CELEX: 62009CC0239
Language: es
Date: 2010-09-30
Title: Conclusiones del Abogado General Cruz Villalón presentadas el 30 de septiembre de 2010. # Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG contra BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH. # Petición de decisión prejudicial: Landgericht Berlin - Alemania. # Ayudas de Estado - Ayudas concedidas por la República Federal de Alemania para la adquisición de tierras - Programa de privatización de tierras y de reestructuración de la agricultura en los nuevos Länder alemanes. # Asunto C-239/09.

CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL
      SR. PEDRO CRUZ VILLALÓN
      presentadas el 30 de septiembre de 2010 (1)
      
      Asunto C‑239/09
      SEYDALAND Vereinigte Agrarbetriebe GmbH & Co. KG
      contra
      BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
      (Petición de decisión prejudicial planteada por el Landgericht Berlin)
      «Ayudas de Estado – Programa de privatización de las tierras agrícolas de los “nuevos Länder” alemanes – Cálculo del valor de mercado»I.      Introducción
      1.        En el presente asunto, el Landgericht Berlin pregunta al Tribunal de Justicia si una norma nacional que prevé diversos métodos
         para el cálculo del valor de mercado de las tierras agrícolas sitas en los “nuevos Länder” y objeto de privatización es compatible
         con el artículo 87 CE (actualmente artículo 107 TFUE).
      
      2.        La cuestión requiere, en primer lugar, determinar cuáles son propiamente los referidos métodos que el precepto litigioso contempla,
         punto sobre el cual no existe una opinión unánime en el expediente; y, a continuación, indagar si dichos métodos permiten,
         en la práctica, determinar el valor de mercado real de las tierras privatizadas. Este último elemento es esencial para garantizar
         que en las transacciones en cuestión no se excede la cuantía máxima que el Derecho de la Unión admite para las ayudas que
         puede percibir el comprador de las tierras (el 35 % del valor de mercado).
      
      3.        Como se verá, el carácter técnico del asunto y la indefinición de algunos de sus elementos principales obligan, en mi criterio,
         al Tribunal de Justicia a dar a la cuestión planteada una respuesta condicionada y dinámica, esto es, dependiente, por un
         lado, de diversas apreciaciones fácticas de carácter evolutivo, y, de otro, de la interpretación del Derecho interno que haga
         el juez nacional, y fundamentada en la aplicación concreta que en cada caso se haga del precepto litigioso.
      
      II.    Marco normativo
      A.      Las normas del Derecho de la Unión en materia de ayudas de Estado
      4.        El 10 de julio de 1997 la Comisión publicó una Comunicación relativa a los elementos de ayuda de Estado en las ventas de terrenos
         y construcciones por parte de los poderes públicos (en adelante, «Comunicación»), (2) con la finalidad de clarificar su política en esta materia y reducir así el número de casos a examinar.
      
      5.        El apartado II, punto 2, letra a), de esta Comunicación dispone en su primer párrafo que, cuando los poderes públicos no tengan
         la intención de recurrir a la licitación pública, abierta e incondicional (que se presume una venta realizada a valor de mercado
         y no contiene, en consecuencia, ningún elemento de ayuda de Estado), «se deberá proceder, antes de las negociaciones de venta,
         a una tasación a cargo de uno o más tasadores independientes con objeto de determinar el valor de mercado, basándose en indicadores
         de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos. El precio de mercado resultante constituirá el precio mínimo
         de compra admisible para que no se considere que existe ayuda de Estado». Y el párrafo quinto precisa que «se entenderá por
         “valor de mercado” el precio al que se puedan vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor
         dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha
         sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período
         de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien».
      
      6.        El Reglamento (CE) nº 950/97, relativo a la mejora de la eficacia de las estructuras agrarias, (3) contiene algunas previsiones específicas para las ayudas en el ámbito de la política agrícola. Su artículo 7, apartado 2,
         letra b), dispone que el valor total de la ayuda, expresado en porcentaje del volumen de inversión, está limitado al 35 %
         en el caso de inversión en bienes inmuebles situados en zonas no desfavorecidas. Este Reglamento fue derogado y sustituido
         por el Reglamento (CE) nº 1257/1999, (4) cuyo artículo 7, párrafo segundo, dispone que «el importe total de las ayudas, expresado en porcentaje del volumen de inversión
         subvencionable, estará limitado a un máximo del 40 % […]».
      
