CELEX: 61999CJ0481
Language: fi
Date: 2001-12-13 00:00:00
Title: Yhteisöjen tuomioistuimen tuomio (kuudes jaosto) 13 päivänä joulukuuta 2001. # Georg Heininger ja Helga Heininger vastaan Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG. # Ennakkoratkaisupyyntö: Bundesgerichtshof - Saksa. # Kuluttajansuoja - Kotimyynti - Peruuttamisoikeus - Sopimus luotosta, jonka vakuutena on kiinteistövakuus. # Asia C-481/99.

Avis juridique important

|

61999J0481

Yhteisöjen tuomioistuimen tuomio (kuudes jaosto) 13 päivänä joulukuuta 2001.  -  Georg Heininger et Helga Heininger vastaan Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG.  -  Ennakkoratkaisupyyntö: Bundesgerichtshof - Saksa.  -  Kuluttajansuoja - Kotimyynti - Peruuttamisoikeus - Sopimus luotosta, jonka vakuutena on kiinteistövakuus.  -  Asia C-481/99.  

Oikeustapauskokoelma 2001 sivu I-09945

TiivistelmäAsianosaisetTuomion perustelutPäätökset oikeudenkäyntikuluistaPäätöksen päätösosa
Avainsanat

1. Jäsenvaltioiden lainsäädännön lähentäminen - Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskeva kuluttajansuoja - Direktiivi 85/577/ETY - Soveltamisala - Sopimus reaaliluotosta, jonka vakuutena on kiinteistövakuus, kuuluu direktiivin soveltamisalaan - Kuluttajan peruuttamisoikeus(Neuvoston direktiivin 85/577/ETY 1 artikla, 3 artiklan 2 kohdan a alakohta ja 5 artikla)2. Jäsenvaltioiden lainsäädännön lähentäminen - Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskeva kuluttajansuoja - Direktiivi 85/577/ETY - Sopimuksen tekemisestä alkavaa määräaikaa, joka kuluttajalla on peruuttamisoikeutensa käyttämiseksi, ei voida hyväksyä, kun kuluttajalle ei ole annettu asiaa koskevaa ilmoitusta(Neuvoston direktiivin 85/577/ETY 4 ja 5 artikla) 

Tiivistelmä

1. Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta annettua direktiiviä 85/577/ETY on tulkittava siten, että sitä sovelletaan sellaiseen kiinnitysluottosopimukseen, jonka vakuutena on kiinteistövakuus, joten kuluttajalla, joka on tehnyt tällaisen sopimuksen direktiivin 1 artiklassa tarkoitetussa tilanteessa, on direktiivin 5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus.Tältä osin on todettava, että vaikka kiinnitysluottosopimus liittyykin kiinteää omaisuutta koskevaan oikeuteen niiltä osin kuin myönnetyn lainan vakuutena on oltava kiinteistö, tämä sopimukseen liittyvä seikka ei riitä sen toteamiseksi, että kyseinen sopimus koskisi direktiivin 85/577/ETY 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa tarkoitettua oikeutta kiinteään omaisuuteen. Sellaisen luottosopimuksen tarkoituksena on kuluttajien - joita direktiivillä 85/577/ETY on tarkoitus suojella - ja luotonantajien kannalta varojen luovuttaminen siten, että tähän liittyy vastavuoroinen velvollisuus maksaa määrä takaisin korkoineen. Se, että luottosopimuksen vakuutena on kiinteistö, ei tee vähemmän tarpeelliseksi sellaiselle kuluttajalle annettua suojaa, joka on tehnyt sopimuksen muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa.Kulutusluottoja koskevien jäsenvaltioiden lakien, asetusten ja hallinnollisten määräysten lähentämisestä annetun direktiivin 87/102/ETY johdanto-osasta tai säädösosasta ei sitä paitsi mitenkään ilmene, että yhteisön lainsäätäjä olisi halunnut kyseisen direktiivin antamisella rajoittaa direktiivin 85/577/ETY soveltamisalaa siten, että direktiivissä annettua erityistä suojaa ei sovellettaisi kiinnitysluottosopimuksiin.( ks. 32-34 ja 39-40 kohta sekä tuomiolauselman 1 kohta )2. Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta annetun direktiivin 85/577/ETY kanssa ristiriidassa on se, että kansallinen lainsäätäjä soveltaa direktiivin 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevaa vuoden pituista määräaikaa, joka alkaa kulua sopimuksen tekemisestä, silloin, kun kuluttajalle ei ole annettu mainitun direktiivin 4 artiklassa säädettyä ilmoitusta.( ks. 48 kohta ja tuomiolauselman 2 kohta ) 

