CELEX: 51993PC0487
Language: pt
Date: 1993-10-07
Title: Proposta alterada de DIRECTIVA DO CONSELHO relativa à protecção dos adquirentes nos contratos de utilização de bens imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido

COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS
                                                          COM(93) 487 final - SYN419
                                                         Bruxelas, 7 de Outubro de 1993
                                    Proposta alterada de
                              DIRECTIVA DO CONSELHO
relativa à protecção dos adquirentes nos contratos de utilização de bens imóveis em regime
                            de uso e fruição a tempo repartido
                 (Apresentada pela Comissão cm conformidade com o n° 3
                              do artigo 149° do Tratado CEE)
                                                                                           O
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                          EXPOSIÇÃO DOS .FUNDAMENTOS
 Introdução
Na sequência dos pareceres emitidos pelo Parlamento Europeu 1 e pelo
Comité Económico e Social 2 sobre a proposta de Directiva do Conselho
relativa á protecção dos adquirentes nos contratos de utilização de bens
imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido^, a Comissão é
chamada a adoptar uma proposta alterada, na medida em que pretende manter
certos elementos e, eventualmente, introduzir outras alterações à sua
proposta inicial. A proposta, alterada em função das alterações propostas
pelo Parlamento Europeu, do parecer do Comité Económico e Social, bem como
dos debates realizados no Conselho, é apresentada em conformidade com o no
3 do artigo 149o do Tratado CEE.
1.   Fundamentação da proposta em termos de subsidiariedade
   a)   Quais são os objectivos da acção prevista relativamente às
        obrigações que impendem sobre a Comunidade?
  R.    Criar uma base de regras comuns que permitam garantir a segurança
        jurídica e económica do consumidor numa área em que este se
        encontra em situação de inferioridade relativamente às outras
        partes interessadas; suprimir anomalias que actualmente constituem
        um obstáculo ao bom funcionamento do Mercado Europeu e à livre
        circulação.
  b)    A acção prevista é da exclusiva competência da Comunidade ou
        inscreve-se no âmbito de uma competência partilhada com os Estados-
        membros?
  R.    Inscreve-se no âmbito de uma competência partilhada.
   c)   Qual é a dimensão comunitária do problema?
  R.    O carácter transnacional do timesharing, dado que a maior parte dos
        titulares de direitos de timesharing exercem ou exercerão os seus
        direitos num Estado que não é o da sua residência; as divergências
        entre as legislações nacionais, dado que apenas quatro Estados-
        membros dispõem de legislações especificas, que por seu turno são
        diferentes entre si e incompletas.
   d)   Qual é a solução mais eficaz comparando os meios da Comunidade e os
        meios dos Estados-membros?
1 PE 171.252 e PE 174.418.
2 CES 206/93.
3 JO no C 222 de 29.8.1992, pág. 5.
 ---pagebreak---   R.    Seja qual for a abordagem adoptada por cada Estado-membro neste
        domínio, existe sempre um compromisso que deve ser assinado pelas
       partes. A acção comunitária deve situar-se no âmbito desse
       compromisso. Para esse efeito, é necessário estabelecer as
        informações mínimas que o consumidor deve conhecer antes da
       assinatura, bem como um prazo, após a assinatura, durante o qual o
       consumidor pode rescindir o contrato. Tendo em conta o carácter
       transnacional do timesharing, esta solução só pode ser alcançada a
       nível comunitário.
  e)   Que valor acrescentado concreto proporcionará a acção comunitária
       prevista e qual seria o custo da inacção?
  R.   A acção permitirá ultrapassar os problemas com que os consumidores
       actualmente se deparam, designadamente em matéria de utilização de
       técnicas de venda particularmente agressivas; permitirá igualmente
       controlar um sector importante da indústria, que tem frequentemente
       a sua sede num paraíso fiscal, e permitirá à maior parte dos
       Estados-membros legislar neste domínio, dado que estes Estados
       aguardam um texto comunitário para estabelecer a sua legislação. A
       acção contribuirá também para facilitar a livre circulação de bens,
       serviços, pessoas e capitais, independentemente das diferentes
       modalidades de timesharing. A inacção teria como consequência a
       continuação da situação actual, com todas as fraudes e anomalias,
       num domínio de importância crescente no sector turístico.
  f)   Que modalidades de acção estão ao dispor da Comunidade?
  R.   Uma directiva ou uma recomendação.
  g)   É necessária regulamentação uniforme ou será suficiente uma
       directiva que estipule objectivos gerais, remetendo a sua execução
       para os Estados-membros?
  R.   A directiva é o único instrumento adequado.
I I. Elementos da proposta inicial mantidos na proposta alterada
  Os dois elementos fundamentais da proposta inicial, designadamente, a
  obrigação do vendedor de fornecer um documento de informação cujo
  conteúdo faça parte integrante do contrato e o estabelecimento de um
  prazo, após a assinatura do contrato, durante o qual o adquirente possa
  rescindir o contrato, mantêm-se. 0 critério relativo ao idioma a
  utilizar é o mesmo, ou seja, um idioma que o adquirente declare
  conhecer. Mantém-se igualmente o carácter minimalista da directiva, bem
  como a impossibilidade de o adquirente renunciar aos direitos que a
  directiva lhe confere ou de o vendedor ser isentado das suas
  responsabiI idades.
  Finalmente, no que respeita ao direito aplicável ao contrato, mantém-se
  o princípio de que o adquirente não pode ser privado da protecção
  garantida pela directiva devido à escolha da lei de um país terceiro,
  mas com uma formulação mais simples do que na proposta inicial.
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      III.    Alterações introduzidas
1.   Titulo
   0 título foi alterado a fim de aperfeiçoar a terminologia e abranger de
   forma mais completa as características de certas modalidades de
   timesharing largamente espalhadas nalguns Estados-membros.
2.   Cons i derandos
   Os considerandos nos 4, 5, 8 e 12 foram adaptados ao novo título. 0
   considerando no 9 foi alterado a fim de salientar o facto de que a
   directiva tem unicamente por objectivo os aspectos contratuais e de
   forma alguma o direito aplicável aos bens imóveis, que é da exclusiva
   competência da "lex rei sitae".
  As alterações respeitantes aos considerandos nos 12 e 13, bem como os
   novos considerandos nos 14, 15, 16 e 17 são explicados com os artigos
   correspondentes. 0 novo considerando no 18 tem por objectivo indicar que
   todo o texto respeita o principio da subsidiariedade.
3.   Art igos
  Artigo 2o: Definições
  A nova definição de contrato tem em conta uma alteração do Parlamento,
   parcialmente aceite pela Comissão, a fim de abranger determinadas
   características de uma das modalidades de timesharing mais espalhada em
   vários Estados-membros.
  A definição de bem imóvel tem igualmente em conta o desejo do Parlamento
   de que a directiva se aplique não só aos imóveis já construídos mas
   também aos imóveis a construir e unicamente para uso habitacional; os
   imóveis destinados a escritórios ou outros fins são, pois, excluídos do
  campo de aplicação da directiva. Os exemplos que constavam da proposta
   inicial são suprimidos.
  Na definição de vendedor, substitui-se o termo "proprietário" pelo termo
   "titular", mais adequado dado que se trata de um direito.
  Quanto à definição de adquirente, o conteúdo mantém-se mas a formulação
  é alterada a fim de melhorar o texto do ponto de vista da terminologia
   técnica.
  Artigo 3o: Obrigações do vendedor
  As alterações introduzidas decorrem principalmente da inclusão de
  algumas alterações do Parlamento. Assim, as alíneas a) e b) respondem à
  preocupação do Parlamento relativamente aos problemas com que o
  adquirente se pode defrontar em virtude da inobservância pelo vendedor
  dos prazos previstos ou da inexecução pelo vendedor das prestações
  previstas.
 ---pagebreak---                                           O-
  As disposições da proposta inicial respeitantes às regras de construção
  e à autorização de ocupação do bem imóvel foram abandonadas, dado que
  estas questões podem ser reguladas com maior eficácia pela legislação
  nacional. A este respeito é apenas feita uma breve referência no anexo.
