CELEX: 62004TJ0271
Language: nl
Date: 2007-05-08 00:00:00
Title: Arrest van het Gerecht van eerste aanleg (Tweede kamer - uitgebreid) van 8 mei 2007.#Citymo SA tegen Commissie van de Europese Gemeenschappen.#Contractuele aansprakelijkheid - Arbitragebeding - Huurovereenkomst - Niet-ontvankelijkheid - Niet-contractuele aansprakelijkheid - Precontractuele onderhandelingen - Exceptie van onwettigheid - Gewettigd vertrouwen - Goede trouw - Rechtsmisbruik - Materiële schade - Verlies van kans.#Zaak T-271/04.

Zaak T‑271/04
      Citymo SA
      tegen
      Commissie van de Europese Gemeenschappen
      „Contractuele aansprakelijkheid – Arbitragebeding – Huurovereenkomst – Niet-ontvankelijkheid – Niet-contractuele aansprakelijkheid – Precontractuele onderhandelingen – Exceptie van onwettigheid – Gewettigd vertrouwen – Goede trouw – Rechtsmisbruik – Materiële schade – Verlies van kans”
      Arrest van het Gerecht (Tweede kamer – uitgebreid) van 8 mei 2007 
      Samenvatting van het arrest
      1.     Procedure – Adiëring van Gerecht op basis van arbitragebeding
      (Art. 238 EG en 240 EG)
      2.     Procedure – Adiëring van Gerecht op basis van arbitragebeding – Inleidend verzoekschrift
      (Art. 238 EG; Reglement voor de procesvoering van het Gerecht, art. 44, lid 5 bis)
      3.     Procedure – Adiëring van Gerecht op basis van arbitragebeding
      (Art. 238 EG)
      4.     Niet-contractuele aansprakelijkheid – Voorwaarden – Voldoende gekwalificeerde schending van gemeenschapsrecht
      (Art. 288, tweede alinea, EG)
      5.     Niet-contractuele aansprakelijkheid – Voorwaarden – Schending van rechtsregel die particulieren rechten toekent
      (Art. 288, tweede alinea, EG)
      6.     Begroting van de Europese Gemeenschappen – Financieel Reglement – Bepalingen van toepassing op aanbestedingsprocedures
      (Verordening nr. 1605/2002 van de Raad, art. 101, eerste alinea)
      7.     Gemeenschapsrecht – Beginselen – Bescherming van gewettigd vertrouwen – Overheidsopdrachten van Europese Gemeenschappen
      8.     Overheidsopdrachten van de Europese Gemeenschappen – Onderhandelingsprocedure
      (Art. 288, tweede alinea, EG)
      9.     Niet-contractuele aansprakelijkheid – Voorwaarden
      (Art. 288, tweede alinea, EG)
      10.   Begroting van de Europese Gemeenschappen – Financieel Reglement – Bepalingen van toepassing op aanbestedingsprocedures
      (Verordening nr. 1605/2002 van de Raad, art. 101, eerste alinea)
      1.     Alleen de partijen bij een arbitragebeding kunnen partij zijn bij een vordering op grond van artikel 238 EG. Bij ontbreken
         van een uitdrukking van de wil van partijen om het Gerecht bevoegdheid te verlenen om uitspraak te doen over een geschil betreffende
         een overeenkomst, kan het Gerecht derhalve niet aannemen dat het rechtsgeldig is geadieerd. Anders zou het zijn rechterlijke
         bevoegdheid uitbreiden tot andere geschillen dan die welke ingevolge artikel 240 EG exclusief tot zijn kennisneming behoren,
         aangezien die bepaling de gewone bevoegdheid inzake geschillen waarin de Gemeenschap partij is, aan de nationale rechterlijke
         instanties voorbehoudt. Aangezien deze communautaire bevoegdheid een afwijking van het gemene recht vormt, moet zij bovendien
         strikt worden uitgelegd.
      
      Ook wanneer de gemeenschapsrechter in het kader van een ingevolge artikel 238 EG overeengekomen arbitragebeding het geschil
         met toepassing van het op de overeenkomst toepasselijke nationale recht heeft te beslechten, moet zijn bevoegdheid om kennis
         te nemen van een uit die overeenkomst voortvloeiend geschil uitsluitend worden beoordeeld aan de hand van artikel 238 EG en
         het arbitragebeding, zonder dat hem bepalingen van nationaal recht kunnen worden tegengeworpen die zijn bevoegdheid zouden
         uitsluiten.
      
      (cf. punten 53, 55)
      2.     Hoewel artikel 238 EG niet aangeeft welke vorm het arbitragebeding moet hebben, volgt uit artikel 44, lid 5 bis, van het Reglement
         voor de procesvoering van het Gerecht, op grond waarvan het overeenkomstig artikel 225, lid 1, EG en artikel 238 EG ingediende
         verzoekschrift vergezeld moet gaan van een exemplaar van het beding waarbij bevoegdheid is verleend aan de gemeenschapsrechter,
         dat dit beding in beginsel schriftelijk moet zijn vastgelegd. Artikel 44, lid 5 bis, van dit Reglement dient echter bewijsdoeleinden
         en aan het vormvereiste van dit artikel moet worden geacht te zijn voldaan indien de geadieerde gemeenschapsrechter op grond
         van de door de verzoeker overgelegde documenten voldoende kennis kan nemen van de overeenstemming tussen de partijen bij het
         geding om hun geschil over de overeenkomst niet aan de nationale, maar wel aan de gemeenschapsrechter voor te leggen.
      
      (cf. punt 56)
      3.     Ingeval de theorie van de uiterlijke schijn in het gemeenschapsrecht zou moeten worden erkend, met name op het gebied van
         de vertegenwoordiging van partijen bij een overeenkomst, zou de toepassing hiervan noodzakelijkerwijs veronderstellen dat
         de derde die zich beroept op de uiterlijke schijn, aantoont dat hij op grond van de omstandigheden van het geval mocht aannemen
         dat die uiterlijke schijn overeenkwam met de werkelijkheid. Hieruit volgt dat een verzoeker die zijn vordering heeft ingesteld
         op de grondslag van een „kennelijk” tussen hem en de Commissie overeengekomen arbitragebeding, ten minste moet aantonen dat
         hij, gelet op de omstandigheden van het geval, erop mocht vertrouwen dat een personeelslid van het bij besluit 2003/523 opgerichte
         Bureau Infrastructuur en logistiek te Brussel bevoegd was om de Commissie, die handelde in naam en voor rekening van de Gemeenschap,
         contractueel te binden.
      
      (cf. punt 60)
      4.     Op het gebied van de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Gemeenschap moet een aan de instelling verweten onrechtmatige
         gedraging een voldoende gekwalificeerde schending vormen van een rechtsregel die ertoe strekt aan particulieren rechten toe
         te kennen. Voor de vaststelling dat een schending van het gemeenschapsrecht voldoende gekwalificeerd is, moet als beslissend
         criterium worden gehanteerd de kennelijke en ernstige overschrijding, door de betrokken gemeenschapsinstelling, van de grenzen
         waarbinnen haar beoordelingsbevoegdheid dient te blijven. Wanneer deze instelling slechts een zeer beperkte of in het geheel
         geen beoordelingsmarge heeft, kan de enkele inbreuk op het gemeenschapsrecht volstaan voor het bewijs van een voldoende gekwalificeerde
         schending.
      
      (cf. punt 105)
      5.     Bij het optreden van de communautaire overheid op zowel administratief als contractueel gebied moet steeds het beginsel van
         goede trouw in acht worden genomen. Bovendien kunnen de justitiabelen in geval van misbruik geen beroep doen op het gemeenschapsrecht.
         Bij onderhandelingen gericht op de sluiting van een overeenkomst tussen de communautaire overheid en een inschrijver in het
         kader van een procedure voor de plaatsing van een overheidsopdracht, kennen deze rechtsregels, waarvan schending de niet-contractuele
         aansprakelijkheid van de Gemeenschap kan meebrengen, aan de betrokken inschrijver rechten toe door bepaalde grenzen te stellen
         aan het optreden van de communautaire aanbestedende dienst die besluit af te zien van de opdracht en niet te contracteren.
         Voorts is het beginsel van bescherming of eerbiediging van het gewettigd vertrouwen een algemeen beginsel van gemeenschapsrecht
         dat aan particulieren rechten toekent. Bij een procedure voor het plaatsen van een overheidsopdracht kent het beginsel van
         bescherming van gewettigd vertrouwen rechten toe aan iedere inschrijver die in een situatie verkeert waaruit blijkt dat de
         gemeenschapsadministratie, door hem nauwkeurige toezeggingen te doen, bij hem gegronde verwachtingen heeft gewekt.
      
      (cf. punten 107‑109)
      6.     Uit artikel 101, eerste alinea, van verordening nr. 1605/2002 houdende het Financieel Reglement van toepassing op de algemene
         begroting van de Europese Gemeenschappen blijkt met name dat de aanbestedende dienst in het kader van een onderhandelingsprocedure
         voor het plaatsen van een overheidsopdracht zonder voorafgaande aankondiging van een opdracht, over een zeer ruime beoordelingsbevoegdheid
         beschikt om van de sluiting van de overeenkomst af te zien en derhalve de aangevangen precontractuele onderhandelingen af
         te breken.
      
       (cf. punt 111)
      7.     Het recht om zich op bescherming van het gewettigd vertrouwen te beroepen, komt toe aan iedere particulier die zich in een
         situatie bevindt waaruit blijkt dat een gemeenschapsinstantie, door hem nauwkeurige toezeggingen te doen, bij hem gegronde
         verwachtingen heeft gewekt. Nauwkeurige, onvoorwaardelijke, onderling overeenstemmende en van bevoegde en betrouwbare bronnen
         afkomstige inlichtingen zijn aan te merken als dergelijke toezeggingen, ongeacht de vorm waarin zij worden meegedeeld. Ofschoon
         marktdeelnemers in beginsel de economische risico’s moeten dragen die inherent zijn aan hun activiteiten en die economische
         risico’s in het kader van een aanbestedingsprocedure voor een overheidsopdracht met name de kosten in verband met het doen
         van een aanbieding omvatten, kan sprake zijn van een schending van het beginsel van gewettigd vertrouwen die de niet-contractuele
         aansprakelijkheid van de Gemeenschap kan meebrengen, indien vóór de verlening van de betrokken opdracht aan de winnaar een
         inschrijver door de aanbestedende instelling wordt aangemoedigd om vooruitlopend daarop onomkeerbare investeringen te doen
         en dus om grotere risico’s aan te gaan dan inherent zijn aan de betrokken activiteiten van het doen van een aanbieding.
      
      (cf. punten 138‑139)
      8.     In het kader van een onroerendgoedopdracht waarover enkel met één partij is onderhandeld en die betrekking had op een goed
         waarover met het oog op de precontractuele onderhandelingen niet kon worden beschikt, heeft de Commissie het beginsel van
         goede trouw op voldoende gekwalificeerde wijze geschonden en misbruik gemaakt van haar recht om niet te contracteren, doordat
         zij haar onderhandelingspartner meer dan twee maanden na het nemen van haar besluit om de opdracht niet te plaatsen en de
         precontractuele onderhandelingen derhalve af te breken, in kennis heeft gesteld van dit besluit, en aldus precontractuele
         onderhandelingen heeft voortgezet waarvan zij wist dat deze tot mislukken waren gedoemd, en haar onderhandelingspartner daardoor
         de mogelijkheid heeft onthouden om al vanaf de datum van dit besluit een eventuele andere huurder voor het betrokken gebouw
         te zoeken.
      
      Voorts heeft de Commissie het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen op voldoende gekwalificeerde wijze geschonden
         door de precontractuele onderhandelingen af te breken nadat zij haar onderhandelingspartner ertoe had aangezet om de verbouwingswerkzaamheden
         uit te voeren om dit gebouw per de datum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst te kunnen huren. Hij is namelijk
         door de Commissie in haar hoedanigheid van aanbestedende dienst ertoe aangezet om bij voorbaat onomkeerbare investeringen
         te doen en dus grotere risico’s aan te gaan dan inherent waren aan de betrokken activiteiten, te weten het doen van een aanbieding
         in het kader van een gunningsprocedure voor een overheidsopdracht. Bovendien heeft hij op redelijke en realistische wijze
         gehandeld door ermee in te stemmen om bij voorbaat de nodige investeringen te doen om de huurovereenkomst overeenkomstig de
         eisen van de Commissie uit te kunnen voeren, daar hij eerder concrete toezeggingen van de Commissie had verkregen dat de verbouwingswerkzaamheden
         die hij zonder contractuele dekking moest uitvoeren, hem door de Commissie zouden worden terugbetaald.
      
      De Commissie heeft derhalve bij het afbreken van de precontractuele onderhandelingen blijk gegeven van een onrechtmatige gedraging
         die de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Gemeenschap kan meebrengen, doordat zij precontractuele onderhandelingen
         waarvan zij wist dat deze waren gedoemd te mislukken, heeft laten voortduren en die heeft afgebroken nadat zij haar onderhandelingspartner
         ertoe had aangezet om de nodige verbouwingswerkzaamheden uit te voeren voor de huur van het gebouw per de datum waarop de
         huurovereenkomst in werking zou treden.
      
      (cf. punten 131‑132, 137, 153, 155-156)
      9.     In het kader van een onderhandelingsprocedure voor het plaatsen van een communautaire overheidsopdracht hoort het eenzijdige
         afbreken van de contractonderhandelingen tot de bevoegdheid van de aanbestedende dienst om de voorgenomen huurovereenkomst
         niet te sluiten op grond van artikel 101, eerste alinea, van verordening nr. 1605/2002 houdende het Financieel Reglement van
         toepassing op de algemene begroting van de Europese Gemeenschappen. De marktdeelnemer verkrijgt bijgevolg nooit een recht
         op de sluiting van deze overeenkomst. Voorts kan de inschrijver bij ontbreken van duidelijke en definitieve overeenstemming
         tussen partijen geen enkel recht op grond van de overeenkomst verwerven, noch bijgevolg een recht om de verwachte contractuele
         winst te verkrijgen. Hieruit volgt dat de onrechtmatige gedraging van de instelling, die enkel voortvloeit uit de omstandigheden
         rondom de uitoefening van haar recht om van de opdracht af te zien en om de precontractuele onderhandelingen eenzijdig af
         te breken, niet kan worden aangemerkt als de oorzaak van de schade bestaande in het verlies van een kans om te contracteren
         en om de winst te behalen die op grond van de sluiting van de overeenkomst kon worden verwacht.
      
      (cf. punten 161‑162)
      10.   Uit artikel 101, eerste alinea, van verordening nr. 1605/2002 houdende het Financieel Reglement van toepassing op de algemene
         begroting van de Europese Gemeenschappen volgt dat de door een inschrijver tevergeefs gedane uitgaven en gemaakte kosten ter
         zake van zijn deelneming aan een procedure voor plaatsing van een overheidsopdracht in beginsel geen schade kunnen vormen
         waarvoor een schadevergoeding kan worden toegekend. Het rechtszekerheids‑ en het vertrouwensbeginsel kunnen zich evenwel tegen
         toepassing van deze bepaling verzetten indien een schending van het gemeenschapsrecht in het verloop van de aanbestedingsprocedure
         de kansen van een inschrijver om een opdracht in de wacht te slepen, ongunstig heeft beïnvloed, of voor deze rechtstreeks
         aanleiding is geweest om ongerechtvaardigde kosten of uitgaven op zich te nemen.
      
      (cf. punt 165)
ARREST VAN HET GERECHT (Tweede kamer – uitgebreid)
      8 mei 2007 (*)
      
      „Contractuele aansprakelijkheid – Arbitragebeding – Huurovereenkomst – Niet-ontvankelijkheid – Niet-contractuele aansprakelijkheid – Precontractuele onderhandelingen – Exceptie van onwettigheid – Gewettigd vertrouwen – Goede trouw – Rechtsmisbruik – Materiële schade – Verlies van kans”
      In zaak T‑271/04,
      Citymo SA, gevestigd te Brussel (België), vertegenwoordigd door P. Van Ommeslaghe, I. Heenen en P.‑M. Louis, advocaten,
      
      verzoekster,
      tegen
      Commissie van de Europese Gemeenschappen, vertegenwoordigd door L. Parpala en E. Manhaeve als gemachtigden, bijgestaan door D. Philippe en M. Gouden, advocaten,
      
      verweerster,
      betreffende primair een vordering uit contractuele aansprakelijkheid, strekkende tot veroordeling van de Commissie tot betaling
         aan verzoekster van schadevergoeding wegens ontbinding van een huurovereenkomst die naar deze stelt tussen haar en de Europese
         Gemeenschap, vertegenwoordigd door de Commissie, is gesloten, en subsidiair een vordering uit niet-contractuele aansprakelijkheid,
         strekkende tot vergoeding van de schade die verzoekster stelt te hebben geleden door de beslissing van de Commissie tot beëindiging
         van de onderhandelingen gericht op sluiting van genoemde huurovereenkomst,
      
      wijst
      HET GERECHT VAN EERSTE AANLEG (Tweede kamer – uitgebreid),
      samengesteld als volgt: J. Pirrung, kamerpresident, A. W. H. Meij, N. J. Forwood, I. Pelikánová en S. Papasavvas, rechters,
      griffier: K. Pocheć, administrateur,
      gezien de stukken en na de terechtzitting op 17 mei 2006,
      het navolgende
      Arrest
       Feiten
      1       Verzoekster is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, die is gespecialiseerd in vastgoedtransacties. Zij is onderdeel
         van de Fortis-groep, die in de Benelux-landen actief is op het gebied van verzekeringen en financiële dienstverlening.
      
      2       Eind 2002 heeft verzoekster in Brussel een gebouwencomplex gerenoveerd waarvan zij eigenaresse is. Dit complex draagt de naam
         „City Center” en bestaat uit twee gebouwen, B 1 en B 2.
      