      B.      El Derecho alemán
      7.        Las normas reguladoras del programa de adquisición de tierras agrícolas de los nuevos Länder están contenidas en una Ley de
         27 de septiembre de 1994 (Ausgleichsleistungsgesetz – AusglLeistG; en adelante, «Ley sobre las compensaciones»), (5) que ha sido desarrollada en este punto por un Reglamento de 20 de diciembre de 1995 (Flächenerwerbsverordnung; en adelante,
         «Reglamento sobre la adquisición de tierras»). (6)
      
      8.        De acuerdo con el artículo 3, apartado 7, de la Ley sobre las compensaciones, el valor de las tierras agrícolas se calcula
         reduciendo el valor de mercado en un 35 %.
      
      9.        El artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras disponía, en su versión aplicable al presente caso,
         lo siguiente:
      
       «El valor de mercado de las superficies agrícolas a que se refiere el artículo 3, apartado 7, frases primera y sexta […],
         de la Ausgleichsleistungsgesetz se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Reglamento de tasación [Wertermittlungsverordnung] de 6 de diciembre de 1988 (BGBl. I, p. 2209) [...]. En caso de que existan valores de referencia regionales [regionale Wertansätze] para superficies cultivables y para pastos, el valor se determinará en función de aquéllos. Los valores de referencia regionales
         serán publicados por el Ministro Federal de Hacienda en el Boletín Oficial federal [Bundesanzeiger]. Los adquirentes o los organismos de privatización podrán solicitar la determinación de un valor de mercado diferente por
         medio de una tasación del valor de mercado con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción [Baugesetzbuch], realizada por una comisión tasadora constituida y territorialmente competente [Gutachtersausschuss], siempre que existan motivos para creer que los valores regionalmente establecidos no son adecuados como base para la determinación
         del valor.» (7)
      
      
      C.      Las decisiones de la Comisión en relación con el régimen alemán de privatización de tierras
      10.      Tras una primera decisión en la que la Comisión declaró parcialmente incompatible con el mercado común el régimen de ayudas
         establecido por el programa alemán de privatización de tierras, (8) las autoridades alemanas introdujeron ciertas modificaciones normativas, de modo que la regulación alemana, en los términos
         ya expuestos, fue declarada compatible con el artículo 87 CE por una nueva decisión de la Comisión de fecha 22 de diciembre
         de 1999. (9)
      
      III. El litigio principal y la cuestión prejudicial
      11.      La BVVG (Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH; en adelante, «BVVG»), demandada en el litigio principal, es una filial enteramente
         participada por el Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, organismo público encargado de tareas específicamente
         derivadas de la unificación alemana. Este último encargó a BVVG la tarea de proceder a la privatización de ciertas superficies
         agrícolas y forestales.
      
      12.      Mediante contrato de 18 de diciembre de 2007, BVVG vendió a Seydaland diversas tierras de uso agrícola que en el pasado habían
         pertenecido a la República Democrática Alemana. El precio de compra ascendió a un total de 245.907,91 euros, de los que 210.810,18
         correspondían a superficies agrícolas.
      
      13.      Seydaland ha presentado una demanda contra BVVG ante el Landgericht Berlin, por entender que el precio de venta era excesivo
         al haber sido calculado con arreglo a un procedimiento irregular. En su opinión, si se hubiesen aplicado los valores de referencia
         regionales, el precio hubiera ascendido sólo a 146.850,24 euros. Para la demandada, sin embargo, la venta a ese precio hubiera
         constituido una ayuda de Estado contraria al artículo 87 CE.
      
      14.      Considerando que la solución del litigio depende de si el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras vulnera
         el artículo 87 CE, el Landgericht Berlin ha planteado al Tribunal de Justicia la siguiente cuestión prejudicial:
      
       «¿Es contrario al artículo 87 CE el artículo 5, apartado 1, frases segunda y cuarta,(10) del Reglamento sobre la adquisición de tierras, adoptado en aplicación del artículo 4, apartado 3, número 1, de la Ley sobre
         las compensaciones?»
      
      
      IV.    El procedimiento ante el Tribunal de Justicia
      15.      La petición prejudicial se registró en la Secretaría del Tribunal de Justicia el 1 de julio de 2009.
      
