CELEX: E2017C0081
Language: et
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: EFTA järelevalveameti otsus nr 081/17/COL, 26. aprill 2017, lõpetada Gufunese piirkonnas maa ja kinnisvara rendileandmise kaudu väidetava riigiabi andmise ametlik uurimine (Island) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               ET
            
            
               Euroopa Liidu Teataja
            
            
               L 269/53
            
         EFTA JÄRELEVALVEAMETI OTSUS
   nr 081/17/COL,
   26. aprill 2017,
   lõpetada Gufunese piirkonnas maa ja kinnisvara rendileandmise kaudu väidetava riigiabi andmise ametlik uurimine (Island) [2017/1911]
   EFTA JÄRELEVALVEAMET (edaspidi „järelevalveamet“),
   võttes arvesse
   Euroopa Majanduspiirkonna lepingut (edaspidi „EMP leping“), eriti selle artiklit 61 ja protokolli nr 26,
   EFTA riikide vahel järelevalveameti ja kohtu asutamise kohta sõlmitud lepingut (edaspidi „järelevalve- ja kohtuleping“), eriti selle artiklit 24,
   järelevalve- ja kohtulepingu protokolli nr 3 (edaspidi „protokoll nr 3“), eriti selle I osa artiklit 1 ning II osa artikli 7 lõiget 2 ja artiklit 13,
   olles kutsunud huvitatud isikuid üles esitama oma märkusi vastavalt nendele sätetele (1) ja võttes nende märkusi arvesse
   ning arvestades järgmist:
   I.   ASJAOLUD
   
   1.   MENETLUS
   
   
               (1)
            
            
               2. aprilli 2014. aasta e-kirjaga esitas Gámaþjónustan hf (edaspidi „kaebuse esitaja“) järelevalveametile kaebuse väidetava ebaseadusliku riigiabi kohta, mida Reykjavíki linn (edaspidi „linn“) on andnud Islandil Reykjavíkis Gufunese piirkonnas kinnisvara ja maa rendileandmise kaudu Íslenska Gámafélagiðile (edaspidi „ÍG“) väidetavalt turuhinnast odavamalt (2).
            
         
               (2)
            
            
               Pärast esialgset hinnangut võttis järelevalveamet 30. juunil 2015. aastal vastu otsuse nr 261/15/COL väidetava abi ametliku uurimise algatamise kohta. 1. oktoobri 2015. aasta (3) kirjaga vastasid Islandi ametiasutused järelevalveameti otsusele.
            
         
               (3)
            
            
               24. septembril 2015. aastal avaldati järelevalveameti otsus algatada ametlik uurimismenetlus Euroopa Liidu Teatajas ja selle EMP kaasandes ning paluti huvitatud isikutel esitada järelevalveameti esialgsete seisukohtade kohta oma märkused ühe kuu jooksul (4).
            
         
               (4)
            
            
               ÍG, kelle vastamise tähtaega pikendati ühe nädala võrra, esitas märkused 29. oktoobri 2015. aasta kirjaga (5). Muid märkuseid järelevalveamet ei saanud. Pärast märkuste esitamiseks antud ühekuulise tähtaja möödumist sai järelevalveamet kaebuse esitajalt 25. novembril 2015. aastal e-kirja teel teavet turu kohta (6). 26. novembri 2015. aasta kirjaga (7) edastas järelevalveamet märkused ja turuteabe Islandi ametiasutustele, kellele anti võimalus vastata. Islandi ametiasutused vastasid 5. jaanuari 2016. aasta kirjaga (8). Asja arutati ka Islandi ametiasutuste ja järelevalveameti esindajate vahel Reykjavíkis 12. veebruaril 2016. aastal toimunud kohtumisel.
            
         
               (5)
            
            
               Lõpuks sai järelevalveamet Gufunese piirkonna arenduste kohta lisateavet kaebuse esitajalt 21. mai 2016. aasta, (9)27. mai 2016. aasta (10) ja 15. detsembri 2016. aasta (11) e-kirjades.
            
         2.   MEETME KIRJELDUS
   
   2.1.   GUFUNESE PIIRKOND
   
               (6)
            
            
               Gufunese piirkond asub Islandil Reykjavíki linna Grafarvoguri linnaosas. Kuni 2001. aastani töötas selles piirkonnas Áburðarverksmiðjani väetisetehas. 2002. aastal ostis Reykjavíki planeerimisfond (Skipulagssjóður Reykjavíkur, edaspidi „SR“) tehase ja seda ümbritseva territooriumi Áburðarverksmiðjani aktsionäridelt (edaspidi „ostuleping“). Islandi ametiasutuste sõnul oli tol ajal kavas lammutada piirkonnas kõik hooned ja rajatised. 2007. aastal SR likvideeriti ja asutati uus fond Eignasjóður, mis võttis üle SRi varad ja kohustused.
            
         
               (7)
            
            
               Reykjavíki munitsipaalse planeeringu järgi, mis hõlmab perioodi 2001–2024, on Gufunese piirkond määratud elamu-, mitte tööstuspiirkonnaks (12). Lisaks peaks piirkonda ehitatama Sundabrauti maantee, mis ühendab Laugarnesit ja Gufunest. Reykjavíki munitsipaalplaani kohaselt, mis hõlmab perioodi 2010–2030, on tööstusala Gufuneses kahanemas ning tulevikus peaks see olema kombineeritud linnapiirkond, kus asuvad elamud ja mittesaastavad ettevõtted (13). Kumbki planeering ei näe sellesse piirkonda tulevikus ette tööstustegevust.
            
         2.2.   REYKJAVÍKI LINNA JA ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐI VAHEL SÕLMITUD LEPINGUD MAA JA KINNISVARA RENTIMISEKS GUFUNESE PIIRKONNAS
   
               (8)
            
            
               2002. aasta veebruaris, mil SR Gufunese piirkonnas maa ja kinnisvara ostis, oli maa mitme rentniku (peamiselt töövõtjate ja arendajate) kasutuses. Tol ajal oli ÍG-l Áburðarverksmiðjaniga rendileping, mis oli sõlmitud 29. oktoobril 1999. aastal (edaspidi „1999. aasta leping“). 1999. aasta lepingus oli igakuiseks renditasuks sätestatud 159 240 Islandi krooni, lähtudes ruutmeetrihinnast (14). ÍG kasutas maad jäätmekäitlusettevõtte tarbeks. Ostulepingu järgi võttis SR Áburðarverksmiðjanilt üle kõik olemasolevatest rendilepingutest, sealhulgas ÍGga sõlmitud 1999. aasta lepingust, tulenevad õigused ja kohustused.
            
