CELEX: E2012C0090
Language: el
Date: 2012-03-15 00:00:00
Title: Απόφαση της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ αριθ. 90/12/COL, της 15ης Μαρτίου 2012 , σχετικά με την πώληση ορισμένων κτιρίων του Inner Camp (εσωτερικής ζώνης του στρατοπέδου) στο Haslemoen Leir (Νορβηγία)

21.2.2013   
            
            
               EL
            
            
               Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης
            
            
               L 48/33
            
         ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΟΠΤΕΫΟΥΣΑΣ ΑΡΧΉΣ ΤΗΣ ΕΖΕΣ
   αριθ. 90/12/COL
   της 15ης Μαρτίου 2012
   σχετικά με την πώληση ορισμένων κτιρίων του Inner Camp (εσωτερικής ζώνης του στρατοπέδου) στο Haslemoen Leir (Νορβηγία)
   Η ΕΠΟΠΤΕΥΟΥΣΑ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΕΖΕΣ («ΑΡΧΗ»)
   Έχοντασ υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο («Συμφωνία ΕΟΧ»), και ιδίως το άρθρο 61 και το πρωτόκολλο 26,
   Έχοντασ υπόψη τη συμφωνία μεταξύ των κρατών ΕΖΕΣ για τη σύσταση Εποπτεύουσας Αρχής και Δικαστηρίου («Συμφωνία περί Εποπτείας και Δικαστηρίου»), και ιδίως το άρθρο 24,
   Έχοντασ υπόψη το πρωτόκολλο 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου («πρωτόκολλο 3»), ιδίως το άρθρο 1 παράγραφος 2 του Μέρους Ι και το άρθρο 7 παράγραφος 5 και το άρθρο 14 του Μέρους ΙΙ,
   Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με τις εν λόγω διατάξεις (1),
   Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
   I.   ΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
   
   1.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
   
               (1)
            
            
               Βάσει καταγγελίας και μετά την ανταλλαγή διαφόρων επιστολών (αριθ. αναφοράς 427226, 422506, 449988, 428521 και 458787), η Αρχή ενημέρωσε τις νορβηγικές αρχές, με επιστολή της 24ης Μαρτίου 2010 (αριθ. αναφοράς 549786), ότι κίνησε τη διαδικασία του άρθρου 1 παράγραφος 2 του Μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3 σχετικά με την πώληση ορισμένων κτιρίων του Inner Camp (εσωτερικής ζώνης του στρατοπέδου) στο Haslemoen Leir.
            
         
               (2)
            
            
               Η απόφαση της αρχής αριθ. 96/10/COL της 24ης Μαρτίου 2010 να κινήσει τη διαδικασία δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στο Συμπλήρωμα ΕΟΧ (2). Οι νορβηγικές αρχές υπέβαλαν τις παρατηρήσεις τους με επιστολή της 12ης Μαΐου 2010 και με επιστολή της 19ης Νοεμβρίου 2010 (αριθ. αναφοράς 557187 και 581797). Δεν υποβλήθηκαν παρατηρήσεις από τρίτους.
            
         2.   HASLEMOEN LEIR
   
               (3)
            
            
               Το 2001, το Νορβηγικό Κοινοβούλιο (Stortinget) αποφάσισε ότι οι στρατιωτικές εγκαταστάσεις που δεν χρησιμοποιούνταν πλέον για στρατιωτικούς σκοπούς θα έπρεπε να πωληθούν στην αγοραία τιμή (3). Δόθηκε στις αρμόδιες δημοτικές αρχές το δικαίωμα πρώτης άρνησης.
            
         
               (4)
            
            
               Ένα από τα προς πώληση περιουσιακά στοιχεία ήταν το στρατόπεδο Haslemoen Leir που βρίσκεται στον Δήμο Våler στην επαρχεία Hedmark, στο οποίο οι στρατιωτικές δραστηριότητες τερματίστηκαν στις 30 Ιουνίου 2003. Το νορβηγικό κράτος κίνησε τη διαδικασία πώλησης τον Οκτώβριο του 2004, η οποία είχε ως αποτέλεσμα τη συνακόλουθη αγορά ολόκληρου του στρατοπέδου από τον Δήμο του Våler στην τιμή των 46 εκατ. NOK με σύμβαση της 16ης Απριλίου 2005.
            
         
               (5)
            
            
               Το Haslemoen Leir ήταν στρατιωτική βάση από τη δεκαετία του 1950 και αποτελείται από τα ακόλουθα: i) δασικές εκτάσεις· ii) καλλιεργούμενη γη iii) περιοχή κατοικιών (που αναφέρεται και ως Storskjæret)· iv) περιοχή που αποκαλείται εσωτερική ζώνη του στρατοπέδου (Inner Camp).
            
         
               (6)
            
            
               Η συνολική έκταση του Inner Camp είναι περίπου 300 000m2 με 44 κτίρια (4) επιφάνειας άνω των 42 000 m2. Τα κτίρια περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων στρατόπεδα και κτίρια υπηρεσιών για στρατιωτικές δραστηριότητες, όπως μαγειρεία, τραπεζαρία αξιωματικών, σχολείο και εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις, εγκαταστάσεις ασκήσεων και επιστράτευσης, αποθήκες και χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων. Ορισμένα από τα παλαιά κτίρια έχουν ανακαινισθεί και το στρατόπεδο ήταν, μέχρι να κλείσει, σε καλή κατάσταση συντήρησης.
            
         2.1.   Η πώληση του Haslemoen Leir από το νορβηγικό κράτος στον Δήμο Våler
   
   
               (7)
            
            
               Όταν το Haslemoen Leir διατέθηκε για πώληση το 2004, το νορβηγικό κράτος ανέθεσε σε ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα, την εταιρεία Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, να αποτιμήσει την αξία του Haslemoen Leir (5). Η έκθεση Agdestein της 22ας Δεκεμβρίου 2004 (πρώτη έκθεση Agdestein) έκρινε ότι η «επενδυτική αξία» (6) του Inner Camp, και με τα 44 κτίρια, ανερχόταν σε 39 εκατ. ΝΟΚ, εάν τα κτίρια πωλούνταν χωριστά. Εάν το Inner Camp πωλούνταν ως ενιαία μονάδα, η έκθεση αποτίμησε την «επενδυτική αξία» σε 29 εκατ. ΝΟΚ. Η έκθεση περιείχε και χωριστές αποτιμήσεις της αξίας των περισσότερων από τα 44 κτίρια, με διευκρινίσεις και συνοπτικές περιγραφές του κάθε κτιρίου και της τεχνικής κατάστασής του.
            
         
               (8)
            
            
               Η έκπτωση κατά 10 εκατ. ΝΟΚ αναφέρεται στις επόμενες εκθέσεις και την αλληλογραφία ως έκπτωση 30% (ή έκπτωση περίπου 30%). Όμως η έκπτωση η οποία παραχωρήθηκε για την αγορά του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας στην πραγματικότητα είναι 25,64% (μείωση 10 εκατ. ΝΟΚ από το ποσό των 39 εκατ. ΝΟΚ = 25,6410255).
            
         
               (9)
            
            
               Ο αγοραστής, ο Δήμος Våler, ανέθεσε στους ανεξάρτητους εκτιμητές Erik Alhaug και Trond Bakke να αποτιμήσουν την αξία του Inner Camp και της περιοχής κατοικίας που αποκαλείται Storskjæret. Η αξιολόγησή τους βασιζόταν επίσης στην πώληση του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας. Υπολόγισαν την επενδυτική αξία, δηλ. την προσδοκώμενη αγοραία αξία βάσει μελλοντικών εσόδων από την εκμίσθωση των κτιρίων. Η έκθεση ήταν σχετικά συνοπτική, 4 σελίδων, και δεν βασιζόταν σε καμία φυσική επιθεώρηση των κτιρίων, αλλά σε υφιστάμενες εκθέσεις και αξιολογήσεις. Η έκθεση έλαβε υπόψη τα αναγκαία έξοδα για την αναβάθμιση των κτιρίων σε λειτουργικά αντικείμενα για μίσθωση. Η έκθεση βασίστηκε στην παραδοχή ότι θα απαιτούνταν χρόνος για να μισθωθούν όλα τα κτίρια, λόγω της γεωγραφικής θέσης των κτιρίων και του μικρού πληθυσμού του Δήμου Våler. Ορισμένα από τα κτίρια είχαν ήδη εκμισθωθεί, αλλά σε βραχυπρόθεσμη βάση. Η έκθεση επισήμανε επιπλέον ότι διάφορα κτίρια, μεταξύ άλλων και οι στρατώνες, θα έπρεπε να αχρηστευθούν, διότι βρίσκονταν σε κακή κατάσταση από τεχνική άποψη. Επειδή και πολλά από τα υπόλοιπα κτίρια απαιτούσαν σημαντική ανακαίνιση, η έκθεση κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το πιθανό μελλοντικό εισόδημα από μισθώματα δεν θα κάλυπτε ούτε τα κανονικά έξοδα συντήρησης και λειτουργίας. Το συμπέρασμα των κκ. Alhaug και Bakke, της 18ης Ιανουαρίου 2005 (έκθεση Alhaug/Bakke), (7) ήταν ότι η αξία του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας βάσει μελλοντικών εσόδων από μισθώματα ήταν μηδενική (8).
            
         
               (10)
            
            
               Για να συμβιβάσουν τα πορίσματα της πρώτης έκθεσης Agdestein με αυτά της έκθεσης Alhaug/Bakke και για να καταλήξουν σε μία ορθή αγοραία τιμή, οι νορβηγικές αρχές ζήτησαν από την Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning να συντάξει δεύτερη έκθεση αποτίμησης με βάση τις δύο αποκλίνουσες εκτιμήσεις της αξίας. Στην εντολή γι' αυτή τη νέα εκτίμηση, ζητήθηκε από την Agdestein να υποβάλει μια «ενδιάμεση τιμή» του Haslemoen Leir. Η έκθεση ενδιάμεσης τιμής, της 3ης Μαρτίου 2005 (δεύτερη έκθεση Agdestein) (9) εξήγησε ότι ο καθορισμός μιας παρόμοιας ενδιάμεσης αξίας ήταν απλά μία από τις διάφορες προσεγγίσεις για τον προσδιορισμό της αξίας και ότι, εναλλακτικά, ένας ουδέτερος τρίτος θα μπορούσε να λάβει υπόψη τις αποτιμηθείσες αξίες στις υφιστάμενες εκτιμήσεις. Βάσει της ενδιάμεσης αξίας των δύο προηγούμενων εκτιμήσεων και με τις προσαρμογές για ορισμένα τυπικά σφάλματα στις προηγούμενες εκτιμήσεις, η αγοραία αξία του Haslemoen Leir αποτιμήθηκε σε 58 εκατ. ΝΟΚ. Εντούτοις, η έκθεση πρόβλεψε ότι η αγοραία αξία του στρατοπέδου θα μειωνόταν κατά επιπλέον 12 εκατ. ΝΟΚ (10) σε περίπτωση πώλησης του συνόλου του στρατοπέδου, δηλαδή και των τεσσάρων διαφορετικών τομέων.
            
         
               (11)
            
            
               Όσον αφορά ειδικότερα την αποτίμηση της αξίας του Inner Camp, η ενδιάμεση τιμή ορίστηκε εξαρχής στα 14,5 εκατ. (29 εκατ. ΝΟΚ) (11) + 0, διά του δύο) (12). Η τιμή αυτή προσαρμόστηκε προς τα άνω, ωστόσο, κατά 1 εκατ. ΝΟΚ με βάση δύο συμπληρωματικές αναπροσαρμογές, συγκεκριμένα με την αξία των στρατώνων και την αξία μιας αδόμητης έκτασης για την οποία ο μελλοντικός σχεδιασμός χρήσεων γης ήταν αβέβαιος. Έτσι, η προσαρμοσμένη ενδιάμεση τιμή του Inner Camp, εάν πωλούνταν ως ένας ενιαία μονάδα, ήταν 15,5 εκατ. NOK.
            
         
               (12)
            
            
               Με βάση τη δεύτερη έκθεση Agdestein, ο Δήμος αγόρασε το Haslemoen Leir την 1η Ιουνίου 2005 με αντίτιμο 46 εκατ. ΝΟΚ. Έτσι, παραχωρήθηκαν στον Δήμο οι δύο προαναφερθείσες εκπτώσεις, η «περίπου 30% έκπτωση» (13) για την αγορά του Inner Camp ως ενιαίου χώρου και η συμπληρωματική «ποσοτική έκπτωση» του 20% για την αγορά του συνόλου του Haslemoen Leir.
            
