CELEX: 62003CJ0350
Language: es
Date: 2005-10-25
Title: Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 25 de octubre de 2005.#Elisabeth Schulte y Wolfgang Schulte contra Deutsche Bausparkasse Badenia AG.#Petición de decisión prejudicial: Landgericht Bochum - Alemania.#Protección de los consumidores - Venta a domicilio - Compra de un bien inmueble - Operación de inversión financiada mediante un préstamo hipotecario - Derecho de revocación - Consecuencias de la revocación.#Asunto C-350/03.

Asunto C‑350/03
      Elisabeth Schulte y Wolfgang Schulte
      contra
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG
      (Petición de decisión prejudicial planteada por el Landgericht Bochum)
      «Protección de los consumidores — Venta a domicilio — Compra de un bien inmueble — Operación de inversión financiada mediante un préstamo hipotecario — Derecho de revocación — Consecuencias de la revocación»
      Conclusiones del Abogado General Sr. P. Léger, presentadas el 28 de septiembre de 2004 
      Sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 25 de octubre de 2005 
      Sumario de la sentencia
      1.     Aproximación de las legislaciones — Protección de los consumidores — Artículo 95 CE, apartado 3 — Disposición que no puede
            invocarse como fundamento directo de las obligaciones que vinculan a un Estado miembro
      (Art. 95 CE, ap. 3)
      2.     Aproximación de las legislaciones — Protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos
            comerciales — Directiva 85/577/CEE — Ámbito de aplicación — Contratos de compraventa de bienes inmuebles que forman parte
            de una inversión financiada a crédito — Exclusión
      [Directiva 85/577/CEE del Consejo, art. 3, ap. 2, letra a)]
      3.     Aproximación de las legislaciones — Protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos
            comerciales — Directiva 85/577/CEE — Contrato de préstamo destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble — Revocación
            — Efectos — Obligación de devolución inmediata del préstamo más los intereses — Procedencia
      (Directiva 85/577/CEE del Consejo, arts. 4, 5 y 7)
      1.     El artículo 95 CE, apartado 3, que establece que la Comisión, en sus propuestas previstas en el apartado 1 de dicho artículo
         en materia de protección de los consumidores, se basará en un nivel de protección elevado y que, en el marco de sus respectivas
         competencias, el Parlamento Europeo y el Consejo procurarán también alcanzar ese objetivo, se dirige a las distintas instituciones
         que participan en el proceso legislativo comunitario. Por consiguiente, no cabe invocar dicha disposición como fundamento
         directo de las obligaciones que vinculan a un Estado miembro. A lo sumo, puede ser utilizada como elemento de interpretación
         de un acto adoptado sobre la base del citado artículo 95 CE.
      
      (véanse los apartados 59 y 61)
      2.     El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva 85/577, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos
         negociados fuera de los establecimientos comerciales, debe interpretarse en el sentido de que excluye del ámbito de aplicación
         de esta Directiva a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, aunque únicamente formen parte de una fórmula de inversión
         de capital financiada a crédito y las negociaciones previas a la celebración del contrato tengan lugar, por lo que respecta
         tanto al contrato de compraventa del bien inmueble como al contrato de préstamo destinado exclusivamente a la financiación
         de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio.
      
      (véanse el apartado 81 y el punto 1 del fallo)
      3.     Si bien a efectos del artículo 7 de la Directiva 85/577, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos
         negociados fuera de los establecimientos comerciales, corresponde a los Estados miembros regular los efectos jurídicos de
         la revocación del contrato por el consumidor, esta competencia debe ejercerse respetando el Derecho comunitario, y más concretamente
         las normas de la Directiva interpretadas a la luz de su finalidad y de forma que se aseguren sus efectos útiles.
      
      A este respecto, por lo que se refiere a un contrato de préstamo destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble,
         la citada Directiva no se opone a que:
      
      –      normas nacionales limiten las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato de préstamo únicamente a la resolución
         de éste, incluso en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo no se habría concedido de no haberse
         adquirido simultáneamente el bien inmueble;
      
      –      el consumidor que haya hecho uso de su derecho de revocación con arreglo a dicha Directiva deba devolver al prestamista el
         importe del préstamo a pesar de que, de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté destinado
         exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble y se abone directamente al vendedor de dicho bien;
      
      –      se exija la devolución inmediata del importe del préstamo;
      –      una normativa nacional establezca que el consumidor, en caso de revocación de un contrato de crédito con garantía real, está
         obligado no sólo a devolver las cantidades percibidas en virtud de dicho contrato, sino también a abonar al prestamista los
         intereses normales de mercado. No obstante, en una situación en la que, si el banco de que se trate hubiera cumplido su obligación
         de informar al consumidor de su derecho de revocación, éste habría podido evitar exponerse a los riesgos inherentes a inversiones,
         el artículo 4 de la Directiva obliga a los Estados miembros a velar por que sus legislaciones protejan a los consumidores
         que no pudieron evitar exponerse a tales riesgos, mediante la adopción de medidas que puedan evitarles soportar las consecuencias
         del acaecimiento de dichos riesgos.
      
      (véanse los apartados 69, 81, 88, 89, 93 y 103 y los puntos 2 y 3 del fallo)
SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Gran Sala)
      de 25 de octubre de 2005 (*)
      
      «Protección de los consumidores – Venta a domicilio – Compra de un bien inmueble – Operación de inversión financiada mediante un préstamo hipotecario – Derecho de revocación – Consecuencias de la revocación»
      En el asunto C‑350/03,
      que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 234 CE, por el Landgericht Bochum
         (Alemania), mediante resolución de 29 de julio de 2003, recibida en el Tribunal de Justicia el 8 de agosto de 2003, en el
         procedimiento entre:
      
      Elisabeth Schulte,
      Wolfgang Schulte
      y
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG,
      EL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Gran Sala),
      integrado por el Sr. V. Skouris, Presidente, los Sres. P. Jann y A. Rosas, Presidentes de Sala, y los Sres. C. Gulmann (Ponente)
         y R. Schintgen, la Sra. N. Colneric, el Sr. S. von Bahr, la Sra. R. Silva de Lapuerta y el Sr. K. Lenaerts, Jueces;
      
      Abogado General: Sr. P. Léger;
      Secretaria: Sra. M.-F. Contet, administradora principal;
      habiendo considerado los escritos obrantes en autos y celebrada la vista el 15 de junio de 2004;
      consideradas las observaciones presentadas:
      –       en nombre del Sr. y de la Sra. Schulte, por los Sres. M. Koch y M. Beckmann, Rechtsanwälte;
      –       en nombre de la Deutsche Bausparkasse Badenia AG, por los Sres. M. Pap y N. Gross, Rechtsanwälte;
      –       en nombre del Gobierno alemán, por los Sres. W.-D. Plessing, A. Dittrich y P.-C. Müller-Graff, en calidad de agentes;
      –       en nombre del Gobierno francés, por la Sra. R. Loosli-Surrans, en calidad de agente;
      –       en nombre del Gobierno italiano, por el Sr. I.M. Braguglia, en calidad de agente, asistido por el Sr. A. Cingolo, avvocato
         dello Stato;
      
      –       en nombre de la Comisión de las Comunidades Europeas, por los Sres. J. Sack y J.-P. Keppenne, en calidad de agentes;
      oídas las conclusiones del Abogado General, presentadas en audiencia pública el 28 de septiembre de 2004,
      dicta la siguiente
      Sentencia
      1       La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación del artículo 95 CE, apartado 3, y de la Directiva 85/577/CEE
         del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados
         fuera de los establecimientos comerciales (DO L 372, p. 31; EE 15/06, p. 131; en lo sucesivo, «Directiva») y, en particular,
         sus artículos 3, apartado 2, 4, 5 y7.
      
