CELEX: 62004CC0073
Language: cs
Date: 2005-04-07
Title: Stanovisko generálního advokáta - Geelhoed - 7 dubna 2005. # Brigitte a Marcus Klein proti Rhodos Management Ltd. # Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce: Oberlandesgericht Hamm - Německo. # Bruselská úmluva - Příslušnost ve věcech nájmu nemovitostí - Právo k užívání nemovitosti na časový úsek. # Věc C-73/04.

STANOVISKO GENERÁLNÍHO ADVOKÁTA
      L. A. GEELHOEDA
      přednesené dne 7. dubna 2005 (1)
      
      Věc C‑73/04
      Brigitte Klein,
      Marcus Klein
      proti
      Rhodos Management Ltd
      [žádost o rozhodnutí o předběžné otázce 29. oddělení Oberlandesgericht Hamm (Německo)]
      „Výklad čl. 16 odst. 1 Bruselské úmluvy – Příslušnost ve věcech nájmu nemovitostí – Smlouva o užívání bytu v hotelovém zařízení, která současně a povinně vyžaduje členství v klubu, jehož hlavním účelem je
         zaručit, aby jeho členové mohli vykonávat toto užívací právo – Návrh na náhradu části zaplacené částky“
      I –    Úvod
      1.     Žádost o rozhodnutí o předběžné otázce položená Oberlandesgericht (Vyšší krajský odvolací soud) Hamm v projednávané věci se
         týká výkladu čl. 16 odst. 1 písm. a) Bruselské úmluvy o soudní příslušnosti a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních
         věcech (dále jen „Úmluva“)(2). Základní otázkou v této věci je, zda je uvedené ustanovení použitelné pro řízení, která se týkají dohod o užívání nemovitosti
         na časový úsek.
      
      II – Právní rámec
      2.     Obecné pravidlo Úmluvy, které upravuje příslušnost vnitrostátních soudů ve vztahu k věcem spadajícím do působnosti Úmluvy,
         je obsaženo v článku 2, který stanoví: „Nestanoví-li ustanovení této úmluvy jinak, mohou být osoby, které mají bydliště na
         území některého smluvního státu, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto státu […]“. Pokud jde o žalované,
         kteří nemají bydliště na území smluvního státu, článek 4 Úmluvy stanoví: „Nemá-li žalovaný bydliště na území některého smluvního
         státu, určuje se příslušnost soudů každého smluvního státu podle jeho vlastních předpisů, s výhradou článku 16 […]“
      
      3.     Článek 16 Úmluvy představuje výjimku z těchto obecných pravidel. Uvedený článek přiznává u pěti druhů řízení výlučnou příslušnost
         soudům smluvního státu, který má nejbližší vztah k řízení. Pravidla stanovená v článku 16 mají přednost před všemi ostatními
         ustanoveními Úmluvy upravujícími příslušnost soudů. Od těchto ustanovení se strany řízení nemohou smluvně odchýlit (jak upravuje
         článek 17 Úmluvy) ani je nelze vyloučit tím, že se žalovaný dostaví k jednání (jak upravuje článek 18 Úmluvy).
      
      4.     Článek 16 odst. 1 stanoví:
      „Bez ohledu na bydliště mají výlučnou příslušnost:
      l a) pro řízení, jejichž předmětem jsou věcná práva k nemovitostem a nájem nemovitostí, soudy smluvního státu, na jehož území
         se nemovitost nachází;
      
      b) pro řízení týkající se nájmu nemovitostí za účelem jejich dočasného soukromého užívání na dobu nejvýše šesti po sobě následujících
         měsíců jsou však příslušné i soudy toho smluvního státu, v němž má žalovaný bydliště, pokud je nájemcem fyzická osoba a pronajímatel
         i nájemce mají bydliště na území téhož členského státu.“
      
      5.     Pravidlo výlučné příslušnosti, které je obsaženo v čl. 16 odst. 1 písm. a), vychází ze skutečnosti, že v důsledku právní a zeměpisné
         blízkosti soudu, na jehož území se nemovitost nachází, je uvedený soud v nejlepším postavení pro řešení daného sporu. Soudní
         dvůr proto formuloval účel zmíněného ustanovení následovně:
      