         2.2.   Η πώληση από τον Δήμο Våler τμημάτων του Inner Camp στην Haslemoen AS
   
   
               (13)
            
            
               Ο Δήμος Våler κατέστησε σαφές ότι θα πωλούσε το Haslemoen Leir στον αγοραστή που θα εξωράιζε την περιοχή με τον κατάλληλο τρόπο και θα δημιουργούσε όσο το δυνατό περισσότερες νέες θέσεις απασχόλησης. Εξήγησε ότι, ενώ εκδηλώθηκε ενδιαφέρον αρκετών τρίτων μερών για ορισμένα από τα κτίρια του Inner Camp, επιθυμούσε έναν αγοραστή που θα εξασφάλιζε την ενιαία ανάπτυξη και τη βέλτιστη χρησιμοποίηση του Inner Camp.
            
         
               (14)
            
            
               Για να ικανοποιήσουν την απαίτηση του Δήμου, τρεις διαφορετικοί ενδιαφερόμενοι φορείς, που ο καθένας τους είχε εκδηλώσει ενδιαφέρον για τμήματα του Inner Camp, σύστησαν μια νέα εταιρεία με την επωνυμία Haslemoen AS (14). Η εταιρεία αυτή εξέφρασε την πρόθεσή της να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για στεγαστικούς σκοπούς καθώς και για διάφορες πολιτιστικές και αθλητικές δραστηριότητες και εκδηλώσεις. Οι ομάδες-στόχοι ήταν ο στρατός, οι φορείς παροχής υπηρεσιών ασφάλειας και η αυτοκινητοβιομηχανία.
            
         
               (15)
            
            
               Στις 27 Φεβρουαρίου 2006, το Δημοτικό Συμβούλιο (Kommunestyret) ενέκρινε την πώληση των 29 από τα 44 κτίρια της ζώνης του Inner Camp στην Haslemoen AS για συνολικό ποσό 4 εκατ. ΝΟΚ. Στα κτίρια που πωλήθηκαν περιλαμβάνονται κτίρια κατοικιών και στρατώνες, τραπεζαρίες για αξιωματικούς και στρατιώτες με μαγειρεία, αμφιθέατρο, κινηματογράφος, σχολικό κτίριο, εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης, κτίριο γραφείων, νοσοκομειακή μονάδα και διάφοροι χώροι στάθμευσης.
            
         
               (16)
            
            
               Από τα προπαρασκευαστικά έγγραφα της συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου της 27ης Φεβρουαρίου 2006 συνάγεται ότι διατυπώθηκαν επιφυλάξεις ως προς την αξία του ακινήτου και ότι η τιμή πώλησης θα ενείχε ενδεχομένως στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Τα έγγραφα αναφέρονται σε επιστολή ενός δικηγόρου προς τη νορβηγική Ένωση φορέων τοπικής και περιφερειακής αυτοδιοίκησης (KS) που παραλήφθηκε αυθημερόν. Η επιστολή ανέφερε τους κανόνες περί κρατικών ενισχύσεων στον ΕΟΧ και ότι ενδεχόμενη πώληση σε τιμή κατώτερη από την αγοραία αξία θα ενείχε στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Η επιστολή ανέφερε ακόμη ότι δύο προσφορές, συμπεριλαμβανομένης της προσφοράς της Haslemoen AS, που κάλυπταν τα περισσότερα κτίρια του Inner Camp, ανέρχονταν από κοινού σε 6 εκατ. ΝΟΚ. Αφού αναφέρθηκε στις κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για την πώληση γηπέδων και τις μεθόδους που περιγράφονται σε αυτές για να αποκλεισθεί η ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης, ο δικηγόρος παρέπεμψε στη δεύτερη έκθεση Agdestein η οποία αποτίμησε εξαρχής την αξία του Inner Camp σε 14,5 εκατ. ΝΟΚ. Σε σύγκριση με την προσφορά των 6 εκατ. ΝΟΚ, ο δικηγόρος δήλωσε ότι η αποδοχή των προσφορών που υποβλήθηκαν θα ενείχε σημαντικό κίνδυνο πώλησης σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία αξία και, κατά συνέπεια, παραβίαση των κανόνων για τις κρατικές ενισχύσεις. Με βάση τα ανωτέρω, ο δικηγόρος πρότεινε να πραγματοποιηθεί νέα αποτίμηση της αξίας και να αναβάλει το Δημοτικό Συμβούλιο τη λήψη απόφασης για την πώληση μέχρι να διεξαχθεί η νέα εκτίμηση.
            
         
               (17)
            
            
               Για τον λόγο αυτό, ο Πρόεδρος του Δημοτικού Συμβουλίου (Rådmannen) σύστησε στο Συμβούλιο να αναβάλει τη συζήτηση του θέματος σε αναμονή περαιτέρω διευκρινίσεων. Η πρόταση απορρίφθηκε από την πλειοψηφία του Συμβουλίου (13 έναντι 6), το οποίο ενέκρινε την πώληση, αλλά δήλωσε ότι θα έπρεπε να ληφθεί από τους νομικούς συμβούλους της KS μια σωστή εκτίμηση κινδύνου σε σχέση με πιθανά προβλήματα ανταγωνισμού. Το Συμβούλιο εξουσιοδότησε ακόμη την εκτελεστική επιτροπή του Δήμου (Formannskapet) να διενεργήσει εκτίμηση κινδύνου (15).
            
         
               (18)
            
            
               Δεν υποβλήθηκαν στην Αρχή μεταγενέστερες εκτιμήσεις κινδύνου, παρόμοιες με αυτές που ανέφερε το Συμβούλιο. Εντούτοις, ο Δήμος εξήγησε ότι ο εκτιμητής κ. Bakke, που αποτίμησε την αξία του ακινήτου για λογαριασμό του Δήμου, όταν αυτός το αγόρασε από το νορβηγικό κράτος το 2005, βοήθησε επίσης τον Δήμο στη διαδικασία πώλησης στην Haslemoen AS το 2006. Μολονότι δεν πραγματοποιήθηκε ειδική αποτίμηση των 29 κτιρίων, ο Δήμος υπέβαλε δύο εκτιμήσεις τιμής πώλησης του κ. Bakke, με ημερομηνία 2 Μαΐου 2006 και για τις δύο.
            
         
               (19)
            
            
               Οι υπολογισμοί της 2ας Μαΐου 2006, που θα περιγραφούν διεξοδικότερα στη συνέχεια, υποβλήθηκαν για να αποδειχθεί ότι ο Δήμος πώλησε τα 29 κτίρια σε τιμή μεγαλύτερη από το αρχικό κόστος. Εντούτοις, δεν είναι σαφές στην Αρχή αν οι υπολογισμοί αυτοί υποβλήθηκαν και εξετάστηκαν από το Δημοτικό Συμβούλιο πριν την υπογραφή της τελικής σύμβασης. Στην αλληλογραφία του με την Αρχή, ο Δήμος ανέφερε ότι οι εκτιμήσεις ελήφθησαν υπόψη πριν εγκριθεί επίσημα η συμφωνία πώλησης. Ούτε τα πρακτικά ούτε τα προπαρασκευαστικά έγγραφα για τις συνεδριάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου ή της Δημοτικής Εκτελεστικής Επιτροπής, στην οποία ανατέθηκε, όπως προαναφέρθηκε, να εκτιμήσει τον κίνδυνο πιθανών προβλημάτων ανταγωνισμού, δεν περιέχουν αναφορές σε παρόμοιες εκτιμήσεις.
            
         
               (20)
            
            
               Στην πρώτη από τις δύο εκτιμήσεις της τιμής πώλησης της 2ας Μαΐου 2006, εκτιμήθηκε ότι το ποσό που κατέβαλε αρχικά ο Δήμος για την αγορά του Inner Camp το 2005 ήταν 12,4 εκατ. ΝΟΚ. Το σημείο εκκίνησης για την εκτίμηση ήταν η δεύτερη έκθεση Agdestein, στην οποία η αξία του Inner Camp αποτιμήθηκε σε 15,5 εκατ. ΝΟΚ, βλ. παράγραφο 11 ανωτέρω. Από το ποσό αυτό, αφαιρέθηκε ποσό 3,1 εκατ. ΝΟΚ. Η μείωση αυτή αφορούσε την έκπτωση περίπου 20% που παραχωρήθηκε στον Δήμο για την αγορά ολόκληρου του Haslemoen Leir ως ενιαία μονάδα, βλ. παραγράφους 10 και 12 ανωτέρω. Σε αυτή τη βάση, η εκτίμηση έκρινε ότι το ποσό των 12,4 εκατ. ΝΟΚ αντιπροσώπευε μια «μέση» αξία του Inner Camp.
            
         
               (21)
            
            
               Η δεύτερη εκτίμηση που φέρει την ίδια ημερομηνία, τη 2α Μαΐου 2006, περιέχει υπολογισμό της αξίας των κτιρίων του Inner Camp, συμπεριλαμβανομένων των 29 κτιρίων που αφορά η σύμβαση με την Haslemoen AS. Ο υπολογισμός δεν βασιζόταν σε αποτίμηση της αξίας των ίδιων των κτιρίων, αλλά χρησιμοποίησε ως σημείο εκκίνησης το αρχικό κόστος των 12,4 εκατ. ΝΟΚ του Inner Camp, πριν αφαιρεθεί η κατ’ εκτίμηση αξία των κτιρίων του Inner Camp τα οποία δεν πωλήθηκαν στην Haslemoen AS.
            
         
               (22)
            
            
               Καταρχήν, ο υπολογισμός εκτίμησε ότι η συνολική αξία 5 κτιρίων (16) που παρέμειναν στην ιδιοκτησία του Δήμου Våler ήταν περίπου 3,67 εκατ. ΝΟΚ. Η αξία αυτή βασιζόταν στην ενδιάμεση αξία (ή το 50%) των αξιών που όρισε η πρώτη έκθεση Agdestein, βλ. παράγραφο 11 ανωτέρω. Ωστόσο, για δύο από τα κτίρια, ο υπολογισμός εφάρμοσε πιο πρόσφατες και υψηλότερες αποτιμήσεις της αξίας του κάθε κτιρίου. Αυτό αφορούσε το κτίριο αριθ. 3 (γυμναστήριο) και αριθ. 45 (κτίριο μεικτής χρήσης με αποθήκες, γραφεία και εργαστήριο). Στην πρώτη έκθεση Agdestein, η αξία του κτιρίου αριθ. 45 αποτιμήθηκε σε 1,9 εκατ. ΝΟΚ (17). Έτσι, η ενδιάμεση αξία ήταν 950 000 ΝΟΚ. Εντούτοις, η νεότερη αποτίμηση της αξίας του κτιρίου αριθ. 45, στην οποία παρέπεμψε ο υπολογισμός, εκτίμησε την αξία του κτιρίου σε 3 εκατ. ΝΟΚ. Τα άλλα 4 κτίρια τα οποία διατήρησε στην κατοχή του ο Δήμος (κτίρια αριθ. 32, 34, 44 και 3) αποτιμήθηκαν σε 662 500 ΝΟΚ. Έτσι, η συνολική αξία των 5 κτιρίων του Δήμου ορίστηκε σε 3 662 500 ΝΟΚ (= περίπου 3,67 εκατομμύρια).
            
         
               (23)
            
            
               Η επόμενη μείωση στον υπολογισμό αφορούσε 11 άλλα κτίρια του Inner Camp για τα οποία ο υπολογισμός παρέπεμψε σε προσφορά της Norsk Trafikksenter της 26ης Απριλίου 2006, ύψους 5 εκατ. ΝΟΚ (18).
            
         
               (24)
            
            Προσθέτοντας τη συμβατική τιμή των 4 εκατ. ΝΟΚ για τα 29 κτίρια στη σύμβαση με την Haslemoen AS, ο κ. Bakke αποτίμησε τη συνολική αξία πώλησης του Inner Camp σε 12,67 εκατ. ΝΟΚ (
                  ).
         
               (25)
            
            
               Η σύμβαση μεταξύ του Δήμου και της Haslemoen AS υπεγράφη στις 22 Μαΐου 2006.
            
