CELEX: 62004CC0073
Language: fi
Date: 2005-04-07 00:00:00
Title: Julkisasiamiehen ratkaisuehdotus Geelhoed 7 päivänä huhtikuuta 2005. # Brigitte ja Marcus Klein vastaan Rhodos Management Ltd. # Ennakkoratkaisupyyntö: Oberlandesgericht Hamm - Saksa. # Brysselin yleissopimus - Toimivalta kiinteän omaisuuden vuokran osalta - Kiinteistön osa-aikainen käyttöoikeus. # Asia C-73/04.

JULKISASIAMIEHEN RATKAISUEHDOTUS
      L. A. GEELHOED
      7 päivänä huhtikuuta 2005 (1)
      
      Asia C‑73/04
      Brigitte Klein ja
      Marcus Klein
      vastaan
      Rhodos Management Ltd
      (Oberlandesgericht Hammin (Saksa) 29. jaoston esittämä ennakkoratkaisupyyntö)
      Brysselin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan tulkinta – Toimivalta kiinteän omaisuuden vuokran osalta – Sopimus, joka koskee loma-asunnon osa-aikaista käyttöoikeutta ja joka samanaikaisesti ja välttämättä edellyttää jäsenyyttä
         klubissa, jonka pääasiallinen tarkoitus on taata jäsenilleen mainitun oikeuden käyttömahdollisuus – Maksetun summan osittaista palauttamista koskeva kanne
      Johdanto
      1.     Käsiteltävänä oleva asia, Oberlandesgerichtin (alueellinen toisen asteen tuomioistuin) esittämä ennakkoratkaisupyyntö, koskee
         tuomioistuimen toimivaltaa sekä tuomioiden täytäntöönpanoa yksityisoikeuden alalla koskevan yleissopimuksen 16 artiklan 1
         kohdan a alakohdan tulkintaa (jäljempänä yleissopimus).(2) Asiassa tulee erityisesti esiin kysymys siitä, sovelletaanko tätä määräystä oikeudenkäynteihin, jotka koskevat niin sanottuja
         time-share‑järjestelyjä.
      
      I       Asiaa koskeva lainsäädäntö
      2.     Kansallisten tuomioistuin toimivaltaa yleissopimuksen alaan kuuluvissa asioissa koskeva yleissääntö sisältyy yleissopimuksen
         2 artiklaan, jossa määrätään, että ”kanne sitä vastaan, jolla on kotipaikka jossakin sopimusvaltiossa, nostetaan hänen kansalaisuudestaan
         riippumatta tuon valtion tuomioistuimessa – –”. Yleissopimuksen 4 artiklassa määrätään sellaisen vastaajan osalta, jolla ei
         ole kotipaikkaa sopimusvaltiossa, seuraavasti: ”Jos vastaajalla ei ole kotipaikkaa missään sopimusvaltiossa, tuomioistuimen
         toimivalta määräytyy kussakin sopimusvaltiossa sen oman lain mukaan, jollei 16 artiklan määräyksistä muuta johdu.”
      
      3.     Yleissopimuksen 16 artikla on poikkeus näistä yleisistä säännöistä. Tässä artiklassa annetaan viiden asiatyypin osalta yksinomainen
         toimivalta sen sopimusvaltion tuomioistuimille, jolla on läheisin yhteys asiaan. Yleissopimuksen 16 artiklan sisältämät säännöt
         ovat ensisijaisia kaikkiin muihin yleissopimuksen toimivaltamääräyksiin nähden. Asianosaiset eivät voi poiketa niistä keskinäisin
         sopimuksin (mistä määrätään yleissopimuksen 17 artiklassa), eikä niitä voida syrjäyttää sillä, että vastaaja vastaa tuomioistuimessa
         (mistä määrätään yleissopimuksen 18 artiklassa).
      
      4.     Yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa:
      ”Seuraavilla tuomioistuimilla on asianosaisen kotipaikasta riippumatta yksinomainen toimivalta: 
      1.a) asiassa, joka koskee esineoikeutta kiinteään omaisuuteen tai kiinteän omaisuuden vuokraa, sen sopimusvaltion tuomioistuimilla,
         joissa kiinteistö sijaitsee,
      
      b) kuitenkin asiassa, joka koskee kiinteän omaisuuden vuokraamista tilapäiseen yksityiskäyttöön enintään kuudeksi peräkkäiseksi
         kuukaudeksi, toimivalta on myös sen sopimusvaltion tuomioistuimilla, jossa vastaajalla on kotipaikka edellyttäen, että omistaja
         ja vuokralainen ovat luonnollisia henkilöitä ja että heillä on kotipaikka samassa sopimusvaltiossa.” 
      
