CELEX: 31992D0465
Language: fr
Date: 1992-04-14 00:00:00
Title: 92/465/CEE: Décision de la Commission, du 14 avril 1992, concernant une aide accordée par le Land de Berlin (Allemagne) à Daimler-Benz AG (C 3/91 ex NN 5/91) (Le texte en langue allemande est le seul faisant foi)

Avis juridique important

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31992D0465

92/465/CEE: Décision de la Commission, du 14 avril 1992, concernant une aide accordée par le Land de Berlin (Allemagne) à Daimler-Benz AG (C 3/91 ex NN 5/91) (Le texte en langue allemande est le seul faisant foi)  

Journal officiel n° L 263 du 09/09/1992 p. 0015 - 0025

DÉCISION DE LA COMMISSION  du 14 avril 1992  concernant une aide accordée par le Land de Berlin (Allemagne) à Daimler-Benz AG (C 3/91 ex NN 5/91)  (Le texte en langue allemande est le seul faisant foi.)  (92/465/CEE)LA COMMISSION DES  COMMUNAUTÉS EUROPÉENNES,  vu le traité instituant la Communauté économique européenne, et notamment son article 93 paragraphe 2 premier alinéa,  après avoir, conformément aux dispositions dudit article, mis les intéressés en demeure de présenter leurs observations (1),  considérant ce qui suit:  I  Au début de juillet 1990, on a appris que Daimler-Benz se proposait d'acheter aux autorités de Berlin, pour un montant de 92,9 millions de marks allemands, un vaste terrain situé près de l'ancienne Potsdamer Platz où se trouvait jusqu'à ces derniers  temps une partie du mur de Berlin.  Le 13 juillet 1990, la Commission a reçu une plainte au sujet du prix très bas auquel le terrain a été vendu à Daimler-Benz.  Cette plainte a également été étayée par des informations parues dans la presse, selon lesquelles les prix du marché dépassaient de plus de 400 % le prix fixé par le sénat de Berlin (ce qui équivalait à une subvention de 400 millions de marks allemands  environ). La plainte du 13 juillet a été retirée par la suite.  En réponse à la demande de la Commission, formulée par lettres du 26 juillet et du 9 octobre 1990, les autorités allemandes ont fourni des informations précises sur l'opération par lettres du 25 juillet, du 5 septembre, du 20 septembre et du 28 novembre  1990, en envoyant:  - une copie du rapport d'expertise de la Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen (SBW - exécutif collégial chargé de la construction et du logement) en date du 28 mai 1990,  - une copie du contrat de vente,  - une copie d'extraits des dispositions législatives et réglementaires allemandes applicables aux transactions immobilières réalisées par les autorités publiques,  - une copie des plans correspondants élaborés par le Gutachterausschuss fuer Grundstueckswerte in Berlin (GGB - groupe d'experts en matière d'expertises immobilières à Berlin) qui indiquent la valeur au 31 décembre 1988 des terrains situés dans certaines  parties de Berlin,  - certains éclaircissements sur la méthode d'expertise,  - des données sur d'autres transactions foncières ayant eu lieu dans la même zone,  - deux expertises réalisées en 1990 concernant des ventes comparables dans la même zone,  - des informations générales sur l'évolution des loyers à Berlin.  Le contrat de vente, en date du 16 juillet 1990, prévoit que le Land de Berlin vend à Daimler-Benz la zone de 61 710 m2 pour un montant total de 92 873 550 marks allemands, à l'exclusion de toutes charges. Le prix, qui se fondait sur l'hypothèse d'une  densité d'occupation des sols de 4,0, sera augmenté ou diminué de 25 marks allemands par mètre carré pour toute modification de 0,1 de la densité d'occupation des sols (la densité minimale étant fixée à 3,5). La construction doit être effectuée  conformément aux résultats d'un concours urbanistique fixant comme objectif une surface de plancher développée de 265 000 m2, dont 20 à 30 % seraient réservés à diverses activités (commerce de détail, culture, restauration, divertissements, logements,  etc.), la superficie restante étant affectée aux bureaux. Le prix de vente était exigible dans les deux semaines suivant la signature du contrat. Daimler-Benz a la possibilité de dénoncer le contrat si elle n'obtient pas, dans les quatre ans, un permis  de bâtir en bonne et due forme. Pour sa part, le Land de Berlin peut faire de même si Daimler-Benz ne respecte pas certaines prescriptions en matière d'urbanisme ainsi que les délais de construction.  Dans sa réponse, le gouvernement allemand explique que le prix est exclusivement fondé sur la valeur marchande du terrain qui a été établie par le bureau d'expertises compétent conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables et  que, par conséquent, il ne contient pas d'éléments d'aide d'État. Il souligne également que les hausses de prix spéculatives dues à l'unification de Berlin et à la future réorganisation de cette partie de la ville ne peuvent pas et ne doivent pas,  d'après la législation en vigueur, entrer en ligne de compte dans l'évaluation du prix du marché. Pour déterminer celui-ci, on a pris en considération les facteurs suivants ayant pour effet de réduire le prix:  - une partie du terrain ne peut être construite en raison de la présence de vieux arbres qui ont une valeur historique,  - un accès doit être assuré à des entreprises de services publics,  - l'acheteur doit supporter le coût d'aménagement du site,  - le prix demandé pour le terrain doit être payé dans un délai de deux semaines à compter de la signature du contrat, bien que les travaux de construction ne puissent en fait commencer avant un certain temps.  Le 28 février 1991, la Commission a décidé d'engager la procédure prévue à l'article 93 paragraphe 2 du traité à l'égard de l'accord relatif à l'achat de terrains passé le 16 juillet 1990 entre le Land de Berlin et Daimler-Benz, après que l'analyse des  différents éléments dont elle disposait eut révélé que le prix demandé pour le terrain était, selon toute vraisemblance, largement inférieur au prix du marché. En effet, l'expertise effectuée par la SBW était, à maints égards, inhabituelle et fortement  critiquable. De plus, la Commission avait certains doutes à l'égard de la procédure administrative suivie en l'occurrence par le sénat de Berlin. Étant donné que le prix fixé pour le terrain était inférieur à sa valeur marchande, cette vente pouvait  comporter une aide d'État indirecte en faveur de l'acheteur. Puisque les investissements qui devaient être réalisés sur le site concernent des services liés au secteur automobile et à d'autres activités de Daimler-Benz qui font l'objet d'échanges  intracommunautaires intenses, la Commission estimait que cette aide menaçait de fausser la concurrence intracommunautaire au sens de l'article 92 paragraphe 1 du traité. De plus, la Commission doutait que l'une des dérogations prévues à l'article 92 du  traité puisse s'appliquer à l'aide éventuellement contenue dans cette vente.  Dans le cadre de la procédure prévue à l'article 93 paragraphe 2 du traité, la Commission a invité les autorités allemandes compétentes à procéder, conformément aux articles 198 et 199 de la loi fédérale du 12 décembre 1986 sur l'aménagement du  territoire, à la nomination d'un groupe d'experts tout à fait indépendant et neutre, tel que le GGB, qui serait chargé d'émettre un deuxième avis sur la valeur marchande du site en mai 1990 en tenant compte non seulement de la première expertise et des  informations sur lesquelles elle est fondée, mais aussi des questions soulevées par la Commission dans le cadre de cette procédure.  