CELEX: 61992CJ0002
Language: es
Date: 1994-03-24
Title: Sentencia del Tribunal de Justicia de 24 de marzo de 1994. # The Queen contra Ministry of Agriculture, Fisheries and Food, ex parte Dennis Clifford Bostock. # Petición de decisión prejudicial: High Court of Justice, Queen's Bench Division - Reino Unido. # Tasa suplementaria sobre la leche - Expiración del arrendamiento de la explotación - Transferencia de la cantidad de referencia al propietario - Inexistencia de obligación de indemnizar al arrendatario saliente. # Asunto C-2/92.

Avis juridique important

|

61992J0002

SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE 24 DE MARZO DE 1994.  -  THE QUEEN CONTRA MINISTRY OF AGRICULTURE, FISHERIES AND FOOD, EX PARTE DENNIS CLIFFORD BOSTOCK.  -  PETICION DE DECISION PREJUDICIAL: HIGH COURT OF JUSTICE, QUEEN'S BENCH DIVISION - REINO UNIDO.  -  TASA SUPLEMENTARIA SOBRE LA LECHE - EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO DE LA EXPLOTACION - TRANSFERENCIA DE LA CANTIDAD DE REFERENCIA AL PROPIETARIO - FALTA DE OBLIGACION DE INDEMNIZAR AL ARRENDATARIO SALIENTE.  -  ASUNTO C-2/92.  

Recopilación de Jurisprudencia 1994 página I-00955

ÍndicePartesMotivación de la sentenciaDecisión sobre las costasParte dispositiva
Palabras clave

++++1. Derecho comunitario - Principios - Derechos fundamentales - Respeto por parte de los Estados miembros al aplicar la normativa comunitaria  2. Agricultura - Organización común de mercados - Leche y productos lácteos - Tasa suplementaria sobre la leche - Atribución de las cantidades de referencia exentas de la tasa - Transferencia al arrendador, al finalizar el contrato de arrendamiento, de la cantidad de referencia atribuida al arrendatario - Obligación impuesta a los Estados miembros de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por el arrendador - Inexistencia - Derecho a tal indemnización concedido directamente por el Derecho comunitario - Inexistencia - Derecho de propiedad -Principio de no discriminación - Prohibición de enriquecimiento sin causa - Infracción - Inexistencia  (Tratado CEE, art. 40, ap. 3; Reglamentos del Consejo nos 856/84 y 857/84; Reglamento nº 1371/84 de la Comisión)  

Índice

1. Las exigencias derivadas de la protección de los derechos fundamentales en el ordenamiento jurídico comunitario vinculan, asimismo, a los Estados miembros cuando aplican la normativa comunitaria, de lo que resulta que estos últimos están obligados, en lo posible, a aplicar dicha normativa de modo que no menoscaben tales exigencias.  El Tribunal de Justicia, que conozca de un asunto planteado con carácter prejudicial, debe proporcionar todos los elementos de interpretación necesarios para la apreciación, por el órgano jurisdiccional nacional, de la conformidad de una normativa nacional comprendida dentro del ámbito de aplicación del Derecho comunitario con los derechos fundamentales cuya observancia garantiza el Tribunal de Justicia.  2. La normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche establecido por los Reglamentos nos 856/84, 857/84 y 1371/84 no impone a un Estado miembro una obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por el arrendador, ni confiere directamente al arrendatario un derecho a dicha indemnización, por la cantidad de referencia transferida al arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento.  Los principios generales del Derecho comunitario no establecen tampoco tal obligación o tal derecho.  En efecto, por una parte, el derecho de propiedad garantizado en el ordenamiento jurídico comunitario no implica el derecho a comercializar una ventaja, como las cantidades de referencia concedidas en el marco de una organización común de mercados, que no procede ni de bienes propios ni de la actividad profesional del interesado.  Por otra parte, el hecho de que otros arrendatarios hayan podido percibir, posteriormente, una indemnización, después de una modificación de la legislación nacional, no permite alegar de modo eficaz el principio de igualdad de trato. En efecto, dicho principio, del que el apartado 3 del artículo 40 del Tratado es una expresión específica, no puede modificar retroactivamente las relaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, en perjuicio del arrendador, imponiendo a este último una obligación de indemnizar al arrendatario saliente, bien en el marco de las disposiciones nacionales que el Estado miembro de que se trata estaría obligado a adoptar, o por la vía del efecto directo.  Finalmente, dado que las relaciones jurídicas entre arrendatarios y arrendadores, en particular en el momento de la expiración del contrato de arrendamiento, continúan reguladas, en el estado actual del Derecho comunitario, por el Derecho del Estado miembro afectado, las consecuencias que puede acarrear el posible enriquecimiento sin causa del arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento no están comprendidas dentro del ámbito de aplicación del Derecho comunitario.  

