CELEX: 62003CC0350
Language: sl
Date: 2004-09-28
Title: Sklepni predlogi generalnega pravobranilca - Léger - 28. septembra 2004. # Elisabeth Schulte in Wolfgang Schulte proti Deutsche Bausparkasse Badenia AG. # Predlog za sprejetje predhodne odločbe: Landgericht Bochum - Nemčija. # Varstvo potrošnikov - Prodaja od vrat do vrat - Nakup nepremičnine - Naložbeni posel, ki se financira s hipotekarnim posojilom - Pravica do odstopa - Posledice odstopa. # Zadeva C-350/03.

SKLEPNI PREDLOGI GENERALNEGA PRAVOBRANILCA
      PHILIPPA LÉGERJA,
      predstavljeni 28. septembra 2004(1)
      
      Zadeva C-350/03
      Elisabeth Schulte
      in
      Wolfgang Schulte
      proti
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG
       (Predlog za sprejetje predhodne odločbe Landgericht Bochum (Nemčija))
      „Približevanje zakonodaj – Varstvo potrošnikov – Prodaja od vrat do vrat – Direktiva 85/577/EGS – Področje uporabe – Enotna finančna transakcija, ki vključuje kreditno pogodbo za nakup nepremičnine in pogodbo o prodaji nepremičnine – Izjema – Preklic kreditne pogodbe – Vpliv na prodajno pogodbo – Izjema“1.        Ta zadeva se navezuje na sodbo z dne 13. decembra 2001 v zadevi Heininger(2).
      
      2.        Sodišče je v tej sodbi razsodilo, da se Direktiva Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra 1985 o varstvu potrošnikov v primeru
         pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih prostorov(3) uporablja za „kreditne pogodbe za nakup nepremičnine“, torej za kreditne pogodbe, sklenjene za financiranje nakupa nepremičnine.
         Sodišče je iz tega sklepalo, da imajo potrošniki, ki so sklenili to vrsto pogodbe v primeru prodaje od vrat do vrat, pravico
         do preklica po členu 5 Direktive.
      
      3.        V tem primeru Landgericht Bochum (Nemčija) poziva Sodišče, naj natančno navede posledice svoje sodne prakse. Sprašuje, ali
         se Direktiva lahko uporablja za enotno finančno transakcijo, ki poleg kreditne pogodbe za nakup nepremičnine vključuje pogodbo
         o prodaji nepremičnine. Sprašuje tudi, ali lahko uveljavljanje pravice do preklica pri tej vrsti finančne transakcije povzroči
         ne samo preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, temveč tudi preklic pogodbe o prodaji nepremičnine.
      
      I –    Pravni okvir
      A –    Zakonodaja Skupnosti
      4.        Cilj Direktive je potrošnikom držav članic zagotoviti minimalno varstvo na področju prodaje od vrat do vrat.
      
      5.        Člen 1(1) določa, da se Direktiva uporablja za pogodbe, ki jih trgovec in potrošnik skleneta na izletu, ki ga je trgovec organiziral
         zunaj poslovnih prostorov, ali med obiskom trgovca pri potrošniku ali na delovnem mestu tega, če se obisk ne opravi na potrošnikovo
         izrecno željo.
      
      6.        Nasprotno se Direktiva v skladu s členom 3(2)(a) ne uporablja za „gradbene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem nepremičnin
         ali pogodbe, ki zadevajo druge pravice v zvezi z nepremičninami“.
      
      7.        Člen 4 Direktive določa, da je trgovec dolžan potrošnika poučiti o pravici do preklica pogodbe v rokih, določenih v členu
         5 Direktive.
      
      8.        Člen 5 navedene direktive določa: 
      
      „1.      Potrošnik ima pravico, da odstopi od pogodbe, tako da v roku, ki ni daljši od sedmih dni, po prejemu pouka iz člena 4, pošlje
         pisno obvestilo po postopku, določenem v nacionalnem pravu [...]
      
      2.      Posledica obvestila je, da je potrošnik prost vseh obveznosti iz pogodbe, od katere je odstopil.“ 
      9.        Člen 7 Direktive glede posledic preklica navaja: „Če potrošnik uveljavlja svojo pravico do odstopa, ureja pravne učinke takega
         odstopa nacionalno pravo, zlasti v zvezi z vračilom plačila za dobavljeno blago ali opravljene storitve in vračilom prejetega
         blaga“.
      
      10.      Sodišče je v sodbi Heininger Direktivo razložilo v dveh točkah. 
      
      11.      Najprej je razsodilo, da se Direktiva uporablja za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, torej za kreditne pogodbe za financiranje
         nakupa nepremičnine(4), čeprav so te pogodbe zavarovane z zastavo nepremičnine(5). Menilo je namreč, da predmet te vrste pogodbe ni bila „pravica v zvezi z nepremičninami“ v smislu člena 3(2)(a) Direktive(6), temveč dodelitev sredstev, povezana z ustrezno obveznostjo vračila in plačila obresti(7). Sodišče je iz tega sklepalo, da ima potrošnik, ki sklene to vrsto pogodbe v primeru prodaje od vrat do vrat, pravico do
         preklica po členu 5 Direktive(8).
      
      12.      Sodišče je nato opozorilo, da je treba rok za uveljavljanje pravice do preklica, ki ni krajši od sedmih dni, računati „od
         trenutka, ko potrošnik prejme pouk“ o svoji pravici do preklica, in da ima trgovec obveznost dati ta pouk(9). Posledično je razsodilo, da Direktiva nasprotuje nacionalni določbi, ki določa, da je najdaljši rok za uveljavljanje pravice
         do preklica, predvidene v členu 5 Direktive, eno leto od sklenitve pogodbe, če potrošnik ni prejel pouka, predvidenega v členu
         4 navedene direktive(10).
      
      B –    Nemška zakonodaja
      13.      V Nemčiji je bila Direktiva prenesena v notranje pravo z Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften
         (zakon o preklicu pogodb, sklenjenih v okviru prodaje od vrat do vrat, in podobnih transakcij) z dne 16. januarja 1986(11).
      
      14.      Člen 3(1) tega besedila določa, da mora „[o]b preklicu vsaka stranka vrniti drugi vse, kar je na podlagi take pogodbe prejela“.
         Člen 3(3) HwiG dodaja, da mora biti „[z]a pravico do rabe ali uporabe dobrine in tudi za druge storitve, opravljene do preklica,
         [...] njihova vrednost povrnjena“. 
      
      15.      Poleg tega je nemški zakonodajalec prenesel Direktivo Sveta 87/102/EGS z dne 22. decembra 1986 o približevanju zakonov in
         drugih predpisov držav članic v zvezi s potrošniškimi krediti,(12) s tem da je sprejel Verbraucherkreditgesetz (zakon o potrošniških kreditih) z dne 17. decembra 1990(13). Člen 9 tega zakona določa: 
      
      „1.      Prodajna pogodba je transakcija, povezana s kreditno pogodbo, če je kredit namenjen financiranju prodajne cene in če je treba
         ti pogodbi šteti za gospodarsko celoto. Za gospodarsko celoto gre zlasti takrat, kadar kreditodajalec pri pripravi ali sklenitvi
         kreditne pogodbe sodeluje s prodajalcem.
      
