CELEX: 51993PC0487
Language: es
Date: 1993-10-07
Title: Propuesta modificada de DIRECTIVA DEL CONSEJO relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de adquisición de un derecho de utilización a tiempo parcial de uno o varios bienes inmuebles

COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS
                                                  COM(93) 487 final - SYN 419
                                                   Bruselas, 7    de octubre de 1993
                                    Propuesta modificada de
                                 DIRECTIVA DEL CONSEJO
relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de adquisición de un derecho de
                utilización a tiempo parcial de uno o varios bienes inmuebles
                     (presentada por la Comisión en virtud del apartado 3
                                del artículo 149 del Tratado CEE)
 ---pagebreak---                               EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
 Introduce ion
Como consecuencia de los dictámenes emitidos por el Parlamento Europeo^1) y
por el Comité Económico y Social^) sobre la propuesta de directiva del
Consejo relativa a la protección de los adquirentes en los contratos de
utilización de bienes        inmuebles en régimen de disfrute a tiempo
compartido^3^, la Comisión debe adoptar una propuesta modificada en la
medida en que pretende mantener algunos elementos y aportar, eventuaImente,
otros cambios a su propuesta inicial. La propuesta, modificada a la luz de
las modificaciones propuestas por el Parlamento europeo, del dictamen del
Comité Económico y Social y de los debates mantenidos en el Consejo, se
presenta conforme al apartado 3 del artículo 149 del Tratado CEE.
1.   Motivación de la propuesta en términos de subsidiariedad
     a) ¿Cuáles son los objetivos de la acción prevista respecto de las
         obligaciones que recaen en la Comunidad?
     R.  La creación de una base de normas comunes que permitan garantizar la
         seguridad jurídica y económica del consumidor en un ámbito en el que
         se encuentra en situación de inferioridad con respecto a otras
         partes interesadas; la eliminación de las anomalías que constituyen
         en el momento actual un obstáculo para el buen funcionamiento del
         mercado europeo y para la libre circulación.
     b)  La acción prevista, ¿es competencia exclusiva de      la Comunidad o
         competencia compartida con los Estados miembros?
     R.  Competencia compartida..
     c)  ¿Cuál es la dimensión comunitaria del problema?
     R.  El carácter transfronterizo del "t I mesharing",     porque la gran
         mayoría de los titulares de derechos de t i meshar i ng ejercen o
         ejercerán sus derechos en Estados distintos al de su residencia; las
         divergencias de las legislaciones nacionales, puesto que sólo cuatro
         Estados miembros disponen de legislaciones específicas, que a su vez
         son diferentes entre ellas e incompletas.
     d)  ¿Cuál es la solución más eficaz una vez comparados los medios de la
         Comunidad y los de los Estados miembros?
     R.  Cualquiera que sea el enfoque que cada Estado miembro adopte en este
         ámbito, siempre hay un compromiso que deben firmar las partes y la
         acción comunitaria debe situarse en torno a este compromiso; en
(1) P.E. 171.252 y P.E. 174.418
(2) CES 206/93
(3) DO n" C 222 de 29.8.92, p.5
                                        ¿
 ---pagebreak---          este sentido, hay que establecer       la información mínima que el
         consumidor debe conocer antes de la firma y un plazo, tras la firma,
         durante el que el consumidor puede rescindir el contrato. Dado el
         carácter transfronterizo del 11 meshar i ng, esta solución sólo puede
         lograrse a nivel comunitario.
    e)   ¿Qué plusvalía concreta aporta la acción prevista de    la Comunidad y
         cuál sería el coste de la inacción?
    R.   La acción permitirá superar los problemas a los que se enfrentan
         actualmente los consumidores, sobre todo en materia de utilización de
         técnicas de venta particularmente agresivas. También          permitirá
         controlar un sector importante de la industria que con frecuencia
         tiene su sede en un paraíso fiscal, así como permitir a la mayoría de
         los Estados miembros legislar en este ámbito, ya que esperan un texto
         comunitario para establecer su legislación.
         La acción también contribuirá a facilitar la libre circulación de
         productos, servicios, personas y capitales sin tener en cuenta las
         diferentes modalidades de timesharing.
         La inacción tendría como consecuencia la continuación de la situación
         actual con su secuela de fraudes y anomalías en un ámbito de
         importancia creciente en el sector turístico.
    f)   ¿De qué modalidades de acción dispone la Comunidad?
    R.   Una directiva o una recomendación.
    g)   ¿Es necesaria una reglamentación uniforme o basta con una directiva
         que plantee objetivos generales y remita a los Estados miembros para
         su ejecución?
    R.   La directiva es el único instrumento apropiado.
I I. Elementos de    la propuesta  inicial  que  se  mantienen en   la  propuesta
    modi f i cada
    Se mantienen los dos elementos fundamentales de la propuesta inicial, es
    decir, la obligación del vendedor de proporcionar un documento de
     información cuyo contenido forme parte integrante del contrato y un
    plazo, tras la firma del contrato, durante el que el adquirente pueda
    rescindir el contrato.
    El criterio relativo a la lengua que debe utilizarse sigue siendo el
    mismo, es decir, una lengua conocida por el adquirente.
    También se mantiene el carácter mínimo de la directiva, asi como la
    imposibilidad de que el adquirente renuncie a los derechos que le concede
     la directiva o que el vendedor sea exonerado de sus responsabilidades.
    Finalmente, y en lo que se refiere al derecho aplicable al contrato, se
    mantiene el principio de que el adquirente no puede verse privado de la
    protección concedida por la directiva a causa de la ley de un país
    tercero, si bien con una formulación más sencilla que la de la propuesta
    inicial.
 ---pagebreak---         Modificaciones introducidas
1 •  El titulo
    Se ha modificado para mejorar la terminología y abarcar de este modo de
    forma más completa       las características de algunas modalidades de
    timesharing  muy extendidas en algunos Estados miembros.
    Los considerandos
    Los considerandos 4, 5, 8 y 12 se han adaptado al nuevo título.
    El considerando 9 se ha modificado para hacer hincapié en el hecho de que
    la directiva sólo se centra en los aspectos contractuales y de ninguna
    forma en el derecho aplicable a los bienes inmuebles, que depende
    exlusivamente de la "lex reí    sitae".
    Las modificaciones relativas a los considerandos 12 y 13, así como los
    nuevos considerandos 14, 15, 16 y 17 se explican con los artículos
    correspond i entes.
    El nuevo considerando 18 tiene como objetivo indicar que el conjunto del
    texto respeta el principio de subsidiar¡edad.
    Los art ículos
    Artículo 2:    Definiciones
    La nueva definición de contrato tiene en cuenta una enmienda del
    Parlamento aceptada parcialmente por la Comisión y destinada a cubrir
    algunas características de una de las modalidades de t/aeshar1ng más
    extendidas en varios Estados miembros.
    La definición de bien inmueble tiene también en cuenta el deseo del
    Parlamento de que la directiva se aplique no sólo a los inmuebles ya
    construidos sino por construir y de uso exclusivamente como vivienda, por
    lo que los inmuebles destinados a oficinas u otros usos quedan excluidos
    del ámbito de aplicación de la directiva. Se suprimen los ejemplos que
    figuraban en la propuesta inicial.
    En la definición de vendedor, se ha reemplazado el término propietario
    por el de "titular", que es más adecuado para referirse a un derecho.
    En cuanto a la definición de adquirente, si bien se mantiene el
    contenido, se ha modificado para mejorar el texto desde el punto de vista
    de la terminología técnica.
    Artículo 3: Obligaciones del vendedor
    Las modificaciones aportadas son sobre todo consecuencia de la inclusión
    de algunas enmiendas del Parlamento. Así, los apartados a) y b)
    responden a la preocupación del Parlamento por los problemas que pueden
    plantearse al adquirente a causa de la no observación de los plazos
    previstos por el vendedor o de la no ejecución de las prestaciones
    previstas por el vendedor.
 ---pagebreak--- Se han abandonado las disposiciones de la propuesta inicial relativas a
las normas de construcción y la autorización para ocupar el bien
inmueble, pues dichas cuestiones pueden regularse más eficazmente
mediante la legislación nacional, por lo que sólo se hace una ligera
referencia en el anexo.
Los nuevos apartados c) y d) recogen algunas modificaciones del
Parlamento sobre ciertas obligaciones cuyo cumplimiento por parte del
vendedor debe estar garantizado en el contrato.