Partes

En el asunto C-2/92,  que tiene por objeto una petición dirigida al Tribunal de Justicia, con arreglo al artículo 177 del Tratado CEE, por la High Court of Justice, Queen' s Bench Division, destinada a obtener, en el litigio pendiente ante dicho órgano jurisdiccional entre  The Queen  y  Ministry of Agriculture, Fisheries and Food  Ex parte Dennis Clifford Bostock,  una decisión prejudicial sobre la interpretación de la normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche establecido por el Reglamento (CEE) nº 856/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, por el que se modifica el Reglamento (CEE) nº 804/68 por el que se establece la organización común de mercados en el sector de la leche y de los productos lácteos (DO L 90, p. 10; EE 03/30, p. 61); el Reglamento (CEE) nº 857/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, sobre normas generales para la aplicación de la tasa contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68 en el sector de la leche y de los productos lácteos (DO L 90, p. 13; EE 03/30, p. 64), y el Reglamento (CEE) nº 1371/84 de la Comisión, de 16 de mayo de 1984, por el que se establecen las modalidades de aplicación de la tasa suplementaria contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68 (DO L 132, p. 11; EE 03/30, p. 208), así como los principios generales del Derecho comunitario,  EL TRIBUNAL DE JUSTICIA,  integrado por los Sres.: O. Due, Presidente; G.F. Mancini, J.C. Moitinho de Almeida y D.A.O. Edward, Presidentes de Sala; R. Joliet, F. Grévisse, M. Zuleeg (Ponente), P.J.G. Kapteyn y J.L. Murray, Jueces;  Abogado General: Sr. C. Gulman;  Secretario: Sra. D. Louterman-Hubeau, administrador principal;  consideradas las observaciones escritas presentadas:  - en nombre del Sr. Dennis Cliffor Bostock, por los Sres. Michael Burton, QC, y Nicholas Green, Barrister;  - en nombre del Gobierno del Reino Unido, por la Srta. Sue Cochrane, del Treasury Solicitor' s Department, en calidad de Agente, asistida por el Sr. Stephen Richards, Barrister;  - en nombre de la Comisión de las Comunidades Europeas, por los Sres. Gérard Rozet, Consejero Jurídico, y Christopher Docksey, miembro de su Servicio Jurídico, en calidad de Agentes;  habiendo considerado el informe para la vista;  oídas las observaciones de la parte demandante, del Gobierno del Reino Unido y de la Comisión, expuestas en la vista de 17 de febrero de 1993;  oídas las conclusiones del Abogado General presentadas en audiencia pública el 20 de abril de 1993;  dicta la siguiente  Sentencia  

