CELEX: E2012C0261
Language: sl
Date: 2012-07-04 00:00:00
Title: Odločba Nadzornega organa Efte št. 261/12/COL z dne 4. julija 2012 o občinskih davčnih ukrepih, prodaji nepremičnin in prodaji električne energije družbi Verne (Islandija)

5.12.2013   
            
            
               SL
            
            
               Uradni list Evropske unije
            
            
               L 324/21
            
         
      ODLOČBA NADZORNEGA ORGANA EFTE
   
   št. 261/12/COL
   z dne 4. julija 2012
   o občinskih davčnih ukrepih, prodaji nepremičnin in prodaji električne energije družbi Verne (Islandija)
   NADZORNI ORGAN EFTE (V NADALJNJEM BESEDILU: NADZORNI ORGAN) JE –
   OB UPOŠTEVANJU Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (v nadaljnjem besedilu: Sporazum EGP), zlasti člena 61(3)(c) Sporazuma,
   OB UPOŠTEVANJU Sporazuma med državami Efte o ustanovitvi nadzornega organa in sodišča (v nadaljnjem besedilu: Sporazum o nadzornem organu in sodišču), zlasti člena 24 Sporazuma,
   OB UPOŠTEVANJU Protokola 3 k Sporazumu o nadzornem organu in sodišču (v nadaljnjem besedilu: Protokol 3), zlasti člena 1(2) dela I ter člena 4(4), člena 6, člena 7(5) in člena 8 dela II,
   PO pozivu vsem zainteresiranim stranem, naj predložijo svoje pripombe v skladu z navedenimi določbami (1),
   ob upoštevanju naslednjega:
   I.   DEJSTVA
   
   1.   POSTOPEK
   
               (1)
            
            
               Po razgovorih pred priglasitvijo so islandski organi Nadzornemu organu 1. septembra 2010 z dopisom, ki je bil prejet in evidentiran istega dne (ev. št. 568140), priglasili državno pomoč za gradnjo podatkovnega centra v občini Reykjanesbær v skladu s členom 1(3) dela I Protokola 3. Priglasitev se je nanašala na izjeme od obveznosti plačila davkov in pristojbin, zagotovljenih za gradnjo podatkovnega centra družbi Verne Holdings ehf. (v nadaljnjem besedilu: družba Verne), na podlagi Zakona št. 57/2010 in pogodbe, parafirane 23. oktobra 2009 (v nadaljnjem besedilu: investicijska pogodba).
            
         
               (2)
            
            
               Po izmenjavi različnih dopisov (2), je Nadzorni organ v dopisu z dne 3. novembra 2010 (ev. št. 573997) obvestil islandske organe, da se je odločil začeti formalni postopek preiskave na podlagi člena 1(2) dela I Protokola 3 v zvezi s pomočjo za podatkovni center družbe Verne.
            
         
               (3)
            
            
               Odločba Nadzornega organa št. 418/10/COL o začetku formalnega postopka preiskave (v nadaljnjem besedilu: odločba o začetku postopka) je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije in Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije
                   (3). Nadzorni organ je zainteresirane strani pozval, naj predložijo svoje pripombe k odločbi. Zainteresirane strani niso poslale nobenih pripomb.
            
         
               (4)
            
            
               V dopisih z dne 23. novembra 2010, 4. januarja, 18. januarja in 2. februarja 2011 (ev. št. 578499, 582634, 583705 in 585546) se je Nadzorni organ strinjal z zahtevami islandskih organov, da bo podaljšal rok za predložitev pripomb k zadevni odločbi.
            
         
               (5)
            
            
               Islandski organi so predložili svoje pripombe v dopisu z dne 28. februarja 2011 (ev. št. 589033). Nadzorni organ je 12. aprila 2011 (ev. št. 594276) prejel dodatne informacije od islandskih organov.
            
         
               (6)
            
            
               O zadevi so Nadzorni organ in islandski organi razpravljali na sestanku 27. maja 2011 v Bruslju, čemur je 1. junija 2011 (ev. št. 599862) sledilo elektronsko sporočilo Nadzornega organa. Islandski organi so po tem predložili informacije v dveh dopisih, in sicer 21. junija (ev. št. 601641) in 27. junija 2011 (ev. št. 602133).
            
         
               (7)
            
            
               Poleg tega je državna elektrogospodarska družba Landsvirkjun predložila ločene dodatne informacije v dopisu z dne 20. junija 2011, ki ga je Nadzorni organ prejel 23. junija 2011 (ev. št. 601937), in v dopisu, ki ga je Nadzorni organ prejel 16. januarja 2012 (ev. št. 621366).
            
         
               (8)
            
            
               Islandski organi so v dopisu z dne 28. septembra 2011 (ev. št. 609826) umaknili priglasitev ukrepa pomoči za gradnjo podatkovnega centra. Nato je Nadzorni organ 4. oktobra 2011 poslal dopis (ev. št. 609991), s katerim je potrdil umik priglasitve in islandske organe obvestil, da bo v skladu s členom 8(2) dela II Protokola 3 zaključil formalni postopek preiskave za zadevne ukrepe, obenem pa pojasnil, da bo še naprej preiskoval ukrepe iz nekaterih še vedno veljavnih pogodb, sklenjenih z družbo Verne v zvezi z načrtovanim podatkovnim centrom.
            
         
               (9)
            
            
               Islandski organi so kot odgovor na zgoraj navedeni dopis Nadzornega organa z dne 4. oktobra 2011 zagotovili informacije v dopisu z dne 25. oktobra 2011 (ev. št. 613209). Dodatne informacije pa so nato predložili v elektronskem sporočilu 30. aprila 2012 (ev. št. 633398).
            
         
               (10)
            
            
               Po kratki razpravi o zadevi na sestanku med islandskimi organi in Nadzornim organom v Bruslju 2. maja 2012 so islandski organi nazadnje zagotovili dodatna pojasnila glede zadeve v elektronskih sporočilih z dne 14. in 24. maja 2012 (ev. št. 634340 in 635757), dodatne dokumente pa so predložili 1. junija 2012 v elektronskem sporočilu (ev. št. 636529).
            
         2.   OZADJE
   2.1   Upravičenec
   
   
               (11)
            
            
               Družba Verne Holdings ehf. je zasebna družba, registrirana junija 2007 na Islandiji. Družba ima tri hčerinske družbe v stoodstotni lasti, to so Verne Global, Inc., registrirana v Združenih državah Amerike, Verne Global Ltd., registrirana v Združenem kraljestvu, in Verne Real Estate ehf., registrirana marca 2008 na Islandiji (4).
            
         
               (12)
            
            
               Družba Verne Holdings ehf. je glede na informacije islandskih organov v lasti več manjšinskih delničarjev, od katerih sta največja Novator, ki je globalni vlagatelj, in Teha Investments S.a.r.l. Poleg tega ima po informacijah islandskih organov uprava v lasti znaten delež družbe Verne Holdings ehf.
            
         2.2   Sklenjene pogodbe
   
   
               (13)
            
            
               Islandski organi so glede na naknadno umaknjeno priglasitev načrtovali, da bodo družbi Verne na podlagi Smernic Nadzornega organa o pomoči za regionalni razvoj (v nadaljnjem besedilu: smernice o regionalni pomoči) zagotovili pomoč za gradnjo podatkovnega centra v regiji, ki je v skladu s členom 61(3)(c) Sporazuma EGP upravičena do regionalne pomoči, da bi tako spodbudili regionalni razvoj v obliki vrste izjem od obveznosti plačila davkov na državni in občinski ravni po investicijski pogodbi.
            
         
               (14)
            
            
               Na podlagi razprav med islandskimi organi in družbo Verne, začetih ob koncu leta 2008 (5) (po nastopu finančne krize na Islandiji oktobra 2008), je bila pripravljena pogodba – investicijska pogodba, ki je družbi Verne zagotavljala različne izjeme od obveznosti plačila davkov. Po navedbah islandskih organov je bil končni osnutek memoranduma o soglasju v okviru investicijske pogodbe dosežen aprila 2009, vendar ni bil podpisan. Investicijska pogodba je bila pozneje sklenjena 23. oktobra 2009, ko sta jo parafirala izvršni direktor družbe Verne in uradnik ministrstva za industrijo (6). Začetek veljavnosti investicijske pogodbe je bil odvisen od potrditve v parlamentu, odobritve uprave družbe Verne in odobritve Nadzornega organa. Predlog zakona, ki islandskim organom dovoljuje, da sklenejo investicijsko pogodbo z družbo Verne, je bil islandskemu parlamentu predložen 12. decembra 2009. Islandski parlament je 7. junija 2010 sprejel zakon št. 57/2010 („zakon o družbi Verne“), ki ministrstvu za industrijo daje pooblastilo, da v imenu islandskih organov sklene investicijsko pogodbo z družbo Verne zaradi, med drugim, dodeljevanja različnih davčnih ugodnosti in oprostitev pristojbin v zvezi z gradnjo podatkovnega centra (7).
            
         
               (15)
            
            
               Islandski organi so 28. septembra 2011 obvestili Nadzorni organ, da je bila investicijska pogodba razveljavljena.
            
         
               (16)
            
            
               Vendar, kot je pojasnjeno v dopisu islandskih organov z dne 25. oktobra 2011 (8): „[ ] je edina ugodnost, ki je že začela veljati, ta, da je občina Reykjanesbær pod pogoji pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah oprostila družbo plačila davkov na občinski ravni“ (9). Pogodba je bila podpisana 4. novembra 2009. Toda ukrepi so začeli veljati v začetku leta 2009, kot so pojasnili islandski organi (10). Davčne ugodnosti in oprostitev plačila pristojbin na občinski ravni iz te pogodbe so zato predmet ocene državne pomoči v obravnavani zadevi:
               
                           —
                        
                        
                           občinski davek od premoženja in
                        
                     
                           —
                        
                        
                           občinski davek na gradnjo cest.
                        
                     
         
               (17)
            
            
               Poleg tega so na podlagi naslednjih pogodb, ki jih je leta 2008 in leta 2009 podpisala družba Verne, začeli veljati in niso bili razveljavljeni ukrepi, ki so predmet ocene državne pomoči v tej odločbi:
               
                           —
                        
                        
                           „pogodba o nakupu nepremičnine“ (s finančnim ministrstvom)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           „pogodba o zakupu zemljišča“ in „dodatna pogodba o zakupu zemljišča“ (s finančnim ministrstvom)
                        
                     
                           —
                        
                        
                           „pogodba o prodaji električne energije“ (z družbo Landsvirkjun).
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Pogodbe in ukrepi, ki se ocenjujejo, so podrobneje opisani v oddelku 3.
            
         
               (19)
            
            
               Družba Verne je 26. februarja 2008 sklenila pogodbo o pasovni širini z družbo Farice. Islandski organi so pojasnili, da je bila ta pogodba odpovedana.
            
         2.3   Kratek opis projekta, lokacije in nekdanjega vojaškega območja
   
   
               (20)
            
            
               Sprva je nameravala družba Verne v sedmih letih v treh fazah zgraditi skupino objektov veleprodajnega podatkovnega centra z visoko zanesljivostjo in visoko gostoto moči v občini Reykjanesbær, ki je v jugozahodnem delu Islandije (v nadaljnjem besedilu: podatkovni center) (11).
            
         
               (21)
            
            
               Skupna cena naložbe za celoten projekt je bila po prvotnih načrtih družbe Verne leta 2010 ocenjena na 726 milijonov USD (12).
            
         
               (22)
            
            
               Ti načrti so bili pozneje zaradi spremenjenih gospodarskih razmer na Islandiji opuščeni, investicijska pogodba z dne 23. oktobra 2009 pa je bila odpovedana 23. septembra 2011; družba Verne je glede na informacije, ki so jih 25. oktobra 2011 predložili islandski organi, sklenila „spremenjen naložbeni načrt z islandskimi organi v okviru naložbene sheme za splošne pomoči“ (13). V spremenjenem naložbenem načrtu je glede na podatke islandskih organov predvidena naložba, ki bi lahko za 675 milijonov USD presegla prejšnjo pripravljalno naložbo. Mediji so poročali, da je bila prva faza že operativna in da je bilo februarja 2012 uradno odprtje centra (14), ki je napovedovalo prve stranke.
            
         
               (23)
            
            
               Družba Verne je kot del prvotnega naložbenega načrta 26. februarja 2008 na zadevni lokaciji, in sicer na ulici Valhallarbraut v občini Reykjanesbær, kupila pet stavb s skupno površino 31 000 m2, od česar dve veliki skladišči merita 11 064 in 16 606 m2, kar je nadalje opisano v oddelku 3.2 spodaj (15). Sprva je družba Verne nameravala porušiti (16) tri manjše stavbe.
            
         
               (24)
            
            
               Družba Verne je 9. maja 2008 z islandskim finančnim ministrstvom podpisala ločeno pogodbo o zakupu 9,6 hektarov velikega zemljišča (17) za obdobje 99 let.
            
         
               (25)
            
            
               Zemljišče je na naslovu Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, poleg mednarodnega letališča Keflavík (18). Je del nekdanjega vojaškega oporišča ZDA. Islandija je leta 1951 sklenila obrambni sporazum z vlado ZDA, s katerim je vojni mornarici ZDA med drugim zagotovila zemljišče za vojaško oporišče, vključno z območjem mednarodnega letališča. Vojna mornarica ZDA je leta 2006 odšla z Islandije, območje skupaj s stavbami pa je prepustila Islandiji. Islandski parlament je decembra 2006 sprejel zakon št. 176/2006, s katerim je uredil območje, določeni so bili tudi meje območja letališča (cona A) (19), varnostno območje za obrambne namene (cona B) in območje za civilno uporabo (cona C). Cona C meri skupaj 59,7 km2.
            
         
               (26)
            
            
               Poseben organ – družba za razvoj letališča Keflavík („Keflavík Airport Development Corporation“ – KADECO (Þróunarfélag Keflavíkur ehf.)), ki je v celoti v lasti države Islandije, je bil ustanovljen 24. oktobra 2006, da v imenu države upravlja nepremičnine v coni C ter da območje čim prej nameni za dobičkonosno civilno uporabo (20). Družba KADECO je organizirana kot družba z omejeno odgovornostjo, vendar se v smislu nekaterih zakonov obravnava kot javni subjekt, med drugim v zakonu o javnih naročilih, kakor je določeno v sporazumu o opravljanju storitev, ki ga je družba KADECO 8. decembra 2006 sklenila s finančnim ministrstvom (21). Edina naloga družbe KADECO je, da razvija, upravlja in prodaja/daje v najem nepremičnine na določenem območju (v coni C).
            
         
               (27)
            
            
               Po 5. členu zakona št. 176/2006 se zakonski predpisi glede davkov in pristojbin uporabljajo za vsa območja v conah A in C, kakor hitro se na podlagi prodajne ali zakupne pogodbe začnejo uporabljati v civilne namene.
               
                  
            
         3.   UKREPI, KI SE OCENJUJEJO
   3.1   Uvod
   
   
               (28)
            
            
               Ukrepi, ki so jih islandski organi prvotno priglasili in za katere so menili, da pomenijo državno pomoč, so bili:
               
                           1)
                        
                        
                           stopnja davka od dohodkov pravnih oseb,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           pravila o amortizaciji,
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           industrijski in tržni davek,
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           kolkovina,
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           zazidalna pristojbina,
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           uvozne dajatve,
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           odlog plačila DDV na uvoz in električno energijo,
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           pristojbina za nadzor varnosti pri proizvodnji električne energije,
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           jamstvo za neto vrednost davka,
                        
                     
                           10)
                        
                        
                           občinski davek od premoženja.
                        
                     Ti ukrepi so bili določeni v investicijski pogodbi in zakonu o družbi Verne. Poleg tega je bila v investicijski pogodbi in zakonu o družbi Verne navedena izjema od obveznosti plačila enkratne pristojbine na občinski ravni:
               
                           11)
                        
                        
                           občinski davek na gradnjo cest.
                        
                     
         
               (29)
            
            
               Med občino Reykjanesbær in družbo Verne so potekala pogajanja o občinskem davku od premoženja in občinskem davku na gradnjo cest, ki so se 4. novembra 2009 zaključila s:
               
                           —
                        
                        
                           pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah.
                        
                     
         
               (30)
            
            
               Poleg tega so islandski organi zaradi pravne varnosti priglasili naslednje pogodbe, ki po njihovem mnenju niso pomenile državne pomoči:
               
                           —
                        
                        
                           pogodbo o nakupu nepremičnine,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           pogodbo o zakupu zemljišča,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           pogodbo o prodaji električne energije.
                        
                     
         
               (31)
            
            
               V Odločbo št. 418/10/COL o začetku formalnega postopka preiskave je bila zajeta še ena pogodba, ki je bila kasneje odpovedana:
               
                           —
                        
                        
                           pogodba o pasovni širini z družbo Farice, sklenjena 26. februarja 2008.
                        
                     
         3.2   Pogodba o nakupu nepremičnine
   
   
               (32)
            
            
               Pogodba o nakupu nepremičnine, s katero je družba Verne kupila pet stavb od islandskega finančnega ministrstva, je bila podpisana 26. februarja 2008. Nakupna cena je znašala 14,5 milijona USD; razdeljena je bila na polog v višini 25 000 USD, plačan 26. februarja 2008, in končno plačilo, ki naj bi se izvedlo 26. marca 2008.
            
         
               (33)
            
            
               Družba Verne je kupila naslednjih pet stavb na ulici Valhallarbraut, ki so bile zgrajene v letih od 1951 do 1958:
               
                           1)
                        
                        
                           stavbo št. 868
                        
                        
                           skladišče NATO/stavba za oskrbo
                        
                        
                           11 064 m2
                           
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           stavbo št. 869
                        
                        
                           skladišče za „brezcarinsko trgovino vojne mornarice“
                        
                        
                           16 606 m2
                           
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           stavbo št. 872
                        
                        
                           skladišče/hladilnica
                        
                        
                           1 009 m2
                           
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           stavbo št. 866
                        
                        
                           skladišče
                        
                        
                           782 m2
                           
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           stavbo št. 864
                        
                        
                           elektrarna
                        
                        
                           1 547 m2
                           
                        
                     
                  
            
         
               (34)
            
            
               Pogodba o prenosu lastništva je bila podpisana 9. maja 2008. Po informacijah islandskih organov je družba Verne med letoma 2008 in 2009 obnovila obe veliki skladišči (stavbi št. 868 in 869) kot del prvotno načrtovanega centra z več objekti (glej sliko 2) (22).
            
         
               (35)
            
            
               Priloga D k pogodbi o nakupu nepremičnine je okoljsko poročilo z dne 29. novembra 2007, ki ga je naročila družba Verne (23). V poročilu sta opisani dve stavbi, ki stojita na zemljišču poleg petih stavb, ki jih je 26. februarja 2008 kupila družba Verne, in sicer majhna stikalna podpostaja (stavba št. 867) in skladiščni šotor/oskrbovalno skladišče (stavba št. 889) (24), zgrajeni leta 1979 oziroma leta 1985. Ti stavbi v pogodbi o nakupu nepremičnine nista omenjeni, zato se zdi, da sta bili porušeni/odstranjeni.
               
                  
            
         3.3   Pogodba o zakupu zemljišča in dodatna pogodba o zakupu zemljišča
   
   
               (36)
            
            
               Družba Verne in islandsko finančno ministrstvo sta 9. maja 2008 podpisala ločeno pogodbo o zakupu zemljišča. V skladu s to pogodbo je družba Verne zakupila 9,6 hektarja zemljišča skupaj z vsemi napravami in inventarjem ter izboljšavami na tej lokaciji. Zemljišče s številko islandskega zemljiškoknjižnega vložka 214247, evidentirano na naslovu Valhallarbraut 868, Reykjanesbær, leži znotraj nekdanjega zračnega oporišča Keflavík poleg mednarodnega letališča Keflavík, kot je opisano zgoraj (glej sliko 4). Vseh pet stavb, ki jih je kupila družba Verne, je na tej lokaciji. Lokacije ob zakupu niso v celoti izrabili (glej sliki 2 in 3).
            