      16.      Han depositado observaciones escritas Seydaland, BVVG, la Comisión y el Gobierno alemán.
      
      17.      El 30 de abril de 2010, el Tribunal de Justicia dirigió al Gobierno alemán dos preguntas para respuesta escrita relativas
         a la comisión de expertos inmobiliarios prevista en el artículo 192 del Código de la Construcción: en primer lugar, se preguntaba
         sobre las reglas para el nombramiento de sus miembros y las reglas de funcionamiento que aplica esta comisión cuando interviene
         en el marco de una privatización de tierras agrícolas en aplicación del artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de
         tierras; en segundo lugar, se preguntaba si, para fijar en ese contexto el valor de mercado de las tierras, la comisión está
         vinculada por valores de referencia o si, por el contrario, dispone de un margen de apreciación. El Gobierno alemán ha respondido
         a ambas preguntas mediante un documento presentado el 28 de mayo de 2010. Respecto a la composición de las comisiones de expertos
         inmobiliarios, afirma, en resumen, que sus miembros deben estar especializados en la materia y ser independientes (su actividad
         principal, por ejemplo, no puede consistir en estimar inmuebles de la entidad local de que se trate)  y que las reglas para
         su designación se dictan por los distintos Länder. En cuanto a la segunda pregunta, el Gobierno alemán afirma que las comisiones
         de expertos son libres e independientes y que no están vinculadas por ningún valor de referencia, aunque existen algunos parámetros
         que pueden tenerse en cuenta. En una primera fase se deciden los parámetros que deben tenerse en cuenta en la evaluación del
         terreno de que se trate y, a continuación, se discute el valor que ha de atribuirse a dichos parámetros.
      
      V.      Planteamiento de la cuestión. Reformulación
      A.      Los términos del litigio principal: definición de posturas
      18.       En el litigio principal ante él planteado, el Landgericht Berlin deberá determinar si la actuación de BVVG, sociedad encargada
         de la privatización de las tierras agrícolas de la antigua República Democrática Alemana, fue conforme a Derecho en la transacción
         llevada a cabo con Seydaland.
      
      19.      En estos términos, el asunto gira en torno a un elemento instrumental del régimen de estas privatizaciones, cual es el método
         de cálculo del valor de mercado que ha de servir de base para la determinación del precio de venta de estas tierras.
      
      20.      Nadie discute que, de acuerdo con el Derecho de la Unión, la intensidad máxima de la ayuda que puede recibir el comprador
         es del 35 % del valor del mercado de las tierras adquiridas. (11) En atención a lo anterior, el artículo 3, apartado 7, de la Ley alemana sobre las compensaciones ha optado por establecer
         que el valor de las tierras agrícolas debe calcularse reduciendo el valor de mercado en ese porcentaje máximo del 35 %.
      
      21.      Las diferencias de opinión surgen cuando se trata de determinar qué método de cálculo ha de utilizarse en un caso como el
         de autos para, conciliando las exigencias del Derecho interno y de los Tratados, poder obtener el real valor de mercado de
         las tierras objeto de privatización.
      
      22.      Seydaland considera que, a la vista del artículo 5 del Reglamento alemán sobre la adquisición de tierras, BVVG debería haber
         formado el precio de venta de los terrenos, bien a partir de los valores de referencia regionales publicados oficialmente,
         bien recurriendo a la intervención de una comisión tasadora con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción. Al
         optar por acudir a una tercera vía no expresamente prevista en el citado artículo 5, cual es la de deducir el precio de venta
         de la situación actual del mercado con arreglo a su propio sistema de cálculo, la demandada habría actuado indebidamente.
      
      23.      Frente a lo anterior, BVVG alega que, en el momento de celebrarse la venta, los valores de referencia regionales estaban desfasados,
         al no haber podido adaptarse con la suficiente rapidez a la nueva situación del mercado en los nuevos Länder, caracterizada
         por un extraordinario aumento de los precios de las tierras agrícolas. (12) Los citados valores no reflejaban una situación actualizada del mercado, sino un contexto de precios más bajos correspondiente
         a uno o dos años antes. En consecuencia, si se hubiese calculado el precio en aplicación de los valores de referencia regionales,
         se habría obtenido un valor inferior al de mercado y, tras la aplicación de la reducción del 35 %, se habría concedido una
         ayuda de Estado ilegal.
      
      24.      Por otra parte, el propio Ministerio Federal de Hacienda habría sido consciente de esta situación cuando, el 10 de julio de
         2007, ordenó a BVVG que examinase los valores de referencia regionales publicados en el Boletín oficial federal (Bundesanzeiger), de modo que, si diferían en más de un 20 % de los valores medios manejados en operaciones similares en el mercado, pudiesen
         ser desconocidos como base para la determinación del valor de mercado.
      
      25.      Según los cálculos efectuados por la demandada, así ocurría en el caso de autos. Por esta razón, y dadas las dificultades
         que entrañaría acudir a una tasación individualizada para cada venta en un programa de privatizaciones tan amplio, BVVG utilizó
         un nuevo conjunto de valores de referencia que ella misma había constituido a partir de los datos obtenidos en otras ventas
         de terrenos recientes, así como de los datos procedentes de la propia comisión de expertos constituida conforme al artículo
         192 del Código de la Construcción.
      
