CELEX: E2012C0090
Language: fi
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: EFTAn valvontaviranomaisen päätös N:o 90/12/KOL, annettu 15 päivänä maaliskuuta 2012 , tiettyjen rakennusten myynnistä Haslemoen Leirin keskuslinnoituksessa (Norja)

21.2.2013   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 48/33
            
         EFTAn VALVONTAVIRANOMAISEN PÄÄTÖS
   N:o 90/12/KOL,
   annettu 15 päivänä maaliskuuta 2012,
   tiettyjen rakennusten myynnistä Haslemoen Leirin keskuslinnoituksessa (Norja)
   EFTAn VALVONTAVIRANOMAINEN (JÄLJEMPÄNÄ VALVONTAVIRANOMAINEN), joka
   Ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen (jäljempänä ’ETA-sopimus’) ja erityisesti sen 61 artiklan ja pöytäkirjan 26,
   Ottaa huomioon valvontaviranomaisen ja tuomioistuimen perustamisesta tehdyn EFTA-valtioiden sopimuksen (jäljempänä ’valvonta- ja tuomioistuinsopimus’) ja erityisesti sen 24 artiklan,
   Ottaa huomioon valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjan 3 (jäljempänä ’pöytäkirja 3’) ja erityisesti sen I osan 1 artiklan 2 kohdan sekä sen II osan 7 artiklan 5 kohdan ja 14 artiklan,
   On kehottanut mainittujen säännösten mukaisesti asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
   sekä katsoo seuraavaa:
   I.   TOSISEIKAT
   
   1.   MENETTELY
   
               (1)
            
            
               Vastaanottamansa kantelun ja käydyn kirjeenvaihdon perusteella (tapahtumat nro 427226, 422506, 449988, 428521 ja 458787) valvontaviranomainen ilmoitti Norjan viranomaisille 24 päivänä maaliskuuta 2010 päivätyllä kirjeellä aloittaneensa pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn, joka liittyy tiettyjen rakennusten myyntiin Haslemoen Leirin keskuslinnoituksessa.
            
         
               (2)
            
            
               Valvontaviranomaisen 24 päivänä maaliskuuta 2010 tekemä menettelyn aloittamista koskeva päätös N:o 96/10/KOL julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä ja sen ETA-täydennysosassa (2). Norjan viranomaiset esittivät huomautuksensa 12 päivänä toukokuuta 2010 päivätyllä kirjeellä sekä 19 päivänä marraskuuta 2010 päivätyllä kirjeellä (tapahtuma nro 557187 ja tapahtuma nro 581797). Kolmansilta osapuolilta ei saatu huomautuksia.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               Norjan parlamentti (Stortinget) päätti vuonna 2001, että sotilaskiinteistöt, joita ei enää käytetä sotilaallisiin tarkoituksiin, tulisi myydä markkinahintaan (3). Kunnille, joissa kiinteistöt sijaitsivat, annettiin etuosto-oikeus.
            
         
               (4)
            
            
               Yksi myytävistä kiinteistöistä oli Haslemoen Leirin varuskunta-alue Vålerin kunnassa Hedmarkin läänissä; sotilaallinen toiminta siellä loppui 30 päivänä kesäkuuta 2003. Norjan valtio käynnisti lokakuussa 2004 myyntiprosessin, jonka seurauksena Vålerin kunta osti koko varuskunta-alueen 16 päivänä huhtikuuta 2005 tehdyllä sopimuksella 46 miljoonan Norjan kruunun hintaan.
            
         
               (5)
            
            
               Haslemoen Leir oli 1950-luvulta lähtien ollut armeijan tukikohta. Se koostuu seuraavista osista: i) metsäalueista, ii) viljellystä alueesta, iii) asuinalueesta (johon viitataan myös nimellä Storskjæret) sekä iv) alueesta, jota kutsutaan keskuslinnoitukseksi.
            
         
               (6)
            
            
               Koko keskuslinnoituksen pinta-ala on noin 300 000 m2, ja se käsittää 44 rakennusta, (4) joiden pinta-ala on yhteensä yli 42 000 m2. Näihin rakennuksiin kuuluu muun muassa parakkeja ja armeijan huoltorakennuksia, kuten keittotiloja, elokuvateatteri, upseerikerho, koulutiloja, koulutukseen ja liikekannallepanoon tarkoitettuja osia, varastorakennuksia ja autotalleja. Osa vanhoista rakennuksista on kunnostettu, ja sulkemiseensa saakka varuskunta-alue oli hyvässä kunnossa.
            
         2.1   Haslemoen Leirin myynti Norjan valtiolta Vålerin kunnalle
   
   
               (7)
            
            
               Kun Haslemoen Leir saatettiin markkinoille myyntiin vuonna 2004, Norjan valtio antoi riippumattomalle arvioijalle, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivningille, toimeksiannon määrittää Haslemoen Leirin arvon (5). Joulukuun 22 päivänä 2004 päivätyssä Agdesteinin raportissa (ensimmäinen Agdesteinin raportti) todettiin, että keskuslinnoituksen ”investointiarvo” (6) kaikki 44 rakennusta mukaan lukien oli 39 miljoonaa Norjan kruunua, jos rakennukset myytäisiin erikseen. Jos keskuslinnoitus myytäisiin yhtenä kokonaisuutena, ”investointiarvo” olisi raportin mukaan 29 miljoonaa Norjan kruunua. Raportissa oli määritelty erikseen arvo useimmille kaikkiaan 44 rakennuksesta sekä esitetty lyhyt kuvaus ja tiedot kustakin rakennuksesta ja sen teknisestä kunnosta.
            
         
               (8)
            
            
               Myöhemmissä raporteissa ja kirjeenvaihdossa 10 miljoonan Norjan kruunun hinnanalennukseen viitataan 30 prosentin hinnanalennuksena (tai noin 30 prosentin hinnanalennuksena). Hinnanalennus, joka keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena myönnettiin, oli kuitenkin tosiasiassa lähempänä 25,64:ää prosenttia (10 miljoonan Norjan kruunun alennus 39 miljoonasta Norjan kruunusta = 25,641025 %).
            
         
               (9)
            
            
               Ostaja, Vålerin kunta, antoi riippumattomille arvioijille Erik Alhaugille ja Trond Bakkelle keskuslinnoituksen ja Storskjæretiksi kutsutun asuinalueen arvon määrittämistä koskevan toimeksiannon. Heidänkin arvionsa perustui keskuslinnoituksen myyntiin yhtenä kokonaisuutena. He laskivat sen investointiarvon eli rakennuksista saatavaan vuokratuloon perustuvan oletetun markkina-arvon. Raportti oli suhteellisen lyhyt, neljä sivua, eikä se perustunut rakennusten tarkastamiseen vaan ainoastaan olemassa oleviin raportteihin ja arvioihin. Raportissa otettiin huomioon kulut, joita aiheutuisi rakennusten saattamisesta vuokrauskelpoisiksi kohteiksi. Raportissa oletettiin, että rakennusten sijainnin ja Vålerin kunnan väestön pienuuden vuoksi veisi aikaa löytää kaikille rakennuksille vuokralaiset. Osa rakennuksista oli jo annettu vuokralle, mutta vain lyhyeksi ajaksi. Lisäksi raportissa korostettiin, että monet rakennuksista, muun muassa parakit, olisi todettava käyttökelvottomiksi teknisesti heikon kuntonsa vuoksi. Koska monet muistakin rakennuksista edellyttivät huomattavia kunnostustöitä, raportissa todettiin, etteivät todennäköiset tulevat vuokratulot edes kattaisi normaaleja kunnossapito- ja käyttökustannuksia. Näin ollen Alhaugin ja Bakken 18 päivänä tammikuuta 2005 päivätyn raportin (Alhaugin ja Bakken raportti) (7) johtopäätös oli, että jos keskuslinnoitusta arvioitiin yhtenä kokonaisuutena tulevien vuokratulojen perusteella, sen arvo oli 0 (8).
            
         
               (10)
            
            
               Sovittaakseen yhteen ensimmäisen Agdesteinin raportin sekä Alhaugin ja Bakken raportin tulokset ja määrittääkseen oikean markkinahinnan Norjan valtio pyysi Agdestein Takst & Eiendomsrådgivningia laatimaan toisen arviointiraportin kahden toisistaan eroavan arvion perusteella. Tätä uutta arviota koskevassa toimeksiannossa Agdesteinia pyydettiin määrittämään Haslemoen Leirille niin sanottu ”bridge value” -arvo. Maaliskuun 3 päivänä 2005 päivätyssä ”bridge value” -raportissa (toinen Agdesteinin raportti) (9) selitettiin, että tällainen ”bridge value” -arvo on vain yksi monesta lähestymistavasta, joilla arvo voidaan selvittää, ja että vaihtoehtoisesti puolueeton kolmas taho olisi voinut tarkastella olemassa olleissa kahdessa arviossa määritettyjä arvoja. Kun eräät aiempien arvioiden asiavirheet oli korjattu, Haslemoen Leirin markkina-arvoksi määritettiin kahden aiemman arvion summien keskiarvoon perustuvan ”bridge value” -arvon perusteella 58 miljoonaa Norjan kruunua. Raportissa kuitenkin ennakoitiin, että varuskunta-alueen markkina-arvo laskisi vielä 12 miljoonalla Norjan kruunulla, (10) jos koko varuskunta-alue eli kaikki sen neljä eri aluetta myytäisiin yhdessä.
            
         
               (11)
            
            
               Keskuslinnoituksen arvon tarkemman määrityksen perusteella ”bridge value” -arvoksi määritettiin aluksi 14,5 miljoonaa (29 miljoonaa Norjan kruunua (11) + 0, jaettuna kahdella). (12) Tätä arvoa tarkistettiin kuitenkin kahden uuden korjauksen perusteella ylöspäin miljoonan Norjan kruunun verran; nämä korjaukset koskivat parakkien arvoa sekä erään sellaisen rakentamattoman maa-alueen arvoa, jonka tulevasta kaavoitussääntelystä ei ollut varmuutta. Näin ollen yhtenä kokonaisuutena myytävän keskuslinnoituksen korjatuksi ”bridge value” -arvoksi saatiin 15,5 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         
               (12)
            
            
               Toisen Agdesteinin raportin perusteella kunta osti 1 päivänä kesäkuuta 2005 Haslemoen Leirin 46 miljoonan Norjan kruunun hintaan. Kunnalle myönnettiin siis molemmat edellä mainitut alennukset, ”noin 30 prosentin alennus” (13) keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena ja lisäksi 20 prosentin ”määräalennus” koko Haslemoen Leirin ostamisesta.
            
