CELEX: E2012C0261
Language: fi
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 261/12/KOL, tehty 4 päivänä heinäkuuta 2012 , kunnallisveroihin liittyvistä toimenpiteistä, kiinteistöjen myynnistä ja sähkön myynnistä Vernelle (Islanti)

5.12.2013   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 324/21
            
         EFTAn VALVONTAVIRANOMAISEN PÄÄTÖS
   
   N:o 261/12/KOL,
   tehty 4 päivänä heinäkuuta 2012,
   kunnallisveroihin liittyvistä toimenpiteistä, kiinteistöjen myynnistä ja sähkön myynnistä Vernelle (Islanti)
   EFTAn VALVONTAVIRANOMAINEN, JÄLJEMPÄNÄ ’VALVONTAVIRANOMAINEN’, joka
   OTTAA HUOMIOON Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’ETA-sopimus’, ja erityisesti sen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan,
   OTTAA HUOMIOON EFTA-valtioiden sopimuksen valvontaviranomaisen ja tuomioistuimen perustamisesta, jäljempänä ’valvonta- ja tuomioistuinsopimus’, ja erityisesti sen 24 artiklan,
   OTTAA HUOMIOON valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjan 3, jäljempänä ’pöytäkirja 3’, ja erityisesti siinä olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan ja II osan 4 artiklan 4 kohdan, 6 artiklan, 7 artiklan 5 kohdan ja 8 artiklan,
   ON mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
   sekä katsoo seuraavaa:
   I.   TOSISEIKAT
   
   1.   MENETTELY
   
               (1)
            
            
               Islannin viranomaiset ilmoittivat valvontaviranomaiselle ilmoitusta edeltävän yhteydenpitovaiheen jälkeen 1 päivänä syyskuuta 2010 valtiontuesta, joka liittyy datakeskuksen rakentamiseen Reykjanesbærin kuntaan, jäljempänä ’kunta’ tai ’Reykjanesbær’, pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaisesti kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti ja kirjasi samana päivänä (tapahtuma nro 568140). Ilmoitus koski vapautuksia veroista ja maksuista, jotka oli myönnetty Verne Holdings ehf:lle, jäljempänä ’Verne’, datakeskuksen rakentamisen yhteydessä lain nro 57/2010 ja 23 päivänä lokakuuta 2009 parafoidun sopimuksen, jäljempänä ’investointisopimus’, nojalla.
            
         
               (2)
            
            
               Käytyään Islannin viranomaisten kanssa kirjeenvaihtoa (2) valvontaviranomainen ilmoitti Islannin viranomaisille 3 päivänä marraskuuta 2010 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 573997), että se oli päättänyt aloittaa Vernen datakeskukseen liittyvän tuen osalta pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.
            
         
               (3)
            
            
               Menettelyn aloittamisesta tehty valvontaviranomaisen päätös N:o 418/10/KOL, jäljempänä ’menettelyn aloittamisesta tehty päätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä ja sen ETA-täydennysosassa (3). Valvontaviranomainen kehotti asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa päätöksestä. Asianomaisilta osapuolilta ei saatu huomautuksia.
            
         
               (4)
            
            
               Viranomainen suostui 23 päivänä marraskuuta 2010 sekä 4 ja 18 päivänä tammikuuta ja 2 päivänä helmikuuta 2011 päivätyissä kirjeissä (tapahtumat nro 578499, 582634, 583705 ja 585546) Islannin viranomaisten esittämiin pyyntöihin jatkaa päätöstä koskevien huomautusten esittämiselle annettua määräaikaa.
            
         
               (5)
            
            
               Islannin viranomaiset esittivät huomautuksensa kyseisestä päätöksestä 28 päivänä helmikuuta 2011 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 589033). Valvontaviranomainen sai Islannin viranomaisilta lisätietoja 12 päivänä huhtikuuta 2011 (tapahtuma nro 594276).
            
         
               (6)
            
            
               Asiasta keskusteltiin valvontaviranomaisen ja Islannin viranomaisten kesken Brysselissä 27 päivänä toukokuuta 2011, minkä jälkeen valvontaviranomainen jatkoi asian käsittelyä sähköpostitse 1 päivänä kesäkuuta 2011 (tapahtuma nro 599862). Tämän jälkeen Islannin viranomaiset toimittivat tietoja kahdessa kirjeessä, jotka on päivätty 21 päivänä kesäkuuta (tapahtuma nro 601641) ja 27 päivänä kesäkuuta 2011 (tapahtuma nro 602133).
            
         
               (7)
            
            
               Lisäksi kansallinen energiayhtiö (Landsvirkjun) toimitti erikseen lisätietoja 20 päivänä kesäkuuta 2011 päivätyllä kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti 23 päivänä kesäkuuta 2011 (tapahtuma nro 601937), ja kirjeellä, jonka valvontaviranomainen vastaanotti 16 päivänä tammikuuta 2012 (tapahtuma nro 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Islannin viranomaiset peruivat ilmoituksensa tuen myöntämisestä datakeskuksen rakentamista varten 28 päivänä syyskuuta 2011 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 609826). Valvontaviranomainen vahvisti peruutuksen 4 päivänä lokakuuta 2011 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 609991) ja ilmoitti samalla Islannin viranomaisille lopettavansa kyseisiä toimenpiteitä koskevan muodollisen tutkintamenettelyn pöytäkirjassa 3 olevan II osan 8 artiklan 2 kohdan mukaisesti. Se kuitenkin täsmensi jatkavansa eräiden sellaisten toimenpiteiden tutkimista, jotka perustuvat tiettyihin Vernen kanssa tehtyihin, suunnitellun datakeskuksen rakentamista koskeviin ja edelleen voimassa oleviin sopimuksiin.
            
         
               (9)
            
            
               Islannin viranomaiset vastasivat edellä mainittuun, 4 päivänä lokakuuta 2011 päivättyyn valvontaviranomaisen kirjeeseen toimittamalla tietoja 25 päivänä lokakuuta 2011 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 613209). Tämän jälkeen Islannin viranomaiset toimittivat lisätietoja sähköpostitse 30 päivänä huhtikuuta 2012 (tapahtuma nro 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Islannin viranomaiset toimittivat vielä asiaa koskevia selvityksiä sähköpostitse 14 ja 24 päivänä toukokuuta 2012 (tapahtumat nro 634340 ja 635757), sen jälkeen kun asiasta oli keskusteltu lyhyesti Islannin viranomaisten ja valvontaviranomaisen välisessä kokouksessa Brysselissä 2 päivänä toukokuuta 2012. Tämän jälkeen ne toimittivat lisää asiakirjoja sähköpostitse 1 päivänä kesäkuuta 2012 (tapahtuma nro 636529).
            
         2.   TAUSTA
   2.1   Tuensaaja
   
   
               (11)
            
            
               Verne Holdings ehf. on yksityisyritys, joka on rekisteröity Islannissa kesäkuussa 2007. Sillä on kolme kokonaan sen omistuksessa olevaa tytäryhtiötä: Yhdysvalloissa rekisteröity Verne Global, Inc., Yhdistyneessä kuningaskunnassa rekisteröity Verne Global Ltd. ja Islannissa maaliskuussa 2008 rekisteröity Verne Real Estate ehf. (4)
               
            
         
               (12)
            
            
               Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan Verne Holdings ehf:n omistaa joukko vähemmistöosakkaita, joista kaksi suurinta ovat maailmanlaajuisesti toimiva sijoitusyhtiö Novator ja Teha Investments S.a.r.l. Niin ikään Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan myös yrityksen johto omistaa merkittävän osan Verne Holdings ehf:stä.
            
         2.2   Tehdyt sopimukset
   
   
               (13)
            
            
               Sittemmin perutun tuki-ilmoituksen mukaan Islannin viranomaisten oli tarkoitus myöntää Vernelle aluetukea koskevien valvontaviranomaisen suuntaviivojen, jäljempänä ’aluetukisuuntaviivat’, mukaisesti tukea datakeskuksen rakentamiseen ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla aluetukeen oikeutetulla alueella erilaisten investointisopimuksessa mainittujen valtion- ja kuntaveroja koskevien vapautusten muodossa.
            
         
               (14)
            
            
               Islannin viranomaiset ja Verne kävivät vuoden 2008 lopulla (5) (finanssikriisin puhjettua Islannissa lokakuussa 2008) neuvotteluja, joiden tuloksena tehtiin erilaisia verovapautuksia koskeva ns. investointisopimus. Islannin viranomaisten mukaan investointisopimusta koskevan yhteisymmärryspöytäkirjan lopullisesta luonnoksesta päästiin yhteisymmärrykseen huhtikuussa 2009. Pöytäkirjaa ei kuitenkaan allekirjoitettu. Investointisopimus tehtiin myöhemmin, 23 päivänä lokakuuta 2009, kun Vernen toimitusjohtaja ja teollisuusministeriön virkamies parafoivat sen. (6) Investointisopimuksen voimaantulon ehtona oli parlamentin, Vernen johtoryhmien ja valvontaviranomaisen hyväksyntä. Islannin parlamentille esitettiin 12 päivänä joulukuuta 2009 lakiehdotus Islannin viranomaisten valtuuttamisesta tekemään investointisopimus Vernen kanssa. Islannin parlamentti hyväksyi 7 päivänä kesäkuuta 2010 lain nro 57/2010, jäljempänä ’Verne-laki’, jolla teollisuusministeriö valtuutetaan tekemään Islannin viranomaisten puolesta Vernen kanssa investointisopimus muun muassa erilaisten vero- ja maksuvapautusten myöntämisestä datakeskuksen rakentamista varten. (7)
               
            
         
               (15)
            
            
               Islannin viranomaiset ilmoittivat valvontaviranomaiselle 28 päivänä syyskuuta 2011, että investointisopimus oli purettu.
            
         
               (16)
            
            
               Islannin viranomaiset kuitenkin selittivät 25 päivänä lokakuuta 2011 päivätyssä kirjeessään (8), että ”[a]inoa tähän mennessä voimaan tullut etu on vapautus kunnallisveroista, jonka Reykjanesbærin kunta myönsi käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen nojalla”. (9) Kyseinen sopimus allekirjoitettiin 4 päivänä marraskuuta 2009. Toimenpiteet tulivat kuitenkin voimaan jo vuoden 2009 alkupuolella, kuten Islannin viranomaiset mainitsivat. (10) Kyseisessä sopimuksessa mainituista kunnallisveroa ja muita maksuja koskevista vapautuksista on sen vuoksi tehtävä valtiontukiarviointi seuraavissa tapauksissa:
               
                           —
                        
                        
                           kunnallinen kiinteistövero; ja
                        
                     
                           —
                        
                        
                           katurakentamisesta maksettava kunnallinen vero.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Lisäksi tässä päätöksessä on tehtävä valtiontukiarviointi muista toimenpiteistä, jotka perustuvat seuraaviin, Vernen vuosina 2008 ja 2009 tekemiin ja voimaan tulleisiin sopimuksiin:
               
                           —
                        
                        
                           ’kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus’ (valtionkassan kanssa)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           ’maanvuokraussopimus’ ja ’vuokrausta koskeva lisäsopimus’ (valtionkassan kanssa)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           ’energiasopimus’ (Landsvirkjunin kanssa).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Näitä sopimuksia ja arvioinnin kohteena olevia toimenpiteitä kuvataan lähemmin jäljempänä 3 jaksossa.
            
         
               (19)
            
            
               Lisäksi Verne teki 26 päivänä helmikuuta 2008 kaistanleveyttä koskevan sopimuksen Faricen kanssa. Islannin viranomaisten mukaan tämä sopimus on peruttu.
            
         2.3   Lyhyt kuvaus hankkeesta, sen toteutuspaikasta ja entisestä sotilasalueesta
   
   
               (20)
            
            
               Alun perin Vernen oli tarkoitus rakentaa Reykjanesbæriin, Lounais-Islantiin, suurasiakkaille tarkoitettu erittäin luotettava suuren energiatiheyden datakeskus, jäljempänä ’datakeskus’ (11), kolmessa vaiheessa yhteensä seitsemän vuoden aikana.
            
         
               (21)
            
            
               Hankkeen investointikustannusten kokonaismääräksi arvioitiin vuonna 2010 Vernen alkuperäisten suunnitelmien mukaan 726 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria. (12)
               
            
         
               (22)
            
            
               Kun taloustilanne Islannissa muuttui, näistä suunnitelmista luovuttiin ja 23 päivänä lokakuuta 2009 tehty investointisopimus peruttiin 23 päivänä syyskuuta 2011. Sen sijaan Verne teki Islannin viranomaisten 25 päivänä lokakuuta 2011 toimittamien tietojen mukaan niiden kanssa ”yleiseen investointitukijärjestelmään perustuvan mukautetun investointisuunnitelman”. (13) Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan investointien arvo olisi tämän mukautetun investointisuunnitelman perusteella yli 675 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria jo toteutuneiden valmisteluvaiheen investointien lisäksi. Tiedotusvälineistä saatujen tietojen mukaan hankkeen ensimmäinen vaihe on jo käyttövalmis ja avattu asiakkaille virallisesti helmikuussa 2012 (14).
            
         
               (23)
            
            
               Alkuperäisen investointisuunnitelman mukaisesti Verne hankki 26 päivänä helmikuuta 2008 Reykjanesbærin Valhallarbrautin varrelta viisi rakennusta, yhteensä 31 000 m2. Niistä kaksi on suuria varastorakennuksia,11 064 ja 16 606 m2, joita kuvataan lähemmin jäljempänä 3.2 jaksossa. (15) Alun perin Vernen oli tarkoitus purkaa (16) alueen kolme pienempää rakennusta.
            
         
               (24)
            
            
               Verne teki 9 päivänä toukokuuta 2008 Islannin valtionkassan kanssa erillisen maanvuokraussopimuksen 9,6 hehtaarin suuruisen tontin (17) vuokraamisesta 99 vuodeksi.
            
         
               (25)
            
            
               Datakeskus sijaitsee osoitteessa Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, Keflavíkin kansainvälisen lentokentän vieressä. (18) Se on osa entistä Yhdysvaltain sotilastukikohtaa. Islannin valtio teki vuonna 1951 Yhdysvaltain hallituksen kanssa puolustussopimuksen, jonka nojalla Yhdysvaltain merivoimille annettiin sotilastukikohdan perustamista varten tontti, johon kuului myös kansainvälisen lentokentän alue. Poistuessaan Islannista vuonna 2006 Yhdysvaltain merivoimat luovutti alueen rakennuksineen Islannin valtiolle. Islannin parlamentti hyväksyi joulukuussa 2006 lain nro 176/2006, jolla säännellään kyseisen alueen käyttöä siten, että siinä määritellään lentokentän alue (A) (19), puolustustarkoituksiin varattu suoja-alue (B) ja siviilikäyttöön tarkoitettu alue (C). Alueen C kokonaispinta-ala on 59,7 km2.
            
         
               (26)
            
            
               Alueella C sijaitsevan kiinteistöomaisuuden hallinnointia varten perustettiin 24 päivänä lokakuuta 2006 erityinen elin, Keflavík Airport Development Corporation, KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.), joka on kokonaan Islannin valtion omistuksessa. Tarkoituksena oli ottaa alue mahdollisimman nopeasti tuottavaan siviilikäyttöön. (20) KADECO on muodoltaan rajavastuuyhtiö, mutta se katsotaan mm. julkisista hankinnoista annetussa laissa tarkoitetuksi julkisyhteisöksi, kuten KADECOn ja valtionkassan välillä 8 päivänä joulukuuta 2006 tehdyssä palvelusopimuksessa (21) todetaan. KADECOn ainoana tehtävänä on kehittää, hallinnoida ja myydä/vuokrata kyseisellä alueella C sijaitsevaa kiinteistöomaisuutta.
            
         
               (27)
            
            
               Lain nro 176/2006 5 pykälän nojalla alueita A ja C koskeviin veroihin ja maksuihin sovelletaan lakisääteisiä sääntöjä heti kun alueet on otettu siviilikäyttöön myynti- tai vuokrasopimuksen perusteella.
               
                  
            
         3.   TOIMENPITEIDEN ARVIOINTI
   3.1   Johdanto
   
   
               (28)
            
            
               Islannin viranomaisten alun perin ilmoittamat toimenpiteet, joiden ne katsoivat sisältävän valtiontukea, koskivat seuraavia seikkoja:
               
                           1)
                        
                        
                           yrityksen tuloveroaste
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           poistosäännöt
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           teollisuus- ja markkinamaksut
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           leimaverot
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           kaavoitusmaksu
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           tuontitullit
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           tuonnista ja sähköstä perittävien alv-maksujen lykkääminen
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           sähköturvallisuuden valvontamaksu
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           omasta pääomasta maksettava vero
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           kunnallinen kiinteistövero.
                        
                     Näistä toimenpiteistä määrättiin investointisopimuksessa ja Verne-laissa. Lisäksi investointisopimuksessa ja Verne-laissa mainitaan vapautus kertaluonteisesta kunnallisverosta:
               
                           11)
                        
                        
                           katurakentamisesta maksettava kunnallinen vero.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               Sekä kunnallisesta kiinteistöverosta että katurakentamisesta maksettavasta kunnallisesta verosta sovittiin kunnan ja Vernen välillä käydyissä neuvotteluissa, joiden perusteella tehtiin 4 päivänä marraskuuta 2009:
               
                           —
                        
                        
                           sopimus käyttöluvista ja -maksuista.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Lisäksi Islannin viranomaiset mainitsivat tuki-ilmoituksessa oikeusvarmuuden vuoksi myös seuraavat sopimukset, vaikka eivät katsoneet niiden sisältävän valtiontukea:
               
                           —
                        
                        
                           kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus
                        
                     
                           —
                        
                        
                           maanvuokraussopimus
                        
                     
                           —
                        
                        
                           energiasopimus.
                        
                     
         
               (31)
            
            
               Lisäksi muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tehdyssä päätöksessä N:o 418/10/KOL mainitaan vielä yksi sopimus, joka sittemmin peruttiin:
               
                           —
                        
                        
                           Faricen kanssa 26 päivänä helmikuuta 2008 tehty sopimus kaistanleveydestä.
                        
                     
         3.2   Kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus
   
   
               (32)
            
            
               Kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, jonka nojalla Verne osti Islannin valtionkassalta viisi rakennusta, allekirjoitettiin 26 päivänä helmikuuta 2008. Hankintahinta oli 14,5 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria. Se jakautui 25 000 dollarin käsirahaan, joka maksettiin 26 päivänä helmikuuta 2008, ja loppumaksuun, joka oli määrä maksaa 26 päivänä maaliskuuta 2008.
            
         
               (33)
            
            
               Verne hankki Valhallarbrautin varrelta seuraavat viisi rakennusta, jotka on rakennettu vuosina 1951–1958:
               
                           1)
                        
                        
                           rakennus nro 868
                        
                        
                           NATOn varastorakennus
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           rakennus nro 869
                        
                        
                           merivoimien varastorakennus
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           rakennus nro 872
                        
                        
                           kylmävarasto
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           rakennus nro 866
                        
                        
                           varasto
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           rakennus nro 864
                        
                        
                           sähkövoimala
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               Kiinteistön omistusoikeuden siirto allekirjoitettiin 9 päivänä toukokuuta 2008. Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan Verne kunnosti vuosina 2008 ja 2009 kaksi suurta varastorakennusta (nrot 868 ja 869) moniosaiseen kokonaisuuteen tähtäävän alkuperäisen suunnitelman mukaisesti (ks. kuva 2). (22)
               
            
         
               (35)
            
            
               Kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen liitteenä D on Vernen tilaama 29 päivänä marraskuuta 2007 päivätty ympäristöraportti (23). Raportin mukaan tontilla on Vernen 26 päivänä helmikuuta 2008 ostamien viiden rakennuksen lisäksi kaksi muutakin rakennelmaa: vuonna 1979 rakennettu pieni muuntoasema (nro 867) ja vuonna 1985 rakennettu varastoteltta/varastorakennus (nro 889) (24). Näitä rakennelmia ei mainita kiinteistöjen hankintaa koskevassa sopimuksessa, ja ne on ilmeisesti purettu tai siirretty pois.
               
                  
            
         3.3   Maanvuokraussopimus ja vuokrausta koskeva lisäsopimus
   
   
               (36)
            
            
               Verne ja Islannin valtionkassa allekirjoittivat erillisen maanvuokraussopimuksen 9 päivänä toukokuuta 2008. Sopimuksen nojalla Verne vuokrasi 9,6 hehtaarin suuruisen tontin kaikkine rakennelmineen. Osoitteessa Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, sijaitseva tontti on rekisteröity Islannin kiinteistörekisterissä numerolla 214247. Se sijaitsee entisen Keflavíkin lentotukikohdan alueella Keflavíkin kansainvälisen lentokentän vieressä, kuten edellä on esitetty (ks. kuva 4). Kaikki viisi Vernen hankkimaa rakennusta sijaitsevat tällä tontilla. Osa tontista oli tyhjänä silloin kun vuokraussopimus tehtiin (ks. kuvat 2 ja 3).
            
         
               (37)
            
            
               Vuokraussopimuksen voimassaoloaika on 99 vuotta. Tontin kokonaisvuokra on 0,8 Yhdysvaltain dollaria (80 senttiä) / m2 vuodessa, ilman mukautuslauseketta. Islannin viranomaiset ovat muodollisen tutkintamenettelyn aikana ilmoittaneet valvontaviranomaiselle, että maanvuokraussopimuksen ehtoja muutettiin 30 päivänä kesäkuuta 2009, kun kunta ja Verne allekirjoittivat sopimuksen vuokran mukauttamisesta ja vuokranmaksun lykkäämisestä, jäljempänä ’vuokrausta koskeva lisäsopimus’. Sen vuoksi valvontaviranomainen arvioi tässä tapauksessa maanvuokraussopimusta sellaisena kuin se on muutettuna vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella.
            