      5.     Yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohtaan sisältyvän yksinomaisen toimivallan säännön perusteena on sen sopimusvaltion,
         jossa kiinteä omaisuus sijaitsee, tuomioistuimen lainsäädännöllinen ja maantieteellinen läheisyys, joka merkitsee, että tällä
         tuomioistuimella on parhaat edellytykset asian käsittelyyn. Niinpä yhteisöjen tuomioistuin on ilmaissut kyseisen määräyksen
         tarkoituksen seuraavasti: 
      
      ”Keskeisenä perusteena sen sopimusvaltion tuomioistuinten yksinomaiselle toimivallalle, jossa kiinteä omaisuus sijaitsee,
         on se, että sijaintipaikan tuomioistuimella on läheisen sijainnin vuoksi parhaat edellytykset saada tyydyttävällä tavalla
         tietoonsa tosiseikat ja soveltaa sitten yleensä sijaintipaikkavaltion perusteella määräytyviä oikeussääntöjä ja käytäntöjä.”(3)
      
      6.     Samoin Jenardin selvityksessä(4) perustellaan yksinomainen toimivalta 16 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuissa asioissa seuraavasti: 
      
      ” – – Tämän tyyppiseen riita-asiaan liittyy usein tarkastuksia, tiedusteluja ja asiantuntijoiden tutkimuksia, jotka on tehtävä
         paikan päällä. Lisäksi asiaa sääntelevät usein osittain tapaan perustuvat menettelyt, jotka yleisesti tuntevat vain sen paikan
         tai mahdollisesti sen maan tuomioistuimet, jossa kiinteistö sijaitsee. Lopuksi omaksutussa järjestelmässä otetaan myös huomioon
         tarve tehdä merkintä niihin kiinteistörekistereihin, joiden alueella omaisuus sijaitsee. – Tämän määräyksen ottamisen sopimukseen
         saneli se tosiseikka, että kiinteän omaisuuden vuokraa koskee yleensä erityislainsäädäntö, jonka soveltaminen sen monimutkaisuuden
         vuoksi olisi mieluiten uskottava vain sen maan tuomioistuimille, joissa se on voimassa. Lisäksi useissa valtioissa säädetään
         yksinomaisesta toimivallasta tällaisissa asioissa ja se annetaan useasti erityistuomioistuimille.” 
      
      II     Asian taustalla olevat tosiseikat
      7.     Kleinit, joiden kotipaikka on Saksassa, tekivät vuonna 1992 sopimuksen Rhodos Managementin kanssa, jonka kotipaikka on Man-saarella.
         Sopimuksen mukaan he sitoutuivat maksamaan 13 300 Saksan markkaa (DEM) (noin 6 700 euroa) oikeudesta käyttää Kreikassa sijaitsevaan
         hotellikompleksiin kuuluvaa tietyn tyyppistä huoneistoa vuosittain viikon ajan vuoteen 2031 saakka. 
      
      8.     Sopimussuorituksena maksettava kokonaissumma oli jaettu sopimuksen mukaisesti seuraavasti: jäsenmaksu (Mitgliedschaftsgebühr)
         10 153 DEM; ”käyttömaksu” (Nutzungsgebühr) 2 048 DEM; sopimus‑ ja hallinnolliset kulut 432 DEM; ylläpitokulut vuodelta 1993
         317 DEM; RCI:n jäsenmaksu (lomajaksojen ja huoneistojen vaihtoa koordinoiva järjestö) kolmelta vuodelta 350 DEM. 
      
      9.     Sopimuksessa, jonka otsikko oli ”jäsenyyshakemus ja ‑sopimus”, todettiin myös, että Kleineista tuli Sun Beach Holiday Clubin
         jäseniä. Tämä oli sopimuksen tekemiselle välttämätön edellytys: sopimuksen tekeminen ilman tämän klubin jäseneksi tulemista
         ei ollut mahdollista. Sopimuskumppaneilla oli myös oikeus itse hotellin klubin jäsenille ja muille vieraille tarjoamiin peruspalveluihin,
         kuten vastaanotto‑ ja valuutanvaihtopalveluihin. 
      
      10.   Kleinit suorittivat päivänä, jolloin sopimus allekirjoitettiin, etumaksuna 2 640 DEM. Tämän jälkeen he maksoivat vielä 13
         300 DEM, vaikka sopimuksen mukaan jäljelle jäänyt summa oli vain 10 660 DEM. 
      
      11.   Kleinit nostivat maaliskuussa 1996 Dortmund Landgerichtissa (alueellinen tuomioistuin) kanteen muun muassa Rhodos Managementia
         vastaan ja vaativat siinä 15 490 DEM:n suuruista summaa väittämällä, että 1) kyseinen sopimus oli pätemätön, koska se oli
         Sittenwidrigkeitin (hyvän tavan) vastainen ja 2) maksettu sovitun summan ylittävä 2 640 DEM oli suoritettu erehdyksessä ja
         oli näin perusteetonta etua, joka antoi aiheen palautusvaatimukseen. 
      
      12.   Rhodos Management esitti puolustuksekseen, että Landgerichtilla ei ollut toimivaltaa tutkia asiaa sen vuoksi, että asia koski
         Kreikassa sijaitsevan kiinteän omaisuuden vuokraa ja että yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan nojalla ainoastaan
         Kreikan tuomioistuimet olivat toimivaltaisia tutkimaan asian. 
      
