CELEX: 62004CC0073
Language: sl
Date: 2005-04-07 00:00:00
Title: Sklepni predlogi generalnega pravobranilca - Geelhoed - 7. aprila 2005. # Brigitte in Marcus Klein proti Rhodos Management Ltd. # Predlog za sprejetje predhodne odločbe: Oberlandesgericht Hamm - Nemčija. # Bruseljska konvencija - Pristojnost na področju najema nepremičnin - Pravica do uporabe nepremičnine na podlagi časovnega zakupa. # Zadeva C-73/04.

SKLEPNI PREDLOGI GENERALNEGA PRAVOBRANILCA
      L. A. GEELHOEDA,
      predstavljeni 7. aprila 2005(1)
      
      Zadeva C-73/04
      Brigitte Klein
      Marcus Klein
      proti
      Rhodos Management Ltd
      (Predlog za sprejetje predhodne odločbe, ki ga je vložil 29. oddelek Oberlandesgerichta Hamm (Nemčija)
      (Razlaga člena 16(1) Bruseljske konvencije – Pristojnost glede stroškov v zvezi z nepremičnino – Pogodba za uporabo počitniškega apartmaja na podlagi časovnega zakupa, ki hkrati in nujno zahteva članstvo v klubu, katerega
         edini namen je članom zagotoviti izvajanje te pravice do uporabe – Zahteva za vračilo dela plačanega zneska)
      I –    Uvod
      1.        V obravnavani zadevi, v predlogu za sprejetje predhodne odločbe Oberlandesgericht (višje deželno sodišče) Hamm, gre za razlago
         člena 16(1)(a) Bruseljske konvencije o pristojnosti in izvrševanju sodnih odločb v civilnih in gospodarskih zadevah (v nadaljevanju:
         Konvencija).(2) Natančneje se v zadevi zastavlja vprašanje, ali se ta določba uporablja za postopke v zvezi s tako imenovanimi dogovori o
         časovnem zakupu.
      
      II – Pravni okvir
      2.        Splošno pravilo Konvencije, ki ureja pristojnost nacionalnih sodišč glede zadev, ki sodijo na področje njene uporabe, je zajeto
         v členu 2, ki določa: „Ob upoštevanju določb te konvencije so osebe s stalnim prebivališčem v državi pogodbenici, ne glede
         na njihovo državljanstvo, tožene pred sodišči te države pogodbenice …“ Glede toženih strank, ki nimajo stalnega prebivališča
         v državi pogodbenici, določa člen 4 Konvencije: „Če tožena stranka nima stalnega prebivališča v državi pogodbenici, se ob
         upoštevanju določb člena 16 pristojnost sodišč vsake države pogodbenice določi po pravu te države …“
      
      3.        Člen 16 Konvencije ureja izjemo od teh splošnih pravil. Za pet različnih vrst postopkov določa izključno pristojnost sodišč
         države pogodbenice, ki je v najbližji zvezi s postopkom. Pravila, določena v členu 16, imajo prednost pred vsemi ostalimi
         določbami o pristojnosti iz Konvencije. Ni se jim mogoče izogniti z dogovorom med strankami postopka (kot ureja člen 17 Konvencije)
         ali se jim odpovedati, s tem da se toženec spusti v postopek (kot ureja člen 18 Konvencije).
      
      4.        Člen 16(1) določa: 
      
      „Izključno pristojna so naslednja sodišča, ne glede na stalno prebivališče: 
      1.      (a)   v postopkih, katerih predmet so stvarne pravice na nepremičninah ali najem/zakup nepremičnin, sodišča držav pogodbenic, v
         katerih se nahaja nepremičnina; 
      
               (b)   vendar so v postopkih, predmet katerih so najem/zakup nepremičnin, sklenjen za začasno zasebno uporabo za največ šest zaporednih
         mesecev, pristojna tudi sodišča držav pogodbenic, v katerih ima tožena stranka stalno prebivališče, pod pogojem, da sta tako
         najemodajalec kot najemojemalec fizični osebi in imata stalno prebivališče v isti državi pogodbenici.“
      