      2       Dicha petición se ha presentado en el marco de un litigio entre el Sr. y la Sra. Schulte y la Deutsche Bausparkasse Badenia
         AG (en lo sucesivo, «Banco»), relativo a las consecuencias de la revocación, con arreglo al Derecho nacional aplicable en
         materia de venta a domicilio, del contrato de crédito con garantía real que dicho matrimonio suscribió con el Banco.
      
       Marco jurídico
       Normativa comunitaria
      3       La Directiva tiene por objeto ofrecer a los consumidores de los Estados miembros una protección mínima en el ámbito de la
         venta a domicilio, a fin de protegerles frente al riesgo derivado de las circunstancias propias de la celebración de un contrato
         fuera de los establecimientos del comerciante. Los considerandos cuarto y quinto de la Directiva enuncian:
      
      «[…] los contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales del comerciante se caracterizan por el hecho de que
         la iniciativa de las negociaciones procede, normalmente, del comerciante y que el consumidor no está, de ningún modo, preparado
         para dichas negociaciones y se encuentra desprevenido; […] frecuentemente, no está en condiciones de comparar la calidad y
         el precio de la oferta con otras ofertas; […]
      
      […] conviene conceder al consumidor un derecho de rescisión durante un período de siete días, como mínimo, con el fin de ofrecerle
         la posibilidad de considerar las obligaciones que resultan del contrato».
      
      4       El artículo 1, apartado 1, de la Directiva establece:
      «La presente Directiva se aplicará a los contratos celebrados entre un comerciante que suministre bienes o servicios y un
         consumidor:
      
      […]
      –       durante una visita del comerciante:
      i)      al domicilio del consumidor o de otro consumidor;
      […]
      cuando la visita no se haya llevado a cabo a instancia expresa del consumidor.»
      5       El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva dispone:
      «La presente Directiva no se aplicará:
      a)      a los contratos relativos a la construcción, venta y alquiler de bienes inmuebles, así como a los contratos referentes a otros
         derechos relativos a bienes inmuebles.
      
      […]»
      6       El artículo 4 de la Directiva establece:
      «El comerciante estará obligado a informar por escrito al consumidor, en el caso de transacciones contempladas en el artículo
         1, sobre su derecho a rescindir el contrato durante los plazos definidos en el artículo 5, así como sobre el nombre y dirección
         de una persona con respecto a la cual pueda ejercer dicho derecho.
      
      Dicha información estará fechada y mencionará los elementos que permitan identificar el contrato y se dará al consumidor:
      a)      en el caso del apartado 1 del artículo 1, en el momento de la celebración del contrato;
      […]
      Los Estados miembros procurarán que la legislación nacional prevea medidas adecuadas que tiendan a proteger al consumidor
         en caso de que no se haya proporcionado la información contemplada en el presente artículo.»
      
      7       A tenor del artículo 5 de la Directiva:
      «1.      El consumidor tendrá el derecho de renunciar a los efectos de su compromiso mediante el envío de una notificación en un plazo
         mínimo de siete días, a partir del momento en que el consumidor haya recibido la información contemplada en el artículo 4
         y de acuerdo con las modalidades y condiciones establecidas en la legislación nacional […]
      
      2.      La notificación realizada tendrá por efecto liberar al consumidor de toda obligación que resulte del contrato rescindido.»
      8       El artículo 7 de la Directiva establece que «si el consumidor ejerciere su derecho de renuncia, los efectos jurídicos de la
         renuncia se regularán de acuerdo con la legislación nacional, en particular, en lo referente al reembolso de pagos relativos
         a los bienes o a las prestaciones de servicios, así como a la restitución de mercancías recibidas».
      
      9       El artículo 8 de la Directiva puntualiza que ésta «no será obstáculo para que los Estados miembros adopten o mantengan disposiciones
         aún más favorables en materia de protección a los consumidores en el ámbito amparado por ella».
      
       Jurisprudencia del Tribunal de Justicia
      10     Mediante la sentencia de 13 de diciembre de 2001, Heininger (C‑481/99, Rec. p. I‑9945), el Tribunal de Justicia interpretó
         la Directiva en relación con tres aspectos.
      
      11     En primer lugar, declaró que la Directiva se aplica a los contratos de crédito con garantía real, es decir, a los contratos
         de crédito destinados a financiar la adquisición de un bien inmueble. En el apartado 32 de dicha sentencia, consideró que,
         aun cuando tal contrato aparece vinculado a un derecho sobre un bien inmueble porque el préstamo concedido está asegurado
         mediante una garantía real, este elemento del contrato no basta para considerar que dicho contrato se refiere a un derecho
         relativo a bienes inmuebles en el sentido del artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva.
      
      12     En segundo lugar, recordó que el consumidor que ha celebrado un contrato de crédito con garantía real en una situación de
         venta a domicilio dispone del derecho de revocación que establece el artículo 5 de la Directiva. Puntualizó, en el apartado
         35 de esa misma sentencia, que las consecuencias sobre la adquisición del bien inmueble de una eventual revocación de dicho
         contrato conforme a las normas de dicha Directiva y la constitución de la garantía real se rigen por el Derecho nacional.
      
      13     Por último, el Tribunal de Justicia recordó que el plazo de siete días para ejercitar la revocación debe calcularse a partir
         del momento en que el consumidor recibe del comerciante la información relativa a su derecho de revocación. En el apartado 48
         de la sentencia Heininger, antes citada, declaró que la Directiva se opone a que el legislador nacional aplique un plazo de
         un año a partir de la celebración del contrato para poder ejercitar el derecho de revocación que establece el artículo 5 de
         dicha Directiva, cuando el consumidor no ha recibido la información prevista en el artículo 4 de la mencionada Directiva.
      
       Normativa nacional
      14     La Ley sobre revocación de contratos de venta a domicilio y transacciones similares (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften
         und ähnlichen Geschäften), de 16 de enero de 1986 (BGBl. 1986 I, p. 122; en lo sucesivo, «HWiG»), adaptó el Derecho alemán
         a la Directiva.
      
      15     En su versión vigente en el momento de los hechos del litigio principal, el artículo 1, apartado 1, de la HWiG establece:
      «Cuando al cliente se le ha inducido a emitir una declaración de voluntad con objeto de celebrar un contrato referente a una
         prestación a título oneroso:
      
      1.      mediante negociaciones orales en su lugar de trabajo o en la esfera de un domicilio particular;
      […]
      dicha declaración de voluntad sólo producirá efectos si el cliente no la revoca por escrito en el plazo de una semana.»
      16     El artículo 3 de la HWiG dispone:
      «1)      En caso de revocación, cada una de las partes contratantes estará obligada a devolver a la otra las prestaciones recibidas.
         La revocación no quedará excluida por el deterioro o la pérdida del objeto u otra imposibilidad de restituir el objeto recibido.
         Si el cliente es responsable del deterioro, de la pérdida o de la otra imposibilidad, estará obligado a abonar a la otra parte
         contratante la diferencia de valor o el valor del objeto.
      
