CELEX: 62004TJ0271
Language: mt
Date: 2007-05-08 00:00:00
Title: Sentenza tal-Qorti tal-Prim'Istanza (it-Tieni Awla Estiża) tat-8 ta' Mejju 2007.#Citymo SA vs il-Kummisjoni tal-Komunitajiet Ewropej.#Responsabbiltà kuntrattwali - Klawżola ta’ arbitraġġ - Kuntratt ta’ kera - Inammissibbiltà - Responsabbiltà mhux kuntrattwali - Negozjati prekuntrattwali - Eċċezzjoni ta’ illegalità - Aspettattivi leġittimi - Bona fide - Abbuż ta’ dritt - Dannu materjali - Telf ta’ opportunità.#Kawża T-271/04.

Kawża T-271/04
      Citymo SA
      vs
      Il-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej
      “Responsabbiltà kuntrattwali — Klawżola ta’ arbitraġġ — Kuntratt ta’ kera — Inammissibbiltà — Responsabbiltà mhux kuntrattwali — Negozjati prekuntrattwali — Eċċezzjoni ta’ illegalità — Aspettattivi leġittimi — Bona fide — Abbuż ta’ dritt — Dannu materjali — Telf ta’ opportunità”
      Sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza (It-Tieni Awla Estiża) tat-8 ta’ Mejju 2007 
      Sommarju tas-sentenza
      1.     Proċedura — Ġurisdizzjoni tal-Qorti tal-Prim’Istanza fuq il-bażi ta’ klawżola ta’ arbitraġġ 
      (Artikoli 238 KE u 240 KE)
      2.     Proċedura — Ġurisdizzjoni tal-Qorti tal-Prim’Istanza fuq il-bażi ta’ klawżola ta’ arbitraġġ — Rikors promotur
      (Artikolu 238 KE; Regoli tal-Proċedura tal-Qorti tal-Prim’Istanza, Artikolu 44(5)(a))
      3.     Proċedura — Ġurisdizzjoni tal-Qorti tal-Prim’Istanza fuq il-bażi ta’ klawżola ta’ arbitraġġ 
      (Artikolu 238 KE)
      4.     Responsabbiltà mhux kuntrattwali — Kundizzjonijiet — Ksur biżżejjed serju tad-dritt Komunitarju
      (It-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288 KE)
      5.     Responsabbiltà mhux kuntrattwali — Kundizzjonijiet — Ksur ta’ regola ta’ dritt li tagħti drittijiet lill-individwi
      (It-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288KE)
      6.     Baġit tal-Komunitajiet Ewropej — Regolament Finanzjarju — Dispożizzjonijiet applikabbli għall-proċeduri ta’ għoti ta’ kuntratti
            pubbliċi
      (Regolament tal-Kunsill Nru 1605/2002,l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101)
      7.     Dritt Komunitarju — Prinċipji — Protezzjoni ta’ l-aspettattivi leġittimi — Kuntratti pubbliċi tal-Komunitajiet Ewropej
      8.     Kuntratti pubbliċi tal-Komunitajiet Ewropej — Proċedura nnegozjata
      (It-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288 KE)
      9.     Responsabbiltà mhux kuntrattwali — Kundizzjonijiet
      (It-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288 KE)
      10.   Baġit tal-Komunitajiet Ewropej — Regolament Finanzjarju — Dispożizzjonijiet applikabbli għall-proċeduri ta’ għoti ta’ kuntratti
            pubbliċi
      (Regolament tal-Kunsill Nru 1605/2002,l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101)
      1.     Huma biss il-partijiet għall-klawżola ta’ arbitraġġ li jistgħu jkunu partijiet għal kawża mressqa fuq il-bażi ta’ l-Artikolu
         238 KE. Fin-nuqqas ta’ espressjoni tar-rieda tal-partijiet li jagħtuha ġurisdizzjoni sabiex tiddeċiedi fuq kawża kuntrattwali,
         il-Qorti tal-Prim’Istanza ma tistax għalhekk taċċetta l-ġurisdizzjoni tagħha fil-kawża, li fin-nuqqas tagħha din testendi
         l-kompetenza ġurisdizzjonali tagħha lil hinn minn dik li jirriżervalha l-Artikolu 240 KE, peress li din id-dispożizzjoni tagħti
         lill-qrati nazzjonali l-ġurisdizzjoni ta’ dritt komuni sabiex jisimgħu l-kawżi li għalihom il-Kummissjoni hija parti. Peress
         li din il-ġurisdizzjoni Komunitarja hija deroga mid-dritt komuni, hija għandha, barra minn hekk, tiġi interpretata restrittivament.
      
      Jekk, fil-kuntest ta’ klawżola ta’ arbitraġġ konkluża skond l-Artikolu 238 KE, il-qorti Komunitarja tista’ tissejjaħ sabiex
         tiddeċiedi l-kawża billi tapplika liġi nazzjonali li tirregola l-kuntratt, il-ġurisdizzjoni tagħha biex tieħu konjizzjoni
         ta’ kawża rigward dan il-kuntratt għandha tiġi evalwata biss fid-dawl tad-dispożizzjonijiet ta’ l-Artikolu 238 KE u d-dispożizzjonijiet
         tal-klawżola ta’ arbitraġġ, mingħajr ma jkunu jistgħu jiġu invokati kontriha dispożizzjonijiet tad-dritt nazzjonali li allegatament
         ifixklu l-ġurisdizzjoni tagħha.
      
      (ara l-punti 53, 55)
      2.     Minkejja li l-Artikolu 238 KE ma jippreċiżax il-forma li għandu jkollha l-klawżola ta’ arbitraġġ, jirriżulta mill-Artikolu
         44(5)(a) tar-Regoli tal-Proċedura tal-Qorti tal-Prim’Istanza, li jeżiġi li r-rikors imressaq fuq il-bażi ta’ l-Artikolu 225(1)KE
         u ta’ l-Artikolu 238 KE għandu jkollu miegħu kopja tal-klawżola li tagħti ġurisdizzjoni lill-qrati Komunitarji, li din għandha
         bħala regola ġenerali tiġi stabbilita bil-miktub. L-Artikolu 44(5)(a) tar-Regoli tal-Proċedura għandu madankollu għan ta’
         prova u formalità li huwa jipprevedi li tkun kompluta meta d-dokumenti prodotti mir-rikorrenti jippermettu lill-qorti Komunitarja
         li għandha l-kawża quddiemha sabiex tkun edotta biżżejjed mill-ftehim li sar bejn il-partijiet fil-kawża li jneħħu l-kontroversja
         bejniethom rigward il-kuntratt mill-ġurisdizzjoni tal-qrati nazzjonali sabiex iressquha quddiem il-qrati Komunitarji.
      
      (ara l-punt 56)
      3.     Fil-każ li t-teorija ta’ l-apparenza tiġi rrikonoxxuta fid-dritt Komunitarju, b’mod partikolari fil-qasam ta’ rappreżentazzjoni
         tal-partijiet f’kuntratt, l-applikazzjoni tagħha tfisser neċessarjament li t-terz li jinvoka l-apparenza jistabbilixxi li
         ċ-ċirkustanzi tal-kawża jawtorizzawh li jemmen li l-imsemmijia apparenza taqbel mar-realtà. Isegwi, f’dan il-każ, li rikorrent,
         li ppreżenta l-kawża tiegħu fuq il-bażi ta’ klawżola ta’ arbitraġġ “li milli jidher” ġiet konkluża bejnu u bejn il-Kummissjoni,
         għandu almenu jistabbilixxi li, fid-dawl taċ-ċirkustanzi tal-kawża, hija setgħet leġittimament temmen li aġent ta’ l-uffiċċju
         għall-infrastruttura u loġistika fi Brussell, organizzazzjoni mwaqqfa bid-Deċiżjoni 2003/523/KE, kellu s-setgħa li jorbot
         kuntrattwalment lill-Kummissjoni, billi jaġixxi f’isem u għan-nom tal-Komunità Ewropea.
      
      (ara l-punt 60)
      4.     Dwar ir-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità, aġir illegali li bih hija akkużata l-istituzzjoni għandu jikkostitwixxi
         ksur biżżejjed serju ta’ regola ta’ dritt li għandha l-għan li tagħti drittijiet lill-individwi. Il-kriterju deċiżiv sabiex
         jitqies li ksur ta’ dritt Komunitarju huwa serju biżżejjed huwa dak ta’ ksur manifest u gravi, mill-istituzzjoni kkonċernata,
         tal-limiti li huma imposti fuq il-marġni tagħha ta’ diskrezzjoni. Meta din l-istituzzjoni jkollha biss marġni ta’ diskrezzjoni
         kunsiderevolment imnaqqas, jew saħansitra ineżistenti, is-sempliċi ksur tad-dritt Komunitarju jista’ jkun biżżejjed sabiex
         tiġi stabbilita l-eżistenza ta’ ksur suffiċjentement gravi.
      
      (ara l-punt 105)
      5.     L-azzjoni ta’ l-awtoritajiet pubbliċi Komunitarji, fil-qasam amministrattiv bħal fil-qasam kuntrattwali, hija dejjem suġġetta
         għall-prinċipju ta’ bona fide. Barra minn hekk, il-partijiet f’kawża ma jistgħux jinvokaw normi Komunitarji b’mod abbużiv. Waqt negozjati intiżi għall-konklużjoni
         ta’ kuntratt bejn l-awtorità pubblika Komunitarja u offerent fil-kuntest ta’ proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku, dawn
         ir-regoli ta’ dritt jagħtu drittijiet, li l-ksur tagħhom jista’ jinvolvi r-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità Ewropea,
         lil kull offerent ikkonċernat billi jimponu ċerti limiti fuq l-aġir ta’ l-awtorità aġġudikatriċi Komunitarja li tiddeċiedi
         li tirrinunzja għall-kuntratt u ma tidħolx f’kuntratti. Barra minn hekk, il-prinċipju ta’ ħarsien jew ta’ rispett ta’ l-aspettattivi
         leġittimi huwa prinċipju ġenerali tad-dritt Komunitarju li jagħti drittijiet lill-individwi. Fi proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt
         pubbliku, il-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi jagħti drittijiet lil offerent li jinsab f’sitwazzjoni li
         minnha jirriżulta li l-amministrazzjoni Komunitarja, billi tatu assigurazzjonijiet preċiżi, nisslet fih aspettattivi fondati.
      
      (ara l-punti 107-109)
      6.     Jirriżulta b’mod partikolari mill-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament Nru 1605/2002, rigward ir-Regolament Finanzjarju
         applikabbli għall-baġit ġenerali tal-Komunitajiet Ewropej, li, fil-kuntest ta’ proċedura nnegozjata ta’ għoti ta’ kuntratt
         pubbliku mingħajr pubblikazzjoni minn qabel ta’ avviż ta’ kuntratt, l-awtorità ta’ l-appalti għandha marġni wiesa’ ħafna ta’
         diskrezzjoni sabiex tirrinunzja li tikkonkludi l-kuntratt u, għaldaqstant, twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali mibdija.
      
      (ara l-punt 111)
      7.     Id-dritt li jiġi invokat il-ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi leġittimi huwa miftuħ għal dawk li jinsabu f’sitwazzjoni
         li fiha jirriżulta li l-amministrazzjoni Komunitarja, billi tathom assigurazzjonijiet preċiżi, ħolqot aspettativi leġittimi
         fil-konfront tagħhom. Jikkostitwixxu dawn l-assigurazzjonijiet, tkun xi tkun il-forma li taħthom jiġu kkomunikati, informazzjoni
         preċiża, mingħajr kundizzjoni u konsistenti li ġejja minn sorsi awtorizzati u affidabbli. Għalkemm huwa minnu, f’dan ir-rigward,
         li l-operaturi ekonomiċi għandhom ibatu r-riskji ekonomiċi inerenti fl-attivitajiet tagħhom u li, fil-kuntest tal-proċedura
         ta’ aġġudikazzjoni ta’ kuntratt pubbliku, dawn ir-riskji ekonomiċi jinkludu b’mod partikolari l-ispejjeż marbuta mas-sottomissjoni
         ta’ offerta, jista’ jkun hemm ksur tal-prinċipju ta’ l-aspettattivi leġittimi li jinvolvi r-responsabbiltà mhux kuntrattwali
         tal-Komunità meta, qabel l-għoti lil min rebaħ il-kuntratt in kwistjoni, offerent huwa mħeġġeġ mill-istituzzjoni aġġudikatriċi
         li jagħmel minn qabel investimenti irriversibbli u, għaldaqstant, li jmur lil hinn mir-riskji inerenti għall-attivitajiet
         ikkunsidrati, li jikkonsistu fis-sottomissjoni ta’ offerta.
      
      (ara l-punti 138-139)
      8.     Fil-kuntest ta’ appalt immobiljari nnegozjat ma’ sieħeb wieħed u li jirrigwarda beni immobbli għall-finijiet ta’ negozjati
         prekuntrattwali, il-Kummissjoni kisret, b’mod suffiċjentement serju, il-prinċipju ta’ bona fide u abbużat mid-dritt tagħha li ma tikkuntrattax billi informat lis-sieħeb tagħha fin-negozjati bid-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja
         għall-kuntratt u, għalhekk, li twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali iktar minn xahrejn qabel it-teħid ta’ din id-deċiżjoni,
         u b’hekk kompliet negozjati prekuntrattwali li hija kienet taf li kienu ser ifallu billi ċaħħdet lil dan ta’ l-aħħar mill-possibbiltà
         li jfittex kerrej ieħor għall-Immobbli kkonċernat wara d-data ta’ din id-deċiżjoni.
      
      Barra minn hekk, il-Kummissjoni kisret, b’mod suffiċjentement serju, il-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi
         meta waqqfet in-negozjati prekuntrattwali wara li inkoraġġiet lis-sieħeb tagħha fin-negozjati sabiex iwettaq ix-xogħlijiet
         ta’ arranġament sabiex tkun f’pożizzjoni li tikri dan l-immobbli fid-data prevista għad-dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera.
         Fil-fatt, huwa ġie mħeġġeġ mill-Kummissjoni, fil-kwalità tagħha ta’ awtorità ta’ l-appalti [aġġudikatriċi], li tagħmel minn
         qabel investimenti irriversibbli u, għaldaqstant, li tmur lil hinn mir-riskji inerenti fl-attivitajiet kkunsidrati, li jikkonsistu
         fis-sottomissjoni ta’ offerta fil-kuntest ta’ proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku. Barra minn hekk, huwa aġixxa b’mod
         raġjonevoli u realist meta aċċetta li jagħmel l-investimenti meħtieġa sabiex ikun jista’ jeżegwixxi l-kuntratt ta’ kiri b’mod
         konformi ma’ l-eżiġenzi tal-Kummissjoni, peress li dan kien irċieva minn qabel assigurazzjonijiet preċiżi mill-Kummissjoni
         li x-xogħlijiet ta’ arranġament li huwa kien imġiegħel jagħmel barra mill-ambitu tal-kuntratt kellhom jingħatawlu lura mill-Kummissjoni.
      
      Għalhekk, mal-falliment tan-negozjati prekuntrattwali, il-Kummissjoni adottat aġir illegali li jista’ jinvolvi r-responsabbiltà
         mhux kuntrattwali tal-Komunità meta ħalliet jitkomplew in-negozjati prekuntrattwali li hija kienet taf li kienu ser ifallu
         u meta waqqfet in-negozjati prekuntrattwali wara li inkoraġġiet lis-sieħeb tagħha jwettaq ix-xogħlijiet ta’ arranġament meħtieġa
         sabiex jinkera l-Immobbli mid-data prevista għad-dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera.
      
      (ara l-punti 131-132, 137, 153, 155-156)
      9.     Fil-kuntest ta’ proċedura nnegozjata ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku Komunitarju, it-twaqqif unilaterali tat-trattativi informali
         jaqa’, taħt is-setgħa ta’ l-awtorità aġġudikatriċi li ma tikkonkludix il-kuntratt ta’ kiri pprogrammat skond id-dispożizzjonijiet
         ta’ l-Artikolu 101, paragrafu 1, tar-Regolament Nru 1605/2002, rigward ir-Regolament Finanzjarju applikabbli għall-baġit ġenerali
         tal-Komunitajiet Ewropej. Konsegwentement, l-operatur ekonomiku qatt ma jikseb xi dritt għall-konklużjoni ta’ dan il-kuntratt.
         Barra minn hekk, fin-nuqqas ta’ ftehim sod u definittiv bejn il-partijiet, l-offerenti ma seta’ jikseb l-ebda dritt bis-saħħa
         tal-kuntratt u lanqas, konsegwentement, dritt li jirċievi l-qligħ kuntrattwali mistenni. Minn dan jirriżulta li l-aġir illegali
         adottat mill-istituzzjoni li joħroġ biss miċ-ċirkustanzi ta’ l-eżerċizzju ta’ dan id-dritt mill-Kummissjoni li tirrinunzja
         għall-kuntratt u li twaqqaf b’mod unilaterali t-trattativi informali prekuntrattwali, ma jistax jitqies bħala l-kawża tad-dannu
         li jikkonsisti fit-telf ta’ opportunità li tikkuntratta u li tagħmel qligħ li kien jippermetti l-aspettattiva tal-konklużjoni
         tal-kuntratt.
      
      (ara l-punti 161-162)
      10.   Jirriżulta mill-ewwel subparagrafu ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament Nru 1605/2002, rigward ir-Regolament Finanzjarju applikabbli
         għall-baġit ġenerali tal-Komunitajiet Ewropej, li, bħala regola ġenerali, il-ħlasijiet u l-ispejjeż sostnuti inutilment minn
         offerent għall-parteċipazzjoni tiegħu fi proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku ma jistgħux jikkostitwixxu dannu li jista’
         jiġi rrimedjat bil-kumpens. Madankollu, l-imsemmija dispożizzjoni ma tistax, mingħajr riskju li tagħmel ħsara lill-prinċipji
         ta’ ċertezza legali u ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi, tapplika fil-każijiet fejn il-ksur tad-dritt Komunitarju fl-iżvolġiment
         tal-proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt affettwa l-opportunitajiet ta’ l-offerent ta’ għoti tal-kuntratt, jew wassal direttament
         lil dan ta’ l-aħħar isostni spejjeż jew ħlasijiet mhux iġġustifikati.
      
      (ara l-punt 165)
SENTENZA TAL-QORTI TAL-PRIM’ISTANZA (It-Tieni Awla Estiża)
      8 ta’ Mejju 2007 * Lingwa tal-kawża: il-Franċiż.
      “Responsabbiltà kuntrattwali – Klawżola ta’ arbitraġġ – Kuntratt ta’ kera – Inammissibbiltà – Responsabbiltà mhux kuntrattwali
         – Negozjati prekuntrattwali – Eċċezzjoni ta’ illegalità – Aspettattivi leġittimi – Bona fide – Abbuż ta’ dritt – Dannu materjali – Telf ta’ opportunità”
      
      Fil-kawża T‑271/04,
      Citymo SA, stabbilita fi Brussell (il-Belġju), irrappreżentata minn P. Van Ommeslaghe, I. Heenen u P.-M. Louis, avocats,
      
      rikorrenti,
      vs
      Il-Kummissjoni tal-Komunitajiet Ewropej, irrappreżentata minn L. Parpala u E. Manhaeve, bħala aġenti, assistiti minn D. Philippe u M. Gouden, avocats,
      
      konvenuta,
      li għandha bħala suġġett, prinċipalment, kawża għal responsabbiltà kuntrattwali sabiex il-Kuummissjoni tiġi ordnata tħallas
         lir-rikorrenti kumpens għad-danni minħabba t-temm ta’ kuntratt ta’ kera allegatament konkluż bejnha u bejn il-Komunità Ewropea,
         irrappreżentata mill-Kummissjoni, u, sussidjarjament, kawża għal responsabbiltà mhux kuntrattwali għal danni allegatament
         sostnuti mir-rikorrenti bħala konsegwenza tad-deċiżjoni tal-Kummissjoni li twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali intiżi għall-konklużjoni
         ta’ l-imsemmi kuntratt ta’ kera,
      
      IL-QORTI TAL-PRIM’ISTANZA TAL-KOMUNITAJIET EWROPEJ (It-Tieni Awla Estiża),
      komposta minn J. Pirrung, President, A. W. H. Meij, N. J. Forwood, I. Pelikánová u S. Papasavvas, Imħallfin,
      Reġistratur: K. Pocheć, Amministratur,
      wara li rat il-proċedura bil-miktub u wara s-seduta ta’ 17 ta’ Mejju 2006,
      tagħti l-preżenti
      Sentenza
       Il-fatti li wasslu għall-kawża
      1       Ir-rikorrenti hija kumpannija Belġjana b’responsabbiltà limitata, speċjalizzata fi tranżazzjonijiet ta’ proprjetà immobbli.
         Hija tagħmel parti mill-grupp Fortis li, fil-pajjiżi tal-Benelux, huwa attiv fl-oqsma ta’ l-assigurazzjoni u tas-servizzi
         finanzjarji. 
      
      2       Fl-aħħar tas-sena 2002, ir-rikorrenti rrinnovat, fi Brussell, kumpless ta’ bini, li tiegħu hija proprjetarja, imsejjaħ is-“City
         Center” u li huwa magħmul minn żewġ edifiċji B 1 u B 2.
      
      3       Fil-bidu tas-sena 2003, il-Parlament Ewropew daħal f’negozjati mar-rikorrenti sabiex jieħu b’kera ż-żona kollha tal-bini B 1
         tas-City Center, jiġifieri 16 954 m2 ta’ bini għall-użu ta’ uffiċċji kif ukoll 205 postijiet ta’ parking (iktar ’il quddiem l-“Immobbli”). Sussegwentement, il-Parlament
         madankollu rrinunzja li jikri l-Immobbli filwaqt li indika li l-Kummissjoni xtaqet tkompli f’isimha n-negozjati. Fil-kuntest
         tal-kooperazzjoni interistituzzjonali bejn iż-żewġ istituzzjonijiet Komunitarji, ġie miftiehem li ċ-ċaqliq ta’ ċerti dipartimenti
         tal-Kummissjoni lejn l-Immobbli jippermetti lill-Parlament li jokkupa l-partijiet tal-bini li jitħallew vojta minnhom. 
      
      4       Fit-13 ta’ Mejju 2003, il-Kummissjoni, permezz ta’ M. C. (iktar ’il quddiem in-“negozjatur”), aġent ta’ l-uffiċċju “Infrastruttura
         u loġistika” – Brussell (OIB), organizzazzjoni mwaqqfa bid-Deċiżjoni tal-Kummissjoni 2003/523/KE, tas-6 ta’ Novembru 2002
         (ĠU 2003, L 183, p. 35), daħlet f’kuntatt mar-rikorrenti u Fortis Real Estate, id-dipartiment speċjalizzat fil-proprjetà immobbli
         tal-kumpannija reġistrata fil-Belġju Fortis AG (iktar ’il quddiem il-“kumpannija Fortis”), kumpannija assoċjata fl-istess
         grupp mar-rikorrenti (sister company) fi ħdan il-grupp Fortis, sabiex iġġib fi tmiemhom in-negozjati tal-kundizzjonijiet tal-kuntratt
         ta’ kera dwar l-Immobbli (iktar ’il quddiem il-“kuntratt ta’ kera”).
      
