CELEX: E2017C0081
Language: da
Date: 2017-04-26 00:00:00
Title: EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 081/17/KOL af 26. april 2017 om afslutning af den formelle undersøgelse af påstået statsstøtte gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området (Island) [2017/1911]

19.10.2017   
            
            
               DA
            
            
               Den Europæiske Unions Tidende
            
            
               L 269/53
            
         EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDENS BESLUTNING
   Nr. 081/17/KOL
   af 26. april 2017
   om afslutning af den formelle undersøgelse af påstået statsstøtte gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området (Island) [2017/1911]
   EFTA-TILSYNSMYNDIGHEDEN (»Tilsynsmyndigheden«) Har —
   under henvisning til:
   aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (»EØS-aftalen«), særlig artikel 61 og protokol 26,
   aftalen mellem EFTA-staterne om oprettelse af en tilsynsmyndighed og en domstol (»tilsyns- og domstolsaftalen«), særlig artikel 24,
   protokol 3 til tilsyns- og domstolsaftalen (»protokol 3«), navnlig artikel 1 i del I og artikel 7,2, og artikel 13 i del II, og
   efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med disse artikler (1), under hensyntagen til disse bemærkninger, og
   ud fra følgende betragtninger:
   I.   SAGSFREMSTILLING
   
   1.   SAGSFORLØB
   
   
               (1)
            
            
               I en e-mail af 2. april 2014 indgav Gámaþjónustan hf. (»klageren«) en klage til Tilsynsmyndigheden om påstået ulovlig statsstøtte ydet af bystyret i Reykjavík (»bystyret«) gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området i Reykjavík, Island, til Íslenska Gámafélagið (»ÍG«), angiveligt til under markedsprisen (2).
            
         
               (2)
            
            
               Efter en foreløbig undersøgelse vedtog Tilsynsmyndigheden den 30. juni 2015 beslutning nr. 261/15/KOL om at indlede en formel undersøgelse af den påståede støtte. I brev af 1. oktober 2015 (3) svarede de islandske myndigheder på Tilsynsmyndighedens beslutning.
            
         
               (3)
            
            
               Den 24. september 2015 blev Tilsynsmyndighedens beslutning om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure offentliggjort i EU-Tidende og i EØS-tillægget, og interesserede parter fik en måned til at fremsætte bemærkninger til Tilsynsmyndighedens foreløbige synspunkter (4).
            
         
               (4)
            
            
               ÍG fik en uges udsættelse og fremsatte sine bemærkninger i brev af 29. oktober 2015 (5). Tilsynsmyndigheden modtog ikke andre bemærkninger. Efter fristen til at fremsætte bemærkninger på en måned udløb, modtog Tilsynsmyndigheden markedsoplysninger fra klageren via e-mail dateret den 25. november 2015 (6). I brev af 26. november 2015 (7) fremsendte Tilsynsmyndigheden bemærkningerne og markedsoplysningerne til de islandske myndigheder, som fik mulighed for at svare. I brev af 5. januar 2016 (8) svarede de islandske myndigheder. Sagen blev også drøftet mellem repræsentanter for de islandske myndigheder og Tilsynsmyndigheden på et møde i Reykjavík den 12. februar 2016.
            
         
               (5)
            
            
               Endelig modtog Tilsynsmyndigheden yderligere oplysninger om udviklingen i Gufunes-området fra klageren i e-mails af 21. maj 2016 (9), 27. maj 2016 (10) og 15. december 2016 (11).
            
         2.   BESKRIVELSE AF FORANSTALTNINGEN
   
   2.1.   GUFUNES-OMRÅDET
   
               (6)
            
            
               Gufunes-området ligger i Grafarvogur-distriktet i Reykjavik, Island. Indtil 2001 drev gødningsfabrikken Áburðarverksmiðjan virksomhed i området. I 2002 opkøbte Reykjavíks planlægningsfond (Skipulagssjóður Reykjavíkur, »SR«) fabrikken og det omkringliggende område af aktionærerne i Áburðarverksmiðjan (»købsaftalen«). Ifølge de islandske myndigheder var planen dengang at fjerne alle bygninger og installationer fra området. I 2007 blev SR opløst, og en ny fond, Eignasjóður, blev grundlagt for at overtage SR's aktiver og opgaver.
            
         
               (7)
            
            
               Ifølge Reykjavíks kommunale zoneplan 2001-2024 skal Gufunes-området bruges til beboelse og ikke industrielle aktiviteter (12). Derudover skal området bruges til at anlægge Sundabraut-motorvejen, der forbinder Laugarnes og Gufunes. Ifølge Reykjavíks kommunalplan for 2010-2030 er industriområdet i Gufunes på tilbagetog, og i fremtiden forventes området at indeholde et blandet byområde med boliger og rene kommercielle aktiviteter (13). I ingen af planerne regner man med, at der vil være industrielle aktiviteter i området i fremtiden.
            
         2.2.   AFTALER INDGÅET MELLEM BYSTYRET I REYKJAVÍK OG ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ OM UDLEJNING AF GRUNDE OG EJENDOMME I GUFUNES-OMRÅDET
   
               (8)
            
            
               I februar 2002, da SR købte grunden og ejendommene i Gufunes-området, havde adskillige lejere (hovedsageligt entreprenører og bygherrer) til huse i området. På det tidspunkt havde ÍG en lejeaftale med Áburðarverksmiðjan, som var indgået den 29. oktober 1999 (»1999-aftalen«). 1999-aftalen indeholdt en månedlig leje på 159 240 ISK baseret på en pris pr. m2
                   (14). ÍG brugte grunden til affaldshåndtering. Ifølge købsaftalen overtog SR alle forpligtelser og rettigheder fra Áburðarverksmiðjan vedrørende de eksisterende lejeaftaler, herunder 1999-aftalen med ÍG.
            
         
               (9)
            
            
               Ifølge bystyret var Gufunes-området travlt og svært at styre. Derudover var bygningerne og installationerne i dårlig stand, nogle lejere betalte ikke leje, og der havde været en ophobning af skrot som f.eks. bilvrag. Det stod derfor klart for bystyret, at for at kunne udfylde rollen som grundejer skulle det ansætte personale til at kontrollere området både dag og nat.
            
