CELEX: 62004CC0073
Language: es
Date: 2005-04-07
Title: Conclusiones del Abogado General Geelhoed presentadas el 7 de abril de 2005. # Brigitte y Marcus Klein contra Rhodos Management Ltd. # Petición de decisión prejudicial: Oberlandesgericht Hamm - Alemania. # Convenio de Bruselas - Competencia en materia de arrendamiento de bienes inmuebles - Derecho de uso de un bien inmueble en régimen de tiempo compartido. # Asunto C-73/04.

CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL
      SR. L.A. GEELHOED
      presentadas el 7 de abril de 2005 (1)
      
      Asunto C‑73/04
      Brigitte Klein,
      Marcus Klein
      contra
      Rhodos Management Ltd
      [Petición de decisión prejudicial planteada por el Oberlandesgericht Hamm (Alemania)]
      «Interpretación del artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas – Competencia en materia de obligaciones inmobiliarias – Contrato relativo al uso de un apartamento de vacaciones a tiempo compartido que, de modo necesario y simultáneo, exige el
         ingreso en un club cuya principal función es garantizar el ejercicio de ese derecho de uso a los socios – Solicitud de reembolso de parte del importe abonado»
      I.      Introducción
      1.     El presente asunto –una petición de decisión prejudicial presentada por el Oberlandesgericht Hamm– se refiere a la interpretación
         del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de 27 de septiembre de 1968 relativo a la competencia judicial y a la ejecución
         de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (en lo sucesivo, «Convenio de Bruselas»). (2) En particular, el asunto plantea la cuestión de si esa disposición se aplica a un procedimiento relativo a los denominados
         contratos «a tiempo compartido».
      
      II.    Marco legal
      2.     La norma general del Convenio de Bruselas reguladora de la competencia de los órganos jurisdiccionales nacionales, para los
         asuntos comprendidos en su ámbito de aplicación, se establece en el artículo 2, que prevé que «salvo lo dispuesto en el presente
         Convenio, las personas domiciliadas en un Estado contratante estarán sometidas, sea cual fuere su nacionalidad, a los órganos
         jurisdiccionales de dicho Estado». En lo que respecta a los demandados que no están domiciliados en un Estado contratante,
         el artículo 4 del Convenio dispone que «si el demandado no estuviere domiciliado en un Estado contratante la competencia judicial
         se regirá, en cada Estado contratante, por la ley de este Estado, sin perjuicio de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 16».
         
      
      3.     El artículo 16 del Convenio de Bruselas constituye una excepción a estas normas generales. Este artículo concede, para cinco
         tipos de procedimientos, competencia exclusiva a los órganos jurisdiccionales del Estado contratante que presente la conexión
         más estrecha con el procedimiento. Las normas establecidas en el artículo 16 prevalecen sobre todas las demás disposiciones
         del Convenio de Bruselas en materia de competencia. No podrán excluirse por acuerdo entre las partes del procedimiento (tal
         como establece el artículo 17 del Convenio de Bruselas) ni dejarán de aplicarse por la comparecencia de un demandado (conforme
         a lo dispuesto en el artículo 18 del mismo Convenio). 
      
      4.     El artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas establece: 
      «Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio:
      1.      a)     en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado
         contratante donde el inmueble se hallare sito;
      
               b)     no obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo
         máximo de seis meses consecutivos, son igualmente competentes los tribunales del Estado contratante donde estuviere domiciliado
         el demandado, siempre que el arrendador y el arrendatario fueren personas físicas y estuvieren domiciliados en el mismo Estado
         contratante.»
      
