CELEX: E2009C0343
Language: fr
Date: 2009-07-23 00:00:00
Title: Décision de l’Autorité de surveillance AELE n ° 343/09/COL du 23 juillet 2009 concernant les transactions immobilières relatives aux parcelles 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 effectuées par la municipalité de Time (Norvège)

12.5.2011   
            
            
               FR
            
            
               Journal officiel de l'Union européenne
            
            
               L 123/72
            
         DÉCISION DE L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE
   No 343/09/COL
   du 23 juillet 2009
   concernant les transactions immobilières relatives aux parcelles 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70, 2/32 effectuées par la municipalité de Time
   (Norvège)
   L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE (1),
   vu l’accord sur l’Espace économique européen (2), et notamment ses articles 61, 62 et 63 et son protocole 26,
   vu l’accord entre les États de l’AELE relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice (3), et notamment son article 24,
   vu l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I, et l’article 4, paragraphe 4, et l’article 7, paragraphe 2, de la partie II du protocole 3 de l’accord Surveillance et Cour de justice (4),
   vu les directives de l’Autorité relatives à l’application et à l’interprétation des articles 61 et 62 de l’accord EEE (5), et notamment le chapitre relatif aux éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics,
   vu la décision de l’Autorité du 14 juillet 2004 concernant les mesures d’exécution visées à l’article 27 de la partie II du protocole 3 (6),
   après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément aux articles précités (7), et vu ces observations,
   considérant ce qui suit:
   I.   LES FAITS
   
   1.   PROCÉDURE
   
   Le 3 mars 2007, l’Autorité a reçu une plainte d’une association dénommée groupe d’action «Ta vare på trivelige Bryne» en ce qui concerne la vente, par les autorités de la municipalité de Time, à deux entités privées distinctes des parcelles 1/152, 1/301, 1/630, 4/165 situées dans cette municipalité, ainsi que la vente de la parcelle 2/70 (sur laquelle se trouve le stade de Bryne, qui comprend également la parcelle 2/32) à un investisseur privé (document no 414270) par Bryne fotballklubb, parcelle qui avait été donnée auparavant au club par la municipalité. Par lettre du 9 mai 2007, un investisseur privé, M. Gunnar Oma, a déposé plainte auprès de l’Autorité au sujet de la vente, par la municipalité de Time, de l’une des parcelles susmentionnées (parcelle 4/165).
   Après un échange de lettres et d’information avec les autorités norvégiennes (8), le 19 décembre 2007, l’Autorité a décidé d’ouvrir la procédure formelle d’examen concernant la vente des parcelles susmentionnées. La décision no 717/07/COL de l’Autorité d’engager la procédure a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne ainsi que dans son supplément EEE (9).
   Les autorités norvégiennes ont présenté des observations sur cette décision d’ouverture par lettre du 21 février 2008 (document no 466024). L’Autorité a invité les parties intéressées à présenter leurs observations. Celle-ci a reçu des observations de deux parties intéressées (10). Par lettre du 24 juillet 2008 (document no 485974), l’Autorité a transmis ces observations aux autorités norvégiennes. Par lettre du 13 août 2008 (document no 488289), les autorités norvégiennes ont notifié à l’Autorité qu’elles n’avaient pas d’autres observations.
   2.   DESCRIPTION DES TRANSACTIONS FAISANT L’OBJET DE L’EXAMEN
   
   2.1.   VENTE DES PARCELLES 1/152, 1/301 ET 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   Par contrat de vente du 25 août 2007 (11), la municipalité de Time a vendu au promoteur immobilier privé Grunnsteinen AS les parcelles 1/152 (1 312 m2), 1/301 (741 m2) et 1/630 (1 167 m2) situées au centre de Bryne, centre administratif de la ville de Time. Selon les explications fournies, l’accord a été conclu à l’initiative des acheteurs et il n’y a pas eu d’appel d’offres avant la vente (12). Grunnsteinen n’a rien payé pour l’achat du terrain, mais il s’est engagé, en contrepartie, à construire un ensemble de soixante-cinq emplacements de parking (13). La clause 7 de l’accord Grunnsteinen dispose que les titres de propriété ne seront transférés que lorsque la construction des emplacements de parking sera terminée, au plus tard à la fin de 2008. De plus, la clause 1 précise que le parking souterrain sera inscrit au cadastre en tant que parcelle distincte lorsque la propriété sera à nouveau cédée à la municipalité de Time.
   La clause 1 du contrat (14) stipule que, au moment de la signature du contrat, les biens se trouvaient dans une zone affectée au logement et à la voirie/au stationnement.
   Au titre de cette même clause, Grunnsteinen AS a entrepris la construction d’emplacements de parking souterrains sur la parcelle 1/152, dont 65 devaient être cédés à la municipalité de Time une fois achevés (clauses 1 et 5 de l’accord). Selon les autorités municipales, le paiement de la parcelle 1/152 a été effectué au moyen de la construction d’emplacements dans le parking souterrain, en contrepartie des 44 emplacements qui se trouvaient sur le terrain. En ce qui concerne les parcelles 1/301 et 1/630, la municipalité avait demandé une expertise d’une des deux parcelles, en l’occurrence la parcelle 1/630, à la société Eiendomsmegler 1. L’expertise, selon laquelle la valeur du marché de la parcelle était estimée à 600 NOK le mètre carré, a été présentée à l’Autorité avant l’ouverture de la procédure formelle d’examen (15). Dans la réponse aux questions de l’Autorité, les autorités norvégiennes ont dans un premier temps présenté des calculs effectués par l’entreprise en bâtiment Skanska Norge AS, selon lesquels le prix pour un emplacement de parking dans un parking souterrain s’élevait approximativement à 150 000 NOK hors TVA et hors prix d’achat ou de location du terrain (16). Sur la base de ces estimations, les autorités norvégiennes ont précisé que le prix du marché des parcelles 1/301 et 1/630 s’élevait à 2 516 400 NOK (17), tandis que la valeur des 21 emplacements de parking supplémentaires que Grunnsteinen s’était engagé à construire pour la municipalité était estimée à 2 625 000 NOK (18). En conséquence, la valeur de ces deux biens serait pleinement compensée par la construction de 21 emplacements de parking supplémentaires par Grunnsteinen.
   En réponse à l’injonction de fournir des informations à l’Autorité qui a été notifiée dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, une nouvelle expertise de la valeur du terrain, ainsi que des estimations du prix des emplacements de parking ont été présentées (19). Les nouvelles estimations ont été effectuées par le bureau d’expertise OPAK. En se fondant sur la méthode du coût du terrain (20), OPAK a estimé à 3,2 millions de NOK la valeur marchande des biens vendus «en bloc». Selon OPAK, la maison sise sur la parcelle 1/301 est vouée à la démolition; elle représente donc un handicap pour le terrain. Les coûts de démolition sont estimés à 150 000 NOK. L’estimation réalisée par OPAK contient également une estimation du coût des emplacements de parking. Sur la base d’une superficie minimale de 25 mètres carrés par emplacement de parking (conformément à la réglementation en vigueur) et de coûts de construction de 5 200 NOK le mètre carré (sur la base de l’expérience), OPAK arrive à un prix de 130 000 NOK par emplacement de parking, soit 8 450 000 NOK pour 65 emplacements.
   2.2.   VENTE DE LA PARCELLE 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   Le 31 août 2005, la municipalité de Time et le promoteur immobilier privé Bryne Industripark AS ont signé un accord de vente relatif à la parcelle 4/165 située à Håland, dans la municipalité de Time (21). Cette parcelle se composait de 56 365 m2 de terrain industriel et le prix de vente était fixé à 4,7 millions de NOK (soit approximativement 83 NOK le m2). Au moment de la signature de l’acte, la parcelle se trouvait dans une zone affectée à un usage industriel, mais le plan d’aménagement détaillé n’a pas été adopté, l’administration des voies publiques s’y étant opposée. Le contrat contient une clause de récupération ou claw-back (clause 7) selon laquelle la municipalité de Time peut récupérer le terrain si aucune construction n’y est érigée ou si celui-ci n’est pas exploité dans un délai de cinq ans après la prise de possession.
   Au moment de la signature de l’acte, le terrain se composait de terres inexploitées. Dans la note adressée au conseil municipal qui a approuvé l’acte, l’administration municipale précise que la vente devrait être subordonnée à la conclusion d’un accord de développement. Selon les autorités municipales, les nouveaux règlements d’aménagement détaillés, affectant le terrain à un usage sportif, ont été adoptés le 30 août 2007 (22). L’accord de vente précisait qu’un accord de développement devait être conclu sur la base du règlement d’aménagement. Lorsqu’elles ont communiqué leurs observations relatives à la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, les autorités norvégiennes ont transmis une estimation des coûts de développement demandés par la société de conseil Asplan Viak, ainsi qu’une offre pour des travaux souterrains établie par un entrepreneur local (23).
   La municipalité confirme qu’aucun appel d’offres n’a été organisé préalablement à la vente, qui a eu lieu à la suite de l’initiative de l’acheteur, mais elle précise que la vente du terrain a été annoncée sur son site web en 2003-2004. Il ressort de la note administrative établie avant la vente que le prix a été calculé sur la base du prix auquel la municipalité de Time avait acheté le bien en 1999, majoré du coût du capital et des dépenses liées aux formalités réglementaires et administratives. Le prix a donc été établi conformément au principe général appliqué par la municipalité à la vente de biens industriels, c’est-à-dire la vente au prix coûtant (24).
   Le plaignant a affirmé que le prix de ce type de terrain devait se situer aux alentours de 400 NOK le mètre carré, sur la base d’une évaluation prétendument effectuée par un expert indépendant chargé d’évaluer les actifs, en janvier 2007 (25). Toutefois, aucun document n’a été présenté à cet égard. Les autorités municipales ont indiqué qu’en se fondant sur le prix de terrains similaires vendus entre particuliers dans la région, le prix du marché dans la zone concernée devait se situer dans une fourchette allant de 80 à 115 NOK le mètre carré (26). En réponse à l’injonction de fournir des informations qui leur a été notifiée par l’Autorité dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, les autorités norvégiennes ont transmis une expertise réalisée par OPAK. L’expertise d’OPAK concerne le terrain et son affectation à l’époque du contrat, c’est-à-dire un terrain affecté à un usage industriel et non à un usage sportif, comme le prévoit un règlement d’aménagement ultérieur. L’expertise n’est pas établie en fonction du mode d’exploitation, mais en fonction de la valeur de vente, laquelle est définie comme «le prix que plusieurs parties intéressées indépendantes semblent être disposées à payer à la date de l’expertise». En l’espèce, le prix a été établi en se référant à des prix de vente obtenus pour des «biens comparables situés dans la région». La conclusion de l’expertise est que le prix du marché ne peut être établi avec certitude, mais qu’il devrait se situer dans une fourchette allant de 80 à 100 NOK le mètre carré.
   2.3.   LA VENTE DES PARCELLES 2/70 ET 2/32 AU CLUB DE FOOTBALL DE BRYNE
   2.3.1.   
         L’accord de vente
      
