήφθη η συμφωνία προαίρεσης. Η Αρχή δεν είναι αρμόδια να ανατρέψει την κρίση του Δήμου όσον αφορά την οικονομική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου το 2001. Συνεπώς, η Asker Brygge υποστηρίζει ότι ο Δήμος διέθετε διακριτική ευχέρεια ως προς την αποτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου το 2001.
   Τ0 2001, η σύναψη συμφωνίας με την Slependen Båtforening (Slependen) και η υποχρέωση μελλοντικής εξυπηρέτησης της Slependen θα πρέπει να θεωρηθεί ότι συνιστούσαν επιβάρυνση επί του ακινήτου που επηρέασε σαφώς την αγοραία αξία του.
   Ο αναχαρακτηρισμός του ακινήτου θα ήταν αναγκαίος για να μπορέσει να αξιοποιηθεί για εμπορική δραστηριότητα. Αυτό δεν αποτελούσε ρεαλιστική εναλλακτική δυνατότητα για τον Δήμο το 2001. Θα απαιτούνταν δαπανηρές και χρονοβόρες προπαρασκευαστικές εργασίες πριν από τον πλήρη αναχαρακτηρισμό του. Επιπλέον, η Asker Brygge διέτρεχε τον δυνητικό κίνδυνο να μη γίνει αποδεκτή η αίτηση αναχαρακτηρισμού από τον Δήμο και άλλους δημόσιους οργανισμούς, όπως η δημόσια αρχή οδοποιίας ή ο κυβερνήτης της κομητείας.
   Επιπλέον, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το ακίνητο βρίσκεται πολύ κοντά στον αυτοκινητόδρομο Ε18, γεγονός που σημαίνει ότι είναι εκτεθειμένο και στον θόρυβο και στη ρύπανση της οδού. Επιπλέον, η εγγύτητα με τον αυτοκινητόδρομο περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα οικοδόμησης του ακινήτου. Σύμφωνα με το σχέδιο κατασκευής του αυτοκινητόδρομου, απαγορευόταν κάθε οικοδομική δραστηριότητα σε απόσταση μικρότερη των 35 μέτρων από την οδό. Επειδή το ακίνητο είναι πολύ στενό και βρίσκεται κοντά στον οδικό άξονα, ο περιορισμός αυτός σημαίνει ότι περίπου το 90% του εμβαδού του ενέπιπτε σε αυτή την απαγόρευση. Επιπλέον, όπως συνάγεται από το τμήμα 1 της συμφωνίας και σύμφωνα με δημόσιο σχέδιο έργου οδοποιίας, μέρος του ακινήτου προοριζόταν να χρησιμοποιηθεί για μια νέα παράπλευρη οδό του υφιστάμενου αυτοκινητόδρομου. Το ένα τρίτο περίπου του ακινήτου θα καλυπτόταν από τη νέα οδό.
   Η Asker Brygge τόνισε επίσης την αβεβαιότητα που επικρατεί σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου. Όπως προαναφέρθηκε, η οικοδόμηση του γεωτεμαχίου θεωρούνταν πολύ δύσκολη λόγω της κατάστασης του εδάφους. Επιπλέον, θεωρούνταν πιθανό να υπάρχει υψηλή ρύπανση του εδάφους. Έτσι, όταν η Asker Brygge επικοινώνησε το 2001 με τον Δήμο με σκοπό να αγοράσει το ακίνητο, η δημοτική αρχή θεωρούσε σχεδόν αδύνατη την αξιοποίησή του για εμπορικούς σκοπούς. Ούτε η Asker Brygge ούτε ο Δήμος διέθεταν επαρκή ή ακριβή στοιχεία σε σχέση με αυτά τα ζητήματα, και η αξιοποίηση θα απαιτούσε σημαντική ανάλυση των συνθηκών του ακινήτου. Η Asker Brygge υποστηρίζει ότι οι προαναφερθέντες περιορισμοί πρέπει να θεωρηθούν επιβαρύνσεις επί του ακινήτου που επηρέασαν σαφώς την αγοραία αξία του.
   Ακόμη, η Αρχή δεν μπορεί να βασίζει την εκτίμησή της σε μεταγενέστερα πραγματικά περιστατικά. Αυτό θα σήμαινε ότι η Αρχή βασίζει την απόφασή της χρησιμοποιώντας στοιχεία τα οποία δεν είχε τη διάθεσή του ο Δήμος όταν συνήψε τη συμφωνία. Κάθε αύξηση της αξίας του ακινήτου μετά το 2001 αποδίδεται στο έργο που πραγματοποίησε η Asker Brygge. Χωρίς την εργασία που ανέλαβε η Asker Brygge η περιοχή θα παρέμενε μάλλον αναξιοποίητη με πολύ περιορισμένη χρηματική αξία για τον Δήμο.
   4.2   Η συνάφεια της αξίας το 2007
   
   Εφόσον η αξία του 2007 είναι συναφής, η Αρχή θα πρέπει να λάβει υπόψη και να αφαιρέσει την προστιθέμενη αξία που παρήγαγε η εργασία την οποία πραγματοποίησε η Asker Brygge την περίοδο 2001-2007.
   4.3   Αμοιβή για την προαίρεση
   
   Η υποχρέωση χρηματοδότησης ερευνητικής εργασίας, η οποία ανέρχεται σε 4 ή 5 εκατ. ΝΟΚ περίπου, πρέπει, κατά την άποψη της Asker Brygge, να ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση της αμοιβής για το δικαίωμα προαίρεσης που παραχωρήθηκε στην Asker Brygge. Γενικά, η μέθοδος αυτή δεν είναι ασυνήθιστη ως βάση καθορισμού της τιμής προαίρεσης όσον αφορά μη οικοδομημένη γη όπως στην προκειμένη περίπτωση.
   4.4   Οι αποτιμήσεις της αξίας
   
   Καμία από τις αποτιμήσεις της αξίας του ακινήτου δεν λαμβάνει επαρκώς υπόψη τις πραγματικές περιστάσεις του 2001. Η βασική ένσταση της Asker Brygge στις αποτιμήσεις είναι ότι η εκτίμηση της αγοραίας αξίας βασίστηκε μεταξύ άλλων στην παραδοχή ότι ήταν πιθανή η περαιτέρω ανάπτυξη της μαρίνας και ότι αυτή ήταν η πρόθεση του Δήμου και της Asker Brygge. Υπάρχει παραπομπή στις σελίδες 6-9 της αποτίμησης της αξίας που ανέλαβε η TJB Eiendomstaksering, κατά την οποία ο εκτιμητής βασίζει την εκτίμησή του στο γεγονός ότι είναι δυνατή η βυθοκόρηση της ακτογραμμής για την κατασκευή χώρων ελλιμενισμού περισσότερων σκαφών και για τη δημιουργία χώρων αποθήκευσης σκαφών στην ξηρά. Υπάρχει επίσης παραπομπή στις σελίδες 14 και 15 της αποτίμησης της αξίας της Takstsenteret, η οποία επίσης βασίζει την εκτίμησή της σε παρόμοια αξιοποίηση του ακινήτου.
   Εντούτοις, όταν συνήφθη η συμφωνία το 2001, παρόμοια αξιοποίηση του ακινήτου δεν υπήρχε ούτε ως πρόθεση ούτε θεωρούνταν εφικτή από τη δημοτική αρχή και την Asker Brygge. Επιπλέον, λόγω της κατάστασης της ακτογραμμής κάτω από το έδαφος της εξεταζόμενης περιοχής και προκειμένου να αποφευχθεί μαζική κατολίσθηση και να προκληθεί ζημία στα θεμέλια οδικής γέφυρας σε μικρή απόσταση από το ακίνητο, η δημόσια αρχή οδοποιίας απαγόρευσε την περαιτέρω βυθοκόρηση της περιοχής.
   II.   ΕΚΤΙΜΗΣΗ
   
   1.   Η ΥΠΑΡΞΗ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   Το άρθρο 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ ορίζει τα ακόλουθα:
   
      «Ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με τη λειτουργία της παρούσας συμφωνίας, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές, εκτός εάν η παρούσα συμφωνία ορίζει άλλως».
   
