CELEX: 32011D0529
Language: mt
Date: 2011-04-20 00:00:00
Title: 2011/529/UE: Deċiżjoni tal-Kummissjoni tal- 20 ta’ April 2011 dwar il-miżura C 37/04 (ex NN 51/04) implimentata mill-Finlandja għal Componenta Oyj (notifikata bid-dokument numru C(2011) 2559)  Test b’relevanza għaż-ŻEE

7.9.2011   
            
            
               MT
            
            
               Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
            
            
               L 230/69
            
         DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI
   tal-20 ta’ April 2011
   dwar il-miżura C 37/04 (ex NN 51/04) implimentata mill-Finlandja għal Componenta Oyj
   (notifikata bid-dokument numru C(2011) 2559)
   (It-testi bil-Finlandiż u Svediż biss huma awtentiċi)
   (Test b’relevanza għaż-ŻEE)
   (2011/529/UE)
   IL-KUMMISSJONI EWROPEA,
   Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu 108(2) tiegħu,
   Wara li kkunsidrat il-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,
   Wara li stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjoni(jiet) fuq imsemmija (1),
   Billi:
   I.   PROĊEDURA
   
   
               (1)
            
            
               Fl-10 ta’ Marzu 2004, il-Kummissjoni rċeviet ilment minn Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB li fih il-kwerelant informa lill-Kummissjoni dwar miżura ta’ għajnuna allegata implimentata mill-belt ta’ Karkkila (minn hawn ’il quddiem “Karkkila”) għal Componenta Corporation Oyj (minn hawn ’il quddiem “Componenta”). Permezz ta’ ittra tad-19 ta’ Novembru 2004, il-Kummissjoni infurmat lill-Finlandja li kienet iddeċidiet li tibda proċedura stabbilita fl-Artikolu 88(2) tat-Trattat tal-KE (issal-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea) fir-rigward tal-għajnuna. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċedura kienet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
                   (2). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar il-miżura iżda ma rċeviet l-ebda kummenti.
            
         
               (2)
            
            
               Fl-20 ta’ Ottubru 2005, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali negattiva u ordnat lill-Finlandja sabiex tirkupra l-għajnuna mingħand Componenta (“id-Deċiżjoni tal-2005”). Id-Deċiżjoni tal-2005 li għalqet il-proċedura ta’ investigazzjoni formali ġiet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea
                   (3). Componenta appellat kontra d-Deċiżjoni, li ġiet annullata permezz tas-sentenza tat-18 ta’ Diċembru 2008 (“is-sentenza”) minħabba nuqqas ta’ motivazzjoni (4).
            
         
               (3)
            
            
               Il-Finlandja ssottomettiet osservazzjonijiet permezz ta’ ittri tal-5 ta’ Jannar u tal-10 ta’ Jannar 2010, li kienu jinkludu wkoll żewġ studji dwar il-valutazzjoni tal-proprjetà immobbli kkonċernata. Il-Kummissjoni bagħtet tliet talbiet oħrajn għal tagħrif fid-9 ta’ Jannar 2009, it-23 ta’ Lulju 2009 u t-8 ta’ Jannar 2010, li ġew imwieġba minn ittri rreġistrati fid-9 ta’ Marzu 2009, fil-15 ta’ Ottubru 2009 u fil-5 ta’ Marzu 2010 rispettivament. Fit-23 ta’ Novembru 2009 fi Brussell saret laqgħa bejn il-Kummissjoni u r-rappreżentanti tal-gvern Finlandiż u l-benefiċjarju.
            
         II.   DESKRIZZJONI TAL-FATTI
   
   1.   Tranżazzjoni
   
   
               (4)
            
            
               Componenta hija kumpanija li timmanifattura l-metall ibbażata f’Karkkila, fil-Finlandja. Din għandha impjanti tal-produzzjoni fil-Finlandja, fil-Pajjiżi l-Baxxi u fl-Isvezja. Il-biċċa l-kbira tal-fatturat tal-kumpanija ta’ EUR 316 miljun fl-2004 kien iġġenerat fil-pajjiżi Nordiċi u fl-Ewropa ċentrali. Il-grupp kien jimpjega xi 2 200 persuna fl-2004.
            
         
               (5)
            
            
               It-tranżazzjoni taħt l-evalwazzjoni tikkonċerna l-kumpanija tal-proprjetà immobbli, Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (minn hawn ’il quddiem “KK”), li kellha l-proprjetà immobbli f’Karkkila, li tinsab xi 65 km fil-Majjistral ta’ Ħelsinki. KK kienet proprjetà konġunta (50/50) ta’ Componenta u Karkkila. Fl-1996 kull imsieħeb fl-impriża konġunta kien ipprovda lil KK self mingħajr imgħax min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184.
            
         
               (6)
            
            
               Taħt il-kuntratt tal-bejgħ iffirmat fis-16 ta’ Diċembru 2003, kien miftiehem li l-belt se tikseb is-sjieda sħiħa ta’ KK billi tixtri l-ishma miżmuma minn Componenta għal prezz totali ta’ EUR 2 383 276,50 miljun. It-tranżazzjoni kienet magħmula minn żewġ partijiet:
               
                           —
                        
                        
                           Componenta rċeviet EUR 713 092,50 bħala ħlas għal 50 % tal-ishma mibjugħa lil Karkkila;
                        
                     
                           —
                        
                        
                           KK ħallset lura lil Componenta s-self min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184 li kien ġie mogħti lilha minn Componenta fl-1996. Għal dak l-għan, Karkkila tat lil KK self ieħor mingħajr imgħax għall-istess ammont. Dan irriżulta f’bidla tal-kreditur minn Componenta għall-belt ta’ Karkkila.
                        
                     
         
               (7)
            
            
               Karkkila b’hekk ippreparat is-somma ta’ EUR 2 383 276,50 għat-tranżazzjoni t’hawn fuq: EUR 713 092,50 bħala pagament għall-ishma ta’ KK u EUR 1 670 184 bħala self mingħajr imgħax mogħti lil KK.
            
         
               (8)
            
            
               Il-prezz tax-xiri għall-ishma ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard li bihom Karkkila biegħet il-proprjetà immobbli fl-2003.
               
                  Tabella 1
               
               
                  Prezzijiet tal-bejgħ għal kull m2 għall-plottijiet mibjugħa minn KK
               
               
                           (f’EUR)
                        
                     
                           Żona 1
                        
                     
                           Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
                        
                        
                           11,11 
                        
                     
                           Terraced houses (djar f’ringiela ta’ djar)
                        
                        
                           88,81 
                        
                     
                           Blokkijiet ta’ bini għoli
                        
                        
                           79,56 
                        
                     
                           Żona 2
                        
                     
                           Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
                        
                        
                           10,19 
                        
                     
                           Terraced houses
                        
                        
                           74,02 
                        
                     
                           Blokkijiet ta’ bini għoli
                        
                        
                           64,76 
                        
                     
                           Oħrajn
                        
                     
                           Art mhux maħduma barra mill-pjan tal-belt
                        
                        
                           1,18 
                        
                     
                           Art prevista għal ġonna pubbliċi
                        
                        
                           1,18 
                        
                     
         
               (9)
            
            
               Dawn il-prezzijiet standard ġew applikati għall-proprjetà immobbli fil-portafoll tal-art ta’ KK fiż-żmien tat-tranżazzjoni u diviżi fi tnejn, li rriżultaw fil-prezz tax-xiri tal-ishma ta’ EUR 713 092,50.
            