         3.   ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΝΟΡΒΗΓΙΚΩΝ ΑΡΧΩΝ
   
               (26)
            
            
               Στην απόφασή της για την κίνηση της διαδικασίας της 24ης Μαρτίου 2010, η Αρχή εξέφρασε αμφιβολίες αν η τιμή των 4 εκατ. ΝΟΚ, την οποία κατέβαλε η Haslemoen AS για την αγορά των 29 κτιρίων από τον Δήμο Våler, αντιπροσώπευε την αγοραία αξία και, κατά συνέπεια, αν η πώληση πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την αρχή του επενδυτή σε συνθήκες αγοράς. Απαντώντας στην απόφαση για την κίνηση διαδικασίας, οι νορβηγικές αρχές διαβίβασαν δύο επιστολές του Δήμου Våler (19).
               Ο Δήμος Våler παραδέχτηκε ότι, για να καθορίσει την αγοραία αξία, δεν εφάρμοσε κάποια από τις μεθόδους που ορίζουν οι κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής για τις πωλήσεις ακινήτων, ώστε να αποκλειστεί το ενδεχόμενο παρουσίας κρατικής ενίσχυσης, αλλά ότι αυτό δεν είναι καθοριστικό στοιχείο για να αποδειχθεί ότι υπήρχε κρατική ενίσχυση. Ο Δήμος εξήγησε ότι «κατά την πώληση των κτιρίων, το δημοτικό συμβούλιο επιθυμούσε να δημιουργήσει νέα δραστηριότητα στην περιοχή του στρατοπέδου. Έτσι, κατά τον καθορισμό της αξίας των κτιρίων, ο Δήμος έδωσε μεγαλύτερη έμφαση στα σχέδια που υποσχέθηκαν οι αγοραστές για τη δημιουργία θέσεων απασχόλησης παρά στις αρχές που χρησιμοποιήθηκαν για τον προσδιορισμό της τιμής κατά την αγορά του ακινήτου» (20).
            
         
               (27)
            
            
               Η δημοτική αρχή αναφέρθηκε επίσης στην απόφαση για την κίνηση διαδικασίας στην οποία η Αρχή εξήγησε ότι, στο βαθμό που η προηγούμενη διαδικασία πώλησης είχε προσδιορίσει την αγοραία αξία, μια δημόσια αρχή μπορεί να χρησιμοποιήσει το αρχικό κόστος αγοράς ως ενδεικτικό της αγοραίας αξίας, εκτός εάν έχει μεσολαβήσει σημαντικά μεγάλο χρονικό διάστημα από την αγορά. Ο Δήμος επισήμανε ότι η Αρχή έδωσε έμφαση στην αβεβαιότητα που αποτελεί εγγενές στοιχείο αυτού του είδους ακινήτων, ενός πρώην στρατοπέδου σε μια απομακρυσμένη περιοχή. Σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, πρέπει να κριθεί ορθό να θεωρηθεί η εκτίμηση της συνολικής τιμής αγοράς των 46 εκατ. ΝΟΚ βάσει της ενδιάμεσης αξίας, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης, ως αγοραία αξία του στρατοπέδου και ότι η ενδιάμεση αξία των 12,4 εκατ. ΝΟΚ του Inner Camp ήταν η αγοραία αξία για τα 44 κτίρια που βρίσκονται σε αυτό.
            
         
               (28)
            
            
               Για να προσδιορίσουν το αρχικό κόστος για τον Δήμο των 29 υπό εξέταση κτιρίων, ο Δήμος θεωρεί ότι ήταν ορθό να αφαιρεθεί η αξία των άλλων περιουσιακών στοιχείων στο εσωτερικό του Inner Camp, τα οποία δεν ήταν αντικείμενο της σύμβασης πώλησης. Έτσι, με σημείο εκκίνησης το ποσό των 12,4 εκατ. ΝΟΚ, το οποίο κατέβαλε ο Δήμος για τα 44 κτίρια ένα έτος νωρίτερα, και αφαιρώντας την αξία των περιουσιακών στοιχείων που δεν περιλήφθηκαν στη σύμβαση πώλησης, έχει την άποψη ότι μπορούσε να θεωρήσει ότι το ποσό των 4 εκατ. ΝΟΚ ήταν η αγοραία αξία των 29 επίμαχων κτιρίων. Για να στηρίξει αυτό το συμπέρασμα, η δημοτική αρχή παρέπεμψε στους προαναφερθέντες υπολογισμούς της 2ας Μαΐου 2006 του κ. Bakke. Στην αλληλογραφία του με την Αρχή, ο Δήμος επισήμανε ότι η ενδιάμεση αξία του Inner Camp έπρεπε να οριστεί στα 12,4 εκατ. ΝΟΚ και ότι «η αξία των ακινήτων που δεν καλύπτονται από τη σύμβαση πώλησης αντιπροσωπεύει αξία πάνω από την αξία του συνολικού Inner Camp». Η Αρχή υποθέτει ότι με τη δήλωσή του αυτή ο Δήμος εννοούσε ότι οι αξίες πώλησης όλων των κτιρίων του Inner Camp, όπως υπολογίστηκαν από τον κ. Bakke, υπερέβαιναν το εικαζόμενο από τον Δήμο αρχικό κόστος των 12,4 εκατ. ΝΟΚ.
            
         
               (29)
            
            
               Αναφορικά με την αξία των άλλων κτιρίων του Inner Camp τα οποία δεν πωλήθηκαν στην Haslemoen AS, η δημοτική αρχή υπέβαλε έκθεση αποτίμησης του κ. Erik Alhaug, της 15ης Μαρτίου 2006, η οποία αφορούσε κατά κύριο λόγο τα ίδια κτίρια με αυτά για τα οποία υπέβαλε προσφορά η Trafikksenter (κτίρια υπ’ αριθ. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 και 94). Η έκθεση αποτίμησε τη συνολική αξία αυτών των 10 κτιρίων σε 5,5 εκατ. ΝΟΚ, εάν πωλούνταν ως ενιαίο σύνολο και σε 6,65 εκατ. ΝΟΚ εάν πωλούνταν χωριστά.
            
         
               (30)
            
            
               Συνεπώς, με βάση αυτούς τους υπολογισμούς και τις εκτιμήσεις, ο Δήμος υποστήριξε ότι η τιμή των 4 εκατ. ΝΟΚ για τα 29 κτίρια που πωλήθηκαν στην Haslemoen AS αντιστοιχούσε στην αγοραία αξία τους. Η συνολική αξία του Inner Camp ήταν συνεπώς: 3,67 εκατ. ΝΟΚ (η αξία των κτιρίων τα οποία είχε την πρόθεση να κρατήσει στην κατοχή του ο Δήμος) συν 6 εκατ. ΝΟΚ (η προσφορά της Norsk Trafikksenter, ή εναλλακτικά 5,5 εκατ. ΝΟΚ όπως εκτίμησε ο τελευταίος εκτιμητής) συν 4 εκατ. ΝΟΚ (η τιμή για τα 29 κτίρια που πωλήθηκαν στην Haslemoen AS) = 12,67 εκατ. ΝΟΚ, η οποία υπερβαίνει το κατ' εκτίμηση του Δήμου αρχικό κόστος των 12,4 εκατ. ΝΟΚ.
            
         
               (31)
            
            
               Η δημοτική αρχή υπενθύμισε επίσης ότι η σύμβαση πώλησης μεταξύ του Δήμου Våler και της Haslemoen AS περιέχει στοιχεία που έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση της τιμής. Ο Δήμος αναφέρει την υποχρέωση που επιβλήθηκε στον αγοραστή να παραχωρήσει δωρεάν για ένα έτος το σχολικό κτίριο που αγόρασε καθώς και το γεγονός ότι καμία από τις αποτιμήσεις δεν λαμβάνει υπόψη πιθανή ρύπανση του εδάφους.
            
         
               (32)
            
            
               Τέλος, ο Δήμος υποστηρίζει ότι ορθά παραχωρήθηκαν στην Haslemoen AS και οι δύο εκπτώσεις από τις οποίες ωφελήθηκε ο Δήμος όταν αγόρασε το στρατόπεδο από το κράτος. Ενώ ο Δήμος κατανοεί, ως προς αυτό, την επιφύλαξη που εξέφρασε η Αρχή στην απόφασή της για την κίνηση της διαδικασίας, εξήγησε ότι, μολονότι πωλήθηκε μόνο ένα μέρος των 44 κτιρίων του Inner Camp, η σύμβαση πώλησης μεταξύ του Δήμου Våler και της Haslemoen AS βασίζεται στην παραδοχή ότι ο αγοραστής θα αναπτύξει και θα εκμεταλλευτεί ολόκληρο το Inner Camp καθώς και τις εξωτερικές ζώνες ως ένα ενιαίο σύνολο, σε συνεργασία με τον Δήμο Våler. Η τιμή πώλησης των 4 εκατ. ΝΟΚ στην Haslemoen AS αντανακλά αυτή την παραδοχή. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο έπρεπε να εφαρμοστεί, για την επίτευξη της τελικής τιμής, η έκπτωση του 30% για την πώληση του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας και επιπλέον συμπληρωματική έκπτωση 20% για ολόκληρο το Haslemoen Leir. Η δεύτερη έκπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ομαδική έκπτωση που δεν θα μπορούσε να εφαρμοστεί εάν ο αγοραστής δεν αγόραζε ολόκληρο το στρατόπεδο. Η δημοτική αρχή τόνισε ότι προσπάθησε να χειριστεί την πώληση με τρόπο που δεν θα δημιουργούσε προβλήματα σε σχέση με τους κανόνες το ΕΟΧ για τις κρατικές ενισχύσεις.
            
         II.   ΕΚΤΙΜΗΣΗ
   
   4.   Η ΠΑΡΟΥΣΙΑ ΚΡΑΤΙΚΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   
               (33)
            
            
               Το άρθρο 61παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ ορίζει τα ακόλουθα:
               «Ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οιαδήποτε μορφή από τα κράτη μέλη της ΕΚ, τα κράτη της ΕΖΕΣ ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με τη λειτουργία της παρούσας συμφωνίας, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών συναλλαγές, εκτός εάν η παρούσα συμφωνία ορίζει άλλως.»
            
         
               (34)
            
            
               Για να συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ, η πώληση πρέπει να αποφέρει στον δικαιούχο οικονομικό πλεονέκτημα. Εάν η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε σύμφωνα με την αρχή του επενδυτή σε οικονομία αγοράς, δηλαδή εάν ο Δήμος πωλούσε το ακίνητο στην αγοραία αξία του και οι όροι της συναλλαγής θα ήταν αποδεκτοί από έναν ιδιώτη πωλητή, η συναλλαγή δεν θα ενείχε στοιχεία κρατικής ενίσχυσης.
            
         
               (35)
            
            
               Οι κατευθυντήριες γραμμές της Αρχής σχετικά με τις κρατικές ενισχύσεις όσον αφορά τις πωλήσεις ακινήτων από τις δημόσιες αρχές, εξηγούν τον τρόπο με τον οποίο η Αρχή εφαρμόζει τους κανόνες κρατικών ενισχύσεων κατά την εκτίμηση της πώλησης δημόσιας γης και κτιρίων. Το Τμήμα 2.1 περιγράφει μια πώληση μέσω διαγωνισμού με ανοικτή διαδικασία και το Τμήμα 2.2 περιγράφει πώληση βάσει αποτίμησης ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα. Αυτές οι δύο διαδικασίες επιτρέπουν στα κράτη ΕΖΕΣ να χειρίζονται πωλήσεις ακινήτων κατά τρόπο που να αποκλείει κανονικά την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης. Όπως προαναφέρθηκε, κατά την πώληση των 29 κτιρίων από τον Δήμο Våler στην Haslemoen AS δεν ακολουθήθηκε καμία από αυτές τις δύο διαδικασίες.
            
         
               (36)
            
            
               Το σημείο 2.2 στοιχείο δ) των κατευθυντήριων γραμμών ορίζει ότι το αρχικό κόστος για την απόκτηση ενός ακινήτου από τις δημόσιες αρχές αποτελεί έναν δείκτη για την αγοραία αξία, εκτός εάν μεσολάβησε μεγάλο χρονικό διάστημα από την αγορά του ακινήτου από τον Δήμο. Η αγοραία αξία δεν θα πρέπει να καθορίζεται κάτω του αρχικού κόστους για διάστημα τουλάχιστον 3 ετών από την αγορά. Είναι αυτονόητο ότι το αρχικό κόστος ως δείκτης της αγοραίας αξίας για τα επόμενα τρία έτη εφαρμόζεται μόνο εφόσον η αρχική αγορά του ακινήτου ή των κτιρίων πραγματοποιήθηκε στην αγοραία αξία τους.
            
         
               (37)
            
            
               Συνεπώς, μολονότι τα 29 υπό εξέταση κτίρια πωλήθηκαν στην Haslemoen AS σε διάστημα μικρότερο του ενός έτους αφότου ο Δήμος αγόρασε το Haslemoen Leir από το κράτος, ανακύπτουν δύο ζητήματα. Πρώτον, κατά πόσο η προηγούμενη πώληση του Haslemoen Leir από το νορβηγικό κράτος στον Δήμο Våler ήταν σύμφωνη με τους όρους της αγοράς. Δεύτερον, εάν υποτεθεί ότι έτσι συνέβη, αν στη συνέχεια ο Δήμος Våler πώλησε τα σχετικά τμήματα του Inner Camp στην Haslemoen AS για τίμημα που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο αρχικό κόστος κτήσης του.
            