  As novas alíneas c) e d) integram algumas alterações do Parlamento
   relativas a determinadas obrigações cujo cumprimento pelo vendedor deve
  ser garantido no contrato.
Ar t i go 4p_
Como solicitado pelo Parlamento, o novo texto aborda de uma forma mais
clara a questão dos encargos que incumbem ao adquirente, especificando
simultaneamente que os encargos relativos aos direitos não vendidos devem
ser imputados ao vendedor.
Artigo 5p_ (e considerando o ne. 12)
As alterações introduzidas neste artigo implicam, designadamente:
a)   que o documento de informação, já previsto na proposta inicial, deve
     estar ao dispor de qualquer pessoa que o solicite, em vez dos
     "potenciais adquirentes". É de notar que o anexo da proposta alterada
     se refere agora ao conteúdo do contrato e não ao documento de
     informação. Este deve, no entanto, conter certos elementos
     mencionados no anexo.
b)   que as informações contidas nesse documento devem fazer parte
     integrante do contrato; este principio constava já de um dos
     considerandos da proposta inicial, mas o Parlamento deseja inclui-lo
     na parte dispositiva do texto. 0 no 2 deste artigo exclui a
     possibilidade de alterar as informações contidas no documento, salvo
     se as alterações resultarem de acordo expresso das partes ou de
     circunstâncias independentes da vontade do vendedor.
c)   que qualquer publicidade deve indicar não só a possibilidade de obter
     o documento informativo, mas também o local onde este pode ser obtido,
  Artigo 6o (e considerando o no 13): Elementos mínimos do contrato
   Como acima referido, os elementos mínimos que o contrato deve incluir
   constam do anexo à proposta alterada.
 ---pagebreak---                                      s
Artigo 7o (e novos considerandos no 14 e 16)
0 no 1 estabelece um prazo de reflexão único, como pedido pelo Comité
Económico e Social e tendo em conta a posição das delegações por ocasião
das reuniões do Conselho a nível ministerial. Neste sentido, a Comissão
optou pelo prazo mais longo previsto na proposta inicial, 28 dias, que
é, aliás, o prazo pedido pelo Comité Económico e Social. Atendeu-se ao
facto de nalguns Estados-membros a legislação e/ou a prática exigirem a
celebração de um contrato preliminar que pode ser juridicamente
vinculativo (por exemplo, um contrato-promessa), ou a realização de
certas diligências administrativas, como é o caso da intervenção do
notário ou do registo predial. Nestes casos o prazo começa a contar a
partir da assinatura do contrato preliminar.
No no 2, relativo á forma de exercer o direito de rescisão, substitui-se
a exigência de carta registada por uma comunicação escrita enviada de
forma que possa ser materialmente comprovada, como requerido pelo
Par lamento.
No que respeita ao no 3, foi adoptada uma alteração de compromisso entre
a Comissão e o Parlamento. Nos termos desse compromisso, o vendedor não
pode exigir pagamentos adiantados antes de expirado o prazo de reflexão.
Todavia, em caso de acordo das partes, o adquirente pode efectuar um
adiantamento antes da expiração do prazo, desde que o acordo seja dado
expressamente e se o adiantamento não exceder 5% do preço de venda,
incluindo impostos. No caso de o adiantamento incluir despesas de gestão
do processo, ou seja, as eventuais despesas de notário e de registo,
outras despesas administrativas, etc., estas não podem exceder 1% do
preço de venda. De qualquer forma, o vendedor deve dar garantias
suficientes de reembolso. Quanto ao prazo de reembolso pelo vendedor ao
adquirente no caso de rescisão, é fixado o prazo mínimo de um mês a
contar da data da comunicação da rescisão.
Artigo 8o (e considerando no 18)
Trata-se de um artigo novo que tem como objecto um tema não previsto na
proposta inicial, incluído na sequência dos debates realizados no
Conselho. Trata-se da eventual existência de um contrato de empréstimo
relacionado com o contrato de aquisição de um direito de utilização a
tempo parcial de um ou vários bens imóveis. Neste caso o adquirente deve
ter a possibilidade de rescindir o contrato de empréstimo se decidir
exercer o direito de rescisão previsto no artigo 7o.
 ---pagebreak---                                      e
Artigo 9o (e considerando no 15)
A primeira parte do novo texto deste artigo acolhe uma alteração do
Parlamento que reúne num só número os dois números que o artigo
apresentava na proposta inicial. A expressão "ó nula" é substituída por
uma expressão mais adequada, a fim de permitir aos Estados-membros
estabelecer as eventuais sanções. 0 número 2 substitui o artigo 9o da
proposta inicial, considerado demasiadamente complicado nos debates
realizados no Conselho, no Parlamento e no Comité Económico e Social.
Manteve-se, no entanto, o principio fundamental de que a protecção que a
directiva garante ao adquirente nao pode, de forma alguma, ser
contornada devido à escolha da lei de um pais terceiro. Trata-se, aliás,
da formulação escolhida pelo Conselho na Directiva 90/13 respeitante às
cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores.
Artigos 105., 11o, 12o e 13o
As alterações introduzidas nestes artigos são unicamente de carácter
formal e não implicam qualquer alteração substancial da proposta
inicial.
 ---pagebreak---                                          /
                              PARECER DO PARLAMENTO
Alteração n      Proposta inicial          Aceite pela     Integrada
                                           Com i ssão     (Nova numeração)
    1            Titulo                      Não
    2            Considerando no 3           Não
    3            Considerando no 12          Não
    4            Considerando no 14bis       Não
    5            Título I                    Não
    6            Artigo 1o                   Não
    7            Artigo 2o.1                 parcialmente
    48           Art igo 2o.2                parcialmente Ar t i go 2p_
    9            Art igo 2p_.3               Não
    10           Artigo 2o.4                 Não
    11           Art igo 3o.1a)              parcialmente Artigo 3oa)
                                                            e b)
    12           Art igo 3o.1b)              parcialmente Ar t i go 3oc)
    13           Art igo 3p_.1c)             Sim          Anexo,
                                                          pontos e) e f)
    14           Artigo 3p_.1d)              parcialmente
    15           Art igo 3o.2                Não
    16           Ar t i go 4o                Sim              Ar t i go 4o
    17           Art igo 5p_. 1              parcialmente Art igo 5o.2
    18           Art igo 5o.2                Não
    19           Ar t i go 6o                Não
    51           Art igo 7o.1                Não
    21           Art igo 7o.2                Sim          Não aplicáve
    22           Art igo 7p_.3               parcialmente Art igo 7p_.2
  58 (de compro-     Artigo 7p_.4            Sim          Art igo 7p_.3
       misso)
 ---pagebreak--- Alteração no Proposta inicial Aceite pela     Integrado
                              Com i ssão     (Nova numeração)
    24       Ar t i go 7p_A     Não
    25       Ar t i go 8o       Sim          Ar t i go 9o
    26       Ar 11 go 9o        Não
    27       Art igo 9p_        Sim          Art igo 9o.2
    28       Ar t i go 10o      Não
    29       Artigo 11o         Não
    30       Artigo 12o         Não
    31       Anexo a            Parcialmente As alterações
                                             respeitantes ao
    32       Anexo b            Sim          anexo não são
                                             api içáveis
    33       Anexo c            Sim          dado que o novo
                                             anexo se refere
    49       Anexo c            Não          agora ao contrato
                                             e não ao documento
    34       Anexo d            Sim          de informação
    35       Anexo e            Sim
    36       Anexo f            Sim
    37       Anexo g            Sim
    38       Anexo h            Sim
    39       Anexo i     J)     Sim
    40       Anexo i            ParciaImente
    41       Anexo m            Sim
    42       Anexo n            Não
    43       Anexo o            Sim
    44       Anexo p            Sim
 ---pagebreak---                                       ^
           PROPOSTA INICIAL                     PROPOSTA ALTERADA
Proposta de directiva do Conselho   Proposta de directiva do Conselho
relativa á protecção dos            relativa à protecção dos adquirentes
