CELEX: 32016D0649
Language: fi
Date: 2016-01-15 00:00:00
Title: Komission päätös (EU) 2016/649, annettu 15 päivänä tammikuuta 2016, Alankomaiden toteuttamasta toimenpiteestä SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) Väitetty Leidschendam-Voorburgin kunnan suorittama maan myynti alle markkinahinnan (tiedoksiannettu numerolla C(2016) 85) (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)

26.4.2016   
            
            
               FI
            
            
               Euroopan unionin virallinen lehti
            
            
               L 109/27
            
         KOMISSION PÄÄTÖS (EU) 2016/649,
   annettu 15 päivänä tammikuuta 2016,
   Alankomaiden toteuttamasta toimenpiteestä SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) Väitetty Leidschendam-Voorburgin kunnan suorittama maan myynti alle markkinahinnan
   
      
         (tiedoksiannettu numerolla C(2016) 85)
      
   
   (Ainoastaan hollanninkielinen teksti on todistusvoimainen)
   (ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
   EUROOPAN KOMISSIO, joka
   ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
   ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
   on mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
   sekä katsoo seuraavaa:
   1.   MENETTELY
   
   
               (1)
            
            
               Stichting Behoud Damplein Leidschendam -säätiö, jäljempänä s’äätiö’, joka perustettiin vuonna 2006 puolustamaan Leidschendamissa (Leidschendam-Voorburgin kunta, Alankomaat) sijaitsevan Dampleinin asukkaiden etuja, teki 10 päivänä syyskuuta 2007 päivätyllä kirjeellä komissiolle kantelun, joka koski väitettyä valtiontuen myöntämistä Leidschendam-Voorburgin kunnan yhteistyössä eräiden yksityisten osapuolten kanssa käynnistämän kiinteistöhankkeen yhteydessä.
            
         
               (2)
            
            
               Komissio välitti 12 päivänä lokakuuta 2007 päivätyllä kirjeellä kantelun Alankomaiden viranomaisille ja pyysi niitä vastaamaan joukkoon kysymyksiä. Alankomaiden viranomaiset vastasivat 7 päivänä joulukuuta 2007 päivätyllä kirjeellä. Komissio pyysi Alankomaiden viranomaisilta lisätietoja 25 päivänä huhtikuuta 2008, 12 päivänä syyskuuta 2008, 14 päivänä elokuuta 2009, 12 päivänä helmikuuta 2010 ja 2 päivänä elokuuta 2011 päivätyillä kirjeillä. Alankomaiden viranomaiset vastasivat näihin pyyntöihin 30 päivänä toukokuuta 2008, 7 päivänä marraskuuta 2008, 30 päivänä lokakuuta 2009, 12 päivänä huhtikuuta 2010, 29 päivänä syyskuuta 2011 ja 3 päivänä lokakuuta 2011 päivätyillä kirjeillä. Komission yksiköiden ja Alankomaiden viranomaisten välillä järjestettiin 12 päivänä maaliskuuta 2010 tapaaminen, jonka johdosta komissiolle toimitettiin lisätietoja 30 päivänä elokuuta 2010 päivätyllä kirjeellä.
            
         
               (3)
            
            
               Komissio ilmoitti Alankomaille 26 päivänä tammikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä päätöksestään aloittaa Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen, jäljempänä ’SEUT-sopimus’, 108 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn kiinteistöhankkeen yhteydessä toteutetusta toimenpiteestä. Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’ on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä
                   (2). Menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä komissio kehotti asianomaisia osapuolia esittämään huomautuksensa komission tekemästä toimenpiteen alustavasta arvioinnista.
            
         
               (4)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset toimittivat menettelyn aloittamista koskevaa päätöstä koskevat huomautuksensa 18 päivänä huhtikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä saatuaan kahdesti pidennystä huomautusten esittämisen määräajalle ja tavattuaan komission yksiköitä 12 päivänä maaliskuuta 2012 kokouksessa, jossa oli läsnä toimenpiteen edunsaaja.
            
         
               (5)
            
            
               Säätiö toimitti komissiolle huomautuksensa menettelyn aloittamista koskevasta päätöksestä 16 päivänä huhtikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä. Näiden huomautusten ei-luottamuksellinen versio toimitettiin Alankomaiden viranomaisille 16 päivänä toukokuuta 2012. Alankomaiden viranomaiset toimittivat kantansa säätiön huomautuksiin 14 päivänä kesäkuuta 2012 päivätyllä kirjeellä.
            
         
               (6)
            
            
               Komissio teki 23 päivänä tammikuuta 2013 lopullisen päätöksen, jonka mukaan kiistanalainen kiinteistöhanke pitää sisällään SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
            
         
               (7)
            
            
               Alankomaat, Leidschendam-Voorburgin kunta ja edunsaaja Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV ovat hakeneet muutosta 23 päivänä tammikuuta 2013 annettuun päätökseen. Unionin yleinen tuomioistuin julisti kyseisen päätöksen mitättömäksi 30 päivänä kesäkuuta 2015 antamassaan tuomiossa (3). Tästä komission piti tarkastella toimenpidettä uudelleen ja antaa uusi päätös kiistanalaisesta kiinteistöhankkeesta.
            
         2.   TOIMENPITEIDEN KUVAUS
   
   2.1   ASIANOMAISET OSAPUOLET
   
               (8)
            
            
               Leidschendam-Voorburgin kunta, jäljempänä ’kunta’, sijaitsee Alankomaissa Zuid-Hollandin maakunnassa lähellä Haagia.
            
         
               (9)
            
            
               Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV, jäljempänä ’Schouten de Jong’, ja Bouwfonds Ontwikkeling BV, jäljempänä ’Bouwfonds’, perustivat kiistanalaista kiinteistöhanketta varten yhteenliittymän Schouten-de Jong Bouwfonds, jäljempänä ’SJB’ (4), joka ei ole Alankomaiden lainsäädännön mukaan oikeushenkilö.
            
         
               (10)
            
            
               Voorburgiin Alankomaihin sijoittautunut Schouten de Jong toimii kiinteistökehityksen alalla Alankomaissa, varsinkin Leidschendamin alueella. Sen liikevaihto oli 60 miljoonaa euroa vuonna 2011.
            
         
               (11)
            
            
               Delftiin Alankomaihin sijoittautunut Bouwfonds on Rabo Vastgoedin tytäryhtiö. Se on Alankomaiden suurin kiinteistökehittäjä ja yksi kolmesta suurimmasta toimijasta Euroopan kiinteistömarkkinoilla. Bouwfonds toimii pääasiassa Alankomaissa, Saksassa ja Ranskassa. Sen liikevaihto oli 1,6 miljardia euroa vuonna 2011.
            
         
               (12)
            
            
               Kiistanalaisen kiinteistöhankkeen maankäyttövaihetta varten kunta ja SJB solmivat julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuden avoimen yhtiön muodossa, jäljempänä ’PPP’. PPP:n kumpikin osapuoli vastasi 50 prosentista hankkeen maankäyttövaiheeseen liittyvistä kustannuksista ja riskeistä. PPP:n päätökset tehtiin yksimielisesti. Alankomaiden viranomaisten toimittamien tietojen mukaan Schouten de Jong ja Bouwfonds vastaavat yhteisvastuullisesti siitä, että SJB täyttää PPP-sopimuksen mukaiset velvoitteensa (5).
            
         2.2   KIINTEISTÖHANKE
   
               (13)
            
            
               Kunnanvaltuusto hyväksyi 6 päivänä huhtikuuta 2004 Damcentrumin maankäyttöä koskevan yleissuunnitelman ja Damcentrumin yleissuunnitelman, joissa vahvistettiin puitesopimus Leidschendamin keskustan elvyttämiseksi, jäljempänä ’Leidschendamin keskustahanke’ (6). Leidschendamin keskustahanke koskee noin 20,7 hehtaarin suuruista aluetta, ja siinä puretaan noin 280 lähinnä yhteiskunnan tukemaa asuntoa, uudistetaan julkisia tiloja ja infrastruktuuria (viemäröinti, katupäällystys, valaistus jne.) ja rakennetaan noin 600 uutta asuinyksikköä – sekä yhteiskunnan tukemia että vapaiden markkinoiden asuntoja – ja noin 3 000 neliömetriä liiketilaa sekä kaksitasoinen maanalainen pysäköintihalli. Lisäksi yksi koulu siirretään ja kunnostetaan. Leidschendamin keskustahanke jaettiin useisiin alahankkeisiin, joista yksi oli Dampleiniä koskeva kiinteistöhanke, jäljempänä ’Damplein-hanke’.
            