      2)      Si el cliente no fue informado conforme al artículo 2 y no tuvo conocimiento de otro modo de su derecho de revocación, sólo
         podrá ser considerado responsable del deterioro, de la pérdida o de la otra imposibilidad si no actuó con la diligencia que
         acostumbra prestar a sus propios asuntos.
      
      3)      Por la cesión del uso o la utilización de un bien y por las demás prestaciones hasta el momento de ejercitar el derecho de
         revocación, deberá pagarse una retribución en función de su valor; no se tomará en consideración la pérdida de valor producida
         por el uso adecuado de un bien o por otra prestación.
      
      4)      El cliente podrá exigir de la otra parte la compensación de los gastos necesarios realizados en el bien.»
      17     Por otra parte, el legislador alemán adaptó el Derecho interno a la Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de
         1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en
         materia de crédito al consumo (DO 1987, L 42, p. 48), mediante la Ley de crédito al consumo (Verbraucherkreditgesetz), de
         17 de diciembre de 1990 (BGBl. 1990 I, p. 2840; en lo sucesivo, «VerbrKrG»). Esta Ley, en su versión inicial, estaba vigente
         en el momento de los hechos del litigio principal y hasta el 30 de septiembre de 2000.
      
      18     El artículo 9 de la VerbrKrG dispone:
      «1.      Un contrato de venta constituye una transacción vinculada al contrato de crédito cuando el crédito se utiliza para la financiación
         del precio de venta y se considera que los dos contratos constituyen una unidad económica. Se da unidad económica, en particular,
         cuando el prestamista cuenta con la colaboración del vendedor para la preparación o la celebración del contrato de crédito.
      
      2.      La declaración de voluntad del consumidor dirigida a la celebración del contrato de venta vinculado sólo surte efectos si
         el consumidor no revoca, con arreglo al artículo 7, apartado 1, su declaración de voluntad dirigida a la celebración del contrato
         de crédito.
      
      La información relativa al derecho de revocación […] debe contener la indicación de que, en caso de revocación, el contrato
         de venta vinculado al contrato de crédito tampoco es válido. […] Si el importe neto del crédito ya ha sido abonado al vendedor,
         el prestamista asume frente al consumidor los derechos y obligaciones del vendedor que se derivan del contrato de venta en
         lo que se refiere a los efectos jurídicos de la revocación […]
      
      […]»
      19     El artículo 3, apartado 2, de la VerbrKrG establece:
      «No serán aplicables, además
      […]
      2.      el artículo 4, apartado 1, cuarta frase, punto 1, letra b), y los artículos 7, 9 y 11 a 13, a los contratos de crédito en
         los que el crédito se supedite a la constitución de una garantía real y se conceda en las condiciones habituales de los créditos
         con garantía real y de su financiación intermedia […]»
      
       Litigio principal
      20     Según la resolución de remisión, desde finales de los años ochenta, el Banco financia la adquisición de viviendas usadas.
         Por regla general, se trata de viviendas construidas como viviendas sociales a lo largo de los años sesenta y setenta, adquiridas
         por la Allgemeine Wohnungvermögens AG, y posteriormente reformadas en parte y puestas en venta. La empresa Heinen & Biege
         GmbH (en lo sucesivo, «Heinen & Biege»), dedicada a la intermediación en la prestación de servicios inmobiliarios y financieros,
         se encargaba de la comercialización efectiva de dichas viviendas y de la intermediación de la financiación.
      
      21     En el marco de esta estrategia de comercialización, en febrero de 1992, un agente de Heinen & Biege se puso en contacto con
         el matrimonio Schulte y le propuso una fórmula de inversión para la adquisición de un bien inmueble financiada a crédito.
         Se contemplaba que la vivienda puesta en venta debía estar ocupada por terceros y, por razones fiscales, su adquisición financiada
         íntegramente mediante un préstamo.
      
      22     El 28 de abril de 1992, el matrimonio Schulte adquirió una vivienda al precio de 90.519 DEM. El contrato de venta se formalizó
         ante notario, con arreglo a lo dispuesto en la normativa nacional en la materia.
      
      23     Con el único fin de financiar esta adquisición, el matrimonio Schulte suscribió con el Banco, mediante contrato de 7 de abril
         de 1992, un préstamo por importe de 105.000 DEM, garantizado con una deuda inmobiliaria por el mismo importe sobre la vivienda
         adquirida que se constituyó mediante escritura notarial de 8 de mayo de 1992. En dicha escritura, el matrimonio Schulte se
         comprometió a responder personalmente del pago de la deuda inmobiliaria y aceptó la posibilidad de una ejecución forzosa inmediata
         del contrato de préstamo sobre el conjunto de su patrimonio. También tuvo que comprometerse, a instancias del Banco, a afiliarse
         a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres, que se suponía garantizaba una distribución equitativa
         de todos los ingresos por alquileres del complejo inmobiliario.
      
      24     Por otra parte, el matrimonio Schulte se comprometió a suscribir con el Banco dos contratos de ahorro vivienda, cada uno por
         la mitad de la cantidad tomada a préstamo. Se convino que únicamente debía producirse un reembolso del préstamo con la afectación
         del primer contrato de ahorro vivienda. El contrato de préstamo no contenía información alguna relativa al derecho de revocación
         en el sentido de la HWiG.
      
      25     Una vez celebrados todos los contratos y constituidas las garantías prescritas en el contrato de préstamo, el Banco abonó
         directamente a la sociedad vendedora del bien inmueble el importe de 101.850 DEM, de acuerdo con las instrucciones cursadas
         por escrito por el matrimonio Schulte.
      
      26     Como dicho matrimonio no cumplió con su obligación de pago mensual conforme al contrato de préstamo, el Banco resolvió dicho
         contrato, exigió la devolución inmediata del préstamo y, ante la falta de pago, instó la ejecución forzosa de dicho contrato
         sobre la base de la escritura notarial de 8 de mayo de 1992.
      
      27     En noviembre de 2002, el matrimonio Schulte revocó el contrato de préstamo amparándose en el artículo 1 de la HWiG e inició
         un procedimiento contra la ejecución forzosa ante el Landgericht Bochum.
      
      28     El matrimonio Schulte alegó ante dicho órgano jurisdiccional que, en febrero de 1992, un agente de Heinen & Biege se había
         puesto en contacto con ellos en su domicilio y les había propuesto una estrategia que permitía ahorrar impuestos y que, más
         tarde, en un corto período de tiempo, tuvieron lugar tres entrevistas informativas también en su domicilio particular, durante
         las cuales, además del bien inmueble, les había propuesto la totalidad de la financiación y, en su caso, exclusivamente la
         del Banco. Les había puntualizado expresamente que la financiación del bien inmueble estaba garantizada, debido al modelo
         de fórmula de inversión elegida, por las ventajas fiscales vinculadas a dicha fórmula y por los ingresos de alquileres. Tanto
         el contrato de préstamo como los contratos de ahorro vivienda se habían firmado, a continuación, en el domicilio del matrimonio.
      
      29     Alegan que el Banco es responsable de la situación de venta a domicilio puesto que ha colaborado estrechamente desde hace
         años con la sociedad de intermediación y toda la fase de negociación de los contratos fue asegurada por cuenta del Banco.
      