      „Základním důvodem pro přiznání výlučné příslušnosti soudům smluvního státu, na jehož území se nemovitost nachází, je skutečnost,
         že soudy v místě, kde se nachází sporná nemovitost, tedy locus rei sitae, mají vzhledem ke své blízkosti nejlepší postavení pro uspokojivé zjištění skutkových okolností a pro použití příslušných
         pravidel a postupů, jimiž jsou obvykle pravidla a postupy státu, na jehož území se nemovitost nachází.“(3)
      
      6.     Podobně, Jenardova zpráva(4) obsahuje následující odůvodnění výlučné příslušnosti ve věcech, na které se vztahuje čl. 16 odst. 1:
      
      „[…] V rámci takového sporu jsou často prováděny kontroly a šetření a vypracovávány znalecké posudky, jež je třeba provést
         či vypracovat na místě samém. Je navíc běžné, že se daná věc řídí zčásti i zvykovým právem, které není všeobecně známo, s výjimkou
         místních soudů nebo případně soudů státu, na jejichž území se nemovitost nachází. Konečně, zavedený systém rovněž zohledňuje
         nutnost provedení zápisu do katastru nemovitostí v místě, kde se nemovitost nachází […] Toto ustanovení vychází ze skutečnosti,
         že nájem nemovitého majetku se obvykle řídí zvláštními právními předpisy, které by vzhledem k jejich složitosti měly být,
         pokud možno, používány výhradně soudy státu, kde tyto předpisy platí. Některé státy navíc upravují pro taková řízení výlučnou
         příslušnost, jež obvykle přísluší zvláštním tribunálům.“
      
      III – Skutkový základ sporu
      7.     V roce 1992 uzavřeli M. a B. Kleinovi, osoby s bydlištěm v Německu, smlouvu se společností Rhodos Management se sídlem na
         Isle of Man, v níž se zavázali uhradit částku 13 300 DEM (přibližně 6 700 eur) za užívací právo k bytu určitého druhu v hotelovém
         zařízení, jež se nachází v Řecku, a to vždy po dobu jednoho týdne ročně až do roku 2031.
      
      8.     Celková částka uhrazená na základě smlouvy byla rozdělena dle smluvních podmínek takto: členský příspěvek („Mitgliedschaftsgebühr“)
         – 10 153 DEM; poplatek za „užívání“ („Nutzungsgebühr“) – 2 048 DEM; smluvní a administrativní poplatky – 432 DEM; poplatky
         za údržbu v roce 1993 – 317 DEM; členský příspěvek RCI (organizace, která koordinuje výměnu „míst“ rekreace a bytů) na dobu
         tří let – 350 DEM.
      
      9.     Smlouva, která nesla název „Žádost a smlouva o členství“, rovněž stanovila, že se M. a B. Kleinovi stanou členy Sun Beach
         Holiday Club. To byla nutná podmínka uzavření smlouvy: uvedenou smlouvu nebylo možno uzavřít bez členství v klubu. Smluvní
         strany měly také nárok na standardní služby poskytované hotelem členům klubu a jiným hostům, jako jsou recepční a směnárenské
         služby.
      
      10.   Ke dni podpisu smlouvy uhradili M. a B. Kleinovi zálohu ve výši 2 640 DEM. Následně uhradili další částku 13 300 DEM, a to
         přesto, že podle ustanovení smlouvy byla splatná pouze částka 10 660 DEM.
      
      11.   V březnu 1996 podali M. a B. Kleinovi žalobu u Landgericht Dortmund (krajský soud), mimo jiné, na Rhodos Management, ve které
         požadovali uhrazení částky 15 490 DEM s tím, že (1) uvedená smlouva je neplatná, neboť je v rozporu se „Sittenwidrigkeit“
         (to jest „bonnes moeurs“ neboli dobrými mravy); a (2) částka 2 640 DEM uhrazená nad rámec dohodnuté smluvní ceny byla zaplacena
         omylem, a představovala tak bezdůvodné obohacení, z něhož vyplýval nárok na náhradu.
      