         
               (9)
            
            
               Linna sõnul toimus Gufunese piirkonnas pidevalt aktiivne tegevus ja seda oli keeruline hallata. Lisaks olid hooned ja rajatised halvas seisus, mõned rentnikud ei tasunud renti ning sinna oli kogunenud jäätmeid, näiteks autoromusid. Seetõttu oli linnale selge, et maaomaniku rolli täitmiseks tuleb palgata personal piirkonda ööpäev läbi kontrollima.
            
         
               (10)
            
            
               Seda arvestades ei tundunud realistlik pakkuda piirkonda rentimiseks. Sel põhjusel otsustati olemasolevaid rendilepinguid mitte uuendada, vaid sõlmida leping ainult ühe isikuga. SR otsustas pidada läbirääkimisi piirkonna rentimise ja puhastamise ning selle üle järelevalve tegemise teemal ÍGga, kes oli tol ajal suurim rentnik ja tasus rendimakseid tähtajaks (15). Alljärgnevalt esitatakse ülevaade SRi ja ÍG vahel sõlmitud lepingutest.
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22. veebruar 2005. SR ja ÍG sõlmisid mõnede piirkonna kinnisasjade kohta rendilepingu, mis asendas 1999. aasta lepingut. Igakuine renditasu kokku oli 960 000 Islandi krooni 4 676 ruutmeetri eest (sealhulgas üks 500-ruutmeetrine krunt) (16).
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14. oktoober 2005. SR ja ÍG sõlmisid Gufunese piirkonnas asuva maa rentimiseks ja puhastamiseks ning selle üle järelevalve tegemiseks lepingu (edaspidi „2005. aasta üldine rendileping“), mis asendas eelmist, 22. veebruaril 2005. aastal sõlmitud lepingut. Lepingu kohaselt oli ÍG-l kohustus teha kõiki selle kinnisvaraga seotud hooldustöid ja parendusi. 2005. aasta üldine rendileping kehtis kuni 31. detsembrini 2009. 2005. aasta üldises rendilepingus ei olnud sätestatud, mitu ruutmeetrit kinnisvara oli ÍG rendile võtnud. Kuid selle lisaks oleval piirkonna kaardil oli näidatud, millised osad piirkonnast on renditud ÍG-le (17). Islandi ametiasutused selgitasid, et lepinguga oli hõlmatud ligikaudu 130 000 ruutmeetri suurune territoorium. 2005. aasta üldises rendilepingus ei olnud sätestatud ruutmeetri hinda ega ÍG kohustuste väärtust. Igakuine renditasu kokku oli 2 000 000 Islandi krooni, mis arvestati iga kuu ümber vastavalt tarbijahinnaindeksile (18).
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29. detsember 2006. 2005. aasta üldise rendilepingu muudatusega pikendati lepingu tähtaega kuni 31. detsembrini 2011. ÍG-l tekkis ühtlasi kohustus lammutada teatavad hooned ja eemaldada maal asuvad seadmed. ÍG-l oli lubatud jätta maalt eemaldatud seadmed ja rajatised oma kulul endale (19).
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21. detsember 2007. 2005. aasta üldise rendilepingu muudatusega pikendati lepingu tähtaega kuni 31. detsembrini 2015. Omanikul oli õigus mis tahes ajal võtta renditud maa osaliselt või tervikuna oma valdusse, kui see on vajalik maakasutusplaneeringus tehtavate muudatuste tõttu. ÍG võttis ka kohustuse taastada kasutuskõlbmatuks muutunud elektri-, vee- ja küttetrasside ühendused. Samuti loobus ÍG linna vastu esitatud lepinguvälise kahju nõudest (20).
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15. juuni 2009. 2005. aasta üldise rendilepingu muudatusega pikendati lepingu tähtaega kuni 31. detsembrini 2018. ÍG kohustus korraldama piirkonna heakorda ja rajama tammi, samuti pikendati Reykjavíki jahtklubile kuuluva paadihoiukoha rendilepingut. Ühtlasi kohustus ÍG loobuma linna vastu esitatud nõudest, mis oli seotud hoolduskuludega (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Linn väitis, et kuigi ÍG-le renditud maa-ala pindala on 130 000 m2, on sihtotstarbeliselt kasutatav üksnes 110 000 m2. Hoonete registreeritud kogupindala on 24 722 m2. Islandi kinnisvararegistri andmetel on varem Áburðarverksmiðjanile kuulunud maa väärtus 211 000 000 Islandi krooni. ÍG-le rendile antud maa väärtust ei ole hinnatud, kuid linna arvestuste kohaselt on kogu eelnevalt Áburðarverksmiðjanile kuulunud maa väärtus ligikaudu 137 000 000 Islandi krooni. ÍG-le rendile antud hoonete registreeritud koguväärtus on 850 323 512 Islandi krooni (22).
            
         
               (12)
            
            
               Islandi munitsipaaltulu seaduse nr 4/1995 artikli 4 lõike 2 kohaselt on kinnisvara omanikul kohustus tasuda kinnisvaramaksu, välja arvatud juhul, kui tegemist on rendile võetud talude ja kruntidega või maa muu lepingulise kasutusega. Sellisel juhul kohustub maksu tasuma elanik või kasutaja. Kõnealune maa koos hoonete ja rajatistega asub piiritletud sadamaalal, mis kuulub Faxaflóahafnir sf-ile ja on renditud linnale. Seetõttu tasub kinnisvaramaksu renditud maa ja ÍG-le rendile antud kinnisasjade eest linn.
            
