CELEX: E2011C0232
Language: pt
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: Decisão do Órgão de Fiscalização da EFTA n. ° 232/11/COL, de 13 de julho de 2011 , sobre a notificação de venda de terrenos em Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, no município de Asker (Noruega)

22.11.2012   
            
            
               PT
            
            
               Jornal Oficial da União Europeia
            
            
               L 323/32
            
         DECISÃO DO ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA
   N.o 232/11/COL
   de 13 de julho de 2011
   sobre a notificação de venda de terrenos em Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, no município de Asker (Noruega)
   O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA («o Órgão de Fiscalização»),
   Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu («o Acordo EEE»), nomeadamente o artigo 61.o e o Protocolo n.o 26,
   Tendo em conta o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça («Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal»), nomeadamente o artigo 24.o,
   Tendo em conta o Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal («Protocolo n.o 3»), nomeadamente o artigo 1.o, n.o 2, da Parte I, e os artigos 7.o, n.o 5, e 14.o, da Parte II,
   Tendo em conta a versão consolidada da Decisão do Órgão de Fiscalização n.o 195/04/COL, de 14 de julho de 2004, relativa às disposições de aplicação referidas no artigo 27.o da Parte II do Protocolo n.o 3 («a Decisão relativa à Disposições de Aplicação») (1),
   Tendo convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos dessas disposições (2) e tendo em conta essas observações,
   Considerando o seguinte:
   I.   FACTOS
   
   1.   PROCEDIMENTO
   Por carta de 15 de dezembro de 2008 (Doc. n.o 508884), recebida pelo Órgão de Fiscalização em 13 de fevereiro de 2009, as autoridades norueguesas notificaram a venda de terrenos em Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pelo município de Asker, nos termos do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3.
   Por carta de 8 de abril de 2009 (Doc. n.o 512188), o Órgão de Fiscalização solicitou informações suplementares. As autoridades norueguesas responderam por carta de 11 de maio de 2009 (Doc. n.o 518079).
   Por carta de 7 de julho de 2009 (Doc. n.o 521778), o Órgão de Fiscalização enviou um segundo pedido de informações, ao qual as autoridades norueguesas responderam por carta datada de 14 de agosto de 2009 (Doc. n.o 527555).
   O Órgão de Fiscalização informou subsequentemente as autoridades norueguesas da sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 1.o, n.o 2, da Parte I do Protocolo n.o 3 no que respeita à venda dos referidos terrenos.
   A Decisão n.o 538/09/COL do Órgão de Fiscalização de dar início ao procedimento foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia e no respetivo Suplemento EEE, em 8 de julho de 2010 (3). O Órgão de Fiscalização convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações.
   O Órgão de Fiscalização recebeu observações de uma das partes interessadas, a saber, o comprador, a Asker Brygge AS. A carta, com data de 29 de janeiro de 2010, foi transmitida pelo município de Asker como anexo a uma carta do próprio município dessa mesma data.
   Em 14 de outubro de 2010, realizou-se uma reunião entre o Órgão de Fiscalização e as autoridades norueguesas para analisar este caso. Na sequência desta reunião, as autoridades norueguesas apresentaram, em 19 de novembro de 2010, as suas observações finais na matéria.
   2.   DESCRIÇÃO DA NOTIFICAÇÃO
   As autoridades norueguesas notificaram a venda de um terreno por parte do município de Asker à empresa Asker Brygge AS («Asker Brygge»). A propriedade encontra-se registada no Registo Predial Norueguês como Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 no município de Asker («gbnr. 32/17») e tem aproximadamente 9 700 m2. Não existiam edifícios na propriedade. A Slependen Båtforening arrendava parte da propriedade ao município.
   Em 2001, o município de Asker e a Asker Brygge celebraram um contrato («o contrato de opção»), nos termos do qual foi concedida à Asker Brygge a opção de compra de um terreno, até 31 de dezembro de 2009, por um montante fixo de 8 milhões de coroas norueguesas (NOK), atualizado segundo o índice de preços no consumidor. Nos termos do contrato de opção, o município tencionava conceder à Asker Brygge a opção de compra da propriedade a preços de mercado, desde que a Asker Brygge procedesse a importantes trabalhos de planeamento e prospeção com vista a obter a revisão da regulamentação aplicável à propriedade e, posteriormente, a proceder a trabalhos de promoção imobiliária.
   Em 2004, o contrato de opção foi renovado, e a validade da opção foi prorrogada até 31 de dezembro de 2014, em condições semelhantes no que respeita ao avanço da revisão da regulamentação.
   Em 2005, a Asker Brygge decidiu invocar a opção de compra do terreno. Em 21 de março de 2007, as partes celebraram um contrato de venda, pelo preço de 8 727 462 coroas norueguesas. O terreno foi transferido para a Asker Brygge nessa mesma data, não obstante o facto de apenas a primeira parcela de 30 % do valor total ter sido paga na data da transferência da propriedade. A segunda e maior parcela, correspondente a 70 % do preço de venda (6 109 223 coroas norueguesas), deverá ser paga o mais tardar até 31 de dezembro de 2011. O município de Asker não aplicará qualquer taxa de juro a esta segunda parcela.
   O município de Asker e a Asker Brygge consideram que o contrato de venda não configura qualquer tipo de auxílio estatal, visto que o preço de venda reflete o valor de mercado. No entanto, as autoridades norueguesas decidiram notificar a transação por razões de segurança jurídica.
   3.   OBSERVAÇÕES DAS AUTORIDADES NORUEGUESAS
   O município de Asker considera que o contrato de venda não inclui qualquer auxílio estatal, uma vez que o preço de venda reflete o valor de mercado. O município salienta que o preço de venda não foi objeto de negociações, visto que foi estabelecido em 2001. Embora não tenha sido efetuada nenhuma avaliação independente desse valor aquando da celebração do contrato de opção, em 2001, o município efetuou na altura a sua própria avaliação, com base na sua longa experiência no mercado imobiliário de Asker.
   O município alega que deve dispor de uma certa margem de apreciação. As avaliações realizadas em junho de 2006 e junho de 2008 apontam, respetivamente, para um valor de mercado, em 2001, de 9,6 milhões de coroas norueguesas (com uma possível variação de +/– 15%) e de 8 milhões de coroas norueguesas. Por conseguinte, as avaliações são consentâneas com o preço de venda em 2001, que é o período relevante para a sua realização. A avaliação de 18 de janeiro de 2008 assenta em premissas erradas, não tendo tido em consideração fatores importantes.
   Não se pode considerar que a opção não teve contrapartidas, uma vez que, por seu turno, a Asker Brygge assumiu obrigações em matéria de planeamento e prospeção no que respeita à propriedade. O município considerava ser difícil a promoção imobiliária da propriedade e não estava disposto a realizar as investigações necessárias para identificar os riscos relacionados com as difíceis condições do solo e com a poluição. A investigação levada a cabo pela Asker Brygge eliminou os referidos riscos e o município pôde então vender o terreno sem ter de os negociar com os potenciais compradores. Deste modo, as obrigações assumidas pela Asker Brygge foram vantajosas para o município.
   O município reconhece que um investidor privado não teria concedido um adiamento do pagamento de 70 % do preço de venda sem juros, mas entende que se isenção desses juros fosse considerada um auxílio estatal, se trataria de um auxílio de minimis.
   4.   OBSERVAÇÕES DE TERCEIROS
   A Asker Brygge defende que o Órgão de Fiscalização não pode concluir pela existência de um auxílio estatal na venda em causa.
   4.1   O valor em 2001
   