         
               (37)
            
            
               Čas veljavnosti pogodbe o zakupu je 99 let. Skupna zakupnina za lokacijo je bila 0,8 USD (80 centov USD) na m2 letno brez klavzule o prilagoditvi cen. Islandski organi so med formalnim postopkom preiskave obvestili Nadzorni organ, da so se pogoji iz pogodbe o zakupu zemljišča spremenili 30. junija 2009, ko sta občina Reykjanesbær in družba Verne podpisali pogodbo o spremembi zakupnine in odlogu plačila zakupnine (t. i. dodatna pogodba o zakupu zemljišča). Zato Nadzorni organ v tej zadevi ocenjuje pogodbo o zakupu zemljišča, kakor je bila spremenjena z dodatno pogodbo o zakupu zemljišča.
            
         
               (38)
            
            
               V dodatni pogodbi o zakupu zemljišča je določeno, da za obdobje do 1. aprila 2010 ni treba plačati zakupnine. Cena za letni zakup po spremenjenih pogojih znaša 60 ISK na m2 in se valorizira glede na islandski indeks gradbenih stroškov.
               
                  
            
         3.4   Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah
   
   
               (39)
            
            
               Družba Verne in občina Reykjanesbær sta 4. novembra 2009 podpisali pogodbo (t. i. pogodba o izdaji licenc in pristojbinah), ki med drugim vsebuje izjeme od zakonskih predpisov o:
               
                           —
                        
                        
                           občinskem davku od premoženja in
                        
                     
                           —
                        
                        
                           občinskem davku na gradnjo cest.
                        
                     
         
               (40)
            
            
               Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah ne določa nobene časovne omejitve v zvezi z izjemami.
            
         
               (41)
            
            
               Glede na informacije islandskih organov je pogodba o izdaji licenc in pristojbinah začela veljati v začetku leta 2009, čeprav je bila podpisana šele 4. novembra 2009 (25).
            
         3.4.1   Islandska zakonodaja, ki ureja občinske davke na podlagi te odločbe
   
   
               (42)
            
            
               Po islandski zakonodaji se občinski davek od premoženja („fasteignaskattur“) odmeri na letni ravni na vse nepremične (26) (zemljišča in stavbe, vključno z industrijskimi nepremičninami), ki se v skladu z zakonom št. 6/2001 o registraciji in oceni vrednosti premoženja ovrednotijo 31. decembra prejšnje leto.
            
         
               (43)
            
            
               V členu 4(2) zakona št. 4/1995 o virih prihodkov občine je določeno, da plača davek lastnik premoženja, razen v primeru zakupljenega zemljišča, ko davek plača uporabnik (zakupnik).
            
         
               (44)
            
            
               V skladu s členom 3 zakona št. 4/1995 je davčna osnova vrednost premoženja, kot ga na podlagi zakona št. 6/2001 o registraciji in oceni vrednosti premoženja ovrednoti organ „Registers Iceland“ (Þjóðaskrá Íslands), davčna stopnja, ki jo vsako leto določijo posamezne občine, pa se lahko giba od nič do največ 1,65 % uradne vrednosti premoženja. Glede na informacije islandskih organov uporablja občina Reykjanesbær davčno stopnjo 1,65 %. Občinski davek od premoženja se odmeri na vse obstoječe stavbe (in zemljišča). Pri novih stavbah in dozidavah se davek odmeri, ko je premoženje ovrednoteno po zakonu št. 6/2001.
            
         
               (45)
            
            
               V členu 3 zakona št. 153/2006 o davku na gradnjo cest („gatnagerðargjald“) je določeno, da je davek na gradnjo cest enkratni davek, ki ga občine na Islandiji odmerijo na nepremičnine v vseh urbanih območjih. V skladu z zakonom št. 153/2006 morajo občine odmeriti davek, pri čemer lahko stopnjo davka določijo v višini do največ 15 % uradnih stroškov gradnje na m2, kakor jih je ovrednotil organ Registers Iceland. Kot osnova za odmero davka se upošteva dovoljena gradnja na zadevni lokaciji v skladu z urbanističnim načrtovanjem ali izdanim gradbenim dovoljenjem.
            
         3.4.2   Izjeme od zakonskih predpisov v primeru družbe Verne
   
   
               (46)
            
            
               Kar zadeva premoženje družbe Verne na ulici Valhallarbraut, so v pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah določene naslednje izjeme od zakonskih predpisov:
               
                           (a)
                        
                        
                           družbi Verne je zagotovljeno, da plačuje davek od premoženja v višini do največ 1,65 % (kot ga trenutno na splošno odmerja občina Reykjanesbær) na vse stavbe, prostore in objekte v lasti ali zakupu družbe Verne, tudi v prihodnosti, če bi se davčna stopnja zvišala (27),
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           osnova za občinski davek od premoženja za nepremičnino, ki jo je kupila družba Verne po pogodbi o nakupu nepremičnine, je 1 030 600 000 ISK, kar ustreza uradni vrednosti obeh velikih skladišč v letu 2008 (št. 868 in 869), ki ju je kupila družba Verne, pri tem pa se ne upošteva niti vrednost treh dodatnih kupljenih stavb (št. 864, 866 in 872) niti 9,6 ha zakupljenega zemljišča (28),
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           osnova za občinski davek od premoženja je bila prilagojena glede na islandski indeks gradbenih stroškov v mesecu, v katerem je družba Verne začela delati s strankami / so se stavbe začele uporabljati, in ne na datum nakupa (29),
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           davčna osnova za prihodnje stavbe, zgrajene na tej lokaciji, bo nižja izmed naslednjih dveh: (i) stroški postavitve zunanjih ogrodij ali (ii) znesek 85 500 ISK na m2, indeksirani glede na islandski indeks gradbenih stroškov, z začetkom v mesecu, ko bo družba Verne začela delati s strankami / začela uporabljati stavbe (sorazmerno glede na stopnjo zasedenosti), ne pa glede na davek, ki bi ga bilo treba uporabiti na podlagi zakonskih predpisov (30),
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           davek od premoženja se odmeri šele od 1. januarja 2011 in ne od dne nakupa stavb/zakupa zemljišča, družba Verne pa prejme odbitek prihodnjih davkov od premoženja v višini 44 660 298 ISK za davke, ki jih je že plačala ali jih je dolgovala občini Reykjanesbær ob sklenitvi pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah (31),
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           družba Verne je izvzeta iz plačila davka na gradnjo cest za obstoječe stavbe in vse sedanje ali prihodnje podobne zneske tega davka, če bo družba na lastne stroške gradila ceste na zadevni lokaciji,
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           družbi Verne je dodeljeno posebno 75-odstotno znižanje davka na gradnjo cest za vse nove stavbe, če bo družba na lastne stroške gradila ceste na zadevni lokaciji (32).
                        
                     
         3.5   Pogodba o prodaji električne energije
   
   
               (47)
            
            
               Pogodba o prodaji električne energije med družbo Verne in državno elektrogospodarsko družbo Landsvirkjun (ki je v celoti v lasti države) je bila podpisana 22. oktobra 2009. Družba Landsvirkjun ima dovoljenje ministra za industrijo, da prek veleprodajne distribucije dobaviteljem in energetsko intenzivnim industrijam na Islandiji trguje z električno energijo. Dobavljala bo električno energijo, potrebno, da se zadovoljijo potrebe podatkovnega centra po energiji. Družba Landsvirkjun se zavezuje, da bo družbi Verne dovajala potrebno redno električno energijo do približno […]. Pogodba o prodaji električne energije je veljavna 20 let in se lahko podaljša za nadaljnjih 10 let.
            
         
               (48)
            
            
               Dogovorjena cena električne energije je (brez stroškov prenosa):
               
                            
                        
                        
                           Za prvih […]:
                           
                                       Cena za MW
                                    
                                    
                                       Obdobje
                                    
                                 
                                       […] USD (33)
                                       
                                    
                                    
                                       do 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014–31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017–31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 do konca pogodbe
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Za količino, ki presega […]:
                           
                                       Cena za MW
                                    
                                    
                                       Količina
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Nad […] MW
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Cene se letno prilagajajo za […].
                        
                     
         
               (49)
            
            
               Člen 6 pogodbe o prodaji električne energije določa t. i. „obveznost vzemi ali plačaj“ za družbo Verne. Iz tega sledi, da mora družba plačati za najnižjo fiksno količino električne energije (ki ustreza 90 % električne energije iz pogodbe) na koledarsko leto ne glede na to, ali dejanska letna poraba doseže letni prag. Količina električne energije iz pogodbe je določena v Prilogi A k pogodbi o prodaji električne energije, in sicer je sprva […], v letih […] pa se postopoma povečuje.
            
         4.   RAZLOGI ZA ZAČETEK POSTOPKA
   
               (50)
            
            
               Nadzorni organ je poleg pomislekov, ki jih je izrazil v odločbi o začetku postopka, kar zadeva pozneje odpovedano investicijsko pogodbo ter pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah v zvezi z razvrstitvijo pomoči za naložbe ter nujnostjo in spodbujevalnim učinkom zadevnih ukrepov pomoči, in sicer, ali pomoč dejansko prispeva k spremembi ravnanja upravičenca, tako da izvede naložbe v zadevni regiji, ki prejema pomoč, islandske organe v odločbi o začetku postopka tudi pozval, naj „Nadzornemu organu zagotovijo vse potrebne informacije in utemeljitve, da bo lahko ocenil, ali navedene pogodbe pomenijo državno pomoč ali ne“ (34). Navedene pogodbe so (35):
               
                           1)
                        
                        
                           pogodba o zakupu zemljišča,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           pogodba o nakupu nepremičnine in
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           pogodba o prodaji električne energije.
                        
                     
         
               (51)
            
            
               Nadzorni organ je imel pomisleke o tem, ali bi bila pomoč družbi Verne dodeljena v skladu s temi pogodbami, ki jih ne moremo obravnavati kot združljive s pravili o državni pomoči po Sporazumu EGP.
            
         5.   POVZETEK PRIPOMB ISLANDSKIH ORGANOV
   
               (52)
            
            
               V tem oddelku bo Nadzorni organ povzel pripombe, ki jih je prejel od islandskih organov v okviru ukrepov, ki se ocenjujejo (36).
            
         5.1   Pripombe k pogodbi o zakupu zemljišča, dodatni pogodbi o zakupu zemljišča, pogodbi o nakupu nepremičnine in pogodbi o prodaji električne energije
   
   
               (53)
            
            
               Islandski organi trdijo, da so pogodbe sklenjene na povsem poslovni podlagi pod tržnimi pogoji in ne pomenijo dodelitve državne pomoči.
            
         
               (54)
            
            
               Glede pogodbe o zakupu zemljišča so islandski organi pojasnili, da se določba o izključnosti, navedena v odločbi o začetku postopka (37), nanaša le na območje Keflavíka in ne na celotno Islandijo. Dodajajo tudi, da si je treba določbo razlagati glede na operativne določbe splošne sheme pomoči, razvite po zakonu št. 99/2010 o spodbudah za začetne naložbe na Islandiji. V zvezi z zakupnino, zaračunano po dodatni pogodbi o zakupu zemljišča, ki je bila Nadzornemu organu predložena v okviru formalnega postopka preiskave, islandski organi trdijo, da zakupnina za zemljišče odraža tržno ceno, in navajajo dejstvo, da občine na splošno zaračunavajo 1–2 % uradne vrednosti zemljišč na letni osnovi, medtem ko zakupnina v obravnavani zadevi za leto 2011 presega 3 %.
            
         
               (55)
            
            
               Glede pogodbe o nakupu nepremičnine so islandski organi navedli, da je bilo premoženje javno oglaševano ter da je prodajna cena odražala tržno ceno, pri čemer je bilo treba upoštevati tudi stanje stavb in dodatno ponudbo na nepremičninskem trgu po tem, ko je območje zapustila mornarica ZDA. Zagotovili so strokovno oceno vrednosti za eno od stavb in ponudbo tretje strani za isto stavbo, in sicer oboje 23. aprila 2007. V skladu s prejetimi informacijami je strokovna ocena vrednosti skoraj dvakrat višja od ponudbe, ki je bila zavrnjena. Nadalje je Nadzorni organ proti koncu formalnega postopka preiskave prejel izvode vseh objavljenih oglasov za zadevno območje. Islandski organi so poslali dopis izvršnega direktorja družbe za razvoj letališča Keflavík KADECO skupaj s strokovno oceno vrednosti, ponudbo za eno od stavb, pozneje prodano družbi Verne, in fotografijo nepremičnin kot dokaz, da so bile pogodbe o nepremičnini sklenjene na povsem poslovni podlagi. Islandski organi trdijo, da je postopek oddaje in dodelitve javnega naročila, ki se je upošteval v primeru prodaje nepremičnin (postopek javnega naročanja), potemtakem skladen z običajno regulativno in tržno prakso, sprejeto na Islandiji v zvezi s posameznimi vrstami zadevne pogodbe. Zato islandski organi menijo, da v tem specifičnem primeru vprašanje pripisovanja pomoči iz državnih sredstev ni relevantno.
            
         
               (56)
            
            
               Glede pogodbe o prodaji električne energije med družbama Verne in Landsvirkjun ter njenega razmerja do prejšnje pogodbe, ki sta jo stranki sklenili leta 2008 (o […]) in jo je nadomestila pogodba o prodaji električne energije, ki se ocenjuje, so islandski organi pojasnili, da sta se stranki ponovno pogajali o pogodbi, ker družba Verne zaradi gospodarske krize in zamud, ki jih je ustvarila, ni mogla izpolniti obveznosti do družbe Landsvirkjun iz prvotne pogodbe. Druga različica pogodbe je družbi Verne omogočila, da bi lahko zmanjšala skupne obveznosti do družbe Landsvirkjun, če bi bilo to potrebno zaradi zunanjih okoliščin; če pa bi družba Verne to storila, bi bila kaznovana z izgubo dostopa do dodatne zmogljivosti. Islandski organi trdijo, da je bila pogodba sklenjena na povsem poslovni podlagi.
            
         5.2   Pomoč za naložbe v primerjavi s pomočjo za tekoče poslovanje
   
   
               (57)
            
            
               Islandski organi trdijo, da je Nadzorni organ v zadevi Aluminium Smelters (38) zavzel stališče, da bi zadevno pomoč lahko označili kot pomoč za naložbe, če bi jo lahko povezali z izvajanjem posebnih projektov, na podlagi zneska, vloženega v regijo, ki ga je mogoče količinsko opredeliti, in zgornje meje, izražene kot odstotek zneska, vloženega v regijo.
            
         
               (58)
            
            
               Islandski organi nadalje navajajo, da se je Nadzorni organ skliceval na dejstvo, da so bile izpolnjene zahteve po preglednosti iz točk 4(3) in 4(4) Smernic Nadzornega organa o obdavčenju podjetij (39), z drugimi besedami, da je dodeljeno ugodnost mogoče količinsko opredeliti in je sorazmerna z omejitvami, ki naj bi jih izravnala.
            
         
               (59)
            
            
               Poleg tega so islandski organi trdili, da se bosta prag skupne vrednosti pomoči in celotni znesek državne pomoči sorazmerno znižala, če bi bila skupna cena naložbe iz prvotnih načrtov na koncu nižja od prvotno pričakovanih 726 milijonov USD. Po navedbah islandskih organov je bil vzpostavljeni mehanizem zasnovan tako, da bi določil, ali in kako bi se zajamčila veljavna intenzivnost pomoči, če bi bil strošek naložbe morda nižji od ocenjenega.
            
         5.3   Klavzula o odlogu
   
   
               (60)
            
            
               Islandski organi so v pripombah k odločbi o začetku postopka pojasnili, da je edina ugodnost, ki je že začela veljati, ta, da je občina Reykjanesbær po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah oprostila družbo plačila davkov na občinski ravni. V tem smislu se je po navedbah islandskih organov družba Verne obvezala, da bo neporavnane zneske vrnila tej občini. Islandski organi se zavezujejo, da bodo spremljali izvedbo tega vračila in da bodo Nadzornemu organu pravočasno poročali, da so bili zadevni zneski (vključno z obrestmi) v celoti vrnjeni. Vendar predlagajo, naj se predvideno povračilo odloži, dokler Nadzorni organ ne bo dokončno odločil o tej zadevi.
            
         5.4   Potrebnost prvotno predvidene pomoči in njen spodbujevalni učinek, kot so trdili islandski organi pred umikom priglasitve
   
   5.4.1   Ozadje prvotne odločitve o naložbi družbe Verne
   
   
               (61)
            
            
               Islandski organi trdijo, da se je leta 2007 začela izvajati usklajena vladna politika z namenom pritegniti tuje vlagatelje v dejavnost podatkovnega centra na Islandiji. Bistveni razlogi za vzpostavitev dejavnosti na Islandiji so bili: njena lega med Evropo in Severno Ameriko, davčna struktura, ki je omejena na 15 % od čistega dobička, obsežni zeleni obnovljivi viri in hladno podnebje.
            
         
               (62)
            
            
               Islandski organi trdijo, da se je nekdanje vojaško oporišče, iz katerega se je vojska umaknila septembra 2006, zelo promoviralo v smislu potencialnega učinka na regionalni razvoj. Islandski organi so se v pogovorih z družbo Verne zavzemali za uporabo te lokacije za projekt podatkovnega centra. Pri tem so upali, da bo kakršno koli naravno oviro za razvoj lokacije premostilo dejstvo, da na lokaciji že stoji nekaj stavb, ki bi se lahko obnovile, in da je v bližini mednarodnega letališča.
            
         
               (63)
            
            
               Islandski organi trdijo, da bi imel prvotno načrtovani podatkovni center zelo pozitiven vpliv na zaposlovanje na območju Reykjanes. Glede na prvotni načrt družbe Verne naj bi po pričakovanjih do takrat, ko bi začel center v celoti delovati, zaposlili med 180 in 220 oseb; na tem območju je bilo na dan 30. oktobra 2009 delovno aktivnih 12 613 prebivalcev, stopnja brezposelnosti pa je bila malo nižja od 13 %. Trdili so tudi, da bi znaten delež novo zaposlenih predstavljali kvalificirani delavci. Poleg tega so še navedli, da bi prvotno načrtovani projekt bistveno povečal industrijsko diverzifikacijo tega območja in Islandije na splošno, s tem da bi na Islandijo pritegnil industrijo IT.
            
         
               (64)
            
            
               Islandski organi nadalje trdijo, da ko je družba Verne leta 2007 sprejela prvotno odločitev o naložbi na Islandiji, ne glede na očitno zanimanje za islandske obnovljive vire energije, je imela Islandija po splošnem prepričanju stabilno poslovno in politično okolje. Stabilnost je po mnenju islandskih organov prvi pogoj za vlagatelje in tudi za stranke, ki naj bi po pričakovanjih prevzeli take dolgoročne obveznosti, ki jih je treba prevzeti v industriji veleprodajnih storitev podatkovnih centrov. Po navedbah stranke veleprodajnih storitev podatkovnih centrov običajno podpišejo deset- do dvajsetletne pogodbe o zakupu, vlagatelji v podatkovne centre pa svoje naložbene načrte praviloma uresničujejo v obdobju 15 let ali več. Po gospodarskem zlomu leta 2008 je poslovno okolje na Islandiji postalo nestabilno.
            
         5.4.2   Neizogiben pritisk na fiskalno politiko vlade
   
   
               (65)
            
            
               Islandski organi menijo, da je bilo gospodarsko ravnovesje ob koncu leta 2008, ko je Islandija doživela gospodarski zlom, grobo porušeno. V navedenih razmerah je morala vlada nujno dvigniti širok nabor davkov. Na primer stopnja davka od dohodkov pravnih oseb se je januarja 2010 dvignila s 15 % na 18 % (40). Islandski organi so tudi pojasnili, da bo dokončno okrevanje po recesiji, ki je prizadela Islandijo, neenakomerno, obseg in časovni okvir tega okrevanja pa nista jasna. Zato je nemogoče z gotovostjo napovedati, da pri obdavčenju ne bodo izvedene dodatne spremembe.
            
