CELEX: 62005CC0370
Language: es
Date: 2006-10-03
Title: Conclusiones del Abogado General Stix-Hackl presentadas el 3 de octubre de 2006. # Procedimento penal entablado contra Uwe Kay Festersen. # Petición de decisión prejudicial: Vestre Landsret - Dinamarca. # Libertad de establecimiento - Libre circulación de capitales -Artículos 43 CE y 56 CE - Restricciones a la adquisición de predios rústicos - Obligación del comprador de establecer su residencia habitual en el predio rústico. # Asunto C-370/05.

CONCLUSIONES DE LA ABOGADO GENERAL
      SRA. CHRISTINE STIX-HACKL
      presentadas el 3 de octubre de 2006 1(1)
      
      Asunto C‑370/05
      Anklagemyndigheden
      contra
      Uwe Kay Festersen
      Petición de decisión prejudicial planteada por el Vestre Landsret (Dinamarca)
      «Libre circulación de capitales – Adquisición de predios rústicos – Requisito de residencia»I.      Introducción
      1.     Con las dos cuestiones prejudiciales remitidas por el Vestre Landsret danés mediante resolución de 5 de octubre de 2005, esencialmente
         se desea saber si el hecho de que un Estado miembro vincule la adquisición de un predio rústico a la condición de que el adquirente
         establezca su residencia habitual en él es compatible con las disposiciones del Tratado relativas a la libertad de establecimiento
         (artículo 43 CE) y la libre circulación de capitales (artículo 56 CE).
      
      2.     Los antecedentes radican en una causa penal contra el Sr. Uwe Kay Festersen, de nacionalidad alemana, por incumplimiento de
         la obligación de establecer su residencia habitual en la finca adquirida por él en el plazo de seis meses.
      
      3.     En cuanto a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia sobre las condiciones impuestas por las legislaciones nacionales para
         la adquisición de inmuebles, en el presente caso tiene especial relevancia la sentencia Ospelt, (2) en la cual, como en el caso que nos ocupa, se trató específicamente de los requisitos para adquirir un predio rústico.
      
      II.    Normativa legal danesa aplicable a la adquisición de un predio rústico
      4.     La normativa legal danesa aplicable a los hechos que se juzgan en el proceso principal es la landbrugsloven (Ley agraria)
         danesa en su versión modificada de 1999 (Ley nº 598, de 15 de julio de 1999).
      
      5.     Con arreglo al artículo 2 de la landbrugsloven, las fincas rústicas están sujetas a la obligación de aprovechamiento, considerándose
         fincas rústicas las que como tales estén inscritas en el catastro.
      
      6.     Con arreglo al artículo 7 de la landbrugsloven, cada predio rústico debe mantenerse como una explotación independiente y debe
         contar con su correspondiente edificación para vivienda, desde la cual sus habitantes deben explotar la hacienda.
      
      7.     Las condiciones para la adquisición de fincas rústicas están reguladas en el artículo 16 de la Ley, que en extracto dice lo
         siguiente:
      
      «1.      Toda persona física puede adquirir un terreno agrícola situado en una zona rural y cuya superficie sea superior a 30 ha si:
         
      
      […]
      4)      el adquirente fija su residencia estable en el terreno agrícola en los seis meses inmediatamente posteriores a la adquisición,
         [...]
      
      2.      Un terreno agrícola cuya superficie no sea superior a 30 ha podrá ser adquirido si el adquirente cumple los requisitos fijados
         en el apartado 1, números 1) a 4) [...]»
      
      8.     Para las fincas rústicas de menos de 30 ha no existe ninguna obligación de explotación directa.
      9.     Del artículo 18 ter, apartado 1, y del artículo 4 de la Ley nº 627 de 26 de julio de 1999 sobre los requisitos de formación profesional y de residencia
         en relación con la landbrugsloven (en adelante, Ley nº 627) se deduce que el requisito de residencia debe interpretarse en
         el sentido de que el obligado debe tener en la finca en cuestión su residencia estable y habitual y que al mismo tiempo ésta
         debe ser su principal domicilio fiscal. Además, el obligado debe estar inscrito en el padrón del municipio como residente
         en la finca. Con arreglo al artículo 4, apartado 2, de la Ley nº 627, el adquiriente debe cumplir la obligación de residencia
         durante ocho años desde la adquisición de la finca.
      
