CELEX: 32016D0649
Language: ro
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Decizia (UE) 2016/649 a Comisiei din 15 ianuarie 2016 privind măsura SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) pusă în aplicare de Țările de Jos – Presupusa vânzare de terenuri sub prețul pieței de către municipalitatea Leidschendam-Voorburg [notificată cu numărul C(2016) 85] (Text cu relevanță pentru SEE)

26.4.2016   
            
            
               RO
            
            
               Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
            
            
               L 109/27
            
         DECIZIA (UE) 2016/649 A COMISIEI
   din 15 ianuarie 2016
   privind măsura SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) pusă în aplicare de Țările de Jos – Presupusa vânzare de terenuri sub prețul pieței de către municipalitatea Leidschendam-Voorburg
   
      
         [notificată cu numărul C(2016) 85]
      
   
   (Numai versiunea în limba neerlandeză este autentică)
   (Text cu relevanță pentru SEE)
   COMISIA EUROPEANĂ,
   având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, în special articolul 108 alineatul (2) primul paragraf,
   având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European, în special articolul 62 alineatul (1) litera (a),
   după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în temeiul dispozițiilor menționate anterior (1) și având în vedere observațiile acestora,
   întrucât:
   1.   PROCEDURĂ
   
   
               (1)
            
            
               Prin scrisoarea din 10 septembrie 2007, Stichting Behoud Damplein Leidschendam (denumită în continuare „Stichting”), o fundație înființată în 2006 pentru a apăra interesele locuitorilor din vecinătatea zonei Damplein din Leidschendam (municipalitatea Leidschendam-Voorburg, Țările de Jos), a înaintat o plângere către Comisia Europeană privind presupusa acordare a unui ajutor de stat în contextul unui proiect imobiliar inițiat de municipalitatea Leidschendam-Voorburg în cooperare cu o serie de părți private.
            
         
               (2)
            
            
               Prin scrisoarea din 12 octombrie 2007, Comisia a transmis plângerea către autoritățile neerlandeze spre examinare, împreună cu solicitarea de a răspunde la o serie de întrebări. Autoritățile neerlandeze au răspuns prin scrisoarea din 7 decembrie 2007. Comisia a trimis autorităților neerlandeze mai multe cereri de informații suplimentare, prin scrisorile din 25 aprilie 2008, 12 septembrie 2008, 14 august 2009, 12 februarie 2010 și 2 august 2011. Autoritățile neerlandeze au răspuns la cererile respective prin scrisorile din 30 mai 2008, 7 noiembrie 2008, 30 octombrie 2009, 12 aprilie 2010, 29 septembrie 2011 și, respectiv, 3 octombrie 2011. La 12 martie 2010, a avut loc o reuniune între serviciile Comisiei și autoritățile neerlandeze și, ca urmare, au fost transmise Comisiei informații suplimentare prin scrisoarea din 30 august 2010.
            
         
               (3)
            
            
               Prin scrisoarea din 26 ianuarie 2012, Comisia a informat Țările de Jos că a decis să inițieze procedura prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene (denumit în continuare „TFUE”) în ceea ce privește măsura specifică adoptată în contextul proiectului imobiliar. Decizia Comisiei de a iniția procedura oficială de investigare (denumită în continuare „decizia de inițiere a procedurii”) a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene
                   (2). Prin intermediul deciziei de inițiere a procedurii, Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la evaluarea preliminară a măsurii.
            
         
               (4)
            
            
               Prin scrisoarea din 18 aprilie 2012, autoritățile neerlandeze și-au prezentat observațiile cu privire la decizia de inițiere a procedurii, după acordarea a două prelungiri ale termenului de transmitere a observațiilor și după o reuniune cu serviciile Comisiei la 12 martie 2012, în prezența beneficiarului măsurii în cauză.
            
         
               (5)
            
            
               Prin scrisoarea din 16 aprilie 2012, Stichting a prezentat Comisiei observațiile sale privind decizia de inițiere a procedurii. Versiunea neconfidențială a observațiilor a fost transmisă autorităților neerlandeze prin scrisoarea din 16 mai 2012. Prin scrisoarea din 14 iunie 2012, autoritățile neerlandeze au comunicat răspunsul acestora cu privire la observațiile fundației.
            
         
               (6)
            
            
               La 23 ianuarie 2013, Comisia a adoptat o decizie finală, concluzionând că proiectul imobiliar contestat conține ajutor în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
            
         
               (7)
            
            
               Decizia din 23 ianuarie 2013 a fost atacată de Țările de Jos, de municipalitatea Leidschendam-Voorburg și de beneficiarul Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV. În hotărârea sa din 30 iunie 2015, Tribunalul a anulat decizia sus-menționată (3). În consecință, Comisia a trebuit să reexamineze măsura și să adopte o nouă decizie cu privire la proiectul imobiliar contestat.
            
         2.   DESCRIEREA MĂSURILOR
   
   2.1.   PĂRȚILE IMPLICATE
   
               (8)
            
            
               Municipalitatea Leidschendam-Voorburg (denumită în continuare „municipalitatea”) este situată în provincia Olanda de Sud, aproape de orașul Haga, în Țările de Jos.
            
         
               (9)
            
            
               Schouten-de Jong Bouwfonds (denumit în continuare „SJB”) este un parteneriat instituit de Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (denumită în continuare „Schouten de Jong”) și Bouwfonds Ontwikkeling BV (denumită în continuare „Bouwfonds”) în scopul proiectului imobiliar contestat și nu are personalitate juridică în conformitate cu legislația neerlandeză (4).
            
         
               (10)
            
            
               Societatea Schouten de Jong, cu sediul în Voorburg, Țările de Jos, desfășoară activități în domeniul dezvoltării de proiecte imobiliare în Țările de Jos, în special în zona Leidschendam. Cifra sa de afaceri s-a ridicat la 60 de milioane EUR în anul 2011.
            
         
               (11)
            
            
               Societatea Bouwfonds, stabilită în Delft, Țările de Jos, este o filială a Rabo Vastgoed și totodată cel mai mare dezvoltator imobiliar din Țările de Jos și unul dintre cei mai mari trei actori de pe piața imobiliară europeană. Bouwfonds își desfășoară activitatea, în special, în Țările de Jos, Germania și Franța. Aceasta a avut o cifră de afaceri de 1,6 de miliarde EUR în 2011.
            
         
               (12)
            
            
               Un parteneriat public-privat (denumit în continuare „PPP”) sub forma unei societăți în nume colectiv („vennootschap onder firma”) a fost instituit de municipalitate și SJB pentru demararea etapei de amenajare a terenului în vederea unor lucrări de construcție în cadrul proiectului imobiliar contestat. Fiecare parte la PPP urma să suporte 50 % din costurile și riscurile asociate etapei de amenajare a terenului din cadrul proiectului. În cadrul PPP, deciziile erau luate în unanimitate. Conform informațiilor furnizate de autoritățile neerlandeze, Schouten de Jong și Bouwfonds răspund în mod solidar („hoofdelijk aansprakelijk”) pentru îndeplinirea de către SJB a obligațiilor care îi revin în temeiul acordului de parteneriat public-privat (5).
            