         
               (13)
            
            
               Ehkki üheski lepingus ei ole andmeid ÍG osutatavate teenuste väärtuse kohta, on linn esitanud tabeli ÍG hinnanguliste kulude kohta, mis on sätestatud 2005. aasta üldises rendilepingus ja selle hilisemates muudatustes (edaspidi ühiselt „rendilepingud“), alates ajast, mil 2005. aasta üldine rendileping sõlmiti, kuni rendiperioodi lõpuni 2018. aastal (23). Arvestuse koostas linna ekspert. Lisaks sisaldab esitatud teave nii lõpule viidud kuika lõpetamata lammutusprojektide kulusid. Esitatud andmete kohaselt on ÍG kulud koos renditasuga keskmiselt 10 815 624 Islandi krooni kuus. Seega moodustab renditasu kuus ligikaudu 25 % ÍG igakuistest kogukuludest.
            
         
               (14)
            
            
               Kui sõlmiti 22. veebruari 2005. aasta rendileping, ei pannud SR ÍG-le mingeid kohustusi. ÍG kohustused kehtestati 2005. aasta üldise rendilepinguga, mis sõlmiti 14. oktoobril 2005. aastal, ning need määrati kindlaks, arvestades väljapakutud lammutustöid ning puhastamise, prügi käitlemise ja maa-ala üle järelevalve tegemise arvestuslikku kulu. Puhastamise ja prügi käitlemise kohustust peeti ulatuslikuks, arvestades piirkonna seisukorda. Allpool on toodud hinnang ÍG kulude kohta, lähtudes tema 2005. aasta üldises rendilepingus sätestatud kohustustest (24):
               
                           Aasta
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Renditasu
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Töötaja
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Halduskulud
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Hooldus
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Õigusabikulud
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Teiste isikute energiakulud
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Lõpetamata lammutustööd
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Lõpetatud lammutustööd
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Remont
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Väravad/aiad
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Puhastamine
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Maalritöö
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Vara taastamine
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Juhtmete paigaldus jms
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Reovesi
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Lainemurdja
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Prügi käitlemine
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asfalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Pinnas
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Tulekahjualarmid
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Kohustused kokku
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Kogusumma
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Keskmine summa kuus
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Keskmine
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Allikas: Reykjavíki linn.
                        
                     
         2.3.   VIIMASED MUUTUSED GUFUNESE PIIRKONNAS
   
               (15)
            
            
               2014. aasta alguses otsustas Reykjavíki linnavolikogu asutada juhtkomitee Gufunese piirkonna arengukava koostamiseks (25). Komitee tegi ettepaneku korraldada Gufunese piirkonna tulevase planeeringu avalik ideekonkurss. 2015. aasta juunis toimus Reykjavíki linnavolikogu koosolek, kus lepiti kokku, et konkursi kohta avaldatakse teade, millega ärgitatakse huvitatud isikuid esitama ideid Gufunese piirkonna tulevase korralduse kohta (26). Pärast teate avaldamist esitati linnale neli ideed. Neist ühe esitaja oli filmitootmisettevõte RVK Studios, kes väljendas oma huvi osta osa Gufunese piirkonnas asuvaid hooneid eesmärgiga asutada seal filmitööstus. Mõned hooned, mille ostmise vastu RVK Studios huvi üles näitas, olid endised Áburðarverksmiðjanile kuulunud kinnistud, mis olid rendilepingute alusel antud ÍG-le rendile.
            
         
               (16)
            
            
               Linn ja RVK Studios lasid hiljem kahel sõltumatul kinnisvaraagendil hinnata kõnealust osa Gufunese piirkonnast (27). 18. novembril 2015. aastal toimunud linnavolikogu koosolekul otsustas volikogu määrata kinnisvara haldamise ja majandusameti RVK Studiosega hindamisaktide alusel läbirääkimisi pidama (28). Samuti andis volikogu ametile ülesande alustada läbirääkimisi ÍGga piirkonna vabastamise ja võimaliku ümberasumise üle kooskõlas 2005. aasta üldise rendilepingu sätetega.
            
         
               (17)
            
            
               19. mail 2016. aastal otsustas Reykjavíki linnavolikogu sõlmida RVK Studiosega mõnede Gufunese piirkonnas asuvate kinnisasjade ostulepingu (29). Hiljem teatas linn, et ÍG kolib oma tegevuse linna uude tööstusparki Esjumelaris (30). 20. mail 2016. aastal allkirjastasid Reykjavíki linnapea ja ÍG tegevjuht kokkulepped rendilepingute lõpetamise ja ÍG ümberasumise kohta ning Esjumelaris alustati ÍG uute ruumide ehitust. 27. mail 2016. aastal allkirjastas linn RVK Studiosega mõnede endiste Áburðarverksmiðjani kinnisasjade müügilepingu (31). RVK Studiosele müüdud kinnisvara pindala oli 8 400 m2 ja ostuhind oli 301 650 000 Islandi krooni. Linn andis RVK Studiosele ka hoonetest ida pool asuva 19 200 m2 suuruse ala ostuoptsiooni. RVK Studios tasub ostuoptsiooni eest igal aastal 1 000 Islandi krooni ruutmeetri kohta.
            
         3.   KAEBUS
   
   
               (18)
            
            
               Kaebuse esitaja väitel on linn andnud ÍG-le ebaseaduslikku riigiabi seeläbi, et on Gufunese piirkonna kinnisvara ja maa andnud rendile turuhinnast väiksema tasu eest. Järelevalveametile esitatud kaebuses märgib kaebuse esitaja, et kuigi täpset summat on keeruline ära näidata, on hind kindlasti mõistlikust turuhinnast tunduvalt madalam. Kuna ÍG ei tasu tavapärast turuhinda, on ta saanud konkurentsieelise. Kaebuse esitaja sõnul pakub maa Gufunese piirkonnas huvi paljudele ettevõtetele, kes vajavad oma tegevuseks suurt maa-ala, näiteks transpordikeskustele ja laoettevõtetele.
            
         
               (19)
            
            
               Kaebuse esitaja märkis, et 2005. aasta üldise rendilepinguga sätestati renditasuks kaks miljonit Islandi krooni, mida pidi igal aastal suurendatama vastavalt tarbijahinnaindeksile (kinnisvaramaks, mida ei tasunud ÍG, vaid kinnisvara omanik ehk linn, moodustas 41 % iga-aastasest renditasust). Lisaks on ÍG-l teatavad hoolduskohustused, mis peetakse renditasu osaks, kuigi nende kohustuste ligikaudset kulu lepingutest ei leia. Samuti ei ole rendilepingutega ÍG-l keelatud maad kolmandatele isikutele allrendile anda. Kaebuse esitaja rõhutas, et rendilepingutes ei ole kuidagi hinnatud kinnisvara osade allrendile andmisest saadavat võimalikku sissetulekut ega seda, kas see mõjutab renditasu.
            
