CELEX: 51992PC0220
Language: es
Date: 1992-07-24
Title: Propuesta de DIRECTIVA DEL CONSEJO relativa à la protección de los adquirentes en los contratos de utilización de bienes inmuebels en régimen de disfrute a tiempo compartido

29 . 8 . 92                             Diario Oficial de las Comunidades Europeas                                  N° C 222 / 5
                                                                II
                                                 (Actos jurídicos preparatorios)
                                                    COMISIÓN
               Propuesta de Directiva del Consejo relativa a la protección de los adquirentes en los contratos
                      de utilización de bienes inmuebles en régimen de disfrute a tiempo compartido
                                                         (92 /C 222 /05)
                                              COM(92) 220 final — SYN 419
                                     (Presentada por la Comisión el 2 de julio de 1992)
EL CONSEJO DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS,                             (3) Considerando que en el Plan de acciones comuni­
                                                                    tarias en favor del turismo (J) figura entre las orientacio­
                                                                    nes de la Comisión destinadas a mejorar la protección
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Econó­                del turista en tanto que consumidor, «la elaboración de
mica Europea y, en particular, su artículo 1 00 A,                  una propuesta relativa a determinadas transacciones in­
                                                                    mobiliarias transfronterizas (multipropiedad)»;
                                                                    (4) Considerando que el régimen de los contratos re­
Vista la propuesta de la Comisión,                                  lativos a la utilización de un bien inmueble en régimen
                                                                    de disfrute a tiempo compartido reviste un carácter am­
                                                                    pliamente transfronterizo por el hecho de la localización
En cooperación con el Parlamento Europeo,                           geográfica de lá oferta y de la demanda en la mayor
                                                                    parte de los casos y que tiene, por consiguiente, una inci­
                                                                    dencia sobre la libre circulación de personas, servicios y
Visto el dictamen del Comité Económico y Social,                    capitales ;
                                                                    (5) Considerando que, si bien la mayor parte de los
                                                                    Estados miembros no disponen aún de una legislación
( 1 ) Considerando que uno de los principales objetivos             específica en materia de contratos relativos a la utiliza­
de la Comunidad es la plena realización, a más tardar el            ción de un bien inmueble en régimen de disfrute a
31 de diciembre de 1992, del mercado interior; que es               tiempo compartido, algunos otros en cambio, estimando
importante adoptar las medidas apropiadas para estable­             que las normas de Derecho común aplicables a este tipo
cer progresivamente el mercado interior; que el mercado             de transacciones no aportaban la claridad jurídica nece­
interior implica un espacio sin fronteras interiores en el          saria y el nivel de protección adecuado para el consumi­
que estará garantizada la libre circulación de bienes, per­         dor, se han dotado de una legislación específica en la
sonas, servicios y capitales ;                                      materia ;
                                                                    (6) Considerando que la aplicación de las normas de
(2)       Considerando que el Parlamento Europeo, en su             Derecho común en determinados Estados miembros, y
Resolución de 13 de octubre de 1988 sobre la necesidad              de una legislación específica, aunque con normas dife­
de colmar la laguna jurídica existente en el sector de la           rentes, en otros Estados miembros, conduce a disparida­
multipropiedad ('), solicitó a la Comisión que presentase           des que pueden obstaculizar el desarrollo ordenado de
una propuesta de directiva sobre la armonización de las             este sector de actividad económica ; que esta situación es,
legislaciones nacionales en materia de multipropiedad ;             pues, perjudicial para el buen funcionamiento del mer­
que, en su Resolución de 11 de junio de 1991 sobre una              cado interior;
política comunitaria del turismo (2), consideró que la Co­
misión debería presentar urgentemente una directiva glo­            (7) Considerando que es conveniente en tales circuns­
bal sobre la multipropiedad ;                                       tancias, y con vistas a garantizar un nivel de protección
                                                                    elevado de los consumidores, prever una base común de
                                                                    disposiciones específicas para este tipo de transacciones,
                                                                    aplicables en toda la Comunidad ;
O DO n° C 290 de 14. 11 . 1988 , p. 148 .
(2) Recolución A3-155/91 , punto 91 (Documento PE 152.802,
     p . 54).                                                       C) COM(91 ) 97 final, p. 20 .
