CELEX: E2011C0232
Language: da
Date: 2011-07-13 00:00:00
Title: EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 232/11/KOL af 13. juli 2011 om anmeldelsen af salget af jord på Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, i Asker kommune (Norge)

22.11.2012   
            
            
               DA
            
            
               Den Europæiske Unions Tidende
            
            
               L 323/32
            
         EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDENS BESLUTNING
   Nr. 232/11/KOL
   af 13. juli 2011
   om anmeldelsen af salget af jord på Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, i Asker kommune (Norge)
   EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDEN (i det følgende benævnt "Tilsynsmyndigheden") har —
   Under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (i det følgende benævnt "EØS-aftalen"), særlig artikel 61 og protokol 26,
   Under henvisning til aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en tilsynsmyndighed og en domstol (i det følgende benævnt "aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen"), særlig artikel 24,
   Under henvisning til protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen (i det følgende benævnt "protokol 3"), navnlig artikel 1, stk. 2, i del II og artikel 7, stk. 5, og artikel 14 i del II,
   Under henvisning til den konsoliderede udgave af Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL af 14. juli 2004 om de gennemførelsesbestemmelser, der er omhandlet i artikel 27 i del II i protokol 3 (i det følgende benævnt "beslutningen om gennemførelsesbestemmelserne") (1),
   Efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i henhold til ovennævnte bestemmelser (2), og under henvisning til deres bemærkninger, og
   ud fra følgende betragtninger:
   I.   SAGSFREMSTILLING
   
   1.   SAGSFORLØB
   Ved brev af 15. december 2008 (hændelse nr. 508884), som Tilsynsmyndigheden modtog den 13. februar 2009, anmeldte de norske myndigheder Asker kommunes salg af en grund på Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, i overensstemmelse med artike1 1, stk. 3, i del I i protokol 3.
   Ved brev af 8. april 2009 (hændelse nr. 512188) anmodede Tilsynsmyndigheden om supplerende oplysninger. De norske myndigheder svarede ved brev af 11. maj 2009 (hændelse nr. 518079).
   Ved brev af 7. juli 2009 (hændelse nr. 521778) sendte Tilsynsmyndigheden en anden anmodning om oplysninger. De norske myndigheder svarede ved brev af 14. august 2009 (hændelse nr. 527555).
   Tilsynsmyndigheden meddelte herefter de norske myndigheder, at den havde besluttet at indlede proceduren i artikel 1, stk. 2, i del I i protokol 3, for så vidt angår salget af grunden.
   Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 538/09/KOL om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende og i EØS-tillægget hertil den 8. juli 2010 (3). Tilsynsmyndigheden opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger hertil.
   Tilsynsmyndigheden modtog bemærkninger fra én interesseret part, nemlig køberen, Asker Brygge AS. Brevet af 29. januar 2010 blev videresendt af Asker kommune som bilag til kommunens brev af samme dato.
   Den 14. oktober 2010 blev der holdt et møde mellem Tilsynsmyndigheden og de norske myndigheder, hvor sagen blev drøftet. Efter mødet fremsatte de norske myndigheder deres endelige bemærkninger til sagen den 19. november 2010.
   2.   BESKRIVELSE AF ANMELDELSEN
   De norske myndigheder anmeldte Asker kommunes salg af en grund til selskabet Asker Brygge AS (i det følgende benævnt "Asker Brygge"). Ejendommen er registreret i det norske matrikelregister som Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, i Asker kommune (i det følgende benævnt "gbnr. 32/17") og er på ca. 9 700 m2. Der var ingen bygninger på ejendommen. Slependen Båtforening lejede en del af ejendommen af kommunen.
   Asker kommune og Asker Brygge indgik en aftale i 2001 (i det følgende benævnt "forkøbsretsaftalen"), hvorefter Asker Brygge fik forkøbsret indtil den 31. december 2009 til at købe grunden til en fast pris på 8 mio. NOK, som var pristalsreguleret. Ifølge forkøbsretsaftalen var det kommunens hensigt at give Asker Brygge forkøbsret til at købe ejendommen til markedspris, forudsat at Asker Brygge foretog en omfattende planlægning og undersøgelse med det formål at opnå en ændring af ejendommens status og derefter udnytte den.
   I 2004 blev forkøbsretsaftalen fornyet, og gyldigheden af forkøbsretten blev forlænget til den 21. december 2014 på tilsvarende vilkår, for så vidt angår udviklingen i arbejdet med at ændre ejendommens status.
   I 2005 påberåbte Asker Brygge sig forkøbsretten til grunden. Parterne indgik en salgsaftale den 21. marts 2007 om en pris på 8 727 462 NOK. Grunden blev overdraget Asger Brygge samme dag, selv om kun den første rate på 30 % af købesummen blev betalt på datoen for overdragelsen af ejendommen. Den anden og største rate, der er på 70 % af købesummen (6 109 223 NOK), forfalder til betaling senest den 31. December 2011. Asker kommune agter ikke at kræve renter for anden rate.
   Asker kommune og Asker Brygge er af den opfattelse, at salgsaftalen ikke indebærer nogen form for statsstøtte, idet salgsprisen afspejler markedsværdien. De norske myndigheder besluttede ikke desto mindre at anmelde transaktionen af hensyn til retssikkerheden.
   3.   BEMÆRKNINGER FRA DE NORSKE MYNDIGHEDER
   Asker kommune er af den opfattelse, at salgsaftalen ikke indebærer nogen form for statsstøtte, idet salgsprisen afspejler markedsværdien. Asker kommune har understreget, at salgsprisen ikke var genstand for forhandlinger, da den blev fastsat i 2001. Selv om der ikke blev foretaget nogen uafhængig værdiansættelse, da forkøbsretsaftalen blev indgået i 2001, foretog kommunen dengang sin egen vurdering på grundlag af sin store erfaring på ejendomsmarkedet i Asker.
   Kommunen har anført, at den må have en vis skønsmargen. Ved de værdiansættelser, der blev foretaget i juni 2006 og juni 2008, blev markedsværdien i 2001 sat til henholdsvis 9,6 mio. NOK (med et muligt udsving på +/– 15 %) og 8 mio. NOK. Værdiansættelserne er således i overensstemmelse med salgsprisen i 2001, der er den relevante periode for den værdiansættelse, der skal foretages. Værdiansættelsen af 18. januar 2008 er baseret på forkerte præmisser og tog ikke vigtige faktorer for værdiansættelsen i betragtning.
   Forkøbsretten kan ikke anses for at være indrømmet vederlagsfrit, eftersom Asker Brygge til gengæld påtog sig nogle planlægnings- og undersøgelsesforpligtelser. Kommunen fandt ejendommen vanskelig at udnytte, og den ønskede ikke at gennemføre den undersøgelse, som var nødvendig for at afdække de risici, der var knyttet til vanskelige jordbundsforhold og forurening. Den undersøgelse, som Asker Brygge foretog, eliminerede disse risici, og kommunen kunne så sælge ejendommen uden at skulle strides med potentielle købere om disse risici. Den forpligtelse, som Asker Brygge påtog sig, var således af værdi for kommunen.
   Kommunen medgiver, at en privat investor ikke ville have indrømmet henstand med betalingen af 70 % af salgssummen uden at kræve renter, men en eventuel statsstøtte på grund af manglende renteopkrævning ville blive anset for de minimis-støtte.
   4.   BEMÆRKNINGER FRA TREDJEPARTER
   Asker Brygge har gjort gældende, at Tilsynsmyndigheden ikke kan konkludere, at salget har indebåret statsstøtte.
   4.1   Værdien i 2001
   
