CELEX: E2005C0055
Language: sk
Date: 2005-03-11 00:00:00
Title: 2005/55/: Rozhodnutie Dozorného orgánu EZVO č. 55/05/COL z  11. marca 2005 o ukončení konania vo veci formálneho zisťovania uvedeného v článku 1 ods. 2 v časti I protokolu 3 k dohode o dozore a súde vzhľadom na predaj 1744 nájomných bytov v Oslo (Nórsko)

23.11.2006   
            
            
               SK
            
            
               Úradný vestník Európskej únie
            
            
               L 324/11
            
         
      ROZHODNUTIE DOZORNÉHO ORGÁNU EZVO
   č. 55/05/COL
   z 11. marca 2005
   o ukončení konania vo veci formálneho zisťovania uvedeného v článku 1 ods. 2 v časti I protokolu 3 k dohode o dozore a súde vzhľadom na predaj 1 744 nájomných bytov v Oslo (Nórsko)
   DOZORNÝ ORGÁN EZVO,
   SO ZRETEĽOM NA Dohodu o Európskom hospodárskom priestore (1), najmä na jej články 61 až 63 a protokol 26,
   SO ZRETEĽOM NA Dohodu medzi štátmi EZVO o zriadení dozorného orgánu a súdneho dvora (2), najmä na jej článok 24 a článok 1 v časti I jej protokolu 3,
   SO ZRETEĽOM NA usmernenia orgánu (3) o uplatňovaní a výklade článkov 61 a 62 Dohody o EHP, najmä na jej kapitolu 18B,
   VYZÝVAJÚC zúčastnené strany, aby predložili svoje pripomienky podľa uvedených ustanovení (4) a so zreteľom na ich pripomienky,
   KEĎŽE:
   I.   SKUTOČNOSTI
   1.   Súvislosti
   V marci 2001 sa Magistrát mesta Oslo rozhodol predať portfólio 1 744 nájomných bytov do konca mája 2001. Týchto 1 744 bytov sa prenajalo najmä zamestnancom mestských nemocníc. K rozhodnutiu o ich predaji došlo potom, čo nórska vláda oznámila plány uplatňovania nemocničnej reformy, pri ktorej sa má, okrem iného, vlastníctvo okresných nemocníc previesť na štát (5).
   Listom z 18. mája 2001 (č. dok.: 01-3792-D) orgán požiadal nórske orgány, aby predložili všetky relevantné informácie týkajúce sa predaja týchto bytov, aby orgán mohol rozhodnúť, či je predaj v súlade s článkom 61 Dohody o EHP a kapitolou 18B, Prvky štátnej pomoci pri predaji pozemkov verejnými orgánmi, usmernení orgánu o štátnej pomoci.
   Mestská rada mesta Oslo („Bystyret“) sa 30. mája 2001 rozhodla predať byty a 31. mája 2001 podpísala zmluvu so spoločnosťou Fredensborg Boligutleie ANS (ďalej len „Fredensborg“) o predaji bytov. Predajná cena bola 715 miliónov nórskych korún (približne 89 miliónov eur (6)).
   Listom z 31. mája 2001 (č. dok.: 01-4004-D) orgán pripomenul nórskym orgánom „ustanovenie o zastavení“ v článku 1 ods. 3 časti I protokolu 3 Dohody o dozore a súdnom dvore a zakazujúce ustanovenia („predbežné opatrenia“), ktoré sa nachádzajú v usmernení o štátnej pomoci, kapitola 6 Špecifické vlastnosti týkajúce sa pomoci nezákonnej z procedurálnych dôvodov.
   Nórske orgány listom z 26. júna 2001 od Delegácie Nórska pri Európskej únii, prostredníctvom ktorého postúpili list z 15. júna 2001 od ministerstva obchodu a priemyslu obsahujúceho 17 príloh od Magistrátu mesta Oslo, ktorý orgán dostal a zaevidoval 26. júna 2001 (č. dok.: 01-5730-A), predložili dokumenty, o ktorých po dohode s Magistrátom mesta Oslo predpokladali, že obsahujú najdôležitejšie dostupné informácie na posúdenie toho, či predaj bol v súlade s článkom 61 Dohody o EHP.
   V dokumentácii od Magistrátu mesta Oslo (7) magistrát tvrdil po prvé, že predaj je v rámci požiadaviek stanovených by usmerneniami orgánu o štátnej pomoci (8). Magistrát tvrdil, že sa uskutočnilo ocenenie nezávislým znalcom podľa kapitoly 18B.2.2 usmernení orgánu o štátnej pomoci a že odchýlka o 3,4 % medzi predajnou cenou a ocenením hodnoty je v súlade s trhovými podmienkami uvedenými v kapitole 18B.2.2(b) usmernení orgánu o štátnej pomoci (9).
   Po druhé, magistrát uviedol, že proces predaja treba vidieť z hľadiska časových obmedzení. Príčinou časového obmedzenia, ktorému bol magistrát vystavený, bola vláda zavádzajúca reformu nemocníc. Podľa magistrátu to mohlo mať za následok nižší počet ponúkajúcich, než je vhodné a kupujúci možno predložili nižšie ponuky než tie, ktoré by predložili, keby mali k dispozícii viac času (10). Magistrát však tvrdil, že uskutočnil predaj v rámci ponukového konania rovnakým spôsobom, ako by to urobil súkromný predávajúci.
   V liste z 20. júla 2001 nórskym orgánom (č. dok.: 01-5673 D) orgán konštatoval, že má pochybnosti o tom, či sa dodržal postup uvedený v kapitole 18B.2.2 usmernení o štátnej pomoci. Orgán okrem toho vyjadril pochybnosti, či sa ocenenia trhovej hodnoty bytov uskutočnili pred rokovaniami o predaji, či sa ocenenia vykonali na základe všeobecne uznávaných trhových ukazovateľov a štandardov oceňovania a či je predajná cena, ktorá je o 3,4 % nižšia než ocenenia, v súlade s usmerneniami o štátnej pomoci. Orgán vyzval nórske orgány, aby predložili pripomienky k tejto záležitosti, ktoré orgán zohľadní predtým, než rozhodne o tom, či začne konanie vo veci formálneho zisťovania.
   Ministerstvo obchodu a priemyslu predložilo svoje pripomienky faxom z 27. júla 2001, ktorý orgán dostal a zaevidoval v ten istý deň (č. dok.: 01-6026 A). Ministerstvo uviedlo, že nepopiera názoru orgánu, že môžu existovať pochybnosti o tom, či predaj je v súlade s článkom 61 Dohody o EHP a že ďalší postup „sa vykoná s cieľom zabezpečiť, aby sa dodržali záväzky Nórska podľa článku 61 Dohody o EHP“. Ministerstvo informovalo orgán, že 25. júla 2001 guvernér mesta Oslo a spoločnosť Akershus rozhodli, že Magistrát mesta Oslo nemôžu zákonne previesť vlastnícke právo predtým, než guvernér mesta vydá konečné rozhodnutie. Uskutoční sa tiež nové znalecké ocenenie hodnoty budov.
   Listom z 31. júla 2001 (č. dok.: 03-829-A) orgán oznámil, že očakáva formálne oznámenie o predaji v súlade so svojimi usmerneniami o štátnej pomoci.
   2.   Oznámenie
   2.1.   Úvod
   Nórske orgány listom Delegácie Nórska pri Európskej únii z 10. februára 2003 (č. dok.: 03-829-A), prostredníctvom ktorého postúpili list ministerstva obchodu a priemyslu zo 7. februára 2003 a list bez uvedenia dátumu Magistrátu mesta Oslo (obsahujúci 31 príloh), ktoré orgán dostal a všetky zaevidoval 11. februára 2003, predložili oznámenie podľa článku 1 ods. 3 v časti I protokolu 3 Dohody o dozore a súdnom dvore o rozhodnutí Magistrátu mesta Oslo predať byty. List Ministerstva obchodu a priemyslu zo 7. februára 2003 a list od Magistrátu mesta Oslo (bez príloh) boli odoslané aj faxom, ktorý orgán dostal a zaevidoval 7. februára 2003 (č. dok.: 03-768 A).
   List Magistrátu mesta Oslo obsahoval okrem iného opis bytov, informáciu o postupe predaja, opis rôznych ocenení hodnoty, ako aj posúdenie možného cezhraničného vplyvu.
   Magistrát uviedol určité poznámky k bytom. Po prvé, veľkosť príslušného portfólia bytov spôsobila, že na trhu nie je veľa hráčov, ktorých by sa dalo pokladať za potenciálnych kupcov. To by ovplyvnilo možnosť uskutočnenia predaja a tiež podmienky akejkoľvek transakcie. Po druhé, cena závisí od toho, či a ako rýchlo možno zvýšiť existujúce nájomné, čo je pomerne neisté. Po tretie, neisté okolnosti s existujúcimi zmluvami a neznalosť nórskeho záväzného nájomného práva spôsobujú nižšiu atraktívnosť investície pre spoločnosti, ktoré ešte nie sú zavedené na trhu prenájmov v Nórsku. Po štvrté, byty majú rôzny vek, štandard a polohu, čo ovplyvňuje náklady na ich obnovu.
   Čo sa týka procesu predaja (pozri bod 2.2), magistrát uviedol: „Nepopiera sa, že v tomto prípade sa úplne nedodržali procedurálne požiadavky usmernení o štátnej pomoci.“
   Magistrát dospel k záveru, že: „Predaj sa uskutočnil prostredníctvom dobre zverejneného otvoreného a nepodmieneného predkladania ponúk, aj keď obdobie, počas ktorého sa byty predávali, bolo kratšie ako obdobie, ktoré sa vyžaduje podľa usmernení o štátnej pomoci. Nie je však dôvod domnievať sa, že sa predaj uskutočnil spôsobom, ktorý by pravdepodobne nedosiahol trhovú hodnotu za predané byty, alebo by pravdepodobne vylúčili zahraničných investorov. Aj ak by orgán mal názor, že predaj obsahuje istý prvok pomoci, navrhujeme, aby sa urobil záver, že táto transakcia nespadá do oblasti článku 61 ods. 1 EHP, pretože nie je ovplyvnený obchod vnútri EHP.“
   2.2.   Postup predaja
   Postu predaja je opísaný v oznámení, ktorý orgán dostal 11. februára 2003, okrem iného v prílohách 1 a 10 oznámenia. Orgán vyrozumel, že proces predaja sa uskutočnil nasledujúcim spôsobom:
   Nezávislá realitná agentúra Akershus Eiendom AS (ďalej len „Akershus“) dostala 16. marca 2001 za úlohu predať byty v mene Magistrátu mesta Oslo en bloc.
   Spoločnosť Akershus začala predaj 2. apríla 2001 ocenením hodnoty spoločnosťou Catella Eiendoms-Consult AS (ďalej len „Catella“), ktorá stanovila hodnotu na 1 143 miliónov NOK (pozri bod 2.3 opisujúci ocenenie). Spoločnosť Akershus kontaktovala priamo nasledujúcich šesť spoločností:
   
