CELEX: 62004CC0073
Language: it
Date: 2005-04-07 00:00:00
Title: Conclusioni dell'avvocato generale Geelhoed del 7 aprile 2005. # Brigitte e Marcus Klein contro Rhodos Management Ltd. # Domanda di pronuncia pregiudiziale: Oberlandesgericht Hamm - Germania. # Convenzione di Bruxelles - Competenza in materia di contratti d'affitto di immobili - Diritto di uso a tempo parziale di un bene immobile. # Causa C-73/04.

CONCLUSIONI DELL'AVVOCATO GENERALE
      L. A. GEELHOED
      presentate il 7 aprile 2005 (1)
      
      Causa C-73/04
      Brigitte Klein
      Marcus Klein
      contro
      Rhodos Management Ltd
      [domanda di pronuncia pregiudiziale, proposta dall’Oberlandesgericht Hamm, 29a  sezione (Germania)]
      
      «Interpretazione dell’art. 16, punto 1, della Convenzione di Bruxelles – Competenza in materia di oneri immobiliari – Contratto di acquisto di un diritto d’uso a tempo parziale di un alloggio per le vacanze che prevede contemporaneamente e
         necessariamente l’iscrizione ad un club la cui funzione principale è garantire agli associati l’esercizio di tale diritto
         – Domanda di rimborso di una parte della somma corrisposta»
      
      I –    Introduzione
      1.     Il presente procedimento pregiudiziale, introdotto dall’Oberlandesgericht Hamm (Corte d’appello di Hamm), verte sull’interpretazione
         dell’art. 16, punto 1, lett. a), della Convenzione di Bruxelles concernente la competenza giurisdizionale e l’esecuzione delle
         decisioni in materia civile e commerciale (in prosieguo: la «Convenzione») (2). Nella fattispecie si pone in particolare la questione se la norma citata sia applicabile alle controversie relative ai cosiddetti
         contratti «d’uso a tempo parziale di immobili».
      
      II – Ambito normativo
      2.     La norma generale della Convenzione che disciplina la competenza dei giudici nazionali nelle materie rientranti nella sfera
         di applicazione di tale atto è enunciata all’art. 2, secondo cui, «[s]alve le disposizioni della presente Convenzione, le
         persone aventi il domicilio nel territorio di uno Stato contraente sono convenute, a prescindere dalla loro nazionalità, davanti
         agli organi giurisdizionali di tale Stato (…)». Per quanto riguarda i convenuti non domiciliati in uno Stato contraente, l’art. 4
         della Convenzione prevede che «[s]e il convenuto non è domiciliato nel territorio di uno Stato contraente, la competenza è
         disciplinata, in ciascuno Stato contraente, dalla legge di tale Stato, salva l’applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 16
         (…)».
      
      3.     L’art. 16 della Convenzione costituisce un’eccezione a tali regole generali. Detta disposizione attribuisce competenza esclusiva
         per cinque tipi di controversie ai giudici dello Stato contraente che presenta la connessione più stretta con la lite. Le
         norme dell’art. 16 prevalgono su tutte le altre disposizioni della Convenzione in materia di competenza. Ad esse non si può
         derogare mediante accordi tra le parti (previsti dall’art. 17 della Convenzione) o con la comparsa del convenuto (come prevede
         l’art. 18 della Convenzione).
      
      4.     L’art. 16, punto 1, così recita:
      «Indipendentemente dal domicilio, hanno competenza esclusiva:
      1. a) in materia di diritti reali immobiliari e di contratti d’affitto di immobili, i giudici dello Stato contraente in cui
         l’immobile è situato;
      
      b) tuttavia, in materia di contratti d’affitto di immobili ad uso privato temporaneo stipulati per un periodo massimo di sei
         mesi consecutivi, hanno competenza anche i giudici dello Stato contraente in cui il convenuto è domiciliato, purché il proprietario
         e l’inquilino siano persone fisiche e siano domiciliati nel medesimo Stato contraente».
      