   Asker Brygge gjorde gældende, at vurderingen af de påståede støtteforanstaltninger skal baseres på de kendsgerninger, som kommunen rådede over på det tidspunkt, hvor den indgik den forkøbsretsaftale, der gav Asker Brygge ret til at købe den pågældende ejendom, dvs. i 2001. Derfor skal ejendommens markedsværdi vurderes på tidspunktet for indgåelsen af forkøbsretsaftalen. Det er ikke Tilsynsmyndighedens rolle at sætte sin egen afgørelse i stedet for kommunens afgørelse om den økonomiske vurdering af ejendommens værdi i 2001. Asker Brygge anfører således, at kommunen rådede over en skønsmargen i forbindelse med sin vurdering af ejendommens markedspris i 2001.
   I 2001 må aftalen med Slependen Båtforening (Slependen) og forpligtelsen til at finde en fremadrettet løsning for Slependen betragtes som en servitut på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi.
   En ændring af ejendommens status ville være nødvendig for at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål. Dette var ikke en realistisk mulighed for kommunen i 2001. De forberedende arbejder, der ville være nødvendige forud for en fuldstændig ændring af ejendommens status, er både bekostelige og tidskrævende. Endvidere var der en potentiel risiko for Asker Brygge for, at kommunen og andre offentlige institutioner ikke ville acceptere en ansøgning om ændring af ejendommens status, f.eks. Statens vegvesen og fylkesmannen ("amtmand").
   Det må endvidere tages i betragtning, at ejendommen ligger tæt på motorvej E18, hvilket betyder, at ejendommen er udsat for såvel støj fra vejen som forurening. Derudover begrænser beliggenheden tæt ved motorvejen muligheden for at udnytte ejendommen betydeligt. Ifølge udviklingsplanen for motorvejen var det forbudt at bygge tættere på vejen end 35 m. Da ejendommen er meget smal og beliggende tæt på vejen, indebærer denne begrænsning, at næsten 90 % af ejendommen var omfattet af forbuddet. Som det følger af afsnit 1 i aftalen og af udviklingsplanen for offentlige veje, var det endvidere planen, at en del af ejendommen skulle anvendes til en ny vej, der skulle ligge ved siden af den eksisterende motorvej. Den nye vej ville lægge beslag på ca. 1/3 af ejendommen.
   Asker Brygge ønskede også at fremhæve usikkerheden med hensyn til de forhold, der gjorde sig gældende for ejendommen. Som anført ovenfor, blev den pågældende ejendom anset for meget vanskelig at udnytte på grund af jordbundforholdene. Endvidere blev det anset for sandsynligt, at jorden og kystlinjen var stærkt forurenet. Så da Asker Brygge kontaktede kommunen i 2001 med henblik på at købe grunden, anså kommunen det for så godt som umuligt at udnytte grunden til erhvervsmæssige formål. Hverken Asker Brygge eller kommunen havde tilstrækkelige eller konkrete oplysninger om disse forhold, og en udnyttelse ville kræve en omfattende analyse af forholdene på ejendommen. Asker Brygge gør gældende, at ovennævnte begrænsninger må anses for byrder på ejendommen, der klart påvirkede dens markedsværdi.
   Endvidere kan Tilsynsmyndigheden ikke basere sin vurdering på efterfølgende faktiske forhold. Hvis den gjorde det, ville det indebære, at Tilsynsmyndigheden baserede sin afgørelse på kendsgerninger, som ikke var til rådighed for kommunen, da den indgik aftalen. En eventuel stigning i ejendommens værdi efter 2001 skyldes arbejde, som er udført af Asker Brygge. Uden det arbejde, der er blevet udført af Asker Brygge, ville området sandsynligvis endnu ikke være blevet udnyttet og have en meget begrænset økonomisk værdi for kommunen.
   4.2   Relevansen af værdien i 2007
   
   I det omfang 2007-værdien er relevant, skal Tilsynsmyndigheden tage hensyn til og fradrage den merværdi, der er resultatet af det arbejde, som Asker Brygge udførte i perioden 2001-2007.
   4.3   Vederlag for forkøbsretten
   
   Der skal efter Asker Brygges opfattelse tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der beløber sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK, ved vurderingen af vederlaget for Asker Brygges forkøbsret. Generelt er denne metode ikke usædvanlig som grundlag for fastsættelse af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde.
   4.4   Værdiansættelserne
   
   Asker Brygges hovedindvending mod værdiansættelserne er, at vurderingen af markedsprisen bl.a. har været baseret på en formodning om, at det var muligt at udbygge marinaen yderligere, og at dette var kommunens og Asker Brygges hensigt. Der henvises til den værdiansættelse, der blev foretaget af TJB Eiendomstaksering, s. 6-9, hvor vurderingseksperten baserer sin vurdering på, at det er muligt at opmudre kystlinjen for at etablere flere bådpladsen og etablere opbevaringssteder for både på jordarealet. Der henvises også til Takstsenterets værdiansættelse, s. 14 og 15, der også baserer sin vurdering på en sådan udnyttelse af ejendommen.
   Da aftalen blev indgået i 2001, var det dog ikke kommunens og Asker Brygges hensigt at foretage en sådan udnyttelse af ejendommen, og det blev heller ikke anset for muligt. På grund af de særlige forhold, der kendetegner kystlinjen neden for grunden, og for at undgå at flytte jordmasser og beskadige fundamentet til en vejbro tæt ved ejendommen forbød Statens vegvesen endvidere yderligere opmudring i området.
   II.   VURDERING
   
   1.   EKSISTENSEN AF STATSSTØTTE
   Statsstøtte i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1
   I EØS-aftalens artikel 61, stk. 1 hedder det:
   
      
         "Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelige med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter".
      
