CELEX: 32016D0649
Language: bg
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Решение (ЕС) 2016/649 на Комисията от 15 януари 2016 година относно мярка за държавна помощ SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), приведена в действие от Нидерландия — Предполагаема продажба на земя от община Leidschendam-Voorburg под пазарната цена (нотифицирано под номер С(2016) 85) (Текст от значение за ЕИП)

26.4.2016   
            
            
               BG
            
            
               Официален вестник на Европейския съюз
            
            
               L 109/27
            
         РЕШЕНИЕ (ЕС) 2016/649 НА КОМИСИЯТА
   от 15 януари 2016 година
   относно мярка за държавна помощ SA.24123 (12/C) (ex 11/NN), приведена в действие от Нидерландия — Предполагаема продажба на земя от община Leidschendam-Voorburg под пазарната цена
   
      
         (нотифицирано под номер С(2016) 85)
      
   
   (само текстът на нидерландски език е автентичен)
   (текст от значение за ЕИП)
   ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
   като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
   като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
   като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочените по-горе разпоредби (1) и като взе предвид техните мнения,
   като има предвид, че:
   1.   ПРОЦЕДУРА
   
   
               (1)
            
            
               С писмо от 10 септември 2007 г. Stichting Behoud Damplein Leidschendam (наричана по-долу „Stichting“), фондация, създадена през 2006 г. за защита интересите на местните жители, намиращи се в района на Damplein в Leidschendam (община Leidschendam-Voorburg, Нидерландия), подаде жалба до Комисията относно отпускането на предполагаема държавна помощ в контекста на проект за недвижими имоти, стартиран от община Leidschendam-Voorburg в сътрудничество с редица частни страни.
            
         
               (2)
            
            
               С писмо от 12 октомври 2007 г. Комисията изпрати жалбата за разглеждане от нидерландските органи заедно с молба за отговор на редица въпроси. Нидерландските органи представиха своя отговор с писмо от 7 декември 2007 г. Комисията изпрати на нидерландските органи допълнителни искания за предоставяне на информация с писма от 25 април 2008 г., 12 септември 2008 г., 14 август 2009 г., 12 февруари 2010 г. и 2 август 2011 г. Нидерландските органи отговориха на тези искания с писма съответно от 30 май 2008 г., 7 ноември 2008 г., 30 октомври 2009 г., 12 април 2010 г., 29 септември 2011 г. и 3 октомври 2011 г. На 12 март 2010 г. се състоя среща между службите на Комисията и нидерландските органи и като резултат с писмо от 30 август 2010 г. на Комисията бе предоставена допълнителна информация.
            
         
               (3)
            
            
               С писмо от 26 януари 2012 г. Комисията уведоми Нидерландия, че е взела решение да открие процедурата, предвидена в член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз (наричан по-долу „ДФЕС“), по отношение на конкретна мярка, предприета в контекста на проекта за недвижими имоти. Решението на Комисията за откриване на процедура (наричано по-долу „решението за откриване на процедурата“) бе публикувано в Официален вестник на Европейския съюз
                   (2). С това решение за откриване на процедурата Комисията покани заинтересованите страни да представят мнения относно нейната предварителна оценка на мярката.
            
         
               (4)
            
            
               С писмо от 18 април 2012 г. нидерландските органи представиха своето становище относно решението за откриване на процедурата, след като получиха две удължавания на крайния срок за изразяване на мнения и след среща със службите на Комисията на 12 март 2012 г. в присъствието на получателя на мярката.
            
         
               (5)
            
            
               С писмо от 16 април 2012 г. Stichting представи на Комисията своето мнение относно решението за откриване на процедурата. Неповерителният вариант на това мнение бе изпратен на нидерландските органи с писмо от 16 май 2012 г. С писмо от 14 юни 2012 г. нидерландските органи представиха становището си относно мнението на Stichting.
            
         
               (6)
            
            
               На 23 януари 2013 г. Комисията взе окончателно решение, с което заключи, че оспорваният проект за недвижими имоти съдържа държавна помощ по смисъла на ЧЛЕН 107, параграф 1 от ДФЕС.
            
         
               (7)
            
            
               Решението от 23 януари 2013 г. бе обжалвано от Нидерландия, община Leidschendam-Voorburg и получателя на помощта Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV. С решението си от 30 юни 2015 г. Общият съд отмени решението (3). Комисията съответно трябваше да преразгледа мярката и да вземе ново решение относно оспорвания проект за недвижими имоти.
            
         2.   ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
   
   2.1.   УЧАСТВАЩИ СТРАНИ
   
               (8)
            
            
               Община Leidschendam-Voorburg (наричана по-долу „общината“) се намира в провинция Южна Холандия близо до Хага, Нидерландия.
            
         
               (9)
            
            
               Schouten-de Jong Bouwfonds (наричано по-долу „SJB“) е събирателно дружество, създадено от Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (наричано по-долу „Schouten de Jong“) и Bouwfonds Ontwikkeling BV (наричано по-долу „Bouwfonds“) за целите на оспорвания проект за недвижими имоти и не е юридическо лице съгласно нидерландското законодателство (4).
            
         
               (10)
            
            
               Дружество Schouten de Jong, създадено във Voorburg, Нидерландия, се занимава с разработване на проекти за недвижими имоти в Нидерландия, и по-специално в областта Leidschendam. През 2011 г. оборотът му възлиза на 60 милиона евро.
            
         
               (11)
            
            
               Дружество Bouwfonds, което е създадено в Делфт, Нидерландия, и е дъщерно дружество на Rabo Vastgoed, е най-големият строителен предприемач в Нидерландия и сред първите три най-големи играчи на европейския пазар на недвижими имоти. Bouwfonds развива дейност по-специално в Нидерландия, Германия и Франция. През 2011 г. неговият оборот възлиза на 1,6 милиарда евро.
            
         
               (12)
            
            
               Общината и SJB създават публично-частно партньорство под формата на vennootschap onder firma (наричано по-долу „ПЧП“) с цел изпълнение на дейностите от етапа на оспорвания проект за недвижими имоти, свързан с използването на земята. Всяка страна — партньор в ПЧП, трябва да поеме 50 % от разходите и рисковете, свързани с етапа на използване на земята на проекта. Решенията на ПЧП трябва да се взимат с единодушие. Според предоставената от нидерландските органи информация Schouten de Jong и Bouwfonds са солидарно отговорни („hoofdelijk aansprakelijk“) за изпълнението от страна на SJB на задълженията му съгласно споразумението за ПЧП (5).
            