   1.1   Η αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς
   
   1.1.1   Εισαγωγή
   
   Εάν η συναλλαγή ήταν σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, δηλ. αν ο Δήμος πωλούσε το ακίνητο στην αγοραία αξία του και οι όροι της συναλλαγής ήταν αποδεκτοί για έναν ιδιώτη πωλητή, η συναλλαγή δεν θα συνιστούσε χορήγηση κρατικής ενίσχυσης. Η πώληση του ακινήτου θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση, εάν δεν πραγματοποιούνταν στην αγοραία αξία του. Ως σημείο εκκίνησης, η εκτίμηση του αν ένα περιουσιακό στοιχείο έχει πωληθεί στην αγοραία αξία του πρέπει να αφορά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Οι περιστάσεις της εξεταζόμενης πώλησης του ακινήτου παρουσιάζουν μια ιδιαιτερότητα από την άποψη ότι υπάρχουν διάφορες συμφωνίες που αφορούν την πώληση: συμφωνία προαίρεσης του 2001, επέκταση της συμφωνίας προαίρεσης του 2004 και συμφωνία πώλησης του 2007.
   Η συμφωνία προαίρεσης δεν παρείχε στην Asker Brygge μόνο το δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο ανά πάσα στιγμή κατά τα επόμενα έτη, αλλά καθόριζε και την τιμή μεταγενέστερης μεταβίβασής του. Η προαίρεση παρείχε, συνεπώς, στην Asker Brygge τη δυνατότητα να παρακολουθεί την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων για διάστημα ορισμένων ετών και στη συνέχεια να κάνει χρήση της δυνατότητας να αγοράσει το ακίνητο στην τιμή που είχε συμφωνηθεί το 2001. Αν και η Αρχή αναγνωρίζει πλήρως το δικαίωμα και των δημόσιων αρχών να ενεργούν σε μια αγορά με εμπορικούς όρους, θεωρεί, ωστόσο, σκόπιμο να εξετάσει προσεκτικά αν ένας ιδιωτικός φορέας της αγοράς θα είχε συνάψει παρόμοια συμφωνία. Από την άποψη αυτή, η Αρχή εξέτασε αν η Asker Brygge κατέβαλε τίμημα για την προαίρεση καθαυτή και αν οι ευνοϊκοί όροι υπέρ του αγοραστή εξισορροπούνται με αντίστοιχες υποχρεώσεις του ή με δικαιώματα του πωλητή.
   Η Αρχή έκρινε ότι αυτή καθαυτή η συμφωνία προαίρεσης δεν μπορεί να θεωρηθεί σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς. Ακολούθως, η Αρχή εκτίμησε αν η μεταβίβαση του ακινήτου υλοποιήθηκε στην αγοραία αξία όταν το 2007 συνήφθη η συμφωνία πώλησης με βάση την τιμή που είχε συμφωνηθεί το 2001. Ως προς αυτό, η Αρχή έκρινε ότι το ακίνητο πωλήθηκε σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία αξία του το 2007. Συνεπώς, η Αρχή ακολούθως εκτιμά, πρώτον, τη συμφωνία προαίρεσης του 2001 (και την επέκτασή της που υπογράφηκε το 2004) και, δεύτερον, αν η πώληση του ακινήτου το 2007 πραγματοποιήθηκε στην αγοραία τιμή.
   1.1.2   Η αγοραία τιμή της συμφωνίας προαίρεσης που υπογράφηκε το 2001
   