         2.2   Keskuslinnoituksen osien myynti Vålerin kunnalta Haslemoen AS -yhtiölle
   
   
               (13)
            
            
               Vålerin kunta oli tehnyt selväksi, että se myisi Haslemoen Leirin ostajalle, joka kehittäisi aluetta soveltuvalla tavalla ja loisi mahdollisimman monta uutta työpaikkaa. Kunta on selittänyt, että vaikka monet tahot olivat kiinnostuneita joistakin keskuslinnoituksen rakennuksista, se halusi löytää ostajan, joka varmistaisi keskuslinnoituksen yhdenmukaisen kehittämisen ja optimaalisen käytön.
            
         
               (14)
            
            
               Täyttääkseen kunnan asettaman edellytyksen kolme eri tahoa, jotka kaikki olivat ilmaisseet kiinnostuksensa keskuslinnoituksen osiin, perustivat uuden yhtiön, jonka nimeksi tuli Haslemoen AS (14). Yhtiö ilmoitti aikovansa käyttää kiinteistöä majoitustarkoituksiin sekä erilaisiin kulttuuri- ja urheilutapahtumiin. Kohderyhmiä olivat puolustusvoimat, turvallisuuspalvelujen tarjoajat sekä autoteollisuus.
            
         
               (15)
            
            
               kunnanvaltuusto (Kommunestyret) hyväksyi 27 päivänä helmikuun 2006 kaupan, jossa keskuslinnoituksen 44:stä rakennuksesta 29 myytiin Haslemoen AS:lle 4 miljoonan Norjan kruunun kokonaishintaan. Kauppaan sisältyneisiin rakennuksiin kuuluu majoitusrakennuksia ja parakkeja, upseerien ja varusmiesten kerhotiloja, keittotiloja, auditorio, elokuvateatteri, koulurakennus, keskuslämmitys, toimistorakennus, sairaala ja useita autotalleja.
            
         
               (16)
            
            
               Kunnanvaltuuston 27 päivänä helmikuuta 2006 pidetyn kokouksen valmisteluasiakirjoista käy ilmi, että epäselvyyttä oli kiinteistön arvosta sekä siitä, voitiinko myyntihintaa pitää valtiontukena. Asiakirjoissa viitataan Norjan paikallis- ja alueviranomaisten liiton (KS) juristilta samana päivänä saatuun kirjeeseen. Kirjeessä mainittiin ETA:n valtiontukisäännöt ja todettiin, että markkina-arvon alittava kauppahinta voidaan katsoa valtiontueksi. Lisäksi kirjeessä todettiin, että kahden tarjouksen, joista toinen oli Haslemoen AS:n tarjous ja jotka kattoivat useimmat keskuslinnoituksen rakennuksista, yhteisarvo oli 6 miljoonaa Norjan kruunua. Palautettuaan mieliin valvontaviranomaisen maa-alueita koskevia kauppoja koskevat suuntaviivat sekä niissä kuvatut menettelyt, joita noudatettaessa kyse ei ole valtiontuesta, juristi viittasi toiseen Agdesteinin raporttiin, jossa keskuslinnoituksen arvoksi määritettiin aluksi 14,5 miljoonaa Norjan kruunua. Juristi totesi, että kuuden miljoonan Norjan kruunun tarjoukseen verrattuna saatujen tarjousten hyväksyminen merkitsisi huomattavaa markkina-arvon alittavan kauppahinnan riskiä ja siten valtiontukia koskevien määräysten rikkomista. Tällä perusteella juristi suositteli, että arvo olisi määritettävä uudestaan ja että kunnanvaltuuston tulisi lykätä myyntipäätöksen tekoa, kunnes uusi arviointi olisi tehty.
            
         
               (17)
            
            
               Tämän perusteella kunnan hallintojohtaja (Rådmannen) suositteli, että kunnanvaltuusto lykkäisi asian käsittelyä ja odottaisi lisäselvityksiä. Valtuuston enemmistö (13 vastaan 6) hylkäsi ehdotuksen ja hyväksyi kaupan, mutta totesi, että KS:n juristien tulisi laatia mahdollisista kilpailuongelmista asianmukainen riskinarviointi. Lisäksi valtuusto valtuutti kunnanhallituksen (Formannskapet) arvioimaan riskin (15).
            
         
               (18)
            
            
               Valvontaviranomaiselle ei ole toimitettu näitä valtuuston määräämiä riskinarviointeja. Kunta on kuitenkin selittänyt, että kiinteistön arvioinut Trond Bakke, joka huolehti arvon määrittämisestä kunnalle vuonna 2005, kun kunta osti kiinteistön Norjan valtiolta, auttoi kuntaa myös vuonna 2006 Haslemoen AS:n kanssa tehdyissä kaupoissa. Vaikka 29 rakennuksesta ei laadittu yksityiskohtaista arviota, kunta on esittänyt kaksi Bakken laatimaa myyntihinta-arviota, jotka on molemmat päivätty 2 päivänä toukokuuta 2006.
            
         
               (19)
            
            
               Nämä 2 päivänä toukokuuta 2006 tehdyt laskelmat, joita kuvaillaan tarkemmin jäljempänä, on toimitettu sen osoittamiseksi, että kunta myi kyseiset 29 rakennusta omia hankintakustannuksiaan korkeammalla hinnalla. Valvontaviranomaiselle ei kuitenkaan ole selvää, esitettiinkö nämä laskelmat kunnalle ja ottiko se ne huomioon, ennen kuin sopimus lopulta allekirjoitettiin. Kunnan ja valvontaviranomaisen välillä käydyssä kirjeenvaihdossa kunta on ilmoittanut, että arviot otettiin huomioon, ennen kuin kauppakirja virallisesti hyväksyttiin. Viittauksia kyseisiin arvioihin ei kuitenkaan ole missään kunnanvaltuuston tai kunnanhallituksen (joka, kuten edellä mainittiin, oli valtuutettu arvioimaan mahdollisten kilpailuongelmien riskejä) kokousten valmisteluasiakirjoissa.
            
         
               (20)
            
            
               Kahdessa ensimmäisessä toukokuun 2 päivänä 2006 tehdyssä myyntihinta-arviossa esitettiin arvio, jonka mukaan hinta, jonka kunta alun perin maksoi keskuslinnoituksen ostamisesta vuonna 2005 oli 12,4 miljoonaa Norjan kruunua. Arvioinnin lähtökohtana oli toinen Agdesteinin raportti, jossa keskuslinnoituksen arvoksi arvioitiin 15,5 miljoonaa Norjan kruunua, katso 11 kohta. Tästä määrästä vähennettiin 3,1 miljoonaa Norjan kruunua. Vähennys vastasi noin 20 prosentin hinnanalennusta, joka kunnalle annettiin Haslemoen Leirin ostamisesta yhtenä kokonaisuutena, katso 10 ja 12 kohta. Tämän perusteella arviossa katsottiin, että 12,4 miljoonaa Norjan kruunua oli keskuslinnoituksen ”keskimääräinen” arvo.
            
         
               (21)
            
            
               Samaisena 2 päivänä toukokuuta 2006 päivättyyn toiseen arvioon sisältyy laskelma keskuslinnoituksen rakennusten arvosta, Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen sisältyvät 29 rakennusta mukaan luettuina. Laskelma ei perustunut rakennusten arvon arviointiin, vaan laskelman lähtökohdaksi otettiin sen sijaan keskuslinnoituksen 12,4 miljoonan Norjan kruunun hankintakustannukset, joista vähennettiin niiden keskuslinnoituksen rakennusten arvioitu arvo, joita ei myyty Haslemoen AS:lle.
            
         
               (22)
            
            
               Laskelmissa arvioitiin ensinnäkin, että Vålerin kunnan omistukseen jäävien viiden rakennuksen (16) arvo oli yhteensä noin 3,67 miljoonaa Norjan kruunua. Tämä arvo perustui osittain ensimmäisessä Agdesteinin raportissa määritettyjen arvojen mukaiseen ”bridge value” -arvoon (eli 50 prosenttiin), katso 11 kohta. Rakennuksista kahden osalta laskelmissa sen sijaan sovellettiin uudempia ja korkeampia yksilöllisiä arvoja. Tämä koski rakennusta nro 3 (liikuntasalirakennus) ja rakennusta nro 45 (rakennus, jossa on varastotiloja, toimistoja ja työpaja). Ensimmäisessä Agdesteinin raportissa rakennuksen nro 45 arvoksi arvioitiin 1,9 miljoonaa Norjan kruunua (17). Niinpä sen ”bridge value” -arvo oli 950 000 Norjan kruunua. Rakennuksen nro 45 uudemmassa arvon määrityksessä, johon laskelmassa viitattiin, sen arvoksi oli kuitenkin arvioitu 3 miljoonaa Norjan kruunua. Muiden neljän kunnan pitämän rakennuksen (rakennukset nro 32, 34, 44 ja 3) arvoksi määritettiin 662 500 Norjan kruunua. Näin ollen kunnan viiden rakennuksen kokonaisarvoksi määritettiin 3 662 500 Norjan kruunua (noin 3,67 miljoonaa).
            
         
               (23)
            
            
               Seuraava vähennys laskelmassa koski yhtätoista muuta keskuslinnoituksen rakennusta, joiden osalta laskelmassa viitattiin Norsk Trafikksenterin 26 päivänä huhtikuuta 2006 tekemään 5 miljoonan Norjan kruunun tarjoukseen (18).
            
         
               (24)
            
            Lisäämällä tähän Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen sisältyneitä 29:ää rakennusta koskevan 4 miljoonan Norjan kruunun sopimushinnan Bakke arvioi keskuslinnoituksen kokonaismyyntihinnaksi 12,67 miljoonaa Norjan kruunua (
                  ).
         