      5.     La justificación de la norma de competencia exclusiva contenida en el citado artículo 16, número 1, letra a), del Convenio
         de Bruselas consiste en que la proximidad jurídica y geográfica del órgano jurisdiccional de la circunscripción territorial
         en que está situado el inmueble significa que ese órgano jurisdiccional está en mejores condiciones para conocer del litigio.
         Así, el Tribunal de Justicia ha formulado el objetivo de esa disposición del siguiente modo: 
      
      «La razón fundamental de la competencia exclusiva de los tribunales del Estado contratante donde el inmueble se halle sito
         es la circunstancia de que el tribunal del lugar es el que, habida cuenta de la proximidad, se encuentra en mejores condiciones
         para tener un buen conocimiento de las situaciones de hecho y para aplicar unas normas y unos usos que, en general, son los
         del Estado donde está situado el inmueble.» (3)
      
      6.     De modo similar, el Informe Jenard (4) ofrece la siguiente justificación de la competencia exclusiva en los casos previstos en el artículo 16, número 1, del Convenio
         de Bruselas: 
      
      «estos litigios implican a menudo comprobaciones, encuestas, peritajes, que deberán realizarse sobre el terreno. Además, a
         menudo la materia está sometida, en parte, a usos que en general no son conocidos más que por las jurisdicciones del lugar
         de la situación del inmueble o, al menos, del país donde el inmueble está sito. Finalmente, el sistema adoptado tiene en cuenta
         asimismo la necesidad de realizar transcripciones en los registros de la propiedad que existen en el lugar de la situación
         del inmueble. [...] Se adoptó esta solución por cuanto los arrendamientos de inmuebles se rigen generalmente por legislaciones
         particulares y es preferible que la aplicación de dichas disposiciones dependa sólo, en particular en razón de su complejidad,
         de los jueces del país en que están vigentes. Además, en varios Estados existen competencias exclusivas para dichos litigios,
         la mayoría de las veces en favor de jurisdicciones especializadas». 
      
      III. Hechos
      7.     En 1992, el matrimonio Klein, domiciliado en Alemania, celebró un contrato con Rhodos Management, con domicilio social en
         la Isla de Man, por el que se comprometió a abonar una cantidad de 13.300 DEM (aproximadamente, 6.700 euros) a cambio del
         derecho a utilizar un apartamento de cierto tipo en un complejo hotelero situado en Grecia durante una semana al año hasta 2031.
         
      
      8.     La cantidad global pagada como precio del contrato estaba dividida, conforme a sus condiciones, del siguiente modo: cuota
         de socio («Mitgliedschaftsgebühr») – 10.153 DEM; cuota de «uso» («Nutzungsgebühr») –2.048 DEM; gastos administrativos y de
         gestión – 432 DEM; gastos de mantenimiento correspondientes a 1993 – 317 DEM; cuota de socio de RCI (organización que coordina
         el intercambio de espacios de vacaciones y apartamentos) por tres años – 350 DEM.
      
      9.     El contrato, que lleva por título «solicitud y contrato de asociación», también preveía que el matrimonio Klein adquiriría
         la condición de socio del Sun Beach Holiday Club. Éste era requisito necesario para la celebración del contrato: no era posible
         concluir el contrato sin adquirir la condición de socio del club. Las partes contratantes tenían también derecho a los servicios
         estándar prestados por el propio hotel a los socios del club y a otros huéspedes, como servicios de recepción y de cambio.
         
      
      10.   El día de la firma del contrato, el matrimonio Klein abonó un depósito de 2.640 DEM. Posteriormente, pagaron otro importe
         de 13.300 DEM, aunque conforme a lo dispuesto en el contrato la cantidad pendiente era de sólo 10.660 DEM.
      
      11.   En marzo de 1996, el matrimonio Klein presentó una demanda ante el Landgericht Dortmund contra Rhodos Management, entre otros,
         en la que exigían una cantidad de 15.490 DEM alegando que: 1) dicho contrato era nulo porque infringía los criterios de «Sittenwidrigkeit»
         (es decir, «bonnes moeurs» o actuación leal), y 2) la cantidad de 2.640 DEM pagada en exceso del precio pactado se había abonado
         por error, por lo que constituía un enriquecimiento injusto que daba lugar a una acción de restitución. 
      
      12.   En su defensa, Rhodos Management alegó que el Landgericht carecía de competencia para conocer del asunto, ya que el procedimiento
         tenía por objeto un arrendamiento de un inmueble situado en Grecia y, en virtud del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio
         de Bruselas, sólo eran competentes para conocer del litigio los órganos jurisdiccionales griegos. 
      