      2.      Izjava volje potrošnika za sklenitev povezane prodajne pogodbe velja le, če potrošnik [...] ne prekliče svoje izjave volje
         za sklenitev kreditne pogodbe. 
      
      Pouk glede pravice do preklica [...] mora vsebovati opozorilo, da ob preklicu tudi prodajna pogodba, ki je povezana s kreditno
         pogodbo, ne velja več. [...] Če je bil neto znesek kredita že izplačan prodajalcu, kreditodajalec v razmerju do potrošnika
         prevzame pravice in dolžnosti prodajalca, ki izhajajo iz prodajne pogodbe, kar zadeva pravne učinke preklica [...]“
      
      16.      Člen 3(2)(2) VerbrKrG natančno določa, da se nekatere določbe tega zakona in zlasti člen 9 ne uporabljajo za „kreditne pogodbe,
         v skladu s katerimi je kredit pogojen z ustanovitvijo zastave nepremičnine in odobren pod običajnimi pogoji za kredite, ki
         so zavarovani z zastavo nepremičnine, in za njihovo posredno financiranje“. 
      
      II – Dejansko stanje in postopek v glavni stvari
      17.      Deutsche Bausparkasse Badenia (v nadaljevanju: banka) od konca osemdesetih let financira nakup starih stanovanj. 
      
      18.      Na splošno gre za nepremičnine, ki so bile zgrajene v okviru gradnje socialnih stanovanj v šestdesetih in sedemdesetih letih
         in ki jih je delniška družba Allgemeine Wohnungsvermögens AG kupila, nato prenovila in dala na prodaj. Družba Heinen & Biege
         GmbH, katere dejavnost je posredovanje nepremičninskih in finančnih storitev, je tržila ta stanovanja in posredovala pri financiranju.
      
      19.      V okviru tega modela je februarja 1992 z zakoncema Schulte navezal stik zastopnik družbe Heinen & Biege GmbH. Predlagal jima
         je finančno naložbo v obliki nakupa nepremičnine, financiranega s kreditom. Iz davčnih razlogov bi morale stanovanje uporabljati
         tretje osebe in njegov nakup bi moral biti v celoti financiran s posojilom, pri čemer med trajanjem kreditne pogodbe ne bi
         bilo odplačil.
      
      20.      Tako sta zakonca Schulte 28. aprila 1992 kupila stanovanje za 90.519 DEM. Prodajna pogodba je bila podpisana pri notarju v
         skladu z določbami nemške zakonodaje na tem področju.
      
      21.      Zakonca Schulte sta za financiranje tega nakupa 7. aprila 1992 pri banki najela posojilo v znesku 105.000 DEM, zavarovano
         z „zemljiškim dolgom“ v istem znesku. Ta zastava nepremičnine je bila ustanovljena z notarskim zapisom z dne 8. maja 1992.
         Zakonca Schulte sta se v tem zapisu tudi zavezala, da bosta osebno odgovarjala za plačilo zneska zemljiškega dolga, in sprejela
         možnost takojšnje prisilne izvršbe kreditne pogodbe na njunem celotnem premoženju. 
      
      22.      Zakonca Schulte sta tudi pristopila k sistemu skupnega zbiranja prihodkov od najemnin. Na podlagi sistema sta se odrekla upravljanju
         s svojo nepremičnino: družba Heinen & Biege GmbH je zbirala prihodke od najemnin in jih sorazmerno z njihovo naložbo nakazovala
         lastnikom po odbitku nastalih stroškov za vzdrževanje stanovanj.
      
      23.      Nazadnje sta zakonca Schulte z banko sklenila dve pogodbi o „stanovanjskem varčevanju“, ki bi morali biti namenjeni za odplačilo
         njunega posojila.
      
      24.      Po sklenitvi teh različnih pogodb je banka po navodilih zakoncev Schulte neto znesek posojila v višini 101.850 DEM neposredno
         izplačala prodajalcu stanovanja. 
      
      25.      Ker zakonca Schulte nista več izpolnjevala svojih obveznosti, je banka zahtevala odplačilo posojila in izvedla prisilno izvršbo
         pogodbe na podlagi notarskega zapisa z dne 8. maja 1992. 
      
      26.      Zakonca Schulte sta novembra 2002 preklicala kreditno pogodbo na podlagi HwiG in pred predložitvenim sodiščem začela postopek
         proti prisilni izvršbi.
      
      III – Predlog za sprejetje predhodne odločbe
      27.      Landgericht Bochum v predložitvenem sklepu opozarja, da je na podlagi člena 3 HWiG vsaka stranka dolžna drugi vrniti vse,
         kar je prejela, in tudi vrednost rabe, ki ji je bila omogočena do preklica. Pojasnilo je tudi, da se na podlagi ustaljene
         sodne prakse Bundesgerichtshof (Nemčija), vrhovnega sodišča za civilne zadeve, posojilo obravnava kot „prejeto“, čeprav je
         finančna institucija po navodilih posojilojemalca znesek tega posojila izplačala neposredno tretji stranki.
      
      28.      Iz tega izhaja, da določbe HWiG v primeru preklica posojilojemalcu nalagajo vračilo neto zneska kredita skupaj z obrestmi
         po tržni obrestni meri. Poleg tega ima ta obveznost odplačila takojšen učinek in se nanaša na celoten znesek posojila.
      
      29.      Predložitveno sodišče meni, da je ta posledica huda za potrošnika in da bi se lahko v notranjem pravu predvidele druge rešitve.
      
      30.      Tako se lahko posojilna pogodba in pogodba o prodaji nepremičnine analizirata kot „gospodarska celota“ v smislu člena 9 VerbrKrG.
         V tem primeru bi preklic kreditne pogodbe povzročil preklic prodajne pogodbe na podlagi člena 9(2) VerbrKrG. Potrošnik torej
         ne bi bil več dolžan posojilodajalcu vrniti zneska posojila, temveč bi mu moral vrniti samo lastništvo in plačati odškodnino
         za rabo nepremičnine do preklica. 
      
      31.      Druga rešitev bi bilo priznanje gospodarske celote, sestavljene iz kreditne pogodbe in prodajne pogodbe, brez sklicevanja
         na člen 9 VerbrKrG. V tem primeru bi preklic ene od pogodb povzročil tudi razveljavitev druge.
      
      32.      Predložitveno sodišče kljub temu pojasnjuje, da je Bundesgerichtshof zavrnilo ti rešitvi tudi v sodni praksi po sodbi Heininger.
         Bundesgerichtshof se opira predvsem na člen 3(2)(2) VerbrKrG, ki predvideva, da se določbe člena 9 VerbrKrG o povezanih transakcijah
         ne uporabljajo za kreditne pogodbe, zavarovane z zastavo nepremičnine. Tako je Bundesgerichtshof v sodbi z dne 9. aprila 2002
         razsodilo:
      
      „Če je [treba] zaradi [sodbe Heininger] pravico do preklica [priznati za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine], se ob preučitvi
         pravnih posledic preklica upošteva, da se člen 9 VerbrKrG (v različici, ki je veljala do 30. septembra 2000) na podlagi člena
         3(2)(2) VerbrKrG ne uporablja za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine v smislu te določbe.
      