               (25)
            
            
               Kunnan ja Haslemoen AS:n välinen sopimus allekirjoitettiin 22 päivänä toukokuuta 2006.
            
         3.   NORJAN VIRANOMAISTEN HUOMAUTUKSET
   
               (26)
            
            
               Menettelyn aloittamisesta 24 päivänä maaliskuuta 2010 tekemässään päätöksessä valvontaviranomainen ilmaisi epäilevänsä, vastasiko Haslemoen AS:n Vålerin kunnalle 29 rakennuksesta maksama 4 miljoonan Norjan kruunun hinta rakennusten markkina-arvoa ja oliko kauppa siis tehty markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatteen mukaisesti. Norjan viranomaiset vastasivat menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen toimittamalla viranomaiselle kaksi Vålerin kunnan lähettämää kirjettä (19).
               Vålerin kunta on myöntänyt, ettei se soveltanut valvontaviranomaisen maa-alueita koskevia kauppoja koskevissa suuntaviivoissa esitettyjä menetelmiä määrittääkseen markkinahinnan tavalla, jolla valtiontuki olisi vältetty, mutta että tämä ei sellaisenaan merkitse, että kyse olisi ollut valtiontuesta. Kunta on selittänyt tätä seuraavasti: ”Kun rakennukset myytiin, kunta oli innokas käynnistämään uutta toimintaa leirin alueella. Rakennusten hintaa määritettäessä kunta siis kiinnitti enemmän huomiota ostajiin, joilla oli työpaikkoja luovia suunnitelmia, kuin periaatteisiin, joita hinnan määrittämiseen ostettaessa käytettiin” (20).
            
         
               (27)
            
            
               Kunta viittasi lisäksi menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen, jossa valvontaviranomainen ilmoitti, että siltä osin kuin markkina-arvo on määritetty aiemmalla myyntiprosessilla viranomainen voi käyttää hankintakustannuksiaan markkina-arvon osoittajana, ellei hankinnasta ole kulunut huomattavan pitkää aikaa. Kunta totesi, että valvontaviranomainen korosti kyseessä olevaan maa-alueeseen (sijainniltaan syrjäinen entinen varuskunta-alue) liittyvää epävarmuutta. Kunnan mukaan on oltava oikein katsoa, että 46 miljoonan Norjan kruunun kokonaishankintakustannukset, jotka perustuivat hinnanalennuksen käsittäneeseen ”bridge value” -arvon määritykseen, olivat varuskunta-alueen markkina-arvo ja että keskuslinnoituksen 12,4 miljoonan Norjan kruunun ”bridge value” -arvo oli siellä sijaitsevien 44 rakennuksen markkina-arvo.
            
         
               (28)
            
            
               Määrittäessään kunnan hankintakustannuksia kyseisten 29 rakennuksen osalta kunta katsoo, että oli oikein vähentää siitä niiden keskuslinnoituksen muiden kiinteistöjen arvo, joita kauppasopimus ei koskenut. Kun siis lähtökohdaksi otetaan 12,4 miljoonan Norjan kruunun hinta, jonka kunta maksoi 44 rakennuksesta vuotta aiemmin, ja siitä vähennetään niiden kiinteistöjen arvo, joita kauppasopimus ei koskenut, kunnan mielestä voidaan päätellä, että kyseisten 29 rakennuksen markkinahinta oli 4 miljoonaa Norjan kruunua. Tämän päätelmän tueksi kunta on viitannut Trond Bakken 2 päivänä toukokuuta 2006 esittämiin laskelmiin, joita esiteltiin edellä. Valvontaviranomaisen kanssa käymässään kirjeenvaihdossa kunta totesi, että ”bridge value” -arvoksi olisi määritettävä 12,4 miljoonaa Norjan kruunua ja että ”sopimuksen piiriin kuulumattomien kiinteistöjen arvo ylittää koko keskuslinnoituksen arvon”. Valvontaviranomainen otaksuu kunnan tarkoittaneen tällä toteamuksellaan sitä, että Bakken laskelmien mukaan kaikkien keskuslinnoituksen eri rakennusten myyntiarvot yhdessä ylittivät kunnan oletetun hankintahinnan eli 12,4 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         
               (29)
            
            
               Mitä tulee niiden keskuslinnoituksen muiden rakennusten arvoon, joita ei myyty Haslemoen AS:lle, kunta toimitti myös Erik Alhaugin 15 päivänä maaliskuuta 2006 laatiman arviointiraportin, joka koski enimmäkseen samoja rakennuksia, joista Norsk Trafikksenter teki tarjouksen (nrot 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 ja 94). Raportissa näiden 10 rakennuksen kokonaisarvoksi määritettiin 5,5 miljoonaa Norjan kruunua, jos ne myytäisiin yhtenä kokonaisuutena, ja 6,65 miljoonaa Norjan kruunua, jos ne myytäisiin erikseen.
            
         
               (30)
            
            
               Näiden laskelmien ja arvioiden perusteella kunta on siis esittänyt, että 4 miljoonan Norjan kruunun hinta, jolla 29 rakennusta myytiin Haslemoen AS:lle, vastasi markkina-arvoa. Keskuslinnoituksen kokonaisarvo oli siten seuraava: 3,67 miljoonaa Norjan kruunua (niiden rakennusten arvo, jotka kunta aikoi pitää) plus 5 miljoonaa Norjan kruunua (Norsk Trafikksenterin tarjous tai vaihtoehtoisesti 5,5 miljoonaa Norjan kruunua, kuten arvo oli myöhemmässä arviossa määritetty) + 4 miljoonaa Norjan kruunua (hinta, jolla 29 rakennusta myytiin Haslemoen AS:lle) = 12,67 miljoonaa Norjan kruunua, mikä ylittää kunnan hankintahinnan 12,4 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         
               (31)
            
            
               Kunta muistuttaa lisäksi, että Vålerin kunnan ja Haslemoen AS:n välisessä kauppasopimuksessa on seikkoja, jotka vaikuttavat hintaan sitä alentavasti. Kunta viittaa ostajalle asetettuun velvollisuuteen antaa ostamansa koulurakennus ilmaiseksi vuokralle yhden vuoden ajaksi sekä siihen, ettei missään arvioista oteta huomioon mahdollista maaperän saastuneisuutta.
            
         
               (32)
            
            
               Kunta toteaa myös, että oli oikein siirtää Haslemoen AS:lle molemmat alennukset, jotka kunnalle oli annettu, kun se osti varuskunta-alueen valtiolta. Vaikka kunta ymmärtää tältä osin epäilyt, jotka valvontaviranomainen menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessään esitti, se on selittänyt, että vaikka ainoastaan osa keskuslinnoituksen 44 rakennuksesta myytiin, Vålerin kunnan ja Haslemoen AS:n välinen kauppa perustuu kuitenkin olettamukseen, että ostaja kehittää ja käyttää koko keskuslinnoitusta sekä sen ulkopuolisia alueita yhtenä kokonaisuutena yhdessä Vålerin kunnan kanssa. Neljän miljoonan Norjan kruunun myyntihinta Haslemoen AS:lle vastaa tätä olettamusta. Tämä on syynä myös siihen, miksi yhtenä kokonaisuutena myytyä keskuslinnoitusta koskevaa 30 prosentin alennusta sekä koko Haslemoen Leiriä koskevaa 20 prosentin lisäalennusta olisi sovellettava lopullista hintaa määritettäessä. Jälkimmäistä hinnanalennusta ei voida katsoa ”könttäalennukseksi”, jota ei sovelleta, ellei ostaja osta aluetta kokonaan. Kunta on korostanut, että se pyrki hoitamaan kaupan tavalla, joka ei aiheuttaisi ETA:n valtiontukisääntöihin liittyviä ongelmia.
            
         II.   ARVIOINTI
   
   4.   ONKO KYSE VALTIONTUESTA?
   
               (33)
            
            
               ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa määrätään seuraavaa:
               ”Jollei tässä sopimuksessa toisin määrätä, EY:n jäsenvaltion tai EFTA-valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu tämän sopimuksen toimintaan, siltä osin kuin se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.”
            
         
               (34)
            
            
               Jotta kyse olisi ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta, kaupan on annettava edunsaajalle taloudellista etua. Jos kauppa tehtiin markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatteen mukaisesti, toisin sanoen jos kunta myi maan sen markkina-arvosta ja jos kaupan ehdot olisivat olleet hyväksyttävät siinä tapauksessa, että kyseessä olisi ollut yksityinen myyjä, kyse ei ole valtiontuesta.
            
         
               (35)
            
            
               Valvontaviranomaisen valtiontukea koskevissa suuntaviivoissa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista selitetään, miten valvontaviranomainen soveltaa valtiontukea koskevia sääntöjä arvioidessaan julkisten maa-alueiden ja rakennusten kauppoja. Kappaleessa 2.1 kuvataan myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Kappaleessa 2.2 kuvataan riippumattoman asiantuntijan arvioon perustuvaa kauppaa. Näiden kahden menettelyn avulla EFTA-valtiot myydä maa-alueita ja rakennuksia niin, että kyse ei normaalisti ole valtion tuen myöntämisestä. Kuten edellä on todettu, kumpaakaan näistä menettelyistä ei noudatettu, kun Vålerin kunta myi 29 rakennusta Haslemoen AS:lle.
            
         
               (36)
            
            
               Suuntaviivojen kappaleessa 2.2 d) säädetään, että julkisen viranomaisen maksamat maa-alueiden ja rakennusten hankintakustannukset ovat markkina-arvon osoitin, paitsi jos maa-alueiden ja rakennusten oston ja myynnin välillä on kulunut huomattavasti aikaa. Markkina-arvoa ei tulisi vahvistaa hankintakustannuksia alhaisemmaksi kolmeen vuoteen oston jälkeen. On sanomattakin selvää, että hankintakustannuksia voidaan pitää markkina-arvon osoittimena kolmen seuraavan vuoden ajan ainoastaan silloin, kun maa-alueet tai rakennukset alun perin ostettiin markkinahintaan.
            