   Όσον αφορά τη συμφωνία προαίρεσης πρέπει να εξεταστεί αν ένας ιδιώτης επενδυτής που λειτουργεί σε οικονομία αγοράς θα είχε επιλέξει να συνάψει ως προς την τιμή και τους όρους συμφωνία παρόμοια με εκείνη που συνήφθη το 2001 μεταξύ του Δήμου του Asker και της Asker Brygge. Πραγματοποιώντας αυτή την εκτίμηση, η Αρχή δεν μπορεί να αντικαταστήσει την εμπορική κρίση της δημοτικής αρχής με τη δική της, εφόσον η δημοτική αρχή, ως πωλητής του γεωτεμαχίου, πρέπει να διαθέτει ευχέρεια κρίσεως. Υπάρχουν αρκετοί ασφαλείς από εμπορική άποψη λόγοι να συναφθεί συμφωνία με συγκεκριμένους όρους. Εάν δεν υπάρχει λογική εξήγηση για την επιλογή του Δήμου, τότε το μέτρο θα μπορούσε να χαρακτηριστεί κρατική ενίσχυση.
   Βάσει των πληροφοριακών στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η Αρχή, οι όροι μεταγενέστερης πώλησης καθορίστηκαν στη συμφωνία προαίρεσης που υπογράφηκε το 2001. Η συμφωνία αυτή παρείχε στην Asker Brygge το δικαίωμα, αλλά όχι την υποχρέωση, να αγοράσει το ακίνητο με προκαθορισμένους όρους ανά πάσα στιγμή μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2009. Από την άλλη πλευρά, τα κύρια χαρακτηριστικά της συμφωνίας προαίρεσης τα οποία είναι συναφή για την εκτίμηση της κρατικής ενίσχυσης είναι (i) η συμφωνηθείσα τιμή των 8 εκατ. ΝΟΚ, αναπροσαρμοσμένη σύμφωνα με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, (ii) το δικαίωμα αναδιαπραγμάτευσης που παραχωρήθηκε στην Asker Brygge σε περίπτωση σημαντικής μείωσης των τιμών των ακινήτων πριν κάνει χρήση της δυνατότητας προαίρεσης (η δημοτική αρχή δεν είχε αντίστοιχο δικαίωμα αναδιαπραγμάτευσης σε περίπτωση σημαντικής αύξησης των τιμών των ακινήτων), (iii) η πληρωμή σε δύο δόσεις, εκ των οποίων το 70 % του τιμήματος πώλησης θα καταβαλλόταν το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011, αλλά χωρίς να επιβληθούν τόκοι γι’ αυτή την καθυστέρηση.
   Το 2004, η δημοτική αρχή και η Asker Brygge παρέτειναν τη συμφωνία προαίρεσης μέχρι το 2014, αλλά δεν τροποποίησαν κανέναν από τους άλλους όρους της συναλλαγής (4).
   Με βάση τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Αρχή, ο Δήμος δεν πραγματοποίησε καμία ανεξάρτητη αποτίμηση της αξίας του ακινήτου πριν συνάψει τη συμφωνία με την Asker Brygge το 2001. Η δημοτική αρχή εξήγησε ότι αποτίμησε την αξία βάσει της πείρας της στην αγορά ακινήτων, χωρίς ωστόσο να προσκομίσει κανένα άλλο στοιχείο στην Αρχή. Έτσι, δεν είναι σαφές στην Αρχή βάσει ποιων στοιχείων κατέληξε ο Δήμος στη συμφωνηθείσα τιμή των 8 εκατ. ΝΟΚ για την πώληση του ακινήτου.
   Ακόμη κι αν υποτεθεί ότι το ποσό των 8 εκατ. ΝΟΚ αντιπροσώπευε την αγοραία τιμή του ακινήτου το 2001 (5), θα έπρεπε να έχει αποτιμηθεί και η αγοραία αξία των άλλων στοιχείων που συμφωνήθηκαν στη συμφωνία προαίρεσης. Κατά την άποψη της Αρχής, εάν λαμβανόταν υπόψη μόνο η αγοραία αξία του ακινήτου, αυτό θα σήμαινε ότι η Asker Brygge πέτυχε το δικαίωμα προαίρεσης δωρεάν, χωρίς κανένα οικονομικό αντάλλαγμα γι’ αυτό το προτιμησιακό δικαίωμα αγοράς.
   Όπως προαναφέρθηκε, το δικαίωμα προαίρεσης παρείχε στην εταιρεία τη δυνατότητα να παρατηρεί την εξέλιξη των τιμών των ακινήτων επί σειρά ετών. Από στατιστική άποψη, οι τιμές των ακινήτων τείνουν με την πάροδο του χρόνου να αυξάνονται. Επιπλέον, το Asker βρίσκεται κοντά στο Όσλο και ο πληθυσμός του αυξάνεται συνεχώς, γεγονός που φυσιολογικά θα ωθούσε τις τιμές των ακινήτων προς τα άνω.
   Η συμφωνία προαίρεσης απαγόρευε στον Δήμο να πωλήσει το ακίνητο σε άλλον αγοραστή, με αποτέλεσμα να δεσμεύεται κεφάλαιο για το οποίο ο Δήμος θα μπορούσε να έχει βρει εναλλακτικές χρήσεις ή να εισπράττει τόκους. Εντούτοις, ο Δήμος δεν θα εισέπραττε κανένα ποσό ή καμία αποζημίωση σε περίπτωση που η Asker Brygge αποφάσιζε να μην αγοράσει το ακίνητο.
   Επιπλέον, η επέκταση της συμφωνίας το 2004 παρέτεινε το δικαίωμα προαίρεσης επί πέντε επιπλέον έτη χωρίς αμοιβή. Η επέκταση αυτή έδωσε στην Asker Brygge τη δυνατότητα να διαπραγματευθεί με τον Δήμο τον αναχαρακτηρισμό του ακινήτου για σκοπούς που θα αύξαναν την αγοραία αξία του.
   Βάσει τη συμφωνίας προαίρεσης, συμφωνήθηκαν και ορισμένα στοιχεία πιθανής μελλοντικής σύμβασης πώλησης. Συγκεκριμένα, όσον αφορά τον αναχαρακτηρισμό της περιοχής, η Asker Brygge δεν είχε υποχρέωση να ολοκληρώσει τις προπαρασκευαστικές εργασίες οι οποίες θα οδηγούσαν στη διαδικασία αναχαρακτηρισμού. Εάν δεν πληρούνταν αυτός ο όρος, ο Δήμος του Asker θα κατήγγελλε τη σύμβαση.
   Οι νορβηγικές αρχές ισχυρίστηκαν ότι δεν είναι δυνατόν να θεωρηθεί ότι το δικαίωμα προαίρεσης παραχωρήθηκε χωρίς αμοιβή, εφόσον η Asker Brygge ανέλαβε από την πλευρά της υποχρεώσεις που συνδέονται με τον σχεδιασμό και την έρευνα. Ακόμη και αν η δημοτική αρχή θεωρούσε δύσκολη την αξιοποίηση του ακινήτου και δεν επιθυμούσε να πραγματοποιήσει την απαραίτητη έρευνα για να εντοπίσει τους κινδύνους που συνδέονταν με την προβληματική κατάσταση του εδάφους και τη ρύπανση, η συμφωνία προαίρεσης παρείχε στην Asker Brygge τη δυνατότητα να εργασθεί εκεί επί σειρά ετών πριν αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο, γεγονός που κατά την άποψη της Αρχής περιόριζε σημαντικά τον κίνδυνο. Επιπλέον, σε περίπτωση αναχαρακτηρισμού του ακινήτου, αυτό θα αύξανε την αξία του. Ως εκ τούτου, η συμφωνία προαίρεσης δεν περιείχε κανένα πραγματικό κίνδυνο για την Asker Brygge. Τα ποσά που δαπανήθηκαν για έρευνα θα ωφελούσαν τον αγοραστή και, εάν η έρευνα αποκάλυπτε ότι το ακίνητο ήταν ακατάλληλο για οικοδόμηση, οι εργασίες της έρευνας θα διακόπτονταν και το κόστος θα περιοριζόταν στο ελάχιστο, χωρίς καμία υποχρέωση αγοράς του ακινήτου.
   Η Asker Brygge ισχυρίστηκε ότι η υποχρέωση χρηματοδότησης της ερευνητικής εργασίας, η οποία λέγεται ότι ανέρχεται περίπου σε 4 ή 5 εκατ. ΝΟΚ, πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την αξιολόγηση της αμοιβής για το δικαίωμα προαίρεσης. Προβάλλεται το επιχείρημα ότι η μεθοδολογία αυτή δεν είναι ασυνήθης ως βάση καθορισμού της τιμής για ένα δικαίωμα προαίρεσης όσον αφορά αναξιοποίητη γη όπως στην προκειμένη περίπτωση. Η Αρχή επισημαίνει ότι η Asker Brygge δεν υπέβαλε κανένα στοιχείο που να τεκμηριώνει τους ανωτέρω ισχυρισμούς. Οι νορβηγικές αρχές δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσουν ούτε τα ποσά που δαπανήθηκαν για έρευνα ούτε ότι η μέθοδος αυτή αποτελεί συνήθη μέθοδο καθορισμού της αξίας αναξιοποίητων ακινήτων.
   Κατά την άποψη της Αρχής, το δικαίωμα προαίρεσης καθαυτό, ανεξάρτητα αν ασκήθηκε ή όχι, είχε μια αξία το 2001, έτος σύναψης της συμφωνίας. Από τα έγγραφα και τις επεξηγήσεις που έχει λάβει μέχρι σήμερα η Αρχή, δεν προκύπτει από κανένα στοιχείο ότι ο αγοραστής κατέβαλε αμοιβή για το δικαίωμα προαίρεσης καθαυτό, που θα είχε αποδεχθεί ιδιώτης επενδυτής.
   Η συμφωνία προαίρεσης παρέχει στην Asker Brygge τη δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών έρευνας στο ακίνητο με στόχο να κριθεί κατάλληλο για άλλες χρήσεις με αντάλλαγμα το δικαίωμα προαίρεσης αγοράς του ακινήτου στην αγοραία αξία. Δεν υπήρξε, ωστόσο, καμία εγγύηση για την πραγματοποίηση της απαιτούμενης έρευνας στο ακίνητο. Δεν επιβλήθηκε καμία άνευ όρων υποχρέωση διενέργειας έρευνας συγκεκριμένου τύπου, εφόσον ο αγοραστής θα μπορούσε να μη συνάψει συμφωνία πώλησης, π.χ. εάν από τις πρώτες έρευνες διαπιστωνόταν ότι το επενδυτικό σχέδιο δεν ήταν επικερδές ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο. Έτσι, οι κίνδυνοι για τον αγοραστή βάσει της συμφωνίας προαίρεσης ήταν ελάχιστοι, ενώ ο Δήμος δεν θα αποκόμιζε κανένα κέρδος εάν η έρευνα έδειχνε ότι το ακίνητο ήταν αξιοποιήσιμο. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής θα μπορούσε να περιμένει την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα και να επιλέξει να αγοράσει το ακίνητο σε καθορισμένο τίμημα κατά τη χρονική στιγμή που θα έκρινε πιο επικερδή για τον ίδιο. Επιπλέον, βάσει των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η Αρχή, η απαίτηση να διενεργήσει η Asker Brygge έρευνες εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος για να διατηρήσει το δικαίωμα προαίρεσης δεν μπορεί να θεωρηθεί νομότυπη πληρωμή για το δικαίωμα αγοράς του γεωτεμαχίου σύμφωνα με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς.
   Η συμφωνία προαίρεσης περιλάμβανε και άλλα στοιχεία που θα μπορούσαν, όπως φαίνεται, να αυξήσουν την αξία του δικαιώματος προαίρεσης. Το πρώτο στοιχείο αφορά τον μηχανισμό διακανονισμού της τιμής. Η Asker Brygge είχε δικαίωμα να ζητήσει αναδιαπραγμάτευση της τιμής, εάν οι τιμές των ακινήτων στο Asker παρουσίαζαν σημαντική μείωση πριν κάνει χρήση του δικαιώματος προαίρεσης. Όπως προαναφέρθηκε, η συμφωνία δεν περιείχε κανένα αντίστοιχο δικαίωμα αναδιαπραγμάτευσης από την πλευρά του Δήμου σε περίπτωση σημαντικής αύξησης των τιμών των ακινήτων. Κατά την άποψη των νορβηγικών αρχών, το πλαίσιο βάσει του οποίου παραχωρήθηκε στην Asker Brygge το δικαίωμα να αναδιαπραγματευθεί τη συμφωνία ήταν ότι ο Δήμος του Asker θεωρούσε ότι ήταν δύσκολη η αξιοποίηση του ακινήτου, μεταξύ άλλων λόγω της μικρής απόστασης από τον αυτοκινητόδρομο (Ε18), και ότι η συναλλαγή θα ενείχε ουσιαστικό οικονομικό κίνδυνο. Η Αρχή διαπιστώνει, εντούτοις, ότι ένας επενδυτής σε οικονομία αγοράς δεν θα συνήπτε συμφωνία χωρίς αμοιβαίο δικαίωμα αναπροσαρμογής της τιμής, σε περίπτωση σημαντικής αύξησης ή μείωσης των τιμών των ακινήτων. Από αυτή την άποψη, το δικαίωμα του Δήμου να αναπροσαρμόσει την τιμή σε συνάρτηση με τον δείκτη τιμών καταναλωτή δεν κρίνεται επαρκές ώστε να αντισταθμίσει την απουσία αντίστοιχου δικαιώματος αναδιαπραγμάτευσης.
   Κατά την άποψη της Αρχής, ο δείκτης τιμών καταναλωτή δεν είναι ο σωστός δείκτης που μπορεί να χρησιμοποιείται για αναπροσαρμογή λόγω μεταβολής των τιμών των ακινήτων. Ο δείκτης τιμών καταναλωτή είναι ένα μέτρο που εκτιμά τη μεταβολή της μέσης τιμής των αγαθών και υπηρεσιών καταναλωτή που αγοράζουν τα νοικοκυριά και δεν αντανακλά τις εξελίξεις των τιμών στην αγορά των ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων εξελίσσονται με διαφορετικό τρόπο σε σχέση με τις άλλες τιμές, και οι τιμές των ακινήτων, όπως το υπό εξέταση, δεν λαμβάνονται συνήθως υπόψη κατά τον καθορισμό του δείκτη τιμών καταναλωτή.
   Επιπλέον, η συμφωνία προαίρεσης περιέχει τη συμφωνία του Δήμου του Asker για αναστολή της πληρωμής του 70% της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2011 το αργότερο (6) χωρίς την επιβολή τόκων. Κατά την άποψη των νορβηγικών αρχών, η αναστολή της αποπληρωμής άτοκα έγινε αποδεκτή διότι κρίθηκε ότι ήταν δύσκολη η αξιοποίηση του ακινήτου. Η Αρχή διαπιστώνει ότι ένας ιδιώτης επενδυτής δεν θα δεχόταν αναστολή της πληρωμής για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς να απαιτήσει την καταβολή τόκων. Επιπλέον, διαπιστώνει ότι ένας ιδιώτης δεν θα μεταβίβαζε την πλήρη κυριότητα του ακινήτου πριν εισπράξει το συνολικό τίμημα. Ο Δήμος του Asker συμφωνεί ότι ένας ιδιώτης επενδυτής θα απαιτούσε αμοιβή για την αναστολή της πληρωμής. Αν και ο Δήμος του Asker προέβαλε το επιχείρημα ότι, τυχόν ενίσχυση στο πλαίσιο αυτό θα ήταν χαμηλότερη από το όριο για τις ενισχύσεις ήσσονος σημασίας, δεν προσκόμισε κανένα στοιχείο που να αποδεικνύει τον ισχυρισμό.
   Για τους ανωτέρω λόγους, η Αρχή κρίνει ότι ένας ιδιώτης επιχειρηματίας δεν θα συνήπτε μια τόσο μακροχρόνια συμφωνία προαίρεσης με όρους παρόμοιους με εκείνους του Δήμου του Asker, χωρίς να ζητήσει αμοιβή για το δικαίωμα προαίρεσης και για τους καθαυτό ευνοϊκούς όρους. Με το να απαιτήσει απλώς μια αμοιβή που να αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου το 2001, ο Δήμος του Asker διέτρεχε τον κίνδυνο να χορηγήσει κρατική ενίσχυση αργότερα, ιδίως σε περίπτωση αύξησης των τιμών των ακινήτων.
   Κατά συνέπεια, η Αρχή κρίνει ότι η συμφωνία προαίρεσης δεν συνήφθη με τους όρους της αγοράς και, ως εκ τούτου, δεν μπορεί να αποκλειστεί η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης.
   Πρέπει συνεπώς να εξεταστεί αν το ακίνητο πωλήθηκε σε τιμή κατώτερη από την αγοραία αξία.
   1.1.3   Η αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας πώλησης
   