   
   Conformément à un accord daté du 8 août 2003 (27), la municipalité de Time a cédé au club de football de Bryne (Bryne FK) le terrain du stade de Bryne, d’une superficie d’environ 53 000 m2, enregistré au cadastre sous les numéros 2/32 et 2/70 (28). Les bâtiments qui se trouvaient sur le terrain (y compris les tribunes) appartenaient déjà au club de football et des baux avaient été signés pour la location (29). Il y avait également sur le terrain un bâtiment qui n’appartenait pas au club de football de Bryne et pour lequel il était prévu que le club reprendrait tous les droits de la municipalité dans le cadre du bail conclu avec le propriétaire du bâtiment en question (30).
   Selon la clause 2 de l’accord Bryne, les parcelles 2/32 et 2/70 ont été cédées à Bryne FK à titre gratuit. De plus, la municipalité a couvert tous les coûts de cession du bien, tels que la parcellisation, le mesurage, etc. Le terrain avait une superficie de quelque 53 000 mètres carrés et l’accord stipulait qu’il serait principalement affecté à un usage sportif.
   Il ressort de la clause 1 de l’accord que le club de football avait demandé la cession des parcelles. Cette demande avait pour objectif d’accroître les avoirs du club pour lui permettre de moderniser le terrain de football et de le mettre en conformité avec les exigences applicables aux terrains utilisés pour le Tippeligaen (Ligue 1 en Norvège). Les documents établis par la municipalité montrent qu’il était essentiel pour le club de pouvoir utiliser le bien comme nantissement, même si la clause stipulant qu’il ne pouvait être affecté qu’à un usage sportif aurait probablement pour effet de réduire la valeur de celui-ci.
   En réponse à l’injonction de fournir des informations qui leur a été notifiée par l’Autorité dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, les autorités norvégiennes ont transmis une expertise de la valeur du stade dans l’état où il se trouvait au moment de la cession. Cette expertise a été effectuée par OPAK. OPAK a estimé la valeur de vente à 2 650 000 NOK, en tenant compte du fait que le terrain était destiné à accueillir des installations sportives.
   Le plaignant a précisé que, en 2007, Bryne FK avait l’intention de vendre le stade à Forum Jæren pour la somme de 50 millions de NOK. Un nouveau stade devait être construit à Håland, sur des terres achetées à Bryne Industripark AS (comme mentionné plus haut). En réponse à la demande d’information de l’Autorité, les autorités norvégiennes ont confirmé qu’une lettre d’intention avait été signée entre Bryne FK et Forum Jæren concernant la parcelle 2/70, mais elles n’ont pu en produire aucune copie. Toutefois, il semble que cette transaction ait été annulée en 2008, les coûts de la construction du stade à Håland se révélant nettement plus importants que ce qui était prévu (31).
   2.3.2.   
         Bryne FK
      
   
   Le bénéficiaire du terrain, Bryne FK, est un club de football local, qui joue actuellement en ligue «Adecco» (1re division). Bryne FK est inscrit au registre des sociétés en tant qu’association sans but lucratif (32), mais le club de football a également fondé une société à responsabilité limitée, Bryne Fotball AS.
   Selon les informations communiquées par les autorités norvégiennes (33), le club et la société à responsabilité limitée ont signé, en 2001, un accord de coopération fondé sur un accord type établi par l’association norvégienne de football en ce qui concerne la coopération entre les branches commerciales et non commerciales d’une équipe. Au titre de l’accord (34), la société à responsabilité limitée, qui s’appelait «Bryne Fotball ASA» à l’époque, était chargée des activités économiques suivantes: accords de parrainage, vente de droits télévisés et médiatiques, ainsi que d’espaces publicitaires, vente et délivrance de licences pour la vente de panoplies du supporter, utilisation d’entraîneurs et de joueurs à des fins publicitaires, exploitation commerciale du nom et du logo du club, vente de billets pour les matches du club à domicile, et contrats relatifs aux opérations de bingo. Par ailleurs, Bryne FK était responsable de toutes les questions liées au sport, telles que la formation et la sélection des équipes, le calendrier des matches et les matches en tant que tels, l’organisation des déplacements des joueurs, les droits et obligations du club vis-à-vis des joueurs, des membres, d’autres organisations et des agences gouvernementales au titre des règlements et lois concernant les associations sportives, les cotisations des membres et autres activités commerciales mineures telles que les tombolas organisées durant les matches, et le fonctionnement du stade.
   Au titre de l’accord de coopération, Bryne Fotball ASA était financièrement responsable des joueurs (35). De plus, Bryne Fotball ASA se chargeait également de l’achat de joueurs ou fixait le prix à verser à Bryne FK lorsqu’un joueur d’une des équipes juniors du club passait dans une équipe d’élite. La société à responsabilité limitée conservait également les bénéfices nets après paiement des dépenses. Enfin, la société versait un loyer annuel de 15 000 NOK à Bryne FK pour la location du stade, ainsi que 10 000 NOK par match officiel, et un montant pour les droits médiatiques, les droits de parrainage, etc.
   Toutefois, pour se conformer aux règles générales de la NFF (Norges Fotballforbund: association norvégienne de football), les contrats des joueurs étaient officiellement signés avec Bryne FK et le club était également officiellement partie aux contrats concernant la vente, l’achat et la location de joueurs. Le club était également responsable de la gestion des aspects purement sportifs, tels que la formation, la sélection, etc.
   Au printemps 24, le club et la société ont subi une réorganisation. Toutes les activités de Bryne ASA ont été transférées à Bryne FK et Bryne Fotball ASA a changé de statut et est devenu Bryne Fotball AS, dont le seul objet était de rembourser les dettes. Les dettes semblent avoir été remboursées en 2006 (36). En conséquence, Bryne FK se charge aujourd’hui de toutes les activités, qu’elles soient économiques ou non.
   3.   OBSERVATIONS DES AUTORITÉS NORVÉGIENNES
   
