CELEX: E2012C0090
Language: es
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: Decisión del Órgano de Vigilancia de la AELC n ° 90/12/COL, de 15 de marzo de 2012 , sobre la venta de determinados edificios ubicados en el campamento interior de Haslemoen Leir (Noruega)

21.2.2013   
            
            
               ES
            
            
               Diario Oficial de la Unión Europea
            
            
               L 48/33
            
         DECISIÓN DEL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC
   No 90/12/COL
   de 15 de marzo de 2012
   sobre la venta de determinados edificios ubicados en el campamento interior de Haslemoen Leir (Noruega)
   EL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC (EN LO SUCESIVO DENOMINADO «EL ÓRGANO»),
   Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (en lo sucesivo denominado «el Acuerdo EEE») y, en particular, su artículo 61 y su Protocolo 26,
   Visto el Acuerdo entre los Estados de la AELC por el que se instituyen un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia (en lo sucesivo denominado «el Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción») y, en particular, su artículo 24,
   Visto el Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción (en lo sucesivo denominado «el Protocolo 3») y, en particular, el artículo 1, apartado 2, de la parte I, y el artículo 7, apartado 5, y el artículo 14, de la parte II,
   Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con los citados artículos (1),
   Considerando lo siguiente:
   I.   HECHOS
   
   1.   PROCEDIMIENTO
   
               (1)
            
            
               Sobre la base de una denuncia y de diversos canjes de notas (ref. no 427226, 422506, 449988, 428521 y 458787), el Órgano de Vigilancia, mediante carta de 24 de de marzo de 2010 (ref. no 549786), informó a las autoridades noruegas de que había incoado el procedimiento establecido en el artículo 1, apartado 2, de la parte I del Protocolo 3 en lo que se refiere a la venta de determinados edificios ubicados en el campamento interior de Haslemoen Leir.
            
         
               (2)
            
            
               La Decisión del Órgano de Vigilancia no 96/10/COL, de 24 de marzo de 2010, de incoar el procedimiento se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea y en el Suplemento EEE del mismo (2). Las autoridades noruegas presentaron sus observaciones mediante carta de 12 de mayo de 2010, y también mediante carta de 19 de noviembre de 2010 (ref. no 557187 y ref. no 581797). No se presentaron observaciones por parte de terceros.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               En 2001, el Parlamento noruego (Stortinget) decidió que las propiedades que ya no se utilizaban para fines militares debían venderse a su valor de mercado (3). Se concedió el derecho de tanteo a los municipios afectados.
            
         
               (4)
            
            
               Una de las propiedades a la venta era la base militar de Haslemoen Leir, situada en el municipio de Våler, en el condado de Hedmark, donde las actividades militares cesaron el 30 de junio de 2003. El Estado noruego inició un proceso de venta en octubre de 2004, que desembocó en la consiguiente adquisición de toda la base militar por el municipio de Våler por el precio de 46 millones NOK mediante un contrato fechado el 16 de abril de 2005.
            
         
               (5)
            
            
               Haslemoen Leir fue una base militar desde los años cincuenta y está compuesta por las siguientes zonas: i) zona forestal; ii) zona cultivada; iii) zona de alojamiento (también denominada Storskjæret); y iv) una zona denominada campamento interior (Inner Camp).
            
         
               (6)
            
            
               El campamento interior tiene una extensión total aproximada de 300 000 m2 con 44 edificios (4) de más de 42 000 m2. Entre los edificios figuran, entre otros, barracones e inmuebles de servicio para actividades militares, como instalaciones de cocina, sala de cine, comedor de oficiales, instalaciones escolares y educativas, secciones de formación y movilización, almacenes y garajes. Algunos de los edificios antiguos están renovados y el campamento militar estaba, hasta su cierre, bien conservado.
            
         2.1   La venta de Haslemoen Leir por parte del Estado noruego al municipio de Våler
   
   
               (7)
            
            
               Cuando Haslemoen Leir se puso en venta en el mercado en 2004, el Estado noruego encargó a un perito tasador independiente, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, que realizara una tasación de Haslemoen Leir (5). El informe Agdestein de fecha 22 de diciembre de 2004 (el primer informe Agdestein) concluyó que el «valor para un inversor» (6) del campamento interior, incluidos los 44 edificios, era de 39 millones NOK si los edificios se vendían por separado. Si el campamento interior se vendía como una unidad, el informe le atribuía un «valor para un inversor» de 29 millones NOK. El informe contenía valoraciones individuales de la mayoría de los 44 edificios que incluían especificaciones y breves descripciones de cada uno de ellos y de sus condiciones técnicas.
            
         
               (8)
            
            
               La rebaja de 10 millones NOK se menciona en informes y correspondencia posteriores como el descuento del 30 % (o el descuento de aproximadamente el 30 %). Pero el descuento que se concedió por la adquisición del campamento interior como una unidad es en realidad más cercano al 25,64 % (10 millones NOK de deducción sobre 39 millones NOK = 25,641025 %).
            
         
               (9)
            
            
               El comprador, el municipio de Våler, contrató a los tasadores independientes Erik Alhaug y Trond Bakke para que tasaran el campamento interior y la zona de alojamiento denominada Storskjæret. Su tasación también se basaba en la venta del campamento interior como una unidad. Calcularon el valor para un inversor, es decir, el valor esperado de mercado sobre la base de los futuros ingresos derivados de rentas procedentes de los inmuebles. El informe era relativamente corto, 4 páginas, y no se basaba en una inspección física de los edificios, sino en las evaluaciones e informes existentes. El informe tenía en cuenta los costes necesarios para mejorar los edificios de modo que fueran funcionales para el alquiler. El informe asumía que llevaría tiempo alquilar todos los edificios, habida cuenta de la situación geográfica de los mismos y de la poca población del municipio de Våler. Algunos de los edificios ya estaban alquilados, pero por plazos cortos. El informe destacaba, por otra parte, que varios de los edificios, entre ellos los barracones, debían condenarse porque estaban en mal estado técnico. Como muchos otros edificios también necesitaban una importante renovación, el informe concluía que los posibles futuros ingresos derivados de rentas ni siquiera cubrirían los gastos normales de mantenimiento y de funcionamiento. La conclusión del Sr. Alhaug y del Sr. Bakke, de 18 de enero de 2005 (el informe Alhaug/Bakke) (7) era, por lo tanto, que el campamento interior valorado como una unidad sobre la base de futuros ingresos derivados de rentas era de 0 (8).
            
         
               (10)
            
            
               Con el fin de conciliar las conclusiones del primer informe Agdestein y del informe Alhaug/Bakke y alcanzar un precio de mercado correcto, el Estado noruego pidió a Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning que elaborara un segundo informe de tasación basado en las dos valoraciones divergentes. En el mandato establecido para esta nueva tasación, se pedía a Agdestein que presentara un «valor puente» de Haslemoen Leir. El informe sobre el valor puente de 3 de marzo de 2005 (el segundo informe Agdestein) (9) explicaba que ese valor puente era solo uno de los diversos métodos para hallar el valor y que, como alternativa, un tercero neutral podría haber considerado los valores estimados en las dos tasaciones existentes. Sobre la base del valor puente de las dos tasaciones anteriores, y ajustándolo por algunos errores en las tasaciones previas, el valor de mercado de Haslemoen Leir se estimaba en 58 millones NOK. Sin embargo, el informe anticipaba que el valor de mercado del campamento militar se vería reducido por un importe adicional de 12 millones NOK (10) si todo el campamento, es decir, las cuatro zonas diferenciadas, se vendía conjuntamente.
            
         
               (11)
            
            
               En cuanto a la tasación más específica del campamento interior, el valor puente estaba al principio fijado en 14,5 millones NOK (29 millones NOK (11) + 0, dividido por dos) (12). No obstante, este valor se ajustó al alza con 1 millón NOK basado en dos ajustes adicionales: el valor de los barracones y el valor de algunos terrenos sin urbanizar en los que la futura reglamentación sobre planificación era insegura. Así pues, el valor puente ajustado del campamento interior vendido como una unidad era de 15,5 millones NOK.
            
