CELEX: 31994L0047
Language: pt
Date: 1994-10-26 00:00:00
Title: Directiva 94/47/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de Outubro de 1994, relativa à protecção dos adquirentes quanto a certos aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis

Avis juridique important

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31994L0047

Directiva 94/47/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de Outubro de 1994, relativa à protecção dos adquirentes quanto a certos aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis  

Jornal Oficial nº L 280 de 29/10/1994 p. 0083 - 0087 Edição especial finlandesa: Capítulo 13 Fascículo 27 p. 0040  Edição especial sueca: Capítulo 13 Fascículo 27 p. 0040 

DIRECTIVA 94/47/CE DO PARLAMENTO  EUROPEU E DO CONSELHO de 26 de Outubro de 1994 relativa à protecção dos adquirentes quanto a certos  aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveisO PARLAMENTO EUROPEU E O CONSELHO DA UNIÃO EUROPEIA, Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Europeia e, nomeadamente, o seu artigo 100º A, Tendo em conta a proposta da Comissão  (1), Tendo em conta o parecer do Comité Económico e Social  (2), Deliberando nos termos de procedimento previsto no artigo 189º B do Tratado  (3), 1.  Considerando que as disparidades entre legislações nacionais em matéria de contratos de  aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis podem acarretar  entraves ao bom funcionamento do mercado interno, distorções de concorrência e uma compartimentação  dos mercados nacionais; 2.  Considerando que o objectivo da presente directiva é criar uma base mínima de regras comuns na  matéria que permita assegurar o bom funcionamento do mercado interno e, por esse meio, a protecção  dos adquirentes; que basta que essas regras só contemplem os aspectos das transacções contratuais  relativos à informação sobre os elementos constitutivos do contrato e às modalidades de transmissão  dessa informação, bem como aos procedimentos e modalidades de resolução e de rescisão; que a  directiva é o instrumento adequado para atingir esse objectivo; que a presente directiva respeita,  por conseguinte, o princípio da subsidiariedade; 3.  Considerando que a natureza jurídica dos direitos objecto dos contratos visados pela presente  directiva é muito diferente nos Estados-membros; que é, portanto, conveniente fazer referência a  essa diversidade de modo sintético, dando uma definição suficientemente ampla desses contratos, sem  que isso implique uma harmonização ao nível comunitário da natureza jurídica dos direitos em  questão; 4.  Considerando que a presente directiva não pretende regulamentar em que medida poderão ser  celebrados nos Estados-membros contratos de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis,  nem o fundamento jurídico desses contratos; 5.  Considerando que, na prática, os contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo  parcial de um ou mais bens imóveis diferem dos contratos de arrendamento; que esta diferença se  manifesta, nomeadamente, no modo de pagamento; 6.  Considerando que se verifica que no mercado os hotéis, residências hoteleiras ou outras  estruturas turísticas residenciais similares são objecto de transacções contratuais similares às  que tornaram necessária a presente directiva; 7.  Considerando que é necessário evitar indicações enganosas ou incompletas nas informações que  digam especificamente respeito à venda de direitos de utilização a tempo parcial de um ou mais bens  imóveis; que essas informações devem ser acompanhadas de um documento complementar que deverá estar  ao dispor de qualquer pessoa que o solicite; que as indicações contidas nesse documento  complementar devem fazer parte do contrato de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial  de um ou mais bens imóveis; 8.  Considerando que, a fim de assegurar ao adquirente um nível elevado de protecção e tendo em  conta as características específicas do sistema de utilização a tempo parcial de bens imóveis, o  contrato de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis deve  conter determinados elementos mínimos; 9.  Considerando que, para estabelecer uma protecção eficaz dos adquirentes neste domínio, é  necessário definir as obrigações mínimas que os vendedores devem respeitar em relação aos  adquirentes; 10.  Considerando que o contrato de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de um ou  mais bens imóveis deve ser redigido, de entre as línguas oficiais da Comunidade, na ou numa das  línguas do Estado-membro de residência do adquirente ou na ou numa das línguas do Estado-membro de  que este é nacional; que, todavia, o Estado-membro de residência do adquirente pode exigir que o  contrato seja redigido na ou nas suas línguas, de entre as línguas oficiais da Comunidade; que há  que prever uma tradução autenticada do contrato para efeitos das formalidades a cumprir no  Estado-membro em que se situa o bem; 11.  