CELEX: E2012C0261
Language: es
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: Decisión del Órgano de Vigilancia de la AELC n ° 261/12/COL, de 4 de julio de 2012 , relativa a las medidas fiscales municipales, la venta de bienes inmuebles y la venta de electricidad a Verne (Islandia)

5.12.2013   
            
            
               ES
            
            
               Diario Oficial de la Unión Europea
            
            
               L 324/21
            
         
      DECISIÓN DEL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC
   
      N
      o 261/12/COL
   de 4 de julio de 2012
   relativa a las medidas fiscales municipales, la venta de bienes inmuebles y la venta de electricidad a Verne (Islandia)
   EL ÓRGANO DE VIGILANCIA DE LA AELC (EN LO SUCESIVO, «EL ÓRGANO»),
   VISTO el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo (en lo sucesivo, el «Acuerdo EEE»), y, en particular, su artículo 61, apartado 3, letra c),
   VISTO el Acuerdo entre los Estados de la AELC por el que se instituyen un Órgano de Vigilancia y un Tribunal de Justicia (en lo sucesivo, «el Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción») y, en particular, su artículo 24,
   VISTO el Protocolo 3 del Acuerdo de Vigilancia y Jurisdicción (en lo sucesivo, «el Protocolo 3») y, en particular, el artículo 1.2, de la parte I y el artículo 4, apartado 4, el artículo 6, el artículo 7, apartado 5 y el artículo 8, de la parte II,
   Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con los citados artículos (1),
   Considerando lo siguiente:
   I.   HECHOS
   
   1.   PROCEDIMIENTO
   
               (1)
            
            
               El 1 de septiembre de 2010, tras las conversaciones previas a la notificación, las autoridades islandesas notificaron al Órgano las ayudas estatales relativas a la construcción de un centro de datos en el municipio de Reykjanesbær (en lo sucesivo, «el Municipio» o «Reykjanesbær»), de conformidad con el artículo 1, apartado 3, de la parte I del Protocolo 3, por carta recibida y registrada por el Órgano el mismo día (ref. no 568140). La notificación en cuestión se refería a exenciones fiscales y cargas concedidas para la construcción de un centro de datos (en lo sucesivo, «el centro de datos») por la empresa Verne Holdings ehf. (en lo sucesivo, «Verne»), de conformidad con la Ley no 57/2010, y a un acuerdo rubricado el 23 de octubre de 2009 (en lo sucesivo, «el Acuerdo de inversión»).
            
         
               (2)
            
            
               Tras varios intercambios de correspondencia (2), mediante carta fechada el 3 de noviembre de 2010 (ref. no 573997), el Órgano informó a las autoridades islandesas de que había decidido incoar el procedimiento formal de investigación previsto en el artículo 1, apartado 2, de la parte I del Protocolo 3 por ayudas relativas al centro de datos de Verne.
            
         
               (3)
            
            
               La Decisión del Órgano no 418/10/COL por la que se incoa el procedimiento (en lo sucesivo, «la Decisión de incoación»), se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea y en el Suplemento EEE del mismo (3). El Órgano invitó a las partes interesadas a presentar sus observaciones sobre la Decisión. No se recibieron observaciones de partes interesadas.
            
         
               (4)
            
            
               Mediante cartas de 23 de noviembre de 2010, 4 de enero, 18 de enero y 2 de febrero de 2011 (ref. no 578499, 582634, 583705 y 585546), el Órgano accedió a las peticiones de las autoridades islandesas de ampliar el plazo para la presentación de observaciones sobre la Decisión.
            
         
               (5)
            
            
               Las autoridades islandesas presentaron sus observaciones por carta de 28 de febrero de 2011 (ref. no 589033). El Órgano recibió información adicional de las autoridades islandesas el 12 de abril de 2011 (ref. no 594276).
            
         
               (6)
            
            
               El asunto se debatió en una reunión celebrada el 27 de mayo de 2011 en Bruselas entre el Órgano y las autoridades islandesas, a la que el Órgano dio seguimiento por correo electrónico de 1 de junio de 2011 (ref. no 599862). Posteriormente, las autoridades islandesas presentaron información mediante dos cartas de 21 de junio (ref. no 601641) y 27 de junio de 2011 (ref. no 602133).
            
         
               (7)
            
            
               Por otra parte, la compañía eléctrica nacional (Landsvirkjun) presentó información adicional mediante carta de 20 de junio de 2011, recibida por el Órgano el 23 de junio de 2011 (ref. no 601937) y mediante carta recibida por el Órgano el 16 de enero de 2012 (ref. no 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Mediante carta de 28 de septiembre de 2011 (ref. no 609826) las autoridades islandesas retiraron su notificación de las medidas de ayuda para la construcción del centro de datos. Posteriormente, el Órgano envió una carta fechada el 4 de octubre de 2011 (ref. no 609991), por la que admitía la retirada de la notificación e informaba a las autoridades islandesas de que, con arreglo al artículo 8, apartado 2, de la parte II del Protocolo 3, archivaría el procedimiento de investigación formal relativo a las medidas en cuestión, pero precisando que continuaría su investigación sobre las medidas previstas en el marco de determinados acuerdos suscritos con Verne en relación con el centro de datos previsto y aún en vigor.
            
         
               (9)
            
            
               En respuesta a la carta del Órgano de 4 de octubre de 2011 antes mencionada, las autoridades islandesas facilitaron información mediante carta de 25 de octubre de 2011 (ref. no 613209). Posteriormente, las autoridades islandesas presentaron información adicional por correo electrónico de 30 de abril de 2012 (ref. no 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Por último, las autoridades islandesas facilitaron nuevas aclaraciones sobre el caso mediante correos electrónicos de 14 y 24 de mayo de 2012, respectivamente (ref. no 34340 y 635757), tras una breve discusión del caso durante una reunión entre las autoridades islandesas y el Órgano celebrada en Bruselas el 2 de mayo de 2012, y presentaron nuevas documentos por correo electrónico el 1 de junio de 2012 (ref. no 636529).
            
         2.   ANTECEDENTES
   2.1   Beneficiario
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. es una empresa de propiedad privada registrada en Islandia en junio de 2007. Verne Holdings ehf. tiene tres filiales en propiedad al cien por cien, Verne Global, Inc., registrada en los Estados Unidos de América, Verne Global Ltd., registrada en el Reino Unido, y Verne Real Estate ehf., registrada en Islandia en marzo de 2008 (4).
            
         
               (12)
            
            
               Según la información facilitada por las autoridades islandesas, Verne Holdings ehf. es propiedad de una serie de accionistas minoritarios, de los que los dos mayores son Novator, que es un inversor mundial, y Teha Investments S.a.r.l.. Además, según la información facilitada por las autoridades islandesas, los gestores poseen una parte sustancial de Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Acuerdos suscritos
   
   
               (13)
            
            
               Según la notificación posteriormente retirada, las autoridades islandesas tenían previsto, con arreglo a las Directrices del Órgano sobre las ayudas estatales de finalidad regional (en lo sucesivo, «Directrices sobre ayudas regionales»), ayudar a Verne en la construcción del centro de datos en una región susceptible de recibir ayudas regionales con arreglo al artículo 61, apartado 3, letra c), del Acuerdo EEE, a fin de fomentar el desarrollo regional mediante una serie de exenciones de impuestos estatales y municipales en virtud del Acuerdo de inversión.
            
         
               (14)
            
            
               Los debates entre las autoridades islandesas y Verne que comenzaron a finales de 2008 (5) (tras el inicio de la crisis financiera en Islandia en octubre de 2008) produjeron un acuerdo que concedía a Verne diversas exenciones fiscales: el Acuerdo de inversión. Según las autoridades islandesas, la versión final del proyecto de memorándum de acuerdo para el Acuerdo de inversión se alcanzó en abril de 2009; sin embargo, el memorándum no se llegó a firmar. El Acuerdo de inversión se celebró el 23 de octubre de 2009, fecha en que fue rubricado por el director gerente de Verne y un funcionario del Ministerio de Industria (6). La entrada en vigor del Acuerdo de inversión estaba supeditada a la autorización del Parlamento, la aprobación de los consejos de administración de Verne y la aprobación del Órgano. El 12 de diciembre de 2009, se presentó ante el parlamento islandés un proyecto de ley autorizando a las autoridades islandesas a celebrar el Acuerdo de inversión con Verne. El 7 de junio de 2010, el parlamento islandés adoptó la Ley no 57/2010 (en lo sucesivo, «la Ley Verne»), por la que se autoriza al Ministerio de Industria a celebrar un Acuerdo de inversión en nombre de las autoridades islandesas con Verne con objeto de, entre otras, conceder distintas ventajas fiscales y en materia de tasas relativas a la construcción del centro de datos (7).
            
         
               (15)
            
            
               El 28 de septiembre de 2011, las autoridades islandesas informaron al Órgano de que el Acuerdo de inversión había sido derogado.
            
         
               (16)
            
            
               No obstante, como se explica en una carta de las autoridades islandesas de 25 de octubre de 2011 (8)«el único beneficio que ya se ha producido es la exención de los impuestos locales por parte del municipio de Reykjanesbær, con arreglo a las condiciones del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.» (9). El acuerdo se firmó el 4 de noviembre de 2009. No obstante, las medidas entraron en vigor a principios de 2009, como indicaron las autoridades islandesas (10). Por tanto, en este caso, las ventajas fiscales y en materia de tasas municipales contenidas en el acuerdo están sujetas a evaluación como ayudas estatales:
               
                           —
                        
                        
                           impuesto municipal sobre la propiedad; y
                        
                     
                           —
                        
                        
                           impuesto municipal de urbanización.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Por otra parte, las medidas comprendidas en los acuerdos siguientes, que fueron firmados por Verne en 2008 y 2009 y entraron en vigor y no fueron derogados, están sujetas a evaluación como ayudas estatales en la presente Decisión:
               
                           —
                        
                        
                           «el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles» (con el Tesoro)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           «El Acuerdo de arrendamiento de terrenos» y «el Acuerdo suplementario de arrendamiento» (con el Tesoro)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           «el Contrato de suministro eléctrico» (con Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Los acuerdos y las medidas objeto de evaluación se describen con detalle en la sección 3.
            
         
               (19)
            
            
               Además, Verne suscribió un acuerdo de servicio de banda ancha con Farice el 26 de febrero de 2008. Las autoridades islandesas han explicado que este acuerdo fue anulado.
            
         2.3   Breve descripción del proyecto, el solar y la antigua zona militar
   
   
               (20)
            
            
               Inicialmente, Verne había previsto construir, en tres fases a lo largo de un periodo de siete años, un campus alta fiabilidad, un centro de datos de comercio al por mayor de alta densidad de potencia en Reykjanesbær, que está en la parte sudoccidental de Islandia: el centro de datos (11).
            
         
               (21)
            
            
               El coste total de la inversión para el conjunto del proyecto, según lo inicialmente previsto por Verne en 2010, se estimó en 726 millones USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Estos planes fueron posteriormente abandonados debido al cambio de las circunstancias económicas en Islandia, y el Acuerdo de inversión de 23 de octubre de 2009 se anuló el 23 de septiembre de 2011, por lo que Verne adoptó, según la información facilitada por las autoridades islandesas el 25 de octubre de 2011, «un plan de inversión modificado con las autoridades islandesas, acogido al Régimen general de ayudas a la inversión» (13). El plan de inversión modificado prevé una inversión que podría superar los 675 millones USD añadidos a las inversiones preparatorias previas, según la información proporcionada por las autoridades islandesas. De acuerdo con los medios de comunicación, la primera fase ya está operativa y se inició oficialmente en febrero de 2012 (14) con el anuncio de los primeros clientes.
            
         
               (23)
            
            
               Como parte del plan de inversión inicial, Verne adquirió el 26 de febrero de 2008 cinco edificios en el solar en cuestión, en Valhallarbraut (Reykjanesbær), con un total de 31 000 m2, en los que se incluyen dos almacenes de grandes dimensiones, 11 064 m2 y 16 606 m2, descritos en más detalle en la sección 3.2 (15). Inicialmente, Verne tenía previsto demoler los tres edificios más pequeños (16).
            
         
               (24)
            
            
               Verne firmó por separado, el 9 de mayo de 2008, un acuerdo de arrendamiento de terrenos con el Tesoro islandés relativo al solar de 9,6 hectáreas (17) por un periodo de 99 años.
            
         
               (25)
            
            
               El solar tiene como dirección Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, cerca del aeropuerto internacional de Keflavík (18) y es parte de una antigua base militar de Estados Unidos. En 1951, el Estado islandés firmó un acuerdo de defensa con el Gobierno estadounidense, por el que facilitaba a la Marina de EE.UU., entre otras cosas, los terrenos para la base militar, que incluía un aeropuerto internacional. En 2006, la Marina de EE.UU. abandonó Islandia y entregó la zona con sus construcciones al Estado islandés. La zona se reguló mediante la Ley 176/2006, aprobada por el parlamento islandés en diciembre de 2006, que también estableció los límites de la zona del aeropuerto (zona A) (19); se estableció una zona de seguridad destinada a fines de defensa (zona B); y, por último, se definió un espacio de uso civil (zona C). La zona C abarca un total de 59,7 km2.
            
         
               (26)
            
            
               El 24 de octubre de 2006 se creó un organismo específico, Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), íntegramente propiedad del Estado islandés, destinado a administrar, en nombre del Estado, los bienes inmuebles de la zona C y rentabilizar, lo antes posible, la zona de uso civil (20). KADECO está organizada como una sociedad de responsabilidad limitada, pero se considera una entidad pública a efectos de leyes como la Ley de contratación pública, tal y como se indica en un acuerdo de servicios celebrado entre KADECO y el Tesoro el 8 de diciembre de 2006 («el Acuerdo de servicios») (21). La única función de KADECO es desarrollar, administrar y vender o alquilar propiedades inmobiliarias en la zona delimitada (zona C).
            
         
               (27)
            
            
               Con arreglo al artículo 5 de la Ley 176/2006, todas las áreas comprendidas en las zonas A y C están sujetas a la normativa en materia de impuestos y tasas tan pronto entran en uso civil mediante acuerdo de venta o arrendamiento.
               
                  
            
         3.   MEDIDAS OBJETO DE EVALUACIÓN
   3.1   Introducción
   
   
               (28)
            
            
               Las medidas inicialmente notificadas por las autoridades islandesas, que consideraban suponían ayudas estatales, fueron las siguientes:
               
                           1)
                        
                        
                           Tipo del impuesto de sociedades
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Normas de amortización
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Cargas industriales y de mercado
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Derechos de registro
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Tasa de parcelación
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Derechos de importación
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Aplazamiento del pago del IVA sobre las importaciones y la electricidad
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Tasa de control de seguridad para la producción de electricidad
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           Garantía del impuesto sobre el valor neto
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           Impuesto municipal sobre la propiedad.
                        
                     Estas medidas estaban previstas en el Acuerdo de inversión y la Ley Verne. Además, el Acuerdo de inversión y la Ley Verne se referían a la exención de un impuesto municipal único:
               
                           11)
                        
                        
                           Impuesto municipal de urbanización.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               Tanto el impuesto municipal sobre la propiedad como el impuesto municipal de urbanización fueron negociados por el Ayuntamiento y Verne y concluyeron el 4 de noviembre de 2009 en:
               
                           —
                        
                        
                           el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Además, las autoridades islandesas notificaron, con fines de seguridad jurídica, los siguientes acuerdos, que consideraban no suponían ayuda estatal:
               
                           —
                        
                        
                           Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Acuerdo de arrendamiento de terrenos
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Contrato de suministro eléctrico.
                        
                     
         
               (31)
            
            
               La Decisión no 418/10/COL por la que se incoó el procedimiento formal de investigación cubría un acuerdo adicional, que fue anulado posteriormente:
               
                           —
                        
                        
                           Acuerdo de ancho de banda suscrito con Farice el 26 de febrero de 2008.
                        
                     
         3.2   Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles
   
   
               (32)
            
            
               El Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles por el que Verne compra cinco edificios al Tesoro islandés se firmó el 26 de febrero de 2008. El precio de compra fue de 14,5 millones USD, dividido en un depósito de 25 000 USD pagado el 26 de febrero de 2008, y el pago final, a realizar el 26 de marzo de 2008.
            
         
               (33)
            
            
               Los cinco inmuebles adquiridos por Verne y situados en Valhallarbraut, y construidos entre 1951 y 1958, son los siguientes:
               
                           1)
                        
                        
                           Edificio no 868
                        
                        
                           almacén y suministro de la OTAN
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Edificio no 869
                        
                        
                           almacén «Navy Exchange»
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Edificio no 872
                        
                        
                           almacén/depósito frío
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Edificio no 866
                        
                        
                           almacén
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Edificio no 864
                        
                        
                           planta eléctrica
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               El traspaso del título de propiedad se firmó el 9 de mayo de 2008. Según la información facilitada por las autoridades islandesas, Verne rehabilitó, a lo largo de 2008 y 2009, los dos grandes almacenes (edificios 868 y 869) como parte del conjunto de varios edificios inicialmente previsto (véase la imagen 2) (22).
            
         
               (35)
            
            
               El anexo D al Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles es un informe medioambiental fechado el 29 de noviembre de 2007 y encargado por Verne (23). El informe describe dos construcciones ubicadas en los terrenos además de los cinco edificios adquiridos por Verne el 26 de febrero de 2008: una pequeña subestación de seccionamiento (edificio no 867) y un almacén de aprovisionamiento y suministro (edificio no 889) (24), construidos en 1979 y 1985 respectivamente. Estas construcciones no se mencionan en el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles y parecen haber sido demolidas y sus escombros, retirados.
               