   Le gouvernement norvégien a présenté des observations concernant la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen.
   3.1.   OBSERVATIONS CONCERNANT LA VENTE DES PARCELLES 1/152, 1/301 ET 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   Les autorités norvégiennes ont joint à leurs observations une expertise de la valeur du bien, y compris du prix des emplacements de parking souterrains.
   Elles estiment que le bien n’a pas été cédé à titre gratuit, la municipalité ayant été rémunérée par la construction d’un parking souterrain. Il n’y aura pas d’aide d’État si le coût de la construction des emplacements de parking correspondait au moins à la valeur des terrains cédés à Grunnsteinen AS.
   À cet égard, les autorités norvégiennes précisent que dans son expertise OPAK avait estimé que la valeur globale des parcelles cédées à Grunnsteinen se situait entre 4 510 000 NOK et 5 636 000 NOK. De plus, en se fondant sur son expérience relative à des projets similaires, ce qui est pratique courante dans ce secteur d’activité, OPAK avait estimé le coût de la construction des emplacements dans le parking souterrain à quelque 8 450 000 NOK. Les autorités norvégiennes précisent également que, sur une même base, l’entrepreneur Skanska avait estimé les coûts de la construction d’un emplacement de parking à 150 000 NOK, soit 9 750 000 NOK pour 65 emplacements de parking.
   En tenant compte de ces chiffres, les autorités norvégiennes estiment que le coût du parking souterrain compense largement la valeur du terrain et que l’opération ne comprend pas d’aide d’État.
   3.2.   OBSERVATIONS RELATIVES À LA VENTE DE LA PARCELLE 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   En ce qui concerne la vente de la parcelle 4/165 à Bryne Industripark AS, une expertise, également réalisée par OPAK, a été présentée. Les autorités norvégiennes ont souligné que OPAK a effectué l’expertise du terrain conformément à la réglementation en vigueur à l’époque, à savoir terrain inscrit au cadastre comme terrain non exploité affecté à un usage industriel, mais ne faisant pas l’objet d’un plan d’aménagement détaillé. Les autorités norvégiennes affirment que le fait qu’une proposition de plan d’aménagement détaillé ait été soumise et ensuite retirée et que la région ait ensuite fait l’objet d’un nouveau plan affectant la zone à un usage sportif a peu d’importance étant donné qu’aucun plan d’aménagement n’était en vigueur au moment de la transaction.
   Dans ce contexte, les autorités norvégiennes soulignent que le prix effectivement payé par Bryne Industripark, soit 4 700 000 NOK (ou 83 NOK le mètre carré), s’inscrivait dans une fourchette de prix acceptable conformément à l’évaluation effectuée par OPAK, à savoir entre 4 510 000 NOK et 5 636 000 NOK (ou 80 à 100 NOK le mètre carré). Reconnaissant que le prix payé se situe dans la partie inférieure de la fourchette de prix acceptable établie par OPAK, les autorités norvégiennes affirment néanmoins qu’il ne peut être question d’une aide puisque le prix payé ne s’écarte pas de manière importante des montants estimés, la valeur d’un terrain non exploité ne faisant pas l’objet d’un plan d’aménagement étant, en tout état de cause, incertaine.
   3.3.   OBSERVATIONS RELATIVES À LA VENTE DES PARCELLES 2/70 ET 2/32 À BRYNE FK
   En ce qui concerne la vente des parcelles 2/70 et 2/32, les autorités norvégiennes ont affirmé qu’il faut avant tout vérifier si la transaction a représenté un avantage financier pour Bryne FK. Dans l’expertise qui a été transmise, OPAK a estimé que la valeur du terrain sur lequel est construit le stade se situait dans une fourchette allant de 2 385 000 NOK à 2 915 000 NOK. Étant donné qu’aucun montant n’a été payé pour la cession du terrain, les autorités norvégiennes estiment que Bryne FK a bénéficié d’un avantage financier correspondant à la valeur du terrain, telle qu’établie par OPAK.
   Malgré l’avantage accordé à Bryne FK, les autorités norvégiennes soutiennent que la transaction n’a pas constitué une aide au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE. Selon elles, au moment de la transaction, Bryne FK n’était pas une entreprise au sens des règles en matière d’aides d’État de l’EEE. Ce point de vue repose sur la structure organisationnelle du club au moment de la transaction. À l’époque, Bryne FK ne s’occupait que d’activités non commerciales et non professionnelles, les activités commerciales et les risques et bénéfices financiers liés à l’exploitation professionnelle de l’équipe de football étant gérés par Bryne Fotball ASA.
   Quant à la question de savoir si une aide d’État aurait pu être octroyée à Bryne Fotball ASA, les autorités norvégiennes affirment que c’était exclu en raison des dispositions de l’accord de coopération. Au titre de cet accord, Bryne Fotball ASA était tenu de payer un loyer annuel de 150 000 NOK à Bryne FK pour l’utilisation du stade et 10 000 NOK supplémentaires par match officiel. L’accord veillait donc à ce que l’avantage financier résultant de la cession du terrain bénéficie exclusivement à Bryne FK.
   En ce qui concerne la fusion de Bryne Fotball ASA et Bryne FK, qui a eu lieu environ six mois après la cession du terrain, les autorités norvégiennes affirment qu’il n’est pas permis de conclure que, en raison de la fusion, l’avantage octroyé par la municipalité augmentera automatiquement et proportionnellement aux activités commerciales du club. Au contraire, il y a lieu d’analyser de manière détaillée les activités économiques afin d’établir une clé de répartition entre les activités économiques et les autres.
   4.   OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR DES TIERS
   
   4.1.   OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR BRYNE FK
   Bryne FK a présenté des observations concernant la cession du terrain, ainsi que la structure organisationnelle et les activités du club.
   Dans le droit fil de ce qui a été exposé plus haut, le club explique que sa structure organisationnelle a été modifiée lorsque Bryne FK et Bryne Fotball ASA ont fusionné en 2004. Toutes les activités se déroulent actuellement dans le cadre de Bryne FK. Toutefois, le club a signé un accord adossé (back-to-back) avec la société Klubbinvest AS, qui supporte les risques financiers des contrats signés avec les footballeurs professionnels.
   De plus, le club signale que ses résultats ont été négatifs en 2005, 2006 et 2007, et que la majeure partie de ses activités est de nature non commerciale, à savoir qu’elles concernent principalement de jeunes joueurs. Sur un total de 2 047 heures d’activités du club (37), l’activité économique ne représente que 230 heures environ, soit 11 pour cent du total. Toutes les activités non économiques se déroulent dans les installations situées sur le terrain cédé au club par l’accord de 2003.
   En ce qui concerne la cession des locaux du stade, le club souligne que seul le terrain a été cédé en 2003, étant donné que le club était déjà propriétaire des bâtiments et des installations. De plus, le club fait référence à un contrat de location signé avec la municipalité de Time en sa qualité d’ancien propriétaire du terrain, en vertu duquel une parcelle du terrain cédé est réservée à un parking pour une période de 99 ans. Le club affirme que le bail à long terme réduit considérablement la valeur du terrain, ce qui n’a pas été pris en considération par OPAK.
   Selon le club, Bryne FK n’était pas une entreprise lors de la cession du terrain, compte tenu de la structure organisationnelle à ce moment-là et de l’accord de coopération décrits plus haut. Étant donné que la question de l’aide doit être évaluée au moment de la cession, il n’y a eu aucune aide d’État. Quant à la valeur du terrain, le club fait observer qu’en raison de la valeur négative du bail, selon lequel certaines parties du terrain doivent être réservées à un parking, la valeur réelle du terrain cédé est nettement inférieure à celle établie par OPAK. En conséquence, si l’Autorité devait tirer la conclusion que la cession implique une aide, tout élément de cette aide serait, dès lors, de minimis.
   4.2.   OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR L’ASSOCIATION NORVÉGIENNE DE FOOTBALL
   L’association norvégienne de football (NFF) a présenté des observations se rapportant à l’organisation du football norvégien d’une manière générale et s’est abstenue de faire des commentaires spécifiques sur le cas d’espèce.
   L’association explique qu’elle est l’une des plus grandes organisations sans but lucratif de Norvège et qu’elle compte plus de 500 000 membres, dont 400 000 joueurs de football. La principale activité de l’association consiste à recruter et à former des joueurs à tous les niveaux.
   C’est pourquoi NFF veille à ce que des installations adéquates soient disponibles partout dans le pays.
   NFF souligne qu’en principe la responsabilité d’offrir et d’organiser des activités sportives pour les enfants et les jeunes dans leur environnement local incombe à l’État. Par conséquent, la construction de nouvelles installations nécessite une contribution de la communauté sportive, mais également des autorités publiques. En réalité, NFF estime que la contribution des clubs à cette mission publique est importante bien qu’elle n’ait jamais été quantifiée. La création d’une passerelle assurant la mobilité entre le football amateur et le football professionnel constitue un autre avantage des efforts déployés en faveur des enfants et des jeunes. La solidarité avec les clubs locaux est toujours un objectif important, même lorsque les recettes sont générées par la vente de droits médiatiques à l’échelle nationale ou européenne.
   4.3.   OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR VÅLERENGA FOTBALL
   Par l’intermédiaire du cabinet d’avocats Selmer, son représentant légal,Vålerenga Fotball a présenté ses observations générales sur la question de la cession de terrains aux clubs de football aux fins de la construction d’installations. Selon Vålerenga, la question revêt une importance pratique et risque de se poser de nouveau à l’avenir.
   Dans ce contexte, le club met en évidence six éléments qui peuvent être dignes d’intérêt lors de l’examen d’affaires de ce type. Premièrement, il souligne qu’il est important de tenir des comptes séparés pour les activités commerciales et non commerciales du club. Deuxièmement, Vålerenga considère qu’un club propriétaire d’un stade loué peut encore échapper à la définition d’une entreprise s’il n’intervient qu’en tant que «propriétaire passif». Troisièmement, Vålerenga estime qu’en principe la construction et l’exploitation de stades de football n’ont aucune incidence sur le commerce. Quatrièmement, Vålerenga fait valoir que les stades de football peuvent être considérés comme des infrastructures sociales. Cinquièmement, le loyer au prix du marché d’un stade de football devrait être établi en fonction de ce que les acheteurs sont disposés à payer et non sur la base de la possibilité ou non d’amortir l’investissement. Sixièmement, l’obligation de construire et d’exploiter un stade de football liée à la cession du terrain a un effet négatif sur la valeur de celui-ci, ce qui signifie que cela ne présente aucun avantage financier pour le club.
   II.   APPRÉCIATION
   
   1.   EXISTENCE D’UNE AIDE D’ÉTAT
   
   L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE dispose que:
   
      «Sauf dérogations prévues par le présent accord sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l’AELE ou accordées au moyen de ressources d’État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions.»
   
   Il découle de ce qui précède que, pour qu’il y ait une aide d’État au sens de l’accord EEE, il faut que les conditions suivantes soient réunies:
   
               —
            
            
               l’aide doit être accordée au moyen de ressources d’État,
            
         
               —
            
            
               l’aide doit favoriser certaines entreprises ou certaines productions, en d’autres termes, la mesure doit conférer un avantage économique à une entreprise,
            
         
               —
            
            
               la mesure doit être sélective au sens de l’accord EEE,
            
         
               —
            
            
               l’aide doit pouvoir fausser la concurrence et affecter les échanges entre les parties contractantes.
            