      26.      En su intervención ante este Tribunal de Justicia, BVVG y el Gobierno alemán defienden que la actuación de la primera fue
         regular desde la perspectiva del Derecho de la Unión, en la medida en que la determinación de un valor actual y real de mercado
         es una exigencia ineludible de éste (en particular, del artículo 87 CE y de la Comunicación de la Comisión de 1997). Por lo
         demás, también mantienen la legalidad de esa actuación en cuanto hace al Derecho interno, al entender que el artículo 5, apartado
         1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras no se opone a la utilización de un método de valoración distinto a los dos
         que cita expresamente.
      
      27.      Ahora bien, en su cuestión prejudicial, el Landgericht Berlin no proyecta sus dudas, si no es indirectamente, sobre la regularidad
         de la actuación de BVVG en este caso. Lo que quiere saber el órgano de reenvío es si «el artículo 5, apartado 1,  frases segunda
         y cuarta», del Reglamento sobre la adquisición de tierras es, en abstracto, compatible con el artículo 87 CE.
      
      28.      No se trata, por tanto, de determinar si el método de cálculo utilizado en este caso concreto por BVVG permitía obtener el
         valor de mercado de las tierras (lo que no parece que se discuta), sino si los demás métodos expresamente previstos en el
         citado artículo 5 hubieran también permitido hacerlo. Sólo en caso afirmativo podría afirmarse la compatibilidad del precepto
         con el Derecho de la Unión. (13)
      
      29.      Ahora bien, antes de entrar a realizar ese análisis habría que proceder a una reformulación de la pregunta.
      
      B.      Reformulación de la pregunta
      30.      En primer lugar, conviene recordar que el Landgericht Berlin se refiere únicamente a las frases segunda y cuarta del artículo
         5, apartado 1, que, en la versión vigente en el momento de celebrarse el contrato, hacían referencia expresa a dos métodos
         de tasación: los valores de referencia regionales y la comisión de tasación del artículo 192 del Código de la Construcción,
         respectivamente. 
      
      31.      En principio, por tanto, el Landgericht Berlin dejó fuera de la cuestión prejudicial la primera frase del artículo 5, en la
         que se dispone que «el valor de mercado de las superficies agrícolas […] se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Wertermittlungsverordnung
         [Reglamento de tasación] de 6 de diciembre de 1988». El Gobierno alemán, sin embargo, mantiene que esta parte de la disposición
         es indispensable para una adecuada interpretación del precepto, y la más importante para garantizar su total compatibilidad
         con el Derecho de la Unión. A efectos, por tanto, de ofrecer una respuesta útil al juez nacional, creo conveniente incluir
         en el análisis la totalidad del artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras.
      
      32.      En segundo lugar, ha de recordarse que el Tribunal de Justicia no puede, en el marco de un proceso prejudicial, pronunciarse
         directamente sobre la compatibilidad de una norma nacional con el Derecho de la Unión. La referencia al artículo 5 del Reglamento
         sobre la adquisición de tierras ha de hacerse, en consecuencia, de modo indirecto.
      
      33.      A la vista de todo lo anterior, entiendo que la cuestión prejudicial puede quedar adecuadamente formulada en los siguientes
         términos:
      
      «¿Es contraria al artículo 87 CE una norma nacional como el artículo 5, apartado 1, del Flächenerwerbsverordnung?»
      VI.    Análisis de la cuestión prejudicial
      A.      Sobre si los métodos de cálculo del artículo 5, apartado 1, permiten obtener el valor real  de mercado
      34.      Como se ha afirmado más arriba, la valoración de la compatibilidad del artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras
         con el artículo 87 CE exige determinar si los métodos de cálculo contemplados en aquel precepto son adecuados para determinar
         el verdadero valor de mercado de las tierras agrícolas. Sólo en caso afirmativo podrá garantizarse que no va a fijarse un
         precio tan bajo que implique el otorgamiento al comprador de una ayuda de Estado. 
      
      35.      A efectos de este análisis, unas consideraciones previas me parecen oportunas.
      
      36.      Apenas es necesario advertir que la relevancia de la obtención del valor de mercado de estas tierras viene determinada por
         la circunstancia de que Alemania ha optado por la aplicación, sobre dicho valor, de la reducción máxima admitida, en este
         caso el 35 % del mismo, al precio de venta de aquéllas. (14) Si el Estado hubiera optado por aplicar una reducción sensiblemente menor, el riesgo de que una deficiente determinación
         del valor de mercado se tradujera inmediatamente en una ayuda de Estado ilegal habría sido considerablemente más bajo. Por
         el contrario, cuando, como es el caso, el Estado opta por hacer toda la deducción que le está permitido hacer, toda determinación
         del valor de mercado de las tierras de la que pueda afirmarse con fundamento que no refleja, por inferior, el valor del mercado,
         se traduce en una ayuda ilegal.
      
