CELEX: 32016D0649
Language: sl
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Sklep Komisije (EU) 2016/649 z dne 15. januarja 2016 o ukrepu SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), ki ga je izvedla Nizozemska – Domnevna prodaja zemljišča pod tržno ceno s strani občine Leidschendam-Voorburg (notificirano pod dokumentarno številko C(2016) 85) (Besedilo velja za EGP)

26.4.2016   
            
            
               SL
            
            
               Uradni list Evropske unije
            
            
               L 109/27
            
         SKLEP KOMISIJE (EU) 2016/649
   z dne 15. januarja 2016
   o ukrepu SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), ki ga je izvedla Nizozemska – Domnevna prodaja zemljišča pod tržno ceno s strani občine Leidschendam-Voorburg
   
      
         (notificirano pod dokumentarno številko C(2016) 85)
      
   
   (Besedilo v nizozemskem jeziku je edino verodostojno)
   (Besedilo velja za EGP)
   EVROPSKA KOMISIJA JE –
   ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije, in zlasti prvega pododstavka člena 108(2) Pogodbe,
   ob upoštevanju Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru, in zlasti člena 62(1)(a) Sporazuma,
   po pozivu zainteresiranim stranem, naj predložijo svoje pripombe v skladu z navedenima določbama (1), in ob upoštevanju teh pripomb,
   ob upoštevanju naslednjega:
   1.   POSTOPEK
   
   
               (1)
            
            
               Z dopisom z dne 10. septembra 2007 je Stichting Behoud Damplein Leidschendam (v nadaljnjem besedilu: fundacija), ki je bila leta 2006 ustanovljena za zaščito interesov prebivalcev okolice Dampleina v občini Leidschendam (občina Leidschendam-Voorburg, Nizozemska), pri Komisiji vložila pritožbo zaradi domnevne dodelitve državne pomoči v okviru nepremičninskega projekta, ki ga je začela izvajati občina Leidschendam-Voorburg v sodelovanju s številnimi zasebnimi subjekti.
            
         
               (2)
            
            
               Z dopisom z dne 12. oktobra 2007 je Komisija posredovala pritožbo v obravnavo nizozemskim organom skupaj z zahtevo, naj odgovorijo na več vprašanj. Nizozemski organi so odgovorili z dopisom z dne 7. decembra 2007. Komisija je z dopisi z dne 25. aprila 2008, 12. septembra 2008, 14. avgusta 2009, 12. februarja 2010 in 2. avgusta 2011 poslala nizozemskim organom nove zahtevke za informacije. Ti so nanje odgovorili z dopisi z dne 30. maja 2008, 7. novembra 2008, 30. oktobra 2009, 12. aprila 2010, 29. septembra 2011 in 3. oktobra 2011. Službe Komisije in nizozemski organi so 12. marca 2010 organizirali sestanek, na podlagi katerega so bile Komisiji z dopisom z dne 30. avgusta 2010 predložene dodatne informacije.
            
         
               (3)
            
            
               Z dopisom z dne 26. januarja 2012 je Komisija obvestila Nizozemsko o svojem sklepu, da v zvezi s posebnim ukrepom, ki je bil sprejet v okviru nepremičninskega projekta, začne postopek na podlagi člena 108(2) Pogodbe o delovanju Evropske unije (v nadaljnjem besedilu: PDEU). Sklep Komisije o začetku postopka (v nadaljnjem besedilu: sklep o začetku postopka) je bil objavljen v Uradnem listu Evropske unije
                   (2). Komisija je s tem sklepom o začetku postopka pozvala zainteresirane strani, naj predložijo pripombe glede njene predhodne ocene ukrepa.
            
         
               (4)
            
            
               Z dopisom z dne 18. aprila 2012 so nizozemski organi po dveh podaljšanjih roka za predložitev pripomb in po sestanku s službami Komisije z dne 12. marca 2012, na katerem je bil navzoč upravičenec ukrepa, predložili pripombe glede sklepa o začetku postopka.
            
         
               (5)
            
            
               Z dopisom z dne 16. aprila 2012 je fundacija predložila Komisiji pripombe glede sklepa o začetku postopka. Nizozemskim organom je bila z dopisom z dne 16. maja 2012 posredovana nezaupna različica teh pripomb. Z dopisom z dne 14. junija 2012 so se nizozemski organi odzvali na pripombe fundacije.
            
         
               (6)
            
            
               Komisija je 23. januarja 2013 sprejela končni sklep, v katerem je sklenila, da sporni nepremičninski projekt vsebuje pomoč v smislu člena 107(1) PDEU.
            
         
               (7)
            
            
               Nizozemska, občina Leidschendam-Voorburg in upravičenec Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV so se zoper sklep z dne 23. januarja 2013 pritožili. Splošno sodišče ga je v sodbi z dne 30. junija 2015 razveljavilo (3). Zato je morala Komisija znova preučiti ukrep in sprejeti nov sklep o spornem nepremičninskem projektu.
            
         2.   OPIS UKREPOV
   
   2.1   SODELUJOČE STRANI
   
               (8)
            
            
               Občina Leidschendam-Voorburg (v nadaljnjem besedilu: občina) se nahaja v nizozemski provinci Južna Holandija blizu mesta Haag.
            
         
               (9)
            
            
               Partnerstvo Schouten-de Jong Bouwfonds (v nadaljnjem besedilu: SJB), ki sta ga družba Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (v nadaljnjem besedilu: družba Schouten de Jong) in družba Bouwfonds Ontwikkeling BV (v nadaljnjem besedilu: družba Bouwfonds) ustanovili za namene spornega nepremičninskega projekta, po nizozemski zakonodaji ni pravna oseba (4).
            
         
               (10)
            
            
               Družba Schouten de Jong s sedežem v Voorburgu na Nizozemskem je dejavna na področju razvoja nepremičninskih projektov na Nizozemskem, zlasti na območju Leidschendama. Njeni prihodki od prodaje so leta 2011 znašali 60 milijonov EUR.
            
         
               (11)
            
            
               Družba Bouwfonds, podružnica družbe Rabo Vastgoed s sedežem v Delftu na Nizozemskem, je največja razvijalka nepremičnin na Nizozemskem ter se uvršča med tri največje akterje na evropskem nepremičninskem trgu. Dejavna je zlasti na Nizozemskem, v Nemčiji in Franciji. Njeni prihodki od prodaje so leta 2011 znašali 1,6 milijarde EUR.
            
         
               (12)
            
            
               Javno-zasebno partnerstvo (v nadaljnjem besedilu: JZP) v obliki vennootschap onder firma sta občina in partnerstvo SJB ustanovila za izvajanje faze uporabe stavbnega zemljišča v spornem nepremičninskem projektu. Vsaka stran v javno-zasebnem partnerstvu naj bi nosila 50 % stroškov in tveganj, povezanih s fazo uporabe stavbnega zemljišča v projektu. Sprejemanje odločitev v javno-zasebnem partnerstvu naj bi bilo soglasno. Po informacijah, ki so jih predložili nizozemski organi, sta družbi Schouten de Jong in Bouwfonds solidarno odgovorni (hoofdelijk aansprakelijk) za to, da partnerstvo SJB izpolnjuje obveznosti iz sporazuma o javno-zasebnem partnerstvu (5).
            