      5       Matul tliet laqgħat, organizzati rispettivament fis-16 ta’ Mejju, fit-3 u fis-6 ta’ Ġunju 2003, in-negozjatur u l-kumpannija
         Fortis (iktar ’il quddiem il-“partijiet fin-negozjati”) iddiskutew il-kundizzjonijiet tal-kuntratt ta’ kiri, kif ukoll ix-xogħlijiet
         ta’ arranġament intern fl-Immobbli li għandhom isiru. Il-Kummissjoni talbet li l-kuntratt ta’ kiri jipprovdi li dawn ix-xogħlijiet
         jsiru f’isem u għan-nom tar-rikorrenti u li l-ammont kellu jitħallas lura bil-ħlas ta’ kera addizzjonali. Barra minn hekk,
         il-Kummissjoni xtaqet li l-kuntratt ta’ kera jipprovdi li dawn ix-xogħlijiet għandhom ikunu lesti fil-31 ta’ Ottubru 2003,
         jiġifieri eżatt qabel id-data prevista għad-dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera, u li tkun dovuta penali fil-każ ta’ dewmien.
         
      
      6       F’messaġġ elettroniku tal-11 ta’ Ġunju 2003, il-kumpannija Fortis indikat lin-negozjatur li l-ordnijiet relatati ma’ l-eżekuzzjoni
         tax-xogħlijiet ma setgħux raġjonevolment jiġu approvati qabel konferma tal-ftehim tal-Kummissjoni fuq il-kundizzjonijiet tal-kuntratt
         ta’ kera. 
      
      7       Flimkien ma’ ittra tas-16 ta’ Ġunju 2003, il-kumpannija Fortis bagħtet lill-Kummissjoni abbozz ta’ kuntratt ta’ kera, li kien
         intbagħat lilha minn qabel permezz ta’ messaġġ elettroniku. Dan l-abbozz ta’ kuntratt kien isemmi, fl-Artikolu 4.4, li x-xogħlijiet
         ta’ arranġament intern fl-Immobbli mixtieqa mill-Kummissjoni, minbarra dwar il-kafetterija u s-sigurtà (iktar ’il quddiem
         ix-“xogħlijiet ta’ arranġament”), kellhom jitlestew sal-31 ta’ Ottubru 2003 u li, fin-nuqqas ta’ dan, kumpens ta’ dewmien
         kellu jkun dovut mill-1 ta’ Novembru 2003, data tad-dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera. Madankollu, l-ittra tal-kumpannija
         Fortis kienet tispeċifika li d-dewmien ta’ twettiq tax-xogħlijiet ta’ arranġament u l-punt ta’ tluq tal-kumpens ta’ dewmien
         previsti fl-abbozz ta’ kuntratt kienu inter alia suġġetti għall-kundizzjoni li ġejja: “kopja ta’ din l-ittra sempliċement iffirmata minnkom u li tikkonferma b’dan il-mod
         il-qbil tagħkom fuq it-termini u l-kundizzjonijiet tal-[kuntratt ta’] kera għandha tasal sa mhux iktar tard mit-30 ta’ Ġunju
         2003”. Il-kumpannija Fortis indikat barra minn hekk: “Malli jasal [id-dokument mitlub], aħna nibgħatu, kif intom kontu tlabtuna,
         l-ordnijiet ta’ xogħlijiet [ta’ arranġament] mingħajr ma nistennew il-firma formali tal-kera”. Ġie wkoll ippreċiżat fl-ittra
         li, jekk id-dokument mitlub ma jasalx fit-terminu stabbilit, “id-dewmien ta’ twettiq tax-xogħlijiet u d-data minn meta jibda
         jiddekorri l-kumpens għal dewmien jiġu posposti billi tittieħed in kunsiderazzjoni d-data li fiha jasal [id-dokument mitlub]
         u d-data tal-ħruġ mill-bini, u dan mingħajr tibdil tad-data ta’ dħul fis-seħħ tal-kera”.
      
      8       Fid-19 ta’ Ġunju 2003, peress li ċerti aspetti ġew ippreċiżati bejn il-partijiet fin-negozjati, il-kumpannija Fortis bagħtet
         it-tieni verżjoni ta’ l-abbozz ta’ kuntratt ta’ kera, li kienet tagħmel xi emendi fl-Artikolu 4.5, kif jidher fil-verżjoni
         tas-16 ta’ Ġunju 2003.
      
      9       Fit-23 ta’ Ġunju 2003, wara diskussjonijiet ġodda bejn dipartimenti tekniċi, il-kumpannija Fortis bagħtet lin-negozjatur it-tielet
         verżjoni ta’ l-abbozz tal-kuntratt ta’ kera, li kien jemenda l-Artikoli 4.3, 11 u 12, kif jidhru fil-verżjonijiet preċedenti
         tas-16 u tad-19 ta’ Ġunju 2003, kif ukoll anness li jiġbor fil-qasir il-ftehim tal-partijiet fin-negozjar fuq il-baġit u d-deskrizzjoni
         tax-xogħlijiet ta’ arranġament. Fil-messaġġ elettroniku ta’ trażmissjoni, il-kumpannija Fortis ippreċiżat li dan it-tielet
         abbozz ta’ kuntratt jannulla u jissostitwixxi l-abbozzi mibgħuta qabel iżda li l-kontenut ta’ l-ittra tagħha tas-16 ta’ Ġunju
         2003 jibqa’ japplika b’mod sħiħ. 
      
      10     B’nota tal-25 ta’ Ġunju 2003, l-OIB ressaq il-kwistjoni quddiem id-dipartimenti u d-direttorati ġenerali (DĠ) tal-Kummissjoni
         li kellhom jiġu kkonsultati fil-kuntest ta’ kull proċedura ta’ proprjetà immobbli, jiġifieri d-dipartiment legali, id-DĠ “Baġit”
         u d-DĠ “Persunal u Amministrazzjoni” (iktar ’il quddiem, meħuda flimkien, l-“awtoritajiet ta’ kontroll”), ta’ l-abbozz ta’
         ittra ta’ impenn u ta’ kuntratt ta’ kera. 
      
      11     B’faks tas-26 ta’ Ġunju 2003, in-negozjatur irritorna lill-kumpannija Fortis kopja ta’ l-ittra tagħha tas-16 ta’ Ġunju 2003
         li kellha l-firma tiegħu taħt il-frażi miktuba bl-idejn li ġejja :
      
      “Il-kundizzjonijiet tal-kera huma sodisfaċenti għall-OIB. Din ġiet ippreżentata lill-[a]wtoritajiet ta’ kontroll”.
      12     B’messaġġ elettroniku tat-30 ta’ Ġunju 2003, wara laqgħa ma’ l-awtoritajiet ta’ kontroll, in-negozjatur irrefera lill-kumpannija
         Fortis il-kwistjoni dwar l-irkupru tat-taxxa fuq il-valur miżjud (VAT) fuq ix-xogħlijiet ta’ arranġament. Huwa ppreċiża, barra
         minn hekk, li d-dipartiment legali xtaq jemenda l-Artikolu 7 ta’ l-abbozz tal-kuntratt ta’ kera. Huwa indika fl-aħħar nett:
      
      “Hemm osservazzjonijiet oħrajn iżda li ma tantx huma importanti. Niġbdu l-attenzjoni tagħkom madankollu, li dan ma jfissirx
         li dan l-inkartament huwa diġà approvat”.
      
      13     B’messaġġ elettroniku ta’ l-1 ta’ Lulju 2003, il-kumpannija Fortis wieġbet lin-negozjatur fin-negattiv fir-rigward ta’ l-irkupru
         eventwali tal-VAT u ta’ l-emenda ta’ l-Artikolu 7 ta’ l-abbozz tal-kuntratt ta’ kera. 
      
      14     Fl-istess ġurnata, id-dipartiment legali ta opinjoni faverevoli fuq l-abbozz ta’ kuntratt ta’ kera, bil-kundizzjoni ta’ emendi
         proposti fl-abbozz ta’ ittra ta’ impenn, li kienu intiżi sabiex isaħħu l-karattru kundizzjonali tagħha, u fil-kuntratt ta’
         kera nnifsu, li kienu jinkludu emenda fil-klawżola ta’ ġurisdizzjoni favur il-qrati ta’ Brussell. 
      
      15     Fl-4 ta’ Lulju 2003, ir-rikorrenti għamlet l-ewwel ordnijiet neċessarji għat-twettiq tax-xogħlijiet ta’ arranġament lill-kumpanniji
         B u A.
      
      16     Fl-istess ġurnata, id-DĠ “Baġit” ta opinjoni faverevoli fuq l-abbozz ta’ kiri ta’ l-Immobbli, bil-kundizzjoni tat-teħid in
         kunsiderazzjoni tal-kummenti tagħha. Dawn ta’ l-aħħar kienu jirrigwardaw l-obbligu ta’ osservazzjoni tal-proċedura ta’ impenn
         tal-baġit, fuq il-bżonn li jissaħħaħ il-karattru kundizzjonali ta’ l-ittra ta’ impenn u fuq xi suġġerimenti ta’ emendi fil-kuntratt
         ta’ kera. 
      
      17     F’dan l-istess żmien, il-Kummissjoni ħejjiet abbozz ta’ ittra indirizzata lill-Kunsilll u lill-Parlament, fil-kwalità tagħhom
         bħala awtoritajiet tal-baġit, dwar talba għal żieda fil-baġit. Din il-miżura kienet meħtieġa minħabba ż-żieda kbira fl-ispejjeż
         ikkawżata, fl-2003, bit-teħid b’kera ta’ l-Immobbli.
      
      18     Fl-4 ta’ Lulju 2003 ukoll, aġent ta’ l-OIB, F., ikkonferma b’faks lill-kumpannija Fortis li huwa jaċċetta l-ispejjeż tas-sigurtà
         tas-sit ta’ l-Immobbli. 
      
      19     Fil-5 ta’ Lulju 2003, id-DĠ “Baġit” ta opinjoni favorevoli rigward l-abbozz ta’ ittra lill-Kunsill u lill-Parlament dwar talba
         għal żieda fil-baġit. 
      
      20     Fis-7 ta’ Lulju 2003, id-DĠ “Persunal u amministrazzjoni” ta opinjoni favorevoli fuq il-pjan ta’ kera ta’ l-immobbli, bil-kundizzjoni
         li jiġu studjati u meħuda in kunsiderazzjoni l-konsegwenzi tal-proġett fuq il-baġits miftuħa u dawk futuri u l-istrateġija
         ġenerali ta’ twaqqif tad-dipartimenti tal-Kummmissjoni u bil-kundizzjoni li tingħata tweġiba għall-mistoqsijiet magħmula,
         fil-25 ta’ Ġunju 2003, mill-Kumitat ta’ sigurtà, ta’ Iġjene u ta’ dekorazzjoni tal-postijiet tax-xogħol ta’ Brussell (CSHT)
         rigward problemi tekniċi u ta’ sigurtà kkawżati mill-Immobbli u s-sitwazzjoni ġeografika tiegħu. 
      
      21     Waqt konverżazzjoni telefonika ta’ l-10 ta’ Lulju 2003, in-negozjatur indika lir-rikorrenti li l-approvazzjoni tal-prinċipju
         tal-kera kienet ddum minħabba li nstabet frodi fi ħdan il-Kummissjoni u li din l-approvazzjoni ma kinitx ser tingħata, probabbilment,
         qabel nofs Settembru 2003.
      
      22     Permezz ta’ messaġġ elettroniku ta’ l-14 ta’ Lulju 2003, in-negozjatur ikkonferma lill-kumpannija Fortis li l-approvazzjoni
         tal-kuntratt ta’ kera kienet sospiża u li kien diffiċli li jingħad meta deċiżjoni tista’ tittieħed f’dan ir-rigward. Huwa
         ppreċiża, madankollu, li f’dak l-istadju, il-prinċipju nnifsu tal-kiri ma kienx ikkontestat. Huwa kkonkluda kif ġej: “Jien
         nħalli f’idejkom sabiex tieħdu l-miżuri li jidhrilkom li huma utli u meħtieġa sabiex tittieħed in kunsiderazzjoni din is-sospensjoni”.
         Fl-istess żmien, l-OIB beda negozjati ma’ proprjetarji oħrajn sabiex tinstab soluzzjoni eventwali oħra li tippermetti rilokazzjoni
         fl-iqsar żmien. 
      
      23     Fl-istess ġurnata, il-kumpannija Fortis saret taf bis-sopensjoni tal-proċedura ta’ approvazzjoni tal-kuntratt ta’ kera. Hija
         indikat lin-negozjatur li, konsegwentement, hija nnotifikat immedjatament lill-fornituri tagħha bis-sospensjoni ta’ l-ordnijiet
         kollha li saru għat-twettiq tax-xogħlijiet ta’ arranġament u l-waqfien ta’ kull impenn ta’ spejjeż relatat ma’ għall-eżekuzzjoni
         ta’ dawn l-ordnijiet. Hija ppreċiżat wkoll li t-twettiq ta’ xogħlijiet ta’ arranġament u l-punt ta’ tluq tal-kumpens għal
         dewmien kellu jiġi pospost għal data li tiġi stabbilita ulterjorment billi jittieħdu in kunsiderazzjoni l-ħruġ mill-bini,
         id-data tat-tmiem ta’ sospensjoni tal-proċedura ta’ firma formali tal-kuntratt ta’ kera u tad-dewmien fir-riattivazzjoni ta’
         l-ordnijiet, u dan mingħajr emenda fid-data ta’ dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera. Fl-aħħar nett, il-kumpannija Fortis talbet
         lin-negozjatur, fil-każ li l-prinċipju nnifsu ta’ kiri jitqiegħed fid-dubju, li hija tiġi informata mill-iktar fis possibbli.
      
      24     Fis-16 ta’ Lulju 2003, il-Building Policy Group (BPG, grupp tal-politika immobiljari ta’ l-OIB) żammet laqgħa li fiha ġie
         deċiż, fid-dawl tad-dewmien ta’ xahrejn meħud għall-okkupazzjoni ta’ l-Immobbli, li tiġi eżaminata serjament u b’ħeffa l-possibbiltà
         li jinkera bini ieħor, imsejjaħ “M.”, li jinsab fi Brussell u, konsegwentement, li jiġu sospiżi l-ordnijiet diġà magħmula
         mid-dipartimenti tal-Kummissjoni sabiex isir l-arranġament intern ta’ l-Immobbli. 
      
      25     Permezz ta’ ittra li waslet fit-23 ta’ Lulju 2003, in-negozjatur informa lill-kumpannija Fortis li l-Kummissjoni rrifjutat
         kull responsabbiltà fir-rigward tad-dannu li hija setgħet eventwalment issostni minħabba d-dewmien ta’ l-approvazzjoni tal-kuntratt
         ta’ kera. F’dan ir-rigward, huwa ppreċiża:
      
      “L-approvazzjoni mogħtija minni fuq il-kundizzjonijiet tal-kuntratt ta’ kera bl-ebda mod ma kienet tfisser l-approvazzjoni
         definittiva tiegħu iżda biss garanzija min-naħa ta’ l-OIB li jitmexxa dan l-inkartament fil-qafas deċiżjonali tal-Kummissjoni
         li tinkludi, kif intom tafu, diversi stadji li mingħajrhom kuntratt ma jistax jiġi ffirmat mill-OIB”.
      
      26     B’ittra tas-27 ta’ Awwissu 2003, il-kumpannija Fortis informat lin-negozjatur li hija ser iżżomm lill-Kummissjoni responsabbli
         għad-dannu li hija eventwalment tista’ ssostni minħabba r-rinunzja tagħha għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kera. Barra minn
         hekk, hija informat lin-negozjatur li xi wħud mill-fornituri tagħha kienu diġa daħlu fi spejjeż wara li nbdew ix-xogħlijiet
         ta’ arranġament. 
      
      27     B’ittra rreġistrata b’talba għal riċevuta tan-notifika, tad-9 ta’ Settembru 2003, indirizzata lid-direttur ta’ l-OIB, V.,
         u lin-negozjatur, il-kumpannija Fortis għarrfet lil dawn ta’ l-aħħar b’informazzjoni li tgħid li l-OIB, wara l-14 ta’ Lulju
         2003, kien beda negozjati rigward it-teħid b’kera ta’ bini ieħor, li kien wasal fil-fażi li jiġi ffinalizzat. Hija indikat,
         f’din l-okkażjoni, li kull rinunzja tal-Kummissjoni għall-kiri nnegozjat għandha tiġi meqjusa minnha bħala xoljiment unilaterali
         tal-kuntratt ta’ kera li kien ġie konkluż. 
      
      28     B’ittra rreġistrata b’talba għal riċevuta tan-notifika, tas-16 ta’ Settembru 2003, id-direttur ta’ l-OIB wieġeb għal żewġ
         ittri preċedenti tal-kumpannija Fortis billi sostna li l-kuntrtatt ta’ kera qatt ma kien ġie konkluż bejn il-partijiet, b’tali
         mod li r-relazzjonijiet bejn dawn ta’ l-aħħar kienu dejjem baqgħu fl-istadju tan-negozjati. Huwa indika wkoll li l-OIB kien,
         minħabba l-funzjonijiet tagħha, f’kuntatt permanenti mal-promoturi immobiljari u f’diskussjoni ma’ dawn fuq diversi proġetti
         mmexxija b’mod parallel. B’mod inċidentali, id-direttur ta’ l-OIB indika:
      
      “Nikkonfermalkom li l-Proġett City Center mhuwiex parti mill-prijoritajiet attwali tal-Kummissjoni għall-istallazzjoni tas-servizzi
         tagħha [iżda] s-City Center jibqa’, f’għajnejn il-Kummissjoni, possibbiltà interessanti ħafna li aħna ma nonqsux li […] nissuġġerixxu
         [lil organizzazzjonijiet Ewropej oħrajn eżistenti jew li qiegħdin fil-proċess li jiġu stabbiliti]. F’dan ir-rigward, għandna
         nerġgħu nagħmlu kuntatt magħkom malajr ħafna”. 
      
      29     B’ittra rreġistrata b’talba għal riċevuta tan-notifika, ta’ l-24 ta’ Settembru 2003, indirizzata b’risposta lid-direttur ta’
         l-OIB, il-kumpannija Fortis ħadet konjizzjoni tar-rinunzja tal-Kummissjoni għall-kiri u indikat l-intenzjoni tagħha li tirreferi
         l-kwistjoni għal parir tagħha.
      
      30     B’ittra tas-26 ta’ Settembru 2003, il-kumpannija B indikat lill-kumpannija Fortis li hija xtaqet toħroġilha fattura ta’ EUR
         297 000 li tikkorrispondi għall-ispejjeż tal-materjali u tal-ħaddiema impjegati. B’ittra tat-12 ta’ Novembru 2003, il-kumpannija
         B bagħtet lill-kumpannija Fortis stima dettaljata ta’ l-ispejjeż sostnuti għall-ammont ta’ EUR 302 870. F’ittra tal-18 ta’
         Ġunju 2004, ikkonfermata b’ittra ta’ l-14 ta’ Jannar 2005, il-kumpannija B naqqset l-ammont ta’ din l-istima, li nġab għas-somma
         ta’ EUR 16 842 wara l-użu mill-ġdid ta’ parti kbira mill-materjali. 
      
      31     B’ittra rreġistrata b’talba għal riċevuta tan-notifika ta’ l-14 ta’ Ottubru 2003, indirizzata lid-direttur ta’ l-OIB, il-kumpannija
         Fortis talbet lill-Kummissjoni sabiex tħallas għall-kumpens tal-kumpannija B.
      
      32     B’ittra ta’ l-20 ta’ Novembru 2003, il-kumpannija A., min-naħa tagħha, talbet lill-kumpannija Fortis il-kumpens għad-dannu
         sostnut minħabba l-ordnijiet annullati, li hija qieset li jammontaw għal EUR 24 795,77.
      
      33     B’ittra ta’ l-24 ta’ Novembru 2003, id-direttur ta’ l-OIB irrifjuta li jikkonforma mat-talba tal-kumpannija Fortis dwar il-kumpens
         tal-kumpannija B, peress li qies li l-Kummissjoni ma kinitx responsabbli fuq bażi kuntrattwali. Huwa indika b’mod partikolari
         li “kull inizjattiva meħuda mill-[kumpannija] Fortis dwar il-kiri preżunt ta’ l-immobbli jew dwar l-ordni eventwali ta’ xogħlijiet,
         [kellha] karattru purament unilaterali u [ma kinitx] vinkolanti fuq l-OIB” u li “l-konsegwenzi dannużi ta’ interpretazzjoni
         żbaljata fuq l-firxa ta’ l-impenji ta’ l-OIB fil-kuntest tan-negozjati [kienu] esklużivament attribwibbli lil[l-kumpannija
         ] Fortis”.
      
      34     B’ittra ta’ l-10 ta’ Diċembru 2003, il-kumpannija Fortis baqgħet issostni li l-Kummissjoni saret responsabbli fuq bażi kuntrattwali
         peress li rrifjutat li tagħti eżekuzzjoni għall-kuntratt ta’ kera. 
      
      35     B’ittra tat-22 ta’ Diċembru 2003, id-direttur ta’ l-OIB ukoll baqa’ jsostni li l-OIB ma kisret l-ebda obbligu fir-rigward
         tal-kumpannija Fortis.
      
      36     B’ittra tat-18 ta’ Frar 2004, indirizzata lin-negozjatur, il-konsulent tar-rikorrenti kkonkluda li l-Kummissjoni hija responsabbli
         fuq bażi kuntrattwali u ordna lil din ta’ l-aħħar sabiex tħallas lill-klijent tagħha s-somma ta’ EUR 1 137 039 bħala kumpens
         għad-danni li huwa allegatament sostna. 
      
      37     B’ittra tad-19 ta’ Marzu 2004, id-direttur ta’ l-OIB irrifjuta li jikkonforma mat-talba ta’ kumpens magħmula mill-konsulent
         tar-rikorrenti. 
      
       Proċedura u t-talbiet tal-partijiet
      38     B’att ippreżentat fir-Reġistru tal-Qorti tal-Prim’Istanza fil-5 ta’ Lulju 2004, ir-rikorrenti ressqet dan ir-rikors. 
      39     Fis-16 ta’ Frar 2005, ir-rikorrenti ressqet talba għall-produzzjoni tal-kuntratt ta’ kera dwar parti mill-Immobbli li hija
         kienet għadha kemm ikkonkludiet mal-Komunità Franċiża tal-Belġju, kif ukoll nota li tispjega l-impatt tal-konklużjoni ta’
         dan il-kuntratt fuq l-istima tad-danni tagħha. Fl-10 ta’ Marzu 2005, wara li sema’ lill-Kummissjoni, il-President tat-Tieni
         Awla tal-Qorti tal-Prim’Istanza laqa’ t-talba tar-rikorrenti. Din ipproduċiet id-dokumenti msemmija fit-talba tagħha fit-terminu
         stabbilit. 
      