      Glede na dolgo ustaljeno sodno prakso več senatov BGH se kreditna pogodba za nakup nepremičnine in nakup nepremičnine, financiran
         s kreditom, načeloma ne štejeta za povezani pogodbi, ki sestavljata gospodarsko celoto […] Pri nakupu nepremičnine posameznik
         brez pravnega znanja in poslovnih izkušenj namreč ve, da sta posojilodajalec in prodajalec ponavadi dve različni osebi. Zakonodajalec
         je to upošteval, ko je v členu 3(2)(2) [VerbrKrG] določil, da se pravila glede povezanih pogodb (člen 9 VerbrKrG) ne uporabljajo
         za kreditne pogodbe za nakup nepremičnine v smislu člena 3(2)(2) VerbrKrG.“
      
      33.      Landgericht Bochum pojasnjuje, da zaradi te sodne prakse preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine nima nobenega vpliva
         na veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine. Potrošniki so torej dolžni nemudoma vrniti znesek posojila skupaj z obrestmi.
         
      
      34.      Predložitveno sodišče meni, da je ta rešitev v nasprotju s pravom Skupnosti. Čeprav mora v skladu s členom 7 Direktive pravne
         učinke odstopa urejati nacionalno pravo, pa ni sporno, da podrobna pravila, ki jih izberejo države članice, ne smejo ogrožati
         učinkovitosti prava Skupnosti in posebej učinkovitosti pravice do preklica, ki jo daje Direktiva.
      
      35.      V tem primeru je torej potrošnik, ki uveljavlja pravico do preklica, v dosti bolj neugodnem položaju kot v primeru ohranitve
         posojilne pogodbe, ker je dolžan nemudoma vrniti znesek posojila skupaj z obrestmi. 
      
      36.      Landgericht Bochum v teh okoliščinah meni, da nemški organi niso sprejeli ustreznih ukrepov za zagotavljanje izvajanja Direktive
         in dejanskega varstva potrošnikov.
      
      IV – Vprašanja za predhodno odločanje
      37.      Landgericht Bochum je prekinilo odločanje in Sodišču v predhodno odločanje predložilo ta vprašanja :
      
      „1.      Ali se člen 3(2)(a) Direktive [85/577] uporablja za prodajne pogodbe, ki zadevajo nepremičnine, ki jih je treba šteti samo
         kot del vrste finančne naložbe, katere financiranje je zagotovljeno s kreditom, in pri katerih se pogajanja pred sklenitvijo
         pogodbe tako glede pogodbe o prodaji nepremičnine kot pogodbe o posojilu, ki je namenjeno izključno financiranju, opravijo
         v okviru prodaje od vrat do vrat v smislu člena 1 [HWiG]?
      
      2.      Ali določbe nacionalnega pravnega reda ali njihove razlage, ki kot edino posledico preklica izjave volje za sklenitev posojilne
         pogodbe – tudi če gre za finančne naložbe, za katere posojilo nikakor ne bi bilo odobreno brez nakupa nepremičnine – določajo
         razveljavitev posojilne pogodbe, spoštujejo zahteve, ki izhajajo iz načela visoke ravni varstva na področju varstva potrošnikov
         (člen 95(3) ES) in iz učinkovitosti varstva potrošnikov, ki ga zagotavlja Direktiva [85/577]?
      
      3.      Ali je nacionalni predpis, ki kot posledico odstopa od posojilne pogodbe določa obveznost potrošnika, ki je uveljavljal pravico
         do preklica, da banki, ki izvaja financiranje, vrne znesek posojila, čeprav je posojilo v skladu z izbranim modelom finančne
         naložbe namenjeno izključno financiranju nepremičnine in je izplačano neposredno prodajalcu nepremičnine, v skladu z varstvenim
         ciljem določbe iz člena 5(2) Direktive [85/577] na področju pravice do odstopa?
      
      4.      Ali je nacionalni predpis, ki kot posledico odstopa določa obveznost potrošnika, da potem ko je uveljavil pravico do preklica,
         vrne znesek posojila, ki – v skladu z izbranim modelom finančne naložbe – do zdaj še ni bil vrnjen, skupaj z obrestmi po tržni
         obrestni meri, v nasprotju z visoko ravnjo varstva na področju varstva potrošnikov (člen 95(3) ES) in z načelom učinkovitosti
         varstva potrošnikov, ki ga določa Direktiva [85/577]?
      
      V –    Dopustnost predloga za sprejetje predhodne odločbe
      38.      Najprej je treba preučiti dopustnost predloga za sprejetje predhodne odločbe. 
      
      39.      Banka namreč poudarja, da Landgericht Bochum v tem primeru ni odločilo o vprašanju, ali je bila kreditna pogodba sklenjena
         v okviru prodaje od vrat do vrat, in da je do rešitve tega vprašanja predlog za sprejetje predhodne odločbe hipotetičen.
      
      40.      Znano je, da je na podlagi ustaljene sodne prakse(14) postopek iz člena 234 ES instrument za sodelovanje med Sodiščem in nacionalnimi sodišči. V okviru tega sodelovanja mora nacionalno
         sodišče, ki odloča o sporu in mora prevzeti odgovornost za poznejšo sodno odločitev, presoditi nujnost predhodnega odločanja
         in pomembnost vprašanj, ki jih postavlja.(15) Če se postavljena vprašanja nanašajo na razlago prava Skupnosti, je Sodišče tako načeloma obvezano odločati.(16)
      
      41.      Vendar je Sodišče tudi navedlo(17), da mora, da bi preverilo svojo pristojnost, preučiti okoliščine, v katerih mu je nacionalno sodišče predložilo zadevo. Duh
         sodelovanja, ki mora vladati v postopku predhodnega odločanja, namreč pomeni, da nacionalno sodišče upošteva nalogo, dodeljeno
         Sodišču, ki je prispevati k dobremu vodenju sodnih postopkov v državah članicah in ne oblikovati svetovalna mnenja o splošnih
         ali hipotetičnih vprašanjih(18).
      
      42.      Poleg tega Sodišče meni, da je za koristno razlago prava Skupnosti potrebno, da nacionalno sodišče, preden pošlje predlog
         za sprejetje predhodne odločbe, ugotovi dejansko stanje v zadevi v glavni stvari(19).
      
      43.      V tem primeru ni sporno, da predložitveno sodišče ni odločilo o vprašanju, ali je bila kreditna pogodba sklenjena v okviru
         prodaje od vrat do vrat, čeprav si stranke odločno nasprotujejo v tej točki(20).
      
      44.      Predložitveno sodišče je sklenilo, da je rešitev spora odvisna predvsem od vprašanja, ali Direktiva v primeru preklica od
         kreditne pogodbe potrošniku nalaga vračilo zneska posojila. Menilo je, da ne bi bilo več treba preveriti, ali sporna pogodba
         sodi v področje uporabe Direktive, če bi Sodišče pritrdilno odgovorilo na to vprašanje, ker bi bila tudi v tem primeru zakonca
         Schulte vsekakor dolžna banki vrniti znesek posojila.
      