                  
            
         3.3   Acuerdo de arrendamiento de terrenos y Acuerdo suplementario de arrendamiento
   
   
               (36)
            
            
               El 9 de mayo de 2008 Verne y el Tesoro de Islandia firmaron un acuerdo de arrendamiento de terrenos adicional. En virtud de ese acuerdo, Verne arrendó 9,6 hectáreas de terreno con todas las instalaciones, los equipos y las mejoras situadas en el mismo. Los terrenos, registrados en Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, con el número de catastro islandés 214247, se encuentran dentro de los límites de la antigua base aérea de Keflavík, cerca del aeropuerto internacional de Keflavík, según lo descrito anteriormente (véase la imagen 4). Los cinco edificios adquiridos por Verne se encuentran dentro de ese solar, que no estaba en plena explotación en el momento del contrato (véanse las imágenes 2 y 3).
            
         
               (37)
            
            
               La duración del acuerdo de arrendamiento es de 99 años. El precio total del alquiler del solar fue de 0,8 USD (80 centavos) por m2 al año, sin cláusula de ajuste. Durante el procedimiento formal de investigación, las autoridades islandesas informaron al Órgano de que las condiciones del Acuerdo de arrendamiento de terrenos se modificó el 30 de junio de 2009 cuando el municipio y Verne firmaron un acuerdo para modificar el precio del alquiler y aplazar el pago del mismo («Acuerdo suplementario»). El Acuerdo de arrendamiento de terrenos modificado por el Acuerdo suplementario está, por tanto, sujeto a evaluación en este caso.
            
         
               (38)
            
            
               El Acuerdo suplementario de arrendamiento establece un periodo de alquiler gratuito hasta el 1 de abril de 2010. El precio del arrendamiento anual renegociado es de 60 ISK por m2 revisado con arreglo al índice de costes de construcción de Islandia.
               
                  
            
         3.4   Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas
   
   
               (39)
            
            
               El 4 de noviembre de 2009, Verne y el municipio firmaron un Acuerdo («el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas») relativo a, entre otras, las exenciones a la normativa en materia de:
               
                           —
                        
                        
                           impuesto municipal sobre la propiedad, y
                        
                     
                           —
                        
                        
                           impuesto municipal de urbanización.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               El Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas no prevé ningún plazo en lo que se refiere a las excepciones.
            
         
               (41)
            
            
               Según la información facilitada por las autoridades islandesas, el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas entró en vigor a principios de 2009, incluso aunque no se firmara hasta el 4 de noviembre de ese año (25).
            
         3.4.1   Legislación islandesa sobre impuestos municipales sujeta a la presente Decisión
   
   
               (42)
            
            
               En virtud de la legislación islandesa, el impuesto municipal sobre la propiedad (fasteignaskattur) se recauda sobre una base anual y se aplica a todos los bienes inmobiliarios (26) (terrenos y edificios, incluidos los edificios de uso industrial) registrados con arreglo a la Ley no 6/2001 sobre el registro y la tasación de la propiedad, a 31 de diciembre del ejercicio anterior.
            
         
               (43)
            
            
               El artículo 4, apartado 2) de la Ley no 4/1995 sobre fuentes de ingresos municipales establece que el propietario de un bien pagará el impuesto salvo en el caso de terrenos arrendados, en cuyo caso el pago corresponderá al usuario (el arrendatario).
            
         
               (44)
            
            
               De conformidad con el artículo 3 de la Ley no 4/1995, la base imponible corresponde al valor de la propiedad evaluado por Registros de Islandia (Þjóðskrá Íslands), de conformidad con la Ley n o 6/2001 sobre el registro y la tasación de la propiedad, y el tipo impositivo, fijado cada año por cada municipio, pueden ir del 0 % al 1,65 %, como máximo, del valor oficial de los bienes inmuebles. Según la información proporcionada por las autoridades islandesas, el tipo impositivo aplicable en Reykjanesbær es del 1,65 %. El impuesto municipal sobre la propiedad se aplica a todos los edificios (y terrenos) existentes. En el caso de los edificios nuevos y las ampliaciones, el impuesto se recauda una vez que la propiedad ha sido valorada con arreglo a la Ley no 6/2001.
            
         
               (45)
            
            
               El artículo 3 de la Ley no 153/2006 sobre el impuesto municipal de urbanización (gatnagerðargjald) establece que dicho impuesto es una tasa única que los municipios islandeses aplicarán a las propiedades inmobiliarias de todas las zonas urbanas. En virtud de la Ley 153/2006, los municipios están obligados a recaudar el impuesto y pueden decidir el tipo impositivo hasta un máximo del 15 % del coste oficial de construcción por m2 establecido por el instituto estadístico oficial islandés. La base imponible es la construcción autorizada en el solar en cuestión según la planificación urbana o el permiso de construcción concedido.
            
         3.4.2   Excepciones a la normativa en el caso de Verne
   
   
               (46)
            
            
               Por lo que se refiere a la propiedad de Verne en Valhallarbraut, el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas contempla las siguientes excepciones a la normativa:
               
                           a)
                        
                        
                           Verne tiene garantizado un impuesto sobre la propiedad máximo del 1,65 % (actualmente y en general, aplicado por Reykjanesbær) sobre todos los edificios, locales e instalaciones de su propiedad o de los que sea arrendatario, incluso si en el futuro el tipo impositivo aumentara (27);
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           la base del impuesto municipal sobre la propiedad relativo a los edificios comprados por Verne mediante el Acuerdo de adquisición inmobiliaria se fijó en 1 030 600 000 ISK, cantidad equivalente al valor oficial en 2008 de los dos grandes almacenes (nos 868 y 869) comprados por Verne y no tiene en cuenta el valor de los otros tres edificios (nos 864, 866 y 872) adquiridos ni las 9,6 hectáreas de terreno arrendado (28);
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           la base del impuesto municipal sobre la propiedad ajustado en función del índice de costes de construcción islandés en el mes en que Verne comienza a operar con clientes o el edificio es operativo en lugar de en la fecha de adquisición (29);
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           la base imponible para los edificios futuros construidos en el solar será el menor entre: i) los costes de construcción de las estructuras externas de los edificios, y ii) 85 500 ISK por metro cuadrado, revisado con arreglo al índice de costes de construcción de Islandia desde el mes en que Verne comience a operar con clientes o el edificio esté operativo (de forma proporcional al índice de ocupación) en lugar del impuesto que sería aplicable en virtud de la normativa (30);
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           el impuesto sobre la propiedad solo se aplica desde el 1 de enero de 2011, y no desde la adquisición del edificio o el arrendamiento de los terrenos, y Verne recibe un crédito contra futuros impuestos sobre la propiedad por un importe de 44 660 298 ISK por impuestos ya pagados o debidos al municipio en el momento de celebrar el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas (31);
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           Verne estará exento de los impuestos municipales de urbanización sobre los edificios existentes y de todo cargo presente o futuro asimilado a ese impuesto a condición de que la empresa asuma los costes del desarrollo urbanístico dentro del solar;
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           se concede a Verne una reducción especial del 75 % del impuesto de urbanización aplicable a todos los nuevos edificios a condición de que la empresa asuma los costes de desarrollo urbanístico dentro del solar (32).
                        
                     
         3.5   Contrato de suministro eléctrico
   
   
               (47)
            
            
               El Contrato de suministro eléctrico entre Verne y Landsvirkjun (la empresa eléctrica nacional, enteramente de propiedad estatal) se firmó el 22 de octubre de 2009. El Ministerio de Industria autoriza a Landsvirkjun a operar en el mercado eléctrico como distribuidor de electricidad al por mayor de los proveedores y las industrias islandesas con consumo eléctrico intensivo. Landsvirkjun suministrará la energía necesaria para satisfacer las necesidades energéticas del centro de datos. Landsvirkjun se compromete a proporcionar a Verne el necesario suministro regular de energía hasta aproximadamente el […]. La validez del contrato de suministro es de 20 años, sujeto a una prórroga de otros 10 años.
            
         
               (48)
            
            
               El precio de la electricidad negociado es el siguiente (costes de transmisión no incluidos):
               
                            
                        
                        
                           Para el primer […]:
                           
                                       Precio por MW
                                    
                                    
                                       Periodo
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       Hasta el 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Desde el 1.1.2019 hasta el final del contrato
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Para volúmenes superiores a […]:
                           
                                       Precio por MW
                                    
                                    
                                       Volumen
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Por encima de […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Los precios se ajustan anualmente el […]
                        
                     
         
               (49)
            
            
               El artículo 6 del contrato de suministro contiene una cláusula de compra garantizada (take or pay) para Verne, según la cual la empresa debe pagar una cantidad mínima fija (igual al 90 % del «suministro contratado») de energía por año civil, independientemente de que el consumo real anual alcance dicha cantidad. El suministro contratado se establece en el anexo A del Contrato de suministro eléctrico, progresivamente desde […] en los años […].
            
         4.   MOTIVOS PARA INCOAR EL PROCEDIMIENTO
   
               (50)
            
            
               Además de las dudas que el Órgano expresó en la Decisión de incoar el procedimiento respecto al Acuerdo de inversión posteriormente anulado y el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas en cuanto a la clasificación como ayuda a la inversión y a la necesidad y el efecto incentivador de las medidas de ayuda en cuestión, es decir, si la ayuda contribuye realmente a modificar el comportamiento del beneficiario de forma que realice inversiones en la región asistida en cuestión, el Órgano invitó en dicha decisión a las autoridades islandesas a proporcionarle toda la información y los argumentos necesarios para que el Órgano pueda evaluar si los acuerdos […] [en cuestión] implican ayuda estatal o no (34). Los acuerdos referidos son (35):
               
                           1)
                        
                        
                           el Acuerdo de arrendamiento de terrenos
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           el Acuerdo de compra de bienes inmuebles, y
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           el Contrato de suministro eléctrico.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               El Órgano tenía dudas sobre si, en el marco de estos acuerdos, se concederían ayudas a Verne, lo cual se considera incompatible con las normas sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.
            
         5.   RESUMEN DE LAS OBSERVACIONES DE LAS AUTORIDADES ISLANDESAS
   
               (52)
            
            
               A continuación, el Órgano resume las observaciones recibidas de las autoridades islandesas en el contexto de las medidas en cuestión (36).
            
         5.1   Observaciones relativas al Acuerdo de arrendamiento de terrenos, el Acuerdo suplementario de arrendamiento, el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles y el Contrato de suministro eléctrico
   
   
               (53)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que los acuerdos se negocian prácticamente en condiciones próximas a las de mercado y no suponen la concesión de ayudas estatales.
            
         
               (54)
            
            
               En primer lugar, en cuanto al Acuerdo de arrendamiento de terrenos, las autoridades islandesas han explicado que la disposición de exclusividad mencionada en la Decisión de incoación (37) se refiere únicamente a la zona de Keflavík y no a Islandia en su conjunto. Además, añaden que la disposición debe interpretarse a la luz de las disposiciones vigentes del régimen general de ayudas desarrolladas en virtud de la Ley 99/2010 sobre incentivos a las inversiones iniciales en Islandia. En lo relativo al arrendamiento facturado con arreglo al Acuerdo suplementario, que el Órgano recibió en el marco de la investigación formal, las autoridades islandesas afirman que el arrendamiento del terreno refleja el precio de mercado y remiten al hecho de que los municipios generalmente facturan el 1-2 % del valor de los terrenos sobre una base anual, pero el arrendamiento en el caso en cuestión es superior al 3 % para 2011.
            
         
               (55)
            
            
               En segundo lugar, por lo que se refiere al Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, las autoridades islandesas han señalado que la propiedad se había anunciado públicamente y que el precio de venta refleja el precio de mercado, considerando también el estado de los edificios y el incremento de la oferta registrado en el mercado de la propiedad cuando la Marina estadounidense abandonó la zona. También han proporcionado una tasación de uno de los edificios realizada por peritos y la oferta de un tercero por el mismo edificio, ambos con fecha de 23 de abril de 2007. La tasación equivale casi al doble de la oferta, que, según la información facilitada, fue rechazada. Además, el Órgano recibió, hacia el final del procedimiento de investigación formal, copias de todos los anuncios publicados para la zona en cuestión. Las autoridades islandesas presentaron una carta del director general de KADECO (Keflavík Airport Development Corporation) junto con la tasación, la oferta por uno de los edificios vendidos posteriormente a Verne y una fotografía de las propiedades, para demostrar que los acuerdos relativos a los bienes inmuebles se negociaron en condiciones próximas a las de mercado. Las autoridades islandesas afirman que, en consecuencia, los procedimientos de adjudicación y reparto seguidos en el caso de las ventas de bienes inmuebles (procedimientos de contratación pública) son conformes con las prácticas estatutarias y comerciales habituales adoptadas en Islandia en relación con los distintos tipos de acuerdo en cuestión. Como consecuencia de ello, las autoridades islandesas opinan que no hay razones para que en el caso en cuestión deba considerarse la existencia de ayudas con cargo a recursos del Estado.
            
         
               (56)
            
            
               Por lo que se refiere al Contrato de suministro eléctrico entre Verne y el Landsvirkjun y su relación con un contrato anterior entre las partes, firmado en 2008 (el […]) y sustituido por el Contrato de suministro objeto de evaluación, las autoridades islandesas han explicado que la iniciativa de renegociar el contrato original respondió a la incapacidad de Verne para cumplir sus obligaciones iniciales con Landsvirkjun debido a la crisis económica y los retrasos que provocó. La segunda versión del contrato permite a Verne reducir su compromiso total con Landsvirkjun si fuera necesario debido a circunstancias externas, pero en ese caso se penalizaría a Verne con la pérdida del acceso a la capacidad adicional. Las autoridades islandesas afirman que el contrato se negoció en condiciones próximas a las de mercado.
            
         5.2   Ayudas a la inversión y ayudas de funcionamiento
   
   
               (57)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que en el caso de las fundiciones de aluminio (38), el Órgano consideró que las ayudas en cuestión podían caracterizarse como ayudas a la inversión si pudieran vincularse a la realización de proyectos específicos, basándose en una cantidad invertida en la región que pudiera cuantificarse y un límite máximo expresado como porcentaje de la cantidad invertida en la región.
            
         
               (58)
            
            
               Además, las autoridades islandesas observan que el Órgano se ha referido al hecho de que los requisitos de transparencia establecidos en los apartados 4(3) y 4(4) de las directrices del Órgano sobre fiscalidad de las empresas (39) se habían cumplido; en otras palabras, el beneficio conferido puede cuantificarse y es proporcional a las limitaciones para cuya compensación se concibió.
            
         
               (59)
            
            
               Además, las autoridades islandesas declararon que en caso de que el coste total de la inversión prevista inicialmente fuera, en su caso, inferior a los 726 millones USD previstos inicialmente, se reducirían proporcionalmente el límite máximo de la ayuda y el importe total de la ayuda estatal. Según las autoridades islandesas, el mecanismo establecido se concibió para fijar la aplicación y el modo de garantizar las intensidades de ayuda aplicables en caso de que los costes de inversión fueran inferiores a los previstos.
            
         5.3   Cláusula de suspensión
   
   
               (60)
            
            
               Las autoridades islandesas indicaron en sus observaciones a la Decisión de incoación que el único beneficio constatado es la supresión de los impuestos municipales en virtud de las disposiciones del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas. A este respecto y según las autoridades islandesas, Verne se comprometió a reembolsar al municipio los importes pendientes. Las autoridades islandesas se comprometen a supervisar que tal operación se produce y a informar al Órgano a su debido tiempo de que las cantidades en cuestión (incluidos los intereses) se han reembolsado en su totalidad. No obstante, las autoridades islandesas proponen que el reembolso previsto se posponga hasta que el Órgano haya adoptado su decisión final en este asunto.
            
         5.4   Necesidad de la ayuda inicialmente prevista y su efecto incentivador en opinión de las autoridades islandesas antes de la retirada de la notificación
   
   5.4.1   Contexto de la decisión de inversión inicial de Verne
   
   
               (61)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que en 2007 comenzó a aplicarse una política gubernamental concertada, con objeto de atraer inversores extranjeros a la actividad económica del centro de datos en Islandia. Las razones principales para la creación de empresas en Islandia se centraban en su situación entre Europa y América del Norte, su estructura fiscal, que se limitaba al 15 % de los ingresos netos, los sustanciales recursos de energía renovable y su clima frío.
            
         
               (62)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que la antigua base militar, desocupada en septiembre de 2006, fue objeto de una promoción especial por su impacto potencial en el desarrollo regional. En sus conversaciones con Verne, las autoridades islandesas fomentaron la utilización del solar para el proyecto del centro de datos. A este respecto, se esperaba que las dificultades naturales para el desarrollo del solar serían compensadas por el hecho de que el solar ya dispusiera de algunos edificios que podían renovarse y por la proximidad al aeropuerto internacional.
            
         
               (63)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que el centro de datos inicialmente previsto incidiría muy positivamente en el empleo en la zona de Reykjanes. El nivel de empleo previsto en el plan inicial de Verne era de entre 180 y 220 puestos cuando estuviera plenamente operativo, en una zona con una población activa de 12 613 personas a 30 de octubre de 2009 y una tasa de desempleo ligeramente inferior al 13 %. También se alegó que un porcentaje significativo de las nuevas contrataciones corresponderían a trabajadores cualificados. Además, las autoridades islandesas indicaron que el proyecto inicial representaría una contribución significativa a la diversificación sectorial de la zona y del conjunto de Islandia al atraer a Islandia empresas de tecnología de la información.
            
         
               (64)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman, además, que cuando Verne adoptó su decisión inicial de invertir en Islandia en 2007, aparte del evidente interés en las fuentes de energía renovables de Islandia, la percepción general era que Islandia era un entorno con estabilidad política y comercial. La estabilidad es, según las autoridades islandesas, un requisito previo para los inversores y clientes que se preveían para los tipos de compromiso a largo plazo que requiere el sector de los centros de datos de comercio al por mayor. Se alega que los clientes de dichos centros de datos suelen firmar arrendamientos de 10-20 años y los inversores en centros de datos contemplan perspectivas de inversión a 15 años como mínimo para llevar a cabo sus planes de negocio. Tras el hundimiento económico de 2008, el entorno empresarial de Islandia pasó a ser inestable.
            