Par lettre du 20 mars 1991, la Commission a mis le gouvernement allemand en demeure de lui présenter ses observations dans un délai d'un mois et de lui fournir toutes les informations nécessaires à l'appréciation de cette affaire. Elle a également mis  les autres États membres et les partis intéressés en demeure de présenter leurs observations au sujet de l'affaire.  II  Dans le cadre de la procédure prévue à l'article 93 paragraphe 2 du traité, le gouvernement allemand a présenté ses observations par lettre du 17 avril 1991. Pour l'appréciation de cette affaire, il a jugé déterminants les éléments suivants:  - Daimler-Benz avait manifesté dès 1988 son intérêt pour la réalisation d'investissements à Berlin. Le choix de la Potsdamer Platz a eu lieu en septembre 1989. Il est vrai que la zone en question se trouve, sur le plan géographique, au centre de Berlin,  mais pour l'instant, il ne s'agit toujours que d'un terrain vague,  - la valeur marchande du terrain a été évaluée sur la base d'une densité d'occupation des sols de 4,0, ce qui peut correspondre par exemple à une construction de quatre étages s'étendant sur la totalité de la superficie, ou encore à une construction de  seize étages occupant un quart de la superficie. La densité d'occupation des sols n'exprime qu'un rapport entre les superficies. Une modification de celle-ci entraîne la révision du prix de vente,  - depuis juillet 1990, quinze terrains au total ont été vendus à proximité de l'ancien mur de Berlin, dont l'un se trouve également au centre, tandis que huit sont situés dans des zones résidentielles ou mixtes et six dans la zone industrielle,  - Daimler-Benz ne reçoit aucune subvention publique pour l'acquisition de ce terrain. On ne sait pas encore si le projet de construction de Daimler-Benz (évalué, dans un premier temps, de 700 à 800 millions de marks allemands) bénéficiera ou non d'une  subvention,  - sauf en cas d'expropriation (voir la législation fédérale allemande relative à l'aménagement du territoire), les expertises concernant les ventes foncières réalisées par le sénat de Berlin ne doivent pas systématiquement être effectuées par un groupe  d'experts autonome et indépendant, mais peuvent l'être, comme dans le cas présent, par l'administration compétente du sénat de Berlin (à savoir la SBW),  - le contrat exclut toute construction dans la zone de l'ancienne Potsdamer Strasse,  - les négociations entamées avec le « Verein fuer bergbauliche Interessen », dont il est question dans la communication concernant l'ouverture de la procédure, sont toujours en cours,  - en cas de vente de terrains lui appartenant, le Land de Berlin n'a pas le droit d'adopter un comportement spéculatif mais doit, au contraire, s'efforcer de favoriser le développement urbanistique et économique.  La Commission a en même temps été informée de ce que le sénat de Berlin a, par lettre du 11 avril 1991, chargé le GGB de procéder à une nouvelle évaluation de la valeur que représentait en avril et en mai 1990 la zone acquise par Daimler-Benz à  proximité de la Potsdamer Platz et de se prononcer sur les doutes émis par la Commission à propos de la première expertise dans sa communication concernant l'ouverture de la procédure. Ce travail devait prendre deux mois. Par lettre du 24 mai 1991, les  autorités allemandes ont promis la deuxième expertise pour la mi-juillet.  Les autorités allemandes ont transmis par lettre du 25 septembre 1991 le résultat de la deuxième expertise officielle en date du 9 juillet 1991. En annexe à cette lettre se trouvaient en outre un avis émis à ce sujet en date du 22 juillet 1991 par la  SBW (qui avait effectué la première expertise), une note de référence des autorités administratives de Berlin compétentes en matière d'économie et de technologie, les observations présentées en date du 18 septembre 1991 par l'acheteur (Daimler-Benz)  dans le cadre de la procédure engagée en application de l'article 93 paragraphe 2 du traité, ainsi qu'une nouvelle expertise, également en date du 18 septembre 1991, effectuée par un expert privé à la demande de Daimler-Benz.  Dans le cadre de cette procédure, la Commission a reçu des observations de deux autres États membres (la France et le Danemark) qui soutiennent l'action de la Commission. Ces observations ont été communiquées au gouvernement allemand. Dans sa réponse  aux observations françaises, celui-ci indiquait que l'encadrement communautaire des aides d'État dans le secteur de l'automobile n'était pas applicable dans ce cas, puisque Daimler-Benz installera à cet endroit sa filiale Daimler-Benz Interservices AG  (Debis), qui est totalement indépendante de sa filiale automobile Mercedes-Benz AG, et qu'il n'était pas question d'y produire des véhicules automobiles.  Dans ses observations, Daimler-Benz soutient que l'accord relatif à l'achat de terrains ne comporte aucun élément d'aide d'État en sa faveur au sens de l'article 92 du traité, et avance à cet égard les arguments suivants:  - en avril/mai 1990, la réunification de l'Allemagne n'était nullement certaine et les terrains achetés se trouvaient dans une zone marquée par sa situation au pied du mur de Berlin, qui existait encore à l'époque,  - Daimler-Benz partage les critiques émises par la SBW et par l'expert privé concernant la division artificielle du terrain en trois parties effectuée par le GGB, le choix de la zone centrale comme base de référence et la non-prise en considération des  coûts supplémentaires inhérents à l'entretien et à la remise en état d'un bâtiment classé,  - il ressort des différentes expertises que la valeur marchande ne peut être évaluée qu'approximativement et qu'il existe une certaine fourchette à l'intérieur de laquelle se situe le prix demandé,  - l'examen de l'aide ne doit pas se limiter à la valeur marchande, mais doit également tenir compte de l'apport urbanistique spécifique, du signal donné aux autres investisseurs et du fait que Daimler-Benz était disposée à acquérir à un prix bien  supérieur à leur valeur marchande une parcelle située à l'intérieur du grand terrain non bâti et un bâtiment adjacent situé à côté du petit terrain non bâti qui, l'une et l'autre, ne sont pas nécessaires pour les objectifs qu'elle poursuit,  - Daimler-Benz évalue à 207,8 millions de marks allemands (montant supérieur à la valeur marchande évaluée par le GGB) les obligations et charges supplémentaires découlant de l'accord de vente (acquisition et démolition de la Bellevue-Tower située sur  le côté du petit terrain non bâti, charges financières jusqu'à ce que le terrain soit constructible, coût du concours urbanistique, moins-value lors de la cession à des tiers de 25 % de la surface utile nette pour des usages autres que la construction  de bureaux),  - tous ces aspects de l'acquisition (contribution de Daimler-Benz aux objectifs urbanistiques) font de cet accord relatif à l'achat de terrains une transaction spéciale qui n'est pas comparable aux contrats habituels de vente de terrains destinés à des  usages industriels.  