CELEX: 32005R1722
Language: sk
Date: 2005-10-20 00:00:00
Title: Nariadenie Komisie (ES) č. 1722/2005 z 20. októbra 2005 o zásadách výpočtu bytových služieb na účely nariadenia Rady (ES, Euratom) č. 1287/2003 o harmonizácii hrubého národného dôchodku v trhových cenách   (Text s významom pre EHP)

21.10.2005   
            
            
               SK
            
            
               Úradný vestník Európskej únie
            
            
               L 276/5
            
         
      NARIADENIE KOMISIE (ES) č. 1722/2005
   z 20. októbra 2005
   o zásadách výpočtu bytových služieb na účely nariadenia Rady (ES, Euratom) č. 1287/2003 o harmonizácii hrubého národného dôchodku v trhových cenách
   (Text s významom pre EHP)
   KOMISIA EURÓPSKYCH SPOLOČENSTIEV,
   so zreteľom na Zmluvu o založení Európskeho spoločenstva,
   so zreteľom na Zmluvu o založení Európskeho spoločenstva pre atómovú energiu,
   so zreteľom na nariadenie Rady (ES, Euratom) č. 1287/2003 z 15. júla 2003 o harmonizácii hrubého národného dôchodku v trhových cenách (nariadenie HND) (1), a najmä na jeho článok 5 ods. 1,
   keďže:
   
               (1)
            
            
               Podľa článku 2 ods. 7 rozhodnutia Rady 2000/597/ES, Euratom z 29. septembra 2000 o systéme vlastných zdrojov Európskych spoločenstiev (2) sa hrubý národný produkt v trhových cenách (HNP) rovná hrubému národnému dôchodku v trhových cenách (HND), ustanovenému Komisiou pri uplatňovaní Európskeho systému účtov (ESA). ESA z roku 1995 (ESA 95), ktorý nahradil dva predchádzajúce systémy z rokov 1970 a 1979, bol zavedený nariadením Rady (ES) č. 2223/96 z 25. júna 1996 o Európskom systéme národných a regionálnych účtov v Spoločenstve (3) a bol definovaný v prílohe k uvedenému nariadeniu. HNP bol nahradený HND podľa ESA 95 ako kritérium na účely vlastných zdrojov s účinnosťou od rozpočtového roku 2002.
            
         
               (2)
            
            
               Na účely vykonávania článku 1 smernice Rady 89/130/EHS, Euratom z 13. februára 1989 o harmonizácii zostavovania hrubého národného produktu v trhových cenách (4) sa rozhodnutím Komisie 95/309/ES, Euratom (5) ustanovili zásady výpočtu bytových služieb. Na účely článku 1 nariadenia (ES, Euratom) č. 1287/2003 by mal byť teraz ustanovený rovnaký súbor zásad pre HND.
            
         
               (3)
            
            
               Opatrenia stanovené týmto nariadením sú v súlade so stanoviskom Výboru pre HND, ustanoveného nariadením (ES, Euratom) č. 1287/2003,
            
         PRIJALA TOTO NARIADENIE:
   Článok 1
   Na účely nariadenia (ES, Euratom) č. 1287/2003 sa na výpočet bytových služieb uplatňujú zásady ustanovené v tomto nariadení.
   Článok 2
   1.   Na výpočet produkcie bytových služieb členské štáty použijú stratifikačnú metódu na základe skutočného nájomného.
   Na zistenie významných kritérií stratifikácie použijú členské štáty tabuľkové analýzy alebo štatistické metódy.
   2.   Na výpočet imputovaného nájomného použijú členské štáty skutočné nájomné, ktoré sa platí za právo používať nezariadené obydlie, zo všetkých zmlúv týkajúcich sa obydlí v súkromnom vlastníctve.
   Nájomné za zariadené obydlia sa môže použiť podobne, ak sa odpočíta platba za používanie nábytku.
   V krajinách, kde je sektor súkromného prenájmu malý, možno vo výnimočných prípadoch na rozšírenie základne pre imputované nájomné použiť primerane zvýšené verejné nájomné.
   Článok 3
   1.   Vo výnimočných a náležite odôvodnených prípadoch môžu členské štáty použiť iné objektívne metódy, napríklad metódy užívateľských nákladov.
   Odôvodnenie na použitie metódy užívateľských nákladov na výpočet produkcie obydlí obývaných vlastníkom sa nevyžaduje za predpokladu, že sú splnené obidve tieto podmienky:
   
               a)
            
            
               súkromne prenajímané obydlia predstavujú menej ako 10 % bytového fondu a;
            
         
               b)
            
            
               rozdiel medzi súkromne a inak plateným nájomným je vyšší ako trojnásobok.
            
         2.   Do troch rokov odo dňa prijatia tohto nariadenia preskúma Výbor pre HDN funkčnosť metódy užívateľských nákladov.
   Článok 4
   S využitím prístupu podľa základného roku extrapolujú členské štáty daný číselný údaj základného roku pomocou príslušných kvantitatívnych, cenových a kvalitatívnych ukazovateľov.
   Článok 5
   Ďalšie a podrobnejšie zásady výpočtu produkcie, medzispotreby a transakcií so zahraničím, ktoré sa týkajú bytových služieb, sú v prílohe k tomuto nariadeniu.
   Článok 6
   Toto nariadenie nadobúda účinnosť dvadsiatym dňom po jeho uverejnení v Úradnom vestníku Európskej únie.
   
      Toto nariadenie je záväzné v celom rozsahu a priamo uplatniteľné vo všetkých členských štátoch.
      V Bruseli 20. októbra 2005
      
         
            Za Komisiu
         
         Joaquín ALMUNIA
         
         
            člen Komisie
         
      
   
   
      (1)  Ú. v. EÚ L 181, 19.7.2003, s. 1.
   
      (2)  Ú. v. ES L 253, 7.10.2000, s. 42.
   
      (3)  Ú. v. ES L 310, 30.11.1996, s. 1. Nariadenie naposledy zmenené a doplnené nariadením Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1267/2003 (Ú. v. EÚ L 180, 18.7.2003, s. 1).
   
      (4)  Ú. v. ES L 49, 21.2.1989, s. 26. Smernica zmenená a doplnená nariadením Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1882/2003 (Ú. v. EÚ L 284, 31.10.2003, s. 1).
   
      (5)  Ú. v. ES L 186, 5.8.1995, s. 59.
   
      PRÍLOHA
      Na účely nariadenia (ES, Euratom) č. 1287/2003 majú nasledujúce body za cieľ objasniť zásady výpočtu produkcie, medzispotreby a transakcií so zahraničím, ktoré sa týkajú bytových služieb.
      1.   PRODUKCIA BYTOVÝCH SLUŽIEB
      1.1.   Základná metóda
      V národných účtoch obsahuje produkcia bytových služieb obvykle nielen služby vytvorené prenajatými obydliami, ale aj služby spojené s obydliami obývanými ich majiteľmi. Pokiaľ ide o ohodnotenie produkcie bytových služieb, podľa odseku 3.64 Európskeho systému národných a regionálnych účtov (ESA 95) sa „výstup služieb obydlí obývaných vlastníkmi má oceňovať podľa odhadovanej hodnoty nájmu, ktorý by nájomník platil za rovnaké ubytovanie, berúc do úvahy faktory, ako sú poloha, okolie, vybavenie atď., ako aj veľkosť a kvalitu samotného obydlia“ (1). V zásade je na odhadovanie hodnoty služieb v súvislosti s obydliami obývanými majiteľmi k dispozícii niekoľko metód:
      
                  —
               
               
                  stratifikačná metóda založená na skutočnom nájomnom, v ktorej sa spájajú informácie o bytovom fonde členenom podľa rôznych strát s informáciami o skutočnom nájomnom platenom v jednotlivých stratách,
               
            
                  —
               
               
                  metóda užívateľských nákladov, kde sa uskutočňujú samostatné odhady medzispotreby, spotreby fixného kapitálu, iných daní po odpočítaní subvencií na produkciu a čistý prevádzkový prebytok. Produkcia bytových služieb je súčet týchto zložiek,
               
            
                  —
               
               
                  metóda samoocenenia, kde sú vlastníci obývajúci vlastné obydlie požiadaní, aby odhadli potenciálne nájomné za svoj majetok,
               
            
                  —
               
               
                  metódy administratívneho ocenenia, kde potenciálne nájomné určí tretia strana, napr. vláda, na fiškálne účely.
               