      30     Asimismo, el matrimonio Schulte adujo que el contrato de venta y el contrato de préstamo han de ser considerados una unidad
         económica, de modo que, con arreglo al artículo 9, apartado 2, cuarta frase, de la VerbrKrG, que se aplica en todo caso por
         analogía, están únicamente obligados a restituir la propiedad de la vivienda.
      
      31     El Banco rebatió que el contrato de préstamo se celebrase en el marco de una venta a domicilio. Por otra parte, añade que
         aun cuando fuera ése el caso, no cabe considerarlo responsable jurídicamente de dicha situación, puesto que el agente es un
         colaborador de la sociedad de intermediación cuya función, por lo que se refiere a la celebración del contrato de préstamo,
         había consistido exclusivamente en intervenir en la fase de la constitución del expediente y de la transmisión de datos.
      
      32     Por otra parte, el Banco consideró que la cuestión no era si el matrimonio Schulte tiene un derecho de revocación conforme
         a la HWiG, puesto que, aun admitiendo la validez de la revocación basada en el artículo 1 de la HWiG, están obligados a devolver
         el importe del préstamo que se ha abonado, es decir, el importe neto del crédito y una indemnización por el disfrute de los
         fondos, equivalente a los intereses contractualmente pactados o, en cualquier caso, los normales de mercado. Con carácter
         subsidiario, el Banco formuló reconvención, solicitando que se condenara al matrimonio Schulte a devolver la cantidad abonada,
         es decir, 101.850 DEM, más los intereses legales correspondientes.
      
       Cuestiones prejudiciales
      33     El Landgericht Bochum manifiesta que, conforme al Derecho nacional, la revocación de un contrato de crédito con garantía real
         tiene como consecuencia la anulación de dicho contrato y cada una de las partes está obligada, de conformidad con el artículo
         3, apartados 1 y 3, de la HWiG, a devolver a la otra las prestaciones recibidas y a reembolsar el valor del uso cedido hasta
         el momento en que se ejerza el derecho de revocación. Añade que, conforme a reiterada jurisprudencia del Bundesgerichtshof,
         se considera que el prestatario ha recibido el préstamo aun en el caso de que su importe no le haya sido abonado a él, sino
         a un tercero, siguiendo instrucciones del prestatario.
      
      34     De lo anterior se desprende que, en caso de revocación de un contrato de crédito con garantía real celebrado en una situación
         de venta a domicilio, el artículo 3, apartados 1 y 3, de la HWiG confiere al Banco prestamista el derecho a recuperar el importe
         neto del crédito desembolsado, más los intereses calculados a los tipos normales de mercado.
      
      35     El Landgericht Bochum manifiesta que la resolución del litigio principal depende principalmente de la cuestión de si, una
         vez que el matrimonio Schulte ha ejercido su derecho de revocación del contrato de crédito con garantía real, el Banco puede
         invocar un derecho a la devolución inmediata e íntegra del importe del préstamo con arreglo al artículo 3, apartado 1, de
         la HWiG, tal y como lo interpreta el Bundesgerichtshof. Declara que dicha consecuencia es grave para el consumidor y considera
         que son factibles otras soluciones en virtud de la normativa nacional.
      
      36     En particular, el contrato de crédito con garantía real y el contrato de venta de un bien inmueble pueden considerarse una
         unidad económica en el sentido del artículo 9, apartado 2, de la VerbrKrG, de forma que el prestatario, debido a la revocación
         del contrato de crédito con garantía real, ya no está vinculado al contrato de venta de un bien inmueble y el Banco adquiere
         los derechos y obligaciones del vendedor, de conformidad con la cuarta frase de esta misma disposición. En consecuencia, el
         prestatario ya no está obligado a devolver al Banco el importe del préstamo, sino que debe restituir el bien inmueble financiado
         por dicho préstamo y reembolsar el valor del uso que de él ha hecho entretanto. También cabe la posibilidad, sin recurrir
         siquiera al artículo 9, apartado 2, de la VerbrKrG, de considerar, basándose en la idea de una unidad económica entre los
         dos contratos, que la revocación de uno de éstos se traduce también en la invalidez del otro, ya que la finalidad protectora
         ligada a la disposición relativa a la revocación exige que no recaiga sobre el prestamista la obligación de devolver el préstamo.
      
      37     Sin embargo, el Landgericht Bochum puntualiza que, según reiterada jurisprudencia del Bundesgerichtshof, confirmada tras la
         sentencia Heininger, antes citada, el artículo 9 de la VerbrKrG no resulta aplicable a los créditos con garantía real por
         razón del artículo 3, apartado 2, de la VerbrKrG. Según dicha jurisprudencia, el crédito con garantía real y la compra de
         un bien inmueble financiada por el crédito no son considerados como contratos vinculados que forman una unidad económica.
         En consecuencia, la resolución del contrato de crédito con garantía real no afecta a la validez del contrato de venta sobre
         el bien inmueble financiado por dicho crédito.
      
      38     El Landgericht Bochum se pregunta si una disposición nacional como el artículo 3 de la HWiG, tal y como lo interpreta el Bundesgerichtshof,
         es conforme al Derecho comunitario, porque considera que las consecuencias jurídicas que se derivan de la interpretación dada
         a tal disposición no parece que respondan a la finalidad protectora del derecho de revocación.
      
      39     Alega, a este respecto, que para el consumidor que ha celebrado un contrato de préstamo sin haber sido informado de su derecho
         de revocación y que posteriormente ejerza dicho derecho –el cual, conforme a la sentencia Heininger, antes citada, no está
         limitado en el tiempo–, la obligación de devolución que se desprende de dicha interpretación implica, desde el punto de vista
         económico, una situación menos favorable que en caso de mantenimiento del contrato de préstamo. Toda vez que su ejecución
         puede provocar la insolvencia de los consumidores, la obligación de devolución inmediata e íntegra puede disuadir a los consumidores
         de ejercer el derecho de revocación reconocido en el artículo 5 de la Directiva.
      
      40     En estas circunstancias, el Landgericht Bochum decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes
         cuestiones prejudiciales:
      
      «1)      El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva [...], ¿se aplica también a los contratos de compraventa de bienes inmuebles
         que deben considerarse únicamente como parte de una fórmula de inversión de capital financiada a crédito, cuando las negociaciones
         previas a la celebración del contrato tienen lugar, por lo que respecta tanto al contrato de compraventa del bien inmueble
         como al contrato de préstamo destinado exclusivamente a la financiación de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio
         con arreglo al artículo 1 [de la HWiG]?
      
      2)      Un ordenamiento jurídico nacional o su interpretación, que, en el supuesto de revocación de una declaración de voluntad relativa
         a la celebración de un contrato de préstamo, incluso en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo
         no se habría concedido de no haberse adquirido simultáneamente el bien inmueble, limita las consecuencias jurídicas de dicha
         revocación únicamente a la resolución del contrato, ¿cumple las exigencias que se derivan de la obligación de mantener un
         nivel de protección elevado en materia de protección de los consumidores (artículo 95 CE, apartado 3) y de la efectividad
         de la protección de los consumidores garantizada por la Directiva [...]?
      