      40     Fis-17 ta’ Jannar 2006, fuq rapport ta’ l-Imħallef Relatur, il-Qorti tal-Prim’Istanza (It-Tieni Awla) ddeċidiet li tiftaħ
         il-proċedura orali u, fil-kuntest tal-miżuri ta’ organizzazzjoni tal-proċedura, stiednet lil-partijiet iwieġbu bil-miktub
         għal sensiela ta’ mistoqsijiet u lir-rikorrenti sabiex tipproduċi ċerti dokumenti. Il-partijiet ikkonformaw ma’ din l-istedina
         fit-termini stabbiliti.
      
      41     Fis-7 ta’ Frar 2006, wara li nstemgħu l-partijiet, il-Qorti tal-Prim’Istanza irrinvjat il-kawża quddiem it-Tieni Awla Estiża.
         
      
      42     Fis-27 ta’ Marzu 2006, ir-rikorrenti ressqet talba ġdida għall-produzzjoni ta’ kuntratt ta’ kera konkluż mal-kumpannija Fortis
         fuq il-parti ta’ l-Immobbli li għadha mhijiex mikrija kif ukoll nota qasira li tispjega l-impatt tal-konklużjoni ta’ dan l-aħħar
         kuntratt fuq l-istima tad-dannu li hija sostniet. B’deċiżjoni tal-Qorti tal-Prim’Istanza ta’ l-4 ta’ April 2006, wara li nstemgħet
         il-Kummissjoni, it-talba tar-rikorrenti ntlaqat. Fis-26 ta’ April 2006, hija ppreżentat id-dokumenti msemmija fit-talba tagħha
         fir-Reġistru tal-Qorti tal-Prim’Istanza. 
      
      43     Waqt is-seduta tas-17 ta’ Mejju 2006, il-partijiet instemgħu fit-trattazzjonijiet orali u fir-risposti tagħhom għall-mistoqsijiet
         magħmula mill-Qorti tal-Prim’Istamza. Fir-rapport tas-seduta, il-Qorti tal-Prim’Istanza ħadet konjizzjoni ta’ l-emendi magħmula
         mir-rikorrenti fit-talbiet tagħha għal kumpens, li ma ġewx ikkontestati mill-Kummissjoni, kif ukoll tar-rinunzja tal-rikorrenti
         għat-talbiet alternattivi tagħha għal kumpens, fid-dawl ta’ l-indiċi tal-prezzijiet tal-kiri, li ġew ippreżentati għall-ewwel
         darba fis-26 ta’ April 2006.
      
      44     Ir-rikorrenti talbet lill-Qorti tal-Prim’Istanza, b’mod prinċipali:
      –       tiddikjara li l-Kummissjoni saret responsabbli fuq bażi kuntrattwali bi ħtija tagħha u sabiex tordnaha tħallasha fl-aħħar
         nett is-somma ta’ EUR 8 853 399,44 ammont tad-dannu stmat, miżjud bl-interessi bir-rata legali applikabbli fil-Belġju mid-data
         tar-rikors sad-data tal-ħlas effettiv; 
      
      –       jekk ikun il-każ, issejjaħ lin-negozjatur sabiex jinstema’ rigward il-kummenti li huwa għamel waqt il-laqgħa tas-6 ta’ Ġunju
         u l-konverżazzjoni telefonika ta’ l-10 ta’ Lulju 2003.
      
      45     Sussidjarjament, ir-rikorrenti talbet lill-Qorti tal-Prim’Istanza:
      –       tiddikjara li l-Komunità, irrappreżentata mill-Kummissjoni, hija responsabbli fuq bażi mhux kuntrattwali, u tordna lill-Kummissjoni
         tħallasha s-somma ta’ EUR 6 731 448,46 bħala kumpens għad-dannu sostnut, kif ukoll l-interessi għal dewmien fuq din is-somma
         wara d-data tas-sentenza li ser tingħata sa’ dik tal-ħlas effettiv, bir-rata ta’ 6 %;
      
      –       jekk ikun il-każ, tordna l-miżura istruttorja ssuġġerita fit-talba prinċipali. 
      46     F’kull każ, ir-rikorrenti titlob lill-Qorti tal-Prim’Istanza tikkundanna lill-Kummissjoni għall-ispejjeż. 
      47     Il-Kummissjoni titlob lill-Qorti tal-Prim’Istanza:
      –       tiddikjara t-talba tar-rikorrenti inammissibbli safejn hija bbażata fuq ir-responsabbiltà kuntrattwali tiegħu;
      –       tiddikjara t-talba tagħha tar-rikorrenti mhux fondata safejn hija bbażata fuq ir-reposabbbiltà mhux kuntrattwali tagħha;
      –       tikkundanna lir-rikorrenti għall-ispejjeż, inklużi l-ispejjeż meħtieġa għad-difiża tagħha li jammontaw għal EUR 15 000.
       Fuq il-kawża prinċipali għal responsabbiltà kuntrattwali 
      48     Fit-talba tagħha, ir-rikorrenti tindika li r-rikors tagħha għal responsabbiltà huwa ppreżentat quddiem il-Qorti tal-Prim’Istanza,
         b’mod prinċipali, bis-saħħa tal-klawżola ta’ arbitraġġ li tinsab fl-Artikolu 17 tal-kuntratt ta’ kiri li hija kkonkludiet,
         mhux iktar tard mis-26 ta’ Ġunju 2003, mal-Komunità, irrappreżentata mill-Kummissjoni u, għaldaqstant, fuq il-bażi ta’ l-Artikolu
         Artikolu 225(1) KE u ta’ l-Artikolu 238 KE.
      
      49     Il-Kummissjoni sostniet li l-azzjoni għal responsabbiltà kuntrattwali mressqa mir-rikorrenti hija inammissibbli. 
      A –  L-argumenti tal-partijiet
      50     Il-Kummissjoni tallega li l-Qorti tal-Prim’Istanza ma għandhiex ġurisdizzjoni sabiex tiddeċiedi fuq il-bażi ta’ klawżola ta’
         arbitraġġ stabbilita f’kuntratt li ma ġiex validament konkluż bejn il-partijiet.
      
      51     Ir-rikorrenti ssostni li l-Qorti tal-Prim’Istanza għandha ġurisdizzjoni sabiex tiddeċiedi fuq ir-rikors tagħha għal responsabbiltà
         kuntrattwali bis-saħħa tal-klawżola ta’ arbitraġġ li tinsab fl-abbozz ta’ kuntratt li hija indirizzat lill-Kummissjoni fis-16
         ta’ Ġunju 2003. Fil-fatt, dan l-abbozz ta’ kuntratt kien jikkorrispondi għal offerta ta’ kuntratt magħmula mir-rikorrenti,
         irrappreżentata mill-kumpannija Fortis, li wara ġiet aċċettata, mhux iktar tard mis-26 ta’ Ġunju 2003, mill-Komunità Ewropea,
         irrappreżentata mill-Kummissjoni. L-approvazzjoni tal-Kummissjoni tirriżulta min-nota miktuba bl-idejn u l-firma magħmula
         min-negozjatur fuq l-ittra ta’ preżentazzjoni mehmuża ma’ l-abbozz ta’ kuntratt indirizzat lill-Kummissjoni fis-16 ta’ Ġunju
         2003. Ir-rikorrenti għalhekk tinvoka l-Artikolu 17 ta’ l-abbozz ta’ kuntratt, intitolat “Klawżola ta’ ġurisdizzjoni u liġi
         applikabbli”, li jipprovdi b’mod partikolari li, “fil-każ ta’ kontroversja, u fin-nuqqas ta’ ftehim, il-Qorti tal-Ġustizzja
         tal-Komunitajiet Ewropej għandha jkollha l-ġurisdizzjoni”.
      
      52     Waqt is-seduta, il-Kummissjoni kkontestat l-eżistenza tal-klawżola ta’ arbitraġġ invokata mir-rikorrenti, u bbażat dan il-motiv
         fuq il-fatt li ebda ftehim ma kien sar fuq din il-klawżola bejn il-partijiet mal-kawża li tressqet quddiem il-Qorti tal-Prim’Istanza
         fuq il-bażi ta’ l-Artikolu 238 KE, jiġifieri l-Komunità Ewropea, irrappreżentata għal dan il-għan mill-Kummissjoni, u r-rikorrenti.
         Fin-noti tagħha bil-miktub, il-Kummissjoni b’mod partikolari sostniet li l-partijiet fin-negozjati ma kinux, fin-nuqqas ta’
         l-awtorizzazzjonijiet jew ta’ l-approvazzjonijiet neċessarji, kapaċi li jinvovlu kuntrattwalment lill-partijiet ta’ din il-kawża
         b’tali mod li ebda kuntratt ma seta’ jsir validament bejn dawn ta’ l-aħħar.
      
      B –  Il-kunsiderazzjonijiet tal-Qorti tal-Prim’Istanza
      53     Skond id-dispożizzjonijiet flimkien ta’ l-Artikolu 225(1) KE u l-Artikolu 238 KE, il-Qorti tal-Prim’Istanza għandha ġurisdizzjoni
         sabiex tiddeċiedi bis-saħħa ta’ klawżola ta’ arbitraġġ li tinsab f’kuntratt ta’ dritt pubbliku jew dritt privat li sar mill-Komunità
         jew għan-nom tagħha. Il-ġurisprudenza tippreċiża li huma biss il-partijiet għall-klawżola ta’ arbitraġġ li jistgħu jkunu partijiet
         għal kawża mressqa fuq il-bażi ta’ l-Artikolu 238 KE (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tas-7 ta’ Diċembru
         1976, Pellegrini vs Il-Kummissjoni, 23/76, Ġabra p. 1807, punt 31). Fin-nuqqas ta’ espressjoni tar-rieda tal-partijiet li
         jagħtuha ġurisdizzjoni sabiex tiddeċiedi fuq kawża kuntrattwali, il-Qorti tal-Prim’Istanza ma tistax taċċetta l-ġurisdizzjoni
         tagħha fil-kawża (ara, f’dan is-sens, id-digriet tal-Qorti tal-Prim’Istanza tat-3 ta’ Ottubru 1997, Mutual Aid Administration
         Services vs Il-Kummissjoni, T‑186/96, Ġabra p. II‑1633, punt 46), li fin-nuqqas tagħha din testendi l-kompetenza ġurisdizzjonali
         tagħha lil hinn minn dik li jirriżervalha l-Artikolu 240 KE, peress li din id-dispożizzjoni tagħti lill-qrati nazzjonali l-ġurisdizzjoni
         ta’ dritt komuni sabiex jisimgħu l-kawżi li għalihom il-Kummissjoni hija parti (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tal-21 ta’
         Mejju 1987, Rau et, 133/85 sa 136/85, Ġabra p. 2289, punt 10, u d-digriet Mutual Aid Administration Services vs Il-Kummissjoni, iċċitata iktar
         ’il fuq, punt 47). Peress li din il-ġurisdizzjoni Komunitarja hija deroga mid-dritt komuni, hija għandha, barra minn hekk,
         tiġi interpretata restrittivament (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tat-18 ta’ Diċembru 1986, Il-Kummissjoni vs Zoubek, 426/85,
         Ġabra p. 4057, punt 11).
      
      54     Għaldaqstant għandu jiġi eżaminat jekk il-klawżola ta’ arbitraġġ allegata mir-rikorrenti ġietx konkluża validament bejn, minn
         naħa, il-Kummissjoni jew ir-rappreżentanti tagħha, li jaġixxu f’isem u għan-nom tal-Komunità, u, min-naħa l-oħra, ir-rikorrenti
         jew ir-rappreżentanti tagħha.
      
      55     F’dan ir-rigward, jirriżulta mill-ġurisprudenza li, jekk, fil-kuntest ta’ klawżola ta’ arbitraġġ konkluża skond l-Artikolu
         238 KE, il-Qorti tal-Ġustizzja tista’ tissejjaħ sabiex tiddeċiedi l-kawża billi tapplika liġi nazzjonali li tirregola l-kuntratt,
         il-ġurisdizzjoni tagħha biex tieħu konjizzjoni ta’ kawża rigward dan il-kuntratt għandha tiġi evalwata biss fid-dawl tad-dispożizzjonijiet
         ta’ l-Artikolu 238 KE u d-dispożizzjonijiet tal-klawżola ta’ arbitraġġ, mingħajr ma jkunu jistgħu jiġu invokati kontriha dispożizzjonijiet
         tad-dritt nazzjonali li allegatament ifixklu l-ġurisdizzjoni tagħha (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tat-8 ta’ April 1992,
         Il-Kummissjoni vs Feilhauer, C‑209/90, Ġabra p. I‑2613, punt 13).
      
      56     Minkejja li l-Artikolu 238 KE ma jippreċiżax il-forma li għandu jkollha l-klawżola ta’ arbitraġġ, jirriżulta mill-Artikolu
         44(5)(a) tar-Regoli tal-Proċedura, li jeżiġi li r-rikors imressaq fuq il-bażi ta’ l-Artikolu Artikolu 225(1)KE u ta’ l-Artikolu
         238 KE għandu jkollu miegħu kopja tal-klawżola li tagħti ġurisdizzjoni lill-qrati Komunitarji, u li din għandha bħala regola
         ġenerali tiġi stabbilita bil-miktub. L-Artikolu 44(5)(a) tar-Regoli tal-Proċedura għandu madankollu l-għan ta’ prova u formalità
         li huwa jipprevedi li tkun kompluta meta d-dokumenti prodotti mir-rikorrenti jippermettu lill-qorti Komunitarja li għandha
         l-kawża quddiemha sabiex tkun edotta biżżejjed mill-ftehim li sar bejn il-partijiet fil-kawża li jneħħu l-kontroversja bejniethom
         rigward il-kuntratt mill-ġurisdizzjoni tal-qrati nazzjonali sabiex iressquha quddiem il-qrati Komunitarji (ara, f’dan is-sens,
         is-sentenza Pellegrini vs Il-Kummissjoni, punt 53 iktar ’il fuq, punt 10).
      
      57     F’din il-kawża, l-Artikolu 17 ta’ l-abbozz ta’ kuntratt ta’ kera jipprovdi li, fin-nuqas ta’ ftehim bonarju bejn il-partijiet,
         il-kontroversji li jistgħu jinqalgħu rigward il-kuntratt għandhom ikunu suġġetti għall-ġurisdizzjoni tal-“Qorti tal-Ġustizzja”.
         Skond il-ġurisprudenza, dan il-kliem ta’ l-aħħar għandu jiġi interpretat fis-sens li huwa jindika l-istituzzjoni msemmija
         fl-Artikolu 238 KE, li tinkludi ukoll b’mod partikolari l-Qorti tal-Prim’Istanza (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-Qorti
         tal-Ġustizzja tas-17 ta’ Marzu 2005, Il-Kummissjoni vs AMI Semiconductor Belgium et, C‑294/02, Ġabra p. I‑2175, punti 43 sa 53), li hija, f’din il-kawża, il-qorti kompetenti skond l-Artikolu 225(1) KE.
      
      58     Madankollu, il-partijiet f’din il-kawża ma jaqblux fuq il-fatt li d-dispożizzjoni li tinsab fl-Artikolu 17 ta’ l-abbozz ta’
         kuntratt ta’ kera tgħodd bħala konklużjoni tal-klawżola ta’ arbitraġġ allegata. 
      
      59     F’dan ir-rigward, għandu jiġi kkonstatat li r-rikorrenti ma kkontestatx validament l-affermazzjonijiet tal-Kummissjoni li
         jgħidu li l-amministratur kompetenti sabiex jikkonkludi l-kuntratt kien, f’dan il-każ, id-direttur ta’ l-OIB, u li huma kkorroborati
         mid-dispożizzjonijiet ta’ l-Artikolu 16 tad-deċiżjoni 2003/523 u mit-Titolu V tat-tieni parti tar-Regolament tal-Kunsill (KE,
         Euratom) Nru 1605/2002, tal-25 ta’ Ġunju 2002, rigward ir-Regolament Finanzjarju applikabbli għall-baġit  ġenerali tal-Komunitajiet
         Ewropej, (iktar ’il quddiem ir-“Regolament Finanzjarju”) (ĠU L 248, p. 1), li għalih jirreferi dan l-Artikolu ta’ l-aħħar.
         Għandu jiġi osservat ukoll li, meta ġiet mistoqsija dwar dan il-punt waqt is-seduta, ir-rikorrenti semmiet biss li l-klawżola
         ta’ arbitraġġ “tidher” li ġiet konkluża, peress li hija dejjem kellha l-impressjoni li n-negozjatur kellu s-setgħa li jinvolvi
         kuntrattwalment lill-Kummissjoni u, fl-aħħar nett, lill-Komunità għall-għanjiet ta’ din it-tranżazzjoni immobiljari. Fin-noti
         tagħha bil-miktub, il-Kummissjoni kkontestat il-fatt li r-rikorrenti tista’, f’din il-kawża, tinvoka t-teorija tal-mandat
         apparenti, peress li naqset milli turi kif l-attitudni adottata min-negozjatur setgħet tagħti l-impressjoni li huwa kien awtorizzat
         li jinvolvi kuntrattwalment lill-Kummissjoni. 
      
      60     Fil-każ li t-teorija ta’ l-apparenza tiġi rikonoxxuta fid-dritt Komunitarju, b’mod partikolari fil-qasam ta’ rappreżentazzjoni
         tal-partijiet f’kuntratt, l-applikazzjoni ta’ din tfisser neċessarjament li t-terz li jinvoka l-apparenza jistabbilixxi li
         ċ-ċirkustanzi tal-kawża jawtorizzawh li jemmen li l-imsemmijia apparenza taqbel mar-realtà. Isegwi, f’dan il-każ, li r-rikorrenti,
         li ppreżentat il-kawża tagħha fuq il-bażi ta’ klawżola ta’ arbitraġġ “li milli jidher” ġiet konkluża bejnha u bejn il-Kummissjoni,
         għandha almenu tistabbilixxi li, fid-dawl taċ-ċirkustanzi tal-kawża, hija setgħet leġittimament temmen li n-negozjatur kellu
         s-setgħa li jorbot kuntrattwalment lill-Kummissjoni, billi jaġixxi f’isem u għan-nom tal-Komunità. 
      
      61     Dan mhuwiex il-każ f’din il-kawża. Fil-fatt, ir-rikorrenti ma pprovdiet l-ebda element ta’ prova sabiex issostni l-allegazzjonijiet
         tagħha li n-negozjatur ippreżenta ruħu fil-konfront tagħha bħala l-amministratur kompetenti li għandu s-setgħat meħtieġa sabiex
         jorbot kuntrattwalment lill-Kummissjoni u l-Komunità. B’hekk, ma ġiex stabbilit li l-iżball invokat mir-rikorrenti fuq il-limiti
         eżatti tas-setgħat tan-negozjatur ġie kkawżat mill-aġir ta’ dan ta’ l-aħħar.
      
      62     Barra minn hekk, ir-rikorrenti ma stabbilitx li l-fatti tal-kawża kienu jiġġusatifikaw il-fatt li hija setgħet, mingħajr imprudenza
         jew negliġenza min-naħa tagħha, tieħu żball fuq il-limiti eżatti tas-setgħat tan-negozjatur u l-portata tan-nota bil-miktub
         u l-firma mqiegħda minnha, fis-26 ta’ Ġunju 2003, fuq l-ittra ta’ preżentazzjoni ta’ l-abbozz ta’ kuntratt (ara punt 11 iktar
         ’il fuq). Kif jirriżulta mill-inkartament, il-kumpannija Fortis, li kienet tirrapreżenta lir-rikorrenti waqt in-negozjati
         li wasslu għall-kuntratt, hija professjonista informata u operatur importanti fis-suq ta’ Brussell tal-proprjetà immobbli.
         Qabel dawn in-negozjati, hija kienet mexxiet, bejn l-1999 u 2002, diversi negozjati simili mas-servizzi tal-Kummissjoni. Id-dokumenti
         prodotti f’dan ir-rigward mill-Kummissjoni juru li huwa normali, f’dawn it-tip ta’ tranżazzjonijiet, li jiġu nnegozjati l-kundizzjonijiet
         tal-kuntratt li jkun se jiġi konkluż u kull ftehim li jagħti ġurisdizzjoni dwar dan ta’ l-aħħar qabel ma tinbeda l-proċedura
         interna ta’ verifika ta’ deċiżjoni li twassal għall-impenn kuntrattwali tal-Kummissjoni. Fid-dawl ta’ l-esperjenza tagħha
         f’dan il-qasam, il-kumpannija Fortis kienet taf li l-ftehim fuq il-kundizzjonijiet tal-kuntratt tal-ftehim u tal-qbil li jagħti
         ġurisdizzjoni jiġi qabel qabel l-impenn ġuridiku tal-Kummissjoni, li jseħħ biss wara l-fażi ta’ verifika u deċiżjoni interna
         ta’ l-istituzzjoni. F’din il-kawża, in-nota miktuba bl-idejn tas-26 ta’ Ġunju 2003, li biha n-negozjatur ppreċiża b’mod partikolari
         li l-kundizzjonijiet tal-ftehim innegozjat ta’ attribuzzjoni ta’ ġurisduzzjoni kienu ġew ippreżentati quddiem l-awtoritajiet
         ta’ verifika, kienet biżżejjed ċara u preċiża sabiex tippermetti lill-kumpannija Fortis li tifhem li l-fażi ta’ kontroll u
         ta’ deċiżjoni interna tal-Kummissjoni kienet bdiet, u li, skond il-prattika normali, l-impenn kuntrattwali huwa konkluż mill-uffiċjal
         awtorizzanti kompetenti biss mat-tmiem ta’ l-imsemmija proċedura.
      
      63     Din il-konklużjoni ma tistax tiġi kkontestata bil-fatt li l-Kummissjoni ma kkomunikatx b’mod espliċitu lill-kontroparti tagħha,
         waqt dawn in-negozjati, ir-regoli preċiżi tal-proċedura interna tagħha ta’ verifika u ta’ deċiżjoni jew li dawn in-negozjati
         saru ma’ korp ġdid, imwaqqaf speċifikatament mill-Kummissjoni sabiex jieħu ħsieb tranżazzjonijiet immobiljari. Fil-fatt, ladarba
         s-sitwazzjoni apparenti invokata mir-rikorrenti tidderoga mill-prassi normali fil-qasam in kwistjoni (ara punt 62 iktar ’il
         fuq), li kienet magħrufa mir-rikorrenti, din kellha toħloq nuqqas ta’ fiduċja f’din ta’ l-aħħar u tħeġġiġha sabiex tivverifika,
         f’din il-kawża, il-limiti eżatti tas-setgħat tan-negozjatur. Peress li ma għamlitx din il-verifika fiċ-ċirkustanzi ta’ din
         il-kawża, ir-rikorrenti wettqet att ta’ negliġenza li hija ma tistax tinvoka f’dan ir-rikors. 
      
