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c42059e a08cc8f 7c4d2fa 318720a c42059e ab42b12 836b964 ab42b12 7c4d2fa 0566996 836b964 7c4d2fa 0566996 0109644 7c4d2fa c42059e 836b964 c42059e 6db5843 c42059e 6db5843 c42059e 6db5843 c42059e 836b964 c42059e 8add0d9 c42059e 8add0d9 836b964 c42059e ab9c2d7 c42059e ab9c2d7 7afb966 7c4d2fa c42059e 7c4d2fa 0566996 7c4d2fa 0566996 7c4d2fa 0566996 8771d27 0566996 7c4d2fa 0566996 7c4d2fa 0566996 8771d27 0566996 7c4d2fa 0566996 7c4d2fa 134bb33 ab9c2d7 134bb33 ab9c2d7 0566996 ab9c2d7 b9e320b 134bb33 ab9c2d7 b9e320b 134bb33 ab9c2d7 134bb33 7c4d2fa 134bb33 ab9c2d7 0566996 ab9c2d7 134bb33 0566996 ab9c2d7 134bb33 7c4d2fa 134bb33 ab9c2d7 134bb33 0566996 ab9c2d7 134bb33 7c4d2fa 134bb33 4c0d3b5 7c4d2fa ab9c2d7 0109644 7c4d2fa 134bb33 7c4d2fa 7afb966 0d47d5a 7c4d2fa 0566996 ab9c2d7 0566996 a08cc8f 165836f 7c4d2fa 134bb33 a08cc8f b5176cf 7c4d2fa 0566996 836b964 a08cc8f 0566996 a08cc8f 0566996 836b964 6e412d5 f4f1fd4 836b964 |
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# importando as bibliotecas necessárias
import gradio as gr
import pandas as pd
from datetime import datetime
from gradio.components import Number, Textbox, Dropdown, Button
import warnings
from gradio import Interface
from docx import Document
from docx.shared import Pt
from docx.enum.text import WD_PARAGRAPH_ALIGNMENT
from num2words import num2words
# Suprimir todos os avisos durante a execução do script
warnings.filterwarnings("ignore")
# Calcular a data mais recente do CUB fora da função
df_cub = pd.read_excel('TABELAS_evo.xlsx', sheet_name='CUB')
ultimo_cub = df_cub.columns[-1]
#função para escrever por extenso o valor atribuído
def numero_por_extenso(numero):
reais = int(numero)
extenso_reais = num2words(reais, lang='pt_BR')
if reais == 1:
extenso_reais += ' real'
else:
extenso_reais += ' reais'
return extenso_reais
# Função para calcular o valor do imóvel
def calcular_valor_imovel(
area=100, data_refer_str=None, data_const_str=None, tipo_cub="R 1-N (Res. Unifamiliar)",
data_cub_str=None, percentual_cub=1, est_custo_dir="-", BDI=22.5, BDI_tipo ="Arbitrado", fator_local = 1,
just_fator_local = "-", tipologia="APARTAMENTOS",
estado="B - entre novo e regular", VR=0.0, deprec="Arbitrada",
valor_terreno=0,
est_ter="Grau III",
fc=1, fc_just="Arbitrado"):
# Carregar dados dos arquivos Excel
df_cub = pd.read_excel('TABELAS_evo.xlsx', sheet_name='CUB')
df_vida = pd.read_excel('TABELAS_evo.xlsx', sheet_name='VUTIL')
df_dep = pd.read_excel('TABELAS_evo.xlsx', sheet_name='DEP')
df_estado_cons = pd.read_excel('TABELAS_evo.xlsx', sheet_name='CONS')
# Converter datas de entrada
if data_refer_str is None or data_refer_str == "":
data_refer = datetime.now()
else:
data_refer = datetime.strptime(data_refer_str, "%m/%Y")
data_const = datetime.strptime(data_const_str, "%m/%Y")
if data_cub_str is None or data_cub_str == "":
data_cub = datetime.now()
else:
data_cub = datetime.strptime(data_cub_str, "%m/%Y")
# Filtrar por tipo_cub
df_tipo_cub = df_cub[df_cub['CÓDIGO'] == tipo_cub]
# Obter o valor do CUB na coluna correspondente à data
valor_cub_column = data_cub.strftime("%m/%Y")
valor_cub = df_tipo_cub.at[df_tipo_cub.index[0], valor_cub_column]
# Idade
idade = data_refer.toordinal() - data_const.toordinal()
if idade > 1:
idade = idade // 365
else:
idade = 1