         
               (20)
            
            
               Kaebuse esitaja märkis veel, et ebaselge on ruutmeetri hind ja renditasu kindlaksmääramise viis. Kaebuse esitaja sõnul peaks selle kinnisvara rentimise turuhind erinevate tunnustatud hinnakujundusmeetodite järgi olema 12–41 miljonit Islandi krooni kuus. Kaebuse esitaja väidab, et kinnisvara ÍG-le rendileandmine turuhinnast tunduvalt odavamalt on vastuolus EMP riigiabieeskirjadega.
            
         4.   AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED
   
   
               (21)
            
            
               Otsuses nr 261/15/COL andis järelevalveamet esialgse hinnangu selle kohta, kas linna ja ÍG vahel sõlmitud lepingud Gufunese piirkonna rendileandmiseks tähendavad riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes, ning kui jah, siis kas sellist riigiabi võib pidada EMP lepinguga kokkusobivaks.
            
         
               (22)
            
            
               Pärast Islandi ametiasutuste esitatud teabe analüüsimist tegi järelevalveamet esialgse järelduse, mille kohaselt ei saa välistada, et linna ja ÍG vahel sõlmitud lepingud tähendavad riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes. Otsuses nr 261/15/COL toodi esile järgmised asjaolud.
               
                           i)
                        
                        
                           Artikli 61 lõike 1 tähenduses hõlmab riik kõiki riigihaldusasutusi alates keskvalitsusest kuni munitsipaaltasemeni. Kuna ÍG-le rendile antud maa ja kinnisvara kuulus linnale, tähendaks igasugune renditasu vähendamine riigi ressursside loovutamist.
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           Järelevalveamet väljendas kahtlust, kas linn oli ÍGga lepinguid sõlmides ikka käitunud nagu eraõiguslik rendileandja, olles õiguslikult ja faktiliselt võrreldavas olukorras. Järelevalveamet tegi esialgse järelduse, et majandusliku eelise andmist ÍG-le ei saa välistada.
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           Kuna ühelgi teisel ettevõttel ei olnud võimalust pidada linnaga läbirääkimisi selle maa ja kinnisvara rendile võtmise üle, asus järelevalveamet esialgu seisukohale, et meetmed näisid olevat valikulised.
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           Lõpetuseks märkis järelevalveamet, et igasugune ÍG-le vähendatud renditasu kujul antav abi oleks teoreetiliselt võimaldanud ettevõttel abi tulemusena laiendada või vähemalt jätkata oma tegevust. Seega piirati abi tagajärjel teistes lepinguosalistes riikides asutatud ettevõtete võimalusi, ehkki ka nemad oleks võib-olla soovinud konkureerida ÍGga Islandi jäätmekogumisturul. Seetõttu moonutas abi konkurentsi ja mõjutas EMP-sisest kaubandust.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Järelevalveameti sõnade kohaselt oli vaja esitada lisatõendeid, et teha kindlaks, kas rendilepingute tingimusi võib käsitada EMP lepinguga kokkusobivatena.
            
         
               (24)
            
            
               Sellest tulenevalt kahtles järelevalveamet, kas linna ja ÍG vahel sõlmitud rendilepingud tähendavad riigiabi, ning kui see on nii, siis kas neid võib pidada EMP lepingu artikli 61 lõike 3 punkti c järgi nimetatud lepinguga kokkusobivaks.
            
         5.   LINNA MÄRKUSED MENETLUSE ALGATAMISE OTSUSE KOHTA
   
   
               (25)
            
            
               Linna väitel ei hõlma ÍGga sõlmitud lepingud riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses, kuna ÍG ei saanud eelist.
            
         
               (26)
            
            
               Linn leidis, et 22. veebruari 2005. aasta ja 14. oktoobri 2005. aasta lepingud sõlmiti tavapärastel turutingimustel, kuna renditasu põhines pärast 2003. aasta lõpus toimunud avalikku konkurssi määratud renditasul ning oli kooskõlas linna ekspertide tehtud analüüside/hinnangutega.
            
         
               (27)
            
            
               Linn ei ole nõus sellega, et kaebuse esitaja esitletud meetodid on kohased rendi turuhinna kindlaksmääramiseks. Linn tõi selle asemel võrdluseks teise kinnisasja, st aadressil Sævarhöfði 31 asuva varem riigile kuulunud tsemenditehase, mis asub Gufunese piirkonnaga sarnases tööstuspargis.
            
         
               (28)
            
            
               2014. aastal ostis linn aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja. 2013. aastal pakkus riigihangete keskamet (Ríkiskaup) seda kinnisasja Islandi riigi nimel avalikult rendile. Kui linn selle ostis, lubas ta, et võtab vastavalt avaldatud teatele vastu suurima pakkumuse. Riigihangete keskametile esitati neli pakkumust, millest suurim oli 420 000 Islandi krooni kuus, ilma et rentnik peaks osutama eriteenuseid või täitma erikohustusi. Aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja väärtuseks on hinnatud 293 028 000 Islandi krooni. Seega moodustas suurima renditasu pakkumus kinnisasja väärtusest 0,147 %. Samas moodustab renditasu ÍGga sõlmitud 2005. aasta üldise rendilepingu järgi 0,320 % Gufunese piirkonna kinnisasja väärtusest. Linn toonitas, et aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja renditasu määrati pärast avalikku pakkumismenetlust ning kajastab õiglaselt linnas asuvate tööstusalade turuväärtust tavapärastel turutingimustel. See võrdlus näitab, et ÍG makstavat renditasu ei saa mingil juhul pidada linnas asuvate tööstusparkide turuväärtusest väiksemaks, eriti arvestades tõika, et aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasja renditasu puhul ei võetud arvesse tegureid, mis mõjutasid Gufunese piirkonna renditasu.
            
