CELEX: E2017C0081
Language: nl
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 081/17/COL van 26 april 2017 tot beëindiging van het formele onderzoek naar mogelijke staatssteun die is verleend door middel van de verhuur van grond en onroerend goed in het Gufunes-gebied (IJsland) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               NL
            
            
               Publicatieblad van de Europese Unie
            
            
               L 269/53
            
         BESLUIT VAN DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA
   Nr. 081/17/COL
   van 26 april 2017
   tot beëindiging van het formele onderzoek naar mogelijke staatssteun die is verleend door middel van de verhuur van grond en onroerend goed in het Gufunes-gebied (IJsland) [2017/1911]
   DE TOEZICHTHOUDENDE AUTORITEIT VAN DE EVA (hierna „de Autoriteit” genoemd),
   Gezien:
   de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte (hierna „de EER-overeenkomst” genoemd), en met name artikel 61 en Protocol nr. 26,
   de Overeenkomst tussen de EVA-staten betreffende de oprichting van een Toezichthoudende Autoriteit en een Hof van Justitie (hierna „de toezichtovereenkomst” genoemd), en met name artikel 24,
   Protocol 3 bij de Toezichtovereenkomst (hierna „Protocol 3” genoemd), en met name artikel 1, van deel I en artikelen 7, lid 2, en artikel 13 van deel II, en
   na de belanghebbenden overeenkomstig deze bepalingen te hebben aangemaand hun opmerkingen te maken (1), en gezien hun opmerkingen,
   Overwegende hetgeen volgt:
   I.   FEITEN
   
   1.   DE PROCEDURE
   
   
               (1)
            
            
               Bij e-mail van 2 april 2014 heeft Gámaþjónustan hf. („de klager”) een klacht ingediend bij de Autoriteit betreffende onrechtmatige staatssteun die is verleend door de stad Reykjavik (hierna „de stad” genoemd) door middel van de verhuur van onroerend goed en grond in het Gufunes-gebied in Reykjavik, IJsland, aan Íslenska Gámafélagið (hierna „ÍG” genoemd) tegen een bedrag dat onder de marktprijs zou liggen (2).
            
         
               (2)
            
            
               Na een eerste onderzoek heeft de Autoriteit op 30 juni 2015 Besluit nr. 261/15/COL aangenomen tot inleiding van een formeel onderzoek ten aanzien van de mogelijke steun. Bij brief van 1 oktober 2015 (3) hebben de IJslandse autoriteiten gereageerd op het besluit van de Autoriteit.
            
         
               (3)
            
            
               Op 24 september 2015 werd het besluit van de Autoriteit tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie en in het EER-supplement, waarin zij belanghebbenden een maand heeft gegeven om hun opmerkingen over het voorlopige standpunt van de Autoriteit in te dienen (4).
            
         
               (4)
            
            
               Na een verkregen verlenging van een week heeft ÍG bij brief van 29 oktober 2015 (5) opmerkingen ingediend. De Autoriteit heeft geen andere opmerkingen ontvangen. Na het verstrijken van de termijn van één maand voor het indienen van opmerkingen heeft de Autoriteit marktinformatie ontvangen van de klager bij e-mail van 25 november 2015 (6). Bij brief van 26 november 2015 (7) heeft de Autoriteit de opmerkingen en de marktinformatie doorgestuurd naar de IJslandse autoriteiten die de gelegenheid hebben gekregen om te reageren. Bij brief van 5 januari 2016 (8) hebben de IJslandse autoriteiten gereageerd. De zaak werd ook besproken door vertegenwoordigers van de IJslandse autoriteiten en de Autoriteit tijdens een vergadering in Reykjavik op 12 februari 2016.
            
         
               (5)
            
            
               Ten slotte heeft de Autoriteit aanvullende informatie met betrekking tot de ontwikkelingen in het Gufunes-gebied van de klager ontvangen, bij e-mails van 21 mei 2016 (9), 27 mei 2016 (10) en 15 december 2016 (11).
            
         2.   BESCHRIJVING VAN DE MAATREGEL
   
   2.1.   HET GUFUNES-GEBIED
   
               (6)
            
            
               Het Gufunes-gebied ligt in het district Grafarvogur in Reykjavik, IJsland. Tot het jaar 2001 was in het gebied een kunstmestfabriek, Áburðarverksmiðjan, actief. In 2002 heeft het planningsfonds van Reykjavik (Skipulagssjóður Reykjavíkur, hierna „SR” genoemd) de fabriek en het omringende terrein gekocht van de aandeelhouders van Áburðarverksmiðjan (hierna „koopovereenkomst” genoemd). Volgens de IJslandse autoriteiten was toentertijd het plan om alle gebouwen en installaties te verwijderen uit het gebied. In 2007 werd SR ontbonden en een nieuw fonds, Eignasjóður, werd opgericht om het vermogen en de taken van SR over te nemen.
            
         
               (7)
            
            
               Volgens het gemeentelijke bestemmingsplan van Reykjavik voor 2001-2024 is het Gufunes-gebied bedoeld voor residentiële doeleinden en niet voor industriële activiteiten (12). Daarbij is het gebied bedoeld voor de aanleg van de Sundabraut-snelweg die Laugarnes verbindt met Gufunes. Bovendien gaat volgens het gemeentelijke plan van Reykjavik voor 2010-2030 het industriegebied van Gufunes achteruit, en een gemengd stedelijk gebied van wooneenheden en schone commerciële activiteiten wordt voorzien voor de toekomst (13). Geen van beide plannen voorziet dat industriële activiteiten in de toekomst in het gebied gevestigd zullen blijven.
            
         2.2.   OVEREENKOMSTEN GESLOTEN TUSSEN DE STAD REYKJAVIK EN ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ VOOR DE VERHUUR VAN GROND EN ONROERENDE GOEDEREN IN HET GUFUNES-GEBIED
   
               (8)
            
            
               Toen SR in februari 2002 de grond en het onroerende goed in het Gufunes-gebied kocht, waren diverse huurders (voornamelijk aannemers en ontwikkelaars) gevestigd in het gebied. Toentertijd had ÍG een huurovereenkomst met Áburðarverksmiðjan die was gesloten op 29 oktober 1999 (hierna „de 1999-overeenkomst” genoemd). De 1999-overeenkomst vermeldde een maandelijkse huurprijs van 159 240 ISK, gebaseerd op een prijs per vierkante meter (14). ÍG heeft de grond gebruikt voor zijn afvalbeheersbedrijf. Volgens de koopovereenkomst heeft SR alle verplichtingen en rechten overgenomen van Áburðarverksmiðjan uit hoofde van de bestaande huurovereenkomsten, met inbegrip van de 1999-overeenkomst met ÍG.
            