# Filtrar por %de Vida
vdu = df_vida.loc[(df_vida['FINAL'] == tipologia)]
# % de vida útil
perc_vdu = (idade / vdu['VIDAUTIL']) * 100
perc_vdu = int(round(perc_vdu, 0))
if perc_vdu >= 100:
percentual_vdu = 100
elif perc_vdu < 2:
percentual_vdu = 2
else:
percentual_vdu = perc_vdu
# Filtrar conforme o % de vida útil
df_conserv = df_dep.loc[df_dep['%deVida'] == percentual_vdu]
# Converter o valor residual de string para número (float)
try:
VR = float(VR.strip()) if isinstance(VR, str) and VR.strip() != "" else 0.0
except ValueError:
VR = 0.0
# Obter da depreciação
coef_HH = float(df_conserv[estado]/100)
coef_HH = round(coef_HH, 3)
# Valor do "Kd"
kd = VR + (1 - coef_HH) * (1 - VR)
kd = round(kd, 3)
# Converter o valor do terreno de string para número (float)
#try:
#valor_terreno = float(valor_terreno.strip()) if isinstance(valor_terreno, str) and valor_terreno.strip() != "" else 0.0
#except ValueError:
#valor_terreno = 0.0
# Cálculos
Valor_sem_deprec = round(area * valor_cub * percentual_cub * (1 + BDI / 100) * fator_local, 2)
Valor_com_deprec = Valor_sem_deprec * kd
Valor_com_deprec = round(Valor_com_deprec, 2)
valor_imovel = round((valor_terreno + Valor_com_deprec) * float(fc), 0)
# Atributo da coluna "cons" pelo qual você deseja fazer a correspondência
atributo_desejado = estado
# Encontrar o valor da coluna "obs" com base no atributo da coluna "cons"
valor_obs = df_estado_cons.loc[df_estado_cons['cons'] == atributo_desejado, 'obs'].iloc[0]
# -------------------------------------- #
# GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO CUSTOS
# item_1 - Graus de Fundamentação (Estimativa do custo direto)
if est_custo_dir == "Elaboração de orçamento, no mínimo sintético":
cust_1 = 3
elif est_custo_dir == "Utilização CUB para projeto semelhante ao projeto padrão":
cust_1 = 2
else:
cust_1 = 1
# item_2 - Graus de Fundamentação (BDI)
if BDI_tipo == "Calculado":
cust_2 = 3
elif BDI_tipo == "Justificado":
cust_2 = 2
else:
cust_2 = 1
# item_3 - Graus de Fundamentação (Depreciação física)
if deprec == "Por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo ou caso de bens novos ou projetos hipotéticos":
cust_3 = 3
elif deprec == "Por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação":
cust_3 = 2
else:
cust_3 = 1
# enquadramento
soma_custo = cust_1 + cust_2 + cust_3
if soma_custo >= 7 and cust_1 == 3 and cust_2 >= 2 and cust_3 >= 2:
est_cr = "Grau III"
elif soma_custo >= 5 and cust_1 >= 2 and cust_2 >= 2:
est_cr = "Grau II"
elif soma_custo >= 3 and cust_1 >= 1 and cust_2 >= 1 and cust_3 >= 1:
est_cr = "Grau I"
else:
est_cr = "Fora dos critérios"
# -------------------------------------- #
# GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO EVOLUTIVO
# item_1 - Graus de Fundamentação (Estimativa do valor do terreno)
if est_ter == "Grau III":
evo_1 = 3
elif est_ter == "Grau II":
evo_1 = 2
else:
evo_1 = 1
# item_2 - Graus de Fundamentação (Estimativa dos custos de reedição)
if est_cr == "Grau III":
evo_2 = 3
elif est_cr == "Grau II":
evo_2 = 2
else:
evo_2 = 1
# item_3 - Graus de Fundamentação (Forma de cálculo do FC)
if fc_just == "Inferido em mercado semelhante":
evo_3 = 3
elif fc_just == "Justificado:":
evo_3 = 2
else:
evo_3 = 1
# enquadramento
soma_evo = evo_1 + evo_2 + evo_3
if soma_evo >= 8 and evo_1 == 3 and evo_2 == 3 and evo_3 >= 2: # confirmar!!!!!