      10.   En determinados casos se admiten excepciones con respecto al requisito de residencia: el artículo 18 de la landbrugsloven,
         por ejemplo, dispone lo siguiente:
      
      «1.      A excepción de los casos previstos en los artículos 16, 17 y 17 bis, sólo es posible adquirir los derechos sobre un terreno agrícola en un área rural previa autorización del Ministro de alimentación,
         agricultura y pesca.
      
      […]
      4.      El Ministro puede autorizar a una persona a adquirir un terreno agrícola cuando:
      1)      la adquisición se realice para uno de los usos contemplados en el artículo 4, apartado 1, número 1, y sea previsible que en
         el futuro inmediato el terreno se utilice conforme a su destino;
      
      2)      la adquisición tenga lugar con fines lucrativos con vistas a un uso no agrícola pero que pueda considerarse aceptable en aras
         del interés general;
      
      3)      la adquisición se realice para alcanzar objetivos específicos como es, en particular, el uso del terreno con una finalidad
         científica, educativa, social, sanitaria o de tipo recreativo general;
      
      4)      la adquisición se efectúe en relación con actuaciones como la recuperación de terrenos húmedos o la rehabilitación de recursos
         naturales;
      
      5)      existan otras circunstancias particulares que lo justifiquen [...]»
      11.   El artículo 62, apartado 1, de la cirkulære om landbrugsloven (Circular nº 26, de 22 de febrero de 2000, relativa a la Ley
         agraria) dispone al respecto:
      
      «En circunstancias totalmente excepcionales es posible conceder la autorización contemplada en el artículo 18 de la Ley para
         la adquisición de un terreno agrícola con una dispensa por tiempo indefinido de la obligación de residencia prevista en el
         artículo 16, apartado 1, número 4. Así es, por ejemplo, cuando debido a las características especiales del lugar en que se
         encuentre el terreno resulte materialmente imposible respetar dicha obligación durante una gran parte del año. Esta disposición
         se aplicará de forma restrictiva [...]»
      
      III. Hechos, proceso principal y cuestiones prejudiciales
      12.   El demandado en el proceso principal, el nacional alemán Uwe Kay Festersen, adquirió con efectos de 1 de enero de 1998 la
         propiedad de una finca en Jutlandia Meridional. Se trata de un terreno edificable situado en zona urbana, con una superficie
         de 0,24 ha, y una dehesa situada en zona rural, con una superficie de 3,29 ha. El conjunto del terreno está inscrito en el
         catastro como terreno agrícola.
      
      13.   Debido a que el Sr. Festersen no ha establecido su residencia habitual, tal como prescribe la landbrugsloven, en el predio
         rústico, la Jordbrugskommission for Sønderjyllands Amt (Comisión para los terrenos rurales de Jutlandia Meridional) le requirió
         el 8 de septiembre de 2000 para que se atuviera a la legislación vigente y, al no ver atendido el requerimiento, reiteró su
         advertencia el 16 de julio de 2001.
      
      14.   El 12 de junio de 2003, el Sr. Festersen estableció su residencia en la finca en cuestión y desde el 12 de septiembre de 2003
         está inscrito en el padrón municipal con ese domicilio.
      
      15.   Entretanto se había iniciado en el Ret i Gråsten (juzgado de primera instancia de Gråsten) un procedimiento penal contra él.
         Mediante sentencia del Ret i Gråsten de 18 de agosto de 2003, el Sr. Festersen fue condenado por no haberse avenido al requerimiento
         de la Jordbrugskommission de 8 de septiembre de 2000. Por ello se le impuso una multa que ascendía a 5.000 DKK. Además, fue
         condenado a una multa de 5.000 DKK por cada mes o fracción de mes natural que transcurriera a partir del 1 de diciembre de
         2003 sin cumplir el requerimiento de la Jordbrugskommission de 8 de septiembre de 2000.
      