   Το 2005, η Asker Brygge έκανε χρήση της δυνατότητας προαίρεσης. Μολονότι οι όροι της πώλησης είχαν καθοριστεί στη συμφωνία προαίρεσης του 2001, η σύμβαση πώλησης δεν συνήφθη πριν από τις 21 Μαρτίου 2007. Οι νορβηγικές αρχές εξήγησαν ότι η τιμή πώλησης δεν υπήρξε αντικείμενο διαπραγμάτευσης το 2007, αλλά είχε συμφωνηθεί το 2001.
   Η αξία του ακινήτου το 2001 δεν έχει καθοριστική σημασία για την εκτίμηση της χορήγησης κρατικής ενίσχυσης κατά την τρέχουσα συναλλαγή, εφόσον η πώληση δεν πραγματοποιήθηκε το 2001 αλλά το 2007. Ενώ η συμφωνία προαίρεσης του 2001 παρείχε στην Asker Brygge δικαίωμα να αγοράσει το ακίνητο κατά την προσεχή δεκαετία, το ακίνητο παρέμεινε στην κυριότητα του Δήμου για όσο διάστημα η Asker Brygge δεν έκανε χρήση του δικαιώματος προαίρεσης. Έτσι, η συναφής χρονική στιγμή για την εκτίμηση της Αρχής σχετικά με την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης, είναι ο χρόνος πώλησης και μεταβίβασης του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, το 2007.
   Στη συνέχεια, η Αρχή θα συγκρίνει την τιμή των 8 727 462 ΝΟΚ που κατέβαλε η Asker Brygge κατά τον χρόνο πώλησης το 2007 με την αγοραία αξία του ακινήτου.
   Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για τις κρατικές ενισχύσεις σε σχέση με πωλήσεις ακινήτων, η πώληση ακινήτων και κτιρίων μετά από άνευ όρων διαγωνισμό, ανάλογο με δημοπρασία, με ανοικτή διαδικασία, τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, πραγματοποιείται εξ ορισμού στην αγοραία τιμή και, κατά συνέπεια, δεν περιέχει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Διαφορετικά, για να αποκλειστεί η ύπαρξη ενίσχυσης κατά την πώληση ακινήτου χωρίς διαδικασία υποβολής προσφορών άνευ όρων, πρέπει να πραγματοποιηθεί ανεξάρτητη αποτίμηση της αξίας από τουλάχιστον έναν ανεξάρτητο εκτιμητή στοιχείων ενεργητικού πριν από τις διαπραγματεύσεις για την πώληση, έτσι ώστε να καθοριστεί η αγοραία αξία βάσει γενικά αποδεκτών δεικτών της αγοράς και προδιαγραφών εκτίμησης. Ο εκτιμητής πρέπει να ασκεί τα καθήκοντά του με ανεξαρτησία, δηλ. οι δημόσιες αρχές δεν έχουν το δικαίωμα να εκδίδουν εντολές όσον αφορά το αποτέλεσμα της εκτίμησης. Στην προκειμένη περίπτωση, ο Δήμος του Asker δεν μερίμνησε για τη διενέργεια διαγωνισμού άνευ όρων ούτε έλαβε ανεξάρτητη εκτίμηση εμπειρογνώμονα πριν συνάψει τη συμφωνία. Συνεπώς, δεν μπορεί να αποκλειστεί αυτομάτως η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης.
   Στην κοινοποίηση, οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν 3 εκτιμήσεις της αξίας του εν λόγω ακινήτου. Καμία από τις εκτιμήσεις της αξίας δεν πραγματοποιήθηκε πριν από τη σύναψη της συμφωνίας προαίρεσης το 2001, αλλά προσδιόρισαν την αξία του ακινήτου εκ των υστέρων.
   Η πρώτη έκθεση, με ημερομηνία 30 Ιουνίου 2006, εκπονήθηκε από τις εταιρείες μελετών ακινήτων Verditakst AS, Takst Senteret και Agdestein (7). Σύμφωνα με την εν λόγω έκθεση, η κατ’ εκτίμηση αξία του γηπέδου το 2001, έτος σύναψης της συμφωνίας προαίρεσης, ανερχόταν σε 9,6 εκατ. ΝΟΚ, με πιθανή διακύμανση +/-15 %. Εντούτοις, φαίνεται ότι πρόκειται για κατεξοχήν κατά προσέγγιση εκτίμηση. Οι εκτιμητές απλώς εξέτασαν την αξία του ακινήτου βάσει της επιτρεπόμενης χρήσης (κυρίως για χρήση μαρίνας), σύμφωνα με το ισχύον ρυθμιστικό πλαίσιο κατά τον χρόνο της εκτίμησης (που ήταν το ίδιο όπως και το 2001), και την αξία με την εναλλακτική συνδυασμένη χρήση μαρίνας, κατοικιών και βιομηχανικής εκμετάλλευσης, και εκτίμησαν ότι η αξία του ακινήτου ήταν η μέση τιμή αυτών των δύο εναλλακτικών επιλογών (8). Όμως, όπως εξηγήθηκε ανωτέρω, το σημαντικό στοιχείο για την εκτίμηση της κρατικής ενίσχυσης είναι η αξία του ακινήτου το 2007, έτος κατά το οποίο πραγματοποιήθηκε η πώληση και μεταβίβασή του στον νέο ιδιοκτήτη.
   Οι νορβηγικές αρχές μαζί με την κοινοποίηση συνυπέβαλαν δύο συμπληρωματικές εκτιμήσεις της αξίας, τις οποίες πραγματοποίησε η TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik για λογαριασμό του Δήμου. Στην πρώτη έκθεση της 18ης Ιανουαρίου 2008 (9), η αγοραία αξία του ακινήτου το 2007 εκτιμήθηκε σε 26 εκατ. ΝΟΚ. Εφόσον η σύμβαση μεταξύ του Δήμου και της Asker Brygge συνήφθη το 2001, έγινε αναγωγή αυτής της τιμής στην παρούσα αξία του 2001. Η παρούσα αξία των 26 εκατ. ΝΟΚ το 2007 με τη εφαρμογή επιτοκίου 5,5 % επί 7,5 έτη αντιστοιχούσε σε 17 εκατ. ΝΟΚ το 2001.
   Στη δεύτερη έκθεση της 16ης Ιουνίου 2008 (10), η TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik εκτίμησε την αγοραία αξία του ακινήτου το 2007 σε 12 εκατ. ΝΟΚ. Η παρούσα αξία των 12 εκατ. ΝΟΚ το 2007 με την εφαρμογή του ίδιου συντελεστή αναγωγής με αυτόν της προηγούμενης έκθεσης (δηλ. 5,5 % επί 7,5 έτη) αντιστοιχεί σε ποσό 8 εκατ. ΝΟΚ το 2001. Έτσι, η διαφορά ανάμεσα στις δύο εκθέσεις ανέρχεται σε 9 εκατ. ΝΟΚ για την αξία του ακινήτου το 2001 και σε 14 εκατ. για την αξία του ακινήτου το 2007.
   Οι νορβηγικές αρχές εξήγησαν ότι η διαφορά αυτή οφείλεται κυρίως στην εκτιμώμενη μείωση της αξίας λόγω πρόσθετης υποχρέωσης της Asker Brygge όσον αφορά τη χρησιμοποίηση μέρους του ακινήτου από τη Slependen Båtforening AS (11). Η συμφωνία προαίρεσης του 2001 περιλαμβάνει ρήτρα που αναφέρει ότι ένα τμήμα του ακινήτου μισθώνεται στη Slependen Båtforening ως μαρίνα μικρών σκαφών και η Asker Brygge θα έπρεπε να την αποζημιώσει για το δικαίωμα χρήσης της μαρίνας μικρών σκαφών/ αποζημίωση έναντι του Δήμου του Asker, εάν η αξιοποίηση του ακινήτου άρχιζε πριν από τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης. Το μισθωτήριο έληξε τον Ιούνιο του 2009. Επιπλέον, στη ρήτρα 3 της συμφωνίας προαίρεσης αναφέρεται ότι η Asker Brygge μαζί με τον Δήμο του Asker πέτυχαν ικανοποιητική λύση όσον αφορά τις ανάγκες της Slependen Båtforening εντός του πεδίου δραστηριότητας κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας.