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( 8)    Considerando que los conceptos jurídicos aplica­         ( 15) Considerando que conviene no obstaculizar el
dos en Derecho nacional a la utilización de bienes in­           mantenimiento o la adopción por parte de los Estados
muebles en régimen de disfrute a tiempo compartido va­           miembros de disposiciones destinadas a asegurar una
rían considerablemente de un Estado miembro a otro ;             protección más amplia de los adquirentes en materia de
                                                                 contratos relativos a la utilización de bienes inmuebles en
                                                                 régimen de disfrute a tiempo compartido,
(9)    Considerando que basta, no obstante, con armoni­
zar las normas relativas a las transacciones contractuales
                                                                 HA ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA :
relativas a la utilización de un bien inmueble en régimen
de disfrute a tiempo compartido, ya que el Derecho apli­
cable a cada caso específico viene determinado exclusiva­
                                                                                           TITULO I
mente por la lex rei sitae;
                                                                                      Objeto y definiciones
( 10) Considerando que, para establecer normas efica­
ces de protección de los adquirentes en este ámbito, con­                                  Artículo 1
viene precisar las obligaciones mínimas que los vendedo­
res deben cumplir con respecto a los adquirentes ;              La presente Directiva tiene por objeto aproximar las dis­
                                                                posiciones legales, reglamentarias y administrativas de los
                                                                Estados miembros referentes a la protección de los ad­
                                                                quirentes en los contratos relativos a la utilización de un
( 11 )   Considerando que conviene no menoscabar la li­         bien inmueble en régimen de disfrute a tiempo compar­
bertad de los Estados miembros de adoptar, según su             tido ( timeshare).
propia legislación, medidas tendentes a establecer garan­
tías para el cumplimiento de las obligaciones del vende­
dor;
                                                                                           Artículo 2
                                                                A efectos de la presente Directiva, se entenderá por :
( 12) Considerando que deben evitarse las indicaciones
engañosas o incompletas en la información relativa espe­        — «contrato de utilización de un bien inmueble en régi­
cíficamente a la venta de los derechos de disfrute a                 men de disfrute a tiempo compartido», en lo sucesivo
tiempo compartido sobre un bien inmueble ; que dicha                 denominado «el Contrato», todo contrato mediante el
información habrá de completarse con un documento                    que un vendedor transfiera o se comprometa a trans­
complementario que el adquirente declara haber cono­                 ferir a un adquirente, para un mínimo de tres años y
cido en el momento de la firma del contrato ; que dicho              mediante el pago de un determinado precio, un dere­
documento complementario deberá redactarse en una                    cho real inmobiliario o cualquier otro derecho rela­
lenguna conocida por el adquirente ; que los elementos               tivo a la utilización de un bien inmueble en un deter­
de información contenidos en dicho documento comple­                 minado período del año que no puede ser inferior a
mentario deberán formar parte del contrato de utiliza­               una semana ;
ción de bienes inmuebles en régimen de disfrute a tiempo
compartido ;
                                                                — «bien inmueble», todo inmueble o parte de un inmue­
                                                                     ble al que se refiera el contrato, por ejemplo, casa,
                                                                     apartamento, bungalow, estudio, etc ;
( 13) Considerando que, para ofrecer al adquirente la
posibilidad de evaluar mejor las obligaciones derivadas         — «vendedor», toda persona física o jurídica que, en las
de los contratos celebrados , así como los derechos co­              transacciones que entran en el ámbito de la presente
rrespondientes, debe concedérsele un derecho de retro­               Directiva y en el marco de su actividad profesional,
compra durante un plazo dado, habida cuenta de que el                transfiera o se comprometa a transferir a un adqui­
bien inmueble está situado en otro Estado y sometido                 rente un derecho real inmobiliario o cualquier otro
pues a una legislación extranjera, diferente de la del ad­           derecho sobre la utilización de un bien inmueble,
quirente ; que es necesario prever que el adquirente sea             siendo él mismo el propietario del bien inmueble al
informado por escrito de dicho plazo de retrocompra ;                que dicho derecho se refiere o disponiendo de una
                                                                     autorización del propietario para ello ;
( 14) Considerando que debe completarse la protec­              — « adquirente», toda persona física que, en las trans­
ción del adquirente a nivel del Derecho internacional                acciones que entran en el ámbito de la presente Di­
privado, dado el carácter frecuentemente transfronterizo             rectiva, actúe a título de consumidor, es decir, con
de los contratos relativos a la utilización de un bien in­           fines que no se pueden considerar que entren en el
mueble en régimen de disfrute a tiempo compartido ;                  marco de su actividad profesional.