   A Asker Brygge defende que a apreciação das alegadas medidas de auxílio deve assentar nos factos que eram do conhecimento do município no momento em que celebrou o contrato de opção que conferiu à Asker Brygge o direito de compra da propriedade em causa, ou seja, em 2001. Assim, o valor de mercado do imóvel deve ser avaliado no momento em que foi celebrado o contrato de opção. Não cabe ao Órgão de Fiscalização substituir-se ao município no que toca à avaliação do valor da propriedade em 2001. Deste modo, a Asker Brygge alega que o município dispunha de uma certa margem de discricionariedade na sua avaliação do preço de mercado da propriedade em 2001.
   Em 2001, o acordo com a Slependen Båtforening (Slependen) e a obrigação de encontrar uma solução futura para esta empresa devem ser vistos como um ónus sobre a propriedade, que influenciou claramente o seu valor de mercado.
   Seria necessária uma revisão da regulamentação aplicável ao terreno de molde a permitir a sua exploração para fins comerciais, o que em 2001, não constituía uma alternativa realista para o município. Os trabalhos preparatórios necessários a uma revisão completa da regulamentação seriam simultaneamente onerosos e morosos. Para além disso, a Asker Brygge corria o risco de o município e outras instituições públicas, como a administração da rede rodoviária ou o Governador do Condado, não aceitarem o pedido de revisão da regulamentação.
   Para além disso, deve salientar-se que a propriedade está situada nas imediações da autoestrada E18, o que significa que se encontra exposta, quer ao ruído, quer à poluição provenientes desta via. Mais, a proximidade da autoestrada limita consideravelmente as possibilidades de exploração imobiliária do terreno. De acordo com o plano de desenvolvimento rodoviário, era proibido construir a menos de 35 m da autoestrada. Uma vez que o terreno é extremamente estreito e está situado nas imediações da autoestrada, praticamente 90 % da sua superfície eram abrangidos pela proibição. Acresce que, tal como resulta da Secção 1 do contrato e nos termos do plano de desenvolvimento rodoviário, estava prevista a utilização de uma parte do terreno para uma nova rodovia ao longo da referida autoestrada. Aproximadamente 1/3 da propriedade ficaria assim ocupada pela nova estrada.
   A Asker Brygge salientou ainda a incerteza quanto ao estado do terreno. Tal como supramencionado, considerava-se que a promoção imobiliária da propriedade era extremamente difícil devido às condições do solo. Além disso, era provável que o solo e a orla costeira estivessem altamente poluídos. Assim, quando a Asker Brygge contactou o município em 2001 com o objetivo de adquirir o terreno, este era considerado pelo município como sendo praticamente impossível de explorar do ponto de vista comercial. Nem a Asker Brygge nem o município dispunham de informações suficientes ou rigorosas quanto a estas questões, pelo que a exploração exigiria uma análise substancial das condições do terreno. A Asker Brygge entende que estas limitações deverão ser vistas como um ónus, com influência clara no valor de mercado da propriedade.
   Por outro lado, o Órgão de Fiscalização não pode basear a sua apreciação em circunstâncias factuais posteriores. A proceder dessa forma, o Órgão de Fiscalização basearia a sua decisão em factos que não eram do conhecimento do município aquando do contrato. Qualquer acréscimo do valor do imóvel posterior a 2001 é imputável aos trabalhos desenvolvidos pela Asker Brygge. É provável que, sem esses trabalhos, o terreno continuasse ainda subaproveitado, com um valor monetário muito limitado para o município.
   4.2   A relevância do valor em 2007
   
   Uma vez que o valor em 2007 é pertinente, o Órgão de Fiscalização terá em consideração e deduzirá o valor acrescentado que resulta dos trabalhos desenvolvidos pela Asker Brygge no período 2001–2007.
   4.3   Contrapartida da opção
   
   A obrigação de financiar trabalhos de prospeção, que ascende a aproximadamente 4 ou 5 milhões de coroas norueguesas deve, na opinião da Asker Brygge, ser tida em consideração na análise da contrapartida da opção concedida à Asker Brygge. Em geral, não é invulgar que se recorra a esta metodologia como base para a fixação do preço de uma opção no que se refere a terrenos por explorar, como é o do caso em apreço.
   4.4   Avaliações
   
   Nenhuma das avaliações da propriedade tem suficientemente em conta as circunstâncias factuais em 2001. A principal objeção da Asker Brygge relativamente às avaliações reside, inter alia, no facto de a estimativa do preço de mercado ter assentado nomeadamente, no pressuposto de que seria possível uma exploração posterior da marina e que era exatamente isso que o município e a Asker Brygge pretendiam. Faz referência à avaliação levada a cabo pela TJB Eiendomstaksering, páginas 6-9, na qual o avaliador baseia a sua avaliação no facto de ser possível dragar a orla costeira a fim de criar mais lugares de amarração e mais espaço de armazenamento de embarcações em doca seca na zona do terreno. Faz ainda referência à avaliação realizada pela Takstsenteretnas, páginas 14 e 15, que tem também por base esse tipo de exploração da propriedade.
   No entanto, aquando da celebração do contrato, em 2001, esse tipo de exploração da propriedade não só não estava previsto como não era considerado possível, quer pelo município, quer pela Asker Brygge. Acresce que, devido às condições da orla costeira na zona inferior do terreno, e para evitar o deslocamento de materiais e danos nas fundações de uma ponte rodoviária próxima, a administração da rede rodoviária proibiu novas dragagens naquela zona.
   II.   APRECIAÇÃO
   
   1.   EXISTÊNCIA DE UM AUXÍLIO ESTATAL
   Auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE
   O artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE refere o seguinte:
   
      «Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afetem as trocas comerciais entre as Partes Contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.»
   