         2.2.   ПРОЕКТЪТ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
   
               (13)
            
            
               На 6 април 2004 г. Общинският съвет прие концепция на генерален план за използване на земята „Damcentrum“ и концепция на генерален план „Damcentrum“, в които се предвижда рамково споразумение, целящо обновяване на централната градска част на Leidschendam (наричани по-долу „проект Leidschendam Centrum“) (6). Проектът Leidschendam Centrum обхваща площ от приблизително 20,7 хектара и включва разрушаване на почти 280 предимно социални жилища, обновяване на обществените пространства и комуналните услуги (канализация, настилка, осветление и др.) и изграждане на почти 600 нови жилищни единици — както социални, така и жилища за свободния пазар — както и почти 3 000 квадратни метра комерсиални (търговски) площи, подземен паркинг на две нива, както и преместване и повторно построяване на едно училище. Проектът Leidschendam Centrum бе разделен на различни подпроекти, един от които е проектът за недвижими имоти, отнасящ се до Damplein (наричан по-долу „проектът Damplein“).
            
         2.2.1.   Строителен етап
   
   
               (14)
            
            
               На основание проекта Leidschendam Centrum на 9 септември 2004 г. общината сключва споразумение за сътрудничество за изпълнение на проекта с няколко частни строителни предприемачи, включително със SJB, (наричано по-долу „Споразумението за сътрудничество от 2004 г.“). Споразумението за сътрудничество от 2004 г. предвижда, че за всяка от възложените им конкретни подчасти на проекта Leidschendam Centrum частните предприемачи, участващи в него, ще строят и ще продават на свой риск и за своя сметка недвижимата собственост, предмет на споразумението.
            
         
               (15)
            
            
               Съгласно Споразумението за сътрудничество от 2004 г. строителните работи трябва да започнат веднага щом земята бъде подготвена за строителство (вж. съображение 23 по-долу) и бъдат получени необходимите разрешителни за строеж. Що се отнася до строителството на жилищни единици за свободния пазар обаче, на частните предприемачи е било позволено да отложат строителството, докато не бъдат предварително продадени 70 % от тези единици, независимо дали в комбинация със социални жилища, в съответната област на подпроекта (член 7.5 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г., наричан по-долу „клаузата за 70 %“). Тази клауза за 70 % обикновено се среща в договорите за строителство в Нидерландия и цели да се ограничат рисковете за строителните предприемачи от строеж на недвижими имоти, които може и да не се продадат. Споразумението обаче не предвижда никаква възможност за отлагане на строителството по отношение на търговските обекти и подземния паркинг.
            
         
               (16)
            
            
               Съгласно Споразумението за сътрудничество от 2004 г. и съгласно допълнително споразумение за проект, сключено на 22 ноември 2004 г. (наричано по-долу „споразумение за проект на SJB“), SJB трябва да изгради общо 242 жилищни единици, като първоначално е било планирано 74 от тях да бъдат построени върху Damplein (7). SJB трябва да застрои и около 2 400 квадратни метра търговски площи върху Damplein и да построи подземния паркинг, който освен участък за частно ползване (75 паркоместа), включва също така и участък за обществено ползване (225 паркоместа). Търговските обекти и жилищните единици трябва да бъдат построени върху подземния паркинг.
            
         
               (17)
            
            
               Освен това, както изрично се подчертава от нидерландските органи в техните становища, общината не е участвала в строителния етап на проекта и не е носела рискове, свързани с продажбата на жилища и търговски обекти. Печалбите от тези продажби, ако има такива, отиват директно за частните строителни предприемачи. Строителният етап на проекта следва да се разграничава от т. нар. етап, свързан с използването на земята, при който общината е участвала чрез ПЧП със SJB и е поела 50 % от рисковете (вж. съображение 19 по-долу).
            
         2.2.2.   Етап, свързан с използването на земята
   
   
               (18)
            
            
               Преди да започнат строителните работи по всяка една част на проекта за недвижими имоти, е било необходимо да бъде закупена земята, да бъде преструктурирана публичната инфраструктура и земята да бъде подготвена за строителство. Тъй като според очакванията този етап от проекта, свързан с използването на земята, включва големи разходи (изчислени към съответния момент приблизително на 30 милиона евро) и значителни рискове, общината решава да създаде ПЧП с SJB за извършване на тези работи (8). За тази цел на 22 ноември 2004 г. общината и SJB подписват споразумение за използване на земята/ПЧП (наричано по-долу „СИЗ“).
            
         
               (19)
            
            
               В замяна на участието си в етапа от проекта, свързан с използването на земята, SJB ще получи част от приходите на ПЧП, както и правата за строеж върху парцели, които по-рано са били предоставени на общината (9). Съгласно СИЗ както общината, така и SJB трябва да направят пряка финансова вноска в полза на ПЧП за извършване на работите, свързани с използването на земята (10). Освен това в СИЗ се предвижда, че общината и SJB ще поемат съответно по 50 % от разходите и рисковете на етапа, свързан с използването на земята (член 4.1 от СИЗ), както и че окончателните приходи/загуби, свързани с този етап на използване на земята, ще бъдат разделени в съответствие с правилата, посочени в Споразумението за сътрудничество от 2004 г. (член 14.3). В него се предвижда, че в края на етапа, свързан с използването на земята, резултатът, отрицателен или положителен, в размер до 1 милион евро, ще бъде разделен поравно между общината и SJB, а при положителен резултат над 1 милион евро частта над 1 милион евро ще бъде разделена между общината, SJB и другите частни страни, участващи в строителния етап на проекта за недвижими имоти (член 10.9 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г.).
            
         
               (20)
            
            
               Освен подготовката на земята за строителство, етапът, свързан с използването на земята, обхваща и строителството, временното използване и препродажбата на обществената част от подземния паркинг и сградата на училището (член 4 от СИЗ). За тази цел ПЧП се договаря със SJB последното да построи подземния обществен гараж, за който се счита, че е неразделно свързан с частните клетки на паркинга (член 9 от СИЗ), за което SJB ще получи максималната сума от около 4,6 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.) от ПЧП (член 6 от Споразумението за проект на SJB). Изграждането на частните клетки на паркинга трябва да бъде финансирано от самото SJB. ПЧП възнамерява да продаде целия паркинг на трета страна и приходите от тази продажба трябва да постъпят в ПЧП, което да ги разпредели между общината и SJB.
            
         
               (21)
            
            
               И накрая, ПЧП трябва също да покрие 50 % от разходите за изграждането на училище в друга устройствена зона на проекта Leidschendam Centrum. Останалите 50 % трябва да бъдат финансирани пряко от общината (член 8 от СИЗ).
            