      5.        Pravilo izključne pristojnosti, vsebovane v členu 16(1)(a), je utemeljeno s tem, da ima sodišče, na območju katerega se nahaja
         nepremičnina, zaradi pravne in geografske bližine najboljši položaj za obravnavo spora. Temu primerno je Sodišče cilj določbe
         oblikovalo takole: 
      
      „Bistveni razlog za podelitev izključne pristojnosti sodiščem držav pogodbenic, v katerih se nahaja nepremičnina, je, da imajo
         sodišča, na območju katerih leži nepremičnina, zaradi bližine najboljši položaj, da zadovoljivo preverijo dejansko stanje
         in uporabijo pravila in prakso, ki na splošno veljajo v državi, v kateri se nahaja nepremičnina.“(3)
      
      6.        Jenardovo poročilo(4) daje podobno utemeljitev izključne pristojnosti v zadevah, ki jih zajema člen 16(1)):
      
      „[…] Ta vrsta spora pogosto terja preverjanja, raziskave in izvedenska mnenja, ki jih je treba opraviti na kraju samem. Poleg
         tega je predmet spora pogosto delno urejen z običajno prakso, ki ni splošno znana razen sodiščem v kraju ali celo v državi,
         kjer se nepremičnina nahaja. Sprejeti sistem pa nazadnje tudi upošteva potrebo po vpisih v zemljiške knjige, ki se nahajajo
         tam, kjer je nepremičnina. [...] Sprejem te določbe je narekovalo dejstvo, da najem/zakup nepremičnin ponavadi ureja posebna
         zakonodaja, ki bi jo glede na njeno zapletenost verjetno uporabljala le sodišča države, v kateri velja. Poleg tega nekaj držav
         v takih postopkih predvideva izključno pristojnost, ki je ponavadi dodeljena posebnim sodiščem.“
      
      III – Dejansko stanje 
      7.        Zakonca Klein, ki sta imela stalno prebivališče v Nemčiji, sta leta 1992 sklenila pogodbo z družbo Rhodos Management, ustanovljeno
         na otoku Man, s katero sta se dogovorila za plačilo zneska 13.300 DEM (približno 6.700 EUR) v zameno za pravico do uporabe
         določene vrste apartmaja v hotelskem naselju v Grčiji za en teden na leto do leta 2031. 
      
      8.        Skupni znesek, plačan po pogodbi, je bil v skladu s pogoji pogodbe razdeljen takole: članarina (Mitgliedschaftsgebühr) – 10.153 DEM; provizija za „uporabo“ (Nutzungsgebühr) – 2.048 DEM; pogodbene in upravne provizije – 432 DEM; provizija za vzdrževanje za leto 1993 – 317 DEM; članarina RCI (organizacije,
         ki usklajuje izmenjavo počitniških terminov in apartmajev) za tri leta – 350 DEM. 
      
      9.        Pogodba, ki je bila naslovljena Prošnja za in pogodba o članstvu, je tudi določala, da bosta zakonca Klein postala člana Sun
         Beach Holiday Club. To je bil nujen pogoj za sklenitev pogodbe: pogodbe ni bilo mogoče skleniti, ne da bi postal član kluba.
         Pogodbene stranke so imele tudi pravico do standardnih storitev, ki jih je članom kluba in ostalim gostom ponujal hotel, kot
         so recepcijske in menjalniške storitve. 
      
      10.      Zakonca Klein sta na dan podpisa pogodbe plačala akontacijo v znesku 2.640 DEM. Nato sta plačala nadaljnji znesek 13.300 DEM,
         čeprav je po pogojih pogodbe dolgovani znesek znašal le 10.660 DEM.
      
      11.      Zakonca Klein sta marca 1996 pri Dortmund Landgerichtu (okrožnem sodišču) vložila tožbo zoper, med drugim, družbo Rhodos Management,
         v kateri sta zahtevala znesek 15.490 DEM in trdila, da (1) je obravnavana pogodba nična, ker krši pravilo Sittenwidrigkeit (to je bonnes moeurs ali dobrih običajev); in (2) je bil znesek 2.640 DEM, kar je bilo več kot dogovorjena pogodbena cena, plačan v zmoti, kar
         je neupravičena obogatitev, ki je podlaga za zahtevek za vračilo. 
      
