CELEX: 62003CJ0350
Language: pl
Date: 2005-10-25
Title: Wyrok Trybunału (wielka izba) z dnia 25 października 2005 r.#Elisabeth Schulte i Wolfgang Schulte przeciwko Deutsche Bausparkasse Badenia AG.#Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym: Landgericht Bochum - Niemcy.#Ochrona konsumentów - Akwizycja w domu - Zakup nieruchomości - Inwestycja finansowana przez kredyt hipoteczny - Prawo do odstąpienia - Skutki odstąpienia.#Sprawa C-350/03.

Sprawa C-350/03
      Elisabeth Schulte i Wolfgang Schulte
      przeciwko
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG
      (wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożony przez Landgericht Bochum)
      Ochrona konsumentów – Akwizycja w domu – Zakup nieruchomości – Inwestycja finansowana z kredytu hipotecznego – Prawo do odstąpienia – Skutki odstąpienia
      Opinia rzecznika generalnego P. Légera przedstawiona w dniu 28 września 2004 r.  I‑0000
      Wyrok Trybunału (wielka izba) z dnia 25 października 2005 r.  I‑0000
      Streszczenie wyroku
      1.     Zbliżanie ustawodawstw – Ochrona konsumentów – Artykuł 95 ust. 3 WE – Przepis, na który nie można się powołać jako na bezpośrednią
            podstawę zobowiązań wiążących państwo członkowskie
      (art. 95 ust. 3 WE)
      2.     Zbliżanie ustawodawstw – Ochrona konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa – Dyrektywa 85/577
            – Zakres stosowania – Umowy sprzedaży nieruchomości stanowiących część inwestycji finansowanych z kredytu – Wyłączenie
      (dyrektywa Rady 85/577, art. 3 ust. 2 lit. a))
      3.     Zbliżanie ustawodawstw – Ochrona konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa – Dyrektywa 85/577
            – Umowa kredytu służąca nabyciu nieruchomości – Odstąpienie – Skutki – Obowiązek natychmiastowego zwrotu kredytu wraz z odsetkami
            – Dopuszczalność
      (dyrektywa Rady 85/577, art. 4, 5 i 7)
      1.     Artykuł 95 ust. 3 WE, który stanowi, że Komisja w swoich wnioskach przewidzianych w ust. 1 w dziedzinie ochrony konsumentów
         przyjmie jako podstawę wysoki poziom ochrony i że w ramach swoich odpowiednich kompetencji Parlament Europejski i Rada starają
         się również osiągnąć ten cel, jest skierowany do różnych instytucji, z których każda spełnia swoją rolę w procesie tworzenia
         prawa wspólnotowego. Na przepis ten nie można się więc powołać jako na bezpośrednią podstawę zobowiązań wiążących państwo
         członkowskie. Mógłby on co najwyżej służyć jako element wykładni aktu przyjętego na podstawie wyżej wymienionego art. 95 WE.
      
      (por. pkt 59, 61)
      2.     Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy 85/577 w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa
         należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli
         stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce
         w warunkach akwizycji w domu, zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy kredytu służącego wyłącznie finansowaniu.
      
      (por. pkt 81 oraz pkt 1 sentencji)
      3.     Chociaż w rozumieniu art. 7 dyrektywy 85/577 w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa
         na państwach członkowskich spoczywa obowiązek uregulowania kwestii związanych ze skutkami prawnymi odstąpienia od umowy przez
         konsumenta, ta kompetencja powinna być wykonywana z poszanowaniem prawa wspólnotowego, a w szczególności przepisów dyrektywy,
         które należy interpretować w świetle ich celu oraz w sposób zapewniający ich pełną skuteczność.
      
      W tym zakresie dyrektywa ta nie sprzeciwia się, jeśli chodzi o umowę kredytu służącą nabyciu nieruchomości, temu, że:
      –       przepisy krajowe przewidują, że jedynym skutkiem odstąpienia od umowy kredytu jest jej anulowanie, nawet jeśli chodzi o inwestycje
         finansowe, na które nie zostałby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto nieruchomości;
      
      –       konsument, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, musi zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż
         zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej kredyt służy wyłącznie finansowaniu nabycia nieruchomości i jest
         bezpośrednio wypłacony sprzedawcy tej nieruchomości;
      
      –       wymagany jest natychmiastowy zwrot kwoty kredytu;
      –       przepisy krajowe przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko
         do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
         Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka
         związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu
         art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć
         takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia
         się takiego ryzyka.
      
      (por. pkt 69, 81, 88, 89, 93, 103 oraz pkt 2 i 3 sentencji)
WYROK TRYBUNAŁU (wielka izba)
      z dnia 25 października 2005 r. (*)
      
      Ochrona konsumentów – Akwizycja w domu – Zakup nieruchomości – Inwestycja finansowana z kredytu hipotecznego – Prawo do odstąpienia – Skutki odstąpienia
      W sprawie C‑350/03
      mającej za przedmiot wniosek o wydanie, na podstawie art. 234 WE, orzeczenia w trybie prejudycjalnym, złożony przez Landgericht
         Bochum (Niemcy) postanowieniem z dnia 29 lipca 2003 r., które wpłynęło do Trybunału w dniu 8 sierpnia 2003 r., w postępowaniu:
      
      Elisabeth Schulte,
      
      Wolfgang Schulte
      przeciwko
      Deutsche Bausparkasse Badenia AG,
      
      TRYBUNAŁ (wielka izba),
      w składzie: V. Skouris, Prezes, P. Jann, A. Rosas, prezesi izb, C. Gulmann (sprawozdawca), R. Schintgen, N. Colneric, S. von Bahr,
         R. Silva de Lapuerta i K. Lenaerts, sędziowie,
      
      rzecznik generalny: P. Léger,
      sekretarz: M.‑F. Contet, główny administrator,
      uwzględniając procedurę pisemną i po przeprowadzeniu rozprawy w dniu 15 czerwca 2004 r.,
      rozważywszy uwagi przedstawione:
      –       w imieniu E. Schulte oraz W. Schultego przez M. Kocha oraz M. Beckmanna, Rechtsanwälte,
      –       w imieniu Deutsche Bausparkasse Badenia AG przez M. Papa oraz N. Grossa, Rechtsanwälte,
      –       w imieniu rządu niemieckiego przez W.‑D. Plessinga, A. Dittricha oraz P.‑C. Müller‑Graffa, działających w charakterze pełnomocników,
      –       w imieniu rządu francuskiego przez R. Loosli‑Surrans, działającą w charakterze pełnomocnika,
      –       w imieniu rządu włoskiego przez I. M. Braguglię, działającego w charakterze pełnomocnika, wspieranego przez A. Cingola, avvocato
         dello Stato,
      
      –       w imieniu Komisji Wspólnot Europejskich przez J. Sacka oraz J.‑P. Keppennego, działających w charakterze pełnomocników,
      po zapoznaniu się z opinią rzecznika generalnego na posiedzeniu w dniu 28 września 2004 r.,
      wydaje następujący
      Wyrok
      1       Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczy wykładni art. 95 ust. 3 WE oraz dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia
         20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa (Dz.U L 372,
         str. 31, zwanej dalej „dyrektywą”), a w szczególności art. 3 ust. 2, 4, 5 i 7 tej dyrektywy.
      