         2.2.   PROIECTUL IMOBILIAR
   
               (13)
            
            
               La 6 aprilie 2004, Consiliul municipal a aprobat un proiect de plan general de amenajare a terenului Damcentrum și un proiect de plan general Damcentrum, constituind un acord-cadru pentru reamenajarea centrului orașului Leidschendam (denumit în continuare „proiectul Leidschendam Centrum”) (6). Proiectul Leidschendam Centrum vizează o suprafață de aproximativ 20,7 hectare și constă în demolarea a aproximativ 280 de unități locative reprezentând în principal locuințe sociale, în reînnoirea spațiilor publice și a serviciilor de utilități generale (canalizare, asfaltare, iluminat etc.) și în construirea a aproximativ 600 de unități locative noi – atât locuințe sociale, cât și locuințe pentru piața liberă – precum și a unui spațiu comercial (pentru cumpărături) cu o suprafață de aproximativ 3 000 de metri pătrați, a unui spațiu de parcare subteran pe două niveluri, precum și în reamplasarea și reconstruirea unei școli. Proiectul Leidschendam Centrum a fost împărțit în mai multe subproiecte, dintre care unul este proiectul imobiliar care vizează zona Damplein (denumit în continuare „proiectul Damplein”).
            
         2.2.1.   Etapa de construcție
   
   
               (14)
            
            
               Pe baza proiectului Leidschendam Centrum, municipalitatea a încheiat un acord de cooperare cu o serie de dezvoltatori de proiecte privați, printre care și SJB, la 9 septembrie 2004 (denumit în continuare „acordul de cooperare din 2004”). Acordul de cooperare din 2004 prevede ca dezvoltatorii de proiect privați, pentru fiecare dintre subpărțile specifice ale proiectului Leidschendam Centrum care le sunt încredințate, să construiască și să vândă, pe propriul risc și pe propria cheltuială, bunurile imobiliare prevăzute.
            
         
               (15)
            
            
               În conformitate cu acordul de cooperare din 2004, lucrările de construcții trebuiau să înceapă de îndată ce terenul ar fi fost pregătit pentru construcții (a se vedea considerentul 23 de mai jos) și autorizațiile de construcție necesare ar fi fost obținute. Cu toate acestea, în ceea ce privește construcția de locuințe pentru piața liberă, dezvoltatorilor privați li s-a permis să amâne lucrările de construcție până când s-ar fi vândut anticipat 70 % din unitățile locative din zona subproiectului în cauză, fie că vânzarea se făcea sau nu în combinație cu locuințe sociale [articolul 7 alineatul (5) din acordul de cooperare din 2004, denumit în continuare „clauza de 70 %”]. Această clauză de 70 % este des întâlnită în contractele de construcții din Țările de Jos și urmărește să limiteze riscurile ca dezvoltatorii de proiecte să construiască bunuri imobiliare care ar putea să nu fie vândute. Cu toate acestea, acordul nu a prevăzut nicio posibilitate de a amâna lucrările de construcție în ceea ce privește spațiile comerciale și parcarea subterană.
            
         
               (16)
            
            
               Conform atât acordului de cooperare din 2004, cât și unui acord suplimentar încheiat la 22 noiembrie 2004 (denumit în continuare „acordul privind proiectul SJB”), SJB urma să construiască 242 de unități locative în total, dintre care 74 erau planificate inițial să fie construite în zona Damplein (7). SJB urma, de asemenea, să construiască un spațiu comercial de aproximativ 2 400 de metri pătrați în zona Damplein și o parcare subterană care, pe lângă o secțiune privată (75 de spații de parcare) ar fi inclus, de asemenea, o secțiune publică (225 de spații de parcare). Atât spațiile comerciale, cât și unitățile locative urmau să fie construite deasupra parcării subterane.
            
         
               (17)
            
            
               Astfel cum au subliniat în mod explicit și autoritățile neerlandeze în observațiile lor, municipalitatea nu a fost implicată în etapa de construcție a proiectului și nu și-a asumat niciun risc în ceea ce privește vânzarea unităților locative și a spațiilor comerciale. Dezvoltatorii privați urmau să beneficieze în mod direct de profiturile, dacă era cazul, obținute din vânzări. Etapa de construcție a proiectului ar trebui diferențiată de așa-numita etapă de amenajare a terenului, în care municipalitatea a fost implicată prin intermediul parteneriatului PPP cu SJB și suporta 50 % din riscuri (a se vedea considerentul 19 de mai jos).
            
         2.2.2.   Etapa de amenajare a terenului
   
   
               (18)
            
            
               Înainte de a putea începe lucrările de construcție pentru fiecare parte a proiectului, era necesar să se achiziționeze terenul, să se reamenajeze infrastructura publică și să se pregătească terenul pentru construcții. Întrucât se preconiza că această „etapă de amenajare a terenului” va genera costuri ridicate (estimate la acel moment la aproximativ 30 de milioane EUR) și riscuri semnificative, municipalitatea a decis să instituie un PPP cu SJB în vederea desfășurării lucrărilor (8). În acest scop, municipalitatea și SJB au semnat un acord de amenajare a terenului/PPP la 22 noiembrie 2004 (denumit în continuare „acordul GREX”).
            
         
               (19)
            
            
               În schimbul participării sale la etapa de amenajare a terenului, SJB urma să obțină o parte din veniturile PPP și să primească drepturile de dezvoltare pe parcelele care au fost alocate anterior municipalității (9). Conform acordului GREX, atât municipalitatea, cât și SJB urmau să acorde o contribuție financiară directă în cadrul PPP în vederea efectuării lucrărilor de amenajare a terenului (10). Acordul GREX prevede, de asemenea, că municipalitatea și SJB suportă fiecare 50 % din costurile și riscurile aferente etapei de amenajare a terenului (articolul 4.1 din acordul GREX) și că veniturile/pierderile finale aferente aceleiași etape vor fi împărțite în funcție de normele stabilite în acordul de cooperare din 2004 (articolul 14.3) Acesta din urmă prevedea că, la sfârșitul etapei de amenajare a terenului, un rezultat pozitiv sau negativ de până la 1 milion de EUR trebuia să fie împărțit în mod egal între municipalitate și SJB, iar în cazul înregistrării unui rezultat pozitiv de peste 1 milion EUR, suma care ar fi depășit acest prag urma să fie împărțită între municipalitate, SJB și celelalte părți participante la etapa de construcție a proiectului imobiliar (articolul 10.9 din acordul de cooperare din 2004).
            
         
               (20)
            
            
               Pe lângă efectuarea lucrărilor de pregătire a terenului, etapa de amenajare a terenului a cuprins, de asemenea, construirea, exploatarea temporară și revânzarea părții publice a parcării subterane și construirea școlii (articolul 4 din acordul GREX). În acest scop, PPP a convenit cu SJB ca acesta din urmă să construiască secțiunea publică a parcării subterane, care a fost considerată a fi legată în mod intrinsec de secțiunea privată a parcării (articolul 9 din acordul GREX), pentru care SJB urma să primească din PPP o sumă maximă de aproximativ 4,6 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) (articolul 6 din acordul de proiect SJB). Construcția secțiunii private a parcării urma să fie finanțată chiar de SJB. PPP intenționa să vândă întreaga parcare subterană unui terț, iar veniturile obținute din vânzarea respectivă urmau să revină PPP, care trebuia să le împartă între municipalitate și SJB.
            
         
               (21)
            
            
               În final, PPP urma să contribuie, de asemenea, cu 50 % din costurile aferente construcției unei școli într-o altă zonă a proiectului Leidschendam Centrum. Restul de 50 % urma să fie finanțat direct de către municipalitate (articolul 8 din acordul GREX).
            
         
               (22)
            
            
               Astfel cum reiese din considerentele 18-21 de mai sus, costurile etapei de amenajare a terenului au constat, în special, din costurile de achiziție a terenului, în măsura în care acesta nu era deja deținut de municipalitate la acea dată, costurile de pregătire a terenului pentru construcții, costurile pentru secțiunea publică a parcării subterane și 50 % din costurile de construcție a școlii.
            