         
               (37)
            
            
               Vaikka siis kyseessä olevat 29 rakennusta myytiin Haslemoen AS:lle alle vuoden kuluttua siitä, kun kunta osti Haslemoen Leirin valtiolta, esiin nousee kaksi kysymystä. Ensinnäkin, tapahtuiko edeltävä Haslemoen Leirin myynti Norjan valtiolta Vålerin kunnalle markkinaehdoilla. Mikäli tapahtui, toinen kysymys on, myikö Vålerin kunta tämän jälkeen keskuslinnoituksen merkitykselliset osat Haslemoen AS:lle hintaan, joka vastasi vähintään sille aiheutuneita hankintakustannuksia.
            
         4.1   Ostiko kunta Haslemoen Leirin markkinaehdoilla?
   
   
               (38)
            
            
               Kuten edellä on kuvattu, Haslemoen Leirin markkina-arvosta ja erityisesti keskuslinnoituksen arvosta oli valtion ja Vålerin kunnan välisissä neuvotteluissa huomattavaa epävarmuutta. Ensimmäisessä Agdesteinin raportissa keskuslinnoituksen investointiarvoksi määritettiin 39 miljoonaa Norjan kruunua (tai 29 miljoonaa Norjan kruunua, jos se myytäisiin yhtenä kokonaisuutena) ja käyttöarvoksi 44 miljoonaa Norjan kruunua. Alhaugin ja Bakken arviossa kaikkien siihen kuuluvien rakennusten investointiarvoksi määritettiin nolla Norjan kruunua.
            
         
               (39)
            
            
               Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan tällaisen maa-alueen – entisen varuskunta-alueen, jolla on vanhoja mutta suhteellisen hyväkuntoisia asuin- ja muita rakennuksia ja joka sijaitsee syrjäisellä alueella – arvon määrittämiseen ennakolta liittyy aina huomattavaa epävarmuutta. Arvioiden välinen suuri ero voi tässä tapauksessa kuitenkin johtua myös erilaisista tulevaa käyttöä koskevista olettamuksista, jotka liittyvät muun muassa siihen, pidetäänkö rakennukset vuokraustarkoituksessa vai myydäänkö ne joko yksittäin tai yhtenä kokonaisuutena. Kuten ensimmäisessä Agdesteinin raportissa todetaan, tällaisilla eroilla voi olla huomattava vaikutus. Valvontaviranomaisen on hieman vaikea ymmärtää, etteivät kaupan osapuolet varmistaneet arvioiden perustana olleiden olettamusten yhdenmukaisuutta paremmin ennen arvioiden loppuun saattamista.
            
         
               (40)
            
            
               Näin voidaan sitäkin suuremmalla syyllä todeta, kun otetaan huomioon, että pian sen jälkeen, kun osapuolet olivat huomanneet arvioidensa alueen arvosta poikkeavan toisistaan huomattavasti, ne sopivat sovittavansa erilaiset lähtökohtansa yhteen yksinkertaisesti tulemalla toisiaan puolitiehen vastaan. Kuvatun kaltaisen menetelmän soveltaminen sellaisen valtavan ja erityislaatuisen kiinteistön kuin Haslemoen Leirin todellisen markkina-arvon määrittämiseen vaikuttaa kyseenalaiselta. Valvontaviranomaisen näkemyksen mukaan asianmukaisempi menettely olisi ollut nimittää uusia asiantuntijoita tai ainakin sovittaa arviot yhteen käyttämällä arvion perustana keskenään vertailukelpoisia varuskunta-alueen tulevia käyttötarkoituksia ja ottamalla tarkemmin huomioon seikat, jotka alun perin johtivat valtavaan eroon arvioiden välillä. Tältä osin valvontaviranomainen huomauttaa, että Norjan parlamentti (Stortinget) oli päättänyt, että entiset varuskunta-alueet tuli myydä markkinahintaan (ks. 3 kohta).
            
         
               (41)
            
            
               Myöhemmät keskuslinnoituksen osien arvoa koskevat arviot, jotka valvontaviranomaisen saataville tutkinnan aikana toimitettiin, näyttävät myös perustuvan korkeampiin keskuslinnoituksen rakennusten arvoihin kuin ne, joihin ”keskiarvosopimuksessa” päädyttiin (ks. 22 ja 29 kohta).
            
         
               (42)
            
            
               Jos kauppaa tarkastellaan erillisenä, julkishallinnon elinten välisenä kauppana, menettely ei ehkä aiheuttaisi huolta. Koska ostaja ei kuitenkaan tässä tapauksessa alun perinkään aikonut pitää kiinteistöjä vaan aikoi myydä ne pian eteenpäin yksityisille tahoille, kysymys markkina-arvosta on merkityksellisempi. Näin on etenkin, kun ostaja ei teettänyt uutta arviointia, vaan myi kiinteistön edelleen samaan tai jopa alhaisempaan hintaan ennalta valitulle ostajalle.
            
         
               (43)
            
            
               Tosiasia on kuitenkin, että valtio myi varuskunta-alueen Vålerin kunnalle riippumattoman asiantuntija-arvion, nimittäin toisen Agdesteinin raportin, perusteella. Kyseisen arvion perustana olleessa menetelmässä, niin sanotussa ”bridge value” -menetelmässä, ei tosin ollut kyse muusta kuin yksinkertaisesta laskutoimituksesta, jossa kahden aiemman arvion arvot laskettiin yhteen ja jaettiin sitten kahdella. Tällainen menetelmä tuskin edellyttää ulkopuolisen asiantuntijan käyttöä, eikä laskelmaa sinänsä tee vakuuttavammaksi pelkästään se, että sen on tehnyt riippumaton asiantuntija. Raportti on lisäksi melko lyhyt, vain runsaan sivun mittainen, ja erikseen tarkasteltuna se vaikuttaa melko ylimalkaiselta.
            
         
               (44)
            
            
               Raporttia on kuitenkin tarkasteltava ottamalla huomioon kaksi aiempaa arviota, jotka ovat yksityiskohtaisempia ja perusteellisempia, etenkin ensimmäinen Agdesteinin raportti, joka käsitti erillisen arvion jokaisesta keskuslinnoituksen rakennuksesta. Valvontaviranomainen on lisäksi todennut, että myös toisessa Agdesteinin raportissa aiempiin arvioihin oli tehty tiettyjä korjauksia ja tarkistuksia. Tämä osoittaa, että uusi arvio oli luonteeltaan hieman pelkkää keskiarvon laskentaa yksityiskohtaisempi. Valvontaviranomainen toteaa myös, että vaikka raportissa todettiin, että arvon määrittämiseen on olemassa muitakin menetelmiä, siinä ei kyseenalaistettu sitä, edustaako ”bridge value” markkina-arvoa.
            
         
               (45)
            
            
               Kun siis otetaan huomioon se huomattava epävarmuus, joka useista alueista ja erilaisista rakennuksista koostuvan, melko harvaan asutulla syrjäseudulla sijaitsevan entisen varuskunta-alueen arvon arviointiin liittyy, valvontaviranomainen päätyy epäselvässä tilanteessa toteamaan, että valtio myi Haslemoen Leirin Vålerin kunnalle markkina-arvon mukaiseen hintaan.
            
         
               (46)
            
            
               Seuraava kysymys on näin ollen se, myikö kunta tämän jälkeen keskuslinnoituksen osat Haslemoen AS:lle hinnalla, joka vastasi vähintään sille aiheutuneita hankintakustannuksia.
            
         4.2.   Vastasiko 29 rakennuksen hinta hankintakustannuksia?
   
   
               (47)
            
            
               On hankalaa arvioida, vastasiko 29 rakennuksen myyntihinta hankintakustannuksia, koska valtion ja kunnan välisessä sopimuksessa ei missään kohdassa nimenomaisesti selvitetty, paljonko kunta keskuslinnoituksen eri rakennuksista maksoi. Sen sijaan kunta maksoi kiinteän 15,5 miljoonan Norjan kruunun summan, johon sisältyi ”noin 30 prosentin” (21) hinnanalennus koko keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena. Kunta sai lopulta lisäksi vielä 20 prosentin alennuksen siitä, että se osti kaikki varuskunta-alueen neljä aluetta.
            
         
               (48)
            
            
               Voidaan ajatella erilaisia menetelmiä, joilla voidaan pyrkiä määrittämään, paljonko kunta todellisuudessa maksoi kyseisistä keskuslinnoituksen 29 rakennuksesta: nämä voivat perustua esimerkiksi rakennusten lukumäärään tai arvoon, kun niitä verrataan rakennusten kokonaismäärään tai -arvoon. Kuten edellä on esitetty, valvontaviranomaiselle ei kuitenkaan ole selvää, tekikö kunta mitään tämän kaltaisia laskelmia määrittääkseen kyseisten 29 rakennuksen hankinta-hinnan, ennen kuin se myi ne Haslemoen AS:lle. Valvontaviranomainen ei ole saanut kyseisenä ajankohtana laadittuja asiakirjoja, jotka osoittaisivat, että tällaisia laskelmia tehtiin neuvottelujen kuluessa tai myöhemmin, kun kauppa saatettiin kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi.
            
         
               (49)
            
            
               Hallinnollisen menettelyn yhteydessä kunta viittasi erilaisiin seikkoihin ja tavoitteisiin, kuten uusien työpaikkojen luomiseen ja keskuslinnoituksen tulevaan kehittämiseen kokonaisuutena paikallisyhteisön hyväksi. Vaikka tällaiset seikat eivät välttämättä ole ristiriidassa markkinahintaan tapahtuvan myynnin kanssa, ne eivät myöskään sellaisenaan tue sitä, että peruslähtökohtana olisi ollut kauppa, johon ei sisälly valtiontukea. Vastauksena valvontaviranomaisen nimenomaiseen kysymykseen kunta on lisäksi myöntänyt, ettei se enää pysty näyttämään toteen, mikä kyseisten kiinteistöjen todellinen arvo oli silloin, kun ne myytiin.
            