         5.4.2   Presión inevitable sobre la política presupuestaria del Gobierno
   
   
               (65)
            
            
               Las autoridades islandesas afirman que el equilibrio económico se vio gravemente alterado a finales de 2008, cuando la crisis económica afectó a Islandia. En esas circunstancias, el Gobierno se vio obligado a incrementar una amplia gama de impuestos. A modo de ejemplo, los tipos impositivos del impuesto de sociedades se subieron del 15 % al 18 % en enero de 2010 (40). Asimismo, las autoridades islandesas indicaron que dado que la recuperación definitiva de la recesión que afectó a Islandia será compleja y la escala y el calendario de la recuperación están poco claros, resulta imposible predecir con certeza que no se aplicarán nuevos cambios en materia de fiscalidad.
            
         
               (66)
            
            
               Las autoridades islandesas también indicaron que, dada la inestabilidad del entorno empresarial debido a la crisis económica, no hubiera sido realista esperar que Verne mantuviera la inversión propuesta como si se tratara de una «situación de normalidad». Por tanto, dado que el crecimiento de la capacidad de un centro de datos en el transcurso de su vida útil se produce en función de la mejora de las instalaciones, no sería razonable prever que Verne mantendría en Islandia unas inversiones que inició en unas circunstancias económicas enormemente distintas.
            
         5.4.3   Efectos en la confianza de los inversores
   
   
               (67)
            
            
               Las autoridades islandesas declararon que los acontecimientos de la crisis financiera registrados en Islandia crearon una situación de fuerza mayor que cambió radicalmente la percepción que inversores y clientes tenían de Islandia. En breve, la crisis convirtió a Islandia en un lugar relativamente poco atractivo para las inversiones extranjeras, al menos a corto y medio plazo.
            
         
               (68)
            
            
               Las autoridades islandesas declararon que la gravedad de la crisis económica tuvo un impacto severo en los clientes e inversores del centro de datos. Como ejemplo, señalan que las permutas de cobertura por incumplimiento crediticio, que se habían movido en torno a los 200 puntos básicos durante la mayor parte de 2008, se dispararon muy por encima de los 1 000 puntos básicos ante la inminencia de la crisis bancaria. Las autoridades islandesas observan que en estas circunstancias, Verne y sus inversores no consideraban que no tenían más opción que asegurarse el compromiso del Gobierno islandés para demostrar que se mantendría un entorno económico de cierta estabilidad tanto para sus clientes como para sus inversores. Las autoridades islandesas entienden que posibles usuarios a gran escala, como IBM y Morgan Stanley, advirtieron a Verne de que, a menos que el entorno empresarial se estabilizara, no tendrían otra opción que posponer sus decisiones de invertir en Islandia. Esto hizo que Verne reconociera la necesidad de medidas extraordinarias para garantizar los compromisos de sus clientes y futuras inversiones de capital.
            
         
               (69)
            
            
               En cuanto al efecto incentivador, las autoridades islandesas indican que la expectativa de que una pequeña empresa de inversiones de capital como Verne reuniera documentación detallada sobre un cambio evidente, inmediato y radical en las circunstancias no encaja bien en el modo en que las pequeñas empresas de inversión adoptan decisiones en la práctica. Asimismo, las autoridades islandesas observan que Verne era y es una pequeña empresa emprendedora con un puñado de directivos y empleados y un grupo de inversores personalmente vinculados a proyectos de centros de datos antes de la inversión de Verne en Islandia. Por otra parte, la falta de actas de reuniones u otra documentación formal relativa a la decisión de pedir ayuda no indica que Verne o sus inversores se tomaran la necesidad de ayuda menos seriamente o que estuvieran menos convencidos de que la ayuda era necesaria.
            
         
               (70)
            
            
               Las autoridades islandesas indican que en la jurisprudencia relativa al efecto incentivador nada sugiere que no deba mantenerse la preeminencia del fondo sobre la forma. Las autoridades islandesas no encuentran nada que sugiera lo contrario en los asuntos Kronoply (41) o Freistaat Sachsen (42), a los que el Órgano se refiere en la Decisión de incoación.
            
         
               (71)
            
            
               En sus observaciones a las decisiones de incoación del procedimiento, las autoridades islandesas alegaron que el Órgano soslaya el hecho de que el papel de Verne como inversor en una empresa emergente no determina la adopción de un enfoque formalista en su planificación empresarial. Además, las autoridades islandesas observan que actualmente Verne no tiene competidores directos en la prestación de servicios de centros de datos a clientes internacionales.
            
         5.5   Selectividad y falseamiento de la competencia
   
   
               (72)
            
            
               Las autoridades islandesas opinan que la postura defendida por el Órgano en la Decisión de incoación sobre el carácter selectivo de la ayuda se contradice con su interpretación de la situación.
            
         
               (73)
            
            
               En primer lugar, las autoridades islandesas indican que los hechos no confirman el aspecto selectivo en la medida en que:
               
                           —
                        
                        
                           el principio del inversor en una economía de mercado se ha respetado en una serie de medidas de ayuda estatal identificadas por el Órgano;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           la legislación incentivadora (43) permite a cualquier posible nuevo operador del mercado beneficiarse de la variedad de medidas ofrecidas a Verne;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           la «exclusividad» otorgada a Verne es muy limitada, tanto en cuanto a las condiciones como en cuanto a la duración, y reúne las condiciones de un acuerdo en condiciones próximas a las de mercado, con objeto de preservar la buena disposición generada por la compra de bienes inmuebles en la zona de Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               En segundo lugar, las autoridades islandesas afirman que todos los proveedores de centros de datos existentes en Islandia atienden casi exclusivamente las necesidades locales de empresas privadas y organismos públicos (es decir, un mercado o segmento del mercado completamente distinto al que Verne tiene como objetivo). Las autoridades islandesas afirman que también es evidente que, aparte de Verne y a pesar de los esfuerzos del Estado islandés por promocionar su país como lugar ideal para los centros de datos, otros operadores internacionales más experimentados de centros de datos no han mostrado interés concreto en invertir en Islandia. Solo otro operador de centros de datos especializado en un segmento del mercado que trasciende el carácter puramente local, Thor Data Centre, ha realizado operaciones comerciales en Islandia, y se centra en pequeños clientes al por menor. Thor Data Centre necesitó solo una pequeña parte de las inversiones iniciales requeridas por Verne para poner en marcha su centro de datos de comercio al por mayor.
            
         
               (75)
            
            
               Asimismo, las autoridades islandesas afirman que el impacto del centro de datos en el mercado correspondiente es mínimo, ya que actualmente la cuota de Islandia del mercado mundial de centros de datos es virtualmente del 0 %. En opinión de las autoridades islandesas, no es realista concluir que las medidas de ayuda previstas en el Acuerdo de inversión distorsionarán la competencia.
            
         II.   EVALUACIÓN
   
   1.   ARCHIVO FORMAL DE LA INVESTIGACIÓN EN CUANTO A DETERMINADAS MEDIDAS
   
               (76)
            
            
               De conformidad con el artículo 8, apartado 1, de la parte II del Protocolo 3, una notificación puede retirarse a su debido tiempo antes de que el Órgano haya adoptado una decisión sobre la misma. El 28 de septiembre de 2011 las autoridades islandesas informaron al Órgano de que el acuerdo de inversión había sido anulado y retiraron la notificación.
            
         
               (77)
            
            
               De conformidad con el artículo 8, apartado 2, de la parte II del Protocolo 3, en los casos en que el Órgano haya incoado el procedimiento de investigación formal, deberá archivarlo tras la retirada de la notificación. Por consiguiente, queda archivado sin más pesquisas el procedimiento formal de investigación previsto en el artículo 1, apartado 2, de la parte I del Protocolo 3, en lo que se refiere a las ventajas aplicadas a los impuestos y cánones siguientes, contenidos en el Acuerdo de inversión:
               
                           1)
                        
                        
                           Tipo del impuesto de sociedades
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           Normas de amortización
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           Cargas industriales y de mercado
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           Derechos de registro
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           Tasa de parcelación
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           Derechos de importación
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           Aplazamiento del pago del IVA sobre las importaciones y la electricidad
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           Tasa de control de seguridad para la producción de electricidad
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           Garantía del impuesto sobre el valor neto 10) Impuesto municipal sobre la propiedad.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Además, las autoridades islandesas han informado de que el Acuerdo Farice sobre servicios de arrendamiento de banda ancha de 26 de febrero de 2008 fue cancelado. Por tanto, el procedimiento de investigación formal respecto a dicho acuerdo queda archivado.
            
         2.   EXISTENCIA DE AYUDA ESTATAL
   
               (79)
            
            
               El artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE dispone lo siguiente:
               «Salvo que el presente Acuerdo disponga otra cosa, serán incompatibles con el funcionamiento del presente Acuerdo, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes, las ayudas otorgadas por los Estados miembros de las CE, por los Estados de la AELC o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen con falsear la competencia favoreciendo a determinadas empresas o producciones».
            
         
               (80)
            
            
               Esto supone que una medida constituye ayuda estatal en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE si reúne todas las condiciones siguientes: i) es concedida por el Estado o mediante fondos estatales; ii) confiere una ventaja económica al beneficiario; iii) es selectiva; iv) incide en el comercio entre las partes contratantes y puede falsear la competencia (44).
            
         
               (81)
            
            
               El Órgano evaluará por separado la existencia de ayuda estatal en relación con cada una de las medidas objeto de la presente Decisión.
            
         2.1   Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas
   
   2.1.1   Presencia de recursos estatales
   
   
               (82)
            
            
               Para que se califique como ayuda estatal, la ventaja debe ser concedida por el Estado o mediante fondos estatales. A efectos de las normas sobre ayudas estatales, el término «Estado» cubre también los entes regionales y locales (45). La pérdida de ingresos fiscales equivale al consumo de fondos estatales en forma de gastos fiscales. Además, también puede concederse ayuda estatal mediante disposiciones fiscales de naturaleza legislativa, reglamentaria o administrativa o mediante las prácticas de la agencia tributaria (46). Una reducción en la base imponible o una reducción total o parcial de la cuantía de impuestos, tasas o cargos implica una pérdida de ingresos fiscales y equivale, por tanto, al consumo de recursos estatales en forma de gastos presupuestarios.
            
         
               (83)
            
            
               En el caso en cuestión, el Estado ha intervenido mediante un acuerdo entre el municipio y Verne (el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas). Como se describe en más detalle en la Sección I.3.4 anterior, este acuerdo contiene las siguientes exenciones de impuestos locales:
               
                           a)
                        
                        
                           Tipo impositivo máximo garantizado del 1,65 % sobre una base anual para el impuesto sobre la propiedad
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           Base fija de 1 030 600 000 ISK del impuesto sobre la propiedad en vez de la tasación oficial anual de los terrenos y edificios existentes
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           Revisión diferida de la base imponible del impuesto sobre la propiedad
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           Exención del impuesto sobre la propiedad hasta el 1 de enero de 2011
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           Base fija para las futuras construcciones en lugar de la tasación oficial para el impuesto sobre la propiedad
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           Exención del impuesto de urbanización sobre los edificios existentes
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25 % del impuesto de urbanización sobre los edificios nuevos.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Todas las medidas enumeradas anteriormente suponen ingresos no percibidos por el Estado. En lo que respecta al impuesto de urbanización en particular, el Órgano señala que, con arreglo al Derecho islandés, se trata más de un impuesto que de una tasa por servicios como se expone más abajo, en la evaluación de si se había conferido una ventaja. El hecho de que Verne fuera a construir carreteras dentro de los límites de los terrenos arrendados no altera el hecho de que la exención del pago del impuesto de urbanización implica la no percepción de ingresos fiscales por dicho concepto.
            
         2.1.2   Selectividad
   
   
               (85)
            
            
               Para que una medida de ayuda constituya ayuda estatal, debe ser selectiva en el sentido de favorecer a «determinadas empresas o producciones». Verne es una empresa en el sentido de las normas sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE. Según la jurisprudencia consolidada, en el ámbito del Derecho de la competencia, el concepto de «empresa», incluye toda entidad dedicada a una actividad económica, independientemente de su estatuto jurídico y de su modo de financiación (47). El municipio firmó el 4 de noviembre de 2009, el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas solo con Verne. Por tanto, las medidas incluidas en ese Acuerdo se aplican exclusivamente a Verne y dicho acuerdo favorece a Verne. Por consiguiente, el criterio de selectividad se cumple.
            
         2.1.3   Ventaja económica
   
   
               (86)
            
            
               El Órgano recuerda que la definición de ayuda es más general que la de subvención porque incluye no solo prestaciones positivas, como las subvenciones, sino también medidas estatales que, en diversas formas, reducen las cargas que normalmente recaen sobre los presupuestos de una empresa y, por ello, sin ser subvenciones en el sentido estricto del término, son de naturaleza similar y tienen efectos idénticos (48). Según la jurisprudencia consolidada, una medida mediante la cual las autoridades públicas conceden a determinadas empresas una exención fiscal que, aunque no implica la transferencia de recursos estatales, coloca a aquellos a quienes se aplica en una situación financiera más favorable que otros contribuyentes constituye una ayuda concedida por el Estado o mediante fondos estatales (49).
            
         
               (87)
            
            
               Esta ventaja puede conferirse mediante diversas reducciones de las cargas fiscales de la empresa, incluida una reducción de la base imponible, una reducción total o parcial de la cuantía fiscal, o el aplazamiento, la anulación o incluso el reescalonamiento especial de la deuda fiscal (50).
            
         
               (88)
            
            
               Es necesario volver a examinar cada una de las medidas cubiertas por el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas para determinar si confieren una ventaja económica a Verne y en qué medida.
            
         2.1.3.1   Tipo impositivo fijo del 1,65 %: impuesto sobre la propiedad
   
   
               (89)
            
            
               Se ha garantizado a Verne el pago de un impuesto sobre la propiedad del 1,65 % anual (actualmente, en general, este impuesto es recaudado por el municipio), mantenido en el futuro si el tipo impositivo aumentará, en lugar del impuesto sobre la propiedad, recaudado en virtud de la Ley no 4/1995 (51). Al fijarse el tipo impositivo actualmente aplicable como límite máximo por un periodo de tiempo indefinido, esa disposición garantiza a Verne un grado de seguridad en la planificación respecto al impuesto sobre la propiedad que otros operadores económicos no disfrutan. Esta garantía frente a futuras modificaciones legislativas o administrativas constituye en sí mismo una ayuda estatal en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
            
         2.1.3.2   Base impositiva fija de1 030 600 000 ISK: impuesto sobre la propiedad
   
   
               (90)
            
            
               La base impositiva fija del impuesto municipal sobre la propiedad en el marco del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas era 1 030 600 000 ISK, ajustada con arreglo al índice de costes de construcción de Islandia (52). Con arreglo a la Ley no 4/1995, todas las empresas deben pagar el impuesto sobre la propiedad calculado sobre la base de la evaluación oficial de los terrenos y los edificios, que se fija cada año. En el momento de celebrar el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, la tasación oficial de los terrenos arrendados y los edificios propiedad de Verne se había establecido como sigue (en el año 2008, que según la normativa constituiría la base del impuesto sobre la propiedad recaudado en 2009):
               
                           Edificio 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           9,6 hectáreas de terrenos
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Valor total
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Según esto, la base imponible a Verne en el marco del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas se fijó por debajo de lo que habría establecido la normativa (1 030 600 000 ISK en vez de 1 359 050 000 ISK). La reducción de la base fiscal exime a Verne de cargos que normalmente deberían correr a cargo de la empresa y, por tanto, le confiere una ventaja.
            
         2.1.3.3   Revisión diferida de la base imponible: impuesto sobre la propiedad
   
   
               (92)
            
            
               La fijación de la base del índice de costes de construcción en el momento en que Verne iniciara las operaciones exime a la empresa de las tasas que debería pagar en virtud de la normativa ordinaria, mientras que los propietarios de bienes inmuebles y los arrendatarios de terrenos en propiedad sujetos a la normativa pagan impuestos sobre la base del valor tasado en el momento de la compra o el arrendamiento de bienes inmuebles, reevaluado anualmente. Estos costes correrían normalmente a cuenta de la empresa, por lo que su reducción confiere una ventaja a Verne.
            
         2.1.3.4   Impuesto sobre la propiedad recaudado desde el 1 de enero de 2011
   
   
               (93)
            
            
               En virtud de la Ley 4/1995, el impuesto municipal sobre la propiedad en Islandia se aplica a todos los edificios que han sido objeto de tasación oficial el año anterior. Los inmuebles adquiridos por Verne en 2008 habían sido objeto de tasación oficial en el momento de la compra. Por tanto, el periodo libre de impuestos comprendido entre el momento de la compra y el 1 de enero de 2011 contemplado en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas (53) exime a Verne de cargos que normalmente deberían correr a cargo de la empresa y, por tanto, le confiere una ventaja. Por consiguiente, la medida constituyen ayuda estatal con arreglo a lo dispuesto en el artículo 61, apartado 1, del acuerdo EEE.
            
         2.1.3.5   Base imponible fija para edificios futuros: impuesto sobre la propiedad
   
   
               (94)
            
            
               En lugar de aplicar la tasación oficial como base imponible tal como establece la Ley 4/1995, la base imponible para los edificios futuros construidos en el solar es el menor entre: i) los costes de construcción de las estructuras externas de los edificios, y ii) 85 500 ISK por metro cuadrado, revisado con arreglo al índice de costes de construcción de Islandia (desde el mes en que Verne comience a operar con clientes o el edificio esté operativo ) de forma proporcional al índice de ocupación (54). En la medida en que Verne construya edificios (o ya los haya construido), esto liberará a Verne de cargos que normalmente deberían correr a su cargo, por lo que le confiere una ventaja.
            