         
               (23)
            
            
               PPP urma să genereze venituri în etapa de amenajare a terenului, în principal din vânzarea de terenuri către dezvoltatorii de proiect privați, inclusiv SJB, după ce PPP pregătea terenul pentru construcție. Fiecare dezvoltator de proiect urma să cumpere partea de teren care îi revenea pentru a construi unități locative și spații comerciale. Prețurile pentru teren erau prevăzute la articolul 10 și în anexa 3a la acordul de cooperare din 2004. Acordul de cooperare din 2004 prevede în mod explicit că prețurile respective erau prețuri minime și că acestea puteau crește în cazul în care se construia o suprafață utilă mai mare decât cea planificată. Prețurile se bazau pe un raport de evaluare întocmit de un expert independent la 11 martie 2003, în care se considera că prețurile estimate erau în conformitate cu prețurile pieței. Plata prețului terenului urma să fie efectuată de îndată ce dezvoltatorul privat în cauză ar fi obținut autorizațiile de construcție necesare și urma să aibă loc, cel mai târziu, în momentul transferului juridic al terenurilor (articolul 10.5 din acordul de cooperare din 2004).
            
         
               (24)
            
            
               Prețul terenului vândut de PPP către SJB pentru întregul proiect Leidschendam Centrum a fost stabilit la minimum 18,5 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2003). Prețul terenului din zona Damplein vândut de PPP către SJB a fost stabilit la minimum 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2003), sumă indexată anual cu 2,5 % până la momentul efectuării plății.
            
         
               (25)
            
            
               În al doilea rând, PPP urma să obțină venituri suplimentare prin perceperea unei taxe de amenajare a terenului și a unei taxe de calitate de la fiecare dezvoltator privat, în conformitate cu articolul 10.3 din acordul de cooperare din 2004 (11). Taxele respective au fost calculate pe baza numărului de unități locative care urmau să fie construite de către dezvoltatorul de proiect privat și puteau fi majorate sau reduse în funcție de numărul de unități locative efectiv construite. Taxele erau scadente până cel târziu la 1 iulie 2004 și trebuiau să fie plătite într-o singură tranșă pentru toate unitățile locative construite în cadrul proiectului Leidschendam Centrum de către dezvoltatorul privat în cauză.
            
         
               (26)
            
            
               În ceea ce privește SJB, taxa totală de amenajare a terenului fost stabilită la aproximativ 1,1 milioane EUR, iar taxa de calitate la aproximativ 0,9 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003), indexată anual cu 2,5 % până la momentul efectuării plății, pentru toate unitățile locative planificate a fi construite în zona centrală a orașului Leidschendam. Valoarea finală a taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate urmau să depindă de numărul de unități locative construite efectiv.
            
         
               (27)
            
            
               Acordul de cooperare din 2004 prevede la articolul 6.6 (12) că, în cazul în care autorizațiile de construcție nu sunt eliberate la timp, părțile vor renegocia acordul, inclusiv calcularea prețurilor terenurilor și datele la care trebuie efectuate plățile, respectând pe cât de mult posibil condițiile acordului și cele ale acordurilor bilaterale.
            
         
               (28)
            
            
               În plus, articolul 16 din acordul de cooperare din 2004 stipulează că acordul respectiv sau acordurile bilaterale pot fi anulate în totalitate sau parțial doar în situațiile enumerate în mod specific. Una dintre aceste situații constă în „circumstanțe neprevăzute astfel cum sunt menționate la articolul 6:258 din Codul Civil”: în cazul în care una dintre părți este de opinie că celelalte părți nu îi pot solicita acesteia o executare neschimbată a acordului, acestea trebuie să înceapă negocierile pentru a stabili condiții modificate de comun acord.
            
         
               (29)
            
            
               Articolul 18 din acordul de cooperare din 2004 prevede că, în cazul în care apar litigii cu privire la acordul respectiv sau la acordurile bilaterale, acestea vor fi soluționate pe cât posibil în cadrul unei cooperări bune și loiale între părțile implicate. În cazul în care acest lucru nu este posibil, litigiul este supus arbitrajului, în conformitate cu normele Institutului Olandez de Arbitraj din Rotterdam. Procedurile de arbitraj se vor desfășura la Den Haag.
            
         2.3.   REDUCEREA PREȚURILOR ȘI SCUTIREA DE PLATA TAXELOR ÎN MOD RETROACTIV
   
               (30)
            
            
               În conformitate cu calendarul stabilit în martie 2004, lucrările de construcție în zona Damplein au fost planificate inițial să înceapă în noiembrie 2005. Cu toate acestea, din cauza mai multor proceduri judiciare naționale, obținerea autorizațiilor de construire de care SJB avea nevoie pentru a începe lucrările a fost amânată și, în cele din urmă, autorizațiile au fost obținute abia în noiembrie 2008.
            
         
               (31)
            
            
               SJB a început vânzarea anticipată a unităților locative în februarie 2007, dar s-a confruntat cu dificultăți în ceea ce privește vânzarea acestora și, în cele din urmă, a reușit să vândă anticipat doar 20 dintre cele 67 de unități locative planificate. Din cauza întârzierilor întâmpinate în obținerea autorizațiilor de construcție necesare, contractele de vânzare anticipată au fost anulate în septembrie 2008, astfel încât, atunci când SJB a obținut în cele din urmă autorizațiile de începere a lucrărilor în luna noiembrie a anului respectiv, niciuna dintre unitățile locative pe care SJB trebuia sa le construiască în zona Damplein nu fusese vândută anticipat. Între timp sa declanșat criza financiară, care a afectat în special piața imobiliară neerlandeză.
            
         
               (32)
            
            
               În acest context, SJB a informat municipalitatea că nu va demara lucrările de construcție, invocând clauza din acordul de cooperare din 2004 care îi permitea să amâne construcția unităților locative în cazul în care ar fi fost vândute mai puțin de 70 % din unități.
            
         
               (33)
            
            
               În această privință, SJB a făcut referire la dispozițiile contractuale din acordul de cooperare din 2004, în special articolul 6.6 din acordul menționat care prevede posibilitatea renegocierii prețului și a datelor de livrare în cazul în care autorizațiile de construcție nu au fost eliberate la timp. Potrivit SJB, întrucât autorizațiile au fost eliberate doar după 3 ani de la data planificată, SJB nu putea fi considerat responsabil pentru executarea acordului de cooperare nemodificat. Prin urmare, părțile au decis să renegocieze acordurile inițiale.
            
         
               (34)
            
            
               În toamna anului 2008, SJB a prezentat PPP o propunere prin care se oferea să plătească suma de 4 milioane EUR pentru terenul din zona Damplein, în locul sumei de 7,2 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003) care a fost convenită inițial și să înceapă lucrările de construcție în aprilie 2009 indiferent de numărul unităților locative vândute anticipat. În schimbul acestei reduceri de preț, SJB era dispus să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 % prevăzută în acordul de cooperare din 2004 și prejudiciul suferit ca urmare a întârzierii de trei ani în eliberarea autorizațiilor de construcție. SJB a propus, de asemenea, să contacteze un investitor care ar garanta cumpărarea unităților locative nevândute. Potrivit autorităților neerlandeze, această propunere a condus la un preț mai mic decât cel care sar fi putut obține în urma unei vânzări directe către persoane private.
            