         
               (10)
            
            
               I lyset af denne situation blev det ikke anset for at være realistisk at udbyde området til udlejning. Det blev derfor besluttet ikke at forny de eksisterende lejeaftaler og i stedet indgå en aftale kun med den ene part. SR besluttede derfor at forhandle betingelserne vedrørende udlejning, oprensning og tilsyn med området med ÍG, som var den største enkeltstående lejer og desuden betalte leje til tiden (15). Følgende er en oversigt over de aftaler, som er indgået mellem SR og ÍG:
               
                           i)
                        
                        
                           
                              22. februar 2005. SR og ÍG indgik en lejeaftale om visse af ejendommene i området, som erstattede 1999-aftalen. Den samlede månedlige leje blev fastsat til 960 000 ISK for i alt 4 676 m2 (inklusive en grund på 500 m2) (16).
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           
                              14. oktober 2005. SR og ÍG indgik en aftale (»2005-lejeaftalen«), som erstattede den tidligere aftale fra 22. februar 2005, om udlejning, oprensning og tilsyn med grunde i Gufunes-området. Ifølge aftalen var ÍG forpligtet til at foretage vedligeholdelsesarbejde og forbedringer på ejendommen. 2005-lejeaftalen var gyldig indtil den 31. december 2009. Det fremgik ikke af 2005-lejeaftalen, hvor mange m2 ÍG lejede. Som bilag til 2005-lejeaftalen viste et luftfoto, hvilke dele af området som var udlejet til ÍG (17). De islandske myndigheder har forklaret, at aftalen omfattede et område på ca. 130 000 m2. 2005-lejeaftalen indeholdt ikke en pris pr. m2 eller værdien af ÍG's forpligtelser. Den samlede månedlige leje blev fastsat til 2 000 000 ISK, som skulle tilpasses månedligt i overensstemmelse med forbrugerprisindekset (18).
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           
                              29. december 2006. Gyldigheden af 2005-lejeaftalen blev forlænget med en ændring frem til den 31. december 2011. ÍG blev desuden forpligtet til at nedrive bestemte ejendomme og fjerne udstyr på grunden. ÍG fik lov til at beholde enheder og installationer, som blev fjernet fra grunden for egen regning (19).
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           
                              21. december 2007. Gyldigheden af 2005-lejeaftalen blev forlænget med en ændring frem til den 31. december 2015. Ejeren kunne om nødvendigt til enhver tid overtage en del af eller hele det lejede område som følge af ændringer i den fysiske planlægning. ÍG var ligeledes forpligtet til at tilslutte rør til el, vand og varme, som ikke længere kunne bruges. Desuden trak ÍG et erstatningskrav mod bystyret tilbage (20).
                        
                     
                           v)
                        
                        
                           
                              15. juni 2009. Gyldigheden af 2005-lejeaftalen blev forlænget med en ændring frem til den 31. december 2018. ÍG påtog sig at forestå vedligeholdelsen af området samt opføre en dæmning, og en eksisterende lejeaftale om bådopbevaring ejet af Reykjavík Yacht Club blev forlænget. ÍG forpligtede sig desuden til at trække et krav mod bystyret vedrørende vedligeholdelsesomkostninger tilbage (21).
                        
                     
         
               (11)
            
            
               Ifølge bystyret kunne det kun bruge 110 000 m2 til sit eget formål, selv om ÍG havde lejet 130 000 m2. Bygningernes samlede registrerede størrelse er 24 722 m2. Ifølge det islandske ejendomsregister er værdien af grunden, som tidligere var ejet af Áburðarverksmiðjan, 211 000 000 ISK. Værdien af den grund, som ÍG lejer, er ikke blevet vurderet, men værdien af hele den grund, som tidligere var ejet af Áburðarverksmiðjan, anslås af bystyret til omkring 137 000 000 ISK. Den samlede registrerede værdi af bygningerne lejet af ÍG er 850 323 512 ISK (22).
            
         
               (12)
            
            
               Ifølge artikel 4,2, i den islandske lov om kommunale indtægter nr. 4/1995 skal ejendommens ejer betale ejendomsskatten undtagen for lejede landbrug, lejede grunde eller anden kontraktmæssig udnyttelse af jord, i hvilket tilfælde skatten skal betales af beboeren eller brugeren. De pågældende grunde, bygninger og installationer ligger i et afgrænset havneområde, som tilhører Faxaflóahafnir sf. og som er udlejet til bystyret. Bystyret betaler derfor ejendomsskat på den lejede grund og de ejendomme, som er udlejet til ÍG.
            
         
               (13)
            
            
               Selv om ingen af aftalerne indeholder oplysninger om værdien af de tjenesteydelser, som ÍG leverer, har bystyret udarbejdet en tabel med et skøn over ÍG's omkostninger i 2005-lejeaftalen med senere ændringer (under ét »lejeaftalerne«) fra det tidspunkt, hvor 2005-lejeaftalen blev indgået og indtil slutningen af lejeperioden i 2018 (23). Skønnet blev foretaget af bystyrets ekspertanalytikere. Endvidere indeholder oplysninger omkostninger til både færdiggjorte og ufærdige nedrivningsprojekter. Ifølge de anførte oplysninger er de gennemsnitlige månedlige omkostninger, som bæres af ÍG, 10 815 624 ISK, inklusive lejebeløbet. Den månedlige husleje udgør derfor ca. 25 % af ÍG's samlede udgifter pr. måned.
            