      37.      Es claro que ningún método es infalible en orden a la determinación ex ante del valor real de mercado, como también es claro que no todos los métodos imaginables son igualmente adecuados. En la versión
         inicial del precepto litigioso, Alemania renunció tanto a la licitación abierta como a la tasación individual,  optando por
         dos procedimientos, uno principal, consistente en la aplicación de los llamados valores de referencia regionales, y otro subsidiario,
         la evaluación por una comisión de tasación que, al menos parcialmente, parece también guiarse por sus propias tablas de valores.
      
      38.      Desde luego, la mejor forma de obtener un valor de mercado consiste en someter la transacción a un procedimiento de licitación
         pública, abierta e incondicionada. Así, la Comunicación de la Comisión de 10 de julio de 1997 presume que estas ventas por
         subasta se efectúan siempre al valor de mercado, por lo que no comportan ningún elemento de ayuda de Estado. En defecto de
         subasta, sin embargo, la citada Comunicación muestra claramente su preferencia por una tasación individualizada del bien,
         basada «en indicadores de mercado y en criterios de evaluación comúnmente reconocidos».
      
      39.      Por tanto, el solo hecho de que el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras no prevea en estos casos acudir
         a un procedimiento de subasta –de difícil ejecución en programas de privatización tan extensos como éste– no implica su incompatibilidad
         con el Derecho de la Unión.
      
      40.      De otra parte, la utilización de tablas o valores de referencia tampoco constituye, a mi juicio, un factor determinante per se para concluir que el método de cálculo de que se trate es inadecuado para fijar el valor de mercado: la propia Comunicación
         de la Comisión hace referencia, como se ha visto, al empleo de «indicadores de mercado» y de «criterios de evaluación comúnmente
         reconocidos». Ahora bien, en dicha Comunicación subyace la idea de que esos indicadores o criterios han de estar lo más actualizados
         posible para evitar que pierdan su vigencia y queden desfasados por las nuevas circunstancias del mercado. (15) El riesgo de que esto ocurra es indudablemente mayor en un contexto de precios especialmente alcista como el que se ha producido
         en este caso. 
      
      41.      Finalmente, la mayor o menor probabilidad de que un procedimiento determinado de cálculo del valor de mercado alcance su objetivo
         tiene desde luego consecuencias en orden a su compatibilidad con el Derecho de la Unión. Ahora bien, planteada la cuestión,
         como aquí ocurre, en términos de un juicio general y abstracto sobre un procedimiento dado, será preciso apreciar un cierto
         grado de «improbabilidad» de que dicho resultado, es decir,  el valor de mercado, pueda ser alcanzado como paso previo a la
         declaración del incumplimiento del Derecho de la Unión.
      
      42.      Dicho esto, el que esa «improbabilidad» no pueda ser apreciada en términos generales no implica que cualesquiera aplicaciones
         del precepto en cuestión sean respetuosas con el Derecho de la Unión. De ahí que la respuesta que en este caso pueda dar el
         Tribunal de Justicia no esté en condiciones de resolver todos los problemas que en la aplicación del precepto puedan plantearse
         al juez nacional. Por el contrario, será éste quien deba analizar si, en las circunstancias específicas de cada caso, se ha
         producido o no un supuesto de ayuda ilegal.
      
      43.       Bajo esta óptica y desde esta perspectiva dinámica deben analizarse los dos métodos de cálculo expresamente contemplados
         en el artículo 5 del Reglamento sobre la adquisición de tierras.
      
      1.      El método de cálculo basado en «valores de referencia regionales» (regionale Wertansätze)
      44.      El punto débil de cualesquiera valores de referencia, y esto apenas es discutido, es el de su posible, e incluso previsible,
         «desactualización», es decir, el de su falta de correspondencia con la evolución del mercado, en una palabra, el de su rigidez
         ante un fenómeno esencialmente fluctuante. De ahí que la posibilidad de «actualización» de estos valores adquiera una importancia
         crucial, y ello pese a que la suficiencia de estas previsiones de actualización nunca pueda considerarse asegurada.
      
      45.      El expediente apenas si ofrece datos concretos sobre la forma de elaboración de estos valores de referencia regionales (16) ni, lo que es más importante, sobre el ritmo o velocidad a la que se actualizan (que podría variar en función del Land).
         