         
               (35)
            
            
               La 18 decembrie 2008, PPP și SJB au încheiat un acord de principiu privind reducerea prețului, dar înainte ca acesta să fie supus spre aprobare Consiliului municipal, municipalitatea a contactat un expert independent care să determine dacă prețul calculat de SJB era în conformitate cu prețul pieței. În raportul său din 11 februarie 2009, expertul a concluzionat că suma de 4 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2010), calculată pe baza metodei valorii reziduale și oferită pentru terenul din zona Damplein, putea fi considerată ca fiind conformă cu prețul pieței în 2010, luând în considerare faptul că SJB s-a angajat să vândă unitățile locative nevândute unui investitor și că a fost de acord să își reducă marja de profit și de risc prevăzută inițial, de la 5 % la 2 %. În raport nu s-a luat în considerare reducerea taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate.
            
         
               (36)
            
            
               Pe baza raportului respectiv și având în vedere că, potrivit autorităților neerlandeze, municipalitatea se temea de întârzieri suplimentare și a considerat că este în interesul general ca etapa de construcție să fie inițiată cât mai curând posibil, Consiliul municipal a decis, în cadrul reuniunii sale din 10 martie 2009, că PPP ar fi de acord să reducă prețul și taxele convenite inițial în 2004 cu SJB pentru terenul situat în zona Damplein. O propunere a municipalității din 18 februarie 2009, care a fost transmisă membrilor Consiliului municipal, menționa o scădere a prețului terenului și o scădere a taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate. În plus, în propunere se menționa faptul că, în urma acestor reduceri, etapa de amenajare a terenului, care inițial fusese calculată la nivelul pragului de rentabilitate, ar deveni generatoare de pierderi. În propunere se solicita, de asemenea, autorităților locale să prevadă o rezervă necesară pentru 50 % din pierderi. În plus, în propunere se menționa că, din cauza crizei financiare, SJB nu a fost în măsură să obțină suficiente fonduri pentru finanțarea proiectului de dezvoltare a zonei Damplein.
            
         
               (37)
            
            
               Scăderea prețului a fost oficializată printr-un acord încheiat la 1 martie 2010 (denumit în continuare „acordul suplimentar”) între municipalitate, PPP și SJB. Acest acord modifică acordul de cooperare din 2004, acordul privind proiectul SJB și acordul GREX. Articolului 2.1.2 punctul (1) subpunctul (i) din acordul suplimentar prevede că, spre deosebire de ceea ce s-a convenit în cadrul acordului de cooperare din 2004, prețul terenului din zona Damplein care urma să fie vândut către SJB este de 4 milioane EUR. Articolul 2.1.2 punctul (1) subpunctul (ii) din acordul suplimentar prevede ca taxa de amenajare a terenului și taxa de calitate să nu mai fie percepute. La acest al doilea punct nu se făcea nicio referire explicită cu privire la terenul din zona Damplein (13).
            
         
               (38)
            
            
               Acordul suplimentar specifică, de asemenea, că SJB a început lucrările de construcție în zona Damplein la 7 iulie 2009 și că trebuia să efectueze aceste lucrări fără întrerupere. Lucrările trebuiau să se încheie până în decembrie 2011. În cazul predării cu întârziere, SJB trebuia să ramburseze o parte din prețul redus. Predarea terenului urma să aibă loc cel târziu la mijlocul lunii martie 2010, iar plata urma să fie efectuată cel târziu în ziua predării.
            
         
               (39)
            
            
               În plus, la 13 iulie 2009, PPP și SJB au încheiat un nou acord privind parcarea publică subterană (14). În conformitate cu acest acord, SJB trebuia să înceapă lucrările de construcție la parcarea publică în cursul celui de-al doilea trimestru al anului 2009 și să le finalizeze până la o anumită dată limită. PPP urma să plătească SJB suma de 5,4 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 aprilie 2009) pentru lucrările de construcție a parcării publice (15); suma urma să rămână fixă până la predare și nu putea fi indexată.
            
         
               (40)
            
            
               La 15 ianuarie 2010, SJB și Wooninvest Projecten BV, o societate care are legături cu unul dintre dezvoltatorii de proiecte care au semnat acordul de cooperare din 2004, au încheiat un contract de vânzare-cumpărare/construcție („koop/aannemingsovereenkomst”) pentru achiziționarea a 43 de unități locative, care urmau să fie închiriate unor persoane private de către Wooninvest. În cazul în care SJB ar fi găsit un cumpărător privat pentru unele dintre unitățile locative înainte de 29 ianuarie 2010, părțile au convenit ca unitățile respective să nu mai fie vândute societății Wooninvest. Acordul prevedea, de asemenea, o perioadă cuprinsă între 29 ianuarie 2010 și data predării unităților locative către Wooninvest în care SJB putea răscumpăra unitățile vândute către Wooninvest în aceleași condiții în care acestea au fost vândute, plus plata unei compensații pentru costurile suportate de Wooninvest și a unei dobânzi de 6 % pe an pentru perioada scursă între data efectuării plății de către Wooninvest și data la care unitățile locative urmau să fie predate din nou de Wooninvest către SJB (articolul 24).
            
         3.   DECIZIA DE INIȚIERE A PROCEDURII OFICIALE DE INVESTIGARE
   
   
               (41)
            
            
               Prin decizia de inițiere a procedurii, Comisia a inițiat procedura oficială de investigare prevăzută la articolul 108 alineatul (2) din TFUE cu privire la reducerea prețului terenului și scutirea de taxa de amenajare a terenului și de taxa de calitate în mod retroactiv de către PPP în beneficiul SJB (măsuri denumite în continuare „măsurile contestate”), pe motiv că aceste măsuri pot implica ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE și deoarece Comisia pune la îndoială compatibilitatea măsurilor respective cu piața internă.
            
         
               (42)
            
            
               În special, Comisia a considerat că era puțin probabil ca un vânzător privat ipotetic aflat într-o situație asemănătoare celei în care se afla municipalitatea să fi fost de acord cu reducerea de preț și scutirea de taxe propuse, în conformitate cu testul investitorului în economia de piață. Prin scăderea retroactivă a prețului terenului vândut societății SJB, PPP și, prin urmare, municipalitatea, a decis să își asume riscul unei piețe a locuințelor în declin. Acest comportament este contrar propriilor afirmații ale autorităților neerlandeze conform cărora etapa de construcție a proiectului urma să fie în întregime pe riscul și pe cheltuiala dezvoltatorilor de proiect privați, inclusiv a SJB. Întrucât PPP, în calitate de vânzător al terenului, nu a avut nicio implicare financiară în această etapă a proiectului, nu exista niciun motiv pentru a considera că un vânzător privat ipotetic, aflat într-o situație asemănătoare cu cea în care se afla municipalitatea, ar fi fost de acord să reducă retroactiv prețul de vânzare convenit pentru o parcelă de teren deoarece cumpărătorul întâmpina dificultăți în vânzarea unităților locative pe care intenționa să le construiască pe terenul respectiv. Nici scutirea de plata taxei de amenajare a terenului și a taxei de calitate nu părea să se conformeze cu testul investitorului în economia de piață, având în vedere că era puțin probabil ca un investitor privat să renunțe retroactiv la o contribuție convenită la costurile sale, fără a solicita o compensație în schimb.
            
         
               (43)
            
            
               În final, Comisia și-a exprimat îndoielile cu privire la faptul că măsurile contestate sar putea încadra în domeniul de aplicare a uneia dintre excepțiile prevăzute la articolul 107 din TFUE.
            
         4.   OBSERVAȚIILE ȚĂRILOR DE JOS
   
   
               (44)
            
            
               Prin scrisoarea din 18 aprilie 2012, autoritățile neerlandeze și-au prezentat observațiile privind decizia Comisiei de inițiere a procedurii.
            