               —
            
            
               OBOS
            
         
               —
            
            
               Selvaag Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Olav Thon Gruppen AS
            
         
               —
            
            
               KLP Eiendom AS
            
         
               —
            
            
               Gjensidige Nor Næringseiendom AS
            
         
               —
            
            
               Eiendomsspar AS
            
         Ďalších deväť spoločností kontaktovala spoločnosť Akershus z vlastnej iniciatívy. Boli to:
   
               —
            
            
               Sunndal Collier & Co ASA
            
         
               —
            
            
               Haugen & Damsund AS
            
         
               —
            
            
               Catella Eiendoms-Consult AS
            
         
               —
            
            
               Optimo AS
            
         
               —
            
            
               Investra ASA
            
         
               —
            
            
               Obyvatelia, ktorých zastupoval Ole Løken, advokát
            
         
               —
            
            
               Fredensborg eiendomsselskap AS
            
         
               —
            
            
               DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS
            
         
               —
            
            
               Studentsamskipnaden i Oslo
            
         Ponuka na predaj bytov bol zverejnená ako komuniké pre tlač 19. apríla 2001.
   Prospekt týkajúci sa bytov bol rozoslaný uvedeným 15 spoločnostiam 23. apríla 2001.
   Spoločnosť OPAK AS (ďalej len „OPAK“) predložila 26. apríla 2001 ocenenie hodnoty so záverom, že trhová hodnota bytov je 795 miliónov NOK. Toto ocenenie bolo tiež rozoslané (pozri bod 2.3 s opisom ocenenia).
   Od investorov sa žiadalo, aby predložili svoje ponuky do 2. mája 2001 a ponukové konanie sa ukončilo 3. mája 2001. V prvom kole 2. mája 2001 predložilo svoje ponuky päť spoločností. Boli to:
   
               
                           —
                        
                        
                           Obyvatelia, ktorých zastupoval Ole Løken, advokát:
                        
                     
            
               300 miliónov NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           EiendomssparAS:
                        
                     
            
               500 miliónov NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Olav Thon Gruppen AS:
                        
                     
            
               505 miliónov NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Haugen & Damsund AS:
                        
                     
            
               690 miliónov NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               725 miliónov NOK
            
         Týchto päť spoločností mohlo 3. mája 2001 zmeniť alebo zvýšiť svoje ponuky potom, čo boli 2. mája 2001 informované o najvyššej ponuke. Získané boli tieto nové ponuky:
   
               
                           —
                        
                        
                           Obyvatelia, ktorých zastupoval Ole Løken, advokát:
                        
                     
            
               690 miliónov NOK
            
         
               
                           —
                        
                        
                           Sunndal Collier & Co ASA:
                        
                     
            
               735 miliónov NOK
            
         Magistrát mesta Oslo sa rozhodol prijať ponuku spoločnosti Sunndal Collier & Co ASA a 8. mája 2001 spoločnosť Sundal Collier & Co ASA, Fredensborg, ktorá je jej právnym nástupcom, podpísala zmluvu.
   Po akceptovaní zmluvy sa zistilo, že dve budovy (Internat A og B) v spojení s jednou z nemocníc (Ullevål Sykehus) používa Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (ďalej len „OAS“) bez platenia akéhokoľvek nájomného (na základe zmluvy, ktorú magistrát nepodpísal, ale pridržiavali sa jej Ullevål Sykehus a OAS, pričom podľa nej OAS okrem iného bude hradiť iba prevádzkové náklady). V dôsledku toho sa zmluva medzi magistrátom a spoločnosťou Fredensborg doplnila o niekoľko bodov. Listom z 11. mája 2001 magistrát požiadal spoločnosť OPAK, aby zhodnotila následky uvedeného pre svoje ocenenie hodnoty.
   Spoločnosť OPAK 14. mája 2001 predložila opravené ocenenie vo výške 740 miliónov NOK (pozri bod 2.3).
   Podpísaním zmluvy 31. mája 2001 Magistrát mesta Oslo predal 1 744 bytov en bloc za cenu 715 miliónov NOK spoločnosti Fredensborg.
   2.3.   Ocenenie hodnoty predložené ako súčasť oznámenia
   Oznámenie obsahovalo tri ocenenia: jedno od spoločnosti Catella (príloha 16 oznámenia), jedno od spoločnosti OPAK (príloha 18 oznámenia) a jedno od spoločností FIGA/Nortakst (príloha 21 oznámenia).
   —   Ocenenie od spoločnosti Catella
   Spoločnosť Catella bola najatá Magistrátom mesta Oslo 14. marca 2003 a bola poverená uskutočniť ocenenie trhovej hodnoty bytov ako portfólia (všetky byty predané v rovnakom čase jednému kupujúcemu). Správa bola pôvodne vypracovaná s cieľom stanovenia počiatočnej súvahy týkajúcej sa nemocníc. Ocenenie sa malo dokončiť do 30. marca 2001. Spoločnosť Catella uviedla, že ocenenie nie je v súlade s pravidlami Nórskeho združenia súdnych znalcov („Norges Takseringsforbund“) a bolo vykonané zbežne (11). Spoločnosť Catella dospela k záveru, že trhová hodnota je 1 143 miliónov NOK.
   Magistrát mesta Oslo poukázal na skutočnosť, že spoločnosť Akershus zastáva názor, že hodnota vypočítaná spoločnosťou Catella neodzrkadľuje trhovú hodnotu. Jedným z dôvodov tohto tvrdenia bolo, že spoločnosť Akershus považovala uvedené výšky nájomného za príliš vysoké a počiatočné náklady odhadovala príliš nízko. Okrem toho má ocenenie vykonané spoločnosťou Catella podľa Magistrátu mesta Oslo niekoľko ďalších nedostatkov uvedených nižšie:
   
               —
            
            
               Správa zahŕňa nehnuteľnosti, ktoré nie sú zahrnuté do predaja (Trondheimsveien 235, odhadovaná hodnota 61 miliónov NOK),
            
         
               —
            
            
               Ocenenie je založené na predpoklade, že je možné od prvého dňa získať maximálne nájomné.
            
         
               —
            
            
               Dosah klauzuly „ako je“ v zmluve o predaji nebol posúdený. Klauzula „ako je“ znamená, že kupujúci znáša celé riziko, pokiaľ ide o zvláštnosti kupovaných bytov a že sa musí spoliehať na vlastnú kontrolu.
            
         Preto sa od druhej spoločnosti OPAK vyžiadalo vypracovanie nového ocenenia.
   —   Ocenenie od spoločnosti OPAK
   U spoločnosti OPAK si Magistrát mesta Oslo objednal ocenenie bytov ako portfólia. V (prvom) ocenení z 26. apríla 2001 sa dospelo k záveru, že trhová hodnota je 795 miliónov NOK.
   Stanovená trhová cena sa vyrátala takto:
   
               Čistý ročný príjem z nájomného ako čistá súčasná hodnota
            
            
               = 835 miliónov NOK
            
         
               – Náklady na modernizáciu bytov
            
            
               = 150 miliónov NOK
            
         
               + Čistá súčasná hodnota „výnosu“ (12) (predaj po 10 rokoch)
            
            
               = 110 miliónov NOK
            
         
               = Predajná hodnota
            
            
               795 miliónov NOK
            
         Úpravu ocenenia spoločnosťou OPAK žiadal Magistrát mesta Oslo na to, aby sa zohľadnila oprava hodnoty určitých prenájmov v dôsledku konkrétnych okolností, ktoré neboli zohľadnené v pôvodnom ocenení. Tieto konkrétne opravy viedli spoločnosť OPAK k zníženiu hodnoty majetku na 740 miliónov NOK. Úpravy boli predložené Magistrátu mesta Oslo 14. mája 2001.
   —   Ocenenie spoločnosťami FIGA a Nortakst DA
   Listom ministerstva obchodu a priemyslu Magistrátu mesta Oslo z 12. júla 2001 (13), ministerstvo žiadalo magistrát, aby dal vypracovať nové ocenenie hodnoty. Ministerstvo tiež uviedlo, že ocenenie hodnoty spoločnosťou OPAK nespĺňa požiadavky usmernení o štátnej pomoci (14). Magistrát angažoval dve spoločnosti FIGA a Nortakst DA, ktoré vytvorili výbor (15) (ďalej len „FIGA/Nortakst“) na vypracovanie nového ocenenia hodnoty. Mandát na ocenenie bol dohodnutý s ministerstvom obchodu a priemyslu. Spoločnosti FIGA/Nortakst predložili svoju správu 26. apríla 2002, ktorej záverom bolo, že trhová cena bytov je 1 055 miliónov NOK.
   Spoločnosti FIGA/Nortakst použili k 30. máju 2001 tri rôzne spôsoby ocenenia hodnoty portfólia: technickú hodnotu, metódu vykazovania peňažných tokov a metódu čistej kapitalizácie. Výsledky výpočtov založených na týchto troch metódach sú:
   
               Technická hodnota:
            
            
               1 448 miliónov NOK
            
         
               Metóda vykazovania peňažných tokov:
            
            
               1 055 miliónov NOK
            
         
               Metóda čistej kapitalizácie:
            