         2.1.3.6   Exención del impuesto de urbanización sobre los edificios existentes
   
   
               (95)
            
            
               El artículo 3 de la Ley 153/2006 sobre el impuesto municipal de urbanización (gatnagerðargjald) establece que dicho impuesto es una tasa única que los municipios islandeses aplicarán a las propiedades inmobiliarias de todas las zonas urbanas. De acuerdo con la ley, los municipios tienen la obligación de recaudar el impuesto y puede decidir el tipo impositivo hasta un máximo del 15 % del coste oficial de construcción por m2 establecido por el instituto estadístico oficial islandés. La base imponible es la construcción autorizada en el solar en cuestión según la planificación urbana o el permiso de construcción concedido. El artículo 5 prevé la posibilidad de una exención o descuento del impuesto, que tendrían que haberse estipulado en la normativa municipal. Además, el artículo 6 prevé una exención o descuento ad hoc en circunstancias especiales.
            
         
               (96)
            
            
               Sobre la base del apartado 1 del artículo 1 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, Verne no pagará el impuesto de urbanización sobre los edificios existentes.
            
         
               (97)
            
            
               La tasa contemplada en la Ley 153/2006 es, por definición, un más impuesto que una tasa por servicios prestados, según lo descrito por el Órgano en la Decisión de incoación. Esta naturaleza del impuesto de urbanización se establece expresamente en el artículo 1 de la Ley (55).
            
         
               (98)
            
            
               Además, la Ley 153/2006 establece que los municipios de Islandia están obligados a determinar el tipo impositivo del impuesto de urbanización mediante normativa municipal, publicada en la sección B del Boletín Oficial de Islandia. Según la normativa de 20 de enero de 2008 sobre el impuesto de urbanización de Reykjanesbær (56), el tipo impositivo aplicable a los polígonos industriales en Reykjanesbær es el 7,5 % de la base imponible establecida según el artículo 3 de la Ley 153/2006. En virtud de la Ley 153/2006, el impuesto debe recaudarse en el momento inicial del arrendamiento de terrenos, de la reforma o la modificación de edificios, o en caso de modificación del uso de un edificio o de ampliación de edificios antiguos. Por tanto, con arreglo a la normativa, Verne habría pagado el impuesto también por los edificios existentes, que anteriormente habían sido edificios militares y no habían estado sujetos al impuesto de urbanización. El Órgano recuerda que, de conformidad con el artículo 5 de la Ley 176/2006, las normas fiscales ordinarias son aplicables a todos los bienes inmobiliarios comprendidos en los límites de la antigua zona naval, una vez destinados a uso civil (57).
            
         
               (99)
            
            
               Por tanto, el periodo libre de impuestos comprendido entre el momento de la compra y el 1 de enero de 2011 contemplado en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas exime a Verne de cargas que normalmente deberían correr por cuenta de la empresa y, por tanto, le confiere una ventaja.
            
         2.1.3.7   25 % del impuesto de urbanización sobre los edificios nuevos
   
   
               (100)
            
            
               En virtud del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas (58), Verne abonará solo el 25 % del impuesto recaudado en virtud de la Ley 153/2006, «debido al tamaño de las propiedades […] y al tamaño del proyecto y su impacto sustancial sobre los ingresos de Reykjanesbær». El Acuerdo estipula que Verne se compromete a realizar, en el futuro y a su cargo, obras de urbanización dentro de los límites del solar «y los trabajos normalmente ejecutados a cambio de las tasas de urbanización». En cambio, el municipio se ocupará de los accesos viarios al solar.
            
         
               (101)
            
            
               El impuesto de urbanización, reducido en un 75 %, para los nuevos edificios en virtud del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas es inferior al que debería haberse aplicado según la normativa. La reducción fiscal exime a Verne de cargos que normalmente deberían correr a cargo de la empresa y, por tanto, le confiere una ventaja.
            
         2.1.4   Incidencia en los intercambios y falseamiento de la competencia
   
   
               (102)
            
            
               Por lo que se refiere a los criterios establecidos en el artículo 61, apartado 1, del EEE sobre las ayudas «que falseen o amenacen falsear la competencia en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes», se deduce de la jurisprudencia que no es necesario demostrar que la ayuda tenga un efecto real en el comercio entre las Partes Contratantes y que la competencia esté siendo verdaderamente falseada, sino que basta con examinar si la ayuda puede afectar ese comercio y falsearla (59). Además, cuando una ayuda concedida por el Estado refuerza la posición de una empresa frente a otras que compiten en el mercado interior del EEE, éste debe considerarse afectado por la ayuda. Y a la inversa, no es necesario que la empresa receptora participe en dichas operaciones (60).
            
         
               (103)
            
            
               Verne se propone prestar servicios en el mercado de centros de datos de comercio al por mayor, que incluye otros países del EEE. Los servicios de dichos centros se prestan ampliamente en el EEE y en los mercados mundiales. Sobre esta base, el Órgano concluye que el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas puede falsear la competencia y afectar a los intercambios comerciales entre las Partes Contratantes del Acuerdo EEE.
            
         2.1.5   Conclusión sobre la existencia de ayuda estatal en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas
   
   
               (104)
            
            
               Las exenciones de los impuestos municipales (impuesto sobre la propiedad e impuesto de urbanización) arriba señaladas, es decir:
               
                           a)
                        
                        
                           tipo impositivo máximo garantizado del 1,65 % para el impuesto anual sobre la propiedad;
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           base imponible fija de 1 030 600 000 ISK para el impuesto de la propiedad en vez de la tasación oficial anual de los terrenos y edificios existentes;
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           Revisión diferida de la base imponible del impuesto de la propiedad;
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           exención del impuesto sobre la propiedad hasta el 1 de enero de 2011;
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           base fija para las futuras construcciones en lugar de la tasación oficial para el impuesto de la propiedad;
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           exención del impuesto de urbanización sobre los edificios existentes; y
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25 % del impuesto de urbanización sobre los edificios nuevos;
                        
                     suponen una ventaja selectiva para Verne, en la que se emplean recursos del Estado y existe un impacto en el comercio y una distorsión de la competencia. Por consiguiente las medidas constituyen ayuda estatal con arreglo a lo dispuesto en el artículo 61, apartado 1, del EEE.
            
         2.1.6   Cuantificación de las ayudas estatales en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas
   
   
               (105)
            
            
               El importe de la ayuda estatal es la diferencia entre los impuestos recaudables con arreglo al Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, por una parte, y los impuestos que Verne habría pagado si la normativa se hubiera aplicado, por otra.
            
         2.2   Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, Acuerdo de arrendamiento de terrenos y Acuerdo suplementario de arrendamiento
   
   2.2.1   Recursos estatales, selectividad y efecto sobre el comercio
   
   
               (106)
            
            
               En primer lugar, los tres acuerdos (el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, el Acuerdo de arrendamiento de terrenos y el Acuerdo suplementario de arrendamiento) se firmaron entre Verne y el Tesoro Público (61).
            
         
               (107)
            
            
               En segundo lugar, una vez establecido que los tres contratos fueron firmados directamente por el Estado y que, por tanto, se emplean recursos estatales, el Órgano señala que Verne, el beneficiario potencial de las medidas contenidas en los tres acuerdos, puede considerarse como una empresa, ya que realiza actividades económicas poniendo en el mercado una oferta de servicios de almacenamiento de datos al por mayor.
            
         
               (108)
            
            
               En tercer lugar, dado que las transacciones benefician potencialmente a una empresa específica (es decir, Verne), deben considerarse una medida selectiva.
            
         
               (109)
            
            
               En cuarto lugar, la medida falsea o puede falsear la competencia y afectar al comercio entre las Partes Contratantes del Acuerdo EEE, dado que Verne se propone poner en funcionamiento un centro de datos de comercio al por mayor de carácter global, cuyos servicios estarán disponibles para los clientes del EEE y del mercado mundial.
            
         2.2.2   La existencia de ventaja: el principio del inversor en una economía de mercado
   
   
               (110)
            
            
               Para evaluar si las medidas contenidas en los tres acuerdos constituyen ayuda estatal, el Órgano debe comprobar si la venta de los edificios y el arrendamiento de los terrenos confieren una ventaja a Verne.
            
         
               (111)
            
            
               En caso de que el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, el Acuerdo de arrendamiento de terrenos y el Acuerdo suplementario de arrendamiento se hubieran ejecutado de conformidad con el principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si el Estado vendió los edificios al valor del mercado y las disposiciones del Acuerdo de arrendamiento de terrenos y el Acuerdo suplementario de arrendamiento se ajustaran a las condiciones del mercado, no existiría ayuda estatal.
            
         
               (112)
            
            
               En relación con la venta por parte de las autoridades públicas de terrenos o edificios a una empresa o a una persona que participe en una actividad económica, conviene señalar que el Tribunal de Justicia ha establecido que esa venta puede incluir elementos de ayuda estatal, en particular, si no se ha realizado a su valor de mercado, es decir, cuando no se vende al precio que un inversor privado que opere en condiciones normales de competencia, hubiera podido fijar (62).
            
         2.2.2.1   Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles
   
   
               (113)
            
            
               El Tesoro Público vendió a Verne cinco edificios el 26 de febrero de 2008. Para determinar la presencia de ayuda en este caso el Órgano aplicará las Directrices relativas a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (en lo sucesivo, las «Directrices»). Las Directrices se basan en la prueba del inversor privado en una economía de mercado: la prueba del inversor privado.
               ¿Se siguió un procedimiento de licitación incondicional o equiparable?
            
         
               (114)
            
            
               Con arreglo al punto 2.1 de las Directrices, la existencia de ayuda estatal en favor del comprador queda automáticamente excluida cuando se hace mediante «licitación suficientemente anunciada, abierta e incondicional, similar a una subasta, adjudicada al mejor o único postor». De la información recogida por el Órgano durante el procedimiento de investigación formal, se infiere que ni el Estado ni KADECO, en su nombre, organizaron procedimiento de licitación alguno. Por tanto, la presencia de ayuda estatal no queda automáticamente excluida por tal motivo. No obstante, el Órgano evaluará a continuación si se aplicó un procedimiento equiparable a una licitación incondicional aunque no fuera totalmente de conformidad con las Directrices.
            
         
               (115)
            
            
               Las autoridades islandesas alegaron en sus observaciones a la Decisión de incoación (63) que los edificios se vendieron a su valor de mercado en aquel momento, febrero de 2008. Para apoyar esta afirmación, las autoridades islandesas alegaron, entre otras cosas, aunque sin referirse a las Directrices, que «todas las propiedades del Estado, entonces gestionadas por KADECO, se anunciaron públicamente varios meses antes de la venta a Verne» (64); que la «propiedad se anunció públicamente y se recibieron dos ofertas por el edificio 869: la oferta [..] de Verne Holdings ehf. y una oferta de [otro licitador]» (65).
            
         
               (116)
            
            
               Para verificar que se realizó un procedimiento similar a una licitación incondicional, el Órgano ha evaluado toda la información disponible.
            
         
               (117)
            
            
               La Oficina Nacional de Auditorías de Islandia (Ríkisendurskoðun) es un órgano independiente que opera bajo los auspicios del Parlamento islandés (Alþingi). Su función principal es auditar los estados financieros de los organismos del Gobierno central y supervisar y promover mejoras en la gestión financiera del Estado y en la utilización de los fondos públicos (66).
            
         
               (118)
            
            
               La Oficina Nacional de Auditorías de Islandia realizó entre noviembre de 2007 y marzo de 2008 una denominada auditoría de resultados (67) de las operaciones de KADECO. La razón del examen fueron las afirmaciones hechas públicas en el sentido de que los intereses del Estado no se habían protegido cuando se vendieron los activos de la antigua zona militar del aeropuerto Keflavík. Los edificios adquiridos por Verne se encuentran en esa zona, pero aún no se habían vendido cuando se llevó a cabo la auditoría. La auditoría puso de relieve que, por ley, se había nombrado a KADECO para gestionar las instalaciones en la antigua zona militar del aeropuerto de Keflavík y encargarse del desarrollo futuro de la zona en nombre del Estado islandés. Por tanto, la empresa estaba plenamente autorizada a gestionar, sin la participación del Centro Estatal de Comercio (Rikiskaup) (68), la venta de activos del Estado en la zona y no tenía ninguna obligación de someterlos a licitación. Además, la auditoría concluye que los intereses del Estado se habían protegido cuando las instalaciones se cedieron.
            
         
               (119)
            
            
               El informe sobre la auditoría de resultados se emitió el 26 de marzo de 2008 y está disponible en el sitio web de la Oficina Nacional de Auditorías (69). El informe describe detalladamente el proceso de venta de los edificios ya vendidos o en proceso de venta en el momento de la auditoría, cuando ya se habían vendido tres cuartas partes de todas las propiedades de la zona. Según el informe, los primeros anuncios relativos a edificios de la zona se publicaron en marzo de 2007, ofreciendo en venta 24 edificios concretos (70). En abril de 2007, se anunció la venta de otros ocho edificios en varios periódicos islandeses (71). En el informe se indica que desde abril de 2007 no se anunció la venta de edificios concretos en la prensa, pero se publicaron anuncios regulares en los que se hacía referencia a KADECO y su página de Internet, y se solicitaban ideas para la explotación de la zona.
            
         
               (120)
            
            
               La Oficina Nacional de Auditorías de Islandia señala en su informe que hubiera sido más adecuado anunciar más edificios concretos.
            
         
               (121)
            
            
               En el caso de los cinco edificios vendidos a Verne el 26 de febrero de 2008, solo se anunció un edificio concreto: el no 869 (72), uno de los ocho que se anunciaron en abril de 2007. Las autoridades islandesas han indicado que, en el caso concreto de ese edificio, se recibió una oferta, presentada el 23 de abril de 2007 por Atlantic Film Studios. El Órgano ha recibido una copia de la oferta. Atlantic Film Studios ofreció 35 000 ISK por m2, lo que, dado el tamaño estimado del edificio 869 en aquel momento (13 000 m2) supuso una oferta de 455 000 000 ISK. Además, Atlantic Film Studios ofreció pagar 15 000 000 ISK por una zona asfaltada situada fuera de los límites del edificio 869. Las autoridades islandesas han indicado que esta oferta fue rechazada (73).
            
         
               (122)
            
            
               Dado lo anterior, el Órgano no puede concluir que en este caso se siguiera un procedimiento equiparable a una licitación incondicional y, por tanto, no puede excluirse automáticamente la existencia de ayuda estatal sobre esta base.
            
         
               (123)
            
            
               Las Directrices establecen, en su sección 2.2, un procedimiento alternativo para excluir la existencia de ayuda: el denominado método de la tasación de peritos independientes, sección 2.2. Aunque las autoridades islandesas no han alegado que la ayuda quedara excluida sobre la base del método prescrito, el Órgano evaluará si este fue el caso.
            
         
               (124)
            
            
               El 23 de abril de 2007, un perito (una agencia inmobiliaria local denominada Fateignastofa Suðurnesja) evaluó el valor de mercado del edificio 869, con un tamaño hipotético de 13 382 m2, en 980 000 000 ISK, lo que equivale a alrededor de 73 000 ISK por m2. Dado que Verne compró este edificio y otros cuatro adicionales en febrero de 2008 por un precio total de 14,5 millones USD, entonces equivalentes a 957 000 000 ISK, esto plantea una pregunta legítima: si efectivamente se pagó el valor de mercado de los edificios.
            
         
               (125)
            
            
               Como ya se ha indicado anteriormente, las autoridades islandesas alegaron en sus observaciones a la Decisión de incoación que los edificios se vendieron a precio de mercado y respaldan esta afirmación, entre otras cosas, remitiendo a la tasación de peritos independientes del edificio 869, como se indica más arriba. Las autoridades islandesas han remitido al Órgano una copia de la tasación, fechada el 23 de abril de 2007, firmada por el perito. El informe es breve, menos de una página, y se refiere al edificio no 869 atribuyéndole una superficie de13 383 m2, una estructura de acero en buenas condiciones y una buena accesibilidad (74). El perito fija el precio de mercado en 980 000 000 ISK basándose en la documentación disponible, la inspección del edificio y el estudio de propiedades comparables de la zona, teniendo en cuenta las condiciones del mercado. El perito se refiere a la posibilidad de explotación del edificio en relación con el vecino aeropuerto internacional de Keflavík y hace referencia a diversas posibilidades de explotación del inmueble gracias a lo elevado de su techo.
            
         
               (126)
            
            
               El Órgano señala que las autoridades islandesas indicaron en sus observaciones a la Decisión de incoación que la tasación «debía reflejar el valor de un edificio nuevo de características comparables» (75). No obstante, esto no se refleja en la formulación de la tasación, que se refiere claramente a las condiciones del edificio 869 y no contiene ninguna referencia a edificios nuevos. Por otra parte, el informe de la Oficina Nacional de Auditorías de Islandia antes mencionado no apoya la idea de que la tasación reflejara el valor de edificios nuevos.
            
         
               (127)
            
            
               Dado que la tasación solo se refiere a uno de los cinco edificios vendidos a Verne, que se realizó 10 meses antes de que los edificios se vendieran a Verne y que parece poco seguro que la tasación se base realmente en indicadores de mercado y criterios de evaluación generalmente aceptados, no puede considerarse, a efectos del caso en cuestión, una tasación por peritos independientes de los cinco edificios vendidos a Verne en el sentido de las Directrices.
            
         
               (128)
            
            
               Se plantea, por tanto, la cuestión de cómo puede establecerse el precio de mercado de los edificios, en este caso. En ausencia del procedimiento para excluir automáticamente la existencia de ayuda estatal, que estaba a disposición del Estado en virtud de las Directrices del Órgano de Vigilancia, éste último adoptará el planteamiento sistemático y lógico en que se basan las Directrices para evaluar el valor de mercado en el presente caso.
            
         
               (129)
            
            
               El tamaño total de los cinco edificios adquiridos por Verne era de 31 008 m2
                   (76). El precio total pagado, equivalente a 957 000 000 ISK en aquel momento, arroja un precio de aproximadamente 31 000 ISK por m2, lo que supone alrededor de 4 000 ISK por debajo del precio por m2 ofrecido diez meses antes por Atlantic Film Studios por el edificio 869 y que, según las autoridades islandesas, fue rechazado (77). En opinión del Órgano, esto ya indica que los edificios se vendieron a Verne por debajo del precio de mercado.
            