         4.1.   OBSERVAȚII PRIVIND FAPTELE
   
               (45)
            
            
               Autoritățile neerlandeze au precizat că, spre deosebire de ceea ce sugerează formularea articolului 2.1.2 din acordul suplimentar, municipalitatea nu a renunțat la ansamblul sumelor reprezentând taxa de amenajare a terenului și taxa de calitate, convenite inițial în cadrul acordului de cooperare din 2004, ci numai la taxele care erau datorate de SJB pentru unitățile locative care urmau să fie construite în zona Damplein. Potrivit autorităților neerlandeze, taxele respective se ridicau împreună la suma de 511 544 EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003, care ar reprezenta o sumă totală de 719 400 EUR la 1 ianuarie 2010). Pentru a-și justifica poziția, autoritățile neerlandeze au făcut referire la o propunere privind reducerea prețurilor, care a fost trimisă de municipalitate Consiliului municipal la 18 februarie 2009, și la un program de construcție anexat la acordul de cooperare din 2004, în care valoarea taxei de exploatare a terenului și a taxei de calitate pentru zona Damplein era stabilită la 511 544 EUR.
            
         
               (46)
            
            
               În plus, autoritățile neerlandeze au informat Comisia că scăderile de preț în beneficiul SJB au fost discutate în cadrul PPP deja în 2006 și 2008. În 2006, PPP a decis aparent reducerea prețului de vânzare a terenurilor pentru spațiile comerciale din cauza faptului că spațiul comercial care putea fi construit era mai mic decât se planificase inițial, iar în 2008, PPP a decis să acorde SJB o compensație pentru întârzierea în eliberarea autorizației de construcție. Aceste reduceri urmau să fie acordate cu condiția ca SJB să primească o autorizație de construcție valabilă până la data de 1 octombrie 2008. Întrucât acest lucru nu s-a întâmplat, părțile au decis să renegocieze din nou reducerea prețului. Potrivit autorităților neerlandeze, reducerea prețului terenului din zona Damplein, precum și scutirea de taxe ar trebui să fie calculate astfel cum este prezentat în tabelul 1 de mai jos.
               
                  Tabelul nr. 1
               
               
                  Calculul reducerii de preț și al scutirii de taxe conform propunerii autorităților neerlandeze
               
               
                           Reducerea prețului terenului din zona Damplein
                        
                        
                           valoare la 1.1.2010
                        
                     
                           Valoarea terenului
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Taxa de amenajare a terenului și taxa de calitate
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Total teren și taxe
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Reducerile de preț convenite între 2006 și 2008
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Valoarea redusă
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Valoarea menționată în acordul suplimentar din martie 2010
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Total reduceri
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2.   OBSERVAȚII PRIVIND EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT
   
               (47)
            
            
               Autoritățile neerlandeze nu sunt de acord că măsurile contestate constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE. În esență, autoritățile neerlandeze consideră că măsurile contestate nu au conferit SJB vreun avantaj pe care acesta nu lar fi obținut în condiții normale de piață.
            
         
               (48)
            
            
               În schimb, autoritățile neerlandeze consideră că municipalitatea a acționat în conformitate cu principiul investitorului privat în economia de piață, întrucât nerealizarea proiectului Damplein ar fi avut un efect asupra întregului proiect privind centrul orașului Leidschendam, Leidschendam Centrum, și ar fi cauzat daune directe și indirecte municipalității.
            
         
               (49)
            
            
               În primul rând, pentru a calcula daunele directe, municipalitatea a presupus că SJB ar fi avut nevoie de cel puțin doi ani pentru a vinde 70 % din unitățile locative în perioada de criză și pentru a începe lucrările de construcții în absența acordului suplimentar. Municipalitatea a estimat la 2,85 milioane EUR daunele directe pe care o nouă întârziere de doi ani le-ar fi cauzat PPP, sumă din care 50 % ar fi fost suportată de municipalitate. În plus, aceasta a estimat costuri directe suplimentare pentru municipalitate în valoare de 50 000 EUR numai pentru menținerea zonei deteriorate (a se vedea tabelul 2).
               
                  Tabelul 2
               
               
                  Daune directe calculate de către autoritățile neerlandeze
               
               
                           Daune directe pe durata a 2 ani
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           municipalitate (50 %)
                        
                     
                           Costurile dobânzii pentru o facilitate de credit (5 % timp de 2 ani, suma scadentă la 1.1.2009: 17 milioane EUR)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Provizioane pentru garduri, semnalizare rutieră și întreținere
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Provizioane pentru creșterea prețului (indexare cu 2,5 %)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Costuri de proiectare suplimentare, și anume costuri pentru biroul de proiectare, cum ar fi administrare financiară, asigurări etc.
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Costurile de întreținere a zonei deteriorate
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Total
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               În plus, autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea ar fi suferit daune indirecte din cauza unei astfel de întârzieri, constând în deteriorarea continuă a spațiului public, pierderea încrederii locuitorilor și a viitorilor cumpărători de bunuri imobiliare în zonă, costuri pentru schimbarea destinației magazinelor, solicitări de despăgubiri din partea întreprinderilor, costuri de întreținere și costuri rezultate din modificările de planuri pentru celelalte subproiecte. O astfel de întârziere ar putea însemna, de asemenea, sfârșitul centrelor comerciale în zona de dezvoltare a proiectului, a căror prezență contribuie la viabilitatea întregii zone. Deja înainte de începerea proiectului, aproximativ 23 % din magazine erau vacante și, până în 2010, 27 % din acestea și-au încetat activitatea. Fără o revitalizare necesară, întreaga zonă ar continua să se deterioreze.
            
         
               (51)
            
            
               Prin urmare, autoritățile neerlandeze consideră că municipalitatea a acționat ca un investitor privat în economia de piață, ținând seama de previziunile financiare și încercând să limiteze, în interesul său, daunele directe și indirecte care rezultă din întârzierea în continuare a proiectului. În același timp, aceasta a obținut garanția că lucrările de construcție în zona Damplein vor fi executate.
            
         
               (52)
            
            
               În al doilea rând, autoritățile neerlandeze au susținut că municipalitatea a acționat ca un investitor privat deoarece a acordat măsurile contestate în schimbul unui angajament din partea SJB de a renunța la dreptul său de a invoca clauza de 70 %. Faptul că SJB nu a mai putut invoca clauza de 70 % a avut un impact asupra ipotezelor formulate în evaluarea inițială a terenului în 2003 și în determinarea prețului convenit în acordul de cooperare din 2004. Potrivit autorităților neerlandeze, scăderea prețului de vânzare a terenului și scutirea de taxe au reprezentat compensația pe care municipalitatea a trebuit să o plătească pentru ca SJB să fie de acord să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 %. Fără acordul suplimentar, SJB nu ar fi început lucrările de construcție în zona Damplein.
            
         4.3.   OBSERVAȚII PRIVIND COMPATIBILITATEA AJUTORULUI DE STAT
   
               (53)
            
            
               În cazul în care Comisia ar decide că măsurile contestate reprezintă ajutor de stat, autoritățile neerlandeze susțin că acest ajutor de stat ar fi compatibil cu piața internă, în conformitate cu articolul 107 alineatul (3) litera (c) din TFUE.
            