   Όταν συνήφθη η συμφωνία προαίρεσης το 2001, η Slependen Båtforening κατέβαλε στον Δήμο του Asker ετήσιο μίσθωμα 19 500 ΝΟΚ (12). Αν και ήταν δύσκολο να αναφερθεί η ακριβής οικονομική επίπτωση της υποχρέωσης για την Asker Brygge όταν συνήφθη η συμφωνία προαίρεσης, η Asker Brygge και η Slependen Båtforening υπέγραψαν συμφωνία την 1η Ιουνίου 2006, σύμφωνα με την οποία η τελευταία έπρεπε να καταβάλει ποσό ύψους 850 000 ΝΟΚ (βλ. ρήτρα 2.4 της συμφωνίας) (13). Σύμφωνα με τις εξηγήσεις που έδωσαν οι νορβηγικές αρχές, η αποτίμηση της αξίας του Ιανουαρίου 2008 βασίστηκε σε λανθασμένη ερμηνεία της συμφωνίας μεταξύ Asker Brygge και Slependen Båtforening, διότι δεν ελάμβανε υπόψη το δικαίωμα της τελευταίας να καταβάλει μόνο 850 000 ΝΟΚ για το εν λόγω ακίνητο. Οι εκτιμητές ερμήνευσαν τη ρήτρα της συμφωνίας προαίρεσης με τρόπο που επέτρεπε στη Slependen Båtforening να μισθώσει ή να αγοράσει τις θέσεις ελλιμενισμού σκαφών στην αγοραία τιμή μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης. Εντούτοις, οι νορβηγικές αρχές εκτιμούν ότι το ποσό των 850 000 ΝΟΚ, το οποίο αντιπροσωπεύει την τήρηση της υποχρέωσης έναντι της Slependen Båtforening, έπρεπε να ληφθεί υπόψη κατά την αποτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου για το 2001 και το 2007. Έτσι, ο Δήμος του Asker έδωσε οδηγία στην TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik να χρησιμοποιήσει το ποσό των 850.000 ΝΟΚ ως βάση για την εκτίμηση της αξίας των 65 θέσεων ελλιμενισμού σκαφών της Slependen Båtforenings στην εκτίμησή της της 16ης Ιουνίου 2008. Η Αρχή θεωρεί ότι το ποσό αυτό είναι ορθό για την αποτίμηση της αξίας του ακινήτου το 2007, διότι το στοιχείο αυτό ήταν γνωστό την εποχή εκείνη.
   Επιπλέον, η εκτίμηση του Ιουνίου 2008 έλαβε υπόψη τους κινδύνους σε σχέση με τη ρύπανση του εδάφους, όπως επισήμανε η δημοτική αρχή (14). Τέλος, η εκτίμηση του Ιουνίου 2008 δεν περιελάμβανε πλέον το στοιχείο της αποθήκευσης πλοίων κάτω από τον αυτοκινητόδρομο (Ε18), όπως επισήμανε η δημοτική αρχή (15).
   Η Asker Brygge αμφισβήτησε την εγκυρότητα των εκτιμήσεων. Βασικός της στόχος είναι να περιλαμβάνουν οι εκτιμήσεις τη δυνατότητα βυθοκόρησης της ακτής για τη δημιουργία περισσότερων θέσεων σκαφών και για τη δημιουργία χώρων αποθήκευσης σκαφών στην ξηρά. Σύμφωνα με την Asker Brygge, το 2001 δεν προβλεπόταν καμία αξιοποίηση του ακινήτου, και η δημόσια αρχή οδοποιίας είχε απαγορεύσει την περαιτέρω βυθοκόρηση στην περιοχή (16).
   Η Αρχή τονίζει ότι η Asker Brygge δεν προσκόμισε κανένα στοιχείο που να αποδεικνύει ότι τα πραγματικά στοιχεία για την εκτίμηση του Ιουνίου του 2008 είναι λανθασμένα. Επιπλέον, η Αρχή επισημαίνει ότι ο Δήμος δεν αμφισβήτησε την εγκυρότητα της εκτίμησης του Ιουνίου 2008, την οποία φαίνεται να θεωρεί μάλλον ακριβή. (17) Αντίθετα, στις παρατηρήσεις που υπέβαλε στην Αρχή, ο Δήμος παραθέτει την εκτίμηση όσον αφορά το στοιχείο της βυθοκόρησης (σε σχέση με την εκτίμηση της ρύπανσης του εδάφους) και δεν διατυπώνει κανένα σχόλιο για την πλήρη απαγόρευση της βυθοκόρησης. Έτσι, η Αρχή θεωρεί ότι δεν υποβλήθηκαν δικαιολογητικά στοιχεία που να δικαιολογούν την αμφισβήτηση των πραγματικών στοιχείων για την αξιολόγηση του Ιουνίου 2008.
   Οι δύο εκθέσεις της TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik καθόρισαν την τιμή του ακινήτου το 2007. Η πρώτη έκθεση, που εκπονήθηκε τον Ιανουάριο του 2008, αποτίμησε την αξία του ακινήτου σε 26 εκατ. ΝΟΚ, πολύ υψηλότερα από την τιμή των 8,7 εκατ. ΝΟΚ που κατέβαλε η Asker Brygge AS. Η τελευταία (και χαμηλότερη) εκτίμηση της αξίας, της δεύτερης έκθεσης, με ημερομηνία 16 Ιουνίου 2008 (18), αποτίμησε την αγοραία αξία του γεωτεμαχίου το 2007 σε 12 εκατ. ΝΟΚ, δηλ. 3 272 538 ΝΟΚ πάνω από το καταβληθέν τίμημα. Σε αντίθεση με την πρώτη έκθεση, σύμφωνα με τα στοιχεία που υπέβαλε ο Δήμος του Asker, η δεύτερη έκθεση λαμβάνει υπόψη ακριβέστερα στοιχεία που ήταν γνωστά το 2007, όταν ολοκληρώθηκε η πώληση.
   Η Asker Brygge ισχυρίστηκε ότι όσον αφορά την τιμή του 2007, η Αρχή θα λάβει υπόψη και θα αφαιρέσει την προστιθέμενη αξία που ήταν αποτέλεσμα των εργασιών που πραγματοποίησε η Asker Brygge από το 2001 έως το 2007. Οι εργασίες αφορούσαν έρευνα της Asker Brygge στο ακίνητο (19).
   Η Αρχή θεωρεί ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος να αφαιρεθεί από την αξία το κόστος των εργασιών που πραγματοποίησε η Asker Brygge κατά την περίοδο 2001-2007. Στο πλαίσιο αυτό, η Αρχή επισημαίνει ότι οι αποτιμήσεις της αξίας του 2008 βασίζονται στο ρυθμιστικό καθεστώς του ακινήτου που ίσχυε το 2001 και το 2007. Οι ρυθμίσεις παρέμειναν αμετάβλητες από το 1998, σύμφωνα με την αποτίμηση της αξίας του Ιουνίου του 2008 (20). Αναμενόταν ότι το ακίνητο θα εχρησιμοποιείτο ως μαρίνα και χώρος αποθήκευσης σκαφών το 2001 και το 2007 (21). Η Αρχή θεωρεί ότι η εκτίμηση αυτή δεν επηρεάστηκε από την έρευνα που πραγματοποίησε η Asker Brygge. Επιπλέον, η εκτίμηση του Ιουνίου του 2008 αναφέρει τον κίνδυνο ρύπανσης του εδάφους, αλλά προσθέτει ότι οι εκτιμητές δεν πραγματοποίησαν διεξοδικότερη έρευνα γι’ αυτό το θέμα (22). Επομένως, προκύπτει ότι κατά τον καθορισμό της αξίας του ακινήτου δικαίως οι εκτιμητές δεν έλαβαν υπόψη την έρευνα της Asker Brygge.
   Όπως προαναφέρθηκε, η εκτίμηση του Ιουνίου 2008 βασίστηκε στη χρήση της περιοχής ως μαρίνας, σύμφωνα με τις υφιστάμενες ρυθμίσεις. Φαίνεται, εντούτοις, ότι ήδη από το 2001, η Asker Brygge διέκρινε τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου. Η δυνατότητα αυτή φυσιολογικά συνιστά προστιθέμενη αξία. Έτσι, ο Δήμος επισήμανε στην επιστολή του προς τους εκτιμητές, της 11ης Απριλίου 2008, ότι οι εκτιμητές όφειλαν να εξετάσουν αν έπρεπε να ληφθεί υπόψη το ενδεχόμενο μεταβολής των ρυθμίσεων (προφανώς για πιο επικερδή χρήση). Οι εκτιμητές αρνήθηκαν, ωστόσο, να λάβουν υπόψη τη δυνατότητα τροποποίησης των ρυθμίσεων, διότι το θεώρησαν τυχοδιωκτικό. Προσέθεσαν δε ότι η εκτίμηση θα ήταν τελείως διαφορετική (εννοώντας σημαντικά υψηλότερη), εάν βασιζόταν στην αξιοποίηση του ακινήτου για στεγαστική και βιομηχανική χρήση (23).
   Η Αρχή διατηρεί ορισμένες αμφιβολίες αν ένας ιδιώτης επενδυτής θα λάμβανε υπόψη την πιθανότητα μεταβολής της ρύθμισης, ώστε να διατεθεί το ακίνητο για άλλη και επικερδέστερη χρήση στο μέλλον και αν οι δυνατότητες αυτές θα είχαν ως αποτέλεσμα την αύξηση της αγοραίας αξίας του, (σημαντικά) υψηλότερης σε σχέση με την εκτίμηση του Ιουνίου του 2008. Η Αρχή έλαβε, ωστόσο, υπόψη τις ειδικές αβεβαιότητες που συνδέονται με τη μελλοντική χρήση του εν λόγω ακινήτου, μεταξύ άλλων, το πρόβλημα της ρύπανσης και των ρυθμιστικών απαιτήσεων που συνδέονται με τον παρακείμενο αυτοκινητόδρομο. Έτσι, η εκτίμηση του Ιουνίου 2008, η οποία δεν έλαβε υπόψη καμία δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου για άλλη χρήση πέραν της υφιστάμενης, είναι μετριοπαθής, αλλά κατά την άποψη της Αρχής ακριβής, εάν ληφθούν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου.
   Για τους ανωτέρω λόγους, η Αρχή κρίνει ότι η πώληση του γεωτεμαχίου gbnr. 32/17 το 2007 στην τιμή των 8 727 462 ΝΟΚ πραγματοποιήθηκε σε τιμή κατώτερη από την αγοραία αξία του των 12 εκατ. ΝΟΚ, όπως αποτιμήθηκε από τον ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα τον Ιούνιο του 2008 και υποβλήθηκε από τις νορβηγικές αρχές.
   1.1.4   Συμπέρασμα ως προς την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς
   