      16.   En el proceso principal, el Vestre Landsret debe resolver el recurso presentado por el Sr. Festersen contra la sentencia del
         Ret i Gråsten. 
      
      17.   En este litigio, las partes discuten si el requisito de residencia establecido por la landbrugsloven es compatible con el
         Derecho comunitario y hasta qué punto es aplicable al caso presente la sentencia Ospelt. (3) En opinión del órgano jurisdiccional remitente, por tanto, la resolución del proceso penal, a la luz de esta jurisprudencia,
         depende de la interpretación que se haga del artículo 43 CE, relativo a la libertad de establecimiento, y del artículo 56 CE,
         sobre la libre circulación de capitales.
      
      18.   En consecuencia, el Vestre Landsret ha remitido al Tribunal de Justicia las dos cuestiones prejudiciales siguientes:
      «1)      ¿Se oponen los artículos 43 CE y 56 CE a que un Estado miembro imponga para la adquisición de un predio rústico el requisito
         de que el adquirente fije su residencia estable en dicho predio?
      
      2)      ¿Es relevante a efectos de la respuesta a la primera cuestión el hecho de que el predio rústico adquirido no pueda constituir
         una explotación autosuficiente y la edificación habitable de la finca esté situada en una zona urbana?»
      
      IV.    Respuesta a las cuestiones prejudiciales
      A.      Sobre la primera cuestión prejudicial
      19.   Con su primera cuestión, el órgano jurisdiccional remitente desea saber si el Derecho comunitario, en concreto la libre circulación
         de capitales y la libertad de establecimiento consagradas en el Tratado CE, se opone a un requisito de residencia obligatoria
         como el previsto en la landbrugsloven para la adquisición de un predio rústico.
      
      20.   El Sr. Festersen sostiene que es así, mientras que los Gobiernos de Dinamarca y Suecia y la Comisión defienden, de forma unánime
         en lo esencial, que la normativa en cuestión es compatible con el Derecho comunitario. Debido a las escasas excepciones contempladas
         en la landbrugsloven, la Comisión solamente ha expresado dudas en relación con el principio de proporcionalidad y, basándose
         en la sentencia Ospelt, (4) considera que es conforme al Derecho comunitario el requisito de residencia en cuestión si éste no se aplica a todos los
         casos de adquisición de un predio rústico.
      
      21.   El Tribunal de Justicia, en el presente caso, puede servirse de un gran número de sentencias sobre los requisitos para la
         adquisición de inmuebles en diferentes Estados miembros, en la mayor parte de los cuales se trata de normas relativas a la
         compra de terrenos edificables con las que se persiguen fines de ordenación del territorio (en sentido amplio), como la prohibición
         de segundas residencias. (5)
      
      22.   Pero las más relevantes para este caso son las sentencias en el asunto Fearon, (6) ya más lejano en el tiempo, y en particular en el asunto Ospelt, (7) comentado en detalle por las partes, que tratan de las normas o condiciones de la adquisición de fincas rústicas, que pretendían
         proteger intereses generales de tipo específicamente agrario, como el mantenimiento de cierta estructura de producción agraria
         y de población rural. 
      
      23.   Pero incluso a la hora de generalizar o de aplicar la resolución del asunto Ospelt al caso presente es necesaria mucha precaución,
         pues la legislación de cada uno de los Estados miembros sobre la adquisición de inmuebles es muy diferente de las demás en
         su formulación concreta y en los fines propuestos, y su adecuación al Derecho comunitario se decide principalmente, como han
         aducido las partes unánimemente, en el marco de la comprobación de su proporcionalidad y, por lo tanto, depende de la relación
         concreta entre los fines y los medios.
      