Motivación de la sentencia

1 Mediante resolución de 14 de octubre de 1991, recibida en el Tribunal de Justicia el 6 de enero de 1992, la High Court of Justice, Queen' s Bench División, planteó, con arreglo al artículo 177 del Tratado CEE, dos cuestiones sobre la interpretación de la normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche establecido por el Reglamento (CEE) nº 856/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, por el que se modifica el Reglamento (CEE) nº 804/68 por el que se establece la organización común de mercados en el sector de la leche y de los productos lácteos (DO L 90, p. 10; EE 03/30, p. 61); el Reglamento (CEE) nº 857/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, sobre normas generales para la aplicación de la tasa contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68 en el sector de la leche y de los productos lácteos (DO L 90, p. 13; EE 03/30, p. 64), y el Reglamento (CEE) nº 1371/84 de la Comisión, de 16 de mayo de 1984, por el que se establecen las modalidades de aplicación de la tasa suplementaria contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68 (DO L 132, p. 11; EE 03/30, p. 208), así como los principios generales del Derecho comunitario.  2 Dichas cuestiones se suscitaron en el marco de un litigio entre el Sr. Bostock, antiguo arrendatario de una explotación agrícola, y el Ministry of Agriculture, Fisheries and Food, a propósito de una petición de indemnización del perjuicio que le ha sido irrogado como consecuencia de la transferencia, al propietario de la explotación, al finalizar el contrato de arrendamiento, de una cantidad de referencia atribuida inicialmente al arrendatario con arreglo al régimen de la tasa suplementaria sobre la leche.  3 El Sr. Bostock fue arrendatario de la explotación a partir de 1962. Esta comprendía una cabaña de cuarenta vacas así como el equipamiento correspondiente. A lo largo de los años, aportó mejoras sustanciales a la explotación. En particular, aumentó la capacidad de producción de leche durante el año 1967.  4 Como consecuencia del establecimiento del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche mediante el Reglamento nº 856/84, de 31 de marzo de 1984, antes mencionado, y sus disposiciones de aplicación, el Sr. Bostock obtuvo una cantidad de referencia con cargo a este nuevo régimen. El 25 de marzo de 1985 resolvió su contrato de arrendamiento. En consecuencia, la cantidad de referencia fue transferida al propietario de la explotación conforme al punto 3 del artículo 5 del Reglamento nº 1371/84, de 16 de mayo de 1984, antes mencionado.  5 Al arrendatario no se le pagó ninguna indemnización con motivo de esta transferencia. En el momento de la resolución, el "régimen de salida" del sistema de cuotas de leche, establecido por la legislación británica con arreglo a la letra a) del apartado 1 del artículo 4 del Reglamento nº 857/84, antes mencionado, esto es, el Milk Supplementary Levy (Outgoers) Scheme 1984 y la Milk (Cessation of Production) Act 1985, no preveía esta indemnización. En cambio, las disposiciones del artículo 13 y del Anexo I de la Agriculture Act 1986, que entraron en vigor a partir del 25 de septiembre de 1986, disponen que en lo sucesivo el propietario indemnizará al arrendatario.  6 En el mes de mayo de 1990, el Sr. Bostock entabló una acción judicial contra el Ministry of Agriculture, Fisheries and Food dirigida esencialmente a obtener que se declarase que el Gobierno estaba obligado a adoptar unas disposiciones por las que se estableciera la indemnización de los arrendatarios cuyo contrato de arrendamiento expiró entre los meses de abril de 1984 y septiembre de 1986. Alegó los siguientes motivos: el Reino Unido infringe los Reglamentos comunitarios antes mencionados y/o los principios fundamentales de respeto a la propiedad, de enriquecimiento sin causa y de prohibición de discriminación, al no aplicar un régimen de indemnización de los arrendatarios salientes para el período de abril de 1984 a septiembre de 1986; a falta de dicho régimen, un arrendatario saliente puede invocar directamente las disposiciones del Derecho comunitario en apoyo de una demanda de indemnización dirigida contra su propietario.  7 El Ministry of Agriculture, Fisheries and Food niega que dichas pretensiones tengan fundamento.  8 Considerando que la decisión que había de dictarse dependía de la interpretación de la normativa comunitaria en materia de la tasa suplementaria sobre la leche y de los principios generales del Derecho comunitario, la High Court of Justice, Queen' s Bench Division, suspendió el procedimiento y planteó al Tribunal de Justicia, con arreglo al artículo 177 del Tratado CEE, las siguientes cuestiones prejudiciales:  "a) ¿Han de ser interpretados el Reglamento (CEE) nº 804/68 del Consejo, el Reglamento (CEE) nº 857/84 del Consejo, el Reglamento (CEE) nº 1371/84 de la Comisión y/o los principios generales del Derecho comunitario en el sentido de que imponen a un Estado miembro la obligación de adoptar con respecto al período comprendido entre abril de 1984 [cuando entró en vigor el sistema de cantidades de referencia] y septiembre de 1986 [cuando entraron en vigor en el Reino Unido las normas de indemnización de la Agriculture Act 1986] medidas similares a las adoptadas en el Reino Unido mediante la Agriculture Act 1986 respecto al período a partir de