      45.      Čeprav lahko razumemo razloge tega ravnanja, to ne spremeni dejstva, da je glede na sodno prakso Sodišče v težkem položaju.
         V nasprotju z zadevo Heininger, ko je predložitveno sodišče jasno izhajalo iz predpostavke, da kreditna pogodba sodi v področje
         uporabe Direktive(21), je Landgericht Bochum v tem primeru izrecno pustilo to vprašanje odprto(22).
      
      46.      Iz tega izhaja, da Sodišče glede na trenutno stanje zadeve ne ve, ali se Direktiva uporablja za spor o glavni stvari. Torej
         ni prepričano, ali se bo sodba, ki jo bo izreklo, uporabila v postopku v glavni stvari, ker bi lahko Landgericht Bochum po
         preverjanju ugotovilo, da kreditna pogodba za nakup nepremičnine ni bila sklenjena v okviru prodaje od vrat do vrat. 
      
      47.      V teh okoliščinah se zdi težko sklepati, da je predlog za sprejetje predhodne odločbe dopusten. Kot je poudarila banka, je
         predlog glede na trenutno stanje zadeve namreč hipotetičen.
      
      48.      Torej bom podredno preučil vprašanja, ki jih je postavilo Landgericht Bochum.
      
      VI – Vprašanja za predhodno odločanje
      49.      Predlog za sprejetje predhodne odločbe Landgericht Bochum postavlja tri vrste vprašanj, ki jih je treba preučiti zaporedoma.
      
      50.      Ta vprašanja se nanašajo na področje uporabe Direktive(23) (točka A spodaj), vplive preklica kreditne pogodbe na pogodbo o prodaji nepremičnine(24) (točka B spodaj) ter tudi učinke preklica, kar zadeva samo kreditno pogodbo za nakup nepremičnine(25) (točka C spodaj). 
      
      A –    Področje uporabe Direktive
      51.      Prvo vprašanje Landgericht Bochum se nanaša na določbe člena 3(2)(a) Direktive.
      
      52.      Predložitveno sodišče sprašuje, ali se lahko Direktiva zaradi teh določb uporablja za pogodbo o prodaji nepremičnine, če je
         ta pogodba del enotne finančne transakcije, ki poleg navedene pogodbe vključuje kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno
         izključno za financiranje nakupa nepremičnine, pristop k sistemu skupnega zbiranja prihodkov od najemnin in dve pogodbi o
         stanovanjskem varčevanju.
      
      53.      Kot smo videli, člen 3(2)(a) Direktive iz njenega področja uporabe izključuje „gradbene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem
         nepremičnin“.
      
      54.      To izjemo pojasnjuje dejstvo, da je cilj Direktive zaščititi potrošnike pred elementom presenečenja, povezanim s prodajo od
         vrat do vrat.(26) Za pogodbe, sklenjene zunaj poslovnih prostorov trgovca, je namreč na splošno značilno, da je pobudo za pogajanja dal trgovec
         in da se potrošnik v nobenem primeru ni pripravil na ta pogajanja.(27) Potrošnik torej ne more primerjati ponudbe trgovca z drugimi ponudbami(28) in tako ne more oceniti vseh posledic svojega ravnanja(29).
      
      55.      Element presenečenja pa se ne pojavlja pri pogodbah, ki se nanašajo na nepremičnine, in posebno ne v pogodbah o prodaji nepremičnine.
      
      56.      V večini, če ne v vseh državah članicah je namreč sklenitev te vrste pogodbe nujno povezana z določenimi formalnostmi. Te
         formalnosti se lahko kažejo v tem, da mora biti pogodba sklenjena pred državnim uradnikom, zadolženim za sestavo listine in
         seznanitev strank s pomenom njihovih obveznosti. Kažejo se lahko tudi v tem, da mora med začasnim podpisom pogodbe in njeno
         dokončno sklenitvijo obvezno preteči določen čas.
      
      57.      V teh okoliščinah je skoraj nemogoče, da bi bila pogodba o prodaji nepremičnine veljavno sklenjena v okviru prodaje od vrat
         do vrat. Torej je bilo logično, da Direktiva to vrsto pogodb izključuje iz področja uporabe.
      
      58.      V tem primeru Landgericht Bochum sprašuje, ali se ta izjema ohranja tudi, ko je pogodba o prodaji nepremičnine del enotne
         finančne transakcije, ki poleg te pogodbe vključuje kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno za financiranje nakupa
         nepremičnine.(30)
      
      59.      V zvezi s tem je francoska vlada na obravnavi predlagala, naj Sodišče uporabi rešitev, ki jo je sprejelo v sodbi z dne 22.
         aprila 1999 v zadevi Travel Vac(31).
      
      60.      V tej zadevi se je eno od vprašanj, ki se je postavljalo, nanašalo na ugotovitev, ali se Direktiva zaradi člena 3(2)(a) lahko
         uporablja za pogodbe o „časovnem zakupu stanovanjskih objektov“ v smislu Direktive 94/47/ES(32).
      
      61.      Sodišče je v tej točki razsodilo, da pogodbe o časovnem zakupu stanovanjskih objektov, kot te, ki so predmet postopka v glavni
         stvari, „ne sodi[jo] v izjemo iz člena 3(2)(a) Direktive 85/577“(33). Menilo je namreč, da se ta vrsta pogodbe „ne nanaša samo na pravico do uporabe nepremičnine na podlagi časovnega zakupa,
         temveč zadeva tudi opravljanje ločenih storitev, ki so vredne več kot pravica do uporabe nepremičnine“(34).
      
      62.      Iz tega izhaja, da je bil eden od odločilnih elementov v tej zadevi, da se pogodba ni nanašala samo na pridobitev pravice
         v zvezi z nepremičnino, temveč tudi in predvsem na opravljanje ločenih storitev, kot so vzdrževanje nepremičnine, upravljanje
         časovnega zakupa nepremičnine, uporaba skupnih storitev parceliranih zemljišč in članstvo v mednarodni organizaciji, ki kupcu
         omogoča izmenjavo počitnic(35).
      
      63.      Prav tako je Sodišče pripisalo odločilen pomen dejstvu, da so te storitve „vredne več kot pravica do uporabe nepremičnine“.
         Na podlagi pogodbe je kupec namreč moral plačati znesek 1.090.000 ESP (oziroma 5.436,90 EUR), od tega je samo 285.000 ESP
         (oziroma 1.421,57 EUR) predstavljalo vrednost solastniškega deleža. Ostanek je ustrezal davku na dodano vrednost, zgoraj navedenim
         storitvam in članstvu v zgoraj navedeni mednarodni organizaciji(36).
      
      64.      V ¸obravnavanem primeru pa sporna finančna transakcija ni imela teh značilnosti.
      
      65.      Videli smo namreč, da se je ta transakcija nanašala predvsem, če ne izključno, na pridobitev lastninske pravice do nepremičnine.
      