   1.1   O princípio do investidor numa economia de mercado
   
   1.1.1   Introdução
   
   Se a transação foi efetuada segundo o princípio do investidor numa economia de mercado, ou seja, se o município vendeu o terreno pelo seu valor de mercado e em condições aceitáveis para um vendedor privado, não envolveu qualquer auxílio estatal. A venda do terreno poderá ser considerada um auxílio estatal caso não tenha sido efetuada a preços de mercado. À partida, é o momento da conclusão do contrato que deve servir de base para determinar se a propriedade foi ou não vendida a preços de mercado. As circunstâncias da venda deste terreno são de certo modo particulares, dado que existem vários contratos relacionados com a venda: um contrato de opção de 2001, um contrato de prorrogação da opção de 2004 e um contrato de venda de 2007.
   O contrato de opção não só conferiu à Asker Brygge o direito de adquirir o terreno em qualquer momento nos anos seguintes, mas fixou também o preço de uma transferência posterior. Por conseguinte, a opção dava à Asker Brygge a possibilidade de observar a evolução dos preços do setor imobiliário ao longo de uma série de anos para, posteriormente, invocar a opção de compra do terreno pelo preço acordado em 2001. Embora o Órgão de Fiscalização reconheça plenamente o direito de as autoridades públicas intervirem num mercado em termos comerciais, considera haver motivos para analisar cuidadosamente se um operador privado no mercado teria celebrado um contrato semelhante. A este respeito, o Órgão de Fiscalização analisou se a Asker Brygge pagou qualquer contrapartida pela opção enquanto tal e se às condições favoráveis para o comprador correspondiam ou não obrigações para este, ou direitos para o vendedor.
   O Órgão de Fiscalização concluiu não ser possível considerar que o contrato de opção estava em conformidade com o princípio do investidor numa economia de mercado. O Órgão de Fiscalização analisou, em seguida, se a propriedade tinha sido transferida ao valor de mercado aquando da conclusão do contrato de venda, em 2007, com base no preço acordado em 2001. A este respeito, o Órgão de Fiscalização concluiu que a propriedade foi vendida abaixo do valor de mercado em 2007. Assim, o Órgão de Fiscalização começará por analisar o contrato de opção de 2001 (e a prorrogação assinada em 2004) e, posteriormente, se a venda concreta do terreno, em 2007, foi realizada a preços de mercado.
   1.1.2   O preço de mercado do contrato de opção assinado em 2001
   