      64     Fid-dawl ta’ dak li ntqal, ir-rikorrenti mhijiex iġġustifikata li ssostni li hija emmnet leġittimament li s-setgħa li tinnegozja
         l-kundizzjonijiet tal-kuntratt taqbel ma’ dik li tinvolvi kuntrattwalment lill-Kummissjoni u li l-ftehim li sar, fis-26 ta’
         Ġunju 2003, bejn il-partijiet fin-negozjati kien jgħodd bħala impenn kuntrattwali tal-Kummissjoni. Għaldaqstant hija mhijiex
         iġġustifikata li tinvoka, f’din il-kawża, il-fatt li l-klawżola ta’ arbitraġġ allegata kienet “apparentement” teżisti fil-konfront
         tagħha mis-26 Ġunju 2003.
      
      65     Konsegwentement, u mingħajr ma huwa neċessarju li tittieħed deċiżjoni fuq l-awtorizzazzjoni eventwali tal-kumpannija Fortis
         li tirrapreżenta lir-rikorrenti għall-għanijiet li tistipula l-klawżola ta’ arbitraġġ allegata, hemm lok li jiġi konkluż li,
         peress li r-rikorrenti ma wrietx l-eżistenza ta’ klawżola ta’ arbitraġġ valida konkluża bejn il-partijiet f’din il-kawża u
         peress li ma osservatx, f’dan ir-rigward, id-dispożizzjonijiet ta’ l-Artikolu 44(5)(a) tar-Regoli tal-Proċedura, ir-rikors
         tagħha huwa inammissibbli safejn huwa imressaq fuq il-bażi tad-dispożizzjonijiet magħquda ta’ l-Artikolu 225(1) KE u ta’ l-Artikolu
         238 KE.
      
       Fuq l-azzjoni sussidjarja għal responsabbiltà mhux kuntrattwali 
      66     Fir-rikors tagħha, ir-rikorrenti indikat li r-rikors tagħha għal responsabbiltà tressaq quddiem il-Qorti tal-Prim’Istanza,
         b’mod sussidjarju u fil-każ li l-Qorti tal-Prim’Istanza tikkunsidra li l-kuntratt ta’ kiri ma ġiex konkluż bejn il-partijiet,
         fuq il-bażi ta’ l-Artikoli 225 KE u 235 KE kif ukoll tat-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288 KE.
      
      67     Konsegwentement, għandha tittieħed deċiżjoni fuq l-azzjoni għal responsabbiltà mhux kuntrattwali mressqa mir-rikorrenti fuq
         il-bażi ta’ l-Artikoli msemmija hawn fuq. 
      
      A –  Fuq il-mertu
      1.     L-argumenti tal-partijiet
      68     Ir-rikorrenti takkuża lill-Kummissjoni li kisret l-obbligu li taġixxi bona fide fil-kuntest ta’ negozjati prekuntrattwali u li abbużat mid-dritt tagħha li ma tidħolx f’kuntratti billi waqqfet in-negozjati
         prekuntrattwali meta kienu fi stadju ferm avanzat. Qabel kollox, il-Kummissjoni ma kinitx tatha indikazzjoni, malli rċeviet
         l-offerta maħruġa fis-16 ta’ Ġunju 2003, li hija ma setgħetx taċċetta din l-offerta minħabba eżiġenzi tal-proċedura interna
         tagħha ta’ teħid ta’ deċiżjoni, iżda kienet, bil-kontra, ikkontrofirmat l-offerta meta kienet taf li, abbażi ta’ dan, ir-rikorrenti
         daħlet f’xogħlijiet ta’ arranġament. Wara dan, hija ħalliet jitkomplew negozjati sa l-14 ta’ Settembru 2003, li hija kienet
         taf li kienu ser ifallu mill-bidu ta’ Lulju 2003. Fl-aħħar nett, hija qatt ma kkomunikat il-motiv reali tat-tmiem tan-negozjati
         u daħlet f’dawn in-negozjati mingħajr ma ħasbet serjament dwarhom billi ma ħaditx in kunsiderazzjoni l-oppożizzjoni ta’ l-uffiċjali
         għal-lok ta’ l-Immobbli. Ir-rikorrenti tikkontesta l-fatt li r-Regolament finanzjarju jagħti lill-Kummissjoni d-dritt assolut
         li ma twassalx sa tmiemu l-proċess ta’ konklużjoni ta’ kuntratt, mingħajr ma tkun obbligata tħallas kumpens. Hija tinvoka,
         f’dan ir-rigward, l-illegalità tad-dispożizzjonijiet tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti tar-Regolament finanzjarju kemm safejn
         dawn ġew adottati fuq bażi ġuridika mhux adattata, bi ksur tal-prinċipju tal-ġurisdizzjoni ta’ attribuzzjoni tal-Komunità,
         kemm safejn huma jiksru l-Artikolu 288 KE billi jeżentaw illegalment lill-Kummissjoni minn parti mir-responsabbiltà tagħha.
         B’mod sussidjarju, ir-rikorrenti ssostni li l-Kummissjoni ma tistax tinvoka kontriha f’din il-kawża r-regola li tinssb fl-ewwel
         paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarju in kwantu hija nfisha ma kinitx osservat il-preksrizzjonijiet tat-tieni
         paragrafu ta’ dan l-Artikolu, li jeżiġi l-komunikazzjoni tal-motivi tad-deċiżjoni ta’ rinunzja mis-suq lill-offerenti kkonċernati.
         
      
      69     Fl-istadju tar-replika, ir-rikorrenti ssotni wkoll li l-Kummissjoni kisret il-prinċipji ġenerali tad-dritt Komunitarju li
         jipprojbixxu l-irtirar ta’ att amministrattiv li jagħti drittijiet suġġettivi lil individwi in kwantu hija rtirat l-aċċettazzjoni
         tagħha ta’ l-offerta.
      
      70     Ir-rikorrenti ssostni li l-Kummissjoni kisret ukoll il-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi meta waqqfet in-negozzjati
         wara li kienet nisslet fi ħdan ir-rikorrenti, fis-26 ta’ Ġunju 2003, aspettattiva fondata li l-firma formali tal-kuntratt
         kienet ser isseħħ wara l-qbil fil-prinċipju li kien ġie mogħti fuq il-kundizzjonijiet tal-kuntratt. Qabel kollox il-Kummissjoni
         kienet tatha impressjoni żbaljata dwar il-portata ta’ l-obbligi tagħha billi ma informathiex li, minħabba eżiġenzi tal-proċedura
         interna tagħha, hija involuta f’sens ġuridiku biss mal-firma formali tal-kuntratt ta’ kera mill-uffiċjal awtorizzanti kompetenti
         u li kull inizjattiva meħuda mir-rikorrenti sa dak iż-żmien tkun għar-riskju tagħha. Wara dan, il-Kummissjoni ħeġġitha tagħmel
         l-ordnijiet neċessarji għax-xogħlijiet ta’ arranġament. B’hekk, hija kienet insistiet, diversi drabi, sabiex dawn ix-xogħlijiet
         jitwettqu malajr sabiex l-istallazzjoni ta’ l-uffiċjali ssir fid-data ta’ dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kera, fl-1 ta’ Novembru
         2003. Barra minn hekk, in-negozjatur ikkontrofirma, mingħajr ma għamel l-iċken riżerva, l-ittra tas-16 ta’ Ġunju 2003 li tippreċiża:
         “Mal-wasla [ta’ l-ittra kontroffirmata], aħna ngħaddu, kif tlabtuna, l-ordnijiet ta’ xogħlijiet mingħajr ma nistennew il-firma
         formali tal-kera”. Barra dan, waqt il-laqgħa tas-6 ta’ Ġunju 2003 msemmija fil-punt 5 iktar ’il fuq, in-negozjatur, minn naħa,
         indika lill-kumpannija Fortis li, għalkemm il-firma tal-kuntratt ma tistax issir qabel il-15 ta’ Ġunju 2003, il-konklużjoni
         tal-kuntratt kienet ċerta u, min-naħa l-oħra, issuġġerixxa lill-interlokuturi tiegħu sabiex jistrieħu fuq kelmtu biex jagħmlu
         l-ordnijiet meħtieġa għax-xogħlijiet ta’ arranġament. Huwa fuq il-bażi ta’ l-aspettattivi leġittimi li kienu mogħtija b’dan
         il-mod, u li ma ġewx ikkontestati wara, li r-rikorrenti għamlet, mill-4 ta’ Lulju 2003, l-ordnijiet neċessarji għax-xogħlijiet
         ta’ arranġament sabiex tkun tista’ tikkonforma ruħha, fit-termini stabbiliti, ma’ l-obbligi tagħha skond il-kuntratt ta’ kera.
         Huwa biss wara, b’mod impliċitu mill-10 ta’ Lulju 2003, u mbagħad b’mod espliċitu fl-14 ta’ Settembru 2003, li l-Kummissjoni
         esprimiet dubji fuq il-firma formali tal-kuntratt.
      
      71     Bħala danni li rriżultaw minn dawn l-illegalitajiet, ir-rikorrenti titlob, qabel kollox, il-kumpens għat-telf ta’ opportunità
         tagħha li tikkonkludi l-kuntratt ta’ kera bl-għoti ta’ 75 % ta’ l-ammont tal-qligħ kuntrattwali mistenni, jiġifieri s-somma
         ta’ EUR 6 608 821,25.
      
      72     Ir-rikorrenti titlob ukoll il-ħlas lura ta’ l-ispejjeż li hija sostniet inutilment fin-negozjati. Fir-rigward, fl-ewwel lok,
         ta’ l-ispejjeż mitluba mill-fornituri tagħha, il-kumpanniji B u A., wara l-ordnijiet magħmula u li jammontaw għal EUR 41 637,77,
         dawn ġew impenjati fuq il-bażi ta’ l-aspettattivi leġittimi li hija kellha mill-fatt li l-firma tal-kuntratt ta’ kera kienet
         ser isseħħ. Fir-rigward, fit-tieni lok, ta’ l-ispejjeż ta’ l-obbligi mwettqa mill-kumpannija anonima Fortis Real Estate Property
         Management (iktar ’il quddiem “FREPM”), kumpannija tal-grupp Fortis li interveniet bħala direttur tal-proġett fin-negozjati,
         għal ammont ta’ EUR 19,298.76 bl-esklużjoni tal-VAT, u mill-persunal tal-kumpannija Fortis għal somma stmata bħala EUR 21, 690.68,
         dawn l-ispejjeż ġew sostnuti għall-benefiċċju waħdieni tal-Kummissjoni, abbażi ta’ l-aspettattivi leġittimi li l-kuntratt
         ta’ kera kien se ġie konkluż. 
      
      73     Fl-aħħar nett, ir-rikorrenti titlob il-kumpens għat-telf ta’ opportunità li tikri l-Immobbli lil terz, taħt kundizzjonijiet
         ekwivalenti, waqt il-perijodu tan-negozjati, jiġifieri l-perijodu bejn it-13 ta’ Mejju u l-14 ta’ Settembru 2003. Waqt dan
         il-perijodu, hija rrinunzjat milli tinnegozja fuq l-immobbli ma’ terzi u b’hekk tat lill-Kummissjoni esklużività li kienet
         iġġustifikata mill-fatt li l-Kummissjoni kienet manifestament lesta li tikkonkludi l-kuntratt ta’ kera. Ir-rikorrenti evalwat
         id-dannu, ex aequo et bono, għal EUR 40 000.
      
      74     Il-Kummissjoni ssostni, fl-ewwel lok, li billi waqqfet in-negozjati mibdija mar-rikorrenti, hija ma adottatx aġir żbaljat
         fis-sens tat-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288, KE.
      
      75     L-Artikolu 101 tar-Regolament finanzjarju kien jagħtiha d-dritt assolut li ma tikkonkludix il-kuntratt ta’ kera, mingħajr
         l-obbligu ta’ kumpens. Dan id-dritt ta’ rinunzja għall-kuntratt, li huwa eżerċitat mingħajr ħsara għall-applikazzjoni tat-tieni
         paragrafu ta’ l-Artikolu 288, KE, huwa validu fil-konfront tar-rikorrenti. F’din il-kawża, il-Kummissjoni tqis li hija osservat
         id-dispożizzjonijiet ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament finazjarju anki billi baqgħet lura milli tikkomunika lir-rikorrenti
         l-motivi tad-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja għall-kuntratt ladarba din ta’ l-aħħar ma kinitx bagħtitilha mistoqsija bil-miktub
         minn qabel f’dan is-sens. 
      
      76     Il-Kummissjoni tikkontesta l-eċċezzjoni ta’ illegalità mqajma mir-rikorrenti. Ir-regoli applikabbli għall-għoti ta’ kuntratti
         pubbliċi Komunitarji u għal impenji ġuridiċi ta’ l-awtoritajiet ta’ l-Unjoni Ewropea stabbiliti fir-Regolament finanzjarju
         ġew adottati legalment fuq il-bażi ta’ l-Artikoli 274 KE u 279 KE b’tali mod li m’hemmx lok li tiġi eskluża l-applikazzjoni
         tagħhom f’din il-kawża. 
      
      77     Il-Kummissjoni ssostni li, ladarba hija sempliċement eżerċitat id-drittijiet tagħha, b’mod konformi mal-proċeduri ta’ għoti
         ta’ kuntratti pubbliċi Komunitarji, billi rrinunzjat għall-kuntratt ta’ kera minħabba kunsiderazzjonijiet konkreti ħafna marbuta
         ma’ problemi tekniċi kkawżati mill-Immobbli u s-sit ġeografiku tiegħu, u ladarba hija informat lir-rikorrenti, fis-26 ta’
         Ġunju 2003, fil-bidu tal-proċess ta’ konsultazzjoni u ta’ deċiżjoni u ladarba hija, mingħajr telf ta’ żmien, żammet lil din
         infurmata bis-sospensjoni ta’ din il-proċedura, u mbagħad bir-rinunzja għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kera, ebda ksur
         gravi u manifest tal-limiti li huma imposti, f’din il-kawża, għas-setgħa tagħha ta’ evalwazzjoni lanqas ma tista’ tiġi attribwita
         lilha. Bl-istess mod, hija ma tistax tiġi akkużata li ma nfurmatx espliċitament lir-rikorrenti li l-approvazzjoni definittiva
         tal-kuntratt kienet suġġetta għal proċess ta’ konsultazzjoni u ta’ deċiżjoni ladarba r-regoli korrispondenti huma obbligatorji
         għal kull parti fil-kawża, ippubblikati fil-Ġurnal Uffiċjali u għalhekk magħrufa minn kullħadd u, b’mod partikolari, mir-rikorrenti,
         li kienet, barra minn hekk, ġiet mgħarrfa b’dan waqt in-negozjati preċedenti. F’dawn iċ-ċirkustanzi, il-Kummissjoni ma tistax
         tiġi kkunsidrata li aġixxiet kontra l-bona fide waqt in-negozjati prekuntrattwali in kwistjoni. 
      
      78     Il-Kummissjoni tqis ukoll li hija ma tistax tiġi akkużata li hija rtirat il-kunsens tagħha għall-konklużjoni tal-kuntratt
         ta’ kera, peress li hija qatt ma tat il-kunsens tagħha, kuntrarjament għal dak li tallega r-rikorrenti. 
      
      79     Il-Kummissjoni ssostni ukoll li hija ma kisritx il-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi fiċ-ċirkustanzi ta’
         din il-kawża. Fil-fatt, hija qatt ma kienet ħeġġet lir-rikorrenti sabiex tidħol fi spejjeż biex twettaq ix-xogħlijiet ta’
         arranġament, u lanqas ma nisslet fir-rikorrenti aspettattiva leġittima li l-kuntratt ta’ kera kien se jiġi konkluż. B’mod
         partikolari, hija ma tat l-ebda assigurazzjoni preċiża fuq il-konklużjoni tal-proċess ta’ konsultazzjoni u ta’ deċiżjoni.
         Min-naħa l-oħra, in-negozjatur esprima riżervi fuq il-konklużjoni tal-kuntratt fin-nota tiegħu mituba bl-idejn tas-26 Ġunju
         2003 u fil-messaġġ elettroniku tiegħu tat-30 Ġunju 2003. Barra minn hekk, huwa indika lir-rikorrenti, waqt in-negozjati, li
         x-xewqa ta’ din li l-kuntratt jiġi approvat f’ċertu terminu ma setgħetx tiġi ssodisfatta fid-dawl ta’ l-obbligu li jiġi osservat
         il-proċess ta’ konsultazzjoni u ta’ deċiżjoni. 
      
      80     Fit-tieni lok, il-Kummissjoni tikkontesta l-fatt li r-rikorrenti kien ġabet il-prova imposta fuqha ta’ rabta kawżali diretta
         bejn l-aġir illegali u d-dannu allegat. Rigward it-telf ta’ opportunità li jsir kuntratt, id-dannu li jirriżulta min-nuqqas
         ta’ okkupazzjoni ta’ l-immobbli, li seħħ għal diversi snin wara t-twaqqif tan-negozjati prekuntrattwali, ma jistax jiġi kkunsidrat
         bħala l-kawża normali ta’ dan ta’ l-aħħar. Rigward l-ispejjeż sostnuti mill-fornituri, hija r-rikorrenti li, bl-aġir tagħha,
         kienet ikkawżat direttament din il-ħsara billi ddeċidiet li tibda l-odnijiet fil-mument meta hija kienet taf li l-kuntratt
         kien għadu ma ġiex approvat, u dan minkejja r-riżervi magħmula min-negozjatur. Fl-aħħar nett, fir-rigward ta’ l-isepjjeż ta’
         FREPM u tal-persunal tal-kumpannija Fortis, ir-rikorrenti ma kinitx uriet kif l-obbligi allegati kienu ġew sodisfatti waqt
         in-negozjati tal-kuntratt ta’ kera. 
      
      81     Fit-tielet lok, il-Kummissjoni tikkontesta l-fatt li r-rikorrenti kienet ġabet il-prova imposta fuqha ta’ l-eżistenza ta’
         ħsara reali u ċerta. 
      
      82     Fid-dritt Komunitarju, it-telf tal-profitt mistenni mill-eżekuzzjoni ta’ kuntratt ma jistax jiġi kkumpensat fin-nuqqas ta’
         kuntratt. Barra minn hekk, il-kumpens ta’ telf ta’ opportunità jista’ jiġi kkontestat f’din il-kawża, peress li r-rikorrenti
         qatt ma tilfet il-possibbiltà li tikri l-immobbli lil terz. F’kull każ, ir-rikorrenti ma kinitx wriet il-portata tal-ħsara
         allegata. 
      
      83     F’dak li jikkonċerna l-ispejjeż mitluba mill-fornituri, ir-rikorrenti ma wrietx ir-realtà tal-ħsara li hija tallega, jiġifieri
         l-ħlas tal-materjali u l-fatt li huma ġew ordnati purament b’telf.
      
      84     L-ispejjeż sostnuti minn FREPM jew mill-kumpannija Fortis waqt in-negozjati ma jikkostitwixxux dannu li jista’ jiġi kkumpensat
         minħabba d-dritt tal-Kummissjoni li tirrinunzja, mingħajr kumpens, għall-għoti ta’ kuntratt pubbliċi. Barra minn hekk, ir-rikorrenti
         ma wrietx suffiċjentement kif rikjest mil-liġi li hija sofriet dannu reali u personali, u lanqas ma stabbiliet r-rilevanza
         ta’ l-elementi użati sabiex tevalwa l-ħsara allegata. 
      
      85     Fl-aħħar nett, ir-rikorrenti ma tista’ tippretendi ebda somma għat-telf allegat ta’ opportunità ta’ kiri ta’ l-Immobbli lil
         terz waqt il-perijodu tan-negozjati peress li t-telf ta’ profitt li jirriżulta minn kuntratt li ma ġiex konkluż ma jagħtix
         lok għal kumpens. F’kull każ, hija ma ġabitx il-prova li hija kellha opportunità reali li tikri l-Immobbli lil terz waqt il-perijodu
         tan-negozjati. 
      
      2.     Il-kunsiderazzjonijiet tal-Qorti tal-Prim’Istanza
      86     Jirriżulta minn ġurisprudenza stabbilita li sabiex jiġi stabbilit l-involviment tar-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità,
         fis-sens tat-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu 288 KE, iridu jiġu sodisfatti numru ta’ kundizzjonijiet, jiġifieri, l-illegalità
         ta’ l-aġir allegat fil-konfront ta’ l-istituzzjonijiet, ir-realtà tad-dannu u l-eżistenza ta’ rabta kawżali bejn l-aġir allegat
         u d-dannu invokat (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tad-29 ta’ Settembru 1981, Oleifici Mediterranei vs il-KEE, 26/81, Ġabra
         p. 3057, punt 16; sentenzi tal-Qorti tal-Prim’Istanza tal-11 ta’ Lulju 1996, International Procurement Services vs Il-Kummissjoni,
         T-175/94, Ġabra p. II-729, punt 44, tas-16 ta’ Ottubru 1996, Efisol vs Il-Kummissjoni, T-336/94, Ġabra p. II-1343, punt 30,
         u tal-11 ta’ Lulju 1997, Oleifici Italiani vs Il-Kummissjoni, T-267/94, Ġabra p. II-1239, punt 20).
      
      87     Meta waħda minn dawn il-kundizzjonijiet ma tkunx sodisafatta, ir-rikors għal kumpens għandu jiġi miċħud kollu kemm hu mingħajr
         il-bżonn li jiġu eżaminati l-kundizzjonijiet l-oħrajn ta’ involviment ta’ l-imsemmija responsabbiltà (sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza
         ta’ l-20 ta’ Frar 2002, Förde-Reederei vs Il-Kunsill u l-Kummissjoni, T‑170/00, Ġabra. p. II‑515, punt 37), peress li l-Qorti
         tal-Prim’Istanza, barra minn hekk, mhijiex obbligata li teżamina l-kundizzjonijiet ta’ responsabbiltà tal-Kummissjoni f’ordni
         speċifiku (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tad-9 ta’ Settembru 1999, Lucaccioni vs Il-Kummissjoni, C‑257/98 P, Ġabra p. I‑5251,
         punt 13).
      
      a)     Fuq l-aġir illegali allegat
       Osservazjonijiet preliminari
      88     Hemm lok, b’mod preliminari, li jiġi ppreċiżat il-kuntest li fih saru dawn in-negozjati prekuntrattwali.
      89     Skond l-Artikolu 104 tar-Regolament finanzjarju u l-Artikolu 116(7) tar-Regolament tal-Kummissjoni (KE, Euratom) Nru 2342/2002,
         tat-23 ta’ Diċembru 2002, li jippreskrivi regoli ddettaljati għall-implementazzjoni tar-Regolament tal-Kunsill (KE, Euratom)
         Nru 1605/2002 fuq ir-Regolamenti Finanzjaru (iktar ‘il quddiem ir-“Regoli dettaljati ta’ implementazzjoni”) (ĠU L 357, p. 1),
         l-istituzzjonijiet Komunitarji u d-dipartimenti tagħhom huma meqjusa bħala awtoritajiet ta’ l-appalti għall-kuntratti mogħtija
         f’isimhom. 
      