         2.2.1   Rakennusvaihe
   
   
               (14)
            
            
               Leidschendamin keskustahankkeen pohjalta kunta teki 9 päivänä syyskuuta 2004 yhteistyösopimuksen eräiden yksityisten rakennuttajien, mukaan lukien SJB, kanssa, jäljempänä ’vuoden 2004 yhteistyösopimus’. Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen mukaan yksityiset rakennuttajat rakentavat ja myyvät Leidschendamin keskustahankkeesta niille osoitetun osan omaan lukuun ja riskit itse kantaen.
            
         
               (15)
            
            
               Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen mukaan rakennustyöt aloitetaan heti, kun tontti on rakennuskelpoinen (ks. johdanto-osan (23) kappale) ja vaaditut rakennusluvat on myönnetty. Vapaiden markkinoiden asuntojen osalta yksityiset rakennuttajat saivat kuitenkin lykätä rakentamista, kunnes 70 prosenttia asianomaisen osa-alueen asunnoista, mahdollisesti yhdessä yhteiskunnan tukemien asuntojen kanssa, oli myyty ennakkoon (vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 7 §:n 5 momentti, jäljempänä ’70 prosentin lauseke’). Tällainen 70 prosentin lauseke on yleinen Alankomaissa tehtävissä rakennussopimuksissa. Sillä pyritään rajoittamaan rakennuttajien riskiä siitä, että niiden rakentamat kiinteistöt eivät mene kaupaksi. Sopimukseen ei kuitenkaan sisälly mahdollisuutta lykätä liiketilojen ja maanalaisen pysäköintihallin rakentamista.
            
         
               (16)
            
            
               Sekä vuoden 2004 yhteistyösopimuksen että 22 päivänä marraskuuta 2004 tehdyn toisen hankesopimuksen, jäljempänä ’SJB-hankesopimus’, mukaan SJB rakentaisi yhteensä 242 asuinyksikköä. Niistä 74 (7) oli alun perin tarkoitus rakentaa Dampleinille. Lisäksi SJB rakentaisi Dampleinille noin 2 400 neliömetriä liiketilaa ja maanalaisen pysäköintihallin, jossa olisi yksityisen osan (75 pysäköintipaikkaa) lisäksi julkinen osa (225 pysäköintipaikkaa). Sekä liiketila että asuinyksiköt rakennettaisiin maanalaisen pysäköintihallin yläpuolelle.
            
         
               (17)
            
            
               Kuten Alankomaiden viranomaiset kirjeissään huomauttavat, kunta ei osallistunut hankkeen rakennusvaiheeseen eikä vastannut asuinyksikköjen ja liiketilan myyntiin liittyvistä riskeistä. Mahdolliset myyntivoitot menisivät suoraan yksityisille rakennuttajille. Hankkeen rakennusvaihe on erotettava niin kutsutusta maankäyttövaiheesta, johon kunta osallistui SJB:n kanssa PPP:n välityksellä ja jonka riskeistä se kantoi 50 prosenttia (ks. johdanto-osan (19) kappale).
            
         2.2.2   Maankäyttövaihe
   
   
               (18)
            
            
               Ennen kuin rakennustyöt kiinteistöhankkeen kussakin osassa voitiin aloittaa, maa oli ostettava, julkinen infrastruktuuri kunnostettava ja tontti muokattava rakennuskelpoiseksi. Koska maankäyttövaiheen odotettiin aiheuttavan suuria kustannuksia (jotka tuolloin arvioitiin noin 30 miljoonaksi euroksi) ja sisältävän huomattavia riskejä, kunta päätti perustaa SJB:n kanssa PPP:n töiden toteuttamista varten (8). Kunta ja SJB allekirjoittivat tätä varten 22 päivänä marraskuuta 2004 maankäyttö-/PPP-sopimuksen, jäljempänä ’GREX-sopimus’.
            
         
               (19)
            
            
               Vastineeksi osallistumiselleen hankkeen maankäyttövaiheeseen SJB saisi osan PPP:n tuloista ja aiemmin kunnalle osoitettujen tonttien rakennusoikeudet (9). GREX-sopimuksen mukaan sekä kunta että SJB maksaisivat PPP:lle suoraan maankäyttötöiden toteutuksesta (10). GREX-sopimuksessa määrättiin lisäksi, että kunta ja SJB vastaisivat kumpikin 50 prosentista maankäyttövaiheen kustannuksista ja riskeistä (GREX-sopimuksen 4 §:n 1 momentti) ja että maankäytön lopulliset tulot/tappiot jaettaisiin vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa vahvistettujen sääntöjen mukaisesti (14 §:n 3 momentti). Määräyksen mukaan maankäyttövaiheen lopussa enintään 1 miljoonan euron negatiivinen tai positiivinen tulos jaettaisiin tasan kunnan ja SJB:n kesken, kun taas 1 miljoonan euron ylittävä osuus positiivisesta tuloksesta jaettaisiin kunnan, SJB:n ja muiden kiinteistöhankkeen rakennusvaiheeseen osallistuvien yksityisten osapuolten kesken (vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 10 §:n 9 momentti).
            
         
               (20)
            
            
               Maankäyttövaiheeseen kuului paitsi tontin saattaminen rakennuskelpoiseksi myös maanalaisen pysäköintihallin julkisen osan rakentaminen, väliaikainen käyttö ja jälleenmyynti sekä koulun rakentaminen (GREX-sopimuksen 4 §). Tätä varten PPP ja SJB sopivat, että SJB rakentaisi maanalaisen pysäköintihallin julkisen osan, jonka katsottiin olevan kiinteästi yhteydessä pysäköintihallin yksityiseen osaan (GREX-sopimuksen 9 §), ja SJB saisi tätä varten enintään noin 4,6 miljoonaa euroa (hintataso 1.1.2003) PPP:ltä (SJB-hankesopimuksen 6 §). Pysäköintihallin yksityisen osan rakentamisen SJB rahoittaisi itse. PPP aikoi myydä koko pysäköintihallin kolmannelle osapuolelle, ja myyntitulojen oli tarkoitus tulla PPP:lle, joka jakaisi ne kunnan ja SJB:n kesken.
            
         
               (21)
            
            
               PPP maksaisi myös 50 prosenttia toiseen Leidschendamin keskustahankkeen osaan kuuluvan koulun rakentamiskustannuksista. Lopuista 50 prosentista vastaisi suoraan kunta (GREX-sopimuksen 8 §).
            
         
               (22)
            
            
               Kuten johdanto-osan (18)–(21) kappaleesta käy ilmi, hankkeen maankäyttövaiheen kustannukset muodostuivat pääasiassa tontin hankintakustannuksista, koska se ei ollut vielä tuolloin kunnan omistuksessa, sen rakennuskelpoiseksi muokkaamisesta aiheutuvista kustannuksista, maanalaisen pysäköintihallin julkisen osan kustannuksista ja 50 prosentista koulun rakennuskustannuksista.
            
