CELEX: E2012C0261
Language: fr
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: Décision de l’Autorité de surveillance AELE n ° 261/12/COL du 4 juillet 2012 concernant les mesures relatives aux impôts locaux, les ventes immobilières et la vente d’électricité à Verne (Islande)

5.12.2013   
            
            
               FR
            
            
               Journal officiel de l'Union européenne
            
            
               L 324/21
            
         
      DÉCISION DE L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE AELE
   
      N
      o 261/12/COL
   du 4 juillet 2012
   concernant les mesures relatives aux impôts locaux, les ventes immobilières et la vente d’électricité à Verne (Islande)
   L’AUTORITÉ DE SURVEILLANCE DE L’AELE (CI-APRÈS DÉNOMMÉE «L’AUTORITÉ»),
   VU l’accord sur l’Espace économique européen (ci-après dénommé l’«accord EEE»), et notamment son article 61, paragraphe 3, point c),
   VU l’accord entre les États de l’AELE relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice, et notamment son article 24,
   VU le protocole no 3 de l’accord relatif à l’institution d’une Autorité de surveillance et d’une Cour de justice («protocole 3»), et notamment l’article 1er, paragraphe 2, de sa partie I et les articles 4, paragraphe 4, 6, 7, paragraphe 5, et 8 de sa partie II,
   APRÈS avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément à ces dispositions (1),
   Considérant:
   I.   FAITS
   
   1.   PROCÉDURE
   
               (1)
            
            
               Le 1er septembre 2010, à la suite de discussions préalables à la notification, les autorités islandaises ont notifié à l’Autorité l’existence d’une aide d’État concernant la construction d’un centre de données sur le territoire de la municipalité de Reykjanesbær (ci-après dénommée la «Municipalité» ou «Reykjanesbær»), et ce en vertu de l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3, dans un courrier reçu et enregistré par l’Autorité ce même jour (événement no 568140). Cette notification concernait l’octroi de dérogations aux taxes et autres frais, dérogations prévues pour la construction d’un centre de données (ci-après dénommé le «Centre de données») par l’entreprise Verne Holdings ehf. (ci-après dénommée «Verne»), au titre de la loi no 57/2010 et d’une convention entrée en vigueur le 23 octobre 2009 (ci-après dénommée la «convention d’investissement»).
            
         
               (2)
            
            
               Après différents échanges de courriers (2), l’Autorité a informé, dans sa lettre datée du 3 novembre 2010 (événement no 573997) les autorités islandaises de ce qu’elle avait décidé de lancer la procédure formelle d’examen visée à l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole 3 au sujet de l’aide relative au centre de données de Verne.
            
         
               (3)
            
            
               La décision de l’Autorité no 418/10/COL consistant à lancer la procédure (ci-après dénommée «la décision d’ouverture») a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne et dans son Supplément EEE (3). L’Autorité a invité les parties intéressées à présenter leurs observations au sujet de la décision. Aucune observation n’a été reçue de la part des parties concernées.
            
         
               (4)
            
            
               Dans des courriers datés respectivement des 23 novembre 2010, 4 janvier, 18 janvier et 2 février 2011 (événements no 578499, 582634, 583705 et 585546), l’Autorité a accédé aux demandes des autorités islandaises visant à prolonger le délai de présentation des observations relatives à la décision.
            
         
               (5)
            
            
               Les autorités islandaises ont présenté leurs observations dans un courrier daté du 28 février 2011 (événement no 589033). L’Autorité a reçu le 12 avril 2011 des informations complémentaires de la part des autorités islandaises (événement no 594276).
            
         
               (6)
            
            
               L’affaire a été discutée lors d’une réunion tenue le 27 mai 2011 à Bruxelles entre l’Autorité et les autorités islandaises, et qui a fait l’objet d’un suivi de l’Autorité par le biais d’un courrier électronique daté du 1er juin 2011 (événement no 599862). Par la suite, les autorités islandaises ont transmis des informations par le biais de deux courriers, respectivement les 21 juin (événement no 601641) et 27 juin 2011 (événement no 602133).
            
         
               (7)
            
            
               En outre, la Compagnie nationale d’électricité (Landsvirkjun) a présenté de son côté des informations complémentaires par courrier daté du 20 juin 2011, reçu par l’Autorité le 23 juin 2011 (événement no 601937), ainsi que dans une lettre reçue par l’Autorité le 16 janvier 2012 (événement no 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Par courrier daté du 28 septembre 2011 (événement no 609826), les autorités islandaises ont retiré leur notification des mesures d’aide à la construction du Centre de données. L’Autorité a ensuite présenté une lettre datée du 4 octobre 2011 (événement no 609991) reconnaissant le retrait de la notification et informant les autorités islandaises qu’elle clôturait, en vertu de l’article 8, paragraphe 2, de la partie II du protocole 3, l’enquête formelle pour les mesures concernées, tout en précisant qu’elle poursuivrait son enquête sur les mesures prévues dans certaines conventions conclues avec Verne en ce qui concerne le centre de données envisagé, et toujours en vigueur.
            
         
               (9)
            
            
               Les autorités islandaises ont fourni des informations par leur lettre datée du 25 octobre 2011 (événement no 613209) qui répondait à la lettre de l’Autorité susmentionnée, datée du 4 octobre 2011. Les autorités islandaises ont ensuite présenté des informations complémentaires, par courrier électronique, le 30 avril 2012 (événement no 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Enfin, les autorités islandaises ont fourni des éclaircissements supplémentaires concernant l’affaire, dans des courriers électroniques des 14 et 24 mai 2012 respectivement (événements no 634340 et 635757), après une brève discussion menée à ce sujet lors d’une réunion entre les autorités islandaises et l’Autorité, tenue à Bruxelles le 2 mai 2012, et ont présenté de nouveaux documents par courriel du 1er juin 2012 (événement no 636529).
            
         2.   CONTEXTE
   2.1   Le bénéficiaire
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. est une entreprise privée enregistrée en Islande en juin 2007. Verne Holdings ehf. possède trois filiales en propriété exclusive, Verne Global, Inc., enregistrée aux États-Unis d’Amérique, Verne Global Ltd, enregistrée au Royaume-Uni, et Verne Real Estate ehf., enregistrée en Islande en mars 2008. (4)
               
            
         
               (12)
            
            
               Selon les informations communiquées par les autorités islandaises, Verne Holdings ehf. est détenue par un certain nombre d’actionnaires minoritaires, les deux plus importants étant Novator, qui est un investisseur à l'échelle mondiale, et Teha Investments S.a.r.l.. En outre, selon les informations fournies par les autorités islandaises, la direction détient une part substantielle de Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Accords conclus
   
   
               (13)
            
            
               Selon la notification ultérieurement retirée, les autorités islandaises ont prévu d’apporter à Verne, conformément aux lignes directrices de l’Autorité relatives aux aides en faveur du développement régional (ci-après dénommées «lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale»), une aide à la construction du centre de données, dans une région éligible à des aides à finalité régionale en vertu de l’article 61, paragraphe 3, point c) de l’accord EEE, en vue de promouvoir le développement régional sous la forme d’une série de dérogations aux taxes gouvernementales et municipales accordées au titre de la convention d’investissement.
            
         
               (14)
            
            
               Les discussions menées entre les autorités islandaises et Verne à partir de la fin de 2008 (5) (après le début de la crise financière en Islande en octobre 2008) ont débouché sur un accord octroyant à Verne diverses dérogations fiscales, accord appelé «convention d’investissement». Selon les autorités islandaises, le projet final de protocole d’accord pour la convention d’investissement a été achevé en avril 2009, mais le protocole proprement dit n’a pas été signé. La convention d’investissement a été conclue plus tard, le 23 octobre 2009, lorsqu’elle a été paraphée par le directeur général de Verne et un fonctionnaire du ministère de l’industrie (6). L’entrée en vigueur de la convention d’investissement est subordonnée à l’autorisation du Parlement, à l’approbation des conseils d’administration de Verne, ainsi qu’à l’approbation de l’Autorité. Le 12 décembre 2009, un projet de loi autorisant les autorités islandaises à conclure la convention d’investissement avec Verne a été présenté devant le Parlement islandais. Le 7 juin 2010, le Parlement islandais a adopté la loi no 57/2010 (la «loi Verne») autorisant le ministère de l’industrie à conclure avec Verne une convention d'investissement au nom des autorités islandaises aux fins, entre autres, d’octroyer différentes concessions fiscales et tarifaires relatives à la construction du centre de données (7).
            
         
               (15)
            
            
               Le 28 septembre 2011, les autorités islandaises ont fait savoir à l’Autorité que la convention d’investissement avait été abrogée.
            
         
               (16)
            
            
               Toutefois, comme l’explique une lettre des autorités islandaises datée du 25 octobre 2011 (8), «le seul avantage qui ait déjà pris effet est la suppression des taxes municipales par la municipalité de Reykjanesbær, aux termes de l’accord de licence et de tarification (9). Cet accord a été signé le 4 novembre 2009. Les mesures sont cependant entrées en vigueur début 2009, comme il a été expliqué par les autorités islandaises (10). Les dérogations à la taxe et aux charges municipales que contient cet accord sont donc soumises, dans le cas qui nous occupe, à une évaluation des aides publiques:
               
                           —
                        
                        
                           La taxe foncière municipale; et
                        
                     
                           —
                        
                        
                           La taxe municipale sur les constructions de voirie.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               En outre, des mesures prises au titre des conventions suivantes, que Verne a signées en 2008 et 2009, qui sont entrées en vigueur et n’ont pas été abrogées, sont soumises, en vertu de la présente décision, à une évaluation des aides publiques:
               
                           —
                        
                        
                           L’«accord relatif à l’achat immobilier» (avec le Trésor)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Le «contrat de bail foncier» et le «contrat de bail supplémentaire» (avec le Trésor)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Le «contrat d’électricité» (avec Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Les accords et les mesures en cours d’évaluation sont décrits de manière plus détaillée à la section 3 ci-dessous.
            
         
               (19)
            
            
               Verne a également conclu avec Farice, le 26 février 2008, un accord portant sur le service de bande passante. Les autorités islandaises ont expliqué que cet accord avait été annulé.
            
         2.3   Brève description du projet, du site et de l’ancienne zone militaire
   
   
               (20)
            
            
               Verne envisageait initialement de construire, en trois phases et sur une période de sept ans, les locaux d’un centre de données complet d’une très grande fiabilité, et d’une haute densité de puissance situé à Reykjanesbær, qui se trouve dans la région du sud-ouest de l’Islande – centre ci-après dénommé le «Centre de données» (11).
            
         
               (21)
            
            
               Le coût total de l’investissement pour l’ensemble du projet était estimé en 2010, selon les prévisions initiales de Verne, à 726 millions USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Ces plans ont ensuite été abandonnés en raison de l’évolution de la situation économique en Islande, et la convention d’investissement du 23 octobre 2009 a été annulée le 23 septembre 2011. Selon les informations fournies par les autorités islandaises, Verne a conclu le 25 octobre 2011«un plan d’investissement modifié avec les autorités islandaises, sous les auspices du Plan général d’aide aux investissements» (13). Selon les informations fournies par les autorités islandaises, ce plan d’investissement modifié envisage des investissements qui pourraient dépasser les 675 millions USD en sus des investissements préparatoires préalables. Selon certains médias, la première phase est déjà devenue opérationnelle et a été officiellement ouverte en février 2012 (14), avec l’annonce des premiers clients.
            
         
               (23)
            
            
               Dans le cadre du plan d’investissement initial, Verne a acheté le 26 février 2008 cinq bâtiments sur le site en question situé à Valhallarbraut (Reykjanesbær), de 31 000 m2 au total, dont deux grands entrepôts de11 064 m2 et 16 606 m2, décrits plus en détail à la section 3.2 ci-dessous (15). Initialement, Verne avait prévu de démolir (16) les trois petits bâtiments.
            
         
               (24)
            
            
               Verne a signé le 9 mai 2008 un contrat de bail foncier avec le Trésor islandais pour le site de 9,6 hectares (17) et pour une période de 99 ans.
            
         
               (25)
            
            
               Le site est situé à l’adresse 868, Valhallarbraut Reykjanesbær, à proximité de l’aéroport international de Keflavík (18). Il s’agit d’une partie d’une ancienne base militaire américaine. En 1951, l’État islandais a conclu un accord de défense avec le gouvernement américain en fournissant entre autres à l’US Navy des terrains destinés à une base militaire, y compris une zone de l’aéroport international. En 2006, la marine américaine a quitté l’Islande et remis la zone, en même temps que ses bâtiments, à l’État islandais. Au titre de la loi no 176/2006 adoptée par le Parlement islandais en décembre 2006, la zone a été réglementée et les limites de la zone de l’aéroport ont été définies (zone A) (19); une zone de sécurité, destinée à la défense, a été définie (zone B); enfin, une zone affectée à un usage civil a été définie (zone C). La zone C couvre 59,7 km2 au total.
            
         
               (26)
            
            
               Un organe spécifique, Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), entièrement détenu par l’État islandais, a été créé le 24 octobre 2006 afin d’administrer au nom de l’État les biens immobiliers de la zone C et, dès que possible, affecter la zone à un usage civil rentable (20). KADECO est organisé comme une société à responsabilité limitée, mais considéré comme une entité publique au sens de certaines lois, telles que la loi sur les marchés publics, comme le définit un contrat de service conclu entre le Trésor et KADECO le 8 décembre 2006 («l’accord de Service»). (21) La seule fonction de KADECO consiste à développer, administrer, ainsi qu’à vendre ou louer des biens immobiliers situés dans la zone définie (zone C).
            
         
               (27)
            
            
               Conformément à l’article 5 de la loi no 176/2006, les dispositions réglementaires s’appliquent, en ce qui concerne les impôts et les taxes, à toutes les zones situées à l’intérieur des zones A et C dès lors que celles-ci ont été affectées à un usage civil sur la base d’un contrat de vente ou de bail.
               
                  
            
         3.   LES MESURES EN COURS D’ÉVALUATION
   3.1   Introduction
   
   
               (28)
            
            
               Les mesures initialement notifiées par les autorités islandaises, et que celles-ci considéraient comme impliquant une aide d’État, étaient les suivantes:
               
                           1)
                        
                        
                           Le taux de l’impôt sur les sociétés
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Les règles d’amortissement
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Les charges industrielles ou liées au marché
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Les droits de timbre
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           La taxe sur l'occupation des sols
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Les droits d’importation
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Le report du paiement de la TVA sur les importations et l’électricité
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Les frais de contrôle de sécurité pour la production d’électricité
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           La garantie pour la taxe sur la valeur nette
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           La taxe foncière municipale
                        
                     Ces mesures étaient prévues dans la convention d’investissement et la loi Verne. En outre, une dérogation à la taxe municipale unique était mentionnée dans la convention d’investissement et la loi Verne:
               
                           11)
                        
                        
                           La taxe municipale perçue sur les constructions de voirie.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               La taxe foncière municipale et la taxe municipale sur les constructions de voirie ont été négociées entre la municipalité et Verne, et conclues le 4 novembre 2009 dans le document suivant:
               
                           —
                        
                        
                           Accord de licence et de tarification.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Par ailleurs, les autorités islandaises ont notifié, au nom de la sécurité juridique, les accords suivants, qu’elles considéraient comme n’impliquant pas une aide d’État:
               
                           —
                        
                        
                           L’accord relatif à l’achat immobilier
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Le contrat de bail foncier
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Le contrat de fourniture d’électricité
                        
                     
         
               (31)
            
            
               La décision no 418/10/COL consistant à ouvrir la procédure formelle d’examen couvrait un accord complémentaire, qui a été annulé par la suite:
               
                           —
                        
                        
                           L’accord relatif à la bande passante, conclu avec Farice le 26 février 2008.
                        
                     
         3.2   L’accord relatif à l’achat immobilier
   
   
               (32)
            
            
               L’accord relatif à l’achat immobilier, en vertu duquel Verne acquiert cinq bâtiments du Trésor public islandais, a été signé le 26 février 2008. Le prix d’achat s’élève à 14,5 millions USD, qui se répartissent entre un dépôt de 25 000 USD, payé le 26 février 2008, et le paiement de clôture, qui devait être versé le 26 mars 2008.
            
         
               (33)
            
            
               Les cinq bâtiments achetés par Verne et situés à Valhallarbraut, construits entre 1951 et 1958, sont les suivants:
               
                           1)
                        
                        
                           Bâtiment no 868
                        
                        
                           Immeuble d’entrepôts et de livraison OTAN
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Bâtiment no 869
                        
                        
                           Entrepôt «Navy Exchange»
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Bâtiment no 872
                        
                        
                           Entrepôt/Stockage à froid
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Bâtiment no 866
                        
                        
                           Entrepôt
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Bâtiment no 864
                        
                        
                           Centrale électrique
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               Le transfert du titre de propriété a été signé le 9 mai 2008. Selon les informations fournies par les autorités islandaises, Verne a rénové en 2008 et 2009 les deux grands entrepôts (bâtiments 868 et 869) dans le cadre du campus à plusieurs bâtiments initialement prévu (cf. photo 2). (22)
               
            
         
               (35)
            
            
               L’Annexe D à l’accord relatif à l’achat immobilier est un rapport environnemental daté du 29 novembre 2007, commandé par Verne (23). Le rapport décrit deux constructions situées sur le terrain en plus des cinq immeubles achetés par Verne le 26 février 2008: une sous-station de commutation de petite taille (bâtiment no 867) et une tente de stockage/entrepôt d’approvisionnement (bâtiment no 889) (24), construites respectivement en 1979 et 1985. Ces constructions ne sont pas mentionnées dans l’accord relatif à l’achat immobilier, et il semble qu’elles aient été démolies/déblayées.
               
                  
            
         3.3   Le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire
   
   
               (36)
            
            
               Un contrat séparé de bail conclu entre Verne et le Trésor islandais a été signé le 9 mai 2008. Aux termes de cet accord, Verne loue 9,6 hectares de terrain avec tous les aménagements, installations et améliorations qui s’y trouvent. Le terrain, enregistré à l’adresse Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, sous le numéro de cadastre islandais 214247, est situé sur le terrain de l’ancienne base aérienne de Keflavik, à proximité de l’aéroport international de Keflavík, comme décrit ci-dessus (voir photo 4). Les cinq immeubles achetés par Verne se trouvent sur ce site. Le site n’était pas pleinement exploité au moment de la location (voir photos 2 et 3).
            
         
               (37)
            
            
               La durée du contrat de bail est de 99 ans. Le loyer total pour ce site était de USD 0,8 (80 cents US) par an et par m2, sans clause d’ajustement. Au cours de la procédure formelle d’examen, les autorités islandaises ont informé l’Autorité de ce que les conditions du contrat de bail foncier avaient été modifiées à la date du 30 juin 2009, lorsque la municipalité et Verne ont signé un contrat modifiant le prix de location et reportant le paiement du loyer («le contrat supplémentaire»). Le contrat de bail foncier, tel que modifié par la convention complémentaire, est donc soumis dans ce cas à une évaluation de l’Autorité.
            