         4.3.1.   Interesul public
   
   
               (54)
            
            
               Autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a avut un interes public în realizarea acestui proiect. Întrucât o mare parte a terenurilor din zona Damplein era în paragină și zona se afla în stare de deteriorare, municipalitatea a considerat că începerea lucrărilor de construcții în Damplein era crucială nu numai pentru dezvoltarea zonei în cauză, ci și pentru întreaga zonă centrală a orașului Leidschendam. În special, întârzierea construcției parcării subterane putea să pună în pericol realizarea celorlalte subproiecte.
            
         4.3.2.   Obiectivul de interes comun
   
   
               (55)
            
            
               Potrivit autorităților neerlandeze, revitalizarea centrului orașului Leidschendam contribuie la obiectivul coeziunii economice și sociale, astfel cum este prevăzut la articolele 3 și 174 din TFUE. Prin revitalizarea centrului orașului, este utilizat eficient spațiul limitat disponibil pentru noile unități locative, infrastructurile comerciale și parcarea subterană din Leidschendam, în timp ce îmbunătățirea infrastructurii publice contribuie la coeziunea întregii zone centrale a orașului.
            
         4.3.3.   Caracterul adecvat al acordului suplimentar
   
   
               (56)
            
            
               Autoritățile neerlandeze afirmă că SJB nu putea fi obligat să înceapă lucrările de construcție în zona Damplein din cauza clauzei de 70 % din acordul de cooperare din 2004. În momentul în care SJB a primit o autorizație de construcție valabilă, criza creditelor se resimțise pe piața imobiliară neerlandeză, fapt care a redus și mai mult posibilitatea ca SJB să vândă anticipat cu rapiditate 70 % din locuințele pentru piața liberă. Prin urmare, acordul de cooperare din 2004 a fost renegociat, întrucât municipalitatea a considerat că este de importanță deosebită să se înceapă lucrările de construcție în zona Damplein. Prin urmare, acordul suplimentar a fost oportun și necesar pentru ca municipalitatea să își atingă obiectivul de a revitaliza zona Damplein.
            
         4.3.4.   Proporționalitatea
   
   
               (57)
            
            
               Pentru ca municipalitatea să poată obține începerea imediată a lucrărilor de construcții, trebuia ca SJB să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 % și să înceapă lucrările de construcție cu riscul ca unitățile locative să nu fie vândute. Prin urmare, prețul convenit anterior a fost recalculat de către SJB. Ulterior, acest calcul a fost verificat de un expert independent, care a declarat că prețul convenit era în conformitate cu prețurile pieței.
            
         
               (58)
            
            
               Potrivit autorităților neerlandeze, faptul că prețul a fost declarat ca fiind conform cu prețurile pieței de către un expert independent este un indiciu că reducerea prețului este proporțională. Acest lucru ar implica, de asemenea, că nu a existat nicio supracompensare în beneficiul SJB. Scăderea prețului a reprezentat compensația pe care municipalitatea a trebuit să o plătească pentru ca SJB să fie de acord să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 %. Fără acordul suplimentar, SJB nu ar fi început lucrările de construcție în zona Damplein.
            
         
               (59)
            
            
               De asemenea, prin participarea sa în cadrul PPP, SJB va suporta 50 % din riscurile și costurile aferente etapei de amenajare a terenului, participând, prin urmare, la scăderea prețului de vânzare asupra căruia s-a convenit. Pentru a ajunge la pragul de rentabilitate pentru amenajarea terenului, s-a decis ca SJB să contribuie cu suma de 2,6 milioane EUR în cadrul PPP (punctul 5.2.1 din Planul general privind exploatarea terenului Damcentrum) și, întrucât PPP suporta 50 % din costurile pentru construcția școlii, 25 % din costurile respective revin societății SJB (0,7 milioane EUR).
            
         4.3.5.   Denaturarea concurenței
   
   
               (60)
            
            
               În cele din urmă, autoritățile neerlandeze susțin că reducerea retroactivă a prețului vizează construirea a 67 de unități locative și 14 spații comerciale care vor fi vândute la prețuri evaluate de un expert independent ca fiind conforme cu prețurile pieței. Prin urmare, denaturarea concurenței ar avea un caracter local și nu ar prevala asupra efectelor pozitive ale finalizării proiectului.
            
         5.   OBSERVAȚIILE PREZENTATE DE PĂRȚILE TERȚE
   
   
               (61)
            
            
               Doar fundația Stichting a transmis observații în urma deciziei de inițiere a procedurii de investigare. Stichting salută decizia de inițiere a procedurii, dar este de opinie că măsurile contestate descrise în prezenta decizie fac parte dintr-o acțiune de ajutor de stat mult mai amplă, făcând trimitere la plângerea și la informațiile suplimentare pe care aceasta le-a transmis. În special, fundația face referire la presupusul transfer gratuit de teren din partea municipalității către PPP.
            
         
               (62)
            
            
               Stichting este de opinie că întârzierea proiectului nu a fost cauzată de procedurile judiciare naționale pe care aceasta le-a inițiat și nici nu consideră că întârzierea în vânzarea unităților locative din zona Damplein a fost provocată de criza financiară. Potrivit fundației, nu a existat o cerere pe piață pentru tipul de unități locative propuse pentru zona Damplein încă de la începutul proiectului în 2004.
            
         
               (63)
            
            
               Fundația susține că terenul nu a fost evaluat de un expert independent, nici în 2003, nici în 2009.
            
         6.   COMENTARIILE AUTORITĂȚILOR NEERLANDEZE REFERITOARE LA OBSERVAȚIILE PĂRȚILOR TERȚE
   
   
               (64)
            
            
               Autoritățile neerlandeze afirmă că elaborarea proiectului de către municipalitate a fost transparentă și descrisă în „Proiectul planului general Damcentrum”, aprobat la 6 aprilie 2004. Numai acordurile sensibile din punct de vedere financiar sau părți ale acestora au rămas confidențiale.
            
         
               (65)
            
            
               În ceea ce privește transferul gratuit de teren din partea municipalității către PPP, municipalitatea a explicat că acesta nu face obiectul deciziei de inițiere a procedurii și a făcut referire la observațiile sale transmise Comisiei în 2009, în care explica faptul că transferul respectiv nu a fost gratuit deoarece PPP a furnizat servicii în schimbul acestuia. În observațiile sale anterioare, municipalitatea a subliniat că lucrările efectuate de PPP ar fi trebuit să fie suportate, în mod normal, de municipalitate.
            
         
               (66)
            
            
               Potrivit autorităților neerlandeze, atât diferitele procedurile judiciare inițiate de fundație, care au generat multă publicitate negativă la adresa proiectului, cât și criza creditelor au avut un efect negativ asupra vânzării de unități locative în zona Damplein. Cu toate acestea, atunci când au început primele vânzări în 2007, aproape o treime din unitățile locative au fost vândute. Contractele de vânzare respective au fost anulate ulterior din cauza eliberării cu întârziere a autorizațiilor de construcție necesare. Prin urmare, se poate concluziona că exista o cerere pentru aceste unități locative la începutul proiectului.
            
         
               (67)
            
            
               Autoritățile neerlandeze subliniază în continuare că experții independenți au fost selectați de către municipalitate, care nu avea niciun interes în obținerea unei valori scăzute a terenului.
            
         7.   EVALUAREA MĂSURILOR CONTESTATE
   
   7.1.   EXISTENȚA AJUTORULUI DE STAT ÎN SENSUL ARTICOLULUI 107 ALINEATUL (1) DIN TFUE
   
               (68)
            
            
               Articolul 107 alineatul (1) din TFUE prevede că „sunt incompatibile cu piața internă ajutoarele acordate de state sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care acestea afectează schimburile comerciale dintre statele membre”.
            