Art ículo 4
Tal como solicitaba el Parlamento, el nuevo texto aborda de forma más
clara la cuestión de las cargas que incumben al adquirente, a la vez que
precisa que las cargas de derechos no vendidos deben imputarse al
vendedor.
Artículo 5 (y considerando 12)
Las modificaciones aportadas a este artículo implican, en concreto:
a)   que el documento de información, ya previsto en la propuesta inicial,
     debe estar a disposición de cualquier persona que lo solicite en
     lugar de cualquier posible adquirente. Debe observarse que el anexo
     de la propuesta modificada no se refiere ya al documento de
     información sino al contenido del contrato; no obstante, el documento
     de información debe contener algunos elementos citados en el anexo;
b)   que las informaciones contenidas en dicho documento forman parte
     integrante   del  contrato. Este    principio  ya   figuraba  en   un
     considerando de la propuesta inicial, pero el Parlamento desea
     incluirlo en la parte dispositiva del texto.
     El apartado 2 del articulo excluye la posibilidad de cambiar las
     informaciones contenidas en el documento, excepto si los cambios son
     acordados por las partes o si son resultado de circunstancias
     independientes de la voluntad del vendedor;
c)   que toda la publicidad debe indicar no sólo la posibilidad de obtener
     el documento informativo sino también dónde hay que dirigirse para
     obtener lo.
Artículo 6 (y considerando 13): Elementos mínimos del contrato
Como se indica anteriormente, los elementos mínimos que debe contener el
contrato figuran en un anexo a la propuesta modificada.
Artículo 7 (y nuevos considerandos 14 y 16)
El primer apartado establece un plazo único de reflexión, tal como
solicita el Comité Económico y Social y conforme a la postura de las
delegaciones en las reuniones del Consejo a nivel de ministros. En este
sentido, la Comisión ha optado por el plazo más largo previsto en la
propuesta inicial, es decir, 28 días que, por otra parte, es el plazo
solicitado por el Comité Económico y Social. Se ha tenido en cuenta el
hecho de que en algunos Estados miembros la legislación o la práctica
 ---pagebreak--- exigen la firma de un contrato preliminar que puede ser jurídicamente
vinculante (por ejemplo, un compromiso de venta) o bien ciertos trámites
administrativos, como es el caso de la intervención del notario o del
Registro de la Propiedad. En estos casos, el plazo comienza a contar a
partir de la firma del contrato preliminar.
En el segundo apartado, que se refiere a la forma de ejercer el derecho
de rescisión, se ha reemplazado la exigencia de la carta certificada por
una   comunicación   escrita  enviada   de   forma  que   pueda  probarse
materialmente, como solicitaba el Parlamento.
En cuanto al tercer apartado, se recoge una modificación de compromiso
entre la Comisión y el Parlamento. Según dicho compromiso, la exigencia
por el vendedor de pagos por adelantado está prohibida antes de la
expiración del plazo de reflexión. No obstante, si las partes están de
acuerdo, el adquirente puede abonar un adelanto antes de la expiración
del plazo si el acuerdo se hace de forma expresa y si no supera el 5% de I
precio de venta, impuestos incluidos. En caso de que el adelanto incluya
gastos de gestión del expediente, es decir, los posibles gastos de
notario y de registro, otros gastos administrativos, etc., dichos gastos
no podrán superar el 1% del precio de venta y, en cualquier caso, el
vendedor debe ofrecer garantías suficientes para el reembolso.
En cuanto al plazo para que el vendedor reembolse al adquirente en caso
de rescisión, se fija un plazo máximo de un mes a partir de la fecha de
comunicación de la rescisión.
Artículo 8 (y considerando 17)
Se trata de un artículo nuevo que se refiere a un tema que no estaba
previsto en la propuesta inicial y que se ha incluido a raíz de los
debates que se desarrollaron en el Consejo; es el caso de un contrato de
préstamo ligado a un contrato de adquisición de un derecho de utilización
a tiempo parcial de uno o varios bienes inmuebles.
En este caso, el adquirente debe tener la posibilidad de rescindir el
contrato de préstamo si decide ejercer el derecho de rescisión previsto
en el art ículo 7.
Artículo 9 (y considerando 15)
La primera parte del nuevo texto de este artículo recoge una modificación
del Parlamento que agrupa en un sólo apartado los apartados que este
artículo tenía en la propuesta inicial. La expresión "se consideran
nulos" se reemplaza por otra expresión más adecuada para dejar a los
Estados miembros la posibilidad de decidir posibles sanciones.
En cuanto al segundo apartado, reemplaza al artículo 9 de la propuesta
inicial, considerado excesivamente complicado durante los debates que se
desarrollaron en el Consejo, en el Parlamento y en el Comité Económico y
Social. No obstante, se ha mantenido el principio fundamental, es decir,
que la protección que la directiva concede al adquirente no puede en modo
alguno esquivarse mediante la elección de la ley de un país tercero.
Esta es, por otra parte, la formulación escogida por el Consejo en la
Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados
con los consumidores.
 ---pagebreak--- Artículos 10, 11, 12 y 13
Las modificaciones introducidas en estos artículos son puramente formales
y no introducen cambios sustanciales en la propuesta inicial.
 ---pagebreak---                            DICTAMEN DEL PARLAMENTO
Modificación n*  Propuesta inicial    Aceptado por la    Integrado
                                         Com i s i ón    (Nueva numeración)
        1          Título                   No
        2          Considerando 3           No
        3          Considerando 12          No
        4          Considerando 14b i s     No
        5          Título I                 No
        6          Art cu o 1               No
        7          Art cu o 2.1             Parcialmente   Articulo 2
        48         Art cu o 2.2             Parcialmente   Articulo 2
        9          Art cu o 2.3             No
        10         Art cu o 2.4             No
        11         Art cu o 3.1(a)          Parcialmente   Artículo 3(a)
                                                            y (b)
        12         Art cu o 3.1(b)          Parcialmente   Artículo 3(c)
        13         Art cu o 3.1(c)          Si             Anexo,
                                                           letras e) y f)
        14         Art icu o 3.1(d)         Parcialmente   Artículo 3(d)
        15         Art icu o 3.2            No
        16         Art cu o 4               Si             Art ículo 4
        17         Art cu o 5.1             Parcialmente   Art ículo 5.2
        18         Art cu o 5.2             No
        19         Art cu o 6               No
        51         Art cu o 7.1             No
        21         Art cu o 7.2             Si             No procede
        22         Art cu O 7.3             Parcialmente   Art i cu I o 7.2
  58 (de compro-   Art cu o 7.4             Si             Art ículo 7.3
      miso)
 ---pagebreak--- Modi f i cae ión n" Propuesta  inicial Aceptado por la      Integrado
                                         Com i s i ón     (Nueva numeración)
          24         Art culo 7b i s        No
          25         Art culo 8             Si            Art ículo 9
          26         Art culo 9             No
          27         Art culo 9             Sí            Art ículo 9.2
          28         Art culo 10            No
          29         Art culo 11            No
          30         Art culo 12             No
          31         Anexo (a)               Parcialmente    Las modi f i cae io-
                                                             nes re I at ivas al
          32         Anexo (b)               Si              anexo se convier-
                                                             ten en improce-
          33         Anexo (c)               Si              dentes puesto que
                                                            el nuevo anexo ya
          49         Anexo (c)              No               no se refiere al
                                                             documento de
          34         Anexo (d)              Si               información sino
                                                             al contrato
          35         Anexo (e)              Sí
          36         Anexo (f)              Si
          37         Anexo (9)               Si
          38         Anexo (h)               Si
          39         Anexo (i) (J)           Si
          40         Anexo (I)               Parcialmente
          41         Anexo (m)               Si
          42         Anexo (n)               No
          43         Anexo (o)               Sí
          44         Anexo (P)               Si
 ---pagebreak---               PROPUESTA INICIAL                               PROPUESTA MODIFICADA
        Propuesta de Directiva del                        Propuesta de Directiva del
   Consejo relativa a la protección                   Consejo relativa a la protección
         de los adquirentes en los                         de los adquirentes en los
       contratos de utilización de                    contratos de adquisición de un
       bienes inmuebles en régimen                           derecho de utilización
    de disfrute a tiempo compartido                         a tiempo parcial de uno
                                                          o var ios bienes inmuebles
EL     CONSEJO     DE    LAS     COMUNIDADES
EUROPEAS
Visto el Tratado constitutivo de la                Sin mod if¡car
Comunidad Económica Europea, y en
particular su articulo 100A,
Vista la propuesta de la Comisión,
En cooperación        con    el    Parlamento
Europeo,
Visto      el    dictamen       del     Comité
Económ i co y Soc i a I,
1.   Considerando       que uno de         los         Considerando       que    uno    de   los
     principales       objetivos       de   la         principales       objetivos       de   la
     Común i dad        es        Ia     plena         Comunidad es la plena realización
     realización, a más tardar el 31                   del     mercado    interior; que es
     de     diciembre      de     1992,    del          importante adoptar         las medidas
     mercado       inter ior         que    es         apropiadas         para       establecer
      importante adoptar las medidas                   progresivamente          el      mercado
      apropiadas       para        establecer           interior; que el mercado interior
     progresivamente          el       mercado          implica un espacio sin fronteras
      interior;       que     el       mercado          interiores     en    el    que    estará
      interior implica un espacio sin                  garantizada la libre circulación
     fronteras interiores en el que                    de bienes, personas, servicios y
     estará      garantizada        la   libre         capitales;
     circulación de bienes, personas,
     servicios y capitales;