      5.     La giustificazione della regola della competenza esclusiva sancita dall’art. 16, punto 1, lett. a), consiste nel fatto che
         la prossimità giuridica e geografica dei giudici del luogo in cui è situato l’immobile implica che questi ultimi si trovano
         nella posizione migliore per conoscere della controversia. La Corte ha infatti definito nei termini seguenti l’obiettivo della
         disposizione:
      
      «(…) la ragione essenziale della competenza esclusiva attribuita ai giudici dello Stato contraente in cui si trova l’immobile
         è data dalla circostanza che tali giudici sono quelli meglio in grado, vista la prossimità, di avere una buona conoscenza
         delle situazioni di fatto e di applicare le norme e gli usi particolari che sono, nella generalità dei casi, quelli dello
         Stato di ubicazione dell’immobile» (3).
      
      6.     Analogamente, la relazione Jenard (4) fornisce per la competenza esclusiva stabilita nei casi contemplati dall’art. 16, punto 1, la seguente giustificazione:
      
      «Questi tipi di controversie comportano infatti in modo frequente accertamenti, indagini e perizie che dovranno essere effettuati
         sul posto. La materia inoltre è spesso sottoposta in parte ad usi che sono conosciuti in genere solo dagli organi giurisdizionali
         del luogo, o quanto meno dal paese in cui l’immobile è sito. Il sistema prescelto, infine, tiene conto anche della necessità
         di operare trascrizioni sui registri fondiari esistenti nel luogo in cui si trova l’immobile (…). Questa soluzione è stata
         dettata dalla considerazione che le locazioni di beni immobili sono generalmente disciplinate da leggi particolari, ed è pertanto
         preferibile che per l’applicazione di tali disposizioni siano competenti, a motivo soprattutto della loro complessità, soltanto
         i giudici del paese in cui essi hanno vigore. Inoltre, in vari Stati esistono per tali controversie competenze esclusive,
         che, nella maggior parte dei casi, sono stabilite a favore di giurisdizioni specializzate».
      
      III – Fatti
      7.     Nel 1992, i coniugi Klein, domiciliati in Germania, concludevano un contratto con la Rhodos Management, stabilita nell’isola
         di Man, con cui si impegnavano a versare l’importo di DM 13 300 (circa EUR 6 700) per l’uso di un appartamento di un certo
         tipo in un complesso alberghiero situato in Grecia per una settimana all’anno fino al 2031.
      
      8.     Ai termini del contratto, la somma da versare a titolo di corrispettivo era così suddivisa: DM 10 153 per la quota associativa
         («Mitgliedschaftsgebühr»); DM 2 048 per l’«uso» («Nutzungsgebühr»); DM 432 per le spese contrattuali e amministrative; DM 317
         per le spese di manutenzione per il 1993; DM 350  per la quota di associazione per tre anni alla RCI (un’organizzazione che
         coordina lo scambio di «posti» e appartamenti per le vacanze).
      
      9.     Il contratto, intitolato «richiesta e contratto di associazione», prevedeva inoltre che i coniugi Klein sarebbero divenuti
         membri del Sun Beach Holiday Club. Tale circostanza costituiva una condizione necessaria per la conclusione del contratto:
         esso non poteva essere stipulato senza divenire membri del club. I contraenti avevano anche diritto ai servizi normalmente
         forniti dall’albergo ai membri del club e agli altri ospiti, quali servizi di ricezione e cambio della valuta.
      
      10.   Alla data della stipula, i coniugi Klein versavano un acconto di DM 2 640. Successivamente, essi pagavano ulteriori DM 13 300,
         anche se, in base al contratto, il saldo avrebbe dovuto ammontare a soli DM 10 660.
      
      11.   Nel marzo 1996, i coniugi Klein adivano il Dortmund Landgericht (Tribunale di Dortmund) per chiedere la condanna, tra l’altro,
         della Rhodos Management al rimborso di DM 15 490, facendo valere: 1) il contratto in questione era nullo in quanto contrario
         ai principi di «Sittenwidrigkeit» (ossia «bonnes moeurs» o buoni costumi); 2) per quanto riguarda l’importo di DM 2 640 versato
         in eccesso rispetto al prezzo pattuito, esso era stato pagato per errore e costituiva un arricchimento senza causa da cui
         derivava un diritto di rimborso.
      