            
               1 005 miliónov NOK
            
         Spoločnosti FIGA/Nortakst dospeli k záveru, že metóda vykazovania peňažných tokov najlepšie odzrkadľuje hodnotu, ktorú bude potenciálny investor ochotný zaplatiť za portfólio bytov. Záver preto znel, že trhová hodnota bytov je 1 055 miliónov NOK.
   V liste Magistrátu mesta Oslo pripojenom k listu zo 7. februára 2003 od ministerstva obchodu a priemyslu magistrát vyjadril pochybnosť, že toto ocenenie odzrkadľuje hodnotu bytov a dospel k záveru, že trhovú hodnotu najlepšie odzrkadľuje ocenenie spoločnosťou OPAK.
   2.4.   Žiadosť o ďalšie informácie
   Listom z 9. apríla 2003 (č. dok.: 03-2133-D) orgán požiadal o ďalšie informácie. V tomto liste riaditeľstvo pre hospodársku súťaž a štátnu pomoc tiež vyjadrilo pochybnosti o zlučiteľnosti predaja s s ustanoveniami o štátnej pomoci podľa Dohody o EHP.
   Nórske orgány predložili ďalšie informácie listom od Delegácie Nórska pri Európskej únii z 5. júna 2003 prostredníctvom ktorého postúpili dva listy zo 14. mája 2003 od ministerstva obchodu a priemyslu a Magistrátu mesta Oslo, ktoré orgán dostal a zaevidoval 10. júna 2003 (č. dok.: 03-3630-A). Tie isté dokumenty boli odoslané faxom 14. mája 2003 z ministerstva obchodu a priemyslu, ktoré orgán dostal a zaevidoval v ten istý deň (č. dok.: 03-3127-A).
   Ministerstvo obchodu a priemyslu nevyjadrilo vo svojom liste zo 14. mája 2003 žiadne stanoviská, ale jednoducho postúpilo list od Magistrátu mesta Oslo.
   Vo svojom liste zo 14. mája 2003 Magistrát mesta Oslo poukázal na nepodmienené predkladanie ponúk (porovnaj kapitolu 18B.2.1 usmernení o štátnej pomoci) a uviedol, že: „Magistrát nebude tvrdiť, že postup vykonaný pri predaji bytov je v plnom súlade s požiadavkami uvedenými v usmerneniach. Predaj bytov nebol zverejnený spôsobom predpísaným v klauzule 18B.2.1(a) usmernení.“ Magistrát bol však názoru, že predaj sa vykonal spôsobom, ktorý zabezpečil dosiahnutie cieľa tohto opatrenia.
   Čo sa týka kapitoly 18B.2.2 usmernení o štátnej pomoci, teda predaja bez nepodmieneného predkladania ponúk (ocenenie hodnoty nezávislým znalcom) magistrát tvrdil, že predaj sa uskutočnil v súlade s týmto ustanovením. Okrem toho magistrát má názor, že ocenenie vykonané spoločnosťou OPAK (ocenenie hodnoty použité magistrátom) bolo vyhotovené „pred rokovaniami o predaji“ a v súlade so „všeobecne uznávanými trhovými ukazovateľmi a štandardmi oceňovania“.
   Nakoniec „Magistrát nemôže z argumentov uvedených orgánom zistiť, že časové obmedzenie spôsobené reformou nemocníc nie je dôležité pri posudzovaní, či suma získaná za byty je nižšia než trhová hodnota.“
   3.   Rozhodnutie začať konanie vo veci formálneho zisťovania
   Orgán 11. júla 2003 rozhodol o začatí konania vo veci formálneho zisťovania uvedeného v článku 1 ods. 2 v časti I protokolu 3 k dohode o dozore a súde (ďalej len „konanie vo veci formálneho zisťovania“) vzhľadom na predaj 1 744 nájomných bytov v Oslo (16). V úvodnom rozhodnutí orgán opísal oznámenie, súvislosti v tomto prípade a korešpondenciu s nórskymi orgánmi.
   Čo sa týka dôvodov začať konanie vo veci formálneho zisťovania orgán vyjadril pochybnosti vo viacerých bodoch o tom, či je predaj v súlade s článkom 61 ods. 1 Dohody o EHP. Po prvé, orgán poukázal na postup predaja a vzhľadom na to, že predaj nebol inzerovaný v súlade s usmerneniami o štátnej pomoci, vyjadril pochybnosti o tom, či Magistrát mesta Oslo dodržal zámery ustanovení kapitoly 18B.2.1 usmernení o štátnej pomoci (predaj s nepodmieneným predkladaním ponúk).
   Po druhé, čo sa týka ocenení, (kapitola 18B.2.2 usmernení o štátnej pomoci), orgán vyjadril pochybnosti o tom, či bolo ocenenie spoločnosťou OPAK (ocenenie použité magistrátom) vykonané pred rokovaniami o predaji, či bolo ocenenie vykonané na základe všeobecne uznávaných trhových ukazovateľov a štandardov oceňovania a či sa, vzhľadom na časové obmedzenie, vynaložilo náležité úsilie predať byty za trhovú hodnotu. Okrem toho dohodnutá (a oznámená) predajná cena bola 715 miliónov NOK, zatiaľ čo výsledok nového ocenenia, ktoré žiadalo ministerstvo obchodu a priemyslu, bol 1 055 miliónov NOK (spoločnosti FIGA/Nortakst). Vzhľadom na obrovský nesúlad medzi týmito dvoma oceneniami orgán vyjadril pochybnosti o tom, či dohodnutá predajná cena (715 miliónov NOK) odzrkadľuje trhovú hodnotu.
   Po tretie, orgán poukázal na tvrdenie magistrátu, že aj keby sa zistilo, že suma získaná za byty je nižšia než trhová cena, na predaj sa nevzťahuje článok 61 ods. 1 Dohody o EHP, pretože trh, na ktorom spoločnosť Fredensborg pôsobí, neobsahoval prvky cezhraničného predaja. Orgán mal názor, že trh nehnuteľností v Oslo nie je obmedzený na miestne podniky a že spoločnosť Fredensborg je v skutočnosti, resp. potenciálne, konkurenciou podobným podnikom v Nórsku a v iných štátoch EHP.
   Po štvrté, orgán vyjadril pochybnosti o tom, či nižšia predajná cena než trhová hodnota môže byť zdôvodnená na základe investorského princípu trhového hospodárstva, t. j. že magistrát sa správal ako každý iný súkromný investor, so zohľadnením časového obmedzenia a reformy nemocníc, ktorú začala vláda.
   4.   Pripomienky nórskych orgánov k rozhodnutiu o začatí konania vo veci formálneho zisťovania
   Listom z 12. septembra 2003 od Delegácie Nórska pri Európskej únii, ktorého súčasťou boli dva listy z 11. septembra 2003 od ministerstva obchodu a priemyslu a Magistrátu mesta Oslo (celú zásielku orgán dostal a zaevidoval 15. septembra 2003) (č. dok.: 03-6307 A), predložili nórske orgány svoje pripomienky k rozhodnutiu o začatí konania vo veci formálneho zisťovania. Tie isté listy boli poslané faxom 11. septembra 2003 z ministerstva obchodu a priemyslu a orgán ich dostal a zaevidoval v ten istý deň (č. dok.: 03-6201 A).
   List od ministerstva obchodu a priemyslu z 11. septembra 2003 nevyjadroval žiadny názor na prípad, iba sa odvolával na list od Magistrátu mesta Oslo.
   Magistrát mesta Oslo sa odvolal na svoje predchádzajúce argumenty a tvrdil, že po prvé, ciele opatrenia kapitoly 18B.2.1 (predaj prostredníctvom nepodmieného predkladania ponúk) usmernení o štátnej pomoci boli dosiahnuté napriek tomu, že predaj nebol zverejnený spôsobom predpísaným v usmerneniach. Magistrát tvrdil, že všetci potenciálni kupujúci usadení v Nórsku boli informovaní o nadchádzajúcom predaji a že zo strany investorov, ktorí ešte nie sú usadení v Nórsku, bol malý záujem o investovanie do nórskeho trhu prenájmu bytov.
   Po druhé, magistrát tvrdil, že ocenenie hodnoty spoločnosťou OPAK je v súlade s procedurálnymi požiadavkami kapitoly 18B.2.2 (predaj bez nepodmieného predkladania ponúk) usmernení o štátnej pomoci. To okrem iného znamená, že magistrát sa domnieval, že ocenenie spoločnosťou OPAK sa vykonalo „na stanovenie trhovej hodnoty na základe všeobecne uznávaných trhových ukazovateľov a štandardov oceňovania“ a že ocenenie sa vykonalo „pred rokovaniami o predaji“. Magistrát okrem toho tvrdil, že rozdiel medzi predajnou cenou (715 miliónov NOK) a ocenením od spoločnosti OPAK (740 miliónov NOK) je v súlade s kapitolou 18B.2.2(b) „Rozpätie“ usmernení o štátnej pomoci (17).
   Po tretie, magistrát sa domnieval, že má dôvody byť veľmi skeptický voči novému oceneniu hodnoty spoločnosťami FIGA/Nortakst, ktorého záverom bolo, že hodnota je 1 055 miliónov NOK. Magistrát uviedol, že spoločnosti FIGA/Nortakst založili svoje ocenenie na ročnom zvyšovaní ceny majetku v priebehu nasledujúcich 10 rokov o 4 %, zatiaľ čo od 2. štvrťroku 2002 do 2. štvrťroku 2003 ceny klesli o 5,2 %. Magistrát je toho názoru, že sa nemožno spoliehaťna ocenenie spoločnosťami FIGA/Nortakst.
   Po štvrté, magistrát „nemohol porozumieť tomu, ako orgán definoval relevantný trh pre nájomné byty a ako teda môže orgán dospieť k záveru, že spoločnosť Fredensborg Boligutleie ANS je skutočne alebo potenciálne konkurenciou podobným podnikom v Nórsku alebo v štátoch EHP.“
   5.   Pripomienky tretích strán
   Rozhodnutie začať konanie vo veci formálneho zisťovania bolo zverejnené 4. decembra 2003. Orgán dostal pripomienky od tretích strán k úvodnému rozhodnutiu. Listom z 19. decembra 2003, ktorý orgán dostal a zaevidoval 5. januára 2004 (č. dok.: 03-8980 A), spoločnosť Fredensborg (kupujúci) predložila pripomienky. Spoločnosť Fredensborg sa odvolala na predchádzajúci list z 18. februára 2003, ktorý orgán dostal a zaevidoval 20. februára 2003 (č. dok.: 03-1040 A), pričom boli predložené dve nové ocenenia hodnoty, a to:
   —   Správa od spoločnosti BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS
   Spoločnosť BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (ďalej len „BER“), zastúpená pánom Arnt K. Svendsenom, bola požiadaná spoločnosťou Fredensborg, aby uskutočnila svoje ocenenie hodnoty súboru a predložila pripomienky k oceneniam spoločností Catella, OPAK a FIGA. Správa spoločnosti BER bola predložená 13. januára 2003.
   Ocenenie spoločnosti BER bolo založené na troch rôznych scenároch:
   