         
               (22)
            
            
               Както следва от съображения 18 — 21 по-горе, разходите на етапа на проекта, свързан с използването на земята, се състоят основно от разходите за придобиването на земята, доколкото тя вече не е била собственост на общината, разходите за подготовка на земята за строителство, разходите за частта от подземния паркинг за обществено ползване и 50 % от разходите за изграждане на училището.
            
         
               (23)
            
            
               ПЧП ще генерира приходи от етапа, свързан с използването на земята, преди всичко чрез продажба на земя на участващите в проекта частни строителни предприемачи, включително SJB, след като ПЧП е подготвило земята за строителство. Всеки строителен предприемач по проекта трябва да закупи съответната част от земята, на която му е възложено да построи жилища и търговски обекти. Цените на земята са определени в член 10 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. и приложение 3а към него. В Споразумението за сътрудничество от 2004 г. изрично се посочва, че тези цени са минимални и би могло да се увеличат, ако се застрои повече от планираната за застрояване площ. Тези цени се основават на доклад за независима експертна оценка от 11 март 2003 г., според който цените са съобразени с пазара. Плащането на цената на земята се дължи в момента, в който съответният частен строителен предприемач получи необходимите разрешителни за строеж, и се извършва най-късно към момента на законовото прехвърляне на земята (член 10.5 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г.).
            
         
               (24)
            
            
               Цената на земята, продадена от ПЧП на SJB за целия проект Leidschendam Centrum, бе определена на минимум 18,5 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.). Земята в района на Damplein, продадена от ПЧП на SJB, бе определена на най-малко 7,2 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.), индексирани ежегодно с 2,5 % до изплащането им.
            
         
               (25)
            
            
               На второ място, ПЧП трябва да събира допълнителни приходи под формата на такса за използване на земята и такса за качество от всеки частен строителен предприемач в проекта в съответствие с член 10.3 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. (11). Тези такси се изчисляват въз основа на броя на жилищните единици, които трябва да бъдат построени от частния строителен предприемач по проекта, и могат да бъдат увеличавани или намалявани в зависимост от броя на действително построените единици. Тези такси се дължат най-късно на 1 юли 2004 г. и трябва да бъдат изплатени с еднократна вноска за всички жилищни единици, построени по проекта Leidschendam Centrum от съответния частен строителен предприемач.
            
         
               (26)
            
            
               Що се отнася до SJB, цялата такса за използване на земята се определя приблизително на 1,1 милиона евро, а таксата за качеството — приблизително на 0,9 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.), индексирани ежегодно с 2,5 % до изплащането им, за всички жилищни единици, които е планирало да построи в района на Leidschendam centrum. Окончателните дължими такса за използване на земята и такса за качество зависят от броя на действително построените жилищни единици.
            
         
               (27)
            
            
               В член 6.6 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. (12) е предвидено, че ако разрешителните за строеж не бъдат предоставени навреме, страните ще предоговорят споразумението, включително изчислението на цените на земята и данните, въз основа на които те трябва да се платят, при придържане към условията на това споразумение и двустранните споразумения във възможно най-голяма степен.
            
         
               (28)
            
            
               Освен това в член 16 от Споразумението за сътрудничество е предвидено, че това споразумение или двустранните споразумения могат да се анулират изцяло или частично само в изрично посочените ситуации. Една от тези ситуации е „непредвидими обстоятелства по смисъла на член 6:258 от Гражданския кодекс“: ако една от страните счита в този случай, че другите страни не могат да изискват от нея да изпълни споразумението без промяна на условията, те трябва да започнат преговори, за да договорят взаимноприемливи изменени условия.
            
         
               (29)
            
            
               Съгласно член 18 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г., ако възникне спор във връзка с това споразумение или двустранните споразумения, той трябва да се разреши, доколкото е възможно, чрез добросъвестно сътрудничество между страните. Ако това не е възможно, спорът трябва да бъде отнесе за арбитраж в съответствие с правилата на Нидерландския арбитражен институт в Ротердам. Мястото на арбитраж е Хага.
            
         2.3.   НАМАЛЯВАНЕ НА ЦЕНАТА С ОБРАТНА СИЛА И ОТМЕНЕНИ ТАКСИ
   
               (30)
            
            
               Съгласно графика, изработен през март 2004 г., първоначално е планирано строителните работи на Damplein да започнат през ноември 2005 г. Поради няколко национални съдебни производства обаче разрешителните за строеж, от които се нуждае SJB, за да започне строителството, се забавят и в крайна сметка са получени едва през ноември 2008 г.
            
         
               (31)
            
            
               SJB започва предварителната продажба на жилищни единици през февруари 2007 г., но среща трудности при продажбата им и в крайна сметка успява да продаде предварително само 20 от 67-те планирани единици. Поради закъсненията при получаване на необходимите разрешителни за строеж, през септември 2008 г. тези договори за предварителна продажба са отменени, така че, когато SJB накрая получава разрешителните за започване на строителните работи през ноември същата година, никоя от жилищните единици, които SJB трябва да построи на Damplein, не е предварително продадена. Междувременно започва финансовата криза и тя засяга в частност нидерландския пазар на недвижими имоти.
            
         
               (32)
            
            
               В този контекст SJB уведомява общината, че няма да започне нито една от строителните работи, като се позовава на клаузата от Споразумението за сътрудничество от 2004 г., която му позволява да отложи строителството на жилищните единици, ако са били продадени по-малко от 70 % от тях.
            
         
               (33)
            
            
               В тази връзка SJB се позовава на договорните разпоредби от Споразумението за сътрудничество от 2004 г., по-специално член 6.6 от него, в който е предвидена възможността за предоговаряне на цената и датите на предаване на готовите обекти, ако разрешителните за строеж не са издадени навреме. Според SJB, тъй като тези разрешителни са предоставени едва 3 години след планираната дата, SJB не може да бъде заставено да изпълни Споразумението за сътрудничество в непроменен вид. В резултат на това страните решават да предоговорят първоначалните условия.
            
         
               (34)
            
            
               През есента на 2008 г. SJB прави предложение на ПЧП да плати 4 милиона евро за земята на Damplein вместо първоначално договорените 7,2 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.), при което SJB да започне строителните работи през април 2009 г., независимо от това дали жилищните единици са били предварително продадени. В замяна на това намаление на цената SJB съответно е било готово да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %, съдържаща се в Споразумението за сътрудничество от 2004 г., и претърпените вреди в резултат на забавянето с три години при издаването на разрешителните за строеж. SJB предлага също така да се свърже с инвеститор, който да гарантира, че ще закупи непродадените жилищни единици. Според нидерландските органи това е довело до цена, по-ниска от очакваната при директна продажба на частни лица.
            