         2.2   NEPREMIČNINSKI PROJEKT
   
               (13)
            
            
               Občinski svet je 6. aprila 2004 sprejel Koncept glavnega načrta o uporabi stavbnega zemljišča Damcentrum in Koncept glavnega načrta Damcentrum, ki sestavljata okvirni sporazum za oživitev mestnega središča Leidschendama (v nadaljnjem besedilu: projekt Mestno središče Leidschendama (6)). Projekt Mestno središče Leidschendama, ki zadeva približno 20,7 hektarja površine, zajema rušenje okoli 280 večinoma neprofitnih stanovanjskih enot, obnovo javnih površin in infrastrukture (kanalizacija, tlakovanje, razsvetljava itd.), gradnjo približno 600 novih stanovanjskih enot (v neprofitnem in profitnem stanovanjskem sektorju), približno 3 000 kvadratnih metrov poslovnih (nakupovalnih) prostorov in dvoetažne podzemne parkirne hiše ter preselitev in gradnjo nove šole. Projekt Mestno središče Leidschendama je bil razdeljen na različne podprojekte in eden od njih je nepremičninski projekt, ki se nanaša na Damplein (v nadaljnjem besedilu: projekt Damplein).
            
         2.2.1   Faza gradnje
   
   
               (14)
            
            
               Na podlagi projekta Mestno središče Leidschendama je občina 9. septembra 2004 sklenila sporazum o sodelovanju (v nadaljnjem besedilu: sporazum o sodelovanju iz leta 2004) z več zasebnimi razvijalci projektov, vključno s partnerstvom SJB. V sporazumu o sodelovanju iz leta 2004 je določeno, da bodo zasebni razvijalci projektov za vsakega od posebnih sestavnih delov projekta Mestno središče Leidschendama, ki jim je dodeljen, na svoje stroške in na lastno tveganje zgradili in prodali predvideno nepremičnino.
            
         
               (15)
            
            
               V skladu s sporazumom o sodelovanju iz leta 2004 bi se gradbena dela lahko začela, takoj ko bi bilo zemljišče pripravljeno za gradnjo (glej uvodno izjavo 23) in bi bila pridobljena ustrezna gradbena dovoljenja. Vendar je bilo zasebnim razvijalcem dovoljeno, da preložijo gradnjo stanovanjskih enot v profitnem sektorju, dokler 70 % teh enot, v kombinaciji z neprofitnimi stanovanjskimi enotami ali brez teh, na območju zadevnega podprojekta ne bi bilo že vnaprej prodanih (člen 7(5) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004, v nadaljnjem besedilu: klavzula o 70 %). Klavzula o70 % je v gradbenih pogodbah na Nizozemskem običajna, zmanjšala pa naj bi tveganja razvijalcev projektov, da zgradijo nepremičnino, ki morda ne bo prodana. Vendar v navedenem sporazumu ni bilo predvidenih možnosti za odlog gradnje poslovnih prostorov in podzemne parkirne hiše.
            
         
               (16)
            
            
               V skladu s sporazumom o sodelovanju iz leta 2004 in dodatnim sporazumom o projektu, ki je bil sklenjen 22. novembra 2004 (v nadaljnjem besedilu: sporazum o projektu s partnerstvom SJB), naj bi partnerstvo SJB zgradilo skupno 242 stanovanjskih enot, od katerih bi jih bilo po prvotnem načrtu 74 zgrajenih na Dampleinu (7). Partnerstvo SJB naj bi na Dampleinu zgradilo tudi približno 2 400 kvadratnih metrov poslovnih prostorov in podzemno parkirno hišo, ki bi poleg zasebnega dela (75 parkirnih mest) vključevala tudi javni del (225 parkirnih mest). Poslovni prostori in stanovanjske enote naj bi bili zgrajeni nad podzemno parkirno hišo.
            
         
               (17)
            
            
               Kot so v dopisih izrecno poudarili tudi nizozemski organi, občina ni sodelovala pri gradbeni fazi projekta in ni nosila tveganj, povezanih s prodajo stanovanjskih enot in poslovnih prostorov. Morebitni dobiček od prodaje bi se stekal neposredno k zasebnim razvijalcem. Ločevati bi bilo treba med fazo gradnje in tako imenovano fazo uporabe stavbnega zemljišča, v kateri je občina prek javno-zasebnega partnerstva sodelovala s partnerstvom SJB in nosila 50 % tveganj (glej uvodno izjavo 19).
            
         2.2.2   Faza uporabe stavbnega zemljišča
   
   
               (18)
            
            
               Preden so se lahko začela gradbena dela na vsakem posameznem delu nepremičninskega projekta, je bilo treba pridobiti zemljišče, preurediti javno infrastrukturo in pripraviti zemljišče za gradnjo. Ker naj bi „faza uporabe stavbnega zemljišča“ predvidoma vključevala visoke stroške (takrat ocenjene na približno 30 milijonov EUR) in znatna tveganja, se je občina odločila, da bo za izvedbo teh del s partnerstvom SJB ustanovila javno-zasebno partnerstvo (8). Občina je zato s partnerstvom SJB 22. novembra 2004 podpisala sporazum o uporabi stavbnega zemljišča/javno-zasebnem partnerstvu (v nadaljnjem besedilu: sporazum GREX).
            
         
               (19)
            
            
               Partnerstvo SJB bi v zameno za sodelovanje v fazi uporabe stavbnega zemljišča dobilo delež prihodkov javno-zasebnega partnerstva in razvojne pravice za parcele, ki so bile predhodno dodeljene občini (9). V skladu s sporazumom GREX naj bi občina in partnerstvo SJB neposredno finančno prispevala k javno-zasebnemu partnerstvu za izvedbo del v okviru uporabe stavbnega zemljišča (10). V sporazumu GREX je nadalje določeno, da bosta občina in partnerstvo SJB v fazi uporabe stavbnega zemljišča nosila vsak 50 % stroškov in tveganj (člen 4(1) sporazuma GREX) ter da se bodo končni prihodki/odhodki od uporabe stavbnega zemljišča razdelili v skladu s pravili iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 (člen 14(3)). V skladu s tem sporazumom bi se ob koncu faze uporabe stavbnega zemljišča negativni ali pozitivni rezultat v višini do 1 milijona EUR enakovredno razdelil med občino in partnerstvo SJB, medtem ko bi se delež pozitivnega rezultata, ki bi presegal 1 milijon EUR, razdelil med občino, partnerstvo SJB in druge zasebne subjekte, ki sodelujejo v fazi gradnje v nepremičninskem projektu (člen 10(9) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004).
            
         
               (20)
            
            
               Faza uporabe stavbnega zemljišča je poleg priprave zemljišča za gradnjo zajemala tudi gradnjo, začasno uporabo in ponovno prodajo javnega dela podzemne parkirne hiše ter gradnjo šole (člen 4 sporazuma GREX). Javno-zasebno partnerstvo in partnerstvo SJB sta se zato sporazumeli, da bo partnerstvo SJB zgradilo podzemno javno parkirno hišo, neločljivo povezano z zasebnim delom parkirne hiše (člen 9 sporazuma GREX), od javno-zasebnega partnerstva pa bo v ta namen prejelo najvišji znesek v višini približno 4,6 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003) (člen 6 sporazuma o projektu s partnerstvom SJB). Gradnjo zasebnega dela parkirne hiše bi financiralo partnerstvo SJB. Javno-zasebno partnerstvo je nameravalo prodati celotno parkirno hišo tretji osebi, prihodki od prodaje pa bi se stekli v javno-zasebno partnerstvo, ki bi jih razdelilo med občino in partnerstvo SJB.
            
         
               (21)
            
            
               Nazadnje, javno-zasebno partnerstvo bi krilo tudi 50 % stroškov za gradnjo šole v drugem načrtovanem območju v okviru projekta Mestno središče Leidschendama. Ostalih 50 % bi neposredno financirala občina (člen 8 sporazuma GREX).
            