         Il convient de vérifier si ces conditions sont remplies pour chacune des transactions mentionnées plus haut.
   2.   VENTE DES PARCELLES 1/152, 1/301 ET 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   
   Dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité a exprimé des doutes quant à la question de savoir si la transaction s’était déroulée aux conditions du marché. L’Autorité a reconnu qu’en principe une transaction en vertu de laquelle le prix payé pour un bien consiste en une obligation de construire un bien souterrain pour la municipalité peut avoir lieu dans des conditions de marché. Toutefois, afin de s’assurer que tel est bien le cas, une expertise du bien doit être effectuée et le prix du marché de la construction des emplacements de parking doit être établi de manière fiable.
   De plus, dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité a souligné que l’expertise qui avait été réalisée par Eiendomsmegler 1 et présentée par les autorités norvégiennes à ce moment-là ne concernait qu’une seule des parcelles en question. L’Autorité a également émis des doutes quant à la fiabilité de l’expertise établie en ce qui concerne la parcelle 1/630 étant donné que celle-ci ne mentionnait pas la méthode d’évaluation utilisée ni les caractéristiques du bien qui s’étaient révélées déterminantes pour l’établissement de la valeur de celui-ci.
   L’Autorité a également estimé que la transaction faussait la concurrence et affectait le commerce dans l’EEE.
   À la suite de la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure, les autorités norvégiennes ont présenté une nouvelle expertise des biens, ainsi qu’une évaluation des coûts de construction des emplacements de parking, le tout réalisé par OPAK. L’Autorité affirme qu’on ne peut prétendre que Grunnsteinen a bénéficié d’un quelconque avantage si on peut démontrer que la valeur du bien était inférieure ou égale à la valeur négative de l’obligation de construire un parking souterrain. Pour établir si tel était le cas, il faut évaluer la fiabilité du rapport d’OPAK par rapport à la méthode établie par l’Autorité dans son encadrement en matière d’aides d’État concernant les éléments d’aide d’État contenus dans les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics.
   2.1.   ÉVALUATION DE L’EXPERTISE RÉALISÉE PAR OPAK
   Conformément aux lignes directrices relatives aux éléments d’aides d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics, la valeur marchande du bien devrait être établie selon des indicateurs de marché et des critères d’évaluation communément acceptés, par un expert jouissant d’une bonne réputation et exerçant sa mission en toute indépendance. Enfin, les inconvénients économiques découlant d’obligations particulières doivent être évalués de façon distincte et peuvent être déduits du prix d’achat (38).
   L’expertise a été réalisée par OPAK, une entreprise active dans la gestion immobilière, les services aux sociétés immobilières et l’évaluation de biens immobiliers. L’expertise en question a été établie par M. Jacob Aarsheim.
   L’encadrement en matière d’aides d’État dispose qu’un «expert chargé d’évaluer les actifs» est une personne qui jouit d’une bonne réputation et est titulaire d’un diplôme délivré par un centre d’apprentissage agréé ou un diplôme universitaire équivalent; il possède l’expérience et la compétence nécessaires pour l’évaluation de terrains et de bâtiments dans la région et dans la catégorie du bien.
   Les autorités norvégiennes ont expliqué qu’OPAK, et M. Aarsheim en particulier, possèdent une expérience considérable en ce qui concerne l’évaluation de terrains de ce type situés dans la région de Jæren. Leur affirmation est étayée par le curriculum vitae de M. Aarsheim, lequel a été annexé aux observations que les autorités norvégiennes ont transmises à l’Autorité (39). Outre sa longue expérience, M. Aarsheim a des connaissances dans le domaine des techniques de construction. Il n’y a donc aucune raison de penser qu’OPAK et M. Aarsheim ne répondent pas aux critères établis dans les lignes directrices et ne jouissent pas d’une bonne réputation.
   L’encadrement concernant les aides d’État dispose que: «L’expert doit être indépendant dans l’exécution de ses missions, ce qui signifie que les pouvoirs publics ne sont pas habilités à lui donner de directives quant au résultat de son évaluation.»
   Le rapport d’expertise fait référence à l’objet de l’expertise et fait état de la présence de M. Aarsheim et d’un autre représentant d’OPAK au moment de la visite du bien. Il contient également une explication détaillée de la méthode utilisée. L’Autorité ne voit dès lors aucune raison de douter que l’expert chargé de l’évaluation des actifs s’est acquitté de sa mission en toute indépendance au sens de l’encadrement concernant les aides d’État.
   L’encadrement en matière d’aides d’État définit la «valeur marchande» comme étant «le prix auquel les terrains et constructions pourraient être vendus, à la date de l’évaluation, sous contrat privé entre un vendeur consentant et un acheteur non lié, étant entendu que le bien a fait l’objet d’une offre publique sur le marché, que les conditions de celui-ci permettent une vente régulière et que le délai disponible pour la négociation de la vente est normal compte tenu de la nature du bien».
   Le rapport d’expertise d’OPAK précise notamment les hypothèses et éléments suivants:
   
               —
            
            
               le propriétaire est favorable à la vente,
            
         
               —
            
            
               le bien peut être librement mis à la vente, dans un délai normal,
            
         
               —
            
            
               les acheteurs qui sont disposés à payer un prix anormalement élevé en raison d’«intérêts particuliers» ne sont pas pris en considération,
               […]
            
         
               —
            
            
               l’expertise est effectuée selon la pratique habituelle d’OPAK pour les missions d’expertise et selon les méthodes d’évaluation enseignées par l’UiS.
            
         Étant donné que la construction qui se trouve sur le terrain est vouée à la démolition, OPAK a évalué les parcelles comme des terrains non bâtis. La méthode utilisée, connue sous l’appellation de «méthode du coût du terrain», est expliquée ci-après:
   «La valeur du bien dépend de l’utilisation envisagée du terrain et de son potentiel de développement, y compris les bénéfices escomptés. Parmi les paramètres qui entrent directement en ligne de compte figurent les coûts du terrain, c’est-à-dire la différence entre la valeur marchande du bien bâti et la valeur de la construction totale y compris la marge bénéficiaire, à l’exclusion du coût du terrain, divisée par le nombre de mètres carrés de la superficie intérieure au sol, à l’exclusion des sous-sols» (40). De plus, il est précisé que le coût du terrain est fonction de la demande dans la région, des coûts de construction et des règlements d’aménagement applicables. Lors de l’évaluation, il sera également tenu compte du prix de vente de terrains comparables situés dans la région.
   En appliquant cette méthode, OPAK est parvenu à un montant de 3,2 millions de NOK, qui est considéré comme une estimation raisonnable du prix de vente.
   Dans sa décision concernant la vente de la bibliothèque universitaire située à Oslo, l’Autorité avait estimé que la méthode du «coût du terrain» était une méthode acceptable pour les parcelles non bâties (41). Dans ses pages web (42), l’association norvégienne des experts (NTF) renvoie plutôt à d’autres méthodes, telles que la méthode de la capitalisation nette, la méthode du cash flow et la méthode de «la valeur technique». Toutefois, ces méthodes présupposent l’existence d’un bâtiment sur le terrain. En l’espèce, le bâtiment existant sur le terrain étant voué à la démolition, l’Autorité estime que la méthode du «coût du terrain» est une méthode d’évaluation acceptable en ce qui concerne les trois parcelles en question.
   Conformément à l’encadrement en matière d’aides d’État, «la vente peut être assortie, dans l’intérêt général, d’obligations spécifiques liées au terrain et aux bâtiments et non à l’acheteur ou à ses activités économiques, pour autant que chaque acheteur potentiel soit tenu et, en principe, en mesure de les assumer, qu’il exerce ou non une activité économique et quelle que soit la nature de celle-ci. Les inconvénients économiques inhérents à ces obligations doivent être évalués de façon distincte par des experts indépendants et peuvent être déduits du prix d’achat».
   L’Autorité considère que l’obligation de construire un parking souterrain est une de ces obligations spéciales, qui n’est pas liée à l’acheteur. Les coûts de démolition du bâtiment condamné peuvent être évalués et déduits selon le même principe.
   En ce qui concerne l’obligation de construire des parkings souterrains, l’estimation des coûts repose sur les lignes directrices établies par les autorités publiques et un bureau d’ingénieurs indépendants (43), qui précisent que les emplacements de parking doivent avoir une superficie de 25 mètres carrés et qu’une expérience dans le domaine de la construction de parkings souterrains est requise. OPAK précise que cette méthode de calcul des coûts est une pratique courante dans le secteur. Sur cette base, OPAK parvient à un prix de 130 000 NOK par emplacement de parking, soit 8 450 000 NOK pour 65 emplacements de parking, hors TVA et coûts du terrain.
   Les coûts de démolition, y compris les frais liés à la collecte et au tri des déchets, ont été calculés sur la base de l’expérience acquise dans le cadre de travaux de démolition similaires. OPAK estime que ces coûts pourraient s’élever à 150 000 NOK.
   L’Autorité rappelle que bien qu’elle soit tenue d’apprécier le contenu des expertises présentées par des tiers, elle n’est pas tenue d’engager ses propres consultants extérieurs (44). Après avoir examiné les calculs des coûts, réalisés par un expert indépendant disposant de connaissances techniques suffisantes dans le cadre d’une expertise du bien en tant que tel, et sur la base d’une inspection des locaux, l’Autorité estime que ces calculs sont conformes à l’encadrement en matière d’aides d’État. Les coûts estimés peuvent donc venir en déduction du prix d’achat.
   2.2.   CONCLUSION CONCERNANT L’ÉLÉMENT «AIDE D’ÉTAT» DANS LE CADRE DE LA VENTE DES PARCELLES 1/152, 1/301 ET 1/630 À GRUNNSTEINEN AS
   Sur la base du rapport d’expertise d’OPAK susmentionné, l’Autorité conclut que, le coût des inconvénients économiques de l’obligation de construire des emplacements de parking souterrains et celui de la démolition du bâtiment condamné s’élevant, selon les estimations, à 8,6 millions de NOK, et la valeur du bien étant estimée à 3,2 millions de NOK, la transaction ne confère aucun avantage économique à Grunnsteinen AS. Puisque la valeur négative des inconvénients économiques est nettement supérieure à la valeur positive du bien, cette conclusion n’est pas influencée par une marge d’erreur raisonnable ou par le fait qu’OPAK affirme que l’estimation de tels biens est effectivement incertaine.
   L’Autorité fait toutefois observer que la différence de valeur entre l’obligation acceptée par Grunnsteinen et la valeur du bien est telle qu’elle pourrait laisser entendre que la valeur marchande calculée par OPAK pourrait être incertaine. Toutefois, la différence est d’une importance telle que même un réajustement considérable des valeurs obtenues par OPAK ne mènerait pas à la conclusion selon laquelle Grunnsteinen aurait bénéficié d’un avantage.
   L’Autorité tire dès lors la conclusion que la cession des parcelles 1/152, 1/301 et 1/360 à Grunnsteinen ne constituait pas une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
   3.   VENTE DE LA PARCELLE 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK AS
   