      13.   Landgericht hyväksyi tämän väitteen toukokuussa 2003 antamassaan päätöksessä ja näin ollen jätti kanteen tutkimatta. 
      14.   Oberlandesgericht Hammiin tekemässään valituksessa Kleinit väittivät, että klubin jäsenyyttä koskeva sopimus ei ole yleissopimuksen
         16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettua vuokraa, kun otetaan huomioon sopimuksen yhtiö‑ tai yhdistysoikeudellinen
         luonne. 
      
      15.   Oberlandesgericht esitti 27.1.2004 tekemällään päätöksellä yhteisöjen tuomioistuimelle seuraavat kysymykset:
      ”1)      Kattaako Brysselin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettu käsite ’asia, joka koskee kiinteän omaisuuden
         vuokraa’ oikeusriidat, jotka koskevat tyypiltään ja sijainniltaan yksilöidyn hotellikompleksissa sijaitsevan huoneiston käyttöoikeutta
         tiettynä kalenteriviikkona vuosittain lähes 40 vuoden ajan? Onko näin myös silloin, kun sopimus samalla ja välttämättä sisältää
         jäsenyyden klubissa, jonka pääasiallinen tarkoitus on taata jäsenilleen mainitun oikeuden käyttömahdollisuus?
      
      2)      Jos näin on, koskeeko Brysselin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettu yksinomainen toimivalta myös
         vaatimuksia, jotka tosin aiheutuvat siinä tarkoitetusta kiinteän omaisuuden vuokrasta mutta jotka eivät oikeudellisesti ja
         tosiasiallisesti koske kiinteän omaisuuden vuokraa vaan erehdyksessä liikaa suoritetun maksun, joka on osittain korvausta
         lomahuoneiston käytöstä ja osittain klubin jäsenyydestä, palauttamista?”
      
      16.   Käsiteltävänä olevassa asiassa Kleinit, Rhodos Management ja komissio sekä Saksan ja Yhdistyneen kuningaskunnan hallitukset
         jättivät kirjalliset huomautuksensa yhteisöjen tuomioistuimen perussäännön 23 artiklan mukaisesti.
      
      III  Asian tarkastelu
      Ensimmäinen kysymys
      17.   Oberlandesgericht haluaa ensimmäisellä kysymyksellään selvittää, kattaako yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu
         yksinomainen toimivalta menettelyn, joka koskee sopimusta hotellikompleksin tietyntyyppisen huoneiston käytöstä tiettynä ajanjaksona
         vuosittain lähes 40 vuoden ajan myös silloin, kun sopimukseen sisältyy samanaikainen ja pakollinen erään klubin jäsenyys.
      
      18.   Kuten on ilmeistä, pääasiassa kysymyksessä oleva sopimus on luonteeltaan niin sanottu time-share‑sopimus. Kuten tunnettua,
         näihin sopimuksiin liittyy oikeus käyttää kiinteistöä osa-aikaisesti eli tiettynä ajanjaksona vuosittain, ja tällaisia sopimuksia
         tekevät usein lomailijat, jotka sen sijaan, että ostaisivat suoraa päätä loma-asunnon, yksinkertaisesti ostavat oikeuden oleskella
         asunnolla vain osan vuodesta. Kiinteistön hallinto‑ ja ylläpitokulut jaetaan yleensä eri osa-aikaisten ”omistajien” kesken.
      
      19.   Huomautan alustavasti, että Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus pyytää huomautuksissaan yhteisöjen tuomioistuinta esittämään
         näkemyksensä kansallisen tuomioistuimen esittämää laajemmasta kysymyksestä eli siitä, kuuluvatko time-share‑sopimukset yleensä
         yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan alaan ja jos näin on, missä olosuhteissa.
      
      20.   Vaikka teoriassa ajatus yleisesti sovellettavissa olevasta tarkastelumallista on tietyllä tavalla houkutteleva, ryhtyisin
         vain hyvin vastahakoisesti muotoilemaan sitä. Painava syy tähän on se, että time-share‑järjestelyjen sisältö ja oikeudellinen
         luonne vaihtelevat huomattavasti eri jäsenvaltioissa. Tällaiset järjestelyt kuuluvat esimerkiksi joissakin jäsenvaltioissa
         velvoiteoikeuden alaan, toisissa yhtiöoikeudellisten säännösten(5) ja joissakin jäsenvaltioissa varallisuusoikeuden alaan. 
      