      12.      Družba Rhodos Management je v svojo obrambo navedla, da Landgericht ni bilo pristojno, da obravnava zadevo, ker so postopki
         zadevali najem/zakup nepremičnine v Grčiji in ker so na podlagi člena 16(1)(a) Konvencije za obravnavo tožbe pristojna le
         grška sodišča.
      
      13.      Landgericht je maja 2003 s sodbo to obrazložitev sprejelo in posledično tožbo zavrglo kot nedopustno. 
      
      14.      Zakonca Klein sta v pritožbi na Oberlandesgericht Hamm ugovarjala, da pogodba o članstvu v klubu zaradi gospodarskopravnega
         pečata ni bila „najem/zakup“ v smislu člena 16(1)(a).
      
      15.      Oberlandesgericht je s sklepom z dne 27. januarja 2004 Sodišču predložilo ti vprašanji: 
      
      „(1)      Ali pojem postopkov, ,katerih predmet so … najemi/zakupi nepremičnin’ na podlagi člena 16(1)(a) Bruseljske konvencije, zajema
         postopke, ki se nanašajo na pravico uporabe apartmaja za določen teden vsako leto za skoraj 40 let v hotelskem naselju, ki
         se razlikuje glede na vrsto in položaj? Ali je tako tudi, če pogodba predvideva hkratno in obvezno članstvo v klubu, katerega
         glavni namen je jamčiti, da njegovi člani lahko izvajajo pravico do uporabe apartmaja? 
      
      (2)      Če je tako, ali izključna pristojnost, ki izhaja iz člena 16(1)(a) Bruseljske konvencije, velja tudi za pravice, ki izhajajo
         iz najema ali zakupa te vrste, ki pa nimajo tako dejansko kot pravno nobene zveze z najemom ali zakupom, in še natančneje
         za pravico do vračila zmotno preplačanega zneska za uporabo apartmaja oziroma članstvo v klubu?“
      
      16.      Pisna stališča so v skladu s členom 23 Statuta Sodišča v obravnavanem postopku vložili zakonca Klein, družba Rhodos Management
         in Komisija ter vladi Nemčije in Združenega kraljestva.
      
      IV – Analiza
      Prvo vprašanje
      17.      Oberlandesgericht želi s prvim vprašanjem izvedeti, ali izključna pristojnost iz člena 16(1) zajema postopke glede pogodbe
         o uporabi določene vrste apartmaja v hotelskem naselju za določeno obdobje vsako leto za skoraj 40 let, tudi kadar pogodba
         zagotavlja hkratno in obvezno članstvo v klubu. 
      
      18.      Očitno je pogodba, ki je predmet spora v postopku v glavni stvari, vrsta tako imenovane pogodbe o časovnem zakupu. Kot je
         dobro znano, pogodbe o časovnem zakupu vključujejo pravico do začasne uporabe nepremičnine – to je za določeno obdobje vsako
         leto – in jih pogosto sklepajo dopustniki, ki raje preprosto kupijo pravico do bivanja v počitniški hiši le del leta, kot
         da nepremičnino v celoti kupijo. Pristojbine za upravljanje in vzdrževanje nepremičnine so ponavadi razdeljene med različne
         „lastnike“ časovnega zakupa. 
      
      19.      Uvodoma opozarjam, da je vlada Združenega kraljestva v predlogih Sodišče zaprosila, naj poda svoje stališče o širšem vprašanju,
         kot ga je podalo nacionalno sodišče, in sicer ali in v katerih okoliščinah sodijo pogodbe o časovnem zakupu na splošno v člen
         16(1)(a) Konvencije. 
      
      20.      Čeprav je ideja splošno uporabnega „testa“ teoretično privlačna, ga ne bi rad poskusil oblikovati. Močan razlog za to je,
         da se vsebina in pravna narava dogovorov o časovnem zakupu med državami članicami precej razlikujeta. Na primer, v nekaterih
         državah članicah sodijo taki dogovori v obligacijsko pravo, v drugih v gospodarsko pravo(5) in v tretjih v stvarno pravo. 
      