      3       Begin 2003 is het Europees Parlement onderhandelingen begonnen met verzoekster voor het huren van de totale oppervlakte van
         gebouw B 1 van het City Center, ofwel 16 954 m2 kantoorruimte en 205 parkeerplaatsen (hierna: „Gebouw”). Het Parlement heeft
         vervolgens echter afgezien van de huur van het Gebouw, maar laten weten dat de Commissie de onderhandelingen voor eigen rekening
         wilde voortzetten. In het kader van de interinstitutionele samenwerking tussen deze twee communautaire instellingen is afgesproken
         dat het Parlement de kantoorruimte in gebruik zou kunnen nemen die door de verhuizing van bepaalde diensten van de Commissie
         naar het Gebouw vrij zou komen.
      
      4       Op 13 mei 2003 is de Commissie, door tussenkomst van C. (hierna: „onderhandelaar”), een personeelslid van het Bureau „Infrastructuur
         en logistiek” – Brussel (OIB), dat is opgericht bij besluit 2003/523/EG van de Commissie van 6 november 2002 (PB 2003, L 183,
         blz. 35), in contact getreden met verzoekster en Fortis Real Estate, de in vastgoed gespecialiseerde afdeling van de vennootschap
         naar Belgisch recht Fortis AG (hierna: „vennootschap Fortis”), binnen de Fortis-groep een zustervennootschap van verzoekster,
         voor de voltooiing van de onderhandelingen over de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot het Gebouw (hierna:
         „huurovereenkomst”).
      
      5       Tijdens drie vergaderingen, gehouden op respectievelijk 16 mei, 3 en 6 juni 2003, hebben de onderhandelaar en de vennootschap
         Fortis (hierna: „onderhandelende partijen”) gesproken over de bepalingen van de huurovereenkomst en over de in het Gebouw
         te verrichten werkzaamheden voor de verbouwing van het interieur. De Commissie heeft verzocht in de huurovereenkomst op te
         nemen dat deze werkzaamheden zouden geschieden in naam en voor rekening van verzoekster, en dat de kosten ervan vervolgens
         zou worden terugbetaald door betaling van een huurtoeslag. Voorts heeft de Commissie verlangd dat in de huurovereenkomst zou
         worden bepaald dat deze werkzaamheden moesten zijn afgerond op 31 oktober 2003, te weten juist vóór de voorziene ingangsdatum
         van de huurovereenkomst, en dat boete zou zijn verschuldigd in geval van vertraging.
      
      6       In een e-mail van 11 juni 2003 heeft de vennootschap Fortis de onderhandelaar laten weten dat de opdrachten voor de uitvoering
         van de werkzaamheden redelijkerwijs niet konden worden verstrekt voordat de Commissie zou hebben bevestigd dat zij akkoord
         ging met de bepalingen van de huurovereenkomst.
      
      7       Als bijlage bij een brief van 16 juni 2003 heeft de vennootschap Fortis de Commissie een concepthuurovereenkomst gestuurd,
         die deze eerder langs elektronische weg had ontvangen. Deze conceptovereenkomst bepaalde in artikel 4.4 dat de door de Commissie
         gewenste werkzaamheden voor de verbouwing van het interieur van het Gebouw, met uitzondering van die met betrekking tot de
         cafetaria en de veiligheid (hierna: „verbouwingswerkzaamheden”), moesten zijn afgerond op 31 oktober 2003 en dat, indien dit
         niet het geval zou zijn, een vertragingsboete zou zijn verschuldigd met ingang van 1 november 2003, de ingangsdatum van de
         huurovereenkomst. In de brief stelde de vennootschap Fortis echter als voorwaarde voor de in de conceptovereenkomst voorziene
         termijn voor uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden en ingangsdatum voor de vertragingsboete met name: „een kopie van
         deze brief die u alleen maar hoeft te ondertekenen, waarmee u bevestigt in te stemmen met de bepalingen en voorwaarden van
         de huur[overeenkomst], die wij uiterlijk 30 juni 2003 wensen te ontvangen”. Zij verklaarde bovendien: „Zodra wij [het gevraagde
         document] zullen hebben ontvangen, zullen wij conform uw verzoek opdracht geven voor de [verbouwings]werkzaamheden, zonder
         de formele ondertekening van de huurovereenkomst af te wachten”. De brief preciseerde tevens dat, indien het gevraagde document
         niet zou zijn ontvangen binnen de gestelde termijn, „de termijn voor uitvoering van de werkzaamheden en de ingangsdatum voor
         de vertragingsboete zouden worden opgeschoven, met inachtneming van de datum van ontvangst [van het gevraagde document] en
         de bouwvakperiode, zonder dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst wordt gewijzigd”.
      
      8       Op 19 juni 2003 heeft de vennootschap Fortis, nadat bepaalde aspecten tussen de onderhandelende partijen waren gepreciseerd,
         een tweede versie van de concepthuurovereenkomst gestuurd, waarin enkele wijzigingen waren aangebracht in artikel 4.5 vergeleken
         met de versie van 16 juni 2003.
      
      9       Op 23 juni 2003 heeft de vennootschap Fortis na nieuwe gesprekken tussen de technische diensten de onderhandelaar een derde
         versie van de concepthuurovereenkomst gestuurd, waarin wijzigingen waren aangebracht in de artikelen 4.3, 11 en 12 vergeleken
         met de eerdere versies van 16 en 19 juni 2003, en een bijlage waarin een samenvatting werd gegeven van de overeenstemming
         die de onderhandelende partijen hadden bereikt over het budget en een korte omschrijving van de verbouwingswerkzaamheden.
         Zij preciseerde in de begeleidende e-mail dat de derde conceptovereenkomst de eerder verzonden concepten introk en verving,
         maar dat de inhoud van haar brief van 16 juni 2003 onverkort van toepassing bleef.
      
      10     Bij nota van 25 juni 2003 heeft het OIB het advies gevraagd van de diensten en directoraten-generaal (DG) van de Commissie
         die in het kader van elke vastgoedtransactie moeten worden geconsulteerd, te weten de juridische dienst, het DG „Begroting”
         en het DG „Personeelszaken en administratie” (hierna gezamenlijk: „controleautoriteiten”), over de concept-letter of intent
         en de concepthuurovereenkomst.
      
      11     Per telefax van 26 juni 2003 heeft de onderhandelaar aan de vennootschap Fortis een kopie van haar schrijven van 16 juni 2003
         teruggestuurd, met daarop zijn handtekening met de volgende handgeschreven notitie:
      
      „De bepalingen van de huurovereenkomst zijn tevredenstellend voor het OIB. De huurovereenkomst is voorgelegd aan de controleautoriteiten.”
      12     Per e-mail van 30 juni 2003 heeft de onderhandelaar na een vergadering met de controleautoriteiten de vennootschap Fortis
         een vraag gesteld over de terugvordering van de belasting over de toegevoegde waarde (btw) over de verbouwingswerkzaamheden.
         Hij preciseerde bovendien dat de juridische dienst wenste dat artikel 7 van het concepthuurcontract zou worden gewijzigd.
         Ten slotte verklaarde hij:
      
      „Er zijn andere opmerkingen, maar die zijn niet van groot belang. Let op, dit wil niet zeggen dat het dossier reeds is goedgekeurd.”
      13     Per e-mail van 1 juli 2003 heeft de vennootschap Fortis de onderhandelaar geantwoord dat de btw niet kon worden teruggevorderd
         en dat artikel 7 van de concepthuurovereenkomst niet kon worden gewijzigd.
      
      14     Op dezelfde datum heeft de juridische dienst een positief advies gegeven over de concepthuurovereenkomst, onder voorbehoud
         van de voorgestelde wijzigingen van de concept-letter of intent ter versterking van het voorwaardelijke karakter hiervan,
         en van de huurovereenkomst zelf, die een wijziging van de bevoegdheidsregel ten gunste van de rechterlijke instanties te Brussel
         inhielden.
      
      15     Op 4 juli 2003 heeft verzoekster de eerste opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden verstrekt aan de vennootschappen B.
         en A.
      
      16     Diezelfde dag heeft het DG „Begroting” een positief advies uitgebracht over de voorgenomen huur van het Gebouw, onder voorbehoud
         van inachtneming van zijn opmerkingen. Deze hadden betrekking op de verplichting om de procedure voor het aangaan van verplichtingen
         ten laste van de begroting te volgen, op de noodzaak om het voorwaardelijke karakter van de letter of intent te versterken
         en op enkele voorgestelde wijzigingen van de huurovereenkomst.
      
      17     In diezelfde periode heeft de Commissie een ontwerpmededeling aan de Raad en aan het Parlement in hun hoedanigheid van begrotingsautoriteiten
         opgesteld, betreffende een verzoek om verhoging van de begroting. Deze stap was nodig geworden door de aanzienlijke meerkosten
         in 2003 wegens de huur van het Gebouw.
      
      18     Eveneens op 4 juli 2003 heeft een personeelslid van het OIB, F., per telefax de vennootschap Fortis bevestigd dat het akkoord
         was met de kosten voor bewaking van de werkzaamheden in en aan het Gebouw.
      
      19     Op 5 juli 2003 heeft het DG „Begroting” positief geadviseerd over de ontwerpmededeling aan de Raad en het Parlement betreffende
         het verzoek om verhoging van de begroting.
      
      20     Op 7 juli 2003 heeft het DG „Personeelszaken en administratie” een positief advies uitgebracht over de voorgenomen huur van
         het Gebouw, onder het voorbehoud dat de gevolgen van het project voor de lopende en komende begrotingen en de algemene strategie
         voor de huisvesting van de diensten van de Commissie zouden worden bestudeerd en daarmee rekening zou worden gehouden, en
         de vragen van het Comité voor veiligheid, hygiëne en verfraaiing van de werkplekken te Brussel (CSHT) van 25 juni 2003 over
         bepaalde technische en veiligheidsproblemen met betrekking tot het Gebouw en de geografische ligging ervan zouden worden beantwoord.
      
      21     Tijdens een telefonisch onderhoud op 10 juli 2003 heeft de onderhandelaar verzoekster laten weten dat de principe-goedkeuring
         van de huur was vertraagd wegens de ontdekking van fraude binnen de Commissie en dat de goedkeuring hoogstwaarschijnlijk niet
         zou worden gegeven vóór midden september 2003.
      
      22     Per e-mail van 14 juli 2003 heeft de onderhandelaar de vennootschap Fortis bevestigd dat de goedkeuring van de huurovereenkomst
         was uitgesteld en dat moeilijk kon worden voorzien wanneer hierover wel een beslissing zou kunnen worden genomen. Hij preciseerde
         echter dat het principe van de huur in dit stadium niet ter discussie werd gesteld. Hij besloot als volgt: „Ik laat het aan
         uw oordeel over om de maatregelen te treffen die volgens u nuttig en noodzakelijk zijn om rekening te houden met dit uitstel.”
         In diezelfde periode begon het OIB onderhandelingen met andere verhuurders om eventueel een andere oplossing te vinden waardoor
         op zo kort mogelijke termijn zou kunnen worden verhuisd.
      
      23     Diezelfde dag nog heeft de vennootschap Fortis akte genomen van het uitstel van de procedure van goedkeuring van de huurovereenkomst.
         Zij liet de onderhandelaar weten dat zij haar leveranciers bijgevolg onmiddellijk had bericht dat alle voor de verbouwingswerkzaamheden
         verstrekte opdrachten werden uitgesteld en dat in verband met de uitvoering van deze opdrachten geen kosten meer werden vergoed.
         Zij preciseerde tevens dat de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden en het ingaan van de vertragingsboete moesten worden
         verschoven naar een latere datum, te bepalen met inachtneming van de bouwvakantie, de datum waarop het uitstel van de procedure
         voor formele ondertekening van de huurovereenkomst zou worden beëindigd en de tijd die nodig is om de opdrachten te reactiveren,
         dit alles zonder wijziging van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ten slotte vroeg de vennootschap Fortis aan de onderhandelaar
         om haar zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen indien het principe van de huur op losse schroeven zou komen te staan.
      
      24     Op 16 juli 2003 heeft de Building Policy Group (BPG, groep voor vastgoedbeleid van het OIB) een vergadering gehouden waarop,
         gelet op de vertraging van twee maanden voor het betrekken van het Gebouw, is besloten om serieus en zeer spoedig de mogelijkheid
         te onderzoeken om een ander in Brussel gelegen gebouw, genaamd „M.”, te huren en bijgevolg de reeds door de eigen diensten
         van de Commissie verstrekte opdrachten voor de verbouwing van het interieur van het Gebouw uit te stellen.
      
      25     Bij op 23 juli 2003 ontvangen brief heeft de onderhandelaar de vennootschap Fortis bericht dat de Commissie elke aansprakelijkheid
         afwees voor de schade die de vennootschap Fortis eventueel kon lijden door de vertraging bij de goedkeuring van de huurovereenkomst.
         Hij preciseerde:
      
      „Mijn eigen instemming met de bepalingen van de huurovereenkomst hield geen definitieve goedkeuring daarvan in, maar enkel
         een garantie van het OIB om het dossier door te sturen in het besluitvormingscircuit van de Commissie, dat zoals u weet meerdere
         etappes omvat, zonder welke een overeenkomst niet kan worden ondertekend door het OIB.”
      
      26     Bij schrijven van 27 augustus 2003 heeft de vennootschap Fortis de onderhandelaar bericht dat zij de Commissie aansprakelijk
         zou stellen voor de schade die zij eventueel zou lijden indien de Commissie zou afzien van sluiting van de huurovereenkomst.
         Zij berichtte de onderhandelaar bovendien dat sommige van haar leveranciers reeds kosten hadden gemaakt door het begin van
         de verbouwingswerkzaamheden.
      
      27     Bij aangetekend schrijven met verzoek om ontvangstbevestiging van 9 september 2003, gericht aan de directeur van het OIB,
         V., en aan de onderhandelaar, heeft de vennootschap Fortis aan deze laten weten dat het OIB volgens haar informatie na 14 juli
         2003 onderhandelingen over de huur van een ander gebouw zou zijn begonnen, die zich in een eindstadium zouden bevinden. Tevens
         verklaarde zij in dat schrijven dat indien de Commissie zou afzien van de huur waarover was onderhandeld, dit door haar zou
         worden aangemerkt als een eenzijdige verbreking van het reeds gesloten huurcontract.
      
      28     Bij aangetekend schrijven met verzoek om ontvangstbevestiging van 16 september 2003 heeft de directeur van het OIB op de twee
         eerdere brieven van de vennootschap Fortis geantwoord dat de huurovereenkomst nooit was gesloten tussen partijen, zodat de
         betrekkingen tussen partijen in de onderhandelingsfase waren blijven steken. Hij verklaarde tevens dat het OIB uit hoofde
         van zijn taken in voortdurend contact stond met de projectontwikkelaars en met hen besprekingen voerde over meerdere projecten
         waaraan gelijktijdig werd gewerkt. De directeur van het OIB verklaarde terloops:
      
      „[I]k bevestig U dat het Project City Center niet langer deel uitmaakt van de huidige prioriteiten van de Commissie voor de
         huisvesting van haar eigen diensten, [maar] het City Center blijft in de opvatting van de Commissie een zeer interessante
         optie die wij zeker zullen [...] voorstellen [aan andere bestaande of op te richten Europese organisaties]. Dienaangaande
         zullen wij waarschijnlijk zeer spoedig weer contact met U opnemen.”
      
      29     Bij aangetekend schrijven met verzoek om ontvangstbevestiging van 24 september 2003, in antwoord gericht aan de directeur
         van het OIB, heeft de vennootschap Fortis ervan akte genomen dat de Commissie afzag van de huur en verklaard dat zij derhalve
         voornemens was haar raadsman in te schakelen.
      
      30     Bij schrijven van 26 september 2003 heeft de vennootschap B. de vennootschap Fortis meegedeeld dat zij haar 297 000 EUR in
         rekening wilde brengen wegens materiaal‑ en arbeidskosten. Bij schrijven van 12 november 2003 heeft de vennootschap B. aan
         de vennootschap Fortis een gedetailleerd overzicht van de gemaakte kosten ter hoogte van 302 870 EUR gestuurd. Bij schrijven
         van 18 juni 2004, bevestigd bij schrijven van 14 januari 2005, heeft de vennootschap B. dit overzicht vervolgens naar beneden
         bijgesteld tot 16 842 EUR, wegens hergebruik van een groot deel van de materialen.
      
      31     Bij aangetekend schrijven met verzoek om ontvangstbevestiging van 14 oktober 2003, gericht aan de directeur van het OIB, heeft
         de vennootschap Fortis de Commissie verzocht om de schadeloosstelling van de vennootschap B. voor haar rekening te nemen.
      
      32     Bij schrijven van 20 november 2003 heeft de vennootschap A. op haar beurt van de vennootschap Fortis vergoeding verlangd van
         de door de annulering van de opdrachten geleden schade, die zij raamde op 24 795,77 EUR.
      
      33     Bij schrijven van 24 november 2003 heeft de directeur van het OIB geweigerd om in te gaan op het verzoek van de vennootschap
         Fortis om schadeloosstelling van vennootschap B., omdat de Commissie volgens hem niet contractueel aansprakelijk was. Hij
         verklaarde met name dat „elk initiatief van [de vennootschap] Fortis met betrekking tot de veronderstelde huur van het Gebouw
         of eventuele opdrachten voor werkzaamheden een zuiver eenzijdig karakter [had] en niet aan het OIB [kon worden] tegengeworpen”
         en dat „de schadelijke gevolgen van een onjuiste uitlegging van de omvang van de verplichtingen van het OIB in het kader van
         de onderhandelingen uitsluitend voor rekening [kwamen] van [de vennootschap] Fortis”.
      
      34     Bij schrijven van 10 december 2003 heeft de vennootschap Fortis haar standpunt gehandhaafd dat de Commissie contractueel aansprakelijk
         was omdat zij had geweigerd uitvoering te geven aan de huurovereenkomst.
      
      35     Bij schrijven van 22 december 2003 heeft ook de directeur van het OIB zijn standpunt gehandhaafd dat het OIB geen verplichting
         had geschonden jegens de vennootschap Fortis.
      
      36     Bij schrijven van 18 februari 2004, gericht aan de onderhandelaar, heeft verzoeksters raadsman geconcludeerd tot contractuele
         aansprakelijkstelling van de Commissie en haar aangemaand om zijn cliënte 1 137 039 EUR te betalen als vergoeding van de door
         deze beweerdelijk geleden schade.
      