      66.      Seveda se je družba Heinen & Biege GmbH tudi zavezala, da bo opravljala nekatere storitve v zvezi z upravljanjem nepremičninskega
         kompleksa.(37) Vendar je nesporno, da so te storitve z ekonomskega vidika samo majhen del sporne finančne transakcije.(38)
      
      67.      V teh okoliščinah mislim, da rešitev iz zgoraj navedene sodbe Travel Vac ne pride v poštev za sporno finančno transakcijo.
      
      68.      Sodišču tako predlagam, naj na prvo vprašanje za predhodno odločanje odgovori, da se Direktiva zaradi člena 3(2)(a) ne uporablja
         za pogodbo o prodaji nepremičnine, tudi če je ta pogodba del enotne finančne transakcije, ki poleg navedene pogodbe vključuje
         kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno za financiranje nakupa nepremičnine, pristop k sistemu skupnega zbiranja
         prihodkov od najemnin in dve pogodbi o „stanovanjskem varčevanju“.
      
      B –    Vpliv preklica na pogodbo o prodaji nepremičnine
      69.      Drugo vprašanje za predhodno odločanje se nanaša na razlago določb člena 95(3) ES in Direktive.
      
      70.      Landgericht Bochum sprašuje, ali člen 95(3) ES in Direktiva v primeru enotne finančne transakcije, ki vključuje pogodbo o
         prodaji nepremičnine in kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno za financiranje nakupa nepremičnine, nasprotujeta
         nacionalni določbi, ki predvideva, da uveljavljanje pravice do preklica iz člena 5 Direktive povzroči samo preklic kreditne
         pogodbe in ne preklica pogodbe o prodaji nepremičnine. 
      
      71.      Glede člena 95(3) ES mislim, da odgovor na vprašanje Landgericht Bochum izhaja iz besedila te določbe. Ta namreč določa:
      
      „Komisija ima v svojih predlogih [v zvezi z direktivami], ki zadevajo zdravje, varnost, varstvo okolja in varstvo potrošnikov,
         za izhodišče visoko raven varstva, pri čemer zlasti upošteva nova dognanja na podlagi znanstvenih dejstev. V okviru svojih
         pristojnosti si Evropski parlament in Svet prizadevata za doseganje tega cilja.“
      
      72.      Kot je poudarila nemška vlada, ta obveznost ni namenjena državam članicam kot v primeru člena 249(3) ES(39), temveč akterjem v zakonodajnem postopku Skupnosti. Člen 95(3) ES je tako namenjen Komisiji Evropskih skupnosti, Evropskemu
         parlamentu in Svetu Evropske unije, vendar ne organom držav članic. Torej ne dovoljuje, da se obveznosti naložijo tem organom,
         da bi zagotovili pravilen ali dejanski prenos direktive Skupnosti. 
      
      73.      V teh okoliščinah je treba na prvi del drugega vprašanja Landgericht Bochum odgovoriti nikalno.
      
      74.      Kar zadeva drugi del tega vprašanja, se bomo spomnili, da Direktiva prepušča državam članicam skrb, da določijo posledice
         uveljavljanja pravice do preklica iz člena 5.
      
      75.      Videli smo namreč, da člen 7 Direktive določa, da „pravne učinke takega odstopa ureja nacionalno pravo“.
      
      76.      Poleg tega je Sodišče posebej v zvezi s kreditnimi pogodbami za nakup nepremičnine razsodilo, da Direktiva državam članicam
         prepušča, da določijo učinke preklica na pogodbo o prodaji nepremičnine. V sodbi Heininger je namreč natančno navedlo, da
      
      „če sodi kreditna pogodba [za nakup nepremičnine] v področje uporabe direktive o prodaji od vrat do vrat, posledice morebitnega
         preklica te pogodbe [...] na pogodbo o nakupu nepremičnine in na ustanovitev zastave nepremičnine ureja nacionalno pravo“(40).
      
      77.      Iz tega izhaja, da je določitev učinkov preklica na pogodbo o prodaji nepremičnine v pristojnosti držav članic.
      
      78.      V tem primeru predložitveno sodišče in nekateri intervenienti, kot so zakonca Schulte in Komisija, menijo, da pravo Skupnosti
         nalaga omejitve pri izvajanju te pristojnosti.
      
      79.      Sklicujejo se na cilj, ki ga zasleduje Direktiva, in tudi na pojem „polni učinek“ ali „učinkovitost“ prava Skupnosti. Po njihovem
         mnenju morajo nacionalni organi, tudi če svobodno določajo učinke preklica, s tem ko sprejmejo ta podrobna pravila, skrbeti
         za zagotavljanje polne učinkovitosti Direktive in cilja, ki ga zasleduje, in sicer varstva potrošnikov.
      
      80.      V tem primeru pa ne gre za to, saj je po nemški zakonodaji, s tem da določa, da preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine
         ne vpliva na veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine, uveljavljanje pravice do preklica praktično nemogoče ali izredno težko.
      
      81.      V zvezi s tem je treba poudariti, da so določbe Direktive na področju pogodb, ki se nanašajo na nepremičnine, posebno jasne
         in natančne.
      
      82.      Kot smo videli, člen 3(2)(a) Direktive iz njenega področja uporabe izključuje „gradbene pogodbe, pogodbe za prodajo in najem
         nepremičnin“. Direktiva je torej nedvoumna in ne vsebuje nobene nejasnosti glede dejstva, da se ne uporablja za pogodbe o
         prodaji nepremičnine.
      
      83.      V teh okoliščinah mislim, da za utemeljitev nasprotne rešitve ni mogoče uporabiti cilja Direktive ali pojma „polni učinek“.
      
      84.      Kot sem navedel v sklepnih predlogih v zadevi Schilling in Nehring(41), „teleološka“ razlaga in pojem „polni učinek“ namreč nista instrumenta, ki ju Sodišče uporablja ob vsaki priložnosti. 
      
      85.      Pozorna preučitev sodne prakse kaže, da se namenska razlaga uporablja samo, kadar je zadevno določbo mogoče razlagati na različne
         načine. 
      
      86.      Tako se ta metoda pogosto uporablja za potrditev smisla določbe, ki, čeprav ni popolnoma jasna in enoznačna, pušča praviloma
         malo prostora za dvom. V tem primeru se uporaba besedila in uporaba cilja predpisov Skupnosti dopolnjujeta v postopku razlage.(42)
      
      87.      Teleološka razlaga pa ima odločilno vlogo, če je zadevni dokument težko razlagati samo na podlagi besedila. Tako je, če je
         sporna določba dvoumna(43). Tako je tudi, če je določba „pravni standard“, ki tako razkriva voljo zakonodajalca, da sodišču prepusti, da opredeli njegovo
         vsebino za vsak primer posebej in ga primerno uporabi za dejansko stanje, ki ga obravnava.(44)
      
      88.      Nasprotno se teleološka razlaga ne uporablja, če je kot v tem primeru zadevni dokument popolnoma jasen in enoznačen. Določbe
         prava Skupnosti so v tem primeru namreč samozadostne. Tako je Sodišče na primer v primeru kmetijske uredbe ugotovilo, da je
         besedilo zadevne določbe „jasno in nedvoumno“ in se mu torej ni bilo treba sklicevati na namen predpisa.(45)
      
      89.      Ista analiza velja za pojem „polni učinek“ v pravu Skupnosti. 
      
      90.      Znano je, da mora Sodišče, kadar je mogoče določbo prava Skupnosti razlagati na različne načine, zaradi skrbi za zagotavljanje
         učinkovitosti prava Skupnosti dati prednost razlagi, ki lahko najbolje ohrani ta polni učinek.(46) Vendar se ta sodna praksa po definiciji uporablja, kadar je zadevni standard „mogoče razlagati na različne načine“(47). Torej se ne uporablja za določbo, ki ima kot v tem primeru vse zahtevane značilnosti jasnosti in natančnosti.
      