      24.   También hay que destacar que en la mayor parte de las sentencias mencionadas se verificó la adecuación al Derecho comunitario
         de los requisitos de procedimiento o de forma para la adquisición de bienes inmuebles, sobre todo el requisito de autorización
         previa. No obstante, en la sentencia Ospelt fueron objeto de estudio también los requisitos sustantivos de la legislación
         vigente sobre la adquisición de fincas rústicas, en concreto el deber de explotación directa y (al igual que en la anterior
         sentencia Fearon) el requisito de residencia. (8)
      
      25.   En cambio, en el presente caso no se discute el procedimiento de adquisición de bienes inmuebles. La landbrugsloven danesa
         no prevé (al menos para la adquisición de una finca de menos de 30 ha, que es lo más habitual) ninguna autorización obligatoria.
         Tampoco es preciso comprobar la adecuación a Derecho comunitario del deber de explotación directa establecido en la landbrugsloven,
         pues éste también se aplica únicamente a superficies de más de 30 ha y, por consiguiente no es aplicable en el supuesto de
         hecho examinado en el caso en el proceso principal. Para las propiedades de menos de 30 ha se prevé tan solo un mero deber
         de explotación.
      
      26.   Por tanto, en lo que respecta a la conformidad de un requisito de residencia con el Derecho comunitario como el que establece
         la landbrugsloven, debe precisarse en primer lugar el criterio aplicable a su examen. 
      
      27.   En principio debe quedar claro que la legislación nacional sobre la adquisición de inmuebles, lógicamente, debe respetar todas
         las disposiciones del Tratado CE relativas a las libertades fundamentales, aunque el Tribunal de Justicia hasta ahora sólo
         se haya referido, a este respecto, a la libre circulación de capitales y a la libertad de establecimiento. (9)
      
      28.   Otra cuestión, a la que también se han referido las partes, es la de determinar qué libertad o libertades fundamentales son
         relevantes o aplicables en el caso presente. Hasta ahora, el Tribunal de Justicia siempre ha evaluado las legislaciones sobre
         la adquisición de inmuebles en función de la libre circulación de capitales, aun cuando el órgano jurisdiccional remitente
         también se hubiera referido, por ejemplo, a la libertad de establecimiento, como en el asunto Konle. (10) A este respecto, el Tribunal de Justicia ha argumentado que el ejercicio del derecho a adquirir, a explotar y a enajenar
         bienes inmuebles en el territorio de otro Estado miembro constituye el complemento necesario de la libertad de establecimiento,
         y que los movimientos de capitales comprenden las operaciones por las que los no residentes efectúan inversiones inmobiliarias
         en el territorio de un Estado miembro. (11)
      
      29.   Una excepción a este modo de proceder constituye la sentencia Fearon, bastante anterior, cuyos antecedentes de hecho, en todo
         caso, presentan, no obstante, una clara relación con la libertad de establecimiento. 
      
      30.   En el presente asunto, la resolución de remisión y los autos no permiten conocer el contexto y la finalidad de la adquisición
         del terreno en cuestión por el Sr. Festersen, ni si éste cumple concretamente los presupuestos de aplicación de la libertad
         de establecimiento o incluso de la libre circulación de trabajadores. Sin embargo, ante el hecho mismo de que, tal como se
         expondrá más adelante, la normativa en cuestión pretende evitar meras inversiones y especulaciones inmobiliarias y, por consiguiente,
         establece una limitación a la libre circulación de capitales, en el presente caso también me parece indicado recurrir en primer
         lugar al criterio de la libre circulación de capitales. Por lo demás, al igual que la Comisión, opino que las siguientes consideraciones,
         sobre todo el examen de la proporcionalidad, son igualmente válidas para el examen de la libertad de establecimiento.
      
      31.   Las partes también están esencialmente de acuerdo en que el requisito de residencia impuesto por la actual legislación como
         condición para la adquisición de una finca o inversiones inmobiliarias similares restringe por su propio objeto la libre circulación
         de capitales, e incluso, como queda dicho, ello constituye, en parte, en vista de los objetivos propuestos por la landbrugsloven,
         un efecto deliberadamente perseguido.
      