         
               (69)
            
            
               În primul rând, nu a fost contestat faptul că SJB, precum și Schouten de Jong și Bouwfonds, membrii parteneriatului, sunt considerate întreprinderi în sensul dispoziției sus-citate, întrucât acestea urmăresc activități economice prin care se oferă bunuri și servicii pe piață, astfel cum se menționează în decizia de inițiere a procedurii.
            
         
               (70)
            
            
               În al doilea rând, măsurile contestate au fost acordate de PPP, ceea ce înseamnă că a fost obținut acordul necesar din partea municipalității, care deține o participație de 50 % în cadrul PPP. Întrucât deciziile se iau în unanimitate în cadrul PPP, iar măsurile în cauză nu ar fi putut fi convenite fără aprobarea expresă a Consiliului municipal, decizia PPP de a acorda măsurile contestate este imputabilă statului. În plus, dacă municipalitatea nu ar fi acceptat să acorde măsurile contestate, amploarea expunerii sale financiare rezultată în urma PPP ar fi fost proporțional mai mică. Prin urmare, scăderea prețurilor și scutirea de taxe convenite de PPP implică o pierdere de resurse de stat (16).
            
         
               (71)
            
            
               În al treilea rând, întrucât măsurile sunt doar în beneficiul SJB și, în final, al societăților Schouten de Jong și Bouwfonds, membrii parteneriatului, acestea trebuie să fie considerate ca având caracter selectiv.
            
         
               (72)
            
            
               Cu toate acestea, autoritățile neerlandeze au contestat afirmația potrivit căreia municipalitatea, prin acceptarea unei reduceri a prețului de vânzare convenit inițial pentru terenul vândut societății SJB și a unei scutiri de taxe, a conferit SJB un avantaj economic pe care acesta nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
            
         
               (73)
            
            
               Pentru motivele expuse în considerentele 74-83 de mai jos, Comisia este de acord cu autoritățile neerlandeze în ceea ce privește acest aspect, având în vedere circumstanțele specifice ale cazului și contextul specific al măsurilor contestate, inclusiv statutul juridic al municipalității în special, în baza acordului de cooperare din 2004 și a mai multor acorduri bilaterale cu SJB.
            
         7.1.1.   Existența unui avantaj
   
   
               (74)
            
            
               Conform jurisprudenței constante, tranzacțiile economice efectuate de un organism public sau de o întreprindere publică nu conferă un avantaj pentru contrapartidă și, prin urmare, nu constituie ajutor de stat în cazul în care sunt efectuate în conformitate cu condițiile normale de piață (17). Pentru a stabili dacă o tranzacție economică este efectuată în condiții normale de piață, comportamentul autorităților sau al întreprinderilor publice ar trebui să fie comparat cu cel al operatorilor economici similari din sectorul privat în condiții normale de piață pentru a stabili dacă tranzacțiile economice efectuate de astfel de autorități sau întreprinderi oferă un avantaj pentru contrapartidă. Acest mecanism este cunoscut sub denumirea „principiul operatorului economic privat în economia de piață”.
            
         
               (75)
            
            
               Prin urmare, pentru a stabili dacă municipalitatea, prin acordarea unei reduceri a prețului de vânzare convenit inițial pentru terenul vândut societății SJB și a unei scutiri de taxe, a conferit un avantaj economic în favoarea SJB, este necesar să se examineze dacă municipalitatea a respectat principiul operatorului economic privat în economia de piață. Cu alte cuvinte, dacă un vânzător privat ipotetic aflat în aceeași situație ca municipalitatea ar fi acceptat aceeași reducere de preț și aceleași scutiri de taxe, astfel încât să nu se poată vorbi despre existența unui avantaj ca urmare a măsurilor contestate.
            
         
               (76)
            
            
               În acest sens, toate aspectele relevante ale măsurilor contestate și contextul acestora trebuie luate în considerare (18), în special situația juridică a municipalității și a SJB, având în vedere acordul de cooperare din 2004 și diferitele acorduri bilaterale, precum și complexitatea proiectului, care a făcut parte dintr-un proiect imobiliar mai amplu.
            
         
               (77)
            
            
               Autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a acționat în conformitate cu principiul operatorului economic privat în economia de piață, întrucât nerealizarea proiectului Damplein ar fi avut un impact asupra întregului proiect Leidschendam Centrum și ar fi cauzat prejudicii municipalității. În acest sens, autoritățile neerlandeze au susținut, în esență, următoarele. În primul rând, potrivit autorităților neerlandeze, municipalitatea a avut un important interes financiar și social în începerea lucrărilor de construcție în zona Damplein cât mai curând posibil, întrucât orice întârziere în plus ar fi condus la daune directe și indirecte pentru municipalitate, iar daunele ar fi fost mai mari decât costurile suportate de municipalitate ca urmare a adoptării măsurilor contestate. Din cauza acestui interes financiar, municipalitatea a decis să revizuiască acordurile încheiate cu SJB. În al doilea rând, autoritățile neerlandeze susțin că municipalitatea a acționat ca un investitor privat prin acceptarea de către aceasta a unui angajament din partea SJB de a renunța la dreptul său de a invoca clauza de 70 % din acordul de cooperare din 2004, în schimbul măsurilor contestate.
            
         
               (78)
            
            
               În această privință, Comisia menționează următoarele. În cazul de față, nu se contestă, astfel cum se arată în considerentul 30 de mai sus, că lucrările de construcție în zona Damplein, care au fost planificate inițial să înceapă în noiembrie 2005, au fost amânate deoarece autorizațiile de construcție necesare au putut fi obținute abia în noiembrie 2008, din cauza mai multor proceduri judiciare naționale. În aceste circumstanțe, SJB nu a mai fost dispus să pună în aplicare acordul de cooperare din 2004 astfel cum a fost convenit inițial și, în baza unor prevederi contractuale, a solicitat municipalității renegocierea acordurilor inițiale.
            
         
               (79)
            
            
               Într-adevăr, rezultă din prevederile contractuale ale acordului de cooperare din 2004 că întârzierea în eliberarea autorizațiilor de construcție impune părților să renegocieze acordurile convenite în 2004. În special, articolul 6.6 din acordul de cooperare prevede ca, în cazul unei întârzieri în eliberarea autorizațiilor de construcție, părțile ar trebui să renegocieze prețul stabilit inițial pentru teren și datele de plată. În plus, articolul 16 din același acord prevede că acordul nu poate fi anulat în totalitate sau parțial în situațiile enumerate în mod specific. Una dintre situațiile enumerate constă în „circumstanțe neprevăzute astfel cum sunt menționate la articolul 6:258 din Codul Civil”: în cazul în care una dintre părți este de opinie că celelalte părți nu îi pot solicita acesteia o executare nemodificată a acordului, acestea trebuie să înceapă negocierile pentru a stabili condiții modificate de comun acord. În final, articolul 18 din acordul de cooperare prevede că litigiile sunt soluționate de comun acord sau sunt supuse arbitrajului.
            
         
               (80)
            
            
               Din aceste prevederi contractuale rezultă că era intenția părților de a-și menține cooperarea și de a limita o posibilă anulare a cooperării la situațiile în care nu se putea ajunge la un acord sau în care părțile nu și-au îndeplinit obligațiile astfel încât nicio renegociere nu mai era posibilă. În acest sens, ar trebui, de asemenea, să se țină cont de faptul că proiectul a fost complex, a constat din mai multe subproiecte care erau legate între ele și că proiectul imobiliar mai amplu a implicat mai multe părți în conexiune cu acordul de cooperare din 2004.
            