      13.   Mediante sentencia de mayo de 2003, el Landgericht acogió esta alegación y, en consecuencia, declaró la inadmisibilidad de
         la demanda. 
      
      14.   En recurso de apelación interpuesto ante el Oberlandesgericht Hamm, el matrimonio Klein adujo que el contrato de asociación
         al club no era un «arrendamiento» en el sentido del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas, porque se trataba
         de una figura de Derecho societario.
      
      15.   Mediante resolución de 27 de enero de 2004, el Oberlandesgericht planteó al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones
         prejudiciales: 
      
      «1)      ¿Comprende el concepto de procedimientos «en materia de [...] contratos de arrendamiento de bienes inmuebles», contenido en
         el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas, en la versión del tercer Convenio de Adhesión de 26 de mayo
         de 1989, los litigios relativos al derecho a utilizar, durante una determinada semana de cada año durante casi cuarenta años,
         un apartamento en un complejo hotelero, determinado por su clase y ubicación? ¿Sucede así aun cuando el contrato prevea al
         mismo tiempo el ingreso obligatorio en un club cuya función principal consiste en garantizar a sus socios el ejercicio del
         derecho de utilización del apartamento? 
      
      2)      En caso de respuesta afirmativa, ¿se aplica la competencia exclusiva establecida en el artículo 16, número 1, letra a), del
         Convenio de Bruselas también a los derechos derivados de dicho arrendamiento que no tienen nada que ver, ni jurídica ni fácticamente,
         con un arrendamiento y, en particular, al derecho al reembolso de una parte del precio pagada en exceso por error por la utilización
         del apartamento y por la pertenencia al club?» 
      
      16.   Con arreglo al artículo 23 del Estatuto del Tribunal de Justicia, han presentado observaciones escritas en el presente procedimiento
         el matrimonio Klein, Rhodos Management y la Comisión, así como los Gobiernos de la República Federal de Alemania y del Reino
         Unido. 
      
      IV.    Análisis
      Sobre la primera cuestión
      17.   Mediante su primera cuestión, el Oberlandesgericht desea saber si la competencia exclusiva prevista en el artículo 16, número
         1, del Convenio de Bruselas es aplicable a los procedimientos relativos a un contrato de uso de un determinado tipo de apartamento
         en un complejo hotelero durante un período específico cada año a lo largo de casi cuarenta años, aun cuando el contrato prevea
         al mismo tiempo el ingreso obligatorio en un club. 
      
      18.   Es evidente que el contrato controvertido en el procedimiento principal pertenece a los denominados contratos «a tiempo compartido».
         Los contratos a tiempo compartido, como es bien sabido, suponen el derecho a usar un inmueble en régimen de tiempo parcial
         –es decir, durante un período específico cada año– y a menudo son celebrados por turistas que, en lugar de comprar directamente
         una vivienda de vacaciones, adquieren sólo el derecho a residir en el inmueble durante parte del año. Los gastos de administración
         y mantenimiento del inmueble se distribuyen, por lo general, entre los diversos «propietarios» a tiempo compartido. 
      
      19.   Con carácter preliminar, debo señalar que, en sus observaciones, el Gobierno del Reino Unido solicita al Tribunal de Justicia
         que se pronuncie sobre una cuestión más amplia que la planteada por el órgano jurisdiccional nacional, a saber, si los contratos
         a tiempo compartido, en general, están comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio
         de Bruselas y, de ser así, en qué circunstancias. 
      
      20.   Aunque en teoría la idea de un «criterio» aplicable de forma general resulte atractiva, no me parece conveniente intentar
         formularlo. Un motivo sólido para ello es que el contenido y la naturaleza jurídica de los contratos a tiempo compartido varían
         en gran medida entre los Estados miembros. Por ejemplo, en algunos Estados miembros tales contratos se rigen por el Derecho
         de obligaciones, mientras que en otros se regulan por el Derecho de sociedades (5) o por el Derecho inmobiliario. 
      