fundamentacao_evolutivo = "Grau III"
elif soma_evo >= 5 and evo_1 >= 2 and evo_2 >= 2:
fundamentacao_evolutivo = "Grau II"
elif soma_evo >= 3 and evo_1 >= 1 and evo_2 >= 1 and evo_3 >= 1:
fundamentacao_evolutivo = "Grau I"
else:
fundamentacao_evolutivo = "Fora dos critérios"
# -------------------------------------- #
# criação de strings para os relatórios da interface e do word
#####
tipo_cub = tipo_cub.replace('.', '@').replace(',', '.').replace('@', ',')
est_custo_dir = est_custo_dir.replace('.', '@').replace(',', '.').replace('@', ',')
just_fator_local = just_fator_local.replace('.', '@').replace(',', '.').replace('@', ',')
valor_inicial = f"""
Área construída : {area:,.2f} m²
Data de referência: {data_refer.strftime("%m/%Y")}
Data da construção: {data_const_str}
Data do CUB: {data_cub.strftime("%m/%Y")}
Tipo de CUB: {tipo_cub}
Fator para adequação do CUB: {percentual_cub}
Estimativa do custo direto: {est_custo_dir}
BDI (%): {BDI}
Método de elaboração do BDI: {BDI_tipo}
Valor CUB: R$ {valor_cub:,.2f}
Fator local: {fator_local}
Fator local(justificativa): {just_fator_local}
Valor antes da depreciação = área construída * CUB * fator adequação CUB * (1 + BDI / 100) * fator local
Valor sem depreciação: R$ {Valor_sem_deprec:,.2f}
"""
# Substituindo ponto por vírgula
valor_inicial = valor_inicial.replace('.', '@')
valor_inicial = valor_inicial.replace(',', '.')
valor_inicial = valor_inicial.replace('@', ',')
#####
valor_obs = valor_obs.replace('.', '@').replace(',', '.').replace('@', ',')
deprec = deprec.replace('.', '@').replace(',', '.').replace('@', ',')
deprec = f"""
Tipologia: {tipologia}
Vida útil da tipologia: {int(vdu['VIDAUTIL'])}
Estado de conservação: {estado}
Estado de conservação - descrição: {valor_obs}
% de Vida Útil: {percentual_vdu}
Coeficiente de Depreciação: {coef_HH}
Valor residual (0, 0.1 ou 0.2): {VR}
Forma de cálculo da depreciação física: {deprec}
Kd: {kd}
onde: Kd = (Valor residual + (1 - percentual de depreciação)*(1 - Valor residual))
Valor depois da depreciação = (Valor antes da depreciação) x Kd (com coeficiente de valor residual)
Valor final construção: R$ {Valor_com_deprec:,.2f}
Especificação da Avaliação (benfeitorias) - Método da Quantificação do Custo: {est_cr}
"""
# Substituindo ponto por vírgula
deprec = deprec.replace('.', '@')
deprec = deprec.replace(',', '.')
deprec = deprec.replace('@', ',')
#####
valor_ter = f"""
Valor do Terreno: R$ {valor_terreno:,.2f}
Especificação da Avaliação (terreno ou gleba) - Método Comparativo ou Involutivo: {est_ter}
"""
# Substituindo ponto por vírgula
valor_ter = valor_ter.replace('.', '@')
valor_ter = valor_ter.replace(',', '.')
valor_ter = valor_ter.replace('@', ',')
#####
valor_ext = numero_por_extenso(valor_imovel)
v_relat = f"{valor_imovel:,.2f}"
v_relat = v_relat.replace('.', '@')
v_relat = v_relat.replace(',', '.')
v_relat = v_relat.replace('@', ',')
valor_final = f"""
FC (Fator de Comercialização): {fc}
Observação sobre o FC: {fc_just}
---------------------
VI = (VT + CA) * FC
Onde:
VI: Valor estimado do imóvel;
VT: Valor estimado do terreno;
CA: Custo de reedição das benfeitorias;
FC: Fator de comercialização.