         
               (23)
            
            
               Maankäyttövaiheessa PPP tuottaisi tuloja ensisijaisesti myymällä tontin yksityisille rakennuttajille, SJB mukaan lukien, tehtyään sen ensin rakennuskelpoiseksi. Kunkin rakennuttajan piti ostaa sille osoitettu osa tontista rakentaakseen sille asuntoja ja liiketilaa. Tonttihinnat vahvistettiin vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 10 §:ssä ja liitteessä 3A. Vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa todetaan nimenomaisesti, että hinnat ovat vähimmäishintoja, joita voidaan korottaa, jos lattiapinta-alaa rakennetaan suunniteltua enemmän. Hinnat perustuvat 11 päivänä maaliskuuta 2003 päivättyyn riippumattoman asiantuntijan arviointiraporttiin, jossa niitä pidettiin markkinaehtoisina. Tonttihinta oli maksettava heti, kun asianomainen yksityinen rakennuttaja sai vaaditun rakennusluvan, ja maksu oli suoritettava viimeistään tontin omistusoikeuden siirron yhteydessä (vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 10 §:n 5 momentti).
            
         
               (24)
            
            
               PPP:n SJB:lle koko Leidschendamin keskustahankketta varten myymän tontin hinta määritettiin vähintään 18,5 miljoonaksi euroksi (hintataso 1.1.2003). PPP:n SJB:lle Dampleinillä myymän tontin hinnaksi määritettiin vähintään 7,2 miljoonaa euroa (hintataso 1.1.2003), ja se indeksoitiin vuosittain 2,5 prosentilla maksuun asti.
            
         
               (25)
            
            
               PPP:n oli määrä hankkia lisätuloja perimällä kultakin yksityiseltä rakennuttajalta vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 10 §:n 3 momentin nojalla maankäyttömaksu ja laatumaksu (11). Ne laskettiin sen perusteella, kuinka monta asuinyksikköä kunkin yksityisen rakennuttajan oli määrä rakentaa, ja niitä voitiin korottaa tai laskea tosiasiallisesti rakennettujen yksikköjen määrän mukaan. Maksut oli maksettava viimeistään 1 päivänä heinäkuuta 2004 yhtenä eränä kaikista asianomaisen yksityisen rakennuttajan Leidschendamin keskustahankkeessa rakentamista asuinyksiköistä.
            
         
               (26)
            
            
               Kaikkien niiden asuinyksikköjen, jotka SJB aikoi rakentaa Leidschendamin keskustaan, maankäyttömaksuksi määritettiin yhteensä noin 1,1 miljoonaa euroa ja laatumaksuksi noin 0,9 miljoonaa euroa (hintataso 1.1.2003), ja ne indeksoitiin vuosittain 2,5 prosentilla maksun suorittamiseen asti. Lopullinen maankäyttö- ja laatumaksu määräytyisi tosiasiallisesti rakennettujen asuinyksikköjen määrän perusteella.
            
         
               (27)
            
            
               Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 6 §:n 6 momentissa (12) määrätään, että jos rakennuslupia ei myönnetä suunnitellussa aikataulussa, osapuolten on sovittava uusista järjestelyistä muun muassa tonttihinnan laskemisen ja erääntymispäivien suhteen kyseisen sopimuksen ja kahdenvälisten sopimusten sisällöstä mahdollisimman vähän poiketen.
            
         
               (28)
            
            
               Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 16 §:ssä määrätään lisäksi, että kyseinen sopimus tai kahdenväliset sopimukset voidaan peruuttaa osittain tai kokonaan vain erikseen määritellyissä tilanteissa. Yksi tällainen tilanne on siviiliprosessilain 6 niteen 258 §:ssä tarkoitetut ennakoimattomat olosuhteet (een onvoorziene omstandigheid): jos jokin osapuoli on tällöin sitä mieltä, etteivät toiset osapuolet voi olettaa tämän jatkavan sopimuksen täytäntöönpanoa sellaisenaan, osapuolten on neuvoteltava kaikkien hyväksyttävissä olevista ehdoista.
            
         
               (29)
            
            
               Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 18 §:n mukaan kyseistä sopimusta tai kahdenvälisiä sopimuksia koskevat mahdolliset riidat on mahdollisuuksien mukaan ratkaistava osapuolten välisin neuvotteluin. Jos siinä ei onnistuta, riita on vietävä välimiesmenettelyyn, johon sovelletaan Rotterdamissa sijaitsevan sovitteluelimen (Nederlandse Arbitrage Instituut) sääntöjä. Sovittelu tapahtuu Haagissa.
            
         2.3   TAANNEHTIVA HINNANALENNUS JA MAKSUISTA LUOPUMINEN
   
               (30)
            
            
               Maaliskuussa 2004 laaditun aikataulun mukaan rakennustöiden Dampleinillä oli alun perin määrä alkaa marraskuussa 2005. Eräiden kansallisten oikeudenkäyntien takia SJB:n tarvitsemat rakennusluvat myönnettiin kuitenkin vasta marraskuussa 2008.
            
         
               (31)
            
            
               SJB aloitti asuinyksikköjen ennakkomyynnin helmikuussa 2007, mutta onnistui siinä ilmenneiden vaikeuksien takia myymään ennakkoon vain 20 suunnitelluista 67 asuinyksiköstä. Rakennuslupien viivästymisen vuoksi ennakkomyyntisopimukset mitätöityivät syyskuussa 2008, mistä syystä yhtäkään niistä asunnoista, jotka SJB:n oli määrä rakentaa Dampleinille, ei ollut myyty ennakolta saman vuoden marraskuussa, jolloin SJB vihdoin sai luvat rakennustöiden aloittamiseen. Tällä välin oli puhjennut finanssikriisi, jonka vaikutukset tuntuivat Alankomaiden kiinteistömarkkinoilla.
            
         
               (32)
            
            
               Tässä tilanteessa SJB ilmoitti kunnalle, ettei rakennustöitä aloiteta. SJB vetosi vuoden 2004 yhteistyösopimuksen määräykseen, jonka mukaan asuinyksikköjen rakentamista voi lykätä, jos vähemmän kuin 70 prosenttia niistä on myyty.
            
         
               (33)
            
            
               SJB viittasi tässä yhteydessä vuoden 2004 yhteistyösopimuksen ehtoihin, tarkemmin ottaen 6 §:n 6 momenttiin, jossa määrätään mahdollisuudesta sopia uusista järjestelyistä tonttihinnan laskemisen ja erääntymispäivien osalta, jos rakennuslupia ei myönnetä suunnitellussa aikataulussa. Koska rakennusluvat myönnettiin vasta kolme vuotta suunniteltua ajankohtaa myöhemmin, SJB katsoi, ettei sitä voida velvoittaa panemaan yhteistyösopimus täytäntöön sellaisenaan. Tässä tilanteessa osapuolet päättivät tarkistaa alkuperäisiä järjestelyjä.
            
         
               (34)
            
            
               Syksyllä 2008 SBJ teki PPP:lle ehdotuksen, jonka mukaan se maksaisi Dampleinin tontista 4 miljoonaa euroa alun perin sovittujen 7,2 miljoonan euron sijaan (hintataso 1.1.2003) ja aloittaisi rakennustyöt huhtikuussa 2009 riippumatta siitä, kuinka monta asuinyksikköä on myyty ennakkoon. Vastineeksi tästä hinnanalennuksesta SJB oli valmis luopumaan oikeudestaan vedota vuoden 2004 yhteistyösopimukseen sisältyvään 70 prosentin lausekkeeseen sekä korvauksesta vahingosta, joka sille oli aiheutunut rakennuslupien viivästymisestä kolmella vuodella. SJB ehdotti lisäksi yhteyden ottamista sijoittajaan, joka sitoutuisi ostamaan myymättä jääneet asunnot. Alankomaiden viranomaisten mukaan tämä johti siihen, että hinta oli alhaisempi kuin jos asunnot olisi myyty suoraan yksityisille.
            