      12.   Nella sua difesa la Rhodos Management affermava che il Landgericht non era competente a conoscere della controversia in quanto
         il procedimento riguardava un immobile situato in Grecia e che, ai sensi dell’art. 16, punto 1, della Convenzione, la giurisdizione
         spettava in via esclusiva ai giudici ellenici.
      
      13.   Con sentenza del maggio 2003, il Landgericht accoglieva tale argomento e, di conseguenza, dichiarava irricevibile la domanda.
      14.   Nell’impugnazione dinanzi all’Oberlandesgericht Hamm, i coniugi Klein deducevano che il contratto di associazione al club,
         data la sua natura di strumento del diritto societario, non costituiva un «contratto d’affitto» ai sensi dell’art. 16, punto 1,
         lett. a).
      
      15.   Con ordinanza 27 gennaio 2004, l’Oberlandesgericht ha sottoposto alla Corte le seguenti questioni:
      «1.      Se la nozione “in materia (…) di contratti di affitto di immobili” di cui all’art. 16, punto 1, lett. a), della Convenzione
         (…) comprenda controversie vertenti sull’uso di un appartamento in un hotel, designato per tipologia e ubicazione, durante
         una determinata settimana di ogni anno per un periodo di quasi 40 anni, qualora il contratto preveda contemporaneamente e
         necessariamente l’associazione ad un club, il cui compito principale consiste nell’assicurare ai membri l’esercizio del menzionato
         diritto di uso.
      
      2)         In caso di soluzione affermativa della questione sub 1), sorge l’ulteriore questione se la competenza esclusiva ai sensi dell’art.
         16, punto 1, lett. a), della Convenzione (…) valga anche per i diritti, che sorgono senz'altro da un rapporto di affitto in
         tal senso, ma non hanno nulla a che fare in diritto e in fatto con l’affitto, e precisamente per il diritto al rimborso di
         una parte del corrispettivo, erroneamente pagata in eccesso, per l’uso dell’appartamento per le vacanze o per l’associazione
         al club».
      
      16.   Hanno presentato osservazioni scritte nel presente procedimento, conformemente all’art. 23 dello Statuto della Corte, i coniugi
         Klein, la Rhodos Management e la Commissione, nonché i governi tedesco e del Regno Unito.
      
      IV – Analisi
      Sulla prima questione
      17.   Con la prima questione l’Oberlandesgericht vuole sapere se nella competenza esclusiva di cui all’art. 16, punto 1, rientrino
         le controversie vertenti su un contratto per l’uso di un particolare tipo di alloggio in un complesso alberghiero, per uno
         specifico periodo dell’anno e per quasi 40 anni, anche nel caso in cui il contratto preveda la contemporanea ed obbligatoria
         associazione ad un club.
      
      18.   Il contratto di cui si controverte nella fattispecie costituisce chiaramente uno dei cosiddetti «contratti d’uso a tempo parziale
         di immobili». Tali contratti, come è noto, conferiscono il diritto di utilizzare un immobile a tempo parziale, vale a dire
         per un determinato periodo dell’anno, e vengono spesso stipulati da vacanzieri i quali, anziché acquistare direttamente una
         casa per le vacanze, acquistano semplicemente il diritto di occupare l’immobile solo per una parte dell’anno. Normalmente,
         le spese di amministrazione e di manutenzione degli immobili sono divise tra i vari «proprietari» a tempo parziale.
      
      19.   In via preliminare va rilevato che il governo del Regno Unito, nelle sue osservazioni, ha chiesto alla Corte di pronunciarsi
         su una questione più ampia rispetto a quella sollevata dal giudice nazionale, vale a dire se e in quali circostanze i contratti
         di acquisto di diritti d’uso a tempo parziale su immobili rientrino in generale nella sfera di applicazione dell’art. 16, punto 1,
         lett. a), della Convenzione.
      
      20.   Benché, in teoria, l’idea di un «test» applicabile in generale eserciti un certo fascino, nondimeno sono molto riluttante
         a tentare di formularlo. Un valido motivo per astenersene è che il contenuto e la natura giuridica dei contratti di uso a
         tempo parziale di immobili variano molto tra gli Stati membri. In alcuni di essi, ad esempio, tali contratti rientrano nel
         diritto delle obbligazioni, in altri nel diritto societario (5) e in altri ancora nel diritto della proprietà immobiliare.
      