      2       Wniosek ten został przedstawiony w ramach sporu pomiędzy E. i W. Schulte a Deutsche Bausparkasse Badenia AG (zwaną dalej „bankiem”)
         dotyczącego skutków, jakie zgodnie prawem krajowym obowiązującym w zakresie akwizycji w domu powoduje odstąpienie od umowy
         kredytu hipotecznego zawartej przez tę parę z bankiem.
      
       Ramy prawne
       Uregulowania wspólnotowe
      3       Dyrektywa zmierza do zapewnienia konsumentom minimalnej ochrony w zakresie akwizycji w domu w celu ich ochrony przed niebezpieczeństwem
         wynikającym z okoliczności właściwych zawarciu umowy poza lokalem przedsiębiorcy. Motywy czwarty i piąty dyrektywy stanowią:
      
      „szczególną cechą umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa jest to, że, co do zasady, to przedsiębiorca rozpoczyna negocjacje,
         na które konsument jest nieprzygotowany i które są dla niego zaskoczeniem; często konsument nie ma możliwości porównania jakości
         oraz ceny oferty z innymi ofertami; […]
      
      w celu umożliwienia konsumentowi oceny powstałych na mocy umowy zobowiązań, powinien on uzyskać prawo odstąpienia od niej
         w terminie co najmniej siedmiu dni”.
      
      4       Artykuł 1 ust. 1 dyrektywy stanowi:
      „Niniejszą dyrektywę stosuje się do umów, na podstawie których przedsiębiorca dostarcza konsumentowi towary lub świadczy usługi
         i które są zawierane:
      
      […]
      –       w trakcie odwiedzin przedsiębiorcy:
      i)      w domu konsumenta lub w domu innego konsumenta;
      […]
      w przypadku gdy odwiedziny te nie odbywają się na wyraźne życzenie konsumenta”.
      5       Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy stanowi:
      „Niniejszej dyrektywy nie stosuje się do:
      a)      umów o prace budowlane, umów sprzedaży i najmu nieruchomości oraz umów dotyczących innych praw dotyczących nieruchomości.
      […]”.
      6       Artykuł 4 dyrektywy stanowi:
      „W przypadku transakcji objętych zakresem art. 1, przedsiębiorcy są zobowiązani zawiadomić konsumentów na piśmie o przysługującym
         im prawie do odstąpienia od umowy w terminie wymienionym w art. 5, podając nazwisko i adres osoby, wobec której można dochodzić
         tego prawa.
      
      Takie zawiadomienie zawiera datę zawarcia umowy i wszelkie dane umożliwiające jej identyfikację. Jest ono dostarczone konsumentowi:
      a)      w przypadku art. 1 ust. 1, w momencie zawarcia umowy;
      […]
      Państwa członkowskie zapewnią ustanowienie właściwych środków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy
         informacje określone w niniejszym artykule nie zostaną dostarczone”.
      
      7       Zgodnie z art. 5 dyrektywy:
      „1.      Konsument ma prawo do odstąpienia od umowy przez wysłanie zawiadomienia w terminie nie krótszym niż siedem dni od otrzymania
         zawiadomienia określonego w art. 4, zgodnie z procedurą ustanowioną w ustawodawstwie krajowym […].
      
      2.      Wysłanie przez konsumenta zawiadomienia zwalnia go z wszelkich zobowiązań wynikających z umowy”.
      8       Artykuł 7 dyrektywy przewiduje, że „[j]eśli konsument skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy, skutki prawne takiego odstąpienia
         regulują krajowe przepisy prawne, zwłaszcza w kwestii zwrotu płatności za towary lub usługi i zwrotu otrzymanych towarów”.
      
      9       Artykuł 8 dyrektywy przewiduje, że dyrektywa „nie stanowi przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy przez państwa
         członkowskie bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej niniejszą dyrektywą”.
      
       Orzecznictwo Trybunału
      10     W wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r. w sprawie C‑481/99 Heininger, Rec. str. I‑9945 Trybunał dokonał wykładni trzech aspektów
         dyrektywy.
      
      11     Na początku orzekł, że dyrektywa ma zastosowanie do umów kredytu hipotecznego, tj. umów mających na celu finansowanie zakupu
         nieruchomości. W pkt 32 tego wyroku stwierdził, że chociaż taka umowa jest związana z prawem do nieruchomości, ponieważ udzielony
         kredyt musi być zabezpieczony na nieruchomości, to ten element umowy nie wystarcza do uznania, że ta umowa dotyczy prawa do
         nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy.
      
      12     Trybunał następnie przypomniał, że konsumentowi, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny w warunkach akwizycji w domu, przysługuje
         prawo do odstąpienia ustanowione w art. 5 dyrektywy. Trybunał zaznaczył natomiast w pkt 35 tego samego wyroku, że skutki ewentualnego
         odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, które nastąpiło zgodnie z przepisami dyrektywy, dla umowy kupna nieruchomości i ustanowienia
         zabezpieczenia na nieruchomości określa prawo krajowe.
      
      13     Trybunał przypomniał wreszcie, że termin siedmiu dni przysługujący na wykonanie prawa do odstąpienia powinien być liczony
         od momentu, w którym konsument otrzymał od przedsiębiorcy informację o przysługującym mu prawie odstąpienia. W pkt 48 ww.
         wyroku w sprawie Heininger Trybunał uznał, że dyrektywa sprzeciwia się temu, by ustawodawca krajowy ustalił jednoroczny termin
         liczony od momentu zawarcia umowy, w trakcie którego można skorzystać z prawa do odstąpienia ustanowionego przez art. 5 dyrektywy,
         jeśli konsument nie został poinformowany zgodnie z art. 4 dyrektywy.
      
       Uregulowania krajowe
      14     Dyrektywa została przetransponowana do prawa niemieckiego przez ustawę z dnia 16 stycznia 1986 r. o odstąpieniu od umów zawartych
         w warunkach akwizycji w domu i od innych podobnych transakcji (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen
         Geschäften, BGBl. 1986 I, str. 122, zwaną dalej „HWiG”).
      
      15     Przepisy § 1 ust. 1 HWiG w brzmieniu obowiązującym w czasie, gdy miały miejsce okoliczności będące przedmiotem postępowania
         krajowego, stanowią:
      
      „Jeśli klient został nakłoniony do złożenia oświadczenia woli w celu zawarcia umowy, której przedmiotem jest odpłatne świadczenie:
      1)      przez ustne negocjacje w jego miejscu pracy lub w obrębie mieszkania prywatnego,
      […]
      oświadczenie woli staje się skuteczne tylko wtedy, gdy klient nie odwołał go na piśmie w terminie jednego tygodnia”.
      16     Przepisy § 3 HWiG stanowią:
      „1.      W przypadku odstąpienia każda ze stron jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń. Uszkodzenie lub utrata
         przedmiotu lub niemożliwość zwrotu otrzymanego przedmiotu nie wyklucza odstąpienia. Jeśli klient ponosi odpowiedzialność za
         uszkodzenie, utratę lub inną niemożliwość, jest on zobowiązany do zwrotu drugiej stronie umowy różnicy wartości lub wartości
         przedmiotu.
      
