CELEX: E2017C0081
Language: hu
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: Az EFTA Felügyeleti Hatóság 081/17/COL sz. határozata (2017. április 26.) a Gufunes térségében földterület és ingatlan bérbeadása révén nyújtott állítólagos állami támogatás ügyében folytatott vizsgálat lezárásáról (Izland) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               HU
            
            
               Az Európai Unió Hivatalos Lapja
            
            
               L 269/53
            
         AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG 081/17/COL sz. HATÁROZATA
   (2017. április 26.)
   a Gufunes térségében földterület és ingatlan bérbeadása révén nyújtott állítólagos állami támogatás ügyében folytatott vizsgálat lezárásáról (Izland) [2017/1911]
   AZ EFTA FELÜGYELETI HATÓSÁG (a továbbiakban: a Hatóság),
   tekintettel:
   az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra (a továbbiakban: az EGT-megállapodás) és különösen annak 61. cikkére és 26. jegyzőkönyvére,
   az EFTA-államok közötti, Felügyeleti Hatóság és Bíróság létrehozásáról szóló megállapodásra (a továbbiakban: a felügyeleti és bírósági megállapodás) és különösen annak 24. cikkére,
   a Felügyeleti Hatóság és a Bíróság létrehozásáról szóló megállapodás 3. jegyzőkönyvére (a továbbiakban: a 3. jegyzőkönyv) és különösen annak I. része 1. cikkére, 7. cikkének (2) bekezdésére, valamint II. része 13. cikkére,
   miután az említett rendelkezéseknek (1) megfelelően felkérte az érdekelt feleket észrevételeik megtételére és ezen észrevételek figyelembevételével,
   mivel:
   I.   TÉNYEK
   
   1.   ELJÁRÁS
   
   
               (1)
            
            
               2014. április 2-án kelt levelében a Gámaþjónustan hf. (a továbbiakban: panaszos) panaszt nyújtott be a Hatósághoz a Reykjavík városa (a továbbiakban: a város) által az Íslenska Gámafélagið (a továbbiakban: ÍG) számára Reykjavík (Izland) Gufunes térségében földterület és ingatlan bérbeadása révén állítólagos piaci ár (2) alatt nyújtott jogellenes állami támogatással kapcsolatosan.
            
         
               (2)
            
            
               Az előzetes vizsgálatot követően a Hatóság 2015. június 30-án elfogadta a 261/15/COL sz. határozatot az állítólagos állami támogatás ügyében folytatott hivatalos vizsgálat megindításáról. 2015. október 1-jei levelükben (3) az izlandi hatóságok választ adtak a Hatóság határozatára.
            
         
               (3)
            
            
               2015. szeptember 24-én a Hatóság hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatát közzétették az Európai Unió Hivatalos Lapjában, valamint annak EGT-kiegészítésében, így az érdekelt felek számára egy hónap állt rendelkezésre, hogy észrevételezzék a Hatóság előzetes véleményét (4).
            
         
               (4)
            
            
               A határidő egyhetes meghosszabbítását követően az ÍG 2015. október 29-én kelt levelében (5) küldte meg észrevételeit. A Hatóság nem kapott egyéb észrevételeket. Az észrevételek benyújtására vonatkozó egy hónapos határidő lejárta után a Hatóság piaci információkat kapott a panaszostól egy 2015. november 25-én kelt e-mailben (6). 2015. november 26-án kelt levelében (7) a Hatóság továbbította az észrevételeket és a piaci információkat az izlandi hatóságok részére, akik lehetőséget kaptak a válaszadásra. 2016. január 5-i levelükben (8) az izlandi hatóságok választ adtak. A kérdést ezenfelül az izlandi hatóságok és a Hatóság képviselői is megvitatták egy 2016. február 12-én tartott reykjavíki ülés keretében.
            
         
               (5)
            
            
               Végül a Hatóság további információkat kapott a Gufunes térséget érintő fejleményekről a panaszos 2016. május 21-én (9), 2016. május 27-én (10), valamint 2016. december 15-én kelt e-mailjeiben (11).
            
         2.   AZ INTÉZKEDÉS LEÍRÁSA
   
   2.1.   A GUFUNES TÉRSÉG
   
               (6)
            
            
               A Gufunes térség Reykjavík (Izland) Grafarvogur kerületében található. A térségben 2001-ig az Áburðarverksmiðjan műtrágyagyár működött. 2002-ben Reykjavík tervezési alapja (Skipulagssjóður Reykjavíkur – a továbbiakban: SR) megvásárolta a gyárat és a szomszédos területet az Áburðarverksmiðjan gyár részvényeseitől (a továbbiakban: adásvételi szerződés). Az izlandi hatóságok szerint a terv ekkor a területen található valamennyi épület és létesítmény eltávolítása volt. 2007-ben az SR megszűnt, eszközeinek és feladatainak átvételéhez pedig létrehozták az új Eignasjóður alapot.
            
         
               (7)
            
            
               Reykjavík Önkormányzatának 2001–2024-es időszakra vonatkozó övezeti terve szerint a Gufunes térség lakhatási célra, és nem ipari tevékenységekre szánt terület (12). Ezenfelül a területet a Laugarnes és Gufunes térségeket összekötő Sundrabraut autópálya megépítésére tervezik felhasználni. Továbbá Reykjavík Önkormányzatának 2010–2030-as időszakra vonatkozó övezeti terve szerint a Gufunes térség ipari területe visszahúzódóban van, és a jövőben várhatóan egy lakóhelyekből és tiszta kereskedelmi tevékenységekből álló vegyes városi területnek adja át a helyét (13). Ipari tevékenységek fennmaradó jelenlétét egyik terv sem irányozza elő a területen a jövőre nézve.
            
         2.2.   REYKJAVÍK VÁROSA ÉS AZ ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ KÖZÖTT, A GUFUNES TÉRSÉGBEN FÖLDTERÜLET ÉS INGATLANOK BÉRBEADÁSÁRÓL KÖTÖTT MEGÁLLAPODÁSOK
   
               (8)
            
            
               Amikor az SR 2002 februárjában megvásárolta a földterületet és az épületeket a Gufunes térségben, a térségben több bérlő is volt (elsősorban vállalkozók és fejlesztők). Az ÍG-nek ekkor lízingmegállapodása volt az Áburðarverksmiðjan gyárral, amelyet 1999. október 29-én kötöttek (a továbbiakban: az 1999. évi megállapodás). Az 1999. évi megállapodás 159 240 ISK havi bérleti díjat határozott meg, négyzetméterenkénti ár alapján (14). Az ÍG a földet hulladékgazdálkodással kapcsolatos üzleti tevékenységeihez használta. Az adásvételi szerződés szerint az SR a meglévő lízingmegállapodásokat – ideértve az 1999. évi megállapodást is – illetően átvállalta az Áburðarverksmiðjan gyártól az összes jogot és kötelezettséget.
            