         
               (12)
            
            
               Sobre la base del segundo informe Agdestein, el municipio adquirió Haslemoen Leir el 1 de junio de 2005 por un precio de 46 millones NOK. Así pues, se concedieron al municipio los dos descuentos antes mencionados: «el descuento de aproximadamente el 30 %» (13) por adquirir el campamento interior como una unidad y el 20 % adicional de «descuento por cantidad» por la adquisición de la totalidad de Haslemoen Leir.
            
         2.2   La venta por el municipio de Våler de partes del campamento interior a Haslemoen AS
   
   
               (13)
            
            
               El municipio de Våler había dejado claro que vendería Haslemoen Leir al comprador que pudiera desarrollar la zona de manera adecuada y generar tantos nuevos empleos como fuera posible. Ha explicado que, aunque varias partes mostraron su interés por algunos de los edificios del campamento interior, quería encontrar un comprador que garantizara un desarrollo uniforme y una utilización óptima del campamento interior.
            
         
               (14)
            
            
               Con el fin de cumplir los requisitos del municipio, tres partes diferentes que habían mostrado su interés por partes del campamento interior crearon una nueva empresa denominada Haslemoen AS (14). Esta empresa manifestó su intención de utilizar la propiedad para actividades de alojamiento, así como para diversas manifestaciones y actividades culturales y deportivas. Los grupos destinatarios eran el ejército, los prestadores de servicios de seguridad y la industria del automóvil.
            
         
               (15)
            
            
               El 27 de febrero de 2006, la corporación municipal (Kommunestyret) autorizó la venta a Haslemoen AS de 29 de los 44 edificios de la zona del campamento interior por un importe total de 4 millones NOK. Los edificios incluidos en la venta eran los destinados a alojamiento y los barracones, comedores para oficiales y soldados con instalaciones de cocina, auditorio, sala de cine, edificio escolar, calefacción central, edificio de oficinas, una sala de hospital y varios garajes.
            
         
               (16)
            
            
               De los documentos preparatorios para la reunión de la corporación municipal de 27 de febrero de 2006 parece desprenderse que había dudas sobre el valor de la propiedad y sobre si el precio de venta podría implicar una ayuda estatal. Los documentos hacen referencia a una carta de un abogado de la Asociación Noruega de autoridades locales y regionales (KS) recibida ese mismo día. La carta mencionaba las normas del EEE sobre ayudas estatales y decía que una venta por debajo del valor de mercado podría implicar una ayuda estatal. La carta mencionaba además que esas dos ofertas, una de ellas la de Haslemoen AS que incluía la mayor parte de los edificios del campamento interior, juntas ascendían a 6 millones NOK. Después de recordar las Directrices del Órgano de Vigilancia para la venta de terrenos y los métodos que en ellas se describen para excluir las ayudas estatales, el abogado hacía referencia al segundo informe Agdestein en el que el valor del campamento interior al principio se estableció en 14,5 millones NOK. En comparación con la oferta de 6 millones NOK, el abogado declaró que aceptar las ofertas recibidas implicaría un riesgo considerable de venta por debajo del valor de mercado y, por ende, una infracción de las normas sobre ayudas estatales. Sobre esa base, el abogado recomendó que se realizara una nueva tasación y que la corporación municipal esperara para adoptar la decisión de vender hasta que se hubiera realizado esa nueva tasación.
            
         
               (17)
            
            
               Sobre esa base, el Jefe del Ejecutivo Municipal (Rådmannen) recomendó a la corporación que aplazara el asunto y esperara nuevas aclaraciones. La propuesta fue rechazada por la mayoría de la corporación (13 contra 6), que autorizó la venta pero declaró que debería pedirse a los abogados de la KS una evaluación adecuada del riesgo de posibles problemas de competencia. Además, la corporación facultó al Comité Ejecutivo del municipio (Formannskapet) para que evaluara el riesgo (15).
            
         
               (18)
            
            
               No se han facilitado al Órgano esas evaluaciones de riesgos subsiguientes prescritas por la corporación. No obstante, el municipio ha explicado que el tasador de propiedades, Sr. Bakke, que realizó una tasación en nombre del municipio cuando este compró la propiedad al Estado noruego en 2005, también asesoró al municipio en el proceso de venta a Haslemoen AS en 2006. Aunque no se realizó una tasación específica de los 29 inmuebles, el municipio ha presentado dos tasaciones del precio de venta realizadas por el Sr. Bakke, ambas fechadas el 2 de mayo de 2006.
            
         
               (19)
            
            
               Los cálculos del 2 de mayo de 2006, que se describen con más detalle a continuación, se han presentado para demostrar que el municipio vendió los 29 edificios por un precio superior a su coste inicial. Sin embargo, el Órgano no tiene claro si estos cálculos fueron presentados al municipio y considerados por el mismo antes de que el contrato fuera firmado finalmente. El municipio ha indicado en la correspondencia con el Órgano que las tasaciones se tuvieron en cuenta antes de que se aprobara formalmente el acuerdo de venta. Sin embargo, no existen referencias a esas tasaciones en ninguna de las copias o de los documentos preparatorios de las reuniones de la corporación municipal o del comité ejecutivo municipal que, tal como se ha mencionado anteriormente, estaba facultado para evaluar el riesgo de posibles problemas de competencia.
            
         
               (20)
            
            
               En la primera de las dos tasaciones del precio de venta de 2 de mayo de 2006, se estimó que el importe inicialmente abonado por el municipio para la adquisición del campamento interior en 2005 fue de 12,4 millones NOK. El punto de partida de la tasación fue el segundo informe Agdestein, en el que el valor del campamento interior se había estimado en 15,5 millones NOK (véase el considerando 11). De ese importe, se dedujeron 3,1 millones NOK. Esa deducción correspondía a la reducción de aproximadamente el 20 % ofrecida al municipio por adquirir la totalidad de Haslemoen Leir como una unidad (véanse los considerandos 10 y 12). Sobre esta base, la tasación concluía que 12,4 millones NOK constituían un valor «medio» del campamento interior.
            
         
               (21)
            
            
               La segunda evaluación, fechada el mismo día, el 2 de mayo de 2006, contiene un cálculo del valor de los edificios del campamento interior, incluidos los 29 edificios objeto del contrato con Haslemoen AS. El cálculo no se basaba en una tasación de los edificios como tales, sino que utilizaba los costes iniciales del campamento interior, 12,4 millones NOK, como punto de partida, antes de deducir el valor estimado de los edificios del campamento interior que no se vendieron a Haslemoen AS.
            
         
               (22)
            
            
               En primer lugar, el cálculo estimaba que el valor total de cinco edificios (16) que quedaban en propiedad del municipio de Våler era de aproximadamente 3,67 millones NOK. Este valor se basaba parcialmente en el valor puente (o un 50 %) de los valores establecidos por el primer informe Agdestein (véase el considerando 11). Sin embargo, para dos de los edificios el cálculo utilizaba unas tasaciones individuales más recientes y elevadas. Se trataba del edificio no 3 (gimnasio) y del no 45 (un edificio mixto que combinaba cuartos de almacén, oficinas y taller). En el primer informe Agdestein el edificio no 45 se había tasado en 1,9 millones NOK (17). Así pues, el valor puente era de 950 000 NOK. Sin embargo, la tasación más reciente del edificio no 45 a que se refería el cálculo había estimado el valor en 3 millones NOK. Los otros cuatro edificios que se quedó el municipio (los números 32, 34, 44 y 3) fueron tasados en 662 500 NOK. Así pues, el valor total de los cinco edificios municipales se estableció en 3 662 500 NOK (= aproximadamente 3,67 millones NOK).
            
         
               (23)
            
            
               La siguiente deducción en el cálculo correspondía a otros 11 edificios del campamento interior, para los cuales el cálculo mencionaba una oferta de Norsk Trafikksenter fechada el 26 de abril de 2006, de 5 millones NOK (18).
            