         
               (9)
            
            
               Volgens de stad was het Gufunes-gebied voortdurend bedrijvig en moeilijk te beheren. Bovendien waren de gebouwen en installaties in slechte conditie, betaalden sommige huurders geen huur en was er sprake van een opeenhoping van schroot, zoals autowrakken. Derhalve was het voor de stad duidelijk dat zij, om haar rol als landeigenaar uit te kunnen oefenen, personeel zou moeten inhuren om dag en nacht toezicht te houden op het gebied.
            
         
               (10)
            
            
               In het licht van die situatie werd het niet realistisch geacht om het gebied voor verhuur aan te bieden. Er werd derhalve besloten om de huidige huurovereenkomsten niet te verlengen en om in plaats daarvan een overeenkomst te sluiten met slechts één partij. Bijgevolg heeft SR besloten over voorwaarden inzake de huur en de schoonmaak van en het toezicht op het gebied te onderhandelen met ÍG, dat destijds de grootste individuele huurder was en bovendien geen huurachterstand had (15). Hieronder volgt een overzicht van de overeenkomsten besloten tussen SR en ÍG:
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22 februari 2005. SR en ÍG hebben een huurovereenkomst gesloten betreffende enkele onroerende goederen in het gebied, ter vervanging van de 1999-overeenkomst. De totale maandelijkse huurprijs werd vastgesteld op 960 000 ISK voor in totaal 4 676 vierkante meter (met inbegrip van een perceel van 500 vierkante meter) (16);
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14 oktober 2005. SR en ÍG hebben een overeenkomst (hierna „de algemene huurovereenkomst van 2005” genoemd) gesloten ter vervanging van de vorige overeenkomst van 22 februari 2005, over de huur, schoonmaak van en toezicht op de grond in het Gufunes-gebied. Volgens de overeenkomst had ÍG de verplichting om alle onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen aan het onroerende goed te verrichten. De algemene huurovereenkomst van 2005 was van kracht tot en met 31 december 2009. De algemene huurovereenkomst van 2005 vermeldde niet hoeveel vierkante meters aan onroerende goederen ÍG heeft gehuurd. Een als bijlage bij de algemene huurovereenkomst van 2005 gevoegde luchtfoto heeft echter laten zien welke delen van het gebied werden verhuurd aan ÍG (17). De IJslandse autoriteiten hebben toegelicht dat de overeenkomst betrekking had op een gebied van ongeveer 130 000 vierkante meter. De algemene huurovereenkomst van 2005 vermeldde niet de prijs die per vierkante meter werd betaald of de waarde van de verplichtingen van ÍG. De totale maandelijkse huurprijs werd vastgesteld op 2 000 000 ISK, en werd maandelijks opnieuw berekend in overeenstemming met het indexcijfer van de consumptieprijzen (18);
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29 december 2006. De geldigheid van de algemene huurovereenkomst van 2005 werd door middel van een wijziging verlengd tot en met 31 december 2011. ÍG was ook verplicht om aangewezen onroerende goederen te slopen en om apparatuur op de grond te verwijderen. Het werd ÍG toegestaan om apparaten en installaties die voor eigen rekening van de grond waren verwijderd, te behouden (19);
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21 december 2007. De geldigheid van de algemene huurovereenkomst van 2005 werd door middel van een wijziging verlengd tot en met 31 december 2015. De eigenaar kon te allen tijde een deel of al de gehuurde grond overnemen indien dit noodzakelijk was als gevolg van wijzigingen in de planning van de ruimtelijke ordening. Tevens heeft ÍG zich ertoe verbonden om de leidingen voor elektriciteit, water en verwarming die onbruikbaar waren geworden, opnieuw aan te sluiten. Bovendien heeft ÍG een vordering uit onrechtmatige daad tegen de stad ingetrokken (20);
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15 juni 2009. De geldigheid van de algemene huurovereenkomst van 2005 werd door middel van een wijziging verlengd tot en met 31 december 2018. ÍG heeft het verzorgen van het onderhoud van het gebied en het verhogen van een dijk op zich genomen, en een bestaand huurovereenkomst van een bootopslag in eigendom van de jachthaven van Reykjavik werd verlengd. Tevens heeft ÍG zich ertoe verbonden om een vordering tegen de stad betreffende onderhoudskosten in te trekken (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Hoewel de omvang van de door ÍG gehuurde grond 130 000 m2 is, is volgens de stad slechts 110 000 m2 bruikbaar voor hun doeleinden. De totale geregistreerde omvang van de gebouwen is 24 722 m2. Volgens het IJslandse kadaster bedraagt de waarde van de grond, die voorheen eigendom van Áburðarverksmiðjan was, 211 000 000 ISK. De waarde van de grond die ÍG huurt is niet beoordeeld, maar de waarde van het gehele grondoppervlakte die voorheen eigendom was van Áburðarverksmiðjan, wordt door de stad geschat op ongeveer 137 000 000 ISK. De totale geregistreerde waarde van gebouwen gehuurd door ÍG bedraagt 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               Volgens artikel 4, lid 2, van de IJslandse wet betreffende gemeentelijke inkomstenbelasting nr. 4/1995 moet de vastgoedeigenaar onroerendgoedbelasting betalen, tenzij het verhuurde boerderijen, verhuurde percelen of andere contractueel gebruik van grond betreft; in dat geval moet de belasting betaald worden door de bewoner of de gebruiker. De betrokken grond, gebouwen en installaties bevinden zich in een afgebakend havengebied dat eigendom is van Faxaflóahafnir sf. en is verhuurd aan de stad. Derhalve betaalt de stad de onroerendgoedbelasting over de gehuurde grond en de aan ÍG verhuurde onroerende goederen.
            