---------------------
Valor do Imóvel (c/ arredondamento): R$ {v_relat}
({valor_ext})
---------------------
Especificação da Avaliação - Método Evolutivo: {fundamentacao_evolutivo}
"""
# -------------------------------------- #
# Criação de um relatório da avaliação no word
# Criar um novo documento do Word
doc = Document()
# Definir o título do documento
doc.add_heading('Relatório de Avaliação de Imóvel', level=1)
# Definir as seções do relatório
sections = [
(valor_inicial, "Valor Inicial da Construção"),
(deprec, "Cálculo da Depreciação"),
(valor_ter, "Valor Estimado para o Terreno"),
(valor_final, "Valor Final do Imóvel"),
]
for content, title in sections:
doc.add_heading(title, level=2)
p = doc.add_paragraph()
run = p.add_run(content)
run.font.size = Pt(12)
if title == "": # Se for a seção de assinatura
p.alignment = WD_PARAGRAPH_ALIGNMENT.RIGHT # Define o alinhamento para à direita
else:
p.alignment = WD_PARAGRAPH_ALIGNMENT.LEFT # Define o alinhamento para à esquerda
# Salvar o documento em um arquivo .doc
doc.save('relatorio_avaliacao.doc')
# -------------------------------------- #
# Outputs
return valor_inicial, deprec, valor_ter, valor_final, 'relatorio_avaliacao.doc'
# -------------------------------------- #
# Interface Gradio
with gr.Blocks(theme=gr.themes.Monochrome(primary_hue="yellow", secondary_hue="yellow",)) as interface:
gr.Markdown(f"""
<p style="text-align: center;">
<b><span style='color: grey; font-size: 25px;'>aval</span></b>
<b><span style='color: orange; font-size: 25px;'>ia</span></b>
<b><span style='color: grey; font-size: 25px;'>.se</span></b>
""")
with gr.Row():
with gr.Column():
# Valor Inicial da Construção
with gr.Row():
area = gr.Number(label="Área (m²)", value=100, info="Área construída", scale=0.5) # Remova a vírgula aqui
data_r = gr.Textbox(label="Data referência (mm/aaaa)", value=ultimo_cub, info="Data do fato gerador da demanda", scale=1) # Remova a vírgula aqui
data_c = gr.Textbox(label="Data construção (mm/aaaa)", value=ultimo_cub, info="Data de construção do imóvel", scale=1)
with gr.Group():
with gr.Row():
cub = gr.Dropdown(label="Tipo de CUB",
choices=["R 1-B (Res. Unifamiliar)", "R 1-N (Res. Unifamiliar)", "R 1-A (Res. Unifamiliar)",
"PP 4-B (Prédio Popular)", "PP 4-N (Prédio Popular)", "R 8-B (Res. Multifamiliar)",
"R 8-N (Res. Multifamiliar)", "R 8-A (Res. Multifamiliar)", "R 16-N (Res. Multifamiliar)",
"R 16-A (Res. Multifamiliar)", "PIS (Projeto Inter. Social)", "RP1Q (Residência Popular)",
"CAL 8-N (Com. Andar Livres)", "CAL 8-A (Com. Andar Livres)",
"CSL 8-N (Com.Salas e Lojas)", "CSL 8-A (Com.Salas e Lojas)",
"CSL 16-N (Com.Salas e Lojas)", "CSL 16-A (Com.Salas e Lojas)", "GI (Galpão Industrial)"],
value="R 1-N (Res. Unifamiliar)", scale=1)
data_cub = gr.Textbox(label="Data do CUB (mm/aaaa)", value=ultimo_cub, scale=1)
fator_cub = gr.Slider(0.5, 2.0, value=1, label="Fator para adequação do CUB",
info="Para contemplar insumos/serviços que não constam na composição", step=0.1)
forma_cub = gr.Dropdown(["Utilização CUB para projeto semelhante ao projeto padrão",
"Utilização CUB para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes"],
label="Estimativa do custo direto", value="Utilização CUB para projeto semelhante ao projeto padrão")
with gr.Row():
bdi = gr.Number(label="BDI (%)", value=22.5, scale=0.5)
tipo_bdi = gr.Dropdown(["Calculado", "Justificado", "Arbitrado"], label="Tipo de BDI", value="Justificado", scale=1)
with gr.Row():
fator_local = gr.Slider(0.5, 1.5, value=1, label="Fator local", info="Atribua um coeficiente de valorização se necessário", step=0.1)