      21.      Ta raznovrstnost je priznana v temeljnem aktu prava Skupnosti na tem področju, namreč v Direktivi 94/47 o varstvu potrošnikov
         v zvezi z nekaterimi vidiki pogodb o nakupu pravice do uporabe nepremičnin na podlagi časovnega zakupa.(6) V uvodni izjavi te direktive je na primer navedeno, da „[…] se pravna narava pravic, ki so predmet pogodb, za katere se uporablja
         ta direktiva [to je pogodbe o časovnem zakupu], precej razlikuje med državami članicami […].“(7) V Direktivi se je previdno vzdržalo poskusa, da bi se uskladila narava teh pravic, in se je navedlo, da „ni namenjena urejanju
         obsega, v katerem se lahko sklepajo pogodbe za uporabo ene ali več nepremičnin na podlagi časovnega zakupa v državah članicah,
         niti ni namenjena urejanju pravne podlage za take pogodbe […].“(8) Zato je uporaba Direktive, katere cilj je vzpostavitev minimalne podlage skupnih pravil o dogovorih o časovnem zakupu, da
         bi se zagotovilo pravilno delovanje notranjega trga in zaščitilo kupce, omejena na zelo posebne vidike teh dogovorov, namreč
         „le za pogodbene transakcije v zvezi s sestavnimi deli pogodb, s postopki za sporočanje takih informacij in s postopki za
         razdrtje in odstop“.(9)
      
      22.      Menim, da bi bilo zaradi te raznovrstnosti splošno „pravilo“ o možnosti uporabe člena 16(1)(a) za dogovore o časovnem zakupu
         na splošno neprimerno in bi lahko ogrozilo smisel te določbe, ki sem ga povzel zgoraj. Pri tem testu bi glede na njegov cilj
         tvegali, da bo v določenih okoliščinah zajel preveč, v drugih okoliščinah pa premalo. Čeprav je res, da razlaga člena 16(1)(a)
         ne more biti odvisna od formalne opredelitve posebnega dogovora o časovnem zakupu na podlagi nacionalnega prava, kot je ugotovila
         vlada Združenega kraljestva, menim, da so razlike med državami članicami glede pravne narave teh dogovorov tako bistvene,
         da bi bil poskus oblikovanja enotno veljavnega pravila umeten in neproduktiven. To bi bilo posebno nezaželeno glede na to,
         da se člena 16(1) kot izjeme od splošnih pravil o pristojnosti iz Konvencije ne sme „razlagati širše, kot pa to predvideva
         ?njen? cilj“.(10)
      
      23.      Ob upoštevanju navedenega bom zdaj obravnaval, ali na podlagi dejstev obravnavane zadeve, kot nam jih je posredovalo predložitveno
         sodišče, dogovor o časovnem zakupu, kakršen je ta, katerega pogodbeni stranki sta postala zakonca Klein, sodi pod pravilo
         izključne pristojnosti, določeno v členu 16(1)(a). Jasno je, da je odgovor na to vprašanje odvisen od razlage stavka „postopki,
         katerih predmet so […] najemi/zakupi nepremičnin“, stavka, ki ga je treba razlagati neodvisno, kot vprašanje prava Skupnosti.(11)
      
      24.      Menim, da bi moral biti odgovor na to vprašanje pritrdilen zaradi teh razlogov. 
      
      25.      Prvič, treba je poudariti, da je pri presoji, ali sporna pogodba v postopku v glavni stvari sodi pod člen 16(1), odločilna
         vsebina sporazuma med strankami, in ne samo oblika. Kot je pripomnila nemška vlada, mora Sodišče pri presoji prave vsebine
         pogodbe „odgrniti tančico“ oblike pogodbe. Čeprav sta tako jezik, uporabljen v pogodbi, kot tudi formalna razvrstitev sporazuma
         v nacionalno pravo dejavnika, ki ju je treba upoštevati pri presoji, nobeden ne more biti odločilen. To pomeni, da v obravnavani
         zadevi ni odločilno, da je bil v postopku v glavni stvari sporni sporazum o časovnem zakupu oblikovan kot udeležba v „klubu“,
         da je bil naslov pogodbe Zahteva za članstvo in pogodba o njem in da je bil v skladu s pogoji iz pogodbe večji del s pogodbo
         zahtevanega zneska oblikovan kot „članarina“ (Mitgliedschaftsgebühr). V nasprotnem primeru bi navedeno omogočilo izogib pravilom Konvencije, kar bi ogrozilo doslednost njene uporabe. Dodal
         bi, da se je v zvezi s sporazumi o časovnem zakupu, za katere je značilno, da vključujejo razmerja med potrošniki in trgovskimi
         podjetji, še posebno treba izogniti tveganju takega izogiba. 
      