         
               (50)
            
            
               Tapa, jolla kunnanvaltuusto kaupan hoiti, lisää myös osaltaan valtiontuen mahdollisuuteen liittyvää epävarmuutta. Kuten edellä todettiin, kunta ei järjestänyt avointa tarjouskilpailua eikä järjestänyt riippumatonta asiantuntijaa arvioimaan myytäviä rakennuksia. Myöhemmin, kun kunta sai ulkopuoliselta KS:n oikeudelliselta neuvonantajalta sekä omalta hallintojohtajaltaan ohjeet lykätä kauppaa ja selvittää rakennusten arvo, näitä ohjeita ei noudatettu. Vaikka valtuusto hyväksyi kaupan sillä edellytyksellä, että KS suorittaisi mahdollisia kilpailuongelmia koskevan riskinarvioinnin ja toimittaisi sen kunnanhallitukselle, valvontaviranomainen ei ole saanut lisätietoja tällaisista myöhemmistä riskinarvioinneista.
            
         
               (51)
            
            
               Kunta on esittänyt kaksi kunnan ulkopuolisen kiinteistöarvioijan 2 päivänä toukokuuta 2006 päivättyä laskelmaa, jotka on kuvattu 20 ja 21 kohdassa. Kunta on esittänyt ensimmäisen arvion osoittavan, että keskuslinnoituksen hankintakustannukset kunnalle olivat 12,4 miljoonaa Norjan kruunua. Toisen on sanottu osoittavan, että keskuslinnoituksen muiden rakennusten, joita ei myyty Haslemoen AS:lle, arvioitu arvo oli noin 3,67 miljoonaa ja 5 miljoonaa Norjan kruunua. Kun nämä arviot vähennetään 12,4 miljoonan kruunun hankintahinnasta, ne osoittavat kunnan mukaan, että kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannukset olivat enintään 4 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         
               (52)
            
            
               Valvontaviranomainen ei ole samaa mieltä siitä, että nämä laskelmat osoittaisivat, että kyseiset rakennukset myytiin markkina-arvon mukaiseen hintaan. Se kyseenalaistaa sekä lähtökohdan eli keskuslinnoituksen hankintakustannukset että menetelmän, jolla muiden rakennusten oletettu arvo vähennetään ”jäljelle jäävien” hankintakustannusten määrittämiseksi.
            
         
               (53)
            
            
               Mitä lähtökohtaan tulee, laskelmassa keskuslinnoituksen arvoksi katsotaan toisessa Agdesteinin raportissa määritetty 15,5 miljoonaa Norjan kruunua. Tämän jälkeen summasta vähennettiin 20 prosentin alennus, joka kunnalle myönnettiin siitä, että se osti varuskunta-alueen kokonaisuudessaan, niin että keskuslinnoituksen arvoksi tuli 12,4 miljoonaa Norjan kruunua.
            
         
               (54)
            
            
               Tämän alennuksen perusteet selitetään toisessa Agdesteinin raportissa seuraavasti:
               ”Uskomme, että neljän näin erilaisen alueen yhteiseen hankintaan liittyisi markkinoilla hinnanalennus muun muassa riskien ja korkeampien toimintakustannusten vuoksi. Ostajalla olisi kuitenkin mahdollisuus muuttaa mieltään nopeasti kaupan jälkeen ja myydä esimerkiksi viljelysmaat tai metsäalue erikseen, mikä taas vaikuttaa vastakkaisella tavalla. Sekä asuinalueen että keskuslinnoituksen alueen arvoon sisältyy jo noin 30 prosentin ’määräalennus’, jos kumpikin näistä kohteista myydään yhtenä kokonaisuutena. Uskomme, että alueen arvoa olisi tämän lisäksi laskettava 20 prosenttia (12 miljoonaa Norjan kruunua) siinä tapauksessa, että koko varuskunta-alue myytäisiin yhdellä kertaa, toisin sanoen 58 miljoonasta Norjan kruunusta 46 miljoonaan Norjan kruunuun.” (22)
               
            
         
               (55)
            
            
               Näin ollen 20 prosentin alennus liittyi nimenomaisesti siihen, että kunta osti koko varuskunta-alueen, toisin sanoen kaikki 5 kohdassa mainitut neljä aluetta.
            
         
               (56)
            
            
               Mainittuun 2 päivänä toukokuuta 2006 päivättyyn arvioon ei sisälly perusteluja sille, miksi markkinoilla edellytettäisiin tällaista alennusta siinä tapauksessa, että osa jostakin näistä neljästä alueesta olisi kaupan. Perustellakseen Haslemoen AS:lle annetut alennukset kunta totesi, että Vålerin kunnan ja Haslemoen AS:n välinen kauppa perustui olettamukseen, jonka mukaan ostaja kehittäisi ja käyttäisi koko keskuslinnoitusta ja sitä ympäröiviä alueita yhtenä kokonaisuutena yhdessä Vålerin kunnan kanssa. Kunnan mukaan tämä oli syynä siihen, että molemmat alennukset – yhtenä kokonaisuutena myytyä keskuslinnoitusta koskeva 30 prosentin alennus ja sen lisäksi koko Haslemoen Leiriä koskeva 20 prosentin alennus – annettiin Haslemoen AS:lle.
            
         
               (57)
            
            
               Vaikka kiinteistön tulevaa käyttöä koskevat rajoitukset voivat olla arvoa laskeva tekijä, valvontaviranomainen ei ole tässä tapauksessa tietoinen mistään sellaisista rajoituksista, jotka selittäisivät näin huomattavat alennukset. Kauppakirjassa tai missään muussa valvontaviranomaiselle toimitetussa samana ajankohtana laaditussa asiakirjassa ei näytä olevan määräyksiä, jotka viittaisivat tällaisiin tai muihin erityisiin ostajan velvollisuuksiin hallinnoida kiinteistöä yhteistyössä kunnan kanssa.
            
         
               (58)
            
            
               Kuten edellä on todettu, jälleenmyynti vähintään hankintahinnalla voi sulkea valtiontuen pois sillä edellytyksellä, että maa-alue tai rakennukset oli alun perin ostettu markkina-arvon mukaisella hinnalla. Kun viranomainen on ostanut enemmän kuin pelkästään myymänsä kiinteistön, kuten tässä tapauksessa, ja saanut tässä yhteydessä huomattavia määräalennuksia, ei voida automaattisesti olettaa, että samat alennukset myönnetään myös jälleenmyynnin yhteydessä. Tätä varten on sen sijaan määritettävä, olisiko markkinoilla myönnetty samat alennukset myös tälle toiselle, suppeammalle kaupalle.
            
         
               (59)
            
            
               Tässä tapauksessa se vaikuttaa epätodennäköiseltä jo siksi, että molemmat alennukset annettiin määräalennuksina, jotka perustuivat nimenomaan siihen, että ostaja osti koko kyseessä olevan alueen. Tällaiset kaksoisalennukset tuntuvatkin tässä tapauksessa poissuljetuilta jo siksi, että niin sanottu 30 prosentin alennus myönnettiin keskuslinnoituksen ostamisesta sellaisenaan. Niinpä siihen lisätyn 20 prosentin alennuksen täytyy liittyä siihen, että ostaja (eli kunta) osti lisäksi muitakin alueita. Tämä näyttää myös olevan perusteena alennukselle sellaisena kuin se on esitetty edellä lainatussa toisessa Agdesteinin raportissa. Tällä perusteella, ja koska samalta ajalta ei ole esitetty vastakkaisia arvioita, valvontaviranomaisen on todettava, ettei ollut perusteita olettaa, että markkinat olisivat sisällyttäneet hintaan 20 prosentin lisäalennuksen, kun kaupan kohteena oli vain osia keskuslinnoituksesta.
            
         
               (60)
            
            
               Niin sanotun 30 prosentin alennuksen osalta valvontaviranomainen muistuttaa, että toisessa Agdesteinin raportissa tehtiin selväksi, että keskuslinnoituksen 15,5 miljoonan Norjan kruunun arvoon sisältyi 10 miljoonan Norjan kruunun alennus ja että kyseessä oli arvio hinnasta, jota markkinoilla edellytettäisiin keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena (kaikki 44 rakennusta). Siksi on välttämätöntä arvioida, saiko kunta myöntää samanlaisen alennuksen Haslemoen AS:lle, kun tämä osti osia keskuslinnoituksesta.
            
         
               (61)
            
            
               Rakennusten määrän mukaisesti mitattuna kauppa käsitti 44 rakennuksesta 29 (24), eli noin 2/3 rakennuksista. Tämä voisi antaa aihetta määräalennukseen. Arvon mukaisesti mitattuna kunnan omat laskelmat antavat ymmärtää, että kyseiset 29 rakennusta edustavat huomattavasti pienempää osuutta keskuslinnoituksen kokonaisarvosta kuin jäljelle jäävät rakennukset. Kyseisille 29 rakennukselle määritetty 4 miljoonan Norjan kruunun arvo edustaa vain alle yhtä kolmasosaa kokonaisarvosta kunnan pitämien rakennusten 3,67 miljoonan Norjan kruunun ja jäljelle jääneille 11 rakennukselle määritettyyn 5 miljoonan Norjan kruunun arvoon verrattuna.
            
         
               (62)
            
            
               Tämän tapauksen yhteydessä esitetyissä arviointiraporteissa, jotka on mainittu 7 ja 10 kohdassa, todetaan, että useiden rakennusten myyminen yhtenä kokonaisuutena vaikuttaa hintaan sitä alentavasti. Kahden Agdesteinin raportin lisäksi myös keskuslinnoituksen kymmentä rakennusta koskeneessa 15 päivänä maaliskuuta 2006 päivätyssä arviossa (joka on mainittu 29 kohdassa) todettiin, että hintaan tulisi soveltaa ”15–20 prosentin” alennusta, jos kyseiset 10 rakennusta myytäisiin yhtenä kokonaisuutena.
            
         
               (63)
            
            
               Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, että jonkinlainen määräalennus olisi ollut markkinaehtojen mukainen. Tässä tapauksessa on vaikeaa määrittää, olisiko alennus ollut 15, 20 vai 25 prosenttia, koska samana ajankohtana laadittuja arvioita ja dokumentteja ei ole. Kun kaikki seikat otetaan huomioon ja kun vertailukohtana pidetään edellä mainittua keskuslinnoituksen kymmentä muuta rakennusta koskenutta arviota ja 15–20 prosentin todennäköistä määräalennusta, valvontaviranomainen katsoo epäselvässä tilanteessa, että suunnilleen samanlainen määräalennus kuin se, joka kunnalle myönnettiin (25,64 %), olisi voitu antaa jollekulle, joka olisi ostanut keskuslinnoituksen 44 rakennuksesta peräti 29.
            