         
               (35)
            
            
               На 18 декември 2008 г. ПЧП и SJB решават по принцип да намалят цената, но преди да потърси одобрение от Общинския съвет, общината се свързва с независим експерт, който да установи дали изчислената от SJB цена е съобразена с пазара. В доклада си от 11 февруари 2009 г. експертът заключава, че въз основа на метода на остатъчната стойност сумата от 4 милиона евро (стойност към 1 януари 2010 г.) може да се счита за съобразена с пазара цена на земята на Damplein през 2010 г., като се отчете фактът, че SJB се е ангажирало да продаде непродадените жилищни единици на инвеститор и се е съгласило да намали първоначално предвидената си печалба и марж на риска от 5 % на 2 %. В доклада не е взето предвид намаляването на таксата за използване на земята и на таксата за качество.
            
         
               (36)
            
            
               Въз основа на този доклад и тъй като според нидерландските органи общината се е страхувала от допълнителни забавяния и е считала, че е от общ интерес строителният етап да започне възможно най-скоро, на своето заседание на 10 март 2009 г. Общинският съвет решава ПЧП да се съгласи да намали първоначално договорените със SJB през 2004 г. цена и такси за земята на Damplein. Предложението от 18 февруари 2009 г., изпратено от общината на членовете на нейния съвет, засяга намаление на цената на земята и намаление на таксите за използване на земята и за качество. В предложението се посочва също така, че това намаление ще превърне етапа, свързан с използването на земята, за който в бюджета се предвижда достигане на точката на рентабилност, в губещ проект. В предложението също така се изисква общината да предвиди необходимото обезпечение за 50 % от загубите. В предложението се посочва още, че поради финансовата криза SJB не е могло да получи необходимото финансиране за развитието на Damplein.
            
         
               (37)
            
            
               Намалението на цената е формализирано в споразумение, сключено на 1 март 2010 г. (наричано по-долу „допълнителното споразумение“) между общината, ПЧП и SJB. С това споразумение биват изменени Споразумението за сътрудничество от 2004 г., споразумението за проект на SJB и СИЗ. Член 2.1.2, параграф 1, подточка i) от допълнителното споразумение предвижда, че противно на договореното в Споразумението за сътрудничество от 2004 г., цената на земята на Damplein, която ще бъде продадена на SJB, ще бъде 4 милиона евро. Член 2.1.2, параграф 2, подточка ii) от допълнителното споразумение предвижда, че вече не се дължат предварително договорените такса за използване на земята и такса за качество. По-специално, в параграф 2 от този член не се споменава нищо относно земята на Damplein (13).
            
         
               (38)
            
            
               В допълнителното споразумение също така се посочва, че SJB е започнало строителните работи на Damplein на 7 юли 2009 г. и че е трябвало да извърши тези работи без прекъсване. Работите е трябвало да бъдат завършени до декември 2011 г. В случай на забавяне SJB трябва да възстанови част от намалената цена. Предаването на земята трябва да се извърши най-късно в средата на март 2010 г., а плащането — най-късно в деня на предаването.
            
         
               (39)
            
            
               Освен това на 13 юли 2009 г. ПЧП и SJB сключват ново споразумение относно обществения подземен паркинг (14). Съгласно това споразумение SJB трябва да започне строителството на обществения паркинг през второто тримесечие на 2009 г. и да го завърши в рамките на определен срок. ПЧП трябва да изплати на SJB 5,4 милиона евро (стойност към 1 април 2009 г.) за изграждането на обществения паркинг (15); предвижда се тази сума да бъде фиксирана до предаването на обекта и да не бъде индексирана.
            
         
               (40)
            
            
               На 15 януари 2010 г. SJB и Wooninvest Projecten BV, дружество, свързано с един от строителните предприемачи по проекта, подписали Споразумението за сътрудничество от 2004 г., подписват споразумение за покупка/строителство („koop/aannemingsovereenkomst“) за закупуването на 43 жилищни единици, които Wooninvest ще отдава под наем на частни лица. В случай че SJB намери частен купувач за някои от тези жилищни единици преди 29 януари 2010 г., страните се споразумяват тези единици да не бъдат продавани на Wooninvest. В споразумението също така е предвиден период между 29 януари 2010 г. и предаването на жилищните единици на Wooninvest, през който SJB може да изкупи обратно продадените жилища на Wooninvest при същите условия, при които са били продадени на Wooninvest, плюс компенсация на разходите, направени от Wooninvest, и лихва в размер на 6 % на година за периода между плащането от страна на Wooninvest на SJB и връщането на жилищата от Wooninvest на SJB (член 24).
            
         3.   РЕШЕНИЕТО ЗА ОТКРИВАНЕ НА ПРОЦЕДУРАТА
   
   
               (41)
            
            
               С решението за откриване на процедурата Комисията започна предвидената в член 108, параграф 2 от ДФЕС официална процедура по разследване по отношение на намаляването с обратна сила на цената на земята и отмяната на таксите за използване на земята и за качество от страна на ПЧП в полза на SJB (наричани по-долу „оспорваните мерки“) на основание, че е възможно тези мерки да включват държавна помощ по смисъла на ЧЛЕН 107, параграф 1 от ДФЕС, като Комисията имаше съмнения относно съвместимостта им с вътрешния пазар.
            
         
               (42)
            
            
               По-специално, Комисията беше на мнение, че е малко вероятно един хипотетичен частен продавач в ситуация, подобна на тази на общината, да се съгласи на същото намаление на цената и отмяна на таксите, както се изисква съгласно теста за инвеститор в условията на пазарна икономика (наричан по-долу „тест за ИУПИ“). Като намаляват с обратна сила продажната цена на земята, която е продадена на SJB, ПЧП и следователно от общината решават да поемат риска от спад на жилищния пазар. Това поведение противоречи на твърдението на нидерландските органи, че частните предприемачи по проекта, включително SJB, е трябвало да поемат изцяло разходите и риска на строителния етап на проекта. Тъй като ПЧП като продавач на земята не е имало финансово участие на този етап на проекта, няма причини да се счита, че един хипотетичен частен продавач в подобна ситуация като общината би се съгласил да намали със задна дата договорена продажна цена на парцел, защото потенциалният купувач има проблеми с продажбата на жилищни единици, които планира да построи върху тази земя. Отмяната на таксите за използване на земята и за качество също не изглежда да отговаря на теста за ИУПИ, тъй като е малко вероятно един частен инвеститор да се откаже със задна дата от договорена вноска за покриване на разходите му без никакво обезщетение в замяна на това.
            
         
               (43)
            
            
               И накрая, Комисията изрази съмнения дали оспорваните мерки биха могли да попаднат в обхвата на някое от изключенията, предвидени в ЧЛЕН 107 от ДФЕС.
            