         
               (130)
            
            
               Como se ha indicado anteriormente, el Órgano no puede basarse enteramente en la tasación del perito, pero, en opinión del Órgano, esta indica que el precio pagado podría haber sido inferior al precio de mercado, también a la luz de la única otra oferta presentada, según las autoridades islandesas, que, además, se produjo diez meses antes de la venta definitiva a Verne.
            
         
               (131)
            
            
               La evaluación de si se pagó el precio de mercado, es, en ausencia de la hipótesis automática prevista en las Directrices del Órgano, retrospectiva por naturaleza (78). En estos casos, el Órgano está obligado a aplicar el método más fiable para determinar el valor de una propiedad, basándose en toda la información disponible.
            
         
               (132)
            
            
               El Órgano opina que a este respecto puede encontrarse información fiable en el informe de la Oficina Nacional de Auditorías de Islandia arriba mencionado, incluso si no puede excluirse que otros contratos de venta suscritos por el Estado y tratados en el informe supongan ayuda estatal. En opinión del Órgano, el informe proporciona información valiosa sobre la situación antes y en el momento de la venta a Verne y puede ser útil para establecer el valor de mercado en la zona en cuestión.
            
         
               (133)
            
            
               En el informe se explica que el mismo perito inmobiliario que hizo la tasación del edificio 869, uno de los inmuebles vendidos a Verne, tasó una parte considerable de los edificios de la zona que el Estado puso en venta. Sin embargo, no todos los edificios fueron evaluados. El informe también facilita información sobre las asunciones hechas por el perito y aclara que las tasaciones se basaban en los precios de mercado de la zona, teniendo en cuenta los costes de construcción. Sin embargo, como el informe precisa, los edificios no se tasaron individualmente, sino agrupados en función de su antigüedad, su estado y las posibilidades de explotación. Además, se tasaron diversos grupos. La tasación tuvo en cuenta las mejoras necesarias en electricidad (paso de normas de EE.UU. a normas europeas), la ubicación y la distancia respecto a las infraestructuras. En cambio, no tuvo en cuenta la gran oferta añadida de bienes inmuebles en la zona cuando pasó de uso militar a uso civil, ni las restricciones de reventa y explotación impuestas al parecer en algunos casos. De hecho, como se explica en el informe, antes de la venta a Verne, se habían vendido edificios a otras empresas en la zona; en la primera fase (primer semestre de 2007), se vendieron edificios por el 57 % del precio fijado en la tasación (22 edificios, todos vendidos a una misma empresa). Más tarde, en el otoño de 2007, se vendieron edificios a diferentes empresas y organizaciones por el 72 % y el 87 % del precio tasado. Estas propiedades se vendieron en unidades más pequeñas. Por último, el informe señala que una empresa compró dos edificios escolares por el 30 % del precio de la tasación. Aunque en este caso el Órgano no puede pronunciarse sobre la existencia de ayuda estatal en las transacciones contempladas, esta información demuestra que las tasaciones realizadas podrían no ser el método más apropiado o el único para establecer el precio de mercado en la zona y en el caso en cuestión.
            
         
               (134)
            
            
               El Órgano señala que no tiene razón alguna para pensar que el Estado encargó tasación alguna para los edificios nos 868, 866, 872 o 864, vendidos a Verne. Si hubieran dispuesto de ella, las autoridades islandesas habrían presentado esa información. Por tanto, la única tasación disponible en el caso de los cinco edificios vendidos a Verne corresponde al no 869, que es también el único de los cinco que se anunció específicamente, según el informe de la Oficina Nacional de Auditorias de Islandia antes mencionado y la información facilitada por las autoridades islandesas. El Órgano no tiene motivos para creer que la base para la tasación de otros edificios de la zona fuera distinta de la tasación de que se dispone en este caso.
            
         
               (135)
            
            
               Dadas las deficiencias de utilizar la tasación del edificio no 869 efectuada en 2007 en general como una referencia del valor de mercado en este caso, dado que solo se refiere a uno de los cinco edificios vendidos a Verne y que se realizó 10 meses antes de la firma del contrato con Verne, el Órgano no considera que esa tasación pueda aplicarse directamente como un indicador del precio por m2 que un operador privado hubiera estado dispuesto a aceptar por los cinco edificios vendidos conjuntamente si hubiera sido el propietario de los mismos. No obstante, en opinión del Órgano, puede indicar que el precio de mercado era, de hecho, superior al precio real pagado por Verne.
            
         
               (136)
            
            
               Por tanto, el Órgano tendrá que determinar el precio de mercado basándose en otro indicador distinto de la tasación disponible en este caso.
            
         
               (137)
            
            
               Una entidad central independiente denominada Registros de Islandia (Þjóðskrá Íslands) tasa el valor de todos los bienes inmuebles de Islandia, terrenos y edificios, sobre una base anual (79). El valor tiene que reflejar el valor de mercado.
            
         
               (138)
            
            
               La base jurídica de la tasación realizada por esta entidad es la Ley 6/2001 sobre el registro y la tasación de la propiedad. De conformidad con el artículo 27 de dicha ley, la tasación registrada de los bienes inmobiliarios debe reflejar el valor de mercado de la propiedad. En caso de no disponer del valor de mercado, la tasación se hará sobre la base de la mejor información disponible sobre el precio de mercado de propiedades comparables, teniendo en cuenta los ingresos, el coste de construcción, la ubicación de la propiedad respecto a las infraestructuras de transporte, la antigüedad, el potencial de explotación, los beneficios casuales, el tipo de suelo, la vegetación, el paisaje y todos los demás elementos que puedan afectar a los precios de mercado del inmueble en cuestión.
            
         
               (139)
            
            
               Registros de Islandia evalúa todos los inmuebles cada año, basándose en los precios de mercado del mes de febrero anterior y esa tasación entra en vigor el 31 de diciembre del mismo año. La tasación anual se basa en la información sobre las características de cada edificio y en los precios de mercado de los bienes inmuebles con arreglo a los contratos de venta registrados.
            
         
               (140)
            
            
               Los precios de venta y las condiciones de pago de cada contrato de venta que se firma en el país se recogen en la base de datos del Registro de la Propiedad, que gestiona Registros de Islandia. Los contratos de venta registrados constituyen la base de la tasación. Registros de Islandia utiliza los datos recogidos para evaluar el mercado de la vivienda, así como el mercado de edificios industriales y otros edificios comerciales de Islandia. Esta información del mercado es pública (80).
            
         
               (141)
            
            
               Desde abril de 2010, Registros de Islandia publicó mensualmente información del mercado de edificios comerciales (81). Estos datos proporcionan información sobre el número de contratos de venta de edificios comerciales suscritos cada mes desde enero de 2005, el número de transacciones de cuyo precio de venta se disponía y el valor oficial total de los edificios vendidos comparado con el precio total de las ventas de todos los contratos suscritos cada mes, divididos en dos categorías geográficas: el área metropolitana de la capital y el resto del país. Los edificios adquiridos por Verne pertenecen a esta última categoría geográfica.
            
         
               (142)
            
            
               Los datos del mercado demuestran que el precio total de venta de edificios comerciales, también fuera del área metropolitana de la capital, fue en general superior al total de tasación oficial de todos los inmuebles vendidos en los meses a que se refieren los datos: desde el 1 de enero de 2005 hasta la fecha (82). Esto indica que, en los casos en que se dispone de datos, la tasación oficial no es normalmente superior al precio real del mercado.
            
         
               (143)
            
            
               El Órgano considera que, dada la ausencia de un verdadero valor de mercado establecido por una oferta comparable en un mercado abierto, el método para evaluar bienes inmuebles en Islandia previsto en la Ley 6/2001, descrito en detalle más arriba, es el método disponible más fidedigno para determinar el valor de los bienes adquiridos por Verne. El Órgano basa su opinión en el objetivo explícito de la Ley 6/2001 y la redacción del artículo 27 de dicha ley: establecer la tasación oficial sobre la base de indicadores de mercado.
            
         
               (144)
            
            
               Además, la tasación oficial en virtud de la Ley 6/2001 fue la única tasación contemporánea de los edificios en cuestión y fue realizada por una entidad independiente (83). Esto no está en contradicción con el hecho de que, en principio, una tasación a efectos fiscales no muestra necesariamente el «valor de mercado» de los bienes inmuebles, como también se refleja en las Directrices del Órgano.
            
         
               (145)
            
            
               El Órgano considera que el método por el que se evaluó la propiedad con arreglo al Derecho islandés es el mejor indicador del precio de mercado disponible en el caso en cuestión, y que una tasación ex post de un perito en este caso no sería un método más fiable para determinar el valor de mercado de la propiedad en el momento en que se suscribió el acuerdo, el 26 de febrero de 2008 (84).
            
         
               (146)
            
            
               Teniendo en cuenta todos los factores, el Órgano concluye que, en este caso, la tasación realizada por Registros de Islandia es el mejor indicador del precio de mercado. Además, el Órgano señala que las autoridades islandesas confirmaron en su correo electrónico de 14 de mayo de 2012, relativo a las operaciones de 2008 sujetas a evaluación, que «en general, se entiende que el tipo de la tasación a efectos fiscales acorde con las prácticas islandesas refleja el tipo del mercado» (85). Esto no es objeto de discrepancia.
            
         
               (147)
            
            
               La opinión del Órgano se ve también respaldada por el hecho de que la tasación oficial en virtud del artículo 31 de la Ley 6/2001 puede ser impugnada por las partes interesadas y de que la conclusión de Registros de Islandia puede recurrirse ante un organismo específico (Yfirfasteignamatsnefnd) de conformidad con el artículo 34 de dicha ley. En este caso, Verne no ha impugnado la tasación oficial de los edificios.
            
         
               (148)
            
            
               De la jurisprudencia del Tribunal de Justicia se infiere que el Órgano tiene la obligación de establecer, en la medida de lo posible, el verdadero valor de la ayuda en cuestión y de ordenar la recuperación de dicho importe exacto en cada caso (86).
            
         
               (149)
            
            
               En este caso, el Registro de la propiedad islandés (actualmente Registros de Islandia) había valorado, en el momento de la transacción, los edificios en cuestión como sigue:
               
                           Edificio 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Edificio 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Edificio (864) (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Tasación total edificios
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Por razones de exhaustividad, cabe añadir que lo anterior no incluye la tasación del terreno, que no se vendió, sino que se arrendó a Verne por 99 años.
            
         
               (150)
            
            
               El precio abonado por los edificios fue de 14,5 millones de ISK, equivalentes a 957 000 000 EUR en el momento de la transacción, e inferior, por tanto, al precio de mercado establecido por el Órgano.
            
         
               (151)
            
            
               Por consiguiente, cuando el Estado firmó el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles el 26 de febrero de 2008, se concedieron ayudas estatales en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
            
         
               (152)
            
            
               El importe total de la ayuda por lo que respecta a los edificios es la diferencia entre el valor de mercado determinado por el Órgano, 1 177 850 000 ISK, y el precio efectivo pagado por los edificios, de 14,5 millones de USD, equivalentes a 957 000 000 ISK del momento, es decir, 220 850 000 ISK
            
         
               (153)
            
            
               El Órgano señala que el importe de la ayuda está muy por encima del margen del 5 % del precio de mercado previsto en la sección 2.2, letra b) de las Directrices.
            
         
               (154)
            
            
               Asimismo, el Órgano señala que las disposiciones sobre obligaciones especiales establecidas en la sección 2.2, d) de las Directrices no son aplicables en este caso, ya que el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles no contiene ninguna de esas obligaciones que conferirían una carga económica a Verne en el sentido de las Directrices (88). Como se establece en las Directrices, las cargas económicas que resulten de las obligaciones aplicables a todos los propietarios de bienes inmuebles con arreglo a la legislación ordinaria no se deducirán del precio de compra. Por último, los costes iniciales, en el sentido de la sección 2.2 d) de las Directrices, no son pertinentes en este caso (89) y no puede utilizarse para establecer un valor mínimo de referencia.
            
         2.2.2.2   El Acuerdo de arrendamiento de terrenos modificado por el Acuerdo suplementario de arrendamiento
   
   
               (155)
            
            
               Se recuerda que si las medidas del Acuerdo de arrendamiento de terrenos modificado por el Acuerdo suplementario de arrendamiento se hubieran aplicado de conformidad con el principio del inversor en una economía de mercado, es decir, si las condiciones del Estado en ambos acuerdos se basaran en condiciones de mercado, la transacción no contendría ayudas estatales.
            
         
               (156)
            
            
               El Acuerdo de arrendamiento de terrenos fue firmado por el Tesoro de Islandia y Verne el 9 de mayo de 2008. Cuando se firmó el Acuerdo suplementario de arrendamiento el 30 de junio de 2009, se alteró el precio del alquiler. Además, el Tesoro ofreció un periodo de arrendamiento gratuito hasta el 1 de abril de 2010.
            
         
               (157)
            
            
               El precio de alquiler inicial, de 0,8 USD por m2 al año, se negoció en febrero de 2008. Según el Acuerdo de arrendamiento de terrenos, el precio no estaba sujeto a ajuste alguno. El periodo de arrendamiento es de 99 años, lo que parece lejos de las condiciones que un operador de mercado pudiera aceptar. No obstante, el Órgano no debe evaluar si el precio se acordó en condiciones de mercado, ya que el precio se renegoció en junio de 2009 en virtud del Acuerdo suplementario de arrendamiento y el alquiler negociado inicialmente nunca entró en vigor. En el marco de este último acuerdo, el periodo de alquiler sigue siendo el mismo; sin embargo, el precio de alquiler se modifica y se fija en moneda islandesa: 60 ISK por m2. Además, el arrendamiento pasa a ajustarse anualmente según el índice de costes de construcción de Islandia.
            
         
               (158)
            
            
               Según lo señalado por las autoridades islandesas, el método de determinación de los precios del Acuerdo suplementario de arrendamiento refleja una práctica común, aplicada a los terrenos propiedad de los municipios de Islandia. Según esa práctica, la tasación anual oficial de Registros de Islandia en virtud de la Ley 6/2001, ya descrita en detalle en la sección 2.2.2.1, constituye la base sobre la que, en general, se paga un 1 % o un 2 % de arrendamiento anualmente, en función de la decisión de cada municipio.
            
         
               (159)
            
            
               Aunque los contratos de arrendamiento firmados por diferentes municipios de Islandia no reflejan el valor de mercado en el sentido de que, en un mercado abierto, un operador estaría dispuesto a arrendar sus terrenos sobre esa base, las autoridades islandesas no han presentado ningún argumento para establecer un precio de mercado alternativo para los terrenos en cuestión. En su lugar, se han limitado a argumentar que el alquiler refleja lo que el Estado factura generalmente en la zona.
            
         
               (160)
            
            
               Dado que la información sobre el mercado de suelo industrial en Islandia no es de fácil acceso, contrariamente a lo que ocurre con la información recogida por Registros de Islandia sobre los precios de mercado de los edificios de viviendas y comerciales, según lo descrito más arriba, en este caso resulta difícil establecer una referencia realista para el precio de mercado de los terrenos. El Órgano, por tanto, solo puede ofrecer una estimación aproximada de ese valor. La mejor información disponible es, una vez más, el valor oficial establecido con arreglo a la Ley 6/2001 (90).
            
         
               (161)
            
            
               En el momento de la firma del Acuerdo suplementario de arrendamiento, en junio de 2009, el valor oficial de los terrenos arrendados por Verne se había establecido en 188 850 000 ISK (91), según la información recibida de Registros de Islandia. El alquiler anual era de 5 760 000 ISK en precios de 2009, lo que equivale al 3,05 % de la tasación oficial de los terrenos, porcentaje superior al normalmente aplicable. Por tanto, el Órgano considera que, dadas las circunstancias del caso, el alquiler podría haber sido aceptable para un operador privado en una economía de mercado que operara en un mercado abierto.
            
         
               (162)
            
            
               Por último, en lo que respecta a la cláusula de exclusividad, a la que el Órgano se refirió en su Decisión de incoación, las autoridades islandesas han explicado que solo afecta a la zona gestionada por KADECO. Esto también coincide con la modificación del Acuerdo de arrendamiento de terrenos registrado. El Órgano considera que la cláusula como tal no confiere una ventaja económica a Verne por lo limitado de su alcance, tanto geográfico como temporal.
            
         
               (163)
            
            
               El Órgano concluye que el Acuerdo de arrendamiento de terrenos modificado por el Acuerdo suplementario de arrendamiento no supone una ventaja para Verne.
            
         2.3   Contrato de suministro eléctrico
   
   2.3.1   Recursos estatales
   
   
               (164)
            
            
               Como se ha mencionado antes, para establecer que una medida supone la concesión de ayuda estatal con arreglo al artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE, el Órgano debe establecer que la medida confiere una ventaja económica que la empresa no habría obtenido en el ejercicio normal de su actividad. Para que se califique como ayuda estatal, la ventaja debe ser concedida por el Estado o mediante fondos estatales. La ventaja puede también concederse a través de una empresa pública, siempre que exista imputabilidad al Estado (92). El Tribunal de Justicia sostuvo en el asunto Stardust Marine (93) que:
               «el artículo 87 CE, apartado 1, comprende todos los medios económicos que las autoridades públicas pueden efectivamente utilizar para apoyar a las empresas, independientemente de que dichos medios pertenezcan o no de modo permanente al patrimonio del Estado. Por consiguiente, aun cuando las sumas correspondientes a la medida que se discute no estén de manera permanente en poder de Hacienda, el hecho de que permanezcan constantemente bajo control público y, por tanto, a disposición de las autoridades nacionales competentes, basta para que se las califique como fondos estatales. […]
               En efecto, mediante el ejercicio de su influencia dominante sobre dichas empresas, el Estado puede perfectamente orientar la utilización de los recursos de éstas para financiar, en su caso, la concesión de ventajas específicas a otras empresas. […] la situación de una empresa pública no es comparable a la de una empresa privada. En efecto, como recuerda el undécimo considerando de la Directiva 80/723, a través de sus empresas públicas los Estados pueden perseguir objetivos distintos de los comerciales, […]».
            