   
   1.1   Markedsinvestorprincippet
   
   1.1.1   Indledning
   
   Hvis transaktionen blev gennemført i overensstemmelse med det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. hvis kommunen solgte jorden til dens markedsværdi, og hvis betingelserne for transaktionen havde været acceptable for en privat sælger, ville transaktionen ikke have indebåret statsstøtte. Salget af jorden kunne anses for statsstøtte, hvis det ikke var sket til markedspris. Som udgangspunkt bør vurderingen af, om en ejendom er blevet solgt til markedsværdi, finde sted på tidspunktet for indgåelsen af aftalen. Omstændighederne omkring dette jordsalg er ret specielle, idet der findes flere aftaler om salget: en forkøbsretsaftale fra 2001, en forlænget forkøbsretsaftale fra 2004 og en salgsaftale fra 2007.
   Forkøbsretsaftalen gav ikke blot Asker Brygge en ret til at erhverve ejendommen på ethvert givet tidspunkt i de kommende år, men fastsatte også prisen for en senere overdragelse. Forkøbsretten indebar derved en mulighed for, at Asker Brygge kunne følge udviklingen i ejendomspriserne over en årrække og så gøre brug af forkøbsretten til at købe ejendommen til den pris, der var fastsat i 2001. Tilsynsmyndigheden anerkender fuldt ud de offentlige myndigheders ret til også at operere på markedet på kommercielle vilkår, men finder ikke desto mindre grund til omhyggeligt at overveje, om en privat markedsaktør ville have indgået en tilsvarende aftale. Tilsynsmyndigheden har i den forbindelse overvejet, om Asker Brygge betalte for forkøbsretten som sådan, og om de favorable betingelser for køberen blev opvejet af tilsvarende forpligtelser for køber eller rettigheder for sælger.
   Tilsynsmyndigheden har konkluderet, at forkøbsretsaftalen som sådan ikke kan siges at opfylde princippet om den private markedsinvestor. Tilsynsmyndigheden har derefter vurderet, om ejendommen blev overdraget til markedsværdi, da salgsaftalen blev indgået i 2007 på grundlag af den pris, er blev aftalt i 2001. Tilsynsmyndigheden har i denne henseende konkluderet, at ejendommen blev solgt under markedsværdien i 2007. Tilsynsmyndigheden har i det følgende for det første vurderet forkøbsretsaftalen fra 2001 (og den forlængelse, der blev undertegnet i 2004) og for det andet vurderet, om det faktiske salg af jordarealet i 2007 fandt sted til markedspris.
   1.1.2   Markedsprisen for den forkøbsretsaftale, der blev indgået i 2001
   
