CELEX: 61991CC0104
Language: pt
Date: 1992-02-26
Title: Conclusões do advogado-geral Jacobs apresentadas em 26 de Fevereiro de 1992. # Colegio Oficial de Agentes de la Propriedad Inmobiliaria contra José Luis Aguirre Borrell e outros. # Pedido de decisão prejudicial: Juzgado de Instrucción n. 20 de Madrid - Espanha. # Liberdade de estabelecimento - Reconhecimento de diplomas - Agentes imobiliários. # Processo C-104/91.

Advertência jurídica importante

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61991C0104

Conclusões do advogado-geral Jacobs apresentadas em 26 de Fevereiro de 1992.  -  COLEGIO OFICIAL DE AGENTES DE LA PROPRIEDAD INMOBILIARIA CONTRA J. L. AGUIRRE BORRELL E OUTROS.  -  PEDIDO DE DECISAO PREJUDICIAL: JUZGADO DE INSTRUCCION N. 20 DE MADRID - ESPANHA.  -  LIBERDADE DE ESTABELECIMENTO - RECONHECIMENTO DE DIPLOMAS - AGENTES IMOBILIARIOS.  -  PROCESSO C-104/91.  

Colectânea da Jurisprudência 1992 página I-03003

Conclusões do Advogado-Geral

++++Senhor Presidente,  Senhores Juízes,  1. Este processo é análogo aos processos apensos C-330/90 e C-331/90, López Brea e Hidalgo Palacios, cujo acórdão foi proferido em 28 de Janeiro de 1992. Uma vez mais, o pano de fundo para o presente processo é um processo-crime contra pessoas que exerceram a profissão de agente imobilário em Espanha sem terem as qualificações profissionais exigidas pela legislação espanhola. Este processo difere dos anteriores na medida em que uma das pessoas envolvidas é nacional de outro Estado-membro e titular do correspondente diploma emitido neste último Estado-membro.  2. Em 2 de Janeiro de 1990, o Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (associação oficial dos agentes imobiliários, a seguir "Colegio Oficial"), instaurou um procedimento criminal no Juzgado de Instrucción n.  20, Madrid, contra Aguirre Newman SA, aparentemente uma sociedade regulada pelo direito espanhol. Os administradores da sociedade são Santiago Aguirre Gil de Biedma e Stephen Kenneth Newman. O último é de nacionalidade britânica. O Colegio Oficial alega que a sociedade actua como intermediária na compra e venda de imóveis. Segundo a lei espanhola, tais actividades só podem ser exercidas por pessoas titulares de um diploma específico emitido pelo Estado e inscritas no Colegio Oficial. Alegou, igualmente, que apenas pessoas singulares, e não sociedades, podem actuar como agentes imobiliários. Neste aspecto, o presente processo assemelha-se ao processo C-76/90, Saeger/Dennemeyer (acórdão de 25 de Julho de 1991), mas não foi submetida ao Tribunal de Justiça qualquer questão sobre este aspecto.  3. No processo que decorreu no órgão jurisdicional espanhol, S. Newman afirmou ser cidadão do Reino Unido, tendo em 1981 obtido um diploma britânico designado por "Degree in Urban Estate Management" (diploma de gestão imobiliária urbana). Declarou igualmente ser membro da Royal Institution of Chartered Surveyors. Estas afirmações estão confirmadas por documentos juntos aos autos. S. Newman informou o Juzgado de Instrucción de que tinha requerido a inscrição como membro do Colegio Oficial, mas não recebera resposta. Segundo o despacho de reenvio, o Colegio Oficial informou o órgão jurisdicional espanhol de que tinha recusado a inscrição de S. Newman "dado que este tinha criado a sociedade Aguirre Newman SA, que actuava como intermediária em negócios imobiliários".  4. Nestas circunstâncias, o órgão jurisdicional espanhol decidiu submeter ao Tribunal de Justiça, para decisão a título prejudicial, as seguintes questões:  "1) A regulamentação comunitária da liberdade de estabelecimento, que consta dos artigos 52. e seguintes do Tratado CEE e da Directiva 67/43, e o actual estado da execução do disposto no artigo 57. , n.  1, do Tratado, devem ser interpretados no sentido de que permitem num Estado-membro a condenação penal de um cidadão de outro Estado-membro, detentor de um título validamente emitido no seu país de origem cuja validade não foi reconhecida no país onde pretende estabelecer-se e exercer a sua actividade profissional como agente imobiliário?  