      
      46.      Seydaland aporta una carta de la Oficina regional del catastro (Landesamt für Vermessung) del Land de Sachsen-Anhalt en la que se afirma que existe una actualización rápida (al menos anual) de los valores inmobiliarios
         de referencia (Bodenrichtwerte) del artículo 196 del Código de la Construcción, base de los valores de referencia regionales. Aun en caso de confirmarse,
         este dato únicamente reflejaría la situación en el referido Land.
      
      47.      Por lo demás, apenas se ha discutido en el procedimiento que, en el momento de concluirse el contrato litigioso, las tablas
         publicadas oficialmente no reflejaban el valor actual de mercado. Desde una perspectiva dinámica, por tanto, puede concluirse
         que los citados valores de referencia regionales pueden no corresponder al valor de mercado si no se actualizan con la suficiente
         rapidez, especialmente en un contexto de precios al alza.
      
      2.      El cálculo encomendado a una «comisión de tasación» (Gutachtersausschuss)
      48.      Pero el propio artículo 5 del Reglamento sobre adquisición de tierras parece salvar este último inconveniente al prever la
         posibilidad de que, en tales casos, el cálculo basado en los valores de referencia regionales, de aplicación prioritaria,
         sea desplazado en favor de la intervención de una comisión de tasación constituida y territorialmente competente, que realizará
         una tasación del valor de mercado con arreglo al artículo 192 del Código de la Construcción.
      
      49.      La actuación de estas comisiones de tasación podría ser un instrumento más flexible, con mayor capacidad de adaptación a las
         variaciones rápidas de los niveles de precios. Del expediente no se desprende, sin embargo, una opinión unánime sobre este
         punto.
      
      50.      El Landgericht Berlin, por una parte, afirma que las comisiones no calculan el valor de mercado «atendiendo a las circunstancias
         actuales del mercado, sino a partir de un repertorio de precios de compra que, con arreglo al artículo 195 del Código de la
         Construcción, ha de administrar la comisión y que puede tener varios años de antigüedad». Las comisiones de tasación operarían
         también, en definitiva, con tablas preestablecidas y susceptibles de presentar el mismo problema de desfase que los valores
         de referencia regionales. (17)
      
      51.      Frente a lo anterior, sin embargo, el Gobierno alemán mantiene que los miembros de la comisión de tasación no están ligados
         por ningún valor de referencia, y que podrían adaptar su decisión sobre el valor a la vista de otras circunstancias. En particular,
         la primera frase del propio artículo 5 del Reglamento sobre adquisición de tierras abriría a la comisión de tasación, según
         el Gobierno alemán, (18) la posibilidad de aplicar métodos de evaluación distintos y más flexibles. A esta posibilidad nos referiremos, sin embargo,
         más adelante.  
      
      52.      Aun con estos indicios favorables, el juicio sobre la compatibilidad con el artículo 87 CE de este segundo método de cálculo
         sólo puede hacerse con la reserva de que permita, en su aplicación práctica, dar con el resultado adecuado. De nuevo, corresponderá
         al juez nacional apreciar hasta qué punto los índices o tablas que aplique o deba aplicar la comisión de tasación están suficientemente
         actualizados, y si dicha comisión dispone de la suficiente libertad para, en su caso, apartarse de esos valores preestablecidos.
      
      B.      Sobre si el artículo 5, apartado 1, contempla otros métodos de cálculo alternativos
      53.      Ahora bien, aun si se llegase a la conclusión de que los dos métodos de cálculo antes analizados no permiten garantizar suficientemente
         una evaluación correcta del valor de mercado, el artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras aun
         podría ser compatible con el Derecho de la Unión si fuese posible interpretar que su tenor literal no se opone a la aplicación
         de un mecanismo alternativo para la determinación de dicho valor de mercado (por ejemplo, el aplicado por BVVG).
      
      54.      Del expediente no se desprende con claridad si esta vía alternativa de cálculo es una posibilidad implícitamente contemplada
         en el  citado artículo 5, o si ha sido necesario inaplicar esta norma para llegar a una solución respetuosa con las exigencias
         del artículo 87 CE. 
      
      55.      El juez del reenvío y la Comisión parten de la idea de que el artículo 5, apartado 1, sólo contempla dos métodos de cálculo
         del valor de mercado. El Gobierno alemán, por el contrario, mantiene que el citado precepto abre la puerta a la aplicación
         de otros métodos de cálculo al remitirse, en su primera frase, a las disposiciones generales del Reglamento de tasación (Wertermittlungsverordnung), que contiene tres métodos adicionales de valoración. BVVG, por su parte, añade que, en todo caso, el artículo 5 no excluye
         el recurso a una valoración individualizada de las tierras realizada por un perito, de acuerdo con las reglas generales que
         rigen los litigios civiles (artículo 404, apartado 2, del Zivilprozessordnung, código de procedimiento civil).
      