         
               (22)
            
            
               Iz uvodnih izjav 18–21 je razvidno, da so stroške faze uporabe stavbnega zemljišča v projektu sestavljali predvsem stroški pridobitve zemljišča, če to še ni bilo v lasti občine, stroški priprave zemljišča za gradnjo, stroški za gradnjo javnega dela podzemne parkirne hiše in 50 % stroškov gradnje šole.
            
         
               (23)
            
            
               Javno-zasebno partnerstvo bi prihodke ustvarilo v okviru faze uporabe stavbnega zemljišča, zlasti s prodajo zemljišča zasebnim razvijalcem projektov, vključno s partnerstvom SJB, in sicer potem, ko bi zemljišče pripravilo za gradnjo. Vsak razvijalec projekta bi kupil del zemljišča, ki mu je bilo dodeljeno za gradnjo stanovanjskih enot in poslovnih prostorov. Cene zemljišč so bile določene v členu 10 in Prilogi 3a k sporazumu o sodelovanju iz leta 2004. V tem sporazumu iz leta 2004 je izrecno navedeno, da se te najnižje cene lahko zvišajo, če bi bila pozidana večja talna površina od načrtovane. Cene so temeljile na cenitvenem poročilu neodvisnega cenilca z dne 11. marca 2003, ki je ocenil, da so te cene usklajene s tržnimi. Ceno zemljišča je bilo treba plačati takoj, ko je zadevni zasebni razvijalec pridobil potrebna gradbena dovoljenja, oziroma najpozneje v trenutku pravnega prenosa zemljišča (člen 10(5) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004).
            
         
               (24)
            
            
               Cena zemljišč, ki jih je javno-zasebno partnerstvo prodalo partnerstvu SJB za celotni projekt Mestno središče Leidschendama, je bila določena na najmanj 18,5 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003). Cena zemljišča na območju Dampleina, ki ga je javno-zasebno partnerstvo prodalo partnerstvu SJB, je bila določena na najmanj 7,2 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003), pri čemer je do plačila indeksirana z 2,5 % na leto.
            
         
               (25)
            
            
               Javno-zasebno partnerstvo naj bi dodatne prihodke pridobilo tako, da bi vsakemu zasebnemu razvijalcu projekta v skladu s členom 10(3) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 zaračunalo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestilo za uporabnost (11). Nadomestila so bila izračunana na podlagi števila stanovanjskih enot, ki naj bi jih zgradil zasebni razvijalec projekta, in so se lahko zvišala ali znižala glede na število dejansko zgrajenih enot. Ta nadomestila je bilo treba plačati najpozneje 1. julija 2004, in sicer v enkratnem znesku za vse stanovanjske enote, ki jih je v okviru projekta Mestno središče Leidschendama zgradil zadevni zasebni razvijalec.
            
         
               (26)
            
            
               Za partnerstvo SJB je bilo za vse stanovanjske enote, ki jih je načrtovalo zgraditi na območju mestnega središča Leidschendama, skupno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča določeno na 1,1 milijona EUR, nadomestilo za uporabnost pa na približno 0,9 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003), pri čemer sta do plačila indeksirani z 2,5 % na leto. Končna višina nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost bi bila odvisna od števila dejansko zgrajenih stanovanjskih enot.
            
         
               (27)
            
            
               Člen 6(6) (12) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 določa, da se bodo strani, če gradbena dovoljenja ne bodo pravočasno izdana, ponovno pogajale o sporazumu, vključno z izračunom cen zemljišč in datumi za plačila, pri čemer se bodo čim bolj držale pogojev tega sporazuma in dvostranskih sporazumov.
            
         
               (28)
            
            
               Poleg tega člen 16 sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 določa, da se lahko ta sporazum ali dvostranski sporazumi delno ali v celoti razveljavijo le v posebej navedenih primerih. Med te primere spadajo „nepredvidene okoliščine, opredeljene v členu 6(258) civilnega zakonika“: če ena od strani nato meni, da druge strani od nje ne morejo zahtevati nespremenjene izvedbe sporazuma, morajo začeti pogajanja za skupno določitev spremenjenih pogojev.
            
         
               (29)
            
            
               Člen 18 sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 določa, da se v primeru sporov v zvezi s tem sporazumom ali dvostranskimi sporazumi ti čim bolj rešujejo z dobrim in lojalnim sodelovanjem strani. Če to ni mogoče, se spor predloži v arbitražo v skladu s pravili nizozemskega arbitražnega inštituta v Rotterdamu. Kraj arbitraže je Haag.
            
         2.3   RETROAKTIVNO ZNIŽANJE CEN IN OPUSTITEV NADOMESTIL
   
               (30)
            
            
               V skladu s časovnim razporedom iz marca 2004 je bil začetek gradbenih del za Damplein prvotno načrtovan v novembru 2005. Vendar pa je partnerstvo SJB zaradi več nacionalnih sodnih postopkov potrebna gradbena dovoljenja za začetek gradnje pridobilo z zamudo, in sicer šele novembra 2008.
            
         
               (31)
            
            
               Partnerstvo SJB je februarja 2007 začelo predprodajo stanovanjskih enot, vendar je pri tem naletelo na težave in mu je nazadnje uspelo vnaprej prodati le 20 od načrtovanih 67 enot. Zaradi zamud pri pridobivanju potrebnih gradbenih dovoljenj so bile te predprodajne pogodbe septembra 2008 razveljavljene. Tako novembra istega leta, ko je partnerstvo SJB končno pridobilo dovoljenja za začetek gradbenih del, nobena od stanovanjskih enot, ki bi jih partnerstvo SJB moralo zgraditi na Dampleinu, ni bila vnaprej prodana. Medtem se je začela finančna kriza, ki je prizadela zlasti nizozemski nepremičninski trg.
            
         
               (32)
            
            
               V teh okoliščinah je partnerstvo SJB obvestilo občino, da ne bo začelo izvajati gradbenih del, pri čemer se je opiralo na klavzulo iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004, v skladu s katero je mogoče gradnjo stanovanjskih enot odložiti, če jih je prodanih manj kot 70 %.
            
         
               (33)
            
            
               V zvezi s tem se je partnerstvo SJB sklicevalo na pogodbene določbe sporazuma o sodelovanju iz leta 2004, zlasti člen 6(6) tega sporazuma, ki predvideva možnost ponovnega pogajanja o ceni in datumih predaje, če gradbena dovoljenja niso pravočasno izdana. Ker so bila ta gradbena dovoljenja izdana šele tri leta po predvidenem datumu, je partnerstvo SJB trdilo, da od njega ni mogoče zahtevati, naj sporazum izvede ob nespremenjenih pogojih. Strani sta se posledično odločili za ponovno pogajanje o začetnih dogovorih.
            
         
               (34)
            
            
               Jeseni leta 2008 je partnerstvo SJB za zemljišče na Dampleinu namesto prvotno dogovorjenega 7,2 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003) javno-zasebnemu partnerstvu ponudilo 4 milijone EUR, pri čemer bi začelo gradbena dela izvajati aprila 2009, ne glede na to, ali bi bile stanovanjske enote vnaprej prodane. V zameno za to znižanje cene se je bilo partnerstvo SJB pripravljeno odpovedati pravici do uveljavljanja klavzule o 70 % iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 in nadomestilu za škodo, ki jo je utrpelo zaradi triletne zamude pri izdaji gradbenih dovoljenj. Poleg tega je partnerstvo SJB predlagalo, da bo poiskalo vlagatelja, ki bi zagotovil odkup neprodanih stanovanjskih enot. Po navedbah nizozemskih organov je bila dobljena cena nižja od pričakovane cene pri neposredni prodaji zasebnikom.
            