   Dans sa décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité a exprimé des doutes quant à savoir si le prix de 4,7 millions de NOK pour les 56 000 mètres carrés de terrain correspondait au prix du marché. Les doutes de l’Autorité reposaient notamment sur le fait que la municipalité avait déclaré que le terrain avait été vendu au prix coûtant, déclaration dont elle s’était ensuite distanciée parce qu’il semblait que cela puisse donner l’impression que le terrain avait été vendu trop bon marché. De plus, étant donné qu’aucune expertise n’avait été réalisée, l’Autorité n’était pas convaincue par la comparaison avec le prix d’autres terrains situés dans la région.
   En réponse à l’injonction de fournir des informations qui leur a été notifiée par l’Autorité dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, les autorités norvégiennes ont transmis une expertise du terrain réalisée par OPAK. Il convient donc de vérifier si l’expertise qui a été transmise respecte les critères établis dans l’encadrement en matière d’aides d’État.
   3.1.   ÉVALUATION DE L’EXPERTISE RÉALISÉE PAR OPAK
   Conformément à l’encadrement en matière d’aides d’État établi par l’Autorité, la valeur marchande du bien doit être établie selon des indicateurs de marché et des critères d’évaluation communément acceptés, par un expert jouissant d’une bonne réputation et exerçant sa mission en toute indépendance.
   Les compétences et la réputation d’OPAK et de M. Aarsheim en particulier ont été estimées plus haut. À la lumière de cette estimation, l’Autorité considère que le rapport relatif à la parcelle 4/165 a également été établi par un expert jouissant d’une bonne réputation.
   L’Autorité n’a trouvé aucune indication laissant supposer que l’expert n’était pas indépendant. M. Aarsheim fait partie d’un cabinet d’experts réputé, qui n’a aucun lien formel avec la municipalité. L’expertise énonce également l’objectif de l’évaluation et confirme que M. Aarsheim a visité le bien et a décrit en détail la méthode appliquée. L’Autorité n’a dès lors aucune raison de douter que l’évaluation a été réalisée en parfaite indépendance vis-à-vis de la municipalité en ce qui concerne les résultats de l’expertise.
   Comme susmentionné, OPAK part de plusieurs hypothèses pour procéder à ses évaluations et notamment le fait que le vendeur est disposé à vendre et que le bien peut être vendu dans des délais normaux.
   OPAK a estimé la valeur du bien en tenant compte du fait qu’il n’était pas soumis à un plan d’aménagement, mais uniquement à une obligation d’affectation à un usage industriel. La raison en est que le plan d’aménagement avec affectation du terrain à un usage industriel qui avait été proposé a été retiré avant la signature du contrat en raison d’objections de l’administration nationale des voies publiques (45). Le plan d’aménagement adopté ultérieurement était, selon OPAK, très différent du plan qui avait été retiré étant donné que la zone était affectée à un usage sportif et non à un usage industriel.
   Il est précisé dans l’expertise que «la valeur de vente est le prix que plusieurs acheteurs potentiels indépendants intéressés par le bien sont disposés à payer au moment de l’évaluation.» À la différence de l’expertise concernant les terrains cédés à Grunnsteinen, OPAK n’a pas appliqué, dans le cas d’Hålandsmarka, la méthode du coût du terrain ou toute autre méthode préconisée par NTF pour l’expertise de bâtiments. Au contraire, le prix a été calculé en comparaison avec le prix de vente d’autres terrains situés dans la région (prix de vente comparatifs).
   OPAK affirme que les prix comparables dans la région se situent dans une fourchette allant de 80 NOK le mètre carré (vente entre un particulier et la municipalité) à 115 NOK le mètre carré (vente entre particuliers). OPAK fait également référence à une décision de réévaluation à Stavanger, qui a établi un prix de 140 NOK le mètre carré pour des parcelles affectées à la construction de logements dans un lieu très central. Selon OPAK, cela correspondrait à un prix d’environ 90 NOK le mètre carré pour la zone industrielle en question. OPAK reconnaît que les conditions du marché sont incertaines et estime dès lors que le prix du marché pourrait se situer entre 80 NOK et 100 NOK le mètre carré, soit entre 4 510 000 NOK et 5 636 000 NOK pour l’ensemble de la zone. Compte tenu de ce qui précède, OPAK estime que la valeur de vente doit se situer au milieu de cette fourchette, soit 5 100 000 NOK.
   Dans sa décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité hésitait à se fier à la comparaison établie par la municipalité avec des prix obtenus pour d’autres biens situés dans la région notamment parce que, en dépit des objections formulées par l’administration des voies publiques, le plan d’aménagement pour la région avait déjà été adopté et, partant, il semblait incorrect de comparer le terrain à ceux qui se trouvaient dans des zones pour lesquelles aucun plan d’aménagement n’était prévu. Les autorités norvégiennes ont toutefois précisé, dans leurs observations en réponse à la décision d’ouverture de la procédure formelle d’examen, que les objections formulées par l’administration des voies publiques étaient connues au moment de la vente et, en conséquence, il n’existait aucun plan d’aménagement. En outre, un plan d’aménagement pour cette région n’a été adopté qu’en août 2007, soit deux ans après la vente, et la région a alors été affectée à un usage sportif. Bien que la chronologie de ces événements était inconnue des parties au moment de la transaction, ces éléments étayent la conclusion selon laquelle il était effectivement question de retirer le plan d’aménagement initial et qu’il fallait s’attendre à ce que ce plan subisse des changements substantiels.
   C’est la raison pour laquelle l’Autorité estime que l’hypothèse sur laquelle repose l’expertise d’OPAK, à savoir qu’aucun plan d’aménagement n’était applicable au moment de la vente, est acceptable.
   En ce qui concerne la méthode d’évaluation appliquée par OPAK, l’autorité précise que la méthode des prix de vente comparatifs semble être moins précise que d’autres méthodes décrites par NTF étant donné qu’il est moins tenu compte des caractéristiques et des utilisations escomptées du bien. Cependant, à la lecture des évaluations d’OPAK, l’Autorité comprend que la méthode du coût du terrain, qui est étroitement liée à l’exploitation maximale autorisée du terrain, ne peut pas aisément être appliquée en l’absence de plan d’aménagement. À cet égard, il convient de préciser que NTF mentionne également la méthode des prix de vente comparatifs comme une des méthodes acceptables pour l’évaluation de terrains industriels (46).
   Dans ce contexte, l’Autorité estime qu’il y a lieu de considérer que l’expertise d’OPAK est basée sur des indicateurs et des critères d’évaluation communément acceptés.
   3.2.   CONCLUSION RELATIVE À L’ÉLÉMENT D’AIDE D’ÉTAT DANS LA VENTE DE LA PARCELLE 4/165 À BRYNE INDUSTRIPARK
   Le prix de vente à Bryne Industripark était de 4 700 000 NOK. Ce prix se situe dans la tranche inférieure de la fourchette de prix établie par OPAK (4 510 000 NOK à 5 636 000 NOK) et un rien en dessous de la valeur de vente estimée de 5,1 millions de NOK.
   Il ressort de la jurisprudence du Tribunal de première instance que l’Autorité, dans l’examen des expertises produites au cours de la procédure d’aide d’État relative à la vente de terres et de bâtiments par les autorités publiques, doit «déterminer [si le prix de vente] ne s’en écarte pas à ce point qu’il y aurait lieu de conclure à l’existence d’un avantage» (47) (italiques ajoutés). De plus, la transaction en cause concerne un terrain non bâti qui ne fait l’objet d’aucun plan d’aménagement et dont la valeur ne peut être établie avec certitude, selon OPAK. La valeur marchande réelle de ce bien pourrait donc aussi se situer dans la tranche de prix inférieure de la fourchette établie par OPAK, ce qui correspondrait au prix effectivement payé par Bryne Industripark. Dans ce contexte, l’Autorité conclut qu’il ne peut être établi que la vente du terrain a conféré à Bryne Industripark un avantage au sens des règles en matière d’aides d’État.
   La transaction n’inclut donc pas l’octroi d’une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE, à Bryne Industripark.
   4.   LA VENTE DES PARCELLES 2/70 ET 2/32 (STADE DE BRYNE) À BRYNE FK
   