                                               yic
 ---pagebreak---     Considerando que el Parlamento             2. Sin modi f i car
    Europeo, en su Resolución de 13
    de octubre de 1988 sobre la
    necesidad de colmar la laguna
    jurídica existente en el sector
    de      la      muít¡propiedad^1 ),
    solicitó   a    la Comisión        que
    presentase   una      propuesta     de
    directiva sobre la armonización
    de las legislaciones nacionales
    en materia de muít¡propiedad;
    que, en su Resolución de 11 de
    Junio de 1991 sobre una política
    comunitaria       del      turismo^2)
    consideró    que       la     Comisión
    debería presentar urgentemente
    una directiva global sobre la
    muít¡propiedad;
    Considerando que en el Plan de             3. Sin mod if¡car
    acciones comunitarias en favor
    del turismo^ 3 ) figura entre las
    orientaciones     de    la Comisión
    destinadas      a      mejorar      la
    protección del turista en tanto
    que consumidor, "la elaboración
    de una propuesta          relativa a
    determinadas           transacciones
    inmobiliarias      transfronterizas
    (muít¡propiedad)";
    Considerando que el régimen de             4. Considerando que la adquisición
    los contratos relativos a la                  de un derecho de utilización a
    utilización de un bien inmueble               tiempo parcial de uno o varios
    en régimen de disfrute a tiempo               bienes     inmuebles     reviste    un
    compartido reviste un carácter                carácter                  ampliamente
    ampliamente transfronterizo por               transíronterizo por el hecho de
    el   hecho de      la    localización         la localización geográfica de la
    geográfica de la oferta y de la               oferta y de la demanda en la
    demanda en la mayor parte de los              mayor parte de los casos y que
    casos    y    que       tiene,     por        tiene,    por     consiguiente,    una
    consiguiente,      una      incidencia        incidencia       sobre     la    libre
    sobre la libre circulación de                 circulación         de       personas,
    personas, servicios y capitales;              servicios y capitales;
(1) DO no C 290 de 14.11.88, p. 148
(2) Resolución A3-155/91, punto 91 (Documento PE 152.802, p            54)
(3) COM (91) 97 final, p. 20
                                           \ \
 ---pagebreak--- Considerando que, si bien la                Considerando       que, si      bien  la
mayor    parte     de     los    Estados    mayor    parte      de     los   Estados
miembros no disponen aún de una             miembros no disponen aún de una
legislación        especifica         en     legislación específica en materia
materia de contratos relativos a            de    contratos      relativos     a  la
la    utilización       de    un    bien    adquisición      de un      derecho de
inmueble en régimen de disfrute             utilización a tiempo parcial de
a   t i empo    compa r t i do, algunos     uno o varios bienes inmuebles,
otros en cambio, estimando que              algunos      otros        en     cambio,
las normas       de Derecho común           estimando     que     las    normas   de
aplicables     a     este     tipo    de    Derecho común aplicables a este
transacciones no aportaban la               t i po    de      transacciones       no
claridad Jurídica necesaria y el            aportaban      a ciar¡dad jur id ica
nivel    de protección         adecuado     necesar i a     y     el     ni ve I  de
para    el   consumidor,        se   han    protección       adecuado      para   el
dotado     de     una       legislación     consumidor, se han dotado de una
específica en la materia;                    legislación      específica      en  la
                                            mater¡a;
Considerando que la aplicación              Sin modi f¡car .
de las normas de Derecho común
en       determinados            Estados
miembros, y de una legislación
específica, aunque con normas
diferentes,     en otros         Estados
miembros, conduce a disparidades
que    pueden     obstaculizar        el
désarroi lo    ordenado       de    este
sector de actividad económica;
que esta situación es, pues,
perjudicial       para       el     buen
funcionamiento         del      mercado
inter¡or ;
Considerando que es conveniente             Sin modi f¡car.
en tales circunstancias, y con
vistas a garantizar un nivel de
protección      elevado        de    los
consumidores, prever una base
común        de          disposiciones
específicas para este tipo de
transacciones,        aplicables      en
toda la Comunidad;
Considerando que los conceptos              Considerando que         los conceptos
jurídicos aplicados en Derecho              jurídicos aplicados en Derecho
nacional    a la utilización de             nacional a la adquisición de un
bienes inmuebles en régimen de              derecho de utilización a tiempo
disfrute    a    tiempo      compartido     parcial de uno o varios bienes
varían considerablemente de un              inmuebles varían
Estado miembro a otro;                      cons i derablemente de un Estado
                                            miembro a otro;
                                         'H
 ---pagebreak---     Considerando         que      basta,     no     Considerando         que      basta,      no
    obstante,       con      armonizar      las     obstante,        con     armonizar      las
    normas        relativas          a      las     normas relativas a los aspectos
    transacciones              contractuales        contractua les              de          las
    relativas a la utilización de un                transacciones        relativas       a    la
    bien     inmueble en régimen de                 adquisición       de un derecho de
    disfrute a tiempo compartido, ya                ut i Iización a t¡empo parcial de
    que el Derecho aplicable a cada                 uno o varios bienes inmuebles, ya
    caso          específico             viene      que el Derecho aplicable a cada
    determinado exclusivamente por                  bien inmueble viene determinado
     la /ex reí    sI  tae;                         exclusivamente por           la /ex      rei
                                                    sI  tae;
10. Considerando              que,        para  10. Sin mod if i car
    establecer normas eficaces de
    protección de los adquirentes en
    este ámbito, conviene precisar
     las obligaciones mínimas que ios
    vendedores       deben      cumplir    con
    respecto a los adquirentes;
11. Considerando       que      conviene     no 11. Considerando        que     conviene      no
    menoscabar la libertad de los                   menoscabar       la libertad de los
    Estados miembros            de   adoptar,       Estados       miembros       de    adoptar
    según     su propia          legislación,       medidas tendentes a garant izar el
    medidas tendentes a establecer                  cumplimiento de las obligaciones
    garantías para el cumplimiento                  del vendedor;
    de      las       obligaciones         de
    vendedor ;
12. Considerando que deben evitarse             12. Considerando que deben evitarse
     las   indicaciones engañosas             o     las      indicaciones       engañosas      o
     incompletas en la información                  incompletas       en    la     información
    relativa específicamente a la                   relativa       específicamente        a la
    venta      de     los      derechos      de     venta       de     los     derechos       de
    disfrute      a tiempo         compartido       utilización a tiempo parcial de
    sobre un bien             inmueble; que         uno o varios bienes inmuebles;
    dicha      información         habrá     de     que dicha información habrá de
    completarse       con un        documento       completarse        con    un     documento
    complementario que el adquirente                complementario que deberá estar a
    declara haber conocido en el                    disposición de cualquier persona
    momento       de      la     firma     del      que       lo    solicite;        que    los
    contrato; que dicho documento                   elementos           de         informac ion
    complementario deberá redactarse                contenidos       en    dicho     documento
    en una lengua conocida por el                   complementario         deberán       formar
    adquirente; que los elementos de                parte del contrato de adquisic ion
    información contenidos en dicho                 de un derecho de utilización a
    documento complementario deberán                tiempo parcial de uno o varios
    formar parte del contrato de                    bienes inmuebles:
    utilización de bienes inmuebles
    en régimen de disfrute a tiempo
    compart ido;
 ---pagebreak--- 13. Considerando que, para ofrecer         13. Considerando que, para ofrecer al
    al adquirente la posibilidad de            adquirente       la   posibilidad     de
    evaluar mejor las obligaciones             evaluar mejor        las obligaciones
    derivadas     de     los     contratos     derivadas       de     los    contratos
    celebrados,       así     como     los     celebrados, así como los derechos
    derechos correspondientes, debe            correspondientes,                   debe
    concedérsele      un     derecho    de     concederse Ie un plazo durante e I
    retrocompra    durante      un   plazo     cual pueda rescindir el contrato,
    dado, habida cuenta de que el              habida cuenta de que el bien
    bien inmueble está situado en              inmueble está situado en otro
    otro Estado y sometido pues a              Estado y sometido pues a una
    una    legislación        extranjera,      legislación extranjera, diferente
    diferente de la del adquirente;            de la del adquirente;
    que es necesario prever que el
    adquirente    sea     informado    por
    escrito    de     dicho    plazo    de
    retrocompra;
                                           14. Considerando que, para procurar
                                               al     adquirente      un   nivel     de
                                               protección       elevado    y     habida
                                               cuenta      de   las características
                                               particulares de los sistemas de
                                               utilización a tiempo parcial de
                                               bienes inmuebles, el contrato de
                                               adquisición      de un derecho de
                                               utilización a tiempo parcial de
                                               uno o varios bienes            inmuebles
                                               debe contener ciertos elementos
                                               m in irnos;    que    dicho     contrato