      26.      Drugič, pri presoji vsebine pogodbe se postavi vprašanje, ali je glavni cilj sporazuma med strankami najem/zakup nepremičnine.
         Tako je Sodišče v sodbi Sanders proti Van der Putte odločilo, da sporazum, v katerem je ena stranka soglašala, da prevzame
         vodenje cvetličarskega podjetja in plača drugi stranki znesek za dobro ime in mesečno najemnino, ne sodi v člen 16(1), saj
         se načelo te določbe „ne uporablja, če je glavni cilj sporazuma drugačne narave, še posebej glede delovanja podjetja“.(12) Podobno je v sodbi Hacker proti Euro‑Relais Sodišče ugotovilo, da mešana pogodba o vrsti storitev, ki se zagotavljajo v zameno
         za pavšalni znesek, ki ga plača stranka, ne sodi v člen 16(1), ker je tak sporazum „izven področja uporabe, v katerem ima
         izključna pristojnost, ki jo določa člen 16(1), še svoj smisel […].“(13)
      
      27.      Če to utemeljitev uporabimo v obravnavani zadevi, je po mojem mnenju vsebina in glavni cilj pogodbe za zakonca Klein pravica
         do uporabe apartmaja na podlagi časovnega zakupa, čeprav prek članstva v klubu Sun Beach Holiday Club, kar je v svoji predložitveni
         odločbi navedlo tudi predložitveno sodišče. Razen te pravice do uporabe se zdijo dodatne koristi, ki izhajajo iz članstva
         – posebno pravica dostopa do organizacije za izmenjavo RCI kot tudi pravica dostopa do hotelskih storitev, kot so storitve
         recepcije –, glede na dejansko stanje, s katerim je seznanjeno Sodišče, mejnega pomena.(14) S tega vidika lahko obravnavano zadevo razlikujemo od zadeve v sodbi Hacker, v kateri je bila celota dodatnih storitev, ki
         so bile opravljene – vključno z zagotavljanjem informacij in nasvetov, rezervacijo prenočišča, rezervacijo sedežev v zvezi
         z urejanjem potovanja in mogočim zavarovanjem odpovedi potovanja –, očitno pomembnejša.(15)
      
      28.      Tretja stopnja presoje vsebine pogodbe pa je premislek, ali sporazum kaže osnovne značilnosti najema/zakupa nepremičnine.
         Kot je pripomnila nemška vlada, je na splošno bistvo takega najema/zakupa sklenitev sporazuma, da se da nepremičnino v najem
         ali zakup za določen čas v zameno za plačilo najemnine.(16) Menim, da so s tega vidika poučna navajanja Sodišča v sodbi Rösler, v kateri je Sodišče naštelo številne tipične značilnosti
         najema ali zakupa: 
      
      „Najemna ali zakupna razmerja po navadi vsebujejo pogoje glede prepustitve posesti najemniku, uporabe nepremičnine, obveznosti
         najemodajalca in najemnika glede vzdrževanja nepremičnine, trajanja najema ali zakupa in prepustitve posesti najemodajalcu,
         najemnine in s tem povezanih stroškov, ki jih mora plačati najemnik, kot so stroški za vodo, plin in elektriko.“(17)
      
      29.      Nadaljnji poučni vidik sodbe Rösler za namene te zadeve je tamkajšnja ugotovitev, da se izjema iz člena 16(1) uporablja tudi
         za kratkotrajni najem ali zakup, ki je povezan le s prepustitvijo v uporabo počitniške hiše. Ob tem zaključku je Sodišče navedlo,
         da se zlasti z vidika negotovosti, ki bi nastala, če bi se dovolile izjeme od splošnega pravila iz člena 16(1)(a), ta člen
         uporablja za „vse najeme/zakupe nepremičnin ne glede na njihove posebne značilnosti“.(18)
      