2) A referida legislação comunitária deve ser interpretada no sentido de que o artigo 57. , n.  1, do Tratado, que impõe ao Conselho a obrigação de adoptar directivas sobre o reconhecimento mútuo de diplomas, certificados e outros títulos num prazo razoável, e a inexistência de qualquer actuação nesse sentido, no que se refere aos agentes imobiliários, durante 24 anos, permite a manutenção, num Estado-membro, da exigência de aprovação em exame para quem pretenda exercer a referida actividade profissional e possua o correspondente título no seu país de origem?"  5. A Comissão e o Governo espanhol trataram, com razão, estas questões na ordem inversa, dado que, logicamente, a questão de saber se um Estado-membro pode exigir que o titular de um diploma emitido noutro Estado-membro obtenha outras habilitações deve preceder a de saber se ele pode ou não ser sujeito a sanções penais caso continue a exercer a profissão em causa sem as habilitações exigidas. Seguirei, por isso, a mesma linha de raciocínio e abordarei em primeiro lugar a segunda questão.  Segunda questão  6. Antes de me debruçar sobre os problemas suscitados pela segunda questão, examinarei sumariamente a legislação que rege a profissão de agente imobiliário em Espanha e no Reino Unido, respectivamente.  7. No processo são citados dois textos legais que regem a profissão de agente imobiliário em Espanha, a saber, o Decreto n.  3248/69 de 4 de Dezembro de 1969, e o Real Decreto n.  1464/88 de 2 de Dezembro de 1988. O objecto deste último é dar aplicação à Directiva 67/43/CEE do Conselho, de 12 de Janeiro de 1967, relativa à realização da liberdade de estabelecimento e da livre prestação de serviços nas actividades não assalariadas, entre as quais o sector dos negócios imobiliários (JO 1967, 10, p. 140; EE 06 F1 p. 69). Os requisitos previstos nestes decretos foram resumidos na audiência pelo advogado do Colegio Oficial. São três: para se ser agente imobiliário, é necessário ter frequentado pelo menos três anos de estudos de nível universitário; ter sido aprovado em exame efectuado pelo Ministério das Obras Públicas e Transportes e estar inscrito como membro do Colegio Oficial competente. Por outro lado, o artigo 3. do Decreto n.  3248/69 proíbe às sociedades o exercício da actividade de agente imobiliário.  8. As actividades reservadas aos agentes imobiliários estão definidas no artigo 1. do Decreto n.  3248/69 como a mediação e corretagem nas seguintes operações: a) compra, venda e permuta de propriedades rústicas e urbanas, b) concessão de empréstimos garantidos por hipoteca sobre propriedades rústicas ou urbanas, c) locação de propriedades rústicas e urbanas e respectiva transmissão, bem como d) avaliação de imóveis.  9. Embora a questão formulada pela órgão jurisdicional nacional faça referência a uma pessoa "detentora de um título validamente emitido no seu país de origem", deve realçar-se que o direito inglês não impõe aos agentes imobiliários qualquer habilitação obrigatória. É verdade que a Section 22 do Estate Agents Act 1979 autoriza o secretário de Estado a adoptar normas que prevejam, entre outras, qualificações profissionais ou académicas, a par de um mínimo de experiência prática. Contudo, verifica-se que não foi ainda adoptada qualquer regulamentação deste tipo. Na audiência, o advogado do Colegio Oficial declarou que, para além da Espanha, o único país da Comunidade que regulamentou o acesso à profissão de agente imobiliário foi a França. Salientou igualmente que está prevista legislação nesse sentido na Bélgica.  10. O facto de a legislação do Reino Unido não exigir quaisquer qualificações especiais não significa, evidentemente, que essas qualificações não existam no Reino Unido. De facto, S. Newman é titular de um diploma desse tipo, o "Degree in Urbane Estate Management" reconhecido pela Royal Institution of Chartered Surveyors.  