      90     L-Artikolu 88(1) tar-Regolament finanzjarju jipprovdi li l-kuntratti pubbliċi huma kuntratti b’titolu oneruż konklużi bil-miktub
         mill-awtorità tal-kuntratti, sabiex tinkiseb, għal pagament ta’ prezz imħallas totalment jew parzjalment mill-baġit, il-provvista
         ta’ assi mobbli jew immobbli, l-eżekuzzjoni ta’ xogħlijiet jew il-provvista ta’ servizzi. Skond dan l-istess Artikolu, dawn
         il-kuntratti jinkludu b’mod partikolari dawk għax-xiri jew għall-kiri ta’ immobbli. 
      
      91     F’dan il-każ, mhuwiex ikkontestat li l-kuntratt ta’ kera kellu jiġi konkluż bejn ir-rikorrenti, kumpannija immobiljari reġistrata
         fil-Belġju, u l-Komunità Ewropea u li kellu bħala suġġett l-kiri ta’ bini eżistenti, jiġifieri l-bini B 1 tas-City Center,
         u dan għan-nom tal-Kummissjoni, li xtaqet tqiegħed hemmhekk xi wħud mid-dipartimenti tagħha. 
      
      92     Minn dak li ntqal jirriżulta li l-Kummissjoni aġixxiet, f’dan il-każ, bħala “awtorità ta’ l-appalti” fis-sens ta’ l-Artikolu
         104 tar-Regolament Finanzjarju u ta’ l-Artikolu 116(7) tar-regoli ddetaljati għall-implementazzjoni u li l-kuntratt ta’ kiri
         għandu jiġi deskritt bħala “kuntratt pubbliku” fis-sens ta’ l-Artikolu 88(1) tar-Regolament Finanzjarju jew, iktar preċiżament,
         bħala “kuntratt ta’ bini” fis-sens ta’ l-Artikolu 116 (1) tar-regoli ddetaljati għall-implementazzjoni .
      
      93     Mingħajr ma hemm lok, f’dan l-istadju, li tittieħed deċiżjoni dwar in-natura jew il-legalità tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti
         tar-Regolament finanzjarju u tar-regoli ddetaljati għall-implementazzjoni (ara, rispettivament, il-punti 114 sa 117 u 118
         sa 125 iktar ’il quddiem), għandu jiġi kkonstatat li l-kuntratt ta’ kiri kien suġġett għal dawn id-dispożizzjonijiet, li jirregolaw
         il-proċeduri ta’ għoti ta’ kuntratti pubbliċi konklużi għan-nom ta’ istituzzjoni Ewropea, fosthom il-kuntratti pubbliċi ta’
         immobbli (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tas-6 ta’ Lulju 2005, TQ3 Travel Solutions Belgium vs
         Il-Kummissjoni, T‑148/04, Ġabra p. II‑2627, punt 1).
      
      94     L-Artikolu 126(1) tar-regoli ddetaljati għall-implementazzjoni jipprovdi li, meta jagħtu kuntratti ta’ bini, l-awtoritajiet
         ta’ l-appalti jistgħu jużaw proċedura nnegozjata mingħajr ma jkun ippublikat qabel avviż ta’ appalt, wara stħarriġ tas-suq
         lokali. Fil-kuntest ta’ din il-proċedura, l-awtorità ta’ l-appalti tista’ tagħżel liberament l-impriża jew impriżi li tixtieq
         tidħol f’negozjati magħhom. 
      
      95     F’din il-kawża, jirriżulta mill-provi fl-inkartament li l-Kummissjoni għażlet li tirrikorri għall-proċedura nnegozjata, mingħajr
         pubblikazzjoni minn qabel ta’ avviż ta’ kuntratt u wara stħarriġ tas-suq lokali, sabiex tissodisfa l-bżonnijiet tagħha għal
         post għal parti mill-persunal tagħha. 
      
      96     Huwa f’dan il-kuntest partikolari ta’ din il-proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt li għandhom jiġu eżaminati l-ilmenti ta’ illegalità
         mqajma mir-rikorrenti. 
      
       Fuq l-irtitrar ta’ aċċettazzjoni validament mogħtija, in-nuqqas ta’ komunikazzjoni tal-motivi tat-twaqqif u l-involviment
         bla ħsieb fin-negozjati prekuntrattwali
      
      97     Dwar l-ilment ibbażat fuq il-fatt li l-Kummissjoni kienet marret kontra l-projbizzjoni ta’ irtitrar ta’ aċċettazzjoni validament
         mogħtija, għandu jiġi kkonstatat preliminarjament li dan ġie mqajjem l-ewwel darba fl-istadju tar-replika. Skond l-Artikolu
         48(2) tar-Regoli tal-Proċedura, il-produzzjoni ta’ motivi ġodda waqt il-kawża hija pprojbita, sakemm dawn in-motivi ma jkunux
         ibbażati fuq provi ta’ dritt u ta’ fatt li ġew żvelati waqt il-proċedura.
      
      98     F’din il-kawża, l-ilment in kwistjoni seta’ jiġi mqajjem fl-istadju tar-rikors, imressaq fil-5 ta’ Lulju 2004. Fil-fatt, jirriżulta
         mill-provi ta’ l-inkartament li huwa fid-data ta’ l-24 ta’ Settembru 2003 li r-rikorrenti saret taf, b’ittra indirizzata lill-Kummissjoni,
         li d-direttur ta’ l-OIB kien infurmha uffiċjalment li “l-Proġett City Center [ma kienx] jagħmel parti mill-prijoritajiet […]
         tal-Kummissjoni għall-istallazzjoni tad-dipartimenti tagħha”. Għaldaqstant huwa f’din l-istess data li hija saret taf bl-illegalità
         ta’ hija tallega, jiġifieri l-ksur tal-projbizzjoni ta’ l-irtirar ta’ aċċettazzjoni li kienet ġiet mogħtiija validament. 
      
      99     Konsegwentement, dan l-ilment tar-rikorrenti li ġie mqajjem tard waqt din il-proċedura għandu jiġi miċħud , bħala inammissibbli.
         
      
      100   Rigward l-ilment li l-Kummissjoni kisret il-prinċipju ta’ bona fide u abbużat mid-dritt tagħha li ma tikkuntrattax billi ma tikkomunikax lir-rikorrenti l-motivi reali tad-deċiżjoni tagħha li
         tirrinunzja għall-kuntratt li għalih kienu nbdew negozjati prekuntrattwali, u, għaldaqstant, li twaqqaf l-imsemmija negozjati,
         għandu jiġi enfasizzat li dan jixbah, essenzjalment, fiċ-ċirkustanzi ta’ din il-kawża, lil ilment ibbażat fuq nuqqas ta’ motivazzjoni
         tad-deċiżjoni li tirrinunzja għall-għoti tal-kuntratt. Fil-fatt, skond id-dispożizzjonijiet tat-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu
         101 tar-Regolament finanzjarju u, b’mod iktar ġenerali, mill-obbligu ġenerali ta’ motivazzjoni li jirriżulta mill-Artikolu
         253 KE, il-Kummissjoni kellha l-obbligu li tikkomunika lir-rikorrenti, fl-istess żmien tad-deċiżjoni li tirrinunzja għall-għoti
         tal-kuntratt li għaliha ġiet suġġetta, il-motivi tad-deċiżjoni. 
      
      101   Madankollu għandu jiġi kkonstatat li r-rikorrenti ma sostniet l-ebda dannu (ara punt 157 iktar ’il quddiem) li jista’ jirriżulta,
         b’rabta ta’ kawża u effett, minn nuqqas ta’ komunikazzjoni mill-Kummissjoni tal-motivi tad-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja
         għall-kuntratt, u, għalhekk, li twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali. Għaldaqstant, il-kundizzjonijiet relatati ma’ l-eżistenza
         ta’ dannu u ta’ rabta ta’ kawżalità bejn dan id-dannu u l-aġir illegali ta’ l-istituzzjoni Komunitarja, li huma meħtieġa għall-invoviment
         ta’ responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità (ara punti 86 u 87 iktar ’il fuq), f’din il-kawża, huma nieqsa. Għaldaqstant,
         ir-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità ma tistax tkun involuta minħabba din l-allegata illegalità. 
      
      102   Konsegwentement, għandu jiġi miċħud l-ilment ta’ nuqqas ta’ komunikazzjoni tal-motivi tat-twaqqif tan-negozjati prekuntrattwali
         bħala wieħed li mhux effettiv.
      
      103   Bl-istess mod, l-ilment li l-Kummissjoni kisret il-prinċipju ta’ bona fide u abbużat mid-dritt tagħha li ma tikkuntrattax meta daħlet mingħajr wisq ħsieb fin-negozjati prekuntrattwali li hija mbagħad
         waqqfet għandu jiġi eskluż. Dan l-ilment jistrieħ fuq l-ipoteżi li t-twaqqif tan-negozjati prekuntrattwali kien immotivat
         biss mill-oppożizzjoni ta’ l-uffiċjali kontra s-sit ta’ l-Immobbli, li kien magħruf mill-Kummissjoni fil-mument meta hija
         bdiet in-negozjati. Issa, ir-realtà ta’ din l-allegazzjoni mhijiex stabbilita. Jirriżulta, bil-kontra, mill-kontroreplika
         u mill-provi ta’ l-inkartament li t-twaqqif tan-negozjati prekuntrattwali jirriżulta minn serje sħiħa ta’ problemi tekniċi,
         marbuta b’mod partikolari mal-pożizzjoni ġeografika ta’ l-Immobbli, li ġew osservati minn ċerti awtoritajiet ta’ verifika
         (ara punt 20 iktar ’il fuq), meta ġew ikkonsultati fil-kuntest tal-proċedura interna ta’ verifika u ta’ deċiżjoni. 
      
      104   Huwa għaldaqstant fid-dawl ta’ l-ilmenti l-oħrajn imqajma mir-rikorrenti li għandu jiġi eżaminat jekk il-Kummissjoni adottatx
         aġir illegali f’din il-kawża. 
      
       Fuq il-komunikazzjoni tardiva tad-deċiżjoni li twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali, in-nuqqas ta’ komunikazzjoni tar-regoli
         interni ta’ teħid ta’ deċiżjoni u l-assigurazzjonijiet mogħtija fuq il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri u/jew il-ħlas ta’
         l-investimenti li huma relatati miegħu. 
      
      105   Rigward il-kundizzjoni ta’ aġir illegali, il-ġurisprduenza teżiġi li jiġi stabbilit ksur serju biżżejjed ta’ regola ta’ dritt
         li għandha l-għan li tagħti drittijiet lil individwi (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja ta’ l-4 ta’ Lulju 2000, Bergaderm u
         Goupil vs Il-Kummissjoni, C‑352/98 P, Ġabra p. I‑5291, punt 42). Il-kriterju deċiżiv sabiex jitqies li ksur ta’ dritt Komunitarju
         huwa serju biżżejjed huwa dak ta’ ksur manifest u gravi, mill-istituzzjoni kkonċernata, tal-limiti li huma imposti fuq il-marġni
         tagħha ta’ diskrezzjoni. Meta din l-istituzzjoni jkollha biss marġni ta’ diskrezzjoni kunsiderevolment imnaqqas, jew saħansitra
         ineżistenti, is-sempliċi ksur tad-dritt Komunitarju jista’ jkun biżżejjed sabiex tiġi stabbilita l-eżistenza ta’ ksur suffiċjentement
         gravi (sentenzi tal-Qorti tal-Ġustizzja ta’ l-10 ta’ Diċembru 2002, Il-Kummissjoni vs Camar u Tico, C‑312/00 P, Ġabra p. I‑11355,
         punt 54 ; is-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tat-12 ta’ Lulju 2001, Comafrica u Dole Fresh Fruit Europe vs Il-Kummissjoni,
         T‑198/95, T‑171/96, T‑230/97, T‑174/98 u T‑225/99, Ġabra p. II‑1975, punt 134).
      
      106   Fir-rigward tal-kriterji stabbiliti mill-ġurisprudenza, għandu, fl-ewwel lok, jiġi eżaminat jekk il-ksur invokat mir-rikorrenti
         jirrigwardax regoli ta’ dritt li jagħtu drittijiet lill-individwi. F’dan ir-rigward, għandu jiġi enfasizzat li l-invokazzjoni
         ta’ abbuż ta’ dritt li jirriżulta mill-kuntest tar-rinunzja tal-konklużjoni tal-kuntratt u t-twaqqif tan-negozjati prekuntrattwali
         ma għandha, fl-argumentazzjoni tar-rikorrenti, l-ebda portata awtonoma meta mqabbla ma’ l-ilment ibbażat fuq ksur tal-prinċipju
         ta’ bona fide. L-invokazzjoni ta’ abbuż ta’ dritt hija simili għaldaqstant, f’din il-kawża, ma’ dan l-ilment ta’ l-aħħar. 
      
      –       Fuq in-natura tar-regoli li l-ksur tagħhom huwa allegat
      107   Fil-kawżi li taw lok għas-sentenzi tal-15 ta’ Lulju 1960, Von Lachmüller et vs Il-Kummissjoni KEE (43/59, 45/59 u 48/59, Ġabra p. 933, p. 956), u tas-16 ta’ Diċembru 1960, Fiddelaar vs Il-Kummissjoni
         CEE (44/59, Ġabra p. 1077, p. 1099), il-Qorti tal-Ġustizzja kkunsidrat li l-azzjoni ta’ l-awtoritajiet pubbliċi Komunitarji,
         fil-qasam amministrattiv bħal fil-qasam kuntrattwali, hija dejjem suġġetta għall-prinċipju ta’ bona fide. Jirriżulta wkoll mill-ġurisprduenza Komunitarja regola li tgħid li l-partijiet f’kawża ma jistgħux jinvokaw normi Komunitarji
         b’mod abbużiv (ara, f’dan is-sens, is-sentenzi tal-Qorti tal-Ġustizzja tat-3 ta’ Diċembru 1974, Van Binsbergen, 33/74, Ġabra
         p. 1299, punt 13; ta’ l-10 ta’ Jannar 1985, Leclerc et, 229/83, Ġabra p. 1, punt 27; tal-21 ta’ Ġunju 1988, Lair, 39/86, Ġabra p. 3161, punt 43; tat-3 ta’ Marzu 1993, General Milk
         Products, C‑8/92, Ġabra p. I‑779, punt 21; tal-5 ta’ Ottubru 1994, TV10, C‑23/93, Ġabra p. I‑4795, punt 21; tat-12 ta’ Mejju
         1998, Kefalas et, C‑367/96, Ġabra p. I‑2843, punt 20; tat-23 ta’ Marzu 2000, Diamantis, C‑373/97, Ġabra p. I‑1705, punt 33, u tal-21 ta’ Frar
         2006, Halifax et, C‑255/02, Ġabra p. I‑1609, punt 69). Waqt negozjati intiżi għall-konklużjoni ta’ kuntratt bejn l-awtorità pubblika Komunitarja
         u offerent fil-kuntest ta’ proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku, dawn ir-regoli ta’ dritt jagħtu drittijiet lill-offerent
         ikkonċernat billi jimponu ċerti limiti fuq l-azzjoni ta’ l-awtorità Komunitarja ta’ l-appalti li tiddeċiedi li tirrinunzja
         għall-kuntratt u li ma tikkuntrattax. 
      
      108   Jirriżulta, barra minn hekk, mill-ġurisprudenza li l-prinċipju ta’ protezzjoni jew ta’ rispett ta’ l-aspettattivi leġittimi
         huwa prinċipju ġenerali tad-dritt Komunitarju li jagħti drittijiet lill-individwi (sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tad-19
         ta’ Mejju 1992, Mulder et vs Il-Kunsill u l-Kummissjoni, C‑104/89 u C‑37/90, Ġabra p. I‑3061, punt 15 ; sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tas-6 ta’
         Diċembru 2001, Emesa Sugar vs Il-Kunsill, T‑43/98, Ġabra p. II‑3519, punt 64 u 87). Fi proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku,
         dan il-prinċipju jagħti drittijiet lil offerent li jinsab f’sitwazzjoni li minnha jirriżulta li l-amministrazzjoni Komunitarja,
         billi tatu assigurazzjonijiet preċiżi, nisslet fih aspettattivi fondati (ara, f’dan is-sens, is-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza
         tas-17 ta’ Diċembru 1998, Embassy Limousines & Services vs Il-Parlament, T‑203/96, Ġabra p. II‑4239, punti 74 u ta’ wara).
      
      109   Fid-dawl ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet, għandu jiġi osservat li r-rikorrenti tinvoka f’din il-kawża l-ksur ta’ regoli li
         jagħtu drittijiet lill-individwi.
      
      110   Il-kriterji stabbiliti mill-ġurisprudenza jimplikaw, fit-tieni lok, li tiġi speċifikata l-marġni ta’ diskrezzjoni li kellha
         l-Kummissjoni f’din il-kawża, b’mod partikolari bis-saħħa ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarju,
         sabiex tirrinunzja għall-konklużjoni tal-kuntratt u twaqqaf, konsegwentement, in-negozjati li kienet daħlet fihom. 
      
      –       Fuq il-portata, in-natura, il-legalità u l-infurzar ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarji
      111   Jirriżulta b’mod partikolari mill-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament finanzjarju li, fil-kuntest ta’ proċedura
         nnegozjata mingħajr pubblikazzjoni minn qabel ta’ avviż ta’ kuntratt, wara stħarriġ tas-suq lokali, bħal dik li tqiegħdet
         legalment fis-seħħ f’din il-kawża, l-awtorità ta’ l-appalti għandha marġni wiesa’ ħafna ta’ diskrezzjoni sabiex tirrnunzja
         li tkkonkludi l-kuntratt u, għaldaqstant, twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali mibdija (ara, ukoll, f’dan is-sens u b’analoġija,
         is-sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tas-16 ta’ Settembru 1999, Fracasso u Leitschutz, C‑27/98, Ġabra p. I‑5697, punti 23 sa
         25, u s-sentenza Embassy Limousines & Services vs Il-Parlament, punt 108 iktar ’il fuq, punt 54).
      
      112   Minn dan jirriżulta li, sabiex il-kundizzjoni dwar l-eżistenza ta’ aġir illegali tiġi sodisfatta, ir-rikorrenti għandha mhux
         biss tistabbilixxi li l-Kummissjoni kisret waħda mir-regoli ta’ dritt li hija tinvoka, fid-dawl taċ-ċirkustanzi tal-kuntest
         tad-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja li tikkonkludi l-kuntratt u li twaqqaf, konsegwentement, in-negozjati prekuntrattwali,
         iżda wkoll li dan il-ksur ikkostitwixxa ksur manifest u gravi tal-limiti li huma impost fuq din l-istituzzjoni fl-eżerċizzju
         tas-setgħa tagħha ta’ evalwazzjoni. 
      
      113   Din il-konklużjoni mhijiex ikkontestata mill-argumenti jew eċċezzjonijiet imqajma, f’din il-kawża, mir-rikorrenti.
      114   Dwar l-argument tar-rikorrenti li jgħid, bħad-dispożizzjonijiet l-oħrajn tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti tar-Regolament finanzjarju,
         li l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, ta’ l-imsemmi Regolament mhuwiex applikabbli għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri
         in kwantu huwa jimponi biss miżuri ta’ organizzazzjoni interna ta’ l-istituzzjonijiet Komunitarji li, minħabba l-istess natura
         tagħhom, ma jistgħux ikunu sors ta’ effetti ġuridiċi għal terzi, biżżejjed jiġi kkonstatat li dan l-Artikolu jinkludi, għall-kuntrarju,
         dispożizzjonijiet ta’ natura regolatorja, li huma, bis-saħħa ta’ l-Artikolu 249 KE, ta’ portata ġenerali, obbligatorji u direttament
         applikabbli fl-elementi kollha tagħhom għas-sitwazzjoni oġġettiva li huma jirregolaw.
      
      115   Fil-fatt jirriżulta mid-dispożizzjonijiet finali tar-Regolament finanzjarju li, bl-istess mod bħad-dispożizzjonijiet kollha
         tiegħu, id-dispożizzjonijiet ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, huma obbligatorji fl-elementi kollha tagħhom u direttament
         applikabbli f’kull Stat Membru. Huwa ġew ippubblikati fil-Ġurnal Uffiċjali bħala atti li l-pubblikazzjoni tagħhom hija kundizzjoni
         għall-applikabbiltà tagħhom. 
      
      116   Jirriżulta wkoll mill-premessa 24 tar-Regolament finanzjarju li l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, jirregola l-kuntratti
         pubbliċi mogħtija mill-istituzzjonijiet Komunitarji għan-nom tagħha. Mill-għan innifsu tiegħu, dan l-Artikolu huwa għaldaqstant
         intiż li jipproduċi effetti ta’ dritt fir-rigward tat-terzi kollha li għamlu offerta għal dawn il-kuntratti. Barra minn hekk,
         għandu jiġi osservat li l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, jiddefinixxi preċiżament id-drittijiet ta’ l-awtorità ta’ l-appalti
         fir-relazzjonijiet tagħha ma’ l-offerenti tal-kuntratt pubbliku. Issa kif tosserva ġustament il-Kummissjoni, dawn id-dispożizzjonijiet
         ma jkollhom l-ebda sens u l-ebda portata jekk huma jkollhom in-natura ta’ sempliċi regola ta’ tħaddim intern fl-istituzzjonijiet.
         Għaldaqstant jirriżulta mill-kontenut innifsu ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, li dan huwa intiż li jipproduċi effetti
         fir-rigward ta’ terzi li jagħmlu offerti għal kuntratt pubbliku mogħti minn istituzzjoni Komunitarja u li huwa, f’dan is-sens,
         ta’ portata ġenerali. 
      
      117   F’din il-kawża, id-dispożizzjonijiet ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, huma vinkolanti għar-rikorrenti u applikabbli
         għall-proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt in kwistjoni f’din il-kawża ladarba n-negozjati prekuntrattwali nbdew wara d-data ta’
         pubblikazzjoni u ta’ applikazzjoni tar-Regolament finanzjarju. Fil-fatt, dan ta’ l-aħħar ġie ppubblikat fil-Ġurnal Uffiċjali
         fis-16 ta’ Settembru 2002 u daħal fis-seħħ mill-1 ta’ Jannar 2003, b’mod konformi mad-dispożizzjonijiet ta’ l-Artikolu 187
         tiegħu, filwaqt li n-negozjati prekuntrattwali bejn il-Kummissjoni u r-rikorrenti ma kinux bdew qabel ix-xahar ta’ Mejju 2003.
      