            Uprednostňovanou metódou je stratifikačná metóda založená na skutočnom nájomnom. Táto metóda sa môže použiť aj na odhad hodnoty skutočného nájomného zo vzorky skutočného nájomného a na odhad hodnoty bytových služieb z obydlí prenajímaných bezplatne alebo za nízke nájomné (podrobnosti pozri odsek 1.4.1).
      Metóda užívateľských nákladov by sa mala používať iba za určitých podmienok a iba pre tie straty bytového fondu, kde údaje o skutočnom nájomnom nie sú alebo sú štatisticky nespoľahlivé.
      Metóda samoocenenia by sa nemala používať z dôvodu značne subjektívneho vplyvu na odhad, čo vedie k pomerne veľkým nepresnostiam výsledkov.
      Výsledky metód administratívneho ocenenia, najmä v súvislosti so zdaňovaním, môžu byť neobjektívne. Niekedy sú však pre niektoré stratá k dispozícii výsledky metód objektívneho ocenenia. Tieto výsledky možno použiť, ak objektivita danej metódy a porovnateľnosť výsledkov sú preukázateľné.
      Stratifikačná metóda využíva informácie o skutočnom nájomnom z prenajatých obydlí s cieľom získať odhad výšky nájomného pre bytový fond. Túto metódu možno interpretovať ako postup dopočtu na základe vzťahu množstvo krát cena. Stratifikácia bytového fondu je potrebná na získanie spoľahlivého odhadu a správne zahrnutie relatívnych cenových rozdielov. Následne sa na všetky obydlia v tomto konkrétnom strate uplatní priemerné skutočné nájomné za stratum. Ak sú dostupné informácie získané z výberových zisťovaní, dopočty sa robia tak za časť prenajatých obydlí, ako aj za všetky obydlia obývané majiteľmi. Podrobné zisťovanie nájomného v jednotlivých stratách sa obyčajne robí len za základný rok a tento výsledok sa potom extrapoluje na bežné roky.
      Nájomné uplatňované na obydlia obývané vlastníkmi sa v stratifikačnej metóde definuje ako trhové nájomné platené za právo používať nezariadené obydlie. Na určenie imputovaného nájomného by sa malo požiť nájomné za nezariadené obydlia zo všetkých zmlúv v súkromnom sektore. Zahrnuté by malo byť aj trhové nájomné, ktoré je nízke vďaka štátnej regulácii.
      Ak je zdrojom informácií nájomník, je potrebné upraviť zistené nájomné pripočítaním príslušného finančného príspevku na nájomné, ktorý sa vypláca priamo prenajímateľovi. Ak je veľkosť vzorky pre takto zistené nájomné nedostatočná, môže sa na imputačné účely použiť zistené nájomné za zariadené byty za predpokladu, že je upravené vzhľadom na položku zariadenia. Vo výnimočných prípadoch možno použiť zvýšené nájomné za obydlia vo verejnom vlastníctve. Nízke nájomné za obydlia prenajímané príbuzným alebo zamestnancom by sa nemalo použiť (podrobnosti pozri odseky 1.2.3 a 1.4.1).
      Stratifikačnú metódu možno použiť aj na dopočet za všetky prenajaté obydlia. Priemerné nájomné použité na uvedenú imputáciu nemusí byť vhodné pre niektoré segmenty trhu s prenájmom. Napríklad primerane upravené nájomné za zariadené obydlia alebo zvýšené verejné nájomné nemusia byť vhodné pre uvedené obydlia, ktoré sú skutočne prenajaté. Tento problém sa môže vyriešiť osobitným stratom pre skutočne prenajaté zariadené alebo sociálne obydlia v kombinácii s príslušným priemerným nájomným.
      Nájomné by v princípe nemalo zahŕňať poplatky za kúrenie, vodu, elektrinu a pod. Ak toto dané zdroje údajov neumožňujú, musí sa zabezpečiť koherentnosť medzi nájomným a medzispotrebou (podrobnosti pozri odsek 2).
      Ak pre určité stratum obydlí obývaných majiteľom chýba reprezentatívne skutočné nájomné môže byť vo väčšine prípadov riešením použitie extrapolačných a regresných metód.
      Alternatívou štandardnej stratifikačnej metódy založenej na extrapolácii priemerného nájomného za stratu je použitie hedonistických regresných metód. V stručnosti, tieto metódy používajú údaje zo vzoriek za prenajaté obydlia na určenie ceny jednotlivých charakteristík obydlia (veľkosť, poloha, prítomnosť balkóna atď.). Produkcia sa vypočíta vynásobením každej charakteristiky (reprezentatívnej vzorky) bytového fondu hedonistickou cenou tejto charakteristiky. Regresné metódy umožňujú zohľadniť väčší počet premenných a môžu byť účinné najmä vtedy, ak pre niektoré straty zistené nájomné chýba.
      To však samozrejme nerieši problém v extrémnom prípade, keď sú všetky obydlia obývané majiteľmi alebo rozvinutý trh s prenájmom neexistuje. Ako objektívne hodnotenie možno v takomto prípade použiť metódu užívateľských nákladov. Metóda užívateľských nákladov by sa mala používať iba na obydlia obývané majiteľmi.
      Špecifikácia metódy užívateľských nákladov
      Metóda užívateľských nákladov by sa mala používať iba v prípadoch, keď nemožno použiť stratifikačnú metódu založenú na skutočných nákladoch v dôsledku nereprezentatívnosti trhu s prenájmom.
      Obvykle sa za takýto prípad považuje súčasné splnenie oboch nasledujúcich podmienok: 1. počet súkromne prenajatých obydlí je nižší ako 10 % celkového počtu obydlí; a 2. rozdiel medzi súkromne a inak plateným nájomným je vyšší ako trojnásobok. Avšak aj keď sú obe podmienky splnené, krajina sa môže rozhodnúť použiť stratifikačnú metódu za predpokladu, že kvalita výsledkov je dostatočná. Ak nie je splnená jedna alebo ani jedna podmienka, mala by sa použiť stratifikačná metóda, ak nie sú výsledky získané metódou užívateľských nákladov preukázateľne porovnateľnejšie.
      Podľa metódy užívateľských nákladov je produkcia bytových služieb súčtom medzispotreby, spotreby fixného kapitálu (SFK), iných daní po odpočítaní subvencií na produkciu a čistého prevádzkového prebytku (ČPP). Pre obydlia obývané majiteľmi sa v súvislosti s prácou vykonanou majiteľmi nezaznamenáva žiadny pracovný vstup (2). Zo skúsenosti je známe, že SFK a ČPP sú dve najväčšie položky, z ktorých každá predstavuje 30 % – 40 % produkcie.
      SFK by sa mali vypočítať na základe metódy A – inventúry (MAI) a iných uznaných metód. K dispozícii by mal byť samostatný odhad pre obytné budovy obývané vlastníkom.
      Čistý prevádzkový prebytok by sa mal vypočítať s použitím konštantnej skutočnej ročnej miery návratnosti 2,5 % pre čistú hodnotu fondu obydlí obývaných vlastníkmi v bežných cenách (reprodukčné náklady). Skutočná miera návratnosti 2,5 % sa vzťahuje na hodnotu fondu v bežných cenách, keďže zvýšenie aktuálnej hodnoty obydlí zohľadňuje už MAI. Rovnaká miera návratnosti by sa mala použiť na hodnotu pozemkov v bežných cenách, na ktorých sú obydlia obývané vlastníkom umiestnené.