         
               (13)
            
            
               Hoewel geen van de overeenkomsten informatie bevat over de waarde van de door ÍG geleverde diensten, heeft de stad een tabel verstrekt waarin een schatting van ÍG's kosten is opgenomen zoals bedongen in de algemene huurovereenkomst van 2005 en latere wijzigingen (hierna gezamenlijk aangeduid als „de huurovereenkomsten”) vanaf de tijd dat de algemene huurovereenkomst van 2005 werd gesloten tot en met het eind van de huurperiode in 2018 (23). De schatting werd uitgevoerd door deskundigen van de stad. Bovendien bevat de verstrekte informatie de kosten van zowel voltooide als onvoltooide sloopprojecten. Volgens de verstrekte informatie bedragen de gemiddelde door ÍG gedragen kosten 10 815 624 ISK, met inbegrip van de huurprijs. De huurprijs per maand bedraagt derhalve ongeveer 25 % van de totale maandelijkse kosten van ÍG.
            
         
               (14)
            
            
               Toen de huurovereenkomst van 22 februari 2005 werd gesloten, heeft SR geen verplichtingen aan ÍG opgelegd. De verplichtingen van ÍG werden ingevoerd met de algemene huurovereenkomst van 2005 van 14 oktober 2005 en werden bepaald in het licht van de voorgestelde sloop en geschatte kosten van reiniging, verwijdering en toezicht op het gebied. De reinigings- en verwijderingsverplichtingen werden gezien de staat van het gebied als uitgebreid beschouwd. Hieronder is een beoordeling opgenomen van de kosten van ÍG overeenkomstig zijn verplichtingen zoals bedongen in de algemene huurovereenkomst van 2005 (24):
               
                           Jaar
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Huurprijs
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Werknemer
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Administratie
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Onderhoud
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Juridisch
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Energiekosten van anderen
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Onvoltooide sloop
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Voltooide sloop
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Reparaties
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Poorten/Hekken
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Reiniging
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Schilderwerk
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Herstelwerkzaamheden
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Bedrading enz.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Riolering
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Golfbreker
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Verwijdering
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asfalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Bodem
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Brandalarm
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Totale verplichtingen
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Totaal ISK
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Gemiddeld per maand
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Gemiddeld
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Bron: Stad Reykjavik.
                        
                     
         2.3.   RECENTE ONTWIKKELINGEN IN HET GUFUNES-GEBIED
   
               (15)
            
            
               Begin 2014 heeft de gemeenteraad van Reykjavik ingestemd met de oprichting van een stuurcomité om een visie voor het Gufunes-gebied te geven (25). Het comité heeft een open ideeënwedstrijd voorgesteld omtrent de toekomstige planning van het Gufunes-gebied. Tijdens een vergadering van de gemeenteraad van Reykjavik in juni 2015 is overeengekomen een advertentie te plaatsen om een wedstrijd aan te kondigen en belanghebbenden werden met name aangemoedigd om ideeën over de toekomstige organisatie van het Gufunes-gebied in te dienen (26). De stad heeft vier ideeën ontvangen na de advertentie. Een van deze inzendingen was afkomstig van RVK Studios, een filmproductiemaatschappij, die belangstelling uitte om een deel van de gebouwen in het Gufunes-gebied te kopen om een filmbedrijf te vestigen in het gebied. De gebouwen waarvoor RVK Studios belangstelling uitten om te kopen, betroffen enkele onroerende goederen die van Áburðarverksmiðjan zijn geweest, en die waren verhuurd aan ÍG door middel van de huurovereenkomsten.
            
         
               (16)
            
            
               De stad en RVK Studios hebben vervolgens twee onafhankelijke vastgoedmakelaars het betrokken deel van het Gufunes-gebied laten taxeren (27). Tijdens een vergadering van de gemeenteraad op 18 november 2015 heeft de raad ingestemd met de aanwijzing van de dienst voor vastgoedbeheer en economische ontwikkeling („Office of Property Management and Economic Development”) om met de onderhandelingen met RVK Studios te starten op basis van de taxaties (28). Tevens heeft de raad de dienst aangewezen om te starten met de onderhandelingen met ÍG inzake de ontruiming en mogelijke herplaatsing overeenkomstig de bepalingen van de algemene huurovereenkomst van 2005.
            
         
               (17)
            
            
               Op 19 mei 2016 heeft de gemeenteraad van Reykjavik ingestemd met het sluiten van een overeenkomst met RVK Studios voor de koop van bepaalde onroerende goederen in het Gufunes-gebied (29). Vervolgens heeft de stad aangekondigd dat ÍG zijn werkzaamheden zou verplaatsen naar het nieuwe industriegebied van de stad in Esjumelar (30). Op 20 mei 2016 hebben de burgemeester van Reykjavik en de CEO van ÍG overeenkomsten ondertekend ter beëindiging van de huurovereenkomsten en de herplaatsing van ÍG, en zij staken de eerste spade in de grond op de nieuwe locatie van ÍG in Esjumelar. Op 27 mei 2016 heeft de stad een overeenkomst ondertekend met RVK Studios betreffende de verkoop van enkele onroerende goederen die van Áburðarverksmiðjan zijn geweest (31). De omvang van de aan RVK Studios verkochte onroerende goederen is 8 400 m2 en de aankoopprijs was 301 650 000 ISK. De stad heeft RVK Studios ook een optie gegeven tot de aankoop van een gebied ten oosten van de gebouwen, in totaal 19 200 m2. RVK Studios zal jaarlijks 1 000 ISK per m2 betalen voor de optie.
            
         3.   DE KLACHT
   
   
               (18)
            
            
               Volgens de klager heeft de stad onrechtmatige staatssteun verleend aan ÍG door middel van de verhuur van onroerend goed en grond in het Gufunes-gebied tegen prijzen die onder de marktprijzen liggen. In zijn klacht bij de Autoriteit heeft de klager verklaard dat hoewel het moeilijk is om het exacte steunbedrag te bepalen, de prijs duidelijk ver onder een redelijke marktprijs ligt. Aangezien ÍG niet de normale marktprijs betaalt, geniet het bedrijf een concurrentievoordeel. Daarnaast is de grond in Gufunes volgens de klager van belang voor vele bedrijven die een ruim terrein nodig hebben voor hun activiteiten, zoals vervoersknooppunten en opslagbedrijven.
            
         
               (19)
            
            
               De klager heeft opgemerkt dat de huurprijs in de algemene huurovereenkomst van 2005 was vastgesteld op 2 miljoen ISK, met jaarlijkse verhogingen in overeenstemming met het indexcijfer van de consumptieprijzen (de onroerendgoedbelasting, die niet betaald wordt door ÍG, maar door de eigenaar van het onroerend goed, te weten de stad, bedraagt 41 % van de jaarlijkse huursom). Tevens heeft ÍG bepaalde onderhoudsverplichtingen, die als deel van de huurprijs worden beschouwd, hoewel de geschatte kosten van deze verplichtingen niet te vinden zijn in de overeenkomsten. Bovendien verbieden de huurovereenkomsten ÍG niet om de grond onder te verhuren aan derden. De klager heeft benadrukt dat er geen beoordeling is opgenomen in de huurovereenkomst betreffende de mogelijke inkomsten uit onderverhuur van gedeeltes van het onroerend goed, en of dit van invloed was op de huurprijs.
            