      21.   Esta heterogeneidad está reconocida en el principal acto legislativo comunitario sobre la materia, a saber, la Directiva 94/47/CE
         relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho
         de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. (6) Por ejemplo, la exposición de motivos de la Directiva prevé que «la naturaleza jurídica de los derechos objeto de los contratos
         a que se refiere la presente Directiva [es decir, los contratos a tiempo compartido] varía considerablemente entre los Estados
         miembros». (7) Se puso especial cuidado en que la Directiva no supusiera una armonización de la naturaleza de esos derechos y se precisó
         que ésta no tenía «por objeto regular en qué medida pueden celebrarse contratos de utilización de uno o más inmuebles en régimen
         de tiempo compartido en los Estados miembros ni el fundamento jurídico de estos contratos». (8) Por este motivo, la aplicación de la Directiva, que persigue establecer una base mínima de normas comunes sobre contratos
         a tiempo compartido que permita garantizar el buen funcionamiento del mercado interior y proteger a los adquirentes, se limita
         a aspectos muy específicos de dichos contratos, a saber, «aspectos relativos a la información sobre los elementos constitutivos
         del contrato, a las modalidades de transmisión de dicha información y a los procedimientos y modalidades de resolución». (9)
      
      22.   Como consecuencia de esta heterogeneidad, una «norma» general sobre la aplicabilidad global del artículo 16, número 1, letra a),
         del Convenio de Bruselas a los contratos a tiempo compartido sería, en mi opinión, inadecuada y podría poner en peligro el
         objeto de esta disposición, que he resumido anteriormente. En relación con ese objeto, tal criterio podría resultar demasiado
         amplio en algunas circunstancias y demasiado restringido en otras. Si bien es cierto que, como ha observado el Gobierno del
         Reino Unido, la interpretación del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas no puede depender de la caracterización
         formal de un determinado contrato a tiempo compartido con arreglo al Derecho nacional, considero que las diferencias en la
         naturaleza jurídica de dichos contratos en los Estados miembros son tan sustanciales que el intento de formular una norma
         aplicable de modo uniforme sería artificial y contraproducente. Tal intento resulta especialmente desaconsejable si se tiene
         en cuenta que, al tratarse de una excepción a las normas generales sobre competencia del Convenio de Bruselas, el artículo
         16, número 1, no debe interpretarse «en un sentido más lato de lo que requiere su objetivo». (10)
      
      23.   Dicho esto, paso ahora a examinar si, en las circunstancias del presente asunto que ha descrito el órgano jurisdiccional remitente,
         un contrato a tiempo compartido como el celebrado por el matrimonio Klein está comprendido en las normas de competencia exclusiva
         establecidas en el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas. Evidentemente, la respuesta a esta cuestión
         depende del significado de la frase «en materia de [...] contratos de arrendamiento de bienes inmuebles», que ha de interpretarse
         de modo autónomo en Derecho comunitario. (11)
      
      24.   En mi opinión, la respuesta a esta cuestión ha de ser afirmativa por los siguientes motivos. 
      25.   La primera observación que hay que hacer es que, al valorar si el contrato controvertido en el procedimiento principal está
         comprendido en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas, lo decisivo es su sustancia y
         no simplemente la forma del acuerdo entre las partes. Como ha observado el Gobierno alemán, incumbe al Tribunal de Justicia,
         al apreciar la auténtica sustancia del contrato, «levantar el velo» de la forma del contrato. Aunque la terminología utilizada
         en el acuerdo contractual y la clasificación formal del contrato con arreglo al Derecho nacional son factores que han de tenerse
         en cuenta al realizar dicha apreciación, ninguno de ellos puede ser decisivo. Así, en el presente asunto, no es determinante
         que el contrato a tiempo compartido objeto del procedimiento principal adoptara la forma de participación en un «club», que
         el título del contrato fuera «solicitud y contrato de asociación» ni que, con arreglo a lo dispuesto en el contrato, la mayoría
         del importe contractualmente adeudado consistiera en una «cuota de socio». De no ser así, se permitiría eludir las normas
         del Convenio de Bruselas, lo que pondría en peligro la uniformidad de su aplicación. Procede añadir que el riesgo de que se
         eludan tales normas ha de evitarse de modo especial en el marco de los contratos a tiempo compartido, que, por lo general,
         entrañan relaciones entre consumidores y empresas mercantiles. 
      