         4.1.   Αγόρασε ο Δήμος το Haslemoen Leir με βάση τους όρους της αγοράς;
   
   
               (38)
            
            
               Όπως εξηγείται ανωτέρω, υπήρχε σημαντική αβεβαιότητα ως προς την αγοραία αξία του Haslemoen Leir κατά τις διαπραγματεύσεις μεταξύ του κράτους και του Δήμου Våler, ιδίως όσον αφορά την αξία του Inner Camp. Η πρώτη έκθεση Agdestein εκτίμησε την επενδυτική αξία του Inner Camp σε 39 εκατ. ΝΟΚ (ή 29 εκατ. ΝΟΚ, εάν πωλούνταν ως ενιαία μονάδα) και την αξία για τον χρήση σε 44 εκατ. ΝΟΚ, ενώ η εκτίμηση των Alhaug/Bakke εκτίμησε την επενδυτική αξία για όλα τα κτίρια σε 0 ΝΟΚ.
            
         
               (39)
            
            
               Κατά την άποψη της Αρχής, προηγούμενες αποτιμήσεις της αξίας ακινήτων αυτού του είδους, ενός πρώην στρατοπέδου με παλαιά, αλλά σχετικά καλοδιατηρημένα κτίρια, κτίρια κατοικιών και κτίρια για άλλες χρήσεις, που βρίσκονται σε απομακρυσμένη περιοχή, πάντα ενέχει σημαντική αβεβαιότητα. Εντούτοις, η μεγάλη διαφορά ανάμεσα στις εκτιμήσεις στην προκειμένη περίπτωση μπορεί επίσης να οφείλεται σε διαφορετικές παραδοχές όσον αφορά τη μελλοντική χρήση, παραδείγματος χάρη αν τα κτίρια θα διατηρούνταν για μίσθωση ή θα πωλούνταν, είτε χωριστά είτε ως ενιαίο σύνολο. Όπως δείχνει η πρώτη έκθεση Agdestein, οι διαφορές αυτές μπορεί να έχουν σημαντική επίπτωση. Η Αρχή δυσκολεύεται να κατανοήσει ότι τα συμβαλλόμενα μέρη της συναλλαγής δεν προσδιόρισαν σαφέστερα τις υποκείμενες παραδοχές για τις αποτιμήσεις πριν ολοκληρωθούν οι τελικές εκτιμήσεις.
            
         
               (40)
            
            
               Αυτό αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία διότι, αμέσως μόλις ανακάλυψαν τις άκρως διαφορετικές εκτιμήσεις τους για την αξία, συμφώνησαν να συμβιβάσουν τα διαφορετικά σημεία εκκίνησης με το να ορίσουν απλώς μια ενδιάμεση τιμή. Η εφαρμογή μιας τέτοιας μεθόδου για τον καθορισμό της πραγματικής αγοραίας αξίας ενός ακινήτου τεράστιας έκτασης και ειδικού χαρακτήρα, όπως το Haslemoen Leir, κρίνεται προβληματική. Κατά την άποψη της Αρχής, θα ήταν σωστότερο να οριστούν νέοι εμπειρογνώμονες, ή τουλάχιστον να υπάρξει συμβιβασμός των εκτιμήσεων σε όρους εκτίμησης συγκρίσιμης μελλοντικής χρήσης του στρατοπέδου και μιας διεξοδικότερης εκτίμησης των παραγόντων που προσδιόριζαν την τεράστια διαφορά ανάμεσα στις αρχικές αποτιμήσεις. Ως προς αυτό, η Αρχή υπενθυμίζει ότι το Νορβηγικό Κοινοβούλιο (Stortinget) είχε αποφασίσει ότι τα πρώην στρατόπεδα θα πρέπει να πωλούνται στην αγοραία αξία τους, όπως αναφέρεται ανωτέρω στην παράγραφο 3.
            
         
               (41)
            
            
               Εξάλλου, μεταγενέστερες εκτιμήσεις της αξίας τμημάτων του Inner Camp τις οποίες είχε στη διάθεσή της η Αρχή κατά τη διάρκεια της έρευνας, φαίνεται ότι λαμβάνουν υπόψη υψηλότερες αξίες για τα κτίρια του Inner Camp από την ενδιάμεση τιμή την οποία αφορούσε ο διακανονισμός, βλ. παραγράφους 22 και 29 ανωτέρω.
            
         
               (42)
            
            
               Εάν εξεταστεί μεμονωμένα, ως συναλλαγή μεταξύ φορέων του δημοσίου, μια παρόμοια διαδικασία μπορεί να μην κριθεί προβληματική. Όμως, εφόσον ο αγοραστής δεν είχε ποτέ την πρόθεση να διατηρήσει το ακίνητο, όπως στην προκειμένη περίπτωση, αλλά είχε μάλλον την πρόθεση να το μεταπωλήσει σε ιδιωτικές επιχειρήσεις πολύ σύντομα, το ζήτημα της αγοραίας αξίας τίθεται επιτακτικότερα. Συγκεκριμένα, στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν θα πραγματοποιούσε μια νέα εκτίμηση της αξίας, αλλά θα πωλούσε το ακίνητο στην ίδια ή ακόμη και σε χαμηλότερη τιμή σε έναν προεπιλεγμένο αγοραστή.
            
         
               (43)
            
            
               Εξακολουθεί, ασφαλώς, να ισχύει το γεγονός ότι το κράτος πώλησε το ακίνητο στον Δήμο Våler με βάση την αποτίμηση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα, και συγκεκριμένα με βάση τη δεύτερη έκθεση Agdestein. Ομολογουμένως, η μέθοδος που βασίστηκε σ’ αυτή την εκτίμηση, η ονομαζόμενη «ενδιάμεση αξία», δεν ήταν τίποτα περισσότερο από έναν απλό υπολογισμό, όπου προστέθηκε η τιμή των δύο προηγούμενων εκτιμήσεων και στη συνέχεια διαιρέθηκε διά του δύο. Η μέθοδος αυτή δεν χρειαζόταν κάποια εξωτερική εμπειρογνωμοσύνη και το γεγονός ότι ο υπολογισμός πραγματοποιήθηκε από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα δεν τον καθιστά από μόνο του περισσότερο πειστικό. Η έκθεση είναι επίσης εξαιρετικά συνοπτική, μόλις που υπερβαίνει τη μία σελίδα, και φαίνεται, εάν ληφθεί υπόψη μεμονωμένα, ότι είναι τελείως κατά προσέγγιση.
            
         
               (44)
            
            
               Εντούτοις, η έκθεση πρέπει να εξεταστεί με βάση τις δύο προηγούμενες εκτιμήσεις της αξίας οι οποίες ήταν λεπτομερέστερες και διεξοδικότερες, και ιδίως την πρώτη έκθεση Agdestein η οποία περιείχε εκτίμηση της αξίας του καθενός από τα κτίρια του Inner Camp. Η Αρχή επισήμανε ακόμη ότι η δεύτερη έκθεση Agdestein επέφερε ορισμένες τροποποιήσεις και προσαρμογές στις δύο πρώτες εκτιμήσεις. Αυτό σημαίνει ότι η νέα εκτίμηση ήταν αναλυτικότερη από έναν απλό υπολογισμό της ενδιάμεσης αξίας. Τέλος, η Αρχή επισημαίνει ότι η έκθεση, παρά την αναφορά της στην ύπαρξη και άλλων μεθόδων προσδιορισμού της αξίας, δεν αμφισβήτησε ότι η ενδιάμεση αξία ήταν αντιπροσωπευτική της αγοραίας αξίας.
            
         
               (45)
            
            
               Συνεπώς, λόγω του σημαντικού βαθμού αβεβαιότητας που είναι εγγενής στην εκτίμηση της αξίας ενός πρώην στρατοπέδου που περιέχει διάφορους χώρους και τύπους κτιρίων και βρίσκεται σε απομακρυσμένη και σχετικά αραιοκατοικημένη περιοχή, μολονότι διατηρεί επιφυλάξεις, η Αρχή θεωρεί ότι η πώληση το Haslemoen Leir από το κράτος στον Δήμο Våler πραγματοποιήθηκε στην αγοραία αξία.
            
         
               (46)
            
            
               Το επόμενο ζήτημα είναι, συνεπώς, αν η μεταγενέστερη πώληση τμημάτων του Inner Camp από την δημοτική αρχή στην Haslemoen AS πραγματοποιήθηκε σε τιμή που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο αρχικό κόστος κτήσης του ακινήτου.
            
         4.2.   Αντιστοιχούσε η τιμή για τα 29 κτίρια στο αρχικό κόστος;
   
   
               (47)
            
            
               Η εκτίμηση αν η τιμή πώλησης των 29 κτιρίων αντιστοιχούσε στο αρχικό κόστος είναι περίπλοκη, διότι δεν κατέστη ποτέ σαφές στη συμφωνία μεταξύ του κράτους και του Δήμου ποιο τίμημα κατέβαλε ο Δήμος για τα διάφορα κτίρια του Inner Camp. Αντ' αυτού, κατέβαλε ένα συνολικό ποσό 15,5 εκατ. ΝΟΚ, το οποίο περιελάμβανε μια «περίπου 30%» (21) έκπτωση για την αγορά του Inner Camp ως συνόλου. Τελικά, παραχωρήθηκε στον Δήμο πρόσθετη έκπτωση 20% για την αγορά και των τεσσάρων ζωνών του στρατοπέδου.
            
         
               (48)
            
            
               Θα μπορούσε κανείς να προβλέψει διάφορες μεθόδους για να διαπιστώσει ποιο τίμημα κατέβαλε πράγματι ο Δήμος για τα 29 υπό εξέταση κτίρια του Inner Camp, παραδείγματος χάρη με βάση τον αριθμό κτιρίων ή την αξία, σε σύγκριση με το συνολικό αριθμό των κτιρίων ή τη συνολική αξία. Εντούτοις, όπως περιγράφεται ανωτέρω, η Αρχή δεν έχει σαφή εικόνα αν ο Δήμος, πριν πωλήσει το ακίνητο στην Haslemoen AS, έκανε παρόμοιους υπολογισμούς προκειμένου να προσδιορίσει το αρχικό κόστος για τα 29 επίμαχα κτίρια. Η αρχή δεν έλαβε καμία τεκμηρίωση της εποχής εκείνης ότι πραγματοποιήθηκαν παρόμοιοι υπολογισμοί κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων ή αργότερα, όταν η πώληση τέθηκε προς έγκριση του Δημοτικού Συμβουλίου.
            
         
               (49)
            
            
               Ο Δήμος αναφέρθηκε, κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας, σε διάφορες εκτιμήσεις και στόχους, όπως η δημιουργία νέων δυνατοτήτων απασχόλησης και η μελλοντική ανάπτυξη του Inner Camp συνολικά προς όφελος της τοπικής κοινότητας. Μολονότι παρόμοιες εκτιμήσεις δεν είναι κατ' ανάγκην αντίθετες με την πώληση ενός ακινήτου στην αγοραία αξία, δεν ενισχύουν από μόνες τους το επιχείρημα ότι το βασικό σημείο εκκίνησης ήταν μια πώληση χωρίς στοιχεία κρατικής ενίσχυσης. Μάλιστα, ο Δήμος, απαντώντας σε συγκεκριμένη ερώτηση της Αρχής, παραδέχτηκε ότι δεν μπορεί σήμερα να αποδείξει ποια ήταν η πραγματική αξία των επίμαχων ακινήτων κατά τον χρόνο της πώλησής τους.
            
         
               (50)
            
            
               Ο τρόπος με τον οποίο χειρίστηκε το Δημοτικό Συμβούλιο την πώληση προσδίδει ακόμα μεγαλύτερη αβεβαιότητα ως προς την πιθανή ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης. Όπως περιγράφεται ανωτέρω, ο Δήμος δεν επέλεξε ούτε τον ανοιχτό διαγωνισμό ούτε μια ανεξάρτητη εμπειρογνωμοσύνη για να εκτιμήσει την αξία των κτιρίων που πώλησε. Στη συνέχεια, δεν ακολούθησε τις συμβουλές που έλαβε από τον εξωτερικό νομικό του σύμβουλο στην KS και τον δικό του Πρόεδρο να αναβάλει την πώληση και να διευκρινίσει την αξία. Ενώ το Δημοτικό Συμβούλιο ενέκρινε την πώληση υπό την προϋπόθεση ότι η KS θα πραγματοποιούσε εκτίμηση κινδύνου για δυνητικά προβλήματα ανταγωνισμού και θα την υπέβαλε στην εκτελεστική επιτροπή, η Αρχή δεν έλαβε καμία περαιτέρω ενημέρωση σχετικά με αυτές τις μεταγενέστερες εκτιμήσεις κινδύνου.
            