         
               (24)
            
            Sumando el precio del contrato de 4 millones NOK para los 29 edificios del contrato con Haslemoen AS, el Sr. Bakke calculó un valor total de venta del campamento interior de 12,67 millones NOK (
                  ).
         
               (25)
            
            
               El contrato entre el municipio y Haslemoen AS se firmó el 22 de mayo de 2006.
            
         3.   OBSERVACIONES DE LAS AUTORIDADES NORUEGAS
   
               (26)
            
            
               En su decisión de incoar el procedimiento, de 24 de marzo de 2010, el Órgano expresó sus dudas sobre si el precio de 4 millones NOK que Haslemoen AS pagó por la adquisición de los 29 edificios del municipio de Våler representaba el valor de mercado y, por lo tanto, si la venta se había realizado con arreglo al principio del inversor en una economía de mercado. En respuesta a la decisión de incoar el procedimiento, las autoridades noruegas han remitido dos cartas del municipio de Våler (19).
               El municipio de Våler ha reconocido que no aplicó ninguno de los métodos que figuran en las Directrices del Órgano sobre venta de terrenos para determinar el precio de mercado con el fin de excluir la presencia de ayuda estatal, pero alega que eso no quiere decir que exista dicha ayuda. El municipio ha explicado que, con la venta de los edificios, lo que deseaba era crear una nueva actividad en la zona del campamento. Por ello, al establecer el precio de los edificios, el municipio tuvo más en cuenta los planes prometidos por los compradores para crear puestos de trabajo que los principios utilizados para establecer el precio de compra (20).
            
         
               (27)
            
            
               El municipio se refiere además a la decisión de incoar el procedimiento en la que el Órgano explicaba que, en la medida en que un proceso de venta anterior ha determinado el valor de mercado, una autoridad pública puede utilizar su coste inicial como indicación del valor de mercado, a menos que haya transcurrido un periodo de tiempo significativo desde la adquisición. El municipio señaló que el Órgano puso de relieve la incertidumbre inherente al tipo de terreno en cuestión, un antiguo campamento militar en una localización remota. Según el municipio debe ser correcto considerar el precio total de adquisición de 46 millones NOK, basado en la tasación del valor puente, incluida la reducción, como valor de mercado del campamento militar, y que el valor puente del campamento interior de 12,4 millones NOK era el valor de mercado de los 44 edificios situados en él.
            
         
               (28)
            
            
               Para establecer los costes iniciales para el municipio por los 29 edificios en cuestión, el municipio considera que era correcto deducir el valor de las otras propiedades situadas dentro del campamento interior que no estaban sujetas al acuerdo de venta. Así pues, a partir de los 12,4 millones NOK que el municipio pagó por los 44 edificios un año antes, y deduciendo el valor de las propiedades que no son objeto del acuerdo de venta, en opinión del municipio es posible concluir que 4 millones NOK era el precio de mercado de los 29 edificios en cuestión. En apoyo de esta conclusión el municipio ha mencionado los cálculos del 2 de mayo de 2006 efectuados por el Sr. Bakke, anteriormente descritos. El municipio ha señalado en su correspondencia con el Órgano que el valor puente del campamento interior debería establecerse en 12,4 millones NOK y que el valor de las propiedades que no están cubiertas por el contrato representa un valor superior al del campamento interior en su totalidad. El Órgano asume que, con esta declaración, el municipio quería destacar que los valores de venta de todos los edificios del campamento interior, calculados por el Sr. Bakke, superaban los costes iniciales de 12,4 millones NOK a los que hacía referencia el municipio.
            
         
               (29)
            
            
               En cuanto al valor de los otros edificios del campamento interior que no se vendieron a Haslemoen AS, el municipio también ha presentado un informe de tasación fechado el 15 de marzo de 2006, realizado por Sr. Erik Alhaug, referente básicamente a los mismos edificios para los que Norsk Trafikksenter presentó una oferta (los números 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 y 94). El informe adjudicaba un valor total a esos 10 edificios de 5,5 millones NOK si se vendían como una unidad (y 6,65 millones NOK si se vendían por separado).
            
         
               (30)
            
            
               Así pues, sobre la base de estos cálculos y tasaciones, el municipio ha alegado que el precio de 4 millones NOK por los 29 inmuebles vendidos a Haslemoen AS correspondía al valor de mercado. Por lo tanto, el valor total del campamento interior era el siguiente: 3,67 millones NOK (el valor de los edificios que el municipio pensaba mantener), más 5 millones NOK (la oferta de Norsk Trafikksenter, o bien 5,5 millones NOK según las estimaciones de la tasación posterior) más 4 millones NOK (el precio de los 29 edificios vendidos a Haslemoen AS) = 12,67 millones NOK, lo cual supera los costes iniciales del municipio de 12,4 millones NOK.
            
         
               (31)
            
            
               El municipio también recuerda que el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS contiene elementos que tienen un efecto de reducción de los precios. El municipio se refiere a la obligación impuesta al comprador de alquilar sin cobrar renta, por un periodo de un año, el edificio escolar adquirido y al hecho de que ninguna de las tasaciones tiene en cuenta la posible contaminación del suelo.
            
         
               (32)
            
            
               Por último, el municipio afirma que fue correcto transferir a Haslemoen AS las dos rebajas de las que se había beneficiado el municipio cuando adquirió el campamento militar del Estado. Si bien el municipio comprende en este aspecto la duda expresada por el Órgano en su decisión de incoar el procedimiento, ha explicado que aunque solo se vendió una parte de los 44 edificios del campamento interior, el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS se basa en el supuesto de que el comprador podría desarrollar y explotar todo el campamento interior, así como las zonas exteriores, como una unidad junto con el municipio de Våler. El precio de venta de 4 millones NOK a Haslemoen AS refleja este supuesto. Esta es también la razón por la que para llegar al precio final debe aplicarse el descuento del 30 % al campamento interior vendido como una unidad más un descuento adicional del 20 % por el conjunto de Haslemoen Leir. Este último descuento no puede entenderse como un descuento en bloque que no sería aplicable si el comprador no comprara la totalidad del campamento. El municipio ha insistido en que procedió a la venta de una manera que no planteara problemas por lo que respecta a las normas del EEE sobre ayudas estatales.
            
         II.   EVALUACIÓN
   
   4.   EXISTENCIA DE AYUDA ESTATAL
   
               (33)
            
            
               El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE establece lo siguiente:
               «Salvo que el presente Acuerdo disponga otra cosa, serán incompatibles con el funcionamiento del presente Acuerdo, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes, las ayudas otorgadas por los Estados miembros de las CE, por los Estados de la AELC o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen con falsear la competencia favoreciendo a determinadas empresas o producciones».
            
         
               (34)
            
            
               Para que constituya una ayuda estatal a los efectos del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE la venta debe conferir una ventaja económica al beneficiario. Si la operación se realizó con arreglo al principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si el municipio vendió los terrenos por su valor de mercado y las condiciones de la transacción habrían sido aceptables para un vendedor privado, dicha transacción no implicaría ayuda estatal.
            
         
               (35)
            
            
               Las Directrices del Órgano sobre ayudas estatales relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos explican la forma en que el Órgano aplica las normas sobre ayudas estatales a la hora de evaluar la venta de terrenos y edificios públicos. La sección 2.1 describe la venta mediante una licitación incondicional. La sección 2.2 describe la venta sobre la base de la tasación de un perito independiente. Ambos procedimientos permiten a los Estados de la AELC vender terrenos y edificios de una forma que normalmente excluye las ayudas estatales. Tal como se ha mencionado, en la venta de los 29 edificios a Haslemoen AS por el municipio de Våler no se siguió ninguno de estos dos procedimientos.
            
         
               (36)
            
            
               La sección 2.2.d) de las Directrices estipula que los costes iniciales para el sector público de la adquisición de un terreno o una construcción constituyen un parámetro del valor de mercado a menos que haya transcurrido un periodo de tiempo considerable desde la compra por parte del municipio. El valor de mercado no debería ser inferior a los costes iniciales durante los tres primeros años tras la adquisición. Es evidente que los costes iniciales como parámetro del valor de mercado para los tres años siguientes solo es aplicable en la medida en que los terrenos o edificios hubieran sido adquiridos al valor de mercado en primera instancia.
            