Considerando que, a fim dar ao adquirente a possibilidade de avaliar melhor as obrigações  decorrentes dos contratos celebrados e os respectivos direitos, é necessário conceder-lhe um prazo  durante o qual possa rescindir o contrato, sem indicar o motivo, tendo em conta o facto de que,  muitas vezes, o bem imóvel se situa num Estado diferente do Estado do adquirente e está sujeito a  legislação diferente; 12.  Considerando que a exigência, por parte do vendedor, do pagamento de um sinal antes do termo  do prazo durante o qual o adquirente pode rescindir o contrato sem indicar o motivo, pode reduzir a  protecção do adquirente; que é, por conseguinte, necessário proibir o pagamento de um sinal antes  do termo do referido prazo; 13.  Considerando que, em caso de resolução ou de rescisão de um contrato de aquisição de um  direito de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis cujo preço seja total ou  parcialmente coberto por um crédito concedido ao adquirente pelo vendedor ou por um terceiro com  base num acordo celebrado entre o terceiro e o venddor, deve ser prevista a resolução do contrato  de crédito, sem direito a indemnização; 14.  Considerando que, em certos casos, existe o risco de o consumidor ser privado da protecção  prevista na presente directiva pela remissão para o direito de um país terceiro como direito  aplicável ao contrato; que, consequentemente, é necessário prever disposições destinadas a prevenir  esse risco; 15.  Considerando que cabe aos Estados-membros adoptar medidas destinadas a garantir o cumprimento  das obrigações do vendedor, ADOPTARAM A PRESENTE DIRECTIVA: Artigo 1º A presente directiva tem por objecto a aproximação das disposições  legislativas, regulamentares a administrativas dos Estados-membros relativas à protecção dos  adquirentes relativamente a certos aspectos dos contratos directa ou indirectamente referentes à  aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de um ou mais bens imóveis. A presente directiva apenas diz respeito às disposições relativas aos aspectos das transacções  contratuais que se referem: -  à informação sobre os elementos constitutivos do contrato e às modalidades de transmissão dessa  informação, -  aos processos e modalidades de resolução e de rescisão. Sem prejuízo das regras gerais do Tratado, os Estados-membros continuam a ser competentes no  tocante aos restantes aspectos dos contratos, nomeadamente quanto à determinação da natureza  jurídica dos direitos que são objecto dos contratos referidos na presente directiva. Artigo 2º Para efeitos da presente directiva, entende-se-por: -  «  contrato directa ou indirectamente referente à aquisição de um direito de utilização a tempo  parcial de um ou mais bens imóveis  », a seguir designado «  contrato  »: qualquer contrato ou  grupo de contratos celebrado, no mínimo, por três anos, pelo qual, directa ou indirectamente,  mediante determinado preço global, se crie, transmita ou prometa transmitir um direito real ou  qualquer outro direito relativo à utilização de um ou mais bens imóveis, durante um período  determinado ou determinável de ano, que não pode ser inferior a uma semana, -  «  bem imóvel  »: qualquer imóvel ou parte de imóvel destinado a habitação sobre o qual incide o  direito objecto do contrato, -  «  vendedor  »: qualquer pessoa singular ou colectiva que, nas transacções abrangidas pela  presente directiva e no âmbito da sua actividade profissional, crie, transmita ou prometa  transmitir o direito objecto do contrato, -  «  adquirente  »: qualquer pessoa singular, interveniente nas transacções abrangidas pela  presente directiva, para efeitos que possam ser considerados alheios ao âmbito da sua actividade  profissional, para quem seja transmitido o direito objecto do contrato, ou a favor do qual seja  criado o direito objecto do contrato. Artigo 3º 1.  Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação medidas que obriguem o  vendedor a entregar a qualquer pessoa que solicite informações sobre o ou os bens imóveis um  documento que deverá conter, além de uma descrição geral desse ou desses bens, pelo menos  informações concisas e precisas sobre os elementos referidos nas alíneas a) a g), i) e l) do anexo,  bem como a indicação de como poderão ser obtidas informações complementares. 2.  Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação que todas as informações referidas  no nº 1, as quais deverão constar do documento referido no nº 1, fazem parte integrante do  contrato. Salvo acordo expresso das partes, quaisquer alterações introduzidas nas informações contidas no  documento referido no nº 1 apenas poderão resultar de circunstâncias alheias à vontade do  vendedor. As alterações introduzidas nessas informações devem ser comunicadas ao adquirente antes da  celebração do contrato, devendo nesse caso o contrato fazer referência expressa a essas  alterações. 