11. Segundo as observações apresentadas pelo Colegio Oficial e pelo Ministério Público (Ministerio Fiscal), as normas aplicáveis do direito comunitário exigem simplesmente que os Estados-membros eliminem qualquer discriminação e concedam aos nacionais dos outros Estados-membros o mesmo tratamento que dispensam aos seus próprios nacionais. A Espanha respeitou esta obrigação ao adoptar o Real Decreto n.  1464/88 de 2 de Dezembro de 1988, cujo artigo 1. autoriza os cidadãos de outros Estados-membros a prestar serviços e a estabelecer-se em Espanha como agentes imobiliários em idênticas condições às dos cidadãos espanhóis. Dado que o Conselho não adoptou ainda qualquer directiva sobre o reconhecimento mútuo dos diplomas de agente imobiliário, em aplicação do artigo 57. , n.  1, do Tratado CEE, ou que harmonize as condições de acesso à profissão, nos termos do artigo 57. , n.  2, cada Estado-membro tem a liberdade de fixar as condições em que as pessoas podem ser autorizadas a exercer a profissão de agente imobiliário e de exigir que os cidadãos de outros Estados-membros respeitem a sua legislação, independentemente das qualificações que possam ter obtido noutro Estado-membro.  12. A Comissão e o Governo francês traçam um quadro bastante diferente do estado actual do direito comunitário no que toca à liberdade de estabelecimento. Citam os acórdãos do Tribunal de Justiça de 28 de Abril de 1977, Thieffry (71/76, Recueil, p. 765), de 15 de Outubro de 1987, Heylens (222/86, Colect., p. 4097), e de 7 de Maio de 1991, Vlassopoulou (C-340/89, Colect., p. I-2357). Concluem destes acórdãos que, quando um cidadão comunitário habilitado a exercer a profissão de agente imobiliário num Estado-membro solicita às autoridades de outro Estado-membro autorização para exercer essa profissão neste segundo Estado-membro, essas autoridades devem examinar em que medida as habilitações obtidas no primeiro Estado-membro equivalem às exigidas no segundo. Se a equivalência for apenas parcial, pode exigir-se que a pessoa em questão demonstre ter adquirido os conhecimentos que o diploma estrangeiro não comprova. A decisão que recuse a equivalência ao diploma estrangeiro deve ser fundamentada e susceptível de recurso.  13. O Governo espanhol cita os três processos atrás mencionados, mas não admite que a prática das autoridades espanholas se afaste dessa jurisprudência. Realça que os interessados, antes de solicitarem a sua inscrição na associação profissional em causa, devem fornecer os documentos necessários às autoridades administrativas de modo a que estas possam decidir quanto à sua equivalência. O Governo espanhol acrescenta que o quadro jurídico diferente em que os agentes imobiliários trabalham pode ter incidência na questão da equivalência. Sugere que se responda afirmativamente à segunda questão.  14. Resumirei em seguida, de forma breve, as normas do Tratado, regulamentação e jurisprudência aplicáveis nesta matéria.  15. O artigo 52. , primeiro parágrafo, do Tratado CEE exige que sejam progressivamente suprimidas, durante o período de transição, as restrições à liberdade de estabelecimento dos nacionais de um Estado-membro no território de outro Estado-membro. O artigo 52. , segundo parágrafo, determina que:  "A liberdade de estabelecimento compreende tanto o acesso às actividades não assalariadas e o seu exercício, como a constituição e a gestão de empresas e designadamente de sociedades, na acepção do segundo parágrafo do artigo 58. , nas condições definidas na legislação do país de estabelecimento para os seus próprios nacionais, sem prejuízo no disposto no capítulo relativo aos capitais."  