      12.   Ve své obhajobě Rhodos Management argumentoval, že Landgericht není příslušný k projednání věci, neboť se řízení týká nájmu
         nemovitosti, která se nachází v Řecku, a že podle čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy jsou k projednání žaloby příslušné výlučně
         řecké soudy.
      
      13.   Rozsudkem z května 2003 Landgericht tento argument uznal, a zamítl proto žalobu jako nepřípustnou.
      14.   Ve svém odvolání k Oberlandesgericht Hamm M. a B. Kleinovi argumentovali tím, že smlouva o členství v klubu nepředstavuje
         „nájem“ ve smyslu čl. 16 odst. 1 písm. a), neboť spadá do oblasti práva společností.
      
      15.   Usnesením ze dne 27. ledna 2004 Oberlandesgericht položil Soudnímu dvoru tyto předběžné otázky:
      „1)      Vztahuje se pojem řízení, ,jejichž předmětem [je ...] nájem nemovitostí‘, podle čl. 16 bodu 1 písm. a) Úmluvy […] na spory,
         týkající se práva užívat během určitého týdne každý rok po dobu takřka čtyřiceti let byt v hotelovém zařízení, určený na základě
         jeho druhu a polohy, i když smlouva upravuje současně a povinně členství v klubu, jehož hlavním posláním je zaručit, aby jeho
         členové mohli vykonávat toto užívací právo?
      
      2)      V případě kladné odpovědi na první otázku vyvstává další otázka:
      Vztahuje se výlučná příslušnost vyplývající z čl. 16 bodu 1 písm. a) Úmluvy […] rovněž na práva, která sice vyplývají z takového
         nájmu, ale z faktického ani z právního hlediska se nájmu netýkají, zejména na právo na vrácení částky, která byla omylem uhrazena
         nad rámec částky za užívání bytu nebo členství v klubu?“V souladu s článkem 23 Statutu Soudního dvora předložili v projednávané
         věci svá písemná vyjádření M. a B. Kleinovi, Rhodos Management a Komise, jakož i vlády Německa a Spojeného království.
      
      IV – Analýza
      K první otázce
      16.   Svou první otázkou se Oberlandesgericht dotazuje, zda se výlučná příslušnost upravená v čl. 16 odst. 1 vztahuje na spor týkající
         se smlouvy o užívání určitého druhu bytu v hotelovém zařízení během určitého období každý rok po dobu téměř 40 let, a to i pokud
         smlouva upravuje současné a povinné členství v klubu.
      
      17.   Je zřejmé, že smlouva dotčená v původním řízení je smlouvou o užívání nemovitosti na časový úsek. Smlouvy uzavřené v režimu
         užívání nemovitosti na časový úsek, jak je dobře známo, upravují užívací právo k majetku po část určitého období – to jest
         po určitý časový úsek každého roku – a jsou často uzavírány rekreanty, kteří si namísto koupě rekreačního objektu koupí právo
         pobývat v určité nemovitosti pouze po část roku. Administrativní poplatky a poplatky za údržbu nemovitosti jsou obvykle rozděleny
         mezi jednotlivé „vlastníky“ sdílející nemovitost.
      
      18.   Předem bych chtěl konstatovat, že ve svém vyjádření vláda Spojeného království žádá, aby Soudní dvůr sdělil své stanovisko
         k širší otázce, než jakou položil vnitrostátní soud, zejména, zda a za jakých okolností spadají smlouvy o užívání nemovitosti
         na časový úsek obecně do působnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy.
      
      19.   Teoreticky by sice stanovení určitého, všeobecně aplikovatelného „kritéria“ mělo jisté výhody, velmi bych se však zdráhal
         takové kritérium formulovat, především proto, že obsah a právní povaha ujednání o užívání nemovitosti na časový úsek se v různých
         členských státech do značné míry liší. V některých členských státech taková ujednání například spadají do závazkového práva,
         v jiných do práva společností(5) a v některých členských státech do majetkového práva.
      