      3)      Una normativa nacional que regula las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato de préstamo de tal modo que
         el consumidor que revoque el préstamo deba devolver al banco que lo haya financiado el principal del préstamo a pesar de que,
         de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté destinado exclusivamente a la financiación
         del bien inmueble y se abone directamente al vendedor del mismo, ¿cumple la finalidad de protección perseguida por la regulación
         de la revocación establecida en el artículo 5, apartado 2, de la Directiva [...]?
      
      4)      Una normativa nacional que regula las consecuencias jurídicas de la revocación de tal modo que el consumidor está obligado,
         tras declarar su voluntad de revocar el contrato, a la devolución inmediata del principal del préstamo que todavía no ha empezado
         a amortizarse –en virtud de la fórmula diseñada para la inversión de capital− además de los intereses normales de mercado
         devengados por dicho principal, ¿es contraria a la obligación de mantener un nivel de protección elevado en materia de protección
         de los consumidores (artículo 95 CE, apartado 3) y al principio de efectividad de la protección de los consumidores consagrado
         en la Directiva [...]?»
      
       Sobre las cuestiones prejudiciales
       Sobre la admisibilidad
      41     Las cuestiones planteadas parten de la premisa de que el contrato de préstamo de que se trata en el asunto principal se celebró
         en un contexto de venta a domicilio.
      
      42     El Banco duda de la admisibilidad de la remisión prejudicial, puesto que, en su opinión, el Landgericht Bochum no ha resuelto
         definitivamente la cuestión de si el contrato de préstamo se había celebrado verdaderamente en un contexto de venta a domicilio.
         El Banco sostiene que, mientras no se resuelva este punto, las cuestiones planteadas seguirán siendo hipotéticas.
      
      43     A este respecto, es preciso recordar que corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional nacional, que conoce del litigio
         y que debe asumir la responsabilidad de la decisión jurisdiccional que debe adoptarse, apreciar, a la luz de las particularidades
         del asunto, tanto la necesidad de una decisión prejudicial para poder dictar sentencia como la pertinencia de las cuestiones
         que plantea al Tribunal de Justicia. No obstante, el Tribunal de Justicia ha estimado que no puede pronunciarse sobre una
         cuestión prejudicial planteada por un órgano jurisdiccional nacional cuando resulta evidente, en particular, que la interpretación
         del Derecho comunitario solicitada por el órgano jurisdiccional nacional no tiene relación alguna con la realidad o con el
         objeto del litigio principal o cuando el problema es de naturaleza hipotética (véase la sentencia de 15 de diciembre de 1995,
         Bosman y otros, C‑415/93, Rec. p. I‑4921, apartados 59 y 61).
      
      44     El órgano jurisdiccional remitente señala que, si el matrimonio Schulte estuviera obligado a devolver inmediata e íntegramente
         el importe del préstamo más los intereses, él no tendría por qué abordar la cuestión de si el Banco resolvió válidamente el
         contrato de préstamo o de si el matrimonio Schulte revocó válidamente su declaración de voluntad relativa a la celebración
         del contrato de préstamo, de conformidad con la HWiG. En efecto, en ambos casos, el matrimonio Schulte estaría obligado a
         devolver inmediata e íntegramente el importe del préstamo.
      
      45     En estas circunstancias, no cabe afirmar que las cuestiones prejudiciales son manifiestamente hipotéticas o que no tienen
         relación con la realidad y el objeto del litigio principal.
      
       Sobre el fondo
       Observaciones preliminares
      –       Sobre la fórmula de inversión de capital de que se trata en el litigio principal
      46     La fórmula de inversión de capital en la que participó el matrimonio Schulte presenta, en particular, las siguientes características.
      47     Un intermediario propuso a dicho matrimonio la compra de un apartamento cuyo vendedor era una sociedad que había adquirido
         y renovado un número importante de apartamentos para su reventa.
      
      48     Por razones fiscales, la adquisición de dicho apartamento debía ser financiada íntegramente mediante un préstamo.
      49     El intermediario de que se trata propuso que la financiación del precio de compra y de los gastos de la operación se realizase
         mediante un préstamo concedido por el Banco, garantizado con una deuda inmobiliaria. Por otra parte, el matrimonio Schulte
         respondía personalmente del pago de la deuda.
      
      50     Dicho matrimonio se comprometió a afiliarse a una comunidad de bienes para la gestión del cobro de alquileres de las viviendas
         del inmueble de que se trata, lo que supuestamente garantizaba una distribución equitativa de todos los ingresos.
      
      51     Se suponía que la inversión en la vivienda, financiada en su totalidad por el préstamo, no implicaba más gastos para el matrimonio
         Schulte, ya que la financiación podía devolverse mediante los ingresos por alquileres, junto con el efecto de determinadas
         ventajas fiscales.
      
      52     No se ha impugnado ante el Tribunal de Justicia que tales fórmulas de inversión de capital contienen, en particular, aparte
         del riesgo de una sobrevaloración del valor de la vivienda en el momento de la compra, el riesgo de que no se produzcan los
         ingresos por alquileres previstos y de que las expectativas sobre la evolución del precio en el mercado inmobiliario resulten
         equivocadas.
      
      53     Parece que, en relación con el matrimonio Schulte, se produjeron estos dos últimos riesgos.
      54     En el caso del asunto principal, a raíz de la sentencia Heininger, antes citada, el matrimonio Schulte revocó el contrato
         de préstamo de conformidad con la HWiG, por considerar que eso les permitiría liberarse de todas sus obligaciones frente al
         Banco.
      
      –       Sobre el alcance de las cuestiones prejudiciales
      55     El órgano jurisdiccional remitente manifiesta que, según la normativa nacional aplicable al momento de los hechos del asunto
         principal, si bien con la revocación el prestatario queda liberado de todas sus obligaciones derivadas del contrato de préstamo,
         debe devolver inmediata e íntegramente el préstamo, más los intereses. Dicho órgano jurisdiccional puntualiza que, según la
         normativa nacional aplicable, tal y como la interpreta el Bundesgerichtshof, es irrelevante que el Banco haya abonado el préstamo
         directamente al vendedor de la vivienda y no cabe considerar, en unas circunstancias como las del presente caso, que el contrato
         de préstamo y el contrato de compra sean contratos vinculados que forman una unidad económica.
      
      56     No se ha impugnado ante el Tribunal de Justicia –y, por otra parte, el Bundesgerichtshof lo ha afirmado en su jurisprudencia
         (sentencia de 12 de noviembre de 2002, BGHZ 152, 331)– que en tales circunstancias, en Derecho alemán, por regla general,
         desde el punto de vista económico interesa poco o nada revocar el contrato de préstamo. El consumidor se encuentra en la misma
         situación que si la revocación no hubiera tenido lugar, o incluso en una situación menos favorable, en la medida en que ha
         de pagar su deuda inmediatamente y no de forma escalonada como establece el contrato.
      
      57     Por considerar dicha circunstancia, el órgano jurisdiccional remitente plantea la cuestión de si el Derecho alemán se adecua
         al Derecho comunitario, en la medida en que determina de este modo las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato
         de préstamo celebrado en un contexto de venta a domicilio.
      
      58     Las dos primeras cuestiones planteadas se refieren a los efectos de la revocación sobre el contrato de venta y las dos últimas
         a los efectos de la revocación sobre el contrato de préstamo.
      