   No que se refere ao contrato de opção, é necessário verificar se um investidor privado numa economia de mercado teria aceitado um contrato semelhante, em termos de preço e de condições, ao que foi assinado entre o município de Asker e a Asker Brygge em 2001. Ao proceder a esta apreciação, o Órgão de Fiscalização não pode substituir a análise comercial do município pela sua própria análise, o que implica que o município, na qualidade de vendedor do terreno em causa, deve conservar uma margem de apreciação. Podem existir diversas razões sólidas do ponto de vista comercial para se celebrar um contrato em determinadas condições. Não existindo uma explicação plausível para a escolha do município, a medida pode ser considerada um auxílio estatal.
   Com base nas informações à disposição do Órgão de Fiscalização, as condições para a venda numa data ulterior foram estabelecidas no contrato de opção celebrado em 2001. Este contrato conferiu à Asker Brygge o direito, mas não a obrigação, de adquirir a propriedade nas condições predefinidas, a qualquer momento, até 31 de dezembro de 2009. Por outro lado, o município ficou impedido de vender a propriedade a terceiros durante o mesmo período. As principais características do contrato de opção, relevantes para efeitos da apreciação da existência de auxílio estatal são as seguintes: (i) o preço acordado de 8 milhões de coroas norueguesas, atualizado de acordo com o índice de preços no consumidor, (ii) o direito de renegociação conferido à Asker Brygge, no caso de os preços do setor imobiliário descerem consideravelmente antes de a opção ser invocada (não existia um direito de renegociação correspondente em benefício do município no caso de esses preços aumentarem significativamente), (iii) o pagamento em duas parcelas, em que 70 % do preço de venda seriam pagos até 31 de dezembro de 2011, sem cobrança de quaisquer juros.
   Em 2004, o município e a Asker Brygge prorrogaram o contrato de opção até 2014, não alterando, no entanto, nenhuma das condições da transação (4).
   Segundo as informações de que o Órgão de Fiscalização dispõe, o município não realizou qualquer avaliação independente da propriedade antes da celebração do contrato com a Asker Brygge, em 2001. O município explicou que avaliou o terreno com base na sua experiência do mercado imobiliário, não tendo fornecido quaisquer outros elementos ao Órgão de Fiscalização. Deste modo, não ficou claro para o Órgão de Fiscalização em que base o município chegou ao preço acordado de 8 milhões de coroas para a venda da propriedade.
   Mesmo partindo do princípio de que o preço de 8 milhões de coroas norueguesas correspondia ao valor da propriedade em 2001 (5), o valor de mercado dos restantes elementos acordados no contrato de opção deve ser avaliado. No entender do Órgão de Fiscalização, se apenas fosse considerado o valor de mercado da propriedade, tal implicaria que a Asker Brygge tinha obtido a opção a título gratuito, sem qualquer contrapartida de caráter económico pelo seu direito preferencial de compra.
   Como supramencionado, esta opção permitiu à empresa observar a evolução dos preços do setor ao longo de vários anos. Em termos estatísticos, o preço das propriedades tendem a aumentar com o tempo. Para além disso, Asker fica situada próximo de Oslo e tem vindo a registar um aumento contínuo da sua população, fator que normalmente influencia de forma positiva os preços do setor imobiliário.
   O contrato de opção impedia o município de vender a propriedade a outro comprador, imobilizando assim um capital, relativamente ao qual o município poderia ter encontrado utilizações alternativas ou recebido juros. No entanto, o município não receberia qualquer pagamento ou compensação no caso de a Asker Brygge decidir não adquirir a propriedade.
   Acresce que, em 2004, a opção for prorrogada contratualmente por mais 5 anos sem qualquer contrapartida. Essa prorrogação permitiu à Asker Brygge negociar mais ativamente com o município no sentido de este rever a regulamentação aplicável ao terreno, tornando-o elegível para fins que aumentariam o seu valor de mercado.
   Foram igualmente acordados, no âmbito do contrato de opção, outros aspetos de um possível futuro contrato de venda. Nomeadamente, no que se refere à revisão da regulamentação aplicável à zona, a Asker Brygge tinha por obrigação concluir os trabalhos preparatórios que permitiriam a revisão da regulamentação. Caso esta condição não fosse cumprida, o município de Asker poderia rescindir o contrato.
   As autoridades norueguesas argumentaram que não se pode considerar que a opção foi concedida sem contrapartida, uma vez que a Asker Brygge, por seu turno, assumiu obrigações em matéria de planeamento e prospeção. Embora o município considerasse a propriedade difícil de explorar e não estivesse disposto a realizar os trabalhos necessários para identificar os riscos relacionados com as difíceis condições do solo e com a poluição, o contrato de opção proporcionou à Asker Brygge a oportunidade de explorar todas as condições durante vários anos antes de decidir adquirir a propriedade o que, na opinião do Órgão de Fiscalização, reduziu significativamente o risco. Para além disso, uma revisão da regulamentação aplicável ao terreno aumentaria o seu valor. O contrato de opção não implicava, portanto, qualquer risco real para a Asker Brygge. Os montantes despendidos nos trabalhos de prospeção beneficiariam o comprador e, caso viessem a demonstrar que a propriedade não era adequada para promoção imobiliária, os trabalhos de prospeção seriam interrompidos e os custos minimizados, sem qualquer obrigação de compra da propriedade.
   A Asker Brygge argumentou que a obrigação de financiamento dos trabalhos de prospeção que, segundo afirma, ascende a aproximadamente 4 ou 5 milhões de coroas norueguesas, deverá ser tida em consideração aquando da avaliação da contrapartida paga pela opção. Afirma não ser rara esta metodologia como base para a fixação do preço de uma opção sobre um terreno por explorar, como no caso em apreço. O Órgão de Fiscalização observa que a Asker Brygge não apresentou qualquer documentação para fundamentar estas alegações. As autoridades norueguesas não puderam confirmar, nem os montantes despendidos nos trabalhos de prospeção, nem o facto de se tratar de uma metodologia habitual para a fixação do preço de terrenos por explorar.
   No entender do Órgão de Fiscalização, a opção em si, independentemente de ser ou não exercida, tinha um valor em 2001, aquando da celebração do contrato. Da documentação e das explicações que o Órgão de Fiscalização recebeu até ao montante não é possível concluir que o comprador tenha pago pela opção qualquer contrapartida que um investidor privado pudesse aceitar.
   O contrato de opção refere-se à possibilidade de a Asker Brygge conduzir trabalhos de prospeção na propriedade com vista à sua afetação a outros fins, em troca da opção de comprar a propriedade a preços de mercado. No entanto, não existia qualquer garantia de que a propriedade viesse efetivamente a ser objeto de trabalhos de prospeção adequados. Não existia uma obrigação incondicional de levar a cabo qualquer tipo específico de prospeção, uma vez que o comprador poderia, ao invés, optar por não celebrar um contrato de venda, por exemplo, no caso de os trabalhos de prospeção iniciais revelarem que o projeto não seria lucrativo, ou por qualquer outro motivo. Deste modo, ao abrigo do contrato de opção, os riscos para o comprador eram mínimos, e o município não retiraria quaisquer benefícios, caso os trabalhos de prospeção demonstrassem que a propriedade poderia ser explorada. O comprador ficaria então numa posição que lhe permitiria aguardar a evolução do mercado imobiliário durante um longo período de tempo, podendo optar por comprar a propriedade a preço fixo, na altura que entendesse ser mais proveitosa. Para além disso, com base nas informações de que o Órgão de Fiscalização dispõe, a obrigação de a Asker Brygge realizar os trabalhos de prospeção dentro de determinados prazos, a fim de manter a opção, não pode ser considerada uma contrapartida adequada pela possibilidade de comprar o terreno, na aceção do princípio do investidor numa economia de mercado.
   O contrato de opção incluía também outros elementos que parecem suscetíveis de aumentar o valor da opção. O primeiro desses elementos prende-se com o mecanismo de definição do preço. A Asker Brygge dispunha do direito de solicitar a renegociação do preço da propriedade caso os preços no setor imobiliário de Asker baixassem consideravelmente antes de invocar a opção. Tal como atrás mencionado, o contrato não previa um direito correspondente de renegociação em benefício do município, caso os preços das propriedades aumentassem consideravelmente. De acordo com as autoridades norueguesas, o facto de conferir à Asker Brygge um direito de renegociação do contrato justificava-se porque o município de Asker considerava a propriedade difícil de explorar, nomeadamente devido à proximidade da autoestrada (E18), e porque a transação envolvia, por conseguinte, um risco económico substancial. No entanto, o Órgão de Fiscalização entende que um investidor privado no mercado não teria aceitado celebrar semelhante contrato sem um direito mútuo de ajustamento, caso os preços no setor imobiliário aumentassem ou diminuíssem consideravelmente. A este respeito, o direito do município de ajustar o preço em função do índice dos preços no consumidor parece não ser suficiente para compensar a falta de um direito de renegociação correspondente.
   Na opinião do Órgão de Fiscalização, o índice dos preços no consumidor não é o índice correto a utilizar para um ajustamento em função da evolução dos preços no setor imobiliário. O índice dos preços no consumidor serve para medir a evolução do preço médio dos bens e serviços de consumo adquiridos pelos agregados familiares, e não reflete as flutuações dos preços do mercado imobiliário. Os preços do setor imobiliário evoluem segundo um padrão diferente do dos restantes preços, e os preços das propriedades como a do caso vertente não são, por conseguinte, normalmente tomados em consideração na determinação do índice dos preços no consumidor.
   Além disso, o município de Asker concordou, no contrato de opção, adiar o pagamento de 70% do preço de venda acordado até 31 de dezembro de 2011 (6) sem cobrar qualquer taxa de juro por esse adiamento. De acordo com as autoridades norueguesas, o adiamento do pagamento total sem qualquer juro foi aceite devido ao facto de a propriedade ser considerada difícil de explorar. O Órgão de Fiscalização considera que um investidor privado não teria aceitado adiar o pagamento por um período de tempo tão longo sem exigir o pagamento de juros. Considera ainda que um operador privado não teria procedido à transferência total da propriedade do terreno antes de receber o pagamento integral. O município de Asker admite que um investidor privado teria exigido uma remuneração pelo adiamento do pagamento. Embora o município de Asker tenha sustentado que qualquer ajuda a este respeito estaria abaixo do limiar de minimis, não apresentou qualquer documentação que o comprove.
   Pelas razões expostas, o Órgão de Fiscalização considera que um operador privado não teria celebrado um contrato de opção tão prolongado e em condições similares às acordadas pelo município de Asker sem exigir uma contrapartida pela opção e pelas condições favoráveis enquanto tais. Ao exigir apenas uma contrapartida correspondente ao valor da propriedade em 2001, o município de Asker correu o risco de vir, posteriormente, a conceder um auxílio estatal, em especial, caso os preços do setor imobiliário aumentassem.
   O Órgão de Fiscalização conclui, por conseguinte, que o contrato de opção não foi celebrado em condições do mercado, não podendo, por isso, ser excluída a existência de auxílio estatal.
   Assim sendo, é necessário verificar se a propriedade foi vendida a um preço inferior ao valor de mercado.
   1.1.3   O valor de mercado do terreno aquando do contrato de venda
   