         
               (66)
            
            
               Islandski organi so nadalje trdili, da glede na nestabilno poslovno okolje po gospodarski krizi ne bi bilo realno pričakovati, da bo družba Verne nadaljevala predlagano naložbo ob predpostavki „poslovanja brez sprememb“. Ob upoštevanju dejstva, da se zmogljivost podatkovnega centra med obdobjem koristnosti poveča glede na nadgraditev obstoječih zmogljivosti podatkovnega centra, bi bilo zato nerazumno pričakovati, da bo družba Verne nadaljevala svojo naložbo na Islandiji, ki jo je začela v precej drugačnih gospodarskih razmerah.
            
         5.4.3   Vpliv na zaupanje vlagateljev
   
   
               (67)
            
            
               Islandski organi so trdili, da so bili dogodki med finančno krizo na Islandiji primer višje sile, ki je korenito spremenil pogled vlagateljev in strank na Islandijo. Islandijo je kriza namreč spremenila v razmeroma neprivlačen kraj za tuje naložbe, vsaj v kratko- do srednjeročnem obdobju.
            
         
               (68)
            
            
               Po mnenju islandskih organov je huda gospodarska kriza močno vplivala na stranke in vlagatelje podatkovnega centra. Kot primer navajajo razmike kreditnih zamenjav, s katerimi se je večino leta 2008 trgovalo po ceni v razponu 200 bazičnih točk, ob približevanju bančne krize pa so skokovito narasli na precej več kot 1 000 bazičnih točk. Islandski organi navajajo, da v navedenih razmerah po mnenju družbe Verne in njenih vlagateljev ti niso imeli druge možnosti, kakor da od islandske vlade zahtevajo zavezo, s katero bi ta dokazala, da se lahko ohrani gospodarsko okolje z nekaj stabilnosti za stranke ter vlagatelje. Islandski organi se zavedajo, da so morebitni veliki uporabniki, kot sta IBM in Morgan Stanley, družbo Verne opozorili na dejstvo, da če poslovnega okolja ne bo mogoče stabilizirati, ne bodo imeli druge izbire, kot da odložijo svoje odločitve o naložbah na Islandiji. Zato je družba Verne spoznala, da so potrebni izredni ukrepi, s katerimi si bo zagotovila zavezo strank in prihodnje kapitalske naložbe.
            
         
               (69)
            
            
               Kar zadeva spodbujevalni učinek, islandski organi menijo, da pričakovanje, da bi malo naložbeno podjetje z zasebnim kapitalom, kot je družba Verne, zbralo podrobno dokumentacijo o očitni, takojšnji in koreniti spremembi okoliščin, ni združljivo z načinom, na katerega se mala naložbena podjetja lotevajo sprejemanja odločitev v praksi. Islandski organi nadalje navajajo, da je družba Verne bila in je še mala podjetniška družba s peščico vodstvenih delavcev in zaposlenih ter skupino vlagateljev, ki so osebno povezani s projekti podatkovnega centra, izvedenimi pred naložbo družbe Verne na Islandiji. Ker ni zapisnikov sestankov upravnega odbora ali druge uradne dokumentacije glede odločitve o iskanju pomoči, to ne pomeni, da so družba Verne ali njeni vlagatelji zahtevo o pomoči jemali kaj manj resno ali da so bili manj prepričani o nujnosti pomoči.
            
         
               (70)
            
            
               Islandski organi trdijo, da iz sodne prakse o spodbujevalnem učinku ni razvidno, da ne bi moglo prevladati merilo prednosti vsebine pred obliko. Islandski organi ne najdejo ničesar v zadevi Kronoply (41) ali v zadevi Freistaat Sachsen (42), na kateri se Nadzorni organ sklicuje v odločbi o začetku postopka, kar bi nakazovalo nasprotno.
            
         
               (71)
            
            
               Islandski organi so v pripombah k odločbi o začetku postopka trdili, da je Nadzorni organ v veliki meri prezrl dejstvo, da vloga družbe Verne kot vlagateljice kapitala v zagonsko tvegano naložbo ni primerna za formalističen pristop k poslovnemu načrtovanju. Islandski organi tudi navajajo, da družba Verne pri zagotavljanju storitev podatkovnih centrov mednarodnim strankam trenutno nima nobenih neposrednih konkurentov.
            
         5.5   Selektivnost in izkrivljanje konkurence
   
   
               (72)
            
            
               Islandski organi menijo, da je stališče, ki ga je Nadzorni organ zavzel v odločbi o začetku postopka, glede tega, ali je pomoč selektivna, v nasprotju z njihovim razumevanjem položaja.
            
         
               (73)
            
            
               Prvič, islandski organi trdijo, da element selektivnosti ni podprt z dejstvi, če:
               
                           —
                        
                        
                           je bilo načelo vlagatelja v tržno gospodarstvo izpolnjeno za več ukrepov državne pomoči, ki jih je opredelil Nadzorni organ,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           lahko po zakonodaji o spodbudah (43) vsak potencialni udeleženec na trgu izkoristi paleto ukrepov, podeljenih družbi Verne,
                        
                     
                           —
                        
                        
                           je „izključnost“, dodeljena družbi Verne, zelo omejena v smislu pogojev in trajanja ter je v celoti skladna s tržnim poslom na povsem poslovni podlagi, da se ohrani poslovna vrednost družbe, ustvarjena z nakupom nepremičnin na območju občine Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (74)
            
            
               Drugič, islandski organi trdijo, da vsi obstoječi ponudniki storitev podatkovnih centrov na Islandiji skoraj izključno zadovoljujejo lokalne potrebe zasebnih podjetij in vladnih organov (tj. povsem drugačen trg ali tržni segment od tistega, v katerega je usmerjena družba Verne). Islandski organi trdijo, da je tudi jasno, da drugi izkušenejši mednarodni upravljavci podatkovnih centrov, razen družbe Verne, niso pokazali nobenega oprijemljivega zanimanja za vlaganje na Islandiji, kljub prizadevanju te države, da predstavi Islandijo kot idealno lokacijo za podatkovne centre. Na Islandiji je začel poslovati le še en upravljavec podatkovnega centra – Thor Data Centre, usmerjen na tržni segment, ki presega izključno lokalnega, osredotoča pa se na manjše maloprodajne stranke. Thor Data Centre je potreboval le majhen delež začetne naložbe, ki jo za začetek veleprodajnih storitev podatkovnega centra potrebuje družba Verne.
            
         
               (75)
            
            
               Po navedbah islandskih organov je vpliv podatkovnega centra na upoštevni trg minimalen. Islandija ima danes po trditvah svojih organov pravzaprav 0 % delnic globalnega trga podatkovnih centrov. Po njihovem mnenju je ugotovitev, da bi ukrepi pomoči, predvideni z investicijsko pogodbo, izkrivljali konkurenco, nerealistična.
            
         II.   OCENA
   
   1.   FORMALNI POSTOPEK PREISKAVE ZAKLJUČEN GLEDE NEKATERIH UKREPOV
   
               (76)
            
            
               Priglasitev se lahko v skladu s členom 8(1) dela II Protokola 3 pravočasno umakne, preden Nadzorni organ sprejme odločitev o ukrepu. Islandski organi so Nadzorni organ 28. septembra 2011 obvestili, da je bila investicijska pogodba razveljavljena in so umaknili priglasitev.
            
         
               (77)
            
            
               Kadar Nadzorni organ v skladu s členom 8(2) dela II Protokola 3 že začne formalni postopek preiskave, ga zaključi po umiku priglasitve. Formalni postopek preiskave iz člena 1(2) dela I Protokola 3 glede naslednjih davčnih ugodnosti in oprostitev pristojbin iz investicijske pogodbe je zato zaključen brez nadaljnje preiskave:
               
                           1)
                        
                        
                           stopnja davka od dohodkov pravnih oseb,
                        
                     
                           2)
                        
                        
                           pravila o amortizaciji,
                        
                     
                           3)
                        
                        
                           industrijski in tržni davek,
                        
                     
                           4)
                        
                        
                           kolkovina,
                        
                     
                           5)
                        
                        
                           zazidalna pristojbina,
                        
                     
                           6)
                        
                        
                           uvozne dajatve,
                        
                     
                           7)
                        
                        
                           odlog plačila DDV na uvoz in električno energijo,
                        
                     
                           8)
                        
                        
                           pristojbina za nadzor varnosti pri proizvodnji električne energije,
                        
                     
                           9)
                        
                        
                           jamstvo za neto vrednost davka.
                        
                     
         
               (78)
            
            
               Islandski organi so prav tako sporočili, da je bila odpovedana pogodba z družbo Farice o pasovni širini z dne 26. februarja 2008. Zato je formalni postopek preiskave v zvezi s pogodbo z družbo Farice o pasovni širini z dne 26. februarja 2008 zaključen.
            
         2.   PRISOTNOST DRŽAVNE POMOČI
   
               (79)
            
            
               Člen 61(1) Sporazuma EGP določa:
               „Razen če ta sporazum ne določa drugače, je vsaka pomoč, ki jo dodelijo države članice ES, države Efte ali je dodeljena v kakršni koli obliki iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva z delovanjem tega sporazuma, kolikor škodi trgovini med pogodbenicami.“
            
         
               (80)
            
            
               Iz tega sledi, da ukrep pomeni državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji: ukrep (i) odobri država ali je odobren iz državnih sredstev, (ii) daje gospodarsko prednost upravičencu, (iii) je selektiven, (iv) ima vpliv na trgovino med pogodbenicami in bi lahko izkrivljal konkurenco (44).
            
         
               (81)
            
            
               Nadzorni organ bo obstoj državne pomoči glede vsakega ukrepa, ki je predmet te odločbe, ocenil ločeno.
            
         2.1   Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah
   
   2.1.1   Prisotnost državnih sredstev
   
   
               (82)
            
            
               Prednost se šteje kot državna pomoč, če jo dodeli država ali je dodeljena iz državnih sredstev. Za namene pravil o državni pomoči zajema pojem „država“ tudi regionalne in lokalne organe (45). Izguba davčnih prihodkov pomeni porabo državnih sredstev v obliki proračunskih odhodkov. Poleg tega se lahko državna pomoč zagotovi tudi z davčnimi določbami zakonodajne, regulativne ali upravne narave ali s praksami davčnih organov (46).Znižanje davčne osnove ali celotno oziroma delno znižanje zneska davkov, taks ali pristojbin pomeni izgubo prihodkov in s tem porabo državnih sredstev v obliki proračunskih odhodkov.
            
         
               (83)
            
            
               V obravnavani zadevi je država intervenirala s pogodbo med občino Reykjanesbær in družbo Verne (pogodba o izdaji licenc in pristojbinah). V tej pogodbi so naslednje izjeme od obveznosti plačila davkov na občinski ravni, kot je podrobneje opisano v oddelku I.3.4:
               
                           (a)
                        
                        
                           zagotovljena stopnja do največ 1,65 % na letni ravni za davek od premoženja;
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           fiksna osnova v višini 1 030 600 000 ISK namesto letne uradno ocenjene vrednosti zemljišča in obstoječih stavb za davek od premoženja;
                        
                     
                           (c)
                        
                        
                           odlog indeksacije davčne osnove za davek od premoženja;
                        
                     
                           (d)
                        
                        
                           davek od premoženja pred 1. januarjem 2011 ni odmerjen;
                        
                     
                           (e)
                        
                        
                           fiksna osnova za prihodnje stavbe namesto uradno ocenjene vrednosti za davek od premoženja;
                        
                     
                           (f)
                        
                        
                           nobenega davka na gradnjo cest za obstoječe stavbe;
                        
                     
                           (g)
                        
                        
                           za nove stavbe se pobira 25-odstotni davek na gradnjo cest.
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Vsi navedeni ukrepi pomenijo izpad prihodkov za državo. Zlasti kar zadeva davek na gradnjo cest, Nadzorni organ ugotavlja, da je po islandski zakonodaji to davek in ne pristojbina za opravljene storitve, kakor je podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju pri presoji, ali je bila dodeljena ugodnost. Dejstvo, da bo družba Verne gradila ceste znotraj zakupljenega zemljišča, ne spreminja dejstva, da izjema od plačevanja davka na gradnjo cest pomeni izpad prihodkov v obliki davka na gradnjo cest.
            
         2.1.2   Selektivnost
   
   
               (85)
            
            
               Za ukrep pomoči veljajo pravila o državni pomoči, če je selektiven, tako da daje prednost „posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga“. Družba Verne je podjetje v smislu pravil o državni pomoči v okviru Sporazuma EGP. V skladu z ustaljeno sodno prakso na področju konkurenčnega prava pojem „podjetje“ zajema vse pravne osebe, ki opravljajo gospodarsko dejavnost, ne glede na njihov pravni status in način financiranja (47). Občina Reykjanesbær je 4. novembra 2009 podpisala pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah samo z družbo Verne. Zato se ukrepi, vključeni v to pogodbo, uporabljajo izključno za družbo Verne in pogodba o izdaji licenc in pristojbinah daje prednost družbi Verne. Tako je izpolnjeno merilo selektivnosti.
            
         2.1.3   Gospodarska prednost
   
   
               (86)
            
            
               Nadzorni organ opozarja, da je opredelitev pomoči splošnejša od opredelitve subvencije, ker ne zajema le pozitivnih koristi, kot so subvencije, ampak tudi državne ukrepe, s katerimi se v različnih oblikah zmanjšujejo stroški, po navadi vključeni v proračun podjetja, ter ki so tako, ne da bi bili subvencije v pravem pomenu besede, podobne narave in imajo enak učinek (48). Glede na ustaljeno sodno prakso ukrep, s katerim državni organi nekaterim podjetjem priznajo davčno oprostitev, ki, čeprav ne vključuje prenosa državnih sredstev, postavlja upravičence takšne oprostitve v ugodnejši finančni položaj kot druge davčne zavezance, pomeni pomoč, ki jo dodeli država ali je dodeljena iz državnih sredstev (49).
            
         
               (87)
            
            
               Taka prednost se lahko dodeli z različnimi zmanjšanji davčnega bremena podjetja, vključno z znižanjem davčne osnove ali celotnim ali delnim zmanjšanjem zneska davka, odlogom, odpisom ali celo posebnim reprogramiranjem davčnega dolga (50).
            
         
               (88)
            
            
               Nadalje je treba proučiti posamezne ukrepe, vključene v pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah, da se ugotovi, ali in v kakšnem obsegu dajejo gospodarsko prednost družbi Verne.
            
         2.1.3.1   Fiksna stopnja davka v višini 1,65 % – davek od premoženja
   
   
               (89)
            
            
               Zagotovljeno je, da družba Verne namesto davka od premoženja, odmerjenega po zakonu št. 4/1995, letno plačuje 1,65-odstotno stopnjo davka od premoženja (kakor jo trenutno na splošno odmerja občina Reykjanesbær), in sicer tudi v prihodnosti, če bi se stopnja davka zvišala (51). S tem ko se trenutno veljavna davčna stopnja določi kot najvišja zgornja meja za nedoločen čas, ta določba družbi Verne zagotavlja določeno mero varnosti pri načrtovanju glede davka od premoženja, ki je drugi gospodarski subjekti nimajo. To zagotovilo glede prihodnjih zakonodajnih ali upravnih stroškov samo po sebi pomeni državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.
            
         2.1.3.2   Fiksna davčna osnova v višini1 030 600 000 ISK – davek od premoženja
   
   
               (90)
            
            
               Fiksna davčna osnova za občinski davek od premoženja po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah je znašala 1 030 600 000 ISK, prilagojena glede na islandski indeks gradbenih stroškov (52). V skladu z zakonom št. 4/1995 vse družbe plačajo davek od premoženja, izračunan na podlagi uradne ocene vrednosti zemljišča in stavb, kakor je vsako leto določena. Ob sklenitvi pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah je bila uradno ocenjena vrednost zemljišča, ki ga je zakupila družba Verne, in stavb v lasti te družbe (za leto 2008, ki bi po zakonskih predpisih pomenila osnovo za davek od premoženja, odmerjen v letu 2009) naslednja:
               
                           Stavba št. 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 864
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Zemljišče 9,6 ha
                        
                        
                           181 200 000 ISK
                        
                     
                           Vrednost skupaj
                        
                        
                           1 359 050 000 ISK
                        
                     
         
               (91)
            
            
               Iz tega je razvidno, da je bila davčna osnova za družbo Verne v skladu s pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah določena nižje od stopnje, kakršna bi sicer morala biti v skladu z zakonskimi predpisi (1 030 600 000 ISK namesto 1 359 050 000 ISK). Zaradi znižanja davčne osnove družbi Verne ni treba plačati stroškov, ki bi jih sicer morala kriti, in to ji daje prednost.
            
         2.1.3.3   Odlog indeksacije davčne osnove – davek od premoženja
   
   
               (92)
            
            
               Ker se je za družbo Verne določila osnova za indeks gradbenih stroškov ob začetku njenega poslovanja, ji ni treba plačati stroškov, ki bi jih sicer krila v skladu z običajnimi zakonskimi predpisi, medtem ko lastniki nepremičnin in zakupniki zemljišč v skladu z zakonskimi predpisi plačujejo davek od premoženja na osnovi vrednosti, kakor je bila ocenjena ob nakupu/zakupu nepremičnine in je vsako leto znova določena. Te stroške bi sicer morala kriti družba; ker pa družbi Verne ni treba plačati teh stroškov, ji to daje prednost.
            
         2.1.3.4   Davek od premoženja, odmerjen na dan 1. januarja 2011
   
   
               (93)
            
            
               Po zakonu št. 4/1995 se občinski davek od premoženja na Islandiji odmeri na vse stavbe, ki so bile prejšnje leto predmet uradne ocene vrednosti. Stavbe, ki jih je družba Verne kupila leta 2008, so bile predmet uradne ocene vrednosti ob nakupu. Tako v obdobju, ko je bila družba Verne oproščena plačevanja davkov, in sicer od nakupa do 1. januarja 2011, kot je določeno v skladu s pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah (53), tej družbi ni treba plačati stroškov, ki bi jih sicer morala kriti, in to ji daje prednost. Ukrep torej pomeni državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.
            
         2.1.3.5   Fiksna davčna osnova za prihodnje stavbe – davek od premoženja
   
   
               (94)
            
            
               Namesto da bi uporabili uradno oceno vrednosti kot davčno osnovo, kakor je določeno v zakonu št. 4/1995, je davčna osnova za prihodnje stavbe, zgrajene na tej lokaciji, nižja izmed naslednjih dveh: (i) stroški postavitve zunanjih ogrodij ali (ii) znesek 85 500 ISK na m2, indeksiran glede na islandski indeks gradbenih stroškov (z začetkom v mesecu, ko bo družba Verne začela sodelovati s strankami / začela uporabljati stavbe), sorazmerno glede na stopnjo zasedenosti (54). Če bo družba Verne zgradila stavbe (ali jih je že), ji zaradi tega ne bo treba plačati stroškov, ki bi jih sicer morala kriti, in to ji daje prednost.
            
         2.1.3.6   Brez davka na gradnjo cest za obstoječe stavbe
   
   
               (95)
            
            
               V členu 3 zakona št. 153/2006 o davku na gradnjo cest („gatnagerðargjald“) je določeno, da je davek na gradnjo cest enkraten davek, ki ga občine na Islandiji odmerijo na nepremičnine v vseh urbanih območjih. V skladu s tem zakonom morajo občine odmeriti davek, pri čemer lahko stopnjo pristojbine določijo do največ 15 % uradnih stroškov gradnje na m2, kakor jih je ovrednotil organ Registers Iceland. Kot osnova za odmero davka se upošteva dovoljena gradnja na zadevni lokaciji v skladu z urbanističnim načrtovanjem ali izdanim gradbenim dovoljenjem. V členu 5 je določena možnost oprostitve ali znižanja davka, ki bi morala biti predvidena v statutu občine. V členu 6 je določena „ad hoc“ oprostitev ali znižanje davka v posebnih okoliščinah.
            