   Med hensyn til forkøbsretsaftalen skal det undersøges, om en privat investor, der opererer i en markedsøkonomi, ville have valgt at indgå en tilsvarende aftale vedrørende pris og vilkår som den, der blev indgået mellem Asker kommune og Asker Brygge i 2001. Når Tilsynsmyndigheden foretager denne vurdering, kan den ikke erstatte kommunens kommercielle vurdering med sin egen, hvilket indebærer, at kommunen som sælger af grunden skal råde over en vis skønsmargen. Der kan være nogle kommercielt rationelle grunde til at indgå en aftale på givne vilkår. Hvis der ikke er en plausibel forklaring på kommunens valg, kunne foranstaltningen anses for at være statsstøtte.
   På grundlag af de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden råder over, var betingelserne for det senere salg fastsat i den forkøbsretsaftale, der blev undertegnet i 2001. Denne aftale gav Asker Brygge en ret, men ikke en forpligtelse, til at købe ejendommen på forud fastsatte vilkår på ethvert givet tidspunkt indtil den 31. december 2009. På den anden side var kommunen forhindret i at sælge ejendommen til anden side i samme periode. De vigtigste træk ved forkøbsretsaftalen, der er relevante for vurderingen af statsstøtten, er i) den aftalte pris på 8 mio. NOK, som er pristalsreguleret, ii) den aftalte ret til genforhandling for Asker Brygge, såfremt ejendomspriserne faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt (der var ikke en tilsvarende genforhandlingsret for kommunen), iii) betalingen i to rater, idet 70 % af salgsprisen skulle betales senest den 31. december 2011, uden at der ville blive krævet renter for denne udsættelse.
   I 2004 forlængede Asker Brygge forkøbsretsaftalen til 2014, men ændrede ikke nogen af de øvrige betingelser for transaktionen (4).
   Ifølge de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden råder over, foretog kommunen ikke en uafhængig værdiansættelse af ejendommen, inden den indgik aftalen med Asker Brygge i 2001. Kommunen har forklaret, at den ansatte værdien på grundlag af sin erfaring med markedet for fast ejendom, men der blev ikke givet andre oplysninger end disse til Tilsynsmyndigheden. Det er derfor ikke klart for Tilsynsmyndigheden, på hvilket grundlag kommunen nåede frem til den aftalte pris på 8 mio. NOK for salget af grunden.
   Selv hvis det antages, at 8 mio. NOK udgjorde markedsprisen for ejendommen som sådan i 2001 (5), bør markedsværdien af andre elementer, som er aftalt i forkøbsretsaftalen, vurderes. Hvis kun ejendommens markedsværdi skulle lægges til grund, ville det efter Tilsynsmyndighedens opfattelse indebære, at Asker Brygge fik forkøbsretten som sådan vederlagsfrit uden nogen økonomisk modydelse for denne fortrinsret til købet.
   Som nævnt ovenfor gjorde denne forkøbsret det muligt for selskabet at følge udviklingen i ejendomspriserne over en årrække. Statistisk set har ejendomspriserne en tendens til at stige med tiden. Endvidere ligger Asker tæt på Oslo og har haft en konstant befolkningstilvækst, noget, der normalt indvirker positivt på ejendomspriserne.
   Forkøbsretsaftalen forhindrede kommunen i at sælge ejendommen til en anden køber, og dette bandt kapital, som kommunen kunne have anvendt til andre formål eller have oppebåret renter af. Kommunen ville dog ikke modtage nogen betaling eller modydelse, hvis Asker Brygge besluttede ikke at købe ejendommen.
   Endvidere blev forkøbsretsaftalen forlænget med yderligere 5 år uden vederlag ved forlængelsen i 2004. Forlængelsen gjorde det muligt for Asker Brygge aktivt at rette henvendelse til kommunen med henblik på at ændre ejendommens status med det formål at øge markedsværdien.
   I forkøbsretsaftalen blev der også aftalt visse aspekter i en mulig fremtidig salgsaftale. Asker Brygge havde navnlig med hensyn til ændringen af områdets status en forpligtelse til at afslutte de forberedende arbejder, som skulle munde ud i processen med at ændre ejendommens status. Hvis denne betingelse ikke var opfyldt, kunne Asker kommune bringe aftalen til ophør.
   De norske myndigheder har anført, at forkøbsretten ikke kan anses for at være indrømmet vederlagsfrit, eftersom Asker Brygge til gengæld påtog sig nogle planlægnings- og undersøgelsesforpligtelser. Selv hvis kommunen anså ejendommen for vanskelig at udnytte og ikke ønskede at gennemføre den nødvendige undersøgelse for at afdække risiciene i tilknytning til vanskelige jordbundsforhold og forurening, gav forkøbsretsaftalen Asker Brygge mulighed for at arbejde med den i flere år, inden det besluttede sig for at købe ejendommen, hvilket efter Tilsynsmyndighedens opfattelse reducerede risikoen betydeligt. Hvis ejendommens status blev ændret, ville det endvidere øge dens værdi. Derfor indebar forkøbsretsaftalen ikke nogen reel risiko for Asker Brygge. De beløb, der blev brugt på undersøgelsen, ville komme køberen til gode, og hvis undersøgelsen viste, at ejendommen var uegnet til udnyttelse, kunne undersøgelsesarbejderne indstilles og omkostningerne minimeres uden nogen forpligtelse til at købe ejendommen.
   Asker Brygge har gjort gældende, at der ved vurderingen af vederlaget for forkøbsretten skal tages hensyn til forpligtelsen til at finansiere undersøgelsesarbejdet, der skulle beløbe sig til ca. 4 eller 5 mio. NOK. Det anføres, at denne metode ikke er usædvanlig som grundlag for fastsættelsen af prisen for en forkøbsret til uudnyttet jord som i dette tilfælde. Tilsynsmyndigheden bemærker, at Asker Brygge ikke har fremlagt dokumentation for ovennævnte krav. De norske myndigheder har ikke kunnet bekræfte hverken de beløb, der er blevet brugt på undersøgelsen, eller at dette er en gængs metode til fastsættelse af prisen for uudnyttet jord.
   Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse havde selve forkøbsretten, uanset om der blev gjort brug af den eller ej, en værdi i 2001, da aftalen blev indgået. Den dokumentation og de forklaringer, som Tilsynsmyndigheden hidtil har modtaget, indeholder ingen oplysninger om, at køberen betalte vederlag for forkøbsretten som sådan, hvilket en privat investor ville have accepteret.
   I forkøbsretsaftalen henvises der til Asker Brygges mulighed for at udføre undersøgelsesarbejder på ejendommen med henblik på at ændre dens status, så den kunne udnyttes til andre formål, til gengæld for forkøbsretten til at købe ejendommen til markedspris. Der var dog ingen garanti for, at der faktisk ville blive foretaget fyldestgørende undersøgelser på ejendommen. Der var ingen ubetinget forpligtelse til at udføre en bestemt form for undersøgelse, da køberen i stedet kunne vælge ikke at indgå en salgsaftale, f.eks. hvis de indledende undersøgelsesarbejder viste, at projektet ville være urentabelt, eller af andre grunde. Køberens risici i medfør forkøbsretsaftalen var derfor minimale, hvorimod kommunen ikke ville drage fordel af den, hvis undersøgelserne viste, at ejendommen kunne udnyttes. Køber ville så have mulighed for at afvente udviklingen på ejendomsmarkedet over en længere periode og kunne vælge at købe ejendommen til en fast pris på det tidspunkt, hvor det blev anset for mest fordelagtigt for ham. På grundlag af de oplysninger, som Tilsynsmyndigheden råder over, kunne kravet om, at Asker Brygge skulle udføre undersøgelsesarbejder inden for visse tidsfrister for at bevare forkøbsretten endvidere ikke betragtes som passende betaling for muligheden for at købe grunden i overensstemmelse med markedsinvestorprincippet.
   Forkøbsretsaftalen omfattede også andre elementer, der synes at kunne øge værdien af forkøbsretten. Det første element vedrører prisreguleringsmekanismen. Asker Brygge havde ret til at anmode om genforhandling af prisen, hvis ejendomspriserne i Asker faldt betydeligt, inden forkøbsretten blev påberåbt. Som nævnt ovenfor gav aftalen ikke kommunen en tilsvarende ret til genforhandling, hvis ejendomspriserne steg betydeligt. Ifølge de norske myndigheder var baggrunden for at indføje en ret for Asker Brygge til at genforhandle aftalen, at Asker kommune anså ejendommen for vanskelig at udnytte, bl.a. på grund af den korte afstand til hovedvej E18, hvorfor transaktionen ville indebære en betydelig økonomisk risiko. Tilsynsmyndigheden finder dog, at en privat markedsinvestor ikke ville have indgået en sådan aftale uden en gensidig ret til tilpasning, hvis ejendomspriserne steg eller faldt betydeligt. I den forbindelse synes kommunens ret til at tilpasse prisen efter forbrugerprisindekset ikke at være tilstrækkeligt til at kompensere for manglen på en tilsvarende ret til genforhandling.
   Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse er forbrugerprisindekset ikke det korrekte indeks, når der skal foretages tilpasninger til ændrede ejendomspriser. Forbrugerprisindekset er en foranstaltning, der vurderer ændringen i gennemsnitsprisen på de forbrugsvarer og tjenester, som husholdningerne køber, og afspejler ikke prisbevægelserne på ejendomsmarkedet. Ejendomspriserne udvikler sig efter et andet mønster end andre priser, og priserne på fast ejendom som den, der er tale om i det konkrete tilfælde, lægges derfor normalt ikke til grund ved fastsættelsen af forbrugerprisindekset.
   Endvidere indeholder forkøbsretsaftalen Asker kommunes accept af udsættelsen med betalingen af 70 % af den aftalte salgspris indtil senest den 31. december 2011 (6), uden at der kræves renter for denne udsættelse. Ifølge de norske myndigheder blev udsættelsen med betalingen af det fulde beløb uden renter accepteret, fordi ejendommen blev anset for vanskelig at udnytte. Tilsynsmyndigheden finder, at en privat aktør ikke ville have indvilliget i at udsætte betalingen i så lang tid uden at kræve renter. Den finder endvidere, at en privat aktør ikke ville have overdraget den fulde ejendomsret til ejendommen, før betalingen af det fulde beløb var modtaget. Asker kommune er enig i, at en privat investor ville have krævet vederlag for betalingsudsættelsen. Selv om Asker kommune har anført, at en eventuel støtte i denne henseende ville ligge under de minimis-tærsklen, har den ikke fremlagt dokumentation herom.
   Af de grunde, som der er redegjort for ovenfor, finder Tilsynsmyndigheden, at en privat aktør ikke ville have indgået en så lang forkøbsretsaftale på samme vilkår som Asker kommune uden at kræve vederlag for forkøbsretten og de favorable betingelser som sådan. Ved blot at kræve et vederlag svarende til værdien i 2001 løb Asker kommune risikoen for at yde statsstøtte senere, navnlig hvis ejendomspriserne steg.
   Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at forkøbsretsaftalen ikke blev indgået på markedsvilkår, og at eksistensen af statsstøtte derfor ikke kan udelukkes.
   Det er derfor nødvendigt at undersøge, om ejendommen blev solgt til en pris, som ligger under markedsværdien.
   1.1.3   Markedsprisen for ejendommen på tidspunktet for salgsaftalen
   