         
               (38)
            
            
               L’accord de bail supplémentaire prévoit une période exempte de loyer jusqu’au 1er avril 2010. Le montant renégocié du loyer annuel est de 60 ISK par m2, indexé selon l’indice islandais du coût de la construction.
               
                  
            
         3.4   L’accord de licence et de tarification
   
   
               (39)
            
            
               Le 4 novembre 2009, Verne et la municipalité ont signé un accord («l’accord de licence et de tarification») portant, entre autres, sur des dérogations aux dispositions réglementaires concernant:
               
                           —
                        
                        
                           la taxe foncière municipale, et
                        
                     
                           —
                        
                        
                           la taxe municipale sur les constructions de voirie.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               L’accord de licence et de tarification ne prévoit pas de délais en ce qui concerne les dérogations.
            
         
               (41)
            
            
               Selon des informations fournies par les autorités islandaises, l’accord de licence et de tarification est entré en vigueur au début de 2009, même s’il n’a pas été signé avant le 4 novembre 2009 (25).
            
         3.4.1   La législation islandaise régissant les taxes communales qui relèvent de la présente décision
   
   
               (42)
            
            
               En vertu de la législation islandaise, la taxe foncière municipale (fasteignaskattur) est perçue annuellement sur tous les biens immobiliers (26) (terrains et bâtiments, y compris les biens immobiliers industriels) évalués, au titre de la loi no 6/2001 sur l’enregistrement et l’estimation des biens fonciers, au 31 décembre de l’année qui précède.
            
         
               (43)
            
            
               L’article 4, paragraphe 2, de la loi no 4/1995 sur les sources de recettes des municipalités stipule que cette taxe est acquittée par le propriétaire d’un bien, sauf dans le cas des terrains loués à bail, pour lesquels c’est l’utilisateur (le preneur) qui acquitte celle-ci.
            
         
               (44)
            
            
               Conformément à l’article 3 de la loi no 4/1995, l’assiette d’imposition est la valeur de la propriété telle qu’évaluée par le registre foncier d’Islande (Þjóðskrá Íslands), en vertu de la loi no 6/2001 sur l’enregistrement et l’estimation de la propriété, et le taux d’imposition, fixé chaque année par les différentes municipalités, peut varier entre zéro et un maximum de 1,65 % de la valeur officielle de la propriété. Selon les informations fournies par les autorités islandaises, le taux d’imposition applicable à Reykjanesbær est de 1,65 %. La taxe foncière municipale est prélevée sur tous les bâtiments existants (ainsi que les terrains). Pour les bâtiments neufs et les extensions, la taxe est prélevée une fois que la propriété a été estimée conformément aux dispositions de la loi no 6/2001.
            
         
               (45)
            
            
               L’article 3 de la loi no 153/2006 relative à la taxe sur les constructions de voirie (gatnagerðargjald) stipule que la taxe sur les constructions de voirie est une taxe unique que les municipalités islandaises prélèvent sur les biens immobiliers dans toutes les zones urbaines. En vertu de la loi no 153/2006, les municipalités ont l’obligation de percevoir la taxe, et elles peuvent décider du taux d’imposition jusqu’à concurrence d’un maximum de 15 % du coût officiel de la construction au m2 tel qu’établi par Statistiques d’Islande. L’assiette d’imposition est la construction autorisée sur le site concerné, en fonction du plan d’urbanisme ou du permis de construire délivré.
            
         3.4.2   Dérogations aux dispositions réglementaires dans le cas de Verne
   
   
               (46)
            
            
               En ce qui concerne la propriété que Verne possède à Valhallarbraut, l’accord de licence et de tarification prévoit les dérogations suivantes aux dispositions réglementaires:
               
                           (a)
                        
                        
                           Verne reçoit la garantie de ne payer, au maximum, qu’une taxe foncière de 1,65 % (taux actuellement perçu, en règle générale, à Reykjanesbær) sur tous les bâtiments, locaux et installations appartenant à Verne ou loués par cette dernière, ou aussi à l’avenir dans l’éventualité d’une augmentation du taux d’imposition (27),
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           l’assiette de la taxe foncière municipale en ce qui concerne les biens immobiliers achetés par Verne dans le cadre de l’accord relatif à l’achat immobilier est fixée à 1 030 600 000 ISK, chiffre qui équivaut à la valeur officielle, en 2008, des deux grands bâtiments d’entrepôts (no 868 et 869) achetés par Verne, et ne tient pas compte de la valeur des trois bâtiments supplémentaires achetés (no 864, 866 et 872), ni des 9,6 ha de terrain loués (28),
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           l’assiette de la taxe foncière municipale, telle qu’ajustée en fonction de l’indice islandais du coût de la construction pour le mois où Verne commence ses opérations clients/où le bâtiment devient opérationnel, et non pas à la date d’achat (29),
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           l’assiette d’imposition pour les futurs bâtiments construits sur le site sera égale au moins élevé des deux montants suivants: (i) le coût de l’extension des murs extérieurs et (ii) 85 500 ISK par mètre carré, indexé en fonction de l’indice islandais du coût de la construction au début du mois où Verne commencera ses opérations clients/où le bâtiment deviendra opérationnel (au prorata du taux d’occupation), et ne sera pas la taxe qui serait applicable en vertu des dispositions réglementaires (30),
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           la taxe foncière n’est perçue qu’à la date du 1er janvier 2011, et non à la date d’achat du bâtiment/de location du terrain, et Verne reçoit un crédit d’un montant de 44 660 298 ISK à valoir sur les taxes foncières à venir, pour les taxes déjà payées ou dues à la municipalité au moment de la conclusion de l’accord de licence et de tarification (31),
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           Verne est exonérée de la taxe municipale sur les constructions de voirie pour les bâtiments existants ainsi que de tous frais, actuels et futurs, similaires à cette taxe, à condition que l’entreprise procède à ses propres frais aux constructions de voirie entreprises sur le site,
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           Verne se voit accorder une réduction spéciale de 75 % sur la taxe relative aux constructions de voirie pour tous les nouveaux bâtiments à condition que l’entreprise procède à ses propres frais aux constructions de voirie entreprises sur le site (32).
                        
                     
         3.5   Le contrat de fourniture d’électricité
   
   
               (47)
            
            
               Le contrat de fourniture d’électricité conclu entre Verne et Landsvirkjun (la compagnie nationale d’électricité, entièrement propriété de l’État) a été signé le 22 octobre 2009. Landsvirkjun est autorisée par le ministre de l’industrie à pratiquer le commerce de l’électricité, par la distribution en gros d’énergie aux fournisseurs et aux industries à forte intensité énergétique en Islande. Landsvirkjun fournira l’énergie nécessaire pour répondre aux besoins en électricité du centre de données. Landsvirkjun s’engage à fournir à Verne l’alimentation régulière nécessaire en électricité, à concurrence d’environ […]. Le contrat d’électricité est valable 20 ans, sous réserve d’une prolongation pour 10 années supplémentaires.
            
         
               (48)
            
            
               Le tarif de l’électricité qui a été négocié est le suivant (coût de transmission non compris):
               
                            
                        
                        
                           Jusqu’à un volume de […]:
                           
                                       Prix du MW
                                    
                                    
                                       Période
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       Jusqu’au 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Du 1.1.2019 à la fin du contrat
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Pour les volumes au-delà de […]:
                           
                                       Prix du MW
                                    
                                    
                                       Volume
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Au-delà de […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Les tarifs font l’objet d’un ajustement annuel égal à […]
                        
                     
         
               (49)
            
            
               L’article 6 du contrat de fourniture d’électricité contient, pour Verne, l’obligation dite «d’accepter ou de payer». Celle-ci implique que l’entreprise doit payer l’équivalent d’un montant minimal fixe (égal à 90 % de la «puissance contractuelle») d’énergie par année civile, et ce, que la consommation annuelle réelle atteigne ou non ce montant. La «puissance contractuelle» est définie à l’Annexe A au contrat de fourniture d’électricité; elle est progressive à partir de […] au cours des années […].
            
         4.   MOTIFS DE LANCEMENT DE LA PROCÉDURE
   
               (50)
            
            
               Hormis les doutes exprimés par l’Autorité dans la décision d’ouverture de la procédure d’examen en ce qui concerne la convention d’investissement, annulée par la suite, ainsi que l’accord de licence et de tarification, quant au classement en tant qu’aide à l’investissement et à la nécessité, ainsi qu’à l’effet incitatif des mesures d’aide concernées, à savoir la question de savoir si l’aide contribue réellement à modifier le comportement du bénéficiaire afin que celui-ci effectue des investissements dans la région assistée concernée, l’Autorité a invité, dans sa décision d’ouverture, les autorités islandaises «à lui fournir les informations et l’argumentation nécessaires pour permettre à l’Autorité d’évaluer si les […] accords [évoqués] impliquent ou non une aide d’État» (34). Les accords cités sont les suivants (35):
               
                           1)
                        
                        
                           Le contrat de bail foncier,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           L’accord relatif à l’achat immobilier, et
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Le contrat de fourniture d’électricité.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               L’Autorité a émis des doutes quant à la question de savoir si l’aide serait accordée à Verne en vertu de ces accords, qui ne pourraient pas être considérés comme compatibles avec les règles de l’accord EEE relatives aux aides d’État.
            
         5.   RÉSUMÉ DES OBSERVATIONS DES AUTORITÉS ISLANDAISES
   
               (52)
            
            
               Dans ce qui suit, l’Autorité fera la synthèse des observations reçues de la part des autorités islandaises dans le cadre des mesures en cours d’évaluation. (36)
               
            
         5.1   Observations concernant le contrat de bail foncier, le contrat de bail supplémentaire, l’accord relatif à l’achat immobilier et le contrat de fourniture d’électricité
   
   
               (53)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir le fait que les accords sont négociés en toute indépendance et à des conditions commerciales normales, et n’impliquent l’octroi d’aucune aide d’État.
            
         
               (54)
            
            
               Tout d’abord, en ce qui concerne le contrat de bail foncier, les autorités islandaises ont expliqué que la clause d’exclusivité mentionnée dans la décision d’ouverture (37) se référait uniquement à la zone de Keflavík, et non pas à l’Islande dans son ensemble. Il est également ajouté que la disposition doit être interprétée à la lumière des dispositions du régime général d’aides élaboré en vertu de la loi no 99/2010 sur les incitations destinées aux investissements initiaux en Islande. En ce qui concerne le bail facturé en vertu de l’accord complémentaire, qui a été communiqué à l’Autorité dans le cadre de l’examen formel, les autorités islandaises font valoir que le bail du terrain reflète le prix du marché et ont évoqué le fait que les municipalités facturent généralement chaque année 1 à 2 % de la valeur officielle des terres, mais que, dans le cas d’espèce, le bail est supérieur à 3 % pour 2011.
            
         
               (55)
            
            
               Deuxièmement, en ce qui concerne l’accord relatif à l’achat immobilier, les autorités islandaises ont fait valoir que la propriété avait fait l’objet d’une annonce publique, et que le prix de vente reflétait le prix du marché, compte tenu également de l’état des bâtiments et de l’offre supplémentaire sur le marché de l’immobilier après que la zone a été abandonnée par l’US Navy. Elles ont communiqué une expertise pour l’un des bâtiments, ainsi qu’une offre émanant d’un tiers, pour ce bâtiment également, les deux documents datant du 23 avril 2007. La valeur d’expertise est presque deux fois supérieure à l’offre, qui a été rejetée, selon les informations fournies. D’autre part, l’Autorité a reçu, vers la fin de la procédure formelle d’examen, des copies de toutes les annonces publiées pour la zone en question. Les autorités islandaises ont présenté une lettre du directeur général de KADECO (Keflavík Airport Development Corporation), en même temps que la valeur d’expertise, l’offre concernant l’un des bâtiments vendus plus tard à Verne, ainsi qu’un tableau des biens immobiliers, afin de démontrer que les accords relatifs aux biens immobiliers ont été négociés aux conditions normales du marché. Les autorités islandaises font valoir que par conséquent, les procédures d’attribution et de répartition suivies dans le cas de la vente de biens immobiliers (procédures de marchés publics) sont en conformité avec les pratiques réglementaires et commerciales habituelles adoptées en Islande relativement aux différents types d’accords en question. En conséquence, les autorités islandaises estiment qu’il n’y a pas lieu de considérer, en l’occurrence, que des aides provenant de ressources publiques seraient imputables.
            
         
               (56)
            
            
               En ce qui concerne le contrat de fourniture d’électricité conclu entre Verne et Landsvirkjun, et sa relation avec un contrat antérieur conclu entre les parties en 2008 (le […]), et remplacé par le contrat de fourniture d’électricité en cours d’examen, les autorités islandaises ont expliqué que le motif de la renégociation du contrat initial résidait dans l’incapacité de Verne à respecter ses obligations initiales à l’égard de Landsvirkjun, et ce en raison de la crise économique et des retards qu’elle a occasionnés. La deuxième version du contrat a permis à Verne de réduire son engagement global à l’égard de Landsvirkjun si des circonstances extérieures le rendaient nécessaire, mais si elle agissait de la sorte, Verne se trouverait pénalisée du fait de la perte d’accès à des capacités supplémentaires. Les autorités islandaises font valoir que le contrat a été négocié dans les conditions normales du marché.
            
         5.2   Aide à l’investissement et aide opérationnelle
   
   
               (57)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir que l’Autorité avait estimé, dans les affaires concernant les fonderies d’aluminium (Aluminium Smelters)
                   (38), que l’aide en question pourrait être qualifiée d’aide à l’investissement si elle pouvait être liée à la réalisation, sur la base d’un montant investi dans la région, de projets spécifiques susceptibles d’être quantifiés, et à un plafond exprimé en pourcentage du montant investi dans la région.
            
         
               (58)
            
            
               En outre, les autorités islandaises relèvent que l’Autorité a évoqué le fait qu’il avait été satisfait aux exigences de transparence énoncées aux paragraphes 4(3) et 4(4) des lignes directrices de l’Autorité en matière de fiscalité des entreprises (39); en d’autres termes, l’avantage conféré peut être quantifié, et est proportionnel aux restrictions que sa création était censée compenser.
            
         
               (59)
            
            
               Les autorités islandaises ont par ailleurs fait valoir que si le coût total de l’investissement initialement prévu devait finalement se révéler inférieur au montant initialement prévu de 726 millions USD, le plafond de l’aide totale et le montant global des aides d’État seront alors tous deux proportionnellement inférieurs. Le mécanisme mis en place est, selon les autorités islandaises, destiné à faire en sorte que les aides applicables soient bel et bien garanties, ainsi que les modalités de garantie de ces aides, dans l’éventualité où le coût de l’investissement serait plus faible que prévu.
            
         5.3   La clause de statu quo
   
   
               (60)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir, dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture, que le seul avantage qui ait déjà pris effet est la renonciation de la municipalité à prélever certaines taxes municipales, et ce en vertu de l’accord de licence et de tarification. À cet égard, Verne s’est engagée, aux dires des autorités islandaises, à rembourser les montants dus à la municipalité. Les autorités islandaises s’engagent à veiller à ce que ce remboursement soit effectué, et à signaler en temps utile à l’Autorité que les montants concernés (intérêts compris) ont bien été intégralement remboursés. Toutefois, les autorités islandaises proposent que le remboursement envisagé soit reporté jusqu’à ce que l’Autorité ait adopté sa décision finale dans cette affaire.
            
         5.4   Nécessité de l’aide initialement envisagée et de son effet incitatif, telle qu’avancée par les autorités islandaises avant le retrait de la notification
   
   5.4.1   Contexte de la décision initiale d’investissement de Verne
   
   
               (61)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir qu’une politique gouvernementale concertée visant à attirer les investisseurs étrangers dans le secteur des centres de données en Islande avait débuté en 2007. Les principales raisons pour établir des entreprises en Islande résidaient dans la situation géographique de cette dernière entre l’Europe et l’Amérique du Nord, dans sa structure fiscale, qui limite l’imposition à 15 % du revenu net, ainsi que dans ses vastes ressources écologiques renouvelables et son climat frais.
            
         
               (62)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir que l’ancienne base militaire, désaffectée en septembre 2006, a fait l’objet d’une promotion vigoureuse quant à ses effets potentiels sur le développement régional. Dans le cadre de ses discussions avec Verne, les autorités islandaises ont encouragé l’utilisation du site pour le projet de centre de données. À cet égard, elles espéraient que les obstacles naturels au développement du site seraient surmontés grâce à la présence sur le site de bâtiments déjà existants susceptibles d’être remis en état, et grâce à la proximité de l’aéroport international.
            
         
               (63)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir que le Centre de données initialement prévu aurait eu une incidence très positive sur l’emploi dans la région de Reykjanes. Les effectifs prévus, selon le plan initial de Verne, étaient compris entre 180 à 220 personnes au moment de la mise en service, dans une zone comptant une population active de 12 613 personnes au 30 octobre 2009, et un taux de chômage à peine inférieur à 13 %. Elles ont en outre fait valoir qu’un pourcentage significatif de nouvelles embauches serait réservé aux travailleurs qualifiés. En outre, les autorités islandaises ont avancé que le projet initialement prévu aurait pour effet d’accroître considérablement la diversification industrielle de la région et de l’Islande dans son ensemble, en attirant dans le pays des entreprises du secteur des technologies de l’information.
            
         
               (64)
            
            
               Les autorités islandaises affirment en outre que lorsque Verne a pris sa décision initiale d’investir en Islande en 2007, hormis son intérêt évident pour les ressources de l’Islande en termes d’énergies renouvelables, l’impression prédominante était que l’Islande offrait un environnement économique et politique stable. La stabilité est, selon les autorités islandaises, une condition requise aux yeux des investisseurs comme des clients, qui escomptaient le type d’engagements à long terme devant être conclus dans le secteur des centres de données pour le commerce de gros. Il est affirmé que les clients des centres de données du commerce de gros signent généralement des baux de 10 à 20 ans, et que les investisseurs qui placent leur argent dans les centres de données attendent des horizons de placement de 15 ans au moins en vue de réaliser leurs plans d’affaires. Or, après l’effondrement économique de 2008, le climat des affaires en Islande est devenu instable.
            
         5.4.2   Une pression inévitable sur la politique budgétaire du gouvernement
   
   
               (65)
            
            
               Les autorités islandaises affirment que l’équilibre économique a été brutalement rompu à la fin de 2008, lorsque la crise économique a frappé l’Islande. Dans ces conditions, il devenait nécessaire, pour le gouvernement, de lever un large éventail d’impôts. À titre d’exemple, le taux d’imposition des sociétés a été porté de 15 % à 18 % en janvier 2010 (40). Les autorités islandaises ont en outre fait valoir que la sortie définitive de la récession qui a frappé l’Islande se ferait de manière irrégulière, et que l’ampleur ainsi que le calendrier de cette sortie de crise ne sont pas clairs. Il est donc impossible de prédire avec certitude que d’autres modifications de la fiscalité ne seront pas mises en œuvre.
            