      91.      Po mojem mnenju je treba to analizo glede namenske razlage in polnega učinka prava Skupnosti sprejeti tudi, kadar besedilo
         določbe kot v tem primeru nasprotuje cilju direktive, katere del je.
      
      92.      Vemo namreč, da se določbe Direktive in zlasti določbe, ki uvajajo pravico do preklica, zaradi člena 3(2)(a) Direktive ne
         uporabljajo za pogodbe o prodaji nepremičnine. Vemo tudi, da bi cilj Direktive, torej varstvo potrošnikov, zahteval drugo
         razlago, ki bi na en ali drug način dopuščala, da preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine vpliva na veljavnost pogodbe
         o prodaji nepremičnine. Torej obstaja določeno nasprotje med besedilom Direktive in ciljem, ki ga zasleduje.
      
      93.      Vendar je treba, kot sem navedel v zgoraj navedeni zadevi Schilling in Nehring(48), takšno nasprotje nujno rešiti z vidika načela pravnega varstva. To je temeljno načelo pravnega reda Skupnosti(49) in zahteva, da je zakonodaja Skupnosti jasna in da lahko njeno uporabo predvidijo vse zadevne stranke(50).
      
      94.      Edina možna rešitev v tem primeru je torej upoštevati razlago, ki jo nalaga samo besedilo določbe, v škodo cilja, ki ga zasleduje
         direktiva, katere del je določba. Uporaba teleološke razlage ali pojma „polni učinek“, da bi določbi Skupnosti dali smisel,
         ki ga očitno ne more imeti, ker njeno besedilo ne prispeva k uresničitvi cilja, ki ga zasleduje direktiva, katere del je,
         bi bila namreč nezdružljiva z zahtevami po pravnem varstvu.
      
      95.      Ob upoštevanju teh elementov mislim, da namenska razlaga Direktive, kot tudi njen polni učinek, ne dopuščata, da se zahteva,
         naj preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine na en ali drug način vpliva na veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine.
      
      96.      Vsaka druga rešitev bi pomenila, da Direktiva kljub členu 3(2)(a) državam članicam nalaga uporabo določb o pravici do preklica
         za pogodbe o prodaji nepremičnine. 
      
      97.      Sodišču torej predlagam, naj na drugo vprašanje za predhodno odločanje odgovori, da člen 95(3) ES in Direktiva v primeru enotne
         finančne transakcije, ki vključuje pogodbo o prodaji nepremičnine in kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno za
         financiranje nakupa nepremičnin, ne zahtevata, naj preklic kreditne pogodbe za nakup nepremičnine povzroči tudi preklic pogodbe
         o prodaji nepremičnine.
      
      C –    Učinki preklica, kar zadeva kreditno pogodbo
      98.      Tudi zadnji vprašanji za predhodno odločanje se nanašata na razlago določb člena 95(3) ES in Direktive.
      
      99.      Landgericht Bochum sprašuje, ali člen 95(3) ES in člen 5(2) Direktive v primeru enotne finančne transakcije, ki vključuje
         kreditno pogodbo za nakup nepremičnine in pogodbo o prodaji nepremičnine, nasprotujeta nacionalni določbi, ki v primeru preklica
         kreditne pogodbe določa obveznost potrošnika, da nemudoma vrne znesek posojila skupaj z obrestmi, medtem ko je posojilodajalec
         znesek tega posojila po navodilih potrošnika izplačal neposredno prodajalcu nepremičnine.
      
      100. Ne glede na rešitev, ki jo predlagam v točkah od 40 do 48 teh sklepnih predlogov, se mi zdi, da se v zvezi z zadnjima dvema
         vprašanjema Landgericht Bochum vsekakor postavlja vprašanje glede dopustnosti.
      
      101. Vemo, da Sodišče glede na ustaljeno sodno prakso meni, da mora v okviru postopka iz člena 234 ES preveriti okoliščine, v katerih
         mu je nacionalno sodišče predložilo zadevo. Duh sodelovanja, ki mora vladati v postopku predhodnega odločanja, namreč pomeni,
         da nacionalno sodišče upošteva nalogo, dodeljeno Sodišču, ki je prispevati k dobremu vodenju sodnih postopkov v državah članicah
         in ne pripravljati svetovalna mnenja o splošnih ali hipotetičnih vprašanjih.(51)
      
      102. Sodišče tudi meni, da je zato, da lahko poda primerno razlago prava Skupnosti, nujno, da nacionalno sodišče pojasni razloge,
         zaradi katerih meni, da je treba odgovoriti na ta vprašanja.(52)
      
      103. V tem primeru torej mislim, da Landgericht Bochum ni jasno pojasnilo razlogov za zadnji vprašanji za predhodno odločanje.
      
      104. Ob branju predložitvenega sklepa se namreč zdi, da je namen teh dveh vprašanj samo usmeriti pozornost Sodišča na posledice
         preklica kreditne pogodbe za nakup nepremičnine, če bi Sodišče razsodilo, da ta preklic ne vpliva na veljavnost pogodbe o
         prodaji nepremičnine. Torej ni gotovo, ali se je predložitveno sodišče vprašalo o veljavnosti teh posledic kot takih. Predložitveno
         sodišče vsekakor nikjer ne navaja razlogov, zaradi katerih bi bile te posledice lahko v nasprotju s pravom Skupnosti.
      
      105. V resnici se zdi, da se ti razlogi pojavijo samo ob branju predložitvene sodbe v drugem postopku za predhodno odločanje, in
         sicer v zadevi C-229/04, Crailsheimer Volksbank(53). 
      
      106. V tem primeru je bilo Hanseatisches Oberlandesgericht v Bremnu (Nemčija) predloženih več sporov, ki so primerljivi s sporom
         o glavni stvari v tem primeru. To sodišče poleg vprašanja o elementih prodaje od vrat do vrat v smislu Direktive pojasnjuje,
         da je prevzelo in podrobneje formuliralo zadnji vprašanji, ki ju je postavilo Landgericht Bochum. 
      
      107. Tako Hanseatisches Oberlandesgericht v Bremnu glede obveznosti takojšnjega vračila posojila navaja, da bi takšna obveznost
         potrošnika lahko odvrnila od uveljavljanja pravice do preklica. Uveljavljanje sporne obveznosti bi lahko namreč, kolikor potrošniku
         nalaga takojšnje vračilo celotnega posojila, namesto odplačila po obrokih, ki jih je lahko plačeval po kreditni pogodbi, povzročilo
         insolventnost potrošnika.
      