         
               (96)
            
            
               Na podlagi člena 1.1 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah družba Verne za obstoječe stavbe ne bo plačala davka na gradnjo cest.
            
         
               (97)
            
            
               Davek po zakonu št. 153/2006 je po opredelitvi davek in ne pristojbina za opravljene storitve, kot je navedel Nadzorni organ v odločbi o začetku postopka. Taka narava davka na gradnjo cest je izrecno navedena v členu 1 tega zakona (55).
            
         
               (98)
            
            
               V zakonu št. 153/2006 je tudi predpisano, da morajo občine na Islandiji določiti stopnjo davka na gradnjo cest s statutom občine, objavljenim v oddelku B državnega uradnega lista. Glede na statute z dne 20. januarja 2008 o davku na gradnjo cest v občini Reykjanesbær (56) se za industrijske lokacije v občini Reykjanesbær uporablja davčna stopnja v višini 7,5 % davčne osnove, kot je določeno v členu 3 zakona št. 153/2006. Po tem zakonu je treba davek plačati, ko je zemljišče prvotno zakupljeno, so stavbe obnovljene ali popravljene ali v primeru spremembe namembnosti stavbe in za razširitev starejših stavb. Torej bi morala družba Verne plačati davek v skladu z zakonskimi predpisi tudi za obstoječe stavbe, ki so bile prej vojaške stavbe in v preteklosti niso bile predmet davka na gradnjo cest. Nadzorni organ opozarja, da se v skladu s členom 5 zakona št. 176/2006 za vse nepremičnine znotraj nekdanjega območja vojne mornarice uporabljajo običajna davčna pravila, ko se začnejo te nepremičnine uporabljati v civilne namene (57).
            
         
               (99)
            
            
               V skladu z izjemo iz člena 1.1 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah družbi Verne ni treba plačati stroškov, ki bi jih sicer morala kriti, in to ji daje prednost.
            
         2.1.3.7   25-odstotni davek na gradnjo cest za nove stavbe
   
   
               (100)
            
            
               Po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah (58) bo družba Verne plačala le 25 % davka, ki bi jo sicer morala plačati v skladu z zakonom 153/2006, in sicer „zaradi obsega premoženja ter velikosti projekta in njegovega bistvenega vpliva na prihodke občine Reykjanesbær“. V pogodbi je določeno, da bo družba Verne v prihodnosti na lastne stroške začela graditi cesto znotraj lokacije „in takšno delo se po navadi izvaja v zameno za davke na gradnjo cest“. Občina pa bo v nasprotju poskrbela za cestno povezavo do lokacije.
            
         
               (101)
            
            
               Davek na gradnjo cest, znižan za 75 %, za nove stavbe po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah, je nižja od stopnje, kakršna bi sicer morala biti v skladu z zakonskimi predpisi. Zaradi znižanja davka družbi Verne ni treba plačati stroškov, ki bi jih sicer morala kriti, in to ji daje prednost.
            
         2.1.4   Vpliv na trgovino in izkrivljanje konkurence
   
   
               (102)
            
            
               Glede meril iz člena 61(1) Sporazuma EGP o pomoči: „ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco […], kolikor škodi trgovini med pogodbenicami“, izhaja iz sodne prakse, da ni treba ugotoviti, da pomoč dejansko vpliva na trgovino med pogodbenicami in da je konkurenca dejansko izkrivljena, temveč zadostuje, da se prouči, ali bi lahko pomoč vplivala na trgovino in izkrivljala konkurenco (59). Poleg tega, kadar pomoč, ki jo dodeli država, okrepi položaj podjetja v primerjavi z drugimi konkurenčnimi podjetji v trgovini znotraj EGP, je treba ta podjetja obravnavati, kot da pomoč vpliva nanje. In nasprotno, ni nujno, da je upravičeno podjetje samo udeleženo v tej trgovini (60).
            
         
               (103)
            
            
               Družba Verne namerava izvajati storitve na veleprodajnem trgu podatkovnih centrov tudi za druge države EGP. Veleprodajne storitve podatkovnih centrov se v veliki meri izvajajo v EGP in na svetovnih trgih. Na tej podlagi Nadzorni organ ugotavlja, da bi lahko pogodba o izdaji licenc in pristojbinah izkrivljala konkurenco in vplivala na trgovino med pogodbenicami Sporazuma EGP.
            
         2.1.5   Ugotovitev glede obstoja državne pomoči v pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah
   
   
               (104)
            
            
               Ugotovljene izjeme od obveznosti plačila davkov na občinski ravni (davek od premoženja in davek na gradnjo cest), so:
               
                           a)
                        
                        
                           zagotovljena stopnja v višini do največ 1,65 % na letni ravni za davek od premoženja;
                        
                     
                           b)
                        
                        
                           fiksna osnova v višini 1 030 600 000 ISK namesto letne uradno ocenjene vrednosti zemljišča in obstoječih stavb za davek od premoženja;
                        
                     
                           c)
                        
                        
                           odlog indeksacije davčne osnove za davek od premoženja;
                        
                     
                           d)
                        
                        
                           davek od premoženja pred 1. januarjem 2011 ni odmerjen;
                        
                     
                           e)
                        
                        
                           fiksna davčna osnova za prihodnje stavbe namesto uradno ocenjene vrednosti za davek od premoženja;
                        
                     
                           f)
                        
                        
                           nobenega davka na gradnjo cest za obstoječe stavbe in
                        
                     
                           g)
                        
                        
                           25-odstotni davek na gradnjo cest za nove stavbe;
                        
                     pomenijo selektivno prednost za družbo Verne, vključena so državna sredstva, prisoten je vpliv na trgovino in izkrivljanje konkurence. Zato ukrep pomeni državno pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.
            
         2.1.6   Količinska opredelitev zneska državne pomoči v pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah
   
   
               (105)
            
            
               Znesek državne pomoči je razlika med davki, ki jih je treba plačati po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah, in davki, ki bi jih družba Verne plačala, če bi se uporabili zakonski predpisi.
            
         2.2   Pogodba o nakupu nepremičnine, pogodba o zakupu zemljišča in dodatna pogodba o zakupu zemljišča
   
   2.2.1   Državna sredstva, selektivnost in vpliv na trgovino
   
   
               (106)
            
            
               Vse tri pogodbe – pogodbo o nakupu nepremičnine, pogodbo o zakupu zemljišča in dodatno pogodbo o zakupu zemljišča – sta podpisali družba Verne in finančno ministrstvo (61).
            
         
               (107)
            
            
               Potem ko je Nadzorni organ ugotovil, da je pogodbo o nakupu nepremičnine, pogodbo o zakupu zemljišča in dodatno pogodbo o zakupu zemljišča sklenila neposredno država in da so bila potemtakem vključena državna sredstva, je ugotovil tudi, da se družba Verne, potencialni upravičenec ukrepov iz treh pogodb, šteje kot podjetje, saj opravlja gospodarske dejavnosti, s tem ko na trgu ponuja veleprodajne storitve shranjevanja podatkov.
            
         
               (108)
            
            
               Ker je imelo posamezno podjetje (tj. družba Verne) morebiti koristi od transakcij, jih je treba obravnavati kot selektiven ukrep.
            
         
               (109)
            
            
               Ukrepi izkrivljajo ali bi lahko izkrivljali konkurenco in vplivali na trgovino med pogodbenicami Sporazuma EGP, saj namerava družba Verne upravljati globalni veleprodajni podatkovni center, kjer bodo storitve na voljo strankam z območja EGP in s svetovnih trgov.
            
         2.2.2   Obstoj prednosti – načelo vlagatelja v tržnem gospodarstvu
   
   
               (110)
            
            
               Da bi Nadzorni organ ocenil, ali ukrepi iz treh pogodb pomenijo državno pomoč, mora ugotoviti, ali prodaja stavb in zakup zemljišča dajeta prednost družbi Verne.
            
         
               (111)
            
            
               Če bi se pogodba o nakupu nepremičnine, pogodba o zakupu zemljišča in dodatna pogodba o zakupu zemljišča izvedle v skladu z načelom vlagatelja v tržnem gospodarstvu, tj. če bi država stavbe prodala po tržni vrednosti ter bi se v določbah pogodbe o zakupu zemljišča in dodatne pogodbe o zakupu zemljišča upoštevali tržni pogoji, ne bi šlo za državno pomoč.
            
         
               (112)
            
            
               V zvezi s tem, da javni organi prodajo zemljišča ali stavbe podjetju ali posamezniku, ki opravlja gospodarsko dejavnost, je treba navesti, da je Sodišče presodilo, da lahko taka prodaja vsebuje elemente državne pomoči, zlasti kadar se ne izvede po tržni vrednosti, kar pomeni, da se ne proda po ceni, za katero bi se lahko dogovoril zasebni vlagatelj v tržnem gospodarstvu, ki bi posloval v običajnih konkurenčnih pogojih (62).
            
         2.2.2.1   Pogodba o nakupu nepremičnine
   
   
               (113)
            
            
               Finančno ministrstvo je 26. februarja 2008 prodalo pet stavb družbi Verne. Da bi Nadzorni organ ocenil prisotnost državne pomoči, mora uporabiti Smernice o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih organov (v nadaljnjem besedilu: smernice). Te smernice temeljijo na preskusu zasebnega subjekta v tržnem gospodarstvu – preskusu zasebnega vlagatelja.
               Ali je bil izveden postopek zbiranja ponudb brez pogojevanja ali drug primerljiv postopek?
            
         
               (114)
            
            
               Glede na točko 2.1 smernic je obstoj državne pomoči v korist kupca avtomatično izključen, ko se prodaja opravi: „po postopku zbiranja ponudb, ki je zadostno oglaševan, odprt in brez pogojevanja ter je primerljiv z dražbo, v okviru katerega se sprejme najboljša ali edina ponudba“. Glede na informacije, ki jih je Nadzorni organ zbral med formalnim postopkom preiskave, se zdi, da država ali družba KADECO v njenem imenu nista organizirali postopka zbiranja ponudb. Zato na podlagi tega ni mogoče samodejno izključiti prisotnosti državne pomoči. Vendar bo Nadzorni organ v nadaljevanju presodil, ali je bil uporabljen postopek, ki je primerljiv s postopki zbiranja ponudb brez pogojevanja, čeprav ni bil povsem v skladu s smernicami.
            
         
               (115)
            
            
               Islandski organi so v pripombah k odločbi o začetku postopka (63) trdili, da so bile stavbe prodane po tedanji tržni vrednosti iz februarja 2008. Da bi podprli to trditev, so, čeprav se niso sklicevali na smernice, med drugim navedli, da „je bilo vse premoženje v lasti vlade, ki ga je tedaj upravljala družba KADECO, javno oglaševano več mesecev pred prodajo družbi Verne“ (64) ter da „je bilo premoženje javno oglaševano in so prejeli dve ponudbi za stavbo št. 869: ponudbo družbe Verne Holdings ehf. in ponudbo [drugega ponudnika]“ (65).
            
         
               (116)
            
            
               Da bi Nadzorni organ preveril, ali je bil izveden postopek, podoben postopku zbiranja ponudb brez pogojevanja, je proučil vse razpoložljive informacije.
            
         
               (117)
            
            
               Islandski nacionalni revizijski urad („Ríkisendurskoðun“) je neodvisen organ, ki deluje pod okriljem islandskega parlamenta („Alþingi“). Njegova glavna naloga je revizija računovodskih izkazov osrednjih državnih organov ter spremljanje in spodbujanje izboljšav finančnega upravljanja države in porabe javnih sredstev (66).
            
         
               (118)
            
            
               Od novembra 2007 do marca 2008 je islandski nacionalni revizijski urad izvedel t. i. revizijo smotrnosti poslovanja (67) dejavnosti družbe KADECO. Revizijo so izvedli, ker so se v javni razpravi pojavile trditve o tem, da ob prodaji premoženja na nekdanjem obrambnem območju na letališču Keflavík državni interesi niso bili v celoti zaščiteni. Stavbe, ki jih je kupila družba Verne, so na tem območju. Toda te stavbe ob izvedbi revizije še niso bile prodane. Z revizijo se je ugotovilo, da je bila družba KADECO z zakonom imenovana, da upravlja objekte na nekdanjem obrambnem območju na letališču Keflavík in da skrbi za prihodnji razvoj območja v imenu države Islandije. Zato je bila izvedba prodaje državnega premoženja na tem območju popolnoma v pristojnosti družbe, ne da bi v to vključila državni trgovinski center („Ríkiskaup“) (68), družbi KADECO pa za premoženje ni bilo treba zagotoviti postopka oddaje javnega naročila. V reviziji je poleg tega ugotovljeno, da so bili državni interesi ob prodaji objektov zaščiteni.
            
         
               (119)
            
            
               Poročilo o reviziji smotrnosti poslovanja je bilo objavljeno 26. marca 2008 in je javno dostopno na spletišču islandskega nacionalnega revizijskega urada (69). V poročilu je podrobno opisan postopek prodaje stavb, ki so bile v času revizije bodisi že prodane bodisi so bile v postopku prodaje; do tedaj je bilo namreč tri četrtine vseh nepremičnin na območju že prodanih. Glede na poročilo so bili marca 2007 objavljeni prvi javni oglasi za navedene stavbe na območju, pri čemer je bilo v prodajo ponujenih 24 posamičnih stavb (70). Z oglasi v različnih islandskih časopisih so aprila 2007 v prodajo ponudili še osem stavb (71). V poročilu je navedeno, da od aprila 2007 v časopisih ni bilo posebnih oglasov za stavbe, vseeno pa so bili redno objavljeni oglasi z navedbo družbe KADECO in njenega spletišča, ki so pozivali k prispevanju zamisli za izrabo območja.
            
         
               (120)
            
            
               Islandski nacionalni revizijski urad je v svojem poročilu opozoril, da bi bilo ugodneje oglaševati več stavb posamično.
            
         
               (121)
            
            
               V primeru petih stavb, prodanih družbi Verne 26. februarja 2008, je bila le ena stavba oglaševana posamično, in sicer stavba št. 869 (72). Ta stavba je bila ena izmed osmih, za katere je bil objavljen oglas aprila 2007. Islandski organi so pojasnili, da so za to konkretno stavbo 23. aprila 2007 prejeli ponudbo družbe Atlantic Film Studios. Nadzorni organ je prejel izvod te ponudbe. Družba Atlantic Film Studios je ponudila 35 000 ISK na m2, kar je glede na tedaj ocenjeno velikost stavbe št. 869, tj. 13 000 m2, znašalo 455 000 000 ISK v ponudbi. Družba Atlantic Film Studios je prav tako ponudila, da bo plačala 15 000 000 ISK za asfaltirano območje zunaj meja stavbe št. 869. Islandski organi so pojasnili, da je bila ta ponudba zavrnjena (73).
            
         
               (122)
            
            
               Na podlagi navedenega Nadzorni organ ne more ugotoviti, da je bil v tem primeru izveden postopek, primerljiv s postopkom zbiranja ponudb brez pogojevanja. Na tej podlagi torej ni mogoče samodejno izključiti državne pomoči.
            
         
               (123)
            
            
               V smernicah je v oddelku 2.2 naveden alternativni postopek za izključitev pomoči, t. i. metoda neodvisne strokovne ocene vrednosti. Čeprav islandski organi niso trdili, da je bila pomoč izključena na podlagi navedene metode, bo Nadzorni organ presodil, ali je bilo tako.
            
         
               (124)
            
            
               Lokalna nepremičninska agencija Fateignastofa Suðurnesja je 23. aprila 2007 strokovno ocenila tržno vrednost te posamezne stavbe (št. 869), ki domnevno meri 13 382 m2, na 980 000 000 ISK ali okrog 73 000 ISK na m2. Ker je družba Verne februarja 2008 kupila to stavbo ter še štiri stavbe za skupno ceno 14,5 milijona USD, kar je tedaj ustrezalo 957 000 000 ISK, se upravičeno postavlja vprašanje, ali je za stavbe dejansko plačala tržno ceno.
            
         
               (125)
            
            
               Kakor je bilo prej navedeno, so islandski organi v svojih pripombah k odločbi o začetku postopka dokazovali, da so bile stavbe prodane po tržni ceni, za podporo tej trditvi pa so med drugim navedli neodvisno strokovno oceno vrednosti stavbe št. 869 iz prejšnjega odstavka. Islandski organi so Nadzornemu organu poslali izvod ocene vrednosti z dne 23. aprila 2007, ki ga je podpisal strokovnjak. Poročilo je kratko, ne zajema niti ene strani, in se nanaša na stavbo št. 869, ki meri 13 383 m2, je narejena iz jeklenega ogrodja, je v dobrem stanju in lahko dostopna (74). Strokovnjak je določil tržno ceno v višini 980 000 000 ISK na podlagi razpoložljive dokumentacije, pregleda stavbe in pregleda primerljivih nepremičnin na območju, pri čemer je upošteval tržne pogoje. Strokovnjak navaja, da se lahko stavba izrabi v povezavi z bližnjim mednarodnim letališčem Keflavík ter da ima zaradi visokih stropov mnogovrstne možnosti izrabe.
            
         
               (126)
            
            
               Nadzorni organ navaja, da so islandski organi v svojih pripombah k odločbi o začetku postopka trdili, da „naj bi“ strokovna ocena vrednosti: „odražala vrednost nove stavbe primerljivih lastnosti“ (75). Vendar se to ne odraža v besedilu strokovne ocene vrednosti, ki se očitno nanaša na stanje stavbe št. 869 in ne vsebuje nobenih sklicevanj na nove stavbe. Poleg tega poročilo islandskega nacionalnega revizijskega urada, navedeno zgoraj, ne podpira razumevanja, da je strokovna ocena vrednosti odražala vrednost novih stavb.
            
         
               (127)
            
            
               Ker strokovna ocena vrednosti zajema le eno od petih stavb, prodanih družbi Verne, ker je bila opravljena deset mesecev pred prodajo stavb tej družbi ter ker se ne zdi gotovo, ali je ocena vrednosti dejansko temeljila na splošno priznanih tržnih kazalnikih in standardih vrednotenja, se v obravnavani zadevi ne more upoštevati kot neodvisna strokovna ocena vrednosti za vseh pet stavb, prodanih družbi Verne, v smislu smernic.
            
         
               (128)
            
            
               Postavlja se torej vprašanje, kako se lahko določi tržna cena za stavbe v obravnavani zadevi. Ker ni postopka, s katerim bi samodejno izključili državno pomoč, ki bi bil na razpolago državi v skladu s smernicami Nadzornega organa, bo Nadzorni organ za oceno tržne vrednosti v obravnavani zadevi uporabil sistematični in logični pristop, na katerem temeljijo smernice,.
            
         
               (129)
            
            
               Površina vseh petih stavb skupaj, ki jih je kupila družba Verne, je bila 31 008 m2
                   (76). Glede na skupni znesek plačila, ki ustreza tedanjim 957 000 000 ISK, je bila cena okoli 31 000 ISK na m2, kar je približno 4 000 ISK na m2 manj, kot je deset mesecev prej ponudila družba Atlantic Film Studios za stavbo št. 869; po trditvah islandskih organov pa je bila ta ponudba zavrnjena (77). Nadzorni organ meni, da to že nakazuje, da so bile stavbe družbi Verne prodane pod tržno ceno.
            
         
               (130)
            
            
               Kot je navedeno zgoraj, se Nadzorni organ ne more v celoti zanesti na opravljeno strokovno oceno vrednosti. Vendar po njegovem mnenju ta nakazuje, da je bila plačana cena morda nižja od tržne, tudi z vidika edine druge predložene ponudbe glede na navedbe islandskih organov, ki je bila poleg tega oddana že deset mesecev pred dejansko prodajo družbi Verne.
            