         
               (9)
            
            
               A város szerint a Gufunes térség egy mindig élénk, nehezen kezelhető terület volt. Emellett az épületei és létesítményei rossz állapotban voltak, néhány bérlő nem fizette a bérleti díjat és gyűlt a hulladék (pl. autóroncsok). A város számára egyértelművé vált, hogy földtulajdonosi szerepének érvényesítéséhez munkatársakat kell felvennie annak érdekében, hogy a területet éjjel-nappal ellenőrzése alatt tarthassa.
            
         
               (10)
            
            
               E helyzetre tekintettel a térség bérlés céljára történő meghirdetését nem ítélte reálisnak. Ezért úgy döntött, hogy nem újítja meg a különböző lízingmegállapodásokat, és ehelyett egyetlen féllel fog megállapodást kötni. Következésképpen az SR a lízingre, a térség megtisztítására és felügyeletére vonatkozó feltételekről szóló tárgyalásokba kezdett az ÍG-vel, mely akkoriban a legnagyobb bérlő volt és nem voltak bérletidíj-fizetési hátralékai (15). A következőkben áttekintést nyújtunk az SR és az ÍG között megkötött megállapodásokról:
               
                           i.
                        
                        
                           
                              2005. február 22. Az SG és az ÍG lízingmegállapodást kötött a térség néhány ingatlanjára vonatkozóan, felváltva ezzel az 1999. évi megállapodást. Az összesen 4 676 négyzetméteres területre (beleszámítva egy 500 négyzetméteres telket) vonatkozó teljes havidíjat 960 000 ISK-ban határozták meg (16).
                        
                     
                           ii.
                        
                        
                           
                              2005. október 14. Az SR és az ÍG megállapodást kötöttek (a továbbiakban: a 2005. évi általános lízingmegállapodás), felváltva ezzel 2005. február 22-én kelt, a lízingre, a térség megtisztítására és felügyeletére vonatkozó korábbi megállapodást. A megállapodás szerint az ÍG kötelezettséget vállalt minden karbantartási és javítási munka elvégzésére az ingatlan területén. A 2005. évi általános lízingmegállapodás 2009. december 31-ig volt érvényben. A 2005. évi általános lízingmegállapodás nem határozta meg, hogy az ÍG hány négyzetméter területű ingatlant bérel. A 2005. évi általános lízingmegállapodáshoz mellékletként csatolt nyomtatott légi felvétel azonban jelezte a térség ÍG számára bérbe adott részeit (17). Az izlandi hatóságok kifejtették, hogy a megállapodás egy közel 130 000 négyzetméternyi területet fedett le. A 2005. évi általános lízingmegállapodás nem határozta meg a négyzetméterenkénti árat, sem az ÍG által vállalt kötelezettségek értékét. A havi bérleti díjat összesen 2 000 000 ISK-ban határozták meg, melyet a fogyasztói árindexnek megfelelően havonta újraszámítottak (18).
                        
                     
                           iii.
                        
                        
                           
                              2006. december 29. A 2005. évi általános lízingmegállapodás érvényességét egy módosítás révén 2011. december 31-ig meghosszabbították. Az ÍG-nek továbbá le kellett bontania bizonyos épületeket, és el kellett távolítania egyes berendezéseket a földterületről. A földterületről saját költségen elszállított készülékeket és létesítményeket az ÍG megtarthatta (19).
                        
                     
                           iv.
                        
                        
                           
                              2007. december 21. A 2005. évi általános lízingmegállapodás érvényességét egy módosítás révén 2015. december 31-ig meghosszabbították. A földterület felhasználására vonatkozó tervezést érintő változtatások esetén a tulajdonos szükség szerint részben vagy teljes egészében bármikor visszavehette a lízingelt földterületet. Az ÍG továbbá vállalta a korábban használhatatlanná vált elektromos, víz- és fűtőcsövek helyreállítását. Ezenkívül az ÍG visszavonta a várossal szemben benyújtott kártérítési követelését (20).
                        
                     
                           v.
                        
                        
                           
                              2009. június 15. A 2005. évi általános lízingmegállapodás érvényességét egy módosítás révén 2018. december 31-ig meghosszabbították. Az ÍG vállalta a terület karbantartásának kezelését és egy gát emelését, és emellett meghosszabbították a Reykjavíki Jacht Klub hajóraktárára vonatkozó létező lízingmegállapodás érvényességét. Az ÍG vállalta továbbá, hogy visszavonja a várossal szemben benyújtott, karbantartási költségekre vonatkozó kérelmét (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Annak ellenére, hogy az ÍG által bérelt földterület mérete 130 000 m2, a város szerint ebből mindössze 110 000 m2 terület használható fel a kívánt céljaikra. Az épületek nyilvántartásba vett összterülete 24 722 m2. Az izlandi ingatlan-nyilvántartás szerint a korábban az Áburðarverksmiðjan gyár tulajdonában lévő földterület értéke 211 000 000 ISK. Az ÍG által bérelt földterület értékét nem állapították meg, azonban a korábban az Áburðarverksmiðjan gyár tulajdonában lévő összes földterület értékét a város körülbelül 137 000 000 ISK-ra becsülte. Az ÍG által bérelt épületek nyilvántartásba vett összértéke 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               A települési jövedelemről szóló, 4/1995 sz. izlandi törvény 4. cikkének (2) bekezdése szerint az ingatlanadót az ingatlan tulajdonosa fizeti, ami alól kivételt képeznek a lízingelt farmok, telkek, illetve az egyéb szerződéses alapon használt földterületek, amelyek esetében az adót a lakó vagy a földhasználó fizeti. A szóban forgó földterület, épületek és létesítmények a Faxaflóahafnir sf. tulajdonában lévő meghatározott kikötői területen találhatók, amelyeket a város lízingel. A város tehát a lízingelt földterület és az ÍG részére bérbe adott ingatlanok után fizet ingatlanadót.
            