         
               (35)
            
            
               Javno-zasebno partnerstvo in partnerstvo SJB sta se 18. decembra 2008 načeloma dogovorili za znižanje cene, vendar je občina, preden je občinski svet zaprosila za odobritev, najela neodvisnega cenilca, da bi ugotovila, ali je cena, ki jo je izračunalo partnerstvo SJB, skladna s tržno ceno. Cenilec je v poročilu z dne 11. februarja 2009 ugotovil, da se cena v višini 4 milijonov EUR (vrednost na dan 1. januarja 2010) za zemljišče na Dampleinu leta 2010 na podlagi metode preostale vrednosti lahko šteje za skladno s tržno ceno, pri čemer je upošteval dejstvo, da se je partnerstvo SJB zavezalo prodati neprodane stanovanjske enote vlagatelju in je pristalo na znižanje svojega prvotno predvidenega praga dobička in tveganja s 5 % na 2 %. V poročilu ni bilo upoštevano znižanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost.
            
         
               (36)
            
            
               Na podlagi tega poročila in ker se je občina po navedbah nizozemskih oblasti želela izogniti nadaljnjim zamudam ter je bil čimprejšnji začetek faze gradnje po njenem mnenju v javnem interesu, je občinski svet na seji 10. marca 2009 sklenil, da bo javno-zasebno partnerstvo pristalo na znižanje cene in nadomestil za zemljišče na Dampleinu, o katerih se je s partnerstvom SJB prvotno dogovorilo leta 2004. Predlog občine z dne 18. februarja 2009, ki ga je ta poslala članom občinskega sveta, se nanaša na znižanje cene zemljišča ter znižanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost. V predlogu je nadalje navedeno, da naj bi faza uporabe stavbnega zemljišča, za katero je bilo predvideno, da bo dosegla prag dobička, zaradi tega znižanja povzročila izgube. Predlog tudi poziva občino, da zagotovi potrebne rezerve za 50 % izgub. V predlogu je nadalje navedeno, da zaradi finančne krize partnerstvo SJB ni pridobilo potrebnega financiranja za razvoj Dampleina.
            
         
               (37)
            
            
               Znižanje cen je bilo potrjeno s sporazumom z dne 1. marca 2010 (v nadaljnjem besedilu: dopolnilni sporazum), ki so ga sklenili občina, javno-zasebno partnerstvo in partnerstvo SJB. Ta sporazum je spremenil sporazum o sodelovanju iz leta 2004, sporazum o projektu s partnerstvom SJB in sporazum GREX. V pododstavku (i) prvega odstavka člena 2(1)(2) dopolnilnega sporazuma je navedeno, da cena zemljišča na Dampleinu, ki bo prodano partnerstvu SJB, v nasprotju s tem, kar je bilo dogovorjeno v sporazumu o sodelovanju iz leta 2004, znaša 4 milijone EUR. V pododstavku (ii) prvega odstavka člena 2(1)(2) dopolnilnega sporazuma je navedeno, da predhodno dogovorjeni nadomestili za uporabo stavbnega zemljišča in uporabnost nista več izterljivi. V navedenem drugem odstavku ni sklicevanja posebej na zemljišče na Dampleinu (13).
            
         
               (38)
            
            
               V dopolnilnem sporazumu je tudi navedeno, da je partnerstvo SJB začelo izvajati gradbena dela na Dampleinu 7. julija 2009 in da jih mora izvesti brez prekinitve. Dela bi se morala zaključiti do decembra 2011. V primeru zamude bi moralo partnerstvo SJB nadomestiti del znižane cene. Predaja zemljišča naj bi se izvršila najpozneje do sredine marca 2010, plačilo pa naj bi bilo izvedeno najpozneje na dan predaje.
            
         
               (39)
            
            
               Poleg tega sta javno-zasebno partnerstvo in partnerstvo SJB 13. julija 2009 sklenili nov sporazum o podzemni javni parkirni hiši (14). V skladu s tem sporazumom naj bi partnerstvo SJB začelo izvajati gradbena dela v zvezi z javno parkirno hišo v drugem četrtletju leta 2009 in jih dokončalo v predpisanem roku. Javno-zasebno partnerstvo bi za gradnjo javne parkirne hiše partnerstvu SJB plačalo 5,4 milijona EUR (vrednost na dan 1. aprila 2009) (15), pri čemer bi bil ta znesek do zaključka dela nespremenljiv in ne bi bil indeksiran.
            
         
               (40)
            
            
               Partnerstvo SJB je 15. januarja 2010 sklenilo sporazum o nakupu/gradnji (koop/aannemingsovereenkomst) z družbo Wooninvest Projecten BV, povezano z enim od razvijalcev projektov, ki je podpisal sporazum o sodelovanju iz leta 2004, in sicer za nakup 43 stanovanjskih enot, ki naj bi jih družba Wooninvest oddajala v najem zasebnikom. Strani sta se dogovorili, da zadevne enote ne bodo prodane družbi Wooninvest, če bo partnerstvo SJB pred 29. januarjem 2010 za katere od njih našlo zasebnega kupca. V sporazumu je poleg tega predvideno, da lahko partnerstvo SJB v obdobju med 29. januarjem 2010 in predajo enot družbi Wooninvest od slednje odkupi prodane enote pod enakimi prodajnimi pogoji, pod kakršnimi so ji bile prodane, s pribitkom kompenzacije za stroške, ki jih je imela družba Wooninvest, in 6-odstotnimi obrestmi na leto za obdobje od plačila družbe Wooninvest partnerstvu SJB do ponovne predaje enot partnerstvu SJB (člen 24).
            
         3.   SKLEP O ZAČETKU POSTOPKA
   
   
               (41)
            
            
               S sklepom o začetku postopka je Komisija začela formalni postopek preiskave na podlagi člena 108(2) PDEU v zvezi z retroaktivnim znižanjem cene zemljišča ter opustitvijo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost s strani javno-zasebnega partnerstva v korist partnerstva SJB (v nadaljnjem besedilu: sporni ukrepi), ker bi ti ukrepi lahko pomenili državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU in ker je Komisija imela pomisleke o njihovi združljivosti z notranjim trgom.
            
         
               (42)
            
            
               Komisiji se predvsem ni zdelo verjetno, da bi hipotetični zasebni prodajalec v podobnem položaju kot občina po načelu zasebnega vlagatelja pod tržnimi pogoji pristal na enako znižanje cen in se odpovedal nadomestilom. Z retroaktivnim znižanjem prodajne cene zemljišča, ki ga je prodalo partnerstvu SJB, se je javno-zasebno partnerstvo, in s tem občina, odločilo, da bo nosilo tveganje nazadujočega stanovanjskega trga. Takšno ravnanje je v nasprotju s trditvijo nizozemskih organov, da naj bi se faza gradnje v projektu izvedla v celoti na tveganje in stroške zasebnih razvijalcev projektov, vključno s partnerstvom SJB. Ker javno-zasebno partnerstvo kot prodajalec zemljišča ni finančno sodelovalo v tej fazi projekta, ni razloga za domnevo, da bi hipotetični zasebni prodajalec v podobnem položaju kot občina pristal na retroaktivno znižanje dogovorjene prodajne cene zemljišča, ker bi predvideni kupec imel težave s prodajo stanovanjskih enot, ki jih je načrtoval zgraditi na tem zemljišču. Tudi odobreni opustitvi nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost dozdevno nista bili v skladu z načelom zasebnega vlagatelja pod tržnimi pogoji, saj ni bilo verjetno, da bi se hipotetični zasebni prodajalec v svojo škodo in brez kakršne koli kompenzacije retroaktivno odpovedal predhodno dogovorjenim nadomestilom za stroške.
            