   Em 2005, a Asker Brygge decidiu invocar a opção de compra do terreno. Embora as condições de venda tivessem sido estabelecidas no contrato de opção de 2001, o contrato de venda só foi celebrado em 21 de março de 2007. As autoridades norueguesas explicaram que o preço de venda não foi objeto de negociação em 2007, tendo sido acordado em 2001.
   O valor da propriedade em 2001 não é determinante para concluir da existência ou não de auxílio estatal no quadro desta transação, uma vez que a venda não foi concluída em 2001, mas sim em 2007. Apesar de o contrato de opção de 2001 conferir à Asker Brygge um direito de compra do terreno ao longo dos 10 anos subsequentes, este permaneceu, entretanto, propriedade do município, enquanto a Asker Brygge não invocou a opção. Assim, o momento pertinente para a apreciação, pelo Órgão de Fiscalização, da existência de auxílio estatal deve ser o momento em que o terreno foi vendido e transferido para um novo proprietário, em 2007.
   Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização procederá, em seguida, à comparação do preço de 8 727 462 coroas norueguesas pagas pela Asker Brygge na altura da conclusão da venda em 2007 com o valor de mercado da propriedade.
   Nos termos das Orientações em matéria de Auxílios Estatais do Órgão de Fiscalização no âmbito da venda de terrenos, uma venda de um terreno ou de um imóvel realizada na sequência de um concurso suficientemente publicitado, de caráter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a oferta mais alta ou ao único proponente, constitui, por definição, uma venda pelo valor de mercado, que não inclui, por conseguinte, quaisquer auxílios estatais. Em contrapartida, para excluir a existência de auxílio quando a venda de um terreno é realizada sem um concurso incondicional, deverá ser efetuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores, previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O avaliador deverá ser totalmente independente no desempenho das suas funções, ou seja, as autoridades públicas não poderão interferir com os resultados da avaliação. No caso em apreço, o município de Asker não recorreu a um concurso incondicional nem a uma avaliação por parte de um perito independente antes da celebração do contrato. Assim, a existência de um auxílio estatal não pode ser automaticamente excluída.
   Na notificação, as autoridades norueguesas apresentaram 3 avaliações do valor do terreno em causa. Nenhuma das avaliações foi realizada antes da celebração do contrato de opção em 2001, mas estabeleceu o valor da propriedade posteriormente.
   O primeiro relatório, datado de 30 de junho de 2006, foi realizado pelos avaliadores imobiliários autorizados da Verditakst AS, da Takst Senteret e da Agdestein (7). De acordo com este relatório, o valor estimado do terreno em 2001, no momento da celebração do contrato de opção, era de 9,6 milhões de coroas norueguesas, com uma variação possível de +/– 15 %. No entanto, parece tratar-se de uma estimativa muito aproximada. Os avaliadores consideraram simplesmente o valor da propriedade com base na utilização permitida (sobretudo para uma marina) de acordo com o regime regulamentar existente aquando da avaliação (que era o mesmo que em 2001), e o valor no caso de uma utilização alternativa combinada de marina, habitação e indústria, e avaliaram o valor da propriedade como sendo um valor intermédio dessas duas soluções (8). No entanto, tal como acima explicado, o valor relevante para efeitos de apreciação da existência de um auxílio estatal é o valor do terreno em 2007, altura em que a propriedade foi vendida e transferida para o novo proprietário.
   As autoridades norueguesas enviaram juntamente com as notificações duas outras avaliações do terreno realizadas pela TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik em nome do município. O primeiro relatório, datado de 18 de janeiro de 2008 (9), considerava que o valor de mercado do terreno em 2007 ascendia a 26 milhões de coroas norueguesas. Uma vez que o contrato entre o município e a Asker Brygge foi celebrado em 2001, o preço foi ajustado a valores de 2001. O valor de 26 milhões de coroas de 2007 ajustado utilizando uma taxa de 5,5 % ao longo de 7,5 anos correspondia a 17 milhões de coroas norueguesas em 2001.
   No segundo relatório, datado de 16 de junho de 2008 (10), a TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik estimou o valor de mercado do terreno em 2007 em 12 milhões de coroas norueguesas. O valor ajustado de 12 milhões de coroas de 2007 utilizando a taxa acima referida (ou seja, 5,5 % ao longo de 7,5 anos) correspondia a 8 milhões de coroas norueguesas em 2001. Assim, a discrepância entre os dois relatórios é de 9 milhões de coroas norueguesas no que respeita ao valor da propriedade em 2001 e de 14 milhões de coroas norueguesas no que respeita ao valor da propriedade em 2007.
   As autoridades norueguesas explicaram que esta diferença se deve essencialmente à redução do valor estimado decorrente de uma obrigação adicional imposta à Asker Brygge no que se refere à utilização de uma parte do terreno pela Slependen Båtforening AS (11). O contrato de opção de 2001 inclui uma cláusula que estipula que uma parte da propriedade é arrendada à Slependen Båtforening como uma marina para pequenas embarcações e que a Asker Brygge teria de compensar o município de Asker caso a exploração da propriedade tivesse início antes do termo do contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento chegou ao seu termo em junho de 2009. Além disso, a cláusula 3.a do contrato de opção estipula que a Asker Brygge deve encontrar, juntamente com o município de Asker, uma solução satisfatória no que respeita às necessidades da Slependen Båtforening no âmbito da atividade desenvolvida no momento do contrato.
   Quando o contrato de opção foi celebrado em 2001, a Slependen Båtforening pagava uma renda anual de 19 500 coroas norueguesas ao município de Asker (12). Embora seja difícil calcular quais seriam as consequências económicas exatas da obrigação da Asker Brygge no momento da celebração do contrato de opção, a Asker Brygge e a Slependen Båtforening assinaram um acordo, em 1 de junho de 2006, nos termos do qual esta última pagaria 850 000 coroas norueguesas (cf. cláusula 2.4 do acordo) (13). De acordo com as explicações prestadas pelas autoridades norueguesas, a avaliação efetuada em janeiro de 2008 teve por base uma interpretação incorreta de um acordo entre a Asker Brygge e a Slependen Båtforening, uma vez que não refletia o direito desta última de pagar apenas 850 000 coroas norueguesas pela área em questão. Os avaliadores interpretaram a cláusula do contrato de opção como se a Slependen Båtforening tivesse o direito de alugar ou comprar os lugares de amarração a preço de mercado, após o termo do contrato de arrendamento. No entanto, autoridades norueguesas entendem que o montante de 850 000 coroas norueguesas, que representa o cumprimento da obrigação para com a Slependen Båtforening, deveria ser tido em consideração aquando do cálculo do valor de mercado da propriedade em 2001 e 2007. Assim, o município de Asker solicitou à TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik que utilizasse as 850 000 coroas norueguesas como base para a estimativa do valor dos 65 lugares de amarração da Slependen Båtforenings na sua avaliação de 16 de junho de 2008. O Órgão de Fiscalização considera que esse montante é relevante para a avaliação do valor da propriedade em 2007, uma vez que esta era uma informação conhecida na altura.