         
               (66)
            
            
               Les autorités islandaises ont en outre fait valoir que compte tenu de l’environnement économique instable consécutif à la crise économique, il n’aurait pas été réaliste d’attendre de Verne qu’elle poursuive les investissements qu’elle avait proposés, au prétexte que les affaires continueraient comme si de rien n’était. La croissance de la capacité d’un centre de données au cours de sa durée de vie étant fonction de la modernisation des installations existantes du centre de données considéré, il serait donc déraisonnable de prévoir que Verne poursuivra ses investissements actuels en Islande, décidés dans des circonstances économiques très différentes.
            
         5.4.3   Effets sur la confiance des investisseurs
   
   
               (67)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir que les événements liés à la crise financière en Islande constituaient une situation d’exception, qui a radicalement changé la façon dont les investisseurs et les clients perçoivent l’Islande. En bref, ces événements ont fait de l’Islande un endroit relativement peu attractif pour les investissements étrangers, du moins à court et moyen termes.
            
         
               (68)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir que la gravité de la crise économique et son impact sur les clients des centres de données et les investisseurs ont été sévères. En guise d’exemple, elles mentionnent que les spreads (écarts) du CDS, qui étaient échangés dans la tranche des 200 points de base pendant la plus grande partie de l’année 2008, ont culminé à plus de 1 000 points de base lorsque la crise bancaire s’est rapprochée. Les autorités islandaises notent que, dans ces circonstances, Verne et ses investisseurs ont senti qu’ils n’avaient d’autre choix que d’obtenir de la part du gouvernement islandais un engagement visant à démontrer qu’un environnement économique d’une certaine stabilité pouvait être maintenu pour ses clients et ses investisseurs. Les autorités islandaises comprennent que les éventuels utilisateurs à grande échelle, tels qu’IBM et Morgan Stanley, aient alerté Verne sur le fait qu’à moins que l’environnement des affaires puisse être stabilisé, ils n’auraient pas d’autre choix que de reporter leur décision d’investir en Islande. Verne a donc reconnu que des mesures extraordinaires avaient été nécessaires afin de garantir les futurs capitaux d’investissement et la tenue des engagements pris envers les clients.
            
         
               (69)
            
            
               En ce qui concerne l’effet incitatif, les autorités islandaises soutiennent que le fait d’attendre d’une petite entreprise de capital-investissement comme Verne qu’elle établisse une documentation détaillée à propos d’un changement évident, immédiat et radical de circonstances, ne correspond pas à la manière dont les petites entreprises d’investissement pratiquent les prises de décisions. Les autorités islandaises notent en outre que Verne était, et reste, une petite société entrepreneuriale comptant une poignée de dirigeants, de salariés ainsi qu’un groupe d'investisseurs qui ont des relations personnelles dans le cadre des projets de centres de données antérieurs à l’investissement de Verne en Islande. En outre, l’absence de procès-verbaux de la réunion du conseil d’administration, ou d’autres documents concernant la décision officielle de demander une aide, ne signifie pas que Verne ou ses investisseurs n’en aient pas moins pris au sérieux l’obligation relative à l’aide, ni qu’ils aient été pour autant moins convaincus de la nécessité de cette aide.
            
         
               (70)
            
            
               Les autorités islandaises font valoir que rien, dans la jurisprudence relative à l’effet incitatif, ne suggère que la norme consistant dans la préséance du fond sur la forme ne doive pas l’emporter. Les autorités islandaises ne trouvent aucun élément qui suggérerait le contraire dans l’affaire Kronoply (41) ou dans le cas Freistaat Sachsen (42), cité par l’Autorité dans la décision d’ouverture.
            
         
               (71)
            
            
               Les autorités islandaises ont soutenu, dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture, que l’Autorité ignorait en grande partie le fait que le rôle de Verne en tant qu’investisseur dans une start-up n’était pas propice à l’adoption d’une approche formaliste vis-à-vis de son plan d’affaires. En outre, les autorités islandaises relèvent que Verne n’a pas, à l’heure actuelle, de concurrents directs s’agissant de fournir des services de centres de données à des clients internationaux.
            
         5.5   Sélectivité et distorsions de concurrence
   
   
               (72)
            
            
               Les autorités islandaises considèrent que la position adoptée par l’Autorité dans sa décision d’ouverture, et considérant l’aide comme sélective, est en porte-à-faux avec la compréhension qu’elle a de la situation.
            
         
               (73)
            
            
               Tout d’abord, les autorités islandaises font valoir que l’élément de sélectivité n’est pas corroboré par les faits, dans la mesure où:
               
                           —
                        
                        
                           le principe de l’investisseur en économie de marché a été respecté pour un certain nombre des mesures d’aides d’État recensées par l’Autorité;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           en vertu des lois sur les incitations (43), tout nouvel acteur potentiel du marché peut bénéficier de la palette de mesures étendue à Verne;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           l’«exclusivité» conférée à Verne est très restreinte en ce qui concerne à la fois ses conditions et sa durée, et est tout à fait compatible avec une transaction commerciale effectuée aux conditions normales du marché afin de préserver la survaleur (goodwill) découlant de l’acquisition de biens immobiliers dans la région de Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               Deuxièmement, les autorités islandaises font valoir que tous les opérateurs existants de centres de données en Islande répondent presque exclusivement aux besoins locaux des entreprises privées et organismes publics (c’est-à-dire un marché ou un segment de marché tout à fait différents de ceux ciblés par Verne). Les autorités islandaises affirment en outre qu’il est évident qu’hormis Verne, d’autres opérateurs internationaux de centres de données plus expérimentés n’ont pas montré d’intérêt tangible à investir en Islande, en dépit des efforts déployés par l’État islandais pour assurer sa propre promotion en tant qu’emplacement idéal pour les centres de données. Un seul autre opérateur de centre de données se concentrant sur un segment de marché qui dépasse le cadre purement local, «Thor Data Centre», a lancé ses opérations commerciales en Islande, en mettant l’accent sur les petits clients de détail. Thor Data Centre n’a nécessité qu’une petite fraction des investissements initiaux requis par Verne pour lancer son entreprise de centre de données pour le commerce de gros.
            
         
               (75)
            
            
               Les autorités islandaises affirment par ailleurs que l'incidence du Centre de données sur le marché concerné est minime. Selon les autorités islandaises, l’Islande a aujourd’hui une part de marché pratiquement égale à 0 % sur le marché mondial des centres de données. Il n’est pas réaliste, de l’avis des autorités islandaises, de conclure que les mesures d’aide envisagées par la convention d’investissement fausseront la concurrence.
            
         II.   ÉVALUATION
   
   1.   EXAMEN FORMEL CLÔTURÉ EN CE QUI CONCERNE CERTAINES MESURES
   
               (76)
            
            
               Conformément à l’article 8, paragraphe 1, de la partie II du protocole no 3, une notification peut être retirée en temps utile avant que l’Autorité n’ait pris une décision quant à la mesure. Le 28 septembre 2011, les autorités islandaises ont informé l’Autorité de l’abrogation de la convention d’investissement et ont retiré la notification.
            
         
               (77)
            
            
               Conformément à l’article 8, paragraphe 2, de la partie II du protocole no 3, dans les cas où l’Autorité a ouvert la procédure d’examen formel, l’Autorité clôture celle-ci lors du retrait de la notification. La procédure d’examen formel au titre de l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole no 3 en ce qui concerne les concessions suivantes en matière de taxes et de tarifs, contenues dans la convention d’investissement, est donc clôturée sans examen supplémentaire:
               
                           1)
                        
                        
                           Taux de l’impôt sur les sociétés
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Règles de dépréciation
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Coûts industriels et du marché
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Droits de timbre
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Taxe sur l’occupation des sols
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Droits d’importation
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Report de paiement de la TVA sur les importations et l’électricité
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Frais liés au contrôle de la sécurité de la production d’électricité
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           Garantie de la taxe sur la valeur nette.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               En outre, les autorités islandaises ont fait savoir que l’accord relatif au service de location de bande passante Farice, daté du 26 février 2008, avait été annulé. Par conséquent, l’examen formel de l’accord relatif au service de location de bande passante Farice datant du 26 février 2008 est maintenant clôturé.
            
         2.   EXISTENCE D’UNE AIDE D’ÉTAT
   
               (79)
            
            
               L’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE est libellé comme suit:
               «Sauf dérogations prévues par le présent accord, sont incompatibles avec le fonctionnement du présent accord, dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes, les aides accordées par les États membres de la CE ou par les États de l'AELE ou accordées au moyen de ressources d’État, sous quelque forme que ce soit, qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions».
            
         
               (80)
            
            
               Cela implique qu’une mesure constitue une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE si les conditions suivantes sont cumulativement remplies: la mesure (i) est accordée par l’État ou à l’aide de ressources de l’État, (ii) elle confère un avantage économique au bénéficiaire; (iii) elle est sélective; (iv) elle a une incidence sur le commerce entre les parties contractantes et est susceptible de fausser la concurrence (44).
            
         
               (81)
            
            
               L’Autorité évaluera séparément l’existence d’une aide d’État en ce qui concerne chacune des mesures visées par la présente décision.
            
         2.1   L’accord de licence et de tarification
   
   2.1.1   Présence de ressources publiques
   
   
               (82)
            
            
               Pour être qualifié d’aide d’État, l’avantage doit être octroyé par l’État ou à l’aide de ressources d’État. Dans les règles relatives aux aides d’État, le terme «État» désigne aussi des organismes régionaux et locaux (45). Une perte de recettes fiscales équivaut à la consommation de ressources d’État sous forme de dépenses fiscales. En outre, les aides publiques peuvent également être fournies par le biais de dispositions fiscales de nature législative, réglementaire ou administrative, ainsi que des pratiques de l’administration fiscale (46). Une réduction de l’assiette fiscale ou une réduction, totale ou partielle, du montant de l’impôt, des droits ou des charges, implique une perte de recettes et équivaut donc à la consommation de ressources de l’État sous forme de dépenses fiscales.
            
         
               (83)
            
            
               Dans le cas d’espèce, l’État est intervenu par le biais d’un accord conclu entre la municipalité et Verne (l’accord de licence et de tarification). Cet accord contient les dérogations suivantes aux taxes municipales, décrites de manière plus détaillée à la section I.3.4 ci-dessus:
               
                           (a)
                        
                        
                           Taux garanti annuel maximal de 1,65 % pour la taxe foncière
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           Base fixe de 1 030 600 000 ISK, au lieu de l’évaluation annuelle officielle des terrains et des bâtiments existants pour la taxe foncière
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           Report de l’indexation de la base fiscale de la taxe foncière
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           Aucune taxe foncière perçue avant le 1er janvier 2011
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           Base fixe pour les futurs bâtiments, au lieu d’une évaluation officielle de la taxe foncière
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           Aucune taxe sur les constructions de voirie relativement aux bâtiments existants
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           25 % de taxe sur les constructions de voirie pour les nouveaux bâtiments
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Toutes les mesures énumérées ci-dessus impliquent un manque à gagner pour l’État. En ce qui concerne notamment l’impôt sur les constructions de voirie, l’Autorité note qu’aux termes de la législation islandaise, il s’agit d’un impôt plutôt que d’une facturation de services, comme précisé ci-dessous dans le cadre de l’évaluation de la question de savoir si un avantage a été conféré. Le fait que Verne construira des routes dans les limites du terrain loué ne change rien au fait que l’exemption de l’impôt sur les constructions de voirie entraîne un manque à gagner sous forme de taxes sur les constructions de voirie.
            
         2.1.2   Sélectivité
   
   
               (85)
            
            
               Pour être concernée par les règles relatives aux aides d’État, la mesure d’aide doit être sélective au sens qu’elle favorise «certaines entreprises ou la production de certains biens». Verne est une entreprise au sens des règles de l’accord EEE relatives aux aides d’État. Selon une jurisprudence constante, dans le domaine du droit de la concurrence, la notion d’«entreprise» recouvre toute entité exerçant une activité économique, indépendamment de son statut juridique et de la façon dont elle est financée (47). La Municipalité a signé, le 4 novembre 2009, l’accord de licence et de tarification avec la seule entreprise Verne. Par conséquent, les mesures incluses dans cet accord s’appliquent exclusivement à Verne, et l’accord de licence et de tarification favorise Verne. Il est donc satisfait au critère de sélectivité.
            
         2.1.3   Avantage économique
   
   
               (86)
            
            
               L’Autorité rappelle que la notion d’aide est plus générale que celle de subvention, parce qu’elle comprend non seulement les prestations positives telles que les subventions elles-mêmes, mais aussi des mesures étatiques qui, sous des formes diverses, allègent les charges qui normalement grèveraient le budget d’une entreprise et qui, sans être des subventions au sens strict du mot, sont de même nature et ont le même effet (48). Selon une jurisprudence constante, une mesure par laquelle les autorités publiques accordent à certaines entreprises une exonération fiscale qui, bien que n’impliquant pas de transfert de ressources de l’État, place ceux à qui s’applique l’exonération fiscale dans une situation financière plus favorable que les autres contribuables, constitue une aide accordée par l’État ou au moyen de ressources d’État. (49)
               
            
         
               (87)
            
            
               Un tel avantage peut être conféré par diverses réductions de la charge fiscale de l’entreprise, y compris une réduction de l’assiette fiscale ou la réduction, totale ou partielle, du montant de l’impôt, ou encore le report, l’annulation ou même un rééchelonnement spécifique de la dette fiscale. (50)
               
            
         
               (88)
            
            
               Un examen plus approfondi est nécessaire pour les différentes mesures couvertes par l’accord de licence et de tarification, afin de déterminer si, et dans quelle mesure, elles confèrent un avantage économique à Verne.
            
         2.1.3.1   Taux de taxation fixe de 1,65 % - taxe foncière
   
   
               (89)
            
            
               Verne a la garantie de payer un taux de taxe foncière de 1,65 % par an (taxe actuellement perçue, en règle générale, par la municipalité), et également à l’avenir dans l’éventualité où le taux d’imposition serait augmenté, en lieu et place de la taxe foncière perçue en vertu de la loi no 4/1995 (51). En fixant le taux d’imposition actuellement en vigueur comme plafond maximum pour une durée indéterminée, cette disposition garantissait à Verne un certain degré de planification de la sécurité en ce qui concerne la taxe foncière, dont d’autres opérateurs économiques ne bénéficient pas. Cette garantie contre de futures modifications législatives ou administratives constitue en soi une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         2.1.3.2   Assiette fiscale fixe égale à1 030 600 000 ISK – taxe foncière
   
   
               (90)
            
            
               La base d’imposition fixe pour la taxe foncière municipale en vertu de l’accord de licence et de tarification était de 1 030 600 000 ISK, montant ajusté à l’aide de l’indice islandais du coût de la construction (52). Conformément à la loi no 4/1995, toutes les entreprises paient la taxe foncière calculée sur la base de l’estimation officielle des terrains et des bâtiments établie chaque année. Lors de la conclusion de l’accord de licence et de tarification, l’estimation officielle des terrains loués et des bâtiments appartenant à Verne avait été établie comme suit (chiffre de 2008 qui, selon les dispositions réglementaires, devrait former la base de la taxe foncière perçue en 2009):
               
                           Bâtiment 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Terrain 9,6 ha
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Valeur totale
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Selon ces chiffres, la base d’imposition pour Verne en vertu de l’accord de licence et de tarification a été fixée en dessous de ce qui aurait été le cas en vertu des dispositions réglementaires (1 030 600 000 ISK au lieu de 1 359 050 000 ISK). La base d’imposition réduite épargne à Verne des charges qui devraient normalement être supportées par la société, et lui confère donc un avantage.
            
         2.1.3.3   Report de l’indexation de l’assiette fiscale – taxe foncière
   
   
               (92)
            
            
               Le fait de fixer la base de l’indice du coût de la construction au moment de la mise en exploitation de Verne épargne à l’entreprise des charges dont elle devrait s’acquitter selon les dispositions réglementaires normales, qui veulent que les propriétaires de biens immobiliers et les locataires de terrains paient, selon ces règles, la taxe foncière sur la base de la valeur constatée au moment de l’achat/de la location du bien immobilier, et déterminée une nouvelle fois chaque année. Ces coûts devraient normalement être supportés par la société, et l’en exempter revient donc à conférer un avantage à Verne.
            
         2.1.3.4   Taxe foncière prélevée au 1er janvier 2011
   
   
               (93)
            
            
               Conformément à la loi no 4/1995, la taxe foncière municipale en Islande est prélevée sur tous les immeubles qui ont fait l’objet d’une estimation officielle l’année précédente. Les bâtiments achetés par Verne en 2008 avaient fait l’objet d’une estimation officielle au moment de l’achat. Ainsi, la période de franchise d’impôt qui s’étend du moment de l’achat jusqu’au 1er janvier 2011, prévue par l’accord de licence et de tarification (53), épargne à Verne des charges qui devraient normalement être supportées par la société, et confère donc un avantage à Verne. La mesure constitue par conséquent une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         2.1.3.5   Assiette fiscale fixe pour les bâtiments futurs – taxe foncière
   
   
               (94)
            
            
               Au lieu de prendre pour base d’imposition l’estimation officielle, comme le stipule la loi no 4/1995, la base d’imposition pour les futurs bâtiments construits sur le site est égale au moins élevé des deux montants suivants: (i) les coûts de l’extension des murs extérieurs et (ii) 85 500 ISK par mètre carré, indexés en fonction de l’indice islandais du coût de la construction (à compter du mois où Verne commencera ses opérations clients/où le bâtiment deviendra opérationnel) et au prorata du taux d’occupation (54). Dans la mesure où Verne va construire des bâtiments (ou l’a déjà fait), cela va épargner à Verne des charges qui devraient normalement être supportées par la société, et conférera donc à celle-ci un avantage.
            
         2.1.3.6   Aucune taxe sur les constructions de voirie n’est prélevée sur les bâtiments existants
   
   
               (95)
            
            
               L’article 3 de la loi no 153/2006 relative à la taxe sur les constructions de voirie (gatnagerðargjald) stipule que la taxe sur les constructions de voirie est une taxe forfaitaire que les municipalités d’Islande doivent prélever sur les biens immobiliers dans toutes les zones urbaines. En vertu de cette loi, les municipalités ont l’obligation de percevoir la taxe et peuvent décider du taux d’imposition jusqu’à concurrence d’un maximum de 15 % du coût officiel de la construction par m2 établi par «Statistiques d’Islande», l’office islandais de statistiques officielles. La base d’imposition est la valeur des constructions autorisées sur le site concerné selon le plan d’urbanisme, ou en fonction d’un permis de construire délivré. L’article 5 prévoit la possibilité de renoncer à appliquer la taxe, ou de réduire celle-ci; cette possibilité devra être stipulée dans les statuts municipaux. En outre, l’article 6 prévoit une dérogation ou une réduction ad hoc dans certaines circonstances particulières.
            