 ---pagebreak--- 29 . 8 . 92                               Diario Oficial de las Comunidades Europeas                               N° C 222 / 7
                           TÍTULO II                                                         Artículo 4
                                                                   Los Estados miembros preverán
                   Obligaciones del vendedor
                                                                   1 ) las medidas destinadas a establecer los derechos y
                                                                       obligaciones del adquirente en relación con el mante­
                            Artículo 3
                                                                       nimiento y la gestión del bien inmueble sobre el que
                                                                       el adquirente disponga de un derecho de disfrute a
1 . Los Estados miembros preverán que, en el contrato,                 tiempo compartido ; dichas medidas deberán ajustarse
el vendedor garantice más concretamente :                              a la letra m) del Anexo.
a) que el bien inmueble, así como las instalaciones cone­          2) las bases con arreglo a las cuales se efectuará, en tér­
    xas, se han construido o van a ser construidos con­                minos anuales, la distribución de las cargas comunes
    forme a las normas técnicas vigentes y en condiciones              y vinculadas a la ocupación, en cuyo pago debe parti­
    de obtener de las autoridades del Estado en que el                 cipar el adquirente ; dichas bases fijarán, de forma
    bien inmueble esté o vaya a estar situado la autoriza­             clara e inequívoca, y de conformidad con los elemen­
    ción necesaria, de acuerdo con la legislación nacional,            tos contenidos en la letra j) del Anexo, la parte pro­
    para poder ocupar efectivamente el bien inmueble de                porcional correspondiente, para cada una de las cate­
    que se trate ;                                                     gorías de las cargas, a cada adquirente en función de
                                                                       la situación y de la categoría del bien inmueble al que
                                                                       se refiera el derecho de disfrute y del período de dis­
b) la transferencia al adquirente, mediante el pago del                frute y de la duración del mismo .
    precio estipulado en el contrato, del derecho real o de
    cualquier otro derecho de utilización sobre el bien in­
    mueble, libre de cualquier carga o únicamente con las                                    Artículo 5
    cargas estipuladas en el contrato ;
                                                                   1 . Los Estados miembros preverán medidas a fin de
                                                                   que el vendedor esté obligado a poner a disposición de
c) en su caso, el derecho del adquirente a utilizar, ade­          cualquier adquirente potencial un documento que in­
    más de los servicios Comunes, tales como el alum­              forme, de manera inequívoca, detallada y completa, por
    brado, la limpieza de los lugares, la recogida de basu­        lo menos sobre los elementos indicados en el Anexo .
    ras, etc., las instalaciones particulares, tales como pis­
    cinas, pistas de tenis, campos de golf, saunas, etc.
    existentes en el momento de la firma del contrato o            El documento se redactará en una lengua que el adqui­
    que existan en el futuro en las condiciones estipuladas        rente declare conocer.
    en el contrato o en las previstas de cualquier otra
    forma por el vendedor ;                                        2 . Cualquier otra forma de publicidad deberá indicar
                                                                   la posibilidad de obtener el documento .
d) el derecho del adquirente a participar en el proceso
    de adopción de decisiones relativas a la administra­
    ción del régimen de disfrute a tiempo compartido y                                      TITULO III
    en la gestión y el mantenimiento del bien inmueble
    sobre el que el adquirente dispone de un derecho de
    disfrute a tiempo compartido. El adquirente podrá                                  Régimen contractual
     delegar este derecho siempre que lo haga en un acto
    separado y posterior a la firma del contrato ; dicha
                                                                                             Artículo 6
     delegación será revocable en cualquier momento.