         
               (35)
            
            
               PPP ja SJB tekivät hinnanalennuksesta 18 päivänä joulukuuta 2008 periaatepäätöksen, mutta ennen asian esittämistä kunnanvaltuuston hyväksyttäväksi kunta pyysi riippumatonta asiantuntijaa arvioimaan, oliko SJB:n laskema hinta markkinaehtoinen. Asiantuntija esitti 11 päivänä helmikuuta 2009 päivätyssä raportissa päätelminään, että 4 miljoonan euron hintaa (hintataso 1.1.2010) voitiin jäännösarvomenetelmän perusteella pitää markkinaehtoisena hintana Dampleinin tontista vuonna 2010, ottaen huomioon, että SJB sitoutui myymään myymättä jääneet asunnot sijoittajalle ja suostui laskemaan alkuperäistä voitto- ja riskimarginaaliaan 5 prosentista 2 prosenttiin. Raportissa ei otettu huomioon maankäyttö- ja laatumaksujen alentamista.
            
         
               (36)
            
            
               Raportin perusteella ja koska kunta Alankomaiden viranomaisten mukaan pelkäsi uusia viivästyksiä ja piti yleisen edun mukaisena, että rakennusvaihe alkaisi mahdollisimman pian, kunnanvaltuusto päätti 10 päivänä maaliskuuta 2009 pitämässään kokouksessa, että PPP suostuu alentamaan Dampleinillä sijaitsevan tontin hintaa ja muita maksuja, joista alun perin sovittiin SJB:n kanssa vuonna 2004. Kunnan 18 päivänä helmikuuta 2009 tekemässä ehdotuksessa, joka lähetettiin kunnanvaltuuston jäsenille, puhutaan tonttihinnan ja maankäyttö- ja laatumaksujen alentamisesta. Ehdotuksen mukaan alennus tekisi kannattavuusrajalle budjetoidusta maankäyttövaiheesta tappiollisen. Ehdotuksessa kuntaa pyydetään varautumaan maksamaan 50 prosenttia tappioista. Ehdotuksessa todettiin myös, että finanssikriisin vuoksi SJB ei pystynyt hankkimaan Dampleinin kehittämiseksi tarvittavaa rahoitusta.
            
         
               (37)
            
            
               Hinnanalennus vahvistettiin kunnan, PPP:n ja SJB:n välillä 1 päivänä maaliskuuta 2010 tehdyllä sopimuksella, jäljempänä ’lisäsopimus’. Sillä muutettiin vuoden 2004 yhteistyösopimusta, SJB-hankesopimusta ja GREX-sopimusta. Lisäsopimuksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan ensimmäisen alakohdan i alakohdassa määrätään, että toisin kuin vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa oli sovittu, SJB:lle myytävän Dampleinin tontin hinta on 4 miljoonaa euroa. Lisäsopimuksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan ensimmäisen alakohdan ii alakohdassa määrätään, että aiemmin sovittuja maankäyttö- ja laatumaksuja ei peritä. Ensimmäisessä alakohdassa (13) ei viitata nimenomaisesti Dampleinin tonttiin.
            
         
               (38)
            
            
               Lisäsopimuksessa todetaan myös, että SJB aloitti rakennustyöt Dampleinillä 7 päivänä heinäkuuta 2009 ja että sen oli toteutettava ne keskeytyksettä. Rakennustyöt oli saatava päätökseen joulukuussa 2011. Jos työt valmistuisivat myöhässä, SJB:n olisi maksettava takaisin osa alennetusta hinnasta. Tontin luovutus tapahtuisi viimeistään vuoden 2010 maaliskuun puolivälissä, ja maksu suoritettaisiin viimeistään luovutuspäivänä.
            
         
               (39)
            
            
               Lisäksi PPP ja SJB tekivät 13 päivänä heinäkuuta 2009 uuden sopimuksen maanalaisen pysäköintihallin julkisesta osasta (14). Sen mukaan SJB aloittaisi julkisen osan rakennustyöt vuoden 2009 toisella neljänneksellä ja saattaisi ne päätökseen sovitussa määräajassa. PPP maksaisi SJB:lle 5,4 miljoonaa euroa (hintataso 1.4.2009) pysäköintihallin julkisen osan rakentamisesta (15). Summa pysyisi kiinteänä pysäköintihallin luovuttamiseen asti eikä sitä indeksoitaisi.
            
         
               (40)
            
            
               SJB ja yhteen vuoden 2004 yhteistyösopimuksen allekirjoittaneeseen rakennuttajaan etuyhteydessä oleva yritys Wooninvest Projecten BV allekirjoittivat 15 päivänä tammikuuta 2010 osto-/urakkasopimuksen 43 asuinyksiköstä, jotka Wooninvest vuokraisi yksityishenkilöille. Osapuolet sopivat, että jos SJB löytäisi yksityisen ostajan osalle näistä asuinyksiköistä ennen 29 päivää tammikuuta 2010, kyseisiä asuinyksiköitä ei myytäisi Wooninvestille. Sopimuksessa määrättiin myös, että SJB voi 29 päivän tammikuuta 2010 ja asuntojen Wooninvestille luovuttamisen välisenä aikana ostaa takaisin Wooninvestille myydyt asunnot samoin ehdoin, joilla ne oli myyty Wooninvestille. Lisäksi se maksaisi korvausta Wooninvestille aiheutuneista kuluista ja 6 prosentin vuotuisen koron Wooninvestin SJB:lle suorittaman maksun päivämäärän ja sen päivämäärän väliseltä ajalta, jona Wooninvest luovuttaa asunnot takaisin SJB:lle (24 §).
            
         3.   MENETTELYN ALOITTAMISTA KOSKEVA PÄÄTÖS
   
   
               (41)
            
            
               Komissio aloitti menettelyn aloittamista koskevalla päätöksellä SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdassa tarkoitetun muodollisen tutkintamenettelyn PPP:n jälkikäteen toteuttamasta tonttihinnan alennuksesta ja maankäyttö- ja laatumaksuista luopumisesta SJB:n hyväksi, jäljempänä ’kiistanalaiset toimenpiteet’, koska toimenpiteet saattoivat olla SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ja komissio epäili niiden soveltuvuutta sisämarkkinoille.
            
         
               (42)
            
            
               Komissio piti epätodennäköisenä, että yksityinen myyjä olisi kunnan tilannetta vastaavassa tilanteessa suostunut samaan hinnanalennukseen ja maksuista luopumiseen, kuten markkinataloussijoittajaperiaate edellyttää. Alentamalla SJB:lle myymänsä tontin hintaa jälkikäteen PPP – ja siten kunta – päätti kantaa asuntomarkkinoiden taantumasta aiheutuvan riskin. Tällainen toiminta on ristiriidassa Alankomaiden viranomaisten antaman ilmoituksen kanssa, jonka mukaan hankkeen rakennusvaiheen riskeistä ja kustannuksista vastasivat kokonaisuudessaan yksityiset rakennuttajat, SJB mukaan lukien. Koska PPP ei tontin myyjänä osallistunut taloudellisesti hankkeen tähän vaiheeseen, ei ole syytä olettaa, että yksityinen myyjä suostuisi kunnan tilannetta vastaavassa tilanteessa alentamaan tontista sovittua myyntihintaa jälkikäteen, koska ostajalla oli vaikeuksia myydä tontille suunnitellut asuinyksiköt. Myöskään maankäyttö- ja laatumaksuista luopuminen ei näyttäisi olevan markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaista, sillä on epätodennäköistä, että yksityinen sijoittaja luopuisi jälkikäteen kustannustensa osittaiseksi kattamiseksi sovitusta maksusta ilman mitään vastasuoritusta.
            
         
               (43)
            
            
               Komissio ilmaisi epäilyksensä myös sen suhteen, voivatko kiistanalaiset toimenpiteet kuulua minkään SEUT-sopimuksen 107 artiklassa tarkoitetun poikkeuksen soveltamisalaan.
            
         4.   ALANKOMAIDEN HUOMAUTUKSET
   
   
               (44)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset toimittivat huomautuksensa menettelyn aloittamista koskevasta komission päätöksestä 18 päivänä huhtikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä.
            