adquirentes nos contratos de        nos contratos de aquisição de um
utilização de bens imóveis em       direito de utilização a tempo parcial
regime de uso e fruição a tempo     de um ou vários bens imóveis
repartido
0 CONSELHO DAS COMUNIDADES
EUROPEIAS,
Tendo em conta o Tratado que        Inalterado
institui a Comunidade Económica
Europeia, nomeadamente o seu
artigo IOO0-A,
Tendo em conta a proposta da
Com i ssão,
Em cooperação com o Parlamento
Europeu,
Tendo em conta o parecer do Comité
Económ i co e Soc i a I,
1.   Considerando que um dos            Considerando que um dos principais
     principais objectivos da           objectivos da Comunidade consiste
     Comunidade consiste na             na realização do mercado interno;
     realização do mercado interno      que é necessário adoptar medidas
     até 31 de Dezembro de 1992, o      destinadas a estabelecer
     mais tardar; que é necessário      progressivamente o mercado
     adoptar medidas destinadas a       interno; que o mercado interno
     estabelecer progressivamente o     consiste num espaço sem fronteiras
     mercado Interno; que o mercado     no qual é assegurada a livre
     interno consiste num espaço        circulação das mercadorias, das
     sem fronteiras no qual é           pessoas, dos serviços e dos
     assegurada a livre circulação      capi tais;
     das mercadorias, das pessoas,
     dos serviços e dos capitais;
 ---pagebreak---                                          lo
    Considerando que o Parlamento     Inalterado
    Europeu, na sua Resolução de
    13 de Outubro de 1988 sobre a
    necessidade de colmatar as
     lacunas jurídicas em matéria
    de propriedade múltipla*1^,
    solicitou que a Comissão
    apresentasse uma proposta de
    directiva sobre a harmonização
    das legislações nacionais
    nesta matéria; que, na sua
    Resolução de 11 de Junho de
    1991 sobre a política comum do
    turismo^ 2 ), considerou que a
    Comissão deveria apresentar,
    com carácter de urgência, uma
    directiva geral neste domínio;
3.  Considerando que, no Plano de    Inalterado
    Acções Comunitárias a Favor do
    Turismo^ 3 ), entre as
    orientações da Comissão tendo
    em vista melhorar a protecção
    do turista enquanto consumidor
    figura a "elaboração de uma
    proposta relativa a
    determinadas transacções
    imobiliárias transfronteiras
    (multipropr iedade)";
4.  Considerando que o regime dos    4.   Considerando que a aquisição de um
    contratos de utilização de            direito de utilização a tempo
    bens imóveis em regime de uso         parcial de um ou vários bens
    e fruição a tempo repartido se        imove i s se reveste de um carácter
    reveste de um carácter                amplamente transnacional devido à
    amplamente transnacional              localização geográfica, na maior
    devido à localização                  parte dos casos, da oferta e da
    geográfica, na maior parte dos        procura e, consequentemente, tem
    casos, da oferta e da procura         incidência na livre circulação das
    e, consequentemente, tem              pessoas, dos serviços e dos
    incidência na livre circulação        capitais;
    das pessoas, dos serviços e
    dos capitais;
(1) JO no C 290 de 14.11.88, p. 148.
(2) Resolução A3-155/91, ponto 91 (Documento PE 152.802, p    54).
(3) C0M(91) 97 final, p. 20.
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Considerando que, se a maior   5. Considerando que, se a maior parte
parte dos Estados-membros não     dos Estados-membros não dispõe
dispõe ainda de legislação        ainda de legislação específica em
específica em matéria de          matéria de contratos de aqu i s ição
contratos de utilização de        de um direito de utilização a
bens imóveis em regime de uso     tempo parcial de um ou vários_bens_
e fruição a tempo repartido,      imóveis, outros, em contrapartida,
outros, em contrapartida,         considerando que as regras do
considerando que as regras do     direito comum aplicáveis a esse
direito comum aplicáveis a        tipo de transacções não garantiam
esse tipo de transacções não      a clareza Jurídica necessária e o
garantiam a clareza Jurídica      nível de protecção adequado para o
necessária e o nível de           consumidor, adoptaram legislação
protecção adequado para o         especifica na matéria;
consumidor, adoptaram
legislação específica na
mater ia;
Considerando que a aplicação   6.  Inalterado
das regras de direito comum,
em alguns Estados-membros, e
de uma legislação especifica
mas que contém regras
dissemelhantes, noutros
Estados-membros, conduz a
disparidades susceptíveis de
constituir obstáculo ao
desenvolvimento ordenado desse
sector de actividade
económica; que esta situação
prejudica, consequentemente, o
bom funcionamento do mercado
interno;
Considerando que é necessário,    Inalterado
nessa óptica, e a fim de
assegurar um nível elevado de
protecção dos consumidores,
prever uma base comum de
disposições específicas para
esse tipo de transacções,
aplicáveis em toda a
Comunidade;
Considerando que os conceitos  8. Considerando que os conceitos
jurídicos aplicados, no           Jurídicos aplicados, no direito
direito nacional, â utilização    nacional, à aquisição de um
de bens imóveis em regime de      direito de utilização a tempo
uso e fruição a tempo             parcial de um ou vários bens
repart ido var iam                imóve is variam consideravelmente
consideravelmente de              de Estado-membro para
Estado-membro para                Estado-membro;
Estado-membro-,
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    Considerando que basta, no         Considerando que basta, no
    entanto, harmonizar as regras      entanto, harmonizar as regras
    relativas às transacções            relativas aos aspectos contratuais
    contratuais respeitantes á          das transacções relativas à
    utilização de bens imóveis em       aquisição de um direito de
    regime de uso e fruição a          utilização a tempo parcial de um
    tempo repartido, sendo o           ou vário bens imóveis, sendo o
    direito aplicável a cada caso      direito aplicável a cada bem
    especifico da exclusiva             imóvel da exclusiva competência da
    competência da "lex rei             "lex rei sitae";
    sitae";
10. Considerando que, para         10.  Inalterado
    estabelecer normas eficazes de
    protecção dos adquirentes
    neste domínio, é necessário
    definir as obrigações mínimas
    que os vendedores devem
    respeitar em relação a eles;
11. Considerando que convém não    11. Considerando que convém não
    afectar a liberdade dos            afectar a Iiberdade dos
    Estados-membros de adoptar,        Estados-membros de adoptar medidas
    nos termos da respectiva           destinadas a garant ir o
    legislação, medidas destinadas     cumprimento das obrigações do
    a estabelecer garantias para o     vendedor ;
    cumprimento das obrigações do
    vendedor ;
12. Considerando que é necessário  12. Considerando que é necessário
    evitar indicações enganosas ou     evitar indicações enganosas ou
    incompletas na informação           incompletas na informação
    especificamente respeitante à      especificamente respeitante â
    venda de direitos de uso e         venda de direitos de ut iIizacão a
    fruição a tempo repartido          tempo parcial de um ou vários bens
    incidentes sobre um bem             imóveis; que essa informação deve
    imóvel; que essa informação        ser completada por um documento
    deve ser completada por um         complementar que deve estar ao
    documento complementar que o       dispor de qualquer pessoa que o
    adquirente deve declarar ter       solicite: que as informações
    recebido no momento da             cont idas nesse documento
    assinatura do contrato; que        complementar devem fazer parte do
    esse documento complementar        contrato de aquisição de um
    deve ser redigido numa língua      direito de utilização a tempo
    que o adquirente declara           parcial de um ou vários bens
    conhecer; que os elementos de       i move i s :
    informação contidos nesse
    documento complementar devem
    fazer parte do contrato de
    utilização de bens imóveis em
    regime de uso e fruição a
    tempo repart ido;
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13. Considerando que, a fim de dar 13. Considerando que, a fim de dar ao
    ao adquirente a possibilidade      adquirente a possibilidade de