         
               (13)
            
            
               Bár a megállapodások egyike sem tartalmaz az ÍG által nyújtott szolgáltatások értékére vonatkozó információkat, a város rendelkezésre bocsátott egy táblázatot, amely az ÍG 2005. évi általános lízingmegállapodásában meghatározott költségeire vonatkozó becslést, valamint a későbbi módosításokat (a továbbiakban együttesen: bérleti megállapodások) részletezi a 2005. évi általános lízingmegállapodás megkötésének idejétől a lízing futamidejének 2018. évi lejártáig. (23) A becslést a város szakértő elemzői végezték. A kapott információk ezenfelül a befejezettés a be nem fejezett bontási projektek költségeit is tartalmazzák. A kapott információk szerint az ÍG által viselt átlagos havi költség 10 815 624 ISK, amely a bérleti díjat is tartalmazza. A havi bérleti díj tehát az ÍG teljes havi költségének kb. 25 %-a.
            
         
               (14)
            
            
               A 2005. február 22-én kelt lízingmegállapodás lejártakor az SR nem állapított meg kötelezettségeket az ÍG felé. Az ÍG kötelezettségeit a 2005. október 14-én kelt 2005. évi általános lízingmegállapodás ismertette, és a javasolt bontási munkálatok, a térség megtisztításának és felügyeletének becsült költségeinek fényében kerültek meghatározásra. A tisztításra és ártalmatlanításra vonatkozó kötelezettségek a térség állapotának tükrében széles körűnek bizonyultak. Az alábbiakban az ÍG költségeire vonatkozó értékelés található a 2005. évi általános lízingmegállapodásban (24) meghatározott kötelezettségeivel összhangban:
               
                           Év
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Bérleti díj
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Munkavállaló
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Adminisztráció
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Karbantartás
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Jogi
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Egyéb felek energiaköltségei
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Be nem fejezett bontás
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Befejezett bontás
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Javítások
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Kapuk/kerítések
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Tisztítás
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Festés
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Helyreállítások
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Vezetékek stb.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Szennyvíz
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Hullámtörő gát
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Ártalmatlanítás
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Aszfalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Talaj
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Tűzriasztó
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Összes kötelezettség
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Összesen ISK
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Havi átlag
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Átlag
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Forrás: Reykjavík városa
                        
                     
         2.3.   A GUFUNES TÉRSÉG AKTUÁLIS FEJLEMÉNYEI
   
               (15)
            
            
               2014 elején Reykjavík városi tanácsa megállapodott egy irányítóbizottság létrehozásáról, hogy előterjesszen egy elképzelést a Gufunes térség jövőjével kapcsolatban (25). A bizottság egy nyilvános verseny kiírását javasolta Gufunes térség jövőbeni tervezésével kapcsolatos elképzelésekről. Reykjavík városi tanácsának 2015. júniusi ülésén megegyeztek arról, hogy kiírást tesznek közzé egy olyan versenyre, amely során az érdekelt feleket a Gufunes térség jövőbeni megszervezésével kapcsolatos elképzelések beküldésére biztatják (26). A felhívást követően a városhoz négy elképzelés érkezett. Az egyik beadvány az RKV Studios filmgyártó vállalattól érkezett, amely érdeklődését fejezte ki a Gufunes térségben található épületek egyes részeinek megvásárlása iránt a térségben filmipar létesítése céljából. Azon épületek közül, amelyek megvásárlása iránt az RVK Studios érdeklődését fejezte ki, néhány a régi Áburðarverksmiðjan gyár ingatlanjai közé tartozik. Ezeket az ÍG bérelte a bérleti megállapodások révén.
            
         
               (16)
            
            
               A város és az RVK Studios vállalat részére két-két ingatlanügynök becsülte fel a Gufunes térség kérdéses részeit (27). A városi tanács 2015. november 18-i ülésén a városi tanács megállapodott abban, hogy az Ingatlankezelési és Gazdasági Hivatalt megbízzák az RVK Studios vállalattal való tárgyalások megkezdésével a becslések alapján (28). Továbbá, a testület megbízta a Hivatalt, hogy kezdjen tárgyalásokat az ÍG-vel a hely kiürítéséről és a lehetséges áthelyezésről a 2005. évi általános lízingmegállapodás rendelkezései alapján.
            
         
               (17)
            
            
               2016. május 19-én Reykjavík városi tanácsa megállapodott abban, hogy megállapodást kötnek az RVK Studios vállalattal a Gufus térség egyes ingatlanjainak megvásárlásáról (29). Ezt követően a város bejelentette, hogy az ÍG a város Esjumearban található új ipari térségébe helyezi át a tevékenységét (30). 2016. május 20-án Reykjavík polgármestere és az ÍG vezérigazgatója megállapodást írtak alá a bérleti megállapodások megszüntetéséről és az ÍG áthelyezéséről, valamint az ÍG új helyszínének előkészítéséről Esjumelarban. 2016. május 27-én megállapodást írt alá az RVK Studios vállalattal a régi Áburðarverksmiðjan gyárhoz tartozó egyes ingatlanok eladásáról (31). Az RKV Studios részére értékesített ingatlanok mérete 8 400 m2, az eladási ár pedig 301 650 000 ISK volt. A város emellett felajánlotta opcióként az RVK Studios részére egy, az épületektől keletre fekvő, összesen 19 200 m2 kiterjedésű terület megvásárlását. Az RKV Studios évente 1 000 ISK négyzetméterárat fog fizetni ezért az opcióért.
            
         3.   A PANASZ
   
   
               (18)
            
            
               A panaszos szerint a város az ÍG számára Gufunes térségben földterület és ingatlan bérbeadása révén piaci ár alatt nyújtott jogellenes állami támogatást. A Hatósághoz címzett panaszában a panaszos azt állítja, hogy bár nehéz pontosan meghatározni a támogatás pontos összegét, az ár messze elmarad a méltányos piaci ártól. Mivel az ÍG nem a szokásos piaci ár szerint fizet, a vállalat versenyelőnyre tesz szert. Továbbá, a panaszos szerint a Gufunes térség földterülete iránt számos olyan vállalat érdeklődik, amelyeknek tágas környezetre van szüksége a tevékenységeihez (pl. közlekedési csomópontok és raktározó vállalatok).
            
         
               (19)
            
            
               A panaszos megjegyezte, hogy a 2005. évi általános lízingmegállapodás 2 millió ISK bérleti díjat határozott meg, a fogyasztói árindex szerinti éves növekedést is beleértve (az ingatlan tulajdonosa – azaz a város és nem az ÍG – által fizetett ingatlanadó az éves bérleti díj 41 %-át teszi ki). Továbbá az ÍG bizonyos karbantartási kötelezettségei a bérleti díj részének tekintendők, azonban a kötelezettségek hozzávetőleges költségét a megállapodások nem tartalmazzák. Ezenfelül a bérleti megállapodások nem akadályozzák meg az ÍG-t abban, hogy a földterületet harmadik felek számára allízingbe adja. A panaszos hangsúlyozta, hogy a bérleti szerződések nem tartalmaznak értékelést az ingatlan továbblízingeléséből származó bevételt illetően, valamint arról sem, hogy mindez befolyásolja-e a bérleti díjat.
            