      30.      Menim, da kaže sporazum v obravnavani zadevi dovolj značilnosti „najema/zakupa nepremičnine“, da ga lahko uvrstimo v člen
         16(1). Posebno ker daje pogodba zakoncema Klein pravico do uporabe apartmaja v hotelskem naselju za določen čas vsako leto
         v zameno za najemnino, odvisno od stroškov vzdrževanja. Čeprav se na podlagi predložitvene odločbe zdi, da se zakonca Klein
         morda ne bi mogla vsako leto vrniti v enak apartma, to po mojem mnenju ni zadosten razlog, da bi spremenil svojo presojo.
         Menim, da smisel podelitve izključne pristojnosti na podlagi člena 16(1), to je da sodišča, na območju katerih leži nepremičnina,
         uživajo posebne prednosti pravne in geografske bližine spora, velja tudi za tak položaj.(19) Poleg tega je en način obravnave pravne sestave takega sporazuma o časovnem zakupu, ki se mi zdi uporaben za sedanje namene,
         ta, da gre za sporazum o najemu/zakupu določenega apartmaja za posebno obdobje z možnostjo dogovora o zamenjavi tega apartmaja
         za drugega v prihodnjih letih. 
      
      31.      Na podlagi navedenih razlogov bi zaključil, da dogovor o časovnem zakupu, kot je v postopku v glavni stvari sporni dogovor,
         sodi na področje uporabe člena 16(1)(a) Konvencije.
      
      Drugo vprašanje
      32.      Oberlandesgericht z drugim vprašanjem sprašuje, ali bi se v primeru pritrdilnega odgovora na prvo vprašanje izključna sodna
         pristojnost, ki izhaja iz člena 16(1)(a), razširila na zahtevek, ki temelji na pravici do vračila zmotno preveč plačanega
         zneska pogodbene najemnine. 
      
      33.      Po mojem mnenju se izključna pravica, ki jo podeljuje člen 16(1)(a), ne razširi na ta zahtevek. 
      
      34.      Kot sem že pripomnil, bi se moralo kot izjemo od splošnih pravil o pristojnosti, ki se nahajajo v Konvenciji, obseg člena
         16(1)(a) razlagati ozko in to določbo uporabljati samo, če je to nujno za dosego njenega cilja.(20) Glede razlage tega obsega v te namene so po mojem mnenju posebno zanimive tri sodbe. 
      
      35.      Prva je sodba Reichert, v kateri je Sodišče za vrsto tožb, ki jih pokriva določba, sprejelo ozek pristop, ko je ugotovilo,
         da
      
      „se mora člen 16(1) razlagati tako, da izključna pristojnost države pogodbenice, v kateri leži nepremičnina, ne vključuje
         vseh tožb glede stvarnih pravic na nepremičnini, ampak le tiste, ki hkrati sodijo na področje uporabe Bruseljske konvencije
         in so tožbe, s katerimi se skuša določiti obseg, vsebino, lastništvo ali posest nepremičnine ali obstoj drugih stvarnih pravic
         in zagotoviti imetnikom teh pravic zaščito upravičenj, ki so vezani na njihov interes“.(21)
      
      36.      Sodišče je zaključilo, da zahtevki na podlagi francoske action paulienne, tožbe, s katero lahko upniki izpodbijajo pravne posle, ki so jih njihovi dolžniki sklepali z goljufivim namenom, ne sodijo
         na področje uporabe člena 16(1), saj te tožbe „temeljijo na upnikovi osebni terjatvi zoper dolžnika in skušajo zavarovati
         kakršno koli terjatev, ki bi jo lahko imel na dolžnikovem premoženju“.(22)
      
      37.      Sodišče je podobno v sodbi Rösler ugotovilo, da področje uporabe člena 16(1) zajema „vsak spor glede obstoja najema/zakupa
         ali razlage njegovih pogojev, njegovega trajanja, prepustitve posesti najemodajalcu, popravila škode, ki jo je povzročil najemnik,
         izterjave najemnine in z njo povezanih stroškov, ki jih plača najemnik, kot so stroški za porabo vode, plina in elektrike
         […] Spori glede obveznosti najemodajalca ali najemnika iz pogodbe o najemu/zakupu sodijo v to izključno pristojnost. Po drugi
         strani pa spori, ki so le posredno povezani z uporabo najete nepremičnine, kot so spori glede izgube dopustniškega zadovoljstva
         in stroškov potovanja, ne sodijo v izključno pristojnost, ki jo podeljuje ta člen.“(23)
      