      21.   Tämä heterogeenisyys tunnustetaan alan tärkeimmässä yhteisön säädöksessä eli ostajien suojaamisesta kiinteistöjen osa-aikaisen
         käyttöoikeuden ostosopimuksen tiettyihin osiin nähden annetussa direktiivissä 94/47.(6) Esimerkiksi direktiivin johdanto-osassa todetaan, että ”tässä direktiivissä tarkoitettujen sopimusten kohteena olevien oikeuksien
         [eli time-share‑sopimusten] oikeudellinen luonne on hyvin erilainen jäsenvaltioissa”.(7) Direktiivissä pyritään huolellisesti välttämään yritystä yhdenmukaistaa näiden oikeuksien luonne ja siinä todetaan, että
         siinä ”ei pyritä säätelemään, missä määrin yhden tai useamman kiinteistön osa-aikaista käyttöä koskevia sopimuksia voidaan
         tehdä jäsenvaltioissa, eikä kyseisten sopimusten oikeudellisia perustoja”.(8) Tämän vuoksi direktiivin, jolla on tarkoitus luoda alaa koskevien yhteisten sääntöjen vähimmäisperusta sisämarkkinoiden moitteettoman
         toiminnan ja tätä kautta ostajien suojaamisen varmistamiseksi, soveltaminen rajoittuu tällaisten järjestelyjen hyvin erityisiin
         osiin eli ”sopimuksen rakenteellisia osia koskevaan tietoon ja yksityiskohtaisiin sääntöihin tämän tiedon levittämisestä sekä
         irtisanomista ja vetäytymistä koskeviin toimenpiteisiin ja yksityiskohtaisiin sääntöihin”.(9)
      
      22.   Tämän heterogeenisyyden vuoksi yleinen ”sääntö” yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan sovellettavuudesta time-share‑järjestelyihin
         yleensä ei olisi käsitykseni mukaan asianmukainen ja voisi vaarantaa tämän säännöksen tarkoituksen, jonka olen yhteenvedonomaisesti
         esittänyt edellä. Vaarana olisi, että tällainen tarkastelumalli voisi tähän tarkoitukseen nähden olla joissakin olosuhteissa
         liian kattava ja joissakin toisissa liian suppea. Vaikka on totta, että – kuten Yhdistyneen kuningaskunnan hallitus on huomauttanut
         – yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan tulkinta ei voi olla riippuvainen siitä, millä tavoin tietty time-share‑järjestely
         muodollisesti luokitellaan kansallisessa lainsäädännössä, käsitykseni mukaan näiden järjestelyjen oikeudellisen luonteen erot
         eri jäsenvaltioiden välillä ovat niin huomattavia, että yritys muotoilla yhdenmukaisesti sovellettava sääntö olisi keinotekoinen
         ja vaikuttaisi kielteisesti. Tämä ei ole lainkaan toivottavaa, kun otetaan huomioon, että koska 16 artiklan 1 kohdan a alakohta
         on poikkeus yleissopimuksen yleisistä toimivaltasäännöistä, sille ei ole annettavaa laajempaa tulkintaa kuin [sen] tarkoitus
         edellyttää.(10)
      
      23.   Pitäen tämän mielessä tarkastelen seuraavaksi käsiteltävänä olevan asian tosiseikkojen pohjalta, sellaisina kuin kansallinen
         tuomioistuin on ne esittänyt, kuuluuko sen kaltainen time-share‑järjestely, johon Kleinit liittyivät, 16 artiklan 1 kohdan
         a alakohdan yksinomaista toimivaltaa koskevan säännön alaan. Kuten on selvää, tähän kysymykseen annettava vastaus riippuu
         ilmaisun ”asiassa, joka koskee – – kiinteän omaisuuden vuokraa” tulkinnasta; tätä ilmaisua on tulkittava itsenäisesti yhteisön
         oikeuden alaan kuuluvana asiana.(11)
      
      24.   Näkemykseni mukaan tähän kysymykseen on vastattava myöntävästi seuraavista syistä. 
      25.   Ensimmäinen näkökohta on, että arvioitaessa sitä, kuuluuko pääasiassa kysymyksessä oleva sopimus 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan
         alaan, asianosaisten välisen sopimuksen sisältö on ratkaiseva, ei pelkästään sen muoto. Kuten Saksan hallitus on huomauttanut,
         yhteisöjen tuomioistuimen tehtävänä on sen arvioidessa sopimuksen tosiasiallista sisältöä ikään kuin nostaa verho sopimuksen
         muodon yltä. Vaikka sopimusasiakirjassa käytetty kieli samoin kuin sopimuksen muodollinen luokittelu kansallisessa lainsäädännössä
         ovat arvioinnissa huomioon otettavia tekijöitä, kumpikaan niistä ei voi olla ratkaiseva. Näin ollen käsiteltävänä olevassa
         tapauksessa ratkaisevaa ei ole se, että pääasiassa kysymyksessä olevan time-share‑järjestelyn muotoon liittyi klubin jäsenyys,
         ei se, että sopimuksen otsikko oli ”jäsenyyshakemus ja ‑sopimus”, eikä se, että sopimuksen ehtojen mukaan suurin osa sopimussuorituksesta
         maksettiin jäsenmaksun muodossa (Mitgliedschaftsgebühr). Jos katsottaisiin toisin, olisi mahdollista kiertää yleissopimuksen
         sääntöjä, mikä vaarantaisi niiden soveltamisen johdonmukaisuuden. Lisäisin, että tällaista sopimuksen kiertämisen riskiä on
         vältettävä erityisesti time-share‑järjestelyjen yhteydessä, joihin tyypillisesti liittyy kuluttajien ja kaupallisten yritysten
         välisiä suhteita. 
      