      32.   Sin embargo, según la jurisprudencia reiterada, tales restricciones pueden admitirse si con las medidas aplicadas se persigue
         de manera no discriminatoria un objetivo de interés general y si respetan el principio de proporcionalidad, esto es, si son
         adecuadas para garantizar la realización del objetivo perseguido y no van más allá de lo necesario para alcanzarlo. (12)
      
      33.   Para empezar, en cuanto a la exigencia de un fin que responda al interés general, la landbrugsloven se basa en todo un compendio
         de objetivos de política agraria. Según informan el órgano jurisdiccional remitente y el Gobierno de Dinamarca, la landbrugsloven
         se basa en el antiguo principio de la agricultura danesa según el cual, en la medida de lo posible, las granjas deben ser
         habitadas y explotadas por sus propietarios. Además, se pretende evitar la especulación inmobiliaria y, ante la escasez de
         suelo agrícola, se quiere garantizar que los propios agricultores puedan adquirir la superficie rural que constituye la base
         de su producción. Se intenta evitar excesivas concentraciones de propiedades agrarias y se busca fomentar el asentamiento
         de población en el espacio rural. Por último, el Gobierno danés ha señalado (aunque sólo sea como argumento adicional, según
         subrayó en la vista) que el requisito en cuestión sirve tangencialmente para impedir las segundas residencias y, con ello,
         para dar cumplimiento al Protocolo nº 16 al Tratado CE, sobre la adquisición de bienes inmuebles en Dinamarca.
      
      34.   En la sentencia Ospelt, el Tribunal de Justicia reconoció como objetivos sociales los de conservar población agrícola, mantener
         una distribución de la propiedad de la tierra que permita el desarrollo de explotaciones viables y el cuidado armónico del
         espacio y de los paisajes y favorecer un uso razonable de las tierras disponibles, luchando contra la presión inmobiliaria
         y previniendo los riesgos naturales. (13) También indicó que estos objetivos corresponden a los de la política agrícola común, que, entre otros fines, persigue garantizar
         un nivel de vida equitativo a la población agrícola y en cuya elaboración deben tenerse en cuenta las características especiales
         de la actividad agrícola. (14)
      
      35.   Visto así, también han de considerarse, a mi juicio, los fines perseguidos por la normativa que aquí se analiza, como objetivos
         legítimos e inspirados por el interés general, que pueden justificar restricciones de las libertades fundamentales. En lo
         que respecta, en concreto, al principio según el cual la tierra debe pertenecer, en la medida de lo posible, a quien la trabaje
         («la tierra para quien la trabaja»), el Tribunal de Justicia ya consideró legítimo este postulado en la sentencia Fearon. (15) Por último, conforme a reiterada jurisprudencia, las restricciones al establecimiento de residencias secundarias impuestas
         para mantener, con un objetivo de ordenación del territorio, una población permanente también pueden, en principio, concebirse
         como contribución a una finalidad de interés general. (16)
      
      36.   Ya que la mencionada finalidad del requisito de residencia en la legislación danesa sobre la adquisición de fincas rústicas
         se corresponde, por tanto, con el interés general, es preciso examinar, con arreglo a la jurisprudencia antes citada, si tal
         finalidad es perseguida de forma discriminatoria, esto es, si, dicho sin rodeos, no se trata en realidad de que la tierra
         (danesa) sea para los daneses. Ésa es la opinión del Sr. Festersen, que a tal efecto se remite a determinadas declaraciones
         vertidas durante los debates parlamentarios con motivo de la adhesión de Dinamarca a la Comunidad Europea en el año 1963.
         
      
      37.   Estoy de acuerdo con la Comisión en que estos elementos del discurso político, cuyo peso y repercusión real resultan, en última
         instancia, difíciles de valorar, no son decisivos para determinar el carácter discriminatorio de la medida en cuestión, sino
         que ésta debe ser juzgada en función de su contenido objetivo y sus efectos. Así, en la misma línea de la sentencia Ospelt,
         hay que dejar claro que el actual requisito de residencia, impuesto en el marco de una normativa legal sobre la adquisición
         de la propiedad inmobiliaria rural y con los objetivos de política agraria antes descritos, no realiza distinción alguna entre
         los nacionales daneses y los de otros Estados miembros (lo cual no se discute) y, por tanto, no reviste a priori carácter discriminatorio. (17)
      