         
               (131)
            
            
               Ker v smernicah Nadzornega organa ni predvidena samodejna predpostavka, je ocena o tem, ali je bila plačana tržna cena, po svoji naravi naknadna (78). Nadzorni organ mora uporabiti najzanesljivejšo metodo, s katero na podlagi vseh razpoložljivih informacij določi vrednost nepremičnin v takih primerih.
            
         
               (132)
            
            
               Nadzorni organ meni, da je zanesljive informacije v zvezi s tem moč najti v zgoraj navedenem poročilu islandskega nacionalnega revizijskega urada, čeprav ni mogoče izključiti, da pomenijo državno pomoč tudi druge prodajne pogodbe, ki jih je sklenila država in jih urad obravnava v poročilu. Po mnenju Nadzornega organa poročilo zagotavlja koristne informacije o razmerah pred prodajo in ob prodaji družbi Verne ter je lahko koristno v postopku določanja tržne vrednosti na zadevnem območju.
            
         
               (133)
            
            
               V poročilu je pojasnjeno, da je isti nepremičninski strokovnjak, ki je opravil oceno vrednosti za stavbo št. 869, tj. eno od stavb, prodanih družbi Verne, ocenil precejšen del stavb na tem območju, ki jih je država ponudila v prodajo, ni pa ocenil vseh stavb. Poročilo vsebuje tudi informacije o predpostavkah strokovnjaka in pojasnjuje, da so ocene temeljile na tržnih cenah na tem območju ob upoštevanju gradbenih stroškov. Vendar, kot je pojasnjeno v poročilu, stavbe niso bile ocenjene posamezno, ampak razvrščene v skupine glede na starost, stanje in možnosti izrabe. Nato so bile različne skupine stavb ocenjene. Pri strokovni oceni vrednosti so se upoštevale potrebne izboljšave električnih inštalacij (iz standardov ZDA v evropske), lokacija in oddaljenost od infrastrukture. Nasprotno pa se niso upoštevale niti znatna dodatna ponudba nepremičnin na območju, ko se je območje vojne mornarice ZDA začelo uporabljati v civilne namene, niti omejitve glede nadaljnje prodaje in izrabe, očitno določene v nekaterih primerih. Kot je pojasnjeno v poročilu, so bile stavbe na tem območju pred prodajo družbi Verne dejansko prodane drugim podjetjem; v prvi fazi (prva polovica leta 2007) so bile stavbe prodane za 57 % cene, določene s strokovno oceno vrednosti (22 stavb, vse prodane enemu podjetju). Jeseni leta 2007 so bile stavbe prodane različnim podjetjem/organizacijam za 72 % do 87 % cene, določene s strokovno oceno vrednosti. Te nepremičnine so se prodajale v manjših enotah. V poročilu je navedeno, da je ena družba kupila dve šolski stavbi za 30 % cene po strokovni oceni vrednosti. Čeprav se Nadzorni organ v obravnavani zadevi ne more opredeliti glede tega, ali je šlo pri navedenih transakcijah za državno pomoč ali ne, ta informacija kaže, da opravljene strokovne ocene vrednosti morda niso najustreznejša ali edina ustrezna metoda za določitev tržne cene na tem območju in v obravnavani zadevi.
            
         
               (134)
            
            
               Nadzorni organ opozarja, da nima razloga za domnevo, da je država naročila kakršne koli ocene vrednosti za stavbe št. 868, 866, 872 ali 864, prodane družbi Verne. Če bi bile take informacije na voljo, bi jih islandski organi predložili. Edina razpoložljiva strokovna ocena vrednosti v primeru petih stavb, prodanih družbi Verne, je torej za stavbo št. 869. To je tudi edina stavba od petih, ki se je posebej oglaševala glede na navedeno poročilo islandskega nacionalnega revizijskega urada in informacije islandskih organov. Nadzorni organ tudi nima razloga za domnevo, da se je osnova za strokovno oceno vrednosti, kar zadeva druge stavbe na tem območju, v čem razlikovala od strokovne ocene vrednosti, ki je na voljo v tem primeru.
            
         
               (135)
            
            
               Glede na pomanjkljivosti dejstva, da se strokovna ocena vrednosti za stavbo št. 869, opravljena leta 2007, na splošno uporablja kot približek tržne cene v obravnavani zadevi, pri čemer je treba upoštevati, da se nanaša le na eno od petih stavb, prodanih družbi Verne, in da je bila opravljena deset mesecev pred podpisom pogodbe s to družbo, Nadzorni organ meni, da te ocene vrednosti ni mogoče neposredno uporabiti kot reprezentativne cene za m2, ki bi se zasebnemu udeležencu zdela sprejemljiva za pet stavb, prodanih skupaj, če bi bil lastnik teh stavb. Vendar lahko po mnenju Nadzornega organa nakazuje, da je bila tržna cena vsekakor višja od cene, ki jo je dejansko plačala družba Verne.
            
         
               (136)
            
            
               Nadzorni organ se bo torej glede tržne cene moral zanesti na drug približek in ne na strokovno oceno vrednosti, ki je na voljo v obravnavani zadevi.
            
         
               (137)
            
            
               Registers Iceland („Þjóðskrá Íslands“) je osrednji neodvisen organ, ki vsako leto ocenjuje vrednosti vseh civilnih nepremičnin – zemljišč in stavb – na Islandiji (79). Vrednost izraža tržno ceno.
            
         
               (138)
            
            
               Pravna podlaga za oceno vrednosti, ki jo opravi organ Registers Iceland, je zakon št. 6/2001 o zemljiški knjigi in oceni vrednosti premoženja. Po členu 27 zakona ocena vrednosti, vpisana v zemljiško knjigo, odraža tržno vrednost nepremičnine. Če tržna vrednost ni na voljo, se ocena vrednosti določi na podlagi najboljših razpoložljivih informacij o tržni ceni primerljive nepremičnine, pri čemer se upoštevajo prihodki, stroški gradnje, lokacija nepremičnine glede na prometno infrastrukturo, starost, možnosti izrabe, bonitete, vrsta tal, rastlinstvo, krajina in vsi drugi elementi, ki bi lahko vplivali na tržno ceno zadevne nepremičnine.
            
         
               (139)
            
            
               Organ Registers Iceland vsako leto oceni vse nepremičnine na podlagi tržne cene, določene prejšnjega februarja, in ta ocena vrednosti začne veljati 31. decembra istega leta. Vsakoletna ocena temelji na informacijah o značilnostih vsake nepremičnine in tržni ceni nepremičnine glede na prodajne pogodbe, vpisane v zemljiško knjigo.
            
         
               (140)
            
            
               Prodajne cene in plačilni pogoji iz vsake prodajne pogodbe v državi se zbirajo v podatkovni bazi zemljiške knjige, ki jo upravlja organ Registers Iceland. Prodajne pogodbe, vpisane v zemljiško knjigo, so osnova za oceno vrednosti. Ta organ uporablja zbrane podatke, da oceni stanovanjski trg ter trg industrijskih in drugih komercialnih stavb na Islandiji. Te tržne informacije so javno dostopne (80).
            
         
               (141)
            
            
               Od aprila 2010 je urad Registers Iceland vsak mesec objavljal tržne informacije o komercialnih stavbah (81), in sicer o številu prodajnih pogodb za komercialne stavbe, sklenjenih vsak mesec, od januarja 2005, številu transakcij, za katere je bila na voljo prodajna cena, in skupni uradni vrednosti prodanih stavb v primerjavi s skupno prodajno ceno za vse pogodbe, sklenjene vsak mesec, razdeljene pa so na dve geografski kategoriji – območje glavnega mesta in drugi deli države. Stavbe, ki jih je kupila družba Verne, spadajo v drugo geografsko kategorijo.
            
         
               (142)
            
            
               Tržni podatki kažejo, da je bila skupna prodajna cena komercialnih stavb, tudi zunaj območja glavnega mesta, na splošno višja od skupne uradne vrednosti za vse stavbe, prodane v mesecih, ki jih zadevajo podatki, tj. v obdobju od 1. januarja 2005 do danes (82). Iz tega je razvidno, da uradna ocena vrednosti običajno ni višja od dejanske tržne cene, kadar so podatki na voljo.
            
         
               (143)
            
            
               Ker prave tržne vrednosti ni mogoče določiti s primerljivo ponudbo na odprtem trgu, Nadzorni organ meni, da je metoda za ocenjevanje nepremičnin na Islandiji po zakonu št. 6/2001, kot je podrobno opisano zgoraj, najzanesljivejša razpoložljiva metoda, da se določi vrednost nepremičnin, ki jih je kupila družba Verne. To mnenje Nadzornega organa temelji na jasnem cilju zakona št. 6/2001 in besedilu člena 27 tega zakona, da se uradna ocena določi na podlagi tržnih kazalnikov.
            
         
               (144)
            
            
               Poleg tega je bila uradna ocena vrednosti po zakonu št. 6/2001 edina sočasna ocena zadevnih stavb, opravil pa jo je neodvisen organ (83). Temu ne nasprotuje dejstvo, da pri oceni vrednosti za davčne namene načeloma ni treba nujno prikazati „tržne vrednosti“ nepremičnine, kot je razvidno iz smernic Nadzornega organa.
            
         
               (145)
            
            
               Po mnenju Nadzornega organa je metoda, s katero so bile nepremičnine ocenjene po islandskem zakonu, najboljši kazalnik tržne cene, ki je na voljo v obravnavanem primeru, ter da naknadna strokovna ocena vrednosti v tej zadevi ne bi bila zanesljivejša metoda za določitev tržne vrednosti nepremičnine ob podpisu pogodbe 26. februarja 2008 (84).
            
         
               (146)
            
            
               Nadzorni organ ob upoštevanju vsega navedenega ugotavlja, da je ocena vrednosti, ki jo je opravil organ Registers Iceland najboljši približek tržne cene v tej zadevi. Nadzorni organ še pripominja, da so islandski organi v svojem elektronskem sporočilu z dne 14. maja 2012 pri navajanju transakcij iz leta 2008, ki se ocenjujejo, potrdili, da „se na splošno predpostavlja, da ocenjena vrednost za davčne namene v skladu z islandsko prakso odraža tržno ceno“ (85). To je splošno sprejeto.
            
         
               (147)
            
            
               Mnenje Nadzornega organa je nadalje podkrepljeno z dejstvom, da lahko zainteresirane strani izpodbijajo uradno oceno vrednosti po členu 31 zakona št. 6/2001, na ugotovitve organa Registers Iceland pa se lahko po členu 34 tega zakona vloži pritožba pri posebnem organu („Yfirfasteignamatsnefnd“). Družba Verne ni izpodbijala uradne ocene vrednosti stavb v obravnavani zadevi.
            
         
               (148)
            
            
               Iz uveljavljene sodne prakse je razvidno, da mora Nadzorni organ, kolikor je mogoče, določiti pravo vrednost zadevne pomoči in zahtevati vračilo tega točno določenega zneska za vsak primer (86).
            
         
               (149)
            
            
               Islandski urad Registers Iceland, je v času transakcije v tej zadevi vrednost zadevnih stavb ocenil takole:
               
                           Stavba št. 868
                        
                        
                           452 050 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 869
                        
                        
                           578 550 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 872
                        
                        
                           52 700 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 866
                        
                        
                           23 650 000 ISK
                        
                     
                           Stavba št. 864 (87)
                           
                        
                        
                           70 900 000 ISK
                        
                     
                           Skupna ocena vrednosti za stavbe
                        
                        
                           1 177 850 000 ISK
                        
                     Zaradi popolnosti podatkov lahko dodamo, da v to ni zajeta ocena vrednosti zemljišča, ki družbi Verne ni bilo prodano, ampak dano v zakup za 99 let.
            
         
               (150)
            
            
               Družba je za stavbe plačala 14,5 milijona USD, kar ustreza 957 000 000 ISK ob času transakcije, torej manj od tržne cene, kot jo je določil Nadzorni organ.
            
         
               (151)
            
            
               Ko je država 26. februarja 2008 sklenila pogodbo o nakupu nepremičnine, je bila torej dodeljena državna pomoč v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.
            
         
               (152)
            
            
               Skupni znesek pomoči za stavbe je razlika med tržno ceno, kot jo je v višini 1 177 850 000 ISK določil Nadzorni organ, in dejansko ceno, plačano za stavbe, torej 14,5 milijona USD, kar ustreza tedanjim 957 000 000 ISK, in znaša 220 850 000 ISK.
            
         
               (153)
            
            
               Nadzorni organ ugotavlja, da je znesek pomoči precej nad 5-odstotno mejo za tržno ceno, kot je določena v oddelku 2.2 b) smernic.
            
         
               (154)
            
            
               Nadzorni organ nadalje ugotavlja, da se določbe o posebnih obveznostih iz oddelka 2.2 c) smernic v tej zadevi ne uporabljajo, saj pogodba o nakupu nepremičnine ne vsebuje nikakršnih obveznosti, ki bi družbo Verne gospodarsko obremenile v smislu smernic (88). Gospodarsko breme, povezano z obveznostmi, ki se nanašajo na vse lastnike nepremičnin po splošnem pravu, se ne sme odšteti od nakupne cene, kot je določeno v smernicah. Primarni stroški, kot je določeno v oddelku 2.2 d) smernic, v tej zadevi niso relevantni (89) in se ne morejo uporabiti za določitev najmanjše referenčne vrednosti.
            
         2.2.2.2   Pogodba o zakupu zemljišča, kakor jo spreminja dodatna pogodba o zakupu zemljišča
   
   
               (155)
            
            
               Opozoriti je treba, da se transakcija ne bi štela za državno pomoč, če bi se ukrepi iz pogodbe o zakupu zemljišča, kakor jo spreminja dodatna pogodba o zakupu zemljišča, izvedli v skladu z načelom vlagatelja v tržnem gospodarstvu, tj. če bi država v obeh pogodbah postavila pogoje, ki bi bili tržni.
            
         
               (156)
            
            
               Pogodbo o zakupu zemljišča sta 9. maja 2008 sklenila islandsko finančno ministrstvo in družba Verne. Zakupna cena je bila spremenjena z dodatno pogodbo o zakupu zemljišča, podpisano 30. junija 2009. Finančno ministrstvo je določilo tudi, da v obdobju do 1. aprila 2010 ni treba plačevati zakupnine.
            
         
               (157)
            
            
               Dogovor o prvotni zakupni ceni – 0,8 USD na m2 letno – je bil sklenjen februarja 2008. Cena ni bila spremenjena s pogodbo o zakupu zemljišča. Obdobje zakupa je bilo 99 let. To se zdi precej več od tega, kar bi se udeležencu na trgu zdelo sprejemljivo. Vendar Nadzornemu organu ni treba oceniti, ali je bila cena sklenjena pod tržnimi pogoji, saj je bila cena spremenjena junija 2009 z dodatno pogodbo o zakupu zemljišča, prvotno dogovorjena cena pa ni nikoli začela veljati. Obdobje zakupa se v novi pogodbi ni spremenilo, spremenila pa se je zakupna cena, ki se je v islandski valuti določila na 60 ISK na m2. Zakupnina se zdaj vsako leto prilagodi glede na islandski indeks gradbenih stroškov.
            
         
               (158)
            
            
               Kot poudarjajo islandski organi, metodologija oblikovanja cen po dodatni pogodbi o zakupu zemljišča odraža skupno prakso, ki jo uporabljajo islandske občine za zemljišča v svoji lasti. V skladu s to prakso organ Registers Iceland po zakonu št. 6/2001 vsako leto uradno oceni vrednost nepremičnin, kot je podrobneje opisano tudi v oddelku 2.2.2.1, na podlagi katere se na splošno plača letna zakupnina v višini 1 % ali 2 %, odvisno od odločitve vsake občine.
            
         
               (159)
            
            
               Čeprav iz pogodb o zakupu, ki jih sklenejo različne občine na Islandiji, niso razvidne tržne vrednosti v tem smislu, da bi bil udeleženec na trgu na tej podlagi pripravljen dati svoje zemljišče v zakup na odprtem trgu, islandski organi niso predložili nobenih utemeljitev, s katerimi bi se določila druga možna tržna cena za zadevno zemljišče. Navedli so le, da je iz zakupnine razvidno, koliko država na splošno zaračunava na zadevnem območju.
            
         
               (160)
            
            
               Ker informacije o trgu industrijskih zemljišč na Islandiji niso dostopne, za razliko od informacij, ki jih je zbral organ Registers Iceland o tržni ceni za stanovanjske in komercialne stavbe, kot je opisano zgoraj, je težko določiti stvarne referenčne vrednosti, kar zadeva tržno ceno zemljišča v tej zadevi. Nadzorni organ lahko torej le sklepa o grobi oceni tržne vrednosti zemljišča. Najboljši razpoložljivi podatek je spet uradna ocena vrednosti, kot je določena po zakonu št. 6/2001 (90).
            
         
               (161)
            
            
               Ob sklenitvi dodatne pogodbe o zakupu zemljišča junija 2009 je bila vrednost zemljišča v zakupu družbe Verne uradno ocenjena na 188 850 000 ISK (91) glede na podatke organa Registers Iceland. Letna zakupnina je znašala 5 760 000 ISK v cenah iz leta 2009 ali 3,05 % uradne ocene vrednosti zemljišča, kar je več od deleža, ki se običajno uporablja. Zato Nadzorni organ meni, da bi se v okoliščinah tega primera zasebnemu udeležencu na trgu, ki deluje na odprtem trgu, zakupnina lahko zdela sprejemljiva.
            
         
               (162)
            
            
               Kar zadeva klavzulo o izključnosti, ki jo Nadzorni organ omenja v odločbi o začetku postopka, so islandski organi pojasnili, da se nanaša le na območje, ki ga upravlja družba KADECO. To je tudi skladno s spremembo evidentirane pogodbe o zakupu zemljišča. Nadzorni organ meni, da klavzula kot taka družbi Verne ne daje gospodarske prednosti, saj je imela omejeno geografsko ter časovno področje uporabe.
            
         
               (163)
            
            
               Nadzorni organ ugotavlja, da pogodba o zakupu zemljišča, kakor jo spreminja dodatna pogodba o zakupu zemljišča, ne daje prednosti družbi Verne.
            
         2.3   Pogodba o prodaji električne energije
   
   2.3.1   Državna sredstva
   
   
               (164)
            
            
               Kot je že bilo navedeno, da bi Nadzorni organ ugotovil, ali je pri ukrepu šlo za dodelitev državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP, mora proučiti, ali daje ukrep podjetju gospodarsko prednost, ki je med običajnim poslovanjem ne bi dobilo. Prednost se šteje kot državna pomoč, če jo dodeli država ali je dodeljena iz državnih sredstev. Lahko se dodeli tudi prek javnega podjetja, če gre za odgovornost države (92). Sodišče Evropske unije je v zadevi Stardust Marine (93) presodilo, da:
               „… člen 87(1) ES zajema vsa denarna sredstva, ki jih lahko javni organi dejansko uporabijo za podporo gospodarskih subjektov, pri čemer ni pomembno, ali ta sredstva trajno spadajo v premoženje navedenih javnih organov. Zato, čeprav zneski, ki ustrezajo zadevnemu ukrepu, niso stalno v lasti ministrstva za finance, dejstvo, da ostajajo stalno pod javnim nadzorom in torej na voljo pristojnim nacionalnim organom, zadostuje za to, da se jih opredeli kot državna sredstva. […]
               Država lahko uveljavlja svoj prevladujoči vpliv nad takimi podjetji, da usmerja rabo njihovih sredstev, da po potrebi financira posebne prednosti v korist drugih podjetij. […] položaj javnega podjetja se ne more primerjati s položajem zasebnega podjetja. Država lahko prek javnih podjetij uresničuje druge cilje, ne zgolj poslovne […].“
            
         
               (165)
            
            
               Nadzorni organ se sklicuje na nedavne odločbe v zvezi z dolgoročnimi pogodbami o prodaji električne energije, ki jih je sklenila družba Landsvirkjun, tj. odločbi št. 391/11/COL in št. 392/11/COL, in uporablja enak pristop glede odgovornosti v zvezi s pogodbo o prodaji električne energije v obravnavani zadevi.
            