      26.   Toiseksi arvioitaessa sopimuksen sisältöä kysymys on siitä, onko asianosaisten välisen sopimuksen pääasiallinen tarkoitus
         kiinteän omaisuuden vuokra. Asiassa Sanders vastaan Van der Putte yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että sopimus, jossa toinen
         sopimuspuoli sitoutui ottamaan haltuunsa kukkakauppaliikkeen ja jatkamaan sen toimintaa sekä maksamaan toiselle sopimuspuolelle
         summan goodwillistä ja kuukausivuokran, ei kuulunut 16 artiklan 1 kohdan alaan, koska kyseisen määräyksen tarkoitus ”ei täyty
         silloin, kun sopimuksen pääasiallinen tarkoitus on luonteeltaan erilainen, erityisesti, kun se koskee liiketoiminnan harjoittamista”.(12) Samoin yhteisöjen tuomioistuin katsoi asiassa Hacker vastaan Euro‑Relais antamassaan tuomiossa, että monitahoinen sopimus,
         joka koski joukkoa palveluja, jotka suoritettiin asiakkaan maksamaa yhteissummaa vastaan, ei kuulunut 16 artiklan 1 kohdan
         alaan sen vuoksi, että tällainen sopimus oli ”sen alan ulkopuolella, jonka piiriin 16 artiklan 1 kohdassa määrätyn yksinomaisen
         toimivallan tarkoitus kuuluu – –”.(13)
      
      27.   Kun tätä päättelyä sovelletaan käsiteltävänä olevaan asiaan, katson, että kuten kansallinen tuomioistuin toteaa ennakkoratkaisupyynnössään,
         sopimuksen sisältö ja pääasiallinen kohde Kleinien kannalta oli oikeus käyttää asuntoa osa-aikaisesti, vaikkakin Sun Beach
         Holiday Clubin jäsenyyden kautta. Tämän käyttöoikeuden lisäksi jäsenyyteen perustuvat muut edut – erityisesti oikeus käyttää
         vaihtojärjestö RCI:tä sekä oikeus käyttää vastaanottopalvelujen kaltaisia hotellipalveluja – vaikuttavat yhteisöjen tuomioistuimen
         käytettävissä olevien tosiseikkojen perusteella vähäpätöisiltä.(14) Tässä suhteessa käsiteltävänä oleva asia voidaan erottaa asiasta Hacker, jossa tarjotut lisäpalvelut, mukaan lukien tietojen
         ja neuvojen anto, majoitusvaraukset, paikkavaraukset matkajärjestelyjen yhteydessä ja mahdollisesti matkan peruuntumisen varalta
         otettava vakuutus, olivat selvästi merkittävämpiä. (15)
      
      28.   Kolmas vaihe sopimuksen sisällön arvioinnissa on sen tarkastelu, onko sopimuksessa havaittavissa kiinteän omaisuuden vuokran
         peruspiirteitä. Kuten Saksan hallitus on huomauttanut, yleissääntönä voidaan pitää, että tällaiselle vuokralle on olennaista,
         että tehdään sopimus kiinteän omaisuuden vuokraamisesta määräajaksi vuokran maksua vastaan.(16) Mielestäni toteamus, jonka yhteisöjen tuomioistuin esitti asiassa Rösler, jossa se luetteli joukon vuokralle tyypillisiä
         piirteitä, on tässä suhteessa hyvin valaiseva:
      
      ”Vuokrasopimuksiin sisältyy yleensä ehtoja, jotka koskevat sitä, milloin vuokralainen, jonka käyttöön kiinteistö annetaan,
         saa sen hallintaansa, vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuuksia kiinteistön ylläpidon osalta, vuokra-ajan pituutta ja
         hallinnan luovutusta vuokranantajalle, vuokraa ja muita vuokralaisen maksettavia kustannuksia, kuten vesi‑, kaasu‑ja sähkömaksuja.”(17)
      
      29.   Edelleen käsiteltävänä olevan asian kannalta valaiseva näkökohta asiassa Rösler on se, että 16 artiklan 1 kohdan mukainen
         poikkeus on sovellettavissa myös lyhytaikaiseen vuokraukseen, joka koskee vain loma-asunnon käyttöä ja hallintaa. Tehdessään
         tämän päätelmän yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että kun erityisesti otetaan huomioon se epävarmuus, joka luotaisiin, jos
         16 artiklan 1 kohdan a alakohdan yleisestä säännöstä sallittaisiin poikkeuksia, ”tämä artikla on sovellettavissa kaikkeen
         kiinteän omaisuuden vuokraan riippumatta sen erityispiirteistä”.(18)
      