               Návratnosť hodnoty investícií na základe prenájmu bytov:
            
            
               630,0 milióna NOK
            
         
               Návratnosť investícií na základe prenájmu na 10 rokov, potom predaj jednotlivo v priebehu troch rokov:
            
            
               796,5 milióna NOK
            
         
               Rovnako ako v predchádzajúcom prípade, ale predaj bytov jednotlivo v jedenástom roku:
            
            
               851,5 milióna NOK
            
         
               Priemer:
            
            
               759,3 milióna NOK
            
         Spoločnosť BER dospela k záveru, že trhová hodnota je v rozsahu 700 – 800 miliónov NOK.
   Spoločnosť BER tiež posúdila tri predchádzajúce ocenenia spoločností Catella, OPAK a FIGA. Ocenenie spoločnosťou Catella je podľa spoločnosti BER teoretickou hodnotou založenou na predpoklade, že byty boli prenajaté od prvého dňa za trhovú cenu. Ocenenie spoločnosti OPAK nezohľadnilo skutočnosť, že nájomné bolo v čase ponuky podľa spoločnosti BER polovicou bežnej trhovej hodnoty nájomného. Okrem toho sa vo výpočtoch nezohľadnila budúca strata v dôsledku súčasných nájomných zmlúv pod trhovú cenu. Tiež sa nezarátali straty z prenájmu počas obdobia renovácie. V odhadoch sa nezapracovali žiadne výnosy alebo riziká projektu. Podľa spoločnosti BER ocenenie spoločnosťami FIGA/Nortakst predstavuje teoretické ocenenie hodnoty „prosperujúceho podniku“. Nezohľadnili sa žiadne riziká alebo výnosy projektu. To neodzrkadľuje spôsob, akým ponúkajúci zvyčajne konajú na tomto druhu trhu. Nerátal sa technický štandard objektov, straty z prenájmu počas obdobia obnovy atď.
   —   Správa spoločnosti Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS
   Spoločnosť Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (ďalej len „Agdestein“), zastúpená pánom Pålom Agdesteinom, bola v novembri 2002 požiadaná spoločnosťou Fredensborg o analýzu a pripomienky k uvedeným trom oceneniam a o to, aby predložila svoje stanovisko k trhovej hodnote portfólia. Pán Agdestein predtým pracoval v spoločnosti Catella a bol zodpovedný za správu predloženú touto spoločnosťou. Agdestein predložil svoju správu spoločnosti Fredensborg 17. februára 2003.
   Agdestein uviedol podrobné pripomienky k predchádzajúcim trom správam a zistil niekoľko predpokladov, ktoré, podľa jeho názoru, treba opraviť. Na základe nových „opravených“ predpokladov Agdestein zistil, že upravená hodnota v správe spoločnosti Catella je 744 miliónov NOK, v správe OPAK 560 miliónov NOK a v správe spoločností FIGA/Nortakst 560 miliónov NOK (alebo 760 miliónov NOK, ak sa hodnota predaja namiesto prenájmu (sectioning) udržala na hodnote 200 miliónov NOK) (18).
   Agdestein dospel k záveru, že trhová hodnota portfólia (v máji 2001) je v intervale medzi 670 miliónmi NOK a 800 miliónmi NOK.
   Keďže cena zaplatená spoločnosťou Fredensborg bola uprostred všetkých ocenení, spoločnosť Fredensborg bola názoru, že to podporuje názor, že spoločnosť Fredensborg zaplatila trhovú cenu. Spoločnosť Fredensborg považovala za dôležité „zdôrazniť rozdiel medzi teoretickou najlepšou ‚hodnotou’, pri zvážení úspešnej implementácie a vykonania projektu nehnuteľností a ochoty investora vstúpiť do špecifického projektu, ktorý do veľkej miery obsahuje projektové riziko.“ Spoločnosť je toho názoru, že toto riziko projektu nie je zohľadnené v oceneniach spoločností FIGA/Nortakst ani spoločnosti Catella.
   6.   Pripomienky nórskych orgánov k pripomienkam tretích strán
   Listom z 5. marca 2004 (č. dok.: 258313) orgán predložil pripomienky spoločnosti Fredensborg nórskym orgánom a vyzval ich, aby odpovedali do jedného mesiaca.
   Nórske orgány listom z 23. marca 2004 od Delegácie Nórska pri Európskej únii, prostredníctvom ktorého postúpili list z 22. marca 2004 od ministerstva obchodu a priemyslu, ktoré orgán dostal a zaevidoval 24. marca 2004 (prípad č.: 260564), požiadali „orgán, aby odsúhlasil, že nórske pripomienky budú predložené do 10. mája 2004.“ Nórske orgány sa odvolávali na očakávanú dohodu medzi ministerstvom zdravotníctva a Magistrátom mesta Oslo o vlastníctve týchto bytov. List z 22. marca 2004 ministerstva obchodu a priemyslu bol odoslaný aj faxom 22. marca 2004 a orgán ho dostal a zaevidoval v ten istý deň (prípad č.: 260191).
   Listom z 25. marca 2004 orgán súhlasil s predĺžením termínu do 10. mája 2004 (č. dok.: 260732).
   Faxom z 23. apríla 2004 ministerstva obchodu a priemyslu, ktorý orgán dostal a zaevidoval v ten istý deň (č. dok.: 279122), ministerstvo predložilo kópiu dohody (ďalej len „protokol“) medzi Magistrátom mesta Oslo a nórskym štátom o vlastníctve nemocničných bytov.
   Nórske orgány listom z 13. mája 2004 Delegácie Nórska pri Európskej únii, prostredníctvom ktorého ktorý postúpili list z 10. mája 2004 ministerstva obchodu a priemyslu, ktorý orgán dostal a zaevidoval 15. mája 2004 (č. dok.: 281488), uviedli, že „nemajú žiadne pripomienky k pripomienkam tretích strán, ktoré dostal orgán.“ List z 10. mája 2004 ministerstva obchodu a priemyslu bol odoslaný aj faxom 10. mája 2004 a orgán ho dostal a zaevidoval 11. mája 2004 (č. dok.: 281014).
   7.   Znalecký posudok spoločnosťou Eirik Holm AS
   V roku 2004 orgán najal spoločnosť Eirik Holm AS (ďalej len „Holm“), aby vykonala štúdiu trhovej hodnoty 1 744 bytov predaných Magistrátom mesta Oslo. Zmluva sa odvolávala na skutočnosť, že orgán dostal v priebehu konania 5 ocenení/správ, ale závery týchto správ sa navzájom odlišovali do takej miery, že orgán má stále pochybnosti, či predajná cena 715 miliónov NOK odzrkadľuje trhovú hodnotu. Orgán preto chcel vysvetliť, či predchádzajúce ocenenia/odhady hodnoty boli založené na všeobecne uznávaných princípoch na oceňovanie nehnuteľného majetku a miera, do akej sú predpoklady a rozhodnutia použité vo výpočtoch primerané. Orgán tiež žiadal odpoveď na otázku, či spôsob, akým sa vykonal proces predaja, ovplyvnil predajnú cenu.
   Spoločnosť Holm je registrovanou projektantskou a realitnou kanceláriou s dlhodobými skúsenosťami na trhu nehnuteľností v Oslo. Pri realizácii zmluvy spoločnosť Holm použila služby diplomovaného inžiniera Trygve Fossena a inžiniera Svena P. Meyera, ktorí sú skúsenými oceňovateľmi s dlhoročnou praxou. Okrem toho pri otázkach týkajúcich sa nájomných zmlúv pomáhal právnik Johan Hveding právnickej spoločnosti Grette DA.
   Správu spoločnosti Holm z 24. februára 2005 orgán dostal a zaevidoval 1. marca 2005 (č. dok.: 311859).
   7.1.   Predchádzajúce ocenenia hodnoty/správy