         
               (38)
            
            
               Vuokrausta koskevan lisäsopimuksen mukaan tontista ei peritä vuokraa ennen 1 päivää huhtikuuta 2010. Uudelleen neuvoteltu vuokra on 60 Islannin kruunua (ISK) / m2 vuodessa ja siihen sovelletaan Islannin rakennuskustannusindeksiä.
               
                  
            
         3.4   Sopimus käyttöluvista ja -maksuista
   
   
               (39)
            
            
               Verne ja kunta allekirjoittivat 4 päivänä marraskuuta 2009 sopimuksen, jäljempänä ’käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus’, jossa määrätään muun muassa seuraavia lakisääteisiä maksuja koskevista vapautuksista:
               
                           —
                        
                        
                           kunnallinen kiinteistövero, ja
                        
                     
                           —
                        
                        
                           katurakentamisesta maksettava kunnallinen vero.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyssä sopimuksessa ei määrätä vapautuksille mitään määräaikaa.
            
         
               (41)
            
            
               Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus tuli voimaan jo vuoden 2009 alkupuolella, vaikka se allekirjoitettiin vasta 4 päivänä marraskuuta 2009. (25)
               
            
         3.4.1   Tässä päätöksessä käsiteltäviä kunnallisia veroja koskeva Islannin lainsäädäntö
   
   
               (42)
            
            
               Islannin lainsäädännön mukaan kunnallinen kiinteistövero (fasteignaskattur) peritään vuosittain kaikista kiinteistöistä (26) (tonttimaasta ja rakennuksista, myös teollisuuskiinteistöistä) sen arvon mukaan, joka niillä on kiinteistörekisteristä ja arvostamisesta annetun lain nro 6/2001 mukaisesti edeltävän vuoden 31 päivänä joulukuuta.
            
         
               (43)
            
            
               Kuntatulojen lähteistä annetun lain nro 4/1995 4 §:n 2 momentissa säädetään, että veron maksaa kiinteistön omistaja, paitsi kun on kyse maanvuokrasta, jolloin veron maksaa vuokraaja.
            
         
               (44)
            
            
               Lain nro 4/1995 3 §:n mukaan veroperusteena on kiinteistön arvo siten kuin Islannin rekisterivirasto (Þjóðskrá Íslands) on sen määrittänyt kiinteistörekisteristä ja arvostamisesta annetun lain nro 6/2001 mukaisesti. Veroasteen taas vahvistaa kukin kunta vuosittain, ja se voi olla mitä tahansa 0:sta enintään 1,65 prosenttiin kiinteistön virallisesta arvosta. Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan Reykjanesbærissa sovellettava veroaste on 1,65 prosenttia. Kunnallinen kiinteistövero peritään kaikista olemassa olevista rakennuksista (ja tonttimaasta). Uusista rakennuksista ja rakennusten laajennuksista vero peritään sen jälkeen, kun kiinteistön arvo on määritetty lain nro 6/2001 mukaisesti.
            
         
               (45)
            
            
               Katurakentamisesta perittävästä verosta (gatnagerðargjald) annetun lain nro 153/2006 3 §:n mukaan kyseessä on kertaluonteinen vero, joka peritään Islannin kunnissa kaikista kaupunkialueilla sijaitsevista kiinteistöistä. Lain nro 153/2006 nojalla veron perintä on kuntien tehtävä, ja ne voivat itse määrittää veroasteen. Sen enimmäismäärä on 15 prosenttia Islannin rekisteriviraston määrittämistä virallisista rakennuskustannuksista/m2. Veroperusteena on asianomaisessa paikassa kaupunkisuunnittelun tai rakennusluvan mukaisesti toteutettu rakennustyö.
            
         3.4.2   Vernelle myönnetyt poikkeukset säännöksistä
   
   
               (46)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus sisältää Valhallarbrautin varrella sijaitsevan Vernen kiinteistön osalta seuraavat poikkeukset lakisääteisiin maksuihin:
               
                           (a)
                        
                        
                           Vernelle annetaan takeet siitä, että siltä peritään kiinteistöveroa enintään 1,65 prosenttia (Reykjanesbærin nykyinen veroaste) kaikista rakennuksista, tiloista ja laitteista, jotka se omistaa tai on vuokrannut käyttöönsä, myös tulevaisuudessa, vaikka veroaste nousisi (27),
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           kunnallisen kiinteistöveron veroperusteeksi määritetään Vernen kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen nojalla ostaman koko kiinteistön osalta 1 030 600 000 Islannin kruunua, mikä on yhtä kuin Vernen ostaman kahden suuren varastorakennuksen (nrot 868 ja 869) virallinen arvo vuonna 2008; siinä ei siis ole otettu huomioon hankintaan sisältyvien kolmen muun rakennuksen (nrot 864, 866 ja 872) eikä 9,6 hehtaarin suuruisen vuokratontin arvoa (28),
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           kunnallisen kiinteistöveron veroperustetta mukautetaan Islannin rakennuskustannusindeksin perusteella sen kuukauden mukaan, jonka aikana Verne aloittaa asiakastoiminnan / rakennus on käyttövalmis eikä hankinta-ajankohdan mukaan (29),
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           tontille myöhemmin rakennettavien rakennusten veroperuste on seuraavista vaihtoehdoista alempi: i) tontilla jo olevien rakennusten lisärakentamisesta aiheutuvat kustannukset ja ii) 85 500 Islannin kruunua / m2, indeksoituna Islannin rakennuskustannusindeksin mukaisesti sen kuukauden alusta, jonka aikana Verne aloittaa asiakastoiminnan / rakennus on käyttövalmis (suhteessa rakennuksen käyttöasteeseen); ei siis säännösten mukaisesti sovellettava vero (30),
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           kiinteistöveroa peritään vasta 1 päivästä tammikuuta 2011 eikä rakennuksen hankinta-ajankohdasta tai tonttimaan vuokraamisesta alkaen, ja Vernelle myönnetään hyvitystä tulevia kiinteistöveroja vastaan 44 660 298 Islannin kruunua jo maksetuista veroista tai veroista, jotka on maksettava kunnalle käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen tullessa voimaan (31),
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           Verne vapautetaan kunnallisesta katurakentamisverosta olemassa olevien rakennusten osalta sekä tätä veroa vastaavista nykyisistä ja tulevista maksuista edellyttäen, että yritys suorittaa toimipaikassa tehtävät kadunrakennustyöt omalla kustannuksellaan,
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           Vernelle myönnetään erityinen 75 prosentin alennus katurakentamisverosta kaikkien uusien rakennusten osalta edellyttäen, että yritys suorittaa toimipaikassa tehtävät kadunrakennustyöt omalla kustannuksellaan (32).
                        
                     
         3.5   Energiasopimus
   
   
               (47)
            
            
               Vernen ja Landsvirkjunin (kokonaan valtion omistuksessa oleva kansallinen energiayhtiö) välinen energiasopimus allekirjoitettiin 22 päivänä lokakuuta 2009. Landsvirkjunilla on teollisuusministeriön myöntämä toimilupa harjoittaa sähkön tukkukauppaa Islannin sähköntoimittajien ja runsaasti sähköä käyttävien teollisuuslaitosten kanssa. Landsvirkjun toimittaa datakeskuksen tehovaatimusten edellyttämän energian. Landsvirkjun sitoutuu toimittamaan Vernelle säännöllisesti sen tarvitseman energian, enintään noin […]. Energiasopimus on voimassa 20 vuotta, minkä jälkeen sitä voidaan jatkaa vielä 10 vuodella.
            
         
               (48)
            
            
               Energian hinta on neuvoteltu seuraavasti (siirtokustannukset pois lukien):
               
                            
                        
                        
                           […] määrään asti:
                           
                                       Hinta / MW
                                    
                                    
                                       Ajanjakso
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       31.12.2013 asti
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       alkaen 1.1.2019 sopimuksen päättymiseen
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           […] ylittävältä määrältä:
                           
                                       Hinta / MW
                                    
                                    
                                       Määrä
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       yli […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Hintoja mukautetaan vuosittain […]:lla.
                        
                     
         
               (49)
            
            
               Energiasopimuksen 6 artiklaan sisältyy Verneä koskeva ns. ”ota tai maksa -velvoite”. Se tarkoittaa, että yrityksen on maksettava kalenterivuosittain vähintään tietystä kiinteästä energiamäärästä (90 prosenttia sopimukseen kirjatusta energian määrästä) riippumatta siitä, yltääkö todellinen vuosikulutus tuohon lukemaan. Energiasopimuksen mukainen energian määrä vahvistetaan sopimuksen liitteessä A, ja se kasvaa alkaen […] määrästä vuosina […].
            
         4.   SYYT MENETTELYN ALOITTAMISEEN
   
               (50)
            
            
               Sen lisäksi, että valvontaviranomainen ilmaisi menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä suhtautuvansa epäilevästi sittemmin peruttuun investointisopimukseen ja käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen siltä osin, voidaanko tuki luokitella investointitueksi, sekä tukitoimenpiteiden välttämättömyyteen ja kannustavaan vaikutukseen, eli siihen, auttaisiko tuki todellisuudessa tuensaajaa mukauttamaan toimintaansa niin, että se toteuttaisi investoinnin kyseisellä tukialueella, se kehotti menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä Islannin viranomaisia toimittamaan ”tarvittavat tiedot ja perustelut, joiden avulla valvontaviranomainen voi arvioida, sisältävätkö […] tarkoitetut sopimukset valtiontukea”. (34) Edellä tarkoitetut sopimukset ovat (35):
               
                           1)
                        
                        
                           maanvuokraussopimus,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, ja
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           energiasopimus.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               Valvontaviranomainen epäili, että Vernelle oli myönnetty näiden sopimusten avulla tukea, jota ei voitaisi katsoa ETA-sopimukseen sisältyvien valtiontukisääntöjen mukaiseksi.
            
         5.   TIIVISTELMÄ ISLANNIN VIRANOMAISTEN ESITTÄMISTÄ HUOMAUTUKSISTA
   
               (52)
            
            
               Valvontaviranomainen esittää seuraavassa tiivistelmän huomautuksista, joita Islannin viranomaiset ovat esittäneet tutkittavana olevista toimenpiteistä. (36)
               
            
         5.1   Maanvuokraussopimusta, vuokrausta koskevaa lisäsopimusta, kiinteistöjen hankintaa koskevaa sopimusta ja energiasopimusta koskevat huomautukset
   
   
               (53)
            
            
               Islannin viranomaisten mukaan sopimukset on neuvoteltu tavanomaisin markkinaehdoin eivätkä ne sisällä valtiontukea.
            
         
               (54)
            
            
               Ensinnäkin Islannin viranomaiset ovat selittäneet, että menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä mainittu, maanvuokraussopimukseen sisältyvä yksinomaisuutta koskeva lauseke (37) koskee ainoastaan Keflavíkin aluetta, ei koko Islantia. Viranomaisten mukaan lauseketta olisi tulkittava alkuinvestointeja koskevista kannustimista annetun lain nro 99/2010 perusteella laaditun yleisen tukijärjestelmän operatiivisten säännösten valossa. Valvontaviranomaiselle muodollisen tutkintamenettelyn yhteydessä toimitettuun vuokrausta koskevaan lisäsopimukseen perustuvasta tontinvuokrasta Islannin viranomaiset huomauttivat, että se perustuu markkinahintoihin, ja viittasivat siihen, että yleensä kunnat veloittavat vuosittain 1–2 prosenttia tonttimaan virallisesta arvosta, kun taas tämän sopimuksen perusteella vuokra on vuoden 2011 osalta yli 3 prosenttia.
            
         
               (55)
            
            
               Toiseksi Islannin viranomaiset ovat ilmoittaneet kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen osalta, että kiinteistön myyntiin asettamisesta ilmoitettiin julkisesti ja että myyntihinta perustui markkinahintaan, kun otetaan huomioon rakennusten kunto ja kiinteistömarkkinoille tullut lisätarjonta sen jälkeen kun Yhdysvaltain merivoimat poistui alueelta. Viranomaiset ovat toimittaneet yhdestä rakennuksesta asiantuntija-arvon ja samasta rakennuksesta tehdyn kolmannen osapuolen tarjouksen, jotka on kumpikin päivätty 23 päivänä huhtikuuta 2007. Asiantuntija-arvio on lähes kaksi kertaa korkeampi kuin tarjous, joka viranomaisten toimittamien tietojen mukaan hylättiin. Muodollisen tutkintamenettelyn loppuvaiheessa valvontaviranomaiselle toimitettiin jäljennökset kaikista julkaistuista aluetta koskevista myynti-ilmoituksista. Islannin viranomaiset ovat toimittaneet asiantuntija-arvion ohella KADECOn (Keflavík Airport Development Corporation) pääjohtajan kirjeen, sittemmin Vernelle myytyä rakennusta koskevan tarjouksen ja kiinteistöjä esittävän valokuvan osoitukseksi siitä, että kiinteistöjä koskevat sopimukset on neuvoteltu tavanomaisin markkinaehdoin. Islannin viranomaiset katsovat tämän perusteella, että kiinteistöjen myynnissä sovellettavat valinta- ja myöntämisperusteet (julkisia hankintoja koskevat menettelyt) ovat niiden kaupallisten ja sääntelykäytäntöjen mukaiset, joita Islannissa yleensä sovelletaan vastaavantyyppisiin sopimuksiin. Sen vuoksi Islannin viranomaiset ovat sitä mieltä, ettei tässä tapauksessa ole tarpeen tarkastella kysymystä mahdollisesta valtion varojen käyttöön perustuvasta tuesta.
            
         
               (56)
            
            
               Vernen ja Landsvirkjunin tekemästä energiasopimuksesta ja sen suhteesta osapuolten välillä (aihe: […]) vuonna 2008 tehtyyn aiempaan sopimukseen, jonka nyt tarkasteltavana oleva energiasopimus korvaa, Islannin viranomaiset ovat selittäneet, että alkuperäinen sopimus oli neuvoteltava uudelleen, koska Verne ei pystynyt täyttämään Landsvirkjunille alun perin antamiaan sitoumuksia talouskriisin ja siitä johtuvien viivästysten vuoksi. Sopimuksen uuden version nojalla Verne pystyy supistamaan kokonaissitoumustaan Landsvirkjunia kohtaan, mikäli se on tarpeen ulkoisten olosuhteiden vuoksi. Siinä tapauksessa se kuitenkin menettää oikeuden saada lisäkapasiteettia. Islannin viranomaisten mukaan sopimus oli neuvoteltu tavanomaisten markkinaehtojen pohjalta.
            
         5.2   Investointituki vs. toimintatuki
   
   
               (57)
            
            
               Islannin viranomaiset muistuttivat valvontaviranomaisen katsoneen alumiinisulattoja koskevassa asiassa (38), että tukea voitiin pitää investointitukena, jos se oli yhdistettävissä tiettyjen hankkeiden toteuttamiseksi alueella tehtyihin investointeihin, joiden määrä ja prosenttiosuus alueelle tehdyistä kokonaisinvestoinneista oli mahdollista määrittää.
            
         
               (58)
            
            
               Lisäksi Islannin viranomaiset huomauttivat valvontaviranomaisen todenneen, että valtiontukea koskevien valvontaviranomaisen suuntaviivojen yritysten välitöntä verotusta koskevassa 4.3 ja 4.4 kohdassa (39) säädetyt avoimuusvaatimukset täyttyivät eli aiheutunut hyöty oli mitattavissa ja se oli oikeassa suhteessa niihin rajoituksiin, joita sen oli tarkoitus lieventää.
            
         
               (59)
            
            
               Islannin viranomaiset huomauttivat myös, että jos suunnitellun investoinnin kokonaiskustannukset jäisivät alun perin arvioitua 726 miljoonan Yhdysvaltain dollarin määrää pienemmiksi, sekä tuen enimmäismäärä että valtiontuen kokonaismäärä olisivat suhteessa niin ikään pienemmät. Islannin viranomaisten mukaan mekanismi on suunniteltu niin, että se takaa sovellettavien tuki-intensiteettien toteutumisen siinä tapauksessa, että investoinnin kustannukset jäävät arvioitua pienemmiksi.
            
         5.3   Vallitsevan tilanteen säilyttävä määräys
   
   
               (60)
            
            
               Islannin viranomaiset totesivat menettelyn aloittamista koskevan päätöksen perusteella esittämissään huomautuksissa, että toistaiseksi ainoa yrityksen hyväksi voimaan tullut etu on käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen perustuva vapautus kunnallisista veroista. Islannin viranomaisten mukaan Verne on luvannut palauttaa tästä kertyneet määrät kunnalle. Islannin viranomaiset puolestaan ovat sitoutuneet valvomaan, että näin tapahtuu, ja raportoimaan valvontaviranomaiselle, kun kyseiset määrät on maksettu takaisin (korkoineen). Islannin viranomaiset kuitenkin ehdottivat, että takaisinmaksua lykättäisiin, kunnes valvontaviranomainen on tehnyt asiassa lopullisen päätöksen.
            
         5.4   Alun perin suunnitellun tuen välttämättömyys ja sen kannustava vaikutus Islannin viranomaisten ennen tuki-ilmoituksen peruuttamista esittämien väitteiden perusteella
   
   5.4.1   Vernen alkuperäisen investointipäätöksen tausta
   
   
               (61)
            
            
               Islannin viranomaiset kertoivat, että maan hallitus aloitti vuonna 2007 koordinoidut toimet houkutellakseen ulkomaisia sijoittajia Islannin datakeskustoimintaan. Keskeisiä syitä, jotka puoltavat tällaisten liikeyritysten perustamista juuri Islantiin, ovat maan sijainti Euroopan ja Pohjois-Amerikan välissä, sen verojärjestelmä, jossa nettotuloista verotetaan enintään 15 prosenttia, valtavat uusiutuvan energian varannot ja viileä ilmasto.
            
         
               (62)
            
            
               Islannin viranomaiset totesivat, että syyskuussa 2006 vapautunutta entisen sotilastukikohdan aluetta mainostettiin runsaasti sen aluekehitykseen liittyvien mahdollisuuksien vuoksi. Vernen kanssa käymissään neuvotteluissa Islannin viranomaiset suosittelivat paikkaa datakeskushanketta varten. Toivottiin, että mahdolliset luonnolliset esteet alueen kehittämiselle olisivat voitettavissa sen ansiosta, että siellä oli jo muutamia rakennuksia, jotka voitaisiin kunnostaa, ja että se sijaitsee lähellä kansainvälistä lentokenttää.
            
         
               (63)
            
            
               Islannin viranomaisten mukaan alun perin suunniteltu datakeskus olisi vaikuttanut erittäin myönteisesti työllisyyteen Reykjanesin alueella. Vernen alkuperäisen suunnitelman mukaan yrityksen oli määrä työllistää 180–220 henkilöä toiminnan päästyä täyteen vauhtiin. Alueen työvoima oli 12 613 henkeä 30 päivänä lokakuuta 2009 ja työttömyysaste hieman alle 13 prosenttia. Huomattava osuus uusista työpaikoista oli tarkoitettu ammattitaitoisille työntekijöille. Lisäksi alkuperäinen suunnitelma olisi Islannin viranomaisten mukaan parantanut merkittävästi teollisuuden monipuolisuutta alueella ja koko Islannissa houkuttelemalla maahan IT-teollisuutta.
            
         
               (64)
            
            
               Islannin viranomaiset totesivat edelleen, että kun Verne teki vuonna 2007 alkuperäisen päätöksensä investoinnin toteuttamisesta Islantiin, sen kiinnostus perustui Islannin uusiutuvien energiavarojen tuomien ilmeisten etujen ohella siihen yleiseen käsitykseen, että Islanti oli sekä poliittisesti että liiketoimintaympäristönä vakaa yhteiskunta. Islannin viranomaisten mukaan vakaus on sekä sijoittajien että asiakkaiden kannalta ennakkoedellytys tällaisen suurasiakkaille tarkoitetun datakeskusteollisuuden edellyttämien pitkän aikavälin sitoumusten tekemiselle. Suurasiakkaille tarkoitettujen datakeskusten asiakkaat tekevät tyypillisesti 10–20 vuoden sopimuksia, ja datakeskuksiin investoivat tahot tarkastelevat liiketoimintasuunnitelmiensa toteuttamista varten ainakin 15 vuoden investointinäkymiä. Vuonna 2008 puhjenneen talouskriisin seurauksena Islannin liiketoimintaympäristö kuitenkin muuttui epävakaaksi.
            
         5.4.2   Hallituksen finanssipolitiikka joutui väistämättä ahtaalle
   
   
               (65)
            
            
               Islannin viranomaisten mukaan talouden tasapaino järkkyi vakavasti vuoden 2008 lopulla, kun talouskriisi iski Islantiin. Vallitsevissa oloissa hallituksen oli pyrittävä keräämään veroja laajalta alalta. Esimerkiksi tammikuussa 2010 yritysten tuloveroaste korotettiin 15:stä 18 prosenttiin. (40) Islannin viranomaiset totesivat myös, että Islannin elpyminen taantumasta on ollut hidasta, eikä elpymisen laajuutta ja aikataulua voida ennustaa tarkasti. Sen vuoksi on mahdotonta ennustaa, tapahtuuko verotuksessa muitakin muutoksia.
            
         
               (66)
            
            
               Islannin viranomaiset huomauttivat myös, että talouskriisin seurauksena syntyneen epävakaan liiketoimintaympäristön vuoksi ei olisi ollut realistista odottaa Vernen jatkavan investointisuunnitelman toteuttamista ikään kuin mikään ei olisi muuttunut. Kun otetaan huomioon, että datakeskuksen kapasiteetin lisääminen sen toiminnan aikana on toteutettava sen olemassa olevia valmiuksia tehostamalla, olisi kohtuutonta odottaa, että Verne jatkaisi Islannissa nykyisiä investointejaan, jotka se aloitti hyvin erilaisessa taloudellisessa tilanteessa.
            