         
               (20)
            
            
               De klager heeft ook opgemerkt dat het onduidelijk is wat de prijs per vierkante meter is en hoe de huurprijs is bepaald. Gebaseerd op verschillende erkende tariferingsmethoden zou volgens de klager de marktprijs voor de huur van het onroerend goed tussen de 12 en 41 miljoen ISK per maand moeten liggen. De klager stelt dat de verhuur van het onroerend goed aan ÍG tegen een prijs die ver onder de marktwaarde ligt, in strijd is met de staatssteunregels van de EER.
            
         4.   REDENEN VOOR DE INLEIDING VAN DE FORMELE ONDERZOEKSPROCEDURE
   
   
               (21)
            
            
               In Besluit nr. 261/15/COL heeft de Autoriteit voorlopig beoordeeld of de overeenkomsten gesloten tussen de stad en ÍG betreffende de huur van het Gufunes-gebied staatssteun vormen in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst en, als dit het geval is, of de staatssteun als verenigbaar met de werking van de EER-overeenkomst kan worden beschouwd.
            
         
               (22)
            
            
               Na het beoordelen van de door de IJslandse autoriteiten ingediende informatie heeft de Autoriteit voorlopig geconcludeerd dat zij niet kon uitsluiten dat de overeenkomsten tussen de stad en ÍG staatssteun vormen in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst. De volgende aspecten werden in Besluit nr. 261/15/COL bepaald:
               
                           i)
                        
                        
                           in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst wordt onder de staat alle overheidsorganen, van de centrale overheid tot aan het gemeentelijk niveau, verstaan. Aangezien de grond en het onroerend goed die werden verhuurd aan ÍG het eigendom waren van de stad, zou enige korting op de huurprijs derhalve worden beschouwd als een overdracht van staatsmiddelen;
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           de Autoriteit heeft betwijfeld of de stad, bij het sluiten van de overeenkomsten met ÍG, heeft gehandeld als een particuliere verhuurder waarbij zij feitelijk en juridisch in een vergelijkbare situatie verkeerde. Uit de voorlopige beoordeling van de Autoriteit bleek dat een economisch voordeel voor ÍG niet kon worden uitgesloten;
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           aangezien geen andere bedrijven de mogelijkheid hadden om met de stad te onderhandelen voor de huur van de grond en het onroerend goed, was het voorlopige standpunt van de Autoriteit dat de maatregelen selectief leken te zijn;
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           tot slot heeft de Autoriteit opgemerkt dat enige steun verleend aan ÍG, in de vorm van korting op de huurprijs, het bedrijf in theorie in staat zou stellen om, als gevolg van de steun, zijn werkzaamheden te laten toenemen of ten minste te handhaven. Dientengevolge kon de steun een belemmering vormen voor de mogelijkheden van bedrijven gevestigd in andere Verdragsluitende partijen, die mogelijk hadden willen concurreren met ÍG op de IJslandse afvalinzamelingsmarkt. De steun kon dus de mededinging vervalsen en het handelsverkeer binnen de EER ongunstig beïnvloeden.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Volgens de Autoriteit waren aanvullende bewijsstukken nodig om te vast te stellen of de voorwaarden van de huurovereenkomsten als verenigbaar met de werking van de EER-overeenkomst konden worden beschouwd.
            
         
               (24)
            
            
               Bijgevolg heeft de Autoriteit betwijfeld of de huurovereenkomsten tussen de stad en ÍG staatssteun vormden en, als dat het geval is, of zij verenigbaar waren met de werking van de EER-overeenkomst, overeenkomstig artikel 61, lid 3, onder c), daarvan.
            
         5.   OPMERKINGEN VAN DE STAD OVER HET INLEIDINGSBESLUIT
   
   
               (25)
            
            
               Volgens de stad omvatten de overeenkomsten met ÍG geen staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst, aangezien ÍG geen voordeel heeft genoten.
            
         
               (26)
            
            
               Volgens de stad zijn de overeenkomsten van 22 februari 2005 en van 14 oktober 2005 gesloten tegen normale marktvoorwaarden, aangezien de huurprijs werd gebaseerd op de huurprijs die werd vastgesteld na een openbare advertentieprocedure tegen het einde van het jaar 2003, en in lijn was met analyses/schattingen verricht door de deskundigen van de stad.
            
         
               (27)
            
            
               De stad verwerpt dat de methoden die de klager heeft voorgedragen geschikt zijn voor de bepaling van de marktprijs van de huur. In plaats daarvan maakt de stad een vergelijking met de huur van een ander onroerend goed, te weten de oude cementfabriek van de staat te Sævarhöfði 31, die is gevestigd in een industriegebied dat vergelijkbaar is met Gufunes.
            
         
               (28)
            
            
               In 2014 heeft de stad het onroerend goed van Sævarhöfði 31 gekocht. In 2013 heeft het Rijkshandelscentrum (Ríkiskaup) het onroerende goed namens de IJslandse staat voor verhuur aangeboden. Toen de stad het onroerend goed kocht, heeft het zich ertoe verbonden het hoogste bod volgens de advertentie, te honoreren. Het Rijkshandelscentrum heeft vier biedingen ontvangen waarvan de hoogste 420 000 ISK per maand was, zonder enige speciale diensten of verplichtingen opgelegd aan de huurder. De taxatiewaarde van het onroerend goed te Sævarhöfði 31 bedraagt 293 028 000 ISK. Derhalve is het hoogste huurbod uitgedrukt als percentage van de taxatiewaarde 0,147 %. Ter vergelijking is de huurprijs volgens de algemene huurovereenkomst van 2005 met ÍG 0,320 % van de taxatiewaarde van het Gufunes-gebied. De stad benadrukt dat de huurprijs van Sævarhöfði 31 werd vastgesteld na een openbare advertentieprocedure en een juiste weergave geeft van de marktwaarde van industriegebieden in de stad onder normale marktvoorwaarden. Deze vergelijking toont aan dat de door ÍG betaalde huurprijs in geen geval onder de marktwaarde van de industriegebieden in de stad kan worden geacht, met name gezien het feit dat de huurprijs voor Sævarhöfði 31 geen rekening hield met de factoren die van invloed waren op de huurprijs voor het Gufunes-gebied.
            