         
               (20)
            
            
               A panaszos megjegyzi továbbá, hogy a négyzetméterenkénti ár, valamint a bérleti díj meghatározása nem egyértelmű. A panaszos szerint az ingatlan lízingje piaci árának 12 és 41 millió ISK havi összeg közé kellene esnie különböző bevett árazási módszerek alapján. A panaszos fenntartja, hogy az ingatlan ÍG-nek való bérbeadása jóval a piaci ár alatt történt, ami ellentétes az EGT állami támogatási szabályaival.
            
         4.   A HIVATALOS VIZSGÁLATI ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁNAK INDOKAI
   
   
               (21)
            
            
               261/15/COL sz. határozatában a Hatóság előzetesen felmérte, hogy a város és az ÍG között létrejött megállapodások a Gufunes térség lízingelésére vonatkozóan az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében állami támogatásoknak minősülnek-e, és ha igen, akkor ez az állami támogatás összeegyeztethetőnek tekinthető-e az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével.
            
         
               (22)
            
            
               Az izlandi hatóságok által benyújtott információk vizsgálatát követően a Hatóság arra az előzetes következtetésre jutott, hogy nem zárható ki, hogy a város és az ÍG között létrejött megállapodások az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatásoknak minősülnek. A 261/15/COL sz. határozatban a következő szempontokat határozták meg:
               
                           i.
                        
                        
                           A 61. cikk (1) bekezdése értelmében az állam valamennyi állami közigazgatási szervet lefedi, a központi kormányzattól a helyhatósági szintig. Mivel az ÍG számára lízingelt földterület és ingatlanok a város tulajdonába tartoztak, minden a bérleti díjra vonatkozó kedvezmény állami források átruházásának minősülne.
                        
                     
                           ii.
                        
                        
                           A Hatóság kétségét fejezte ki azt illetően, hogy a város az ÍG-vel való megállapodások megkötésekor úgy járt-e el, ahogy egy magánszektorbeli bérbeadó tette volna egy hasonló jogi és ténybeli helyzetben. A Hatóság előzetes értékelése alapján nem zárható ki gazdasági előny nyújtása az ÍG javára.
                        
                     
                           iii.
                        
                        
                           Mivel más vállalatoknak nem volt lehetőségük a földterület és ingatlan lízingbe adásáról tárgyalni a várossal, a Hatóság előzetes véleménye szerint az intézkedések szelektívnek tűntek.
                        
                     
                           iv.
                        
                        
                           Végül a Hatóság megjegyezte, hogy az ÍG számára bármilyen, kedvezményes bérleti díj formájában nyújtott támogatás elméletben lehetővé tette volna a vállalat számára, hogy bővítse, vagy legalább folytassa a tevékenységét a támogatás következtében. A támogatás tehát korlátozhatta az egyéb szerződő felek területén letelepedett vállalkozások lehetőségeit, amelyek versenyezni kívántak az ÍG-vel az izlandi hulladékgyűjtési piacon. A támogatás tehát torzíthatta a versenyt, és hatással lehetett az EGT-n belüli kereskedelemre.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               A Hatóság szerint további bizonyítékokra volt szükség annak meghatározásához, hogy a bérleti megállapodások feltételei összeegyeztethetőnek tekinthetők-e az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével.
            
         
               (24)
            
            
               Következésképpen a Hatóságnak kétségei voltak afelől, hogy a város és az ÍG közötti bérleti megállapodások állami támogatásnak minősülnek-e, és ha igen, akkor azok összeegyeztethetőnek minősíthetőek-e az EGT-megállapodásban foglaltak érvényesülésével annak 61. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében.
            
         5.   A VÁROS ÉSZREVÉTELEI AZ ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁRÓL SZÓLÓ HATÁROZATRÓL
   
   
               (25)
            
            
               A város szerint az ÍG-vel kötött megállapodások nem tartalmaznak állami támogatást az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében, mivel az ÍG nem részesült előnyben.
            
         
               (26)
            
            
               A város szerint a 2005. február 22-én és a 2005. október 14-én kelt megállapodásokat a szokásos piaci feltételek mellett kötötték, mivel a bérleti díjat a 2003. év végi nyilvános meghirdetési eljárást követően meghatározott bérleti díj alapján állapították meg, amely összhangban volt a város szakértői által végzett elemzésekkel/becslésekkel.
            
         
               (27)
            
            
               A város elutasítja, hogy a panaszos által kifejtett módszerek alkalmasak a piacon érvényes bérleti díjak meghatározására. Ehelyett párhuzamot von egy másik ingatlan – a Sævarhöfði 31. szám alatti régi állami cementgyár – bérbeadásával, amely a Gufunes térséghez hasonló ipari térségben található.
            
         
               (28)
            
            
               2014-ben a város megvásárolta a Sævarhöfði 31. szám alatti ingatlant. 2013-ban az Állami Közbeszerzési Központ (Ríkiskaup) az Izlandi Állam nevében meghirdette az ingatlant bérbeadás céljából. A város az ingatlan megvásárlásakor kötelezettséget vállalt arra, hogy a hirdetésnek megfelelően a legmagasabb ajánlatot fogadja el. Az Állami Közbeszerzési Központhoz négy ajánlat érkezett, amelyek közül a legmagasabb havi 420 000 ISK volt, a bérlő számára teljesítendő egyéb speciális szolgáltatások vagy kötelezettségek nélkül. A Sævarhöfði 31. szám alatti ingatlan ingatlanbecslése 293 028 000 ISK. Tehát a legmagasabb bérletidíj-ajánlat az ingatlanbecslés 0,147 %-a. Ezzel összehasonlítva az ÍG 2005. évi általános bérleti megállapodásban meghatározott bérleti díja a Gufunes térségi ingatlan becslésének 0,320 %-a. A város hangsúlyozza, hogy a Sævarhöfði 31. szám bérleti díját egy nyilvános hirdetési eljárást követően határozták meg, amely hűen tükrözi a város ipari térségeinek piaci értékét szokásos piaci viszonyok között. Ez az összevetés megmutatja, hogy az ÍG által fizetett bérleti díj semmiképpen sem tekinthető a város ipari térségeinek piaci értékéhez képest alacsonynak, különös tekintettel arra, hogy a Sævarhöfði 31. szám bérleti díjának megállapításakor nem voltak tekintettel azokra a tényezőkre, amelyek a Gufunes térség bérleti díját befolyásolták.
            