   Štúdia spoločnosti Holm piatich predchádzajúcich ocenení/správ ukázala okrem iného čiastočne odlišné metódy výpočtu, iný odhad sadzieb tak trhového nájomného, ak aj nákladov/požiadaviek na obnovu a potenciálneho výnosu z predaja namiesto prenájmu. Spoločnosť Holm zistila aj priame konkrétne chyby, opomenutia informácií a vo všeobecnosti zbežnú kontrolu/prehliadku majetku. Po vykonaní opráv zjavných konkrétnych chýb ešte existovali veľké rozdiely medzi oceneniami, čo sa pripisovalo rozdielom v hodnoteniach a použitých názoroch. Spoločnosť Holm vyjadrila názor, že toto nie je nezvyčajné v prípadoch, u ktorých existuje viac než jedno ocenenie. Vyjadrila názor, že bolo možné očakávať výraznejšie odchýlky v danom prípade, než v iných prípadoch, pretože išlo o čiastočne jedinečný súbor, ktorý sa dal na predaj bez historického porovnávacieho materiálu inde v krajine. Spoločnosť Holm preto dospela k záveru, že: „Výsledkom toho je, že účelné využitie ocenení v súvislosti, v akej sa predpokladá ich použitie, je obmedzené“. Jej závery týkajúce sa odlišných ocenení vo vzťahu k jej vlastným zisteniam a predpokladom sú nasledujúce:
   —   Ocenenie spoločnosťou Catella
   Spoločnosť Catella uskutočnila zbežnú inšpekciu v súvislosti so skorším hodnotením (1999 – 2000). Nové ocenenie treba vidieť ako aktualizáciu predchádzajúceho. Externá inšpekcia sa vykonala s náhodným výberom vzoriek vnútorných priestorov. Podľa názoru spoločnosti Holm sa dosiahnutie lepšieho základu pre ocenenie mala vykonať dôkladnejšia inšpekcia/ohodnotenie. Spoločnosť Holm dospela k záveru, že výsledok ocenenia je príliš vysoký. Bolo to spôsobené okrem iného tým, že: predpokladaná trhová výška nájomného je podľa jej názoru nadhodnotená o 10 %; že spoločnosť Catella nebrala do úvahy súčasné zmluvy o nájme a nezohľadnila to, že skutočné nájomné by bolo po dobu mnohých rokov podstatne nižšie než trhové sadzby; že spoločnosť Catella bola vždy príliš optimistická v počte prenajatých bytov (vždy budú prázdne byty v dôsledku výmeny nájomníkov atď.); že počiatočné náklady na obnovu sú príliš nízke (približne 60 miliónov NOK). Spoločnosť Holm tiež poukazuje na majetok, ktorý bol zahrnutý, ale neskôr stiahnutý zo súboru a na to, že spoločnosť Catella nezohľadnila obmedzenia ohraničujúce cenu klauzuly „ako je“ v zmluve.
   —   Ocenenie spoločnosťou OPAK
   Spoločnosť OPAK vykonala inšpekciu väčšiny budov zvonka, prezrela iba desať bytov/obytných spální. To je podľa názoru spoločnosti Holm nedostatočné na odhad správnych hodnôt pre obnovu a údržbu. Podľa názoru spoločnosti Holm bolo treba prezrieť všetok majetok, a vykonať dôkladnejšiu inšpekciu vnútorných priestorov, aby sa dosiahol lepší základ na výpočet odhadu. Spoločnosť Holm dospela k záveru, že okrem iného bolo trhové nájomné podhodnotené. Na druhej strane spoločnosť OPAK nezohľadnila, že existujú obmedzenia v tom, ako rýchlo dosiahnuť trhovú hodnotu nájomného. Hodnotenie a potenciálna hodnota z predaja namiesto prenájmu bola založená na príliš malej predajnej oblasti s príliš nízkou pridanou hodnotou a počiatočné náklady na obnovu boli pri hodnote približne 30 miliónov NOK príliš nízke. Spoločnosť Holm dospela k záveru, že tieto položky ovplyvnili ocenenie tak pozitívne, ako aj negatívne a je ťažké zistiť čistý účinok.
   —   Ocenenie spoločnosťami FIGA/Nortakst
   Spoločnosť Holm poukázala na skutočnosť, že sa uviedlo, že spoločnosti FIGA/Nortakst uskutočnili inšpekcie/prehliadky dostatočného počtu bytov na to, aby boli schopné splniť svoju úlohu. Neuvádzajú sa však žiadne informácie o rozsahu a oblasti týchto inšpekcií/prehliadok. Spoločnosť Holm tvrdí predovšetkým to, že odhady potenciálnych výnosov z predaja namiesto prenájmu boli značne nadhodnotené, pretože spôsob výpočtu tejto hodnoty je neprijateľný, okrem iného preto, lebo je založený na technickej hodnote a predpoklade vysokého ročného rastu hodnoty predaja. Spoločnosť Holm uvádza, že pokladá „tieto výpočty za irelevantné pre hodnotu predaja a potenciál predaja namiesto prenájmu“. Okrem toho poznamenáva, že boli nesprávne zaradené výnosy z prenájmu z dvoch budov do roku 2008; vo výpočte sa použili trhové sadzby nájomného, ktoré boli trochu nadhodnotené, bez toho, aby sa zohľadnili potrebné náklady na obnovu. (Spoločnosť Holm odhadla tieto náklady ako podstatne vyššie než spoločnosť FIGA/Nortakst); je nerealistické počítať s predajom všetkých obydlí (bytov) v jedinom roku; a klauzule „ako je“ sa v zmluvách nepripísalo žiadne zníženie hodnoty. Súhrn týchto faktorov naznačuje, že uvedenie trhovej ceny bolo príliš vysoké.
   —   Spoločnosť BER
   Spoločnosť BER nevykonala inšpekciu ani prehliadku majetku, ale zakladá svoje závery na hodnoteniach a oceneniach, ktoré už predložili spoločnosti Catella, OPAK a FIGA/Nortakst spolu s použitím vlastnej expertízy. Závery spoločnosti Holm o správe spoločnosti BER sú: prevádzkové náklady majiteľa sú príliš vysoké; spoločnosť BER neuskutočnila vlastné inšpekcie/prehliadky majetku, čo môže mať vplyv tak na odhad nákladov na počiatočnú obnovu, ako aj na určenie výšky trhového nájomného; spoločnosť BER použila nesprávne hodnoty pre súčasný výnos z prenájmu (56 miliónov NOK namiesto 42,5 miliónov NOK ročne); zvyšovaniu súčasných sadzieb nájomného na trhovú úroveň sa určila príliš krátka doba trvania. Súhrn týchto odchýlok spôsobil, že hodnota odhadu bola príliš vysoká, hlavne v dôsledku toho, že tok príjmu z nájomného bol príliš vysoký.
   —   Spoločnosť Agdestein
   Pán Agdestein, ktorý bol predtým zamestnancom spoločnosti Catella a bol zodpovedný za ohodnotenia/ocenenia, poskytol podľa spoločnosti Holm súhrnnú správu o ohodnoteniach/oceneniach vypracovaných spoločnosťami Catella, OPAK a FIGA/Nortakst. Vo svojich pripomienkach k rôznym ohodnoteniam/oceneniam Agdestein predložil odhad opráv, o ktorých si myslí, že by sa mali vykonať, aby sa dosiahol správnejší výsledok než tie, ktoré sa nachádzajú v predložených ohodnoteniach/oceneniach. Tieto opravy odzrkadľujú tak konkrétne chyby, ktoré mohli byť spôsobené nedostatkom informácií v čase hodnotenia, nedostatočné zohľadnenie aktuálnej situácie, chyby a omyly atď. a väčšie a menšie odchýlky v porovnaní s vlastnými odhadmi Agdesteina. Spoločnosť Holm to považuje za zmes objektívnych a konkrétnych opráv a subjektívnejších výhrad a odhadov.
   7.2.   Vlastné ocenenie trhovej hodnoty portfólia spoločnosťou Holm
   Ocenenie spoločnosťou Holm je založené na všetkých dokumentoch, ktoré predložili orgánu nórske orgány. Hlavným zdrojom údajov o majetku boli tabuľkový prehľad magistrátu o majetku, ktorý tvorí časť prospektu predaja a zmluva o predaji. Okrem toho spoločnosť Holm dostala informácie o nájomných zmluvách na budovy, ktoré sa týkajú dvoch nemocníc (Ullevål a Aker), najmä o množstve časovo neohraničených zmlúv.
   V snahe čo najpresnejšie stanoviť technický stav budov a potrebu ich obnovy vykonali sa vonkajšie a vnútorné inšpekcie/prehliadky všetkých budov spolu s pracovníkmi nemocníc. Prehliadlo sa približne 70 bytov všetkých druhov v rôznom stave. Okrem toho sa získala štatistika nájomného a predaja za rok 2001, ktorá tvorila základ pre stanovenie trhovej výšky nájomného a výpočet potenciálu pre predaj namiesto prenájmu. Všetky ocenenia, výpočty a odhady boli v čo najvyššej miere založené na prvom kvartáli 2001 bez toho, aby sa zohľadňoval neskorší vývoj cien a trhu.
   Ocenenie portfólia spoločnosťou Holm poskytlo výsledné ocenenie vo výške 752 772 286 NOK. K výsledku sa dospelo nasledujúcim spôsobom (všetky hodnoty sú diskontované na hodnoty v roku 2001):
   