         
               (14)
            
            
               Da lejeaftalen af 22. februar 2005 blev indgået, pålagde SR ikke ÍG nogen forpligtelser. ÍG's forpligtelser blev indført med 2005-lejeaftalen af 14. oktober 2005 og fastlagt i lyset af de foreslåede nedrivninger og anslåede omkostninger til rengøring, bortskaffelse og overvågning af området. Rengørings- og bortskaffelsesforpligtelserne blev anset for at være omfattende i lyset af områdets tilstand. Nedenfor er en vurdering af ÍG's omkostninger i overensstemmelse med deres forpligtelser, som er angivet i 2005-lejeaftalen (24):
               
                           År
                        
                        
                           2006
                        
                        
                           2007
                        
                        
                           2008
                        
                        
                           2009
                        
                        
                           2010
                        
                        
                           2011
                        
                        
                           2012
                        
                        
                           2013
                        
                        
                           2014
                        
                        
                           2015
                        
                        
                           2016
                        
                        
                           2017
                        
                        
                           2018
                        
                     
                           
                              Lejeafgift
                           
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                        
                           32 370 315 
                        
                     
                           
                              Medarbejder
                           
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                        
                           11 520 000 
                        
                     
                           
                              Administration
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Vedligeholdelse
                           
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Lovmæssig
                           
                        
                        
                           1 500 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Andres energiomkostninger
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Ufærdig nedrivning
                           
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                        
                           21 538 462 
                        
                     
                           
                              Færdig nedrivning
                           
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                        
                           8 835 222 
                        
                     
                           
                              Reparationer
                           
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Porte/hegn
                           
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                        
                           600
                        
                     
                           
                              Rengøring
                           
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           7 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Maling
                           
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                     
                           
                              Genopretning
                           
                        
                        
                           30 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                     
                           
                              Ledninger mv.
                           
                        
                        
                           7 500 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           9 000 000 
                        
                        
                           12 000 000 
                        
                        
                           9 500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                        
                           3 000 000 
                        
                     
                           
                              Spildevand
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                           10 600 000 
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Bølgebryder
                           
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Bortskaffelse
                           
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           7 200 000 
                        
                        
                           6 500 000 
                        
                        
                           2 000 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                        
                           500 000 
                        
                     
                           
                              Asfalt
                           
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           8 000 000 
                        
                        
                           6 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                     
                           
                              Jord
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           5 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                        
                           4 000 000 
                        
                     
                           
                              Brandalarm
                           
                        
                        
                           10 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                        
                           1 000 000 
                        
                     
                           
                              Samlede forpligtelser
                           
                        
                        
                           138 393 684 
                        
                        
                           109 393 684 
                        
                        
                           104 893 684 
                        
                        
                           112 593 684 
                        
                        
                           95 394 284 
                        
                        
                           91 594 284 
                        
                        
                           89 394 284 
                        
                        
                           81 894 284 
                        
                        
                           91 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           90 494 284 
                        
                        
                           79 894 284 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              I alt ISK
                           
                        
                        
                           170 763 999 
                        
                        
                           141 763 999 
                        
                        
                           137 263 999 
                        
                        
                           144 963 999 
                        
                        
                           127 764 599 
                        
                        
                           123 964 599 
                        
                        
                           121 764 599 
                        
                        
                           114 264 599 
                        
                        
                           123 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           122 864 599 
                        
                        
                           112 264 599 
                        
                     
                           
                              Gennemsnit pr. md.
                           
                        
                        
                           14 230 333 
                        
                        
                           11 813 667 
                        
                        
                           11 438 667 
                        
                        
                           12 080 333 
                        
                        
                           10 647 050 
                        
                        
                           10 330 383 
                        
                        
                           10 147 050 
                        
                        
                           9 522 050 
                        
                        
                           10 322 050 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           10 238 717 
                        
                        
                           9 355 383 
                        
                     
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                        
                            
                        
                     
                           
                              Gennemsnit
                           
                        
                        
                           
                              10 815 624 
                           
                        
                     
                           
                              Kilde: Bystyret i Reykjavík
                        
                     
         2.3.   SENESTE UDVIKLING I GUFUNES-OMRÅDET
   
               (15)
            
            
               I starten af 2014 aftalte bystyret i Reykjavík at nedsætte en styregruppe til at fremlægge en vision for Gufunes-området (25). Udvalget foreslog en åben idékonkurrence om den fremtidige planlægning af Gufunes-området. På et møde i bystyret i Reykjavík i juni 2015 blev det aftalt at offentliggøre en annonce om en konkurrence, hvor interesserede parter blev opfordret til at indsende idéer om den fremtidige organisation af Gufunes-området (26). Bystyret modtog fire idéer efter annoncen. En af disse idéer kom fra RVK Studios, et filmproduktionsselskab, som udtrykte interesse i at købe en del af bygningerne i Gufunes-området med det formål at etablere en filmindustri i området. Bygningerne, som RVK Studios udtrykte interesse i at købe, er nogle af de gamle Áburðarverksmiðjan-ejendomme, som blev lejet ud til ÍG gennem lejeaftaler.
            
         
               (16)
            
            
               Bystyret og RVK Studios fik efterfølgende to uafhængige ejendomsmæglere til at vurdere en del af det pågældende Gufunes-område (27). På et møde i bystyret den 18. november 2015 aftalte bystyret at lade kontoret for ejendomsadministration og økonomi indlede forhandlinger med RVK Studios om grundlaget for vurderingerne (28). Endvidere lod bystyret kontoret indlede forhandlinger med ÍG om rømning og eventuel flytning i overensstemmelse med bestemmelserne i 2005-lejeaftalen.
            
         
               (17)
            
            
               Den 19. maj 2016 aftalte bystyret i Reykjavík at indgå en aftale med RVK Studios om at købe visse ejendomme i Gufunes-området (29). Bystyret bekendtgjorde efterfølgende, at ÍG ville flytte driften til bystyrets nye industriområde i Esjumelar (30). Den 20. maj 2016 underskrev borgmesteren i Reykjavík og direktøren for ÍG aftaler vedrørende udløbet af lejeaftalerne og flytningen af ÍG og tog fat på ÍG's nye lokaler i Esjumelar. Den 27. maj 2016 underskrev bystyret en aftale med RVK Studios om salg af visse gamle Áburðarverksmiðjan-ejendomme (31). Størrelsen af de ejendomme, som blev solgt til RVK Studios, er på 8 400 m2, og købsprisen var 301 650 000 ISK. Bystyret gav også RVK Studios mulighed for at købe et område øst for bygningerne på i alt 19 200 m2. RVK Studios vil betale ISK 1 000 pr. m2 hvert år for muligheden.
            