      –       Sobre el Derecho comunitario aplicable
      59     En las cuestiones segunda y cuarta, el órgano jurisdiccional remitente hace referencia al artículo 95 CE, apartado 3, que
         establece que la Comisión, en sus propuestas previstas en el apartado 1 de dicho artículo en materia de protección de los
         consumidores, se basará en un nivel de protección elevado y que, en el marco de sus respectivas competencias, el Parlamento
         Europeo y el Consejo de la Unión Europea procurarán también alcanzar ese objetivo.
      
      60     En primer lugar, es preciso señalar que dicha disposición, que el Acta Única Europea introdujo en 1986 en el Tratado CE, no
         era aplicable en el momento de la adopción de la Directiva en 1985.
      
      61     Además, aun suponiendo que hubiera sido aplicable, dicha disposición se dirige a las distintas instituciones que participan
         en el proceso legislativo comunitario y, por consiguiente, no cabe invocarla como fundamento directo de las obligaciones que
         vinculan a un Estado miembro. A lo sumo, esta misma disposición puede ser utilizada como elemento de interpretación de la
         Directiva.
      
      62     En consecuencia, las normas del Derecho comunitario pertinentes para responder a las cuestiones planteadas son las de la Directiva.
      63     En primer lugar, procede recordar que, conforme a su artículo 8, la Directiva no será obstáculo para que los Estados miembros
         adopten o mantengan disposiciones aún más favorables en materia de protección a los consumidores en el ámbito amparado por ella.
      
      64     En segundo lugar, la Directiva se aplica, conforme a su artículo 1, a todo contrato celebrado entre comerciantes y consumidores,
         a excepción de determinados contratos enumerados exhaustivamente en el artículo 3, apartado 2, de la misma Directiva y, en
         particular, de los contratos relativos a la venta de bienes inmuebles.
      
      65     Por último, la protección conferida al consumidor que ha celebrado un contrato en condiciones de venta a domicilio reside,
         más concretamente, conforme al artículo 5, apartado 1, de la Directiva, en la posibilidad que tiene dicho consumidor de revocar
         el contrato en un plazo de siete días a partir de que el comerciante le haya informado de su derecho de revocación, estando
         obligado el comerciante a tal deber de información de conformidad con el artículo 4, párrafo primero, de la Directiva.
      
      66     Esto es lo que el Tribunal de Justicia recordó, en el apartado 38 de la sentencia Heininger, antes citada, al señalar que,
         por una parte, la Directiva tiene por objeto proteger al consumidor contra el riesgo que se deriva de las circunstancias que
         rodean la celebración de un contrato fuera de los establecimientos del comerciante y que, por otra, la protección del consumidor
         se logra en dicha Directiva mediante el reconocimiento de un derecho de revocación.
      
      67     Por lo que respecta a las consecuencias de la revocación, se establece en el artículo 5, apartado 2, de la Directiva que,
         mediante el ejercicio de la revocación, el consumidor queda liberado de toda obligación que resulte del contrato y, en el
         artículo 7 de la misma Directiva, que los efectos jurídicos de la revocación se regularán de acuerdo con la legislación nacional.
      
      68     En el apartado 35 de la sentencia Heininger, antes citada, el Tribunal de Justicia hizo referencia a esta última disposición
         al añadir que si bien un contrato de crédito con garantía real está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva,
         las consecuencias de una eventual revocación de dicho contrato, conforme a las normas de esa misma Directiva, sobre el contrato
         de compra del bien inmueble y la constitución de la garantía real se rigen por el Derecho nacional.
      
      69     Si bien corresponde, de este modo, a los Estados miembros regular los efectos jurídicos de la revocación, esta competencia
         debe ejercerse respetando el Derecho comunitario, y más concretamente las normas de la Directiva interpretadas a la luz de
         su finalidad y de forma que se aseguren sus efectos útiles. A la hora de cumplir las obligaciones derivadas de una directiva,
         los Estados miembros deben adoptar todas las medidas necesarias para garantizar la plena eficacia de la directiva, conforme
         al objetivo por ella perseguido (véanse, en particular, las sentencias de 17 de junio de 1999, Comisión/Italia, C‑336/97,
         Rec. p. I‑3771, apartado 19, y de 5 de diciembre de 2002, Comisión/Bélgica, C‑324/01, Rec. p. I‑11197, apartado 18).
      
      70     Es necesario añadir que el Tribunal de Justicia ha declarado que una directiva no puede, por sí sola, crear obligaciones a
         cargo de un particular y que una disposición de una directiva no puede, por consiguiente, ser invocada, en su calidad de tal,
         contra dicha persona (véanse, en particular, las sentencias de 14 de julio de 1994, Faccini Dori, C‑91/92, Rec. p. I‑3325,
         apartado 20, y de 5 de octubre de 2004, Pfeiffer y otros, asuntos acumulados C‑397/01 a C‑403/01, Rec. p. I‑8835, apartado 108).
      
      71     No obstante, cuando conoce de un litigio entre particulares, el órgano jurisdiccional nacional está obligado, al aplicar las
         normas del Derecho interno adoptadas con objeto de adaptarlo a las obligaciones establecidas por una directiva, a tomar en
         consideración todas las normas del Derecho nacional y a interpretarlas, en la medida de lo posible, a la luz de la letra y
         de la finalidad de dicha directiva para llegar a una solución conforme con el objetivo perseguido por ésta (véanse la sentencia
         Pfeiffer y otros, antes citada, apartado 120).
      
       Sobre las cuestiones primera y segunda, relativas a los efectos de la revocación del contrato de préstamo sobre el contrato
            de venta
      72     Mediante su primera cuestión, el órgano jurisdiccional remitente solicita una interpretación del artículo 3, apartado 2, de
         la Directiva, que excluye del ámbito de aplicación de ésta, en particular, a los contratos relativos a la venta de bienes
         inmuebles. Desea saber si esta exclusión se extiende también a los contratos de compraventa de bienes inmuebles que deben
         considerarse únicamente como parte de una fórmula de inversión de capital financiada a crédito, cuando las negociaciones previas
         a la celebración del contrato tienen lugar, por lo que respecta tanto al contrato de compraventa del bien inmueble como al
         contrato de préstamo destinado exclusivamente a la financiación de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio.
      
      73     Mediante su segunda cuestión, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si la Directiva se opone a normas nacionales
         que limitan las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato de préstamo únicamente a la resolución de éste, incluso
         en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo no se habría concedido de no haberse adquirido simultáneamente
         el bien inmueble.
      
      74     De la resolución de remisión se desprende que dicho órgano jurisdiccional planteó ambas cuestiones al considerar que, en circunstancias
         como las del asunto principal, ambos contratos podían constituir contratos vinculados que forman una unidad económica, de
         modo que la revocación del contrato de préstamo podía afectar a la validez del contrato de venta y que el prestatario, debido
         a la revocación del primer contrato, podía dejar de estar vinculado al segundo.
      
      75     A este respecto, es preciso señalar, en primer lugar, que la Directiva excluye expresamente y sin ambigüedad de su ámbito
         de aplicación a los contratos de venta de bienes inmuebles.
      
      76     Mientras que otras directivas comunitarias dirigidas a proteger los intereses de los consumidores, en particular, la Directiva
         87/102, contienen normas relativas a los contratos vinculados, la Directiva no contiene ninguna norma de este tipo y no proporciona
         base alguna que permita suponer la existencia implícita de tales normas.
      