    de avaliar melhor as               avaliar melhor as obrigações
    obrigações decorrentes dos         decorrentes dos contratos
    contratos celebrados e os          celebrados e os respectivos
    respectivos direitos, é            direitos, é necessário
    necessário conceder-lhe um         conceder-lhe um prazo durante o
    direito de retractação durante     qual possa rescindir o contrato
    um prazo que tenha em conta o      tendo em conta o facto de o bem
    facto de o bem imóvel estar        imóvel estar frequentemente
    frequentemente situado num         situado num Estado diferente do
    Estado diferente do Estado do      Estado do adquirente e sujeito a
    adquirente e sujeito a             legislação estrangeira;
    legislação estrangeira; que é
    necessário prever que o
    adquirente seja informado por
    escrito deste prazo de
    retractação;
                                   14. Considerando que, a fim de
                                       assegurar ao adquirente um nível
                                       elevado de protecção, e tendo em
                                       conta as características
                                       especificas dos sistemas de
                                       utilização a tempo parcial de bens
                                       imóveis, o contrato de aquisição
                                       de um direito de utiIização a
                                       tempo parcial de um ou vários bens
                                       imóveis deve conter determinados
                                       elementos mínimos: que o refer ido
                                       contrato deve ser redigido numa
                                       Iíngua que o adgu i r e n te declare
                                       conhecer ;
14. Considerando que é necessário  15. Considerando que, em certos casos,
    completar a protecção do           ex íste o r isco de o consumidor ser
    adquirente ao nível do direito     privado da protecção garantida
    internacional privado, dado o      pela presente directi va ao
    carácter frequentemente            designar-se o direito de um pai s
    transnacional dos contratos de     terceiro como direito aplicável ao
    utilização de bens imóveis em      contrato; que, consequentemente,
    regime de uso e fruição a          convém prever na presente
    tempo repart ido;                  directiva disposições destinadas a
                                       evitar esse r isco;
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15. Considerando que convém não    16. Considerando que a exigência, por
    impedir a manutenção ou a          parte do vendedor, de pagamentos
    adopção, pelos                     adiantados antes do termo do pr a z o
    Estados-membros, de                durante o guaI o adquirente pode
    disposições que visem garantir     rescindir o contrato pode
    uma maior protecção dos            const i tu i r um r isco de insegurança
    adquirentes em matéria de          f i nance i ra p a r a__o_. adquirente; que
    contratos de utilização de         é necessár io sup r i m i r es se xisco
    bens imóveis em regime de uso      através da proibição do pagamento
    e fruição a tempo repartido,       de quaisguer adiantamentos antes
                                       do termo do referido pr a zo ; que
                                       essa proibição não obsta a que as
                                       partes acordem num pagamento
                                       adiantado antes do termo do prazo;
                                       que é necessário, a fi m de
                                       garantir a máxima segurança
                                       financeira para o adquirente,
                                        limitar os pagamentos adi anta do s^,
                                       bem como garantir o reembolso ao
                                       adquirente no caso de rescisão do
                                       contrato;
                                   17. Considerando que, no caso de
                                       rescisão de um contrato de
                                       aquisição de um direito de
                                       utilização a tempo parcial de um
                                       ou vários bens Imóveis cujo preço
                                       sela total ou parcialmente coberto
                                       por um empréstimo concedido ao
                                       adquirente, este deve ter a
                                       possibilidade de rescindir
                                       igualmente o contrato de
                                       emprést imo;
                                   18. Considerando, por fim, gue o
                                       objectivo da presente directiva é
                                       a criação de uma base de regras
                                       comuns que permitam assegurar
                                       luridica e economicamente os
                                       adguirentes num domínio onde se
                                       encontrem em situação de
                                       inferioridade em relação às outras
                                       partes concernantes; que a
                                       presente directiva permitirá
                                       estabelecer o equilíbrio entre as
                                       partes concernantes, necessário
                                       para o bom funcionamento do
                                       mercado; que as divergências entre
                                       as legislações nacionais, os
                                       limites territoriais das mesmas e
                                       o carácter claramente
                                       transnacional do mercado só
                                       permitem conseguir uma protecção
                                       elevada dos adquirentes a ni_ve I
                                       comunitário; que sendo a
                                       competência neste domínio
                                       partilhada pela Comunidade com os
                                       Estados-membros. a protecção dos
                                       adquirentes, nas condições
                                       definidas na presente directiva,
                                       se af igura necessár i a a ni veI
 ---pagebreak--- -4 S
   comunitário para apoiar e
   completar a poIi t i ca desenvolv ida
   pelos Estados-membros a nível
   nacional ; que o instrumento
   apropriado para atingir o
   object i vo vi s a do é uma direct i va-,
   que as disposições da presente
   direct iva estão, po i s, em
   conformidade com o or inçípio da
   subsidiar iedade.
 ---pagebreak---                                                                .A(o
                     PROPOSTA         IN ICI AL                                       PROPOSTA           ALTERADA
ADOPTOU A PRESENTE DIRECTIVA                                        ADOPTOU A PRESENTE                    DIRECTIVA
                           A r t i g o 1o                                                      A r t i g o 1o
A p r e s e n t e d i r e c t i v a tem por o b j e c t o           A p r e s e n t e directiva tem por
a a p r o x i m a ç ã o das d i s p o s i ç õ e s                   o b j e c t o a a p r o x i m a ç ã o das
 legislativas, r e g u l a m e n t a r e s e                        d i s p o s i ç õ e s legislativas,
a d m i n i s t r a t i v a s dos E s t a d o s - m e m b r o s     regulamentares e administrativas
relativas à p r o t e c ç ã o dos                                   dos E s t a d o s - m e m b r o s relativas à
a d q u i r e n t e s nos c o n t r a t o s de                      p r o t e c ç ã o dos a d q u i r e n t e s nos
u t i l i z a ç ã o de bens imóveis em regime                       c o n t r a t o s de a q u i s i ç ã o de um
de uso e fruição a tempo repartido                                  d i r e i t o de u t i l i z a ç ã o a tempo
(t i m e - s h a r e ) .                                            parcial de um o u vários bens
                                                                     imóveis."