      26.   En segundo lugar, al valorar la sustancia del contrato, la cuestión es si el objetivo principal del acuerdo entre las partes
         constituye un arrendamiento de bienes inmuebles. Así, en la sentencia Sanders, el Tribunal de Justicia declaró que un contrato
         por el que una parte se comprometía a asumir la explotación de un negocio de floristería y a pagar a la otra parte una cantidad
         por el fondo de comercio y una renta mensual no estaba comprendido en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, del
         Convenio de Bruselas, puesto que los razonamientos que justifican esa disposición «no se aplican [...] cuando el objeto principal
         del contrato es de naturaleza diferente, en particular cuando se refiere a la explotación de un negocio». (12) Del mismo modo, en la sentencia Hacker, el Tribunal de Justicia declaró que el artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas
         no era aplicable a un contrato complejo relativo a un conjunto de prestaciones facilitadas por un precio global pagado por
         el cliente, puesto que dicho contrato «queda fuera del ámbito en el que resulta lógico el principio de la competencia exclusiva
         establecida por el número 1 del artículo 16». (13)
      
      27.   Aplicando este razonamiento al presente asunto, estimo que, como ha señalado el órgano jurisdiccional remitente en su resolución
         de remisión, la sustancia y el objeto principal del contrato para el matrimonio Klein era, si bien a través de la pertenencia
         al Sun Beach Holiday Club, el derecho a usar un apartamento en régimen de tiempo compartido. Frente a este derecho de uso,
         los beneficios adicionales derivados de la condición de socio –en particular el derecho de acceso a la organización de intercambio
         RCI y el derecho a servicios hoteleros como los servicios de recepción– parecen marginales, habida cuenta de los hechos de
         los que ha tenido conocimiento el Tribunal de Justicia. (14) A este respecto, el presente asunto puede diferenciarse del asunto Hacker, en el que la gama de servicios adicionales prestados
         –incluido el suministro de información y asesoramiento, así como la reserva de alojamiento y plazas, en el marco de la organización
         de viajes, y, posiblemente, el seguro de cancelación de los viajes– era claramente más significativa. (15)
      
      28.   La tercera fase de la apreciación de la sustancia del contrato consiste en considerar si presenta las características principales
         de un arrendamiento de bienes inmuebles. Como ha observado el Gobierno alemán, por lo general, la esencia de dicho arrendamiento
         es la celebración de un contrato para arrendar un bien inmueble durante un determinado período a cambio del pago de una renta. (16) Estimo que la decisión del Tribunal de Justicia en la sentencia Rösler, en la que se enumeran una serie de características
         típicas de un arrendamiento, es ilustrativa en este sentido: 
      
      «El contrato de arrendamiento contiene, por regla general, cláusulas relativas a la cesión al arrendatario del bien inmueble
         arrendado, a su uso, a las obligaciones respectivas del arrendador y del arrendatario con relación a su mantenimiento en buen
         estado, a la duración del arrendamiento y a la restitución de la posesión del bien inmueble al arrendador, al alquiler y a
         los demás gastos accesorios a cargo del arrendatario, como los correspondientes al consumo de agua, de gas y de electricidad.» (17)
      
      29.   Otro aspecto ilustrativo de la sentencia Rösler a los presentes efectos es su declaración de que la excepción del artículo
         16, número 1, del Convenio de Bruselas se aplica incluso a un arrendamiento de breve duración relativo únicamente al uso y
         ocupación de una vivienda de vacaciones. Para llegar a esta conclusión, el Tribunal de Justicia señaló que, habida cuenta
         de la inseguridad que se generaría si se admitieran excepciones a la norma general del artículo 16, número 1, letra a), del
         Convenio de Bruselas, este precepto se aplica a «cualquier contrato de arrendamiento de propiedad inmobiliaria, independientemente
         de sus características particulares». (18)
      