      21.   Tale eterogeneità è ammessa dal principale atto legislativo comunitario in materia, ossia dalla direttiva 94/47, concernente
         la tutela dell’acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale
         di immobili (6). Ad esempio, il preambolo della direttiva enuncia che «la natura giuridica dei diritti che formano oggetto dei contratti
         contemplati dalla presente direttiva [ossia i contratti di uso a tempo parziale di immobili] differisce notevolmente da uno
         Stato membro all’altro (…)» (7). La direttiva evita attentamente di tentare un’armonizzazione della natura di tali diritti, chiarendo che essa «non mira
         a regolamentare le modalità di conclusione, negli Stati membri, di contratti di utilizzazione a tempo parziale di uno o più
         beni immobili né le basi giuridiche di tali contratti (…)» (8). Pertanto la direttiva, che è intesa ad istituire una base minima di norme comuni per i suddetti contratti, onde garantire
         il corretto funzionamento del mercato interno e la tutela degli acquirenti, si limita a disciplinare aspetti molto particolari,
         vale a dire gli «aspetti relativi all’informazione sugli elementi costitutivi del contratto, le modalità della trasmissione
         di tale informazione, le procedure e modalità di risoluzione e di recesso» (9).
      
      22.   Data questa eterogeneità, ritengo che una «regola» generale per l’applicazione dell’art. 16, punto 1, lett. a), ai contratti
         d'uso a tempo parziale sarebbe inopportuna e rischierebbe di compromettere la finalità della disposizione, che ho riassunto
         in precedenza. Un criterio di questo tipo, rispetto all’obiettivo descritto, potrebbe risultare eccessivamente ampio in alcuni
         casi e troppo restrittivo in altri. Se è vero che, come ha osservato il governo del Regno Unito, l’interpretazione dell’art. 16, punto 1,
         lett. a), non può dipendere dalla classificazione formale di un determinato contratto d’uso a tempo parziale di immobili ai
         sensi del diritto nazionale, ritengo tuttavia che le differenze di natura giuridica tra tali contratti negli Stati membri
         siano così profonde da rendere artificioso e controproducente qualsiasi tentativo di formulare una norma uniformemente applicabile.
         Tale operazione risulta ancora più indesiderabile se si considera che l’art. 16, punto 1, in quanto eccezione alle regole
         generali sulla competenza della Convenzione, non dev’essere interpretato «in senso più esteso di quanto lo richieda la [sua]
         finalità» (10).
      
      23.   Tenendo conto di ciò, passo ora ad esaminare la questione se, in base ai fatti riportati alla Corte dal giudice remittente,
         ad un contratto di uso a tempo parziale di immobili come quello stipulato dai coniugi Klein sia applicabile la regola della
         competenza esclusiva di cui all’art. 16, punto 1, lett. a). Appare evidente che la soluzione del problema dipende dall'interpretazione
         dell’espressione «in materia di diritti reali e immobiliari», che dev’essere interpretata in materia autonoma in quanto nozione
         di diritto comunitario (11).
      
      24.   Ritengo che tale questione debba essere risolta in senso affermativo, per i motivi qui di seguito esposti.
      25.   In primo luogo, per decidere sulla questione se il contratto in discussione nella causa principale rientri nell’ambito di
         applicazione dell’art. 16, punto 1, è decisiva la sostanza, e non la mera forma, dell’accordo tra le parti. Come ha rilevato
         il governo tedesco, spetta alla Corte, nel valutare la vera sostanza del contratto, «alzare il velo» della forma del contratto.
         Benché la terminologia impiegata nell’atto, nonché la qualifica del negozio in base al diritto nazionale, siano fattori di
         cui occorre tenere conto, essi tuttavia non possono assumere un’importanza decisiva. Nella fattispecie, infatti, non è determinante
         che il contratto oggetto della causa principale avesse la forma dell’iscrizione ad un «club», fosse intitolato «richiesta
         e contratto di associazione» e che, secondo le clausole contrattuali, prevedesse che la maggior parte dell’importo dovuto
         era costituita dalla «quota associativa» («Mitgliedschaftsgebühr»). Se così fosse, sarebbe possibile aggirare le norme della
         Convenzione, il che ne pregiudicherebbe l’applicazione coerente. Aggiungerei che tale rischio dev’essere evitato in particolare
         nel contesto dei contratti di uso a tempo parziale di immobili, che normalmente implicano rapporti tra consumatori e imprese
         commerciali.
      