         
               (10)
            
            
               Barra minn hekk, il-kuntratt tal-bejgħ bejn Karkkila u Componenta kien jgħid hekk:
               
                           (a)
                        
                        
                           Il-bejjiegħ jaqbel li jinvesti fit-tkabbir tal-faċilitajiet ta’ produzzjoni ta’ Componenta Karkkila Oy fil-belt ta’ Karkkila kif speċifikat fl-Anness 1 ta’ dan il-kuntratt. Huwa stmat li l-investiment se joħloq minn 50 sa 70 impjieg full-time ġdid f’Karkkila fl-2004 (fl-2003 n-numru ta’ impjiegi kien 130).
                        
                     
                           (b)
                        
                        
                           Jekk it-tkabbir tal-faċilitajiet tal-bejjiegħ ma jinbediex fl-2004 kif speċifikat fil-paragrafu t’hawn fuq, ix-xerrej għandu d-dritt jikkanċella t-tranżazzjoni fid-diskrezzjoni tiegħu stess.
                        
                     
         
               (11)
            
            
               L-Anness 1 għall-kuntratt tal-bejgħ kien jgħid li Componenta se tamalgama l-operazzjonijiet ta’ żewġ siti tal-produzzjoni tal-Grupp, Alvesta (li tinsab fl-Isvezja) u l-funderiji ta’ Karkkila, u li d-deċiżjoni dwar il-post futur fejn se tkun tinsab il-funderija tkun tiddependi mir-riżultat ta’ analiżi. Fl-2005, il-funderija ta’ Alvesta ngħalqet u l-produzzjoni ġiet ittrasferita għal Karkkila.
            
         
               (12)
            
            
               Wara li ħadet il-pussess tal-ishma ta’ Componenta f’KK, Karkkila ddeċidiet li ttemm l-attivitajiet ta’ KK u tittrasferixxi l-art għall-belt.
            
         2.   L-assi ta’ KK
   
   
               (13)
            
            
               Karkkila tinsab xi 65 kilometru fil-Majjistral ta’ Ħelsinki tul l-awtostrada Nru 2, fil-parti tal-Grigal tal-Provinċja ta’ Uusimaa. Karkkila kellha xi 8 500 abitant fl-2003. Il-belt żviluppat madwar il-kalkara ta’ funderija Högfors mwaqqfa fis-seklu dsatax u ż-żona tat-Tramuntana tagħha testendi tul ix-xtut ta’ għadira.
            
         
               (14)
            
            
               Il-proprjetà immobbli fil-pussess ta’ KK kienet tkopri 730 000 m2 ta’ art ġewwa Karkkila u l-madwar, mhux aktar minn 2.5 km miċ-ċentru tal-belt. F’Diċembru 2003, is-sitwazzjoni kienet hekk:
               
                           —
                        
                        
                           L-art tal-ogħla valur tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta (żona 1) u riżervata għall-blokkijiet ta’ bini għoli. Din iż-żona tiswa madwar nofs il-valur tal-portafoll ta’ KK.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Ħafna mill-art tinsab fiż-żona ta’ Haapsala/Uusitalo (żona 2). Din hija riżervata għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u tirrappreżenta madwar kwart tal-valur totali tal-portafoll.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Il-portafoll jinkludi wkoll xi plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor f’żoni residenzjali oħrajn, xi art riżervata għal blokkijiet ta’ bini għoli fiż-żona ta’ Takko I u xi terraced houses.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Parti mill-art hija riżervata għal żoni li jintużaw bħala ġonna pubbliċi.
                        
                     
                           —
                        
                        
                           Il-portafoll jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra mill-ippjanar tal-belt.
                        
                     
         
               (15)
            
            
               B’kollox, il-proprjetà immobbli tinkludi madwar 160 plott ta’ art. Madankollu, Karkkila riedet tagħti forma differenti lil parti mill-art u tqassamha fi plottijiet iżgħar. KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila fiż-żmien tat-tranżazzjoni.
            
         
               (16)
            
            
               Wara li kisbet sjieda sħiħa, Karkkila kellha l-ħsieb li tikri parti mill-art biex tkopri l-ispejjeż operattivi. L-ispejjeż operattivi ta’ KK (salarju, kera, imgħax fuq is-self) mill-2000 sal-2003 ma kinux jaqbżu l-EUR 40 000.
            
         3.   Aktar informazzjoni rilevanti
   
   
               (17)
            
            
               Karkkila tinsab f’distanza li wieħed jista’ jkopri regolarment minn Ħelsinki sabiex imur għax-xogħol. Il-proprjetà immobbli f’Ħelsinki u ż-żoni tal-madwar saret għalja ħafna u l-prezzijiet għadhom qed jogħlew. Din il-pressjoni fuq il-prezz wasslet sabiex in-nies imorru joqogħdu f’muniċipalitajiet madwar il-belt kapitali, li kellu effett sekondarju fuq il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli hemmhekk. Karkkila tista’ tiġi kkunsidrata bħala post alternattiv potenzjali, flimkien ma’ tlett ibliet oħrajn: Vihti, Lohja u Hyvinkää. Id-distanzi minn Ħelsinki huma dawk li ġejjin:
               
                  Tabella 2
               
               
                  Distanzi minn Ħelsinki
               
               
                           Lohja
                        
                        
                           52  km
                        
                        
                           38  min
                        
                     
                           Hyvinkää
                        
                        
                           56  km
                        
                        
                           45  min
                        
                     
                           Vihti
                        
                        
                           58  km
                        
                        
                           42  min
                        
                     
                           Karkkila
                        
                        
                           68  km
                        
                        
                           50  min
                        
                     
         
               (18)
            
            
               Dawn il-muniċipalitajiet attiraw numru konsiderevoli ta’ residenti ġodda. B’konsegwenza ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli żdiedu b’mod sinifikanti qabel (u wara) it-tranżazzjoni, billi l-prezzijiet f’Karkkila rdoppjaw, u f’xi każijiet għolew għal sitt darbiet aktar.
            
         
               (19)
            
            
               Skont previżjonijiet uffiċjali ppubblikati fl-2000, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija li tiżdied għal 9 600 abitant sal-2025, li jkun ifisser ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni ta’ 600 dar ġdida. Dawn il-previżjonijiet malajr dehru li kienu lura sew miż-żieda attwali tal-popolazzjoni. Tliet snin wara, fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet tal-akkomodazzjoni f’Karkkila kienu ta’ xi 70 dar kull sena, fatt li ġie ikkonfermat fi studju mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa ftit wara, li jkopri l-perjodu sal-2025. (Fil-prattika, inbnew 63 dar ġdida fl-2005, 137 fl-2006 u 95 fl-2007).
            
         
               (20)
            
            
               Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 %.
            
         III.   KUMMENTI MILL-FINLANDJA
   
   
               (21)
            
            
               Il-Finlandja ssottomettiet tliet studji esperti ex post dwar il-valutazzjoni tal-art. Dawn ikkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq. Il-Kummissjoni rrifjutat b’mod ġenerali l-istudju (Studju A) sottomess matul l-ewwel proċedura ta’ investigazzjoni fid-Deċiżjoni inizjali tagħha tal-2005 (5). Wara l-adozzjoni tad-Deċiżjoni tal-2005, il-Finlandja kkummissjonat żewġ studji esperti oħrajn. L-ewwel wieħed minn dawn (Studju B) fih biss dikjarazzjoni ġenerali li l-valutazzjoni tal-art kienet korretta mingħajr ma jidħol fid-dettall. It-tieni studju, ir-rapport ta’ KP&P, (Studju C) janalizza s-sitwazzjoni tal-proprjetà immobbli f’Karkkila u l-muniċipalitajiet tal-madwar f’aktar dettall.
            