      Každoročné zisťovanie hodnoty pozemkov v bežných cenách môže byť problematické. Pomer hodnoty pozemkov k hodnotám budov v rôznych stratách môže byť odvodený z analýzy zloženia nákladov na novostavby a príslušné pozemky.
      Výbor pre HND by mal na základe skúseností členských štátov preskúmať uvedené údaje o metóde užívateľských nákladov do troch rokov odo dňa prijatia tohto nariadenia Komisie.
      Zásada 1:
      Na výpočet produkcie bytových služieb použijú členské štáty stratifikačnú metódu na základe skutočného nájomného, a to buď priamou extrapoláciou, alebo pomocou ekonometrickej regresie. Pokiaľ ide o obydlia obývané majiteľmi, znamená to použitie skutočného nájomného za podobné prenajaté obydlia. V odôvodnenom a výnimočnom prípade, keď chýba skutočné nájomné alebo je štatisticky nespoľahlivé, možno použiť iné objektívne metódy, napríklad metódu užívateľských nákladov. Na výpočet produkcie obydlí obývaných majiteľmi pomocou metódy užívateľských nákladov nie je potrebné dodatočné odôvodnenie, ak sú súčasne splnené dve podmienky: súkromne prenajímané obydlia predstavujú menej ako 10 % bytového fondu a rozdiel medzi súkromne a inak plateným nájomným je vyšší ako trojnásobok.
      1.2.   Stratifikácia bytového fondu
      1.2.1.   Faktory vplývajúce na výšku nájomného
      Prvý súbor premenných, ktorý určuje výšku nájomného, sa týka charakteristík obydlia a budovy. Prvou dôležitou charakteristikou je veľkosť obydlia, a to z hľadiska plochy aj počtu miestností. Čím väčšie je obydlie, tým vyššie bude nájomné. Pritom nájomné za meter štvorcový obvykle s veľkosťou obydlia klesá. Avšak pre niektoré kategórie obydlí (napr. byty v hlavných mestách) môže platiť opačný vzťah medzi cenou za meter štvorcový a veľkosťou obydlia. Ďalší dôležitý činiteľ sa týka vybavenia obydlia. Môžu sem patriť premenné ako prítomnosť kúpeľne, balkónu/terasy, špeciálnej podlahy alebo pokrytia stien, kozub, ústredné kúrenie, klimatizácia, špeciálne sklá a iné opatrenia na zvukovú alebo tepelnú izoláciu; dôležitý je tiež situačný plán obydlia. Pokiaľ ide o budovu, môže mať vplyv určité vybavenie, ako je garáž, výťah, bazén, (strešná) záhrada alebo poloha obydlia v budove. Okrem toho môže mať na nájomné vplyv druh budovy (samostatne stojaca budova, dvojdom, byt), architektúra, vek alebo počet obydlí v budove.
      Druhý súbor premenných sa týka charakteristík životného prostredia. Známym faktorom sú rozdiely v nájomnom medzi porovnateľným obydlím v meste a vo vzdialenej lokalite. Vzdialenosť od hospodárskeho centra alebo typ krajiny (rovina, hornatá krajina) môžu byť nezanedbateľné faktory. Okrem toho majú na skutočné nájomné vplyv faktory, ako sú výhľad, okolitá zeleň, dopravné možnosti a prístup, obchody a školy alebo povesť a bezpečnosť danej štvrte.
      Ďalší súbor premenných tvoria sociálno-ekonomické faktory. Vo väčšine krajín majú na nájomné vplyv napríklad vládne nariadenia, ako je obmedzenie alebo dotácie nájomného. Na nájomné môže mať okrem toho vplyv aj trvanie nájomnej zmluvy, druh zmluvy (dočasná, trvalá), počet obyvateľov v jednom obydlí (komunita žijúca v jednom byte), druh majiteľa (štát, bytové družstvo, súkromný majiteľ, zamestnávateľ) alebo prenajímateľova politika v oblasti nájomného.
      Na nájomné môžu mať samozrejme vplyv aj niektoré ďalšie premenné. Zohľadnenie všetkých uvedených faktorov by však mohlo viesť k vytvoreniu príliš komplikovaných dotazníkov. Preto možno na účely stratifikácie brať do úvahy používanie kapitálových hodnôt. Racionálne zdôvodnenie použitia kapitálovej hodnoty obydlia spočíva v tom, že odráža všetky jeho významné charakteristiky. Kapitálovú hodnotu teda možno považovať za implicitný faktor stratifikácie. Použitie pomeru kapitálovej hodnoty k skutočnému nájomnému možno považovať za realizovateľný prístup predovšetkým v krajinách, kde prenajímané obydlia predstavujú malú časť bytového fondu. Ak je tento pomer stály, táto metóda umožní určiť výšku nájomného za obydlia, ktoré sa objavujú len v sektore obydlí obývaných majiteľmi. Kapitálové hodnoty navyše nevylučujú použitie kritérií „fyzickej“ stratifikácie, resp. sa môžu kombinovať. V tejto situácii sa predpokladá, že kapitálové hodnoty vyjadrujú chýbajúce kritériá „fyzickej“ stratifikácie. V každom prípade kapitálové hodnoty, ktoré sa majú použiť pri výpočte nájomného, musia vychádzať z objektívneho hodnotenia za aktuálny referenčný rok.
      V praxi je stratifikácia v jednotlivých členských štátoch odlišná, pokiaľ ide o počet strát, ako aj kritériá použité na ich definovanie. Hoci to na prvý pohľad môže vzbudzovať určité obavy, je potrebné zdôrazniť, že takmer všade sa používajú určité základné kritériá, ako je veľkosť a (geografická) poloha obydlia. Okrem toho sa vhodnosť ostatných charakteristík v jednotlivých krajinách odlišuje a samotné členské štáty si najlepšie vedia určiť významné kritériá.
      Zásada 2:
      Na účely stratifikácie členské štáty použijú dôležité charakteristiky obydlí. Tieto môžu súvisieť s charakteristikami obydlia a budovy, charakteristikami životného prostredia v okolí obydlia alebo so sociálno-ekonomickými faktormi. Okrem toho je vhodné na účely stratifikácie použiť aktuálne kapitálové hodnoty, ak vyplývajú z objektívneho hodnotenia.
      1.2.2.   Výber kritérií stratifikácie
      Vzhľadom na rôzne charakteristiky, ktoré majú vplyv na nájomné za obydlie, prvou úlohou je preskúmať tie premenné, ktoré majú významný vplyv. Jedným spôsobom zistenia významných premenných je vypracovanie tabuľkovej analýzy dostupných štatistických informácií. Na zistenie objektívneho meradla hodnotenia je užitočné poznať rozptyl skutočného nájomného v rámci jedného strata. Tým sa podnietia možné zlepšenia stratifikácie tým, že stratá sa vyberú tak, aby sa minimalizoval rozptyl v rámci jedného strata. Preto sa odporúča vypočítať rozptyl v strate aspoň v tých prípadoch, keď stratifikácia ovplyvňuje úroveň skutočného aj imputovaného nájomného.