      2)      Jeśli klient nie został poinformowany zgodnie z § 2 i nie dowiedział się w inny sposób o przysługującym mu prawie do odstąpienia,
         tylko wtedy nie ponosi on odpowiedzialności za uszkodzenie, utratę lub inną niemożliwość, jeśli dochował ostrożności, jakiej
         dochowuje we własnych sprawach.
      
      3)      Za przeniesienie korzystania lub używania rzeczy oraz za inne świadczenia aż do momentu wykonania prawa odstąpienia należy
         się wynagrodzenie; utrata wartości, która nastąpiła wskutek używania rzeczy lub korzystania z innego świadczenia zgodnie z przeznaczeniem
         nie jest uwzględniana.
      
      4)      Klient może żądać od drugiej strony zwrotu koniecznych wydatków poniesionych w związku z rzeczą”.
      17     Ponadto ustawodawca niemiecki przetransponował dyrektywę Rady 87/102/EWG z dnia 22 grudnia 1986 r. w sprawie zbliżenia przepisów
         ustawowych, wykonawczych i administracyjnych państw członkowskich dotyczących kredytu konsumenckiego (Dz.U. 1987, L 42, str. 48)
         wydając ustawę z dnia 17 grudnia 1990 r. o kredycie konsumenckim (Verbraucherkreditgesetz, BGBl. 1990 I, str. 2840, zwaną
         dalej „VerbrKrG”). Wspomniana ustawa obowiązywała w swojej pierwotnej wersji do dnia 30 września 2000 r. i tym samym w czasie,
         gdy miały miejsce okoliczności będące przedmiotem postępowania krajowego.
      
      18     Przepisy § 9 VerbrKrG stanowią:
      „1.      Umowa sprzedaży stanowi transakcję wiązaną z umową kredytu, jeśli kredyt służy finansowaniu ceny sprzedaży, a te dwie umowy
         należy uznać za stanowiące jedną całość pod względem gospodarczym. Jedna całość pod względem gospodarczym istnieje zwłaszcza
         wtedy, gdy kredytodawca korzysta ze współpracy sprzedawcy przy przygotowaniu lub zawarciu umowy kredytu.
      
      2.      Oświadczenie woli konsumenta mające na celu zawarcie wiązanej umowy sprzedaży staje się skuteczne dopiero wtedy, gdy konsument
         nie odwołuje na mocy § 7 ust. 1 swojego oświadczenia woli mającego na celu zawarcie umowy kredytu.
      
      Informacja o prawie do odstąpienia […] powinna zawierać wzmiankę, że w przypadku odstąpienia umowa sprzedaży wiązanej z umową
         kredytu również nie dochodzi do skutku. […] Jeśli kwota netto kredytu została już wypłacona sprzedawcy, kredytodawca wstępuje
         względem konsumenta w zakresie skutków prawnych odstąpienia w prawa i obowiązki sprzedawcy wynikające z umowy sprzedaży […]
      
      […]”.
      19     Przepis § 3 ust. 2 VerbrKrG stanowi:
      „Nie stosuje się ponadto:
      […]
      2.      § 4 ust. 1 zdanie czwarte, pkt 1 lit. b) oraz § 7, 9 i 11–13 do umów o kredyt, według których kredyt zależy od ustanowienia
         zabezpieczenia na nieruchomości i jest udzielany na takich warunkach, jak zwykle kredyty zabezpieczone na nieruchomości i ich
         pośrednie finansowanie […]”.
      
       Postępowanie przed sądem krajowym
      20     Zgodnie z postanowieniem odsyłającym od końca lat 80. bank finansował zakup starych mieszkań. Chodzi w zasadzie o budynki,
         które powstały w latach 60. i 70. w ramach socjalnego budownictwa mieszkaniowego i które zostały kupione przez Allgemeine
         Wohnungsvermögens AG, następnie częściowo wyremontowane i wystawione na sprzedaż. Spółka Heinen & Biege GmbH (zwana dalej
         „Heinen & Biege”), która pośredniczy w świadczeniu usług finansowych i usług związanych z nieruchomościami, zajęła się sprzedażą
         tych mieszkań i pośrednictwem w finansowaniu.
      
      21     W ramach tej koncepcji sprzedaży w lutym 1992 r. z małżonkami Schulte skontaktował się pracownik Heinen & Biege, który zaproponował
         im przystąpienie do programu inwestycyjnego polegającego na zakupie nieruchomości finansowanej za pomocą kredytu. Mieszkanie
         przeznaczone na sprzedaż miało być zajęte przez osoby trzecie, a ze względów podatkowych jego zakup miał być w całości finansowany
         z kredytu.
      
      22     Małżonkowie Schulte kupili w dniu 28 kwietnia 1992 r. mieszkanie za cenę 90 519 DEM. Umowa sprzedaży została podpisana u notariusza
         zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie krajowymi przepisami prawnymi.
      
      23     Wyłącznie w celu finansowania tego kupna małżonkowie Schulte na podstawie umowy z dnia 7 kwietnia 1992 r. zaciągnęli w banku
         kredyt w wysokości 105 000 DEM, zabezpieczony długiem gruntowym w tej samej wysokości, obciążającym nabyte mieszkanie i ustanowionym
         w akcie notarialnym z dnia 8 maja 1992 r. W tym dokumencie małżonkowie Schulte przyjęli osobistą odpowiedzialność za spłatę
         długu gruntowego i odnośnie do umowy kredytu zgodzili się na natychmiastową, przymusową egzekucję z całości ich majątku. Ponadto
         na żądanie banku musieli zobowiązać się do przystąpienia do systemu wspólnych wpływów pochodzących z wynajmu, który miał zapewnić
         równy podział wszystkich wpływów z wynajmu w kompleksie mieszkaniowym.
      
      24     Oprócz tego zobowiązali się oni do zawarcia z bankiem dwóch umów oszczędnościowo–budowlanych, z których każda opiewała na
         połowę kwoty kredytu. Ustalono, że spłata kredytu może nastąpić jedynie po określeniu przeznaczenia pierwszej umowy oszczędnościowo–budowlanej.
         Umowa kredytu nie zawierała żadnej informacji o prawie do odstąpienia w rozumieniu HWiG.
      
      25     Po zawarciu wszystkich umów i ustanowieniu zabezpieczeń przewidzianych w umowie kredytu, bank na pisemne polecenie małżonków
         Schulte wypłacił bezpośrednio spółce sprzedającej nieruchomość kwotę w wysokości 101 850 DEM.
      
      26     Z uwagi na niewykonanie przez małżonków Schulte zobowiązania do miesięcznej spłaty, zgodnie z umową kredytu, bank wypowiedział
         tę umowę, zażądał natychmiastowego zwrotu kredytu i ze względu na brak zapłaty przystąpił do przymusowej egzekucji tej umowy
         na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 maja 1992 r.
      
      27     W listopadzie 2002 r. małżonkowie Schulte odstąpili od umowy kredytu na podstawie § 1 HWiG i wnieśli do Landgericht Bochum
         powództwo przeciwegzekucyjne.
      