Asianosaiset

Asiassa C-481/99, jonka Bundesgerichtshof (Saksa) on saattanut EY 234 artiklan nojalla yhteisöjen tuomioistuimen käsiteltäväksi saadakseen tässä kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevassa asiassa Georg Heininger ja Helga Heininger vastaan Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG "ennakkoratkaisun muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta 1985 annetun neuvoston direktiivin 85/577/ETY (EYVL L 372, s. 31) ja kulutusluottoja koskevien jäsenvaltioiden lakien, asetusten ja hallinnollisten määräysten lähentämisestä 22 päivänä joulukuuta 1986 annetun neuvoston direktiivin 87/102/ETY (EYVL 1987, L 42, s. 48), sellaisena kuin se on muutettuna 22.2.1990 annetulla neuvoston direktiivillä 90/88/ETY (EYVL L 61, s. 14), tulkinnasta, YHTEISÖJEN TUOMIOISTUIN (kuudes jaosto), toimien kokoonpanossa: jaoston puheenjohtaja F. Macken sekä tuomarit C. Gulmann (esittelevä tuomari), J.-P. Puissochet, V. Skouris ja J. N. Cunha Rodrigues, julkisasiamies: P. Léger, kirjaaja: osastopäällikkö D. Louterman-Hubeau, ottaen huomioon kirjalliset huomautukset, jotka sille ovat esittäneet - Georg ja Helga Heininger, edustajinaan Rechtsanwalt R. Nirk ja Rechtsanwalt N. J. Gross, - Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, edustajinaan Rechtsanwalt H.-J. Niemeyer ja Rechtsanwalt W. Berg, - Saksan hallitus, asiamiehinään W.-D. Plessing ja A. Dittrich, - Espanjan hallitus, asiamiehenään S. Ortiz Vaamonde, - Ranskan hallitus, asiamiehinään K. Rispal-Bellanger ja R. Loosli-Surrans, - Italian hallitus, asiamiehenään U. Leanza, avustajanaan avvocato dello Stato D. Del Gaizo, - Itävallan hallitus, asiamiehenään C. Pesendorfer, - Euroopan yhteisöjen komissio, asiamiehenään J. Sack, ottaen huomioon suullista käsittelyä varten laaditun kertomuksen, kuultuaan Georg ja Helga Heiningerin, Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG:n, Espanjan ja Italian hallitusten ja komission 22.2.2001 pidetyssä istunnossa esittämät suulliset huomautukset, kuultuaan julkisasiamiehen 12.7.2001 pidetyssä istunnossa esittämän ratkaisuehdotuksen, on antanut seuraavan tuomion 