         
               (43)
            
            
               Nazadnje je Komisija izrazila pomisleke glede tega, ali bi lahko sporni ukrepi spadali med izjeme iz člena 107 PDEU.
            
         4.   PRIPOMBE NIZOZEMSKE
   
   
               (44)
            
            
               V dopisu z dne 18. aprila 2012 so nizozemski organi predložili pripombe glede sklepa Komisije o začetku postopka.
            
         4.1   PRIPOMBE V ZVEZI Z DEJSTVI
   
               (45)
            
            
               Nizozemski organi so navedli, da se v nasprotju s tem, kar je mogoče sklepati iz besedila člena 2(1)(2) dopolnilnega sporazuma, občina ni odpovedala celotnim prvotno dogovorjenim zneskom nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004, temveč le tistima nadomestiloma, ki bi ju partnerstvo SJB moralo plačati za gradnjo stanovanjskih enot na Dampleinu. Glede na navedbe nizozemskih oblasti sta ti nadomestili skupaj znašali 511 544 EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003, kar bi 1. januarja 2010 skupaj znašalo 719 400 EUR). V podkrepitev svojega stališča so se nizozemski organi sklicevali na predlog o znižanju cene, ki ga je občina poslala občinskemu svetu 18. februarja 2009, in na program gradnje, priložen sporazumu o sodelovanju iz leta 2004, v katerem sta za Damplein določeni nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestilo za uporabnost v višini 511 544 EUR.
            
         
               (46)
            
            
               Poleg tega so nizozemski organi obvestili Komisijo, da se je v okviru javno-zasebnega partnerstva že v letih 2006 in 2008 razpravljalo o znižanju cen za partnerstvo SJB. Kot kaže, se je javno-zasebno partnerstvo leta 2006 odločilo znižati prodajno ceno zemljišč za poslovne prostore zaradi dejstva, da je bilo mogoče zgraditi manj od prvotno predvidenih poslovnih prostorov, medtem ko se je leta 2008 očitno odločilo, da partnerstvu SJB odobri kompenzacijo za zamudo pri izdaji gradbenega dovoljenja. Ti znižanji bi bili odobreni pod pogojem, da bi partnerstvo SJB do 1. oktobra 2008 prejelo veljavno gradbeno dovoljenje. Ker se to ni zgodilo, sta se strani odločili za ponovna pogajanja o znižanju. Glede na navedbe nizozemskih organov bi bilo treba znižanje cene zemljišča na Dampleinu in opuščeni nadomestili izračunati v skladu s prikazom v preglednici 1 spodaj.
               
                  Preglednica 1
               
               
                  Izračun znižanja cene in zneskov opuščenih nadomestil, ki so ga predložili nizozemski organi
               
               
                           Znižanje za Damplein
                        
                        
                           Vrednost na dan 1.1.2010
                        
                     
                           Vrednost zemljišča
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestilo za uporabnost
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Zemljišče in nadomestili skupaj
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Dogovorjeni znižanji v letih 2006 in 2008
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Zmanjšana vrednost
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Vrednost na podlagi dopolnilnega sporazuma iz marca 2010
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Skupno znižanje
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2   PRIPOMBE GLEDE OBSTOJA DRŽAVNE POMOČI
   
               (47)
            
            
               Nizozemski organi se ne strinjajo, da sporni ukrepi izpolnjujejo pogoje državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU. V osnovi zastopajo stališče, da sporni ukrepi partnerstvu SJB niso dali nobene prednosti, ki si je to pod običajnimi tržnimi pogoji ne bi samo pridobilo.
            
         
               (48)
            
            
               Nizozemski organi pravzaprav menijo, da je občina ravnala v skladu z načelom zasebnega vlagatelja pod tržnimi pogoji, saj bi neuresničitev projekta Damplein vplivala na celoten projekt Mestno središče Leidschendama, kar bi občini povzročilo neposredno in posredno škodo.
            
         
               (49)
            
            
               Pri izračunu neposredne škode je občina predpostavila, da bo partnerstvo SJB potrebovalo najmanj dve leti za prodajo 70 % stanovanjskih enot v obdobju krize in začetek gradbenih del brez dopolnilnega sporazuma. Neposredna škoda, ki bi jo zaradi nadaljnje dveletne zamude utrpelo javno-zasebno partnerstvo, po oceni občine znaša 2,85 milijona EUR, pri čemer bi 50 % tega zneska nosila občina. Poleg tega je ocenila, da bi dodatni neposredni stroški občine za vzdrževanje propadajočega območja znašali 50 000 EUR (glej preglednico 2).
               
                  Preglednica 2
               
               
                  Neposredna škoda, ki so jo izračunali nizozemski organi
               
               
                           Neposredna škoda v dveh letih
                        
                        
                           JZP
                        
                        
                           občina (50 %)
                        
                     
                           Stroški obresti za kreditna sredstva (5 % v dveh letih; neplačani znesek na dan 1.1.2009: 17 mio EUR)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Začasni ukrepi: namestitev zaščitnih ograj in prometnih znakov ter vzdrževanje
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Zvišanje stroškov nadomestil (indeksirano z 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Dodatni stroški načrtovanja, tj. stroški za projektno pisarno, kot so finančno upravljanje, zavarovanje itd.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Vzdrževanje propadajočega območja
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Skupaj
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Poleg tega nizozemski organi trdijo, da bi občina zaradi take zamude utrpela posredno škodo, ki bi zajemala nadaljnje propadanje javnega prostora, izgubo zaupanja prebivalcev tega območja in prihodnjih kupcev nepremičnin, stroške prerazporeditve trgovin, odškodninske zahtevke podjetij, stroške vzdrževanja in spremembe načrtov za druge podprojekte. Takšna zamuda bi lahko pomenila tudi zaprtje nakupovalnih objektov na razvojnem območju, ki prispevajo h kakovosti bivanja na celotnem območju. Že pred začetkom projekta je bilo praznih približno 23 % trgovin, do leta 2010 pa jih je 27 % prenehalo poslovati. Brez potrebne oživitve bi celotno območje še naprej propadalo.
            
         
               (51)
            
            
               Nizozemski organi zato menijo, da je občina s tem, ko je upoštevala finančne napovedi in poskušala zaradi lastnega interesa omejiti neposredno in posredno škodo, ki bi izhajala iz nadaljnje zamude pri projektu, ravnala kot zasebni vlagatelj, ki deluje v tržnem gospodarstvu. Hkrati je pridobila zagotovilo, da se bodo gradbena dela na Dampleinu začela izvajati.
            
         
               (52)
            
            
               Nizozemski organi so navedli, da je občina z odobritvijo spornih ukrepov v zameno za zavezo partnerstva SJB, da se bo odpovedalo pravici do uveljavljanja klavzule o 70 %, ravnala kot zasebni vlagatelj. Dejstvo, da partnerstvo SJB ni več moglo uveljavljati klavzule o 70 %, je vplivalo na predpostavke iz prvotne cenitve zemljišč leta 2003 in dogovorjeno ceno iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004. Glede na navedbe nizozemskih organov je znižanje prodajne cene zemljišča in opustitev nadomestil pomenilo kompenzacijo, ki jo je občina morala plačati, da bi se partnerstvo SJB odpovedalo pravici do uveljavljanja klavzule o 70 %. Partnerstvo SJB brez dopolnilnega sporazuma na Dampleinu ne bi začelo graditi.
            
         4.3   PRIPOMBE GLEDE ZDRUŽLJIVOSTI DRŽAVNE POMOČI
   
               (53)
            
            
               V primeru sklepa Komisije, da sporni ukrepi pomenijo državno pomoč, nizozemski organi zatrjujejo, da bi bila ta pomoč v skladu s členom 107(3)(c) PDEU združljiva z notranjim trgom.
            