      118   Barra minn hekk, għandhom jiġu miċħuda l-eċċezzjonijiet ta’ illegalità mqajma mir-rikorrenti in sostenn ta’ l-inapplikabbiltà,
         f’dan il-każ, ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarju kif ukoll tad-dispożizzjonijiet l-oħrajn
         tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti ta’ dan l-istess Regolament. 
      
      119   Għandu jiġi mfakkar li, fil-kuntest tas-sistema ta’ kompetenzi tal-Komunità Ewropea, l-għażla tal-bażi ġuridika ta’ att għandha
         tibbaża ruħha fuq elementi oġġettivi li jistgħu jiġu suġġetti għal stħarriġ ġudizzjarju u li, fost tali elementi jinsabu,
         b’mod partikolari, l-għan u l-kontenut ta’ l-att (ara, b’mod partikolari, is-sentenza tal-Qorti tal-Ġustizja tat-12 ta’ Novembru
         1996, Renju Unit vs Il-Kunsill, C‑84/94, Ġabra p. I‑5755, punt 25, u l-ġurisprudenza iċċitata).
      
      120   L-Artikolu 279 KE jawtorizza lil “l-Kunsill, li jaġixxi unanimament fuq proposta tal-Kummissjoni u wara li jikkonsulta lill-Parlament
         Ewropew u wara li jieħu l-opinjoni tal-Qorti ta’ l-Awdituri, […li] jagħmel Regolamenti finanzjarji li jispeċifikaw b’mod partikolari
         l-proċedura li għandha tiġi adottata sabiex jiġu mibnija u implementati l-estimi u sabiex jiġu ppreżentati u vverifikati l-kontijiet”.
         Dan l-Artikolu jagħti kompetenza ġenerali lill-Kunsill sabiex jistabbilixxi r-regoli li jirregolaw il-qasam kollu tal-baġit
         kopert mit-Trattat KE, li jinkludi mhux biss il-metodi relatati ma’ l-istabbiliment u l-eżekuzzjoni tal-baġit u r-rapport
         u l-verifika tal-kontijiet, iżda wkoll, kif ġie espress mill-użu ta’ l-avverbju “b’mod partikolari”, kull kwistjoni oħra relatata
         mill-qrib.
      
      121   Kif jirriżulta mill-Artikolu 88(1) tar-Regolament finanzjarju, il-kuntratti pubbliċi rregolati mir-Regolament finanzjarju
         huma kuntratti li huma ffinanzjati, totalment jew parzjalment, mill-baġit Komunitarju. Fil-kuntest ta’ kuntratt pubbliku Komunitarju,
         il-konklużjoni tal-kuntratt għaldaqstant tagħti lok għal obbligu (impenn ġurudiku) li minnu tirriżulta spiża li hija mħallsa
         mill-baġit (spiżi tal-baġit). Skond il-prinċipju ta’ unità u ta’ eżattezza tal-baġit, l-ispiża li tikkorrispondi għall-impenn
         ġuridiku għandha għaldaqstant tiddaħħal fil-baġit. F’dan is-sens, l-għoti tal-kuntratti pubbliċi mill-istituzzjonijiet Komunitarji
         għan-nom tagħhom u l-konklużjoni tal-kuntratti korrispondenti huma marbuta fil-qrib ma’ l-eżekuzzjoni, ta’ spejjeż, tal-baġit.
         
      
      122   Minkejja li, bħala regola ġenerali, ir-regolamentazzjoni tal-kuntratti pubbliċi mhijiex kkunsidrata bħala parti integrali
         mid-dritt tal-baġit, li huwa mfassal b’mod iktar strett, għandu jiġi osservat li, fid-dritt Komunitarju, il-ħarsien tal-prinċipji
         li jirriżultaw mill-istruttura tad-dispożizzjonijiet finanzjarji tat-Trattat KE u, b’mod partikolari, mill-prinċipji ta’ transparenza
         u ta’ amministrazzjoni finanzjarja tajba jiġġustifika l-fatt li l-kuntratti pubbliċi mogħtija għan-nom ta’ l-istituzzjonijiet
         Komunitarji, li jistgħu jkunu marbuta ma’ l-eżekuzzjoni tal-baġit, jiġu suġġetti għal regoli trasparenti u li jiggarantixxu
         l-ħarsien ta’ proċeduri li jipproteġu fondi Komunitarji. Barra minn hekk, u għalkemm, fil-biċċa l-kbira tal-każijiet, mhuwiex
         fin-natura tad-dritt finanzjarju jew tal-baġit li jinħolqu drittijiet jew obbligi għall-persuni li mhumiex parti mill-isfera
         pubblika, xejn ma jipprekludi li dawn ir-regoli jistgħu joħolqu effetti ġuridiċi proprji fil-konfront tat-terzi li jaċċettaw
         li jagħmlu offerta għal kuntratt pubbliku Komunitarju ffinanzjat, totalment jew parzjalment, mill-baġit Komunitarju.
      
      123   Jirriżulta preċiżament mill-Artikolu 89 tar-Regolament finanzjarju li d-dispożizzjonijiet tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti ta’
         dan l-istess Regolament, kif ikkompletati mid-dispożizzjonijiet korrispondenti tar-regoli ddetaljati għall-implementazzjoni,
         għandhom bħala skop u bħala għan li l-kuntratti pubbliċi ffinanzjati totalment jew parzjalment mill-baġit josservaw il-prinċipji
         ta’ trasparenza, ta’ proporzjonalità, ta’ trattament ugwali u ta’ non-diskriminazzjoni u li kull proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt
         issir permezz ta’ sejħa għal offerti l-iktar wiesa’, ħlief fil-każijiet ta’ rikors għall-proċedura nnegozjata. B’hekk huma
         intiżi sabiex jissuġġettaw l-għoti ta’ kuntratti pubbliċi għal regoli trasparenti u li jiggarantixxu l-ħarsien tal-proċeduri
         li jipproteġu l-fondi Komunitarji. 
      
      124   Minn dak li ntqal jirriżulta li l-Artikolu 279 KE kkostitwixxa bażi ġuridika adattata għall-adozzjoni tad-dispożizzjonijiet
         tat-Titolu V ta’ l-ewwel parti tar-Regolament finanzjarju. Barra minn hekk, għandu jiġi kkonstatat li, billi adotta r-regoli
         msemmija hawn fuq, il-Kunsill aġixxa abbażi u fil-limiti tal-kompetenzi li huma mogħtija lilu mill-Artikolu 279 KE.
      
      125   Dwar l-argument tar-rikorrenti li l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarju jikser l-Artikolu 288 KE
         billi jeżenta illegalment lill-Kummissjoni minn parti mir-responsabbiltà tagħha, għandu jiġi osservat li d-dritt li tirrinunzja
         għal kuntratt pubbliku u li ma tikkonkludix il-kuntratt relatat miegħu huwa eżerċitat mingħajr ħsara għall-applikazzjoni tat-tieni
         paragrafu ta’ l-Artikolu 288, KE. Minn dan jirriżulta li, għalkemm il-Kummissjoni għandha marġni wiesa’ ta’ diskrezzjoni sabiex
         twaqqaf id-diskussjonijiet, hija tista’ madankollu tinvolvi r-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità meta jirriżulta
         miċ-ċirkustanzi nfushom tat-twaqqif li hija, billi għamlet dan, adottat aġir illegali fis-sens tat-tieni paragrafu ta’ l-Artikolu
         288, KE.
      
      126   Fl-aħħar nett, rigward l-argument tar-rikorrenti li l-Kummissjoni ma tistax tinvoka kontriha r-regola li tinsab fl-ewwel paragrafu
         ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarju in kwantu hija nfisha ma ħarsitx id-dispożizzjonijiet tat-tieni paragrafu ta’
         dan l-istess Artikolu, li jimponi l-komunikazzjoni tal-motivi tar-rinunzja tal-kuntratt lill-offerenti interessati, għandu
         jiġi kkonstatat li din id-dispożizzjoni timponi fil-fatt li d-deċiżjoni ta’ rinunzja għall-kuntratt tiġi mmotivata u tiġi
         mgħarrfa lill-offerenti. Il-ksur ta’ l-obbligu ta’ motivazzjoni hekk imsemmi jista’ jivvizzja l-validità tad-deċiżjoni ta’
         rinunzja għall-kuntratt u li ma jiġix konkluż il-kuntratt. Bil-kontra, huwa ma jistax jeskludi f’dan l-istadju l-applikazzjoni
         ta’ dispożizzjonijiet li, f’din il-kawża, huma intiżi sabiex japplikaw għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri minħabba n-natura
         regolatorja tagħhom.
      
      –       Fuq il-ksur tal-prinċipju ta’ bona fide u l-projbizzjoni ta’ l-abbuż ta’ dritt 
      
      127   Għandu jiġi eżaminat, fl-ewwel lok, fir-rigward tal-kriterji preċedentement msemmija qabel (punt 112 iktar ’il fuq) l-ilment
         tar-rikorrenti li jgħid li l-Kummissjoni kienet qabżet il-limiti imposti f’din il-kawża għad-dritt tagħha li ma tikkuntrattax
         mill-prinċipju ta’ bona fide u l-projbizzjoni ta’ abbuż ta’ dritt, meta ssegwi, matul iktar minn xahrejn, trattativi informali li hija kienet taf li kienu
         ser ifallu. 
      
      128   Qabel kollox għandu jiġi mfakkar li l-Kummissjoni informat lir-rikorrenti bid-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja għall-kuntratt
         u, għalhekk, waqqfet in-negozjati prekuntrattwali fl-24 ta’ Settembru 2003 (ara punt 98 iktar ’il fuq).
      
      129   Din l-osservazzjoni mhijiex ikkontestata mill-allegazzjonijiet tal-Kummissjoni li jgħidu li l-informazzjoni in kwistjoni kellha
         tiġi kkomunikata lir-rikorrenti waqt il-laqgħa miżmuma fil-bidu tax-xahar ta’ Lulju. Minbarra n-nuqqas tagħhom ta’ preċiżjoni,
         dawn l-allegazzjonijiet ma huma sostnuti minn ebda element ta’ prova u huma kkontradetti mill-iskambji ta’ korrispondenza
         li seħħu, f’Lulju 2003, bejn l-OIB u l-kumpannija Fortis. Minkejja li jissemma dewmien jew sospensjoni ta’ l-approvazzjoni
         tal-kuntratt, dawn qatt ma jsemmu rinunzja għall-prinċipju stess ta’ kuntratt. Bil-kontra, jirriżulta minn dawn li, fl-14
         ta’ Lulju 2003, in-negozjatur indika lis-sieħeb tiegħu fin-negozjati li l-prinċipju tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri
         ma kienx, sa dak iż-żmien, ikkontestat. Barra minn hekk, f’ittra mingħajr data, li l-kumpannija Fortis irċeviet fit-23 ta’
         Lulju 2003, in-negozjatur reġa’ informaha li huwa ser iżommha informata bl-iżvilupp ta’ l-inkartament.
      
      130   Imbagħad għandha tiġi stabbilita d-data li fiha l-Kummissjoni ħadet id-deċiżjoni tagħha li tirrununzja għall-kuntratt. Ir-rikorrenti
         ssostni li din id-deċiżjoni ttieħdet f’Lulju 2003, iżda ma setgħet tressaq ebda element ta’ prova f’dan ir-rigward. Mill-kitbiet
         tal-Kummissjoni, jirriżulta madankollu li, “bidu ta’ Lulju 2003” u “minħabba d-diffkultajiet kollha li qamu waqt il-proċedura,
         [hija] [kienet] finalment ddeċidiet li tirrinunzja għat-teħid b’kiri ta’ l-[Immobbli]”. Jirriżulta minn dawn il-kitbiet li
         kien waqt ix-xahar ta’ Lulju li “l-OIB [kien] ipprova jfittex soluzzjoni oħra eventwali [għall-kiri ta’ l-Immobbli] li kellu
         jippermetti ċaqliq fi żmien iqsar u [li] f’dan il-kuntest ta’ negozjati ttieħdu b’kiri ieħor eventwali”. Barra minn hekk,
         jirriżulta mid-dokumenti prodotti mill-Kummissjoni waqt il-proċedura li, waqt il-laqgħa tas-16 ta’ Lulju 2003, iċċitata fil-punt
         24 iktar ’il fuq, il-BPG ddeċieda, fid-dawl tar-ritard ta’ xahrejn dovut għall-okkupazzjoni ta’ l-Immobbli, li jeżamina serjament
         u b’ħeffa l-possibbiltà li jikri l-bini M. u li jissospendi, għaldaqstant, l-ordnijiet magħmula sabiex ikun hemm l-arranġament
         intern ta’ l-Immobbli. Bi tweġiba għall-mistoqsijiet magħmula mill-Qorti tal-Prim’Istanza, il-Kummissjoni kkonfermat barra
         minn hekk li, wara l-analiżi tal-BPG, “l-OIB finalment bdiet il-proċess ta’ konsultazzjoni u ta’ deċiżjoni għall-bini M.”.
         Hemm lok li jiġi kkonstatat li huwa fid-data tas-16 ta’ Lulju 2003 li l-Kummissjoni ħadet id-deċiżjoni li tirrinunzja għall-kuntratt
         li hija nnegozjat mar-rikorrenti u li tibda proċedura nnegozjata ġdida dwar bini ieħor. 
      
      131   Fid-dawl tad-dewmien ta’ iktar minn xahrejn bejn it-teħid tad-deċiżjoni u l-komunikazzjoni tagħha lir-rikorrenti, għandu jiġi
         kkonstatat li l-Kummissjoni damet biex tinforma lis-sieħba tagħha fin-negozjati bid-deċiżjoni tagħha li tirrinunzja għall-kuntratt.
         B’hekk hija kompliet in-negozjati prekuntrattwali li hija kienet taf li kienu ser ifallu billi ċaħħdet lir-rikorrenti mill-possibbiltà
         li tfittex kerrej ieħor għall-Immobbli mis-16 ta’ Lulju 2003. Fil-kuntest ta’ appalt immobiljari nnegozjat mar-rikorrenti
         biss u li jirrigwarda beni immobbli għall-finijiet ta’ negozjati prekuntrattwali, dan l-aġir tal-Kummissjoni jikser il-prinċipju
         ta’ bona fide u juri eżerċizzju abbużiv, minnha, tad-dritt tagħha li ma tikkuntrattax. 
      
      132   Fid-dawl tar-regoli ta’ dritt li l-ksur tagħhom ġie kkonstatat, dan il-ksur jikkostitwixxi, f’dan il-każ, żball manifest u
         gravi tal-limiti li kienu imposti fuq il-marġni ta’ diskrezzjoni tal-Kummissjoni fl-eżerċizzju tad-dritt tagħha li tirrununzja
         għall-appalt nnegozjat mar-rikorrenti u, għalhekk, li twaqqaf in-negozjati mibdija magħha. 
      
      133   Fit-tieni lok, għandu jiġi eżaminat l-ilment li jgħid li l-Kummissjoni qabżet il-limiti imposti f’dan il-każ għall-eżerċizzju
         tas-setgħa tagħha li ma tikkuntrattax bil-prinċipju ta’ bona fide u l-projbizzjoni ta’ l-abbuż ta’ dritt meta ma indikatx, meta rċeviet l-abbozz ta’ kuntratt tas-16 ta’ Ġunju 2003, li hija
         ma setgħetx taċċetta dan minħabba raġunijiet imperattivi tal-proċedura interna tagħha ta’ approvazzjoni, iżda, bil-kontra,
         iffirmat l-ittra li takkumpanjah meta kienet taf li, fuq din il-bażi, ir-rikorrenti tgħaddi l-ordnijiet dwar ix-xogħlijiet
         ta’ arranġament. B’dan l-ilment, ir-rikorrenti essenzjalment akkużat lill-Kummissjoni li kienet waqqfet in-negozjati prekuntrattwali
         wara li kienet, minħabba nuqqas ta’ informazzjoni, ħadet żball dwar il-portata ta’ l-obbligi li hija kienet effettivament
         aċċettat, u b’hekk ikkważatlu dannu. Dan l-argument iqajjem il-kwistjoni dwar jekk il-prinċipju ta’ bona fide kienx jimponi, f’din il-kawża, fuq il-Kummissjoni dmir ta’ informazzjoni partikolari fil-konfront tas-sieħeb tagħha rigward
         l-obbligi li hija effettivament aċċettat fil-kuntest tan-negozjati prekuntrattwali.
      
      134   B’mod preliminari, għandu jiġi ppreċiżat li l-Kummissjoni tista’ tiġi marbuta, bis-saħħa tal-prinċipju ta’ bona fide jew ta’ projbizzjoni ta’ l-abbuż ta’ dritt, b’obbligu ta’ informazzjoni speċifika fil-konfront tar-rikorrenti biss jekk l-informazzjoni
         in kwistjoni ma kinitx disponibbli jew, almenu, li kien diffiċli ħafna għal din ta’ l-aħħar li jkollha aċċess għall-imsemmija
         informazzjoni. 
      
      135   B’applikazzjoni ta’ l-ewwel subparagrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament Finanzjarju, il-Kummissjoni setgħet tirrununzja
         li tagħti l-kuntratt u li tikkonkludi l-kuntratt ta’ kiri sal-ġurnata tal-firma ta’ dan ta’ l-aħħar. Minn dan jirriżulta li
         l-Kummissjoni ma setgħetx tkun ġuridikament marbuta b’dan il-kuntratt qabel l-imsemmija data. Barra minn hekk, kif diġà ġie
         ippreċiżat fil-punt 117 iktar ’il fuq, id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-Artikolu kienu applikabbli u setgħu jiġu invokati kontra
         r-rikorrenti. Għaldaqstant, għandu jitqies li r-rikorrenti kienet taf jew kellha tkun taf, anki fin-nuqqas ta’ informazzjoni
         speċifika mogħtija mill-Kummissjoni, li din ta’ l-aħħar setgħet tirrinunzja għall-kuntratt, mingħajr obbligu ta’ kumpens,
         sal-ġurnata tal-firma tal-kuntratt, b’tali mod li r-rabta ġuridika ma setgħetx tqum formalment ħlief bil-firma tal-kuntratt
         mill-Kummissjoni. Issa, mhuwiex kkontestat bejn il-partijiet li l-firma formali tal-kuntratt qatt ma seħħet f’dan il-każ.
         
      
      136   Għaldaqstant għandu jiġi konkluż li r-rikorrenti mhijiex fondata li tinvoka f’din il-kawża ksur tal-prinċipju ta’ bona fide jew tal-projbizzjoni ta’ abbuż ta’ dritt li jirriżulta minn nuqqas biss ta’ informazzjoni mogħtija mill-Kummissjoni fuq l-obbligi
         li hija effettivament aċċettat fil-kuntest tan-negozjati prekuntrattwali.
      
      137   Fid-dawl ta’ dak li ntqal, għandu jiġi konkluż li l-Kummissjoni kisret, b’mod suffiċjentement serju, il-prinċipju ta’ bona fide u abbużat mid-dritt tagħha li ma tikkuntrattax billi informat tard lir-rikorrenti bid-deċiżjoni tagħha li twaqqaf in-negozjati
         prekuntrattwali.
      
      –       Fuq il-ksur tal-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi
      138   Skond il-ġurisprduenza, id-dritt li jiġi invokat il-ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi leġittimi huwa miftuħ għal dawk li
         jinsabu f’sitwazzzjoni li fiha jirriżulta li l-amministrazzjoni Komunitarja, billi tathom assigurazzjonijiet preċiżi, ħolqot
         aspettativi leġittimi fil-konfront tagħhom. Jikkostitwixxu dawn l-assigurazzjonijiet, tkun xi tkun il-forma li taħthom jiġu
         kkomunikati, informazzjoni preċiża, mingħajr kundizzjoni u konsistenti li ġejja minn sorsi awtorizzati u affidabbli. Bil-kontra,
         ħadd ma jista’ jinvoka ksur ta’ dan il-prinċipju fin-nuqqas ta’ assigurazzjonijiet preċiżi li jkunu ngħatawlu mill-amministrazzjoni
         (ara s-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tad-19 ta’ Marzu 2003, Innova Privat-Akademie vs Il-Kummissjoni, T‑273/01, Ġabra
         p. II‑1093, punt 26, u l-ġurisprudenza iċċitata). Barra minn hekk, jirriżulta mill-ġurisprudenza li assigurazzjonijiet li
         ma jiħdux in kunsiderazzjoni dispożizzjonijiet applikabbli ma jistgħux joħolqu aspettattivi leġittimi fi ħdan il-persuna kkonċernata,
         anki jekk wieħed jassumi li huma stabbiliti (ara, fil-kawżi tas-servizz pubbliku, is-sentenza tal-Qorti tal-Ġustizzja tas-6
         ta’ Frar 1986, Vlachou vs Il-Qorti ta’ l-Awdituri, 162/84, Ġabra p. 481, punt 6, u s-sentenzi tal-Qorti tal-Prim’Istanza tas-27
         ta’ Marzu 1990, Chomel vs Il-Kummissjoni, T‑123/89, Ġabra p. II‑131, punt 30, u tas-7 ta’ Mejju 1991, Jongen vs Il-Kummissjoni,
         T‑18/90, Ġabra p. II‑187, punt 34).
      
      139   Jirriżulta barra minn hekk mill-ġurisprudenza li, bħala regola ġenerali, l-operaturi ekonomiċi għandhom ibatu r-riskji ekonomiċi
         inerenti fl-attiviatjiet tagħhom, fid-dawl taċ-ċirkustanzi ta’ kull każ in kwistjoni. Fil-kuntest tal-proċedura ta’ aġġudikazzjoni,
         dawn ir-riskji ekonomiċi jinkludu b’mod partikolari l-ispejjeż marbuta mas-sottomissjoni ta’ offerta. L-ispejjeż involuti
         b’dan il-mod jibqgħu għalhekk a karigu ta’ l-impriża li għażlet li tieħu sehem fil-proċedura, peress li d-dritt li tipparteċipa
         għal kuntratt ma jimplikax iċ-ċertezza ta’ l-aġġudikazzjoni li tirriżulta minn dan (sentenza Embassy Limousines & Services
         vs Il-Parlament, punt 108 iktar ’il fuq, punt 75). Madankollu, jekk, qabel l-għoti lil min rebaħ il-kuntratt in kwistjoni,
         offerent huwa mħeġġeġ mill-istituzzjoni aġġudikatriċi li jagħmel minn qabel investimenti irriversibbli u, għaldaqstant, li
         jmur lil hinn mir-riskji inerenti għall-attivitajiet ikkunsidrati, li jikkonsistu fis-sottomissjoni ta’ offerta, tista’ tqum
         ir-responsabbiltà mhux kuntrattwali tal-Komunità (sentenza Embassy Limousines & Services vs Il-Parlament, punt 108 iktar ’il
         fuq, punt 76).
      