         4.   МНЕНИЯ ОТ НИДЕРЛАНДИЯ
   
   
               (44)
            
            
               С писмо от 18 април 2012 г. нидерландските органи представиха своите мнения относно решението на Комисията за откриване на процедурата.
            
         4.1.   МНЕНИЕ ОТНОСНО ФАКТИТЕ
   
               (45)
            
            
               Нидерландските органи посочиха, че противно на твърдението в текста на член 2.1.2 от допълнителното споразумение, общината не е отменила пълните суми на първоначално договорените такса за използване на земята и такса за качеството съгласно Споразумението за сътрудничество от 2004 г., а по-скоро само онези такси, дължими от SJB за жилищните единици, които е трябвало да бъдат построени на Damplein. Според нидерландските органи тези такси възлизат общо на 511 544 EUR (стойност към 1 януари 2003 г., която към 1 януари 2010 г. би се равнявала общо на 719 400 EUR). За да обосноват своята позиция, нидерландските органи се позоваха на предложение относно намаляването на цената, изпратено от общината на Общинския съвет на 18 февруари 2009 г., както и на строителна програма, приложена към Споразумението за сътрудничество от 2004 г., в която за Damplein се определя такса за използване на земята и такса за качество в размер на 511 554 EUR.
            
         
               (46)
            
            
               Освен това нидерландските органи уведомиха Комисията, че намаленията на цената по отношение на SJB вече са били обсъдени в рамките на ПЧП през 2006 и 2008 г. През 2006 г. ПЧП явно е решило да намали продажната цена на земята за търговските обекти поради факта, че може да бъдат застроени по-малко търговски площи от първоначално предвидените, докато през 2008 г. ПЧП очевидно е решило да предостави компенсация на SJB за забавянето при получаването на разрешителното за строеж. Тези намаления биха били предоставени, при условие че до 1 октомври 2008 г. SJB получи валидно разрешително за строеж. Тъй като това не се е случило, страните са решили да предоговорят отново намалението. Според нидерландските органи намалението на цената на земята на Damplein, както и отменените такси следва да се изчислят, както е посочено в таблица 1 по-долу.
               
                  Таблица 1
               
               
                  Изчисляване на намалението на цената и отменените такси, предложено от нидерландските органи
               
               
                           Намаление за Damplein
                        
                        
                           Стойност към 1.1.2010 г.
                        
                     
                           Стойност на земята
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Такса за използване на земята и такса за качество
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Общо земя и такси
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Намаления, договорени през 2006 г. и 2008 г.
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Намалена стойност
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Стойност съгласно допълнителното споразумение от март 2010 г.
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Общо намаление
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   МНЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ
   
               (47)
            
            
               Нидерландските органи не са съгласни, че оспорваните мерки се определят като държавна помощ по смисъла на ЧЛЕН 107, параграф 1 от ДФЕС. По същество нидерландските органи считат, че оспорваните мерки не предоставят предимство на SJB, което последното не би получило при нормални пазарни условия.
            
         
               (48)
            
            
               Вместо това нидерландските органи са на мнение, че общината е действала в съответствие с теста за ИУПИ, тъй като нереализирането на проекта Damplein би се отразило върху целия проект Leidschendam Centrum и би причинило преки и косвени щети на общината.
            
         
               (49)
            
            
               На първо място, за изчисляване на преките щети общината е приела, че в отсъствие на допълнителното споразумение на SJB би му отнело поне две години да продаде 70 % от жилищните единици по време на кризата и да започне строителните работи. Общината е предвидила в бюджета преки щети за ПЧП от още две години забавяне в размер на 2,85 милиона евро, 50 % от които биха били за сметка на общината. Освен това тя е изчислила допълнителни преки разходи в размер на 50 000 EUR, с които общината сама да поддържа района с влошени условия (вж. таблица 2).
               
                  Таблица 2
               
               
                  Преки щети, изчислени от нидерландските органи.
               
               
                           Преки щети за период от 2 години
                        
                        
                           ПЧП
                        
                        
                           Община (50 %)
                        
                     
                           Разходи за лихви върху кредитeн инструмент (5 % за период от 2 години, неизплатена сума към 1.1.2009 г.: 17 млн. евро)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Осигуряване на временни огради, пътни знаци и поддръжка
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Провизии за увеличаване на разходите (индексация с 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Допълнителни планови разходи, т.е. разходи, свързани с услугите по проекта, като финансово управление, застраховки и др.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Поддръжка на района с влошени условия
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Общо
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Освен това нидерландските органи твърдят, че общината би понесла косвени щети от такова забавяне, състоящи се в по-нататъшното влошаване на обществената територия, загуба на доверие в района от страна на неговите жители и бъдещите купувачи на недвижими имоти, разходи за промяна на предназначението на магазини, искове за претърпени щети от страна на предприятия, разходи за поддръжка, както и промени на плановете за другите подпроекти. Такова забавяне би могло да означава и краят на търговските обекти в строителния район, чието присъствие подобрява условията за живеене на цялата област. Още преди началото на проекта около 23 % от магазините са били незаети, а до 2010 г. 27 % са прекратили дейността си. Без необходимите обновителни мерки условията в цялата област са щели да се влошат още повече.
            
         
               (51)
            
            
               Поради това нидерландските органи са на мнение, че общината е действала като частен инвеститор в условията на пазарна икономика, вземайки предвид финансовите прогнози и опитвайки се да ограничи, в свой интерес, преките и косвените щети, произтичащи от по-нататъшно забавяне на проекта. В същото време тя е получила гаранция, че строителните работи на Damplein ще бъдат извършени.
            
         
               (52)
            
            
               На второ място, нидерландските органи заявяват, че общината е действала като частен инвеститор, като е предоставила оспорваните мерки срещу поемане на ангажимент от страна на SJB да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %. Фактът, че SJB вече не е могло да се позовава на клаузата за 70 %, се е отразил върху предположенията, направени в първоначалната оценка на земята през 2003 г., и договорената цена в Споразумението за сътрудничество от 2004 г. Според нидерландските органи намалението на продажната цена на земята и отмяната на таксите е било възнаграждението, което общината е трябвало да плати, така че SJB да се съгласи да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %. Без допълнителното споразумение SJB е нямало да започне строежа върху Damplein.
            