         
               (166)
            
            
               Nadzorni organ poleg splošnih utemeljitev iz zgoraj navedenih odločb ugotavlja, da so v memorandumu, ki ga je 23. oktobra 2008 pripravilo ministrstvo za industrijo in so ga islandski organi dali na voljo Nadzornemu organu v postopku pred priglasitvijo v obravnavani zadevi, navedene razprave med družbo Verne in islandskimi organi o možnih ukrepih, med katerimi je tudi subvencionirana cena električne energije na začetku poslovanja družbe Verne. Družba Landsvirkjun je bila pogodbenica prvega osnutka memoranduma o soglasju z dne 15. decembra 2008 v okviru priprave pozneje odpovedane investicijske pogodbe med islandskimi organi in družbo Verne; tudi ta je bil Nadzornemu na voljo med postopkom pred priglasitvijo. V osnutek memoranduma o soglasju je bila vključena naslednja določba glede prejšnje pogodbe o prodaji električne energije med družbama Landsvirkjun in Verne (94):
               „Prvih […] električne energije bo družbi Verne za dvajset let prodano po takšni ceni, da bo lahko družba Verne pridobila prvo stranko“.
            
         
               (167)
            
            
               Iz navedenega po mnenju Nadzornega organa izhaja, da je v obravnavani zadevi država sodelovala pri odločitvah družbe Landsvirkjun. Ta družba ni le v celoti v lasti in pod nadzorom Islandije, ampak jo je država očitno uporabljala, ko si je prizadevala pritegniti industrijo podatkovnih centrov na Islandijo (95).
            
         
               (168)
            
            
               Nadzorni organ zato glede na pravni status družbe Landsvirkjun, očitno uporabo te družbe v preteklosti kot sredstva za pritegnitev tujih naložb in splošne okoliščine zadeve ugotavlja, da se pogodba o prodaji električne energije lahko pripiše državi ter da pomeni državna sredstva, če in kolikor daje prednost družbi Verne.
            
         2.3.2   Prednost, ki izhaja iz pogodbe o prodaji električne energije
   
   
               (169)
            
            
               Sodišče Evropske unije je določilo, da je treba v primerih finančnih transakcij ali naložb, ki jih izvedejo vlade, za potrditev, ali državni ukrep pomeni pomoč, ugotoviti, ali ima upravičeno podjetje gospodarsko prednost, ki je v običajnih tržnih razmerah ne bi imelo (96). Nadzorni organ mora pri tem uporabiti preskus načela vlagatelja v tržnem gospodarstvu (97), ki določa, da je državna pomoč dodeljena, kadar koli da država podjetju na voljo sredstva, ki jih v običajnih razmerah zasebni vlagatelj, ki bi uporabljal običajna gospodarska merila in ne bi upošteval drugih socialnih, političnih ali človekoljubnih pomislekov, ne bi zagotovil (98).
            
         
               (170)
            
            
               Obravnavani ukrep – pogodba o prodaji električne energije z družbo v javni lasti kot prodajalcem – bi lahko torej pomenil element državne pomoči, če so pogoji te pogodbe taki, da se zasebnemu vlagatelju v tržnem gospodarstvu ne bi zdeli sprejemljivi in da se prodaja električne energije zasebnemu udeležencu ne bi zdela dovolj donosna. Nadzorni organ meni, da je treba proučiti, ali bi se zasebni vlagatelj, ki deluje v tržnem gospodarstvu, odločil za sklenitev dolgoročne dvostranske pogodbe po isti ceni in pod enakimi pogoji, kot so določeni v pogodbi, ki se ocenjuje (99). Toda pri tem Nadzorni organ presoje prodajalca ne more zamenjati s svojo lastno, kar pomeni, da mora imeti prodajalec električne energije široko diskrecijo pri presoji. Čeprav se Nadzorni organ v celoti zaveda, da imajo javne družbe, kot je Landsvirkjun, pravico do poslovanja na trgu pod tržnimi pogoji, mora vseeno natančno proučiti, ali bi zasebni vlagatelj na trgu sklenil podobne pogodbe (100).
            
         
               (171)
            
            
               Poleg tega mora Nadzorni organ svojo oceno cene in pogojev pogodbe med družbama Landsvirkjun in Verne utemeljiti na informacijah, ki so bile na voljo ob sklepanju pogodbe.
            
         
               (172)
            
            
               Nadzorni organ navaja, da se je družba Landsvirkjun leta 2010 odločila, da bo zmanjšala svojo odvisnost, kar zadeva prilagajanje cen električne energije za uporabo v energetsko intenzivni industriji glede na ceno aluminija, in zdi se, da je to zmanjšalo tveganje za družbo v zvezi s pogodbami, sklenjenimi z industrijo aluminija, ki je najpomembnejši kupec električne energije v energetsko intenzivni industriji na Islandiji. Nadzorni organ ugotavlja, da je bila zadevna pogodba sklenjena, preden je družba Landsvirkjun uvedla novo politiko določanja cen.
            
         
               (173)
            
            
               Kot je navedeno, bo družba Verne električno energijo kupovala od obratov v lasti družbe Landsvirkjun, ki je pod nadzorom države. Električno energijo bodo torej zagotavljali obstoječi obrati družbe Landsvirkjun.
            
         
               (174)
            
            
               Družba Landsvirkjun je pojasnila, da je v oskrbo z električno energijo, za katero je obveznosti prevzela ta družba, vključena določena stopnja prilagodljivosti. V prvih petih letih veljavnosti pogodbe ima družba Verne možnost rasti do […]. Če po prvih petih letih rast ne doseže […], mora družba Verne plačati za […] v preostalem času veljavnosti pogodbe („obveznost vzemi ali plačaj“).
            
         
               (175)
            
            
               Nadzorni organ mora preveriti, ali cena in drugi pogoji dela električne energije, ki je družbi Verne že na voljo in ji jo bo družba Landsvirkjun zagotovila, odražajo tržno ceno.
            
         
               (176)
            
            
               Islandski organi trdijo, da je za trg oskrbe z električno energijo na Islandiji značilna izoliranost od preostalega dela evropskega medsebojno povezanega trga električne energije.
            
         
               (177)
            
            
               Vendar v obravnavani zadevi tržna cena električne energije za energetsko intenzivno industrijo na Islandiji ni dostopna. V zvezi s tem je treba navesti, da ni nobenega drugega trga na splošnem islandskem trgu za dobavo električne energije take razsežnosti, kot je v obravnavani zadevi. Islandski trg za splošno porabo električne energije zaradi svoje izoliranosti in omejenosti ne bi mogel porabiti proizvodnje, ki jo ustvarja družba Landsvirkjun. Edini trg bi bili veliki industrijski odjemalci s sedežem na Islandiji, kot v obravnavani zadevi. Zaradi izoliranosti trga tudi ni mogoče določiti referenčnih vrednosti, kot je cena po Evropi.
            
         
               (178)
            
            
               Ker ni primernih referenčnih vrednosti, se mora Nadzorni organ zanesti na informacije, ki so mu jih poslali islandski organi o povprečni ceni, plačani družbi Landsvirkjun v preteklosti v skladu s pogodbami z drugimi energetsko intenzivnimi podjetji.
            
         
               (179)
            
            
               Islandski organi so predložili naslednje informacije o povprečni ceni električne energije, ki jo je družba Landsvirkjun v preteklosti zaračunavala energetsko intenzivni industriji na Islandiji. Nadzorni organ predpostavlja, da so stroški prenosa vključeni v te podatke.
               
                           Leto
                        
                        
                           USD za MWh
                        
                     
                           2002
                        
                        
                           12,8
                        
                     
                           2003
                        
                        
                           13,8
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           17,0
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           21,6
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           27,8
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           30,3
                        
                     
                           2009
                        
                        
                           19,0
                        
                     
                           2010
                        
                        
                           25,1
                        
                     
         
               (180)
            
            
               Družba Landsvirkjun je nadalje pojasnila mehanizem določanja cen v pogodbi o prodaji električne energije. Cena električne energije se določi v dveh fazah. […] za začetek dejavnosti podatkovnega centra na Islandiji. V prvi polovici časa veljavnosti pogodbe znaša ta začetna cena električne energije v fazah ([…]).[…].
            
         
               (181)
            
            
               Nadzorni organ opozarja, da je dejanska cena, dogovorjena v obravnavani zadevi (brez stroškov prenosa):
               
                            
                        
                        
                           Za prvih […]:
                           
                                       Cena za MW
                                    
                                    
                                       Obdobje
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       do 31.12.2013
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2014–31.12.2016
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2017–31.12.2018
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       1.1.2019 do konca obdobja veljavnosti pogodbe
                                    
                                 
                     
                            
                        
                        
                           Za količino, ki presega […]:
                           
                                       Cena za MW
                                    
                                    
                                       Količina
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] 1 MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       […] MW
                                    
                                 
                                       […] USD
                                    
                                    
                                       Nad […] MW
                                    
                                 
                     
         
               (182)
            
            
               Torej so cene, določene v pogodbi o prodaji električne energije, […] za vse energetsko intenzivne odjemalce družbe Landsvirkjun (pri čemer se upoštevajo stroški prenosa, ki se v primeru družbe Verne dodajo), razen za obdobje do […], ko družba Verne plača […]. Poleg tega je cena za količino med […] (glej Odločbo 392/11/COL).
            
         
               (183)
            
            
               „Obveznost vzemi ali plačaj“ zagotavlja stalno prodajo precejšnjega deleža zagotovljene električne energije.
            
         
               (184)
            
            
               Iz zgoraj navedenih razlogov Nadzorni organ ugotavlja, da morajo pogoji iz pogodbe o prodaji električne energije spadati v okvir diskrecijske pravice, ki jo imajo javne družbe pri svojem poslovanju. Na podlagi informacij, ki so jih zagotovili islandski organi, Nadzorni organ ugotavlja, da pogodba o prodaji električne energije ne daje prednosti družbi Verne.
            
         3.   ZAKONITOST UKREPOV
   
               (185)
            
            
               V skladu s členom 1(3) dela I Protokola 3 se: „mora biti Nadzorni organ Efte o vseh načrtih za dodelitev ali spremembo pomoči obveščen dovolj zgodaj, da lahko predloži pripombe […]. Zadevna država ne sme izvajati svojih predlaganih ukrepov, dokler v tem postopku ni sprejeta dokončna odločitev“.
            
         
               (186)
            
            
               Islandski organi niso priglasili zgoraj navedene pomoči pred njeno izvedbo, s čimer Nadzornemu organu niso omogočili, da bi sprejel končno odločitev pred dodelitvijo pomoči. Zato je pomoč nezakonita.
            
         4.   ZDRUŽLJIVOST POMOČI
   
               (187)
            
            
               Podporni ukrepi iz člena 61(1) Sporazuma EGP so na splošno nezdružljivi z delovanjem Sporazuma EGP, razen če izpolnjujejo pogoje za odstopanje iz člena 61(2) ali (3) Sporazuma EGP.
            
         
               (188)
            
            
               V skladu s smernicami o regionalni pomoči lahko ukrepi pomenijo združljivo pomoč po členu 61(3)(c), če so: „namenjen[i] pomoči pri razvoju najbolj prikrajšanih regij s podpiranjem naložb in ustvarjanjem delovnih mest“. Nadzorni organ navaja, da bo podatkovni center postavljen v občini Reykjanesbær, ki je območje, upravičeno do regionalne pomoči za naložbe na podlagi Odločbe Nadzornega organa št. 378/06/COL o karti regionalnih pomoči za območja, ki prejemajo pomoč na Islandiji.
            
         4.1   Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah
   
   
               (189)
            
            
               V naknadno umaknjeni priglasitvi je bil priglašen eden od ukrepov, ki jih obravnava ta odločba, tj. občinski davek od premoženja. Priglasitev je bila umaknjena po začetku formalnega postopka preiskave. Vendar je občina Reykjanesbær že izvedla ukrepe iz pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah in ukrepi niso bili ukinjeni.
            
         
               (190)
            
            
               Islandski organi so v naknadno umaknjeni priglasitvi in v svojih pripombah k odločbi o začetku postopka trdili, da so izjeme od obveznosti plačila občinskih davkov od premoženja na letni osnovi kot del različnih davčnih ukrepov združljive z delovanjem Sporazuma EGP po smernicah o regionalni pomoči. Islandski organi so priglasili izjeme od obveznosti plačila davkov od premoženja na občinski ravni kot del splošnih izjem od obveznosti plačila davkov, določenih leta 2009 v investicijski pogodbi za gradnjo prvotno načrtovanega podatkovnega centra. Pozneje je bila investicijska pogodba razveljavljena, vendar je ukrep v zvezi z občinskim davkom od premoženja kot del pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah, sklenjene med družbo Verne in občino Reykjanesbær, neodvisen ukrep (101). Poleg tega je po navedbah islandskih organov začel veljati že v začetku leta 2009 in je odobren na letni osnovi.
            
         
               (191)
            
            
               Izjeme od obveznosti plačila občinskih davkov od premoženja v pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah niso vezane na posebno naložbo. Islandski organi so v pripombah k odločbi o začetku postopka prav tako pojasnili, da potrebni ukrepi v pozneje odpovedani investicijski pogodbi niso bili pogojeni z dokončanjem vseh faz podatkovnega centra, kakor je bilo tedaj načrtovano (102).
            
         
               (192)
            
            
               Iz smernic o regionalni pomoči sledi, da mora biti regionalna pomoči za naložbe odvisna od posebnega in opredeljenega naložbenega projekta; glej poglavje 4 smernic. Izjeme od obveznosti plačila občinskih davkov od premoženja na letni osnovi, določene v pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah, niso bile vezane na posebno ali opredeljeno naložbo (za podatkovni center ali druge dejavnosti), kot je zahtevano v smernicah o regionalni pomoči. Vsaj petletno ohranjanje naložbenega projekta v regiji, kot je določeno v točki 32 smernic o regionalni pomoči, torej ni bil pogoj za izjemo od obveznosti plačila davkov na občinski ravni. Zato se pomoč ne more šteti kot pomoč za naložbe v skladu s smernicami o regionalni pomoči.
            
         
               (193)
            
            
               Islandski organi niso trdili, da so ukrepi pomoči združljivi kot pomoč za tekoče poslovanje v skladu s smernicami o regionalni pomoči. Izjeme od obveznosti plačila davkov od premoženja na občinski ravni niso v skladu s pogoji iz poglavja 5 smernic o regionalni pomoči, zlasti se ukrepi ne dodelijo glede na predhodno določen niz upravičenih odhodkov ali stroškov, kot je določeno v točki 66 smernic o regionalni pomoči.
            
         
               (194)
            
            
               Izjeme od obveznosti plačila davkov od premoženja na občinski ravni torej pomenijo čisto pomoč za tekoče poslovanje, ki ni združljiva s Sporazumom EGP.
            
         
               (195)
            
            
               Islandski organi niso predložili posebnih utemeljitev, ali izjema od enkratnega občinskega davka na gradnjo cest pomeni državno pomoč ali ne, prav tako niso predložili posebnih utemeljitev glede združljivosti tega ukrepa. Nadzorni organ meni, da se v tem pogledu uporabljajo enaka načela za izjeme od občinskega davka na gradnjo cest in za primer davka od premoženja, saj ukrepi niso povezani s posebno naložbo in pomenijo čisto pomoč za tekoče poslovanje za družbo Verne, ki ni združljiva s Sporazumom EGP.
            
         
               (196)
            
            
               Nadzorni organ je imel v odločbi o začetku postopka tudi pomisleke o spodbujevalnem učinku pogodb, ki so bile sklenjene po tem, ko se je leta 2008 začela gradnja podatkovnega centra (103). Spodbujevalni učinek je temeljni pogoj, da se pomoč obravnava kot združljiva v skladu s smernicami o regionalni pomoči. Pri oceni regionalne pomoči je bistveno ugotoviti, ali je predlagana pomoč potrebna, da ustvari resničen spodbujevalni učinek za začetek naložb, ki sicer ne bi bile izvedene na območjih, ki prejemajo pomoč. Zato je treba preveriti, ali je pomoč potrebna za zagotavljanje spodbujevalnega učinka za naložbe, in sicer ali pomoč dejansko prispeva k spremembi ravnanja upravičenca, tako da izvede naložbo v zadevni regiji, ki prejema pomoč, in ne kje drugje. Zato je lahko regionalna pomoč združljiva s členom 61(3)(c) Sporazuma EGP le, če je sprožila naložbo v zadevno območje, ki prejema regionalno pomoč (104).
            
         
               (197)
            
            
               V smernicah o regionalni pomoči je pojem „začetek dela“ opredeljen kot „začetek gradbenih del ali prva trdna zaveza za naročilo opreme, vendar ne vključuje predhodnih študij izvedljivosti“ (105). V obravnavani zadevi je ugotovljeno dejstvo, da se je delo leta 2008 že začelo. Na podlagi razpoložljivih informacij ni bil do takrat sklenjen noben dogovor z organi glede izjem od obveznosti plačila davkov na občinski ravni.
            
         
               (198)
            
            
               V primeru pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah, ki je bila sklenjena z občino Reykjanesbær 9. novembra 2009 tik pred zaustavitvijo gradnje podatkovnega centra v decembru 2009, je še bolj očitno kot v pozneje odpovedani investicijski pogodbi, da zahteva dokazanega spodbujevalnega učinka ni bila izpolnjena. Tako je zato, ker je bila pogodba s to občino sklenjena celo pozneje kot investicijska pogodba (sklenjena oktobra 2009). Celo že maja 2009, ko so islandski organi trdili, da sta se občina Reykjanesbær in družba Verne najprej dogovorili o izjemah od obveznosti plačila davkov, zahteva po spodbujevalnem učinku ne bi bila izpolnjena. Ko se je leta 2008 začel graditi podatkovni center, ni bil izdan noben „dokument, ki se lahko obravnava kot nedvoumna dodelitev pomoči [družbi] za naložbe“ (106), kar zadeva izjemo od obveznosti plačila davkov na občinski ravni.
            
         
               (199)
            
            
               Nadzorni organ meni, da določbe in cilj smernic o regionalni pomoči zagotavljajo trdno podlago za to oceno, ter se ne strinja z mnenjem islandskih organov, da bi ta podlaga pomenila dajanje prednosti obliki pred vsebino.
            
         
               (200)
            
            
               Islandski organi so trdili, da je družba Verne potrebovala prvo investicijsko pogodbo za dokončanje svoje naložbe v podatkovni center po nastopu finančne krize. Navedli so, da „družba Verne ne more do konca izvesti projekta podatkovnega centra, kot je bilo prvotno načrtovano“, glej stran 19 Odločbe Nadzornega organa št. 418/10/COL. Nadzorni organ je v odločbi o začetku postopka pri presoji te trditve zavzel stališče, da je treba pri preverjanju nujnosti pomoči v celoti analizirati gospodarske razmere odločitve upravičenca o naložbi. Po mnenju Nadzornega organa se lahko taka analiza opravi le na podlagi originalnih poslovnih načrtov upravičenca in drugih dokumentov, predloženih odborom za naložbe upravičenca, da se dobi odobritev za porabo sredstev za naložbene dejavnosti, izračunov donosnosti projekta z in brez pomoči, finančne analize projekta, ocen tveganja ter podrobnega poročila o tem, kako so razmere po nastopu finančne krize v oktobru 2008 vplivale na poslovni načrt in zahtevano stopnjo donosa naložbe. Islandski organi med formalnim postopkom preiskave niso predložili nobenih takih poslovnih načrtov ali zadevne dokumentacije v zvezi z odločitvijo o naložbi ali kakršnega koli dodatnega dokaza v podporo tej trditvi. Ta trditev je torej brez osnove in Nadzorni organ ne more obravnavati občinskih davčnih ukrepov kot združljivih na tej podlagi.
            