      Dokonalejší prístup predstavujú vyspelé štatistické metódy, ako je (viacnásobná) regresná analýza. Táto metóda umožňuje hodnotiť vplyv jednotlivých premenných tak, aby rozptyl nájomného bolo možné priradiť k určitým charakteristikám. Stručne povedané, výpovednú hodnotu premennej možno kvantifikovať prostredníctvom korelačného koeficientu. Vedľajším produktom tejto metódy je skutočnosť, že umožňuje rozdeliť charakteristiky podľa ich významu. To pomôže pri rozhodovaní o tom, či je potrebná podrobnejšia stratifikácia. Kombináciou najvýznamnejších premenných a použitím techník viacnásobnej regresie zistíme celkovú výpovednú hodnotu. Použitie vyspelých štatistických metód na výber dôležitých premenných sa považuje za efektívny spôsob stratifikácie bytového fondu. Regresná analýza sa navyše môže použiť priamo na výpočet nájomného napríklad formou hedonistických modelov. Táto metóda slúži aj ako užitočný nástroj na výpočet priemerného nájomného v prípadoch, keď neexistujú zodpovedajúce informácie v nájomnom sektore (prázdne stratum).
      Ďalšou výhodou výberu kritérií stratifikácie pomocou vyspelej štatistickej metódy je skutočnosť, že sa vyhneme potrebe predpísať jednotné kritériá pre všetky krajiny. Na získanie porovnateľného výsledku stačí stanoviť poradie najdôležitejších kritérií v každej krajine a určiť požadovanú celkovú úroveň výpovednej hodnoty. Je zrejmé, že takáto regresná analýza vo veľkej miere závisí od dostupných štatistických informácií. Aj v situácii obmedzených štatistických informácií však môže byť podnetom pre budúce zlepšenia.
      Vzhľadom na to, že informácie o rôznych premenných, ktoré majú vplyv na nájomné, zväčša závisia od vývoja základných štatistických údajov, možnosť použitia vyspelých štatistických metód môže byť v súčasnosti obmedzená. Preto sa odporúča štandardná metóda, t. j. členské štáty použijú všetky významné kritériá získané z tabuľkovej analýzy. Na stratifikáciu bytového fondu je potrebné použiť minimálne veľkosť, polohu a aspoň jednu ďalšiu dôležitú charakteristiku obydlia; z tejto stratifikácie má vyplynúť minimálne 30 políčok. Členenie bytového fondu musí mať zmysel a musí predstavovať celý bytový fond. Na určenie dôležitej výpovednej premennej (premenných) pre výber strát možno použiť niektorú vyspelú štatistickú metódu.
      V praxi však členské štáty môžu dávať prednosť použitiu menšieho počtu premenných alebo iných premenných, ako sú tie, ktoré predpisuje štandardná metóda. Je to prijateľné, ak (viacnásobná) regresná analýza preukázateľne dosahuje prijateľnú úroveň výpovednej hodnoty. Na zaručenie porovnateľných výsledkov sa ako prahová hodnota korelačného koeficientu odporúča aspoň hodnota 70 %. Táto prahová hodnota je prijateľná v rámci veľkej vzorky, v ktorej sa neberie do úvahy nulové ani nízke nájomné, ani extrémne hodnoty.
      Zásada 3:
      Na zistenie významných kritérií stratifikácie použijú členské štáty tabuľkové analýzy alebo štatistické metódy. Musí byť použitá minimálne veľkosť, poloha a ešte aspoň jedna ďalšia významná charakteristika obydlia. Má sa vytvoriť aspoň 30 políčok a je potrebné rozlišovať aspoň tri veľkostné triedy a dva druhy polohy. Použitie menšieho počtu alebo iných premenných je možné, ak sa predtým dokázalo, že (násobný) korelačný koeficient dosahuje 70 %.
      1.2.3.   Skutočné a imputované nájomné
      Imputované nájomné sa určuje na základe zisteného skutočného nájomného. Na účely imputácie je nájomné definované ako cena platená za právo užívať nezariadené obydlie. V súvislosti s touto definíciou môže byť nevyhnutné zistené nájomné upraviť.
      Poplatky za kúrenie, vodu, elektrinu atď. by mali byť vylúčené, hoci ich oddelenie môže byť v praxi niekedy zložité. Na dosiahnutie súladu s pravidlami oceňovania ESA by mala byť produkcia bytových služieb v základných cenách.
      Pokiaľ ide o zistené nájomné, pravdepodobne sú dôležité niektoré sociálne dávky verejných inštitúcií. Napríklad určitá domácnosť ako spotrebiteľ má nárok na finančný príspevok (napr. príspevok na bývanie), ktorý sa však z administratívnych dôvodov vypláca priamo prenajímateľovi. Výška zisteného nájomného môže byť preto odlišná v závislosti od zdroja informácií. Ak je zdrojom informácií nájomník, je potrebné upraviť zistené skutočné nájomné tak, že sa pripočíta príslušný príspevok na nájomné.
      Okrem toho použitie skutočného nájomného na účely imputácie vyžaduje objasnenie viacerých zásadných otázok, ktoré majú vplyv na harmonizáciu údajov. Prvý bod sa týka otázky, či sa má pre potreby imputácie použiť každé skutočné nájomné, alebo len nájomné z nových nájomných zmlúv. V závislosti od účelu možno predložiť rôzne teoretické argumenty na podporu skutočného nájomného zaplateného podľa nových nájomných zmlúv, zmlúv podpísaných v roku výstavby alebo „priemerných“ zmlúv. Pri použití základného pravidla, t. j. nájomného v podobných obydliach, nie je prijateľné obmedziť východiskové údaje pre imputáciu len na nájomné z nových zmlúv. Vzhľadom na to, že pre celý prenajímaný sektor sa používa „priemerné“ nájomné, to isté má platiť aj pre obydlia obývané majiteľmi. Iné riešenie by okrem toho v mnohých krajinách spôsobilo veľké ťažkosti pri uplatňovaní metódy stratifikácie. Stručne povedané, z uvedeného vyplýva, že na výpočet imputovaného nájomného sa má použiť priemerné skutočné nájomné zo všetkých zmlúv. Pri výpočte priemerného nájomného by malo preto byť zahrnuté aj trhové nájomné, ktoré je nízke vďaka štátnej regulácii.
      Druhá otázka sa týka problému, či sa na účely imputácie môže použiť nájomné v štátnych obydliach. Vzhľadom na to, že obydlia obývané majiteľmi sú väčšinou v súkromnom vlastníctve, v zásade by sa na účely imputácie malo použiť len skutočné nájomné zo súkromného sektora. Ak však nie je k dispozícii dostatok údajov o skutočnom nájomnom v súkromných obydliach, pre potreby vytvorenia dostatočnej základne pre imputáciu možno výnimočne použiť nájomné v štátnych obydliach za predpokladu, že bude primerane zvýšené tak, aby približne vyjadrovalo trhové nájomné.
      Ďalšia otázka sa týka použitia nájomného zo zariadených obydlí na rozšírenie základne pre imputované nájomné. Základ pre imputáciu nájomného v obydliach obývaných majiteľmi v zásade predstavuje nájomné v nezariadených obydliach. To znamená, že nájomné v zariadených obydliach sa nemôže použiť priamo. Aby sa zabránilo imputovaniu nesprávnej sumy nájomného, musí byť nájomné upravené tak, aby bola vylúčená platba za používanie nábytku.
      Zásada 4:
      Na účely imputácie nájomné znamená nájomné platené za právo používať nezariadené obydlie. Ak je zdrojom informácií nájomník, je potrebné upraviť zistené skutočné nájomné pripočítaním príslušného finančného príspevku na nájomné, ktoré sa z administratívnych dôvodov vypláca priamo prenajímateľovi. Na zistenie imputovaného nájomného sa musí použiť skutočné nájomné zo všetkých nájomných zmlúv, ktoré sa týkajú nezariadených obydlí v súkromnom vlastníctve. Ak je to potrebné zo štatistických dôvodov, vo výnimočných prípadoch sa môže použiť nájomné za obydlia vo verejnom vlastníctve za predpokladu, že bude zvýšené tak, aby vyjadrovalo trhové nájomné. Podobne sa môže do základne pre imputáciu zahrnúť nájomné v zariadených obydliach po odpočítaní rozdielu nájomného medzi zariadenými a nezariadenými obydliami.
      1.3.   Zdroje pre odhad v základnom roku a metódy extrapolácie
      1.3.1.   Bytový fond
      Základným prvkom výpočtu podľa stratifikačnej metódy sú informácie o bytovom fonde. Tieto informácie slúžia ako univerzálna referencia pre postupy extrapolácie. Bytový fond vo všeobecnosti pozostáva zo všetkých budov alebo ich častí, ktoré sa používajú ako obydlia. Podrobnejšie informácie sú uvedené v časti o osobitných problémoch. Hlavnými zdrojmi na zistenie údajov o bytovom fonde sú sčítania budov, úradné registre budov alebo sčítania obyvateľov. Údaje získané v základnom roku sa potom aktualizujú až na úroveň bežného roku.
      Pokiaľ ide o bytový fond v základnom roku, najmenej problematické a najúplnejšie je pravdepodobne sčítanie budov predovšetkým vtedy, ak sa vykonáva spolu so sčítaním obyvateľov. Úradné registre budov vo veľkej miere závisia od právnych postupov, čo môže viesť k nepresnostiam napríklad v tom, či boli riadne zaznamenané nadstavby a prístavby, rekonštrukcie, prestavby, zbúranie obydlí a zmena účelu ich užívania. Použitie informácií poskytnutých domácnosťami pri sčítaní obyvateľov ako základne o bytovom fonde môže viesť k problémom, pretože výsledky majú tendenciu podceňovať druhé obydlia, ktoré nie sú obývané v deň sčítania obyvateľstva.
      Zásada 5:
      Na zistenie bytového fondu v základnom roku členské štáty použijú ako východiskovú základňu sčítanie budov, sčítanie obyvateľov alebo úradný register budov. Sčítanie budov obyčajne poskytuje najkomplexnejšie údaje, pri použití administratívnych registrov budov a sčítania obyvateľov sú na získanie vyčerpávajúcich informácií potrebné náročné a komplexné kontroly.
      1.3.2.   Skutočné nájomné
      Druhý zásadný prvok výpočtu produkcie bytových služieb podľa stratifikačnej metódy sa týka skutočného nájomného zaplateného v sektore nájomných bytov. Informácie o skutočnom nájomnom v základnom roku sa získavajú zo sčítania (napr. sčítania obyvateľov) alebo z výberového zisťovania, napríklad zo zisťovania rodinných účtov alebo osobitného zisťovania nájomného. V prvom prípade sa skutočné nájomné pravdepodobne udáva ako celok a od spôsobu výpočtu závisí iba výška imputovaného nájomného. V prípade výberových zisťovaní má výpočet vplyv na výšku skutočného aj imputovaného nájomného. Je zrejmé, že širokú základňu pre spoľahlivé informácie poskytuje sčítanie. Zisťovania rodinných účtov sa však tiež považujú za pomerne spoľahlivé, predovšetkým pokiaľ ide o tovary základnej spotreby. Pri tomto druhu zisťovania však existuje všeobecný problém s vysokou mierou neodpovedí. Ak sa bývanie považuje skôr za luxus ako za základnú spotrebnú úroveň, tento problém by mal nežiaduci vplyv na výsledky výpočtu a mal by sa kompenzovať. Ďalším problémom zisťovania rodinných účtov aspoň v niektorých krajinách je nedostatočná veľkosť vzorky, čo môže obmedziť možnosť stratifikácie nájomného. V každom prípade sa však musia využiť všetky dostupné doplnkové zdroje údajov, nakoľko je to možné. Môže to tak byť napríklad v krajinách, kde je vysoký podiel bývania pod štátnou kontrolou a bytové agentúry musia predkladať účtovné doklady. Z dôvodov trvalej úlohy zlepšovať výsledky sa musia tiež skúmať alternatívne zdroje, ako sú špecializované zisťovania nájomného.
      Zásada 6:
      Členské štáty využijú na zisťovanie skutočného nájomného v každom strate najširšie a najspoľahlivejšie zdroje údajov, napríklad sčítanie obyvateľov alebo štatistické zisťovanie v domácnostiach. Alternatívne zdroje by sa mali vyhodnotiť s cieľom zvýšiť spoľahlivosť, úplnosť, a najmä stratifikáciu.
      1.3.3.   Extrapolácia výsledkov základného roka
      Len málo členských štátov má každý rok informácie potrebné na opätovný nový výpočet produkcie obydlí obývaných majiteľmi. Vo väčšine krajín sa výsledky základného roka berú ako východisková základňa porovnávania a následne sa aktualizujú tak, aby bolo možné odhadnúť číselné údaje bežného roka pomocou príslušných ukazovateľov. Aktualizácia sa môže urobiť použitím kombinovaného ukazovateľa na (celkovú) produkciu základného roka, osobitnou extrapoláciou bytového fondu a nájomného za každé stratum. Hoci možno všeobecne očakávať dosiahnutie rovnakých výsledkov, rozdiely môžu byť spôsobené prípadnými štrukturálnymi zmenami napr. vo vzťahu medzi prenajatými obydliami a obydliami obývanými majiteľmi. Okrem toho dodatočnými výpočtami sa dajú vykonať kontroly, či použité údaje zodpovedajú zadaným kritériám.
      Čo sa týka použitých ukazovateľov, kvantitatívny index sa vypočítava väčšinou z produkcie odvetvia stavebníctva. Na druhej strane cenový ukazovateľ často vychádza z cenového indexu zaplateného nájomného odvodeného z indexu spotrebiteľských cien. To môže viesť k skresleniu v prípadoch, keď nie je odôvodnený predpoklad, že imputované nájomné sleduje pohyb celkového nájomného, napríklad v dôsledku zasahovania do nájomného vo verejnom sektore. Na extrapoláciu imputovaného nájomného sa preto zdá vhodnejšie použiť, tak ako v základnom roku, cenový index, ktorý odráža zmeny v súkromne prenajímaných obydliach. Okrem toho treba venovať pozornosť skutočnosti, že cenové indexy obyčajne vylučujú zvyšovanie cien v dôsledku kvalitatívnych zmien. Cenové indexy preto musia byť doplnené kvalitatívnym ukazovateľom, ktorý odráža zlepšenia v kvalite obydlí.
      Aby sa znížil vplyv štrukturálnych zmien na výsledky, je užitočné obmedziť obdobie extrapolácie. Pri zohľadnení periodicity príslušných základných štatistických údajov je v tejto súvislosti vhodné vykonať aktualizáciu bytového fondu každých 10 rokov, t. j. v bežnom intervale sčítania obyvateľov. Okrem toho sa má vykonať aktualizácia cenového prvku (nájomné v každom strate) aspoň každých päť rokov, čo je bežná periodicita zisťovania rodinných účtov.
      Zásada 7:
      Ak každý rok nemožno urobiť úplne nový výpočet produkcie bytových služieb, členské štáty môžu extrapolovať daný číselný údaj základného roka pomocou vhodných kvantitatívnych, cenových a kvalitatívnych ukazovateľov. Extrapolácia bytového fondu a priemerného nájomného sa má robiť osobitne za každé stratum. Pri postupe extrapolácie je potrebné rozlišovať medzi výpočtami skutočného a imputovaného nájomného. Ak je to potrebné, počet strát použitých na extrapoláciu môže byť nižší ako počet strát použitých na výpočet za základný rok. Na extrapoláciu imputovaného nájomného za obydlia obývané majiteľmi je vo všeobecnosti potrebné použiť cenový index, ktorý vyjadruje súkromné nájomné. V každom prípade interval aktualizácie bytového fondu nesmie byť dlhší ako 10 rokov a aktualizácie výšky nájomného nesmie presiahnuť päť rokov, prípadne sa môže podobná kvalita dosiahnuť inými vhodnými metódami.
      1.4.   Osobitné problémy
      1.4.1.   Obydlia, v ktorých sa neplatí nájomné, a lacné obydlia
      Pri zbere údajov o skutočnom nájomnom sa niekedy zistia nulové alebo veľmi nízke hodnoty. V prípade obydlí, v ktorých sa neplatí nájomné, to vedie k zvláštnej situácii, keď sa služba spojená s bývaním poskytuje, ale bez (viditeľnej) platby. V takomto prípade je vhodné prijať riešenie, že zistenú nulovú výšku skutočného nájomného je potrebné upraviť. Podobne by bolo možné pristupovať aj k lacným obydliam.
      Okrem zasahovania vládnych orgánov sú aj iné dôvody zisťovania v súvislosti s obydliami, v ktorých sa neplatí nájomné, alebo lacnými obydliami. Príkladom je zamestnanec bývajúci v obydlí vo vlastníctve jeho zamestnávateľa za znížené alebo nulové nájomné. Môže ísť o všetky typy zamestnancov vrátane domovníkov alebo vrátnikov. V tomto prípade musí byť skutočné nájomné upravené a rozdiel medzi skutočným a porovnateľným nájomným sa považuje za príjem v naturáliách (pozri ESA 95, odseky 4.04 až 4.06). Ďalšou možnosťou je prenajímanie za nulové alebo nízke nájomné príbuzným alebo priateľom. V tomto prípade možno úpravu dosiahnuť jednoduchým preradením týchto obydlí zo sektora prenajímaných obydlí do sektora obydlí obývaných majiteľmi. Podobná úprava je vhodná v prípade paušálneho nájomného, ktoré platia nájomníci, t. j. ak nájomník platí nájomné vopred na dlhšie ako bežné obdobie.
      Zásada 8:
      Zistené skutočné nájomné v prípade obydlí, v ktorých sa neplatí nájomné, a lacných obydlí sa upraví tak, aby zahŕňalo úplnú službu spojenú s bývaním. Na výpočet imputovaného nájomného sa bez tejto úpravy nepoužije ani nulové, ani lacné nájomné.
      1.4.2.   Rekreačné obydlia
      Rekreačné obydlia zahŕňajú všetky druhy obydlí používaných vo voľnom čase, ako je blízke víkendové obydlie, ktoré sa používa na krátke obdobia veľa ráz do roka, alebo vzdialenejšie dovolenkové obydlie, ktoré sa používa na dlhšie obdobie, ale len niekoľkokrát do roka. Na prvý pohľad nepredstavuje prípad prenajatých rekreačných obydlí problém, keďže zaplatené skutočné nájomné sa považuje za meradlo produkcie. Ak sa však zistené skutočné nájomné platí mesačne, extrapolácia na ročný súčet môže viesť k nadhodnoteniu, ak nie sú zahrnuté doplňujúce informácie o priemernom čase obsadenia obydlia.
      Pri výpočte imputovaného nájomného za rekreačné obydlia obývané majiteľmi je najlogickejšou metóda stratifikácie a použitie príslušného priemerného ročného nájomného za skutočne prenajaté podobné zariadenia. Ročné nájomné nepriamo vyjadruje priemerný čas obsadenia. V prípade ťažkostí sa môže použiť náhradná metóda, t. j. zber informácií o rekreačných domoch v jednej strate a použitie priemerného ročného nájomného za skutočne prenajaté rekreačné obydlia na obydlia obývané majiteľmi. Tretie riešenie možno použiť pre stratum, v ktorom prázdninové obydlia predstavujú len veľmi malú časť bytového fondu alebo nemôžu byť rozlíšené od ostatných obydlí. V takomto prípade možno použiť celé ročné nájomné za bežné obydlia. Tieto postupy sú možné aj v prípade dovolenkového obydlia, ak sa berie do úvahy, že je vždy k dispozícii majiteľovi a budú ho využívať jeho priatelia alebo príbuzní zadarmo.
      Zásada 9:
      Rekreačné obydlia zahŕňajú všetky druhy obydlí používaných vo voľnom čase, ako je blízke víkendové obydlie alebo vzdialenejší dovolenkový dom. Na odhadnutie produkcie rekreačných obydlí sa dáva prednosť použitiu ročného priemerného nájomného v podobných zariadeniach. Ročné nájomné nepriamo vyjadruje priemerný čas obsadenia. Hoci by sa zdalo, že je potrebná stratifikácia, rekreačné obydlia môžu byť zoskupené v jednom strate. Ak rekreačné obydlia predstavujú veľmi malú časť bytového fondu, možno použiť celé ročné nájomné v bežných obydliach v rovnako položenom strate. V odôvodnených výnimočných prípadoch chýbajúceho alebo štatisticky nespoľahlivého skutočného nájomného za určité straty rekreačných obydlí sa môžu použiť iné objektívne metódy, napríklad metóda užívateľských nákladov.
      1.4.3.   Obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka
      V prípade používania obydlia viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka realitná agentúra predáva právo bývať určitý čas každý rok v určitom obydlí, ktoré sa nachádza v turistickej oblasti, pričom sa stará o spravovanie tohto majetku. Právo pobytu je zaručené osvedčením, ktoré sa vydáva po uhradení prvej platby. S týmto osvedčením možno obchodovať za bežnú cenu. Po prvej platbe nasledujú pravidelné platby, ktoré kryjú správne náklady.
      Z uvedeného opisu vyplýva, že prvá platba sa má považovať za investíciu, pretože sa vydáva osvedčenie podobné akcii. Tento predpoklad podporuje skutočnosť, že podľa zákonov aspoň jedného členského štátu kupujúci nadobudne skutočné právo. Zdalo by sa preto užitočné zahrnúť prvú platbu do nehmotného majetku v národných účtoch. Ďalej je logické považovať ubytovanie, v ktorom sa neplatí nájomné, za nepeňažnú (naturálnu) dividendu, ktorú vypláca realitná kancelária.
      Základným problémom je skutočnosť, že služba sa v skutočnosti poskytuje v obydliach používaných viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka a nezahŕňa sa do produkcie ekonomiky. Je logické, že je tu potrebná úprava. Návrh akceptovať pravidelné platby ako náhradu nepriamo znamená, že pri službe ubytovania sa nerobí žiadna úprava, keďže pravidelná platba sa týka inej služby, konkrétne nákladov na riadenie. Ďalšou teoretickou možnosťou by bolo považovať prvú platbu za preddavok za poskytnutú službu a rozložiť ju na príslušné obdobia, počas ktorých je obydlie obsadené. Okrem štatistických problémov spojených s praktickým uplatňovaním tohto modelu je tu rozpor v právnych pojmoch, pretože nepriamou interpretáciou je nákup služby, a nie nadobudnutie majetku.