         
               (29)
            
            
               Volgens de stad is het feit dat andere partijen later geïnteresseerd waren in het gebied van weinig belang bij de beoordeling van de vraag naar het gebied ten tijde van het sluiten van de algemene huurovereenkomst van 2005, te weten in oktober 2005. Op dat moment werd het niet realistisch geacht om het gebied voor verhuur aan te bieden. ÍG heeft alle kosten voor het reinigen van het gebied en voor het in goede staat brengen van de gebouwen gedragen. Bovendien toonden andere partijen geen interesse toen het gebied voor verhuur werd aangeboden in 2003. Derhalve moet worden aangenomen dat de interesse van de laatste tijd te maken heeft met de staat van het gebied nadat ÍG het beheer van het gebied heeft overgenomen.
            
         
               (30)
            
            
               Volgens de stad moet de Autoriteit niet alleen rekening houden met de factor hoogste prijs wanneer het criterium van particuliere investeerder wordt toegepast. In plaats daarvan is de relevante vraag of een particuliere investeerder tot de betrokken transactie was overgegaan tegen dezelfde voorwaarden (32). Bovendien moeten de handelwijzen van de openbare en van de particuliere investeerder worden vergeleken op basis van de houding die een particuliere investeerder ten tijde van de betrokken transactie zou hebben aangenomen, gelet op de destijds beschikbare informatie en de vooruitzichten van dat ogenblik.
            
         
               (31)
            
            
               Op het moment dat de overeenkomsten werden gesloten tussen de stad en ÍG, waren de marktvoorwaarden niet normaal aangezien er geen actieve markt bestond voor dit soort industrieel onroerend goed dat in een dergelijke staat verkeerde. Volgens de stad moeten normale marktvoorwaarden derhalve worden beoordeeld vanuit een objectief en controleerbaar perspectief dat op dat tijdstip bestond. Onder verwijzing naar het bovenstaande is de stad van mening dat dergelijke informatie te vinden is in de documenten die Reykjavik in deze zaak heeft ingediend. Indien iemand verder normale marktvoorwaarden voor dit soort industriegebieden zou kunnen aantonen, dan toont het voorbeeld van de huurprijs verkregen in het jaar 2014 voor de vroegere cementfabriek van de staat te Sævarhöfði 31 de marktwaarde van industriegebieden zoals Gufunes aan.
            
         
               (32)
            
            
               Volgens de stad kunnen de verplichtingen opgelegd aan ÍG bij de huurovereenkomsten niet worden vergeleken met de betwiste verplichtingen in de zaak van Haslemoen Leir
                   (33). De verplichting tot een prijsverlaging die werd betwist in die zaak betrof een mogelijk verlies voor Haslemoen AS doordat het een bepaald gebouw niet kon verhuren. De verplichtingen opgelegd aan ÍG betroffen echter onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen aan het onroerend goed, sloop, pijpen voor elektriciteit, water en verwarming opnieuw aansluiten en andere constructies in het gebied. De kosten van deze verplichtingen werden door deskundigen van de stad geschat op basis van de resultaten van recente aanbestedingen voor vergelijkbare projecten. Ondanks het gebrek aan ondersteunende documentatie voor de precieze economische gevolgen van de aan ÍG toevertrouwde diensten en de onzekerheid over het bestemmingsplan, moet de Autoriteit aanvaarden dat deze verplichtingen hebben geleid tot een verlaging van de huurprijs. Volgens de stad zou het niet erkennen van de invloed van de verplichtingen onredelijk zijn, met name omdat de feitelijke kosten die ÍG heeft gedragen als gevolg van de verplichtingen overeenkomstig zijn met de schatting.
            
         
               (33)
            
            
               Volgens de stad heeft zij gehandeld als een particuliere investeerder en heeft zij rekening gehouden met overwegingen op het gebied van ruimtelijke ordening bij het sluiten van de huurovereenkomsten met ÍG. De stad heeft zeer belastende en korte beëindigingsclausules opgenomen om in staat te zijn om het gebied in korte tijd te ontruimen, indien en wanneer de staat overeengekomen is om te beginnen met de aanleg van de Sundabraut-snelweg. SR was goed bekend met het onroerend goed en het gebied, en was in een goede positie om objectief te beoordelen of de staat van het gebied goed genoeg was om het te kunnen verhuren op de markt. Een particuliere investeerder zou altijd aandacht besteden aan de bestemmingsplannen bij het nemen van besluiten over het gebruik van een perceel en onroerende goederen.
            
         
               (34)
            
            
               In het licht van de bovenstaande overwegingen handhaaft de stad dat de huurovereenkomsten met ÍG aan het criterium van particuliere investeerder in een markteconomie voldoen.
            
         6.   OPMERKINGEN VAN ÍG
   
   
               (35)
            
            
               Volgens ÍG heeft het als huurder zeer weinig voordeel van de grote omvang van de grond en zorgt deze omvang er slechts voor dat de onderhouds- en toezichtverplichtingen tijdrovender en kostbaarder zijn. Daarnaast zijn de gebouwen, hoewel zij omvangrijk zijn in vierkante meters, in heel slechte staat. ÍG benadrukt dat de gebouwen inderdaad zijn gekocht met de bedoeling om deze te slopen. Een volledige sloop was gepland en er was voorzien dat er een woongebied en een snelweg zouden komen op de locatie. Derhalve is een berekening gebaseerd op vierkante meters of de omvang van de grond niet relevant om de markthuurwaarde van het gebied te bepalen.
            
         
               (36)
            
            
               In 2003 heeft SR het gebied en de gebouwen in Gufunes gebruikt om diverse personen en bedrijven die door SR werden bevolen andere gebieden in de stad te ontruimen, van opslag te voorzien. Deze regeling werd uit logistiek oogpunt snel problematisch voor SR en derhalve heeft SR ÍG aangeboden om het gehele gebied te huren zodat het gebied schoongemaakt zou worden. Aanvankelijk was ÍG zeer terughoudend om de taak op zich te nemen omdat het gebied blijk gaf van diverse problemen, zoals moeilijke huurders en een verzameling van autowrakken en industrieel afval.
            