      77     En algunas de las observaciones presentadas ante el Tribunal de Justicia, concretamente las del Gobierno francés, se afirma
         que de la sentencia de 22 de abril de 1999, Travel Vac (C‑423/97, Rec. p. I‑2195), se desprende que la Directiva se aplica
         a una situación de venta a domicilio que conduce a la celebración de un contrato de venta de un bien inmueble, el cual se
         integra de manera indisociable en un grupo contractual más amplio, que comprende asimismo un contrato de préstamo garantizado
         con una deuda inmobiliaria, un contrato de ahorro vivienda y un contrato de gestión del bien inmueble, contratos éstos que
         deben analizarse como un contrato de prestación de servicios cuyo valor supera al del bien inmueble.
      
      78     No cabe acoger este punto de vista. En efecto, el contrato de multipropiedad controvertido en la sentencia Travel Vac, antes
         citada, y que se declaró no comprendido en la exclusión prevista en el artículo 3, apartado 2, de la Directiva no es comparable
         a los contratos de que se trata en el litigio principal, aunque sólo sea porque, en la referida sentencia, se trataba de un
         único contrato relativo a derechos reales y a servicios en el que éstos primaban, mientras que, en el asunto principal, se
         trata de dos operaciones jurídicamente independientes que tienen, en principio, distintos objetivos.
      
      79     Por otra parte, el Tribunal de Justicia ya ha señalado, en el apartado 35 de la sentencia Heininger, antes citada, que las
         consecuencias de la revocación de un contrato de crédito con garantía real, conforme a las normas de dicha Directiva, sobre
         el contrato de compra del bien inmueble financiado con el crédito y la constitución de la garantía real se rigen por el Derecho
         nacional.
      
      80     En estas circunstancias, si bien la Directiva no excluye que el Derecho nacional, en el caso de que ambos contratos vinculados
         formen una unidad económica, establezca que la revocación del contrato de crédito con garantía real tiene incidencia sobre
         la validez del contrato de venta de un bien inmueble, no impone tal resultado en un caso como el descrito por el órgano jurisdiccional
         remitente.
      
      81     Por consiguiente, procede responder a las dos primeras cuestiones que:
      –       El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que excluye del ámbito de aplicación
         de esta Directiva a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, aunque únicamente formen parte de una fórmula de inversión
         de capital financiada a crédito y las negociaciones previas a la celebración del contrato tengan lugar, por lo que respecta
         tanto al contrato de compraventa del bien inmueble como al contrato de préstamo destinado exclusivamente a la financiación
         de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio.
      
      –       La Directiva no se opone a normas nacionales que limitan las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato de préstamo
         únicamente a la resolución de éste, incluso en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo no se habría
         concedido de no haberse adquirido simultáneamente el bien inmueble.
      
       Sobre las cuestiones tercera y cuarta, relativas a los efectos de la revocación sobre el contrato de préstamo
      82     En primer lugar, el órgano jurisdiccional remitente pregunta si la Directiva, y concretamente su artículo 5, apartado 2, se
         opone a que el consumidor que haya hecho uso de su derecho de revocación con arreglo a la Directiva deba devolver al prestamista
         el importe del préstamo a pesar de que, de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté
         destinado exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble y se abone directamente al vendedor de dicho bien.
      
      83     Para el matrimonio Schulte y el Gobierno italiano, tal obligación no responde a la finalidad protectora del artículo 5, apartado
         2, de la Directiva. El matrimonio Schulte sostiene que, en el caso de una transacción que forma una unidad económica que se
         escindió artificialmente en una operación de adquisición y una operación de financiación, el derecho de revocación conferido
         por la Directiva resulta ineficaz si la resolución de la transacción se limita a una sola de las dos operaciones, a saber,
         el contrato de préstamo. En su opinión, debido a la forma en que estaba concebido el conjunto de la transacción, el consumidor
         nunca recibió él mismo el dinero prestado ni tuvo influencia alguna sobre el abono de dicha cantidad. En tal caso, es contrario
         al principio de efectividad que el consumidor deba devolver al Banco el importe de un préstamo cuyo pago nunca recibió en
         persona.
      
      84     A este respecto, baste señalar, a la manera del Banco, del Gobierno alemán y de la Comisión, que las dos circunstancias mencionadas
         en dicha cuestión –a saber, que el préstamo se destina exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble
         y se abona directamente al vendedor– corresponden a una práctica ampliamente seguida.
      
      85     Por otra parte, contrariamente a lo que ha sostenido el matrimonio Schulte, no cabe considerar que la cantidad tomada a préstamo
         no fue recibida por el prestatario cuando el Banco prestamista la remitió directamente al vendedor del bien inmueble en la
         medida en que, como en el asunto principal, el Banco actuó conforme a las instrucciones de los consumidores, quienes, a cambio
         de la entrega de los fondos tomados a préstamo, pudieron adquirir la propiedad de un bien inmueble.
      
      86     Por consiguiente, aun cuando el préstamo esté destinado exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble
         y se abone directamente al vendedor de éste, la Directiva no se opone a que el consumidor esté obligado a devolver el importe
         del préstamo.
      
      87     En segundo lugar, el órgano jurisdiccional remitente plantea la cuestión de si, en una situación como la del litigio principal,
         la Directiva se opone a que se exija la devolución inmediata del importe del préstamo.
      
      88     A este respecto, es preciso recordar, como han hecho el Banco, el Gobierno alemán y la Comisión, que, de acuerdo con el artículo
         5, apartado 2, de la Directiva, la notificación de la revocación tiene por efecto liberar al consumidor de toda obligación
         que resulte del contrato resuelto. Tal anulación de las obligaciones del consumidor supone, tanto para el consumidor como
         para el prestamista, el restablecimiento de la situación inicial.
      
      89     Por consiguiente, la Directiva no se opone a que el consumidor, en caso de revocación del contrato de crédito con garantía
         real, esté obligado a devolver inmediatamente al prestamista el importe prestado.
      
      90     En tercer lugar, el órgano jurisdiccional remitente desea saber si, en una situación como la del litigio principal, la Directiva
         se opone a que una normativa nacional establezca que el consumidor, en caso de revocación del contrato de préstamo, está obligado
         no sólo a devolver las cantidades percibidas en virtud de dicho contrato, sino también a abonar al prestamista los intereses
         normales de mercado.
      
      91     Para el matrimonio Schulte, tal normativa es contraria al principio de efectividad de la protección de los consumidores consagrado
         en la Directiva. Para el Banco y para el Gobierno alemán, aun tomando en consideración la efectividad de la protección de
         los consumidores que la Directiva garantiza, ésta no contiene exigencia alguna que se oponga a dicha normativa nacional.
      
      92     A este respecto, es preciso recordar que el ejercicio del derecho de revocación previsto en el artículo 5, apartado 1, de
         la Directiva, respecto de un contrato de préstamo, tiene como consecuencia, con arreglo al apartado 2 de ese mismo artículo,
         la anulación de las obligaciones que para el consumidor se derivan del contrato resuelto, lo que implica la restitución de
         las cosas a su estado inicial.
      
      93     Por consiguiente, la Directiva no se opone a que una normativa nacional establezca que el consumidor, en caso de revocación
         de un contrato de crédito con garantía real, está obligado no sólo a devolver las cantidades percibidas en virtud de dicho
         contrato, sino también a abonar al prestamista los intereses normales de mercado.
      