         4.3.   МНЕНИЕ ОТНОСНО СЪВМЕСТИМОСТТА НА ДЪРЖАВНАТА ПОМОЩ
   
               (53)
            
            
               Ако Комисията заключи, че оспорваните мерки представляват държавна помощ, нидерландските органи заявяват, че тази помощ би била съвместима с вътрешния пазар в съответствие с ЧЛЕН 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
            
         4.3.1.   Общ интерес
   
   
               (54)
            
            
               Нидерландските органи твърдят, че общината е имала обществен интерес от реализацията на този проект. Тъй като голяма част от земята на Damplein е била незасята и условията в района са се влошавали, общината е счела, че започването на строителните работи на Damplein е от решаващо значение не само за развитието на Damplein, но и за целия градски център на Leidschendam. По-специално, забавянето на изграждането на подземния паркинг би могло да застраши реализирането на другите подпроекти.
            
         4.3.2.   Цел от общ интерес
   
   
               (55)
            
            
               Според нидерландските органи обновяването на градския център на Leidschendam допринася за постигане на целта за икономическо и социално сближаване, предвидена в членове 3 и 174 от ДФЕС. Чрез обновяването на центъра на града се използва ефективно наличното оскъдно пространство в Leidschendam за нови жилищни единици, търговски обекти и подземен паркинг, докато подобряването на публичната инфраструктура допринася за сближаването на целия градски център.
            
         4.3.3.   Целесъобразност на допълнителното споразумение
   
   
               (56)
            
            
               Нидерландските органи твърдят, че SJB не е могло да бъде принудено да започне строителни работи на Damplein поради клаузата за 70 % от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. Докато SJB е получило валидно разрешително за строеж, кредитната криза е оказала въздействие върху нидерландския пазар на недвижими имоти, което още повече е намалило вероятността SJB бързо да продаде предварително 70 % от жилищните единици за свободния пазар. Ето защо Споразумението за сътрудничество от 2004 г. е било предоговорено, тъй като общината е счела, че започването на строителните работи на Damplein е от първостепенно значение. Поради тази причина допълнителното споразумение е било подходящо и необходимо, за да може общината да постигне целта си за съживяване на Damplein.
            
         4.3.4.   Пропорционалност
   
   
               (57)
            
            
               За да може общината незабавно да започне строителните работи, SJB е трябвало да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 % и да започне строителните работи с риск жилищните единици да не бъдат продадени. Ето защо предварително договорената цена е била преизчислена от SJB. Впоследствие това изчисление е било проверено от независим експерт, който е обявил, че договорената цена е съобразена с пазара.
            
         
               (58)
            
            
               Според нидерландските органи фактът, че цената е обявена за съобразена с пазара от независим експерт, означава, че намалението на цената е пропорционално. Това също така означава, че не е извършено свръхкомпенсиране на SJB. Намалението на цената е било компенсацията, която общината е трябвало да заплати, така че SJB да се съгласи да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %. Без допълнителното споразумение SJB е нямало да започне строежа върху Damplein.
            
         
               (59)
            
            
               Освен това чрез участието си в ПЧП SJB лично поема 50 % от рисковете и разходите, свързани с използването на земята, като по този начин участва в договореното намаление на продажната цена. За да се достигне до точката на рентабилност на етапа, свързан с използването на земята, е решено SJB да внесе 2,6 милиона евро в полза на ПЧП (точка 5.2.1 от генералния план за използване на земята „Damcentrum“) и, тъй като ПЧП поема 50 % от разходите за училището, 25 % от тези разходи са за сметка на SJB (0,7 милиона евро).
            
         4.3.5.   Нарушаване на конкуренцията
   
   
               (60)
            
            
               И накрая, нидерландските органи твърдят, че намаляването с обратна сила на цената касае изграждането на 67 жилищни единици и 14 търговски обекта, които ще се продават на съобразени с пазара цени, оценени от независим експерт. Поради това нарушаването на конкуренцията би имало изключително местен характер и не би превишило по значение положителните ефекти от приключването на проекта.
            
         5.   МНЕНИЯ ОТ ТРЕТИ СТРАНИ
   
   
               (61)
            
            
               Само Stichting е представило мнение в отговор на решението за откриване на процедурата. Stichting приветства решението за откриване на процедурата, но счита, че оспорваните мерки, описани в настоящото решение, са част от много по-голяма операция за отпускане на помощ и се позовава на своята жалба и допълнителни аргументи. По-специално, Stichting се позовава на предполагаемото безвъзмездно прехвърляне на земя на ПЧП от страна на общината.
            
         
               (62)
            
            
               Stichting счита, че забавянето на проекта не се дължи на започнатото от нея национално съдебно производство, нито че финансовата криза е забавила продажбите на жилищните единици на Damplein. Според Stichting не е имало пазарно търсене на вида жилища, предложени за Damplein още от началото на проекта през 2004 г.
            
         
               (63)
            
            
               Според Stichting земята не е била оценена от независим експерт нито през 2003 г., нито през 2009 г.
            
         6.   СТАНОВИЩЕ НА НИДЕРЛАНДСКИТЕ ОРГАНИ ОТНОСНО МНЕНИЯТА НА ТРЕТИ СТРАНИ
   
   
               (64)
            
            
               Нидерландските органи заявяват, че разработването на проекта от общината е било прозрачно и е описано в концепцията на генерален план „Damcentrum“, одобрена на 6 април 2004 г. Само споразуменията със секретна финансова информация или части от тях са били третирани като поверителни.
            
         
               (65)
            
            
               Що се отнася до безвъзмездното прехвърляне на земя на ПЧП от страна на общината, общината обяснява, че това не е част от решението за откриване на процедурата и се позовава на своите становища до Комисията през 2009 г., в които обяснява, че прехвърлянето не е било безвъзмездно, тъй като в замяна на това ПЧП е предоставяло услуги. В по-ранните си становища общината подчертава, че извършените от ПЧП строителни работи по принцип е следвало да бъдат поети от общината.
            
         
               (66)
            
            
               Според нидерландските органи различните правни процедури, започнати от Stichting, които са създали много негативна публичност за проекта, и кредитната криза са оказали отрицателно въздействие върху продажбите на жилищни единици на Damplein. Когато обаче през 2007 г. са започнали първите продажби, почти една трета от жилищните единици са били продадени. Тези договори за покупко-продажба по-късно са били отменени поради късното издаване на необходимите разрешителни за строеж. Следователно може да се заключи, че в началото на проекта се е наблюдавало търсене на тези единици.
            
         
               (67)
            
            
               Нидерландските органи отбелязват също, че независимите експерти са били избрани от общината, която не е имала интерес от получаването на ниска стойност за земята.
            
         7.   ОЦЕНКА НА ОСПОРВАНИТЕ МЕРКИ
   
   7.1.   НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ ПО СМИСЪЛА НА ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
   
               (68)
            
            
               ЧЛЕН 107, параграф 1 от ДФЕС предвижда, че: „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар“.
            