Tuomion perustelut

1 Bundesgerichtshof on 29.11.1999 tekemällään päätöksellä, joka on saapunut yhteisöjen tuomioistuimeen 20.12.1999, esittänyt EY 234 artiklan nojalla kaksi ennakkoratkaisukysymystä muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta 1985 annetun neuvoston direktiivin 85/577/ETY (EYVL L 372, s. 31; jäljempänä kotimyyntidirektiivi) ja kulutusluottoja koskevien jäsenvaltioiden lakien, asetusten ja hallinnollisten määräysten lähentämisestä 22 päivänä joulukuuta 1986 annetun neuvoston direktiivin 87/102/ETY (EYVL 1987, L 42, s. 48), sellaisena kuin se on muutettuna 22.2.1990 annetulla neuvoston direktiivillä 90/88/ETY (EYVL L 61, s. 14; jäljempänä kulutusluottodirektiivi), tulkinnasta. 2 Nämä kysymykset on esitetty asiassa, jonka asianosaisina ovat toisaalta Georg ja Helga Heininger ja toisaalta Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG (jäljempänä pankki) ja joka koskee sellaista luottoa koskevan sopimuksen peruuttamista, jonka vakuutena on kiinnitys kiinteään omaisuuteen. Yhteisön lainsäädäntö 3 Kotimyyntidirektiivin 1 artiklan 1 kohdassa säädetään seuraavaa: "Tätä direktiiviä sovelletaan sellaisiin elinkeinonharjoittajien ja kuluttajien välisiin sopimuksiin tavaran toimittamisesta tai palvelun suorittamisesta, jotka on tehty - elinkeinonharjoittajan toimitilojensa ulkopuolelle järjestämällä tutustumiskäynnillä tai - elinkeinonharjoittajan käydessä  i) kuluttajan tai toisen kuluttajan kotona tai - -  jos käynnin aiheena ei ole kuluttajan nimenomainen kutsu." 4 Kyseisen direktiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa säädetään seuraavaa: "Tätä direktiiviä ei sovelleta: a) sopimuksiin kiinteistön rakentamisesta, myymisestä tai vuokraamisesta taikka sopimuksiin muusta oikeudesta kiinteään omaisuuteen. - - " 5 Direktiivin 4 artiklassa todetaan seuraavaa: "Elinkeinonharjoittajan on annettava kuluttajalle kirjallinen ilmoitus, josta käy ilmi tämän oikeus peruuttaa edellä 1 artiklassa tarkoitettu oikeustoimi 5 artiklan mukaisessa määräajassa sekä sen henkilön nimi ja osoite, jota kohtaan tätä oikeutta käytetään. - - Jäsenvaltioiden on huolehdittava, että niiden kansallisessa lainsäädännössä säädetään aiheellisista kuluttajansuojatoimenpiteistä tilanteissa, joissa tässä artiklassa mainittuja tietoja ei ole annettu." 6 Kyseisen direktiivin 5 artiklan 1 kohdan mukaan kuluttajalla on "oikeus peruuttaa sitoumuksensa antamalla peruuttamisilmoitus määräajassa, joka on vähintään seitsemän päivää 4 artiklassa tarkoitetun ilmoituksen vastaanottamisesta, ja noudattaen kansallisen lainsäädännön mukaista menettelyä". 7 Direktiivin 8 artiklassa säädetään, että direktiivi "ei estä jäsenvaltioita antamasta tai pitämästä voimassa säännöksiä, jotka antavat kuluttajille tässä direktiivissä tarkoitettujen kysymysten osalta tehokkaamman suojan". 8 Kulutusluottodirektiivin 1 artiklan 1 kohdassa ja 2 kohdan c alakohdassa säädetään seuraavaa: "1. Tätä direktiiviä sovelletaan luottosopimuksiin. 2. Tässä direktiivissä: - - c) 'luottosopimuksella' tarkoitetaan sopimusta, jonka mukaan luotonantaja myöntää tai lupaa myöntää kuluttajalle luottoa maksun lykkäyksen, lainan tai muun sellaisen taloudellisen järjestelyn muodossa. - - " 9 Direktiivin 2 artiklassa säädetään seuraavaa: "1. Tätä direktiiviä ei sovelleta: a) sellaisiin luottosopimuksiin eikä sopimuksiin, jotka sisältävät lupauksen myöntää luotto: - jonka pääasiallisena käyttötarkoituksena on omistusoikeuden hankkiminen tai säilyttäminen kiinteään omaisuuteen taikka valmiiseen tai rakennettavaan rakennukseen. - - 3. Mitä edellä 1 a artiklassa sekä 4-12 artiklassa säädetään, ei sovelleta luottosopimuksiin tai sopimuksiin, jotka sisältävät lupauksen luoton myöntämisestä, jos sopimuksen vakuutena on kiinnitys kiinteään omaisuuteen, siltä osin kuin se, että tätä direktiiviä ei sovelleta niihin, ei johdu jo tämän artiklan 1 kohdan a alakohdasta. - - " 10 Direktiivin 15 artiklan mukaan tämä direktiivi "ei estä jäsenvaltioita pitämästä voimassa tai antamasta kuluttajia tehokkaammin suojaavia säännöksiä, jotka ovat sopusoinnussa niille perustamissopimuksen mukaan kuuluvien velvollisuuksien kanssa". Kansallinen lainsäädäntö 11 Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäftenin (kotimyyntitilanteessa tehtyjen sopimusten ja vastaavien toimien peruuttamista koskeva laki, Bundesgesetzblatt, jäljempänä BGBl., I, s. 122; jäljempänä HWiG), joka on annettu 16.1.1986, 1 §:ssä säädetään asiakkaalle kuuluvasta peruuttamisoikeudesta siten, että elinkeinonharjoittajan toimitilojen ulkopuolella tehty liiketoimi on pätevä ainoastaan, jos asiakas ei ole peruuttanut kirjallisesti kyseistä tahdonilmaisuaan viikon kuluessa. HWiG:n 2 §:n 1 momentin mukaan kyseinen määräaika alkaa kulua vasta siitä, kun asiakkaalle on toimitettu kirjallinen ilmoitus, jolle laissa asetetaan tiettyjä aineellisia vaatimuksia. Jos ilmoitusta ei anneta, asiakkaan peruuttamisoikeus on voimassa kuukauden siitä, kun molemmat osapuolet ovat täyttäneet kaikki velvoitteensa. 