         
               (29)
            
            
               Linna arvates ei ole 2005. aasta üldise rendilepingu sõlmimise ajal, st 2005. aasta oktoobris, piirkonnas olnud nõudluse hindamisel erilist tähtsust asjaolul, et hiljem huvitusid piirkonnast ka teised isikud. Tol ajal ei peetud realistlikuks pakkuda piirkonda rendile. ÍG on kandnud kõik piirkonna puhastamise ja hoonete nõuetekohasesse seisukorda viimise kulud. Lisaks ei väljendanud teised isikud huvi, kui piirkonda 2003. aastal rentimiseks pakuti. Seetõttu tuleb eeldada, et hilisem huvi on seotud piirkonna seisukorraga pärast seda, kui ÍG oli võtnud üle selle haldamise.
            
         
               (30)
            
            
               Linna sõnul ei ole kõrgeim hind ainus tegur, mida järelevalveamet peaks arvestama turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi rakendamisel. Asjakohane küsimus on hoopis, kas turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks teinud kõnealuse tehingu samadel tingimustel (32). Lisaks tuleb avaliku ja erasektori investorite käitumise võrdlemisel lähtuda hoiakust, mis erainvestoril oleks olnud asjaomase tehingu tegemise ajal, arvestades tol ajal olemasolevat teavet ja ettenähtavaid muutusi.
            
         
               (31)
            
            
               Kui linna ja ÍG vahel lepingud sõlmiti, ei olnud turutingimused tavapärased, kuna sedalaadi ja sellises seisukorras olevatele tööstuskinnistutele ei leidunud aktiivset turgu. Seetõttu leiab linn, et tavalisi turutingimusi tuleb hinnata tol ajal valitsenud objektiivsest ja kontrollitavast vaatenurgast. Eeltoodust tulenevalt on linn seisukohal, et niisugune teave sisaldub dokumentides, mille Reykjavíki linn on selles asjas esitanud. Kui millegagi saab näidata sedalaadi tööstusalade tavalisi turutingimusi, siis tõendab aadressil Sævarhöfði 31 asuva varem riigile kuulunud tsemenditehase eest 2014. aastal saadud renditasu näide Gufunese piirkonnaga sarnaste tööstusalade turuväärtust.
            
         
               (32)
            
            
               Linna väitel ei saa rendilepingutega ÍG-le pandud kohustusi võrrelda Haslemoen Leiri asjas vaidluse all olnud kohustustega (33). Tasu vähendav kohustus, mis oli nimetatud asjas vaidluse all, puudutas Haslemoen ASi võimalikku kahju seoses sellega, et ta ei saanud teatavat hoonet rendile anda. Kuid ÍG-le pandud kohustused on seotud kinnisvara hooldustööde ja parendamise, lammutamise, elektri-, vee- ja küttetrasside ühenduse taastamise ning muude ehitustöödega selles piirkonnas. Nende kohustuste hinnangulised kulud määrasid linna eksperdid, lähtudes sarnastes projektides hiljuti korraldatud hangete tulemustest. Hoolimata sellest, et puuduvad dokumendid, mis näitaks ÍG osutatavate teenuste täpset majanduslikku mõju, ja valitseb planeeringualane ebakindlus, peab järelevalveamet nõustuma tõigaga, et nendel kohustustel on hinda alandav mõju. Linn leiab, et nende kohustuste mõju arvestamata jätmine oleks ebamõistlik, eriti seetõttu, et tegelikud kulud, mida ÍG on kohustuste tõttu kandnud, on hinnangutega kooskõlas.
            
         
               (33)
            
            
               Linna väitel käitus ta ÍGga rendilepinguid sõlmides turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana ja arvestas planeerimiskaalutlustega. Linn lisas lepingusse väga ranged ja lühikese etteteatamistähtajaga lepingu lõpetamise tingimused, et ala saaks kiiresti vabastada, kui riik otsustab alustada Sundabrauti maantee ehitamist. SR oli kinnisvara ja piirkonnaga põhjalikult tutvunud ning oli olukorras, kus ta sai objektiivselt hinnata, kas piirkonna seisukord on piisavalt hea, et seda saaks turul välja rentida. Krundi ja kinnisasjade kasutust käsitlevate otsuste tegemisel pööraks erainvestor alati tähelepanu planeeringutele.
            
         
               (34)
            
            
               Arvestades eespool toodud kaalutlusi, väidab linn, et ÍGga sõlmitud rendilepingud on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga.
            
         6.   ÍG MÄRKUSED
   
   
               (35)
            
            
               ÍG väitel on neil rentnikuna suurest maatükist väga vähe kasu, vaid see muudab ainult hooldus- ja järelevalvekohustused koormavamaks ja kulukamaks. Ehkki hooned on ruutmeetrite arvu poolest ruumikad, on need väga halvas seisukorras. ÍG toonitab, et hooned osteti tõepoolest eesmärgiga need lammutada. Kavas oli need täielikult lammutada ning alale oli ette nähtud elamupiirkond ja maantee. Seetõttu on kõik maa ruutmeetritel või pindalal põhinevad arvutused piirkonna rendi turuhinna kindlaksmääramiseks asjakohatud.
            
         
               (36)
            
            
               2003. aastal kasutas SR Gufunese piirkonda ja hooneid selleks, et pakkuda laopindu erinevatele inimestele ja ettevõtetele, kellele SR oli andnud korralduse vabastada teised linnas asuvad alad. Selline tegevus muutus SRi jaoks peagi problemaatiliseks logistilistel põhjustel ning seetõttu pakkus SR kogu piirkonda ÍG-le rendile eesmärgiga lasta see korrastada. Alguses oli selle ülesande enda kanda võtmine ÍG-le vastumeelne, kuna piirkonnas oli mitmeid probleeme, näiteks tülikad rentnikud ning hulk autoromusid ja tööstusjäätmeid.
            
         
               (37)
            
            
               Viimase kümne aasta jooksul on ÍG igas kuus kulutanud keskmiselt 16,5 miljonit Islandi krooni hooldusele ja teiste tavaliselt rendileandja kohustuseks olevate kulutuste katmisele. Rendi turuhinna hindamisel tuleb neid kulutusi arvesse võtta.
            