                                               deberá estar redactado en una
                                               lengua que el adquirente declare
                                               conocer :
14. Considerando           que        debe 15. Considerando        que    ex iste    el
    completarse      a protección del          riesgo, en algunos          casos, de
    adquirente a nivel del Derecho             privar      al    consumidor     de   la
    internacionaI privado, dado el             protección      que    le concede     la
    carácter              frecuentemente       presente Directiva designando el
    transfronterizo de los contratos           Derecho de un país tercero como
    relativos a la utilización de un           el Derecho aplicable al contrato;
    bien   inmueble en régimen de              que.     por    lo   tanto.     conviene
    disfrute a tiempo compartido;              prever en la presente Directiva
                                               disposiciones dirigidas a evitar
                                               dicho r iesgo;
                                           u,
 ---pagebreak--- 15. Considerando   que   conviene  no  16. Considerando que         I a e x i gene i a,
    obstaculizar el mantenimiento o        por parte del vendedor, de pagos
    la adopción por parte de los           por    ant ic ipado     antes     de    la
    Estados        miembros        de      expiración del plazo durante el
    disposiciones     destinadas    a      que el adquirente puede res ç i ndi r
    asegurar   una   protección   más      el contrato, puede suponer un
    amplia de los adquirentes en           riesgo de inseouridad financiera
    materia de contratos relativos a       para    el    adqu ir ente ; que debe
    la    utilización     de   bienes      el iminarse           este         r iesgo
    inmuebles en régimen de disfrute       prohibiendo los a nticipos ant e s
    a tiempo compartido,                   de la expiración de dicho pla zo ;
                                           que esta prohibición no impide a
                                           las partes ponerse de acuerdo
                                           sobre el pago de un anticipo
                                           antes de la expiración del plazo-,
                                           que, a fin de garantizar al
                                           máximo     la seguridad f inanciera
                                           del adquirente conviene limitar
                                           los ant icipos así como garant¡zar
                                           el reembolso al adquirente en
                                           caso de rescisión deI contrato;
                                       17. Considerando       que, en caso de
                                           rescisión      de    un    contrato     de
                                           adquisición      de un derecho de
                                           utilización a tiempo parcial de
                                           uno o v a r i o s    bienes inmuebles
                                           cuyo     precio       esté    total      o
                                           parcialmente       cubierto      por    un
                                           préstamo concedido al adquirente,
                                           éste debe tener la posibilidad de
                                           rescindir igualmente el contrato
                                           de préstamo;
                                       18. Considerando, por último, que el
                                           objetivo de la presente directiva
                                           es la creación de una base de
                                           normas      comunes      que    perm i t an
                                           garantizar la seguridad Juridica
                                           y económica de los adquirentes en
                                           un campo en el que éstos se
                                           encuentran        en     situ a có n    de
                                           inferioridad respecto a las demás
                                           partes       implicadas;       que      La
                                           presente       directiva       perm i t i rá
                                           establecer el equilibrio entre
                                           las partes necesario para el buen
                                           funcionamiento del mercado ; que
                                           las     divergencias        entre      las
                                           legislaciones        nacionales.       los
                                           limites territoriales de dichas
                                           legislaciones        y    el    carácter
                                           netamente       transfronterizo       del
                                           mercado       solo      permiten      una
                                           protección        elevada      de      los
                                      4S
 ---pagebreak---    adquirentes si dicha protección
   se establece a nivel común i tar i o -,
   que dado que la competenc i a en
   este campo es compartida por la
   comunidad y los Estados miembros,
   la protección de los adquirentes,
   en las condiciones establecidas
   en la presente directiva, resulta
   necesaria a nivel comunitari o a
   fin de apoyar y completar la
   política de los Estados m i embros
   a    escala   nacional ;    que   la
   directiva    es   el     instrumento
   adecuado     para     alcanzar    el
   obletivo    previsto ;    que,   po r
   tanto, las dispos iciones de la
   presente directiva se ajustan ai
   pr incipio de subs i d iar¡edad.
u-
 ---pagebreak---            PROPUESTA INICIAL                            PROPUESTA MOD I F I CADA
HA ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA              HA ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA:
               Articulo 1                                     Articulo 1
La presente      Directiva     tiene por       "La presente Directiva          tiene por
objeto aproximar las disposiciones            objeto aproximar        las disposiciones
 legales,        reglamentarias          y     legales,         reglamentarias           y
administrativas      de     los    Estados    administrativas        de    los     Estados
miembros referentes a la protección           miembros referentes a la protección
de los adquirentes en los contratos           de los adquirentes en los contratos
relativos a la utilización de un              relativos a la adquisición de un
bien inmueble en régimen de disfrute          derecho    de    utilización      a   tiempo
a tiempo compartido (t/aeshare).              parcial    de    uno       varios     bienes
                                               inmuebles
               Art iculo 2                                    Art ículo 2
A efectos de la presente Directiva,            "A efectos de la presente Directiva
se entenderá por:                             se entenderá por :
     "contrato de utilización de un           "contrato     de    adquisición      de   un
     bien   inmueble en       régimen de      derecho    de    utilización      a   tiempo
     disfrute a tiempo compartido",           parcial    de    uno       varios     bienes
     en lo sucesivo denominado "el             inmuebles, en lo sucesivo denominado
     contrato",        todo      contrato     "el contrato", todo contrato mediante
     mediante el     que un      vendedor    el que un vendedor transfiera o se
     transfiera o se comprometa a             comprometa      a     transferir     a    un
     transferir a un adquirente, para         adquirente, mediante el pago de un
     un   minimo    de    tres    años   y    determinado precio, un derecho que
     mediante     el     pago     de    un   presente          carácter ist icas        de
     determinado precio, un derecho          obligación      o     características      de
     real   inmobiliario o cualquier         derecho real, concedido por un plazo
     otro   derecho     relativo     a  la   minimo de tres años y relativo a la
     utilización de un bien inmueble         utilización de uno o varios bienes
     en un determinado periodo del             inmuebles en un periodo del ano que
     año que no puede ser inferior a         podrá determinarse;
     una semana -,
     "bien inmueble", todo inmueble o              "bien inmueble" todo inmueble o
     parte de un inmueble al que se                parte de un inmueble construido o
     refiera     el     contrato,      por         por   construir.      de    uso    para
     ejemplo,     casa,      apartamento,          vivienda, al que se refiera el
     bungalow, estudio, etc-,                      derecho objeto del contrato;
                                           \-f
 ---pagebreak---      "vendedor", toda persona física                "vendedor", toda persona física o
    o     jurídica      que,      en      las       juridica         que,       en      las
     transacciones que entran en el                transacciones que entran en el
    ámbito de la presente Directiva                ámbito de la presente Directiva y
    y en el marco de su actividad                  en el marco de su actividad
    profesional,      transfiera      o    se      profesional,        transfiera    o   se
    comprometa a transferir a un                   comprometa        a    transferir     el
    adquirente      un     derecho      real       derecho     objeto      del   contrato,
     inmobiliario o cualquier otro                 siendo él mismo titular de este
    derecho sobre la utilización de                derecho o teniendo mandato del
    un bien      inmueble, siendo él               titular para proceder a dicha
    mismo el propietario del bien                  transferencia;
     inmueble al que dicho derecho se
    refiere o disponiendo de una
    autorización       del     propietario
    para el lo;
    "adquirente",        toda       persona        "adquirente", toda persona física
    fisica que, en las transacciones               que en      las transacciones que
    que entran en el ámbito de la                  entran     en    el    ámbito    de   la
    presente     Directiva,      actúe      a      presente      Directiva     actúe   con
    titulo de consumidor, es decir,                fines que no se pueden considerar
    con fines que no se pueden                     que entren en el marco de su
    considerar     que entren en el                actividad profesional y a la que
    marco       de      su       actividad         se transfiera el derecho objeto
    profesional.                                   del contrato.