         
               (29)
            
            
               A város szerint az a tény, hogy a térség iránt egyéb felek is érdeklődtek, kis jelentőséggel bírt a térség iránti kereslet felmérésekor a 2005. évi általános bérleti megállapodások megkötése idején (vagyis 2005 októberében). Abban az időben a térség bérlés céljára való felkínálását nem ítélték reálisnak. Az ÍG a terület megtisztításának és az épületek megfelelő helyreállításának minden költségét fedezte. Továbbá 2003-ban, amikor a térséget bérlés céljából meghirdették, más felek nem mutattak érdeklődést iránta. Ennek megfelelően azt feltételezhetjük, hogy a későbbi érdeklődés a térség állapotának tudható be, miután az ÍG átvette a térség kezelését.
            
         
               (30)
            
            
               A város szerint nem a legmagasabb ár az egyetlen olyan tényező, amelyet a Hatóságnak figyelembe kell vennie a piacgazdasági szereplő teszt alkalmazásakor. Ehelyett a releváns kérdés inkább az, hogy a piacgazdasági szereplő azonos feltételekkel (32) megkötötte volna-e az ügyletet. Ezenfelül egy magán- és egy állami befektető magatartásának összehasonlítását a magánbefektetőnek a kérdéses ügylet idején feltételezhető magatartására történő hivatkozással kell elkészíteni, a rendelkezésre álló információk és az akkor várható fejlemények figyelembevételével.
            
         
               (31)
            
            
               A város és az ÍG közötti megállapodások megkötésekor nem álltak fenn a szokásos piaci feltételek, mivel ilyen típusú és állapotú ipari tulajdon tekintetében nem lehetett aktív piacról beszélni. Következésképpen a város szerint a szokásos piaci feltételeket állandóan jelen lévő, objektív és igazolható szempontok szerint kell felmérni. Hivatkozással a fentiekre a város úgy véli, hogy a Reykjavík által ezen ügy kapcsán benyújtott dokumentumok tartalmaznak ilyen információkat. Továbbá, amennyiben egyáltalán lehetséges az ilyen típusú ipari térségekre vonatkozóan a szokásos piaci feltételek meglétének bizonyítása, akkor a Sævarhöfði 31. szám alatti régi állami cementgyár 2014-ben megállapított bérleti díjának példája bizonyítja a Gufunes-hez hasonló ipari térségek piaci értékét.
            
         
               (32)
            
            
               A város szerint a bérleti szerződések által az ÍG-re rótt kötelezettségeket nem lehet a Haslemoen Leir ügyben vitatott kötelezettségekhez hasonlítani (33). Az említett ügyben vitatott árcsökkentésre vonatkozó kötelezettség egy, a Haslemoen AS vállalatot érintő lehetséges veszteséget foglalt magában, az egyik épület sikertelen bérbeadásából fakadóan. Az ÍG-re vonatkozó kötelezettségek azonban karbantartási, javítási és bontási munkálatokat, villany-, víz- és fűtőcsövek újrakapcsolását és egyéb a térségben elvégzendő építkezéseket foglaltak magukban. E kötelezettségek költségének becslését a város szakértő elemzői közelmúltbeli hasonló projektekre kiírt ajánlatok eredményei alapján készítették el. Az ÍG szolgáltatásainak pontos gazdasági hatását alátámasztó dokumentáció hiánya és a településrendezéssel kapcsolatos bizonytalanságok ellenére a Hatóságnak el kell fogadnia azt a tényt, hogy e kötelezettségek a bérleti díj csökkenését eredményezték. A város szerint a kötelezettségek hatásának figyelmen kívül hagyása észszerűtlen volna, különösen mivel az ÍG által viselt tényleges, a kötelezettségekből fakadó költségek összhangban vannak a becsléssel.
            
         
               (33)
            
            
               A város szerint az ÍG-vel való bérleti megállapodások megkötésekor piacgazdasági szereplőként, az övezeti tervekre vonatkozó megfontolások figyelembevételével járt el. A város meglehetősen aránytalan és rövid felmondási kikötéseket szabott meg, hogy a területet rövid idő alatt megtisztíthassa, ha és amennyiben az állam a Sundabraut autópálya építésének megkezdéséről dönt. Az SR-rel részletesen ismertették az ingatlanokat és a térséget, és kedvező helyzetben volt a térség állapotának objektív felméréséhez abból a célból, hogy kellőképpen megfelelő-e a piacon való bérbeadáshoz. Egy magánbefektető minden esetben figyelembe venné az övezeti terveket az ingatlanokra és a telkekre vonatkozó döntések meghozatalakor.
            
         
               (34)
            
            
               A fenti megfontolások fényében a város fenntartja, hogy az ÍG-vel kötött bérleti megállapodások eleget tesznek a piacgazdasági szereplő tesztnek.
            
         6.   AZ ÍG ÉSZREVÉTELEI
   
   
               (35)
            
            
               Az ÍG szerint a földterület jelentős mérete igen korlátozott hasznot jelent a számukra bérlőként, és csupán növeli a karbantartási és felügyeleti kötelezettségekből eredő költségeket, és megnehezíti e kötelezettségek teljesítését. Továbbá annak ellenére, hogy az épületek jelentős négyzetméterben mért területtel rendelkeznek, rendkívül rossz állapotban vannak. Az ÍG hangsúlyozza, hogy az épületeket valóban lebontási céllal vásárolták meg. A tervben az épületek teljes lebontása, valamint egy lakóövezet és egy autópálya létrehozása szerepelt. Következésképpen bármilyen, a négyzetméterek számát vagy a földterület méretét alapul vevő kalkuláció irreleváns a térség piaci bérleti díjának meghatározása szempontjából.
            
         
               (36)
            
            
               2003-ban az SR olyan vállalatok és egyének számára biztosított raktárhelyiséget, amelyek/akik az SR megbízásából a város egyéb térségeit ürítették ki. Ez a felállás hamar problémássá vált logisztikai szempontból az SR számára, így az SR ajánlatott tett az IG részére a teljes terület bérlésére a térség megtisztítása céljából. Az ÍG kezdetben nem szívesen vállalta magára ezt a feladatot, mivel a térség problémásnak tűnt például a nehezen kezelhető bérlők, a felgyülemlett autóroncsok és az ipari hulladék miatt.
            