      37     Bij schrijven van 19 maart 2004 heeft de directeur van het OIB geweigerd het verzoek van verzoeksters raadsman om schadevergoeding
         in te willigen.
      
       Procesverloop en conclusies van partijen
      38     Bij op 5 juli 2004 ter griffie van het Gerecht neergelegd verzoekschrift heeft verzoekster het onderhavige beroep ingesteld.
      39     Op 16 februari 2005 heeft verzoekster een verzoek ingediend voor overlegging van de huurovereenkomst met betrekking tot een
         deel van het Gebouw, die zij kort daarvoor had gesloten met de Franse Gemeenschap van België, en van een nota over de gevolgen
         van de sluiting van die overeenkomst voor de raming van de schade. Op 10 maart 2005 heeft de president van de Tweede kamer
         van het Gerecht, de Commissie gehoord, verzoeksters verzoek ingewilligd. Verzoekster heeft de in haar verzoek genoemde documenten
         overgelegd binnen de gestelde termijn.
      
      40     Op 17 januari 2006 heeft het Gerecht (Tweede kamer), op rapport van de rechter-rapporteur, besloten de mondelinge behandeling
         te openen en in het kader van maatregelen tot organisatie van de procesgang partijen verzocht om schriftelijk een aantal vragen
         te beantwoorden en verzoekster om bepaalde documenten over te leggen. Partijen hebben aan dit verzoek voldaan binnen de gestelde
         termijnen.
      
      41     Op 7 februari 2006 heeft het Gerecht, partijen gehoord, de zaak verwezen naar de Tweede kamer (uitgebreid).
      42     Op 27 maart 2006 heeft verzoekster een nieuw verzoek ingediend voor overlegging van een met de vennootschap Fortis gesloten
         huurovereenkomst voor het nog niet verhuurde gedeelte van het Gebouw, en van een korte nota over de gevolgen van de sluiting
         van laatstbedoelde overeenkomst voor de raming van haar schade. Bij besluit van 4 april 2006 heeft het Gerecht verzoeksters
         verzoek, de Commissie gehoord, ingewilligd. Op 26 april 2006 heeft verzoekster de in haar verzoek genoemde documenten neergelegd
         ter griffie van het Gerecht.
      
      43     Ter terechtzitting van 17 mei 2006 zijn partijen gehoord in hun pleidooien en hun antwoorden op de vragen van het Gerecht.
         Het Gerecht heeft in het proces-verbaal van de terechtzitting akte genomen van de wijzigingen die verzoekster in haar vordering
         tot schadevergoeding had aangebracht en waartegen de Commissie geen bezwaar heeft gemaakt, en van verzoeksters afstand van
         haar alternatieve vordering tot schadevergoeding, waarin rekening was gehouden met de huurindexatie, welke vordering voor
         het eerst was ingediend op 26 april 2006.
      
      44     Verzoekster concludeert primair dat het het Gerecht behage:
      –       vast te stellen dat de Commissie door haar onrechtmatig handelen contractueel aansprakelijk is en haar te veroordelen tot
         betaling aan verzoekster van 8 853 399,44 EUR, het bedrag van de geraamde schade naar de laatste stand, vermeerderd met de
         rente op de voet van het in België toepasselijke wettelijke tarief, vanaf de datum van het verzoekschrift tot die van de daadwerkelijke
         betaling;
      
      –       in voorkomend geval de onderhandelaar op te roepen te verschijnen opdat hij wordt gehoord over zijn uitlatingen tijdens de
         vergadering van 6 juni en het telefonisch onderhoud van 10 juli 2003.
      
      45     Verzoekster concludeert subsidiair dat het het Gerecht behage:
      –       vast te stellen dat de Gemeenschap, vertegenwoordigd door de Commissie, niet-contractueel aansprakelijk is en de Commissie
         te veroordelen tot betaling aan verzoekster van 6 731 448,46 EUR als vergoeding voor de geleden schade, alsook van de vertragingsrente
         over dit bedrag vanaf de datum van de te wijzen uitspraak tot aan die van de daadwerkelijke betaling, tegen een rentevoet
         van 6 %;
      
      –       in voorkomend geval de in de hoofdvordering voorgestelde maatregel van instructie op te leggen.
      46     Verzoekster concludeert hoe dan ook dat het het Gerecht behage om de Commissie in de kosten te verwijzen.
      47     De Commissie concludeert dat het het Gerecht behage:
      –       verzoeksters vordering niet-ontvankelijk te verklaren voor zover deze is gebaseerd op de contractuele aansprakelijkheid van
         de Commissie;
      
      –       verzoeksters vordering ongegrond te verklaren voor zover deze is gebaseerd op de niet-contractuele aansprakelijkheid van de
         Commissie;
      
      –       verzoekster te verwijzen in de kosten, met inbegrip van die voor haar verdediging ter hoogte van 15 000 EUR.
       Hoofdvordering uit contractuele aansprakelijkheid
      48     Verzoekster stelt in haar verzoekschrift dat zij haar beroep wegens aansprakelijkheid bij het Gerecht primair heeft ingesteld
         krachtens het arbitragebeding van artikel 17 van de huurovereenkomst die zij ten laatste op 26 juni 2003 met de door de Commissie
         vertegenwoordigde Gemeenschap heeft gesloten, en derhalve krachtens artikel 225, lid 1, EG en artikel 238 EG.
      
      49     De Commissie betoogt dat verzoeksters vordering uit contractuele aansprakelijkheid niet-ontvankelijk is.
      A –  Argumenten van partijen
      50     Volgens de Commissie is het Gerecht niet bevoegd om uitspraak te doen krachtens een arbitragebeding in een tussen partijen
         niet rechtsgeldig gesloten overeenkomst.
      
      51     Volgens verzoekster is het Gerecht krachtens het arbitragebeding in de door haar op 16 juni 2003 aan de Commissie gestuurde
         conceptovereenkomst wel bevoegd om uitspraak te doen op haar beroep wegens contractuele aansprakelijkheid. Deze conceptovereenkomst
         is namelijk in feite een aanbod van verzoekster – vertegenwoordigd door de vennootschap Fortis – tot sluiting van de overeenkomst,
         dat vervolgens door de Europese Gemeenschap – vertegenwoordigd door de Commissie – is aanvaard, ten laatste op 26 juni 2003.
         De instemming van de Commissie blijkt uit de handgeschreven notitie en de handtekening van de onderhandelaar op de begeleidende
         brief bij de op 16 juni 2003 aan de Commissie gestuurde conceptovereenkomst. Verzoekster beroept zich dus op artikel 17 van
         de conceptovereenkomst, met het opschrift „Bevoegdheidsclausule en toepasselijk recht”, dat met name het volgende bepaalt:
         „In geval van geschil, en bij ontbreken van een minnelijke schikking, is het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen
         bevoegd”.
      
      52     De Commissie heeft ter terechtzitting het bestaan van het door verzoekster ingeroepen arbitragebeding betwist, op grond dat
         over dit beding geen overeenstemming is bereikt tussen de partijen bij het krachtens artikel 238 EG bij het Gerecht ingestelde
         beroep, te weten de Europese Gemeenschap, ten deze vertegenwoordigd door de Commissie, en verzoekster. De Commissie heeft
         in haar stukken met name betoogd dat de partijen bij de onderhandelingen, bij ontbreken van de nodige toestemmingen of goedkeuringen,
         niet bevoegd waren de partijen in het onderhavige geding contractueel te binden, zodat tussen laatstgenoemde geen rechtsgeldig
         contract tot stand is kunnen komen.
      
      B –  Beoordeling door het Gerecht
      53     Het Gerecht is overeenkomstig artikel 225, lid 1, EG juncto artikel 238 EG bevoegd uitspraak te doen krachtens een arbitragebeding
         vervat in een door of namens de Gemeenschap gesloten publiekrechtelijke of privaatrechtelijke overeenkomst. De rechtspraak
         preciseert dat alleen de partijen bij het arbitragebeding partij kunnen zijn bij een vordering op grond van artikel 238 EG
         (zie in die zin arrest Hof van 7 december 1976, Pellegrini/Commissie, 23/76, Jurispr. blz. 1807, punt 31). Bij ontbreken van
         een uitdrukking van de wil van partijen om het Gerecht bevoegdheid te verlenen om uitspraak te doen over een geschil betreffende
         een overeenkomst, kan het Gerecht derhalve niet aannemen dat het rechtsgeldig is geadieerd (zie in die zin beschikking Gerecht
         van 3 oktober 1997, Mutual Aid Administration Services/Commissie, T‑186/98, Jurispr. blz. II‑1633, punt 46). Anders zou het
         zijn rechterlijke bevoegdheid uitbreiden tot andere geschillen dan die welke ingevolge artikel 240 EG exclusief tot zijn kennisneming
         behoren, aangezien die bepaling de gewone bevoegdheid inzake geschillen waarin de Gemeenschap partij is, aan de nationale
         rechterlijke instanties voorbehoudt (arrest Hof van 21 mei 1987, Rau e.a., 133/85–136/85, Jurispr. blz. 2289, punt 10, en
         beschikking Mutual Aid Administration Services/Commissie, reeds aangehaald, punt 47). Aangezien deze communautaire bevoegdheid
         een afwijking van het gemene recht vormt, moet zij bovendien strikt worden uitgelegd (arrest Hof van 18 december 1986, Commissie/Zoubek,
         426/85, Jurispr. blz. 4057, punt 11).
      
      54     Derhalve moet worden onderzocht of het door verzoekster gestelde arbitragebeding rechtsgeldig is overeengekomen tussen de
         Commissie of haar vertegenwoordigers, handelend in naam en voor rekening van de Gemeenschap, en verzoekster of haar vertegenwoordigers.
      
      55     In dit verband blijkt uit de rechtspraak dat, ook wanneer het Hof in het kader van een ingevolge artikel 238 EG overeengekomen
         arbitragebeding het geschil met toepassing van het op de overeenkomst toepasselijke nationale recht heeft te beslechten, zijn
         bevoegdheid om kennis te nemen van een uit die overeenkomst voortvloeiend geschil uitsluitend moet worden beoordeeld aan de
         hand van artikel 238 EG en het arbitragebeding, zonder dat het Hof bepalingen van nationaal recht kunnen worden tegengeworpen
         die zijn bevoegdheid zouden uitsluiten (arrest Hof van 8 april 1992, Commissie/Feilhauer, C‑209/90, Jurispr. blz. I‑2613,
         punt 13).
      
      56     Hoewel artikel 238 EG niet aangeeft welke vorm het arbitragebeding moet hebben, volgt uit artikel 44, lid 5 bis, van het Reglement
         voor de procesvoering, op grond waarvan het overeenkomstig artikel 225, lid 1, EG en artikel 238 EG ingediende verzoekschrift
         vergezeld moet gaan van een exemplaar van het beding waarbij bevoegdheid is verleend aan de communautaire rechterlijke instanties,
         dat dit beding in beginsel schriftelijk moet zijn vastgelegd. Artikel 44, lid 5 bis, van het Reglement voor de procesvoering
         dient echter bewijsdoeleinden en aan het vormvereiste van dit artikel moet worden geacht te zijn voldaan indien de geadieerde
         communautaire rechterlijke instantie op grond van de door verzoekster overgelegde documenten voldoende kennis kan nemen van
         de overeenstemming tussen de partijen bij het geding om hun geschil over de overeenkomst niet aan de nationale, maar wel aan
         de communautaire rechterlijke instanties voor te leggen (zie in die zin arrest Pellegrini/Commissie, punt 53 supra, punt 10).
      
      57     In casu bepaalt artikel 17 van de concepthuurovereenkomst dat bij ontbreken van een minnelijke schikking tussen partijen het
         „Hof van Justitie” bevoegd is om kennis te nemen van geschillen die in verband met de overeenkomst kunnen rijzen. Volgens
         de rechtspraak moeten de woorden „Hof van Justitie” aldus worden uitgelegd zij de in artikel 238 bedoelde instelling aanwijzen,
         waartoe met name het Gerecht behoort (zie in die zin arrest Hof van 17 maart 2005, Commissie/AMI Semiconductor Belgium e.a.,
         C‑294/02, Jurispr. blz. I‑2175, punten 43‑53), dat in casu de bevoegde rechterlijke instantie is op grond van artikel 225,
         lid 1, EG.
      
      58     De partijen in het onderhavige geding zijn het er echter over oneens dat met het bepaalde in artikel 17 van de concepthuurovereenkomst
         het gestelde arbitragebeding moest worden geacht te zijn overeengekomen.
      
      59     Dienaangaande moet worden vastgesteld dat verzoekster niet op goede gronden de stelling van de Commissie heeft betwist dat
         in casu de directeur van het OIB als ordonnateur bevoegd was voor de sluiting van de overeenkomst, wat wordt bevestigd door
         artikel 16 van beschikking 2003/523 en titel V van het tweede deel van verordening (EG, Euratom) nr. 1605/2002 van de Raad
         van 25 juni 2002 houdende het Financieel Reglement van toepassing op de algemene begroting van de Europese Gemeenschappen
         (hierna: „Financieel Reglement”) (PB L 248, blz. 1), waarnaar dit artikel verwijst. Bovendien heeft verzoekster, toen zij
         ter terechtzitting over dit punt werd ondervraagd, uitsluitend gesteld dat het arbitragebeding „kennelijk” is overeengekomen,
         waarbij de onderhandelaar haar steeds bevoegd leek om de Commissie, en uiteindelijk de Gemeenschap, contractueel te binden
         voor de onderhavige vastgoedtransactie. De Commissie heeft in haar stukken betwist dat verzoekster zich in casu kan beroepen
         op de theorie van het schijnmandaat, omdat verzoekster niet heeft aangetoond in hoeverre de houding van de onderhandelaar
         de mening heeft kunnen doen postvatten dat hij bevoegd was om de Commissie contractueel te binden.
      
      60     Ingeval de theorie van de uiterlijke schijn in het gemeenschapsrecht zou moeten worden erkend, met name op het gebied van
         de vertegenwoordiging van partijen bij een overeenkomst, zou de toepassing hiervan noodzakelijkerwijs veronderstellen dat
         de derde die zich beroept op de uiterlijke schijn, aantoont dat hij op grond van de omstandigheden van het geval mocht aannemen
         dat die uiterlijke schijn overeenkwam met de werkelijkheid. Hieruit volgt in casu dat verzoekster, die haar vordering heeft
         ingesteld op de grondslag van een „kennelijk” tussen haar en de Commissie overeengekomen arbitragebeding, ten minste moet
         aantonen dat zij, gelet op de omstandigheden van het geval, erop mocht vertrouwen dat de onderhandelaar bevoegd was om de
         Commissie, die handelde in naam en voor rekening van de Gemeenschap, contractueel te binden.
      
      61     Dit is in casu niet het geval. Verzoekster heeft namelijk geen bewijs aangedragen tot staving van haar stelling dat de onderhandelaar
         zich jegens haar heeft voorgedaan als de bevoegde ordonnateur met de nodige bevoegdheden om de Commissie en de Gemeenschap
         contractueel te binden. Aldus is niet aangetoond dat de door verzoekster gestelde vergissing over de precieze grenzen van
         de bevoegdheden van de onderhandelaar is veroorzaakt door diens gedragingen.
      
      62     Voorts heeft verzoekster niet aangetoond dat zij zich op grond van de omstandigheden van het geval, zonder onvoorzichtigheid
         of nalatigheid van haar kant, heeft kunnen vergissen over de precieze grenzen van de bevoegdheden van de onderhandelaar en
         de strekking van de handgeschreven notitie en handtekening die hij op 26 juni 2003 op de begeleidende brief bij de conceptovereenkomst
         had aangebracht (zie punt 11 hierboven). De vennootschap Fortis, die verzoekster tijdens de precontractuele onderhandelingen
         vertegenwoordigde, is, zoals blijkt uit het dossier, een goed geïnformeerde onderneming en een belangrijke speler op de Brusselse
         vastgoedmarkt. Zij had voorafgaand aan de onderhavige onderhandelingen tussen 1999 en 2002 reeds meerdere soortgelijke onderhandelingen
         gevoerd met de diensten van de Commissie. De op dit punt door de Commissie overgelegde documenten tonen aan dat het bij dit
         type transacties gebruikelijk is om te onderhandelen over de bepalingen van de te sluiten overeenkomsten en elke bevoegdheidsclausule
         in dit verband, voordat de interne toetsings‑ en besluitvormingsprocedure begint die ertoe leidt dat de Commissie contractueel
         wordt gebonden. De vennootschap Fortis wist aldus, gelet op haar ervaring op dit gebied, dat de overeenstemming over de bepalingen
         van de overeenkomst en de clausule inzake de bevoegde rechterlijk instantie voorafgaat aan de juridische binding van de Commissie,
         die pas aan de orde is na de interne toetsings‑ en besluitvormingsfase van de instelling. De handgeschreven notitie van 26 juni
         2003, waarmee de onderhandelaar met name preciseerde dat de bewoordingen van de bevoegdheidsclausule waarover was onderhandeld,
         waren voorgelegd aan de controleautoriteiten, was in casu voldoende duidelijk en precies om de vennootschap Fortis te kunnen
         laten begrijpen dat een begin was gemaakt met de interne toetsings‑ en besluitvormingsfase van de Commissie en dat, zoals
         gebruikelijk, de contractuele binding door de bevoegde ordonnateur eerst na de afronding van deze procedure zou plaatsvinden.
      
      63     Dat de Commissie haar onderhandelingspartner bij de onderhavige onderhandelingen niet uitdrukkelijk heeft laten weten wat
         de precieze regels waren van haar interne toetsings‑ en besluitvormingsprocedure, of dat de onderhavige onderhandelingen waren
         gevoerd met een nieuw, specifiek door de Commissie voor de afwikkeling van vastgoedtransacties in het leven geroepen lichaam,
         doet aan deze conclusie niet af. Aangezien de schijnbare situatie waarop verzoekster zich beroept, afweek van de gebruikelijke
         praktijk op dit gebied (zie punt 62 hierboven), die bij verzoekster bekend was, had deze situatie haar namelijk wantrouwend
         moeten maken en haar ertoe moeten aanzetten om in casu na te gaan wat de precieze grenzen van de bevoegdheden van de onderhandelaar
         waren. Door in de omstandigheden van het geval zulks niet na te gaan, is verzoekster nalatig geweest, waarop zij zich in het
         kader van het onderhavige beroep niet kan beroepen.
      