   Dans la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité a exprimé des doutes quant à la question de savoir si la cession à Bryne FK pour la somme de zéro NOK s’était déroulée dans les conditions du marché. De plus, l’Autorité a estimé que Bryne FK, sur la base de l’information dont elle disposait à l’époque, risquait d’entrer dans le champ de la définition d’une entreprise, aux fins des règles en matière d’aides d’État, exerçant des activités susceptibles d’affecter le commerce entre les États de l’EEE. Sur cette base, l’Autorité a estimé à titre préliminaire que la transaction aurait pu inclure des ressources d’État, conférer un avantage à une entreprise et être susceptible d’affecter le commerce entre les États de l’EEE.
   De nouvelles informations ont été mises à la disposition de l’Autorité par la procédure formelle d’examen.
   Dans leurs observations sur la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen et en réponse à l’injonction de fournir des informations qui leur a été notifiée par l’Autorité, les autorités norvégiennes ont communiqué tout d’abord, une expertise de la valeur des parcelles cédées et ensuite, des informations supplémentaires concernant la structure organisationnelle du club de football au moment de la transaction. En ce qui concerne la structure organisationnelle, elles ont précisé que le club se composait de deux entités, à savoir Bryne ASA et Bryne FK.
   4.1.   RESSOURCES D’ÉTAT
   L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE dispose que, pour qu’une intervention soit considérée comme une aide d’État, il faut qu’elle soit accordée par l’État ou au moyen de ressources d’État.
   L’Autorité rappelle que, selon une jurisprudence constante, la notion d’aide est plus générale que celle de subvention, parce qu’elle comprend non seulement des prestations positives, telles que les subventions elles-mêmes, mais également des interventions qui, sous des formes diverses, allègent les charges qui normalement grèvent le budget d’une entreprise et qui, par là, sans être des subventions au sens strict du mot, sont de même nature et ont des effets identiques (48). La perte de revenus par l’État dans le cadre d’une vente à un prix inférieur au prix du marché relève également de la notion de ressources d’État.
   C’est la raison pour laquelle, pour déterminer s’il y a eu des ressources d’État dans le cadre de la vente des parcelles 2/70 et 2/32 à Bryne FK, il convient de déterminer leur valeur marchande. Si la municipalité a vendu les parcelles à un prix inférieur à celui du marché, des ressources d’État ont été utilisées sous la forme de pertes de revenus.
   Les autorités norvégiennes ont transmis une expertise de la valeur du terrain sur lequel le stade a été construit, laquelle a été réalisée par OPAK. Comme susmentionné, l’expertise doit être examinée au regard de l’encadrement en matière d’aides d’État établi par l’Autorité.
   Dans son examen du rapport d’expertise, l’Autorité constate que c’est le même expert, OPAK/M. Aarsheim, qui a réalisé l’expertise. L’Autorité est déjà parvenue à la conclusion qu’OPAK et M. Aarsheim respectent les critères établis dans l’encadrement en matière d’aides d’État, à savoir que l’expert chargé d’évaluer les actifs doit jouir d’une bonne réputation. De plus, l’Autorité n’a aucune raison de penser que M. Aarsheim n’a pas fait preuve d’indépendance dans l’exécution de sa mission.
   Compte tenu de la nature particulière du terrain en question, il y a lieu d’examiner de manière détaillée la méthode appliquée afin de déterminer si l’évaluation a été effectuée sur la base d’indicateurs et de critères d’évaluation communément acceptés.
   L’évaluation contient tout d’abord une description de l’utilisation actuelle du terrain, à savoir un terrain de football, une piste, des terrains d’entraînement, des tribunes et des salles d’entraînement. La zone est affectée à un usage sportif dans le plan d’aménagement daté du 28 octobre 1997. OPAK précise que, dans un premier temps, il convient de calculer la valeur du terrain en fonction de l’exploitation possible de celui-ci. Toutefois, OPAK considère que, des installations sportives étant déjà construites sur le terrain et aucune exploitation n’étant donc permise, il y a lieu d’appliquer une méthode différente. Étant donné que le stade a bénéficié de fonds de jeux (49), OPAK fait référence aux conditions régissant l’utilisation de ces fonds, lesquelles prévoient que les installations doivent rester ouvertes et exploitées pendant 40 ans, faute de quoi les fonds doivent être remboursés. De plus, pour pouvoir estimer la valeur du terrain en tenant compte d’un autre plan d’aménagement, il faut que les dispositions prévues par un tel plan d’aménagement soient connues. Dans ce contexte, OPAK tire la conclusion que la valeur du stade ne peut être évaluée qu’en tant que bien affecté à un usage sportif. L’évaluation est donc calculée en faisant une comparaison avec le prix de vente de terrains industriels vendus dans la région et en opérant une déduction pour tenir compte du fait qu’il n’y a pas de zones d’activités commerciales génératrices de recettes dans le plan d’aménagement actuel. OPAK conclut que le prix du marché devrait se situer dans une fourchette allant de 2 385 000 NOK à 2 915 000 NOK, et estime la valeur de vente à 2 650 000 NOK.
   L’Autorité souligne, dans un premier temps, que l’évaluation ne se base sur aucune des méthodes préconisées par l’Association norvégienne des experts, ni sur une comparaison directe avec des biens similaires.
   L’Autorité reconnaît toutefois qu’un stade de football est un type de bien particulier et, partant, il est difficile de procéder à une comparaison avec d’autres types de biens. De plus, l’Autorité estime que, compte tenu de l’absence d’un autre plan d’aménagement et de l’inconvénient économique découlant de l’obligation de remboursement en cas de réaménagement, une estimation de la valeur calculée sur la base du plan d’aménagement actuel devrait refléter au mieux la valeur du bien effectivement cédé. Enfin, l’Autorité reconnaît la difficulté liée à l’estimation de la valeur de biens affectés à un usage sportif, qui, selon les règles d’aménagement actuelles, ne peuvent être utilisés en tant que zones d’activités commerciales génératrices de recettes. Dans ces circonstances, l’Autorité estime que la méthode appliquée par OPAK/M. Aarsheim pour estimer le prix de marché est acceptable, bien que le prix ainsi calculé soit inévitablement teinté d’incertitude. L’Autorité estime, par exemple, que la valeur marchande pourrait être réduite davantage encore par le fait que le club avait déjà un bail sur le terrain ce qui, par conséquent, constitue un inconvénient pour tout autre acheteur intéressé par le bien. Compte tenu de ces réserves, l’Autorité estime que le rapport est suffisamment détaillé et précis pour qu’il soit possible de considérer qu’il indique avec un degré de certitude suffisant la valeur probable du bien.
   Étant donné que la municipalité de Time a cédé la propriété à Bryne FK pour la somme de zéro NOK alors que la valeur estimée était d’environ 2 650 000 NOK, l’Autorité conclut qu’il n’y a eu aucune ressource d’État dans cette transaction.
   4.2.   AVANTAGE ÉCONOMIQUE POUR UNE ENTREPRISE
   a)   Présence d’un avantage économique
   
   Le terrain ayant été cédé à Bryne FK pour la somme de zéro NOK, il existe une différence notable entre le prix payé et la valeur probable du terrain sur le marché. L’Autorité tire donc la conclusion que la transaction confère un avantage économique à Bryne FK étant donné que le club n’a pas payé le terrain à sa valeur marchande.
   b)   Bryne FK, une entreprise aux fins des règles en matière d’aide d’État
   
   Ensuite, il convient d’évaluer si Bryne FK doit être considérée comme une entreprise aux fins des règles en matière d’aides d’État. Il faut rappeler que la notion d’entreprise comprend toute entité exerçant une activité économique, indépendamment du statut juridique de cette entité et de son mode de financement, et constitue une activité économique toute activité consistant à offrir des biens ou des services sur un marché donné (50).
   Bryne FK compte une équipe de joueurs professionnels ou semi-profesionnels, qui jouent actuellement dans la division juste en dessous de la première ligue et qui, à l’époque de la transaction, jouaient en première ligue. Dans sa décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, l’Autorité a dans un premier temps considéré Bryne FK comme une entreprise en se fondant sur le fait que certaines de ses activités, notamment la vente et l’achat de joueurs professionnels, la fourniture de divertissements sous la forme de matches de football et la fourniture d’espaces publicitaires, semblaient s’adresser à un marché et, partant, revêtaient un caractère économique. L’Autorité estime qu’aucun nouvel argument susceptible de modifier la conclusion à laquelle elle est parvenue n’a été avancé au cours de la procédure formelle d’examen. C’est la raison pour laquelle il y a lieu de conclure que, dans la mesure où ces activités sont concernées, Bryne FK est une entreprise aux fins des règles en matière d’aides d’État.
   Toutefois, l’Autorité souligne que 89 pour cent de l’ensemble des activités de Bryne FK, pourcentage calculé en fonction du nombre d’heures d’activités, concerne des activités liées au football non professionnel, à savoir l’organisation d’activités pour les enfants et les jeunes (51).
   Selon la jurisprudence de la Cour de justice des Communautés européennes, la pratique des sports est soumise à la réglementation de l’EEE uniquement dans la mesure où elle constitue une activité économique au sens de l’accord EEE. La réglementation s’applique aux activités des footballeurs professionnels ou semi-professionnels qui sont proposées sur le marché (52). Comme mentionné plus haut, ces activités relèvent principalement de Bryne ASA. Par ailleurs, les activités proposées par Bryne FK à 600 jeunes footballeurs dans le cadre du club sont principalement des activités sans but lucratif et reposent, dans une large mesure, sur le bénévolat des parents notamment (53).
   Il convient également de préciser que, dans la pratique de la Commission européenne, il est établi que la fourniture d’activités sportives en faveur des enfants et des jeunes, ne constitue pas une activité économique aux fins des règles en matière d’aides d’État. Dans une affaire relative à une aide publique octroyée pour des activités sportives organisées par des clubs de sport professionnels pour des jeunes, en France, la Commission a estimé que l’aide accordée pour des jeunes dans le cadre de l’éducation civique, scolaire et sportive pouvait être considérée comme une aide pour des tâches générales qui incombent à l’État dans le domaine de l’éducation. Dans la mesure où cette éducation a remplacé ce qui s’appelait auparavant des «études sportives», tout en préservant l’organisation et les caractéristiques générales, l’aide en question devrait servir à des activités dans le domaine de l’éducation et, partant, à des activités qui sortent du domaine de la concurrence. De plus, certaines des activités soutenues avaient pour finalité de réduire la violence entre les supporters et d’autres consistaient en des activités de quartier. La Commission a estimé que ces activités pouvaient être définies comme contribuant à l’éducation civique au sens large. Elle a donc tiré la conclusion que les mesures en question étaient comparables à des activités éducatives, qui relèvent de l’éducation nationale, une des tâches générales de l’État (54).
   À cet égard, il convient de préciser que l’Association norvégienne de football (NFF) a souligné qu’en principe la fourniture et l’organisation d’activités sportives pour les enfants et les jeunes dans leur environnement local est une responsabilité publique. Les clubs, en coopération avec les autorités locales et l’Association, assument une grande responsabilité dans le développement des installations et dans l’organisation d’activités à tous les niveaux. De plus, NFF a affirmé que les autorités norvégiennes avaient souligné à plusieurs reprises l’incidence positive du football en tant que mécanisme d’insertion sociale (55).
   Étant donné que le club organise des activités pour les enfants et les jeunes, et offre donc un complément éducatif dans le domaine du sport, ainsi qu’un moyen d’insertion et de mobilité sociale, comme l’a souligné NFF, l’Autorité estime que les activités de football récréatif organisées par Bryne FK peuvent être considérées comme une tâche d’intérêt général, similaire aux activités éducatives. En conséquence, ces activités ne constituent pas des activités économiques au sens des dispositions relatives aux aides d’État de l’accord EEE.
   À la lumière de ce qui précède, l’Autorité est parvenue à la conclusion que, en ce qui concerne ses activités non professionnelles, Bryne FK ne peut être considéré comme une entreprise aux fins des règles en matière d’aides d’État.
   c)   Aucune aide aux activités économiques du club
   