12 HWiG:n 5 §:n 2 momenttiin sisältyy tämän lain soveltamisalasta tehtävä poikkeus sikäli, että siinä säädetään, että jos HWiG:n 1 §:n 1 momentin mukainen liiketoimi täyttää samanaikaisesti liiketoimelle 17.12.1990 annetussa Verbraucherkreditgesetzissä (kulutusluottolaki, BGBl. I, s. 2840; jäljempänä VerbrKrG) asetetut edellytykset, ainoastaan jälkimmäisen lain säännöksiä sovelletaan. 13 VerbrKrG:n soveltamisala määritellään sen 1 §:ssä seuraavasti: "1) Tätä lakia sovelletaan luottosopimuksiin ja luotonvälityssopimuksiin, joita on tehnyt luoton myöntävä henkilö (luotonantaja) tai luoton välittävä tai siitä neuvotteleva henkilö (luotonvälittäjä) elinkeinon tai ammatin harjoittamisen yhteydessä luonnollisen henkilön kanssa sillä varauksella, että luottoa ei ole sopimusehtojen mukaisesti tarkoitettu jälkimmäisen (kuluttajan) jo harjoittamaan elinkeinoon tai ammattitoimintaan. 2) Luottosopimus on sopimus, jossa luotonantaja antaa tai lupaa antaa kuluttajalle rahallista vastiketta vastaan luoton, joka on lainan, maksusitoumuksen tai muun rahallisen järjestelyn kaltainen. - - " 14 VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentissa, jossa määritellään kyseisen lain soveltamisalasta tehtäviä poikkeuksia, säädetään seuraavaa: "Lisäksi ei sovelleta - - 2. 4 §:n 1 momentin neljännen virkkeen ensimmäisen kohdan b alakohtaa eikä 7, 9 eikä 11-13 §:ää luottosopimuksiin, joissa luotolta edellytetään kiinnitysvakuuden antamista ja luotto annetaan niillä tavanomaisilla ehdoilla, jotka koskevat kiinnitysvakuudella taattavia luottoja ja niiden välirahoitusta - - ." 15 VerbrKrG:n 7 §:ssä, jossa säädetään kuluttajalle kuuluvasta peruuttamisoikeudesta, todetaan seuraavaa: "1) Luottosopimuksen tekemistä koskevan kuluttajan tahdonilmaisun oikeusvaikutus syntyy ainoastaan, jos kuluttaja ei ole peruuttanut sitä kirjallisesti viikon kuluessa. 2) Peruutuksen lähettäminen määräajassa riittää määräajan noudattamiseksi. Päivämäärä, josta määräaika alkaa kulua, alkaa vasta, kun kuluttaja saa selkokielisen ilmoituksen, joka hänen on allekirjoitettava ja jossa hänelle kerrotaan se, mistä ensimmäisessä virkkeessä on säädetty, eli hänen peruuttamisoikeudestaan ja sen menettämisestä 3 momentin nojalla, ja jossa annetaan peruutuksen vastaanottajan nimi ja osoite.  Jos kuluttajalle ei toimiteta toisen virkkeen mukaisia tietoja, peruuttamisoikeus lakkaa vasta, kun kummatkin osapuolet ovat täyttäneet kaikki velvoitteensa, mutta viimeistään vuoden kuluttua siitä, kun kuluttaja on ilmoittanut haluavansa tehdä luottosopimuksen." Pääasia ja ennakkoratkaisukysymykset 16 Georg ja Helga Heininger ottivat asunnon hankkimista varten pankilta lainaa 150 000 Saksan markkaa (DEM) 28.4.1993 ja 7.5.1993 tekemällään sopimuksella (jäljempänä lainasopimus). Lainan vakuudeksi annettiin samansuuruinen kiinnitys (Grundschuld). 17 Georg ja Helga Heininger nostivat vuoden tammikuussa 1998 kanteen, jossa he vaativat HWiG:n 1 §:n nojalla, että heidän lainasopimuksen hyväksymistä koskeva tahdonilmaisunsa todettaisiin peruutetuksi. He väittävät, että heidän tuntemansa kiinteistönvälittäjä, joka toimii itsenäisenä ammatinharjoittajana pankin puolesta, oli tullut useaan kertaan kutsumatta heidän kotiinsa. Kyseinen kiinteistönvälittäjä oli heidän mukaansa yllyttänyt heidät ostamaan kyseisen asunnon ja tekemään lainasopimuksen. Hän ei myöskään ilmoittanut heille peruuttamisoikeudesta. 18 Georg ja Helga Heininger vaativat pankkia palauttamaan maksetut kuoletukset ja korot sekä palauttamaan lainasopimuksen tekemisestä aiheutuneet kulut eli yhteensä 118 443,81 DEM. He vaativat lisäksi sen toteamista, ettei vastaaja voi vaatia luottosopimuksen perusteella itselleen oikeuksia. 19 Landgericht München (Saksa) hylkäsi 26.5.1998 Heiningereiden kanteen. Oberlandesgericht München (Saksa) hylkäsi 1.2.1999 kyseisestä tuomiosta tehdyn valituksen. Heiningerit tekivät näin ollen Revision-valituksen Bundesgerichtshofiin. 20 Bundesgerichtshof toteaa ennakkoratkaisupyyntöä koskevassa päätöksessään, että pääasian ratkaisun kannalta on olennaista määrittää, onko HWiG:n 1 artiklan mukainen peruuttamisoikeus poissuljettu sen takia, että VerbrKrG:llä, jota sovelletaan kyseessä oleviin kiinnitysluottosopimuksiin, on etusija HWiG:n säännöksiin nähden. Tähän kysymykseen annettava vastaus riippuu kansallisen tuomioistuimen mukaan siitä, kuuluvatko kiinnitysluottosopimukset myös kotimyyntidirektiivin soveltamisalaan ja onko kyseiselle direktiiville myönnettävä sen 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden osalta etusija kulutusluottodirektiiviin nähden. 21 Bundesgerichtshof katsoo ensinnäkin, että Heiningereilla ei ole minkäänlaista peruuttamisoikeutta VerbrKrG:n 7 §:n nojalla, koska kyseisen lain 3 §:n 2 momentin 2 kohdasta ilmenee, että lain 7 §:ää ei sovelleta kiinnitysluottosopimuksiin. Kansallinen tuomioistuin katsoo toiseksi, että HWiG:n 1 §:n mukainen peruuttamisoikeus on lähtökohtaisesti poissuljettu, koska HWiG:n 5 §:n 2 momentissa säädetään, että jos HWiG:n 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu liiketoimi kuuluu VerbrKrG:n soveltamisalaan, kuten pääasiassa, ainoastaan viimeksi mainitun lain säännöksiä sovelletaan. 