         
               (201)
            
            
               Nadzorni organ torej ugotavlja, da pomoč, dodeljena po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah, ne more biti združljiva v skladu s smernicami o regionalni pomoči ali členom 61(3)(c) Sporazuma EGP.
            
         
               (202)
            
            
               Nadzorni organ ugotavlja, da so se islandski organi v svojih pripombah k odločbi o začetku postopka sklicevali na razlog višje sile. Izjeme od splošne prepovedi v zvezi z državnimi pomočmi so določene v členu 61(3) Sporazuma EGP. Nadzorni organ ne vidi nobene zveze med razlogom višje sile in členom 61(3) ali smernicami, sprejetimi na podlagi te določbe. Dejstva te zadeve se ne štejejo kot pomoč po členu 61(3)(b), saj davčni ukrepi niso bili namenjeni reševanju resne motnje v celotnem gospodarstvu. Nadzorni organ zato zavrača relevantnost razloga višje sile, ki so ga navedli islandski organi.
            
         
               (203)
            
            
               Islandski organi se niso sklicevali na smernice Nadzornega organa za reševanje in prestrukturiranje. Ker nič ne kaže, da je bila družba Verne ob sklenitvi pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah leta 2009 podjetje v težavah v smislu teh smernic, se zdi, da pogoji iz teh smernic niso izpolnjeni.
            
         
               (204)
            
            
               Vsekakor ni bilo dokazano, da so davčni ukrepi iz pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah nujni in sorazmerni za dosego kakršnih koli ciljev v skupnem interesu. Nadzorni organ torej ni ugotovil nobenih razlogov, na podlagi katerih bi pomoč, dodeljeno po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah, razglasil za združljivo z notranjim trgom glede na člen 61(3) Sporazuma EGP.
            
         
               (205)
            
            
               Zaradi navedenih razlogov se ugotovljeni ukrepi pomoči v okviru pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah ne morejo obravnavati kot združljivi s Sporazumom EGP.
            
         
               (206)
            
            
               Zato Nadzorni organ ugotavlja, da izjeme od obveznosti plačila davkov, ki jih je občina Reykjanesbær dodelila družbi Verne, pomenijo pomoč, ki je na podlagi člena 61(1) Sporazuma EGP nezakonita in nezdružljiva z notranjim trgom.
            
         4.2   Pogodba o nakupu nepremičnine
   
   
               (207)
            
            
               Nadzorni organ je ugotovil, da preferencialna cena za pet stavb, prodanih družbi Verne, pomeni državno pomoč. Islandski organi niso predložili nobenih utemeljitev v zvezi s tem, ali je pomoč združljiva s Sporazumom EGP, ampak so se osredotočili na utemeljevanje svoje trditve, da ni šlo za pomoč. Vendar je Nadzorni organ proučil, ali bi pomoč lahko obravnavali kot združljivo v skladu s smernicami o regionalni pomoči.
            
         
               (208)
            
            
               Pomoč je bila dodeljena februarja 2008. Ne more se obravnavati kot regionalna pomoč za naložbe, saj ob sklenitvi pogodbe o nakupu nepremičnine z dne 26. februarja 2008 in ob podpisu pogodbe o prenosu lastništva z dne 9. maja 2008 ni bilo nobene povezave med dodeljeno pomočjo in opredeljeno obveznostjo vlaganja v območje. Da se pomoč šteje kot pomoč za naložbe v skladu s smernicami o državni pomoči, mora biti „dodeljena za začetni naložbeni projekt“, kot je določeno v točki 25 smernic o regionalni pomoči, pomoč pa se izračuna bodisi glede na stroške v zvezi s zadevno naložbo bodisi glede na stroške za delovna mesta, neposredno ustvarjena z naložbenim projektom, kot je določeno v točki 28 smernic. Ko je država prodala stavbe družbi Verne, pa ni bilo tako, saj prodaja ni bila povezana s posebnim naložbenim projektom ali pogojena z njim. Edina omemba naložbenega projekta je v Prilogi C pogodbe o nakupu nepremičnine z naslovom „Dovoljenja za fazo 1“, v kateri je navedena predelava stavb št. 868 in 869 v podatkovni center, vključno z novimi objekti s površino do 5 000 m2, pod naslovom „Faza 1“ je predvidena gradnja novih stavb s površino do 12 000 m2, pod naslovom „Glavni načrt“ pa gradnja novih stavb podatkovnega centra s površino do 40 000 m2 in gradnja do štirih dodatnih stavb z generatorjem s površino do 16 000 m2. Vendar se zdi, da prodaja stavb in pogoji, pod katerimi so bile prodane, ni bila vezana na te načrte ali kakršne koli posebne naložbene načrte, kot je tudi dokazano z dejstvom, da prvotno predvidena naložba ni bila v celoti realizirana, kot so pojasnili islandski organi med formalnim postopkom preiskave; kljub temu pa se cena, plačana za stavbe, ni spremenila.
            
         
               (209)
            
            
               V točki 32 smernic o regionalni pomoči je določen pomemben pogoj, in sicer da je pomoč odvisna od ohranjanja naložbenega projekta v zadevni regiji vsaj pet let po njenem zaključku. Ta pogoj v obravnavani zadevi ni izpolnjen.
            
         
               (210)
            
            
               Drugih razlogov za združljivost, ki bi se lahko uporabili, ni. Zato Nadzorni organ ugotavlja, da državna pomoč, dodeljena družbi Verne s preferencialnimi cenami nepremičnin, pomeni pomoč, ki je na podlagi člena 61(1) Sporazuma EGP nezakonita in nezdružljiva z notranjim trgom.
            
         5.   ZAKLJUČEK
   
               (211)
            
            
               Na podlagi predhodne ocene Nadzorni organ ugotavlja, da je Islandija s kršitvijo člena 61(1) Sporazuma EGP družbi Verne nezakonito dodelila naslednjo pomoč:
               
                           (a)
                        
                        
                           izjeme od obveznosti plačila davkov na občinski ravni, opisane v oddelku I.3.4.2 te odločbe, katere vrednost bodo morali islandski organi določiti v postopku za vračilo pomoči, ter
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           preferencialno ceno v višini 220 850 000 ISK za stavbe št. 864, 866, 868, 869 in 872 na industrijskem območju Valhallarbraut v občini Reykjanesbær.
                        
                     
         
               (212)
            
            
               Pomoč iz točk (a) in (b) je treba obravnavati kot nezdružljivo s skupnim trgom.
            
         
               (213)
            
            
               Nadzorni organ ugotavlja, da niti pogodba o zakupu zemljišča, kakor jo spreminja dodatna pogodba o zakupu zemljišča, niti pogodba o prodaji električne energije ne pomenita dodelitve državne pomoči.
            
         6.   IZTERJAVA NEZAKONITE IN NEZDRUŽLJIVE DRŽAVNE POMOČI
   
               (214)
            
            
               Iz člena 14 dela II Protokola 3 izhaja, da Nadzorni organ odloči, da je treba nezakonito pomoč, ki je nezdružljiva s pravili o državni pomoči po Sporazumu EGP, izterjati od upravičencev.
            
         
               (215)
            
            
               Ko se ugotovi, da je pomoč nezakonita, je logična posledica, da se pomoč ukine z izterjavo nezakonito dodeljene državne pomoči. Upravičenec se odpove prednosti pred konkurenti na trgu, tako da vrne pomoč, in ponovno se vzpostavijo razmere, ki so obstajale pred dodelitvijo pomoči (107).
            
         
               (216)
            
            
               Glede na to, da ugotovljeni ukrepi v obravnavani zadevi pomenijo nezakonito in nezdružljivo pomoč, je treba od družbe Verne izterjati znesek pomoči, da se ponovno vzpostavijo gospodarske razmere, s katerimi bi se morala družba kosati, če ji ne bi bila dodeljena nezdružljiva pomoč, islandski organi pa morajo sprejeti vse potrebne ukrepe za ukinitev prednosti, ki izhajajo iz pomoči, in za izterjavo pomoči od upravičenca.
            
         
               (217)
            
            
               Izterjava se izvede od datuma, ko je upravičenec pridobil prednost, tj. ko mu je bila pomoč dana na voljo, pri čemer se temu znesku prištejejo obresti izterjave do datuma dejanske izterjave pomoči. Znesek, ki ga je treba izterjati, se izračuna na podlagi določb iz Smernic Nadzornega organa o izterjavi nezakonite in nezdružljive pomoči ter v skladu z Odločbo Nadzornega organa št. 195/04/COL.
            
         
               (218)
            
            
               Nezdružljivi element pomoči pri ceni nepremičnine je znesek 220 850 000 ISK. Kar zadeva element pomoči občinskega davka od premoženja in davka na gradnjo cest, so islandski organi pozvani, naj zagotovijo podrobne in natančne informacije o znesku pomoči, dodeljenem po pogodbi o izdaji licenc in pristojbinah (108) –
            
         SPREJEL NASLEDNJO ODLOČBO:
   Člen 1
   Formalni postopek preiskave, sprožen na podlagi člena 1(2) dela I Protokola 3, v zvezi z nekaterimi izjemami od obveznosti plačila davkov, ki so jih islandski organi nameravali dodeliti družbi Verne po pozneje odpovedani investicijski pogodbi za gradnjo podatkovnega centra, se v skladu s členom 8 dela II Protokola 3 po umiku priglasitve zaključi za naslednje ukrepe:
   
               (a)
            
            
               stopnja davka od dohodkov pravnih oseb,
            
         
               (b)
            
            
               pravila o amortizaciji,
            
         
               (c)
            
            
               industrijski in tržni davek,
            
         
               (d)
            
            
               kolkovina,
            
         
               (e)
            
            
               zazidalna pristojbina,
            
         
               (f)
            
            
               uvozne dajatve,
            
         
               (g)
            
            
               odlog plačila DDV na uvoz in električno energijo,
            
         
               (h)
            
            
               pristojbina za nadzor varnosti pri proizvodnji električne energije,
            
         
               (i)
            
            
               jamstvo za neto vrednost davka.
            
         Člen 2
   Formalni postopek preiskave glede pogodbe med družbama Farice in Verne z dne 26. februarja 2008 se zaključi, saj so islandski organi sporočili, da je bila pogodba odpovedana.
   Člen 3
   Pogodba o zakupu zemljišča z dne 9. maja 2008, kakor je bila spremenjena z dodatno pogodbo o zakupu zemljišča z dne 30. junija 2009, ter pogodba o prodaji električne energije, ki sta bili sklenjeni z družbama Verne Holdings ehf. in Verne Real Estate ehf., ne pomenita državne pomoči v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP.
   Člen 4
   Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah, podpisana 9. novembra 2009, pomeni državno pomoč družbi Verne Holdings ehf. v smislu člena 61(1) Sporazuma EGP v naslednjih ukrepih:
   
               (a)
            
            
               zagotovljena stopnja do največ 1,65 % na letni ravni za davek od premoženja;
            
         
               (b)
            
            
               fiksna osnova v višini 1 030 600 000 ISK namesto letne uradno ocenjene vrednosti zemljišča in obstoječih stavb za davek od premoženja;
            
         
               (c)
            
            
               odlog indeksacije davčne osnove za davek od premoženja;
            
         
               (d)
            
            
               davek od premoženja pred 1. januarjem 2011 ni odmerjen;
            
         
               (e)
            
            
               fiksna osnova za prihodnje stavbe namesto uradno ocenjene vrednosti za davek od premoženja;
            
         
               (f)
            
            
               nobenega davka na gradnjo cest za obstoječe stavbe;
            
         
               (g)
            
            
               25-odstotni davek na gradnjo cest za nove stavbe.
            
         Ta pomoč, ki je razlika med temi ukrepi in veljavnimi zakonskimi predpisi, ni skladna s pravili o državni pomoči iz Sporazuma EGP.
   Člen 5
   Preferencialna cena stavb, ki jo je Islandija zaračunala družbi Verne Real Estate ehf., znaša 220 850 000 ISK in pomeni državno pomoč, ki ni združljiva s pravili o državni pomoči iz Sporazuma EGP.
   Člen 6
   Islandski organi od družbe Verne Holdings ehf. in družbe Verne Real Estate ehf. izterjajo pomoč iz členov 4 in 5, ki je bila družbama nezakonito dana na voljo.
   Člen 7
   Izterjava se izvede nemudoma v skladu s postopki nacionalne zakonodaje, če ti omogočajo takojšnjo in učinkovito izvršitev te odločbe. Zneskom, ki jih je treba izterjati, se prištejejo obresti za obdobje od datuma, ko je bila pomoč dana na voljo družbama Verne Holdings ehf. in Verne Real Estate ehf., do datuma njene dejanske izterjave v skladu s členom 9 Odločbe Nadzornega organa EFTA št. 195/04/COL. Obresti se izračunajo na podlagi obrestnoobrestnega računa.
   Člen 8
   V dveh mesecih po obvestilu o tej odločbi islandski organi obvestijo Nadzorni organ Efte o skupnem znesku (glavnica in obresti izterjave), ki ga je treba izterjati od upravičenca, ter o načrtovanih ali izvedenih ukrepih za izterjavo pomoči.
   Člen 9
   Pogodba o izdaji licenc in pristojbinah se s takojšnjim učinkom razveljavi, kolikor njene določbe pomenijo nezdružljivo državno pomoč.
   Člen 10
   Islandija mora v štirih mesecih po obvestilu o tej odločbi izvršiti odločitev Nadzornega organa in v celoti izterjati pomoč.
   Člen 11
   Ta odločba je naslovljena na Islandijo.
   Člen 12
   Besedilo te odločbe v angleškem jeziku je edino verodostojno.
   
      V Bruslju, 4. julija 2012
      
         
            Za Nadzorni organ Efte
         
         Oda Helen SLETNES
         
         
            Predsednica
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
         
            Član kolegija
         
      
   
   
      (1)  Objavljeno v UL C 25, 27.1.2011, str. 6, in Dopolnilu EGP k Uradnemu listu Evropske unije št. 4, 27.1.2011, str. 22.
   
      (2)  Podrobnejše informacije o različnih dopisih med Nadzornim organom in islandskimi organi so navedene v Odločbi Nadzornega organa o začetku formalnega postopka preiskave, Odločba št. 418/10/COL. Glej opombo 1 za napotilo na objavo.
   
      (3)  Glej opombo 1 za napotilo na objavo.
   
      (4)  Za namene te odločbe se bosta družbi Verne Holding ehf. in Verne Real Estate ehf. navajali skupaj kot družba Verne.
   
      (5)  Glede na notranji memorandum z dne 23. oktobra 2008, ki ga je pripravilo islandsko ministrstvo za industrijo in so ga v skladu z upravnim postopkom predložili islandski organi, je družba Verne stopila v stik z ministrstvom malo pred tem ter zahtevala razne ukrepe, s katerimi bi zmanjšala tveganje in začetne stroške družbe pri naložbi v podatkovni center, in sicer infrastrukturo, neposredna nepovratna sredstva, davčne ugodnosti, vključno z oprostitvijo DDV, intervencije kot državno poroštvo in subvencionirane cene električne energije na začetku delovanja.
   
      (6)  Parafirani osnutek pogodbe, ki je bil predložen kot del naknadno umaknjene priglasitve, se v nadaljnjem besedilu te odločbe imenuje „investicijska pogodba“. Pogodbenice so vlada Islandije na eni strani ter družbe Verne Holdings ehf., Verne Real Estate ehf., Novator in Teha Investments S.a.r.l. na drugi. Struktura družbe je opisana v oddelku 2.1 te odločbe. V tej odločbi se navedene družbe skupaj navajajo kot družba Verne.
   
      (7)  Ta pogodba, parafirana 23. oktobra 2009 („investicijska pogodba“), je tista, ki je bila Nadzornemu organu priglašena 1. septembra 2010.
   
      (8)  S tem dopisom je Nadzorni organ odgovoril na dopis islandskih organov z dne 4. oktobra 2011, v katerem je navedel, da je sklepal, da so te oprostitve vsaj deloma začele veljati in niso bile ukinjene ter da bo ukrepe ocenil v svoji končni odločbi.
   
      (9)  Glej pripombe islandskih organov k odločbi o začetku postopka z dne 28. februarja 2011 (ev. št. 589033) na str. 14.
   
      (10)  Prav tam.
   
      (11)  Podrobnejši opis prvotnih gradbenih načrtov je v odločbi o začetku postopka. Glede na prvotne načrte bi prva faza zajemala pripravo prve stavbe na delovanje, kar bi glede na priglasitev stalo približno […]. Stavba s 4 800 m2 tehničnega prostora naj bi bila za uporabo pripravljena leta 2011. Napajala naj bi se z 20 MW moči. V drugi fazi naj bi se zagotovila polna zasedenost prve stavbe do konca leta 2012. Za to bi bil glede na predložene informacije islandskih organov potreben dodaten kapital v višini […]. Glede na prvotne načrte bi po tretji in zadnji fazi vse štiri stavbe postale primerne za delovanje do konca leta 2016.
   
      (12)  Glede na priglasitev, prejeto 1. septembra 2010. V preambuli pozneje odpovedane investicijske pogodbe je ta obveznost opisana takole: „v prvih petih letih naložbe družba Verne in vlagatelji ocenjujejo, da bi potencialna stopnja naložbe za zgoraj predvideni projekt lahko presegla 700 milijonov USD in da bi poraba električne energije v podatkovnem centru lahko presegla 140 MW“.
   
      (13)  Dopis islandskih organov z dne 25. oktobra 2011 (ev. št. 613209). Informacije so islandski organi posredovali tudi 14. maja 2012 v elektronskem sporočilu (ev. št. 634340). V dopisih se sklicujejo na shemo, ki jo je Nadzorni organ odobril z Odločbo št. 390/10/COL o spodbudah za naložbe. Zaradi jasnosti Nadzorni organ opozarja, da pomoč, odobrena v skladu s to shemo, ni predmet ocene iz te odločbe.
   
      (14)  http://www.datacenterdynamics.com/focus/archive/2012/02/verne-global-officially-opens-iceland-data-center.
   
      (15)  Glej sliki 2 in 3.
   
      (16)  Glej dopis družbe KADECO z dne 19. novembra 2010 na strani 2, priložen pripombam islandskih organov k odločbi o začetku postopka z dne 28. februarja 2011 (ev. št. 589033) in Prilogo 3 k dopisu družbe KADECO. Napotilo na nameravano rušitev manjših stavb (št. 864, 866 in 872) je tudi v oddelku 2.1.4 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah, sklenjeni 4. novembra 2009.
   
      (17)  V dokumentu z naslovom „Exhibit B“, ki je priložen pogodbi o zakupu, je navedeno: „Glavni načrt. Gradnja novih stavb za podatkovni center v obsegu do 40 000 m2. Gradnja do štirih dodatnih stavb z generatorjem, pri čemer vsaka meri do 4 000 m2“.
   
      (18)  Glej sliko 4.
   
      (19)  Glej sliko 1.
   
      (20)  V skladu z zakonom št. 176/2006. Med islandskim finančnim ministrstvom in družbo KADECO je bil podpisan sporazum o opravljanju storitev z dne 8. decembra 2006 glede razvoja in upravljanja nepremičnin ter razpolaganja z njimi na tem območju.
   
      (21)  Sporazum o opravljanju storitev je na voljo na spletišču družbe KADECO.
   
      (22)  Rušitev, inženirska dela, projektiranje, upravljanje projekta in druga pripravljalna dela na gradbišču, izvedena v oktobru 2008, so glede na informacije, poslane Nadzornemu organu, skupaj znašala […], od novembra 2008 do konca decembra 2009 pa je znesek narasel za nadaljnjih […], vključno s fizično gradnjo ter nakupom električne in strojne opreme.
   
      (23)  Okoljsko poročilo, ki ga je pripravila mednarodna korporacija ENVIRON, je del pogodbe o nakupu nepremičnine, dokumenti pa so javno dostopni v zemljiški knjigi v uradu pooblaščenca v Keflavíku.
   