         
               (37)
            
            
               In de laatste tien jaar heeft ÍG per maand gemiddeld 16,5 miljoen ISK uitgegeven aan onderhouds- en andere kosten die normaal gesproken door de verhuurder hadden moeten worden gedragen. Met deze kosten moet rekening gehouden worden bij het beoordelen van de markthuurwaarde.
            
         
               (38)
            
            
               Volgens ÍG is de staat van de gebouwen in het Gufunes-gebied zeer slecht, ondanks de middelen die zijn besteed aan renovaties. Vrijwel elk gebouw heeft lekkage en de meeste daken van de gebouwen zijn beschadigd en onbruikbaar. Bovendien zijn vrijwel alle ramen, met uitzondering van die in het kantoorgebouw, beschadigd en onbruikbaar, veel etages van de gebouwen zijn in gevaarlijke staat en op sommige plekken zitten gaten, en de trappen voldoen niet aan de regelgevingsvoorwaarden. Daarnaast hebben de meeste gebouwen geen water, geen toiletten en elektriciteit die niet voldoet aan regelgevende maatregelen.
            
         
               (39)
            
            
               Bovendien werd ÍG voor het grootste deel van de huurperiode geconfronteerd met het feit dat de stad hen kon verzoeken om de grond op korte termijn terug te geven. De korte beëindigingsclausule van 18 maanden en de verplichting om een deel van de grond op verzoek terug te geven met een opzegtermijn van slechts twaalf maanden, waren een nadeel bij het voeren van een bedrijf als afvalverwijdering waarbij zware machines en apparatuur zijn betrokken.
            
         
               (40)
            
            
               Volgens ÍG heeft de interesse van de laatste tijd van de klager beperkte relevantie bij het beoordelen van de vraag naar het gebied toen de algemene huurovereenkomst van 2005 werd gesloten. De situatie in 2005 was dusdanig dat het op dat moment niet realistisch werd geacht om het gebied voor verhuur aan te bieden. Sindsdien heeft ÍG aanzienlijke middelen besteed aan het renoveren, het schoonmaken en het onderhouden van het gebied. Derhalve moet worden aangenomen dat de interesse van de laatste tijd te maken heeft met de staat van het gebied nadat ÍG het beheer van het gebied heeft overgenomen.
            
         
               (41)
            
            
               Tot slot heeft ÍG een onafhankelijke beoordeling van de huur door 101 Reykjavík Fasteignasala (34) van 15 oktober 2015 ingediend. De huurovereenkomst vermeldt een schatting van de waarde van de algemene huurovereenkomst van 2005 in oktober 2005 op basis van de waarde en de staat van de afzonderlijke onroerende goederen. De taxateur heeft geconcludeerd dat de totale maandelijkse huurwaarde van de onroerende goederen en het gebied 1 870 000 ISK bedraagt.
            
         II.   BEOORDELING
   
   1.   HET BESTAAN VAN STAATSSTEUN
   
   
               (42)
            
            
               In artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst is het volgende bepaald:
               „Behoudens de afwijkingen waarin deze Overeenkomst voorziet, zijn steunmaatregelen van de lidstaten van de EG, de EVA-staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de werking van deze Overeenkomst, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloedt.”.
            
         
               (43)
            
            
               Dit houdt in dat een maatregel staatssteun vormt in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst wanneer alle volgende voorwaarden zijn vervuld: de maatregel: i) wordt door de staat verleend of uit staatsmiddelen gefinancierd; ii) levert een selectief economisch voordeel op voor de begunstigde, en iii) kan het handelsverkeer tussen de overeenkomstsluitende partijen ongunstig beïnvloeden en de mededinging vervalsen.
            
         1.1.   GEEN VOORDEEL
   1.1.1.   Algemeen
   
   
               (44)
            
            
               Onderstaand zet de Autoriteit haar redenering uiteen waarom zij tot de conclusie is gekomen dat de huurovereenkomsten ÍG geen voordeel hebben opgeleverd in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst.
            
         
               (45)
            
            
               In de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst wordt onder een voordeel elk economisch voordeel dat een onderneming niet zou hebben verkregen onder normale marktvoorwaarden, verstaan, d.w.z. bij gebreke van een staatsmaatregel waardoor zij een gunstigere positie werd geplaatst ten opzichte van haar concurrenten (35). In het geval dat de transactie werd verricht onder gunstige voorwaarden, in die zin dat ÍG een rente onder de marktprijs betaalde, dan zou de onderneming een voordeel in de zin van de staatssteunregels ontvangen.
            
         
               (46)
            
            
               Om deze vraag te onderzoeken past de Autoriteit „het criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie” („MEO”) toe waarbij het gedrag van staten of overheidsinstanties bij de verkoop of verhuur van activa wordt vergeleken met dat van particuliere economische operatoren (36).
            
         
               (47)
            
            
               Het doel van het criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie is om na te gaan of de staat een voordeel heeft toegekend aan een onderneming door zich niet te gedragen als een particuliere investeerder in een markteconomie met betrekking tot een bepaalde transactie, d.w.z. de verkoop of verhuur van activa (37). De overheidsinstantie moet doelstellingen van het overheidsbeleid buiten beschouwing laten en zich in plaats daarvan te richten op de enige doelstelling van het verkrijgen van een marktpercentage voor het rendement of de winst van haar beleggingen, en van een marktprijs voor de verkoop of de verhuur van activa (38). De Autoriteit merkt echter op dat bij deze beoordeling normaal gesproken rekening gehouden moet worden met speciale rechten of verplichtingen die aan het betrokken activum zijn verbonden, met name met die welke van invloed kunnen zijn op de marktwaarde.
            
         
               (48)
            
            
               De naleving van marktvoorwaarden, en of de overeengekomen prijs in een transactie overeenkomt met de marktprijs, kan door bepaalde graadmeters worden vastgesteld. Het organiseren van een open, transparante en onvoorwaardelijke biedprocedure is in het algemeen een geschikt middel om te garanderen dat de verkoop of de verhuur van activa door overheidsinstanties verenigbaar is met het criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie, en dat een eerlijke marktwaarde is betaald voor de betrokken goederen en diensten. Dit betekent echter niet automatisch dat het ontbreken van een ordelijke biedprocedure of een mogelijke tekortkoming in een dergelijke procedure het vermoeden van staatssteun rechtvaardigt. De Autoriteit kan zich ook baseren op andere graadmeters, waaronder taxaties door deskundigen.
            