         
               (38)
            
            
               ÍG sõnul on Gufunese piirkonnas asuvate hoonete seisukord kriitiline hoolimata nende renoveerimiseks kulutatud vahenditest. Peaaegu iga hoone lekib ning enamik hoonete katustest on kahjustatud ja kasutud. Ka peaaegu kõik aknad peale kontorihoone omade on kahjustatud ja kasutud, hulk hoonete põrandaid on ohtlikus seisukorras ja mõnes kohas on augud ning trepid ei vasta õigusaktidega määratud tingimustele. Lisaks ei ole suuremas osas hoonetest vett ega tualette ning elektriühendus ei ole kooskõlas õigusaktide nõuetega.
            
         
               (39)
            
            
               Samuti on ÍG peaaegu kogu rendiperioodi vältel pidanud arvestama asjaoluga, et linn võib maa lühikese etteteatamisega tagasi nõuda. Lepingu lõpetamise lühike tähtaeg – 18 kuud – ja kohustus tagastada nõudmise korral osa maast üksnes 12-kuulise etteteatamisega takistasid äritegevust, näiteks jäätmekäitlust, mis nõuab rasketehnikat.
            
         
               (40)
            
            
               ÍG väitel ei tähenda kaebuse esitaja hilinenud huvi 2005. aasta üldise rendilepingu sõlmimise ajal piirkonnas valitsenud nõudluse hindamisel kuigi palju. 2005. aastal oli olukord selline, et piirkonna rendile pakkumist ei peetud realistlikuks. Pärast seda on ÍG kulutanud märkimisväärse hulga vahendeid selle renoveerimiseks, puhastamiseks ja hooldamiseks. Seetõttu tuleb eeldada, et hilisem huvi on seotud piirkonna seisukorraga pärast seda, kui ÍG oli võtnud üle selle haldamise.
            
         
               (41)
            
            
               Lõpetuseks esitas ÍG rendilepingu kohta sõltumatu hindamisakti, mille on 15. oktoobril 2015. aastal koostanud 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Rendilepingu hindamisaktis on märgitud 2005. aasta üldise rendilepingu hinnanguline väärtus 2005. aasta oktoobris, võttes aluseks üksikute kinnisasjade väärtuse ja seisukorra. Hindaja järelduse järgi on kinnisvara ja piirkonna igakuine rendiväärtus kokku 1 870 000 Islandi krooni.
            
         II.   HINDAMINE
   
   1.   RIIGIABI OLEMASOLU
   
   
               (42)
            
            
               EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 on sätestatud järgmine:
               „Kui käesolevas lepingus ei ole sätestatud teisiti, on igasugune EÜ liikmesriikide või EFTA riikide poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, käesoleva lepinguga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see mõjutab lepinguosaliste vahelist kaubandust.“
            
         
               (43)
            
            
               See tähendab, et meede kujutab endast riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses siis, kui kumulatiivselt on täidetud järgmised tingimused: meede: i) on saadud riigilt või riigi ressurssidest; ii) annab abisaajale valikulise majandusliku eelise; iii) mõjutab kaubandust lepinguosaliste vahel ja kahjustab konkurentsi.
            
         1.1.   EELISE PUUDUMINE
   1.1.1.   Üldist
   
   
               (44)
            
            
               Järgnevalt põhjendab järelevalveamet, miks ta on jõudnud järeldusele, et rendilepingud ei anna ÍG-le eelist EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses.
            
         
               (45)
            
            
               EMP lepingu artikli 61 lõike 1 tähenduses on eelis mis tahes majanduslik kasu, mida ettevõtja ei oleks tavapärastes turutingimustes, st riigi sekkumiseta, saanud ja millega seetõttu asetatakse ettevõtja konkurentidest soodsamasse olukorda (35). Kui tehing tehti ses mõttes soodsatel tingimustel, et ÍG maksis renditasu, mis jääb allapoole turuhinda, saaks ettevõte eelise riigiabieeskirjade tähenduses.
            
         
               (46)
            
            
               Selle küsimuse uurimiseks kohaldab järelevalveamet turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi, mille puhul riikide või riigiasutuste käitumist vara müümisel või rentimisel võrreldakse eraettevõtjate käitumisega (36).
            
         
               (47)
            
            
               Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kasutamise eesmärk on hinnata, kas riik on andnud mingile ettevõtjale eelise sellega, et ei ole mingis tehingus, nt vara müügi või rentimise korral, tegutsenud nagu turumajanduse tingimustes tegutsev eraettevõtja (37). Avalik-õiguslik asutus peab jätma kõrvale avaliku poliitika eesmärgid ja keskenduma selle asemel ainsale eesmärgile saavutada oma investeeringute puhul turu tulumäär või kasum ja vara müügil või rentimisel turuhind (38). Järelevalveamet märgib siiski, et selle hindamise käigus tuleb tavaliselt arvesse võtta kõiki asjaomase varaga seotud eriõigusi või -kohustusi, eriti neid, mis võivad mõjutada turuväärtust.
            
         
               (48)
            
            
               Kooskõla turutingimustega ja tehingu puhul kokku lepitud hinna vastavuse turuhinnale saab kindlaks teha teatavate näitajate alusel. Avatud, läbipaistva ja tingimusteta pakkumismenetluse korraldamine on üldjuhul asjakohane vahend tagamaks, et riigiasutus müüb või rendib vara kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga ja et asjaomase kauba või teenuse eest on makstud õiglast turuhinda. Ometi ei tähenda see automaatselt seda, et nõuetekohase pakkumismenetluse puudumise korral või võimaliku vea korral sellises menetluses võib õigustatult eeldada riigiabi olemasolu. Järelevalveamet võib tugineda ka teistele näitajatele, sealhulgas ekspertide hinnangutele.
            
         1.1.2.   Konkursi puudumine
   
   
               (49)
            
            
               Eespool kirjeldatud kaalutlusi arvesse võttes peab järelevalveamet esmalt uurima, kas linna korraldatud hankemenetlus oli asjakohane ja sobiv turuhinna kindlaksmääramiseks (39). Kuid selles asjas on leidnud kinnitust, et vaidlusaluse piirkonnaga seoses ei algatatud avalikku hankemenetlust. Samuti ei tehtud enne 2005. aasta üldist rendilepingut sõltumatut hindamist.
            