         5.4.3   Vaikutukset sijoittajien luottamukseen
   
   
               (67)
            
            
               Islannin viranomaisten mukaan finanssikriisiin liittyvät tapahtumat johtivat Islannissa pakkotilanteeseen, joka mullisti sijoittajien ja asiakkaiden suhtautumisen maahan. Sanalla sanoen Islanti ei enää juuri houkutellut ulkomaisia investointeja ainakaan lyhyellä ja keskipitkällä aikavälillä.
            
         
               (68)
            
            
               Islannin viranomaiset totesivat, että talouskriisi oli vakava ja vaikutti datakeskusten asiakkaisiin ja sijoittajiin voimakkaasti. Esimerkkinä ne mainitsevat luottoriskinvaihtosopimusten hinnat, jotka olivat suurimman osan vuotta 2008 noin 200 peruspistettä, mutta nousivat pankkikriisin lähestyessä selvästi yli 1 000 peruspisteeseen. Islannin viranomaiset toteavat, että näissä oloissa Verne ja sen sijoittajat katsoivat, ettei niillä ollut muuta mahdollisuutta kuin vaatia Islannin hallitukselta sitoumus, jolla se osoittaisi pystyvänsä tarjoamaan asiakkailleen ja sijoittajilleen jossain määrin vakaan taloudellisen toimintaympäristön. Islannin viranomaiset saivat sen käsityksen, että potentiaaliset suurasiakkaat, kuten IBM ja Morgan Stanley, olivat varoittaneet Verneä siitä, että ellei liiketoimintaympäristöä voitaisi vakauttaa, niiden olisi lykättävä päätöksiään investointien toteuttamisesta Islannissa. Näin ollen Verne totesi, että asiakkaiden sitoutumisen ja tulevan investointipääoman saannin varmistamiseksi tarvittiin erityisiä toimenpiteitä.
            
         
               (69)
            
            
               Tuen kannustavan vaikutuksen osalta Islannin viranomaiset toteavat, ettei ole realistista odottaa Vernen kaltaisen pienen pääomasijoitusyhtiön kokoavan yksityiskohtaisia tietoja itsestään selvästä, välittömästi tapahtuvasta jyrkästä olosuhteiden muutoksesta, koska tällaisten pienten sijoituspalveluyritysten päätöksentekoprosessi ei vain toimi niin. Islannin viranomaiset huomauttavat, että Verne oli tuolloin ja on edelleen pieni yritys, jossa on vain vähän johtohenkilöstöä ja työntekijöitä ja joukko sijoittajia, joilla oli henkilökohtainen suhde datakeskushankkeisiin jo ennen Vernen Islannissa toteuttamaa investointia. Myöskään se, ettei saatavilla ole hallintoneuvoston pöytäkirjoja eikä muita virallisia asiakirjoja, joihin päätös tuen hakemisesta olisi kirjattu, ei kerro siitä, että Verne tai sen sijoittajat olisivat suhtautuneet tuen välttämättömyyteen vähemmän vakavasti tai että ne olisivat olleet siitä vähemmän vakuuttuneita.
            
         
               (70)
            
            
               Islannin viranomaiset huomauttavat, ettei tuen kannustavaa vaikutusta koskevassa oikeuskäytännössä mikään viittaa siihen, että olisi luovuttu perusperiaatteesta, jonka mukaan sisältö on tärkeämpi kuin muoto. Islannin viranomaiset eivät ole havainneet mitään kyseisen periaatteen kumoavia väitteitä asiassa Kronoply (41) tai asiassa Freistaat Sachsen (42), joihin valvontaviranomainen viittaa menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään.
            
         
               (71)
            
            
               Islannin viranomaiset toteavat menettelyn aloittamista koskevan päätöksen perusteella esittämissään huomautuksissa, että valvontaviranomainen oli jättänyt jokseenkin huomiotta sen, että Vernen rooli pääomasijoittajana uudessa yrityksessä ei merkitse sitä, että se noudattaisi liiketoimintasuunnitelman laatimisessa muodollista lähestymistapaa. Lisäksi Islannin viranomaiset huomauttavat, ettei Vernellä ole tällä hetkellä välittömiä kilpailijoita datakeskuspalvelujen tarjoamisessa kansainvälisille asiakkaille.
            
         5.5   Tuen valikoivuus ja kilpailun vääristyminen
   
   
               (72)
            
            
               Islannin viranomaiset katsovat, että menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä esitetty valvontaviranomaisen kanta, jonka mukaan tuki on valikoivaa, ei sovi yhteen viranomaisten tilannearvion kanssa.
            
         
               (73)
            
            
               Islannin viranomaiset toteavat ensinnäkin, että tosiseikat eivät tue näkemystä tuen valikoivuudesta, koska
               
                           —
                        
                        
                           markkinataloussijoittajaperiaatteen vaatimukset ovat täyttyneet useiden valvontaviranomaisen mainitsemien valtiontukitoimenpiteiden yhteydessä;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           mikä tahansa markkinoille tuleva uusi yritys voi hyötyä Verneen sovelletuista toimenpiteistä alkuinvestointeja varten myönnettäviä avustuksia koskevan lainsäädännön (43) nojalla;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Vernen ”yksinomainen kohtelu” on hyvin rajoitettua sekä ehtojen että niiden keston osalta ja noudattaa täysin tavanomaisia markkinaehtoja, sillä tarkoituksena on säilyttää se goodwill-arvo, jonka kiinteistön hankinta Reykjanesbærin alueelta synnytti.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               Toiseksi Islannin viranomaiset huomauttavat, että kaikki muut Islannin datakeskuspalvelujen tarjoajat ovat kohdentaneet palvelunsa lähes yksinomaan yksityisten yritysten ja hallintoelinten paikallisiin tarpeisiin (eli kokonaan eri markkinoille tai markkinasegmenteille kuin Verne). Islannin viranomaiset toteavat myös olevan ilmeistä, että Verneä lukuun ottamatta muut, kokeneemmat kansainväliset datakeskusten ylläpitäjät eivät ole osoittaneet merkittävää kiinnostusta investointien toteuttamiseen Islannissa, vaikka Islannin valtio on pyrkinyt mainostamaan maata ihanteellisena sijoituspaikkana datakeskuksille. Vain yksi toinen datakeskusoperaattori, joka toimii paikallista markkinasegmenttiä laajemmin, Thor Data Centre, on aloittanut kaupallisen toiminnan Islannissa, mutta sen palvelut on tarkoitettu pienemmille vähittäisasiakkaille. Thor Data Centren tarvitsema alkuinvestointi oli hyvin pieni verrattuna siihen, mitä Verne tarvitsi voidakseen aloittaa suurasiakkaille tarkoitetun datakeskustoiminnan.
            
         
               (75)
            
            
               Islannin viranomaiset toteavat edelleen, että Vernen datakeskuksen vaikutus kyseisiin markkinoihin on minimaalinen. Islannin osuus maailmanlaajuisista datakeskusmarkkinoista on Islannin viranomaisten mukaan lähellä 0:aa prosenttia. Islannin viranomaisten mukaan on epärealistista päätellä, että investointisopimuksessa kaavaillut tukitoimenpiteet vääristäisivät kilpailua.
            
         II.   ARVIOINTI
   
   1.   MUODOLLISTEN TUTKINTATOIMIEN LOPETTAMINEN TIETTYJEN TOIMENPITEIDEN OSALTA
   
               (76)
            
            
               Pöytäkirjassa 3 olevan II osan 8 artiklan 1 kohdan mukaan ilmoitus voidaan perua, jos se tapahtuu hyvissä ajoin ennen kuin valvontaviranomainen tekee toimenpiteestä päätöksen. Islannin viranomaiset ilmoittivat valvontaviranomaiselle 28 päivänä syyskuuta 2011, että investointisopimus oli kumottu, ja peruivat tuki-ilmoituksen.
            
         
               (77)
            
            
               Pöytäkirjassa 3 olevan II osan 8 artiklan 2 kohdassa määrätään, että jos valvontaviranomainen on aloittanut asiassa muodollisen tutkintamenettelyn, sen on lopetettava menettely ilmoituksen perumisen jälkeen. Sen vuoksi pöytäkirjassa 3 olevan 1 osan 1 artiklan 2 kohdan mukainen muodollinen tutkintamenettely on lopetettu seuraavien investointisopimukseen sisältyvien vero- ja maksuvapautusten osalta ilman muita toimenpiteitä:
               
                           1)
                        
                        
                           yrityksen tuloveroaste
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           poistosäännöt
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           teollisuus- ja markkinamaksut
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           leimaverot
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           kaavoitusmaksu
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           tuontitullit
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           tuonnista ja sähköstä perittävien alv-maksujen lykkääminen
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           sähköturvallisuuden valvontamaksu
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           omasta pääomasta maksettava vero.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Islannin viranomaiset ovat lisäksi ilmoittaneet, että Faricen kanssa kaistanleveyden vuokrauspalveluista 26 päivänä helmikuuta 2008 tehty sopimus on peruttu. Siksi myös Faricen kanssa 26 päivänä helmikuuta 2008 kaistanleveyden vuokrauspalveluista tehtyä sopimusta koskeva muodollinen tutkinta on lopetettu.
            
         2.   VALTIONTUEN OLEMASSAOLO
   
               (79)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa:
               ”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.”
            
         
               (80)
            
            
               Tämä tarkoittaa, että toimenpide katsotaan ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi, jos seuraavat edellytykset täyttyvät kumulatiivisesti: i) tuki on valtion myöntämää tai se on myönnetty valtion varoista; ii) se tuo tuensaajalle taloudellista etua; iii) se on valikoivaa; iv) se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan ja on omiaan vääristämään kilpailua. (44)
               
            
         
               (81)
            
            
               Valvontaviranomainen tutkii valtiontuen olemassaolon erikseen kunkin tämän päätöksen kohteena olevan toimenpiteen osalta.
            
         2.1   Sopimus käyttöluvista ja -maksuista
   
   2.1.1   Valtion varojen käyttö
   
   
               (82)
            
            
               Jotta toimenpide voidaan katsoa valtiontueksi, sen on oltava valtion myöntämää tai valtion varoista myönnettyä tukea. Valtiontukisääntöjen mukaan ’valtiolla’ tarkoitetaan tässä yhteydessä myös alue- ja paikallisviranomaisia. (45) Verotulojen menetys vastaa valtion varojen käyttöä verotukiin. Valtion tukea voidaan myöntää myös veroalan lainsäädännön, asetusten tai hallinnollisten määräysten nojalla yhtä hyvin kuin veroviranomaisten toimenpiteiden avulla. (46) Veroperusteen pienentäminen tai veron tai maksujen määrän alentaminen tai niiden poistaminen kokonaan johtaa tulonmenetykseen ja vastaa sen vuoksi valtion varojen käyttöä verotukiin.
            
         
               (83)
            
            
               Tarkasteltavana olevassa tapauksessa valtion toimenpide muodostuu kunnan ja Vernen välillä tehdystä sopimuksesta (käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus). Sopimuksessa määrätään seuraavista kunnallisveroja koskevista vapautuksista, joita kuvataan tarkemmin edellä I.3.4 jaksossa:
               
                           (a)
                        
                        
                           kiinteistöveron rajaaminen 1,65 prosentin enimmäismäärään vuodessa
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           kiinteistöveron verokannan määrittäminen kiinteän 1 030 600 000 Islannin kruunun mukaan tontin ja olemassa olevien rakennusten virallisen arvon sijasta
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           kiinteistöveron veroperusteen indeksoinnin lykkääminen
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           kiinteistöveron perinnästä pidättäytyminen ennen 1 päivää tammikuuta 2011
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           kiinteän veroperusteen soveltaminen myös uudisrakennuksiin kiinteistöveron virallisen arvonmäärityksen sijasta
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           katurakentamisverosta luopuminen olemassa olevien rakennusten osalta
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           katurakentamisveron alentaminen 25 prosenttiin tavallisesti maksettavasta verosta uudisrakennusten osalta.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Kaikista edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuu valtiolle tulonmenetyksiä. Valvontaviranomainen huomauttaa, että katurakentamisesta perittävä vero on Islannin lainsäädännön mukaan pikemminkin vero kuin tietyistä palveluista perittävä maksu. Tätä selostetaan lähemmin jäljempänä, kun arvioidaan sitä, onko toimenpide tuottanut tuensaajalle etua. Se, että Verne rakentaa teitä vuokraamalleen tontille, ei muuta sitä tosiseikkaa, että vapautus katurakentamisesta perittävästä verosta aiheuttaa valtiolle tulonmenetyksiä.
            
         2.1.2   Valikoivuus
   
   
               (85)
            
            
               Jotta tukitoimenpiteeseen sovellettaisiin valtiontukisääntöjä, sen on oltava valikoiva eli suosittava ”tiettyjä yrityksiä tai tuotannonaloja”. Verne on ETA-sopimuksen valtiontukisäännöissä tarkoitettu yritys. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan yrityksellä tarkoitetaan kilpailuoikeuden alalla kaikkia taloudellista toimintaa harjoittavia yksiköitä niiden oikeudellisesta asemasta ja rahoitustavasta riippumatta. (47) Kunta allekirjoitti käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen 4 päivänä marraskuuta 2009 ainoastaan Vernen kanssa. Näin ollen sopimukseen sisältyviä toimenpiteitä sovelletaan ainoastaan Verneen, minkä vuoksi käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus suosii Verneä. Valikoivuuskriteeri siis täyttyy.
            
         2.1.3   Taloudellinen etu
   
   
               (86)
            
            
               Valvontaviranomainen muistuttaa, että tuen määritelmä on yleisempi kuin avustuksen, koska se sisältää paitsi positiiviset edut, kuten varsinaisen avustuksen, myös ne valtion toimet, jotka eri muodoissaan vähentävät maksuja, jotka normaalisti kuuluvat yrityksen talousarvioon ja jotka vastaavat luonteeltaan avustuksia ja joilla on samanlainen vaikutus, vaikka ne eivät olekaan varsinaisia avustuksia. (48) Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan toimenpide, jonka nojalla viranomaiset myöntävät tietylle yritykselle verovapautuksen, joka asettaa kyseisen yrityksen taloudellisesti suotuisampaan asemaan kuin muut verovelvolliset, vaikka ei sisälläkään valtion varojen siirtämistä, on valtion myöntämää taikka valtion varoista myönnettyä tukea. (49)
               
            
         
               (87)
            
            
               Yritys voi saada tällaista taloudellista etua, kun sen verotaakkaa kevennetään esimerkiksi pienentämällä veroperustetta, alentamalla veron määrää tai poistamalla vero kokonaan taikka lykkäämällä tai peruuttamalla verovelan maksu tai jopa muuttamalla sen maksuaikataulua. (50)
               
            
         
               (88)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen sisältyviä yksittäisiä toimenpiteitä on tarkasteltava lähemmin, jotta voidaan määrittää, tuovatko ne Vernelle taloudellista etua, ja jos tuovat, niin minkä verran.
            
         2.1.3.1   Kiinteistövero – kiinteä 1,65 prosentin veroaste
   
   
               (89)
            
            
               Vernelle on annettu takeet siitä, että sen kiinteistövero määritetään vuosittain kiinteän 1,65 prosentin veroasteen mukaan (tämä on kunnan tällä hetkellä soveltama veroaste). Tätä veroastetta sovelletaan myös tulevaisuudessa, vaikka todellinen veroaste nousisi, lain nro 4/1995 mukaan perittävän kiinteistöveron sijasta. (51) Nykyään sovellettavan veroasteen vahvistaminen enimmäismääräksi määräämättömäksi ajaksi antaa Vernelle mahdollisuuden suunnitella toimintaansa kiinteistöveron suhteen tavalla, joka ei ole mahdollista muille talouden toimijoille. Takeet tulevia lainsäädännöllisiä tai hallinnollisia muutoksia vastaan ovat jo itsessään ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
            
         2.1.3.2   Kiinteistövero – kiinteä veroperuste1 030 600 000Islannin kruunua
   
   
               (90)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyssä sopimuksessa vahvistetaan kunnallisen kiinteistöveron kiinteäksi veroperusteeksi 1 030 600 000 Islannin kruunua. Määrää mukautetaan Islannin rakennuskustannusindeksin mukaisesti (52). Lain nro 4/1995 nojalla kaikki yritykset maksavat kiinteistöveroa, joka lasketaan tonttimaan ja rakennusten vuosittain määritettävän virallisen arvon perusteella. Kun sopimus käyttöluvista ja -maksuista tehtiin, Vernen vuokraaman tontin ja sen omistamien rakennusten virallinen arvo oli määritetty seuraavasti (vuonna 2008, joka on lakisääteinen peruste vuoden 2009 kiinteistöveron määrittämiselle):
               
                           Rakennus 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Tontti 9,6 ha
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Arvo yhteensä
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Vernen kiinteistöveron veroperuste on määritetty käyttöluvista ja -maksuista tehdyssä sopimuksessa tämän perusteella alemmaksi kuin mitä sen olisi sääntöjen mukaan pitänyt olla (1 030 600 000 ISK eikä 1 359 050 000 ISK). Pienempi veroperuste vapauttaa Vernen maksuista, jotka yrityksen normaalisti pitäisi maksaa, mikä tuo Vernelle taloudellista etua.
            
         2.1.3.3   Kiinteistövero – veroperusteen indeksoinnin lykkääminen
   
   
               (92)
            
            
               Sovellettavan rakennuskustannusindeksin määrittäminen sen ajankohdan mukaan, jolloin Verne aloittaa liiketoiminnan, vapauttaa yrityksen lakisääteisistä maksuista, jotka sen normaalisti pitäisi maksaa, sillä kiinteistöjen omistajat ja tonttimaan vuokraajat joutuvat lainsäädännön mukaan maksamaan kiinteistöveroa, jonka määrä perustuu kiinteistöjen ja tonttimaan arvoon niiden hankinta- tai vuokrausajankohtana ja jota tarkistetaan vuosittain. Normaalisti yrityksen pitäisi suorittaa nämä maksut, minkä vuoksi maksuista vapauttaminen tuo Vernelle taloudellista etua.
            
         2.1.3.4   Kiinteistövero – perintä vasta 1 päivästä tammikuuta 2011 alkaen
   
   
               (93)
            
            
               Lain nro 4/1995 nojalla kunnallinen kiinteistövero peritään Islannissa kaikista rakennuksista, joista on tehty virallinen arvonmääritys edeltävänä vuonna. Vernen vuonna 2008 hankkimille rakennuksille oli tehty virallinen arviointi hankinnan yhteydessä. Käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen (53) perustuva verovapaa aika 1 päivään tammikuuta 2011 vapauttaa Vernen maksuista, jotka yrityksen normaalisti olisi pitänyt maksaa, ja tuo siten Vernelle taloudellista etua. Tämän vuoksi toimenpide on ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
            
         2.1.3.5   Kiinteistövero – tuleviin rakennuksiin sovellettava kiinteä veroperuste
   
   
               (94)
            
            
               Tontille myöhemmin rakennettaviin rakennuksiin ei sovelleta laissa nro 4/1995 säädettyä veroperustetta eli kiinteistön virallista arvoa, vaan seuraavista vaihtoehdoista alempaa: i) tontilla jo olevien rakennusten lisärakentamisesta aiheutuvat kustannukset ja ii) 85 500 Islannin kruunua / m2, indeksoituna Islannin rakennuskustannusindeksin mukaisesti sen kuukauden alusta, jonka aikana Verne aloittaa asiakastoiminnan / rakennus on käyttövalmis (suhteessa rakennuksen käyttöasteeseen). (54) Siltä osin kuin Verne rakentaa (tai on jo rakentanut) uusia rakennuksia, tämä vapauttaa sen maksuista, jotka sen olisi normaalisti maksettava, mikä tuo Vernelle taloudellista etua.
            
         2.1.3.6   Katurakentamisveron poistaminen olemassa olevien rakennusten osalta
   
   
               (95)
            
            
               Katurakentamisesta perittävästä verosta (gatnagerðargjald) annetun lain nro 153/2006 3 §:n mukaan kyseessä on kertaluonteinen maksu, joka peritään Islannin kunnissa kaikista kaupunkialueilla sijaitsevista kiinteistöistä. Kyseisen lain nojalla veron perintä on kuntien tehtävä, ja ne voivat itse määrittää veroasteen. Sen enimmäismäärä on 15 prosenttia Islannin rekisteriviraston määrittämistä virallisista rakennuskustannuksista /m2. Veroperusteena on rakennustyö, joka on tehty asianomaiseen paikkaan asemakaavan tai myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Lain 5 §:ssä säädetään mahdollisuudesta myöntää verosta vapautus tai alennus, mutta kunnan on säädettävä niistä erillisessä asetuksessa. Lain 6 §:ssä säädetään erityistilanteissa myönnettävästä tapauskohtaisesta vapautuksesta tai alennuksesta.
            
         
               (96)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen 1.1 artiklan nojalla Vernen ei tarvitse maksaa katurakentamisveroa olemassa olevien rakennusten osalta.
            