Selon l'argumentation de Daimler-Benz, il est également difficile d'imaginer comment une aide d'État - hypothétique - pourrait influencer la position concurrentielle de Daimler-Benz alors que 35 % seulement de la surface construite seront affectés à des  bureaux qu'elle utilisera elle-même (Debis), de sorte qu'on ne voit pas bien dans quelle mesure cela pourrait affecter les échanges entre les États membres. De plus, l'avantage que représente pour Daimler-Benz la possibilité d'avoir des bureaux qu'elle  utilise elle-même dans cette partie de Berlin et non pas dans une autre ne peut avoir d'effet ni sur le marché ni sur la concurrence et est sans aucun rapport avec les échanges entre les États membres.  Enfin, au cas où la Commission constaterait l'existence d'une aide d'État, elle devrait déterminer si celle-ci est compatible avec le marché commun au regard de l'article 92 paragraphe 2 point c) et paragraphe 3 point c). Berlin compte parmi les régions  allemandes qui ont été les plus gravement touchées par la division du pays et continue à souffrir de ses conséquences. Une aide d'État accordée pour la reconstruction de la partie de Berlin en cause et destinée à favoriser le développement urbanistique  de la ville doit être considérée comme compatible avec le marché commun.    En décembre 1991, après un premier examen des positions exposées ci-dessus, la Commission a accepté, comme le lui proposaient les autorités allemandes, de discuter avec celles-ci des différents aspects du problème. À cette occasion, il a été décidé  d'instituer un groupe d'experts ad hoc chargé de quantifier le surcoût et l'intérêt que représente, pour le projet de Daimler-Benz, l'acquisition ultérieure d'un terrain adjacent. Cela devait permettre à la Commission de compléter son information sur  les différents éléments du problème. Par lettre du 21 février 1992, les autorités allemandes ont transmis toutes les évaluations nécessaires et les informations complémentaires sur lesquelles le groupe d'experts s'était mis d'accord.  III  Le rapport d'expertise du GGB en date du 9 juillet 1991 a été rédigé et signé par chacun des sept experts indépendants du GGB. Il conclut que la valeur marchande du terrain était de 179 706 000 marks allemands en avril 1990. Sa valeur marchande en mai  1990 était la même puisque les tendances sur le marché immobilier ne sont perceptibles que sur une période supérieure à un mois. Pour déterminer cette valeur, le GGB a tenu compte des aspects suivants:  - les données juridiques, qui incluent non seulement la description cadastrale du terrain et le contrat de vente, mais également les prescriptions et réglementations applicables en matière de construction,  - la situation, les caractéristiques effectives de la zone et les autres éléments en faveur d'une division du terrain en trois parties distinctes, à savoir la surface bâtie (sur laquelle se trouve le magasin de vins « Huth » bâtiment historique), le  terrain vague situé entre la Potsdamer Strasse, la Einhornstrasse et la Linkstrasse (à l'exclusion des 500 m2 appartenant au secteur privé) et le terrain vague situé entre la Einhornstrasse, la Linkstrasse, la Schellingstrasse et la Reichpietschufer (à  l'exclusion de la surface bâtie sur laquelle se trouve la Bellevue-Tower),  - les critères déterminants pour la valeur marchande des trois parties (en plus des critères légaux habituels, il a été tenu compte des nouveaux concepts urbanistiques mis en oeuvre à la suite du concours organisé pour cette partie de la ville).  L'obligation contractuelle d'affecter une partie de la surface construite à d'autres usages que des bureaux est la norme dans les zones centrales, tandis qu'aucune contribution à la viabilisation n'est exigible pour les terrains non bâtis.  En résumé, l'expertise s'est déroulée de la manière suivante. La valeur marchande de la première parcelle non bâtie (46 363 m2) a été évaluée selon l'analyse ci-dessous:  - la Potsdamer Platz devrait, ultérieurement, être d'une qualité analogue à celle de la zone se situant autour de la Ernst-Reuter-Platz, de la Hardenbergstrasse et de la Fasanenstrasse. Comme valeur initiale, ou peut donc prendre la valeur indicative  moyenne de cette zone à la fin de 1988 (2 335 DM/m2),  - l'évaluation, au moyen d'une analyse par régression, de l'augmentation moyenne de la valeur du terrain entre la fin de 1988 et avril 1990 donne un résultat de 65 % (3 853 DM/m2),  - une rectification destinée à tenir compte des caractéristiques différentes des lieux d'implantation (infrastructures techniques et sociales, communications et utilisation prévue) et effectuée au moyen d'une analyse multifactorielle se traduit par une  réduction de 10,7 % de la valeur du terrain (3 441 DM/m2),  - une correction destinée à tenir compte de l'utilisation différente des bâtiments, effectuée à l'aide de coefficients de conversion, donne une plus-value de 20,2 % (4 136 DM/m2),  - il n'y a pas lieu d'effectuer la correction habituellement appliquée aux terrains d'une superficie importante, en raison des possibilités idéales de planification et de la valeur de rareté que présente cette occasion d'achat,  - la correction destinée à tenir compte du fait que l'ancienne Potsdamer Strasse est classée et que la planification est incertaine pour ce qui est du petit terrain appartenant au secteur privé donne une moins-value de 5 % (3 929 DM/m2),  - sur la base d'un coefficient d'actualisation correspondant à une période de trois ans et d'un taux d'intérêt de 8,7 %, la correction destinée à tenir compte des retards de la construction à prévoir jusqu'à ce que les conditions prévues par la  réglementation en matière d'urbanisme soient remplies entraîne une moins-value de 22,2 % (3 059 DM/m2),  - la multiplication de la valeur définitive (3 059 DM/m2) par la superficie totale (46 363 m2) donne une valeur marchande de 141 824 417 marks allemands.  La seconde parcelle non bâtie (14 285 m2) a été évaluée selon l'analyse ci-dessous:  - une correction de la valeur définitive de la première parcelle (sans la correction de 5 % pour tenir compte des contraintes dues à la protection du site, soit 3 220 DM/m2, en raison de sa situation moins centrale par rapport aux terrains de référence  choisis pour la première parcelle donne une moins-value de 25 % (2 415 DM/m2),  - il n'est pas nécessaire de corriger ce chiffre en raison de la proximité de la Bellevue-Tower pour tenir compte de l'obligation de respecter certaines distances entre deux bâtiments puisque la densité d'occupation des sols de 4,0 peut, malgré tout,  être respectée,  - la multiplication de la valeur définitive (2 415 DM/m2) par la superficie totale (14 285 m2) donne une valeur marchande de 34 498 275 marks allemands.  Le bâtiment historique du magasin de vins (1 062 m2) a été évalué selon l'analyse ci-dessous:  - on a pris pour base le montant des loyers annuels, après correction pour certaines parties dont le loyer est artificiellement bas (247 267 marks allemands),  - il faut déduire de ce montant brut les frais annuels de gestion, ce qui donne un rendement annuel net de 111 217 marks allemands,  - on calcule la valeur de rendement capitalisée en divisant le rendement annuel net par le taux d'intérêt standard de 3 % applicable en matière immobilière (3 707 233 marks allemands),  - en corrigeant ce chiffre pour tenir compte des coûts supportés par les locataires pour la rénovation de deux bureaux, on obtient une valeur marchande définitive de 3 383 763 marks allemands.  