                                                                   Los Estados miembros preverán que el contrato, que se
2.      Los Estados miembros preverán medidas adecuadas            formalizará necesariamente por escrito, contenga como
                                                                   mínimo los siguientes elementos :
para que el vendedor ofrezca garantías suficientes, lie­
gado el caso, en lo relativo :
                                                                   a) la descripción detallada e inequívoca del bien inmue­
                                                                       ble sobre el que se transfiere al adquirente un derecho
— a la terminación de la construcción del bien inmue­                  de disfrute a tiempo compartido . Esta descripción de­
     ble ;                                                             berá ajustarse a la información contenida en la letra
                                                                       a) del Anexo ;
— al reembolso de cualquier anticipo, en caso de no ter­
     minación del bien inmueble o en caso de ejercicio del         b) el tipo preciso de derecho de disfrute a tiempo com­
     derecho de retrocompra a que se refiere el artículo 7,            partido que se transfiere al adquirente. Este tipo de
     sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 4 de di­             derecho deberá figurar necesariamente entre los indi­
     cho artículo .                                                    cados en la letra d) del Anexo ;
 ---pagebreak--- N° C 222 / 8                             Diario Oficial de las Comunidades Europeas                                    29 . 8 . 92
c) el período y la fecha, en letras, en que el adquirente                  de evitar que dicho reembolso entrañe un enrique­
    podrá ejercer su derecho de disfrute a tiempo com­                     cimiento injustificado para alguna de las partes ;
    partido . Dichos elementos deberán ajustarse a la in­
    formación contenida en la letra f) del Anexo ;
                                                                       b) fijar el plazo de reembolso.
d) referencia expresa a los demás elementos indicados en
    el Anexo ;                                                                               Artículo 8
e) la fecha, en letras, de la firma del contrato ;                Los Estados miembros preverán que :
f) la declaración del adquirente de haber recibido y              1 ) toda cláusula mediante la cual el adquirente renuncie
    comprendido el documento previsto en el artículo 5 ,              a los beneficios de los derechos mencionados en la
    de conformidad con el párrafo segundo del apartado                presente Directiva sea considerada nula ;
    1 del mencionado artículo .
                                                                 2) toda cláusula mediante la cual el vendedor quede
                          Artículo 7                                  exonerado de las responsabilidades derivadas de la
                                                                      presente Directiva sea considerada nula.
Los Estados miembros preverán :
                                                                                             Artículo 9
1 ) la obligación del vendedor de informar por escrito al
    adquirente, cuando se proceda a la firma del con­            Los Estados miembros preverán que, no obstante la elec­
    trato, de que éste surtirá efectos a menos que el ad­        ción de la ley aplicable por las partes contratantes o la
    quirente ejerza su derecho de retrocompra en un              aplicación de los criterios objetivos del Derecho interna­
    plazo :                                                      cional privado para la determinación de la ley aplicable,
                                                                 no pueda privarse al adquirente de la protección que le
                                                                 garantizan las disposiciones de la presente Directiva :
    — por lo menos de 14 días naturales a partir del mo­
         mento de la firma del contrato, o
                                                                 a) si el bien inmueble al que se refiere el contrato está
                                                                      situado en un Estado miembro, o
    — por lo menos de 28 días naturales a partir del mo­
         mento de la firma del contrato, si el derecho de
         disfrute a tiempo compartido puede ejercerse en         b) si el adquirente tiene su residencia habitual en un Es­
         un Estado diferente de la residencia habitual del
                                                                      tado miembro, y
         adquirente ;
                                                                        i) si la celebración del contrato ha estado precedida
2) que la información a la que se refiere el punto 1 se                    en dicho Estado miembro de una propuesta espe­
    incluya en el contrato de forma inequívoca, clara­                     cial o de una forma de publicidad, y si el adqui­
    mente legible y al menos con los mismos caracteres                     rente ha llevado a cabo en dicho Estado los actos
    que el resto del contrato, inmediatamente antes de las                 necesarios para la celebración del contrato, o
    firmas de las partes interesadas ;
                                                                       ii) si el vendedor o su representante ha recibido el
3) que el derecho de retrocompra previsto en el punto 1                    pedido del adquirente en dicho Estado miembro,
                                                                           o
    sea ejercido por el adquirente mediante el envío de
    una notificación a la persona cuyo nombre y direc­
    ción figuren a tal fin en el contrato. Por lo que se              iii) si el adquirente se ha trasladado de dicho Estado
    refiere al respeto del plazo, basta con expedir la noti­               miembro o a un país extranjero y ha firmado en
    ficación, por carta certificada, antes de la expiración                éste contrato, siempre que el viaje haya sido orga­
    del plazo correspondiente ;                                            nizado por el vendedor con el fin de inducir al
                                                                           adquirente a celebrar el contrato.