Conscientes do facto de um dos principais obstáculos à liberdade de estabelecimento residir nas disparidades entre as legislações nacionais quanto às condições de acesso a determinadas profissões, os autores do Tratado CEE, no artigo 57. , n.  1, determinaram que o Conselho adoptará directivas que visem o reconhecimento mútuo de diplomas, certificados e outros títulos. O artigo 57. , n.  2, por seu lado, determina que o Conselho adoptará, antes do termo do período de transição, directivas que visem coordenar as disposições legislativas, regulamentares e administrativas dos Estados-membros, respeitantes ao acesso às actividades não assalariadas e ao seu exercício.  16. Verifica-se que o Conselho não adoptou qualquer directiva relativa especificamente à profissão de agente imobiliário, quer para garantir o reconhecimento mútuo dos diplomas, em aplicação do artigo 57. , n.  1, quer para coordenar as legislações nacionais que regem o acesso à profissão, por força do artigo 57. , n.  2. É verdade que a Directiva 89/48/CEE do Conselho, de 21 de Dezembro de 1988, relativa a um sistema geral de reconhecimento dos diplomas de ensino superior que sancionam formações profissionais com uma duração mínima de três anos (JO 1989, L 19, p. 16), pode aplicar-se aos agentes imobiliários. Contudo, o prazo para transpor esta directiva para o direito nacional apenas terminou em 4 de Janeiro de 1991. Os factos que estão na origem dos processos instaurados a S. Newman ocorreram antes desta data. Pode igualmente notar-se que a Directiva 67/43 do Conselho em nada ajuda S. Newman, pois exige simplesmente aos Estados-membros que concedam aos cidadãos de outros Estados-membros o mesmo tratamento que aos seus próprios nacionais. É certo que o artigo 1. desta directiva, conjugado com o título III, letra B, do Programa Geral para a Supressão das Restrições à Liberdade de Estabelecimento, exige a abolição de qualquer discriminação, clara ou dissimulada, obrigando os Estados-membros a eliminarem "as condições a que uma disposição... sujeita o acesso ou o exercício de uma actividade não assalariada e que, embora aplicáveis sem distinção de nacionalidade, dificultam exclusivamente ou principalmente o acesso ou o exercício dessa actividade por estrangeiros". Contudo, não penso que possa dizer-se que a legislação espanhola em causa tenha tal efeito.  17. A falta da completa aplicação pelo Conselho do artigo 57. , n.os 1 e 2, do Tratado tem, em certa medida, sido compensada por vários acórdãos do Tribunal de Justiça. No processo Thieffry, o Tribunal decidiu que, quando o direito comunitário não contenha disposições específicas para a implementação da liberdade de estabelecimento, pode este objectivo do Tratado ser assegurado através de medidas adoptadas nos Estados-membros, os quais, nos termos do artigo 5. do Tratado, são obrigados a adoptar todas as medidas adequadas para garantir o cumprimento das obrigações resultantes do Tratado e a absterem-se de qualquer medida susceptível de colocar em perigo a realização dos objectivos do Tratado. Quando o interessado tenha obtido um diploma no seu país de origem, reconhecido como equivalente pelas autoridades competentes do país de estabelecimento, não lhe poderá ser recusado o acesso à profissão em causa pela razão de não possuir o diploma nacional exigido pela legislação do país de estabelecimento. Este princípio foi confirmado no acórdão de 28 de Junho de 1977, Patrick (11/77, Recueil, p. 1199).  18. Nos acórdãos Thieffry e Patrick, o Tribunal de Justiça limita-se a exigir que os Estados-membros que tinham por sua própria iniciativa reconhecido a equivalência das qualificações obtidas noutro Estado-membro tornassem efectivo esse reconhecimento. No acórdão Heylens, que versa sobre a livre circulação dos trabalhadores ao abrigo do artigo 48. do Tratado, à qual se aplicam os mesmos princípios, e no acórdão Vlassopoulou, o Tribunal de Justiça foi mais longe e decidiu que as autoridades de um Estado-membro onde o titular de diplomas emitidos noutro Estado-membro pretenda trabalhar ou estabelecer-se têm a obrigação concreta de averiguar se essas habilitações correspondem às exigidas pela sua própria legislação (v., em especial, os n.os 16 e 