         
               (51)
            
            
               Ο Δήμος υπέβαλε δύο υπολογισμούς της 2ας Μαΐου 2006, από τον εξωτερικό εκτιμητή ακινήτων του Δήμου, βλ. περιγραφή ανωτέρω στις παραγράφους 20 και 21. Ο Δήμος υποστήριξε ότι η πρώτη εκτίμηση αποδεικνύει ότι το αρχικό κόστος αγοράς του Inner Camp από τον Δήμο ήταν 12,4 εκατ. ΝΟΚ. Λέγεται ότι ο δεύτερος υπολογισμός δείχνει ότι η αξία των άλλων κτιρίων του Inner Camp που δεν πωλήθηκαν στην Haslemoen AS αποτιμόταν περίπου σε 3,67 εκατ. ΝΟΚ και σε 5 εκατ. ΝΟΚ αντίστοιχα. Εάν αφαιρεθούν από το αρχικό κόστος των 12 4 εκατ. ΝΟΚ, αυτές οι αποτιμήσεις δείχνουν, σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, ότι το αρχικό κόστος για τα 29 επίμαχα κτίρια δεν υπερέβαινε τα 4 εκατ. ΝΟΚ.
            
         
               (52)
            
            
               Η Αρχή δεν συμμερίζεται την άποψη ότι οι υπολογισμοί αυτοί αποδεικνύουν ότι τα επίμαχα κτίρια πωλήθηκαν στην αγοραία αξία τους. Αμφισβητεί τόσο το σημείο εκκίνησης όσον αφορά το αρχικό κόστος αγοράς του Inner Camp όσο και τη μέθοδο αφαίρεσης της εικαζόμενης αξίας των άλλων κτιρίων με στόχο να καθοριστεί το «υπόλοιπο» αρχικό κόστος.
            
         
               (53)
            
            
               Όσον αφορά το σημείο εκκίνησης, οι υπολογισμοί αναφέρονται στην αξία του Inner Camp, όπως αυτή προσδιορίστηκε στη δεύτερη έκθεση Agdestein σε 15,5 κατ. ΝΟΚ. Στη συνέχεια, αφαιρέθηκε η έκπτωση του 20 % που χορηγήθηκε στον Δήμο για την αγορά του στρατοπέδου ως συνόλου, με αποτέλεσμα η αξία του Inner Camp να διαμορφωθεί σε 12,4 εκατ. ΝΟΚ.
            
         
               (54)
            
            
               Η βάση γι' αυτή την έκπτωση εξηγείται στη δεύτερη έκθεση Agdestein:
               «Πιστεύουμε ότι για την ενιαία αγορά τεσσάρων τόσο διαφορετικών μεταξύ τους τομέων δραστηριότητας, η αγορά θα περιελάμβανε μείωση της τιμής, μεταξύ άλλων και λόγω του κινδύνου και του υψηλότερου λειτουργικού κόστους. Εντούτοις, ο αγοραστής θα ήταν σύντομα σε θέση να «αντισταθμίσει» μετά την αγορά και την πώληση χωριστά, παραδείγματος χάρη της γεωργικής γης ή της δασικής έκτασης, που κατατείνει στην αντίθετη κατεύθυνση. Έχει ήδη περιληφθεί «ποσοτική έκπτωση» περίπου 30% στις αποτιμήσεις της αξίας τόσο για τις περιοχές στέγης όσο και του Inner Camp, λόγω της συλλογικής πώλησης του καθενός από αυτά τα στοιχεία Πιστεύουμε ότι θα υπάρξει πρόσθετη μείωση της αξίας της τάξης του 20% (-12 εκατ.) σε περίπτωση κοινής πώλησης ολόκληρου του στρατοπέδου σε μία δόση, δηλ. από 58 εκατ. ΝΟΚ σε 46 εκατ. ΝΟΚ» (22).
            
         
               (55)
            
            
               Έτσι, η έκπτωση του 20% συνδέθηκε ειδικά με το γεγονός ότι ο Δήμος αγόρασε το στρατόπεδο στο σύνολό του, δηλ. και τους τέσσερις τομείς που αναφέρονται στην παράγραφο 5.
            
         
               (56)
            
            
               Η αναφερθείσα εκτίμηση της αξίας της 2ας Μαΐου 2006 δεν περιέχει καμία αιτιολόγηση γιατί η αγορά θα απαιτούσε παρόμοια μείωση σε περίπτωση πώλησης ενός από τους τέσσερις τομείς. Για να δικαιολογήσει τις εκπτώσεις στην Haslemoen AS, ο Δήμος ανέφερε ότι οι συμβάσεις πώλησης μεταξύ του Δήμου Våler και της Haslemoen AS βασίζονταν στην παραδοχή ότι ο αγοραστής θα ανέπτυσσε και θα εκμεταλλευόταν το σύνολο του Inner Camp καθώς και των εξωτερικών ζωνών ως ένα ενιαίο σύνολο σε συνεργασία με τον Δήμο Våler. Αυτός ήταν, σύμφωνα με τη δημοτική αρχή, ο λόγος που παραχωρήθηκαν στην Haslemoen AS και οι δύο εκπτώσεις, η έκπτωση του 30% για την πώληση του Inner Camp ως ενιαίου συνόλου και η πρόσθετη έκπτωση 20% για το σύνολο του Haslemoen Leir.
            
         
               (57)
            
            
               Αν και οι περιορισμοί για τη μελλοντική χρήση του ακινήτου μπορεί να αντιπροσωπεύουν έναν παράγοντα μείωσης της αξίας, η Αρχή δεν γνωρίζει να υφίστανται παρόμοιοι περιορισμοί στην προκειμένη περίπτωση που θα δικαιολογούσαν τις σημαντικές εκπτώσεις. Φαίνεται ότι δεν υπάρχει καμία διάταξη στη σύμβαση πώλησης ή σε οποιοδήποτε άλλο έγγραφο της ίδιας περιόδου που να υποβλήθηκε στην Επιτροπή που να αποτυπώνει μια τέτοια ή οποιαδήποτε άλλη ειδική υποχρέωση του αγοραστή να διαχειρίζεται τα ακίνητα σε συνεργασία με τον Δήμο.
            
         
               (58)
            
            
               Όπως προαναφέρθηκε, η άποψη ότι μια μεταπώληση με τίμημα τουλάχιστον το αρχικό κόστος μπορεί να αποκλείσει την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης βασίζεται στην προϋπόθεση ότι η γη και τα κτίρια αγοράστηκαν στην αγοραία αξία αρχικά. Εφόσον μια δημόσια αρχή, όπως συνέβη στην προκειμένη περίπτωση, αγόρασε ένα ακίνητο σε υψηλότερη τιμή από αυτήν στην οποία το μεταπώλησε και σε σχέση με αυτό παραχωρήθηκαν σημαντικές ποσοτικές εκπτώσεις, δεν μπορεί να ληφθεί ως παραδοχή ότι οι ίδιες εκπτώσεις είναι δικαιολογημένες για τη μεταπώληση. Αντιθέτως, αυτό θα πρέπει να εξαρτάται από την εκτίμηση αν η αγορά θα παραχωρούσε τις ίδιες εκπτώσεις και για τη δεύτερη και περισσότερο περιορισμένη συναλλαγή.
            
         
               (59)
            
            
               Στην παρούσα υπόθεση αυτό φαίνεται απίθανο ήδη για τον λόγο ότι και οι δύο εκπτώσεις παραχωρήθηκαν ως ποσοτικές εκπτώσεις, ειδικά βάσει του γεγονότος ότι ο αγοραστής αγόρασε το σύνολο της εν λόγω περιοχής. Πράγματι, μια παρόμοια διπλή έκπτωση φαίνεται να εξαιρείται στην προκειμένη περίπτωση ήδη για τον λόγο ότι η αποκαλούμενη έκπτωση του 30 % είχε παραχωρηθεί για την αγορά του Inner Camp ως συνόλου. Συνεπώς, η πρόσθετη έκπτωση του 20% πρέπει να συνδέεται με το γεγονός ότι ο αγοραστής, δηλαδή ο Δήμος, αγόρασε επιπλέον και τις άλλες ζώνες. Αυτό φαίνεται να αποτελεί την ακριβή βάση για την έκπτωση, όπως εξηγήθηκε στην προαναφερθείσα δεύτερη έκθεση Agdestein. Σε αυτή τη βάση, και εφόσον δεν υπάρχει παράλληλη εκτίμηση περί του αντιθέτου, η Αρχή πρέπει να θεωρήσει ότι δεν υπάρχει βάση να ληφθεί ως παραδοχή ότι η αγορά θα πραγματοποιούσε πρόσθετη έκπτωση 20 % σε περίπτωση πώλησης μόνο ορισμένων τμημάτων του Inner Camp.
            
         
               (60)
            
            
               Όσον αφορά την έκπτωση του 30 %, η Αρχή υπενθυμίζει ότι η δεύτερη έκθεση Agdestein κατέστησε σαφές ότι η αξία του Inner Camp των 15,5 εκατ. ΝΟΚ περιελάμβανε την έκπτωση των 10 εκατ. ΝΟΚ και ότι αυτό ήταν μια εκτίμηση του τι θα απαιτούσε ενδεχομένως η αγορά για την απόκτηση του Inner Camp ως συνόλου, δηλ. και των 44 κτιρίων. Είναι, συνεπώς, αναγκαίο να εκτιμηθεί κατά πόσο ο Δήμος μπορούσε να παραχωρήσει παρόμοια έκπτωση στην Haslemoen AS όταν αυτή αγόρασε τμήματα του Inner Camp.
            
         
               (61)
            
            
               Σε όρους αριθμού κτιρίων, η πώληση περιελάμβανε 29 από τα 44 κτίρια (24), δηλ. περίπου τα δύο τρίτα των κτιρίων. Αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει μια βάση για ποσοτική μείωση. Σε όρους αξίας, οι ίδιοι υπολογισμοί του Δήμου υποδηλώνουν ότι τα 29 κτίρια αντιπροσώπευαν σημαντικά μικρότερο ποσοστό της συνολικής αξίας του Inner Camp από τα υπόλοιπα κτίρια. Μια τιμή 4 εκατ. ΝΟΚ για τα 29 εν λόγω κτίρια αντιπροσωπεύει ποσοστό κατώτερου του ενός τρίτου της συνολικής αξίας σε σύγκριση με την τιμή των 3,67 εκατ. ΝΟΚ για τα κτίρια που διατήρησε ο Δήμος και την τιμή των 5 εκατ. ΝΟΚ για τα 11 υπόλοιπα κτίρια.
            
         
               (62)
            
            
               Οι αναφερόμενες στις παραγράφους 7 και 10 ανωτέρω διάφορες εκθέσεις αποτίμησης, που υποβλήθηκαν στην προκειμένη περίπτωση, υποστηρίζουν ότι η πώληση διαφόρων κτιρίων ως σύνολο είχε ένα αποτέλεσμα μείωσης της τιμής. Επιπλέον των δύο εκθέσεων Agdestein, και η προαναφερθείσα στην παράγραφο 29 εκτίμηση της 15ης Μαρτίου 2006 των 10 διαφορετικών κτιρίων στο Inner Camp ανέφερε ότι θα έπρεπε να εφαρμοστεί έκπτωση της τάξης του «15- 20%» σε περίπτωση ενιαίας πώλησης αυτών των 10 κτιρίων.
            
         
               (63)
            
            
               Συνεπώς, η Αρχή θεωρεί ότι κάποια ποσοτική έκπτωση θα ήταν σύμφωνη με τους όρους της αγοράς. Στην προκειμένη περίπτωση, είναι δύσκολο να προσδιοριστεί αν η έκπτωση θα ήταν της τάξης του 15, του 20 ή 25 %, λόγω έλλειψης σύγχρονων εκτιμήσεων και τεκμηρίωσης. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα εν λόγω στοιχεία και παραπέμποντας στην προαναφερθείσα εκτίμηση των 10 άλλων κτιρίων του Inner Camp και μιας πιθανής έκπτωσης της τάξης του 15-20 %, μολονότι έχει επιφυλάξεις, η Αρχή θεωρεί ότι μια κατά προσέγγιση παρόμοια ποσοτική έκπτωση όπως αυτή που παραχωρήθηκε στον Δήμο, δηλ. 25,64 %, θα μπορούσε να χορηγηθεί σε έναν αγοραστή ο οποίος θα αγόραζε τα 29 από τα 44 κτίρια του Inner Camp.
            
         
               (64)
            
            
               Το επόμενο ζήτημα είναι αν το αρχικό κόστος των 29 επίμαχων κτιρίων μπορεί να καθοριστεί αφαιρώντας από την αξία του Inner Camp την αξία των κτιρίων τα οποία δεν πωλήθηκαν στην Haslemoen AS.
            