         
               (37)
            
            
               Por consiguiente, aunque los 29 edificios en cuestión fueron vendidos a Haslemoen AS menos de un año después de que el municipio adquiriera Haslemoen Leir del Estado, se plantean dos cuestiones. En primer lugar, si la anterior venta de Haslemoen Leir del Estado noruego al municipio de Våler se realizó en condiciones de mercado. En segundo lugar, siempre que ese fuera el caso, si el municipio de Våler vendió posteriormente las partes pertinentes del campamento interior a Haslemoen AS por un precio no inferior a los costes iniciales.
            
         4.1   ¿Adquirió el municipio Haslemoen Leir en condiciones de mercado?
   
   
               (38)
            
            
               Tal como se ha explicado, no está nada claro el valor de mercado de Haslemoen Leir en las negociaciones entre el Estado y el municipio de Våler, en particular por lo que respecta al valor del campamento interior. El primer informe Agdestein estimó que el valor para un inversor del campamento interior era de 39 millones NOK (o 29 millones NOK si se vendía como una unidad) y el valor para un usuario de 44 millones NOK, y la tasación de Alhaug/Bakke calculaba que el valor para un inversor de todos los edificios era de 0 NOK.
            
         
               (39)
            
            
               En opinión del Órgano, las tasaciones previas de este tipo de terrenos, un antiguo campamento militar con unos edificios antiguos pero relativamente bien conservados, tanto viviendas residenciales como otros edificios, situados en una zona remota, siempre conllevarán una considerable incertidumbre. No obstante, la gran diferencia en las tasaciones en este caso también puede deberse a distintos supuestos sobre su uso futuro, ya sea el mantenimiento de los edificios para su arriendo o para su venta, bien por separado o como una unidad. Como ilustra el primer informe Agdestein estas variaciones pueden tener consecuencias considerables. Al Órgano no le resulta fácil entender que las partes que intervinieron en la operación no garantizaran una mejor adecuación de los supuestos subyacentes a las valoraciones antes de concluir las tasaciones.
            
         
               (40)
            
            
               Ello es tanto más cierto puesto que poco después de haber descubierto la gran diferencia entre las tasaciones, accedieron a conciliar sus diferentes puntos de partida simplemente llegando a acuerdos a mitad de camino entre ambos. La aplicación de un método como el descrito para determinar el verdadero valor de mercado de un bien inmueble enorme y especial, como es Haslemoen Leir, parece cuestionable. En opinión del Órgano, un procedimiento más adecuado habría sido designar nuevos peritos, o al menos conciliar las tasaciones evaluando usos futuros comparables del campamento haciendo una evaluación más detallada de los factores que originaron las enormes diferencias en primer lugar. A este respecto, el Órgano recuerda que el Parlamento noruego (Stortinget) había decidido que los antiguos campamentos militares debían venderse a su valor de mercado (véase el considerando 3).
            
         
               (41)
            
            
               Asimismo, posteriores tasaciones de partes del campamento interior puestas a disposición del Órgano durante la investigación parecen atribuir un valor más elevado a los edificios del campamento interior que las resultantes del cálculo de la media (véanse los considerandos 22 y 29).
            
         
               (42)
            
            
               Vista aisladamente, como operación entre organismos públicos, un procedimiento de este tipo puede que no constituya un motivo de preocupación. Sin embargo, cuando el comprador, como en este caso, nunca ha tenido intención de mantener las propiedades, sino que su intención era revenderlas a entidades privadas poco tiempo después, la cuestión del valor de mercado resulta más pertinente. Sobre todo por el hecho de que el comprador no tenía intención de realizar una nueva tasación, sino que pretendía vender la propiedad por el mismo precio, o incluso por un precio inferior, a un comprador que ya estaba escogido.
            
         
               (43)
            
            
               No obstante, sigue siendo un hecho que el Estado vendió el campamento militar al municipio de Våler sobre la base de la tasación de un perito independiente, concretamente del segundo informe Agdestein. Es cierto que el método utilizado en esta tasación, el denominado «valor puente», no era más que el resultado de sumar las dos tasaciones anteriores y dividir entre dos. Un método como ese no necesita un asesoramiento técnico externo, y el cálculo en sí mismo no parece más convincente por el mero hecho de que lo realice un perito independiente. Además, el informe es muy breve, algo más de una página, y visto de forma aislada parece una aproximación.
            
         
               (44)
            
            
               Sin embargo, el informe debe considerarse a la luz de las dos tasaciones anteriores, que son más detalladas y exhaustivas, en particular el primer informe Agdestein que contenía tasaciones individuales de todos los edificios del campamento interior. El Órgano ha señalado, asimismo, que en el segundo informe Agdestein también se efectuaron algunas modificaciones y ajustes a las tasaciones anteriores. Esto indica que la nueva tasación era algo más sofisticada que el simple cálculo de la media. Por último, el Órgano señala que el informe, a pesar de su declaración sobre la existencia de otros métodos para determinar el valor, no negaba que el valor puente fuera representativo para el valor de mercado.
            
         
               (45)
            
            
               Así pues, habida cuenta de la considerable inseguridad inherente a la tasación de un antiguo campamento militar que comprende diversas zonas y tipos de edificios, situado en una zona remota con una población relativamente escasa, el Órgano, a pesar de sus dudas, concluye que el Estado vendió Haslemoen Leir a su valor de mercado al municipio de Våler.
            
         
               (46)
            
            
               La siguiente cuestión es, por lo tanto, si el municipio en su posterior venta de partes del campamento interior a Haslemoen AS vendió a un precio al menos correspondiente a sus costes iniciales.
            
         4.2   ¿El precio de los 29 edificios correspondía a los costes iniciales?
   
   
               (47)
            
            
               Resulta complicado valorar si el precio de venta de los 29 edificios correspondía a los costes iniciales, puesto que nunca se aclaró explícitamente en el acuerdo entre el Estado y el municipio lo que este último pagó por los diferentes edificios del campamento interior. En realidad pagó una cantidad fija de 15,5 millones NOK, que incluía «aproximadamente un 30 %» (21) de descuento por la adquisición del conjunto del campamento interior. Al final el municipio recibió un descuento adicional del 20 % por la adquisición de las cuatro zonas del campamento militar.
            
         
               (48)
            
            
               Se pueden plantear diferentes métodos para tratar de establecer lo que el municipio pagó realmente por los 29 edificios aludidos del campamento interior, por ejemplo en función del número de edificios o del valor, en comparación con el número total de edificios o con el valor total. No obstante, como se ha explicado, al Órgano no le queda claro si el municipio, antes de efectuar la venta a Haslemoen AS, hizo realmente esos cálculos para determinar sus costes iniciales para los 29 edificios en cuestión. El Órgano no ha recibido ninguna documentación de aquellas fechas que demuestre que esos cálculos se efectuaron en el curso de las negociaciones o posteriormente cuando la venta se presentó para su aprobación por el pleno municipal.
            
         
               (49)
            
            
               Durante el procedimiento administrativo, el municipio ha mencionado diferentes consideraciones y objetivos, como la creación de nuevas posibilidades de empleo y el futuro desarrollo del campamento interior, como un conjunto de beneficios para la comunidad local. Aunque dichas consideraciones no tienen necesariamente que ser incompatibles con una venta realizada a su valor de mercado, tampoco, como tales, demuestran que el punto de partida básico fuera una venta sin elementos de ayuda estatal. Además, el municipio ha admitido por otra parte, en respuesta a la consulta específica del Órgano, que no puede documentar a día de hoy cuál era el verdadero valor de las propiedades en cuestión en el momento en que fueron vendidas.
            