      108. Hanseatisches Oberlandesgericht v Bremnu tudi glede obveznosti plačila obresti navaja, da bi takšna obveznost potrošnika lahko
         odvrnila od uveljavljanja pravice do preklica. Te obresti bi namreč lahko predstavljale velik znesek, predvsem če bi do odstopa
         prišlo dolgo po sklenitvi pogodbe, in bi zato lahko bile kazen za potrošnika zaradi uveljavljanja pravice do preklica. Sodišče
         je tako v zgoraj navedeni sodbi Travel Vac razsodilo, da Direktiva nasprotuje temu, da pogodba potrošniku nalaga plačilo pavšalne
         odškodnine samo zato, ker je uveljavil pravico do odstopa.
      
      109. Dodal bom, da se zdi, da je v tem primeru opustitev Landgericht Bochum imela neposreden vpliv na pravico držav članic in drugih
         zadevnih strank, da predstavijo svoja stališča na podlagi člena 23 statuta Sodišča. 
      
      110. Iz spisa namreč izhaja, da so različni intervenienti, razen banke in nemške vlade,(54) zadnja tri vprašanja Landgericht Bochum razumeli tako, da obravnavajo samo posledice odstopa od kreditne pogodbe za nakup
         nepremičnine na pogodbo o prodaji nepremičnine. Torej so ta vprašanja preučili skupaj, ne da bi vložili posebna stališča o
         tretjem in četrtem vprašanju za predhodno odločanje.
      
      111. V teh okoliščinah mislim, da Sodišče nima na voljo vseh potrebnih elementov, da bi odločilo o teh zadnjih dveh vprašanjih.
      
      112. Sodišču torej predlagam, naj ju razglasi za nedopustni.
      
      VII – Predlog
      113. Na podlagi vsega zgoraj navedenega torej predlagam Sodišču, naj razsodi:
      
      „Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je s sklepom z dne 29. julija 2003 vložilo Landgericht Bochum, je nedopusten.“
      114. Podredno predlagam Sodišču, če se ne bi strinjalo s to analizo, naj na prvi vprašanji, ki ju je postavilo Landgericht Bochum,
         odgovori:
      
      „1.      Člen 3(2)(a) Direktive Sveta 85/577/EGS z dne 20. decembra 1985 o varstvu potrošnikov v primeru pogodb, sklenjenih zunaj poslovnih
         prostorov, je treba razlagati tako, da se ta direktiva ne uporablja za pogodbo o prodaji nepremičnine, čeprav je ta pogodba
         del enotne finančne transakcije, ki poleg navedene pogodbe vključuje kreditno pogodbo za nakup nepremičnine, sklenjeno izključno
         za financiranje nakupa nepremičnine, pristop k sistemu skupnega zbiranja prihodkov od najemnin in dve pogodbi o stanovanjskem
         varčevanju.
      
      2.      V primeru enotne finančne transakcije, ki vključuje pogodbo o prodaji nepremičnine in kreditno pogodbo za nakup nepremičnine,
         sklenjeno za financiranje nakupa nepremičnine, člen 95(3) ES in Direktiva 85/577/EGS ne nasprotujeta nacionalni določbi, ki
         predvideva, da uveljavljanje pravice do preklica iz člena 5 navedene direktive povzroči samo preklic kreditne pogodbe za nakup
         nepremičnine in ne preklica pogodbe o prodaji nepremičnine.“
      
      1 –	 Jezik izvirnika: francoščina.
      
      2  –	C-481/99, Recueil, str. I-9945 (v nadaljevanju: sodba Heininger).
      
      3  –	UL L 372, str. 31 (v nadaljevanju tudi: Direktiva).
      
      4  –	Sodba Heininger (izrek, točka 1).
      
      5  –	Ibidem (točka 34).
      
      6  –	Ibidem (točka 32).
      
      7  –	Ibidem (točka 33).
      
      8  –	Ibidem (izrek, točka 1).
      
      9  –	Ibidem (točka 45).
      
      10  –	Ibidem (izrek, točka 2).
      
      11  –	BGBl. I, str. 122 (v nadaljevanju: HWiG).
      
      12  –	UL L 42, str. 48.
      
      13  –	BGBl. I, str. 2840 (v nadaljevanju: VerbrKrG).
      
      14  –	Od sodbe z dne 1. decembra 1965 v zadevi Schwarze (16/65, Recueil, str. 1081, 1094).
      
      15  –	Glej zlasti sodbe z dne 13. marca 2001 v zadevi PreussenElektra (C-379/98, Recueil, str. I-2099, točka 38); z dne 22.
         januarja 2002 v zadevi Canal Satélite Digital (C-390/99, Recueil, str. I-607, točka 18); z dne 19. februarja 2002 v zadevi
         Arduino (C-35/99, Recueil, str. I-1529, točka 24) in z dne 9. decembra 2003 v zadevi Gasser (C-116/02, Recueil, str. I-16493,
         točka 23).
      
      16  –	Glej zlasti sodbo z dne 15. decembra 1995 v zadevi Bosman (C-415/93, Recueil, str. I-4921, točka 59) ter zgoraj navedene
         sodbe PreussenElektra (točka 38), Canal Satélite Digital (točka 18) in Arduino (točka 24).
      
      17  –	Sodba z dne 16. decembra 1981 v zadevi Foglia (244/80, Recueil, str. 3045, točka 21).
      
      18  –	Glej zlasti zgoraj navedene sodbe Bosman (točka 59), PreussenElektra (točka 38), Canal Satélite Digital (točka 18) ter
         tudi sodbe z dne 21. marca 2002 v zadevi Cura Anlagen (C-451/99, Recueil, str. I-3193, točka 16); z dne 10. decembra 2002
         v zadevi Der Weduwe (C-153/00, Recueil, str. I-11319, točka 32) in z dne 30. marca 2004 v zadevi Alabaster (C-147/02, Recueil,
         str. I-3101, točka 54).
      
      19  –	Glej zlasti sodbi z dne 10. marca 1981 v zadevi Irish Creamery Milk Suppliers Association in drugi (36/80 in 71/80, Recueil,
         str. 735, točka 6) in z dne 16. julija 1992 v zadevi Lourenço Dias (C-343/90, Recueil, str. I-4673, točka 19).
      
      20  –	Glej predložitveni sklep (str. 5), pisna stališča zakoncev Schulte (str. 7) in pisna stališča banke (točka 1).
      
      21  –	Glej sodbo Heininger (točki 25 in 26).
      
      22  –	Glej predložitveni sklep (str. 6 in 8).
      
      23  –	Prvo vprašanje za predhodno odločanje.
      
      24  –	Drugo vprašanje za predhodno odločanje. 
      
      25  –	Tretje in četrto vprašanje za predhodno odločanje.
      
      26  –	Glej preambulo Direktive (četrta uvodna izjava) in tudi moje sklepne predloge v zadevi Heininger (točke od 33 do 38).
      
      27  –	Preambula Direktive (četrta uvodna izjava).
      