         4.3.1   Javni interes
   
   
               (54)
            
            
               Nizozemski organi trdijo, da je občina pri izvedbi tega projekta delovala v javnem interesu. Ker je bil velik del zemljišča na Dampleinu neizkoriščen in je območje propadalo, je občina menila, da je začetek gradbenih del na Dampleinu ključen ne le za razvoj Dampleina, temveč za celotno mestno središče Leidschendama. Zamuda pri gradnji podzemne parkirne hiše bi lahko predvsem ogrozila realizacijo drugih podprojektov.
            
         4.3.2   Cilj skupnega interesa
   
   
               (55)
            
            
               Po navedbah nizozemskih organov oživitev mestnega središča Leidschendama prispeva k cilju ekonomske in socialne kohezije, kot je naveden v členih 3 in 174 PDEU. Oživitev mestnega središča omogoča učinkovito rabo omejenega prostora, ki je na razpolago, za nove stanovanjske enote, poslovne objekte in podzemno parkirno hišo v Leidschendamu, medtem ko sanacija javne infrastrukture prispeva h koheziji celotnega mestnega središča.
            
         4.3.3   Ustreznost dopolnilnega sporazuma
   
   
               (56)
            
            
               Nizozemski organi trdijo, da zaradi klavzule o 70 % iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 partnerstva SJB ne bi bilo mogoče prisiliti k začetku izvajanja gradbenih del na Dampleinu. Do takrat, ko je partnerstvo SJB pridobilo veljavno gradbeno dovoljenje, so vplivi kreditne krize že dosegli nizozemski nepremičninski trg, zaradi česar je bilo še manj verjetno, da bo partnerstvo SJB hitro vnaprej prodalo 70 % stanovanjskih enot v profitnem sektorju. Zato so bila v zvezi s sporazumom o sodelovanju iz leta 2004 izvedena ponovna pogajanja, saj je bilo po mnenju občine ključno, da se začne izvajanje gradbenih del na Dampleinu. Dopolnilni sporazum je bil zato ustrezen in potreben, da bi občina dosegla cilj oživitve Dampleina.
            
         4.3.4   Sorazmernost
   
   
               (57)
            
            
               Da bi občina dosegla takojšen začetek izvajanja gradbenih del, se je moralo partnerstvo SJB odpovedati pravici do uveljavlja klavzule o 70 % in začeti izvajati gradbena dela kljub tveganju, da stanovanjske enote morda ne bodo prodane. Zato je partnerstvo SJB znova izračunalo predhodno dogovorjeno ceno. Pozneje je ta izračun preveril neodvisni cenilec, ki je ugotovil, da je dogovorjena cena skladna s tržno.
            
         
               (58)
            
            
               Po navedbah nizozemskih organov mnenje neodvisnega cenilca, da je cena skladna s tržno, kaže na to, da je znižanje cene sorazmerno. To naj bi tudi pomenilo, da partnerstvo SJB ni prejelo prekomernega nadomestila. Znižanje cene je bilo nadomestilo, ki ga je občina morala plačati partnerstvu SJB, da bi se to odpovedalo pravici do uveljavljanja klavzule o 70 %. Partnerstvo SJB brez dopolnilnega sporazuma na Dampleinu ne bi začelo graditi.
            
         
               (59)
            
            
               Poleg tega partnerstvo SJB z udeležbo v javno-zasebnem partnerstvu nosi 50 % tveganja in stroškov uporabe stavbnega zemljišča ter s tem sodeluje pri dogovorjenem znižanju prodajne cene. Da bi se pokrili stroški v zvezi z uporabo stavbnega zemljišča, je bilo odločeno, da bi moralo partnerstvo SJB k javno-zasebnemu partnerstvu prispevati 2,6 milijona EUR (točka 5.2.1 Glavnega načrta o uporabi stavbnega zemljišča Damcentrum) in da partnerstvo SJB krije 25 % stroškov gradnje šole (0,7 milijona EUR), saj je javno-zasebno partnerstvo nosilo 50 % teh stroškov.
            
         4.3.5   Izkrivljanje konkurence
   
   
               (60)
            
            
               Poleg navedenega nizozemski organi trdijo, da se retroaktivno znižanje cene nanaša na gradnjo 67 stanovanjskih enot in 14 poslovnih prostorov, ki bodo prodani po tržnih cenah, ovrednotenih s strani neodvisnega cenilca. Zato bi bilo izkrivljanje konkurence zelo lokalno in ne bi prevladalo nad pozitivnimi učinki izvedbe projekta.
            
         5.   PRIPOMBE TRETJIH OSEB
   
   
               (61)
            
            
               Pripombe v zvezi s sklepom o začetku postopka je predložila le fundacija. Fundacija pozdravlja sklep o začetku postopka, vendar meni, da so sporni ukrepi iz tega sklepa del veliko širšega ukrepa pomoči, pri čemer se sklicuje na svojo pritožbo in dodatne dopise. Zlasti omenja domneven brezplačni prenos zemljišč s strani občine na javno-zasebno partnerstvo.
            
         
               (62)
            
            
               Fundacija meni, da zamuda pri projektu ni nastala zaradi nacionalnih sodnih postopkov, ki jih je sprožila, in da finančna kriza ni razlog za zamudo pri prodaji stanovanjskih enot na Dampleinu. Po navedbah fundacije vse od začetka projekta v letu 2004 na trgu ni bilo povpraševanja po vrsti stanovanjskih enot, ki so bile načrtovane za Damplein.
            
         
               (63)
            
            
               Po njenih navedbah ni neodvisni cenilec zemljišča ovrednotil niti leta 2003 niti leta 2009.
            
         6.   PRIPOMBE NIZOZEMSKIH ORGANOV NA PRIPOMBE TRETJE OSEBE
   
   
               (64)
            
            
               Nizozemski organi so navedli, da je občina projekt, ki je opisan v Konceptu glavnega načrta Damcentrum, potrjenem 6. aprila 2004, zastavila pregledno. Razkriti niso bili le finančno občutljivi sporazumi ali deli sporazumov.
            
         
               (65)
            
            
               V zvezi z brezplačnim prenosom zemljišča s strani občine na javno-zasebno partnerstvo je občina pojasnila, da to ni del sklepa o začetku postopka, pri čemer se je sklicevala na svoje dopise Komisiji iz leta 2009, v katerih je pojasnila, da ta prenos ni bil brezplačen, saj je javno-zasebno partnerstvo v zameno zagotovilo storitve. V prvih pripombah je občina poudarila, da bi morala dela, ki jih je izvedlo javno-zasebno partnerstvo, običajno izvesti sama.
            
         
               (66)
            
            
               Po navedbah nizozemskih organov so različni pravni postopki, ki jih je sprožila fundacija in ki so projektu prinesli veliko negativne publicitete, ter kreditna kriza negativno vplivali na prodajo stanovanjskih enot na Dampleinu. Leta 2007, ko so se začele prve prodaje, je bila prodana skoraj tretjina stanovanjskih enot. Te prodajne pogodbe so bile zaradi zamude pri izdaji potrebnih gradbenih dovoljenj pozneje razveljavljene. Zato je mogoče ugotoviti, da je na začetku projekta obstajalo povpraševanje po teh enotah.
            
         
               (67)
            
            
               Nizozemski organi nadalje opozarjajo, da je občina izbrala neodvisne cenilce, ki jim določitev nizke cene zemljišča ni bila v interesu.
            