      20.   Tuto nejednotnost odráží základní právní akt Společenství v této oblasti, jmenovitě směrnice 94/47 o ochraně nabyvatelů ve
         vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práv k dočasnému užívání nemovitostí(6). V odůvodnění směrnice je například uvedeno, že „právní povaha práv, která jsou předmětem smluv, na něž se vztahuje tato
         směrnice [to jest smluv o užívání nemovitosti na časový úsek], je v členských státech značně odlišná […].“(7) Zákonodárce se v uvedené směrnici pečlivě vyhnul pokusu harmonizovat povahu těchto práv a uvedl, že „předmětem této směrnice
         není upravení rozsahu smluv o užívání jedné nebo více nemovitostí na časový úsek uzavíraných v členských státech, ani právního
         základu těchto smluv […].“(8) Z tohoto důvodu se směrnice, jejímž cílem je vytvořit minimální základ společných pravidel pro ujednání o užívání nemovitosti
         na časový úsek a zajistit tak řádné fungování vnitřního trhu a ochranu kupujících, vztahuje pouze na velmi specifické aspekty
         takových ujednání, jmenovitě „aspekty týkající se informací o podstatných náležitostech smluv a způsobů poskytování těchto
         informací, jakož i postupů a způsobů vypovězení smluv a odstoupení od smluv.“(9)
      
      21.   V důsledku této nejednotnosti by podle mého názoru nebylo obecné „pravidlo“ použitelnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) pro smlouvy
         o užívání nemovitosti na časový úsek vhodné a mohlo by ohrozit podstatu tohoto ustanovení, kterou jsem popsal výše. Rozsah
         takového kritéria by s ohledem na uvedený cíl mohl být v některých případech příliš široký a v jiných případech naopak příliš
         úzký. Je sice pravdou, jak uvádí vláda Spojeného království, že výklad čl. 16 odst. 1 písm. a) nemůže záviset na formální
         charakteristice konkrétní smlouvy o užívání nemovitosti na časový úsek podle vnitrostátního práva, podle mého názoru jsou
         však rozdíly v právní povaze těchto ujednání v jednotlivých členských státech natolik podstatné, že pokus formulovat jednotné
         pravidlo by byl umělý a kontraproduktivní. To by bylo zvláště nežádoucí vzhledem k tomu, že, odchylně od obecných pravidel
         Úmluvy upravujících příslušnost soudů, čl. 16 odst. 1 nesmí být „vykládán šířeji než vyžaduje [jeho] účel“(10).
      
      22.   S ohledem na výše uvedené nyní posoudím, zda z hlediska skutkových okolností projednávané věci, které nám byly sděleny předkládajícím
         soudem, spadá taková smlouva o užívání nemovitosti na časový úsek, jakou uzavřeli M. a B. Kleinovi, do rozsahu pravidla výlučné
         příslušnosti stanoveného v čl. 16 odst. 1 písm. a). Je zřejmé, že odpověď na tuto otázku závisí na výkladu věty „řízení, jejichž
         předmětem [je] […] nájem nemovitostí“, tedy věty, kterou je nutno vykládat nezávisle jako záležitost práva Společenství(11).
      
      23.   Podle mého názoru je na tuto otázku třeba odpovědět kladně, a to z následujících důvodů:
      24.   Nejprve je třeba konstatovat, že při hodnocení, zda smlouva dotčená v původním řízení spadá do působnosti čl. 16 odst. 1,
         je rozhodující obsah, a nikoli jen forma dohody smluvních stran. Jak uvádí německá vláda, je úkolem Soudního dvora, aby při
         posouzení skutečného obsahu smlouvy „zvedl závoj“, který představuje forma smlouvy. Znění smluvního ujednání, jakož i formální
         kategorizace smlouvy podle vnitrostátního práva, jsou sice faktory, ke kterým je třeba při rozboru přihlížet, žádný z nich
         však nemůže být rozhodující. V projednávané věci proto není rozhodující, že má smlouva o užívání nemovitosti na časový úsek
         dotčená v původním řízení formu smlouvy o členství v „klubu“, že název smlouvy zní „Žádost a smlouva o členství“ a že podle
         ustanovení zmíněné smlouvy je většina smluvní částky hrazena ve formě „členského příspěvku“ („Mitgliedschaftsgebühr“). Pokud
         by tomu tak nebylo, bylo by možné obcházet pravidla Úmluvy, a ohrozit tak jejich důsledné používání. Mohu doplnit, že nebezpečí
         takového obcházení je třeba předejít zejména v kontextu ujednání o užívání nemovitosti na časový úsek, která obvykle upravují
         vztahy mezi spotřebiteli a obchodními společnostmi.
      