         
               (50)
            
            
               La manera en que la venta fue gestionada por el pleno municipal también se suma a la incertidumbre sobre las posibles ayudas estatales. Como se ha explicado, el municipio ni organizó una licitación abierta ni dispuso que se hiciera una tasación por un perito independiente para valorar los edificios que vendía. Posteriormente, no siguió el consejo que recibió de su asesor jurídico externo en KS y de su propio Jefe del Ejecutivo de aplazar la venta y aclarar el valor. Aunque el pleno aprobó la venta a condición de que KS realizara una evaluación de riesgos de posibles problemas de competencia y que la presentara al comité ejecutivo, el Órgano no ha recibido ninguna información complementaria sobre dichas evaluaciones de riesgo subsiguientes.
            
         
               (51)
            
            
               El municipio ha presentado dos cálculos fechados el 2 de mayo de 2006, efectuados por su tasador inmobiliario externo (véase la descripción en los considerandos 20 y 21). El municipio ha defendido que la primera tasación pone de manifiesto que los costes iniciales para el municipio de la adquisición del campamento interior fueron de 12,4 millones NOK. Se afirma que la segunda demuestra que los otros edificios del campamento interior que no se vendieron a Haslemoen AS tenían un valor estimado de aproximadamente 3,67 y 5 millones NOK. Si se deduce de los costes iniciales de 12,4 millones NOK, estas tasaciones demuestran, según el municipio, que los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión se limitaban a 4 millones NOK.
            
         
               (52)
            
            
               El Órgano no comparte la opinión de que estos cálculos demuestren que los edificios en cuestión se vendieran a valor de mercado. No está de acuerdo ni con el punto de partida sobre los costes iniciales del campamento interior ni con el método de deducción del valor supuesto de otros edificios para determinar los costes iniciales «restantes».
            
         
               (53)
            
            
               Por lo que se refiere al punto de partida, los cálculos se refieren al valor del campamento interior establecido en el segundo informe Agdestein en 15,5 millones NOK. Entonces, el descuento del 20 % que se concedió al municipio para adquirir todo el campamento militar se dedujo para llegar a un valor del campamento interior de 12,4 millones NOK.
            
         
               (54)
            
            
               La base de este descuento se explica en el segundo informe Agdestein:
               Creemos que el mercado con una compra conjunta de esas cuatro diferentes áreas de actividad incluiría una reducción de precios, entre otras cosas por el riesgo y el aumento de sus costes de explotación. Sin embargo, el comprador pronto podría «darle la vuelta a la situación» tras la adquisición y vender, por ejemplo, los terrenos agrícolas o boscosos por separado, lo que apunta en la dirección opuesta. Ya está incluido, aproximadamente, el 30 % de «descuento por cantidad» en la tasación de las zonas de viviendas y del campamento interior, debido a la venta colectiva de cada una de ellas. Creemos en una reducción adicional del valor de la zona del 20 % (-12 millones NOK) en el caso de una venta conjunta de todo el campamento de una vez, es decir, de 58 millones NOK a 46 millones NOK (22).
            
         
               (55)
            
            
               Así pues, el 20 % de descuento estaba vinculado específicamente al hecho de que el municipio compró todo el campamento militar, es decir, las cuatro zonas mencionadas en el considerando 5.
            
         
               (56)
            
            
               La mencionada tasación del 2 de mayo de 2006 no contiene ninguna justificación de por qué el mercado requeriría un descuento similar en caso de venta de una parte de una de las cuatro zonas. Para justificar los descuentos a Haslemoen AS el municipio ha alegado que el contrato de venta entre el municipio de Våler y Haslemoen AS se basaba en la hipótesis de que el comprador podría desarrollar y explotar la totalidad del campamento interior, así como las zonas exteriores, como una unidad, junto con el municipio de Våler. Según el municipio esta era la razón de que se concedieran a Haslemoen AS ambas rebajas, el descuento del 30 % por el campamento interior vendido como una unidad y el descuento adicional del 20 % por todo Haslemoen Leir.
            
         
               (57)
            
            
               Aunque las limitaciones en la futura utilización de una propiedad pueden representar un factor que reduzca su valor, el Órgano no tiene conocimiento de la existencia de dichas limitaciones en este caso que justifiquen las considerables rebajas. No parece que exista ninguna disposición en el contrato de venta o documentación de cualquier otro tipo de la misma época presentada al Órgano que refleje estas u otras obligaciones especiales del comprador de gestionar las propiedades en cooperación con el municipio.
            
         
               (58)
            
            
               Como se ha mencionado anteriormente, la idea de que una reventa por al menos los costes iniciales puede excluir la ayuda estatal se basa en la condición de que los terrenos o edificios fueran adquiridos a valor de mercado en primera instancia. Cuando una autoridad pública, como en este caso, compra algo más que la propiedad que revende, y en relación con ello se le conceden descuentos significativos, no tiene por qué asumirse que se concedan los mismos descuentos en la reventa. Eso dependerá de que se valore si el mercado habría concedido los mismos descuentos también para la segunda transacción, que es más limitada.
            
         
               (59)
            
            
               En el caso presente parece poco probable, puesto que ambos descuentos se concedieron como descuentos por cantidad, basados específicamente en el hecho de que el comprador adquirió toda la zona en cuestión. Por supuesto, ese doble descuento ya parece estar excluido en este caso, puesto que el denominado 30 % de descuento se concedió para la adquisición del campamento interior como tal. Así pues, el descuento adicional del 20 % debe estar relacionado con el hecho de que el comprador, el municipio, compró además otras zonas. Esta también parece constituir la auténtica base del descuento, como se explica en el segundo informe Agdestein antes citado. Sobre esta base, y a falta de cualquier evaluación de la misma época que afirme lo contrario, el Órgano debe concluir que no existía ninguna base para suponer que el mercado habría concedido un descuento adicional del 20 % si solo se vendieran partes del campamento interior.
            
         
               (60)
            
            
               Volviendo al denominado descuento del 30 %, el Órgano recuerda que el segundo informe Agdestein dejó claro que el valor de 15,5 millones NOK del campamento interior incluía el descuento de 10 millones NOK y que era una estimación de lo que el mercado pediría por la adquisición del campamento interior en conjunto, es decir, los 44 edificios. Por consiguiente, es necesario valorar si el municipio podría conceder un descuento similar a Haslemoen AS cuando adquirió partes del campamento interior.
            
         
               (61)
            
            
               En cuanto al número de edificios, la venta incluía 29 de 44 (24), es decir aproximadamente dos tercios de los edificios. Esto podría constituir la base de un descuento por cantidad. Por lo que respecta a su valor, los cálculos del propio municipio hacen pensar que los 29 edificios representaban un porcentaje considerablemente menor del valor total del campamento interior que los edificios restantes. Un valor de 4 millones NOK para los 29 edificios en cuestión representa algo menos de un tercio del valor total con respecto a los 3,67 millones NOK para los edificios que conservó el municipio y los 5 millones NOK para los 11 edificios restantes.
            
         
               (62)
            
            
               Los distintos informes de tasación presentados en este caso, mencionados en los considerandos 7 y 10, apoyan el hecho de que la venta de varios edificios en bloque tiene un efecto reductor sobre el precio. Además de los dos informes Agdestein, la tasación del 15 de marzo de 2006, mencionada en el considerando 29, de 10 edificios diferentes del campamento interior también indicaba que debe aplicarse un descuento entre el «15-20 %» en caso de venta de unitaria de estos 10 edificios.
            
         
               (63)
            
            
               Por consiguiente, el Órgano estima que un cierto descuento por cantidad habría sido acorde a las condiciones de mercado. En este caso, es difícil determinar si el descuento hubiera sido del 15, 20 o 25 %, debido a la falta de tasaciones y documentación de esa época. Teniendo en cuenta todo esto y con referencia a la tasación anteriormente mencionada de otros 10 edificios del campamento interior y un probable descuento por cantidad del 15–20 %, el Órgano, a pesar de sus dudas, considera que podría haberse hecho un descuento similar al que se concedió al municipio, es decir del 25,64 %, a alguien que comprara 29 de los 44 edificios del campamento interior.
            
         
               (64)
            
            
               La siguiente pregunta es si pueden determinarse los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión deduciendo del campamento interior el valor de los edificios que no se vendieron a Haslemoen AS.
            