         
               (69)
            
            
               Първо, не е било оспорено, че SJB, както и Schouten de Jong и Bouwfonds, съдружниците в партньорството, се определят като предприятия за целите на тази разпоредба, тъй като упражняват стопанска дейност, като предлагат стоки и услуги на пазара, както е посочено в решението за откриване на процедурата.
            
         
               (70)
            
            
               Второ, оспорваните мерки са били предоставени от ПЧП, т.е. с необходимото съгласие на общината, която притежава дял от 50 % в ПЧП. Тъй като решенията на ПЧП се взимат с единодушие и тези мерки не биха могли да бъдат договорени без изричното одобрение на Общинския съвет, решението за предоставяне на оспорваните мерки от ПЧП може да бъде приписано на държавата. Освен това, ако общината не се беше съгласила да предостави оспорваните мерки, степента на финансовата ѝ експозиция, произтичаща от ПЧП, би намаляла пропорционално. Следователно намалението на цената и отменените такси, договорени от ПЧП, означават загуба на държавни ресурси (16).
            
         
               (71)
            
            
               На трето място, тъй като мерките облагодетелстват само SJB и в крайна сметка Schouten de Jong и Bouwfonds, съдружници в това партньорство, те трябва да се считат за избирателни по своята същност.
            
         
               (72)
            
            
               Нидерландските органи обаче оспорват твърдението, че общината със съгласието си да намали първоначално договорената продажна цена на земята, продадена на SJB, и да отмени таксите, е предоставила икономическо предимство на SJB, което то не би получило при нормални пазарни условия.
            
         
               (73)
            
            
               Поради причините, посочени в съображения 74 — 83 по-долу, по този въпрос Комисията може да се съгласи с нидерландските органи, предвид специфичните обстоятелства по случая и особения контекст на оспорваните мерки, включително по-специално специфичното правно положение на общината въз основа на Споразумението за сътрудничество от 2004 г. и множеството двустранни споразумения със SJB.
            
         7.1.1.   Наличие на предимство
   
   
               (74)
            
            
               Съгласно установената съдебна практика икономическите сделки, извършвани от публичен орган или публично предприятие, не предоставят предимство на получателя и съответно не представляват държавна помощ, ако са извършени при нормални пазарни условия (17). С цел да се установи дали дадена икономическа сделка се извършва при нормални пазарни условия, поведението на публичните органи или предприятия следва да се сравни с това на сходни частни стопански субекти при нормални пазарни условия, за да се провери дали икономическите сделки, извършвани от такива органи или предприятия, предоставят предимство на техните партньори. Това е известно като „принцип на оператор в условия на пазарна икономика“ (ПОУПИ).
            
         
               (75)
            
            
               Съответно, за да се определи дали общината със съгласието си да намали първоначално договорената продажна цена на земята, продадена на SJB, и да отмени таксите, е предоставила икономическо предимство на SJB, трябва да се разгледа дали общината е зачела принципа на оператор в условия на пазарна икономика. С други думи дали един хипотетичен частен продавач в същата ситуация като общината би се съгласил на същото намаление на цената и отмяна на такси, така че да се изключи наличието на предимство в резултат на оспорваните мерки.
            
         
               (76)
            
            
               В тази връзка следва да се вземат под внимание всички съответни аспекти на оспорваните мерки и техният контекст (18), по-специално правното положение на общината и SJB с оглед на Споразумението за сътрудничество от 2004 г. и различните двустранни споразумения, както и сложността на проекта, който е част от по-голям проект за недвижими имоти.
            
         
               (77)
            
            
               Нидерландските органи са посочили, че общината е действала в съответствие с ПОУПИ, тъй като нереализирането на проекта Damplein би се отразило върху целия проект Leidschendam Centrum и би причинило преки и косвени щети на общината. В тази връзка нидерландските органи са изпратили по същество следното становище. Първо, според нидерландските органи общината е имала важен финансов и обществен интерес да започне възможно най-скоро строителните работи на Damplein, тъй като всяко по-нататъшно забавяне би довело до преки и косвени щети за общината и тези щети биха били по-големи от разходите на общината при съгласие да предостави оспорваните мерки. Поради този финансов интерес общината решава да преразгледа споразуменията, сключени със SJB. На второ място, нидерландските органи твърдят, че общината е постъпила като частен инвеститор, като е приела ангажимент от страна на SJB да се откаже от правото си да се позове на клаузата за 70 % от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. срещу реализиране на оспорваните мерки.
            
         
               (78)
            
            
               В тази връзка Комисията отбелязва следното. В разглеждания случай не се оспорва, както е посочено в съображение 30 по-горе, че строителните работи на Damplein, които първоначално е планирано да започнат през ноември 2005 г., са се забавили поради това, че в резултат на няколко национални съдебни производства необходимите разрешителните за строеж е било възможно да бъдат получени едва през ноември 2008 г. При тези обстоятелства SJB вече не е било склонно да изпълни Споразумението за сътрудничество от 2004 г., както първоначално е било договорено, и въз основа на договорни разпоредби е поискало от общината да предоговори първоначалните условия.
            
         
               (79)
            
            
               От договорните разпоредби на Споразумението за сътрудничество от 2004 г. следва, че при забавяне на получаване на разрешителните за строеж страните са длъжни да предоговорят приетите през 2004 г. условия. По-специално, член 6.6 от Споразумението за сътрудничество предвижда, че в случай на забавяне на разрешителните за строеж страните следва да предоговорят първоначално приетата цена за земята и датите на плащане. Освен това съгласно член 16 от същото споразумение споразумението може да се анулира изцяло или частично само в изрично посочените ситуации. Една от посочените ситуации е „непредвидими обстоятелства по смисъла на член 6:258 от Гражданския кодекс“: ако една от страните счита в този случай, че другите страни не могат да изискват от нея да изпълни споразумението без промяна, те трябва да започнат преговори, за да договорят взаимноприемливи изменени условия. Накрая, в член 18 от Споразумението за сътрудничество е предвидено, че споровете трябва да се разрешават по взаимно съгласие или чрез арбитраж.
            
         
               (80)
            
            
               От договорните разпоредби следва, че страните са имали намерение да запазят своето сътрудничеството и да ограничат евентуалната отмяна на сътрудничеството до ситуации, когато не би могло да бъде постигнато съгласие или когато страните не са изпълнили своите задължения, в резултат на което не би било възможно да се извърши предоговаряне. Предвид това следва да се вземе под внимание фактът, че това е сложен проект, съставен от няколко взаимосвързани проекта и че в по-големия проект за недвижими имоти са участвали няколко страни, които са били обвързани със Споразумението за сътрудничество от 2004 г.
            