   I 2005 påberåbte Asker Brygge sig forkøbsretten. Selv om betingelserne for salget blev fastsat i forkøbsretsaftalen fra 2001, blev salgsaftalen ikke indgået før den 21. marts 2007. De norske myndigheder har forklaret, at salgsprisen ikke var genstand for forhandlinger i 2007, men var blevet aftalt i 2001.
   Værdien af ejendommen i 2001 er ikke afgørende for vurderingen af, om der blev ydet statsstøtte i forbindelse med den aktuelle transaktion, eftersom salget ikke fandt sted i 2001, men i 2007. Mens forkøbsretsaftalen i 2001 gav Asker Brygge en ret til at købe ejendommen i de næste ti år, havde kommunen i mellemtiden fortsat ejendomsretten til den, så længe Asker Brygge ikke påberåbte sig forkøbsretten. Det relevante tidspunkt for Tilsynsmyndighedens vurdering af eksistensen af statsstøtte er således det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til en ny ejer, dvs. i 2007.
   I det følgende vil Tilsynsmyndigheden derfor sammenligne den pris på 8 727 462 NOK, som Asker Brygge betalte på det tidspunkt, hvor salget fandt sted i 2007, med ejendommens markedsværdi.
   Ifølge Tilsynsmyndighedens retningslinjer for salg af jord er et salg af jord og bygninger efter et tilstrækkelig publiceret og betingelsesløst udbud, der kan sammenlignes med en auktion, hvor det højeste eller eneste tilbud accepteres, pr. definition et salg til markedsværdien og indeholder følgelig ingen statsstøtte. Alternativt skal der for at udelukke eksistensen af støtte, når et salg af jord gennemføres uden et betingelsesløst udbud, udføres en uafhængig vurdering af en eller flere uafhængige vurderingssagkyndige, før der indledes forhandlinger om salg, for at fastlægge en markedsværdi på grundlag af almindeligt accepterede markedsindikatorer og vurderingsstandarder. Den sagkyndige bør være frit stillet med hensyn til udførelsen af sin opgave, dvs. offentlige myndigheder bør ikke have ret til at øve indflydelse på vurderingens resultat. I det foreliggende tilfælde sørgede Asker kommune ikke for en betingelsesløs udbudsprocedure og indhentede heller ikke en uafhængig ekspertvurdering, inden den indgik aftalen. Derfor kan eksistensen af statsstøtte ikke uden videre udelukkes.
   I anmeldelsen har de norske myndigheder fremsendt tre værdiansættelser af ejendommen. Ingen af værdiansættelserne blev foretaget, før forkøbsretsaftalen blev indgået i 2001, men fastsatte ejendommens værdi efterfølgende.
   Den første rapport af 30. juni 2006 blev udarbejdet af autoriserede ejendomsvurderingseksperter ved Verditakst AS, Takst Senteret and Agdestein (7). Ifølge denne rapport var den anslåede værdi af grunden i 2001, dvs. det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, 9,6 mio. NOK med et muligt udsving på +/– 15 %. Dette synes dog at være en meget omtrentlig vurdering. Vurderingseksperterne værdiansatte ganske enkelt ejendommen ud fra det tilladte anvendelsesformål (primært som marina) i overensstemmelse med de eksisterende forskriftsrammer på tidspunktet for vurderingen (der var de samme som i 2001) og værdien med en alternativ kombineret anvendelse til marina, beboelse og erhverv, og fastsatte ejendommens værdi til middelværdien af disse to alternativer (8). Som forklaret ovenfor er det dog grundens værdi i 2007, hvor ejendommen blev solgt og overdraget til den nye ejer, der er relevant for vurderingen af eksistensen af statsstøtte.
   Sammen med anmeldelsen fremsendte de norske myndigheder yderligere to værdiansættelser, som TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik havde foretaget på kommunens vegne. I den første rapport af 18. januar 2008 (9) var markedsværdien af grunden i 2007 vurderet til 26 mio. NOK. Da aftalen mellem kommunen og Asker Brygge blev indgået i 2001, blev denne pris nedsat til 2001-værdier. Hvis man anvender en nedsættelsessats på 5,5 % over 7,5 år, svarede den nedsatte værdi på 26 mio. NOK i 2007 til 17 mio. NOK i 2001.
   I den anden rapport af 16. juni 2008 (10) TJB vurderede Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik grundens værdi til 12 mio. NOK i 2007. Hvis man anvender den samme nedsættelsessats som før (dvs. 5,5 % over 7,5 år), svarede den nedsatte værdi på 12 mio. NOK i 2007 til 8 mio. NOK i 2001. Forskellen mellem de to rapporter er således 9 mio. NOK baseret på ejendommens værdi i 2001 og 14 mio. NOK for ejendommens værdi i 2007.
   De norske myndigheder har forklaret, at denne difference primært skyldes den forventede værdinedsættelse af en yderligere forpligtelse for Asker Brygge som følge af, at Slependen Båtforening AS skulle benytte en del af ejendommen (11). Forkøbsretsaftalen fra 2001 indeholder en klausul om, at en del af ejendommen skulle udlejes til Slependen Båtforening som marina til mindre både, og at Asker Brygge skulle kompensere for denne ret til en marina til mindre både/yde kompensation til Asker kommune, hvis udnyttelsen af ejendommen blev påbegyndt inden lejekontraktens udløb. Lejekontrakten udløb i juni 2009. Det fremgår endvidere af klausul 3 i forkøbsretsaftalen, at Asker Brygge sammen med Asker kommune skal nå frem til en tilfredsstillende løsning på Slependen Båtforenings behov inden for dette aktivitetsområde på tidspunktet for aftalen.
   Da forkøbsretsaftalen blev indgået i 2001, betalte Slependen Båtforening en årlig leje på 19 500 NOK til Asker kommune (12). Selv om det var vanskeligt at fastslå de nøjagtige økonomiske følger af forpligtelsen for Asker Brygge på det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået, undertegnede Asker Brygge og Slependen Båtforening en aftale den 1. juni 2006, ifølge hvilken sidstnævnte skulle betale 850 000 NOK (jf. klausul 2 i aftalen) (13). Ifølge forklaringerne fra de norske myndigheder var værdiansættelsen fra januar 2008 baseret på en forkert fortolkning af en aftale mellem Asker Brygge og Slependen Båtforening, eftersom den ikke afspejlede sidstnævntes ret til kun at betale 850 000 NOK for det pågældende område. Vurderingseksperterne fortolkede klausulen i forkøbsretsaftalen således, at Slependen Båtforening ville have ret til at leje eller købe bådpladserne til markedspris efter lejekontraktens udløb. De norske myndigheder mener dog, at beløbet på 850 000 NOK, der repræsenterer opfyldelsen af forpligtelsen over for Slependen Båtforening, skulle tages i betragtning, da ejendommens markedsværdi blev vurderet for 2001 og 2007. Asker kommune pålagde således TJB Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik at lægge 850 000 NOK til grund for værdiansættelsen af Slependen Båtforenings 65 bådpladser i deres vurdering af 16. juni 2008. Tilsynsmyndigheden finder, at dette beløb er relevant for fastsættelsen af ejendomsværdien for 2007, da den var en kendt oplysning på det pågældende tidspunkt.
   Endvidere tog vurderingen fra juni 2008 hensyn til risiciene i tilknytning til jordforurening som pointeret af kommunen (14). Endelig omfattede vurderingen fra juni 2008 ikke længere opbevaring af både neden for vejen (E 18), som pointeret af kommunen (15).
   Asker Brygge har anfægtet gyldigheden af vurderingerne. Asker Brygges vigtigste indvending er, at vurderingerne er baseret på, at det er muligt at opmudre kystlinjen for at etablere flere bådpladsen og opbevaringssteder for både på jordarealet. Ifølge Asker Brygge ville der slet ikke kunne påregnes nogen udnyttelse af ejendommen i 2001, og Statens vegvesen havde forbudt yderligere opmudring i området (16).
   Tilsynsmyndigheden bemærker, at Asker Brygge ikke havde fremlagt dokumentation for, at de saglige præmisser for vurderingen i juni 2008 er ukorrekte. Tilsynsmyndigheden bemærker endvidere, at kommunen ikke har anfægtet gyldigheden af vurderingen fra juni 2008, som den tilsyneladende anser for at være ret præcis (17). Kommunen henviser derimod i sine bemærkninger til Tilsynsmyndigheden til vurderingen af den del, hvor den overvejer opmudring (i forbindelse med vurderingen af jordforureningen), og fremsætter ingen bemærkninger om, at opmudring ikke ville være muligt overhovedet. Tilsynsmyndigheden kan derfor ikke se, at der er blevet fremlagt dokumentation, som giver anledning til at anfægte de faktiske præmisser for vurderingen i juni 2008.
   Prisen for grunden i 2007 er fastsat i de to rapporter fra Eiendomstaksering – Ek & Mosveen AS – Bjørn Aarvik. Den første rapport, der blev udarbejdet i 2008, vurderede værdien af grunden til 26 mio. NOK, altså langt over den pris på 8,7 mio. NOK, som Asker Brygge AS betalte. Ved den seneste (og laveste) værdiansættelse, dvs. i den anden rapport af 16. juni 2008 (18), blev markedsværdien af grunden i 2007 anslået til 12 mio. NOK, hvilket er 3 272 538 NOK mere end den pris, der blev betalt. I modsætning til den første rapport baserer den anden rapport sig ifølge oplysningerne fra Asker kommune på mere nøjagtige oplysninger, som var kendt i 2007, dvs. på det tidspunkt, hvor salget blev endeligt gennemført.
   Asker Brygge har hævdet, at Tilsynsmyndigheden, i det omfang 2007-værdien er relevant, skal tage hensyn til og fradrage den merværdi, der er resultatet af de arbejder, som Asker Brygge udførte i perioden 2001-2007. Arbejderne bestod i Asker Brygges undersøgelse af ejendommen (19).
   Efter Tilsynsmyndighedens opfattelse er der ikke noget grundlag for at fradrage værdien af de arbejder, som Asker Brygge udførte i perioden 2001-2007. I denne henseende bemærker Tilsynsmyndigheden, at værdiansættelserne fra 2008 var baseret på ejendommens lovmæssige status, som den var i 2001 og 2007. Bestemmelserne var uændrede siden 1998 ifølge værdiansættelsen fra juni 2008 (20). Ejendommens forventede anvendelsesformål blev således anset for at være som marina og opbevaringsområde for både i 2001 og 2007 (21). Tilsynsmyndigheden kan ikke se, at denne vurdering blev påvirket som følge af den undersøgelse, som Asker Brygge foretog. Derudover nævnes i vurderingen fra juni 2008 risikoen for jordforurening, men det tilføjes, at vurderingseksperterne ikke har undersøgt sagen nærmere (22). Det ser således ud til at være rigtigt, at vurderingseksperterne ikke tog hensyn til den undersøgelse, som Asker Brygge havde foretaget, da de vurderede værdien af grunden.
   Som nævnt ovenfor var vurderingen fra juni 2008 baseret på, at området skulle benyttes som marina, i overensstemmelse med de eksisterende bestemmelser. Det ser dog ud til, at Asker Brygge allerede i 2001 indså, at der var et potentiale i at udnytte ejendommen. Et sådant potentiale ville normalt svare til en merværdi. Kommunen fremhævede således i sit brev af 11. april 2008 til vurderingseksperterne, at de burde overveje, om sandsynligheden for tilpassede bestemmelser (formodentligt i retning af et mere rentabelt anvendelsesformål) burde vurderes. Vurderingseksperterne afviste dog at tage hensyn til muligheden for tilpassede bestemmelser, da de anså dette for spekulativt. Vurderingseksperterne tilføjede, at vurderingen ville være helt anderledes (dvs. betydeligt højere), hvis vurderingen var baseret på, at der blev givet tilladelse til boliger og erhverv på ejendommen (23).
   Tilsynsmyndigheden nærer en vis tvivl om, hvorvidt en privat investor ville have taget hensyn til sandsynligheden for, at ejendommens status ville blive ændret med henblik på et andet og mere rentabelt anvendelsesformål fremadrettet, og hvorvidt sådanne muligheder ville have ført til en højere markedsværdi, dvs. (væsentligt) højere end vurderingen fra juni 2008. Tilsynsmyndigheden har dog noteret sig den særlig usikkerhed omkring den fremtidig anvendelse af ejendommen, bl.a. forureningsaspekterne og de lovmæssige krav i relation til grundens beliggenhed tæt ved motorvejen. Derfor er vurderingen fra 2008, der ikke tog hensyn til en mulig udnyttelse af ejendommen til et andet anvendelsesformål end det eksisterende, beskeden, men forekommer efter Tilsynsmyndighedens opfattelse præcis, når man tager de særlige karakteristika ved den vurderede ejendom i betragtning.
   Derfor konkluderer Tilsynsmyndigheden, at salget af grunden gbnr. 32/17 i 2007 til en pris af 8 727 462 NOK lå under markedsprisen på 12 mio. NOK, som var resultatet af den uafhængige ekspertvurdering, der blev foretaget i juni 2008, og som de norske myndigheder fremlagde.
   1.1.4   Konklusion vedrørende markedsinvestorprincippet
   