         
               (65)
            
            
               El método descrito implicaba básicamente que no se realizó una tasación detallada de los 29 edificios en cuestión porque existían indicios de que otras partes del campamento interior tenían un valor suficientemente elevado para garantizar que el valor total correspondiese a los costes iniciales alegados por el municipio por el campamento interior. Este método parece inseguro y aleatorio, dado que los tres diferentes grupos de edificios fueron tasadas siguiendo métodos distintos. En resumen, el informe del valor puente se utilizó para establecer el punto de partida, el valor de los costes iniciales de 12,4 millones NOK del campamento interior. En la siguiente tasación de los tres diferentes grupos de edificios, se dio un valor considerablemente inferior al valor puente a los 29 edificios en cuestión y se estableció un valor más alto tanto para los edificios que el municipio mantuvo como para los otros 11 por los que recibió posteriormente una oferta. El valor más bajo se determinó sobre la base del precio negociado con Haslemoen AS y los valores más altos se establecieron sobre la base de información nueva posterior en forma de tasaciones y de una oferta recibida.
            
         
               (66)
            
            
               En opinión del Órgano esto implicaba el riesgo evidente de que, aunque el punto de partida general del valor del campamento interior hubiese sido correcto (que no fue el caso, como ya se ha visto), el precio de los 29 edificios podría ser demasiado bajo porque nuevas tasaciones realizadas posteriormente de las otras zonas habían establecido unos valores más elevados. En todo caso, las tasaciones posteriores más elevadas señalarían en este caso como poco que el punto de partida de 12,4 millones NOK era demasiado bajo.
            
         
               (67)
            
            
               Así pues, el Órgano ha llegado a la conclusión de que el método contemplado en la tasación de 2 de mayo de 2006 no era adecuado para determinar los costes iniciales y, por consiguiente, el valor de mercado de los 29 edificios en cuestión.
            
         
               (68)
            
            
               Como se ha mencionado anteriormente, la evaluación de los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión se complica por el hecho de que no estaba claro en el acuerdo entre el Estado y el municipio lo que este pagó por los diferentes edificios del campamento interior. Pagó una cantidad fija de 15,5 millones NOK por el conjunto del campamento interior, que incluía el denominado descuento del 30 % ya mencionado. Sin embargo, dicho valor puente se basaba en las dos tasaciones anteriores.
            
         
               (69)
            
            
               El primer informe Agdestein se basaba en la tasación individual de los edificios y es de hecho la única tasación de esa época. Como esta tasación era la base del valor puente que, de nuevo, sirvió de base del precio real pagado por el municipio, el Órgano considera que el primer informe Agdestein establece los valores individuales necesarios para determinar con exactitud los costes iniciales de los 29 edificios en cuestión.
            
         
               (70)
            
            
               El contrato de venta aludido comprende los 29 edificios siguientes del campamento interior (25): los números 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 y 16. Los valores para un inversor según la tasación de estos edificios del primer informe Agdestein son los siguientes:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Garita de guardia / celda de arresto:
                                    
                                 
                        
                           180 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Centro social: oficinas, cafetería, cine, capilla, etc.
                                    
                                 
                        
                           4 200 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Edificio administrativo y de oficinas
                                    
                                 
                        
                           160 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Centro de entrenamiento
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Edificio administrativo y de oficinas
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       8.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Hospital
                                    
                                 
                        
                           1 200 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Edificio de cocina y cantina para la tropa
                                    
                                 
                        
                           1 600 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Edificio de cocina y cantina para los oficiales
                                    
                                 
                        
                           4 300 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Barracón
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Barracón; los números 12 y 13 se tasan juntos
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Barracón
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Barracón; los números 14 y 15 se tasan juntos
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                           150 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Garaje de servicio
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Garaje de servicio
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Gasolinera
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Garaje
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Garaje; los números 19, 20, 21, 22, 25, 26 y 27 se tasan juntos
                                    
                                 
                        
                           2 700 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Edificio del regimiento con sala de formación
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Correos; los números 29 y 92 se tasan juntos
                                    
                                 
                        
                           450 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Edificio escolar
                                    
                                 
                        
                           1 400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Almacén)
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       Edificio KO, edificio escolar
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Edificio de calderas
                                    
                                 
                        
                           700 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           Total
                        
                        
                           23 840 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
         
               (71)
            
            
               El informe no evaluaba por separado el valor de los edificios no 6 y no 8 (garajes). Fueron tasados junto con el edificio no 45 (edificio administrativo combinado con almacenes, oficinas y talleres, no incluido en el contrato con Haslemoen AS) por un total de 1,9 millones NOK. Del mismo modo, los edificios no 23 y no 24 (garaje y gasolinera) se tasaron junto con el edificio no 34 (el edificio de oficinas del campamento, que no se incluyó en el contrato con Haslemoen AS) por un valor total de 800 000 NOK. La cuestión es, por lo tanto, si una parte del valor otorgado a estos edificios tasados colectivamente debe asignarse a los inmuebles adquiridos por Haslemoen AS, es decir a los cuatro garajes, números 6, 8, 23 y 24. Esta cuestión se planteó en la decisión del Órgano de incoar el procedimiento a que se ha hecho referencia, en la que este aplicó la hipótesis más favorable al ignorar estos edificios.
            
         
               (72)
            
            
               Aunque el Órgano no ha recibido ninguna documentación que indique que los cuatro garajes mencionados no tuvieran valor, se asume que su valor era escaso puesto que en el primer informe Agdestein se decidió incluir su valor en las estimaciones para otros edificios. Así pues, a falta de documentación de esa época que indique lo contrario y asumiendo que en cualquier caso el valor parece que sería bajo, el Órgano no va a añadir ningún valor específico para estos cuatro edificios en la tasación de la parte correspondiente del campamento interior.
            
         
               (73)
            
            El valor total de los 29 edificios en cuestión, según la tasación del primer informe Agdestein, alcanza la suma de 23 840 000 NOK. Como ya se ha mencionado, se concedió al municipio el denominado descuento del 30 % (26) sobre el valor del campamento interior en el primer informe Agdestein. Dado que, de acuerdo con las circunstancias del presente asunto, el Órgano considera que estaba justificado conceder un descuento similar a Haslemoen AS, el valor ajustado de los 29 edificios según lo establecido por este informe es de 
                  17 727 424 NOK. Aplicando el método del valor puente, los costes iniciales para el municipio por los 29 edificios en cuestión eran de 8 863 712 NOK.
         
               (74)
            
            
               Dado que el Órgano ha aceptado que el Estado vendió Haslemoen Leir al municipio de Våler a valor de mercado, acepta que los costes iniciales para el municipio por los edificios ascendían a un importe de 8 863 712 NOK y que este era la indicación necesaria del valor de mercado.
            
         
               (75)
            
            Sobre esta base, concluye que la venta a Haslemoen AS por 4 millones NOK contenía ayuda estatal por importe de 4 863 712 NOK 
                  .
         
               (76)
            
            
               El municipio también ha alegado que el Órgano debe tener en cuenta los elementos reductores de los precios consistentes en la posible contaminación del suelo y la obligación de Haslemoen AS de permitir la libre utilización del edificio escolar durante un año. Sin embargo, no se ha facilitado documentación específica de esa época o elaborada posteriormente relativa a estos elementos reductores del precio a los que se hace referencia y a los efectos que supuestamente han tenido en el precio.
            
         
               (77)
            
            
               Por lo que se refiere a la contaminación del suelo, el Órgano está de acuerdo en que es muy posible que se haya producido, dado que el campamento se utilizó para fines militares desde los años cincuenta.
            
         
               (78)
            
            
               En este sentido, el Órgano ha señalado que el primer informe Agdestein mencionaba específicamente la posible contaminación del suelo del campamento interior relacionada con los depósitos de combustible y petróleo en el mismo. No obstante, esto no se tuvo en cuenta en la tasación. La tasación de Alhaug/Bakke, que estima el valor del campamento interior en 0 NOK, mencionaba tanto la posibilidad de contaminación del suelo como la posibilidad de que hubiera amianto en los edificios, sin hacer estimaciones de los posibles costes relacionados con ello.
            