just_local = gr.Textbox(label="Justificativa para o Fator Local", value="-", info="Justifique tecnicamente o fator")
# Cálculo da Depreciação
with gr.Group():
with gr.Row():
tipo = gr.Dropdown(label="Tipologia", choices=["APARTAMENTOS", "BANCOS", "CASAS DE ALVENARIA",
"CASAS DE MADEIRA", "HOTÉIS", "LOJAS", "TEATROS",
"ARMAZÉNS", "FÁBRICAS", "CONST. RURAIS", "GARAGENS",
"EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS", "GALPÕES (DEPÓSITOS)", "SILOS"], value="CASAS DE ALVENARIA", scale=1)
rst_con = gr.Dropdown(label="Estado de conservação", choices=["A - novo", "B - entre novo e regular",
"C - regular", "D - entre regular e reparos simples",
"E - reparos simples", "F - entre reparos simples e importantes",
"G - reparos importantes", "H - entre reparos importantes e sem valor"], value="A - novo", scale=1)
vr = gr.Dropdown(label="Valor residual", choices=["0", "0.1", "0.2"], value="0", scale=0.5)
deprec = gr.Dropdown(["Por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo ou caso de bens novos ou projetos hipotéticos",
"Por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação",
"Arbitrado"],
label="Depreciação Física",
info="Forma pela qual a depreciação física foi calculada",
value="Por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação")
#-------------------------------------------------------#
button_1 = gr.Button("Calcular Construção")
#-------------------------------------------------------#
# Valor do Terreno
with gr.Row():
vt_inp = gr.Number(label="Valor do Terreno", info="Campo não precisade de preenchimento p/ o cálculo do Custo de Reprodução", value=0)
grau_t = gr.Radio(["Grau III", "Grau II", "Grau I"], info="Escolha o Grau de Fundamentação alcançado pela avaliação do terreno", label="", value="Grau III")
# Valor final do imóvel
fc = gr.Slider(0.1, 2.0, value=1.0, label="FC (Fator de Comercialização)", info="O Fator de Comercialização, também chamado de Terceiro Componente ou Vantagem da Coisa Feita, é definido no item 3.20 da NBR 14653-1:2001: “Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor que 1", step=0.1)
forma_fc = gr.Radio(["Inferido em mercado semelhante", "Justificado", "Arbitrado"], label="", info="Estipule como foi elaborado o FC", value="Justificado")
#-------------------------------------------------------#
button_2 = gr.Button("Calcular Terreno + Construção")
#-------------------------------------------------------#
with gr.Column():
vi = gr.Textbox(label="Valor Inicial da Contrução")
cd = gr.Textbox(label="Cálculo da Depreciação")
vt_out = gr.Textbox(label="Valor estimado para o terreno")
vf = gr.Textbox(label="Valor final do imóvel")
la = gr.File(label="Laudo de Avaliação")
inputs = [
area, # Área construída (m²)
data_r, # Data de referência (mm/aaaa)
data_c, # Data da construção (mm/aaaa)
cub, # Tipo de CUB
data_cub, # Data do CUB (mm/aaaa)
fator_cub, # Fator para adequação do CUB
forma_cub, # Estimativa do custo direto
bdi, # BDI (%)
tipo_bdi, # Tipo de BDI
fator_local, # Fator local
just_local, # Justificativa para o Fator Local
tipo, # Tipologia
rst_con, # Estado de conservação
vr, # Valor residual (0, 0.1 ou 0.2)
deprec, # Depreciação Física
vt_inp, # Valor do Terreno
grau_t, # Grau de Fundamentação alcançado pela avaliação do terreno
fc, # FC (Fator de Comercialização)
forma_fc # Forma como foi elaborado o FC
]
outputs = [
vi, # Valor Inicial da Construção
cd, # Cálculo da Depreciação
vt_out, # Valor estimado para o terreno
vf, # Valor final do imóvel
la # Laudo de Avaliação (arquivo)
]
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