      28     Podnieśli oni przed tym sądem, że w lutym 1992 r. pracownik Heinen & Biege skontaktował się z nimi w ich domu i zaproponował
         program pozwalający na realizację oszczędności podatkowych, a następnie w krótkim czasie, także w ich mieszkaniu prywatnym,
         miały miejsce trzy rozmowy informacyjne, w trakcie których poza nieruchomością zaproponował im całościowe finansowanie wyłącznie
         przez bank. Wyjaśniono im wyraźnie, że z uwagi na wybraną formę inwestowania finansowanie nieruchomości zapewnione było przez
         ulgi podatkowe związane z tą inwestycją oraz przez wpływy z wynajmu. Małżonkowie Schulte twierdzą, że zarówno umowa kredytu,
         jak i umowy oszczędnościowo–budowlane zostały następnie podpisane w ich mieszkaniu.
      
      29     Małżonkowie Schulte podnieśli, że bank musi odpowiadać za akwizycję, ponieważ od lat ściśle współpracował ze spółką pośredniczącą,
         która przejęła na jego rzecz wszystkie etapy negocjacji umów.
      
      30     Małżonkowie Schulte podnieśli również, że umowę sprzedaży i umowę kredytu powinno się uznać za jedną całość pod względem gospodarczym,
         w związku z czym na podstawie § 9 ust. 2 zdanie czwarte VerbrkrG, który w każdym razie stosuje się na zasadzie analogii, są
         oni zobowiązani jedynie do przeniesienia zwrotnego własności mieszkania.
      
      31     Bank zakwestionował, jakoby umowa kredytu została zawarta w warunkach akwizycji w domu. Ponadto nawet gdyby tak było, to nie
         może on ponosić odpowiedzialności prawnej, ponieważ agentem był pracownik spółki pośredniczącej, której rolą w przypadku zawarcia
         umowy kredytu było wyłącznie zebranie wszystkich dokumentów i przekazanie informacji.
      
      32     Bank uznał ponadto, że kwestia, czy małżonkowie Schulte mają prawo do odstąpienia zgodnie z HWiG, nie ma znaczenia, ponieważ
         nawet gdyby przyjąć ważność odstąpienia na podstawie § 1 HWiG, to są oni zobowiązani do zwrotu kwoty kredytu, która został
         wypłacona, tj. kwoty netto kredytu oraz odszkodowania za korzystanie ze środków w wysokości odpowiadającej oprocentowaniu
         uzgodnionemu w umowie lub, w każdym razie, stosowanemu na rynku. Pomocniczo bank zażądał w powództwie wzajemnym zasądzenia
         od małżonków Schulte zwrotu wypłaconej kwoty, tj. 101 850 DEM wraz z odsetkami ustawowymi.
      
       Pytania prejudycjalne
      33     Landgericht Bochum wyjaśnia, że w prawie krajowym odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego prowadzi do bezskuteczności umowy,
         a każda strona zgodnie z § 3 ust. 1 i 3 HWiG jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń i wynagrodzenia
         za korzystanie aż do momentu odstąpienia. Dodaje, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Bundesgerichtshof do udzielenia kredytu
         dochodzi nawet wtedy, gdy nie kredytobiorcy wypłacono kwotę kredytu, ale – na jego polecenie – osobie trzeciej.
      
      34     Z powyższego wynika, że w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego zawartej w warunkach akwizycji w domu § 3 ust. 1
         i 3 HWiG przyznaje bankowi udzielającemu kredyt prawo do żądania zwrotu kwoty netto wypłaconego kredytu wraz z odsetkami stosowanymi
         na rynku.
      
      35     Landgericht Bochum wyjaśnia, że wynik postępowania krajowego zależy głównie od kwestii, czy od małżonków Schulte, którzy skorzystali
         z prawa odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, bank może domagać się natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty kredytu
         na podstawie § 3 ust. 1 HWiG, tak jak interpretuje go Bundesgerichtshof. Jego zdaniem pociąga to za sobą poważne konsekwencje
         dla konsumenta i uważa, że na gruncie prawa krajowego są możliwe inne rozwiązania.
      
      36     W szczególności umowę kredytu hipotecznego i umowę sprzedaży nieruchomości można by uznać za jedną całość pod względem gospodarczym
         w rozumieniu § 9 ust. 2 VerbrKrG, w związku z czym kredytobiorca z powodu odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego nie byłby
         już związany umową sprzedaży nieruchomości, a bank, zgodnie ze zdaniem czwartym tego przepisu, wstąpiłby w prawa i obowiązki
         sprzedawcy. W konsekwencji kredytobiorca nie byłby już zobowiązany do spłaty na rzecz banku kwoty kredytu, ale do zwrotu nieruchomości
         finansowanej z tego kredytu i do wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości. Można byłoby także przyjąć, nawet bez odwoływania
         się do § 9 ust. 2 VerbrKrG, a opierając się na konstrukcji jednej całości pod względem gospodarczym tych dwóch umów, że odstąpienie
         od jednej z tych umów oznaczałoby także nieskuteczność drugiej, skoro celem wyznaczonym w tym przepisie o odstąpieniu jest
         uchronienie kredytobiorcy od ciężaru zobowiązania do zwrotu kredytu.
      
      37     Jednak Landgericht Bochum zaznacza, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Bundesgerichtshof, potwierdzonym także po wydaniu
         ww. wyroku w sprawie Heininger, § 9 VerbrKrG z uwagi na § 3 ust. 2 VerbrKrG nie ma zastosowania do umów kredytu hipotecznego.
         Według tego orzecznictwa umowa kredytu hipotecznego i sprzedaży nieruchomości finansowanej z kredytu nie są uznawane za umowy
         wiązane tworzące jedną całość pod względem gospodarczym. W konsekwencji wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego nie ma wpływu
         na ważność umowy sprzedaży nieruchomości finansowanej z kredytu.
      
      38     Landgericht Bochum zastanawia się, czy taki przepis krajowy jak § 3 HWiG w rozumieniu Bundesgerichtshof jest zgodny z prawem
         wspólnotowym, ponieważ skutki prawne wynikające z wykładni takiego przepisu nie odpowiadają ochronnemu celowi prawa do odstąpienia.
      
      39     Landgericht Bochum wskazuje w tym względzie, że zobowiązanie do zwrotu wynikające z takiej wykładni oznacza dla konsumenta,
         który zawarł umowę kredytu i nie został zawiadomiony o przysługującym mu prawie do odstąpienia, a teraz skorzystał z tego
         prawa – które zgodnie z ww. wyrokiem Heininger nie jest ograniczone terminem – mniej korzystną sytuację pod względem gospodarczym
         aniżeli w przypadku gdyby umowa kredytu dalej obowiązywała. Ponieważ wykonanie prawa do odstąpienia może prowadzić do niewypłacalności
         konsumentów, zobowiązanie do natychmiastowego i całkowitego zwrotu mogłoby powstrzymywać konsumentów od wykonania tego prawa,
         które gwarantuje im art. 5 dyrektywy.
      
      40     W tych warunkach Landgericht Bochum postanowił zawiesić postępowanie i zwrócić się do Trybunału z następującymi pytaniami
         prejudycjalnymi:
      
      „1)      Czy art. 3 ust. 2 pkt a) dyrektywy […] ma zastosowanie także do umów sprzedaży nieruchomości, które należy uznać za stanowiące
         część jednej inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach
         akwizycji w domu w rozumieniu § 1 [HWiG] zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy kredytu służącej wyłącznie
         finansowaniu?
      