                           Art igo 2o                                                         Art igo 2o
Para e f e i t o s da p r e s e n t e d i r e c t i v a ,           "Para e f e i t o s da p r e s e n t e
e n t e n d e - s e por :                                           directiva, entende-se por:
        "Contrato de u t i l i z a ç ã o de bens                    "Contrato de a q u i s i ç ã o de um
         imóveis em regime de uso e                                 d i r e i t o de u t i l i z a ç ã o a tempo
        fruição a tempo r e p a r t i d o " ,                       parcial de um o u vários bens
        s e g u i d a m e n t e d e s i g n a d o por               lmóyej_s_, s e g u i d a m e n t e d e s i g n a d o
        "contrato", qualquer c o n t r a t o                        por " c o n t r a t o " , qualquer c o n t r a t o
        p e l o qual um vendedor transfere                          pelo qual um vendedor transfere ou
        o u se compromete a transferir                              se c o m p r o m e t e a transferir para um
        para um a d q u i r e n t e , m e d i a n t e um            a d q u i r e n t e , m e d i a n t e um d e t e r m i n a d o
        d e t e r m i n a d o p r e ç o , um d i r e i t o          p r e ç o , um d i r e i t o , que a p r e s e n t e
        real imobiliário ou qualquer                                c a r a c t e r í s t i c a s de o b r i g a ç ã o ou
        outro direito respeitante à                                 c a r a c t e r í s t i c a s de d i r e i t o real,
        u t i l i z a ç ã o de um bem imóvel num                    c o n c e d i d o por um período m í n i m o de
        d e t e r m i n a d o p e r í o d o do a n o , que          três a n o s , respeitante à u t i l i z a ç ã o
        não pode ser inferior a uma                                 de um ou v á r i o s bens imóveis num
        s e m a n a , durante três a n o s , no                     p e r í o d o do ano d e t e r m i n á v e l :
        m í n i mo ;
        "Bem imóvel", qualquer imóvel ou                                    "Bem imóvel", qualquer imóvel
        parte de imóvel sobre o qual                                        ou parte de imóvel, c o n s t r u í d o
         incide o c o n t r a t o ,                                         ou a c o n s t r u i r , d e s t i n a d o a
        designadamente moradia,                                             h a b i t a ç ã o , sobre o qual incide
        a p a r t a m e n t o , "bungalow",                                 o d i r e i t o que é o b j e c t o do
        estúdio, etc.;                                                      contrato:
        "Vendedor", qualquer pessoa                                         "Vendedor", qualquer pessoa
        singular ou colectiva que, nas                                      singular ou colectiva que, nas
        t r a n s a c ç õ e s a b r a n g i d a s pela                      t r a n s a c ç õ e s a b r a n g i d a s pela
        presente directiva e no âmbito                                      presente directiva e no âmbito
        da sua actividade p r o f i s s i o n a l ,                         da sua actividade profissional
        transfere ou se compromete a                                        transfere ou se compromete a
        transferir para um adquirente um                                    transferir o direito que é
        d i r e i t o real imobiliário ou                                  o b j e c t o do contrato, sendo ele
 ---pagebreak---                                     -H Vf
   qualquer outro direito                   próprio titular desse direito
   respeitante à utilização de um           ou estando mandatado pelo
   bem imóvel, sendo ele próprio o          titular para proceder a essa
   proprietário do bem imóvel sobre         transferência;
   o qual incide esse direito ou
   estando autorizado pelo
   proprietário a fazê-lo;
   "Adquirente", qualquer pessoa            "Adquirente", qualquer pessoa
   singular que, no âmbito das              singular que actue nas
   transacções abrangidas pela              transacções abrangidas pela
   presente directiva, actua a              presente directiva com
   titulo de consumidor, isto é,            propósitos que podem ser
   com propósitos que podem ser             considerados estranhos ao
   considerados estranhos ao âmbito         âmbito da sua actividade
   da sua actividade profissional.          profissional e para a qual seja
                                            transferido o direito objecto
                                            do contrato.
             Art igo 3o                                 Art igo 3o
   Os Estados-membros preverão que,     "Os Estados-membros preverão na
   no contrato, o vendedor garanta,     respectiva legislação que, no
   designadamente:                      contrato, o vendedor assegure,
                                        designadamente:
a) que o bem imóvel, tal como as        a)  que no caso de o bem imóvel não
   instalações conexas, foi ou será         estar ainda construído, os
   construído em conformidade com           trabalhos se Jam realizados nos
   todas as regras da arte e em             prazos previstos:
   condições de obter das
   autoridades do Estado onde está,
   ou estará, situado a autorização
   necessária, em conformidade com
   a legislação nacional, para que
   o bem imóvel em questão possa
   efectivamente ser ocupado;
                                        b)  que se Jam dadas garantias
                                            suficientes para reparar os
                                            danos que o adquirente poderia
                                            sofrer em virtude de um atraso,
                                            cumprimento defeituoso ou
                                            incumprimento das prestações
                                            previstas pelo vendedor-.
b) a transferência para o               c)  que a transferência para o
   adquirente, mediante o preço             adquirente, mediante o preço
   estipulado no contrato, do               acordado, do direito objecto do
   direito real ou de qualquer              contrato se efectue
   outro direito de utilização do           simultaneamente e livre de
   bem imóvel, livre de quaisquer           quaisquer encargos, excepto os
   encargos ou apenas com os                que forem enumerados no
   encargos previstos no contrato-,         contrato, confer indo-1 he p
                                            d i re i to de ag i r I ivremente com
                                            os bens ou as pa rt es a eIe
                                            referentes:
 ---pagebreak---                                     A(:<
c) se for o caso, o direito de         Supr imido
   utilização pelo adquirente, além
   de serviços comuns como
   iluminação, limpeza, remoção de
   lixos, etc., as instalações
   especiais como, por exemplo,
   piscinas, campos de ténis,
   campos de golfe, saunas, etc.,
   existentes na altura da
   assinatura do contrato ou
   futuras, nas condições previstas
   no contrato ou de outra forma
   indicadas pelo vendedor;
d) o direito de o adquirente           d)   se for o caso, o direito de o
   participar no processo de tomada         adquirente participar de forma
   de decisões respeitante à                adequada no processo de tomada
   administração do regime de uso e         de decisões respeitante à
   fruição a tempo repartido, bem          gestão e conservação do bem
   como á gestão e conservação do           imóvel. 0 adquirente pode
   bem imóvel sobre o qual o                delegar este direito de
   adquirente dispõe de um direito          part icipacão. desde que tal
   de uso e fruição a tempo                 seja feito em acto separado e
   repartido. 0 adquirente pode             subsequente à assinatura do
   delegar este direito, desde que          contrato; esta delegação pode
   tal seja feito em acto separado          ser revogada em qualquer
   e subsequente à assinatura do            altura.
   contrato; esta delegação pode
   ser revogada em qualquer altura.
2. Os Estados-membros preverão         Supr imido
   medidas adequadas a fim de que o
   vendedor apresente garantias
   suficientes no que respeita, se
   for o caso:
   -  ao bom termo da construção do    Supr imido
      bem imóvel ;
 ---pagebreak---                                      A<)
       ao reembolso de qualquer        Supr imido
       pagamento adiantado, no caso
       de não conclusão do bem
        imóvel ou no caso de ser
       exercido o direito de
       retractação previsto no
       artigo 7p_ da presente
       directiva, sem prejuízo das
       modalidades enunciadas no no
       4 do mesmo.
               Art igo 4o                            Art igo 4o
Os Estados-membros preverão:           Os Estados-membros preverão na
                                       respectiva legislação as bases de
1.  As medidas destinadas a definir    cálculo apliçáveis à repartição,
    os direitos e obrigações do        entre os adquirentes, dos encargos
    adquirente no que respeita à       comuns e decorrentes da ocupação
    conservação e gestão do bem        correspondentes à respectiva parte
    imóvel sobre o qual dispõe de um   do direito de utilização; se for o
    direito de uso e fruição a tempo   caso, a quota-parte dos encargos
    repartido; estas medidas devem     que compete, em cada uma das
    estar em conformidade com a        categorias de encargos, a cada
    alinea m) do anexo;                adquirente, deve ser determinada
                                       separadamente. Os encargos
2.  Os critérios da repartição anual   relativos aos direitos de
    dos encargos, comuns e             utilização não vendidos não devem
    decorrentes da ocupação, nos       ser repartidos entre os adqui r e n t e s
    quais o adquirente é obrigado a    que tenham Já subscrito um
    participar; estes critérios        compromisso, mas sim ser imputados
    fixarão, clara e expressamente,    ao vendedor".
    e em conformidade com os
    elementos previstos na alínea j)
    do anexo, a quota-par te que
    compete, em cada uma das
    categorias de encargos, a cada
    adquirente, em função da
    situação e da categoria do bem
    imóvel sobre o qual incide o
    direito de uso e fruição, bem
    como do período de uso e fruição
    e da sua duração.
 ---pagebreak---                                 ./c
          Art igo 5o                            Art igo 5o
Os Estados-membros preverão       "1. Os Estados-membros preverão na
medidas que obriguem o vendedor       respectiva legislação medidas
a pôr á disposição dos                que obriguem o vendedor a pôr à
potenciais adquirentes um             disposição de qualquer pessoa
documento que contenha                que o solicite um documento de
informações inequívocas,               informação. Este documento deve
pormenorizadas e completas            fornecer, para além de uma
relativas, no mínimo, aos             descrição geral do bem sobre o
elementos indicados em anexo.         qual incide o direito que é
                                      objecto do contrato, pelo menos
0 referido documento será              informações concisas e exactas
redigido num idioma que o             sobre os elementos indicados
adquirente declare conhecer.          nas alíneas a), c ) . d), f). g)
                                      e k) do anexo, bem como
                                       indicações sobre a forma de
                                      obter informações
                                      complementares.