      64     Gelet op een en ander, kan verzoekster niet op goede gronden stellen dat zij ervan mocht uitgaan dat de bevoegdheid om te
         onderhandelen over de bepalingen van de overeenkomst, overeenkwam met die om de Commissie contractueel te binden, en dat de
         op 26 juni 2003 bereikte overeenstemming tussen de onderhandelende partijen gold als contractuele binding van de Commissie.
         Verzoekster kan zich in casu dus niet erop beroepen dat het gestelde arbitragebeding „kennelijk” vanaf 26 juni 2003 te haren
         aanzien heeft bestaan.
      
      65     Derhalve moet, zonder dat uitspraak hoeft te worden gedaan over de eventuele bevoegdheid van de vennootschap Fortis om verzoekster
         te vertegenwoordigen ter zake van het overeenkomen van het gestelde arbitragebeding, worden geconcludeerd dat verzoeksters
         beroep niet-ontvankelijk is voor zover dit is gebaseerd op artikel 225, lid 1, EG en artikel 238 EG, aangezien verzoekster
         niet heeft aangetoond dat tussen de partijen bij dit geding rechtsgeldig een arbitragebeding is overeengekomen en op dat punt
         artikel 44, lid 5 bis, van het Reglement voor de procesvoering niet heeft nageleefd.
      
       Subsidiaire vordering uit niet-contractuele aansprakelijkheid
      66     Verzoekster heeft in haar verzoekschrift verklaard dat zij haar beroep wegens aansprakelijkheid bij het Gerecht subsidiair
         voor het geval dat dit zou oordelen dat de huurovereenkomst tussen partijen niet tot stand is gekomen, had ingesteld op de
         grondslag van de artikelen 225 EG, 235 EG en 288, tweede alinea, EG.
      
      67     Bijgevolg moet uitspraak worden gedaan op de vordering uit niet-contractuele aansprakelijkheid die verzoekster overeenkomstig
         de regels op de grondslag van voornoemde artikelen heeft ingesteld.
      
      A –  Ten gronde
      1.     Argumenten van partijen
      68     Verzoekster verwijt de Commissie dat zij de plicht heeft geschonden om in het kader van precontractuele onderhandelingen te
         goeder trouw te handelen en dat zij misbruik heeft gemaakt van haar recht om geen overeenkomst te sluiten, door de precontractuele
         onderhandelingen in een vergevorderd stadium ervan af te breken. Ten eerste heeft de Commissie haar direct na de ontvangst
         van het aanbod van 16 juni 2003 niet laten weten dat zij dit niet kon aanvaarden wegens de dwingende vereisten van haar interne
         besluitvorming, maar heeft zij het aanbod integendeel gecontrasigneerd, terwijl zij wist dat verzoekster op basis hiervan
         met de verbouwingswerkzaamheden zou beginnen. Voorts heeft zij de onderhandelingen tot en met 14 september 2003 laten voortduren,
         terwijl zij sinds begin juli 2003 wist dat deze waren gedoemd te mislukken. Ten slotte heeft zij nooit laten weten wat de
         werkelijke grond was voor het afbreken van de onderhandelingen, die zij lichtvaardig is ingegaan door geen rekening te houden
         met de weerstand van de ambtenaren tegen de locatie van het Gebouw. Verzoekster betwist dat het Financieel Reglement de Commissie
         het absolute recht verleent om de procedure voor het sluiten van een overeenkomst niet te voltooien zonder daarvoor schadevergoeding
         verschuldigd te zijn. Zij stelt dienaangaande dat de bepalingen van titel V van deel I van het Financieel Reglement onwettig
         zijn, hetzij omdat deze zijn vastgesteld op een onjuiste rechtsbasis, met schending van het beginsel van de toegewezen bevoegdheden
         van de Gemeenschap, hetzij omdat deze artikel 288 EG schenden doordat zij de Commissie op onrechtmatige wijze ontlasten van
         een deel van haar aansprakelijkheid. Subsidiair stelt verzoekster dat de Commissie haar in casu de regel van artikel 101,
         eerste alinea, van het Financieel Reglement niet kan tegenwerpen, omdat de Commissie zelf het bepaalde in de tweede alinea
         van dit artikel niet heeft nageleefd, op grond waarvan de motivering van het besluit om van de opdracht af te zien ter kennis
         van de belanghebbende inschrijvers moet worden gebracht.
      
      69     In de repliek stelt verzoekster bovendien dat de Commissie, door intrekking van haar aanvaarding van het aanbod, de algemene
         beginselen van gemeenschapsrecht heeft geschonden op grond waarvan het is verboden dat een administratieve handeling waarbij
         subjectieve rechten aan particulieren zijn verleend, wordt ingetrokken.
      
      70     De Commissie heeft tevens het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen geschonden door de onderhandelingen af
         te breken nadat zij op 26 juni 2003 bij verzoekster de gegronde verwachting had gewekt dat de principe-goedkeuring van de
         contractbepalingen zou worden gevolgd door de formele ondertekening van de overeenkomst. Ten eerste heeft de Commissie haar
         op een dwaalspoor gebracht over de omvang van haar verplichtingen, door haar niet erover te informeren dat zij wegens de dwingende
         vereisten van haar interne procedure pas juridisch gebonden zou zijn bij de formele ondertekening van de huurovereenkomst
         door de bevoegde ordonnateur, en dat elk initiatief van verzoekster in de tussenliggende periode voor haar eigen risico kwam.
         Voorts heeft de Commissie haar aangezet tot het geven van de nodige opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden. Zo heeft
         zij herhaaldelijk erop aangedrongen dat deze werkzaamheden spoedig zouden worden verricht opdat de ambtenaren hun intrek zouden
         kunnen nemen op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, 1 november 2003. Bovendien heeft de onderhandelaar de brief van 16 juni
         2003 gecontrasigneerd zonder het minste voorbehoud te maken. Deze brief preciseerde: „Zodra wij [de gecontrasigneerde brief]
         zullen hebben ontvangen, zullen wij conform uw verzoek opdracht geven voor de werkzaamheden, zonder de formele ondertekening
         van de huurovereenkomst af te wachten”. Verder heeft de onderhandelaar op de hierboven in punt 5 bedoelde vergadering van
         6 juni 2003 de vennootschap Fortis laten weten dat hoewel de ondertekening van de overeenkomst niet vóór 15 juni 2003 kon
         plaatsvinden, de overeenkomst zeker zou worden gesloten, en voorts zijn gesprekspartners gesuggereerd om op zijn woord te
         vertrouwen voor het verstrekken van de nodige opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden. Verzoekster heeft vanaf 4 juni
         2003 op basis van het aldus opgewekte gewettigd vertrouwen, dat daarna niet meer in twijfel is getrokken, de nodige opdrachten
         verstrekt voor de verbouwingswerkzaamheden om binnen de gestelde termijnen te kunnen voldoen aan haar verplichtingen op grond
         van de huurovereenkomst. De Commissie heeft enkel daarna, impliciet vanaf 10 juli 2003 en uitdrukkelijk op 14 september 2003,
         twijfel geuit over de formele ondertekening van de overeenkomst.
      
      71     Verzoekster vordert uit hoofde van de door deze onrechtmatigheden veroorzaakte schade in de eerste plaats vergoeding van haar
         verlies van de kans om de huurovereenkomst te sluiten, ten belope van 75 % van de naar verwachting door de overeenkomst gegenereerde
         winst, ofwel 6 608 821,25 EUR.
      
      72     Verzoekster vordert voorts terugbetaling van de door haar bij de onderhandelingen tevergeefs gemaakte kosten. In de eerste
         plaats zijn de kosten die haar leveranciers, de vennootschappen B. en A., wegens de verstrekte opdrachten bij haar claimen,
         voor een bedrag van 41 637,77 EUR, gemaakt op grond van haar gewettigd vertrouwen dat de huurovereenkomst spoedig zou worden
         ondertekend. In de tweede plaats zijn de kosten van de diensten die zijn geleverd door de naamloze vennootschap Fortis Real
         Estate Property Management (hierna: „FREPM”), een vennootschap van de Fortis-groep die is opgetreden als projectleider bij
         de onderhandelingen, ten belope van 19 298,76 EUR exclusief btw, en door het personeel van de vennootschap Fortis voor een
         geraamd bedrag van 21 690,68 EUR, uitsluitend voor de Commissie gemaakt, op basis van het gewettigd vertrouwen dat de huurovereenkomst
         spoedig zou worden gesloten.
      
      73     Ten slotte vordert verzoekster vergoeding van het verlies van de kans om het Gebouw tijdens de duur van de onderhandelingen,
         te weten in de periode van 13 mei tot en met 14 september 2003, tegen gelijke voorwaarden aan een derde te verhuren. Gedurende
         deze periode heeft zij ervan afgezien om met derden over het Gebouw te onderhandelen en aldus aan de Commissie een exclusiviteit
         verleend die gerechtvaardigd was door de haast die deze aan de dag had gelegd om de huurovereenkomst te sluiten. Verzoekster
         raamt de schade ex aequo et bono op 40 000 EUR.
      
      74     In de eerste plaats stelt de Commissie dat zij door het afbreken van de onderhandelingen met verzoekster niet onrechtmatig
         heeft gehandeld in de zin van artikel 288, tweede alinea, EG.
      
      75     Artikel 101 van het Financieel Reglement verleent haar het absolute recht om de huurovereenkomst niet te sluiten, zonder dat
         zij schadevergoeding verschuldigd is. Dit recht om van de opdracht af te zien, dat onverminderd de toepassing van artikel 288,
         tweede alinea, EG wordt uitgeoefend, kan aan verzoekster worden tegengeworpen. De Commissie is van mening dat zij in casu
         de voorschriften van artikel 101 van het Financieel Reglement heeft nageleefd, zelfs toen zij heeft nagelaten om de motivering
         van haar besluit om van de opdracht af te zien ter kennis van verzoekster te brengen, omdat deze tevoren niet schriftelijk
         hierom had verzocht.
      
      76     De Commissie betwist de door verzoekster opgeworpen exceptie van onwettigheid. De voorschriften voor het plaatsen van communautaire
         overheidsopdrachten en voor de juridische verplichtingen van de autoriteiten van de Europese Unie zoals vastgelegd in het
         Financieel Reglement, zijn rechtmatig vastgesteld op de grondslag van de artikelen 274 EG en 279 EG, zodat deze in casu niet
         buiten toepassing moeten worden gelaten.
      
      77     Aangezien zij enkel haar rechten heeft uitgeoefend, met eerbiediging van de procedures voor plaatsing van communautaire overheidsopdrachten,
         door van de huurovereenkomst af te zien om zeer concrete overwegingen die verband hielden met door het Gebouw gestelde technische
         problemen en met de geografische ligging ervan, zij verzoekster op 26 juni 2003 heeft ingelicht over het begin van het raadplegings‑ en
         besluitvormingsproces en haar onverwijld heeft ingelicht over het uitstel van deze procedure en vervolgens over het afzien
         van de sluiting van huurovereenkomst, kan haar geen verwijt worden gemaakt van ernstige en kennelijke overschrijding van de
         grenzen die in casu golden voor haar beoordelingsbevoegdheid. Evenmin kan haar worden verweten dat zij verzoekster niet uitdrukkelijk
         ervan in kennis heeft gesteld dat de definitieve goedkeuring van de overeenkomst was onderworpen aan een consultatie‑ en een
         besluitvormingsproces, aangezien de betrokken regels verbindend zijn voor alle justitiabelen, worden bekendgemaakt in het
         Publicatieblad en derhalve bij eenieder bekend zijn en met name bij verzoekster, die hiervan overigens kennis heeft genomen
         tijdens eerdere onderhandelingen. In deze omstandigheden kan de Commissie niet worden geacht bij de litigieuze precontractuele
         onderhandelingen te hebben gehandeld in strijd met de goede trouw.
      
      78     Tevens kan de Commissie niet worden verweten dat zij haar toestemming voor de sluiting van de huurovereenkomst heeft ingetrokken,
         omdat zij, anders dan verzoekster stelt, nooit haar toestemming heeft gegeven.
      
      79     Voorts betoogt de Commissie dat zij, gelet op de omstandigheden van het geval, het beginsel van bescherming van het gewettigd
         vertrouwen niet heeft geschonden. Zij heeft verzoekster namelijk nooit aangezet tot het maken van kosten voor de uitvoering
         van verbouwingswerkzaamheden, noch bij haar een gewettigd vertrouwen gewekt dat de huurovereenkomst spoedig zou worden gesloten.
         Met name heeft zij geen precieze toezegging gedaan over de uitkomst van het consultatie‑ en besluitvormingsproces. Integendeel,
         de onderhandelaar heeft in zijn handgeschreven notitie van 26 juni 2003 en in zijn e-mail van 30 juni 2003 een voorbehoud
         gemaakt over de sluiting van de overeenkomst. Bovendien heeft hij verzoekster tijdens de onderhandelingen laten weten dat
         aan haar wens dat de overeenkomst binnen een bepaalde termijn zou worden goedgekeurd, niet kon worden voldaan wegens de verplichting
         om de consultatie‑ en besluitvormingsprocedure te volgen.
      
      80     In de tweede plaats betwist de Commissie dat verzoekster het bewijs heeft geleverd, zoals zij had behoren te doen, van een
         rechtstreeks causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en de gestelde schade. Wat het verlies van de kans om te contracteren
         betreft, kan de schade als gevolg van het feit dat een gebouw gedurende meerdere jaren na het afbreken van de precontractuele
         onderhandelingen leegstaat, niet worden aangemerkt als het normale gevolg van dit afbreken. Wat de door de leveranciers gemaakte
         kosten betreft, is deze schade rechtstreeks door verzoeksters gedrag veroorzaakt, doordat zij ondanks het door de onderhandelaar
         gemaakte voorbehoud heeft besloten om de opdrachten te verstrekken op een moment waarop zij zich ervan bewust was dat de overeenkomst
         nog niet was goedgekeurd. Wat ten slotte de kosten van FREPM en het personeel van de vennootschap Fortis betreft, heeft verzoekster
         niet aangetoond in hoeverre de gestelde diensten zijn verricht met betrekking tot de onderhandelingen over de huurovereenkomst.
      
      81     In de derde plaats betwist de Commissie dat verzoekster het bewijs heeft geleverd, zoals zij had behoren te doen, dat er sprake
         is van reële en zekere schade.
      
      82     Naar gemeenschapsrecht komt bij ontbreken van een overeenkomst het verlies van de winst die in geval van uitvoering van een
         overeenkomst kan worden verwacht, niet voor vergoeding in aanmerking. Bovendien is de vergoeding van het verlies van een kans
         in casu aanvechtbaar, aangezien verzoekster de mogelijkheid om het Gebouw te verhuren aan een derde nooit heeft verloren.
         In elk geval heeft verzoekster de omvang van de gestelde schade niet aangetoond.
      
      83     Wat de door de leveranciers gevorderde kosten betreft, heeft verzoekster niet aangetoond dat er sprake was van de door haar
         gestelde schade, te weten betaling van de materialen en zuiver verlies door de bestelling daarvan.
      
      84     De kosten van FREPM en van de vennootschap Fortis wegens de onderhandelingen zijn geen schade die voor vergoeding in aanmerking
         komt, wegens het recht van de Commissie om zonder schadevergoeding van de plaatsing van overheidsopdrachten af te zien. Verzoekster
         heeft bovendien niet rechtens genoegzaam aangetoond dat zij reële persoonlijke schade heeft geleden, noch aangetoond dat de
         voor de raming van de gestelde schade gebruikte gegevens relevant zijn.
      
      85     Ten slotte kan verzoekster geen aanspraak maken op een geldbedrag wegens het vermeende verlies van een kans om het Gebouw
         tijdens de duur van de onderhandelingen te verhuren aan een derde, aangezien de winstderving wegens een niet-gesloten overeenkomst
         niet voor vergoeding in aanmerking komt. In elk geval heeft verzoekster niet bewezen dat zij een werkelijke kans had om het
         Gebouw tijdens de duur van de onderhandelingen aan een derde te verhuren.
      
      2.     Beoordeling door het Gerecht
      86     Volgens vaste rechtspraak moet voor de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Gemeenschap in de zin van artikel 288, tweede
         alinea, EG aan een aantal voorwaarden zijn voldaan: onrechtmatigheid van de aan de instellingen verweten gedraging, het bestaan
         van schade en een oorzakelijk verband tussen die gedraging en de gestelde schade (arrest Hof van 29 september 1982, Oleifici
         Mediterranei/EEG, 26/81, Jurispr. blz. 3057, punt 16; arresten Gerecht van 11 juli 1996, International Procurement Services/Commissie,
         T‑175/94, Jurispr. blz. II‑729, punt 44; 16 oktober 1996, Efisol/Commissie, T‑336/94, Jurispr. blz. II‑1343, punt 30, en 11 juli
         1997, Oleifici Italiani/Commissie, T‑267/94, Jurispr. blz. II‑1239, punt 20).
      
      87     Wanneer aan één van die voorwaarden niet is voldaan, moet het beroep tot schadevergoeding in zijn geheel worden verworpen,
         zonder dat de overige voorwaarden voor deze aansprakelijkheid behoeven te worden onderzocht (arrest Gerecht van 20 februari
         2002, Förde-Reederei/Raad en Commissie, T‑170/00, Jurispr. blz. II‑515, punt 37); het Gerecht is bovendien niet gehouden,
         de voorwaarden voor de aansprakelijkheid van de Gemeenschap in een bepaalde volgorde te onderzoeken (arrest Hof van 9 september
         1999, Lucaccioni/Commissie, C‑257/98 P, Jurispr. blz. I‑5251, punt 13).
      
      a)     Gestelde onrechtmatige gedraging
       Voorafgaande opmerkingen
      88     Allereerst dient de context van de onderhavige precontractuele onderhandelingen te worden gepreciseerd.
      89     Volgens artikel 104 van het Financieel Reglement en artikel 116, lid 7, van verordening (EG, Euratom) nr. 2342/2002 van de
         Commissie van 23 december 2002 tot vaststelling van uitvoeringsvoorschriften van het Financieel Reglement (hierna: „Uitvoeringsvoorschriften”)
         (PB L 357, blz.1), worden de communautaire instellingen en hun diensten als aanbestedende diensten beschouwd wanneer zij voor
         eigen rekening opdrachten plaatsen.
      