         
               (50)
            
            
               Linn on sellegipoolest toonitanud, et ÍGga allkirjastatud 2005. aasta üldises rendilepingus renditasu kindlaksmääramisel võeti arvesse erinevaid olemasolevaid rendilepinguid, mis olid piirkonna kohta sõlmitud pärast Islandi ajakirjanduses 2003. aastal avaldatud teadaandeid. Järelevalveamet leiab siiski, et nende teadaannete puhul oli tegemist vaid huvi ülesnäitamise üleskutsetega ning need ei kujuta endast avatud ja konkurentsil põhinevat pakkumismenetlust. Samuti ei puudutanud teadaanded kogu ühele rentnikule rendile pakutavat ala, vaid pigem üksikuid kinnisasju selles piirkonnas.
            
         
               (51)
            
            
               Seetõttu leiab järelevalveamet, et nimetatud teavitamismenetlus ei vasta turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumile. Seega ei saa seda menetlust käsitada usaldusväärse alusena kõnealuse rendiõiguse turuhinna kindlaksmääramisel.
            
         1.1.3.   Renditasu käsitlev eksperdihinnang
   
   
               (52)
            
            
               Nagu eespool öeldud, ei välista piisava hankemenetluse puudumine võimalust, et järelevalveamet kohaldab eraõigusliku turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi. Järelevalveamet peab uurima asjaomase tehingu sisu ja eelkõige võrdlema kokkulepitud hinda turuhinnaga. Turuhinna kindlaksmääramisel võtab järelevalveamet tavaliselt aluseks sõltumatu eksperdi hindamisuuringu. Eelistatavalt tuleks selline uuring teha tehingu ajal. Järelevalveamet võib hindamisel tugineda siiski ka tagantjärele tehtud hindamisuuringule (40).
            
         
               (53)
            
            
               Linn on väitnud, et Gufunese piirkonna rentimise turuhinda mõjutavad mitmed asjaolud. Esiteks, hooned ja rajatised olid halvas seisus, mõned rentnikud ei tasunud renti ning sinna oli kogunenud jäätmeid, mis tuli ära koristada. Teiseks, Gufunese piirkonna planeeringutega seoses valitses ebakindlus. Varasemate ja praegustemunitsipaalplaneeringute järgi on tööstustegevus piirkonnas taandumas ning linn ei saa seetõttu sõlmida sealse kinnisvara pikaaegseid rendilepinguid. Kolmandaks, ÍG-l on kohustus tagastada osa maast vastava nõudmise korral 12-kuulise etteteatamisega ning kogu piirkonda, sealhulgas hooneid, hõlmava lepingu lõpetamise etteteatamistähtaeg oli lühike – 18 kuud.
            
         
               (54)
            
            
               Nagu eespool märgitud, lasi linn kahel sõltumatul kinnisvaraagendil hinnata kinnisasjade ja rendiõiguse väärtust, kui RVK Studiosega peeti läbirääkimisi Gufunese piirkonnas asuvate hoonete müügi üle. Ehkki sõltumatud hinnangud ei puuduta otseselt kinnisvara rentimise turuhinda, kinnitasid need kinnisasjade halba seisukorda ja nende turuväärtust. Mõlemad sõltumatud hindajad toonitavad, et hooned lekivad, on ebapiisavalt soojustatud, neis on märkimisväärne hulk tööstusjäätmeid ajast, mil maad kasutas väetisetootja, ning need on üldiselt amortiseerunud. Lisaks sellele on mõnedes hoonetes asbesti ja osa tuleb lammutada.
            
         
               (55)
            
            
               Nagu eespool märgitud, esitas linn ka võrdluse sarnase tööstusliku kinnisasjaga, mis asub aadressil Sævarhöfði 31. Seda kinnisasja pakkus rendile riigihangete keskamet ja vastu võeti neljast pakkumusest suurim väärtusega 420 000 Islandi krooni kuus. See rendileping ei sisaldanud eriteenuseid ega -kohustusi, mida rentnik oleks pidanud osutama või täitma. Suurima renditasu pakkumuse osakaal kinnisasja väärtusest on 0,147 %, kuid ÍGga sõlmitud 2005. aasta üldise rendilepingu järgi moodustab renditasu 0,320 % Gufunese piirkonna kinnisvara väärtusest.
            
         
               (56)
            
            
               Samuti on 101 Reykjavík Fasteignasala teinud 2005. aasta üldise rendilepingu sõltumatu hindamise (41). Hindamine tehti 15. oktoobril 2015. aastal. See põhineb üksikute, eraldi hinnatud ja kontrollitud kinnisasjade väärtusel ning seisukorral. Hindamisel võeti arvesse kinnisasjade ja piirkonna seisukorda 2005. aastal, mil sõlmiti üldine rendileping, samuti tol ajal valitsenud turutingimusi. Hindaja järeldas, et kinnisvara ja piirkonna igakuine rendiväärtus oli 2005. aasta oktoobris kokku 1 870 000 Islandi krooni. Kuid 2005. aasta üldise rendilepingu järgi oli ÍG igakuine renditasu kokku 2 000 000 Islandi krooni, mis arvutati iga kuu ümber vastavalt tarbijahinnaindeksile (42). Seega on tasu, mida ÍG maksis igal kuul, eksperdi hinnangu järgi rendi turuhinnast suurem.
            
         
               (57)
            
            
               Olles kaalunud kõiki eespool toodud asjaolusid, leiab järelevalveamet, et 2005. aasta üldist rendilepingut ei sõlmitud turuhinnast odavama hinnaga.
            
         
               (58)
            
            
               Lõpetuseks märgib järelevalveamet, et ei võrdlus aadressil Sævarhöfði 31 asuva kinnisasjaga ega ka hinnang, mille koostas 101 Reykjavík Fasteignasala, võta arvesse rendilepingutes sisalduvaid erikohustusi, eelkõige lepingu lõpetamise lühikest etteteatamistähtaega (mida ongi nüüd kasutatud) ja mitmesuguseid hoolduskohustusi. Nende kohustuste rahalist mõju renditasule on keeruline määrata. Kuid oma olemuselt asetavad nad linna ÍG kulul soodsamasse olukorda, mis veelgi toetab järelevalveameti seisukohta, et 2005. aasta üldine rendileping sõlmiti turutingimustel.
            