               Articulo 3                                      Artículo 3
Los Estados miembros preverán que,             Los Estados miembros preverán en su
en    el    contrato,       el     vendedor    legislación que eI vendedor, en eI
garantice más concretamente:                   contrato,            garant ice         más
                                               concretamente:
a)  que el bien inmueble, asi como             a)  que si el bien inmueble está por
    las instalaciones conexas, se                  construir, las obras se realicen
    han construido o van a ser                     en los plazos previstos:
    construidos      conforme       a    las
    normas técnicas vigentes y en              b)  que     se      concedan      garantías
    condiciones de obtener de las                  suficientes       para     reparar   el
    autoridades del Estado en que el               perjuicio que pueda sufrir el
    bien inmueble esté o vaya a                    adquirente debido a un retraso, a
    estar situado       la autorización            una ejecución defectuosa o a una
    necesaria, de acuerdo con la                   no ejecución de las prestaciones
    legislación nacional, para poder               previstas por el vendedor;
    ocupar    efectivamente       el    bien
    inmueble de que se trate;
                                              r-
 ---pagebreak---  b)   la transferencia al adquirente,           c)   que     la     transferencia        al
     mediante    el    pago del       precio         adquirente, mediante el pago del
     estipulado en el contrato, del                  precio   convenido,     del   derecho
     derecho real o de cualquier otro               objeto del contrato se efectúe
     derecho de utilización sobre el                 simultáneamente      y     libre    de
     bien      inmueble,        libre      de        cualquier carga, exceptuadas las
     cualquier carga o únicamente con                enumeradas en el contrato, con el
      las cargas estipuladas en el                   derecho de actuar Iibremente con
     contrato;                                      el bien o las partes anexas a
                                                    este últ imo;
 c)  en su caso, el          derecho del        Supr imido
     adquirente a utilizar, además de
      los servicios comunes tales como
     el alumbrado, la limpieza de los
     lugares, la recogida de basuras,
     etc.,       las         instalaciones
     particulares,         tales        como
     piscinas,     pistas      de     tenis,
    campos de golf, saunas, etc.
    existentes en el momento de la
     firma del contrato o que existan
    en el futuro en las condiciones
    estipuladas en el contrato o en
     las previstas de cualquier otra
     forma por el vendedor;
d)  el    derecho del       adquirente a        d)  en   su   caso,   el    derecho    del
    participar     en el      proceso de            adquirente a participar de forma
    adopción de decisiones relativas                apropiada    en    el    proceso    de
    a la administración del régimen                 adopción de decisiones relativas
    de disfrute a tiempo compartido                 a la gestión y el mantenimiento
    y     en    la     gestión      y     el        del bien inmueble. El adquirente
    mantenimiento del bien inmueble                 podrá delegar este derecho de
    sobre    el    que    el    adquirente          part icipación siempre que lo haga
    dispone     de     un    derecho      de        en un acto separado y posterior a
    disfrute a tiempo compartido. El                la firma del       contrato; dicha
    adquirente podrá delegar este                   delegación    será     revocable    en
    derecho siempre que lo haga en                  cualquier momento.
    un acto separado y posterior a
     la firma del contrato; dicha
    delegación     será    revocable      en
    cualquier momento.
2.  Los Estados miembros preverán              Supr imido
    medidas adecuadas para que el
    vendedor      ofrezca        garantías
    suficientes, llegado el caso, en
    lo relat ivo:
    a     la    terminación        de     la   Supr imido
    construcción del bien inmueble;
                                              \L)
 ---pagebreak---     al     reembolso       de     cualquier Supr imido
    anticipo,       en     caso     de   no
    terminación del bien inmueble o
    en caso de ejercicio del derecho
    de retrocompra a que se refiere
    el articulo 7, sin perjuicio de
     lo dispuesto en el apartado 4 de
    dicho art ículo.
                Art I cu Io 4                              Art ículo 4
Los Estados miembros preverán:              "Los Estados miembros preverán en su
                                            legislación    las bases de cálculo
1.   las     medidas       destinadas     a api¡cables al reparto de las cargas
    establecer        los     derechos    y comunes y vinculadas a la ocupación
    obligaciones del adquirente en          entre      los    adquirentes.     según
    relación con el mantenimiento y         corresponda a su parte de i derecho de
    la gestión del bien            inmueble utilización: en su caso, la parte
    sobre     el    que    el    adquirente alícuota de las cargas que incumba a
    disponga      de    un     derecho   de cada adquirente en cada una de las
    disfrute a tiempo compartido;           categorías de gastos deberá fijarse
    dichas medidas deberán ajustarse        por   separado. Las cargas de        los
    a la letra m) del Anexo;                derechos de utilización no vendidos
                                            no   deberán    repartirse   entre   los
                                            adquirentes que ya hayan suscrito un
                                            compromiso.      sino    imputarse    al
                                            vendedor".
2.  las bases con arreglo a las
    cuales se efectuará, en términos
    anuales, la distribución de las
    cargas comunes y vinculadas a la
    ocupación, en cuyo pago debe
    participar el adquirente; dichas
    bases fijarán, de forma ciara e
    inequívoca, y de conformidad con
    los elementos contenidos en la
    letra J) del Anexo, la parte
    proporcional         correspondiente,
    para cada una de las categorías
    de las cargas, a cada adquirente
    en función de la situación y de
    la categoría del bien inmueble
    al que se refiera el derecho de
    disfrute      y    del    periodo    de
    disfrute y de la duración del
    m i smo.
 ---pagebreak---                Art ículo 5                                     Art iculo 5
 1.  Los Estados miembros preverán             1.  "Los Estados miembros preverán en
    medidas a fin de que e I vendedor              su legislación medidas a fin de
    esté     obi i gado     a   poner     a        que el vendedor esté obligado a
    dispos ic ion       de       cuaIquier         poner a disposición de cuaIquier
    adquirente         potenc ial        un        persona      que    lo     solicite     un
    documento que informe, de manera               documento de información. Además
     inequívoca,         detalI ada       y       de una descripción general del
    completa, por lo menos sobre los              bien al que se refiere el derecho
    elementos indicados en el Anexo.              objeto       del    contrato.        dicho
                                                  documento       deberá      facilitar al
    El documento se redactará en una              menos       información       concisa     y
     lengua que el adquirente declare             precisa       sobre      los     elementos
    conocer.                                       indicados en las letras a ) , c ) ,
                                                  d ) . f ) . g) y k) del Anexo, asi
                                                  como indicaciones sobre la forma
                                                  de         obtener          informaciones
                                                  conplementar ias.
                                                  Los Estados miembros preverán en
                                                  su        legislación         gue      las
                                                   informaciones contenidas en el
                                                  documento al que se refiere el
                                                  apartado         1     formen        parte
                                                   integrante del contrato:
                                                  Salvo acuerdo expreso de                las
                                                  partes, sólo serán admisibles los
                                                  cambios        aportados             estas
                                                   informaciones             que        sean
                                                  consecuencia       de     circunstancias
                                                   independientes de la voluntad del
                                                  vendedor. Los cambios aportados
                                                  a estas informaciones deberán ser
                                                  comunicados al adquirente antes
                                                  de la celebración del contrato.
                                                  El      contrato        deberá       hacer
                                                  constancia       expresa      de    dichos
                                                  cambios
2. Cualquier        otra      forma     de    3.  Cualquier publicidad relativa al
    pub Iicidad    deberá     indicar   la        bien       inmueble       en      cuestión
    pos ib¡li dad    de     obtener     el        indicará        la    posibilidad        de
    documento.                                    obtener el documento menc ionado
                                                  en el apartado 1. asi como el
                                                  lugar al que habrá que dirigirse
                                                  para ello".