         3.   KLAGEN
   
   
               (18)
            
            
               Ifølge klageren har bystyret ydet ulovlig statsstøtte til ÍG gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området til et beløb, som ligger under markedspriserne. I sin klage til Tilsynsmyndigheden anfører klageren, at selv om det er vanskeligt at fastslå det præcise støttebeløb, ligger prisen klart under den rimelige markedspris. Eftersom ÍG ikke betaler den normale markedspris, har selskabet en konkurrencemæssig fordel. Endvidere er Gufunes-området ifølge klageren af interesse for mange virksomheder, der har brug for store områder til deres aktiviteter, f.eks. transportcentraler og lagervirksomheder.
            
         
               (19)
            
            
               Klageren bemærkede, at lejen var fastsat til 2 mio. ISK i 2005-lejeaftalen med en årlig stigning i overensstemmelse med forbrugerprisindekset (ejendomsskatten, som ikke betales af ÍG, men af ejeren af ejendommen, dvs. bystyret, beløber sig til 41 % af det årlige lejebeløb). Desuden har ÍG visse vedligeholdelsesforpligtelser, som anses for at være en del af lejeprisen, selv om de omtrentlige omkostninger ved disse forpligtelser ikke kan findes i aftalerne. Endvidere forbyder lejeaftalerne ikke ÍG at fremleje jorden til tredjeparter. Klageren understregede, at der ikke er nogen vurdering i lejeaftalerne om den mulige indkomst ved at fremleje dele af ejendommen, og om dette påvirkede lejeprisen.
            
         
               (20)
            
            
               Klageren bemærker også, at det er uklart, hvad prisen pr. m2 er, og hvordan lejen blev fastslået. Ifølge klageren bør markedsprisen for udlejning af ejendommen ligge på mellem 12 og 41 mio. ISK pr. måned baseret på forskellige anerkendte prissætningsmetoder. Klageren fastholder, at udlejningen af ejendommen til ÍG til en pris, der ligger langt under markedsværdien, er i strid med EØS-statsstøttereglerne.
            
         4.   GRUNDENE TIL INDLEDNINGEN AF DEN FORMELLE UNDERSØGELSESPROCEDURE
   
   
               (21)
            
            
               I beslutning nr. 261/15/KOL vurderede Tilsynsmyndigheden foreløbigt, om de indgåede aftaler mellem bystyret og ÍG om udlejningen af Gufunes-området udgør statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, og i givet fald om statsstøtte kunne anses for at være kompatibel med EØS-aftalen.
            
         
               (22)
            
            
               Efter at have vurderet oplysningerne fra de islandske myndigheder konkluderede Tilsynsmyndigheden foreløbigt, at det ikke kunne udelukkes, at aftalerne mellem bystyret og ÍG udgør statsstøtte som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen. I beslutning nr. 261/15/KOL anførtes følgende aspekter:
               
                           i)
                        
                        
                           Staten, som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen, dækker alle organer i statsforvaltningen, fra den centrale regering til kommunerne. Eftersom de grunde og ejendomme, som er udlejet til ÍG, tilhørte bystyret, vil enhver rabat på lejen derfor udgøre en overførsel af statsmidler.
                        
                     
                           ii)
                        
                        
                           Tilsynsmyndigheden udtrykte tvivl om, hvorvidt bystyret, da det indgik aftalerne med ÍG, havde handlet som en privat udlejer i en sammenlignelig retlig og faktisk situation. Tilsynsmyndighedens foreløbige vurdering viste således, at det ikke kunne udelukkes, at der var tale om en økonomisk fordel for ÍG.
                        
                     
                           iii)
                        
                        
                           Eftersom ingen andre virksomheder havde mulighed for at forhandle med bystyret om udlejning af grundene og ejendomme, var det Tilsynsmyndighedens foreløbige opfattelse, at foranstaltningerne syntes at være selektive.
                        
                     
                           iv)
                        
                        
                           Endelig bemærkede Tilsynsmyndigheden, at eventuel støtte til ÍG i form af nedsat leje i teorien ville have givet selskabet mulighed for at øge eller i det mindste fastholde sine aktiviteter som følge af støtten. Støtten kunne derfor begrænse mulighederne for virksomheder med hjemsted i andre kontraherende parter, som kunne have ønsket at konkurrere med ÍG på det islandske affaldsindsamlingsmarked. Støtten kunne derfor fordreje konkurrencevilkårene og påvirke samhandelen i EØS.
                        
                     
         
               (23)
            
            
               Ifølge Tilsynsmyndigheden var der behov for yderligere beviser for at kunne fastslå, om betingelserne i lejeaftalerne kunne anses for at være kompatible med EØS-aftalen.
            
         
               (24)
            
            
               Tilsynsmyndigheden var derfor i tvivl om, hvorvidt lejeaftalerne mellem bystyret og ÍG udgjorde statsstøtte, og om de i givet fald kunne være uforenelige med EØS-aftalen i henhold til artikel 61,3, litra c).
            
         5.   BYSTYRETS BEMÆRKNINGER TIL BESLUTNINGEN OM AT INDLEDE UNDERSØGELSESPROCEDUREN
   
   
               (25)
            
            
               Ifølge bystyret omfatter aftalerne med ÍG ikke statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, eftersom der ikke var tale om en fordel for ÍG.
            
         
               (26)
            
            
               Ifølge bystyret blev aftalerne af 22. februar 2005 og 14. oktober 2005 indgået på normale markedsbetingelser, eftersom lejen var baseret på den fastsatte leje efter en åben proces mod slutningen af år 2003 og stemte overens med analyserne/skønnene fra bystyrets eksperter.
            
         
               (27)
            
            
               Bystyret afviser, at de metoder, som klageren har præsenteret, er passende med hensyn til at bestemme markedslejen. I stedet sammenligner bystyret med lejen for en anden ejendom, nemlig den gamle statslige cementfabrik på Sævarhöfði 31, som ligger i et industriområde svarende til Gufunes.
            