      38.      Zadnja zadeva, ki jo je treba obravnavati, je sodba Dansommer, ki je zadevala tožbo za vračilo škode zaradi slabega ravnanja
         s prostori in povzročanja škode v stanovanju, ki ga je posameznik najel za nekaj tednov počitnic, ki je ni vložil neposredno
         lastnik nepremičnine, pač pa poklicni organizator potovanj, na katerega je lastnik nepremičnine prenesel svoje pravice. Ob
         ugotovitvi, da tožba sodi na področje uporabe člena 16(1), je Sodišče poudarilo, da čeprav tožba ne bi sodila v to določbo
         le zato, ker je bila „povezana“ z nepremičnino,(24) je bilo odločilno vprašanje, ali je bil predmet spora neposredno povezan z najemom/zakupom nepremičnine.(25) Sporna pogodba je vsebovala klavzulo, povezano z zavarovanjem za kritje stroškov v primeru odpovedi, ki pa je bila le pomožna
         določba, ki ni mogla spremeniti statusa sporazuma o najemu/zakupu, na katerega se je nanašala, posebno ker ta določba pred
         predložitvenim sodiščem ni bila sporna.(26)
      
      39.      Če to utemeljitev uporabimo v obravnavani zadevi, iz predložitvene odločbe jasno izhaja, da zahtevek za vračilo zmotno preveč
         plačanega zneska pogodbene najemnine ne temelji na pravici ali obveznosti, ki izhaja iz sporazuma o časovnem zakupu. Prej
         se zdi, da je temelj te zahteve tožba na neupravičeno obogatitev.(27) Menim, da ta zahtevek ne sodi v obseg člena 16(1), to pomeni, da obravnava zahtevka ne vključuje presoje dejanskega stanja
         ali uporabe pravil in prakse locus rei sitae na način, ki upravičuje, da se pristojnost podeli sodišču države, v kateri leži nepremičnina.(28) Zahtevku posledično manjka nujna neposredna bližina s sodiščem, na območju katerega se nahaja nepremičnina, in tako po mojem
         mnenju sodi zunaj področja uporabe člena 16(1).(29)
      
      V –    Predlog
      40.      Menim torej, da bi moralo Sodišče na vprašanja, ki jih je predložilo Oberlandesgericht, podati tak odgovor:
      
      1)      Pojem postopkov, „katerih predmet so […] najemi/zakupi nepremičnin“ na podlagi člena 16(1)(a) Bruseljske konvencije, zajema
         tožbo, kot je ta, ki je sporna v postopku v glavni stvari, ki se nanaša na pravico do uporabe apartmaja v hotelskem naselju
         za določen teden vsako leto za skoraj 40 let.
      
      2)      Obseg člena 16(1)(a) se ne razširi na pravico do vračila zmotno preveč plačanega zneska, ki se je zahteval za plačilo uporabe
         apartmaja.
      
      1 –	Jezik izvirnika: angleščina.
      
      2 – UL 1998, C 27, str. 1. 
      
      3 –	Sodba z dne 10. januarja 1990 v zadevi Reichert in Kockler proti Dresdner Bank (C-115/88, Recueil, str. I‑27, točka 10).
         Glej tudi sodbo z dne 14. decembra 1977 v zadevi Sanders proti Van der Putte (73/77, Recueil, str. 2383, točke od 13 do 15).
      
      4 –	UL 1979, C 59, str. 35. 
      
      5 –	Komisija za ponazoritev poda primer kupca, ki postane član družbe, ki je zakoniti lastnik nepremičnine v časovnem zakupu.
         Članstvo v družbi bi bilo povezano s pravico do začasne uporabe nepremičnine za določeno število let v določenem obdobju leta.
         
      
      6 –	Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 94/47/ES z dne 26. oktobra 1994 o varstvu potrošnikov v zvezi z nekaterimi vidiki
         pogodb o nakupu pravice do uporabe nepremičnin na podlagi časovnega zakupa (UL L 280, str. 83). 
      
      7 –	Uvodna izjava 3. 
      