      2)      Czy przepisy krajowe lub ich wykładnia, które przewidują, że jedyną konsekwencją odwołania oświadczenia woli mającego na celu
         zawarcie umowy kredytu – nawet jeśli chodzi o inwestycję finansową, na którą nie zostałaby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto
         nieruchomości – jest bezskuteczność umowy kredytu, odpowiadają wymogom zasady wysokiego poziomu ochrony w dziedzinie ochrony
         konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i skutecznej ochrony konsumentów zapewnionej przez dyrektywę […]?
      
      3)      Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy kredytu jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał
         z prawa do odstąpienia, do zwrotu kwoty kredytu bankowi, który go finansuje, chociaż kredyt – zgodnie z planem sporządzonym
         dla celów inwestycji finansowej – służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacony sprzedawcy nieruchomości,
         odpowiada ochronnemu celowi art. 5 ust. 2 dyrektywy […] w zakresie odstąpienia?
      
      4)      Czy przepis krajowy, który przewiduje, że skutkiem odstąpienia od umowy jest zobowiązanie konsumenta, który skorzystał z prawa
         do odstąpienia, do natychmiastowego zwrotu kwoty kredytu, która – zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej
         – nie została do tej pory zwrócona, wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jest sprzeczny z wymogiem wysokiego poziomu ochrony
         w zakresie ochrony konsumentów (art. 95 ust. 3 WE) i zasadą skutecznej ochrony konsumentów ustanowioną w dyrektywie […]?”.
      
       W przedmiocie pytań prejudycjalnych
       W przedmiocie dopuszczalności
      41     Zadane pytania opierają się na założeniu, że umowa kredytu, będąca przedmiotem sporu w postępowaniu krajowym, została zawarta
         w warunkach akwizycji w domu.
      
      42     Bank wyraża wątpliwości co do dopuszczalności odesłania prejudycjalnego, bo jego zdaniem Landgericht Bochum nie rozstrzygnął,
         czy umowa kredytu została istotnie zawarta w warunkach akwizycji w domu. Bank podnosi, że dopóki ta kwestia nie zostanie rozstrzygnięta,
         dopóty zadane pytania mają charakter hipotetyczny.
      
      43     W tym względzie trzeba wskazać, że jedynie do sądu krajowego, który rozstrzyga spór i odpowiada za przyszłą decyzję sądową,
         należy ocena, czy biorąc pod uwagę szczególne okoliczności sporu, orzeczenie prejudycjalne jest konieczne dla wydania przez
         niego orzeczenia oraz ocena znaczenia pytań zadanych Trybunałowi. Trybunał uznał jednak, że nie może orzec w kwestii pytania
         prejudycjalnego zadanego przez sąd krajowy, jeśli w sposób oczywisty wydaje się, że wykładnia prawa wspólnotowego, o którą
         zwrócił się sąd krajowy, nie ma żadnego związku z rzeczywistością lub przedmiotem sporu przed sądem krajowym, lub gdy problem
         jest hipotetyczny (zob. wyrok z dnia 15 grudnia 1995 r. w sprawie C‑415/93 Bosman, Rec. str. I‑4921, pkt 59 i 61).
      
      44     Sąd krajowy wskazuje, że jeśli małżonkowie Schulte mieliby być zobowiązani do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty
         kredytu wraz z odsetkami, mógłby on nie rozstrzygać kwestii, czy bank skutecznie wypowiedział umowę kredytu lub czy małżonkowie
         Schulte skutecznie odwołali swoje oświadczenie woli zmierzające do zawarcia umowy kredytu zgodnie z HWiG. W istocie w tych
         dwóch przypadkach małżonkowie Schulte byliby zobowiązani do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty kredytu.
      
      45     W tych warunkach nie można twierdzić, że pytania prejudycjalne są w sposób oczywisty hipotetyczne lub bez związku z rzeczywistością
         i przedmiotem sporu przed sądem krajowym.
      
       Co do istoty sprawy
       Uwagi wstępne
      –       W przedmiocie inwestycji finansowej, której dotyczy postępowanie krajowe
      46     Inwestycja finansowa, w której wzięli udział małżonkowie Schulte, ma w szczególności następujące cechy.
      47     Pośrednik zaproponował tej parze, że kupi mieszkanie od sprzedawcy – spółki, która nabyła i wyremontowała szereg mieszkań
         w celu ich odsprzedaży.
      
      48     Ze względów podatkowych zakup tego mieszkania miał być w całości finansowany z kredytu.
      49     Pośrednik zaproponował, aby cena kupna i koszty transakcji zostały sfinansowane z kredytu udzielonego przez bank, który był
         zabezpieczony długiem gruntowym i dodatkowo za którego spłatę małżonkowie Schulte byli osobiście odpowiedzialni.
      
      50     Małżonkowie Schulte zobowiązali się do przystąpienia do systemu wspólnych wpływów pochodzących z wynajmu mieszkań w budynku,
         który miał zapewnić równy podział całości wpływów.
      
      51     Inwestycja mieszkaniowa finansowana w całości z kredytu nie miała się wiązać z żadnymi wydatkami po stronie małżonków Schulte,
         ponieważ jego spłatę miały umożliwić środki pochodzące z wpływów z wynajmu w połączeniu zwłaszcza z niektórymi ulgami podatkowymi.
      
      52     Przez Trybunałem nie zakwestionowano, że takie inwestycje finansowe poza niebezpieczeństwem zawyżenia wartości mieszkania
         w chwili kupna wiążą się zwłaszcza z ryzykiem, że wyliczone wpływy nie zostaną zrealizowane i że oczekiwania dotyczące rozwoju
         ceny nieruchomości okażą się błędne.
      
      53     Wydaje się, że w przypadku małżonków Schulte oba ostatnie wymienione ryzyka zrealizowały się.
      54     W sprawie toczącej się przed sądem krajowym i w następstwie ww. wyroku w sprawie Heininger małżonkowie Schulte zgodnie z HWiG
         odstąpili od umowy kredytu, uznając, że pozwoli im to na zwolnienie się ze wszystkich zobowiązań względem banku.
      
      –       W przedmiocie zakresu pytań prejudycjalnych
      55     Sąd krajowy wyjaśnia, że wprawdzie zgodnie z przepisami prawnymi obowiązującymi w chwili, gdy miały miejsce okoliczności będące
         przedmiotem sporu w postępowaniu przed sądem krajowym, wskutek odstąpienia kredytobiorca jest zwolniony ze wszystkich zobowiązań
         wynikających z umowy kredytu, jest on jednak zobowiązany do natychmiastowego i całkowitego zwrotu kredytu wraz z odsetkami.
         Sąd ten wskazuje, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, w wykładni dokonanej przez Bundesgerichtshof nie ma znaczenia,
         iż kredyt został wypłacony  przez bank bezpośrednio sprzedawcy mieszkania oraz, że w takich warunkach jak w niniejszym przypadku,
         nie jest możliwe uznanie umowy kredytu i umowy kupna jako umów wiązanych, tworzących jedną całość pod względem gospodarczym.
      