      90     Artikel 88, lid 1, van het Financieel Reglement bepaalt dat overheidsopdrachten overeenkomsten onder bezwarende titel zijn
         die schriftelijk door een aanbestedende dienst worden gesloten om tegen een geheel of gedeeltelijk ten laste van de begroting
         komende prijs de levering van roerende of onroerende zaken, de uitvoering van werken of de verrichting van diensten te verkrijgen.
         Volgens dit artikel kunnen deze opdrachten betrekking hebben op met name aankoop of huur van een gebouw.
      
      91     In casu wordt niet betwist dat de huurovereenkomst moest worden gesloten tussen verzoekster, een vastgoedonderneming naar
         Belgisch recht, en de Europese Gemeenschap, en dat deze tot voorwerp had de huur van een bestaand gebouw, te weten gebouw
         B 1 van het City Center, voor rekening van de Commissie, die er sommige van haar diensten in wilde huisvesten.
      
      92     Uit het voorgaande volgt dat de Commissie in casu heeft gehandeld als „aanbestedende dienst” in de zin van artikel 104 van
         het Financieel Reglement en artikel 116, lid 7, van de Uitvoeringsvoorschriften, en dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt
         als „overheidsopdracht” in de zin van artikel 88, lid 1, van het Financieel Reglement of, preciezer, als „onroerendgoedopdracht”
         in de zin van artikel 116, lid 1, van de Uitvoeringsvoorschriften.
      
      93     Zonder dat in dit stadium uitspraak hoeft te worden gedaan over de aard of de wettigheid van titel V van deel I van het Financieel
         Reglement en de Uitvoeringsvoorschriften (zie respectievelijke de punten 114‑117 en 118-125 hierna), moet worden vastgesteld
         dat de huurovereenkomst was onderworpen aan deze bepalingen, die de procedures regelen voor de plaatsing van voor eigen rekening
         van een communautaire instelling verstrekte opdrachten, met inbegrip van overheidsopdrachten inzake onroerende zaken (zie
         in die zin arrest Gerecht van 6 juli 2005, TQ3 Travel Solutions Belgium/Commissie, T‑148/04, Jurispr. blz. II‑2627, punt 1).
      
      94     Artikel 126, lid 1, van de Uitvoeringsvoorschriften bepaalt dat de aanbestedende diensten bij de plaatsing van onroerendgoedopdrachten
         zonder beperking van de drempelwaarde gebruik kunnen maken van de onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
         van een opdracht, nadat de lokale markt is verkend. De aanbestedende dienst kan in het kader van een dergelijke procedure
         vrijelijk de onderneming of de ondernemingen kiezen waarmee zij in onderhandeling wil treden.
      
      95     In casu blijkt uit het dossier dat de Commissie zonder voorafgaande aankondiging van een opdracht en na verkenning van de
         lokale markt gebruik heeft gemaakt van de onderhandelingsprocedure, om te voldoen aan haar huisvestingsbehoefte voor een deel
         van haar personeel.
      
      96     Verzoeksters grieven inzake onrechtmatigheid moeten worden onderzocht in de bijzondere context van deze procedure voor het
         plaatsen van opdrachten.
      
       Intrekking van rechtsgeldig tot stand gekomen aanvaarding, verzuim van mededeling van motivering voor afbreken en ondoordachte
         aanknoping van precontractuele onderhandelingen
      
      97     Inzake de grief dat de Commissie is voorbijgegaan aan het verbod om een rechtsgeldig tot stand gekomen aanvaarding in te trekken,
         moet allereerst worden vastgesteld dat deze grief voor het eerst is opgeworpen in het stadium van de repliek. Volgens artikel 48,
         lid 2, van het Reglement voor de procesvoering mogen nieuwe middelen in de loop van het geding echter niet worden voorgedragen,
         tenzij zij steunen op gegevens, hetzij rechtens of feitelijk, waarvan eerst in de loop van de behandeling is gebleken.
      
      98     De betrokken grief had in casu reeds kunnen worden opgeworpen in het stadium van het verzoekschrift, dat is ingediend op 5 juli
         2004. Uit het dossier blijkt namelijk dat verzoekster op 24 september 2003 bij aan de Commissie gerichte brief er akte van
         heeft genomen dat de directeur van het OIB haar er officieel van in kennis had gesteld dat „het Project City Center niet langer
         deel uitmaakt[e] van de [...] prioriteiten van de Commissie voor de huisvesting van haar eigen diensten”. Het is dus op diezelfde
         datum dat zij kennis heeft gekregen van de door haar gestelde onrechtmatigheid, te weten dat is voorbijgegaan aan het verbod
         om een aanvaarding in te trekken die rechtsgeldig tot stand is gekomen.
      
      99     Bijgevolg moet deze grief van verzoekster, die tijdens de onderhavige procedure te laat is opgeworpen, niet-ontvankelijk worden
         verklaard.
      
      100   Wat de grief betreft dat de Commissie het beginsel van goede trouw zou hebben geschonden en misbruik zou hebben gemaakt van
         haar recht om niet te contracteren, door verzoekster niet in kennis te hebben gesteld van de werkelijke motieven voor haar
         besluit om af te zien van de opdracht waarvoor precontractuele onderhandelingen waren begonnen, en derhalve om die onderhandelingen
         af te breken, zij benadrukt dat deze grief in de omstandigheden van het geval in wezen neerkomt op een grief inzake ontoereikende
         motivering van het besluit om van de plaatsing van de opdracht af te zien. Krachtens artikel 101, tweede alinea, van het Financieel
         Reglement en, meer in het algemeen, de algemene motiveringsplicht van artikel 253 EG was de Commissie verplicht om verzoekster
         tegelijk met het besluit om af te zien van de plaatsing van de opdracht waarvoor zij in de markt was, in kennis te stellen
         van de motivering van dit besluit.
      
      101   Vastgesteld moet echter worden dat verzoekster geen schade heeft gesteld (zie punt 157 hierna) die in causaal verband zou
         kunnen staan met het feit dat de Commissie heeft verzuimd mededeling te doen van de motivering van haar besluit om van de
         opdracht af te zien en om de precontractuele onderhandelingen derhalve af te breken. Bijgevolg is in casu niet voldaan aan
         de voorwaarden inzake het bestaan van schade en een causaal verband tussen deze schade en de onrechtmatige gedraging van de
         communautaire instelling, die voor de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Gemeenschap noodzakelijk zijn (zie de punten 86
         en 87 hierboven). Van niet-contractuele aansprakelijkstelling van de Gemeenschap wegens deze gestelde onrechtmatigheid kan
         dus geen sprake zijn.
      
      102   De grief inzake het verzuim van mededeling van de motieven voor het afbreken van de precontractuele onderhandelingen treft
         bijgevolg geen doel.
      
      103   Ook moet de grief worden verworpen dat de Commissie het beginsel van goede trouw heeft geschonden en misbruik heeft gemaakt
         van haar recht om niet te contracteren door lichtvaardig precontractuele onderhandelingen aan te knopen die zij vervolgens
         heeft moeten afbreken. Deze grief berust op de hypothese dat het afbreken van de precontractuele onderhandelingen alleen zou
         zijn ingegeven door de weerstand van de ambtenaren tegen de locatie van het Gebouw, wat bij de Commissie bekend was toen zij
         de onderhandelingen begon. Zulks is evenwel niet aangetoond. Integendeel blijkt uit de dupliek en het dossier dat het afbreken
         van de precontractuele onderhandelingen het gevolg is van een reeks technische problemen, die met name verband houden met
         de geografische ligging van het Gebouw, en waarop is gewezen door bepaalde controleautoriteiten (zie punt 20 hierboven), toen
         de zaak aan hen werd voorgelegd in het kader van de interne toetsings‑ en besluitvormingsprocedure.
      
      104   Of de Commissie in casu onrechtmatig heeft gehandeld, moet derhalve aan de hand van verzoeksters overige grieven worden onderzocht.
       Te late mededeling van besluit om precontractuele onderhandelingen af te breken, verzuim van mededeling van interne besluitvormingsregels
         en toezeggingen over sluiting van huurovereenkomst en/of voor rekening nemen van hiermee verband houdende investeringskosten
      
      105   Wat de voorwaarde van een onrechtmatige gedraging betreft, vereist de rechtspraak dat wordt aangetoond dat er sprake is van
         een voldoende gekwalificeerde schending van een rechtsregel die ertoe strekt aan particulieren rechten toe te kennen (arrest
         Hof van 4 juli 2000, Bergaderm en Goupil/Commissie, C‑352/98 P, Jurispr. blz. I‑5291, punt 42). Voor de vaststelling dat een
         schending van het gemeenschapsrecht voldoende gekwalificeerd is, moet als beslissend criterium worden gehanteerd de kennelijke
         en ernstige overschrijding, door de betrokken gemeenschapsinstelling, van de grenzen waarbinnen haar beoordelingsbevoegdheid
         dient te blijven. Wanneer deze instelling slechts een zeer beperkte of in het geheel geen beoordelingsmarge heeft, kan de
         enkele inbreuk op het gemeenschapsrecht volstaan voor het bewijs van een voldoende gekwalificeerde schending (arrest Hof van
         10 december 2002, Commissie/Camar en Tico, C‑312/00 P, Jurispr. blz. I‑11355, punt 54; arrest Gerecht van 12 juli 2001, Comafrica
         en Dole Fresh Fruit Europe/Commissie, T‑198/95, T‑171/96, T‑230/97, T‑174/98 en T‑225/99, Jurispr. blz. II‑1975, punt 134).
      
      106   Gelet op de in de rechtspraak geformuleerde criteria, moet in de eerste plaats worden onderzocht of de door verzoekster gestelde
         schendingen betrekking hebben op rechtsregels die rechten toekennen aan particulieren. In dit verband is van belang te benadrukken
         dat het beroep op misbruik van recht als gevolg van de omstandigheden in verband met het afzien van de sluiting van de overeenkomst
         en het afbreken van de precontractuele onderhandelingen, in de redenering van verzoekster geen zelfstandige betekenis toekomt
         vergeleken met de grief inzake schending van het beginsel van goede trouw. Het beroep op misbruik van recht gaat in casu dus
         in laatstbedoelde grief op.
      
      –       Aard van de beweerdelijk geschonden regels
      107   In de zaken die aanleiding hebben gegeven tot de arresten van 15 juli 1960, Von Lachmüller e.a./Commissie EEG (43/59, 45/59
         en 48/59, Jurispr. blz. 965, blz. 988), en 16 december 1960, Fiddelaar/Commissie EEG (44/59, Jurispr. blz. 1117, blz. 1140),
         heeft het Hof geoordeeld dat bij het optreden van de communautaire overheid op zowel administratief als contractueel gebied
         steeds het beginsel van goede trouw in acht moet worden genomen. Bovendien geldt volgens de communautaire rechtspraak de regel
         dat de justitiabelen in geval van misbruik geen beroep op het gemeenschapsrecht kunnen doen (zie in die zin arresten Hof van
         3 december 1974, Van Binsbergen, 33/74, Jurispr. blz. 1299, punt 13; 10 januari 1985, Leclerc e.a., 229/83, Jurispr. blz. 1,
         punt 27; 21 juni 1988, Lair, 39/86, Jurispr. blz. 3161, punt 43; 3 maart 1993, General Milk Products, C‑8/92, Jurispr. blz. I‑779,
         punt 21; 5 oktober 1994, TV10, C‑23/93, Jurispr. blz. I‑4795, punt 21; 12 mei 1998, Kefalas e.a., C‑367/96, Jurispr. blz. I‑2843,
         punt 20; 23 maart 2000, Diamantis, C‑373/97, Jurispr. blz. I‑1705, punt 33, en 21 februari 2006, Halifax e.a., C‑255/02, Jurispr.
         blz. I‑1609, punt 69). Bij onderhandelingen gericht op de sluiting van een overeenkomst tussen de communautaire overheid en
         een inschrijver in het kader van een procedure voor de plaatsing van een overheidsopdracht, kennen deze rechtsregels aan de
         betrokken inschrijver rechten toe door bepaalde grenzen te stellen aan het optreden van de communautaire aanbestedende dienst
         die besluit af te zien van de opdracht en niet te contracteren.
      
      108   Uit de rechtspraak blijkt voorts dat het beginsel van bescherming of eerbiediging van het gewettigd vertrouwen een algemeen
         beginsel van communautair recht is dat rechten aan particulieren toekent (arrest Hof van 19 mei 1992, Mulder e.a./Raad en
         Commissie, C‑104/89 en C‑37/90, Jurispr. blz. I‑3061, punt 15; arrest Gerecht van 6 december 2001, Emesa Sugar/Raad, T‑43/98,
         Jurispr. blz. II‑3519, punten 64 en 87). Bij een procedure voor het plaatsen van een overheidsopdracht kent dit beginsel rechten
         toe aan iedere inschrijver die in een situatie verkeert waaruit blijkt dat de gemeenschapsadministratie, door hem nauwkeurige
         toezeggingen te doen, bij hem gegronde verwachtingen heeft gewekt (zie in die zin arrest Gerecht van 17 december 1998, Embassy
         Limousines & Services/Parlement, T‑203/96, Jurispr. blz. II‑4239, punten 74 e.v.).
      
      109   Gelet op een en ander, moet worden vastgesteld dat verzoekster zich in casu beroept op schending van regels die rechten toekennen
         aan particulieren.
      
      110   De rechtspraakcriteria vereisen in de tweede plaats dat wordt gepreciseerd over welke manoeuvreerruimte de Commissie in casu
         beschikte, met name op grond van artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement, om van sluiting van de overeenkomst
         af te zien en bijgevolg de door haar begonnen onderhandelingen af te breken.
      
      –       Strekking, aard, wettigheid en tegenwerpbaarheid van artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement
      111   Uit artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement blijkt met name dat de aanbestedende dienst in het kader van
         een onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging van een opdracht, na verkenning van de lokale markt, zoals die
         welke in casu rechtmatig is ingeleid, over een zeer ruime beoordelingsbevoegdheid beschikt om van de sluiting van de overeenkomst
         af te zien en derhalve de aangevangen precontractuele onderhandelingen af te breken (zie eveneens in die zin en mutatis mutandis
         arrest Hof van 16 september 1999, Fracasso en Leitschutz, C‑27/98, Jurispr. blz. I‑5697, punten 23‑25, en arrest Embassy Limousines & Services/Parlement,
         punt 108 supra, punt 54).
      
      112   Voor de vervulling van de voorwaarde dat er sprake is van een onrechtmatige gedraging, moet verzoekster derhalve niet alleen
         aantonen dat de Commissie, gelet op de omstandigheden in verband met haar beslissing om van sluiting van de overeenkomst af
         te zien en bijgevolg de precontractuele onderhandelingen af te breken, één van de door haar ingeroepen rechtsregels heeft
         geschonden, maar ook dat deze schending een kennelijke en ernstige overschrijding is geweest van de grenzen waarbinnen de
         uitoefening van de beoordelingsbevoegdheid van die instelling diende te blijven.
      
      113   Verzoeksters argumenten of de door haar in casu opgeworpen excepties doen aan deze conclusie niet af.
      114   Wat verzoeksters argument betreft dat artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement, in navolging van de andere
         bepalingen van titel V van deel I van dit Reglement, niet van toepassing is op de sluiting van de huurovereenkomst, omdat
         het enkel interneorganisatiemaatregelen van de communautaire instellingen vastlegt die naar hun aard geen rechtsgevolgen voor
         derden in het leven kunnen roepen, kan worden volstaan met de vaststelling dat dit artikel integendeel voorschriften van regelgevende
         aard bevat die overeenkomstig artikel 249 EG van algemene strekking, verbindend en in al hun onderdelen rechtstreeks toepasselijk
         zijn op de objectieve situatie die zij regelen.
      
      115   Uit de slotbepalingen van het Financieel Reglement volgt namelijk dat artikel 101, eerste alinea, evenals alle andere bepalingen
         ervan, verbindend is in al zijn onderdelen en rechtstreeks toepasselijk in elke lidstaat. Zij zijn bekendgemaakt in het Publicatieblad
         als handelingen waarvan de bekendmaking een voorwaarde is voor de toepasselijkheid ervan.
      
      116   Uit punt 24 van de considerans van het Financieel Reglement blijkt bovendien dat artikel 101, eerste alinea, de overheidsopdrachten
         regelt die door de communautaire instellingen voor eigen rekening worden geplaatst. Door de strekking ervan wil dit artikel
         dus rechtsgevolgen in het leven roepen jegens alle derden die inschrijven op deze opdrachten. Bovendien definieert artikel 101,
         eerste alinea, nauwkeurig de rechten van de aanbestedende dienst in zijn betrekkingen met de inschrijvers op de overheidsopdracht.
         Zoals de Commissie terecht opmerkt, zou dit artikel zinledig zijn en elke strekking ontberen indien het niet meer was dan
         een regel voor het interne functioneren van instellingen. Uit de inhoud zelf van artikel 101, eerste alinea, vloeit dus voort
         dat dit beoogt rechtsgevolgen in het leven te roepen jegens derden die inschrijven op een door een communautaire instelling
         voor eigen rekening geplaatste overheidsopdracht, en dat het in zoverre een algemene strekking heeft.
      
      117   Artikel 101, eerste alinea, kon in casu aan verzoekster worden tegengeworpen en was van toepassing op de in de onderhavige
         zaak betrokken procedure voor de plaatsing van een opdracht, aangezien de precontractuele onderhandelingen zijn aangegaan
         na de datum van bekendmaking en toepassing van het Financieel Reglement. Dit is namelijk bekendgemaakt in het Publicatieblad
         van 16 september 2002 en is van toepassing geworden met ingang van 1 januari 2003, overeenkomstig artikel 187 ervan, terwijl
         de precontractuele onderhandelingen tussen de Commissie en verzoekster pas zijn begonnen in mei 2003.
      