         4.1   TOSISEIKKOJA KOSKEVAT HUOMAUTUKSET
   
               (45)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset huomauttavat, että toisin kuin lisäsopimuksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan sanamuodosta saattoi ymmärtää, kunta ei ollut luopunut täysimääräisesti vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa alun perin sovituista maankäyttö- ja laatumaksuista vaan ainoastaan niistä maksuista, jotka SJB:n piti maksaa Dampleinille rakennettavista asuinyksiköistä. Alankomaiden viranomaisten mukaan nämä maksut olivat yhteensä 551 544 euroa (hintataso 1.1.2003; kokonaisarvo 719 400 euroa 1.1.2010). Alankomaiden viranomaiset perustelivat kantansa viittaamalla yhtäältä kunnan 18 päivänä helmikuuta 2009 kunnanvaltuustolle lähettämään ehdotukseen ja toisaalta vuoden 2004 yhteistyösopimukseen liitettyyn rakennusohjelmaan, jossa Dampleinin maankäyttö- ja laatumaksuksi vahvistetaan 551 554 euroa.
            
         
               (46)
            
            
               Lisäksi Alankomaiden viranomaiset ilmoittivat komissiolle, että PPP:ssä keskusteltiin SJB:lle myönnettävästä hinnanalennuksesta jo vuosina 2006 ja 2008. Vuonna 2006 PPP oli ilmeisesti päättänyt alentaa tonttihintaa liiketilan osalta, koska liiketilaa voitiin rakentaa alun perin suunniteltua vähemmän, kun taas vuonna 2008 PPP oli ilmeisesti päättänyt myöntää SJB:lle korvausta rakennusluvan viivästymisestä. Näiden alennusten myöntämisen ehtona oli se, että SJB saisi rakennusluvan viimeistään 1 päivänä lokakuuta 2008. Koska näin ei tapahtunut, osapuolet päättivät neuvotella alennuksesta uudelleen. Alankomaiden viranomaisten mukaan Dampleinin tonttihinnan alennus ja perimättä jätetyt maksut lasketaan taulukossa 1 esitetyllä tavalla.
               
                  Taulukko 1
               
               
                  Alankomaiden viranomaisten ehdotus hinnanalennuksen ja perimättä jätettyjen maksujen laskemiseksi
               
               
                           Hinnanalennus/Damplein
                        
                        
                           Hinnat 1.1.2010
                        
                     
                           Tonttihinta
                        
                        
                           8 622 480 
                        
                     
                           Maankäyttö- ja laatumaksu
                        
                        
                           719 400 
                        
                     
                           Tontti ja maksut yhteensä
                        
                        
                           9 341 880 
                        
                     
                           Vuosina 2006 ja 2008 sovitut alennukset
                        
                        
                           – 1 734 245 
                        
                     
                           Alennettu hinta
                        
                        
                           7 607 635 
                        
                     
                           Hinta lisäsopimuksessa (maaliskuu 2010)
                        
                        
                           – 4 000 000 
                        
                     
                           
                              Alennus yhteensä
                           
                        
                        
                           
                              3 607 635 
                           
                        
                     
         4.2   VALTIONTUEN OLEMASSAOLOA KOSKEVAT HUOMAUTUKSET
   
               (47)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan kiistanalaiset toimenpiteet eivät ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Alankomaiden viranomaiset katsovat pohjimmiltaan, ettei SJB saanut kiistanalaisten toimenpiteiden ansiosta sellaista etua, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
            
         
               (48)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset katsovat sen sijaan, että kunta toimi markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, koska Damplein-hankkeen toteuttamatta jääminen olisi vaikuttanut koko Leidschendamin keskustahankkeeseen ja aiheuttanut välitöntä ja välillistä vahinkoa kunnalle.
            
         
               (49)
            
            
               Välittömien vahinkojen laskemiseksi kunta oletti ensinnäkin, että ilman lisäsopimusta SJB:ltä kestäisi kriisiolosuhteissa vähintään kaksi vuotta myydä 70 prosenttia asuinyksiköistä ja aloittaa rakennustyöt. Kunta arvioi kahden vuoden lisäviivästymisen PPP:lle aiheuttaman välittömän vahingon 2,85 miljoonaksi euroksi, josta 50 prosenttia tulisi kunnan vastattavaksi. Lisäksi se laski, että kunnalle aiheutuisi 50 000 euron ylimääräiset suorat kustannukset pelkästään huonokuntoisen alueen kunnossapidosta (ks. taulukko 2).
               
                  Taulukko 2
               
               
                  Alankomaiden viranomaisten laskemat välittömät vahingot
               
               
                           Välittömät vahingot 2 vuoden ajan
                        
                        
                           PPP
                        
                        
                           Kunta (50 %)
                        
                     
                           Luottojärjestelyn korot (5 %, jäljellä oleva määrä 1.1.2009: 17 milj. euroa)
                        
                        
                           1 800 000 
                        
                        
                           900 000 
                        
                     
                           Väliaikaiset järjestelyt: aidotus, liikennemerkit ja kunnossapito
                        
                        
                           60 000 
                        
                        
                           30 000 
                        
                     
                           Järjestelyistä aiheutuva kustannusten nousu (2,5 %:n indeksikorotus)
                        
                        
                           385 000 
                        
                        
                           192 500 
                        
                     
                           Hanketoimistosta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset (esim. taloushallinto ja vakuutukset)
                        
                        
                           600 000 
                        
                        
                           300 000 
                        
                     
                           Kunnossapito rappeutuvalla alueella
                        
                        
                            
                        
                        
                           50 000 
                        
                     
                           
                              Yhteensä
                           
                        
                        
                           
                              2 845 000 
                           
                        
                        
                           
                              1 472 500 
                           
                        
                     
         
               (50)
            
            
               Lisäksi Alankomaiden viranomaiset väittävät, että kunta olisi kärsinyt viivästymisestä välillistä vahinkoa, joka aiheutuu julkisten tilojen edelleen rapistumisesta, asukkaiden ja kiinteistöjen tulevien ostajien luottamuksen menetyksestä alueeseen, myymälöiden käyttötarkoituksen muuttamisen aiheuttamista kustannuksista, yritysten vahingonkorvausvaateista, kunnossapitokustannuksista ja muiden alahankkeiden suunnitelmien muuttamisesta. Tällainen viivästys voisi myös merkitä ostosmahdollisuuksien kokoon kuivumista kehitettävällä alueella, vaikka juuri ne lisäävät koko alueen elinkelpoisuutta. Jo ennen hankkeen alkua noin 23 prosenttia liikkeistä oli tyhjillään, ja vuoteen 2010 mennessä 27 prosenttia liikkeistä oli lopettanut toimintansa. Ilman elvytystoimenpiteitä koko alue taantuisi entisestään.
            
         
               (51)
            
            
               Näin ollen Alankomaiden viranomaiset katsovat, että kunta toimi markkinataloudessa toimivan yksityisen sijoittajan tavoin ottamalla huomioon taloudelliset ennusteet ja yrittämällä oman etunsa mukaisesti rajoittaa hankkeen lisäviivästymisestä aiheutuvia välittömiä ja välillisiä vahinkoja. Samalla se sai takeet siitä, että rakennustyöt Dampleinillä suoritettaisiin.
            
         
               (52)
            
            
               Lisäksi Alankomaiden viranomaiset toteavat, että kunta oli toiminut yksityisen sijoittajan tavoin myöntämällä kiistanalaiset toimenpiteet vastineena SJB:n suostumukselle luopua oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen. Se, että SJB ei enää voinut vedota 70 prosentin lausekkeeseen, vaikutti tontin arvon alkuperäisessä arvioinnissa vuonna 2003 tehtyihin olettamuksiin ja vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa sovittuun hintaan. Alankomaiden viranomaisten mukaan tontin myyntihinnan alennus ja maksujen perimättä jättäminen olivat hinta, joka kunnan oli maksettava, jotta SJB suostui luopumaan oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen. Ilman lisäsopimusta SJB ei olisi aloittanut Dampleinin rakennustöitä.
            
         4.3   VALTIONTUEN SISÄMARKKINOILLE SOVELTUVUUTTA KOSKEVAT HUOMAUTUKSET
   
               (53)
            
            
               Vaikka komissio katsoisikin, että kiistanalaiset toimenpiteet ovat valtiontukea, Alankomaiden viranomaisten mukaan se soveltuu siitä huolimatta sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla.
            