      Ďalšou možnosťou je odvodiť náhradu z ročného skutočného nájomného v podobných ubytovacích zariadeniach (bez stravovania). Toto riešenie podporuje skutočnosť, že obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka sa nachádzajú v turistických oblastiach popri skutočne prenajímaných dovolenkových bytoch. V prípade ťažkostí sú pre obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka prijateľné aj druhé dve metódy navrhované pre prázdninové obydlia. Imputované nájomné sa má vypočítať v čistej výške s cieľom vyhnúť sa dvojnásobnému účtovaniu poplatkov, ktoré sú zahrnuté v pravidelných platbách.
      Zásada 10:
      Pokiaľ ide o obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka, platia tie isté postupy ako pri rekreačných obydliach.
      1.4.4.   Podnájomníci bývajúci vo voľnej izbe
      Vo väčšine krajín sú mnohí študenti ubytovaní vo voľných izbách. Často to platí aj pre iných mladých ľudí alebo ľudí, ktorí vykonávajú prácu, pri ktorej sú vzdialení od svojho domova. Ak je izba súčasťou prenajatého obydlia, t. j. je ďalej prenajatá, nedochádza k žiadnym väčším problémom. Nájomné za voľnú izbu možno považovať za príspevok k skutočnému hlavnému nájomnému, t. j. prevod medzi domácnosťami. Ak je však izba súčasťou obydlia obývaného majiteľom, spočítanie nájomného, ktoré platí podnájomník, a celého imputovaného nájomného by znamenalo, že by nájomné bolo zaúčtované dvakrát. Správnym riešením by pravdepodobne bolo brať do úvahy skutočné nájomné platené podnájomníkom za tú časť obydlia, ktorú obýva, a imputovať nájomné za zvyšnú časť obydlia. Tento postup však nemusí byť prakticky realizovateľný. Namiesto toho môžeme považovať nájomné za transfer, ktorý zahŕňa aj náklady na obydlie. Bolo by to podobné prvému prípadu do tej miery, pokiaľ sa nájomné za voľnú izbu považuje za príspevok k imputovanému hlavnému nájomnému. V dôsledku takéhoto stavu je potrebná úprava výpočtu, ak sa sektor domácností rozčlení podľa skupín.
      Ďalší problém spočíva v tom, ako sa má posudzovať ďalší prenájom rôznych izieb. V tomto prípade sa navrhuje, aby sa pojem podnájomníci bývajúci vo voľnej izbe používal len vtedy, ak majiteľ alebo hlavný nájomník sám naďalej obýva obydlie. V opačnom prípade by sa ďalší prenájom mal považovať za osobitnú ekonomickú činnosť (bytová služba alebo penzión).
      Zásada 11:
      Nájomné platené za voľné izby v obydlí sa má považovať za príspevok k hlavnému nájomnému, ak majiteľ alebo hlavný nájomník sám ďalej obýva obydlie.
      1.4.5.   Prázdne obydlia
      Po prvé prenajaté obydlie sa vždy považuje za obývané, aj keď nájomník býva inde. Po druhé v súlade so všeobecným riešením prijatým pre rekreačné obydlia a obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka, ročné nájomné nepriamo vyjadruje priemerný čas obývania obydlia. Problém prázdnych obydlí sa preto obmedzuje na neprenajaté obydlia, ktoré nepoužíva majiteľ, t. j. ktoré sú k dispozícii na predaj alebo prenájom. V takýchto prípadoch sa neposkytuje žiadna bytová služba, čo znamená, že je potrebné započítať nulové nájomné.
      Potrebné informácie na určenie, či je neprenajaté obydlie prázdne, alebo nie, môžu byť k dispozícii z vyhlásenia majiteľa alebo susedov. Ak takáto informácia nie je k dispozícii, možno ako indíciu, že obydlie je obývané, použiť prítomnosť nábytku. Naproti tomu možno nezariadené obydlia považovať za prázdne, keďže je sotva predstaviteľné, že sa poskytuje bytová služba. Prázdne obydlia by mali zahŕňať aj obydlia, ktoré sú odňaté neplatičom alebo ktoré sú prázdne krátky čas, pretože realitná agentúra nenašla okamžite nového nájomníka. Hraničným prípadom je prázdne obydlie, ktoré je úplne zariadené a majiteľ ho môže okamžite používať. Tu možno namietať, že sa neposkytuje žiadna služba spojená s bývaním, pokiaľ obydlie skutočne neobýva majiteľ. Keďže však ide o porovnateľný prípad ako prenajaté, ale prázdne obydlie, zdá sa byť vhodné započítať nájomné. Z toho vyplýva, že zariadené obydlia obývané majiteľmi sa všeobecne považujú za obývané.
      Náklady vznikajú aj v súvislosti s prázdnym obydlím, ako napríklad bežné výdavky na údržbu, elektrinu, poistné, dane atď. Tieto by mali byť zahrnuté do medzispotreby, iných daní z produkcie atď. Podobne ako v prípade podniku, ktorý nevytvára žiadne služby, môže toto viesť k zápornej pridanej hodnote.
      Zásada 12:
      Za neprenajaté obydlie, ktoré je na predaj alebo prenájom, sa zaznamená nulové nájomné. Zariadené obydlie obývané majiteľom sa vo všeobecnosti považuje za obývané obydlie.
      1.4.6.   Garáže
      Keďže garáže sú súčasťou tvorby hrubého fixného kapitálu, je vhodné zahrnúť nielen službu prenajatých garáží do produkcie ekonomiky, ale aj vypočítať imputovanú produkciu za garáže využívané majiteľmi. V obidvoch prípadoch garáž predstavuje komfortný prvok obydlia tak ako akékoľvek iné zariadenie. Mali by sem patriť aj prístrešky pre autá a parkoviská, pretože majú pravdepodobne rovnakú funkciu.
      V odseku 3.64 pravidiel ESA 95 sa uvádza, že „pri garážach umiestnených oddelene od obydlia, ktoré vlastník používa na spotrebné účely v spojitosti s používaním obydlia, sa má použiť podobná imputácia. Žiadna imputácia sa nemá vykonať pri garážach používaných ich súkromnými vlastníkmi iba na účely parkovania blízko miesta výkonu práce.“
      Spravidla existuje viac obydlí s garážou obývaných majiteľom ako prenajatých obydlí. Najlepším spôsobom, ako zahrnúť tento štrukturálny rozdiel, je pravdepodobne použitie existencie garáže ako kritéria stratifikácie.
      Zásada 13:
      Garáže a parkovacie miesta používané na účely konečnej spotreby predstavujú služby, ktoré majú byť zahrnuté do bytových služieb.
      2.   MEDZISPOTREBA
      Medzispotreba musí byť konzistentná s produkciou. V súlade s klasifikáciou individuálnej spotreby podľa účelu (COICOP) by sa mali poplatky za teplo, vodu, elektrinu atď., ako aj väčšina nákladov na údržbu a opravu v súvislosti s bývaním zaznamenávať osobitne, a preto nie sú zahrnuté do produkcie bytových služieb.
      V praxi sa však rôzne poplatky, ako aj údržba a oprava niekedy musia považovať za súčasť nájomného vzhľadom na to, že sa nedajú oddeliť. Výška HND by nemala byť ovplyvnená, ak sa poplatky zahrnú tak do medzispotreby, ako aj do produkcie.