         
               (22)
            
            
               Il-Finlandja targumenta li Karkkila kisbet sjieda sħiħa tal-ishma għaliex kien investiment b’riskju baxx fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul. Fid-dawl taż-żieda kostanti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fil-muniċipalitajiet tal-viċin, il-previżjoni taż-żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila, iż-żoni residenzjali eżistenti li mtlew u l-ħtieġa għat-tkabbir, il-Kunsill Lokali ta’ Karkkila kkunsidra li x-xiri tas-sjieda sħiħa ta’ KK ikun profittabbli.
            
         
               (23)
            
            
               Il-Finlandja spjegat ukoll li l-possibbiltà li jitħaffu l-proċeduri kienet raġuni prattika oħra biex tikseb sjieda esklussiva. Il-Finlandja f’bosta okkażjonijiet tat ħjiel li l-kooperazzjoni bejn Karkkila u Componenta ma kinitx ideali minħabba l-interessi kummerċjali differenti tagħhom. Iż-żewġ imsieħba qablu li jtemmu l-impriża konġunta sabiex jevitaw nuqqas ta’ ftehim dwar ħafna deċiżjonijiet. B’mod partikolari, numru kbir ta’ deċiżjonijiet ittieħdu fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo dwar it-tqassim mill-ġdid tal-plottijiet biex jiġi ffaċilitat l-iżvilupp taż-żona. Peress li l-attivitajiet ta’ proprjetà immobbli ma kinux jikkostitwixxu n-negozju ewlieni ta’ Componenta, kien fl-interessi tagħha li ttemm din il-fergħa ta’ attività, filwaqt li kien fl-interessi ta’ Karkkila li tkun kapaċi tmexxi l-iżvilupp tal-art b’mod kompletament indipendenti.
            
         
               (24)
            
            
               Il-Finlandja spjegat għaliex tqabbil ma’ Vihti, Lohja u Hyvinkää kien pertinenti. Il-Finlandja inter alia enfasizzat li ma kien hemm l-ebda konnessjoni bil-ferrovija tal-passiġġieri għal Vihti u Lohja, li tippermetti lill-ħaddiema sabiex jivjaġġaw faċilment bejn dawn il-muniċipalitajiet u Ħelsinki.
            
         
               (25)
            
            
               Il-Finlandja tisħaq li l-kalkolu tal-Kummissjoni tal-ammont ta’ għajnuna fid-deċiżjoni tal-2005 kien żbaljat għaliex is-self min-naħa tal-azzjonisti ġie kkunsidrat darbtejn. Is-self tnaqqas mill-valur tal-kumpanija għall-kalkolu tal-valur ta’ 50 % tal-ishma u kkunsidrat bħala ħlas lura lil Componenta. Il-Finlandja b’hekk targumenta li l-prezz tal-ishma (EUR 713 092,5) diġà jinkludi s-self għax dak l-ammont kien ikkalkolat fuq il-bażi tal-valur nett ta’ KK.
            
         IV.   VALUTAZZJONI
   
   
               (26)
            
            
               Skont l-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE, kwalunkwe għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-istat f’kwalunkwe għamla li tfixkel jew thedded li tfixkel il-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċertu impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċertu prodotti għandha, sakemm taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq komuni. Il-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea konsistentament saħqet li l-kriterju li l-kummerċ jiġi affettwat jiġi sodisfatt jekk l-intrapriża benefiċjarja twettaq attività ekonomika li tinvolvi l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
            
         
               (27)
            
            
               Kumpaniji oħrajn fis-suq intern ukoll jimmanifatturaw l-istess prodotti bħal Componenta u dawn jiġu kummerċjalizzati b’mod intensiv bejn l-Istati Membri. Għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ir-riżorsi tal-Istat jinkludu riżorsi tal-awtorità lokali (6). B’hekk it-tranżazzjoni inkwistjoni, li ġiet iffinanzjata bir-riżorsi ta’ Karkkila, tinvolvi riżorsi tal-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1). Għalhekk, kwalunkwe vantaġġ mogħti lil Componenta fil-kuntest tat-tranżazzjoni li Componenta ma kinitx tirċievi f’kundizzjonijiet normali tas-suq jaqa’ fl-ambitu tal-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE. Minn dan jirriżulta li l-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk Componenta ngħatatx livell ta’ pagament li ma kinitx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
            
         
               (28)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li l-klawżola ta’ fidi fil-kuntratt tal-bejgħ konkluż bejn Componenta u Karkkila tista’ titqies bħala indikazzjoni li l-kundizzjonijiet tax-xiri offruti minn Karkkilla kienu maħsuba sabiex jinkoraġġixxu lil Componenta żżomm is-sit tal-produzzjoni tagħha ġewwa Karkkila u tagħlaq il-kalkara ta’ funderija f’Alvesta.
            
         
               (29)
            
            
               Is-sentenza tal-Qorti ta’ Prim’ Istanza (7) saħqet li n-negozju kien kundizzjonali iżda ma speċifikatx il-konsegwenzi. Fil-fatt, anki jekk il-kondizzjonalità tindika l-fatt li t-tranżazzjoni setgħat ġiet konkluża fuq termini favorevoli għal Componenta, m’hemm l-ebda vantaġġ għal Componena li jirriżulta b’mod ċar minn dawn il-klawżoli. Ċertament, minn naħa waħda, kif se jidher hawn isfel, il-prezz imħallas lil Componenta għall-bejgħ tal-ishma tagħha f’KK ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq u, min-naħa l-oħra, il-Kummissjoni ma sabet l-ebda evidenza li Componenta setgħat irċeviet vantaġġi oħrajn minn dawk il-klawżoli. Il-Kummissjoni b’hekk evalwat jekk investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma kienx jikseb sjieda sħiħa taħt dawn il-kundizzjonijiet.
            
         
               (30)
            
            
               Hija ġurisprudenza stabbilita li “għalkemm l-imġiba ta’ investitur privat, li magħha għandu jiġi pparagunat l-intervent ta’ investitur pubbliku li jfittex miri ta’ politika ekonomika m’hemmx għalfejn tkun l-imġiba ta’ investitur ordinarju li jinvesti kapital sabiex jikseb profitt f’perjodu relattivament qasir, għall-inqas għandha tkun l-imġiba ta’ kumpanija possedenti privata jew ta’ grupp privat ta’ impriżi li jkollha politika strutturali – irrispettivament jekk tkunx ġenerali jew settorjali u ggwidata minn prospetti ta’ profitabbiltà fuq perjodu itwal ta’ żmien (8).”
            
         1.   Konsiderazzjonijiet ġenerali li jikkonċernaw il-valur tal-ishma
   
   
               (31)
            
            
               Il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ ta’ artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi (9) (minn hawn ’il quddiem “il-Komunikazzjoni”) ma tapplikax direttament peress li dan il-każ fil-fatt ma jikkonċernax il-bejgħ ta’ art iżda x-xiri ta’ ishma f’kumpanija tal-proprjetà immobbli. Madankollu, il-prinċipji ta’ Din il-Komunikazzjoni jistgħu japplikaw peress li l-valur tal-ishma ta’ KK huwa essenzjalment determinat mill-valur tas-suq tal-art fil-portafoll tagħha. B’hekk il-valutazzjoni tal-valur tal-art fil-pussess ta’ KK hija kruċjali għall-istabbiliment tal-preżenza tal-għajnuna mill-Istat.
            
         
               (32)
            
            
               F’kwalunkwe każ, il-Komunikazzjoni hija bbażata fuq il-prinċipju ta’ investitur privat li qiegħed jopera f’ekonomija tas-suq, jiġifieri l-bejgħ ta’ art mill-awtoritajiet pubbliċi ma jinkludix elementi ta’ għajnuna mill-Istat jekk tinbiegħ bi prezz li kien ikun jista’ jikseb investitur privat f’kundizzjonijiet normali tas-suq.
            