      56     Przed Trybunałem nie jest kwestionowane – co potwierdził Bundesgerichtshof w swoim orzecznictwie (wyrok z dnia 12 listopada
         2002 r., BGHZ 152, 331) – że w takich warunkach odstąpienie od umowy kredytu w prawie niemieckim jest w zasadzie pod względem
         gospodarczym mało interesujące lub nie jest w ogóle interesujące. Konsument znajduje się w takiej samej sytuacji, jak w przypadku
         gdyby odstąpienie nie miało miejsca lub w mniej korzystnej sytuacji, bo spłata jego długu nie jest rozłożona na raty, jak
         przewiduje to umowa, ale musi on natychmiast spłacić swój dług.
      
      57     W związku z tym sąd krajowy zadał pytanie, czy prawo niemieckie jest zgodne z prawem wspólnotowym w zakresie, w jakim właśnie
         w ten sposób określa skutki prawne odstąpienia od umowy kredytu zawartej w warunkach akwizycji w domu.
      
      58     Pierwsze dwa z zadanych pytań dotyczą skutków odstąpienia dla umowy sprzedaży, a dwa ostatnie skutków odstąpienia dla umowy
         kredytu.
      
      –       Mające zastosowanie prawo wspólnotowe
      59     W pytaniach drugim i czwartym sąd krajowy odwołuje się do art. 95 ust. 3 WE, który stanowi, że Komisja w swoich wnioskach
         przewidzianych w ust. 1 w dziedzinie ochrony konsumentów przyjmie jako podstawę wysoki poziom ochrony i że w ramach swoich
         odpowiednich kompetencji Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej starają się również osiągnąć ten cel.
      
      60     Na wstępie należy zaznaczyć, że przepis ten, który został wprowadzony w 1986 r. do Traktatu WE przez Jednolity Akt Europejski,
         nie miał jeszcze zastosowania w chwili wydania dyrektywy w 1985 r.
      
      61     Nawet jeśliby ten przepis miał zastosowanie, to jest on skierowany do różnych instytucji, z których każda spełnia swoją rolę
         w procesie tworzenia prawa wspólnotowego i dlatego nie może się na niego powołać jako na bezpośrednią podstawę zobowiązań
         wiążących państwo członkowskie. Ten sam przepis mógłby co najwyżej służyć jako element wykładni dyrektywy.
      
      62     Z tego względu przepisami prawa wspólnotowego, które mają znaczenie dla udzielenia odpowiedzi na zadane pytania, są przepisy
         dyrektywy.
      
      63     Na początku trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 8, dyrektywa nie stanowi przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy
         przez państwa członkowskie bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej tą dyrektywą.
      
      64     Następnie dyrektywę stosuje się, zgodnie z jej art. 1, do umów zawartych pomiędzy przedsiębiorcami i konsumentami, z wyjątkiem
         niektórych umów wyliczonych w art. 3 ust. 2 tej dyrektywy w sposób wyczerpujący, a zwłaszcza umów dotyczących sprzedaży nieruchomości.
      
      65     Wreszcie, zgodnie z art. 5 ust. 1 dyrektywy, ochrona przyznana konsumentowi, który zawarł umowę w warunkach akwizycji w domu,
         polega w szczególności na możliwości odstąpienia przez niego od umowy w terminie siedmiu dni od zawiadomienia go przez przedsiębiorcę
         o przysługującym mu prawie do odstąpienia, zaś przedsiębiorca jest zobowiązany do zawiadomienia konsumenta, zgodnie z art. 4
         akapit pierwszy dyrektywy.
      
      66     Przypomniał o tym Trybunał w pkt 38 ww. wyroku w sprawie Heininger, podkreślając, że z jednej strony dyrektywa ma na celu
         ochronę konsumenta przed niebezpieczeństwem wynikającym z okoliczności zawarcia umowy poza lokalem przedsiębiorcy i że z drugiej
         strony ochrona konsumenta jest realizowana w dyrektywie poprzez ustanowienie prawa do odstąpienia.
      
      67     Jeśli chodzi o następstwa odstąpienia, dyrektywa przewiduje w art. 5 ust. 2, że wskutek odstąpienia konsument jest zwolniony
         od wszelkich zobowiązań wynikających z umowy, a w art. 7, że skutki prawne odstąpienia określa prawo krajowe.
      
      68     W pkt 35 ww. wyroku w sprawie Heininger Trybunał odwołał się do art. 7 dyrektywy, dodając, że wprawdzie umowa kredytu hipotecznego
         wchodzi w zakres stosowania dyrektywy, jednak skutki dla umowy kupna nieruchomości i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości
         wynikające z ewentualnego odstąpienia od tej umowy, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, określa prawo krajowe.
      
      69     Tymczasem, chociaż na państwach członkowskich spoczywa obowiązek uregulowania kwestii związanych ze skutkami prawnymi odstąpienia,
         ta kompetencja powinna być wykonywana z poszanowaniem prawa wspólnotowego, a w szczególności przepisów dyrektywy, które należy
         interpretować w świetle ich celu oraz w sposób zapewniający ich pełną skuteczność. Państwa członkowskie, wykonując zobowiązania
         wynikające z dyrektywy, powinny podejmować wszelkie środki niezbędne do zapewnienia pełnej skuteczności dyrektywy zgodnie
         z jej celem (zob. w szczególności wyrok z dnia 17 czerwca 1999 r. w sprawie C‑336/97 Komisja przeciwko Włochom, Rec. str. I‑3771,
         pkt 19 oraz wyrok z dnia 5 grudnia 2002 r. w sprawie C‑324/01 Komisja przeciwko Belgii, Rec. str. I‑11197, pkt 18).
      
      70     Dodać należy, że Trybunał orzekł, iż dyrektywa nie może sama tworzyć dla podmiotu prywatnego zobowiązań i dlatego nie może
         być jako taka wobec niej powołana (zob. w szczególności wyrok z dnia 14 lipca 1994 r. w sprawie C‑91/92 Faccini Dori, Rec.
         str. I‑3325, pkt 20 oraz wyrok z dnia 5 października 2004 r. w sprawach połączonych od C‑397/01 do C‑403/01 Pfeiffer i in.,
         Zb.Orz. str. I‑8835, pkt 108).
      
      71     Jednak sąd krajowy, który rozstrzyga spór pomiędzy podmiotami prywatnymi, podczas stosowania przepisów prawa wewnętrznego
         wydanych w celu transpozycji zobowiązań przewidzianych przez dyrektywę ma obowiązek uwzględnić całość przepisów prawa krajowego
         i interpretować je tak dalece, jak to możliwe, w świetle treści, jak również celu dyrektywy, aby uzyskać wynik zgodny z zamierzonym
         przez nią celem (zob. ww. wyrok w sprawie Pfeiffer i in., pkt 120).
      
       W przedmiocie pytań pierwszego i drugiego dotyczących skutków odstąpienia od umowy kredytu dla umowy sprzedaży
      72     W pytaniu pierwszym sąd krajowy zwraca się o wykładnię art. 3 ust. 2 dyrektywy, który wyłącza z zakresu stosowania między
         innymi umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości. Sąd ten chciałby wiedzieć, czy to wyłączenie odnosi się także do umów sprzedaży
         nieruchomości, które należy uznać jedynie za część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której negocjacje
         przedumowne odnośnie do umowy sprzedaży nieruchomości, jak i do umowy kredytu służącej wyłącznie finansowaniu odbywały się
         w warunkach akwizycji w domu.
      