         
               (97)
            
            
               Laissa nro 153/2006 säädetty maksu on luonteeltaan pikemminkin vero kuin maksu suoritetuista palveluista, kuten valvontaviranomainen toteaa menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään. Katurakentamisveron luonne määritellään nimenomaisesti lain 1 §:ssä. (55)
               
            
         
               (98)
            
            
               Laissa nro 153/2006 säädetään myös, että Islannin kuntien on määritettävä katurakentamisveron veroaste kunnan antamassa asetuksessa, joka julkaistaan Islannin virallisen lehden B osassa. Reykjanesbærin kunnan 20 päivänä tammikuuta 2008 antamassa asetuksessa (56) vahvistetaan katurakentamisveron veroasteeksi teollisuustonttien osalta 7,5 prosenttia lain nro 153/2006 3 §:n mukaisesti määritetystä veroperusteesta. Lain nro 153/2006 nojalla vero peritään, kun tontti alun perin vuokrataan tai rakennuksen kunnostus- tai muutostöiden yhteydessä tai rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuessa sekä vanhempien rakennusten laajentamisen yhteydessä. Asetuksen mukaan Vernen olisi siis pitänyt maksaa vero myös olemassa olevista rakennuksista, jotka olivat aiemmin sotilaskäytössä ja joista ei tätä ennen ollut peritty katurakentamisveroa. Valvontaviranomainen muistuttaa, että lain nro 176/2006 5 §:n nojalla normaaleja verosääntöjä sovelletaan kaikkiin aiemmin merivoimille kuuluvalla alueella sijaitseviin kiinteistöihin sen jälkeen, kun ne on otettu siviilikäyttöön. (57)
               
            
         
               (99)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen 1.1 artiklassa oleva määräys vapauttaa Vernen maksuista, jotka sen normaalisti olisi maksettava ja tuo sen vuoksi Vernelle taloudellista etua.
            
         2.1.3.7   Katurakentamisveron alentaminen uudisrakennusten osalta 25 prosenttiin lainmukaisesta verosta
   
   
               (100)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen (58) mukaan Verne maksaa vain 25 prosenttia verosta, joka sen kuuluisi maksaa lain nro 153/2006 nojalla, ”kun otetaan huomioon kiinteistön koko […] ja hankkeen mittasuhteet ja sen merkittävä vaikutus Reykjanesbærin tuloihin”. Sopimuksen mukaan Verne toteuttaa omalla kustannuksellaan tontilla myöhemmin tehtävät kadunrakennustyöt ja ”työt, jotka normaalisti toteutetaan vastineeksi katurakentamismaksuista”. Kunta sen sijaan huolehtii tontille johtavista teistä.
            
         
               (101)
            
            
               Käyttöluvista ja -maksuista tehdyssä sopimuksessa määrätty katurakentamisveron alentaminen 75 prosentilla uudisrakennusten osalta johtaa siihen, että Verne maksaa tätä veroa vähemmän kuin mitä siltä lain mukaan olisi peritty. Pienempi vero vapauttaa Vernen maksuista, jotka sen normaalisti pitäisi maksaa, mikä tuo Vernelle taloudellista etua.
            
         2.1.4   Vaikutukset kauppaan ja kilpailun vääristyminen
   
   
               (102)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa esitetyt kriteerit koskevat tukea, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan arvioinnissa ei kuitenkaan ole tarpeen osoittaa, että tuki todella vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan ja että kilpailu tosiasiallisesti vääristyy, vaan riittää kun tutkitaan, onko tuki omiaan vaikuttamaan kauppaan ja vääristämään kilpailua. (59) Jos valtion myöntämä tuki sitä paitsi vahvistaa yrityksen asemaa suhteessa muihin ETA-alueen kaupassa kilpaileviin yrityksiin, sen on katsottava vaikuttavan tällaiseen kauppaan. Tämän toteamiseksi ei ole tarpeen, että tuensaajayritys itse osallistuu tällaiseen kauppaan. (60)
               
            
         
               (103)
            
            
               Vernen tarkoituksena on tarjota palveluja datakeskusmarkkinoiden suurasiakkaille, myös muissa ETA-maissa. Suurasiakkaille tarkoitettuja datakeskuspalveluja tarjotaan laajalti sekä ETA-alueella että maailmanlaajuisilla markkinoilla. Tällä perusteella valvontaviranomainen katsoo, että käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus on omiaan vääristämään kilpailua ja vaikuttamaan ETA-sopimuksen osapuolten välillä käytävään kauppaan.
            
         2.1.5   Päätelmä käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen sisältyvästä valtiontuesta
   
   
               (104)
            
            
               Edellä mainitaan poikkeukset kunnallisista veroista (kiinteistöverosta ja katurakentamisverosta) eli:
               
                           a)
                        
                        
                           vuotuisen kiinteistöveron enimmäisveroasteen vahvistaminen 1,65 prosenttiin;
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           kiinteistöveron veroperusteen määrittäminen kiinteän 1 030 600 000 Islannin kruunun mukaan tontin ja olemassa olevien rakennusten vuosittain vahvistettavan virallisen arvon sijasta;
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           kiinteistöveron veroperusteen indeksoinnin lykkääminen;
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           kiinteistöveron perinnästä pidättäytyminen 1 päivään tammikuuta 2011;
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           kiinteän veroperusteen soveltaminen myös uudisrakennusten kiinteistöveroon virallisen arvonmäärityksen sijasta;
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           vapautus katurakentamisverosta olemassa olevien rakennusten osalta; ja
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           katurakentamisveron alentaminen 25 prosenttiin tavallisesti sovellettavasta verosta uudisrakennusten osalta.
                        
                     Vapautukset tuovat Vernelle valikoivaa etua, niihin on käytetty valtion varoja ja ne vaikuttavat kauppaan ja vääristävät kilpailua. Tämän vuoksi toimenpiteet ovat ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
            
         2.1.6   Käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen sisältyvän valtiontuen määrä
   
   
               (105)
            
            
               Valtiontuen määrä on käyttöluvista ja -maksuista tehdyn sopimuksen perusteella maksettavien verojen ja niiden verojen, jotka Verne olisi joutunut maksamaan, jos olisi sovellettu lakisääteisiä sääntöjä, välinen erotus.
            
         2.2   Kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, maanvuokraussopimus ja vuokrausta koskeva lisäsopimus
   
   2.2.1   Valtion varat, valikoivuus ja vaikutus kauppaan
   
   
               (106)
            
            
               Ensinnäkin kaikki kolme sopimusta eli kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, maanvuokraussopimus ja vuokrausta koskeva lisäsopimus allekirjoitettiin Vernen ja valtionkassan välillä (61).
            
         
               (107)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa ensinnäkin, että kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, maanvuokraussopimus ja vuokrausta koskeva lisäsopimus olivat valtion suoraan tekemiä sopimuksia ja että valtion varoja oli siis käytetty, ja toiseksi, että näihin kolmeen sopimukseen sisältyvien toimenpiteiden mahdollinen edunsaaja, Verne, on yritys, sillä se harjoittaa taloudellista toimintaa tarjoamalla markkinoilla tietojen tallennuspalveluja suurasiakkaille.
            
         
               (108)
            
            
               Koska toimenpiteet mahdollisesti hyödyttivät tiettyä yritystä (eli Verneä), niitä on pidettävä valikoivina.
            
         
               (109)
            
            
               Nämä toimenpiteet vääristävät tai uhkaavat vääristää kilpailua ja vaikuttaa ETA-sopimuksen sopimuspuolten väliseen kauppaan, sillä Vernen tarkoituksena on ylläpitää suurasiakkaille suunnattua datakeskusta, jonka palvelut ovat Euroopan talousalueella ja maailmanmarkkinoilla toimivien asiakkaiden käytettävissä maailmanlaajuisesti.
            
         2.2.2   Edun olemassaolo - markkinataloussijoittajaperiaate
   
   
               (110)
            
            
               Jotta voitaisiin arvioida, ovatko asianomaisiin kolmeen sopimukseen sisältyvät toimenpiteet valtiontukea, valvontaviranomaisen on varmistettava, koituiko rakennusten myynnistä ja maan vuokrauksesta etua Vernelle.
            
         
               (111)
            
            
               Valtiontuesta ei ole kysymys, jos kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus, maanvuokraussopimus ja vuokrausta koskeva lisäsopimus on tehty markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti eli jos valtio myi rakennukset markkinahintaan ja jos maanvuokraussopimuksen ja vuokrausta koskeva lisäsopimuksen määräykset ovat markkinaehtojen mukaisia.
            
         
               (112)
            
            
               Tuomioistuin on vahvistanut, että kun kyse on tapauksista, joissa viranomaiset myyvät maata tai rakennuksia yrityksille tai yksityisille elinkeinonharjoittajille, tällainen myynti voi sisältää valtiontukea erityisesti silloin, jos omaisuutta ei ole myyty käypään markkinahintaan eli hintaan, jonka tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja olisi maksanut (62).
            
         2.2.2.1   Kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus
   
   
               (113)
            
            
               Valtionkassa myi viisi rakennusta Vernelle 26 päivänä helmikuuta 2008. Arvioidessaan, esiintyykö tässä tapauksessa tukea, valvontaviranomainen soveltaa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyviä valtiontukia koskevia suuntaviivoja, jäljempänä ’valtiontukisuuntaviivat’. Valtiontukisuuntaviivat perustuvat markkinataloudessa toimivaa yksityistä sijoittajaa koskevaan testiin eli yksityisen sijoittajan periaatteeseen.
               Oliko tapauksessa kyse tarjouskilpailusta, jolle ei aseteta ehtoja, tai jostain vastaavasta menettelystä?
            
         
               (114)
            
            
               Valtiontukisuuntaviivojen 2.1 kohdan mukaan on automaattisesti poissuljettua, että ostajan eduksi myönnetään valtiontukea, kun kauppa tehdään ”riittävästi julkistetulla, huutokauppaan verrattavalla avoimella tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja ja jossa hyväksytään paras tai ainoa tarjous”. Valvontaviranomaisen muodollisen tutkintamenettelyn kuluessa keräämien tietojen mukaan ei vaikuta siltä, että valtio tai sen puolesta toiminut KADECO olisi järjestänyt tarjouskilpailun. Valtiontuen mahdollisuutta ei tämän vuoksi voida näillä perustein automaattisesti sulkea pois. Valvontaviranomainen arvioi kuitenkin jäljempänä, noudatettiinko tapauksessa menettelyä, joka vastaa tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja, vaikka kyseinen menettely ei olisikaan täysin valtiontukisuuntaviivojen mukainen.
            
         
               (115)
            
            
               Islannin viranomaiset katsoivat menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa (63), että rakennukset myytiin kyseisenä aikana eli helmikuussa 2008 vallinneeseen markkinahintaan. Tämän näkemyksen tueksi Islannin viranomaiset esittivät muun muassa, tosin viittaamatta valtiontukisuuntaviivoihin, että ”kaikista KADECOn tuolloin hallinnoimista valtion kiinteistöistä ilmoitettiin julkisesti useita kuukausia ennen niiden myymistä Vernelle” (64) ja että ”kiinteistöstä ilmoitettiin julkisesti ja rakennuksesta nro 869 saatiin kaksi tarjousta, Verne Holdings ehf:n tarjous ja [toisen tarjoajan] tarjous” (65).
            
         
               (116)
            
            
               Valvontaviranomainen on arvioinut kaiken käytettävissä olevan tiedon varmistaakseen, että käytössä oli sellaista tarjouskilpailua vastaava menettely, jolle ei aseteta ehtoja.
            
         
               (117)
            
            
               Islannin kansallinen tilintarkastusvirasto (Ríkisendurskoðun) on Islannin parlamentin (Alþingi) yhteydessä toimiva riippumaton elin. Sen tärkeimpänä tehtävänä on tarkastaa valtion keskushallinnon tilinpäätökset ja seurata valtion varainhoitoa ja julkisten varojen käyttöä ja edistää niitä koskevia parannuksia (66).
            
         
               (118)
            
            
               Islannin kansallinen tilintarkastusvirasto suoritti marraskuun 2007 ja maaliskuun 2008 välillä KADECOn toimintaan kohdistuvan nk. toiminnantarkastuksen (67). Syynä tarkastukseen olivat julkisuudessa esitetyt väitteet siitä, että valtion etuja ei ollut suojattu täysimääräisesti, kun Keflavíkin lentokentän entisellä puolustusalueella sijaitsevaa omaisuutta myytiin. Vernen ostamat rakennukset sijaitsevat kyseisellä alueella. Nämä rakennukset olivat kuitenkin vielä myymättä, kun tarkastus suoritettiin. Tarkastuksessa todettiin, että KADECO oli lailla nimitetty hallinnoimaan Keflavíkin lentokentän entisellä puolustusalueella olevia tiloja ja välineitä ja huolehtimaan alueen kehittämisestä Islannin valtion puolesta. Yhtiöllä oli tämän vuoksi ollut täysi oikeus hoitaa alueella sijaitsevan valtion omaisuuden myynti ilman valtion hankintakeskuksen (Ríkiskaup) (68) asiaan puuttumista, eikä se ollut myöskään velvollinen järjestämään myyntiä koskevia tarjouskilpailuja. Tarkastuksessa todettiin lisäksi, että valtion edut oli suojattu kyseisiä tiloja ja välineitä myytäessä.
            
         
               (119)
            
            
               Toiminnantarkastusta koskeva kertomus annettiin 26 päivänä maaliskuuta 2008, ja se on julkaistu Islannin kansallisen tilintarkastusviraston verkkosivuilla (69). Kertomuksessa kuvataan yksityiskohtaisesti tarkastuksen aikaan jo myytyjen tai myytävinä olleiden rakennusten myyntiprosessia. Tuolloin alueen rakennuksista oli myyty jo kolme neljäsosaa. Kertomuksesta käy ilmi, että ensimmäiset tiettyjä alueen rakennuksia koskevat julkiset ilmoitukset julkaistiin maaliskuussa 2007, jolloin myyntiin pantiin 24 rakennusta (70). Huhtikuussa 2007 islantilaisissa sanomalehdissä julkaistiin vielä kahdeksaa rakennusta koskevat myynti-ilmoitukset (71). Kertomuksen mukaan yksittäisten rakennusten myynti-ilmoituksia ei huhtikuun 2007 jälkeen enää julkaistu sanomalehdissä. Sen sijaan julkaistiin säännöllisesti ilmoituksia, joissa viitattiin KADECOon ja sen verkkosivuihin ja pyydettiin ideoita alueen hyödyntämiseksi.
            
         
               (120)
            
            
               Kansallinen tilintarkastusvirasto huomautti kertomuksessaan, että olisi ollut parempi, jos useammasta rakennuksesta olisi julkaistu erilliset ilmoitukset.
            
         
               (121)
            
            
               Vernelle 26 päivänä helmikuuta 2008 myydyistä viidestä rakennuksesta vain yhdestä, rakennuksesta nro 869, julkaistiin erillinen ilmoitus (72). Tämä rakennus on yksi niistä kahdeksasta rakennuksesta, joista ilmoitettiin huhtikuussa 2007. Islannin viranomaisten mukaan kyseisestä rakennuksesta saatiin yksi tarjous, jonka esitti 23 päivänä huhtikuuta 2007 Atlantic Film Studios. Valvontaviranomaiselle on toimitettu kopio tarjouksesta. Atlantic Film Studios tarjosi rakennuksesta 35 000 Islannin kruunua neliömetriltä, mikä rakennuksen nro 869 tuolloisen arvioidun koon (13 000 m2) perusteella vastasi yhteensä 455 000 000:tä Islannin kruunua. Atlantic Film Studios tarjoutui lisäksi maksamaan 15 000 000 Islannin kruunua rakennuksen nro 869 ulkopuolella olevasta asfaltoidusta alueesta. Islannin viranomaisten mukaan tämä tarjous hylättiin (73).
            
         
               (122)
            
            
               Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen ei voi päätellä, että tässä tapauksessa olisi noudatettu menettelyä, joka vastaa tarjouskilpailua, jolle ei aseteta ehtoja. Valtiontuen mahdollisuutta ei tämän vuoksi voida sulkea pois.
            
         
               (123)
            
            
               Valtiontukisuuntaviivojen 2.2 kohdassa vahvistetaan vaihtoehtoinen menetelmä tuen poissulkemiseksi, nk. riippumattoman asiantuntijan arvioon perustuva menetelmä. Vaikka Islannin viranomaiset eivät olekaan väittäneet, että mainitun menetelmän mukaan tukea ei ole myönnetty, valvontaviranomainen haluaa tarkistaa asian.
            
         
               (124)
            
            
               Paikallinen kiinteistönvälitystoimisto, Fateignastofa Suðurnesja, määritti 23 päivänä huhtikuuta 2007 rakennuksen nro 869 markkina-arvoksi 980 000 000 Islannin kruunua eli noin 73 000 Islannin kruunua neliömetriltä. Määrityksen perustana oli olettamus, jonka mukaan rakennuksen koko on 13 382 m2. Verne osti tämän rakennuksen ja neljä muuta rakennusta helmikuussa 2008 yhteensä 14,5 miljoonalla Yhdysvaltain dollarilla, mikä tuolloin vastasi 957 000 000:ää Islannin kruunua. Tämän perusteella on oikeutettua pohtia, maksettiinko rakennuksista niiden markkina-arvoa vastaava hinta.
            
         
               (125)
            
            
               Kuten edellä mainittiin, Islannin viranomaiset katsoivat menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa, että rakennukset myytiin markkinahintaan. Viranomaiset perustelivat tätä näkemystä muun muassa edellä mainitulla riippumattoman asiantuntijan tekemällä arviolla rakennuksen nro 869 arvosta. Islannin viranomaiset ovat toimittaneet valvontaviranomaiselle kopion tästä asiantuntijan 23 päivänä huhtikuuta 2007 allekirjoittamasta arviosta. Arviointikertomus on lyhyt, alle sivun mittainen, ja siinä kerrotaan, että rakennus nro 869 on 13 382 m2, sen teräsrunko on hyvässä kunnossa ja sinne on hyvät kulkuyhteydet (74). Asiantuntija määritti markkinahinnaksi 980 000 000 Islannin kruunua käytettävissä olleiden asiakirjojen, rakennuksessa tekemänsä tarkastuksen ja alueen vastaavien kiinteistöjen kartoituksen perusteella sekä ottaen huomioon markkinaolosuhteet. Asiantuntija viittasi mahdollisuuteen hyödyntää rakennusta läheisen Keflavíkin kansainvälisen lentokentän yhteydessä ja otti lisäksi esille ne monet mahdollisuudet, joita kyseisen kiinteistön kaltainen korkeaseinäinen rakennus tarjoaa.
            
         
               (126)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, että Islannin viranomaiset ilmoittivat menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa, että asiantuntijan arvion ”oli tarkoitus heijastaa vertailukelpoisten kiinteistöjen uudisrakennusarvoa” (75). Tämä ei kuitenkaan näy asiantuntija-arvion tekstissä, jossa viitataan selkeästi rakennuksen nro 869 ominaisuuksiin eikä lainkaan uudisrakennuksiin. Edellä mainittu Islannin kansallisen tilintarkastusviraston kertomus ei myöskään tue käsitystä siitä, että asiantuntijan arviossa olisi kyse uudisrakennusarvosta.
            
         
               (127)
            
            
               Koska asiantuntijan arvio koskee vain yhtä Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta, se tehtiin 10 kuukautta ennen rakennusten myymistä Vernelle ja vaikuttaa epävarmalta, tehtiinkö se yleisesti hyväksyttyjen markkinoiden tunnuslukujen ja arviointinormien mukaisesti, sitä ei voida pitää valtiontukisuuntaviivoissa tarkoitettuna riippumattomana asiantuntija-arviona kaikkien viiden Vernelle myydyn rakennuksen osalta.
            
         
               (128)
            
            
               Seuraavassa tarkastellaan sitä, miten rakennuksille voitaisiin vahvistaa markkinahinta. Koska Islannin valtio ei noudattanut valtiontukisuuntaviivojen tarjoamia menettelyjä, joiden myötä valtiontuen olemassaolo on automaattisesti poissuljettua, valvontaviranomainen soveltaa valtiontukisuuntaviivojen perustana olevaa järjestelmällistä ja johdonmukaista lähestymistapaa määrittäessään markkina-arvoa käsiteltävänä olevassa tapauksessa.
            
         
               (129)
            
            
               Vernen ostamien viiden rakennuksen yhteenlaskettu pinta-ala oli 31 008m2
                   (76). Rakennuksista maksettiin tuolloin yhteensä 957 000 000 Islannin kruunua eli noin 31 000 kruunua neliömetriltä, mikä on noin 4 000 kruunua vähemmän neliömetriä kohti kuin Atlantic Film Studiosin 10 kuukautta aiemmin rakennuksesta nro 869 tarjoama hinta. Tämän tarjouksen Islannin viranomaiset hylkäsivät (77). Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan jo tämä on osoitus siitä, että rakennukset myytiin Vernelle markkinahintaa halvemmalla.
            
         
               (130)
            
            
               Kuten edellä todettiin, valvontaviranomainen ei voi tukeutua pelkästään tehtyyn asiantuntija-arvioon. Valvontaviranomainen on kuitenkin sitä mieltä, että arvio viittaa siihen, että maksettu hinta oli mahdollisesti alle markkinahinnan. Samaa näyttäisi osoittavan myös se ainoa toinen tarjous, joka Islannin viranomaisten mukaan tehtiin ja joka lisäksi tehtiin jo 10 kuukautta ennen kiinteistöjen myymistä Vernelle.
            
         
               (131)
            
            
               Koska valvontaviranomaisen antamien valtiontukisuuntaviivojen tarjoamaa mahdollisuutta sulkea valtiontuen olemassaolo automaattisesti pois ei voitu käyttää, markkinahinnan maksamista voidaan luonnollisesti arvioida vain takautuvasti (78). Valvontaviranomaisen velvollisuutena on soveltaa mahdollisimman luotettavaa, kaikkiin käytettävissä oleviin tietoihin perustuvaa menetelmää kiinteistön arvon määrittämiseksi tällaisissa tapauksissa.
            