               Hodnota vytváraná príjmom z nájomného od polovice roku 2001 do polovice roku 2011:
            
            
               465 882 460 NOK
            
         
               + Čistá hodnota z predaja a príjem z nájomného v roku 2001:
            
            
               470 676 826 NOK
            
         
               – Zníženie za záložné právo a zmluvné obmedzenia:
            
            
               30 000 000 NOK
            
         
               – DZníženie za počiatočnú obnovu počas obdobia 2001 – 2005:
            
            
               153 787 000 NOK
            
         
               = Celková hodnota portfólia:
            
            
               752 772 286 NOK
            
         Výpočty spoločnosti Holm sú založené okrem iného na tom, že prednostné právo magistrátu na prenájom znamená, že súbor sa musí počas celého desaťročného obdobia začínajúceho rokom 2001 považovať za nájomný objekt, zatiaľ čo sa súbor predá (predaj namiesto prenájmu) počas trojročného obdobia po roku 2011.
   Hodnota vytváraná príjmom z nájomného od polovice roku 2001 do polovice roku 2011 je kapitalizovanou hodnotou odhadovaných reálnych čistých výnosov za každý rok až do roku 2011. Predpokladá sa, že tieto výnosy sa budú každý rok zvyšovať a v roku 2011 dosiahnu u všetkého nájomného trhové hodnoty. Nárast je kombináciou zvyšovania percenta nájomného na 95 % (definovaného ako plne prenajaté), zvýšenia trhovej sadzby v roku 2005 pre časovo obmedzené zmluvy, zvýšenia priemernej výšky nájomného v roku 2006 a trhového nájomného v roku 2011 u časovo neohraničených zmlúv. Vytvorila sa tolerancia pre niektoré neprenajaté byty v súvislosti s obnovou bytov.
   Čistá hodnota výnosu zo predaja namiesto prenájmu a nájomného v roku 2001 sa skladá z troch zložiek: a) hodnota predaja v roku 2011. Táto hodnota vzniká v rokoch 2011 – 2014 a preratúva sa na rok 2001, b) kapitalizovaná hodnota ďalšieho toku výnosu z nájomného z oblasti nepredaných bytov prerátaná na rok 2001 a c) zníženie za náklady na obnovu/modernizáciu na dosiahnutie potrebného štandardu predaja namiesto prenájmu, ktorý sa má vykonať v rokoch 2011 – 2013 and prerátané na rok 2001.
   Zrážky na záložné právo a zmluvné obmedzenia sa vzťahujú na odsek 8 – klauzulu „ako je“ – v zmluve medzi Magistrátom mesta Oslo a spoločnosťou Fredensborg. Spoločnosť Holm je toho názoru, že to predstavuje pre kupujúceho riziko. Platí to predovšetkým v spojení s informáciami, ktoré sa nachádzajú v systéme magistrátu o majetku, ale kupujúci sa ich nedozvedel, ako napríklad nájomné zmluvy, výnosy z nájomného a špecifikácie oblasti a v neposlednom rade technický stav budov. Spoločnosť Holm pokladá za rozumné predpokladať, že klauzula „ako je“ má určitý finančný vplyv. Z hľadiska vzťahu k veľkosti súboru spoločnosť Holm uviedla zníženie hodnoty v tejto súvislosti vo výške 30 miliónov NOK, t. j. v oblasti 4 % odhadovanej hodnoty súboru.
   Zrážky na počiatočné náklady na obnovu počas obdobia 2001 – 2005 boli nákladmi na prácu potrebnú na prenajatie bytov za trhové nájomné. Náklady počas rokov 2001 – 2005 stúpali a prerátali sa na hodnoty v roku 2001.
   Spoločnosť Holm uskutočnila aj „analýzu citlivosti“, aby zistila, ako rôzne predpoklady ovplyvnia cenu. Analýza okrem iného ukazuje, že odhadovaná cena za meter štvorcový bytov, ktoré sa predajú o desať rokov po nadobudnutí, je 24 000 NOK, a nie 26 000 NOK, ako sa predpokladá na účely výpočtu tejto hodnoty, pričom už len táto „úprava“ má za následok hodnotu súboru 720 miliónov namiesto 753 miliónov. Ďalšie zníženie sadzby napríklad o 2 % výnosu z nájomného by malo za následok hodnotu nižšiu, než je dosiahnutá predajná cena. Záverom spoločnosti Holm preto je že dosiahnutá predajná cena 715 miliónov NOK je tak blízko k jeho oceneniu hodnoty, že z hľadiska hraníc neistoty možno povedať, že predstavuje „správnu cenu“, t. j. trhovú cenu.
   Spoločnosť Holm preštudovala aj proces predaja, ako aj skutočnosť, ako spôsob, akým bol vykonaný, ovplyvnil predajnú cenu. Spoločnosť Holm okrem iného uvažovala, že usmernenia orgánu neboli presne dodržané, a to predovšetkým v krátkom období realizácie a obmedzenom počiatočnom vystavení príslušnému trhu. Spoločnosť Holm však dospela k záveru, že okrem iného: „Pri zohľadnení všetkých záležitostí máme názor, že predávajúci mal v hre dostatočný počet zainteresovaných strán, aby dosiahol skutočné ponukové konanie a ‚správnu a spravodlivú’ cenu. V tejto oblasti však neexistujú absolútne pravdy. Predaj uskutočnený dva mesiace predtým alebo potom by mohol mať úplne odlišný výsledok. Konečným rozhodujúcim faktorom je záujem jednotlivého kupujúceho a jeho vôľa nadobudnúť objekt je cena, ale motivácia, ako je známe, sa mení.
   
      Treba povedať, že predajom majetku ako samostatných jednotiek by sa so všetkou pravdepodobnosťou dosiahla vyššia cena. Pri takomto scenári by bol predávajúci nútený prispôsobiť uvoľňovanie majetku podľa toho, čo dokáže absorbovať trh obytných blokov a tým by dosahoval úplne odlišný horizont v oblasti výnosov. Považujeme to za čisto teoretické a preto sme sa tejto možnosti hlbšie nevenovali.
   
   
      Na záver by sme radi povedali, že predávajúci so všetkou pravdepodobnosťou dosiahol predajnú cenu v reálnej konkurencie ponúk na nórskom trhu, t. j. blízku hodnote, ktorú možno nazvať správnou a spravodlivou cenou. Pre súbor tohto typu nie je definovaná žiadna trhová cena, pretože neexistuje žiadny predchádzajúci predaj, na ktorý by sa dalo odvolať. Dosiahnutá cena sa preto musí na všetky zámery a účely pokladať za trhovú cenu.“
   8.   Záverečná korešpondencia s nórskymi orgánmi
   Listom z 22. decembra 2004 (č. dok.: 303758) orgán žiadal o ďalšie informácie od nórskych orgánov týkajúce sa procesu dohody medzi štátom a Magistrátom mesta Oslo, názorov nórskych orgánov na to, či predaj obsahuje štátnu pomoc a podrobnejšie informácie týkajúce sa procesu predaja. Orgán tiež informoval nórske orgány o tom, že angažoval nezávislého znalca, spoločnosť Eirik Holm AS, na posúdenie, okrem iného predchádzajúceho ocenenia hodnoty. Orgán tiež požiadal nórske orgány, aby odsúhlasili posun termínu konečného rozhodnutia do konca februára 2005.
   Nórske orgány listom Delegácie Nórska pri EU z 13. januára 2005, prostredníctvom ktorého postúpili dva listy z 10. januára 2005 ministerstva modernizácie a ministerstva zdravia a služieb starostlivosti, ktoré orgán dostal a zaevidoval 14. januára 2005 (č. dok.: 305352), predložili doplňujúce informácie. Nórske orgány súhlasili s posunom termínu na vykonanie konečného rozhodnutia do konca februára 2005. Listy od ministerstva modernizácie a ministerstva zdravia a služieb starostlivosti boli zaslané aj faxom 10. januára 2005 (č. dok.: 304852).
   Listom z 25. februára 2005 nórskym orgánom (č. dok.: 311394), orgán požiadal o posun termínu na vykonanie konečného rozhodnutia do 11. marca 2005.
   Faxom 7. marca 2005 od ministerstva modernizácie (č. dok.: 312289) nórske orgány súhlasili s posunom termínu na vykonanie konečného rozhodnutia do 11. marca 2005.
   II.   HODNOTENIE
   1.   Úvod
   Ako sa uvádza vyššie, nórske orgány oznámili orgánu predaj 1 744 nájomných bytov Magistrátu mesta Oslo spoločnosti Fredensborg za cenu 715 miliónov NOK (približne 89 miliónov eur). Orgán sa rozhodol o konaní vo veci formálneho zisťovania týkajúceho sa predaja a vyzval zainteresované strany, aby predložili svoje pripomienky.
   Odvolaním sa na kapitolu 18B usmernení o štátnej pomoci orgán pochyboval, že predaj sa uskutočnil takým spôsobom, že možno automaticky vylúčiť existenciu štátnej pomoci. Okrem toho sa odhadované hodnoty majetku do značnej miery odlišovali a dávali dôvod na pochybnosti o tom, či dohodnutá predajná cena odzrkadľuje trhovú cenu.
   2.   Proces predaja
   Kapitola 18B, Prvky štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov štátnymi orgánmi, usmernení o štátnej pomoci opisuje dva postupy predaja, ktoré umožňujú štátom EZVO postupovať pri predaji pozemkov a budov spôsobom, ktorý automaticky vylučuje existenciu štátnej pomoci. Tieto dva postupy sú opísané v kapitole 18B.2.1 (nepodmienené predkladanie ponúk) a kapitole 18B.2.2 (nezávislý znalecký odhad).
   2.1.   Nepodmienené predkladanie ponúk
   V kapitole 18B.2.1(1) usmernení sa uvádza, že „Predaj pozemkov a budov nasledujúci po dostatočne dobre zverejnenom, otvorenom a nepodmienenom predkladaní ponúk, ktoré je porovnateľné s aukciou, pričom sa akceptuje najlepšia alebo jediná ponuka, je podľa definície považované za trhovú hodnotu a preto neobsahuje štátnu pomoc. Skutočnosť, že pred ponukovým konaním existovalo odlišné ocenenie pozemkov a budov, napr. pre účtovné účely alebo na poskytnutie navrhovanej počiatočnej ponuky, je nepodstatná.“
   
      „Ponuka je ‚dostatočne dobre zverejnená’, ak sa opakovane inzeruje počas primerane dlhého obdobia (dva mesiace alebo viac) vo vnútroštátnej tlači, realitnej tlači alebo iných vhodných publikáciách a realitní agenti oslovia široký okruh potenciálnych kupujúcich, aby mohlo dôjsť k oboznámeniu všetkých potenciálnych kupujúcich. Plánovaný predaj pozemkov a budov, ktorý z hľadiska svojej vysokej hodnoty alebo iných vlastností môže prilákať investorov vykonávajúcich činnosť v celoeurópskom alebo medzinárodnom rozsahu, treba oznámiť v o publikáciách, ktoré majú pravidelnú medzinárodnú cirkuláciu. Takéto ponuky treba oznámiť aj prostredníctvom agentov oslovujúcich klientov na celoeurópskom alebo medzinárodnom rozsahu.“
   
   Proces predaja bytov nespĺňal uvedené ustanovenia o nepodmienenom predkladaní ponúk. Ponuka nebola opakovane inzerovaná počas primerane dlhého obdobia (dva mesiace alebo viac). Okrem toho nemožno vylúčiť, že predaj takéhoto rozsahu by prilákal investorov vykonávajúcich činnosť v celoeurópskom alebo medzinárodnom rozsahu. V publikáciách s pravidelnou medzinárodnou cirkuláciou sa nevykonali žiadne oznámenia a neoznámila sa žiadna ponuka prostredníctvom agentov oslovujúcich klientov v celoeurópskom alebo medzinárodnom rozsahu.
   Magistrát mesta Oslo sám uviedol (list zo 14. mája 2003), že: „Magistrát nebude tvrdiť, že postup uskutočnený pri predaji bytov bol v plnom súlade s požiadavkami uvedenými v usmerneniach. Predaj bytov nebol zverejnený spôsobom predpísaným v klauzule 18B.2.1(a) usmernení“ a v predchádzajúcej korešpondencii (pozri bod I.1 a poznámku 10; pozri aj podobné vyhlásenie magistrátu v bode 2.1), že časové obmedzenie, za akého sa postup vykonával, mohlo mať za následok nižší počet ponúkajúcich než je vhodné a že ponúkajúci predložili nižšie ponuky než by predložili, ak by mali k dispozícii viac času.
   Na základe týchto rôznych faktorov orgán dospel k záveru, že proces predaja sa neuskutočnil v súlade so zásadami uvedenými v kapitole 18B.2.1 usmernení o štátnej pomoci.
   2.2.   Predaj bez nepodmieneného predkladania ponúk (nezávislý znalecký odhad)
   Čo sa týka predaja bez nepodmieneného predkladania ponúk, kapitola 18B2.2 usmernení o štátnej pomoci uvádza, že „pred rokovaním o cene treba vykonať nezávislé ocenenie jedným alebo viacerými nezávislými oceňovateľmi majetku, aby sa stanovila trhová hodnota na základe všeobecne prijatých trhových ukazovateľov a štandardov oceňovania. Takto stanovená trhová cena je minimálnou kúpnou cenou, na ktorej sa možno dohodnúť bez poskytnutia štátnej pomoci“,
   a navyše:
   
      „ ‚Trhová hodnota’ znamená cenu, za ktorú možno predať pozemky a budovy v súkromnej zmluve medzi ochotným kupujúcim a nezávislým kupujúcim v deň ocenenia, pričom sa predpokladá, že majetok je verejne uvedený na trh, že trhové podmienky umožňujú riadne disponovanie ním a že na rokovania o cene je k dispozícii normálne obdobie vzhľadom na povahu majetku“.
   