         
               (28)
            
            
               I 2014 købte bystyret ejendommen Sævarhöfði 31. I 2013 udbød den offentlige indkøbsafdeling (Ríkiskaup) på vegne af den islandske stat ejendommen til leje. Da bystyret købte ejendommen, forpligtede det sig til at acceptere det højeste bud ifølge udbuddet. Ríkiskaup modtog fire bud, det højeste på 420 000 ISK pr. måned, uden særlige tjenesteydelser eller forpligtelser for lejeren. Ejendomsvurderingen for ejendommen på Sævarhöfði 31 er 293 028 000 ISK. Derfor er det højeste bud i procent af ejendomsvurderingen på 0,147 %. Til sammenligning er lejen ifølge 2005-lejeaftalen med ÍG 0,320 % af Gufunes-ejendomsvurderingen. Bystyret fremhæver, at lejen for Sævarhöfði 31 blev fundet efter en åben procedure og på rimelig vis afspejler markedsværdien for industriområder i byen under normale markedsbetingelser. Denne sammenligning viser, at den leje, som ÍG har betalt, under ingen omstændigheder kan anses for at være lavere end markedsværdien for industriområder i byen, navnlig i betragtning af, at lejen for Sævarhöfði 31 ikke tog højde for faktorer, der påvirkede lejen for Gufunes-området.
            
         
               (29)
            
            
               Ifølge bystyret er det kun af ringe relevans, at andre parter senere udviste interesse for området, da efterspørgslen efter området blev vurderet, da 2005-lejeaftalen blev indgået, dvs. i oktober 2005. På det tidspunkt blev det ikke anset for at være realistisk at udbyde området til udlejning. ÍG har båret alle omkostningerne til oprensning af området og til at bringe bygningerne i en ordentlig stand. Endvidere var der ingen andre parter, der udviste interesse, da området blev udbudt til leje i 2003. Det må derfor formodes, at den senere interesse skyldes områdets tilstand, efter ÍG overtog forvaltningen af området.
            
         
               (30)
            
            
               Ifølge bystyret er den højeste pris ikke den eneste faktor, som Tilsynsmyndigheden bør tage højde for i det markedsøkonomiske investorprincip. I stedet er det relevante spørgsmål, om en markedsøkonomisk investor ville have indgået den pågældende transaktion på samme vilkår (32). Endelig skal en offentlig og en privat investors adfærd sammenlignes under hensyn til den holdning, en privat investor ville have indtaget i forbindelse med den pågældende transaktion på grundlag af de foreliggende oplysninger og udsigterne på dette tidspunkt.
            
         
               (31)
            
            
               Da aftalerne blev indgået mellem bystyret og ÍG, var markedsbetingelserne ikke normale, da der ikke var et aktivt marked for industriejendomme af denne type og i denne tilstand. Ifølge bystyret skal de normale markedsbetingelser derfor vurderes ud fra et objektivt og verificerbart perspektiv, som eksisterede på det pågældende tidspunkt. Med henvisning til ovenstående mener bystyret, at sådanne oplysninger kan findes i de dokumenter, som Reykjavik har forelagt i denne sag. Hvis det endvidere kan påvises, at der foreligger normale markedsbetingelser for industrielle områder af denne type, viser eksemplet med lejen i 2014 for den tidligere cementfabrik på Sævarhöfði 31 markedsværdien for industriområder som Gufunes.
            
         
               (32)
            
            
               Ifølge bystyret kan de forpligtelser, som ÍG er pålagt af lejeaftalerne, ikke sammenlignes med forpligtelserne i sagen om Haslemoen Leir (33). Den prisreducerede forpligtelse i sagen vedrørte et muligt tab, idet Haslemoen AS ikke var i stand til at udleje en bestemt bygning. De forpligtelser, som ÍG var pålagt, vedrørte vedligeholdelsesarbejde og forbedringer på ejendommen, nedrivning, genoprettelse af rørledninger til el, vand og varme og andre konstruktioner på området. Omkostningerne til disse forpligtelser blev af bystyrets ekspertanalytiker vurderet ud fra resultaterne af de seneste udbud for lignende projekter. Trods den manglende dokumentation, der understøtter den præcise økonomiske virkning af de tjenesteydelser, som er overdraget til ÍG, og usikkerheden vedrørende zonen, skal Tilsynsmyndigheden acceptere, at disse forpligtelser har den effekt, at de reducerer lejen. Ifølge bystyret ville det være urimeligt at se bort fra virkningen af disse forpligtelser, navnlig eftersom de faktiske omkostninger, som ÍG har båret på grund af forpligtelserne, stemmer overens med vurderingen.
            
         
               (33)
            
            
               Ifølge bystyret handlede det som en markedsøkonomisk investor og tog højde for zoneovervejelserne, da det indgik lejeaftalerne med ÍG. Bystyret indarbejdede meget byrdefulde og korte opsigelsesklausuler for at kunne rydde området på kort tid, hvis og når staten aftalte at påbegynde at anlægge Sundabraut-motorvejen. SR var grundigt bekendt med ejendommene og området og var godt rustet til at foretage en objektiv vurdering af, om området var i en sådan stand, at det kunne lejes ud på markedet. En privat investor ville altid være opmærksom på zoneplanerne i forbindelse med at træffe beslutninger om brug af grunde og ejendomme.
            
         
               (34)
            
            
               I lyset af ovenstående fastholder bystyret, at lejeaftalerne med ÍG stemmer overnes med det markedsøkonomiske investorprincip.
            
         6.   BEMÆRKNINGER FRA ÍG
   
   
               (35)
            
            
               Ifølge ÍG er grundens størrelse en meget begrænset fordel for dem som lejere og gør det kun mere besværligt og dyrt at vedligeholde og føre tilsyn med den. Og selv om bygningerne er store i kvadratmeter, er de i meget dårlig stand. ÍG fremhæver, at bygningerne blev købt med nedrivning for øje. Der blev planlagt en samlet nedrivning, og at der skulle opføres et boligområde og en motorvej på stedet. Enhver beregning baseret på kvadratmeter eller grundens størrelse er derfor irrelevant med hensyn til at bestemme områdets markedslejeværdi.
            