         
               (33)
            
            
               Il-Kummissjoni tqis li l-punt tal-bidu adegwat tal-analiżi huwa l-prezz li investitur f’ekonomija tas-suq li jkollu 50 % tal-ishma ta’ KK kien ikun preparat li jħallas sabiex jakkwista s-sjieda sħiħa. Operatur f’ekonomija tas-suq jibbaża l-kalkolu tal-prezz li jkun lest li jħallas fuq il-qligħ li jista’ jistenna mill-investiment tiegħu.
            
         
               (34)
            
            
               F’dan il-każ, Componenta ma ppruvatx tfittex xerrej ieħor. Kien fl-interessi tagħha li tbigħ l-ishma tagħha lill-azzjonist l-ieħor. Fil-fatt, skont il-Ftehim tal-Azzjonisti (10) u l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (11), Karkkila kellha d-dritt tal-ewwel rifjut fuq l-ishma ta’ KK fil-pussess ta’ Componenta u kellha d-dritt ta’ fidi, jekk Componenta ppruvat tbigħhom lil parti terza. Dawn ir-regoli kienu diżinċentiv għal Componenta li tfittex xerrejja oħra. Barra minn hekk, kwalunkwe xerrej privat ieħor kien jiġi mxekkel milli jixtri 50 % tal-ishma ta’ KK, sakemm billi jagħmel hekk ma kienx jikseb kontroll sħiħ fuq KK. Fil-fatt, kwalunkwe msieħeb ġdid li ma kellux kontroll sħiħ fuq KK ikun marbut bl-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (12), li skonthom l-iskop ta’ KK kien li tnaqqas iż-żieda fil-prezz tal-art u tad-djar f’Karkkila għall-benefiċċju tal-popolazzjoni.
            
         
               (35)
            
            
               Il-Kummissjoni hija wkoll tal-opinjoni li azzjonist f’ekonomija tas-suq li jakkwista sjieda sħiħa jqis il-finanzjament tal-investiment kollu kemm hu (EUR 2,37 miljun għall-ishma u s-self).
            
         
               (36)
            
            
               Fir-rigward tar-rimborż tas-self min-naħa tal-azzjonist, il-Kummissjoni tinnota li l-assi fil-portafoll ta’ KK kienu stmati għal valur ta’ EUR 4,9 miljun. Dan il-valur kien ikopri l-biċċa l-kbira tas-self dovut ta’ EUR 3,34 miljun, li jfisser li r-rimborż tas-self bħala tali ma kienx jidher problematiku.
            
         
               (37)
            
            
               Il-Finlandja spjegat ukoll li Karkkila kienet ippjanat li żżid id-dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni sabiex tkopri l-finanzjament ta’ KK u l-ispejjeż operattivi (inqas minn EUR 40 000 kull sena qabel it-tranżazzjoni). Kieku l-belt saret l-unika azzjonista tkun f’pożizzjoni li tibdel l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK, li kienu jillimitaw il-libertà tagħha fir-rigward tal-politiki tal-ipprezzar. B’hekk, minn perspettiva legali, ma kien hemm xejn li jwaqqaf lill-belt milli tagħmel dħul mill-kiri ladarba kellha s-sjieda sħiħa ta’ KK.
            
         
               (38)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li żviluppi sussegwenti jikkonfermaw li l-kopertura tal-ispejjeż permezz tad-dħul mill-kera kienet pjan realistiku. Karkkila kkonkludiet 28 ftehim ta’ kiri fit-tul, li ġġeneraw id-dħul li ġej:
               
                  Tabella 3
               
               
                  Dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni
               
               
                           (f’EUR)
                        
                     
                           2004
                        
                        
                           146 907 
                        
                     
                           2005
                        
                        
                           152 843 
                        
                     
                           2006
                        
                        
                           171 238 
                        
                     
                           2007
                        
                        
                           182 525 
                        
                     
                           2008
                        
                        
                           200 519 
                        
                     
         
               (39)
            
            
               Barra minn hekk, bi skambju għas-self mingħajr imgħax, investitur privat kien jistenna żieda fil-valur tas-sehem tiegħu fil-kumpanija. F’dan il-każ, id-dħul fuq l-investiment immanifesta ruħu permezz taż-żieda fil-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK. Il-Finlandja spjegat li l-valur tal-art fil-pussess ta’ KK kien ogħla konsiderevolment bejn l-1996 u l-2003. Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 % u b’xi 10 % bejn l-2005 u l-2008.
            
         
               (40)
            
            
               Fl-istess ħin, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’rata ta’ aktar minn 100 persuna kull sena sal-2025, li skont stima konservattiva, jkun ifisser li jkollhom jinbnew mill-inqas 70 dar ġdida fil-belt kull sena (13).
            
         
               (41)
            
            
               Għal dawn ir-raġunijiet, investitur privat seta’ jistenna żieda sinifikanti fil-valur tas-sehem tiegħu f’KK.
            
         2.   Il-valur tal-art
   
   
               (42)
            
            
               Bħala l-ewwel pass, il-Kummissjoni evalwat jekk il-prezz tax-xiri tal-ishma mħallas minn Karkkila kienx jinvolvi vantaġġ għal Componenta peress li l-bejjiegħ ikun kiseb prezz aktar baxx taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
            
         
               (43)
            
            
               Il-Finlandja indikat il-valur tal-assi ta’ KK kif ġej (14):
               
                  Tabella 4
               
               
                  Il-valur tal-assi ta’ KK kif ikkalkolati mill-Finlandja
               
               
                           Valur attwali tal-art
                        
                        
                           5 067 988 
                        
                     
                           Depożiti tal-kontanti u bankarji
                        
                        
                           28 256 
                        
                     
                           Assi totali
                        
                        
                           5 096 244 
                        
                     
                           Self min-naħa tal-azzjonist
                        
                        
                           3 340 368 
                        
                     
                           Obbligazzjonijiet attwali
                        
                        
                           107 
                        
                     
                           Djun totali
                        
                        
                           3 340 475 
                        
                     
                           Il-valur nett ta’ KK
                        
                        
                           1 755 769 
                        
                     
                           50 % tal-valur nett ta’ KK
                        
                        
                           877 885 
                        
                     
         
               (44)
            
            
               Il-valur tal-art ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard mitluba minn Karkkila fl-2003. Dawn kienu prezzijiet uniformi għaż-żona ta’ Karkkila kollha, u l-uniċi eċċezzjonijiet kienu d-differenzi bejn iż-żewġ żoni. Sar evidenti li d-dejta sottomessa mill-Finlandja li l-prezzijiet attwali tas-suq ivarjaw b’mod sinifikanti bejn distretti u żoni residenzjali differenti. Għal dik ir-raġuni, il-Kummissjoni ffukat il-valutazzjoni tagħha aktar mill-qrib fuq iż-żoni kkonċernati.
            
         
               (45)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li Karkkila daħlet għall-akkwist tas-sjieda sħiħa b’perspettiva medja sa waħda fit-tul. Mhix eċċezzjoni fin-negozju tal-proprjetà immobbli li wieħed jistenna żidiet fuq perjodu ta’ żmien medju jew twil fil-valur, meta jkunu jippermettu ċ-ċirkostanzi. Karkkila fittxet strateġija ta’ investiment fit-tul u ppruvat tiġġenera profitti miż-żieda fil-bejgħ futur.
            