         
               (132)
            
            
               Valvontaviranomaisen käsityksen mukaan luotettavia tietoja on saatavissa edellä mainitusta Islannin kansallisen tilintarkastusviraston kertomuksesta, vaikkakaan ei voida sulkea pois sitä mahdollisuutta, että muihinkin valtion tekemiin, kertomuksessa käsiteltyihin myyntisopimuksiin sisältyy valtiontukea. Valvontaviranomainen katsoo, että kertomus sisältää hyödyllisiä tietoja tilanteesta sekä ennen kiinteistöjen myymistä Vernelle että myyntiajankohtana. Siitä voi olla hyötyä asianomaisen alueen markkina-arvoa määritettäessä.
            
         
               (133)
            
            
               Kertomuksen mukaan sama kiinteistönvälittäjä, joka määritti Vernelle myytyihin rakennuksiin kuuluneen rakennuksen nro 869 arvon, arvioi huomattavan osan alueella sijaitsevista, valtion myyntiin tarjoamista rakennuksista. Kaikista rakennuksista ei kuitenkaan tehty arviota. Kertomuksessa kerrotaan myös asiantuntijan tekemistä oletuksista ja selvennetään, että arviot tehtiin alueella vallinneiden markkinahintojen perusteella ja rakennuskustannukset huomioon ottaen. Rakennuksia ei kertomuksen mukaan kuitenkaan arvioitu kutakin erikseen, vaan ne ryhmiteltiin arviota varten iän, kunnon ja hyödyntämismahdollisuuksien perusteella. Arviointi suoritettiin sitten ryhmittäin. Asiantuntija-arviossa otettiin huomioon sähköjärjestelmien parannustarve (muuttaminen yhdysvaltalaisesta järjestelmästä eurooppalaisten standardien mukaiseksi), sijainti ja etäisyys infrastruktuureista. Siinä ei sen sijaan otettu huomioon alueella esiintynyttä kiinteistöjen merkittävää liikatarjontaa, joka johtui Yhdysvaltain merivoimien käytössä olleen alueen ottamisesta siviilikäyttöön, eikä myöskään niitä jälleenmyynti- ja käyttörajoituksia, joita ilmeisesti sovellettiin joissakin tapauksissa. Kuten tilintarkastusviraston kertomuksessa selostetaan, alueen rakennuksia oli myyty jo muille yrityksille ennen Vernen kanssa tehtyä kauppaa. Ensimmäisessä vaiheessa (vuoden 2007 alkupuoliskolla) rakennuksia myytiin hinnoilla, jotka olivat 57 prosenttia asiantuntija-arviossa määritetystä hinnasta (22 rakennusta, jotka kaikki myytiin yhdelle yritykselle). Myöhemmin, syksyllä 2007, rakennuksia myytiin eri yrityksille/järjestöille hinnoilla, jotka olivat 72–87 prosenttia asiantuntija-arviossa määritetystä hinnasta. Nämä kiinteistöt myytiin pienempinä yksikköinä. Kertomuksessa mainitaan myös, että yksi yritys osti kaksi koulurakennusta hinnalla, joka vastasi 30:tä prosenttia asiantuntijan määrittämästä arvosta. Vaikka valvontaviranomainen ei voikaan tarkasteltavana olevassa tapauksessa ottaa kantaa siihen, oliko edellä mainituissa liiketoimissa kyse valtiontuesta, nämä tiedot osoittavat, että asiantuntija-arviot eivät ehkä ole sopivin tai ainoa sopiva menetelmä määritettäessä markkinahintaa kyseisellä alueella ja tarkasteltavana olevassa tapauksessa.
            
         
               (134)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, ettei sillä ole syytä uskoa, että valtio olisi teettänyt arviointeja Vernelle myydyistä rakennuksista nro 868, 866, 872 tai 864. Jos tällaisia arviointeja olisi tehty, Islannin viranomaiset olisivat ilmoittaneet niistä. Ainoa käytettävissä oleva asiantuntija-arvio Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta on näin ollen rakennuksesta nro 869 tehty arvio. Kansallisen tilintarkastusviraston kertomuksen ja Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan kyseinen rakennus on näistä viidestä myös ainoa, josta julkaistiin erillinen ilmoitus. Valvontaviranomaisella ei myöskään ole syytä uskoa, että asiantuntijan tekemän arvonmäärityksen perusta olisi alueen muiden rakennusten tapauksessa ollut erilainen kuin nyt kyseessä olevassa tapauksessa.
            
         
               (135)
            
            
               Kun otetaan huomioon puutteet, jotka liittyvät rakennuksesta nro 869 tehdyn asiantuntija-arvion käyttöön yleisenä markkina-arvon mittarina tarkasteltavana olevassa tapauksessa, eli se, että arvio koskee vain yhtä Vernelle myydyistä viidestä rakennuksesta ja tehtiin 10 kuukautta ennen kuin sopimus Vernen kanssa allekirjoitettiin, valvontaviranomainen katsoo, ettei kyseinen arvio edusta suoraan sitä neliöhintaa, jonka yksityinen markkinatoimija olisi rakennusten omistajana ollut valmis hyväksymään kyseisestä viidestä yhdessä myydystä rakennuksesta. Sitä voidaan valvontaviranomaisen käsityksen mukaan kuitenkin pitää osoituksena siitä, että markkinahinta oli todellisuudessa korkeampi kuin Vernen maksama hinta.
            
         
               (136)
            
            
               Valvontaviranomaisen on näin ollen määritettävä markkinahinta jollain muulla tavalla kuin käytettävissä olevan asiantuntija-arvion perusteella.
            
         
               (137)
            
            
               Islannin rekisterivirasto (Þjóðskrá Íslands), joka on riippumaton keskushallintotason viranomainen, määrittää vuosittain Islannin kaikkien siviilikäytössä olevien kiinteistöjen (maa-alueet ja rakennukset) arvon (79). Tämä arvo vastaa markkina-arvoa.
            
         
               (138)
            
            
               Islannin rekisteriviraston suorittamien arvonmääritysten oikeusperustana on laki nro 6/2001 kiinteistörekisteristä ja arvostamisesta. Lain 27 pykälän mukaan kiinteistön rekisteriin merkityn arvon on vastattava sen markkina-arvoa. Jos markkina-arvoa ei ole käytettävissä, arvo määritetään vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinahintoja koskevan, parhaan saatavissa olevan tiedon perusteella siten, että huomioon otetaan rakennuksesta saatavat tulot, rakentamiskustannukset, kiinteistön sijainti suhteessa liikenneinfrastruktuuriin, ikä, käyttömahdollisuudet, sivutulot, maalaji, kasvillisuus, maisema ja kaikki muut tekijät, jotka voisivat vaikuttaa kiinteistön markkinahintaan.
            
         
               (139)
            
            
               Islannin rekisterivirasto määrittää kaikkien kiinteistöjen arvon vuosittain edellisen helmikuun markkinahinnan perusteella. Tämä arvonmääritys tulee voimaan saman vuoden joulukuun 31. päivänä. Vuotuinen arvonmääritys perustuu kunkin kiinteistön ominaisuuksia koskeviin tietoihin ja rekisteröidyistä myyntisopimuksista saatuihin tietoihin kiinteistöjen markkinahinnoista.
            
         
               (140)
            
            
               Myyntihinnat ja maksuehdot kaikista maassa tehdyistä myyntisopimuksista kerätään rekisteriviraston ylläpitämään kiinteistörekisteritietokantaan. Nämä rekisteröidyt myyntisopimukset muodostavat arvonmäärityksen perustan. Rekisterivirasto hyödyntää kerättyjä tietoja sekä asuntomarkkinoita että teollisuus- ja liikerakennusten markkinoita koskevissa arvioinneissaan. Nämä markkinatiedot ovat julkisia (80).
            
         
               (141)
            
            
               Islannin rekisterivirasto on huhtikuusta 2010 alkaen julkaissut liikerakennuksia koskevia markkinatietoja kuukausittain (81). Tietoja annetaan kunkin kuukauden aikana tehtyjen, liikerakennuksia koskevien myyntisopimusten määrästä (nämä tiedot ovat saatavissa tammikuusta 2005 lukien), niiden kauppojen määrästä, joissa myyntihinta oli tiedossa, ja myytyjen rakennusten yhteenlasketusta virallisesta arvosta verrattuna niiden yhteenlaskettuun myyntihintaan kaikkien kunkin kuukauden aikana tehtyjen sopimusten osalta. Näitä tietoja varten maa on jaettu kahteen maantieteelliseen alueeseen, pääkaupunkiseutuun ja sen ulkopuoliseen alueeseen. Vernen ostamat rakennukset sijaitsevat jälkimmäisellä alueella.
            
         
               (142)
            
            
               Näiden markkinatietojen mukaan liikerakennusten yhteenlaskettu myyntihinta oli pääkaupunkiseudun ulkopuolellakin yleensä korkeampi kuin niiden yhteenlaskettu virallinen arvo kaikkien niinä kuukausina myytyjen rakennusten tapauksessa, joita tiedot koskevat, eli ajanjaksolla, joka ulottuu 1 päivästä tammikuuta 2005 tähän päivään saakka (82). Tämä osoittaa, että virallinen arvio ei tavallisesti ole tosiasiallista markkinahintaa korkeampi tapauksissa, joista on saatavissa tietoja.
            
         
               (143)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo, että koska todellista markkina-arvoa ei voitu määrittää avoimilla markkinoilla tehdyn vertailukelpoisen tarjouksen perusteella, luotettavin käytettävissä oleva menetelmä Vernen hankkimien kiinteistöjen arvon määrittämiseksi on laissa nro 6/2001 vahvistettu, edellä yksityiskohtaisesti kuvattu kiinteistöjen arvostusmenetelmä. Tämä valvontaviranomaisen näkemys perustuu lain nro 6/2001 selkeästi ilmoitettuun tavoitteeseen ja sen 27 pykälän sanamuotoon, jonka mukaan tarkoituksena on tehdä virallisia arvonmäärityksiä markkinaindikaattoreiden perusteella.
            
         
               (144)
            
            
               Lain nro 6/2001 nojalla tehty virallinen arvonmääritys oli lisäksi ainoa kyseisenä aikana tehty arvio asianomaisista rakennuksista ja sen tekijänä oli riippumaton viranomainen (83). Tämä ei ole ristiriidassa sen kanssa, että verotustarkoituksia varten tehty arvostus ei välttämättä tuo esiin kiinteistön ”markkina-arvoa”, mikä on otettu huomioon myös valvontaviranomaisen valtiontukisuuntaviivoissa.
            
         
               (145)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo, että menetelmä, jolla kiinteistöjen arvo määritettiin Islannin lainsäädännön mukaisesti, on tässä tapauksessa paras käytettävissä oleva indikaattori markkinahinnasta ja että kiinteistöjen markkina-arvoa sopimuksen tekoaikaan eli 26 päivänä helmikuuta 2008 ei pystyttäisi tässä tapauksessa määrittämään luotettavammin asiantuntijan jälkikäteen tekemällä arvioinnilla (84).
            
         
               (146)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo kaiken kaikkiaan, että Islannin rekisteriviraston suorittama arvonmääritys on paras markkinahinnan mittari tässä tapauksessa. Valvontaviranomainen toteaa lisäksi, että Islannin viranomaiset vahvistivat 14 päivänä toukokuuta 2012 päivätyssä sähköpostiviestissään, jossa viitattiin arvioinnin kohteena oleviin vuoden 2008 kiinteistökauppoihin, että ”verotustarkoituksia varten islantilaisen käytännön mukaisesti määritetty arvo vastaa yleensä markkina-arvoa” (85). Tämä on yleisesti hyväksytty periaate.
            
         
               (147)
            
            
               Valvontaviranomaisen näkemystä tukee sekin seikka, että lain nro 6/2001 31 pykälän mukaan asianomaiset osapuolet voivat riitauttaa virallisen arvonmäärityksen ja että Islannin rekisteriviraston päätökseen asiassa on lain 34 pykälän mukaan mahdollista hakea muutosta erityiseltä elimeltä (Yfirfasteignamatsnefnd). Verne ei ole tarkasteltavana olevassa tapauksessa riitauttanut virallista arvonmääritystä.
            
         
               (148)
            
            
               Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan valvontaviranomaisen velvollisuutena on mahdollisuuksien mukaan vahvistaa kyseessä olevan tuen todellinen arvo ja määrätä se takaisinperittäväksi (86).
            
         
               (149)
            
            
               Islannin kiinteistörekisterikeskus (nykyisin Islannin rekisterivirasto) oli kaupan tekoaikaan määrittänyt rakennusten arvon seuraavasti:
               
                           Rakennus 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Rakennus 864 (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Rakennusten arvo yhteensä
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Tässä laskelmassa ei ole otettu huomioon maa-alueen arvoa, sillä tonttia ei myyty vaan se vuokrattiin Vernelle 99 vuodeksi.
            
         
               (150)
            
            
               Rakennuksista maksettiin 14,5 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria, mikä kaupan tekohetkellä vastasi 957 000 000:ää Islannin kruunua. Myyntihinta on siten alempi kuin valvontaviranomaisen edellä vahvistama markkinahinta.
            
         
               (151)
            
            
               Näin ollen voidaan todeta, että kun valtio teki 26 päivänä helmikuuta 2008 kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen, kyse oli ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta.
            
         
               (152)
            
            
               Tuen kokonaismäärä rakennusten osalta on valvontaviranomaisen vahvistaman markkina-arvon (1 177 850 000 Islannin kruunua) ja rakennuksista tosiasiassa maksetun hinnan (14,5 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria, mikä tuolloin vastasi 957 000 000:ää Islannin kruunua) välinen erotus eli 220 850 000 Islannin kruunua.
            
         
               (153)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, että tuen määrä ylittää selvästi sen 5 prosentin liikkumavaran, joka valtiontukisuuntaviivojen 2.2 kohdan b alakohdassa vahvistetaan poikkeamille markkinahinnoista.
            
         
               (154)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa lisäksi, että valtiontukisuuntaviivojen 2.2 kohdan c alakohdan määräyksiä erityisvelvoitteista ei sovelleta tässä tapauksessa, sillä kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus ei sisällä velvoitteita, joista aiheutuisi Vernelle taloudellisia rasitteita valtiontukisuuntaviivoissa tarkoitetulla tavalla (88). Yleisen lainsäädännön mukaan kaikille kiinteistönomistajille aiheutuviin velvoitteisiin liittyvää taloudellista rasitetta ei valtiontukisuuntaviivojen mukaan vähennetä ostohinnasta. Suuntaviivojen 2.2 kohdan d alakohdassa tarkoitetuilla hankintakustannuksilla ei ole merkitystä tässä tapauksessa (89), eikä niitä voida käyttää vähimmäistason vahvistamisessa.
            
         2.2.2.2   Maanvuokraussopimus, sellaisena kuin se on muutettuna vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella
   
   
               (155)
            
            
               Olisi muistettava, että valtiontuesta ei ole kysymys, jos maanvuokraussopimuksen, sellaisena kuin se on muutettuna vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella, määräykset ovat markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisia eli jos valtion asettamat ehdot maanvuokraussopimuksessa ja vuokrausta koskevassa lisäsopimuksessa ovat markkinaehtojen mukaisia.
            
         
               (156)
            
            
               Maanvuokraussopimus Islannin valtionkassan ja Vernen välillä tehtiin 9 päivänä toukokuuta 2008. Vuokran määrää muutettiin 30 päivänä kesäkuuta 2009 allekirjoitetulla vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella. Lisäksi sovittiin, että valtionkassa ei peri vuokraa ennen 1 päivää huhtikuuta 2010.
            
         
               (157)
            
            
               Alkuperäisestä vuokrasta, joka oli 0,8 Yhdysvaltain dollaria neliömetriltä, sovittiin helmikuussa 2008. Maanvuokraussopimuksen mukaan vuokraan ei tehtäisi tarkistuksia. Vuokra-aika oli 99 vuotta. Tämä vuokra vaikuttaisi olevan kaukana sellaisesta, jonka markkinatoimija voisi hyväksyä. Valvontaviranomaisen ei kuitenkaan tarvitse arvioida, oliko sovittu vuokra markkinaehtojen mukainen, sillä kesäkuussa 2009 tehdyssä vuokrausta koskevassa lisäsopimuksessa vahvistettiin uusi vuokra, eikä alkuperäinen vuokra tullut lainkaan voimaan. Vuokra-aikaan ei lisäsopimuksessa tullut muutoksia, mutta vuokran määrää muutettiin ja se ilmoitettiin Islannin valuuttana siten, että vuokraksi vahvistettiin 60 Islannin kruunua / m2. Lisäksi vuokraa tarkistetaan nyt vuosittain Islannin rakennuskustannusindeksiä vastaavasti.
            
         
               (158)
            
            
               Kuten Islannin viranomaiset huomauttavat, vuokrausta koskevassa lisäsopimuksessa noudatettu hinnoittelumenetelmä vastaa Islannin kuntien omistamiin maa-alueisiin yleisesti sovellettua käytäntöä. Sen mukaan Islannin rekisteriviraston lain nro 6/2001 nojalla vuosittain tekemä virallinen arvonmääritys, jota selostetaan yksityiskohtaisesti jaksossa 2.2.2.1, muodostaa perustan vuotuiselle vuokralle, joka on kunkin kunnan päätöksestä riippuen yleensä 1 tai 2 prosenttia kyseisestä arvosta.
            
         
               (159)
            
            
               Islannin kuntien tekemät vuokrasopimukset eivät heijasta markkina-arvoa siinä mielessä, että markkinatoimija olisi valmis vuokraamaan maataan samoin ehdoin avoimilla markkinoilla. Islannin viranomaiset eivät kuitenkaan ole esittäneet perusteita vaihtoehtoisen markkinahinnan vahvistamiseksi kyseiselle maa-alueelle. Viranomaiset ovat pelkästään ilmoittaneet, että kyseessä oleva vuokra vastaa valtion alueella yleensä soveltamia vuokria.
            
         
               (160)
            
            
               Maa-alueen markkinahintaa varten on tässä tapauksessa vaikea määrittää realistista vertailukohtaa, sillä Islannin teollisuusmaan markkinoista ei ole helppoa saada tietoja, toisin kuin asuin- ja liikerakennusten markkinoista, joista on käytettävissä edellä selostetut Islannin rekisteriviraston keräämät tiedot markkinahinnoista. Valvontaviranomainen voi tästä syystä esittää vain karkean arvion kyseessä olevan maan markkina-arvosta. Paras saatavissa oleva tieto on, jälleen kerran, lain nro 6/2001 nojalla vahvistettu virallinen arvo (90).
            
         
               (161)
            
            
               Kun vuokrausta koskeva lisäsopimus tehtiin kesäkuussa 2009, Vernen vuokraaman maa-alueen viralliseksi arvoksi oli Islannin rekisterivirastolta saatujen tietojen mukaan vahvistettu 188 850 000 Islannin kruunua (91). Vuosivuokra oli 5 760 000 Islannin kruunua vuoden 2009 hintoina eli 3,05 prosenttia maan virallisesta arvosta, mikä on enemmän kuin tavallisesti sovellettava prosenttimäärä. Tästä syystä valvontaviranomainen katsoo, että avoimilla markkinoilla toimiva yksityinen markkinatoimija olisi voinut hyväksyä kyseisen vuokran, jos olosuhteet olisivat olleet samat kuin tässä tapauksessa.
            
         
               (162)
            
            
               Yksinomaisuutta koskevasta lausekkeesta, johon valvontaviranomainen viittasi menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään, voidaan todeta, että Islannin viranomaiset selittivät sen koskevan ainoastaan KADECOn hallinnoimaa aluetta. Tämä vastaa myös rekisteröityyn maanvuokraussopimukseen tehtyä muutosta. Valvontaviranomainen katsoo, että lausekkeesta ei sinällään koidu taloudellista etua Vernelle, sillä sen soveltamisala oli rajallinen sekä maantieteellisesti että ajallisesti.
            
         
               (163)
            
            
               Valvontaviranomainen päättelee, että maanvuokraussopimuksesta, sellaisena kuin se on muutettuna vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella, ei koidu etua Vernelle.
            
         2.3   Energiasopimus
   
   2.3.1   Valtion varat
   
   
               (164)
            
            
               Jotta toimenpide voitaisiin todeta ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi, valvontaviranomaisen on, kuten edellä mainittiin, todettava, että toimenpiteestä koituu taloudellista etua, jota yritys ei olisi tavanomaisessa liiketoiminnassaan saanut. Jotta kyse olisi valtiontuesta, edun on oltava valtion myöntämää tai valtion varoista myönnettyä. Edun myöntäjänä voi olla myös julkinen yritys, jos katsotaan, että kyse on valtiosta johtuvasta toimenpiteestä (92). Unionin tuomioistuin katsoi Stardust Marine -asiassa antamassaan tuomiossa (93) seuraavaa:
               ”[…] EY 87 artiklan 1 kohta koskee kaikkia rahoituskeinoja, joita viranomaiset voivat tosiasiallisesti käyttää tukeakseen yrityksiä, ilman että sillä seikalla olisi merkitystä, ovatko nämä varat pysyvästi valtion varoja. Näin ollen, vaikka määrät, jotka perustuvat kyseiseen toimenpiteeseen, eivät ole pysyvästi valtion itsensä hallussa, ne voidaan luokitella valtion varoiksi jo sillä perusteella, että ne ovat jatkuvasti valtion valvonnassa ja siis toimivaltaisten kansallisten viranomaisten käytettävissä. […]
               Valtio voi nimittäin käyttämällä määräysvaltaansa kyseisten yritysten suhteen ohjata niiden varojen käyttöä rahoittaakseen tarvittaessa muille yrityksille myönnettäviä erityisiä etuja. […] julkisen yrityksen tilannetta ei voida verrata yksityisen yrityksen tilanteeseen. Valtio voi nimittäin julkisten yritystensä avulla pyrkiä muihinkin kuin kaupallisiin päämääriin, […].”.
            