      56.      Por otra parte, la nueva redacción del artículo 5, apartado 1, del Reglamento sobre la adquisición de tierras, que entró en
         vigor el 11 de julio de 2009, contempla ya expresamente esta posibilidad de acudir a la tasación del valor de mercado por
         un perito jurado, que deberá tener en cuenta «las últimas evoluciones del valor en el marco de los procedimientos de subasta
         de terrenos comparables». (19)
      
      57.      La opción a favor de una u otra de las dos posibles interpretaciones del precepto litigioso, aun pudiendo ser esencial para
         responder a la cuestión prejudicial tal y como está formulada, no corresponde al Tribunal de Justicia, sino que deberá hacerla
         la jurisdicción nacional que ha formulado el reenvío. 
      
      58.      Con independencia de lo anterior, cabe recordar que la jurisprudencia ha señalado de forma constante que, en la mayor medida
         posible, la jurisdicción nacional debe dar a la ley interna una interpretación conforme con las exigencias del Derecho de
         la Unión. (20) El Gobierno alemán y BVVG proponen, como se ha expuesto, una interpretación del artículo  5 del Reglamento sobre la adquisición
         de tierras conforme con dichas exigencias, pero será el Landgericht Berlin quien deba determinar si esta interpretación es
         o no posible.
      
      VII. Conclusión
      59.      Conforme a las reflexiones expuestas, sugiero al Tribunal de Justicia responder a la cuestión prejudicial del Landgericht
         Berlin declarando que:
      
      «1)       Unos procedimientos de determinación de los valores de mercado de tierras agrícolas como los fijados en el artículo 5, apartado
         1, del Reglamento alemán sobre la adquisición de tierras de 20 de diciembre de 1995 no son contrarios al artículo 87 CE en
         la medida en que:
      
      a)       los valores de referencia reseñados como primer criterio de determinación del valor sean objeto de actualización al ritmo
         exigido por la evolución del mercado, o bien,
      
      b)       la intervención de la comisión independiente de tasación prevista subsidiariamente no se encuentre necesariamente vinculada
         por criterios de evaluación susceptibles de verse desfasados por la evolución del mercado.
      
      Corresponde al juez nacional determinar si las condiciones fijadas en a) y b) se cumplen caso por caso.
      2)       La cuestión de si una norma nacional como la contenida en el referido Reglamento autoriza o no el recurso a  otros criterios
         de determinación del valor distintos a los expresamente previstos en el reiterado precepto, en el supuesto de que la misma
         llegara a ser relevante como consecuencia de lo anterior, deberá ser resuelta por el juez nacional, con arreglo a una interpretación
         conforme al Derecho de la Unión.»
      
      1 –	Lengua original: español.
      
      2 –	DO C 209, p. 3.
      
      3 –	Reglamento del Consejo de 20 de mayo de 1997 (DO L 142, p. 1).
      
      4 –	Reglamento del Consejo de 17 de mayo de 1999 sobre la ayuda al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientación
         y de Garantía Agrícola (FEOGA) y por el que se modifican y derogan determinados Reglamentos (DO L 160, p. 80).
      
      5 –	Ley relativa a la compensación por el Estado de las confiscaciones  no restituibles realizadas entre 1945 et 1949 por la
         potencia de ocupación soviética sobre la base del derecho de ocupación o de sus prerrogativas de potencia ocupante (Gesetz
         über staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage, die
         nicht mehr rückgängig gemacht werden können), BGBl. I 1994, p. 2624.
      
      6 –	Reglamento relativo a la adquisición de tierras agrícolas y silvícolas, el procedimiento y el comité consultivo constituido
         conforme a la ley sobre las compensaciones (Verordnung über den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen, das Verfahren
         sowie den Beirat nach dem Ausgleichsleistungsgesetz), BGBl. I 1995, p. 2072.
      