                                      Os Estados-membros preverão na
                                      respectiva legislação que as
                                       informações contidas no
                                      documento referido no número 1
                                      devem fazer parte integrante do
                                      contrato.
                                      Saivo acordo expresso das
                                      partes, as alterações a estas
                                      informações só serão
                                      admissíveis se resultarem de
                                      circunstâncias independentes da
                                      vontade do vendedor. As
                                      alterações feitas a estas
                                      informações devem ser
                                      comunicadas ao adquirente antes
                                      da celebração do contrato. 0
                                      contrato deve mencionar
                                      expressamente essas alterações.
Qualquer outro tipo de                Qualquer publicidade relativa
publicidade indicará a                ao bem imóvel em questão
possibilidade de obter o              indicará a possibilidade de
referido documento.                   obter o documento refer ido no
                                      no 1. bem como o local onde
                                      poderá ser obt ido".
 ---pagebreak---                                          <£A
                Art igo 6 0                                  Ar t i
Os Estados-membros preverão que           1. "Os Estados-membros preverão
o contrato, obrigatoriamente                 que o contrato,
reduzido a escrito, contenha, no             obrigatoriamente reduzido a
mínimo, o s seguintes elementos:             escrito, contenha, no mínimo,
                                             os elementos referidos no
a) A descrição pormenorizada e               anexo.
   inequívoca do bem imóvel
   sobre o qual incide o direito          2. 0 c o n t r a t o será redigido num
   de uso e fruição a tempo                  idioma q u e o a d q u i r e n t e declare
   repartido transferido para o              conhecer".
   adquirente. Esta descrição
   deve ser feita em
   conformidade com a informação
   prevista na alínea a) do
   anexo;
b) 0 tipo especifico de direito
   de uso e fruição a tempo
   repartido que é transferido
   para o adquirente. Este tipo
   de direito deve figurar
   obrigatoriamente entre os
   indicados na alínea d) do
   anexo;
c) 0 período e a data, por
   extenso, em que o adquirente
   poderá exercer o seu direito
   de uso e fruição a tempo
   repartido. Estes elementos
   devem estar em conformidade
   com a informação prevista na
   aiinea f) do anexo;
d) Referência expressa aos
   outros elementos indicados no
   anexo-,
e) A data, por extenso, da
   assinatura do contrato-.
f) A declaração do adquirente
   c o m p r o v a n d o q u e recebeu e
   compreendeu o documento
   p r e v i s t o n o artigo 5 o , em
   c o n f o r m i d a d e com o no I,
   segundo parágrafo, do mesmo
   art igo.
 ---pagebreak---                                       a?L
               Art igo 7o                         Art igo 7o
Os Estados-membros preverão:         Os Estados-membros preverão na
                                     respectiva legislação que:
1.  A obrigação do vendedor de       1•  O contrato se torne definitivo
     informar o adquirente, por          desde que o adquirente não
    escrito, na altura da assinatura     tenha exercido o seu direito de
    do contrato, de que este se          rescisão no prazo de. no
    tornará efectivo salvo se o          mínimo. 28 dias consecutivos a
    adquirente se retractar no           contar da assinatura do
    prazo:                               contrato ou. no caso de ter
                                         sido celebrado um contrato
    -   de 14 dias consecutivos, no      preliminar juridicamente
        mínimo, a contar da              vinculativo, a contar da
        assinatura do contrato ou        assinatura deste último;
    -   de 28 dias consecutivos, no
        mínimo, a contar da
        assinatura do contrato, se o
        direito de uso e fruição a
        tempo repartido puder ser
        exercido num Estado que não
        seja o Estado da residência
        habitual do adquirente;
2.  Que a informação prevista no
    número 1 conste do contrato de
    forma inequívoca, claramente
    legivel e, pelo menos, com os
    mesmos caracteres utilizados no
    resto do contrato, imediatamente
    antes das assinaturas das partes
    interessadas;
 ---pagebreak---                                 3.b
Que o direito de retractação        Para efeitos do exercício do
previsto no no 1 seja exercido      direito de rescisão, o
pelo adquirente mediante            adquirente enviará uma
notificação enviada à pessoa        comunicação escrita à pessoa
cujo nome e endereço constam,       cujo nome e endereço devem
para esse efeito, do contrato.      constar. para esse efeito, do
No que respeita ao cumprimento      contrato. No que respeita ao
do prazo, basta que a               cumprimento do prazo, basta que
notificação seja enviada, por       a comunicação seja enviada, de
carta registada, antes de           forma que possa ser
expirado o prazo aplicável;         materialmente comprovada, antes
                                    de expirado o prazo;
Medidas destinadas a:
                                    0 vendedor não poderá exigir ao
a) fixar as condições de            adouirente pagamentos
   determinação dos montantes       adiantados antes do termo do
   eventualmente reembolsáveis,     prazo referido no no 1.
   no caso de o adquirente          Todavia, as partes podem
   exercer o direito de             acordar num pagamento adiantado
   retractação previsto no no 1     se esse acordo for dado de
   do presente artigo, de forma     forma expressa e se o
   a evitar que o reembolso         adiantamento não exceder 5% do
   ocasione um enriquecimento       preço de venda, incluindo
   injustificado para qualquer      impostos: no caso de o
   das partes interessadas;         adiantamento conter despesas de
                                    gestão do processo, estas só
b) estabelecer o prazo de           podem ascender, no máximo, a 1%
   reembolso.                       do preço de venda e devem ser
                                    mencionadas, separadamente, no
                                    contrato.
                                    No caso de um eventual
                                    pagamento adiantado, o vendedor
                                    deve dar garantias suficientes
                                    de reembolso.
                                    Se o adquirente exercer o seu
                                    direito de rescisão, em boa e
                                    devida forma e dentro do prazo
                                    previsto, o pagamento adiantado
                                    será reembolsado no prazo
                                    máximo de um mês a contar da
                                    data da comunicação da
                                    rescisão, deduzindo
                                    eventualmente as despesas da
                                    gestão do processo".
 ---pagebreak---                                  áttf
                                               Ar t i go 80
                                  "Os Estados-membros preverão na
                                  respectiva legislação que-,
                                  a)  se o preço for total ou
                                      parcialmente coberto por um
                                      empréstimo concedido pelo
                                      vendedor. ou
                                  b)  se o preço for total ou
                                      parcialmente coberto por um
                                      empréstimo concedido ao
                                      adquirente por terceiro com
                                      base num acordo celebrado entre
                                      este e o vendedor, o adquirente
                                      deve ter a possibilidade de
                                      rescindir o contrato de
                                      empréstimo caso exerça o
                                      direito de rescisão previsto no
                                      artigo 7o; neste caso, o
                                      adquirente deve rescindir o
                                      contrato de empréstimo antes do
                                      termo do prazo previsto no no 1
                                      do referido artigo. As
                                      modalidades de exercício da
                                      rescisão do contrato de
                                      empréstimo serão adoptadas
                                      pelos Estados-membros.
           Ar t i go 80                        Ar t i go 9o
É nula qualquer cláusula pela         "Os Estados-membros preverão na
qual o adquirente renuncie aos        respectiva legislação que as
direitos previstos na presente        cláusulas pelas quais o
direct Iva.                           adquirente renuncie aos
                                      direitos previstos na presente
É nula qualquer cláusula que          directiva ou o vendedor se ia
isente o vendedor das                 isentado das responsabiI idades
responsabilidades decorrentes da      decorrentes da presente
presente directiva.                   directiva não vinculem o
                                      adquirente nas condições
                                      estabelecidas peias respectivas
                                      legislações nacionais".
                                      "Os Estados-membros tomarão as
                                      medidas necessárias para oue o
                                      adquirente não sela privado da
                                      protecção garantida pel a
                                      presente directiva dey ido à
                                      escolha do direito de um pais
                                      terceiro como direito apI icaveI
                                      ao contrato".