   Για τους ανωτέρω λόγους, η Αρχή κρίνει ότι η τιμή που ορίστηκε στη συμφωνία προαίρεσης δεν αντιστοιχούσε στην αγοραία αξία για παρόμοια συμφωνία, η οποία έπρεπε να αντανακλά την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας σε συνδυασμό με την αξία της δυνατότητας προαίρεσης και με τις ειδικές ρυθμίσεις που παραχωρήθηκαν στον αγοραστή. Επιπλέον, η Αρχή διαπιστώνει ότι η πραγματική τιμή που συμφωνήθηκε στη συμφωνία πώλησης δεν αντιστοιχούσε στην αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας πώλησης. Ως εκ τούτου, η Αρχή κρίνει ότι η πώληση του εξεταζόμενου γεωτεμαχίου gbnr. 32/17 στην Asker Brygge AS στην τιμή των 8 727 462 ΝΟΚ δεν πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς.
   1.2   Ύπαρξη κρατικών πόρων
   
   Για να χαρακτηριστεί κρατική ενίσχυση, το μέτρο πρέπει να έχει ληφθεί από το κράτος ή με κρατικούς πόρους. Η έννοια του κράτους δεν αναφέρεται μόνο στην κεντρική κυβέρνηση, αλλά περικλείει όλα τα επίπεδα της δημόσιας διοίκησης (περιλαμβανομένων των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης), καθώς και τις δημόσιες επιχειρήσεις.
   Εφόσον ο Δήμος πώλησε το ακίνητο σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία αξία του, υπήρξαν διαφυγόντα έσοδα. Η Asker Brygge έπρεπε να έχει καταβάλει υψηλότερο τίμημα για το ακίνητο και, κατά συνέπεια, υπήρξε μεταφορά πόρων από τον Δήμο.
   Για τους ανωτέρω λόγους, η Αρχή θεωρεί ότι, εφόσον η πώληση δεν πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με τους όρους της αγοράς, εμπλέκονται κρατικοί πόροι κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ.
   1.3   Μέτρα που ευνοούν ορισμένες επιχειρήσεις ή την παραγωγή ορισμένων αγαθών
   