         
               (37)
            
            
               Az elmúlt 10 évben az ÍG havonta átlagosan 16,5 millió ISK összeget költött a karbantartási és egyéb olyan költségek fedezésére, amelyeket rendszerint a bérbeadónak kellett volna állnia. Ezeket a költségeket figyelembe kell venni a bérleti díj piaci értékének meghatározásakor.
            
         
               (38)
            
            
               Az ÍG szerint a felújításra fordított források ellenére a Gufunes térség épületei rendkívül rossz állapotban vannak. Az épületekben szinte kivétel nélkül szivárgás figyelhető meg, és az épületek tetőinek többsége károsodott és használhatatlan. Ezenfelül az irodaépület kivételével szinte az összes ablak károsodott és használhatatlan, az épület padlózatának nagy része veszélyes állapotban van, némely helyen lyukak is találhatók benne, a lépcsők pedig nem felelnek meg a szabályozási feltételeknek. Továbbá az épületek többségében nincs víz és mellékhelyiség, a villamosenergia-ellátás pedig nem felel meg a szabályozási intézkedéseknek.
            
         
               (39)
            
            
               Emellett az ÍG-nek a bérleti időszak legnagyobb részében szembe kellett néznie azzal a ténnyel, hogy a város rövid határidővel visszakérhette volna a földterületet. A 18 hónapos rövid felmondási időről szóló rendelkezés, valamint a terület egy részének 12 hónapon belüli visszaadására vonatkozó kötelezettség hátrányt jelentett egy olyan vállalkozás működtetésekor, mint a hulladékártalmatlanítás, amelyhez nehéz gépek és berendezések szükségesek.
            
         
               (40)
            
            
               Az ÍG szerint a panaszos által utóbb tanúsított érdeklődésnek enyhe jelentősége van a térség iránti kereslet felmérésében a 2005. évi általános lízingmegállapodás megkötésének idejére vonatkozóan. 2005-ben az akkori helyzetre való tekintettel a térség bérlés céljára való felkínálását nem ítélték reálisnak. Azóta az ÍG jelentős forrásokat használt fel a térség felújítására, megtisztítására és karbantartására. Ennek megfelelően azt feltételezhetjük, hogy a későbbi érdeklődés a térség állapotának tudható be, miután az ÍG átvette a térség kezelését.
            
         
               (41)
            
            
               Végül, az ÍG 2015. október 15-én benyújtott egy független becslést a lízingre vonatkozóan a 101 Reykjavík Fasteignasala címről (34). A lízingre vonatkozó becslés a 2005. évi általános lízingmegállapodás 2005 októberi értékét méri fel az egyes ingatlanok értéke és állapota alapján. Az értékbecslő következtetése szerint a térség ingatlanjainak összesített havi bérleti értéke 1 870 000 ISK.
            
         II.   ÉRTÉKELÉS
   
   1.   AZ ÁLLAMI TÁMOGATÁS MEGLÉTE
   
   
               (42)
            
            
               Az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének szövege a következő:
               „Ha e megállapodás másként nem rendelkezik, összeegyeztethetetlen az e megállapodásban foglaltak érvényesülésével az EK-tagállamok vagy az EFTA-államok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a szerződő felek közötti kereskedelmet.”
            
         
               (43)
            
            
               Ez azt jelenti, hogy egy intézkedés akkor minősül az EGT-megállapodás 61. cikke (1) bekezdésének értelmében állami támogatásnak, ha az alábbi feltételek együttesen teljesülnek: az intézkedés: i. az állam vagy állami forrásból nyújtott; ii. szelektív gazdasági előnyt tartalmaz a kedvezményezett számára; iii. hatással van a szerződő felek közötti kereskedelemre, és torzítja a versenyt.
            
         1.1.   AZ ELŐNY HIÁNYA
   1.1.1.   Általános rész
   
   
               (44)
            
            
               A Hatóság a következőkben részletesen megindokolja, hogy miért jutott arra a következtetésre, hogy a bérleti megállapodások az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében miért nem juttatják versenyelőnyhöz az ÍG-t.
            
         
               (45)
            
            
               Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében támogatásnak számít bármilyen olyan gazdasági előny, amelyhez a vállalkozás nem jutott volna normál piaci körülmények között – azaz állami beavatkozás nélkül –, és amely őt a versenytársainál kedvezőbb helyzetbe hozza (35). Amennyiben az ügyletet kedvező feltételek mellett hajtották végre, abban az értelemben, hogy az ÍG a piaci ár alatti bérleti díjat fizetett, a vállalat gazdasági előnyt élvezett az állami támogatási szabályok értelmében.
            
         
               (46)
            
            
               A kérdés vizsgálatához a Hatóság a „piacgazdasági szereplő” tesztet alkalmazta, amelynek alapján az államok és az állami hatóságok magatartását az eszközök eladásánál vagy lízingbe adásánál összehasonlítják a magán gazdasági szereplők magatartásával (36).
            
         
               (47)
            
            
               A piacgazdasági szereplő teszt célja annak a megállapítása, hogy az állam előnyben részesített-e egy vállalkozást azáltal, hogy egy bizonyos ügyletre vonatkozóan – például eszközök értékesítése vagy lízingelése – nem piacgazdasági magánszereplőként járt el (37). Az állami hatóságnak figyelmen kívül kell hagynia a közpolitikai célokat és ehelyett arra az egyetlen célkitűzésre kell fókuszálnia, hogy beruházásainál piaci megtérülési vagy profitrátát, valamint eszközeinek értékesítésénél vagy lízingjénél piaci árat érjen el (38). A Hatóság megjegyzi azonban, hogy ennek az értékelésnek rendes esetben figyelembe kell vennie az érintett eszközhöz kapcsolódó különleges jogokat vagy kötelezettségeket, különösen azokat, amelyek hatással lehetnek a piaci értékre.
            
         
               (48)
            
            
               A piaci feltételeknek való megfelelés továbbá az, hogy a megállapodott ár egy ügyletben megfelel-e a piaci árnak, bizonyos helyettes mutatókon keresztül határozható meg. Egy nyílt, átlátható és feltételmentes ajánlattételi eljárás megszervezése általában megfelelő eszköz annak biztosítására, hogy az eszközöknek a nemzeti hatóságok általi értékesítése vagy lízingbe adása konzisztens a piacgazdasági szereplő teszttel, valamint hogy valós piaci értéket fizettek a szóban forgó áruért vagy szolgáltatásért. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy a szabályos pályázati eljárás hiánya vagy a lehetséges hiányosságok az ilyen eljárás során állami támogatás vélelmét vetik fel. A Hatóság emellett egyéb helyettes mutatókra is tud támaszkodni, beleértve a szakértői értékbecsléseket.
            