      26.   In secondo luogo, per valutare la sostanza del contratto, occorre verificare se l’oggetto principale dell’accordo tra le parti
         sia la locazione di un bene immobile. Infatti la Corte, nella sentenza Sanders, ha dichiarato che il contratto con cui una
         parte si era impegnata a rilevare la gestione di un negozio di fiori e a versare alla controparte una somma per l’avviamento
         commerciale e l’affitto mensile, non rientrava nell’art. 16, punto 1, in quanto la ratio di tale disposizione non vale «nel
         caso in cui l’oggetto principale del contratto sia di natura diversa, fra l’altro qualora si tratti dell’affitto di un locale
         commerciale» (12). Analogamente, nella sentenza Hacker, la Corte ha dichiarato che un contratto complesso relativo ad un insieme di prestazioni
         di servizi fornite contro un prezzo globale pagato dal cliente non rientrava nella sfera di applicazione dell’art. 16, punto 1,
         in quanto tale contratto «si colloca[va] al di fuori del campo nel quale il principio della competenza esclusiva prevista
         dall’art. 16, punto 1, trova la sua ragion d’essere (…)» (13).
      
      27.   Applicando tale ragionamento alla presente causa, ritengo che, come ha rilevato il giudice a quo nell’ordinanza di rinvio,
         la sostanza e l’oggetto principale del contratto fosse, dal punto di vista dei coniugi Klein, il diritto di uso a tempo parziale
         di un alloggio, anche se attraverso l’associazione al Sun Beach Holiday Club. A parte tale diritto di uso, i vantaggi supplementari
         derivanti dall’associazione – in particolare il diritto di partecipare agli scambi organizzati dalla RCI, nonché il diritto
         di fruire dei servizi alberghieri, quali i servizi di accoglienza – , alla luce dei fatti presentati alla Corte, sembrano
         marginali (14). Sotto questo profilo, il caso ora in esame può essere tenuto distinto dalla causa Hacker, in cui le prestazioni supplementari
         fornite – quali le informazioni e i consigli, la prenotazione di un alloggio, la prenotazione del posto per il trasporto ed
         eventualmente un’assicurazione per l’annullamento del viaggio – rivestivano chiaramente un’importanza maggiore (15).
      
      28.   La terza fase dell’analisi diretta a stabilire la sostanza del contratto consiste nel verificare se esso presenti le caratteristiche
         principali di un contratto di locazione di immobili. Come ha osservato il governo tedesco, normalmente l’elemento essenziale
         di tale contratto è la conclusione di un accordo relativo alla concessione in affitto di un immobile per un determinato periodo
         di tempo dietro pagamento di un canone (16). A tale proposito, mi sembra significativo quanto dichiarato nella sentenza Rösler, in cui la Corte ha elencato alcuni elementi
         tipici del contratto di locazione:
      
      «Il contratto di locazione contiene in generale disposizioni riguardanti la cessione dell’immobile locato al conduttore, il
         suo uso, gli obblighi rispettivi del locatore e del conduttore per quanto riguarda la manutenzione, la durata del contratto
         e la restituzione del possesso dell’immobile al locatore, il canone e le altre spese accessorie a carico dell’inquilino, come
         le spese per il consumo dell’acqua, del gas e dell’elettricità» (17).
      
      29.   Un altro aspetto rilevante della sentenza Rösler, per quanto qui interessa, è che, secondo la Corte, la deroga di cui all’art. 16, punto 1,
         si applica anche ai contratti di locazione di breve durata relativi all’uso e all’occupazione di appartamenti per le vacanze.
         Nel giungere a tale conclusione la Corte ha dichiarato che, tenuto conto dell’incertezza che deriverebbe dall’ammissione di
         deroghe alla norma generale dell’art. 16, punto 1, lett. a), tale disposizione si applica «a qualsiasi contratto di locazione
         di immobili, indipendentemente dalle sue particolari caratteristiche» (18).
      