   La Commission européenne estime que, lorsqu’un club sportif mène des activités à la fois économiques et non économiques, il n’y a pas d'aide d’État si le club, grâce à une comptabilité séparée, veille à ce que les activités économiques ne bénéficient d’aucun avantage (56). L’évaluation doit dès lors vérifier si l’avantage consistant en la cession d’un terrain à un prix inférieur au prix estimé du marché a effectivement représenté un avantage pour les activités économiques du club.
   Dans un premier temps, il convient de préciser que, au moment de la transaction, le club se composait de deux entités juridiques, à savoir Bryne FK et Bryne Fotball ASA. La répartition des tâches et les relations économiques entre les deux entités avaient été établies dans un accord de coopération signé entre le club et la société en 2000.
   Dans le cadre de l’accord de coopération entre les deux entités, Bryne Fotball ASA était chargé des activités économiques telles que les accords de parrainage, la vente de droits télévisés et médiatiques, la fourniture d’espaces publicitaires dans le stade, la vente et la délivrance de licences pour la vente de panoplies du supporter, l’exploitation commerciale des joueurs, du nom du club et du logo, la vente des billets pour les matches du club à domicile et les contrats relatifs aux opérations de bingo (clause 2.1).
   Bryne FK, quant à lui, était chargé de toutes les activités sportives, y compris les entraînements et les matches, toutes les obligations officielles prévues par le règlement sportif de NFF, diverses activités liées à la collecte de fonds pour la partie non professionnelle du club, ainsi que le fonctionnement du stade, à l’exclusion de la publicité.
   Bien que Bryne FK fût officiellement l’employeur des joueurs professionnels et du personnel de soutien, et la partie officielle dans les accords relatifs à la vente, à l’achat et à la location de joueurs, toutes les obligations financières y afférentes (57) étaient assumées par Bryne Fotball ASA. De surcroît, les bénéfices nets après déduction de toutes les dépenses revenaient à Bryne Fotball ASA (clause 4.2). Enfin, le personnel administratif était engagé et rétribué par Bryne Fotball ASA (clause 5.1).
   En vertu de l’accord, le stade en tant que tel relevait de la responsabilité de Bryne FK. Bryne Fotbball ASA devait verser à Bryne FK un loyer annuel de 150 000 NOK pour l’utilisation du stade d’une manière générale et un supplément de 10 000 NOK par match officiel (clause 4.2). Bryne Fotball ASA devait également verser à Bryne FK un montant annuel pour avoir le droit d’exploiter le nom et le logo du club, ainsi que pour l’exploitation commerciale des joueurs (clause 4.3). De plus, lorsque l’équipe professionnelle utilisait des actifs appartenant à Bryne FK, tels que le stade ou le nom et le logo du club, le club devait être rémunéré. Dans les observations qu’il a transmises à l’autorité, Bryne FK affirme qu’il s’agissait d’une prime basée sur le marché bien qu’il n’ait fourni aucun document traitant du calcul de cette dernière.
   En vertu de l’accord de coopération, il est permis de dire que Bryne FK assumait quelques activités supplémentaires de collecte de fonds, en particulier la location du stade, du nom et du logo de Bryne Fotball ASA. La nature de ces activités est telle qu’en principe elles peuvent se dérouler sur un marché en concurrence avec d’autres opérateurs et entrent dès lors dans la définition d’une activité économique. Toutefois, en l’espèce, la raison d’être du paiement effectué par la société à responsabilité limitée pour l’utilisation du stade, ainsi que du nom et du logo du club, était effectivement de s’assurer qu’aucun financement destiné aux activités de football récréatif ne puisse bénéficier aux activités de football professionnel. En conséquence, les recettes obtenues par Bryne FK grâce à cet accord semblent avoir été canalisées vers les activités de football non professionnel réalisées par Bryne FK.
   Comme cela a été montré plus haut, tous les coûts relatifs à l’équipe professionnelle étaient supportés par Bryne Fotball ASA et, chaque fois que l’équipe professionnelle utilisait des actifs appartenant à Bryne FK, le club devait être rémunéré. Il y a lieu de préciser également que toutes les activités commerciales (telles que la publicité, etc.) liées au football professionnel se déroulaient dans le cadre de Bryne Fotball ASA (58). Ainsi que mentionné plus haut, selon l’accord conclu avec la municipalité de Time, le terrain du stade avait été cédé à Bryne FK, et non à Bryne Fotball ASA. Dans ces circonstances, l’Autorité estime que l’accord de coopération veille à ce que toute aide accordée à Bryne FK ne puisse pas bénéficier aux activités du football professionnel ou à toute activité commerciale y afférente, étant donné que ces activités étaient séparées de celles de Bryne FK.
   De surcroît, l’Autorité fait observer que Bryne FK a précisé que toutes ses propres activités se déroulent sur le stade, y compris les activités non professionnelles, qui représentent jusqu’à 89 pour cent de ses activités. En d’autres termes, le terrain est principalement utilisé pour les activités essentielles du club, à savoir la fourniture d’activités récréationnelles de football à la communauté locale, essentiellement aux enfants et aux jeunes.
   L’Autorité estime dès lors que les activités génératrices de recettes de Bryne FK ont manifestement un caractère utile et annexe à l’objectif principal du club (59).
   De plus, en ce qui concerne la location du stade de football en particulier, l’Autorité souligne que le stade en question a une capacité limitée et n’est pas situé dans un grand centre urbain. Il semble dès lors que l’utilisation du stade ne revêt pas un intérêt particulier pour des parties autres que Bryne Fotball ASA, ne génère que de modestes recettes et, par conséquent, ne présente qu’un intérêt limité pour les investisseurs privés à la recherche de profits. Il est également important de signaler que, comme le mentionne spécifiquement l’expertise d’OPAK, aucune zone commerciale n’est attenante à la zone du stade et, partant, celle-ci n’entre pas en concurrence avec des centres commerciaux ou bâtiments de bureaux situés dans la région.
   Au printemps 2004, soit près de six mois après la transaction, Bryne Fotball ASA a cessé ses activités et les activités professionnelles ont été cédées à Bryne FK. En outre, Bryne FK a confirmé que le club ne tient pas une comptabilité séparée pour les différents types d’activités menées au sein de celui-ci.
   Étant donné que la cession d’un bien est une transaction ponctuelle, l’estimation mentionnée plus haut se fonde sur la structure du club au moment de la transaction. Une estimation des retombées éventuelles des activités économiques du club à la suite de la fusion se justifierait s’il y avait des signes révélant que l’enchaînement des événements était en fait destiné à contourner les règles en matière d’aides d’État en canalisant l’avantage économique par l’intermédiaire d’une entité non économique. En l’espèce, l’Autorité ne dispose d’aucune indication tendant à montrer que la fusion ultérieure de Bryne FK et Bryne Fotball ASA était prévue au moment de la cession, était liée d’une manière ou d’une autre à l’acquisition du terrain par le club ou était destinée à contourner les règles de l’EEE en matière d’aides d’État.
   L’Autorité tire dès lors la conclusion que le soutien accordé à Bryne FK par la cession du terrain sur lequel le stade était construit n’a pas constitué un avantage pour les activités économiques du club.
   4.3.   CONCLUSION RELATIVE À LA CESSION DES PARCELLES 2/70 ET 2/32 À BRYNE FK
   À la lumière de ce qui précède, l’Autorité tire la conclusion que la cession du bien à Bryne FK ne constitue pas une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
   5.   CONCLUSION
   
   Au vu de l’évaluation qui précède, l’Autorité conclut qu’il ne peut être démontré qu’une des trois transactions qui font l’objet de la présente décision constitue une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE,
   A ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
   Article premier
   L’Autorité de surveillance AELE estime que la vente par la municipalité de Time des parcelles inscrites au cadastre sous les numéros 1/151, 1/301, 1/630 (cédées à Grunnsteinen); 4/165 (cédée à Bryne Industripark AS) et 2/72 et 2/32 (cédées à Bryne FK) ne constitue pas une aide d’État au sens de l’article 61 de l’accord EEE.
   Article 2
   Le Royaume de Norvège est destinataire de la présente décision.
   Article 3
   Le texte en langue anglaise est le seul faisant foi.
   
      Fait à Bruxelles, le 23 juillet 2009.
      
         
            Par l’Autorité de surveillance AELE
         
         Per SANDERUD
         
            Président
         
         Kristján A. STEFÁNSSON
         
            Membre du Collège
         
      
   
   
      (1)  Ci-après dénommée «l’Autorité».
   
      (2)  Ci-après dénommé «l’accord EEE».
   
      (3)  Ci-après dénommé «l’accord Surveillance et Cour de justice».
   
      (4)  Ci-après dénommé «protocole 3».
   