22 Bundesgerichtshof on sitä mieltä, että kuluttajansuojaa koskeva yhteisön oikeus ei edellytä HWiG:n 5 §:n 2 momentin muunlaista tulkintaa, mutta se pyytää kuitenkin yhteisöjen tuomioistuinta ratkaisemaan asian, koska tältä osin voi esiintyä epäilyksiä. 23 Siinä tapauksessa, että Heiningereille olisi kotimyyntidirektiivin nojalla myönnettävä peruuttamisoikeus, pääasian ratkaisu riippuu kansallisen oikeuden mukaan siitä, lakkaako kyseinen peruuttamisoikeus VerbrKrG:n 7 §:n 2 momentin toista virkettä analogisesti soveltaen vuoden kuluttua siitä, kun kuluttaja on ilmaissut haluavansa tehdä kiinnitysluottosopimuksen, vai sovelletaanko HWiG:n säännöksiä, joissa kotimyyntidirektiivin 5 artiklan 1 kohdan mukaisesti ei säädetä peruuttamisoikeuden ajallisesta rajoittamisesta siinä tapauksessa, että edellytettyä ilmoitusta ei ole annettu. 24 Bundesgerichtshof on näin ollen päättänyt lykätä asian käsittelyä ja esittää yhteisöjen tuomioistuimelle seuraavat ennakkoratkaisukysymykset: "1) Kuuluvatko myös kiinnitysluottosopimukset (VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentin 2 kohta) muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta 1985 annetun neuvoston direktiivin 85/577/ETY - - soveltamisalaan ja onko myös niihin nähden tämän direktiivin 5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus voimassa kulutusluottoja koskevien jäsenvaltioiden lakien, asetusten ja hallinnollisten määräysten lähentämisestä 22 päivänä joulukuuta 1986 annetun neuvoston direktiivin 87/102/ETY - - sijasta? 2) Jos yhteisöjen tuomioistuin vastaa tähän kysymykseen myöntävästi: Estääkö kotimyyntidirektiivi kansallista lainsäätäjää säätämästä, että VerbrKrG:n 7 §:n 2 momentin kolmannessa virkkeessä peruuttamisoikeuden käyttämiselle asetettua määräaikaa sovelletaan myös niissä tapauksissa, joissa kotimyynnissä on kyse VerbrKrG:n 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kiinnitysluotosta ja joissa direktiivin 4 artiklassa mainitut tiedot on jätetty antamatta?" Ensimmäinen kysymys 25 Ottaen huomioon pankin huomautukset, joiden mukaan pääasia ei kuulu kotimyyntidirektiivin soveltamisalaan, sellaisena kuin se on rajattuna mainitun direktiivin 1 artiklassa, on aluksi korostettava, että Bundesgerichtshofin yhteisöjen tuomioistuimelle esittämä kysymys perustuu siihen olettamukseen, että Heiningereiden ja pankin välillä tehty kiinnitysluottosopimus tehtiin mainitun direktiivin 1 artiklassa mainittujen edellytysten vallitessa. 26 Ensimmäiseen kysymykseen on näin ollen vastattava tämän olettamuksen perusteella. Ensimmäisellä kysymyksellään kansallinen tuomioistuin haluaa selvittää, onko kotimyyntidirektiiviä tulkittava siten, että sitä sovelletaan sellaiseen kiinnitysluottosopimukseen, josta on kyse pääasiassa, siten että kuluttajalla, joka on tehnyt tällaisen sopimuksen direktiivin 1 artiklassa tarkoitetussa tilanteessa, on direktiivin 5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus. 27 Tältä osin on ensiksi muistettava, että kotimyyntidirektiiviä sovelletaan sen 1 artiklan mukaisesti lähtökohtaisesti kaikkiin sopimuksiin, jotka on tehty kyseisessä artiklassa mainituissa tapauksissa ja erityisesti niissä tapauksissa, joissa elinkeinonharjoittaja käy kuluttajan luona. Kyseisen direktiivin johdanto-osan neljännessä ja viidennessä perustelukappaleessa todetaan lisäksi seuraavaa: " - - muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa solmittujen sopimusten erityispiirteenä on, että yleensä elinkeinonharjoittaja tekee aloitteen sopimusneuvotteluista, joihin kuluttaja ei ole valmistautunut tai joita hän ei ole osannut odottaa; usein kuluttaja ei voi vertailla tarjouksen laatua ja hintaa muihin tarjouksiin; tämä yllättävyys ei ole ominaista vain kotimyynnille, vaan myös muille sopimuksille, jotka elinkeinonharjoittaja tekee toimitilojensa ulkopuolella, - - kuluttajalla tulisi olla peruuttamisoikeus vähintään seitsemän päivän pituisena aikana, jotta hän voisi arvioida sopimuksen aiheuttamia velvoitteita, - - ". 28 Lisäksi on muistettava, että kotimyyntidirektiivin 3 artiklassa luetellaan tyhjentävästi ne sopimustyypit, joihin direktiiviä ei sovelleta. 29 Pääasiassa esille nouseva kysymys koskee sitä, sovelletaanko sellaiseen kiinnitysluottosopimukseen, josta on kyse pääasiassa, kotimyyntidirektiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohtaa, jossa direktiivin soveltamisalan ulkopuolelle jätetään "sopimukset kiinteistön rakentamisesta, myymisestä tai vuokraamisesta ja sopimukset muusta oikeudesta kiinteään omaisuuteen". 30 Heiningerit, Ranskan, Italian ja Itävallan hallitukset ja komissio ovat sitä mieltä, että edellisessä kohdassa mainittua säännöstä ei voida soveltaa kiinnitysluottosopimuksiin, kun taas pankki ja Espanjan ja Saksan hallitukset katsovat, että kiinnitysluottosopimus on sopimus, joka koskee oikeutta kiinteään omaisuuteen, koska siinä luodaan esineoikeus kiinteistöön, joka on luoton vakuutena. 31 Tältä osin on ensiksi todettava, että vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kuluttajansuojaa koskeviin yhteisön oikeuden sääntöihin kohdistuvia poikkeuksia on tulkittava suppeasti (ks. muun muassa asia C-203/99, Veedfald, tuomio 10.5.2001, Kok. 2001, s. I-3569, 15 kohta). 