 ---pagebreak---                                       £<r
              Art igo 9o             Suprimido
Os Estados-membros preverão que, não
obstante a escolha da lei pelas
partes do contrato ou a aplicação de
critérios objectivos do direito
internacional privado para
determinar a lei competente, o
adquirente não pode ser privado da
protecção que lhe garantem as
disposições da presente directiva :
a)  se o bem imóvel a que o contrato
    se refere estiver situado num
    Estado-membro ou
b)  se o adquirente tiver a sua
    residência habitual num
    Estado-membro e
    (i)   se a celebração do
          contrato tiver sido
          precedida, nesse
          Estado-membro, de uma
          proposta especifica ou de
          publicidade e se o
          adquirente tiver cumprido
          nesse país as formalidades
          necessárias à celebração
          do contrato, ou
    (í i) se o vendedor, ou o seu
          representante, t i ver
          recebido o pedido do
          adquirente nesse
          Estado-membro ou
    (iii) se o adquirente se tiver
          deslocado desse pais a um
          pais estrangeiro e ai
          tenha assinado o contrato,
          desde que a viagem tenha
          sido organizada pelo
          vendedor no intuito cie
           impelir o adquirente a
          celebrar tal contrato.
 ---pagebreak---                                      26
              Artigo lOo                             Artigo 10o
Os Estados-membros devem prever nas    "Os Estados-membros devem prever
respectivas legislações as             nas respectivas legislações as
consequências do incumprimento cias    consequências da inobservância das
disposições da presente directiva.     disposições da presente directiva"
              Artigo 11o                             Artigo 11o
A presente directiva não impede os     Os Estados-membros podem adoptar ou
Estados-membros de adoptarem ou        manter, no domínio regulado pela
manterem disposições ainda mais        presente directiva, disposições
favoráveis em matéria de protecção     mais rigorosas, compatíveis com o
do adquirente no domínio por ela       Tratado, a fim de garantir um nível
abrangido, sem prejuízo das            de protecção mais elevado do
obrigações que lhes incumbem por       adquirente.
força do Tratado CEE.
              Art igo 12o                            Art igo 12o
Os Estados-membros porão em vigor as       Os Estados-membros porão em
disposições legislativas,                  vigor as disposições
regulamentares e administrativas           legislativas, regulamentares e
necessárias para darem cumprimento à       administrativas necessárias
presente directiva o mais tardar em        para darem cumprimento à
31 de Dezembro de 1994. Desse facto        presente directiva o mais
informarão imediatamente a Comissão.       tardar em 31 de Dezembro de
                                           1995. Desse facto informarão
Quando os Estados-membros adoptarem        imediatamente a Comissão.
tais disposições, estas deverão
 incluir uma referência à presente         Quando os Estados-membros
directiva ou ser acompanhadas dessa        adoptarem tais disposições,
referência quando da sua publicação        estas deverão incluir uma
oficial. As modalidades dessa              referência à presente directiva
referência serão adoptadas pelos           ou ser acompanhadas dessa
Estados-membros.                           referência quando da sua
                                           publicação oficial. As
                                           modalidades dessa referência
                                           serão adoptadas pelos
                                           Estados-membros.
                                       3.  Os Estados-membros comunicarão
                                           à Comissão o texto das
                                           disposições essenciais de
                                           direito nacional que adoptem no
                                           domínio regulado pela presente
                                           direct iva.
 ---pagebreak---              Artigo 13o                           Artigo 13o
Os Estados-membros são os            Os Estados-membros são os
destinatários da presente directiva. destinatários da presente
                                     di rect iva.
 ---pagebreak---                                        n
                                   ANEXO
         PROPOSTA I NIC I AL                     PROPOSTA ALTERADA
Elementos m in imos a incluir no      Elementos mínimos a incluir no
documento previsto no no 1 do         contrato previsto no artigo 6g
artigo 5o e na alínea d) do artigo
6a
a)  Descrição do bem imóvel sobre     a)   identificação e domicilio das
    o qual existem ou existirão           partes, com indicação exacta da
    direitos de uso e fruição a           qualidade jurídica do vendedor na
    tempo repartido, precisando a         altura da celebração do contrato,
    sua localização geográfica;           bem como, se for o caso,
    indicação do facto de se               identificação e domicilio do
    tratar de bens imóveis Já             proprietário do bem imóvel:
    construídos, em construção ou
    a construir e, em qualquer dos
    casos, indicação de que foram
    ou serão construídos em
    conformidade com todas as
    regras da arte e em condições
    de obter das autoridades do
    Estado onde estão ou estarão
    situados a autorização
    necessária, em conformidade
    com a legislação nacional,
    para que o bem imóvel em
    questão possa efectivamente
    ser ocupado.
b)  Natureza do vinculo do           b)   natureza exacta do direito que é
    vendedor relativamente á              objecto do contrato:
    propriedade onde o bem imóvel
    está ou estará situado;
    encargos de qualquer tipo a
    que o bem imóvel esteja
    sujeito (hipotecas, servidões,
    etc.); indicação sobre se o
    vendedor obteve as licenças
    necessárias (de construção, de
    ligação às redes telefónicas,
    eléctricas, de água, gás, TV,
    etc.).
c)  Estrutura jurídica exacta do     c)   quando o bem imóvel sobre o ouaI
    regime de uso e fruição a             incide o direito oue é oblecto do
    tempo repartido e sua duração.        contrato estiver determinado,
                                          descrição exacta do bem imóvel e
                                          da sua loca Iizacão:
 ---pagebreak---                                    $3
d) Indicação da natureza jurídica d)  no caso de o bem imóvel estar em
   do direito de uso e fruição a      construção:
   tempo repartido e sua duração,
   oferecido pelo vendedor;           1 ) avanço da obra.
   número de bens imóveis             2) estimativa da data de
   construídos, em construção ou         conclusão dos trabalhos.
   a construir; mobiliário e          3) se se tratar de um bem imóvel
   equipamento existentes em cada        determinado, número da I icença
   bem imóveI.                           de construção e designação e
                                         endereço completo da ou das
                                         autoridades competentes na
                                         mater ia.
                                      4) fase em que se encontram os
                                         trabalhos relat ivos aos
                                         serviços comuns que tornam
                                         o bem móvel operacionaI
                                         (Iigacão às redes de gás,
                                         electricidade, água,
                                         telefone).
                                      5) garantias previstas na alínea
                                         b) do art igo 3o:
e) Número total de direitos de    e)  serviços comuns (iluminação,
   uso e fruição a tempo              água, conservação, remoção de
   repartido existentes em cada       Iixos) a que o adqui rente tem ou
   bem imóvel.                        terá acesso e em que cond i ções ;
f) Descrição clara e sem          f)  instalações desportivas e de
   ambiguidades dos períodos de       lazer a que o adquirente tem ou
   ocupação fixos e variáveis,        terá eventualmente acesso e, se
   especificando os métodos de        for o caso, em que condições-.
   determinação desses períodos.
g) Data prevista para que o       g)  indicação exacta do período, ou
   adquirente possa ocupar o bem      períodos, durante os qua is o
   imóvel.                            direito objecto do contrato pode
                                      ser exercido e. se for o caso.
                                      duração do regime aplicado; data
                                      a partir da qual o adquirente
                                      poderá exercer o direito que é
                                     objecto do cont r a t o i
h) Instalações comuns (piscina,   h)  preço global gue o adquirente
   sauna, campos de ténis, campos     deverá pagar pelo exerci cio do
   de golfe, etc.) e serviços,        direito que é objecto do
   existentes e futuros, a que o      contrato; este deve incluir o
   adquirente tem direito e data     montante que o adquirente deverá
   prevista para que essas            pagar pela ut iI ização das
   instalações e serviços possam      instalações e serviços cornuns, a
   ser ut iIizados pelo               base de cálculo do montante do s
   adquirente.                       encargos Iigados à ocupação do
                                      bem imóvel pelo adqu i r ent e^ do s
                                     encargos lega is obr igatórios
                                      (impostos, taxas, etc.). bem como
                                      das despesas de administração
                                     complementares (gestão,_
                                      conservação, manutenção);
 ---pagebreak---                                     3>o
i) Custo total para o adquirente, i)  uma cláusula indicando que a
   especificando de forma clara e     aguisicão não implicará quaisquer
   inequívoca o custo dos             despesas, encargos ou obrigações
   diferentes direitos de uso e       para além das que são estipuladas
   fruição a tempo repartido          no contrato;
   durante os vários períodos do
   ano; se se tratar de um
   contrato de arrendamento,
   indicar o montante da renda.