         
               (59)
            
            
               Eespool öeldut arvesse võttes järeldab järelevalveamet, et ÍG ei saanud rendilepingutest majanduslikku eelist.
            
         2.   JÄRELDUS
   
   
               (60)
            
            
               Eespool toodud hindamisest lähtuvalt leiab järelevalveamet, et linna ja ÍG vahel sõlmitud lepingud Gufunese piirkonna rendileandmiseks ei tähenda riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes.
            
         ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:
   Artikkel 1
   Reykjavíki linna ja Íslenska Gámafélagiði vahel sõlmitud lepingud Gufunese piirkonna rendileandmiseks ei tähenda riigiabi EMP lepingu artikli 61 lõike 1 mõistes. Ametlik uurimine on sellega lõpetatud.
   Artikkel 2
   Otsus on adresseeritud Islandile.
   Artikkel 3
   Ainult otsuse ingliskeelne tekst on autentne.
   
      Brüssel, 26. aprill 2017
      
         
            EFTA järelevalveameti nimel
         
         
            eesistuja
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            kolleegiumi liige
         
         Frank J. BÜCHEL
      
   
   
      (1)  Otsus nr 261/15/COL algatada ametlik uurimismenetlus võimaliku riigiabi andmise kohta Gufunese piirkonnas maa ja kinnisvara rendileandmise kaudu, avaldatud: ELT C 316, 24.9.2015, lk 22, ning EMP kaasanne nr 57, 24.9.2015, lk 21.
   
      (2)  Dokumendid nr 704341–704343.
   
      (3)  Dokument nr 774957.
   
      (4)  Otsus nr 261/15/COL algatada ametlik uurimismenetlus võimaliku riigiabi andmise kohta Gufunese piirkonnas maa ja kinnisvara rendileandmise kaudu, avaldatud: ELT C 316, 24.9.2015, lk 22, ning EMP kaasanne nr 57, 24.9.2015, lk 21.
   
      (5)  Dokument nr 778453.
   
      (6)  Dokument nr 781877.
   
      (7)  Dokument nr 781927.
   
      (8)  Dokument nr 786716.
   
      (9)  Dokument nr 805588.
   
      (10)  Dokument nr 806264.
   
      (11)  Dokument nr 831665.
   
      (12)  Kättesaadav veebis aadressil http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Vt ka http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf.
   
      (13)  Ibid.
   
      (14)  Dokument nr 716986, lk 17.
   
      (15)  Dokumendid nr 716985 ja 742948.
   
      (16)  Dokument nr 716986, lk 21.
   
      (17)  Vt dokument nr 716985.
   
      (18)  Dokument nr 716986, lk 25.
   
      (19)  Dokument nr 716986, lk 29.
   
      (20)  Dokument nr 716986, lk 31.
   
      (21)  Dokument nr 716986, lk 33.
   
      (22)  Dokument nr 716985.
   
      (23)  Dokument nr 742948.
   
      (24)  Kõik arvandmed on Islandi kroonides.
   
      (25)  Dokument nr 716985.
   
      (26)  Teade on kättesaadav veebis aadressil http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag.
   
      (27)  Dokument nr 786718.
   
      (28)  Linnavolikogu koosoleku protokoll on kättesaadav veebis aadressil http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386.
   
      (29)  Linnavolikogu koosoleku protokoll on kättesaadav veebis aadressil http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407.
   
      (30)  Teade on kättesaadav veebis aadressil http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela.
   
      (31)  Teade on kättesaadav veebis aadressil http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver.
   
      (32)  Kohtuotsus Westdeutsche Landesbank Girozentrale vs. komisjon, T-228/99 ja T-233/99, EU:T:2003:57.
   
      (33)  Vt järelevalveameti 15. märtsi 2012. aasta otsus nr 90/12/COL, mis käsitleb teatavate hoonete müüki Haslemoen Leiris asuva siselaagri territooriumil, kättesaadav veebis aadressil http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf, punkt 81.
   
      (34)  Dokument nr 778453.
   
      (35)  Kohtuotsus SFEI ja teised vs. La Poste ja teised, C-39/94, EU:C:1996:285, punkt 60, ning kohtuotsus Hispaania vs. komisjon, C-342/96, EU:C:1999:210, punkt 41.
   
      (36)  Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamise kohta vt otsus kohtusjas E-12/11 (Asker Brygge, EFTA kohtu lahendid 2012, lk 536) ning kohtuotsus Land Burgenland ja teised vs. komisjon, C-214/12 P, C-215/12 P ja C-223/12 P, EU:C:2013:682. Need kohtuasjad käsitlevad maaga seotud otsese omandiõiguse müüki, ent neist leiab ka suuniseid muude maaga seotud õiguste, sealhulgas käesoleval juhul rendiõiguse müümise kohta.
   
      (37)  Vt järelevalveameti suunised EMP lepingu artikli 61 lõikes 1 viidatud riigiabi mõiste kohta, punkt 133. Kättesaadav aadressil http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf.
   
      (38)  Kohtuotsus Land Burgenland ja teised vs. komisjon, C-214/12 P, C-215/12 P ja C-223/12 P, EU:C:2013:682.
   
      (39)  EFTA järelevalveameti otsus nr 61/16/COL lõpetada ametlik uurimismenetlus seoses võimaliku abi andmisega varem NATO nimel hallatud optilise kaabli kiu rentimise kaudu, veel avaldamata, kättesaadav veebis aadressil http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, punkt 80.
   
      (40)  Kohtuasi nr E-12/11 (Asker Brygge, EFTA kohtu lahendid 2012, lk 536, punkt 81) ja EFTA järelevalveameti otsus nr 61/16/COL lõpetada ametlik uurimismenetlus seoses võimaliku abi andmisega varem NATO nimel hallatud optilise kaabli kiu rentimise kaudu, veel avaldamata, punkt 88.
   
      (41)  Dokument nr 778453.
   
      (42)  Dokument nr 716986, lk 25.