      25.   Zadruhé, při hodnocení obsahu smlouvy je otázkou, zda hlavní předmět ujednání smluvních stran odpovídá nájmu nemovitosti.
         V rozsudku Sanders proto Soudní dvůr konstatoval, že dohoda, kterou se jedna smluvní strana zavazuje převzít provoz květinářství
         a uhradit druhé smluvní straně určitou částku za dobré jméno a měsíční nájem, nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1, neboť
         uvedené ustanovení se ze své podstaty „nepoužije, pokud je hlavní cíl dohody odlišné povahy, zejména pokud se týká podnikání“(12). Podobně, v rozsudku Hacker v. Euro-Relais Soudní dvůr shledal, že složitá smlouva, jež se týká poskytování celé škály služeb
         za paušální částku uhrazenou zákazníkem, nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1 z toho důvodu, že taková dohoda „neodpovídá
         smyslu výlučné příslušnosti stanovené v čl. 16 odst. 1 […]“(13).
      
      26.   Použije-li se uvedené odůvodnění pro projednávanou věc, potom soudím, jak ostatně uvedl i předkládající soud ve svém předkládacím
         usnesení, že obsahem a hlavním cílem smlouvy uzavřené M. a B. Kleinovými je právo užívat byt po určité období, bez ohledu
         na skutečnost, že toto právo bylo zprostředkováno členstvím v Sun Beach Holiday Club. Mimo toto užívací právo se další výhody
         vyplývající z členství – zejména právo přístupu k výměnám organizovaným RCI, jakož i právo na poskytování hotelových služeb,
         jako jsou recepční služby – jeví, s ohledem na skutkové okolnosti zjištěné Soudním dvorem, jako okrajové(14). V této souvislosti lze projednávanou věc odlišit od věci Hacker, kde byla škála dodatečných služeb – včetně poskytování
         informací a poradenství, rezervace ubytování, rezervace místenek v souvislosti s přepravními smlouvami a případně i pojištění
         pro případ zrušení zájezdu – zjevně širší(15).
      
      27.   Třetím krokem při hodnocení obsahu smlouvy je posouzení, zda dohoda vykazuje základní charakteristiky nájmu nemovitosti. Jak
         uvádí německá vláda, obecnou podstatou takového nájmu je uzavření dohody o nájmu nemovitosti na určitou dobu výměnou za úhradu
         nájemného(16). V této souvislosti shledávám poučným výrok Soudního dvora ve věci Rösler, kde je vyjmenována řada typických náležitostí
         nájemní smlouvy:
      
      „Nájemní smlouva obvykle upravuje podmínky, které se týkají převzetí majetku nájemcem, zamýšleného použití majetku, závazků
         pronajímatele a nájemce týkajících se údržby majetku, doby trvání nájmu a vrácení majetku pronajímateli, nájemného a dalších
         poplatků hrazených nájemcem, jako jsou poplatky za dodávky vody, plynu a elektřiny.“(17)
      
      28.   Dalším důležitým aspektem rozsudku Rösler z hlediska tohoto řízení je konstatování, že výjimka z ustanovení čl. 16 odst. 1
         se vztahuje i na krátkodobý nájem, jenž souvisí pouze s užíváním rekreačního objektu a pobýváním v takovém objektu. V rámci
         tohoto závěru Soudní dvůr uvedl, že zejména s ohledem na nejistotu vzniklou v důsledku případných výjimek z obecného pravidla
         upraveného v čl. 16 odst. 1 písm. a) se uvedený článek vztahuje na „veškeré nájmy nemovitostí bez ohledu na jejich zvláštní
         charakteristiky“(18).
      