                                            :i \
 ---pagebreak---              Art ículo 6                           Art ículo 6
1. Los Estados miembros preverán         "Los Estados miembros preverán
   que    el    contrato,     que     se que   el   contrato,   que   estará
   formalizará necesariamente por        necesariamente    formalizado   por
   escrito, contenga como minimo         escrito, contenga al menos los
   los siguientes elementos:             elementos que se mencionan en el
                                         Anexo.
   a)  la descripción detallada e
       inequívoca del bien inmueble      El contrato se redactará en una
       sobre el que se transfiere        lengua que el adquirente declare
       al adquirente un derecho de       conocer".
       disfrute         a         tiempo
       compartido. Esta descripción
       deberá     ajustarse      a    la
       información contenida en la
       letra a) del Anexo;
   b)  el tipo preciso de derecho
       de     disfrute     a      tiempo
       compartido que se transfiere
       al adquirente. Este tipo de
       derecho      deberá      figurar
       necesariamente      entre     los
       indicados en la letra d) del
       Anexo;
   c)  El periodo y la fecha, en
       letras, en que el adquirente
       podrá ejercer su derecho de
       disfrute         a         tiempo
       compartido. Dichos elementos
       deberán     ajustarse     a    la
       información contenida en la
       letra f) del Anexo;
   d)  referencia    expresa     a   los
       demás elementos indicados en
       el Anexo;
   e)   la fecha, en letras, de       la
       firma del contrato;
   f)  la       declaración          del
       adquirente de haber recibido
       y comprendido el documento
       previsto en el articulo 5,
       de    conformidad      con     el
       párrafo segundo del apartado
       1 del mencionado artículo.
 ---pagebreak---                Art ículo 7                                Art i cu I o 7
Los Estados miembros preverán:              Los Estados miembros establecerán en
                                            su legislación que:
1.   la obligación del vendedor de
     informar     por      escrito     al   1•  el   contrato    surta    efectos   a
    adquirente, cuando se proceda a             condición de que el adquirente no
     la firma del contrato, de que              haya   ejercido    su    derecho   de
    éste surtirá efectos a menos que            rescisión en un plazo de por lo
    el adquirente ejerza su derecho             menos 28 días naturales a partir
    de retrocompra en un plazo:                 del momento de        la firma del
                                                contrato     o.     en     caso    de
         por   lo menos de 14 días              celebración     de     un    contrato
         naturales     a    partir    del       preliminar    pero      Jurídicamente
         momento    de   la firma del           vinculante, a partir de la firma
         contrato, o                            de este últ imo;
         por   lo menos de 28 días
         naturales     a    partir    del
         momento    de   la firma del
         contrato, si el derecho de
         disfrute a tiempo compartido
         puede ejercerse en un Estado
         diferente de la residencia
         habitual del adquirente;
2. que la información a la que se
    refiere el punto 1 se incluya en
    el contrato de forma inequívoca,
    claramente legible y al menos
    con los mismos caracteres que el
    resto          del         contrato,
    inmediatamente      antes   de    las
    firmas       de       las      partes
    interesadas;
                                          3
 ---pagebreak---    que el derecho de retrocompra            2.      efectos     del    eiercici o   del
   previsto en el       punto    1 sea         derecho       de      rescisión.      el
   ejercido    por    el    adquirente         adquirente envíe una comunicación
   mediante    el   envió     de    una        por escrito a la persona cuyo
   notificación a la persona cuyo              nombre      y     dirección     deberán
   nombre y dirección figuren a tal             figurar, a tal efecto, en el
   fin en el contrato. Por lo que              contrato. Por lo que se refiere
   refiere al respeto del plazo,               al respeto del plazo, bastará con
   basta      con      expedir       la        que la comunicación se envíe, de
   notificación,        por       carta        una manera que pueda probarse
   certificada,     antes     de     la        mater iaImente.       antes     de     la
   expiración         del         plazo        expiración del plazo;
   correspondiente;
4. medidas destinadas a:                       se prohiba al vendedor exigir al
                                               adquirente      anticipos     de „ pago
   a)  determinar    las condiciones           antes de la expiración del plazo
       en que, en caso de que el               mencionado en el apartado 1. No
       adquirente ejerza el derecho            obstante.      las     partes     podrán
       de retrocompra previsto en              ponerse de acuerdo sobre el pago
       el punto 1, debe realizarse             de un anticipo si dicho acuerdo
       el cómputo de las cantidades            se da de forma expresa y si el
       sujetas    a  reembolso,     con        anticipo no supera el 5% del
       objeto de evitar que dicho              precio     de      venta.     impuestos
       reembolso       entrañe       un         incluidos: en la medida en que
       enr iquecimiento                        dicho anticipo contenga gastos de
       injustificado para alguna de            gestión    del     expediente,     estos
       las partes;                             últimos    podrán     ascender,     como
                                               máximo, al 1% del precio de venta
   b)  fijar el plazo de reembolso.            y     deberán      mencionarse.      por
                                               separado, en el          contrato. En
                                               cuanto a un posible anticipo, el
                                               vendedor        deberá        faci I i tar
                                               garantías     suficientes para el
                                               reembolso. Si el adquirente ha
                                               ejercido su derecho de rescisión
                                               en buena y debida forma y en el
                                               plazo     previsto.       elanticipo
                                               deberá reembolsarse en el plazo
                                               máximo de un mes a partir de la
                                               fecha de la común i cae ton de ±a
                                               rescisión.      restándole.     en    su
                                               caso, los gastos de gestión del
                                               expediente".
                                        À ^
 ---pagebreak---                                                         Art iculo 8
                                         "Los Estados miembros preverán en su
                                         legislación que:
                                         a)  si    el precio está          total
                                              parcialmente     cubierto     por   un
                                              préstamo     concedido       por    e
                                              vendedor. o
                                         b)   si   el   precio     está    total    o
                                              parcialmente     cubierto     por   un
                                              préstamo concedido al adquirente
                                              por   un   tercero      mediante    un
                                              acuerdo    concluido      entre     e
                                              tercero         e     vendedor      el
                                             adquirente      deberá      tener     la
                                             posibilidad      de    rescindir     el
                                             contrato de préstamo en caso de
                                             ejercicio       del     derecho      de
                                             rescisión previsto en el artículo
                                             7-. en ese caso, el adquirente
                                             deberá rescindir el contrato de
                                             préstamo antes de la expiración
                                             del plazo al que se refiere el
                                             apartado 1 de dicho articulo.
                                             Las modalidades de ejercicio de
                                              la rescisión      del   contrato de
                                             préstamo serán las fijadas por
                                              los Estados miembros.
             Art iculo 8                                Art iculo 9
Los Estados miembros preverán que:           "Los Estados miembros preverán en
                                             su legislación que las cláusulas
1.  toda cláusula mediante la cual           mediante las cuales el adquirente
    el adquirente renuncie a los             renuncie a los beneficios de los
    beneficios    de   los   derechos        derechos     mencionados       en    la
    mencionados    en    la  presente        presente Directiva o el vendedor
    Directiva sea considerada nula.          quede      exonerado        de      las
                                             responsabilidades derivadas de la
2.  toda cláusula mediante la cual           presente Directiva, no vinculen
    el vendedor quede exonerado de           al adquirente en las condiciones
    las responsabilidades derivadas          f i jadas    por      sus     Derechos
    de la presente Directiva sea             nac ionales".
    considerada nula.
                                             "Los Estados miembros adoptarán
                                             las medidas necesarias para que
                                             el adquirente no se vea privado
                                             de la protección concedida por la
                                             presente Directiva a causa de I a
                                             elección del Derecho de un país
                                             tercero como Derecho aplicable a I
                                             contrato".
                                      zv
 ---pagebreak---                 Art iculo 9                       Suprimido
Los Estados miembros preverán que,
no obstante la elección de la ley
aplicable         por        las       partes
contratantes o la aplicación de los
criterios      objetivos       del    Derecho
internacional        privado       para    la
determinación de la ley aplicable,
no pueda privarse al adquirente de
la protección que le garantizan las
disposiciones         de     la      presente
Direct iva:
a)   si el bien inmueble al que se
     refiere el contrato está situado
     en un Estado miembro, o
b)   si    el    adquirente        tiene   su
     residencia habitual en un Estado
     miembro, y
     i)   sí     la     celebración       del
          contrato ha estado precedida
          en dicho Estado miembro de
          una propuesta especial o de
          una forma de publicidad, y
          si el adquirente ha I llevado
          a cabo en dicho Estado los
          actos necesarios para            la
          celebración del contrato, o
     I i ) si      el     vendedor      o    su
          representante ha recibido el
          pedido del        adquirente en
          dicho Estado miembro, o
   i i i)   si   el     adquirente      se ha
          trasladado de dicho Estado
          miembro      o     a     un    país
          extranjero y ha firmado en
          éste contrato, siempre que
          el      viaje        haya      sido
          organizado por el vendedor
          con el fin de inducir al
          adquirente      a celebrar el
          contrato.