      118   Voorts dienen de excepties van onwettigheid te worden afgewezen die verzoekster heeft opgeworpen ter ondersteuning van haar
         stelling dat artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement en de overige bepalingen van titel V van deel I van
         dit Reglement in het onderhavige geval niet van toepassing zijn.
      
      119   Er moet aan worden herinnerd dat in het kader van het stelsel van bevoegdheden van de Gemeenschap de keuze van de rechtsgrondslag
         van een handeling moet berusten op objectieve gegevens die voor rechterlijke toetsing vatbaar zijn, en dat tot die gegevens
         met name het doel en de inhoud van de handeling behoren (zie arrest Hof van 12 november 1996, Verenigd Koninkrijk/Raad, C‑84/94,
         Jurispr. blz. I‑5755, punt 25 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
      
      120   Krachtens artikel 279 EG kan „[d]e Raad, handelend met eenparigheid van stemmen op voorstel van Commissie en na raadpleging
         van het Europese Parlement en advies van de Rekenkamer [...] de financiële reglementen vast[stellen] waarbij met name de wijze
         wordt vastgesteld waarop de begroting wordt opgesteld en uitgevoerd, alsmede de wijze waarop rekening en verantwoording wordt
         gedaan en de rekeningen worden nagezien”. Dit artikel verleent de Raad een algemene bevoegdheid om de regels vast te stellen
         voor het gehele begrotingsgebied dat door in het EG-Verdrag wordt bestreken, dat niet alleen de wijze omvat waarop de begroting
         wordt opgesteld en uitgevoerd, alsmede de wijze waarop rekening en verantwoording wordt gedaan en de rekeningen worden nagezien,
         maar ook, zoals tot uitdrukking komt in het gebuik van „met name”, elke andere nauw hiermee verband houdende kwestie.
      
      121   Zoals volgt uit artikel 88, lid 1, van het Financieel Reglement, zijn overheidsopdrachten in de zin van het Financieel Reglement
         overeenkomsten die geheel of gedeeltelijk gefinancierd worden uit de communautaire begroting. In het kader van een communautaire
         overheidsopdracht roept de sluiting van de overeenkomst dus een verplichting in het leven (juridische verbintenis) waaruit
         een uitgave volgt die ten laste komt van de begroting (verplichting ten laste van de begroting). Krachtens het beginsel van
         eenheid en waarachtigheid van de begroting moet de met de juridische verbintenis overeenstemmende uitgave derhalve in de begroting
         worden opgenomen. In zoverre houden de plaatsing van overheidsopdrachten door de communautaire instellingen voor hun eigen
         rekening en de sluiting van de desbetreffende overeenkomsten nauw verband met de uitvoering van de begroting aan de uitgavenzijde.
      
      122   Hoewel de regelgeving voor overheidsopdrachten over het algemeen niet wordt beschouwd als een integraal bestanddeel van het
         begrotingsrecht, dat enger wordt opgevat, rechtvaardigt in het gemeenschapsrecht de eerbiediging van de beginselen die voortvloeien
         uit de opzet van de financiële bepalingen van het EG-Verdrag, met name de beginselen van transparantie en goed financieel
         beheer, dat overheidsopdrachten die voor eigen rekening van de communautaire instellingen zijn geplaatst en die verband houden
         met de uitvoering van de begroting, worden onderworpen aan transparante regels die waarborgen dat procedures voor de bescherming
         van de communautaire fondsen worden nageleefd. Bovendien staat niets eraan in de weg dat dergelijke regels, ofschoon het financiële
         of begrotingsrecht over het algemeen geen rechten of verplichtingen in het leven roept voor personen die niet tot de publieke
         sector behoren, eigen rechtsgevolgen kunnen sorteren jegens derden die bereid zijn om in te schrijven op een communautaire
         overheidsopdracht die geheel of gedeeltelijk uit de communautaire begroting wordt gefinancierd.
      
      123   Uit artikel 89 van het Financieel Reglement blijkt juist dat de bepalingen van titel V van deel I van dit Reglement, zoals
         aangevuld door de overeenkomstige bepalingen van de Uitvoeringsvoorschriften, ertoe strekken dat bij alle geheel of gedeeltelijk
         door de begroting gefinancierde overheidsopdrachten het transparantiebeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het beginsel van
         gelijke behandeling en het beginsel van non-discriminatie in acht worden genomen en dat elke procedure voor de plaatsing van
         een opdracht begint met een zo ruim mogelijke uitnodiging tot inschrijving, behalve bij toepassing van de procedure van gunning
         via onderhandelingen. Zij beogen aldus om de voor eigen rekening van de communautaire instellingen geplaatste overheidsopdrachten
         te onderwerpen aan transparante regels die waarborgen dat procedures ter bescherming van de communautaire fondsen worden nageleefd.
      
      124   Uit het voorgaande volgt dat artikel 279 EG een juiste rechtsgrondslag was voor de vaststelling van de bepalingen van titel
         V van deel I van het Financieel Reglement. Bovendien moet worden vastgesteld dat de Raad met de vaststelling van voornoemde
         regels heeft gehandeld op basis en binnen de grenzen van de hem door artikel 279 EG verleende bevoegdheden.
      
      125   Wat verzoeksters argument betreft dat artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement artikel 288 EG schendt, doordat
         het de Commissie op onrechtmatige wijze ontlast van een deel van haar aansprakelijkheid, volstaat de vaststelling dat de uitoefening
         van het recht om af te zien van een overheidsopdracht en om het daarmee verband houdende contract niet te sluiten, de toepassing
         van artikel 288, tweede alinea, EG, onverlet laat. Hieruit volgt dat de Gemeenschap, ofschoon de Commissie beschikt over een
         zeer ruime beoordelingsbevoegdheid om de onderhandelingen af te breken, niettemin niet-contractueel aansprakelijk kan worden
         gesteld wanneer uit de omstandigheden van het afbreken van de onderhandelingen blijkt dat de Commissie daardoor onrechtmatig
         heeft gehandeld in de zin van artikel 288, tweede alinea, EG.
      
      126   Wat ten slotte verzoeksters argument betreft dat de Commissie haar niet de regel van artikel 101, eerste alinea, van het Financieel
         Reglement kan tegenwerpen omdat zij zelf het bepaalde in de tweede alinea van dit artikel niet heeft nageleefd, dat ertoe
         verplicht om de motivering van het besluit om af te zien van de opdracht ter kennis te brengen van de belanghebbende inschrijvers,
         moet worden vastgesteld dat op grond van laatstbedoelde bepaling inderdaad het besluit om af te zien van de opdracht moet
         worden gemotiveerd en ter kennis moet worden gebracht van de gegadigden of inschrijvers. Schending van de aldus vastgelegde
         motiveringsplicht kan de geldigheid aantasten van het besluit om af te zien van een opdracht en de overeenkomst niet te sluiten.
         Zij kan daarentegen in dit stadium niet de toepassing uitsluiten van bepalingen die wegens de regelgevende aard ervan in casu
         zijn bedoeld om toepassing te vinden op de sluiting van de huurovereenkomst.
      
      –       Schending van het beginsel van goede trouw en verbod van misbruik van recht
      127   In de eerste plaats moet, in het licht van de eerder genoemde criteria (punt 112 hierboven), verzoeksters grief worden onderzocht
         dat de Commissie de grenzen heeft overschreden die in casu door het beginsel van goede trouw en het verbod van misbruik van
         recht worden gesteld aan haar recht om niet te contracteren, door meer dan twee maanden lang onderhandelingen te voeren waarvan
         zij wist dat deze tot mislukken waren gedoemd.
      
      128   Om te beginnen zij eraan herinnerd dat de Commissie verzoekster op 24 september 2003 op de hoogte heeft gebracht van haar
         besluit om van de opdracht af te zien en bijgevolg de precontractuele onderhandelingen af te breken (zie punt 98 hierboven).
      
      129   De stelling van de Commissie dat de litigieuze informatie aan verzoekster is meegedeeld tijdens een begin juli gehouden vergadering,
         doet aan deze vaststelling niet af. Behalve dat deze stelling vaag is, wordt zij niet gestaafd door enig bewijs en wordt zij
         weersproken door de correspondentie in juli 2003 tussen het OIB en de vennootschap Fortis. Ofschoon daarin gewag wordt gemaakt
         van vertraging of uitstel van de goedkeuring van de overeenkomst, wordt daarin met geen woord vermeld dat op enigerlei wijze
         wordt afgezien van het sluiten zelf van de overeenkomst. Integendeel, er blijkt juist uit dat de onderhandelaar op 14 juli
         2003 zijn onderhandelingspartner liet weten dat tot dan toe niet was getornd aan het beginsel van sluiting van de huurovereenkomst.
         In een door de vennootschap Fortis op 23 juli 2003 ontvangen, niet gedateerde brief stelde de onderhandelaar haar er bovendien
         nog van in kennis dat hij haar op de hoogte zou houden van de voortgang van het dossier.
      
      130   Vervolgens is van belang de datum vast te stellen waarop de Commissie heeft besloten om van de opdracht af te zien. Verzoekster
         stelt dat dit besluit is genomen in juli 2003, maar heeft hiertoe geen bewijs kunnen aandragen. Uit de eigen stukken van de
         Commissie blijkt echter dat zij „begin juli 2003” en „[w]egens alle in de loop van de procedure gebleken moeilijkheden, uiteindelijk
         [had] afgezien van de huur van het [Gebouw]”. Uit dezelfde stukken blijkt dat in de loop van juli „het OIB een andere eventuele
         oplossing [voor de huur van het Gebouw] heeft proberen te vinden, op grond waarvan op zo kort mogelijke termijn zou kunnen
         worden verhuisd, en [dat] in dit kader onderhandelingen [zijn begonnen] met andere eventuele verhuurders”. Bovendien blijkt
         uit de door de Commissie in de loop van de procedure overgelegde documenten dat de BPG tijdens de hierboven in punt 24 genoemde
         vergadering van 16 juli 2003 heeft besloten om, gelet op de vertraging van twee maanden voor het betrekken van het Gebouw,
         serieus en zeer spoedig de mogelijkheid te onderzoeken om gebouw M. te huren en bijgevolg de voor de verbouwing van het interieur
         van het Gebouw verstrekte opdrachten uit te stellen. De Commissie heeft in antwoord op vragen van het Gerecht overigens bevestigd
         dat het OIB, na de analyse door de BPG, „uiteindelijk het consultatie- en besluitvormingsproces voor gebouw M. heeft aangevangen”.
         Vastgesteld moet derhalve worden dat de Commissie op 16 juli 2003 het besluit heeft genomen om af te zien van de opdracht
         waarover zij met verzoekster onderhandelde en om een nieuwe onderhandelingsprocedure met betrekking tot een ander gebouw te
         beginnen.
      
      131   Gelet op de periode van meer dan twee maanden tussen het tijdstip waarop het besluit is genomen en dat waarop het aan verzoekster
         ter kennis is gebracht, moet worden vastgesteld dat de Commissie heeft getalmd om haar onderhandelingspartner in te lichten
         over haar besluit om van de opdracht af te zien. Zij heeft aldus precontractuele onderhandelingen voortgezet waarvan zij wist
         dat deze tot mislukken waren gedoemd, en verzoekster daardoor de mogelijkheid onthouden om al vanaf 16 juli 2003 een eventuele
         andere huurder voor het Gebouw te zoeken. In het kader van een onroerendgoedopdracht waarover enkel met verzoekster is onderhandeld
         en die betrekking had op een goed waarover met het oog op de precontractuele onderhandelingen niet kon worden beschikt, schendt
         een dergelijk gedrag van de Commissie het beginsel van goede trouw en duidt het op een misbruik van haar recht om niet te
         contracteren.
      
      132   Gelet op de rechtsregels waarvan schending is vastgesteld, vormt deze schending in casu een kennelijke en ernstige overschrijding
         van de grenzen die golden voor de beoordelingsbevoegdheid van de Commissie bij de uitoefening van haar recht om af te zien
         van de opdracht waarover met verzoekster is onderhandeld, en derhalve de onderhandelingen met haar af te breken.
      
      133   In de tweede plaats moet de grief worden onderzocht dat de Commissie de grenzen heeft overschreden die in casu door het beginsel
         van goede trouw en het verbod van misbruik van recht worden gesteld aan haar bevoegdheid om niet te contracteren, door niet
         direct na de ontvangst van de conceptovereenkomst van 16 juli 2003 te verklaren dat zij deze niet kon aanvaarden wegens de
         dwingende eisen van haar interne goedkeuringsprocedure, maar integendeel de begeleidende brief te contrasigneren, terwijl
         zij wist dat verzoekster op deze basis opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden zou verstrekken. Met deze grief verwijt
         verzoekster de Commissie in wezen de precontractuele onderhandelingen te hebben afgebroken nadat zij haar door gebrek aan
         informatie heeft misleid over de omvang van de verplichtingen die zij daadwerkelijk zou zijn aangegaan, waardoor verzoekster
         schade lijdt. Dit argument doet de vraag rijzen of de Commissie in casu op grond van het beginsel van goede trouw jegens haar
         partner een bijzondere informatieplicht had ter zake van de verplichtingen die zij in het kader van de precontractuele onderhandelingen
         daadwerkelijk was aangegaan.
      
      134   Om te beginnen zij gepreciseerd dat op grond van het beginsel van goede trouw of het verbod van misbruik van recht op de Commissie
         slechts een specifieke informatieplicht jegens verzoekster zou kunnen rusten, indien de betrokken informatie voor verzoekster
         niet beschikbaar of ten minste zeer moeilijk toegankelijk was.
      
      135   De Commissie kon overeenkomstig artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement tot op de dag van ondertekening van
         de overeenkomst afzien van de plaatsing van de opdracht en de sluiting van de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat de Commissie
         vóór die datum juridisch niet gebonden kon zijn uit hoofde van deze overeenkomst. Bovendien was dit artikel op verzoekster
         van toepassing en kon het haar worden tegengeworpen, zoals reeds is uiteengezet in punt 117 hierboven. Derhalve moet ervan
         worden uitgegaan dat verzoekster zelfs zonder specifieke informatie van de Commissie wist of moest weten, dat deze tot aan
         de datum van ondertekening van de overeenkomst kon afzien van de opdracht zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn, zodat
         de juridische verbintenis formeel slechts kon ontstaan door de ondertekening van de overeenkomst door de Commissie. Tussen
         partijen staat evenwel vast dat de formele ondertekening van de overeenkomst in casu nooit heeft plaatsgevonden.
      
      136   Derhalve kan verzoekster in casu niet op goede gronden schending stellen van het beginsel van goede trouw of van het verbod
         van misbruik van recht die enkel het gevolg zou zijn van een gebrek aan informatie door de Commissie over de verplichtingen
         die zij in het kader van de precontractuele onderhandelingen daadwerkelijk was aangegaan.
      
      137   Gelet op een en ander, moet worden geconcludeerd dat de Commissie het beginsel van goede trouw op voldoende gekwalificeerde
         wijze heeft geschonden en dat zij misbruik heeft gemaakt van haar recht om niet te contracteren, doordat zij verzoekster te
         laat in kennis heeft gesteld van haar besluit om de precontractuele onderhandelingen af te breken.
      
      –       Schending van het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen
      138   Volgens de rechtspraak komt het recht om zich op bescherming van het gewettigd vertrouwen te beroepen toe aan iedere particulier
         die zich in een situatie bevindt waaruit blijkt dat een gemeenschapsinstantie, door hem nauwkeurige toezeggingen te doen,
         bij hem gegronde verwachtingen heeft gewekt. Nauwkeurige, onvoorwaardelijke, onderling overeenstemmende en van bevoegde en
         betrouwbare bronnen afkomstige inlichtingen zijn aan te merken als dergelijke toezeggingen, ongeacht de vorm waarin zij worden
         meegedeeld. Niemand kan evenwel een beroep op schending van het vertrouwensbeginsel doen, wanneer er geen sprake is van concrete
         toezeggingen die door de instantie aan hem zijn gedaan (zie arrest Gerecht van 19 maart 2003, Innova Privat-Akademie/Commissie,
         T‑273/01, Jurispr. blz. II‑1093, punt 26 en aldaar aangehaalde rechtspraak). Bovendien blijkt uit de rechtspraak dat toezeggingen
         waarin geen rekening wordt gehouden met de toepasselijke bepalingen, bij de betrokkene geen gewettigd vertrouwen kunnen wekken,
         gesteld al dat die toezeggingen bewezen zijn (zie in de ambtenarenrechtspraak arrest Hof van 6 februari 1986, Vlachou/Rekenkamer,
         162/84, Jurispr. blz. 481, punt 6, en arresten Gerecht van 27 maart 1990, Chomel/Commissie, T‑123/89, Jurispr. blz. II‑131,
         punt 30, en 7 mei 1991, Jongen/Commissie, T‑18/90, Jurispr. blz. II‑187, punt 34).
      
      139   Uit de rechtspraak volgt voorts dat marktdeelnemers in beginsel de economische risico’s moeten dragen die, gelet op de omstandigheden
         van elk individueel geval, inherent zijn aan hun activiteiten. In het kader van een aanbestedingsprocedure omvatten die economische
         risico’s met name de kosten in verband met het doen van een aanbieding. De aldus gemaakte kosten blijven daarom ten laste
         van de onderneming die heeft besloten aan de procedure deel te nemen, daar de mogelijkheid om mee te dingen naar een opdracht
         niet de zekerheid van de daaruit voortvloeiende gunning van de opdracht inhoudt (arrest Embassy Limousines & Services/Parlement,
         punt 108 supra, punt 75). Indien echter vóór de verlening van de betrokken opdracht aan de winnaar een inschrijver door de
         aanbestedende instelling wordt aangemoedigd om vooruitlopend daarop onomkeerbare investeringen te doen en dus om grotere risico’s
         aan te gaan dan inherent zijn aan de betrokken activiteiten van het doen van een aanbieding, dan kan dit de niet-contractuele
         aansprakelijkheid van de Gemeenschap meebrengen (arrest Embassy Limousines & Services/Parlement, punt 108 supra, punt 76).
      