      8 –	Uvodna izjava 4. 
      
      9 –	Uvodna izjava 2; glej tudi člen 1 Direktive. 
      
      10 –	Zgoraj v opombi 3 navedena sodba Sanders, točka 18. 
      
      11 –	Zgoraj v opombi 3 navedena sodba Reichert, točka 8. 
      
      12 –	Zgoraj v opombi 3 navedena sodba Sanders, točka 16. 
      
      13 –	Sodba z dne 26. februarja 1992 v zadevi Hacker (C‑280/90, Recueil, str. I‑1111, točka 15).
      
      14 –	Glej, smiselno, sodbo z dne 27. januarja 2000 v zadevi Dansommer proti Götz (C-8/98, Recueil, str. I‑393, točka 34). 
      
      15 –	Glej smiselno tudi pomožno naravo zavarovalnih storitev, ki je določena v opombi 14 navedeni sodbi Dansommer. 
      
      16 –	Glej na primer sodbo Sodišča z dne 15. januarja 1985 v zadevi Rösler proti Rottwinklu (C‑241/83, Recueil, str. 99). 
      
      17 –	Zgoraj v opombi 16 navedena sodba Rösler, točka 27. 
      
      18 –	Zgoraj v opombi 16 navedena sodba Rösler, točki 23 in 24. 
      
      19 –	Glej tudi obrazložitev Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) v zadevi Jarrett proti Barclays Bank [1996]
         EWCA Civ 847: „glede na odločitev Sodišča v sodbi Rösler proti Rottwinkel ne vidim razloga, da s sporazumom v teh zadevah
         zavrnem status najema/zakupa v okviru člena 16(1). V obeh zadevah je ena od strank upravičena do izključne uporabe nepremičnine,
         ki je po pogodbi v lasti drugega, za določeno obdobje v zameno za denarni znesek […]. Vsa razmišljanja, ki so Sodišče vodila
         k taki razlagi člena 16(1), da vključuje kratkoročna dajanja v najem, veljajo tako za sporazume v teh zadevah kot za kratkoročno
         dajanje v najem v zadevi Rösler“ (Morritt LJ). 
      
      20 –	Glej na primer zgoraj v opombi 14 navedeno sodbo Dansommer, točka 21. 
      
      21 –	Sodba Reichert, opomba 3 zgoraj, točka 11. To se zrcali v obrazložitvi Jenardovega poročila, ki navaja tole: „Da bi sodiščem
         držav, v katerih se nepremičnina nahaja, zagotovil pristojnost glede najema/zakupa nepremičnin, je odbor nameraval zajeti
         spore med najemodajalci in najemniki o obstoju ali razlagi sporazumov o najemu/zakupu, povračilu škode, ki jo je povzročil
         najemnik, prisilni izselitvi itd. Odbor ni želel, da se pravilo uporabi v postopkih, ki zadevajo le izterjavo najemnine, saj
         bi ti postopki lahko bili povezani s predmetom spora, ki se precej razlikuje od same najete nepremičnine.“
      
      22 –	Zgoraj v opombi 3 navedena sodba Reichert, točka 12. 
      
      23 –	Glej zgoraj v opombi 16 navedeno sodbo Rösler, točka 29. 
      
      24 –	Glej zgoraj v opombi 14 navedeno sodbo Dansommer, točka 22. 
      
      25 –	Glej zgoraj v opombi 14 navedeno sodbo Dansommer, točka 25. 
      
      26 –	Grej zgoraj v opombi 14 navedeno sodbo Dansommer, točka 34. 
      
      27 –	Glej smiselno obrazložitev drugostopenjskega sodišča glede tretjega vprašanja, obravnavanega v zadevi Jarrett proti Barclays
         Bank, opomba 19 zgoraj. 
      
      28 –	Glej smiselno zgoraj v opombi 3 navedeno sodbo Reichert, točka 12. 
      
      29 –	Glej smiselno sodbo z dne 27. septembra 1988 v zadevi Kalfelis (189/87, Recueil, str. 5565), v kateri je Sodišče zavrnilo
         razlago, da bi se morala vsa vprašanja, ki nastanejo v postopku v zvezi s členom 5(3) Konvencije, obravnavati le v okviru
         enega sodišča.