         
               (165)
            
            
               El Órgano remite a sus decisiones recientes sobre los contratos de suministro eléctrico a largo plazo suscritos por Landsvirkjun (Decisiones no 391/11/COL y no 392/11/COL) y adopta el mismo planteamiento respecto a la imputabilidad del contrato de suministro en el caso en cuestión.
            
         
               (166)
            
            
               Además del argumento general presentado en dichas decisiones, el Órgano señala que en un memorándum elaborado por el Ministerio de Industria el 23 de octubre de 2008 que las autoridades islandesas pusieron a disposición del Órgano en el procedimiento de notificación previa del caso en cuestión, se hace referencia a los debates entre Verne y las autoridades islandesas sobre posibles medidas, entre ellas la subvención del precio de la electricidad al principio de la actividad de Verne. Landsvirkjun fue parte en el primer proyecto de memorándum de acuerdo, de 15 de diciembre de 2008, preparatorio del acuerdo de inversión posteriormente anulado entre las autoridades islandesas y Verne, que también se puso a disposición del Órgano durante el procedimiento de notificación previa. El proyecto de memorándum de acuerdo contenía la siguiente cláusula referida a un contrato de suministro eléctrico anterior entre Landsvirkjun y Verne (94):
               «Los primeros […] de electricidad suministrados a Verne durante un periodo de 20 años se venderán al precio que fuere necesario para que Verne capte sus primeros clientes.».
            
         
               (167)
            
            
               En opinión del Órgano, lo anterior demuestra que el Estado participó en las decisiones de Landsvirkjun en el asunto en cuestión. Landsvirkjun no solo es íntegramente propiedad estatal y está controlado por el Estado islandés, sino que evidentemente también ha sido utilizado por el Estado en sus esfuerzos por atraer a Islandia al sector de los centros de datos (95).
            
         
               (168)
            
            
               Por tanto, el Órgano, a la luz de la situación jurídica de Landsvirkjun, del evidente uso de Landsvirkjun como instrumento para atraer inversiones extranjeras en el pasado y de las circunstancias generales del asunto, concluye que el Contrato de suministro eléctrico es imputable al Estado y que implica el uso de recursos estatales en la medida en que otorga una ventaja a Verne.
            
         2.3.2   Ventaja en el contrato de suministro eléctrico
   
   
               (169)
            
            
               El Tribunal de Justicia ha afirmado que cuando los Gobiernos realizan transacciones financieras e inversiones, para confirmar si una medida estatal constituye ayuda es necesario examinar si la empresa beneficiaria recibe una ventaja económica que no hubiera obtenido en condiciones normales (96). Para ello, el Órgano debe aplicar la prueba del inversor en una economía de mercado (97), que establece, en esencia, que existe ayuda estatal siempre que un Estado miembro aporte a una empresa un capital que, en circunstancias normales, un inversor privado no aportaría aplicando criterios normales de mercado, abstracción hecha de consideraciones de orden social, político o filantrópico (98).
            
         
               (170)
            
            
               La medida en cuestión (un contrato de suministro eléctrico con una empresa de titularidad pública como vendedor) podría suponer un elemento de ayuda estatal si sus términos son tales que no hubieran sido aceptables para un inversor privado en una economía de mercado y no cupiese esperar que la venta de electricidad resultase suficientemente rentable para un operador privado. El Órgano observa que la cuestión es examinar si un inversor privado que opera en una economía de mercado habría decidido suscribir un contrato bilateral a largo plazo por el mismo precio y en las mismas condiciones que el acuerdo evaluado (99). No obstante, al realizar dicha evaluación, el Órgano no puede sustituir el juicio del vendedor por el suyo propio, lo que implica que el vendedor de electricidad debe disfrutar de un amplio margen de apreciación. Aunque el Órgano reconoce plenamente el derecho de empresas públicas como Landsvirkjun a operar en el mercado en condiciones comerciales, no obstante debe considerar cuidadosamente si un inversor privado hubiera suscrito acuerdos similares en una economía de mercado (100).
            
         
               (171)
            
            
               Por otra parte, el Órgano debe basar su evaluación del precio y las condiciones de los contratos entre Landsvirkjun y Verne en la información disponible en el momento de la celebración del contrato.
            
         
               (172)
            
            
               El Órgano observa que Landsvirkjun decidió en 2010 reducir su dependencia del ajuste de los precios de la electricidad destinada a usos intensivos al precio del aluminio, lo que parece reducir el riesgo para la empresa en cuanto a los acuerdos celebrados con la industria del aluminio, que es el principal comprador de electricidad de los sectores de gran consumo energético de Islandia. El Órgano señala que el contrato en cuestión se suscribió antes de que Landsvirkjun introdujera la nueva política de precios.
            
         
               (173)
            
            
               Según lo descrito anteriormente, Verne comprará suministro eléctrico de instalaciones propiedad del Estado controladas por Landsvirkjun. La electricidad será suministrada por las instalaciones existentes de Landsvirkjun.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjun ha explicado que existe cierta flexibilidad en el suministro eléctrico al que se ha comprometido. Durante los cinco primeros años del periodo contractual, Verne tiene la posibilidad de aumentar hasta […]. Si tras los cinco primeros años el crecimiento no ha alcanzado […], Verne está obligado a pagar por […] durante el resto del periodo contractual (obligación de compra garantizada).
            
         
               (175)
            
            
               El Órgano debe verificar si el precio (y otras condiciones) de la parte de la electricidad ya disponible que Landsvirkjun proporcionará a Verne, refleja el precio del mercado.
            
         
               (176)
            
            
               Las autoridades islandesas han señalado que el aislamiento del mercado islandés de energía del resto del interconectado mercado energético europeo ha determinado el mercado de la electricidad destinada a la industria en Islandia.
            
         
               (177)
            
            
               En cambio, en el caso que nos ocupa no se dispone de un precio de mercado para la electricidad destinada a la industria de alto consumo energético de Islandia. A este respecto, debe señalarse que el mercado islandés general de suministro eléctrico no ofrece otra salida alternativa de la magnitud del caso en cuestión. El carácter aislado y el limitado tamaño del mercado islandés de electricidad de uso general no podría absorber la producción generada por Landsvirkjun. Como en el caso en cuestión, la única salida serían los grandes consumidores industriales situados en Islandia. El aislamiento del mercado también significa que el precio en Europa no puede fijarse como referencia.
            
         
               (178)
            
            
               En ausencia de una referencia pertinente, el Órgano debe basarse en la información facilitada por las autoridades islandesas sobre el precio medio pagado a Landsvirkjun en el pasado en el marco de los contratos con otras empresas de alto consumo energético.
            
         
               (179)
            
            
               Las autoridades islandesas han remitido la siguiente información sobre el precio medio del suministro eléctrico de Landsvirkjun destinado a la industria de consumo intensivo en el pasado. El Órgano entiende que las cifras incluyen los costes de transmisión.
               
                           Año
                        
                        
                           USD por MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun ha explicado también el mecanismo de precios del Contrato de suministro eléctrico. El precio de la electricidad se fija en dos fases. […] para iniciar las actividades de su centro de datos en Islandia. Este precio inicial de la electricidad varía por fases durante la primera mitad del periodo contractual ([…]) […].
            
         
               (181)
            
            
               El Órgano recuerda el precio efectivo negociado en el asunto en cuestión (costes de transmisión no incluidos):
               
                            
                        
                        
                           Hasta […]:
                           
                                       Precio por MW
                                    
                                    
                                       Periodo
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Hasta el 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Desde el 1.1.2019 hasta el final del periodo
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Para volúmenes superiores a […]:
                           
                                       Precio por MW
                                    
                                    
                                       Volumen
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Por encima de […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               Por tanto, los precios que figuran en el Contrato de suministro eléctrico son […] para todos los clientes de Landsvirkjun de alto consumo energético (teniendo en cuenta los costes de transmisión que se añaden en el caso de Verne), salvo para el periodo hasta […], cuando Verne paga los precios […]. Además, el precio para el volumen es de entre […] (véase la Decisión 392/11/COL).
            
         
               (183)
            
            
               Por otra parte, la obligación de compra garantizada asegura la venta constante de una parte considerable de la electricidad.
            
         
               (184)
            
            
               Dado lo anterior, el Órgano concluye que las condiciones del Contrato de suministro eléctrico deben entrar en el margen discrecional que disfrutan las empresas públicas en la gestión de su actividad. Sobre la base de la información facilitada por las autoridades islandesas, el Órgano concluye que el Contrato de suministro eléctrico no supone una ventaja para Verne.
            
         3.   LEGALIDAD DE LAS MEDIDAS
   
               (185)
            
            
               El artículo 1, apartado 3, de la parte I del Protocolo 3 establece que «el Órgano de Vigilancia será informado de los proyectos dirigidos a conceder o modificar ayudas con la suficiente antelación para poder presentar sus observaciones. […] El Estado interesado no podrá ejecutar las medidas proyectadas antes de que en dicho procedimiento haya recaído decisión definitiva».
            
         
               (186)
            
            
               Las autoridades islandesas no notificaron la ayuda arriba indicada antes de que entrara en vigor, por lo que el Órgano no pudo adoptar su decisión final antes de que se concediera la ayuda. Por tanto, la ayuda es ilegal.
            
         4.   COMPATIBILIDAD DE LA AYUDA
   
               (187)
            
            
               Las medidas de apoyo contempladas por el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE son generalmente incompatibles con el funcionamiento del Acuerdo EEE, a menos que puedan acogerse a alguna de las excepciones previstas en el artículo 61, apartados 2 o 3, de dicho Acuerdo.
            
         
               (188)
            
            
               Con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales, las medidas pueden considerarse ayudas compatibles con arreglo al artículo 61, apartado 3, letra c), si están destinadas a «contribuir al desarrollo de las regiones más desfavorecidas mediante el apoyo a la inversión y la creación de empleo». El Órgano señala que el centro de datos estará situado en Reykjanesbær, que es una zona que puede optar a ayudas regionales a la inversión en virtud de la Decisión del Órgano de Vigilancia no 378/06/COL, relativa al mapa de ayudas regionales a zonas asistidas de Islandia.
            
         4.1   Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas
   
   
               (189)
            
            
               La notificación posteriormente retirada notificaba una de las medidas objeto de la presente Decisión: el impuesto municipal sobre la propiedad. La notificación se retiró tras la incoación del procedimiento de investigación formal. Sin embargo, el municipio ya había aplicado las medidas contenidas en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, que no habían sido derogadas.
            
         
               (190)
            
            
               Las autoridades islandesas alegaron, en la notificación posteriormente retirada y en sus observaciones a la Decisión de incoación, que las exenciones anuales del impuesto municipal sobre la propiedad eran compatibles con el funcionamiento del Acuerdo EEE con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales, en el marco de diversas medidas fiscales. Las autoridades islandesas notificaron las exenciones del impuesto municipal sobre la propiedad como parte del conjunto de exenciones fiscales previstas en el Acuerdo de inversión de 2009 para la construcción del centro de datos inicialmente planificado. Posteriormente, el Acuerdo de inversión, como tal, se anuló, pero la medida relativa al impuesto municipal sobre la propiedad incluida en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas suscrito por Verne y el municipio es una medida independiente (101). Además, según las autoridades islandesas, entró en vigor a principios de 2009 y se aplica con carácter anual.
            
         
               (191)
            
            
               Las exenciones del impuesto municipal sobre la propiedad del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas no están vinculadas a una inversión concreta. Además, las autoridades islandesas explicaron en sus observaciones a la Decisión de incoación, que las medidas que conlleva el Acuerdo de inversión posteriormente anulado no estaban supeditadas a la finalización de todas las fases del centro de datos, tal como estaba previsto en ese momento (102).
            
         
               (192)
            
            
               De las Directrices sobre ayudas regionales se desprende que las ayudas a la inversión regional deben supeditarse a un proyecto de inversión concreto y definido (véase el capítulo 4 de las Directrices). Las exenciones del impuesto municipal sobre la propiedad de carácter anual previstas en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas no estaban supeditadas a una inversión concreta definida (para el centro de datos u otras operaciones), como exigen las Directrices sobre ayudas regionales. El mantenimiento de un proyecto de inversión en la región durante cinco años, según lo dispuesto en el punto 32 de las Directrices sobre ayudas regionales, no era, por consiguiente, una condición para la exención del impuesto municipal. Por tanto, la ayuda no puede considerarse como una ayuda a la inversión con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales.
            
         
               (193)
            
            
               Las autoridades islandesas no han alegado que las medidas de ayuda sean compatibles como ayudas de funcionamiento con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales. Las exenciones del impuesto municipal sobre la propiedad no responden a las condiciones establecidas en el capítulo 5 de las Directrices sobre ayudas regionales; en particular, las medidas no se conceden en relación con un conjunto preestablecido de gastos o costes subvencionables, como se especifica en el punto 66 de dichas Directrices.
            
         
               (194)
            
            
               Por tanto, las exenciones del impuesto municipal sobre la propiedad constituyen auténticas ayudas de funcionamiento que no son compatibles con el Acuerdo EEE.
            
         
               (195)
            
            
               Las autoridades islandesas no han aportado argumentos concretos en cuanto a si la exención del impuesto municipal único de urbanización entraña ayuda estatal o no, ni han aducido argumentos concretos en cuanto a la compatibilidad de esa medida. El Órgano opina que, en este sentido, la exención del impuesto de urbanización está sujeta al mismo dictamen que el impuesto sobre la propiedad: las medidas no estén vinculadas a una inversión concreta y constituyen auténticas ayudas de funcionamiento para Verne, incompatibles con el Acuerdo EEE.
            
         
               (196)
            
            
               Por otra parte, en su Decisión de incoar el procedimiento, el Órgano cuestionaba el efecto incentivador de los acuerdos suscritos una vez iniciada la construcción del centro de datos en 2008 (103). El efecto incentivador es un requisito previo fundamental para que la ayuda se considere compatible con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales. Un elemento crucial en la evaluación de las ayudas regionales es si la ayuda propuesta es necesaria para producir un verdadero efecto incentivador de inversiones que de otro modo no se realizarían en las regiones asistidas. Así pues, hay que verificar si la ayuda es necesaria para incentivar la inversión, es decir, si contribuye realmente a modificar el comportamiento del beneficiario de forma que este invierta en la región asistida en cuestión y no en otro sitio. Por tanto, las ayudas regionales pueden ser compatibles con el artículo 61, apartado 3, letra c), del Acuerdo EEE, siempre que produzca la inversión en la zona de la ayuda regional (104).
            
         
               (197)
            
            
               Las Directrices sobre ayudas regionales definen el término «inicio de los trabajos» como «el inicio de los trabajos de construcción, o bien el primer compromiso en firme para el pedido de equipos, con exclusión de los estudios previos de viabilidad» (105). En el asunto en cuestión, es un hecho probado que los trabajos ya habían comenzado en 2008. En ese momento y según la información disponible, no se habían dado pasos por llegar a ningún acuerdo con las autoridades sobre exenciones del impuesto municipal.
            
         
               (198)
            
            
               En el caso del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, suscrito por el municipio el 9 de noviembre de 2009, justo antes de que se detuviera la construcción del centro de datos en diciembre de 2009, el incumplimiento de la condición del efecto incentivador resulta aun más evidente que en el caso del Acuerdo de inversión posteriormente anulado, dado que el acuerdo con el municipio se suscribió en una fecha incluso posterior al Acuerdo de inversión (suscrito en octubre de 2009). La condición del efecto incentivador no se cumpliría ni siquiera en fechas tan tempranas como mayo de 2009, cuando, según las alegaciones de las autoridades islandesas, el municipio y Verne iniciaron las negociaciones sobre las exenciones fiscales. No se había emitido ningún documento que pudiera considerarse una concesión explícita de ayuda a [la empresa] destinada a la inversión (106) en lo que respecta a la exención del impuesto municipal al inicio de la construcción del centro de datos en 2008.
            
         
               (199)
            
            
               El Órgano opina que las disposiciones y el objetivo de la Directrices sobre ayudas regionales constituyen una base sólida para esta evaluación, y no comparte la opinión de las autoridades islandesas de que esta base supondría poner la forma por encima del fondo.
            
         
               (200)
            
            
               Las autoridades islandesas han alegado que el Acuerdo de inversión inicial era necesario para que Verne completara su inversión destinada al centro de datos tras la inicio de la crisis financiera. El argumento presentado fue que «Verne no puede proceder a la finalización del proyecto de centro de datos según lo planificado inicialmente» (véase la página 19 de la Decisión no 418/10/COL del Órgano de Vigilancia). En la decisión de incoación del procedimiento, el Órgano respondió a este argumento aduciendo que la verificación de la necesidad de la ayuda exigiría un análisis completo de las circunstancias económicas de la decisión de inversión del beneficiario. El Órgano consideró que este análisis solo debería realizarse sobre la base de los planes de empresa originales del beneficiario y otros documentos presentados a los comités de inversión del mismo, con objeto de obtener la autorización para asignar recursos a las inversiones; de cálculos de rentabilidad del proyecto con las ayudas y sin ellas; del análisis financiero del proyecto; de las evaluaciones de riesgos; y de una relación detallada de la forma en que las circunstancias posteriores al inicio de la crisis financiera en octubre de 2008 influyeron en el plan de empresa y la tasa de rentabilidad exigido de la inversión. Las autoridades islandesas no han presentado durante el procedimiento formal de investigación ninguno de estos planes de empresa, documentación pertinente a la decisión de inversión ni prueba alguna de otro tipo en apoyo de este argumento. Por tanto, dicho argumento no tiene fundamento y el Órgano no puede considerar las medidas fiscales municipales compatibles basándose en él.
            
         
               (201)
            
            
               Por consiguiente, el Órgano concluye que la ayuda concedida con arreglo al Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas no puede considerarse compatible con arreglo a las Directrices sobre ayudas regionales o al artículo 61, apartado 3, letra c), del Acuerdo EEE.
            