septiembre de 1986, que otorgan a un arrendatario el derecho a obtener una indemnización de su arrendador cuando se den las siguientes circunstancias:  i) se le había asignado una cantidad de referencia al arrendatario en relación con la explotación según los Reglamentos mencionados;  ii) el arrendatario resolvió el arrendamiento durante el período de referencia;  iii) al resolver el arrendamiento, la cantidad de referencia fue transferida junto con la explotación al arrendador;  iv) la situación no estaba prevista en el apartado 4 del artículo 7 del Reglamento nº 857/84 en su versión modificada por el Reglamento (CEE) nº 590/85 del Consejo y, en cualquier caso, el Estado miembro no había ejercido la facultad otorgada por esta norma de poner una parte o la totalidad de la cantidad de referencia a disposición del arrendatario saliente;  v) el Estado miembro afectado aplicaba un 'régimen para los productores que abandonan la producción' con arreglo a la letra a) del apartado 1 del artículo 4 del Reglamento nº 857/84, pero se le exigía al arrendatario obtener la autorización del arrendador para acogerse a dicho régimen, las solicitudes correspondientes no se admitían en el momento en que el arrendatario resolvió por su propia voluntad el arrendamiento y el dinero disponible para indemnizaciones era limitado?  b) A falta de medidas nacionales como las descritas en la cuestión a, ¿ha de interpretarse que el Reglamento nº 804/68, el Reglamento nº 857/84, el Reglamento nº 1371/84 y/o los principios generales del Derecho comunitario confieren a un arrendatario un derecho que puede invocar directamente para reclamar una indemnización a su arrendador en las circunstancias antes expuestas?"  9 Mediante ambas cuestiones, que procede examinar conjuntamente, la High Court of Justice, Queen' s Bench Division, pide sustancialmente que se dilucide si, en una situación en la que la cantidad de referencia obtenida por un arrendatario mientras estaba vigente su contrato de arrendamiento se transfiere al arrendador al finalizar dicho arrendamiento, la normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche y/o los principios generales del Derecho comunitario imponen a un Estado miembro la obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por parte del propietario, o bien confieren directamente al arrendatario un derecho a dicha indemnización.  La normativa comunitaria de la tasa suplementaria sobre la leche  10 Procede declarar que en los Reglamentos a que se refiere el órgano jurisdiccional de remisión no existe ninguna disposición que obligue a los Estados miembros a establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por el arrendador, ni que confiera directamente al arrendatario un derecho a dicha indemnización, por la cantidad de referencia transferida al arrendador al finalizar el contrato.  Los principios generales del Derecho comunitario  11 El Sr. Bostock alega, en especial, entre los principios generales del Derecho comunitario, el derecho de propiedad y el principio de no discriminación. Considera que han sido violados cuando al encontrarse el arrendatario en una situación similar a la de autos en el litigio principal, se le excluye de cualquier indemnización por el perjuicio que resulta de la transferencia de la cantidad de referencia. El Sr. Bostock añade que las relaciones entre personas particulares forman, en el ámbito de las cuotas de leche, un "contexto natural" del principio del respeto de la propiedad que implica la prevención del enriquecimiento sin causa.  12 En la medida en que el demandante en el litigio principal deduce de la supuesta violación de los principios generales indicados que el Estado miembro está obligado a adoptar unas disposiciones nacionales que permitan que se indemnice al arrendatario, el órgano jurisdiccional nacional manifiesta la necesidad de ser mejor informado sobre el significado y el alcance de la sentencia del Tribunal de Justicia de 13 de julio de 1989, Wachauf (5/88, Rec. p. 2609), a la que atribuye una importancia decisiva para la solución del litigio pendiente ante él.  13 En la sentencia Wachauf, antes mencionada, se pedía al Tribunal de Justicia una interpretación del Reglamento nº 1371/84 de la Comisión, antes citado. El órgano jurisdiccional remitente se planteaba, en particular, si dicho Reglamento podía interpretarse de modo compatible con las garantías constitucionales que se oponen a que, al finalizar el contrato de arrendamiento, se prive al arrendatario, sin compensación, de los frutos de su trabajo.  14 El Tribunal de Justicia declaró, a este respecto, que el Reglamento comunitario controvertido otorgaba a las autoridades nacionales un margen de apreciación suficientemente amplio para permitirles aplicar dicho Reglamento sin privar al arrendatario, al finalizar el arrendamiento, de los frutos de su trabajo y de las inversiones que hubiera efectuado en la explotación arrendada, sin compensación alguna (apartado 22), es decir, sin desconocer las exigencias derivadas de la protección de los derechos fundamentales en el ordenamiento jurídico comunitario (apartado 23).  15 La sentencia Wachauf, antes mencionada, no aborda pues la cuestión, suscitada por el Juez remitente, de los derechos a indemnización que, en su caso, pudieran derivarse para el arrendatario del Derecho comunitario cuando se ha resuelto su contrato de arrendamiento.  