         
               (79)
            
            
               Sin embargo, el Órgano recuerda que los informes se utilizaron como base para la tasación calculada como media. Así pues, cualquier elemento de reducción de precios o negativo del informe debe asumirse teniendo en cuenta la subsiguiente tasación calculada como media. El Órgano no ve en qué basar una reducción de precios adicional por algún elemento o circunstancia conocidos entre las partes en la primera transacción. Esto es así porque debe asumirse que la incidencia de estas medidas se ha tenido en cuenta en el precio de venta basado en el valor puente. Para cubrir los mismos elementos reductores de los precios debe asumirse la reventa a los costes primarios.
            
         
               (80)
            
            
               Por último, el contrato entre el Estado y el municipio se refería explícitamente a la posibilidad de contaminación del suelo, y hacía una referencia al principio de «quien contamina paga» de la Ley sobre contaminación de Noruega. El subsiguiente contrato entre el municipio y Haslemoen AS mencionaba específicamente esta obligación, y que el vendedor, es decir el Estado noruego, seguía siendo responsable de la contaminación del suelo relacionada con la actividad militar. Por estas razones el Órgano no ve ninguna base para otra reducción del precio por una posible contaminación.
            
         
               (81)
            
            
               Por lo que se refiere al derecho del municipio al libre uso del edificio escolar durante un año, el Órgano señala que esta era una obligación nueva del comprador, en el sentido de que esa obligación no había sido impuesta por el Estado al municipio. Por lo tanto, no puede presumirse que se haya integrado en el precio del valor puente. No obstante, a falta de documentación justificativa del impacto económico de esta obligación, es decir la posible pérdida para Haslemoen AS al no poder alquilar el edificio durante un año, el Órgano no puede aceptar una reducción de precios.
            
         
               (82)
            
            
               La obligación se refería solo a uno de los edificios y ya se había tenido en cuenta en el precio que sería difícil alquilar todas las propiedades de manera inmediata puesto que ya existía un excedente de inmuebles por alquilar en la zona. Se insistió en ello en ambas tasaciones. Además, el municipio cubriría la cuota de costes fijos y la calefacción del edificio durante el mismo periodo. Por último, el Órgano remite a su tasación en la que aceptaba que el municipio ofreciera a Haslemoen AS el mismo descuento que obtenía por la adquisición de la totalidad del campamento interior. Por otra parte, el Órgano no añadió un valor específico por los cuatro garajes vendidos a Haslemoen AS, que se valoraron en conjunto con otros edificios del campamento interior que Haslemoen AS no compró. Así pues, el Órgano da por supuesto que cualquier posible pérdida por no poder alquilar la escuela durante un año tras las adquisiciones debe considerarse neutralizada por las consideraciones favorables a Haslemoen AS.
            
         
               (83)
            
            
               A la vista de todo lo anterior, el Órgano concluye que la venta de los 29 edificios a Haslemoen AS no se llevó a cabo de conformidad con el principio del inversor en una economía de mercado. Los edificios se vendieron a un precio inferior a su valor de mercadoque implicaba una ayuda estatal de 4 863 712 NOK. En consecuencia, a continuación el Órgano va a evaluar si la venta de los edificios cumple los criterios adicionales con arreglo al artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
            
         4.3   Recursos estatales y ventaja selectiva
   
   
               (84)
            
            
               Para ser considerada ayuda estatal, la medida debe ser concedida por el Estado o a través de recursos del Estado. El concepto abarca todos los niveles del Estado, incluidos los municipios. Ya se ha demostrado la existencia de recursos estatales, porque el municipio de Våler vendió los 29 edificios del campamento interior a un precio sustancialmente inferior al de mercado. La operación ofrecía a Haslemoen AS una ventaja selectiva, sobre la base de un contrato que lo designaba como único beneficiario.
            
         4.4   Falseamiento de la competencia e incidencia en el comercio entre las Partes Contratantes
   
   
               (85)
            
            
               De la jurisprudencia reiterada (27) a efectos de estas disposiciones se deduce que el simple hecho de que la ayuda refuerce la posición de una empresa frente a otras empresas competidoras en los intercambios intra EEE, implica que se ve afectado el comercio intra EEE. El Órgano recuerda que los edificios en cuestión se tasaron y se compraron sobre la base del valor para un inversor, es decir, el valor basado en futuras rentas por alquileres. La inversión en bienes inmuebles para su arrendamiento a empresas debe considerarse, como tal, una actividad económica en todo el EEE, que en Noruega tiene lugar con participantes en el mercado procedentes de muchos Estados del EEE. En cuanto al beneficiario específico de la ayuda, según el registro mercantil de Noruega (28) Haslemoen AS se dedica a actividades relacionadas con hoteles, moteles y restaurantes (29). Opera el Haslemoen Hotell del campamento interior y alquila inmuebles para un centro de acogida al Estado noruego. Por todas estas actividades debe considerarse que Haslemoen AS compite con empresas similares de Noruega y también de otros Estados del EEE. Por tanto, la medida tiene el efecto de distorsionar la competencia y afectar al comercio entre las Partes Contratantes.
            
         4.5   Conclusión sobre la presencia de ayuda estatal
   
   
               (86)
            
            
               A la vista de cuanto antecede, el Órgano concluye que la venta de los 29 edificios a Haslemoen AS implicó ayuda estatal por importe de 4 863 713 NOK.
            
         5.   REQUISITOS DE PROCEDIMIENTO
   
               (87)
            
            
               De conformidad con el artículo 1, apartado 3, de la Parte I del Protocolo 3, el Órgano de Vigilancia de la AELC deberá ser informado de los proyectos dirigidos a conceder ayudas con la suficiente antelación para poder presentar sus observaciones. El Estado interesado no podrá ejecutar las medidas proyectadas antes de que en dicho procedimiento haya recaído decisión definitiva. Las autoridades noruegas no notificaron al Órgano la venta de los 29 edificios del municipio de Våler a Haslemoen AS. Por lo tanto, el Órgano concluye que las autoridades noruegas no han cumplido sus obligaciones con arreglo al artículo 1, apartado 3 de la Parte I del Protocolo 3.
            
         6.   COMPATIBILIDAD DE LA AYUDA
   
               (88)
            
            
               Las autoridades noruegas no han presentado argumentos que defiendan que la ayuda estatal que implica la transacción podría considerarse ayuda estatal compatible.
            
         
               (89)
            
            
               Las medidas de apoyo contempladas por el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE son generalmente incompatibles con el funcionamiento del Acuerdo EEE, a menos que puedan acogerse a alguna de las excepciones previstas en el artículo 61, apartados 2 o 3, de dicho Acuerdo.
            
         
               (90)
            
            
               La excepción prevista en el artículo 61, apartado 2, no es aplicable a la ayuda en cuestión, ya que esta última no persigue ninguna de las finalidades enumeradas en dicha disposición. Tampoco son aplicables a este caso el artículo 61, apartado 3, letra a), o el artículo 61, apartado 3, letra b), del Acuerdo EEE. Además, la zona donde se encuentra el bien inmueble no puede beneficiarse de ninguna ayuda regional en el sentido del artículo 61, apartado 3, letra c), del Acuerdo EEE.
            
         
               (91)
            
            
               Por lo tanto, el Órgano piensa que la transacción objeto de evaluación no puede justificarse en virtud de las disposiciones sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.
            
         7.   RECUPERACIÓN
   
               (92)
            
            
               Como la ayuda de 4 863 713 NOK se concedió a Haslemoen AS sin ser notificada al Órgano, constituye ayuda ilegal a efectos del artículo 1, letra f), de la Parte II del Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción. Del artículo 14 de la Parte II del Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción se deduce que el Órgano decidirá que se debe recuperar de los beneficiarios la ayuda ilegal que es incompatible con las normas sobre ayuda estatal de conformidad con lo establecido en el Acuerdo EEE.
            