      29.   V projednávané věci vykazuje dotčené ujednání podle mého názoru dostatek charakteristických rysů „nájmu nemovitosti“, aby
         spadalo do působnosti čl. 16 odst. 1. Smlouva zejména opravňuje M. a B. Kleinovy užívat byt v hotelovém zařízení po určitou
         dobu každý rok výměnou za úhradu nájemného a poplatků za údržbu. Ačkoli je s ohledem na předkládací usnesení patrně možné,
         že M. a B. Kleinovi nemusí nutně každý rok bydlet přesně v tomtéž bytě, nepovažuji to za dostatečný argument ke změně mého
         právního posouzení. Podle mého názoru podstata přiznání výlučné pravomoci podle čl. 16 odst. 1, jmenovitě, že soudy locus rei sitae mají zvláštní výhodu spočívající v právní a zeměpisné blízkosti sporu, platí stejně i pro takovou situaci(19). Na právní strukturu takové dohody o užívání nemovitosti na časový úsek lze navíc nahlížet i tak, že se jedná o dohodu o nájmu
         určitého bytu po určitou dobu, s výhradou možného ujednání o budoucí výměně tohoto bytu za jiný byt; takovýto přístup považuji
         v této souvislosti za správný.
      
      30.   Z těchto důvodů docházím k závěru, že taková dohoda o užívání nemovitosti na časový úsek, jaká je dotčena v původním řízení,
         spadá do působnosti čl. 16 odst. 1 písm. a) Úmluvy.
      
      Ke druhé otázce
      31.   Svou druhou otázkou se Oberlandesgericht dotazuje, zda se v případě kladné odpovědi na jeho první otázku vztahuje výlučná
         příslušnost vyplývající z čl. 16 odst. 1 písm. a) i na nárok vycházející z práva na náhradu částky omylem uhrazené nad rámec
         smluvního nájemného.
      
      32.   Podle mého posouzení se výlučná příslušnost stanovená v čl. 16 odst. 1 písm. a) na takový nárok nevztahuje.
      33.   Jak již bylo uvedeno, jako výjimku z obecnějších pravidel příslušnosti upravených Úmluvou je třeba působnost čl. 16 odst. 1
         písm. a) vykládat striktně a toto ustanovení používat, pouze pokud je to nezbytné ke splnění jejího cíle(20). Při výkladu této působnosti pro účely projednávané věci mají podle mého názoru zvláštní význam tři rozsudky.
      
      34.   Zaprvé se jedná o rozsudek Reichert, ve kterém Soudní dvůr použil úzký výklad různých druhů žalob spadajících do rozsahu uvedeného
         ustanovení a rozhodl, že:
      
      „Článek 16 odst. 1 je třeba vykládat v tom smyslu, že výlučná příslušnost smluvního státu, na jehož území se nemovitost nachází,
         nezahrnuje všechny žaloby, které se týkají věcných práv k nemovitostem, nýbrž jen ty, které spadají do působnosti Bruselské
         úmluvy a jejichž účelem je určit rozsah, obsah, vlastnictví nebo držbu nemovitosti nebo existenci jiných věcných práv k takové
         nemovitosti a zajistit oprávněným osobám ochranu jejich práv spojených s podílem na uvedené nemovitosti.“(21)
      
      35.   Soudní dvůr došel k závěru, že nároky opírající se o francouzskou actionpaulienne, žalobu, kterou mohou věřitelé napadnout transakce uzavřené jejich dlužníky k újmě jejich vlastních práv, nespadají do působnosti
         čl. 16 odst. 1, neboť takové žaloby „vycházejí z osobního nároku věřitele vůči dlužníkovi a jejich účelem je chránit případné
         zajišťovací právo k majetku dlužníka“(22).
      