      38.   Más dudas plantea la cuestión de si la landbrugsloven se aplica o no de forma discriminatoria. Entre los motivos por los cuales
         el Tribunal de Justicia negó en las sentencias Konle y Salzmann la admisibilidad de las medidas en cuestión figuraba también
         el hecho de que tales medidas dejaban a la administración un amplio margen de apreciación que se asemejaba a una facultad
         discrecional, con lo que había un riesgo de discriminación. (18)
      
      39.   Tal como ha expuesto el Gobierno de Dinamarca, las exenciones del requisito de residencia previstas en el artículo 18 de la
         landbrugsloven han sido limitadas notablemente por la cirkulære om landbrugsloven y deben aplicarse restrictivamente. Por
         lo tanto, a mi juicio no existe un margen de apreciación semejante a una facultad discrecional. Además, hay que tener presente
         que la proporcionalidad de las restricciones derivadas de la obligación de residencia hace necesaria, precisamente, cierta
         flexibilidad conseguida mediante la posibilidad de conceder excepciones, aunque estén taxativamente definidas. Por último,
         cabe señalar que el mismo Sr. Festersen tampoco ha afirmado o alegado que exista discriminación en la aplicación de la landbrugsloven.
      
      40.   Por todo ello no parece que se esté aplicando de forma discriminatoria el requisito de residencia de la landbrugsloven.
      41.   Así pues, hemos de entrar ahora a comprobar los requisitos de proporcionalidad del requisito de residencia. 
      42.   En primer lugar, desde mi punto de vista no se puede negar en principio que el requisito de residencia de la landbrugsloven
         sirva para alcanzar los fines propuestos por esta medida, que han de considerarse en su contexto. Con este requisito estricto
         de residencia se garantiza plenamente que los terrenos agrícolas no sirvan de meros objetos de especulación o de inversión,
         y se dificulta igualmente que las propiedades rústicas se utilicen como residencia para los fines de semana o de vacaciones.
         Esto reduce considerablemente el atractivo de estos bienes inmuebles, restringiéndolo a aquellas personas que tengan intención
         de residir de forma permanente en ellos y al menos aseguren su explotación. Sin duda alguna, de este modo se reduce la presión
         sobre los precios de las fincas rústicas, lo que permite alcanzar otro importante fin: que tales propiedades se mantengan
         asequibles para los propios agricultores, contribuyendo asimismo a realizar la política tradicional danesa de que las explotaciones
         agrarias sean habitadas y administradas por sus propietarios en la medida de lo posible.
      
      43.   Pero es preciso comprobar además si un requisito de residencia como el que impone la landbrugsloven no va más allá de lo estrictamente
         necesario para alcanzar el objetivo perseguido, o si otras medidas menos coercitivas no permitirían llegar al mismo resultado. (19)
      
      44.   En este sentido cabe señalar que quizá sea posible garantizar la explotación del terreno agrícola aun sin una obligación de
         residencia. Para ello podría bastar el requisito de explotación vigente. Sin embargo, los fines propuestos por la landbrugsloven
         van mucho más allá, pues quieren evitar también la utilización de las granjas como residencias de vacaciones y, con ello,
         los efectos que ese uso tiene en los precios del suelo rústico. En efecto, utilizadas como residencias de vacaciones, las
         propiedades agrícolas seguirían resultando atractivas y al mismo tiempo explotables, ya que, por ejemplo, se podría asegurar
         su explotación a través de aparceros. Sin embargo, con ello aumentaría el riesgo de que los agricultores dejaran de poder
         costear la propiedad del factor básico de su producción, esto es, el terreno agrícola. 
      
      45.   También la eliminación del requisito de residencia hasta una determinada superficie, como por ejemplo 30 ha, limitaría lógicamente
         la efectividad de la política descrita, sobre todo si, como informa el Gobierno danés, en torno al 75 % de las fincas rústicas
         tienen un área inferior.
      
      46.   El hecho, que se infiere de los autos y de las alegaciones de las partes, de que, así y todo, se detecte en el campo danés
         un fenómeno de concentración, de modo que cada vez más terrenos son explotados por un número menor de agricultores, lo que
         está acarreando una menor densidad de población en zonas rurales, no desmiente por sí solo la naturaleza proporcionada del
         requisito de residencia. 
      