      140   In casu beroept verzoekster zich in de eerste plaats erop dat de Commissie haar niet op de hoogte heeft gebracht van het recht
         dat deze zou hebben om tot het moment van ondertekening van de overeenkomst van de opdracht af te zien, zonder daarvoor schadevergoeding
         verschuldigd te zijn.
      
      141   Verzoekster hoorde echter, zoals is opgemerkt in de punten 117 en 135 hierboven, ook zonder specifieke informatie te weten
         dat de Commissie tot aan de ondertekening van de overeenkomst het recht had om van de opdracht af te zien, zonder daarvoor
         schadevergoeding verschuldigd te zijn, en dat de juridische verbintenis bijgevolg pas kon ontstaan met de ondertekening van
         de overeenkomst door de Commissie. Verzoekster kan zich dus niet beroepen op concrete toezeggingen waardoor een gegronde verwachting
         is ontstaan dat de huurovereenkomst zou worden gesloten, enkel en alleen omdat de Commissie het stilzwijgen zou hebben bewaard
         over de regelgeving die op sluiting van die overeenkomst toepasselijk was.
      
      142   In de tweede plaats beroept verzoekster zich erop dat de onderhandelaar haar op de in punt 5 hierboven genoemde vergadering
         van 6 juni 2003 ertoe heeft aangezet om onmiddellijk met de werkzaamheden te beginnen. In dit verband kan worden volstaan
         met de vaststelling dat, zelfs indien de onderhandelaar daadwerkelijk de hem toegeschreven uitlatingen zou hebben gedaan,
         deze niet het door verzoekster gestelde gewettigd vertrouwen hebben kunnen wekken. Uit de in punt 6 hierboven genoemde e-mail
         van 11 juni 2003 volgt namelijk dat de vennootschap Fortis na de betrokken vergadering nog aan de onderhandelaar heeft laten
         weten dat zij redelijkerwijs geen opdracht kon geven voor de uitvoering van de werkzaamheden voordat de Commissie bevestigde
         dat zij akkoord ging met de bepalingen van de huurovereenkomst. Bovendien voegt verzoekster zelf in haar stukken hieraan toe
         dat zij, toen zij bepaalde voorwaarden stelde in haar in punt 7 genoemde brief van 16 juni 2003, zich het bewijs wenste voor
         te behouden van de overeenstemming tussen de onderhandelingspartijen, aangezien zij geen genoegen kon nemen met het woord
         van de onderhandelaar tijdens de vergadering van 6 juni 2003. Verzoekster kan dus, gelet op haar eigen verklaringen, niet
         stellen dat de uitlatingen van de onderhandelaar bij haar de gegronde verwachting hebben gewekt dat de overeenkomst spoedig
         zou worden gesloten en haar ertoe hebben aangezet om opdrachten te verstrekken voor de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden.
      
      143   In de derde plaats verklaart verzoekster dat de Commissie er herhaaldelijk op heeft aangedrongen dat voor de werkzaamheden
         snel opdracht zou worden gegeven, zodat de intrek van de ambtenaren op de ingangsdatum van de huurovereenkomst zou plaatsvinden.
      
      144   Uit het dossier en met name de met het Parlement gesloten overeenkomst tot interinstitutionele samenwerking blijkt dat de
         eerbiediging van de datum van 1 november 2003 om het Gebouw te betrekken, een essentiële voorwaarde was voor de Commissie
         om zich te verbinden. Hieruit volgt dat de gunning van de opdracht aan verzoekster en de sluiting van de huurovereenkomst
         met haar in beginsel afhankelijk waren van verzoeksters vermogen om de verbouwingswerkzaamheden ten laatste af te ronden op
         31 oktober 2003.
      
      145   Uit het dossier en de eigen verklaringen van de Commissie blijkt tevens dat de Commissie tot midden juli 2003 alleen met verzoekster
         onderhandelde om te voorzien in haar huisvestingsbehoefte voor een deel van haar personeel. Hieruit volgt dat de Commissie
         en meer bepaald het OIB tot dat moment handelden en zich gedroegen alsof de opdracht spoedig aan verzoekster zou worden gegund
         en door haar zou worden uitgevoerd. Bovendien blijkt uit de in de loop van de procedure door de Commissie geproduceerde documenten
         dat het OIB tot en met 7 juli 2003, toen het DG „Personeelszaken en administratie” zijn advies uitbracht, geen reden had om
         te denken dat de technische problemen die met name verband hielden met de geografische ligging van het Gebouw en die de Commissie
         vervolgens als oorzaak voor het afbreken van de precontractuele onderhandelingen heeft aangevoerd, in de weg zouden kunnen
         staan aan de gunning van de opdracht aan verzoekster en de sluiting van de huurovereenkomst.
      
      146   Bovendien blijkt uit het dossier dat verzoekster, voordat zij kennis kreeg van parallelle onderhandelingen van de Commissie
         met andere vastgoedexploitanten op de Brusselse markt, geen reden had om te denken dat andere problemen dan de uitvoering
         van de werkzaamheden binnen de gestelde termijnen in de weg zouden kunnen staan aan de sluiting van de huurovereenkomst. Verzoekster
         heeft immers pas in het kader van de onderhavige procedure en derhalve na de datum waarop volgens haar het gewettigd vertrouwen
         zou zijn gewekt, te weten op 26 juni 2003, kennis kunnen nemen van de problemen op grond waarvan de Commissie zou hebben besloten
         af te zien van de opdracht en de sluiting van de huurovereenkomst.
      
      147   Tegen de achtergrond van deze vaststellingen moet de relevantie worden onderzocht van de gegevens die verzoekster naar voren
         heeft gebracht ter onderbouwing van haar stelling dat de Commissie haar ertoe heeft aangezet de verbouwingswerkzaamheden uit
         te voeren zonder de formele ondertekening van de huurovereenkomst af te wachten.
      
      148   Verzoekster stelt dat de onderhandelaar zonder het minste voorbehoud de brief van 16 juni 2003 heeft gecontrasigneerd, waarin
         stond dat verzoekster direct na ontvangst van de gecontrasigneerde brief de opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden zou
         verstrekken zoals haar was verzocht, zonder de formele ondertekening van de huurovereenkomst af te wachten (zie punt 7 hierboven).
         De Commissie betwist verzoeksters stelling en betoogt dat verzoekster het initiatief heeft genomen om met de verbouwingswerkzaamheden
         te beginnen zonder op de sluiting van de overeenkomst te wachten, en dat zij daarmee het risico heeft aanvaard dat de kosten
         voor de verbouwingswerkzaamheden haar niet overeenkomstig de contractuele bedingen zouden worden vergoed.
      
      149   Wat betreft het uitblijven van een reactie van het OIB op de verklaring in de brief van 16 juni 2003 waaruit volgt dat de
         Commissie verzoekster zou hebben gevraagd om met de verbouwingswerkzaamheden te beginnen zonder de formele ondertekening van
         de huurovereenkomst af te wachten, zij vastgesteld dat de onderhandelaar deze niet alleen niet heeft betwist, maar ook ervoor
         heeft gezorgd dat werd voldaan aan de voorwaarden die verzoekster had gesteld om toe te stemmen in dwingende termijnen met
         vertragingsboete en de plaatsing van de opdrachten voor de verbouwingswerkzaamheden zonder de formele ondertekening van huurovereenkomst
         af te wachten. Het geheel van deze omstandigheden ontkracht de stelling van de Commissie dat verzoekster ongevraagd het initiatief
         heeft genomen door de opdrachten te verstrekken zonder de ondertekening van de overeenkomst af te wachten. Hieruit blijkt
         namelijk dat het OIB verzoekster ertoe heeft aangezet om de nodige opdrachten voor de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden
         te verstrekken, zonder te wachten op de formele ondertekening van de huurovereenkomst, waarin was bepaald dat deze werkzaamheden
         door betaling van een huurtoeslag ten laste van de Commissie zouden worden gebracht.
      
      150   Dat zij ertoe is aangezet om met de verbouwingswerkzaamheden te beginnen, wordt, zoals verzoekster terecht heeft opgemerkt,
         bevestigd door het feit dat een ander personeelslid van het OIB op 4 juli 2003 (zie punt 18 hierboven) een aanbod van de vennootschap
         Fortis heeft aanvaard betreffende het uurtarief voor de kosten van de bewaking van de werkzaamheden in en aan het Gebouw,
         waarbij de bedragen voor deze kosten moesten worden opgenomen in de post „Voorziening voor werkzaamheden” van de begroting
         voor de verbouwingswerkzaamheden. Uit deze uitdrukkelijke instemming blijkt dat de personeelsleden van het OIB ervoor hebben
         gezorgd dat aan alle voorwaarden was voldaan om te verzekeren dat verzoekster de verbouwingswerkzaamheden kon uitvoeren zonder
         de formele ondertekening van de overeenkomst af te wachten.
      
      151   Dat verzoekster aldus op 26 juni 2003 door het OIB en uiteindelijk door de Commissie was aangezet tot een vervroegde uitvoering
         van de verbouwingswerkzaamheden, kon op die datum bij haar een gewettigd vertrouwen doen ontstaan dat de vóór de formele ondertekening
         van de huurovereenkomst gedane investeringen haar zouden worden terugbetaald door de Commissie.
      
      152   Aan deze vaststellingen kan geen afbreuk worden gedaan, zoals de Commissie betoogt, door de handgeschreven notitie van S. op
         de brief van 16 juni 2003, zoals die op 26 juni 2003 is gecontrasigneerd door de onderhandelaar, waarmee werd gevraagd of
         de opdrachten konden worden verstrekt. Gelet op de ambiguïteit en het laconieke karakter van de betrokken formulering, lijkt
         de uitlegging van de Commissie dat deze notitie uitdrukking geeft aan verzoeksters twijfel over de mogelijkheid om de opdrachten
         zonder juridisch risico te verstrekken op basis van de overeenstemming van 26 juni 2003, namelijk te speculatief en te onzeker
         om te kunnen worden gevolgd. Een dergelijke notitie kan, zoals verzoekster terecht heeft opgemerkt, net zo goed worden uitgelegd
         als een eenvoudig verzoek dat de opdrachten thans worden verstrekt.
      
      153   Gezien de omstandigheden van het concrete geval moet worden geconcludeerd dat verzoekster door de Commissie in haar hoedanigheid
         van aanbestedende dienst ertoe is aangezet om bij voorbaat onomkeerbare investeringen te doen en dus grotere risico’s aan
         te gaan dan inherent waren aan de betrokken activiteiten, te weten het doen van een aanbieding in het kader van een gunningsprocedure
         voor een overheidsopdracht. Bovendien moet ervan worden uitgegaan dat verzoekster op redelijke en realistische wijze heeft
         gehandeld door ermee in te stemmen om bij voorbaat de nodige investeringen te doen om de huurovereenkomst overeenkomstig de
         eisen van de Commissie uit te kunnen voeren. Verzoekster had immers eerder concrete toezeggingen van de Commissie verkregen
         dat de verbouwingswerkzaamheden die zij zonder contractuele dekking moest uitvoeren, haar door de Commissie zouden worden
         terugbetaald.
      
      154   Aan deze conclusie doet niet af dat de Commissie overeenkomstig de artikelen 100 en 101, eerste alinea, van het Financieel
         Reglement tot aan de datum van ondertekening van de overeenkomst kon afzien van plaatsing van de opdracht en derhalve van
         sluiting van de overeenkomst, zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn. Het bestaan van een dergelijke mogelijkheid staat
         er namelijk niet aan in de weg dat de Commissie door haar gedrag bij haar partner de indruk heeft kunnen wekken dat zij hiervan
         in een bepaald geval geen gebruik zou maken (zie in die zin en mutatis mutandis arrest Embassy Limousines & Services/Parlement,
         punt 108 supra, punten 54 en 86).
      
      155   Derhalve moet worden vastgesteld dat de Commissie het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen op voldoende gekwalificeerde
         wijze heeft geschonden door de precontractuele onderhandelingen af te breken nadat zij verzoekster ertoe had aangezet om de
         verbouwingswerkzaamheden uit te voeren om het Gebouw per 1 november 2003 te kunnen huren.
      
      156   Gelet op de voorgaande overwegingen, moet met betrekking tot de voorwaarde van een onrechtmatige gedraging worden geconcludeerd
         dat de Commissie bij het afbreken van de precontractuele onderhandelingen blijk heeft gegeven van een onrechtmatige gedraging
         die de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Gemeenschap kan meebrengen, doordat zij precontractuele onderhandelingen
         waarvan zij wist dat deze waren gedoemd te mislukken, heeft laten voortduren en die heeft afgebroken nadat zij verzoekster
         ertoe had aangezet om de nodige verbouwingswerkzaamheden uit te voeren voor de huur van het Gebouw per 1 november 2003. Verzoeksters
         betoog moet voor het overige ongegrond worden verklaard.
      
      b)     Gestelde schade en causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en deze schade
      157   Verzoekster vordert schadevergoeding voor het verlies van de kans om de overeenkomst te sluiten, voor de kosten die zij in
         het kader van de precontractuele onderhandelingen heeft gemaakt en voor het verlies van de kans om het Gebouw tijdens de duur
         van de onderhandelingen aan een derde te verhuren.
      
      158   In dit verband zij eraan herinnerd dat het door artikel 288, tweede alinea, EG vereiste causale verband veronderstelt dat
         er een rechtstreeks verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging van de Gemeenschap en de gestelde schade, met andere
         woorden dat de schade rechtstreeks voortvloeit uit die gedraging (arrest Gerecht van 17 december 2003, DLD Trading/Raad, T‑146/01,
         Jurispr. blz. II‑6005, punt 72; zie eveneens in die zin arresten Hof van 4 oktober 1979, Dumortier frères e.a./Raad, 64/76
         en 113/76, 167/78 en 239/78, 27/79, 28/79 en 45/79, Jurispr. blz. 3091, punt 21, en 5 maart 1996, Brasserie du pêcheur en
         Factortame, C‑46/93 en C‑48/93, Jurispr. blz. I‑1029, punt 51; arrest Gerecht International Procurement Services/Commissie,
         punt 86 supra, punt 55).
      
      159   Bovendien is het volgens vaste rechtspraak in eerste instantie aan de partij die zich op de aansprakelijkheid van de Gemeenschap
         beroept, om overtuigende bewijzen over te leggen voor het bestaan of de omvang van de gestelde schade, en om het causaal verband
         tussen die schade en de onrechtmatige gedraging van de gemeenschapsinstellingen aan te tonen (arrest Hof van 7 mei 1998, Somaco/Commissie,
         C‑401/96 P, Jurispr. blz. I‑2587, punt 71, en arrest Gerecht van 18 september 1995, Blackspur e.a./Raad en Commissie, T‑168/94,
         Jurispr. blz. II‑2627, punt 40).
      
      160   Het is tegen de achtergrond van deze overwegingen dat verzoeksters vorderingen tot schadevergoeding moeten worden onderzocht.
       Vordering tot vergoeding voor het verlies van de kans om te contracteren
      161   Het eenzijdige afbreken van de contractonderhandelingen hoort in casu tot de bevoegdheid van de aanbestedende dienst om de
         voorgenomen huurovereenkomst niet te sluiten op grond van artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement. Verzoekster
         heeft bijgevolg nooit een recht op de sluiting van deze overeenkomst verkregen. Voorts heeft zij bij ontbreken van duidelijke
         en definitieve overeenstemming tussen partijen geen enkel recht op grond van de overeenkomst kunnen verwerven, noch bijgevolg
         een recht om de verwachte contractuele winst te verkrijgen.
      
      162   Hieruit volgt dat de onrechtmatige gedraging van de Commissie, die enkel voortvloeit uit de omstandigheden rondom de uitoefening
         van haar recht om van de opdracht af te zien en om de precontractuele onderhandelingen eenzijdig af te breken, niet kan worden
         aangemerkt als de oorzaak van de schade bestaande in het verlies van een kans om te contracteren en om de winst te behalen
         die op grond van de sluiting van de overeenkomst kon worden verwacht. Verzoeksters schade als gevolg van deze onrechtmatige
         gedraging kan dus niet de winst omvatten die zij door de verhuur van het Gebouw hoopte te behalen, en evenmin het verlies
         van een kans om deze winst te behalen (zie in die zin arrest Embassy Limousines & Services/Parlement, punt 108 supra, punt 96).
      
      163   Aan deze uitkomst wordt geen afbreuk gedaan door de in casu door verzoekster overgelegde bewijselementen. Om te beginnen betreffen
         de door verzoekster ter ondersteuning van haar vordering geproduceerde documenten enkel het Belgische en het Franse recht,
         en tonen zij niet aan dat daarin het beginsel wordt gehuldigd van schadeloosstelling voor winst die is gederfd doordat geen
         overeenkomst is gesloten. Uit deze documenten blijkt integendeel dat de doctrine zich voor het merendeel verzet tegen een
         dergelijke uitkomst, die in de rechtspraak overigens niet is aanvaard. Dat de in casu door verzoekster gevorderde schadevergoeding
         slechts voor een fractie overeenkomt met de gederfde winst, doet voorts niet af aan de eerdergenoemde uitkomst, omdat dit
         er hoe dan ook toe zou leiden, al was het maar gedeeltelijk, dat gevolgen werden verbonden aan een nooit gesloten overeenkomst
         op de sluiting waarvan verzoekster nooit enig recht heeft verworven.
      
      164   Gelet op het voorgaande en zonder dat hoeft te worden ingegaan op de andere argumenten van de Commissie, moet de vordering
         tot schadevergoeding voor het verlies van de kans om de opdracht in de wacht te slepen en de door de uitvoering van die opdracht
         verwachte winst te behalen, worden afgewezen.
      