         4.3.1   Yleinen etu
   
   
               (54)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan hankkeen toteuttaminen oli kunnan yleisen edun mukaista. Koska suuri osa Dampleinin tontista oli joutomaata ja alue oli rapistumassa, kunta katsoi, että rakennustöiden aloittaminen oli tärkeää paitsi Dampleinin myös koko Leidschendamin keskustan kehittämiseksi. Varsinkin maanalaisen pysäköintihallin rakentamisen viivästyminen olisi voinut vaarantaa muiden alahankkeiden toteutumisen.
            
         4.3.2   Yhteisen edun mukainen tavoite
   
   
               (55)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan Leidschendamin keskustan elvyttäminen edistää SEUT-sopimuksen 3 ja 174 artiklassa asetetun taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden tavoitteen saavuttamista. Keskustan uudistamisessa hyödynnetään tehokkaasti uusien asuntojen, liiketilojen ja maanalaisten pysäköintitilojen rakentamiseen Leidschendamissa käytettävissä olevaa niukkaa tilaa, ja julkisen infrastruktuurin parantaminen lisää koko keskustan yhteenkuuluvuutta.
            
         4.3.3   Lisäsopimuksen tarkoituksenmukaisuus
   
   
               (56)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan SJB:tä ei voitu vuoden 2004 yhteistyösopimukseen sisältyvän 70 prosentin lausekkeen vuoksi velvoittaa aloittamaan rakennustöitä Dampleinillä. SJB:n saadessa rakennusluvan Alankomaiden kiinteistömarkkinoilla vallitsti luottokriisi, mistä syystä oli entistä epätodennäköisempää, että SJB saisi nopeasti myytyä ennakkoon 70 prosenttia vapaiden markkinoiden asunnoista. Vuoden 2004 yhteistyösopimusta päätettiin tarkistaa, koska kunnan kannalta oli erittäin tärkeää saada rakennustyöt Dampleinillä käyntiin. Kunnan näkökulmasta lisäsopimus oli tarkoituksenmukainen ja tarpeellinen, jotta sen tavoite Dampleinin uudistamiseksi toteutuisi.
            
         4.3.4   Oikeasuhteisuus
   
   
               (57)
            
            
               Jotta rakennustyöt saataisiin käyntiin välittömästi, SJB:n oli luovuttava oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen ja aloitettava rakennustyöt silläkin uhalla, ettei asuntoja saataisi myydyksi. Tästä syystä SJB teki uuden laskelman aiemmin sovitusta hinnasta. Riippumaton asiantuntija tarkisti laskelman ja piti sovittua hintaa markkinaehtoisena.
            
         
               (58)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan se, että riippumaton asiantuntija katsoi hinnan olevan markkinaehtoinen, on osoitus siitä, että hinnan alennus oli oikeasuhteinen. Tämä merkitsisi myös sitä, ettei SJB:lle ole annettu liian suuria korvauksia. Hinnanalennus oli hinta, joka kunnan oli maksettava, jotta SJB suostui luopumaan oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen. Ilman lisäsopimusta SJB ei olisi aloittanut Dampleinin rakennustöitä.
            
         
               (59)
            
            
               Lisäksi osallistumalla PPP:hen SJB vastaa itse 50 prosentista maankäytön riskeistä ja kustannuksista ja rahoittaa siten osaltaan myyntihinnan sovittua alennusta. Maankäyttövaiheen kannattavuusrajan saavuttamiseksi päätettiin, että SJB maksaisi PPP:lle 2,6 miljoonaa euroa (Damcentrumin maankäyttöä koskevan yleissuunnitelman 5.2.1 kohta), ja koska PPP:n osuus koulusta aiheutuvista kustannuksista oli 50 prosenttia, 25 prosenttia niistä lankesi SJB:n maksettavaksi (0,7 miljoonaa euroa).
            
         4.3.5   Kilpailun vääristyminen
   
   
               (60)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan jälkikäteen toteutettu hinnanalennus koskee 67:ää asuinyksikköä ja 14:ää liikehuoneistoa, jotka on tarkoitus myydä riippumattoman asiantuntijan markkinaehtoisiksi arvioimin hinnoin. Näin ollen kilpailun vääristyminen olisi hyvin paikallista eikä kumoaisi hankkeen loppuun saattamisen myönteisiä vaikutuksia.
            
         5.   KOLMANSIEN OSAPUOLTEN HUOMAUTUKSET
   
   
               (61)
            
            
               Vain säätiö toimitti huomautuksia vastauksena menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen. Säätiö suhtautuu myönteisesti menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen, mutta katsoo, että siinä kuvatut kiistanalaiset toimenpiteet ovat osa paljon laajempaa tukioperaatiota, ja viittaa kanteluunsa ja lisähuomautuksiin. Erityisesti se viittaa väitettyyn tontin luovuttamiseen ilmaiseksi kunnalta PPP:lle.
            
         
               (62)
            
            
               Säätiön mukaan hankkeen viivästyminen ei johdu kansallisista oikeudenkäynneistä eikä finanssikriisi viivästyttänyt Dampleinin asuntojen myyntiä. Säätiön mukaan markkinoilla ei ollut kysyntää Dampleinille kaavailluille asunnoille edes hankkeen alkaessa vuonna 2004.
            
         
               (63)
            
            
               Säätiön mukaan tontin arvosta ei tehty riippumattoman asiantuntijan arviota vuonna 2003 eikä vuonna 2009.
            
         6.   ALANKOMAIDEN VIRANOMAISTEN HUOMAUTUKSET KOLMANSIEN OSAPUOLTEN HUOMAUTUKSISTA
   
   
               (64)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset katsovat, että kunta oli järjestänyt hankkeen avoimesti ja että järjestelyt on kuvattu 6 päivänä huhtikuuta 2004 hyväksytyssä Damcentrumin yleissuunnitelmassa. Vain taloudellisesti arkaluonteiset sopimukset tai niiden osat on pidetty luottamuksellisina.
            
         
               (65)
            
            
               Kunta selitti, että tontin ilmainen luovutus PPP:lle ei kuulu menettelyn aloittamista koskevan päätöksen soveltamisalaan, ja viittasi tässä yhteydessä komissiolle vuonna 2009 toimittamiinsa huomautuksiin, joiden mukaan luovutus ei tapahtunut ilmaiseksi, koska PPP toimitti sen vastineeksi palveluja. Aiemmissa huomautuksissaan kunta viittaa siihen, että PPP:n suorittamien töiden olisi normaalisti pitänyt tapahtua kunnan kustannuksella.
            
         
               (66)
            
            
               Alankomaiden viranomaisten mukaan sekä säätiön käynnistämät useat oikeudelliset menettelyt, jotka toivat hankkeelle runsaasti kielteistä julkisuutta, että luottokriisi vaikuttivat kielteisesti Dampleinin asuntojen myyntiin. Kun myynti aloitettiin vuonna 2007, asunnoista kuitenkin myytiin lähes kolmasosa. Nämä myyntisopimukset mitätöitiin myöhemmin, koska vaadittujen rakennuslupien saanti viivästyi. Näin ollen voidaan päätellä, että kyseisille asunnoille oli kysyntää hankkeen alkaessa.
            
         
               (67)
            
            
               Lisäksi Alankomaiden viranomaiset huomauttavat, että riippumattomat asiantuntijat olivat kunnan valitsemia ja että alhainen tonttihinta ei ollut kunnan edun mukainen.
            
         7.   KIISTANALAISTEN TOIMENPITEIDEN ARVIOINTI
   
   7.1   ONKO KYSE SEUT-SOPIMUKSEN 107 ARTIKLAN 1 KOHDASSA TARKOITETUSTA VALTIONTUESTA?
   
               (68)
            
            
               SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”.
            