16 Sin embargo, el Tribunal de Justicia había señalado con anterioridad (apartado 19) que las exigencias derivadas de la protección de los derechos fundamentales en el ordenamiento jurídico comunitario vinculan, asimismo, a los Estados miembros cuando aplican la normativa comunitaria, de lo que resulta que estos últimos están obligados, en lo posible, a aplicar dicha normativa de modo que no menoscaben tales exigencias. A este respecto, como señaló el Tribunal de Justicia en su sentencia de 18 de junio de 1991, ERT (C-260/89, Rec. p. I-2925), apartado 42, desde el momento en que una normativa nacional esté comprendida dentro del ámbito de aplicación del Derecho comunitario, el Tribunal de Justicia, que conozca de un asunto planteado con carácter prejudicial, debe proporcionar todos los elementos de interpretación necesarios para la apreciación, por el órgano jurisdiccional nacional, de la conformidad de dicha normativa con los derechos fundamentales cuya observancia garantiza el Tribunal de Justicia.  17 Procede pues examinar los derechos fundamentales alegados por el Sr. Bostock para permitir al órgano jurisdiccional nacional apreciar la conformidad de la normativa controvertida.  El derecho de propiedad  18 El Sr. Bostock sostiene que el derecho de propiedad, derecho fundamental, impone al Estado miembro la obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por parte del propietario e incluso confiere directamente al arrendatario, frente al propietario, un derecho a una indemnización.  19 No puede acogerse dicho argumento. En efecto, el derecho de propiedad garantizado en el ordenamiento jurídico comunitario no implica el derecho a comercializar una ventaja, como las cantidades de referencia concedidas en el marco de una organización común de mercados, que no procede ni de bienes propios ni de la actividad profesional del interesado (sentencia de 22 de octubre de 1991, von Deetzen II, C-44/89, Rec. p. I-5119, apartado 27).  20 De ello se deduce que la protección del derecho de propiedad por el ordenamiento jurídico comunitario no impone a un Estado miembro una obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por parte del arrendador, ni confiere directamente al arrendatario un derecho a tal indemnización.  El principio de no discriminación  21 Tampoco puede acogerse el motivo del demandante en el litigio principal basado en la discriminación que sufriría en comparación con los arrendatarios cuyo contrato de arrendamiento expire a partir del 25 de septiembre de 1986.  22 En virtud del principio de igualdad de trato, el Sr. Bostock desea una indemnización en los mismos términos que los previstos en la Agriculture Act 1986 en favor de los arrendatarios cuyo contrato de arrendamiento ha finalizado después de que comenzara a aplicarse dicha ley.  23 A tenor del párrafo segundo del apartado 3 del artículo 40 del Tratado, la organización común de los mercados agrícolas, que ha de establecerse en el marco de la política agrícola común, "deberá excluir toda discriminación entre productores o consumidores de la Comunidad". Dicha prohibición de discriminación no es sino la expresión específica del principio general de igualdad que forma parte de los principios fundamentales del Derecho comunitario (véase, en particular, la sentencia de 25 de noviembre de 1986, Klensch, asuntos acumulados 201/85 y 202/85, Rec. p. 3477, apartado 9).  24 El principio de igualdad de trato no puede, sin embargo, modificar retroactivamente las relaciones de las partes en el contrato de arrendamiento, en perjuicio del arrendador, imponiendo a este último una obligación de indemnizar al arrendatario saliente, bien en el marco de las disposiciones nacionales que el Estado miembro de que se trata estaría obligado a adoptar, o por la vía del efecto directo.  El enriquecimiento sin causa  25 El Sr. Bostock alega que los frutos de su trabajo y sus inversiones contribuyeron a la obtención o al aumento de la cantidad de referencia que revierte al propietario al finalizar el arrendamiento. En estas circunstancias, el propietario está obligado a abonarle una indemnización por el enriquecimiento injusto del que se beneficia.  26 Sobre este extremo, basta con señalar que las relaciones jurídicas entre arrendatarios y arrendadores, en particular en el momento de la expiración del contrato de arrendamiento, continuan reguladas, en el estado actual del Derecho comunitario, por el Derecho del Estado miembro afectado. Así, las consecuencias que puede acarrear el posible enriquecimiento sin causa del arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento no están comprendidas dentro del ámbito de aplicación del Derecho comunitario.  27 De todo lo antedicho se deduce que la normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche establecido por el Reglamento nº 856/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, el Reglamento nº 857/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, y el Reglamento nº 1371/84 de la Comisión, de 16 de mayo de 1984, así como los principios generales del Derecho comunitario, no imponen a un Estado miembro una obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por parte del arrendador ni confieren directamente al arrendatario un derecho a tal indemnización, por la cantidad de referencia transferida al arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento.  