      73     W pytaniu drugim sąd krajowy oczekuje odpowiedzi, czy dyrektywa sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną
         konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu jest jej bezskuteczność, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie
         zostałby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto nieruchomości.
      
      74     Z postanowienia odsyłającego wynika, że sąd ten zadał te dwa pytania, uznając, że w takich okolicznościach, jak w sprawie
         toczącej się przed sądem krajowym, obie umowy mogłyby stanowić umowy wiązane tworzące jedną całość pod względem gospodarczym,
         w związku z czym odstąpienie od umowy kredytu i mogłoby wpłynąć na ważność umowy sprzedaży, a kredytobiorca mógłby nie być
         już związany drugą umową z powodu odstąpienia od pierwszej umowy.
      
      75     W związku z tym należy na wstępie stwierdzić, że dyrektywa wyraźnie i bez jakiejkolwiek dwuznaczności wyłącza ze swojego zakresu
         stosowania umowy sprzedaży nieruchomości.
      
      76     Chociaż inne dyrektywy wspólnotowe, których celem jest ochrona interesów konsumentów, a zwłaszcza dyrektywa 87/102, zawierają
         przepisy dotyczące umów wiązanych, to nie jest tak w przypadku omawianej dyrektywy. Nie daje ona też żadnej podstawy pozwalającej
         przypuszczać, że istnieją takie dorozumiane przepisy.
      
      77     W niektórych uwagach przedstawionych Trybunałowi, zwłaszcza w uwagach rządu francuskiego, wyrażono pogląd, że z wyroku z dnia
         22 kwietnia 1999 r. w sprawie C‑423/97 Travel Vac, Rec. str. I‑2195 wynika, że dyrektywę stosuje się do akwizycji, wskutek
         której dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będącej nierozłączną częścią obszerniejszego zespołu umów, w którego
         skład wchodzą także umowa kredytu zabezpieczona długiem gruntowym, umowa budowlano‑oszczędnościowa i umowa o zarząd nieruchomością,
         przy czym te ostatnie umowy należy oceniać jako umowy o świadczenie usług, których wartość jest wyższa od wartości nieruchomości.
      
      78     Takiego punktu widzenia nie można zaakceptować. Umowy o czasowe korzystanie z nieruchomości, która była rozpatrywana w ww.
         wyroku w sprawie Travel Vac i która zgodnie z tym wyrokiem nie jest objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 3 ust. 2 dyrektywy,
         nie można porównywać z umowami rozpatrywanymi w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, chociażby dlatego, że w tamtym
         wyroku chodziło o jedną umowę dotyczącą praw do nieruchomości i usług, które w niej przeważały, podczas gdy w sprawie toczącej
         się przed sądem krajowym chodzi o dwie oddzielne transakcje pod względem prawnym, które mają w zasadzie różne cele.
      
      79     Poza tym Trybunał podkreślił już w pkt 35 ww. wyroku w sprawie Heininger, że skutki odstąpienia od umowy dla umowy kupna nieruchomości
         i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, określa prawo krajowe.
      
      80     W tych warunkach, chociaż dyrektywa nie wyklucza, by prawo krajowe stanowiło w przypadku dwóch umów wiązanych, które tworzą
         jedną całość pod względem gospodarczym, że odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego ma wpływ na ważność umowy sprzedaży nieruchomości,
         jednak w takim przypadku, jak opisany przez sąd krajowy, nie przewiduje obowiązkowo takiego rezultatu.
      
      81     Zatem na pierwsze dwa pytania należy odpowiedzieć w następujący sposób:
      –       art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy
         sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach której
         negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach akwizycji w domu zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy
         kredytu służącej wyłącznie finansowaniu;
      
      –       dyrektywa nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu jest
         bezskuteczność umowy kredytu, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałby udzielony kredyt, gdyby nie
         nabyto nieruchomości.
      
       W przedmiocie pytań trzeciego i czwartego dotyczących skutków odstąpienia dla umowy kredytu
      82     W pierwszej kolejności sąd krajowy pragnie się dowiedzieć, czy dyrektywa, a zwłaszcza art. 5 ust. 2 sprzeciwia się, aby konsument,
         który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z dyrektywą, musiał zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż kredyt – zgodnie
         z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej – służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacony
         sprzedawcy nieruchomości.
      
      83     Zdaniem małżonków Schulte oraz rządu włoskiego takie zobowiązanie nie służy ochronnemu celowi art. 5 ust. 2 dyrektywy. Małżonkowie
         Schulte utrzymują, że w przypadku transakcji tworzącej jedną całość pod względem gospodarczym, która sztucznie została rozdzielona
         na operację kupna i operację finansowania, prawo do odstąpienia gwarantowane przez dyrektywę jest nieskuteczne, jeśli odstąpienie
         od transakcji jest ograniczone tylko do jednej z tych dwóch umów, tj. umowy kredytu. Ich zdaniem w związku z koncepcją całościowej
         transakcji konsument nigdy nie otrzymał pożyczonych pieniędzy ani nie miał żadnego wpływu na wypłatę tej sumy. W takim przypadku
         zobowiązanie konsumenta do zwrotu bankowi kwoty kredytu, która nigdy nie została mu wypłacona, jest sprzeczne z zasadą pełnej
         skuteczności.
      
      84     W tym względzie wystarczy stwierdzić, podobnie jak zrobił to bank, rząd niemiecki i Komisja, że te dwie okoliczności wspomniane
         w pytaniu – tj., że kredyt służy wyłącznie finansowaniu kupna nieruchomości i że zostaje on bezpośrednio wypłacony sprzedawcy
         – odpowiadają szeroko stosowanej praktyce.
      
      85     Poza tym nie można uznać, wbrew twierdzeniom małżonków Schulte, że kredytobiorca nie otrzymał pożyczonej kwoty, która została
         bezpośrednio wypłacona przez bank udzielający kredytu sprzedawcy nieruchomości, skoro w sprawie toczącej się przed sądem krajowym
         bank działał na polecenie konsumentów, którzy w zamian za wypłatę pożyczonych środków mogli nabyć własność nieruchomości.
      
      86     Z tego względu, nawet jeśli kredyt służy wyłącznie finansowaniu kupna nieruchomości i jest wypłacony bezpośrednio sprzedawcy
         tej nieruchomości, dyrektywa nie sprzeciwia się zobowiązaniu konsumenta do zwrotu kwoty kredytu.
      
      87     W drugiej kolejności sąd krajowy zadaje pytanie, czy w takiej sytuacji, jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, dyrektywa
         sprzeciwia się żądaniu natychmiastowej spłaty kredytu.
      
      88     W tym względzie należy wskazać, podobnie jak bank, rząd niemiecki i Komisja, że zgodnie z art. 5 ust. 2 dyrektywy wysłanie
         przez konsumenta zawiadomienia o odstąpieniu zwalnia konsumenta ze wszelkich zobowiązań wynikających z umowy. Anulowanie zobowiązań
         przez konsumenta w ten sposób oznacza, zarówno dla konsumenta, jak i dla kredytodawcy, przywrócenie pierwotnej sytuacji.
      