         
               (64)
            
            
               Seuraava kysymys on se, voidaanko 29 rakennuksen hankintakustannukset määrittää vähentämällä keskuslinnoituksen arvosta niiden rakennusten arvo, joita Haslemoen AS:lle ei myyty.
            
         
               (65)
            
            
               Kuvatusta menetelmästä seurasi käytännössä, ettei kyseisistä 29 rakennuksesta tehty yksityiskohtaista arviota, koska oli olemassa viitteitä siitä, että muiden keskuslinnoituksen osien arvo oli riittävän korkea takaamaan, että kokonaisarvo vastasi kunnalle keskuslinnoituksesta oletetusti aiheutuneita hankintakustannuksia. Menetelmä vaikuttaa epävarmalta ja satunnaiselta siksi, että kaikki kolme erilaista rakennusryhmää arvioitiin erilaisilla menetelmillä. Lyhyesti sanottuna lähtökohta eli koko keskuslinnoituksen 12,4 miljoonan Norjan kruunun hankintakustannusten arvo määritettiin ”bridge value” -raportin perusteella. Seuraavassa arvioinnissa, joka koski kolmea erilaista rakennusryhmää, kyseisille 29 rakennukselle määritettiin huomattavasti ”bridge value” -arvoa matalampi arvo; sekä niille rakennuksille, jotka kunta piti, että niille yhdelletoista muulle rakennukselle, joista se myöhemmin sai tarjouksen, määritettiin korkeampi arvo. Matalampi arvo määritettiin Haslemoen AS:n kanssa neuvotellun hinnan perusteella, kun taas molemmat korkeammat arvot määritettiin arviointien ja saadun tarjouksen myötä saatujen myöhempien ja uudempien tietojen perusteella.
            
         
               (66)
            
            
               Tähän liittyi valvontaviranomaisen mielestä se ilmeinen riski, että vaikka keskuslinnoituksen arvon lähtökohta sinänsä olisi ollut oikea (mitä se ei ollut, ks. edellä), kyseisten 29 rakennuksen hinta saattoi olla liian matala, koska muiden alueiden myöhemmissä arvioinneissa oli määritetty korkeampia arvoja. Jos myöhemmät ja korkeammat arviot tässä tapauksessa jotakin ilmaisevat niin lähinnä sen, että 12,4 miljoonan Norjan kruunun lähtökohta oli liian alhainen.
            
         
               (67)
            
            
               Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, ettei menetelmä, johon 2 päivänä toukokuuta 2006 päivätyssä arvioinnissa viitataan, sovellu hankintakustannusten määrittämiseen eikä siten myöskään kyseisten 29 rakennuksen markkina-arvon määrittämiseen.
            
         
               (68)
            
            
               Kuten edellä mainittiin, kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannusten arviointi on ongelmallista, koska valtion ja kunnan välisessä sopimuksessa ei täsmennetty, kuinka paljon kunta keskuslinnoituksen eri rakennuksista maksoi. Sen sijaan se maksoi koko keskuslinnoituksesta 15,5 miljoonan Norjan kruunun kiinteän summan, joka käsitti edellä mainitun niin sanotun 30 prosentin alennuksen. Kyseinen ”bridge value” -arvo perustui kuitenkin kahteen aiempaan arvioon.
            
         
               (69)
            
            
               Ensimmäinen Agdesteinin raportti perustui yksittäisten rakennusten arviointiin, ja se on itse asiassa ainoa asiaa koskeva arvio samalta ajalta. Koska tätä arviota käytettiin pohjana ”bridge value” -arvolle, joka puolestaan oli kunnan todellisuudessa maksaman hinnan perusta, valvontaviranomainen katsoo, että ensimmäinen Agdesteinin raportti tarjoaa kyseisten 29 rakennuksen hankintakustannusten määrittämiseen tarvittavat yksittäiset arvot.
            
         
               (70)
            
            
               Kyseinen kauppasopimus käsittää seuraavat keskuslinnoituksen 29 rakennusta (25): rakennukset nro 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 ja 16. Ensimmäisen Agdesteinin raportin mukaisesti näiden rakennusten investointiarvot ovat seuraavat:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Vartiokoju:
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           180 000
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Rakennus, jossa on mm. toimistoja, ruokala, elokuvateatteri ja kappeli
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           4 200 000
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Hallintorakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           160 000
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Harjoitusrakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           400 000
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Hallintorakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       8.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Sairaalarakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 200 000
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Sotilashenkilökunnan keittiö- ja kanttiinirakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 600 000
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Upseerien keittiö- ja kanttiinirakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           4 300 000
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Parakki
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Parakki, rakennukset nro 12 ja 13 arvioidaan yhdessä
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Parakki
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Parakki, rakennukset nro 14 ja 15 arvioidaan yhdessä
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 000 000
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           150 000
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Huoltohalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Huoltohalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Polttoaineasema
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Autotalli
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Autotallit nro 19, 20, 21, 22, 25, 26 ja 27 arvioidaan yhdessä
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           2 700 000
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Rykmenttirakennus ja koulutustila
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Postitoimisto, rakennukset nro 29 ja 92 arvioidaan yhdessä
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           450 000
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Koulurakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           1 400 000
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Vaja)
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       KO-rakennus, koulurakennus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           400 000
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Palo- ja lämmityskeskus
                                    
                                 
                        
                           NOK
                        
                        
                           700 000
                        
                     
                           Yhteensä
                        
                        
                           NOK
                        
                        
                           23 840 000
                        
                     
         
               (71)
            
            
               Raportissa ei erikseen arvioitu rakennusten nro 6 ja 8 arvoa (autotalleja). Sen sijaan niiden yhteiseksi arvoksi yhdessä rakennuksen nro 45 kanssa (hallintorakennus, johon on yhdistetty varastotiloja, toimistoja ja työpaja; tämä rakennus ei sisältynyt Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen) arvioitiin kaikkiaan 1,9 miljoonaa Norjan kruunua. Rakennukset nro 23 ja 24 (autotalli ja polttoaineasema) arvioitiin samalla tavalla yhdessä rakennuksen nro 34 kanssa (varuskunnan toimistorakennus, joka ei sisältynyt Haslemoen AS:n kanssa tehtyyn sopimukseen), ja niiden arvoksi laskettiin kaikkiaan 800 000 Norjan kruunua. On siis kysyttävä, tulisiko osa näille yhteisesti arvioiduille rakennuksille määritetystä arvosta kohdentaa Haslemoen AS:n ostamiin rakennuksiin, nimittäin autotalleihin nro 6, 8, 23 ja 24. Kysymys nostettiin esiin edellä mainitussa valvontaviranomaisen menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä, jossa valvontaviranomainen sovelsi suotuisinta skenaariota jättämällä nämä rakennukset huomiotta.
            
         
               (72)
            
            
               Vaikka valvontaviranomaiselle ei ole esitetty asiakirjoja sen tueksi, että mainitut neljä autotallia olisivat arvottomia, se olettaa, että niiden arvo on vähäinen, koska ensimmäisessä Agdesteinin raportissa niiden mahdollinen arvo päätettiin sisällyttää muita rakennuksia koskeviin arvioihin. Koska samalta ajalta ei ole päinvastaista näyttöä sisältäviä asiakirjoja ja kun oletetaan, että arvo on joka tapauksessa vähäinen, valvontaviranomainen ei laske näille neljälle rakennukselle erityistä arvoa arvioidessaan keskuslinnoituksen merkityksellistä osaa.
            
         
               (73)
            
            Kyseisten 29 rakennuksen kokonaisarvo, sellaisena kuin se on ensimmäisen Agdesteinin raportin arvion mukaan, nousee 23 840 000 Norjan kruunuun. Kuten edellä mainittiin, kunnalle myönnettiin ensimmäisessä Agdesteinin raportissa niin sanottu 30 prosentin alennus (26) keskuslinnoituksen arvosta. Koska valvontaviranomainen katsoo tämän tapauksen yhteydessä, että vastaavan alennuksen myöntäminen Haslemoen AS:lle oli perusteltua, raportin mukainen kyseisten 29 rakennuksen mukautettu arvo on 
                  17 727 424 Norjan kruunua. ”Bridge value” -menetelmän perusteella kunnalle kyseisistä 29 rakennuksesta aiheutuneet hankintakustannukset olivat 8 863 712 Norjan kruunua.
         
               (74)
            
            
               Kun otetaan huomioon, että valvontaviranomainen on katsonut, että valtio myi Haslemoen Leirin Vålerin kunnalle markkina-arvoa vastaavaan hintaan, se katsoo, että 8 863 712 Norjan kruunun summa oli kunnan hankintakustannukset näistä rakennuksista ja että tämä oli välttämätön markkina-arvon osoittaja.
            
         
               (75)
            
            Tällä perusteella valvontaviranomainen katsoo, että Haslemoen AS:n myyminen neljällä miljoonalla Norjan kruunulla merkitsi 
                  4 863 712 Norjan kruunun suuruista valtiontukea.
         
               (76)
            
            
               Kunta on myös esittänyt, että valvontaviranomaisen tulisi ottaa huomioon hinnan aleneminen, joka johtuu maaperän mahdollisesta saastuneisuudesta ja Haslemoen AS:n velvollisuudesta sallia koulurakennuksen ilmainen käyttö vuoden ajan. Valvontaviranomaiselle ei kuitenkaan ole toimitettu mitään erityisiä samalta ajalta peräisin olevia tai myöhemmin laadittuja asiakirjoja, jotka koskisivat näitä väitettyjä hintaa alentavia seikkoja ja niiden väitettyä vaikutusta hintaan.
            
         
               (77)
            
            
               Mitä maaperän saastuneisuuteen tulee, valvontaviranomainen on samaa mieltä siitä, että tämä mahdollisuus on melko ilmeinen, kun otetaan huomioon, että aluetta on käytetty sotilaallisiin tarkoituksiin 1950-luvulta lähtien.
            