      28  –	Idem.
      
      29  –	Sodba z dne 17. marca 1998 v zadevi Dietzinger (C-45/96, Recueil, str. I-1199, točka 19) in sodba Heininger (točka 24).
      
      30  –	V zvezi s tem bomo videli, da je predložitveno sodišče izhajalo iz predpostavke, da sta sporni pogodbi, in sicer kreditna
         pogodba za nakup nepremičnine in pogodba o prodaji nepremičnine, enotna transakcija. Vendar pa je v predložitvenem sklepu
         pojasnilo, da je Bundesgerichtshof zavrnilo to opredelitev. Glede na ustaljeno sodno prakso Bundesgerichtshof namreč sklepa,
         da „se kreditna pogodba za nakup nepremičnine in nakup nepremičnine, financiran s kreditom, načeloma ne štejeta za povezani
         pogodbi, ki sestavljata gospodarsko celoto“ (glej točko 32 teh sklepnih predlogov). Zdi se, da prvo vprašanje Landgericht
         Bochum temelji na predpostavki, ki je po njegovem mnenju zmotna v nacionalnem pravu. Vendar mislim, da se Direktiva, tudi
         če se opremo na opredelitev predložitvenega sodišča, ne uporablja za sporno transakcijo iz razlogov, navedenih v točkah od
         60 do 68 teh sklepnih predlogov.
      
      31  –	C-423/97, Recueil, str. I-2195.
      
      32  –	Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta z dne 26. oktobra 1994 o varstvu potrošnikov v zvezi z nekaterimi vidiki pogodb
         o nakupu pravice do uporabe nepremičnin na podlagi časovnega zakupa (UL L 280, str. 83).
      
      33  –	Zgoraj navedena sodba Travel Vac (točka 25).
      
      34  –	Idem. 
      
      35  –	Ibidem (točka 10).
      
      36  –	Ibidem (točka 11).
      
      37  –	Glej pisna stališča zakoncev Schulte (str. 8). 
      
      38  –	Videli smo namreč, da je skupna cena sporne transakcije (in sicer znesek posojila, ki sta ga najela zakonca Schulte) znašala
         105.000 DEM in da je cena stanovanja, ki sta ga kupili zadevni stranki, znašala 90.519 DEM. Videli smo tudi, da je neto znesek
         kredita po odbitku vseh stroškov, povezanih s sklenitvijo pogodb, znašal 101.850 DEM in da je banka ta znesek v celoti izplačala
         prodajalcu stanovanja.
      
      39  –	V skladu s to določbo je „direktiva za vsako državo članico, na katero je naslovljena, zavezujoča glede cilja, ki ga je
         treba doseči, vendar prepušča nacionalnim organom izbiro oblike in metod“.
      
      40  –      Točka 35.
      
      41  –	Sodba z dne 16. maja 2002 (C-63/00, Recueil, str. I-4483, točke od 23 do 29).
      
      42  –	Glej na primer sodbe z dne 7. maja 1998 v zadevi Lease Plan (C-390/96, Recueil, str. I-2553, točka 28); z dne 16. julija
         1998 v zadevi Silhouette International Schmied (C-355/96, Recueil, str. I-4799, točka 22) in z dne 6. aprila 2000 v zadevi
         Komisija proti ICI (C-286/95 P, Recueil, str. I-2341, točka 60).
      
      43  –	Sodišče je v sodbi z dne 19. junija 1980 v zadevi Roudolff (803/79, Recueil, str. 2015) razsodilo, da je treba besedilo
         določbe, kadar je dvoumno, razlagati z vidika ciljev predpisov, katerih del je ta določba.
      
      44  –	Glej na primer sodbe z dne 12. decembra 1996 v zadevi Kontogeorgas (C-104/95, Recueil, str. I-6643, točke od 25 do 27);
         z dne 14. septembra 1999 v zadevi DE + ES Bauunternehmung (C-275/97, Recueil, str. I-5331, točki 31 in 32) in z dne 21. junija
         2001 v zadevi SONAE (C‑206/99, Recueil, str. I-4679, točke od 22 do 26).
      
      45  –	Sodba z dne 16. decembra 1999 v zadevi DAT-SCHAUB (C-74/98, Recueil, str. I-8759, točka 31). Glej na primer sodbo z dne
         24. oktobra 1996 v zadevi Picard (C-335/95, Recueil, str. I‑5625, točke od 18 do 20), v kateri je Sodišče, potem ko je navedlo
         določbo uredbe Skupnosti, sklenilo, da navedena uredba „nedvoumno določa“ načelo prava Skupnosti, ki je primerno za njegovo
         sklepanje. Nazadnje je Sodišče v sodbi z dne 12. decembra 1990 v zadevi Vandemoortele proti Komisiji (C-172/89, Recueil, str. I-4677,
         točka 13) razsodilo, da predpisov ni mogoče razlagati in da so pogoji naložitve sankcije, določene v spornih predpisih, dovolj
         jasni, da ni prostora za drugo razlago.
      
      46  –	Glej na primer sodbe z dne 28. marca 1996 v zadevi Ruiz Bernáldez (C-129/94, Recueil, str. I‑1829, točka 19); z dne 24.
         februarja 2000 v zadevi Komisija proti Franciji (C-434/97, Recueil, str. I-1129, točka 21); z dne 9. marca 2000 v zadevi EKW
         in Wein & Co (C-437/97, Recueil, str. I-1157, točka 41) in z dne 4. oktobra 2001 v zadevi Italija proti Komisiji (C-403/99,
         Recueil, str. I-6883, točka 28).
      
      47  –	Zgoraj navedena sodba Schilling in Nehring (točka 24).
      
      48  –	Točke od 31 do 33 mojih sklepnih predlogov.
      
      49  –	Glej zlasti sodbi z dne 17. julija 1997 v zadevi National Farmers’ Union in drugi (C-354/95, Recueil, str. I-4559, točka
         57) in z dne 16. oktobra 1997 v zadevi Banque Indosuez in drugi (C‑177/96, Recueil, str. I-5659, točka 27).
      
      50  –	Sodba z dne 16. junija 1993 v zadevi Francija proti Komisiji (C-325/91, Recueil, str. I-3283, točka 26).
      
      51  –	Glej sodno prakso, navedeno v opombi 18 teh sklepnih predlogov.
      
      52  –	Glej zlasti sodbo z dne 12. junija 1986 v zadevi Bertini in drugi (98/85, 162/85 in 258/85, Recueil, str. 1885, točka
         6) ter tudi zgoraj navedene sodbe Foglia (točka 17), Lourenço Dias (točka 19), Der Weduwe (točke od 37 do 39) in Gasser (točka
         24).
      
      53  –	Ta zadeva je bila na Sodišču vložena 2. junija 2004 oziroma nekaj dni pred obravnavo v tej zadevi 15. junija 2004. Vendar
         sem se zaradi prevajanja s predložitvenim sklepom v tej zadevi lahko seznanil šele konec junija 2004. 
      
      54  –	Intervenienti v tem postopku so zakonca Schulte, banka, Zvezna republika Nemčija, Italijanska republika, Francoska republika
         in Komisija.