      V súvislosti s opravou a údržbou by sa mali rozlišovať tri kategórie. Po prvé zdokonalenia existujúcich fixných aktív, ktoré idú nad rámec požiadaviek opráv a bežnej údržby, sú zahrnuté do tvorby hrubého fixného kapitálu (ESA 95, odsek 3.107).
      Po druhé výdavky na bežnú opravu a údržbu, ktoré vynaloží vlastník/užívateľ na dekoráciu, údržbu a opravu obydlia, ktorú bežne nevykonáva nájomník, sa považujú za medzispotrebu v produkcii bytových služieb (ESA 95, odsek 3.77).
      Napokon produkcia nezahŕňa upratovanie, dekoráciu a údržbu obydlia, pokiaľ sú tieto aktivity bežné pre nájomníkov (ESA 95, odsek 3.09). Výdavky v súvislosti s týmito činnosťami by mali byť zaznamenané priamo ako konečná spotreba domácností. V odseku 3.76 ESA 95 sa uvádza, že výdavky domácností na konečnú spotrebu zahŕňajú materiály na malé opravy a interiérové dekorácie obydlí bežne vykonávané nájomníkmi, ako aj vlastníkmi.
      To znamená, že pre obydlia obývané vlastníkom by mala medzispotreba zahŕňať rovnaký typ bežnej údržby a opráv, aké by sa bežne považovali za medzispotrebu prenajímateľa pre podobné prenajaté obydlia. Výdavky na opravy a údržbu typicky vynakladané nájomníkmi namiesto prenajímateľov by sa mali považovať za výdavky domácností na konečnú spotrebu pre nájomníkov aj vlastníkov.
      Medzispotrebu výdavkov na bežnú údržbu a opravy v súvislosti s obydliami obývanými vlastníkmi možno získať z rôznych štatistických zdrojov, ako napríklad zisťovania rodinných účtov. Ak je pomer medzispotreby k produkcii pre obydlia obývané vlastníkmi veľmi odlišný od pomeru v sektore súkromného prenájmu, mali by sa preskúmať dôvody. Ak je rozdiel spôsobený rozdielom v kvalite napríklad rôznou úrovňou bežnej údržby pre inak podobné obydlia, imputované nájomné by malo byť náležite upravené.
      Medzispotreba by mala zahŕňať nepriamo merané finančné sprostredkovateľské služby (FISIM) v súlade s nariadením Rady (ES) č. 448/98 (3). Tieto zahŕňajú medzispotrebu domácností pre vlastníkov obydlí vo vzťahu k pôžičkám na bývanie.
      Ako je uvedené v bode 1.4.5, prázdne byty môžu vytvárať medzispotrebu. Vo všeobecnosti sa zdôrazňuje, že je potrebné vyhnúť sa dvojitému započítaniu medzispotreby v prípade obydlí vo vlastníctve zamestnávateľov.
      Zásada 14:
      Medzispotreba sa zisťuje v súlade s definíciou produkcie bytových služieb. Z obidvoch položiek by sa mali vylúčiť poplatky za kúrenie, vodu, elektrinu atď. Ak sa z praktických dôvodov uprednostní iný postup, možno ho prijať, len ak nemá vplyv na úroveň HDP a HND.
      3.   TRANSAKCIE SO ZAHRANIČÍM
      Podľa pravidiel ESA 95 (odseky 1.30 a 2.15) sa nerezidentské jednotky považujú za fiktívne rezidentské jednotky v postavení vlastníkov pôdy alebo budov na hospodárskom území krajiny, avšak iba vo vzťahu k transakciám ovplyvňujúcim túto pôdu alebo budovy.
      To znamená, že služba poskytovaná obydlím, ktoré vlastní nerezident, sa zahrnie do produkcie hospodárstva tam, kde sa obydlie nachádza. V prípade obydlí obývaných vlastníkmi nerezidentmi sa zaznamená vývoz bytových služieb a príslušný čistý prevádzkový prebytok sa zaznamená ako prvotné dôchodky platené do zahraničia (ESA 95, odseky 3.142 a 4.60).
      V súvislosti s rezidentmi, ktorí vlastnia obydlia v zahraničí, sa v odseku 3.64 ESA 95 uvádza, že „nájomná hodnota obydlí užívaných vlastníkmi v zahraničí, napr. letné byty, sa nemá zaznamenávať ako súčasť domácej výroby, ale ako dovoz služieb a zodpovedajúci čistý prevádzkový prebytok zaznamenávaný ako primárny príjem získaný zo zvyšku sveta“.
      Vo všeobecnosti vzniká málo problémov, ak sa majetok vo vlastníctve nerezidenta prenajíma rezidentovi, pretože sa zistí a do platobnej bilancie zahrnie peňažný tok. Obydlia, ktoré vlastnia a obývajú zahraniční rezidenti, by bolo potrebné identifikovať samostatne. Národnosť vlastníka/užívateľa nie je na oddelenie rezidenta od nerezidenta dostatočná. Najväčší význam majú pravdepodobne rekreačné obydlia, ktoré vlastnia zahraniční rezidenti, a bolo by užitočné sa zhodnúť na počte nerezidenčných vlastníkov v rámci dotknutých členských štátov. O nerezidenčných vlastníkoch/užívateľoch je však nedostatok informácií. Informácií o rezidentoch, ktorí vlastnia rekreačné domy v zahraničí, je ešte menej. Aby sa predišlo nezrovnalostiam, členský štát, ktorý odpočítava prvotné dôchodky za obydlia obývané nerezidenčnými vlastníkmi, by mal zároveň pripočítať prvotné dôchodky za obydlia v zahraničí, ktoré vlastnia a obývajú rezidenti.
      V tejto súvislosti predstavujú osobitný problém obydlia používané viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka. Keďže za rovnaké účtovné obdobie môže byť takéto obydlie obsadené rezidentmi rôznych krajín, priame zaradenie podľa krajiny pôvodu je takmer nemožné. Porovnateľné výsledky možno získať uplatnením reálnejšieho prístupu. Po prvé (imputovaná) pridaná hodnota vytvorená v obydliach používaných viacerými majiteľmi v rôznych obdobiach počas roka sa priraďuje ku krajine pôvodu podľa spoločnosti, ktorá je vlastníkom. Potom možno požiadať spoločnosť, ktorá je vlastníkom, o poskytnutie informácii o vlastníkoch podľa krajiny pôvodu, čo môže slúžiť ako rozdeľovací kľúč.
      Zásada 15:
      Podľa ESA 95 všetky obydlia na hospodárskom území členského štátu prispievajú k tvorbe jeho HDP. Čistý prevádzkový prebytok prijatý od nerezidentov ako vlastníkov pozemkov a budov v tejto krajine sa má zaznamenávať ako majetkový dôchodok do zahraničia, a teda sa pri zisťovaní HNP odpočíta od HND (a naopak). Čisté nájomné predstavuje čistý prevádzkový prebytok zo skutočného a imputovaného prenajímania obydlí. Členský štát, ktorý odpočítava majetkový dôchodok za obydlia obývané nerezidenčnými vlastníkmi, by mal zároveň pripočítať majetkový dôchodok za obydlia v zahraničí, ktoré vlastnia a obývajú rezidenti.
      
         (1)  Neplatí pre túto jazykovú verziu.
      
         (2)  Koncepčne je možné, že obyvatelia/vlastníci, jednotlivo alebo kolektívne, zamestnávajú domovníkov bez toho, aby boli dotknuté ďalšie štatistické jednotky, ako sú bytové korporácie alebo spoločnosti poskytujúce služby v oblasti riadenia. Ak dôjde k takejto situácii, produkcia podľa metódy užívateľských nákladov by mala zahŕňať čiastku na odplatu zamestnancom.
      
         (3)  Ú. v. ES L 58, 27.2.1998, s. 1. Nariadenie zmenené a doplnené nariadením Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1882/2003.