         
               (36)
            
            
               I 2003 havde SR brugt området og bygningerne i Gufunes til opbevaring til forskellige personer og virksomheder, som af SR var blevet pålagt at rømme andre områder i byen. Denne ordning blev hurtigt problematisk for SR fra et logistisk synspunkt, og SR tilbød derfor ÍG at leje hele området med det formål at få området oprenset. ÍG var i begyndelsen meget tilbageholdende med at påtage sig opgaven, da området gav flere problemer som besværlige lejere og en samling af bilvrag og industriaffald.
            
         
               (37)
            
            
               I de seneste 10 år har ÍG brugt i gennemsnit 16,5 mio. ISK hver måned til vedligeholdelse og andre omkostninger, der normalt skal betales af udlejer. Disse omkostninger skal tages i betragtning ved vurderingen af lejens markedsværdi.
            
         
               (38)
            
            
               Ifølge ÍG er der dystre udsigter for standen af bygningerne i Gufunes-området trods de ressourcer, som er blevet brugt på renoveringer. Næsten alle bygningerne er utætte, og de fleste af bygningernes tage er beskadigede og ubrugelige. Endvidere er næsten alle vinduer bortset fra i kontorbygningen beskadigede og ubrugelige, mange etager i bygningerne er i en farlig stand med huller visse steder og trapper, der ikke opfylder lovkravene. Derudover har de fleste bygninger ingen vand, ingen toiletter og elektricitet, der ikke overholder lovkravene.
            
         
               (39)
            
            
               Endvidere har ÍG i størstedelen af lejeperioden måttet acceptere, at bystyret kunne have krævet grunden tilbage med kort varsel. Den korte opsigelsesperiode på 18 måneder og forpligtelsen til at give grunden tilbage med kun 12 måneders varsel var en ulempe i forhold til at drive en virksomhed som affaldshåndtering, som omfatter tunge maskiner og udstyr.
            
         
               (40)
            
            
               Ifølge ÍG har klagerens sene interesse begrænset betydning, når efterspørgslen efter området skal vurderes, efter 2005-lejeaftalen blev indgået. I 2005 var situationen den, at det ikke blev anset for realistisk at udbyde området til leje. Side da har ÍG brugt betydelige ressourcer på at renovere, oprense og vedligeholde området. Det må derfor formodes, at den sene interesse har at gøre med områdets stand, efter ÍG overtog forvaltningen af området.
            
         
               (41)
            
            
               Endelig fremsendte ÍG en uafhængig lejevurdering af 15. oktober 2015 fra 101 Reykjavík Fasteignasala (34). Lejevurderingen indeholder en anslået værdi af 2005-lejeaftalen i oktober 2005 baseret på værdien og standen af de enkelte ejendomme. Vurderingsmandens konklusion er derfor, at den samlede månedlige lejeværdi af ejendommene og området er 1 870 000 ISK.
            
         II.   VURDERING
   
   1.   STATSSTØTTE
   
   
               (42)
            
            
               EØS-aftalens artikel 61,1, har følgende ordlyd:
               »Bortset fra de i denne aftale hjemlede undtagelser er støtte, som ydes af EF-medlemsstater, EFTA-stater eller ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med denne aftale i det omfang, den påvirker samhandelen mellem de kontraherende parter.«
            
         
               (43)
            
            
               Det betyder, at en foranstaltning udgør statsstøtte inden for betydningen af artikel 61,1, i EØS-aftalen, hvis følgende betingelser alle er opfyldt: Støtteforanstaltningen: i) er statsstøtte eller ydes ved hjælp af statsmidler ii) giver modtageren en selektiv økonomisk fordel iii), vil påvirke samhandelen mellem de kontraherende parter og fordreje konkurrencevilkårene.
            
         1.1.   INGEN FORDEL
   1.1.1.   Generelt
   
   
               (44)
            
            
               I det følgende forklarer Tilsynsmyndigheden, hvorfor den har konkluderet, at lejeaftalen ikke giver ÍG en fordel som omhandlet i EØS-aftalens artikel 61,1.
            
         
               (45)
            
            
               En fordel i henhold til EØS-aftalens artikel 61,1, er en økonomisk fordel, som en virksomhed ikke ville have opnået på normale markedsbetingelser, dvs. uden statens indgriben, og som derfor sætter selskabet i en gunstigere situation end dets konkurrenter (35). Hvis transaktionen blev gennemført på gunstige vilkår, således at ÍG betalte en leje, der var lavere end markedsprisen, ville selskabet opnå en fordel som omhandlet i statsstøttereglerne.
            
         
               (46)
            
            
               For at undersøge dette spørgsmål bruger Tilsynsmyndigheden »det markedsøkonomiske investorprincip«, hvor staters eller offentlige myndigheders adfærd ved salg eller udlejning af aktiver sammenlignes med private økonomiske operatører (36).
            
         
               (47)
            
            
               Formålet med det markedsøkonomiske investorprincip er at vurdere, om staten har givet en virksomhed en fordel ved ikke at handle som en privat markedsøkonomisk investor med hensyn til en bestemt transaktion, f.eks. salg eller udlejning af aktiver (37). Den offentlige myndighed skal se bort fra offentlige politiske mål og i stedet fokusere på det eneste mål med at opnå et markedsafkast af sine investeringer og en markedspris for salg eller udlejning af aktiver (38). Tilsynsmyndigheden bemærker imidlertid, at der i denne vurdering normalt skal tages højde for eventuelle særlige rettigheder eller forpligtelser i forbindelse med de relevante aktiver, navnlig hvis de kan påvirke markedsværdien.
            