   Af ovennævnte grunde finder Tilsynsmyndigheden, at den pris, der blev aftalt i forkøbsretsaftalen, ikke svarede til markedsprisen for en sådan aftale, der burde afspejle ejendomsværdien på tidspunktet for indgåelsen af aftalen kombineret med værdien af forkøbsretten og de særlige ordninger, der blev indrømmet køber. Tilsynsmyndigheden finder endvidere, at den faktiske pris, der blev fastlagt i salgsaftalen, ikke svarede til ejendommens markedspris på det tidspunkt, hvor salgsaftalen blev indgået. Derfor konkluderer Tilsynsmyndigheden, at salget af grunden gbnr. 32/17 til Asker Brygge AS i 2007 til en pris af 8 727 462 NOK ikke blev gennemført i overensstemmelse med markedsinvestorprincippet.
   1.2   Statsmidler
   
   For at foranstaltningen kan karakteriseres som statsstøtte, skal den være ydet af staten eller ved hjælp af statsmidler. Begrebet stat henviser ikke blot til centralregeringen, men omfatter alle niveauer af den statslige forvaltning (herunder kommunerne) samt offentlige virksomheder.
   Eftersom kommunen har solgt grunden til under dens markedspris, har den mistet indtægter. Under disse omstændigheder burde Asker Brygge have betalt mere for grunden, og der er derfor blevet overført midler fra kommunen.
   Derfor finder Tilsynsmyndigheden, at eftersom salget ikke fandt sted på markedsvilkår, har der været involveret statsmidler i henhold til EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
   1.3   Begunstigelse af visse virksomheder eller visse produktioner
   