      30.   Käsiteltävänä olevassa asiassa järjestelyllä on käsitykseni mukaan riittävästi kiinteän omaisuuden vuokran piirteitä, jotta
         sen voidaan katsoa kuuluvan 16 artiklan 1 kohdan alaan. Sopimuksessa erityisesti oikeutetaan Kleinit käyttämään asuntoa hotellikompleksissa
         tietyn ajanjakson ajan vuosittain vuokraa vastaan; ylläpitokulut voivat olla mahdollisia. Vaikka ennakkoratkaisupyynnön perusteella
         näyttäisikin olevan mahdollista, että Kleinit eivät palaa täsmälleen samaan huoneistoon vuosi toisensa jälkeen, tämä ei riitä
         muuttamaan näkemystäni. Käsitykseni mukaan 16 artiklan 1 kohdan mukaisen yksinomaisen toimivallan myöntämisen tarkoitus eli
         se, että kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimilla on se etu, että ne ovat lainsäädännöllisesti ja maantieteellisesti läheisessä
         yhteydessä riita-asiaan, soveltuu yhtä hyvin tällaiseen tilanteeseen.(19) Lisäksi yksi mielestäni tämän asian yhteydessä käyttökelpoinen tapa tarkastella tällaisen time-share ‑järjestelyn oikeudellista
         rakennetta on tarkastella sitä tietyn huoneiston vuokraamisena tietyksi ajaksi ehdoin, että on mahdollista järjestää tämän
         asunnon vaihtaminen toiseen tulevina vuosina. 
      
      31.   Näistä syistä katsoisin, että pääasiassa käsiteltävänä olevan kaltainen time-share‑järjestely kuuluu yleissopimuksen 16 artiklan
         1 kohdan a alakohdan soveltamisalaan. 
      
      Toinen kysymys 
      32.   Oberlandesgericht kysyy toisessa kysymyksessään siltä varalta, että ensimmäiseen kysymykseen vastataan myöntävästi, koskeeko
         16 artiklan 1 kohdan a alakohdan mukainen yksinomainen toimivalta vaatimusta, joka perustuu oikeuteen saada palautetuksi sopimuksen
         mukaisen vuokran ylittävä erehdyksessä suoritettu summa. 
      
      33.   Katsoisin, että 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa annettu yksinomainen toimivalta ei koske tällaista vaatimusta. 
      34.   Kuten on jo todettu, 16 artiklan 1 a alakohdan, joka on poikkeus yleissopimuksen yleisemmistä toimivaltasäännöistä, soveltamisalaa
         on tulkittava suppeasti ja sitä on sovellettava vain siltä osin kuin se on sen tavoitteen saavuttamiseksi tarpeen.(20) Pidän käsiteltävänä olevan asian kannalta kolmea tapausta erityisen kiinnostavina tämän soveltamisalan tulkitsemisessa. 
      
      35.   Ensimmäinen on asia Reichert, jossa yhteisöjen tuomioistuin omaksui kapean lähestymistavan määräyksen alaan kuuluviin asioihin
         ja totesi seuraavasti: 
      
      ”16 artiklan 1 kohtaa on tulkittava siten, että sen sopimusvaltion tuomioistuinten yksinomainen toimivalta, jossa kiinteistö
         sijaitsee, ei koske kaikkia esineoikeutta kiinteään omaisuuteen koskevia kanteita vaan ainoastaan kanteita, jotka kuuluvat
         tämän yleissopimuksen soveltamisalaan ja joilla pyritään vahvistamaan kiinteän omaisuuden laajuus ja koostumus, omistus‑ ja
         hallintaoikeus taikka kiinteään omaisuuteen kohdistuvat muut esineoikeudet, jotta voidaan turvata se, että näiden oikeuksien
         haltijoille heidän oikeusasemansa perusteella syntyneet oikeudet turvataan.”(21)
      
      36.   Yhteisöjen tuomioistuin katsoi, että ranskalaiseen action paulienne en eli kanteeseen, jolla velkojat voivat riitauttaa oikeustoimet, joihin heidän velallisensa ovat petollisesti ryhtyneet velkojien
         oikeutta loukaten, perustuvat vaatimukset eivät kuulu 16 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan, koska tällainen kanne ”perustuu
         velkojan velalliseen kohdistamaan henkilökohtaiseen vaatimukseen ja sillä pyritään turvaamaan mikä hyvänsä vakuus, joka tällä
         saattaa olla velallisen varoihin nähden”.(22)
      