         
               (78)
            
            
               Tältä osin valvontaviranomainen on todennut, että ensimmäisessä Agdesteinin raportissa nimenomaisesti mainittiin maan alla olleisiin polttoaine- ja öljysäiliöihin liittyvä keskuslinnoituksen maaperän mahdollinen saastuminen. Tätä ei kuitenkaan otettu huomioon arvoa arvioitaessa. Alhaugin ja Bakken arviossa, jossa keskuslinnoituksen arvoksi arvioitiin 0 Norjan kruunua, mainittiin sekä maaperän saastuneisuuden mahdollisuus että rakennusten mahdolliset asbestiongelmat, mutta mahdollisia tähän liittyviä kustannuksia ei pyritty erittelemään.
            
         
               (79)
            
            
               Valvontaviranomainen muistuttaa kuitenkin, että raportteja käytettiin ”keskiarvoratkaisun” perustana. Näin ollen on oletettava, että mahdolliset hintaa alentavat tai kielteiset seikat raportissa on otettu myöhemmässä ”keskiarvosopimuksessa” huomioon. Valvontaviranomainen ei katso ylimääräiselle hinnanalennukselle olevan perusteita minkään sellaisen seikan tai olosuhteen vuoksi, joka oli ensimmäisen kaupan osapuolten tiedossa. Tämä perustuu siihen, että on oletettavaa, että tällaisten toimenpiteiden vaikutus on otettu huomioon ”bridge value” -myyntihinnassa. On oletettavaa, että hankintakustannusten mukaisessa jälleenmyynnissä on huomioitu samat hintaa alentavat seikat.
            
         
               (80)
            
            
               Valtion ja kunnan välisessä sopimuksessa sitä paitsi nimenomaisesti viitataan maaperän saastuneisuuden mahdollisuuteen sekä Norjan lainsäädännön mukaiseen saastuttaja maksaa -periaatteeseen. Myöhemmässä kunnan ja Haslemoen AS:n välisessä sopimuksessa nimenomaisesti viitattiin tähän velvollisuuteen ja siihen, että myyjä (eli Norjan valtio) oli vastuussa sotilaalliseen toimintaan liittyvästä maaperän saastumisesta. Näistä syistä valvontaviranomainen ei katso, että mahdollinen saastuneisuus antaa aihetta ylimääräiseen hinnanalennukseen.
            
         
               (81)
            
            
               Mitä tulee kunnan oikeuteen käyttää koulurakennusta ilmaiseksi vuoden ajan, valvontaviranomainen toteaa, että kyseessä oli ostajalle asetettu uusi velvollisuus siinä mielessä, ettei valtio ollut aiemmin asettanut vastaavaa velvollisuutta kunnalle. Niinpä sen ei voida sellaisenaan katsoa sisältyvän ”bridge value” -hintaan. Koska tämän velvollisuuden taloudellisista vaikutuksista (toisin sanoen Haslemoen AS:n mahdollisista tappioista, kun se ei voinut antaa rakennusta vuokralle vuoteen) ei kuitenkaan ole mitään asiakirja-aineistoa, valvontaviranomainen ei voi vahvistaa, että sillä sellaisenaan olisi hintaa alentava vaikutus.
            
         
               (82)
            
            
               Velvollisuus koski rakennuksista ainoastaan yhtä, ja hinnassa oli jo otettu huomioon, että olisi vaikeaa löytää heti vuokralaisia kaikkiin kiinteistöihin, koska alueella oli jo ylitarjontaa vuokrattavista kohteista. Tätä korostettiin molemmissa arvioinneissa. Lisäksi kunta sitoutui kattamaan rakennuksen kiinteiden kulujen ja lämmityskulujen osuuden kyseiseltä ajalta. Valvontaviranomainen viittaa myös edellä olevaan arvioonsa, jossa se totesi, että kunta antoi Haslemoen AS:lle saman määräalennuksen, jonka se itse sai ostaessaan keskuslinnoituksen kokonaisuudessaan. Valvontaviranomainen ei myöskään laskenut erillistä arvoa Haslemoen AS:lle myydyille neljälle autotallille, jotka arvioitiin yhdessä niiden keskuslinnoituksen muiden rakennusten kanssa, joita Haslemoen AS ei ostanut. Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, että mahdollisten tappioiden, jotka aiheutuivat siitä, ettei koulua voinut antaa vuokralle vuoteen kaupanteon jälkeen, on katsottava korvautuvan näillä Haslemoen AS:lle myönteisillä seikoilla.
            
         
               (83)
            
            
               Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomaisen päätelmä on, ettei kyseisten 29 rakennuksen myyntiä Haslemoen AS:lle toteutettu markkinataloudessa toimivan sijoittajan periaatteen mukaisesti. Rakennukset myytiin markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla, johon sisältyi 4 863 712 Norjan kruunua valtiontukea. Siksi valvontaviranomainen arvioi seuraavassa, täyttääkö rakennusten myynti muut ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdan kriteerit.
            
         4.3   Valtion varat ja valikoiva etu
   
   
               (84)
            
            
               Jotta toimenpide katsotaan valtiontueksi, sen on oltava valtion myöntämä tai valtion varoista myönnetty. Käsitteen piiriin luetaan kaikki valtion tasot, myös kunnat. Kuten edellä on osoitettu, kyse oli valtion varoista, koska Vålerin kunta myi keskuslinnoituksen 29 rakennusta huomattavasti markkinahintaa alhaisempaan hintaan. Kauppa antoi Haslemoen AS:lle valikoivaa etua, koska etu saatiin sellaisen sopimuksen perusteella, jonka ainoa edunsaaja Haslemoen AS oli.
            
         4.4   Kilpailun vääristyminen ja vaikutus sopimuspuolten väliseen kauppaan
   
   
               (85)
            
            
               Näitä määräyksiä koskevasta vakiintuneesta oikeuskäytännöstä (27) seuraa, että jo pelkästään se, että tuki lujittaa yrityksen asemaa suhteessa kilpaileviin yrityksiin ETA-alueen sisäisessä kaupassa, riittää perusteeksi sille, että tuen katsotaan vaikuttavan ETA-alueen sisäiseen kauppaan. Valvontaviranomainen muistuttaa, että kyseiset rakennukset arvioitiin ja ostettiin niiden investointiarvon perusteella eli tulevaan vuokratuloon perustuvan arvon perusteella. Sellaista sijoittamista kiinteistöihin, jossa tarkoituksena on vuokrata kiinteistöt edelleen yrityksille, on jo itsessään pidettävä ETA:n laajuisena taloudellisena toimintana, johon Norjassa osallistuu toimijoita monista ETA-valtioista. Norjan yritysrekisterin (28) mukaan kyseinen tuensaaja, Haslemoen AS, harjoittaa liiketoimintaa, joka käsittää hotelleja, motelleja ja ravintoloita (29). Se johtaa keskuslinnoituksessa sijaitsevaa Haslemoen Hotellia ja vuokraa rakennuksia Norjan valtiolle pakolaiskeskusta varten. Kaiken tämän toiminnan vuoksi Haslemoen AS:n on katsottava kilpailevan vastaavien yritysten kanssa Norjassa ja muissa ETA-valtioissa. Näin ollen toimenpiteellä on kilpailua vääristävä vaikutus ja se vaikuttaa sopimuspuolten väliseen kauppaan.
            
         4.5   Valtiontukea koskeva päätelmä
   
   
               (86)
            
            
               Edellä esitetyn perusteella valvontaviranomainen katsoo, että 29 rakennuksen myyntiin Haslemoen AS:lle sisältyi 4 863 713 Norjan kruunua valtiontukea.
            
         5.   MENETTELYVAATIMUKSET
   
               (87)
            
            
               Pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaan EFTAn valvontaviranomaiselle on annettava tieto tuen myöntämistä koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Valtio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös. Norjan viranomaiset eivät ilmoittaneet valvontaviranomaiselle 29 rakennuksen myynnistä Vålerin kunnalta Haslemoen AS:lle. Näin ollen valvontaviranomainen katsoo, etteivät Norjan viranomaiset ole noudattaneet pöytäkirjassa olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan mukaisia velvollisuuksiaan.
            
         6.   TUEN SOPIMUKSENMUKAISUUS
   
               (88)
            
            
               Norjan viranomaiset eivät ole esittäneet väitteitä, joiden mukaan kauppaan sisältynyttä valtiontukea voitaisiin pitää sopimuksenmukaisena valtiontukena.
            
         
               (89)
            
            
               Tukitoimenpiteet, joihin sovelletaan ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohtaa, eivät yleensä sovellu ETA-sopimuksen toimintaan, ellei niihin voida soveltaa jotakin ETA-sopimuksen 61 artiklan 2 tai 3 kohdassa tarkoitetuista poikkeuksista.
            
         
               (90)
            
            
               Sopimuksen 61 artiklan 2 kohdassa tarkoitettua poikkeusta ei voida soveltaa kyseiseen tukeen, koska sitä ei ole tarkoitettu kyseisessä kohdassa lueteltuihin poikkeuksiin. Myöskään ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan a alakohtaa tai 61 artiklan 3 kohdan b alakohtaa ei voida soveltaa nyt käsiteltävään asiaan. Alue, jolla kiinteistö sijaitsee, ei myöskään voi saada ETA-sopimuksen 61 artiklan 3 kohdan c alakohdassa tarkoitettua alueellista tukea.
            
         
               (91)
            
            
               Näin ollen viranomainen katsoo, ettei arvioinnin kohteena olevaa kauppaa voida perustella ETA-sopimuksen valtiontukea koskevien määräysten mukaisesti.
            
         7.   TAKAISINPERINTÄ
   
               (92)
            
            
               Koska Haslemoen AS:lle myönnettiin 4 863 713 Norjan kruunua valtiontukea ilmoittamatta tuesta valvontaviranomaiselle, kyse on valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan II osan 1 artiklan f kohdassa tarkoitetusta sääntöjenvastaisesta tuesta. Valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan II osan 14 artiklasta seuraa, että valvontaviranomainen tekee päätöksen, jonka mukaan ETA-sopimuksessa vahvistettujen valtiontukisääntöjen kanssa yhteensopimaton sääntöjenvastainen tuki on perittävä takaisin tuensaajilta.
            