   For det første skal foranstaltningen give Asker Brygge fordele, der fritager det for omkostninger, som normalt afholdes over dets budget. Da transaktionen fandt sted på favorable vilkår, idet Asker Brygge ville have betalt en højere pris for ejendommen, hvis salget af grunden havde fundet sted i overensstemmelse med markedsinvestorprincippet, og skulle have betalt markedsrenter af lånet, hvis det skulle have lånt det samme beløb i en bank, modtog selskabet en fordel i henhold til statsstøttereglerne.
   I brevet af 11. maj 2009 (24) forklarede kommunen, hvordan den beregnede størrelsen af den mulige støtte, der blev anslået til 5,3 mio. NOK i punkt 5 i anmeldelsesformularen til Tilsynsmyndigheden (25). Vurderingen bygger på forskellen mellem værdiansættelsen fra juni 2008 (26) (der fastlagde grundens værdi i 2007, da salgsaftalen blev indgået) og salgssummen, hvilket giver ca. 3,3 mio. NOK. Derudover har kommunen tilføjet den økonomiske fordel ved den udsatte betaling af de resterende 70 % af salgsprisen. Kommunen har baseret sine beregninger på en rente på 7 % i en periode på fire år og ni måneder af et beløb på 6 mio. NOK og fundet, at den fordel, der er blevet ydet gennem dette lån på lempelige vilkår, højst udgør 2 mio. NOK.
   For det andet skal foranstaltningen være selektiv på den måde, at den begunstiger "visse virksomheder eller visse produktioner". Der er kun én, som kan have draget fordel af den vurderede foranstaltning, nemlig Asker Brygge. Foranstaltningen er derfor selektiv.
   1.4   Fordrejning af konkurrencen og påvirkning af samhandelen mellem kontraherende parter
   
   Støtten skal fordreje konkurrencen og påvirke samhandelen mellem EØS-aftalens kontraherende parter.
   En støtteforanstaltning ydet af staten ville styrke Asker Brygges stilling i forhold til andre virksomheder, der er aktive konkurrenter inden for samme forretningsområder, nemlig fast ejendom og udnyttelse af ejendomme. Enhver ydelse af støtte styrker modtagerens stilling i forhold til konkurrenterne og fordrejer derfor konkurrencen, jf. EØS-aftalens artikel 61, stk. 1. Såfremt selskabet er aktivt på områder, der er omfattet af samhandelen inden for EØS, er kravene i EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, til, hvornår en foranstaltning udgør statsstøtte, opfyldt. Erhvervet med at udnytte fast ejendom er i princippet og i praksis åbent for samhandel inden for EØS. Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at støtten truer med at fordreje konkurrencen og påvirke samhandelen i strid med EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
   1.5   Konklusion
   
   Af ovennævnte grunde finder Tilsynsmyndigheden, at transaktionen vedrørende salget af grund gbnr 32/17 til Asker Brygge som fastsat i forkøbsretsaftalen, der blev indgået i 2001, og senere aftaler, indebærer ydelse af statsstøtte.
   2.   PROCEDUREKRAV
   De norske myndigheder indsendte en anmeldelse af salget den 13. februar 2009 (hændelse nr. 508884). De norske myndigheder indgik forkøbsretsaftalen om vilkårene for købet af grunden i 2001 og gennemførte salget den 21. marts 2007, da salgsaftalen blev indgået. Salget blev gennemført, inden Tilsynsmyndigheden havde truffet endelig beslutning om dets gyldighed. Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at de norske myndigheder ikke overholdt deres forpligtelser i medfør af artikel 1, stk. 3, i del I i protokol 3.
   3.   STØTTENS FORENELIGHED
   Støtteforanstaltninger, der er omfattet af EØS-aftalens artikel 61, stk. 1, er generelt uforenelige med EØS-aftalens funktion, medmindre de opfylder en af undtagelsesbetingelserne i EØS-aftalens artikel 61, stk. 2 eller 3.
   Undtagelsen i artikel 61, stk. 2, finder ikke anvendelse på den pågældende støtte, der ikke har til formål at nå nogen af de mål, der er omhandlet i denne bestemmelse. EØS-aftalens artikel 61, stk. 3, litra a) eller b), finder heller ikke anvendelse på det foreliggende tilfælde. Endvidere er det område, hvor ejendommen er beliggende, ikke berettiget til regionalstøtte i medfør af EØS-aftalens artikel 61, stk. 3, litra c).
   Tilsynsmyndigheden finder derfor, at den vurderede transaktion ikke kan være berettiget i henhold til statsstøttebestemmelserne i EØS-aftalen.
   4.   TILBAGESØGNING
   I sager om ulovlig støtte, hvor denne støtte findes uforenelig, jf. artikel 14 i del II i protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen, pålægger Tilsynsmyndigheden som hovedregel den berørte EFTA-stat at kræve støtten tilbage fra modtageren.
   Tilsynsmyndigheden er af den opfattelse, at ingen generelle principper udelukker tilbagebetaling i det foreliggende tilfælde. I overensstemmelse med fast retspraksis er ophævelsen af en ulovlig støtte gennem tilbagesøgning den logiske følge af, at støtten er fundet ulovlig. Derfor kan tilbagesøgningen af ulovligt ydet statsstøtte med henblik på at genoprette den tidligere situation principielt ikke betragtes som en foranstaltning, der ikke står i rimeligt forhold til formålene i EØS-aftalens bestemmelser om statsstøtte. Ved denne tilbagebetaling mister støttemodtageren jo den fordel, der var opnået på markedet i forhold til konkurrenterne, og situationen fra tiden før ydelsen af støtte er genoprettet (27). Det fremgår også af dette formål med tilbagebetalingen, at Tilsynsmyndigheden normalt ikke, bortset fra usædvanlige omstændigheder, kan undlade at udøve den skønsbeføjelse, som tilkommer den efter Domstolens praksis, når Tilsynsmyndigheden anmoder den pågældende EFTA-stat om at tilbagesøge den ulovligt ydede støtte, eftersom Tilsynsmyndigheden alene herved genopretter den oprindelige situation (28). Endvidere har den kontrol, som Tilsynsmyndigheden skal føre med statsstøtte i medfør af protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen, sit grundlag i ufravigelige principper, hvorfor støttemodtagerne principielt ikke kan have nogen berettiget forventning om, at den støtte, de har modtaget, er lovlig, medmindre den er blevet ydet under iagttagelse af den i nævnte protokolbestemmelser fastlagte procedure (29). Der er ingen usædvanlige omstændigheder i denne sag, som ville have ført til berettigede forventninger hos støttemodtagerne.
   Tilbagesøgningen af uberettiget ydet statsstøtte bør omfatte rentes rente i overensstemmelse med artikel 14, stk. 2, i del II i protokol 3 til aftalen om Tilsynsmyndigheden og Domstolen og artikel 9 og 11 i Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL af 14. juli 2004.
   5.   KONKLUSION
   Tilsynsmyndigheden konkluderer, at de norske myndigheder ulovligt har gennemført den pågældende støtte i strid med artikel 1, stk. 3, i del I i protokol 3.
   Vilkårene for salget af ejendommen på Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, til Asker Brygge AS indebærer statsstøtte, som – af de grunde, der er redegjort for ovenfor – ikke er forenelig med EØS-aftalens funktion og bør tilbagesøges fra datoen for indgåelsen af salgsaftalen, dvs. den 21. marts 2007 —
   VEDTAGET DENNE BESLUTNING:
   Artikel 1
   Asker kommunes salg af grunden på Nesøyveien 8, gnr. 32 bnr. 17, til Asker Brygge AS udgør statsstøtte, som ikke er forenelig med EØS-aftalens funktion, jf. EØS-aftalens artikel 61, stk. 1.
   Artikel 2
   De norske myndigheder træffer alle nødvendige foranstaltninger til at tilbagesøge den i artikel 1 omhandlede støtte, som ulovligt er ydet Asker Brygge AS, fra modtageren.
   Artikel 3
   Tilbagesøgningen skal finde sted omgående i overensstemmelse med procedurerne i den nationale lovgivning, forudsat at de giver mulighed for øjeblikkelig og effektiv gennemførelse af beslutningen. Den støtte, der skal tilbagesøges, omfatter renter og rentes rente fra det tidspunkt, hvor den blev stillet til rådighed for Asker Brygge AS, og indtil den faktisk er tilbagebetalt. Renten beregnes på grundlag af artikel 9 i EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 195/04/KOL.
   Artikel 4
   Senest den 13. september 2011 underretter Norge Tilsynsmyndigheden om det samlede beløb (hovedstol og renter), der skal tilbagesøges fra modtageren, samt om de planlagte eller trufne foranstaltninger til tilbagesøgning af støtten.
   Senest den 13. november 2011 skal Norge have gennemført Tilsynsmyndighedens beslutning og have tilbagesøgt støtten fuldt ud.
   Artikel 5
   Denne besluttet er rettet til Kongeriget Norge.
   Artikel 6
   Kun den engelske udgave af denne beslutning er autentisk.
   