         
               (81)
            
            
               Освен това, въпреки че общината е участвала само в етапа от проекта за недвижими имоти, свързан с използването на земята, докато съответните частни строителни предприемачи, включително SJB, са поели рисковете и разходите на строителния етап на проекта, установено е, че през 2008 г., когато SJB е съобщило на общината, че не желае да започне строителните дейности, проектът все още е бил в етапа, свързан с използването на земята. При този етап от проекта общината е имала финансово участие, тъй като тя е трябвало да поеме 50 % от разходите и рисковете. Разходите на етапа на проекта, свързан с използването на земята, включват разходите за подготовка на земята за строителство, разходите за частта от подземния паркинг за обществено ползване и 50 % от разходите за изграждане на училището. Съответно общината е имала финансов интерес работите по използването на земята да бъдат извършени бързо, така че земята да може да бъде предадена и да бъде изплатена продажната цена на земята съгласно член 10.5 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. При тези конкретни обстоятелства Комисията приема, че, въпреки че възнагражденията на общината в качеството ѝ на публичен орган при реализирането на проекта нямат отношение към ПОУПИ, един хипотетичен частен оператор, който е в сходно договорно и финансово положение, би се опитал да предоговори цената, вместо незабавно да анулира споразумението и да публикува покана за участие в търг, особено след като поръчката за изграждането на подземния паркинг вече е била възложена на SJB. Комисията отбелязва в тази връзка също, че към момента на предоговарянето финансовата криза вече е била започнала и е засегнала по-специално нидерландския пазар на недвижими имоти.
            
         
               (82)
            
            
               В резултат на предоговарянето между страните през есента на 2008 г. SJB отправя предложение на ПЧП да плати 4 милиона евро за земята, при което SJB да започне строителните работи през април 2009 г., независимо дали жилищните единици са били продадени предварително. При това SJB е било готово да се откаже от правото си да използва клаузата за 70 %, съдържаща се в Споразумението за сътрудничество от 2004 г. Освен това чрез участието си в ПЧП SJB лично е щяло да поеме половината от намалените разходи, свързани с продажната цена.
            
         
               (83)
            
            
               Независимият експерт, Fakton, нает от общината, заключава в доклада си от 11 февруари 2009 г., че 4 милиона евро (стойност към 1 януари 2010 г.), договорени като новата цена на земята, може да се счита за съобразена с пазара цена за въпросната земя, като се вземат под внимание и допълнителните ангажименти, поети от SJB.
            
         
               (84)
            
            
               При тези обстоятелства Комисията няма основание да счита, че поведението на общината при приемането на цена от 4 милиона евро при конкретните обстоятелства не съответства на нормалните пазарни условия.
            
         
               (85)
            
            
               С оглед на гореизложеното Комисията счита, че намаляването на продажната цена на земята и отмяната на договорените такса за използване на земята и такса за качество в допълнителното споразумение между общината, ПЧП и SJB, не включва държавна помощ по смисъла на ЧЛЕН 107, параграф 1 от ДФЕС,
            
         ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
   Член 1
   Намаляването на продажната цена на земята и отмяната на таксата за използване на земята и таксата за качество, договорени на 1 март 2010 г. от община Leidschendam-Voorburg в полза на Schouten-de Jong Bouwfonds, събирателно дружество, съставено от Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV и Bouwfonds Ontwikkeling BV, не представлява държавна помощ по смисъла на ЧЛЕН 107, параграф 1 от Договора за функционирането на Европейския съюз.
   Член 2
   Адресат на настоящото решение е Кралство Нидерландия.
   
      Съставено в Брюксел на 15 януари 2016 година.
      
         
            За Комисията
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Член на Комисията
         
      
   
   
      (1)  ОВ C 86, 23.3.2012 г., стр. 12.
   
      (2)  Вж. бележка под линия 1.
   
      (3)  Решение от 30 юни 2015 г., Нидерландия и др./Комисия, съединени дела T-186/13, T-190/13 и T-193/13, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  Следователно позоваванията на SJB в останалата част от настоящото решение следва да се считат и за позовавания на Schouten de Jong и Bouwfonds.
   
      (5)  Член 4.1 от споразумението за използване на земята/ПЧП от 22 ноември 2004 г. предвижда следното: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst)“.
   
      (6)  Проектът първоначално е бил наречен „проект Dam centrum“, но през 2005 г. е преименуван на „проект Leidschendam Centrum“. В настоящото решение „проектът Leidschendam Centrum“ се използва за описание на проекта за недвижими имоти.
   
      (7)  Окончателните планове за Damplein предвиждат само изграждането на 67 жилищни единици от страна на SJB.
   
      (8)  Във връзка с това не е проведена процедура за възлагане на обществена поръчка. Настоящото решение не засяга който и да е от анализите, които Комисията би могла да направи относно аспектите на обществените поръчки, свързани с проекта.
   
      (9)  Точка 5.1.2 от генералния план за използване на земята „Damcentrum“ от 10 февруари 2004 г.
   
      (10)  Съгласно генералния план за използване на земята „Damcentrum“ от 10 февруари 2004 г. общината трябва да отпусне 7,3 милиона евро, а SJB — 2,6 милиона евро.
   
      (11)  Според „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009“ общината може да поиска от частни страни да участват в разходите за инфраструктурни работи. За тази цел Споразумението за сътрудничество от 2004 г. предвижда, че частните страни ще плащат на ПЧП такса за използване на земята и, тъй като общината решава да използва висококачествени продукти за развитие на публичната зона, такса за качество, които се добавят към цената на земята.
   
      (12)  Член 6.6 от Споразумението за сътрудничество от 2004 г. предвижда следното: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande — daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata — nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.“
   
      (13)  Член 2.1.2, параграф 1 от допълнителното споразумение предвижда следното: „In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.“
   
      (14)  Това ново споразумение се отнася за 208 паркоместа, т.е. по-малко от първоначално предвидените 225.
   
      (15)  Това съответства на по-рано договорените 4,6 милиона евро (стойност към 1 януари 2003 г.), индексирани с 2,5 % до 1 януари 2010 г.
   
      (16)  Както бе потвърдено от Общия съд с Решение Нидерландия и др./Комисия, бележка под линия 3 по-горе, ECLI:EU:T:2015:447, т. 62 — 72.
   
      (17)  Решение SFEI и др., С-39/94, EU:C:1996:285, т. 60 — 61.
   
      (18)  Решение от 13 декември 2011 г., Konsum Nord/Комисия, Т-244/08, EU:T:2011:732, т. 57 и цитираната съдебна практика.