Après avoir ajouté les valeurs marchandes des trois parcelles et arrondi cette somme, on arrive à un total de 179 706 000 marks allemands pour l'ensemble de la zone.  Se référant aux remarques formulées par la Commission dans la communication relative à l'ouverture de la procédure, le GGB cite, pour expliquer les différences existant entre l'expertise de la SBW et la sienne, les raisons suivantes:  1) utilisation d'une autre zone de référence où la valeur indicative officielle des terrains est comprise entre 2 000 et 2 500 DM/m2 et non pas entre 900 et 1 100 DM/m2;  2) prise en considération de l'évolution des prix entre avril/mai 1990 et le début de 1991;  3) pour tenir compte du fait que l'on prévoit un degré d'utilisation supérieur, on a utilisé de nouveaux coefficients de conversion calculés sur la base de ventes immobilières réalisées en 1989/1990. Jusqu'à présent, ces coefficients n'ont pas encore  été publiés;  4) la zone non bâtie située au nord n'a pas été, aux fins de l'évaluation, divisée en six unités distinctes, mais a été considérée comme un seul terrain. Le tracé de l'ancienne Potsdamer Strasse a été intégré dans le terrain à bâtir et n'a pas été évalué  comme une parcelle distincte divisant celui-ci;  5) pour évaluer la valeur marchande du terrain bâti (magasin de vins), on n'a pas utilisé la méthode de la valeur de comparaison, mais celle de la valeur de rendement.  Dans sa prise de position du 22 juillet 1991 au sujet du rapport d'expertise du GGB, la SBW défend les hypothèses sur lesquelles se fonde sa première expertise et déclare notamment ne pas pouvoir partager les conceptions du GGB quant aux conséquences de  l'existence de l'ancienne Potsdamer Strasse pour le calcul de la valeur. Pour cette raison, la SBW a joint en annexe une variante de l'expertise effectuée par le GGB qui se fonde sur des hypothèses différentes en ce qui concerne l'ancienne Potsdamer  Strasse et conclut que cela aurait pour effet de réduire de 8,2 millions de marks allemands le résultat de l'évaluation effectuée par le GGB.  L'étude effectuée par l'expert privé en date du 18 juillet 1991 pour le compte de Daimler-Benz critique, dans l'expertise effectuée par le GGB, le fait que l'ensemble de la zone est considéré comme terrain à bâtir, la comparaison avec des terrains  situés dans le quartier des affaires Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse, ainsi que certains détails de la méthode choisie par le GGB. Selon l'expert privé, la valeur marchande serait de 99,24 millions de marks allemands.  Le groupe d'experts, dont il est question dans la partie II, a procédé à l'évaluation des coûts et des avantages supplémentaires au 1er janvier 1991 résultant, pour le projet de construction de Daimler-Benz, de l'achat en décembre 1990 (soit six mois  après la transaction foncière conclue avec le sénat de Berlin), du terrain privé de la Eichhornstrasse 5-6, sur lequel se trouve la Bellevue-Tower. Selon la Commission, cette décision d'achat n'était pas assortie seulement d'obligations et de charges,  mais comportait également des avantages financiers futurs. En effet, l'inclusion de ce terrain améliorait les possibilités pour Daimler-Benz d'augmenter la densité d'occupation des sols de 4,0 prévue dans le contrat de vente puisqu'il n'y a pas lieu de  respecter des distances déterminées entre les édifices pour les immeubles à construire sur ce deuxième terrain. De fait, le sénat de Berlin a, par ordonnance du 11 décembre 1991, porté à 5,0 la densité d'occupation des sols pour le projet de  Daimler-Benz et d'autres projets immobiliers aux alentours de la Potsdamer Platz.  Le surcoût résultant de cette transaction pour le projet immobilier de Daimler-Benz a été estimé à 59,1 millions de marks allemands, alors que les avantages ont été évalués à 6,1 millions de marks allemands, de sorte que, au total, on obtient une  dépense supplémentaire nette de 53 millions de marks allemands. Ce calcul peut se résumer comme suit:  - le supplément de 42,5 millions de marks allemands payé par Daimler-Benz pour l'acquisition de la Bellevue-Tower correspond à la différence existant entre le prix de vente (64,2 millions de marks allemands) et la valeur marchande du terrain évaluée  d'après la carte de la valeur indicative des sols établie par le GGB au 31 décembre 1990 après extrapolation sur la base d'une densité d'occupation des sols de 5,0 (21,7 millions de marks allemands),  - les frais de financement (5,7 millions de marks allemands) correspondent à la différence entre le montant des intérêts calculé au taux officiel de 8,9 % pour une période de deux ans et demi se terminant à la mi-1993, actualisé au 1er janvier 1991,  date prévue pour la démolition du bâtiment (soit 8,2 millions de marks allemands) et la valeur des loyers perçus au 1er janvier 1991 (2,5 millions de marks allemands),  - les coûts à prévoir pour l'évacuation du bâtiment et la réinstallation ds occupants actuels (7,1 millions de marks allemands) correspondent à la somme de la contribution aux charges d'intérêt actualisée (6,3 millions de marks allemands) que  Daimler-Benz devra verser à l'université qui, à partir de 1993, devra héberger environ 300 étudiants dans un autre foyer, et des frais de loyer actualisés que Daimler-Benz devra payer jusqu'à l'expiration du bail actuel pour l'hébergement d'environ 250  rapatriés et réfugiés (0,8 million de marks allemands),  - les frais de démolition (3,8 millions de marks allemands) correspondent au montant actualisé de l'offre la plus intéressante, laquelle se fonde sur un coût moyen de démolition de 110 DM/m3,  - la plus-value acquise par le terrain du sénat du fait de son regroupement avec le terrain sur lequel se trouve la Bellevue-Tower est estimée à 6,1 millions de marks allemands. Pour parvenir à ce montant, on a multiplié la surface par la différence  existant entre, d'une part, la compensation de la valeur au mètre carré correspondant aux coefficients de conversion appliqués par le GGB dans l'hypothèse où la densité d'occupation des sols serait portée de 4,0 à 5,0 (348,10 marks allemands) et,  d'autre part, le montant de l'ajustement déjà prévu dans le contrat (250 marks allemands).  IV  Le groupe Daimler-Benz est l'une des plus grandes entreprises industrielles européennes. En 1990, il a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 85,5 milliards de marks allemands, dont 55,6 sur le marché de la Communauté. La contribution de  Mercedes-Benz (voitures de tourisme et véhicules utilitaires) représente plus des deux tiers de ce chiffre d'affaires, 15 % pour respectivement AEG et Deutsche Aerospace, et 3 % pour DB Interservices (Debis).  Au sein de ce groupe, Debis, créée le 1er juillet 1990, regroupe l'ensemble des services (services informatiques, services financiers, assurances, opérations de compensation et services de marketing). Ces activités sont, en partie, exercées directement  avec d'autres branches du groupe Daimler-Benz. Ainsi, l'essentiel des services financiers concerne la conclusion de contrats de leasing avec des clients de Mercedes-Benz.  