17 do acórdão Vlassopoulou). Nessa análise, as autoridades competentes podem ter em conta as diferenças objectivas relativas, em especial, ao contexto jurídico em que a profissão é exercida e ao leque de actividades por ela abrangida. No caso de profissões da área jurídica, podem ter em conta diferenças entre os sistemas jurídicos em causa. Se as qualificações forem apenas parcialmente equivalentes, o interessado pode ser obrigado a demonstrar que obteve os conhecimentos não comprovados pelos diplomas emitidos no seu país de origem. A este respeito, as autoridades competentes devem averiguar se o interessado adquiriu os conhecimentos necessários através de estudos ou de experiência prática.  19. Nos acórdãos Heylens e Vlassopoulou, o Tribunal de Justiça enunciou igualmente importantes regras processuais relativas à obrigação do Estado-membro de acolhimento de ter em conta as qualificações obtidas noutro Estado-membro. A decisão tomada pelas autoridades nacionais deve ser susceptível de recurso jurisdicional que permita verificar a respectiva conformidade com o direito comunitário, e o interessado deve poder tomar conhecimento dos fundamentos da decisão.  20. A resposta à segunda questão pode deduzir-se da jurisprudência que acaba de ser resumida, em especial dos n.os 15 a 22 do acórdão Vlassopoulou. Segundo esta jurisprudência, quando uma pessoa com as habilitações exigidas para o exercício de uma profissão num Estado-membro pretenda exercer essa profissão noutro Estado-membro, as autoridades do segundo Estado-membro devem examinar se as habilitações respectivas são equivalentes, tendo em conta o quadro legal em que a profissão é exercida e a sua área de actividade. O mesmo princípio se aplica quando não é exigido qualquer diploma específico no primeiro Estado-membro mas um nacional deste Estado tenha obtido qualificações que podem ser equivalentes às exigidas no segundo Estado-membro. Quando as qualificações sejam apenas em parte equivalentes, pode ser exigido ao interessado que demonstre ter obtido os conhecimentos não comprovados pelos seus diplomas. A decisão das autoridades deve ser fundamentada e susceptível de recurso, para poder verificar-se a sua conformidade com o direito comunitário.  Primeira questão  21. Na opinião da Comissão, é claro que as autoridades espanholas não instituíram qualquer procedimento para reconhecimento dos diplomas de agentes imobiliários autorizados a exercer a sua profissão noutros Estados-membros ou pelo menos não instituíram o tipo de procedimento exigido pelo direito comunitário. A Comissão deduz desta aparente omissão que as autoridades espanholas não podem impor sanções penais a pessoas que tenham actuado como agentes imobiliários sem possuir os diplomas exigidos pelo direito espanhol.  22. Na audiência, o Governo espanhol contestou a opinião de que não existe um procedimento específico para o reconhecimento da equivalência dos diplomas obtidos noutro Estados-membros. Embora não sustente terem sido dadas instruções específicas aos serviços governamentais competentes exigindo-lhes que instituíssem um procedimento para esse efeito, afirma que os procedimentos previstos na Ley de Procedimiento Administrativo são suficientes. Assim, por aplicação do artigo 70. desta lei, qualquer pessoa singular ou colectiva pode dirigir um pedido às autoridades e órgãos da administração pública, dentro da sua esfera de competência, sendo estes obrigados a proferir decisão. Segundo o Governo espanhol, a decisão deve ser fundamentada e é susceptível de recurso jurisdicional. Caso a administração não se pronuncie quanto ao pedido num prazo de três meses, pode o requerente apresentar uma reclamação e, caso no prazo adicional de três meses não seja tomada qualquer decisão, o pedido pode considerar-se indeferido e é possível interpor recurso (artigo 94. da mesma lei). O Governo espanhol sublinha que, no presente processo, S. Newman nunca solicitou que a autoridade competente reconhecesse as suas habilitações britânicas; começou, simplesmente, a sua actividade como agente imobiliário e, decorrido um ano, requereu a sua inscrição no Colegio Oficial. O Governo espanhol alega que as autoridades não podem ser acusadas de não terem reconhecido as qualificações de quem nunca solicitou o reconhecimento.  