         
               (46)
            
            
               Fis-sitwazzjoni speċifika ta’ Karkkila, il-Finlandja ppruvat li Karkkila kellha raġunijiet validi biex tistenna żieda kbira fil-popolazzjoni fil-futur medju sal-futur fit-tul li tkun twassal għal ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni addizzjonali konsiderevoli. Ir-raġuni ewlenija kienet li t-tliet muniċipalitajiet fit-Tramuntana u l-majjistral ta’ Ħelsinki - Vihti, Lohja u Hyvinkää – kienu attiraw numri kbar ta’ residenti, ħafna minnhom li jivjaġġaw biex jaħdmu. B’riżultat ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli għolew b’mod mgħaġġel u kostanti u ma kinux mistennija li jonqsu jogħlew fil-futur qrib. Fl-2003, il-prezzijiet f’dawn il-muniċipalitajiet tal-viċin bħala medja kienu 2,5 darbiet ogħla minn Karkkila. Karkkila b’hekk stenniet li aktar żidiet fil-prezzijiet iwasslu sabiex in-nies imorru Karkkila bħala l-post alternattiv l-aktar loġiku li jmiss biex jgħixu fih, anki jekk il-prezzijiet f’Karkkila għolew ukoll b’mod sinifikanti. Ma kienx jidher mhux realistiku li wieħed jistenna li l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila jirdoppjaw.
            
         
               (47)
            
            
               Għalkemm l-iżviluppi sussegwenti mhumiex direttament rilevanti għal analiżi ex ante tat-tranżazzjoni, l-iżvilupp tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fit-tliet muniċipalitajiet fil-viċin fis-snin ta’ wara t-tranżazzjoni kkonferma li l-previżjoni kienet realistika. F’xi każijiet, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli kienu aktar minn erba’ darbiet ogħla minn dawk ta’ Karkkila.
            
         
               (48)
            
            
               Raġuni oħra għaliex kienet mistennija żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila kien ir-rinnovament skedat tat-triq lejn Karkkila — diġà kien ġie ippjanat fiż-żmien tat-tranżazzjoni u twettaq sussegwentement.
            
         
               (49)
            
            
               L-akkwist tas-sjieda sħiħa kien ukoll immotivat minn previżjonijiet uffiċjali ta’ żidiet fil-popolazzjoni. Kien ġie ppubblikat studju inizjali fl-2000 mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa, fejn kien stmat li l-popolazzjoni ta’ Karkkila kellha tikber b’madwar 9 600 abitant sal-2025 (jiġifieri b’madwar 10 %), u li se jkun hemm bżonn 600 dar ġdida. Din il-previżjoni malajr irriżultat li kienet konservattiva wisq. Fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni, Karkkila stenniet żieda fil-popolazzjoni ħafna ogħla li tirriżulta fi ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ mill-inqas 70 dar ġdida kull sena.
            
         
               (50)
            
            
               Din il-previżjoni pożittiva kienet ikkonfermata aktar tard minn studju ieħor li twettaq mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa fit-18 ta’ Awwissu 2009, li skontu l-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’100 abitant kull sena sal-2030, li twassal għal ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ 70 dar ġdida fis-sena. F’dan il-każ, anki din it-tieni previżjoni inqabżet, peress li nbnew 137 dar ġdida fl-2006 u 95 dar ġdida fl-2007.
            
         
               (51)
            
            
               Għandu jiġi nnutat ukoll li KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila. Fiż-żmien tat-tranżazzjoni, in-numru attwali ta’ plottijiet għal proprjetà immobbli inkluż fil-portafoll ma kienx ċar, peress li Karkkila kellha l-ħsieb li tqassam u tagħti forma differenti lil xi wħud minnhom (b’mod partikolari fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo). Barra minn hekk, jistgħu jinbnew aktar djar fuq kull plott fuq art maħsuba għal terraced housing u aktar fuq art għal blokkijiet ta’ bini għoli. Il-lista tal-portafoll sottomessa mill-Finlandja tagħti inqas minn 140 sit għad-djar (il-bqija kienu riżervati għall-ġonna). Bi ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni stmati għal 70 dar ġdida kull sena fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet imbassra għall-10 snin li jmiss ikunu ta’ 700 dar ġdida u għall-20 sena li jmiss 1 400 dar ġdida. Peress li KK ma kellha l-ebda kompetitur ewlieni f’Karkkila, il-belt ta’ Karkkila setgħet tistenna li tbigħ ħafna mill-proprjetà fil-portafoll tagħha — jekk mhux il-proprjetà kollha.
            
         
               (52)
            
            
               Il-Finlandja spjegat li l-istrateġija ta’ Karkkila kienet li l-ewwel ittejjeb il-valur tal-art fil-pussess tagħha billi tagħtiha forma ġdida u tiżviluppaha, biex tistenna l-effetti sekondarji taż-żieda ġenerali fil-prezzijiet fiż-żona u tbigħ l-art biss fi stadju aktar tard. B’konformità ma’ din l-istrateġija, KK diġà kienet irrifjutat bejgħ bikri fi snin preċedenti, u dan jispjega l-livell baxx ta’ bejgħ fis-snin ta’ qabel it-tranżazzjoni.
            
         
               (53)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li l-art fil-pussess ta’ KK kienet ivvalutata b’mod differenti skont it-tipi differenti ta’ art, jiġifieri art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor, għal terraced houses, blokkijiet ta’ appartamenti, ġonna u art għall-użu pubbliku. Il-karatteristiċi partikolari ta’ kull żona huma deskritti u analizzati separatament hawn taħt.
            
         
      Iż-żona ta’ Asemanranta
   
   
               (54)
            
            
               L-art prevista għall-blokkijiet ta’ bini għoli li tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta hija vvalutata għal EUR 2 358 158, jiġifieri madwar nofs il-valur tal-assi ta’ KK. Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 79,56/m2.
            
         
               (55)
            
            
               L-istudji mhumiex kompletament konklużivi f’dan ir-rigward, u r-raġuni ewlenija kienet in-nuqqas ta’ prezzijiet ta’ referenza f’Karkkila. Fil-fatt, ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli fis-suq f’Karkkila sat-tranżazzjoni. L-istudju espert sottomess mill-Finlandja matul l-ewwel perjodu ta’ investigazzjoni (Studju A) kien indika prezz ta’ EUR 50/m2. Il-Finlandja issa spjegat li din il-figura probabilment kienet ibbażata fuq il-figura użata għal akkomodazzjoni soċjali ffinanzjata mill-Istat fir-reġjun u kienet ’l isfel sew mill-prezz tas-suq. F’dan l-istudju inizjali kien stmat ukoll li l-valur tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli kien bejn EUR 60 u EUR 75/m2. It-tieni studju (Studju B) jispjega li l-prezz imħallas jikkorrispondi għall-prezz tas-suq mingħajr ma jipprovdi l-ebda tagħrif addizzjonali. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jikkonkludi li l-prezz ta’ EUR 79,56/m2 jikkorrispondi għall-prezz tas-suq, peress li huwa ’l isfel sew mill-prezzijiet imħallsa fit-tliet muniċipalitajiet tal-viċin. Fin-nuqqas ta’ kwalunkwe punti ta’ riferiment oħrajn, dawn l-istudji jipprovdu ċertu gwida dwar il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fiż-żoni ta’ madwar Ħelsinki fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni b’hekk ivverifikat id-dejta li tinsab f’dawk l-istudji u ssupplimentathom bil-valutazzjoni tagħha stess.
            