         
               (69)
            
            
               Ensinnäkään ei kyseenalaisteta sitä, etteivätkö SJB ja kumppanuusjärjestelyn jäsenet Schouten de Jong ja Bouwfonds olisi kyseisessä artiklassa tarkoitettuja yrityksiä, koska ne harjoittavat taloudellista toimintaa tarjoamalla tavaroita ja palveluita markkinoilla, kuten menettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä todetaan.
            
         
               (70)
            
            
               Toiseksi kiistanalaiset toimenpiteet myönsi PPP, mikä tarkoittaa, että niihin tarvittiin 50 prosentin osuuden PPP:stä omistavan kunnan suostumus. Koska PPP:n päätökset tehdään yksimielisesti ja koska kyseisiin toimenpiteisiin ei olisi voitu suostua ilman kunnanvaltuuston nimenomaista hyväksyntää, PPP:n päätös kiistanalaisten toimenpiteiden myöntämisestä voidaan katsoa valtion tekemäksi. Jos kunta ei olisi suostunut kiistanalaisiin toimenpiteisiin, sen PPP:hen osallistumisesta johtuva taloudellinen riski olisi ollut vastaavasti pienempi. Tästä seuraa, että hinnanalennus ja maksuista luopuminen PPP:n suostumuksella merkitsevät valtion varojen menetystä (16).
            
         
               (71)
            
            
               Kolmanneksi toimenpiteitä on pidettävä valikoivina, koska ne hyödyttävät vain SJB:tä ja viime kädessä kumppanuusjärjestelyn jäseninä olevia Schouten de Jongia ja Bouwfondsia.
            
         
               (72)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset ovat kuitenkin kyseenalaistaneet sen, että suostumalla SJB:lle myydyn tontin alun perin sovitun myyntihinnan alentamiseen ja luopumalla maksuista kunta on myöntänyt SJB:lle taloudellisen edun, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
            
         
               (73)
            
            
               Johdanto-osan 74–83 kappaleessa esitetyistä syistä komissio on tässä asiassa samaa mieltä Alankomaiden viranomaisten kanssa ottaen huomioon tapauksen erityisolosuhteet ja kiistanalaisten toimenpiteiden asiayhteyden eli kunnan oikeudellisen aseman, joka perustuu vuoden 2004 yhteistyösopimukseen ja useisiin kahdenvälisiin sopimuksiin SJB:n kanssa.
            
         7.1.1   Edun olemassaolo
   
   
               (74)
            
            
               Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan viranomaisen tai julkisen yrityksen liiketoimista ei aiheudu liiketoimen toiselle osapuolelle etua – eivätkäkä ne näin ollen ole tukea – edellyttäen, että ne toteutetaan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa (17). Sen arvioimiseksi, onko liiketoimi tapahtunut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, on verrattava viranomaisen tai julkisen yrityksen toimintaa vastaavien yksityisten talouden toimijoiden toimintaan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, jotta voidaan määrittää, onko viranomaisen tai julkisen yrityksen liiketoimista aiheutunut etua liiketoimen toiselle osapuolelle. Tätä kutsutaan markkinataloustoimijatestiksi.
            
         
               (75)
            
            
               Sen määrittämiseksi, oliko kunta myöntänyt SJB:lle taloudellisen edun suostumalla SJB:lle myydyn tontin alun perin sovitun myyntihinnan alentamiseen ja luopumalla maksuista, on selvitettävä, läpäisikö kunta markkinataloustoimijatestin, eli olisiko yksityinen myyjä vastaavassa tilanteessa suostunut samaan hinnanalennukseen ja maksuista luopumiseen. Näin voidaan sulkea pois kiistanalaisisista toimenpiteistä mahdollisesti aiheutunut etu.
            
         
               (76)
            
            
               Tässä yhteydessä on otettava huomioon kaikki kiistanalaisten toimenpiteiden merkitykselliset seikat ja asiayhteys (18) eli kunnan ja SJB:n oikeudellinen asema, joka perustuu vuoden 2004 yhteistyösopimukseen ja eri kahdenvälisiin sopimuksiin, sekä hankkeen, joka oli osa laajempaa kiinteistöalan hanketta, mutkikkuus.
            
         
               (77)
            
            
               Alankomaiden viranomaiset katsovat, että kunta on toiminut markkinataloussijoittajaperiaatteen mukaisesti, koska Damplein-hankkeen toteuttamatta jättäminen olisi vaikuttanut koko Leidschendamin keskustahankkeeseen ja aiheuttanut kunnalle vahinkoa. Tässä yhteydessä Alankomaiden viranomaiset esittävät seuraavat väitteet: ensinnäkin oli kunnan taloudellisten ja sosiaalisten etujen kannalta erittäin tärkeää saada rakennustyöt Dampleinillä käyntiin mahdollisimman nopeasti, koska ylimääräiset viivästykset olisivat aiheuttaneet kunnalle välitöntä ja välillistä vahinkoa, ja vahinko olisi ollut suurempi kuin kunnalle kiistanalaisiin toimenpiteisiin suostumisesta aiheutuvat kustannukset. Tämän taloudellisen edun takia kunta päätti tarkistaa SJB:n kanssa tekemänsä sopimukset. Toiseksi Alankomaiden viranomaiset väittävät, että kunta oli toiminut yksityisen sijoittajan tavoin hyväksymällä SJB:n sitoumuksen luopua oikeudestaan vedota 70 prosentin lausekkeeseen vastineena kiistanalaisille toimenpiteille.
            
         
               (78)
            
            
               Komissio toteaa tältä osin seuraavaa: kuten johdanto-osan 30 kappaleessa todetaan, asiassa ei kiistetä sitä, että Dampleinin rakennustyöt, joiden oli alun perin määrä alkaa marraskuussa 2005, viivästyivät, koska vaaditut rakennusluvat myönnettiin useiden kansallisten oikeudenkäyntien seurauksena vasta marraskuussa 2008. Tästä syystä SJB ei ollut valmis panemaan vuoden 2004 yhteistyösopimusta täytäntöön alun perin sovitussa muodossa vaan pyysi kuntaa tarkistamaan alkuperäisiä järjestelyjä.
            
         
               (79)
            
            
               Vuoden 2004 yhteistyösopimuksesta seurasi, että osapuolten piti rakennuslupien viivästymisen takia tarkistaa vuonna 2004 sovittuja järjestelyjä. Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 6 §:n 6 momentin mukaan osapuolten on sovittava uusista järjestelyistä alun perin sovitun tonttihinnan ja erääntymispäivien osalta, jos rakennuslupia ei myönnetä suunnitellussa aikataulussa. Saman sopimuksen 16 §:ssä määrätään lisäksi, että sopimus voidaan peruuttaa osittain tai kokonaan vain erikseen määritellyissä tilanteissa. Yksi tällainen tilanne on siviiliprosessilain 6 niteen 258 §:ssä tarkoitetut ennakoimattomat olosuhteet (een onvoorziene omstandigheid): jos jokin osapuoli on tällöin sitä mieltä, etteivät toiset osapuolet voi olettaa tämän jatkavan sopimuksen täytäntöönpanoa sellaisenaan, osapuolten on neuvoteltava kaikkien hyväksyttävissä olevista ehdoista. Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 18 §:n mukaan osapuolten on ratkaistava riidat sovussa keskenään tai välimiesmenettelyssä.
            
         
               (80)
            
            
               Osapuolten oli kyseisen pykälän määräysten nojalla tarkoitus jatkaa yhteistyötään ja rajoittaaa sen mahdollinen keskeyttäminen tilanteisiin, joissa asioista ei päästä sopimukseen tai joissa osapuolet laiminlöivät velvoitteensa niin, ettei uudelleenneuvottelu tullut kyseeseen. Edellä sanotun perusteella on muistettava myös se, että hanke oli mutkikas ja muodostui useasta toisiinsa kytköksissä olevasta alahankkeesta ja että laajemmassa kiinteistöhankkeessa oli mukana useita vuoden 2004 yhteistyösopimuksen osapuolia.
            