         1.1.2.   Het ontbreken van een mededingingsprocedure
   
   
               (49)
            
            
               In het licht van de bovenstaande overweging moet de Autoriteit eerst onderzoeken of de stad op toereikende en geschikte wijze een aanbestedingsprocedure heeft georganiseerd om een marktprijs (39) vast te stellen. In deze zaak is echter bevestigd dat er geen openbare aanbesteding is opgestart met betrekking tot het betrokken gebied. Daarnaast werd er voorafgaand aan de algemene huurovereenkomst van 2005 geen onafhankelijke taxatie uitgevoerd.
            
         
               (50)
            
            
               Desondanks heeft de stad benadrukt dat bij de bepaling van de huur in de algemene huurovereenkomst van 2005 met ÍG rekening is gehouden met de diverse bestaande huurovereenkomsten in het gebied die werden gesloten na open advertenties in de IJslandse media in 2003. De Autoriteit is echter van mening dat deze advertenties slechts oproepen tot het indienen van blijken van belangstelling waren en geen open en concurrerende biedprocedure vormden. Bovendien betroffen zij niet de huur van het gehele gebied aan één huurder, maar veeleer afzonderlijke onroerende goederen in dat gebied.
            
         
               (51)
            
            
               Derhalve heeft de Autoriteit geconcludeerd dat deze advertentieprocedure niet voldoet aan de vereisten van het criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie. Bijgevolg kan deze procedure geen betrouwbare graadmeter leveren voor de vaststelling van de marktprijs van het betrokken huurrecht.
            
         1.1.3.   Taxatie van de huurwaarde door een deskundige
   
   
               (52)
            
            
               Zoals hierboven opgemerkt, wordt door het ontbreken van een toereikende aanbestedingsprocedure de mogelijkheid van de Autoriteit om een criterium van de particuliere investeerder in een markteconomie uit te voeren, niet uitgesloten. De Autoriteit moet echter de essentie van de betrokken transactie onderzoeken, en met name de overeengekomen prijs vergelijken met de marktprijs. Hiertoe verwijst de Autoriteit normaal gesproken naar een taxatieonderzoek van een onafhankelijke taxateur als een graadmeter voor de marktprijs. Een dergelijk rapport zou idealiter opgesteld moeten worden ten tijde van de transactie. Maar de Autoriteit kan zich bij haar beoordeling (40) ook baseren op een taxatieonderzoek achteraf.
            
         
               (53)
            
            
               De stad heeft verklaard dat er diverse kwesties spelen die de marktprijs van de huur van het Gufunes-gebied beïnvloeden. Ten eerste waren de gebouwen en installaties in slechte conditie, betaalden sommige huurders geen huur en was er sprake van een opeenhoping van schroot die moest worden opgeruimd. Ten tweede bestond er onzekerheid over de bestemmingsplannen voor het Gufunes-gebied. Volgens de vorige en huidige gemeentelijke plannen neemt de industriële activiteit af in het gebied, waardoor de stad geen huurovereenkomst voor de lange termijn kan sluiten voor het perceel. Ten derde heeft ÍG de verplichting om een deel van de grond op verzoek terug te geven met een opzegtermijn van twaalf maanden en de opzegtermijn voor het gehele gebied, met inbegrip van de gebouwen, was slechts 18 maanden.
            
         
               (54)
            
            
               Toen de stad onderhandelde met RVK Studios over de verkoop van de gebouwen in het Gufunes-gebied, heeft zij, zoals eerder opgemerkt, de waarde van de onroerende goederen en de huurrechten laten taxeren door twee onafhankelijke makelaars. Hoewel deze onafhankelijke taxaties niet rechtstreeks de marktprijs van de huur van de onroerende goederen betreffen, bevestigen zij wel de slechte staat van de onroerende goederen en hun marktwaarde. Beide onafhankelijke taxateurs benadrukken dat de gebouwen lekkage hebben, onvoldoende geïsoleerd zijn, een aanzienlijke hoeveelheid industrieel afval bevatten die afkomstig is uit de tijd dat de grond werd gebruikt door een kunstmestbedrijf, en ronduit vervallen zijn. Daarnaast bevatten sommige gebouwen asbest en moeten andere worden gesloopt.
            
         
               (55)
            
            
               Zoals eerder opgemerkt, heeft de stad ook een vergelijking verstrekt met een gelijksoortig industrieel onroerend goed dat is gevestigd te Sævarhöfði 31. Het onroerend goed werd voor verhuur aangeboden door het Rijkshandelscentrum en de hoogste van vier biedingen, ter waarde van 420 000 ISK per maand, werd aanvaard. Deze huurovereenkomst omvatte geen speciale diensten of verplichtingen die door de huurder moesten worden uitgevoerd. Het hoogste huurbod uitgedrukt als percentage van de taxatiewaarde is 0,147 %, terwijl de huurprijs volgens de algemene huurovereenkomst van 2005 met ÍG 0,320 % van de taxatiewaarde van het Gufunes-gebied is.
            
         
               (56)
            
            
               Bovendien heeft 101 Reykjavík Fasteignasala een onafhankelijke taxatie uitgevoerd van de algemene huurovereenkomst van 2005 (41). De taxatie is gedateerd op 15 oktober 2015. Het is gebaseerd op de waarde en de staat van de afzonderlijke onroerende goederen, die afzonderlijk werden beoordeeld en nauwkeurig onderzocht. In de taxatie werd zowel naar de staat van de onroerende goederen en het gebied ten tijde van de algemene huurovereenkomst die werd gesloten in 2005, als naar de toen geldende marktvoorwaarden gekeken. De taxateur heeft geconcludeerd dat de totale maandelijkse huurwaarde van de onroerende goederen in oktober 2005 1 870 000 ISK bedroeg. Overeenkomstig de algemene huurovereenkomst van 2005 werd de maandelijkse huurprijs voor ÍG echter vastgesteld op 2 000 000 ISK, en werd maandelijks opnieuw berekend in overeenstemming met het indexcijfer van de consumptieprijzen (42). De huurprijs die maandelijks door ÍG werd betaald, was dus hoger dan de marktwaarde van de verhuur volgens de taxatie van de deskundige.
            
         
               (57)
            
            
               Al het bovenstaande in aanmerking genomen, is de Autoriteit van mening dat de algemene huurovereenkomst van 2005 niet onder de marktprijs is gesloten.
            