      (24)  Glej sliko 3.
   
      (25)  Oddelek B.1 na strani 5 dopisa islandskih organov z dne 25. oktobra 2011 (ev. št. 613209). Islandski organi so pred tem v pripombah k odločbi o začetku postopka z dne 28. februarja 2011 (ev. št. 589033) na str. 14 pojasnili, da je oprostitev plačila davkov na občinski ravni v skladu s pogodbo o izdaji licenc in pristojbinah že začela veljati v začetku leta 2009.
   
      (26)  Izjema so cerkve, neprofitni muzeji in stavbe veleposlaništev.
   
      (27)  Člen 2.1.3 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (28)  Člen 2.1.4 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (29)  Člen 2.1.4 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (30)  Člen 2.1.5 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (31)  Člen 2.2.2 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (32)  Člen 1.2. pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (33)  Vse cene so brez stroškov prenosa, ki jih posebej zaračuna nacionalni operater omrežja, družba Landsnet.
   
      (34)  Odločba št. 418/10/COL na strani 13.
   
      (35)  Islandski organi so pojasnili, da je bila pogodba z družbo Farice o pasovni širini, podpisana 26. februarja 2008, odpovedana.
   
      (36)  Nadzorni organ ne bo podrobno obravnaval predstavljenih utemeljitev, ki se nanašajo izključno na odpovedano investicijsko pogodbo.
   
      (37)  Glej opis klavzule o izključnosti na strani 3 Odločbe Nadzornega organa št. 418/10/COL.
   
      (38)  Odločbe Nadzornega organa št. 174/98/COL, 40/03/COL in 344/09/COL.
   
      (39)  Smernice Nadzornega organa o državni pomoči za uporabo pravil državne pomoči glede ukrepov na področju neposrednega obdavčenja podjetij.
   
      (40)  Islandski organi se nadalje sklicujejo na poročilo Jagjit S. Chadha z naslovom „Fiscal Policy in a Major Recession: The Case of Iceland“ (Fiskalna politika v veliki recesiji: primer Islandije), ki so ga predložili skupaj s pripombami k odločbi o začetku postopka.
   
      (41)  Sodba z dne 14. januarja 2006 v zadevi Kronoply GmbH&KG proti Komisiji, T-162/06, ZOdl., str. II-1.
   
      (42)  Sodba Splošnega sodišča (osmi senat) z dne 8. julija 2010 v zadevi Freistaat Sachsen in Land Sachsen Anhalt proti Komisiji, T-396/08, še ni objavljena.
   
      (43)  Shema za spodbujanje naložb je v veljavi od leta 2010 in jo je Nadzorni organ odobril.
   
      (44)  Glede na ustaljeno sodno prakso morajo biti za opredelitev kot pomoč izpolnjeni vsi pogoji iz določbe, glej sodbo z dne 21. marca 1990 v zadevi Belgija proti Komisiji („Tubemeuse“), C-142/87, Recueil, str. I-959.
   
      (45)  Sodba z dne 14. oktobra 1987 v zadevi Nemčija proti Komisiji, 248/84, Recueil, str. 4013.
   
      (46)  Glej točko 3 Smernic Nadzornega organa o obdavčenju podjetij.
   
      (47)  Sodba z dne 10. januarja 2006 v zadevi Cassa di Risparmio di Firenze in drugi, C-222/04, ZOdl., str. I-289, točka 107 in naslednje, ter sodna praksa, navedena v tej sodbi.
   
      (48)  Glej zlasti sodbo z dne 8. novembra 2001 v zadevi Adria-Wien Pipeline in Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke, C-143/99, Recueil, str. I-8365, točka 38, sodbo z dne 15. julija 2004 v zadevi Španija proti Komisiji, C-501/00, ZOdl., str. I-6717, točka 90 in sodbo z dne 15. decembra 2005 v zadevi Italija proti Komisiji, C-66/02, ZOdl., str. I-10901, točka 77.
   
      (49)  V zvezi s tem glej sodbo z dne 15. marca 1994 v zadevi Banco Exterior de España, C-387/92, Receuil, str. I-877, točka 14 in sodbo z dne 10. januarja 2006 v zadevi Cassa di Risparmio di Firenze in drugi, C-222/04, ZOdl., str. I-289, točka 132.
   
      (50)  Glej točko 2 Smernic Nadzornega organa o obdavčenju podjetij.
   
      (51)  Člen 2.1.3 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (52)  Člen 2.1.4 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (53)  Člen 2.2.2 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (54)  Člen 2.1.5 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (55)  To je nadalje pojasnjeno v pojasnilu k zakonodajnemu predlogu, kakor je bil predstavljen parlamentu, ko je bil zakon št. 153/2006 sprejet, s čimer je bil razveljavljen prejšnji zakon št. 17/1996 o davku na gradnjo cest. Prej je obstajala pravna negotovost glede narave davka, ali je šlo za davek ali le pristojbino za opravljene storitve. Zakon št. 153/2006 je bil sprejet po sodbi vrhovnega sodišča v zadevi št. 415/2005, v kateri je sodišče ugotovilo, da je davek na gradnjo cest davek in ne pristojbina za opravljene storitve.
   
      (56)  Statut št. 120/2008, objavljen v oddelku B državnega uradnega lista.
   
      (57)  Glej tudi opis iz oddelka I.2.3.
   
      (58)  Člen 1.2. pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah.
   
      (59)  Sodba z dne 29. aprila 2004 v zadevi Italija proti Komisiji, C-372/97, Recueil, str. I-3679, točka 44, sodba z dne 15. decembra 2005 v zadevi Italija proti Komisiji, C-66/02, ZOdl., str. I-10901, točka 111 in sodba z dne 15. decembra 2005 v zadevi Unicredito Italiano, C-148/04, ZOdl., str. I-11137, točka 54.
   
      (60)  Sodba v zadevi Italija proti Komisiji, C-66/02, navedena v prejšnji opombi (točki 115 in 117), in sodba v zadevi Unicredito Italiano, C-148/04, navedena v prejšnji opombi (točki 56 in 58).
   
      (61)  Pogodbo o nakupu nepremičnine in pogodbo o zakupu zemljišča je v imenu finančnega ministrstva „v skladu s pooblastilom z dne 8. maja 2007“ podpisal Kjartan Eiríksson; tudi dodatno pogodbo o zakupu zemljišča „v imenu finančnega ministrstva v skladu z zakonom št. 176/2006 o določbah po sporazumu z ZDA glede vrnitve obrambnega območja na letališču Keflavík“ je podpisal „Kjartan Eiríksson z evidentiranim pooblastilom z dne 8. maja 2007“. Gospod Eiríksson je izvršni direktor družbe KADECO.
   
      (62)  Glej v zvezi s tem sodbo z dne 2. septembra 2010 v zadevi Komisija proti Scott, C-290/07 P, še ni objavljena, točka 68, in sodbo z dne 16. decembra 2010 v zadevi Seydaland, C-239/09, še ni objavljena, točka 34.
   
      (63)  Dopis družbe KADECO z dne 19. novembra 2010, priložen dopisu z dne 28. februarja 2011.
   
      (64)  Dopis družbe KADECO z dne 16. junija 2011, priložen dopisu z dne 21. junija 2011.
   
      (65)  Dopis družbe KADECO z dne 19. novembra 2010, priložen dopisu z dne 28. februarja 2011.
   
      (66)  Glej http://www.rikisend.is/index.php?id=44.
   
      (67)  Glej angleško različico letnega poročila islandskega nacionalnega revizijskega urada za leto 2008 na strani 23, na voljo na: http://www.rikisendurskodun.is/fileadmin/media/skyrslur/arsskyrsla_2008_enska.pdf.
   
      (68)  Naloga državnega trgovinskega centra je izvajati sklepanje javnih naročil blaga in storitev na domačem in tujih trgih za državne institucije in državne korporacije v skladu z zakonom o javnih naročilih št. 84/2007. Glej: http://www.rikiskaup.is/english/nr/324.
   
      (69)  Na voljo le v islandščini, glej: http://www.rikisend.is/skyrslur-eftir-utgafutima/2008.html.
   
      (70)  Med njimi ni nobene od stavb, ki jih je kasneje kupila družba Verne.
   
      (71)  Med temi je bila stavba št. 869.
   
      (72)  To je bilo potrjeno z informacijami islandskih organov, poslanimi v elektronskem sporočilu 1. junija 2012 (ev. št. 636529).
   
      (73)  Nadzorni organ navaja, da je v reviziji smotrnosti poslovanja islandskega nacionalnega revizijskega urada iz marca 2008 vest, da je družba Atlantic Film Studios na tem območju dejansko kupila 12 stavb za 575 000 000 ISK in da je nakupna cena znašala 87 % strokovne ocene vrednosti, kakor jo je ovrednotila lokalna nepremičninska agencija.
   
      (74)  Velikost stavbe je bila pozneje popravljena na 16 606 m2. Vendar v islandski zemljiški knjigi, zdaj imenovani Registers Island („Þjóðskrá Íslands“), tedaj (aprila 2007) še ni bila evidentirana dejanska velikost in vrednost stavb na območju nekdanjega vojaškega oporišča ZDA, ki so se v skladu z zakonom št. 176/2006 začele uporabljati v civilne namene.
   
      (75)  Dopis družbe KADECO z dne 19. novembra 2010, priložen dopisu z dne 28. februarja 2011.
   
      (76)  Glej razčlenitev v oddelku I.3.2.
   
      (77)  Družba Atlantic Film Studios je ponudila 35 000 ISK na m2, glej odstavek 117.
   
      (78)  V zvezi s tem glej zlasti sodbo z dne 16. septembra 2004 v zadevi Valmont proti Komisiji, T-274/01, ZOdl., str. II-3145, točka 45.
   
      (79)  Uporabljajo se nekatere izjeme, ki so nebistvene za obravnavano zadevo.
   
      (80)  Glej http://www.skra.is/pages/1183: Islandski nepremičninski urad (zdaj Registers Iceland) je odgovoren za zbiranje, obdelovanje, shranjevanje in objavljanje podatkov o nepremičninah, kot so tržni podatki, ki jih uporabljajo institucije centralne in lokalne države, nepremičninski agenti in finančni sektor. Urad analizira in objavlja podatke o nepremičninskem trgu na podlagi podatkov o prodaji nepremičnin, evidentiranih v zemljiški knjigi, ki jih je zbiral od leta 1980. Prodajne cene in načini plačila iz vsake prodajne pogodbe so zbrani v podatkovni bazi zemljiške knjige in se uporabijo za izračun gospodarskih kazalnikov, kot je indeks cen nepremičnin. Urad je ustvaril in vzdržuje podatkovno bazo zemljiške knjige; ta baza je centraliziran sistem zbiranja podatkov ter vir informacij za vse podatke o zemljiščih in nepremičninah.
   
      (81)  Glej http://www.skra.is/Um-okkur/Frettir/Frett&NewsID=4103.
   
      (82)  V osmih mesecih leta 2005, vseh mesecih let 2006 in 2007, desetih mesecih leta 2008, desetih mesecih leta 2009, devetih mesecih leta 2010 in desetih mesecih leta 2011 je bila skupna prodajna cena za komercialne stavbe zunaj območja glavnega mesta vsak mesec nad skupno uradno vrednostjo. Najnovejše informacije, ki so na voljo na spletišču urada Registers Iceland, zajemajo transakcije, evidentirane maja 2012. Iz njih je razvidno, da so prodajne cene za evidentirane transakcije dosledno in na splošno nad uradno vrednostjo, tudi za komercialne stavbe zunaj območja glavnega mesta.
   
      (83)  Nadzorni organ navaja, da so bile te ocene navedene v pogodbi o nakupu nepremičnine.
   
      (84)  V zvezi s tem glej sodbo z dne 5. junija 2012 v zadevi Komisija proti Électricité de France (EDF), C-124/10 P, še ni objavljena, točka 85.
   
      (85)  Ev. št. 634340.
   
      (86)  V zvezi s tem glej sodbo z dne 2. aprila 1998 v zadevi Komisija proti Sytraval in Brink's France, C-367/95 P, Recueil, str. I-1719, točka 62 ter sodbo z dne 6. marca 2003 v združenih zadevah Westdeutsche Landesbank Girozentrale in Land Nordrhein-Westfalen proti Komisiji, T-228/99 in T-233/99, Recueil, str. II-435, točka 167.
   
      (87)  V pogodbo o nakupu nepremičnine je v znesek za stavbo št. 864 vključena ocena vrednosti za 9,6 ha zemljišča, kar znaša skupaj 252 100 000 ISK. Toda glede na informacije, zbrane v okviru upravnega postopka, je bila vrednost stavbe št. 864 ocenjena na 70 900 000 ISK, medtem ko je bila vrednost zemljišča, na katerem stoji vseh pet stavb, ocenjena na 181 200 000 ISK. Ocena vrednosti zemljišča torej ni vključena v oceno vrednosti stavb.
   
      (88)  Zlasti v točki 3.2 pogodbe o nakupu nepremičnine je jasno navedeno, čeprav se zdi, da se to nanaša bolj na zakup/nakup zemljišča, da se bo nakupna cena za parcelo zemljišča znižala, če pride v postopku načrtovanja prenove nekdanjega vojaškega oporišča ZDA do kakršnih koli bistvenih sprememb ali sprememb materialne narave glede meja in velikosti parcel. Nadalje je v točki 4.4 pogodbe določeno, da bo država poravnala škodo in prevzela odgovornost za vse stroške, ki izhajajo iz prisotnosti nevarnih snovi, razen kadar lahko država dokaže, da je prisotnost takih nevarnih snovi povzročila družba Verne. Edini pogoji v pogodbi, ki bi jih bilo možno označiti za „posebne obveznosti“ v smislu smernic, so povezani s stavbo št. 864, ki je bila ob sklepanju pogodbe rezervna elektrarna za distribucijo električne energije v nekdanjem zračnem oporišču. Država in družba Verne sta se dogovorili, da bosta med obnavljanjem distribucijskega sistema ohranili njen namen kot rezervne elektrarne za območje. Islandski organi se med upravnim postopkom niso pogajali za znižanje prodajne cene na tej podlagi niti niso uporabili postopka iz oddelka 2.2 smernic, v katerem se v vsakem primeru zahteva, naj neodvisni cenilec opravi ločeno oceno domnevnega slabšega položaja. Islandski organi so v pripombah k odločbi o začetku postopka trdili tudi, da je bilo treba stavbe na parceli porušiti, stroške rušenja pa je krila družba Verne. V pogodbi o nakupu nepremičnine niso omenjeni nobeni stroški rušenja in islandski organi tega niso podrobneje pojasnili. Tri stavbe (št. 872, 866 in 864) niso bile porušene. Pač pa sta bili porušeni stavbi št. 867 in 889 (ki nista del prodajne pogodbe). Vendar ni jasno navedeno, kdaj in ali je stroške kril prodajalec ali kupec. Stavba št. 867 je bila majhna stikalna podpostaja, postavljena na južnem delu stavbe št. 869, stavba št. 889 pa je bila skladiščni šotor. Nadzorni organ ugotavlja, da so bili stroški rušenja teh manjših stavb v vsakem primeru zanemarljivi v okviru prodaje industrijskih stavb s površino več kot 31 000 m2.
   
      (89)  Zemljišče je bilo v lasti države Islandije vsaj od leta 1951, ko ga je vladi ZDA dala v uporabo. Ko je leta 2006 vojna mornarica odšla, kot je opisano zgoraj, je Islandija prevzela zemljišče in stavbe.
   
      (90)  Nadzorni organ je poleg tega upošteval odločbe odbora za nadomestila za razlastitev po zakonu št. 11/1973 glede zemljišč v okolici glavnega mesta in na območju Reykjanes.
   
      (91)  To ustreza 1 967 ISK na m2.
   
      (92)  Sodba z dne 16. maja 2002 v zadevi Francija proti Komisiji (Stardust Marine), C–482/99, Recueil, str. I-4397, točke 50–59 in člen 1 direktive o preglednosti.
   
      (93)  Sodba v zadevi Francija proti Komisiji, C–482/99, navedena v prejšnji opombi, točka 57.
   
      (94)  V tem času sta družbi Landsvirkjun in Verne že sklenili pogodbo o prodaji električne energije z dne 26. februarja 2008, ki jo je pozneje nadomestila pogodba o prodaji električne energije iz oktobra 2009, ki se ocenjuje.
   
      (95)  Glej tudi spletišče „Invest in Iceland“: www.invest.is.
   
      (96)  Sodba z dne 11. julija 1996 v zadevi SFEI proti La Poste, C-39/94, Recueil, str. I/3547, točka 60.
   
      (97)  To načelo je pojasnjeno v delu IV smernic Nadzornega organa z naslovom Pravila o nadomestilu za opravljanje javnih storitev, državnem lastništvu podjetij in pomoči za javna podjetja, Uporaba določb o državni pomoči za javna podjetja v proizvodnem sektorju.
   
      (98)  Prim. na primer Sklepne predloge generalnega pravobranilca Jacobsa z dne 23. marca 1994 v združenih zadevah Kraljevina Španija proti Komisiji, C-278/92, C-279/92 in C-280/92, Recueil, str. I-4103, točka 28.
   
      (99)  Glej Odločbo Nadzornega organa št. 305/09 COL o prodaji električne energije, sklenjeni med občino Notodden in družbo Becromal Norway AS.
   
      (100)  Glej točko 5(1) dela IV smernic Nadzornega organa z naslovom Pravila o nadomestilu za opravljanje javnih storitev, državnem lastništvu podjetij in pomoči za javna podjetja, Uporaba določb o državni pomoči za javna podjetja v proizvodnem sektorju.
   
      (101)  To velja ne glede na dejstvo, da je v členu 11.1 pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah določeno, da je začetek veljavnosti pogodbe odvisen od sklenitve investicijske pogodbe, saj so islandski organi potrdili, da so pogoji pogodbe o izdaji licenc in pristojbinah začeli veljati že v začetku leta 2009, ne glede na investicijsko pogodbo.
   
      (102)  Dopis z dne 28. februarja 2011 (ev. št. 589033), str. 33.
   
      (103)  Tj. pogodba o izdaji licenc in pristojbinah in pozneje odpovedana investicijska pogodba.
   
      (104)  Sodba z dne 14. januarja 2009 v zadevi Kronoply proti Komisiji, T-162/06, ZOdl., str. II-1, točka 27. Glej tudi zadevo državne pomoči C-34/09, pomoč za Petrogal, v kateri je Komisija navedla, da v primeru ad hoc pomoči pristojni organ pred začetkom dela na projektu izda pismo o nameri dodelitve pomoči, in sodbo z dne 15. aprila 2008 v zadevi Nuova Agricast Srl, C-390/06, ZOdl., str. I-02577, točka 69. V sodbi z dne 30. januarja 2002 v zadevi Nuove Industrie Molisane Srl proti Komisiji, T-212/00, Recueil, str. II-347 je potrjeno isto načelo.
   
      (105)  Glej opombo 32 smernic o regionalni pomoči.
   
      (106)  Državna pomoč za Fri-El Acerra S.r.l., zadeva N 357/08 (Italija), UL C 95, 24.4.2009, str. 20, točka 40. Glej tudi Sklep Komisije z dne 15. septembra 2010 o državni pomoči družbi Fri-El Acerra Srl (zadeva C 8/09), UL L 46, 19.2.2011, str. 28.
   
      (107)  Glej sodbo Sodišča z dne 30. marca 2012 v združenih zadevah Liechtenstein a.o. proti Nadzornemu organu Efte, E-17/10 in E-6/11, še ni objavljeno v Efta Ct. Rep., točki 141 in 142.
   
      (108)  Glej sodbo Sodišča z dne 30. marca 2012 v združenih zadevah Liechtenstein a.o. proti Nadzornemu organu Efte, E-4/10, E-6/10 in E-7/10, še ni objavljeno v Efta Ct. Rep., točka 174.