      30.   Nella fattispecie ora in esame, ritengo che il contratto presenti sufficienti caratteristiche di un «contratto di affitto
         d’immobili» per rientrare nell’ambito di applicazione dell’art. 16, punto 1. In particolare, il contratto conferisce ai coniugi
         Klein il diritto di occupare un alloggio in un complesso alberghiero per un determinato periodo dell’anno in cambio di un
         canone e del pagamento delle spese di manutenzione. Benché dall’ordinanza di rinvio emerga che essi potrebbero non tornare
         ogni anno nel medesimo alloggio, ritengo che tale circostanza non sia sufficiente ad inficiare la mia analisi. A mio parere,
         anche in questo caso vale la ratio dell’attribuzione della competenza esclusiva ai sensi dell’art. 16, punto 1; vale a dire
         i giudici del locus rei sitae sono preferibili per motivi di prossimità giuridica e geografica alla controversia (19). Inoltre, la struttura giuridica di tale contratto d’uso a tempo parziale di immobili può essere utilmente configurata, ai
         presenti fini, come un contratto di affitto relativo ad uno specifico alloggio per un determinato periodo con facoltà di concordarne
         lo scambio con altri alloggi negli anni a venire.
      
      31.   Pertanto, concludo che un contratto di uso a tempo parziale di immobili quale quello in discussione nella causa principale
         rientra nella sfera di applicazione dell’art. 16, punto 1, lett. a), della Convenzione.
      
      Sulla seconda questione
      32.   Con la seconda questione l’Oberlandesgericht chiede se, in caso di soluzione affermativa della prima questione, la competenza
         esclusiva ai sensi dell’art. 16, punto 1, lett. a), valga anche per l’azione fondata sul diritto al rimborso di una parte
         del corrispettivo erroneamente pagata in eccesso.
      
      33.   A mio parere, la competenza esclusiva ai sensi dell’art. 16, punto 1, lett. a), non vale anche per tale diritto.
      34.   Come si è già detto, l’art. 16, punto 1, lett. a), in quanto eccezione alle regole generali di competenza sancite dalla Convenzione,
         dev’essere applicato restrittivamente e solo nella misura necessaria a conseguirne l’obiettivo (20). Per quanto qui interessa, ritengo che per interpretare la portata dell’eccezione siano particolarmente interessanti tre
         casi.
      
      35.   Il primo è rappresentato dalla causa Reichert, in cui la Corte ha adottato un criterio restrittivo per individuare i tipi
         di azione contemplati dalla disposizione in parola, dichiarando quanto segue:
      
      «[L]’art. 16, punto 1, deve interpretarsi nel senso che la competenza esclusiva dei giudici dello Stato contraente ove si
         trova l’immobile non ingloba il complesso delle azioni che si riferiscono ai diritti reali immobiliari, ma solo quelle che,
         al tempo stesso, rientrano nel campo di applicazione della Convenzione di Bruxelles e tendono a determinare l’estensione,
         la consistenza, la proprietà, il possesso di beni immobili o l’esistenza di altri diritti reali su tali beni e ad assicurare
         ai titolari di questi diritti la protezione delle prerogative derivanti dal loro titolo» (21).
      
      36.   La Corte ha concluso che le azioni basate sulla action paulienne francese, con cui i creditori possono opporsi agli atti di disposizione compiuti dai debitori in frode ai loro diritti, non
         rientrano nella sfera di applicazione dell’art. 16, punto 1, in quanto tale tipo di azione «ha il suo fondamento nel diritto
         di credito, diritto personale del creditore nei confronti del debitore, e mira a proteggere il diritto di garanzia di cui
         il primo può disporre sul patrimonio del secondo» (22).
      