Decisión sobre las costas

Costas  28 Los gastos efectuados por el Gobierno del Reino Unido y por la Comisión de las Comunidades Europeas, que han presentado observaciones ante este Tribunal de Justicia, no pueden ser objeto de reembolso. Dado que el procedimiento tiene, para las partes en el litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas.  

Parte dispositiva

En virtud de todo lo expuesto,  EL TRIBUNAL DE JUSTICIA,  pronunciándose sobre las cuestiones planteadas por la High Court of Justice, Queen' s Bench Division, mediante resolución de 14 de octubre de 1991, declara:  La normativa comunitaria del régimen de la tasa suplementaria sobre la leche establecido por el Reglamento (CEE) nº 856/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, por el que se modifica el Reglamento (CEE) nº 804/68 por el que se establece la organización común de mercados en el sector de la leche y de los productos lácteos; el Reglamento (CEE) nº 857/84 del Consejo, de 31 de marzo de 1984, sobre normas generales para la aplicación de la tasa contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68 en el sector de la leche y de los productos lácteos; el Reglamento (CEE) nº 1371/84 de la Comisión, de 16 de mayo de 1984, por el que se establecen las modalidades de aplicación de la tasa suplementaria contemplada en el artículo 5 quater del Reglamento (CEE) nº 804/68, así como los principios generales del Derecho comunitario, no imponen a un Estado miembro una obligación de establecer un régimen de indemnización del arrendatario saliente por parte del arrendador ni confieren directamente al arrendatario un derecho a tal indemnización, por la cantidad de referencia transferida al arrendador al finalizar el contrato de arrendamiento.