      89     Z tego powodu w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego dyrektywa nie sprzeciwia się zobowiązaniu konsumenta do
         natychmiastowego zwrotu kredytodawcy pożyczonej kwoty.
      
      90     W trzeciej kolejności sąd krajowy chciałby wiedzieć, czy w takiej sytuacji, jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym,
         dyrektywa sprzeciwia się uregulowaniom krajowym, które przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu, że konsument zobowiązany
         jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych
         na rynku.
      
      91     Według małżonków Schulte takie uregulowanie jest sprzeczne z zasadą skutecznej ochrony konsumentów zawartej w dyrektywie.
         Zdaniem banku i rządu niemieckiego dyrektywa nie zawiera żadnego wymogu, który sprzeciwiałby się takiemu krajowemu uregulowaniu,
         nawet biorąc pod uwagę skuteczną ochronę konsumentów, którą gwarantuje ta dyrektywa.
      
      92     W związku z tym należy przypomnieć, że wykonanie prawa do odstąpienia przewidzianego w art. 5 ust. 1 dyrektywy w odniesieniu
         do umowy kredytu prowadzi na podstawie ust. 2 tego przepisu do bezskuteczności zobowiązań konsumenta wynikających z wypowiedzianej
         umowy, co z kolei skutkuje przywróceniem sytuacji do pierwotnego stanu.
      
      93     Z tego względu dyrektywa nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego
         przewidują, że konsument zobowiązany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty
         na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
      
       W przedmiocie wymogów wynikających z dyrektywy w przypadku niewykonania zobowiązania do zawiadomienia konsumenta o przysługującym
            mu prawie do odstąpienia
      94     Choć dyrektywa nie sprzeciwia się, by w zasadzie przepisy krajowe, które przewidują, że konsument musi natychmiast i w całości
         zwrócić kredyt wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jeśli odstępuje od umowy kredytu, były stosowane do sytuacji, w której
         przedsiębiorca spełnił obowiązek zawiadomienia konsumenta zgodnie z art. 4, to nie koniecznie obowiązuje to w sytuacji, w której
         przedsiębiorca nie spełnił tego obowiązku.
      
      95     W związku z tym należy przypomnieć, że zgodnie z art. 4 akapit trzeci dyrektywy państwa członkowskie zapewnią ustanowienie
         właściwych środków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy informacje dotyczące prawa do odstąpienia
         nie zostaną dostarczone.
      
      96     Należy wskazać, że okolicznością istotną dla oceny sporu toczącego się przed sądem krajowym – przy założeniu, że w ocenie
         sądu krajowego skutecznie odstąpiono od umowy – jest fakt, że bank nie zawiadomił małżonków Schulte o przysługującym im prawie
         do odstąpienia i że odstąpili oni od umowy dopiero po kilku latach.
      
      97     Jeśli bank zawiadomiłby w odpowiednim czasie małżonków Schulte o przysługującym im prawie do odstąpienia zgodnie z HWiG, mieliby
         oni siedem dni na zmianę decyzji o zawarciu umowy kredytu. Jeśli zdecydowaliby się wtedy na odstąpienie od niej, to nie ulega
         wątpliwości, że z uwagi na związek pomiędzy umową kredytu i umową sprzedaży umowa sprzedaży nie zostałaby zawarta.
      
      98     W przypadku gdy bank nie dochował obowiązku zawiadomienia, który spoczywa na nim na mocy art. 4 dyrektywy, konsument, który
         musi zwrócić kredyt zgodnie z prawem niemieckim w wykładni dokonanej przez Bundesgerichtshof, ponosi ryzyko związane z inwestycjami
         finansowymi, o którym mowa w pkt 52 niniejszego wyroku, podobnie jak w przypadku sprawy toczącej się przed sądem krajowym.
      
      99     Tymczasem w takiej sytuacji jak w sprawie toczącej się przed sądem krajowym, jeśli konsument zostałby zawiadomiony w odpowiednim
         czasie o przysługującym mu prawie do odstąpienia, mógłby uniknąć takiego ryzyka.
      
      100   W takich okolicznościach dyrektywa zobowiązuje państwa członkowskie do przyjęcia niezbędnych środków w celu uniknięcia sytuacji,
         w której konsument ponosiłby konsekwencje urzeczywistnienia się takiego ryzyka. Aby zadośćuczynić obowiązkowi ochrony konsumentów,
         państwa członkowskie muszą dbać o to, by w takich warunkach bank, który nie dochował obowiązku zawiadomienia, ponosił konsekwencje
         urzeczywistnienia się takiego ryzyka.
      
      101   Gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka związanego z takimi
         inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu art. 4 dyrektywy zobowiązuje
         państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez
         przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia się takiego ryzyka.
      
      102   Jak przypomniano w pkt 71 niniejszego wyroku, do sądu krajowego należy wykładnia przepisów krajowych tak dalece, jak to możliwe
         w taki sposób, aby uzyskać wynik, o którym mowa w pkt 101 niniejszego wyroku.
      
      103   Mając na uwadze powyższe rozważania, na pytania trzecie i czwarte należy odpowiedzieć w ten sposób, że dyrektywa nie sprzeciwia
         się temu, że:
      
      –       konsument, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, musi zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż
         zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej kredyt służy wyłącznie finansowaniu nabycia nieruchomości i jest
         bezpośrednio wypłacony sprzedawcy tej nieruchomości;
      
      –       wymagany jest natychmiastowy zwrot kwoty kredytu;
      –       przepisy krajowe przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko
         do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
      
      Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka
         związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu
         art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć
         takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia
         się takiego ryzyka.
      
       W przedmiocie kosztów
      104   Dla stron postępowania przed sądem krajowym niniejsze postępowanie ma charakter incydentalny, dotyczy bowiem kwestii podniesionej
         przed tym sądem, do niego zatem należy rozstrzygnięcie o kosztach. Koszty poniesione w związku z przedstawieniem uwag Trybunałowi,
         inne niż poniesione przez strony postępowania przed sądem krajowym, nie podlegają zwrotowi.
      
      Z powyższych względów Trybunał (wielka izba) orzeka, co następuje:
      1)      Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do
            umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy
            umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej z kredytu i w ramach
            której negocjacje przedumowne miały miejsce w warunkach akwizycji w domu zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości,
            jak i umowy kredytu służącej wyłącznie finansowaniu.
      2)      Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedyną konsekwencją odstąpienia od umowy kredytu
            jest jej bezskuteczność, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałby udzielony kredyt, gdyby nie nabyto
            nieruchomości.
      3)      Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się temu że:
      –       konsument, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, musi zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu, chociaż
            zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej kredyt służy wyłącznie finansowaniu nabycia nieruchomości i jest
            bezpośrednio wypłacony sprzedawcy tej nieruchomości;
      –       wymagany jest natychmiastowy zwrot kwoty kredytu;
      –       przepisy krajowe przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko
            do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz kredytodawcy odsetek stosowanych na rynku.
      Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka
            związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu
            art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć
            takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia
            się takiego ryzyka.
      Podpisy
      * Język postępowania: niemiecki.