3.  A publicidade relativa ao bem imóvel em questão deverá indicar a possibilidade de se obter o  documento referido no nº  1, bem como o local onde este poderá ser solicitado. Artigo 4º Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação: -  que o contrato, obrigatoriamente reduzido a escrito, deverá conter, pelo menos, os elementos  referidos no anexo, -  que, de entre as línguas oficiais na Comunidade, o contrato e o documento referido no nº  1 do  artigo 3º serão redigidos na ou numa das línguas do Estado-membro de residência do adquirente ou na  ou numa das línguas do Estado-membro de que este é nacional, à escolha do adquirente. Todavia, o  Estado-membro de residência do adquirente pode exigir que, de entre as línguas oficiais da  Comunidade, o contrato seja sempre redigido, pelo menos, na sua ou suas línguas, e -  que o vendedor entregará ao adquirente uma tradução autenticada do contrato na ou numa das  línguas, de entre as línguas oficiais da Comunidade, do Estado-membro em que se situa o bem  imóvel. Artigo 5º Os Estados-membros deverão prever na sua legislação os seguintes requisitos: 1.  Para além das possibilidades que, em matéria de nulidade dos contratos, as legislações  nacionais conferem ao adquirente, este terá o direito de: -  rescindir o contrato, sem indicar o motivo, no prazo de dez dias a contar da assinatura por  ambas as partes do contrato ou de um contrato prévio vinculativo. Se o décimo dia for dia feriado,  o prazo será prorrogado até ao primeiro dia útil que se seguir, -  resolver o contrato, no prazo de três meses a contar do momento da assinatura por ambas as  partes do contrato ou de um contrato prévio vinculativo, se o contrato não contiver as informações  referidas nas alíneas a), b), c), d), pontos 1 e 2, h), i), k), l) e m) do anexo. Se, nesse prazo  de três meses, forem fornecidas as informações em questão, o adquirente passará a dispor, a contar  desse momento, do prazo de rescisão referido no primeiro travessão, -  beneficiar do prazo de rescisão previsto no primeiro travessão, a partir do dia seguinte ao  termo do prazo de três meses previsto no segundo travessão, se, até essa data, não tiver exercido o  direito de resolução e se o contrato não contiver as informações referidas nas alíneas a), b), c),  d), pontos 1 e 2, h), i), k), l) e m) do anexo. 2.  Se o adquirente quiser exercer os direitos previstos no ponto 1, deverá notificar, antes do  termo do prazo e de forma susceptível de ser provada nos termos das legislações nacionais, a pessoa  cujo nome e endereço constem, para o efeito, do contrato, de acordo com as modalidades aí  estipuladas por força da alínea l) do anexo. Em relação à observância do prazo, basta que a  notificação, quando for escrita, seja enviada antes do termo do prazo. 3.  Se o adquirente vier a exercer o direito previsto no primeiro travessão do ponto 1, apenas  poderá ser eventualmente obrigado a reembolsar despesas que, nos termos da legislação nacional,  resultem da celebração e rescisão do contrato e correspondam a actos a realizar imperativamente  antes do termo do período referido no primeiro travessão do ponto 1. Essas despesas deverão ser  expressamente referidas no contrato. 4.  Se o adquirente vier a exercer o direito de resolução previsto no segundo travessão do ponto 1,  não estará obrigado a qualquer reembolso. Artigo 6º Os Estados-membros deverão prever na sua legislação medidas tendentes a proibir  qualquer pagamento de sinal pelo adquirente antes do termo do período de exercício do direito de  rescisão. Artigo 7º Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação que: -  se o preço do bem for total ou parcialmente coberto por um crédito concedido pelo vendedor, ou -  se o preço do bem for total ou parcialmente coberto por um crédito concedido ao adquirente por  um terceiro, com base num acordo celebrado entre o terceiro e o vendedor, o contrato de crédito será resolvido, sem direito a indemnização, se o adquirente exercer os  direitos de resolução ou de rescisão do contrato previstos no artigo 5º As regras de resolução do contrato de crédito serão estabelecidas pelos Estados-membros. Artigo 8º Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação que qualquer cláusula pela  qual o adquirente renuncie aos direitos previstos na presente directiva, ou que exonere o vendedor  das responsabilidades decorrentes da presente directiva, não vinculará o adquirente, nos termos das  condições definidas na legislação nacional. Artigo 9º Os Estados-membros tomarão as medidas necessárias para que, independentemente da lei  aplicável, o adquirente não seja privado da protecção instituída pela presente directiva, se o bem  imóvel estiver situado no território de um Estado-membro. Artigo 10º Os Estados-membros deverão prever na respectiva legislação as consequências do  incumprimento das disposições da presente directiva. Artigo 11º A presente directiva não impede os Estados-membros de adoptarem ou manterem  disposições mais favoráveis em matéria de protecção do adquirente no domínio por ela abrangido, sem  prejuízo das obrigações decorrentes do Tratado. Artigo 12º 1.  