         
               (56)
            
            
               Iż-żona ta’ Asemanranta tgawdi minn pożizzjoni tajba ħafna max-xatt ta’ għadira, 200 m ’l bogħod miċ-ċentru tal-belt. Skont il-Finlandja, il-valur taż-żona huwa eċċezzjonalment għoli peress li din tibbenefika minn veduta diretta tal-għadira u aċċes dirett għaliha. Plott komparabbli ġie mibjugħ għal EUR 92,35/m2 fl-2006. Karkkila fil-fatt ikkunsidrat li l-valur tal-proprjetà kien għoli biżżejjed li jgħolli l-prezz tal-bejgħ għal EUR 105/m2 f’Jannar 2008.
            
         
               (57)
            
            
               Fattur ieħor importanti fil-valutazzjoni tal-valur ta’ Din iż-żona hija l-erja tal-wiċċ li għaliha jiġi applikat il-prezz. Il-valutazzjoni tal-bejgħ kienet ibbażata b’mod konservattiv fuq il-permess minimu għall-ippjanar ta’ 29 640 m2, filwaqt li l-permess massimu għall-ippjanar jista’ jogħla sa 39 590 m2. Minħabba ż-żieda mistennija fil-popolazzjoni, Karkkila ddependiet fuq każ ta’ negozju fit-tul għal permess massimu għall-ippjanar.
            
         
               (58)
            
            
               Minkejja l-fatt li ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli f’Karkkila qabel it-tranżazzjoni, il-belt setgħet tistenna b’mod raġonevoli li kien hemm suq emerġenti għal dan it-tip ta’ bini. Fl-2003, ingħataw erba’ permessi għall-bini għal blokkijiet ta’ bini għoli. Żviluppi wara t-tranżazzjoni jikkonfermaw li l-previżjoni kienet raġonevoli, peress li ntalbu u ngħataw sitt permessi oħra sal-2007, u nbnew seba’ blokkijiet ta’ bini għoli bejn l-2007 u nofs l-2010.
            
         
               (59)
            
            
               Il-prezzijiet imħallsa fil-muniċipalitajiet ġirien għolew għal EUR 133,6/m2 fl-2003 ġewwa Hyvinkää u laħqu wkoll quċċata ta’ EUR 312,6/m2 għal bejgħ f’Vihti fl-2004.
            
         
               (60)
            
            
               Il-Kummissjoni tqis li t-tliet studji jipprovdu valuri li fil-biċċa l-kbira jistgħu jitqabblu u ma jidhrux manifestament żbaljati jekk jiġu mqabbla mal-prezzijiet imħallsa għal art simili fiż-żmien tat-tranżazzjoni. M’hemm l-ebda bżonn li jiġi stabbilit liema studju huwa l-aktar affidabbli, peress li l-prezz imħallas għall-ishma jibqa’ ’l isfel mill-valur tas-suq anki taħt l-aktar stima konservattiva (ara l-kalkolu globali tal-valur tas-suq fil-paragrafu 84 et seq.). L-anqas valur possibbli ġie stmat kif ġej mill-Kummissjoni: meta wieħed iqis il-pożizzjoni eċċezzjonali tal-art f’Asemanranta, il-prezz tas-suq kien mill-inqas fl-ogħla parti tal-firxa provduta mill-aktar konsulenti konservattivi, jiġifieri EUR 75/m2. Meta wieħed jibbaża ruħu fuq is-suppożizzjoni konservattiva li l-art tinbiegħ għal permess minimu tal-ippjanar biss, il-valur minimu tas-suq ikun EUR 2 223 000.
            
         
               (61)
            
            
               Il-valur massimu fil-każ ta’ sovrastima — jekk din saret — b’hekk jista’ jitqies li huwa ta’ EUR 135 158,4, li jikkorrispondi għal EUR 67 579,2 għal 50 %.
            
         
               (62)
            
            
               Il-Kummissjoni tinnota li dan il-valur jinkludi minn 8 sa 9 ettari li wkoll jappartjenu għaż-żona ta’ Asemanranta, li se jibqgħu bħala toroq, ġonna, eċċ. Pereżempju, fil-pjan ġenerali parzjali, iż-żona ta’ max-xatt hija riżervata għal skopijiet ta’ rikreazzjoni u bħala żona ta’ protezzjoni naturali. B’hekk dawn it-8 sa 9 ettari jikkontribwixxu għall-prezz għoli tal-parti residenzjali taż-żona iżda ma ġewx ipprezzati separatament.
            
         
      Iż-żona ta’ Haapala u Uusitalo
   
   
               (63)
            
            
               Ħafna mill-art fil-portafoll tal-proprjetà immobbli ta’ KK kienet tinsab fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, li tinsab xi 2,5 km fil-Lbiċ taċ-ċentru tal-belt. Dawn iż-żewġ żoni maġenb xulxin kienu riżervati għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u terraced houses iżda ma kinux għadhom ġew żviluppati. Peress li l-iżvilupp ma kienx beda, il-prezzijiet kienu baxxi, bħalma kien il-bejgħ. KK kienet is-sid ta’ kważi ż-żona kollha.
            
         
               (64)
            
            
               Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 1 612 059 għat-tipi kollha ta’ plottijiet, bi prezz ta’ EUR 1 019/m2 għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor u EUR 74,02/m2 għal terraced houses, skont il-prezzijiet standard tal-belt. Il-valur totali tal-art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor kien ta’ EUR 973 268 u EUR 811 209 għal terraced houses.
            
         
      Prezzijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
   
   
               (65)
            
            
               It-tliet studji jgħidu li l-prezzijiet għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jikkorrispondu mal-prezzijiet tas-suq. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jispjega li l-prezzijiet tas-suq kienu minn 15 sa 20 % ogħla mill-prezzijiet applikati minn Karkkila. Il-Finlandja ssottomettiet dejta li turi li l-prezz medju kien ta’ xi EUR 14.4/m2 fl-2003. L-istudju espert inizjali (Studju A) kien indika li l-prezzijiet tas-suq f’Karkkila kienu jvarjaw bejn EUR 9,43 u EUR 14,76.
            
         
               (66)
            
            
               It-tliet studji għamlu referenza għal prezzijiet tal-bejgħ medji, filwaqt li d-dejta sottomessa mill-Finlandja żvelat differenzi sinifikanti bejn iż-żoni residenzjali, fejn Haapala/Uusitalo kienet apparentement fil-parti t’isfel tal-medda tal-prezzijiet. Fl-2003, inbiegħu żewġ plottijiet f’Haapala (kumpanija privata lil individwu privat): f’April tal-2003, inbiegħ plott għal EUR 9,25/m2, u f’Awwissu inbiegħ ieħor għal EUR 10,06/m2. Dan jikkorrispondi għal żieda fil-prezz ta’ 8,8 % f’erba’ xhur. Meta jitqiesu l-iżviluppi ġenerali fil-prezzijiet f’Karkkila, fejn il-prezzijiet għolew bi 12.6 % bejn l-2001 u l-2002, u 42,7 % bejn l-2002 u l-2003, żieda fil-prezz ta’ 1,3 % matul l-aħħar erba’ xhur tal-2003 tista’ tiġi kkunsidrata bħala tendenza ġenerali. Fid-dawl ta’ dawn iċ-ċirkostanzi, il-Kummissjoni ma tara l-ebda raġuni għalfejn ma setax jiġi aċċettat prezz ta’ EUR 10,19/m2 f’Diċembru tal-2003 bħala prezz tas-suq.
            