         
               (96)
            
            
               Sur la base de l’article 1.1 de l’accord de licence et de tarification, Verne ne paie pas la taxe sur les constructions de voirie pour les bâtiments déjà existants.
            
         
               (97)
            
            
               La redevance perçue au titre de la loi no 153/2006 constitue, par définition, une taxe plutôt qu’une redevance pour services fournis, comme l’expose l’Autorité dans sa décision d’ouverture. Cette nature de la taxe sur les constructions de voirie est explicitement mentionnée à l’article 1 de la loi (55).
            
         
               (98)
            
            
               La loi no 153/2006 prévoit en outre que les municipalités islandaises sont tenues de déterminer le taux de la taxe sur les constructions de voirie, et ce au moyen de statuts municipaux publiés à la section B du Journal officiel islandais. Selon les statuts datés du 20 janvier 2008 relatifs à la taxe sur les constructions de voirie en vigueur à Reykjanesbær (56), le taux d’imposition applicable aux sites industriels à Reykjanesbær est égal à 7,5 % de l’assiette fiscale déterminée selon l’article 3 de la loi no 153/2006. Conformément à la loi no 153/2006, la taxe est payable lorsque le terrain est initialement loué, le bâtiment rénové ou modifié, ou en cas de modification de l’objectif d’un bâtiment, et en vue d’étendre des bâtiments anciens. En conséquence, Verne aurait également, en vertu des dispositions réglementaires, payé cette taxe sur les bâtiments existants, qui étaient auparavant des bâtiments militaires et n’avaient pas été soumis, par le passé, à la taxe sur les constructions de voirie. L’Autorité rappelle que, conformément à l’article 5 de la loi no 176/2006, les règles fiscales habituelles s’appliquent à tous les biens immobiliers situés dans la zone anciennement affectée à la marine de guerre, une fois ceux-ci affectés à un usage civil. (57)
               
            
         
               (99)
            
            
               L’exemption prévue à l’article 1.1 de l’accord de licence et de tarification épargne à Verne des charges qui devraient normalement être supportées par la société, et confère donc un avantage à celle-ci.
            
         2.1.3.7   Taxe de 25 % sur les travaux de voirie appliquée aux bâtiments neufs
   
   
               (100)
            
            
               En vertu de l’accord de licence et de tarification (58), Verne ne paiera que 25 % de la taxe qui aurait été payable en vertu de la loi no 153/2006, «en raison de la taille des biens immobiliers […] et de la taille du projet, ainsi que de ses incidences substantielles sur les recettes de Reykjanesbær». L’accord stipule que Verne exécutera à l’avenir à ses propres frais les constructions de voirie entreprises sur le territoire du site «ainsi que des travaux normalement prévus en contrepartie de la redevance sur les constructions de voirie». De son côté, la municipalité assurera le raccordement de la voirie au site.
            
         
               (101)
            
            
               La taxe sur les constructions de voirie réduite de 75 % pour les bâtiments neufs en vertu de l’accord de licence et de tarification est inférieure à ce qu’elle aurait été en vertu des dispositions réglementaires. La taxe réduite épargne à Verne des charges qui devraient normalement être supportées par la société, et confère donc un avantage à celle-ci.
            
         2.1.4   Incidence sur le commerce et distorsion de concurrence
   
   
               (102)
            
            
               En ce qui concerne les critères visés à l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE et relatifs aux aides «qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence dans la mesure où elles affectent les échanges entre les parties contractantes», il ressort de la jurisprudence qu’il n’est pas nécessaire d’établir que l’aide a un effet réel sur les échanges entre les parties contractantes et que la concurrence est effectivement faussée, mais uniquement d’examiner si ces aides sont susceptibles d’affecter ces échanges et de fausser la concurrence (59). En outre, lorsqu’une aide accordée par l’État renforce la position d’une entreprise par rapport à d’autres entreprises concurrentes dans le cadre des échanges intra-EEE, il convient d’estimer que ces derniers sont influencés par l’aide. En revanche, il n’est pas nécessaire que l’entreprise bénéficiaire participe elle-même auxdits échanges (60).
            
         
               (103)
            
            
               Verne a l’intention de fournir des services sur le marché des centres de données pour le commerce de gros, y compris dans d’autres pays de l’EEE. Les services de centres de données pour le commerce de gros sont largement répandus dans l’EEE et sur les marchés mondiaux. L’Autorité en conclut que l’accord de licence et de tarification est susceptible de fausser la concurrence et d’affecter les échanges entre les différentes parties à l’accord EEE.
            
         2.1.5   Conclusion concernant l’existence d’aides publiques dans l’accord de licence et de tarification
   
   
               (104)
            
            
               Les dérogations aux taxes municipales (taxe foncière et taxe sur les constructions de voirie) identifiées ci-dessus, à savoir:
               
                           a)
                        
                        
                           Taux garanti annuel maximal de 1,65 % pour la taxe foncière
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           Base fixe de 1 030 600 000 ISK, au lieu de l’évaluation annuelle officielle des terrains et des bâtiments existants pour la taxe foncière
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           Report de l’indexation de la base fiscale de la taxe foncière
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           Aucune taxe foncière perçue avant le 1er janvier 2011
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           Base fixe pour les futurs bâtiments, au lieu d’une évaluation officielle de la taxe foncière
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           Aucune taxe sur les constructions de voirie relativement aux bâtiments existants
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25 % de taxe sur les constructions de voirie pour les bâtiments neufs
                        
                     impliquent un avantage sélectif en faveur de Verne, car des ressources d’État sont en jeu et qu’il existe une incidence sur les échanges commerciaux, ainsi qu’en termes de distorsion de concurrence. Ces mesures constituent par conséquent une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         2.1.6   Quantification des aides publiques dans l’accord de licence et de tarification
   
   
               (105)
            
            
               Le montant de l’aide d’État est équivalent à la différence entre les impôts payables en vertu de l’accord de licence et de tarification d’une part, et les impôts que Verne aurait versés si les dispositions réglementaires avaient été appliquées, de l’autre.
            
         2.2   L’accord relatif à l’achat immobilier, le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire
   
   2.2.1   Ressources d’État, sélectivité et incidence sur le commerce
   
   
               (106)
            
            
               En premier lieu, les trois accords, à savoir l’accord relatif à l’achat immobilier, le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire, ont été signés entre Verne et le Trésor public (61).
            
         
               (107)
            
            
               Après avoir établi que l’accord relatif à l’achat immobilier, le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire avaient été conclus directement par l’État, et que, par conséquent, des ressources d’État étaient impliquées, l’Autorité relève d’autre part que Verne, le bénéficiaire potentiel des mesures contenues dans les trois accords, est considérée comme une entreprise car elle poursuit une activité économique consistant à offrir sur le marché des services de stockage de données destinés au commerce de gros.
            
         
               (108)
            
            
               Troisièmement, étant donné que les transactions ont potentiellement bénéficié à une entreprise bien définie (en l’occurrence, Verne), celles-ci doivent être considérées comme des mesures sélectives.
            
         
               (109)
            
            
               Quatrièmement, ces mesures ont pour effet, ou sont susceptibles, de fausser la concurrence et d’affecter les échanges entre les parties à l’accord EEE puisque Verne compte exploiter un centre de données mondial destiné au commerce de gros dont les services seront mis à la disposition de clients de l’EEE autant que du marché mondial.
            
         2.2.2   L’existence d’un avantage – le principe de l’investisseur en économie de marché
   
   
               (110)
            
            
               Afin d’examiner si les mesures contenues dans les trois accords constituent des aides d’État, l’Autorité doit déterminer si la vente des biens immobiliers et la location des terrains confèrent un avantage à Verne.
            
         
               (111)
            
            
               Si l’accord relatif à l’achat immobilier, le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire ont été exécutés en conformité avec le principe de l’investisseur en économie de marché, à savoir si l’État vendait les bâtiments à leur valeur de marché et si les dispositions du contrat de bail foncier et du contrat de bail supplémentaire respectaient les conditions du marché, il n’existerait aucune aide d’État.
            
         
               (112)
            
            
               En ce qui concerne la vente par les pouvoirs publics de terrains ou de biens immobiliers à une entreprise ou à un individu impliqué dans une activité économique, il convient de souligner que la Cour a estimé qu’une telle vente pouvait comporter des éléments d’aides d’État, en particulier lorsque celle-ci n’est pas effectuée à la valeur de marché, c’est-à-dire lorsqu’elle ne se fait pas au prix qu’un investisseur privé opérant dans des conditions normales de concurrence aurait été en mesure de fixer. (62)
               
            
         2.2.2.1   L’accord relatif à l’achat immobilier
   
   
               (113)
            
            
               Le Trésor a vendu, le 26 février 2008, cinq bâtiments à Verne. Afin d’évaluer la présence d’aides dans ce cas, l’Autorité applique les lignes directrices relatives aux éléments d’aides d’État dans les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics («les lignes directrices»). Les lignes directrices se fondent sur le critère de l’opérateur privé en économie de marché, à savoir sur le critère de l’investisseur privé.
               Une procédure d’appel d’offres inconditionnelle – ou comparable – a-t-elle été suivie?
            
         
               (114)
            
            
               Selon le point 2.1 des lignes directrices, l’existence d’une aide d’État en faveur de l’acheteur est automatiquement exclue lorsque la vente suit une «procédure d’appel d’offres ayant fait l’objet d’une publicité suffisante, ouverte et inconditionnelle, comparable à une vente aux enchères, en acceptant la meilleure offre ou la seule offre». Selon les informations recueillies par l’Autorité dans le cadre de la procédure formelle d’examen, il apparaît qu’aucune procédure d’appel d’offres n’a été organisée par l’État ni, au nom de ce dernier, par KADECO. Par conséquent, la présence d’aides d’État ne peut pas être automatiquement exclue pour ce motif. Toutefois, l’Autorité va évaluer dans la suite du présent document si une procédure comparable à un appel d’offres inconditionnel a été appliquée, même si celle-ci n’était pas tout à fait conforme aux lignes directrices.
            
         
               (115)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir, dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture (63), que les bâtiments ont été vendus à leur valeur de marché de l’époque, en février 2008. À l’appui de cette déclaration, les autorités islandaises ont entre autres avancé, même si elles ne se réfèrent pas aux lignes directrices, que «l’ensemble des biens immobiliers du gouvernement, que KADECO gérait à l’époque, ont fait l’objet d’annonces publiques plusieurs mois avant la vente de Verne» (64), que la propriété «avait fait l’objet d’annonces publiques et qu’il y avait deux offres pour le bâtiment 869; l’[..] offre de Verne Holdings ehf. et une offre de [un autre soumissionnaire]». (65)
               
            
         
               (116)
            
            
               Pour vérifier si une procédure similaire à une procédure d’appel d’offres inconditionnelle avait eu lieu, l’Autorité a évalué toutes les informations à sa disposition.
            
         
               (117)
            
            
               L’Office national islandais d’audit (Ríkisendurskoðun) est un organisme indépendant placé sous l’égide du Parlement islandais, l’Althing (Alþingi). Son rôle principal consiste à vérifier les états financiers des organismes du gouvernement central, ainsi qu’à surveiller et promouvoir l’amélioration de la gestion financière de l’État et de l’utilisation des fonds publics (66).
            
         
               (118)
            
            
               De novembre 2007 à mars 2008, l’Office national islandais d’audit a procédé à ce qu’il nomme un audit de la performance (67) en ce qui concerne les opérations de KADECO. La raison de cet examen résidait dans les affirmations qui, dans le débat public, laissaient entendre que les intérêts de l’État n’avaient pas été entièrement protégés au moment de la vente des actifs de l’ancienne zone militaire de l’aéroport de Keflavik. Les immeubles achetés par Verne sont situés dans cette zone. Toutefois, ces bâtiments n’avaient pas encore été vendus au moment où l’audit a été effectué. La vérification a montré que KADECO avait été désigné par la loi pour gérer les installations de l’ancienne zone militaire de l’aéroport de Keflavik ainsi que pour administrer le développement futur de la zone pour le compte de l’État islandais. L’entreprise était donc pleinement en droit de gérer la vente des biens de l’État dans la zone sans la participation du Centre public de commerce (Ríkiskaup)
                   (68), et KADECO n’était aucunement dans l’obligation de soumettre celle-ci à un appel d’offres. En outre, l’audit conclut que les intérêts de l’État avaient été protégés lorsque les installations ont été démontées.
            
         
               (119)
            
            
               Le rapport relatif à l’audit de performance a été publié le 26 mars 2008, et est accessible au public sur le site Internet de l’Office national islandais d’audit (69). Ce rapport décrit de manière détaillée le processus de vente des bâtiments déjà cédés ou en cours de cession au moment de l’audit, alors que les trois quarts de toutes les propriétés de la région avaient déjà été vendues. Selon le rapport, les premières annonces publiques concernant les bâtiments désignés dans la zone ont été publiées en mars 2007, 24 bâtiments spécifiques étant ainsi été mis en vente (70). En avril 2007, huit bâtiments supplémentaires ont été mis en vente dans divers journaux islandais (71). Le rapport indique que depuis avril 2007, aucun bâtiment n’a spécifiquement fait l’objet d’une publication d’annonce dans les journaux, mais des annonces régulières faisant référence au KADECO et à sa page d’accueil ont été publiées, invitant à proposer des idées pour l’exploitation de cette zone.
            
         
               (120)
            
            
               L’Office national islandais d’audit a souligné dans son rapport qu’il eût été adéquat de publier des annonces spécifiques relativement à un plus grand nombre de bâtiments.
            
         
               (121)
            
            
               Dans le cas des cinq immeubles vendus à Verne le 26 février 2008, un seul bâtiment a fait l’objet d’une annonce spécifique, à savoir le bâtiment no 869 (72). Ce bâtiment figure parmi les huit qui ont fait l’objet d’une annonce en avril 2007. Les autorités islandaises ont expliqué qu’une offre avait été reçue pour ce bâtiment, offre présentée le 23 avril 2007 par Atlantic Film Studios. L’Autorité a reçu une copie de l’offre. Atlantic Film Studios a offert 35 000 ISK du m2, ce qui, compte tenu de la taille estimée du bâtiment no 869 à l’époque, à savoir 13 000 m2, a été évalué dans l’offre à 455 000 000 ISK. En outre, Atlantic Film Studios a offert de payer 15 000 000 ISK pour la zone asphaltée située hors des limites du bâtiment no 869. Les autorités islandaises ont expliqué que cette offre avait été rejetée (73).
            
         
               (122)
            
            
               En vertu de ce qui précède, l’Autorité ne peut conclure qu’une procédure comparable à une procédure d’appel d’offres inconditionnelle ait été suivie en l’espèce. Les aides d’État ne peuvent donc pas être automatiquement exclues sur cette base.
            
         
               (123)
            
            
               Les lignes directrices prévoient une autre procédure visant à exclure l’aide, à savoir la «méthode d’évaluation par des experts indépendants», à la section 2.2. Même si les autorités islandaises n’ont pas affirmé que l’aide a été exclue sur la base de la méthode prescrite, l’Autorité évaluera si cela a bien été le cas.
            
         
               (124)
            
            
               Le 23 avril 2007, un expert, plus précisément une agence immobilière locale nommée Fateignastofa Suðurnesja, a évalué la valeur de marché de ce bâtiment (no 869), en partant de l’hypothèse d’une superficie de 13 382 m2, soit 980 000 000 ISK, ou environ 73 000 ISK par m2. Alors que Verne a acheté ce bâtiment, ainsi que quatre bâtiments supplémentaires, en février 2008 pour le prix total de 14,5 millions de dollars, ce qui équivalait alors à 957 000 000 ISK. Or, cela soulève une question légitime: celle de savoir si la valeur de marché a effectivement été payée pour les bâtiments.
            
         
               (125)
            
            
               Comme indiqué précédemment, dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture, les autorités islandaises ont avancé que les bâtiments avaient été vendus au prix du marché et, à l’appui de cette déclaration, elles ont entre autres évoqué une estimation par l’expert indépendant du bâtiment no 869 susmentionné. Les autorités islandaises ont communiqué à l’Autorité un exemplaire de cette expertise daté du 23 avril 2007, signé par l’expert. Le rapport est bref (moins d’une page), et se réfère à la construction no 869 comme couvrant une superficie de 13 383 m2 composée de châssis en acier en bon état, et jouissant d’une bonne accessibilité (74). L’expert établit le prix du marché à 980 000 000 ISK sur la base de la documentation disponible, de l’inspection du bâtiment et d’un examen des biens immobiliers comparables situés dans la région, en tenant compte des conditions du marché. L’expert mentionne la possibilité d’une exploitation du bâtiment dans le contexte de l’aéroport international de Keflavík tout proche, et évoque de multiples possibilités d’exploitation de ce bien, qui est un bâtiment comportant de hauts plafonds.
            
         
               (126)
            
            
               L’Autorité note que les autorités islandaises ont affirmé dans leurs observations sur la décision d’ouverture que l’expertise «devait refléter la nouvelle valeur immobilière de biens comparables» (75). Cela ne se reflète cependant pas dans le libellé de l’évaluation des experts, qui mentionne clairement les conditions afférentes au bâtiment no 869 et ne contient aucune référence à de nouveaux bâtiments. En outre, le rapport de l’Office national islandais d’audit susmentionné n’est pas d’avis que l’évaluation des experts corresponde à la valeur des nouveaux bâtiments.
            
         
               (127)
            
            
               L’évaluation des experts ne couvrant que l’un des cinq bâtiments vendus à Verne, elle a été réalisée dix mois avant que les bâtiments ne soient vendus à Verne et il semble douteux que cette évaluation se soit effectivement fondée sur des indicateurs de marché et des normes d’évaluation généralement reconnus; elle ne peut dès lors être considérée comme une expertise indépendante portant sur l’ensemble des cinq bâtiments vendus à Verne, au sens où l’entendent les lignes directrices et au regard du présent dossier.
            
         
               (128)
            
            
               La question se pose alors de savoir comment le prix du marché des bâtiments peut être établi dans le cas qui nous occupe. En l’absence de la procédure visant à exclure automatiquement les aides d’État, procédure qui était à la disposition de l’État en vertu des directives de l’Autorité, l’Autorité adoptera, dans son évaluation de la valeur marchande du cas d’espèce, l’approche systématique et logique sur laquelle se fondent les lignes directrices.
            