                                              ¿É-
 ---pagebreak---                Art iculo 10                                      Art ículo 10
Los Estados miembros preverán las                "Los Estados miembros preverán en su
consecuencias de la inobservancia de              legislación     las consecuencias         del
 las disposiciones de la presente                 incumpl¡miento de las disposiciones
Di rect iva.                                     de la presente Directiva".
               Artículo 11                                       Articulo 11
La    presente     Directiva       no    será    Los Estados miembros podrán adoptar o
obstáculo    para      que     los    Estados    mantener, en el ámbito regido por la
miembros      adopten        o     mantengan     presente Directiva, disposiciones más
disposiciones aún más favorables en              estrictas.       compatibles        con     el
materia de protección del adquirente             Tratado, para garantizar un nivel de
en el ámbito regulado por ella, sin              protecc ion       más       elevado        de
perjuicio      de     sus      obligaciones      adqui rente
resultantes del Tratado.
               Artículo 12                                       Artículo 12
Los Estados miembros adoptarán las               1.   Los Estados miembros adoptarán
disposiciones                       legales,           las     disposiciones          legales,
reglamentarias       o     administrativas            reglamentarias o administrativas
necesarias para cumplir la presente                   necearías      para       cumplir      la
Directiva a más tardar el 31 de                       presente Directiva a más tardar
diciembre       de      1994. Informarán              el   31 de diciembre          de 1995.
inmediatamente       de      ello     a    la         Informarán inmediatamente de ello
Comisión. Cuando            ios      Estados          a la Comisión.
miembros           adopten             dichas
disposiciones,           éstas          harán    2.  Cuando      los     Estados      miembros
referencia a la presente Directiva o                  adopten     dichas      disposiciones,
irán acompañadas de dicha referencia                 éstas     harán     referencia      a   la
en    su   publicación       oficial. Los            presente       Directiva       o      irán
Estados miembros establecerán             las        acompañadas de dicha referencia
modalidades       de      la     mencionada          en su publicación oficial. Los
referencia.                                           Estados miembros establecerán las
                                                     modalidades       de    la    mencionada
                                                      referencia.
                                                     Los Estados miembros comunicarán
                                                     a la Comisión el texto de las
                                                     disposiciones         esenciales        de
                                                     Derecho interno que adopten en el
                                                     ámbito regido por           la presente
                                                     Di rect iva.
                                              yv
 ---pagebreak---              Articulo 13                           Articulo 13
Los destinatarios de la presente      Los destinatarios de     la presente
Directiva son los Estados miembros.   Directiva son los Estados miembros.
                                    4
 ---pagebreak---                   ANEXO                                         ANEXO
           PROPUESTA I NICI AL                          PROPUESTA MODIFICADA
Elementos mínimos que debe contener           Elementos mínimos que debe contener
el    documento    al    que    se    hace    el contrato al que se refiere el
referencia en el apartado 1 del               art iculo 6
articulo 5 y en la letra d) del
articulo 6.
a)  La      descripción      del      bien    a)   La identidad y el domicilio de
     inmobiliario      sobre     el    que         las   partes.    con    indicaciones
    existen o existirán derechos de                precisas de la calidad Jurídica
    disfrute a tiempo compartido,                  del vendedor en el momento de la
    precisando         la       situación          celebración    del   contrato. asi
    geográfica, la indicación de si                como, en su caso, de la identidad
    se trata de bienes inmobiliarios               y del domicilio del propietario
    ya construidos, en construcción                del bien inmueble.
    o que vayan a construirse y, en
    todo     caso,    de   que     se   ha
    construido o será          construido
    según       todas      las      normas
    profesionales y con la condición
    de obtener de las autoridades
    del Estado en que está o estará
    situado        la       autorización
    necesaria, según la legislación
    nacional,     para    poder     ocupar
    efectivamente          el         bien
    inmobiliario en cuestión.
b)  La naturaleza del título del              b)  El   tipo preciso       del   derecho
    vendedor sobre la propiedad en                objeto del contrato.
    que el bien inmobiliario esté o
    vaya a estar situado-, las cargas
    de todo tipo a las que esté
    sometido el bien inmobiliario
    (hipotecas, servidumbres, etc);
    si se han concedido al vendedor
     los   permisos     necesarios     (de
    construcción, de conexión a las
    redes telefónicas, eléctricas,
    de agua, de gas, de televisión,
    etc).
c)  La estructura Jurídica precisa            c)  Cuando el bien al que se refiere
    del régimen de disfrute a tiempo              el derecho objeto del contrato
    compartido y su duración.                     esté determinado, una descripe i ón
                                                  prec i sa   de I b i en     y   de   su
                                                  si tuación.
                                           ¿i
 ---pagebreak--- d) La   indicación de la naturaleza              d)  En caso de que el bien                    i nmuebIe
    Jurídica del derecho de disfrute                esté en construcción:
   a tiempo compartido ofrecido por
   el vendedor y la duración del                     1) la marcha               de      proceso de
   mismo; el         número      de    bienes             construcción.
    inmobiliarios        construidos, en             2) una estimación de la fecha de
   construcción        o    que     vayan a                terminación de las obras.
   construirse;         los     muebles     y        3) si        se       trata    de       un    bien
   utensilios adjuntos a cada bien                         inmueble            determinado.           el
    inmobi Iiar¡o.                                        numero            de      permiso           de
                                                          construcción y el nombre y la
                                                          dirección completa de la o las
                                                          autoridades competentes en J^
                                                          mater ia.
                                                    4) el estado de rea I ización de
                                                           los      servicios        comunes        que
                                                          hacen que el bien inmueble sea
                                                          operativo (conexión con la red
                                                          de gas, de electricidad, de
                                                          agua, de teléfono).
                                                    5) las garantías a las que se
                                                          refiere el apartado b) del
                                                          art iculo 3.
e) El número total de derechos de                e) Los servicios comunes (alumbrado.
   disfrute a tiempo              compartido        agua.          limpieza.        recogida         de
   existentes         en      cada       bien       basuras) a los que el adquirente
   inmobi Iiar¡o.                                   tiene o tendrá acceso y en qué
                                                    condiciones.
f) La      descripción           clara      e    f) Las instalaciones deportivas y de
   inequívoca de los periodos de                    ocio a las que el adqui rente
   ocupación      fijos y variables,                tiene o tendrá posible acceso y.
   especificándose los mecanismos                   en su caso, en qué condiciones.
   de     determinación            de     los
   per iodos.
g) La fecha prevista para que el                    La indicación precisa del p e r i o d o
   adquirente pueda ocupar el bien                  o p e r i o d o s d u r a n t e los q u e el
   i nmob i I i a r i o.                            d e r e c h o o b j e t o del c o n t r a t o podrá
                                                    ser e j e r c i d o y. e n su ,.caso_t_J_a_
                                                    duración del régimen instaurado;
                                                    la fecha a partir de la cual el
                                                    adquirente              podrá     ejercer        el
                                                    derecho ob let o de !_ con t r a t o .
                                              3o
 ---pagebreak--- h)  Las instalaciones comunes (tales             h)  El      precio       globa         que
    como piscina, sauna, pistas de                   adquirente deberá pagar por e
    tenis, campos de golf, etc) y                    ejercicio del derecho objeto de I
    los servicios actuales y futuros                 contrato.         incluido     en    él    el
   a    los que       tenga     derecho el            importe      que deberá        abonar     el
   adquirente, así como la fecha                     adquirente por la utilización de
   prevista        para       que       dichas        las instalaciones y los servicios
    instalaciones y servicios puedan                 comunes, la base de cálculo del
   ser        ut i I izados         por       el      importe de las cargas vinculadas
   adquirente.                                       a      la      ocupación        del      bien
                                                      inmobiliario por el adquirente,
                                                      las cargas legales obligator i a s
                                                     (tasas, cánones, e t c . ) . asi como
                                                      los       gastos        administrât i vos
                                                     complementarios anua les (gestión,
                                                     mantenimiento, e t c . ) .
i) El      coste      total       para      el   i )   Una cláusula ^ u e e s t a b I e z c a _ que
   adquirente, especificándose de                     la    adquisición        no      imp I iça r á
   forma     clara     e    inequívoca      el       ningún       otro     gasto.      carga     u
   coste de los diferentes derechos                  obligación que los estipulados en
   de disfrute a tiempo compartido                   el contrato.
   durante los diferentes periodos
   del año-, si se trata de un
   arrendamiento, deberá indicarse
   el importe del alquiler.