         
               (81)
            
            
               În plus, cu toate că municipalitatea a fost implicată doar în etapa de amenajare a terenului din cadrul proiectului imobiliar, în timp ce etapa de construcție a proiectului a fost pe riscul și pe cheltuiala dezvoltatorilor privați în cauză, inclusiv SJB, este cert că, în 2008, atunci când SJB a comunicat municipalității că nu era dispus să înceapă lucrările de construcție, proiectul se afla încă în etapa de amenajare a terenului. În această etapă, municipalitatea era implicată financiar în proiect, întrucât aceasta suporta 50 % din costurile și riscurile aferente. Costurile etapei de amenajare a terenului din cadrul proiectului au inclus costurile aferente pregătirii terenului pentru construcții, costurile pentru secțiunea publică a parcării subterane și 50 % din costurile de construcție a școlii. Prin urmare, era în interesul financiar al municipalității ca lucrările de amenajare a terenului să fie executate fără întârziere, astfel încât terenul să poată fi predat, iar prețul de vânzare a terenurilor să fie plătit, în temeiul articolului 10.5 din acordul de cooperare din 2004. În aceste circumstanțe speciale, Comisia a acceptat că, deși considerațiile municipalității în calitate de autoritate publică nu sunt relevante pentru principiul operatorului economic privat în economia de piață în realizarea proiectului, un operator privat ipotetic, care ar fi fost într-o poziție contractuală și financiară asemănătoare, ar fi căutat mai degrabă să renegocieze prețul decât să anuleze acordul imediat și să organizeze o cerere de oferte, în special deoarece contractul pentru construcția parcării fusese deja acordat parteneriatului SJB. De asemenea, Comisia a constat în acest sens că, la momentul renegocierilor, criza financiară începuse și a afectat în special piața imobiliară neerlandeză.
            
         
               (82)
            
            
               Renegocierile între părți au condus, în toamna anului 2008, la o propunere a SJB către PPP conform căreia SJB urma să plătească suma de 4 milioane EUR pentru teren și să înceapă lucrările de construcție în aprilie 2009 indiferent de numărul unităților locative vândute anticipat. De asemenea, SJB era dispus să renunțe la dreptul său de a invoca clauza de 70 % prevăzută în acordul de cooperare din 2004. În plus, jumătate din costurile reduse ale prețului de vânzare urmau să fie suportate chiar de SJB, prin participarea sa în cadrul PPP.
            
         
               (83)
            
            
               Un expert independent, denumit Fakton și contractat de municipalitate, a concluzionat, în raportul său din 11 februarie 2009, că suma de 4 milioane EUR (nivelul prețurilor la 1 ianuarie 2010), convenită ca noul preț pentru teren, ar putea fi considerată ca fiind în conformitate cu prețurile pieței pentru terenul în cauză, luând în considerare, de asemenea, angajamentele suplimentare ale SJB.
            
         
               (84)
            
            
               În aceste circumstanțe, Comisia nu are niciun motiv să considere că comportamentul municipalității, prin convenirea asupra unui preț de 4 milioane EUR în condițiile date, nu este în conformitate cu condițiile normale de piață.
            
         
               (85)
            
            
               Având în vedere cele de mai sus, Comisia consideră că scăderea prețului de vânzare a terenului și scutirea de taxa de amenajare a terenului și de taxa de calitate, astfel cum au fost convenite în acordul suplimentar între municipalitate, PPP și SJB, nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,
            
         ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
   Articolul 1
   Scăderea prețului de vânzare al terenului și scutirea de taxa de amenajare a terenului și de taxa de calitate, convenite la 1 martie 2010 de municipalitatea Leidschendam-Voorburg în favoarea Schouten-de Jong Bouwfonds, parteneriat alcătuit din Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV și Bouwfonds Ontwikkeling BV, nu constituie ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene.
   Articolul 2
   Prezenta decizie se adresează Regatului Țărilor de Jos.
   
      Adoptată la Bruxelles, 15 ianuarie 2016.
      
         
            Pentru Comisie
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Membru al Comisiei
         
      
   
   
      (1)  JO C 86, 23.3.2012, p. 12.
   
      (2)  A se vedea nota de subsol nr. 1.
   
      (3)  Hotărârea Curții din 30 iunie 2015 în cauzele conexate T-186/13, T-190/13 și T-193/13, Țările de Jos (T-186/13), municipalitatea Leidschendam-Voorburg (T-190/13) și Bouwfonds Ontwikkeling BV en & Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) v Comisia ECLI:UE:T:2015:447.
   
      (4)  Trimiterile la SJB în continuarea prezentei decizii ar trebui să fie considerate, prin urmare, ca fiind trimiteri atât la Schouten de Jong, cât și la Bouwfonds.
   
      (5)  Articolul 4.1 din acordul privind exploatarea terenului/acordul PPP din 22 noiembrie 2004 prevede următoarele: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).”
   
      (6)  Proiectul a fost denumit inițial „proiectul Damcentrum”, dar a fost redenumit „proiectul Leidschendam Centrum” în 2005. În prezenta decizie, denumirea „proiectul Leidschendam Centrum” este utilizată pentru a face referire la proiectul imobiliar.
   
      (7)  Planurile finale pentru zona Damplein prevedeau construirea a doar 67 de unități locative de către SJB.
   
      (8)  Nu s-a efectuat nicio procedură de achiziții publice în această privință. Prezenta decizie nu aduce atingere niciunei analize pe care Comisia ar putea să o efectueze în ceea ce privește aspectele legate de achizițiile publice ale proiectului în cauză.
   
      (9)  Punctul 5.1.2 din Planul general de amenajare a terenului Damcentrum din 10 februarie 2004.
   
      (10)  În conformitate cu Planul general de amenajare a terenului Damcentrum din 10 februarie 2004, municipalitatea urma să contribuie cu 7,3 milioane EUR, în timp ce SJB urma să contribuie cu 2,6 milioane EUR.
   
      (11)  În conformitate cu „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009” (Regulamentul privind amenajarea terenurilor, stabilit de Primăria Leidschendam-Voorburg), municipalitatea poate invita părțile interesate din sectorul privat să contribuie la costurile lucrărilor de infrastructură. În acest scop, acordul de cooperare din 2004 stipulează că părțile private vor plăti către PPP un comision de amenajare a terenului și, deoarece municipalitatea a decis să utilizeze produse de înaltă calitate pentru dezvoltarea zonei publice, acestea vor plăti, pe lângă prețul terenului, o taxă de calitate.
   
      (12)  Articolul 6.6 din acordul de cooperare din 2004 prevede că: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorziene termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande – daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata – nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.”
   
      (13)  La articolul 2.1.2 punctul l din acordul suplimentar se prevăd următoarele: „In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper Vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010. (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.”
   
      (14)  Acest nou acord face referire la 208 spații de parcare, și anume mai puțin de cele 225 de locuri prevăzute inițial.
   
      (15)  Aceasta corespunde sumei convenite anterior, în valoare de 4,6 milioane EUR (nivelul prețurilor la data de 1 ianuarie 2003), care urma să fie indexată cu 2,5 % până la data de 1 ianuarie 2010.
   
      (16)  Astfel cum a fost confirmat de Tribunal în hotărârea sa din 30 iunie 2015; a se vedea nota de subsol 3, punctele 62-72.
   
      (17)  Cauza C-39/94 din 11 iulie 1996, SFEI și alții, UE:C:1996:285, punctele 60-61.
   
      (18)  Cauza T-244/08 din 13 decembrie 2011, Konsum Nord/Comisia, UE:T:2011:732, punctul 57 și jurisprudența citată.