4) medidas destinadas a :
                                                                                            Artículo 10
    a) determinar las condiciones en que, en caso de que
        el adquirente ejerza el derecho de retrocompra           Los Estados miembros preverán las consecuencias de la
        previsto en el punto 1 , debe realizarse el cómputo      inobservancia de las disposiciones de la presente Direc­
        de las cantidades sujetas a reembolso, con objeto        tiva.
 ---pagebreak--- 29 . 8 . 92                                Diario Oficial de las Comunidades Europeas                                       N° C 222 / 9
                           Artículo 11                                    ciembre de 1994 . Informarán inmediatamente de ello a la
                                                                          Comisión .
La presente Directiva no será obstáculo para que los Es­
tados miembros adopten o mantengan disposiciones aun                      Cuando los Estados miembros adopten dichas disposicio­
más favorables en materia de protección del adquirente                    nes, éstas harán referencia a la presente Directiva o irán
en el ámbito regulado por ella, sin perjuicio de sus obli­                acompañadas de dicha referencia en su publicación ofi­
gaciones resultantes del Tratado .                                        cial . Los Estados miembros establecerán las modalidades
                                                                          de la mencionada referencia .
                           Artículo 12
                                                                                                  Artículo 13
Los Estados miembros adoptarán las disposiciones lega­
les, reglamentarias o administrativas necesarias para                     Los destinatarios de la presente Directiva serán los Esta­
cumplir la presente Directiva a más tardar el 31 de di-                   dos miembros.
                                                                 ANEXO
            Elementos mínimos que debe contener el documento al que se hace referencia en el apartado 1 del artículo 5
                                                     y en la letra d) del artículo 6
            a) La descripción del bien inmobiliario sobre el que existen o existirán derechos de disfrute a tiempo
                compartido, precisando la situación geográfica, la indicación de si se trata de bienes inmobiliarios ya
                construidos, en construcción o que vayan a construirse y, en todo caso, de que se ha construido o será
                construido según todas las normas profesionales y con la condición de obtener de la autoridades del
                Estado en que está o estará situado la autorización necesaria, según la legislación nacional, para poder
                ocupar efectivamente el bien inmobiliario en cuestión.
            b) La naturaleza del título del vendedor sobre la propiedad en que el bien inmobiliario esté o vaya a estar
                situado ; las cargas de todo tipo a las que esté sometido el bien inmobiliario (hipotecas, servidumbres,
                etc.) ; si se han concedido al vendedor los permisos necesarios (de construcción, de conexión a las redes
                telefónicas, eléctricas, de agua, de gas, de televisión, etc.).
             c) La estructura jurídica precisa del régimen de disfrute a tiempo compartido y su duración.
             d) La indicación de la naturaleza jurídica del derecho de disfrute a tiempo compartido ofrecido por el
                vendedor y la duración del mismo ; el número de bienes inmobiliarios construidos, en construcción o
                que vayan a construirse ; los muebles y utensilios adjuntos a cada bien inmobiliario.
             e) El número total de derechos de disfrute a tiempo compartido existentes en cada bien inmobiliario.
             f) La descripción clara e inequívoca de los períodos de ocupación fijos y variables, especificándose los
                mecanismos de determinación de los períodos.
             g) La fecha prevista para que el adquirente pueda ocupar el bien inmobiliario.
             h) Las instalaciones comunes (tales como piscina, sauna, pistas de tenis, campos de golf, etc.) y los servi­
                cios actuales y futuros a los que tenga derecho el adquirente, así como la fecha prevista para que dichas
                instalaciones y servicios puedan ser utilizados por el adquirente.
             i) El coste total para el adquirente, especificándose de forma clara e inequívoca el coste de los diferentes
                derechos de disfrute a tiempo compartido durante los diferentes períodos del año ; si se trata de un
                arrendamiento, deberá indicarse el importe del alquiler.
             j) El importe anual que el adquirente deberá pagar por la utilización de las instalaciones y los servicios
                comunes ; el importe anual de las cargas vinculadas a la ocupación del bien inmobiliario por el adqui­
                rente ; las cargas anuales legales obligatorias (tasas, cánones, etc.), así como los gastos administrativos
                complementarios anuales (gestión, mantenimiento, etc.) y su evolución prevista; los posibles gastos que
                deberá pagar el adquirente por servicios particulares por él solicitados.