         
               (93)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo, ettei mikään yleinen periaate estä takaisinmaksua käsiteltävässä asiassa. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan lainvastaisen tuen poistaminen siten, että tuki palautetaan, on johdonmukainen seuraus siitä, että tuki on todettu lainvastaiseksi. Tästä seuraa, että aikaisemman tilanteen ennalleenpalauttamiseksi suoritettua lainvastaisesti myönnetyn valtiontuen palauttamista ei periaatteessa voida pitää suhteettomana toimenpiteenä ETA-sopimuksessa olevien valtiontukia koskevien määräysten tavoitteet huomioon ottaen.
            
         
               (94)
            
            
               Maksamalla tuen takaisin tuensaaja menettää edun, jonka se sai markkinoilla kilpailijoihinsa verrattuna, ja ennen tuen maksua vallinnut tilanne palautuu ennalleen (30). Tästä takaisin maksamisen tarkoituksesta seuraa myös, että lähtökohtaisesti valvontaviranomainen ei ylitä harkintavaltansa rajoja muuta kuin poikkeustapauksissa, jos se määrää kyseisen EFTA-valtion perimään takaisin lainvastaisena tukena myönnetyt määrät, sillä näin se ainoastaan palauttaa tilanteen ennalleen (31). Tuensaajayrityksille voi sitä paitsi, valvontaviranomaisen valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjan 3 perusteella harjoittaman valtiontukia koskevan valvonnan pakottava luonne huomioon ottaen, periaatteessa syntyä tuen lainmukaisuutta koskeva perusteltu luottamus vain siinä tapauksessa, että tuki on myönnetty mainitussa pöytäkirjassa määrättyä menettelyä noudattaen (32). Tässä tapauksessa ei ole nähtävissä poikkeuksellisia olosuhteita, jotka olisivat antaneet tuensaajille aihetta tuen lainmukaisuutta koskevaan luottamukseen.
            
         
               (95)
            
            
               Takaisin perittävään sääntöjenvastaiseen 4 863 713 Norjan kruunun suuruiseen tukeen tulee valvonta- ja tuomioistuinsopimuksen pöytäkirjassa 3 olevan II osan 14 artiklan 2 kohdan ja valvontaviranomaisen 14 päivänä heinäkuuta 2004 tekemän päätöksen 195/04/KOL 9 ja 11 artiklan mukaisesti lisätä kertyneet korot.
            
         8.   PÄÄTELMÄ
   
               (96)
            
            
               Valvontaviranomainen katsoo, että Norjan viranomaiset ovat kyseisellä toimenpiteellä myöntäneet tukea sääntöjenvastaisesti ja näin rikkoneet pöytäkirjassa 3 olevan I osan 1 artiklan 3 kohdan määräyksiä.
            
         
               (97)
            
            
               Haslemoen Leirin keskuslinnoituksen 29 rakennuksen myyntiin sisältyvä valtiontuki ei sovellu ETA-sopimuksen toimintaan edellä esitetyistä syistä, ja se tulee periä takaisin 22 päivänä toukokuuta 2006 tehdystä kauppasopimuksesta lähtien.
            
         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Haslemoen Leirin keskuslinnoituksen 29 rakennuksen myyntiin Haslemoen AS:lle sisältyi 4 863 713 Norjan kruunua valtiontukea, joka ei sovellu ETA-sopimuksen toimintaan ETA-sopimuksen 61 artiklan 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla.
   2 artikla
   Norjan viranomaisten on toteutettava kaikki tarvittavat toimenpiteet 1 artiklassa tarkoitetun tuen perimiseksi takaisin tuensaajalta.
   3 artikla
   Takaisinperiminen on toteutettava viipymättä ja joka tapauksessa neljän kuukauden kuluessa tämän päätöksen antamisesta kansallisen lainsäädännön menettelyjen mukaisesti edellyttäen, että kyseiset menettelyt mahdollistavat päätöksen välittömän ja tehokkaan täytäntöönpanon. Takaisinperittävään tukeen sisällytetään korko ja koronkorot, jotka lasketaan siitä päivästä, jona tuki asetettiin tuensaajan käyttöön, siihen päivään, jona tuki peritään takaisin. Korko on laskettava EFTAn valvontaviranomaisen päätöksen 195/04/KOL 9 artiklan mukaisesti.
   4 artikla
   Norjan viranomaisten on 15 päivään toukokuuta 2012 mennessä ilmoitettava valvontaviranomaiselle tuensaajalta takaisinperittävä kokonaissumma (tuki ja siitä perittävä korko) sekä tuen takaisinperimiseksi suunnitellut tai toteutetut toimenpiteet.
   Norjan on heinäkuun 15 päivään 2012 mennessä täytynyt panna valvontaviranomaisen päätös täytäntöön ja periä tuki kokonaisuudessaan takaisin.
   5 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Norjan kuningaskunnalle.
   6 artikla
   Ainoastaan tämän päätöksen englanninkielinen teksti on todistusvoimainen.
   
      Tehty Brysselissä 15 päivänä maaliskuuta 2012.
      
         
            EFTAn valvontaviranomaisen puolesta
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Puheenjohtaja
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Kollegion jäsen
         
      
   
   
      (1)  Päätös N:o 96/10/KOL tiettyjen rakennusten myynnistä Haslemoen Leirin keskuslinnoituksessa, EUVL C 325, 2.12.2010, s. 12, ja ETA-täydennysosa N:o 66, 2.12.2010, s. 1.
   
      (2)  Ks. alaviite 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Ks. myös 19.12.1997 tehty kuninkaan päätös (”Avhendingsinstruksen”).
   
      (4)  Tapahtumat nro 428521 ja 557187.
   
      (5)  Tapahtumat nro 458897, 458902 ja 458903 (ensimmäinen Agdesteinin raportti).
   
      (6)  Raportin mukaan ”investointiarvo” on oletettu markkina-arvo sellaisen sijoittajan näkökulmasta, joka aikoo antaa rakennukset vastikkeellisesti vuokralle. ”Investointiarvo” on myös pienempi kuin ”käyttöarvo”, joka on markkina-arvo sellaisen ostajan näkökulmasta, joka aikoo käyttää rakennuksia omiin tarkoituksiinsa. Raportissa esitetään molemmat arvot.
   
      (7)  Tapahtuma nro 428521, liite 16 (Alhaugin ja Bakken raportti).
   
      (8)  Storskjæretin alueen arvoksi määritettiin 12 miljoonaa Norjan kruunua.
   
      (9)  Tapahtuma nro 428521, liite 3 (toinen Agdesteinin raportti).
   
      (10)  20 prosentin hinnanalennus.
   
      (11)  Ensimmäisen Agdesteinin raportin mukaan keskuslinnoituksen arvo oli 29 miljoonaa Norjan kruunua; siihen sisältyi 10 miljoonan Norjan kruunun hinnanalennus siinä tapauksessa, että keskuslinnoitus myytäisiin yhtenä kokonaisuutena.
   
      (12)  Sen lisäksi, että keskuslinnoituksen ”bridge value” -arvoksi määritettiin 14,5 miljoonaa, ”bridge value” -arvoksi määritettiin Storskjæretin osalta 13,5 miljoonaa Norjan kruunua, viljellyn alueen osalta 8,3 miljoonaa Norjan kruunua ja metsäalueen osalta 25,2 miljoonaa Norjan kruunua. Aiemmissa arvioissa olleiden virheiden vuoksi Haslemoen Leirin kokonaisarvoksi määritettyä 61,5 miljoonan Norjan kruunun summaa tarkistettiin 58 miljoonaan Norjan kruunuun, jossa on huomioitu hinnanalennus keskuslinnoituksen ostamisesta yhtenä kokonaisuutena.
   
      (13)  Ks. 8 kohta.
   
      (14)  Yhtiön osakkeenomistajat olivat International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) ja Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  Sen tuli erityisesti arvioida, oliko riski ”kohtuullinen”.
   
      (16)  Rakennukset nro 3, 32, 34, 44 ja 45.
   
      (17)  Ensimmäisen Agdesteinin raportin 1,9 miljoonaan Norjan kruunuun sisältyi myös kaksi autotallia, rakennukset nro 6 ja 8.
   
      (18)  Valvontaviranomaiselle ei ole toimitettu kyseistä tarjousta koskevia asiakirjoja. Kunta on kuitenkin selittänyt, että kyseessä oli suullinen 5 miljoonan Norjan kruunun tarjous yhdestätoista keskuslinnoituksen rakennuksesta (rakennukset nro 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 ja 93). Samojen rakennusten arvo olisi ”bridge value” -arvion mukaan 3,7 miljoonaa Norjan kruunua.
   
      (19)  Kolmansilta osapuolilta ei saatu huomautuksia.
   
      (20)  Tapahtuma nro 581797.
   
      (21)  Ks. 8 kohta.
   
      (22)  ”Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.”
   
      (23)  Ks. 8 kohta.
   
      (24)  Ks. alaviite 4.
   
      (25)  Valvontaviranomainen huomauttaa, etteivät Norjan viranomaiset ole selittäneet sitä, että sopimuksessa lueteltujen rakennusten lukumäärä on 30 eikä 29, kuten Norjan viranomaiset johdonmukaisesti ilmoittavat. Kauppakirjan rakennuksista vain 29 on kuitenkin sisällytetty Agdesteinin arvioon, koska rakennus nro 31 (vaja) puuttuu. Seuraavassa kyseistä rakennusta ei huomioida.
   
      (26)  Ks. 8 kohta.
   
      (27)  Ks. esim. asia 730/79, Phillip Morris Holland BV v. komissio, Kok. 1980, s. 2671, 11 kohta.
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  ”Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant” (Org nr. 989636073).
   
      (30)  Asia C-350/93, komissio v. Italia, Kok. 1995, s. I-699, 22 kohta).
   
      (31)  Asia C-75/97, Belgia v. komissio, Kok. 1999, s. I-3671, 66 kohta, ja asia C-310/99, Italia v. komissio, Kok. 2002, s. I-2289, 99 kohta.
   
      (32)  Asia C-169/95, Espanja v. komissio, Kok. 1997, s. I-135, 51 kohta).