         
               (165)
            
            
               Valvontaviranomainen viittaa äskettäin antamiinsa päätöksiin Landsvirkjunin tekemistä pitkäaikaisista sähkösopimuksista (päätökset N:o 391/11/KOL ja 392/11/KOL) ja omaksuu nyt kyseessä olevan energiasopimuksen tapauksessa saman lähestymistavan valtion toimenpiteeksi katsomisen osalta.
            
         
               (166)
            
            
               Edellä mainituissa päätöksissä esitetyn yleisen perustelun lisäksi valvontaviranomainen toteaa, että teollisuusministeriön 23 päivänä lokakuuta 2008 laatimassa muistiossa, jonka Islannin viranomaiset toimittivat valvontaviranomaiselle ilmoitusta edeltävän yhteydenpitovaiheen aikana, viitataan Vernen ja Islannin viranomaisten välisiin keskusteluihin erilaisista toimenpidevaihtoehdoista, muun muassa Vernen mahdollisuudesta hankkia energiaa tuettuun hintaan toiminnan alkuvaiheessa. Landsvirkjun oli osapuolena 15 päivänä joulukuuta 2008 päivätyssä yhteisymmärryspöytäkirjan ensimmäisessä luonnoksessa, jolla valmisteltiin Islannin viranomaisten välistä, sittemmin peruttua investointisopimusta ja joka annettiin myös valvontaviranomaisen käyttöön ilmoitusta edeltävän yhteydenpitovaiheen aikana. Yhteisymmärryspöytäkirjan luonnokseen sisällytettiin seuraava lauseke, joka koski Landsvirkjunin ja Vernen aiempaa energiasopimusta (94):
               ”Ensimmäinen […] määrä energiaa Vernelle 20 vuodeksi myydään millä tahansa hinnalla, joka varmistaa Vernelle sen ensimmäisen asiakkaan.”
            
         
               (167)
            
            
               Edellä selostettu osoittaa valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan, että valtio osallistui tässä tapauksessa Landsvirkjunin päätöksentekoon. Landsvirkjun on kokonaan Islannin valtion omistuksessa ja määräysvallassa, minkä lisäksi valtio on selvästikin pyrkinyt sen avulla houkuttelemaan datakeskusyrityksiä Islantiin (95).
            
         
               (168)
            
            
               Ottaen huomioon Landsvirkjunin oikeudellisen aseman, sen aiemman käytön ulkomaisten investointien houkuttelemisen välikappaleena ja tapauksen yleiset olosuhteet valvontaviranomainen päättelee, että energiasopimus on katsottava valtion toteuttamaksi toimenpiteeksi ja että siihen on käytetty valtion varoja sikäli ja siinä määrin kuin siitä koituu etua Vernelle.
            
         2.3.2   Energiasopimuksesta saatu etu
   
   
               (169)
            
            
               Unionin tuomioistuin on valtion rahoitustoimien ja investointien osalta todennut, että jotta voitaisiin arvioida, onko valtion toimenpide tuki, on määritettävä se, saako edunsaajayritys sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut normaaleissa kilpailuolosuhteissa (96). Tällöin valvontaviranomaisen on sovellettava markkinataloussijoittajatestiä (97), jossa periaatteena on se, että valtion tukea myönnetään, kun jäsenvaltio asettaa yrityksen käyttöön varoja, joita tavanomaisia kaupallisia vaatimuksia soveltava yksityinen sijoittaja ei tavanomaisesti myöntäisi, ottamatta huomioon muita luonteeltaan sosiaalisia, poliittisia tai hyväntekeväisyysnäkökohtia (98).
            
         
               (170)
            
            
               Tarkasteltavana olevassa toimenpiteessä eli julkisessa omistuksessa olevan yrityksen myymää energiaa koskevassa sopimuksessa voisi siten olla kyse valtiontuesta, jos yksityinen markkinasijoittaja ei olisi voinut hyväksyä sopimuksen ehtoja, eikä sähkön myynti oletettavasti olisi ollut riittävän kannattavaa yksityiselle toimijalle. Valvontaviranomainen toteaa, että tärkeintä on tutkia, olisiko markkinatalouden ehdoin toimiva yksityinen sijoittaja tehnyt tarkasteltavana olevaa sopimusta vastaavan pitkäaikaisen kahdenvälisen sopimuksen kyseiseen hintaan ja kyseisin sopimusehdoin (99). Valvontaviranomainen ei kuitenkaan voi asiaa tarkastellessaan korvata myyjän asiaan omaksumaa kantaa omalla näkemyksellään eli sähkön myyjällä on oltava tältä osin huomattava harkintavalta. Valvontaviranomainen tunnustaa täysin Landsvirkjunin kaltaisten julkisten yritysten oikeuden toimia markkinoilla kaupallisin ehdoin, mutta katsoo kuitenkin, että on syytä miettiä tarkkaan, olisiko yksityinen markkinasijoittaja tehnyt vastaavia sopimuksia (100).
            
         
               (171)
            
            
               Valvontaviranomaisen on lisäksi tehtävä Landsvirkjunin ja Vernen välisen sopimuksen hintaa ja ehtoja koskeva arviointinsa niiden tietojen perusteella, jotka olivat käytettävissä sopimuksen tekoajankohtana.
            
         
               (172)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, että Landsvirkjun päätti vuonna 2010 vähentää paljon sähköä vaativiin tarkoituksiin käytettävän sähkön hinnan mukautuksia koskevien päätöstensä riippuvuutta alumiinin hinnasta, mikä näyttää vähentäneen niihin sopimuksiin liittyviä riskejä, joita yritys on tehnyt alumiiniteollisuuden kanssa. Alumiiniteollisuus on Islannissa merkittävin runsaasti sähköä käyttävä teollisuudenala. Valvontaviranomainen toteaa, että tarkasteltavana oleva sopimus on tehty ennen kuin Landsvirkjun otti käyttöön tämän uuden hinnoittelukäytännön.
            
         
               (173)
            
            
               Kuten edellä selostettiin, Verne ostaa energiaa valtion määräysvallassa olevan Landsvirkjunin omistamista laitoksista. Sähkö toimitetaan Landsvirkjunin nykyisistä laitoksista.
            
         
               (174)
            
            
               Landsvirkjunin mukaan energian toimitusta koskeva sitoumus on jossain määrin joustava. Sopimuskauden viiden ensimmäisen vuoden aikana Vernellä on mahdollisuus kasvattaa kulutustaan […] määrään asti. Jos kulutus ei ole viiden ensimmäisen vuoden jälkeen kasvanut […] määrään asti, Verne on velvollinen maksamaan […] määrästä sopimuskauden loppuun saakka (”ota tai maksa -velvoite”).
            
         
               (175)
            
            
               Valvontaviranomaisen on varmistettava, onko Landsvirkjunin Vernelle tällä hetkellä toimittama energia hinnaltaan ja muilta ehdoiltaan markkinaehtojen mukaista.
            
         
               (176)
            
            
               Islannin viranomaisten mukaan Islannin energiamarkkinoiden eristyneisyys suhteessa muun Euroopan yhteen liitettyihin energiamarkkinoihin on tuonut omat erityispiirteensä Islannin teollisuussähkön markkinoille.
            
         
               (177)
            
            
               Tarkasteltavana olevassa tapauksessa on kuitenkin vaikea määrittää runsaasti sähköä käyttävälle teollisuudelle toimitettavan sähkön markkinahintaa Islannissa. Tältä osin olisi huomattava, ettei Islannin sähkömarkkinoilla ole vaihtoehtoisia ostajia näin suurille sähkömäärille. Islannin yleiset sähkönkulutusmarkkinat ovat niin eristyneet ja pienet, etteivät ne pystyisi ottamaan vastaan kaikkea Landsvirkjunin tuottamaa sähköä. Asiakaspiiri voisi muodostua vain Islannissa sijaitsevista suurista teollisuusasiakkaista, kuten nyt tarkasteltavana olevassa tapauksessa. Markkinoiden eristyneisyyden vuoksi vertailukohtana ei voida myöskään käyttää Euroopassa sovellettuja hintoja.
            
         
               (178)
            
            
               Koska sopivaa vertailukohtaa ei ole, valvontaviranomaisen on tukeuduttava Islannin viranomaisten toimittamiin tietoihin siitä keskihinnasta, jonka Landsvirkjun on saanut muiden runsaasti energiaa kuluttavien yritysten kanssa aiemmin tehtyjen sopimusten perusteella.
            
         
               (179)
            
            
               Islannin viranomaiset ovat toimittaneet seuraavat tiedot Landsvirkjunin Islannin energiavaltaiselta teollisuudelta aiemmin veloittamasta energian keskihinnasta. Valvontaviranomaisen tietojen mukaan siirtokustannukset sisältyvät näihin lukuihin.
               
                           Vuosi
                        
                        
                           USD/MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Landsvirkjun on esittänyt tarkempia tietoja energiasopimuksen hinnoittelumekanismista. Energian hinta määritetään kahdessa vaiheessa. […], kun datakeskustoiminta Islannissa aloitetaan. Energian alkuhinta kehittyy vaiheittain sopimuskauden alkupuoliskolla ([…]).[…].
            
         
               (181)
            
            
               Valvontaviranomainen muistuttaa, että energian hinta tarkasteltavana olevassa tapauksessa vahvistettiin seuraavasti (siirtokustannukset pois lukien):
               
                            
                        
                        
                           […] määrään asti:
                           
                                       Hinta / MW
                                    
                                    
                                       Ajanjakso
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       31.12.2013 asti
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014-31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017-31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       alkaen 1.1.2019 sopimuskauden päättymiseen
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           […] ylittävältä määrältä:
                           
                                       Hinta / MW
                                    
                                    
                                       Määrä
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       yli […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               Näin ollen energiasopimuksessa vahvistetut hinnat ovat […] kaikille Landsvirkjunin energiavaltaisille asiakkaille (kun otetaan huomioon siirtokustannukset, jotka Vernen tapauksessa lisätään hintoihin), paitsi ajanjaksolta […] asti, jolloin Vernen maksamat hinnat ovat […]. Lisäksi hinta […] määrältä (ks. päätös nro 392/11/KOL).
            
         
               (183)
            
            
               “Ota tai maksa” -velvoitteella varmistetaan lisäksi, että merkittävä osa sopimuksen mukaisesta sähkömäärästä myydään.
            
         
               (184)
            
            
               Edellä mainituista syistä valvontaviranomainen päättelee, että energiasopimuksen ehtojen osalta ei ole ylitetty sitä harkintavaltaa, joka julkisille yrityksille sallitaan niiden harjoittaessa liiketoimintaa. Islannin viranomaisten toimittamien tietojen perusteella valvontaviranomainen päättelee, ettei energiasopimuksesta koitunut etua Vernelle.
            
         3.   TOIMENPITEIDEN SÄÄNTÖJENMUKAISUUS
   
               (185)
            
            
               Pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaan ”EFTAn valvontaviranomaiselle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa (…). Valtio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.”
            
         
               (186)
            
            
               Islannin viranomaiset eivät ilmoittaneet edellä yksilöidystä tuesta ennen sen toteuttamista, joten valvontaviranomaisella ei ollut mahdollisuutta antaa lopullista päätöstä ennen tuen myöntämistä. Tämän vuoksi tuki on sääntöjenvastaista.
            
         4.   TUEN SOVELTUVUUS ETA-SOPIMUKSEN TOIMINTAAN
   
               (187)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan mukaiset tukitoimenpiteet eivät yleensä sovellu ETA-sopimuksen toimintaan, elleivät ne kuulu ETA-sopimuksen 61 artiklan 2 ja 3 kohdassa tarkoitettujen poikkeusten soveltamisalaan.
            
         
               (188)
            
            
               Aluetukisuuntaviivojen mukaan toimenpiteitä voidaan pitää ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdassa tarkoitettuina sopimuksen toimintaan soveltuvina tukina, jos niiden tarkoituksena on ”auttaa kehittämään kaikkein epäedullisimmassa asemassa olevia alueita tukemalla investointeja ja työpaikkojen luomista”. Valvontaviranomainen toteaa, että datakeskus sijaitsee Reykjanesbærissa eli alueella, jolle voidaan Islannin aluetukikarttaa koskevan valvontaviranomaisen päätöksen N:o 378/06/KOL perusteella myöntää alueellista investointitukea.
            
         4.1   Sopimus käyttöluvista ja -maksuista
   
   
               (189)
            
            
               Yhdestä tässä päätöksessä käsitellystä toimenpiteestä, kunnallisesta kiinteistöverosta, ilmoitettiin tuki-ilmoituksessa, joka myöhemmin peruutettiin. Peruutus tehtiin muodollisen tutkinnan aloittamisen jälkeen. Kunta oli kuitenkin jo toteuttanut käyttöluvista ja -maksuista tehtyyn sopimukseen sisältyvät toimenpiteet, eikä niitä ollut kumottu.
            
         
               (190)
            
            
               Kyseisessä sittemmin peruutetussa tuki-ilmoituksessa ja menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa Islannin viranomaiset katsoivat, että kunnallista kiinteistöveroa koskevat vuotuiset vapautukset, jotka olivat osa erilaisia verotustoimenpiteitä, olivat aluetukisuuntaviivojen mukaisesti ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvia. Islannin viranomaiset ilmoittivat kunnallista kiinteistöveroa koskevista vapautuksista osana sitä verovapautusten kokonaisuutta, josta sovittiin alun perin suunnitellun datakeskuksen rakentamista varten vuonna 2009 tehdyssä investointisopimuksessa. Investointisopimus on sittemmin purettu, mutta kunnallista kiinteistöveroa koskeva toimenpide on osa Vernen ja kunnan tekemää käyttölupia ja -maksuja koskevaa sopimusta ja siten investointisopimuksesta riippumaton toimenpide (101). Lisäksi tämä vuosittain myönnettävä vapautus tuli Islannin viranomaisten mukaan voimaan jo vuoden 2009 alussa.
            
         
               (191)
            
            
               Käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen mahdollistamat vapautukset kunnallisesta kiinteistöverosta eivät liity mihinkään tiettyyn investointiin. Islannin viranomaiset selittivät lisäksi menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa, että sittemmin peruutettuun investointisopimukseen sisältyvien toimenpiteiden ehtona ei ollut datakeskuksen kaikkien vaiheiden toteuttaminen tuolloisten suunnitelmien mukaisesti (102).
            
         
               (192)
            
            
               Aluetukisuuntaviivojen mukaan alueellinen investointituki on sidottava tiettyyn määriteltyyn investointihankkeeseen (ks. tältä osin suuntaviivojen 4 luku). Käyttölupia ja -maksuja koskevassa sopimuksessa vahvistettuja vuotuisia vapautuksia kunnallisesta kiinteistöverosta ei sidottu mihinkään tiettyyn tai määriteltyyn investointiin (datakeskusta tai muita toimia varten) aluetukisuuntaviivojen edellyttämällä tavalla. Kiinteistöverovapautuksen ehtona ei siis ollut investoinnin säilyttäminen alueella vähintään viiden vuoden ajan sen toteuttamisesta, kuten aluetukisuuntaviivojen 32 kohdassa määrätään. Tästä syystä kyseistä tukea ei voida pitää aluetukisuuntaviivojen mukaisena investointitukena.
            
         
               (193)
            
            
               Islannin viranomaiset eivät ole väittäneet, että tukitoimenpiteet olisivat aluetukisuuntaviivojen mukaisia ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvia toimintatukia. Kunnallista kiinteistöveroa koskevat vapautukset eivät ole aluetukisuuntaviivojen 5 luvussa vahvistettujen edellytysten mukaisia etenkään siinä mielessä, että toimenpiteet eivät koske ainoastaan ennalta määritettyjä tukikelpoisia kustannuksia, kuten suuntaviivojen 66 kohdassa edellytetään.
            
         
               (194)
            
            
               Kunnallisesta kiinteistöverosta myönnetyt vapautukset ovat näin ollen puhdasta toimintatukea, joka ei sovellu ETA-sopimuksen toimintaan.
            
         
               (195)
            
            
               Islannin viranomaiset eivät ole esittäneet mitään erityisiä huomioita siitä, sisältyykö kertaluonteista kunnallista katurakentamisveroa koskevaan vapautukseen valtiontukea ja onko toimenpide ETA-sopimuksen toimintaan soveltuva. Valvontaviranomainen katsoo, että katurakentamisveroa koskevaan vapautukseen pätee tältä osin sama kuin kiinteistöverovapautukseen: toimenpide ei liity mihinkään tiettyyn investointiin vaan kyse on Vernelle myönnetystä puhtaasta toimintatuesta, joka ei sovellu ETA-sopimuksen toimintaan.
            
         
               (196)
            
            
               Menettelyn aloittamisesta tekemässään päätöksessä valvontaviranomainen epäili lisäksi niiden sopimusten kannustavaa vaikutusta, jotka tehtiin datakeskuksen rakentamistöiden alettua vuonna 2008 (103). Kannustava vaikutus on perusedellytys sille, että tukea voitaisiin pitää aluetukisuuntaviivojen mukaisena ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvana tukena. Keskeinen osatekijä aluetukien arvioinnissa on se, onko ehdotettu tuki tarpeen tuensaajan kannustamiseksi tekemään investointeja, joita ei muuten tehtäisi tukialueilla. Tästä syystä on selvitettävä, onko tuki tarpeen tuensaajan kannustamiseksi tekemään kyseinen investointi eli auttaisiko tuki todellisuudessa tuensaajaa mukauttamaan toimintaansa niin, että se toteuttaisi investoinnin kyseisellä tukialueella eikä jossain muualla. Aluetuki voi siis olla ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan määräysten mukainen vain, jos se on kannustanut tekemään kyseessä olevan investoinnin tietyllä maantieteellisellä tukialueella (104).
            
         
               (197)
            
            
               Aluetukisuuntaviivojen määritelmän mukaan hankkeen ”aloittaminen” tarkoittaa ”joko rakennustöiden aloittamista tai ensimmäistä vakaata sitoumusta tilata laitteita, pois lukien alustavat toteutettavuustutkimukset” (105). Tarkasteltavana olevassa tapauksessa hanke oli todistettavasti aloitettu jo vuonna 2008. Käytettävissä olevien tietojen mukaan kuntaveroista vapauttamista koskevia sopimuksia ei vielä tuolloin ollut vireillä viranomaisten kanssa.
            
         
               (198)
            
            
               Osoitettua kannustavaa vaikutusta koskevan vaatimuksen täyttymättä jääminen on käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen tapauksessa vieläkin selvempää kuin sittemmin peruutetun investointisopimuksen tapauksessa, sillä kyseinen sopimus kunnan kanssa tehtiin 9 päivänä marraskuuta 2009, juuri ennen kuin datakeskuksen rakennustyöt lopetettiin joulukuussa 2009. Käyttölupia ja -maksuja koskeva sopimus kunnan kanssa tehtiin siis myöhemmin kuin investointisopimus (joka tehtiin lokakuussa 2009). Kannustavaa vaikutusta koskeva vaatimus jäisi täyttymättä siinäkin tapauksessa, että kunta ja Verne olisivat alun perin päässeet sopimukseen verovapautuksista jo toukokuussa 2009, kuten Islannin viranomaiset väittivät. Kun datakeskuksen rakentaminen alkoi vuonna 2008, kuntaveroista vapauttamisesta ei ollut laadittu mitään ”asiakirjaa, jonka voitaisiin yksiselitteisesti katsoa merkitsevän investointiin tarkoitetun tuen myöntämistä [yritykselle]” (106).
            
         
               (199)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo, että aluetukisuuntaviivojen määräykset muodostavat vakaan arviointiperustan tässä tapauksessa. Valvontaviranomainen ei jaa Islannin viranomaisten näkemystä siitä, että tämä johtaisi muotoseikkojen painottamiseen sisällön kustannuksella.
            
         
               (200)
            
            
               Islannin viranomaiset ovat väittäneet, että alkuperäinen investointisopimus oli tarpeen, jotta Verne pystyi saattamaan päätökseen datakeskusta koskevan investointinsa finanssikriisin alkamisen jälkeen. Tältä osin väitettiin, että ”Verne ei pysty jatkamaan datakeskushanketta alkuperäisten suunnitelmien mukaisesti” (ks. valvontaviranomaisen päätös N:o 418/10/KOL, s. 19). Menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään valvontaviranomainen otti kantaa tähän väitteeseen toteamalla, että tuen välttämättömyyden selvittämiseksi olisi tutkittava kattavasti tuensaajan investointipäätökseen johtaneet olosuhteet. Valvontaviranomainen katsoi, että tällainen tutkinta voitaisiin tehdä vain, jos käytettävissä olisivat tuensaajan alkuperäiset liiketoimintasuunnitelmat ja muut tuensaajan investointikomiteoille toimitetut asiakirjat, joilla pyydetään resursseja investoinnin toteuttamiseen, kannattavuuslaskelmat hankkeen toteuttamisesta ilman tukea ja sen kanssa, hankkeen rahoitusanalyysi, riskiarvioinnit ja tarkka selostus siitä, miten lokakuussa 2008 puhjenneen finanssikriisin jälkeiset olosuhteet vaikuttivat liiketoimintasuunnitelmaan ja investoinnin tuottovaatimukseen. Islannin viranomaiset eivät ole muodollisen tutkinnan aikana toimittaneet tällaisia liiketoimintasuunnitelmia tai muita investointipäätöstä koskevia asiakirjoja eivätkä muutakaan lisänäyttöä väitteensä tueksi. Väite on tästä syystä perusteeton, eikä valvontaviranomainen voi pitää kuntaverotoimenpiteitä ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvina tällä perusteella.
            