   Πρώτον, το μέτρο πρέπει να παρέχει στην Asker Brygge πλεονεκτήματα που απαλλάσσουν την επιχείρηση από επιβαρύνσεις οι οποίες θα βάρυναν φυσιολογικά τον προϋπολογισμό της. Εφόσον η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με ευνοϊκούς όρους, από την άποψη ότι η Asker Brygge θα έπρεπε να καταβάλει υψηλότερο τίμημα για το ακίνητο αν η πώληση πραγματοποιείτο σύμφωνα με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, και θα έπρεπε να καταβάλει τόκους για το δάνειο, εάν δανειζόταν το ίδιο ποσό από μια τράπεζα, η εταιρεία αποκόμισε πλεονέκτημα κατά την έννοια των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις.
   Στην επιστολή της 11ης Μαΐου 2009 (24), η δημοτική αρχή εξήγησε τον τρόπο με τον οποίο υπολόγισε το επίπεδο πιθανής ενίσχυσης, που κατά την εκτίμησή της ανερχόταν σε 5,3 εκατ. ΝΟΚ, στο σημείο 5 της κοινοποίησης στην Αρχή (25). Η εκτίμηση βασίζεται στη διαφορά ανάμεσα στην αποτίμηση της αξίας του Ιουνίου 2008 (26) (η οποία καθόριζε την αξία του ακινήτου το 2007, όταν συνήφθη η σύμβαση πώλησης) και την τιμή πώλησης, η οποία ανέρχεται περίπου σε 3,3 εκατ. ΝΟΚ. Επιπλέον, ο Δήμος πρόσθεσε το οικονομικό πλεονέκτημα της αναστολής πληρωμής του υπολοίπου 70 % της τιμής πώλησης. Ο Δήμος βάσισε τον υπολογισμό του σε επιτόκιο 7 % για διάστημα 4 ετών και 9 μηνών σε σχέση με ποσό 6 εκατ. ΝΟΚ και διαπίστωσε ότι το μέγιστο πλεονέκτημα από το δάνειο με ευνοϊκούς όρους ανέρχεται σε 2 εκατ. ΝΟΚ.
   Δεύτερον, το μέτρο πρέπει να είναι επιλεκτικό από την άποψη ότι ευνοεί «ορισμένες επιχειρήσεις ή κλάδους παραγωγής». Υπάρχει ένας μόνος δυνάμει δικαιούχος του υπό εξέταση μέτρου, δηλ. η Asker Brygge. Επομένως, το μέτρο είναι επιλεκτικό.
   1.4   Νόθευση του ανταγωνισμού και επίπτωση στις συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών
   
   Η ενίσχυση πρέπει να νοθεύει τον ανταγωνισμό και να επηρεάζει τις συναλλαγές μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών της συμφωνίας ΕΟΧ.
   Ένα μέτρο στήριξης εκ μέρους του κράτους θα ενίσχυε τη θέση της Asker Brygge έναντι άλλων ανταγωνιστικών επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στους ίδιους τομείς των ακινήτων και της αξιοποίησης περιουσιακών στοιχείων. Κάθε χορήγηση ενίσχυσης ενισχύει τη θέση του δικαιούχου έναντι των ανταγωνιστών του και, κατά συνέπεια, νοθεύει τον ανταγωνισμό κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ. Εφόσον η επιχείρηση δραστηριοποιείται σε τομείς που υπόκεινται στις συναλλαγές εντός του ΕΟΧ, πληρούνται οι διατάξεις του άρθρου 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ για να χαρακτηριστεί ένα μέτρο κρατική ενίσχυση. Η δραστηριότητα αξιοποίησης ακινήτων είναι καταρχήν και στην πράξη ανοικτή στις συναλλαγές στο εσωτερικό του ΕΟΧ. Έτσι, η Αρχή κρίνει ότι η ενίσχυση απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό και επηρεάζει τις συναλλαγές, κατά παράβαση των διατάξεων του άρθρου 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ.
   1.5   Συμπέρασμα
   
   Για τους ανωτέρω λόγους, η Αρχή διαπιστώνει ότι η συναλλαγή που αφορά την πώληση του γεωτεμαχίου gbnr 32/17 στην Asker Brygge, όπως ορίστηκε στη συμφωνία προαίρεσης που υπεγράφη το 2001 και στις μεταγενέστερες συμφωνίες, συνεπάγεται τη χορήγηση κρατικής ενίσχυσης.
   2.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ
   Οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν κοινοποίηση της πώλησης στις 13 Φεβρουαρίου 2009 (αριθ. αναφοράς 508884). Εντούτοις, οι νορβηγικές αρχές υπέγραψαν τη συμφωνία προαίρεσης η οποία καθόρισε τους όρους της αγοράς του ακινήτου το 2001 και έθεσαν σε ισχύ την πώληση στις 21 Μαρτίου 2007, όταν συνήφθη η σύμβαση πώλησης. Έτσι, η πώληση τέθηκε σε ισχύ πριν εκδώσει η Αρχή τελική απόφαση ως προς την εγκυρότητά της. Συνεπώς, η Αρχή κρίνει ότι οι νορβηγικές αρχές δεν τήρησαν τις υποχρεώσεις τους σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3, μέρος Ι του πρωτοκόλλου 3.
   3.   ΤΟ ΣΥΜΒΙΒΑΣΙΜΟ ΤΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   Τα μέτρα στήριξης που προβλέπονται από το άρθρο 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ είναι κατά κανόνα ασυμβίβαστα με τη λειτουργία της, εκτός εάν εμπίπτουν σε εξαίρεση βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 2 ή 3 της Συμφωνίας ΕΟΧ.
   Η εξαίρεση του άρθρου 61 παράγραφος 2 δεν εφαρμόζεται στην υπό εξέταση ενίσχυση, η οποία δεν αποσκοπεί στην επίτευξη κανενός από τους στόχους που απαριθμούνται στην εν λόγω διάταξη. Ούτε το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο α) ή β) της Συμφωνίας ΕΟΧ εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση. Επιπλέον, η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο δεν μπορεί να επωφεληθεί από καμία περιφερειακή ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της Συμφωνίας ΕΟΧ.
   Συνεπώς, η Αρχή κρίνει ότι η υπό εξέταση συναλλαγή δεν μπορεί να δικαιολογηθεί βάσει των διατάξεων της Συμφωνίας ΕΟΧ για τις κρατικές ενισχύσεις.
   4.   ΑΝΑΚΤΗΣΗ
   Σύμφωνα με το άρθρο 14, μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, σε περιπτώσεις παράνομης ενίσχυσης, εάν αυτή κριθεί ασυμβίβαστη, η Αρχή διατάσσει, κατά κανόνα, το εκάστοτε κράτος ΕΖΕΣ να ανακτήσει την ενίσχυση από τον δικαιούχο.
   Η Αρχή εκτιμά ότι κανένας γενικός κανόνας δεν αποκλείει την επιστροφή της ενίσχυσης στην παρούσα υπόθεση. Κατά πάγια νομολογία, η κατάργηση της παράνομης ενίσχυσης μέσω της ανάκτησης αποτελεί το λογικό επακόλουθο του συμπεράσματος ότι η ενίσχυση είναι παράνομη. Κατά συνέπεια, η ανάκτηση της παράνομα χορηγηθείσας κρατικής ενίσχυσης ώστε να αποκατασταθεί η προτέρα κατάσταση δεν μπορεί καταρχήν να θεωρηθεί δυσανάλογη προς τους στόχους της Συμφωνίας ΕΟΧ σε σχέση με την κρατική ενίσχυση. Με την επιστροφή της ενίσχυσης, ο δικαιούχος χάνει το πλεονέκτημα που απολάμβανε στην αγορά έναντι των ανταγωνιστών του και επανέρχεται η προτέρα κατάσταση (27). Από αυτή τη λειτουργία της επιστροφής της ενίσχυσης προκύπτει ότι, κατά κανόνα, πλην εξαιρετικών περιστάσεων, η Αρχή δεν υπερβαίνει τα όρια της αναγνωρισμένης από τη νομολογία του Δικαστηρίου διακριτικής εξουσίας της, εάν ζητήσει από το εκάστοτε κράτος ΕΖΕΣ να ανακτήσει τα ποσά που χορηγήθηκαν υπό μορφή παράνομων ενισχύσεων, διότι αυτό απλώς αποκαθιστά την προτέρα κατάσταση (28). Επιπλέον, λαμβανομένου υπόψη του επιτακτικού χαρακτήρα του ελέγχου των κρατικών ενισχύσεων που πραγματοποιεί η Αρχή βάσει του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, δεν δικαιολογείται καταρχήν η εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων που έλαβαν ενίσχυση ως προς τη νομιμότητα της ενισχύσεως, παρά μόνο εάν η ενίσχυση χορηγήθηκε με τήρηση της διαδικασίας που προβλέπουν οι διατάξεις του εν λόγω πρωτοκόλλου (29). Δεν υπάρχουν έκτακτες περιστάσεις στην παρούσα περίπτωση οι οποίες θα δικαιολογούσαν τις νόμιμες προσδοκίες από την πλευρά των δικαιούχων της ενίσχυσης.
   Τα ανακτώμενα ποσά της παρανόμως χορηγηθείσας κρατικής ενίσχυσης πρέπει να περιλαμβάνουν τόκους υπερημερίας, σύμφωνα με το άρθρο 14 παράγραφος 2, μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου και τα άρθρα 9 και 11 της απόφασης 195/04/COL της Αρχής, της 14ης Ιουλίου 2004.
   5.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
   Η Αρχή κρίνει ότι οι νορβηγικές αρχές χορήγησαν παράνομα την υπό εξέταση ενίσχυση, κατά παράβαση του άρθρου 1 παράγραφος 3, μέρος Ι του πρωτοκόλλου 3.
   Οι όροι της πώλησης του ακινήτου στο Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 στην Asker Brygge AS συνεπάγονται κρατική ενίσχυση η οποία, για τους λόγους που παρατίθενται ανωτέρω, δεν είναι συμβιβάσιμη με τη λειτουργία της Συμφωνίας ΕΟΧ και πρέπει να ανακτηθεί αρχής γενομένης από την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας πώλησης στις 21 Μαρτίου 2007.
   ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ
   Άρθρο 1
   Η πώληση του γεωτεμαχίου στο Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. από τον Δήμο του Asker στην Asker Brygge AS συνιστά κρατική ενίσχυση η οποία δεν είναι συμβιβάσιμη με τη λειτουργία της Συμφωνίας ΕΟΧ κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ.
   Άρθρο 2
   Οι νορβηγικές αρχές λαμβάνουν όλα τα αναγκαία μέτρα για να ανακτήσουν από την Asker Brygge AS την αναφερόμενη στο άρθρο 1 ενίσχυση, η οποία χορηγήθηκε παράνομα στον δικαιούχο.
   Άρθρο 3
   Η ανάκτηση πραγματοποιείται αμελλητί και σύμφωνα με τις διαδικασίες της εθνικής νομοθεσίας, υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπουν την άμεση και αποτελεσματική εκτέλεση της απόφασης. Το προς ανάκτηση ποσό της ενίσχυσης περιλαμβάνει τόκους και ανατοκισμούς από την ημερομηνία της χορήγησης στην Asker Brygge AS μέχρι την ημερομηνία της ανάκτησης. Οι τόκοι υπολογίζονται βάσει του άρθρου 9 της απόφασης αριθ. 195/04/COL της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ.
   Άρθρο 4
   Έως τις 13 Σεπτεμβρίου 2011, η Νορβηγία ενημερώνει την Αρχή για το συνολικό ποσό (κεφάλαιο και τόκοι ανάκτησης) που θα ανακτηθεί από τον δικαιούχο, καθώς και τα μέτρα που προτίθεται να λάβει ή έχει λάβει για την ανάκτηση της ενίσχυσης.
   Έως τις 13 Νοεμβρίου 2011, η Νορβηγία πρέπει να έχει εκτελέσει την απόφαση της Αρχής και να έχει ανακτήσει πλήρως την ενίσχυση.
   Άρθρο 5
   Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στο Βασίλειο της Νορβηγίας.
   Άρθρο 6
   Το κείμενο της παρούσας απόφασης στην αγγλική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό.
   