         
               (48)
            
            
               Overensstemmelse med markedsbetingelser, herunder om den aftalte pris i en transaktion svarer til markedsprisen, kan fastslås ved hjælp af visse indikatorer. Tilrettelæggelse af en åben, gennemsigtig og ubetinget udbudsprocedure er generelt en passende måde at sikre, at nationale myndigheders salg eller udlejning af aktiver stemmer overens med det markedsøkonomiske investorprincip, og at der er betalt en rimelig markedsværdi for de pågældende varer og tjenesteydelser. Dette betyder imidlertid ikke automatisk, at der kan være formodning om statsstøtte, hvis en formel udbudsprocedure ikke er fastlagt, eller der er fejl i en sådan procedure. Myndigheden kan også gøre brug af andre indikatorer, herunder ekspertvurderinger.
            
         1.1.2.   Mangel på udbudsprocedure
   
   
               (49)
            
            
               På baggrund af ovennævnte betragtninger skal Tilsynsmyndigheden først undersøge, om bystyret tilrettelagde en udbudsprocedure, som var passende og egnet til at bestemme en markedspris (39). I dette tilfælde er det imidlertid blevet bekræftet, at der ikke blev indledt et offentligt udbud med hensyn til det pågældende område. Derudover blev der ikke foretaget en uafhængig vurdering forud for 2005-lejeaftalen.
            
         
               (50)
            
            
               Bystyret har imidlertid fremhævet, at de forskellige eksisterende lejeaftaler i området, som blev indgået efter en åben annonce i de islandske medier i 2003, blev taget i betragtning, da lejen i 2005-lejeaftalen med ÍG blev indgået. Tilsynsmyndigheden mener imidlertid, at disse annoncer blot var indkaldelser af interessetilkendegivelser og ikke ville udgøre en åben og konkurrencebaseret udbudsprocedure. Endvidere vedrørte de ikke hele området, som blev udbudt til leje til en enkelt lejer, men i stedet individuelle ejendomme i området.
            
         
               (51)
            
            
               Tilsynsmyndigheden konkluderer derfor, at denne annonceprocedure ikke opfylder kravene i det markedsøkonomiske investorprincip. Proceduren kan derfor ikke være en pålidelig indikator for at fastslå markedsprisen for den relevante lejeret.
            
         1.1.3.   Ekspertvurdering af lejeværdien
   
   
               (52)
            
            
               Som angivet ovenfor betyder manglen på en tilstrækkelig udbudsprocedure ikke, at Tilsynsmyndigheden ikke kan anvende det markedsøkonomiske investorprincip. Tilsynsmyndigheden skal imidlertid undersøge indholdet af den pågældende transaktion og navnlig sammenligne den aftalte købesum med markedsprisen. Til dette formål benytter Tilsynsmyndigheden sædvanligvis en uafhængig vurderingsundersøgelse som indikator for markedsprisen. En sådan vurdering bør gennemføres på transaktionstidspunktet. Tilsynsmyndigheden kan dog også lægge en efterfølgende vurderingsundersøgelse (40) til grund for sin vurdering.
            
         
               (53)
            
            
               Bystyret har anført, at der er flere forhold der påvirker markedslejen for Gufunes-området. Først og fremmest var bygninger og installationer i dårlig stand, nogle lejere betalte ikke leje, og der var en ophobning af skrot, som skulle oprenses. For det andet var der en vis usikkerhed omkring zoneplanerne for Gufunes-området. Industrielle aktiviteter er på tilbagetog i området ifølge tidligere og nuværende kommunalplaner, og bystyret kan derfor ikke indgå en langsigtet lejeaftale for ejendommen. For det tredje er ÍG forpligtet til på anmodning at returnere en del af grunden med 12 måneders varsel, og opsigelsesperioden for hele området, herunder bygningerne, var helt nede på 18 måneder.
            
         
               (54)
            
            
               Som bemærket tidligere fik bystyret to uafhængige ejendomsmæglere til at vurdere ejendommenes værdi og lejerettighederne, da de forhandlede med RVK Studios om salget af bygningerne i Gufunes-området. Selv om disse uafhængige vurderinger ikke direkte vedrører ejendommenes markedsleje, bekræfter de ejendommens dårlige stand og deres markedsværdi. Begge uafhængige vurderingsmænd fremhæver, at bygningerne er utætte, er utilstrækkeligt isolerede, indeholder betydelige mængder industriaffald fra dengang, hvor grunden blev benyttet af et gødningsfirma, og generelt er nedslidte. Derudover indeholder nogle af bygningerne asbest, og andre skal rives ned.
            
         
               (55)
            
            
               Som bemærket tidligere har bystyret også sammenlignet med en tidligere industriejendom på Sævarhöfði 31. Ejendommen blev udlejet af den offentlige indkøbsafdeling, og det højeste af de fire bud på 420 000 ISK pr. måned blev accepteret. Denne lejeaftale indeholder ikke nogen særlige tjenesteydelser eller forpligtelser for lejeren. Det højeste bud i procent af ejendommens vurdering er 0,147 %, mens lejen ifølge 2005-lejeaftalen med ÍG er 0,320 % af ejendomsvurderingen for Gufunes-området.
            
         
               (56)
            
            
               Derudover har 101 Reykjavík Fasteignasala foretaget en uafhængig vurdering af 2005-lejeaftalen (41). Vurderingen er dateret den 15. oktober 2015. Den er baseret på værdien og standen af de enkelte ejendomme, som blev vurderet og analyseret individuelt. Vurderingen ser på ejendommens stand og området på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået i 2005, samt de vigtigste markedsbetingelser på det tidspunkt. Vurderingsmandens konklusion var, at den samlede månedlige lejeværdi af ejendommene var 1 870 000 ISK i oktober 2005. I overensstemmelse med 2005-lejeaftalen var den samlede månedlige leje for ÍG 2 000 000 ISK, som skulle tilpasses månedligt i overensstemmelse med forbrugerprisindekset (42). Den månedlige afgift, som ÍG betalte, er dermed højere end markedslejen ifølge ekspertvurderingen.
            
         
               (57)
            
            
               Under hensyntagen til alt det ovennævnte finder Tilsynsmyndigheden, at 2005-lejeaftalen ikke blev indgået under markedsprisen.
            