   Além disso, a avaliação de junho de 2008 teve em conta os riscos relacionados com a poluição no terreno, tal como referido pelo município (14). Por último, ainda segundo o município, a avaliação de junho de 2008 já não incluía a armazenagem das embarcações sob a estrada (E18) (15).
   A Asker Brygge contestou a validade das avaliações. A sua principal objeção prende-se com o facto de estas avaliações incluírem a possibilidade de dragagem da orla costeira, com vista à criação de mais lugares de amarração e de armazéns para embarcações em doca seca. De acordo com a Asker Brygge, não era previsível qualquer exploração do terreno em 2001, e a administração da rede rodoviária proibira novas dragagens na zona (16).
   O Órgão de Fiscalização salienta que a Asker Brygge não apresentou qualquer documentação comprovativa de que os factos em que se baseia a avaliação de junho de 2008 são incorretos. O Órgão de Fiscalização regista ainda que o município não contestou a validade da avaliação de junho de 2008, que parece considerar bastante rigorosa (17). Pelo contrário, o município, nas suas observações apresentadas ao Órgão de Fiscalização, cita uma passagem dessa avaliação consagrada à dragagem (no que se refere à avaliação da poluição do terreno), não fazendo qualquer referência à impossibilidade da mesma. Assim, o Órgão de Fiscalização considera que não foi apresentada documentação que justifique a contestação dos factos em que se baseia a avaliação de junho de 2008.
   Os dois relatórios da TBJ Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik determinaram o preço do terreno em 2007. O primeiro relatório, elaborado em janeiro de 2008, estimava o valor do terreno em 26 milhões de coroas norueguesas, bem acima dos 8,7 milhões de coroas norueguesas pagos pela Asker Brygge AS. A avaliação mais recente (e mais baixa), a do segundo relatório, de 16 de junho de 2008 (18), estimava o valor do terreno em 2007 em 12 milhões de coroas norueguesas, mais 3 272 538 de coroas norueguesas do que o preço pago. Ao contrário do primeiro relatório, de acordo com as informações prestadas pelo município de Asker, este segundo relatório tem em conta informações mais rigorosas conhecidas em 2007, altura em que a venda foi concluída.
   A Asker Brygge alegou que, na medida em que o valor relativo a 2007 seja pertinente, o Órgão de Fiscalização deverá ter em consideração e deduzir o valor acrescentado resultante dos trabalhos levados a cabo pela Asker Brygge no período 2001–2007. Os trabalhos consistiram na prospeção do terreno conduzida pela Asker Brygge (19).
   O Órgão de Fiscalização considera não existir qualquer razão para deduzir do valor os trabalhos conduzidos pela Asker Brygge no período 2001–2007. A este respeito, o Órgão de Fiscalização salienta que as avaliações de 2008 tiveram por base o estatuto regulamentar da propriedade, tal como estava definido em 2001 e em 2007. A regulamentação manteve-se inalterada desde 1998, de acordo com a avaliação do valor de junho de 2008 (20). Considerava-se então que a utilização prevista para a propriedade era uma marina e uma zona de armazenagem para embarcações, em 2001 e em 2007 (21). O Órgão de Fiscalização não considera que esta avaliação tenha sido afetada pelos trabalhos de prospeção realizados pela Asker Brygge. Além disso, a avaliação de junho de 2008 refere o risco de poluição do terreno, mas acrescenta que os avaliadores não realizaram qualquer investigação mais aprofundada a este respeito (22). Assim, afigura-se correto que os trabalhos de prospeção realizados pela Asker Brygge não tenham sido tomados em consideração pelos avaliadores aquando da determinação do valor do terreno.
   Tal como já mencionado, a avaliação de junho de 2008 teve por base a utilização do terreno como marina, de acordo com a regulamentação existente. No entanto, parece que, já em 2001, a Asker Brygge percebera que o terreno possuía potencialidades para promoção imobiliária. Normalmente, este potencial constitui um valor acrescentado. Assim, o município salientou na sua carta aos avaliadores, de 11 de abril de 2008, que estes deveriam ponderar a probabilidade de proceder a uma revisão da regulamentação (presumivelmente com vista a uma utilização mais lucrativa). Contudo, os avaliadores recusaram-se a ter em conta esta possibilidade, alegando que se trataria de especulação. Os avaliadores acrescentaram que a avaliação seria bastante diferente (ou seja, consideravelmente mais elevada) caso tivesse por base a possibilidade de afetar o terreno para a construção de habitações e a instalação de indústrias (23).
   O Órgão de Fiscalização tem algumas dúvidas quanto ao facto de um investidor privado tomar ou não em consideração a probabilidade de a propriedade vir, no futuro, a ser regulamentada com vista a uma outra afetação mais lucrativa, e de essa possibilidade conduzir a um valor de mercado mais elevado, ou seja, (consideravelmente) mais elevado do que a avaliação de junho de 2008. No entanto, o Órgão de Fiscalização registou as incertezas específicas relacionadas com a futura utilização da propriedade em questão, nomeadamente no que se refere à poluição e aos requisitos regulamentares relacionados com a proximidade da autoestrada. Assim, a avaliação de junho de 2008, que não teve em conta qualquer potencial de exploração da propriedade para além da sua afetação no momento, é moderada, mas afigura-se rigorosa, no entender do Órgão de Fiscalização, quando se tem em consideração as características específicas da propriedade avaliada.
   Por estas razões, o Órgão de Fiscalização conclui que a venda do terreno gbnr. 32/17 em 2007 pelo preço de 8 727 462 coroas norueguesas foi realizada abaixo do seu preço de mercado, que era de 12 milhões de coroas norueguesas, tal como determinado pela avaliação efetuada pelos peritos independentes em junho de 2008 e apresentada pelas autoridades norueguesas.
   1.1.4   Conclusão no que respeita ao princípio do investidor numa economia de mercado
   