      37.   Samoin yhteisöjen tuomioistuin katsoi asiassa Rösler, että 16 artiklan 1 kohdan soveltamisala ulottuu kaikkiin riitoihin,
         jotka koskevat vuokran olemassaoloa tai sen ehtojen tulkintaa, hallinnan luovutusta vuokranantajalle, vuokralaisen aiheuttaman
         vahingon korvaamista tai vuokralaisen maksettavan vuokran ja muiden kulujen, kuten veden kulutuksesta, kaasusta ja sähköstä
         perittävien kulujen, maksamista – – Riidat, jotka koskevat vuokranantajan tai vuokralaisen vuokraehtojen mukaisia velvollisuuksia,
         kuuluvat tämän yksinomaisen toimivallan alaan. Toisaalta riidat, jotka liittyvät vain epäsuorasti vuokratun kiinteistön käyttöön,
         kuten loman epäonnistuminen tai matkakulut, eivät kuulu kyseisessä artiklassa annetun yksinomaisen toimivallan alaan.(23)
      
      38.   Viimeinen tarkasteltava asia on Dansommer, jossa oli kysymys vahingonkorvauskanteesta, joka perustui siihen, että yksityishenkilön
         vuokraamasta loma-asunnosta oli huolehdittu huonosti ja sille oli aiheutettu vahinkoa, kun kannetta ei nostanut suoraan kiinteistön
         omistaja vaan ammattimainen matkanjärjestäjä, jolle kiinteistön omistajan oikeudet oli siirretty. Yhteisöjen tuomioistuin
         katsoi, että tällainen kanne kuuluu 16 artiklan 1 kohdan alaan ja korosti, että vaikka kanne ei kuulu tämän määräyksen alaan
         pelkästään sen vuoksi, että se liittyy kiinteistöön,(24) ratkaisevaa on, että kanteen kohde koskee suoraan kiinteän omaisuuden vuokraa.(25) Se, että kysymyksessä olevaan sopimukseen sisältyi lauseke vakuutuksesta, joka korvaa peruutuksesta aiheutuvat kustannukset,
         on ainoastaan liitännäinen määräys, joka ei voi muuttaa sitä, että sopimus, jossa tämä lauseke on, on kiinteän omaisuuden
         vuokraamisesta tehty sopimus, varsinkaan kun tämä sopimuslauseke ei ole riidan kohteena kansallisessa tuomioistuimessa.(26)
      
      39.   Kun tätä päättelyä sovelletaan käsiteltävänä olevaan asiaan, ennakkoratkaisupyynnön perusteella vaikuttaa selvältä, että vaatimus
         sopimuksen mukaisen summan ylittävän maksun palauttamisesta ei perustu time-share‑sopimukseen perustuvaan oikeuteen tai velvollisuuteen.(27) Katson, että tällainen vaatimus ei ole 16 artiklan 1 kohdan tarkoituksen mukainen, toisin sanoen kanteen tutkimiseen ei liity
         tosiseikkojen arviointia tai kiinteistön sijaintipaikan sääntöjen ja käytäntöjen soveltamista tavalla, joka olisi perusteena
         toimivallan antamiselle sen valtion tuomioistuimelle, jossa kiinteistö sijaitsee.(28) Näin ollen kanteella ei ole tarvittavaa yhdyssidettä eli läheisyyttä siihen tuomioistuimeen, jossa kiinteistö sijaitsee,
         ja näin ollen se käsitykseni mukaan jää 16 artiklan 1 kohdan soveltamisalan ulkopuolelle.(29)
      
      IV     Ratkaisuehdotus
      40.   Tämän vuoksi katson, että yhteisöjen tuomioistuimen tulisi vastata Oberlandesgerichtin esittämiin kysymyksiin seuraavasti:
         
      
      1)      Brysselin yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdassa tarkoitettu käsite asia, ”joka koskee – – kiinteän omaisuuden
         vuokraa”, kattaa pääasiassa käsiteltävänä olevan kaltaisen kanteen, joka koskee oikeutta käyttää hotellikompleksissa sijaitsevaa
         asuntoa tietyn viikon ajan vuosittain lähes 40 vuoden ajan. 
      
      2)      Yleissopimuksen 16 artiklan 1 kohdan a alakohdan soveltamisalaan ei kuulu vaatimus sellaisen summan palauttamisesta, joka
         on erehdyksessä maksettu yli sen, mitä on vaadittu vastikkeeksi asunnon käytöstä. 
      
      1 –	 Alkuperäinen kieli: englanti.
      
      2 –	EYVL 1998, C 27, s. 1.
      
      3 –       Asia C-115/88, Reichert v. Dresdner Bank, tuomio 10.1.1990 (Kok. 1990, s. I-27, 10 kohta). Ks. myös asia 73/77, Sanders v.
         Van der Putte, tuomio 14.12.1977 (Kok. 1977, s. 2383, 13–15 kohta). 
      
      4 – 	 EYVL 1979, C 59, s. 35. 
      
      5 – 	Komissio kuvaa asian niin, että ostajasta tulee jäsen yhtiössä, joka vuorostaan on time-share‑kiinteistön laillinen omistaja.
         Jäsenyys yhtiössä liittyy oikeuteen käyttää kiinteistöä osa-aikaisesti tiettynä ajanjaksona vuosittain tiettyjen vuosien ajan.
         