      36.   Podobně, v rozsudku Rösler Soudní dvůr uvedl, že se čl. 16 odst. 1 vztahuje na „jakýkoli spor týkající se existence nájmu
         nebo výkladu jeho podmínek a doby trvání, vrácení majetku pronajímateli, opravy škod způsobených nájemcem nebo uhrazení nájmu
         a dalších poplatků splatných nájemcem, jako jsou poplatky za spotřebu vody, plynu a elektřiny […]. Spory týkající se závazků
         pronajímatele nebo nájemce podle podmínek nájmu spadají do této výlučné příslušnosti. Na druhé straně spory, které se týkají
         užívání pronajatého majetku pouze nepřímo, jako jsou spory týkající se ztráty požitku z dovolené a cestovních výdajů, nespadají
         do výlučné příslušnosti stanovené uvedeným článkem.“(23)
      
      37.   Poslední rozsudek, který je třeba vzít v úvahu, je rozsudek Dansommer, který se týkal žaloby na náhradu škody způsobené špatnou
         péčí o objekt a škody na ubytovacích prostorách, které si fyzická osoba pronajala na několikatýdenní dovolenou, kdy nebyla
         žaloba podána přímo vlastníkem nemovitosti, nýbrž cestovní kanceláří, které byla práva vlastníka nemovitosti postoupena. V rámci
         rozhodnutí, že taková žaloba spadá do působnosti čl. 16 odst. 1 Soudní dvůr zdůraznil, že ačkoli by žaloba nespadala do rozsahu
         tohoto ustanovení jen z toho důvodu, že byla „spojena“ s nemovitostí(24), zásadní otázkou bylo, zda byl předmět řízení přímo spojen s nájmem nemovitosti(25). Skutečnost, že dotčená smlouva obsahovala doložku týkající se pojištění nákladů v případě zrušení zájezdu, byla jen vedlejším
         ustanovením, které nemohlo změnit status nájemní smlouvy, jíž se toto ustanovení týkalo, zejména proto, že zmíněná doložka
         nebyla předmětem sporu před předkládajícím soudem(26).
      
      38.   Při použití tohoto odůvodnění pro projednávanou věc se zdá být z předkládacího usnesení zřejmé, že nárok na náhradu částky
         uhrazené nad rámec smluvního nájemného nevychází z práva či závazku vyplývajícího z dohody o užívání nemovitosti na časový
         úsek. Základem nároku je spíše žaloba pro bezdůvodné obohacení(27). Podle mého názoru tento nárok neodpovídá podstatě čl. 16 odst. 1, to jest projednání uvedeného nároku nevyžaduje posouzení
         skutkových okolností ani použití pravidel či postupů locus rei sitae způsobem, který by odůvodňoval přiznání příslušnosti soudu státu, na jehož území se nemovitost nachází(28). V konečném důsledku tedy nárok postrádá potřebnou blízkou vazbu na stát, na jehož území se nemovitost nachází, a podle mého
         názoru tak nespadá do působnosti čl. 16 odst. 1(29).
      
      V –    Závěry
      39.   Zastávám proto stanovisko, že by Soudní dvůr měl na otázky položené Oberlandesgericht odpovědět takto:
      1)      Pojem řízení, „jejichž předmětem [je] … nájem nemovitostí“ podle čl. 16 odst. 1 písm. a) Bruselské úmluvy se vztahuje na takovou
         žalobu, jaká je předmětem původního řízení, týkající se práva užívat byt v hotelovém zařízení během určitého týdne každý rok
         po dobu takřka 40 let.
      
      2)      Článek 16 odst. 1 písm. a) se nevztahuje na právo na náhradu částky, která byla omylem zaplacena nad rámec částky požadované
         za užívání bytu.
      
      1 –	Původní jazyk: angličtina.
      
      2 –	Úř. věst. 1998, C 27, s. 1.
      
      3 –      Rozsudek ze dne 10. ledna 1990, Reichert a Kockler v. Dresdner Bank (115/88, Recueil, s. I‑27, bod 10). Viz také rozsudek
         ze dne 14. prosince 1977, Sanders v. Van der Putte (73/77, Recueil, s. I‑2383, body 13 až 15).
      
      4 –	Úř. věst. 1979, C 59, s. 35.
      