      (5)  Directives d’application et d’interprétation des articles 61 et 62 de l’accord EEE et de l’article 1er du protocole 3 de l’accord instituant une Autorité de surveillance et une Cour de justice, adoptées et publiées par l’Autorité de surveillance AELE le 19 janvier 1994 (JO L 231 du 3.9.1994, p. 1, et supplément EEE no 32 du 3.9.1994, p. 1). Les directives ont été modifiées en dernier lieu le 10 juin 2009 (ci-après dénommées «l’encadrement des aides d’État»). La version actualisée de l’encadrement des aides d’État est publiée sur le site internet de l’Autorité, à l’adresse suivante: http://www.eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines/
   
      (6)  Décision no 195/04/COL du 14 juillet 2004 (JO L 139 du 25.5.2006, p. 37, et supplément EEE no 26 du 25.5.2006, p. 1), modifiée par la décision no 319/05/COL du 14 décembre 2005 (JO L 113 du 27.4.2006, p. 24, et supplément EEE no 21 du 27.4.2006, p. 46). La version consolidée de la décision no 195/04/COL est disponible sur le site web de l’Autorité à l’adresse suivante: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (7)  JO C 138 du 5.6.2008, p. 30, et supplément EEE no 31 du 5.6.2008, p. 1.
   
      (8)  Pour plus de détails concernant l’échange de lettres, voir la décision no 717/07/COL publiée sur le site web de l’Autorité: http://www.eftasurv.int/fieldsofwork/fieldstateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf
   
      (9)  Cf. note 7.
   
      (10)  Document no 484855 (observations de l’association norvégienne de football, datées du 4 juillet 2008), document no 485026 (observations du cabinet d’avocats Arntzen de Besche au nom du Bryne fotballklubb, datées du 8 juillet 2008) et document no 485461 (observations du cabinet d’avocats Selmer au nom du Vålerenga football, datées du 8 juillet 2008).
   
      (11)  Ci-après dénommé «l’accord Grunnsteinen».
   
      (12)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879), réponse à la question 1 e).
   
      (13)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879), réponse à la question 1 e).
   
      (14)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 1).
   
      (15)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 2). Dans sa réponse, la Norvège précise que l’estimation de la valeur du marché concernait les parcelles 1/301 et 1/630. Toutefois, ce n’est pas ce qui figure dans l’estimation et le nombre de mètres carrés y mentionnés n’indique pas non plus que les deux parcelles ont été prises en considération.
   
      (16)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 5).
   
      (17)  Ce montant semble être calculé en se fondant sur une valeur de 600 NOK le mètre carré et sur la valeur d’un bâtiment sur la parcelle 1/301. L’Autorité n’a pas reçu d’évaluation concernant le bâtiment.
   
      (18)  Montant fondé sur l’estimation initiale du coût effectuée par la municipalité, soit 125 000 NOK, mentionnée dans les documents de travail qui ont servi lors des délibérations du conseil municipal (document no 413558, p. 16 et 17). L’estimation de Skanska semble avoir été obtenue ultérieurement.
   
      (19)  Observations transmises par la Norvège en réponse à la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure formelle d’examen, document no 466024, annexe 3.
   
      (20)  En langue norvégienne: «Tomtebelastningsmetoden».
   
      (21)  Document no 413558, p. 19 et suiv.
   
      (22)  Observations de la Norvège concernant la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure formelle d’examen, document no 466024, note 9 de bas de page.
   
      (23)  Observations transmises par la Norvège en réponse à la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure formelle d’examen, document no 466024, annexes 8 et 9.
   
      (24)  Document no 413558, p. 16 et 17.
   
      (25)  Voir document no 413558 (plainte initiale), affirmation réitérée dans les observations de l’Aksjonsgruppa dans sa réponse à la Norvège, document no 477440.
   
      (26)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexes 13 à 17).
   
      (27)  Ci-après dénommé «l’accord Bryne».
   
      (28)  Document no 413558, p. 29, et réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 29). Il ressort des documents ayant trait à la vente que la municipalité a ensuite acheté le terrain au club de football pour la somme d’un million de NOK en 1996. L’Autorité ne dispose d’aucune autre information concernant cette vente.
   
      (29)  Le bail a été fourni par la Norvège; il se trouve aux annexes 18 et 19 de la réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879).
   
      (30)  Voir annexe 24 de la réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879).
   
      (31)  Observations de Bryne FK dans le cadre de la procédure formelle d’examen (document no 485026).
   
      (32)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 21).
   
      (33)  Observations présentées par la Norvège concernant la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, lettre datée du 21 février 2008 (document no 466024).
   
      (34)  Annexe 13 des observations présentées par la Norvège concernant la décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen, lettre datée du 21 février 2008 (document no 466024).
   
      (35)  La société à responsabilité limitée payait les salaires des joueurs, ainsi que ceux des physiothérapeutes, des entraîneurs et du personnel de soutien; les contributions des employeurs en matière de sécurité sociale; l’achat et l’entretien des équipements nécessaires à l’entraînement et aux matches; les sessions de formation et, enfin, les frais de voyage des équipes lors des matches à l’extérieur.
   
      (36)  Réponse de la Norvège à la première demande d’information de l’Autorité (document no 427879, annexe 22).
   
      (37)  Sur la base d’un tableau fourni par Bryne FK (document no 485026) sur lequel figure le nombre d’heures d’activité, ventilées par groupe d’âge, mois et type d’activité (formation, matches, etc.).
   
      (38)  Lignes directrices relatives aux éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics, section 2.2, points a), b) et c).
   
      (39)  Observations de la Norvège concernant la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure formelle d’examen, document no 466024, p. 8, et annexe 5 (CV).
   
      (40)  Expertise réalisée par OPAK en ce qui concerne les parcelles 1/152, 1/301 et 1/630 (annexe 3 du document no 466024).
   
      (41)  Décision no 170/05/COL de l'Autorité du 29 juin 2005 concernant les ventes de biens des autorités publiques – Bâtiment de la bibliothèque universitaire et partie du terrain adjacent, à Oslo.
   
      (42)  http://www.ntf.no/naring.aspx
   
      (43)  Norges byggforskningsinstitutt et Statens vegvesen.
   
      (44)  Arrêt dans l’affaire T-274/01, Valmon/Commission, Recueil 2004, p. II-3145, point 72.
   
      (45)  Clause 1, section 3, de l’accord de vente, document no 428860.
   
      (46)  Cf. note 42.
   
      (47)  Arrêt dans l’affaire T-274/01, Valmont, citée plus haut, point 45, et dans les affaires jointes T-127/99, T-129/99 et T-148/99, Diputación Foral de Alava, Recueil 2002, p. II-1275, point 85.
   
      (48)  Voir en particulier l’arrêt C-143/99, dans l’affaire Adria-Wien Pipeline et Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, Recueil 2001, p. I-8365, point 38; l’arrêt C-501/00, dans l’affaire Espagne contre Commission, Recueil 2004, p. I-6717, point 90, et l’arrêt C-66/02, dans l’affaire Italie contre Commission, Recueil 2005, p. I-0000, point 77.
   
      (49)  Les fonds de jeux sont les recettes de la société de jeux Norsk Tipping, dont l’État est propriétaire. Conformément aux règles établies par le ministère de la culture et du culte, ces installations doivent rester ouvertes pendant 40 ans après la date d’achèvement des travaux. Voir la brochure «Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008», chapitre 4.9, http://www.regjeringen.no/upload/KKD/Idrett/V-0732B_web.pdf
   
      (50)  Voir l’arrêt de la Cour AELE dans l’affaire E-5/07, Private Barnehagers Landsforbund contre l’Autorité de surveillance de l’AELE, point 78, et l’arrêt C-218/00, dans l’affaire Cisal, Recueil 2002, p. 691, point 23.
   
      (51)  Document no 485026 (observations de tiers communiquées par Bryne FK).
   
      (52)  Arrêt 13/76 dans l’affaire Donà contre Mantero, Recueil 1976, p. 1333, point 12.
   
      (53)  Document no 485026 (observations de tiers communiquées par Bryne fotballklubb).
   
      (54)  Arrêt dans l’affaire N 118/00, Subventions publiques aux clubs sportifs professionnels (France).
   
      (55)  Document no 484855, observations de tiers communiquées par l’Association norvégienne de football, datées du 3 juillet 2008.
   
      (56)  Voir la décision de la Commission dans l’affaire N 118/00, affaire déjà citée.
   
      (57)  Ces obligations concernent en particulier le paiement du prix d’achat, les salaires et autres émoluments des joueurs, des entraîneurs et du personnel de soutien. La société payait également les frais de sécurité sociale des employés et les coûts liés à l’achat et à l’entretien de l’équipement, les week-ends de formation; les frais de voyage pour les matches et formations à l’extérieur, ainsi que la location des terrains et des locaux.
   
      (58)  L’accord de coopération applicable à l’époque précisait que Bryne Fotball ASA, et non Bryne FK, était chargé des accords de parrainage, de la vente des droits télévisés et médiatiques, de la fourniture d’espaces publicitaires dans le stade, de la vente et de la délivrance de licences pour la vente de panoplies du supporter et de l’exploitation commerciale des joueurs, ainsi que du nom du club et du logo. Bryne Fotball ASA était également chargé de la vente des billets pour les matches du club à domicile. En ce qui concerne la vente et l’achat de joueurs professionnels, bien que ces tâches ne figurent pas dans la liste des tâches et responsabilités énoncées à la clause 2.5 de l’accord, Bryne Fotball ASA était chargé du paiement du prix d’achat et des salaires des joueurs. En conséquence, il semble que les activités qualifiées par l’Autorité comme étant économiques par nature et susceptibles d’affecter le commerce et la concurrence au sein de l’EEE avaient lieu au sein de Bryne Fotball ASA à l’époque de la transaction.
   
      (59)  Affaire N 558/05de la Commission – Aide à l’établissement d’activités professionnelles (Pologne). De plus, dans l’arrêt rendu dans l’affaire N 234/07, R & D & I (Espagne), il est précisé au point 38 que les organismes de recherche qui n’exercent pas fondamentalement d’activités économiques peuvent néanmoins effectuer des recherches au nom de l’entreprise moyennant rétribution, sans pour autant être qualifiés d’entreprises aux fins des règles en matière d’aides d’État.