      37.   Analogamente, nella sentenza Rösler, la Corte ha dichiarato che la portata dell’art. 16, punto 1, si estende a «qualsiasi
         lite vertente sull’esistenza o sull’interpretazione del contratto, sulla sua durata, sulla restituzione del possesso dell’immobile
         al locatore, sulla riparazione di danni causati dall’inquilino o sul recupero del canone e delle altre spese accessorie a
         carico dell’inquilino, come le spese per il consumo d’acqua, di gas e di elettricità. Le liti che riguardano le obbligazioni
         rispettive del locatore e del conduttore derivanti dal contratto di locazione rientrano nel campo di questa competenza esclusiva.
         Viceversa, le liti che si riferiscono solo indirettamente all’uso della proprietà locata, come quelle riguardanti la perdita
         del vantaggio delle vacanze e le spese di viaggio, non rientrano nella competenza esclusiva contemplata da detto articolo» (23).
      
      38.   Occorre fare riferimento infine alla causa Dansommer, che verteva su un’azione di risarcimento per cattiva manutenzione dei
         locali e per danni causati ad un alloggio preso in locazione da un privato per trascorrervi alcune settimane di vacanza, in
         cui l’azione non era stata intentata direttamente dal proprietario dell’immobile, ma da un operatore turistico professionale
         che agiva a seguito di surrogazione nei diritti del proprietario dell’immobile. Nel dichiarare che tale azione rientrava nell’ambito
         di applicazione dell’art. 16, punto 1, la Corte ha sottolineato che, sebbene l’azione giudiziaria non sia soggetta all’applicazione
         di tale articolo per il solo fatto che presenta un «nesso» con un immobile (24), la questione fondamentale era se l’oggetto della controversia si ricollegasse direttamente ad un contratto di locazione
         relativo ad una proprietà immobiliare (25). Il fatto che il contratto in questione contenesse una clausola relativa all’assicurazione destinata a coprire le spese in
         caso di risoluzione era un elemento meramente accessorio che non poteva alterare la qualificazione del contratto di locazione
         di immobili cui si collegava, tanto più che tale clausola non formava oggetto di una controversia di cui il giudice a quo
         fosse investito (26).
      
      39.   Applicando tale ragionamento alla fattispecie ora in esame, dall’ordinanza di rinvio emerge che la domanda di rimborso dell’importo
         pagato in eccesso rispetto al prezzo pattuito non è fondata su un diritto o su un obbligo derivante dal medesimo contratto
         di uso a tempo parziale. Il fondamento della domanda si potrebbe rinvenire semmai in un arricchimento senza causa (27). Ritengo che un’azione di questo tipo non sia riconducibile alla ratio dell’art. 16, punto 1, vale a dire il suo esame non
         richiede la valutazione di fatti né l’applicazione di norme ed usi del luogo di ubicazione del bene che possano giustificare
         la competenza di un giudice dello Stato nel quale si trova l’immobile (28). La domanda è quindi priva del necessario nesso di prossimità ai giudici del luogo in cui è situato l’immobile e di conseguenza,
         a mio avviso, esula dalla sfera di applicazione dell’art. 16, punto 1 (29).
      
      V –    Conclusione
      40.   Pertanto, ritengo che la Corte debba risolvere nei termini seguenti le questioni sottopostele dall’Oberlandesgericht:
      1)       La nozione «in materia di contratto d’affitto di immobili» di cui all’art. 16, punto 1, lett. a), della Convenzione di Bruxelles
         comprende un’azione come quella in discussione nella causa principale, vertente sul diritto di uso di un appartamento in un
         complesso alberghiero per una settimana all’anno per quasi 40 anni.
      
      2)      L’art. 16, punto 1, lett. a), non vale per il diritto al rimborso di una parte del corrispettivo, erroneamente pagata in eccesso,
         per l’uso di un appartamento.
      
      1 –	Lingua originale: l’inglese.
      
      2  – GU 1998, C 27, pag. 1.
      
      3  –       Sentenza 10 gennaio 1990, causa C‑115/98, Reichert (Racc. pag. I‑27, punto 10). V. anche sentenza 14 dicembre 1977, causa
         73/77, Sanders (Racc. pag. 2383, punti 13-15).
      
      4  – 	GU 1979, C 59, pag. 35.
      
      5  – 	La Commissione propone l’esempio di un soggetto che acquista quote di una società, la quale a sua volta è proprietaria
         dell’immobile oggetto di un contratto d’uso a tempo parziale. La qualità di socio implicherebbe il diritto di utilizzare l’immobile
         per un certo numero di anni in un determinato periodo dell’anno.
      