         
               (202)
            
            
               El Órgano observa que las autoridades islandesas, en sus observaciones a la Decisión de incoación, invocaron el argumento de fuerza mayor. Las excepciones a la prohibición general de ayudas estatales se establecen en el artículo 61, apartado 3, del Acuerdo EEE. El Órgano no ve ninguna pertinencia en el argumento de fuerza mayor respecto al artículo 61, apartado 3, o respecto a las directrices adoptadas en virtud de dicha disposición. En particular, las circunstancias de este caso no constituyen ayuda en el sentido del artículo 61, apartado 3, letra b), ya que las medidas fiscales no estaban destinadas a hacer frente a una grave perturbación en la economía en su conjunto. Por tanto, el Órgano rechaza la pertinencia del argumento de fuerza mayor esgrimido por las autoridades islandesas.
            
         
               (203)
            
            
               Las autoridades islandesas no han invocado las Directrices del Órgano sobre ayudas de salvamento y reestructuración. Dado que nada indica que Verne fuera una empresa en crisis en el sentido de esas directrices en el momento de suscribir el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas en 2009, no parecen cumplirse las condiciones establecidas en las directrices.
            
         
               (204)
            
            
               En cualquier caso, no se ha demostrado que las medidas fiscales que figuran en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas fueran necesarias y proporcionadas para alcanzar objetos de interés común. Por tanto, el Órgano no ha encontrado ningún motivo para declarar las ayudas concedidas en el marco del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas compatible con el mercado interior a la luz del artículo 61, apartado 3, del Acuerdo EEE.
            
         
               (205)
            
            
               Por todo ello, las medidas de ayuda definidas en el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas no pueden considerarse compatibles con el Acuerdo EEE.
            
         
               (206)
            
            
               La Autoridad concluye, por tanto, que las exenciones fiscales concedidas a Verne por el municipio constituyen una ayuda ilegal e incompatible con el mercado interior sobre la base del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
            
         4.2   Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles
   
   
               (207)
            
            
               El Órgano ha considerado que el precio preferencial de los cinco edificios vendidos a Verne supone ayuda estatal. Las autoridades islandesas no han presentado ningún argumento en cuanto a si la ayuda es compatible con el Acuerdo EEE, sino que han centrado su argumentación en su aserción de que no había ayuda. No obstante, el Órgano ha evaluado si la ayuda podría considerarse compatible en virtud de las Directrices sobre ayudas regionales.
            
         
               (208)
            
            
               La ayuda se concedió en febrero de 2008 y no puede considerarse ayuda a la inversión regional, puesto que en el momento de suscribir el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, el 26 de febrero de 2008 y de firmar la transferencia del título, el 9 de mayo de 2008, no se estableció relación alguna entre la ayuda concedida y un compromiso concreto de invertir en la región. Para constituir ayuda a la inversión en el marco de las Directrices sobre ayudas regionales, las ayudas deben ser «concedidas para un proyecto de inversión inicial», tal como establece el punto 25 de las Directrices sobre ayudas regionales, y la ayuda se calcula en función de los costes ligados a una inversión concreta o del coste de los puestos de trabajo directos creados por la inversión, como establece el apartado 28 de las Directrices. Este no fue el caso cuando el Estado vendió los edificios a Verne: la venta no estaba vinculada ni supeditada a un proyecto de inversión. La única mención de un proyecto de inversión en el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles se hace en el anexo C del acuerdo, titulado «Permisos de la fase I», donde bajo el título «Fase I» figura la renovación y conversión de los edificios 868 y 869 en un centro de datos con hasta 5 000 m2 de nueva construcción, la construcción de nuevos edificios de hasta 12 000 m2, y se contempla un «Plan Director» de construcción de hasta 40 000 m2 de nuevos edificios para el centro de datos, así como de cuatro edificios adicionales de hasta 16 000 m2 para alojar generadores. No obstante, parece que la venta de los edificios y las condiciones en que estos se vendieron no estaban sujetos a estos planes u otros planes de inversión concretos, como también demuestra el hecho de que la inversión inicialmente prevista no se materializara plenamente, tal y como aclararon las autoridades islandesas durante el procedimiento formal de investigación, aunque el precio pagado por los edificios se mantuvo inalterado.
            
         
               (209)
            
            
               Por otro lado, el punto 32 de las Directrices sobre ayudas regionales contiene una importante condición: que la ayuda esté supeditada al mantenimiento de un proyecto de inversión en la región de que se trate a lo largo de un periodo mínimo de cinco años desde su finalización. En el caso que nos ocupa, esta condición no se cumple.
            
         
               (210)
            
            
               Dado que no resultan aplicables otros argumentos de compatibilidad, el Órgano concluye que la ayuda estatal concedida a Verne mediante precios inmobiliarios preferenciales constituye una ayuda ilegal e incompatible con el mercado interior sobre la base del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE.
            
         5.   CONCLUSIÓN
   
               (211)
            
            
               Sobre la base de la evaluación anterior, el Órgano considera que Islandia, en incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE, concedió a Verne ilegalmente las ayudas siguientes:
               
                           a)
                        
                        
                           las exenciones del impuesto municipal descritas en la sección I.3.4.2 de la presente Decisión, cuyo valor deberá ser determinado por las autoridades islandesas en el marco del procedimiento de recuperación de la ayuda; y
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           un precio preferencial de 220 850 000 ISK para los edificios nos 864, 866, 868, 869 y 872 situados en el polígono industrial de Valhallarbraut del municipio de Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               La ayuda contemplada en las letras a) y b) debe ser considerada como incompatible con el mercado común.
            
         
               (213)
            
            
               El Órgano concluye que ni el Acuerdo de arrendamiento de terrenos, modificado por el Acuerdo suplementario de arrendamiento, ni el Contrato de suministro eléctrico suponen la concesión de ayuda estatal.
            
         6.   RECUPERACIÓN DE LAS AYUDAS ESTATALES ILEGALES E INCOMPATIBLES
   
               (214)
            
            
               De lo dispuesto en el artículo 14 de la parte II del Protocolo 3 se infiere que el Órgano deberá decidir que la ayuda ilegal que sea incompatible con las normas sobre ayudas estatales en el marco del Acuerdo EEE habrá de ser recuperada de los beneficiarios.
            
         
               (215)
            
            
               La supresión de la ayuda mediante la recuperación de las ayudas estatales concedidas ilegalmente es la consecuencia lógica de la constatación de su carácter ilegal. A través de esta devolución, el beneficiario pierde, en efecto, la ventaja de que ha disfrutado en el mercado respecto a sus competidores y queda restablecida la situación anterior a la concesión de la ayuda (107).
            
         
               (216)
            
            
               Dado que las medidas señaladas en el asunto en cuestión constituyen ayuda ilegal e incompatible, procede recuperar su importe de Verne, con objeto de restablecer la situación económica en que se encontraría la empresa si no hubiera recibido ayudas incompatibles; las autoridades islandesas deben adoptar todas las medidas necesarias para eliminar las ventajas derivadas de la ayuda y reclamar al beneficiario la devolución de la misma.
            
         
               (217)
            
            
               La recuperación de la ayuda se efectuará desde el momento en que se confirió ventaja al beneficiario, es decir, cuando la ayuda se puso a su disposición, y se devengarán intereses hasta la recuperación efectiva. El importe que deba recuperarse se calculará sobre la base de las disposiciones de las Directrices del Órgano sobre recuperación de la ayuda estatal ilegal e incompatible, y de conformidad con la Decisión del Órgano de Vigilancia no 195/04/COL.
            
         
               (218)
            
            
               El elemento de ayuda incompatible en el caso de los precios de los bienes inmobiliarios asciende a 220 850 000 ISK. Por lo que se refiere al elemento de ayuda del impuesto municipal sobre la propiedad y el impuesto municipal de urbanización, se invita a las autoridades islandesas a proporcionar información precisa y detallada sobre el importe de la ayuda concedida en el marco del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas (108).
            
         HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
   Artículo 1
   De conformidad con el artículo 8 de la parte II del Protocolo 3, una vez retirada la notificación, queda concluido el procedimiento de investigación formal incoado con arreglo al artículo 1, apartado 2, de la parte I del Protocolo 3, relativo a determinada exención fiscal que las autoridades islandesas tenían previsto conceder a Verne en virtud del Acuerdo de inversión posteriormente anulado para la construcción de un centro de datos, por lo que se refiere a las siguientes medidas:
   
               a)
            
            
               Tipo del impuesto de sociedades
            
         
               b)
            
            
               Normas de amortización
            
         
               c)
            
            
               Cargas industriales y de mercado
            
         
               d)
            
            
               Derechos de registro
            
         
               e)
            
            
               Tasa de parcelación
            
         
               f)
            
            
               Derechos de importación
            
         
               g)
            
            
               Aplazamiento del pago del IVA sobre las importaciones y la electricidad
            
         
               h)
            
            
               Tasa de control de seguridad para la producción de electricidad
            
         
               i)
            
            
               Garantía del impuesto sobre el valor neto.
            
         Artículo 2
   Queda concluido el procedimiento de investigación formal relativo al acuerdo entre Farice y Verne de 26 de febrero de 2008, dado que las autoridades islandesas han informado de la anulación del mismo.
   Artículo 3
   El Acuerdo de arrendamiento de terrenos de 9 de mayo de 2008, modificado por el Acuerdo suplementario de arrendamiento de 30 de junio de 2009, y el Contrato de suministro eléctrico de 22 de octubre de 2009, suscritos con Verne Holdings ehf. y Verne Real Estate ehf. no constituyen ayuda estatal en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE
   Artículo 4
   El Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas, suscrito el 9 de noviembre de 2009, supone ayuda estatal a Verne Holdings ehf. en el sentido del artículo 61, apartado 1, del Acuerdo EEE, en cuanto a las siguientes medidas:
   
               a)
            
            
               Tipo impositivo máximo garantizado del 1,65 % para el impuesto anual sobre la propiedad;
            
         
               b)
            
            
               Base imponible fija de 1 030 600 000 ISK para el impuesto de la propiedad en vez de la tasación oficial anual de los terrenos y edificios existentes;
            
         
               c)
            
            
               Revisión diferida de la base imponible del impuesto de la propiedad;
            
         
               d)
            
            
               Exención del impuesto sobre la propiedad hasta el 1 de enero de 2011;
            
         
               e)
            
            
               Base fija para las futuras construcciones en lugar de la tasación oficial para el impuesto de la propiedad;
            
         
               f)
            
            
               Exención del impuesto de urbanización sobre los edificios existentes;
            
         
               g)
            
            
               25 % del impuesto de urbanización sobre los edificios nuevos.
            
         Esta ayuda, que corresponde a la diferencia entre las medidas indicadas y la normativa aplicable, no es compatible con las normas sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.
   Artículo 5
   El precio preferencial de edificios concedido por Islandia a Verne Real Estate ehf. por un importe de 220 850 000 ISK constituye una ayuda estatal incompatible con las normas sobre ayudas estatales del Acuerdo EEE.
   Artículo 6
   Las autoridades islandesas deberán reclamar a Verne Holdings ehf. y Verne Real Estate ehf. las ayudas mencionadas en los artículos 4 y 5, concedidas ilegalmente a las empresas.
   Artículo 7
   La recuperación se efectuará sin dilación y con arreglo a los procedimientos del Derecho nacional, siempre que éstos permitan la ejecución inmediata y efectiva de la presente Decisión. Las sumas a recuperar deberán incluir intereses desde la fecha en que se pusieron a disposición de Verne Holdings ehf. y Verne Real Estate ehf. hasta su recuperación efectiva de conformidad con el artículo 9 de la Decisión del Órgano de Vigilancia de la AELC no 195/04/COL. Los intereses se calcularán sobre una base compuesta.
   Artículo 8
   Las autoridades islandesas notificarán al Órgano de Vigilancia de la AELC, en el plazo de dos meses a partir de la notificación de la presente Decisión, el importe total (principal e intereses) que debe recuperarse del beneficiario, así como las medidas previstas o adoptadas para recuperar la ayuda.
   Artículo 9
   El Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas se anulará con efecto inmediato en la medida en que sus disposiciones supongan ayuda estatal incompatible.
   Artículo 10
   Islandia deberá ejecutar la Decisión del Órgano de Vigilancia de la AELC y recuperar íntegramente la ayuda en un plazo de cuatro meses a partir de la notificación de la presente Decisión.
   Artículo 11
   El destinatario de la presente Decisión será Islandia.
   Artículo 12
   El texto en lengua inglesa es el único auténtico.
   
      Hecho en Bruselas, el 4 de julio de 2012.
      
         
            Por el Órgano de Vigilancia de la AELC
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Presidente
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Miembro del Colegio
         
      
   
   
      (1)  Publicadas en el DO C 25 de 27.1.2011, p. 6, y en el Suplemento EEE no 4 de 27.1.2011, p. 22.
   
      (2)  Para información más detallada sobre la correspondencia entre el Órgano y las autoridades islandesas, véase la Decisión del Órgano de incoar el procedimiento formal de investigación, Decisión no 418/10/COL. Para las referencias de publicación, véase la nota a pie de página no 1.
   
      (3)  Para las referencias de publicación, véase la nota a pie de página no 1.
   
      (4)  A efectos de la presente Decisión, Verne Holding ehf. y Verne Real Estate ehf. recibirán la denominación colectiva de «Verne».
   
      (5)  Según un memorándum interno de fecha 23.10.2008 elaborado por el Ministerio de Industria en Islandia, presentado por las autoridades islandesas durante el procedimiento administrativo, Verne se había dirigido al Ministerio poco antes, solicitando diversas medidas para reducir el riesgo y el coste inicial de la inversión de la empresa en el centro de datos: infraestructuras, subvenciones directas, desgravaciones fiscales, incluida la condonación del IVA, e intervenciones en forma de garantías estatales y precios de la electricidad subvencionados al comenzar a operar.
   
      (6)  En la presente Decisión, el proyecto de acuerdo rubricado, que se presentó como parte de la posterior notificación de retirada, se denominará en lo sucesivo «el Acuerdo de inversión». Las partes contratantes son el Gobierno de Islandia, por un lado, y Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator y Teha Investments S.a.r.l., por otro. La sección 2.1 de la presente Decisión contiene una descripción de la estructura de la empresa. En la presente Decisión, las empresas recibirán la denominación colectiva de «Verne».
   
      (7)  Este acuerdo, rubricado el 23.10.2009 («el Acuerdo de inversión») es el que se notificó al Órgano el 1.9.2010.
   
      (8)  Esa carta responde a la carta del Órgano a las autoridades islandesas de 4.10.2011 en la que el Órgano indicaba que comprendía que estas exenciones habían entrado en vigor al menos en parte, que no habían sido derogadas y que el Órgano evaluaría las medidas en su decisión final.
   
      (9)  Véanse las observaciones de las autoridades islandesas sobre la decisión de incoar el procedimiento, de 28.2.2011 (ref. no 589033), la página 14.
   
      (10)  Ibídem.
   
   
      (11)  Para una descripción más detallada de los planes iniciales del proyecto, véase la Decisión de incoación. Con arreglo a los planes iniciales, la primera fase abarcaría la puesta en funcionamiento del primer edificio, con un coste aproximado de […] según la notificación. Se esperaba que el edificio, con 4 800 m2 de espacio técnico, estuviera listo para su utilización en 2011. Debía utilizar 20 MW de potencia suministrados a través de la red eléctrica. La segunda fase debía incluir la ocupación completa del primer edificio para finales de 2012. Ello exigiría un capital adicional de […], según la información presentada por las autoridades islandesas. La tercera y última fase incluía, con arreglo a los planes iniciales, la puesta en funcionamiento de los cuatro edificios para finales de 2016.
   
      (12)  Según la notificación recibida el 1.9.2010. En el preámbulo del Acuerdo de inversión posteriormente anulado, este compromiso dice como sigue: «… durante los cinco primeros años de su inversión, Verne y los inversores estiman que el nivel potencial de inversión para el proyecto previsto podría superar de los 700 millones USD, y que el consumo de energía del centro de datos podría superar los 140 MW.».
   
      (13)  Carta de las autoridades islandesas de 25.10.2011 (ref. no 613209). También se presentó información por correo electrónico de las autoridades islandesas de 14.5.2012 (ref. no 634340). La referencia es un régimen de ayudas aprobado por el Órgano mediante Decisión no 390/10/COL sobre incentivos a la inversión. En aras de la claridad, el Órgano señala que las ayudas concedidas en virtud de ese régimen no están sujetas a evaluación en la presente Decisión.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center
   
      (15)  Véanse las imágenes 2 y 3.
   
      (16)  Véanse la página 2 de la carta de KADECO de 19.11.2010, anexa a las observaciones de las autoridades islandesas a la Decisión de incoación de 28.2.2011 (ref. no 589033) y el anexo 3 a la carta de KADECO. También se hace referencia a la demolición de los edificios más pequeños (nos 864, 866 y 872) en la sección 2.1.4 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas firmado el 4.11.2009.
   
      (17)  En un documento titulado «Exhibit B» (Prueba B), anejo al acuerdo de arrendamiento, se lee: «Plan Director. Construcción de hasta 40 000 m2 de nuevos edificios para el centro de datos. Construcción de hasta cuatro edificios adicionales para generadores de hasta 4 000 m2 cada uno».
   
      (18)  Véase la imagen 4.
   
      (19)  Véase la imagen 1.
   
      (20)  De conformidad con la Ley 176/2006. El Tesoro islandés firmó el 8.12.2006 un contrato de servicios con KADECO para el desarrollo, la administración y la enajenación de los bienes inmuebles de la zona.
   
      (21)  El acuerdo de servicios puede consultarse en el sitio web de KADECO.
   