 ---pagebreak--- N° C 222 / 10                             Diario Oficial de las Comunidades Europeas                                       29 . 8 . 92
              k) Las garantías a las que se refiere el artículo 3.
              1) Las condiciones claras e inequívocas, los límites y el coste de los servicios de intercambio y de reventa
                 del derecho de disfrute a tiempo compartido, en caso de que dichos servicios existan ; si no existieran,
                 deberá indicarse dicha eventualidad. En todo caso, deberá indicarse que no podrá asegurarse la venta
                 del derecho de disfrute a tiempo compartido a un precio determinado o dentro de un período determi­
                 nado .
              m) Las medidas adoptadas o que vayan a adoptarse para la gestión y el mantenimiento del bien inmobilia­
                 rio, así como las adoptadas o que vayan a adoptarse para que el adquirente participe en la administra­
                 ción y la gestión.
              n) El plazo de que dispone el adquirente para ejercer el derecho de revocación al que hace referencia el
                 artículo 7, así como la forma de hacerlo y los efectos de la revocación.
              Propuesta de Directiva del Consejo relativa a las bandas de frecuencias comunes que deben
              designarse para la introducción coordinada del sistema terrenal de telecomunicación en vuelo
                                                       (TFTS) en la Comunidad
                                                              (92/C 222 /06)
                                                   COM(92) 314 final — SYN 440
                                       (Presentada por la Comisión el 22 de julio de 1992)
EL CONSEJO DE LAS CUMUNIDADES EUROPEAS,                                 Considerando que el funcionamiento de los sistemas mó­
                                                                        viles de comunicación a escala comunitaria dependerá en
                                                                        gran medida de la disponibilidad de bandas comunes de
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Econó­                    frecuencias y de las correspondientes normas armoniza­
mica Europea y, en particular, su artículo 100 A,                       das ;
                                                                        Considerando que el Instituto europeo de normas de te­
Vista la propuesta de la Comisión,                                      lecomunicación (ETSI) está elaborando actualmente la
                                                                        norma europea de telecomunicación (NET) para el sis­
                                                                        tema terrenal de telecomunicación en vuelo (TFTS);
En cooperación con el Parlamento Europeo,
                                                                        Considerando que se espera que esta norma sea apro­
                                                                        bada en 1992 ;
Visto el dictamen del Comité Económico y Social,
                                                                        Considerando que en la elaboración de dicha NET debe
Considerando       que     la    Resolución      del     Consejo        tenerse en cuenta la seguridad de la aeronave y del
(88 /C 257/01 ) O aboga por la promoción de los servi­                  vuelo, así como la necesidad de interoperabilidad en toda
cios de alcance europeo en función de las necesidades                   Europa ;
del mercado ;
                                                                        Considerando que la aplicación en Europa del TFTS
                                                                        constituirá una oportunidad única de establecer un sis­
Considerando       que     la     Resolución      del     Consejo       tema de correspondencia pública aeronáutica (CPA) en
(90/C 27/05) O aboga por conceder especial prioridad                    Europa ;
al desarrollo e interconexión de las redes transeuropeas,
en particular, y, entre otros, en el sector de las telecomu­            Considerando que, para realizar las inversiones necesa­
nicaciones ;                                                            rias en el TFTS, las compañías aéreas y los operadores
                                                                         de redes necesitan tener la garantía de una atribución de
                                                                         frecuencias a largo plazo ;
(') Resolución del Consejo (88/C 257/01) relativa al desarrollo          Considerando que el ETSI ha estimado que el TFTS ne­
    del mercado común de servicios y equipos de telecomunica­
    ciones (DO n° C 257 de 4. 10. 1988, p. 1 .                           cesitará gradualmente una asignación de 2 x 5 MHz del
(2) Resolución del Consejo (90/C 27/05) relativa a las redes             espectro de frecuencias para cubrir la demanda en zonas
    transeuropeas (DO n° C 27 de 6. 2 . 1990, p. 8).                     de alta densidad de tráfico hasta el año 2005 ;