      7 –      Esta versión estuvo en vigor hasta el 10 de julio de  2009. La nueva versión, en vigor desde el 11 de julio del mismo año,
         tiene el siguiente tenor (los cambios están subrayados): «El valor de mercado de las superficies agrícolas a que se refiere
         el artículo 3, apartado 7, frases primera y sexta […], de la Ausgleichsleistungsgesetz se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Wertermittlungsverordnung [Reglamento de tasación] de 6 de diciembre de 1988 (BGBl. I, p. 2209). En caso de que existan valores regionalmente establecidos
         para superficies cultivables y para pastos, el valor se determinará en función de aquéllos. Los valores regionalmente establecidos
         serán publicados por el Ministro Federal de Hacienda en el Boletín Oficial federal [Bundesanzeiger] […]. Cuando existan motivos para creer que los valores regionalmente establecidos no son adecuados como base, el organismo de privatización hará una oferta teniendo en cuenta la evolución del valor. El adquirente o el organismo de privatización podrán solicitar una nueva evaluación por medio de una tasación de valor de
         mercado realizada por una comisión constituida con arreglo al artículo 192 del Baugesetzbuch y territorialmente competente,
         o por un perito jurado, que deberá también tener en cuenta las últimas evoluciones del valor en el marco de los procedimientos
            de subasta de terrenos comparables».
      8 –	Decisión 1999/268/CE de la Comisión de 20 de enero de 1999, sobre la compra de bienes al amparo de la Ley sobre compensación
         de costos (DO L 107, p. 21).
      
      9 –	Decisión ayuda de Estado nº N 506/99 – Alemania, comunicada a la República Federal de Alemania por carta de la Comisión
         de 19 de enero de 2000.
      
      10 –	Aunque en la versión original de la cuestión prejudicial se lee «frases segunda y tercera», se trata de un error.
      
      11 –	No se cuestiona tampoco que la utilización de un precio de venta inferior al de mercado constituye en este caso una «ayuda
         de Estado» en el sentido de la jurisprudencia, al reunir todas las condiciones del artículo 87 CE. Otro ejemplo de este tipo
         de ayuda, en la sentencia de 11 de diciembre de 2008, Comisión/Département du Loiret (C‑295/07 P, Rec. p. I‑9363).
      
      12 –	Según la demandada, los precios aumentaron un 18 % en 2007 y un 15 % en 2008.
      
      13 –	El argumento de que la decisión de la Comisión de 22 de diciembre de 1999 habría dado su visto bueno a los dos métodos
         de cálculo del artículo 5 es irrelevante a estos efectos, pues nada impediría al Tribunal de Justicia manifestar aquí una
         opinión contraria a esa teórica aprobación de la Comisión. No creo necesario, por tanto, entrar a analizar el tenor de esa
         decisión. En todo caso, como reconocen el propio Gobierno alemán y la Comisión, ésta no habría aprobado los citados métodos
         de cálculo de modo incondicionado, sino con la reserva de que permitiesen, en su aplicación práctica, llegar al valor de mercado
         de las tierras en cuestión.
      
      14 –	Artículo 3, apartado 7, de la Ley sobre las compensaciones.
      
      15 –	Por esta razón, el apartado II, punto 2, letra a), párrafo quinto, de la Comunicación entiende que el valor de mercado
         sería aquel al que el se podría libremente vender «en la fecha de valoración».
      
      16 –	Más allá de que están basados en unos «valores inmobiliarios de referencia» (Bodenrichtwerte) contemplados en el artículo
         196 del Código de la Construcción.. Los valores de referencia regionales y estos últimos valores inmobiliarios de referencia
         parecen diferenciarse por el área territorial que unos y otros cubren (en este sentido, Columbus, C. «Die Gemeinschaftsrechtskonformität
         des regionalen Wertansatzes», Briefe zum Agrarrecht, 1/2009, pp. 14 y 15).
      
      17 –	De hecho, el repertorio de precios de compra formado en aplicación del artículo 195 del Código de la Construcción. (Kaufpreissammlung)
         sirve para elaborar los «valores inmobiliarios de referencia» del artículo 196 de la misma Ley (Bodenrichterte), que son base,
         a su vez, de los valores de referencia regionales (regionale Wertansätze) (véase la nota anterior).
      
      18 –	Esta manifestación se realiza en su primer escrito de intervención en el procedimiento.
      
      19 –	Es claro que la modificación del precepto puede ser considerada como expresiva de determinadas carencias de la redacción
         anterior, pero el Gobierno alemán sostiene que la reforma únicamente aclaró el tenor literal del artículo, sin ampliar su
         contenido.
      
      20 –      Sentencias de 26 de septiembre de 2000, Engelbrecht (C‑262/97, Rec. p. I‑7321), apartado 39; de 27 de octubre de 2009, ČEZ
         (C‑115/08, todavía no publicada en la Recopilación), apartado 138; de 13 de abril de 2010, Wall (C‑91/08, todavía no publicada
         en la Recopilación), apartado 70; y de 22 de junio de 2010, Aziz Melki y Sélim Abdeli (C‑188/10 y C‑189/10, todavía no publicada
         en la Recopilación), apartados 49 y 50.