      (22)  La demolición, la ingeniería, el diseño, la gestión del proyecto y otros trabajos de preparación del solar realizados durante octubre de 2008 supusieron un total de […], según la información presentada a el Órgano, y ascendieron a otros […] en el periodo comprendido entre noviembre de 2008 y diciembre de 2009, incluida la construcción y la adquisición de materiales eléctricos y equipos mecánicos.
   
      (23)  El informe medioambiental elaborado por la ENVIRON International Corporation forma parte del Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles y los documentos están a disposición del público en el registro de la propiedad, en las oficinas del Comisario en Keflavík.
   
      (24)  Véase la imagen 3.
   
      (25)  Carta de las autoridades islandesas de 25.10.2011 (ref. no 613209), sección B.1, página 5. Las autoridades islandesas también habían explicado anteriormente, el 28.2.2011, en la página 14 de sus observaciones a la decisión de incoar el procedimiento (ref. no 589033), que la exención de impuestos municipales en virtud del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas había entrado en vigor a principios de 2009.
   
      (26)  A excepción de iglesias, museos sin ánimo de lucro y edificios de embajadas.
   
      (27)  Artículo 2.1.3 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (28)  Artículo 2.1.4 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (29)  Artículo 2.1.4 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (30)  Artículo 2.1.5 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (31)  Artículo 2.2.2 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (32)  Artículo 1.2 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (33)  Ningún precio incluye los costes de transmisión, que son cobrados por separado por el operador de red, Landsnet.
   
      (34)  Decisión no 418/10/COL, p.13.
   
      (35)  Las autoridades islandesas han explicado que el Acuerdo Farice de arrendamiento de servicios de ancho de banda firmado el 26.2.2008 ha sido anulado.
   
      (36)  El Órgano no dará cuenta detallada de los argumentos presentados que se refieren exclusivamente al Acuerdo de inversión anulado.
   
      (37)  Véase la descripción de la cláusula de exclusividad en la página 3 de la Decisión no 418/10/COL del Órgano de Vigilancia.
   
      (38)  Decisiones del Órgano de Vigilancia no 174/98/COL, no 40/03/COL y no 344/09/COL.
   
      (39)  Normas del Órgano de Vigilancia sobre ayudas estatales aplicables a las medidas relacionadas con la fiscalidad directa de las empresas.
   
      (40)  Las autoridades islandesas remiten también a un informe de Jagjit S. Chadha: Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland («La política presupuestaria en una gran recesión: el caso de Islandia»), incluido en sus observaciones a la Decisión de incoar el procedimiento.
   
      (41)  Asunto T-162/06 Kronoply GmbH&KG contra Comisión, Rec. 2009, p. II-1.
   
      (42)  Asunto T-396/08, Freistaat Sachsen contra Land Sachsen-Anhalt, sentencia del Tribunal General (Sala Octava ) de 8.7.2010, aún no publicada.
   
      (43)  El régimen de incentivos a la inversión en vigor desde 2010, aprobado por el Órgano.
   
      (44)  Según la jurisprudencia consolidada, la clasificación como ayuda exige que se cumplan todas las condiciones establecidas en la disposición, véase el asunto C-142/87 Bélgica contra Comisión («Tubemeuse»), Rec. 1990, p. I-959.
   
      (45)  Asunto 248/84, República Federal de Alemania contra Comisión (Rec. 1987, p. 4013).
   
      (46)  Véase el punto 3 de las Directrices sobre fiscalidad de las empresas.
   
      (47)  Asunto C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze y otros (Rec. 2006, p. I-289), apartados 107 y siguientes, y jurisprudencia citada.
   
      (48)  Véase, concretamente, el Asunto C-143/99, Adria-Wien Pipeline GmbH y Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, Rec. 2001, p. I-8365, apartado 38; el Asunto C-501/00 España contra Comisión, Rec. 2004 p. I-6717, apartado 90; y el asunto C-66/02, Italia contra Comisión, Rec. 2005, p. I- 10901, apartado 77.
   
      (49)  Véase al respecto el Asunto C-387/92, Banco Exterior de España, Rec. 1994, p. I-877, apartado 14; y el Asunto C-222/04 Cassa di Risparmio di Firenze y otros Rec. 2006, p. I-289, apartado 132.
   
      (50)  Véase el punto 2 de las Directrices sobre fiscalidad de las empresas.
   
      (51)  Artículo 2.1.3 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (52)  Artículo 2.1.4 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (53)  Artículo 2.2.2 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (54)  Artículo 2.1.5 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (55)  Así se clarifica también en la nota explicativa al proyecto de ley presentado al Parlamento cuando se adoptó la Ley 153/2006, por la que se deroga la anterior Ley no 17/1996 sobre la tasa de urbanización. Previamente se había producido una situación de inseguridad jurídica respecto a la naturaleza de la tasa en el sentido de si era un impuesto o simplemente una tasa por servicios prestados. La Ley 153/2006 se adoptó tras una sentencia del Tribunal Supremo en el asunto no 415/2005, en la que este concluyó que la tasa de urbanización era un impuesto y no una carga por servicios prestados.
   
      (56)  Normativa no 120/2008, publicada en el Boletín Oficial de Islandia, sección B.
   
      (57)  Véase también la descripción en la Sección I.2.3, más arriba.
   
      (58)  Artículo 1.2 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas.
   
      (59)  Asunto C-372/97, Italia contra Comisión, Rec. 2004, p. I-3679, apartado 44; Asunto C-66/02, Italia contra Comisión, apartado 111; y Asunto C-148/04, Unicredito Italiano, Rec. 2005, p. I-11137, apartado 54.
   
      (60)  Asunto C-66/02, Italia contra Comisión, antes citado, apartados 115 y 117; y Asunto C-148/04, Unicredito Italiano, antes citado, apartados 56 y 58.
   
      (61)  El Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles y el Acuerdo de arrendamiento de terrenos fueron firmados por el Sr. Kkjartan Eiríksson en nombre del Tesoro «mediante procuración de 8.5.2007», y el Acuerdo suplementario de arrendamiento «[e]n nombre del Tesoro Público, de conformidad con la Ley no 176/2006 sobre disposiciones derivadas del acuerdo con EE.UU. sobre la devolución de la zona militar del aeropuerto de Keflavík, por Kjartan Eiríksson mediante procuración de 8.5.2007». El señor Eiríksson es el director general de KADECO.
   
      (62)  Véase a este respecto el asunto C-290/07 P, Comisión contra Scott, Rec 2010 (pendiente de publicación), apartado 68, y Asunto C-239/09 Seydaland, Rec 2010 (pendiente de publicación), apartado 34.
   
      (63)  Carta de KADECO de 19.11.2010 adjunta a una carta de 28.2.2011.
   
      (64)  Carta de KADECO de 16.6.2011 adjunta a una carta de 21.6.2011.
   
      (65)  Carta de KADECO de 19.11.2010 adjunta a una carta de 28.2.2011.
   
      (66)  Véase http://www.rikisend.is/index.php?id=44
   
      (67)  Véase la versión inglesa del Informe anual de la Oficina Nacional de Auditorías de Islandia de 2008, página 23, disponible en http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf
   
      (68)  El papel de Centro Estatal de Comercio es gestionar la contratación de suministros y servicios en los mercados nacional y extranjero para las instituciones públicas y las sociedades estatales de conformidad con la Ley de contratación pública no 84/2007, véase http://www.rikiskaup.is/english/nr/324
   
      (69)  Solo disponible en islandés, véase http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html
   
      (70)  Entre ellos no hay ninguno de los edificios posteriormente adquiridos por Verne.
   
      (71)  Entre ellos, el edificio 869.
   
      (72)  Este extremo fue confirmado por información presentada en un correo electrónico de 1 de junio de 2012 (ref. no 636529) de las autoridades islandesas.
   
      (73)  El Órgano señala que la auditoría de resultados de la Oficina Nacional de Auditorías de Islandia de marzo de 2008 recoge que Atlantic Film Studios compró de hecho 12 edificios en la zona por 575 000 000 ISK y que el precio de compra fue del 87 % de la tasación realizada por un perito de una agencia inmobiliaria local.
   
      (74)  El tamaño se estableció más tarde precisamente en 16 606 m2. Sin embargo, en aquel momento (abril de 2007), el Registro de la Propiedad de Islandia, actualmente una entidad independiente denominada Þjóðskrá Íslands, aún no había registrado el tamaño y el valor reales de los edificios situados en la antigua base militar de Estados Unidos, que estaba pasando a uso civil, de conformidad con la Ley 176/2006.
   
      (75)  Carta de KADECO de 19.11.2010, adjunta a una carta de 28.2.2011.
   
      (76)  Véase el desglose de la sección I.3.2 más arriba.
   
      (77)  Atlantic Film Studios ofreció 35 000 ISK por m2; véase el apartado 117 más arriba.
   
      (78)  Véase a este respecto el asunto T-274/01, Valmont contra Comisión, Rec. 2004, II-3145, apartado 45.
   
      (79)  Existen algunas exenciones, irrelevantes para el asunto en cuestión.
   
      (80)  Véase http://www.skra.is/pages/1183 «El Registro de la Propiedad de Islandia [actualmente Registros Islandia] es responsable de la recogida, el tratamiento, el almacenamiento y la publicación de datos sobre el sector inmobiliario como datos de mercado, que son utilizados por las entidades de las Administraciones central y local, las agencias inmobiliarias y el sector financiero. El Registro de la Propiedad de Islandia analiza y publica datos sobre el mercado inmobiliario, basándose en los datos de ventas inmobiliarias registradas desde 1980. Los precios de venta y las modalidades de pago de cada contrato de venta se recogen en la base de datos del catastro y se utilizan para el cálculo de indicadores económicos como el índice de precios inmobiliarios. El Registro de la Propiedad de Islandia creó y mantiene la base de datos del catastro, que es un sistema de recogida de datos centralizado y una fuente de información para todos los datos sobre terrenos e inmuebles.».
   
      (81)  Véase http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103
   
      (82)  En ocho meses del año 2005, todos los meses de los años 2006 y 2007, diez meses de 2008, diez meses de 2009, nueve meses de 2010 y diez meses de 2011, el precio total de las ventas de edificios comerciales fuera del área metropolitana de la capital fue superior, cada mes, al total de tasación oficial. La última información disponible en el sitio web de Registros Islandia corresponde a las transacciones inscritas en mayo de 2012 y demuestran que los precios de venta de las transacciones registradas son sistemáticamente y en general superiores a la tasación oficial, también en lo relativo a los edificios comerciales situados fuera del área metropolitana de la capital.
   
      (83)  El Órgano observa que en el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles se hace referencia a estas evaluaciones.
   
      (84)  Véase también a este respecto el Asunto C-124/10 P, Comisión contra Électicité de France (EDF), sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 5.6.2012, pendiente de publicación, apartado 85.
   
      (85)  Referencia no 634340.
   
      (86)  Véase, a este respecto, el Asunto C-367/95 P Comisión contra Sytraval y Brink’s France, Rec. 1998, p. I-1719, apartado 62, y los Asuntos acumulados T-228/99 y T-233/99 Westdeutche Landesbank Girozentrale y Land Nordrhein Westfalen contra Comisión, Rec. 2003, p. II-435, apartado 167.
   
      (87)  En el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles, la tasación de 9,6 hectáreas de terreno se incluye en la cifra correspondiente al edificio 864, en total 252 100 000 ISK. No obstante, según información recogida en virtud del procedimiento administrativo, la tasación del edificio 864 fue de 70 900 000 ISK y la del terreno en que se encuentran los cinco edificios, de 181 200 000 ISK. Por tanto, la tasación de los terrenos no se incluye en la tasación de los edificios.
   
      (88)  En particular, aunque parece más dirigido al arrendamiento y la compra de terrenos, el punto 3.2 del Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles indica claramente que en caso de cambios significativos o de modificaciones de carácter material de los límites o el tamaño de las parcelas en el proceso de planificación de la antigua base del ejército estadounidense, se reducirá el precio de compra de los terrenos. Además, el apartado 4.4 del Acuerdo prevé que el Estado indemnizará a Verne y le mantendrá libre de todo coste derivado de la presencia de sustancias peligrosas, salvo en caso de que el Estado pueda demostrar que la presencia de tales sustancias peligrosas se deben a Verne. Las únicas condiciones del Acuerdo que podrían calificarse de «obligaciones especiales» en el sentido de las Directrices se refiere al edificio 864, que, en el momento de firmarse el Acuerdo servía de planta auxiliar de la red de distribución eléctrica de la antigua base aérea. El Estado y Verne acordaron mantener su uso como planta auxiliar para la zona, mientras se reconstruía el sistema de distribución eléctrica. Las autoridades islandesas no alegaron una reducción del precio de compra por este motivo durante el procedimiento administrativo ni solicitaron el procedimiento previsto en el punto 2.2 de las Directrices, lo que, en cualquier caso, hubiera exigido una evaluación por separado de la supuesta desventaja por parte de un perito independiente. Por otro lado, las autoridades islandesas alegaron en sus observaciones a la Decisión de incoación que los edificios situados en la parcela tenían que ser demolidos y los costes de demolición corrían a cargo de Verne. En el Acuerdo de adquisición de bienes inmuebles no se mencionan costes de demolición y las autoridades islandesas no abundaron en este aspecto. Los tres edificios (872, 866 y 864) no fueron demolidos. Los edificios 867 y 889 (que no forman parte del contrato de venta) fueron demolidos. No obstante, no está claro cuando se sufragaron los costes ni si corrieron a cargo del vendedor o del comprador. El edificio 867 era una pequeña subestación de conmutación situada en la cara sur del edificio 869 y el edificio 889 era una carpa de almacenamiento. El Órgano concluye que los costes de demolición de estas pequeñas construcciones eran en cualquier caso marginales en el contexto de la venta de más de 31 000 m2 de naves industriales.
   
      (89)  El Estado islandés ha sido el propietario de los terrenos al menos desde 1951, cuando cedió su uso al Gobierno de Estados Unidos. En 2006, cuando la Marina partió, como se ha mencionado anteriormente, el Estado se hizo cargo de los terrenos y los edificios.
   
      (90)  El Órgano ha tenido en cuenta también las resoluciones de la Comisión de compensación por expropiaciones en virtud de la Ley 11/1973, relativas a terrenos situados en las inmediaciones de la capital y en la zona de Reykjanes.
   
      (91)  Lo que equivale a 1 967 ISK por m2.
   
      (92)  Asunto C-482/99, Francia contra Comisión (Stardust Marine), Rec 2002, p. I-4397, apartados 50-59, y artículo 1 de la Directiva sobre la transparencia.
   
      (93)  Asunto C-482/99, Francia contra Comisión (Stardust Marine), antes citado, apartado 57.
   
      (94)  En ese momento, Landsvirkjun y Verne ya habían suscrito un contrato de suministro eléctrico, fechado el 26.2.2008, que posteriormente fue sustituido por el Contrato de suministro eléctrico objeto de evaluación, suscrito en octubre de 2009.
   
      (95)  Véase también la página web de Invest in Iceland: www.invest.is
   
      (96)  Asunto C-39/94, SFEI contra La Poste, Rec. 2006, p. I/3547, apartado 60.
   
      (97)  Este principio se explica en la parte IV de las Directrices del Órgano, Normas relativas a las compensaciones por servicio público, la propiedad pública de empresas y las ayudas estatales a empresas públicas, Aplicación de las disposiciones sobre ayudas estatales a las empresas públicas del sector manufacturero.
   
      (98)  Véanse, por ejemplo, las conclusiones del Abogado General Jacobs, en los asuntos acumulados C-278/92, C-279/92 y C-280/92, Reino de España contra Comisión, Rec 1994, p I-4103, apartado 28.
   
      (99)  Véase la Decisión del Órgano de Vigilancia no 305/09COL sobre el acuerdo de venta de electricidad celebrado entre el municipio de Notodden y Becromal Norway AS.
   
      (100)  Véase la parte IV de las Directrices del Órgano: Normas relativas a las compensaciones por servicio público, la propiedad pública de empresas y las ayudas estatales a empresas públicas, Aplicación de las disposiciones sobre ayudas estatales a las empresas públicas del sector manufacturero, apartado 5 (1).
   
      (101)  Este el caso incluso si el apartado 11.1 del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas establece que la entrada en vigor del acuerdo está supeditada a la celebración de un Acuerdo de inversión, ya que las autoridades islandesas han confirmado que los términos del Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas entró en vigor ya a principios de 2009, independientemente del Acuerdo de inversión.
   
      (102)  Carta de 28.2.2011 (ref. no 589033), p. 33.
   
      (103)  Es decir, el Acuerdo sobre la concesión de licencias y cargas y el Acuerdo de inversión anulado posteriormente.
   
      (104)  Asunto T-162/06, Kronoply contra Comisión, Rec. 2009, p. II-1, apartado 27. Véase también el asunto C-34/2009 Petrogal en el que la Comisión declaró que, en caso de ayuda ad hoc, la autoridad competente deberá enviar una carta de intenciones de conceder la ayuda antes del comienzo de los trabajos del proyecto, y el asunto C-390/06 Nuova Agricast SRL, apartado 69. El asunto T-212/00, Nuove Industrie molisane Srl contra Comisión, Rec. 2002, p. II-347 confirma el mismo principio.
   
      (105)  Véase Directrices sobre las ayudas de Estado de finalidad regional, nota a pie de página 32.
   
      (106)  Asunto N-357/2008 Fri-El Acerra S.r.l. (Italia) [2009] DO C 95, p. 20, apartado 40. Véase también la Decisión de la Comisión de 15 de septiembre de 2010, C 8/2009, Fri-El Acerra [2010] DO L 46, p. 28.
   
      (107)  Véanse los asuntos acumulados E-17/10 y E-6/11, Liechtenstein a.o. contra Órgano de Vigilancia de la AELC, apartados 141 y 142, aún no publicados en la Recopilación de jurisprudencia de la AELC.
   
      (108)  Véanse los asuntos acumulados E-4/10, E-6/10 y E-7/10, Liechtenstein a.o. contra Órgano de Vigilancia de la AELC, apartado 174, aún no publicados en la Recopilación de jurisprudencia de la AELC.