32 Toiseksi on todettava, että vaikka sellainen kiinnitysluottosopimus, josta on kyse pääasiassa, liittyykin kiinteää omaisuutta koskevaan oikeuteen niiltä osin kuin myönnetyn lainan vakuutena on oltava kiinteistö, tämä sopimukseen liittyvä seikka ei riitä sen toteamiseksi, että kyseinen sopimus koskisi kotimyyntidirektiivin 3 artiklan 2 kohdan a alakohdassa tarkoitettua oikeutta kiinteään omaisuuteen. 33 Sellaisen luottosopimuksen tarkoituksena, josta pääasiassa on kyse, on kuluttajien - joita kotimyyntidirektiivillä on tarkoitus suojella - ja luotonantajien kannalta varojen luovuttaminen siten, että tähän liittyy vastavuoroinen velvollisuus maksaa määrä takaisin korkoineen. 34 Se, että luottosopimuksen vakuutena on kiinteistö, ei tee vähemmän tarpeelliseksi sellaiselle kuluttajalle annettua suojaa, joka on tehnyt tällaisen sopimuksen muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa. 35 Lisäksi on todettava, että vaikka sellainen luottosopimus, josta on kyse pääasiassa, kuuluu näin ollen kotimyyntidirektiivin soveltamisalaan, ne seuraamukset, jotka aiheutuvat sopimuksen peruuttamisesta saman direktiivin sääntöjen mukaisesti kiinteistön hankinnan ja kiinteistövakuuden asettamisen kannalta, kuuluvat kansallisen oikeuden soveltamisalaan. 36 Lopuksi on tarkasteltava sitä, onko kulutusluottodirektiivillä, joka on annettu kotimyyntidirektiivin jälkeen, rajoitettu viimeksi mainitun direktiivin soveltamisalaa kiinnitysluottosopimusten osalta. 37 Saksan hallituksen mukaan kulutusluottodirektiivi on kotimyyntidirektiiviin nähden etusijalla periaatteen lex specialis derogat legi generali nojalla. Se, että kulutusluottodirektiivissä tyydytään suosittelemaan luottosopimuksia koskevan peruuttamisoikeuden luomista, mutta ei kuitenkaan toisin kuin kotimyyntidirektiivissä aseteta tätä koskevaa velvollisuutta, on Saksan hallituksen mukaan osoitus siitä, että kulutusluottodirektiivi on kiinnitysluottosopimusten osalta erityisempi yhteisön oikeuden säädös. Kulutusluottodirektiivissä on näin ollen otettu huomioon se, että peruuttamisoikeuden luominen voisi osoittautua ongelmalliseksi suhteessa tiettyihin luottosopimuksiin ja erityisesti kiinnitysluottosopimuksiin. 38 Tältä osin on riittävää korostaa toisaalta sitä, että kotimyyntidirektiivin tarkoituksena on - kuten edellä on todettu - suojella kuluttajaa vaaralta, joka aiheutuu niistä olosuhteista, jotka liittyvät sopimuksen tekemiseen muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa, ja toisaalta sitä, että kuluttajansuoja on kyseisessä direktiivissä toteutettu säätämällä peruuttamisoikeudesta. 39 Kulutusluottodirektiivin johdanto-osasta tai säädösosasta ei toisaalta puolestaan mitenkään ilmene, että yhteisön lainsäätäjä olisi halunnut kyseisen direktiivin antamisella rajoittaa kotimyyntidirektiivin soveltamisalaa siten, että viimeksi mainitussa direktiivissä annettua erityistä suojaa ei sovellettaisi kiinnitysluottosopimuksiin. 40 Ensimmäiseen kysymykseen on näin ollen vastattava, että kotimyyntidirektiiviä on tulkittava siten, että sitä sovelletaan sellaiseen kiinnitysluottosopimukseen, josta on kyse pääasiassa, joten kuluttajalla, joka on tehnyt tällaisen sopimuksen direktiivin 1 artiklassa tarkoitetussa tilanteessa, on direktiivin 5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus. Toinen kysymys 41 Toisella kysymyksellään kansallinen tuomioistuin haluaa selvittää, onko kotimyyntidirektiivin kanssa ristiriidassa se, että kansallinen lainsäätäjä soveltaa direktiivin 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevaa vuoden pituista määräaikaa, joka alkaa kulua sopimuksen tekemisestä, silloin, kun kuluttajalle ei ole annettu mainitun direktiivin 4 artiklassa säädettyä ilmoitusta. 42 Heiningerit, Ranskan hallitus ja komissio väittävät, että jos peruuttamisoikeutta koskevaa ilmoitusta ei ole annettu, kotimyyntidirektiivissä ei ajallisesti rajoiteta kyseisen oikeuden käyttämistä. Niiden mukaan kyseisen direktiivin 5 artiklan kanssa ristiriidassa on kansallinen toimenpide, jolla rajataan yhdeksi vuodeksi sopimuksen tekemisestä alkaen sellaisen kuluttajan peruuttamisoikeuden käyttäminen, jolle ei annettu kyseistä oikeutta koskevaa ilmoitusta. Kyseisessä säännöksessä mainittu peruuttamista koskeva seitsemän päivän vähimmäismääräaika alkaa nimittäin kulua vasta siitä, kun kuluttajalle on ilmoitettu kirjallisesti kyseisestä oikeudesta. 43 Pankki ja Saksan, Italian ja Itävallan hallitukset väittävät, että koska kotimyyntidirektiivin 4 artiklassa säädetään, että jäsenvaltioiden on huolehdittava, että niiden kansallisessa lainsäädännössä säädetään aiheellisista kuluttajansuojatoimenpiteistä tilanteissa, joissa kuluttajalle ei ole ilmoitettu hänen peruuttamisoikeudestaan, kansallisen lainsäätäjän on sallittua rajoittaa kyseisen direktiivin 5 artiklassa tarkoitetun peruuttamisoikeuden käyttämistä koskeva määräaika yhteen vuoteen. Vaikka kyseisessä direktiivissä ei nimenomaisesti säädetä peruuttamisoikeuden ajallisesta rajoittamisesta, oikeusvarmuuden periaate merkitsee sitä, että kyseisen oikeuden käyttämiselle on vahvistettava määräaika. 