         1.1.2.   A versenyeljárás hiánya
   
   
               (49)
            
            
               A fenti megfontolás fényében, a Hatóságnak először meg kell vizsgálnia, hogy a város szervezett-e megfelelő és a piaci ár megállapítására alkalmas ajánlattételi eljárást (39). Ebben az esetben azonban megerősítést nyert, hogy a kérdéses területen nem kezdeményeztek közbeszerzési eljárást. Ezenfelül a független értékbecslésre nem került sor a 2005. évi általános lízingmegállapodást megelőzően.
            
         
               (50)
            
            
               A város mindezek ellenére kiemelte, hogy számos a térségben – az izlandi médiában megjelent 2003. évi nyilvános hirdetéseket követően – létrejött bérleti megállapodást figyelembe vettek a 2005. évi általános lízingmegállapodásban szereplő bérleti díj megállapításakor. A Hatóság véleménye szerint azonban ezek a hirdetések csupán szándéknyilatkozati felhívások voltak, és nem minősülnek nyilvános versenypályázati felhívásnak. Továbbá nem a terület teljes egészét ajánlották lízingre egy bérlő számára, hanem a területen található egyes ingatlanokat.
            
         
               (51)
            
            
               A Hatóság ennélfogva megállapítja, hogy ez a hirdetési eljárás nem felel meg a piacgazdasági szereplő teszt követelményeinek. Ezzel összhangban, az említett eljárás nem biztosíthat megbízható becslést a szóban forgó lízingjogra vonatkozó piaci ár megállapítására.
            
         1.1.3.   A bérleti érték szakértői értékelése
   
   
               (52)
            
            
               A fentiek alapján a megfelelő ajánlattételi eljárás hiánya nem zárja ki annak lehetőségét, hogy a hatóság a piacgazdasági szereplő tesztet alkalmazza. A Hatóságnak azonban meg kell vizsgálnia a szóban forgó ügylet lényegi tartalmát és különösen össze kell hasonlítania a megállapodás szerinti árat a piaci árral. A piaci árhoz legjobban közelítő mutató meghatározása céljából a Hatóság rendes körülmények között egy független értékeléshez folyamodik. Az ilyen értékelés ideális esetben az ügylet idejére elkészül. A Hatóság értékelésében azonban támaszkodhat egy utólagos szakértői értékelésre is (40).
            
         
               (53)
            
            
               A város kijelentette, hogy a Gufunes térség piacának bérleti díjainak alakulását számos probléma befolyásolja. Először is az épületei és létesítményei rossz állapotban voltak, néhány bérlő nem fizette a bérleti díjat és gyűlt a hulladék (pl. autóroncsok), amelytől a térséget meg kellett tisztítani. Másodszor a Gufunes térségre vonatkozóövezeti tervek kapcsán bizonytalanság állt fenn. A korábbi és a jelenlegi önkormányzati terv szerint az ipari tevékenység egyre inkább háttérbe szorul a térségben, és a város ezáltal nem tud hosszú távú bérleti szerződést kötni az ingatlanra. Harmadszor, az ÍG 12 hónapos felmondási idővel köteles a terület egy részét visszaadni, a teljes térségre vonatkozó felmondási idő – beleértve az épületeket – mindössze 18 hónap volt.
            
         
               (54)
            
            
               A korábban már jelzettek szerint a város két ingatlanügynök segítségével felbecsültette az ingatlanok értékét és a lízingjogokat az RKV Studios vállalattal a Gufunes térség épületeinek értékesítéséről folytatott tárgyalások során. Bár az említett független becslések nem érintik közvetlenül a piac ingatlanokra vonatkozó bérleti díjait, az ingatlanok rossz állapotát és piaci értéküket azonban igazolják. Mindkét független értékbecslő kiemeli, hogy az épületekben szivárgás tapasztalható, nem megfelelő az elhelyezkedésük, jelentős mennyiségű ipari hulladékot tartalmaznak abból az időből, amikor a földterület a műtrágyagyár tulajdonában volt, és általában véve lepusztultak. Ezenfelül bizonyos épületek azbesztet tartalmaznak, míg másokat le kell bontani.
            
         
               (55)
            
            
               A korábban már említettek szerint a város összehasonlította a Sævarhöfði 31. szám alatti szintén ipari jellegű ingatlannal. Ezt az ingatlant az Állami Közbeszerzési Központ hirdette meg bérbeadás céljából, a négy beérkező ajánlattétel közül pedig a legmagasabbat – havi 420 000 ISK –elfogadták. Ez a bérleti szerződés nem tartalmazott a lízingbe vevő által teljesítendő speciális szolgáltatásokat vagy kötelezettségeket. A legmagasabb bérletidíj-ajánlat az ingatlan-értékbecslés 0,147 %-át teszi ki, míg az ÍG-vel kötött 2005. évi általános lízingmegállapodás szerinti bérleti díj a Gufunes térség érétkbecslésének 0,320 %-a.
            
         
               (56)
            
            
               Ezenfelül a 101 Reykjavík Fasteignasala elkészítette a 2005. évi általános lízingmegállapodás független értékelését (41). Az értékelést 2015. október 15-én készítették, ennek alapját az egyes ingatlanok értéke és állapota képezte, amelyeket egyenként becsültek fel és vizsgáltak meg. Az értékelés a térség ingatlanjainak a 2005. évi általános lízingmegállapodás megkötésének idején fennálló állapotát, valamint az akkor uralkodó piaci feltételeket vizsgálja. Az értékbecslő következtetése szerint a térség ingatlanjainak összesített havi bérleti értéke 2005 októberében 1 870 000 ISK volt. A 2005. évi általános lízingmegállapodással összhangban azonban az ÍG havi bérleti díját 2 000 000 ISK-ban határozták meg, melyet a fogyasztói árindexnek megfelelően havonta újraszámítottak (42). Az ÍG által fizetett havi díj így a szakértői értékelés szerint magasabb a piac bérleti díjánál.
            
         
               (57)
            
            
               A fentiek figyelembevételével a Hatóság úgy ítéli meg, hogy a 2005. évi általános lízingmegállapodást nem piaci áron alul kötötték meg.
            