         
               (201)
            
            
               Näin ollen valvontaviranomainen päättelee, ettei käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen nojalla myönnettyä tukea voida pitää aluetukisuuntaviivojen ja ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisena tukena.
            
         
               (202)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, että Islannin viranomaiset vetosivat ylivoimaiseen esteeseen menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa. Valtiontukien yleisestä kiellosta myönnettävät poikkeukset vahvistetaan ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdassa. Valvontaviranomaisen mielestä ylivoimaista estettä koskeva perustelu ei vaikuta millään tavoin ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan tai sen perusteella annettujen suuntaviivojen soveltamiseen. Tässä tapauksessa ei voi olla kyse 61 artiklan 3 kohdan b alakohdassa tarkoitetusta tuesta, sillä kyseisillä verotoimenpiteillä ei ollut tarkoitus poistaa koko taloudessa olevaa vakavaa häiriötä. Valvontaviranomainen ei tästä syystä voi hyväksyä Islannin viranomaisten esittämää ylivoimaista estettä koskevaa perustelua.
            
         
               (203)
            
            
               Islannin viranomaiset eivät ole vedonneet pelastamis- ja rakenneuudistustukea koskeviin valvontaviranomaisen suuntaviivoihin. Koska mikään ei viittaa siihen, että Verne olisi ollut näissä suuntaviivoissa tarkoitettu vaikeuksissa oleva yritys käyttölupia ja -maksuja koskevaa sopimusta tehtäessä vuonna 2009, suuntaviivoissa vahvistetut edellytykset eivät nähtävästi täyttyisi.
            
         
               (204)
            
            
               Tarkasteltavana olevassa tapauksessa ei sitä paitsi ole osoitettu, että käyttölupia ja -maksuja koskevaan sopimukseen sisältyvät verotoimenpiteet olivat tarpeellisia ja oikeasuhtaisia yhteisen edun mukaisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Tästä syystä valvontaviranomainen ei ole löytänyt perusteita, joilla käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen perusteella myönnetty tuki voitaisiin julistaa sisämarkkinoille soveltuvaksi ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan perusteella.
            
         
               (205)
            
            
               Edellä mainituista syistä käyttölupia ja -maksuja koskevaan sopimukseen sisältyviä tukitoimenpiteitä ei voida pitää ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvina.
            
         
               (206)
            
            
               Valvontaviranomainen päättelee tämän johdosta, että kunnan Vernelle myöntämät verovapautukset olivat sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta tukea ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan perusteella.
            
         4.2   Kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus
   
   
               (207)
            
            
               Valvontaviranomainen on todennut, että Vernelle myytyihin viiteen rakennukseen liittyvä hintaetu on valtiontukea. Islannin viranomaiset eivät ole esittäneet perusteluja, jotka koskisivat tuen soveltuvuutta ETA-sopimuksen toimintaan, vaan ovat lähinnä keskittyneet perustelemaan väitettään siitä, että kyse ei ole tuesta. Valvontaviranomainen on kuitenkin arvioinut, voitaisiinko tukea pitää ETA-sopimuksen toimintaan soveltuvana valtiontukisuuntaviivojen mukaisesti.
            
         
               (208)
            
            
               Tuki myönnettiin helmikuussa 2008. Sitä ei voida pitää alueellisena investointitukena, sillä myönnettyä tukea ei liitetty millään tavoin selkeään sitoumukseen alueelle tehtävästä investoinnista, kun kiinteistöjen hankintaa koskeva sopimus tehtiin 26 päivänä helmikuuta 2008 ja omistusoikeuden siirtoa koskeva asiakirja allekirjoitettiin 9 päivänä toukokuuta 2008. Investointitueksi katsotaan aluetukisuuntaviivojen 25 kohdan mukaisesti tuki, joka ”myönnetään alkuinvestointihankkeeseen”. Suuntaviivojen 28 kohdan mukaan tuki lasketaan joko tietystä investoinnista aiheutuvien kustannusten perusteella tai investoinnin avulla suoraan luotujen työpaikkojen kustannusten perusteella. Tilanne ei ollut tämä, kun valtio myi rakennukset Vernelle: myyntiä ei liitetty tai sidottu mihinkään tiettyyn investointihankkeeseen. Investointihanke mainitaan kiinteistöjen hankintaa koskevassa sopimuksessa ainoastaan kerran, liitteessä C, jonka otsikkona on ”Vaiheen I luvat”. Siinä esitettyjen suunnitelmien mukaan tarkoituksena oli kunnostaa rakennukset nro 868 ja 869 datakeskusta varten ja rakentaa tässä yhteydessä enintään 5 000 m2 uusia tiloja. Otsikon ”Vaihe 1” alla esitetään lisäksi suunnitelma enintään 12 000 m2 käsittävien uudisrakennusten rakentamisesta. ”Pääsuunnitelmaan” on kirjattu enintään 40 000 m2 käsittävien uudisrakennusten rakentaminen datakeskusta varten sekä enintään neljän generaattorirakennuksen rakentaminen, yhteispinta-alaltaan enintään 16 000 m2. Näyttää kuitenkin siltä, että rakennusten myyntiä ja myyntiehtoja ei sidottu näihin suunnitelmiin tai mihinkään tiettyyn investointisuunnitelmaan, mikä käy ilmi myös siitä, että kun alun perin suunniteltu investointi ei toteutunut kokonaisuudessaan, kuten Islannin viranomaiset muodollisen tutkinnan aikana ilmoittivat, rakennusten hinta kuitenkin pysyi ennallaan.
            
         
               (209)
            
            
               Aluetukisuuntaviivojen 32 kohtaan sisältyvän merkittävän edellytyksen mukaan tuen myöntämisen ehdoksi on asetettava kyseisen investoinnin säilyttäminen alueella vähintään viiden vuoden ajan investoinnin toteuttamisesta. Tämä edellytys ei täyty tarkasteltavana olevassa tapauksessa.
            
         
               (210)
            
            
               Nyt kyseessä olevassa tapauksessa ei voida soveltaa muita perusteita, jotka koskevat tuen soveltuvuutta ETA-sopimuksen toimintaan. Valvontaviranomainen päättelee tämän johdosta, että Vernelle kiinteistökauppaan liittyvän hintaedun muodossa myönnetty valtiontuki oli sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta tukea ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan perusteella.
            
         5.   PÄÄTELMÄT
   
               (211)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo edellä esitetyn arvioinnin perusteella, että Islanti on ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan vastaisesti myöntänyt Vernelle seuraavat sääntöjenvastaiset tuet:
               
                           a)
                        
                        
                           tämän päätöksen I jakson 3.4.2 kohdassa selostetut kuntaveroja koskevat vapautukset, joiden arvo Islannin viranomaisten on määritettävä tuen takaisinperintää varten; ja
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           Valhallarbrautin teollisuusalueella Reykjanesbærin kunnassa sijaitseviin rakennuksiin nro 864, 866, 868, 869 ja 872 liittyvä hintaetu, joka oli 220 850 000 Islannin kruunua.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               Edellä a ja b kohdassa tarkoitettu tuki on katsottava sisämarkkinoille soveltumattomaksi.
            
         
               (213)
            
            
               Valvontaviranomainen toteaa, että maanvuokraussopimukseen, sellaisena kuin se on muutettuna vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella, ja energiasopimukseen ei sisälly valtiontukea.
            
         6.   SÄÄNTÖJENVASTAISEN SISÄMARKKINOILLE SOVELTUMATTOMAN VALTIONTUEN TAKAISINPERINTÄ
   
               (214)
            
            
               Pöytäkirjassa 3 olevan II osan 14 artiklan mukaan valvontaviranomainen päättää, että sääntöjenvastainen tuki, joka on ristiriidassa ETA-sopimuksen valtiontukisääntöjen kanssa, on perittävä takaisin tuensaajilta.
            
         
               (215)
            
            
               Sääntöjenvastaisesti myönnetyn valtiontuen poistaminen perimällä se takaisin on looginen seuraus tuen toteamisesta sääntöjenvastaiseksi. Tuen palauttamisen seurauksena tuensaaja menettää edun, jonka se on saanut markkinoilla suhteessa kilpailijoihinsa, ja tuen myöntämistä edeltänyt tilanne palautuu (107).
            
         
               (216)
            
            
               Koska tarkasteltavana olevassa tapauksessa yksilöidyt tuet ovat sääntöjenvastaisia ja sisämarkkinoille soveltumattomia, tuki on perittävä takaisin Verneltä, jotta voidaan palauttaa sellaiset taloudelliset olosuhteet, joissa yrityksen olisi pitänyt toimia, jollei sille olisi myönnetty sisämarkkinoille soveltumatonta tukea. Islannin viranomaisten on toteutettava kaikki tarvittavat toimenpiteet tuesta johtuvien etujen poistamiseksi ja tuen perimiseksi takaisin tuensaajalta.
            
         
               (217)
            
            
               Takaisinperintä on toteutettava siitä ajankohdasta alkaen, jolloin tuensaaja sai edun, toisin sanoen siitä alkaen, kun tuki asetettiin tuensaajan käyttöön, ja siitä on perittävä korkoa todelliseen takaisinperintään asti. Takaisinperittävä määrä lasketaan sääntöjenvastaisen ja sisämarkkinoille soveltumattoman valtiontuen takaisinperintää koskevien valvontaviranomaisen suuntaviivojen ja valvontaviranomaisen päätöksen N:o 195/04/KOL määräysten mukaisesti.
            
         
               (218)
            
            
               Kiinteistökauppaan sisältyvä sisämarkkinoille soveltumaton tukiosuus on 220 850 000 Islannin kruunua. Kunnalliseen kiinteistöveroon ja katurakentamisveroon sisältyvän tukiosuuden määrittämiseksi Islannin viranomaisia kehotetaan toimittamaan tarkat tiedot käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen perusteella myönnetyn tuen määrästä (108),
            
         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 2 kohdan nojalla aloitettu muodollinen tutkintamenettely, joka koski Islannin viranomaisten suunnitelmia myöntää sittemmin peruutetun investointisopimuksen perusteella tiettyjä verovapautuksia Vernelle datakeskuksen rakentamista varten, päätetään pöytäkirjassa 3 olevan II osan 8 artiklan mukaisesti tuki-ilmoituksen peruuttamisen vuoksi seuraavien toimenpiteiden osalta:
   
               a)
            
            
               yrityksen tuloveroaste
            
         
               b)
            
            
               poistosäännöt
            
         
               c)
            
            
               teollisuus- ja markkinamaksut
            
         
               d)
            
            
               leimaverot
            
         
               e)
            
            
               kaavoitusmaksu
            
         
               f)
            
            
               tuontitullit
            
         
               g)
            
            
               tuonnista ja sähköstä perittävien alv-maksujen lykkääminen
            
         
               h)
            
            
               sähköturvallisuuden valvontamaksu
            
         
               i)
            
            
               omasta pääomasta maksettava vero.
            
         2 artikla
   Faricen ja Vernen välistä, 26 päivänä helmikuuta 2008 päivättyä sopimusta koskeva muodollinen tutkintamenettely päätetään, sillä Islannin viranomaiset ovat ilmoittaneet, että sopimus peruttiin.
   3 artikla
   Verne Holdings ehf:n ja Verne Real Estate ehf:n kanssa tehdyt 9 toukokuuta 2008 päivätty maanvuokraussopimus, sellaisena kuin se on muutettuna 30 päivänä kesäkuuta 2009 tehdyllä vuokrausta koskevalla lisäsopimuksella, ja 22 päivänä lokakuuta 2009 päivätty energiasopimus eivät ole ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
   4 artikla
   Marraskuun 9 päivänä 2009 allekirjoitetussa käyttöluvista ja -maksuista tehdyssä sopimuksessa myönnetään Verne Holdings ehf:lle ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea seuraavilla toimenpiteillä:
   
               a)
            
            
               kiinteistöveron rajaaminen 1,65 prosentin enimmäismäärään vuodessa
            
         
               b)
            
            
               kiinteistöveron verokannan määrittäminen kiinteän 1 030 600 000 Islannin kruunun mukaan tontin ja olemassa olevien rakennusten virallisen arvon sijasta
            
         
               c)
            
            
               kiinteistöveron veroperusteen indeksoinnin lykkääminen
            
         
               d)
            
            
               pidättäytyminen kiinteistöveron perinnästä ennen 1 päivää tammikuuta 2011
            
         
               e)
            
            
               kiinteän verokannan soveltaminen myös uudisrakennuksiin kiinteistöveron virallisen arvonmäärityksen sijasta
            
         
               f)
            
            
               katurakentamisverosta luopuminen olemassa olevien rakennusten osalta
            
         
               g)
            
            
               katurakentamisveron alentaminen uudisrakennusten osalta 25 prosenttiin lainmukaisesta verosta.
            
         Tämä tuki, joka on yhtä suuri kuin näiden toimenpiteiden ja lakisääteisten sääntöjen mukaisen verotuksen välinen erotus, ei ole ETA-sopimukseen sisältyvien valtiontukisääntöjen mukaista.
   5 artikla
   Islannin Verne Real Estate ehf:lle rakennusten myynnin yhteydessä myöntämä hintaetu, joka oli 220 850 000 Islannin kruunua, on ETA-sopimukseen sisältyvien valtiontukisääntöjen kanssa ristiriidassa olevaa valtiontukea.
   6 artikla
   Islannin vianomaisten on perittävä takaisin 4 ja 5 artiklassa tarkoitettu, Verne Holdings ehf:lle ja Verne Real Estate ehf:lle sääntöjenvastaisesti myönnetty tuki.
   7 artikla
   Tuki on maksettava takaisin viipymättä kansallisen lainsäädännön mukaisten menettelyjen mukaisesti, jos niissä mahdollistetaan päätöksen välitön täytäntöönpano. Takaisinperittävästä tuesta on maksettava korkoa EFTAn valvontaviranomaisen päätöksen N:o 195/04/KOL 9 artiklan mukaisesti siitä lähtien, kun tuki asetettiin Verne Holdings ehf:n ja Verne Real Estate ehf:n käyttöön, sen tosiasialliseen takaisinperintään asti. Korolle on laskettava korkoa.
   8 artikla
   Islannin viranomaisten on ilmoitettava EFTAn valvontaviranomaiselle kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiantamisesta tuensaajalta takaisin perittävä kokonaismäärä (tuki ja siitä perittävä korko) sekä tuen takaisin perimiseksi suunnitellut tai toteutetut toimenpiteet.
   9 artikla
   Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus on kumottava välittömästi niiltä osin kuin sen määräyksiin sisältyy sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea.
   10 artikla
   Islannin on pantava valvontaviranomaisen päätös täytäntöön ja perittävä tuki kokonaisuudessaan takaisin neljän kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksiantamisesta.
   11 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Islannille.
   12 artikla
   Ainoastaan päätöksen englanninkielinen teksti on todistusvoimainen.
   
      Päätös tehty Brysselissä 4 päivänä heinäkuuta 2012.
      
         
            EFTAn valvontaviranomaisen puolesta
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Puheenjohtaja
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Kollegion jäsen
         
      
   
   
      (1)  Julkaistu EUVL:ssä C 25, 27.1.2011, s. 6, ja ETA-täydennysosassa N:o 4, 27.1.2011, s. 22.
   
      (2)  Lisätietoja valvontaviranomaisen ja Islannin viranomaisten välisestä kirjeenvaihdosta on saatavilla muodollisen tutkintamenettelyn aloittamisesta tehdyssä valvontaviranomaisen päätöksessä N:o 418/10/KOL. Ks. julkaisutiedot alaviitteessä 1.
   
      (3)  Ks. julkaisutiedot alaviitteessä 1.
   
      (4)  Tässä päätöksessä ilmaisulla ”Verne” tarkoitetaan yrityksiä Verne Holding ehf. ja Verne Real Estate ehf. yhdessä.
   
      (5)  Islannin teollisuusministeriö laati 23.10.2008 päivätyn sisäisen muistion, jonka Islannin viranomaiset toimittivat hallintomenettelyssä. Muistion mukaan Verne oli hieman tätä ennen ottanut yhteyttä ministeriöön pyytäen erilaisia toimenpiteitä yrityksen datakeskusinvestointiin liittyvien riskien ja alkukustannusten pienentämiseksi: infrastruktuuriin liittyviä toimia, suoria avustuksia, verovapautuksia, mm. arvonlisäveron alentamista, sekä valtion takuita ja sähkön hankintaa tuettuun hintaan toiminnan alkuvaiheessa.
   
      (6)  Parafoitu sopimusluonnos toimitettiin osana sittemmin peruutettua tuki-ilmoitusta. Siihen viitataan tässä päätöksessä ilmaisulla ’investointisopimus’. Sopimuksen osapuolia ovat yhtäältä Islannin hallitus ja toisaalta Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator ja Teha Investments S.a.r.l. Yrityksen rakenne kuvataan tämän päätöksen 2.1 jaksossa. Yrityksiin viitataan tässä päätöksessä yhteisesti ilmaisulla ’Verne’.
   
      (7)  Tämä 23.10.2009 parafoitu investointisopimus annettiin tiedoksi valvontaviranomaiselle 1.9.2010.
   
      (8)  Kirje on vastaus valvontaviranomaisen Islannin viranomaisille osoittamaan 4.10.2011 päivättyyn kirjeeseen. Siinä valvontaviranomainen toteaa ymmärtäneensä, että ainakin osa näistä vapautuksista oli jo tullut voimaan eikä niitä ollut kumottu ja että valvontaviranomainen arvioisi näitä toimenpiteitä lopullisessa päätöksessään.
   
      (9)  Ks. Islannin viranomaisten 28.2.2011 päivätyt huomautukset menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen (tapahtuma nro 589033), s. 14.
   
      (10)  Ks. edellinen alaviite.
   
      (11)  Alkuperäistä hankesuunnitelmaa kuvataan tarkemmin menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä. Alkuperäisten suunnitelmien mukaan hankkeen ensimmäisessä vaiheessa oli tarkoitus saattaa ensimmäinen rakennus käyttövalmiiksi, mikä tuki-ilmoituksen mukaan olisi maksanut noin […]. Rakennus käsittäisi 4 800 m2 teknistä tilaa, ja sen piti olla käyttövalmis vuonna 2011. Rakennuksen energiankulutus olisi 20 MW. Toisessa vaiheessa oli tarkoitus saattaa ensimmäinen rakennus täysimääräiseen käyttöön vuoden 2012 loppuun mennessä. Tähän olisi Islannin viranomaisten toimittamien tietojen mukaan tarvittu […] lisäpääomaa. Kolmannessa ja viimeisessä vaiheessa piti alkuperäisten suunnitelmien mukaan saattaa kaikki neljä rakennusta käyttövalmiiksi vuoden 2016 loppuun mennessä.
   
      (12)  1.9.2010 vastaanotetun ilmoituksen perusteella. Sittemmin perutun investointisopimuksen johdanto-osassa tämä sitoumus on muotoiltu seuraavasti: ”… Verne ja sijoittajat arvioivat, että viiden ensimmäisen investointivuoden aikana suunnitellun hankkeen mahdollinen investointitaso saattaa ylittää 700 miljoonaa Yhdysvaltain dollaria ja datakeskuksen energiankulutus 140 MW”.
   
      (13)  Islannin viranomaisten 25.10.2011 päivätty kirje (tapahtuma nro 613209). Islannin viranomaisilta saatiin tietoja myös sähköpostitse 14.5.2012 (tapahtuma nro 634340). Tässä tarkoitetaan alkuinvestointeihin myönnettäviä avustuksia koskevaa järjestelmää, jonka valvontaviranomainen on hyväksynyt päätöksellä N:o 390/10/KOL. Selkeyden vuoksi valvontaviranomainen huomauttaa, että tässä päätöksessä ei arvioida kyseisen järjestelmän perusteella myönnettyä tukea.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center.
   
      (15)  Ks. kuvat 2 ja 3.
   
      (16)  Ks. 19.11.2010 päivätty KADECOn kirje (s. 2), joka on liitetty Islannin viranomaisten 28.11.2011 päivättyihin, menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämiin huomautuksiin (tapahtuma nro 589033), ja KADECOn kirjeen liite 3. Suunnitelma pienempien rakennusten (nro 864, 866 ja 872) purkamisesta mainitaan myös käyttöluvista ja -maksuista 4.11.2009 tehdyn sopimuksen 2.1.4 jaksossa.
   
      (17)  Maanvuokraussopimukseen liitetyssä asiakirjassa, jonka otsikkona on ”Kohde B”, todetaan seuraavaa: ”Pääsuunnitelma. Enintään 40 000 m2 käsittävien uudisrakennusten rakentaminen datakeskusta varten. Enintään neljän generaattorirakennuksen rakentaminen, kukin enintään 4 000 m2”.
   
      (18)  Ks. kuva 4.
   
      (19)  Ks. kuva 1.
   
      (20)  Lain nro 176/2006 nojalla. Islannin valtionkassa ja KADECO allekirjoittivat 8.12.2006 palvelusopimuksen alueella sijaitsevan kiinteistön kehittämisestä, hallinnoinnista ja myynnistä.
   
      (21)  Palvelusopimus on saatavilla KADECOn verkkosivuilla.
   
      (22)  Lokakuun 2008 loppuun mennessä suoritetut purkutyöt, tekniset ja suunnittelutyöt, projektinhallinta ja muut toimipaikan valmisteluun liittyvät työt tulivat maksamaan valvontaviranomaiselle toimitettujen tietojen mukaan yhteensä […], ja nousivat marraskuusta 2008 joulukuuhun 2009 ulottuvana ajanjaksona […], mukaan lukien fyysinen rakentaminen sekä kone- ja laitehankinnat.
   
      (23)  ENVIRON International Corporationin laatima ympäristöraportti on osa kiinteistöjen hankintaa koskevaa sopimusta. Asiakirjat ovat yleisön saatavilla Keflavíkissa sijaitsevassa kiinteistörekisterissä.
   