      5 –	Komise uvádí příklad kupujícího, který se stane společníkem společnosti, jež je vlastníkem sdílené nemovitosti. Účast ve
         společnosti by byla spojena s právem užívat majetek po daný časový úsek v určitém počtu let, vždy v určitém období roku.
      
      6 –	Směrnice Evropského parlamentu a Rady 94/47/ES ze dne 26. října 1994 o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům
         smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí, Úř. věst. 1994, L 280, s. 83; Zvl. vyd. 13/13, s. 315.
      
      7 –	Třetí bod odůvodnění.
      
      8 –	Čtvrtý bod odůvodnění.
      
      9 –	Druhý bod odůvodnění; viz také článek 1 směrnice.
      
      10 –	Rozsudek Sanders, poznámka 3 výše, bod 18.
      
      11 –	Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 8.
      12 –	Rozsudek Sanders, poznámka 3 výše, bod 16.
      
      13 –	Rozsudek ze dne 26. února 1992, Hacker v. Euro-Relais (C‑280/90, Recueil, s. I‑1111, bod 15).
      
      14 –	Viz analogicky rozsudek ze dne 27. ledna 2000, Dansommer (C‑8/98, Recueil, s. I‑393, bod 34).
      
      15 –	Viz také analogicky vedlejší povahu pojišťovacích služeb poskytovaných ve věci Dansommer, uvedené výše v poznámce 14.
      
      16 –	Viz například rozsudek Soudního dvora ze dne 15. ledna 1985, Rösler v. Rottwinkel (241/83, Recueil, s. 99).
      
      17 –      Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, bod 27.
      
      18 –	Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, body 23 a 24.
      
      19 –	Viz také odůvodnění odvolacího soudu pro Anglii a Wales (oddělení občanskoprávních věcí) ve věci Jarret v. Barclays Bank
         [1996] EWCA Civ 847: „ve světle rozsudku Soudního dvora Rösler nevidím důvod, proč by smlouvy v těchto případech neměly mít
         status nájmu ve smyslu čl. 16 odst. 1. V každém případě má jedna smluvní strana právo na výhradní používání nemovitosti, která
         má být podle smlouvy ve vlastnictví druhé smluvní strany, po určitou dobu za úplatu […]. Veškeré úvahy, které vedly Soudní
         dvůr k výkladu čl. 16 odst. 1, podle nějž se zmíněné ustanovení vztahuje i na krátkodobý nájem, platí stejně pro smlouvy v těchto
         případech jako na krátkodobý nájem ve věci Rösler“ (podle L. J. Morritta).
      
      20 –	Viz například rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 21.
      
      21 –      Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 11. Uvedený bod odráží odůvodnění Jenardovy zprávy, ve které se uvádí: „Tím, že upravil
         příslušnost soudů státu, na jehož území se nemovitost nachází, zamýšlel výbor pokrýt spory mezi pronajímatelem a nájemcem
         s ohledem na existenci nebo výklad nájemních smluv, náhradu škody způsobené nájemcem, výpověď apod. Výbor neměl v úmyslu,
         aby bylo toto pravidlo použitelné pro řízení, která se týkají pouze úhrady nájemného, neboť lze mít za to, že taková řízení
         mají zcela odlišný předmět, než je samotná nemovitost.“
      
      22 –	Rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 12.
      
      23 –	Rozsudek Rösler, poznámka 16 výše, bod 29.
      
      24 –	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 22.
      
      25 –	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 25.
      
      26 –	Rozsudek Dansommer, poznámka 14 výše, bod 34.
      
      27 –	Viz analogicky odůvodnění odvolacího soudu ke třetí otázce posuzované ve věci Jarret v. Barclays Bank, uvedené výše v poznámce
         19.
      
      28 –	Viz analogicky rozsudek Reichert, poznámka 3 výše, bod 12.
      
      29 –	Viz analogicky rozsudek ze dne 27. září 1988, Kalfelis (189/87, Recueil, s. 5565), ve kterém Soudní dvůr odmítl argument,
         že by k projednání všech otázek vyplývajících z řízení týkajícího se čl. 5 odst. 3 Úmluvy měl být příslušný jediný soud.