      47.   Rara vez es posible alcanzar plenamente objetivos políticos. Como bien ha argumentado el Gobierno danés, el Gobierno o el
         legislador deben conciliar casi siempre intereses y fines diversos, a veces contrapuestos, y ponderarlos adecuadamente. Por
         tanto, hay que estar de acuerdo también con el Gobierno noruego en que es preciso reconocer al legislador nacional un cierto
         margen de discrecionalidad en esta compleja ponderación de diversos objetivos y en la elección de los medios utilizados para
         lograrlos. En ese sentido, la norma que exige habitar durante ocho años en la finca desde el momento de su adquisición tampoco
         parece manifiestamente desproporcionada.
      
      48.   Por último, la decisión del Tribunal de Justicia en la sentencia Ospelt, según la cual las disposiciones relativas a la libre
         circulación de capitales prohíben que la autorización para adquirir un predio rústico se deniegue «en cualquier circunstancia»
         debido a que el adquirente no explota personalmente los terrenos de que se trata en el marco de una explotación agraria y
         no tiene su residencia en ella, debe entenderse, a mi juicio, a la luz de las especiales circunstancias del caso concreto.
         La explotación agraria a la que se refiere la sentencia antes citada ya era explotada en régimen de aparcería antes de su
         litigiosa venta a una fundación. Tal enajenación en nada habría alterado la situación, ya que la fundación se había comprometido
         a mantener las condiciones de explotación del terreno por el mismo arrendatario. Dado que el Tribunal de Justicia se había
         basado en ese caso en el fin de la medida en cuestión de garantizar el destino agrícola y la continuidad en la explotación
         de los terrenos (por agricultores o por personas jurídicas, como las agrupaciones de agricultores), la denegación de la autorización
         por incumplimiento del deber de explotación directa y de residencia por la fundación había ido más allá de lo necesario para
         alcanzar los fines propuestos. (20)
      
      49.   Sin embargo, estos argumentos no son totalmente aplicables al caso presente, pues, como ya he expuesto, los fines de la landbrugsloven
         no se limitan simplemente a asegurar la explotación del terreno rústico.
      
      50.   Por todo lo dicho, procede responder a la primera cuestión prejudicial que las disposiciones relativas a la libre circulación
         de capitales no se oponen a un requisito de residencia como el establecido en la landbrugsloven.
      
      B.      Sobre la segunda cuestión prejudicial
      51.   La segunda cuestión prejudicial se basa en la situación y en el destino concretos de las dos fincas rústicas adquiridas por
         el Sr. Festersen. El órgano jurisdiccional remitente desea saber si es relevante para la conformidad con el Derecho comunitario
         el hecho de que el requisito de residencia se aplique aun en el caso de que la finca no constituya una unidad autosuficiente
         y la edificación habitable del terreno esté situada en zona edificable. 
      
      52.   Al contrario que el Sr. Festersen, los Gobiernos danés y noruego y la Comisión consideran que esos factores son irrelevantes
         para la adecuación del requisito de residencia previsto en la landbrugsloven al Derecho comunitario.
      
      53.   A mi juicio hay que corroborar esta opinión, pues los argumentos que justifican el requisito de residencia son válidos también
         para las fincas que se hallen parcialmente en zonas urbanas pero que por lo demás sí sean terreno agrícola. Tal como ha expuesto
         el Gobierno danés, estos solapamientos se deben con frecuencia a la estructura de los asentamientos locales o a la expansión
         de los pueblos y ciudades. Yo no creo que ése sea motivo para desvincular sistemáticamente tales terrenos de la política promovida
         con la landbrugsloven. Asimismo, no me parece que el hecho de que un terreno agrícola no constituya una unidad autosuficiente
         dé pie a entender que los intereses perseguidos con la landbrugsloven no se concreten asimismo en tales propiedades rústicas.
         