         
      Prezzijiet għal terraced houses
   
   
               (67)
            
            
               Fir-rigward tal-prezzijiet għal terraced houses, m’hemm l-ebda bejgħ ta’ referenza fiż-żona li jista’ jipprovdi punt ta’ riferiment dirett. L-espert inizjali kien stima valur tas-suq ta’ bejn EUR 70 u EUR 80/m2, ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jirreferi biss għall-prezzijiet ħafna ogħla għal plottijiet għal terraced houses fil-muniċipalitajiet tal-viċin. Peress li t-tliet studji kkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq u peress li m’hemm l-ebda indikaturi li dawn il-konklużjonijiet mhumiex korretti għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-prezz ta’ EUR 74,2/m2 kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq.
            
         
      Sjieda sħiħa taż-żona kollha
   
   
               (68)
            
            
               Il-Kummissjoni talbet lill-Finlandja biex tispjega għalfejn Karkkila kienet interessata li tixtri s-sjieda sħiħa ta’ Din iż-żona kollha, meta wieħed iqis li l-figuri tal-bejgħ fil-passat dehru li jindikaw li x-xerrejja ma kinux interessati f’din iż-żona residenzjali u naturalment kienu jippreferu żoni oħra tal-belt, minkejja l-prezzijiet ogħla. Il-Finlandja spjegat li fis-snin preċedenti, KK diġà kienet segwiet strateġija ta’ investiment immirata, li kienet tikkonsisti fl-iżvilupp ta’ Haapala/Uusitalu bħala ż-żona residenzjali futura ta’ Karkkila. Żoni residenzjali oħra fil-belt kienu diġà bdew jimtlew u, skont iż-żieda fil-popolazzjoni, kien mistenni li jkun hemm il-ħtieġa li jiġu żviluppati żoni oħrajn.
            
         
               (69)
            
            
               Iż-żona ta’ Haapala/Uusitalo ġiet taħt l-ippjanar tal-belt iżda l-iżvilupp ma kienx għadu beda. Dan kien jinkludi sottodiviżjoni ġdida tal-art fi plottijiet individwali u b’għamla aktar adegwata, il-konnessjoni tas-siti man-netwerks tas-servizzi essenzjali u l-bini ta’ kumditajiet.
            
         
               (70)
            
            
               Karkkila diġà kienet segwiet b’suċċess l-istess strateġija f’żoni residenzjali oħrajn: kienet estendiet is-servizzi pubbliċi essenzjali għaż-żoni ta’ Tuorila, Nikkimäki u Pumminmäki. Fl-2003, il-prezz tal-bejgħ medju f’Pumminmäki diġà kien ta’ EUR 14,28, u Karkkila irnexxielha tbigħ plottijiet bil-prezz standard ġdid ta’ EUR 14 fl-2004, bil-prezzijiet jogħlew aktar fis-snin ta’ wara (sa EUR 18,5/m2 fl-2005).
            
         
               (71)
            
            
               L-istennija kienet li l-valur tal-proprjetà immobbli f’Haapala/Uusitalo jilħaq dak ta’ żoni residenzjali żviluppati b’mod simili u barra minn hekk isegwi t-tendenzi ġenerali ta’ żieda fil-prezzijiet. B’hekk, żieda fil-valur ta’ mill-inqas 40 sa 50 % wara l-iżvilupp (jiġifieri fi żmien 3 jew 4 snin) kienet tidher ġustifikata, flimkien ma’ żidiet addizzjonali fuq perjodu ta’ żmien medju sa wieħed fit-tul.
            
         
               (72)
            
            
               Kien fl-interessi ta’ Karkkila li tiżviluppa ż-żona taħt proġett infrastrutturali wieħed li jkopri ż-żona kollha. Approċċ ta’ żvilupp wieħed ikkoordinat ikun ħafna irħas minn żvilupp għal kull sit (il-muniċipalità hija obbligata bil-liġi li tqabbad il-proprjetà immobbli man-netwerks tas-servizzi essenzjali, li normalment isir fuq talba tas-sidien li jkunu jridu jibnu). Karkkila enfasizzat li l-operazzjonijiet imxew ħafna aħjar taħt is-sjieda u l-kontroll esklussivi tagħha. Numru kbir ta’ deċiżjonijiet individwali kellhom jiġu adottati għal kull plott u għal kull miżura ta’ inġinerija. Peress li l-iżvilupp tal-proprjetà immobbli ma kienx in-negozju ewlieni ta’ Componenta (din kienet produttur tal-azzar), diġà kien ċar li dawn l-attivitajiet ta’ żvilupp kienu aktar diffiċli għaliha.
            
         
               (73)
            
            
               Minħabba l-istrateġija ta’ żvilupp fit-tul tagħha u l-ħsieb li twettaq ix-xogħlijiet tal-inġinerija kollha f’daqqa, Karkkila ma kellhiex interess li tbigħ l-art qabel tiġi żviluppata. Din hi r-raġuni għalfejn kważi ma kien hemm l-ebda bejgħ qabel it-tranżazzjoni.
            
         
               (74)
            
            
               Il-Kummissjoni tista’ taċċetta li fuq il-bażi ta’ strateġija fit-tul segwita minn Karkkila għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma f’dik iż-żona seta’ jkollu wkoll interess ekonomiku li jixtri l-50 % tal-ishma li kien fadal. Il-prospett tas-sjieda taż-żona residenzjali ġdida kollha, ir-riskju baxx fil-kundizzjonijiet tal-prezz, u prospetti tajbin ta’ bejgħ ta’ ħafna mill-plottijiet matul l-għaxar snin li ġejjin u l-bqija matul l-għaxar snin ta’ wara, tista’ tkun ikkunsidrata bħala strateġija kummerċjali li investitur f’ekonomija tas-suq ifittex.
            
         
      Art oħra maħsuba għad-djar
   
   
               (75)
            
            
               Ftit plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jinsabu f’żoni oħrajn. Il-valutazzjoni (EUR 43 000) kienet ibbażata fuq il-prezz tal-bejgħ tal-unità uffiċjali ta’ Karkkila ta’ EUR 10.19/m2 għal art ta’ dan it-tip. Għar-raġuni pprovduti hawn fuq (premessi 65 sa 66), il-Kummissjoni tqis li l-prezz ta’ Diċembru 2003 jista’ jiġi aċċettat bħala l-prezz tas-suq.
            
         
               (76)
            
            
               Il-portafoll ta’ KK jinkludi wkoll żewġ artijiet għal blokkijiet ta’ bini għoli li jinsabu fiż-żona ta’ Takko I. Il-valur totali ta’ din il-proprjetà immobbli huwa ta’ EUR 110 191. Takko I ukoll tinsab fiċ-ċentru tal-belt. Skont l-Istudju A l-prezz tas-suq kien ivarja bejn EUR 60 u EUR 75/m2. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) wasal għall-istess konklużjoni fir-rigward tas-siti għall-blokkjiet ta’ bini għoli, jiġifieri li l-prezz kien jikkorrispondi mar-rata tas-suq b’referenza għall-prezzijiet tal-bejgħ imħallsa fil-muniċipalitajiet tal-viċin.
            