      (24)  Ks. kuva 3.
   
      (25)  Islannin viranomaisten kirje, päivätty 25.10.2011 (tapahtuma nro 613209), jakso B.1, s. 5. Islannin viranomaiset ovat myös selittäneet menettelyn aloittamista koskevan päätöksen perusteella 28.2.2011 esittämissään huomautuksissa (tapahtuma nro 589033), s. 14, että vapautus kunnallisveroista käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen nojalla tuli voimaan vuoden 2009 alkupuolella.
   
      (26)  Lukuun ottamatta kirkkoja, voittoa tavoittelemattomia museoita ja suurlähetystöjen rakennuksia.
   
      (27)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.3 artikla.
   
      (28)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.4 artikla.
   
      (29)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.4 artikla.
   
      (30)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.5 artikla.
   
      (31)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.2.2 artikla.
   
      (32)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 1.2 artikla.
   
      (33)  Kaikki hinnat on ilmoitettu Yhdysvaltain dollareina, siirtokustannukset pois lukien, sillä kansallinen verkko-operaattori Landsnet laskuttaa ne erikseen.
   
      (34)  Päätös N:o. 418/10/KOL, s. 13.
   
      (35)  Islannin viranomaiset ovat selittäneet, että Faricen kanssa kaistanleveyden vuokrauspalveluista 26.2.2008 allekirjoitettu sopimus peruttiin.
   
      (36)  Valvontaviranomainen ei selosta yksityiskohtaisesti niitä väitteitä, jotka liittyvät yksinomaan peruttuun investointisopimukseen.
   
      (37)  Lauseketta selostetaan valvontaviranomaisen päätöksen N:o 418/10/KOL sivulla 3.
   
      (38)  Valvontaviranomaisen päätökset N:o 174/98/KOL, 40/03/KOL ja 344/09/KOL.
   
      (39)  Valtiontukea koskevien valvontaviranomaisen suuntaviivojen jakso, jossa käsitellään valtiontukisääntöjen soveltamista yritysten välittömään verotukseen.
   
      (40)  Islannin viranomaiset viittaavat Jagjit S. Chadhan raporttiin Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland, jonka ne toimittivat menettelyn aloittamista koskevan päätöksen perusteella toimittamiensa huomautusten mukana.
   
      (41)  Asia T-162/06, Kronoply GmbH&KG v. komissio, tuomio 14.1.2009 (Kok., s. II-1).
   
      (42)  Asia T-396/08 Freistaat Sachsen v. Land Sachsen-Anhalt, Euroopan unionin yleisen tuomioistuimen (8. jaosto) tuomio 8.7.2010, ei vielä julkaistu.
   
      (43)  Valvontaviranomaisen hyväksymä alkuinvestointeihin myönnettäviä avustuksia koskeva järjestelmä, joka on ollut voimassa vuodesta 2010.
   
      (44)  Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan toimenpiteen luokitteleminen tueksi edellyttää, että kaikki kyseisessä määräyksessä tarkoitetut edellytykset täyttyvät (ks. asia C-142/87, Belgia v. komissio, ns. Tubemeuse-tapaus, tuomio 21.3.1990 (Kok., s. I-959).
   
      (45)  Asia C-248/84, Saksan liittotasavalta v. komissio, tuomio 14.10.1987 (Kok., s. 4013).
   
      (46)  Ks. yritysten välitöntä verotusta koskeva valvontaviranomaisen suuntaviivojen 3 kohta.
   
      (47)  Asia C-222/04, Cassa di Risparmio di Firenze ym., tuomio 10.1.2006 (Kok., s. I-289, 107 kohta oikeuskäytäntöviittauksineen).
   
      (48)  Ks. erityisesti asia C-143/99, Adria-Wien Pipeline GmbH ja Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke GmbH, yhteisöjen tuomioistuimen tuomio 8.11.2001 (Kok., s. I-8365, 38 kohta); asia C-501/00, Espanja v. komissio, tuomio 15.7.2004 (Kok., s. I-6717, 90 kohta); ja asia C-66/02, Italia v. komissio, tuomio 15.12.2005 (Kok., s. I-10901, 77 kohta).
   
      (49)  Ks. asia C-387/92 Banco Exterior de España, tuomio 15.3.1994 (Kok., s. I-877, 14 kohta); sekä asia C-222/04, Cassa di Risparmio de Firenze ym., tuomio 10.1.2006 (Kok., s. I-289, kohta 132).
   
      (50)  Ks. yritysten välitöntä verotusta koskeva suuntaviivojen 2 kohta.
   
      (51)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.3 artikla.
   
      (52)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.4 artikla.
   
      (53)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.2.2 artikla.
   
      (54)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 2.1.5 artikla.
   
      (55)  Tätä selvennetään myös lakiehdotuksen selittävissä huomautuksissa, jotka toimitettiin parlamentille, kun se hyväksyi lain nro 153/2006, jolla kumottiin katurakentamismaksua koskeva aiempi laki nro 17/1996. Aiemmin oli esiintynyt oikeudellista epävarmuutta maksun luonteen suhteen: oliko kyseessä vero vai pelkästään maksu suoritetuista palveluista. Laki nro 153/2006 hyväksyttiin korkeimman oikeuden annettua asiassa nro 415/2005 tuomion, jonka mukaan katurakentamismaksu on vero eikä maksu suoritetuista palveluista.
   
      (56)  Asetus nro 120/2008, julkaistu Islannin virallisen lehden B osassa.
   
      (57)  Ks. myös kuvaus edellä I.2.3 jaksossa.
   
      (58)  Käyttöluvista ja -maksuista tehty sopimus, 1.2 artikla.
   
      (59)  Asia C-372/97, Italia v. komissio, tuomio 29.4.2004 (Kok., s. I-3679, 44 kohta); asia C-66/02 Italia v. komissio, 111 kohta, ja asia C-148/04 Unicredito Italiano, tuomio 15.12.2005 (Kok., s. I-11137, 54 kohta).
   
      (60)  Em. asia C-66/02, Italia v. komissio, 115 ja 117 kohta, ja em. asia C-148/04, Unicredito Italiano, 56 ja 58 kohta.
   
      (61)  Kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen ja maanvuokraussopimuksen on allekirjoittanut Kjartan Eiríksson valtionkassan puolesta 8.5.2007 päivätyn valtakirjan mukaisesti; vuokrausta koskevan lisäsopimuksen on allekirjoittanut niin ikään Kjartan Eiríksson valtionkassan puolesta Keflavíkin lentokentän puolustusalueen palauttamisesta Yhdysvaltojen kanssa tehdyn sopimuksen johdosta annettuja säännöksiä koskevan lain nro 176/2006 mukaisesti 8.5.2007 päivätyn rekisteröidyn valtakirjan nojalla. Kjartan Eiríksson on KADECOn toimitusjohtaja.
   
      (62)  Ks. tältä osin asia C-290/07 P, komissio v. Scott, tuomio 2.9.2010, ei vielä julkaistu, 68 kohta, ja asia C-239/09, Seydaland, tuomio 16.12.2010, ei vielä julkaistu, 34 kohta.
   
      (63)  KADECOn 19.11.2010 päivätty kirje, joka on liitetty 28.2.2011 päivättyyn kirjeeseen.
   
      (64)  KADECOn 16.6.2011 päivätty kirje, joka on liitetty 21.6.2011 päivättyyn kirjeeseen.
   
      (65)  KADECOn 19.11.2010 päivätty kirje, joka on liitetty 28.2.2011 päivättyyn kirjeeseen.
   
      (66)  Ks. http://www.rikisend.is/index.php?id=44
   
      (67)  Ks. tilintarkastusviraston vuotta 2008 koskevan vuosikertomuksen englanninkielinen toisinto, s. 23 (http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf).
   
      (68)  Valtion hankintakeskuksen tehtävänä on huolehtia valtion laitosten ja valtionyhtiöiden tavara- ja palveluhankinnoista kotimarkkinoilla ja ulkomaisilla markkinoilla julkisia hankintoja koskevan lain nro 84/2007 mukaisesti, ks. http://www.rikiskaup.is/english/nr/324.
   
      (69)  Kertomus on saatavilla vain islanniksi, ks. http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html.
   
      (70)  Yksikään Vernen myöhemmin ostamista rakennuksista ei ollut näiden joukossa.
   
      (71)  Näiden joukossa oli rakennus nro 869.
   
      (72)  Islannin viranomaiset ovat vahvistaneet tämän 1 päivänä kesäkuuta 2012 sähköpostitse (tapahtuma nro 636529) ilmoittamissaan tiedoissa.
   
      (73)  Valvontaviranomainen toteaa, että kansallisen tilintarkastusviraston maaliskuussa 2008 esittämän toiminnantarkastusta koskevan kertomuksen mukaan Atlantic Film Studios osti alueelta 12 rakennusta 575 000 000 Islannin kruunun hintaan, joka oli 87 prosenttia asiantuntijana toimineen paikallisen kiinteistönvälittäjän määrittämästä hinnasta.
   
      (74)  Rakennuksen kooksi vahvistettiin myöhemmin 16 606 m2. Kyseisenä aikana (huhtikuussa 2007) Islannin kiinteistörekisterikeskus, nykyisin Islannin rekisterivirasto (Þjóðskrá Íslands), ei ollut vielä rekisteröinyt lain nro 176/2006 nojalla siviilikäyttöön otettavalla Yhdysvaltain entisen sotilastukikohdan alueella sijaitsevien rakennusten tosiasiallista kokoa ja arvoa.
   
      (75)  KADECOn 19.11.2010 päivätty kirje, joka on liitetty 28.2.2011 päivättyyn kirjeeseen.
   
      (76)  Ks. I osan 3.2 jaksossa oleva erittely.
   
      (77)  Atlantic Film Studios tarjosi 35 000 Islannin kruunua neliömetriltä, ks. 117 kappale.
   
      (78)  Ks. tältä osin asia T-274/01, Valmont v. komissio, tuomio 16.9.2004 (Kok., s. II-3145, 45 kohta).
   
      (79)  Tästä on joitakin poikkeuksia, joilla ei kuitenkaan ole merkitystä tarkasteltavana olevassa tapauksessa.
   
      (80)  Ks. http://www.skra.is/pages/1183. ”Islannin kiinteistörekisterikeskus [nykyisin Islannin rekisterivirasto] vastaa keskus- ja paikallishallinnon elinten, kiinteistönvälittäjien ja rahoitusalan käyttämien kiinteistötietojen, muun muassa markkinatietojen, keräämisestä, käsittelystä, säilyttämisestä ja julkaisemisesta Kiinteistörekisterikeskus analysoi ja julkaisee kiinteistömarkkinoita koskevia tietoja käyttäen pohjana vuodesta 1980 kerättyjä tietoja rekisteröidyistä kiinteistökaupoista. Kaikista myyntisopimuksista poimitut tiedot myyntihinnoista ja maksuehdoista kerätään kiinteistörekisteritietokantaan. Niiden perusteella lasketaan erilaisia taloudellisia indikaattoreita, kuten kiinteistöjen hintaindeksi. Islannin kiinteistörekisterikeskus on perustanut kaiken maa-alueita ja kiinteistöjä koskevan tiedon keskitettynä keruujärjestelmänä ja tietolähteenä toimivan kiinteistörekisteritietokannan ja ylläpitää sitä.”
   
      (81)  Ks. http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103.
   
      (82)  Pääkaupunkiseudun ulkopuolisella alueella sijaitsevien liikerakennusten kuukausikohtainen yhteenlaskettu myyntihinta oli rakennusten yhteenlaskettua virallista arvoa korkeampi kahdeksana kuukautena vuonna 2005, vuosien 2006 ja 2007 kaikkina kuukausina, 10 kuukautena vuosina 2008 ja 2009, yhdeksänä kuukautena vuonna 2010 ja 10 kuukautena vuonna 2011. Tuoreimmat tiedot Islannin rekisteriviraston verkkosivuilla koskevat toukokuussa 2012 rekisteröityjä kiinteistökauppoja. Niiden mukaan rekisteröityjen kiinteistökauppojen yhteydessä maksetut myyntihinnat ovat yleensä jatkuvasti korkeampia kuin virallisesti määritetty arvo myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisella alueella sijaitsevien liikerakennusten osalta.
   
      (83)  Valvontaviranomainen toteaa, että näihin arvonmäärityksiin viitattiin kiinteistöjen hankintaa koskevassa sopimuksessa.
   
      (84)  Ks. tältä osin myös asia C-124/10 P, komissio v. Électricité de France (EDF), unionin tuomioistuimen tuomio (suuri jaosto) 5.6.2012, ei vielä julkaistu, 85 kohta.
   
      (85)  Tapahtuma nro 634340.
   
      (86)  Ks. tältä osin asia C-367/95 P, komissio v. Sytraval ja Brink’s France, tuomio 2.4.1998 (Kok., s. I-1719, 62 kohta), ja yhdistetyt asiat T-228/99 ja T-233/99, Westdeutche Landesbank Girozentrale ja Land Nordrhein-Westfalen v. komissio, tuomio 6.3.2003 (Kok., s. II-435, 167 kohta).
   
      (87)  Kiinteistöjen hankintaa koskevassa sopimuksessa rakennuksen hintaan, joka oli yhteensä 252 100 000 Islannin kruunua, sisältyi myös 9,6 hehtaarin suuruisen maa-alueen arvo. Hallintomenettelyn aikana kerättyjen tietojen mukaan rakennuksen nro 864 arvo oli kuitenkin 70 900 000 Islannin kruunua ja sen maa-alueen arvo, jolla kaikki viisi rakennusta sijaitsivat, puolestaan 181 200 000 Islannin kruunua. Maa-alueen arvo ei näin ollen sisälly rakennusten arvoon.
   
      (88)  Kiinteistöjen hankintaa koskevan sopimuksen 3.2 kohdassa, joka tosin näyttäisi koskevan lähinnä maa-alueen vuokrausta/ostoa, todetaan selvästi, että jos tonttien rajat ja koko muuttuvat merkittävästi tai olennaisesti tämän Yhdysvaltain entisen sotilastukikohdan kaavoitusvaiheessa, tontin hintaa alennetaan. Lisäksi sopimuksen 4.4 kohdassa määrätään, että valtio korvaa Vernelle kaikki kiinteistöjen alueella olevista vaarallisista aineista aiheutuvat kustannukset ja vapauttaa sen niitä koskevasta vastuusta, paitsi jos valtio voi osoittaa, että vaarallisten aineiden olemassaolo johtuu Vernen toiminnasta. Ainoa sopimukseen sisältyvä ehto, jota olisi mahdollisesti voitu pitää valtiontukisuuntaviivoissa tarkoitettuna ”erityisvelvoitteena”, liittyy rakennukseen nro 864, joka sopimuksen tekoaikaan toimi entisen lentotukikohdan sähköjakelun varavoimalana. Valtio ja Verne sopivat, että rakennusta käytettäisiin edelleen alueen varavoimalana jakelujärjestelmän uudistamisen ajan. Islannin viranomaiset eivät ole hallintomenettelyn aikana väittäneet, että tämä seikka olisi otettu huomioon myyntihinnassa, eivätkä viranomaiset ole myöskään soveltaneet valtiontukisuuntaviivojen 2.2 kohdassa vahvistettua menettelyä, joka olisi joka tapauksessa edellyttänyt riippumattoman arvioijan tekemää erillistä arviota mahdollisesti aiheutuneesta haitasta. Islannin viranomaiset totesivat myös menettelyn aloittamisesta tehdyn päätöksen johdosta esittämissään huomautuksissa, että tontilla sijainneet rakennukset oli purettava ja että Verne maksoi purkamisesta aiheutuneet kustannukset. Purkamiskustannuksia ei mainita kiinteistöjen hankintaa koskevassa sopimuksessa, eivätkä Islannin viranomaiset esittäneet asiasta tarkempia tietoja. Kolmea rakennusta (872, 866 ja 864) ei purettu. Rakennukset nro 867 ja 889 (jotka eivät sisältyneet myyntisopimukseen) purettiin. Ajankohdasta ei kuitenkaan ole tarkkaa tietoa, kuten ei myöskään siitä, jäivätkö kustannukset myyjän vai ostajan kannettaviksi. Rakennus nro 867 oli pieni muuntoasema rakennuksen nro 869 eteläpuolella ja rakennus nro 889 puolestaan varastoteltta. Valvontaviranomainen toteaa, että näiden pienten rakennelmien purkamiskustannukset olivat joka tapauksessa vähäpätöisiä, kun otetaan huomioon, että kyse oli yhteispinta-alaltaan yli 31 000 neliömetrin suuruisten teollisuusrakennusten myynnistä.
   
      (89)  Islannin valtio on omistanut kyseisen maa-alueen ainakin vuodesta 1951, jolloin se myönsi Yhdysvalloille käyttöoikeuden siihen. Kun Yhdysvaltain merivoimat edellä kuvatulla tavalla poistui Islannista vuonna 2006, valtio otti maan ja rakennukset haltuunsa.
   
      (90)  Valvontaviranomainen on lisäksi ottanut huomioon lain nro 11/1973 perusteella tehdyt pakkolunastuksesta maksettavia korvauksia käsittelevän komitean päätökset pääkaupunkiseudun ja Reykjanesin alueen maa-alueista.
   
      (91)  Tämä vastaa 1 967:ää Islannin kruunua neliömetriltä.
   
      (92)  Asia C-482/99, Ranska v. komissio (Stardust Marine -asia), tuomio 16.5.2002 (Kok., s. I-4397, 50–59 kohta), ja avoimuusdirektiivin 1 artikla.
   
      (93)  Asia C-482/99, Ranska v. komissio (Stardust Marine -asia), tuomio 16.5.2002 (Kok., s. I-4397, 57 kohta).
   
      (94)  Tuolloin Landsvirkjun ja Verne olivat jo tehneet 26.2.2008 päivätyn energiasopimuksen, joka myöhemmin korvattiin nyt tarkasteltavana olevalla, lokakuussa 2009 tehdyllä energiasopimuksella.
   
      (95)  Ks. myös Invest in Iceland -tietopalvelukeskuksen verkkosivusto, www.invest.is.
   
      (96)  Asia C-39/94, SFEI v. La Poste, tuomio 11.7.1996 (Kok., s. I-3547, 60 kohta).
   
      (97)  Tätä periaatetta selostetaan valvontaviranomaisen suuntaviivojen IV osan (Julkisen palvelun korvausta, valtion omistusosuuksia yrityksissä ja julkisille yrityksille myönnettävää tukea koskevat säännöt) luvussa, joka koskee valtiontukisääntöjen soveltamista julkisiin teollisuusyrityksiin.
   
      (98)  Vrt. esimerkiksi julkisasiamies Jacobsin ratkaisuehdotus yhdistetyissä asioissa C-278/92, C-279/92 ja C-280/92, Espanjan kuningaskunta v. komissio (Kok. 1994, s. I-4103, 28 kohta).
   
      (99)  Ks. valvontaviranomaisen päätös N:o 305/07/KOL Notoddenin kunnan ja Becromal Norway AS:n välillä tehdystä sähkönmyyntisopimuksesta.
   
      (100)  Ks. valvontaviranomaisen suuntaviivojen IV osan (Julkisen palvelun korvausta, valtion omistusosuuksia yrityksissä ja julkisille yrityksille myönnettävää tukea koskevat säännöt) luku, joka koskee valtiontukisääntöjen soveltamista julkisiin teollisuusyrityksiin, 5 kohdan 1 alakohta.
   
      (101)  Tämä pätee, vaikka käyttölupia ja -maksuja koskevan sopimuksen 11.1 kohdan mukaan sopimuksen voimaantulon edellytyksenä on investointisopimuksen tekeminen. Islannin viranomaiset ovat nimittäin vahvistaneet, että käyttölupia ja -maksuja koskeva sopimus tuli voimaan jo vuoden 2009 alussa investointisopimuksesta riippumatta.
   
      (102)  28.2.2011 päivätty kirje (tapahtuma nro 589033), s. 33.
   
      (103)  Käyttölupia ja -maksuja koskeva sopimus ja sittemmin peruutettu investointisopimus.
   
      (104)  Asia T-162/06, Kronoply v. komissio, tuomio 14.1.2009 (Kok., s. II-1, 27 kohta). Ks. myös valtiontukiasia C 34/2009, Petrogal, jossa komissio totesi, että tapauskohtaisen tuen tapauksessa toimivaltaisen viranomaisen on ilmoitettava ennen hankkeen aloittamista kirjallisesti aikeesta myöntää tuki, sekä asia C-390/06, Nuova Agricast Srl, tuomio 15.4.2008 (Kok., s. I-2577, 69 kohta). Sama periaate vahvistetaan myös asiassa T-212/00, Nuove Industrie Molisane v. komissio, tuomio 30.1.2002 (Kok., s. II-00347).
   
      (105)  Ks. aluetukisuuntaviivojen alaviite 32.
   
      (106)  Asia N-357/2008 Fri-el Acerra s.r.l. (Italia) [2009], EUVL C 95, 24.4.2009, s. 20, 40 kohta. Ks. myös 15.9.2010 annettu komission päätös asiassa C 8/2009, Fri-El Acerra [2010], EUVL L 46, 19.2.2011, s. 28.
   
      (107)  Ks. yhdistetyt asiat E-17/10 ja E-6/11, Liechtenstein ym. v. EFTAn valvontaviranomainen, 141 ja 142 kohta, ei vielä julkaistu EFTAn oikeustapauskokoelmassa.
   
      (108)  Ks. yhdistetyt asiat E-4/10, E-6/10 ja E-7/10, Liechtenstein ym. v. EFTAn valvontaviranomainen, 174 kohta, ei vielä julkaistu EFTAn oikeustapauskokoelmassa.