23. De harmonia com o princípio assente da autonomia processual, cabe aos Estados-membros determinar através de que autoridades e segundo que procedimentos devem ser postos em execução os direitos e obrigações que derivam do direito comunitário, com a única condição de as normas assim estabelecidas não serem menos favoráveis que as normas aplicáveis a casos internos semelhantes, e de ser garantido o exercício efectivo dos direitos que derivam do direito comunitário. Relativamente à liberdade de estabelecimento e à livre circulação dos trabalhadores, o exercício efectivo dos direitos implica o respeito pelas garantias processuais enunciadas nos processos Heylens e Vlassopoulou, a saber, uma decisão fundamentada e a possibilidade de recurso. Implica também, em minha opinião, que as pessoas que pretendam exercer as liberdades fundamentais em questão devem poder obter uma decisão definitiva quanto à equivalência dos seus diplomas dentro de um prazo razoável. Resulta claramente das observações do Governo espanhol que, caso não haja sido dada qualquer instrução às autoridades administrativas competentes quanto à maneira de tratar os pedidos de reconhecimento, podem decorrer seis meses antes que se considere ter sido adoptada uma decisão negativa, face ao silêncio da administração, mais um longo período até que os tribunais fiscalizem a legalidade dessa decisão. Ao longo deste período, que pode ultrapassar largamente um ano, a pessoa em causa estará impossibilitada de exercer a sua profissão em Espanha e, talvez mais grave, não estará em condições de saber que outros estudos deve efectuar, na hipótese de os seus diplomas estrangeiros virem a ser considerados apenas parcialmente equivalentes. Daqui resulta um substancial entrave à liberdade de estabelecimento que, em minha opinião, não é compatível com a obrigação que incumbe aos Estados-membros, por força do artigo 5. do Tratado, de adoptar todas as medidas adequadas para garantir o cumprimento das obrigações que derivam do Tratado.  24. Do facto de a Espanha não ter instituído um procedimento específico para reconhecimento dos diplomas obtidos em outros Estados-membros, a Comissão conclui que as autoridades espanholas não podem aplicar sanções penais a S. Newman nas circunstâncias do presente caso. O Governo espanhol alega que, à parte a questão de saber se os seus procedimentos são adequados, S. Newman pode mesmo assim ser acusado, dado que nunca solicitou o reconhecimento das suas habilitações britânicas.  25. Compete ao órgão jurisdicional nacional decidir se S. Newman desenvolveu as diligências necessárias para obter o reconhecimento do seu diploma em gestão imobiliária urbana. Contudo, resulta claramente do despacho de reenvio e dos documentos remetidos pelo órgão jurisdicional nacional que S. Newman solicitou formalmente a sua inscrição no Colegio Oficial e informou este organismo das suas habilitações britânicas. É igualmente claro que o Colegio Oficial não respondeu adequadamente a este pedido.  26. Quais são então as responsabilidades do Colegio Oficial? Na audiência, o agente do Governo espanhol salientou que se trata de um organismo de direito privado não integrado na administração espanhola. Isto pode ser formalmente exacto, mas a verdade é que o Governo espanhol confiou ao Colegio Oficial determinadas tarefas e privilégios e, dado a inscrição ser obrigatória, este tem o poder de avaliar se os indivíduos, incluindo nacionais de outros Estados-membros, podem trabalhar como agentes imobiliários em Espanha. No exercício deste poder, o Colegio Oficial desempenha funções quase governamentais e