En 1990, Mercedez-Benz a, au niveau mondial, vendu 823 700 véhicules. Les 535 400 véhicules vendus dans la Communauté représentent 3,1 % des voitures de tourisme et 15,6 % des véhicules utilitaires (véhicules de livraison et camions) immatriculés dans  la Communauté. La décision d'implanter à Berlin certaines parties de Debis doit permettre de renforcer la position de l'entreprise en Europe de l'Est. Selon ses propres dires, Daimler-Benz a l'intention de jouer un rôle important dans la reconstruction  de l'Allemagne orientale et du reste du Comecon.  V  Comme la Commission l'explique dans sa communication relative à l'ouverture de la procédure, il convient « pour déterminer si une aide d'État a ou non été accordée, . . . d'examiner si les conditions de vente du site faites à Daimler-Benz par le Land de  Berlin s'écartent de la pratique et des critères commerciaux courants au point de constituer une aide d'État au sens de l'article 92 paragraphe 1 du traité CEE ». Tel est toujours le point de départ des réflexions dans la présente affaire (2).  D'après la législation applicable au Land de Berlin (Landeshaushaltsordnung er Grundstuecksordnung), les terrains ne peuvent être vendus qu'au prix plein. La législation fédérale allemande relative à l'aménagement du territoire définit la valeur  marchande d'un terrain comme étant « le prix qui, à la date de l'enquête, pouvait être obtenu sur le marché commercial normal eu égard à la situation juridique, aux caractéristiques physiques, aux autres qualités et à la situation du terrain ou à tout  autre objet de l'enquête, compte non tenu de circonstances exceptionnelles ou personnelles ». La législation fédérale allemande énonce également que l'expertise doit être effectuée par un groupe d'experts autonome et indépendant n'ayant pas pour  fonction principale de gérer les terrains des pouvoirs publics régionaux qui font l'objet de l'expertise. Si nécessaire, les pouvoirs publics régionaux peuvent demander à un ou plusieurs groupes d'experts d'un niveau plus élevé de procéder à une autre  expertise.  Compte tenu de ce qui précède, la Commission a, dans sa communication relative à l'ouverture de la procédure, émis certains doutes à l'égard de la procédure administrative suivie en l'occurence par les autorités de Berlin. Le choix de la SBW en tant  qu'organisme d'experts chargé de l'expertise du site peut être critiqué. En effet, cet organisme public ne constitue peut-être pas, en ce qui concerne la vente de terrains appartenant au sénat de Berlin, le groupe d'experts autonome et indépendant  requis par la législation fédérale, puisqu'il fait partie de l'administration du sénat de Berlin et n'a pas de statut indépendant. De plus, la Commission se disait préoccupée par le fait que, en l'occurence, l'avis d'un ou de plusieurs groupes d'experts  de plus haut niveau n'a pas été demandé, étant donné, en particulier, les décisions discrétionnaires qui ont dû être prises au sujet des hypothèses de base à retenir et la controverse politique et publique qu'a suscitée par la suite l'expertise  effectuée par la SBW. À ce propos, la Commission a fait remarquer qu'il existe un organisme public totalement autonome qui est le GGB.    Par lettre du 17 avril 1991, les autorités allemandes ont expliqué que, dans le cas du Land de Berlin, l'expertise d'un terrain ne doit pas systématiquement être effectuée par un groupe d'experts autonome et indépendant. À titre de preuves, elles ont  transmis différents extraits des dispositions réglementaires applicables au Land de Berlin. Même s'il est possible qu'il n'y ait pas, pour le Land de Berlin, d'obligation légale de consulter le GGB, la Commission reste persuadée que le sénat de Berlin  n'était pas en mesure, en raison des dimensions et de la nature exceptionnelles du terrain vendu, de l'absence de toute valeur de référence et de la difficulté de juger comment cette partie de la ville sera intégrée dans la planification urbanistique à  venir, de conclure avec un degré de certitude suffisant que le terrain a été vendu à sa valeur effective.  La Commission reconnaît que l'absence d'une expertise indépendante constitue seulement un indice d'une éventuelle sous-évaluation de la valeur marchande du terrain. Elle estime que la seule manière de confirmer cette possibilité et d'évaluer  objectivement la valeur marchande du terrain consisterait à demander une contre-expertise, qui serait effectuée cette fois, comme le prévoit la loi fédérale allemande du 12 décembre 1986 relative à l'aménagement du territoire, par un groupe d'experts  totalement autonome et indépendant. À cet effet, la Commission a, dans sa communication relative à l'ouverture de la procédure, invité les autorités allemandes compétentes à faire effectuer une telle contre-expertise indépendante.  Par lettre du 11 avril 1991, le sénat de Berlin a chargé le GGB de réévaluer la valeur marchande du terrain en tenant compte non seulement de la première expertise et des constatations sur lesquelles elle est fondée, mais également des questions  soulevées par la Commission lors de l'ouverture de la procédure. En ce qui concerne les conditions de cette contre-expertise, le seul différend avec la Commission portait sur la période de référence. En effet, le sénat de Berlin préférait, comme pour la  première expertise, le mois d'avril 1990 alors que la Commission proposait le mois de mai 1990, se fondant sur la date de la première expertise. C'est pourquoi le sénat de Berlin a fait effectuer une expertise portant sur deux périodes de référence  (avril et mai 1990). En invitant le GGB à donner également son avis sur les doutes exprimés par la Commission à l'égard de la méthode utilisée lors de la première expertise, le sénat de Berlin a souligné la nécessité d'utiliser une méthode d'évaluation  plus uniforme et impartiale.  À partir de ce moment, le sénat de Berlin et la Commission étaient par conséquent d'accord sur le choix de l'expert et sur les conditions de la contre-expertise, à l'exception de la période de référence à propos de laquelle un différend pouvait encore  subsister.  Sans préjudice des résultats de cette contre-expertise indépendante, les deux parties s'accordaient donc implicitement sur le fait que le GGB effectuerait une expertise professionnelle et impartiale du terrain acquis par Daimler-Benz. La réponse à la  question de savoir si le prix de vente comportait un élément d'aide d'État allait donc désormais dépendre exclusivement du résultat de cette contre-expertise.  Dans son rapport d'expertise du 7 juillet 1991, le GGB évaluait la valeur marchande du terrain en avril et mai 1990 à 179 706 000 marks allemands. Le seul différend subsistant entre la Commission et le sénat de Berlin sur les conditions de la  contre-expertise disparaissait donc puisque les deux évaluations (pour avril et mai) donnaient le même résultat. Il ressort de cette contre-expertise que le prix de vente (92 873 550 marks allemands) est de 86 832 450 marks allemands inférieur à la  valeur effective du terrain.  