      Βρυξέλλες, 13 Ιουλίου 2011.
      
         
            Για την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Πρόεδρος
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Μέλος του Σώματος
         
      
   
   
      (1)  Διαθέσιμη στη διεύθυνση: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Δημοσιεύθηκε στην ΕΕ C184 της 8.7.2010, σ. 20 και στο Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 35 της 8.7.2010.
   
      (3)  Βλ. ΕΕ C 184 της 8.7.2010 και Συμπλήρωμα ΕΟΧ της Επίσημης Εφημερίδας αριθ. 35 της 8.7.2010.
   
      (4)  Αριθ. αναφοράς # 518079, συνημ. 1.
   
      (5)  Το αν αυτό αντιστοιχεί στην αγοραία αξία θα εκτιμηθεί στο Τμήμα 1.1.2 κατωτέρω.
   
      (6)  Σύμφωνα με τη ρήτρα 3 της σύμβασης πώλησης, η πληρωμή θα πραγματοποιηθεί πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα και, σε κάθε περίπτωση, έως τις 31.12.2011· βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 1.
   
      (7)  Αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 9 στην κοινοποίηση.
   
      (8)  Αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 9 στην κοινοποίηση, εκτίμηση στη σελίδα 15.
   
      (9)  Αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 5 στην κοινοποίηση.
   
      (10)  Αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 3 στην κοινοποίηση.
   
      (11)  Αριθ. αναφοράς # 518079, επιστολή του Δήμου στην Αρχή, της 11.5.2009, σελίδες 2-3.
   
      (12)  Το ποσό αυτό καθορίστηκε βάσει συμφωνίας που υπεγράφη το 1999 μεταξύ του Δήμου του Asker και της Slependen Båtforening. Συνημ. 8 στην επιστολή της 11.5.2009, αριθ. αναφοράς # 518079.
   
      (13)  Η συμφωνία αξιολογείται από τη νομική εταιρεία Hjort, βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 7.
   
      (14)  Αριθ. αναφοράς # 508884, βλ. συνημ. 3 στην κοινοποίηση, εκτίμηση σελίδα 5, και επιστολή της δημοτικής αρχής στους εκτιμητές, της 5.5.2008, συνημ. 8 στην κοινοποίηση, και τις παρατηρήσεις του Δήμου στην επιστολή του προς την Αρχή της 29.1.2010, σ. 3–4, αριθ. αναφοράς # 544706.
   
      (15)  Αριθ. αναφοράς # 508884, βλ. συνημ. 3 στην κοινοποίηση, εκτίμηση σ. 4 και 7, και επιστολή της δημοτικής αρχής στους εκτιμητές της 5.5.2008, συνημ. 8 στην κοινοποίηση, και επιστολή της δημοτικής αρχής στην Αρχή της 29.1.2010, σελ. 4 (σημείο 3.3, τελευταία παράγραφος), αριθ. αναφοράς # 544706.
   
      (16)  Αριθ. αναφοράς # 545173, παρατηρήσεις της Asker Brygge, σημείο 4.
   
      (17)  Αριθ. αναφοράς # 544706, βλ. σελίδες 3–4, και αριθ. αναφοράς # 518079, επιστολή της δημοτικής αρχής στην οποία χρησιμοποιεί την εκτίμηση ως βάση για να εξηγήσει τον υπολογισμό του ποσού της ενίσχυσης που ενδεχομένως χορηγήθηκε, όπως αναφέρεται στην κοινοποίηση της Αρχής.
   
      (18)  Συνημ. 3 στην κοινοποίηση.
   
      (19)  Αριθ. αναφοράς # 545173, σημείο 3.
   
      (20)  Βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 3.
   
      (21)  Βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 3, αποτίμηση της αξίας στη σελίδα 6–7.
   
      (22)  Βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 3, αποτίμηση της αξίας στη σελίδα 5.
   
      (23)  Βλ. αριθ. αναφοράς # 508884, συνημ. 8, επιστολή της δημοτικής αρχής στη σελίδα 2 και επιστολή των εκτιμητών (χωρίς ημερομηνία) στη σελίδα 1.
   
      (24)  Αριθ. αναφοράς # 518079, σελίδες 1–2.
   
      (25)  Αριθ. αναφοράς # 508884, παράρτημα 1, έντυπο κοινοποίησης, σημείο 5.
   
      (26)  Από αυτές τις τρεις εκτιμήσεις, η εκτίμηση του Ιουνίου 2008, στην οποία η αξία του ακινήτου το 2007 υπολογίζεται σε 12 εκατ. ΝΟΚ, παρέχει κατά την άποψη της Αρχής την καλύτερη ένδειξη της αγοραίας αξίας το 2007.
   
      (27)  Υπόθεση C-350/93 Επιτροπή κατά Ιταλίας Συλλογή 1995 σ. I-699, σκέψη 22.
   
      (28)  Υπόθεση C-75/97 Βέλγιο κατά Επιτροπής Συλλογή 1999, σ. I-3671, σκέψη 66, και υπόθεση C-310/99 Ιταλία κατά Επιτροπής Συλλογή 2002, σ. I-2289, σκέψη 99.
   
      (29)  Υπόθεση C-169/95 Ισπανία κατά Επιτροπής Συλλογή 1997, σ. I-135, σκέψη 51.