   Pelas razões aduzidas, o Órgão de Fiscalização considera que o preço acordado no contrato de opção não correspondia ao preço de mercado desse tipo de contrato, o qual deveria refletir o valor da propriedade no momento da celebração do contrato combinado com o valor da opção e as condições especiais concedidas ao comprador. Para além disso, o Órgão de Fiscalização entende que o preço efetivamente acordado no contrato de venda não correspondia ao preço de mercado da propriedade no momento em que o contrato de venda foi concluído. Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização conclui que a venda da propriedade gbnr. 32/17 à Asker Brygge AS pelo preço de 8 727 462 coroas norueguesas não foi efectuada em conformidade com o princípio do investidor numa economia de mercado.
   1.2   Recursos estatais
   
   Para ser considerada um auxílio estatal, é necessário que a medida tenha sido concedida pelo Estado ou através de recursos estatais. O conceito de Estado não se refere apenas ao governo central, mas engloba todos os níveis da administração pública (incluindo os municípios), bem como as empresas públicas.
   O município, ao vender o terreno abaixo do seu preço de mercado, perdeu receitas. Nessas circunstâncias, a Asker Brygge deveria ter pago mais pelo terreno e, por conseguinte, verificou-se uma transferência de recursos do município.
   Por estas razões, o Órgão de Fiscalização considera que, uma vez que a venda não foi realizada de acordo com as condições do mercado, estão envolvidos recursos estatais na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.
   1.3   Favorecimento de certas empresas ou de certas produções
   
   Em primeiro lugar, a medida deve conferir à Asker Brygge vantagens que a libertem dos encargos que normalmente oneram o seu orçamento. Uma vez que a transação foi realizada em condições favoráveis, visto que a Asker Brygge teria pago um preço mais elevado pela propriedade, caso a venda do terreno tivesse sido efetuada segundo o princípio do investidor numa economia de mercado, e teria pago as taxas de juro do mercado, caso tivesse de contrair um empréstimo de um montante equivalente junto da banca, a empresa beneficiou de uma vantagem na aceção das regras em matéria de auxílios estatais.
   Na sua carta de 11 de maio de 2009 (24), o município explicou a forma como calculou o nível do auxílio eventual, estimado em 5,3 milhões de coroas noruegueses no formulário de notificação ao Órgão de Fiscalização, ponto 5 (25). A estimativa tem por base a diferença entre a avaliação de junho de 2008 (26) (que determinou o valor do terreno em 2007, altura em que foi celebrado o contrato de venda) e o montante da venda, que perfaz aproximadamente 3,3 milhões de coroas norueguesas. Além disso, o município acrescentou a vantagem económica do adiamento do pagamento dos remanescentes 70 % do preço da venda. O município baseou os seus cálculos numa taxa de juro de 7% ao longo de um período de 4 anos e 9 meses, em relação a 6 milhões de coroas norueguesas, tendo concluído que a vantagem máxima conferida pelo empréstimo nestas condições favoráveis é de 2 milhões de coroas norueguesas.
   Em segundo lugar, a medida deve ser seletiva, favorecendo «certas empresas ou certas produções». Existe apenas um beneficiário possível da medida em apreço, a saber, a Asker Brygge. Por conseguinte, a medida é seletiva.
   1.4   Distorção da concorrência e alteração das condições das trocas comerciais entre as partes contratantes
   
   Para que constitua um auxílio estatal, a medida deve falsear a concorrência e ser suscetível de afetar as trocas comerciais entre as partes contratantes do Acordo EEE.
   Uma medida de apoio concedida pelo Estado reforçaria a posição da Asker Brygge relativamente a outras empresas concorrentes, com atividades na mesma área, ou seja, a promoção imobiliária. Qualquer concessão de auxílio reforçaria a posição do beneficiário relativamente aos seus concorrentes e, consequentemente, falsearia a concorrência, na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE. A partir do momento em que a empresa desenvolve as suas atividades nas áreas abrangidas pelo comércio intra-EEE, estão cumpridos os requisitos estipulados no artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE para que a medida configure um auxílio estatal. A atividade de promoção imobiliária está, em princípio e na prática, aberta ao comércio intra-EEE. Assim, o Órgão de Fiscalização conclui que o auxílio ameaça falsear a concorrência e é suscetível de afetar as trocas comerciais de forma contrária ao artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.
   1.5   Conclusão
   
   Pelas razões aduzidas, o Órgão de Fiscalização considera que a transação relativa à venda do terreno gbnr 32/17 à Asker Brygge, tal como estabelecida no contrato de opção assinado em 2001 e nos contratos posteriores, constitui um auxílio estatal.
   2.   REQUISITOS PROCESSUAIS
   As autoridades norueguesas notificaram a venda, em 13 de fevereiro de 2009 (Doc. n.o 508884). No entanto, as autoridades norueguesas assinaram o contrato de opção, estabelecendo as condições da compra do terreno em 2001, e realizaram a venda em 21 de março de 2007, altura em que o contrato de venda foi celebrado. Por conseguinte, a venda foi concretizada antes de o Órgão de Fiscalização ter tomado uma decisão final quanto à sua validade. Deste modo, o Órgão de Fiscalização conclui que as autoridades norueguesas não respeitaram as suas obrigações nos termos do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3.
   3.   COMPATIBILIDADE DO AUXÍLIO
   As medidas de auxílio abrangidas pelo artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE são em geral incompatíveis com o funcionamento do Acordo EEE, salvo se puderem beneficiar de uma das derrogações previstas no artigo 61.o, n.os 2 ou 3, do mesmo Acordo.
   A derrogação prevista no artigo 61.o, n.o 2, não é aplicável ao auxílio em questão, que não se destina a atingir nenhum dos objetivos enumerados nesta disposição. O artigo 61.o, n.o 3, alíneas a) e b), do Acordo EEE também não se aplica ao caso em apreço. Além disso, a região em que a propriedade está localizada não pode beneficiar de qualquer auxílio regional na aceção do artigo 61.o, n.o 3, alínea c), do Acordo EEE.
   Nestas condições, o Órgão de Fiscalização considera que a transação em apreço não pode ser justificada ao abrigo das disposições relativas aos auxílios estatais do Acordo EEE.
   4.   RECUPERAÇÃO
   Nos termos do artigo 14.o da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal, nos casos de auxílios ilegais que sejam considerados incompatíveis, o Órgão de Fiscalização ordena, regra geral, que o Estado da EFTA em causa recupere o auxílio junto do beneficiário.
   O Órgão de Fiscalização considera que nenhum dos princípios gerais impede o reembolso no caso presente. Segundo jurisprudência estabelecida, a supressão de um auxílio ilegal por recuperação é a consequência lógica da verificação do seu caráter ilegal. Consequentemente, a recuperação de um auxílio estatal ilegalmente concedido, que conduza ao restabelecimento da situação anterior, não pode, em princípio, ser considerada desproporcionada face aos objetivos do Acordo EEE em matéria de auxílios estatais. Ao restituir o auxílio, o beneficiário perde a vantagem de que tinha beneficiado face aos seus concorrentes no mercado, e a situação anterior à concessão do auxílio é restabelecida (27). Decorre igualmente dessa restituição do auxílio que, regra geral, salvo circunstâncias excecionais, o Órgão de Fiscalização não excede os limites dos seus poderes discricionários, reconhecidos na jurisprudência do Tribunal, ao solicitar que o Estado da EFTA em causa recupere os montantes concedidos a título de auxílios ilegais, uma vez que se limita a restabelecer a situação anterior (28). Além disso, tendo em conta a natureza obrigatória do controlo dos auxílios estatais por parte do Órgão de Fiscalização nos termos do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal, as empresas a quem tenha sido concedido auxílio não podem, em princípio, ter qualquer expectativa legítima de que o auxílio seja legal, a menos que tenha sido concedido em conformidade com o procedimento estabelecido nesse Protocolo (29). Nada indicia a existência de circunstâncias excecionais neste caso, que pudessem ter criado expectativas legítimas por parte do beneficiário do auxílio.
   A recuperação dos montantes de auxílios estatais indevidamente concedidos deverá incluir juros compostos, em conformidade com o artigo 14.o, n.o 2, da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal e com os artigos 9.o e 11.o da Decisão do Órgão de Fiscalização 195/04/COL de 14 de julho de 2004.
   5.   CONCLUSÃO
   O Órgão de Fiscalização conclui que as autoridades norueguesas concederam ilegalmente o auxílio em questão, em violação do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3.
   As condições da venda da propriedade situada em Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 à Asker Brygge AS constituem um auxílio estatal, que – pelas razões atrás mencionadas – não é compatível com o funcionamento do Acordo EEE e deve ser recuperado a partir da data da assinatura do acordo de venda em 21 de março de 2007.
   ADOTOU A SEGUINTE DECISÃO:
   Artigo 1.o
   