Les autorités allemandes ont transmis le résultat de la contre-expertise par lettre du 25 septembre 1991. À cette lettre étaient également jointes les explications avancées par la SBW pour justifier sa première expertise, les remarques formulées par  Daimler-Benz dans le cadre de la procédure engagée conformément à l'article 93 paragraphe 2 du traité (Daimler-Benz y chiffrait notamment les obligations qui lui incombent en matière d'urbanisme) et l'expertise privée.  En ce qui concerne les arguments que la SBW, l'expert privé et Daimler-Benz opposent à l'expertise du GGB, la Commission voudrait tout d'abord observer de manière générale que ces arguments auraient été plus convaincants s'ils avaient été avancés avant  que le sénat de Berlin n'accepte les conditions de la contre-expertise exigée par la Commission et avant que le GGB ne présente son rapport d'expertise. En ce qui concerne l'autre évaluation que Daimler-Benz a demandée de sa propre initiative après  avoir reçu le rapport d'expertise du GGB, la Commission refuse de procéder à un second calcul pour lequel l'une des parties voudrait, après coup et sans aucune raison impérative, remplacer une commission officielle composée de sept experts par un expert  privé. Au demeurant, la Commission n'est pas d'avis que le contenu de cette évaluation moins complète justifie que l'on rejette les résultats de l'expertise officielle.  Pour ce qui est des critiques concernant différents aspects de la méthode utilisée par le GGB, la Commission est d'avis que le comité d'experts nommé officiellement a accès à toutes les données statistiques et aux méthodes les plus récentes utilisées  par les experts professionnels pour l'expertise des terrains. En ce qui concerne l'argument de Daimler-Benz selon lequel la valeur marchande doit également tenir compte des obligations et des charges acceptées par l'entreprise eu égard aux prescriptions  urbanistiques existant pour cette partie de la ville, la Commission tient à rappeler que l'expertise du GGB a tenu compte de toutes les obligations contractuelles incombant à Daimler-Benz, y compris celles qui limitent partiellement l'utilisation  industrielle du terrain. Il est fait ici référence aux parties de l'expertise concernant les critères appliqués pour le calcul de la valeur marchande (voir plus haut).  Les seules obligations supplémentaires qui ne soient expressément prévues ni dans le contrat de vente ni dans les deux expertises, et qui sont maintenant quantifiées par Daimler-Benz, sont celles résultant de l'acquisition et de la démolition de la  Bellevue-Tower et de l'inclusion du terrain sur lequel elle se trouve dans le projet immobilier. Ces coûts supplémentaires, qui n'étaient pas connus au moment de l'achat et que Daimler-Benz n'a manifestment pris à sa charge qu'ultérieurement, n'ont  toutefois pu influencer ni la valeur marchande en avril/mai 1990, ni donc le prix de vente.  Dans ces conditions, la Commission conclut que la différence de 86,8 millions de marks allemands existant entre l'évaluation effectuée par le GGB et le prix payé par Daimler-Benz constitue une aide de l'État accordée par le Land de Berlin.  Dans la communication relative à l'ouverture de la procédure, la Commission indiquait que l'aide qui a permis à Daimler-Benz d'acquérir ce terrain à un prix inférieur à sa valeur effective constitue une aide à Daimler-Benz au sens de l'article 92  paragraphe 1 du traité. Puisque les investissements qui doivent être effectués sur ce terrain concernent les services liés au secteur automobile et à d'autres activités du groupe qui font l'objet d'échanges intracommunautaires intenses, cette aide  menace de fausser la concurrence à l'intérieur de la Communauté.  En l'occurence, il n'est pas important de savoir si certaines parties de la surface construite seront louées puisqu'il s'agirait de locations industrielles qui pourraient rapporter des bénéfices à Daimler-Benz. La Commission ne peut pas non plus  accepter l'analyse de Daimler-Benz selon laquelle le prix d'achat subventionné est sans incidence sur le marché ou sur la concurrence parce que Daimler-Benz aurait tenté d'acquérir, aux mêmes conditions, un autre terrain à Berlin si elle n'avait pu  acquérir le terrain de la Potsdamer Platz aux conditions prévues dans le contrat du 16 juillet 1990. Le GGB a souligné le caractère exceptionnel que revêtait pour Daimler-Benz cette possibilité d'achat, de sorte qu'en pratique Daimler-Benz n'aurait pas  pu trouver d'autres terrains avec ces dimensions au centre de la ville. En conséquence, l'aide d'État n'a pas nécessairement influencé le choix de l'implantation de Daimler-Benz, mais doit plutôt être considérée comme un gain inespéré qui menace de  fausser la concurrence puisqu'il peut avoir pour effet d'augmenter les marges bénéficiaires de Daimler-Benz dans le secteur des services et/ou des activités industrielles.  VI  Cette aide, qui n'entre pas dans le cadre d'un régime approuvé, aurait dû être notifiée à la Commission conformément à l'article 93 paragraphe 3 du traité. Le gouvernement allemand n'ayant pas notifié l'aide à l'avance, la Commission n'a pas été en  mesure de faire connaître son avis sur les mesures concernées avant qu'elles soient mises en oeuvre. L'aide est donc illégale, puisqu'elle a été accordée en violation des dispositions de l'article 93 paragraphe 3 du traité.  À cet égard, il convient de rappeler que, compte tenu du caractère obligatoire des règles de procédure figurant à l'article 93 paragraphe 3 du traité, qui présentent également de l'importance sur le plan de l'ordre public et dont l'effet direct a été  reconnu par la Cour de justice dans son arrêt du 19 juin 1973 dans l'affaire 77/72 (3), il n'est pas possible de remédier a posteriori au caractère illégal de l'aide en question.  VII  Dans ses remarques, Daimler-Benz a fait valoir qu'une aide éventuelle serait compatible avec le marché commun en vertu de l'article 92 paragraphe 2 point c) du traité.  En effet, il est dit dans cet article que « sont compatibles avec le marché commun, les aides octroyées à l'économie de certaines régions de la république fédérale d'Allemagne affectées par la division de l'Allemagne, dans la mesure où elles sont  nécessaires pour compenser les désavantages économiques causés par cette division ».  Berlin-Ouest fait indubitablement partie des régions visées par les dispositions de cet article. En effet, la Commission a déjà, par le passé et pour la dernière fois en mars 1989 (voir aide d'État N 266/88), approuvé de nombreuses aides prévues par la  loi sur le soutien à Berlin en faveur de l'économie de Berlin-Ouest et ce, sur la base de l'article 92 paragraphe 2 point c) et conformément à la déclaration commune faite par les six États membres fondateurs de la Communauté économique européenne eu  égard à la situation particulière de Berlin et à la nécessité de lui apporter l'appui du monde libre.  Pour sa part, la Commission a, dans sa communication du 21 août 1990 concernant la Communauté et l'unification allemande (4), considéré que la justification économique du maintien de l'octroi de subventions à Berlin a cessé d'exister. La Commission, qui  se félicite de l'intention manifestée par les autorités fédérales d'éliminer complètement ces aides, a exprimé la volonté de fixer, à l'occasion du réexamen en cours des aides accordées à la zone frontalière et à Berlin-Ouest, le délai qui lui paraît  nécessaire et justifié pour leur élimination.    