      30.   En el presente asunto, en mi opinión el contrato presenta suficientes características de un «arrendamiento de bienes inmuebles»
         como para quedar incluido en el artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas. En particular, el contrato faculta al matrimonio
         Klein a usar un apartamento en un complejo hotelero durante un determinado período de cada año a cambio de una renta, con
         sujeción a los gastos de mantenimiento. Aunque parezca posible, sobre la base de la resolución de remisión, que el matrimonio
         Klein no regrese cada año precisamente al mismo apartamento, no estimo que esta circunstancia sea suficiente para variar mi
         apreciación. A mi juicio, el fundamento de la atribución de competencia exclusiva conforme al artículo 16, número 1, del Convenio
         de Bruselas, basado en la premisa de que los órganos jurisdiccionales del lugar donde está situado el inmueble disfrutan de
         ventajas especiales de proximidad jurídica y geográfica con el litigio, se aplica igualmente a esa situación. (19) Además, una forma de considerar la estructura jurídica de dicho contrato a tiempo compartido, que estimo útil en este contexto,
         es que dicho contrato constituye un arrendamiento de un apartamento específico durante un período determinado, con la posibilidad
         de intercambiarlo por otro apartamento en años futuros. 
      
      31.   Por estos motivos, concluyo que un contrato a tiempo compartido como el controvertido en el procedimiento principal está comprendido
         en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas. 
      
      Sobre la segunda cuestión
      32.   Mediante su segunda cuestión, el Oberlandesgericht pregunta si, en caso de respuesta afirmativa a la primera cuestión, la
         competencia exclusiva resultante del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas se extiende a una demanda basada
         en el derecho al reembolso de una cantidad pagada por error en exceso de la renta contractual. 
      
      33.   A mi juicio, la competencia exclusiva conferida por el artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas no cubre
         dicha demanda. 
      
      34.   Como ya se ha observado, al tratarse de una excepción a las normas más generales de competencia que figuran en el Convenio
         de Bruselas, el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, letra a), de éste debe interpretarse en sentido estricto y
         aplicarse sólo en la medida en que sea necesario para alcanzar su objetivo. (20) En mi opinión, para interpretar ese ámbito de aplicación a los presentes efectos, son de especial interés tres asuntos. 
      
      35.   El primero es el asunto Reichert y Kockler, en el que el Tribunal de Justicia adoptó un enfoque estricto sobre los tipos de
         demandas cubiertos por la disposición, al declarar que: 
      
      «el [número] 1 del artículo 16 debe interpretarse en el sentido de que la competencia exclusiva de los tribunales del Estado
         contratante donde el inmueble se halle sito no engloba la totalidad de las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios,
         sino únicamente aquellas que, al mismo tiempo, se incluyan en el ámbito de aplicación del Convenio de Bruselas y sean de aquéllas
         destinadas a determinar la extensión, la consistencia, la propiedad o la posesión de un bien inmueble, o la existencia de
         otros derechos reales sobre dichos bienes, y a garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades
         vinculadas a sus títulos». (21)
      
      36.   El Tribunal de Justicia concluyó que las demandas basadas en la acción pauliana francesa, una acción por la que los acreedores
         pueden impugnar los actos realizados por sus deudores en fraude de sus derechos, no estaban comprendidas en el ámbito de aplicación
         del artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas, ya que dicha acción «tiene su fundamento en el derecho de crédito, derecho
         personal del acreedor frente a su deudor, y tiene por objeto proteger la garantía que el patrimonio del segundo puede suponer
         para el primero». (22)
      
      37.   De modo similar, en la sentencia Rösler, el Tribunal de Justicia declaró que el ámbito de aplicación del artículo 16, número
         1, del Convenio de Bruselas cubre «cualquier litigio relativo a la existencia o interpretación de los contratos de arrendamiento,
         su duración, la restitución de la posesión del bien inmueble al arrendador, la reparación de los desperfectos causados por
         el arrendatario o el cobro del alquiler y de los demás gastos accesorios que debe pagar el arrendatario, como los de consumo
         de agua, gas y electricidad. Los litigios relativos a las obligaciones respectivas del arrendador y del arrendatario derivadas
         del contrato de arrendamiento están comprendidos dentro del ámbito de esta competencia exclusiva. Por el contrario, aquellos
         litigios que sólo se relacionan indirectamente con el uso de la propiedad arrendada, como los referentes a la pérdida del
         disfrute de las vacaciones y los gastos de viaje, no corresponden a la competencia exclusiva contemplada por dicho artículo». (23)
      