         
               (129)
            
            
               La superficie totale des cinq bâtiments achetés par Verne était de 31 008 m2
                   (76). Le prix total payé, qui équivaut à 957 000 000 ISK à l’époque, nous donne un prix d’environ 31 000 ISK par m2, ce qui représente environ 4 000 ISK en dessous du prix du m2 offert dix mois plus tôt par Atlantic Film Studios pour le bâtiment no 869; cette offre, selon les autorités islandaises, a été rejetée (77). L’Autorité estime que ce seul fait indique déjà que les bâtiments ont été vendus à Verne à un prix inférieur à celui du marché.
            
         
               (130)
            
            
               Comme indiqué précédemment, l’Autorité ne peut se fier entièrement à l’expertise effectuée. Toutefois, aux yeux de l’Autorité, ce fait indique que le prix payé aurait pu être inférieur au prix du marché, y compris à la lumière de la seule autre offre qui ait été formulée, aux dires des autorités islandaises, et qui, de plus, était antérieure de dix mois à la vente effective à Verne.
            
         
               (131)
            
            
               Faute de prise en charge automatique prévue dans les lignes directrices de l’Autorité, l’évaluation de la question de savoir si le prix du marché a été payé est par définition rétrospective (78). Il est du devoir de l’autorité d’appliquer la méthode la plus fiable pour déterminer en pareil cas la valeur d’un bien, en s’aidant de toutes les informations disponibles.
            
         
               (132)
            
            
               L’Autorité estime que des informations fiables à ce sujet peuvent être trouvées dans le rapport de l’Office national islandais d’audit susmentionné, même s’il ne peut pas être exclu que d’autres contrats de vente conclus par l’État et discutés dans le rapport impliquent une aide d’État. L’Autorité est d’avis que le rapport fournit des informations utiles sur la situation avant et lors de la vente à Verne, et qu’il peut être utile dans le processus de détermination de la valeur de marché dans la zone concernée.
            
         
               (133)
            
            
               Le rapport explique que le même expert immobilier qui avait effectué l’estimation du bâtiment no 869, l’un des bâtiments vendus à Verne, a évalué une grande partie des bâtiments de la zone mis en vente par l’État. Cependant, tous les bâtiments n’ont pas fait l’objet d’une estimation. Le rapport fournit également des informations sur les hypothèses formulées par l’expert et précise que les évaluations se fondaient sur les prix du marché dans la zone, en tenant compte des coûts de construction. Toutefois, comme le précise le rapport, les bâtiments n’ont pas été estimés individuellement, mais plutôt regroupés en fonction de leur âge, de leur état et des possibilités d’exploitation. Les différents groupes ont ensuite été évalués. L’expertise a pris en considération les améliorations nécessaires de l’installation électrique (pour passer des normes américaines aux normes européennes), l’emplacement ainsi que la distance par rapport aux infrastructures. En revanche, elle n’a pas pris en considération l’importante offre supplémentaire de biens immobiliers dans la zone au moment où la zone destinée à la marine américaine a été affectée à un usage civil, ni la restriction en matière de revente et d’exploitation apparemment imposée dans certains cas. En fait, comme l’explique le rapport, des bâtiments avaient été vendus à d’autres entreprises de la région avant que la vente à Verne n’ait eu lieu; lors de la 1ère phase (premier semestre 2007), des bâtiments ont été vendus pour 57 % du prix établi par l’expertise (22 bâtiments, tous vendus à une seule entreprise). Plus tard, à l’automne 2007, les bâtiments ont été vendus à différentes sociétés ou organisations pour 72 % à 87 % du prix fixé par l’expertise. Ces propriétés ont été vendues en unités plus petites. Enfin, le rapport décrit qu’une société a acheté deux bâtiments scolaires pour 30 % du prix établi par l’expertise. Même si l’Autorité n’est pas en mesure, en l’espèce, de prendre position quant à la question de savoir si une aide d’État était ou non impliquée dans les opérations visées, cette information montre que les évaluations d’experts réalisées pourraient bien ne pas constituer la méthode la plus appropriée, ou l’unique méthode, en vue d’établir le prix du marché dans la zone et dans le cas qui nous occupe.
            
         
               (134)
            
            
               L’Autorité relève qu’elle n’a aucune raison de croire que l’État ait commandé des évaluations pour les bâtiments no 868, 866, 872 ou 864, vendus à Verne. Les autorités islandaises auraient fourni ces informations si elles avaient été disponibles. La seule expertise disponible dans le cas des cinq immeubles vendus à Verne concerne donc le bâtiment no 869. C’est aussi, selon le rapport de l’Office national islandais d’audit susmentionné et les informations fournies par les autorités islandaises, le seul des cinq bâtiments à avoir fait l’objet d’une annonce spécifique. L’Autorité n’a en outre aucune raison de croire que la base de l’évaluation de l’expert en ce qui concerne d’autres bâtiments de la zone ait été différente de l’expertise disponible dans ce cas.
            
         
               (135)
            
            
               Au vu des lacunes que présente en général l’utilisation de l’expertise réalisée en 2007 pour le bâtiment no 869 en tant que base indirecte de calcul de la valeur de marché dans le cas qui nous occupe, et étant donné qu’elle ne concerne qu’un des cinq bâtiments vendus à Verne et qu’elle a été réalisée dix mois avant la signature du contrat par Verne, l’Autorité considère que cette évaluation ne peut pas être appliquée directement comme représentative du prix du m2 qu’un opérateur privé aurait été disposé à accepter pour les cinq bâtiments vendus en même temps s’il avait été le propriétaire des bâtiments. Aux yeux de l’Autorité, toutefois, cela peut être un indice de ce que le prix du marché était en effet supérieur au prix réel payé par Verne.
            
         
               (136)
            
            
               L’Autorité va donc devoir se fier, pour le prix du marché, à une base indirecte de calcul autre que l’expertise disponible dans le cas qui nous occupe.
            
         
               (137)
            
            
               Une autorité centrale indépendante, «Registers Iceland»(Þjóðskrá Íslands), évalue chaque année la valeur de tous les biens immobiliers civils (terrains et immeubles) situés en Islande (79). La valeur doit correspondre à la valeur de marché.
            
         
               (138)
            
            
               La base juridique de l’évaluation réalisée par Registers Iceland est la loi no 6/2001 sur l’enregistrement et l’évaluation de la propriété. Aux termes de l’article 27 de cette loi, l’estimation enregistrée d’un bien immobilier doit refléter la valeur de marché de la propriété. Si la valeur de marché n’est pas disponible, l’évaluation est déterminée sur la base des meilleures informations disponibles sur les prix du marché des biens comparables, en tenant compte des recettes, du coût de la construction, de la situation de la propriété par rapport aux infrastructures de transports, de l’âge, des possibilités d’exploitation, des avantages indirects, du type de sol, de la végétation, du paysage et de tout autre élément susceptible d’affecter le prix de marché du bien en question.
            
         
               (139)
            
            
               Registers Iceland doit évaluer, chaque année, l’ensemble des biens en fonction du prix du marché du mois de février précédent, cette évaluation entrant en vigueur le 31 décembre de la même année. L’évaluation annuelle se fonde sur des informations relatives aux caractéristiques de chaque bien et sur le prix du marché de l’immobilier selon les contrats de vente enregistrés.
            
         
               (140)
            
            
               Les prix de vente et les conditions de paiement de chaque contrat de vente conclu dans le pays sont recueillis au sein de la base de données d’enregistrement des biens, exploitée par Registers Iceland. Les contrats de vente enregistrés forment la base de l’estimation. Registers Iceland utilise les données recueillies pour évaluer le marché du logement ainsi que le marché des bâtiments industriels et autres bâtiments commerciaux en Islande. Ces informations relatives au marché sont accessibles au public (80).
            
         
               (141)
            
            
               En avril 2010, Registers Iceland a publié mensuellement des informations concernant le marché des bâtiments commerciaux sur une base mensuelle (81). Ces données fournissent des informations sur le nombre de contrats de vente de bâtiments commerciaux conclus chaque mois, et ce depuis janvier 2005, le nombre de transactions pour lesquelles le prix de vente était disponible et la valeur officielle totale des bâtiments vendus par rapport au prix de vente total pour tous les contrats conclus chaque mois, divisés en deux catégories géographiques; la région de la capitale et le reste du pays. Les bâtiments achetés par Verne appartiennent à cette dernière catégorie géographique.
            
         
               (142)
            
            
               Les données du marché montrent que le prix de vente total des bâtiments commerciaux, y compris en dehors de la région de la capitale, était en général supérieur à la valeur totale officielle de l’ensemble des bâtiments vendus au cours des mois concernés par ces données, à savoir la période qui s’étend du 1er janvier 2005 à aujourd’hui (82). Ceci indique que, lorsque des données sont disponibles, l’estimation officielle n’est normalement pas supérieure au prix réel du marché.
            
         
               (143)
            
            
               L’Autorité considère qu’en l’absence d’une véritable valeur marchande établie au moyen d’une offre comparable sur un marché ouvert, la méthode d’évaluation des biens immobiliers en Islande prévue par la loi no 6/2001, décrite en détail ci-dessus, est la méthode la plus fiable disponible pour déterminer la valeur du bien acquis par Verne. Ce point de vue de l’Autorité se fonde sur le but évident de la loi no 6/2001 et le libellé de l’article 27 de la loi, à savoir établir l’estimation officielle sur la base des indicateurs de marché.
            
         
               (144)
            
            
               Par ailleurs, l’estimation officielle en vertu de la loi no 6/2001 a constitué la seule évaluation contemporaine des bâtiments en question, et elle a été effectuée par une autorité indépendante (83). Ce point n’est pas contredit par le fait qu’en principe, une évaluation à des fins fiscales n’indique pas nécessairement la «valeur de marché» de l’immobilier, comme le précisent également les lignes directrices de l’Autorité.
            
         
               (145)
            
            
               L'Autorité est d’avis que la méthode par laquelle les biens ont été évalués en vertu de la loi islandaise représente le meilleur indicateur du prix du marché disponible dans le cas d’espèce, et qu’une évaluation ex post par un expert ne constituerait pas, dans ce cas, une méthode plus fiable pour déterminer la valeur marchande de l’immeuble au moment de la conclusion de l’accord du 26 février 2008 (84).
            
         
               (146)
            
            
               Tout bien considéré, l’Autorité conclut que l’évaluation réalisée par Registers Iceland est, en l’espèce, le meilleur indicateur du prix du marché. L’Autorité observe en outre que les autorités islandaises ont vérifié, dans leur courriel daté du 14 mai 2012 se référant à des transactions de 2008 en cours d’évaluation, que «le taux d’évaluation aux fins d’imposition dans la pratique islandaise est généralement considéré comme tenant compte du taux du marché» (85). Au moins s’agit-il là d’un terrain d’entente.
            
         
               (147)
            
            
               Le point de vue de l’Autorité se trouve encore renforcé par le fait que l’estimation officielle en vertu de l’article 31 de la loi no 6/2001 peut être contestée par les parties intéressées et que les conclusions tirées par Registers Iceland peuvent faire l’objet d’un recours auprès d’un organisme spécifique (Yfirfasteignamatsnefnd) en vertu de l’article 34 de la loi. Verne n’a pas contesté l’estimation officielle des bâtiments dans le cas qui nous occupe.
            
         
               (148)
            
            
               Il résulte de la jurisprudence établie que l’Autorité est dans l’obligation d’établir, dans la mesure du possible, la valeur réelle de l’aide en question et d’ordonner dans chaque cas le recouvrement de cette somme exacte (86).
            
         
               (149)
            
            
               Au moment de la transaction, dans le cas d’espèce, le registre foncier islandais (dénommé à présent «Registers Iceland») a évalué comme suit les bâtiments en question:
               
                           Bâtiment 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Bâtiment 864 (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Estimation totale des bâtiments
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Par souci d’exhaustivité, il convient d’ajouter ici que cela n’inclut pas l’estimation du terrain, qui n’a pas été vendu à Verne, mais loué pour 99 ans.
            
         
               (150)
            
            
               Le prix payé pour les bâtiments est de 14,5 millions de dollars, soit l’équivalent de 957 000 000 ISK au moment où la transaction a eu lieu, donc au-dessous du prix du marché tel que fixé par l’Autorité ci-dessus.
            
         
               (151)
            
            
               L’aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE a été accordée lorsque l’État a conclu l’accord relatif à l’achat immobilier, le 26 février 2008.
            
         
               (152)
            
            
               Le montant total de l’aide, en ce qui concerne les bâtiments, réside dans la différence entre la valeur de marché établie par l’Autorité, à savoir 1 177 850 000 ISK, et le prix réel payé pour les bâtiments (14,5 millions de dollars), soit l’équivalent de 957 000 000 ISK à l’époque: un montant de 220 850 000 ISK.
            
         
               (153)
            
            
               L’Autorité note que le montant de l’aide est bien supérieur à la marge de 5 % pour les prix du marché prévue dans les lignes directrices à la section 2.2 b).
            
         
               (154)
            
            
               Par ailleurs, l’Autorité note que les dispositions relatives aux obligations particulières prévues à la section 2.2 c) des lignes directrices ne s’appliquent pas dans ce cas, que l’accord relatif à l’achat immobilier ne contient aucune obligation ayant pour effet d’imposer une quelconque charge économique à Verne au sens des lignes directrices (88). Les charges économiques liées aux obligations qui incombent à tous les propriétaires de biens immobiliers dans le cadre du droit commun ne doivent pas, en outre, être déduites du prix d’achat, comme stipulé dans les lignes directrices. Enfin, les coûts primaires visés à la section 2.2 d) des lignes directrices ne sont pas pertinents en l’espèce (89) et ne peuvent pas être utilisés pour établir une référence minimale.
            
         2.2.2.2   Le contrat de bail foncier modifié par le contrat de bail supplémentaire
   
   
               (155)
            
            
               Il est rappelé que, si les mesures prévues dans le contrat de bail foncier tel que modifié par le contrat de bail supplémentaire ont été réalisées en conformité avec le principe de l’investisseur en économie de marché, c’est-à-dire si les conditions de l’État étaient équivalentes aux conditions du marché dans le contrat de bail foncier et le contrat de bail supplémentaire, la transaction n’impliquerait alors pas une aide d’État.
            
         
               (156)
            
            
               Le contrat de bail foncier a été conclu entre le Trésor public islandais et Verne le 9 mai 2008. Par le contrat de bail supplémentaire signé le 30 juin 2009, le prix de la location a été modifié. Par ailleurs, le Trésor a prévu une période de location à titre gracieux jusqu’au 1er avril 2010.
            
         
               (157)
            
            
               Le prix de location initial, 0,8 USD par m2 et par an, a été négocié en février 2008. Le prix n’a fait l’objet d’aucun ajustement en vertu du bail foncier. La durée de location est de 99 ans. Ces conditions paraissent éloignées de ce qu’un opérateur de marché est en mesure d’accepter. L’Autorité ne doit cependant pas évaluer si le prix a été conclu aux conditions du marché, puisque le prix a été renégocié en juin 2009 par le contrat de bail supplémentaire, et que le loyer initialement négocié n’est jamais entré en vigueur. Dans le dernier accord en date, la durée de location reste inchangée mais le prix de location est modifié et fixé en devise islandaise: 60 ISK le m2. En outre, le bail est désormais ajusté chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction en Islande.
            
         
               (158)
            
            
               La méthodologie de tarification utilisée par le contrat de bail supplémentaire correspond à une pratique courante appliquée pour les terrains appartenant aux municipalités islandaises, comme l’ont souligné les autorités islandaises. En vertu de cette pratique, l’estimation annuelle pratiquée par Registers Iceland en vertu de la loi no 6/2001, également décrite de manière détaillée à la section 2.2.2.1 ci-dessus, constitue la base sur laquelle, en règle générale, un taux de 1 % ou 2 % est payé chaque année pour la location, en fonction de la décision de chaque municipalité.
            
         
               (159)
            
            
               Bien que les contrats de location conclus par les différentes municipalités d’Islande ne correspondent pas à la valeur de marché au sens où un opérateur de marché serait disposé à louer ses terres sur cette base sur un marché ouvert, les autorités islandaises n’ont pas avancé tous les arguments en vue d’établir un prix de marché alternatif pour les terrains en question. Elles ont simplement fait valoir que le loyer correspondait à ce que l’État perçoit généralement dans la région.
            
         
               (160)
            
            
               Bien que les informations relatives au marché des terrains industriels en Islande ne soient pas facilement disponibles, contrairement aux informations recueillies par Registers Iceland sur le prix de marché des immeubles commerciaux et de logements, décrites ci-dessus, il est difficile d’établir une référence réaliste en termes de prix de marché des terrains dans ce cas. L’Autorité ne peut donc aboutir qu’à une estimation approximative de la valeur de marché du terrain. La meilleure information disponible est encore une fois la valeur officielle établie en vertu de la loi no 6/2001. (90)
               
            
         
               (161)
            
            
               Lors de la conclusion du contrat de bail supplémentaire, en juin 2009, la valeur officielle des terrains loués par Verne avait été établie comme étant égale à 188 850 000 ISK (91), selon les informations recueillies auprès de Registers Iceland. Le loyer annuel est de 5 760 000 ISK au prix de 2009, soit 3,05 % de l’évaluation officielle de la terre, qui est plus élevée que le pourcentage normalement applicable. Par conséquent, l’Autorité estime que le loyer aurait été acceptable pour un opérateur de marché privé opérant sur un marché ouvert dans les circonstances du cas d’espèce.
            
         
               (162)
            
            
               Enfin, en ce qui concerne la clause d’exclusivité, à laquelle l’Autorité fait référence dans sa décision d’ouverture, les autorités islandaises ont expliqué qu’elle concernait uniquement la zone gérée par KADECO. Elle est également compatible avec un amendement au contrat de bail foncier enregistré. L’Autorité estime que la clause en tant que telle ne confère pas d’avantage économique à Verne, car sa portée est limitée, tant géographiquement que dans le temps.
            
         
               (163)
            
            
               L’Autorité en conclut que le contrat de bail foncier tel que modifié par le contrat de bail supplémentaire n’implique pas d’avantage pour Verne.
            