   Nakoniec, kapitola 18B.2.2 uvádza, že: „Ak je, po primeranom úsilí predať pozemky a budovy za trhovú cenu, jasné, že hodnota stanovená oceňovateľom sa nedá dosiahnuť, možno hodnotu s odchýlkou do 5 % od tejto hodnoty pokladať za hodnotu v súlade s trhovými podmienkami“.
   Zdá sa, že Magistrát mesta Oslo tvrdí, že predaj sa vykonal v súlade s uvedenými ustanoveniami.
   Orgán nesúhlasí s týmto názorom z týchto dôvodov: Po prvé, žiadne z ocenení znalcov, ktoré boli vypracované pred konečným predajom (t. j. správy spoločnosti Catella a spoločnosti OPAK) nie je založené na všeobecne uznávaných trhových ukazovateľoch a štandardoch oceňovania, resp. neboli uskutočnené v dostatočnom čase pred rokovaniami o predaji (k týmto bodom pozri bod 3.1). Po druhé, žiadna zo zavedených trhových hodnôt v správach spoločností Catella a OPAK neboli vzatá ako minimálna kúpna cena pre konečný predaj. Po tretie, nórske orgány nezdôvodnili tvrdenie, že vynaložili primerané úsilie na predaj bytov za hodnotu uvedenú v týchto správach, čo by oprávnilo zníženie predajnej ceny o 5 %.
   Predaj sa preto neuskutočnil v súlade s ustanoveniami kapitoly 18B.2.2 usmernení o štátnej pomoci.
   2.3.   Postup, ak sa automaticky nemôže vylúčiť štátna pomoc
   Záver teda je, že sa nedodržalo nepodmienené predkladanie ponúk, ani postup založený na nezávislom znaleckom ocenení. Nemôže sa preto vylúčiť existencia štátnej pomoci. Nemožno však urobiť ani opačný záver, že štátna pomoc sa nutne vykonala, ak neboli dodržané predpísané postupy. Je ešte možné, že predajnú cenu možno považovať za cenu odzrkadľujúcu skutočnú trhovú hodnotu.
   Usmernenia uvádzajú, že ak sa nedodrží predpísaný postup, príslušný štát má oznámiť predaj orgánu, aby sa dalo stanoviť, či existuje štátna pomoc. Nórske orgány oznámili tento predaj. Závisí od rozhodnutia orgánu, či predaj 1 744 nemocničných bytov v Oslo obsahoval štátnu pomoc. Inými slovami, orgán musí rozhodnúť, či predajnú cenu 715 miliónov NOK možno považovať za cenu odzrkadľujúcu trhovú cenu majetku alebo nie.
   3.   Článok 61 ods. 1 Dohody o EHP
   V prípade štátnej pomoci v zmysle Dohody o EHP musia byť splnené podmienky článku 61 ods. 1 Dohody v tomto znení:
   
      „S výnimkou prípadu, ak je v tejto Dohode uvedené inak, je každá pomoc poskytnutá členským štátom ES, štátmi EZVO alebo prostredníctvom štátnych zdrojov v akejkoľvek forme, ktorá poškodzuje alebo hrozí poškodením súťaže uprednostnením určitých podnikov alebo výroby určitého tovaru, ak ovplyvňuje obchod medzi zmluvnými stranami, nezlučiteľná s plnením tejto Dohody.“
   
   Z toho vyplýva, že treba kumulatívne splniť tieto podmienky:
   
               1.
            
            
               pomoc poskytujú „členské štáty ES, štáty EZVO alebo sa poskytuje prostredníctvom štátnych zdrojov v akejkoľvek forme“;
            
         
               2.
            
            
               pomoc „poškodzuje alebo hrozí poškodením súťaže“;
            
         
               3.
            
            
               pomoc „uprednostňuje určité podniky alebo výrobu určitého tovaru“ (t. j. opatrenie sa týka zvýhodnenia určitého príjemcu); a
            
         
               4.
            