         7.   OCENA SPORNIH UKREPOV
   
   7.1   OBSTOJ DRŽAVNE POMOČI V SMISLU ČLENA 107(1) PDEU
   
               (68)
            
            
               Člen 107(1) PDEU določa, da je: „vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z notranjim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“.
            
         
               (69)
            
            
               Ni bilo izpodbijano, da se partnerstvo SJB in članici tega partnerstva, tj. družbi Schouten de Jong in Bouwfonds, uvrščajo med podjetja za namene te določbe, saj opravljajo gospodarske dejavnosti, v okviru katerih ponujajo blago in storitve na trgu, kakor je navedeno v sklepu o začetku postopka.
            
         
               (70)
            
            
               Poleg tega je sporne ukrepe odobrilo javno-zasebno partnerstvo, kar pomeni, da je bilo potrebno soglasje občine, ki ima v lasti 50-odstotni delež javno-zasebnega partnerstva. Ker se odločitve v javno-zasebnem partnerstvu sprejemajo soglasno in teh ukrepov ne bi bilo mogoče sprejeti brez izrecne odobritve občinskega sveta, se odločitev javno-zasebnega partnerstva o odobritvi spornih ukrepov lahko pripiše državi. Poleg tega bi bila stopnja finančne izpostavljenosti občine, ki izhaja iz njenega deleža v javno-zasebnem partnerstvu, sorazmerno nižja, če občina ne bi pristala na odobritev spornih ukrepov. Zato znižanje cen in opustitev nadomestil, ki ju je odobrilo javno-zasebno partnerstvo, pomenita izgubo državnih sredstev (16).
            
         
               (71)
            
            
               Ker dajejo ukrepi prednost le partnerstvu SJB in ne nazadnje tudi članicama partnerstva, družbama Schouten de Jong in Bouwfonds, jih je treba obravnavati kot selektivne.
            
         
               (72)
            
            
               Vendar so nizozemski organi izpodbijali trditev, da je občina s pristankom na znižanje prvotno dogovorjene prodajne cene zemljišča, ki ga je prodala partnerstvu SJB, in z opustitvijo nadomestil dala partnerstvu SJB gospodarsko prednost, ki je to pod običajnimi tržnimi pogoji ne bi pridobilo.
            
         
               (73)
            
            
               Iz razlogov, navedenih v uvodnih izjavah (74)–(83), se lahko Komisija glede na posebne okoliščine zadeve in zlasti okvir spornih ukrepov, vključno predvsem s posebnim pravnim položajem občine na podlagi sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 in več dvostranskih sporazumov s partnerstvom SJB, glede te točke strinja z nizozemskimi organi.
            
         7.1.1   Obstoj prednosti
   
   
               (74)
            
            
               V skladu z ustaljeno sodno prakso gospodarski posli, ki jih izvede javni organ ali javno podjetje, nasprotni strani ne prinesejo prednosti in torej ne pomenijo pomoči, če se izvedejo v skladu z običajnimi tržnimi pogoji (17). Za ugotovitev, ali se gospodarski posel izvede pod običajnimi tržnimi pogoji, bi bilo treba ravnanje javnih organov ali podjetij primerjati s podobnimi zasebnimi gospodarskimi udeleženci pod običajnimi tržnimi pogoji in opredeliti, ali gospodarski posli, ki jih izvedejo taki organi ali podjetja, prinesejo prednost nasprotnim stranem. Ta pristop se imenuje „načelo udeleženca v tržnem gospodarstvu“.
            
         
               (75)
            
            
               Zato je za ugotovitev, ali je občina s pristankom na znižanje prvotno dogovorjene prodajne cene zemljišča, ki ga je prodala partnerstvu SJB, in z opustitvijo nadomestil dala partnerstvu SJB gospodarsko prednost, treba preučiti, ali je občina upoštevala načelo udeleženca v tržnem gospodarstvu. Da se izključi obstoj prednosti, ki bi izhajala iz spornih ukrepov, je torej treba preučiti, ali bi hipotetični zasebni prodajalec v enakem položaju kot občina pristal na enako znižanje cene in opustitev nadomestil.
            
         
               (76)
            
            
               V zvezi s tem bi bilo treba upoštevati vse vidike spornih ukrepov in njihovega okvira (18), zlasti pravni položaj občine in partnerstva SJB glede na sporazum o sodelovanju iz leta 2004 in različne dvostranske sporazume ter zahtevnost projekta, ki je bil del širšega nepremičninskega projekta.
            
         
               (77)
            
            
               Nizozemski organi trdijo, da je občina ravnala v skladu z načelom udeleženca v tržnem gospodarstvu, saj bi neuresničitev projekta Damplein vplivala na celoten projekt Mestno središče Leidschendama, kar bi občini povzročilo škodo. V zvezi s tem so nizozemski organi v bistvu navedli naslednje. Po navedbah nizozemskih organov je bil čimprejšnji začetek izvajanja gradbenih del na Dampleinu v velikem finančnem in socialnem interesu občine, saj bi nadaljnje zamude za občino pomenile neposredno in posredno škodo, ki bi bila višja od stroškov zaradi pristanka na sporne ukrepe. Občina se je zaradi tega finančnega interesa odločila pregledati sporazume, sklenjene s partnerstvom SJB. Nizozemski organi tudi trdijo, da je občina s sprejetjem zaveze partnerstva SJB, da se v zameno za sporne ukrepe odpove pravici do uveljavljanja klavzule o 70 % iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004, ravnala kot zasebni vlagatelj.
            
         
               (78)
            
            
               V zvezi s tem Komisija navaja naslednje. V zadevnem primeru ni sporno, kot je navedeno v uvodni izjavi (30), da so bila gradbena dela na Dampleinu, ki naj bi se po prvotnem načrtu začela izvajati novembra 2005, odložena, ker je bilo zaradi več nacionalnih sodnih postopkov potrebna gradbena dovoljenja mogoče pridobiti šele novembra 2008. V navedenih okoliščinah partnerstvo SJB ni bilo več pripravljeno izvesti sporazum o sodelovanju iz leta 2004 v skladu z začetnimi dogovori in je na podlagi pogodbenih določb občino pozvalo k ponovnim pogajanjem o začetnih dogovorih.
            
         
               (79)
            
            
               Iz pogodbenih določb sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 dejansko izhaja, da se morajo strani v primeru nepravočasne izdaje gradbenih dovoljenj znova pogajati o dogovorih, sklenjenih leta 2004. Natančneje, člen 6(6) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 določa, da bi se morale strani v primeru nepravočasne izdaje gradbenih dovoljenj znova pogajati o prvotno dogovorjeni ceni zemljišča in plačilnih rokih. Poleg tega člen 16 istega sporazuma določa, da se lahko ta sporazum delno ali v celoti razveljavi le v posebej navedenih primerih. Med te spadajo „nepredvidene okoliščine, opredeljene v členu 6(258) civilnega zakonika“: če ena od strani nato meni, da druge strani od nje ne morejo zahtevati nespremenjene izvedbe sporazuma, morajo začeti pogajanja za skupno določitev spremenjenih pogojev. Nazadnje, člen 18 sporazuma o sodelovanju določa, da se morajo spori reševati z medsebojnim dogovorom ali arbitražo.
            
         
               (80)
            
            
               Iz teh pogodbenih določb sledi, da je bil namen strani ohraniti medsebojno sodelovanje in omejiti morebitno razveljavitev sodelovanja na okoliščine, v katerih strani ne bi mogle doseči soglasja ali zaradi neizpolnjevanja njihovih obveznosti ponovna pogajanja ne bi bila več mogoča. Glede na to bi bilo treba upoštevati tudi, da je bil projekt zapleten in sestavljen iz več medsebojno povezanih podprojektov ter da je bilo v širši nepremičninski projekt vključenih več strani, povezanih s sporazumom o sodelovanju iz leta 2004.
            