Les autorités allemandes et Daimler-Benz ont toutefois fait remarquer que cette dernière avait, dès 1988, manifesté son intérêt pour la réalisation d'investissements à Berlin et choisi la Potsdamer Platz en septembre 1989, donc avant l'ouverture du mur  de Berlin. Même en avril 1990, mois au cours duquel a eu lieu l'expertise en question, la réunification allemande n'avait pas encore été décidée et la date de sa réalisation était très incertaine. À cette époque, la zone située autour de la Potsdamer  Platz n'était nullement intégrée dans le centre de Berlin-Ouest et il n'existait aucun projet concret pour l'aménagement ultérieur de ce quartier.  Une complication particulière pour tout investisseur qui, à l'époque, s'intéressait à l'achat d'un grand terrain dans cette partie de la ville résultait de l'incertitude existant quant à la propriété de certaines parcelles et de l'impossibilité de  réunir de grands terrains sans avoir à subir l'inconvénient habituel dû au fait que des terrains plus petits situés à l'intérieur de ces zones appartiennent à des particuliers qui ne souhaitent pas les vendre. Il n'est donc pas surprenant que les trois  autres terrains proposés par le sénat de Berlin à Daimler-Benz en janvier 1990 aient présenté ces défauts.  La destruction du mur de Berlin au début de 1990 ne signifiait nullement la disparition des désavantages manifestes résultant de la division de l'Allemagne, en particulier pour cette partie de la ville. Concrètement, cette situation faisait obstacle à  l'intérêt qu'auraient pu manifester de grands investisseurs privés (indépendamment de Daimler-Benz) puisque tout projet privé aurait dû tenir compte d'un nouveau concept urbanistique et du fait que les prescriptions en matière de construction et les  investissements publics dans le domaine des communications et de l'approvisionnement en eau, gaz et électricité n'étaient pas encore fixés. Ces circonstances et, plus particulièrement, le fait que les prescriptions en matière d'urbanisme n'avaient pas  encore été arrêtées, non seulement engendraient une grande incertitude mais signifiaient également que tout investisseur éventuel devait être prêt à assumer des risques financiers qu'il était pratiquement impossible de quantifier.  Dans ces conditions, la Commission admet que le sénat de Berlin aurait eu des arguments suffisants pour prouver qu'une aide spécifique était nécessaire et justifiée pour compenser les inconvénients susmentionnés et attirer un premier investisseur prêt à  supporter les risques correspondants et à contribuer, par la mise en oeuvre d'un grand projet immobilier, à la réalisation des objectifs urbanistiques fixés pour cette partie de la ville.  De plus, le contrat de vente prévoit expressément diverses obligations incombant à Daimler-Benz, qui devront être fixées en détail dès que le concept urbanistique sera définitivement arrêté. Il prévoit aussi implicitement l'obligation pour Daimler-Benz  d'acquérir, dans la mesure du possible, la Bellevue-Tower, de détruire cette « honte urbanistique » et d'intégrer ce terrain dans le projet de construction. Après examen des données qui lui ont été transmises par lettre du 25 septembre 1991, la  Commission, tout en restant convaincue que le contrat de vente comportait un élément d'aide d'État, admettait que le sénat de Berlin pouvait accorder une aide publique et qu'une telle aide était nécessaire pour compenser les désavantages  qu'entraînaient, pour Daimler-Benz, les circonstances qui à cette époque, c'est-à-dire avant la réunification, entouraient la conclusion du contrat. Dans la mesure où ces circonstances ne sont pas expressément mentionnées dans le contrat, elles ne  pouvaient pas être prises en considération pour l'expertise du terrain, mais elles pouvaient justifier l'octroi d'une aide d'État pour compenser ces désavantages.  C'est pourquoi, à la fin de l'année 1991, la Commission s'est déclarée disposée à examiner, avec les experts du sénat de Berlin et avec Daimler-Benz, les conséquences financières des obligations et charges supplémentaires imposées par le contrat de  vente à Daimler-Benz. À cet effet, la Commission a calculé le coût net qu'entraînerait, pour Daimler-Benz, la décision d'intégrer dans le projet de construction le terrain sis Eichhornstrasse 5-6. Ce coût pouvait sans conteste être considéré comme  l'expression des désavantages économiques qui résultaient, en juillet 1990 (donc avant l'unification allemande), de la division du pays. Une aide destinée à compenser ce surcoût économique réel pouvait donc se justifier sur la base de l'article 92  paragraphe 2 point c) du traité. Toutefois, la Commission a souligné qu'elle ne pouvait accepter le chiffre cité par Daimler-Benz dans le cadre de la procédure. En effet, Daimler-Benz évaluait ce surcoût à 112,5 millions de marks allemands alors que le  montant total des obligations et des charges résultant de ce contrat de vente s'élève à 207,8 millions de marks allemands.  Comme on l'a dit plus haut, l'examen technique effectué en janvier et février 1992 a abouti à la conclusion que le coût net que représente, pour Daimler-Benz, l'achat de la Bellevue-Tower et l'inclusion dans le projet de construction du terrain sur  lequel elle se situe s'élève à 53 millions de marks allemands. La Commission considère donc qu'une aide à Daimler-Benz d'un montant maximal de 53 millions de millions de marks allemands est compatible avec le marché commun en vertu de l'article 92  paragraphe 2 point c).  Cependant, le reste de l'aide d'État que comporte le contrat de vente, soit 33,8 millions de marks allemands, est incompatible avec l'article 92 du traité.  L'article 92 paragraphe 3 du traité énumère les aides qui peuvent être compatibles avec le marché commun. La compatibilité avec le traité CEE doit être déterminée pour la Communauté dans son ensemble et non à l'égard d'un seul État membre. Afin de  sauvegarder le bon fonctionnement du marché commun et de tenir compte des principes énoncés à l'article 3 point f), les exceptions au principe de l'article 92 paragraphe 1 énoncées à l'article 92 paragraphe 3 doivent être interprétées de façon stricte  lors de l'examen d'un régime d'aide ou d'une aide individuelle. Elles ne doivent notamment s'appliquer que lorsque la Commission estime que le seul jeu des forces du marché, en l'absence de l'aide, n'inciterait pas le bénéficiaire éventuel de l'aide à  adopter une stratégie contribuant à la réalisation de l'un des objectifs prévus à l'article 92 paragraphe 3.  En ce qui concerne l'exception prévue à l'article 92 paragraphe 3 point a), il convient de rappeler que la Commission a toujours considéré qu'aucune région de la république fédérale d'Allemagne n'est caractérisée par une situation économique et sociale  suffisamment grave pour que puisse être invoquée cette exception au principe de l'interdiction des aides énoncé à l'article 92 paragraphe 1 en vertu de laquelle les aides destinées à favoriser le développement économique de régions dans lesquelles le  niveau de vie est anormalement bas ou dans lesquelles sévit un grave sous-emploi peuvent être considérées comme compatibles avec le marché commun.  