         
               (81)
            
            
               Kunta osallistui yksinomaan kiinteistöhankkeen maankäyttövaiheeseen, kun taas hankkeen rakennusvaiheen riskeistä ja kustannuksista vastasivat asianomaiset yksityiset rakennuttajat, SJB mukaan lukien. Vuonna 2008, jolloin SJB ilmoitti kunnalle, ettei se ollut valmis aloittamaan rakennustöitä, hanke oli kuitenkin edelleen maankäyttövaiheessa. Kyseisessä vaiheessa kunta oli taloudellisesti osallisena hankkeessa, koska se vastasti 50 prosentista hankkeen kustannuksista ja riskeistä. Hankkeen maankäyttövaiheen kustannuksiin sisältyivät tontin rakennuskelpoiseksi saattamisesta aiheutuvat kustannukset, maanalaisen pysäköintihallin julkisen osan kustannukset ja 50 prosenttia koulun rakennuskustannuksista. Oli kunnan taloudellisen edun mukaista, että maankäyttövaiheen työt suoritettiin ripeästi, jotta tontti voitiin luovuttaa ja sen myyntihinta maksettua vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 10 §:n 5 momentin mukaisesti. Nämä erityisolosuhteet huomioon ottaen komissio hyväksyy sen, että vaikka kunnan huomautukset hankkeen täytäntöönpanoon osallistuvana viranomaisena eivät ole merkityksellisiä markkinataloustoimijatestin kannalta, vastaavassa sopimusoikeudellisessa ja taloudellisessa asemassa oleva yksityinen talouden toimija olisi yrittänyt sopia uudesta hinnasta sopimuksen välittömän purkamisen ja tarjouskilpailun järjestämisen sijaan, koska sopimus pysäköintihallin rakentamisesta oli jo myönnetty SJB:lle. Komissio panee tässä yhteydessä merkille myös sen, että uusien neuvottelujen aikaan vallitsi jo finanssikriisi, jonka vaikutus Alankomaiden kiinteistömarkkinoihin oli poikkeuksellisen voimakas.
            
         
               (82)
            
            
               Osapuolten väliset uudet neuvottelut johtivat vuoden 2008 syksyllä siihen, että SJB ehdotti PPP:lle maksavansa 4 miljoonaa euroa tontista. Ehdotuksen mukaan SJB aloittaisi rakennustyöt huhtikuussa 2009 riippumatta siitä, onko asunnot myyty ennakkoon. SJB oli lisäksi valmis luopumaan oikeudestaan vedota vuoden 2004 yhteistyösopimukseen sisältyvään 70 prosentin lausekkeeseen. SJB:n osallisuus PPP:ssä tarkoitti myös sitä, että se vastaisi puolesta myyntihinnan alennuksesta.
            
         
               (83)
            
            
               Kunnan nimittämä riippumaton asiantuntija (Fakton) päättelee 11 päivänä helmikuuta 2009 päivätyssä raportissaan, että tontin uudeksi hinnaksi sovittua 4 miljoonan euron summaa (hintataso 1.1.2010) voidaan pitää asianomaisen tontin osalta markkinaehtoisena SJB:n muut sitoumukset huomioon ottaen.
            
         
               (84)
            
            
               Komissiolla ei ole syytä olettaa, etteikö kunta olisi vallinneissa olosuhteissa 4 miljoonan euron hintaan suostuessaan toiminut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
            
         
               (85)
            
            
               Edellä sanotun perusteella komissio katsoo, että kunnan, PPP:n ja SJB:n välisessä lisälopimuksessa sovittu tonttihinnan alentaminen ja maankäyttö- ja laatumaksusta luopuminen eivät ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea,
            
         ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
   1 artikla
   Leidschendam-Voorburgin kunnan 1 päivänä maaliskuuta 2010 sopima tontin myyntihinnan alentaminen ja maankäyttö- ja laatumaksuista luopuminen Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV:n ja Bouwfonds Ontwikkeling BV:n muodostaman Schouten-de Jong Bouwfonds -yhteisyrityksen hyväksi ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
   2 artikla
   Tämä päätös on osoitettu Alankomaiden kuningaskunnalle.
   
      Tehty Brysselissä 15 päivänä tammikuuta 2016.
      
         
            Komission puolesta
         
         Margrethe VESTAGER
         
            Komission jäsen
         
      
   
   
      (1)  EUVL C 86, 23.3.2012, s. 12.
   
      (2)  Ks. alaviite 1.
   
      (3)  Unionin yleisen tuomioistuimen tuomio 30.6.2015, Alankomaiden kuningaskunta (T-186/13), Gemeente Leidschendam-Voorburg (T-190/13) ja Bouwfonds Ontwikkeling BV ja Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13) v. komissio, yhdistetyt asiat T-186/13, T-190/13 ja T-193/13, ECLI:EU:T:2015:447.
   
      (4)  Näin ollen tässä päätöksessä jatkossa esiintyvät viittaukset SJB:hen on katsottava myös viittauksiksi Schouten de Jongiin ja Bouwfondsiin.
   
      (5)  22.11.2004 tehdyn maankäyttö-/PPP-sopimuksen 4 §:n 1 momentissa määrätään asiasta näin: ”Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).”
   
      (6)  Hanketta kutsuttiin aluksi Damin keskustahankkeeksi, mutta vuonna 2005 nimi muutetiin Leidschendamin keskustahankkeeksi. Tässä päätöksessä kiinteistöhankkeesta käytetään nimitystä Leidschendamin keskushanke.
   
      (7)  Lopullisissa Dampleiniä koskevissa suunnitelmissa SJB:n oli tarkoitus rakentaa vain 67 asuntoa.
   
      (8)  Tätä varten ei järjestetty julkista hankintamenettelyä. Tämä päätös ei vaikuta komission mahdollisiin analyyseihin hankkeeseen liittyvistä hankintamenettelyä koskevista näkökohdista.
   
      (9)  10.2.2004 hyväksytyn Damcentrumin maankäyttöä koskevan yleissuunnitelman 5.1.2 kohta.
   
      (10)  10.2.2004 hyväksytyn Damcentrumin maankäyttöä koskevan yleissuunnitelman mukaan kunta maksaisi 7,3 miljoonaa euroa ja SJB 2,6 miljoonaa euroa.
   
      (11)  Asiakirjan Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009 mukaan kunta voi pyytää yksityisiä osapuolia osallistumaan infrastruktuuritöiden kustannuksiin. Tätä varten vuoden 2004 yhteistyösopimuksessa määrättiin, että yksityisten osapuolten on maksettava tonttihinnan lisäksi maankäyttömaksu, ja koska kunta oli päättänyt käyttää korkealaatuisia tuotteita julkisten tilojen kehittämisessä, myös laatumaksu.
   
      (12)  Vuoden 2004 yhteistyösopimuksen 6 §:n 6 momentti: ”Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorzien[e] termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande – daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata – nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.”
   
      (13)  Lisäsopimuksen 2 §:n 1 momentin 2 kohdan ensimmäisessä alakohdassa määrätään seuraavaa: ”In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op € 4 000 000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010, (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.”
   
      (14)  Uudessa sopimuksessa puhutaan 208 pysäköintipaikasta, mikä on vähemmän kuin alun perin suunnitellut 225 paikkaa.
   
      (15)  Tämä vastaa aiemmin sovittua 4,6:tta miljoonaa euroa (hintataso 1.1.2003) indeksoituna 2,5 prosentilla 1.1.2010 asti.
   
      (16)  Tämä vahvistetaan alaviitteessä 3 mainitussa unionin yleisen tuomioistuimen 30.6.2015 antamassa tuomiossa, 62–72 kohta.
   
      (17)  Yhteisöjen tuomioistuimen tuomio 11.7.1996, SFEI ym. v. Ranskan postilaitos ym., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, 60 ja 61 kohta.
   
      (18)  Unionin yleisen tuomioistuimen tuomio 13.12.2011, Konsum Nord v. komissio, T-244/08, ECLI:EU:T:2011:732, 57 kohta, ja siinä siteerattu oikeuskäytäntö.