       Sobre las exigencias que se derivan de la Directiva en caso de incumplimiento de la obligación de informar al consumidor de
            su derecho de revocación
      94     Si bien la Directiva no se opone, en principio, a que unas normas nacionales, según las cuales el consumidor que revoca un
         contrato de préstamo debe devolver inmediata e íntegramente el préstamo más los intereses normales de mercado, se apliquen
         en situaciones en las que el comerciante ha cumplido la obligación de informar al consumidor a la que está sujeto conforme
         al artículo 4 de la Directiva, no ocurre necesariamente lo mismo cuando el comerciante no ha cumplido dicha obligación.
      
      95     A este respecto, procede recordar que, de conformidad con el artículo 4, párrafo tercero, de la Directiva, corresponde a los
         Estados miembros velar por que la legislación nacional prevea medidas adecuadas que tiendan a proteger al consumidor en caso
         de que no se haya proporcionado la información relativa al derecho de revocación.
      
      96     Es preciso señalar que un dato pertinente para la resolución del litigio principal, suponiendo que el órgano jurisdiccional
         remitente considere que la revocación fue realizada válidamente, es el hecho de que el Banco no informó al matrimonio Schulte
         de su derecho de revocación y que éste no revocó el contrato de préstamo hasta varios años después.
      
      97     Si el Banco hubiera informado a su debido tiempo al matrimonio Schulte de su derecho de revocación conforme a la HWiG, habrían
         tenido siete días para volver sobre su decisión de celebrar el contrato de préstamo. Si en ese momento hubieran decidido revocarlo,
         consta que, dadas las relaciones entre el contrato de préstamo y el contrato de venta, éste no se habría celebrado.
      
      98     En una situación en la que el Banco no cumplió la obligación de información que le incumbe en virtud del artículo 4 de la
         Directiva, el consumidor, si bien ha de devolver el préstamo de conformidad con el Derecho alemán tal y como puntualiza la
         jurisprudencia del Bundesgerichtshof, soporta los riesgos inherentes a inversiones financieras como las controvertidas en
         el litigio principal, recordadas en el apartado 52 de la presente sentencia.
      
      99     Pues bien, en una situación como la del litigio principal, el consumidor podría haber evitado exponerse a dichos riesgos si
         se le hubiera informado a su debido tiempo de su derecho de revocación.
      
      100   En tales circunstancias, la Directiva obliga a los Estados miembros a adoptar las medidas adecuadas para evitar que el consumidor
         soporte las consecuencias del acaecimiento de tales riesgos. Por tanto, los Estados miembros deben velar por que, en estas
         circunstancias, el Banco que no cumplió su obligación de información soporte las referidas consecuencias a fin de salvaguardar
         la obligación de proteger a los consumidores.
      
      101   Por consiguiente, en una situación en la que, si el Banco hubiera informado al consumidor de su derecho de revocación, éste
         habría podido evitar exponerse a los riesgos inherentes a inversiones como las controvertidas en el litigio principal, el
         artículo 4 de la Directiva obliga a los Estados miembros a velar por que sus legislaciones protejan a los consumidores que
         no pudieron evitar exponerse a tales riesgos, mediante la adopción de medidas que puedan evitarles soportar las consecuencias
         del acaecimiento de dichos riesgos.
      
      102   Como se ha recordado en el apartado 71 de la presente sentencia, corresponde a los órganos jurisdiccionales nacionales interpretar
         en la medida de lo posible la normativa nacional de modo que se produzca el resultado indicado en el apartado 101 de esta
         misma sentencia.
      
      103   Habida cuenta de todo lo anterior, es preciso responder a las cuestiones tercera y cuarta en el sentido de que la Directiva
         no se opone a que:
      
      –       el consumidor que haya hecho uso de su derecho de revocación con arreglo a dicha Directiva deba devolver al prestamista el
         importe del préstamo a pesar de que, de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté destinado
         exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble y se abone directamente al vendedor de dicho bien;
      
      –       se exija la devolución inmediata del importe del préstamo;
      –       una normativa nacional establezca que el consumidor, en caso de revocación de un contrato de crédito con garantía real, está
         obligado no sólo a devolver las cantidades percibidas en virtud de dicho contrato, sino también a abonar al prestamista los
         intereses normales de mercado.
      
      No obstante, en una situación en la que, si el Banco hubiera cumplido su obligación de informar al consumidor de su derecho
         de revocación, éste habría podido evitar exponerse a los riesgos inherentes a inversiones como las controvertidas en el litigio
         principal, el artículo 4 de la Directiva obliga a los Estados miembros a velar por que sus legislaciones protejan a los consumidores
         que no pudieron evitar exponerse a tales riesgos, mediante la adopción de medidas que puedan evitarles soportar las consecuencias
         del acaecimiento de dichos riesgos.
      
       Costas
      104   Dado que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano
         jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas. Los gastos efectuados por quienes, no siendo partes
         del litigio principal, han presentado observaciones ante el Tribunal de Justicia no pueden ser objeto de reembolso.
      
      En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Gran Sala) declara:
      1)      El artículo 3, apartado 2, letra a), de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección
            de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales, debe interpretarse en el
            sentido de que excluye del ámbito de aplicación de esta Directiva a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, aunque
            únicamente formen parte de una fórmula de inversión de capital financiada a crédito y las negociaciones previas a la celebración
            del contrato tengan lugar, por lo que respecta tanto al contrato de compraventa del bien inmueble como al contrato de préstamo
            destinado exclusivamente a la financiación de dicha compra, en el marco de una venta a domicilio.
      2)      La Directiva 85/577 no se opone a normas nacionales que limitan las consecuencias jurídicas de la revocación de un contrato
            de préstamo únicamente a la resolución de éste, incluso en el marco de fórmulas de inversión de capital en las que el préstamo
            no se habría concedido de no haberse adquirido simultáneamente el bien inmueble.
      3)      La Directiva 85/577 no se opone a que:
      –       el consumidor que haya hecho uso de su derecho de revocación con arreglo a dicha Directiva deba devolver al prestamista el
            importe del préstamo a pesar de que, de acuerdo con la fórmula diseñada para la inversión de capital, el préstamo esté destinado
            exclusivamente a la financiación de la adquisición del bien inmueble y se abone directamente al vendedor de dicho bien;
      –       se exija la devolución inmediata del importe del préstamo;
      –       una normativa nacional establezca que el consumidor, en caso de revocación de un contrato de crédito con garantía real, está
            obligado no sólo a devolver las cantidades percibidas en virtud de dicho contrato, sino también a abonar al prestamista los
            intereses normales de mercado.
      No obstante, en una situación en la que, si el Banco hubiera cumplido su obligación de informar al consumidor de su derecho
            de revocación, éste habría podido evitar exponerse a los riesgos inherentes a inversiones como las controvertidas en el litigio
            principal, el artículo 4 de la Directiva 85/577 obliga a los Estados miembros a velar por que sus legislaciones protejan a
            los consumidores que no pudieron evitar exponerse a tales riesgos, mediante la adopción de medidas que puedan evitarles soportar
            las consecuencias del acaecimiento de dichos riesgos.
      Firmas
      * Lengua de procedimiento: alemán.