      
      54.   Por lo tanto, soy de la opinión de que el Derecho comunitario no se opone a que un requisito de residencia como el establecido
         por la landbrugsloven sea también de aplicación cuando un predio rústico no constituya una unidad autosuficiente y cuando
         la edificación habitable del terreno esté situada en zona edificable. 
      
      V.      Costas
      55.   Los gastos efectuados por los Gobiernos danés y noruego, así como por la Comisión, no pueden ser objeto de reembolso. Dado
         que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional
         nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas.
      
      VI.    Conclusión
      56.   En virtud de lo expuesto, propongo al Tribunal de Justicia que responda del modo siguiente a las cuestiones prejudiciales:
      «Las disposiciones relativas a la libre circulación de capitales no se oponen a un requisito de residencia como el previsto
         en la landbrugsloven. Esto es independiente de si un predio rústico puede constituir una unidad autosuficiente o la edificación
         habitable del terreno esté situada en zona edificable.»
      
      1 –	Lengua original: alemán.
      
      2 –	Sentencia de 23 de septiembre de 2003 (C‑452/01, Rec. p. I‑9743).
      
      3 –	Sentencia citada en la nota 2.
      
      4 –	Sentencia citada en la nota 2.
      
      5 –	Véanse las sentencias de 1 de junio de 1999, Konle (C‑302/97, Rec. p. I‑3099); de 5 de marzo de 2002, Reisch y otros (C‑515/99
         y C‑527/99 a 540/99, Rec. p. I‑2157); de 15 de mayo de 2003, Salzmann (C‑300/01, Rec. p. I‑4899), y de 1 de diciembre de 2005,
         Burtscher (C‑213/04, Rec. p. I‑10309).
      
      6 –	Sentencia de 6 de noviembre de 1984 (182/83, Rec. p. 3677).
      
      7 –	Citada en la nota 2.
      
      8 –	Véase la sentencia Ospelt (citada en la nota 2), apartados 46, 49, 51 y 54, y la sentencia Fearon (citada en la nota 6),
         apartados 9 y 10.
      
      9 –	Véanse, entre otras, las sentencias Fearon (citada en la nota 6), apartado 7; Konle (citada en la nota 5), apartado 22;
         Reisch y otros (citada en la nota 5), apartado 28; Ospelt (citada en la nota 2), apartado 24, y Burtscher (citada en la nota
         5), apartado 39.
      
      10 –	Véase la sentencia Konle (citada en la nota 5), apartados 39 y ss.
      
      11 –	Véanse las sentencias Konle (citada en la nota 5), apartado 22, y Reisch y otros (citada en la nota 5), apartados 29 y 30.
      
      12 –	Véanse a este respecto las sentencias Konle (citada en la nota 5), apartado 40; de 22 de enero de 2002, Canal Satélite
         Digital (C‑390/99,, Rec. p. I‑607), apartado 33; Reisch y otros (citada en la nota 5), apartado 33; Salzmann (citada en la
         nota 5), apartado 42; Ospelt (citada en la nota 2), apartado 34, y Burtscher (citada en la nota 5), apartado 44.
      
      13 –	Véase la sentencia Ospelt (citada en la nota 2), apartado 39.
      
      14 –	Ibídem, apartado 40.
      
      15 –	Sentencia Fearon (citada en la nota 6), apartados 3 y 10.
      
      16 –	Véanse las sentencias Konle (citada en la nota 5), apartado 40; Reisch y otros (citada en la nota 5), apartado 34, y Salzmann
         (citada en la nota 5), apartado 44.
      
      17 –	Sentencia Ospelt (citada en la nota 2), apartado 37; véase también la sentencia Burtscher (citada en la nota 5), apartados
         48 y 49.
      
      18 –	Véanse las sentencias Salzmann (citada en la nota 5), apartados 46 y 47, y Konle (citada en la nota 5), apartado 41.
      
      19 –	Véanse, entre otras, las sentencias Reisch y otros (citada en la nota 5), apartado 33, y Ospelt (citada en la nota 2),
         apartado 46.
      
      20 –	Véase especialmente el apartado 51 de la sentencia Ospelt (citada en la nota 2).