         
               (93)
            
            
               El Órgano considera que ningún principio general impide el reembolso en el presente caso. Según la jurisprudencia reiterada, la supresión de una ayuda estatal concedida ilegalmente mediante su recuperación es la consecuencia lógica de la declaración de su ilegalidad. Por lo tanto, la recuperación de la ayuda estatal ilegalmente concedida con el fin de restaurar la situación previamente existente no puede considerarse en principio como desproporcionada a los objetivos del Acuerdo EEE con respecto a la ayuda estatal.
            
         
               (94)
            
            
               A través de esta devolución, el beneficiario pierde, en efecto, la ventaja de que había disfrutado en el mercado respecto a sus competidores y queda restablecida la situación anterior a la concesión de la ayuda (30). De esta devolución resulta asimismo que, como norma general, el Órgano no rebasa los límites de su facultad discrecional, salvo en circunstancias excepcionales, si exige al Estado de la AELC de que se trate la recuperación de los importes concedidos en concepto de ayudas ilegales dado que solo se está restableciendo la situación anterior (31). Por otra parte, teniendo en cuenta la naturaleza obligatoria de la supervisión de la ayuda estatal por el Órgano de conformidad con el Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción, las empresas a las cuales se ha concedido la ayuda no pueden, en principio, alegar una expectativa legítima de que la ayuda es legal a menos que se haya concedido de acuerdo con el procedimiento establecido en las disposiciones de dicho Protocolo (32). No hay circunstancias excepcionales visibles en este caso, que hubieran conducido a expectativas legítimas por parte de los beneficiarios de la ayuda.
            
         
               (95)
            
            
               La recuperación de la ayuda estatal indebidamente concedida por importe de 4 863 713 NOK debe incluir intereses compuestos, de conformidad con el artículo 14, apartado 2, de la Parte II del Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción, y con los artículos 9 y 11 de la Decisión 195/04/COL de 14 de julio de 2004.
            
         8.   CONCLUSIÓN
   
               (96)
            
            
               El Órgano concluye que las autoridades noruegas han aplicado ilegalmente la ayuda en cuestión, infringiendo lo dispuesto en el artículo 1, apartado 3, de la Parte I del Protocolo 3.
            
         
               (97)
            
            
               La ayuda estatal implicada en la venta de 29 edificios del campamento interior de Haslemoen Leir no es compatible con el funcionamiento del Acuerdo EEE por las razones anteriormente indicadas y debe ser recuperada con efecto a partir de la fecha de celebración del contrato de venta de 22 de mayo de 2006.
            
         HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
   Artículo 1
   La venta de 29 edificios del campamento interior de Haslemoen Leir a Haslemoen AS supone una ayuda estatal por importe de 4 863 713 NOK que es incompatible con el funcionamiento del Acuerdo EEE a efectos del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
   Artículo 2
   Las autoridades noruegas tomarán todas las medidas necesarias para recuperar del beneficiario la ayuda mencionada en el artículo 1.
   Artículo 3
   La recuperación se efectuará sin demora y, en cualquier caso, en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la presente Decisión, y con arreglo a los procedimientos del Derecho nacional, siempre que estos permitan la ejecución inmediata y efectiva de la Decisión. La ayuda que debe recuperarse incluirá intereses e intereses compuestos desde la fecha en que la ayuda se puso a disposición de los beneficiarios hasta la fecha de su recuperación. Los intereses se calcularán sobre la base del artículo 9 de la Decisión no 195/04/COL del Órgano de Vigilancia de la AELC.
   Artículo 4
   El 15 de mayo de 2012, Noruega informará al Órgano del importe total (principal e intereses) que debe recuperarse del beneficiario, así como de las medidas previstas o adoptadas para recuperar la ayuda.
   El 15 de julio de 2012, Noruega deberá haber ejecutado la decisión del Órgano y recuperado totalmente la ayuda.
   Artículo 5
   El destinatario de la presente Decisión será el Reino de Noruega.
   Artículo 6
   El texto en lengua inglesa es el único auténtico.
   
      Hecho en Bruselas, el 15 de marzo de 2012.
      
         
            Por el Órgano de Vigilancia de la AELC
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Presidenta
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Miembro del Colegio
         
      
   
   
      (1)  Decisión no 96/10/COL relativa a la venta de determinados edificios en el campamento interior de Haslemoen Leir, publicada en el DO C 325 de 2.12.2010, página 12, y en el Suplemento EEE no 66 de 2.12.2010, página 1.
   
      (2)  Véase la nota a pie de página no 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Véase también la Resolución Real de 19.12.1997 («Avhendigsinstruksen»).
   
      (4)  Referencias no 428521 y no 557187.
   
      (5)  Referencias no 458897, no 458902 y no 458903 (primer informe Agdestein).
   
      (6)  Según el informe, el «valor para un inversor» es el valor de mercado esperado para un inversor que tenga intención de alquilar los edificios recibiendo una remuneración. El «valor para un inversor» es asimismo inferior al «valor para un usuario», que representa el valor de mercado para un comprador que tenga intención de utilizar los edificios para uso propio. En el informe se dan los dos valores.
   
      (7)  Referencia no 428521, anexo 16 (informe Alhaug/Bakke).
   
      (8)  La zona Storskjæret fue valorada en 12 millones NOK.
   
      (9)  Ref. no 428521, anexo 3 (segundo informe Agdestein).
   
      (10)  20 % de descuento.
   
      (11)  29 millones NOK era el valor del campamento interior según el primer informe Agdestein e incluía un descuento de 10 millones NOK siempre que se vendiera como una unidad.
   
      (12)  Además de estimar el valor puente del campamento interior en 14,5 millones NOK, el valor puente de Storskjæret se estimó en 13,5 millones NOK, la zona cultivada en 8,3 millones NOK y la zona forestal en 25,2 millones NOK. Debido a los errores de las tasaciones anteriores, la suma total de Haslemoen Leir de 61,5 millones NOK se ajustó a 58 millones NOK, incluida la rebaja por la adquisición del campamento interior como una unidad.
   
      (13)  Véase el considerando 8.
   
      (14)  Los accionistas de la empresa eran International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) y Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  Debía evaluar, en particular, si el riesgo era «moderado».
   
      (16)  Edificios números 3, 32, 34, 44 y 45.
   
      (17)  En el primer informe Agdestein, los 1,9 millones NOK también incluían dos garajes, los edificios no 6 y no 8.
   
      (18)  No se ha facilitado al Órgano documentación para dicha oferta. Sin embargo, el municipio ha explicado que se trataba de una oferta verbal de 5 millones NOK por 11 de los edificios del campamento interior (los números 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 y 93). Según la tasación del valor puente, estos mismos edificios tendrían un valor de 3,7 millones NOK.
   
      (19)  No se recibieron observaciones de terceros interesados.
   
      (20)  Ref. no 581797.
   
      (21)  Véase el considerando 8.
   
      (22)  «Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30 % ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20 % (- kr 12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.».
   
      (23)  Véase el considerando 8.
   
      (24)  Véase la nota a pie de página no 4.
   
      (25)  El Órgano señala que las autoridades noruegas no han explicado el hecho de que el número de edificios enumerados en el contrato es de 30 y no de 29 como mencionan continuamente las autoridades noruegas. No obstante, solo 29 de los edificios del contrato figuran en la tasación de Agdestein; no figura el edificio no 31 (un almacén). Ese edificio no se tiene en cuenta en la siguiente.
   
      (26)  Véase el considerando 8.
   
      (27)  Véase, por ejemplo, el asunto 730/79, Philip Morris Holland BV contra la Comisión (Rec. 1980, p. 2671, apartado 11).
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  «Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant» (Org. no 989636073).
   
      (30)  Asunto C-350/93, Comisión contra Italia (Rec. 1995, p. I-699, apartado 22).
   
      (31)  Asunto C-75/97 Bélgica contra la Comisión (Rec. 1999, p. I-3671, apartado 66) y asunto C-310/99 Italia contra la Comisión (Rec. 2002, p. I-2289, apartado 99).
   
      (32)  Asunto C-169/95 España contra la Comisión (Rec. 1997, p. I-135, apartado 51).