      
      6 – 	Ostajien suojaamisesta kiinteistöjen osa-aikaisen käyttöoikeuden ostosopimuksen tiettyihin osiin nähden 26.10.1994 annettu
         Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi, EYVL L 280, s. 83.
      
      7 – 	Johdanto-osan kolmas perustelukappale. 
      
      8 – 	Johdanto-osan neljäs perustelukappale.
      
      9 – 	Johdanto-osan toinen perustelukappale; ks. myös direktiivin 1 artikla.
      
      10 – 	Edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Sanders, tuomion 18 kohta.
      
      11 – 	Edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Reichert, tuomion 8 kohta.
      
      12 – 	Edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Sanders, tuomion 16 kohta.
      
      13 – 	Asia C-280/90, Hacker v. Euro-Relais, tuomio 26.2.1992 (Kok. 1992, s. I-1111, 15 kohta). 
      
      14 – 	Ks. vastaavasti asia C-8/98, Dansommer v. Götz, tuomio 27.1.2000 (Kok. 2000, s. I‑393, 34 kohta).
      
      15 – 	Ks. vastaavasti myös tarjottujen vakuutuspalvelujen liitännäisyys edellä alaviitteessä 14 mainitussa asiassa Dansommer.
      
      16 – 	Ks. esim. asia 241/83, Rösler v. Rottwinkel, tuomio 15.1.1985 (Kok. 1985, s. 99).
      
      17 –       Edellä alaviitteessä 16 mainittu asia Rösler, tuomion 27 kohta. 
      
      18 – 	Edellä alaviitteessä 16 mainittu asia Rösler, tuomion 23 ja 24 kohta.
      
      19 – 	Ks. myös Court of Appeal of England and Walesin (Civil Division) päättely asiassa Jarrett v. Barclays Bank [1996] EWCA
         Civ 847: ”yhteisöjen tuomioistuimen asiassa Rösler v. Rottwinkel antaman tuomion valossa en näe mitään syytä sille, että näissä
         asioissa kysymyksessä olevat sopimukset eivät olisi 16 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja vuokrasopimuksia. Kussakin tapauksessa
         toisella osapuolella on oikeus yksinomaisesti hallita kiinteää omaisuutta, jonka sopimuksen mukaan omistaa toinen osapuoli,
         määräajan ja rahasummaa vastaan – – Kaikki seikat, jotka saivat yhteisöjen tuomioistuimen päättelemään, että 16 artiklan 1
         kohta kattaa lyhytaikaiset vuokraukset, ovat yhtä lailla sovellettavissa näissä asioissa kysymyksessä oleviin sopimuksiin
         kuin lyhytaikaiseen vuokraukseen asiassa Rösler” (tuomari Morritt). 
      
      20 – 	Ks. esim. edellä alaviitteessä 14 mainittu asia Dansommer, tuomion 21 kohta.
      
      21 –       Edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Reichert, tuomion 11 kohta. Tämä heijastelee päättelyä Jenardin selvityksessä, jossa
         todetaan, että ”antaessaan sen valtion tuomioistuimille, jossa kiinteistö sijaitsee, toimivallan kiinteän omaisuuden vuokraa
         koskevissa asioissa, komitea halusi kattaa vuokranantajan ja vuokralaisen väliset riidat vuokrasopimusten olemassaolosta tai
         tulkinnasta, vuokralaisen aiheuttamista vahingoista, häädöstä jne. Komitean tarkoituksena ei ollut, että tätä sääntöä sovellettaisiin
         kanteisiin, jotka koskevat vain vuokran perimistä, koska näiden voidaan katsoa liittyvän asiaan, joka on täysin erillinen
         itse vuokratusta kiinteistöstä”.
      
      22 – 	Edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Reichert, tuomion 12 kohta.
      
      23 – 	Edellä alaviitteessä 16 mainittu asia Rösler, tuomion 29 kohta.
      
      24 – 	Edellä alaviitteessä 14 mainittu asia Dansommer, tuomion 22 kohta. 
      
      25 – 	Edellä alaviitteessä 14 mainittu asia Dansommer, tuomion 25 kohta.
      
      26 – 	Edellä alaviitteessä 14 mainittu asia Dansommer, tuomion 34 kohta. 
      
      27 – 	Ks. vastaavasti Court of Appealin päättely edellä alaviitteessä 19 mainitun asian Jarrett v. Barclays Bank kolmannen kysymyksen
         osalta. 
      
      28 – 	Ks. vastaavasti edellä alaviitteessä 3 mainittu asia Reichert, tuomion 12 kohta.
      
      29 – 	Ks. vastaavasti asia 189/87, Kalfelis, tuomio 27.9.1988 (Kok. 1988, s. 5565, Kok. Ep. IX, s. 749), jossa yhteisöjen tuomioistuin
         hylkäsi väitteen siitä, että vain yhden tuomioistuimen tulisi olla toimivaltainen käsittelemään kaikki yleissopimuksen 5 artiklan
         3 kohtaan perustuvassa oikeudenkäynnissä esiin tulevat kysymykset.