En ce qui concerne l'exception prévue à l'article 92 paragraphe 3 point b), il convient de noter que l'aide indirecte dont bénéficie la transaction immobilière en question n'est destinée ni à promouvoir la réalisation d'un projet important d'intérêt  européen commun ni à remédier à une perturbation grave de l'économie d'un État membre.  Aux termes de l'article 92 paragraphe 3 point c), peuvent être considérées comme compatibles avec le marché commun les aides destinées à faciliter le développement de certaines activités ou de certaines régions économiques, quand elles n'altèrent pas  les conditions des échanges dans une mesure contraire à l'intérêt commun.  En ce qui concerne l'aspect régional de l'aide, il convient de noter que Daimler-Benz considère que Berlin doit, en raison des conséquences toujours perceptibles de la division de l'Allemagne, continuer à faire partie des régions allemandes susceptibles  de bénéficier de subventions. Toutefois, la division de l'Allemagne est un aspect qui doit être examiné dans le cadre de l'article 92 paragraphe 2 point c) du traité. En ce qui concerne les critères permettant d'établir si une région a besoin d'une aide  en application de l'article 92 paragraphe 3 point c) du traité, la Commission a adopté et publié une méthode d'analyse comportant deux phases (5). Selon les critères applicables au cours de la première phase de l'analyse, la région concernée doit, si  l'on se fonde sur les seuils fixés pour l'Allemagne (1990), avoir une valeur ajoutée brute par habitant représentant au maximum 74 % de la moyenne de l'État membre (république fédérale d'Allemagne), ou un chômage supérieur à 143 % de la moyenne de  l'État membre. Or, Berlin-Ouest est très éloigné de ces indices (valeur ajoutée brute en 1986: 102 %; chômage en 1987-1990: 119,4 %).  Lors de la deuxième phase de l'analyse, d'autres indicateurs économiques peuvent également être utilisés. Dans certaines circonstances, notamment pour les régions qui sont à la marge des seuils appliqués dans la première phase de l'analyse, la deuxième  phase est susceptible de fournir une justification adéquate à l'aide régionale.  Toutefois, Berlin-Ouest est très loin d'atteindre les seuils appliqués dans la première phase de l'analyse. De plus, il convient de noter que, lors de l'établissement de la nouvelle liste des régions de l'Allemagne de l'Ouest susceptibles de bénéficier  d'une aide, le 25 janvier 1991, Berlin-Ouest n'a pas été retenue dans le cadre du projet d'intérêt commun « amélioration des structures économiques régionales », qui constitue la principale réglementation pour l'octroi d'aides régionales en Allemagne.  Comme le montrent les indicateurs économiques repris ci-dessous, Berlin se situe dans la moyenne de la République fédérale. Ainsi, le revenu salarial brut dans la région de Berlin-Ouest représente 98 % de la moyenne ouest-allemande, ce qui, si l'on  tient compte des importants avantages fiscaux existant à Berlin, correspond à un niveau des salaires nets supérieur à la moyenne du pays. De plus, il convient de noter que les infrastrustures de Berlin-Ouest atteignent 99 % de la moyenne  ouest-allemande.  Compte tenu de ce qui précède, les aides régionales en faveur de Berlin ne peuvent pas être considérées comme compatibles avec le marché commun au sens de l'article 92 paragraphe 3 point c) du traité.  De plus, il convient de mentionner que les aides indirectes ad hoc, qui sont accordées de surcroît en dehors de toute réglementation transparente, ne peuvent pas en principe être considérées comme compatibles avec le marché commun au sens dudit article.   Compte tenu de ce qui précède, l'exception prévue à l'article 92 paragraphe 3 point c) du traité (aspects régionaux) ne saurait être invoquée pour l'aide en question.  En ce qui concerne l'exception prévue à l'article 92 paragraphe 3 point c) du traité en faveur des « aides destinées à faciliter le développement de certaines activités économiques », la Commission peut juger certaines aides compatibles avec le marché  commun quand elles n'altèrent pas les conditions des échanges entre États membres. Le développement des activités de service exercées par Daimler-Benz ne saurait faire l'objet d'une telle dérogation puisqu'il n'existe aucune raison d'aider les  entreprises de ce secteur et que ces activités économiques ne peuvent être considérées comme importantes pour la Communauté dans son ensemble.  VIII  En cas d'incompatibilité d'une aide avec le marché commun, la Commission - faisant usage d'une possibilité qui lui est conférée par l'article 93 paragraphe 2 du traité et par l'arrêt de la Cour de justice du 12 juillet 1973 dans l'affaire 70/72 (6),  confirmé par l'arrêt du 24 février 1987 dans l'affaire 310/85 (7) - peut exiger des États membres qu'ils recouvrent auprès des bénéficiaires les aides versées. À cette fin, les autorités allemandes devront recouvrer, dans un délai de deux mois, l'aide  incompatible accordée à Daimler-Benz par le Land de Berlin, ce recouvrement étant effectué conformément aux dispositions de la législation nationale, y compris celles relatives aux intérêts de retard sur les créances vis-à-vis de l'État, au cas où le  remboursement aurait lieu au delà du délai fixé par la Commission,  A ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:  Article premier  Le contrat relatif à l'achat de terrains, conclu le 16 juillet 1990 entre Daimler-Benz AG et le Land de Berlin et portant sur une zone de 61 740 m2 située près de la Potsdamer Platz de Berlin, comporte une aide d'État de 86 832 450  marks allemands, qui est illégale car elle a été attribuée à cette entreprise en violation des dispositions de l'article 93 paragraphe 3 du traité. Toutefois, sur cette somme, un montant de 53 millions de marks allemands est compatible avec le marché  commun en vertu de l'article 92 paragraphe 2 point c) du traité. En revanche, le solde de l'aide, soit 33 832 450 marks allemands, est incompatible avec le marché commun au sens de l'article 92 du traité.  Article 2  Le gouvernement allemand doit faire en sorte que l'aide incompatible avec le marché commun soit restituée sous forme de paiement d'un somme de 33 832 450 marks allemands par Daimler-Benz au Land de Berlin et ceci dans un délai de deux mois à  compter de la notification de la présente décision. Ce montant est majoré des intérêts dont la société aurait illégalement profité au cas où le remboursement aurait lieu au-delà des deux mois prévus.  Article 3  Le gouvernement allemand est tenu d'informer la Commission, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, des mesures prises pour s'y conformer.  Article 4  La république fédérale d'Allemagne est destinataire de la présente décision. Fait à Bruxelles, le 14 avril 1992. Par la Commission  Leon BRITTAN  Vice-président   (1) JO no C 128 du 18. 5. 1991, p. 5. (2) Pour déterminer si cette transaction immobilière comporte des éléments d'aide d'État, la Commission s'en est tenue à une argumentation analogue à celle qui est exposée dans sa décision 92/11/CEE du 31  juillet 1991 concernant la société Toyota (JO no L 6 du 11. 1. 1992, p. 36). (3) Recueil 1973, p. 611. (4) COM(90) 400/1 final du 21. 8. 1990, p. 70. (5) JO no C 212 du 12. 8. 1988, p. 2. (6) Recueil 1973, p. 813. (7) Recueil 1987, p. 901.