44 Tältä osin on muistettava, että kotimyyntidirektiivin 4 artiklan ensimmäisessä alakohdassa säädetään, että "elinkeinonharjoittajan on annettava kuluttajalle kirjallinen ilmoitus, josta käy ilmi tämän oikeus peruuttaa - - oikeustoimi 5 artiklan mukaisessa määräajassa" ja että saman direktiivin 4 artiklan kolmannessa alakohdassa säädetään, että "jäsenvaltioiden on huolehdittava, että niiden kansallisessa lainsäädännössä säädetään aiheellisista kuluttajansuojatoimenpiteistä tilanteissa, joissa tässä artiklassa mainittuja tietoja ei ole annettu". Kyseisen direktiivin 5 artiklan 1 kohdassa säädetään, että "kuluttajalla on oikeus peruuttaa sitoumuksensa antamalla peruuttamisilmoitus määräajassa, joka on vähintään seitsemän päivää 4 artiklassa tarkoitetun ilmoituksen vastaanottamisesta, ja noudattaen kansallisen lainsäädännön mukaista menettelyä". 45 Seuraavaksi on korostettava, että kotimyyntidirektiivissä säädetään näin ollen nimenomaisesti siitä, että peruuttamista koskeva seitsemän päivän vähimmäismääräaika on laskettava kuluttajan peruuttamisoikeutta koskevan "ilmoituksen vastaanottamisesta" ja että tämän ilmoituksen antamista koskeva velvollisuus kuuluu elinkeinonharjoittajalle. Kyseiset säännökset selittyvät sillä, että jos kuluttajalla ei ole tietoa peruuttamisoikeuden olemassaolosta, hänen on mahdotonta käyttää kyseistä oikeutta. 46 Ottaen huomioon kotimyyntidirektiivin 5 artiklan sanamuodon ja kyseisen direktiivin päämäärän, direktiivin 4 artiklan kolmatta alakohtaa ei ole mahdollista tulkita siten, että kansallinen lainsäätäjä voisi säätää, että kuluttajan peruuttamisoikeutta on kaikissa tapauksissa käytettävä vuoden määräajassa, vaikka elinkeinonharjoittaja ei olisikaan ilmoittanut kuluttajalle kyseisen oikeuden olemassaolosta. 47 Sen väitteen osalta, että peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevaa määräaikaa on välttämätöntä rajoittaa oikeusvarmuuteen liittyvistä syistä, on todettava, että tällaisiin syihin ei voida vedota niiltä osin kuin ne merkitsevät sellaisten oikeuksien rajoittamista, joita kotimyyntidirektiivissä on nimenomaisesti annettu kuluttajalle tämän suojelemiseksi niiltä vaaroilta, joita aiheutuu siitä, että luottolaitokset ovat päättäneet tehdä kiinnitysluottosopimuksia muualla kuin toimitiloissaan. Jos kyseiset laitokset päättävät markkinoida palvelujaan tällaisin menetelmin, ne voivat nimittäin vaivatta suojella sekä kuluttajien etuja että omia oikeusvarmuuteen liittyviä etujaan täyttämällä velvollisuutensa ilmoittaa kuluttajille näiden oikeuksista. 48 Edellä esitetty huomioon ottaen toiseen kysymykseen on vastattava, että kotimyyntidirektiivin kanssa ristiriidassa on se, että kansallinen lainsäätäjä soveltaa direktiivin 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevaa vuoden pituista määräaikaa, joka alkaa kulua sopimuksen tekemisestä, silloin, kun kuluttajalle ei ole annettu mainitun direktiivin 4 artiklassa säädettyä ilmoitusta. Tämän tuomion ajalliset vaikutukset 49 Pankki on siinä tapauksessa, että yhteisöjen tuomioistuin katsoisi, että pääasiassa kyseessä oleva Saksan lainsäädäntö on ristiriidassa yhteisön oikeuden kanssa, vedonnut yhteisöjen tuomioistuimen mahdollisuuteen rajoittaa tämän tuomion vaikutuksia ajallisesti. 50 Pankki vetoaa vaatimuksensa tueksi erityisesti siihen, että kotimyyntidirektiivissä säädetyn peruuttamisoikeuden soveltaminen kiinnitysluottosopimuksiin aiheuttaa luottolaitoksille huomattavan taloudellisen riskin. 51 On muistettava, että tulkinta, jonka yhteisöjen tuomioistuin antaa jostain yhteisön oikeuden säännöksestä tai määräyksestä, selventää ja täsmentää säännöksen tai määräyksen merkitystä ja soveltamisalaa sellaisena kuin säännöstä tai määräystä olisi pitänyt tulkita ja soveltaa sen voimaantulohetkestä lähtien (asia C-35/97, komissio v. Ranska, tuomio 24.9.1998, Kok. 1998, s. I-5325, 46 kohta). 52 Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan poikkeustapauksissa yhteisöjen tuomioistuin voi yhteisön oikeusjärjestykseen kuuluvaa oikeusvarmuuden periaatetta soveltaen ja ne vakavat häiriöt huomioon ottaen, joita sen antama tuomio voisi taannehtivasti aiheuttaa vilpittömässä mielessä perustettujen oikeussuhteiden osalta, rajoittaa asianomaisten henkilöiden mahdollisuutta vedota näiden oikeussuhteiden pätevyyden riitauttamiseksi oikeussääntöön, josta se on antanut tulkinnan, ja tältä osin yhteisöjen tuomioistuimen tehtävänä on tarkistaa, täyttyvätkö tällaisen rajoittamisen kaksi olennaista edellytystä, eli asianomaisten tahojen vilpittömän mielen ja huomattavan taloudellisen vahingon vaaran olemassaolo (ks. vastaavasti asia C-128/93, Fisscher, tuomio 28.9.1994, Kok. 1994, s. I-4583, 18 kohta; Kok. Ep. XVI, s. 129). 53 Tältä osin on riittävää todeta, että pankki ei ole esittänyt mitään täsmällistä seikkaa, joka tukisi pankin väitettä siitä, että ellei tämän tuomion vaikutuksia rajoitettaisi ajallisesti, siitä saattaisi aiheutua huomattavia taloudellisia seuraamuksia sellaisille luottolaitoksille, jotka ovat tehneet kiinnitysluottosopimuksia kotimyyntidirektiivin 1 artiklassa tarkoitetuissa olosuhteissa. 54 Näin ollen tämän tuomion vaikutuksia ei ole aihetta rajoittaa ajallisesti. 