Os Estados-membros adoptarão e publicarão as disposições legislativas,  regulamentares e administrativas necessárias para dar cumprimento à presente directiva o mais  tardar trinta meses após a sua publicação no Jornal Oficial das Comunidades Europeias. Do facto  informarão imediatamente a Comissão. Quando os Estados-membros adoptarem essas disposições, estas devem incluir uma referência à  presente directiva ou ser acompanhadas dessa referência na publicação oficial. As modalidades dessa  referência serão adoptadas pelos Estados-membros. 2.  Os Estados-membros comunicarão à Comissão o texto das disposições de direito interno que  adoptarem no domínio abrangido pela presente directiva. Artigo 13º Os Estados-membros são os destinatários da presente directiva. Feito em Estrasburgo, em 26 de Outubro de 1994. Pelo Parlamento Europeu O Presidente K. HAENSCHPelo Conselho O Presidente J. EEKHOFF  ANEXO Elementos mínimos a incluir no contrato referido no artigo 4º a) A identidade e o  domicílio das partes, com indicação exacta da qualidade jurídica do vendedor no momento da  celebração do contrato, bem como a identidade e o domicílio do proprietário; b) A natureza exacta do direito objecto do contrato, bem como uma cláusula que indique quais as  condições do exercício desse direito no território dos Estados-membros onde se situe ou se situem o  ou os bens e se essas condições se encontram preenchidas ou, caso contrário, quais as que devem ser  ainda preenchidas; c) Quando o bem imóvel seja determinado, uma descrição exacta do bem e da sua situação; d) Quando o bem imóvel esteja em construção: 1.  O grau de acabamento da construção; 2.  Uma estimativa razoável do prazo de acabamento do bem imóvel; 3.  Se se tratar de um bem imóvel determinado, o número da licença de construção e o nome e  endereço completo da ou das autoridades competentes na matéria; 4.  O grau de acabamento dos serviços comuns que tornam o bem imobiliário operacional (ligação às  redes de gás, electricidade, água, telefone); 5.  As garantias relativas ao bom acabamento do bem imóvel e, em caso de não acabamento do bem, ao  reembolso de qualquer pagamento efectuado, e, eventualmente, as modalidades de aplicação dessas  garantias; e) Os serviços comuns (iluminação, água, conservação, remoção de lixos) a que o adquirente tem ou  terá direito e quais as condições de aquisição desse direito; f) As instalações comuns, tais como piscina, sauna, etc., a que o adquirente tem ou terá  eventualmente acesso e, eventualmente, quais as condições de aquisição desse direito; g) Os princípios segundo os quais serão organizadas a conservação e manutenção do bem imóvel, bem  como a sua administração e gestão; h) A indicação exacta do período durante o qual o direito objecto do contrato pode ser exercido e,  eventualmente, a duração do regime instituído; a data a partir da qual o adquirente poderá exercer  o direito objecto do contrato; i) O preço que o adquirente deverá pagar para exercer o direito objecto do contrato; uma estimativa  do montante a pagar pelo adquirente pela utilização das instalações e serviços comuns; a base de  cálculo do montante dos encargos ligados à ocupação do bem imóvel pelo adquirente, dos encargos  legais obrigatórios (impostos, taxas), bem como das despesas de administração complementares  (gestão, conservação, manutenção); j) Uma cláusula que mencione que a aquisição não acarretará quaisquer despesas, encargos ou  obrigações além dos estipulados no contrato; k) A possibilidade ou não de participar num sistema de troca e/ou de revenda do direito objecto do  contrato, bem como os eventuais custos quando o sistema de troca e/ou revenda seja organizado pelo  vendedor ou por um terceiro por este designado no contrato; l) Informações sobre os direitos de resolução e de rescisão do contrato e a indicação da pessoa a  quem deverá ser notificada uma eventual resolução ou rescisão, bem como a indicação da ou das  modalidades segundo as quais a notificação poderá ser feita; a indicação exacta da natureza e do  montante das despesas que o adquirente deverá obrigatoriamente reembolsar em conformidade com o  ponto 3 do artigo 5º da presente directiva, se exercer o seu direito de rescisão; eventualmente,  informações sobre as formas de resolver o contrato de crédito ligado ao contrato em caso de  resolução ou de rescisão deste último; m) A data e o local de assinatura do contrato por cada uma das partes.