       Vordering tot vergoeding van de uitgaven en kosten
      165   Uit artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement volgt dat de door een inschrijver tevergeefs gedane uitgaven
         en gemaakte kosten ter zake van zijn deelneming aan een procedure voor plaatsing van een overheidsopdracht in beginsel geen
         schade kunnen vormen waarvoor een schadevergoeding kan worden toegekend (zie, mutatis mutandis, arrest Gerecht van 29 oktober
         1998, TEAM/Commissie, T‑13/96, Jurispr. blz. II‑4073, punt 71, en arrest Embassy Limousines & Services/Parlement, punt 108
         supra, punt 97). Het rechtszekerheids‑ en het vertrouwensbeginsel kunnen zich evenwel tegen toepassing van deze bepaling verzetten
         indien een schending van het gemeenschapsrecht in het verloop van de aanbestedingsprocedure de kansen van een inschrijver
         om een opdracht in de wacht te slepen, ongunstig heeft beïnvloed (zie, mutatis mutandis, arrest TEAM/Commissie, reeds aangehaald,
         punt 72), of voor deze rechtstreeks aanleiding is geweest om ongerechtvaardigde kosten of uitgaven op zich te nemen.
      
      166   Wat de personeelskosten betreft die de vennootschap Fortis in het kader van de precontractuele onderhandelingen heeft gemaakt,
         zij opgemerkt dat verzoekster niets heeft aangedragen waaruit blijkt dat deze het rechtstreekse gevolg zijn van een onrechtmatige
         gedraging van de Commissie. Zo heeft verzoekster niet aangetoond of zelfs maar gesteld dat deze kosten zouden zijn gemaakt
         in de periode waarin de Commissie de precontractuele onderhandelingen heeft laten voortduren terwijl zij wist dat deze tot
         mislukken waren gedoemd. Voorts kan bij ontbreken van hiertoe door verzoekster overgelegd bewijsmateriaal niet worden gesteld
         dat de personeelskosten van de vennootschap Fortis ongerechtvaardigd waren voor zover daarmee grotere risico’s zouden zijn
         aangegaan dan inherent waren aan het doen van een aanbieding in het kader van een procedure voor plaatsing van een opdracht.
      
      167   Hoe dan ook moet worden vastgesteld dat verzoekster zich in haar verzoekschrift heeft beperkt tot een raming van de schade
         ter zake van de personeelskosten van de vennootschap Fortis in het kader van de precontractuele onderhandelingen, zonder enige
         onderbouwing met bewijs. In de repliek heeft zij gesteld dat deze raming is gemaakt op basis van de door S. en D., twee personeelsleden
         van de vennootschap Fortis, aan de precontractuele onderhandelingen gespendeerde tijd, respectievelijk 150 en 100 uur, en
         op basis van een schatting van het uurtarief van deze personeelsleden, respectievelijk 62 en 124 EUR, zonder daarvoor enig
         concreet en gedetailleerd gegeven aan te dragen. Een dergelijke raming, waarvan de relevantie of de geloofwaardigheid zonder
         voldoende concrete en gedetailleerde gegevens van verzoekster niet kan worden beoordeeld, kan niet volstaan voor het bewijs
         van het bestaan en de omvang van de schade ter zake van de personeelskosten van de vennootschap Fortis, waarvoor vergoeding
         wordt gevorderd.
      
      168   Gelet op het voorgaande, moet verzoeksters vordering tot vergoeding van de personeelskosten van de vennootschap Fortis ongegrond
         worden verklaard.
      
      169   Wat de door de leveranciers, de vennootschappen B. en A., gevorderde kosten betreft, zij gepreciseerd dat verzoekster zich
         er enkel op beroept dat de dienovereenkomstige opdrachten zijn verstrekt op basis van het gewettigd vertrouwen in de sluiting
         van de huurovereenkomst, welk vertrouwen is geschaad toen de Commissie de precontractuele onderhandelingen vervolgens heeft
         afgebroken. Daarentegen wordt niet betwist dat tussen deze schade en de vastgestelde schending van het beginsel van goede
         trouw en het vastgestelde misbruik van recht (zie punt 137 hierboven) geen causaal verband bestaat. Verzoekster stelt, zoals
         hierboven in punt 153 reeds uiteengezet, terecht dat zij op basis van het gewettigd vertrouwen dat de verbouwingswerkzaamheden
         haar door de Commissie zouden worden terugbetaald, op 4 juli 2003 de opdrachten voor deze werkzaamheden heeft verstrekt. Anders
         dan de Commissie stelt, bestaat er dus een rechtstreeks causaal verband tussen de schade waarvoor verzoekster vergoeding vordert
         en die voortvloeit uit de aldus verstrekte opdrachten, en de onrechtmatigheid die bestaat in schending door de Commissie van
         het vertrouwensbeginsel. Dit rechtvaardigt derhalve dat de betrokken kosten worden vergoed.
      
      170   Het door verzoekster aangedragen bewijs toont echter niet rechtens genoegzaam het bestaan en de omvang aan van de door haar
         wegens voornoemde onrechtmatigheid daadwerkelijk geleden schade. Enerzijds heeft zij ter ondersteuning van haar vordering
         slechts louter kostenstaten overgelegd die door haar leveranciers zijn opgesteld en aan de vennootschap Fortis zijn toegestuurd,
         waaruit niet het bestaan van daadwerkelijk door verzoekster geleden schade blijkt. Anderzijds heeft zij erkend dat zij tot
         op heden haar leveranciers geen bedrag overeenkomstig deze kostenstaten heeft terugbetaald en dat zij dit niet zal doen voordat
         op het onderhavige beroep uitspraak is gedaan. Zij betoogt namelijk dat de betaling op grond van met de betrokken leveranciers
         gemaakte afspraken was uitgesteld totdat zij door de Commissie eventueel schadeloos zou worden gesteld. Verzoekster heeft
         echter geen bewijs tot staving van deze stelling aangedragen en derhalve kan niet worden uitgesloten dat, zoals de Commissie
         betoogt, het uitblijven van betaling niet voortvloeit uit een andere oorzaak, zoals een kwijtschelding van schulden of hergebruik
         van de materialen.
      
      171   Bijgevolg moet worden vastgesteld dat verzoeksters vordering tot vergoeding van de door de leveranciers gevorderde kosten
         ter hoogte van laatstelijk 41 637,77 EUR, ongegrond is.
      
      172   Wat ten slotte de vordering tot schadevergoeding wegens de kosten van de diensten van FREPM betreft, zij benadrukt dat deze
         kosten volgens verzoekster enkel omwille van de Commissie zijn gemaakt, gegeven de toezegging van de onderhandelaar dat de
         overeenkomst zou worden gesloten. Ook op dit punt zou de schade derhalve een rechtstreeks gevolg zijn van de schending door
         de Commissie van het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen. Tevens moet worden onderzocht of de schade niet
         een rechtstreeks gevolg is van de in punt 137 hierboven vastgestelde schending van het beginsel van goede trouw en van het
         verbod van misbruik van recht.
      
      173   Zoals blijkt uit het dossier, betreft deze schadevordering evenwel niet door FREPM gemaakte kosten, maar twee nota’s voor
         architectenhonoraria, die rechtstreeks aan verzoekster zijn gericht. De eerste nota, nr. 37-2003, is gedateerd op 1 september
         2003 en afkomstig van de vennootschap G. Zij heeft betrekking op het dossier „Werkzaamheden huurder City Center – Kruidtuin 1”,
         voor werkzaamheden verricht in mei en juni 2003. De tweede nota, nr. 242-2003, eveneens gedateerd op 1 september 2003, is
         afkomstig van de vennootschap P. Zij heeft betrekking op het project „Inrichting kantoorruimten Commissie” voor werkzaamheden
         verricht in april, mei, juni, juli en augustus 2003. Deze twee facturen betreffen derhalve prestaties die zijn aangevangen
         en waartoe derhalve opdracht is gegeven op een eerdere datum dan die waarop het gewettigd vertrouwen van verzoekster is ontstaan
         dat de Commissie de gedane investeringen voor haar rekening zou nemen, te weten 26 juni 2003. Bovendien zijn deze kosten gemaakt
         vóór de beslissing van de Commissie om van de opdracht af te zien.
      
      174   Gelet op voorgaande overwegingen, moet worden vastgesteld dat verzoekster geen schade heeft geleden door, zonder daartoe door
         de Commissie te zijn aangezet, kosten te maken die de aan de inschrijving op een overheidsopdracht inherente economische risico’s
         niet te boven gaan. De op de voornoemde nota’s opgevoerde architectenhonoraria zijn immers uitgaven en kosten die verzoekster
         heeft gemaakt voor haar deelneming aan een procedure voor plaatsing van een overheidsopdracht, die voor haar rekening komen
         en geen schade kunnen vormen die door de Gemeenschap kan worden vergoed bij wege van toekenning van schadevergoeding. Bovendien
         moet worden vastgesteld dat verzoekster in deze context geen causaal verband heeft aangetoond tussen de onrechtmatige gedraging
         van de Commissie en de als zuiver verlies gemaakte kosten.
      
      175   Bijgevolg moet de vordering tot schadevergoeding ter zake van de uitgaven en kosten van verzoekster in het kader van de precontractuele
         onderhandelingen ongegrond worden verklaard.
      
       Vordering tot vergoeding voor het verlies van de kans om aan een derde te verhuren
      176   Om te beginnen zij eraan herinnerd dat volgens de rechtspraak het verlies van een kans schade kan vormen die voor vergoeding
         in aanmerking kan komen (zie arrest Gerecht van 27 oktober 1994, C/Commissie, T‑47/93, JurAmbt. blz. I‑A‑233 en II‑743, punt 54
         en aldaar aangehaalde rechtspraak).
      
      177   Wat verzoeksters argument betreft dat zij in de periode van de precontractuele onderhandelingen van 13 mei tot en met 14 september
         2003 de kans heeft verloren om het Gebouw aan een derde te kunnen verhuren tegen gelijke voorwaarden als met de Commissie
         waren uitonderhandeld, zij vastgesteld dat verzoekster, gesteld dat het Gebouw in de litigieuze periode op de markt voor kantoorruimte
         te Brussel was gebleven, een reële kans zou hebben gehad om dit aan een derde te kunnen verhuren. Deze kans van verzoekster
         om het Gebouw aan een derde te verhuren volgt uit het feit dat de markt voor kantoorruimte te Brussel, zoals de Commissie
         heeft erkend, in permanente ontwikkeling is en gestaag groeit, met name om aan de groeiende vraag van de Europese instellingen
         te kunnen voldoen.
      
      178   Verzoekster heeft in casu echter in haar stukken verklaard dat zij „[de reële] kans heeft laten varen [om het Gebouw aan een
         derde te verhuren] gedurende de gehele periode waarin zij op exclusieve basis met de Commissie heeft onderhandeld”, waaruit
         volgt dat zij zelf reeds aan het begin van de precontractuele onderhandelingen heeft besloten om het Gebouw van de Brusselse
         markt voor kantoorruimte te halen. In dit verband kan verzoekster niet op goede gronden stellen dat haar besluit is ingegeven
         door de haast die de Commissie aan de dag heeft gelegd en de toezeggingen die deze haar heeft gedaan dat de overeenkomst spoedig
         zou worden ondertekend.
      
      179   Het verlies van de kans om het Gebouw gedurende de precontractuele onderhandelingen te verhuren, dat voortvloeit uit de door
         verzoekster aan de Commissie verleende exclusiviteit met betrekking tot het Gebouw en de daarop volgende niet-beschikbaarheid
         ervan, is derhalve het gevolg van verzoeksters eigen beslissing, die aldus het risico heeft aanvaard dat zij de mogelijkheid
         zou verliezen om het Gebouw aan een andere huurder te verhuren.
      
      180   Niettemin heeft de Commissie verzoekster de mogelijkheid ontnomen om het Gebouw twee maanden eerder weer op de huurmarkt te
         brengen door deze niet meteen te informeren over haar beslissing van 16 juli 2003 om de opdracht niet te plaatsen en het Gebouw
         derhalve niet te huren. Hieruit volgt dat de Commissie verzoekster daadwerkelijk een kans heeft ontnomen om het Gebouw aan
         een derde te verhuren gedurende een periode die redelijkerwijs op twee maanden kan worden gesteld.
      
      181   Voor de bepaling van het bedrag van de door verzoekster daadwerkelijk geleden schade moet rekening worden gehouden met de
         in de betrokken periode aan de huurmarkt inherente moeilijkheden. Aangezien verzoekster deze moeilijkheden heeft erkend en
         daar rekening mee heeft gehouden, lijkt toekenning van een bedrag van 10 000 EUR voor elke betrokken maand, dat overeenkomt
         met verzoeksters eigen raming, een adequate vergoeding voor de daadwerkelijk door haar geleden schade. De voor vergoeding
         in aanmerking komende schade wegens verlies van de kans om het Gebouw tussen midden juli en midden september 2003 aan een
         derde te verhuren, moet derhalve worden vastgesteld op 20 000 EUR.
      
      182   Gelet op de voorgaande overwegingen, moet de volledige, in casu door de Gemeenschap te vergoeden schade worden vastgesteld
         op 20 000 EUR.
      
      183   Verzoekster vordert dat het haar toe te kennen bedrag aan schadevergoeding wordt vermeerderd met rente vanaf de datum van
         uitspraak van het arrest tot aan die van de daadwerkelijke betaling, tegen een rentevoet van 6 %.
      
      184   Het bedrag van de verschuldigde schadevergoeding moet worden vermeerderd met vertragingsrente, tegen een rentevoet die niet
         hoger mag zijn dan in het verzoekschrift is gevorderd (arrest Mulder e.a./Raad en Commissie, punt 108 supra, punt 35).
      
      185   Hieruit volgt dat in casu het bedrag van voornoemde schadevergoeding moet worden vermeerderd met vertragingsrente vanaf de
         datum van uitspraak van het onderhavige arrest tot die van daadwerkelijke betaling, op basis van het door de Europese Centrale
         Bank vastgestelde percentage voor de voornaamste herfinancieringstransacties, vermeerderd met twee procentpunten, maar niet
         hoger dan 6 % zoals door verzoekster gevorderd.
      
      B –  Het verzoek om een maatregel van instructie
      186   Verzoekster heeft gevorderd dat de onderhandelaar wordt opgeroepen om te verschijnen opdat hij wordt gehoord over zijn uitlatingen
         tijdens de vergadering van 6 juni en het telefonisch onderhoud van 10 juli 2003. Verweerster heeft op dit verzoek om een maatregel
         van instructie niet gereageerd.
      
      187   Volgens vaste rechtspraak staat het aan het Gerecht om te beoordelen of maatregelen van instructie in de zin van de artikelen 65
         en volgende van het Reglement voor de procesvoering nuttig zijn voor de beslechting van het geschil (arresten Gerecht van
         28 september 1999, Hautem/EIB, T‑140/97, JurAmbt. blz. I‑A‑171 en II‑897, punt 92, en 22 februari 2000, ACAV e.a./Raad, T‑138/98,
         Jurispr. blz. II‑341, punt 72).
      
      188   Het Gerecht stelt in casu vast dat de door verzoekster gevraagde instructiemaatregel niet noodzakelijk is om in het onderhavige
         geschil uitspraak te doen. Deze maatregel hoeft dan ook niet te worden bevolen.
      
       Kosten
      189   Volgens artikel 87, lid 3, eerste alinea, van het Reglement voor de procesvoering kan het Gerecht de proceskosten over de
         partijen verdelen of beslissen dat elke partij haar eigen kosten zal dragen, indien zij onderscheidenlijk op een of meer punten
         in het ongelijk worden gesteld, en voorts wegens bijzondere redenen.
      
      190   Verzoekster is in casu met betrekking tot een deel van haar vorderingen in het ongelijk gesteld, daar het primaire beroep
         niet-ontvankelijk is verklaard en ook een deel van de vorderingen tot schadevergoeding in het kader van het subsidiaire beroep
         ongegrond is verklaard. Gelet op deze omstandigheden, moet in casu worden beslist dat elke partij haar eigen kosten zal dragen.
      
      
      HET GERECHT VAN EERSTE AANLEG (Tweede kamer – uitgebreid),
      rechtdoende, verklaart:
      1)      De Commissie wordt veroordeeld tot betaling aan verzoekster van 20 000 EUR, vermeerderd met vertragingsrente vanaf de datum
            van uitspraak van het onderhavige arrest tot de daadwerkelijke betaling, berekend tegen een jaarlijkse rentevoet gelijk aan
            het door de Europese Centrale Bank vastgestelde percentage voor de voornaamste herfinancieringstransacties, vermeerderd met
            twee procentpunten, maar niet hoger dan 6 %.
      2)      Het beroep wordt verworpen voor het overige.
      3)      Iedere partij zal haar eigen kosten dragen.
      
               Pirrung
            
            
               Meij
            
            
               Forwood
            
         
               Pelikánová
            
             
            
                     Papasavvas
            
         Uitgesproken ter openbare terechtzitting te Luxemburg op 8 mei 2007.
      
               E. Coulon 
            
             
            
                     J. Pirrung
            
         Inhoud
      Feiten
      Procesverloop en conclusies van partijen
      Hoofdvordering uit contractuele aansprakelijkheid
      A –  Argumenten van partijen
      B –  Beoordeling door het Gerecht
      Subsidiaire vordering uit niet-contractuele aansprakelijkheid
      A –  Ten gronde
      1.  Argumenten van partijen
      2.  Beoordeling door het Gerecht
      a)  Gestelde onrechtmatige gedraging
      Voorafgaande opmerkingen
      Intrekking van rechtsgeldig tot stand gekomen aanvaarding, verzuim van mededeling van motivering voor afbreken en ondoordachte
         aanknoping van precontractuele onderhandelingen
      
      Te late mededeling van besluit om precontractuele onderhandelingen af te breken, verzuim van mededeling van interne besluitvormingsregels
         en toezeggingen over sluiting van huurovereenkomst en/of voor rekening nemen van hiermee verband houdende investeringskosten
      
      –  Aard van de beweerdelijk geschonden regels
      –  Strekking, aard, wettigheid en tegenwerpbaarheid van artikel 101, eerste alinea, van het Financieel Reglement
      –  Schending van het beginsel van goede trouw en verbod van misbruik van recht
      –  Schending van het beginsel van bescherming van het gewettigd vertrouwen
      b)  Gestelde schade en causaal verband tussen de onrechtmatige gedraging en deze schade
      Vordering tot vergoeding voor het verlies van de kans om te contracteren
      Vordering tot vergoeding van de uitgaven en kosten
      Vordering tot vergoeding voor het verlies van de kans om aan een derde te verhuren
      B –  Het verzoek om een maatregel van instructie
      Kosten
      * Procestaal: Frans.