         
               (65)
            
            
               Η περιγραφόμενη μέθοδος βασιζόταν στο ότι δεν υπήρξε αναλυτική εκτίμηση των 29 επίμαχων κτιρίων, διότι υπήρχαν ενδείξεις ότι τα άλλα τμήματα του Inner Camp είχαν επαρκώς υψηλή αξία, ώστε να εξασφαλιστεί ότι η συνολική αξία αντιστοιχούσε στο εικαζόμενο αρχικό κόστος κτήσης του Inner Camp από τον Δήμο. Η μέθοδος αυτή κρίνεται επισφαλής και δειγματοληπτική, διότι και οι τρεις διαφορετικές ομάδες κτιρίων εκτιμήθηκαν με διαφορετικές μεθόδους. Εν ολίγοις, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος της ενδιάμεσης αξίας για να καθοριστεί το σημείο εκκίνησης, η τιμή των 12,4 εκατ. ΝΟΚ ως αρχικού κόστους του Inner Camp στο σύνολό του. Στην ακόλουθη εκτίμηση των τριών διαφορετικών ομάδων κτιρίων, η αξία των 29 επίμαχων κτιρίων αποτιμήθηκε σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο από την ενδιάμεση αξία, ενώ αποδόθηκε υψηλότερη αξία τόσο στα κτίρια που διατήρησε ο Δήμος όσο και στα 11 κτίρια για τα οποία έλαβε αργότερα προσφορά. Η χαμηλότερη αξία προσδιορίστηκε βάσει της τιμής που αποτέλεσε αντικείμενο διαπραγμάτευσης με την Haslemoen AS και οι υψηλότερες αξίες καθορίστηκαν βάσει μετέπειτα και βάσει νεότερων στοιχείων υπό μορφή αποτιμήσεων της αξίας και μιας παραληφθείσας προσφοράς.
            
         
               (66)
            
            
               Αυτό ενείχε, κατά την άποψη της Αρχής, τον προφανή κίνδυνο, ακόμη και αν το συνολικό σημείο εκκίνησης της αξίας του Inner Camp ήταν σωστό (που δεν ήταν, βλ. ανωτέρω), η τιμή για τα 9 κτίρια να είναι υπερβολικά χαμηλή, διότι μεταγενέστερες επανεκτιμήσεις της αξίας των άλλων ζωνών προσδιόρισαν υψηλότερες αξίες. Πράγματι, το μόνο συμπέρασμα το οποίο θα μπορούσε να εξαχθεί από μεταγενέστερες και υψηλότερες αποτιμήσεις της αξίας σε αυτή την περίπτωση είναι ότι η αρχική τιμή των 12,4 εκατ. ΝΟΚ ήταν υπερβολικά χαμηλή.
            
         
               (67)
            
            
               Συνεπώς, η Αρχή κρίνει ότι η μέθοδος που αναφέρεται στην εκτίμηση της 2ας Μαΐου 2006 δεν ήταν κατάλληλη για τον προσδιορισμό του αρχικού κόστους και, κατ’ επέκταση, της αγοραίας αξίας των 29 επίμαχων κτιρίων.
            
         
               (68)
            
            
               Όπως προαναφέρθηκε, η εκτίμηση του αρχικού κόστους των 29 κτιρίων περιπλέκεται από το γεγονός ότι δεν ήταν σαφές στη συμφωνία μεταξύ του κράτους και του Δήμου τι ποσό κατέβαλε ο Δήμος για το κάθε κτίριο του Inner Camp. Αντ' αυτού, κατέβαλε ένα συνολικό ποσό 15,5 εκατ. ΝΟΚ για το σύνολο του Inner Camp, το οποίο περιλάμβανε την προαναφερθείσα λεγόμενη έκπτωση του 30%. Εντούτοις, αυτή η ενδιάμεση αξία βασιζόταν σε δύο προγενέστερες αποτιμήσεις της αξίας.
            
         
               (69)
            
            
               Η πρώτη έκθεση Agdestein βασιζόταν σε χωριστή αποτίμηση της αξίας του κάθε κτιρίου και είναι, πράγματι, η μοναδική εκτίμηση της αξίας εκείνης της περιόδου. Εφόσον αυτή η εκτίμηση αποτέλεσε τη βάση για τον υπολογισμό της ενδιάμεσης αξίας, η οποία με τη σειρά της αποτέλεσε τη βάση για την τιμή που κατέβαλε τελικά ο Δήμος, η Αρχή θεωρεί ότι η πρώτη έκθεση Agdestein παρέχει τις επιμέρους αξίες που είναι αναγκαίες για τον ακριβή προσδιορισμό του αρχικού κόστους κτήσης των 29 εν λόγω κτιρίων.
            
         
               (70)
            
            
               Η σύμβαση πώλησης περιλαμβάνει τα ακόλουθα 29 κτίρια του Inner Camp (25): αριθ. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 και 16. Οι επενδυτικές αξίες, όπως εκτιμήθηκαν στην πρώτη έκθεση Agdestein, αυτών των κτιρίων είναι οι ακόλουθες:
               
                           
                                       1.
                                    
                                    
                                       Φρουραρχείο / κρατητήριο:
                                    
                                 
                        
                           180 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       2.
                                    
                                    
                                       Κτίριο δραστηριοτήτων ελεύθερου χρόνου, που περιλαμβάνει γραφεία, καφετέρια, κινηματογράφο, εκκλησία κλπ.
                                    
                                 
                        
                           4 200 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       4.
                                    
                                    
                                       Κτίριο διοίκησης και γραφείων
                                    
                                 
                        
                           160 000
                        
                        
                           NOK
                        
                     
                           
                                       5.
                                    
                                    
                                       Κτίριο στρατιωτικών γυμναστικών ασκήσεων
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       6.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       7.
                                    
                                    
                                       Κτίριο διοίκησης και γραφείων
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       9.
                                    
                                    
                                       Νοσοκομείο
                                    
                                 
                        
                           1 200 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       10.
                                    
                                    
                                       Μαγειρείο και καντίνα για τους στρατιώτες
                                    
                                 
                        
                           1 600 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       11.
                                    
                                    
                                       Μαγειρείο και καντίνα για αξιωματικούς
                                    
                                 
                        
                           4 300 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       12.
                                    
                                    
                                       Στρατώνες
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       13.
                                    
                                    
                                       Στρατώνες, αριθ. 12-13 εκτιμήθηκαν από κοινού
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       14.
                                    
                                    
                                       Στρατώνες
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       15.
                                    
                                    
                                       Στρατώνες, αριθ. 14-15 εκτιμήθηκαν από κοινού
                                    
                                 
                        
                           2 000 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       18.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                           150 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       19.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       20.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       21.
                                    
                                    
                                       Χώροι συντήρησης αυτοκινήτων
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       22.
                                    
                                    
                                       Χώροι συντήρησης αυτοκινήτων
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       23.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       24.
                                    
                                    
                                       Πρατήριο καυσίμων
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       25.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       26.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       27.
                                    
                                    
                                       Χώροι στάθμευσης, αριθ. 19, 20, 21, 22, 25, 26 και 27 εκτιμήθηκαν από κοινού
                                    
                                 
                        
                           2 700 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       29.
                                    
                                    
                                       Κτίριο συντάγματος με αίθουσα διδασκαλίας
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       92.
                                    
                                    
                                       Ταχυδρομείο, αριθ. 29 και 92 εκτιμήθηκαν από κοινού
                                    
                                 
                        
                           450 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       30.
                                    
                                    
                                       Σχολικό κτίριο
                                    
                                 
                        
                           1 400 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       31.
                                    
                                    
                                       (Αποθήκη),
                                    
                                 
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                                       33.
                                    
                                    
                                       Κτίριο ΚΟ, σχολικό κτίριο
                                    
                                 
                        
                           400 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           
                                       16.
                                    
                                    
                                       Πυροσβεστικός σταθμός /κτίριο θέρμανσης
                                    
                                 
                        
                           700 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
                           Σύνολο
                        
                        
                           23 840 000
                        
                        
                           ΝΟΚ
                        
                     
         
               (71)
            
            
               Η έκθεση δεν εκτιμά χωριστά την αξία των μεμονωμένων κτιρίων αριθ. 6 και 8 (χώροι στάθμευσης). Αντ' αυτού, τα κτίρια αυτά αποτιμήθηκαν από κοινού μαζί με το κτίριο 45 (που συνδυάζει κτίριο διοίκησης με αποθηκευτικούς χώρους, γραφείο και εργαστήριο, που δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση με την Haslemoen AS) σε συνολικό ποσό 1,9 εκατ. ΝΟΚ. Το κτίριο αριθ. 23 και αριθ. 24 (πάρκινγκ και πρατήριο καυσίμων) εκτιμήθηκαν κατά τον ίδιο τρόπο από κοινού με το κτίριο αριθ. 34 (κτίριο γραφείων το οποίο δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση με την Haslemoen AS) συνολικής αξίας 800 000 ΝΟΚ. Τίθεται, συνεπώς, το ερώτημα αν μέρος της αξίας που αποδόθηκε σε αυτά τα κτίρια που αποτιμήθηκαν συλλογικά έπρεπε να αποδοθεί στα κτίρια που αγόρασε η Haslemoen AS, και ιδίως στα τέσσερα κτίρια στάθμευσης αριθ. 6, 8, 23 και 24. Το ζήτημα αυτό τέθηκε στην απόφαση της Αρχής για την κίνηση διαδικασίας, στην οποία η Αρχή εφάρμοσε το ευμενέστερο σενάριο χωρίς να λάβει υπόψη αυτά τα κτίρια.
            
         
               (72)
            
            
               Μολονότι δεν υποβλήθηκαν στην Αρχή έγγραφα που να αποδεικνύουν ότι αυτά τα τέσσερα κτίρια με χώρους στάθμευσης δεν είχαν αξία, η Αρχή θεωρεί ότι είχαν περιορισμένη αξία, εφόσον η πρώτη έκθεση Agdestein επέλεξε να περιλάβει όποια αξία είχαν κατά τις εκτιμήσεις της αξίας των άλλων κτιρίων. Έτσι, ελλείψει εγγράφων της εποχής που να τεκμηριώνουν το αντίθετο και με βάση την παραδοχή ότι η αξία σε κάθε περίπτωση κρινόταν χαμηλή, η Αρχή δεν θα προσθέσει κάποια συγκεκριμένη αξία γι' αυτά τα τέσσερα κτίρια στην εκτίμηση του σχετικού τμήματος του Inner Camp.
            
         
               (73)
            
            Η συνολική αξία των εξεταζόμενων 29 κτιρίων, όπως αποτιμήθηκε στην πρώτη έκθεση Agdestein, ανέρχεται στο ποσό των 2 323 840 000 ΝΟΚ. Όπως προαναφέρθηκε, στον Δήμο παραχωρήθηκε έκπτωση 30 % (26) επί της αξίας του Inner Camp στην πρώτη έκθεση Agdestein. Εφόσον, στις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, η Αρχή διαπιστώνει ότι δικαιολογούνταν η παροχή παρόμοιας έκπτωσης στην Haslemoen AS, η αναπροσαρμοσμένη αξία των 29 κτιρίων, όπως προσδιορίστηκε στην εν λόγω έκθεση, είναι 
                  17 727 424 ΝΟΚ. Με την εφαρμογή της μεθόδου της ενδιάμεσης αξίας, το αρχικό κόστος κτήσης των 29 κτιρίων για τον Δήμο ήταν 8 863 712 ΝΟΚ.
         
               (74)
            
            
               Δεδομένου ότι η Αρχή αποδέχτηκε ότι το κράτος πώλησε το Haslemoen Leir στον Δήμο Våler στην αγοραία τιμή, δέχεται ότι ποσό των 8 863 712 ΝΟΚ ήταν το αρχικό κόστος του Δήμου για την αγορά των κτιρίων και ότι αυτό ήταν η απαραίτητη ένδειξη για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας.
            
         
               (75)
            
            Σε αυτή τη βάση, κρίνει ότι η πώληση στην Haslemoen AS στην τιμή των 4 εκατ. ΝΟΚ περιείχε κρατική ενίσχυση ύψους 
                  4 863 712 ΝΟΚ.
         
               (76)
            
            
               Ο Δήμος είχε επίσης υποστηρίξει ότι η Αρχή έπρεπε να λάβει υπόψη τα στοιχεία μείωσης του κόστους που συνίστατο στην πιθανή ρύπανση του εδάφους και την υποχρέωση της Haslemoen AS να επιτρέψει την ελεύθερη χρήση του σχολικού κτιρίου για ένα έτος. Δεν υποβλήθηκε ωστόσο κανένα συγκεκριμένο έγγραφο της εποχής εκείνης ούτε μεταγενέστερο όσον αφορά αυτά τα υποτιθέμενα στοιχεία μείωσης της τιμής και την επίπτωση που εικάζεται ότι θα είχαν στην τιμή.
            
         
               (77)
            
            
               Όσον αφορά τη ρύπανση του εδάφους, η Αρχή θα συμφωνούσε ότι αυτό μπορούσε να είναι μάλλον προφανής πιθανότητα, δεδομένου ότι το στρατόπεδο χρησιμοποιούνταν για στρατιωτικούς σκοπούς από τη δεκαετία του 1950.
            