deve, portanto, estar sujeito às mesmas obrigações, por força do artigo 5. e do artigo 52. do Tratado, como um normal serviço da administração espanhola. Daqui decorre que, quando esse organismo recebe o pedido de inscrição de um nacional de outro Estado-membro, titular de um diploma correspondente, acompanhado da necessária documentação, não pode simplesmente ignorar esse pedido, devendo responder-lhe rapidamente e informar o interessado quanto às exigências impostas no seu país para ser admitido a exercer a profissão de agente imobiliário, e deve encaminhá-lo para a autoridade competente para decidir se as suas habilitações devem ser reconhecidas.  27. Significa isto, assim, que as autoridades espanholas não podem proceder criminalmente contra S. Newman no presente caso? A Comissão considera que não podem simplesmente porque não instituíram um procedimento adequado para reconhecimento dos diplomas obtidos noutros Estados-membros. Na audiência, a Comissão citou o acórdão de 22 de Setembro de 1983, Auer, dito "Auer II" (271/82, Recueil, p. 2727), no qual o Tribunal de Justiça entendeu que a legislação que previa procedimento penal ou administrativo contra um veterinário que exercia a sua profissão sem inscrição na ordem profissional era incompatível com o direito comunitário, na medida em que a referida inscrição lhe fora recusada em violação do mesmo (n.  19).  28. Contudo, afigura-se-me que a Comissão foi longe demais ao sugerir que as autoridades nacionais não podem instaurar procedimentos em situações como as do actual caso. Existe uma diferença importante entre o caso em análise e o processo Auer. No processo Auer, ficou provado que os diplomas obtidos noutro Estado-membro equivaliam aos exigidos em França e deviam ter sido reconhecidos com base numa directiva que tinha efeito directo. No caso presente, não existe nenhuma directiva sobre o reconhecimento de diplomas, e não é de maneira alguma certo que as habilitações de S. Newman sejam plenamente equivalentes às exigidas em Espanha.  29. É óbvio que S. Newman tinha o direito de obter o reconhecimento das suas habilitações com base no artigo 52. do Tratado, mesmo na falta de uma directiva. Mas não devem ser ignoradas as dificuldades práticas. Existe uma diferença objectiva entre as profissões de veterinário e de agente imobiliário. Um cão ou um cavalo italiano não diferem fisiologicamente de um cão ou de um cavalo francês, de modo que é de esperar que um veterinário diplomado pela Universidade de Parma trate as respectivas afecções de modo tão competente como o que fez os seus estudos numa escola de medicina veterinária francesa. No caso dos agentes imobiliários, as coisas são um pouco diferentes.  30. A compra e venda de bens imobiliários implica transacções complexas, que decorrem no contexto de legislações nacionais muito distintas. Em especial, a lei que rege a compra de uma propriedade, ou relativa às hipotecas e outros ónus, difere consideravelmente de um Estado-membro para outro. É de esperar que um agente imobiliário britânico, mesmo que não efectue ele próprio essas transacções, tenha um certo conhecimento das leis nacionais aplicáveis. Mas, sem formação complementar, não será suficientemente competente para ajudar os particulares na compra e venda de bens imóveis em Espanha. Além das diferenças entre as legislações nacionais aplicáveis, existem indiscutivelmente diferenças na estrutura do mercado imobiliário e nos costumes e práticas locais. Os interesses do cidadão que pretende exercer a sua liberdade de estabelecimento devem ser confrontados com os dos seus potenciais clientes, que têm o direito de esperar que os seus consultores possuam os conhecimentos necessários, incluindo sobre a legislação local. Caso um agente imobiliário de outro Estado-membro tivesse automaticamente o direito de actuar em Espanha como agente imobiliário apenas pelo facto de as autoridades espanholas não terem instituído os procedimentos necessários para reconhecimento das habilitações obtidas noutros Estados-membros, como exigem os acórdãos Heylens e Vlassopoulou, seria demasiado grande o risco de os particulares virem a sofrer prejuízos devido aos conselhos deficientes de um agente imobiliário sem o conhecimento bastante do enquadramento legal e profissional em que operam os agentes imobiliários em Espanha.  