         
               (58)
            
            
               Endelig bemærker Tilsynsmyndigheden, at hverken sammenligningen med ejendommen på Sævarhöfði 31 eller vurderingen udarbejdet af 101 Reykjavík Fasteignasala tager højde for de særlige forpligtelser i lejeaftalerne, navnlig den korte opsigelsesperiode (som nu er blevet iværksat) og de forskellige vedligeholdelsesforpligtelser. Den økonomiske virkning af disse forpligtelser for lejen er vanskelig at kvantificere. De favoriserer imidlertid byen på bekostning af ÍG og støtter Tilsynsmyndighedens konklusion om, at 2005-lejeaftalen blev indgået på markedsbetingelser.
            
         
               (59)
            
            
               I lyset af ovenstående konkluderer Tilsynsmyndigheden, at ÍG ikke modtog en økonomisk fordel af lejeaftalerne.
            
         2.   KONKLUSION
   
   
               (60)
            
            
               Baseret på ovenstående vurdering mener Tilsynsmyndigheden, at de indgåede lejeaftaler mellem bystyret og ÍG vedrørende udlejning af Gufunes-området, ikke omfatter statsstøtte som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen —
            
         VEDTAGET FØLGENDE BESLUTNING:
   Artikel 1
   Den lejeaftale, som er indgået mellem bystyret i Reykjavík og Íslenska Gámafélagið vedrørende udlejning af Gufunes-området, udgør ikke statsstøtte som omhandlet i artikel 61,1, i EØS-aftalen. Den formelle undersøgelse afsluttes herved.
   Artikel 2
   Denne beslutning er rettet til Island.
   Artikel 3
   Kun den engelske udgave af denne beslutning er autentisk.
   
      Udfærdiget i Bruxelles, den 26. april 2017.
      
         
            På EFTA-Tilsynsmyndighedens vegne
         
         Sven Erik SVEDMAN
         
            Formand
         
         Frank J. BÜCHEL
         
            Medlem af kollegiet
         
      
   
   
      (1)  Beslutning nr. 261/15/KOL om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure vedrørende eventuel statsstøtte gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området, offentliggjort i EUT C 316 af 24.9.2015, s. 22, og EØS-tillæg nr. 57 af 24.9.2015, s. 21.
   
      (2)  Dokument nr. 704341-704343.
   
      (3)  Dokument nr. 774957.
   
      (4)  Beslutning nr. 261/15/KOL om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure vedrørende eventuel statsstøtte gennem udlejning af grunde og ejendomme i Gufunes-området, offentliggjort i EUT C 316 af 24.9.2015, s. 22, og EØS-tillæg nr. 57 af 24.9.2015, s. 21.
   
      (5)  Dokument nr. 778453.
   
      (6)  Dokument nr. 781877.
   
      (7)  Dokument nr. 781927.
   
      (8)  Dokument nr. 786716.
   
      (9)  Dokument nr. 805588.
   
      (10)  Dokument nr. 806264.
   
      (11)  Dokument nr. 831665.
   
      (12)  Foreligger online: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Se også http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf.
   
      (13)  Ibid.
   
      (14)  Dokument nr. 716986, s. 17.
   
      (15)  Dokument nr. 716985 og 742948.
   
      (16)  Dokument nr. 716986, s. 21.
   
      (17)  Se dokument nr. 716985.
   
      (18)  Dokument nr. 716986, s. 25.
   
      (19)  Dokument nr. 716986, s. 29.
   
      (20)  Dokument nr. 716986, s. 31.
   
      (21)  Dokument nr. 716986, s. 33.
   
      (22)  Dokument nr. 716985.
   
      (23)  Dokument nr. 742948.
   
      (24)  Alle beløb er i ISK.
   
      (25)  Dokument nr. 716985.
   
      (26)  Annoncen findes online på: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag
   
      (27)  Dokument nr. 786718.
   
      (28)  Referatet af bystyrets møde findes online på: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386
   
      (29)  Referatet af bystyrets møde findes online på: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407
   
      (30)  Annoncen findes online på: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela
   
      (31)  Annoncen findes online på: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver
   
      (32)  Dom i Westdeutsche Landesbank Girozentrale mod Kommissionen, T-228/99 og T-233/99, EU:T.2003:57.
   
      (33)  Se Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 90/12/KOL af 15.3.2012 om salg af visse bygninger i Indre Leir i Haslemoen Leir (Norge), som findes på: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf, punkt 81.
   
      (34)  Dokument nr. 778453.
   
      (35)  Dom i SFEI m.fl., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, præmis 60, og dom i Spanien mod Kommissionen, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, præmis 41.
   
      (36)  Med hensyn til anvendelsen af det markedsøkonomiske investorprincip henvises til sag E-12/11, Asker Brygge, [2012] EFTA Ct. Rep. 536 og dom i Land Burgenland m.fl. mod Kommissionen, C-214/12 P, C-215/12 P og C-223/12 P, EU:C:2013:682. Disse sager vedrører salget af en direkte ejendomsret til jord. De fastlægger imidlertid også retningslinjer for salget af andre rettigheder til fast ejendom, herunder leasingretten i den foreliggende sag.
   
      (37)  Se Tilsynsmyndighedens retningslinjer om begrebet statsstøtte i artikel 61,1, i EØS-aftalen, punkt 133. Findes her: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf
   
      (38)  Dom i Land Burgenland m.fl. mod Kommissionen, C-214/12 P, C-215/12 P og C-223/12 P, EU:C:2013:682.
   
      (39)  EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 61/16/KOL om afslutning af den formelle undersøgelse om potentiel støtte gennem udlejning af et optisk fibernet, som tidligere blev drevet for NATO, endnu ikke offentliggjort, findes online på: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, punkt 80.
   
      (40)  Sag E-12/11 Asker Brygge [2012] EFTA Ct. Rep. 536, præmis 81 og EFTA-Tilsynsmyndighedens beslutning nr. 61/16/KOL om afslutning af den formelle undersøgelse om potentiel støtte gennem udlejning af et optisk fibernet, som tidligere blev drevet for NATO, endnu ikke offentliggjort, punkt 88.
   
      (41)  Dokument nr. 778453.
   
      (42)  Dokument nr. 716986, s. 25.