         
               (78)
            
            
               Η Αρχή έχει επισημάνει ως προς αυτό ότι η πρώτη έκθεση Agdestein αναφερόταν ειδικά στην πιθανή ρύπανση του εδάφους στο Inner Camp σε σχέση με τις υπόγειες δεξαμενές καυσίμων. Αυτό, ωστόσο, δεν ελήφθη υπόψη κατά την αποτίμηση της αξίας. Η εκτίμηση της αξίας των Alhaug/Bakke, η οποία αποτιμά την αξία του Inner Camp σε 0 ΝΟΚ, ανέφερε και την πιθανότητα ρύπανσης του εδάφους και την πιθανή ρύπανση των κτιρίων από αμίαντο, χωρίς να παρουσιάζει κανένα στοιχείο που να προσδιορίζει το πιθανό κόστος σε σχέση με αυτά.
            
         
               (79)
            
            
               Εντούτοις, η Αρχή υπενθυμίζει ότι οι εκθέσεις αποτέλεσαν τη βάση για την επιλογή της μεθόδου της ενδιάμεσης αξίας. Έτσι, κάθε μείωση της τιμής ή αρνητικό στοιχείο στην έκθεση πρέπει να θεωρείται ότι ελήφθη υπόψη στον μεταγενέστερο ορισμό της ενδιάμεσης αξίας. Πράγματι, η Αρχή κρίνει ότι δεν υφίσταται βάση για πρόσθετη μείωση της τιμής για οποιοδήποτε στοιχείο ή περίσταση το οποίο ήταν γνωστό στα μέρη της πρώτης συναλλαγής. Και αυτό διότι η επίπτωση παρόμοιων μέτρων πρέπει να θεωρείται ότι έχει ληφθεί υπόψη στην τιμή πώλησης με την ενδιάμεση αξία. Μια μεταπώληση στην τιμή του αρχικού κόστους πρέπει να θεωρείται ότι καλύπτει τα ίδια στοιχεία μείωσης της τιμής.
            
         
               (80)
            
            
               Τέλος, η σύμβαση μεταξύ του κράτους και του Δήμου ανέφερε ρητά την πιθανότητα ρύπανσης του εδάφους και έκανε αναφορά στην αρχή «ο ρυπαίνων πληρώνει» που προβλέπει ο νορβηγικός νόμος για τη ρύπανση. Η μεταγενέστερη σύμβαση μεταξύ του Δήμου και της Haslemoen AS αναφερόταν ειδικά σε αυτή την υποχρέωση και ότι ο πωλητής, δηλ. το νορβηγικό κράτος, εξακολουθούσε να είναι υπεύθυνος για τη ρύπανση του εδάφους σε σχέση με τη στρατιωτική δραστηριότητα. Για τους λόγους αυτούς, η Αρχή κρίνει ότι δεν υπάρχει βάση για περαιτέρω μείωση της τιμής με το επιχείρημα της πιθανής ρύπανσης.
            
         
               (81)
            
            
               Όσον αφορά το δικαίωμα του Δήμου να χρησιμοποιήσει ελεύθερα το σχολικό κτίριο για ένα έτος, η Αρχή επισημαίνει ότι αυτό ήταν μια νέα υποχρέωση που επιβλήθηκε στον αγοραστή, από την άποψη ότι δεν είχε επιβληθεί παρόμοια υποχρέωση από το κράτος στο Δήμο. Συνεπώς, δεν μπορεί αυτό να θεωρηθεί ότι καλύπτεται από την τιμή της ενδιάμεσης αξίας. Εντούτοις, εφόσον δεν υπάρχει κανένα δικαιολογητικό έγγραφο σχετικό με την οικονομική επίπτωση αυτής της υποχρέωσης, δηλ. την πιθανή ζημία για την Haslemoen AS από το να μην είναι σε θέση να εκμισθώσει το κτίριο για ένα έτος, η Αρχή δεν μπορεί να αποδεχθεί καμία μείωση της τιμής για τον λόγο αυτό.
            
         
               (82)
            
            
               Η υποχρέωση αφορούσε μόνο ένα από τα κτίρια και είχε ήδη ληφθεί υπόψη στην τιμή το ότι θα ήταν δύσκολη η άμεση μίσθωση όλων των ακινήτων, διότι υπήρχε ήδη πλεόνασμα διαθέσιμων ακινήτων για μίσθωση στην περιοχή. Το στοιχείο αυτό επισημάνθηκε και από τις δύο εκτιμήσεις της αξίας. Επιπλέον, ο Δήμος θα κάλυπτε το μερίδιο των πάγιων εξόδων και της θέρμανσης για τα κτίρια κατά το ίδιο διάστημα. Τέλος, η Αρχή παραπέμπει στην ανωτέρω εκτίμησή της στην οποία αποδέχτηκε ότι ο Δήμος παραχώρησε την ίδια ποσοτική έκπτωση στην Haslemoen AS με αυτήν που του παραχωρήθηκε όταν αγόρασε το σύνολο του Inner Camp. Επιπλέον, η Αρχή δεν πρόσθεσε καμία ειδική αξία για τα τέσσερα κτίρια στάθμευσης που πωλήθηκαν στην Haslemoen AS, η αξία των οποίων εκτιμήθηκε από κοινού με άλλα κτίρια του Inner Camp, τα οποία δεν αγόρασε η Haslemoen AS. Συνεπώς, η Αρχή υποθέτει ότι κάθε πιθανή ζημία της Haslemoen AS από το γεγονός ότι δεν θα ήταν σε θέση να εκμισθώσει το σχολείο για ένα έτος μετά την αγορά, πρέπει να θεωρηθεί ότι αντισταθμίζεται από τις ευνοϊκές ρυθμίσεις προς όφελος της Haslemoen AS.
            
         
               (83)
            
            
               Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή κρίνει ότι η πώληση των 29 κτιρίων στην Haslemoen AS δεν ήταν σύμφωνη με την αρχή του επενδυτή της αγοράς. Τα κτίρια πωλήθηκαν σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία αξία τους, η οποία ενείχε κρατική ενίσχυση ύψους 4 863 712 ΝΟΚ. Κατά συνέπεια, στη συνέχεια, η Αρχή θα εκτιμήσει αν η πώληση των κτιρίων είναι σύμφωνη με τα πρόσθετα κριτήρια βάσει του άρθρου 61 παράγραφος 1 της συμφωνίας ΕΟΧ.
            
         4.3.   Κρατικοί πόροι και επιλεκτικό πλεονέκτημα
   
   
               (84)
            
            
               Για να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση, το μέτρο πρέπει να χορηγείται από το κράτος ή με κρατικούς πόρους. Η έννοια περιλαμβάνει όλα τα επίπεδα διοίκησης του κράτους, και τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης. Όπως αποδείχτηκε ανωτέρω, υπήρχε εμπλοκή κρατικών πόρων, διότι ο Δήμος Våler πώλησε τα 29 κτίρια του Inner Camp σε τιμή πολύ χαμηλότερη από την αγοραία αξία τους. Η συναλλαγή παρείχε στην Haslemoen AS επιλεκτικό πλεονέκτημα, διότι εισπράχθηκε βάσει σύμβασης σύμφωνα με την οποία ήταν ο αποκλειστικός δικαιούχος.
            
         4.4.   Νόθευση του ανταγωνισμού και επηρεασμός των συναλλαγών μεταξύ των συμβαλλομένων μερών
   
   
               (85)
            
            
               Κατά πάγια νομολογία (27), κατά τις εν λόγω διατάξεις, και μόνο το γεγονός ότι η ενίσχυση ενισχύει τη θέση μίας επιχείρησης έναντι άλλων επιχειρήσεων, που είναι ανταγωνιστές στο εμπόριο εντός του ΕΟΧ, σημαίνει ότι επηρεάζονται οι συναλλαγές στο εσωτερικό του ΕΟΧ. Η Αρχή υπενθυμίζει ότι τα εν λόγω κτίρια αποτιμήθηκαν και αγοράστηκαν βάσει της επενδυτικής αξίας, δηλ. το τίμημα βασίστηκε σε μελλοντικά έσοδα από μίσθωση. Η επένδυση σε ακίνητα για τους σκοπούς της μίσθωσης σε επιχειρήσεις πρέπει να θεωρηθεί οικονομική δραστηριότητα σε κλίμακα ΕΟΧ, η οποία στη Νορβηγία ασκείται με τη συμμετοχή φορέων της αγοράς από πολλά κράτη μέλη του ΕΟΧ. Όσον αφορά τον δικαιούχο της συγκεκριμένης ενίσχυσης, σύμφωνα με το εθνικό μητρώο επιχειρήσεων της Νορβηγίας (28), η Haslemoen AS συμμετέχει σε δραστηριότητες που αφορούν ξενοδοχεία, πανδοχεία και εστιατόρια (29). Εκμεταλλεύεται το Haslemoen Hotell του Inner Camp και εκμισθώνει κτίρια για ένα κέντρο αιτούντων άσυλο στο νορβηγικό κράτος. Για τις δραστηριότητες αυτές, η Haslemoen AS πρέπει να θεωρηθεί ότι βρίσκεται σε ανταγωνισμό με παρόμοιες επιχειρήσεις στη Νορβηγία, αλλά και σε άλλα κράτη του ΕΟΧ. Το μέτρο έχει, συνεπώς, στρεβλωτική επίπτωση στον ανταγωνισμό και επηρεάζει τις μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών εμπορικές συναλλαγές.
            
         4.5.   Συμπέρασμα για την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης
   
   
               (86)
            
            
               Με βάση τα ανωτέρω, η Αρχή κρίνει ότι η πώληση των 29 κτιρίων στην Haslemoen AS περιείχε κρατική ενίσχυση ύψους 4 863 713 ΝΟΚ.
            
         5.   ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ
   
               (87)
            
            
               Σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 του Μέρους 1 του πρωτοκόλλου 3, η Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ ενημερώνεται, έγκαιρα, ώστε να είναι σε θέση να υποβάλει τις παρατηρήσεις της, για κάθε πρόθεση χορήγησης ενίσχυσης. Το εκάστοτε κράτος δεν θέτει τα προτεινόμενα μέτρα σε εφαρμογή πριν να ολοκληρωθεί η διαδικασία με την έκδοση τελικής απόφασης. Οι νορβηγικές αρχές δεν κοινοποίησαν στην Αρχή την πώληση των 29 κτιρίων από τον Δήμο Våler στην Haslemoen AS. Η Αρχή κρίνει, συνεπώς, ότι οι νορβηγικές αρχές δεν τήρησαν τις υποχρεώσεις τους σύμφωνα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 του Μέρους 1 του πρωτοκόλλου 3.
            
         6.   ΤΟ ΣΥΜΒΙΒΑΣΙΜΟ ΤΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
   
               (88)
            
            
               Οι νορβηγικές αρχές δεν υπέβαλαν κανένα επιχείρημα υπέρ του ότι η κρατική ενίσχυση την οποία ενείχε η συναλλαγή θα μπορούσε να θεωρηθεί συμβιβάσιμη κρατική ενίσχυση.
            
         
               (89)
            
            
               Τα μέτρα ενίσχυσης που προβλέπονται στο άρθρο 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ είναι γενικά ασυμβίβαστα με τη λειτουργία της Συμφωνίας του ΕΟΧ, εκτός εάν μπορούν να εξαιρεθούν βάσει των διατάξεων του άρθρου 61 παράγραφος 2 ή 3 της Συμφωνίας ΕΟΧ.
            
         
               (90)
            
            
               Η εξαίρεση από το άρθρο 61 παράγραφος 2 δεν εφαρμόζεται στην υπό εξέταση ενίσχυση, η οποία δεν αποσκοπεί στην επίτευξη κανενός από τους στόχους που απαριθμούνται στην εν λόγω διάταξη. Ούτε το άρθρο 61 παράγραφος 3 στοιχείο α) ή β) της Συμφωνίας ΕΟΧ εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση. Επιπλέον, η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο δεν μπορεί να ωφεληθεί από καμία περιφερειακή ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της συμφωνίας ΕΟΧ.
            
         
               (91)
            
            
               Η Αρχή κρίνει, συνεπώς, ότι η υπό εξέταση συναλλαγή δεν μπορεί να δικαιολογηθεί βάσει των διατάξεων της Συμφωνίας ΕΟΧ περί κρατικών ενισχύσεων.
            