      6  – 	Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio 26 ottobre 1994, 94/47/CE (GU L 280, pag. 83).
      
      7  – 	Terzo ‘considerando’.
      
      8  – 	Quarto ‘considerando’.
      
      9  – 	Secondo ‘considerando’; v. anche art. 1 della direttiva.
      
      10  – 	Sentenza Sanders, citata alla nota 3, punto 18.
      
      11  – 	Sentenza Reichert, citata alla nota 3, punto 8.
      
      12  – 	Sentenza Sanders, citata alla nota 3, punto 16.
      
      13  – 	Sentenza 26 febbraio 1992, Hacker/Euro-Relais, causa C‑280/90 (Racc. pag. I‑1111, punto 15).
      
      14  – 	V., per analogia, sentenza 27 gennaio 2000, causa C-8/98, Dansommer/Götz (Racc. pag. 393, punto 34).
      
      15  – 	V. anche, per analogia, la natura accessoria dei servizi assicurativi forniti nella causa Dansommer, citata alla nota 14.
      
      16  – 	V., ad esempio, sentenza 15 gennaio 1985, causa 241/83, Rösler (Racc. pag. 99).
      
      17  –       Sentenza Rösler, citata alla nota 16, punto 27.
      
      18  – 	Sentenza Rösler, citata alla nota 16, punti 23 e 24.
      
      19  – 	V. anche la motivazione della Court of Appeal of England and Wales (Civil Division) relativa alla sentenza nella causa
         Jarrett v Barclays Bank [1996] EWCA Civ 847: «alla luce della sentenza della Corte nella causa Rösler v Rottwinkel, non vedo ragioni per negare ai contratti controversi la qualità di contratti di affitto ai sensi dell’art. 16, punto 1.
         In ognuno di essi una parte acquista il diritto ad occupare in via esclusiva il bene immobile che si presume di proprietà
         della controparte per un determinato periodo in cambio di una somma di denaro (…). Tutte le considerazioni che hanno indotto
         la Corte ad interpretare l’art. 16, punto 1, nel senso che esso include gli affitti di breve durata, valgono per i contratti
         in esame esattamente come per la locazione a breve termine oggetto della causa Rösler» (per Morritt L.J.).
      
      20  – 	V., ad es., sentenza Dansommer, citata alla nota 14, punto 21.
      
      21  –       Sentenza Reichert, citata alla nota 3, punto 11. Tale dichiarazione richiama il ragionamento svolto nella relazione Jenard,
         in cui si osserva che «[s]tabilendo, in materia di locazioni di immobili, la competenza dei giudici dello Stato in cui l’immobile
         stesso è situato, il comitato ha voluto riferirsi alle controversie tra locatori e conduttori relative all’esistenza o all’interpretazione
         dei contratti di locazione o alla riparazione dei danni causati dal conduttore, all’evacuazione dei locali, ecc. Secondo il
         comitato la norma esposta non si applica alle azioni che riguardano unicamente il pagamento del canone locativo, in quanto
         tali azioni possono essere considerate come distinte dall’immobile dato in locazione».
      
      22  – 	Sentenza Reichert, citata alla nota 3, punto 12.
      
      23  – 	Sentenza Rösler, citata alla nota 16, punto 29.
      
      24  – 	Sentenza Dansommer, citata alla nota 14, punto 22.
      
      25  – 	Sentenza Dansommer, citata alla nota 14, punto 25.
      
      26  – 	Sentenza Dansommer, citata alla nota 14, punto 34.
      
      27  – 	V., per analogia, il ragionamento svolto dalla Court of Appeal in merito alla terza questione esaminata nella sentenza
         Jarrett v Barclays Bank, citata alla nota 19.
      
      28  – 	V., per analogia, sentenza Reichert, citata alla nota 3, punto 12.
      
      29  – 	V., per analogia, sentenza 27 settembre 1988, causa 189/87, Kalfelis (Racc. pag. 5565), in cui la Corte ha respinto,
         in relazione all’art. 5, punto 3, della Convenzione, la tesi secondo cui si dovrebbe attribuire allo stesso giudice la competenza
         a conoscere di tutti i punti di una domanda.