      Udfærdiget i Bruxelless, den 13. juli 2011.
      
         
            På EFTA-tilsynsmyndighedens vegne
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Formand
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Medlem af kollegiet
         
      
   
   
      (1)  Findes på: http://www.eftasurv.int/media/decisions/195-04-COL.pdf
   
      (2)  Offentliggjort i EUT C 184 af 8.7.2004, s. 20, og EØS-tillæg nr. 35 af 8.7.2010.
   
      (3)  Se EUT C 184 af 8.7.2010 og EØS-tillægget til Den Europæiske Unions Tidende nr. 35 af 8.7.2010.
   
      (4)  Hændelse # 518079, bilag 1.
   
      (5)  Det vil blive vurderet i afsnit 1.1.2 nedenfor, om dette svarer til markedsprisen.
   
      (6)  Ifølge klausul 3 i salgsaftalen skal betalingen finde sted, inden der påbegyndes byggeaktiviteter, og under alle omstændigheder inden den 31.12.2011, se hændelse nr. # 508884, bilag 1.
   
      (7)  Hændelse nr. # 508884, bilag 9 til anmeldelsen.
   
      (8)  Hændelse nr. # 508884, bilag 9 til anmeldelsen, s. 15 i vurderingen.
   
      (9)  Hændelse nr. # 508884, bilag 5 til anmeldelsen.
   
      (10)  Hændelse nr. # 508884, bilag 3 til anmeldelsen.
   
      (11)  Hændelse nr. # 518079, kommunens brev til Tilsynsmyndigheden af 11.5.2009, s. 2–3.
   
      (12)  Dette beløb blev fastsat på grundlag af en aftale, der blev indgået i 1999 mellem Asker kommune og Slependen Båtforening. Bilag 8 til brevet af 11.5.2009, hændelse nr. # 518079.
   
      (13)  Aftalen blev vurderet af advokatfirmaet Hjort, se hændelse nr. # 508884, bilag 7.
   
      (14)  Hændelse nr. # 508884, jf. bilag 3 til anmeldelsen, s. 5 i vurderingen, og kommunens brev til vurderingseksperterne af 5.5.2008, bilag 8 til anmeldelsen, og kommunens bemærkninger i sit brev til Tilsynsmyndigheden af 29.1.2010, s 3–4, hændelse nr. # 544706.
   
      (15)  Hændelse nr. # 508884, jf. bilag 3 til anmeldelsen, s. 4 og 7 i vurderingen, og kommunens brev til vurderingseksperterne af 5.5.2008, bilag 8 til anmeldelsen, og kommunens bemærkninger i sit brev til Tilsynsmyndigheden af 29.1.2010, s 4 (punkt 3.3, sidste afsnit), hændelse nr. # 544706.
   
      (16)  Hændelse nr. # 545173, bemærkninger fra Asker Brygge, punkt 4.
   
      (17)  Hændelse nr. # 544706, s. 3–4, og hændelse nr. # 518079, kommunens brev til Tilsynsmyndigheden, hvor den lægger vurderingen til grund for redegørelsen for beregningerne af det eventuelt ydede støttebeløb som angivet i anmeldelsen til Tilsynsmyndigheden.
   
      (18)  Bilag 3 til anmeldelsen.
   
      (19)  Hændelse nr. # 545173, punkt 3.
   
      (20)  Se hændelse nr. # 508884, bilag 3.
   
      (21)  Jf. hændelse nr. # 508884, bilag 3, værdiansættelsen, s 6-7.
   
      (22)  Jf. hændelse nr. # 508884, bilag 3, s. 5 i værdiansættelsen.
   
      (23)  Jf. hændelse nr. # 508884, bilag 8, kommunens brev, s. 2, og vurderingseksperternes (udaterede) brev, s. 1.
   
      (24)  Hændelse nr. # 518079, s. 1-2.
   
      (25)  Hændelse nr. # 508884, bilag 1, anmeldelsesformularen, punkt 5.
   
      (26)  Af de tre vurderinger er vurderingen fra juni 2008, hvor grundens markedsværdi i 2007 blev anslået til 12 mio. NOK, efter Tilsynsmyndighedens opfattelse den bedste indikator for ejendommens markedsværdi i 2007.
   
      (27)  Sag C-350/93, Italien mod Kommissionen, Sml. 1995 I, s. 699, præmis 22.
   
      (28)  Sag C-75/97, Belgien mod Kommissionen, Sml. 1999 I, s. 3671, præmis 66, og sag C-310/99, Italien mod Kommissionen, Sml. 2002 I, s. 2289, præmis 99.
   
      (29)  Sag C-169/95, Italien mod Kommissionen, Sml. 1997 I, s. 135, præmis 51.