      38.   El último asunto que procede examinar es el asunto Dansommer, que se refería a una demanda en la que se solicitaba una indemnización
         de daños y perjuicios relativa a la conservación deficiente de una vivienda alquilada por un particular para pasar unas semanas
         de vacaciones y al deterioro causado en ésta, demanda que no fue presentada directamente por el propietario del inmueble,
         sino por un organizador de viajes, que se había subrogado en los derechos del propietario del inmueble. Al declarar que dicha
         demanda estaba comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas, el Tribunal de
         Justicia insistió en que, aunque para aplicar esa disposición no basta que la demanda tenga «relación» con un bien inmueble, (24) la cuestión decisiva era si el objeto del procedimiento estaba directamente relacionado con el arrendamiento de un bien inmueble. (25) El hecho de que el contrato controvertido contuviera una cláusula relativa al seguro destinado a cubrir los gastos en caso
         de resolución era sólo una disposición accesoria que no podía modificar la naturaleza del contrato de arrendamiento al que
         se refería, tanto más cuanto que dicha cláusula no era objeto de controversia ante el órgano jurisdiccional remitente. (26)
      
      39.   Aplicando este razonamiento al presente asunto, de la resolución de remisión parece desprenderse con claridad que la demanda
         de restitución de la cantidad abonada en exceso de la renta contractual no se basa en un derecho u obligación derivado del
         contrato a tiempo compartido. Antes bien, parece que el fundamento de la demanda es una acción de enriquecimiento injusto. (27) En mi opinión, dicha demanda no está comprendida en el objeto del artículo 16, número 1, del Convenio de Bruselas, es decir,
         la sustanciación de la demanda no supone la apreciación de hechos ni la aplicación de normas o usos del lugar en que está
         situado el inmueble de tal modo que justifique la concesión de competencia a un órgano jurisdiccional del Estado en el que
         se halla el mencionado inmueble. (28) En consecuencia, la demanda carece de la necesaria relación de proximidad con el órgano jurisdiccional del lugar en que está
         situado el inmueble y, por tanto, queda fuera, a mi juicio, del ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, del Convenio
         de Bruselas. (29)
      
      V.      Conclusión
      40.   Por consiguiente, considero que el Tribunal de Justicia debe responder a las cuestiones planteadas por el Oberlandesgericht
         del siguiente modo:
      
      «1)      El concepto de “en materia de [...] contratos de arrendamiento de bienes inmuebles”, contenido en el artículo 16, número 1,
         letra a), del Convenio de Bruselas, comprende una demanda, como la que es objeto del procedimiento principal, relativa al
         derecho de usar un apartamento en un complejo hotelero durante una semana determinada de cada año a lo largo de casi cuarenta
         años.
      
      2)      El ámbito de aplicación del artículo 16, número 1, letra a), del Convenio de Bruselas no cubre el derecho al reembolso de
         una cantidad abonada por error en exceso del importe exigido como contraprestación por el uso de un apartamento.»
      
      1 –	 Lengua original: inglés.
      
      2 – DO 1972, L 299, p. 32; texto consolidado en DO 1998, C 27, p. 1.
      
      3 –      Sentencia de 10 de enero de 1990, Reichert y Kockler (C‑115/88, Re. p. I‑27), apartado 10. Véase también la sentencia de 14
         de diciembre de 1977, Sanders (73/77, Rec. p. 2383), apartados 13 a 15.
      
      4 –	DO 1979, C 59, p. 27; texto en español en DO 1990, C 189, p. 122.
      
      5 –	La Comisión pone el ejemplo de un comprador que adquiere la condición de socio de una sociedad que, a su vez, es la propietaria
         legal del inmueble objeto de los contratos a tiempo compartido. La pertenencia a la sociedad estaría vinculada al derecho
         a usar el inmueble a tiempo compartido durante un cierto número de años en un determinado período del año. 
      