Päätökset oikeudenkäyntikuluista

Oikeudenkäyntikulut 55 Yhteisöjen tuomioistuimelle huomautuksensa esittäneille Saksan, Espanjan, Ranskan, Italian ja Itävallan hallituksille ja komissiolle aiheutuneita oikeudenkäyntikuluja ei voida määrätä korvattaviksi. Pääasian asianosaisten osalta asian käsittely yhteisöjen tuomioistuimessa on välivaihe kansallisessa tuomioistuimessa vireillä olevan asian käsittelyssä, minkä vuoksi kansallisen tuomioistuimen asiana on päättää oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. 

Päätöksen päätösosa

Näillä perusteilla YHTEISÖJEN TUOMIOISTUIN (kuudes jaosto) on ratkaissut Bundesgerichtshofin 29.11.1999 tekemällään päätöksellä esittämät kysymykset seuraavasti: 1) Muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa neuvoteltuja sopimuksia koskevasta kuluttajansuojasta 20 päivänä joulukuuta 1985 annettua neuvoston direktiiviä 85/577/ETY on tulkittava siten, että sitä sovelletaan sellaiseen kiinnitysluottosopimukseen, josta on kyse pääasiassa, joten kuluttajalla, joka on tehnyt tällaisen sopimuksen direktiivin 1 artiklassa tarkoitetussa tilanteessa, on direktiivin 5 artiklassa säädetty peruuttamisoikeus. 2) Direktiivin 85/577/ETY kanssa ristiriidassa on se, että kansallinen lainsäätäjä soveltaa direktiivin 5 artiklassa säädetyn peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevaa vuoden pituista määräaikaa, joka alkaa kulua sopimuksen tekemisestä, silloin, kun kuluttajalle ei ole annettu mainitun direktiivin 4 artiklassa säädettyä ilmoitusta.