         7.   ΑΝΑΚΤΗΣΗ
   
               (92)
            
            
               Η ενίσχυση ύψους 4 863 713 ΝΟΚ χορηγήθηκε στην Haslemoen AS χωρίς να κοινοποιηθεί στην Αρχή. Συνιστά παράνομη ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 1 στοιχείο στ) του μέρους ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου. Σύμφωνα με το άρθρο 14 του μέρος ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, η Αρχή αποφασίζει ότι η παράνομη ενίσχυση η οποία είναι ασυμβίβαστη με τους κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις βάσει της συμφωνίας ΕΟΧ πρέπει να ανακτηθεί από τους δικαιούχους.
            
         
               (93)
            
            
               Η Αρχή θεωρεί ότι δεν υπάρχουν γενικές αρχές που να αποκλείουν την επιστροφή της ενίσχυσης στην προκειμένη περίπτωση. Κατά πάγια νομολογία, η κατάργηση μιας παράνομης ενίσχυσης μέσω ανάκτησής της είναι το λογικό επακόλουθο της διαπίστωσης ότι η ενίσχυση είναι παράνομη. Συνεπώς, η ανάκτηση παρανόμως χορηγηθείσας κρατικής ενίσχυσης, για τον σκοπό της αποκατάστασης της προτέρας καταστάσεως, δεν μπορεί καταρχήν να θεωρηθεί ως δυσανάλογη προς τους στόχους της συμφωνίας ΕΟΧ σε σχέση με τις κρατικές ενισχύσεις.
            
         
               (94)
            
            
               Με την επιστροφή της ενίσχυσης, ο λαβών χάνει πράγματι το πλεονέκτημα του οποίου απολάμβανε στην αγορά σε σχέση με τους ανταγωνιστές του και επανέρχονται τα πράγματα στην προ της καταβολής κατάσταση (30). Από τη λειτουργία αυτή της αποδόσεως προκύπτει επίσης ότι, κατά κανόνα, πλην εξαιρετικών περιστάσεων, η Αρχή δεν αγνοεί τη διακριτική της εξουσία, εάν ζητήσει από το οικείο κράτος ΕΖΕΣ να ανακτήσει τα ποσά που χορηγήθηκαν με παράνομη ενίσχυση, στο βαθμό που αυτό περιορίζεται μόνο στην αποκατάσταση της προτέρας κατάστασης (31). Επιπλέον, λόγω του υποχρεωτικού χαρακτήρα της εποπτείας των κρατικών ενισχύσεων από την Αρχή βάσει του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου, δεν δικαιολογείται, καταρχήν, η εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων που έλαβαν ενίσχυση ως προς τη νομιμότητα της ενισχύσεως, παρά μόνον εάν η ενίσχυση χορηγήθηκε με την τήρηση της διαδικασίας που ορίζουν οι διατάξεις του πρωτοκόλλου (32). Δεν είναι αντιληπτές έκτακτες περιστάσεις στην παρούσα υπόθεση οι οποίες θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε εύλογες προσδοκίες από την πλευρά των δικαιούχων της ενίσχυσης.
            
         
               (95)
            
            
               Η ανάκτηση της παρανόμως χορηγηθείσας κρατικής ενίσχυσης ύψους 4 863 713 ΝΟΚ πρέπει να περιλαμβάνει τόκους και ανατοκισμούς, σύμφωνα με το άρθρο 14 παράγραφος 2 του μέρους ΙΙ του πρωτοκόλλου 3 της Συμφωνίας περί Εποπτείας και Δικαστηρίου και των άρθρων 9 και 11 της απόφασης 195/04/COL της Αρχής της 14ης Ιουλίου 2004.
            
         8.   ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
   
               (96)
            
            
               Η Αρχή κρίνει ότι οι νορβηγικές αρχές χορήγησαν παράνομα την υπό εξέταση ενίσχυση κατά παράβαση του άρθρου 1 παράγραφος 3 του μέρους Ι του πρωτοκόλλου 3.
            
         
               (97)
            
            
               Η κρατική ενίσχυση την οποία ενείχε η πώληση 29 κτιρίων του Inner Camp του Haslemoen Leir δεν είναι συμβιβάσιμη με τη λειτουργία της συμφωνίας ΕΟΧ για τους λόγους που αναλύθηκαν ανωτέρω και πρέπει να ανακτηθεί αρχής γενομένης από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πώλησης της 22ας Μαΐου 2006.
            
         ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ
   Άρθρο 1
   Η πώληση των 29 κτιρίων του Inner Camp του Haslemoen Leir στην Haslemoen AS συνιστά κρατική ενίσχυση ύψους 4 863 713 ΝΟΚ η οποία είναι ασυμβίβαστη με τη λειτουργία της Συμφωνίας ΕΟΧ κατά την έννοια του άρθρου 61 παράγραφος 1 της Συμφωνίας ΕΟΧ.
   Άρθρο 2
   Οι νορβηγικές αρχές λαμβάνουν όλα τα αναγκαία μέτρα για να ανακτήσουν από τον δικαιούχο την αναφερόμενη στο άρθρο 1 ενίσχυση.
   Άρθρο 3
   Η ανάκτηση πραγματοποιείται αμελλητί, και σε κάθε περίπτωση εντός τεσσάρων μηνών από την ημερομηνία της παρούσας απόφασης και σύμφωνα με τις διαδικασίες της εθνικής νομοθεσίας, υπό την προϋπόθεση ότι επιτρέπουν την άμεση και αποτελεσματική εκτέλεση της απόφασης. Το προς ανάκτηση ποσό της ενίσχυσης περιλαμβάνει τόκους και ανατοκισμούς από την ημερομηνία της χορήγησής της στον δικαιούχο μέχρι την ημερομηνία της ανάκτησης. Οι τόκοι υπολογίζονται βάσει του άρθρου 9 της απόφασης 195/04/COL της Εποπτεύουσας Αρχής της ΕΖΕΣ.
   Άρθρο 4
   Έως τις 15 Μαΐου 2012, η Νορβηγία ενημερώνει την Αρχή για το συνολικό ποσό (κεφάλαιο και τόκοι ανάκτησης) που θα ανακτηθεί από τον δικαιούχο καθώς και τα μέτρα που προτίθεται να λάβει ή έχει λάβει για την ανάκτηση της ενίσχυσης.
   Έως τις 15 Ιουλίου 2012, η Νορβηγία πρέπει να έχει εκτελέσει την απόφαση της Αρχής και να έχει ανακτήσει πλήρως την ενίσχυση.
   Άρθρο 5
   Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στο Βασίλειο της Νορβηγίας.
   Άρθρο 6
   Μόνο το κείμενο της παρούσας απόφασης στην αγγλική γλώσσα είναι αυθεντικό.
   
      Βρυξέλλες, 15 Μαρτίου 2012.
      
         
            Για την Εποπτεύουσα Αρχή της ΕΖΕΣ
         
         Oda Helen SLETNES
         
            Πρόεδρος
         
         Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON
         
            Μέλος του Σώματος
         
      
   
   
      (1)  Απόφαση αριθ. 96/10/COL όσον αφορά την πώληση ορισμένων κτιρίων της εσωτερικής ζώνης του στρατοπέδου στο Haslemoen Leir, δημοσιευθείσα στην ΕΕ C 325 της 2.12.2010, σελίδα 12 και στο Συμπλήρωμα ΕΟΧ αριθ. 66 της 2.12.2010, σελίδα 1.
   
      (2)  Βλ. υποσημείωση 1.
   
      (3)  http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Βλ. επίσης βασιλικό ψήφισμα της 19.12.1997 (“Avhendigsinstruksen”).
   
      (4)  Αριθ. αναφοράς 428521 και 557187.
   
      (5)  Αριθ. αναφοράς 458897, 458902 και 458903 (η πρώτη έκθεση Agdestein).
   
      (6)  Σύμφωνα με την έκθεση, η «επενδυτική αξία» είναι η εκτιμώμενη αγοραία αξία για έναν επενδυτή που προτίθεται να εκμισθώσει τα κτίρια για εκμετάλλευση. Η «επενδυτική αξία» είναι επίσης χαμηλότερη από την «αξία χρήσης», η οποία αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία για έναν αγοραστή που προτίθεται να χρησιμοποιήσει τα κτίρια για δική του χρήση. Η έκθεση προσδιορίζει και τα δύο είδη αξίας.
   
      (7)  Αριθ. αναφοράς 428521, προσάρτημα 16 (η έκθεση Alhaug/Bakke).
   
      (8)  Η αξία για τη ζώνη Storskjæret αποτιμήθηκε σε 12 εκατ. ΝΟΚ.
   
      (9)  Αριθ. αναφοράς 428521, προσάρτημα 3 (η δεύτερη έκθεση Agdestein).
   
      (10)  20 % έκπτωση.
   
      (11)  Το ποσό των 29 εκατ. ΝΟΚ ήταν η αξία του Inner Camp σύμφωνα με την πρώτη έκθεση Agdestein και περιλάμβανε έκπτωση 10 εκατ. ΝΟΚ που προβλέφθηκε για την πώληση του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας.
   
      (12)  Εκτός από την εκτίμηση της ενδιάμεσης αξίας του Inner Camp σε 14,5 εκατ., η μέση αξία του Storskjæret αποτιμήθηκε σε 13,5 εκατ. ΝΟΚ, της καλλιεργούμενης έκτασης σε 8,3 εκατ. ΝΟΚ και της δασικής έκτασης σε 25,2 εκατ. ΝΟΚ. Λόγω σφαλμάτων στις προηγούμενες εκτιμήσεις, το συνολικό ποσό των 61,5 εκατ. ΝΟΚ για το Haslemoen Leir προσαρμόστηκε προς τα κάτω σε 58 εκατ. ΝΟΚ, που συμπεριέλαβε την έκπτωση για την αγορά του Inner Camp ως ενιαίας μονάδας.
   
      (13)  Βλ. παράγραφο 8 ανωτέρω.
   
      (14)  Οι μέτοχοι της εταιρείες ήταν οι International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) και Norsk Trafikksenter (4 %).
   
      (15)  Έπρεπε κυρίως να εκτιμηθεί αν ο κίνδυνος ήταν «μέτριος».
   
      (16)  Κτίρια αριθ. 3, 32, 34, 44 και 45.
   
      (17)  Το ποσό των 1,9 εκατ. ΝΟΚ στην πρώτη έκθεση Agdestein περιελάμβανε επίσης δυο κτίρια στάθμευσης, τα κτίρια αριθ. 6 και 8.
   
      (18)  Δεν υποβλήθηκαν στην Αρχή δικαιολογητικά στοιχεία γι' αυτή την προσφορά. Εντούτοις, ο Δήμος εξήγησε ότι υπήρξε προφορική προσφορά 5 εκατ. ΝΟΚ για 11 από τα κτίρια του Inner Camp (αριθ. 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 και 93). Η αξία των ίδιων κτιρίων θα ήταν σύμφωνα με τη μέση αξία 3,7 εκατ. ΝΟΚ.
   
      (19)  Δεν υποβλήθηκαν παρατηρήσεις από τρίτα μέρη.
   
      (20)  Αριθ. αναφοράς 581797.
   
      (21)  Βλ. παράγραφο 8 ανωτέρω.
   
      (22)  ”Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne ”snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% ”kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. Vi tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 mill) ved samlet salg av hele leiren under ett, dvs fra kr 58 mill til 46 mill.”
   
      (23)  Βλ. παράγραφο 8 ανωτέρω.
   
      (24)  Βλ. υποσημείωση 4.
   
      (25)  Η Αρχή παρατηρεί ότι οι νορβηγικές αρχές δεν εξήγησαν το γεγονός ότι ο αριθμός των κτιρίων που απαριθμούνται στη σύμβαση είναι 30 και όχι 29, όπως επίμονα αναφέρουν οι νορβηγικές αρχές. Εντούτοις, μόνο 29 κτίρια της σύμβασης καλύπτονται από την εκτίμηση του Agdestein, ενώ το κτίριο αριθ. 31 (αποθήκη) απουσιάζει. Το κτίριο αυτό δεν λαμβάνεται υπόψη στη συνέχεια.
   
      (26)  Βλ. παράγραφο 8 ανωτέρω.
   
      (27)  Βλ. π.χ. υπόθεση 730/79 Phillip Morris Holland BV κατά Επιτροπής ΕΚ Συλλογή 1980, σ. 2671, σκέψη 11.
   
      (28)  http://www.brreg.no.
   
      (29)  “Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant” (Org nr. 989636073).
   
      (30)  Υπόθεση C-350/93 Επιτροπή κατά Ιταλίας Συλλογή 1995, σ. I-699, σκέψη 22.
   
      (31)  Υπόθεση C-75/97 Βέλγιο κατά Επιτροπής Συλλογή 1999, σ. I-3671, σκέψη 66, και υπόθεση C-310/99 Ιταλία κατά Επιτροπής Συλλογή 2002, σ. I-2289, σκέψη 99.
   
      (32)  Υπόθεση C-169/95 Ισπανία κατά Επιτροπής Συλλογή 1997, σ. I-135, σκέψη 51.