31. Contudo, esse perigo não existiria caso posteriormente se verificasse que o agente imobiliário possuía todos os conhecimentos necessários, na medida em que os diplomas obtidos noutro Estado-membro fossem plenamente equivalentes aos exigidos em Espanha. Consequentemente, afigura-se-me que a solução apropriada é a de o órgão jurisdicional nacional onde os procedimentos foram instaurados não poder condenar o agente imobiliário acusado, a menos que a autoridade que o acusa demonstre que as qualificações obtidas pelo interessado noutro Estado-membro não correspondem plenamente às exigidas pelo direito nacional. Esta solução, mais do que a proposta pela Comissão, mostra-se compatível com o acórdão Auer II.  32. Acrescentaria que, se o órgão jurisdicional nacional chegar à conclusão de que os diplomas são parcialmente equivalentes, o grau de equivalência é questão a ter em consideração para a determinação de qualquer sanção. Em minha opinião, será contrário ao princípio da proporcionalidade que, por exemplo, um órgão jurisdicional nacional trate com o mesmo rigor uma pessoa que não possua qualquer diploma adequado e outra que obteve noutro Estado-membro qualificações em larga medida equivalentes às exigidas pelo direito nacional.  Conclusão  33. Consequentemente, sou de opinião de que deverá responder-se do modo seguinte às questões submetidas ao Tribunal de Justiça pelo Juzgado de Instrucción n.  20 de Madrid:  "1) Quando um nacional de Estado-membro pretenda exercer a sua profissão de agente imobiliário noutro Estado-membro onde essa profissão é reservada a quem possua qualificações específicas, as autoridades competentes do segundo Estado-membro devem analisar se, e em que medida, as qualificações obtidas pela pessoa em causa no primeiro Estado-membro são equivalentes às exigidas no segundo Estado-membro. Nesse exame, as autoridades competentes podem igualmente ter em atenção as diferenças objectivas no que toca ao enquadramento legal e comercial em que a profissão é exercida e ao seu âmbito de actividade nos respectivos Estados-membros. Se esse exame conduzir à conclusão de que as qualificações obtidas no primeiro Estado-membro não correspondem plenamente às exigidas no segundo Estado-membro, pode o interessado ser obrigado a demonstrar, em especial através de um exame, que obteve os conhecimentos e aptidões que os diplomas obtidos no primeiro Estado-membro não comprovam. Se não for reconhecida a perfeita equivalência das qualificações obtidas no primeiro Estado-membro, o interessado tem o direito de ser informado dos fundamentos dessa decisão e deve poder impugná-la em juízo, de modo a poder apreciar-se a conformidade de tal decisão com o direito comunitário.  2) Se as autoridades competentes do segundo Estado-membro não tiverem instituído um procedimento administrativo adequado para examinar a equivalência de qualificações obtidas noutros Estados-membros e se a pessoa em causa tiver requerido a inscrição numa associação profissional com poder legal de regulamentar o acesso à profissão tendo, sem receber resposta fundamentada desta, começado a exercer a actividade de agente imobiliário, não poderá essa pessoa ser alvo de qualquer condenação penal por exercício dessa profissão sem possuir as qualificações necessárias, a não ser que se prove que as qualificações obtidas no primeiro Estado-membro não são plenamente equivalentes às exigidas no segundo. Se as qualificações não forem perfeitamente equivalentes, o grau de equivalência deve ser tomado em conta para a determinação de qualquer sanção."  (*) Língua original: inglês.