         2.3   Le contrat d’électricité
   
   2.3.1   Ressources publiques
   
   
               (164)
            
            
               Comme nous l’avons mentionné précédemment et afin d’établir qu’une mesure implique l’octroi d’une aide d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE, l’Autorité doit établir que la mesure confère un avantage économique dont l’entreprise n’aurait pas bénéficié dans le cours normal des affaires. Pour être qualifié d’aide d’État, l’avantage doit être octroyé par l’État ou au moyen de ressources d’État. Il se peut également que l’avantage soit accordé par une entreprise publique, à la condition qu’il y ait imputabilité à l’État (92). La Cour de Justice de l’Union européenne a estimé, dans l’arrêt Stardust Marine (93), que:
               «…l’article 87, paragraphe 1, CE englobe tous les moyens pécuniaires que les autorités publiques peuvent effectivement utiliser pour soutenir des entreprises, sans qu’il soit pertinent que ces moyens appartiennent ou non de manière permanente au patrimoine de l'État. En conséquence, même si les sommes correspondant à la mesure en cause ne sont pas de façon permanente en possession du Trésor public, le fait qu’elles restent constamment sous contrôle public, et donc à la disposition des autorités nationales compétentes, suffit pour qu’elles soient qualifiées de ressources d’État. […]
               L’État est parfaitement en mesure, par l’exercice de son influence dominante sur de telles entreprises, d'orienter l’utilisation de leurs ressources pour financer, le cas échéant, des avantages spécifiques en faveur d'autres entreprises. […] La situation d’une entreprise publique ne peut pas être comparée à celle d’une entreprise privée. En effet, l’État peut poursuivre, par ses entreprises publiques, des finalités autres que commerciales, […]».
            
         
               (165)
            
            
               L’Autorité renvoie à ses décisions récentes concernant des contrats énergétiques à long terme conclus par Landsvirkjun, à savoir les décisions no 391/11/COL et no 392/11/COL, et adopte la même approche en ce qui concerne l’imputabilité du contrat de fourniture d’électricité dans le cas d’espèce.
            
         
               (166)
            
            
               Outre l’argument général avancé dans les décisions susmentionnées, l’Autorité relève que, dans un mémorandum établi par le ministère de l’industrie le 23 octobre 2008, que les autorités islandaises ont mis à la disposition de l’Autorité dans le cadre de la procédure de notification préalable relative au cas d’espèce, il est fait référence aux discussions entre Verne et les autorités islandaises sur les mesures possibles, parmi lesquelles le prix subventionné de l’électricité lors du démarrage des opérations de Verne. Landsvirkjun était partie au premier projet de protocole d’entente daté du 15 décembre 2008, en préparation de la convention d’investissement, ultérieurement annulée, conclue entre les autorités islandaises et Verne, qui a également été mise à la disposition de l’Autorité au cours de la procédure de notification préalable. La clause suivante a été incluse dans le projet de mémorandum d’accord en ce qui concerne un contrat antérieur passé entre Landsvirkjun et Verne (94):
               «Pour une durée de 20 ans, et jusqu’à […], l’électricité sera vendue à Verne au tarif nécessaire pour obtenir le premier client de Verne».
            
         
               (167)
            
            
               Ce qui précède démontre, aux yeux de l’Autorité, que l’État a été impliqué, en l’espèce, dans les décisions de Landsvirkjun. Non seulement Landsvirkjun est entièrement détenue et contrôlée par l’État islandais, mais il a manifestement été utilisé par l’État dans ses efforts visant à attirer en Islande le secteur des centres de données. (95)
               
            
         
               (168)
            
            
               Globalement, l’Autorité conclut donc, à la lumière du statut juridique de Landsvirkjun et de l’évidence de son utilisation passée en tant qu’outil pour attirer les investissements étrangers et des circonstances générales de l’affaire, que le contrat de fourniture d’électricité est imputable à l’État, qu’il implique des ressources d’État, et que, dans cette mesure, il confère un avantage à Verne.
            
         2.3.2   Avantage contenu dans le contrat d’électricité
   
   
               (169)
            
            
               Lorsque les gouvernements effectuent des transactions et investissements financiers, la Cour de Justice de l’Union européenne a déclaré que, pour confirmer qu’une mesure de l’État constitue une aide, il était nécessaire de déterminer si l’entreprise bénéficiaire profite d’un avantage économique qu’elle n’aurait pas obtenu dans des conditions normales (96). Pour ce faire, l’Autorité doit appliquer le critère de l’investisseur en économie de marché (97), qui prévoit essentiellement que l’aide d’État est accordée lorsqu’un État met des fonds à la disposition d’une entreprise qui, dans le cours normal des événements, ne seraient pas fournis par un investisseur privé appliquant des critères commerciaux ordinaires, et abstraction faite d’autres considérations d’ordre social, politique ou philanthropique (98).
            
         
               (170)
            
            
               La mesure concernée – un contrat de fourniture d’électricité, le vendeur étant une entreprise publique – pourrait donc impliquer un élément d’aide d’État si les conditions sont telles qu’elles n’auraient pas été acceptables pour un investisseur privé et qu’il n’aurait pas été possible d’escompter une rentabilité suffisante de la vente d’électricité pour un opérateur privé. L’Autorité observe que la question consiste à déterminer si un investisseur privé opérant dans une économie de marché aurait choisi de conclure un contrat bilatéral à long terme pour le même prix et aux mêmes conditions que dans le contrat en cours d’examen (99). Cependant, en procédant à cette évaluation, l’Autorité ne peut pas substituer son propre jugement à celui du vendeur, ce qui implique que le vendeur d’électricité doit jouir d’une large marge d’appréciation. Alors que l'Autorité reconnaît pleinement le droit des sociétés publiques telles que Landsvirkjun à opérer sur le marché à des conditions commerciales, il doit néanmoins examiner attentivement si des accords similaires auraient été conclus par un investisseur privé (100).
            
         
               (171)
            
            
               Par ailleurs, l’Autorité doit fonder son appréciation relative au prix et les modalités des contrats conclus entre Landsvirkjun et Verne sur les informations disponibles au moment de la conclusion du contrat.
            
         
               (172)
            
            
               L’Autorité observe que Landsvirkjun a décidé en 2010 de réduire sa dépendance à l’égard de l’ajustement des prix de l’électricité pour des usages intensifs au prix de l’aluminium, ce qui semble diminuer le risque que représentent, pour l’entreprise, les accords conclus avec l’industrie de l’aluminium, qui est le principal acheteur d’électricité dans les industries à haute intensité énergétique en Islande. L’Autorité note que le contrat en question a été conclu avant la mise en place de la nouvelle politique tarifaire par Landsvirkjun.
            
         
               (173)
            
            
               Comme décrit précédemment, Verne achètera de l’électricité à partir d’installations appartenant à Landsvirkjun, qui est contrôlé par l’État. L’électricité sera fournie par les installations existantes de Landsvirkjun.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjun a expliqué qu’il existait une certaine flexibilité dans l’approvisionnement en électricité auquel s’est engagé Landsvirkjun. Pendant les cinq premières années de la durée du contrat, Verne a la possibilité de passer à […]. Si, après les cinq premières années, la croissance n’a pas atteint […], Verne est obligé de payer pour […] pendant le reste de la durée du contrat (obligation dite d’«accepter ou de payer»).
            
         
               (175)
            
            
               L’Autorité doit vérifier si le prix – ainsi que d’autres conditions – de la part de la puissance déjà disponible et que Landsvirkjun fournira à Verne correspond bien au prix du marché.
            
         
               (176)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir que l’isolement du marché de l’énergie islandaise par rapport au reste du marché de l’électricité européen interconnecté a caractérisé le marché de l’électricité destinée au secteur industriel en Islande.
            
         
               (177)
            
            
               En l’espèce, toutefois, le prix du marché de l’électricité destinée à alimenter l’industrie à haute intensité énergétique en Islande n’est pas facilement disponible. À cet égard, il convient de noter qu’il n'existe pas d’autres débouchés sur le marché général islandais pour un approvisionnement en électricité de l’ampleur du cas qui nous occupe. L’isolement et la taille limitée du marché islandais en ce qui concerne la consommation générale d’électricité ne permettraient pas d’absorber la production générée par Landsvirkjun. Le seul débouché serait, tout comme dans le cas d’espèce, les grands consommateurs industriels établis en Islande. L’isolement du marché signifie également que la référence ne peut être établie comme étant le prix en vigueur en Europe.
            
         
               (178)
            
            
               En l’absence d’une référence pertinente, l’Autorité doit s’appuyer sur les informations fournies par les autorités islandaises au sujet du prix moyen payé dans le passé à Landsvirkjun dans le cadre des contrats conclus avec d’autres entreprises à forte intensité énergétique.
            
         
               (179)
            
            
               Les autorités islandaises ont fourni les informations suivantes sur le prix moyen de l’électricité de Landsvirkjun fourni dans le passé aux industries à forte intensité énergétique. L’Autorité comprend que les coûts de transport sont inclus dans ces chiffres.
               
                           Année
                        
                        
                           USD par MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun a également expliqué le mécanisme de tarification du contrat de fourniture d’électricité. L’électricité est facturée en deux étapes. […] en vue du démarrage de l’activité de centres de données en Islande. Ce prix initial de l’électricité varie par étapes au cours de la première moitié de la durée du contrat ([…]).[…].
            
         
               (181)
            
            
               L’Autorité rappelle le prix réel négocié dans le cas qui nous occupe (coûts de transport non inclus):
               
                            
                        
                        
                           Jusqu’à […]:
                           
                                       Prix au MW
                                    
                                    
                                       Période
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Jusqu’au 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Du 1.1.2019 jusqu’à la fin de la période contractuelle
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Pour les volumes dépassant […]:
                           
                                       Prix au MW
                                    
                                    
                                       Volume
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Au-delà de […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               Ainsi, les prix figurant dans le contrat de fourniture d’électricité sont […] pour tous les clients à forte intensité énergétique de Landsvirkjun (en tenant compte des coûts de transport qui sont ajoutés dans le cas de Verne), sauf pour la période allant jusqu’à […], lorsque les prix que Verne paie […]. En outre, le prix pour le volume compris entre […] (voir la décision no 392/11/COL).
            
         
               (183)
            
            
               Par ailleurs, l’obligation d’«accepter ou de payer» assure la vente constante d’une part substantielle de l’électricité fournie.
            
         
               (184)
            
            
               Pour les raisons mentionnées ci-dessus, l’Autorité conclut que les conditions du contrat de fourniture d’électricité doivent relever de la marge d’appréciation dont jouissent les entreprises publiques dans la gestion de leur activité. Sur la base des informations fournies par les autorités islandaises, l’Autorité conclut que le contrat de fourniture d’électricité n’implique pas d’avantage pour Verne.
            
         3.   LÉGALITÉ DES MESURES
   
               (185)
            
            
               Conformément à l’article 1er, paragraphe 3, de la partie I du protocole 3, «l’Autorité de surveillance AELE est informée, en temps utile pour présenter ses observations, des projets tendant à instituer ou à modifier des aides (…). L’État intéressé ne peut mettre à exécution les mesures projetées avant que cette procédure ait abouti à une décision finale».
            
         
               (186)
            
            
               Les autorités islandaises n’ont pas notifié l’aide indiquée ci-dessus avant que celle-ci ne prenne effet, ce qui ne permettait donc pas à l’Autorité de prendre sa décision finale avant l’octroi de l’aide. Par conséquent, l’aide est illégale.
            
         4.   COMPATIBILITÉ DE L’AIDE
   
               (187)
            
            
               Les mesures de soutien relevant de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE sont généralement incompatibles avec le bon fonctionnement de l’accord EEE, sauf si elles sont admissibles à une dérogation à l’article 61, paragraphe 2 ou 3 de l’accord EEE.
            
         
               (188)
            
            
               Conformément aux lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, les mesures peuvent être considérées comme compatibles en vertu de l’article 61, paragraphe 3, point c), si elles visent à «soutenir le développement des régions les plus désavantagées en encourageant l’investissement et la création d’emplois». L’Autorité note que le centre de données sera situé à Reykjanesbær, qui est une zone éligible aux aides d'État à finalité régionale à l’investissement en vertu de la décision de l’Autorité no 378/06/COL concernant la carte des aides d'État à finalité régionale aux régions assistées pour l’Islande.
            
         4.1   L’accord de licence et de tarification
   
   
               (189)
            
            
               Dans la notification retirée par la suite, l’une des mesures traitées dans le cadre de cette décision a été notifiée: la taxe foncière municipale. La notification a été retirée après ouverture de la procédure d’examen formel. Toutefois, la municipalité avait déjà mis en œuvre les mesures contenues dans l’accord de licence et de tarification, et les mesures n’avaient pas été annulées.
            
         
               (190)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir, dans la notification retirée par la suite ainsi que dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture, que les dérogations annuelles à la taxe foncière municipale étaient compatibles avec le fonctionnement de l’accord EEE en vertu des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, dans le cadre de diverses mesures fiscales. Les autorités islandaises ont notifié des dérogations à la taxe foncière municipale, dans le cadre des dérogations fiscales globales prévues en 2009 par la convention d’investissement pour la construction du Centre de données initialement prévu. Plus tard, la convention d’investissement en tant que telle a été abandonnée, mais la taxe foncière de la municipalité, qui fait partie intégrante de l’accord de licence et de tarification conclu entre Verne et la municipalité est une mesure indépendante (101). Par ailleurs, ces dérogations ont été, selon les autorités islandaises, déjà mises en œuvre au début de 2009 et sont accordées annuellement.
            
         
               (191)
            
            
               Les dérogations à la taxe foncière municipale prévues dans l’accord de licence et de tarification ne sont pas liées à un investissement spécifique. En outre, les autorités islandaises ont indiqué dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture que les mesures que comportait la convention d’investissement annulée par la suite n’avaient pas été subordonnées à l’achèvement de toutes les phases du centre de données, comme prévu à l’époque (102).
            
         
               (192)
            
            
               Il ressort des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale que l’aide régionale à l’investissement doit être subordonnée à un projet d’investissement spécifique et bien défini: cf. le chapitre 4 des lignes directrices. Les dérogations à la taxe foncière municipale annuelle prévues par l’accord de licence et de tarification ne sont pas subordonnées à un investissement spécifique ou bien défini (pour le centre de données ou d’autres opérations), comme l’exigent les lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale. La gestion d’un projet d’investissement dans la région pendant cinq ans, comme le prévoit le paragraphe 32 des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, n’était donc pas une condition de la dérogation à la taxe municipale. Par conséquent, l’aide ne peut être considérée comme une aide à l’investissement en vertu des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale.
            
         
               (193)
            
            
               Les autorités islandaises n’ont pas fait valoir que les mesures d’aide étaient compatibles en tant qu’aides opérationnelles dans le cadre des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale. Les dérogations à la taxe foncière municipale ne respectent pas les conditions énoncées au chapitre 5 des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, notamment parce que ces mesures ne sont pas octroyées relativement à un ensemble prédéfini de dépenses ou de coûts éligibles, comme le stipule le paragraphe 66 des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale.
            
         
               (194)
            
            
               Les dérogations à la taxe foncière municipale constituent donc des aides opérationnelles pures, qui ne sont pas compatibles avec l’accord EEE.
            
         
               (195)
            
            
               Les autorités islandaises n’ont pas fourni d’argumentation spécifique quant à la question de savoir si la dérogation à la taxe municipale unique sur les constructions de voirie impliquait ou non l’existence d’une aide d’État, et elles n’ont pas avancé d’arguments spécifiques quant à la compatibilité de cette mesure. L’Autorité estime que les mêmes conclusions s’appliquent à la taxe municipale sur les constructions de voirie (à l’instar du cas de la taxe foncière), ces mesures n’étant pas liées à un investissement spécifique et constituant des aides opérationnelles pures octroyées à Verne, incompatibles avec l’accord EEE.
            
         
               (196)
            
            
               De plus, dans sa décision d’ouverture, l’Autorité doutait de l’effet incitatif des contrats conclus après le début de la construction du centre de données en 2008 (103). L’effet incitatif est une condition sine qua non pour que l’aide soit considérée comme compatible au titre des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale. La question de savoir si l’aide proposée est nécessaire pour produire un réel effet incitatif pour entreprendre des investissements qui, autrement, ne seraient pas effectués dans les régions assistées est un élément crucial dans l’évaluation des aides d'État à finalité régionale. Ainsi, il convient de vérifier si l’aide est nécessaire pour produire un effet incitatif pour l'investissement, à savoir si l’aide contribue réellement à modifier le comportement du bénéficiaire afin qu’il effectue des investissements dans la région assistée concernée et non ailleurs. Par conséquent, l’aide régionale ne peut être compatible avec l’article 61, paragraphe 3, point c), de l’accord EEE que si elle a déclenché l’investissement dans la région concernée par l’aide régionale (104).
            
         
               (197)
            
            
               Les lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale définissent le terme «début des travaux» comme le «début des travaux de construction ou le premier engagement ferme de commander des équipements, à l’exclusion des études préliminaires de faisabilité» (105). Il est établi que dans le cas qui nous occupe, les travaux avaient déjà commencé en 2008. Selon les informations disponibles, aucun accord n’avait alors été conclu avec les autorités en ce qui concerne les dérogations fiscales municipales.
            
         
               (198)
            
            
               Dans le cas de l’accord de licence et de tarification, conclu avec la municipalité le 9 novembre 2009, juste avant l’arrêt de la construction du centre de données en décembre 2009, il est encore plus évident que dans la convention d’investissement annulée ultérieurement qu’il n’était pas satisfait à l’exigence d’un effet d’incitatif démontré. Il en est bel et bien ainsi, puisque l’accord avec la municipalité a même été conclu postérieurement à la convention d’investissement (conclue en octobre 2009). Même en prenant une date aussi précoce que le mois de mai 2009, moment où les autorités islandaises affirment que la municipalité et Verne avaient initialement négocié des dérogations fiscales, il ne serait pas satisfait à l’exigence d’effet incitatif. Aucun «document pouvant être considéré comme octroyant explicitement une aide à [la société] en vue de l’investissement» (106) n’a été établi en ce qui concerne la dérogation à la taxe municipale au début de la construction du centre de données en 2008.
            
         
               (199)
            
            
               L’Autorité est d’avis que les dispositions et l’objectif des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale constituent une base solide pour la présente évaluation, et ne partage pas le point de vue des autorités islandaises selon lequel cette base impliquerait de privilégier la forme par rapport au fond.
            
         
               (200)
            
            
               Les autorités islandaises ont fait valoir que la convention d’investissement initiale était nécessaire pour que Verne finalise son investissement en faveur du centre de données après le début de la crise financière. L’argument avancé était que «Verne ne peut pas procéder comme prévu initialement à l’achèvement du projet de centre de données», cf. page 19 de la décision de l’Autorité no 418/10/COL. Dans sa décision d’ouverture, l’Autorité a examiné cet argument en estimant que pour vérifier la nécessité de l’aide, il conviendrait d’analyser de manière approfondie les circonstances économiques de la décision d’investissement du bénéficiaire. L’Autorité a estimé qu’une telle analyse ne devrait être effectuée que sur la base des plans d’affaires initiaux du bénéficiaire et d’autres documents soumis aux comités d’investissement du bénéficiaire afin d’obtenir l’autorisation d’engager des ressources pour l’activité d’investissement, ainsi que de calculs de rentabilité pour le projet en question, avec et sans l’aide, d’une analyse du financement de projet, d’évaluations des risques, et d’un compte rendu détaillé exposant la façon dont la situation consécutive au début de la crise financière d’octobre 2008 a influé sur le plan d’affaires et sur le taux exigé de retour sur investissement. Les autorités islandaises n’ont pas fourni, lors de l’examen formel, de plans d’affaires de ce type ni de documentation pertinente concernant la décision d’investissement, ou toute autre preuve à l’appui de cet argument. Cet argument est donc sans fondement et l’Autorité ne peut dès lors pas considérer, sur cette base, les mesures fiscales municipales comme compatibles.
            