         
               (58)
            
            
               Tot slot merkt de Autoriteit op dat noch in de vergelijking met het onroerend goed gevestigd te Sævarhöfði 31, noch in de taxatie opgesteld door 101 Reykjavík Fasteignasala rekening is gehouden met de speciale verplichtingen die zijn opgenomen in de huurovereenkomsten, met name de korte opzegtermijn (waar nu een beroep op is gedaan) en de diverse onderhoudsverplichtingen. De financiële gevolgen van deze verplichtingen op de huurprijs zijn moeilijk te kwantificeren. Zij begunstigen de stad evenwel inherent ten koste van ÍG, wat de conclusie van de Autoriteit verder steunt dat de algemene huurovereenkomst van 2005 werd gesloten tegen marktvoorwaarden.
            
         
               (59)
            
            
               In het licht van het bovenstaande heeft de Autoriteit geconcludeerd dat ÍG geen economisch voordeel heeft genoten uit de huurovereenkomsten.
            
         2.   CONCLUSIE
   
   
               (60)
            
            
               Op grond van de bovenstaande beoordeling is de Autoriteit van mening dat de tussen de stad en ÍG gesloten huurovereenkomsten betreffende de huur van het Gufunes-gebied geen staatssteun inhouden in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst,
            
         HEEFT HET VOLGENDE BESLUIT VASTGESTELD:
   Artikel 1
   De tussen de stad Reykjavik en Íslenska Gámafélagið gesloten huurovereenkomsten betreffende de huur van het Gufunes-gebied vormen geen staatssteun in de zin van artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst. Het formele onderzoek wordt hierbij gesloten.
   Artikel 2
   Dit besluit is gericht tot IJsland.
   Artikel 3
   Slechts de tekst van dit besluit in de Engelse taal is authentiek.
   
      Gedaan te Brussel, 26 april 2017.
      
         
            Voor de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Voorzitter
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Lid van het College
         
      
   
   
      (1)  Besluit nr. 261/15/COL tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure ten aanzien van de mogelijke staatssteun die is verleend door middel van de verhuur van grond en onroerend goed in het Gufunes-gebied, gepubliceerd in PB C 316 van 24.9.2015, blz. 22, en in EER-supplement nr. 57 van 24.9.2015, blz. 21.
   
      (2)  Documenten nrs. 704341-704343.
   
      (3)  Document nr. 774957.
   
      (4)  Besluit nr. 261/15/COL tot inleiding van de formele onderzoeksprocedure ten aanzien van de mogelijke staatssteun die is verleend door middel van de verhuur van grond en onroerend goed in het Gufunes-gebied, gepubliceerd in PB C 316 van 24.9.2015, blz. 22, en in EER-supplement nr. 57 van 24.9.2015, blz. 21.
   
      (5)  Document nr. 778453.
   
      (6)  Document nr. 781877.
   
      (7)  Document nr. 781927.
   
      (8)  Document nr. 786716.
   
      (9)  Document nr. 805588.
   
      (10)  Document nr. 806264.
   
      (11)  Document nr. 831665.
   
      (12)  Online beschikbaar op: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Zie ook: http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf
   
      (13)  Ibid.
   
      (14)  Document nr. 716986, blz. 17.
   
      (15)  Documenten nrs. 716985 en 742948.
   
      (16)  Document nr. 716986, blz. 21.
   
      (17)  Zie document nr. 716985.
   
      (18)  Document nr. 716986, blz. 25.
   
      (19)  Document nr. 716986, blz. 29.
   
      (20)  Document nr. 716986, blz. 31.
   
      (21)  Document nr. 716986, blz. 33.
   
      (22)  Document nr. 716985.
   
      (23)  Document nr. 742948.
   
      (24)  Alle cijfers zijn uitgedrukt in ISK.
   
      (25)  Document nr. 716985.
   
      (26)  Aankondiging online beschikbaar op: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Document nr. 786718.
   
      (28)  Notulen van de vergadering van de gemeenteraad zijn online beschikbaar op: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  Notulen van de vergadering van de gemeenteraad zijn online beschikbaar op: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  Aankondiging online beschikbaar op: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  Aankondiging online beschikbaar op: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  De uitspraak in Westdeutsche Landesbank Girozentrale/Commissie, T-228/99 en T-233/99, ECLI:EU:T:2003:57.
   
      (33)  Zie Besluit nr. 90/12/COL van de Autoriteit van 15 maart 2012 betreffende de verkoop van bepaalde gebouwen in het binnenste kamp van de basis Haslemoen Leir, beschikbaar op: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf, overweging81.
   
      (34)  Document nr. 778453.
   
      (35)  De uitspraak in SFEI en anderen, C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, punt 60, en de uitspraak in Spanje/Commissie, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, punt 41.
   
      (36)  Zie voor de toepassing van het criterium van de particuliere investeerder: zaak E-12/11 Asker Brygge [2012] tegen Toezichthoudende Autoriteit van de EVA Ct. Rep. 536 en de uitspraak in Land Burgenland en anderen/Commissie, C-214/12 P, C-215/12 P en C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682. Deze zaken betreffen de verkoop van een onvoorwaardelijk eigendomsrecht op grond. Zij vormen echter ook een leidraad voor de verkoop van andere rechten op grond, met inbegrip van het huurrecht in de huidige zaak.
   
      (37)  Zie de richtsnoeren van de Autoriteit inzake het begrip staatssteun van de staten, zoals bedoeld in artikel 61, lid 1, van de EER-overeenkomst, overweging 133. Beschikbaar op: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf
   
      (38)  De uitspraak in Land Burgenland en anderen/Commissie, C-214/12 P, C-215/12 P en C-223/12 P, ECLI:EU:C:2013:682.
   
      (39)  Besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 61/16/COL tot beëindiging van het formele onderzoek naar mogelijke steun door middel van de verhuur van een glasvezel voordien geëxploiteerd namens de NAVO, nog niet gepubliceerd, online beschikbaar op: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, overweging80.
   
      (40)  Zaak E-12/11 Asker Brygge [2012] tegen EFTA Ct. Rep. 536, overweging 81, en besluit van de Toezichthoudende Autoriteit van de EVA nr. 61/16/COL tot beëindiging van het formele onderzoek naar mogelijke steun door middel van de verhuur van een glasvezel voordien geëxploiteerd namens de NAVO, nog niet gepubliceerd, overweging 88.
   
      (41)  Document nr. 778453.
   
      (42)  Document nr. 716986, blz. 25.