      140   F’din il-kawza, ir-rikorrenti tinvoka, fl-ewwel lok, il-fatt li l-Kummissjoni ma għarrfithiex bid-dritt li hija kellha li
         tirrinunzja għall-kuntratt sal-firma ta’ din, u dan mingħajr l-obbligu ta’ kumpens.
      
      141   Madankollu, kif ġie osservat fil-punti 117 u 135 iktar ’il fuq, ir-rikorrenti kellha tkun taf, anki fin-nuqqas ta’ informazzjoni
         speċifika, li l-Kummissjoni kellha d-dritt li tirrnunzja għall-kuntratt, mingħajr obbligu ta’ kumpens, sal-firma tal-kuntratt
         u li, għaldaqstant, ir-rabta ġuridika setgħet tqum biss bil-firma tal-kuntratt mill-Kummissjoni. Għaldaqstant hija ma tistax
         tinvoka assigurazzjonijiet preċiżi, tali li joħolqu aspettativi leġittimi għall-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, li rriżultaw
         mis-sempliċi silenzju tal-Kummissjoni fuq il-leġiżlazzjoni applikabbli għall-konklużjoni ta’ dan il-kuntratt.
      
      142   Ir-rikorrenti tinvoka, fit-tieni lok, il-fatt li n-negozjatur kien ħeġġiġha li tibda immedjatament ix-xogħlijiet waqt il-laqgħa
         tas-6 ta’ Ġunju 2003, imsemmija fil-punt 5 iktar ’il fuq. Huwa biżżejjed, f’dan ir-rigward, li jiġi kkonstatat li, anki jekk
         wieħed jassumi li n-negozjatur kien effettivament żamm l-intenzjonijet attribwiti lilu, dawn mhumiex tali li jagħtu lok għall-aspetattiva
         leġittima allegata mir-rikorrenti. Fil-fatt, jirriżulta mill-messaġġ elettroniku tal-11 ta’ Ġunju 2003, imfakkar fil-punt
         6 iktar ’il fuq, li, wara l-laqgħa kkonċernata, il-kumpannija Fortis indikat wkoll lin-negozjatur li hija ma setgħetx raġjonevolment
         tordna l-eżekuzzjoni tax-xogħlijiet qabel ma l-Kummissjoni tikkonferma l-qbil tagħha fuq it-termini tal-kuntratt ta’ kiri.
         Barra minn hekk, fil-kitbiet tagħha, ir-rikorrenti stess iżżid li, meta hija għamlet ċerti kundizzjonijiet fl-ittra tagħha
         tas-16 ta’ Ġunju 2003, iċċitati fil-punt 7 iktar ’il fuq, hija xtaqet iżżomm il-prova tal-ftehim li seħħ bejn il-partijiet
         fin-negozjati, peress li hija ma setgħetx taċċetta li tikkuntenta ruħha bil-kelma tan-negozjatur waqt il-laqgħa tas-6 ta’
         Ġunju 2003. Fid-dawl tad-dikjarazzjonijiet tagħha, ir-rikorrenti ma tistax għalhekk tallega li l-kummenti tan-negozjatur kienu
         tali li joħolqu aspettattivi leġitimi fil-fatt li l-kuntratt kien ser jiġi konkluż u kienu ħeġġewha sabiex tagħmel l-ordnijiet
         sabiex jitwettqu xogħlijiet ta’ arranġament. 
      
      143   Ir-rikorrenti tafferma, fit-tielet lok, li l-Kummissjoni insistiet, diversi drabi, sabiex ix-xogħlijiet jiġu ordnati malajr
         sabiex li l-istallazzjoni ta’ l-uffiċjali tagħha sseħħ fid-data tad-dħul fis-seħħ tal-kuntratt ta’ kiri.
      
      144   Jirriżulta mill-inkartament u, b’mod partikolari, mill-ftehim ta’ kooperazzjoni interistituzzjonali konkluż mal-Parlament,
         li l-osservanza tad-data ta’ l-1 ta’ Novembru 2003 għad-dħul fil-postijiet kienet kundizzjoni essenzjali għar-rabta tal-Kummissjoni.
         Minn dan jirriżulta li l-għoti tal-kuntratt lir-rikorrenti u l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri ma’ din kienu jiddependu,
         bħala regola ġenerali, mill-kapaċità ta’ din ta’ l-aħar li tlesti x-xogħlijiet ta’ arranġament mhux iktar tard mill-31 ta’
         Ottubru 2003. 
      
      145   Jirriżulta wkoll mill-inkartament u mill-affermazzjonijiet tal-Kummissjoni li, sa nofs Lulju 2003, il-Kummissjoni nnegozjat
         biss mar-rikorrenti sabiex tissodisfa l-bżonn tagħha ta’ post għall-persunal tagħha. Għaldaqstant, sa dak il-mument, il-Kummissjoni
         u, iktar preċiżament, l-OIB ġabu ruħhom u aġixxew bħallikieku l-kuntratt kien ser jiġi attribwit lir-rikorrenti u eżegwit
         minn din. Barra minn hekk, jirriżulta mid-dokumenti prodotti waqt il-proċedura mill-Kummissjoni li, sas-7 ta’ Lulju 2003,
         id-data li fiha ngħatat l-opinjoni tad-DĠ “Persunal u aamministrazzjoni”, l-OIB ma kellux raġunijiet biex jaħseb li l-problemi
         tekniċi marbuta b’mod partikolari ma’ l-istabbiliment ġeografiku ta’ l-immobbli li kienu, sussegwentement, ġew invokati mill-Kummissjoni
         bħala l-kawża tal-falliment ta’ negozjati prekuntrattwali kellhom mnejn jikkompromettu l-għoti tal-kuntratt lir-rikorrenti
         u l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri.
      
      146   Jirriżulta, barra minn hekk, mill-inkartament li, qabel ma kellha għarfien tan-negozjati paralleli mibdija mill-Kummissjoni
         ma’ operaturi oħrajn immobiljari fis-suq ta’ Brussell, ir-rikorrenti ma kellha l-ebda raġuni li taħseb li problemi oħra barra
         t-twettiq tax-xogħlijiet fit-termini stabbilit setgħu jikkompromettu l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri. Fil-fatt, huwa fil-kuntest
         ta’ din il-proċedura u għalhekk wara d-data invokata bħal dik tal-ħolqien ta’ l-aspettattivi leġittimi, jiġifieri s-26 ta’
         Ġunju 2003, li r-rikorrenti setgħet issir taf bil-problemi li kienu mmotivaw id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tirrnunzja għall-kuntratt
         u l-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri.
      
      147   Huwa fid-dawl ta’ dawn l-osservazzjonijiet li għandha tiġi evalwata r-rilevanza ta’ l-elementi mressqa mir-rikorrenti sabiex
         isostnu l-allegazzjonijiet li bihom il-Kummissjoni ħeġġitha sabiex twettaq ix-xogħlijiet ta’ arranġament mingħajr ma tistenna
         l-firma formali tal-kuntratt ta’ kiri.
      
      148   Ir-rikorrenti ssostni li n-negozjatur iffirma, mingħajr ma għamel l-iċken riżerva, l-ittra tas-16 ta’ Ġunju 2003 li kienet
         tippreċiża li, mill-wasla ta’ l-ittra firmata, hija kienet ser tagħmel, kif intalbet minnu, l-ordnijiet ta’ xogħlijiet ta’
         arranġament mingħajr ma tistenna l-firma formali ta’ kuntratt ta’ kiri (ara punt 7 iktar ’il fuq). Il-Kummissjoni tikkontesta
         l-allegazzjonijiet tar-rikorrenti u ssostni li din ta’ l-aħħar ħadet l-inizjattiva li tibda xogħlijiet ta’ arranġament mingħajr
         ma tistenna l-konklużjoni tal-kuntratt u li hija wkoll aċċettat li tieħu r-riskju li x-xogħlijiet ta’ arranġament ma jkunux
         imħallsa lura b’applikazzjoni tal-klawżoli kuntrattwali. 
      
      149   Fir-rigward tan-nuqqas ta’ reazzjoni ta’ l-OIB għal dak li ssemma fl-ittra tas-16 ta’ Ġunju 2003 li minnha jirriżulta li l-Kummissjoni
         kienet talbet lir-rikorrenti li tibda x-xogħlijiet ta’ arranġament mingħajr ma tistenna l-firma formali tal-kuntratt ta’ kiri,
         għandu jiġi kkonstatat li mhux biss in-negozjatur ma kkontestax dan, iżda wkoll li huwa għamel mod li jħares il-kundizzjonijiet
         magħmula mir-rikorrenti sabiex jaċċetta li jkun suġġett għal termini stretti, li ma’ l-iskadenza tagħhom ikun japplika kumpens
         għal dewmien kif ukoll li jkun hemm ordnijiet ta’ xogħlijiet ta’ arranġament mningħajr ma jistenna l-firma formali tal-kuntratt
         ta’ kiri. Dawn il-fatti kollha jgħdajfu l-argument tal-Kummissjoni li r-rikorrenti ħadet inizjattiva unilaterali meta bdiet
         l-ordnijiet mingħajr ma stenniet il-firma tal-kuntratt. Fil-fatt, dawn iċ-ċirkustanzi juru l-eżistenza ta’ inkorraġiment mill-OIB
         sabiex ir-rikorrenti tagħmel l-ordnijiet meħtieġa għat-twettiq tax-xogħlijiet ta’ arranġament mingħajr ma tistenna l-firma
         formali tal-kuntratt ta’ kiri li jistipula li dawn jkunu r-responsabbiltà tal-Kummissjoni bil-ħlas ta’ kera addizzjonali.
         
      
      150   Kif osservat ġustament ir-rikorrenti, it-tħeġġiġ għall-bidu ta’ xogħlijiet ta’ arranġament huwa kkonfermat mill-aċċettazzjoni
         mogħtija, l-4 ta’ Lulju 2003 (ara punt 18 iktar ’il fuq), min aġent ieħor ta’ l-OIB għal offerta tal-kumpannija Fortis li
         tirrigwarda l-kost fis-siegħa ta’ l-ispejjeż ta’ xogħol tal-ġnien tas-sit ta’ bini ta’ l-Immobbli, peress li l-ammonti li
         jikkorrispondu għal dawn l-ispejjeż għandhom jitqiegħdu taħt “Stallazzjoni ta’ sit ta’ bini” tal-baġit tax-xogħlijiet ta’
         arranġament. Dan il-ftehim espliċitu juri li l-aġenti ta’ l-OIB aġixxew b’tali mod li l-kundizzjonijiet kollha jkunu sodisfatti
         sabiex ir-rikorrenti tkun tista’ twettaq ix-xogħlijiet ta’ arranġament mingħajr ma tistenna l-firma formali tal-kuntratt.
      
      151   Dan l-inkorraġiment, mogħti fis-26 ta’ Ġunju 2003, mill-OIB u, finalment, mill-Kummissjoni għal eżekuzzjoni minn qabel tax-xogħlijiet
         ta’ arranġament kien tali li joħloq fi ħdan ir-rikorrenti, f’din id-data, aspettattiva leġittima fil-fatt li l-investimenti
         mwettqa qabel il-firma formali tal-kuntratt ta’ kiri kienu ser jingħatawlha lura mill-Kummissjoni.
      
      152   Dawn l-osservazzjonijiet ma jistgħux jiġu kkontestati, kif issostni l-Kummissjoni, min-nota miktuba bl-idejn minn M. S. fuq
         l-ittra tas-16 ta’ Ġunju 2003, kif iffirmata, fis-26 ta’ Ġunju 2003, min-negozjatur, u li kienet tqajjem il-kwistjoni dwar
         jekk l-ordnijiet jistgħux ikunu stabbiliti. Fil-fatt, fid-dawl ta’ l-ambigwità u tan-natura konċiża tal-formulazzjoni in kwistjoni,
         l-interpretazzjoni tal-Kummissjoni, li tgħid li din in-nota hija espressjoni tad-dubji tar-rikorrenti dwar il-possibbiltà
         li tibda, mingħajr riskju ġuridiku, l-ordnijiet fuq il-bażi tal-ftehim li sar fis-26 ta’ Ġunju 2003, tidher wisq spekulattiva
         u inċerta sabiex tiġi kkunsidrata. Kif osservat ġustament ir-rikorrenti, din in-nota tista’ wkoll tiġi interpretata bħala
         sempliċi talba intiża sabiex l-ordnijiet ikunu kkonfermati f’dak il-punt.
      
      153   Fid-dawl ta’ dawn iċ-ċirkustanzi, għandu jiġi konkluż li r-rikorrenti ġiet imħeġġa mill-Kummissjoni, fil-kwalità tagħha ta’
         awtorità aġġudikatriċi, li tagħmel minn qabel investimenti irriversibbli u, għaldaqstant, li tmur lil hinn mir-riskji inerenti
         fl-attivitajiet kkunsidrati, li jikkonsistu fis-sottomissjoni ta’ offerta fil-kuntest ta’ proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt
         pubbliku. Barra minn hekk, għandu jitqies li r-rikorrenti aġixxiet b’mod raġjonevoli u realist meta aċċettat li tagħmel l-investimenti
         meħtieġa sabiex tkun tista’ teżegwixxi l-kuntratt ta’ kiri b’mod konformi ma’ l-eżiġenzi tal-Kummissjoni. Fil-fatt, din kienet
         irċeviet minn qabel assigurazzjonijiet preċiżi mill-Kummissjoni li x-xogħlijiet ta’ arranġament li hija kienet imġiegħla tagħmel
         barra mill-ambitu tal-kuntratt kellhom jingħatawlha lura mill-Kummissjoni.
      
      154   Din il-konklużjoni mhijiex ikkontestata mill-fatt li l-Kummissjoni setgħet tirrnunzja għall-għoti tal-kuntratt u, għaldaqstant,
         li tikkonkludi l-kuntratt, mingħajr obbligu ta’ kumpens, sal-ġurnata tal-firma ta’ dan, b’mod konformi mad-dispożizzjonijiet
         ta’ l-Artikolu 100 u ta’ l-ewwel subparagrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament Finanzjarju. Fil-fatt, l-eżistenza ta’ din
         il-possibiltà ma tipprekludix il-fatt li, bl-aġir tagħha, il-Kummissjoni setgħet tagħti l-impressjoni lis-sieħeb tagħha li
         hija ma kinitx teżerċita dan f’dak il-każ partikolari (ara, f’dan is-sens u b’analoġija, is-sentenza Embassy Limousines & Services
         vs Il-Parlament, punt 108 iktar ’il fuq, punti 54 u 86).
      
      155   Għandu jiġi kkonstatat li l-Kummissjoni kisret, b’mod suffiċjentement kwalifikat, il-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi
         leġittimi meta waqqfet in-negozjati prekuntrattwali wara li inkoraġġiet lir-rikorrenti sabiex twettaq ix-xogħlijiet ta’ arranġament
         sabiex tkun f’pożizzjoni li tikri l-Immobbli mill-1 ta’ Novembru 2003.
      
      156   Fid-dawl ta’ dak li ntqal iktar ’il fuq, u fir-rigward tal-kundizzjoni ta’ aġir illegali, għandu jiġi konkluż li, mal-falliment
         tan-negozjati prekuntrattwali, il-Kummissjoni adottat aġir illegali li jista’ jinvolvi r-responsabbiltà mhux kuntrattwali
         tal-Komunità meta ħalliet jitkomplew in-negozjati prekuntrattwali li hija kienet taf li kienu ser ifallu u meta waqqfet in-negozjati
         prekuntrattwali wara li inkoraġġiet li jitwettqu x-xogħlijiet ta’ arranġament meħtieġa sabiex jinkera l-Immobbli fl-1 ta’
         Novembru 2003. L-argument tar-rikorrenti għandu jiġi miċħud għall-bqija bħala mhux fondat. 
      
      b)     Fuq id-dannu allegat u r-rabta ta’ kawżalità bejn l-aġir illegali u dan id-dannu 
      157   Ir-rikorrenti titlob il-kumpens tat-telf ta’ opportunità li tikkonkludi l-kuntratt, l-ispejjeż sostnuti waqt in-negozjati
         prekuntrattwali u t-telf ta ta’ opportunità li tikri l-Immobbli lil terz matul il-perijodu ta’ dawn in-negozjati. 
      
      158   F’dan ir-rigward, għandu jiġi mfakkar li r-rabta ta’ kawżalità mitluba mit-tieni subparagrafu ta’ l-Artikolu 288, KE tassumi
         li hemm rabta diretta ta’ kawża u effett bejn l-aġir illegali tal-Komunità u d-dannu invokat, jiġifieri li d-dannu jirriżulta
         direttament mill-imsemmi aġir (sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tas-17 ta’ Diċembru 2003, DLD rading vs Il-Kunsill, T‑146/01,
         Ġabra p. II‑6005, punt 72 ; ara wkoll, f’dan is-sens, is-sentenzi tal-Qorti tal-Ġustizzja ta’ l-4 ta’ Ottubru 1979, Dumortier
         frères et vs Il-Kunsill, 64/76 u 113/76, 167/78 u 239/78, 27/79, 28/79 u 45/79, Ġabra p. 3091, punt 21, u tal-5 ta’ Marzu 1996, Brasserie
         du pêcheur u Factortame, C‑46/93 u C‑48/93, Ġabra p. I‑1029, punt 51, u s-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza International
         Procurement Services vs Il-Kummissjoni, punt 86 iktar ’il fuq, punt 55).
      
      159   Barra minn hekk, għandu jiġi enfasizzat li, skond ġurisprduenza stabbilita, hija prinċipalment l-parti li tikkontesta r-responsabbiltà
         tal-Komunità li għandha ġġib provi konklużivi dawr l-eżistenza jew l-estensjoni tad-dannu li hija tinvoka u li tistabbilixi
         r-rabta ta’ kawżalità bejn id-dannu u l-aġir illegali ta’ l-istituzzjonijiet Komunitarji (sentenzi tal-Qorti tal-Ġustizzja
         tas-7 ta’ Mejju 1998, Somaco vs Il-Kummissjoni, C‑401/96 P, Ġabra p. I‑2587, punt 71, u tal-Qorti tal-Prim’Istanza tat- 18
         ta’ Settembru 1995, Blackspur et vs Il-Kunsill u l-Kummissjoni, T‑168/94, Ġabra p. II‑2627, punt 40).
      
      160   Huwa fid-dawl ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet li għandhom jiġu eżaminati t-talbiet ta’ kumpens imressqa mir-rikorrenti. 
       Fuq it-talba ta’ kumpens għat-telf ta’ opportunità li tikkuntratta. 
      161   It-twaqqif unilaterali tat-trattativi informali jaqa’, f’din il-kawża, taħt is-setgħa ta’ l-awtorità aġġudikatriċi li ma tikkonkludix
         il-kuntratt ta’ kiri pprogrammat skond id-dispożizzjonijiet ta’ l-ewwel subparagrafu ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament Finanzjarju.
         Ir-rikorrenti qatt ma kisbet, konsegwentement, dritt għall-konklużjoni ta’ dan il-kuntratt. Barra minn hekk, fin-nuqqas ta’
         ftehim sod u definittiv bejn il-partijiet, ir-rikorrenti ma setgħet tikseb l-ebda dritt bis-saħħa tal-kuntratt u lanqas, konsegwentement,
         dritt li tirċievi l-qligħ kuntrattwali mistenni. 
      
      162   Minn dan jirriżulta li l-aġir illegali adottat mill-Kummissjoni, li joħroġ biss miċ-ċirkustanzi ta’ l-eżerċizzju ta’ dan id-dritt
         mill-Kummissjoni li tirrinunzja għall-kuntratt u li twaqqaf b’mod unilaterali t-trattativi informali prekuntrattwali, ma jistax
         jitqies bħala l-kawża tad-dannu li jikkonsisti fit-telf ta’ opportunità li tikkuntratta u li tagħmel qligħ li kien jippermetti
         l-aspettattiva tal-konklużjoni tal-kuntratt. Id-dannu sostnut mir-rikorrenti mill-fatt ta’ dan l-aġir illegali ma jinkludix
         għalhekk il-qligħ li din setgħet tistenna mill-kiri ta’ l-Immobbli, u lanqas it-telf ta’ opportunita li tikseb dan il-qligħ
         (ara, f’dan is-sens, is-sentenza Embassy Limousines & Services vs Il-Parlament, punt 108 iktar ’il fuq, punt 96).
      
      163   Din is-soluzzjoni mhijiex ikkontestata mill-elementi ppreżentati, f’din il-kawża, mir-rikorrenti. Minn naħa, id-dokumenti
         prodotti mir-rikorrenti in sostenn tat-talba tagħha jirrigwardaw biss il-liġijiet Belġjani u Franċiżi u ma jurux li dawn jistabbilixxu
         l-prinċipju ta’ kumpens ta’ qligħ mitluf minħabba n-nuqqas ta’ konklużjoni tal-kuntratt. Dawn id-dokumenti juru, bil-kontra,
         li d-duttrina prevalenti tmur kontra din is-soluzzjoni, li lanqas ma hija stabbilita mill-ġurisprudenza. Min-naħa l-oħra,
         il-fatt li l-kumpens mitlub f’din il-kawża mir-rikorrenti jikkorrispondi biss għal parti min-nuqqas ta’ profitt mhuwiex tali
         li jqiegħed fid-dubju s-soluzzjoni msemmija iktar ’il fuq, peress li hija twassal, f’kull każ, sabiex tagħti effett, anki
         jekk parzjalment, għal kuntratt li qatt ma ġie konkluż u li għall-konklużjoni tiegħu r-rikorrenti qatt ma kisbet ebda dritt.
      
      164   Fid-dawl ta’ dak kollu li ntqal iktar ’il fuq, u mingħajr il-ħtieġa li tittieħed deċiżjoni dwar l-argumenti l-oħra mqajma
         mill-Kummissjoni, hemm lok li tiġi miċħuda t-talba ta’ kumpens għat-telf ta’ opportunità li tingħata l-kuntratt u tal-ksib
         tal-profitt mistenni mill-eżekuzzjoni tiegħu. 
      
       Fuq it-talba ta’ kumpens għal ħlasijiet u spejjeż sostnuti
      165   Mill-ewwel subparargrafu ta’ l-Artikolu 101 tar-Regolament Finanzjarju jirriżulta li, bħala regola ġenerali, il-ħlasijiet
         u l-ispejjeż sostnuti inutilment minn offerent għall-parteċipazzjoni tiegħu fi proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku ma
         jistgħux jikkostitwixxu dannu li jista’ jiġi rrimedjat bil-kumpens (ara, b’analoġija, is-sentenzi tal-Qorti tal-Prim’Istanza
         tad-29 ta’ Ottubru 1998, TEAM vs Il-Kummissjoni, T‑13/96, Ġabra p. II‑4073, punt 71, u Embassy Limousines & Services vs Il-Parlament,
         punt 108 iktar ’il fuq, punt 97). Madankollu, l-imsemmija dispożizzjoni ma tistax, mingħajr riskju li tagħmel ħsara lill-prinċipji
         ta’ ċertezza legali u ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi, tapplika fil-każijiet fejn il-ksur tad-dritt Komunitarju fl-iżvolġiment
         tal-proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt affettwa l-opportunitajiet ta’ l-offerent ta’ għoti tal-kuntratt (ara, b’analoġija, is-sentenza
         TEAM vs Il-Kummissjoni, iċċitata iktar ’il fuq, punt 72), jew wassal direttament lil din ta’ l-aħħar sabiex issostni spejjeż
         jew ħlasijiet mhux iġġustifikati. 
      