         
               (81)
            
            
               Čeprav je občina v nepremičninskem projektu sodelovala le v fazi uporabe stavbnega zemljišča, medtem ko so za fazo gradnje v projektu tveganje in stroške nosili zadevni zasebni razvijalci, vključno s partnerstvom SJB, je bilo ugotovljeno, da je bil leta 2008, ko je partnerstvo SJB občini sporočilo, da ne želi začeti gradbenih del, projekt še vedno v fazi uporabe stavbnega zemljišča. V tej fazi je bila občina finančno vključena v projekt, saj je nosila 50 % stroškov in tveganj. Stroške faze uporabe stavbnega zemljišča v projektu so sestavljali stroški priprave zemljišča za gradnjo, stroški za gradnjo javnega dela podzemne parkirne hiše in 50 % stroškov gradnje šole. Zato je bilo v finančnem interesu občine, da se dela v fazi uporabe stavbnega zemljišča pravočasno izvedejo, da bi se omogočila predaja zemljišča in plačilo prodajne cene zemljišča v skladu s členom 10(5) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004. V teh posebnih okoliščinah Komisija sprejema, da medtem ko pomisleki občine glede javnih organov pri izvedbi projekta niso pomembni za načelo udeleženca v tržnem gospodarstvu, bi se hipotetični zasebni subjekt, ki bi bil v podobnem pogodbenem in finančnem položaju, najprej poskušal znova pogajati o ceni, namesto da bi takoj razveljavil sporazum in objavil javni razpis, zlasti ker je bila pogodba za gradnjo parkirne hiše že dodeljena partnerstvu SJB. V zvezi s tem Komisija ugotavlja tudi, da se je v času ponovnih pogajanj začela finančna kriza, ki je prizadela zlasti nizozemski nepremičninski trg.
            
         
               (82)
            
            
               Ponovna pogajanja med stranmi so privedla do tega, da je partnerstvo SJB jeseni leta 2008 javno-zasebnemu partnerstvu za zemljišče ponudilo 4 milijone EUR, pri čemer bi začelo gradbena dela izvajati aprila 2009 ne glede na to, ali bi bile stanovanjske enote vnaprej prodane. Partnerstvo SJB se je bilo tudi pripravljeno odpovedati pravici do uveljavljanja klavzule o 70 % iz sporazuma o sodelovanju iz leta 2004. Poleg tega bi na podlagi svoje udeležbe v javno-zasebnem partnerstvu samo nosilo polovico znižanih stroškov prodajne cene.
            
         
               (83)
            
            
               Neodvisni cenilec Fakton, ki ga je najela občina, je v poročilu z dne 11. februarja 2009 ugotovil, da se cena v višini 4 milijonov EUR (vrednost na dan 1. januarja 2010) za zadevno zemljišče, ki je bila dogovorjena kot nova cena zemljišča, lahko šteje za skladno s tržno ceno, pri čemer je upošteval nadaljnje obveznosti partnerstva SJB.
            
         
               (84)
            
            
               Glede na navedena dejstva Komisija nima razloga za domnevo, da občina, s tem ko je v teh posebnih okoliščinah pristala na ceno v višini 4 milijonov EUR, ni ravnala v skladu z običajnimi tržnimi pogoji.
            
         
               (85)
            
            
               Ob upoštevanju navedenega Komisija meni, da znižanje prodajne cene zemljišča ter opustitev nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost iz dopolnilnega sporazuma, ki so ga sklenili občina, javno-zasebno partnerstvo in partnerstvo SJB, ne vsebuje državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU –
            
         SPREJELA NASLEDNJI SKLEP:
   Člen 1
   Znižanje prodajne cene zemljišča ter opustitev nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča in nadomestila za uporabnost, ki ju je 1. marca 2010 občina Leidschendam-Voorburg odobrila v korist partnerstva Schouten-de Jong Bouwfonds, ki ga sestavljata družbi Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV in Bouwfonds Ontwikkeling BV, ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) Pogodbe o delovanju Evropske unije.
   Člen 2
   Ta sklep je naslovljen na Kraljevino Nizozemsko.
   
      V Bruslju, 15. januarja 2016
      
         
            Za Komisijo
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Članica Komisije
         
      
   
   
      (1)  UL C 86, 23.3.2012, str. 12.
   
      (2)  Glej opombo 1.
   
      (3)  Sodba Sodišča z dne 30. junija 2015 v združenih zadevah T-186/13, T-190/13 in T-193/13, Nizozemska (T-186/13), občina Leidschendam-Voorburg (T-190/13) in Bouwfonds Ontwikkeling BV en Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) proti Komisiji, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  V nadaljevanju tega sklepa je torej treba sklicevanja na partnerstvo SJB razumeti tudi kot sklicevanja na družbi Schouten de Jong in Bouwfonds.
   
      (5)  Člen 4(1) sporazuma o uporabi stavbnega zemljišča/javno-zasebnem partnerstvu z dne 22. novembra 2004 določa: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).“
   
      (6)  Projekt se je prvotno imenoval projekt Mestno središče Dama, leta 2005 pa je bil preimenovan v projekt Mestno središče Leidschendama. V tem sklepu projekt Mestno središče Leidschendama pomeni nepremičninski projekt.
   
      (7)  V končnih načrtih za Damplein je bilo predvideno, da bo partnerstvo SJB zgradilo le 67 stanovanjskih enot.
   
      (8)  V zvezi s tem ni bil izveden postopek oddaje javnega naročila. Ta sklep ne vpliva na nobeno analizo, ki bi jo Komisija lahko izvedla v zvezi z vidiki oddaje javnega naročila, povezanimi s projektom.
   
      (9)  Točka 5.1.2 Glavnega načrta o uporabi stavbnega zemljišča Damcentrum z dne 10. februarja 2004.
   
      (10)  V skladu z Glavnim načrtom o uporabi stavbnega zemljišča Damcentrum z dne 10. februarja 2004 bi občina prispevala 7,3 milijona EUR, partnerstvo SJB pa 2,6 milijona EUR.
   
      (11)  V skladu z občinskim predpisom „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009“ lahko občina od zasebnih subjektov zahteva, da prispevajo za stroške infrastrukturnih del. V sporazumu o sodelovanju iz leta 2004 je zato določeno, da bodo zasebni subjekti poleg cene za zemljišče javno-zasebnemu partnerstvu plačali nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, in glede na to, da se je občina odločila za uporabo visokokakovostnih proizvodov za razvoj javnega območja, tudi nadomestilo za uporabnost.
   
      (12)  Člen 6(6) sporazuma o sodelovanju iz leta 2004 določa: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande – daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata – nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.“
   
      (13)  V točki 1 člena 2(1)(2) dopolnilnega sporazuma je navedeno: „In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.“
   
      (14)  Novi sporazum se nanaša na 208 parkirnih mest, tj. manj od prvotno predvidenih 225.
   
      (15)  Znesek ustreza predhodno dogovorjenemu znesku 4,6 milijona EUR (vrednost na dan 1. januarja 2003), indeksiranemu z 2,5 % do 1. januarja 2010.
   
      (16)  Kot je Splošno sodišče potrdilo v sodbi z dne 30. junija 2015; glej sprotno opombo 3, točke 62–72.
   
      (17)  Zadeva C-39/94, SFEI in drugi, EU:C:1996:285, točki 60 in 61.
   
      (18)  Zadeva T-244/08, Konsum Nord proti Komisiji, EU:T:2011:732, točka 57 in navedena sodna praksa.