         
               (77)
            
            
               Skont il-Kummissjoni m’hemm l-ebda ħtieġa li jiġi stabbilit liema studju espert huwa l-aktar affidabbli. Anki li kieku jiġi applikat l-inqas prezz tas-suq possibbli ta’ EUR 60/m2 għat-tranżazzjoni, il-valur totali korrett tal-ishma xorta jaqbeż il-prezz imħallas minn Karkkila (ara l-kalkolu tal-valur tal-ishma minimu hawn isfel). Taħt din is-suppożizzjoni tal-inqas valur tas-suq possibbli, l-art f’Takko I kienet tkun ivvalutata żżejjed b’EUR 19,65/m2. Dan ikun jikkorrispondi ma’ total ta’ EUR 27 212, jiġifieri EUR 13 606 għal 50 % tal-ishma
            
         
      Ġonna
   
   
               (78)
            
            
               Il-valur attribwit għal art riżervata għal ġonna huwa ta’ EUR 456 601. Dan kien ibbażat fuq il-prezz standard ta’ EUR 1,18/m2 li Karkkila normalment tħallas għal art bħal din. Dawn huma żoni li l-belt għandha dritt li tirkupra bil-prezz kurrenti (15). Peress li dawn iż-żoni mhumiex maħsuba għall-bini skont il-pjan tal-belt, użaw l-istess bażi tal-ipprezzar bħal dik tal-art mhux maħduma li ma tinsabx ġewwa żona (ara l-premessa 79). Il-Kummissjoni b’hekk ikkonkludiet li din il-parti tal-art ma kinitx ivvalutata żżejjed.
            
         
      Art barra mill-pjan tal-belt
   
   
               (79)
            
            
               Il-portafoll ta’ KK kien jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra l-pjan tal-belt ivvalutata għal total ta’ EUR 49 678, ibbażata fuq prezz ta’ EUR 1,18/m2. L-istudji ma jispjegawx għalfejn iqisu li din l-art ġiet ivvalutata b’mod korrett. Id-dejta l-oħra sottomessa mill-Finlandja tinkludi lista ta’ bejgħ ta’ art mhux żviluppata f’żoni b’popolazzjoni ta’ densità baxxa f’Karkkila mibjugħa b’medja ta’ EUR 1,86/m2. Fuq din il-bażi, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-valur ta’ EUR 1.18 ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq.
            
         
      Konklużjoni
   
   
               (80)
            
            
               Skont il-kalkoli magħmula mill-Finlandja fuq il-bażi tal-prezzijiet standard li bihom KK biegħet il-proprjetà tagħha, il-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK ammonta għal EUR 5 067 988. Wara li tnaqqsu l-ammonti fir-rigward ta’ valutazzjoni żejda potenzjali tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli f’Asemanranta (EUR 135 158) u f’Takko I (EUR 27 212), il-valur minimu tal-art jammonta għal EUR 4 905 618.
            
         3.   Il-ħlas lura tas-self
   
   
               (81)
            
            
               Fl-1996 kemm Componenta u kemm Karkkila kienu taw, fuq termini ugwali (pari passu), self min-naħa tal-azzjonist mingħajr imgħax ta’ EUR 1 670 814 lil KK. L-irtirar ta’ Componenta minn KK sar bil-ħlas lura tas-self tal-azzjonisti minn KK. Peress li KK kien ikollha tbigħ ammont sinifikanti ta’ proprjetà biex tiġġenera dawn il-fondi u peress li, kif deskritt hawn fuq, dan ifixkel l-istrateġija tan-negozju fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul, Karkkila ddeċidiet li tagħti self ieħor mingħajr imgħax lil KK għall-istess ammont, li KK użat għall-ħlas lura. B’riżultat ta’ dan, KK kellha ħlas dovut lil Karkkila total ta’ EUR 3,34 miljun.
            
         
               (82)
            
            
               Il-Kummissjoni taqbel mal-Finlandja li s-self diġà kien ġie kkunsidrat fil-valutazzjoni tal-kumpanija, jiġifieri l-valur tal-ishma diġà kien tnaqqas mill-valur tad-dejn. Il-valutazzjoni tal-ħlas lura tas-self bħala miżura separata b’hekk tkun ekwivalenti għal għadd doppju.
            
         4.   Il-valur tal-ishma
   
   
               (83)
            
            
               Wara li jitnaqqas l-ammont tal-valutazzjoni żejda potenzjali, il-valur ta’ 50 % tal-ishma ta’ KK huwa kif ġej:
               
                  Tabella 5
               
               
                  Il-valur ta’ KK
               
               
                           Valur attwali tal-art
                        
                        
                           4 905 618 
                        
                     
                           Depożiti tal-kontanti u bankarji
                        
                        
                           28 256 
                        
                     
                           Assi totali
                        
                        
                           4 933 874 
                        
                     
                           Self min-naħa tal-azzjonist
                        
                        
                           3 340 368 
                        
                     
                           Obbligazzjonijiet kurrenti
                        
                        
                           107 
                        
                     
                           Djun totali
                        
                        
                           3 340 475 
                        
                     
                           Il-valur nett ta’ KK
                        
                        
                           1 593 399 
                        
                     
                           50 % tal-valur nett ta’ KK
                        
                        
                           796 699,5 
                        
                     
         
               (84)
            
            
               Peress li Karkkila ħallset prezz tax-xiri ta’ EUR 713 092,50 għal 50 % tal-ishma, il-Kummissjoni tqis li ma ħallsitx prezz li kien jaqbeż il-valur tas-suq.
            
         V.   KONKLUŻJONI
   
   
               (85)
            
            
               Il-Kummissjoni tqis li l-prezz imħallas minn Karkkila lil Componenta għall-akkwist ta’ 50 % tal-ishma f’KK ma jaqbiżx il-prezz tas-suq u b’hekk ma jikkwalifikax bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,
            
         ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:
   Artikolu 1
   Il-prezz tax-xiri mħallas mill-belt ta’ Karkkila lil Componenta Oyj għal ishma f’Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy taħt il-kuntratt konkluż mill-partijiet fis-16 ta’ Diċembru 2003 ma jikkostitwix għajnuna mill-Istat għal Componenta Corporation Oyj fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
   Artikolu 2
   Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika tal-Finlandja.
   
      Magħmul fi Brussell, l-20 ta’ April 2011.
      
         
            Għall-Kummissjoni
         
         Joaquín ALMUNIA
         
            Viċi-President
         
      
   
   
      (1)  ĠU C 49, 25.2.2005, p. 11.
   
      (2)  Ara n-nota ta’ qiegħ il-paġna 1.
   
      (3)  ĠU L 353, 13.12.2006, p. 36.
   
      (4)  Il-Każ T-455/05, Componenta Oyj vs Il-Kummissjoni [2008] ECR II-336.
   
      (5)  Il-Kummissjoni nnutat l-ewwelnett li l-istudju ma kienx jindika b’mod ċar li kien jikkonċerna l-valutazzjoni tal-art fil-pussess ta’ KK u t-tieni nett li l-valutazzjoni ma kinitx tindika liema prezz kien jirċievi investitur fis-suq li jbiegħ l-art kollha f’daqqa meta saret it-tranżazzjoni.
   
      (6)  Il-Każ 248.84, Il-Ġermanja vs Il-Kummissjoni [1987] ECR 4013, paragrafu 17.
   
      (7)  Il-Każ T-455/05, Componenta vs Il-Kummissjoni [2008] ECR II-336.
   
      (8)  Il-Każ C-42/93, Spanja vs Il-Kummissjoni [1994] ECR. I-4175, paragrafu 14.
   
      (9)  ĠU C 209, 10.7.1997, p. 3.
   
      (10)  L-Artikolu 9
   
      (11)  L-Artikolu 13
   
      (12)  L-Artikolu 2
   
      (13)  Ara l-politika ekonomika tal-belt ta’ Karkkila tal-2006 u l-istħarriġ tal-popolazzjoni u l-impjiegi prodott mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa fil-bidu tas-snin 2000.
   
      (14)  Dawn il-valuri jvarjaw ftit mid-dejta sottomessa mill-Finlandja matul il-perjodu ta’ investigazzjoni inizjali. Il-Finlandja kkoreġiet il-figuri għall-finijiet tal-proċedura ta’ investigazzjoni l-ġdida.
   
      (15)  Att 132/199 dwar l-Użu tal-Art u l-Bini.