         
               (201)
            
            
               L’Autorité conclut par conséquent que l’aide octroyée en vertu de l’accord de licence et de tarification ne peut pas être déclarée compatible en vertu des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale ou de l’article 61, paragraphe 3, point c) de l’accord EEE.
            
         
               (202)
            
            
               L’Autorité observe que les autorités islandaises ont invoqué un argument de force majeure dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture. Les dérogations à l’interdiction générale des aides d’État sont énoncées à l’article 61, paragraphe 3, de l’accord EEE. L’Autorité n’estime pas que cet argument de force majeure soit pertinent au regard de l’article 61, paragraphe 3, ou des lignes directrices adoptées sur la base de cette disposition. En particulier, les faits relevés dans le cadre de cette affaire ne sont pas considérés comme constituant une aide au sens de l’article 61, paragraphe 3, point b), les mesures fiscales ne visant pas à remédier à une grave perturbation de l’activité économique dans son ensemble. L’Autorité rejette donc la pertinence de l’argument de force majeure avancé par les autorités islandaises.
            
         
               (203)
            
            
               Les autorités islandaises n’ont pas invoqué les lignes directrices de l’Autorité relatives aux sauvetages et aux restructurations. Rien ne venant indiquer que Verne était une entreprise en difficulté au sens de ces lignes directrices au moment de la conclusion de l’accord de licence et de tarification en 2009, les conditions prévues dans les lignes directrices ne semblent pas respectées.
            
         
               (204)
            
            
               En tout état de cause, il n’a pas été démontré que les mesures fiscales contenues dans l’accord de licence et de tarification étaient nécessaires et proportionnées pour atteindre des objectifs d’intérêt commun. Par conséquent, l’Autorité n’a identifié aucun motif permettant de déclarer compatible avec le marché intérieur, à la lumière de l’article 61, paragraphe 3, de l’accord EEE, l’aide octroyée en vertu de l’accord de licence et de tarification.
            
         
               (205)
            
            
               Pour les raisons précitées, les mesures d’aide identifiées dans le cadre de l’accord de licence et de tarification ne peuvent pas être jugées compatibles avec l’accord EEE.
            
         
               (206)
            
            
               L’Autorité conclut donc que les dérogations fiscales octroyées à Verne par la municipalité constituent une aide illégale et incompatible avec le marché intérieur, en vertu de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         4.2   L’accord relatif à l’achat immobilier
   
   
               (207)
            
            
               L’Autorité a estimé que le prix préférentiel des cinq immeubles vendus à Verne impliquait une aide d’État. Les autorités islandaises n’ont pas présenté d’arguments quant à la compatibilité de cette aide avec l’accord EEE, mais ont plutôt axé leur argumentation sur l’affirmation selon laquelle aucune aide n’était impliquée. Toutefois, l’Autorité a examiné si l’aide pouvait être considérée comme compatible en vertu des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale.
            
         
               (208)
            
            
               L’aide a été accordée en février 2008. Cette aide ne peut être considérée comme une aide régionale à l’investissement, étant donné qu’au moment de la conclusion du contrat relatif à l’achat immobilier, le 26 février 2008, et de la signature du transfert de propriété le 9 mai 2008, il n’existait pas de lien entre l’aide octroyée et un engagement bien défini à investir dans la zone. Pour être qualifiées d’aides à l’investissement en vertu des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, les aides doivent être «octroyées pour un projet d’investissement initial», comme il est stipulé au paragraphe 25 des lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, l’aide étant calculée en fonction du coût lié à un investissement spécifique ou bien du coût des emplois créés directement par cet investissement, comme le stipule le paragraphe 28 des lignes directrices. Or, ce n’était pas le cas lorsque l’État a vendu les bâtiments à Verne: la vente n’était pas liée ou subordonnée à un projet d’investissement. La seule mention d’un projet d’investissement dans l’accord relatif à l’achat immobilier figure à l’annexe C dudit accord, intitulée «Permis de phase I», où l’on répertorie sous le titre «Phase 1» la rénovation des bâtiments no 868 et 869 visant à transformer ceux-ci en centre de données, ce qui implique jusqu’à 5 000 m2 de constructions nouvelles ainsi que la construction de bâtiments neufs pouvant atteindre 12 000 m2, et où un «Plan directeur» envisage la construction d’un maximum de 40 000 m2 de bâtiments neufs pour le centre de données, ainsi que de quatre bâtiments supplémentaires abritant des générateurs (jusqu’à 16 000 m2). Cependant, il semble que la vente des immeubles et les conditions dans lesquelles ceux-ci ont été vendus n’aient pas été subordonnées à ces plans, ni à des plans d’investissement spécifiques, comme le démontre également le fait que l’investissement initialement prévu n’a pas été entièrement réalisé, comme l’ont clarifié les autorités islandaises durant la procédure d’examen formel, mais le prix payé pour les bâtiments est inchangé.
            
         
               (209)
            
            
               En outre, une condition importante figure au paragraphe 32 des lignes directrices concernant les aides d'État à finalité régionale, à savoir que l’aide doit être subordonnée au maintien d’un projet d’investissement dans la région considérée pour une période minimale de cinq ans à compter de son achèvement. Or, en l’espèce, il n’est pas satisfait à cette condition.
            
         
               (210)
            
            
               Aucun autre motif de compatibilité ne s’applique. L’Autorité en conclut donc que l’aide d’État accordée à Verne par le biais de prix de l’immobilier préférentiels constitue une aide illégale et incompatible avec le marché intérieur en vertu de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
            
         5.   CONCLUSION
   
               (211)
            
            
               Sur la base de l’évaluation qui précède, l’Autorité conclut qu’en violation de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE, l’Islande a illégalement octroyé à Verne les aides suivantes:
               
                           (a)
                        
                        
                           des dérogations fiscales aux taxes municipales, décrites à la section I.3.4.2 de la présente décision et dont la valeur devra être déterminée par les autorités islandaises dans le cadre de la procédure de recouvrement de l’aide, et:
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           un prix préférentiel de 220 850 000 ISK pour les bâtiments no 864, 866, 868, 869 et 872 situés sur le site industriel de Valhallarbraut, dans la commune de Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               Les aides visées aux points (a) et (b) doivent être considérées comme incompatibles avec le marché commun.
            
         
               (213)
            
            
               L’Autorité estime que ni le contrat de bail foncier tel que modifié par le contrat de bail supplémentaire, ni le contrat de fourniture d’électricité n’impliquent l’octroi d’aides d’État.
            
         6.   RECOUVREMENT DES AIDES D’ÉTAT ILLICITES OU INCOMPATIBLES
   
               (214)
            
            
               Il résulte de l’article 14 de la partie II du protocole 3 que l’Autorité peut décider qu’une aide illégale incompatible avec les règles relatives aux aides d’État au titre de l’accord EEE doit être récupérée auprès des bénéficiaires.
            
         
               (215)
            
            
               L’annulation de l’aide par voie de récupération des aides d’État illégalement octroyées est la conséquence logique de la constatation du caractère illégal de l’aide. En remboursant cette aide, le bénéficiaire perd l’avantage dont il avait bénéficié par rapport à ses concurrents sur le marché, et la situation antérieure au versement de l’aide se trouve rétablie (107).
            
         
               (216)
            
            
               Les mesures identifiées dans le cas d’espèce constituant des aides illégales et incompatibles, le montant de l’aide doit être recouvré auprès de Verne afin de rétablir les conditions économiques dans lesquelles l’entreprise aurait dû opérer sur le marché si elle ne s’était pas vu accorder des aides incompatibles, et les autorités islandaises doivent prendre toutes les mesures nécessaires pour éliminer les avantages découlant de l’aide et recouvrer cette dernière auprès du bénéficiaire.
            
         
               (217)
            
            
               Le recouvrement est exécuté à partir du moment où l’avantage a profité au bénéficiaire, à savoir le moment où l’aide a été mise à la disposition du bénéficiaire, et est assorti d’intérêts de recouvrement jusqu’à la récupération effective. Le montant à recouvrer doit être calculé en vertu des dispositions des lignes directrices de l’Autorité relatives au recouvrement des aides illégales et incompatibles, conformément à la décision no 195/04/COL de l’Autorité.
            
         
               (218)
            
            
               En ce qui concerne la question du prix de l’immobilier, l’élément d’aide incompatible s’élève à 220 850 000 ISK. En ce qui concerne l’élément d’aide portant sur la taxe foncière municipale et sur la taxe relative aux constructions de voirie, les autorités islandaises sont invitées à fournir des informations détaillées et précises quant au montant de l’aide accordée en vertu de l’accord de licence et de tarification (108).
            
         A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
   Article premier
   Conformément à l’article 8 de la partie II du protocole no 3, et après le retrait de la notification, la procédure formelle d’examen ouverte en vertu de l’article 1er, paragraphe 2, de la partie I du protocole no 3 relatif à certaines dérogations fiscales que les autorités islandaises prévoyaient d’accorder à Verne dans le cadre de la convention d’investissement, annulée ultérieurement, pour la construction d’un centre de données est close en ce qui concerne les mesures suivantes:
   
               (a)
            
            
               Taux de l’impôt sur les sociétés
            
         
               (b)
            
            
               Règles de dépréciation
            
         
               (c)
            
            
               Coûts industriels et liés au marché
            
         
               (d)
            
            
               Droits de timbre
            
         
               (e)
            
            
               Taxe sur l’occupation des sols
            
         
               (f)
            
            
               Droits d’importation
            
         
               (g)
            
            
               Report de paiement de la TVA sur les importations et l’électricité
            
         
               (h)
            
            
               Frais de contrôle de sécurité de la production d’électricité
            
         
               (i)
            
            
               Garantie de la taxe sur la valeur nette
            
         Article 2
   La procédure formelle d’examen concernant l’accord conclu entre Farice et Verne le 26 février 2008 est ainsi clôturée, les autorités islandaises ayant informé que cet accord avait été annulé.
   Article 3
   Le contrat de bail foncier daté du 9 mai 2008, modifié par le contrat de bail supplémentaire daté du 30 juin 2009, et le contrat de fourniture d’électricité en date du 22 octobre 2009, conclu avec Verne Holdings ehf. et Verne Real Estate ehf., ne constituent pas des aides d’État au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE.
   Article 4
   L’accord de licence et de tarification signé le 9 novembre 2009 implique une aide d’État en faveur de Verne Holdings ehf., au sens de l’article 61, paragraphe 1, de l’accord EEE pour ce qui est des mesures suivantes:
   
               (h)
            
            
               Taux garanti annuel maximal de 1,65 % pour la taxe foncière
            
         
               (i)
            
            
               Base fixe de 1 030 600 000 ISK, au lieu de l’évaluation annuelle officielle des terrains et des bâtiments existants pour la taxe foncière
            
         
               (j)
            
            
               Report de l’indexation de la base fiscale de la taxe foncière
            
         
               (k)
            
            
               Aucune taxe foncière perçue avant le 1er janvier 2011
            
         
               (l)
            
            
               Base fixe pour les futurs bâtiments, au lieu d’une évaluation officielle de la taxe foncière
            
         
               (m)
            
            
               Aucune taxe sur les constructions de voirie relativement aux bâtiments existants
            
         
               (n)
            
            
               25 % de taxe sur les constructions de voirie pour les nouveaux bâtiments
            
         Cette aide, qui correspond à la différence entre ces mesures et les dispositions réglementaires applicables, n’est pas compatible avec les règles de l’accord EEE relatives aux aides d’État.
   Article 5
   Le prix préférentiel des bâtiments accordé par l’Islande à Verne Real Estate ehf., égal à 220 850 000 ISK, constitue une aide d’État incompatible avec les règles de l’accord EEE relatives aux aides d’État.
   Article 6
   Les autorités islandaises recouvrent auprès de Verne Holdings ehf. et de Verne Real Estate ehf. les aides visées aux articles 4 et 5, illégalement mises à la disposition des entreprises.
   Article 7
   Le recouvrement a lieu sans délai et conformément aux procédures du droit national, pour autant que celles-ci permettent l’exécution immédiate et effective de la décision. Les montants à récupérer produisent des intérêts à compter de la date à laquelle ils ont été mis à la disposition de Verne Holdings ehf. et de Verne Real Estate ehf. et ce jusqu’à leur recouvrement effectif, conformément à l’article 9 de la décision no 195/04/COL de l’Autorité de surveillance de l’AELE. Les intérêts sont calculés sur une base composée.
   Article 8
   Dans les deux mois suivant la notification de la présente décision, les autorités islandaises informent l’Autorité de surveillance de l’AELE du montant total (principal et intérêts de recouvrement) à récupérer auprès du bénéficiaire, ainsi que des mesures envisagées ou prises afin de récupérer cette aide.
   Article 9
   L’accord de licence et de tarification est annulé avec effet immédiat dans la mesure où ses dispositions comportent des aides d’État incompatibles.
   Article 10
   Dans les quatre mois suivant la notification de la présente décision, l’Islande doit avoir exécuté la décision de l’Autorité et entièrement récupéré les aides.
   Article 11
   La présente décision est adressée à l’Islande.
   Article 12
   Le texte en langue anglaise de la présente décision est le seul faisant foi.
   
      Fait à Bruxelles, le 4 juillet 2012.
      
         
            Par l’Autorité de surveillance de l’AELE
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Présidente
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Membre du collège
         
      
   
   
      (1)  Publié au JO C 25 du 27.1.2011, p. 6 et dans le Supplément EEE no 4, du 27.1.2011, p. 22.
   
      (2)  Pour de plus amples informations au sujet des différents courriers échangés par l’Autorité et les autorités islandaises, nous renvoyons à la décision de l’Autorité d’ouvrir la procédure formelle d’examen, à savoir la décision no 418/10/COL. Cf. note de bas de page 1 pour les références de publication.
   
      (3)  Cf. note de bas de page 1 pour les références de publication.
   
      (4)  Dans la présente décision, les sociétés Verne Holding ehf. et Verne Real Estate ehf. seront collectivement désignées sous le nom de Verne.
   
      (5)  Selon un mémorandum interne daté du 23 octobre 2008 établi par le ministère islandais de l’industrie et fourni par les autorités islandaises dans le cadre de la procédure administrative, Verne avait contacté le ministère peu de temps auparavant, demandant différentes mesures visant à réduire les risques et le coût initial de l’investissement de l’entreprise dans le centre de données, ainsi que des infrastructures, des aides directes, des concessions en matière fiscale, y compris une remise de la TVA, mais aussi des interventions sous forme de garantie d’État et de prix subventionnés de l’électricité en début d’exploitation.
   
      (6)  Le projet d’accord paraphé, qui a été présenté dans le cadre de la notification retirée par la suite, sera dénommé, dans la présente décision, «convention d’investissement». Les parties contractantes sont le gouvernement d’Islande d’une part et Verne Holdings ehf., Verne Immobilier ehf., Novator et Teha Investments S.a.r.l. d’autre part. La description de la structure de l’entreprise figure à la section 2.1 de la présente décision. Dans l’intégralité de la présente décision, ces entreprises seront appelées collectivement «Verne».
   
      (7)  Cet accord, paraphé le 23 octobre 2009 («la convention d’investissement»), est celui qui a été notifié à l’Autorité le 1er septembre 2010.
   
      (8)  Cette lettre est une réponse à la lettre de l’Autorité aux autorités islandaises en date du 4 octobre 2011, dans laquelle l’Autorité déclarait qu’elle comprenait que ces dérogations aient au moins partiellement pris effet et n’aient pas été abolies et que l’Autorité évaluerait les mesures dans sa décision finale.
   
      (9)  Voir les observations des autorités islandaises relatives à la décision d’ouverture, datés du 28 février 2011 (événement no 589033), à la page 14.
   
      (10)  Ibid.
   
   
      (11)  Une description plus détaillée des plans initiaux du projet figure dans la décision d’ouverture. Selon les plans initiaux, la première phase devait englober la mise en service du premier bâtiment d’exploitation, ce qui coûte environ […] selon la notification. Le bâtiment, qui compte 4 800 m2 d’espace technique, devait être prêt à l’emploi en 2011. Il devait utiliser 20 MW de puissance utilitaire. La deuxième phase consistait, entre autres, à faire en sorte que le premier bâtiment soit pleinement occupé d’ici à la fin de l’année 2012. Cela exigerait un […] supplémentaire de capital, selon les informations communiquées par les autorités islandaises. La troisième et dernière phase consistait, selon les plans initiaux, à rendre l’ensemble des quatre bâtiments opérationnels d’ici à la fin de 2016.
   
      (12)  Selon la notification reçue le 1er septembre 2010. Dans le préambule de la convention d’investissement annulée par la suite, cet engagement se lit comme suit: «… au cours des cinq premières années de son investissement, Verne et les investisseurs estiment que le niveau potentiel d’investissement pour le projet envisagé ci-dessus pourrait dépasser les 700 millions de dollars, et que la consommation d’énergie du centre de données pourrait dépasser 140 MW».
   
      (13)  Lettre des autorités islandaises le 25 octobre 2011 (événement no 613209). Des informations ont également été communiquées par courriel des autorités islandaises daté du 14 mai 2012 (événement no 634340). Il est fait référence à un plan approuvé par l’Autorité par décision no 390/10/COL relative aux incitations à l’investissement. Par souci de clarté, l’Autorité note que les aides octroyées en vertu de ce plan ne sont pas soumises à l’évaluation de la présente décision.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center
   
      (15)  Cf. photos 2 et 3.
   
      (16)  Cf. page 2 de la lettre de KADECO datée du 19 novembre 2010 et annexée aux observations des autorités islandaises concernant la décision d’ouverture 28 février 2011 (événement no 589033), et Annexe 3 à la lettre de KADECO. Une référence à la démolition prévue des petits bâtiments (no 864, 866 et 872) est également contenue à la section 2.1.4 de l’accord de licence et de tarification conclu le 4 novembre 2009.
   
      (17)  Un document intitulé «Pièce B», joint au contrat de bail, annonce ce qui suit: «Plan directeur. Construction de 40 000 m2 maximum des bâtiments du nouveau centre de données. Construction d’un maximum de 4 bâtiments supplémentaires abritant des générateurs et pouvant représenter jusqu’à 4 000 m2 chacun».
   
      (18)  Cf. photo 4.
   