   A venda do terreno localizado em Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17 pelo Município de Asker à Asker Brygge AS constitui um auxílio estatal que não é compatível com o funcionamento do Acordo EEE, na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do mesmo Acordo.
   Artigo 2.o
   
   As autoridades norueguesas devem tomar todas as medidas necessárias para recuperar, junto da Asker Brygge AS, o auxílio referido no artigo 1.o ilegalmente concedido ao beneficiário.
   Artigo 3.o
   
   A recuperação deverá ser efetuada imediatamente e em conformidade com os procedimentos do direito nacional, desde que estes permitam uma execução imediata e efetiva da presente decisão. O auxílio a recuperar incluirá juros e juros compostos a partir da data em que foi disponibilizado à Asker Brygge AS e até à data da sua recuperação. Os juros serão calculados com base no artigo 9.o da Decisão n.o 195/04/COL do Órgão de Fiscalização da EFTA.
   Artigo 4.o
   
   Até 13 de setembro de 2011, a Noruega deve informar o Órgão de Fiscalização do montante total (capital e juros) a recuperar junto do beneficiário, bem como das medidas previstas ou tomadas com vista à recuperação do auxílio.
   Até 13 de novembro de 2011, a Noruega deve ter executado a Decisão do Órgão de Fiscalização e procedido à recuperação integral do auxílio.
   Artigo 5.o
   
   O Reino da Noruega é o destinatário da presente decisão.
   Artigo 6.o
   
   Apenas faz fé o texto em língua inglesa.
   
      Feito em Bruxelas, em 13 de julho de 2011.
      
         
            Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Presidente
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Membro do Colégio
         
      
   
   
      (1)  Disponível em: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Publicado no JO C 184 de 8.7.2010, p. 20, e suplemento EEE n.o 35 de 8.7.2010.
   
      (3)  Ver JO C 184 de 8.7.2010 e o Suplemento EEE do Jornal Oficial n.o
       35 de 8.7.2010.
   
      (4)  Doc. n.o 518079, anexo 1.
   
      (5)  Analisa-se, na Secção 1.1.2 infra se esse montante corresponde ou não ao preço de mercado.
   
      (6)  De acordo com a cláusula 3.a do contrato, o pagamento deve ocorrer antes do início de qualquer atividade de construção e, em qualquer caso, até 31.12.2011, ver doc. n.o 508884, anexo 1.
   
      (7)  Doc. n.o 508884, Anexo 9 à notificação.
   
      (8)  Doc. n.o 508884, Anexo 9 à notificação. A avaliação figura na página 15.
   
      (9)  Doc. n.o 508884, Anexo 5 à notificação.
   
      (10)  Doc. n.o 508884, Anexo 3 à notificação.
   
      (11)  Doc. n.o 518079, carta do município ao Órgão de Fiscalização datada de 11.5.2009, páginas 2–3.
   
      (12)  Este montante foi determinado com base num acordo assinado em 1999 entre o município de Asker e a Slependen Båtforening. Anexo 8 à carta datada de 11.5.2009, Doc. n.o 518079.
   
      (13)  O acordo é avaliado pelo escritório de advogados Hjort, ver Doc. n.o 508884, Anexo 7.
   
      (14)  Doc. n.o 508884, ver Anexo 3 à notificação. A avaliação figura na página 5. Ver também a carta do município aos avaliadores de 5.5.2008, Anexo 8 à notificação, e os comentários do município na sua carta ao Órgão de Fiscalização de 29.1.2010, páginas 3–4, Doc. n.o 544706.
   
      (15)  Doc. n.o 508884, ver Anexo 3 à notificação. A avaliação figura nas páginas 4 e 7. Ver também a carta do município aos avaliadores de 5.5.2008, o Anexo 8 à notificação, e os comentários do município na sua carta ao Órgão de Fiscalização de 29.1.2010, página 4 (ponto 3.3, último parágrafo), Doc. n.o 544706.
   
      (16)  Doc. n.o 545173, observações da Asker Brygge, ponto 4.
   
      (17)  Doc. n.o 544706, ver páginas 3–4, e Doc. n.o 518079, a carta do município ao Órgão de Fiscalização na qual utiliza a avaliação como base para explicar os cálculos do montante do auxílio eventualmente, concedido tal como referido na notificação ao Órgão de Fiscalização.
   
      (18)  Anexo 3 à notificação.
   
      (19)  Doc. n.o 545173, ponto 3.
   
      (20)  Ver Doc. n.o 508884, Anexo 3.
   
      (21)  Ver Doc. n.o 508884, Anexo 3, avaliação do valor, páginas 6–7.
   
      (22)  Ver Doc. n.o 508884, Anexo 3, avaliação do valor, página 5.
   
      (23)  Ver Doc. n.o 508884, Anexo 8, carta do município, página 2, e carta dos avaliadores (não datada), página 1.
   
      (24)  Doc. n.o 518079, páginas 1–2.
   
      (25)  Doc. n.o 508884, Anexo 1, formulário de notificação, ponto 5.
   
      (26)  Das três avaliações, a avaliação de junho de 2008 que estimava o valor de mercado do terreno em 2007 em 12 milhões de coroas norueguesas dá, no entender do Órgão de Fiscalização, a melhor indicação quanto ao valor de mercado da propriedade em 2007.
   
      (27)  Processo C-350/93, Comissão/Itália, Coletânea, 1995, p. I-699, n.o 22.
   
      (28)  Processo C-75/97, Bélgica/Comissão, Coletânea 1999, p. I-3671, n.o 66, e Processo C-310/99 Itália/ Comissão, Coletânea 2002, p. I-2289, n.o 99.
   
      (29)  Processo C-169/95, Espanha/Comissão, Coletânea 1997, p. I-135, n.o 51.