            
               pomoc „ovplyvňuje obchod medzi zmluvnými stranami.“
            
         Podmienka 1 sa týka akejkoľvek pomoci financovanej z verejných zdrojov, vrátane pomoci poskytovanej regionálnymi alebo miestnymi orgánmi. Zmienka o štátnych zdrojoch je veľmi široká a zahrnuje okrem iného finančnú pomoc poskytovanú regionálnymi a miestnymi úradmi (19). Je teda jasné, že akákoľvek pomoc zo strany Magistrátu mesta Oslo by spadala pod pojem „verejné zdroje“. Predaj verejne vlastnených pozemkov a budov magistrátom pod trhovú hodnotu, za predpokladu, že sú splnené aj ostatné podmienky tri článku 61 ods. 1, znamená, že kupujúcemu sa poskytla štátna pomoc.
   V danom prípade by akákoľvek pomoc poskytnutá spoločnosti Fredensborg, ktorá by zvýhodnila tento podnik, bola špecifická. Okrem toho na to, aby bola klasifikovaná ako štátna pomoc, by predaj bytov musel poskytnúť výhodu spoločnosti Fredensborg. Predaj by znamenal výhodu a tým by predstavoval štátnu pomoc, ak by boli byty predané lacnejšie než za trhovú hodnotu. Iba ak sa predaj spoločnosti Fredensborg uskutočnil za nižšiu cenu než trhová hodnota, bolo by potrené určiť, či bola poškodená súťaž a či bol ovplyvnený obchod medzi zmluvnými stranami.
   3.1.   Odzrkadľovala konečná kúpna cena trhovú hodnotu?
   Existuje niekoľko ocenení, ktoré dospeli k rôznym výsledkom pre trhovú cenu bytov. Najnižšou uvádzanou cenou je 670 miliónov NOK a najvyššou 1 143 miliónov NOK. Z hľadiska týchto odlišných výsledkov orgán považuje za potrebné ohodnotiť tieto ocenenia podrobnejšie, aby sa zistilo, ktoré z týchto ocenení najlepšie odzrkadľuje trhovú hodnotu bytov.
   Prvé ocenenie spoločnosťou Catella, ktoré bolo dodané 30. marca 2001, stanovilo hodnotu 1 143 miliónov NOK. Podľa magistrátu toto ocenenie zahrnovalo nehnuteľnosti, na ktoré sa nevzťahuje predaj. To zvýšilo konečnú hodnotu. Čo sa týka ocenenia spoločnosťou Catella, orgán tiež poznamenáva, že prehliadka majetku sa zdá pomerne zbežná vo vzťahu k predchádzajúcemu oceneniu, ktoré, okrem iného, mohlo viesť k podhodnoteniu nákladov na obnovu. Okrem toho neboli dostatočne zohľadnené zmluvné záväzky, ktoré obmedzujú možnosť zvýšenia nájomného, čoho dôsledkom je, že výnosy sú podhodnotené. Samotná spoločnosť Catella uviedla, že ocenenie nie je v súlade so zavedenými štandardmi oceňovania. Podľa agenta predaja spoločnosti Akershus Eiendom, ako aj Magistrátu mesta Oslo, stanovenú hodnotu nemožno považovať za hodnotu odzrkadľujúcu trhovú hodnotu. Orgán s tým súhlasí. Okrem toho v ocenení spoločnosti Catella nebol zohľadnený vplyv klauzuly „ako je“. Z hľadiska týchto nedostatkov orgán dospel k záveru, že ocenenie spoločnosti Catella nemožno použiť ako dostatočne správny základ na stanovenie trhovej hodnoty.
   Druhé ocenenie vykonané spoločnosťou OPAK a dodané 26. apríla 2001 stanovilo hodnotu vo výške 795 miliónov NOK. Je dôležité poznamenať, že hoci spoločnosť OPAK prezrela väčšinu budov zvonka, neprezrela všetky budovy. Okrem toho spoločnosť OPAK prezrela len 10 z 1 744 bytov. Čo sa týka ocenenia spoločnosťou OPAK, ako už bolo uvedené vyššie, v dôsledku nedostatočnej prehliadky majetku, nie všetkých budov a iba 10 z 1 744 bytov, toto nemožno pokladať za dobrý základ na ocenenie hodnoty. Je nedostatočné na stanovenie správnych hodnôt pre obnovu a údržbu. Okrem toho neboli dostatočne zohľadnené určité zmluvné obmedzenia povinností. Aj keď sa niektoré z týchto prvkov navzájom vyrovnávajú, orgán nemôže dospieť k záveru, že ocenenie spoločnosti OPAK je založené na dostatočne presných predpokladoch. A nakoniec, revidované ocenenie spoločnosti OPAK bolo vykonané v čase, keď bola zmluva už podpísaná.
   Čo sa týka ocenenia spoločnosťami FIGA/Nortakst, zdá sa, že prehliadka majetku bola primeraná, aj keď to pri čítaní správy nie je zrejmé. Stanovenie výnosu z neskoršieho predaja namiesto prenájmu bytov sa zdá byť značne nadhodnotené z viacerých dôvodov. Predajné ceny sú založené na takzvaných technických hodnotách (náklady na nové budovy s odrátaním z dôvodu veku a opotrebovania) a nie na zavedenom trhovom nájomnom. Nie je rozumné predpokladať, že ceny bytov z druhej ruky budú také vysoké ako ceny založené na výpočtoch technickej hodnoty. Okrem toho sa technická hodnota zvyšuje v tom zmysle, že sa predpokladá jej rýchlejší rast než primerané predpoklady inflácie. Nevykonalo sa žiadne zníženie vzhľadom na klauzulu „ako je“ v zmluve. Okrem toho sa určité hodnoty súčasného nájomného podľa toho, čo uvádzajú súčasné zmluvy o prenájme, nadhodnotili. Náklady na obnovu sa zdajú značne podhodnotené a tiež sa zdá nerealistické očakávať, že je možné predať všetky byty v priebehu jedného roka. Na tomto základe má orgán pochybnosti o tom, do akej miery ocenenie spoločnosťami FIGA/Nortakst odzrkadľuje trhovú hodnotu.
   Podľa názoru orgánu spoločnosť BER nezohľadnila dostatočne, podobne ako niektorí ostatní oceňovatelia, skutočnosť, že bude trvať istý čas, kým sa nájomné upraví na trhovú hodnotu nájomného, a nadhodnotila skutočné nájomné na rok 2001. Tento faktor však môže čiastočne kompenzovať pomerne vysoký odhad prevádzkových nákladov majiteľov. Spoločnosť BER tiež neuskutočnila žiadne prehliadky majetku. Preto táto správa tiež vyvoláva pochybnosti o tom, či trhová hodnota, ku ktorej dospela, je dostatočne spoľahlivá.
   Agdestein nevykonal žiadne prehliadky majetku, ale preštudoval ostatné ocenenia vykonané spoločnosťou Catella (kde sa zúčastnil na ocenení hodnoty), spoločností OPAK a FIGA/Nortakst. Vo svojich pripomienkach k týmto správam poukázal na rôzne slabé stránky, ako konkrétne chyby, ale aj na informácie, ktoré neboli k dispozícii v čase ostatných ocenení.
   Spoločnosť Holm stanovuje trhovú cenu bytov približne na 753 miliónov NOK. Spoločnosť Holm prezrela všetok majetok tak zvonka, ako aj zvnútra. Asi 70 bytov zo súboru bolo skontrolovaných spolu so zamestnancami nemocníc a získali sa informácie od prevádzkových pracovníkov. Keďže v období od roku 2001 do vykonania kontroly začiatkom januára 2005 sa vykonala minimálna údržba, spoločnosť Holm pokladá získané informácie za reprezentatívne pre situáciu v roku 2001. Vykonali sa podrobné odhady nákladov týkajúce sa modernizácie (okná, balkóny, kúpeľne atď.). Predpoklady o vývoji nájomného a hospodárskom potenciáli rozdelenia a predaja časti súboru v budúcnosti sa zdajú v porovnaní s ostatnými rozumné vo vzťahu k zmluvným faktorom týkajúcim sa vývoja prenájmu a budúceho vývoja na trhu bývania. Spôsob výpočtu súčasnej hodnoty budúceho príjmu a toku výdavkov je založený na uznávaných zásadách a na použití diskontného faktora, ktorý je podobný tým, ktoré sa používali v ostatných oceneniach hodnoty. Orgán nevidí žiadny dôvod na to, aby spochybňoval metodiku použitú spoločnosťou Holm, ani predpoklady použité na stanovenie trhovej hodnoty. Berie však do úvahy skutočnosť, že vždy existuje určitá neistota spojená s takýmito predpokladmi.
   3.2.   Možno potvrdiť, že konečná predajná cena bola nižšia ako trhová hodnota?
   Na základe uvedeného nie je možné dospieť k záveru, že jeden jediný odhad predstavuje konečnú trhovú hodnotu, ktorú by kupujúci bol ochotný akceptovať. Prijateľnú trhovú hodnotu možno po testovaní trhu nájsť v rámci primeraného rozpätia. Podľa názoru orgánu neexistuje žiadna jasná odpoveď na to, aké široké by toto rozpätie malo byť. To by sa možno prípad od prípadu menilo. Treba mať na pamäti, že táto transakcia obsahovala určité zvláštnosti vzhľadom na veľkosť predávaného objektu, zmluvných záväzkov, budúceho rozdelenia súboru a predaja bytov.
   Ako sa uvádza vyššie, ocenenia hodnoty ako v tomto prípade, sa zakladajú na množstve neistých parametrov. Ilustruje to, okrem iného, analýza citlivosti, ktorú uvádza spoločnosť Holm. Táto analýza citlivosti ukazuje, do akej miery môžu rôzne predpoklady vážne ovplyvniť cenu.
   Analýza citlivosti ukazuje, že ak je odhadovaná cena za meter štvorcový bytu, ktorý sa má predať o desať rokov po jeho nadobudnutí 24 000 NOK a nie 26 000 NOK, ako sa predpokladá na účely výpočtu hodnoty, táto „úprava“ samotná má za následok cenu súboru 720 miliónov namiesto 753 miliónov. Rovnakú veľkosť by mala zmena o 50 bázických bodov pri vyžadovanom výnose. Ďalšie zníženie napríklad o 2 % výnosu z nájomného by znamenalo hodnotu nižšiu než dosiahnutá cena predaja.
   Z hľadiska týchto neistôt nie je možné vymedziť s dostatočnou presnosťou prvok pomoci v transakcii. To, že končená cena predaja by mohla byť v rámci primeraného rozpätia, sa okrem toho prejavuje ponukovým konaním, ktoré organizoval Magistrát mesta Oslo a vykonala ho spoločnosť Akershus. Kontaktovalo sa šesť spoločností a ďalších deväť spoločností kontaktovalo spoločnosť Akershus z vlastnej iniciatívy. Predložilo sa šesť ponúk. Medzi ponúkajúcimi boli profesionálni investori aj realitné spoločnosti. Dve konečné ponuky zneli na 690 miliónov NOK a 735 miliónov NOK. Hoci ponukové konanie nebolo v súlade s usmerneniami o štátnej pomoci (pozri vyššie), poskytuje istý návod, čo by nórsky trh bol ochotný ponúknuť za takýto realitný objekt. Tento „test trhu“ a jeho výsledok do istej miery ukazujú primerané rozpätie, v akom sa môže nachádzať trhová cena.
   Orgán má preto názor, že predajná cena 715 miliónov NOK za tento predávaný objekt sa nachádza v primeranom rozsahu vo vzťahu k ocenenej hodnote spoločnosťou Holm 753 miliónov NOK.
   4.   Záver
   Orgán nemôže potvrdiť, že predaj 1 744 nemocničných bytov Magistrátom mesta Oslo spoločnosti Fredensborg obsahuje štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.
   Magistrát mesta Oslo tvrdil, že aj ak by sa zistilo, že získaná cena je nižšia než trhová hodnota, predaj by nepredstavoval pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP, pretože trh, v ktorom vykonáva činnosť spoločnosť Fredensborg, neobsahuje prvky cezhraničného obchodu. Z dôvodu, že rozhodnutie orgánu o tom, že nemôže potvrdiť, že týmto predajom sa nezískala trhová hodnota, orgán nevidí žiadny dôvod na diskutovanie o účinkoch na obchod a na hospodársku súťaž.
   PRIJAL TOTO ROZHODNUTIE:
   
               1.
            
            
               Podmienky navrhovaného predaja 1 744 nájomných bytov Magistrátom mesta Oslo spoločnosti Fredensborg Boligutleie ANS nepredstavujú štátnu pomoc v zmysle článku 61 ods. 1 Dohody o EHP.
            
         
               2.
            
            
               Konanie vo veci formálneho zisťovania sa týmto ukončuje.
            
         
               3.
            
            
               Toto rozhodnutie je určené Nórskemu kráľovstvu.
            
         
               4.
            
            
               Toto rozhodnutie je autentické v anglickom jazyku.
            
         
      V Bruseli 11. marca 2005
      
         
            Za Dozerný orgán EZVO
         
         Hannes HAFSTEIN
         
         
            predseda
         
         Einar M. BULL
         
         
            člen kolégia
         
      
   
   
      (1)  Ďalej len Dohoda o EHP.
   
      (2)  Ďalej len Dohoda o dozore a súde.
   
      (3)  Procesné a hmotnoprávne pravidlá v oblasti štátnej pomoci (usmernenia o štátnej pomoci), ktoré prijal a vydal Dozorný orgán EFTA 19. januára 1994. Uverejnené v Ú. v. ES L 231, 3.9.1994. Usmernenia boli naposledy zmenené a doplnené 15. decembra 2004.
   
      (4)  Rozhodnutie č. 113/03/COL. Rozhodnutie o začatí konania vo veci formálneho zisťovania bolo zverejnené v Ú. v. EÚ C 294, 4.12.2003, s. 13 a v dodatku EHP č. 61 z toho istého dňa, s. l.
   
      (5)  Ot.prp. nr 66 (2000–2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). Zákon bol predložený parlamentu 6. apríla 2001.
   
      (6)  Podľa centrálnej banky Nórska bol v máji 2001 kurz NOK/EUR = 7,9952
   http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html
   
      (7)  Najmä v prílohe 1 k listu od ministerstva obchodu a priemyslu z 15. júna 2001: List z 5. júna 2001 od Magistrátu mesta Oslo ministerstvu obchodu a priemyslu.
   
      (8)  Príslušná veta v nórskom jazyku znie: „Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer“.
   
      (9)  Podrobnejší opis postupu predaja a stanovenia hodnoty je uvedený v bode 2.
   
      (10)  Príslušná veta v nórskom jazyku znie: „Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid“.
   
      (11)  Tieto vety znejú v nórskom jazyku takto: „Denne ‚portøfaljetakst’ følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.“
   
   
      (12)  Predaj 40 000 m2 (predaj namiesto prenájmu) po 10 rokoch vyjadrený ako čistá súčasná hodnota.
   
      (13)  List je priložený ako príloha 20 k oznámeniu zo 7. februára 2003.
   
      (14)  Táto veta v nórskom jazyku znie: „Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikke sies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer“.
   
      (15)  V nórskom jazyku sa používa slovo „takstnemd“.
   
      (16)  Pozri poznámku 4.
   
      (17)  Kapitola 18B.2.2(b) uvádza okrem iného, že „Ak je po primeranom úsilí predať pozemok a budovy za trhovú hodnotu jasné, že hodnota stanovená oceňovateľom sa nedá dosiahnuť, môže byť cena líšiaca sa až o 5 % od tejto ceny považovaná za cenu, ktorá je v súlade s trhovými podmienkami.“
   
      (18)  Sectioning znamená, že byty sa ponúknu na predaj namiesto ich prenájmu.
   
      (19)  Pozri napríklad ECJ prípad 78/76, Steinike und Weilig v Germany (1977) ECR 595 alebo ECJ prípad 248/84, Nemecko/Komisia (1987) ECR 4013, odsek 17.