         
               (58)
            
            
               Végül, a Hatóság megjegyzi, hogy sem a Sævarhöfði 31. szám alatt található ingatlannal való összehasonlítás, sem pedig a 101 Reykjavík Fasteignasala által készített értékelés nem veszi figyelembe a bérleti szerződésekben található speciális kötelezettségeket – különös tekintettel a rövid (már hatályba lépett) felmondási időre és a számos karbantartási kötelezettségre. E kötelezettségeknek a bérleti díjra gyakorolt hatását nehéz számszerűsíteni. Azonban jellegüknél fogva előnyben részesítik a várost az ÍG-vel szemben, megerősítve a Hatóság következtetését, hogy a 2005. évi általános lízingmegállapodást piaci feltételek mellett kötötték.
            
         
               (59)
            
            
               A fentiek fényében, a Hatóság arra a következtetésre jut, hogy az ÍG nem jutott gazdasági előnyhöz a bérleti megállapodások következtében.
            
         2.   ÖSSZEGZÉS
   
   
               (60)
            
            
               A fenti értékelés alapján a Hatóság úgy ítéli meg, hogy a város és az ÍG között a Gufunes térség lízingelésére vonatkozóan létrejött bérleti megállapodások nem minősülnek az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatásnak,
            
         ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
   1. cikk
   A Reykjavík városa és az Íslenska Gámafélagið között a Gufunes térség lízingelésére vonatkozóan létrejött bérleti megállapodások nem minősülnek az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdése értelmében vett állami támogatásnak. A hivatalos vizsgálat ezzel lezárul.
   2. cikk
   Ennek a határozatnak Izland a címzettje.
   3. cikk
   E határozatnak csak az angol nyelvű változata hiteles.
   
      Kelt Brüsszelben, 2017. április 26-án.
      
         
            az EFTA Felügyeleti Hatóság részéről
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            elnök
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            testületi tag
         
      
   
   
      (1)  A 261/15/COL sz. határozat a Gufunes térségében földterület és ingatlan bérbeadása révén nyújtott állítólagos állami támogatás ügyében történő hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról (HL C 316., 2015.9.24., 22. o., valamint az 57. sz. EGT-kiegészítés, 2015.9.24.
   
      (2)  704341–704343. sz. dokumentum.
   
      (3)  774957. sz. dokumentum.
   
      (4)  261/15/COL sz. határozat a Gufunes térségében földterület és ingatlan bérbeadása révén nyújtott állítólagos állami támogatás ügyében történő hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról (HL C 316., 2015.9.24., 22. o., valamint az 57. sz. EGT-kiegészítés, 2015.9.24.
   
      (5)  778453. sz. dokumentum.
   
      (6)  781877. sz. dokumentum.
   
      (7)  781927. sz. dokumentum.
   
      (8)  786716. sz. dokumentum.
   
      (9)  805588. sz. dokumentum.
   
      (10)  806264. sz. dokumentum.
   
      (11)  831665. sz. dokumentum.
   
      (12)  Online elérhető: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/ Lásd még: http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf
   
      (13)  Ugyanott.
   
      (14)  716986. sz. dokumentum, 17. oldal.
   
      (15)  716985–742948. sz. dokumentumok
   
      (16)  716986. sz. dokumentum, 21. oldal.
   
      (17)  Lásd: 716985. sz. dokumentum.
   
      (18)  716986. sz. dokumentum, 25. oldal.
   
      (19)  716986. sz. dokumentum, 29. oldal.
   
      (20)  716986. sz. dokumentum, 31. oldal.
   
      (21)  716986. sz. dokumentum, 33. oldal.
   
      (22)  716985. sz. dokumentum.
   
      (23)  742948. sz. dokumentum.
   
      (24)  Minden számadat izlandi koronában értendő.
   
      (25)  716985. sz. dokumentum.
   
      (26)  A kiírás online elérhető itt: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  786718. sz. dokumentum.
   
      (28)  A városi tanács ülésén készült jegyzőkönyv online elérhetősége: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  A városi tanács ülésén készült jegyzőkönyv online elérhetősége: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  A felhívás online elérhetősége: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  A felhívás online elérhetősége: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  A T-228/99. és T-233/99. sz., Westdeutsche Landesbank Girozentrale kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (EU:T.2003:57).
   
      (33)  Lásd a Hatóságnak a Haslemoen Leir katonai bázis belső táborában található egyes épületek értékesítéséről szóló, 2012. március 15-i 90/12/COL sz. határozatát: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf 81. pont.
   
      (34)  778453. sz. dokumentum.
   
      (35)  A C-39/94. sz., SFEI és társai ügyben hozott ítélet (ECLI:EU:C:1996:285), 60. pontja, és a C-342/96. sz., Spanyolország kontra Bizottság ügyben hozott ítélet (ECLI:EU:C:1999:210), 41. pontja.
   
      (36)  A piacgazdasági szereplő teszt alkalmazására vonatkozóan, lásd az E-12/11. számú, Asker Brygge [2012] (EFTA Ct. Rep. 536) ügyben hozott ítéletet, valamint a C-214/12 P, C-215/12 P és C-223/12 P sz., Land Burgenland és társai kontra Bizottság egyesített ügyekben hozott ítéletet (EU:C:2013:682). Ezek az ügyek egy közvetlen földtulajdonjog értékesítését érintik. Azok azonban iránymutatást adnak más típusú földtulajdonjoggal kapcsolatos értékesítésre vonatkozóan, beleértve jelen esetben a lízingjogot.
   
      (37)  Az EGT-megállapodás 61. cikkének (1) bekezdésében említett állami támogatás fogalmával kapcsolatban lásd a Hatóság iránymutatásának 133. pontját. Elérhető itt: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf
   
      (38)  Lásd a C-214/12 P., a C-215/12 P. és a C-223/12 P. sz., Land Burgenland és társai kontra Európai Bizottság egyesített ügyekben hozott ítéletet (EU:C:2013:682).
   
      (39)  Az EFTA Felügyeleti Hatóság 61/16/COL sz. határozata az Észak-atlanti Szerződés Szervezete (NATO) nevében működtetett optikai szál lízingjével kapcsolatos esetleges állami támogatásra vonatkozó hivatalos vizsgálati eljárás lezárásáról (még nem tették közzé) elérhető itt: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf 80. pont.
   
      (40)  Lásd az E-12/11 sz., Asker Brygge [2012] (EFTA Ct. Rep. 536) ügyben hozott ítélet 81. pontját, és az EFTA Felügyeleti Hatóságnak az Észak-atlanti Szerződés Szervezete (NATO) nevében működtetett optikai szál lízingjével kapcsolatos esetleges állami támogatásra vonatkozó hivatalos vizsgálati eljárás lezárásáról szóló 61/16/COL sz. határozatának (még nem tették közzé) 88. pontját.
   
      (41)  778453. sz. dokumentum.
   
      (42)  716986. sz. dokumentum, 25. oldal.