J) Montante anual que o           J)  possibiiidade, ou não. de
   adquirente deverá pagar pela       participar num proJect o d e t r oc a
   utilização das instalações e       e/ou revenda do di re i to que é
   serviços comuns-, montante         objecto do contrato, bem como os
   anual dos encargos ligados á       eventuais custos no caso de o
   ocupação do bem imóvel pelo        sistema de troca e/ou revenda ser
   adquirente; encargos anuais        organizado pelo vendedor: se for
   legais obrigatórios (impostos,     o caso, indicação de que a venda
   taxas, etc.), bem como as          do direito objecto do contrato
   despesas de administração          não pode ser garantida a um preço
   anuais complementares (gestão,     determinado ou dentro de um
   conservação, manutenção, etc.)     período determinado:
   e a evolução prevista das
   mesmas; eventuais despesas a
   pagar pelo adquirente por
   serviços especiais
   sol icitados.
k) Garantias previstas no artigo  k)  informações sobre o direito de
   3o.                                rescisão do contrato: indicacão
                                      exacta da natureza e do montante
                                      das despesas que não serão
                                      reembolsadas ao adquirente, no s
                                      termos do no 3 do artigo 7o. caso
                                      este exerça o seu direito de
                                      rescisão: se for o caso,
                                      informações sobre as
                                      possibiI idades de rescindir o
                                      contrato de empréstimo Iigado ao
                                      contrato no caso de rescisão
                                      deste últ imo:
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I) Condições, claras e            I) data e local de assinatura do
   inequívocas, limitações e         contrato pelas partes,
   custo dos serviços de troca e
   revenda do direito de uso e
   fruição a tempo repartido, no
   caso de estes serviços
   existirem; se não existirem,
   tal facto deve ser indicado.
   Deve, de qualquer modo,
   indicar-se que a venda do
   direito de uso e fruição a
   tempo repartido não pode ser
   garantida a um preço
   determinado ou dentro de um
   período determinado.
m) Medidas adoptadas ou a adoptar
   para a gestão, conservação e
   manutenção do bem imóvel, bem
   como as medidas adoptadas ou a
   adoptar para que o adquirente
   participe na administração e
   gestão.
n) Prazo de que o adquirente
   dispõe para exercer o direito
   de retractação previsto no
   artigo 7p_, formalidades a
   cumprir e efeitos da
   retractação.
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                   FICHA DE AVALIAÇÃO DO IMPACTO (REVISTA)
IMPACTO DA PROPOSTA SOBRE AS EMPRESAS E, EM ESPECIAL, SOBRE AS PEQUENAS E
MÉDIAS EMPRESAS.
Titulo: Proposta alterada de directiva do Conselho relativa à protecção dos
        adquirentes nos contratos de utilização de bens imóveis em regime de
        uso e fruição a tempo repartido.
No de referência:    C0M(92) 220 final - SYN 419.
1.  Tendo em conta o principio da subsidiariedade, porque motivo é necessária
    legislação comunitárla neste domínio e quais os seus principais
    objectivos?
    Os contratos relativos à aquisição de um direito de utilização de bens
    imóveis em regime de uso e fruição a tempo repartido têm um carácter
    nitidamente transnacional. A grande maioria dos cidadãos comunitários
    titulares de direitos desta natureza exerce-os sobre bens imóveis
    situados num Estado que nao ó o seu Estado de residência. Além disso,
    apenas quatro Estados-membros dispõem de legislação especifica,
    apresentando esta grandes divergências. Assim, a protecção dos
    adquirentes comunitários só pode ser garantida através de legislação
    comunitária.
    A proposta tem como principal objectivo criar um núcleo de regras comuns
    que permita garantir a segurança jurídica e económica do consumidor num
    domínio em que este se encontra em situação de inferioridade
    relativamente às outras partes interessadas.
Impacto sobre as empresas
1.  Quem será afectado pela proposta?
    0 sector que comercializa direitos de utilização de bens imóveis em
    regime de uso e fruição a tempo repartido. Trata-se de um sector
    relativamente novo, e em plena expansão em toda a Comunidade, composto
    essencialmente de pequenas e médias empresas das quais uma parte
    relativamente importante escapa a qualquer controlo dos Estados onde
    comercializam os seus serviços, uma vez que as respectivas sedes se
    situam com frequência em paraísos fiscais. Geograficamente estas empresas
    oferecem os seus serviços em edifícios situados em zonas turísticas de
    praia e de montanha (estações de desportos de Inverno, costa
    mediterrânica, I lhas atlântIças).
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3.  Que medidas devem as empresas tomar para darem cumprimento à proposta?
    Fornecer aos adquirentes, antes da assinatura do contrato, informação
    mais especifica e pormenorizada sobre os direitos que oferecem, bem como
    prever um período de reflexão durante o qual os adquirentes podem
    rescindir o contrato sem sofrer sanções. Este período que, na proposta
    alterada foi alargado para 28 dias, pode ter como consequência um aumento
    dos custos para as empresas do sector. As empresas devem também ter em
    conta que, no decurso deste per iodo, não podem ser exigidos adiantamentos
    de pagamentos aos adquirentes salvo acordo expresso destes últimos, não
    podendo neste caso o adiantamento ser superior a 5% do preço de venda.
4.  Quais são as eventuais consequências económicas da proposta
         a nível do emprego?
         a nível do investimento e da criação de novas empresas?
         ao nível da competitividade das empresas?
    Não se prevêem consequências especiais a nivel do emprego. Quanto à
    criação de novas empresas esta será facilitada devido ao aumento da
    transparência do mercado que terá consequências benéficas para a
    competitividade. Todavia, importa ter em conta eventuais consequências
    negativas para o cashflow das empresas devido, nomeadamente, ao
    alargamento do período de reflexão e aos limites introduzidos a nivel dos
    adiantamentos sobre os pagamentos.
5.  A proposta contém medidas especialmente adaptadas à situação especifica
    das pequenas e médias empresas?
    As empresas, sejam grandes, pequenas ou médias, sérias e honestas não têm
    nada a recear da proposta, porque as empresas visadas são as empresas
    ditas "fantasma11 que ocultam as suas actividades às autoridades
    competentes e praticam um tipo de concorrência desleal em prejuízo da
    indústria honesta do sector. Assim, a proposta tem o objectivo de impedir
    ao máximo determinadas práticas comerciais perigosas para o bom
    funcionamento do mercado.
Consulta
6.  Lista das organizações consultadas sobre a proposta e exposição dos
    elementos essenciais da sua posição:
         European Timeshare Federation. A favor da proposta, ainda que tivesse
         preferido um período de reflexão mais curto. Esta federação de
         empresas de timeshare espera que a directiva torne o mercado mais
         transparente dando origem ao desaparecimento das empresas que
         utilizam práticas comerciais abusivas sob anonimato e que são
         responsáveis pela má reputação actual do sector.
         Conselho Consultivo dos Consumidores. Decididamente a favor da
         proposta.
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Conferência Permanente do Notariado da CE. A favor da proposta, uma
vez que esta se traduzirá numa maior transparência do mercado e no
reforço da protecção dos adquirentes.
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                                                                   ISSN 0257-9553
                                                            COM(93) 487 final
                                                  DOCUMENTOS
PT                                                                            10
                                     N.° de catálogo : CB-CO-93-520-PT-C
                                                           ISBN 92-77-59728-3
Serviço das Publicações Oficiais das Comunidades Europeias
LP2985 Luxemburgo