J) El      importe       anual      que     el   J)  La P O S ib i I i dad o no de part icipar
   adquirente deberá pagar por la                    en un proyecto de intercambio o
   utilización de las instalaciones                  de reventa del derecho objeto del
   y    los servicios         comunes; el            contrato, asi como los posibles
    importe     anual     de    las    cargas        costes en caso de que sea el
   vinculadas a la ocupación del                     vendedor         quien     organice        el
   bien       inmobiliario         por      el       sistema       de    intercambi o       o   de
   adquirente; las cargas anuales                    reventa; en su caso, indi cae ion
    legales      obligatorias         (tasas,        de que no podrá asegurarse la
   cánones, e t c ) , asi         como     los       venta     del     derecho objeto         del
   gastos                  administrativos           contrato a un precio determi nado
   complementarios                   anuales               dentro        de      un      per iodo
   (gestión, mantenimiento, etc) y                   determinado
   su     evolución       prevista;        los
   posibles gastos que deberá pagar
   el    adquirente        por     servicios
   particulares por él solicitados.
                                              54
 ---pagebreak--- k)  Las garantías a         las   que    se     k)   nformación sobre el derecho de
    refiere el artículo 3.                          rescisión       del       contrato:
                                                    indicación     precisa     de    la
                                                    naturaleza y del importe de I o s
                                                    gastos que no serán reembolsados
                                                    al adquirente. de conformidad con
                                                    el apartado 3 del artículo 7. en
                                                    caso de que ejerza su derecho de
                                                    rescisión;      en     su     caso.
                                                    información sobre la posibilidad
                                                    de   rescindir   el   contrato   de
                                                    préstamo vinculado al contrato en
                                                    caso de rescisión de éste.
                                                1
 I)  Las    condic iones      claras      e       ) La fecha y el   lugar de firma del
     inequívocas     los Iimi tes y e I             contrato por    cada una de las
    coste    de    los   servicios      de          partes.
     intercambio y de reventa del
    derecho de disfrute a tiempo
    compart ido,    en   caso    de    que
    dichos servicios existan; si no
    existieran,      deberá     indicarse
    dicha    eventualidad. En         todo
    caso, deberá indicarse que no
    podrá asegurarse la venta del
    derecho de disfrute a tiempo
    compartido        a    un       precio
    determinado     o   dentro     de   un
    periodo determinado.
m)  Las medidas adoptadas o que
    vayan    a   adoptarse      para    la
    gestión y el mantenimiento del
    objeto    inmobiliario, así como
    las adoptadas o que vayan a
    adoptarse para que el adquirente
    participe en la administración y
    la gest ion.
n)  El plazo de que dispone el
    adquirente     para     ejercer     el
    derecho de revocación al que
    hace referencia el articulo 7,
    asi como la forma de hacerlo y
    los efectos de la revocación.
                                            '31
 ---pagebreak---                             FICHA DE IMPACTO REVISADA
IMPACTO DE LA PROPUESTA SOBRE       LAS EMPRESAS Y, EN CONCRETO,   SOBRE  LAS
PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS
Titulo: Propuesta modificada de Directiva del Consejo relativa a la
        protección de ios adquirentes en los contratos de adquisición de
        un derecho de utilización a tiempo parcial de uno o varios bienes
         i nmuebI es.
N' de referencia:     COM(92) 220 final - SYN 419
1.  Teniendo en cuenta el principio de subsidiar¡edad, ¿por qué es
    necesaria una legislación común itari a en este ámbito y cuáles son sus
    principales objetivos?
    Los contratos de adquisición de un derecho de utilización a tiempo
    parcial de uno o varios bienes inmuebles tienen un carácter netamente
    transfronterizo; la gran mayoría de los ciudadanos de la CEE titulares
    de dichos derechos ejercen los mismos sobre bienes inmuebles situados
    fuera de su Estado de residencia. Más aún, sólo cuatro Estados
    miembros cuentan con legislación específica y éstas presentan grandes
    divergencias, por lo que la protección de los adquirentes comunitarios
    no podrá garantizarse más que a través de una legislación comunitaria.
    El principal objetivo de la propuesta es la creación de una base de
    normas comunes que permitan garantizar          la seguridad jurídica y
    económica del consumidor en un ámbito en el que se encuentra en
    situación    de    inferioridad   en  relación    con las demás    partes
    interesadas.
Las repercusiones en las empresas
2.  ¿A quién afectará la propuesta?
    Al sector que comercializa derechos de utilización a tiempo parcial de
    bienes inmuebles. Es éste un sector relativamente nuevo y en plena
    expansión en la Comunidad, compuesto en su mayor parte por pequeñas y
    medianas empresas, de las que una parte considerable escapa a
    cualquier control de los Estados en los que comercializan sus
    servicios ya que, a menudo, tienen su sede en paraísos fiscales.
    Geográficamente, dichas empresas ofrecen sus servicios en inmuebles
    situados en zonas turísticas de mar y de montaña (estaciones de
    deportes de invierno, costa mediterránea, islas del Atlántico, etc.).
 ---pagebreak--- 3.  ¿Qué medidas      deberán  adoptar  las  empresas  para  adaptarse   a la
    propuesta?
    Antes de la firma del contrato deberán facilitar a los adquirentes una
     información más precisa y detallada sobre los derechos que ofrecen y
    prever que los adquirentes dispongan de un plazo de reflexión durante
    el que podrán rescindir el contrato sin pena Iizacion. Dicho plazo,
    que en la propuesta modificada se ha ampliado a 28 días, puede tener
    como consecuencia un aumento de los costes para las empresas del
    sector. Las empresas deberán también tener en cuenta que, durante la
    duración del plazo, no podrán exigir a los adquirentes anticipos de
    pago, salvo con el acuerdo expreso de estos últimos, en cuyo caso los
    anticipos no podrán superar el 5% del precio de venta.
    ¿Qué efectos económicos puede tener la propuesta:
         sobre el empleo,
         sobre las inversiones y la creación de nuevas empresas,
         sobre la competiti vi dad de las empresas?
    El empleo no experimentará ningún efecto especial, y en cuanto a la
    creación de nuevas empresas, ésta se verá facilitada dado el aumento
    de la transparencia del mercado, que tendrá efectos beneficiosos sobre
    la competitividad. No obstante, hay que tener en cuenta un posible
    efecto negativo sobre        la liquidez de     las empresas, a causa,
    pr ici pálmente, de la ampliación del plazo de reflexión y de los
    limites introducidos en los anticipos de pago.
5.  La propuesta, ¿contiene medidas destinadas a tener en           cuenta la
    situación concreta de las pequeñas y medianas empresas?
    Las empresas serias e integras, ya sean grandes, pequeñas o medianas,
    no tienen nada que temer de la propuesta, ya que ésta se dirige a las
    sociedades "timo" que ocultan sus actividades a las autoridades
    competentes y practican una especie de competencia desleal en
    perjuicio de la industria honesta del sector, por lo que la propuesta
    persigue impedir en lo posible determinadas prácticas comerciales
    peligrosas para el buen funcionamiento del mercado.
Consulta
6.  Lista de      las organizaciones consultadas sobre       la  propuesta  y
    exposición de los elementos esenciales de su postura.
         European Timeshare Federation. A favor de la propuesta, si bien
         habría preferido un plazo de reflexión más corto. Esta federación
         de empresas de utilización a tiempo parcial espera que la
         directiva clarifique el mercado provocando la desaparición de las
         sociedades que utilizan prácticas comerciales abusivas en el
         anonimato y que son las causantes de la mala fama del sector en la
         actúa Iidad.
         Conseil Consultatif des Consommateurs.     Decididamente a favor de
         la propuesta.
                                             J
                                               ^w
 ---pagebreak--- Conférence Permanente du Notariat de la CE. A favor de la
propuesta porque tendrá como consecuencia un aumento de la
transparencia del mercado y un refuerzo de la protección de los
adqui rentes.
                           '-b s
 ---pagebreak---                                                                      ISSN 0257-9545
                                                               COM(93) 487 final
                                                   DOCUMENTOS
ES                                                                              10
                                      N° de catálogo : CB-CO-93-520-ES-C
                                                             ISBN 92-77-59720-8
Oficina de Publicaciones Oficiales de las Comunidades Europeas
1^2985 Luxembuxgo
                                                   i>e