      (19)  Cf. photo 1
   
      (20)  Conformément à la loi no 176/2006. Un contrat de service, daté du 12 août 2006, a été signé entre le Trésor islandais et KADECO. Il porte sur le développement, l’administration et la mise à disposition des biens immobiliers à l’intérieur de la zone.
   
      (21)  Le contrat de service est disponible sur le site Internet de KADECO
   
      (22)  La démolition, l’ingénierie, la conception, la gestion de projet ainsi que d’autres travaux préparatoires du site effectués au cours du mois d’octobre 2008 s’élèvent au total à […], selon les informations communiquées à l’Autorité, et se montaient à […] pour la période allant de novembre 2008 à décembre 2009, y compris la construction physique et l’achat de matériel électrique et mécanique.
   
      (23)  Le rapport environnemental, établi par ENVIRON International Corporation, fait partie intégrante de l’accord relatif à l’achat immobilier, et les documents sont accessibles au public dans le Registre foncier, au Bureau du Commissaire à Keflavík.
   
      (24)  Cf. photo 3.
   
      (25)  Lettre des autorités islandaises en date du 25 octobre 2011 (événement no 613209), section B.1, à la page 5. Les autorités islandaises ont aussi expliqué précédemment, le 28 février 2011 dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture (événement no 589033), à la page 14, que l’abandon des taxes municipales en vertu de l’accord de licence et de tarification avait pris effet au début de 2009.
   
      (26)  À l’exception des églises, des musées sans but lucratif et des bâtiments d’ambassades.
   
      (27)  Article 2.1.3 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (28)  Article 2.1.4 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (29)  Article 2.1.4 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (30)  Article 2.1.5 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (31)  Article 2.2.2 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (32)  Article 1.2 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (33)  Tous les prix s’entendent hors coût de transmission, facturé séparément par l’opérateur du réseau national, Landsnet.
   
      (34)  Décision no 418/10/COL, à la page 13.
   
      (35)  Les autorités islandaises ont expliqué que l’accord Farice relatif aux services de location de la bande passante, signé le 26 février 2008, avait été annulé.
   
      (36)  L’Autorité ne fera pas de compte rendu détaillé des arguments présentés, qui ont trait exclusivement à la convention d’investissement annulée.
   
      (37)  Cf. description de la clause d’exclusivité à la page 3 de la décision no 418/10/COL de l’Autorité.
   
      (38)  Décisions de l’Autorité no 174/98/COL, 40/03/COL et 344/09/COL.
   
      (39)  Lignes directrices de l’Autorité relatives aux aides d’État en ce qui concerne l’application des règles relatives aux aides d’État aux mesures relevant de la fiscalité directe des entreprises.
   
      (40)  Les autorités islandaises se réfèrent également à un rapport de Jagjit S. Chadha intitulé: «Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland», présenté en même temps que leurs observations relatives à la décision d’ouverture.
   
      (41)  Affaire T-162/06 Kronoply GmbH&KG contre Commission européenne [2009] REC II-1.
   
      (42)  Affaire T-396/08 Freistaat Sachsen contre Land Sachsen-Anhalt, arrêt du Tribunal (huitième chambre) du 8.7.2010, pas encore de compte rendu.
   
      (43)  Le Plan d’incitations à l’investissement, en vigueur depuis 2010 et approuvé par l’Autorité.
   
      (44)  Selon une jurisprudence établie, la classification en tant qu’aide exige qu’il soit satisfait à toutes les conditions fixées dans la disposition, cf. affaire C-142/87 Belgique/Commission européenne («Tubemeuse») (Recueil 1990, p. I-959).
   
      (45)  Affaire C-248/84 Allemagne/Commission (Recueil 1987, p. 4013).
   
      (46)  Cf. point 3 des lignes directrices de l’Autorité en matière de fiscalité des entreprises.
   
      (47)  Affaire C-222/04 Cassa di Risparmio di Firenze et autres (Recueil 2006, p. I-289, points 107 et suivants), ainsi que la jurisprudence qui y est citée.
   
      (48)  Cf., notamment, affaire C-143/99 Adria-Wien Pipeline et Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke (Recueil 2001, p. I-8365, point 38); affaire C-501/00 Espagne/Commission européenne (Recueil 2004, p. I-6717, point 90); et affaire C-66/02 Italie/Commission européenne (Recueil 2005, p. I-10901, point 77).
   
      (49)  Cf., à cet effet, affaire C-387/92 Banco Exterior de España (Recueil 1994, p. I-877, point 14); et affaire C-222/04 Cassa di Risparmio di Firenze et autres (Recueil 2006, p. I-289, point 132).
   
      (50)  Cf. point 2 des lignes directrices relatives à la fiscalité des entreprises.
   
      (51)  Article 2.1.3 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (52)  Article 2.1.4 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (53)  Article 2.2.2 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (54)  Article 2.1.5 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (55)  Ce point est développé dans la note explicative de la proposition de loi présentée au Parlement au moment où la loi no 153/2006 a été adoptée, abrogeant la précédente loi no 17/1996 relative à la redevance sur les constructions de voirie. Il y avait auparavant une incertitude juridique quant à la nature de cette redevance (s’agissait-il d’une taxe, ou simplement d’une redevance pour les services fournis?). La loi no 153/2006 a été adoptée à la suite d’une décision prise par la Cour suprême dans l’affaire no 415/2005, lorsque la Cour a conclu que la redevance sur les constructions de voirie était bien une taxe, et non une redevance pour service fourni.
   
      (56)  Statut no 120/2008, publié au Journal officiel islandais, section B.
   
      (57)  Cf. aussi description à la section I.2.3 ci-dessus.
   
      (58)  Article 1.2 de l’accord de licence et de tarification.
   
      (59)  Affaire C-372/97 Italie/Commission européenne (Recueil 2004, p. I-3679, point 44); affaire C-66/02 Italie/Commission européenne, point 111 et affaire C-148/04 Unicredito Italiano (Recueil 2005, p. I-11137, point 54).
   
      (60)  Affaire C-66/02 Italie/Commission, susmentionnée, points 115 et 117, et affaire C-148/04 Unicredito Italiano, susmentionnée, points 56 et 58.
   
      (61)  L’accord relatif à l’achat immobilier ainsi que le contrat de bail foncier sont signés par M. Kjartan Eiríksson, pour le compte du Trésor, «en vertu de la procuration datée du 8 mai 2007», et le contrat de bail supplémentaire «au nom du Trésor public, conformément à la loi no 176/2006 relative aux dispositions consécutives à l’accord conclu avec les États-Unis en ce qui concerne la restitution de la zone militaire située à l’aéroport de Keflavik, par M. Kjartan Eiríksson, muni d’une procuration enregistrée datée du 8 mai 2007». M. Eiríksson est le PDG de KADECO.
   
      (62)  Cf., à cet égard, affaire C-290/07 P Commission contre Scott [2010] non encore publiée, point 68, et affaire C-239/09 Seydaland [2010] non encore publiée, point 34.
   
      (63)  Lettre de KADECO datée du 19 novembre 2010, jointe à une lettre du 28 février 2011.
   
      (64)  Lettre de KADECO datée du 16 juin 2011, jointe à une lettre du 21 juin 2011.
   
      (65)  Lettre de KADECO datée du 19 novembre 2010, jointe à une lettre du 28 février 2011.
   
      (66)  Cf. http://www.rikisend.is/index.php?id=44
   
      (67)  Cf. version anglaise du rapport annuel 2008 de l’Office national islandais d’audit à la page 23, disponible à l’adresse: http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf
   
      (68)  Le rôle du Centre d’État pour le commerce consiste à gérer les passations de marchés publics de fournitures et de services sur les marchés nationaux et étrangers, au profit des organismes et entreprises publics, en vertu de la loi no 84/2007 sur les marchés publics, cf. http://www.rikiskaup.is/english/nr/324
   
      (69)  Disponible uniquement en islandais, cf. http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html
   
      (70)  Aucun des bâtiments achetés ultérieurement par Verne ne figurait parmi eux.
   
      (71)  Le bâtiment no 869 se trouvait parmi eux.
   
      (72)  Cela a été confirmé par des informations présentées dans un courriel du 1er juin 2012 (événement no 636529) par les autorités islandaises.
   
      (73)  L’Autorité relève que l’audit de performance de l’Office national islandais d’audit de mars 2008 indique qu’Atlantic Film Studios a en réalité acheté 12 bâtiments dans la zone pour un montant de 575 000 000 ISK, et que le prix d’achat équivalait à 87 % de l’évaluation effectuée par un expert, à savoir une agence immobilière locale.
   
      (74)  La superficie a plus tard été établie avec précision à 16 606 m2. Toutefois, à ce moment-là (avril 2007) le Registre foncier islandais (à présent dénommé «Registers Iceland» (Þjóðskrá Íslands) n’avait pas encore enregistré la superficie et la valeur réelles des immeubles situés sur l’ancienne base militaire américaine, qui était alors en cours d’affectation à un usage civil en vertu de la loi no 176/2006.
   
      (75)  Lettre de KADECO datée du 19 novembre 2010, jointe à une lettre du 28 février 2011.
   
      (76)  Voir ventilation à la section I.3.2 ci-dessus.
   
      (77)  Atlantic Film Studios a proposé 35 000 ISK du m2, cf. paragraphe 117 ci-dessus.
   
      (78)  Cf. à ce sujet l’affaire T-274/01 Valmont/ Commission européenne (Recueil 2004, p. II-3145, point 45).
   
      (79)  Certaines exemptions s’appliquent quel que soit le cas d’espèce.
   
      (80)  Cf. http://www.skra.is/pages/1183 «Le registre foncier islandais [dénommé à présent Registers Iceland] est responsable de la collecte, du traitement, du stockage et de la publication des données immobilières, telles que les données de marché, utilisées par administrations centrales et locales, les courtiers en immobilier et le secteur financier. Le registre foncier islandais analyse et publie des données concernant le marché de l’immobilier, basées sur les ventes de biens enregistrées depuis 1980. Les prix de vente et les modalités de paiement de chaque contrat de vente sont recueillis dans la base de données du Registre foncier et utilisés pour le calcul des indicateurs économiques tels que l’indice des prix de l’immobilier. Le Registre foncier islandais a créé, et administre, la base de données du cadastre, qui est un système de collecte de données centralisé et une source d’information pour toutes les données relatives aux terrains et aux biens immobiliers».
   
      (81)  Cf. http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103
   
      (82)  En ce qui concerne huit mois de l’année 2005, tous les mois des années 2006 et 2007, dix mois de l’année 2008, dix mois de l’année 2009, neuf mois de 2010 et dix mois de 2011, le prix de vente total des bâtiments commerciaux extérieurs à l’agglomération de la capitale a été, chaque mois, supérieur à la valeur officielle totale. Les dernières informations disponibles sur le site web de Registers Iceland concernent les transactions enregistrées en mai 2012. Elles montrent que les prix de vente des transactions enregistrées sont régulièrement, et en règle générale, supérieurs à l’estimation officielle, y compris pour ce qui est des bâtiments commerciaux situés hors de la région de la capitale.
   
      (83)  L’Autorité observe que ces évaluations ont été mentionnées dans l’accord relatif à l’achat immobilier.
   
      (84)  Cf. également, à cet égard, les arrêts C-124/10 P, Commission européenne contre Électricité de France (EDF), l’arrêt de la Cour de justice (Grande chambre) du 5 juin 2012, non encore publié, paragraphe 85.
   
      (85)  Événement no 634340.
   
      (86)  Cf., à cet effet, affaire C-367/95 P Commission européenne/Sytraval et Brink’s France (Recueil 1998, p. I-1719, point 62) et affaires jointes T-228/99 et T-233/99 Westdeutche Landesbank Girozentrale et Land Nordrhein Westfalen/Commission européenne, (Recueil 2003,p. II-435, point 167.
   
      (87)  Dans l’accord relatif à l’achat immobilier, l’estimation de 9,6 ha de terrain est incluse dans le chiffre afférent au bâtiment no 864, pour un total de 252 100 000 ISK. Cependant, selon les renseignements recueillis dans le cadre de la procédure administrative, l’estimation de la construction no 864 se montait à 70 900 000 ISK, alors que l’estimation du terrain sur lequel les cinq bâtiments sont situés s’élevait à 181 200 000 ISK. L’estimation du terrain n'est donc pas incluse dans l’estimation des bâtiments.
   
      (88)  En particulier, même si ce point semble davantage concerner la location et l’achat de terrains, au paragraphe 3.2 du contrat relatif à l’achat immobilier, il est clairement indiqué qu’en cas de changements importants ou de modification de la nature matérielle des limites et de la superficie des parcelles dans le processus d’aménagement de l’ancienne base militaire américaine, le prix d'achat des parcelles de terrain sera réduit. En outre, le paragraphe 4.4 de l’accord prévoit que l’État indemnisera et épargnera à Verne tous frais découlant de la présence de substances dangereuses, sauf dans les cas où l’État peut prouver que la présence de ces substances dangereuses est causée par Verne. Les seules conditions de l’accord qui auraient pu être qualifiées d’«obligations spécifiques» au sens des lignes directrices sont liées au bâtiment no 864, qui, au moment de la conclusion de l’accord, servait de centrale électrique de secours pour la distribution d’électricité sur l’ancienne base aérienne. L’État et Verne sont convenus de conserver sa finalité de centrale électrique de secours pour cette zone, alors que le système de distribution est en cours de reconstruction. Les autorités islandaises n’ont pas réclamé de déduction du prix d’achat sur cette base au cours de la procédure administrative, et elles n’ont pas non plus appliqué la procédure prévue à la section 2.2 des lignes directrices, qui aurait de toute façon invité à procéder à une évaluation distincte, par un expert indépendant, du désavantage allégué. Les autorités islandaises ont en outre fait valoir, dans leurs observations relatives à la décision d’ouverture, que les bâtiments situés sur la parcelle devaient être démolis et que les coûts de démolition seraient couverts par Verne. Il n’est pas fait mention de frais de démolition dans le contrat relatif à l’achat immobilier, et les autorités islandaises n’ont pas développé ce point. Les trois bâtiments (no 872, 866 et 864) n’ont pas été démolis. Les bâtiments no 867 et 889 (qui ne font pas partie du contrat de vente) ont quant à eux été démolis. Cependant, on ne sait pas quand ni si le vendeur ou l’acheteur doivent supporter les coûts. Le bâtiment no 867 était un petit poste de commutation situé du côté sud du bâtiment no 869, et le bâtiment no 889 était une tente de stockage. L’Autorité conclut que les coûts de démolition de ces constructions légères ont en tout état de cause été marginaux dans le contexte de la vente de plus de 31 000 m2 de bâtiments industriels.
   
      (89)  L’État islandais a été propriétaire du terrain depuis 1951 au moins, lorsqu’il en a octroyé l’usage au gouvernement américain. Lors du départ de la Marine américaine en 2006, évoqué plus haut, l’État a récupéré les terrains et bâtiments.
   
      (90)  L’Autorité a en outre tenu compte des décisions de la commission des indemnités d’expropriation, en vertu de la loi no 11/1973, concernant les terrains situés à proximité de la capitale et dans la région de Reykjanes.
   
      (91)  Ce qui équivaut à 1 967 ISK par m2.
   
      (92)  Affaire C482/99, France contre Commission européenne (Stardust Marine) [2002] REC I-4397, paragraphes 50-59 et article 1er de la directive sur la transparence.
   
      (93)  Affaire 482/99 France contre Commission européenne (Stardust Marine), susmentionnée, paragraphe 57.
   
      (94)  À l’époque, Landsvirkjun et Verne avaient déjà conclu un contrat de fourniture d’électricité daté du 26 février 2008, remplacé ultérieurement par le contrat de fourniture d’électricité en cours d’évaluation, conclu en octobre 2009.
   
      (95)  Cf. également le site Internet d’«Invest in Iceland», à l’adresse www.invest.is
   
      (96)  Affaire C-39/94, SFEI contre La Poste, 2006 REC I/3547, au paragraphe 60.
   
      (97)  Ce principe est expliqué dans les lignes directrices de l’Autorité, partie IV relative aux compensations de service public, à la propriété étatique des entreprises et à l’aide fournie aux entreprises publiques, Application des dispositions relatives aux aides d’État fournies aux entreprises publiques du secteur manufacturier.
   
      (98)  Cf. par exemple l’avis de l’avocat général Jacobs, affaires jointes C-278/92, C-279/92 et C-280/92 Royaume d’Espagne/Commission européenne (Recueil 1994,p. I-4103, point 28).
   
      (99)  Voir la décision de l’Autorité no 305/09COL relative au contrat de vente d’électricité conclu par la municipalité de Notodden et Becromal Norway AS.
   
      (100)  Cf. lignes directrices de l’Autorité, partie IV relative aux compensations de service public, à la propriété étatique des entreprises et à l’aide fournie aux entreprises publiques, Application des dispositions relatives aux aides d’État fournies aux entreprises publiques du secteur manufacturier, paragraphe 5(1).
   
      (101)  C’est le cas même si le paragraphe 11.1 de l’accord de licence et de tarification stipule que l’entrée en vigueur de l’accord est subordonnée à la conclusion d’une convention d’investissement, les autorités islandaises ayant confirmé que les conditions de l’accord de licence et de tarification étaient entrées en vigueur dès le début de 2009, indépendamment de la convention d’investissement.
   
      (102)  Lettre datée du 28 février 2011 (événement no 589033) à la page 33.
   
      (103)  C’est-à-dire l’accord de licence et de tarification et l’accord d’investissement annulé par la suite.
   
      (104)  Affaire T-162/06 Kronoply contre Commission européenne [2009] REC II-1, paragraphe 27. Cf. également affaire C-34/2009 Petrogal dans laquelle la Commission a affirmé qu’en cas d’aide ad hoc, l’autorité compétente émettrait une lettre d’intention en vue d’octroyer l’aide avant le début des travaux afférents au projet, et affaire C-390/06 Nuova Agricast Srl, point 69. L’affaire T-212/00 Nuove Industrie molisane Srl/Commission européenne (Recueil 2002, p. II-347) confirme le même principe.
   
      (105)  Cf. lignes directrices relatives aux aides d'État à finalité régionale, note de bas de page 32.
   
      (106)  Affaire N-357/2008 Fri-El Acerra S.r.l. (Italie), JO C 95 du 24.4.2009, p. 20, paragraphe 40. Cf. également décision de la Commission du 15 septembre 2010, Fri-El Acerra
      JO L 46 du 19.2.2011, p. 28.
   
      (107)  Cf. affaires jointes E-17/10 et E-6/11, Liechtenstein et autres/Autorité de surveillance de l’AELE, point 141 et 142, non encore signalées dans EFTA Ct. Rep.
   
      (108)  Cf. affaires jointes E-4/10, E-6/10 et E-7/10, Liechtenstein et autres/Autorité de surveillance de l’AELE, point 174, pas encore signalées dans EFTA Ct. Rep.