      166   Rigward l-ispejjeż tal-persunal tal-kumpannija Fortis sostnuti fil-kuntest tan-negozjati prekuntrattwali, għandu jiġi osservat
         li r-rikorrenti ma pprovdiet ebda element li jippermetti l-osservazzjoni li dawn jirriżultaw direttament mill-aġir illegali
         tal-Kummissjoni. B’dan il-mod, ma ġiex stabbilit u lanqas allegat mir-rikorrenti li dawn l-ispejjeż ġew sostnuti waqt il-perijodu
         li fih il-Kummissjoni ħalliet li jitkomplew in-negozjati prekuntrattwali li hija kienet taf li kienu ser ifallu. Barra minn
         hekk, fin-nuqqas ta’ elementi mogħtiha f’dan is-sens mir-rikorrenti, ma jistax jitqies li l-ispejjeż tal-persunal tal-kumpannija
         Fortis ġew sostnuti b’mod inġustifikat in kwantu huma jaqbżu r-riskji inerenti fis-sottomissjoni ta’ offerta fil-kuntest ta’
         proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt. 
      
      167   F’kull każ għandu jiġi kkonstatat li, fir-rikors, ir-rikorrenti sempliċement evalwat l-ammont tad-dannu li kien jikkorrispondi
         għall-ispejjeż tal-persunal tal-kumpannija Fortis sostnuti fil-kuntest ta’ negozjati prekuntrattwali, mingħajr ma ressqet
         elementi ta’ prova sabiex issostnih. Fl-istadju tar-replika, hija sostniet li din l-evalwazzjoni setgħet ġiet stabbilita fuq
         il-bażi taż-żmien iddedikat għan- negozjati prekuntrattwali mis-Sinjuri S. u D., żewġ membri tal-persunal tal-kumpannija Fortis,
         jiġifieri rispettivament 150 u 100 siegħa, u ta’ stima ta’ rata bis-siegħa ta’ dawn, jiġifieri rispettivament EUR 62 u 124,
         mingħajr ma pproduċiet l-ebda element konkret u dettaljat f’dan ir-rigward. Issa, din l-evalwazzjoni, li ma tistax issir evalwazzjoni
         tar-rilevanza jew tal-kredibbiltà tagħha fin-nuqqas ta’ elementi konkreti u dettaljati biżżejjed mogħtija mir-rikorrenti,
         ma tistax tkun biżżejjed sabiex jiġu stabbiliti r-realtà u l-ammont tad-danni li jikkorrispondu għall-ispejjeż tal-persunal
         tal-kumpannija Fortis li ntalab il-kumpens tagħhom.  
      
      168   Fid-dawl ta’ dak li ntqal iktar ’il fuq, it-talba tar-rikorrenti intiża għall-kumpens ta’ l-ispejjeż tal-persunal tal-kumpannija
         Fortis għandha tiġi miċħuda bħala mhux fondata.
      
      169   Rigward l-ispejjeż mitluba mill-fornituri, il-kumpanniji B u A., hemm lok li jiġi ppreċiżat li r-rikorrenti tgħid biss li
         l-ordnijiet korrispondenti kienu ngħataw minħabba l-aspettattiva leġittima tal-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri, li ma seħħitx
         meta l-Kummissjoni sussegwentement waqqfet in-negozjati prekuntrattwali. Mhuwiex ikkontestat, bil-kontra, li dan id-dannu
         m’għandux rabta kawżali mal-ksur tal-prinċipju ta’ bona fide u l-abbuż ta’ dritt li ġew ikkonstatati (ara punt 137 iktar ’il fuq). Kif diġà ġie osservat fil-punt 153 iktar ’il fuq, ir-rikorrenti
         għandha raġun issostni li huwa fuq il-bażi ta’ l-aspettattiva leġittima tal-kumpens mill-Kummissjoni għax-xogħlijiet ta’ arranġament
         li hija bdiet, fl-4 ta’ Lulju 2003, l-ordnijiet relatati ma’ dawn ix-xogħlijiet ta’ arranġament. Kuntrarjament għal dak li
         ssostni l-Kummissjoni, teżisti għalhekk rabta kawżali diretta bejn id-dannu li għalih r-rikorrenti titlob kumpens, li jirriżulta
         mill-ordnijiet magħmula b’dan il-mod, u l-illegalità li tikkonsisti fi ksur mill-Kummissjoni tal-prinċipju ta’ ħarsien ta’
         l-aspettattivi leġittimi. Dan jiġġustifika għalhekk li l-ispejjeż in kwistjoni jkunu s-suġġett ta’ kumpens. 
      
      170   Madankollu, l-elementi mogħtija mir-rikorrenti ma jistabbilixxux, kif rikjest mil-liġi, ir-realtà u l-ammont tad-dannu fil-fatt
         sostnut minnha minħabba l-illegalità msemmija. Minn naħa, hija pproduċiet, in sostenn tat-talba tagħha, sempliċi dikjarazzjonijiet
         ta’ spejjeż stabbiliti mill-fornituri tagħha u indirizzati lill-kumpannija Fortis li mhumiex tali li juru l-eżistenza ta’
         dannu li ġie fil-fatt sostnut mir-rikorrenti. Min-naħa l-oħra, hija rrikonoxxiet li sal-lum hija ma ħallset lura lill-fornituri
         tagħha ebda somma korrispondenti għal dawn l-ispejjeż u li mhijiex ser tagħmel hekk qabel ma tittieħed deċiżjoni dwar dan
         ir-rikors. Fil-fatt hija ssostni li, skond il-ftehim li hija kkonkludiet mal-fornituri kkonċernati, il-ħlas ġie sospiż sakemm
         ikun kkumpensat mill-Kummissjoni. Madankollu, ir-rikorrenti ma tat ebda element sabiex issostni dawn l-allegazzjonijiet u
         għaldaqstant ma jistax jiġi eskluż, kif issostni l-Kummissjoni, li n-nuqqas ta’ ħlas ma jirriżultax minn kawża oħra, bħal
         remissjoni ta’ dejn jew użu mill-ġdid ta’ materjali. 
      
      171   Għalhekk, hemm lok li jiġi kkonstatat li r-rikorrenti mhijiex fondata fit-talba tagħha għal kumpens għal spejjeż mitluba mill-fornituri
         li jammontaw, fl-aħħar lok, għal EUR 41 637,77.
      
      172   Fl-aħħarnett, rigward it-talba għal kumpens li tikkorrispondi għall-ispejjeż ta’ intervent ta’ FREPM, għandu jiġi enfasizzat
         li, skond ir-rikorrenti, dawn l-ispejjeż kienu ġew sostnuti minnha biss għall-benefiċċju tal-Kummissjoni fid-dawl ta’ l-assigurazzjoni
         magħtija min-negozjatur li l-kuntratt kien ser jiġi konkluż. F’dak il-każ, għaldaqstant, id-dannu huwa wkoll il-konsegwenza
         diretta tal-ksur, mill-Kummissjoni, tal-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi. Għandu wkoll jiġi eżaminat jekk
         id-dannu mhuwiex konsegwenza diretta tal-ksur tal-prinċipju ta’ bona fide u l-abbuż ta’ dritt osservat fil-punt 137 iktar ’il fuq. 
      
      173   Issa, kif jirriżulta mill-inkartament, din it-talba għal kumpens ma tikkorrispondix għal spejjeż sostnuti mill-FREPM, iżda
         għal żewġ noti ta’ spejjeż ta’ periti indirizzati lir-rikorrenti. L-ewwel nota ta’ spejjeż Nru 37-2003, li ġġib id-data ta’
         l-1 ta’ Settembru 2003, mogħtija mill-kumpannija G tirreferi għall-inkartament “Xogħlijiet ta’ kiri City Center – Botaniku
         1” għal xogħlijiet magħmula waqt ix-xhur ta’ Mejju u ta’ Ġunju 2003. It-tieni nota ta’ spejjeż Nru 242-2003, li wkoll iġġib
         id-data ta’ l-1 ta’ Settembru, hija maħruġa mill-kumpannija P. Hija tirreferi għall-proġett “Arranġament ta’ uffiċċji tal-Kummissjoni”
         għal xogħlijiet li twettqu matul ix-xhur ta’ April, ta’ Mejju, ta’ Ġunju, ta’ Lulju, u ta’ Awwissu 2003. Dażwn iż-żewġ noti
         ta’ spejjeż jikkorrispondu għalhekk għal prestazzjonijiet li kienu bdew u, għalhekk, kienu ġew ordnati f’data qabel dik li
         ħolqot l-aspettattivi leġittimi tar-rikorrenti fil-fatt li l-investiment mwettqa jaqgħu taħt ir-responsabbiltà tal-Kummissjoni,
         jiġifieri fis-26 ta’ Ġunju 2003. Barra minn hekk, dawn l-ispejjeż kienu saru qabel id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tirrinunzja
         għall-kuntratt. 
      
      174   Fid-dawl ta’ dak li ntqal iktar ’il fuq, għandu jiġi kkonstatat li r-rikorrenti ma sofrietx dannu meta, mingħajr ma ġiet imħeġġa
         mill-Kummissjoni, daħlet għal spejjeż li ma jeċċedux ir-riskji ekonomiċi inerenti fl-attività li tikkonsisti fis-sottomissjoni
         ta’ offerta għal kuntratt pubbliku. Fil-fatt, l-ispejjeż ta’ periti li jikkorrispondu għan-noti msemmija huma spejjeż sostnuti
         mir-rikorrenti waqt is-sehem tagħha fi proċedura ta’ għoti ta’ kuntratt pubbliku, li huma imposti fuqha u li ma jistgħux jikkostitwixxu
         dannu li jista’ jiġi rrimedjat mill-Kummissjoni bl-għoti ta’ kumpens. Barra minn hekk, għandu jiġi kkonstatat li, f’dan il-kuntest,
         ir-rikorrenti mna wrietx li hemm rabta ta’ kawżalità bejn l-aġir illegali tal-Kummissjoni u l-invoviment ta’ spejjeż li saru
         purament b’telf. 
      
      175   Għaldaqstant, t-talba ta’ kumpens għal ħlasijiet u spejjeż sostnuti mir-rikorrenti fil-kuntest ta’ negozjati prekuntrattwali
         għandha tiġi miċħuda bħala mhux fondata.
      
       Fuq it-talba ta’ kumpens għat-telf ta’ opportunità ta’ kiri lil terz
      176   Preliminarjament, għandu jiġi mfakkar li, skond il-ġurisprudenza, it-telf ta’ opportunità jista’ jikkostitwixxi dannu li jista’
         jiġi kkumpensat (ara s-sentenza tal-Qorti tal-Prim’Istanza tas-27 ta’ Ottubru 1994, vs Il-Kummissjoni, T‑47/93, ĠabraSP p. I‑A‑233
         u II‑743, punt 54, u l-ġurisprudenza ċċitata).
      
      177   Dwar l-argumentazzjoni tar-rikorrenti li ssostni li, matul il-perijodu ta’ negozjati prekuntrattwali bejn it-13 ta’ Mejju
         u l-14 ta’ Settembru 2003, hija tilfet l-opportunità li tikri l-Immobbli lil terz b’kundizzjonijiet ekwivalenti għal dawk
         innegozjati mal-Kummissjoni, għandu jiġi kkonstatat li, jekk wieħed jassumi li l-Immobbli baqa’ fis-suq ta’ l-immobbli ta’
         l-uffiċċji ta’ Brussell waqt il-perijodu in kwistjoni, ir-rikorrenti kellha opportunità ġenwina sabiex tikrih lil terz. Din
         l-opportunità tar-rikorrenti li tikri l-Immobbli lil terz tirriżulta mill-fatt li, kif irrikonoxxiet il-Kummissjoni, is-suq
         ta’ l-immobbli ta’ Brussell huwa suq li jinsab fi żvilupp permanenti u li jikber b’mod regolari, b’mod partikolari sabiex
         jissodisfa domanda ikbar min-naħa ta’ l-istituzzjonijiet Ewropej.
      
      178   Madankollu, f’din il-kawża, ir-rikorrenti indikat fin-noti tagħha li hija “irrinunzjat għal[l-] opportunita [reali li tikri
         l-Immobbli lil terz] waqt il-perijodu kollu li fih […] hija mexxiet negozjati esklusżivi mal-Kummissjoni”, minn fejn jirriżulta
         li hija nfisha ħadet id-deċiżjoni, fil-bidu tan-negozjati prekuntrattwali, li tirtira l-Immobbli mis-suq ta’ l-Immobbli ta’
         l-uffiċċju ta’ Brussell. F’dan ir-rigward, ir-rikorrenti mhijiex fondata li tinvoka l-fatt li d-deċiżjoni tagħha ġiet iddeterminata
         mill-pressjoni tal-Kummissjoni u l-assigurazzjonijiet li ngħatawlha minnha li l-kuntratt kien ser jiġi ffirmat. 
      
      179   Għalhekk, it-telf ta’ opportunità li tikri l-Immobbli waqt in-negozjati prekuntrattwali, li jirriżulta mill-esklużività li
         r-rikorrenti tat lill-Kumissjoni fuq l-Immobbli u mill-konsegwenti waqfien minn din ta’ l-aħħar minħabba d-deċiżjoni tar-rikorrenti,
         li aċċettat b’dan il-mod li tieħu r-riskju li titlef il-possibbiltà li tikri l-Immobbli lil kerrej ieħor. 
      
      180   Madankollu, billi ma avżatx immedjatament lir-rikorrenti bid-deċiżjoni li hija ħadet, fis-16 ta’ Lulju 2003, li tirrinunzja
         għall-għoti tal-kuntratt u, għalhekk li tieħu l-Immobbli b’kiri, il-Kummissjoni ċaħħdet lir-rikorrenti mill-possibbiltà li
         terġa’ tqiegħed l-Immobbli fis-suq tal-kera xahrejn qabel milli hija fil-fatt għamlet. Minn dan jirriżulta li l-Kummissjoni
         effettivament ċaħħdet lir-rikorrenti minn opportunità li tikri l-Immobbli lil terz waqt perijodu li jista’ jiġi raġjonevolment
         evalwat għal xahrejn. 
      
      181   Għall-finijiet ta’ l-evalwazzjoni ta’ l-ammont ta’ dannu realment soffert mir-rikorrenti, għandhom jitqiesu d-diffikultajiet
         inerenti fis-suq tal-kiri f’dak iż-żmien. Safejn dawn id-diffikultajiet ġew rikonoxxuti u meħuda in kunsiderazzjoni mir-rikorrenti,
         l-għoti ta’ ammont ta’ EUR 10 000 għal kull xahar ikkonċernat, li jikkorrispondi għall-evalwazzjoni stess tar-rikorrenti,
         tjdher bħala kumpens adegwat għad-dannu soffert minnha. Għaldaqstant, hemm lok li d-dannu li jista’ jiġi kkumpensat bħala
         telf ta’ opportunità ta’ kiri ta’ l-Immobbli lil terz, bejn nofs Lulju u nofs Settembru 2003, jiġi stabbilit għal EUR 20 000.
      
      182   Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet kollha li saru iktar ’il fuq, id-dannu kollu li jista’ jiġi kkumpensat mill-Komunità f’din
         il-kawża għandu jiġi stabbilit għas-somma ta’ EUR 20 000.
      
      183   Ir-rikorrenti titlob li mas-somma mogħtija bħala kumpens għad-dannu li hija sostniet jiġi miżjud bl-interessi mid-data ta’
         l-għoti tas-sentenza sa dik tal-ħlas effettiv, bir-rata ta’ 6 %.
      
      184   L-ammont tal-kumpens dovut għandu jiġi miżjud b’interessi moratorji li r-rati tagħhom ma jkunux ogħla minn dawk mitluba fit-talbiet
         tar-rikors (sentenza Mulder et vs Il-Kunsill u l-Kummissjoni, punt 108 iktar ’il fuq, punt 35).
      
      185   Għaldaqstant hemm lok, f’din il-kawża, li l-ammont tal-kumpens jiġi miżjud bl-ammont ta’ interessi moratorji li jiddekorru
         mid-data ta’ l-għoti ta’ din is-sentenza sa dik tal-ħlas effettiv, bir-rati stabbiliti mill-Bank Ċentrali Ewropej għal operazzjonijiet
         prinċipali ta’ finanazjament mill-ġdid, miżjuda b’2 punti, bil-kundizzjoni li ma jaqbżux ir-rata ta’ 6 %, b’mod konformi mal-konklużjonijiet
         tar-rikorrenti.
      
      B –  Fuq it-talba ta’ miżuri istruttorji
      186   Ir-rikorrenti talbet li n-negozjatur jiġi msejjaħ sabiex jagħti l-osservazzjonijiet tiegħu dwar dak li huwa sostna waqt il-laqgħa
         tas-6 ta’ Ġunju u l-konversazzjoni telefonika ta’ l-10 ta’ Lulju 2003. Il-konvenuta ma rreaġixxietx għal din it-talba ta’
         miżuri istruttorji. 
      
      187   Skond ġurisprudenza kostanti, hija l-Qorti tal-Prim’Istanza li għandha tevalwa l-utilità ta’ miżuri istruttorji, fis-sens
         ta’ l-Artikoli 65 et seq tar-Regoli tal-Proċedura, għall-finijiet ta’ soluzzjoni tal-kawża (sentenzi tal-Qorti tal-Prim’Istanza tat-28 ta’ Settembru
         1999, Hautem vs BEI, T‑140/97, Ġabra SP p. I‑A‑171 u II‑897, punt 92, u tat-22 ta’ Frar 2000, ACAV u Il-Kunsill, T‑138/98,
         Ġabra p. II‑341, punt 72).
      
      188   F’din il-kawża, il-Qorti tal-Prim’Istanza kkonstatat li l-miżura istruttorja mitluba mir-rikorrenti mhijiex meħtieġa għal
         deċiżjoni fuq din il-kawża. Għaldaqstant m’hemmx lok li tiġi eżerċitata. 
      
       Fuq l-ispejjeż
      189   Skond l-ewwel subparagrafu ta’ l-Artikolu 87(3) tar-Regoli tal-Proċedura, il-Qorti tal-Prim’Istanza tista’ taqsam l-ispejjeż
         jew tiddeċiedi li kull parti għandha tbati l-ispejjeż rispettivi tagħha jekk il-partijiet jitlifu rispettivament fuq kap kew
         iktar kapi, jew għal motivi eċċezzjonali. 
      
      190   F’din il-kawża, ir-rikorrenti tilfet in parti, peress li r-rikors prinċipali ġie miċħud bħala inammissibbli u peress li x’uħud
         mit-talbiet għal kumpens ġew ukoll miċħuda bħala inammissibbli fil-kuntest tal-mistoqsija sussidjarja. Fid-dawl ta’ dawn iċ-ċirkustanzi,
         hemm lok, f’din il-kawża, li jiġi deċiż li kull parti għandha tbati l-ispejjeż rispettivi tagħha. 
      
      Għal dawn il-motivi,
      IL-QORTI TAL-PRIM’ISTANZA (it-Tieni Awla Estiża)
      taqta’ u tiddeċiedi li:
      1)      Il-Kummissjoni hija ordnata tħallas lir-rikorrenti s-somma ta’ EUR 20 000 miżjuda bl-interessi moratorji li jibdew jgħoddu
            mid-data ta’ l-għoti ta’ din is-sentenza sa dik tal-ħlas effettiv, b’rata annwali li tkun ugwali għar-rata ffissata mill-Bank
            Ċentrali Ewropew għall-operazzjonijiet prinċipali ta’ finanzjament mill-ġdid, miżjuda b’2 punti, bil-kundizzjoni li din ma
            taqbiżx ir-rata ta’ 6 %.
      2)      Ir-rikors huwa miċħud għall-bqija. 
      3)      Kull parti għandha tbati l-ispejjeż tagħha.
      
               Pirrung
            
            
               Meij
            
            
               Forwood
            
         
               Pelikánová
            
             
            
                     Papasavvas
            
         Mogħtija f’Qorti bil-miftuħ fil-Lussemburgu, fit-8 ta’ Mejju 2007.
      
               Reġistratur 
            
             
            
                      President
            
         Werrej
      
      Il-fatti li wasslu għall-kawża
      Proċedura u t-talbiet tal-partijiet
      Fuq il-kawża prinċipali għal responsabbiltŕ kuntrattwali
      A –  L-argumenti tal-partijiet
      B –  Il-kunsiderazzjonijiet tal-Qorti tal-Prim’Istanza
      Fuq l-azzjoni sussidjarja għal responsabbiltà mhux kuntrattwali
      A –  Fuq il-mertu
      1.  L-argumenti tal-partijiet
      2.  Il-kunsiderazzjonijiet tal-Qorti tal-Prim’Istanza
      a)  Fuq l-aġir illegali allegat
      Osservazjonijiet preliminari
      Fuq l-irtitrar ta’ aċċettazzjoni validament mogħtija, in-nuqqas ta’ komunikazzjoni tal-motivi tat-twaqqif u l-involviment
         bla ħsieb fin-negozjati prekuntrattwali
      
      Fuq il-komunikazzjoni tardiva tad-deċiżjoni li twaqqaf in-negozjati prekuntrattwali, in-nuqqas ta’ komunikazzjoni tar-regoli
         interni ta’ teħid ta’ deċiżjoni u l-assigurazzjonijiet mogħtija fuq il-konklużjoni tal-kuntratt ta’ kiri u/jew il-ħlas ta’
         l-investimenti li huma relatati miegħu.
      
      –  Fuq in-natura tar-regoli li l-ksur tagħhom huwa allegat
      –  Fuq il-portata, in-natura, il-legalità u l-infurzar ta’ l-ewwel paragrafu ta’ l-Artikolu 101, tar-Regolament finanzjarji
      –  Fuq il-ksur tal-prinċipju ta’ bona fide u l-projbizzjoni ta’ l-abbuż ta’ dritt
      –  Fuq il-ksur tal-prinċipju ta’ ħarsien ta’ l-aspettattivi leġittimi
      b)  Fuq id-dannu allegat u r-rabta ta’ kawżalitŕ bejn l-aġir illegali u dan id-dannu
      Fuq it-talba ta’ kumpens għat-telf ta’ opportunità li tikkuntratta.
      Fuq it-talba ta’ kumpens għal ħlasijiet u spejjeż sostnuti
      Fuq it-talba ta’ kumpens għat-telf ta’ opportunità ta’ kiri lil terz
      B –  Fuq it-talba ta’ miżuri istruttorji
      Fuq l-ispejjeż