      6 –	Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994 (DO L 280, p. 83).
      
      7 –	Tercer considerando.
      
      8 –	Cuarto considerando.
      
      9 –	Segundo considerando; véase también el artículo 1 de la Directiva.
      
      10 –	Sentencia Sanders, citada en la nota 3 supra, apartado 18.
      
      11 –	Sentencia Reichert y Kockler, citada en la nota 3 supra, apartado 8.
      
      12 –	Sentencia citada en la nota 3 supra, apartado 16.
      
      13 –	Sentencia de 26 de febrero de 1992 (C‑280/90, Rec. p. I‑1111), apartado 15.
      
      14 –	Véase, por analogía, la sentencia de 27 de enero de 2000, Dansommer (C‑8/98, Rec. p. I‑393), apartado 34.
      
      15 –	Véase también, por analogía, el carácter accesorio de los servicios de seguro prestados en el asunto Dansommer, citado
         en la nota 14 supra.
      16 –	Véase, por ejemplo, la sentencia de 15 de enero de 1985, Rösler (241/83, Rec. p. 99).
      
      17 –      Sentencia citada en la nota 16 supra, apartado 27.
      
      18 –	Sentencia citada en la nota 16 supra, apartados 23 y 24.
      
      19 –	Véase también el razonamiento de la Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) en la sentencia Jarrett/Barclays
         Bank [1996] EWCA Civ 847: «a la luz de la decisión del Tribunal de Justicia en el asunto Rösler, no veo ningún motivo para
         negar los contratos objeto del presente procedimiento la calificación de arrendamiento conforme al artículo 16, número 1,
         del Convenio de Bruselas. En ambos asuntos, una parte tiene derecho a la ocupación exclusiva por un determinado período de
         un bien inmueble que, conforme al contrato, es propiedad de la otra, a cambio de una cantidad de dinero [...] Todas las consideraciones
         que dieron lugar a que el Tribunal de Justicia interpretara el artículo 16, número 1, en el sentido de que incluye los arrendamientos
         de breve duración se aplican tanto a los contratos objeto de los presentes procedimientos como al arrendamiento de breve duración
         del asunto Rösler» (Morritt LJ).
      
      20 –	Véase, por ejemplo, la sentencia Dansommer, citada en la nota 14 supra, apartado 21.
      
      21 –      Sentencia citada en la nota 3 supra, apartado 11. Esta apreciación refleja el razonamiento del Informe Jenard, que señala que «al decidir la competencia de los
         tribunales del Estado en que el inmueble está sito en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, el Comité
         pretendía contemplar los litigios entre arrendadores y arrendatarios, relativos a la existencia o a la interpretación de contratos
         de arrendamiento o a la reparación de los daños causados por el arrendatario, a la evacuación de los locales, etc. Según el
         Comité, la norma establecida no se aplica a las demandas que tengan únicamente por objeto el pago del alquiler, puesto que
         dichas acciones pueden considerarse como independientes del inmueble alquilado».
      
      22 –	Sentencia Reichert y Kockler, citada en la nota 3 supra, apartado 12.
      
      23 –	Sentencia citada en la nota 16 supra, apartado 29.
      
      24 –	Sentencia citada en la nota 14 supra, apartado 22.
      
      25 –	Sentencia citada en la nota 14 supra, apartado 25.
      
      26 –	Sentencia citada en la nota 14 supra, apartado 34.
      
      27 –	Véase, por analogía, el razonamiento de la Court of Appeal sobre la tercera cuestión considerada en la sentencia Jarrett/Barclays
         Bank, citada en la nota 19 supra. 
      28 –	Véase, por analogía, la sentencia Reichert y Kockler, citada en la nota 3 supra, apartado 12.
      
      29 –	Véase, por analogía, la sentencia de 27 de septiembre de 1988, Kalfelis (189/87, Rec. p. 5565), en la que el Tribunal de
         Justicia desestimó la alegación de que sólo un órgano jurisdiccional debe ser competente para conocer de todas las controversias
         que se susciten en un procedimiento relativo al artículo 5, número 3, del Convenio de Bruselas.